北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14024号原告（反诉被告）：易芳，女，1986年7月18日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告（反诉被告）：赵曼，女，1982年9月12日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告（反诉原告）：何立民，男，1973年3月31日出生，汉族，中国邮政集团公司北京邮票印制局工人，住北京市西城区。被告（反诉原告）：吕晴春，女，1973年3月17日出生，汉族，城乡贸易中心导购，住北京市西城区。原告（反诉被告）易芳、赵曼诉被告（反诉原告）何立民、吕晴春房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告易芳、赵曼、被告何立民、吕晴春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）易芳、赵曼提出诉讼请求：1.要求确认房屋租赁合同已经解除，最晚于2019年3月29日解除。2.判令被告向原告退还房屋租金51987.1元、网费660元，合计52647.1元。要求退的房租是2019年3月6日到2020年1月12日的房租。2019年3月与2020年1月的租金按天计算，3月的租金按5100元÷30天，1月按5100元÷31天。其他月份按整月计算。3.判令被告履行口头合约，给予3天搬家的宽限期。4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2019年1月12日签订《北京市房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市房山区长阳镇阜盛东街金地朗悦三期XX号楼X单元XXX房屋出租给原告，租赁期限自2019年1月13日至2021年1月12日，共计24个月，租金每月5100元，一年一付，付十二个月押一个月。2019年1月12日，原告向被告交付一年的房租61200元及押金5100元，期间网费860元。2019年1月12日，被告因无时间监督家政将出租房打扫干净，口头承诺给予3天的搬家宽限期。2019年1月13日，原告正式收房，发现屋内所有合同内约定租赁期内由原告使用的家具和家电均不在屋内，该情况当时如实向被告及负责签约中介告知，被告微信内承认知晓该情况。收房时房屋内实际情况，原告均有照片和视频证据。2019年3月6日，原告正式提出房屋解约申请，被告及中介均正式受理，因原告违约在先，原告同意按合同规定扣除一个月押金。2019年3月6日至提交起诉日，此期间原告多次要求被告尽快履行租赁合同，但被告对原告提出无理要求并拒不履行合同，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告拒不履行合同事实清楚，请求法院依法维护原告的合同权益。被告（反诉原告）何立民、吕晴春辩称：我不认可按原告提出的3月6日退还，原告是3月6日提的，我问过中介，如果原告退租应提前30日告知我。在没有签协议之前，屋内有垃圾，我提出延续三日收房租，算我打扫卫生的时间。房屋现在没有进行交割，合同一直在履行。我同意解除合同，解除时间为2019年6月3日开庭时间，之后的租金都同意返还。被告何立民、吕晴春提出反诉：1.判令解除原被告签订的《北京市房屋租赁合同》。2.判令给原告立即腾退房屋，将租赁房屋的墙面恢复原状并承担相关费用。3.判令原告承担违约金5100元。4.判令原告赔偿电器家具物品损失6000元。5.判令原告承担本诉及反诉费用。事实和理由：2019年1月12日，原被告与居间人北京链家房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》。租赁合同签订时，原告提出自己需要在城租房内添置新家具，要求我将原有家具清走，考虑到租期两年，在原告同意的情况下，将原有家具进行了相应的处理。但在租赁合同履行仅2个月时，即2019年3月6日，员工突然提出提前退租，原来是原告擅自改变了租赁房屋用途，用来开办儿童培训班，并严重干扰到周围邻居的正常生活而遭到了投诉，且原告将房屋的墙面进行了人为大面积涂漆和打孔破坏。原告违反合同规定，上述装修行为并未征得被告的同意，在我方向其提出恢复原状的维修后，遭到了拒绝，至今未予修缮。2019年3月底左右，原告在未与我协商一致的情况下，擅自邮寄了承租房屋的钥匙，却将房屋钥匙寄丢，双方至今未做房屋交割。原告严重违法租赁合同约定，为我方带来了严重的经济损失。具体的租房经过如下：原告经链家中介来看房，说是弄个小孩子会所，说四五个朋友都是有2个孩子的家庭，家里没地方玩。最终以每月5100元谈妥，原告说不要家具，什么都不要，经租户同意，我们自行处理。因为是年付，所以给了他们很多优惠，租户提到的3天口头合约，纯属子虚乌有，这3天是在协商房价过程中，是我提出房间里有生活垃圾，我说我不管搞卫生，你们自己搞，合同期满后自动延长3天，原告也是认可的。协商过程中，我特意叮嘱原告，不要在墙上钉钉子、打孔之类，因为他们孩子多，墙面容易弄脏，叮嘱原告期满后恢复。2019年3月6日周四，原告在微信里提出退房，我说周一到周五上班，周六过去，与中介三方在场的情况下一起详细谈退房事宜。我说我接受退房，但是我的家具因为你们同意处理了，合同期一个半月就退房，得赔我家具损失，结果他们一听，就说东西是我拉走的，不关他们的事情，最后，中介调解无果。从9日到12日，原告报警，说家中被盗，其实就是想找证据。我觉得他们没有协商的意思。对租期的结束时间上，双方有争议，当时我微信告知原告，房屋不零租，整月算，你们3月6日提出，有30日的告知期，整月算到4月12日截止。我说的很明白，既然是起诉到法院，我12日收房，你有你的诉求，我有我的诉求，由法院裁决，多退少补。结果，原告在3月28日将房屋钥匙给邮政快递到我的身份证地址，我跟他们说了不在那住，邮件收不到，但是她还是一意孤行的给寄出了。结果邮政快递给我打电话回访时说钥匙给弄丢了。4月12日，我通知中介和原告收房。三方到场后，发现墙面刷的黑漆，墙上打了很多孔，没有恢复，我说这房不能收，原告易芳说她不管，反正钥匙给我了。另外一个原告赵曼很有诚意，说可以坐下来谈，拉我到链家谈了一个多小时，我提议双方先止损，我12日收房，屋里恢复我给她三天时间，不计房租，如果不想恢复，找个油漆师傅过来定价，直接给师傅钱。4月12日之前有异议的由法院认定。中介又联系易芳，结果易芳说不按她意思，就和我死耗。4月13日接到赵曼电话，说她爱人介入，表示不想起诉，想撤诉，商量一下具体情况。14日中午，我们见面，双方认同，截止到4月12日先收房，双方止损（换锁、修复墙面），4月12日之前的听法院的。之后联系了易芳，她坚决不同意交房，还按她的意思办，就等法院开庭。原告（反诉被告）易芳、赵曼辩称：关于房屋腾退问题，我们在3月已经将能做的事情都做完了，除了墙面恢复的问题，因为被告没有给我们一个标准，所以我们对墙面没法恢复。对不属于房屋内的家具我们都已经在3月移除了。我们要求和房东一直和我们办理退租手续，对房屋的腾退在3月就完成了，除墙面恢复没有完成，因为涉及标准问题。被告要求我们承担违约金5100元，我们愿意承担违约责任，因为是我们先提出退租的。对家具家电的赔偿不同意，在签合同时跟被告说希望被告能将房屋内的家具家电都拿走，我们希望住的是空房，在三方签订的租赁合同内，有勾选的家具家电，因为被告说合同内签订的家具是无法拿走的，在签完合同后，就屋内的一样东西希望被告可以拿走，被告说可以拿走，具体是什么东西我们也忘了。第二天早上，我们在没有进入房屋的情况下，所有的东西全都没有了，我们进入房屋时发现家具家电都没有了。我们进行了拍照、视频，发在了中介和我与被告的群内，经过与房东的确认后，房东认可了，并告诉我们是他的妹夫拉走的。从签订合同后一直到我们提出违约，这一期间对于所有的家具家电并没有实际占有或使用过，所以我们不应承担损失的赔偿。针对这条我们在谈退租时，考虑邻里关系，我们同意承担物流费用，把这些东西拉回来，但房东拒绝我们的方案，要求我们必须赔偿才可以协助我们作退房手续。在3月10日，房东现场跟我们谈退房时，房东跟我们说他不承认他把这些东西拉走了，因为已经写在合同内了，所以我们必须赔偿。3月11日，针对这一现象，我们必须要有一个明确的政府公信力的背书来证明，所以当时我们叫了派出所的民警过来，派出所民警给房东打了电话，房东已经承认了是他自己拉走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同、转账记录、微信聊天记录及被告提供的租赁合同、照片、微信聊天记录，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的微信聊天记录，被告认可真实性，但不认可原告的证明目的。经审理查明：原告与被告于2019年1月12日签订《北京市房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市房山区长阳镇阜盛东街XX号院XX号楼X单元XXX房屋出租给原告，租赁期限自2019年1月13日至2021年1月12日，共计24个月，租金每月5100元，一年一付，付十二个月押一个月。2019年1月12日，原告向被告交付一年的房租61200元及押金5100元。合同约定，租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。期间网费860元。2019年1月12日，在房屋交付时，被告因时间问题不能将房屋收拾干净，口头承诺合同期满后可以顺延三天。被告因原告并不使用相应家具家电，被告自行处理了（送人）一个冰箱、一张床、床垫一个、沙发二个、电视一个，被告主张这些家具家电均属于二手的，再行购买的话，需要花费6000元。原告租房系用来办理小孩子的托管，带孩子玩，因单元邻居反对，原告组织的活动无法继续。2019年3月6日，原告提出提前退租。被告主张退租应当提前30日告知，出租亦应整月，双方产生纠纷。2019年3月12日，原告书写起诉书，诉至我院。原告在2019年3月28日，将房屋钥匙邮寄给被告身份证地址，但被告并未在此居住，未收到钥匙。审理中，经我院沟通联系，双方商定于2019年4月12日交接收房，但被告因房屋墙面黑漆及许多孔的问题要求原告维修或赔偿，双方未能达成一致意见，未能顺利交接完毕。之后，被告提议双方止损。2019年4月14日，原告赵曼与被告同意截止到4月12日先收房，双方止损，12日之前的纠纷由法院解决，但原告易芳并不同意。2019年6月3日，庭审结束后，法院建议双方交接房屋。双方自行交接房屋后，签订《退房交接协议》，约定：“1.交接物品：水卡、电卡、燃气卡、空调、燃气灶、上下床、门禁卡、钥匙、灯具。2.其中以下费用，双方已确认，需要法院裁决时进行相应扣除。①乙方支付甲方墙面修复费用1300元②乙方支付甲方门锁更换费用280元③承租期间水电煤使用费用27.4元，以上共计1607.4元。3.其他无异议，正式交割，后续无房屋内物品补偿问题。审理中，原告方表示，自己提前解除合同，违约在先，交纳的押金抵为违约金，不再主张押金了。本院认为：原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。通过双方的微信聊天记录以及双方自述，2019年4月12日，双方已经协商一致解除合同，只是对解除合同后的后续问题未能达成一致意见，导致房屋的交接未能如期进行。故本院认定，双方的租赁合同自2019年4月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于解除合同后的租金，被告应当予以返还，对诉争房屋，原告应当腾退给被告。因双方对腾退交接产生争议，未能及时腾退，自2019年4月13日至2019年6月3日之间的房租损失，被告有权要求赔偿。被告不同意退还该部分租金应视为对赔偿的主张。对于该期间的房租损失，双方均有一定责任，首先，原告方未能达成一致意见，是未能及时交接的主要原因，其次，被告方在承租人之一同意交接的情况下，未能进一步采取措施避免损失扩大是次要原因，本院酌定原告应承担一个月的租金损失。对双方达成的退房交接协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，属有效协议，本院按照双方约定扣除相应1607.4元的费用。对违约金问题，原告认可自己提前解除合同存在违约，且同意以一个月的押金作为违约金，本院不持异议。对于网费问题，原告未提供相应证据，本院不予处理，可另行解决。对被告方要求的电器家具物品损失问题，被告并未提供充足证据证明损失额，且该相应电器家具物品系被告自行赠与他人，该请求并无相应法律依据，本院不予支持。综上，扣除相应损失及费用后，被告应返还原告租金39192.6元。原告、被告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对原告、被告合理辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何立民、吕晴春于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）易芳、赵曼租金39192.6元。二、驳回原告（反诉被告）易芳、赵曼的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）何立民、吕晴春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元，由原告（反诉被告）易芳、赵曼负担143元（已交纳），由被告（反诉原告）何立民、吕晴春负担415元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费39元，由被告（反诉原告）何立民、吕晴春负担14元（已交纳），由原告（反诉被告）易芳、赵曼负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一九年八月二十二日书记员  孙震颐