云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1249号上诉人（原审原告）周芳，女，1968年7月23日出生汉族，云南省永善县人，农民，住永善县。上诉人（原审被告）：昭通南泰房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码915306007535960135。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路**。法定代表人：贺显毅，昭通南泰房地产开发经营有限公司总经理。委托诉讼代理人:黄羲（特别授权），女，昭通南泰房地产开发经营有限公司员工，住，住云南省昭通市永善县/div>委托代理人曾兴坤（特别授权），永善县宏宇法律服务所法律工作者。上诉人周芳因与上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2018）云0625民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：2004年12月22日，永善县国土资源局与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善县国有土地使用权出让合同书》。该《合同书》第四条载明：甲方出让给乙方的地块位于永善县城北部，宗地号532126007-××5，面积为26454㎡。2005年6月，永善县人民政府与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善盛家湾市政建设投资开发协议》。该《投资开发协议》第一条载明：盛家湾市政建设项目位于溪洛渡电站施工区8号公路至县城连接片区，属永善县县城总体规划范围内。东至金江路，南至溪洛渡镇中心校，西至校园社区13村民小组，北至溪洛渡电站封闭施工区红线连接8号公路。连接通道纵坡9.2%，长约300m,宽20m。片区开发在符合县城总体规划的前提下，将连接公路与县城路网相衔接，以连接公路为依托将整个片区作为融商业、文化、集贸市场、居、居住为一体的综合楼片区可供开发的土地约4.7公顷，涉及拆迁户18户，预计投资9,000万元。2005年8月15日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县国土资源局办理了永国用(2005)字第0700531号国有土地使用证。尔后，昭通南泰房地产开发经营有限公司将盛家湾片区开发为永善县溪洛渡商业城。2005年12月9日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县建设局办理了预许永建房字(2005-04)号商品房预售许可证。2008年5月20日，永善县溪洛渡商业城经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，于2015年4月13日登记备案。2010年9月1日，昭通南泰房地产开发经营有限公司与周芳签订《商品房购销合同》。昭通南泰房地产开发经营有限公司将其开发的位于永善县.00元出售给周芳。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2010年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。2010年9月1日,周芳向昭通南泰房地产开发经营有限公司交纳了购房款76,600.00元。2014年8月5日，黄学龙、孔祥禄代表溪洛渡商业城购房业主约500户反映，全体业主购买昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的溪洛渡商业城房屋后，至今已8年之久，开发商仍未将《房产证》和《土地使用证》办理交付购房业主。多次向相关部门反映解决未果，请求政府及时帮助解决。相关部门领导作了批示。2014年9月2日,永善县住房和城乡规划建设局向县长热线办作出关于溪洛渡商业城购房户反映在溪洛渡商业城购房未取得《房屋所有权证》和《土地使用证》的回复。该回复记载：⑴未办理《房屋所有权证》情况……至今，县住建局未收到开发商提供办理房产证的相关资料，故无法办理《房屋所有权证》；⑵开发商办理相关手续情况……按办理房屋所有权的必备资料,目前,盛家湾片区未取得房屋竣工验收备案资料;⑶处理意见……关于盛家湾片区部分购房户已反映未取得房屋所有权证一事,我局已多次督促开发商,并于2014年4月17日向昭通南泰房地产开发经营有限公司下发了书面通知,我局将再次督促该公司,完备该片区办理房屋所有权证相关资料,为该片区购房户申请办理房屋所有权证。2015年4月25日,昭通南泰房地产开发经营有限公司向溪洛渡商业城部分购房业主发出《关于办理溪洛渡商业城片区房产证的通知》,并为溪洛渡商业城的部分购房业主办理了《房产证》。周芳购买溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房后,曾通过手机短信、电话多次联系昭通南泰房地产开发经营有限公司,要求办理不动产权证,但昭通南泰房地产开发经营有限公司至今未向永善县不动产登记中心提交任何办证资料,未为周芳申请办理不动产权证。原审法院认为，昭通南泰房地产开发经营有限公司与周芳2010年9月1日签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周芳已于合同签订当日支付了全部购房款,昭通南泰房地产开发经营有限公司已于当日将房屋交付给周芳。根据《商品房购销合同》第十二条：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定,昭通南泰房地产开发经营有限公司应当在2011年1月1日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,但是至今未向房地产行政主管部门提交任何办证资料,未协助周芳申请办理不动产登记手续,依法应当承担违约责任。不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。房地产开发商（出卖人）因其原因未在法定或约定期限内办理权属证书手续，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。本案中，虽然昭通南泰房地产开发经营有限公司与周芳只约定提交办证所需资料报产权登记机关备案的时间，未明确约定昭通南泰房地产开发经营有限公司的办证义务，但是办证属于昭通南泰房地产开发经营有限公司作为开发商负有的法定义务。其理由是：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。取得不动产权属证书是买受人与开发商订立《商品房购销合同》的主要目的，遵循诚实信用原则，开发商负有办理权属证书的合同附随义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，办理权属证书为开发商之法定强制性义务。亦即本案昭通南泰房地产开发经营有限公司不仅应依法承担协助周芳申请办理《不动产权证书》的义务，还应当依法承担相应的违约责任。周芳与昭通南泰房地产开发经营有限公司虽然仅作出：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”约定，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,昭通南泰房地产开发经营有限公司负有法定协助义务,即昭通南泰房地产开发经营有限公司应当在法定期限内向房地产行政主管部门提交合法有效的办理权属证书所需的证明文件,协助周芳申请办理权属证书。昭通南泰房地产开发经营有限公司至今未向房地产行政主管部门提交任何办证资料,亦即未履行法定协助义务，周芳至今未取得《不动产权证书》，过错在昭通南泰房地产开发经营有限公司。虽然昭通南泰房地产开发经营有限公司未履行法定协助义务，也未给周芳造成实际经济损失，但是周芳不能实现所购商品房取得权属证书的合同目的，使双方物权变动的法律关系处于不确定状态，结合本案当事人的诉辩主张、涉案《商品房购销合同》的履行情况、昭通南泰房地产开发经营有限公司的过程程度等本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，本院酌情按年利率2%计算，支持周芳主张的违约金。关于昭通南泰房地产开发经营有限公司2018年12月17日向本院提交的回避申请，该回避申请系法庭辩论终结后提出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条第一款“当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。”的规定，昭通南泰房地产开发经营有限公司提出回避申请已过法定时间，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、由昭通南泰房地产开发经营有限公司协助周芳办理溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房的不动产登记手续;二、由昭通南泰房地产开发经营有限公司给付周芳违约金(从2011年1月1日起至本判决生效之日止,以周芳已付购房款76,600.00元按年利率2%计算)；案件受理费100.00元，由昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。一审判决书送达后，周芳和昭通南泰房地产开发经营有限公司均不服一审判决，向本院提起上诉，周芳上诉请求撤销一审判决书第一部分判决内容，改判由被上诉人在一个月内为上诉人办理不动产权证书；撤销一审判决书第二部分判决内容，改判由被上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司给付上诉人违约金（从2010年9月1日起以购房款76600元为基数，按永善县农村信用合作联社的逾期贷款月利率计算至判决生效之日止）；诉讼费由被上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司承担。上诉的主要理由是：原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当。一、原判对办理不动产权证书义务的主次责任没有正确定位，上诉人承担的才是协助义务，办理不动产权证书是被上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司的法定强制义务，不是协助义务。二、原审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，酌情判决被上诉人以已付购房款76600元按年利率2%计算违约责任，属适用法律错误，缺乏事实依据。适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条必须具备三个条件：一是当事人双方约定有违约金，二是当事人要主张违约金过高请求法院予以适当减少；三是违约金过高，超过造成损失的30%，超出部分无效。本案中，被上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司没有主张违约金过高请求适当减少，双方签订的《商品房购销合同》没有约定逾期办证的违约责任，被上诉人承担的是法定赔偿责任而不是酌定赔偿责任。上诉人周芳支付的虽然是全款，但要求被上诉人按逾期贷款月利率标准计算违约金具有充分的法律依据，原审按年利率2%计算支持违约金系曲解法律。上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司上诉请求将云南省永善县人民法院（2018）云0625民初786号民事案件发回重审或依法改判，上诉人不承担违约责任；本案一、二审诉讼费由被上诉人周芳承担。上诉的主要理由是：一、本案认定事实不清。一审判决认定上诉人未向房地产行政主管部门提交任何办证资料，未协助周芳申请办理不动产证及相关手续，这是不实的认定。（1）上诉人与被上诉人2010年9月1日签订《商品房购销合同》时就将办理房屋所有权证的相关资料提交给永善县住房和城乡规划建设局，2010年9月6日该局房地产管理股登记备案，登记号：2010－Ａ9－2号。并已盖上该局房地产业管理股印章。随后2014年上诉人已向永善县房地产业管理股提交办理房产证的相关资料，并不存在上诉人未向房地产相关部门提交有关办理房产证的相关资料。（2）2016年5月9日上诉人向永善县国土资源局相关领导申请办理溪洛渡商业城片区业主土地使用证。二、本案适用法律错误。原审法院判决由上诉人承担违约责任是错误的，理由是：1、本案上诉人不存在违约或有过错，上诉人已履行了向永善县房地产有关部门提交了相关资料；2、根据上诉人与被上诉人2010年9月1日签订的《商品房购销合同》的约定，上诉人只提交办证所需资料报产权登记机关备案的事项，未明确约定上诉人有协助被上诉人周芳办证的义务；3、2016年6月30日根据有关法律规定成立了永善县不动产管理中心，不再办理房产证，情势发生了变更。综上所述，请求依法发回重审或依法改判上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司不承担违约责任。在二审诉讼中，除上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司提出原审认定其未向房地产行政主管部门提交任何办证资料，未协助周芳申请办理不动产证有关手续不当外，对原审认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：一、原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司协助周芳办理溪洛渡商业城Ａ9幢第1层5号商品房的不动产登记手续是否正确；二、原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司按年利率2%计算给周芳违约金是否恰当。针对本案争议的焦点，本院分别评判如下：一、关于原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司协助周芳办理溪洛渡商业城Ａ9幢第1层5号商品房的不动产登记手续是否正确的问题。１、上诉人周芳上诉认为房地产开发商对办理不动产权证书承担的是主体责任即法定强制义务，而不是协助义务，原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司协助其办理不动产登记手续不当。本院经审理认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该法条规定的内容可见，房地产开发企业的法定义务系协助商品房购买人办理不动产登记手续。结合双方2010年9月1日签订的《商品房购销合同》第十二条：关于“甲方（昭通南泰房地产开发经营有限公司）在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定及被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提供的竣工验收备案表及双方当事人一审庭审中陈述周芳购买的房屋在2008年就已竣工验收的事实以及双方当事人认可周芳购买的是现房，签订《商品房购销合同》后，昭通南泰房地产开发经营有限公司就向周芳交付了房屋的事实可见，昭通南泰房地产开发经营有限公司即使按合同的约定，也应当在约定的时间内协助周芳办理商品房的不动产登记手续。但从原审人民法院调取的永善县不动产登记中心2018年7月19日出具的不动产登记信息查询结果证实昭通南泰房地产开发经营有限公司未提交任何办证资料，故昭通南泰房地产开发经营有限公司未履行法定协助义务，原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司协助周芳办理不动产登记手续于法有据，上诉人周芳上诉认为房地产开发商对办理不动产权证书承担的是主体责任即法定强制义务，而不是协助义务，原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司协助其办理不动产登记手续不当的理由不能成立，本院不予支持。2、上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司上诉认为其已向永善县住房和城乡规划建设局提交了办理房产证的相关资料，原审认定其未向房地产行政主管部门提交任何办证资料，判决其协助周芳申请办理不动产登记手续不当。本院经审查认为，昭通南泰房地产开发经营有限公司对该主张未提供证据证明其已向房地产行政主管部门提交了涉案周芳购买的商品房办理不动产权证的相关资料，依法应承担举证不能的责任，上诉人的此上诉理由，本院不予支持。二、关于原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司按年利率2%计算给付周芳违约金是否恰当的问题。由于双方在合同中并没有约定昭通南泰房地产开发经营有限公司逾期提交办理不动产登记资料的违约金，原审结合双方签订《商品房购销合同》后，案涉房屋就一直由周芳管理使用，房屋的功能已得到发挥，周芳未能提供证据证明造成的实际经济损失，原审兼顾合同的履行情况及昭通南泰房地产开发经营有限公司的主观过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判决昭通南泰房地产开发经营有限公司以周芳已付购房款76600元为基数，按年利率2%计算，支付周芳违约金符合本案实际，判决恰当。上诉人周芳上诉认为昭通南泰房地产开发经营有限公司没有主张违约金过高请求减少，不能酌情判决，应依法按逾期贷款月利率计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司上诉认为其已履行了提交资料的义务，不存在违约，不能办房产证，是因情势变更，其不应承担责任的理由与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由周芳承担100元，由昭通南泰房地产开发经营有限公司承担100元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 马 春审判员 杨稳香审判员 王正云二〇一九年八月二十一日书记员 霍晨宇