江西省上饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1121民初1934号 原告：上饶市金鼎物业管理有限公司，住所地江西省上饶经济开发区三清山大道西段**4F，统一社会信用代码91361100698483007X。 法定代表人：汪华东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭小梅，该公司员工。 被告：齐春苗，女，1979年3月13日出生，汉族，住江西省上饶县。 委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师。 原告上饶市金鼎物业管理有限公司与被告齐春苗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告提出鉴定，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上饶市金鼎物业管理有限公司法定代表人汪华东及其委托诉讼代理人谭小梅、被告齐春苗及其委托诉讼代理人胡国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上饶市金鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费7,669.8元，违约金2,300元，共计9,970元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为珑山林小区1－1号房的业主。原告与江西顶佳置业发展有限公司于2014年签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米2.5元，被告房屋建筑面积为255.66平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数为12个月，每月金额639.15元，据此被告欠缴物业费共计7,669.8元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求2,300元，多余部分自愿放弃。原告曾多次催缴，但被告拒缴物业管理费。为维护原告自身的合法权益，向法院起诉。 原告为了证明自己的主张向本院提交以下证据：1、物业服务合同及购房合同后面的附件5，证明原、被告的合同关系并依法提供服务的事实；2、购房合同原件，证明被告是房屋所有权人，并实际享受了物业服务；3、珑山林一期维修监控结算清单，证明原告积极对小区公共设备进行维修，履行了职责；4、召开业主大会通知，证明原告一直为解决小区一户一表很努力，而解决不了的本身在于业主意见分歧大；5、珑山林小区业主群聊记录，证明小区停水停电都会提前通知业主，如果是因设备管道问题导致的，都会及时派人现场排查；6、欠费统计表，证明被告的欠缴日期及欠缴金额；7、律师函照片，证明原告积极催被告缴纳物业费以及被告明知仍拒交的事实。 被告齐春苗辩称，1、原告未履行必要的程序，无权为珑山林小区业主提供服务；2、原告不讲诚信，对业主进行电话骚扰，恐吓欠费业主，并对关键证据进行伪造，应当受到法律的制裁；3、原告收费程序违法，无权收取物业费；4、原告作为物业服务企业提供服务质量堪忧，无权收取高额物业费，并存在扩大收费的标准。综上请求驳回原告的诉讼请求。 被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、微信聊天截屏三张，证明珑山林小区停水停电非常频繁，几乎一个月二、三次停水停电，要求原告指出哪次停水停电是供电部门造成的，对停水停电原因要求说明；2、图片，证明小区监控问题，小区的监控70%都是坏的，当时业主就拍了照片，小区监控有25个，真正能用的才4个；3、上饶县市场监督质量管理局调取的小区物业管理收费办法，虽然小区收费办法按照市场调节，但物业收费必须明码标价，并且要在醒目的地方进行公示，如果违反了价格主管部门可以进行依法查处。 本院经审理认定事实如下：被告齐春苗系上饶县珑山林小区1－1号房屋业主，该房屋属于三层小别墅，房屋面积为255.66平方米。该小区开发商系江西顶佳置业发展有限公司，2013年9月25日，开发商与被告签订了商品房买卖合同，合同附件5约定前期物业管理由选聘的上饶市金鼎物业管理有限公司提供，前期物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维修和管理；2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通秩序与车辆停放。物业管理公共性服务收费标准，2.5元／m2建筑面积，同时对物业服务管理的质量等作了约定。2014年原告入驻上饶县珑山林小区，同时与小区开发商江西顶佳置业发展有限公司签订物业服务合同，2018年2月13日原告变更法定代表人，期间发现2014年签订的物业服务合同遗失，又按2014年1月1日的时间与开发商补签一份合同，原始合同原告、开发商均无法提供，房管部门也没有备案。被告从2014年起至2017年的物业管理费均按2.5元/平方米/月向原告缴纳。珑山林小区一期的业主因开发商原因水、电未设立一户一表，为解决水电一户一表问题物业公司出面与水、电相关部门在协调处理中。小区的监控设施有部分正常使用，一部分因网络原因无法正常使用。2018年被告每月应缴物业费639.15元，全年合计7,669.8元，被告因开发商二期施工造成经常停水停电，故拒交尚欠的物业管理费。为此双方发生纠纷，遂原告诉至本院。 2019年7月9日，被告对原告提供的2014年1月1日与开发商签订的物业合同形成时间有异议并提出鉴定申请，后本院召集原、被告双方谈话，原告也认可原始合同遗失，该份合同系2019年补签订，因此对合同形成时间无需再作鉴定。 另，2014年12月17日发改价格[2014]2755号国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知，对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格，其中包括非保障性住房物业服务，实行市场调节价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告具备物业管理的合法资格，其行使物业管理的行为合法。虽然原告不能提供原始物业服务合同，但从开发商与被告签订的商品房买卖合同附件5中明确小区前期物业由原告负责提供，并对物业服务内容及收费标准作了约定，且被告入住该小区以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告也按附件5中约定的收费标准缴纳了四年之久的物业费。被告因开发商二期施工造成经常停水停电而拒缴物业费，由于开发商与物业服务公司是两个不同相互独立的企业法人，两者对物业所应承担的责任不同，物业公司作为一个服务主体仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，如确系由于开发商二期施工引起停水停电，应向开发商及相关部门反映，物业公司本身并无执法权，无权对开发商进行处理，不能以此将责任归就物业公司，也不能构成被告拒付物业管理费的理由，原告履行了对小区物业管理的义务，按权利义务对等原则，其享有收取物业管理费的权利，故原告要求被告支付2018年的物业费有事实和法律依据，本院予以支持。原告无法提供其与开发商签订的前期物业服务合同，缴费时间及违约责任如何约定不明，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告扩大并提高收费标准，2014年国家发改委已发文非保障性住房物业服务价格放开实行市场调节价，原告按建筑面积2.5元／m2收取物业费，被告也一直按此标准向原告缴纳，原告并未提价，也未扩大收费范围，对被告这一辩称意见，本院不予采信。原告作为物业公司对该小区物业已进行管理，履行了维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主可以要求服务企业限期整改，业主应依法成立业主委员会，并可以提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另物业公司应规范自己的行为，虚心听取各业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告齐春苗于本判决生效后七日内支付原告上饶市金鼎物业管理有限公司物业费人民币7,669.8元； 二、驳回原告上饶市金鼎物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告齐春苗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。 审判员  史海燕 二〇一九年八月十二日 书记员  陈蔚蔚 交纳执行款及上诉的告知事项： 判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。 如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。