陕西省西安市中级人民法院     民事判决书                                                                          （2019）陕01民再128号   再审申请人：邓水珍，女，1963年7月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。   再审申请人：张雪薇，女，1993年11月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：邓水珍，简况同上，系张雪薇之母。   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。   法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘露娜，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   再审申请人邓水珍、张雪薇与再审申请人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）陕01民终11782号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年2月25日作出（2018）陕民申2355号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邓水珍，再审申请人张雪薇委托诉讼代理人邓水珍，佳信公司委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   邓水珍、张雪薇申请再审称，1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，由于佳信公司的违约造成邓水珍、张雪薇实际损失远大于合同约定的违约金计算条款，二审关于违约金数额一项的判决不合理也不合法。2、合同第十五条约定“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.01%向买受人支付违约金”，此条款对发生违约行为后违约金的计算方法未明确，更未出现“一次性支付”的字句，二审依据《中华人民共和国合同法》第六十条作出判决适用法律确有错误。3、依据《商品房销售管理办法》第十六条第十款的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司应当正常为邓水珍、张雪薇提交办理房屋权属证明所需的备案材料，二审判决“在佳信公司取得土地使用权证书后六十日内办理房屋权属证明”于法无据。4、二审判决忽略了佳信公司的过错责任，减轻了其违约成本，甚至导致其不积极办理土地使用权证。再审请求：1、撤销二审民事判决；2、改判佳信公司向邓水珍、张雪薇支付延迟办理房屋权属证书的违约金257067.54元（暂计算至2019年5月27日）。3、本案诉讼费用由佳信公司承担。   佳信公司辩称，1、其公司备案前提是将土地用途变更为住宅用地，其现在不具备办理房产权属的条件，二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记，并无不当。2、邓水珍、张雪薇要求的逾期交房违约金计算没有法律依据，按照合同第十五条第二、三项约定，违约金的计算标准为已交房款的万分之一，属于一次性违约金，且双方在履行过程中对此未进行协商变更。3、邓水珍、张雪薇请求逾期办证违约金没有事实及法律依据应当驳回。其应当举证实际损失，但至今未举证，要承担举证不能的法律后果。   佳信公司申请再审称，1、合同已约定逾期办证违约金且系一次性违约金。原审判决在邓水珍、张雪薇未举证实际损失的情况下，未综合考虑逾期办证并非其过错导致等因素，任意上调违约金为连续性违约金，适用法律错误。2、《违约金承诺书》为一次性处理协议且已实际履行，其无需再次支付逾期交房违约金。再审请求：1、撤销一审民事判决；2、撤销二审民事判决第一项，并依法予以改判、发回重审或指令再审；3、判决本案双方按照《商品房买卖合同》约定的已付房款0.01%支付逾期办证违约金；4、判决佳信公司不再支付逾期交房违约金；5、本案的诉讼费用由邓水珍、张雪薇承担。   邓水珍、张雪薇辩称，1、其购买佳信公司的房屋时五证齐全，现佳信公司称其未将土地性质变更为住宅用地，不具备办理房产权属的条件的理由不能成立。缴纳土地出让金是佳信公司的责任。二审判决佳信公司取得土地使用权证60日内办理房屋权属登记不合理，佳信公司应立即办理房产证，法院应判决具体办理房产证时间。2、根据法律规定，格式条款不合理，就是无效合同。按照《最高人民法院关于产品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算，来计算违约金，应当按日赔付违约金。佳信公司的再审申请无法律依据，应予驳回，本案诉讼费用由佳信公司承担。   张某某向一审法院起诉请求：1、佳信公司立即为其办理朝阳小区第1栋2单元15层21502号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向其支付迟延交房违约金6374.61元、迟延办理房屋产权过户登记违约金89140.00元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日），两项合计95514.61元；3、本案诉讼费由佳信公司承担。   一审法院认定事实：2008年12月13日，张某某向佳信公司支付房款142657元，2009年9月16日，张某某与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09076639，约定由张某某购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为90.62平方米，总价款为328588元。合同第六条约定，买受人于2009年9月16日前向出卖人交付总房款的45%，计人民币148588元整。剩余房款计人民币180000元整，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买-3-受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”为，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订当日，张某某再次向佳信公司支付购房款5931元。2009年10月20日，张某某通过银行按揭形式向佳信公司支付剩余购房款180000元。2011年2月24日，佳信公司向张某某交付涉案房屋，张某某收房后实际使用该房屋。此外，因佳信公司逾期交房，佳信公司向张某某出具《违约金承诺书》，承诺佳信公司向张某某赔付2010年3月1日至2010年8月14日期间共167天的逾期交房违约金5487元。后双方与物业公司协商后以物业费的形式予以折抵。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认张某某支付了全部的购房款,涉案房屋于2011年2月24日向张某某交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属登记的初始资料。张某某-4-提出佳信公司逾期办证的违约行为与其无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因张某某第一项诉请不够准确，经法院释明，张某某将其第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。   一审法院判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告张某某购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张某某支付逾期交房违约金6374.61元。三、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张某某支付逾期备案违约金22701.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张某某的其余诉讼请求。本案案件受理费1316元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。   张某某不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原审判决并予以改判；2、依法判令被上诉人立即为其办理朝阳小区第1栋2单元15层21502号房屋的产权过户登记手续，并交付其所有权证书；3、依法判令被上诉人向其支付迟延交房违约金6374.61元、迟延办理房屋产权过户登记违约金89140元，共计人民币95514.61元（暂时计算至2016年8月20日，被上诉人应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。   二审法院认定事实：本院经审理查明，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审法院认为，张某某与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依-12-法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于张某某上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证书，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现张某某上诉要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，张某某的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。   二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2919号民事判决第二项、第三项、第四项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2919号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将张某某购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1316元，张某某已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向张某某支付；二审案件受理费1316元，张某某已预交，由张某某承担。   本院再审查明，本案一审原告、二审上诉人张某某于2018年10月30日病故。在张某某的法定继承人中，其父张明让已于1983年10月2日病故；其母施玉玲于2019年6月4日出具放弃继承权声明书，表示放弃对张某某涉案房屋的继承权，甘肃省兰州市国信公证处于同日作出（2019）甘兰国信公内字第2656号公证书，对施玉玲放弃继承权一事予以证明。张某某的法定继承人其妻邓水珍、其女张雪薇未表示放弃继承权，故再审认定邓水珍、张雪薇应被列为本案再审申请人参与诉讼活动。其余查明事实与原审查明事实一致，依法予以确认。   本院再审认为，本案再审争议的焦点是：1、涉案房屋权属登记的办理问题；2、逾期备案违约金计算标准。   关于涉案房屋权属登记的办理问题。张某某与佳信公司签订《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2011年2月24日向张某某交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。邓水珍、张雪薇认为二审判决第二项减轻了佳信公司的违约责任，会导致其不再积极缴纳土地出让金和取得土地使用权证。本院再审认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件。故二审判决变更为佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案，符合法律规定。邓水珍、张雪薇该项理由不能成立。   关于逾期备案违约金计算标准的问题。邓水珍、张雪薇认为佳信公司的违约行为造成其实际损失远大于合同约定的违约金，并主张二审对违约金的数额判决过低，要求再审增加违约金数额，因邓水珍、张雪薇未提交逾期办证遭受损失的相关证据，故该项主张本院不予支持；佳信公司认为邓水珍、张雪薇未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的证据，判决任意上调违约金，适用法律错误。因合同约定的按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低，原审法院综合考虑，酌情判决佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准自2012年2月25日至庭审之日，一次性向邓水珍、张雪薇承担逾期备案违约金，符合法律规定，亦体现公平原则，判决并无不当。故，邓水珍、张雪薇要求增加违约金和佳信公司要求减少违约金的上述理由均不成立。   关于佳信公司主张《违约金承诺书》为一次性处理逾期交房违约金，其不再承担逾期交房违约金的理由，因《违约金承诺书》仅载明了逾期交房违约期限及赔付数额，并未说明该承诺系逾期交房违约责任的一次性处理意见，故佳信公司的该项理由不能成立。   综上所述，邓水珍、张雪薇和佳信公司的再审请求均不成立。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。因张某某于再审期间死亡，依照法律规定应由其法定继承人邓水珍、张雪薇参加本案诉讼活动并承继张某某的民事权利，故再审依法对原一、二审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销本院（2017）陕01民终11782号民事判决和西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2919号民事判决；   二、陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将邓水珍、张雪薇购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。   三、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向邓水珍、张雪薇支付逾期交房违约金6374.61元。   四、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向邓水珍、张雪薇支付逾期备案违约金22701.32元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1316元，邓水珍、张雪薇已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。二审案件受理费1316元，邓水珍、张雪薇已预交，由邓水珍、张雪薇承担。   本判决为终审判决。       审判长 郭莲枝   审判员  晏永娟   审判员 齐    放                         二○一九年八月二十三日      法 官 助 理  张    磊   书记员  王    鑫          1