河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终2772号上诉人（原审被告）：商丘市万锦置业有限公司，住所地河南省夏邑县滨湖路中段，统一社会信用代码91411426568628247X。法定代表人：左海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆红卫，男，1969年9月27日出生，回族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李玉东，河南公朴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幸福，河南公朴律师事务所律师。上诉人商丘市万锦置业有限公司（以下简称商丘万锦公司）因与被上诉人穆红卫房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商丘万锦公司的委托诉讼代理人杨国庆，被上诉人穆红卫及其委托诉讼代理人李玉东、李幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘万锦公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回穆红卫的诉讼请求；一、二审诉讼费用由穆红卫负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审认定双方之间签订的名为买卖实为为工程担保的“商品房买卖合同”为一般意义上的商品房买卖合同，以商丘万锦公司在签订该合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为，认定合同无效并进而判决商丘万锦公司承担因故意隐瞒未取得商品房预售许可证导致合同无效产生的法律后果，属认定事实错误。1、买卖合同约定价格显失公正与双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。（1）按照双方签订的“商品房买卖合同”约定，出卖人将其开发的位于夏邑县高速公路引线北段东侧万锦上上城院内会所一幢，用途为商铺，框架结构，建筑层数地上三层、地下**，建筑面积1269.49平方米，每平方米1500元，价款总计1904235元。而按照当时的框架结构的商铺市场销售价格，每平方米均在6000元至7000元。本案涉案房产的售价却是每平方米1500元，仅仅是商丘万锦公司的建筑成本价。（2）合同中本身约定的购房价格连建筑成本价都不够，并且还约定商丘万锦公司负责为穆红卫办理涉案房产的产权登记手续。双方能够签订涉案房产买卖合同，到底是商丘万锦公司不了解市场行情还是穆红卫不了解市场行情呢？在当时的情况下是根本不可能出现上述交易条件的。2、双方的身份关系为开发商与建筑商，穆红卫对于自己所建造的会所的属性及建筑成本本身是明知的，足以反证买卖合同仅是为给付工程款而提供的担保，双方之间不存在真实的买卖合同关系。商丘万锦公司为涉案房产的开发商，穆红卫为涉案房产的施工方，双方对于商品房预售所需要的手续以及涉案房产在双方签订所谓的“商品房买卖合同”时是否具有相应的手续均是清楚明了的。除此之外，对于涉案房产的性质和用途双方更是明知的。在双方签订的“商品房买卖合同”中也有明确记录，涉案房产属于小区内的会所。其性质和用途均不是一般意义上的商品房，是属于该小区所有业主的公用设施，用途是特定的，本身就不可能擅自买卖的，这一点双方也是明知的。所以，本案中不可能存在因为商丘万锦公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明而导致穆红卫陷入错误认识从而与商丘万锦公司签订商品房买卖合同的事实。3、穆红卫未提供证据证明已经支付了购房款。原审中，穆红卫只是提供了商丘万锦公司为其出具的收条，并没有提供支付购房对价的付款凭证。原审在没有任何证据的前提下，竟然认定了穆红卫是用商丘万锦公司所欠其工程款转付购房款，那么商丘万锦公司不禁要问是使用哪栋楼的工程款给付的，给付后是否还欠工程款？双方在没有结算、工程没有竣工验收的情况下，商丘万锦公司不知道一审法院是如何得出存在工程款抵付购房款的结论？但是，在商丘万锦公司否认双方之间存在房屋买卖事实的前提下，这一事实也是需要提供证据予以证实的。由于双方之间根本就不存在涉案房产的买卖事实。所以，穆红卫也根本提供不出给付购房款的任何证据。4、购房合同中未约定存在预售许可证，原审错误认定商丘万锦公司存在故意隐瞒错误。从双方签订的商品房买卖合同第二条，即商品房销售依据所标明的商品房预售许可证号为（2012）夏房预（销）售许可证第号。也可以明显看出，所谓的预售许可证编号处是空白的。当时这么书写的目的只是应穆红卫要求为了担保穆红卫的工程款，应付其他债权人再对此主张权利而已，根本不存在商丘万锦公司故意隐瞒的事实，原审认定应给付赔偿是严重不负责任的行为。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决在双方之间签订的所谓“商品房买卖合同”名为买卖实为欠款担保的前提下，即便认定双方之间的相关约定无效，那么也只是产生涉案事实回归原始状态的后果，也就是仍应当按照双方间的施工合同约定付款，而涉案工程的工程款给付未到付款节点，故不存在购房款返还的问题，而原审错误判决返还购房款没有任何证据能够支持。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、五、九条规定，判决让商丘万锦公司承担因故意隐瞒未取得商品房预售许可证而出售商品房的法律后果，与本案事实明显不符，属于对相关法律的错误适用。穆红卫辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，商丘万锦公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。穆红卫向一审法院起诉请求：依法确认双方于2014年11月29日签订的商品房买卖合同为无效合同；要求商丘万锦公司双倍返还穆红卫购房款3808470万元及利息；诉讼费用由商丘万锦公司负担。一审法院认定事实：穆红卫与商丘万锦公司于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：出卖人：商丘万锦公司，买受人：穆红卫，出卖人将其开发的位于夏邑××高速路引线北段东侧万锦上上城院内会所一幢，用途为商铺，框架结构，建筑层数地上三层，地下**，建筑面积共1269.49平方米，每平方米为1500元，价款总计1904235元，第二条商品房销售依据，商品房预售许可证号为：（夏房2012）夏房预（销）售证第号，商丘万锦公司保证销售后的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权证书时，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；合同签订后穆红卫支付商丘万锦公司购房款1904235元，商丘万锦公司为穆红卫出具收据一份，主要内容为：今收到穆红卫购房款壹佰玖拾万肆千贰佰参拾伍元正，收款人：商丘万锦公司，加盖公司印章，陈思，2014年11月29日。到期后商丘万锦公司一直未交付涉案房屋，双方发生纠纷。另查明，商丘万锦公司至今未取得涉案会所商品房预售许可证；穆红卫系商丘万锦公司开发位于夏邑××高速路引线北段东侧万锦上上城部分工程实际施工人，商丘万锦公司欠其工程款，其购房款系用所欠工程款的一部分转付购房款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，商丘万锦公司在开发夏邑××高速路引线北段东侧万锦上上城会所1幢未取得商品房预售许可证的情况下，与穆红卫签订《商品房买卖合同》，且在穆红卫起诉前尚未取得商品房预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。本案双方当事人在签订《商品房买卖合同》时，商丘万锦公司在合同第二条商品房销售依据中，对于预售许可证号处填写为“（夏房2012）夏房预（销）售证第号”，对此，可以认定商丘万锦公司在签订合同时存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为。穆红卫作为具有完全民事行为能力的人，在签订合同时对此应当予以审查及注意。对于该合同的无效的责任，商丘万锦公司在未取得商品房预售许可证的情况下，对外出售商品房，违反了法律规定，存在过错。而穆红卫在签订合同时没有尽到应有的注意义务，对于合同的无效亦存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿标准为“不超过已付购房款一倍”，故该院在穆红卫已付购房款一倍以下，结合双方的过错程度等多种因素综合考虑，商丘万锦公司应赔偿穆红卫已付购房款1904235元的50%的损失即952117.5元。商丘万锦公司辩称其不存在过错，不应承担已付购房款的利息及赔偿责任的理由不能成立，不予支持。关于穆红卫要求商丘万锦公司支付利息的诉讼请求，利息按本金1904235元计算，计息时间从2014年11月29日起至判决确定给付之日止，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、穆红卫与商丘万锦公司于2014年11月29日签订的《商品房买卖合同》无效；二、商丘万锦公司于判决生效之日起十日内返还穆红卫购房款1904235元及利息（利息按本金1904235元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，计息时间从2014年11月29日起至本判决确定给付之日止）；三、商丘万锦公司于判决生效之日起十日内赔偿穆红卫经济损失952117.5元；四、驳回穆红卫的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18634元、保全费5000元，合计23634元，由商丘万锦公司负担18975元、由穆红卫负担4659元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：商丘万锦公司提供的证据1受案回执显示左海涛报称“2014.03.01夏邑县曹集乡穆红卫等人非法拘禁案”，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年11月29日，从时间上看“非法拘禁案”与“签订合同”的时间相差近9个月，且受案回执只是对左海涛的报案行为进行了受理，并未进行立案，商丘万锦公司以受案回执证明双方不存在真实的买卖关系，以及穆红卫采取非法拘禁等形式胁迫商丘万锦公司签订合同的目的不能实现，对该证据不予采信；证据2建设工程施工合同能证明穆红卫为实际施工方，对该合同的真实性予以采信。本院经审理查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为，第一，商丘万锦公司、穆红卫对2014年11月29日签订的《商品房买卖合同》的真实性没有异议。商丘万锦公司称该合同是在被胁迫的情况下签订的，以及价格显失公正，但其未提交充分有效证据予以证实。商丘万锦公司称，合同约定办理产权登记的费用也是由其承担，但经对双方签订的《商品房买卖合同》的内容进行查看，并没有如此约定。第二，商丘万锦公司一审时认可欠穆红卫工程款，在双方签订《商品房买卖合同》的当天，商丘万锦公司为穆红卫出具“今收到穆红卫购房款壹佰玖拾万肆千贰佰参拾伍元正”的收据一份，该收据显示收款事由为“会所1幢（购房款）1269.49平方米”，收据上加盖有商丘万锦公司财务专用章。一审法院据此认定购房款系用商丘万锦公司所欠工程款的一部分转付的并无不当。第三，商丘万锦公司作为房地产开发企业，对签订《商品房买卖合同》所产生的法律后果，以及案涉会所的性质、用途等应该是明知的，在没有充分有效证据证明案涉合同是在胁迫等情形下签订的情况下，其应承担相应不利后果。且商丘万锦公司在合同第二条商品房销售依据中，对于预售许可证号处填写为“（夏房2012）夏房预（销）售证第号”，这也可以看出商丘万锦公司在签订合同时存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为。穆红卫作为具有完全民事行为能力的人，在签订合同时没有尽到应有的注意义务，亦应承担一定责任。因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定作出判决并无不当。综上所述，商丘万锦公司的上诉请求不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29561元，由上诉人商丘万锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  陈光应审判员  曹燚森二〇一九年八月二十七日书记员  李洋洋