安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1691号上诉人（原审被告）：安庆市迎江区颐和养老服务中心，住所地安徽省安庆市程墩路**。法定代表人：陈燕萍，该中心主任。委托诉讼代理人：王娜，安徽中皖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安庆市轻工包装厂，，住所地安徽省安庆市程墩路**法定代表人：金德明，该厂厂长。委托诉讼代理人：赵铁（系该单位退休职工），男，1958年10月8日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被上诉人（原审被告）：张莉莉，女，1963年8月31日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。上诉人安庆市迎江区颐和养老服务中心（以下简称颐和养老中心）因与被上诉人安庆市轻工包装厂、张莉莉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安庆市迎江区颐和养老服务中心的法定代表人陈燕萍及委托诉讼代理人王娜，被上诉人安庆市轻工包装厂的委托诉讼代理人赵铁，被上诉人张莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐和养老中心上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判颐和养老中心不承担房屋租金及房屋占用费，不承担返还案涉房产的义务；2.二审案件诉讼费由两被上诉人共同承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.原判认定租赁主体错误，承租案涉房屋的主体应是张莉莉及安庆市怡心养老服务有限公司。本案中，租赁合同形式上是张莉莉、颐和养老中心与安庆市轻工包装厂签订租赁合同，但实际承租人是张莉莉。这从租赁房屋的目的、合同实际履行情况、租金的支付途径以及聊天记录里均可以反映，实际的租赁主体是张莉莉及安庆市怡心养老服务有限公司；2.本案的租赁合同是张莉莉以合法形式掩盖非法目的，该案涉房屋一直被张莉莉以个人名义在无证无牌经营养老服务业务。无牌无证经营养老服务业务是法律禁止的，故该合同属于无效合同。2019年1月8日，安庆市怡心养老服务有限公司注册成立，注，注册经营地址及实际经营地址均是案涉房屋房屋并非颐和养老中心使用，实际是安庆市怡心养老服务有限公司占用，不应让颐和养老中心支付房屋占用费。二、本案遗漏当事人。一审审理过程中，颐和养老中心曾口头向法庭要求增加安庆市怡心养老服务有限公司作为共同被告。结合本案，案涉房屋的实际占用人是安庆市怡心养老服务有限公司，其未参加诉讼，致使颐和养老中心无法履行判决内容。安庆市轻工包装厂辩称，1.我方与颐和养老中心签订的租房合同是合法有效的；2.我方与安庆市怡心养老服务有限公司没有任何关系，安庆市怡心养老服务有限公司挂出标牌时，我方明确提出意见要求拆除；3.颐和养老中心与我方签订合同是为了扩大经营，是正常的行为；4.张莉莉在签订合同时是颐和养老中心的法定代表人，其支付房租的行为是代表个人还是代表颐和养老中心，我方不清楚，但我方认为是代表颐和养老中心。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。张莉莉辩称，1.合同约定案涉房屋面积500平米是我使用的，但合同中约定的附属院落是颐和养老中心使用的，颐和养老中心应当共同承担支付租金和返还房屋的义务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。安庆市轻工包装厂向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即恢复并返还租赁物安庆市湖心南路康建公寓9#楼一层09号、10号房产（约500平方米）及附属院落（约500平方米）；3.判令被告支付下欠房租80490元（至2019年3月31日止），并支付自2019年4月1日起至返还之日每月房屋占用费；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月2日，安庆市轻工包装厂（甲方）将其所有的位于迎江区湖心南路康建公寓9#楼一层09#、10#号房产（权证字号分别为宜房字第××号、第**）出租给颐和养老中心（乙方）用于投资经营养老服务中心，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋租赁期限共10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居家养老及老年日间照料中心使用，房屋租金按每月每平方米人民币12元计算，即每月人民币6000元，2017年10月后每年的租金按5%递增。房屋租金支付方式为押一付三，即押金为一个月的租金，支付一季度的房租。每季度前10天内支付。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，乙方转让、转租或转借承租房屋。（6）拖欠房租累积三个月以上。合同签订后，安庆市轻工包装厂将房屋交付给颐和养老中心及张莉莉，颐和养老中心的法定代表人张莉莉分别于2015年11月支付租金18000元、押金6000元；2016年7月支付租金12000元；2016年12月支付租金6000元；2017年2月支付租金48000元；2017年8月支付租金24000元；2018年2月支付租金20000元；2018年6月支付租金6000元；2018年9月支付租金20000元；2018年11月支付租金6000元；2019年1月支付租金20000元。截止2019年5月，颐和养老中心及张莉莉共欠租金85800元。2019年元月24日，安庆市轻工包装厂向颐和养老中心及张莉莉发出《关于催缴房租及解除合同的通知》，载明：至2018年底已拖欠房租73100元，严重违反协议规定。期间，我厂曾多次上门或发函催缴，但贵方一直拒不缴付。根据《中华人民共和国合同法》相关规定及合同第六款规定，我厂现通知如下：请贵方立即缴清所欠房租，如本周内不能缴付，本厂将按合同约定，采取措施，解除合同，收回房屋，由此造成的一切后果，由贵方承担。2019年3月24日，安庆市轻工包装厂向颐和养老中心及张莉莉发出通知：你中心未经本厂允许，擅自挂出“怡心养老标牌”，已严重违反合同之规定，请贵中心立即拆除。否则后果自负。但颐和养老中心及张莉莉仍拒绝支付房租，双方产生纠纷，诉至法院。一审法院认为，安庆市轻工包装厂与颐和养老中心及张莉莉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，各方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，安庆市轻工包装厂依约向颐和养老中心及张莉莉交付了房屋，颐和养老中心及张莉莉未依约履行支付房屋租金的行为构成违约，故对安庆市轻工包装厂主张颐和养老中心及张莉莉向其支付下欠租金80490元（至2019年3月31日），并支付自2019年4月1日至返还房屋之日的房屋占用费（按照合同约定即每月人民币6000元，2017年10月后每年的租金按5%递增进行计算）的诉求，予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，拖欠房租累积三个月以上，安庆市轻工包装厂（甲方）可以解除合同。安庆市轻工包装厂以通知的形式向颐和养老中心及张莉莉要求解除合同。符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，故本案中的《房屋租赁合同》已于安庆市轻工包装厂向颐和养老中心及张莉莉发出《关于催缴房租及解除合同的通知》之日（2019年元月24日）解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安庆市迎江区颐和养老服务中心、被告张莉莉于本判决生效之日起十日内向原告安庆市轻工包装厂支付租金80490元及自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照6000元/月，2017年10月后每年的租金按5%递增计算。）二、被告安庆市颐和养老服务中心、被告张莉莉于本判决生效之日起十日内向原告安庆市轻工包装厂返还位于安庆市迎江区湖心南路康建公寓9#楼一层09#、10#号房产。三、驳回原告安庆市轻工包装厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1812元，减半收取906元，由被告安庆市迎江区颐和养老服务中心、被告张莉莉共同负担。（原告已交906元）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。颐和养老中心提交了两份新证据：第一组证据：1.市场主体住所（经营场所）登记承诺书；2.证明（一份）；3.安庆市怡心养老服务有限公司营业执照；4.食品经营许可证；5.照片。证明目的：1.案涉房产自怡心养老公司注册成立以来一直在实际租赁和使用。2.安庆市怡心养老服务有限公司为自然人独资企业，股东只有张莉莉一人。第二组证据：颐和养老中心经营许可证。证明目的：颐和养老中心经营地址和床位数量从未增加，不需要租赁房产经营，案涉房产与颐和养老中心无关。另提交调查取证申请一份，请求法院到迎江区民政局实地调查案涉房屋在2019年1月8日之前的实际使用人情况。安庆市轻工包装厂质证如下：对安庆市怡心养老服务有限公司营业执照的真实性无法确定，对其他证据的真实性没有异议。对证明目的：第一组、安庆市怡心养老服务有限公司将经营场所登记为案涉房屋未经过我方同意，我方与安庆市怡心养老服务有限公司从未发生租赁关系。第二组、颐和养老中心是否扩大经营是其内部行为，与我方无关。张莉莉质证如下：对证据真实性无异议，对证据的证明目的有异议。颐和养老中心实际上也使用了案涉房屋，颐和养老中心提交的照片能够证明这个问题。第二组证据不能证明颐和养老中心没有使用案涉房屋。本院认证如下：颐和养老中心提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。对颐和养老中心调查取证的申请，因各方当事人在二审庭审中均认可现案涉租赁房屋由安庆市怡心养老服务有限公司使用，故颐和养老中心申请查证的事实已查明，无须另行调查取证。二审中，其他当事人未提交新证据，各方当事人对一审提交的证据未申请复核。二审经审理查明，颐和养老中心系张莉莉与陈燕萍合伙出资开办，其登记的住所为安庆市程墩路**。2015年12月2日案涉《房屋租赁合同》签订时，张莉莉作为颐和养老中心当时的法定代表人在合同上签名并加盖颐和养老中心公章。合同签订后，张莉莉即在租赁房屋内开办养老服务业务。2018年8月，颐和养老中心以法定代表人张莉莉涉嫌违法挪用资金为由，申请将法定代表人变更为陈燕萍。后因陈燕萍对张莉莉使用案涉租赁房屋开办养老服务也不认可，张莉莉于2019年1月8日登记成立安庆市怡心养老服务有限公司（张莉莉系唯一股东），，登记的住所即为案涉租赁房屋地址现案涉租赁房屋由安庆市怡心养老服务有限公司使用。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：1.原审判决颐和养老中心与张莉莉共同承担支付租金及占用费并返还案涉房产的义务是否正确；2.颐和养老中心主张原审未追加安庆市怡心养老服务有限公司为本案当事人属遗漏共同被告的上诉理由能否成立。关于焦点一，本案中，案涉《房屋租赁合同》签订时，张莉莉作为颐和养老中心当时的法定代表人在合同上签名并加盖颐和养老中心公章，应认定颐和养老中心系合同当事人。颐和养老中心上诉称案涉租赁房屋由张莉莉及安庆市怡心养老服务有限公司实际使用，张莉莉及安庆市怡心养老服务有限公司系承租案涉房屋的主体，对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》签订后，案涉租赁房屋一直用于经营养老服务业务，符合合同约定，至于颐和养老中心对于张莉莉使用案涉租赁房屋经营的行为是否认可是其单位内部行为，安庆市轻工包装厂作为房屋出租人并无审查的义务，在安庆市怡心养老服务有限公司在案涉租赁房屋挂牌经营后，安庆市轻工包装厂对此已提出异议，可见安庆市轻工包装厂与颐和养老中心及张莉莉、安庆市怡心养老服务有限公司并未就案涉租赁房屋的承租人变更为张莉莉和安庆市怡心养老服务有限公司达成合意，颐和养老中心的该节上诉理由不能成立。颐和养老中心又称张莉莉无证经营，案涉《房屋租赁合同》无效，但未提交充分证据证明其主张。案涉《房屋租赁合同》合法有效，颐和养老中心应依据合同约定履行合同义务。安庆市轻工包装厂以房屋租赁合同法律关系起诉，颐和养老中心作为《房屋租赁合同》的当事人未按合同约定履行给付房屋租金的义务，已构成违约，其应承担相应的法律责任。原审法院依据合同相对性原则，判决颐和养老中心与张莉莉共同承担支付租金及占用费并返还案涉房产的义务并无不当。关于焦点二，如前所述，本案系房屋租赁合同法律关系，安庆市轻工包装厂起诉要求颐和养老中心和张莉莉承担违约责任，而安庆市怡心养老服务有限公司并非案涉房屋租赁合同的主体，因此，原审未追加安庆市怡心养老服务有限公司为本案当事人并无不当，颐和养老中心认为原审遗漏当事人的主张不能成立。综上所述，颐和养老中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1812元，由上诉人安庆市迎江区颐和养老服务中心负担。本判决为终审判决。审  判  长  周大庆审  判  员  马 骥审  判  员  陈铜林二〇一九年八月三十日法官助理许德智（代）书记员  吴佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。