福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初745号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路**）江盛楼**。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈学容，男，1981年8月20日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：王家团，福建诚真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小文，福建凯峰律师事务所律师。 原告福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧投资公司）与被告陈学容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世欧投资公司的委托诉讼代理人夏祖铃、林烨，被告陈学容的委托诉讼代理人王家团、张小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世欧投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年12月28日签订的《租赁合同》及补充协议于2018年7月5日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金2814902.5元；3.判令被告向原告支付欠租违约金（违约金标准为每逾期一日按实际拖欠金额的日万分之五计算至实际付清拖欠的租金之日止）；4.判令被告向原告支付擅自分租违约金337188.3元；5.判令原告有权没收履约保证金224792.2元；6.判令被告承担原告的律师费损失8000元；7.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，原、被告签订《租赁合同》及补充协议，约定原告将坐落于福州市晋安区王庄街道商铺提供给被告使用；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；被告应于2016年1月1日前向原告缴纳自计租日起至第五个月最后一日止的首期租金112396.1元；除首期租金外，被告应按月缴纳租金，在下个交租期开始前一个月的20日之前向原告一次性足额预付下一个交租期的全部租金；因被告违约原因导致合同解除的，原告有权于解除合同时，没收该履约保证金，不予退还；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按当年度租金标准支付逾期金额日万分之五的违约金；因被告违约，原告为追索债权及为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；被告擅自许可他人使用、占有该租赁场所的全部或任何部分（包括但不限于分租等），应向原告支付相当于违约事由发生之日前三个月被告应当支付租金总额的违约金；如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时为送达时间。讼争合同及补充协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，但被告却未依约支付租金。现案涉商铺已转让至案外人陈某某名下。被告未在2016年1月1日前足额支付自2016年1月起至5月止的首期租金，且自2016年3月起开始拖欠租金，截至2018年6月，被告已拖欠租金2814902.5元。原告催告被告支付拖欠租金及违约金，但被告拒不履行。2016年10月25日，被告未经允许擅自将案涉商铺分租给第三人。2018年7月3日，原告向被告发出《租赁合同解除函》，该解除函于2018年7月5日送达被告，按照讼争合同的约定，双方签订的《租赁合同》于该日解除。故原告提起本案诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 被告陈学容辩称，一、讼争合同的主体系福州粟一粟二餐饮管理有限公司（以下简称粟一粟二公司），且原告已知悉此事。在我国商业经营活动的实践中，只有以单位名义签订合同才会体现需加盖公章，由此可知原告明知签订租赁合同的另一方系法人，即粟一粟二公司。根据讼争合同及补充协议约定，合同及协议应在盖章后生效，讼争合同及补充协议均未盖章，该合同并未生效，但粟一粟二公司履行了支付履约保证金、租金等主要义务，原告接受，双方租赁合同成立，讼争合同主体应系原告和粟一粟二公司。讼争合同及补充协议中的“乙方”、“法定代表人”这两栏说明法定代表人的签字系代表乙方，讼争租赁物的承租人系粟一粟二公司，被告与原告签订讼争合同是履行粟一粟二公司法定代表人的职务行为。讼争合同订立内容包含粟一粟二公司的经营项目即餐饮服务，合同中亦明确要求提供营业执照、授权经营证明、卫生许可、环保审批等经营餐饮的相关证件。履约保证金的实际交纳人为粟一粟二公司的股东陈某，其是以给付履约保证金的形式履行股东出资义务。仅有的一次租金实际也是由粟一粟二公司支付，系通过对公账户进行转账。被告提交的声明、物业费票据、然气费票据及办理消防证件等证据，均可以证明讼争店面的承租人是粟一粟二公司。二、原告诉请金额畸高，且缺乏依据。原告主张违约金畸高，应参照人民银行同期贷款利率计算。在讼争合同签订后的前期，由于店面门口围挡施工导致前期一直没有正式经营，公司始终处于亏损状态。被告长期拖欠租金，原告始终未予解除合同，原告为其私利恶意扩大被告的违约成本应不予支持。原告明知分租的事实，却未提出异议，系属默认，故其诉请分租违约金应当不予支持。原告无权没收履约保证金，该保证金应当抵充租金。本案讼争合同履行的过程中，原告存在重大过错，其明知被告长期未交租及分租的行为却不行使解除权，系为造成旺铺假象吸引店面购买者以达其销售店面的目的，原告的行为严重违反了诚信原则。综上，请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件、租赁合同、补充协议、农行福州福马支行缴款证明、国内支付业务付款回单、确认函、催款函及EMS回单、租赁合同解除函及EMS回单（含回执查询单）、租赁合同（分租）、委托代理协议、律师费发票、律师费转账回单，被告提交的物业费用结算说明、物业缴费发票及电费发票、天然气缴费发票、付款回单（租金）、消防登记册，双方对真实性均互不持异议，故本院予以确认并在卷佐证。原告提交的拖欠租金及违约金明细表，虽系原告单方制作，但有讼争合同、农行福州福马支行缴款证明、国内支付业务付款回单、付款回单（租金）佐证，可以证实被告拖欠租金的事实。原告提交的情况说明、陈某某身份证、商品房买卖合同，有原件核对，对其真实性本院予以确认。原告提交的不动产登记证明，虽系复制件，但有商品房买卖合同佐证，本院予以采信。被告提交的企业信用信息公示报告，原告对其真实性不予认可，因该公示报告系复制件，且内容未经有权机关确认，故对其真实性本院不予认可。被告提交的承诺书，系粟一粟二公司单方制作，且该承诺书内容不能体现与原告的关联，故不能证明被告所主张其与原告协商要求减免租金的事实。被告提交的声明，原告对其真实性不予认可，且该声明迟至2019年5月15日才出具，声明内容与被告以其本人名义签订租赁合同、支付押金及租金、放弃优先购买权等个人行为不符，故不能证明被告所主张其与原告订立租赁合同系履行法定代表人职务行为的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于福州市晋安区王庄街道商铺出租给被告使用；租赁期限为60个月，自计租日（即交付日）起算，交付日为2016年1月1日；被告承诺租赁场所用途为经营食品加工，品牌为粟一粟二；2016年1月1日至2016年5月31日期间月租金为22479.22元，2016年6月1日至2018年12月31日期间月租金为112396.1元；被告应于2016年1月1日前向原告缴纳首期租金（即计租日起至第五个月最后一日期间的租金）112396.1元；除首期租金外，其他租金均按每个完整的自然月为一个交租期缴纳，被告应在下个交租期开始前一个月的20日之前向原告一次性足额预付下一个交租期的全部租金；被告应在合同签订之日起三日内向原告缴纳履约保证金224792.2元；因被告违约导致原告解除合同的，原告有权于解除合同时，没收履约保证金，不予退还；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按当年度租金标准向原告支付逾期金额日万分之五的违约金；因被告违约，原告为追索债权及为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；被告擅自许可他人使用、占有该租赁场所的全部或任何部分（包括但不限于转租、转让、分租等），应向原告支付相当于违约事由发生之日前三个月被告应当支付租金总额的违约金；如以信函方式或特快专递邮寄通知，按合同签署页中列明的地址投邮后第二日中午12时视为送达被通知方；讼争合同还就租赁场所的交付与装修、管理等事项进行了约定。同日，原、被告签订一份补充协议，就免租期租金优惠等事项作出了补充约定。2015年12月30日，被告向原告支付履约保证金及租金287188.3元。2016年12月26日，粟一粟二公司向原告支付租金45000元。租赁期间，粟一粟二公司将案涉商铺向他人分租。 另查，2018年1月23日，被告向原告出具确认函，确认其已知悉原告将讼争商铺转让给第三方，并声明放弃讼争商铺的优先购买权。2018年5月12日，原告与案外人陈某某签订《商品房买卖合同》，将讼争商铺出售给陈某某。2018年6月25日，原告与陈某某向被告发出催款函，要求被告在收到该函之日起5日内向原告支付截至2018年2月份所拖欠的租金2360276.54元及违约金540217.72元，向陈某某支付自2018年3月份起至2018年6月份所拖欠的租金449584.4元，该函于2018年6月27日由他人签收。因被告未履行付款义务，原告与陈某某遂于2018年7月3日向被告发出租赁合同解除函，该函于2018年7月5日由他人签收。2018年12月26日，陈某某出具情况说明，同意以原告名义向被告追索其拖欠陈某某自2018年3月份起至2018年6月份止的租金449584.4元及违约金，确认追回的租金款项同意统一支付至原告公司账户。原告为处理与被告之间的房屋租赁合同纠纷，委托福建名仕律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费8000元。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。被告提供物业费用结算说明、物业缴费发票及电费发票、消防登记册等证据以主张其系作为粟一粟二公司法定代表人与原告签订讼争合同及补充协议，系履行法定代表人的职务行为，依据不足，本院不予采信。原告依约向被告交付讼争商铺，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金的义务。租赁期间，原告将讼争商铺出售给案外人陈某某，原告有权依照陈某某的授权向被告主张权利。本案中，被告仅于2015年12月30日向原告支付租金62396.1元（287188.3元-224792.2元），后由粟一粟二公司于2016年12月26日向原告支付租金45000元，故可以认定被告未按合同约定支付租金，已构成违约，原告依约有权提前解除租赁合同，原告发出的租赁合同解除函于2018年7月5日送达被告，故原告诉请确认讼争合同及补充协议于2018年7月5日解除，符合法律规定，本院予以支持。根据讼争合同约定的租金标准，被告应向原告支付2016年1月至2018年6月期间的租金共计2922298.6元（22479.22元/月×5月+112396.1元×25月），现其已支付租金107396.1元（62396.1元＋45000元），故原告要求被告支付截至2018年6月所拖欠的租金2814902.5元（2922298.6元-107396.1元），符合双方的约定，于法无悖，本院予以支持。因被告未依约支付租金，已构成违约，原告主张不予退还履约保证金，符合讼争合同的约定，本院予以支持。讼争合同有关不予退还履约保证金和违约金的约定均具有补偿损失的性质，原告主张不予退还的履约保证金已足以弥补其损失，故其要求被告另行支付逾期付款违约金及擅自分租违约金，有违公平原则，本院不予支持。原告诉请被告赔偿其律师费损失8000元，符合双方的约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告陈学容于2015年12月28日签订的《租赁合同》及补充协议于2018年7月5日解除； 二、被告陈学容应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付截至2018年6月所拖欠的租金2814902.5元； 三、原告福建世欧投资发展有限公司不予退还被告陈学容缴纳的履约保证金224792.2元； 四、被告陈学容应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付律师费损失8000元； 五、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80341元，由原告福建世欧投资发展有限公司负担2767元，由被告陈学容负担77574元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  汪德聪 人民陪审员  林秀萍 二〇一九年八月十二日 书 记 员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。