浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初5178号原告：朱旭耀，男，1965年9月6日出生，汉族,住浙江省文成县。被告：温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司。住所地：温州市瓯海区宁波路与中汇路交叉口（东北面）。统一社会信用代码：91330304092333450W。法定代表人：周陈香，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽颖，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告朱旭耀与被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告朱旭耀，被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司的委托诉讼代理人邢旭、苏丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱旭耀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》；2.判令被告返还原告经营保证金6000元、装修保证金500元并赔偿装修损失5000元。事实与理由：被告因经营温州港龙商业广场项目将B幢4层经营编号为A4015、A4026铺位出租给原告经营使用，并签订《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》，收取了原告经营保证金及其他相关款项。后被告因商场经营项目结构调整，原告的经营项目不符合被告结构调整要求，故将原告清退出上述商场，从而导致原告无法继续经营，给原告造成经济损失。由于被告的违约行为导致原告合同无法继续履行，故被告应退还原告缴纳的经营保证金、装修保证金等相关费用，并赔偿原告因装修行为发生的费用及相关损失。综上，请求法院判如所请。被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司答辩称：根据商铺租赁合同第六条第九款约定，被告有权对业态进行调整，被告调整业态的行为并未构成违约；被告并无将原告予以清退，原告至今尚可以正常经营，原告以此为由主张被告违约的理由不成立；且原告存在逾期未支付租金、管理费等行为，其作为违约方，依法也不享有合同解除权。现被告不同意解除案涉租赁合同，请求法院驳回原告要求解除合同的诉请。若法院判令双方合同解除，则原告应当依据商铺租赁合同第八条约定，向被告补缴免租期间的相关费用；此外，商铺租赁合同第三条对退还经营保证金的条件有明确约定，现退还该笔款项的条件尚不具备，故原告无权要求被告予以退还；关于装修损失，被告不存在违约，未对原告造成损害，且依据合同约定合同解除的，原告铺内全部装修及物品归被告所有，故被告无需向原告赔偿，原告仅能在其法定解除权成立并能举证证明其装修实际损失的情况下，由法院依法认定。本院经审理认定事实如下：原、被告就坐落于温州市瓯海区宁波路与中汇路交汇处温州港龙商业广场B幢四层经营编号为A4015、A4026号铺位各签订一份《温州港龙商业广场商铺租赁合同》，由被告将该商铺出租给原告经营使用，合同约定租赁标的计费（建筑）面积为66.87平方米。租赁期限自2017年9月16日起至2025年9月15日止；如遇特殊情况，被告有权调整统一开业日，如被告另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，本合同租期相应顺延。经营编号A4015铺位包含产权铺B4069、B4070，B4069标准租金单价46.8元/平方米/月，标准综合管理服务费5.2元/平方米/月；B4070标准租金单价47.7元/平方米/月，标准综合管理服务费5.3元/平方米/月。经营编号A4026铺位包含产权铺B4061、B4062；每产权铺标准租金单价41.4元/平方米/月，标准综合管理服务费4.6元/平方米/月。原告应于合同签订之日一次性支付2017年9月16日至2019年3月15日的商铺租金、综合服务费、入场装修垃圾清运费100元，共200元；于2019年3月16日前一次性支付2019年3月16日至2019年9月15日的商铺租金和综合服务费（按市场价收取，原则上不超过该商铺租金基准价）。原告租赁该铺位仅限于用于养生产品类商品的经营。合同期内，如遇经营所需，被告对商场进行整体规划、调整，原告同意无条件按照商场的要求并积极配合，如原告拒不配合的，视为原告违约，被告有权单方解除合同，收回铺位，原告同意将其展品及经营保证金归被告所有；被告有权根据商场实际情况自行决定并实施对商场铺位的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行统一规划及调整等。原告签订合同后需按每铺3000元标准向被告缴纳经营保证金，如原告退场三个月后经被告确认无任何遗留问题，则由被告在产品三包期结束后无息退还剩余保证金，但原告对消费者承诺的质量保证期超过产品三包期的，则按承诺期限执行并无息退还剩余保证金，上述期限，从实际退场时起算。原告解除合同提前撤场的，被告有权按优惠前的租赁价格结算（包括但不限于取消免租期等）；合同解除或终止的，原告应于本合同解除或终止之日前三日内，将所租赁铺位内展品、物品全部撤出，如原告未按上述期限撤出铺位，视为原告放弃展位内展品、物品的所有权，则被告有权腾空铺位及相关展品、物品，原告无权因此向业主方、被告主张任何费用或损失；合同解除或终止的，原告铺位内的全部装修及物品所有权归被告无偿所有，原告不得拆除、破坏。被告有权全权代表业主处理涉及租赁协议的一切事宜，对原告的经营活动统一管理和服务，有偿提供租赁经营铺位以外的辅助设施及服务，负责商场整体的日常运营、招商出租、营销推广等工作；经业主方不可撤销、唯一授权，被告已取得合同相关铺位的租赁、租金代收代付、日常经营管理、收费、诉讼等出租人享有的所有权利，如有纠纷，应以原、被告作为当事人，与业主无关，原告不得以此作为抗辩理由等内容。原、被告分别就案涉两个商铺各签订一份《温州港龙商业广场物业服务合同》，约定：案涉两个商铺由被告进行一体化物业管理服务；物业管理费收费标准按承租建筑面积12元/平方米/月计收，第一承租年度优惠后的物业管理费为6元/平方米/月，第二承租年度优惠后的物业管理费为7.2元/平方米/月；首年管理费于合同签订之日支付，按年支付。装修期内，原告应自行承担并向被告支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费，装修保证金可在原告租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向被告申请退还，经被告确认无误后三十日内将装修保证金无息退还原告。原告已向被告缴纳经营保证金6000元、装修保证金500元。温州港龙商业广场于2017年10月28日开业，原告自商场开业后开始经营案涉商铺，被告认可以此作为租赁期间的起算时间。2018年8月间，被告对温州港龙商业广场AB两幢商场的整体经营布局、经营业态进行了变更，案涉商铺所在楼层原经营业态为电子商务、进出口商品、文体用品、玩具、户外、自行车等，现经营业态为玩具、文体用品、喜庆用品类。该时间节点开始，原告未正常开店经营，现商铺处于空置状态。后续租金（应于2019年4月28日前支付）原告至今未向被告支付。上述事实由原、被告的陈述，原告提供的身份证明材料、《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》、收款收据及被告提供的商铺业态现状照片、A4015、A4026号铺位照片等证据材料予以证实。上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。本案的主要争议焦点为：案涉《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》应否解除的问题、原告交纳的经营保证金、装修保证金应否在本案中退还的问题及被告应否承担装修损失的问题。关于案涉《温州港龙商业广场商铺租赁合同》《温州港龙商业广场物业服务合同》应否解除的问题。根据《温州港龙商业广场商铺租赁合同》的约定可知，被告不仅有义务向原告提供符合经营使用标准的商铺，亦有义务对包括原告商铺在内的整个商场进行管理、规划，以使商场的经营业态符合市场需求。被告基于使商场整体发挥效益等管理需要，依约对商场铺位的经营业态进行调整未违反合同约定；而原告主张被告违反合同约定将其予以清退，未能提供证据加以证明，本院不予采信。故此本院对原告主张被告构成违约的意见不予采纳。相反的，根据《温州港龙商业广场商铺租赁合同》约定，原告应在2019年4月28日前向被告支付相应租金，现原告未按时支付已构成违约。原告长期未正常开店经营，现该商铺处于关张状态，原告亦未按合同约定支付租金，原告不再履行租赁合同的意思表示十分明确，合同目的难以实现，在此情形下，享有解除权的被告又不行使解除合同的权利，案涉合同履行已陷入僵局。且若不解除案涉租赁合同不利于商场整体市场的培育和良性发展，铺位的长期停业也将导致社会资源、社会成本的浪费，不利于社会经济发展。综上所述，根据公平、效率、绿色经济等原则，案涉《温州港龙商业广场商铺租赁合同》应当予以解除，但不影响违约责任的承担。因租赁合同关系解除后，原、被告双方继续履行《温州港龙商业广场物业服务合同》已无现实意义，故本院对案涉《温州港龙商业广场物业服务合同》一并予以解除。关于经营保证金及装修保证金应否在本案中退还原告的问题。一方面，案涉租赁合同约定，经营保证金在原告实际退场时起三个月后，经被告确认无任何遗留问题，可在产品三包期或原告承诺的质保期结束后无息退还，现退还经营保证金的条件尚不具备；另一方面，合同约定原告解除合同的，被告有权按优惠前的租赁价格结算（包括但不限于取消免租期等），原告亦存在逾期支付租金的行为，因此，即便被告需向原告退还经营保证金、装修保证金的，双方应就需退还的经营保证金、装修保证金与应付的租金进行结算。故本院对原告在本案中诉请退还经营保证金的请求不予支持。关于被告应否承担装修损失的问题。一方面，涉案租赁合同已明确约定本合同解除或终止的，铺位内的全部装修所有权归被告无偿所有，该约定应当为当事人所遵守；另一方面，案涉租赁合同系因原告违约导致解除，其要求被告赔偿装修损失，依法亦不应得到支持；并且原告亦未能举证证明其具体损失情况。故此，对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱旭耀与被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司之间就温州港龙商业广场项目B幢四层经营编号为A4015、A4026号铺位签订的《温州港龙商业广场商铺租赁合同》；二、解除原告朱旭耀与被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司之间就温州港龙商业广场项目B幢四层经营编号为A4015、A4026号铺位签订的《温州港龙商业广场物业服务合同》；三、驳回原告朱旭耀的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告朱旭耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈温丹二〇一九年八月二十六日法官助理陈娥代书记员 戴成森?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。