湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2519号上诉人（原审被告）：谢军，男，1973年2月25日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳楚馨物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区机坊街**。法定代表人：李保军，该公司总经理。原审被告：姜莉枝，女，1980年2月7日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：谢军，与姜莉枝系夫妻关系，住襄阳市樊城区。上诉人谢军因与被上诉人襄阳楚馨物业服务有限公司（以下简称楚馨物业公司）、原审被告姜莉枝物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人谢军，被上诉人楚馨物业公司的法定代表人李保军，原审被告姜莉枝的委托诉讼代理人谢军依法接受询问。本案现已审理终结。谢军上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2747号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令上诉人物业费应从2019年1月17日开始计算，对已违规收取的物业费不再追讨；4.一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书中“对谢军、姜莉枝辩称其二人购买的房屋未通过消防验收……不予采信与支持”的判定，当庭并未提出未提交证据证实或提交证据不足的说明或要求补充证据的判定。消防验收应由物业公司提供，上诉人未与楚馨物业公司签订服务合同，无法提供证据。上诉人提交了网站查询记录，法庭认为不可信现重新提交。二、法院未对案件中房屋不具备交房条件及楚馨物业公司违规收费的客观事实作出明确的解释。三、根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业合同或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。楚馨物业公司违法、违规收费具体如下：1.上诉人与中房集团襄阳房地产开发股份有限公司签署的编号为XF201313915的《商品房买卖合同》中对物业管理费的起始日期有明确约定。2.上诉人购买的商品房“中房汉江鑫城2#号楼及地下室”于2019年1月17日消防验收合格，2019年3月7日上诉人到税务部门交纳税费。3.根据《中华人民共和国消防法》第十三条（二）规定了消防验收，上诉人偶尔查看此房，偶尔居住。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定了交付物业应当具备的条件，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。4.楚馨物业公司违反《湖北省物业服务和管理条例》第三十七条规定的物业服务企业在物业服务活动中应当履行的义务。楚馨物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告姜莉枝同意上诉人意见。楚馨物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢军、姜莉枝支付自2016年1月1日至2019年2月28日共计38个月的物业管理服务费5692.25元；2.判令谢军、姜莉枝支付滞纳金17元；3、本案的诉讼费由谢军、姜莉枝承担。一审法院认定事实：2015年11月6日，楚馨物业公司与襄阳市樊城区中房?汉江鑫城小区的开发商中房集团襄阳房地产开发股份有限公司物鑫分公司（以下简称中房集团物鑫分公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定由楚馨物业公司为该小区2号、3号、4号楼提供物业服务，委托管理期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。物业服务费包括管理、房屋共用设施设备运行、日常维护、小区安防、绿化养护费用，由楚馨物业公司按照政府价格主管部门的规定和襄阳市物价局核定标准进行收费。2017年10月30日，中房集团襄阳房地产开发股份有限公司管理人向楚馨物业公司出具《关于继续履行合同的通知书》一份，载明：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司因无力清偿到期债务，已向襄阳市中级人民法院申请重整，襄阳市中级人民法院于2017年8月28日以（2017）鄂06破申6号民事裁定书裁定受理重整申请。根据《中华人民共和国企业破产法》之规定和重整工作的需要，经研究决定，并报请襄阳市中级人民法院审查同意，管理人决定继续履行中房集团襄阳房地产开发股份有限公司于2015年11月6日与楚馨物业公司签订的《中房?汉江鑫城前期物业服务合同》。双方的权利义务仍执行原合同中的约定（或根据需要另行协商变更）。另查明，谢军、姜莉枝系中房?汉江鑫城小区2号楼2单元12-1号的业主，房屋建筑面积124.83平方米。2015年8月30日，谢军、姜莉枝按每月每平方米1.2元的价格向楚馨物业公司交纳自2015年2月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1647元。一审法院认为，谢军、姜莉枝共同向中房集团物鑫分公司购买并入住“中房?汉江鑫城”小区2栋2单元12-1号房屋，楚馨物业公司受中房集团物鑫分公司委托，为中房?汉江鑫城2号、3号、4号楼提供前期物业服务，双方物业服务合同关系成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力，楚馨物业公司负有为小区提供物业管理服务义务，享有向接受该服务的小区业主收取物业服务费的权利；谢军、姜莉枝作为该小区业主，负有向楚馨物业公司支付物业服务费的义务。谢军、姜莉枝自2016年1月1日起至2019年2月28日止已38个月未支付物业服务费，按照住房建筑面积124.83m2，1.2元/月/m2计算，共计124.83m2×1.2元/月/m2×38个月=5692.25元，此款符合法律规定，法院予以确认，谢军、姜莉枝应当向楚馨物业公司予以偿付。楚馨物业公司诉请滞纳金，未提交相关合同约定的证据，不予支持。谢军、姜莉枝辩称其二人购买的房屋未通过消防验收，不具备交房条件，前期物业费应当由建设单位承担；楚馨物业不具备向其收取物业服务费的资格，其所签订的物业服务合同不是与楚馨物业所签，楚馨物业收费不符合法律规定，以及物业管理服务不到位等意见，均未提交相应证据证实，不予采信与支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、谢军、姜莉枝于判决生效之日起十五日内支付襄阳楚馨物业服务有限公司自2016年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费共计人民币5692.25元；二、驳回襄阳楚馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费依法收取25元，由谢军、姜莉枝共同负担。二审中，谢军提交了一份“二〇一九年度建设工程消防验收公告信息（2019.1.1-2019.1.31）”，称该表反映中房汉江鑫2#楼及地下室消防审批时间是2019年1月17日。楚馨物业公司质证认为，该表并非相关机关出具的原件，对真实性不清楚。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，合法有效的民事法律关系，依法应当予以保护。谢军、姜莉枝从中房集团物鑫分公司购买并入住“中房?汉江鑫城”小区后，接受楚馨物业公司物业服务的事实清楚，证据充分，双方当事人均无异议，本院予以确认。谢军上诉称，因中房集团物鑫分公司建设的“中房?汉江鑫城”未通过消防验收，故此拒绝向楚馨物业公司缴纳物业管理费。首先，谢军未提供合法有限的证据证明“中房?汉江鑫城”未通过消防验收；其次，楚馨物业公司并不是办理“中房?汉江鑫城”消防验收的义务主体；再次，谢军购买并入住“中房?汉江鑫城”小区后，接受了楚馨物业公司提供的物业服务，根据合同相对性原则，应当向楚馨物业公司缴纳物业管理费。谢军若有充分证据证明其权利遭受侵害，可依法向义务人另行主张权利。综上所述，谢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢军负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年八月二十八日书记员 邱成蛟