广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9976号上诉人（原审被告）:广东富港投资集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港东路********。法定代表人：陈光明，职务：总经理。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟彦强，男，1977年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港**。上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称“富港公司”）因与被上诉人钟彦强商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人富港公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回钟彦强的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由钟彦强承担。事实和理由：1.一审法院法律适用错误，办证期限起计日期计算错误。根据涉案合同补充协议第八条第2点约定，钟彦强收楼后还需要向富港公司提交办证资料，否则富港公司不承担逾期办证的责任，故办证期限应从钟彦强收楼且提交办证资料之日起计算。一审法院只从收楼之日起计算办证期限系适用法律错误。2.一审法院查明事实不清，钟彦强于2015年12月21日才缴交涉案房屋的契税，证明至少在此之前其并未向富港公司提供齐全的办证资料，因此办证期限至多从2015年12月22日起算，迟延办证日期至多从2016年10月28日起计算。一审法院对该事实查明不清。3.一审法院认定涉案房屋的交付时间为2015年2月13日，与事实不符。根据南沙法院（2016）粤0115民初1025号判决查明的事实，富港公司仅在2015年2月13日发函催告钟彦强收楼，但事实上钟彦强并没有在该日来收楼，而是在2017年3月13日签署《收楼手续书》及《房屋交接记录单》，领取涉案房屋的钥匙，并接收涉案房屋。故涉案房屋的交付日期应为2017年3月13日，富港公司的办证期限应从2017年3月13日起计算。被上诉人钟彦强二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，富港公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由如下：根据涉案合同补充协议第八条的规定，提交办证资料的时间已经由原商品房买卖合同约定的收到书面通知书5个工作日内完成变更为在开发商通知的时间内完成，即开发商出具的通知钟彦强应在2015年12月31日前将办证资料提交给富港公司的办理产权证通知书，钟彦强已经在上述期限内提交了办证资料，完全履行了合同义务，富港公司未按期完成办证义务，构成违约，应当承担违约责任。2019年1月10日，钟彦强向一审法院起诉请求：1.富港公司向钟彦强支付从2015年12月19日起至2016年11月19日止的迟延办理不动产权证违约金57431元（违约金以总房价款1084888元为基数，按中国人民银行同类一年期贷款基准利率上浮30%的标准计算）；2.富港公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2012年11月10日，富港公司（甲方、卖方）与钟彦强（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积123.39平方米，总金额1084888元。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第二十一条约定：双方同意选择以乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。未告知或告知内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。本合同附件与正文具有同等法律效力。上述合同附件七《本合同补充协议》约定：房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。根据买卖合同第二十一条的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下。买卖合同第二十一条与本条不一致的，以本条约定为准。甲乙双方应在该商品房交付之日起360个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。乙方委托甲方办理产权登记的，乙方须在交接商品房时或甲方通知的时间内完成以下委托前事项：（1）缴交完毕全部应由乙方承担的税、费及全部房款；（2）所购房屋有面积误差并需要更换实测面积对应之房款发票的，应主动到甲方处换取办理产权证对应之实测面积之发票；（3）向甲方提交办理产权登记所需的全部资料，并签署一切委托甲方办理产权所必要的文件（包括但不限于签署权属转移登记申报手续）。上述委托办证之前置义务乙方未完成的，甲方不承担逾期办证的责任。乙方同意在双方办妥房款结算手续后，甲方再将产权证交付乙方。乙方须在甲方发出领取产权证及结算通知（无论书面口头）的30日内到甲方处办理领证及结算手续，产权证由银行保管的，则须办理结算手续。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方；如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后的5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。买卖合同第二十九条约定通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更无法收到通知，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议由甲乙双方签字盖章后与《商品房买卖合同》同时生效，《商品房买卖合同》内容与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。关于涉案房屋的办证期限问题，钟彦强与富港公司均同意适用《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定。上述合同签订后，钟彦强付清了全部购房款。因富港公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，南沙法院作出（2016）粤0115民初1025号《民事判决书》，判令富港公司向钟彦强支付从2014年5月1日起至2015年2月13日止的延迟交楼违约金（以总房价款1084888元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算）。南沙法院在该案中查明：涉案房屋所在楼宇于2014年4月30日通过消防验收，于2014年6月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年6月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年6月20日通过人防验收，于2014年9月10日通过环保验收。另外，涉案房屋所在楼宇分别于2014年4月3日、2014年4月10日取得通邮、通气的证明文件，于2014年5月7日开通永久用水，于2014年6月4日完成对永久用电设施的送电，于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。南沙法院在该案中认为：富港公司在取得相关验收文件后，于2015年2月12日再次以邮寄方式通知钟彦强收楼，该邮件于2015年2月13日妥投，该通知的送达为有效送达，因此相应的迟延交楼违约金应计算至该日止。钟彦强不服上述判决，向广州市中级人民法院上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终8421号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。根据钟彦强提供的物业服务费发票，其自2015年2月13日起开始交纳涉案房屋的物业服务费。钟彦强于2015年12月21日缴纳了涉案房屋的契税。富港公司于2016年5月13日取得涉案房屋办理转移登记的《受理回执》，回执记载的缴交材料包括：身份证明、单元明细表、房地产测绘附图以及完税证明。2016年5月18日，广州市国土资源和规划委员会颁发涉案房屋的《不动产权证书》。2016年11月10日，富港公司向钟彦强寄送领取《不动产权证书》的催告函。富港公司未提供该邮件的妥投证明，但钟彦强确认于2016年11月14日收到上述通知。2016年11月19日，钟彦强领取上述《不动产权证书》。2017年3月13日，钟彦强签署了《收楼手续书》以及《房屋交接记录单》，领取了涉案房屋钥匙。一审法院认为：钟彦强与富港公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋的办证期限问题，钟彦强与富港公司均同意适用《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条，该条约定办证期限从涉案房屋交付之日起计算210个工作日。根据双方的诉、辩意见，本案的争议焦点为收楼时间的认定问题。钟彦强与富港公司签订的《补充协议》约定，钟彦强应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致其未能收到通知，钟彦强最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则视为钟彦强已接收该房屋。根据该条的约定可知，钟彦强与富港公司并非以实际办理收楼手续的时间作为房屋的接收时间。钟彦强于2015年2月13日收到富港公司发出的收楼通知后，无正当理由未及时验收涉案房屋，应视为其在2015年2月13日已接收房屋，富港公司亦确认该日是视同交付房屋之日。另外，钟彦强从2015年2月13日开始交纳涉案房屋的物业服务费。根据权利义务对等原则，钟彦强在承担风险、费用的同时，应自该日起享有涉案房屋的权利，其中包括办理不动产权证的权利。鉴于上述理由，一审法院认定涉案房屋的交付时间为2015年2月13日。虽然钟彦强直至2017年3月13日才签署书面的《收楼手续书》以及《房屋交接记录单》，但该行为应视为双方对收楼手续的完善。富港公司主张自该日起算办证期限的答辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。富港公司未依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定，在涉案房屋交付之日起210个工作日内即2015年12月21日前办妥并交付不动产权证，构成违约，应当自2015年12月22日起向钟彦强支付相应的违约金。钟彦强在2015年12月21日才缴交涉案房屋的契税，而完税证明是办理不动产权证的前提条件，故钟彦强主张自2015年12月19日起计算迟延办理不动产权证的违约金，依据不足。富港公司于2016年11月10日通知钟彦强领取不动产权证，钟彦强确认于2016年11月14日收到领取通知，故迟延办理不动产权证违约金应计算至2016年11月14日止。富港公司未能证明何时向钟彦强发出办证通知，也未举证证明在2016年11月10日前已通知钟彦强领取涉案房屋的不动产权证，应承担由此产生的不利后果。钟彦强在收到通知后未及时领取不动产权证，其主张的2016年11月14日之后的违约金，一审法院不予支持。钟彦强与富港公司虽然在《补充协议》中约定“违约金金额不超过房款总额的1%”，但该封顶条款约定的违约金并未与富港公司的违约时限相联系，不足以弥补钟彦强的损失。钟彦强主张按照中国人民银行规定的同类一年期贷款基准利率上浮30%的标准予以调整。一审法院综合本案案情，遵循公平合理原则，酌情将迟延办理不动产权证违约金调整为按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率标准计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2019年4月9日作出判决：一、富港公司应在该判决发生法律效力之日起十日内向钟彦强支付从2015年12月22日起至2016年11月14日止的迟延办理不动产权证违约金，违约金以总房价款1084888元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；二、驳回钟彦强的其他诉讼请求。一审案件受理费617.9元，由钟彦强负担161.6元，由富港公司负担456.3元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审争议的焦点是关于富港公司办证义务的起算时间问题。根据双方合同约定，富港公司应当在涉案房屋交付之日起210个工作日内办妥并交付不动产权证。钟彦强在2015年2月13日已接收涉案房屋，并开始支付该房屋物业管理费，故富港公司办证义务应从该日起计算210个工作日至2015年12月21日前完成。富港公司主张钟彦强在2015年12月21日才缴交涉案房屋契税，系自己耽误办证事项，富港公司的办证期限应从2015年12月22日起算，但富港公司没有提供证据证明其已提前通知钟彦强支付契税而因钟彦强自身原因导致迟延支付，故本院对富港公司的该项主张不予采信。富港公司还认为钟彦强在2017年3月13日才签署《收楼手续书》和《房屋交接记录单》，收楼时间应从当日开始计算，该主张与钟彦强实际收楼且支付物业管理费的时间不符，本院亦不支持。综上所述，富港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912.6元，由上诉人广东富港投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年八月一日书记员  颜旭怀彭诗敏