贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2612号 上诉人（原审被告）：徐峰，男，1979年3月20日出生，汉族，户籍地：贵州省赫章县，现住贵州省七星关区。 被上诉人（原审原告）：徐书，男，1979年9月1日出生，汉族，住贵州省赫章县。 上诉人徐峰因与被上诉人徐书房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2019）黔0527民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 徐峰上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判上诉人于2018年8月19日起向被上诉人支付购房款的资金占用损失；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于案涉《房屋买卖协议》签订之日至2018年8月19日期间上诉人占用被上诉人交付购房款为正当占用，一审判决上诉人承担该期间的资金占用费认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。 徐书答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法判决。 徐书一审诉讼请求：1.判决解除与被告签订的《房屋买卖协议》；2.判决被告双倍返还定金合计200,000.00元；3.判决被告返还房屋价款219,469.60，并支付该款项自2016年4月至2018年12月的利息63,742.23元（按照月利率8‰计算）。庭审中，原告主张如不支持其双倍返还定金的诉讼请求，则请求被告以100,000.00元为基数自交付之日起按照月利率8‰计算至给付之日的利息；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月24日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将位于赫章县城关镇老公安局片区棚户区改造征收安置补偿房一套出售给原告，房屋价款319,469.60元，被告口头承诺该房屋的过渡安置费从2016年10月27日起归原告享有。原告按合同约定支付了被告定金100,000.00元，余款在2016年初全部支付给被告。因被告违反合同约定，导致合同目的不能实现，请求支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2015年10月24日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，载明：“甲方：徐峰，乙方：徐书。甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本协议，以资信守。第一条、房地产基本情况。该房屋位于赫章县城关镇公安局片区，属于拆迁安置房，房屋类型毛坯，钢混结构，楼层26层，建筑面积132.56平方米。第二条，成交价格。该房地产按套计价，成交总价为人民币叁拾壹万玖仟肆佰陆拾玖元零陆角（￥319,469.60），该成交价款仅指该房地产及其附属设施本身价格。第三条、付款方式和期限。（一）本协议签订之日，乙方应向甲方支付定金壹拾万元整。（二）交付定金之日起，两个月以内，由乙方付完余下的全部款项，由甲方向拆迁办申请办理转让合同。（三）余款付款期限超过约定两个月期限的，按商业银行一年期贷款利率计算利息，由乙方付给甲方利息。第四条、补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）。第五条、附《赫章县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》复印件一份。第六条、其他条款。（一）本协议未尽事项，由双方另行议定，签订补充协议。（二）本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法起诉。（三）本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。”同日，原告向被告支付购房款定金100,000.00元，被告向原告出具收条，载明：“今收到徐书交来购房款定金壹拾万元整，余款在两个月内付清，房屋转让合同在两个月内经拆迁办改签。收款人：徐峰。”2016年2月3日，原告支付被告购房款209,469.60元。2018年，双方协商解除合同，由被告返还原告购房款。 一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖协议》合法有效。 关于原告请求解除合同的主张，从双方提交的微信、短信聊天记录和被告的陈述，可以认定双方已于2018年协商解除协议，故原告该项诉讼请求的目的已经实现，不再审理。 关于是否适用定金罚则的问题。双方在《房屋买卖协议》中约定的定金系违约定金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”之规定，适用违约定金罚则的条件是：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，也即合同目的落空。违约行为致使合同主要、直接的目的落空时，即构成根本违约时，可以适用定金罚则。本案中，被告未按照约定在两个月内将协议经拆迁办改签，系违约行为。但原告订立《房屋买卖协议》的主要、直接的目的是取得涉案房屋所有权，被告逾期未办理改签手续，原告可要求其继续办理，即使涉案房屋所有权登记在被告名下，亦可通过办理所有权变更登记变更到原告名下，故被告未按照约定期限改签的违约行为并不导致原告不能获得涉案房屋所有权。综上，被告的违约行为并不导致合同目的不能实现，不应适用定金罚则。 关于返还购房款及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当返还原告购房款。对于购房款的数额，原告主张已经向被告支付购房款319,469.60元，但其提供的证据不足以证明该事实，故以被告自认的309,469.60元予以认定。原告向被告支付购房款，被告一直占用该款项，势必给原告造成了一定的资金占用损失，应当进行赔偿。资金占用损失的计算标准，认为参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算较为适宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决：一、由被告徐峰于判决生效后十日内返还原告徐书购房款309,469.60元并支付资金占用损失（自2015年10月25日起以100,000.00元为基数、自2016年2月4日起以209,469.60元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至给付之日止）；二、驳回原告徐书的其他诉讼请求。案件受理费4,274.00元（已减半收取），由原告徐书负担952.00元，被告徐峰负担3,322.00元。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：除对原审认定事实予以确认外。双方于2018年3月24日前已协议解除案涉《房屋买卖协议》。 本院认为：一审判决认定双方协议解除案涉《房屋买卖协议》时间为2018年，二审中被上诉人徐书自认双方协议解除案涉《房屋买卖协议》的时间为2018年3月16日，但未提供证据加以证明。在案证据显示，双方协议解除《房屋买卖协议》的具体时间不能确认到日，但根据被上诉人与上诉人2018年7月24日互发的“又是这么多时间了，你是打算什么时间退我的钱，你不应一拖再拖了，从3月份给你说了，到现在已经是4个多月，你让我一点希望都看不到，银多时间都是一个人呆呆望着天花板。你是一个非常聪明的人，应该换位思考一下，假如是你，花了将近32万的现金买房，到头来，房也不见，现金也退不回，你是什么感受？本来都不应该现在给你发信息，但是我还是无法入睡，翻来覆去处于你既不退钱给我，又不把与你卖给我的房子的相关权利转给我的痛苦之中，就发信息给你了。32万的现金房款呀！我全家人不吃不喝都要7年才凑得够，你怎么就不站在我的角度想想呢？并且还是贷款，产生了多少利息，你曾经在银行呆了那么长时间，你比我清楚上百倍。我想，你快点把钱退给我了，以你的能力和水平，根本就不费力都可以退我的钱，可是你一拖再拖，你要拖到什么时候呢？”“大叔，绝对不是拖你。这一点无论如何你应该相信我。我了解的信息是水塘信用社贷不出款来，你那里离得近，可以帮忙打听一下，贷款到位，马上可以解决。我的情况也是面临最艰难的时候，一颗稻草也会压死我。最多两年这段艰难的日了就会缓解。房子已经有人要了，对我对你都是一种希望。现在是等对方操作银行贷款绝对不是拖你，如果对方说不要房子了，希望就没有了。”微信聊天记录，双方至迟于2018年3月24日达成解除案涉《房屋买卖协议》，由上诉人退还被上诉人已支付的购房款的合意。本院认定双方解除案涉《房屋买卖协议》时间为2018年3月24日，因此，在双方协议解除案涉《房屋买卖协议》之前，上诉人基于双方履行《房屋买卖协议》合理占有案涉购房款，上诉人不应向被上诉人支付购房款的资金占用损失，但双方达成新的合意后，上诉人未依约支付被上诉人购房款，其再占有被上诉人支付的购房款无事实依据，其应向被上诉人支付资金占用损失。上诉人主张其不应支付2018年3月24日至2018年8月9日期间的资金占用损失的上诉请求不成立，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。原审认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省赫章县人民法院（2019）黔0527民初331号民事判决第二项，即驳回原告徐书的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省赫章县人民法院（2019）黔0527民初331号民事判决第一项，即由被告徐峰于判决生效后十日内返还原告徐书购房款309,469.60元并支付资金占用损失（自2015年10月25日起以100,000.00元为基数、自2016年2月4日起以209,469.60元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至给付之日止）； 三、由上诉人徐峰返还被上诉人徐书购房款309469.60元，并以309469.60元购房款为基数，自2018年3月24日起至款项支付完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率向被上诉人徐书支付利息； 四、驳回上诉人徐峰的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4274元，由上诉人徐峰承担3300元，被上诉人承担974元，二审案件受理费1019元，由上诉人徐峰承担1000元，被上诉人徐书承担19元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年八月五日 书记员  何曼青