江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10986号上诉人（原审被告）：李凯。上诉人（原审被告）：刘秀。共同委托诉讼代理人：李子明，系李凯的哥哥。（2019年3月10日撤销委托）共同委托诉讼代理人：卢小平，江苏诚鑫律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韩月兰，江苏诚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，董事长。委托诉讼代理人：苏卿。上诉人李凯、刘秀因与被上诉人吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李凯、刘秀上诉请求：依法改判一审判决第二项；撤销一审法院对于刘秀的判决内容，且不承担责任；诉讼费用由月亮湾公司承担。后李凯、刘秀明确诉讼请求为撤销一审判决，诉讼费用由月亮湾公司承担。事实和理由：1.2015年，李凯在朋友介绍下认识盈双月，盈双月让李凯帮忙签订几个购房合同，给其创造销售业绩，后按照盈双月的安排我瞒着刘秀签字了，刘秀的字是别人代签的，房屋的具体位置我至今不清楚，更谈不上居住，月亮湾公司起诉时我联系了盈双月，但并未联系上，关于20%的违约责任，月亮湾公司并未解释过该条款，李凯也未见过合同内容，《借款合同》、《商品房买卖合同》签字刘秀均不知情。2.一审程序违法。2018年5月17日上诉人到吴江参与诉讼，发现姓名和诉讼请求都是错误的，6月23日又收到传票，但因6月28日李凯父亲去世，无法参加庭审，一审法院按照月亮湾公司诉讼请求判决，事实不清，程序违法。月亮湾公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。月亮湾公司向一审法院起诉请求：1、确认解除双方之间于2015年8月3日签订的商品房买卖合同（合同编号：Y2015012678)，并判令李凯、刘秀支付月亮湾公司赔偿金169200元及利息（从实际代偿支付之日（2016年9月9日）起至合同备案注销之日止的银行同期同类贷款利率的银行利息（利息暂计算至2018年4月19日暂计算为67516.12元）。2、判令李凯、刘秀赔偿中信银行起诉所造成的律师费14550元。3、判令月亮湾公司协助办理前述商品房买卖合同备案注销手续。4、本案诉讼费用由李凯、刘秀承担。一审法院认定事实：月亮湾公司主张的事实，有其提供的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2015012678）一份、个人借款合同复印件一份、（2016）苏0509民初11581号民事裁定书网络打印件一份及该案诉状复印件一份、商业银行个人消费贷款对账单一份、个人贷款还逾期通知书复印件三份、代偿证明四份、个人贷款结清证明一份及月亮湾公司、李凯、刘秀的当庭陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。但李凯、刘秀贷款及月亮湾公司代偿的银行为江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行，而非中信银行股份有限公司吴江支行。一审另查，商品房买卖合同补充协议第二条第19项约定：“在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的,或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的,本商品房买卖合同自动解除,出卖人收回房屋自由处分,并按总房款的10%向买受人追索赔偿金。买受人需配合办理注销登记备案手续。赔偿金以及出卖人为买受人代偿款项直接先从买受人已支付的购房款中扣除……”该补充协议及合同骑缝处由李凯、刘秀签名并摁印。购房时，李凯、刘秀向月亮湾公司支付了首付款254000元，江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行将购房贷款592000元汇入其账户，月亮湾公司共收到房款846000元；涉案房屋至今未办理交付手续，亦未办理产证。一审法院认为，月亮湾公司与李凯、刘秀以及江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行签订的个人贷款合同依法成立并有效。李凯、刘秀通过首付254000元、按揭贷款592000元的方式支付了购房款，理应按约按月向江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行偿还贷款本息，但李凯、刘秀逾期还贷，导致江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行主张贷款本息全部提前到期，并要求月亮湾公司承担连带保证责任。月亮湾公司按约承担了担保责任，代李凯、刘秀向江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行代偿了贷款本息591486.21元。根据担保法的规定，月亮湾公司有权向李凯、刘秀追偿。月亮湾公司与李凯、刘秀之间的商品房买卖合同关系亦依法成立并有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。月亮湾公司起诉要求确认解除该商品房买卖合同，故本案案由应变更为商品房销售合同纠纷。商品房买卖合同补充协议约定：“合同签订后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同约定的违约责任外，还应承担以下违约责任，且须配合办理完毕合同注销登记手续：1……2、应向出卖人支付该商品房价款总额的20%违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除；3……”另约定：“在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理的按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除……”月亮湾公司为李凯、刘秀向江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行代偿贷款本息后，月亮湾公司有权解除合同，解除合同的时间应为解除合同的通知送达李凯、刘秀之日，即本案诉状副本送达李凯、刘秀之日2018年5月26日。故一审法院对月亮湾公司要求确认解除双方之间商品房买卖合同，并由李凯、刘秀协助月亮湾公司办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方既约定了由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，应向出卖人支付该商品房价款总额的20%违约金，又约定了买受人承担了担保责任进行代偿的，出卖人有权按总房款的10%向买受人追索赔偿金，故发生了合同约定的上述情形时，月亮湾公司作为守约方有权选择按照商品房价款总额的20%向李凯、刘秀追索违约金，故一审法院对月亮湾公司要求李凯、刘秀支付违约金169200元的诉讼请求，予以支持。对于月亮湾公司要求李凯、刘秀支付代偿金额产生的利息损失，一审法院认为，违约金169200元与赔偿利息损失具有质的同一性，赔偿损失属于承担违约责任的一种，因月亮湾公司已主张违约金，且无证据证明其实际损失高于违约金，故一审法院对月亮湾公司主张赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。关于月亮湾公司主张的江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行起诉其承担保证责任一案中的律师代理费14550元，该案以江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行撤诉方式结案，月亮湾公司未举证证明该费用已由其实际支付，故一审法院对此不予支持。月亮湾公司已收取李凯、刘秀支付的购房款846000元，扣除月亮湾公司为李凯、刘秀的代偿款591486.21元及李凯、刘秀应承担的违约金169200元、李凯、刘秀应负担的本案诉讼费用3956元，月亮湾公司尚应返还李凯、刘秀购房款81357.79元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴江月亮湾房产有限公司与李凯、刘秀之间关于月亮湾大花园第1幢1单元1504号房的商品房买卖合同（合同编号Y2015012678）于2018年5月26日解除，李凯、刘秀应于判决生效之日起十日内协助吴江月亮湾房产有限公司办理商品房买卖合同的备案注销手续。二、吴江月亮湾房产有限公司应于判决生效之日起十日内返还李凯、刘秀购房款81357.79元（从李凯、刘秀已付购房款846000元中扣除月亮湾公司为李凯、刘秀的代偿款591486.21元、李凯、刘秀应承担的违约金169200元及本案诉讼费用3956元）。三、驳回吴江月亮湾房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5070元，由吴江月亮湾房产有限公司负担1114元，由李凯、刘秀负担3956元（已从月亮湾公司应返还李凯、刘秀的购房款中扣除）。二审中各方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，月亮湾公司与李凯、刘秀签订的商品房买卖合同以及江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行、月亮湾公司、李凯、刘秀签订的个人借款合同均为各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，各方均应恪守。李凯、刘秀通过首付254000元、按揭贷款592000元向月亮湾公司支付了房屋购房款，按照个人借款合同约定，李凯、刘秀应按月向贷款银行偿还贷款本息，李凯、刘秀存在逾期还贷行为，导致江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行主张贷款本息全部提前到期，月亮湾公司承担了担保人责任，代李凯、刘秀向江苏银行股份有限公司苏州盛泽支行代偿贷款本息591486.21元，月亮湾公司有权向李凯、刘秀追偿。根据商品房买卖合同补充协议约定内容，“在出卖人为买受人承担按揭担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除。”因此，月亮湾公司在承担了担保责任后主张合同解除符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中明确约定因买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人应向出卖人支付商品房价款总额20%的违约金，因此月亮湾公司主张李凯、刘秀支付违约金169200元（846000元*20%）符合双方合同约定，本院予以支持。综上，因月亮湾公司已经收取李凯、刘秀购房款846000元，扣除李凯、刘秀应支付的代偿款591486.21元以及违约金169200元、李凯、刘秀应负担的一审案件诉讼费用3956元，月亮湾公司应返还李凯、刘秀购房款81357.79元，一审认定并无不当，本院予以维持。关于上诉人李凯、刘秀主张商品房买卖合同、借款合同上刘秀的签字均不是本人签字，李凯的签字虽是自己所签，但对于合同内容并不清楚，对此本院认为，一审李凯、刘秀答辩中明确不同意解除合同，同意支付169200元且房屋归李凯、刘秀所有，视为李凯、刘秀对商品房买卖合同的认可，一审在对商品房买卖合同质证意见中李凯、刘秀也未提出合同中刘秀的签字并非本人签字，只是对于补充协议中并未有两人签字提出了异议，二审中上诉人李凯、刘秀提出刘秀的签名并非本人签名并申请鉴定，本院认为，上诉人李凯、刘秀对此并未提供初步证据加以证明，因此对于对刘秀的签字进行鉴定本院不予准许；李凯确认商品房买卖合同、借款合同上的字均为本人签字，但认为自己不清楚合同内容，本院认为，李凯作为完全民事行为能力人在重要资料上签字应有审慎注意义务，在购房合同以及借款合同上签字却不清楚合同内容与常理不符，本院对此不予支持。李凯、刘秀一审中认可房屋首付款254000元为自己支付、2015年9月至12月的银行贷款均为自己向银行缴纳，二审中对此予以否认并主张系盈月双帮忙支付，一审、二审中李凯、刘秀的陈述相互矛盾，对于二审中的陈述其并未提供任何证据加以证明，本院不予采信。上诉人李凯、刘秀主张一审程序违法，经审查，2018年7月3日的开庭传票及笔录，第一次开庭李凯本人及李凯、刘秀的代理人李子明到庭参加，2018年9月25日开庭传票及笔录，李凯、刘秀及其共同委托代理人经法庭合法传唤并未到庭参加诉讼，一审依法缺席审理，本院认为经审查一审程序合法，并无不当。综上，李凯、刘秀上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5070元，由李凯、刘秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  曾雪蓉审 判 员  叶 刚二〇一九年八月十六日法官助理  柳 璐书 记 员  张学丽