北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初100号原告：郑惠敏，女，1949年10月23日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陈亮（郑惠敏之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被告：郎志洲，男，1970年8月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王振新，北京市中润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙善权，北京市中润律师事务所律师。被告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。法定代表人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：于海洋，女，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司员工。委托诉讼代理人：史伟朋，男，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司客服主管。被告：北京世纪恒景物业管理有限责任公司，，住所地北京市海淀区永定路**院**楼法定代表人：黄丽婵，董事长。委托诉讼代理人：韩莉，女，北京世纪恒景物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：刘国庆，男，北京世纪恒景物业管理有限责任公司员工。原告郑惠敏与被告郎志洲、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）、北京世纪恒景物业管理有限责任公司（以下简称世纪恒景公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑惠敏之委托诉讼代理人陈亮、张蕴泉及被告郎志洲之委托诉讼代理人王振新，被告长城物业北京分公司之委托诉讼代理人于海洋、史伟朋，被告世纪恒景公司之委托诉讼代理人韩莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑惠敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告共同修理海淀区永定路乙X号院X号楼X单元X号楼顶以及管道漏水问题；2、三被告共同赔偿我损失10万元；本案的诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，郑惠敏申请变更全部诉讼请求为：1、依法判令三被告共同修理北京市海淀区永定路乙X号院X号楼X单元X号楼顶以及管道漏水问题；2、三被告共同赔偿我租金损失216358.3元、装修损失1万元、鉴定费3万元、中介费2万元，以上共计276358.3元；本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：我购买位于海淀区永定路乙X号院X号楼X单元X号底商一套，并于2012年3月取得房屋所有权证。我于2015年7月将部分房屋出租于北京华信通电信有限公司用于手机卖场之用，至今有两年之久。在此期间，从楼上管道向一层一直漏水不停。期间我多次找到世纪恒景公司（一层商业的物业归世纪恒景公司管理，二层以上的住宅归长城物业北京分公司乐府管理处管理），世纪恒景公司也多次找长城物业北京分公司进行沟通，中间也断断续续从楼下进行了修理，但是漏水原因不明，漏水问题一直无法解决。2017年9月17日中午，由于长时间的浸泡，导致一层墙体部分装饰物以及部分顶棚脱落，导致租户柜台以及部分手机受损。由于郎志洲作为楼上住户，拒不配合，导致今日漏水原因也无法判断和查明。另，庭前法院组织双方进行了司法鉴定，具体原因在鉴定报告有描述，基于上述原因，为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决为盼。郎志洲辩称，不同意郑惠敏的诉讼请求。理由如下：一、房屋漏水原因根据鉴定报告显示跟我无关，我不应当承担维修义务及任何赔偿责任。二、郑惠敏陈述的我不配合查明漏水原因与事实不符。三、鉴定报告中的修复方案为建议性方案，郑惠敏应当选择对我没有任何损害的方案，不能一味按照建设方案进行，因为我对郑惠敏的漏水没有任何过错，所以应当优先选择对我没有损害的方案进行维修，我没有任何修理义务。长城物业北京分公司辩称，因为是隐蔽工程，我方跟郎志洲沟通后，郎志洲说不让破坏墙体所以维修不了，因为管道是由开发商建设，所以应由开发商承担管道的质量责任。世纪恒景公司辩称，不同意郑惠敏的诉讼请求，因为接到郑惠敏的报修后我方已经尽了维修责任，发现是共同管道及时跟长城物业北京分公司进行联系由他们协调漏水的维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。郑惠敏系北京市海淀区永定路乙X号院X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）业主，郎志洲系北京市海淀区永定路乙X号院X号楼X单元XX号房屋（以下简称XX号房屋）业主。长城物业北京分公司及世纪恒景公司系负责北京市海淀区永定路乙1号院小区（又称乐府江南小区）物业管理的公司。2009年12月28日，北京市海淀区乐府家园业主委员会（甲方）、北京天平房地产开发经营有限责任公司（乙方）、世纪恒景公司（丙方）、长城物业北京分公司（丁方）签订《乐府家园社区物业管理交接协议》，其中主要约定：一、各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于乐府家园物业管理的交接事项。六、乐府家园小区为一个物业管理区域，根据一个物业管理区域应由一个物业服务企业提供服务的规定，乙、丙两方应向甲方和丁方移交本物业区域内所有物业的物业服务管理工作，但考虑到乙方的要求，甲、丁双方同意乐府商厦（即1号楼）和临街底商（即2号楼、3号楼、8号楼及14号楼外底商）以及会所（位于**楼并向小区外侧开门）、外围地面停车场等物业的物业服务管理，暂不移交，由乙方自管，其管理权的归属问题，在完成本协议约定的物业服务管理交接工作后，再由各方当事人协商解决。凡是本条所列物业与小区其他物业共同使用的设备设施，乙方需移交给丁方，而且乙方需向丁方缴纳相关设备设施的使用、维保费用。上述协议签订后，四方进行了物业管理服务工作交接，后北京天平房地产开发经营有限责任公司委托世纪恒景公司对四方协议中该公司自管范围内的1号楼乐府商厦，2号楼、3号楼、8号楼及14号楼底商以及14号楼会所进行物业管理。郑惠敏于2012年3月取得X号房屋所有权证，后其将该房屋用于出租。2015年6月14日，郑惠敏与北京华信通电信有限公司签订《租赁协议》，将涉案房屋租赁给该公司作为手机卖场使用。郑惠敏主张租赁期间X号房屋多次发生漏水情况，长城物业北京分公司及世纪恒景公司对此进行了维修，未能完全修复。世纪恒景公司主张其已尽到维修责任。长城物业北京分公司主张涉案漏水管道系隐蔽工程，因郎志洲拒绝破坏墙体所以无法修复。本案诉讼中，因双方对涉案房屋漏水原因存在争议且无法协商一致，经郑惠敏申请，郎志洲、长城物业北京分公司、世纪恒景公司同意，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对“北京市海淀区永定路乙X号X号楼X单元X房屋一、二层中间漏水原因及修复方案”进行鉴定，该中心于2019年4月26日作出北京建研院司鉴中心[2018]建鉴字第241号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：北京市海淀区永定路乙X号X号楼X单元X房屋一、二层中间漏水原因推定为一层顶部东、西排水立管卡箍处渗漏水及二层管道井内东、西排水立管（楼板附近位置）存在缺陷造成渗漏水情况。《司法鉴定意见书》分析说明部分记载，根据委托方的要求、现场勘验记录，进行如下分析：现场对涉案房屋东西两排水立管进行灌水试验，灌水后发现一层顶部西侧排水管的卡箍处有明水渗出，东侧排水立管与顶板交接处的管根有明水流出并且排水立管的卡箍处有明水滴落。建议修复方案为：1.1排水立管修复方案1.修复范围：一层顶部东、西排水立管卡箍及二层管道井内东、西排水立管。2.建议修复方案：更换上述范围的排水立管及卡箍。可先对楼上二层管道井内的东、西排水立管进行修复，后对一层顶部排水立管的卡箍进行修复，最后待确保东、西排水立管不渗漏水后按原设计恢复二层因修复过程而造成损坏的区域。3.材料：采用与原设计相同的排水立管及卡箍。4.施工工艺（如图1-1所示）：①拆除：拆除遮挡管道井的墙体使其便于对排水立管检查与更换施工。②标识定位：确定需切除管段并标识，安装切割定位卡箍。③切割：切割移除破损管段。④安装伸缩节、直接口：安装伸缩改造节至伸缩端承口最深处，然后涂膜粘结剂安装直接口。⑤需用管段测量安装：测量需用管段尺寸并截取，然后涂膜粘结剂安装需用管段。⑥紧固：移动伸缩改造节与管段粘结并旋转紧固密封圈。⑦安装支撑件：安装管道支撑件。⑧更换卡箍：待排水立管更换完毕后，对一层顶部排水立管卡箍进行更换。⑨恢复：待更换安装完毕，确保管道不再渗漏水后，按原设计恢复一层及二层因修复过程而造成损坏的区域。图1-1管道改造施工示意图1.2验收上述情况施工完毕后，应按中华人民共和国国家标准《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002的相关规定进行验收。郑惠敏预交鉴定费3万元。双方对鉴定程序及鉴定意见予以认可。除郎志洲外，郑惠敏、长城物业北京分公司、世纪恒景公司对修复方案不持异议。郎志洲主张其没有过错，郑惠敏应选择对其没有损害的修复方案进行维修。针对北京市海淀区永定路乙X号院X号楼一二层公用管道的维护管理问题，长城物业北京分公司、世纪恒景公司于2019年5月21日庭审中表示一层管道系世纪恒景公司负责，二层以上系长城物业北京分公司负责，对于一层顶部与二层之间管道的管理责任归属双方意见不一，均表示归对方管理。庭审后，世纪恒景公司提交书面意见表示其负责底商物业均为独立临街开门与乐府小区互不干扰，乐府小区为封闭管理小区，商户及消费者均无法通过底商进入小区，而本案涉及房屋造成其漏水的管线不在其管理物业内部，而在底商楼上住宅内，且本案中涉及的房屋及其楼上住宅之间不存在中间管道层或中间层，故涉案漏水管线所处的房屋属于长城物业管理范围。郑惠敏主张因X号房屋漏水问题对其造成了侵害，要求三被告共同修理涉案房屋的漏水问题，并赔偿租金损失216358.3元、装修损失1万元、鉴定费3万元及中介费2万元。就租金损失，郑惠敏提供租赁合同两份及微信截图，包括其于2015年6月14日与北京华信通电信有限公司签订租赁协议及2019年3月4日与北京义利食品商业连锁有限公司，郎志洲、长城物业北京分公司、世纪恒景公司对上述证据真实性不予认可。就装修损失，郑惠敏表示系漏水导致墙体受损的损失，其提供现场照片加以证实，长城物业北京分公司、世纪恒景公司对照片真实性认可，郎志洲对该证据真实性不予认可，其主张照片只能看到柜台损坏。郑惠敏未就中介费提供证据证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。承担侵权责任的方式主要有停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。本案郑惠敏以财产损害赔偿纠纷为由起诉，双方争议焦点系侵权责任由谁承担，郑惠敏主张三被告均存在过错，故应由三被告连带承担侵权责任；郎志洲主张根据鉴定意见漏水原因与其无关，其没有过错，不应承担相应责任；长城物业北京分公司主张因郎志洲不让破坏墙体故无法维修，且管道系开发商建设，应由开发商承担管道质量责任；世纪恒景公司主张涉案管道是共同管道，其及时联系长城物业北京分公司协调维修事宜，已尽维修责任，不应承担责任。本案诉讼过程中，经郑惠敏申请，郎志洲、长城物业北京分公司、世纪恒景公司同意，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对“北京市海淀区永定路乙X号X号楼X单元X房屋1、2层中间漏水原因及修复方案”进行鉴定，鉴定意见为：北京市海淀区永定路乙X号X号楼X单元X房屋1、2层中间漏水原因推定为一层顶部东、西排水立管卡箍处渗漏水及二层管道井内东、西排水立管（楼板附近位置）存在缺陷造成渗漏水情况。双方对鉴定意见均无争议，根据鉴定意见内容，漏水系推定由一层顶部排水立管及二层管道井内排水立管漏水及缺陷导致，故郎志洲作为XX号房屋业主，漏水原因与其无关，其不存在过错，就郑惠敏主张由郎志洲修复漏水并赔偿损失的诉请，本院不予支持。对一层顶部排水立管及二层管道井内排水立管漏水及缺陷问题，长城物业北京分公司及世纪恒景公司分别作为涉案房屋一层及二层以上物业管理单位，其对管理范围内的排水管道并未尽到合理日常维护的义务，对于因此造成的损失其具有过错，郑惠敏选择侵权之诉主张其权利，本院予以支持。针对世纪恒景公司、长城物业北京分公司相互推诿一层顶部与二层之间管道不在其管理范围内的抗辩，本院认为，根据2009年四方协议内容，其中并未明确一层顶部与二层之间管道的物业管理责任归属，结合长城物业北京分公司及世纪恒景公司相互推诿，认为上述管道应由对方管理的陈述，双方对上述管道的物业管理方归属均未提供充分证据证实，双方均应承担举证不能的不利后果，双方作为涉案房屋一层及二层以上物业管理单位，应共同承担对一层顶部与二层之间管道维护管理不当产生的责任，故对世纪恒景公司及长城物业北京分公司的抗辩，本院不予采纳。对于管道漏水问题，鉴定机构已出具相应修复方案，本院对此不持异议，长城物业北京分公司及世纪恒景公司应共同按照鉴定机构确认的修复方案修复漏水问题。对于修复方案中涉及XX号房屋配合的部分，郎志洲应予以协助。对于郑惠敏主张租金及中介费损失，根据现有证据，X号房屋现仍处于出租状态，郑惠敏提交租赁合同及微信截图并无X号房屋因漏水问题导致租金减免或合同解除的内容，郑惠敏未就该损失的存在及该损失与漏水存在联系提供充分证据，故对郑惠敏主张租金及中介费损失，本院不予支持。针对装修损失，郑惠敏未提供充分证据证实具体数额，本院不予支持。针对鉴定费损失，本院将根据双方当事人的过错综合予以认定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决如下：一、北京市海淀区永定路乙X号X号楼X单元X号房屋顶部及二层管道井内因漏水须修复的部分由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司及北京世纪恒景物业管理有限责任公司共同进行修复，具体修复方案应按照本判决载明的北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心确认的修复方案进行，郎志洲对此修复工作应予以配合；二、驳回郑惠敏的其他诉讼请求。鉴定费三万元（郑惠敏已预交），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司及北京世纪恒景物业管理有限责任公司各负担一万五千元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费五千四百四十五元（郑惠敏已预交一千一百五十元），由郑惠敏负担二千七百二十三元，余款于本判决生效后七日内交纳；由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担一千三百六十一元，于本判决生效后七日内交纳；由北京世纪恒景物业管理有限责任公司负担一千三百六十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  张占春人民陪审员  魏运秀二〇一九年八月二十三日书 记 员  冯梦薇