江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5227号上诉人（原审被告）：华莉莉。被上诉人（原审原告）：苏州市天冠钟表有限公司。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。上诉人华莉莉因与被上诉人苏州市天冠钟表有限公司（以下简称天冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华莉莉上诉请求：撤销原判并依法改判或将本案发回重审，天冠公司赔偿华莉莉停电期间损失，案件受理费由天冠公司负担。事实和理由：1.涉案房屋于2018年7月13日电箱被相关部门强制拉电，后续房屋已经无法使用，房东也同意酌情退还房租。华莉莉已经于2018年10月中上旬搬迁，涉案房屋实际管理人刘小民已与华莉莉于2019年10月22日确认最后欠款数额。天冠公司主张房屋租金支付至2019年3月31日缺乏依据。2.华莉莉2011年承租涉案房屋后，分次交纳了4400元、9500元、8000元押金，应当在租金中予以抵扣。3.虽然合同双方约定第二年、第三年房租递增加价，但实际双方履行时房屋租金价格一直未变化。4.华莉莉另曾向天冠公司支付1370元，虽然备注为水电费，但其时涉案房屋已经断水断电，不可能有水电费产生，该款应当抵扣租金。天冠公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.一审法院在华莉莉无正当理由拒不到庭情况下，作出相应判决并无不当，二审中华莉莉提交的证据不能作为新证据适用。2.华莉莉主张2018年10月上旬已经搬离涉案房屋，但未履行过房屋交接手续，亦未提供证据证明。3.关于房租递增，合同有明确约定，华莉莉付款情况不能证明天冠公司放弃主张合同约定租金的权利。天冠公司向一审法院起诉请求：1.华莉莉支付房屋租赁费75915元。2.华莉莉支付水电费838.27元。3.华莉莉支付违约金损失共计5120元（暂计至2019年1月15日，最终应计算至华莉莉实际支付之日）。4.华莉莉承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月1日，天冠公司作为出租方(甲方)、华莉莉作为承租方（乙方)签订了《苏州市天冠钟表有限公司租赁合同》1份，约定乙方同意租赁甲方位于苏州市相城区黄埭镇胡桥村长平路90号，面积520平方米；租赁期限自2017年4月1日至2020年4月1日，如到期双方同意继续租赁，必须在原合同有效前三个月签订新合同。第二年·第三年按每年加价5%支付。租金：厂房，一楼平均每月按13.5元/平方米计算（不含税价），每月租金为7020元，一次性付清一年租金，42120元/半年。在租赁期间，甲方保证提供乙方经营所需的用水、用电，甲方应为乙方安装独立的水表、电表。水费、电费按有关主管部门的规定收费标准，由甲方代为收取，月结月清，不得拖欠。乙方于签订合同日应一次性支付按年租金10%金额作为保证金，在合同履约到期并结清费用后，甲方予以无息返还。违约责任：在执行本合同租金条款时，若乙方延滞逾一个月未支付租金时，甲方有权单方面解除合同，并对乙方财产行使留置权，由此造成一切损失由乙方负责。租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付乙方应缴纳每天4‰的滞纳金。甲方负责开税务发票，税金由乙方承担。合同另约定了双方其他权利义务、免责等相应事宜。一审法院另查，2018年11月29日，天冠公司委托江苏渟泓律师事务所律师。向华莉莉发出律师函，称华莉莉已拖欠天冠公司自2018年5月30日至2018年11月1日期间的租赁费35620元、2018年9月26日至2018年10月26日期间的水电费838元，要求天冠公司在一周内支付上述款项，另要求天冠公司支付自逾期之日起按每天千分之四计算的违约金。一审法院另查，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，但其所在地块的土地使用权人为天冠公司，天冠公司持有相国用（2010）第00048号国有土地使用权证，另天冠公司持有建造涉案房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。以上事实,由天冠公司提供的工商材料、人口信息、《苏州市天冠钟表有限公司租赁合同》、律师函及邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证。一审审理中，天冠公司提供电表照片三张（均无拍摄时间）、天冠公司自行制作的水、电费结算单，证明现华莉莉处电表的读数与2018年9月25日时相差不大，至2018年9月25日华莉莉应付水电费838.27元，此前催缴水电费都是采用张贴通知的形式催缴。另称华莉莉已付清了2017年4月1日至2018年3月31日止的租金，2018年4月1日后的租金，华莉莉已付13520元，经核实，天冠公司于2019年2月1日已收回出租给华莉莉的厂房，故租金计算至2019年1月31日止，合同约定租期内第二年的租金较第一年上涨5%，故主张现华莉莉尚欠计算至2019年1月31日止的租金61419元；合同虽未约定，但事实上先付后用，故华莉莉已违约，应承担约定违约金，现天冠公司自愿只主张所欠租金自2018年4月1日起、所欠水电费自2018年9月29日起均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止的违约金。天冠公司另称，合同中虽约定了保证金，但实际华莉莉未向天冠公司支付保证金。一审法院认为，天冠公司、华莉莉签订的《苏州市天冠钟表有限公司租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。华莉莉未到庭，也未提供书面答辩、质证意见，现天冠公司自认至2019年2月1日已收回所租赁房屋，故租金应计算至2019年1月31日。天冠公司自认华莉莉已付清至2018年3月31日止的租金，且华莉莉已支付了自2018年4月1日后的租金13520元，对此一审法院予以认定。合同约定第二年的租金较第一年租金上涨5%，第一年月租金为7020元，故自2018年4月1日起至2019年1月31日止的约定租金应为73710元，扣除天冠公司自认的华莉莉已付该期间租金13520元后，华莉莉尚欠租金人民币60190元。天冠公司主张租金应先付后用，但合同中对此未作约定，且天冠公司未提供相关证据证实，一审法院认为天冠公司的该主张依据不足，不予采纳，但华莉莉最晚应在2019年1月31日支付所欠租金，故华莉莉应支付天冠公司租金60190元，并偿付该款自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准计算至实际付款之日止的违约金。关于水电费，天冠公司只提供了三张电表的照片及自行制作的结算单，但照片上无时间，结算单上无华莉莉签字或盖印确认，天冠公司也未举证该费用其已为华莉莉垫付的证据，故一审法院认为天冠公司主张华莉莉应付其水电费838.27元的请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，一审法院判决：一、华莉莉于判决生效之日起十日内给付苏州市天冠钟表有限公司租金人民币60190元，并偿付该款自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准计算至实际付款之日止的违约金。二、驳回苏州市天冠钟表有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为人民币923.5元，由苏州市天冠钟表有限公司负担13.5元，华莉莉负担910元。二审中，华莉莉向本院提交以下证据：1.限期搬离通知打印件、涉案房屋电箱被查封的照片，证明涉案房屋在2018年7月3日已经断电。2.与谢振华微信聊天记录打印件，谢振华为搬迁办公室负责人，证明华莉莉已经于2018年10月份搬离涉案房屋。3.与刘小民的短信记录打印件，证明华莉莉与刘小民告知其已经搬离涉案房屋，聊天内容可反映华莉莉租赁截止日期为2018年10月19日。4.华莉莉于2018年3月12日、2018年6月1日向刘小民转账两笔20040元的转账记录，证明华莉莉在一审法院认定的已付租金之外，还另外向天冠公司支付过40080元租金；同时证明，双方对实际对租金固定不变达成一致意见，未履行合同中第二年租金递增的约定。5.押金收据两份，证明2011年2月5日、2011年4月29日天冠公司共收取华莉莉4400元房屋租赁押金并出具押金收据。6.房屋租赁合同一份，证明2014年3月10日华莉莉与天冠公司的实际控制人秦成军签订房屋租赁合同，秦成军当时有权代表天冠公司管理房屋。7.转账凭证一份，证明2014年2月19日华莉莉向秦成军转账9500元，系秦成军要求增加的房屋押金。8.转账凭证两份，证明2018年9月华莉莉向刘小民转账2392元和1370元，其中2392元是华莉莉交付的水电费，另外1370元应当在房屋租金中抵扣。9.转账凭证一份，证明2017年3月22日华莉莉向刘小民账户转账8000元，系当时租赁行情紧张，根据刘小民要求增加的涉案房屋押金。以上证据经质证，天冠公司发表以下质证意见：证据1的限期搬离通知载明的是苏州天弘五金加工厂，与本案无关，也无法得出系天冠公司原因导致承租户搬离。证据2与本案无关。对证据3的真实性、关联性均不予认可。认可证据4两笔转账凭证的真实性，但无法证明华莉莉的证明目的，该两笔款项已在天冠公司认可华莉莉已付租金中进行了计算，不应重复计算。认可证据5的真实性，但与本案无关，2011年签署的租赁合同期限届满后，华莉莉一直未主张过该款，已过诉讼时效。认可证据6的真实性，但与本案无关。证据7与本案无关，且无法看出该款具有押金性质。证据8的两份转账，华莉莉对转账备注均为水电费，故不应作为租金抵扣。证据9与本案无关，不能认定为押金。天冠公司向本院提交以下证据：银行流水复印件，证明华莉莉向天冠公司付款情况。华莉莉对该证据予以认可。本院对双方二审中提交的证据作如下认定。关于华莉莉提交的证据：证据1为复印件，且无法反映与本案关联，本院不予采信。证据2为复印件，真实性不予认定。证据3短信向对方是否为刘小民无法确认，且短信内容无法证明华莉莉搬离涉案房屋的时间为2018年10月，本院对该证据不予采信。证据4、5、6的真实性双方不持异议，本院予以确认。证据7真实性双方不持异议，本院予以确认，但华莉莉未就相应转账提供押金收据或进行付款备注，其主张改款为房屋租赁押金，本院不予采信。证据8真实性双方不持异议，本院予以确认。证据9真实性双方不持异议，本院予以确认，但华莉莉未就相应转账提供押金收据或进行付款备注，其主张该款为房屋租赁押金，本院不予采信。关于天冠公司提交的证据：华莉莉对转账流水不持异议，本院予以采信。二审中，天冠公司对刘小民有权代表其公司处理涉案房屋租赁事宜、收取房屋租金予以确认。本院另查明，华莉莉自2011年始与天冠公司签订房屋租赁合同并存在续签情况，合同到期后，双方于2017年4月1日续签本案《苏州市天冠钟表有限公司租赁合同》。2011年2月25日，天冠公司收取华莉莉房屋租赁押金4000元并开具收据。2011年4月29日，天冠公司收取华莉莉房屋租赁押金400元并开具收据。双方一致认可华莉莉自2011年开始租赁天冠公司房屋直至本案双方房屋租赁合同关系终止，期间未有中断。2018年9月，华莉莉向刘小民转账2392元和1370元，华莉莉对付款备注均为水电费。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：华莉莉还应支付天冠公司涉案房屋租金的金额。首先，关于《苏州市天冠钟表有限公司租赁合同》租期内华莉莉应付天冠公司的房屋租金总额。华莉莉主张其于2018年10月即搬离涉案房屋，租金结算应当截止之2018年10月19日。天冠公司认为其于2019年2月1日更换房锁才收回涉案房屋，华莉莉应支付截至该日租金。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，天冠公司将涉案房屋交由华莉莉使用、收益，华莉莉应向天冠公司支付房屋租金。华莉莉主张其于2018年10月搬离涉案房屋，但未提供证据证明其向天冠公司交还涉案房屋，天冠公司认可其于2019年2月1日收回涉案房屋，应认定涉案房屋在此之前系由华莉莉占有使用，故一审法院认定华莉莉应当支付涉案房屋2017年4月1日至2019年1月31日期间的房屋租金，并无不当。华莉莉认为其向天冠公司支付的租金标准一直未有变化，双方未实际履行合同中租金第二年、第三年递增的约定，据此其主张本案房屋租赁合同为固定租金标准7020元/月。天冠公司对此不予认可，认为应根据合同约定认定房屋租金标准。本院就此认为，虽然华莉莉在履行合同过程中向天冠公司支付的房屋租金一直按照7020元/月标准进行计算，但合同实际履行状况并不导致双方变更关于权利义务关系的合同约定，华莉莉亦未提供证据证明其与天冠公司就合同约定的租金标准达成一致的变更合意，故天冠公司有权按照合同约定的租金标准要求华莉莉支付涉案房屋自2017年4月1日至2019年1月31日期间的租金。经核算，应付租金总额为7020×12+7020×1.05×10共计157950元。其次，关于已付房屋租金。天冠公司主张华莉莉已付本案合同租期对应的租金为102140元，但2017年4月1日前华莉莉仍然结欠天冠公司4380元，应当优先予以清偿，故华莉莉实际已付租金为97760元。华莉莉认可其已付102140元房屋租金，但不认可天冠公司在其已付租金中扣减4380元，同时华莉莉认为房屋租赁押金以及其误认为系水电费而交纳的1370元应当在欠付租金中予以扣减。本院认为，天冠公司主张2017年4月1日前华莉莉结欠天冠公司4380元，但未提供证据予以证明，本院不予采信。因双方房屋租赁合同关系已经终止，房屋租赁押金4400元应当由天冠公司返还华莉莉，华莉莉主张在租金中一并计算，为减轻双方诉累，本院予以准许；天冠公司主张该押金诉讼时效已过，但因双方房屋租赁合同关系自2011年开始至2019年2月1日期间未有中断，2019年2月1日天冠公司始负有返还房屋租赁押金之义务，故天冠公司认为华莉莉主张4400元押金已过诉讼时效，本院不予采信。另，华莉莉向天冠公司支付1370元，转账备注明确为水电费，应视为其对该款性质的自认，现其主张该款并非水电费并要求在租金中抵扣，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上，华莉莉已付房屋租金102140元，附加抵扣租金的押金4400元，其还应支付天冠公司租金157950-102140-4400共计51410元。最后，双方对一审法院关于水电费、违约金的认定及处理未持异议，本院予以确认。华莉莉上诉还主张天冠公司赔偿因涉案房屋停电给华莉莉造成的损失，但华莉莉一审未提出相应诉讼请求，本院二审对此不予理涉。综上所述，华莉莉的上诉请求部分成立，因二审中出现新证据，一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初960号民事判决；二、华莉莉于本判决生效之日起十日内给付苏州市天冠钟表有限公司租金人民币51410元，并偿付该款自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准计算至实际付款之日止的违约金；三、驳回苏州市天冠钟表有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为人民币923.5元，由苏州市天冠钟表有限公司负担343.5元，华莉莉负担580元；二审案件受理费1305元，由华莉莉负担1115元，由苏州市天冠钟表有限公司负担190元（该款由苏州市天冠钟表有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付华莉莉）。华莉莉预交的二审案件受理费1847元，由本院退还542元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年八月二十日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。