苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10963号原告（反诉被告）：苏州信义置业房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594771516427H，住所地苏州工业园区星港街**东方之门大厦****。法定代表人：苏宜杰，总经理。委托诉讼代理人：蒋涛，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦宇星，男，1982年3月10日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：汪彧杲，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沁雨，江苏简文律师事务所律师。原告苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称信义置业）与被告秦宇星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日受理后，依法适用简易程序审理。后本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告秦宇星提出反诉，本院依法予以一并受理。原告信义置业的委托诉讼代理人蒋涛、被告秦宇星的委托诉讼代理人王沁雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信义置业向本院提出诉讼请求：1、被告退还剩余租金以及保证金合计61134.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月7日，原、被告签订关于苏州工业园区金鸡湖路88号房屋的租赁合同，约定租期为2015年11月7日至2019年7月31日；租金为首年310000元，第二年开始每年递增5%；保证金为51667元，违约金为解除合同当月租金的二倍。现由于原告经营不善提前解除合同并多次书面通知被告，被告均未理睬。截至2018年8月26日，原告已支付的租金66330.2元(2018年8月27日至2018年11月06日)以及保证金51667元共计117997.2元，原告愿意承担按照租赁合同约定的违约金计人民币56862.6元，扣除上述违约金后剩余61134.6元，原告要求被告返还，被告一直不予理睬。被告秦宇星辩称，第一、原、被告双方间房屋租赁合同的解除在于原告的根本违约，根据双方签订的房屋租赁合同。原告违约需支付违约金，违约金不足以抵付被告的损失的原告应负赔偿责任。第二、原告解除房屋租赁合同不是基于经营不善，根据被告在企信宝中查询到的资料，2018年8月1日，原告加诚花园店从租赁地址变更至加诚花园20幢001室。根据百度地图显示，两者相距仅为364米，原告解除该租赁合同具有主观恶意。反诉原告秦宇星向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿房屋空置损失费113925.2元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告承租位于苏州工业园区金鸡湖88号房屋，租期为2015年11月7日至2019年7月31日。反诉被告于2018年7月24日通知反诉原告因其经营不善，需解除该合同，之后反诉被告也未与反诉原告进行交接，导致该房屋存在继续出租的障碍。截至提起反诉之日，所涉房屋仍未成功出租。根据合同法的约定，反诉原告有权请求违约方赔偿损失，且违约金低于损失的，有权请求增加。反诉原告认为《房屋租赁合同》的解除原因在于反诉被告的根本违约，反诉被告应赔偿反诉原告因被迫解除合同的损失。反诉被告信义置业辩称，第一、其曾在电话以及书面告知函中明确要求办理房屋交接手续，对方不予配合。也就是说，反诉原告本可以在2018年7月24日甚至更早的时间重新进行招租，但其并没有进行招租行为，其应该承担一定的过错责任；第二、反诉原告认为违约金过低，反诉被告认为租赁合同是双方的真实意思表示。双方约定违约金的标准，也就是两个月的租金，双方应该遵守合同的约定；第三、该出租房屋目前处在政府的项目施工过程中，经营环境十分恶劣，这是政府的行政行为所致，不能把房屋出租不出去的责任全部归责于反诉被告，其损失不应该完全参照双方的租金标准。综上，反诉被告认为两个月的租金作为违约金合理，要求驳回反诉原告诉请。本院经审理认定事实如下，2015年11月7日，信义置业（乙方、承租方）与秦宇星（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于苏州市工业园区金鸡湖路88号商铺出租给乙方作为商业使用，计租面积约128.03平方米，房屋仅限于房产中介，经营品牌为信义房产。租赁期限自2015年11月7日起至2019年7月31日止。房屋租金按如下方式计算：第一年，即自2015年11月7日起至2016年11月6日止，首年合同租金金额为：31万元整，第二年起每年的租金在前一年的基础上递增5%，房屋租金具体数额如下：其中2017年11月7日至2018年5月6日间每月租金为28481.3元，付款日期为2017年10月7日前，每期租金为170887.5元；2018年5月7日至2018年11月6日间每月租金为28481.3元，付款日期为2018年4月7日前，每期租金为170887.5元；2018年11月7日至2019年5月6日间每月的租金为29905.3元，付款日期为2018年10月7日前，每期租金为179341.8元。首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为155000元，即自2015年11月7日至2016年5月6日止的该房屋租金。以后乙方须在每个租金周期开始的三十日前全额付清该周期房租，租金按六个月为一个支付期，先付后用。为确保该房屋及其附属设施安全完好，租赁期限内相关费用的如期结算等，乙方同意于签订本合同的同时支付二个月房租的金额作为乙方履行本合同义务的保证金，合计金额51667元。租赁期满或合同解除后，在乙方按期腾空返还房屋，搬走自有物品，办理完毕营业执照注销或者变更注册地址手续，结清全部费用后，甲方在七个工作日内将保证金无息退还给乙方。租赁期内，未经双方协商一致，乙方擅自提前解除本合同的，应提前三十日书面通知甲方。根据乙方的实际使用天数计算租金，按解除当月租金的二倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿……合同还作了其他相关约定。同日，双方就案涉房屋办理了交接手续。2015年10月27日，信义置业通过银行向秦宇星转账支付保证金51667元；2017年4月6日，信义置业通过银行向秦宇星转账支付租金162750元；2017年10月11日，信义置业通过银行向秦宇星转账支付租金170887.5元；2018年4月1日，信义置业通过银行向秦宇星转账支付租金170887.5元。2018年7月24日，信义置业向秦宇星邮寄《告知函》，载明：“你我双方于2015年11月7日签订关于苏州市工业园区金鸡湖路88号房屋的租赁合同，现由于我方经营不善，需提前解除合同，按照合同约定，我方需要提前一个月书面通知你方，具体内容如下：1、你方收到该函后30天，上述租赁合同解除。2、我方愿意承担本月的双倍租金计56862.6元作为违约金赔偿你方。3、我方已支付的租金至2018年11月6日，剩余租金（2018年8月27日至2018年11月6日）计66330.2元整；我方已支付的保证金计人民币51667元；合计人民币117997.2元。该款扣除违约金剩余61134.6元，你方应于上述租赁合同解除后7天内退还我方。希望你方收到该函后，积极配合我方办理房屋交接手续。”2018年8月31日，信义置业向秦宇星邮寄《告知函》，载明：“我方于2018年7月24日函告你方，解除金鸡湖路88号房屋的租赁合同，并在2018年8月27日要求与你方办理房屋交接手续，但你方并未出现配合办理。现通知你方，收到该函后明确截止至2018年8月27日的相关费用，包括水费(尚欠7、8月份共计34元)、电费(已充值，需你方配合查验电表确定剩余金额)、物业费(已交至8月底)，若剩余电费不足以抵扣水费，我方将补足。我方剩余费用计61134.6元请贵方收到该函后七日内退还我方。另你方尽快联系我方拿取房屋钥匙，办理交房手续，由于你方不配合办理交房手续产生的风险均由你方承担。届时，你方未能退还我方上述费用，我方将通过法律途径维护自己的权益，由此产生的诉讼费、律师费、执行费等费用均由你方承担。望积极履行自己的义务，以免诉讼所累。”2018年9月26日，信义置业向秦宇星邮寄《告知函》，载明：“我方于2018年7月24日函告你方，解除金鸡湖路88号房屋的租赁合同，并在2018年8月27日要求与你方办理房屋交接手续，但你方并未出现配合办理。后我方函告你方水电等相关费用信息，并要求你方退还我方剩余费用，但我方至今未收到。现通知你方，收到该函后三日内支付我方剩余费用。届时，你方未能退还我方上述费用，我方将通过法律途径维护自己的权益，由此产生的诉讼费、律师费、执行费等费用均由你方承担。望积极履行自己的义务，以免诉讼所累。”诉讼中，秦宇星认可上述告知函在信义置业发函后的二天就收到了。原被告双方对案涉房屋租赁合同已解除均无异议，且双方都认可合同解除的时间为2018年8月26日；房屋租赁合同解除后，双方并未办理交房手续；秦宇星在2018年9月份收房，并换了房屋钥匙；双方均认可案涉房屋截至开庭之日尚处于空置状态。上述事实由当事人提供的房屋租赁合同、工商银行进账单、告知函及邮寄凭证、照片以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，信义置业另提供以下证据：一组照片，证明案涉承租房屋前面的道路正处于政府的施工过程中，严重影响经营状况。秦宇星质证认为，真实性认可，租赁物确实是在轨交6号线的施工工地后方，所以才导致反诉原告一直未能出租该租赁物。信义置业在2018年7月14日告知秦宇星经营不善，需提前解除合同,秦宇星查询得知地铁6号线施工，于2018年11月27日正式开工，但是于2018年1月4日就已经有关于轨交6号线的项目中标结果公示。秦宇星了解得知，租赁物前方道路于2019年5月11日才开始封路。综合以上证据及当事人举证、质证意见，本院认为，信义置业与秦宇星之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律行政法规的强制性规定,应系合法有效,双方均应按照合同约定诚信履行。现信义置业无合理依据单方提前解除房屋租赁合同，构成违约。因诉讼中，原被告双方对案涉房屋租赁合同已解除均无异议，且均认可合同解除时间为2018年8月26日，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。根据租金支付情况，秦宇星尚应返还信义置业租金66456.1元。因案涉房屋租赁合同的解除系信义置业违约导致，秦宇星有权要求其赔偿损失。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中，原被告双方均认可案涉房屋在合同解约后的相当长的一段时间一直处于空置状态，合同约定的两个月租金标准的违约金并不足以弥补秦宇星的损失，秦宇星要求增加损失赔偿的诉请，应予以支持。综合本案相关情况，对于秦宇星的房屋空置损失，本院酌情按照四个月租金标准判决信义置业赔偿秦宇星113925.2元。另因合同履行过程中信义置业曾支付保证金51667元，秦宇星也同意在本案中一并予以处理，经折抵,信义置业尚应支付秦宇星62258.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告秦宇星返还本诉原告苏州信义置业房产经纪有限公司租金66456.1元；二、驳回本诉原告苏州信义置业房产经纪有限公司的其他诉讼请求;三、反诉被告苏州信义置业房产经纪有限公司支付反诉原告秦宇星房屋空置损失62258.2元；四、驳回反诉原告秦宇星的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1328元，由本诉原告苏州信义置业房产经纪有限公司负担；反诉案件受理费为1289元，由反诉被告苏州信义置业房产经纪有限公司负担。反诉案件受理费已由反诉原告秦宇星预缴，苏州信义置业房产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内支付秦宇星1289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长  赵美容人民审判员  周伟生人民审判员  姚雪男二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。