江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1851号上诉人（原审原告）：徐星，男，1982年5月20日出生，汉族，住修水县。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修水县祝福置业有限公司，住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周赞，男，1971年7月15日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，系公司职员。上诉人徐星因与被上诉人修水县祝福置业有限公司（以下简称“祝福置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初451号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐星上诉请求:依法撤销原审判决第三、四项，依法改判增加被上诉人承担办理产权证费用11145元且返还给上诉人或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审诉请的办理产权证费用已非常明确具体为11145元，项目也在举证时予以了明确；二、商品房办理产权证的费（税）法定，法律法规已规定的非常明确具体；三、被上诉人在一审的抗辩不值一驳，放纵不诚信的被上诉人就是为社会添乱、为虎作伥，或者说成为了其帮凶。被上诉人祝福置业答辩称，请求维持一审判决。原告向原审法院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，并限期向原告交付房屋产权手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金12025元（协议约定的12000元+25元）；3、被告承担办理产权证所需的一切相关费用12945元并返还给原告（律师费1800元+办理房产证费用11145元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2013年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定。合同约定如下：房屋地址为修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第5幢4层01号，房屋总价款255364元，首付房款155364元，银行按揭人民币100000元，按揭期限5年，如按揭资料未审查通过，付款方式无条件转为一次性付款。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在商品房交付使用后90日内，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款。2015年3月15日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，原告口头委托案外人业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。涉案房屋所在工程至今仍未验收备案。因被告未能按上述约定期限办理房屋产权证书，为此原告诉至本院，产生律师费1800元。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:一是本案应当如何计算逾期办证违约金；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。一、本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2015年3月15日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2015年3月15日。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但涉案房屋所在工程至今仍未经验收备案，被告应承担逾期办证责任；其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金，被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金25元（255364×0.01%）；再次，据补充协议无法确定本案房屋具体应按照第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付逾期办证违约金12025元。二、原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第5幢4层01号房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告徐星办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第5幢4层01号房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐星支付逾期办证违约金12025元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐星支付律师费1800元；四、驳回原告徐星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，减半收取212元，由原告徐星负担95元，由被告修水县祝福置业有限公司负担117元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、如何理解2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”；2、上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用11145元是否应由被上诉人承担。对于2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”，本院认为，何谓“办理房屋产权证所需的费用”，我国法律法规及行政规章等均无明确规定，上诉人也未提供充分的证据证实上述“办理房屋产权证所需的一切费用”系明指契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用；同时，《协议书》虽约定“包括：律师费，诉讼费等所有费用”，但不能由此当然得出上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用也在此范围内的结论。因此，由于双方未明确约定“办理房屋产权证所需的一切费用”具体是指什么费用，被上诉人对上诉人主张的契税、物业维修基金等费用不予认可，故上诉人主张契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用11145元由被上诉人承担的理由缺乏事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费79元，由上诉人徐星负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年八月二十六日法官助理敬鸿林书记员徐思婷