福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2832号 原告：福州荣和物业管理有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：王敏兰，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、周全，福建理争律师事务所执业律师。 被告：邓某，男，1975年10月19日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州荣和物业管理有限公司（以下简称荣和物业公司）与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣和物业公司的委托诉讼代理人魏思格、被告邓某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告交纳2011年6月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费15974.3元并按每日千分之一的标准支付违约金。事实和理由：原告于2006年3月20日与福建群升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为被告所拥有的福州市台江区八一七路“群升国际一期B区”提供物业服务。合同约定物业管理服务费应于每月10日前缴纳。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业管理服务费，但被告拒绝支付，原告多次派人无果。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业服务费计15974.3元。原告当庭变更诉请为要求被告缴纳物业费15200.88元、公摊水电费2533.48元，并按每日千分之一的标准支付违约金。 被告邓某辩称，答辩人在国家企业信用信息公示系统官网查询到原告公司的法定代表人是王敏兰，职务是执行董事兼总经理，而非林慎初。原告不具备起诉主体资格。根据《前期物业服务合同》第27、28条，原告未能提供2010年12月30日到期前甲乙双方有关延长合同期限的协议，应当认定原告已不具备物业服务关系，故原告不具有诉讼主体资格。原告提供的补充合同存在重大瑕疵，不具有法律效力及证明力，不应采信。合同落款无甲方法定代表人签字，乙方签字人林屿不知为何人，落款双方均未写明签署时间和签订地点，不符合本合同生效要件，与本案没有关联性，答辩人有理由怀疑该合同为原告事后伪造，且《前期物业服务合同》与补充合同加盖的印章完全不同，补充合同也未向台江区房管局备案，违反《福建省物业管理条例》第三十四条第三款。原告主张的物业费金额前后不一，《起诉状》诉请的缴费金额为15974.3元，《起诉名单》中却为12667.4元。原告主张的公摊费和滞纳金无合法合理依据。交房时开发商未出示过《前期物业服务合同》，原告也未出示过该合同，剥夺了答辩人的知情权，合同条款对答辩人不具有约束力。原告的诉请已超过法定诉讼时效。原告也从未向答辩人催收过物业费和公摊费，也未上门找答辩人协商此事，甚至在答辩人于2013年6月提出与原告负责人协商处理答辩人挂号信函事宜时断然拒绝。原告诉请2016年7月前的物业管理费和公摊费已超过诉讼时效，应予驳回。原告非法留置答辩人的邮件严重侵害答辩人合法权益，并拒绝赔偿道歉是答辩人拒缴物业费的重要原因。原告未完全履行物业服务义务，违法侵害全体业主合法权益。请求判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年3月20日，荣和物业公司与福建群升置业有限公司签订《群升国际一期前期物业服务合同》，双方约定由福建群升置业有限公司选聘荣和物业公司对福建群升置业有限公司开发的群升国际一期项目所有组团提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为:1、多层住宅1.2元/月/㎡，电梯费0.2元/月/㎡，2、高层住宅1.4元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡……第七条约定，业主应于开发商在本地主要报刊上公示交房之日起交纳物业服务费用……第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补足应交纳的费用外，还应按该费用为基数，向荣和物业公司每天支付1‰的违约金……第二十七条约定，本合同期限自2006年3月20日起至2010年12月30日止……。双方还在合同约定了其他的权利义务。合同签订后，荣和物业公司为群升国际一期小区提供物业服务。 2008年1月25日，福州市台江区房管局出具编号：台物合备2007－143《福州市物业服务合同备案证明》，载明荣和物业公司与福建群升置业有限公司签订的上述合同同意给予备案。 荣和物业公司提供的《关于〈“群升国际”一期前期物业服务合同〉的补充合同》内容为：甲方福建群升置业有限公司乙方荣和物业公司双方于2016年3月20日签订的《群升国际一期前期物业服务合同》（下称原合同）期限于2010年12月30日届满，已于2010年12月31日续签至2015年12月31日止，现双方本着平等互惠、协商一致的原则，就合同中第八章第二十七、二十八条进行补充如下：一、继续续期，期限为2016年1月1日至2018年12月30日止。若续期期间业主委员会成立，则本合同有效期至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。二、原合同其余内容继续有效，双方仍应遵照执行。三、本补充合同自双方盖章之日起生效。荣和物业公司和福建群升置业有限公司分别在合同上加盖公章。 邓某系上述群升国际一期B区*号楼*单元的业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积为102.57㎡。荣和物业公司主张邓某自2011年6月1日起至2019年4月30日止未向荣和物业公司交纳物业服务费。现荣和物业公司要求邓某交纳上述期间的物业费15200.88元、公摊水电费2533.48元，并从2011年6月1日起按每日1‰的标准支付违约金直至付清为止。 诉讼中荣和物业公司主张，公司至今仍为群升国际一期小区提供物业服务；公司诉请的物业费系以1.3元/月/㎡计算，水电公摊系每个月按包干计算，为0.26元/月/㎡，比《前期物业服务合同》约定的收费标准更低；邓某欠费后，公司数次派人催收无果，请求判如所请。 邓某则主张，荣和物业公司从未在小区公告栏公示依法应公示的信息，且非法占用小区地下防空室牟利，擅自将小区绿地改为电动车停车场，在小区出入口设置广告，电梯经常损坏。2012年12月28日，其亲戚邵淼的护照由福州市邮政局信报收投公司投递至其家庭住址，投递员将该挂号邮件寄放在小区物业服务处，物业服务处未及时通知收件人或代收人，直至2013年5月31日才通知其（代收人）取件，但签证护照的截止日期是2013年4月11日，已超期两个多月，造成邵淼无法如期出境的严重后果，其就此事多次与荣和物业公司沟通无果。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，荣和物业公司接受群升国际一期B区的物业建设单位福建群升置业有限公司以邀请招标方式选聘，对该小区进行前期物业管理并签订的《福州市前期物业服务合同》、《关于〈“群升国际”一期前期物业服务合同〉的补充合同》合法有效，对群升国际一期B区的所有业主具有约束力。荣和物业公司进驻群升国际一期B区提供物业服务后，邓某作为该小区的业主，事实上享受了荣和物业公司提供的物业服务，应当按照《福州市前期物业服务合同》的约定向荣和物业公司交纳物业服务费及水、电公摊费。荣和物业公司自愿以低于《前期物业服务合同》第六条约定的收费标准要求被告交纳尚欠的物业管理服务费和公摊水电费，系其对自身权利的处分，且不违反相关法律规定，本院予以准许。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”诉讼中，邓某主张荣和物业公司的部分诉请已超过诉讼时效。荣和物业公司未提交证据证明其曾向邓某主张物业服务费等相关费用，故荣和物业公司要求邓某支付2016年6月14日之前的物业服务费和水、电公摊费的诉请，本院不予支持，荣和物业公司要求邓某支付自2016年6月15日起至2019年4月30日止的物业服务费和水、电公摊费的诉请，本院予以支持。邓某应当向荣和物业公司支付拖欠的物业服务费和水、电公摊费合计5520元（102.57㎡×1.3㎡/月×34.5个月+102.57㎡×0.26㎡/月×34.5个月，取整数），超过本院确定的金额不予确认。邓某提交的证据不足以支持其拖延支付物业服务相关费用的理由，其辩解本院不予采纳。此外，荣和物业公司要求邓某按每日千分之一的标准支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、邓某应于本判决生效之日起十日内向福州荣和物业管理有限公司支付拖欠的自2016年6月15日起至2019年4月30日止的物业服务费和水、电公摊费合计5520元； 二、驳回福州荣和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199元，减半收取计99.5元，由福州荣和物业管理有限公司负担74.5元，由陈伟金负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄利敏 二〇一九年八月二十八日 法官助理林熠 书记员许莉 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。