广西壮族自治区田林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1029民初370号 原告（反诉被告）：向光平，男，1962年11月11日出生，汉族，公务员，住址广西田林县。 被告（反诉原告）：黄智麟，男，1991年9月10日出生，壮族，职员，身份证住址为广西田林县，现工作单位田林县发改局下属兴业公司。 委托代理人：黄海，广西万科律师事务所律师。 原告向光平（反诉被告）与被告黄智麟（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭,于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告，被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告向光平向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿损坏原告房屋20000元。事实和理由：2017年6月30日，被告与原告签订《房屋出租合同书》，由被告租用原告一楼门面做冷饮店，租期一年（2017年6月30日至2018年6月30日）。合同到期被告不再继续租房。被告在承租期间对原告房屋进行野蛮装修，损坏原告铺设的优等地板砖13块（每块规格80×80，未含看不见的部分）、墙砖10.5336平方米（未含看不见的部分）、铝合金卫生间门一个，大门加厚卷帘门一个，卫生间水龙头2个、花洒1个，平果铝纱窗1个、电力线路一条（短路烧坏）、开关6个、插座5个、1.17米灯架带灯管6条。此外，被告使用冲击钻在原告房屋墙壁、柱子和楼面上打孔并拧上膨胀钉，搭铁架搞楼中楼，损坏原告房屋墙壁、柱子和楼面。被告不按合同规定帮原告恢复房屋原状，也不按市场价进行赔偿，造成原告房屋受损，估价损失20000元。另，被告原先交的租房押金和水电费押金2000元，应折抵损坏房屋赔偿款。因此，为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。 原告为证明其主张提供以下证据： 1.照片27张，用以证明被告损坏原告房屋及设施的事实。 2.原告与被告签订的《房屋出租合同书》1份（复印件），用以证实被告承租原告房屋的事实。 3.《收据》复印件2张，用以证明被告交纳租房押金、水电费押金的事实。 4.录音、录像视频光碟1张，用以证明黄智麟擅自转让房屋的违约事实。 5.黄海芳与原告签订的《房屋出租合同书》复印件一份，用以证明黄智麟擅自违约转让房屋的事实，且与黄海芳录音、录像言词证据相互印证。 被告黄智麟答辩及反诉称，被告承租原告门面从事冷饮生意，原告向光平对该门面有关必要的装配（如玻璃门与空调等）的事实是清楚、知情的。双方签订的《房屋出租合同书》条款的约定，被告在安装玻璃门和空调时，仅仅是使用钻孔固定时致地板砖损坏除外，其他根本没有造成对原告的任何设施损坏的事实，而且被告上述装配使用而致原告地板砖损坏，也是一种正常使用现象。况且，被告租赁期满，被告与原告终止了房屋租赁合同关系，原告已另行把该门面转租给他人（黄海芳），故此原告诉请根本无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。因被告在履行合同期间，没有造成原告房屋主体结构和其他设施损坏，也没有存在拖欠水电费的情况，为此，被告提起反诉，请求判令反诉被告向反诉原告返还押金2000元。 被告提供以下的证据： 1.原告与被告签订《房屋出租合同书》复印件一份，证明黄智麟和向光平就房屋租赁约定有关条款，黄智麟并未存在违约与侵权的事实； 2.原告与黄海芳签订的《房屋出租合同书》复印件一份，证实黄智麟和向光平租赁房屋期满，向光平已另把房屋出租给他人（黄海芳）的事实。 3.《收条》原件1份，用以证实被告方已支付给原告房屋租金及水电费1000元的事实。 经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：对1号证据的这些照片中，前面7张照片（22到28页）对真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明被告损坏原告房屋及设施的事实；对1到10页、29到32页的照片，对其真实性和关联性有异议，不能证明原告主张其房屋设施损坏的事实；对2号证据的原、被告签订《房屋出租合同书》真实性、合法性、关联性没有异议；对3号证据，收据的真实性没有异议，证实被告缴纳水电费押金和租房屋押金的事实；对4号证据（视频资料）的真实性、合法性、关联性有异议，该证据是原告单方录的，不能证明原告所要主张的事实；对5号证据，这个合同书可以证明是原告和黄海芳自己签订的，对它的关联性没有异议，但对该合同书第六条内容有异议，该内容是原告单方认为的意思。原告对被告提供的证据无异议。 对于本案证据，本院作分析认证如下：对本诉原告提供的2号证据的《房屋出租合同书》（2017年6月30日），可证实原告与被告存在租房合同关系的事实，本院予以认定；对3号证据《收据》2张，可证实证明原告收取被告交纳租房押金、水电费押金各1000元的事实，本院予以认定；对5号证据，本诉原告与黄海芳于2017年6月30日签订的《房屋出租合同书》，可证实本诉原告与黄海芳存在租房合同关系的事实，本院予以认定；同时，对本诉被告提供的1号证据与本诉原告提供的2号证据相同，对本诉被告的2号证据与本诉原告提供的5号证据相同，本院也应予以认定；对本诉被告的3号证据《收条》双方无异议，可证实本诉原告收取黄海芳交纳租房押金、水电费押金1000元的事实，本院予以认定。对本诉原告的4号证据（视频录音资料），录制时未经过当事人同意，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”的规定，故该证据，本院不予认定。对本诉原告提供的1号证据照片，因对该证据要证明的事实双方有争议，针对这一情形，对该证据应结合其他事实在说理部分进行分析认定。 综合全案有效证据及庭审情况，本院认定以下法律事实：2017年6月30日，本诉原告（甲方）与本诉被告（乙方）签订《房屋出租合同书》，约定：租赁期限定一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止；年租金为25000元，按年交，先交钱，后营业；乙方缴纳押金1000元，合同期满，经甲方确认房屋及屋内配套设施完好无损，乙方交清水费、电费、垃圾费等费用后，甲方如数退还押金给乙方；租房配套设施有：加厚铁皮卷阀门1个（钥匙3把）、铁皮室内门1个（钥匙3把）、铝合金卫生间门1个、厨房倒立整体地板砖结合灶台1个、嵌入式洗菜盆1个、抽油烟机1台、高位水龙头1个、铝合金玻璃窗带纱网2个、防盗网2个、卫生间水龙头3个、花洒1个、水管总阀1个、水表1个、排气扇1个、电表1个、电力开关6个、插座5个、灯管6条，铺地板砖等等；乙方在租用使用期间如有损坏的，由乙方负责维修或按市场价赔偿；乙方在租用期间不能再对房屋拆装。如取得甲方同意进行装修的，在不改变主体结构的情况下，装修费用由乙方全部负责，退房时甲方不予任何补偿；禁止乙方在承租屋柱子和梁上打孔或打钢钉，需在墙壁上打孔或打钢钉的，退房时必须恢复原状，补平、刷白等内容。签订合同后，本诉被告则对该承租房屋进行吊顶、搭建棚架（楼中楼）、添置墙壁板等装饰装修，并作经营冷饮店之用。租赁到期后，案外人黄海芳接该冷饮店，并于2018年7月1日与本诉原告签订《房屋出租合同书》。现本诉原告以被告在承租期间对原告房屋进行野蛮装修，损坏原告铺设的地板砖、墙砖、铝合金卫生间门、卷帘门等租房内配套设施，损坏房屋墙壁、柱子和楼面，但解除合同后，本诉被告不按合同恢复房屋原状，也不按市场价进行赔偿，造成本诉原告房屋受损估价为20000元为由，诉至本院，本诉被告提出反诉。 另查明，涉案楼房属本诉原告所有共6层半，本诉被告租第一层（建筑面积约66平米），原告住在6楼。原告在起诉状中，称被告原先交的租房押金和水电费押金2000元，应折抵损坏房屋赔偿款。本案在审理过程中，原告向光平于2019年7月8日向本院提出追加当事人申请，以黄智麟转让该冷饮店给黄海芳，没有经原告签字同意，及涉案装修造成原告房屋损害的问题没有落实为由，而应追加黄海芳作为本案的共同被告。 本案争议焦点为：1、本诉原告诉请是否有事实和法律依据；2、反诉原告主张返还押金是否有合法有据。 本院认为，涉案的争议是因被告在承租期间是否有造成原告房屋及设施损害的问题，从本案的事实来看，本诉被告在承租时，曾对该房屋进行吊顶、搭连棚架（楼中楼）、置墙壁板等装饰装修。对于此本诉原告称，被告在承租期间未经其同意，对原告房屋进行野蛮装修。虽双方签订的合同书没有约定如何装饰装修，涉案楼房属原告所有共6层半，被告租第一层，而原告住在6楼。本诉原告起居同在一栋楼房，这样的情形应当推定被告装饰装修时其是知情的。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，据此，承租人有拆除附合的装饰装修物的义务，但被告租赁到期后，案外人黄海芳接手该冷饮店，本诉原告与黄海芳签订了《房屋出租合同书》（2018年7月1日）。由此可见，本诉原告是默认被告装饰装修附合物存在的状况，而且该装饰装修附合物还是可以利用的。众所周知对于装饰装修门店，可以说仁者见仁智者见智，各自根据自己经营的所需和经营理念进行装饰装修。假如涉案门店生意红火一再续租，或者生意红火中合意转让，那也是双赢的，出租人和承租人皆大欢喜之事，但经营的市场是不可测，生意是有风险的。 本案中，承租人（本诉被告）在承租期间装饰装修是否造成出租人的房屋损害而发生争议，从图片来看，损害标的物是轻微的，不存在擅自改动房屋承重结构的严重行为，但待证争议的事实难以认定，如果走司法程序——鉴定，即对涉案装饰装修是否造成房屋损害进行鉴定，若有损害，又要对修复进行评估，这样投入诉讼成本太大，可能有得不偿失的情形。这样的诉讼显然不符合人民法院审理民事案件追求简化诉讼、提高诉讼效率，从而达到节省人力、物力、财力的诉讼经济，减少诉累的宗旨。基于上述，为了弥消争议，根据本案的法律事实，综合考虑案件的实际情况，兼顾公平原则、利益均衡原则，根据相关法律的规定，遵循社会主义核心价值观，运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，本诉被告在承租时，曾对该房屋进行吊顶、搭建棚架（楼中楼）、置墙壁板等装饰装修，其打孔时对地板、墙砖有些损坏，以及该添置装饰装修物按上述法律的规定承租人应当恢复原状，也需开支人工费用。鉴于装饰装修时损坏的一些地板、墙砖，不是完全损坏，只是有些孔眼或有些裂纹，做了补平、刮灰还是可以使用，在我国提倡节约资源、保护生态环境，所以，酌情由本诉被告补偿给本诉原告因该房屋恢复原状的费用4000元为宜，对本诉原告主张过高的那部分，本院不能支持。当然，对房屋租赁市场，本诉原告也要三思，如果房屋一点都不许装饰装修，是否有租赁房屋的生意呢？ 对于原告向光平向本院提出申请，以黄智麟转让该冷饮店给黄海芳没有经过其签字同意，及涉案装修造成原告房屋损害的问题没有落实，而应追加黄海芳作为本案的共同被告的问题。2018年7月1日，本诉原告与黄海芳签订了《房屋出租合同书》已经是法律事实，那么，黄智麟与黄海芳之间是另一法律关系；至于该门店装饰装修黄海芳不是实施人。基于上述，原告的该项申请，理由不成立，本院不予支持。 对于本诉被告主张返还押金2000元，鉴于，双方签订房屋租赁合同已解除，被告这一反诉主张,合法和有依据，本院应予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第九，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由本诉被告黄智麟补偿本诉原告向光平因该房屋恢复原状的费用4000元； 二、反诉被告向光平返还反诉原告黄智麟押金2000元； 三、驳回本诉原告向光平的其他诉讼请求； 上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费350元，反诉案件受理费25元，由向光平负担325元，由黄智麟负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 长  黄永江 人民陪审员  罗艳祝 人民陪审员  黄秀莲 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  李广英