重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终1958号上诉人（原审被告）：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路****，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，董事长。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谌业艳，女，1984年10月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐兴明，男，1984年10月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏腾律师事务所律师。上诉人重庆市昌宝建设有限公司因与被上诉人谌业艳、徐兴明房屋买卖合同纠纷一案，不服巫山县人民法院（2019）渝0237民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市昌宝建设有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;一审案件受理费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未认定本案系第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间这一关键事实错误。逾期办理竣工验收备案登记的时间为317天，其原因系第三人工作时间和工作程序所致。申办不动产权总证共计耗时285天，其原因为第三方工作时间和工作程序所致。二、依据上诉人与被上诉人之间的免责约定，因第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间的违约责任应予免除。三、应当以被上诉人实际接房入住时间作为上诉人实际交房日期，驳回被上诉人要求上诉人支付违约交房违约金的诉讼请求。被上诉人实际接房入住之日，上诉人的交房义务已完成，且实现了合同目的。根据《建筑法》第六十一条第二款，建筑工程经验收合格后，方可交付使用。其立法目的在于保证建筑工程的质量和安全。为此《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”及第十四条第（三）款规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有作为建设工程的竣工日期”。故参照上述法条，将实际交付使用日期作为开发商履行交房义务的日期。四、2015年11月9日申办不动产权总证的时间，应视为取得了合同约定的产权登记受理单，并以此作为上诉人逾期办证的截止日期。五、本案具有书面免责约定，即便判决上诉人承担一定期限的违约责任，上诉人所应当承担的违约责任标准也应低于没有免责约定的同类型案件的违约责任标准。六、被上诉人的部分诉求已超过诉讼时效，上诉人不予认可，请求依法驳回。关于延期交房诉讼时效。2015年9月16日，上诉人取得建设工程竣工验收备案登记证之日起应当开始计算诉讼时效，而被上诉人于2018年12月才提起诉讼，超过了诉讼时效，应当不予保护。关于延期办证诉讼时效。2015年9月16日上诉人取得建设工程竣工验收备案登记证后60日届满之日起距被上诉人起诉已超过3年的部分，应当不予保护。谌业艳、徐兴明辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。谌业艳、徐兴明向一审法院起诉请求：1.判令重庆市昌宝建设有限公司向谌业艳、徐兴明支付延期交房违约金，延期办证违约金，合计30809元（具体金额以法院审理查明的为准）；2.本案诉讼费用由重庆市昌宝建设有限公司承担。一审法院认定事实：2013年5月7日，谌业艳、徐兴明（乙方）与重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目[暂定名]昌宝.高唐城。……。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县高唐街道高唐小区高唐街道高唐X号（高速公路转盘旁）。（二）本商品房所在幢为AX幢，……。本商品房所在楼层名义层为第高唐层……。（四）本商品房建筑面积85.15平方米，其中，套内建筑面积68.05平方米……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为￥385123元整，建筑面积单价为4522.88元／平方米。第五条付款方式及期限（一）……。（二）……。3、按揭付款本商品房总成交金额￥385123元整。（1）于2013年5月7日支付首付房款￥125123元整。（2）剩余房款￥260000元整由银行提供按揭贷款支付。……。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限1、……。2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款千分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”附件四《合同补充协议》约定：“乙方自愿购买甲方开发的昌宝.高唐城A7幢11-X号房屋，……。一、按揭贷款办理……。五、备案登记及产权办理1、……。2.非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。……。八、其他约定1、……。3.本合同中“不可抗力”的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因导致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突的，以本协议约定的内容为准。5、……。”合同签订后，谌业艳、徐兴明按约向重庆市昌宝建设有限公司支付了购房款。2014年10月31日，重庆市昌宝建设有限公司将该房屋交付给谌业艳、徐兴明使用至今。2015年9月16日，双方当事人诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月7日取得不动产权登记受理单。庭审中，谌业艳、徐兴明主张违约金期间的时间按每月30日计算。一审法院认为，双方当事人签订了《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家规定，将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通知竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工给收备案登记证》。”本案中，重庆市昌宝建设有限公司于2014年10月31日向谌业艳、徐兴明交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定条件，虽然谌业艳、徐兴明接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。因此重庆市昌宝建设有限公司存在违约交房的事实，谌业艳、徐兴明主张违约金从约定交房之日的次日起计算至2015年9月16日,符合法律规定,其违约交房的时间为：2014年11月1日至2015年9月16日止，按每月30天计算，违约316天；因此，谌业艳、徐兴明要求重庆市昌宝建设有限公司因违约交房支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于办理不动产权证的问题，按照双方当事人双方的约定，重庆市昌宝建设有限公司应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即重庆市昌宝建设有限公司按照法定交付谌业艳、徐兴明房屋时间2015年9月16日后，应于2015年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产权的登记受理单，但重庆市昌宝建设有限公司于2016年12月7日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理，每月按30日计算，逾期时间为382天，已违约，应承担逾期为谌业艳、徐兴明取得登记受理单的违约责任。重庆市昌宝建设有限公司辩称备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，现双方签订的合同目的现已实现，且双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》附件四第五条有约定，“非甲方原因或属第三方因工作程序，工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达至合同约定时间的，甲方不承担任何责任”造成本案延期交房、延期办证非重庆市昌宝建设有限公司的责任，重庆市昌宝建设有限公司不应承担本案的民事责任。一审法院认为，重庆市昌宝建设有限公司未提供充分确实的证据予以佐证，其免责条款不符合法律规定，因此，重庆市昌宝建设有限公司的上述辩解理由不成立，一审法院不予采纳。对重庆市昌宝建设有限公司辩称谌业艳、徐兴明的诉讼请求超过了诉讼时效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。重庆市昌宝建设有限公司在向谌业艳、徐兴明交付房屋时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，应从重庆市昌宝建设有限公司办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日起开始计算其诉讼时效，即诉讼时效从2015年9月17日起至2018年9月16日止。在审理中，谌业艳、徐兴明向一审法院提交了相关证据证实了“高唐城”小区于2016年5月3日成立了业主委员会，并以业主委员会的名义多次就小区所有业主的不动产权的办理、小区环境的改善，延期交房、延期办证违约金的补偿等事项向重庆市昌宝建设有限公司及巫山县相关部门进行信访维权。故重庆市昌宝建设有限公司辩解谌业艳、徐兴明的诉讼请求超过了诉讼时效的理由不成立，一审法院不予采纳。重庆市昌宝建设有限公司辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给谌业艳、徐兴明和违约办证存在诸多客观因素，并不是重庆市昌宝建设有限公司主观上要违约交房和违约办证，重庆市昌宝建设有限公司在交房过程中没有给谌业艳、徐兴明造成任何损失，再加上合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点一以下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。从本案双方当事人的具体现状，结合一审法院在2017年、2018年对该小区已起诉的业主判决情况，一审法院将违约金调整至日万分之零点三比较适宜。综上，重庆市昌宝建设有限公司违约交房的违约金应为385123元×0.3÷10000×316天=3650.97元；重庆市昌宝建设有限公司违约办证的违约金385123元×0.3÷10000×382天=4413.51元。综上所述，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内给付谌业艳、徐兴明的违约交房的违约金3650.97元、违约办证的违约金4413.51元，共计8064.48元。二、驳回谌业艳、徐兴明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半交纳285元，由重庆市昌宝建设有限公司负担。二审中，双方当事人均无充分证据推翻一审认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，双方当事人就案涉房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。对于重庆市昌宝建设有限公司是否构成逾期交房和逾期办证的违约责任的问题。在案涉《重庆市商品房买卖合同》中，双方当事人明确约定，“预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用......在本商品房实际交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单”。重庆市昌宝建设有限公司于2014年10月31日实际向谌业艳、徐兴明交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定条件，虽然谌业艳、徐兴明接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。上诉人的行为构成逾期交房，其应当承担违约责任。同理，重庆市昌宝建设有限公司应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即重庆市昌宝建设有限公司应按照约定于2015年11月15日前向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产权的登记受理单，但重庆市昌宝建设有限公司于2016年12月7日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理，上诉人的行为构成逾期办证，其应当承担违约责任。重庆市昌宝建设有限公司上诉以案涉工程竣工验收备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成。且双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》附件四第五条有约定“非甲方原因或属第三方因工作程序，工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达至合同约定时间的，甲方不承担任何责任”为由，主张造成本案延期交房、延期办证非重庆市昌宝建设有限公司的责任，重庆市昌宝建设有限公司不应承担本案的民事责任。诉讼中，重庆市昌宝建设有限公司未提供确实充分的证据证明案涉工程竣工验收备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，其应当承担举证不能的法律后果，故重庆市昌宝建设有限公司的上述理由不成立，本院不予采纳。对于违约金的问题。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定来看，违约金虽兼有赔偿和惩罚的双重功能，但仍应以“补偿为主，惩罚为辅”更为符合我国合同法所规定的违约金性质。一审法院根据本案查明的事实，结合上诉人的过错程度、公平和诚实信用原则以及本案的具体情况，酌情将违约金的计算标准调整为按日万分之零点三并无不当。对于诉讼时效的问题。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当予以支持。本案中，重庆市昌宝建设有限公司在向谌业艳、徐兴明交付房屋时未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故应从重庆市昌宝建设有限公司办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日起开始计算诉讼时效，即诉讼时效从2015年9月17日起计算。诉讼中，谌业艳、徐兴明提交了相关证据证实了“高唐城”小区于2016年5月3日成立了业主委员会，并以业主委员会的名义多次就小区环境的改善、延期交房、延期办证违约金的补偿等事项向重庆市昌宝建设有限公司及巫山县相关部门进行协商、信访，故一审认定谌业艳、徐兴明主张的逾期交房、逾期办证违约金诉讼请求的诉讼时效中断并无不当。因谌业艳、徐兴明主张的诉讼请求的诉讼时效中断，且至2017年10月1日时，其诉讼请求的诉讼时效未到两年，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。重庆市昌宝建设有限公司主张谌业艳、徐兴明的诉讼请求超过了诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市昌宝建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  李迪云审判员  刘丽苹二〇一九年八月十九日书记员  向彦霖