广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初1200号原告：韶关市名正物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区风采路******。统一社会信用代码：91440200304293711G。法定代表人：胡俊超。委托诉讼代理人：刘运刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何红梅，女，该公司员工。被告：刘四德，男，1952年3月20日出生，汉族，住韶关市曲江区。原告韶关市名正物业服务有限公司诉被告刘四德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法由审判员张贤和适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘运刚、何红梅，被告刘四德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年3月到2019年4月份物业管理费2052元；违约金727.96元；合计2779.96元。2、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是东苑××××房业主，根据被告同原告达成的《物业服务协议》约定的相关权利义务，被告每月应缴纳物业管理费54元，但被告自2016年3月至2019年4月份共38个月，拖欠物业管理费共计2052元。原告从2016年至今从未间断多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告均予拒交。为维护原告合法权益，现根据双方签订的物业协议第(四)条之规定和《中华人民共和国合同法》相关规定，特提起诉讼。被告辩称，首先我要把一事向本庭反映：《韶关市名正物业服务有限公司》的《民事诉讼状》（副本）中的第四行：被告刘四德，汉族，成年人。但在起诉状的“事实和理由”中却是：被告张天佑是东苑××××房业主。”试问：张天佑是何方人氏？我不得而知。我的房没有卖，本人今天还是住在东苑××××房，莫名其妙，怎么就换了房主人？这不是开玩笑吧？如此严肃。对薄公堂的事情，竟牛头不对马嘴。人们对你物业服务公司的第一印象是什么？不使人产生怀疑：像这样的物业服务真是“有限公司”，能把物业服务做好吗？民事起诉状中被告人的姓名前后不符，如同儿戏。我本着遵守法规，尊重法庭，本着解决问题的诚意前来应诉，正好认识一下对方的法人代表胡俊起先生。给你一个见面礼，不过分的讲：对方应作为一个极低级的失误教训吧：对方起诉我们，广大业主则认为是件好事，认为：事情终有人管了，有了说话的地方，是通过法庭的审理调解，纠纷能得到妥善解决的一次好机会。现对物业服务公司的物业管理的评价如下：摄像头等投资少，管理不好却依然收钱，车辆乱停放致道路堵塞，杂草蚊虫多，油烟机内喷致污染和噪音，常来流浪狗在小区拉屎拉尿，棚子破烂无人维修，废品乱扔无人理会。对0.5元一月?平方米的物管收费,广大业主认为0.40元也不值。由物管的作为导致业主不乐意交物业费，甚至连大部分的车辆保管费也收不到的根源在哪里，下面我将陈述物管几年来所谓的“正常的经营运作”：一、人员配置不足，设施差，管理机制上下不协调。1、人员配置：三个保安（三班倒，上了年纪的），一个收费员，两个清洁工。2、管理模式：白天一名保安、一名收费员二人值班，晚上只有保安员一人值班。没有高科技设备管理，进出车辆不打卡进入，保安无法识别车辆是否是本小区业主的。保安对所有进出车辆都放行，导致了外来车辆进来小区停放的不正常现象。最为欠缺的是没有专职对小区全范围内各状况巡视（车辆的停放、乱堆放、乱安装的现象及时劝阻，未能及时处理和向上级反映汇报。）3、一名女收费员。常常不按时上下班，有事随时离开。物业服务公司的主要经纪人一年只来几回，有时提出意见也不知道找谁反映，不清楚这是不是收费员的职责，导致问题常常无法及时解决。《服务合同》中的“每年进行业主满意态度调查”，从未做到，也不知道其通过什么方式进行，直接与广大业主接触的情况从未有过。4、清洁工二名。清洁工一天只在上午扫地一次，下午不见踪影，楼墙角下的人行道极少清扫。梯间卫生一月才清扫一次。总之，就是因为你的工作没做好，业主才不愿意交物业费。二、小区球场作现成的停车场，侵犯了业主的合法权益。本小区是上世纪九十年代末建成的，没有停车场，物管进场后马上在小区的球场和有的通道划停车位。因为球场是全体业主拥有的，当时很多业主都提出了异议，这也是唯一的活动场所。通过这种方式划停车位，物管根本谈不上什么投资，却还是收取了车辆保管费，也不肯返还一定比例的保管费或者降低房屋每平方米的收费。其中还有一种情况：“安顺达燃气公司”的车辆，工作日会有五六台停在球场，该公司每月交的保管费有一定的可观数额。这种不用投资就还要收取业主的车辆保管费的行为完全不符合逻辑，还侵犯了全体业主的合法权益。广大业主提出的解决方案是，1、降低房管费0.50元至0.45元(计算时间段为2015年1月至2019年6月止)。2、物管收取安顺达燃气公司在球场停车的保管费加上球场上划分停车位的总位数，（每台按《物业服务合同》的收费标准计算，算出总额）的停车保管费，从二方面计算出来的车辆保管总额，按一定的比例返还给全体业主。这样补偿业主应有的经济权益，达到化解矛盾的目的。计算的保管费总额比例的多少，应由物管、业委会、栋长共同参与，结果要及时向全体业主公布。广大业主的呼声是：这个问题不解决好，不会甘休。三、管理不力。物管履行职责的服务范围内该做的，没做好，一点也不主动，存在很多问题。甚至经业主反复地反映提出，都不是及时纠正或解决处理，而是拖拖拉拉，不了了之。举实例：1、车辆乱停放严重；2、对消防安全工作不重视，消防设施差，其进场以来根本没有添置过。3、对于乱安装、乱堆放现象，业主不断地反映，也得不到管理。绿化管理极差，没有专职人员。公益事业投入极少。四、公摊水费问题。就《物业服务合同》中的第四条，物业服务费用由乙方根据物业类型按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准如下：普通住宅:0.50元?月?平方米（包含公摊水电费和清化粪池费）。应该实事求是地肯定物管对公摊电费和请化粪池费这二项已承担。在今年的6月份，4栋的每户业主在供水处交了公摊水费47元(小区其他栋的公摊水费有的每户几十元，有的过百不等)。经本人至供水处咨询：这47元的公摊水费的用水时间段为:2014年以来至今(2019年的5月份)。当时物管的收费员李某碰巧也在场。按《物业服务合同》的明文规定，小区全体业主的分摊水费也应当物业承担。没有承担，就是违约。那么2015年1月份起至2019年5月止，小区全体业主的这笔公摊用水费应由谁付就不用质疑了。这次47元的公摊水费应按下面计算处理：1、物管未进场的2014年公摊水费由各业主承担，2015年1月至2019年5月的公摊水费由物管承担。2、2014年至2019年5月共计65个月，月平均约0.73元。3、47元减去2014年业主承担的（全年12个月计8.76元）,剩余的是2015年1月至2019年5月，物管应承担的计38.24元。以上反映的都是事实，总而言之，问题多多难以一一举例。下面是本人提出的四点要求：一要求对方就上述问题，给予逐个作出书面回应解释。二在此我再次重申：球场场地权是全体业主拥有的，物管用来做现成的停车场收取车辆管理费，侵犯了全体业主的权益。若有意解决，应采取前面所述的办法；物管应承担的公摊水费要尽早兑现给已经在供水处交付的业主。三本人2015年的物业管理费已于当年缴清，2016以来的欠费是事实。一经法院调解或判决好此起纠纷，对方付之行动解决好必须的问题后，应交的物业管理费(不含滞纳金),本人愿缴纳。四、由原告承担本案全部诉讼费。本院经审理查明，2014年12月25日，原告韶关市名正物业服务有限公司与韶关市曲江区马坝镇东苑新村业主委员会签订“物业服务合同”，合同第二条约定原告从2015年1月1日起至2019年12月30日止为东苑新村小区提供五年物业服务；第三条约定物业服务委托事项8项；第四条约定，普通住宅物业服务费收费标准为每平方米0.5元/月[包括公摊水电费和清化粪池费]，业主或物业使用人应于每月末的最后一天前缴纳物业费，逾期则从欠费次月开始每日按欠费总额的万分之五计算违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告刘四德是该东苑××××房业主，按普通住宅物业服务费收费标准每月应缴纳物业服务费54元。原告2015年1月1日起对东苑新村小区提供物业服务，被告开始按合同要求缴纳物业服务费。2016年3月起，被告以小区出现车辆无序停放影响通行等答辩理由拒绝缴纳物业费，原告经催收未果，遂提起本案诉讼。以上事实，经审理在案。本院认为，案涉东苑新村住宅小区是根据《物业管理条例》由业主自治管理的物业管理区域，小区的物业服务合同应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订，韶关市曲江区马坝镇东苑新村业主委员会与原告韶关市名正物业服务有限公司签订“物业服务合同”不存在法定无效的情形，合法有效，对合同签订方及东苑新村业主、物业使用人具有约束力。根据《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原告依“物业服务合同”对东苑新村小区提供物业服务，其要求被告刘四德交纳物业服务费并按“物业服务合同”约定支付迟延履行违约金合法，本院予以支持。关于被告所作原告提供物业服务期间人员配置不足，设施差，车辆停放混乱等诸多管理问题的答辩。首先，被告没有提供充分证据证明是原告根本违约所致，或是原告未能履行物业服务合同的约定，导致自己人身、财产安全受到损害。其次，被告所辩车辆停放混乱等问题，属于业主监督业主委员会的工作、监督物业服务企业履行物业服务合同的范围，应根据《物业管理条例》第六条、第十五条等规定程序行使业主监督权，不属于民事诉讼范畴。因此，被告所辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘四德欠原告韶关市名正物业服务有限公司2016年3月至2019年4月的物业管理费2052元，应于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告；并从2016年4月1日起按日万分之五计算欠款（第一个月54元，以后逐月增加54元）违约金至本判决确定的履行之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张贤和二〇一九年八月八日书记员  侯宗廷