贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3196号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。 统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：钟影、赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩祥，男，穿青人，1978年2月7日出贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）：熊灿梅，女，穿青人，1982年4月15日出贵州省大方县。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰房地产公司）因与被上诉人韩祥、熊灿梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 瑞丰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人韩祥、熊灿梅的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定上诉人逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书构成违约，并判令上诉人支付违约金，认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记机构全面暂停了为上诉人办理开发建设项目的房屋权属登记工作。毕节市人民政府于2016年9月19日发布公告，决定自2016年9月30毕节××××、关区、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，属于不可抗力事由，上诉人依法免于承担违约责任。2.违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请判令上诉人支付违约金，应以被上诉人能够举证证明其存在损失为前提，被上诉人未能举证证明其损失存在，一审法院判令上诉人支付违约金，于法无据。3.在上诉人承担违约责任的前提下，因双方约定的违约金过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。一审法院判令上诉人按照每日万分之三的标准支付违约金，不具有正当性。 被上诉人韩祥、熊灿梅答辩称：1.被答辩人所举证据不能证明《不动产登记暂行条例》的施行与不能办理房屋权属转移登记之间具有因果关系，办证不能并非不可抗力因素所致；2.《商品房买卖合同》约定的违约金条款合法有效，被答辩人申请调整违约金，应由被答辩人承担举证责任证明违约金过分高于答辩人因其违约行为遭受的损失，否则应承担举证不能的败诉后果，一审判决按已付总房款为基数，以每日万分之三的标准计付违约金符合法律规定。 韩祥、熊灿梅起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10000元，实际金额以原告已付总房款231791.00元为基数，按日0.1％的标准从2017年11月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2.判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第3幢13层6号商品房出售给原告，总房款231791.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付71791．00元，余款160000．00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的办证期限届满后（2017年10月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 一审另查明，涉案房屋至今未取得商品房备案证明书。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2017年10月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。由于每日0.1%的计算标准过分高于被告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书给原告造成的损失，故本院酌情予以调整，按照每日万分之三的标准计付。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款231791.00元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年11月1日起计付至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告抗辩称被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，而《不动产登记暂行条例》实施并不属于不可抗力范畴，不应当免除被告责任。故对被告前述抗辩理由，不予采信。 对于被告抗辩称违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，被告无须支付违约金的理由。经查，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告韩祥、熊灿梅期提交办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第3幢13层6号房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款231791.00元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年11月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告韩祥、熊灿梅的其他诉讼请求。案件受理费374.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是，一、上诉人是否应当承担违约责任；二、一审法院对违约金标准的认定是否得当。 关于第一个争议焦点。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。上诉人未举证证明案涉房屋逾期备案不是其自身原因，而是不动产登记政策调整所致，上诉人主张其应当免于承担违约责任的上诉意见，与本案事实不符，本院不予采纳。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，被上诉人诉请判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分。 关于第二个争议焦点。一方面，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提；另一方面，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院依据上诉人提出的违约金调整主张，综合上诉人的过错程度、被上诉人的预期利益等因素，酌情以被上诉人已付购房款为基数，按照日万分之三的标准计算违约金，符合公平和诚实信用原则。上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，其诉请参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人瑞丰地产的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费748元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千