浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4128号 原告：苏州市富顺针织印染有限公司，住所地：江苏省苏州工业园区娄葑镇**朝前工业区。 法定代表人：谢金明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈金丽，浙江浙博律师事务所律师。 被告：蔡霞，女，1963年10月5日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：蔡虹，被告蔡霞妹妹。 原告苏州市富顺针织印染有限公司（以下简称富顺公司）与被告蔡霞保证合同纠纷一案，原告于2019年5月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员蔡蓉适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告富顺公司的委托诉讼代理人沈金丽，被告蔡霞的委托诉讼代理人蔡虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告富顺公司起诉称：2015年5月，原告与案外人徐建明、陈浩合同纠纷一案，经吴兴区人民法院出具民事调解书，确认徐建明支付原告欠款139.5万元，并约定分期付款，逾期需加付违约金5万元，同时陈浩对徐建明的上述债务承担清偿责任。后因徐建明、陈浩拒不履行民事调解书确定的义务，原告向吴兴区人民法院申请执行。2015年12月17日经吴兴区法院调解，被告与原告签署执行和解协议，同意将被告南浔区和孚镇环河路北侧（金旺田）第14号地块的房产抵债给原告，若该房屋不能过户则被告自愿承担本案即（2015）湖吴商初字第646号案件债务的连带责任，并加付违约金20％。但协议签订后被告始终未履行协议约定义务。后原告追加蔡霞为被执行人，现湖州市中级人民法院已作出生效裁定。综上，原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告承担（2015）湖吴商初字第646号案件中的标的1453647元债务的连带责任，并加付20％的违约金290729元，共计1744376元；2、本案诉讼费由被告承担。 原告富顺公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1、《执行和解协议》一份，证明被告就案涉房产为富顺公司与徐建明、陈浩合同纠纷一案提供执行担保，并约定如果因被告个人原因造成案涉房屋不能过户，则被告需要承担连带责任，且加付20％的违约金的事实。 证据2、（2015）湖吴执民字第2265号《执行裁定书》一份，证明当时法院确认被告为本案中的担保人，且查封了被告所有的抵债房产的事实。 证据3、商品房买卖合同一份，证明被告未根据合同要求支付款项到指定账户，并且未根据合同要求将争议提交湖州市仲裁委员会仲裁解决，因此导致房产拍卖，蔡霞有不可推卸的责任的事实。 证据4、杭州仲裁委员会裁决书一份，证明被告与湖州再回首房地产开发有限公司未按约定的仲裁委仲裁，而是发生纠纷后双方协议另定了仲裁委进行仲裁，仲裁裁决书未对被告以房抵债、合同履行情况等作认定，且被告未积极行使权利，变更诉讼请求。 证据5、执行异议裁定书三份，证明仅蔡虹对德清县人民法院的拍卖行为提出异议，并被驳回异议申请，后在申请复议的过程中，主动撤回了执行异议，由此，间接证明了被告未提出异议，未积极行使权利。 证据6、（2018）浙0502执异34号执行裁定书，证明原告向执行法院提出追加被告为被执行人，被执行法院驳回的事实。 被告蔡霞答辩称：第一，三方签订的和解协议中所涉及的抵债房产系待建期房，当时无法实现交付，这一点原告一开始就知晓；第二，后因开发商资金链断裂原因，所有待建工程均未完工，项目变成烂尾楼工程，始终无法交房；第三，因开发商不动产抵押贷款无法清偿，且拖欠巨额工程款和农民工工资，该项目全部不动产均被德清法院查封打包后整体拍卖掉，款项全部用于偿还土地抵押款、税款及工程款。综上，不是蔡霞不履行和解协议，而是由于不可预见且无法克服的客观情况导致不能履行和解协议，上述事实证明了蔡霞无任何主观过错，根据和解协议约定的条款，只要蔡霞无过错，对未能履行和解协议不应当承担任何责任，故请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告蔡霞为证明自己的辩称，向本院提交如下证据： 证据1、（2018）浙0502执异34号执行裁定书、（2019）浙05执复5号执行裁定书各一份，证明法院已经驳回原告的执行异议。 证据2、买卖合同一份，证明被告与房产开发公司签订商品房买卖合同的事实。 证据3、杭州仲裁委员会裁决书一份，证明商品房买卖合同合法有效，是真实的，案涉房产被拍卖并非被告的原因的事实。 证据4、拍卖公告，证明案涉房产由德清县人民法院强制拍卖，并非被告的原因的事实。 庭审中，被告对原告提交的证据进行了质证。被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告提交的证据1明确因被告个人原因造成房产权利瑕疵未能成功过户的，被告需要承担相应责任，而本案房产无法过户并非被告个人原因造成。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，能证明在（2015）湖吴执字第2265号案件强制执行过程中，被告与原告达成协议以其所购房屋抵债给原告，并约定了相应的违约条款的事实，对于该证据的证明效力本院予以确认。对原告提交的证据2，被告无异议，同时认为法院能够查封案涉房产，说明案涉房产是真实存在的。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告在签订《执行和解协议》后，法院对和解协议所涉房产进行了查封的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对证明内容有异议。认为房屋买卖真实存在，该证据不能证明原告的主张。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告向开发商湖州再回首房地产开发有限公司（以下简称再回首公司）购买房产的事实，对于被告与再回首公司之间的关系而言，即使是以房抵债的方式购买房产，该合意仍是双方真实意思的表示，并不影响房屋买卖合同对双方的约束力，对该证据的证明效力本院予以确认。对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为变更仲裁机构是为了方便仲裁，且仲裁裁决书已确认了房屋买卖合同有效，该证据不能证明原告的主张。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告在涉案房屋被法院纳入拍卖范围后，向杭州仲裁委提出仲裁裁决申请，要求确认房屋买卖合同有效的事实，被告与开发商协商变更仲裁机构并未违反法律规定，原告亦无证据证明双方系恶意变更，对该证据的证明效力本院予以确认。对原告提交的证据5，被告对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该组证据系案外人蔡虹向法院提出执行异议、执行复议、撤回执行异议的情况，与本案不具有关联性，案外人蔡虹向法院提出异议的事实，不能得出本案被告未积极行使权利的结论，该证据与本案无关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。对原告提交的证据6，被告无异议，同时认为原告已在强制执行程序中，申请追加被告为被执行人，并被驳回。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明在申请执行人富顺公司与被执行人徐建明、陈浩合同纠纷一案中，原告向法院申请追加本案被告为被执行人，并由法院驳回的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。庭审中，原告方对被告提交的证据进行了质证。对被告提交的证据1-3，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性对该证据的证明效力本院予以确认。对被告提交的证据4，原告对真实性无异议，但认为导致房产拍卖是由于蔡霞不积极行使权利的个人原因。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，能证明本案所涉房产被法院强制拍卖，导致无法过户的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。 根据上述认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 在本院执行申请执行人富顺公司与被执行人徐建明、陈浩合同纠纷一案过程中，2015年12月17日，本案原告富顺公司与被告蔡霞签订《执行和解协议》一份，约定：一、蔡霞自愿以其所有的位于南浔区和孚镇环河路北侧（金旺田）第14号地块的房产抵债给富顺公司，在该房产确定可以过户之日起一个月内配合富顺公司办理过户手续；二、如上述房产成功过户给富顺公司之前，因蔡霞个人原因造成上述房产权利瑕疵（如其他法院查封等）导致未能成功过户，蔡霞需要承担本案债务的连带责任，并加付20％的违约金，并且富顺公司可按原调解书恢复对被执行人徐建明、陈浩的执行；三、富顺公司在发现上述房产存在瑕疵之前，不再向法院申请对被执行人陈浩采取执行措施；四、不论房产房价如何变动，双方不再要求多退少补。五、上述房产办证是产生的费用由蔡霞支付，房产过户给富顺公司是产生的费用由富顺公司自行承担。蔡霞在该协议上以担保人身份签字。 2018年12月18日，原告富顺公司向吴兴区人民法院提出申请要求追加被告蔡霞为其与徐建明、陈浩执行案的被执行人。经本院审查，于2019年1月16日作出（2018）浙0502执异34号裁定，驳回本案原告富顺公司的追加请求。本案原告富顺公司不服该裁定，向湖州市中级人民法院申请复议，2019年3月15日，湖州市中级人民法院驳回本案原告富顺公司的复议申请。但认为房产未成功过户给原告富顺公司，是否是被告蔡霞个人原因造成房产权利瑕疵所致，双方存在重大争议，对该争议在执行异议程序中不作审查。原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2015年7月19日，本案被告蔡霞与再回首公司签订20150701284号《商品房屋买卖合同》，并于2015年8月6日在南浔区住房和城乡建设局进行了备案。合同约定，蔡霞购买再回首公司开发的位于湖州市南浔区和孚镇环河路并侧第14号地块的玉珑湾小区11幢103室房产，建筑面积247.61平方，单价7000元/平方，总价款1733270元。因再回首公司有向蔡霞的借款未偿还，经双方协商，将该款项作为购房款。2016年2月26日，湖州市南浔区住房和城乡建设局撤销了玉珑湾小区的《商品房预售许可证》。 再查明，浙江省德清县人民法院在执行（2017）浙0521执1080号案件的执行过程中，于2018年6月27日对被执行人再回首公司所有的坐落于湖州市南浔区和孚镇（金旺田）环河路北侧14号（GB69））地块的国有土地使用权及在建工程和坐落于湖州市南浔区和孚镇（金旺田）环河路北侧**GB67）地）地块的国有土地使用权进行司法拍卖并成交回首公司与蔡霞间的商品房买卖合同已无实际履行可能，被告蔡霞亦不能向原告交付房产。 本案的争议焦点为：案涉房产不能过户是否由被告蔡霞个人原因所致。原告认为被告蔡霞未实际缴纳购房款，在得知所购房产将被强制拍卖后，与再回首公司擅自变更仲裁机构，且未向执行法院提出异议，未穷尽救济手段，系被告蔡霞的个人原因导致房产不能过户。被告蔡霞认为，被告蔡霞与再回首公司签订的房屋买卖协议合法有效，所购房产不能过户是因为再回首公司房屋预售许可证被撤销，房产被强制拍卖所致，如果再回首公司在正常开发房产的情况下，被告蔡霞是能够依据房屋买卖合同取得房屋所有权，并执行和解协议的。房产无法过户并非被告蔡霞个人原因所致。对此，本院作如下分析评判：本案虽然存在以前期借款抵充购房款的情况，但签订房屋买卖协议、将借款转化为购房款，亦是双方真实意思的表示，被告蔡霞与开发商签订了商品房买卖合同，并进行了备案登记，仲裁裁决也已确认了商品房买卖合同的效力。被告蔡霞对此并无过错。且在签订和解协议时，原告富顺公司对案涉房产并不具备过户条件，以后也可能存在无法过户的风险是明知的。现该房产被撤销预售许可，并由法院强制拍卖，并非被告蔡霞个人原因所致，本院对被告蔡霞的主张予以采信。 本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。原告主张被告未履行和解协议约定的义务，要求被告承担（2015）湖吴商初字第646号案件中1453647元债务的连带责任，并加付违约金290729元。本院认为双方和解协议约定，因被告蔡霞个人原因造成案涉房产的权利瑕疵导致该房产未能成功过户，被告蔡霞需要承担本案债务的连带责任并支付20%违约金。根据本院对争议焦点的分析，再回首公司作为其他法院执行案件的被执行人，其商品房预售许可被撤销、土地使用权及在建工程被拍卖，导致案涉房产不能过户到蔡霞名下，并非是被告蔡霞个人原因所致，故被告蔡霞无需承担连带责任和违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏州市富顺针织印染有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取10250元，由原告苏州市富顺针织印染有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  蔡蓉 二〇一九年八月十七日 法官助理张雨桐 书记员陆燕萍