甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘12民终694号上诉人（原审被告）：郝某，男，汉族，住甘肃省陇南市。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，住甘肃省陇南市。上诉人郝某因与被上诉人王某租赁合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2018）甘1202民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郝某上诉请求：1、撤销陇南市武都区人民法院(2018)甘1202民初1575号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费、上诉费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于部分事实的认定全是法官的主观臆断，没有结合事实和证据。原审判决认定的“原、被告之间口头达成租赁合同，系双方的真实意思表示，应当受到保护。合同订立后，被告向原告提供银行卡号，原告向被告交付了10万元订金，表明原、被告双方对口头协议的内容、标的等内容已经达成了共识”，与基本事实相符合。但是原审判决认定“被告辩称其提出的租赁费用是每平方米每月35元而非每年35万元，本院认为，双方在合同基本标的都未达成一致的情况下，就进行大额的交易是于理不合的，故对被告的该答辩意见不予支持，对原告已交付的10万元订金，被告应当返还”，这部分事实的认定属于法官的主观臆断，与事实不符。第一，上诉人与被上诉人确实就房屋租赁一事达成口头协议，但是在双方协议时是按照每平方米每月35元计算，这种情况下，被上诉人支付了订金10万。第二，上诉人根本不可能以35万每年的价格出租房屋。2016年上诉人以每平方每月35元价格将同一位置没有修建房屋的空白场地出租给成兴武用作洗车场，因为当时桥南位置的房租市价基本不低于每平方每月35元，如果是35万每年，折算下来就是每平方每月23元，被上诉人与上诉人没有沾亲带故，不可能以明显低于市场均价出租。在原审上诉人有证人出庭作证证明当时的市价及同样位置空地租金都达到每平方每月35元，而被上诉人在原审中并未提交任何关于房屋租金为每年35万的证据，在此情况下，原审法院居然对上诉人证据不予采信，而是根据被上诉人言辞及主观臆断认定租金为每年35万，实在是荒谬。原审法院认定的基本事实错误，认定上诉人违约，导致其使用法律错误，做出了不公平公正的判决，故上诉人依法提起上诉，望上级法院能够查明事实真相，纠正原审法院错误，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王某未答辩。王某向一审法院提出诉讼请求:1、依法判令郝某返还交付的土地使用租金订金10万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年6月15日起至本案订金实际返还之日止的利息；2、依法判令郝某赔偿因其违约给王某造成的经济损失154350元；3、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实,2016年6月，王某寻租土地，得知郝某在桥南加油站旁有一块空地欲出租。经双方口头约定：郝某将该块土地租赁给王某使用，租金每年35万元。2016年6月15日，王某向郝某转账支付10万元土地租赁订金，2016年12月3日，王某经郝某同意开始装修场地。双方一直未签订书面合同。王某将租赁场地钢架主体搭起后，双方因土地租赁费问题产生纠纷，多次协商未果，王某遂停止装修。后郝某于2017年12月6将该土地租于他人。王某遂提起诉讼，要求判如所请。另查明，就王某在郝某土地上的装修支出，经陇南鸿泰价格评估有限公司作出陇鸿估司[2018]016号价格评估报告：本次涉案造成的经济损失在价格评估基准日为人民币137383.6元。经一审法院现场勘查，王某对郝某土地的装修，郝某现仍在使用并出租。经一审法院多次组织调解，双方均未达成调解意见。一审法院认为，王某、郝某之间口头达成租赁合同，系双方的真实意思表示，应当受到保护。合同订立后，郝某向王某提供银行卡号，王某向郝某交付了10万元订金，表明双方对口头协议的内容、标的等内容已经达成了共识。郝某辩称其提出的租赁费用是每平方米每月35元而非每年35万元，一审法院认为，双方在合同基本标的都未达成一致的情况下，就进行大额的交易是于理不合的，故对郝某的该答辩意见，一审法院不予支持，对王某已交付的10万元订金，郝某应当返还。双方在口头达成协议后，因郝某的原因导致合同未履行，对王某经郝某同意而进行装修支出的137383.6元装修费用，郝某应当赔偿。据上意见，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、限本判决生效之日起十日内，由郝某向王某一次性返还订金10万元，赔偿装修损失137383.6元，共计237383.6元；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的诉讼费5120元、鉴定费3000元由郝某负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审存在三个争议焦点：一、关于双方租赁合同是否成立生效的问题；二、关于租赁合同租金认定的问题；三、关于违约责任承担的问题。一、关于双方租赁合同是否成立生效的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王某与郝某就由王某承租位于武都区桥南加油站旁的场地达成口头租赁合同，口头订立的租赁合同是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容不违反法律规定，双方均认可口头协议已经达成，应当受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九条、第二百一十五条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。虽然双方约定的租期是十年，应当以书面形式订立合同，但在没有签订书面合同时，应认定为不定期租赁合同，因此，王某与郝某之间达成的不定期租赁合同成立有效。二、关于案涉租赁合同租金认定的问题。从一审庭审及上诉状可知，当事人双方对租赁合同租金产生争议，王某陈述是以年租金35万元承租，郝某陈述是以每平方每月35元出租，在双方明知有租金争议的情况下，出租人郝某并没有直接拒绝，而是向王某说回去后和家人商量，之后又提出以每平方每月30元出租等不确定的话语。其向王某提供银行账号，王某通过转账支付了10万元订金后，郝某亦未退回，且允许王某在案涉租赁场地上进行装修，根据郝某的上述行为，可以认定其以默许方式认可王某以年租金35万元承租。三、关于违约责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王某在案涉租赁合同生效，并向郝某支付10万元订金后，随即开始装修场地。后双方因租金问题发生争议，王某的装修工作也因此停止，此后，郝某对经王某装修的场地实际控制。2017年12月6日，郝某将出租于王某的该场地又转租给他人，违反诚实信用原则，导致王某的租赁目的无法实现，其行为已构成根本违约。因此，郝某应当承担违约责任。王某经郝某默许装饰装修，但合同未实际履行后，对已形成附合的装饰装修物的处理双方并未约定，又因郝某违约行为导致合同解除，故对王某请求郝某赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉讼请求应当予以支持，该装饰装修残值经依法评估后，损失为137383.6元。订金一般视为预付款，是给付方的一种履约保证，现因郝某违约导致合同解除后，给付方有权要求返还订金，故对王某的返还10万元订金的诉讼请求应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。上诉人郝某的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元由上诉人郝某负担。本判决为终审判决。????审?判?长???李海涛审?判?员???李德林审?判?员???李关君??????二〇一九年八月二日?法官助理???杜雪丽书?记?员???傅于芹?{文书日期}法官助理杜雪丽书记员  傅于芹