江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6142号上诉人（原审被告）：王祥兰，女，1946年2月19日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：胡含月，女，1979年8月15日生，汉族，住江宁区。委托诉讼代理人：叶志红，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈庆，男，1971年9月26日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人王祥兰因与被上诉人胡含月、陈庆房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018)）苏0115民初10704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祥兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明上诉人在本案中的诉讼主体地位，就把王祥兰列为被告，不符合法律规定。2013年12月11日，胡含月与陈庆签订了一份《安置房转让协议》，上诉人未在该份协议上签字。根据合同相对性，原审适格的被告为陈庆，上诉人不应被列为原审被告。一审法院在未查明上诉人正确的诉讼主体资格，就把上诉人列为原审被告，不符合法律规定。二、本案涉案房屋为上诉人王祥兰所有，陈庆将涉案房屋私自卖与胡含月，上诉人自始至终不知情，也未同意将涉案房屋进行出卖。陈庆将涉案房屋卖给胡含月属于无权处分，胡含月无权要求上诉人协助其办理涉案房屋的不动产产权变更登记手续。一审法院查明的两被上诉人于2013年12月11日签订的《安置房转让协议》，上诉人不知情，也未在该份协议商签字，涉案房屋的产权归上诉人所有，陈庆无处分权。2008年7月19日，上诉人与江宁区政府东山街道办签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》分得涉案房屋。胡含月在购买涉案房屋时，未查明涉案房屋的归属，就与陈庆签订了转让协议，侵害了上诉人的合法权益。上诉人不应协助胡含月办理不动产产权变更登记手续，胡含月应要求陈庆承担违约责任。三、一审认定上诉人对陈庆将涉案房屋出售给胡含月的行为表示认可，陈庆获得上诉人出售涉案房屋的代理权，属于事实认定不清。上诉人未授权给陈庆出售涉案房屋，仅是将房屋交给陈庆管理。陈庆在未告知上诉人且未经上诉人同意的前提下，擅自将涉案房屋出卖给胡含月，侵害了上诉人的合法权益。胡含月在购买涉案房屋时，亦未查明涉案房屋产权归属就将购房款交于陈庆，自身未尽到注意义务，存在过错。上诉人在庭审过程中，从未追认陈庆出卖涉案房屋的事实，只是出于无奈，要求胡含月支付100000元的补偿。一审法院不能就此认定陈庆有处分涉案房屋的代理权限，也不能就此认定上诉人追认了陈庆将涉案房屋出卖给胡含月的事实。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。胡含月辩称：1、王祥兰是适格的被告。上诉人的儿子陈庆出售涉案房屋，其同意交付房屋，且收受购房款，也同意过户，因此其是适格的诉讼主体。2、上诉人知悉并认可涉案房屋的买卖事实。上诉人在庭审中多次表述，既然陈庆卖掉了涉案房屋，其同意过户。一审2018年7月26日笔录中载明王祥兰陈述“后面多出来的平方钱是政府要收的，我已经前面给过了，所以她（指胡含月）应该给我”，这段话证明王祥兰收到了房款。房款是按照陈庆的指定汇入其妹妹陈琴（王祥兰之女）的账户中的，上诉人对房屋的交付及房款均未提出任何异议。上诉人在一审中提出，既然陈庆把房子卖给了胡含月，其同意过户，但是要求加价10万元，视为同意出售涉案房屋。3、胡含月无过错。《安置房转让协议》系双方于2013年12月11日在江宁区麒麟法律服务所的见证下签订，系双方真实意思表示，且签订合同时上诉人也在场。交房时因实际面积高于60平米，陈庆要求增加购房款3万元，胡含月也已经支付，因此，转让协议合法有效，应当继续履行。2015年10月份拿钥匙时，王祥兰本人、女儿及陈庆均在场。涉案房屋于2017年2月6日登记不动产产权，登记的权利人为王祥兰。房屋买卖合同的签订及房款的支付在前，房屋的产权登记在后，且陈庆和王祥兰名下均有多套拆迁安置房，不排除陈庆恶意将涉案房屋故意登记在王祥兰名下，便于索要合同外的高价。4、胡含月是善意第三人，依法善意取得该房屋的所有权。即使王祥兰不同意出售房屋，胡含月无过错且不知情，房款已经大部分支付且胡含月已入住，符合善意取得的条件，应取得房屋所有权，王祥兰可以另案起诉陈庆索赔。胡含月已将房屋尾款3万元提存至一审法院。综上，请求二审法院维持原判。陈庆辩称，其同意上诉人的上诉意见。胡含月向一审法院起诉请求：1、请求判令陈庆、王祥兰继续履行安置房转让协议，协助其办理江宁区麒麟街道丹霞街18号紫荆晨光苑11幢103室房屋的产权变更手续；2本案诉讼费用由陈庆、王祥兰承担。一审法院认定事实：2013年12月11日，胡含月（安置房受让方，乙方）与陈庆（安置房转让方，甲方）在南京市江宁区麒麟法律服务所的见证下签订《安置房转让协议》1份，载明“甲方于2008年7月19日获得拆迁安置房叁套，（有房屋拆迁安置协议为凭）现就其中一套60平方米的安置房转让一事经双方协商达成转让协议如下：1、甲方自愿将南京市麒麟科创园麒麟安置房晨光苑11幢103（陈庆）60平方米的安置房转让给乙方。2、转让价款：上述60平方米安置房转让价款为肆拾贰万元整。付款时间：签订本协议时首付叁拾万元，安置房钥匙收到时付玖万元；余款叁万元于转让房过户到乙方时付清。（无论转让方面积少于或多于60平方米均以60平方米交易面积，少不退多不补房价）。3、根据安置房规定时间安置房登记申领产权证时，甲方应协助乙方将上述转让房过户到乙方名下，其过户费及税务款均由乙方承担。4、安置房若超出政府原决定交房时间即2014年12月31日未能拿到安置房时，政府补偿的款项按60平方米标准计算由甲方补偿给乙方。5、本协议经双方签字并经麒麟法律服务所见证后生效，不得反悔，甲方反悔不卖或不协助办理过户手续，应按原交易价的双倍偿还给乙方，（即42万×2倍=84万元）…”协议签订后，胡含月向陈庆支付300000元。2015年10月，陈庆、王祥兰获得案涉房屋并交付胡含月，双方对上述《安置房转让协议》第2条转让价款：付款时间部分修改为“签订本协议时首付叁拾万元，安置房钥匙收到时付玖万元；余款叁万元于转让房过户到乙方时付清。该房屋实际面积超出60㎡（62.86㎡）（超出的住房面积费用叁万元正，已付清）”，胡含月向陈庆支付120000元并对案涉房屋进行装修入住至今，购房尾款30000元胡含月未支付。另查明，南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）于2017年2月6日登记不动产权，登记权利人为王祥兰，建筑面积为62.85平方米。2018年6月，胡含月向一审法院提起诉讼，要求陈庆、王祥兰继续履行双方签订的合同，协助其办理案涉房屋过户手续。陈庆、王祥兰则要求胡含月支付补偿款100000元才同意协助过户。审理中，王祥兰陈述“根据拆迁安置房的协议，我知道政府给我一套60平方的房子在晨光苑，2015年的时候可以拿房子，我儿子陈庆帮我去拿的，后来他也告诉我了，因为我不识字，房子就交给我儿子操办。原来还有一套90平方米的房子我过户给了我的女儿。房子已经卖了，要回来就没有理由了，我要这100000元是为了自己养老，房子归我，我愿意支付对方840000元。”双方意见分歧较大，致调解未成。上述事实，有审查书、安置房转让协议、房屋拆迁安置补偿协议、收条、银行转账凭证、不动产权证及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方均应按照约定全面履行自己的义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。胡含月与陈庆签订的《安置房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，庭审中，王祥兰对陈庆将案涉房屋出售给胡含月的行为表示认可，胡含月、陈庆亦无异议，应视为陈庆获得王祥兰关于出售案涉房屋的相关代理权。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。合同签订后，胡含月按约支付相应购房款，并已实际取得、占有案涉房屋，现案涉房屋已经办理不动产权证，具备过户条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同，故对胡含月要求王祥兰继续履行合同，协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持，过户过程中产生的税费，由胡含月承担，胡含月应按约支付购房尾款30000元。案涉房屋现登记在王祥兰名下，胡含月要求陈庆继续履行合同，协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。陈庆、王祥兰要求胡含月支付补偿款100000元，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、王祥兰于判决发生法律效力之日起10日内协助胡含月办理位于南京市江宁区不动产产权变更登记手续(过户过程中产生税费由胡含月承担)。二、胡含月于判决发生法律效力之日起10日内支付王祥兰购房尾款30000元。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由王祥兰负担（此款其中的5040元已由胡含月垫付，胡含月在支付王祥兰上述购房尾款时应扣除此垫付款）。二审中，当事人没有提交证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。二审庭审中，王祥兰明确表示其在拿涉案房屋钥匙时，即2015年10月，得知其子陈庆已将房屋出售给胡含月的事实。在此之后，王祥兰未对双方签订的转让协议提出异议，亦未要求胡含月返还房屋。直至2017年涉案房屋办理产权登记，登记在王祥兰名下，胡含月请求履行转让协议将涉案房屋变更登记到其名下，王祥兰不同意配合过户，双方产生本案纠纷。以上事实，有本院《询问笔录》在案佐证。本院认为，陈庆与胡含月于2013年12月11日签订《安置房转让协议》，并于2015年交付涉案房屋，胡含月即装修入住直至现在。王祥兰于2015年10月得知房屋出售的事实，但并未对陈庆和胡含月提出任何异议，应视为其对陈庆出售涉案房屋代理权限的认可。一审庭审中，王祥兰亦陈述既然陈庆已将房屋出售，其同意进行过户，也印证了以上事实。故双方的买卖关系依法成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自义务，一审判决王祥兰应按照合同约定协助胡含月办理涉案房屋的不动产产权变更登记手续、胡含月支付尾款，并无不当。王祥兰称根据案涉《安置房转让协议》中“甲方反悔不卖或不协助办理过户手续，应按原交易价的双倍偿还给乙方，（即42万×2倍=84万元）”约定，其支付84万元即可解除合同，但该条款系约定违约责任而非合同解除条件，故对于王祥兰这一主张，本院不予支持。综上，王祥兰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王祥兰负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年八月十九日书记员  郭旭冬