云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0125民初1760号原告（执行案外人）：昆明郦国房地产经营有限公司，住所地：云南省昆明市宜良县匡远镇花园街延长线，统一社会信用代码：915301256979990011。法定代表人：吴艳芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：董韦江，男，1976年12月3日出生，汉族，云南省宣威市人，现住云南省昆明市宜良县。第三人（被执行人）：史崇辉，女，1987年8月8日出生，汉族，云南省宜良县人，住云南省昆明市宜良县。原告昆明郦国房地产经营有限公司与被告董韦江、第三人史崇辉执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明郦国房地产经营有限公司的委托诉讼代理人张鑫、被告董韦江到庭参加诉讼，第三人史崇辉经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明郦国房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对昆明市宜良县郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。原告昆明郦国房地产经营有限公司主张的事实与理由：史崇辉与董韦江因民间借贷纠纷一案被宜良县人民法院保全查封了昆明市宜良县郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房产。原告向宜良县人民法院提出执行异议申请，宜良县人民法院做出（2019）云0125执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为宜良县人民法院驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据，2012年11月10日，原告与第三人史崇辉达成《商品房购销合同》，由第三人购买申请人昆明市宜良县郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋，支付首付款186654元。2012年12月3日，史崇辉、原告及中国农业银行股份有限公司宜良县支行达成《个人购房担保借款合同》，由史崇辉向中国农业银行股份有限公司宜良县支行借款肆拾贰万元，原告昆明郦国房地产经营有限公司作为担保人。2017年3月29日起史崇辉逾期未履行还款义务，中国农业银行股份有限公司宜良县支行从原告保证金账户内划扣共计336795.13元，偿还史崇辉的银行贷款。原告与第三人签订《商品房购销合同》后，第三人至今尚未办理不动产物权的产权登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第三人未取得该房产的房屋产权证，其仅享有该合同的债权，该商品房所有权依然归原告所有。该房产的实际所有人为原告，宜良县人民法院无权查封该房产。根据相关法律规定，为维护当事人合法权益，特向贵院提起诉讼。被告董韦江辩称，我起诉史崇辉民间借贷纠纷案一审已经判决完毕，且已经执行通过拍卖流程最后以物抵债，已经办理完相关手续，请求法院依法执行该案的执行决定。第三人史崇辉未到庭，未向本院提交书面答辩意见。原告昆明郦国房地产经营有限公司围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据，经质证，被告董韦江对原告提交的证据均无异议，第三人史崇辉未到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利。据此，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。被告董韦江及第三人史崇辉未向本院提交证据。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本案经审理认定事实如下：2012年11月10日，第三人史崇辉与原告昆明郦国房地产经营有限公司签订《商品房购销合同》，第三人史崇辉购买了宜良县郦国温泉花园小区第10幢第1单元第10层1003号房屋，交纳了首付款186654元，其余房款以银行按揭贷款方式支付。2012年11月10日原告昆明郦国房地产经营有限公司在宜良县住房和城乡建设局房产管理所办理了商品房买卖合同登记备案，备案登记表中记载有史崇辉所购商品房名称、（预许宜字201106）商品房预售许可证或现售备案等内容。2012年12月3日，第三人史崇辉与中国农业银行股份有限公司宜良县支行签订了《个人购房担保借款合同》，由昆明郦国房地产经营有限公司作为担保人，史崇辉向中国农业银行股份有限公司宜良县支行贷款420000元，用于支付昆明郦国房地产经营有限公司所购房屋尾款。后因史崇辉逾期未向银行履行还款义务，中国农业银行股份有限公司宜良县支行从担保人昆明郦国房地产经营有限公司保证金账户内划扣336795.13元用于偿还史崇辉欠中国农业银行股份有限公司宜良县支行的银行贷款。另查明，宜良县人民法院于2018年4月19日作出（2018）云0125民初字第9号民事判决书，判决“由季林晓、史崇辉于本判决发生法律效力之日偿还董韦江借款本金100万元及利息（已付10万元予以扣减）……”，该判决生效后，董韦江向宜良县人民法院申请执行，宜良县人民法院在执行董韦江与季林晓、史崇辉民间借贷纠纷一案中，对史崇辉购买的郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋进行了查封、拍卖，因该房产在司法拍卖中流拍，申请执行人董韦江请求以流拍价格以物抵债，宜良县人民法院于2019年4月5日依法裁定将郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋以物抵债抵给申请执行人董韦江并解除了查封手续，并处置完毕。原告昆明郦国房地产经营有限公司在对本院执行过程中依法查封、拍卖史崇辉购买的郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋不服，向宜良县人民法院提出书面执行异议，宜良县人民法院于2019年6月24日作出（2019）云0125执异7号执行裁定书，裁定“驳回案外人昆明郦国房地产经营有限公司要求解除对郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋的查封、拍卖，终止执行的异议请求。”原告昆明郦国房地产经营有限公司认为宜良县人民法院驳回其执行异议缺乏事实与法律依据，于2019年7月4日提起民事诉讼。本院认为：根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争房屋郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号经第三人史崇辉购买并已全部付清了购房款，虽未办理房屋产权证，但该房屋买卖时已依法在宜良县住房和城乡建设局房产管理所登记备案，且第三人史崇辉已付清了全部房款，据此，第三人史崇辉取得该诉争房屋的所有权。宜良县人民法院于2018年4月19日作出（2018）云0125民初字第9号民事判决书判决“由季林晓、史崇辉于本判决发生法律效力之日偿还董韦江借款本金100万元及利息（已付10万元予以扣减）……”，该判决生效后季林晓、史崇辉未履行偿还董韦江借款本金100万元及利息（已付10万元予以扣减）的义务，董韦江依据该生效判决申请执行，宜良县人民法院在执行过程中对史崇辉购买的郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋进行了查封、拍卖，因该房屋在司法拍卖中流拍，申请执行人董韦江请求以流拍价格以物抵债，宜良县人民法院于2019年4月5日裁定以物抵债将郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房屋抵给申请执行人董韦江，执行程序合法。原告昆明郦国房地产经营有限公司请求判令停止对昆明市宜良县郦国温泉花园小区第10幢第10层1003号房的强制执行，并解除对上述房产的查封无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告昆明郦国房地产经营有限公司诉称中国农业银行股份有限公司宜良县支行扣划昆明郦国房地产经营有限公司保证金账户内的336795.13元，用于偿还史崇辉差欠的银行贷款，因该行为属于担保贷款行为产生的债权债务关系，原告昆明郦国房地产经营有限公司可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明郦国房地产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费6352元，由原告昆明郦国房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  李翠花人民陪审员  高忠英人民陪审员  秦声敏二〇一九年八月二十二日书 记 员  马云燕