湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1081民初1224号原告：石首市江南名居置业有限公司，住所地址石首市绣林办事处槐树堤居委会青龙咀小区。法定代表人：尹明军,系公司总经理。委托诉讼代理人：李尚木，石首市正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何忠正，系石首市。被告：郑东，男，1971年9月13日出生，汉族，石首市人，住石首市。原告石首市江南名居置业有限公司（以下简称江南名居公司）与被告郑东因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江南名居公司的委托诉讼代理人李尚木、何忠正，被告郑东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江南名居公司的诉讼请求：1、恳请法院判令被告立即偿还所欠原告房款8万元及利息（利息从2013年11月16日起以8万元为基数按商品房建设银行按揭贷款月利率6.8‰计算利息至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月16日，原告所属项目部与被告签订了《售房合同》。合同约定：原告将位于新厂镇洪星康城F栋1单元1楼2号3室2厅住宅一套，建筑面积118.19平方米，每平方米1528元出售给被告。原告已经向被告履行了房屋交付手续，被告已经装修入住。由于被告当时没有付清房款，被告给原告立下了8万元的借款手续。虽然相关手续中约定的是借款，实际是被告欠原告的房款8万元。被告承诺从2013年11月16日起按月利率6.8‰计息。原告多次向被告催讨上述房款本息，被告以各种理由拒不支付，至今未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，恳求法院判如所请。被告郑东辩称，尾欠原告8万元房款属实。拒付房屋尾欠款的理由如下：一、原告具有重大的欺诈行为。2018年12月原告通知被告签收土地使用权证，被告发现土地出让年限仅十年，当即拒收土地使用权证书并表示拒交购房尾欠款8万元。原告在售楼广告及房屋买卖合同中并未特别说明“洪星康城”土地出让年限为十年。其工作人员承诺土地出让年限和新厂其它小区一致。但原告开发的“洪星康城”仅缴纳了十年的土地出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年。纵观新厂江北新城、晶枋街等小区，其土地使用权证上载明土地出让年限均为70年。目前被告已在“洪星康城”居住达六年之久，意味着再过四年就得重新缴纳土地出让金。相比其他小区业主，被告要多缴纳六十年的土地出让金，无形中被告就要增大购房成本10余万元。其实质上原告把本应由自己承担的缴纳土地出让金的义务转嫁给了被告及其他业主。这是一种严重的商业欺诈行为。二、被告与原告之间仅存在尾欠房款的纠纷。签订购房合同时，原告同意尾欠8万元购房款，并承诺两年内办好土地使用权证等法律文件后再支付尾欠购房款。借款合同第一条:借款种类为“个人住房按揭贷款”。但双方并未与第三方银行办理按揭贷款手续。也未向被告出借8万元的按揭款。借款合同虽然成立，但实质上双方并未履行。因此被告就借款合同而言并不构成违约，被告无须承担借款利息。综上，原告违反法律规定，仅缴纳居住用地十年的土地出让金即进行居住商品房开发，故意隐瞒和不披露重大的信息，导致被告的利益受到损害。被告行使合同法第六十七条规定的顺序履行抗辩权，符合法律规定，并不构成合同违约。新厂镇其他小区的土地出让年限为70年，原告小区的土地年限只有20年，如果原告出让土地年限与其他小区一样，我就愿意支付房屋尾欠款，否则拒付尾款。本院经审理认定事实如下：2013年11月16日，以原告为甲方、被告为乙方签订《售房合同》一份。合同约定：一、房屋地点，洪星康城F栋1单元1楼2号3室2厅住宅一套，建筑面积118.19㎡；二、销售价格，每平方米1528元，合计人民币180595元；三、付款方式，乙方在签订合同时一次性付清首付款；十一、违约责任，4、甲方为乙方代办房产证、土地使用证的时间为200个工作日办理。合同签订当日，被告通过转账方式向原告支付土地证、房产证、水电户头款10460元，契税3612元，房屋维修基金5792元，房屋价款100595元，合计120459元，尾欠房屋价款80000元。同时，被告以其购买的涉案房屋担保，向原告的项目部申请80000元借款，与原告另行签订住房借款合同，借款合同约定，被告向原告借款种类为个人住房按揭贷款，借款金额80000元，期限24个月，利率为6.8‰。被告向原告出具借支单一份，载明：借支人郑东，借支事由房屋按揭款，金额80000元。另查明，原告为肆级资质的房地产开发企业。2007年3月15日，原告与石首市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得新厂镇含芳大道12554.82平方米的土地使用权。合同约定土地用途为住宅，土地使用权出让年限为20年。原告在该宗土地上进行洪星康城住宅小区开发。还查明，原告开发的洪星康城住宅小区于2016年4月14日经石首市城乡规划局进行竣工验收。2017年8月24日为包括被告在内的业主办理房屋所有权证。本院认为，被告购买原告开发的洪星康城小区F栋1单元1楼2号3室2厅住宅一套，双方签订了《售房合同》，原、被告之间形成商品房销售合同关系。原告销售商品房应该遵守《商品房销售管理办法》的规定。该规定虽非效力性强制规定，但在规范商品房销售行为，促使合同双方切实遵守诚实信用原则，维护合同双方当事人合法权益，避免商品房销售中发生不必要的矛盾纠纷具有重要意义。按照上述办法第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的规定，被告应当让购房业主充分了解商品房销售的相关规定，明确合同双方的权利与义务，业主再做出审慎的决定。原告在涉案商品房销售中，并未按上述规定程序操作，导致被告对涉案房屋的土地使用年限等重大事项不了解，可能造成被告的意思表示不真实。被告辩称原告在售房时承诺洪星康城小区的土地使用年限与新厂镇其他小区的一样，但未提供证据证明，本院不予采信。即便如被告所辩称的原告在商品房销售过程中有欺诈行为，被告应根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：因重大误解、显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真等三种情形订立的合同可撤销的规定及时行使撤销权。2017年8月被告就知晓涉案房屋的土地使用权只有20年，被告认为原告有欺诈行为，应在2018年8月前行使撤销权，主张其签订《售房合同》的意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效。被告放弃行使撤销权，故原被告签订的《售房合同》是有效的。原、被告均应当按照合同约定全面履行合同义务。原告已经交付被告所购房屋，被告理应付清尾欠房屋价款。原告并未在合同中承诺将被告购买房屋的土地使用权年限延长到70年，该合同中不存在顺序履行的情形。故被告要求原告先将涉案房屋的土地使用权年限延长到70年后再付清尾欠购房款的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。原告销售房屋所属土地使用权年限由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，本院不予审理。合同中并未约定被告尾欠购房款的清偿期限和利率。原告虽与被告签订了《住房借款合同》，借款合同约定，被告向原告借款种类为个人住房按揭贷款，借款金额80000元。原告非按揭贷款的主体，亦未向被告支付借款。《住房借款合同》是原被告间的另一法律关系，与本案没有关联性，以《住房借款合同》主张被告给付尾欠购房款利息的证据不足，故对原告要求被告支付欠款利息的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑东于本判决生效后十日内清偿原告石首市江南名居置业有限公司房屋价款80000元；二、驳回原告石首市江南名居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1250元，由被告郑东负担，随房屋价款一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张颖二〇一九年八月二十八日书记员  郑刚