安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1802民初2323号 原告:张华侨，男，1966年11月23日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托代理人：甘华军，安徽众博律师事务所律师。 被告：王明，男，1980年5月17日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：张雷，男，1987年2月2日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告张华侨与被告王明、张雷合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华侨及其委托代理人甘华军、被告张雷到庭参加诉讼，被告王明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华侨向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告王明签订的临时售房协议无效；两被告返还原告建造的位于宣城市宣州区间门面及第二层住房共136.36平方米或赔偿原告损失156800元。事实与理由：位于宣城市宣州区南边农贸市场占地面积302.25㎡，为集体土地。2009年2月23日，原告在被告王明处受让该宗土地后进行房屋开发，并拟设立宣城市宣州区白杨市场管理有限公司进行房屋出售及市场管理，但至今未能成立。2010年11月20日，原告以宣城市宣州区白杨市场管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《临时售房协议》1份，协议约定，“根据甲方同乙方达成的一号楼自建房地皮转让的协议，一号楼在售房时在同等条件下，由乙方优先购买，售价以甲方所定的售房价格为准……，第二间门面配第二层面积约136.36平米，售价计252800元，第七间门面配第二层面积约136.36平米，售价256800元，……乙方交购房定金20万元给甲方，……办证费用由乙方承担。乙方在证办好后十五天内一次性付清剩余房款和办证费用。”协议签订后，王明支付了原告两套房屋定金20万元。但现因新河桥农贸市场用地系集体土地，原告开发的商品房无法办理房屋产权证和土地使用证，2018年8月间，原告向法院提出解除合同的诉讼请求，该案经法院审理后作出了（2018）皖1802民初4221号民事判决书，认定原告向被告出售房屋的行为违反了法律强制性规定，应属无效，现该判决书已生效。现因案涉房屋由被告张雷暂住，合同无效后，两被告应当向原告返还案涉房屋，如不能或不愿返还，则应给予相应价款的赔偿，故向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。 被告王明辩称：当时是我与案外人诸德金合伙买的位于宣城市宣州区南边农贸市场的土地准备建房并将其中一间出售给被告张雷，中途我们把地转给了原告张华侨，现案涉房屋由被告张雷居住，且张雷共给了我150000元购房款，我给了100000元给原告，我无法将房子返还给张华侨，关于原告要求我赔偿也没有法律依据。 被告张雷辩称：案涉房屋原先是王明建造的，后王明中途转卖给了原告张华侨建造，我总共付了150000元给被告王明，房子如果办好房产证，我就把余款付清。如果原告坚持要房子也可以，但要赔偿原告多年的损失。 原告张华侨为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1．身份证复印件1份，证明原告的身份情况； 2．集体土地使用证、转让协议、补充协议、委托协议复印件各1份，证明案涉房屋占用的土地系集体性质，后被告王明及案外人诸德金转让给原告进行开发的事实； 3．售房临时协议复印件1份，证明原告以宣城市宣州区某某市场管理有限公司（甲方）与被告王明（乙方）签订了“售房临时协议”的事实； 4．证明复印件1份，证明案涉房屋占有的土地系集体性质，以及两被告不是本集体村民，不能办理土地证和房产证； 5．（2018）皖1802民初4221号民事判决书1份，证明原告与被告王明签订的临时售房协议被法院确认无效的事实。 被告王明未向本庭提交证据。 被告张雷为证明其主张，向本院提交如下证据材料：收条及《宣城市宣州区**市场管理有限公司房屋认购书》原件各1份，证明被告张雷在被告王明处购买案涉房屋，且购买房屋共给付150000元的事实。 经庭审质证，被告王明对原告张华侨所举各项证据发表如下质证意见：对原告所举第（1）、（3）、（5）项证据无异议；对原告所举第（2）项证据中的集体土地使用证、转让协议、补充协议无异议，但对委托协议上“王二子”的签名不是本人所写；对原告所举第（4）项证据不知情。 经庭审质证，被告王明对被告张雷所举各项证据发表如下质证意见：对被告张雷所举认购书的真实性无异议，但收条上面的签名不是本人所写。 经庭审质证，被告张雷对原告张华侨所举各项证据的真实性不持异议。 经庭审质证，原告张华侨对被告张雷所举各项证据发表如下质证意见：对收条的相关内容不知情，但对认购书的真实性无异议，该认购书因内容违反了法律强制性规定，当属无效，故该认购书不合法。 根据证据的真实性、合法性、关联性，并结合原、被告的质证意见，本院现对原、被告所举各项证据认证如下：原告张华侨所举第（2）项证据中的《委托协议》证明内容因与本案无关联性，本院不予认定；原告所举其他证据及被告张雷所举证据均符合本案证据的“三性”，故对其证明效力由本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原宣城市宣州区丁店乡曹村村委会对座落于该村汪家山组的地号150××××6015的使用权面积302.25平方米土地享有使用权【集体土地使用证编号：宣集用（2001丁曹）字第0**号】，其使用用途为办公。2009年元月，该宗土地被该村委会转让给案外人诸德金及被告王明二人。2009年2月23日，诸德金与原告张华侨签订《转让协议》，约定诸**将上述土地转让给张华侨等。2009年6月7日，诸德金与王明（共同作为甲方）、张华侨（作为乙方）签订《补充协议》，就2009年2月23日达成的转让协议进行补充协议，约定建筑物由乙方自主经营、投资，甲方不得干预，所出售的房屋价格由乙方决定，收入归乙方所有等。张华侨用此土地建设一号楼自建房，并以宣城市宣州区某某市场管理有限公司（作为甲方）名义与王明（作为乙方）签订《售房临时协议》，约定乙方对一号楼第二间和第七间，第二间门面配第二层面积约136.36平方米（售价252800元）、第七间门面配第二层面积约136.36平方米（售价256800元）享有优先购买权，乙方交购房定金20万元给甲方，办证费用由乙方承担，乙方在证办好后十五天内一次性付清剩余房款和办证费用等。其中该一号楼第七间门面及第二层由被告张雷购买并居住，被告张雷共向被告王明支付购房款150000元，其中100000元由被告王明转交给原告张华侨。后因原告张华侨在该地段建造的房屋因违反国家法律强制性规定一直无法办理相关的产权登记，故被告张雷亦一直未将合同约定的剩余购房款给付原告。2018年7月24日，原告向本院提起对被告王明、张雷的诉讼，请求解除签订的售房协议。该案经本院审理于2018年12月4日作出（2018）皖1802民初4221号民事判决书，驳回原告张华侨的诉讼请求。2019年3月29日，原告张华侨再次提起对二被告的诉讼，请求法院确认双方签订的售房协议无效，二被告同时返还其购买的位于宣城市宣州区间门面及第二层住房或赔偿原告的损失。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应属无效。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案涉案房屋系在村集体土地上开发，且该宗土地的性质用途为办公。而原告在该宗未依法改变土地权属和用途的集体土地上建造房屋，因其并非该集体经济组织农民，且原告建造该房屋的土地并非为村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，故原告与被告签订《售房临时协议》，属违反法律、行政法规的强制性规定行为，该协议应属无效，故原告同时请求被告返还位于宣城市宣州区间门面及第二层住房的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但原告应同时向该住房的实际购买者张雷返还其收取的购房款100000元，被告王明亦应对收取张雷的另50000元予以返还，为避免诉累，本案判决将对被告王明的上述义务一并予以确认。被告张雷诉讼中辩称原告应赔偿其违规建房所造成的个人损失，对此，原告可在补充完善相关证据后另行提起对原告的诉讼。另被告王明经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张华侨于2010年11月20日以白杨市场管理有限公司与被告王明签订的《售房临时协议》无效。 二、被告张雷于本判决生效之日起十日内返还原告张华侨建造的位于宣城市宣州区间门面及第二层住房； 三、原告张华侨于本判决生效之日起十日内返还被告张雷给付的购房款100000元； 四、被告王明于本判决生效之日起十日内返还被告张雷给付的购房款50000元。 案件受理费已减半收取1718元，原告张华侨负担1000元，被告王明负担500元，被告张雷负担218元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  张勇 二〇一九年八月九日 书记员  林昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。