河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民初74号原告：韩兵兵、姚金红等76人（原告名单附后）。诉讼代表人：韩兵兵，女，1987年12月20日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。诉讼代表人：姚金红，女，1982年2月8日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：张泽亮、林畅，河北德律律师事务所律师。被告：承德陆合房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区冯营子镇信用社左侧。法定代表人：王长平，总经理。委托诉讼代理人：王钊，河北山庄律师事务所律师。第三人：承德盛邦伟业商务服务有限公司，住所地河北省承德市双桥区桥东飞机场世纪城****办公楼**。法定代表人：郭树生，经理。委托诉讼代理人：郭景春，男，1972年12月14日出生，满族，住河北省承德市双桥区，系该公司股东。原告韩兵兵、姚金红等76人与被告承德陆合房地产开发有限公司（以下简称陆合公司）、第三人承德盛邦伟业商务服务有限公司（以下简称盛邦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人韩兵兵、姚金红及委托诉讼代理人张泽亮、林畅和被告陆合公司委托诉讼代理人王钊、第三人盛邦公司委托诉讼代理人郭景春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩兵兵、姚金红等72人向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告为韩兵兵、姚金红等72名原告购买的72套商品房补办商品房预售合同登记备案手续（每名原告对应的楼房号见附后清单）。二、银河丽都住宅小区具备交付条件时被告应及时向原告交付相应的楼房并办理过户手续，同时交付对应的储藏间及车库（储藏间67个、车位58个），以上房屋、车位、储藏间总价值126475700元。三、请求法院判决被告向72名原告支付逾期交房的违约金（从约定交房日2018年7月1起至被告实际交付原告所购房屋之日止，按购房款日万分之一标准计算）。四、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原告韩兵兵、姚金红等72人于2014年集体团购被告陆合公司开发的位于承德市高新区高铁周边银河丽都住宅小区楼房。2017年12月双方签订商品房买卖预售合同，原告支付了全部购房及附属的储藏间、车库的价款。原被告合同约定被告在2018年6月30日前向原告交付房产。现被告已严重违约，逾期交房，致使原告等72人遭受巨大损失。原告已经向法院提起诉前财产保全，承德市中级人民法院和双桥区人民法院已经对涉案预售楼房采取查封的保全措施（其中马莹等八人为双桥区人民法院保全）。为维护原告合法权益现诉至贵院，请法院支持。72名原告起诉后,李艳华、曹素荣、于昕欣、侯俊宇申请作为原告参加诉讼，诉讼请求是：一、请求法院判决被告为原告购买的商品房补办商品房预售合同登记备案手续（每名原告对应的楼房号见附后清单）。二、银河丽都住宅小区具备交付条件时被告应及时向原告交付相应的楼房并办理过户手续，同时交付相对应的储藏间及车位（储藏间2个、车位2个），以上房屋、车位、储藏间总价值4932300.00元。三、请求法院判决被告向原告支付逾期交房的违约金（从约定交房日2018年7月1日起至被告实际交付原告所购房之日止，按购房款日万分之一标准计算）。四、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：四原告与韩兵兵、姚金红等72人共同于2014年集体团购被告陆合公司开发的位于承德市高新区高铁周边银河丽都住宅小区的楼房。2017年12月双方签订商品房买卖预售合同，原告支付了全部购房及附属的储藏间、车库的价款。李艳华、曹素荣、于昕欣、侯俊宇与其他72名原告在2019年3月27日共同向贵院申请了诉前财产保全。为维护其合法权益，特向贵院提出申请作为原告参加诉讼，请法院审查同意。被告陆合公司未进行书面答辩,庭审中辩称，1、涉案房产的购房款为借款转购房款，数额不属实，存在高息及利滚利情况，原告并未按照协议约定将全部购房款支付给被告。2、涉案楼房至今未完工，施工方未将涉案楼房移交给我公司，我方暂时无法交付涉案房屋，迟延交房不是由于被告过错造成，不应由我方支付违约金。第三人盛邦公司未进行书面答辩,庭审中述称,我公司与被告之间的购房款非常清晰，在团购付款中包括定金和购房款（团购钱算借款），合同约定了订购150套，但实际交了108套房的定金，按户型大小交5万元或10万元定金，同时还预定了部分车库，合同约定房价是每平米5000元，剩余款项我们以借款形式借给被告。在2017年5月取得预售时，我们要求签订正式合同，被告反悔，称预定合同中写的是职工购买，但是我们购买的108套楼房中有60余套是职工的，剩余是亲戚的，要求重新洽谈。经洽谈，将房价由每平米5000元，涨到每平米8000元。双方对借款及利息进行了清算，清算后，我们返回他们1050万元利息算免除。然后由购房户代表重新签订了新的团购合同。在2017年12月，重新签订了购房合同，补交了全部的购房款，另外退回他39套房子，剩了69套，因为我们多付了款又给我们抵几套房子，这样确定76套房屋全款。2018年又与76户分别签订了购房合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交了四组证据。第一组证据：有关团购房屋和对账的手续。证据1、2014年8月12日被告与第三人签订的《房屋团购协议》，证明目的：第三人团购被告陆合公司开发的银河丽都小区150套楼房。约定的主要内容为：（1）订金，137平米楼房5万元、322平米楼房10万元、车位每个9万元；（2）被告陆合公司开发如需资金，第三人可以为被告组织资金以借款的方式借给陆合公司；（3）房屋价格，均价每平米5千元、车位每个9万元；（4）陆合公司取得预售许可证20日内与购房人签订正式购房合同；（5）本合同对合同双方单位和团购职工具有法律效力。证据2、2014年（未标明具体月日）陆合公司与参加团购的业主代表签订的《房屋团购补充协议》，证明目的：参加团购的业主共团购108套楼房。证据3、2017年12月12日陆合公司与郭景春等108户团购代表签订的《团购房补充协议》，证明目的：（1）约定房屋价款变更为每平米8000元、每个车位价格为15万元、储藏间每平米4000元，全部款项一次性付清；（2）原团购人有权选择退房；（3）继续选择团购的业主与陆合公司签订正式的商品房买卖合同，合同生效后陆合公司不得以任何理由将相关房屋另行买卖、设立抵押；（4）陆合公司收到房款后同时开具房款收据；（5）陆合公司必须在2018年5月31日前将商品房买卖合同备案；（6）陆合公司违约双倍返还购房款并赔偿购房户全部损失；（7）王宗光对陆合公司承担全部违约责任。证据4、2017年12月12日陆合公司与郭景春等代表签订的《团购房退房协议》，证明目的：（1）陆合公司双倍返还退房定金和补偿每平米1千元；（2）继续购房的成员所交的购房款优先支付退房款。证据5、2017年12月12日王宗光与郭景春签订的《对账协议》，证明目的：(1)陆合公司和盛邦公司负责人对双方借款（不包括房屋订金款和车库款）本息进行确认；(2)2017年5月31日之后借款利息盛邦公司放弃，不再计息；(3)应收取的购房款在借款中抵顶，多退少补。证据6、2017年12月12日陆合公司代表王宗光与郭景春签订《对账证明》，证明目的：（1）郭景春同意退还王宗光2014年11月1日至2015年5月30日借款利息的一半1050万元；（2）通过108户团购房款中返还6642300元。证据7、2018年1月13日陆合公司、王宗光与郭景春等团购业主代表签订《三方对账协议》，证明目的：（1）三方确认团购房应付房款、车位款、储藏间款116416920.00元；（2）已付款（包括退房补偿抵顶）88817615.85元；（3）确认王宗光为陆合公司实际操作人的事实，确认部分房款抵顶王宗光借款，抵顶数额为24498801.27元，未结款项为3100502.88元，待网签备案后购房业主付给陆合公司；（4）对上述款项确认后，陆合公司给各位业主开具购房、车位、储藏间收款收据。证据8、2018年4月24日，王宗光、承玉建筑器材租赁站和刘建军（盛邦公司职工，团购房人）签订《三方转账协议》，证明目的：通过债权抵付购房款71438.11元。证据9、2018年3月30日王宗光、门海涛和张银山（盛邦公司职工、团购房人）签订《三方转账协议》，证明目的：通过债权抵付房款1580000.00元。证据7未结款项为3100502.88元减去证据8-9抵付的房款，及代付欠程东宏款5万元、王跃、岳喜元车位减免款各2万元和王丽民减免储藏间款4.94万元，未结款为1309664.77元待网签备案后再付给陆合公司。第二组证据：韩兵兵、姚金红等76人与被告陆合公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《车位认购协议》、《储藏间认购协议》及对应收据。证据10—证据85，《商品房买卖合同（预售）》、《车位认购协议》、《储藏间认购协议》及对应收据，证明目的：（1）原告购买楼房的具体楼号和附属车位、储藏间及价款；（2）原告已与被告结算了具体的价款；（3）没有购买车位的有17人，没有购买储藏间的有7人。陆合公司王跃车位减2万元、岳喜元减2万元；王丽民储藏间减4.49万元；（4）原告共购买住宅74套、底商2套、车位59个、储藏间69个，涉及款项134908000.00元；2018年1月13日《三方对账协议》购房应付款116416920.00元。减去陆合公司同意的车位、储存间的优惠8.94万元，减去到承德市双桥区人民法院单独起诉的王文浩，增加团购房郝静和郝博文、张淑芬和赵玉军、张卫东、赵贵、于昕欣、曹素荣，76名原告实际结算价款共计134908000.00元。第三组证据：原告付款和替代付款证据和说明材料。证据86、团购房付款和王宗光借款明细表;证据87、银行付款凭证共50张，32页。证明目的：原告已付购房款数额。第四组证据：诉讼相关费用。证据88、法院保全费收据9张，共4.5万元;证据89、在承德市双桥区人民法院申请诉前财产保全保险公司保险费单据8张，保费共30999.75元。证明目的：原告为主张权利发生的合理费用。被告陆合公司质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性认可，其中证据5中的对账金额存在高息和利滚利问题，证据7已交购房款金额是借款转购房款，也存在高息及利滚利，对上述两项数额不认可。证据8、9公司没有记载，不予认可。对证据10-85的真实性认可，经过庭审和庭后双方对数，以双方确认的购房明细表为准。证据86、87是被告借款列表和银行付款凭证50张，对借款列表不认可，对银行付款凭证的真实性认可，但数额以双方算账数为准。证据88是法院财产保全费用票据请求法院核实是否真实和是否与本案有关。证据89不属于法律规定的诉讼费用，而且诉讼费是按照诉讼胜负比例承担。第三人盛邦公司质证意见：对原告提交的全部证据认可。被告陆合公司未当庭提交证据。庭审后76名原告和第三人与被告陆合公司同时提交了各自对76位原告购买楼房、车位、储藏间及对应价款的明细表，并经各方当事人核对确认一致。确认76名原告共购买住宅楼74套、底商两套，其中有70名原告购买储藏间70个及59名原告购买62个车位。第三人盛邦公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据的分析认定：因原告提交的证据1-88均为第三人与被告、原告与被告及王宗光签订的相关借款或对账协议、商品房买卖合同、认购协议、付款凭证、第三人或原告付款情况汇总表、相关单据等，具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并予采信。原告证据89虽具备真实性，但因76名原告未同时申请财产保全措施，而分别提出申请，导致增加保全费用，该项支出不属于必要损失，本院不予采信。对双方分别提供但内容相符的购买楼房、车位、储藏间及对应价款的明细表本院予以确认，并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王宗光为被告陆合公司的股东，实际控制人。2014年被告陆合公司开发建设承德市经济技术开发区冯营子镇银河丽都小区。因开发建设该小区需要资金，被告陆合公司（甲方）与第三人盛邦公司（乙方）于2014年8月22日签订了《房屋团购协议》，约定：“一、乙方团购的基本情况：乙方团购甲方开发的银河丽都小区项目楼房150套…。三、付款方式及期限：1、签订团购合同后20日内，乙方将定金及车库款分期分批转给甲方，137平方米/套订金为50000元/套，322平方米/套订金为100000元/套，车库为一次性付款90000元…。2、甲方在此期间如需资金，乙方可以为甲方组织资金，并以借款的方式借给甲方，双方约定利率为4%/月。3、甲方取得预售许可证后20日内与各购房人签订正式购房合同…。四、价格政策：1、甲乙双方约定房屋均价5000元/平米；2、地下停车、地下停车位90000元/个被告陆合公司与张淑芬、张顺平为代表的全体业主又签订了《房屋团购补充协议》，将乙方变更为张淑芬等业主，团购房屋总数变更为108套。2017年12月12日，陆合公司（甲方）、郭景春等108户团购成员代表（乙方）、王宗光（丙方）签订了《团购房补充协议》及《团购房退房协议》。《团购房补充协议》中约定：“二、乙方团购甲方开发建设的银河丽都小区2号楼、5号楼和8号楼,建筑面积137㎡和322㎡两个户型（团购数70套±10套）。三、2014年双方签订了房屋团购协议，现因房屋涨价等原因，乙方成员有权选择退房。四、选择履行本协议的成员同意购房款变更为8000元/㎡；同时，购房者必须购买配套设施车位一个，价格为15万元，地下室一，地下室一间000元/㎡，并且全部款项一次性付清。五、本协议生效之日起三个工作日,乙方将确定按此协议履行的购房人名单及房号交给甲方,甲方必须按照乙方提供的购房人信息,确定相应的房屋。六、本协议生效之日起，同意按本协议履行的成员与甲方签订住房和城乡建设局正式的商品房买卖合同。合同生效后，甲方不得以任何理由将相关房屋另行买卖、设立抵押，甲方负责处理法院查封事宜。七、商品房买卖合同签订之日起30个工作日，乙方将房款支付给甲方，甲方收到款后同时开具购房款收据给乙方，在具备到住房和城乡建设局备案条件后，甲方为乙方成员分别开具正式房屋销售发票，并办理备案登记。八、甲方必须在2018年5月31日前将商品房买卖合同在住房和城乡建设局备案。九、如违反上述约定，双倍返还乙方购房款，并承担由此给乙方造成的全部经济损失。”三方签订的《团购退房协议》，对退房条件进行了约定。当日，王宗光为甲方，郭景春为乙方，签订了《对账协议》，协议载明：“一、截止2017年5月31日甲方共计拖欠乙方本金及利息合计人民币72618365.85元（该款不包括陆合公司收取的车库款和订金款）。二、上述借款本金及利息双方已经确认完毕，均无争议，自2017年5月31日开始，该款不再计算利息。三、该款与以郭景春为代表的108户业主之间为共同关系，所以该借款在应收取团购房款中抵顶，采取多退少补的原则。四、本协议与甲方、乙方及陆合公司之间签订的《团购房补充协议》、《团购房退房协议》为共同协议，缺一不可。”为此，陆合公司和王宗光为郭景春出具了《对账证明》，载明：“经出借人郭景春与借款人王宗光协商将2014年11月1日至2015年5月30日的王宗光借款付郭景春利息2100万元中郭景春返还王宗光利息1050万元（其中：从陆合公司开发的银河公馆项目108户团购房款中返还6642300元，从郭景春得到王宗光利息中返还3847700元）。”《对账证明》约定了对借款利息进行减免及该利息抵顶购房款的方式。2017年12月14日起，被告陆合公司分别与76名原告签订了《商品房买卖合同（预售）》和《储藏间认购协议》、《车位认购协议》，在《商品房买卖合同（预售）》中约定“第六条计价方式与价款：2、该商品房单价为每平方米8000元。第十一条交房时间和手续：1、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：逾期在180日之内，自约定的交付日期的次日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年1月31日，陆合公司作为甲方，王宗光作为乙方，郭景春、张淑芬作为丙方，签订了《三方对账协议》，对抵顶购房款数额进行了确认，约定确认后由陆合公司为各位购房人开具购房、车位、储藏间收款收据。其中第七条约定“正式办理网签合同时，由丙方按照甲方要求将购房款打入甲方指定资金监管账户，待网签合同备案后甲方将资金转还丙方（此资金流不计息），最终丙方将剩余3100502.88元款项付给甲方。”此后，被告陆合公司分别为原告出具了收款收据。在签订《三方对账协议》后另有部分购房款通过签订《三方转账协议》以原告代被告付款形式交付，其中代付承德市双桥承玉建筑器材租赁站租赁费71438.11元，代付欠门海涛款158万元，代付欠程东宏款5万元，现尚欠1399064.77元。另有王跃、岳喜元车位减免款各2万元和王丽民减免储藏间款4.94万元，被告陆合公司不予认可。另查明，根据原被告双方提供的原告购房明细表证实，76名原告共购买住宅楼74套、底商两套，其中有70名原告购买储藏间70个(总面积1246.17平方米)及59名原告购买车位62个。76名原告中的75人是通过第三人盛邦公司交款或以借款转为购房款，现第三人盛邦公司按照约定尚有购房款1399064.77元待办理网签备案时交付。因原告赵贵系自行交款，尚欠购房款443201元。对于上述欠款1399064.77元第三人盛邦公司同意在办理网签备案时由其交清，原告赵贵同意将尚欠443201元购房款在办理网签备案时由其交清。还查明，被告陆合公司于2017年5月24日取得银河丽都小区439套楼房的《商品房预售许可证》，2018年1月16日取得新的《商品房预售许可证》，预售楼房数量增加到910套。原告购买的楼房，已取得预售许可。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷,争议的主要问题是：一、原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告方是否按照合同约定交纳了全部购房款；三、被告是否存在违约行为，违约金如何计算。第三人盛邦公司向被告陆合公司为单位职工订购了该公司开发建设的承德市银河丽都小区部分商品房,双方签订了《房屋团购协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。第三人盛邦公司按照协议约定向被告陆合公司交纳了购房定金，并按约定向被告及该公司实际控制人王宗光出借了用于前期开发建设的资金，已经履行了合同义务。因该地块房屋涨价，双方又重新约定楼房单价为8000元/㎡，在对已付定金、借款及借款利息进行结算后，按照双方约定与现有购房人分别签订了购房合同及购买储藏间、车位的协议，即是对原协议的继续履行，又是与76名原告确定了新的商品房买卖关系，均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。原告已经按照约定交纳了价款134,997,400.00元的大部分，尾欠1399064.77元和赵贵欠购房款443201.00元，原被告约定在办理网签备案时交清，并无不当。故原告请求确认上述合同有效，并由被告办理网签备案手续的请求本院应予支持。被告以原告交付的购房款中包含借款的高额利息，原告并未按照合同约定交付全部购房款为由，不同意继续履行合同的理由，与被告已经与第三人就借款本息结算清楚，第三人通过减免利息后收取的利息并不违反法律规定，且与双方结算协议内容不符，其答辩理由本院不予支持。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间为2018年6月30日。被告陆合公司未在约定时间交付房屋，且至今仍不具备交付条件，负有违约责任。据此，被告应按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的交付逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故原告请求由被告陆合公司自2018年7月1日起，以原告交纳的购房款为基数，按每日万分之一支付滞纳金的证据充分，本院应予支持。被告以涉案楼房至今未完工，施工方未将涉案楼房移交给被告，暂时无法交付涉案房屋，迟延交房不是由于被告过错造成，不应由我方支付违约金的理由不足，本院不予支持。被告陆合公司在具备交付条件时，应及时将原告购买的房屋交付各原告。原告请求被告陆合公司赔偿诉讼保全责任保险费的请求没有法律依据，本院不予支持。其请求赔偿诉前财产保全费4万元，因该保全费用为原告分别在承德市双桥区人民法院提出的诉前财产保全，而非共同诉讼的保全费，本院对该请求不予支持。在本院诉前保全费5000元，属于合理支出，应予支持。综上所述，依法成立的合同受法律保护，原告依据第三人与被告签订的《房屋团购协议》及其补充协议与被告签订的《商品房购买合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，被告未履行合同义务，应继续履行，由被告为原告办理网签备案手续，并在具备时交付条件将房屋交付各原告，并应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、76位原告分别与被告承德陆合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及商业用房《认购协议》有效。二、由被告承德陆合房地产开发有限公司为原告办理网签备案手续。三、由被告承德陆合房地产开发有限公司自2018年7月1日起，以交付的购房款为基数按每日万分之一标准计算向原告支付违约金至实际交房之日止。四、由被告陆合公司在具备交房条件时将房屋交付各原告。五、76名原告中70名原告与被告承德陆合房地产开发有限公司签订的购买70个储藏间(总面积1246.17平方米)的认购协议及59名原告与被告承德陆合房地产开发有限公司签订的购买62个车位的认购协议有效。由被告承德陆合房地产开发有限公司于交付房屋时一并交付各原告。六、第三人承德盛邦伟业商务服务有限公司于被告承德陆合房地产开发有限公司为各原告办理网签备案手续时将尾欠款一次性交清；由原告赵贵在被告承德陆合房地产开发有限公司为其办理网签备案手续时将欠款交清。七、驳回76名原告的其他诉讼请求。（76名原告购买的商品房、储藏间、车位及交款明细附后）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698,840.00元，保全费5000.00元,合计679,178.50元由被告承德陆合房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  袁宝山审判员  刘树国审判员  孙溢远二〇一九年八月三十日书记员  郭浩楠