北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3944号原告：张旭，男，1975年6月27日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：袁昭，北京市圣奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。被告：王曙光，女，1972年9月15日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：葛艳香，北京市国汉律师事务所律师。被告：北京盛科物业管理有限公司颐景花园物业服务中心，住所地北京市顺义区后沙峪镇颐景花园**商业楼，统一社会信用代码91110113560367601H。负责人：郝国晖，项目经理。委托诉讼代理人：蔡红红，河北天嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懿，男，1983年4月4日出生，汉族，北京市海淀区村民，住北京市昌平区，北京盛科物业管理有限公司颐景花园物业服务中心办公室主任。原告张旭诉被告王曙光、北京盛科物业管理有限公司颐景花园物业服务中心（盛科物业颐景中心）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张旭及其委托诉讼代理人郝旭东、袁昭，被告王曙光及其委托诉讼代理人葛艳香，被告盛科物业颐景中心的委托诉讼代理人蔡红红、张懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告装修损失共计85000元，以装修合同为准；2.二被告支付原告租金损失32000元及押金15500元，共计47500元；3、二被告对上述损失承担连带责任；4、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2018年5月3日上午，物业两位工作人员入户告知，楼上下水管道被异物堵塞，必须从一楼厨房顶部，截开淤堵的管道，进行疏通。因这栋房子二楼到九楼共用一套上下水，一楼自用一套，在一楼厨房内部拆解楼上系统排污管道，风险是很大的。原告的房屋处于出租阶段，擅自截开会使原告财产遭受损失，因此，原告认为二楼住户及物业人员应寻求专业公司，评估风险后再确定疏通方案，而非私自采取不安全措施。在2018年5月4日上午10点20分，厨房一声巨响，二被告在未通知原告及租户的情况下，擅自截开拥堵的管道，致使厨房的顶部出现一个巨大的豁口，大量的粪水从屋顶喷薄而出，将污水管道及一楼厨房顶部一并捅破。瞬间，十多平米的厨房，从天花到四壁，到厨房内的所有电器陈设、用品、食品，在楼上八户人家近两天积蓄的粪水高压喷出后，污染殆尽！灶台上、锅碗内、冰箱上，情形之恶劣，不堪描述！租户第一时间上到二楼，跟二楼住户告知情况，希望他们赶紧制止势态发展。但二楼男主人一脸冷漠。租户给物业办公室打电话，也是迟迟不见人来。基于二楼住户的冷漠态度，以及物业处理问题的迟缓，租户只好打110寻求帮助。2018年5月5日，租户开始寻找新房子，因该房屋无法居住，致使原告与租户之间的租赁合同解除：因粪便味道严重致使房屋必须重新进行装修。二被告的行为致使原告财产损失严重，故起诉。被告王曙光辩称，我方主体不适格，不应是本案被告，我方不存在侵权行为，对原告诉讼请求不认可。关于房子主管道堵塞，我方也是受害者，正如原告所称2-9层共用一套下水，主管道堵塞会导致我家马桶反污水。平时我方只有老母亲在家，马桶每次反污水都是自己清理，而且作为主管道的使用用户之一，我方一直积极配合对主管道的维修，例如对堵塞情况及时反馈，物业检查维修时随时开门，物业对管道检查时配合工作等。在物业告知如果不及时解决堵塞，下水管道可能会炸裂，原告依然以破坏风水等阻挠维修，不让物业进入房间检查。对于原告陈述截开下水管道，我方从没有该行为，也没有工具和能力。综上不同意原告诉讼请求。被告盛科物业颐景中心辩称，原告在诉状中称住户第一时间去二楼告知情况，他见到的是二楼的男主人，租户给物业打电话，也是迟迟不来，由此可见，物业在2018年5月4日原告遭受损失的第一时间不在现场，与物业无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告张旭提交的房产证（复印件）、房租租赁合同终止协议书及中国银行转账记录、维修工程合同、报价单、授权委托书、收款证明、转账记录、发票（均为原件）、视频光盘2张和照片12张、证人证言，被告王曙光提交的照片1张、录音光盘1张、残疾证原件、微信聊天记录，被告盛科物业颐景中心提交的工作记录表原件、派工单原件二份、照片6页、视频光盘一张，本院现场勘验笔录和照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：张旭系北京市顺义区×××业主。王曙光系北京市顺义区×××房屋业主。盛科物业颐景中心为该小区提供物业管理服务。张旭的房屋对外出租，租户为何某一家。王曙光房屋为自住。2018年5月2日，王曙光发现其房屋北侧卫生间反水，并向盛科物业颐景中心反映报修。王曙光该反水卫生间所在位置对应张旭家的同一位置是厨房。盛科物业颐景中心经检查认为是卫生间主管道堵塞，并联系张旭的租客欲从一层进行疏通，张旭及其租客对盛科物业颐景中心的疏通方案不予认可，不同意从张旭家进行疏通。卫生间反水持续至2018年5月4日，后通向张旭家厨房的卫生间主管道破裂，堵塞的污水粪便等均排放至张旭家厨房，对张旭家部分区域造成污染。为此，张旭诉至本院。张旭为证明其主张，提交证据如下：1、房屋租赁合同终止协议书原件和中国银行转账记录，证明张旭将涉诉房屋出租，因为被告的侵权行为，无法继续租赁，租户提前解除合同，张旭退还租户2018年6月17日至2018年8月16日的租金32000元和押金15500元，共计47500元，给原告造成损失。2、维修工程合同、报价单、授权委托书、收款证明、转账记录，均是原件，证明由于被告侵权行为，给张旭造成损失，双方协商不成，张旭找人维修，共花费85000元，张旭分两次支付，一次转账3万元，一次支付现金5.5万元，但是收据没有找到。3、视频光盘二份和照片12张，拍摄时间是2018年5月4日，清理时的情况以及清理之后的情况，事故发生当天张旭租户何某用手机拍摄的，证明因被告侵权行为给张旭造成损失，被告的不当处理和张旭损失存在因果关系，还证明盛科物业颐景中心没有通知张旭并尽到防护义务和措施，盛科物业颐景中心存在过错，2018年5月3日，张旭方是配合维修的，因为下午3点到4点租户接孩子不在家，且表示需要专业人员维修，不存在不配合的情况。4、发票原件一张，证明事故发生后，张旭支出的装修费用，装修公司不愿意开具发票，因诉讼询问能否提供发票，所以联系装修公司开具的。5、何某的证人证言，何某是张旭的租户，租赁合同是与何某的丈夫孙某签订的，证明被告存在过错，也存在侵权行为，被告的行为和张旭的损失存在因果关系，处理事故的时候张旭和何某都在现场，2018年5月3日是和张旭进行的电话沟通，2018年5月4日张旭本人在场，两天都有报警，2018年5月3日是被告报警，2018年5月4日是何某报警。证人何某到庭并表示其从涉诉小区租赁了×××，房东是张旭，证人和其他人均不熟，也没有见过王曙光，盛科物业颐景中心是小区的物业，当时事故发生时交涉的是二楼的一位男士不是王曙光。2018年5月3日，物业公司来证人家说维修管道堵塞，要从一楼将管道截开，疏通堵塞物，证人和房东沟通后，因为楼上八户堵了两天，所以不认可物业公司的维修意见，并认为该维修意见是错误的，如果从厨房截开肯定要污染，管道虽然从一楼通过，但是是挨着外墙面的，从外墙面截开管道也是可以的，因为是物业方案的错误，且没有找专业公司，2018年5月3日上午十点一次，证人没有让他们进，大概一个小时又来了，他们查看了，但是证人不同意他们的维修方案，下午三点证人出去了，四点警察、物业和二楼住户就已经在门口等着了，因为家里没有人，他们找了三次，当时警察协调表示需要专业公司修理，如果必须从一楼截断，双方协商，如果协商不了就走法律程序，当天没有再处理。当时物业表示找专业机构维修，二楼的男业主表示对一楼的损害承担全部责任。2018年5月3日之前没有找过证人。2018年5月4日十点左右听到厨房有巨响，证人去厨房看，看到顶子有一个巨大的豁口，整个厨房被污染了。事发后证人去了二楼，当时男业主开的门，他们家有业主和物业的人员在，具体几个不清楚，证人说下面被捅破了别弄了，对方表示他们疏通管道，和我方没有关系，当时没有物业的人和证人下楼。证人给物业打电话，给房东打电话，并在十点报的警。半个小时后警察来了，物业和警察一起来了，证人拍摄视频的时间是报警之后拍摄的，包括流淌的现状，还有清理的视频。巨响的原因应该是物业错误操作造成的，管道、墙体和瓷砖都破裂，现场是当天清理的。警察到了要求物业关掉楼上的阀门，但是物业没有关，3点以后物业工人被淋，就关上了，因为之前总闸没有关上，中午漏水更严重了，当天物业把管道修了，墙体和瓷砖没有修，整个顶棚全部拆除，第二天物业要求拿走顶棚卸下来的材料。修复是业主找装修公司修的，证人是2018年5月5日开始找房子，一周后搬走的，彻底搬完是2018年5月15日，当时还没有装修。证人搬走，房东张旭退给证人47500元，2018年5月4日到6月16日的租金扣除了，退了证人剩下两个月的租金和押金共计47500元，月租金是16000元，押金是15500元。租赁合同是证人先生孙某签署的，房屋是我们家庭租的，证人现在已不在涉诉房屋居住。涉诉房屋的厨房位置是在最北侧，管道是紧贴着外面的，管道是墙体包裹起来的，没有开口，是在顶棚和墙体交接的地方裂的豁口，二楼管道堵塞疏通是小区物业在疏通，一层北侧只有厨房没有卫生间。二楼男业主没发现有何异常，当时上楼只看到男主人，有物业疏通的管子，有声音但是没有看到人，后来物业也下来人了，证人刚敲完门没有人下来，后来物业来了，维修的人也下来的，证人认识维修的人员，去敲门时201是有物业的人在维修，后来证人也和维修的人交流过。该证人的陈述，张旭均予以认可。针对张旭提交的证据，王曙光的质证意见为：证据1、2真实性无法核实，不认可；证据3视频真实性认可，证明目的不认可，盛科物业颐景中心和张旭谈论维修主管道，且盛科物业颐景中心清理张旭家，也可以证明张旭不配合物业工作，存在过错，录像可以看出2018年5月4日是物业人员在操作维修，不是王曙光弄的，物业公司的人员表示是自己通下水，而且物业人员多次提到通下水不需要和一楼沟通，破损和疏通均系公共管道，认可是自己造成的结果，并称一层公共管道不应该包裹起来；证据4真实性、证明目的均不认可；证据5真实性、证明目的不认可，证人看到的二楼男主人是王曙光的弟弟王可，他是残疾人，有残疾证，当时物业的人在卫生间，地，地上也摆有工具业的人当时有下去过，后来返回与其他人一起离开的。盛科物业颐景中心的质证意见为：证据1真实性、关联性不认可，张旭和孙某2015年7月21日签订的房屋租赁合同，该合同显示张旭将房屋租给孙某用，租期为2015年8月15日至2018年8月14日，如果合同真实，那么租户应该是孙某而不是何某。张旭与何某的终止协议我方认为首先该房屋没有损坏，只是受到污染，在当日事发后，我方已派人员将现场清理和消毒，不存在该房屋不能居住的情形。其次，押金不应该算在损失范围，即使该房屋到期，不再续租，张旭也应该退还押金；证据2真实性、证明目的不认可，张旭在第一次起诉时与北京九九东方吉品家居装饰有限公司的合同，该公司的报价单为111043元，本次为85000元，同一事实和事故出现两种报价，可见是虚假的，目前张旭提供的只有3万元的收款证明，而且不是发票，不能证明其真实的损失价值，如果该公司与张旭之间有真实的维修服务，该公司也涉嫌偷税漏税，非法的证据不应该采纳；证据3对视频的真实性不认可，应该出具原始载体，视频资料不具有完整性，不排除剪辑的可能性，照片只能证明张旭房屋当时受污染的现状和物业人员清理的事实，不能证明侵权的事实，视频上的人是物业公司的人员，清理时间是2018年5月4日下午，一直到晚上，张旭家里是个女租户在，具体姓名没有问过，也没有登记备案。另一张光盘双方探讨维修问题时穿白背心的是物业的工作人员，但是认为光盘有剪辑不是完整的，可以证明张旭和租户不让物业人员进屋维修的事实，张旭存在过错；证据4真实性、证明目的不认可，发票是2019年3月7日开具，不是2018年开具，与本案不具有关联性；证据5真实性、证明目的不认可，证言前后矛盾，且证人表示其上楼只见到男主人，听到物业人员说话，声音不能判断是物业人员，工具不具有专属性，不能证明是物业人员在进行维修操作。王曙光为证明其主张，提供证据如下：1、照片1张，证明王曙光家只是卫生间反水，但是一楼是厨房出现问题，而且是主管道有问题，王曙光家卫生间下面对应的一楼的什么部位不清楚，正常是两个管道。2、录音光盘1张，该录音是王曙光、王春光2019年2月29日跟物业经理还有代理人对话录音，用王春光的ipad录的，有原始载体，时间是20分钟，录音16分钟后是询问2018年5月4日出工单的事情，证明2018年5月4日，物业去王曙光家里检查卫生间的主管道，当天马桶反水，物业来了三个人，在卫生间做什么操作王曙光不清楚，物业检查维修的时候楼下租户敲门称漏水了，物业的工作人员去了一楼查看，返回后跟另外两个人一起就走了，没再去一楼，向物业询问4号的出工记录，答复是律师没让提供物业就不提供，只提供对物业有利的。3、残疾证原件一份，证明王曙光弟弟是残疾人，没有能力实施损害管道造成一层被淋后果的行为。4、王曙光与家人的微信聊天记录，证明2018年5月4日是物业公司的人员在卫生间操作。对于王曙光提交的证据，张旭的质证意见为：证据1真实性无法核实，证明目的不认可，关联性亦不认可；证据2录音是王曙光与盛科物业颐景中心之间的沟通，张旭不清楚；证据3真实性由法院认定，关联性不认可；证据4微信聊天记录真实性不认可，关联性也不认可。盛科物业颐景中心的质证意见为：证据1照片不能证明是因为物业施工导致漏水的事实；证据2真实性有异议，不能证明是物业人员；证据3真实性由法院认定，关联性不认可；证据4真实性、关联性不认可，其家庭成员内部的聊天内容，不能认定是物业实施了侵权行为。盛科物业颐景中心称2018年5月2日王曙光家反映卫生间反水，物业公司进行了疏通处理，傍晚201反映卫生间再次反水，物业表示应从一楼疏通，当时去101敲门没有人，物业便通知楼上住户不要用该卫生间，还关闭了水闸，2018年5月3日上午8:30，工程部派人去一楼修，但是一楼不让进，当时有个女的在家，而且主管道被包裹了，当天上午没有进去，物业一直交流，下午反映给201，201在物业报警，当时几点忘记了，报警之前跟一楼交流十次以上，包括打电话、敲门，报完警之后也不让修，报警之后也是在门口谈的不让进屋，警察做了笔录，但是没有签字，后来警察就走了，也没有维修。2018年5月4日物业接到101的电话表示厨房漏水，受污染，物业派人过去了，在接到电话之前，物业没有进行维修，也没有在201疏通，只是去过101，但是业主还是坚持不让维修，后来101打电话表示漏水了，物业派人员清理，并查看发现是主管道拐弯处有裂口，也是101漏水的原因。盛科物业颐景中心为证明其主张，提交证据如下：1、2018年5月2日和2018年5月4日工作记录表原件各一张，证明2018年5月2日上午八点三十分，物业接到小区18号楼2单元201业主电话，反映其卫生间反水的事实，物业去处理疏通了，原因是异物堵塞主管道。其中，2018年5月4日记录表记载：时间“8:30”,房间号及姓名“18-2-201”，信息内容“让维修，找……工”，联系电话“13****”，派工单号、处理时间和完成状况均空白；时间“11:30”，房间号及业主姓名“×××”，信息内容“漏水，关水闸”，联系电话、派工单号、处理时间和完成状况均空白。2、工程维修派工单原件两份，时间是2018年5月2日上午8:35和2018年5月3日上午11:30，证明物业于2018年5月2日将×××户卫生间反水问题处理完成，2018年5月3日因101租户不让进屋，让找专业有资质的进行维修，物业未对×××进行疏通，2018年5月4日物业没有去×××维修，只在×××清理维修，2018年5月4日的派工单没有，因为是应急的。3、2019年5月30日现场照片打印件6页、现场视频光盘一张，证明张旭的房屋并不是像其陈述的进行了重新装修，墙砖、壁砖和燃气灶均为原房屋所有，厨房吊顶只是进行了局部维修。对于盛科物业颐景中心提交的证据，张旭的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可，2018年5月2日只显示了上午的派工维修，傍晚没有体现，而且维修201我方不知情，没有通知过我方，2018年5月2日没有找过我方；证据2物业2018年5月3日找过我方，也让他们进门查看了，但是提供的维修方案我方不认可，维修方案是将管道打开，因为位于厨房，管道里都是粪便和污水，所以我方要求找专业人员维修。2018年5月3日上午一直在找，也让进门了，但是没有让修，3号报警是对方报警，时间不清楚，2018年5月4日是何某报的警，时间应该是在上午10点左右，厨房发生问题之后，2018年5月4日上午，物业没有派人通知维修主管道，物业清理时间是在之后，具体时间不清楚；证据3以法院勘验笔录和照片为准，我方诉求只是对燃气灶的安装费用，洗菜盆和龙头都是拆除安装，不是更换新的费用。王曙光的质证意见为：证据1、2真实性、证明目的均不认可，王曙光2、3、4号均多次跟物业联系卫生间反水，4号上午楼下敲我家门时，物业维修人员当时就在我家卫生间，其中一名和楼下租户一起下楼查看，后返回与其他人员离开，并非物业陈述5月4号没来我家，派工单记录表不完全，内容不属实，对反映问题没有处理完毕；证据3真实性认可，证明目的认可，洗菜盆是台下盆，拿不出来，除非把瓷砖拿开。2019年5月30日，本院进行了现场勘验，并拍摄了照片，现场勘验情况如下：1、涉诉北京市顺义区×××天花板维修情况：现场靠楼梯间上方有重新刷漆，楼梯间东南侧客厅上方有部分天花板有重新刷漆痕迹。张旭称针对该楼梯间维修就是其提交的装修报价单上确认的内容。盛科物业颐景中心称对于该楼梯间天花板有进行过重新刷漆，大约5平米的面积，但是对于天花板吊顶上方的施工内容，物业不清楚，张旭委托施工，物业也不知道。王曙光的意见与盛科物业颐景中心一致。2、B1层客卧室维修情况：B1层北侧东数第二间卧室，现场有重新刷漆。张旭称维修范围以其提交的装修报价单为准。盛科物业颐景中心称墙体及房间顶部刷漆范围35.52平方米没有异议，但具体施工情况，没有参与不清楚。王曙光的意见与盛科物业颐景中心一致。3、首层厨房维修：张旭称施工范围以其提交的报价单为准。盛科物业颐景中心称厨房天花板有进行更换，但是天花铝扣板颜色不统一，有深有浅，所以认为只进行了部分更换，有一部分还是原有的铝扣板；厨房地面的砖应都是原来的砖，没有更换；墙面瓷砖只有厨房北侧污水管处墙体上方部分瓷砖进行了更换，认为更换面积约1平方米，其他墙体瓷砖未进行更换，均是原有瓷砖，新旧瓷砖均是不同颜色；厨房吊柜、地、地柜面、高柜不认可进行过更换，均是原有柜子和台面；抽油烟机、燃气灶均是旧的物品，认可重新拆装，但不认可更换新的；洗菜盆、水龙头也是旧的物品，且洗菜盆是台下盆，台面没有更换，洗菜盆也没有办法拆卸，所以认为洗菜盆、水龙头没有进行拆装；关于厨房的面积约8.22平方米没有异议。王曙光的意见与盛科物业颐景中心一致，另补充厨房台面底面标注有时间，是2011年10月，台面应该是刚收房时装的，不是新的，关于洗菜盆和水龙头认为是跟台面一体的，没有进行拆装，抽油烟机、燃气灶有无拆装不清楚。本院认为，合法的民事权益受法律保护。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案的争议焦点一即是侵权人的认定。根据审理查明情况，涉诉×××屋厨房等部位及物品被管道污水淋泡是×××1房屋卫生间主管道堵塞疏通时管道破裂所致，而致使管道破裂的行为人，对由此给张旭造成的损失要承担侵权赔偿责任。根据庭审中张旭提交的视频光盘内容、租户的证人证言以及王曙光提交的录音证据、盛科物业颐景中心2018年5月4日工作记录表，以上证据形成完整的证据链，可以确认在王曙光家卫生间持续反水并向物业公司反映报修的情况下，2018年5月4日管道破裂前盛科物业颐景中心的工作人员有到王曙光家卫生间进行管道疏通，且工作人员操作失误致使管道破裂污水淋泡了张旭家的厨房等部位及物品，对此，盛科物业颐景中心应当对其员工的职务行为承担损失赔偿责任。虽盛科物业颐景中心对此予以否认，但未能提供反证，故对于盛科物业颐景中心的抗辩意见，本院不予采纳。王曙光仅是联系物业公司对堵塞的公共管道进行疏通，并非实际侵权人，故王曙光对于张旭的损失不应承担赔偿责任。争议焦点二张旭的损失认定。张旭主张事故发生后，其对受损部位进行了重新装修，并提交了装修公司的装修合同及报价单，但是根据本院现场勘验情况，张旭的实际装修情况与其提交的证据并不相符，故对于张旭请求的装修损失金额，依据不足，本院结合事故发生后的实际受损情况以及现场勘验情况、装修市场价格对张旭该项损失酌情予以确定，对张旭该部分请求合理部分予以支持，过高部分，不予支持。关于张旭主张的租金损失，根据本案污水致张旭房屋受损情况，同时结合张旭提交的证人证言以及协议、银行转款凭证，该次事件确实对张旭房屋租赁产生影响，张旭主张的租金损失，符合法律规定合理范畴，本院予以支持。关于张旭主张的押金损失，根据押金的性质，该部分非张旭的损失范围，故对于该部分请求，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条之规定，判决如下：一、被告北京盛科物业管理有限公司颐景花园物业服务中心于本判决生效之日起七日内赔偿原告张旭装修损失三万元及租金损失三万二千元，共计六万二千元；二、驳回原告张旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百五十元，由原告张旭负担一千六百元（已交纳），被告北京盛科物业管理有限公司颐景花园物业服务中心负担一千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  殷月清人民陪审员  张森达二〇一九年八月二十日书 记 员  常思宇