广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1352号 原告（反诉被告）：广西防城港途家房地产顾问有限公司，住所地防城港市港口区常山新区长山路**博鑫双湾国际****商铺。 法定代表人：张晓红，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨佳丽，女，汉族，1976年12月24日出生，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：李忠臻、王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西防城港途家房地产顾问有限公司（以下简称途家公司）与被告（反诉原告）杨佳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。途家公司的委托诉讼代理人梁宇宸、杨佳丽的委托诉讼代理李忠臻、王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 途家公司向本院提出了诉讼请求：1、解除途家公司与杨佳丽于2017年8月29日签订的合同编号为TJ888076《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》；2、杨佳丽向途家公司支付违约金5万元。事实和理由：2017年2月份，途家公司欲承租【双湾国际5号楼】业主的商品房进行度假式公寓出租经营，并投入大量人力物力进行总体规划、装修设计、宣传等。2017年8月29日，途家公司与杨佳丽签订的合同编号为TJ888076《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》（以下简称合同），合同约定，杨佳丽将其购买的坐落于【双湾国际5号楼】第19层08号房产（以下简称物业）委托给途家公司进行度假式公寓出租经营，委托期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，还约定了租金及收益计算及计算，合同还明确约定了双方的其他权利及义务，其中，合同明确约定，委托经营期间，杨佳丽如提前终止合同需要向途家公司支付5万元作为违约金，若该违约金不足弥补损失的，还应赔偿损失（包括途家公司经营到期预期收益的损失）。合同签订后，开发商已向杨佳丽交付物业。2018年5月17日，杨佳丽向途家公司支付24690元装饰及家具家电设备款。当日，杨佳丽确认物业托管起算日为2018年6月1日。之后，途家公司己对物业进行装饰并购置家具家电设备。2018年10月30日，途家公司与租客黄子宝签订房屋租赁合同，将物业出租给租客黄子宝，租期为2018年10月30日至2019年10月30日，租金为每月750元，每年9000元。2018年11月26日，杨佳丽以自己需要入住物业为由，提出终止合同，并于当日向途家公司出具《解除协议申请书》，请求解除合同。之后，杨佳丽在途家公司尚未同意解除合同的情况下，单方强行把租客黄子宝赶出物业，自己入住物业，导致途家公司与租客黄子宝的租赁合同无法继续履行，被迫于2019年1月22日提前终止。途家公司认为，合同系双方意思自治，合法有效，对双方有法律约束力，双方应恪守，然而，杨佳丽强行单方提前终止合同，强行把租客赶出物业，并强行入住物业至今，合同目的己无法实现，杨佳丽己构成违约，故途家公司有权解除合同。且鉴于杨佳丽的违约行为导致杨佳丽与租客的租赁合同无法继续履行，被迫提前终止，给途家公司造成包括预期收益在内的重大经济损失，故途家公司亦有权按上述合同约定要求杨佳丽支付5万元违约金。综上，为维护途家公司自身的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。 杨佳丽辩称，途家公司违约在先，没有单方解除合同的权利。 杨佳丽提出了反诉请求：1、解除杨佳丽与途家公司签订的《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》；2.途家公司向杨佳丽支付违约金5万元；3、途家公司返还杨佳丽装修费14814元。事实和理由：2016年11月27日，杨佳丽应朋友的邀请来到防城港坐旅游大巴游玩，被导游带到博鑫售楼部，购买坐落于双湾国际5号楼第19层8号房，杨佳丽按照商品房买卖合同交付房款后，收到途家公司的要求签订《托管经营合同》的通知，途家公司声称已经和全球连锁的途家斯维登酒店签约，到全世界都有家，去全世界游玩都有28天免费互住的权利，只要再交1000元每平方的装修费，途家公司将涉案商品房打造成五星级度假式公寓酒店，每个月的收益十分可观。2017年8月2日，双方签订托管经营合同。2018年5月17日，杨佳丽向途家公司支付装修款24690元，并交付房屋给途家公司。2018年6月，杨佳丽向斯维登酒店核实，斯维登酒店和途家公司没有签订任何合作协议。杨佳丽要求进入涉案房屋查看装修情况遭到途家公司的拒绝，且在杨佳丽不知情、未同意的情况下将房屋出租给第三人，租赁期间为一年。杨佳丽向承租人表明身份后才得以进行涉案房屋查看，发现途家公司的装修仅仅是普通民宅装修，并不是途家公司承诺的五星级酒店式装修，且实际的装修材料、家居、家电与合同约定差别巨大。杨佳丽要求核实装修和经营成本，途家公司均以各种理由推推诿。2018年底，杨佳丽和其他几十名业主向防城港市住房保障和房产管理局投诉，途家公司迫于政府和舆论压力同意和杨佳丽协商解除合同但要求杨佳丽提出申请。杨佳丽为了能与途家公司和平协商解除合同收回涉案房屋，只好作出妥协，出具与途家公司要求内容一致的《申请解除合同》，途家公司收到杨佳丽的申请书后于2019年1月21日将涉案房屋交付给杨佳丽。杨佳丽认为，途家公司借斯维登酒店之名系虚假宣传，未将涉案房屋打造成度假式酒店系违约，未如实向杨佳丽公示装饰装修和经营的财务报表，侵犯了杨佳丽的知情权。根据法律相关规定，杨佳丽有权解除合同，并要求途家公司承担赔偿责任。综上，请求支持反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：途家公司提供的证据的真实性均予以认可，证明内容以证据本身载明的内容为准。杨佳丽提供的证据2-4无法证实其证明内容。证据5、6不能证明途家公司的装修标准与合同约定的标准不符。 经审理查明，2017年8月29日，杨佳丽（甲方）与途家公司（乙方）签订了一份《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》，约定：甲方自愿将坐落于双湾国际五号楼第19层08号房产委托给乙方进行管理和经营，经营模式为度假式公寓出租经营，委托期限为10年，从2018年1月1题起至2027年12月31日止；为确保甲方利益，乙方可根据市场需求调整该物业的用途，同时乙方有权根据实际经营需要调整室内装修以及家具家电配置方案，装修装饰及设施设备配置完成后，由乙方代表甲方进行相关验收工作，甲方有知情权，但不得以任何理由干预乙方工作；甲乙双方协商一致，整备期结束之日起的第1年为市场培育期，乙方无需向甲方支付租金以及委托经营收益。第2-10年乙方向甲方固定支付月租金为550元/月，托管物业的经营利润，按甲方50%，乙方50%的比例进行分配；关于装饰家电设备款的约定。自乙方或该物业开发商代表书面或者电话通知甲方交房之日起7个工作日内，甲方向乙方缴纳24690元，以便于乙方为甲方对该物业进行经营管理包括装修施工，采购布置装饰以及家具家电设备，详细的装饰以及家具家电配置标准见附件；托管经营期内，甲方如提前终止合同需要向乙方支付5万元作为违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应当向乙方赔偿损失。合同还对其他事项作了约定。 2018年5月17日，杨佳丽签署《交房托管确认书》，确认委托途家公司托管日期的起算点为2018年6月1日。同日，杨佳丽向途家公司支付了装修款24690元。 另查明，杨佳丽于2018年11月26日向途家公司递交了一份《解除合同申请》，内容主要为向途家公司申请解除双方签订的《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》。 2019年1月21日，途家公司将涉案的房屋返还给杨佳丽。 再查明，途家公司在装修涉案房屋时未配备冰箱、抽油烟机、热水器等家电。 本院认为，途家公司与杨佳丽签订的《【双湾国际5号楼】公寓租赁托管经营合同》（以下简称合同）系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同的名称虽为“租赁托管经营合同”，但合同约定双方的权利义务主要为途家公司固定每月向杨佳丽支付租金，涉案房屋由途家公司根据市场需求自主决定用途，如有经营利润，则双方按照各50%进行分配。杨佳丽没有向途家公司具体指示委托内容，途家公司亦以自己的名义对外经营该房屋，并不以杨佳丽的名义进行。故本院认为，涉案合同不符合委托合同的特征，该案的案由定为租赁合同纠纷较为适宜。 关于涉案合同的解除问题。杨佳丽于2018年11月26日向途家公司递交解除合同申请，途家公司于2019年1月21日将涉案租赁房屋返还给杨佳丽，应视为双方的合同已于2019年1月21日解除。现双方再次请求解除合同已无事实依据，本院不予支持。 关于导致合同解除的违约方是谁、应如何承担违约责任的问题。杨佳丽虽主张解除合同系双方达成合意的结果，并不是其单方要求提前解除合同。但从本案的证据看，杨佳丽向途家公司递交解除合同申请后，途家公司才将房屋返还给杨佳丽。且并无相应的证据证明途家公司放弃了合同约定的违约金条款、自愿与杨佳丽解除合同。故杨佳丽在合同期限届满前要求解除合同，为违约一方，应承担相应的违约责任。因合同约定的违约金5万元过高，本院酌情将违约金调整为2万元。至于杨佳丽主张的途家公司的违约行为，本院认定如下：首先，途家公司与杨佳丽签订的合同中只字未提斯维登酒店，亦未约定将涉案房屋打造成五星级酒店。杨佳丽支付的装修费标准为1000元每平方米，包含硬装与软装部分（详见装饰、家具家电配置标准），该装修费用标准客观上也无法达到五星级酒店的装修标准。其次，合同约定杨佳丽对房屋的装饰装修及经营管理仅有知情权，不得干预。杨佳丽在装饰装修完成后没有及时行使知情权，在途家公司将房屋出租后，杨佳丽通过直接到房屋内部查看装修情况，干扰了途家公司经营，显然不当。第三、杨佳丽对涉案房屋室内甲醛、笨、甲苯、二甲苯、氨、TVOC等气体的检测报告，结论虽存在超标项目，但该检测的依据不是强制性、禁止性的规定，合同也没有对装修的标准予以约定。第四、途家公司未按约定配齐冰箱、抽油烟机、热水器等家电，履行中虽有瑕疵，但涉案房屋仍进行了出租，说明途家公司的违约行为显然未达到不能实现合同目的的程度。且合同还未履行至分配经营利润的时候，途家公司的违约行为没有造成杨佳丽的利润受损。综上，杨佳丽提出的途家公司的违约情形或不存在，或没有达到解除合同的法定条件，则本院对杨佳丽主张途家公司违约并要求其承担违约责任的的主张不予采信。 关于杨佳丽请求途家公司返还装修费14814元的问题。合同中并未约定途家公司应将涉案房屋打造成五星级酒店式装修，仅在配置标准中载明了应装修的项目和配备的家具、设备，则杨佳丽以涉案房屋装修简陋为由要求退还60%的装修款，本院不予支持。途家公司未配备冰箱、抽油烟机、热水器等家电，履行合同中存在瑕疵。在合同已经解除的情形下，应采取相应的补救措施。因杨佳丽对途家公司的装饰装修并不满意，不宜再由途家公司继续将上述家电配齐。杨佳丽既要求返还装修款，途家公司应将未配齐的家具家电折价返还给杨佳丽。合同中对上述家电的配备价格没有约定，本院结合杨佳丽已支付的装修款金额及装修的项目、配备的家具家电，酌情认定途家公司应返还杨佳丽3000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨佳丽向原告（反诉被告）广西防城港途家房地产顾问有限公司支付违约金20000元； 二、原告（反诉被告）广西防城港途家房地产顾问有限公司向被告（反诉原告）杨佳丽返还装修款3000元； 三、驳回原告（反诉被告）广西防城港途家房地产顾问有限公司的其他全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨佳丽的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）杨佳丽负担。反诉案件受理费1420元，减半收取710元，由被告（反诉原告）杨佳丽负担673元，由原告（反诉被告）广西防城港途家房地产顾问有限公司负担37元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2470元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇一九年八月八日 书记员 黄义芳