山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初2116号原告：陈兴亮，男，1977年9月20日出生，汉族，居民，住龙口市东海名居**。委托诉讼代理人：张涛，山东渤海平正律师事务所律师。被告：费洪翔，男，1981年6月20日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市中山区，现住龙口市东海名居**。委托诉讼代理人：姚大维，山东崇真律师事务所律师。第三人：崔建芬，女，1968年11月16日出生，汉族，居民，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。原告陈兴亮与被告费洪翔、第三人崔建芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴亮及其委托诉讼代理人张涛，被告费洪翔的委托诉讼代理人姚大维，第三人崔建芬的委托诉讼代理人马国盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权过户登记。同时要求被告支付迟延履行违约金，违约金计算方式是按照双方签订买卖合同所约定的房屋转让款的30%计算。2.诉讼费、保全费用均由被告承担。法庭调查过程中，原告明确诉讼请求，主张判令被告向原告交付涉案房屋。事实和理由：2018年4月27日原告被告双方签订房屋买卖合同，由被告将其位于龙口市东海黄金海岸东海名居D区25号楼6号商铺出卖给原告，原告依合同约定向被告支付定金112000元，事后被告却出尔反尔不同意将商铺出卖给原告。虽经原告多次找被告协商解决未果。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告费洪翔辩称，我不同意原告的诉讼请求。一、原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但合同双方当事人均未完全履行合同义务，原告未全额交纳房款，被告未将房屋过户给原告，房屋没有交付，合同未履行完毕。二、被告已经收取了原告给付的定金11.2万元，该定金条款已经履行完毕，对合同双方当事人均具有约束力。三、被告同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告同意双倍返还定金22.4万元给原告。四、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第117条规定，交付定金的一方有权以放弃定金为代价而解除主合同，收取定金的一方有权以双倍返还定金为代价而解除合同。本案中焦点就是：涉案合同是否可以解除，被告作为收取定金的一方，依法享有以双倍返还定金为代价而解除双方之间的合同的权利。综上，被告同意双倍返还定金，同时要求解除《房屋买卖合同》于法有据，请法庭判令解除双方之间的《房屋买卖合同》，同时被告向原告双倍返还定金22.4万元。第三人崔建芬诉称，1.确定申请人对坐落于龙口市的东海名居d区25号楼6号商铺享有优先购买权。2.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2013年1月第三人与本案被告就争议房屋签订租房合同且第三人一直租用，期间未曾中止租赁情况，被告在未征得第三人是否有购买意愿的情况下，将该争议房屋转让给本案原告，其行为侵犯了第三人依法享有的优先购买权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系东海黄金海岸东海名居D区25号楼6号商铺的业主，2018年4月27日，原、被告双方就该房屋签订《房屋买卖合同》。合同第三条约定：房屋总价款为56万元；第四条约定：“签订本合同之日起，原告付被告定金11.2万元，被告出具收据给原告，余款44.8万元整，在此房出证后，一个月内办理房屋过户手续或公证委托手续完成时由原告给付被告，同时办理房屋交接手续”；第七条约定：被告保证其卖给原告的楼房产权属于自有绝无其他纠纷，被告保证此楼手续正常合法有效，并能积极配合办理房产证。原告买后如该楼产权因被告个人原因有纠纷，概由被告负责处理，并赔偿原告因此造成的损失。第十一条第1款约定：如果被告违约，原告所交定金须双倍返还，如果原告违约，则所交定金不退；第2款约定：因被告无房产证，被告必须积极配合办理房产证，不得以任何理由借故推脱不配合，因此造成的损失由被告承担。合同签订的同日，原告向被告支付定金11.2万元，并由被告出具收条为凭。2018年5月2日，原、被告双方就此前签订的《房屋买卖合同》订立《补充条款》第一条约定：“被告逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，本协议项下的房屋满足办理产权过户条件时，被告如未按本合同第四条、第七条及第2款的规定协助原告办理房屋产权过户，原告有权按房屋转让价款的30%向被告追究违约责任”。另查明，涉案房屋至今未办理出产权证书。原告主张涉案房屋已经具备了办理产权登记所有材料手续，但被告迟迟不向登记部门递交登记材料；被告则主张其已积极配合开发商办理产权证，而且其个人还缴纳了4000元用于催证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于第三人申请参加诉讼是否违反程序的问题。原告主张根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案在2019年4月22日法庭辩论已终结，并且在法庭辩论结束后，法庭征求了原、被告双方的调解意见，而第三人是在法庭辩论结束后，才申请参加诉讼，明显违反程序规定，请求法庭依法裁定驳回其申请。本院认为，民诉法解释第二百三十二条规定第三人提出与本案有关的诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，而本案在第二次庭审时就案件未查清的事实又恢复了法庭调查，第三人在第二次庭审的法庭辩论终结前申请参加诉讼，不违反程序性规定。2.关于第三人是否有权请求确认原、被告双方间的《房屋买卖合同》无效的问题。被告和第三人均主张，自2013年起被告与第三人就涉案房屋形成房屋租赁关系并持续至今，现租赁合同为不定期租赁合同，原、被告签订《房屋买卖合同》在2018年4月，系第三人与被告房屋租赁关系存续期间，故请求确认对涉案房屋第三人享有优先购买权，并主张原、被告订立的《房屋买卖合同》因侵害了第三人对涉案房屋的优先购买权而无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此本院认为，本案第三人以其对涉案房屋享有优先购买权为由，请求确认原、被告双方间的《房屋买卖合同》无效，不符合法律规定，对此本院不予支持。假如被告在出卖房屋的过程中确实侵害了第三人的优先购买权，第三人可另行向被告主张权利，请求被告承担侵权损害赔偿责任。而是否侵害第三人优先购买权的事实并不影响原、被告双方间的《房屋买卖合同》的效力，该争议事实与本案基本事实无关，且并非同一法律关系，本院对此不予审理。本院认为，订立合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履行义务。本案中，原告主张被告继续履行合同并协助办理房屋产权过户登记，并交付涉案房屋，且要求被告支付违约金。而根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，办理完成房产证后，一个月内办理房屋过户手续，据此可知被告协助办理房屋产权过户的前提是涉案房屋取得不动产权属证书，而涉案房屋至今未取得房产证，双方约定的合同履行条件尚未成就，原告诉请被告协助办理房屋产权过户登记属于事实上履行不能，对此本院不予支持。另根据合同第四条约定，涉案房屋在原告向被告支付剩余房款44.8万元时，同时办理房屋交接手续。现原告诉请被告交付涉案房屋，而原告并未向被告交付44.8万元，双方约定的履行条件并未成就，对此本院也不予支持。另原告主张被告按合同约定承担房屋价款30%（16.8万元）的违约金。本院认为，根据双方签订的《补充条款》，约定房屋价款30%违约金的前提条件为被告未按合同约定协助原告办理房屋产权过户，在涉案房屋未取得房产证、双方对于被告取得房产证的期限又没有明确约定的前提下，原告主张被告承担未协助办理过户的违约金，不符合当事人之间的约定，对此本院不予支持。对于被告关于以双倍返还定金为代价而解除合同的主张，本院认为，在双方间的《房屋买卖合同》有继续履行的可能，即被告办理房产证后再向原告过户的情况下，被告主张以双倍返还定金为代价解除合同，系独立的诉讼请求，而被告对此并未提起反诉也未向本院交纳相应的诉讼费用，对此本院不予审理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下:驳回原告陈兴亮的诉讼请求。驳回第三人崔建芬的诉讼请求。财产保全费3420元，由原告陈兴亮负担。案件受理费9400元,减半收取4700元，由原告陈兴亮负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇一九年八月二十二日书记员  姜英姿