宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初2465号原告：中国工商银行股份有限公司银川城区支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街永康北巷**。负责人：杜娟。委托诉讼代理人：王少国，宁夏辅德律师事务所律师。被告：郭汇智，男，1968年6月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：刘蓉霞，女，1970年9月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：郑胜，男，1972年5月12日出生，汉族，住浙江省临海市。被告：陈柳燕，女，1972年6月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街**银川市日用百货副食品批发市场**楼**。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静怡，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：谢亚玉，女，该公司法务专员。原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行与被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，中国工商银行股份有限公司银川城区支行于2019年1月4日向本院申请诉前财产保全，本院依法裁定查封、冻结、扣押郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司名下价值8400000.32元财产。本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王少国，被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人陈静怡、谢亚玉到庭参加诉讼。被告郭汇智、刘蓉霞经公告送达开庭传票，被告郑胜、陈柳燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司银川城区支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与各被告签订的二份《个人购房借款/担保合同》；2.被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕偿还原告借款本金8400000.32元、并要求四被告按合同约定支付自2018年12月4日至借款还清之日的利息；3.原告有权对被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕提供抵押的位于银川市兴庆区某号及综合楼某段三层拍卖、折价、变卖所得价款享有优先受偿；4.被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司对被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：2014年11月28日，原告辖属中国工商银行股份有限公司银川信义支行（以下简称信义支行）与被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订二份《个人购房借款/担保合同》，约定信义支行向郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕提供个人购置商用房贷款400万元及1000万元，贷款期限均为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定；贷款采用受托支付方式划入被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司账户；还款方式为按月等额本息还款法；如借款人未按照约定日期偿还的贷款，信义支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%确定；被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司系保证人，对借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担阶段性连带责任保证；被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕以宁夏银川市兴庆区某号、及位于宁夏银川市兴庆区某段三层房产向信义支行提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等；如借款人出现未在约定时间内办妥正式抵押登记手续或抵押房屋被有权机关查封或借款人出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情形的，信义支行有权解除借款合同，并要求借款人立即清偿未偿还款项贷款本息；2014年12月1日，原、被告就上述两套房产均办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但被告始终未能办理房产证及抵押他项权证。2014年12月3日，信义支行依约向被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕发放了两笔贷款，金额分别为400万元及1000万元，共计1400万元，贷款到期日均为2024年12月3日，执行月利率均为6.663‰。截至还款日即2018年12月4日，被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕已连续数年未能依约偿还贷款本息，该期间的贷款本息系由原告通过扣划被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司保证金账户内资金而实现该部分到期债权。2016年8月10日，中国工商银行股份有限公司宁夏回族自治区分行出台《关于印发的通知》，明确工行信义支行隶属原告管辖，至此，工行信义支行的所有业务及债权债务均由原告统一接管，故原告有权以自己名义提起本诉。综上，因被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕已出现借款合同约定的部分违约情形，故原告决定解除借款合同，并要求四被告一次性偿还剩余贷款本息，被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司承担连带保证责任。郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕未作答辩。宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司辩称，一、关于诉讼主体问题。贷款人为信义支行，且宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司用于涉案房产所使用账户的开户行是信义支行,信义支行系合法独立的法人主体，应为本案适格的诉讼主体，而本案原告为信义支行的主管支行，其不是贷款合同的相对方,银行系统内部的管理规定对外没有法律效力,故原告诉讼主体不适合。二、同意解除合同,但应当按照合同约定，及时采取相应措施，追究被告郭汇智等的违约责任，以防止担保人的损失扩大。除郭汇智以外的其他三位共同借款人，都应对合同约定的贷款本金及利息等承担连带清偿责任。原告仅让担保人承担保证责任，有违合同约定与公平原则。三、原告主张的利息、罚息、复利没有明确，请求法院驳回不合理部分。保证人已经承担了相应的保证责任，原告未及时采取有效措施，存在过错，导致借款人的逾期行为延续至今，严重侵害了宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的合法权益。原告主张由答辩人所承担连带保证责任中超出合同约定部分（即2016年10月及之后划扣的贷款本息、罚息等费用）的主张不能成立，应依法免除答辩人的担保责任。四、因涉案房产未办理不动产登记或变更，信义支行仅为抵押预告登记权利人，原告对涉诉房屋享有优先受偿权的主张不能成立。五、原告主张由答辩人承担包括律师费在内的相关诉讼费用，无约定和法定事由，故依法不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：信义支行系原告管辖的营业网点。2014年11月28日，信义支行与郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：商字工行信支行2014年1000228号），约定：借款金额400万元借款；借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定；还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，信义支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在借款利率基础上加收50%确定；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，信义支行有权解除本合同，宣布未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但按照合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后到期的债务免除保证责任；郭汇智、郑胜以位于银川市兴庆区某号房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现抵押权的费用等。双方于2014年12月1日就上述房屋办理预告登记。2014年12月3日，信义支行苏志祥向被告郭汇智提供400万元借款，年利率为7.995%。2014年11月28日，信义支行与被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司还签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：商字工行信义支行2014年1000229号），借款金额1000万元借款；借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定；还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，信义支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在借款利率基础上加收50%确定；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，信义支行有权解除本合同，宣布未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但按照合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后到期的债务免除保证责任；郭汇智、郑胜以位于银川市兴庆区某段三层房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现抵押权的费用等。上述合同均由郭汇智在借款人及抵押人处签字，刘蓉霞、郑胜、陈柳燕在共同借款人及抵押物共有人处签字，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司在保证人处加盖印章。双方于2014年12月1日就上述房屋办理预告登记。2014年12月3日，信义支行向被告郭汇智提供1000万元借款，执行年利率为7.995%。信义支行提供上述二笔借款后，被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕在借款期限内多次连续三个月未按时足额偿还贷款本息。本案审理过程中，原告于2019年2月18日扣划被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司本金166666.66元、利息65124.83元，于2019年3月5日扣划被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司本金83333.33元、利息31025.96元。截至2019年3月5日，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司累计被扣划保证金5885759.80元用于清偿上述借款本息。截至2019年3月5日，被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕尚欠信义支行上述两笔借款本金合计8150000.33元，其中5750000.17元借款本金的利息清偿至2019年3月5日前，其中2400000.16元借款本金的利息清偿至2018年12月4日前。本院认为，案涉二份《个人借款/担保合同》均属有效合同，当事人均应遵守合同约定。信义支行提供借款后，被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕未按约定还款，构成违约，应承担相应的违约责任。信义支行系原告管辖的营业网点，原告有权依《个人购房借款/担保合同》主张权利，对被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的辩解理由，本院不予采纳。原告有权解除案涉二份《个人借款/担保合同》，并要求郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕偿还借款8150000.33元及其中5750000.17元借款本金自2019年3月5日至本判决确定的给付之日的利息，其中2400000.16元自2018年12月4日至本判决确定的给付之日的利息，利率按合同约定计算。根据物权法的规定，抵押权自登记时设立。虽然合同中约定郭汇智以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，但双方仅就上述房屋办理了预告登记，未办理抵押权登记，该抵押权尚未设立，故对原告要求以抵押房产折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司为上述借款提供连带责任保证，现原告在保证期间内向保证人提出主张，保证人应对上述债务承担连带清偿责任，承担该保证责任后，有权向郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕追偿。郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司银川信义支行与被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司于2014年11月28日签订的二份《个人购房借款/担保合同》（编号分别为：商字工行信支行2014年1000228号、商字工行信义支行2014年1000229号）；二、被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行借款本金8150000.33元，并按合同约定的利率支付其中5750000.17元借款本金自2019年3月5日至本判决确定的给付之日的利息，其中2400000.16元自2018年12月4日至本判决确定的给付之日的利息；三、被告宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司对被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕的上述债务承担连带清偿责任；承担该责任后，有权向被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司银川城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70600元，公告费500元，由被告郭汇智、刘蓉霞、郑胜、陈柳燕、宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  杨 瑞人民陪审员  吴秀敏人民陪审员  张秀爱二〇一九年七月三十日法官 助理  梁晓培书 记 员  张 如附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。