沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初7606号原告：韩亮。委托诉讼代理人：吴浩泽，系辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：朱军。原告韩亮与被告朱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩亮及委托诉讼代理人吴浩泽、被告朱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩亮向本院提出诉讼请求：1、解除合同并由被告返还原告承租房屋（价值25000元）；2、被告支付原告租金5000元（2019年4月1日至6月1日）并要求支付至合同解除之日止（按月2000元），及2083元（2019年5月1日至2019年5月31日），并要求支付至合同解除之日止（按月2083元）；3、本案的诉讼费由被告承担。经本院询问，原告将第二项诉讼请求明确为被告将案涉房屋转租给二位承租人，其中一处约定的月租金为2500元（自2019年4月1日起转租），另一处约定的月租金为2083元（自2019年5月1日转租），原告要求被告支付转租后应由原告收取的租金。事实及理由：原告于2001年起租赁了新立堡地区农工商联合总公司（位于沈河区的2.3亩厂地用于开设工厂，后2017年4月10日将该租赁物转租给被告，并签订了房屋租赁合同。合同约定承租人如果将房屋转租、转让或转借的，须提前2个月与出租方商议，合同签订后，被告在未通知原告的情况下，擅自将租赁物转租。其行为已经违反了双方合同的约定，故原告诉至贵院，依法维护原告的合法权益。被告朱军辩称，不同意解除合同，也不同意返还承租房屋，双方签订的合同期限为两年，现合同并未到期；对于租金被告已经给原告，原告并不要租金，按合同约定，被告同意给付一年的租金2.5万。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庭审中，原告提供形成时间为2006年9月12日的《租赁合同》复印件一份，其中，新立堡地区农工商联合总公司作为“出租方（甲方）”，沈阳市东陵区东环化工厂作为“承租方（乙方）”。合同约定：“甲方将2.3市亩的场地租赁给乙方作为经营之用，租期自2006年1月1日至2020年12月31日止，租赁费每年11500元，乙方对承租的土地、电源等有使用权，不得私自转让和抵押。合同终止，甲方收回。乙方在租赁场地上搞基础建设，需经甲方及上级批准，所建房屋设施，租赁结束，产权归乙方。”新立堡地区农工商联合总公司在“甲方”处盖章，郭永利、郭永杰在“乙方”处签字。经查，沈阳市东陵区东环化工厂已被吊销，登记的投资人为杨焕杰。同时，合同最下方记载：“此房从2001年起至今租给韩亮用于开工厂，有营业执照。”2017年4月10日，原告韩亮与被告朱军签订《房屋租赁合同》一份，其中，原告韩亮作为“出租方”，被告朱军作为“承租方”。合同约定出租方将房屋出租给承租方（房屋具体位置和承租用途均为空白），出租方从2017年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，房屋租赁价为25000元/年，每年须提前1个月上打租付清下一年房租。出租方无正当理由不得任意抬高租金。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人如果将房屋转租、转让或转借的，须提前2个月与出租方商议；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。出租方有下列情形之一者，承租方有权终止租赁关系：出租方无理要求或干扰、妨碍承租方正常经营活动的。在承租合同有效期间内双方均不可单方面擅自改变房屋原定的租赁价格。房屋如因不可抗力的原因（如动迁）出租方应提前3个月通知承租方，租金支付至不能正常生产经营之日止。承租方如果有多付的租金则出租方须退回。如果出现下列情形：1、出租方不得无故停水停电，2、出租方负责房屋顶部不漏水，3、出租方不得干扰承租方经营项目，4、出租方5年内不得涨租金，5年后按百分比增长，由出租方负责经济赔偿。原告韩亮在“出租方”处签字，被告朱军在“承租方”处签字。庭审中，原告陈述该租赁期限为自2017年5月1日至2022年5月1日，每年的5月1日前交纳房租，截至2019年5月1日前的房租，其已经全部收取，被告将案涉房屋转租给他人作为洗车房，原告称大概是2017年知道，具体时间记不清楚了。庭审中，被告朱军提供其与案外人陈新为于2019年3月5日签订的《合作协议》，内容载明：“凯帝断桥门窗第一方：朱军提供房屋3间，出资现金柒万元整作为凯帝断桥门窗经营、生产、购置设备所用。凯帝断桥门窗第二方：陈新为出资现金拾万元整作为凯帝断桥门窗经营、生产、购置设备所用。费用支出有需要时提取。年末利润平均分配，如经营不好，同样平均分配，一年内不准退股，如退股按出资50%退还。”被告朱军在“第一方”处按手印，案外人陈新为在“第二方”处按手印。在本案审理过程中，案外人陈新为到庭接受本院询问，其确认该份合作协议是其所签。被告朱军系沈阳市沈河区琳旭断桥门窗经销部的经营者，该经销部的组成形式为个人经营，经营地址为辽宁省沈阳市沈河区新泰街东新路交叉口。庭审中，原告陈述虽被告提供的营业执照与其提供的照片商户名称不一致，但标注的地址系由原告出租给被告的房屋。庭审中，原告提供其与案外人陈新为于2019年4月6日的通话录音一份，其中，原告问：“老板是哪的？”案外人陈新为称：“广州的”；原告问：“不是沈阳的吗”案外人陈新为称：“不是，主要没有甲醛，木头时间长走行”；原告问：“这个地方还给其营业执照吗？”案外人陈新为称：“不知道”；原告问：“你是这个单位的”案外人陈新为称：“对”……原告问：“这一年房费多少钱？”案外人陈新为称：“3万”。另，原告又提供其与案外人海军（诉争房屋的次承租人）于2019年5月16日的对话录音一份，其中，原告称：“我这房子就不租他了”，案外人海军称：“不租就不租，跟我没关系，我不管那事，我明白，我钱还没交，我能交吗？你俩说不清之前我指定不交钱的，你放心，你都跟我说过这话了，对不对？毕竟房子是你租给他的，再次租与不租就咱俩之间的事了，就完事了，我明白这事，你放心，那一天大房东来了，也跟我说了，我明白，到时候我不管你们咋整，大房东如果说到期要叫我交钱，我就说你俩协商好我再交房租”；原告称：“他到处直扪转租，不讲究”，案外人海军称：“也是有点不讲究，能体现出来”，原告称：“你到底是不是跟他合伙”，案外人海军称：“我跟他不合伙，我也没拿本金”。现原、被告因房屋租赁问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护，对合同的当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告主张其对案涉房屋租赁合同行使解除权的理由系被告朱军未经其同意将案涉房屋转租他人，而该行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定。因此，综合原、被告的陈述以及双方提交的证据，本案的焦点在于：一、原告是否依法对外享有出租的权利，是否有权因被告将案涉房屋转租他人而行使合同解除权；二、原告是否有权要求被告支付租金（经审查，该部分租金系因案涉房屋经被告转租而产生的收益）。关于原告是否依法对外享有出租的权利，是否有权因被告将案涉房屋转租他人而行使合同解除权的问题。庭审中，原告提供了新立堡地区农工商联合总公司与沈阳市东陵区东环化工厂于2006年9月12日签订的《租赁合同》复印件一份，虽该份《租赁合同》“乙方”签名处的郭永利书写“此房从2001年起至今租给韩亮用于开工厂，有营业执照”，但由于该份租赁合同系复印件，且原告并未提供相关证据证明案外人郭永利有权代表《租赁合同》中的承租方即沈阳市东陵区东环化工厂确认原告韩亮有权使用案涉房屋，而案外人郭永利亦未到庭接受法庭询问，其在《租赁合同》中所书写的内容仅为书面证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款第四项和第五项的规定，原告提供的证据不足以证明其依法对外享有出租的权利，其对此应承担举证不能的法律后果。虽原告并未提供证据证明其是否经新立堡地区农工商联合总公司与沈阳市东陵区东环化工厂同意，将案涉房屋出租给被告朱军，由被告朱军使用租赁的房屋，但原告韩亮与被告朱军之间签订的《房屋租赁合同》并不因此而无效，应属于效力待定的合同。退而言之，即使原告依法对外享有出租的权利，现原告在庭审中明确表示其大概在2017年时知道被告将案涉房屋转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告并未提供证据证明其在知道被告将案涉房屋转租后六个月内提出异议。同时，被告朱军在庭审中明确表示其不同意解除合同，并同意按照房屋租赁合同的约定给付一年的租金2.5万，由此可以看出，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条所规定的合同解除的情形。故，对于原告要求解除合同并要求被告返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付租金的诉讼请求。经本院询问，原告将该部分诉讼请求明确为被告将案涉房屋转租给二位承租人，其中一处约定的月租金为2500元（自2019年4月1日起转租），另一处约定的月租金为2083元（自2019年5月1日转租），原告要求被告支付转租后应由原告收取的租金。通过上述陈述，可以看出原告的该部分诉讼请求并非其与被告朱军于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》中所约定的租金，而是在实质上系被告将案涉房屋转租后所获得的收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”的固定，该部分收益系被告朱军与次承租人之间的约定，属于被告在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，应归被告所有，原告无权要求被告将该部分收益向其支付。故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告韩亮的诉讼请求。案件受理费602元，由原告韩亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  吴玉丽人民陪审员  吴 斌二〇一九年八月十二日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。