安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6408号上诉人（原审被告）：赵振，男，1988年12月18日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。被上诉人（原审原告）：安徽省金中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城路**，统一社会信用代码91340100744852396L。法定代表人：谷秀珍，总经理。委托诉讼代理人：张军，该公司员工。上诉人赵振因与被上诉人安徽省金中物业管理有限公司（以下简称金中公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵振上诉请求：依法撤销一审判决,发回重审或改判赵振只承担一审判决物业费的40%即1967.5元。事实和理由：一、自入驻一里洋房小区以来，因为金中公司管理问题导致电动车电瓶被盗两次，汽车玻璃被砸一次（已报警），且从入住以来因房屋渗水问题多次向物业反馈以上问题并已作登记，并与金中公司达成口头协议，所反映问题由物业牵头出面解决后，所签物业费将全额缴纳。但从反馈至今，所有问题无一个解决，小区环境脏乱差，电梯经常损坏且得不到及时维修。根本没有享受到所谓的业主权利。同时，在反馈所有问题时已多次在金中公司留有新的联系方式，但从未有工作人员与我联系解决问题及物业费相关事宜。二、物业合同是一种特殊的服务合同，应该经业主大会同意并到政府部门备案。经业主向桃花镇镇政府查询，金中公司至今还是中标的物业公司，他们也不知道安徽省万铭物业服务有限公司（以下简称万铭公司）的存在，他们现在在联合调查一里洋房有两家物业公司的事，所以万铭公司偷偷进驻一里洋房是违法的，金中公司中标备案后把物业服务转给万铭公司也是违法的。这个直接导致小区物业服务太差，很多业主不愿意缴纳物业费。三、我收到法院寄来的被诉资料时，说一直是金中公司在小区进行物业服务。2019年4月28日,一里洋房业主群里有个业主问物业经理在外地怎么缴费，物业经理让转账到私人支付宝或微信，那个业主就疑问为什么不是转账到公司账户，有业主提醒说这样就看不出来不是金中公司了，同时有人发了一张物业经理因为违规砍伐小区香樟树被电视台采访的截图，采访中显示一里洋房的物业是我们物业。因此，物业公司意识到业主知道了两家物业公司的事。5月16日开庭时金中公司临时补充了证据，更改诉讼请求，改成万铭公司在进行物业服务，万铭公司又刚好欠金中公司的工程款了。另外，被起诉后，我与多位被起诉业主联系过，得知4月2日同样在肥西法院，金中公司起诉了另外一批业主，经过调解撤诉，成功讨要了2018年度及之前的物业费。4月28号之前业主不知道万铭公司的时候，他们以金中公司名义起诉要物业费，法院支持了他们。事情暴露之后，他们就改用工程款债务来转让物业费。可见，金中公司和万铭公司是串通的，故意在不同的案件中向同一家法院提供了完全互相矛盾的证据，其中肯定有一份是假的，法院应调査清楚，还原真相。四、2019年4月3日，小区物业公司周经理在业主群内发布消息，通知业主4月15日政府部门要进驻小区进行违建处理，要求违建的业主先自拆不然强拆，得到业主们的点赞。随后物业公司在小区各违建住户门口张贴“整改通知书”。业主群里有一个业主发了一张，我本人也见过很多张。落款为“安徽省金中物业管理有限公司”，但盖章为“一里洋房物业服务中心管理处”。当时并未特别留意，后来被爆出万铭公司后,我再去找，已经全部被撕毁了。同时发现所有金中公司张贴的告示全部被撕毁了，留下的全部都盖章“一里洋房物业服务中心管理处”，包括物业费收据也特意让人看不出来到底是哪家物业公司在收费。可见，两家物业公司是互相串通，互相掩饰的。五、前面一批被起诉的业主中，有一位业主不同意调解坚持开庭，肥西法院4月20号作出了(2019)皖0123民初1293号民事判决，认定物业公司未能提供合格的物业服务，金中公司起诉要差不多9000元，法院最后判决支付2500元。参考此比例，就算法院认为金中公司没有在一里洋房进行物业服务也有权向我讨要物业费，我认为法院判决我支付的物业费还是过高，有失公平。金中公司辩称，一、金中公司2013年与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，合同有效期至2019年12月31日。合同签订以后，在政府和社区都进行了备案，该合同是合法有效的。二、鉴于业委会和金中公司物业服务合同未到期，经业主委员会申请，由万铭公司继续服务，并达成三方协议，即由万铭公司自2018年1月1日起，为案涉小区进行服务。三、由于金中公司履约期限未到，就其前期投入产生的费用问题，金中公司与万铭公司约定将万铭公司2018年的物业费转让给金中公司收取，且万铭公司将转让通知书和转让协议在小区进行了公示，履行了债权转让义务，金中公司有权向部分业主追缴物业费。综上，金中公司的主体适格，一审判决正确。金中公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵振支付2014年1月1日至2018年12月31日所欠物业服务费6148.46元、违约金暂计3000元，共计9148.46元；2、判令赵振承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：金中公司与一里洋房小区业主委员会于2013年12月13日签订《物业服务合同》，后又于2014年12月8日、2015年11月26日进行了续签，上述合同约定，由金中公司向一里洋房小区提供2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，金中公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中，多层住宅的收费标准为每月0.58元/㎡，高层住宅的收费标准为每月1.16元/㎡，由业主按季度缴纳。2015年11月26日签订的《物业服务合同》中第九条约定，业主或物业使用人季度末逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，对超出90天不缴费的业主，金中公司可以依法采取措施，且滞纳金按千分之三计。金中公司自认其提供物业服务截止至2017年12月31日。赵振系一里洋房小区28幢1604室业主，该室建筑面积为88.34平方米，该户自2014年1月1日起至2017年12月31日未向金中公司缴纳物业管理费。一审法院另查明，金中公司与一里洋房小区业主委员会2013年12月13日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员会进行了备案，2014年12月8日、2015年11月26日签订的合同在肥西县桃花镇染坊社区居民委员及肥西县桃花镇人民政府进行了备案。一审法院再查明，2017年12月10日，万铭公司与一里洋房小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》，由万铭公司为一里洋房小区提供2018年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。金中公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对包括赵振在内的全体业主具有约束力。在2014年1月1日至2017年12月31日合同履行期间，金中公司为一里洋房小区提供了物业服务，赵振作为业主，应当及时向金中公司交纳相应的物业管理费。现赵振未向金中公司交纳该期间的物业管理费，其行为已违反双方合同约定，故对金中公司要求赵振支付上述期间物业管理费的诉讼请求，予以支持，该部分费用为4918.77元（1.16元／月／㎡×88.34平方米×48个月）。对赵振辩称的电动车被盗、车辆受损等情形，其可在确定责任人后，就其财产遭受的损失及时、合法地向责任人主张权利，而不能以此拒交物业管理费。关于金中公司诉求的2018年1月至2018年12月的物业管理费，因金中公司主张该部分费用收取权系由案外人万铭公司转让债权所得，故与本案的物业服务合同纠纷非同一法律关系，本案中不予处理。关于滞纳金，金中公司提供的《物业服务合同》中仅有2015年11月26日签订的《物业服务合同》中有关于滞纳金的约定，且该约定仅载明若业主逾期交纳物业管理费，滞纳金按千分之三计，未能明确该千分之三系按日计算还是按欠款总额计算，属约定不明，结合案件查明事实，法院酌定赵振应付的滞纳金以其应向金中公司支付的2016-2017年度物业管理费总额2459.39元为基数，自2018年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、赵振于判决生效之日起十日内向金中公司付清2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务管理费4,918.77元及滞纳金（以2,459.39元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月1日起计算至实际款清之日止）；二、驳回金中公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由赵振负担。二审中，双方均未提交新证据。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金中公司与一里洋房业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对包括赵振在内的全体业主均具有约束力，赵振应当按照合同约定及时缴纳物业费。因金中公司自2018年1月1日停止对一里洋房小区提供物业服务，故对金中公司合同履行期间（2014年1月1日至2017年12月31日）的物业费予以支持。赵振主张金中公司物业服务不到位，要求调减物业费，其未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故本院对赵振的该项上诉请求不予采信。综合考虑本案案情，本院对金中公司主张支付滞纳金的请求不予支持。赵振主张因金中公司物业管理服务不到位，导致其车辆受损、电动车电瓶被盗、房屋渗水造成经济损失，赵振可以在确定责任人后依法另行主张。综上所述，赵振的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院(2019)皖0123民初2608号民事判决主文第二项,即驳回安徽省金中物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省肥西县人民法院(2019)皖0123民初2608号民事判决主文第一项为：赵振于本判决生效之日起十日内向安徽省金中物业管理有限公司付清2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务管理费4918.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由赵振负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年八月五日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。