广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民初19号原告：珠海博大房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶金海岸金岛路**海景花园203商场之二。统一社会信用代码：914404006924229593。法定代表人：全思颖，执行董事。委托诉讼代理人：孙吉山，广东玉成律师事务所。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。被告：珠海经济特区诚龙房产开发有限公司，住，住所地：广东省珠海市金湾区三灶金海岸金岛路**海景花园201商场之一一社会信用代码：91440400740834828C。法定代表人：钟剑武，总经理。委托诉讼代理人：全柏成，公司监事。被告：珠海金洋房产开发有限公司，住所地，住所地：广东省珠海市吉大九州大道莲花园****iv>负责人：邵长富，清算组组组长。委托诉讼代理人：王玉珏，广东非凡律师事务所律师。原告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）与被告珠海经济特区诚龙房产开发有限公司（以下简称诚龙公司）、被告珠海金洋房产开发有限公司（以下简称金洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博大公司的委托诉讼代理人孙吉山、何月恒，被告诚龙公司的委托诉讼代理人全柏成，被告金洋公司的委托诉讼代理人王玉珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博大公司向本院提出诉讼请求：判令诚龙公司和金洋公司协助博大公司将位于珠海市金湾区××海岸××岛路××栋（景德公寓）房屋产权过户至博大公司名下。事实和理由：珠海市金湾区××海岸××岛路××栋（景德公寓）（以下简称涉案房屋）是金洋公司开发，产权登记在金洋公司名下，现金洋公司处于破产清算阶段，受理法院为珠海市中级人民法院。2009年6月15日，诚龙公司通过竞拍，以4791832.50元的价格从珠海市斗门拍卖有限公司竞得该房屋，诚龙公司付清了全部拍卖款及佣金（合计5031424.12元），接收了涉案房屋。2011年2月19日，博大公司和诚龙公司经协商签订《房地产权益转让合同》，约定诚龙公司将上述房屋转让给博大公司，转让价格为10037100元。合同第三条约定：“1.转让房屋具备办理产权登记时，由乙方前往相关部门，将转让的房屋产权登记到乙方名下，需甲方协助时，甲方尽协助义务。2.转让的房屋产权登记到乙方名下后30天内，乙方向甲方付清全部转让款”。合同签订后，诚龙公司向博大公司移交了涉案房屋，但产权至今未登记到博大公司名下。为此，博大公司诉至法院。博大公司就其主张提供如下证据：1.珠海市中级人民法院（2005）珠中法破字第2号指定成立清算组决定书，证明涉案房屋由金洋公司开发，珠海市中级人民法院于2006年2月15日依法宣告金洋公司破产，现金洋公司处于破产清算阶段。2.《拍卖公告》和《珠海斗门拍卖有限公司二〇〇九年第八期拍卖会明细表》，证明涉案房屋于2009年6月15日下午3时由珠海市斗门拍卖有限公司公开拍卖。3.《拍卖成交确认书》（复印件），证明诚龙公司通过竞拍竞得涉案房屋。4.《房地产权益转让合同》，证明诚龙公司将涉案房屋转让给博大公司。5.不动产登记表，证明涉案房屋的状态。被告诚龙公司辩称：涉案房屋是金洋公司开发。2009年6月5日，诚龙公司通过竞拍以4791832.50元的价格从珠海市斗门拍卖有限公司竞得涉案房屋，并付清了全部拍卖款及佣金（合计5031424.12元），接收了房屋。2011年2月19日，博大公司和诚龙公司经协商签订《房地产权益转让合同》，其中第三条约定：“1.转让房屋具备办理产权登记时，由乙方（即博大公司）前往相关部门，将转让的房屋产权登记到乙方名下，需甲方（即诚龙公司）协助时，甲方尽协助义务。”合同签订后，诚龙公司向博大公司移交了涉案房屋。现诚龙公司同意按与博大公司签订的《房地产权益转让合同》约定，由博大公司前往相关部门，办理将涉案房屋产权登记到博大公司名下的手续，需诚龙公司协助时，诚龙公司定当积极协助博大公司。但办理涉案房屋产权登记到博大公司名下所产生的一切相关税费均应由博大公司承担，诚龙公司无须承担任何相关费用。诚龙公司提交如下证据：1.保证金收据及中国农业银行个人结算业务申请书各一份、珠海市农村信用合作社划款凭证四份，证明诚龙公司向珠海市斗门拍卖有限公司支付拍卖款项。2.2009年7月17日珠海市农村信用合作联社三灶分社进账单，证明诚龙公司还向珠海市斗门拍卖有限公司转账支付拍卖成交款项40万元。被告金洋公司辩称：由于金洋公司与博大公司之间不存在直接的房屋买卖合同关系，金洋公司虽希望配合博大公司办理房屋转移登记手续，但由于存在客观上的障碍未能实现。根据珠海市房地产登记中心金湾分中心作出的珠房登金函[2011]142号《关于金洋花园办证事宜的询证函的复函》中说明：“请按照《核准商品房转移登记办理指南》（见附件）的要求备齐资料，与买受人双方申请商品房转移登记。”该《核准商品房转移登记办理指南》中明确要求，申请办理商品房转移登记应当提交《商品房买卖合同》等文件，但是金洋公司与博大公司之间并未签署《商品房买卖合同》。金洋公司为保障各取回权人及债权人的合法权益，亦希望能够配合博大公司办理涉案房屋的转移登记手续，以尽快终结金洋公司的破产程序，但由于缺乏办理转移登记的申请材料，金洋公司目前确难以配合博大公司办理过户手续。金洋公司就其辩称未提供证据。为查明案情，本院依职权向景德镇市建筑设计院发函进行调查，景德镇市建筑设计院于2019年7月10日向本院回复《关于“景德公寓”项目调查函的复函》，并提供了《委托拍卖合同》、《合作开发金洋花园协议书》、《关于转让本方房屋产权的协议》、《景德公寓项目资料移交表》、《关于“景德公寓”项目结算的通知》。上列证据，经各方质证，本院经审查认为，博大公司、诚龙公司提交的证据1及本院依职权调取的证据来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，本院均予以认定。诚龙公司提交的证据2，虽然该进账单付款人为诚龙公司，但收款人为珠海嘉琪投资有限公司，诚龙公司未提交珠海市斗门拍卖有限公司委托珠海嘉琪投资有限公司收取款项的相关证据，故该证据不足以证明诚龙公司向珠海市斗门拍卖有限公司支付了涉案的拍卖款项40万元，本院对该证据不予认定。经审理，本院认定事实如下：本院于2005年4月27日受理了金洋公司清算组申请金洋公司破产还债一案，并于2006年2月15日依法宣告金洋公司破产。2006年7月27日，景德镇市建筑设计院向金洋公司破产清算组提交一份申请，该申请书记载申请事项为：要求取回金洋花园第19幢（景德公寓）所占有3000平方米土地范围内的房地产及附属设施的产权，并办理相关产权过户手续。2006年8月2日，金洋公司破产案第二次债权人会议召开，并形成决议，各债权人同意诸暨市银达经贸公司、景德镇建筑设计院、李勤建、珠海市嘉华力经贸有限公司、长沙市建筑安装工程公司、珠海金湘有争金属实业有限公司的取回权申请。2009年5月27日，珠海市斗门拍卖有限公司在《信息时报》上刊登《拍卖公告》，内容如下“受委托，我公司定于2009年6月15日下午3时在本公司拍卖厅公开拍卖江西景德镇市建筑设计院拥有的三灶镇金海岸‘景德公寓’（烂尾楼）项目投资权益。保证金50万元。该项目投资权益按现状拍卖、移交，涉及补办或完善有关手续及权证由买受人负责。拍卖成交前所欠的税、费和拍卖成交后需交纳的税、费全部由买受人承担。……”2009年6月11日，诚龙公司向珠海市斗门拍卖有限公司交纳三灶镇金海岸“景德公寓”（烂尾楼）项目投资权益保证金50万元。2009年6月15日，诚龙公司与珠海市斗门拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定三灶镇金海岸“景德公寓”（烂尾楼）项目投资权益面积约6389平方米，成交价为4791832.50元，佣金额为239591.62元，合计5031424.12元，本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以现金/转账方式支付拍卖物成交金额及佣金，买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金50万元，并承诺在2009年7月15日前付清余款4531424.12元。2009年8月24日、8月25日，诚龙公司通过全陈艺、全剑武分四次向珠海市斗门拍卖有限公司分别转账支付1260680元、1001260元、1064480元、923220元，合计4249640元。2010年12月17日，金洋公司办理了位于金湾区××海岸××岛路××栋的商品房屋权属初始登记。2011年2月19日，诚龙公司与博大公司签订《房地产权益转让合同》，约定：诚龙公司将金洋花园之景德公寓项目投资权益转让给博大公司，转让价10037100元，转让房屋具备办理产权登记时，由博大公司前往相关部门，将转让的房屋产权登记到博大公司名下，需诚龙公司协助时，诚龙公司尽协助义务。2011年9月27日，金洋公司破产清算组向珠海市房地产登记中心金湾分中心发出《关于金洋花办证事补助的询证函》，内容如下：“金洋公司是珠海市金湾区三灶镇金海岸金岛路112号地块的土地使用权人……2006年2月15日，该公司被珠海市中级人民法院宣告破产，宣告破产时，地面已建成九，地面已建成**住宅楼、5、6、14、17、19栋……我破产清算组经查证，19栋早在2006年破产清算组接管前即已经由金洋公司出售，当时已经收取相应房款。……我破产清算组特致函贵中心，希望贵中心明确：是否必须由我破产清算组与上述非原始受让人等签订《商品房买卖俣同》和开具房产销售发票才能办理房地产权证。如果是这样，我破产清算组将全力配合，届时，我破产清算组会在《商品房买卖合同》及补充条款中就有关问题与其作出特别约定。”2011年10月28日，珠海市房地产登记中心金湾分中心向金洋公司破产清算组发出《关于金洋花园办证事宜的询证函的复函》，内容如下：“1.经查，位于金湾区××海岸××岛路××、××、××、××、××栋已颁发了商品房权属证明书，证明书号分别为201000130、201000126、201000128、201000127、201000131号，登记权属人为金洋公司，已具备为购房小业主办理房屋产权证的条件。……3.由于金洋公司已进行破产清算，贵组是依法成立的清算机构，应遵循法律赋予的职责履行义务，在依法确认房屋买受人后，请按照《核准商品房转移登记办事指南》（见附件）的要求备齐资料，与买受人双方申请商品房转移登记。”为查明案情，本院于2019年7月1日向景德镇市建筑设计院发函调查。景德镇市建筑设计院于2019年7月10日向本院作出《关于“景德公寓”项目调查函的复函》，内容如下“……事实情况：1992年6月28日，珠海市西部金洋物业公司（以下简称金洋物业）以其拥有‘金洋花园’土地使用权中3000平方米土地（作价480万元），我院珠海分院以投入全部建设资金合作建造‘金洋花园’第19幢楼房（即景德公寓）。双方约定房屋竣工后，金洋物业享有40%产权，我院珠海分院享有60%产权。此后，双方又签订了产权转让协议，由金洋物业将其景德公寓40%的产权转让给我院珠海分院，并约定金洋物业投入的3000平方米土地使用权及整幢景德公寓的土地使用权、房产权全归我院珠海分院所有，我院珠海分院向金洋物业及珠海市金洋房产开发有限公司（以下简称金洋房产）支付了对价。此后该幢楼一直由我院珠海分院管理占有。因此，金洋花园第19幢景德公寓所占有3000平方米土地范围内的房地产及其附属设施应归我院珠海分院所有。（详见合作开发金洋花园协议书、关于转让本方房屋产权的协议复印件）2009年1月15日，我们与珠海市斗门拍卖有限公司签订委托拍卖合同（详见委托拍卖合同复印件）。‘景德公寓’项目按现状全权委托拍卖公司进行拍卖。在拍卖后，‘景德公寓’项目相关原始资料与拍卖公司进行了移交（详见资料移交表复印件）。在‘景德公寓’拍卖过程中，我们全程均未参与，由拍卖公司负责处理及后续工作。拍卖相应的款项均由拍卖公司转账到我们账户上。若有其它事项均可咨询拍卖公司。特此复函。”景德镇市建筑设计院在该复函后还附上了《委托拍卖合同》、《合作开发金洋花园协议书》、《关于转让本方房屋产权的协议》及《景德公寓项目资料移交表》、《关于“景德公寓”项目结算的通知》。其中《合作开发金洋花园协议书》系由珠海西部金洋物业公司（甲方）与景德镇建筑设计院珠海分院（乙方）1992年6月28日签订，双方约定：一、甲乙双方一致同意在“金洋花园”合作开发综合楼，甲方以每平方米土地1600元（含土地费和该范围内全部建筑面积的报建费、大区配套费，不含小区配套费，小区配套费按实际发生数分摊）作价提供3000平方米地皮进行投资。二、乙方一次性偿还甲方土地投资金额480万元。三、乙方预付定金伍拾万元之后，甲方按“金洋花园”的批准规划要求，并经双方协商，选定具体建楼地皮，乙方于1992年8月18日前全部偿清甲方的土地投资款，土地投资款偿清后，双方不再以任何理由变更，土地的所有权和土地上建筑房屋的所有权均归乙方所有……双方于1993年12月13日还签订《关于转让本方房屋产权的协议》，该协议约定：现已竣工的第十九幢“景德公寓”，甲方应得的40%建筑面积房屋计2233平方米同意作价480万元一次性转让给乙方，甲方投入的3000平方米土地及整幢“景德公寓”土地使用权、房产权全部归乙方所有，双方不再以任何理由变更，甲方负责办理产权证和销售事宜。2009年1月15日，景德镇市建筑设计院与珠海市斗门拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，景德镇市建筑设计院委托珠海市斗门拍卖有限公司拍卖“景德公寓”投资权益。本院认为：珠海西部金洋物业公司与景德镇市建筑设计院珠海西区分院签订的《合作开发金洋花园协议书》及《关于转让本方房屋产权的协议》，实际上为双方签订的关于金湾区××海岸××岛路××栋的商品房买卖合同，该两份协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。景德镇市建筑设计院委托珠海市斗门拍卖有限公司拍卖该栋房屋的项目权益，实质是转让其向珠海西部金洋物业公司所购买的房屋，诚龙公司与博大公司所签订的《房地产权益转让合同》亦是诚龙公司将通过拍卖取得的涉案房屋再次转让给博大公司。景德镇市建筑设计院与诚龙公司以及诚龙公司与博大公司之间的房屋买卖合同均是各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守，因此博大公司是涉案房屋的合法受让主体。由于涉案房屋登记在金洋公司名下，因此金洋公司、诚龙公司有义务根据各自与相对方的房屋转让协议，协助博大公司将涉案房屋的权属变更登记至博大公司名下。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：珠海金洋房产开发有限公司、珠海经济特区诚龙房产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助珠海博大房地产开发有限公司将位于珠海市金湾区三灶镇金海岸金岛路112号19栋（景德公寓）房屋产权过户至珠海博大房地产开发有限公司名下。案件受理费82022元，由珠海金洋房产开发有限公司、珠海经济特区诚龙房产开发有限公司各负担27340元，珠海博大房地产开发有限公司负担27342元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  李烈斌审 判 员  王 芳人民陪审员  黄培棠二〇一九年八月十四日书 记 员  江月娴