沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初第5378号原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地铁**建设中路**。负责人王志军，系该行行长。委托代理人郭凯华、王桂荣，均系辽宁铭星律师事务所律师。被告潘伟，男，汉族，1982年8月16日出生，住址辽宁省辽中县。被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区莫愁湖街**。法定代表人陆文杰，系该公司总经理。委托代理人刘静，女，汉族，1981年10月10日出生，住址沈阳市皇姑区。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行（简称工商银行铁西支行）诉被告潘伟、辽宁恒生（沈阳）置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王小娜担任审判长，与审判员张卫华、人民陪审员王丹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭凯华、被告潘伟、被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司委托代理人刘静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工商银行铁西支行诉称，2014年8月1日，原告与被告潘伟签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告为被告潘伟提供个人购房贷款210,000元，用于被告潘伟购买位于沈阳市经济技术开发区建筑面积为71.36平方米的房屋，年利率为4.9%，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司为借款人提供阶段性连带责任保证，借款合同签订后，原告于2014年8月14日依约将210,000元借款本金发放给被告潘伟，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告在履行还款义务过程中多次存在逾期还款行为，经原告多次催收，被告始终未能清偿逾期贷款本息，依据双方借款合同约定，原告有权宣告被告借款立即到期，为保障原告合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求法院依法宣布提前解除《个人购房借款/担保合同》；2、请求法院依法判令被告潘伟立即给付原告借款本金197,941.66元及利息、罚息计11,111.23元（暂计至2019年7月21日），余下以实际给付之日止；3、判令被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司对以上全部债务承担连带保证责任；4、判令原告对抵押房享有优先受偿权；5、以上被告承担本案诉讼费用。被告潘伟辨称，同意偿还借款。被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司辩称，不同意承担连带还款责任，我方认为应该优先处置被告潘伟的抵押房产还款。经审理查明，2014年8月1日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：被告潘伟借款210,000元，用于购置住房。借款期限为30年。还款方法为按月等额本息还款。第四十三条规定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮1℅确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第四条4.2约定：贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式具体约定见合同第四十四条；A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第四十四条：对第四条第二款的约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理。第九条规定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体见合同第五十二条。第五十二条约定：罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。并约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。约定的担保方式为抵押和阶段性连带责任保证。2014年3月20日，被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司于为原告出具阶段性担保承诺函，同意在借款人办妥他项权利证前，向中国工商银行股份有限公司铁西支行承担阶段性连带责任保证，同意借款人在被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务时履行还款义务，并协助原告办理相关手续。2014年8月14日，原告将贷款210,000元划入被告潘伟指定的账号。沈阳市房屋登记中心于2014年8月11日对被告潘伟所购买的位于沈阳市经济技术开发区十三号路4甲3-26号1-15-5房屋做了预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。2018年5月后，被告潘伟未按时足额偿还贷款，原告起诉后，被告潘伟又还款一部分，截止到2019年7月21日，被告尚欠本金197,941.66元，利息（含罚息）11,111.23元。上述事实，有当事人陈述、个人购房借款合同、借款凭证、还款明细表、预告登记证等在卷为凭，本院予以确认。本院认为，当事人应按照合同约定履行义务。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》真实、有效，本院予以确认。原告已按合同约定足额放款，被告未按合同约定履行还款义务，构成违约，因双方签订的《个人购房借款/担保合同》第14条第2项中约定，未足额按期还款即构成违约，贷款人有权解除合同并宣布本合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。现被告支连续三个月未按时偿还贷款，原告要求被告偿还全部剩余贷款及利息，并要求被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司承担连带保证责任，原告的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百九十六条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告潘伟于2014年8月1日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告潘伟于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金197,941.66元及利息（含罚息）11,111.23元（计算到2019年7月21日）；三、被告潘伟于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行自2019年7月22日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息（含罚息）（按合同约定计算）；四、被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司对本判决的第一项、第二项承担连带给付义务；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,400元，保全费1,553元，由被告潘伟承担、被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王小娜审 判 员  张卫华人民陪审员  王 丹二〇一九年八月二十六日法官助理贺天洋书记员战美