天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初7017号原告：世贸物业管理有限公司天津分公司，住所地：天津市武清区下朱庄街富民路**316-85（集中办公区）。法定代表人：闫佩伦，任总经理。委托诉讼代理人：聂蕾（该单位员工），女，1991年10月10日出生，汉族，住天津市武清区。被告：樊书琴，女，1959年7月7日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：訾庆辰，男，1964年4月21日出生，汉族，住天津市红桥区。原告世贸物业管理有限公司天津分公司（以下简称世贸物业天津分公司）与被告樊书琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂蕾、被告的委托诉讼代理人訾庆辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世贸物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年12月1日至2019年12月31日物业管理费12549.95元；2.判令被告支付原告逾期缴纳物业费违约金8906.24元（计算至2019年4月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所有的世茂茂祥园小区10号楼2门501室房屋（建筑面积117.34平方米）由原告提供物业管理服务，根据前期物业服务协议的约定，原告有权按建筑面积向被告收取2.18元/月/平方米的物业管理费，被告应当按月缴纳物业费，并于5日之前预交下一个月的费用。逾期交纳物业费用的，按逾期金额每日千分之三支付滞纳金。被告拖欠物业费的期间为2015.12.1-2019.12.31经多次催缴无果，并且原告多次向被告发送物业费催缴通知函，然被告仍拒绝缴纳拖欠的物业费。被告2015.12.1-2019.12.31期间拖欠物业费12549.95元，逾期缴纳的违约金为8906.24元（计算至2019年4月30日），共计21456.19元。经原告多次催要，被告仍拒绝给付拖欠的物业费，故起诉。被告樊书琴辩称，请求法院驳回原告的全部诉请，诉讼费由被告承担。1.诉讼主体不合法。原告是受茂祥园开发企业天津茂悦投资开发有限公司委托管理被告所住小区，开发企业是代为签订《前期物业管理服务合同》；被告2013年11月收到原告通知，2014年11月办理入住，验房、收房全部由原告服务，不签订原告提供的《物业服务协议》根本不可能拿到钥匙进入房屋，《物业服务协议》订立违反了《合同法》第四、五、六条的合同自由、公平、诚实信用原则。2.原告起诉缺乏理据。被告自2013年至2019年上半年始终保持良好心态与原告沟通，被告不是不交纳物业费，只是不认可服务质量与收费标准。原告自2014年口头答应向答辩人公开收费标准的物价部门许可、《前期物业管理服务合同》、茂祥园地产项目验收合格报告书等相关应当公开的事项，但至今未履责，且两次诉讼物业费不一致。3.原告服务缺失、侵害业主利益。2013年底至2019年初小区内规划道路车辆乱停乱放严重，绿化管理不到位，绿色植被枯死现象严重，小区内破坏侵占绿地之处多达50项，物业用房属于违建且侵害了全体业主利益。原告及其他业主所使用电梯内动静态广告比比皆是。上述情况答辩人自2015年即开始反应、投诉至今解决处理不当，原告违反了《物业管理条例》第50、57、63条的规定。综上所述，被告认为原告的起诉主体不适格，缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告原名称为黑龙江世贸物业管理有限公司天津分公司。2012年3月29日原告与案外人天津茂悦投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》一份，合同约定案外人天津茂悦投资有限公司将茂祥园的物业事宜委托给原告进行管理，双方在该合同中明确了责任、权利及义务。被告系茂祥园10-2-501室的业主，建筑面积117.63平方米。原、被告2014年11月20日签订茂祥园《物业服务协议》，协议约定茂祥园小区9-16号楼的收费标准为2.18元/平方米/月，物业服务费用每年度交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按未缴费金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。后被告以原告提供的服务质量不合格为由，自2015年12月1日起开始拖欠原告物业费，原告亦认可涉案小区存在树木枯损情况及车辆乱停乱放的情况。原告多次找被告催要上述费用未果，故成讼。以上事实，有《物业服务协议》、《天津市住宅前期物业服务合同》、企业名称变更核准通知书、照片等证据证明属实。本院认为，原、被告之间订立的物业服务协议系双方的真实意思表示，且合法有效，受法律保护。合同当事人均应按照约定履行合同确定的义务。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。被告系茂祥园10-2-501室的业主，且茂祥园的物业由原告负责管理，被告应按照双方签订的《物业服务协议》给付原告物业费，而被告未能如此，应承担相应的民事责任；原告亦在服务过程中存在不完善之处，鉴于双方在履行合同的过程中均存在过错，本院综合原告提供物业的情况，对原告诉请被告拖欠的服务费数额酌情予以减免，减免比例本院酌定为10%。原告主张被告支付2015年12月1日至2019年12月31日物业管理费12549.95元，因双方签订的《物业服务协议》中仅约定物业服务费用每年度交纳，对每年度交纳物业费的时间没有明确的约定，原告亦未提供证据予以证实，故对原告的主张本院不予支持，本院支持被告支付原告2015年12月1日至2018年11月30日的物业管理费8308.33元（9231.48元×90%）。关于原告主张的违约金，因原告服务存在瑕疵，故不本院不予支持。被告主张原告的诉讼主体不合法且不认可双方签订的《物业服务协议》，没有提供充分的证据予以证实，本院不予支持。被告主张不认可原告的收费标准，但双方签订的《物业服务协议》中明确约定9-16号楼的收费标准为2.18元/平方米/月，被告系茂祥园10-2-501室的业主，故被告交纳物业费的标准为2.18元/平方米/月，故对被告的主张本院不予采信。此案经调解无效，故本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十二条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告樊书琴于本判决生效之日起5日内一次性给付原告世贸物业管理有限公司天津分公司2015年12月1日至2018年11月30日的物业管理费8308.33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由被告担负25元，原告担负143元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵永松二〇一九年八月二日书记员  戴金苗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十二条县级以上人民政府价格主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。