北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初45767号原告（反诉被告）：北京西友瑞海房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路**。法定代表人：牛毅，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：方蔚然，北京市隆安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京军创科科技有限公司，，住所地北京市海淀区羊坊店路******法定代表人：冯林，经理。委托诉讼代理人：刘玉，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，该公司职工，北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京西友瑞海房地产开发有限公司（以下简称西友瑞海公司）诉被告（反诉原告）北京军创科科技有限公司（以下简称军创科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西友瑞海公司委托诉讼代理人陈雯、方蔚然，军创科公司委托诉讼代理人刘玉、高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西友瑞海公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除我公司与军创科公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》；2、依法判令军创科公司向我公司腾退返还位于北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地。3、依法判令军创科公司支付我公司自2018年1月5日起至实际腾退返还北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地之日止，以5.2元/平米/日的标准计算房屋租金，暂计至2018年8月23日为310960元。4、依法判令军创科公司支付我公司自2017年11月5日起至实际腾退返还北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地之日止，以0.4元/平方米/天的标准计算物业管理费，暂计至2018年8月23日为30264元。5、依法判令军创科公司支付我公司自2017年11月5日起至实际腾退返还北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地之日止，以80元/平方米/天的标准计算中央空调供应费，暂计至2018年8月23日为16583元。6、依法判令军创科公司支付我公司违约金246741元。7、依法判令军创科公司注销以北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层2004室为注册地址的全部证照。8、依法判令军创科公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日,我公司与军创科公司签订《租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》，约定我公司将位于北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层×1-×2室租赁给军创科公司。其中《租赁合同》第3.3.1条约定租金标准，第3.1.2及第3.2条约定首期租金及各期租金支付方式，第9.3条约定违约责任。双方签订房屋租赁合同及补充协议后，我公司依约交付租赁房屋，然军创科公司仅支付首期租金后，便不再支付房屋租金。经我公司多次催缴，军创科公司均未如期足额支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条之规定，依法成立的合同，当事人应当严格履约。我公司认为，军创科公司无正当理由拒不支付房屋租金的行为已经构成根本违约，给我公司造成极大的经济损失。军创科公司辩称，不同意西友瑞海公司的诉讼请求，我公司答辩意见与反诉的事实理由意见一致。我公司提出反诉，反诉请求：1、判决西友瑞海公司返还我公司租赁款项94247元；2、判决西友瑞海公司支付我公司违约金246470元；3、判决西友瑞海公司承担本案的全部诉讼费用。事实理由：2017年11月1日，就海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层部分区域的租赁事宜，我公司与西友瑞海公司签署了《租赁合同》，约定租赁房屋用于商业经营。双方另约定，租金中的3万元应由陈某承担。我公司在签署租赁合同后，按照约定支付了款项共计94247元，并在交款后积极办理了装修、消防审批手续等事宜，以及在租赁标的的经营准备工作。但是，我公司在消防申报时，消防申报代理公司及海淀区公安消防支队告知：租赁单元系西友瑞海公司自行分割后的部分区域，租赁单元中的燃气主管道等不适宜改动，且燃气公司亦告知无法改动，租赁标的不符合消防安全防范标准，消防验收根本不可能通过，也就是西友瑞海公司交付的房屋不符合要求，根本无法实现租赁房屋用于商业经营的目的。我公司得知上述情况后，积极与西友瑞海公司联系甚至发函要求其协助办理燃气管道改迁事宜或者通过其他方式协助我公司获得消防验收手续。但是，截止至我公司收到本案传票之日，西友瑞海公司仍未能解决上述问题。为维护自身合法权益，我公司特依法提起反诉，请求贵院依法判决，支持我的各项诉讼请求，以维护我的合法权益。另，物业费应该由物业公司收取，且我公司没有实际使用房屋，不应该由我公司支付物业费和房屋使用费。西友瑞海公司对军创科公司的反诉辩称，我公司对反诉的诉讼请求、事实及理由均不予认可。军创科公司提出的诉讼请求毫无事实、法律及合同依据，恳请贵院依法驳回，理由如下：一、军创科公司于双方租赁合同签订前已完成涉案房屋装修，至庭审之日均正常占有、使用涉案房屋，应当根据法律规定及合同约定支付房屋租金，其诉请退还已付首期房屋租金的诉请无法律及合同依据。二、军创科公司逾期支付首期租金、押金及2018年1月5日至今的房屋租金、2017年11月5日至今的物业管理费、中央空调能源费，系根本违约方，西友瑞海公司依据合同约定扣留押金符合事实及合同约定，军创科公司要求我公司退还已付押金12000元，支付违约金责任无事实、法律及合同依据。三、军创科公司所称涉案房屋内主燃气管道于其进场装修前业已存在，涉诉另一燃气管道系军创科公司自行与一层承租人协商同意安装，我公司并不知情，军创科公司判断失误的商业风险应由其自行承担，且燃气管道拆改或其他修缮措施协调、沟通、施工及再次报请消防验收的义务应由其自行承担，我公司无合同义务、更无权利对不可管控的燃气管道进行任何改造。况且军创科公司系根本违约方，我公司行使同时履行抗辩权理由正当。四、军创科公司租赁260平方米的房屋，根据海淀区文委的相关规定，500平方米以下的场地根本不可能得到设立游艺娱乐场所经营的行政许可，且军创科公司于反诉状中称“早于消防申报时被有关机关告知燃气主管道不宜改动、无法改动、根本不可能通过”等信息，军创科公司作为专业运营企业，在明知无法设立、运营的情况下，未及时与我公司协商终止租赁合同、采取措施止损，反而拖沓、回避、怠于妥善解决，不能设立游艺娱乐场所以致无法正常经营的责任在军创科公司，应由其自行承担不利的后果。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回军创科公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年11月1日，西友瑞海公司（甲方）与军创科公司（乙方）签订《租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》，约定西友瑞海公司将北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层×1-×2室(建筑面积260平方米，以下简称涉案房屋)租赁给军创科公司，租赁期限为10年，自2017年11月5日起至2027年11月4日止。《租赁合同》第2.1条约定乙方承租租赁标的作为欢乐宫（电玩）之用，租赁期间向甲方书面报备后，经甲方同意，乙方可以改变上述约定的使用用途。第3.1.1条约定租金标准为5.2元/平方米/天，即年租金额为493480元，每三年递增5%。第3.1.2条约定首期租金为2017年11月5日至2018年1月4日的租金82247元。第3.2条约定付款方式为：每两个月支付一次，首期租金军创科公司于本协议签订后5个工作日内支付，以后各期租金到期前20个自然日支付下期租金。双方还约定军创科公司自行向物业公司支付水费、电费等能源费用，由物业公司出具交款清单，军创科公司按时交纳，物业管理费用标准为人民币0.4元/平米/天、中央空调供应费（制冷、供暖及新风）收费标准为80元/年/平米，军创科公司于各期租金缴纳同时向物业公司支付。第8.1.1及8.1.3条约定西友瑞海公司已按约定交付房屋，军创科公司于本合同签订日已进驻租赁场地，西友瑞海公司帮助军创科公司协调有关职能部门的相关事宜，军创科公司办理证照过程中，西友瑞海公司为其提供所需的必要证明材料，西友瑞海公司不承担所有这些军创科公司申请的审查和批准程序所产生的任何费用。第9.1及9.3条约定违约责任：如西友瑞海公司未按合同约定交付租赁标的视为根本违约，应承担违约责任，向军创科公司支付相当于本合同六个月租赁金金额的违约金并全额无息退还军创科公司交纳的租赁押金。如军创科公司逾期支付租金及其他费用超过30天的视为根本违约，向西友瑞海公司支付相当于本协议六个月租金金额的违约金并要求军创科公司赔偿西友瑞海公司以此招致或遭受的任何损失，包括但不限于终止本协议时剩余租赁期限的租金。双方在《房屋租赁协议补充协议》中约定本协议提前解除或到期终止后双方不再续约的，军创科公司应于合同解除或终止后7日内将在租赁期间内以西友瑞海公司房屋为注册地址办理的所有证照予以注销、从西友瑞海公司房屋迁出并经西友瑞海公司验收后，持相关证明文件及时到西友瑞海公司办理退押金手续。2008年9月16日，北京市公安局消防局向西友瑞海公司出具建筑工程消防验收意见书，对西友瑞海公司建造的位于海淀区羊坊店的瑞海大厦综合评定为合格，该意见书同时载明瑞海大厦地下一层至地上四层为开敞式大空间商业，并属公众聚集场所，如进行装修、改造、变更使用性质或使用、开业前应报北京市公安局消防局西站消防科。2010年12月27日，北京市公安局消防局北京西站消防监督科向西友瑞海公司出具建设工程消防验收意见书，对西友瑞海公司报验的位于北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦内的天瑞商城装修改造工程综合评定为合格，该意见书同时载明该工程如进行装修、改造或变更使用性质应报西站消防监督科，该工程属公众聚集场所，使用或开业前应报西站消防监督科进行消防安全检查，合格后方可投入使用。西友瑞海公司主张涉案房屋所在楼层原系经营餐饮，其内燃气管道早于2016年10月即存在，军创科公司对涉案房屋交房时现状知情，并就此提交了2017年8月14日与案外人无锡众联鑫盛商贸有限公司签订的《瑞海大厦（房屋租赁协议）》及补充协议、2016年9月1日无锡众联鑫盛商贸有限公司与北京天彩燃气工程有限责任公司签订的建设工程施工合同等证据。军创科公司对上述证据真实性认可，但主张是否符合消防验收标准应由消防验收机构意见为准，即使涉案房屋在租赁前存在经营行为，并不代表现状符合消防验收标准。2017年11月7日，军创科公司通过招商银行网上企业银行向西友瑞海公司支付了94247元，西友瑞海公司向军创科公司出具了收据。该数额与合同约定的租金及押金相差3万元，军创科公司称与西友瑞海公司口头约定此3万元由案外人陈某支付，但其就此未提交充分有效的证据予以证明，西友瑞海公司对此亦不予认可。西友瑞海公司主张因军创科公司迟延支付租金，其于2018年3月9日向军创科公司送达了《关于收回租赁场地并及时清理遗留物的通知函》，军创科公司对此予以否认，称并未收到该函，并主张即便西友瑞海公司作出了送达行为，但因其交付房屋不符合合同要求和实际使用目的，且西友瑞海公司对涉案房屋断水断电，其无权要求解除合同、亦无权要求军创科公司承担违约责任。军创科公司主张其曾向西友瑞海公司邮寄送达了催告函，西友瑞海公司拒绝签收。西友瑞海公司对此予以否认，称军创科公司无法证明发送过此函，西友瑞海公司从未收到也未拒收过此函，邮件上明确标明“号码不存在、电话不存在”而退件，并非西友瑞海公司拒收而退件，且运单上并未标明发送内含文件资料具体名称，根本无法证明军创科公司发送过催告函。庭审中，军创科公司表示同意解除合同，但认为导致合同解除的原因系西友瑞海公司违约。对于军创科公司无法通过消防安全检查的原因，西友瑞海公司主张系因军创科公司自行同意一层承租人在军创科公司租赁场地内安装燃气管线。西友瑞海公司就此提交了其工作人员与军创科公司杨经理通话录音，该录音体现出军创科公司杨经理曾出于为了楼上楼下关系和睦的角度考虑，同意一层小海鲜餐厅经由涉案房屋进行了燃气管线施工。本案审理中，本院向北京西站消防监督科相关人员就本案情况进行了核实，答复称：本案所涉租赁地点据其所知此前未开展过经营活动，一直处于空置状态；涉案租赁地点的隔断不符合消防要求，装修后的内部烟感喷淋设施不符合消防要求，此外纵向的燃气管线存在消防隐患，而消防申报的主体应为进行经营的承租方。军创科公司确认在双方签订合同前就已经对涉案房屋装修完毕，燃气主管道在其承租时已经存在，涉案房屋原来就有消防烟感，其装修时根据自己的使用需要进行过改动，房屋内有一根横向燃气主管道，另有纵向管道即军创科公司同意一楼威海小海鲜餐馆穿过楼板从二楼引到楼道。对于隔断问题，西友瑞海公司则主张其原来统一将大厦应该是出租给东舟行公司，由该公司招商，隔断系东舟行公司建立。另查，西友瑞海公司主张涉案房屋中目前还有军创科公司的物品，军创科公司主张曾于2018年9月17日、2019年1月8日两次尝试从涉案房屋中搬出物品，但均被物业阻止，但西友瑞海公司对此不予认可。就军创科公司主张的断水断电的情况，西友瑞海公司确认签完合同后因为军创科公司未交齐租金，所以一直没有供电，且根据合同9.2的约定，其有权在军创科公司拖欠费用的情况下采取该措施。再查，北京市海淀区文化委员会关于游艺娱乐场所审批程序及需要提交的材料载明设立游艺娱乐场所的面积不低于500平方米，且需要获取公众聚集场所使用、营业前消防安全许可、环保批文。西友瑞海公司提交了北京广上物业服务有限公司给其的授权委托书，载明北京广上物业服务有限公司委托西友瑞海公司收取物业费和能源费。军创科公司则主张西友瑞海公司在签约时并未出示该委托书，且西友瑞海公司亦无收取物业管理费的资质。本院认为，西友瑞海公司要求解除双方于2017年11月1日签订的《租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》，军创科公司对此同意，本院不持异议。上述合同解除后，军创科公司应向西友瑞海公司腾退返还北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地。本案审理的焦点应为导致上述合同解除的原因。军创科公司向西友瑞海公司支付的首期租金及押金数额与合同约定数额相差3万元，军创科公司主张曾与西友瑞海公司口头约定此3万元由案外人陈某支付，但其就此未提交充分有效的证据予以证明，且西友瑞海公司对此亦不予认可，本院对此无法采信，故军创科公司存在违约行为。此外，根据本案查明的事实及双方提交的证据，军创科公司未能开展实际经营的原因有两点：1、涉案房屋无法通过消防验收；2、涉案房屋的建筑面积为260平方米，未达到海淀区相关部门对于设立游艺娱乐场所的面积不低于500平方米的要求。对于第一点原因，根据本院调查了解的情况，导致涉案房屋无法通过消防验收的因素有涉案房屋的隔断不符合消防要求、装修后的内部烟感喷淋设施不符合消防要求、纵向的燃气管线存在消防隐患等三方面。虽然西友瑞海公司主张隔断系东舟行公司建立，但隔断的建立与军创科公司无关，故西友瑞海公司对此存在过错；而装修后的内部烟感喷淋设施不符合消防要求及纵向的燃气管线存在消防隐患等两方面均系军创科公司原因导致，故军创科公司对此存在过错。对于第二点原因，系军创科公司自身对于海淀区相关规定未尽到谨慎的了解义务所致，故军创科公司对此存在过错。综合上述认定，本院认为双方在合同的履行中均存在过错，故本院对双方要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。对于西友瑞海公司主张的租金，因本院已认定双方在合同的履行中均存在过错，双方均应承担一定的责任，故本院酌情判令军创科公司按照2.6元/平米/日的标准向西友瑞海公司支付自2018年1月5日起至实际腾退返还涉案房屋之日止的房屋租金。军创科公司要求西友瑞海公司返还租赁款项94247元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。合同明确约定军创科公司自行向物业公司支付物业管理费、中央空调供应费，西友瑞海公司并非有权收取该两项费用的主体。虽然西友瑞海公司提交了北京广上物业服务有限公司给其的授权委托书，但其并未举证证明签约时曾向军创科公司出示过该委托书。鉴此，本院对西友瑞海公司要求军创科公司向其支付物业管理费、中央空调供应费的诉讼请求均不予支持。对于西友瑞海公司要求军创科公司注销以北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层×1室为注册地址的全部证照的诉讼请求，本院认为，虽然合同中对此进行了约定，但营业相关证照的设立及注销属工商行政管理范畴，不属于人民法院受理民事案件的处理范围，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京西友瑞海房地产开发有限公司与北京军创科科技有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》；二、北京军创科科技有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦二层建筑面积为260平方米的租赁场地腾退返还给北京西友瑞海房地产开发有限公司；三、北京军创科科技有限公司按照2.6元/平米/日的标准向北京西友瑞海房地产开发有限公司支付自2018年1月5日起至实际腾退返还上述租赁场地之日止的房屋租金，于上述租赁场地腾退返还后七日内支付；四、驳回北京西友瑞海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京军创科科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4753元（北京西友瑞海房地产开发有限公司已预交），由北京军创科科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3205元，由北京军创科科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  庞松二〇一九年八月二十日书记员  丁珊