广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1371号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX596P。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：黄泳仪，女，汉族，1991年1月5日出生，住广东省台山市，该公司员工。被告：卓胖，女，1985年11月29日出生，汉族，住福建省南安市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告卓胖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，后因被告卓胖下落不明无法送达，本院于2019年5月23日裁定本案转为普通程序，并于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人黄泳仪到庭参加诉讼，被告卓胖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年12月至2017年3月、2018年8月至2019年3月的物业服务费共计人民币4047.52元。2.判令被告向原告支付至被告交付全部拖欠物业服务给之日止的违约金，至2019年4月9日的违约金数额为6024.79元。以上两项合计为人民币10072.31元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据《碧桂园?山水豪园前期物业服务合同》约定，鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司选聘原告对碧桂园?山水豪园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理共用区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年7月26日购买碧桂园?山水豪园翠盈峰二十五街23号号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园?山水豪园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费345.46元（欠费明细中欠费金额是根据实测面积计算的，即被告每月应支付物业服务费金额为345.38元），逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年12月开始拖欠原告物业服务费，至2019年3月拖欠的款项已经达4047.52元。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保证碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向贵院起诉，恳请法院判如所请。被告卓胖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。经审理查明：原告碧桂园公司与被告卓胖于2013年7月26日签订的《碧桂园?山水豪园前期物业服务协议》，该协议中，甲方为被告，乙方为原告，协议约定：一、由乙方对甲方购买的位于碧桂园?山水豪园翠盈峰二十五街23号商品房提供物业管理服务。二、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元，该物业的房屋建筑面积为172.73平方米，即甲方应按345.46元/月向乙方交纳物业服务费。三、二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行等费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。四、物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。五、物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。六、本协议在履行中发生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，任何一方可依法向人民法院起诉。七、本协议及补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。八、本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。该协议还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务。庭审中原告确认，涉案房产的实际建筑面积为172.69平方米，按房屋建筑面积每月每平方米2元计算，被告每月支付的物业服务费应为345.38元，2016年12月份被告实欠物业管理费248.34元。被告从2016年12月至2017年3月、2018年8月至2019年3月共拖欠物业服务费12个月，故被告共拖欠物业服务费4047.52元（248.34元+345.38元/月×11个月），原告经多次催收无果，遂向法院提起诉讼。另查明：原告的名称于2015年12月29日由广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司，又于2019年6月18日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《碧桂园?山水豪园前期物业服务协议》合法有效，受法律保护，双方当事人均应依约履行。被告拖欠原告物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付2016年12月至2017年3月、2018年8月至2019年3月共12个月的物业服务费4047.52元，理据充分，应予支持。关于原告请求被告支付拖欠物业管理费违约金的问题。被告卓胖逾期支付物业服务费已构成违约，碧桂园公司有权要求被告支付违约金，原告请求被告卓胖支付逾期之日起至清偿之日止的违约金6024.79元。鉴于合同约定的违约金标准偏高，本院调整违约金按年利率24%计算为宜，即1、2016年12月的违约金以物业服务费248.34元为本金，从逾期的次月1日起按年利率24%计算，计至被告实际还清款项之日止；2、2017年1月至2017年3月、2018年8月至2019年3月以每月的物业服务费345.38元为本金均从逾期的次月1日起按年利率24%计算，计至被告实际还清款项之日止。原告请求过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卓胖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司支付2016年12月至2017年3月、2018年8月至2019年3月的物业服务费4047.52元及违约金（违约金计算方法：1、2016年12月的违约金以物业服务费248.34元为本金，从逾期的次月1日起按年利率24%计算，计至被告实际还清款项之日止；2、2017年1月至2017年3月、2018年8月至2019年3月以每月的物业服务费345.38元为本金均从逾期的次月1日起按年利率24%计算，计至被告实际还清款项之日止）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51.80元（原告已预交），由被告卓胖负担。原告多预交的受理费51.80元，由本院予以退回；被告卓胖应向本院补缴受理费51.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈洽胜人民陪审员  黄玲玲人民陪审员  潘锐裕二〇一九年八月二十八日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜