重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4179号上诉人（原审被告）：重庆市渝开发股份有限公司，住所地重庆市渝中区重庆村******，统一社会信用代码91500000202809457F。法定代表人：徐平，董事长。委托代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人：付涛松，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：袁德智，男，汉族，1964年06月30日出生，重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：袁智勇，男，汉族，1970年07月25日出生，重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：袁德慧，男，汉族，1969年07月30日出生，重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：袁诗涵，女，汉族，1973年04月29日出生，重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：谭祖君，女，汉族，1940年08月15日出生，重庆市渝中区。五被上诉人共同委托代理人：向英，重庆互邦律师事务所律师。上诉人重庆市渝开发股份有限公司（以下简称“渝开发公司”）因与被上诉人袁德慧,袁德智,袁智勇,袁诗涵,谭祖君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初10845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年05月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆市渝开发股份有限公司的委托诉讼代理人郭浩，被上诉人袁德智，被上诉人袁德慧、谭祖君及其五被上诉人的共同委托诉讼代理人向英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市渝开发股份有限公司上诉请求：1.撤销重庆市渝中区人民法院作出的（2016）渝0103民初10845号《民事判决书》，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由上诉人承担。庭审中，上诉人当庭变更其上诉请求为：改判判令上诉人向被上诉人支付16.02平方米对应的住宅与非住宅的房屋价差97192.76元。事实和理由：重庆市人民政府召集市规划局等部门已同意将本案诉争房屋-枣子岚1-3号房屋由住宅办理为非住宅用途的情形下，原审判决却以渝开发公司未举示已取得规划、国土等部门同意变更批准文件为由，认定诉争房屋属于事实上不能办理为非住宅，属于典型的事实认定错误。二、根据我国《房屋登记办法》规定，房屋登记需由当事人双方共同申请才能完成，而在本案诉争1-3号房屋具备办理为非住宅用途条件后，渝开发公司多次催请被上诉人协助办理房屋权证变更登记，由于被上诉人不协助，不同意办理为非住宅，才导致1-3号房屋至今未办理用途变更登记，原审却认定系渝开发公司未提交变更登记，变相将房屋登记认定为渝开发公司的单方义务，严重不公。三、原审判决故意回避渝开发公司在原审中关于对被上诉人诉讼请求已经超出诉讼时效期间的抗辩，对渝开发公司明显不公。谭祖军、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁德勇辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇向一审法院提出诉讼请求：1.判决渝开发公司补偿《渝中区枣正街7-15房屋拆迁安置补偿协议》中将营业用房安置为住宅的差额543600元；2.本案诉讼费由渝开发公司承担。事实和理由：渝开发公司于1996年拆迁谭祖军位于枣正街7-15号营业用房，谭祖君之夫，袁诗涵、袁德智、袁智勇、袁德慧之父袁春林作为枣正街7-15房屋户主与渝开发公司达成了《枣正街7-15房屋拆迁安置协议》。渝开发公司安置了重庆市渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3、2-3号房屋给袁春林。并且还向袁春林出具了《房屋分配通知单》，《房屋分配通知单》上写明重庆市渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3号房屋为非住宅，袁春林缴纳了以上房屋的相关费用及超面积房款。袁春林于1998年去世，第一顺序继承人为谭祖军等人。此房屋是渝开发公司安置谭祖军等人的营业用房，其性质为非住宅。但至今为止渝开发公司却依旧没能办理此房屋非住宅的房屋权属证书。上述房屋整幢都是住宅，不可变更为非住宅，并且其他业主也不同意变更为非住宅。谭祖军等人于2012年向法院起诉，（2013）渝五中法民初第04003号判决书确认渝开发公司安置的房屋性质是用住宅替代安置了营业用房，根据规划、土地等部门的规定此安置房的住宅性质是不可能变更为营业用房。故重庆市第五中级人民法院判决对于渝开发公司因协议履行存在瑕疵而造成谭祖军等人的相应损失补偿另案处理。渝开发公司方对此不服申请再审到重庆市高级人民法院，重庆市高级人民法院于2014年7月29日裁定驳回渝开发公司的再审申请。经评估，上述应安置商业用房与实际安置为住宅用房的房屋价差为543600元。现谭祖军等人起诉要求渝开发公司方补偿该差额损失，请法院予以支持。一审法院认定事实：袁春林系谭祖君丈夫，袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗函之父，于1998年死亡，该五人系袁春林的法定继承人。1992年5月，渝开发公司对渝中区中二路片区进行旧城改造。1996年7月26日，袁春林与渝开发公司（原名重庆市房地产开发股份有限公司，1999年更为现名）就重庆市渝中区枣正街7-15号房屋拆迁问题签订了一份手写协议，双方确定“袁家建筑面积110㎡（其中非住宅建筑面积89.6㎡），原实拆居面68.5㎡，证上管业建筑62㎡，认定违章5㎡，计67㎡，另有公房一套，居面24.26㎡。”“安置：H栋一单元1-2，居面40.1㎡，建筑面积71.37㎡；H栋一单元1-3，居面43.2㎡，建筑面积73.52㎡；H栋二单元2-3，居面45.2㎡（公房）……”双方还就购买产权费用及过渡费等进行了约定。1996年7月29日，袁春林向渝开发公司支付了超面积房款、预收房租、装修保证金、除渣费等应付款项。次日，渝开发公司向袁春林出具了两份《房屋分配通知单》，其上载明将H栋一单元1层2号3间房和1层3号4间房分配给袁春林“作非住宅用”，并载明“已购产权”。1998年10月16日，重庆市房地产管理局为袁春林办理了渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3（即原安置协议中的H栋一单元1-2、1-3）房屋产权证，载明产别为“私有房产”。2004年5月14日，袁家向有关部门缴纳了合同印花税、权证印花税、交易手续费、转移登记费、房屋产权证书工本费以及契税等相关税费。同日，谭祖君领取了房屋产权证。从2008年起，谭祖君一家要求渝开发公司将其安置房产权性质由住宅变更为非住宅。渝开发公司有关人员答应帮助办理，但不符合规划、国土、消防管理的政策规定，而未果。由于谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇五人一直要求渝开发公司办理房产性质为非住宅的房地产权证，多次协商无果，故向一审法院起诉，要求渝开发公司履行渝中区枣正街7-15房屋拆迁安置协议，为五人办理重庆市渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3号房屋非住宅房地产权证。2013年7月16日，一审法院作出（2012）中区民初字第01697号《民事判决书》判决：驳回谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇的诉讼请求。谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇不服判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院在二审期间，经向重庆市土地房屋权属登记中心进行了调查，经核实，案涉房屋所在的渝中区枣子岚垭一巷xx号整栋于1996年12月13日登记的房屋用途为住宅，而若要变更登记为非住宅，则需要提供房屋为非住宅的规划、土地、消防管理部门同意的变更批准文件。该院审理后认为，根据渝开发公司向袁春林出具的《房屋分配通知单》上载明案涉房屋作非住宅用的事实，可知渝开发公司与袁春林系对安置的渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3号房屋中至少有89.6㎡属非住宅性质进行了约定，渝开发公司为袁春林安置的上述房屋性质应当为非住宅；由于案涉房屋的用途在重庆市土地房屋权属登记中心已登记为住宅，在规划、土地、消防管理部门未批准同意之前，案涉房屋无法更改为非住宅，谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇要求办理非住宅房地产权证的诉讼请求，不予支持；至于渝开发公司因对协议的履行存在瑕疵而造成谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇的相应损失，双方可另行处理。嗣后，重庆市第五中级人民法院于2014年3月作出（2013）渝五中法民终字第04003号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。其后，渝开发公司不服该终审判决，向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院经审查后认为二审法院认定事实并无不当，渝开发公司的再审申请不符合法律规定，遂于2014年7月29日作出（2014）渝高法民申字第00473号《民事裁定书》裁定：驳回渝开发公司的再审申请。2014年3月，市五中法院判决后，谭祖君等人多次向市政府寄送信访材料，要求为其两套安置房屋办理非住宅产权证。2014年5月13日，渝开发公司向市政府去文（渝开发[2014]51号），请求解决过去由该司承担实施的旧城改造安置房产权办理、房屋用途变更等历史遗留问题。同年6月11日，市政府第八秘书处召集渝中区、市维稳办、市财政局、市监察局、市规划局等部门对此进行了研究协调，并为解决渝开发公司旧城改造安置房办证及谭祖君户信访问题，形成一致协调意见：（一）关于产权办理问题。渝开发公司认真梳理旧城改造未办理产权证的安置房数量、变化座落、面积等情况，参照“两证”问题办理方式，由建委、国土、规划、消防部门按联合会审方式，为群众办理房地产权证。（二）关于谭祖君房屋用途变更问题。会议拟定：对谭祖君正在用于开办副食店的1-3号房屋办理为非住宅，国土部门对此特殊情况及历史原因在房产证上予以备注说明，约定该房屋作为非住宅时应当遵守国家法律法规；考虑谭祖君户信访强烈要求两套房屋均办理为非住宅，委托办公厅八处同志到谭祖君家里登门做工作，沟通情况，平息诉求。建议渝开发公司对非住宅面积不足部分予以补偿，具体由双方协商解决。但嗣后，渝开发公司与谭祖君等人就上述问题未能达成一致意见。2014年12月5日，渝开发公司以邮政专递方式致函谭祖君，称根据市政府相关会议精神，拟对枣子岚垭xx号1-3号房屋办理开展非住宅房屋产权办理并对面积不足16.02面积平方米的价值进行评估，请谭祖君在2014年12月10日前向渝开发公司提供有关房屋的拆迁安置协议的原件和复印件、拆迁安置过程中产生的所有票据、房屋证明、产权人证明等资料的原件和复印件。函中，渝开发公司还商请谭祖君选定一家有资质的资产评估机构对房屋面积不足部分价值进行评估。其寄件地址为重庆市渝中区枣子岚垭xx号1-2号。但该邮件被退回，退回事由为：“原址查无此人”。2016年3月4日，谭祖君委托具有二级资质的重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司对渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3号房屋住宅与商业用途的市场差价进行评估。该公司接受委托后指派注册房地产估价师孔侠（估价师证书号NO.00081484）、李明（估价师证书号NO.00081485）进行估价作业，评估中以2016年3月4日为估价时点，采用比较法、收益法进行分析确定估价对象在估价时点商业用途单价为11000元/㎡，住宅用途单价为5200元/平方米，建筑面积89.6㎡商业用途与住宅用途房屋价差519700元。该公司就该估价结果，于2016年3月8日向谭祖君出具了《房地产估价报告》。渝开发公司对该报告持有异议，认为是单方委托评估，评估结果不应采纳。谭祖君等人提起本案诉讼后，2016年7月15日，渝开发公司分别以重庆市渝中区枣子岚垭xx号1-2号和重庆市渝中区枣子岚垭xx号1-3号为送达地址，向谭祖君邮政专递方式寄送《关于催请办理枣子岚垭xx号1-3号房屋非住宅权证的通知》。再次通知谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇协助渝开发公司办理枣子岚垭xx号1-3号房屋的非住宅产权证。谭祖君等人收到了该通知，但不同意按渝开发公司的通知办理。审理中，经渝开发公司申请，一审法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对重庆市渝中区枣子岚垭xx号1-2号、1-3号住宅和非住宅（商业）房地产市场价值差进行评估。该公司以2016年6月27日为估价时点，于2018年5月21日出具《评估报告书》。载明：坐落重庆市渝中区枣子岚垭xx号1-2号、1-3号处89.6平方米住宅房屋建面单价5343元/平方米，商业用房单价11410元/平方米，此处89.6平方米建筑面积住宅房屋和商业用房总价差543600元。渝开发公司预交评估费3000元，谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇预交评估费4500元。以上双方无争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇是袁春林的法定继承人，袁春林因与渝开发公司就本案所涉被拆迁房屋订立的拆迁协议所享有的权利，在袁春林死亡后由其以上法定继承人继受。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据渝开发公司向袁春林出具的《房屋分配通知单》上载明案涉房屋作非住宅用的事实，可知渝开发公司与袁春林系对安置的渝中区枣子岚垭一巷xx号1-2、1-3号房屋中至少有89.6㎡属非住宅性质进行了约定，该约定是合同当事人之间真实意思表示，合法有效，渝开发公司为袁春林安置的上述房屋性质应当为非住宅。但是，案涉房屋所在的渝中区枣子岚垭一巷xx号整栋于1996年12月13日登记的房屋用途为住宅，而若要变更登记为非住宅，则需要提供房屋为非住宅的规划、土地、消防管理部门同意的变更批准文件。虽然渝开发公司举示的有关部门的协调意见拟定将前述1-3号房屋用途变更非住宅，但仍需渝开发公司依法办理相关批准手续。而谭祖军等人与渝开发公司在嗣后对此并未达成一致意见，谭祖军等人现亦不同意只将1-3号房屋变更登记为非住宅。渝开发公司作为拆迁安置合同中的安置义务人，其将1-3号房屋变更登记为非住宅是其应完成的义务，且前述协调意见距今已逾四年，但渝开发公司至今未举示其已向规划、国土、消防管理部门提交变更登记申请及其已取得该房屋变更用途登记为非住宅的规划、国土、消防管理部门的同意变更批准文件，故应认定渝开发公司在目前事实下变更该房屋用途登记为非住宅不能，其因瑕疵违约未安置非住宅给谭祖军等人造成的损失，谭祖军等人有权要求其给予补偿。审理中，经渝开发公司申请，一审法院委托有资质的专业机构评估前述1-3号房屋处89.3平方米非住宅房屋与住宅房屋总价值差额为543600元。现谭祖军等人要求渝开发公司按此金额对其予以补偿，符合法律规定，一审法院予以支持。谭祖军等人在选择金钱补偿后，不得再要求渝开发公司变更安置房屋用途性质。渝开发公司辩称上述房屋已被批准变更登记为非住宅用途、不同意对谭祖军等人等进行补偿的理由与事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：重庆渝开发股份有限公司在本判决生效后立即补偿谭祖君、袁诗涵、袁德慧、袁德智、袁智勇应安置89.3平方米非住宅房屋而实际安置住宅房屋的房屋价差损失543600元。案件受理费9997元，评估费7500元，合计17497元，由重庆渝开发股份有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：上诉人应当支付被上诉人涉案房屋全部价差损失543600元，还是应当支付被上诉人涉案房屋部分价差损失97192.76元。现评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本案查明事实可知，重庆渝开发公司向袁春林出具的涉案《房屋分配通知单》已对涉案房屋属非住宅性质作出了明确约定，重庆渝开发公司应当完全依照该约定履行自己义务，即将涉案房屋登记为非住宅性质。但重庆渝开发公司将涉案房屋登记为了住宅性质后，重庆渝开发公司虽主张为涉案1-3号房屋变更为非住宅，但双方当事人至本案庭审结束时并未同意仅就涉案1-3号房屋变更为非住宅达成一致意思表示。同时，重庆渝开发公司虽主张涉案房屋性质能够变更为非住宅性质，但根据重庆市不动产登记中心出具的涉案《复函》亦不能明确涉案房屋能够变更为非住宅性质，且重庆渝开发公司亦未举示其已向规划、国土、消防管理部门提交变更登记申请及其已取得该房屋变更用途登记为非住宅的规划、国土、消防管理部门的同意变更批准文件，故一审认定涉案房屋变更登记为非住宅性质为不能系认定事实正确，本院依法予以维持。关于重庆渝开发公司应当支付被上诉人涉案房屋全部价差损失543600元还是支付部分价差损失97192.76元的问题。重庆渝开发公司于一审中申请对涉案房屋全部价差进行了评估，且二审中亦明确表示如不能变更房屋的性质，对一审判决补偿数额无异议。因涉案房屋已不存在变更为非住宅性质的情况下，上诉人亦应当对其不能为涉案房屋办理非住宅登记而支付被上诉人涉案房屋全部价差543600元，而非仅支付被上诉人部分价差损失97192.76元。故一审判决上诉人支付被上诉人涉案房屋全部价差损失543600元系认定事实正确，本院依法予以维持。综上所述，重庆市渝开发股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9997元，由上诉人重庆渝开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年八月二十一日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰