山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终3094号上诉人（原审原告）：谢文彩，女，1985年5月18日出生，汉族，住临沂经济技术开发区。委托诉讼代理人：谢文昊（系谢文彩弟弟），男，1987年6月1日生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：山东中新静安地产有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路**。法定代表人：朱建平，经理。委托诉讼代理人：邢希栋，该公司职工，男，汉族，1979年7月20日出生，住山东省兰陵县。上诉人谢文彩因与上诉人山东中新静安地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢文彩上诉请求：1.改判（2018）鲁1302民初20869号民事判决书第二项，判决被上诉人山东中心静安地产有限公司十日内支付给上诉人谢文彩逾期协助办理产权登记的违约金31800元（以已付房款53万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率6%计算，自2017年7月1日起至被上诉人将房产权属证书交给原告日止，暂计至2018年6月31日）；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明违约金起止日期。上诉人请求违约金期限暂计为2017年7月1日至2018年6月31日，后续违约金直至被上诉人将房产证交给原告之日止。原审法院错看成2018年6月1日，应当予以重新计算，违约金数额为31800元（530，000*0.06）。二、本案性质属于遗漏判决。上诉人在原审主张的违约期限，为整个违约状态持续期间。上诉人起诉时为了方便计算，将违约金暂定为一年，并且对该截止日期后的违约金明确表示追偿，被上诉人未完成交付房产证前，违约状态持续存在，对上诉人的侵害并未消除，故应在被上诉人完成交付房产证前的整个期间内连续计算违约金。原审法院应当围绕诉讼请求全部进行裁判，但仅支持了11个月的违约金请求，对于后续违约部分的诉讼请求，无论在实体上还是程序上均未作出任何处理。三、违反一事不再理原则，破坏判决的既判力。上诉人在原审已经对违约金的后续计算提出请求，并且已经向法院主张，而法院的生效法律文书未就该案的后续请求作出处理，该裁判一旦发生法律效力，即具有既判力。允许当事人对一个具有既判力一旦发生法律效力，即具有既判力。允许当事人对一个具有既判力的判决提起新的诉讼，显然从根本上违反了一事不再理原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项规定：“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”该法条包涵的法理即为一事不再理的原则，即当事人不得就已经起诉的案件向法院起诉，判决生效以后，产生了既判力，双方不得就双方争议的事项，再次向法院起诉。如果在第二次诉讼中另行主张后续违约金，系同一的当事人，同一的法律关系，同一的诉讼请求，法院如果再受理，难免会做出相互矛盾的裁判，也有可能引发当事人纠缠不清，造成累诉。四、违反诉讼效率原则，浪费司法资源。诉讼请求的合并是为了彻底解决同一争执法律关系中所有纷争和避免对同一案件做出相互矛盾的判决。诉讼请求合并的目的主要是为了实现诉讼经济，提高诉讼效率，避免法院对几个彼此有联系的诉讼请求做出相互矛盾的判决。诉讼请求的合并意味着同一诉讼程序中实施了解决了当事人数个诉讼请求的争议，增大诉讼程序解决纠纷的容量，体现了司法成本确定的情况下，司法收益的最大化，诉讼效率已经显现。原审法院将诉讼请求违约期限分离成两个阶段，导致司法成本不变的情况下，诉讼程序解决纠纷的容量变小，即司法收益变小。结果是通过新的独立程序进行解决纠纷，法院有得重新投入司法资源解决，既影响了司法效率，又浪费司法成本。综上所述，原审判决违约金计算错误，未对后续违约作出判决亦违反法律规定，应当予以纠正。山东中新静安地产有限公司辩称，谢文彩上诉理由不能成立，应按照合同约定支付违约金。上诉人山东中新静安地产有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人主张按“商品房买卖合同解释”第十八条关于未能取得产权证主张违约责任，一审法院支付了年化6%违约金的主张。上诉人认为解释条款第十八条明确说明违约金计算的前提是“合同没有约定或者损失数额难以确定的”，而商品房买卖合同关于未能办理房产证的违约责任有相关的条款，一审认为违约金显然过低，应先就该条款看能否作合理解释。原商品房预售合同中，与时间有关的违约责任均是按天根据合同约定计算违约金，包括“买房人逾期付款、出卖人逾期交房、案揭贷款逾期还款、退房款逾期支付、逾期办理撤档手续等等，当根据合同文本的文义解释不能得出合理结论时，原《商品房预售合同》第十八条完全可以用体系解释的方法进行解释。原条款应解释为“买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房价款0.005%的违约金。”这也是合同条款本意。综上，上诉人认为一审裁判适用法律前提有误，当围绕原合同条款进行体系解释可以得出合理结论时，应先适用合同条款。基于以上原因，请求二审法院依法改判，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。谢文彩辩称，原审法院判决6%支付违约金适用法律正确。谢文彩向一审法院起诉请求：1.判决被告向产权登记机关提供完整的备案资料并及时办理交付房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金31,800元（以已付房款53万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率6%计算，自2017年7月1日期至被告将房产权属证书交给原告之日止，暂计至2018年6月1日）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月26日，原告（买受人）谢文彩与被告（出卖人）山东中新静安地产有限公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为YS515288。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市××北城新区“海尔临天下”第H1号楼1层1403号房屋一套；房屋面积95.92平方米，每平方米7469.34元；总房价款为716,459元。合同第六条付款方式及期限。（1）买受人应于2016年2月26日前支付首期186,459元。（2）买受人应当于2016年3月4日前，持有关材料到出卖人指定的银行办妥贷款手续，贷款金额为530,000元，否则视为乙方违约。（3）如买受人不能在约定日期前办妥贷款手续，买受人应于2016年3月26日前将该部分房款支付给出卖人，否则视为买受人付款逾期，应按预售合同第七条承担违约责任。第八条、交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人已经取得政府相关部门出具的单体验收报告，且买受人已经付清全部房款及履行了其他约定的义务的商品房交付买受人使用。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告合同约定的房屋总价款为716,459元，实际房屋交易总价款为530,000元。被告于2016年12月30日将涉案房屋交付原告使用。后原、被告因办理房屋所有权证及违约问题发生争议，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告谢文彩与被告山东中新静安地产有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告主张被告应按合同约定协助其办理房屋产权证书，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。原、被告签订的合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”被告于2016年12月30日将涉案房屋交付原告使用，应当于2017年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告至今未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金明显过低，原告要求适当增加违约金的数额，符合法律规定，原告要求以已付房款53万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率6%计算，自2017年7月1日起至2018年6月1日止的违约金，违约金数额为29186.30元（530,000元×0.06÷365天×335天），对原告要求被告支付违约金31,800元的诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持。判决：一、被告山东中新静安地产有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告谢文彩办理位于临沂市××北城新区“海尔临天下”第H1号楼1层1403号房屋一套的产权登记手续；二、被告山东中新静安地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告谢文彩逾期协助办理产权登记的违约金29186.30元；三、驳回原告谢文彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告山东中新静安地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢文彩共提交五份证据，分别是：证据一、原审起诉状和变更诉讼请求书一份，证明上诉人主张违约金数额和期限；证据二、录音一份，证明原审对本案后续违约金的主张观点；证据三、鲁盟地产房屋买卖合同一份与交通银行的房贷以及利息详情一份，证明上诉人将房屋出卖给第三人并造成利息损失，违约责任已经计算至办理房产证为止；证据四、参考案例一份，可以为本案提供参考；证据五、兰山法院判决书一份，证明该判决是开发商追求的结果。山东中新静安地产有限公司质证意见为：1.证据一无异议；2.证据二与本案无关联性，不能支持原告的主张。3.证据三与本案根本没有关联性。4.证据四、五我国不适用判例法，不能作为证据使用的。本院对一审法院查明其他事实予以确认。本院认为，双方当事人对山东中新静安地产有限公司未按合同约定协助办理产权手续，应当承担违约责任均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为山东中新静安地产有限公司逾期协助办理产权登记证书违约金计算及期限问题。关于该焦点，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方当事人签订《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该合同中对山东中新静安地产有限公司未按合同约定协助办理产权手续的违约责任表述为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”双方当事人对该条款解释存在争议，本院认为逾期办证违约行为系持续发生，仅按房屋价款的0.005%计算违约金明显偏低，结合该合同中与时间有关违约责任约定均系按日计算及交易习惯，本院认定该违约责任为山东中新静安地产有限公司每日按已付房价款53万元的0.005%向谢文彩支付违约金（违约金时间计算：自2017年7月1日起至山东中新静安地产有限公司履行办证义务之日止）。谢文彩主张违约金数额计算应按照年利率6%予以调整，但未提交证据证明逾期办证实际损失，且案涉房屋已经交付谢文彩使用居住，该主张缺乏依据，不予采信。综上所述，上诉人谢文彩的的上诉请求不能成立，应予驳回；山东中新静安地产有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20869号民事判决第一项、第三项；三、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20869号民事判决第二项为山东中新静安地产有限公司按每日26.5元向谢文彩支付违约金（违约金时间计算：自2017年7月1日起至山东中新静安地产有限公司履行办证义务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由被告负担。一审案件受理费25元，由山东中新静安地产有限公司负担；二审案件受理费50案件，由上诉人谢文彩负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年八月二十日法官助理高同书记员徐丽芹