西藏自治区桑珠孜区人民法院民 事 判 决 书（2018）藏0202民初275号原告（反诉被告）：日喀则市民政局，住所地西藏日喀则市桑珠孜区年和南路**。负责人：索旺，局长。委托诉讼代理人：汤杰，江苏天茂（日喀则）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周斌，男，1968年5月6日出生，汉族，现住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：李雪梅，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丹，西藏蜀藏铭律师事务所律师。原告(反诉被告）日喀则市民政局与被告（反诉原告）周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序,于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日喀则市民政局的委托诉讼代理人汤杰到庭参加诉讼，被告（反诉原告）周斌的委托诉讼代理人李雪梅、廖丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日喀则市民政局向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决解除原被告双方2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告腾空并返还租赁房屋；3.依法判决被告支付原告房屋租金、水电费，共计1411735.12元；4.依法判决被告按照420000元/年租金标准支付自合同解除至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；5.依法判决被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：2007年9月10日，原被告双方就位于日喀则市珠吉路1号部分房屋租赁事宜签订了租赁合同，2009年3月19日签订了《补充协议》，2013年下半年因原告需在2号楼以南空地上另行修建老年护理中心，经双方协商后，原被告双方于2013年11月12日重新签订了《房屋租赁合同》。新合同约定：一是将日喀则市珠吉路1号日喀则市老年活动中心主体2号楼和西侧附楼出租给被告使用，同时约定在不改变原貌的情况下被告可使用1号楼与2号楼之间的空地；二是被告如拖欠租金达三个月以上（含三个月整），原告有权单方终止合同，收回房屋并追究违约责任；三是被告将2013年12月30日前所欠的租金、水电费279735.12元，于2014年9月30日前一次性支付给日喀则市民政局，如到期未支付，原告有权要求解除合同；四是本合同签订之前双方所签订的一切合同和补充协议全部废止。新合同签订后，被告不仅未按约定支付2013年12月30日前拖欠的相关费用，而且拒绝支付房屋租金。原告为催促被告支付租金，分别于2014年10月10日、2016年9月18日、2018年7月20日向被告送达了《催款函》和《催缴房租通知书》，要求被告限期支付租金及水电费。但是，被告不仅恶意拒收催款通知书，甚至在租赁期间内擅自将部分房屋转租。截至目前，被告仍以各种理由拒绝支付拖欠的租金及水电费。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求人民法院依法判决。被告周斌辩称，对于本诉原告方的第一项诉讼请求认为解除合同的前提是合同依法有效，但是本案中涉及的2007年签订的合同及2009年签订的补充协议和2013年签订的合同均违背国家强制性规定，应属无效合同。被告周斌向本院提出反诉请求为：1.请求人民法院依法认定反诉人与被反诉人双方分别于2007年9月10日签订的租赁合同、2009年3月9日签订的补充协议、2013年11月12日签订的房屋租赁合同无效；2.请求判令被反诉人向反诉人返还已经收取的房屋租金525221元、押金10000元，共计535221元；3.请求被反诉人赔偿反诉人装修酒楼、修建职工宿舍发电机房等损失3100000元；4.请求被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2007年9月10日，反诉人与被反诉人就位于日喀则市珠吉路1号日喀则地区老年活动和社区位于日喀则市社区服务中心院内部分房屋和土地租赁事宜签订了《租赁合同》约定，租赁期限为2007年12月1日起至2019年11月30日止。租金约定第一年为150000元；第二年至第十二年租金为在第一年租金基础上每年增加10000元，合同签订后反诉人对租赁房屋进行了装修、添置设施设备等总投资3100000余万元。2009年3月9日双方又签订了《补充协议》协议约定，将日喀则地区老年活动中心**楼和旁边两栋附属楼及日喀则地区老年活动中心整体出租给反诉人。在经营需要的情况下，反诉人有权进行整体规划。2009年3月25日在日喀则市招商引资局下发红头文件“日市招商发【2009】06号”将反诉人酒楼立项纳入市招商引资项目，并在文件中确认反诉人的酒楼总投资为3000000元。2009年4月7日，日喀则地区行政公署民政局又下发红头文件“日民字【2009】48号”将原地区老年活动中心工作人员（大德吉、小德吉、尼玛仓、仓木琼、旦木拉共5人）的管理及工资发放事宜全部移交给反诉人。反诉人于2009年5月6日酒楼开业。反诉人的酒楼自开业以来，生意兴隆。然而被反诉人在2011年5月与反诉人未协商的情况下，擅自拆除反诉人酒楼招牌、收回反诉人承包的一号楼和旁边的两栋附属楼、召回5名员工。反诉人与被反诉人于2013年11月12日再次签订了一份《房屋租赁合同》将上述的租赁范围缩小至老年活动中心院内，2号楼和西侧附1号楼和2号楼之间的场地，并同时废止了前两份协议。在此协议签订之前，反诉人已经向被反诉人支付了房租和押金共计535221元（包括反诉人直接缴纳的租金和被反诉人在反诉人酒楼消费产生的餐费抵扣的租金）。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的三份租赁合同，由于违背了我国目前现行法律法规的强制性规定，且严重损害了国家利益，依照我国合同法的相关规定，依法应当认定合同无效。被反诉人作为过错方，应当向反诉人返还因合同取得的财产（即租金）并赔偿反诉人因此遭受的经济损失（即装修、添置设施设备的款项）。针对被告的反诉请求原告辩称,反诉人的反诉请求无事实及法律依据。双方签订的合同或补充协议均合法有效，2007年及2009年签订的合同和补充协议已经在2013年的合同中约定废止，截止到目前房屋的受益人仍为周斌；关于押金问题如周斌在期间能够履行合同内容，没有违约，则本诉原告人同意返还，相反则不予返还；关于赔偿经济损失不符合社会公平正义，其应当自行承担经营酒店的风险，与本案无关。综上，房屋至今为止的收益人为周斌，反诉请求于法于情于理均没有依据。当事人围绕着本诉与反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告日喀则市民政局提交的证据：1.建筑用地规划许可证一份，用于证明原告系该出租房所有人。原告说明：本来日喀则的土地管理不规范，开庭前多次要求民政局拿出原件，但是一直没有拿出来，如果被告有异议，则可以申请法庭向国土局调查。被告质证认为，请法庭庭后核实真实性。可以看出发证日期是2013年6月24日，实际是在本案涉及的两份协议之后的规划协议，而且面积小于第一次签订合同时涉及到的土地面积，不能证明本案涉及的土地原告享有相关权利。被告补充质证认为，使用性质上明显是公共服务用地。对于原告的证明目的不予认可，不能证明原告享有主体资格。原告说明：本案不涉及土地租赁，本案合同并没有违反强制性规定。日喀则的土地管理不是很严谨，如果被告有异议，则可以申请法庭向国土局调查。本院认为，经本院庭后核实该份建筑用地规划许可证是真实的。据此，本院确认原告系该出租房的所有权人。2.租赁合同及补充协议各一份，用于证明2007年9月10日，原被告双方签订了租赁日喀则市珠吉路一号老年活动中心部分房屋即空地的租赁合同，并在2009年3月19日签订了补充协议。该两份协议已经被2013年签订的合同明确废止。被告质证认为，经与当事人核实，认可三份协议的真实性，证明目的不予认可。在2007年的合同上可以看出租赁的不仅包括房屋还包括空地，当事人在地面上修建了相关设施，，地不离房故对于原告的陈述不予认可。出租房全部为日喀则市民政局坐落也一致，该片土地的权属不明确。本院认为，该三份合同或协议双方当事人均认可其真实性。因此，本院予以确认。3.房屋租赁合同一份，用于证明2013年11月12日，原被告双方重新签订了租赁日喀则市珠吉路一号老年活动中心部分房屋及空地租赁合同。明确了被告拖欠原告2013年12月30日前的租金及水电费279735.12元，在2014年9月30日前向原告一次性付清，同时还约定被告拖欠租金达三个月（含三个月整）原告有权单方面终止合同，双方还对之前签订的所有合同、补充合同协议予以了废止。被告质证认为，这份协议从内容上分析，对于收回去的房屋及空地，还有对被告方的所谓补偿仅50000元，相对于2007年签订的合同上面违约责任来说有失公平。从法律的规定来说收回出租出去的房屋，民政局自用违反了相关法律规定。原告认为三份合同无效与被告方的质证意见矛盾。2013年签订的合同是双方在自愿平等的基础上签订的，应考虑签订合同的背景。本院认为，该份合同签订时并未违背双方真实意思的表示，本院予以确认。4.2014年10月10日催款函一份、2016年9月18日催缴房租通知书一份、2018年7月20日催缴房租通知书一份，用于证明被告到2014年10月未支付2013年12月30日前拖欠的租金及水电费279735.12元。被告质证认为，三份催款函都是原告方单方形成的，当事人一份都没有收到。2018年7月20日催缴房租通知书属于复印件，对于真实性及证明目的不予认可。原告说明：催缴房租通知书上面明确表明周斌拒收。虽然拒收了，但是我们已经口头通知到了。本院认为，该部分证据与其他相关证据已形成证据链，应予确认。5.房屋租赁合同一份，用于证明被告擅自将部分房屋转租给第三人夏泽和讼争房屋被告仍在实际使用的事实。被告质证认为，这份证据是一份复印件，没有注明原件所以三性及证明目的均不予认可。原告说明：这份是被告与第三人签订的合同，原件不在原告这里，申请法院调查。被告质证认为，涉案房屋现有人居住是事实，但是我方没有进行转租，不能达到原告的证明目的。本院认为，经庭后核实确实为被告转租给第三人，对此本院予以确认。6.圣路源茶楼工商营业执照信息一份，用于证明2015年11月13日之后被告继续经营茶楼的行为。截止目前，实际仍为周斌占有，原告方没有收回。被告质证认为，1号楼已经收回，并进行了重新装修。对该份证据真实性没有异议，证明目的不予认可。原告的证据不能证明原告的证明目的。本院认为，经庭后核实1号楼已经收回，其余未收回，该份证据具有证据三性，其证明目的予以认可。被告周斌提交的证据：1.2007年9月10日签订的租赁合同一份、2009年3月19日签订的补充协议、2013年11月12签订的合同，用于证明本案原告三份协议当中的租赁物都属于划拨土地上的建筑物、空地。约定的房屋租金标准及押金数额在2012年被反诉人封楼时反诉人就如数按照合同缴纳了房租。原告质证认为，上述证据真实性予以认可，证明目的不予认可。前两份合同在2013年的合同中明确约定已经废止。两份合同、一份补充协议书不能证明原告实施了拆除招牌的行为。被告认为，无效合同的效力是自始无效。本院认为，两份合同、一份补充协议书双方合意已经废止。2013年11月12日签订的房屋租赁合同是双方重新签订的合同，应予以确认。2.政府公文（2009）4月7日民政局签发的红头文件一份，用于证明涉案租赁标的的事实，证明房屋租金增减的事实。证明反诉被告又坐下来协调关于给周斌补偿342万元的事实。原告质证认为，部分事实及证明目的予以认可。第一份证据上明确写明周斌存在拖欠房租并扩大事实的情况，截止目前双方都未能通过协商解决矛盾。在调解当中原被告双方多次提出调解方案，被告不能接受原告的调解方案。其他证明目的不予认可。被告说明：原告方提到多次对违约行为磋商没有成功，被告不予认可，而是因为合同无效。原告方没有解决而找相关部门出面协调的事实。本院认为，该份证据本院予以确认，但其证明目的不予确认。3.2009年3月25日日喀则市招商局下发的红头文件一份，用于证明酒楼总投资为3000000元的事实。原告质证认为，只有一张页面作为证据我方无法认定。批复只是招商引资项目，文件发布日期2009年，文件出具的单位为现在的桑珠孜区商务局。仅说明周斌（圣路源酒楼）被纳入招商引资项目，3000000元是拟定的金额，只是周斌进入日喀则市场的前置手续，对于证明目的不予认可。日喀则市招商局在2009年的时候分工是否明确我方不清楚，上面明确投资额为3000000元。本院认为，该份证据的真实性予以认定，但其证明目的不予认定，因庭后向桑珠孜区商务局核实时（原日喀则市招商引资局）未能提供当时确认周斌投资3000000元相关资料。4.工资待遇通知书一份，用于证明被告从2009年4月1日起支付老年活动中心五名工作人员的工资。证明在这个法律关系中周斌处于弱势。原告质证认为，真实性予以认可，证明目的不予认可。不能证明原被告双方签订合同时候的地位不平衡；上面写明五名工作人员归被告管理使用，根据规定被告应当承担相关义务；该组证据与本案无任何关联性。被告工资是周斌在支付，基于无效合同所造成的损失，是反诉被告应承担的责任，也即应赔偿的损失。本院认为，该份证据具有证据三性应予以确认，但证明目的不予采纳。5.2013年5月份出具的民政局财务科情况说明一份，用于证明被告的租金交纳方式为在每月应交的租金中扣除原告在被告处消费的金额，再计算房租。原告质证认为，不予认可，重要的是公章缺失。即使该份证据确实存在，原被告双方在2013年的合同中已经明确约定过。被告说明：证明目的仅仅是2013年5月31日前交付的租金方式。本院认为，该份证据具有证据三性应予以确认，但其证明目的不予采纳。6.照片九张，用于证明租赁之后反诉原告进行了大量投入，与装修前有很明显的区别。更为直观地反映了投入3000000元的事实。原告质证认为，真实性无法核实，但是认可当时被告方有投资经营的行为，该份证据与反诉原告的事实没有任何关系。投资经营本身就存在一定的法律风险。光从照片无法判断投资金额为3000000元，此与本案无关。被告在结合招商引资局的批复，实际投资300多万元，因招商局只认可3000000元，所以被告主张3000000元。本院认为，经庭后向桑珠孜区商务局（原日喀则市招商局）工作人员核实，无法提供当初认定投资300万元的相关资料，因此，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月10日，原被告双方就位于日喀则市珠吉路1号，日喀则地区老年活动和社区服务中心院内后面主体一号楼及餐厅和二号楼以南的空地整体出租给周斌。另该场地内一号楼及二号楼之间的空地及设施归周斌无偿使用，民政局同意周斌在该场地内进行修建与装修（在周斌不破坏原房屋主体结构的前提下）。租赁期为2007年12月1日起至2019年11月30日止。2009年3月19日，日喀则市民政局与周斌又签订了《补充协议》，后于2009年4月7日，日喀则地区行政公署民政局又下发红头文件“日民字【2009】48号”将原地区老年活动中心工作人员（大德吉、小德吉、尼玛仓、仓木琼、旦木拉共5人）的用工管理及工资发放事宜全部移交周斌；2011年5月原告收回1号楼和旁边两栋附属楼的同时召回5名员工，交由原地区民政局老龄委管理。原被告双方又于2013年11月12日重新签订了《房屋租赁合同》。合同约定：一是将日喀则市珠吉路1号日喀则市老年活动中心主体2号楼和西侧附楼从2013年11月12日起至2019年11月30日出租给被告使用，同时约定在不改变原貌的情况下被告可使用1号楼与2号楼之间的空地；二是被告如拖欠租金达三个月以上（含三个月整），原告有权单方终止合同，收回房屋并追究违约责任；三是原告与被告经过结算将被告2013年12月30日前所欠的租金、水电费与民政局就餐消费款以及民政局同意减少收取的租金和补偿款经双方协议抵扣后周斌仍欠民政局租金各项等款279735.12元，要求此款于2014年9月30日前一次性支付给原告。对此，周斌以其租赁屋内全部装修及设施作为担保，如到期未支付则自愿无条件搬离，向日喀则市民政局交付出租物及其全部装修及设施并解除合同；四是本合同签订之前双方所签订的一切合同和补充协议全部废止。此后，被告既不按约定支付2013年12月30日前双方确认被告尚欠的租金等款279735.12元，也不支付此后的房屋租金。为此，原告分别于2014年10月10日、2016年9月18日、2018年7月20日向被告送达了《催款函》和《催缴房租通知书》，要求被告限期支付租金及水电费。被告拒收了催款通知书，而且在租赁期间内擅自将部分房屋转租。至今，被告未支付2013年12月30日前拖欠的租金等费用279735.12元，以及2014年1月1日至2018年8月31日拖欠的租金897500元及水电费234000元。另查明，被告在租赁期间装修酒楼、修建职工宿舍、发电机房在2013年11月12日双方重新签订合同中已对原告提前收回1楼向被告一次性补偿100000元，提前收回宿舍楼向被告一次性补偿55000元，该两笔款已从2013年11月12日双方重新签订《房屋租赁合同》中双方结算款项中予以了扣除。此外保留了被告在老年活动中心1号楼东侧围墙边自行修建的发电机房和两间房屋约50平米归返还房屋有无事实及法律依据？请求被告支付房屋租金、水电费1411735.12元，以及请求被告按照420000元/年租金标准支付自合同解除至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费是否予以支持？根据本院查明的事实2013年11月12日原被告双方签订的合同中明确约定被告不按合同约定连续三个月不交租金原告享有单方解除合同权利，被告与原告2013年11月12日签订合同至今未按合同约定向原告交纳租金，经原告多次催要仍拒绝缴纳，其行为已构成违约。故原告依据双方合同约定解除合同收回房屋有事实和法律依据，本院予以支持。另外依据2013年双方签订的合同内容年租金220000元的标准计算占有使用费自2018年9月1日至实际腾退房屋为止。此外，原告就2014年1月1日至2018年8月31日间的水电费234000元无法提供相应的证据，应当承担举证不利责任。因此，本院不予支持该请求。据此，仅支持原告的其余部分诉讼请求。针对本案反诉部分原、被告双方签订的2007年、2009年、2013年的合同是否有效？本案中原被告于2007年签订的合同和2009年签订的补充协议经双方合意已经废止。因此，上述合同及补充协议已经终止。按照法律规定已经终止的合同不具有法律效力。2013年双方签订的合同是双方意思表示真实签订的合同，未违反国家的强制性规定，本院予以确认该合同有效。其理由为：1.本案中被告委托代理人以《城市管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《划拨土地使用权管理暂行办法》明确禁止擅自出租土地。若需改变土地用于租赁，必须依法办理登记。本案涉及的是房屋租赁纠纷不涉及土地租赁，因此不适用上述法律规定且《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第四条第一款规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的人民法院不予支持。2.本案中被告委托代理人以财政部令第35号、财政部2004年印发的《关于加强政府非税收收入管理的通知》认为本案涉及的房屋租赁未经审批而无效。本院认为，上述命令及通知属于部门规章不适用本案房屋租赁的案件。因此，本案原被告双方于2013年签订的房屋租赁合同有效。被告反诉请求是否有事实及法律依据？是否应予支持？本案中原、被告签订了三份合同，其中2007年和2009年的补充协议已于2013年11月12日在双方签订的合同中经合意废止。另原被告2013年签订的合同原告在合同履行过程中未发生违约行为，故对被告反诉请求被反诉人返还已经收取的房屋租金525221元、押金10000元不予支持。此外，关于被告反诉被反诉人赔偿其装修酒楼、修建职工宿舍发电机房等的损失3100000元有无事实依据应否给予支持？本院认为，被告依据政府公文（2009）4月7日民政局签发的红头文件，作为反诉请求的依据不具有法律效力。理由如下：由于原被告双方对讼争事实存在重大分歧无法达成一致。原告为解决问题单方拟定的调解方案，并非原被告双方达成的协议，更不是原告向被告作出的赔偿承诺，该调解方案仅仅是原告单位拟定的解决问题意见，不具有法律效力，不能作为原告应当向被告赔偿的必然依据。另外，根据2013年11月12日在双方签订的合同中被告周斌向原告作出的担保保证如到期未支付则自愿无条件搬离，向日喀则市民政局交付出租物及其全部装修及设施并解除合同。据此，被告周斌提出反诉赔偿请求既无合同约定，亦无法律规定。故对被告周斌的该项反诉请求本院不予支持。综上，对本诉原告的诉讼请求部分予以支持。反诉被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条、九十一条一款(二)项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条第一款，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）日喀则市民政局与被告（反诉原告）周斌2013年11月12日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）周斌在本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）日喀则市民政局返还租赁的房屋，并一次性支付2013年12月30日前拖欠的租金等费用279735.12元以及2014年1月1日至2018年8月31日拖欠的租金897500元，共计1177235.12元；三、被告（反诉原告）周斌在本判决生效之日起7日内按年租金22000元标准向原告（反诉被告）日喀则市民政局支付自2018年9月1日起至实际腾退房屋时止的占用使用费;四、驳回原告（反诉被告）日喀则市民政局其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周斌的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21285元，原告（反诉被告）日喀则市民政局负担5049元，被告（反诉原告）周斌负担16236元；反诉案件受理费35082元，由被告（反诉原告）周斌负担35082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审 判 长 杨  健审 判 员 巴桑次仁审 判 员 卓  嘎二〇一九年八月二日法官助理 次仁德吉书 记 员 次  央附：本案判决适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第九十一条第一款第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行了合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第四条第一款当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。