北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初31755号原告：刘瑶，女，1988年3月25日出生，汉族，中国儿童艺术剧院演员，住北京朝阳区。原告：朱忠良，男，1986年6月22日出生，汉族，北京市朝阳区市场监督管理局科长，住北京朝阳区。以上二原告共同委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。被告：夏立达，女，1950年3月1日出生，汉族，北京服装公司退休职工，住北京市朝阳区。被告：陶群，男，1947年2月4日出生，蒙古族，北京市政府交通委员会退休职工，住北京市朝阳区。原告刘瑶、朱忠良与被告夏立达、陶群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑶、朱忠良及其共同委托诉讼代理人赵国龙，被告夏立达、陶群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑶、朱忠良向本院提出如下诉讼请求：1.被告夏立达、陶群赔偿原告刘瑶、朱忠良120万元；2.二被告承担本案诉讼费。事实理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2018年12月10日，双方签署房屋买卖合同，约定将夏立达名下的位于西城区新风北街1号楼*层*门***号房屋卖与原告刘瑶，同时约定迁出户口的相关规定，购房款是838万。2019年1月17日，刘瑶、朱忠良完成了涉案房屋的不动产转移登记手续。同日，刘瑶、朱忠良全家户口迁至涉案房屋。在办理户口迁移手续时，刘瑶、朱忠良发现涉案房屋中登记有其他人员的户口信息，名陈相兵。刘瑶、朱忠良知道后，联系中介和被告夏立达、陶群，要求将案外第三人户口迁出。为此，双方在2019年1月24日达成补充协议，被告夏立达、陶群承诺在2019年6月24日前将案外人户口迁出，同时双方设定100万的联名账户，被告夏立达、陶群存至该账户100万元，如果其将案外人户口迁出，则100万元返还被告夏立达、陶群，若无法迁出案外人户口，则100万元归原告刘瑶、朱忠良所有，同时被告夏立达、陶群赔偿原告刘瑶、朱忠良20万元。至今，案外人户口没有迁出。120万金额的依据是：原告刘瑶、朱忠良在购买涉案房屋时了解到存在户口的房屋与没有户口房屋之间的售价差额在120万元以上，故订立补充协议时将赔偿款定为120万元，被告夏立达、陶群对此事知情且同意。我方认为120万元系补充协议履约性质的赔偿款，性质属于违约金。我方购买的是德胜育翔小学的学区房，涉案房屋中的户籍人员60多岁，虽系单身，但可能会结婚。如果他有孩子的话，可能会占用学区房。据了解，案外人没有其他可以迁出户口的地方。户口也影响房价。被告夏立达、陶群辩称，原告所述身份关系属实。2018年12月10日，双方签署房屋买卖合同，约定将夏立达名下的位于西城区新风北街1号楼*层*门***号房屋卖与原告刘瑶，同时约定迁出户口的相关规定，购房款是838万。2019年1月17日，完成了不动产转移登记手续。原告刘瑶、朱忠良上户口的时候告知我方还有案外人的户籍，此前我方对此并不知晓。我方知道之后也不清楚是谁，后来通过其他途径知道该人是陈相兵。2004年，我方从陈相兵手中购买涉案房屋，但是我方不知道他的户口没迁出。我方的外孙在这里上的育翔小学，已经毕业了。陈相兵的遗留户口并没有影响外孙上小学。2019年1月18日，我方通过关系找到陈相兵，也通知了刘瑶、朱忠良。我方给陈相兵做工作，并私下给了陈相兵钱，想让他把户口迁出。陈相兵已经60多岁，离异，孩子情况不清楚。我方想通过关系将陈相兵的户口迁入其兄长名下，也通过其他关系找到了可以迁出的条件。所以，双方在2019年1月24日达成补充协议，当时我方认为是可以将陈相兵的户口迁出。但签完补充协议之后，陈相兵的嫂子不同意其户口迁入。陈相兵没有其他可以落户的房子，现住在昌平区建材城西路奇瑞家园**号-*-***号，系公租房性质，无法落户。后我方又通过海淀花园路派出所，找到了陈相兵的妹妹，想将其落户至其妹名下。当时陈相兵及其妹妹均同意，但后来其妹又反悔。直至今日，陈相兵户口还是无法迁出，期间我方找到市政府、市公安局、市户籍大队，均表示该问题无法解决。对于120万元的性质，我方认为不是违约金，但如果法院认为是违约金，我方认为违约金过高，刘瑶和朱忠良没有实际损失，请求予以酌减。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，刘瑶（买受人）与夏立达、陶群（出卖人）就北京市西城区新风北街*号楼*门***号房屋（以下简称涉案房屋）买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为754万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价84万元；出卖人现可查询得到的户籍登记情况为4人，同意迁出现有户籍。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，刘瑶（作为乙方，买受方）与夏立达（作为甲方，出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（作为丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，由乙方于2019年3月13日前以理财通托管的方式支付甲方。诉讼中，双方均认可在2019年1月17日，涉案房屋所有权转移登记至原告方名下。刘瑶、朱忠良称在办理户口转移登记时发现涉案房屋中有案外人户口未从涉案房屋中迁出。庭审中，双方当事人均认可未自涉案房屋中迁出户籍人员名陈相兵。陶群、夏立达称此人为其购买涉案房屋的出售方，但此前并不知晓涉案房屋中有案外人户籍，在刘瑶、朱忠良办理户口转移登记时方被告知有户口未迁出的情形。知晓后，陶群、夏立达积极协助办理陈相兵的户口迁出事宜，并为此联系其家人。陶群、夏立达（甲方）称其认为可以将陈相兵的户口迁出，故于2019年1月24日与刘瑶、朱忠良（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意支付人民币100万元到甲乙双方联名工商银行账户×××作为历史遗留户口迁出保证金，乙方不追究甲方《房屋买卖合同》中关于户口逾期迁出的违约责任。本补充协议履约责任：1、甲方承诺在5个月内迁出房屋地址西城区新风北街1号楼*层*门***号内所有遗留户籍（不含乙方一家三口新登记户口）。2、甲方承诺截止达成第1条约定为止房屋未有适龄儿童占用学籍。3、如甲方在约定期限内完成履约，双方联名账户人民币100万元双方承诺到场配合退还到甲方账户，如甲方未达成履约责任，甲方需赔付乙方共计人民币120万元（联名账户100万元双方承诺到场配合解冻到乙方账户并需甲方额外赔偿乙方20万元）。陶群、夏立达称签订《补充协议》后积极协助陈相兵迁出户口，但陈相兵的亲属均表示拒绝接收陈相兵的户口迁入，陈相兵亦无可落户的地址，故其户口仍登记在涉案房屋中。对此，刘瑶、朱忠良要求按照《补充协议》的约定主张120万元作为赔偿，并主张该笔赔偿款的性质为违约金。诉讼中，刘瑶、朱忠良称其主张的120万元系同地段房屋有无遗留户口的价款差价，并就其主张申请证人出庭作证。陶群、夏立达对此不予认可，并称其并没有违约，案外人户口无法迁出系不可抗力，但如法院认为系违约金，则违约金过高，要求予以酌减。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方就户口迁出条件及时间做出明确约定，陶群、夏立达未依约将案外人户口迁出，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。就违约金数额，陶群、夏立达认为违约金约定过高，要求酌减，本院予以支持。就具体数额，综合考虑陶群、夏立达在签订合同前对有案外人户口未迁出情况并不知晓，且在知晓后积极协助办理户口迁出，及刘瑶、朱忠良的实际损失等情形，本院酌定为5万元。另，本案对于陶群、夏立达的违约责任已经进行处理，双方设立的联名账户中的100万元应当退还陶群、夏立达。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陶群、夏立达支付原告刘瑶、朱忠良5万元；二、驳回原告刘瑶、原告朱忠良之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由原告刘瑶、朱忠良负担7475元（已交纳），由被告陶群、夏立达负担325元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，按照撤回上诉处理。审判员  梁良二〇一九年八月六日书记员  高钰