北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京04执异188号案外人：刘璐,女,1993年4月26日出生,汉族，住黑龙江省尚志市尚志镇。申请执行人：马蔷，男，1969年6月9日出生，香港特别行政区居民，住北京市海淀区。被执行人：安建春，男，汉族，1975年3月21日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街****。法定代表人：安建波，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。被执行人：哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区亚泰商住楼******法定代表人：汪银香，董事长。委托诉讼代理人：龚丽平，北京华衍一律师事务所律师。在本院执行马蔷与安建春、黑龙江禹泰房地产开发有限责任公司（以下简称禹泰公司）、哈尔滨翰盈房地产开发有限责任公司（以下简称翰盈公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘璐对本院（2019）京04执11号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，请求解除对黑龙江省延寿县康和雅苑小区**号车库（（2019）京04执11号协助执行通知书中表述为L*栋**号车库，以下简称案涉车库）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘璐称，其于2018年10月31日购买案涉车库，并支付了全款77000元，2018年12月份其开始占有、使用案涉车库。水电费用、物业费、取暖费等均已交清。因康和雅苑小区办理网签手续很复杂，故该案涉车库自原所有人史红解除网签手续后，没有再办理网签手续。其认为案涉车库已经不是翰盈公司的财产，其已经合法购买该房屋，并已实际占有、使用该车库，故请求本院依法解除对案涉车库的查封。为证明其主张，案外人刘璐向本院提交了以下证据：证据一《房屋买卖协议》，证明史红于2018年10月31日将案涉车库以77000的价格转让给了刘璐。证据二翰盈公司出具的《收据》，证明刘璐购买了案涉车库，价格为77000元。证据三《更名确认单》，证明史红将案涉车库以77000元的价格转给刘璐，翰盈公司于2018年10月31日确认。证据四现金存款凭证、交易明细、刘璐及郑鹏志出具《证明》,证明刘璐购买案涉车库等花费16万元。证据五史红出具的《证明》，证明其收到了案涉车库款项77000元。证据六物业费收据，证明刘璐已经交纳了案涉车库的物业费。申请执行人马蔷认为案外人刘璐并未与翰盈公司签订合法有效的书面买卖合同，未支付全部价款;对支付价款真实性存疑，对翰盈公司出具的收据真实性存疑;刘璐并未提供其与史红之间债权债务纠纷的相关证据，对该债权债务纠纷真实性不认可;刘璐前后陈述存在矛盾，对其真实性存疑。马蔷已于2016年12月23日办理土地不动产抵押，证号为黑（2016）延寿县不动产证明第0001***号不动产登记证明（以下简称1***号登记证明），并于2019年4月29日对房屋进行了查封，证明所查封的房屋并未设定任何权利，买受人并未办理登记。异议人在签订协议后，并未付款也未办理任何登记。综上，本院不应支持刘璐提出的执行异议。三被执行人认为案外人刘璐提出的异议成立，并认可相应的事实和证据。并认为抵押的是建设用地的使用权，案涉房屋属于新增建筑物，是合法销售的。依据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后该土地上的新增建筑物，不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本院查明，马蔷与安建春、禹泰公司、翰盈公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）京04民初83号民事调解书确认：一、安建春欠马蔷借款本息共计1612.22万元，上述欠款于2018年12月10日前偿还100万元，2019年5月10日前偿还200万元，2019年10月10日前偿还300万元，2019年12月10日前偿还240万元，2020年12月10日前偿还772.22万元，如果安建春正常履行了以上的付款义务，双方就该笔借款权利义务全部终止；二、禹泰公司、翰盈公司就本调解书第一项约定的安建春对马蔷的债务承担连带保证责任；三、如果安建春未按照协议第一项约定的期限及金额及时、足额履行任何一期付款义务，禹泰公司、翰盈公司亦未及时、足额承担连带保证责任，则全部债权提前到期，马蔷有权在发生违约事项次日起就全部欠付债权申请法院强制执行；四、案件受理费59266.5元（马蔷预交118533元，因调解减半收取59266.5元，余额退还马蔷）及保全费5000元，以上实际发生费用共计64266.5元，由马蔷负担32133.25元（已交纳），由安建春、禹泰公司、翰盈公司共同负担32133.25元，于2018年12月10日前直接给付马蔷。后马蔷向本院申请强制执行，本院于2019年4月29日作出（2019）京04执11号查封拍卖公告，预查封翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）包括案涉房产在内的房产及车库等，查封期限为三年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。另查明，预查封的翰盈公司名下位于延寿县延寿镇山河大街以北衡山路以东（康和雅苑小区）对应的土地使用权为1***号登记证明设定抵押的土地使用权，国有土地使用权证为延国用（2014）第1-***号。1***号登记证明记载：证明权利或事项为抵押，权利人（申请）人马蔷，义务人为翰盈公司，抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为1200万元整，债务履行期限即2016年12月24日至2018年12月24日，抵押土地面积为39917.27平方米，房屋不做抵押，抵押登记时间为2016年12月23日。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出的执行异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持："（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"本案中，车库买卖协议、更名确认单、银行交易明细等证据能够证明，刘璐于2018年10月31日从案涉车库的原买受人史红处合法购买，且翰盈公司确认案涉车库的业主已变更为刘璐。上述的车库买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，车库买卖协议的签订时间早于本院的查封时间,应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且案外人已支付全部价款。案外人提交的其他证据亦能够证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人刘璐请求解除对黑龙江省延寿县康和雅苑小区号**号车库（L*栋***号）车库的查封，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对黑龙江省延寿县康和雅苑小区***号车库（L*栋***号）车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 翟长玺审 判 员 贾丽英审 判 员 朱秋菱二〇一九年八月二十三日法官助理 王雅玮书 记 员 杨紫梦