河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初9821号原告：冯丽，女，1970年8月14日生，汉族，住河南省郑州市经开区。委托诉讼代理人：许金开，河南华威律师事务所律师。被告:杨晨光，男，1989年8月25日生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：李少增，河南豫龙律师事务所律师。第三人：郑州华悦房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区长江东路南、刘南岗路**楼****。法定代表人：刘长，总经理。委托诉讼代理人：张记涛，男，该公司员工。原告冯丽诉被告杨晨光、第三人郑州华悦房地产营销策划有限公司（以下简称华悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽及其诉讼代理人许金开，被告杨晨光的委托代理人李少增，第三人华悦公司的委托诉讼代理人张记涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯丽向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告、被告及第三人之间于2018年11月20日签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付逾期办理产权过户的违约金22.5万元（从2018年12月15日至2019年6月15日，每天1250元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月20日，原被告双方共同委托第三人签订房屋买卖合同一份，约定原告将位于管城××区××楼××单元××号房屋出卖给被告。房屋建筑面积84.47平方米，成交价125万元。被告于本合同首次签订时支付定金3万元，在立契过户前由第三人保管。合同签订后，原告依约履行了合同约定的全部义务。被告方交付了22万元首付款和3万元定金，双方共同到郑州银行办理了银行按揭贷款手续，银行于2018年12月5日审批贷款103万元。依照合同约定，双方需在贷款审批通过后7个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户等手续，从2019年1月24日至2019年5月13日原告近30次催促被告办理过户手续，但被告迟迟不予办理房屋产权过户手续，致使原告合同目的不能实现，故为维护原告合法权益提起诉讼，请依法裁决。杨晨光辩称，首先，被告自始至终都愿意努力去买涉案房屋，至今也没有表示过不愿意过户买房；其次，每日千分之一的违约金明显过高，违约金的实质系补偿损失，原告必须证明自己每天的损失为1250元；再次，原告的主要起诉依据为合同的第十二条第二项，根据第十二条第二项存在明显的断章取义，但是在诉状中第二页第二段第四行是与合同条款明显不符的。七个工作日内准备材料并不是七个工作日内过户，因此原告方起诉的重要依据不能成立。关于税费,由于房管局在合同签订后提高了市场指导价，市场指导价已经与市场持平，甚至高于市场价，属于不可抗力，明显增加了被告的买房成本；关于个税缴纳，合同虽然约定为卖方承担，但按照税法及相关规定,差额个税是该次交易最主要的税种，应由原告承担。华悦公司述称，同被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，甲方冯丽（卖方）与乙方杨晨光（买方）、丙方华悦公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：一、被告购买原告所有的位于管城××区××楼××单元××房屋××套，房屋所有权为冯丽，产权证号为：0216898，建筑面积84.47平方米，总价款为壹佰贰拾伍万圆整（￥1250000元）；二、乙方于合同签订时支付定金人民币叁万圆整，由丙方华悦公司保管；三、合同第七条约定，甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费的百分之零，乙方负担总税费的百分之壹佰；四、第十二条第二项约定，无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料，并在银行规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；五、合同第十五条第二项约定，乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，同时向丙方承担该项所产生的的佣金及其他合理费用，并承担甲方和丙方由此产生的其他经济损失；第四项约定，本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总价款1‰的违约金；六、合同第十六条约定，其他约定事项（如果本条款的约定于与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：一是由丙方代为办理过户手续，二是所有过户手续以国家最新政策为准，三是银行贷款手续由乙方自行办理。上述合同签订后，被告共计向原告支付购房款22万元。另查明，郑州银行经济技术开发区支行于2019年7月16日出具关于杨晨光二手房贷款审批的有关说明一份，载明：客户杨晨光于2018年12月向我行申请二手房按揭贷款，该二手房按揭贷款买方杨晨光、卖方冯丽买卖房屋位于管城××区××楼××单元××号，产权证号为豫20**郑州市不动产权第0216898号。该笔贷款于2018年12月7日在我行审批通过，审批金额103万元，利率5.88%，期限30年。贷款审批通过后，原告多次催促被告配合办理过户手续，但被告以合同签订后房管局提高了市场指导价导致自己支付的税费过高需筹措资金为由迟延配合，截止目前该涉案房屋尚未过户至被告名下。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。关于被告以合同签订后房管局提高了市场指导价，导致自己支付的税费过高需筹措资金为由不予配合过户的行为是否构成违约的问题，首先，税费提高并非不可抗力，房管局发布的市场指导价本身就在不断波动之中，同时在合同中也约定由被告负担全部费用，因此被告在签订合同之时就应对此有预期；其次，合同明确约定双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料，并在银行规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续，而被告的房屋贷款于2018年12月7日就在银行审批通过，即使被告进行筹措资金需要时间，但截止原告起诉时已超过7个月，在此期间被告经原告多次催告后在合理期限内迟迟不予配合办理过户，已明显超出合理的筹措时间。综上，被告迟延履行的行为已然构成了违约，应当承担违约责任。关于原告诉请的解除房屋买卖合同的请求，因被告迟延履行合同的违约行为导致原告合同目的已不能实现，因此对原告该请求本院予以支持；同时，本着减少当事人的讼累且节约司法资源的目的，原告收取被告的购房款22万元应当退还。关于原告诉请的被告支付逾期办理产权过户的违约金225000元（从2018年12月15日至2019年6月15日，每天1250元）的请求，合同明确约定双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料并前去办理房屋产权过户手续，被告房屋贷款于2018年12月7日审批通过，被告应当自2018年12月19日前履行上述合同义务，被告至今未履行上述义务，应当承担违约责任；同时，按照合同约定每逾期一日应当支付房屋总价款的1‰作为违约金，原告未提交证据证明其实际损失数额，被告辩称违约金标准过高的意见，本院予以采信；结合双方合同履行情况，被告违约原因及天数，本院依法调整为按照总房款的5%计算，为62500元；原告要求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告冯丽与被告杨晨光、第三人郑州华悦房地产营销策划有限公司于2018年11月20日签订的《房屋买卖合同》，原告冯丽于本判决生效之日起十日内向被告杨晨光返还购房款220000元；二、被告杨晨光于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽违约金62500元；三、驳回原告冯丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9038元，由原告冯丽负担6478元，被告杨晨光负担2560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  时满良二〇一九年八月二十日法官助理郑嘉伟书记员臧文员