文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初764号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：张娅萍，女，1980年5月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告张娅萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文到庭参加诉讼，被告张娅萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年3月至2018年12月31日止的物业管理费6854元、滞纳金2727.87元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年12月31日），可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费等3407元（计算至2018年9月30日）；2.判令被告向原告支付从2019年1月1日起计算至付清之日拖欠的物业费滞纳金。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城23栋202房的业主，房屋建筑面积123.81平方米，被告与原告于2008年9月25日签订《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区（临时）公约》《世纪名城房屋装修协议》，约定小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费447元、可视对讲维护费5元、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告从2015年3月开始拖欠物业服务费，累计拖欠物业服务费6854元，拖欠可视对讲维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费3407元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告提交以下证据：1.前期物业管理服务协议及业主（临时）公约；2.催费资料；3.物业相关费用分摊明细表及附件（电费发票、电费通知单、电梯维保费发票）；4.物业相关费用分摊明细汇总表；5.滞纳金、利息计算表。被告未向本院提交答辩意见，也未向本院提交证据。本院依法调取了涉案房屋的《不动产权登记表》，并于2019年4月10日制作了现场勘验笔录一份。经审理查明，被告张娅萍于2008年购买世纪名城23栋202房，现为该房屋的业主。2008年9月25日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有人共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的；原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。2008年9月25日，原、被告还签订了《珠海市世纪名城小区业主（临时）公约》。涉案房屋面积为123.81平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为149元，原告主张被告欠缴物业费及各项费用，其中物业费从2015年3月份计算至2018年12月份，金额为6854元；可视对讲系统维护管理费每月5元，从2015年2月到2018年9月共计220元；公摊电费从2015年2月到2018年9月共计1372元；公摊维修费从2016年2月到2018年9月共计1023元；电梯维保费从2015年2月到2018年9月共计792元。前述所主张之费用，原告提供了催费资料，电费发票、电费通知单、分摊费用明细等予以佐证。此外，本院于2019年4月10日会同现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查。勘查情况具体如下：一、涉案的世纪名城小区，除30栋、31栋、32栋的可视对讲系统因业主未达成维修的一致意见而停止使用，其他楼栋的可视对讲系统可以使用。二、公摊水电费明细表粘贴在部分楼宇的公示栏中。三、小区有清洁工人进行卫生清洁，但停车场、楼顶、楼宇墙角堆放有垃圾。四、小区停车场、地面、地面车辆停放有序面停车格划线不清。五、消防喷淋系统无法使用，部分消防栓外壳破裂。六、公共文娱设施、部分楼宇大堂存在损坏情况。以上事实有原告提供的证据和庭审陈述以及本院调取的证据及现场勘查笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。本院在勘查中发现的问题以及其他业主反映的问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，物业服务公司已经履行了绝大部分义务，被告未到庭提出异议，应当依照合同约定向物业服务公司支付相应的物业服务费及相关费用。关于物业服务费，被告自2015年3月份开始即未向原告缴纳物业费及各项公摊费用，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告名下的房屋面积为123.81平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为149元，双方约定按季度收取，则每季度应交纳的物业服务费为447元，截止到2018年12月份，原告主张被告欠付的物业服务费为6854元，本院予以确认。关于其他费用，原告提供了催费资料、电费发票、电费通知单、分摊费用明细，主张2015年2月到2018年9月的公摊电费1372元，2016年2月到2018年9月的公摊维修费1023元，2015年2月到2018年9月的电梯维保费792元，被告未到庭提供证据予以反驳，本院对原告的主张予以支持。至于可视对讲系统维护费，在本院2019年4月份勘察过程中，显示小区除30栋、31栋、32栋的可视对讲系统因业主未达成维修的一致意见而停止使用，其他楼栋的可视对讲系统可以使用，由于被告房屋位于23栋，原告主张2015年2月到2018年9月的可视对讲系统维护费220元，本院予以支持。关于滞纳金问题，双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告自2015年3月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有多次催告记录，但其并未支付，按照《前期物业管理服务协议》的约定，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被告虽然未对违约金标准过高提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对违约金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告张娅萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币6854元；二、被告张娅萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、被告张娅萍于本判决生效之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年2月到2018年9月公摊水电费、电梯年检及维保费、可视对讲系统维护管理费以及2016年2月到2018年9月公摊维修费等费用共计人民币3407元；四、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费124元，由被告张娅萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  朱 全人民陪审员  戴丽霞人民陪审员  肖晓丽二〇一九年八月二十六日法官助理黄国靖书记员周琳附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2015年第一季度              149              2015.1.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2015年第二季度              447              2015.4.11                  2015年第三季度              447              2015.7.11                  2015年第四季度              447              2015.10.11                  2016年第一季度              447              2016.1.11                  2016年第二季度              447              2016.4.11                  2016年第三季度              447              2016.7.11                  2016年第四季度              447              2016.10.11                  2017年第一季度              447              2017.1.11                  2017年第二季度              447              2017.4.11                  2017年第三季度              447              2017.7.11                  2017年第四季度              447              2017.10.11                  2018年第一季度              447              2018.1.11                  2018年第二季度              447              2018.4.11                  2018年第三季度              447              2018.7.11                  2018年第四季度              447              2018.10.11