广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初1855号 原告：黄丽婉，女，1985年5月22日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：韦成斌，广西君从律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉萍，广西君从律师事务所律师。 被告：百色天品房地产开发投资有限公司，住所地广西百色市右江区城东路建新巷**，统一社会信用代码91451000561579243P。 法定代表人：苏志清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李莲，广西知君律师事务所律师。 原告黄丽婉与被告百色天品房地产开发投资有限公司（以下简称天品公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽婉的委托诉讼代理人韦成斌、李莉萍、被告天品公司的委托诉讼代理人李莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄丽婉向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产登记违约金34647.55元（该违约金自2018年5月16日起暂计至2019年5月13日为477239元×0.0002×363天＝34647.55元，其余违约金支付至原告取得不动产权证书之日止）；3、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于百色市右江区。双方约定：房屋总价为477239元；被告应当在2016年12月30日前将商品房交付给原告，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；如因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告不解除合同的，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。该合同签订后，原告于2016年11月23日向被告支付首付款143239元、住宅专项维修资金5271.3元，并于2017年10月13日向工商银行百色右江支行办理公积金贷款334000元，将余款付清给被告。但被告未按照合同约定履行义务，虽然被告按约定于2016年12月30日前将商品房交付给原告，但该商品房交付时并未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告交付商品房的行为已构成违约。其次，原告已付清房款、房屋契税、专项维修资金等费用的情况下，被告至今仍未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能取得不动产权证书，按合同约定至2019年5月13日已逾期达363天。原告多次敦促被告履行义务未果。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告天品公司辩称，一、原告违约金起算时间错误。原告向被告购买涉诉商品房属实。但原告是2017年5月8日收房，非2016年12月30日前收房。根据双方《商品房买卖合同》约定，2017年5月8日房屋交付后的500日内为办证日期，逾期办证起算时间应为2018年10月10日。至2019年5月13日共逾期215天，约定违约金应是20521.28元（477239元×0.0002×215天）。二、原告主张的违约金明显过高，请求法院酌情核减。其在开发建设一品苑项目过程中因资金困难向百色市通商小额贷款有限责任公司贷款。后因故无法清偿贷款被百色市通商小额贷款有限责任公司起诉，影响到产权证的及时办理。其正与百色市通商小额贷款有限责任公司积极沟通协商中，尽快为原告办理产权证。虽然其未能及时为原告办理产权证，但其已将房屋及时交付给原告，原告已收房并装修入住，产权证未办理并未影响到原告正常使用所购的房屋，其没有给原告造成任何实际损失。因此，原告主张违约金与实际损失不符，违约金数额过高，请法院依法予以适当减少。 本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，原告黄丽婉（买受人）与被告天品公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的一品苑商住小区2幢1单元9层904号商品房（以下简称904号房），房屋建筑面积94.13平方米，单价每平方米5070元，总价款477239元；合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理:1、按照逾期时间分别处理：⑴逾期在60日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付“全部房价款万分之（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”；第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2016年11月23日，原告交纳904号房住宅专项维修基金5271.3元。同日，原告向被告支付首付款143239元，后通过银行贷款支付其余购房款334000元，共计477239元。原告付清购房款后，被告将904号房交付原告使用。2019年5月27日，百色市住房和城乡建设局作出《关于〈关于请求核查一品苑商住小区竣工验收手续办理情况的申请〉的复函》，其上载明，一品苑商住小区项目至今未到该局办理竣工验收备案等事宜。 以上事实有原、被告庭审笔录，原告提交的原告身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、增值税普通发票、商品房买卖合同登记备案证明、住宅专项维修资金专用收据、百色市住房和城乡建设局《关于〈关于请求核查一品苑商住小区竣工验收手续办理情况的申请〉的复函》在卷佐证，本院予以确认。关于被告提交的证据《百色市龙景区一品苑钥匙发放记录》（复印件），因被告不能提交该证据原件予以核对并且无其他证据佐证，原告持有异议，本院不予采纳。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当协助买受人办理房屋所有权登记手续。本案中，原告按合同约定交付了购房款，被告亦应依合同第二十条约定于涉案商品房交付使用之日起500日内，将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，履行协助原告办理房地产权属证书义务。现被告因自身原因未按时向产权登记机关提交相关产权登记所需材料，被告存在违反协助原告办理涉诉房屋产权证书约定义务情形，导致原告至今未能取得涉诉房屋产权证书，其应承担继续履行协助原告办证的民事责任。原告要求被告将办理涉诉商品房的房地产权属登记所需材料报产权登记机关备案符合双方约定，本院予以支持。考虑被告向相应产权登记部门提交办理涉案房屋产权登记所需材料应给予合理期间，本院结合被告合同履行情况酌情确定该期间为90日为宜。关于原告主张的违约金问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原、被告双方合同约定，被告应当在2016年9月30日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，如被告逾期交付超过60日并且合同继续履行的，按日向原告支付全部房款不低于万分之五的违约金。原、被告同时约定，因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，按日向原告支付全部房款万分之二的违约金。本案被告未到相关行政主管部门办理一品苑商住小区工程竣工验收备案事宜的事实清楚，可确定该商住小区建设工程至今仍未取得竣工验收备案证明。被告将不符合法定与约定交付条件的商品房交付原告使用至今，怠于履行协助买受人办证义务违反合同约定，应承担支付相应违约金的民事责任。考虑双方违约金有关约定、被告过错程度，原告要求被告自约定最后交房日后500日即2018年5月16日起按日万分之二计付违约金合法合理，本院予以支持。关于违约金支付截止期限，鉴于被告只是协助办证义务人，该违约金计付至被告履行协助办证义务之日止为宜。被告辩称其未给原告造成任何实际损失无证据证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告百色天品房地产开发投资有限公司于本判决生效之日起90日内将办理位于百色市右江区房屋权属登记需由被告百色天品房地产开发投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告百色天品房地产开发投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄丽婉支付违约金（计算方式：自2018年5月16日起至2019年5月13日的违约金为34647.55元，之后的违约金以购房款477239元为基数，按日万分之二自2019年5月14日起算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告黄丽婉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666元，减半收取计333元，由被告百色天品房地产开发投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。 审判员  罗婷巍 二〇一九年八月二十三日 书记员  凌雪君