重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12804号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。 被告：杨利，女，汉族，1971年5月16日出生，住重庆市江**。 原告重庆远大物业管理有限公司与被告杨利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司委托诉讼代理人林建军和王玉朵、被告杨利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付御景天成小区住宅2015年11月至2018年10月期间的物业管理服务费2194.5元、公摊费249元、违约金13.17元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市渝北区御景天成小区物业管理服务公司，被告是重庆市渝北区×路×号御景天成小区×商住房业主，房屋建筑面积52.28㎡。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，原告为御景天成小区提供物业管理服务。合同期限为：本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告对御景天成小区提供物业管理服务至今，御景天成小区业主委员会没有举行业主大会解聘原告，也没有与其他物业服务企业签订服务合同，所以该合同继续有效。根据2007年11月2日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳住宅物业服务费、公摊费。从2015年11月至2018年10月期间，被告拖欠物业管理服务费2194.5元、公摊费249元，合计2443.5元。但自2015年11月至2018年10月，被告未缴纳上述费用。此间，原告每季多次向被告催收物业管理服务费，但被告不予理采或躲避拒不交纳。尽管近期原告仍不断向被告催收上述费用，但被告置之不理。综上，原告是御景天成小区唯一合法聘请的物业服务企业，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告无理拒缴物业管理服务费，其行为违反法律规定并构成违约。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告杨利辩称，１.原告长期不按物价局核定的标准收费。2005年渝价（2005）629号《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》明确规定案涉小区物管费收费标准为0.75元/平方米/月（含公共设施设备日常维护费0.25元/平方米/月），而原告却长期按1.20元/平方米/月的标准收费，被告多次要求原告纠正，原告不予理睬；2.小区消防设施长期不予维修养护。楼道防门长期缺失，8栋下车库的消防通道上下口长期封闭，楼道应急灯多处损坏不修复，消防通道锈蚀严重多年不维修，消防设备长期不保养；３.案涉小区的防盗监控、门禁对讲系统长期处于瘫痪状态，业主居住无安全感。由于小区防盗监控长期瘫痪，不能提供录像线索，给公安机关案件侦破带来困难，被政府相关部门点名批评，黄泥磅派出所已要求原告限期修改。案涉小区被政府列为重点整治地区；４.小区公共设施养护不到位，如铁栏杆长期不保养、座椅破烂、健身设施损坏、路灯损坏不及时修复、小区树木夏季不浇水、十几年的大树被干死等；５.原告收取公摊费无依据。共用部位水、电公摊费在公共照明、绿化没有任何变化的情况下，公摊费越来越高，且公摊水电数量、金额无供水、供电部门的收费发票。根据前期物业合同第六条约定：“共用的专项设备的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收”，其公摊金额当被告不予认可；６.小区安保工作缺失。门卫值守极不负责任，打瞌睡、玩手机、擅离岗位，人员随便进出，闲杂人员经常在业主门上乱张贴广告。楼层经常无人、甚至几十天不巡逻，或人未到就提前签到，长期作假。以上只是原告未履行职责的部分事实；7.根据被告与原告签订的前期物业合同的约定，原告的权利、义务和责任包括：保持小区公共区域之水、电、气、机电设备、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复、对配套系统设备进行日常维护、建立预防性安全防范体系、控制闲杂人员进入小区、小区24小时保安服务，但原告并未按约履行，已经严重违约；8.消防设施长期损坏，原告不及时修复，不但构成违约，而且严重违法。消防法第十六条规定，机关、团体、企业、事业单位等应当履行下列消防安全职责：（二）按照国家标准、行业标准配备消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；（四）保障疏散通道、安全出口畅通；（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患。第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。第二十九条规定，负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。合同法第八条规定，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担（修理、更换、重做、退货）减少价款或者报酬等违约责任。基于上述事实，原告严重违背前期物业合同的服务约定，没有履行合同法第六十条规定的义务，严重违反消防法的相关规定，没有保证消防设施完好有效。原告未按规定履行其物业管理职责，其服务与其所收物管费严重不相符合，应承担违约责任。原告按1.2元/㎡收取物管费不合理，被告不予接受；9.被告记不清楚有无缴纳2015年11月至2018年10月期间的物管费和公摊费，对于超过2年的费用，不应得到支持。对公摊费，当时楼下的烧烤店和小卖部接的是被告所在的3栋的公摊，对公摊费原告没有公示；10.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理义务，业主请求物业服务企业承担履行、采取措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予以支持。依据合同法第一百一十一条的规定，被告要求原告承担违约责任，立即恢复小区的安全监控、门禁系统、消防设备等公共设施，在没有完成修复之前，要求其减少价款、物管费按物价局核定的标准7折收取。请求作出公正判决。 经审理查明：原告系依法成立的物业服务企业。被告杨利系位于渝北区龙塔街道×路×号御景天成×幢×房屋的所有权人。其房屋的建筑面积为52.28平方米，系高层住宅。 2005年12月1日，重庆市物价局制作并向原告发布《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》，内容主要载明，原告在案涉小区高层住宅物业服务费收费标准为0.5元/平方米˙月，公共设备实施日常维修养护费收费标准为0.25元/平方米˙月，高层住宅电梯费收取方式可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况决定。 2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对御景天成实施前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，业主应于接房（以乙方发出入伙通知书之日，逾期一月未办理接房手续的，视为接房）之日起缴纳物业服务费。物业管理费自业主接房之日起计算，接房之日到装修之前按50%收取，装修之日起即按全额收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。 另查明，上述《前期物业管理服务合同》签订后，原告按约定对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业管理服务费等费用，原告分别于2018年1月17日、2018年9月20日、2019年1月16日制作并分别向被告邮寄了《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》，分别向被告催收截止2017年12月拖欠的物业管理服务费1814.9元、截止2018年9月拖欠的物业管理服务费2443.5元以及2018年12月拖欠的物业管理服务费2648.2元。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并提供了小区照片予以证明。 庭审中，原告举示了水电费发票，拟证明其交纳了水电费。 庭审中，原告陈述：目前除了被告提供的物价局出具的收费通知，物价局针对案涉小区没有出新的收费标准，现在原告收费是以前期物业服务合同和物业公司与业主签订的合同为收费依据，按建筑面积1.2元/月/平方米收取。 上述事实，有营业执照、土地房屋权属登记卡、《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》、《前期物业管理服务合同》、《重庆远大物业管理有限公司关于对业主物业管理服务欠费催收的告知函》、EMS快递单、小区照片、水电费发票、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为御景天成小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按约定向原告支付物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准问题，重庆市物价局发布的《重庆市物价局关于确定渝北区华美御景天成物业服务收费试行标准的通知》虽载明了原告在案涉小区的高层住宅物业服务费和公共设备设施日常维修养护费共计为0.75元（0.5元+0.25元）/平方米/月，但上述通知仅为2005年公布的试行标准，且其载明高层住宅电梯费由物业管理公司根据实际情况决定，故上述0.75元/平方米/月的费用中并未包含高层住宅电梯费，被告的房屋系高层住宅，其住宅电梯费根据上述通知应由原告根据实际情况决定，故《前期物业管理服务合同》约定案涉小区住宅物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米的标准（已包含了住宅电梯费）交纳，并未违反上述通知规定，现原告主张以《前期物业管理服务合同》约定即按建筑面积1.2元/月/平方米作为收费标准，本院予以确认，本院认定被告应按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费。因此，在2015年11月至2018年10月期间，被告应交纳的物业管理服务费为1.2元/月/平方米×52.28平方米×36个月=2258.5元。原告自愿主张的金额为2194.5元，并未超出本院认定的范畴，本院予以确认。关于被告提出的对于超过2年的费用，不应得到支持的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则于2017年10月1日施行，故2017年10月1日及其之后的物业管理服务费，诉讼时效为3年，该期间的物业管理服务费并未超过诉讼时效。2015年11月至2017年9月期间的物业管理服务费至2017年10月1日民法总则施行之日，尚未满民法通则规定的二年诉讼时效，故应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故该期间的物业管理服务费最早应于2018年11月届满，又因原告于2018年1月17日向被告催收了2017年12月之前的物业管理服务费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，2015年11月至2017年9月期间的物业管理服务费的诉讼时效自2018年1月17日原告向被告催收时中断，应从2018年1月17日起重新计算三年诉讼时效期间，故原告主张的2015年11月至2017年9月期间的物业管理服务费也未超出诉讼时效。据此，原告主张的2015年11月至2018年10月期间的物业管理服务费均未超出诉讼时效期间，被告的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 原告要求被告支付公摊费249元，对此原告虽举示了水电费发票，但该发票系涉及各楼栋整体应交纳的水电费金额，原告未能提供充分证据证明被告应承担的公摊费的计算依据和计算方式，故对原告要求被告支付公摊费249元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该瑕疵尚不足以成为拒交物业管理服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告杨利在本判决生效之日起五日内向原告重庆远大物业管理有限公司支付2015年11月至2018年10月期间的物业管理服务费2194.5元； 驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨利负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 彭洪亮