北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12042号原告：白文硕，男，1986年10月4日出生。委托诉讼代理人：李永生，北京浩云律师事务所律师。被告：安东伟，男，1987年4月22日出生。被告：邢诗佳，女，1985年2月8日出生。上述二被告委托诉讼代理人：张荣斗，北京市世纪律师事务所律师。被告：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路**D—097。法定代表人：吴平，总经理。委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：高凯，男，1982年8月26日出生。原告白文硕与被告安东伟、邢诗佳、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白文硕的委托诉讼代理人李永生，被告安东伟、邢诗佳的委托诉讼代理人张荣斗，被告华熙公司的委托诉讼代理人张毅然、高凯到庭参加了诉讼。被告安东伟2019年5月13日庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白文硕向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告三方签订的《房产认购合同》于2018年9月14日解除；2、请求判令被告一安东伟及被告二邢诗佳将本案房屋按现状返还原告；3、请求判令被告一安东伟及被告二邢诗佳向原告支付房屋占用费暂定72500元（按每月2500元计算，自2016年5月22日起至房屋归还之日止）；4、请求判令被告一安东伟及被告二邢诗佳向原告支付违约金29.6万元（成交价的20%）。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与三被告于2016年5月9日签订了《房产认购合同》。合同约定，原告向安东伟及邢诗佳出售位于北京市房山区的房屋。房屋成交价为148万元。双方约定，安东伟及邢诗佳于2016年5月9日向原告支付定金2万元，于同年5月22日前支付首付款38万元，于过户前支付14万元，余款进行银行按揭贷款。房屋于支付第一笔购房款当时交付。因合同签订时该房屋尚未取得产权证，故合同第四条第4款约定原告取得产权证5日内，买卖双方分别提交过户所需审核文件，再进行过户交易。否则视为违约。合同签订后，安东伟及邢诗佳共同向原告支付定金及首付款40万元。原告亦于2016年5月22日向被告移交了房屋。原告于2018年7月21日取得了房屋产权证。依据合同约定，原告于2018年7月25日微信通知安东伟及邢诗佳办理过户所需审核手续，但被告未直接回复原告。原告于2018年8月27日向三被告发出违约告知函，要求安东伟及邢诗佳办理过户相关审验工作，但安东伟及邢诗佳不予理睬。2018年9月12日，原告向三被告发出了《房产交易解除通知》，被告于9月14日已签收。但安东伟及邢诗佳至今未能办理房屋过户所需核验工作，其无法取得购买房屋资格。双方房屋买卖交易无法继续进行。安东伟及邢诗佳的违约行为已超过15日，依据合同第七条安东伟及邢诗佳的行为已构成违约，依法应按议定成交价的20%支付违约金。原告已于2017年离婚，本案房屋归属原告单独所有。安东伟及邢诗佳自2016年5月22日使用原告房屋至今，依法应支付房屋占用费给原告，参照市场价应按每月2500元计算。为维护原告的合法权益，故诉至法院。安东伟、邢诗佳辩称，一、原、被告于2016年5月9日签订的房产认购合同及客户告知书是双方的真实意思表示，依法成立。原、被告双方均应以实现合同目的为原则，信守履行。二、原告诉称其在获得房屋产权证后，通知二被告办理过户手续，二被告未直接回复及原告向二被告发出违约解除通知，二被告不予理睬。其所诉事实均不属实。三、原告诉称因被告无法取得购房资格，双方房屋买卖合同无法履行，要求解除房产认购合同，并要求被告承担20%的违约金及房屋占用费用，根据本案事实和相关法律规定均不能成立，应驳回其诉讼请求。四、依据房产认购合同的约定及物权法的相关规定，涉诉房屋应归被告所有。五、原告基于利益最大化的主观心态，恶意不履行房产认购合同，其首先违反了合同约定。综上，二被告不同意原告的诉讼请求，要求继续履行房产认购合同。华熙公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，华熙公司与双方是居间关系，故华熙公司作为本案的被告，主体不适格。华熙公司作为居间方，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，安东伟与邢诗佳系夫妻关系。2016年5月9日，白文硕（甲方，出卖人）与安东伟、邢诗佳（乙方，买受人）在华熙公司（丙方，见证方）提供的居间服务下签订了房产认购合同，约定甲方将坐落于北京市房山区的房屋出售给乙方，价款为1480000元。甲乙双方经协商后一致同意，乙方采取银行按揭的方式购买甲方的房产，并约定1、2016年5月9日，乙方须向甲方交纳购房定金2万元。甲乙双方同意定金由甲方保管，上述定金可用于冲抵第一笔购房款费用。2、开发商通知办理房本之日前，甲方向其贷款银行中国建设银行提出提前还清贷款的申请。乙方交纳的购房款专项用于甲方归还上述房产的银行按揭贷款，甲方不得挪作它用，乙方向甲方交纳的购房款超过甲方还款部分的款项，甲方可自行支配。银行交付给甲方的贷款结清证明及商品房预售合同等资料由丙方暂时保存。3、2016年5月22日前，乙方向甲方交纳第一笔购房款40万元，乙方拟申请贷款94万元。双方约定于进行房屋交付时间为乙方向甲方交纳第一笔购房款当日。6、甲方获得的上述房产的房屋所有权证5日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源核验手续和买房审核手续，两项手续均合格后5日内，甲乙双方通过丙方办理该房的贷款事宜。合同第五条约定，乙方贷款批贷后五个工作日内，甲乙双方办理完毕上述房产过户手续。合同第三条约定，由于甲方所售房产尚未取得房产证，乙方对该房屋产权现状及其它有关房屋的现状已充分了解并认同。甲乙双方同意自本合同签订之日起开始履行合同内容，承担相应的责任及义务。合同第四条第9约定，甲乙双方办理上述房产的贷款购房相关事宜时，若遇国家政策法规的调整或因政府部门产生不可预知的情况使得贷款业务、评估价格或过户发生变化，当事人按新要求办理，时间相应顺延。合同第七条违约责任第2约定，自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续（出现违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行的装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。同时，违约方还应向丙方支付本合同中议定成交价2.2%的中介服务费。合同第八条约定，由于上述房产未办理产权证，故甲方与开发商签署的购房合同之相关内容乙方予以认可，同时双方同意房屋交验之日即为所有权转移之日。合同第十三条补充合同约定，1、第二笔购房款，乙方应于过户前24小时内支付给甲方，建委要求所需资金监管资金由甲方存入。第二笔购房款为14万元。2、房屋解押款由甲方自行筹措解押。3、甲乙双方协商一致，在合同履行期间，甲乙双方任何一方违约，给守约方造成经济、搬家、租房、重新装修、误工等多方面损失，故甲乙双方自愿约定合同违约金额为房屋成交价的40%。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订当日，白文硕、安东伟、邢诗佳通过华熙公司签订了客户告知书，告知双方：在此次房屋买卖交易中，房屋所有权人（白文硕）未取得该房的所有权证书，只出示了该房屋的北京市商品房预售合同。买受人（安东伟、邢诗佳）在该房屋的证件不全的情况下，仍愿意购买此房。合同签订当日，安东伟、邢诗佳给付白文硕购房定金2万元。2016年5月22日，安东伟、邢诗佳给付白文硕购房首付款38万元，白文硕向安东伟、邢诗佳交付了房屋。白文硕与安东伟、邢诗佳在2016年5月9日签订房产认购合同时，安东伟、邢诗佳不具备北京市当时实施的2011年住房限购政策规定的购房资格取得的条件。2016年7月，安东伟具备了当时的住房限购政策规定的购房资格。但此时因涉诉房屋未取得房屋所有权证，不能办理房屋过户登记手续。白文硕明知安东伟、邢诗佳当时是否具备购房资格的事实。2017年3月22日，北京市住房限购政策调整了取得购房资格应该具备的条件，安东伟、邢诗佳因而不具备了调整后的住房限购政策规定的购房资格。至本案法庭辩论终结前，安东伟、邢诗佳及其家庭成员均不具备北京市住房限购政策规定的购房资格。2018年7月25日，白文硕从开发商处领取了房屋所有权证（颁发日期为2017年12月14日）。2018年8月27日，白文硕向安东伟、邢诗佳邮寄了《房产交易违约责任告知书》，告知安东伟、邢诗佳其已取得涉诉房屋所有权证，已可以办理相关购房手续，安东伟、邢诗佳应该提交相关材料，进行核验。2018年9月12日，白文硕向安东伟、邢诗佳邮寄了《房产交易解除通知》，告知安东伟、邢诗佳解除双方于2016年5月9日签订房产认购合同。安东伟、邢诗佳于9月13日签收了合同解除通知，但坚持要求继续履行房产认购合同。另查，2018年9月28日，白文硕再次以涉诉房屋作为抵押物进行抵押贷款，已设立抵押登记。上述事实，有房产认购合同、房屋所有权证、购房定金及首付款收条、税收完税证明、房产交易违约责任告知书、房产交易解除通知、邮单及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，白文硕与安东伟、邢诗佳签订的房产认购合同及客户告知书是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，白文硕要求确认房产认购合同已于2018年9月14日解除，其关键在于白文硕是否享有合同解除权。在双方签订的房产认购合同中，没有关于一方行使合同解除权的约定，也没有约定一方解除合同的条件，故白文硕不享有合同解除权，其发出的房产交易解除通知不产生解除合同的法律后果，因此，白文硕的该项诉讼请求，本院不予支持。但是，根据查明的事实，在合同履行过程中，由于住房限购政策的调整，安东伟、邢诗佳已不具备在本市购房资格。审理中，安东伟、邢诗佳也不能明确能够取得在本市购房资格的具体期限。在白文硕要求办理房屋过户登记手续的情况下，安东伟、邢诗佳不能办理房屋过户登记手续，导致合同目的无法实现，合同继续履行不能。白文硕在庭审中要求解除合同，本院予以支持。安东伟、邢诗佳要求继续履行合同，本院不予采信。对于白文硕要求返还涉诉房屋的诉讼请求，由于白文硕尚占有安东伟、邢诗佳部分购房款，本院认为，该项诉讼请求应与购房款返还一并解决较适宜，故该项诉讼请求，本院不予支持。对于白文硕要求支付房屋占用费的诉讼请求，涉诉房屋交付属于合同履行过程中的一部分，符合合同约定，故其要求支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于白文硕要求支付违约金的诉讼请求，在双方签订合同时，白文硕对安东伟、邢诗佳的购房资格问题是明知的，之后，安东伟、邢诗佳丧失了购房资格导致合同目的无法实现，并非是因安东伟、邢诗佳的个人原因造成的，故白文硕要求安东伟、邢诗佳承担违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、白文硕与安东伟、邢诗佳2016年5月9日签订的房产认购合同于本判决生效后解除。二、驳回白文硕的其他诉讼请求。案件受理费3414元，由白文硕负担3379元（已交纳）；由安东伟、邢诗佳负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  闻海鹏二〇一九年八月八日书记员  刘 乐