内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1496号   上诉人（原审原告）:包头市鑫瑞物业服务有限公司。   法定代表人：周某。   委托诉讼代理人：赵某。   委托诉讼代理人：苏某。   上诉人（原审被告）:李龙，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：谢某，内蒙古道扬律师事务所律师。   上诉人包头市鑫瑞物业服务有限公司（以下简称鑫瑞物业）因与上诉人李某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。鑫瑞物业的委托诉讼代理人赵某、苏某，李某的委托诉讼代理人谢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   鑫瑞物业的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，诉讼费用由李某承担。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、鑫瑞物业已按合同约定提供物业服务，李某应支付物业费。李某庭审中提交的照片不能证明鑫瑞物业未履行合同义务，物业服务是对小区整体进行的全方位、多时段服务，李某仅提供某一时段照片不能证明物业服务未达标。二、鑫瑞物业有权主张滞纳金。李某迟延支付物业服务费长达两年半，侵害了鑫瑞物业的合法权益，李某应当按合同约定支付滞纳金。   李某答辩称，一、鑫瑞物业所述理由不能成立，李某不应支付物业费。李某从未与鑫瑞物业达成物业服务协议，也未通过表决或授权业主委员会与鑫瑞物业签订物业服务协议，鑫瑞物业要求支付物业费没有依据。鑫瑞物业在一审中未就其进行过哪些服务以及服务的起始时间进行举证，应承担举证不能的后果。李某从未见过鑫瑞物业公示过物业服务内容、标准、服务项目、收费标准等，其起诉要求的物业费标准没有依据，要求支付滞纳金也没有事实依据。二、双方签订的物业服务合同属于无效合同。小区业委会从未就选聘物业公司征询过全体业主意见，业主也从未对此事做过表决，物业管理合同书的签订违反法定程序，应属无效合同。一审判决未对物业管理合同书的效力作出认定，李忠等18位小区业主起诉物业公司和业主委员会确认物业管理合同是无效的案件经一、二审法院审理，业主委员会依法传唤未到庭未答辩未举证，法院以举证依据不足，业主已享受物业服务，不应认定为无效合同为由驳回起诉，但是并未确认物业管理合同书为有效合同。鑫瑞物业不能提供证据证明业委会有权签订物业管理合同书，应承担举证不能的不利后果。   李某的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鑫瑞物业的诉讼请求，一、二审案件受理费由鑫瑞物业承担。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、一审认定事实错误。李某一审提供的照片可以证实鑫瑞物业没有提供物业服务，并非服务存在瑕疵，一审认定鑫瑞物业服务存在瑕疵事实错误。物业管理合同书是否有效是审理本案的基础，一审认为合同效力与本案无关，并拒绝中止审理错误。雅园小区业主委员会从未就选聘鑫瑞物业征询业主意见，业主也未进行表决。物业管理合同书的签订违反法定程序，应属无效，一审法院以该合同为依据认定事实错误。二、一审法院在未确定物业管理合同书效力，鑫瑞物业未提供任何物业服务证据的情况下确认李某给付物业费错误。是否同意给付物业费以物业费合法存在为前提，物业费是否合法存在以双方是否形成物业服务合同关系、鑫瑞物业是否履行物业服务为前提。因此，一审法院认定李某给付物业费事实不清。三、一审法院在是否形成物业服务合同关系、是否存在债权债务关系尚未确定的情况下，依据民法通则第八十四条、第一百零八条作出判决适用法律错误。   鑫瑞物业答辩称，青山区法院(2018)内0204民初1239号、包头中院（2018）内02民终2985号判决均认定合同是有效的。合同有效，业主欠交的物业费应当交纳。请求驳回上诉，维持原判。   鑫瑞物业向一审法院起诉请求：1、依法判令李某支付2015年5月22日至2017年11月21日的物业服务费2828元；2、依法判令李某按应缴纳费用的日1‰支付滞纳金，至给付完毕时止；3、判令李某支付诉讼工本费50元；4、诉讼费由李某负担。   一审法院认定事实：鑫瑞物业（乙方）与包头市青山区雅园小区业主委员会（甲方）签订《小区物业管理合同书》1份，合同约定，甲方将包头市青山区幸福路8号街坊雅园小区建筑面积7.5万平方米的住宅小区委托乙方实行物业管理，接管日期为2014年5月22日，物业管理服务期限为5年，从2014年5月22日起至2019年5月21日止。收费标准和方式为多层每平方米每月0.65元；高层1层每平方米每月0.85元，2-3层每平方米每月1.05元，4-5层每平方米每月1.25元，6-11层每平方米每月1.40元。物业服务费每年收缴一次，第一年在服务三个月后开始收缴，以后就从上一年的截止日期开始，收缴物业服务费由物业公司自行收取。李某居住在包头市××区，房屋建筑面积为145平方米，楼层为5楼，物业服务费按每平方米每月0.65元标准收取，据此李某未交纳2015年5月22日至2017年11月21日的物业服务费2827.50元。诉讼中，鑫瑞物业自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张。诉讼中，李某等18人以原告名义起诉鑫瑞物业及包头市青山区雅园小区业主委员会，要求确认鑫瑞物业与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》无效，该案件尚未审结。李某认为，本案的审理结果与以上确认合同无效纠纷案件有关，要求中止该案审理。该院对鑫瑞物业的物业服务质量情况进行现场勘验并形成视频资料，其物业服务存在瑕疵。   一审法院认为，鉴于鑫瑞物业与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》，鑫瑞物业入驻雅园小区提供物业服务。现李某等18人另案要求确认《小区物业管理合同书》无效，并提出本案的审理结果与以上确认合同无效纠纷案件有关，要求中止该案审理。《小区物业管理合同书》的效力如何不能对抗鑫瑞物业为李某所居住的雅园小区提供物业服务的事实。李某以确认合同无效纠纷案件尚未审结为由要求中止该案件审理，依据不足，该院不予支持。诉讼中，李某等业主认为鑫瑞物业的物业服务质量存在瑕疵并就小区物业服务现场状况提供照片，该院亦对其物业服务状况进行了现场勘验，鑫瑞物业提出李某拍摄期间与起诉时间段不相符，该院现场勘验与本案无关，但是鑫瑞物业对其起诉期间的物业服务质量情况未提交任何证据证明，该院认定鑫瑞物业起诉期间的物业服务存在瑕疵。鑫瑞物业要求李某支付2015年5月22日至2017年11月21日物业服务费2828元，而李某实际未缴纳该期间的物业服务费为2827.50元，李某应按实际数额的80%支付，为2262元；鑫瑞物业要求李某按日支付应缴纳费用的1‰作为滞纳金至给付完毕时止，依据不足，该院不予支持；鑫瑞公司自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张，该院予以认可；李某提出从未收到过书面或口头的催缴通知，鑫瑞物业未经催缴直接起诉违反法定程序。李某欠缴物业服务费，鑫瑞物业应该催缴，现鑫瑞物业起诉，李某明确表示拒绝缴纳，现双方争议的焦点已并非是否催缴过，而是是否欠物业服务费，是否同意给付。故李某的未经催缴直接起诉违反法定程序的抗辩理由依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务费2262元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告包头市鑫瑞物业服务有限公司已预交），由原、被告各负担25元；被告李某负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，《小区物业管理合同书》签订后，鑫瑞物业为雅园小区提供包括保洁、安防、公共设备设施维护等多方面物业服务。   2018年3月7日，李某等18位业主向青山区法院起诉要求确认雅园小区业主委员会与鑫瑞物业于2014年5月22日签订的《小区物业管理合同书》无效。2018年8月30日，青山区法院作出（2018）内0204民初1239号民事判决，驳回了李某等18位业主的诉讼请求。18位业主不服，提起上诉。包头中院于2019年2月26日作出（2018）内02民终2985号民事判决，驳回上诉，维持原判。   以上事实有鑫瑞物业二审期间提交的工作记录、维修维护保养记录、巡查记录、照片、青山区法院(2018)内0204民初1239号判决、包头中院（2018）内02民终2985号判决以及当事人陈述在案佐证。   本院认为，就《小区物业管理合同书》的效力问题，双方当事人已在确认合同无效纠纷一案中予以解决，该合同真实有效，对双方均具有法律约束力。鑫瑞物业在入驻雅园小区后，已为该小区提供多方位的物业服务，李某已在客观上享受了相应的物业服务，故其应当向鑫瑞物业缴纳相应物业费。李某提出的双方并未形成物业服务合同关系、鑫瑞物业并未提供过物业服务，因而不应缴纳物业费的上诉主张缺乏依据，亦与客观事实相悖，不能成立。   鑫瑞物业二审期间提交的证据虽能够证实其已为雅园小区提供了相应的物业服务，但并不足以证实其提供的服务符合合同约定的标准，而李某一审期间提交的照片显示该小区公共环境卫生并未到达《小区物业管理合同书》所约定的“小区无垃圾堆放、无果皮、纸屑、树叶，确保小区清洁卫生”的标准，一审法院也至该小区进行过现场查看，故一审法院酌定李某缴纳80%的物业费是基于对鑫瑞物业服务瑕疵程度及对业主生活造成的影响程度等因素的综合考量，并无不当。鑫瑞物业提出的李某应当全额缴纳物业费及滞纳金的上诉主张缺乏依据，不能成立。   综上，鑫瑞物业及李某的上诉主张均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元（包头市鑫瑞物业服务有限公司已预交），由上诉人包头市鑫瑞物业服务有限公司负担；二审案件受理费50元，（李某已预交）由上诉人李某负担。   本判决为终审判决   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年八月十六日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。