江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初5694号原告(反诉被告)：穆作义，男，1992年7月7日出生，回族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张震，江苏苏宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：咸军，男，1980年1月19日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王文建，安徽冠亚律师事务所律师。原告(反诉被告)穆作义与被告（反诉原告）咸军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)穆作义的委托诉讼代理人朱巨根、张震，被告（反诉原告）咸军的委托诉讼代理人王文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆作义向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月11日签订的“四条巷X号门面合作协议”无效；2、依法责令被告向原告返还房屋租金43200元、押金20000元并自2019年1月1日起以63200元为基数，至实际付款之日止，按同期银行贷款利率向原告支付延期付款利息。事实和理由：原告与被告在2018年1月24日和2018年6月11日签订两份租赁合同，约定由被告将位于南京市秦淮区四条巷X号约60平方米房屋租赁给原告使用，原告于2018年3月向被告支付租房押金20000元；2018年11月7日向被告支付2018年11月30日至2019年4月30日的房屋租金54000元（10800元/月）。在房屋租赁期间，房屋产权人南京白下区副食品公司经营部告知原告该房屋系被告未经其同意而对外出租且租期己满，要求原告予以迁让搬离。原告表示需由该房屋产权人与被告通过法律途径解决。2018年12月10日，南京市中级人民法院就原告租赁房屋之纠纷作出终审判决，该判决责令被告和原告腾空搬离出租房屋。为此，原告多次与被告协商交还房屋并退还剩余房租和押金，遭被告拒绝。于是，原告在2018年12月26日自行搬离房屋并将该房屋交还被告，但直至日前，被告却拒绝退还原告已付租金和押金，引致原告财产权益遭受损害，原告特向法院提起诉讼。被告咸军辩称：1、双方之间不存在房屋租赁合同关系，双方之间是合作合同关系，原告主张返还租金和押金没有合同、法律依据。2、双方之间的合作关系至今还没有依法解除或者协商解除，原告现在来主张权益是不适当的。3、双方发生纠纷的原因是基于合作合同的履行，现合作合同的目的还没有实现，原告主张是不适当的，原告单方面来解除合作合同已经构成严重违约。4、原告没有证据能够证明所使用的房屋已经移交给了被告，因此原告的诉讼主张不成立，且原告应当继续支付房屋使用费用直到房屋正式移交之日。5、原告要求确认原、被告于2018年6月11日四条巷X号门面合作协议无效，是不成立的。原告认为合同无效基于法院生效判决，且依照法律规定合同无效是自此无效，合同不能前期有效后期无效，前面所说的合同无效和原、被告间深度合作的合同没有必然的联系，双方是合作协议不是租赁协议，不因为产权人有异议而无效。综上，原告的主张没有合同、事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉请。反诉原告咸军向本院提出反诉请求：1、请求依法解除原、被告间的合作合同；2、判令被反诉人承担违约责任，补偿反诉人经济损失32980元（自2018年1月24日起按每日68元计算至2019年5月24日，此后补偿金计算至判决生效之日止）；3、判令不予退还被反诉人履约保证金20000元；4、判令被反诉人承担本诉和反诉诉讼费。事实理由：2018年1月24日，反诉人与被反诉人基于深度合作的目的，签订了初步合作的《四条巷X号门面外卖店合作协议》，合作协议采取合同双方先期初步合作，后期深度合作的方式。合作合同第一条约定：乙方（被反诉人）承诺甲方（反诉人）拥有双方初步合作期限后对其进行投资的优先权限，且投资占股不低于其南京地区门店28%股份。合作合同第五条约定：乙方在2018年6月28日前应与甲方确定长期合作方案或关于发展经营的后期深入合作合同。合作合同第六条约定：如乙方在6个月初步合作期满，没有和甲方展开合作成功，乙方应按本合同期计算补偿给甲方68元/天的房屋和证照使用费用。双方初步合作期限后经协商延长至2019年4月30日。但是，至双方初步合作届满，被反诉人并没有与反诉人达成后期深入合作合同，反而在没有移交使用的房屋前，要求返还租金、押金及利息。反诉人认为，双方的合作合同是长期合作合同，被反诉人不能达成后期深入合作合同，导致合同不能实现，构成严重违约，应当承担违约责任。另外，根据合作合同第三条约定，反诉人有权不予退还20000元合作合同押金.综上所述，因被反诉人违约，反诉人要求被反诉人承担违约责任既有事实依据，也有法律依据。请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告穆作义辩称：1、双方之间合同性质为房屋租赁合同关系，而非联营或其他经营合作关系，两份合同非常明确的表述是房屋的使用费为3900元/月。双方之间有明确的合同标的，是房屋使用和租赁行为。2、被告答辩及反诉中提出相关诉请，其明确表示双方之间合作关系基于2018年1月24日的合同所做的约定，2018年5月涉案房屋产权人已经与房屋承租人和次承租人（本案被告）在秦淮法院提起诉讼，理由是在2018年3月房屋的租赁期已满，产权人要求收回房屋，也就是说，双方之间的合作的载体即涉案房屋权利交由原告进行使用并领取营业执照，而双方约定的合作投资因为被告违约导致未能实现，且营业执照和卫生许可证是不能出租、转让的，所以该借用执照的约定是无效的。2018年6月11日的合作协议是双方真实意思表示，就涉案房屋有关租赁的行为再次做了约定，双方提高了房屋租金，协议第五条明确约定2018年1月24日的合作合同作废。第六条、第七条对于房租和押金的退还均有约定。2018年12月南京市中级人民法院作出判决，判决产权人自判决生效之日收回房屋，被告无权将房屋出租，原告要求被告退还租金是有法律依据的，请求法院支持本诉原告诉请，驳回反诉诉请。原告穆作义为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、2018年1月24日四条巷X号门面外卖店合作合同、2018年6月11日四条巷X号门面合作协议；证据2、中国银行跨行人民币汇款凭证、中国工商银行境内转账汇款凭证、微信转账凭证；证据3、(2018)苏01民终8236号民事判决书；证据4、微信聊天记录；证据5、房屋内部照片；证据6、南京白下区副食品公司经营部出具的房屋占用情况说明。被告咸军对原告提供的照片的真实性不予认可，对其他证据的真实性均无异议，但对原告的证明目的不认可，认为双方是合作关系，非租赁关系，原告提供的微信聊天记录及情况说明不能证明原告于2018年12月26日将涉案房屋交还被告的事实，(2018)苏01民终8236号民事判决书与本案无关联性。反诉原告咸军为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、2018年1月24日四条巷X号门面外卖店合作合同、2018年6月11日四条巷X号门面合作协议；证据2、2017年5月1日的咸军与徐利民房屋租赁合同、中国民生银行电子回单；证据3、原告在经营过程中（2019年1月16日至19日）的收益的银行流水。反诉被告穆作义对以上证据的真实性均无异议，但提出2017年5月1日咸军与徐利民签订的房屋租赁合同约定的租赁期限超过原产权人与第一承租人约定的期限部分，已经被生效的(2018)苏01民终8236号民事判决认定无效，原告有两家店铺，2019年1月16日至19日有收益正常。本院对以上证据审查确认，并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及双方当事人当庭陈述的内容，本院认定如下事实：涉案房屋本市秦淮区四条巷X号门面房为南京白下区副食品公司经营部所有，出租人南京白下区副食品公司经营部与承租人芦东升曾签订租赁合同，约定至2018年3月9日租赁期间届满。在租赁期间，芦东升与次租赁人徐利民签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年5月1日至2019年5月1日，后徐利民与本案被告咸军就南京市秦淮区四条巷X号（-2号、-3号、-4号）门面房签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年5月1日至2019年4月30日，被告用于经营南京市秦淮区爪盛堂熟食店。此后，本案原告穆作义（作为乙方）与被告咸军（作为甲方）于2018年1月24日签订《四条巷X号门面外卖店合作合同》，合同约定：双方合作方式为甲方在原X号门面外卖店腾出地方给乙方，经营乙方自有品牌“超能陆战队健身餐”，甲方提供给乙方用于合法经营此外卖店的正规“营业执照和卫生许可证”，甲方收取乙方3900元/月门面房使用费，乙方承诺甲方拥有双方初步合作期限后对其进行投资的优先权限，且投资占股不低于其南京地区门店28%股份，与其他地区和南京总部公司无关，投资金额另行商议；初步合作期为自2018年2月18日至2018年8月18日；甲方一次性收取原告20000元押金，乙方若无违约则合作结束退还此款；房屋使用费3900元/月，以2个月为单位交付被告；乙方应在2018年6月28日前与被告确定长期合作方案或深入合作合同；若乙方在6个月初步合作期满未和被告展开成功合作，则应补偿被告68元/天的房屋和证照使用费用；被告在签订该合同时应向原告出示真实合法的原租赁合同。原告于2018年3月向被告支付租房押金20000元并支付了相应的房屋使用费。2018年6月11日原告穆作义（作为乙方）与被告咸军（作为甲方）再次签订《四条巷X号门面合作协议》，该协议约定：由被告将位于南京市秦淮区四条巷X号的设备等交给原告使用、管理，原告负责安全等全部事务，如果造成安全责任事故与被告无关，原告在经营期间的所有债务由原告负责，与被告无关；协议期限为2018年6月12日至2019年4月30日；2018年6月12日至2018年11月30日的费用59800元，原告应于2018年6月11日前付给被告，2018年11月30日至2019年4月30日的费用54000元，原告应于2018年11月1日付给被告；双方之前签订的协议作废，以此协议为准；如果原告由于被告原因不能运营，则由被告退还原告从不能运营之日起的全部房租；原、被告之前协议的押金20000元在协议结束后退还原告。后原告按约支付了2018年6月12日至2018年11月30日的费用59800元，于2018年11月7日原告向被告支付2018年11月30日至2019年4月30日的费用54000元（10800元/月）。2018年12月10日，南京市中级人民法院就原告租赁房屋之纠纷于2018年12月3日作出（2018）苏01民终8236号民事判决，认定被告与徐利民签订的房屋租赁合同的租赁期限超出南京白下区副食品公司经营部与芦东升之间租赁合同期限的部分约定无效，判决被告经营的南京市秦淮区爪盛堂熟食店于判决生效之日起十日内向南京白下区副食品公司经营部腾空并返还房南京市秦淮区四条巷X号房屋。后原告多次与被告协商交还房屋并退还剩余房租和押金，未果，遂诉至法院。2019年7月4日，南京白下区副食品公司经营部出具“房屋占用情况说明”，载明：在2019年春节前“超能鹿战队”经营户（在原南京市秦淮区爪盛堂熟食店经营）搬迁出房屋，但南京市秦淮区爪盛堂熟食店未向我部移交房屋，该房屋在锁门空置一段时间后，于2019年劳动节前后又由“弟兄龙虾”经营户占有使用。本院认为，根据原、被告分别于2018年1月24日、6月11日就本市秦淮区四条巷X号房屋签订的“合作合同”、“合作协议”载明的内容及履行情况，本院依法认定，该两份合同名为合作合同，实为房屋租赁合同，故被告主张双方之间系合作关系不成立。原、被告于2018年1月24日签订的“合作协议”中明确约定原、被告于2018年1月24日签订的“合作合同”作废，现被告再要求解除该合作合同，并依据该合作合同的约定要求原告赔偿其损失，已无法律依据，本院不予支持。涉案房屋并非被告所有，房屋权利人南京白下区副食品公司已以其与承租人芦东升签订的租赁合同约定租赁期间（至2018年3月9日）已届满为由向法院提起诉讼，生效的（2018）苏01民终8236号民事判决亦认定被告与徐利民就南京市秦淮区四条巷X号房屋签订的房屋租赁合同的租赁期限超出南京白下区副食品公司经营部与芦东升之间租赁合同期限的部分约定无效，故本院依法认定原、被告于2018年6月11日就涉案房屋签订的“合作协议”无效，现原告要求被告退还其房屋押金20000元，符合法律规定，本院予以支持，关于押金利息，双方当事人没有约定，本院依法认定应从原告起诉之日，按同期银行贷款利率计算的标准计算。对于原告要求退还自2019年1月1日至2019年4月30日的房屋租金43200元的诉讼主张，根据法律规定，原告对自己的主张有责任提供相应的证据予以证明，而原告提供的与其与被告的微信聊天记录、南京白下区副食品公司经营部出具“房屋占用情况说明”，既不能充分证明原告已将涉案房屋腾空交还被告的事实，亦不能充分证明原告于何时将涉案房屋腾空交还被告的事实，故现原告主张其已经于2018年12月26日将涉案房屋交还被告，本院不予认定。即使涉案合同无效，原告亦应当向被告交付占用房屋期间的房屋使用费，现原告要求被告退还已经交付的至合同约定期间届满的房屋使用费43200元，因无充分的证据予以证实，本院不予支持。综上，对于本诉原告的诉讼请求在以上范围内予以支持；对于反诉原告的诉讼请求，因双方于2018年1月24日就本市秦淮区四条巷X号房屋签订的“合作合同”的废止及双方于2018年6月11日就本市秦淮区四条巷X号房屋签订的“合作协议”的无效，已无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告穆作义与被告咸军于2018年6月11日签订的《四条巷X号门面合作协议》无效。二、被告咸军应于本判决生效之日起十日内向原告穆作义返还房屋押金20000元并支付利息（自2019年5月9日起至实际付款之日止，按中国人民同期贷款利率的标准计算）。三、驳回反诉原告咸军的全部诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。四、本诉案件受理费1380元，减半收取690元，由原告穆作义负担472元，被告咸军负担218元。反诉案件受理费562.5元，由反诉原告咸军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年八月一日见习书记员  吴梦