上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5161号原告：张昊，男，1979年11月9日出生，汉族，住浙江省宁波市。原告：李颜颜，女，1980年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：田海川，男，1990年9月12日出生，仡佬族，住贵州省。原告张昊、李颜颜与被告田海川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序并于同年5月10日和6月20日两次公开开庭进行了审理。原告张昊、李颜颜、被告田海川到庭参加诉讼。期间，本院于2018年5月13日受理被告提起的反诉。此后，因被告未在指定期间内预交反诉案件受理费，故本院依法对被告的反诉按撤诉处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于上海市松江区车墩镇影佳路XXX弄XXX号XXX室房屋，以及该房屋所在小区门禁卡5张，若不能返还门禁卡的，则按照50元/张赔偿损失；2.判令被告支付原告房屋占有使用费，自2019年1月19日始至实际返还上述房屋之日止，按100元/天计算；3.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金，自2019年1月14日始至实际返还上述房屋之日止，按每日90元计算；4.判令被告支付原告欠付的电费206.89元；5.判令被告支付原告恢复上述房屋客厅房顶被凿开大洞的原状费用5,000元；6.判令被告支付原告因本次诉讼产生的往返交通费(过路费和油费)600元(200元/次×3次)和误工费6,000元(1,000元/人/次×2人×3次)；7.判令被告支付原告换锁的费用430元；8．判令被告支付原告逾期返还上述房屋给原告造成的其他损失4,050元(其中，3,000元为原告支付给下一承租人的无法履行租赁合同的违约金、1,050元为与被告签订租赁合同时原告支付的中介费)；9.判令被告支付原告搬运家具及保洁费600元。事实和理由：2018年10月，原、被告签订《不动产租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告等。2019年1月19日，因被告未按约支付租金，故经双方协商后签署了提前终止合同、被告放弃押金的补充约定。同时约定，被告应于2019年1月19日后立即搬离上述房屋、结清水电费并于次月18日前协助新承租人吴号做好上述房屋交接事宜。与此同时，原告发现上述房屋天花板被被告在未告知的情况下开了一个足以钻过成年人的大洞。此后，因被告未搬离上述房屋，故原告遂与被告交涉，但未果。据此，原告诉至本院，并提出如上诉讼请求，望判如所请。被告辩称，其不同意原告的全部诉请，因为双方于2019年1月19日经协商解除了合同，并对合同解除的后果亦作了约定，故后续产生的损失与其无关。经审理查明：2016年5月，两原告对上述502室房屋取得上海市房地产权证。2018年10月，原告李颜颜与被告经他人居间签订《不动产租赁合同》一份，约定：被告向原告李颜颜承租上述房屋；租期自2018年10月19日至2020年10月18日；租金为每月3,000元，每三个月支付一次，即9,000元，每次租金于5天前支付，先付后用，保证金3,000元；若逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按月租金金额3%收取违约金；被告违约，致本合同无法履行，被告无权请求返还保证金，若给原告李颜颜造成损失的，被告还应负责赔偿；合同期满或提前终止，则被告必须及时将房屋归还，非经原告李颜颜同意，被告任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，原告李颜颜有权处置；入户门钥匙1把、自来水卡1张、小区门卡5张，请妥善保管，如有遗失，每件赔偿50元等。同时，原告李颜颜支付居间方佣金1,050元。上述合同签订后，原告李颜颜按约交付房屋，被告按约支付首期租金及保证金。2019年1月19日，因被告未向原告李颜颜支付租金，故双方经协商后解除上述合同，并明确“押金不退还”、2019年1月19日至2月28日期间被告负责与上述房屋新承租人吴号做好交接，期间上述房屋内的租客安全由被告负责等。当时原告李颜颜已发现上述房屋客厅西北角房顶被凿开一个口子，供人经后期自制简易木梯通往阁楼。同日，经被告介绍，原告李颜颜与另一承租人吴号就上述房屋签订《不动产租赁合同》一份，约定：原告李颜颜将上述房屋出租给吴号；租期自2019年2月28日至2022年2月27日；租金每月2,500元，保证金3,000元；原告李颜颜有其他严重违约行为，致使合同无法履行，原告李颜颜须双倍退还保证金等。此后，在办理上述房屋交接过程中，被告与吴号就吴号给付被告装修补偿款的数额等问题发生争议，被告遂拒绝将上述房屋交付吴号。为此，原告李颜颜于2019年1月24日和2月19日分别以微信和短信通知被告，要求被告搬离上述房屋等。2019年2月21日，原告李颜颜在上述房屋进户门张贴《租赁合同终止告知书》。期间，原告李颜颜电话联系被告，交涉上述房屋返还事宜。2019年2月28日，原告李颜颜支付130元雇人更换上述房屋进户门锁芯，当时上述房屋仍由被告及其同意的他人占有，导致原告李颜颜无法向吴号交付上述房屋。同日，原告李颜颜与吴号协议解除双方之间签订的上述《不动产租赁合同》，原告李颜颜向吴号返还已收款项10,500元并支付违约金3,000元。诉讼中，两原告称，其更换锁芯后并未上锁，并不影响上述房屋使用。被告对此不予认可。2019年3月31日，原告李颜颜向电力公司支付结算周期至2019年2月28日24点的被告占用上述期间的电费(含逾期违约金)，合计206.89元。诉讼中，被告对该电费予以认可。2019年5月10日，基于两原告不清楚房屋使用现状的陈述，以及被告关于现在没有人居住的意见，本院至上述房屋现场进行查看，发现上述房屋进户门锁芯内被填塞口香糖、铁丝，已经无法用钥匙打开上述房屋进户门，遂由两原告出资300元雇人破坏锁具安装新锁，进入室内进行查看。当时现场已经明显无人居住，但现场留有木柜、床、沙发、杂物等。被告当场表示愿意马上将上述室内物品搬走，并将上述房屋即刻返还原告。两原告则称，如果被告清理干净，其愿意当天接收上述房屋，并指定中介人员来接收上述房屋等。然，2019年5月13日，被告来院称，其未搬走上述物品，而且其不需要了、其不会败诉、其需要提起反诉等。本院对被告释明了既然合同已经解除，其不搬走物品可能产生的不利法律后果等。此后，被告又在反诉中主张家具损失等。为此，本院一方面指出了被告在家具问题上的前后矛盾之处，又对被告释明如果因此认定其未返还上述房屋的，可能产生其继续需要支付使用费的不利法律后果。与此同时，原告李颜颜通过中介人员随时了解被告物品搬离情况，并在2019年5月13日11时35分明确“从今天起我们正式收回房屋”等。此后，两原告以遗留物品对其处理房屋造成实质阻碍为由，请求本院认定上述房屋未被其实际接收等。2019年6月20日，原告自本院领取被告交付的上述房屋原进户门钥匙1把、水表卡1张。当日，上述房屋内仍有被告遗留木柜、床、沙发、杂物等。诉讼中，原告就其主张的交通费和误工费，提供停车费收费标准、请假申请、工资单等证据。被告对其真实性，没有异议，但认为其不应当承担。此外，被告还称小区门禁卡已经丢失了。就被告与吴号交接期间的租金支付问题。原告称，2019年1月19日，被告就应该将房屋交付吴号。被告称，押金不退就是折抵上述期间的费用。以上事实，有上海市房地产权证、《不动产租赁合同》、照片、微信、短信、《租赁合同终止告知书》、收据、发票及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告张昊虽系上述房屋登记权利人，但其不是缔结涉案房屋租赁合同的相对方，故其无权向被告主张合同权利。因此，本院对张昊作为原告向被告提出的诉讼请求，不予支持。原告李颜颜与被告之间于2019年1月19日签署的解除《不动产租赁合同》的协议，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。基于此，被告应当按协议关于2019年1月19日至2月28日被告负责与上述房屋新承租人吴号做好交接的约定，最迟应当在2019年2月28日将房屋按原告李颜颜指定交付给吴号，现因被告未按上述约定将房屋交付给吴号，故被告应当向原告李颜颜承担相应的违约责任。就原告李颜颜有关返还房屋的诉讼请求，基于其于2019年2月28日更换房屋门锁的事实，结合当事人2019年5月10日庭审中有关房屋使用情况的陈述，以及本院为避免损失扩大至现场进行查看时，因无法用钥匙打开房屋进户门，由两原告出资雇人开门换锁，换锁的钥匙已由原告李颜颜控制的事实。此为其一。其二，根据当天现场查看的情况，以及当事人当场对房屋的返还问题形成初步共识的事实。以及此后因被告未及时搬离遗留物品，并提起反诉主张赔偿遗留物折价款等情况。其三，根据本院对被告释明相应法律后果情况，结合原告李颜颜表示自2019年5月13日正式收回房屋的事实，以及此后其又请求认定上述房屋未被其实际接收的意见。本院认为，原告李颜颜自2019年5月13日始已将房屋自被告处收回。因此，原告李颜颜有关返还房屋的诉讼请求，已于本次诉讼中过程实际解决，故本院对其该项诉讼请求，不再予以支持。就原告李颜颜有关小区门禁卡的主张，根据合同有关小区门卡5张，遗失每件赔偿50元的约定，结合被告有关门卡丢失的陈述，本院对原告李颜颜要求被告赔偿该项损失250元的请求予以支持。就原告李颜颜主张的使用费，鉴于双方于2019年1月19日协商解除时明确约定“押金不退还”、2019年1月19日至2月28日期间被告与吴号做好房屋交接，并未约定若被告未在上述期间办好交接的，则应自2019年1月19日向原告李颜颜支付使用费。故本院对原告李颜颜要求被告支付自2019年1月19日至2019年2月28日期间的使用费的诉讼请求，不予支持。但是，被告应当向原告李颜颜支付自2019年3月1日至2019年5月13日止的使用费。至于上述期间使用费的计算标准，鉴于原告李颜颜在2019年2月28日采取了不当的换锁的自力救济行为，考虑到该行为可能对被告使用房屋带来的不良影响等因素，本院以合同约定的租金标准为基础酌情予以扣减，确定使用费为每月2,000元。因此，被告应付原告李颜颜使用费4,838元。就原告李颜颜主张的逾期支付房租的违约金、恢复原状费用以及其他损失中的中介费，因双方之间的合同虽因被告逾期支付租金而解除，但是在解除该合同时双方签署了相关协议，对合同解除后果处理问题达成共识，其中并未对此作出相关约定，故本院对原告李颜颜上述诉讼请求，不予支持。就原告李颜颜主张的电费，因当事人没有争议，故本院对原告李颜颜该项请求，予以支持。就原告李颜颜主张的交通费、误工费，无相关法律依据，故本院不予支持。就原告李颜颜主张的换锁费用，因前一次换锁系其不当自力救济所致，故本院对此部分的费用，不以支持。而第二次换锁产生的费用，系属于承租人不当返还房屋所致，故本院对此支持。就原告李颜颜主张的其他损失中的赔偿下一承租人的违约金，因原告李颜颜与吴号之间的合同，系经被告介绍后于原告李颜颜与被告之间的合同解约时同时签订，被告对因其未向吴号交接房屋，会导致原告李颜颜向吴号承担违约责任是明知的。此属被告可预见范畴。因此，本院对原告李颜颜该部分其他损失予以支持。就原告李颜颜主张的搬运家具及保洁费用，因为该费用尚未实际发生，而且该费用是否必然发生，就目前而言尚处于不确定的状态，原告李颜颜可待该费用发生后另行据实主张。因此，本院对原告李颜颜该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告田海川于本判决生效之日起十日内赔偿原告李颜颜小区门禁卡损失250元；二、被告田海川于本判决生效之日起十日内支付原告李颜颜占有使用费4,838元;三、被告田海川于本判决生效之日起十日内支付原告李颜颜电费206.89元;四、被告田海川于本判决生效之日起十日内支付原告李颜颜换锁费用300元；五、被告田海川于本判决生效之日起十日内赔偿原告李颜颜其他损失3,000元；六、驳回原告张昊、李颜颜的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,293元，减半收取646.50元，由原告张昊、李颜颜负担621.50元(已付)，被告田海川负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年八月十二日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……