陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终1550号 上诉人（原审原告）：褚玉霞，女，1967年4月28日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区，身份证号码：642XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陕西亿联置业有限公司，住所地陕西省西咸新区。统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX3962。 法定代表人：孙肇晨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰杰，男，该公司员工。 上诉人褚玉霞因与被上诉人陕西亿联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人褚玉霞及其委托诉讼代理人王禾、周心心,被上诉人陕西亿联置业有限公司的委托诉讼代理人兰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 褚玉霞上诉请求：一、撤销一审判决书第二项并改判为：判令被上诉人在判决生效之日起十五日内按照239495元的每日万分之二标准向上诉人支付从2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金（增判金额36068元）；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人自2014年1月1日被上诉人未按合同约定履行交房义务起，便多次向被上诉人及政府机构进行反映，要求被上诉人交房并按合同约定承担违约金。被上诉人负责人多次承诺尽早交房并愿按原合同约定标准承担违约金。上诉人及被上诉人的行为已多次引起诉讼时效中断,故应按合同约定从2014年1月1日起算违约金。一审法院未对案件事实存在诉讼时效中断的情形予以查明，判决从2016年1月25日起算违约金错误，依法应予改判。 陕西亿联置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 褚玉霞向一审法院起诉请求:1、依法确认原、被告双方于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判令被告承担因其逾期交房的违约责任，并按照原告已付购房款的每日万分之二支付自2013年12月31日至实际交付房屋之日的违约金。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2013年3月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于泾阳县XX镇XX村的中国西部五金机电城第10栋2层712号的房屋商铺，建筑面积37.95平方米，房屋总价款为239495元整，付款方式为一次性付款。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，被告逾期交房的，从2014年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告按照合同约定于2013年3月21日向被告支付了全部房款239495元，至今被告仍未交房，故原告诉至本院。另查明，原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为泾房预售字第2012010号。 一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》成立真实合法有效。原告已经依约付清全部房款，而被告未按约定期限交房，存在明显过错，故被告应向原告承担逾期交房的违约金。被告辩称，违约金已超过诉讼时效，不予承担。一审法院认为，合同约定违约金的计算方式为：被告按日向原告支付已经交付房价款的万分之二。可视为原被告合意，按日累加计算违约金数额。违约金的数额随着被告逾期交房的违约行为的持续发生而不断增长，该违约金的请求是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告主张其曾多次寻找被告，诉讼时效中断，虽其未向该院提交证据证明违约金诉讼时效发生中止、中断或者延长，但原告起诉也引起诉讼时效中断，应以原告起诉之日起倒计三年，三年之外违约金不予保护，倒计三年至被告实际交房这个期间债权违约持续发生，应予保护。既对原告怠于行使权利是一种限制，又对被告早日交房减少违约责任起到督促作用，对原、被告都体现了公平原则。故原告请求从约定交房之日起至实际交房之日至计算违约金只能获得部分支持。综上所述，对原告符合法律规定部分的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下：一、原告褚玉霞与被告陕西亿联置业有限公司于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、被告陕西亿联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照239495元的每日万分之二的标准向原告褚玉霞支付从2016年1月25日起至实际交房之日止的违约金；三、驳回原告褚玉霞其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，由原告褚玉霞负担451元，由被告陕西亿联置业有限公司负担592元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下三份新证据。证据一：2016年11月27日，陕西亿联置业有限公司《致全体业主承诺书》；证据二：2017年3月10日，陕西亿联置业有限公司与业主代表商讨未来发展的《会议纪要》；证据三：2017年11月3日，陕西省西咸新区XX城社会综合治理局对吴发灿等业主出具的《不予受理告知书》。证明上诉人曾多次向被上诉人主张权利，致使诉讼时效中断，故上诉人上诉请求未过诉讼时效。 对上述三份证据，被上诉人质证认为，对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。该三份证据不能证明诉讼时效中断，应不予采信。 上诉人提交的三份证据，经合议庭评议，对其真实性、与本案的关联性及证明目的予以认可，本院予以采信。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人向被上诉人主张从约定交房日次日至2016年1月24日的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条第（一）、（二）项规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”。本案中，被上诉人于2016年11月27日做出的《致全体业主承诺书》、于2017年3月10日与业主代表形成的《会议纪要》以及陕西省西咸新区XX城社会综合治理局于2017年11月3日向吴发灿等业主出具的《不予受理告知书》，能够证实上诉人曾向被上诉人主张权利、被上诉人的《致全体业主承诺书》中涉及逾期交房违约金事项。上述事实构成诉讼时效的中断。故上诉人的上诉请求未超过三年诉讼时效，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初624号民事判决第一项，即“原告褚玉霞与被告陕西亿联置业有限公司于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》为有效合同”； 二、撤销陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初624号民事判决第三项，即“驳回原告褚玉霞其他诉讼请求”； 三、变更陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初624号民事判决第二项为“陕西亿联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内以239495元为基数按照每日万分之二的标准向褚玉霞支付从2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金”。 一审案件受理费1043元，由褚玉霞负担451元，由陕西亿联置业有限公司负担592元。二审案件受理费701元，由陕西亿联置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵国华 审判员  庞 宏 审判员  李晓菊 二〇一九年八月二日 书记员  杨明洁