湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初689号原告：宁乡县中源物业管理有限公司,住所地宁乡市玉潭镇花明北路中源凝香华都**楼。法定代表人：周航标，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永南，男，1980年12月27日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省。被告：叶林英，女，1980年4月03日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：郑凤辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻德，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被告：林玲，女，1983年5月11日出生，汉族，居民，住湖南省。本院于2019年1月14日立案受理原告宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称中源物业公司）与被告叶林英物业服务合同纠纷一案。经被告叶林英申请，本院依法追加林玲为被告参加本案诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告中源物业公司的委托诉讼代理人戴永南、被告叶林英的委托诉讼代理人郑凤辉、喻德均到庭参加了诉讼，被告林玲经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费83208元，违约金1000元，共计84208元；2.请求判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告分别于2008年11月17日、2013年12月20日与湖南中源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向湖南中源房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。第一份合同期限至2013年12月31日止，第二份合同期限至该物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。被告系上述物业11-013号的业主和物业使用人，物业面积共530.5平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年1月1日至2018年9月14日的物业管理费83208元、违约金1000元，共计84208元，但被告一直未交费。因前期物业服务协议合法有效，依法对被告具有约束力。现原告提供了全面物业服务，被告亦充分享受了服务，现拖欠不付费已损害原告权益，现原告依法起诉，请法院支持原告诉讼请求。被告叶林英辩称：1.《前期物业服务协议》违反了行政法规强制性规定而无效。2.《前期物业服务协议》与本案无关，反而证明两份协议均无效，应受到行政处罚。3.原告提交的证据材料不能证明其提供了多长时间的物业服务，甚至不能证明其提供了服务。3.假如原告提供了服务，那么原告主张要求支付违约金没有依据。4.假如原告提供了服务，那么2014年3月8日至2019年5月22日的物业费应由实际使用人林玲承担。4.假如原告提供了服务，其主张的2015年12月1日之前的物业费已过诉讼时效。综上，被告叶林英不应承担本案物业费，请求法院依法判决。被告林玲未到庭参与诉讼、未向本院递交书面答辩意见、未向本院提供证据，视为其对答辩、质证、举证权利的放弃。经审理查明，宁乡市玉潭镇凝香华都小区物业的建设单位为湖南中源房地产开发有限公司。2008年11月17日，湖南中源房地产开发有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：由原告向湖南中源房地产开发有限公司开发的凝香华都小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用；物业服务收费标准为：电梯住宅1.2元/月/平方米、步梯住宅0.8元/月/平方米、商铺2.1元/月/平方米、地下车位停车服务费20元/月、地下车库物业费15元/月；业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额交纳物业费，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金；原告的服务质量标准：有计划、有步骤的进行设备设施的维护工作并对其进行运行和养护，作好工作日志，房屋公用设备设施小修和急修及时；交通秩序与车辆管理：车辆停放有序、主干道和消防通道交通畅通；本协议自签订之日生效，至2013年12月30日止。另双方还对各自的其他权利义务进行了约定。2013年12月20日，湖南中源房地产开发有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）另行签订了《前期物业服务协议》一份，约定：由原告向湖南中源房地产开发有限公司开发的凝香华都小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用；物业服务收费标准为：高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米、底层复式楼按建筑面积1.2元/月/平方米、商铺按建筑面积2.5元/月/平方米、办公用房按建筑面积2.8元/月/平方米、地下车位停车服务费30元/月/个等；业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额交纳物业费，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金；原告的服务质量标准：有计划、有步骤的进行设备设施的维护工作并对其进行运行和养护，作好工作日志，房屋公用设备设施小修和急修及时；交通秩序与车辆管理：车辆停放有序、主干道和消防通道交通畅通；本协议自签订之日生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。另双方还对各自的其他权利义务进行了约定。2018年9月10日，宁乡市中源凝香华都第一届业主委员会（作为委托方）与原告（作为乙方）签订了《中源·凝香华都物业管理委托合同》一份，约定：由原告在2018年9月1日至2023年8月31日期间为中源?凝香华都小区提供物业管理服务；双方就原告物业管理服务范围中的房屋外观、设备运行、公用部位、设施的维护管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、秩序管理、消防等服务质量的标准进行了约定，其中车辆应停放行驶有序、主干道和消防通道交通顺畅，公用部位、设施设备完好率达90%以上，保养检修制度完善，道路畅通路面清洁、污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；物业服务费按建筑面积收费，标准为：高层住宅1.5元/月/平方米、多层住宅0.9元/月/平方米、商铺2.5元/月/平方米等；交费时间为每季度的第一个月的10日前交纳该季度的服务费；业主经催告仍不交纳物业费的，原告可依法收取欠费金额3‰每日的滞纳金。另双方还对各自的其他权利义务进行了约定。上述三份合同签订后，原告在约定的期间内对物业小区提供了物业管理服务。被告叶林英于2010年12月3日从湖南中源房地产开发有限公司通过购买取得宁乡市玉潭镇凝香华都小区11-013号房屋的所有权，该房屋类型为商业用房，建筑面积为530.5平方米。自2013年1月1日至2018年9月14日，被告叶林英按合同约定应向原告交纳物业管理费83208元。2019年1月4日，原告向被告叶林英邮寄送达书面催收通知后，因被告未付款，原告遂起诉。另查明，在本院审理的原告诉同一物业小区其他业主的同类案件中，已查明原告在涉案小区进行物业管理服务期间，虽履行了主要合同义务，但原告在对包括被告物业在内的商铺区物业提供服务时，原告未对停放在被告所在商铺附近的车辆停放、主干道交通秩序维持进行管理，存在部分合同约定义务未予履行的情形。又查明，2014年5月22日至2018年7月期间，被告叶林英将本案所涉商铺出租给被告林玲，双方约定租赁期间，物业管理费由林玲负担。2018年9月，被告叶林英将本案所涉商铺另行出租给他人。根据租赁合同约定，2014年5月22日至2018年7月1日,林玲依约应负担物业管理费65378.65元。上述事实，有原告提交的物业服务协议、不动产登记信息表、服务收费标准核定表、律师函及快递单号查询件、电梯维修养护表、客服值班记录表、保洁清扫签到表、巡查签到表、车辆出入登记、关于中源物业一期申请使用物业专项维修基金的说明、租赁合同及到庭当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告公司与案外人湖南中源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》、及与宁乡市中源凝香华都第一届业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。被告叶林英应当按照合同约定交纳2013年1月1日至2018年9月14日期间的物业管理费83208元。因被告叶林英将本案所涉商铺出租给被告林玲，双方约定租赁期间物业管理费由林玲负担，故被告林玲应负担租赁期间（2014年5月22日至2018年7月1日）的物业管理费65378.65元；被告叶林英作为业主，应负连带交纳责任。2.鉴于原告公司在对包括被告物业在内的商铺区物业提供服务时，存在部分合同约定义务未予履行的情形，故本院酌情认定本案原告应收取物业费为74887.2元（83208元×90%），被告林玲应缴纳其租赁期间物业管理费58840.78元；原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。3.诉讼时效制度是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，湖南中源房地产开发有限公司与原告签订的两份《前期物业服务协议》均约定业主或物业使用人根据原告的缴费通知按时足额交纳物业费，原告于2019年1月4日向被告叶林英书面催收后起诉并未超过诉讼时效，对被告叶林英所提出的原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶林英自本判决生效之日起五日内向原告宁乡县中源物业管理有限公司支付物业管理费16046.42元；二、被告林玲自本判决生效之日起五日内向原告宁乡县中源物业管理有限公司交纳物业管理费58840.78元，被告叶林英就此款承担连带责任；三、驳回原告宁乡县中源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由被告叶林英负担240元，被告林玲负担713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  李大群人民陪审员  杨大明二〇一九年八月十五日书 记 员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。