甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终763号上诉人（原审原告）：静宁县中邦伟业家具有限责任公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃勇盛（静宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，甘肃勇盛（静宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕某，住静宁县。上诉人静宁县中邦伟业家具有限责任公司（以下简称中邦公司）因与被上诉人吕某房屋租赁合同纠纷一案，不服静宁县人民法院(2019)甘0826民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中邦公司上诉请求: 1.撤销原判，改判支持中邦公司一审的诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由吕某承担。事实和理由:1.一审判决认定事实不清，吕某在合同期限届满之日2018 年11 月14 日起至2019 年5 月10 日继续使用承租商铺，应当支付占用期间的占用费、物业费等费用。中邦公司对于一审法院认定中邦公司与吕某签订租赁合同以及合同约定的内容无异议，对双方口头约定的物业费、水费、网费、暖气费缴纳方式以及数额也无异议。但对房屋租赁期限届满后，吕某未占用承租商铺的事实以及不支付占用期间使用费及其他费用，有异议。一审判决认定:合同签订后，吕某进入商铺进行经营。自2018 年7 月1 日起，吕某未按约定交付租金及其他费用，至2018 年11 月14 日期间，吕某尚欠中邦公司租金17570 元、水费75 元、物业管理费477.02元、网费800 元，合计18922.02 元。合同期限届满，双方未续签合同，吕某搬离商铺。首先，房屋租赁合同期限届满后，双方虽未签订书面续签合同，但根据中邦公司在一审中提供的证据承租照片，显示商铺内仍存放吕某商品样品等物品，足以证实吕某在合同期满后仍占用承租商铺，未进行彻底搬离，且承租商铺的钥匙等相关手续，仍由吕某持有，也未移交中邦公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，吕某继续使用承租商铺，中邦公司未提出异议，由此可以判断吕某仍然以原合同续租承租商铺，且属不定期租赁。即使不能认定为吕某续租承租房屋，但吕某仍然承租商铺的事实无可否认，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，同样适用于承租人，吕某作为承租人，应当向中邦公司支付逾期腾房占有使用费。2019 年1 月28 日，甘肃勇盛(静宁)律师事务所受中邦公司的委托，向吕某送达关于交清各项费用并解除合同返还商铺的“律师函”，其中中邦公司有吕某收取律师函时的2 张照片予以证实。吕某辩称其承租的商铺内，遗留的商品均为废弃物，即使是废弃物，也是吕某产生的，吕某有义务将自己的废弃物搬离，否则，视为继续使用承租的商铺，且中邦公司在2019 年l 月28 日向吕某送达律师函，要求其搬空商铺并返还商铺，但吕某在收到律师函后，未予理睬。因此，足以证实吕某在合同期限届满之日2018 年11 月14 日起至2019 年5 月10 日继续使用承租商铺。其次， 2018 年11 月14 日起至2019 年5 月10 日吕某继续使用承租商铺，吕某必然应当向中邦公司支付续租期间的租金22249.6 元、物业费715.54 元、水费60 元、暖气费2504.25元。最后，证实吕某在合同期限届满之日2018 年11 月14日起至2019 年5 月10 日继续使用承租商铺，并应当承担继续使用承租商铺期间的各项费用，与一审判决认定吕某在合同期限届满后，未续租或占用承租商铺的事实相悖。2.一审判决认为吕某在承租期间，中邦公司在承租商铺外围施工，影响吕某经营，从而减少租金20%，因吕某在一审中未提交影响经营并造成损失的事实以及造成损失的数额的证据，属证据不足，且减少租金于法无据，严重损害中邦公司的合法权益。一审中，吕某辩称中邦公司在2018 年7 月17 日在其承租的商铺外围施工，影响经营并造成损失，要求减少租金，仅向一审法庭提交两张证实中邦公司在其商铺外围施工的照片，但未提交造成营业损失的证据。一审法院在未经吕某举证证实中邦公司在承租的商铺外围施工造成其经济损失的事实以及造成损失的数额的情形下，仅凭吕某一面之词，直接在租金的基础上酌情减少20%的行为，有失公平公正，严重损害中邦公司的合法权益。吕某辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.吕某完全尊重和服从静宁县人民法院(2019) 甘08** 民初1332 号民事判决，并在判决下达当日，立即表示支付判决书认定的相关费用，但中邦公司不同意。2.本案二审讼诉费、律师费及吕某因应诉产生的相关误工费由中邦公司承担。3.吕某在合同期满之后，2018 年11 月14 日至2019 年5 月10 日，未再使用商铺，按照商场管理规定，商场在合同期满之后，若承租方未续签合同，出租方(中邦公司)有权无条件收回商铺，然而出租方在长达6 个月的时间内未发函通知收回，存在故意拖延，隐瞒的情况。对于商场外围施工的事实，商场的工程部门跟施工单位签订的合同等，更能够证明在当时是否施工，是否对商场的经营环境造成影响。中邦公司向一审法院起诉请求：1.判决吕某支付中邦公司租金33958.28元、物业费1073.30元、水费135元、暖气费2504.25元、2018年度网费800元、违约金26492.12元，共计64962.95元；2.案件受理费由吕某承担。诉讼过程中，中邦公司增加请求为70143.53元。一审法院认定事实：2015年8月1日，吕某为了承租中邦公司所有的的位××县“中邦伟业建材家具城”一楼A区1-007#，面积为198.76㎡的商铺用于经营，与中邦公司签订了租赁合同。合同约定的主要内容为：1、合同期限：自2015年8月1日至2018年11月14日。合同期满，吕某续租，应当在合同期满前3个月向中邦公司提出书面申请，中邦公司应当在合同到期日前1个月书面答复，否则视为中邦公司同意吕某续租；2、租金为18元/㎡/月，合计月租金为3577.68元。其中第一年为32199元，第二年为42932元，第三年为46509元。3、租金的支付方式为：第一年按年收取，第二年后提前一个月交纳下一季度租金，迟延支付的，按欠费金额每天千分之五收取滞纳金；4、吕某向中邦公司交纳经营及产品质量保证金5000元；5、合同终止后，吕某应在终止日前3日内将展位内物品全部搬出，否则中邦公司有权腾空展位及时处理相关物品，吕某无权向中邦公司主张任何费用或者损失，该条款作为特别提醒条款；6、合同终止后的交接，吕某租赁商铺的全部装修无偿归中邦公司所有，吕某不得拆除、破坏。吕某应交清所有费用，否则中邦公司在保证金中予以扣除。同时还对其他事项进行了约定。另外，双方口头约定吕某应按0.6元/㎡/月交纳物业费，按15元/人/月交纳水费，按每年800元交纳网费，按3元/㎡/月交纳暖气费。合同签订后，吕某进入商铺进行经营。自2018年7月1日起，吕某未按约定交付租金及其他费用，至11月14日期间，吕某尚欠中邦公司租金17570元、水费75元、物业管理费477.02元、网费800元，合计18922.02元。合同期限届满，双方未续签合同，吕某搬离商铺。此后，经中邦公司催收所欠费用未果。一审法院认为，中邦公司与吕某签订的房屋租赁合同期满，吕某搬离商铺，与中邦公司之间未达成续租合意，中邦公司要求吕某承担租赁期限届满后的租金，没有事实依据，其请求不能成立，不予支持；关于中邦公司的暖气费请求，因吕某在合同期限届满时已搬离商铺，未实际使用暖气，不予支持；吕某租赁房屋期间未按约定交纳相关费用，其行为违约，应当承担继续缴纳所欠费用的违约责任，并支付违约金。关于违约金的计算问题，中邦公司请求对所欠费用按日5‰支付违约金，但未提供吕某迟延交付租金造成损失的证据，吕某认为违约金过高请求减少。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年利率24%计算利息损失。自2018年7月1日计算至2019年5月10日，共315天，利息为18922.02元×1×24%÷12÷30×315天=3973.62元；在此基础上再增加30%计算违约金，即为5165.71元。吕某在经营期间，中邦公司在商铺外围施工，影响经营的事实客观存在，吕某辩解减少租金的理由成立，根据本案实际情况，在尚欠租金的基础上，酌定减少20%，即为14056元。关于保证金问题，吕某认为缴纳了保证金，中邦公司否认，因吕某未提供交纳保证金的票据，故其要求从保证金中扣除违约金的辩解理由不能成立，不予支持。 综上所述，对中邦公司的部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、吕某于本判决生效后十日内支付静宁县中邦伟业家具有限责任公司房屋租金14056元、水费75元、物业管理费477.02元、网费800元、违约金5165.71元，合计20573.73元；二、驳回静宁县中邦伟业家具有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，减半收取777元，由静宁县中邦伟业家具有限责任公司负担540元，吕某负担237元。二审中，中邦公司向本院提交了以下证据：1.商铺内照片四张、光盘一张，证明吕某合同期限届满后仍然占用中邦公司商铺的事实。2.吕某收到律师函的照片两张，证明中邦公司在2019年1月30日向吕某催要租金并要求解除租赁合同，发放律师函一份，以阻止双方损失继续扩大。3.退场申请7份，证明按照交易惯例，退租应当提交申请，并交付钥匙，交易习惯吕某是明知的。吕某质证认为，对第一组证据商铺内照片真实性不认可，光盘拍摄的铺面是吕某原先租赁的铺面，但是视频上把吕某拆除的地方没有拍摄出来。第二组收到律师函的照片真实性无异议。对第三组证据，钥匙从吕某签订合同后就没有收到，如吕某要续约，就提交申请，如不提交，就视为不续约，所以吕某就没有提交终止申请，至于中邦公司提交的退场申请，那是其他人的，与吕某没有任何关系。吕某向本院提交了以下证据：三张商铺内照片，通过玻璃门外面照的，吕某没有钥匙，证明吕某在2018年11月14日之前搬离商铺。中邦公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，门虽然是锁的，但是不能证明就是中邦公司锁的。照片显示有装修的痕迹，但是不能证明吕某搬离的痕迹，也有可能是之前装修时拍的照片。地上有杂物，但不能证明吕某搬离商铺的事实。照片照于何时不能得知，并且没有照片原件。综上，无法证实吕某搬离了商铺。以上证据，本院经审查认为，中邦公司提交的第一组证据，因吕某对真实性有异议，只是拍摄了一部分，把吕某拆除的地方没有拍摄出来，故对其真实性不予确认。因吕某对中邦公司提交的第二组证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认。中邦公司提交的第三组证据，因租赁合同约定，合同期满后，如吕某要续约，就提交申请，如不提交，就视为不续约，故中邦公司提交的他人的退场申请，与吕某无关，不予确认。吕某提交的商铺内照片，通过查看吕某的手机，该照片是2019年8月5日拍的，照片显示门从里面锁着，地板被拆除，地上有零星杂物，能够证明吕某已搬离，故予以确认。依据双方当事人一、二审的陈述及提交的证据查明，中邦公司与吕某签订的租赁合同第二条第二款约定：“合同期满，吕某如有意愿续租，则至少应在本合同期满前提前三个月向中邦公司提出书面申请，经中邦公司同意后，可签订新的租赁合同。否则视为吕某不再续租，中邦公司有权在合同期满后将商铺出租给他人。”第三款约定：“吕某提出续租，中邦公司应于合同到期日前一个月书面答复是否同意吕某续租，中邦公司未作书面答复的，视为合同期满后同意续租。”第十三条约定：“1、合同因期满解除后，吕某应当在中邦公司规定的期限内完成撤离工作。同时吕某应缴清所有相关费用如税金、自用电费等，并凭票据到公司伟业管理办公室办理撤离手续，否则，将从吕某经营及产品质量保证金中自行扣除相关费用。经营及产品质量保证金的不足部分由吕某补齐。如吕某不予补齐，中邦公司有权扣留吕某货品。吕某延迟撤离的，每延迟一日，应按年租金总金额的千分之五向中邦公司支付赔偿金。逾期三日，中邦公司可以自行或委托有关部门（第三人）将吕某或其雇员、代理人的物品及财产登记造册，移送仓库留置，由此产生的搬运、保管费用及物品的丢失、损毁均由吕某自行承担。2、合同终止后，如吕某拒不交还商铺，中邦公司有权自行收回。吕某留放在商铺内的物品按本款第一条规定处理，因此造成的一切损失由吕某自负，吕某滞留商铺所造成的损失，均由吕某承担。3、合同终止后，双方应对商铺现状记述在册，并由双方签字、盖章确认；如吕某拒不确认，中邦公司可对现状进行拍摄照片，并由两名以上无利害关系证人在场笔录上签字。”吕某与中邦公司签订租赁合同后，中邦公司并未给吕某交付钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”中邦公司的上诉请求为撤销原判，依法改判支持中邦公司一审的诉讼请求或者将本案发回重审，故二审应围绕中邦公司的该项上诉请求进行审理。中邦公司一审的诉讼请求是要求吕某支付2018年7月1日至2019年5月10日的租赁费39819.6元、2018年7月1日至2019年5月1日的物业费1192.56元、2018年7月1日至2019年4月1日水费135元、2018年11月23日至2019年4月1日的暖气费2504.25元、违约金26494.12元，合计70143.53元。吕某认为自己只应支付2018年7月1日至11月14日的租金16946.86元、水费75元、物业费477.024元、网费800元。中邦公司与吕某签订的租赁合同第二条第二款约定：“合同期满，吕某如有意愿续租，则至少应在本合同期满前提前三个月向中邦公司提出书面申请，经中邦公司同意后，可签订新的租赁合同。否则视为吕某不再续租，中邦公司有权在合同期满后将商铺出租给他人。”租赁合同第十三条约定：“1、合同因期满解除后，吕某应当在中邦公司规定的期限内完成撤离工作。同时吕某应缴清所有相关费用如税金、自用电费等，并凭票据到中邦伟业管理办公室办理撤离手续，否则，将从吕某经营及产品质量保证金中自行扣除相关费用。经营及产品质量保证金的不足部分由吕某补齐。如吕某不予补齐，中邦公司有权扣留吕某货品。吕某延迟撤离的，每延迟一日，应按年租金总金额的千分之五向中邦公司支付赔偿金。逾期三日，中邦公司可以自行或委托有关部门（第三人）将吕某或其雇员、代理人的物品及财产登记造册，移送仓库留置，由此产生的搬运、保管费用及物品的丢失、损毁均由吕某自行承担。2、合同终止后，如吕某拒不交还商铺，中邦公司有权自行收回。吕某留放在商铺内的物品按本款第一条规定处理，因此造成的一切损失由吕某自负，吕某滞留商铺所造成的损失，均由吕某承担。……” 本案中租赁合同于2018年11月14日期满，期满后吕某并未向中邦公司提出续租的书面申请，依照上述合同约定，应视为吕某不再续租，中邦公司有权在合同期满后将商铺出租给他人。对于吕某留在商铺中的物品，中邦公司有权登记造册，移送仓库留置。故吕某只应承担2018年7月1日至11月14日的租金17570元、水费75元、物业管理费477.02元、网费800元，合计18922.02元。中邦公司要求吕某承担租赁期限届满后的租金、物业费、水费、暖气费，没有事实依据，不予支持。因中邦公司并未向吕某交付承租商铺的钥匙，故吕某无需向中邦公司移交钥匙。吕某在租赁期间未按约定交纳相关费用，其行为构成违约，应当承担继续缴纳所欠费用的违约责任，并支付违约金。关于违约金的计算问题，中邦公司请求按合同约定的对所欠费用按日5‰支付违约金，日5‰即月15%，明显过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”中邦公司的损失应为迟延履行的利息损失，中邦公司与吕某签订的合同约定的违约金过分高于中邦公司的损失，故应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算中邦公司的利息损失。一审依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年利率24%计算，并在此基础上再增加30%计算违约金，吕某对此并未上诉，二审予以尊重。在吕某经营期间，中邦公司在商铺外围施工，影响经营的事实客观存在，一审根据本案实际情况，在尚欠租金的基础上，酌定减少20%，并无不当。关于本案应否发回重审的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定：“（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”第三百二十六条规定：“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。”第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”本案一审不存在上述法律规定的发回重审的情形，故本案不符合发回重审的条件。综上所述，中邦公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1554元，由静宁县中邦伟业家具有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审判长  摆建军审判员  宫在霞审判员  杨振兴                            二〇一九年八月十六日                                                          法 官 助 理 徐芸      书 记员 杨文康