河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终4980号 上诉人(原审原告)：杨奎远，男，1942年11月2日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：邯郸市祥润物业服务有限公司，住所地邯郸市复兴区人民西路****。 法定代表人：窦炳斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会清，河北道申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高丽波，河北道申律师事务所律师。 上诉人杨奎远因与被上诉人邯郸市祥润物业服务有限公司（以下简称祥润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初959号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨奎远上诉请求：1、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初959号民事判决；2、要求祥润物业公司返还超标收取杨奎远物业费：2391.84元，重复收取公共照明费：400元，垃圾清理费：144元，三项合计2935.84元。3、本案一审、二审诉讼费用由祥润物业公司承担。事实和理由：一、杨奎远认为，祥润物业公司与房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，后又与业主委员会签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，应当在自2016年小区成立业主委员会同时与物业服务公司签订《金业花园小区物业服务合同协议》以后，《前期物业服务合同》应自动终止，小区物业不再执行《前期物业服务合同》，按照《物业管理条例》第三章第二十六条规定：“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”为此，一审法院同时认定《前期物业服务合同》和《金业花园小区物业服务合同协议》同时有效是错误的。二、金业小区业主委员会与祥润物业服务公司2016年签订了物业服务合同并没有公示给全体业主，在业主不知情的情况下业主委员会签订了物业服务合同属侵权行为，《物权法》第78条明确规定“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”为此，要求法院撤销业主委员会与物业服务公司签订的《金业花园小区物业服务合同协议》。三、祥润物业服务公司在本小区收费没能遵循合理、公开、公正以及费用与服务水平、社区环境相适应的原则，没能执行国家和地方政府的法律、法规及收费标准收取物业费，2014年邯郸市颁布了《城市精细化管理办法》明确规定了物业管理收费标准，根据小区生活的环境，小区的收费偏高，但一审法院并没有认定上诉人的请求。四、根据邯郸市精细化管理办法规定公共电费和垃圾清理费应包括在物业收费当中，计入服务成本，物业公司将物业费与公共电费、垃圾清理费分离收费是不符合地方政府的规定，属重复收费，一审法院的认定是错误的。五、物业服务公司不能按照《拆迁协议》上的面积收取物业费，而现在的收费面积物业服务公司提供不出任何证据，在一审诉求中，杨奎远诉讼请求并指证物业服务公司收费面积没有依据，而一审法院没有认定。六、杨奎远与物业服务公司是两个诉讼主体，杨奎远只是诉物业服务公司收费服务纠纷，而不是物业服务合同纠纷，因为业主从没有与物业服务公司签订过服务合同，因为，此次诉讼是杨奎远与物业公司之间的纠纷，与业主委员会没有任何的诉讼关系。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判，支持杨奎远上诉请求。 祥润物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杨奎远向一审法院起诉请求：1.要求祥润物业公司返还已超标收取杨奎远物业费计2391.84元；2.要求祥润物业公司返还重复收取杨奎远的公共照明费计400元；3.要求祥润物业公司返还重复收取杨奎远的垃圾清理费计144元。以上三项共计2935.84元。4、祥润物业公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨奎远于2014年4月入住邯山区渚河路金业花园小区2栋3单元702室。2012年7月31日，祥润物业公司（乙方）通过招标中标并与邯郸市兴东房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同第四章第十九条约定，1.本物业的服务费用收取，执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2.本物业服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；3.本物业公共服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为一月一号；7.物业服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、公共车库、路灯照明、楼道灯等）运行能耗费用，按买受人拥有的物业的建筑面积按实向乙方分摊。2016年7月12日业主代表及开发商召开会议共同商定物业费缴纳标准由原来的每月1.2元/平方米降至1元/平方米。2016年10月29日邯郸市金业花园小区业委会（甲方）与祥润物业公司（乙方）签订了“金业花园小区物业服务合同协议”合同第三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，费用标准在本年7月12日由办事处领导组织业委会代表、开发公司负责人商议决定按1元/平方的标准按年度缴纳。此后，每年度缴费以此为准类推……略。甲乙双方均在落款处签章。杨奎远按照以上标准已缴纳物业服务费至2019年7月10日。合同履行中杨奎远因对祥润物业公司服务的具体内容产生争执，杨奎远诉至一审法院。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中祥润物业公司通过中标的方式与小区建设单位签订了“前期物业服务合同”后又与业主委员会签订了“金业花园小区物业服务合同协议”，以上合同均系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，杨奎远作为金业花园小区的业主，系物业服务合同项下权利义务一方的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。依据物业服务合同的约定，祥润物业公司依约提供了物业服务，业主享受了该服务，应按合同约定缴纳物业费用，且物业服务合同中约定的收费标准并不明显高于同类物业服务项目收费标准，祥润物业公司的收费标准符合合同约定及相关法律规定；杨奎远主张收费标准按0.4元/平方米收取，其证据不足以证实其主张，故杨奎远的该项请求，一审法院不予支持；杨奎远请求返还重复收取的公共照明费及垃圾处理费，关于公共照明费系合同中约定的共用设施设备运行能耗费用，应由小区业主按建筑面积据实分摊；关于垃圾处理费是指生活垃圾收集、运输、无害化处理过程中产生的费用，也不属于物业服务费收取的范畴，故不存在重复收费，一审法院对此也不予支持。判决：驳回杨奎远的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨奎远负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于《前期物业服务合同》与《金业花园小区物业服务合同协议》效力的问题。根据《物业管理条例》第二十一条，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，金业小区业主委员会与祥润物业公司签订的《金业花园小区物业服务合同协议》，均是合同双方真实意思表示，且并无违反法律、法规效力性强制规定应属有效，对金业小区业主具有约束力，2016年10月29日，祥润物业公司与金业花园小区业主委员会签订《金业花园小区物业服务合同协议》后，《前期物业服务合同》终止。 关于是否应当退还物业费的问题。两份物业服务合同的效力如上所述，因此，杨奎远应按照《前期物业服务合同》终止前的约定，以及2016年10月29日后《金业花园小区物业服务合同协议》约定缴纳物业费。杨奎远称应当按照2014年邯郸市《城市精细化管理办法》（试行）的一级服务标准0.4元/月平方米收费，且缴费面积基数应当按照《邯郸市房屋拆迁产权调换协议书》列明的房屋面积进行计算。以上文件，并非可以否定物业服务合同效力的效力性强制性规定，物业服务合同属民法范畴，应尊重合同当事人的意思自治，在不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效事由的前提下及合同撤销（解除）前，当事人应当按照合同所约定履行各自的权利义务。关于缴费面积的问题，2016年7月12日，金业小区业主代表参加了由社区居委会召开的物业费会议，该会议对物业费标准进行了明确为1元/月平米，同时约定“现交物业费面积要与将来出房证面积为准，对所交物业费将多退少补（指未出房证之前的物业费）”，且物业服务公司的缴费面积依据的是建设单位提供相关资料并与业主达成“出房证后多退少补”的协议，因此，杨奎远上诉请求退还多缴纳的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否应当退还垃圾清理费的问题。根据两份物业合同内容，垃圾清理费并没有包含在该两份物业服务合同物业费用中。垃圾处理费是指生活垃圾收集、运输、无害化处理过程中产生的费用，属于行政机关按照城市居民每户每月3元的标准收取的费用，为此祥润物业公司提交了邯山区环卫局开具的垃圾准倒证、收费票据等证据，该垃圾清理费不包括在物业服务费中，故不存在重复收费。杨奎远上诉祥润物业公司返还重复收取的垃圾清理费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否应当退还公共照明费的问题。公共照明费系合同中约定的共用设施设备运行能耗费用，应由小区业主按建筑面积据实分摊。为此祥润物业公司提供了相关供电公司收取的公共照明电费票据等证据，证明该公司提供了相应物业服务，本院予以采信。杨奎远上诉返还重复收取的公共照明费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨奎远的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨奎远负担。 本判决为终审判决。 审判长  段子勇 审判员  温永国 审判员  刘 勇 二〇一九年八月二十六日 书记员  王 帆