贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3001号 上诉人（原审原告）：赵军，男，1976年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：刘琼，女，1979年3月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般代理）：赵军，男，1976年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍,贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人赵军、刘琼因与被上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称:翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 赵军、刘琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人赔付176640元（部分总房款）的逾期办证违约金43559.42元（时间以2015年4月28日至2018年9月13日计算）；2.改判被告赔付逾期交房违约金3780元；3.本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院适用一事不再理原则错误。民诉法司法解释第247条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉。1.后诉与前诉当事人相同；2.后诉与前诉的标的相同；3.后诉与前诉的诉讼请求相同、或者后诉的请求实质上否定前诉裁判结果。”显然，本案与（2017）黔0502民初5011号案的诉讼请求不同。5011号案涉案标的中的商品房买卖合同载明的559360元房款并不包含本案所涉及的三年返租金176640元，故总房款中176640元部分的违约金与（2017）黔0502民初5011号案的诉讼请求不同（请求的实质不同）。另据民诉法司法解释第248条规定：裁判发生法律效力之后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。据此，“176640元为总房款”是在（2018）黔0502民初39号案和（2018）黔0502民初5966号案后发生的新的法律事实。在（2017）黔0502民初5011号判决中所提及的放弃其他诉讼请求应指：1、请求人民法院依法判决被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、并为原告办理权属登记；2、请求判决被告向原告支付违约金95091.20元，已房款总价559360元为基数，从2015年4月28日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二计算；3、本案诉讼费由被告承担。经法院主持调解，原告放弃的是本案（（2017）黔0502民初5011号）诉讼费由被告承担及部分违约金。而在（2018）黔0502民初8710号案中，一审法院认为原告在（2017）黔0502民初5011号调解书中所提及的放弃其他诉讼请求误解为包括本案中的合法请求。2.一审法院认定逾期交房违约金无事实依据和法律依据，认定事实不清。商品房买卖合同载明：交房时间明确为2015年4月28日。而一审法院以本案原告与第三方中泰物业公司签订的租赁协议时间2015年5月23日为交房时间，与交房的实际法律效力相违背。即使按一审法院认定2015年5月23日为交房时间合法有效，那么根据商品房买卖合同之规定，也逾期25天交房。应当承担相应的法律责任。一审法院所述“原告主张的逾期交房违约金无事实依据和法律依据”事实不清。 被上诉人翰林置业未作答辩。 赵军、刘琼起诉请求：1.判令被告向原告支付原告所拥有的七星关区德溪街道远航七星万象城1栋42号门面总款中176,640.00元之部分逾期办证违约金44,160.00元（以176,640.00元为基数，按日万分之二从2015年4月28日起至2018年9月30日止）；2.判令被告向原告支付原告所拥有的七星关区德溪街道远航七星万象城1栋42号门面总款中756,000.00元为基数，从2015年4月28日起至2016年12月18日止的逾期交房违约金87,696.00元；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告赵军与被告刘琼系夫妻关系，2015年5月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房；建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为559,360.00元；付款方式：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款280,360.00元，余款279,000.00元以银行按揭贷款方式支付。房屋交付时间：2015年4月28日前。逾期交房责任：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定于2014年8月10日向被告支付了首付款280,360.00元。余款279,000.00元，原告与银行签订借款协议，银行贷款按揭方式支付，购房总款559,360.00元已支付完。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计29,014.00元。被告于2017年12月29日取得涉案房屋备案证明。购房当日（2015年5月23日），原告赵军与中泰物业管理有限公司又签订了《商品房租赁合同》，约定：原告将所涉房屋租赁给中泰物业管理有限公司使用，租赁期限为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日，租金为176,640.00元，由中泰公司一次性支付给原告；商铺委托代租协议，约定：委托代租日期2017年1月1日起至2021年12月31日止。同日，原告赵军与被告翰林公司又签订一份《远航综合专业市场置业预算表》，该预算表载明：房号1-1-42，面积50.40平方米，原总价为756,000.00元，返租后总价款为559,360.00元，返租金176,640.00元，原告赵军在该预算表上签字确认。2016年12月8日，原、被告双方签订收楼确认书，约定自2016年12月18日起，该商铺由被告交付原告。中泰公司为中泰公司为被告翰林置业的市场管理公司。 一审另查明，2017年8月，原告赵军向一审法院起诉，要求被告翰林置业支付以房屋总价559,360.00元为基数，从2015年4月28日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二的违约金。经本院调解，并以（2017）黔0502民初5011号民事调解书确认：被告一次性支付原告逾期办证违约金11,187.20元（违约金为559,360.00元的2%）；原告自愿放弃其他诉讼请求；2018年1月2日，原告又以贵州中泰市场管理有限公司、张亚军为被告提起诉讼，要求二被告支付涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日的门面租金35,280.00元。经本院（2018）本院黔05**民初5011号民事判决书认定，从2014年7月1日至2017年6月30日的租金为176,640.00元，已在购房款中扣抵。说明涉案房屋的购房款总额为756,000.00元。原告又于2018年7月27日以贵州中泰市场管理有限公司为被告，要求贵州中泰市场管理有限公司支付涉案房屋2014年7月1日至2017年6月30日的门面租金176,640.00元，经本院（2018）本院黔05**民初5966号民事判决书认定，该176,640.00元以总购房款折扣的形式予以扣抵，故依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院认为:综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1.被告是否应支付原告逾期办证违约金；2.被告是否应支付原告逾期交房违约金。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但直到2018年9月13日，原告的涉案商品房才办理产权登记证（黔20**七星关区不动产权第0004926号），被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，应予支持，但原告主张的诉讼请求（支付逾期办证违约金）已在2017年11月7日经法院主持调解，被告已向原告支付了违约金，调解书载明：原告自愿放弃其他诉讼请求。（2017）黔0502民初5011号民事调解书与本案的诉讼请求、事实和理由、主体均一致，只是计算违约金的基数不一致，原告当时未主张的部分，视为其放弃该权利。故符合民诉讼法规定的一事不再理的原则，所以对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交房的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。但原、被告双方签订商铺租赁合同和商铺委托租赁协议书，该合同和协议也不违反法律规定，司法也应予尊重。被告已按合同的约定支付租金给原告（折抵购房兑款），说明原告所购买的商品房实际已交付给原告，交付时间应为签订商铺租赁合同的当日，即2015年5月23日，原告已取得收益。虽然2016年12月8日原、被告双方签订收楼确认书，约定自2016年12月18日起，被告交付该商铺给原告，但签订该确认书时，原告已实际占有该商铺，故应认定原告实际占有商铺的时间为2015年5月23日，故被告不存在逾期交付商铺的事实。因此，原告主张的逾期交房违约金无事实依据和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告赵军、刘琼的诉讼请求。案件受理费1,469.00元，由原告赵军、刘琼负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方诉辩意见及在案证据，本案二审的焦点为：1.一审判决适用一事不再理原则是否正确，应否支持上诉人所主张的逾期办证违约金；2.上诉人主张的逾期交房违约金应否支持。 关于焦点1，上诉人赵军、刘琼（2017）黔0502民初5011号民事案件中所提诉讼请求中包含“请求判决被告向原告支付违约金95091.20元，以房屋总价559360.00元为基数，从2015年4月28日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二计算”的请求，现上诉人所提逾期办证违约金的诉求，与上述诉请系相同当事人基于同一事实、同一法律关系就同一事项提起诉讼，一审法院适用一事不再理的原则予以处理符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的相关规定，本院予以确认，对上诉人的上诉理由不予采纳。 关于焦点2，上诉人赵军、刘琼在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，又签订了商铺租赁合同和商铺委托租赁协议，实际占有该商铺并取得收益，其所主张逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予采纳。 综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人赵军、刘琼的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费983.48元，由上诉人赵军、刘琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理胡伟科 书记员  邓 千