贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3250号 上诉人（原审被告）:贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际**21-5。统一社会信用代码：9152050206100013Y。 法定代表人：杨平，该公司经理。 委托诉讼代理人：翟文丹，贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:遵义唐荣房地产开发有限公司（即遵义县城乡房地产开发有限公司），，住所地遵义市播州区南北镇遵南大道南端路口华诚都会统一社会信用代码：91520321214810850T。 法定代表人：唐晔，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：蒋绍梅，女，汉族，1941年3月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原审原告：熊霓，女，汉族，1993年8月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州凯琪置业有限公司（下称：凯琪公司）、遵义唐荣房地产开发有限公司（下称：唐荣房开公司）因与被上诉人蒋绍梅及原审原告熊霓房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 凯琪公司、唐荣房开公司共同上诉请求：1.（2019）黔0502民初95号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费用由被告负担。事实和理由：原判适用法律错误，判决上诉人承担巨额违约金，无法律依据。上诉人未能在承诺期限内为被上诉人办理房屋权属登记证书，主要原因是毕节市消防支队未及时对上诉人建设的“胜鼎华庭项目”进行消防验收，并非上诉人的原因所致。即使认为属于上诉人的原因导致，原判上诉人承担的违约金数额也太高，欠缺法律依据。理由如下：首先，上诉人并未承诺按房款总额737355.00元为基数，按日万分之三标准计算违约金，原判以该数额为基数计算，无事实依据和法律依据。上诉人的法定代表人杨平于2015年8月20日向被上诉人所作的承诺内容为：“房屋产权证从交房起十八个月办理好，超过该时间按每天万分之三补偿给蒋绍梅。”从内容可以看出，上诉人并未承诺以房款总额为计算基数。本案违约的事由是“逾期办证”，而非“逾期付款”。如果是“逾期付款”，当然可以推定其计算基数是逾期的货币数额，而“逾期办证”却不能推定其计算基数是以购房款总额或其他货币数额。更何况，涉案房屋系拆迁安置补偿的房屋，法律关系是拆迁补偿法律关系，并非商品房买卖法律关系。被上诉人补差款仅为179731.80元，补差时被上诉人实际尚有8万元未补（上诉人已为其免除）。原判认定：“按合同约定原告补差210315元，二套房实际总价款737355元”无事实依据，认为应以“房款总额737355.00元为基数，按日万分之三标准计算违约金”无事实依据和法律依据。其次，即使认为应以房款总额737355.00元为基数，按日万分之三标准计算违约金，因被上诉人无损失存在，上诉人同样不应支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人虽未在承诺期限内为被上诉人办理权属登记，但房屋自2015年8月20日便交付给被上诉人使用了，被上诉人一直连续地、无障碍地使用房至今。自始至终，案涉房未办理产权证并未对被上诉人使用房屋有丝毫影响，根本没有对被上诉人造成任何的损失。根据前述法律司法解释之规定，衡量违约金之高低是以损失额为依据的，既然案涉房屋未办理产权证未给被上诉人造成任何实际损失，上诉人依法便不应支付违约金。第三，退一万步说，即使上诉人应向被上诉人支付一定数额的违约金，最多也只能以逾期交房造成的损失为据，考虑被上诉人已实际使用房屋之事实，酌情支持被上诉人的违约金请求（2万元较为合理）。被上诉人两套房屋，每套不足100平方米，按同等地段租金的市行情，每套毛坏房每年的租金也不足1.5万元，两套房屋租金每年不足3万元，自2015年8月20至今不足两年，逾期交房的损失不足6万元。更何况，被上诉人自2015年8月20以来一直正常使用了房屋。若以房款总额737355.00元为基数，按日万分之三计算，自2017年2月20日至2019年2月20日，违约金已达161480.745元。原判决上诉人以此方式向被上诉人支付违约金，显失公正，违背了公正衡平之法律精神，也直接违背了法律和司法解释之具体规定。最后，需要指出的是，近期，最高人民法院、最高人民检察院召开会议，对保护民营企业合法权益提出明确要求。强调进一步加大产权司法保护力度，依法平等保护企业家合法权益，切实维护企业家人身和财产安全。上诉人未能在承诺期内为被上诉人办理产权证，有其客观原因，既有上诉人自身的原因，也有政府相关部门的原因。现已有近百户未能办理产权证，如果按一审的判法，上诉人将承担上千万元的违约金。上诉人将破产倒闭，这无疑是将上诉人“一棍打死”。一审判决与上述会议精神背道而驰的。 被上诉人蒋绍梅未提交书面答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令二被告为原告办理毕节市七星关区洪山路胜鼎华庭14、15楼层D户型两套安置房屋的不动产产权证；2、判令二被告承担连带责任，按照原告与被告唐荣房开公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定及凯琪公司的书面《承诺》，偿付原告逾期办理上述两套房屋产权证的违约金(自2016年2月17日至起诉前的2018年11月30日的违约金222312.53元，实际应支付至其办理完毕上述两套房屋产权证时止)。3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月23日，原告为乙方，被告唐荣房开公司为甲方，双方签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，并由被告凯琪公司的法定代表人杨平代表被告唐荣房开公司与原告具体签署了《房屋拆迁安置补偿合同》并商定了《房屋拆迁补偿明细表》。按照合同第一、第三条约定:原告将原住房97.6平方米房屋交给被告唐荣房开公司拆除，被告唐荣房开公司安置原告蒋绍梅上述两套房屋(共185.12平方米)。合同还约定:。回迁结算清账后，甲方在180个工作日内为乙方办房产证”。2015年8月20日，原告按合同约定清结了两套安置房屋的有关补差款等费用后，被告唐荣房开公司将上述两套房屋交付给原告，被告凯琪公司及其法定代表人杨平还作出书面承诺:“房屋产权证从交房起十八个月办理好，超过该时间按每天万分之三补偿给蒋绍梅同志。”对该承诺原告至今未提出异议。该房屋的开盘价为每平方4000.00元，原告的原房屋置换面积为131.76平方米，房屋总价款527040元:被告唐荣房开公司实际置换给原告的房屋面积为185.12平方米，超53.36平方米。按合同约定原告补差210315元，二套房屋的实际总价款737355元。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行交付了房屋补差款的义务。双方合同中约定，回迁结算清帐后，被告在180个工作日内为原告办理房产证。后被告贵州凯琪置业有限公司2015年8月1日、8月20日书面承诺为交房起十八个月办理产权证，但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交将安置房的产权证交付给原告，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理安置房的产权证的违约金，于法有据，一审法院予以支持。 关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中未约定被告逾期不能办理涉案房屋产权证的违约金。但后来被告凯琪公司书面承诺按日向原告支付万分之三的违约金，该承诺原告至今未提异议，应视为原告默认该承诺。该承诺是当事人的真实意思表示，对当事人的该意思表示，一审法院予以尊重。因此，原告请求的逾期交付办理安置房产权证的违约金应以房款总额737355.00元为基数，按日万分之三的标准计算。 对于违约金的起止时间，根据被告贵州凯琪置业有限公司的承诺：房屋产权证从交房起十八个月办理好，超过该时间按每天按万分之三补偿给蒋绍梅。交房时间为2015年8月20日，十八个月即2017年2月20日。但原告请求从2017年4月20日起，计算至被告方为原告办理完房屋产权证之日止。对该请求一审法院予以尊重，故违约金的起止时间为从2017年4月20日起，计算至被告方为原告办理房屋产权证之日止。 对于原告诉请的办理并交付涉案房屋产权证的问题。因涉案房屋现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。被告辩称的原告未支付涉案房屋面积补差款，因未提供证据予以证明，被告应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州凯琪置业有限公司、遵义唐荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告蒋绍梅逾期交付办理涉案房屋产权证的违约金（违约金以原告房屋总价款737，355元为基数，按日万分之三的标准计算，从2017年4月20日起计算至二被告为原告办理涉案房屋产权证之日止）；二、驳回原告蒋绍梅、熊霓的其他诉讼请求。案件受理费人民币2317.00元（已减半收取），由被告遵义唐荣房地产开发有限公司、贵州凯琪置业有限公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，一审判决上诉人支付违约金，及以房款总价为计算基数的确定方式是否适当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”中第一款第一项及第二款规定，出卖人未按约定期限办理所有权登记应当承担违约责任，在对违约金没有约定时以已付购房款总额作为计算违约金的基数。本案中，虽然上诉人在关于违约金的书面承诺中没有明确计算基数，但是，由于被上诉人在违约金起算时间点前就已经完成置换并结清了超安置面积的房款，而上诉人未按约定期限完成登记。参照前述规定，一审判决以房屋总价为基数，判令上诉人支付违约金并无不当。对上诉人所称系消防部门未及时验收所致的理由并非法定或约定的免责事由，且上诉人在签订合同时应当能够对消防验收事宜有合理的预见，不能排除属于上诉人原因，故该理由不能支持其不承担违约责任的主张。对上诉人所称被上诉人未遭受损失，其不应支付违约金的问题，上诉人未能如期办理所有权登记通常会给上诉人的权利造成不利影响，只是这种影响难以量化，且损失问题并非约定或法定的免责事由，故上诉人的该项主张亦不能成立，本院不予支持。此外，由于上诉人在一审中并未明确提出调整违约金的请求，且对违约金过分高于实际损失提出初步证据，本院对其上诉中提出的酌情支持被上诉人违约金2万元的主张不予审查。但一审判决将本案案由列为商品房预售合同纠纷不当，应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但不影响一审判决结果的正确性，本院纠正后予以维持。 综上所述，凯琪公司、唐荣房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，存在案由确定瑕疵，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4634元，由上诉人贵州凯琪置业有限公司、遵义唐荣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年八月二十七日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮