北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初611号原告（反诉被告）：北京龙鹏伟业企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营路**新华科技大厦******。法定代表人：吕佳楠，总经理。委托诉讼代理人：余建阳，北京市泽文律师事务所律师。被告（反诉原告）：京北会（北京）旧机动车经纪有限公司，住所地，住所地北京市昌平区iv>法定代表人：孙丹，总经理。委托诉讼代理人：陈浩武，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢佳林，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京龙鹏伟业企业管理有限公司（以下简称龙鹏伟业公司）与被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司（以下简称京北会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，龙鹏伟业公司之委托诉讼代理人余建阳、京北会公司之委托诉讼代理人陈浩武、谢佳林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙鹏伟业公司向本院提出诉讼请求：1.确认龙鹏伟业公司、京北会公司双方2017年10月1日签订的《经营权租赁合同》于2018年10月1日解除；2.京北会公司退还龙鹏伟业公司多付的租金936000元（餐厅面积296除以总面积1138乘以300000元租金乘以12个月）。事实和理由：龙鹏伟业公司、京北会公司于2017年10月1日签订《经营权租赁合同》，约定龙鹏伟业公司租赁经营京北会公司位于北京市朝阳区东四环南路9号的亮都广场E区的单体建筑，合同第二条明确约定：甲方（京北会公司）租赁给乙方（龙鹏伟业公司）经营地）经营地具体场地包含汽车展厅面积842平方米积296平方米（其中餐厅的二楼不包含在本协议之中），合同第三条约定了租赁期限，第四条约定了头两年半的租金为每月300000元，以后每3年递增5%。合同签订后，龙鹏伟业公司按照协议约定的义务交纳租金，但是京北会公司并未按照协议的约定将面积为296平方米的餐厅交付给龙鹏伟业公司使用。龙鹏伟业公司多次发函要求京北会公司将餐厅交与龙鹏伟业公司使用，但是京北会公司一直未予解决，餐厅也一直没有交付龙鹏伟业公司使用。龙鹏伟业公司于2018年8月30日向京北会公司发出《解除合同通知书》，告知京北会公司，《解除合同通知书》送达被告之日起第31日，双方的《经营权租赁合同》即解除，并要求京北会公司就后续问题（退款事宜）给予答复。龙鹏伟业公司已于2018年9月30日搬离了上述亮都广声E区的经营场地，但是后续退款问题，京北会公司至今未予解决。根据《经营权租赁合同》第十三条第4款约定，双方若产生纠纷，由本合同履行地北京市朝阳区人民法院管辖。现龙鹏伟业公司依法起诉，请求法院依法判决。京北会公司辩称，不同意龙鹏伟业公司诉讼请求。本案不存在法定解除情况，京北会公司在2017年9月13日已经将租赁物交付龙鹏伟业公司，龙鹏伟业公司已经接受，按照双方租赁合同支付了一年租金，不存在多付租金的事实，更不存在退还的法律根据。京北会公司向本院提出反诉请求：判令龙鹏伟业公司支付京北会公司违约金900000元。事实与理由：龙鹏伟业公司与京北会公司于2017年10月1日签订《经营权租赁合同》，约定京北会公司将位于北京市朝阳区东四环南路9号的亮都广场E区的经营场地租赁给龙鹏伟业公司，租赁期限为2017年10月1日至2027年3月30日，租赁费用为每月300000元，每三年5%递增。合同签订后，京北会公司按照协议约定履行了场地交付。龙鹏伟业公司于2018年8月30日向京北会公司发出了《解除合同通知书》，通知京北会公司《解除合同通知书》送达之日起第31日，《经营权租赁合同》即解除。龙鹏伟业公司在没有法定或约定解除权的情形下，擅自解除协议构成违约。根据《经营权租赁合同》第十二章违约责任第2款约定，乙方违反本合同，须向甲方支付回溯最近三个月租赁费用的违约金，如甲方的实际损失超出该违约金数额，乙方除赔偿违约金外，须另行赔偿甲方的实际损失。现京北会公司根据该项约定，向龙鹏伟业公司主张违约金900000元。请法院判如所请，依法保障京北会公司的合法权益。龙鹏伟业公司针对反诉辩称，龙鹏伟业公司不存在违约行为，请求法院驳回京北会公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，龙鹏伟业公司作为乙方（承租方）、京北会公司作为甲方（出租方），签订《京北会（北京）旧机动车经纪有限公司经营权租赁合同（京北会奥特莱斯分店）》（以下简称涉案合同），主要约定：甲方租赁给乙方具体场地为北京市朝阳区东四环南路9号（亮都广场E区）（以下简称涉案房屋），包含汽车展厅面积842平方米、餐厅面积296平方米。上述场地汽车展厅经营权租赁给乙方从事二手车买卖居间服务，餐厅租赁给乙方使用。经营期限为2017年10月1日至2027年3月30日。乙方自主经营、自负盈亏、债权债务自理、法律责任自负。2017年10月1日至2019年3月15日期间租金标准为每月300000元。租赁费已包含甲方支付给房屋所有人的房屋租金，租赁房屋的水、电、暖、煤气、通讯、物业等费用由乙方自行承担。甲方的权利及义务为有权按本合同约定的方式收取租赁费；有权监督乙方的经营范围及经营行为；不得以任何形式干涉乙方的独立经营权；全面履行合同中应由出租方承担的责任和履行的义务等。乙方在收到甲方书面解除合同通知书后5日内清场离店，且乙方须继续解决纠纷至完结为止。乙方的权利义务为严格对甲方的装修现场进行保护，配合进行各种基础验收；享有自主、独立的经营管理权；按照甲方的要求统一LOGO及门头、统一服装要求、车款统一入账；保证甲方公司各项设施设备的完好（合理损耗除外）；租赁期间产生的水、电、煤气、通讯、物业等费用，由乙方自行承担等条款。涉案合同签订后，龙鹏伟业公司分别于2017年10月18日、2017年12月22日、2018年3月28日向被告交纳房屋租金900000元、900000元、1800000元。京北会公司向龙鹏伟业公司交付了汽车展厅，双方并签署《固定资产交接表》。《固定资产交接表》未显示京北会公司向龙鹏伟业公司交接餐厅及相应设备。2018年2月1日，龙鹏伟业公司向京北会公司邮寄送达了《联系工作函》。《联系工作函》大意为：根据涉案合同约定，龙鹏伟业公司有权转租涉案房屋的餐厅。但现状遗留存在的司法纠纷及经济纠纷，同时经常会有因经济纠纷前来要欠款的公司及个人，并未达到合同中约定的交付状态，导致龙鹏伟业公司无法正常经营及转租现有餐厅，并给龙鹏伟业公司的正常经营带来了巨大损失，请京北会公司能够尽快解决上述问题并于三日内回复龙鹏伟业公司。京北会公司收到该《工作联系函》后，未予答复。2018年3月10日，北京市朝阳区公安消防支队向龙鹏伟业公司出具《责令限期改正通知书》，载明：经查，该单位汽车展厅未经消防验收备案，西餐厅未经开业前消防安全检查擅自投入使用，责令立即停止使用，并补办相关手续。对于上述第1项，责令你单位于2018年6月10日前改正。2018年6月4日，龙鹏伟业公司再次向京北会公司邮寄送达《工作联系函》。《工作联系函》大意为：根据涉案合同约定，龙鹏伟业公司有权使用涉案房屋的餐厅，但西餐厅一直遗留存在经济纠纷及司法纠纷，一直未交付龙鹏伟业公司使用，导致龙鹏伟业公司无法使用餐厅，给龙鹏伟业公司的正常经营带来了巨大损失。经过双方协商，京北会公司同意退还龙鹏伟业公司已交纳的涉及西餐厅经营权租赁费900000元，请京北会公司履行退款约定，在接到本工作函后10个工作日内退还龙鹏伟业公司900000元。京北会公司收到该《工作联系函》后，未予答复。2018年8月30日，龙鹏伟业公司向京北会公司邮寄送达《解除合同通知书》，载明：我司与贵司于2017年10月1日签订了涉案合同，约定贵司将涉案房屋的经营权整体租赁给我司经营，经营期限为2017年10月1日至2027年3月30日。我司按照合同约定及时完整地支付了所有租金，全面履行了合同义务，但是贵司一直未将合同约定的餐厅交付我司使用。2018年2月1日及2018年6月4日，我司向贵司发函，要求贵司按照合同约定将餐厅交付我司使用，但时至今日，贵司仍未将上述餐厅交付我司使用。贵司的违约行为给我司的经营造成极大的困扰及财产损失，现我司依据《合同法》相关规定解除涉案合同。本《解除合同通知书》送达贵司之日起第31日，涉案合同即解除。请贵司于接收到本《解除合同通知书》之日起5日内回复我司，就后续问题给予答复。京北会公司收到该《工作联系函》后，未予答复。但龙鹏伟业公司、京北会公司双方于2018年9月30日就涉案房屋中的汽车展厅部分进行了交接，并签署《固定资产交接表》。京北会公司表示涉案房屋现已另行出租，涉案餐厅也已改为超市，目前处于经营状态。《固定资产交接表》亦未显示涉案餐厅状况。关于涉案餐厅，京北会公司表示其已向龙鹏伟业公司交付，龙鹏伟业公司对此不予认可。龙鹏伟业公司、京北会公司就此分别提供照片，其中，龙鹏伟业公司提交的照片显示2017年9月7日，涉案餐厅处于锁门状态；京北会公司提交的照片显示2017年12月16日，涉案餐厅处于亮灯状态。经询，京北会公司认可其与案外人侯宇申存在财产损害赔偿诉讼，目前尚未审理完毕。之所以存在纠纷，系因餐厅中尚有部分装修和设施，属双方合作期间共同置办。京北会公司认为案外人侯宇申已另案要求赔偿损失，故该部分设备和装修的权利主体应为该公司。龙鹏伟业公司表示正是因为京北会公司未拆除以上装修和设施，且京北会公司与案外人存在纠纷，致使其无法使用。审理中，龙鹏伟业公司、京北会公司双方均同意涉案合同于2018年10月1日解除。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，龙鹏伟业公司、京北会公司双方签订的《京北会（北京）旧机动车经纪有限公司经营权租赁合同（京北会奥特莱斯分店）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方争议的焦点在于京北会公司是否将涉案餐厅交付龙鹏伟业使用，京北会公司对此负有举证责任。本案中，《固定资产交接表》未载明涉案餐厅交付情况。京北会公司仅提交涉案餐厅亮灯照片，该证据既不能证明涉案餐厅处于经营状态，亦不能证明系由龙鹏伟业公司实际使用，故不足以证明其向龙鹏伟业公司交付了涉案餐厅。反观龙鹏伟业公司，其提交的证据显示，龙鹏伟业公司曾多次发送工作联系函要求京北会公司履行交付餐厅之义务。京北会公司在收到龙鹏伟业公司发送的联系函后，并未就此问题与龙鹏伟业公司进一步协商。倘若涉案餐厅已经交付，京北会公司未就其行为进行辩解，而是忽视龙鹏伟业公司之要求，此行为明显与常理不符。龙鹏伟业公司亦提交了涉案餐厅正门上锁的照片。综合双方提交的证据，同时考虑京北会公司与案外人存在的纠纷，本院有理由相信京北会公司并未按照合同约定，向龙鹏伟业公司履行交付涉案餐厅之义务；退一步讲，即使京北会公司已经交付涉案餐厅，但因涉案餐厅内摆放其与案外人涉诉的设备和装修，亦未达到双方签订合同约定的使用目的。在此情况下，京北会公司应退还龙鹏伟业公司未实际发生的房屋租金。关于退还房屋租金标准，龙鹏伟业公司按照房屋面积比例主张，于法有据，数额合理，本院予以支持。双方均表示涉案合同于2018年10月1日解除，本院对此不持异议。就消防验收备案一节，按照法律规定，出租人有保证出租房屋经由相关部门消防验收备案的义务。本案中，因涉案房屋已经龙鹏伟业公司装修改造，目前并无相关证据能够证明备案义务主体为出租人或是实际经营者，故对于龙鹏伟业公司之京北会公司未履行消防验收备案义务的主张，本院不予采信。但因京北会公司未按合同约定履行交付涉案餐厅之义务，构成违约，龙鹏伟业公司有权解除《经营权租赁合同》，故对于京北会公司之要求龙鹏伟业公司向其支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京龙鹏伟业企业管理有限公司、被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司于二〇一七年十月一日签订的《经营权租赁合同》于二〇一八年十月一日解除；二、被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京龙鹏伟业企业管理有限公司房屋租金九十三万六千元；二、驳回被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司负担【原告北京龙鹏伟业企业管理有限公司已预交6400元，被告京北会（北京）旧机动车经纪有限公司于本判决书生效之日起七日内给付原告北京龙鹏伟业企业管理有限公司，余6400元于本判决生效之日起七日内交至本院】。案件反诉受理费13160元，由被告（反诉原告）京北会（北京）旧机动车经纪有限公司负担【被告京北会（北京）旧机动车经纪有限公司已缴纳6580元，余6580元于本判决生效之日起七日内交至本院】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  蔺文杰人民陪审员  徐自强二〇一九年八月十五日法官 助理  高 磊书 记 员  胡琪汶