山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初10634号 原告：朱某某，男，1972年2月3日生，汉族，住山东省临沂市。 被告：临沂某某置业有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：孙纪平，经理。 委托诉讼代理人：范建好，男，1975年5月14日生，汉族，系该公司职工，住临沂市兰山区。 原告朱某某与被告临沂某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某、被告某某公司的委托诉讼代理人范建好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房、储藏室义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金231592.00元（暂计至2018年9月30日,全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年7月31日与被告临沂某某置业有限公司签订合同,购买被告所开发的位于临沂市××区××居××号楼××单元××号房,购房金额为634560元,并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定,被告应于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行,逾期超过90日后,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行。截至起诉日,原告仍未收到被告的收房通知书,被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因,原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为,被告迟延交房既不存在法定的免责事由,也不存在约定的免责事由,违约事实明显,给原告带来金钱和时间上的多重损失,严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院,请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定,判令被告立即履行合同规定的交房义务,并按照每日万分之二的比例,支付违约金231592.00元。 被告某某公司辩称,1.公司将积极履行合同尽快交房;2.本合同在履行过程当中存在不可抗力的因素,被告公司法定代表人孙纪平于2013年12月19日被羁押,直至2015年8月18日被释放,这样在履行合同过程当中出现了不可抗力的因素,合同法第117条第1款规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。第2款规定本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免,并不能克服的客观情况。孙纪平被羁押这一事实,符合不可抗力的情形规定,此事件是导致不能按期交房的重要原因；3.违约金的数额即日万分之二的违约金过高,理由是违约金的性质,主要是赔偿性的有限度的体现惩罚性,违约金最高标准是法定的不能约定排除,合同法第114条第2款规定,约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少。在履行商品房买卖合同当中,由于延期交房而导致的损失,无外乎房租的损失或是利息的损失,且二者只能选其一。如果根据房租计算损失,那么参照该地段同种面积租金,那么原告租金损失约为70000元左右。如果根据利息计算损失,2013年各大银行一年定期平均存款利率是3.25%,利息损失为80000元左右。综上原告要求违约金数额明显超过实际损失,在加之合同履行过程中存在不可抗力的因素,也应部分免除被告的责任,所以上述过高的违约金赔偿请求,法院不应支持,应根据实际情况判令承担损失的数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交商品房预售合同、储藏室销售协议,证明房屋买卖事实。被告质证称真实性、关联性无异议,合法性有异议,双方约定的违约金数额过高,违背法律的强制性规定，对储藏室销售协议、车位销售协议真实性、合法性无异议,关联性有异议,因该两份协议中没有约定违约金条款,不能证明原告的主张。本院认为，商品房预售合同、储藏室销售协议系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，且被告对其真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院综合认定本案事实如下：2012年7月31日，原告（买受人）朱某某与被告（出卖人）某某公司签订合同编号为YS××37、房屋代码为16××05的《商品房预售合同》一份，该合同约定：买受人购买的房屋为预售商品房，暂定名为××居，买受人所购买的商品房为××号楼××单元××号房,用途为住宅，预测建筑面积134.59平方米，4400/㎡，购房主房金额为592196元。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。该合同还对其它事项进行了约定。2013年6月30日，原告（买受人）朱某某与被告（出卖人）某某公司签订《怡和名居储藏室销售协议》一份，约定原告所购买的储藏室位于北城新区兰山南坊街道沂蒙十三路东段南侧怡和名居小区2号楼1020号，预测建筑面积为14㎡，3027元/㎡，共计42380元。该合同第五条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将协议约定的储藏室交付买受人使用。合同还对其它事项进行了约定。原告朱某某已向被告某某公司支付了全部购房款592196元和储藏室款42380元。因被告长期未向原告交付房屋、储藏室，双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原告朱某某与被告某某公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定继续履行。原告朱某某已履行了足额支付购房款、储藏室款的义务，被告某某公司未按约定的时间向原告交付房屋、储藏室，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权要求被告继续履行买卖合同，被告应尽快向原告交付合同标的物涉案房屋、储藏室，以实现原告的合同目的。原、被告双方签订的《商品房预售合同》约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的交房日期为2013年9月30日，逾期交房违约金应当自2013年10月1日开始计算至实际交房之日止。现原告要求被告支付违约金计算至实际交房之日，违约金的计算方法为合同约定的以实际支付的房款为基数，逾期按日万分之二计算，即年利率为7.3%，符合法律许可的资金利益损失赔偿幅度范围，随着被告交房时间的继续迟延，被告的违约程度不断加大，原告的损失数额继续增加，原告主张计算至实际交房之日并无不当，本院对此予以支持。被告辩称合同约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失，请求酌情予以调低，但未提交相关证据予以反驳，且交房日期至今无法确定，因迟延交房的损失仍在持续扩大，故对其要求调低违约金的请求本院不予支持。被告关于不可抗力的辩解亦没有法律依据，本院不予采信。2013年10月1日至2018年9月30日的违约金应为216270元（592196元*1826天*0.0002/日），现原告主张自2013年10月1日至2018年9月30日的违约金为231592元，对其主张中符合法律规定的部分，本院依法予以支持，其余部分不予支持。对于原告主张被告因逾期交付储藏室应当承担违约责任的诉求，本院认为，被告未能在储藏室销售协议约定的时间内交付储藏室，其行为已经构成违约，该事实可以确认，被告应当负有向原告交付储藏室的义务。但是原告主张逾期交付储藏室的违约金应当按照商品房预售合同中约定的逾期交房的违约金条款执行的诉求，本院认为，原被告签订的《储藏室销售协议》是原被告合意买售储藏室的独立合同，其并非是《商品房预售合同》的变更或者补充，原被告虽未在储藏室销售协议中对逾期交付储藏室的违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交付该储藏室导致的损失形式应当是原告租赁储藏室的损失，本院按照小区所处地段以及储藏室标准酌定储藏室租赁费为200元/月，计算期间为自2014年1月1日起至被告实际交付储藏室之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告临沂某某置业有限公司继续履行与原告朱某某签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS××37、房屋代码为16××05）、《××居储藏室销售协议》，向原告朱某某交付涉案楼房、储藏室； 二、被告临沂某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某逾期交房的违约金216270元及后续违约金（违约金以592196元为基数,自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之二计算）； 三、被告临沂某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某逾期交付储藏室违约金（违约金标准为租赁费200元/月，自2014年1月1日起至被告实际交付储藏室之日止）； 四、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2387元（已减半），由原告朱某某负担158元，由被告临沂某某置业有限公司负担2229元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张水红 二〇一九年八月二十六日 书记员  许宇翔