安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初3485号 原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所安徽省合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼****，统一社会信用代码913401006989540164。 负责人：张玉国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张梅，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。 被告：谈锐，男，1976年8月8日出生，汉族，住，住安徽省合肥市庐阳区/div> 委托诉讼代理人：王雪云，系谈锐配偶。 原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司(以下简称城投物业公司)与被告谈锐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。城投物业公司委托诉讼代理人王能娟，谈锐委托诉讼代理人王雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费18589.32元及滞纳金1858.9元；2.本案诉讼费用由谈锐承担。事实与理由：2010年1月20日、2012年12月30日城投物业公司分别与合肥市庐阳区海棠街道荷塘月色业主委员会签订了物业服务合同，2013年1月6日签订补充协议，合同对双方的权利和义务、收费标准等均作出了约定。合同签订后，城投物业公司积极履行自己的物业管理服务义务。谈锐系合肥市庐阳区荷塘月色12栋501室业主，该户房屋面积为152.77㎡，2010年1月至2018年12月未缴物业费。为维护合法权益，特诉至法院。 谈锐辩称：由于房屋质量问题，原告承诺免除2010-2012年物业费，自2013年1月份开始欠缴物业费；原告主张的2016年4月份之前的物业费已超过诉讼时效；原告位物业服务不到位，未完全履行物业服务义务，故拒绝支付相应的物业费；因业主委员会不是依法设立，且业主委员会未按法律程序行使职权，业主委员会与原告签订的物业服务合同无效，原告无诉讼主体资格。 本院经审理认定事实如下：城投物业公司与合肥市庐阳区海塘街道荷塘月色小区业主委员会签订了两份物业服务合同，委托管理期限分别为自2010年1月20日起至2013年1月19日及自2013年1月20日起至2015年1月19日。2013年1月6日签订补充协议，约定合同期自2013年1月20日至下届业主委员会续签或选聘物业服务企业止。合同约定由原告向荷塘月色小区提供物业管理服务，服务事项包括共用部位、共用设施、设备的管理、养护和维修，公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等。同时约定了物业服务质量标准。上述合同约定高层物业管理服务费2010年1月20日起至2013年1月19日每月每平方米1元，2013年1月20日以后高层物业管理服务费每月每平方米1.19元。合肥市庐阳区物价局核定荷塘月色小区有电梯住宅综合服务费为每月每平方米1.19元。谈锐系荷塘月色12幢501室业主，该房屋建筑面积为152.77平方米。自2010年1月起至今未交物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 上述事实有城投物业公司提供的营业执照复印件、房屋所有权登记信息表、《物业管理委托合同》、《荷塘月色物业服务合同》、《“荷塘月色”物业服务合同补充协议》、会议纪要、价格服务登记证、催款律师函及当事人陈述予以证实。 本院认为，城投物业公司与荷塘月色小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，上述合同对荷塘月色小区业主具有法律约束力。城投物业公司为包括谈锐在内的小区业主提供了物业服务，谈锐应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《物业管理委托合同》的约定，及时主动交纳物业服务费。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。谈锐未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。谈锐辩称城投物业公司承诺免除2010-2012年物业费，未提供证据证明，本院不予采信。谈锐辩称城投物业公司主张的2016年4月份之前的物业费已超过诉讼时效，城投物业公司一直在涉案小区提供物业服务，提供物业服务的行为处于一种长期的、连续的状态，服务时间具有延续性，物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，对物业费的收取主观上并没有放弃或怠于主张的情形，且通过律师函等方式向谈锐主张过权利。物业管理服务合同是持续性的合同，物业服务费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的统一约定，故其各期履行的债务实际具有整体性和关联性，该连续性债务应从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间。因此，谈锐辩称城投物业公司主张的2016年4月份之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予采信。谈锐辩称其未交费是城投物业公司物业服务不到位，未完全履行物业服务义务，故拒绝支付相应的物业费，即使城投物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环。对于谈锐不交物业费的理由，本院不予采信。谈锐辩称业主委员会不是依法设立，且业主委员会未按法律程序行使职权，业主委员会与原告签订的物业服务合同无效，原告无诉讼主体资格。如果谈锐认为业主委员会的成立不合法，未按法律程序行使职权，非本案所审理范围，可另行主张。即使合同无效，城投物业公司在案涉小区一直提供物业服务是事实，城投物业公司与谈锐之间也构成了事实上的物业服务合同关系，双方的合同关系仍然是成立的，仍然可以据此要求谈锐缴纳物业服务费。谈锐应按每月1元/平方米标准，向城投物业公司交纳其拖欠的2010年1月至2013年1月期间物业费5652元（1元/平方米/月×152.77平方米×37月）。按每月1.19元/平方米标准，向城投物业公司交纳其拖欠的2013年2月至2018年12月期间物业费12907元（1.19元/平方米/月×152.77平方米×71月）。共计欠城投物业公司物业费18559元。审理中，城投物业公司出具书面材料同意谈锐按欠付物业费的80%交纳，并免除滞纳金，本院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 谈锐于本判决生效之日起十日内支付深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司2013年1月至2018年12月期间的物业费14847元（18559元×80%）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为156元，由谈锐负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姚海军 二〇一九年八月六日 书记员  王华天 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。