安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1381号上诉人（原审被告）：安徽金钥匙装饰工程有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：章金霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴金水，男，汉族，1954年5月4日出生，住安徽省南陵县。上诉人安徽金钥匙装饰工程有限公司（以下简称金钥匙公司）因与被上诉人吴金水房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2019）皖0223民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金钥匙公司的委托诉讼代理人秦尤佳、方娴，被上诉人吴金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金钥匙公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判金钥匙公司不承担任何责任；5、本案一、二审的全部诉讼费由吴金水承担。事实与理由：一、因案涉房屋质量存在严重问题，案涉《租赁协议》已于2018年10月依法被单方解除，此后金钥匙公司无需再支付租金。首先，合同第八条约定金钥匙公司拥有门店前方地面使用权，其他社会车辆不得停放。其次，待房屋装修完毕实际使用后，金钥匙公司发现案涉房屋存在严重质量问题。每到下雨天，会出现天花板严重渗水、墙面生霉、屋顶漏水等，因金钥匙公司经营装修装饰业务，上述质量问题对正常经营活动影响更加严重。且案涉房屋门前长期停放社会车辆，前来咨询的客户无法停车导致客流量下降。金钥匙公司多次与吴金水联系，要求解决上述问题，但吴金水置之不理。最后，根据合同法第二百二十条规定，吴金水作为案涉房屋出租人理应对质量问题进行维修，但其未尽到法定义务。且因质量缺陷导致金钥匙公司经营困难，租赁目的难以实现。合同约定案涉店面门前区域归金钥匙公司使用，也一直无法实现。因此，吴金水的行为已严重违反法律规定和合同约定，金钥匙公司享有单方解除权，并于2018年10月26日口头通知吴金水解除合同。2018年10月31日向吴金水发出书面解除通知，案涉租赁合同已实际被解除，金钥匙公司无需再支付解除之后的房租。二、金钥匙公司已于2018年12月将案涉房屋实际交还吴金水，一审判决认定事实错误。根据金钥匙公司二审提交的新证据《说明》二份可知，自金钥匙公司依法单方行使解除权后，金钥匙公司一直积极与吴金水联系交房事宜，但吴金水拒绝配合。2018年12月底前，金钥匙公司将案涉房屋清空，并将房屋钥匙当着吴金水的面放在案涉房屋隔壁的南陵太平洋钓具旗舰店中。该渔具店也系吴金水出租给他人经营。当日，因吴金水与金钥匙公司对交房有争议，吴金水不接受交还的钥匙，金钥匙公司只得当着吴金水的面将钥匙放在渔具店中，吴金水当场并未提出任何异议。此时，金钥匙公司已完成交房手续，此后并无继续支付房屋租金或占有使用费的义务。一审判决认定吴金水于2019年4月2日才收取案涉房屋钥匙并要求金钥匙公司一直支付租金至该日，无事实依据，请求予以改判。三、一审判决认定金钥匙公司应支付吴金水3000元拆除装修费用，无事实和法律依据。合同签订时，吴金水已同意金钥匙公司装修案涉房屋，约定的租赁期至2022年3月21日。如上所述，因吴金水严重违约，金钥匙公司已于2018年10月依法提前解除租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因吴金水违约导致金钥匙公司装修价值未能全部利用，该损失金钥匙公司保留向吴金水追偿的权利。对于拆除装修物的责任，因吴金水违约在先，应由其自行承担。一审判决认定全部由金钥匙公司承担不合理，且判决认定拆除金额为3000元无任何依据，请求予以改判。吴金水答辩称：案涉房屋是老房子，金钥匙公司承租的时候也去看过，因此，渗水问题是事实，但是金钥匙公司对此认可。门前停车场是因为金钥匙公司长期无人看管，所以被人占用，并不是吴金水原因导致不能使用，金钥匙公司的生意也不好。不存在2018年12月底金钥匙公司向吴金水交还钥匙的事实。一审判决的3000元拆除费用太少。吴金水认可一审判决。吴金水向一审法院起诉请求：1.依法解除吴金水与金钥匙公司于2017年2月21日所签订的《租赁合同》；2.判令金钥匙公司立即腾空承租房屋并对承租房屋恢复原状；3.判令金钥匙公司支付至腾空让房期间的房屋租金及所欠水电费（截止2019年元月所欠房租18500元、水电费约1100元，计19600元）；4.金钥匙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月21日，吴金水与金钥匙公司签订《租赁协议》一份，约定吴金水将自有的位于南陵县籍山镇芜南路东侧（南翔路）金陵宾馆一楼右侧两间（含后面仓库）门店租赁给金钥匙公司使用。该协议同时约定了租赁期限为2017年3月21日至2022年3月21日，吴金水（甲方）给予金钥匙公司（乙方）一个月装修期；年租金为5.5万元，支付方式为半年付，协议签订之日起两日内乙方需向甲方支付半年租金和押金8000元，以后乙方需提前半个月向甲方缴纳下个半年租金；租赁期内，乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）除店铺租赁税外概由乙方负责；如有违约行为，违约方要向守约方赔偿实际发生的各种损失。协议还约定了转租、宣传广告位等事项。合同签订后，金钥匙公司对承租房按经营需要进行了装修。2017年2月25日，金钥匙公司向吴金水支付押金8000元、2017年3月21日至2017年9月21日租金27500元。2017年9月25日、2018年3月4日，金钥匙公司各支付吴金水租金27500元。2018年10月23日，金钥匙公司向吴金水支付9166元。之后，金钥匙公司以店内部分区域漏水、墙体渗水及店铺门前停车区域长时间停放社会车辆等，吴金水没有给予修复和处理为由，要求与吴金水解除租赁协议，并搬离了承租房。另查明，本案审理过程中，吴金水已于2019年4月2日收取了案涉房屋的钥匙，双方并对水电表进行了读数。一审法院认为，案涉《租赁协议》的签订，是双方真实意思表示，也未违反法律规定，双方均应严格履行相应的义务。现吴金水主张解除上述协议，金钥匙公司亦予同意，故对吴金水的该项请求予以支持。本案争议焦点为：一、双方合同解除后合同权利义务终止日期的确定，即金钥匙公司应支付吴金水房租的截止日期及数额；二、吴金水主张金钥匙公司恢复承租房原状有无事实和法律依据。针对争议焦点一，双方解除合同应协议解除或法定解除。金钥匙公司于2018年10月份提出解除《租赁协议》，系单方意思表示，在吴金水未予认可并接受，也无法定解除的情形下，其仍应承担相应的合同义务。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还给出租人，是承租人的基本义务，也是承租人是否需要继续支付租金的时间节点。即便金钥匙公司认为双方自2018年11份起已解除合同，但租赁物并未交付吴金水，租赁物仍由金钥匙公司租赁、使用，其应承担支付租金的义务。直至2019年4月2日，吴金水才收取案涉房钥匙，可视为租赁物已返还。据此，金钥匙公司承担支付租金的日期也应以2019年4月2日为止。双方协议约定租金5.5万元/年，金钥匙公司按约交纳的房租期已至2018年9月21日，自2018年9月21日起至2019年4月2日，期间为6个月又12天，房租应为27500元+5.5万元/年÷365天×12天＝29308.2元，扣除2018年10月23日支付的9166元，金钥匙公司仍应支付吴金水房租20142.2元。针对争议焦点二，双方签订的《租赁协议》中约定“甲方同意给予乙方一个月装修期”，系吴金水对金钥匙公司因经营需要对承租房进行装修的认可，金钥匙公司对承租房如何装修及装修的范围，吴金水事后应当知道，其并未提出异议，同时，该协议对协议终止后对承租房是否予以恢复、如何恢复也未作约定，故对吴金水要求金钥匙公司赔偿因装修造成损失的请求不予支持。但合同解除后，腾空让房也是承租人的义务之一，综合金钥匙公司已交还租赁物，其自行拆除装修不便进行，由吴金水拆除金钥匙公司的装修必然产生相应的费用等因素，为避免讼累，酌定金钥匙公司给予吴金水拆除装修费用3000元。至于金钥匙公司在经营期间应支付的水电费用等，可与吴金水另行据实结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，一审法院判决：一、解除吴金水与金钥匙公司于2017年2月21日签订的《租赁协议》；二、金钥匙公司于判决生效后十日内支付吴金水房租20142.2元、装修拆除费3000元，计23142.2元；三、驳回吴金水的其他诉讼请求。一审案件受理费145元，由金钥匙公司负担。本院二审期间，金钥匙公司提交了证人证言《说明》两份，本院依法组织公开开庭质证并通知证人到庭作证。经审查，两证人原系金钥匙公司员工，在无其他证据相佐证的情况下，其证言依法不能单独作为认定案件事实的依据，故不予采信。根据吴金水一审提交的案涉房屋产权证，案涉房屋的产权登记时间为1998年6月23日。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是案涉《租赁协议》是否已于2018年10月被金钥匙公司单方解除，金钥匙公司是否需要承担此后的租金，一审判决金钥匙公司承担3000元拆除装修费用是否适当。对此，分述如下：案涉房屋系1998年的老房子，金钥匙公司作为经营装饰装修工程的承租人，理应在承租时有义务、有能力对案涉房屋的质量进行审慎查验，其在接收租赁物时并未提出异议，应视为是对案涉房屋质量的认可。本案中，金钥匙公司未就案涉房屋质量问题已严重影响其经营，以及无法使用门店前方地面等事实提交充分证据证明，故其上诉认为其就案涉《租赁协议》享有法定的单方解除权，缺乏事实和法律依据。因此，金钥匙公司2018年10月单方通知吴金水要求解除案涉《租赁协议》，不发生法律效力，对吴金水无约束力，亦即《租赁协议》此时尚未解除。此后，金钥匙公司辩称其已于2018年12月底交还房屋钥匙，一方面缺乏证据证明，另一方面其单方要求退租也不具有合法性。直至2019年4月2日，在一审法院的主持下，双方才就《租赁协议》的解除以及案涉房屋的交还达成一致，故一审判决认定该时间为金钥匙公司应付房租的截止时间，并无不当。因金钥匙公司的单方违约行为导致租赁合同提前终止，金钥匙公司应按约承担由此给吴金水造成的损失。吴金水因租赁合同的提前解除以及装修物的拆除必然遭受损失，故一审法院为避免讼累，保护守约人的合法利益，判决由金钥匙公司向吴金水承担3000元拆除装修费用，符合公平原则，并无明显不当。综上所述，金钥匙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由安徽金钥匙装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月二十九日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。