山西省绛县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0826民初1064号原告：王建明，男，1972年7月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：冯霞，女，山西天下平律师事务所律师。被告：山西新晓天房地产开发有限公司，住所地运城市盐湖区锦绣花城**。法定代表人：吕佐平，该公司董事长。被告：毋世刚，男，1983年10月29日出生，汉族。第三人：陈冬冬，男，1986年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯臻栋，男，绛县横水镇法律服务所法律工作者。原告王建明与被告山西新晓天房地产开发有限公司（以下简称新晓天房地产公司）、毋世刚、第三人陈冬冬合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建明的委托诉讼代理人冯霞、被告毋世刚、第三人陈冬冬及其委托诉讼代理人侯臻栋到庭参加诉讼，被告新晓天房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和第一被告于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法确认第一被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效并责令第三人腾出涉案房屋归原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月21日，被告以山西晓天房地产开发有限公司名义与原告签订了《商品房买卖合同》一份，将自己开发的紫金城B18号商品房卖给了原告所有。合同第三、四、六条约定：该商品房建筑面积为184.25平方米；单价为4500元，总金额为829125元；分期付款为“买受人于2015年1月21日前付清该房首付400000元，剩余房款429125元于交房前付清”。当日，原告将自己购买的奥迪Q5型越野车（原车牌号京N07***）作价40万元直接交给被告3所有并办理了过户手续，同时第一被告给原告出具有40万元的收据，双方买卖合同成立。2015年5月，原告又出资9000元委托他人对该房楼梯、下水管道进行装修后便到北京打工。2018年底，原告得知第三人对该房屋内进行装修并营业，便多次和三被告联系，要求他们立即阻止第三人使用并交付该房屋。谁知，三被告却说他们没有将涉案房屋卖给第三人。后经了解，第三人手中也持有第一被告和其签订的房屋买卖合同。原告认为，三被告收取了原告的40万元首付房款且签订有购房合同，却又与第三人签订卖方合同，其行为违背了诚实信用原则，为此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告新晓天房地产公司未答辩亦未举证。被告毋世刚辩称，2014年底-2015年年初，王建明找我以80多万的价格，单价4000多/㎡，购买B18号门面房，用一辆奥迪Q5车抵顶40万房屋价款，约定其余房款交房时付清，经过晓天房地产老板张骁勇同意后，我去北京提车，提车时将车辆过户到我名下，提车后，给原告开具40万的收款收据，将车开回后交给了张骁勇。第三人陈冬冬陈述，请求驳回原告的第二项诉讼请求，维护第三人的合法权益不受侵害。第一，答辩人于2016年6月26日与诉案被告签订的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同无违背法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同；第二，答辩人依据所签订的《商品房买卖合同》约定要求，已全面履行自己的给付义务；第三，答辩人依据《商品房买卖合同》的约定，已先行受领付合同标的即被告方开发的“紫金城”B18号房屋并实际占有、使用两年多时间。基上事实，答辩人与被告签订合同、履行合同、合法占用合同标的的行为并没有侵害原告，原告的第二项诉讼请求缺乏法律依据，请求驳回。同时确认被告方与第三人签订的《商品房买卖合同》有效，涉案诉争的“紫金城”B18号房屋的权属归第三人。原告王建明为证明自己主张向本院提交了如下两组证据：第一组证据：1、原告和被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）签订的《商品房买卖合同》一份，当时委托代理人是袁宝，双方约定的第三条中，购买房屋基本情况是：买受人购买的商品房是B18号房，建筑层数地上2层，价格为每平米4500元，总价值为829125元，同时第六条约定，该房款系分期付款，原告于2015年1月21日付该房首付款40万元，剩余429125元于交房前付清。该协议由双方当事人签名盖章；2、2015年1月21日被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）为原告开具的收据一份（票号为0231163），数额为40万元；3、河津市公安局交通警察大队车辆管理所调取的车辆转移登记表查询单一份，证明2015年1月27日王建明将晋N07***奥迪Q5车辆转移给被告毋世刚。第一组三份证据证明：原告和被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）签订《商品房买卖合同》之后，通过以个人车辆抵顶40万的手续，购买了紫金城B18号房，双方买卖合同真实有效。第二组证据：2015年7月13日苏招生领条一份，内容为：今领到紫金城门面房B18号修建楼梯，改造上下水管道的工程款9000元，证明原、被告签订商品房买卖合同之后，原告实际对该房屋进行了必要的修建，该房屋已经实际交付给原告所有。被告毋世刚对原告提交的两组证据无异议。第三人陈冬冬对原告提交的《商品房买卖合同》、车辆过户查询单无异议，但对领条和收据有异议，认为该两份证据不足证明原告已经对涉案诉争房屋占有使用，不能证明被告将诉争房屋确实交付原告的事实。本院对原告提交的证据作如下确认：原告提交的收据有车辆过户查询单予以印证，且得到被告毋世刚认可，可以作为定案依据。领条系苏招生出具，其未出庭作证，本院对其收款数额难以确认，因该份证据证明力不足，故难以作为定案依据。综上，本院认为原告提交的第一组三份证据具有真实性、合法性与本案有关联，可以作为定案依据。第三人陈冬冬为证明自己主张向本院提交如下证据：第一组证据，2016年6月26日第三人与山西新晓天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明诉争房屋已被出售给第三人；第二组证据，邮政银行明细单一份，汇款收据一份，山西新晓天房地产开发有限公司售楼部负责人袁军出具的收据四份，山西新晓天房地产开发有限公司绛县分公司出具的收据一份（审核人为袁军），证明第三人已经完成了合同约定的付款义务。第三组证据：第三人入住以来物业管理、水电费、暖气费等15份票据。原告对第三人提交的证据发表质证意见如下：关于第一组证据《商品房买卖合同》，主体变更为山西新晓天房地产开发有限公司，法定代表人变更为本案被告毋世刚，由毋世刚确认合同是否真实；2、两份合同委托代理人均是袁宝，可以表明袁宝在把该房屋卖给原告之后，2016年又开始把该房屋卖给第三人，违反了合同法48条，52条第2、3款的规定，属于无效；根据合同内容第三条，原告购买的房屋是B18号房，第三人购买的房屋是B18栋，没有房号，可以证实袁宝作为代理人和第三人签订合同的时候，已经隐瞒了该房屋属于再次出让的行为；从合同价款可以表明委托代理人和第三人签订合同的时候，以较高于原告与被告之间签订合同的价格，其行为是为了非法获得额外利益。两份合同哪份有效，应当根据法律规定，进行确认；对第二组证据的质证意见为，第三人提供的证据，不能证明房款已经由被告收取。2016年6月26日收据上盖的晓天房地产开发有限公司绛县分公司财务专用章，该分公司没有资质，无权销售房屋，不能证明原晓天房地产开发有限公司收到了该资金；收据上审核人为袁军，与被告不具关联性。对第三组证据的质证意见为：对票据证据真实性无异议，但被告和第三方以合法方式掩盖非法占用资产和房产的目的，属于法定无效合同。被告毋世刚对原告王建明提交的证据均不知情。本院认为，第三人陈冬冬提供的三组证据具有真实性、合法性，与本案有关联，可以作为定案依据。关于第三人交付房款的数额和支付方式，有收据和取款凭证相互印证，结合其陈述情况，可以认定第三人交付房款并实际占有房屋的事实。被告新晓天房地产公司未出庭质证，应承担对其不利的法律后果。经审理本院认定事实如下，2015年1月21日，原告王建明与被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将紫金城B18号商品房（建筑层数地上2层）卖给原告，房屋建筑面积184.25平方米，单价4500元，总金额829125元；分期付款方式为“买受人于2015年1月21日前付清该房首付400000元，剩余房款429125元于交房前付清”。2015年1月27日，原告将自己的奥迪Q5型越野车（原车牌号京N07***）作价40万元交给被告毋世刚并办理了过户手续，被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）给原告出具了40万元的收据。2016年6月26日，被告新晓天房地产公司又与第三人陈冬冬签订《商品房买卖合同》一份，约定将新晓天·紫金城第B18幢房卖给第三人陈冬冬，该房屋建筑面积为184.25平方米，总价96万元，并约定了分期付款方式。合同签订后，第三人陈冬冬分期支付了合同约定的房款，并入住涉案房屋。本院认为，2015年1月21日，原告王建明与被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。关于2016年6月26日第三人陈冬冬与被告新晓天房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力问题，被告新晓天房地产公司在将房屋卖给原告后再行提高价格出售，违背诚信原则，但第三人对此并不知情，且支付了全部合同对价，为善意相对人，故第三人与被告签订的《商品房买卖合同》同样有效。虽然先后两次买卖合同中所表述的房号不完全一致，一份合同表述为紫金城B18号商品房，另一份合同表述为新晓天·紫金城第B18幢号房，但依据合同记载的面积、位置等可以确定该两处房屋为同一商品房。针对同一商品房，有两份买卖合同，故本案涉及一房二卖。本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，原告、第三人均未办理房屋所有权登记，第三人入住涉案房屋合法占有房屋已有两年之久，且已交清房款，从保护财产安全角度，本院难以支持原告关于确认被告晓天房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效并责令第三人腾出涉案房屋归原告的诉讼请求。本案审理过程中，经本院合法传唤，被告新晓天房地产公司无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。原告王建明与被告新晓天房地产公司（原晓天房地产公司）签订的《房屋买卖合同》虽然有效，但因其合同目的无法实现，原告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告王建明与被告山西新晓天房地产开发有限公司（原山西晓天房地产开发有限公司）于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》有效；驳回原告王建明的第二项诉讼请求，即请求确认被告山西新晓天房地产开发有限公司与第三人陈冬冬签订的《商品房买卖合同》无效并责令第三人腾出涉案房屋归原告的诉讼请求。本案诉讼费100元，减半收取计50元，由原告王建明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  柴婧婧二〇一九年八月二十六日书记员  李 岩