江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1494号上诉人（原审原告）：童辉，男，1966年4月3日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告）：喻吉红，女，1970年3月23日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴荣来，江苏堰平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市金缘威置业有限公司，统一社会信用代码91321204339075212D，住所地泰州市姜堰区罗塘街道罗塘东路**。法定代表人：陈桂平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱亚涛，泰州市姜堰区姜堰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王琼，江苏公清律师事务所律师。上诉人童辉、喻吉红因与被上诉人泰州市金缘威置业有限公司（以下简称金缘威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初6237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人童辉、喻吉红上诉请求：撤销江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初6237号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误。1.一审法院对车库面积是否短少，仅依据测绘部门的测绘结果进行确认，而没有考虑合同条款的约定是否公平合理。《商品房买卖合同》第三条对案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等内容进行了明确约定，而第四条对车库的面积仅约定为面积45.38平方米，无其他解释说明，该约定使购买人认为全部是套内建筑面积。根据测绘结果，案涉车库的公摊面积分摊比例达到37.19%，如果不明确约定公摊面积的分摊比例，开发商可以任意提高分摊比例，购房人没有任何依据提出异议。根据举轻以明重的原则，价格便宜的房屋面积，都能够约定公摊面积的分摊比例，而价格更高的车库面积，却没有进行明确约定，故将车库面积解释为套内建筑面积符合购房人的预期，更具有合理性。结合该条款为格式条款的因素，应作出有利于购买人的解释，但一审法院没有考虑上述因素，从而对该条款作出错误解释。2.一审法院对上诉人提出的调整违约金的请求，没有作出回应，裁判结果明显不当。尽管合同条款对延迟交房的违约金约定为按日万分之0.1计算，但该标准远低于资金使用成本，且延迟交房对购房人造成的损失也远高于该约定。被上诉人金缘威公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。童辉、喻吉红向一审法院起诉请求：1.判令金缘威公司退还因车库面积短少的差价款10.58万元；2.判令金缘威公司承担迟延交房的违约金6万元；3.判令金缘威公司退还房屋面积差价款3502元；4.金缘威公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.2017年2月20日，童辉、喻吉红与金缘威公司签订商品房买卖合同，购买金缘威公司开发的位于姜堰区房屋一套，合同约定房屋建筑面积为121.83平方米，其中套内建筑面积110.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.06平方米，单价5503.68元/平方米，房款为670513元，另购车库一间，面积45.38平方米，单价6088元/平方米，计276273元，两项总计946786元。合同约定，买受人于2017年2月20日前给付196786元，余款75万元于2017年3月1日前办理贷款。合同另约定，出卖人应于2017年12月30日前，将经过批准验收合格符合交付条件的房屋交付给童辉、喻吉红。合同还约定了违约责任，其中对出卖人逾期交房的违约责任约定如下，逾期超过360日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。等。2.合同签订后，童辉、喻吉红按照约定履行了支付房款946786元的义务，但金缘威公司未能在2017年12月30日前向童辉、喻吉红交付房屋，至今未能取得商品住宅交付使用的批准文件并向童辉、喻吉红交付房屋，金缘威公司对此并无异议，同意按照合同约定支付童辉、喻吉红违约金。3.案件审理过程中，经一审法院释明，童辉、喻吉红选择要求继续履行合同。4.房屋实测面积为120.65平方米，比合同约定的121.83平方米少1.18平方米，价款为6494.3元，双方对此予以确认，并共同确认在扣除维修基金3620元、电费200元后，金缘威公司应退还童辉、喻吉红2674.3元。5.童辉、喻吉红购买的三水华府13号楼1号车库，泰州市姜堰区公信房产测绘有限公司于2018年6月14日出具的测量报告显示，该车库建筑面积为45.38平方米，其中套内面积为28.5平方米，公摊面积为16.88平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案所涉车库是否面积短少？童辉、喻吉红要求金缘威公司退还差价款有无事实和法律依据？2.童辉、喻吉红要求金缘威公司支付迟延交房违约金6万元有无事实和法律依据？关于争议焦点1，从双方签订的商品房买卖合同第四条的内容来看，对车库面积、价款进行了约定，为45.38平方米，单价6088元/平方米，价款为276273元，第五条约定，建筑面积以姜堰区房地产管理处实际测量核定面积为准，姜堰区房地产管理处委托的泰州市姜堰区公信房产测绘有限公司出具的测量报告显示，案涉车库建筑面积为45.38平方米，其中套内面积为28.5平方米，公摊面积为16.88平方米，与合同约定的建筑面积相符。童辉、喻吉红认为金缘威公司出售车库的套内面积应为45.38平方米的意见，与合同约定不符，亦与测绘部门核定的结果不符，依法不予采信。故童辉、喻吉红认为金缘威公司出售的车库面积短少、要求金缘威公司退还差价款的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。关于争议焦点2，双方对金缘威公司迟延交付房屋的事实均无异议，金缘威公司认为应当按照合同约定向童辉、喻吉红支付违约金。审理中，童辉、喻吉红明确其6万元违约金的计算方法为按照年利率8%并结合商品房出租价格预估得出。经审查认为，双方在签订合同时对违约金有明确约定，对逾期付款的违约金与迟延交付房屋的违约金约定的违约责任标准是一样的，均是按照日万分之0.1计算违约金，是双方真实意思表示，双方对此均应按照合同约定履行，金缘威公司应当从2017年12月31日起至实际交付房屋之日止以童辉、喻吉红已交购房款946786元为基数按照日万分之0.1标准支付违约金。童辉、喻吉红要求金缘威公司按照年利率8%等计算方式支付6万元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。童辉、喻吉红要求金缘威公司退还车库面积短少价款的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持；童辉、喻吉红要求金缘威公司支付迟延交付房屋违约金6万元的诉讼请求，亦没有事实和法律依据，依法亦不予支持。金缘威公司迟延交付房屋，应按照合同约定向童辉、喻吉红支付违约金。双方对金缘威公司退还童辉、喻吉红房屋面积差价款2674.3元均无异议，予以照准。综上，一审判决：一、金缘威公司于判决生效后十日内退还童辉、喻吉红2674.3元。二、金缘威公司支付童辉、喻吉红自2017年12月31日起至实际交付房屋之日止以946786元为基数按照日万分之0.1标准计算的迟延交房违约金。三、驳回童辉、喻吉红的其他诉讼请求。案件受理费3686元，由童辉、喻吉红负担3636元，金缘威公司负担50元（童辉、喻吉红已预交，同意一审法院不再退还，由金缘威公司于判决生效后十日内给付童辉、喻吉红50元）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，根据泰州市姜堰区公信房产测绘有限公司于2018年6月14日出具的测量报告显示，案涉三水华府13号楼1号车库建筑面积为44.17平方米，其中套内面积为28.12平方米，公摊面积为16.05平方米。二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.被上诉人交付给上诉人的车库面积是否存在减少的情况，应否退还车库面积减少部分的购房款；2.一审判决认定的违约金是否合理，应否进行相应的调整。关于争议焦点1，案涉《商品房买卖合同》第四条约定了车库面积、价款等内容，即面积为45.38平方米，单价6088元/平方米；第五条约定，建筑面积以姜堰区房地产管理处实际测量核定面积为准。本案中，泰州市姜堰区公信房产测绘有限公司出具的测量报告显示，案涉车库建筑面积为44.17平方米，其中套内面积为28.5平方米，公摊面积为16.88平方米，该测量报告的内容与合同约定的建筑面积基本相符。上诉人虽然主张被上诉人金缘威公司出售车库的面积全部为套内建筑面积，但该诉称意见与合同约定的内容以及测绘部门核定的结果不符。综上，被上诉人金缘威公司出售车库的建筑面积存在减少1.21平方米的情形，应当向上诉人退还差价款6088元/平方米*1.21平方米=7366.48元。关于争议焦点2，虽然上诉人童辉、喻吉红要求按照年利率8%并结合商品房出租价格计算延迟交房违约金，但结合《商品房买卖合同》约定的相关内容可知，双方已对违约金事项作出明确约定，且逾期付款的违约金与迟延交付房屋的违约金所约定的违约责任标准一致。同时，上诉人童辉、喻吉红也未能提供证据证明其因迟延交付房屋所造成的其他具体损失情况，因此，一审认定延迟交房违约金的约定是双方真实意思表示，均应按照合同约定履行，不予调整违约金标准，即被上诉人金缘威公司应当从2017年12月31日起至实际交付房屋之日止以上诉人童辉、喻吉红已交购房款946786元为基数按照日万分之0.1标准支付违约金，符合事实和法律规定。综上所述，上诉人童辉、喻吉红的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定的车库面积存在错误，应予纠正，相应的判决内容应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初6237号民事判决主文第二项、第三项；二、变更江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初6237号民事判决主文第一项为泰州市金缘威置业有限公司于本判决生效后十日内退还童辉、喻吉红车库面积、房屋面积差价款共计10040.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3686元，由童辉、喻吉红负担3467元，泰州市金缘威置业有限公司负担219元。二审案件受理费3686元，由上诉人童辉、喻吉红负担3525元，被上诉人泰州市金缘威置业有限公司负担161元（童辉、喻吉红交纳的案件受理费3686元由本院退还161元，泰州市金缘威置业有限公司应负担的案件受理费161元于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年八月十九日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳