北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初81075号原告：北京首邮实业发展总公司，住所地北京市西城区永安路**。法定代表人：任东辉，总经理。委托诉讼代理人：朱庆标，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京金雁飞鸣教育科技有限公司，住，住所地北京市丰台区南顶村**楼/div>法定代表人：高若烯，董事长。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。原告北京首邮实业发展总公司（以下简称首邮公司）与被告北京金雁飞鸣教育科技有限公司（以下简称金雁飞鸣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。首邮公司的委托诉讼代理人朱庆标、郑敏到庭参加了诉讼；金雁飞鸣公司于2018年9月20日到庭参加诉讼，2019年6月26日未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首邮公司向本院提出诉讼请求：要求金雁飞鸣公司将北京市北京市朝阳区垂杨柳中里甲14号楼，总租赁面积2062.5平米的楼房/平房38间立即腾退交给我公司。事实与理由：2012年11月28日，我公司与金雁飞鸣公司签订《北京邮政实业集团公司房屋租赁协议》，约定我公司将北京市朝阳区垂杨柳中里甲14号楼，面积2062.5平方米的二层建筑物出租给金雁飞鸣公司，租期2012年10月30日至2017年10月29日，年租金50万元；并约定在承租人己全部适当履行合同条款的前提下，如有续租意向，需参与出租人统一招租，同等条件下有优先租赁权；租赁期满或协议终止、解除后，承租人应于7日内返还租赁房屋及附属设施；如违约，应每日按年租金的1%向出租人支付违约金。2017年5月12日,我公司邀请金雁飞鸣公司参加会议，告知其参加统一招租事宜，金雁飞鸣公司表示会考虑是否参加公开招租。此后，我公司亦多次通知金雁飞鸣公司参加统一招租，但对方不置可否，到最后也没有参加统一招租。最终，浦江县天地幼教集团以3.15元/平方米/天的价格中标。2017年10月29日，我公司与金雁飞鸣公司签订的《租赁协议》期限届满，但金雁飞鸣公司未按协议约定退还房屋。金雁飞鸣公司强行占用涉案房屋的行为导致我公司无法按时将房屋租给中标方浦江县天地幼教集团，给我公司声誉及经济方面均造成重大损失。金雁飞鸣公司的行为已严重侵害我公司的合法权益，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。金雁飞鸣公司辩称：我公司与首邮公司在租赁合同中约定我公司在同等条件下有优先租赁权。2017年5月12日，我公司与首邮公司召开会议，我公司明确主张同等条件下享有优先租赁权。首邮公司将房屋招租、出租事宜，委托北京市绿洲房地产开发公司（以下简称绿洲公司）进行。按照拍卖文件，场上出现最高价后，如我公司行使优先租赁权，则所有的竞买人继续竞价，该竞价可以无数次，直至优先权人放弃或行权后场上无人加价为止。如此，我公司与所有的竞买人形成了竞价关系，即我公司只是不必出价最高，是以与场上最高价出价相同来参与竞价。我公司认为，按双方合同约定，我公司参与统一招租，在场上出现最高价后，我公司即可以该最高价行使优先租赁权，这样才符合双方约定的同等条件下优先租赁权的约定。如我公司参加招租，即必须签署相关文件，同意和遵守拍卖文件的规定。拍卖文件规定的招租形式及拍卖规则、流程，是首邮公司、绿洲公司的单方行为及单方规定，侵犯了我公司的优先租赁权，造成我公司无法按其单方规定参加拍卖，即无法参与统一招租。我公司就此向首邮公司、绿洲公司提出了异议。我公司多次发函，首邮公司、绿洲公司仍不修改其拍卖规则、流程，我公司万般无奈才未参加统一招租。首邮公司、绿洲公司的单方行为造成了我公司无法参加统一招租，造成“我司参与统一招租”的条件不成就，应当视为该条件已成就。同时，我公司同意按拍卖最高价的相同条件行使优先租赁权，并已承诺承担首邮公司、绿洲公司的损失，也实际履行了合同、支付了租金。我公司享有对涉案房屋的优先租赁权，应当得到法律的保护，首邮公司起诉我公司腾退房屋的诉讼请求依法应当判决驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，首邮公司（出租人）与金雁飞鸣公司（承租人）签订《房屋租赁合同》。双方约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区垂杨柳中里甲14号楼，总租赁面积2062.5平米，楼房/平房38间，租赁房屋作为幼儿园、学前教育使用；租期2007年10月30日至2017年10月29日；承租人于租赁合同期满1-3个月前将续租意向以书面形式至出租人，否则视为无意向续租；在承租人已全面适当履行本合同条款的前提下，有续租意向，需参与出租人统一招租，同等条件下有优先租赁权；若不续租，按合同约定返还房屋及附属设施，按本合同规定的终止日期迁出；年租金50万元；租赁期满后，承租人应于7日内返还该房屋及其附属设施；承租人未按约定时间返还房屋的，每逾期1日，违约方应按年租金的1%标准向对方支付违约金。合同签订后，首邮公司向金雁飞鸣公司交付租赁房屋，金雁飞鸣公司使用租赁房屋开办金雁幼儿园。2017年，案外人北京科技园拍卖招标有限公司接受委托对涉案房屋五年承租权进行拍卖。2017年5月、6月间，首邮公司多次通知金雁飞鸣公司参加统一招租，并告知金雁飞鸣公司如未按招租文件的要求参与拍卖等招租活动，视同放弃优先租赁权。2017年6月9日，北京科技园拍卖招标有限公司对涉案房屋五年承租权进行拍卖，金雁飞鸣公司未参与招标拍卖。2017年6月9日，案外人浦江县天地幼教集团作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认浦江县天地幼教集团在拍卖会上竞得涉案房屋五年承租权，成交单价为3.15元/平方米/天。2017年11月6日，金雁飞鸣公司向首邮公司发出《通知函》，内容包括金雁飞鸣公司有权按垂杨柳房屋租赁权的拍卖成交价续租，将在本函发出之日起3日内，支付拍卖成交价3.1元/日/平米计算的首季度租金658806元等。次日，金雁飞鸣公司向首邮公司转账658806元，客户备注为金雁幼儿园2017年11月、12月及2018年1月房租。2018年2月13日，首邮公司向金雁飞鸣公司发出《关于2018年2月2日＜再次通知函＞的回函》，主要载明：“一、贵公司没有优先租赁权，贵公司关于有权按照拍卖成交价续租的观点，没有法律依据。二、房屋租赁协议已经于2017年10月29日到期终止，贵公司应将所承租的房屋腾退给我公司，但时至今日，贵公司仍没有腾退，根据房屋租赁协议的约定，贵公司应按日支付违约金。三、贵公司于房屋租赁协议到期终止后占用房屋，已经导致我公司将对第三人承担责任，再次要求贵公司尽早腾退。第三人浦江县天地教育集团已经多次致函我公司要求移交房屋并赔偿损失。四、贵公司支付的款项，不构成租金，仅为赔偿我公司全部损失的一部分款项”。2018年9月，金雁飞鸣公司将首邮公司起诉至本院，要求确认其对朝阳区垂杨柳中里甲14号楼房屋享有优先承租权、首邮公司协助行使优先租赁权。2019年5月16日，本院作出（2018）京0105民初97256号民事判决书，判决驳回金雁飞鸣公司的诉讼请求。审理中，金雁飞鸣公司主张其已按拍卖成交价格向首邮公司支付租金至2019年10月。首邮公司不认可收到的款项系租金。本院认为：首邮公司与金雁飞鸣公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。因租赁合同履行期限已于2017年10月29日届满，且之后双方未形成租赁关系，故金雁飞鸣公司应腾退租赁房屋，交还首邮公司。对金雁飞鸣公司的抗辩意见，本院不予采纳。金雁飞鸣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京金雁飞鸣教育科技有限公司于本判决生效后十日内腾退位于北京市朝阳区垂杨柳中里甲14号楼的租赁房屋，交还原告北京首邮实业发展总公司。案件受理费70元，由被告北京金雁飞鸣教育科技有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  李秀敏人民陪审员  杨燕笙二〇一九年八月十九日书 记 员  杨 琳