中华人民共和国 广东省深圳前海合作区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤0391执异125号 异议人（案外人）：李玉先，女，汉族，1950年9月10日出生，住黑龙江省鸡西市城子河区。 委托诉讼代理人：宋闯（系异议人的女儿），住广东省深圳市南山区。 申请执行人：彭立华，男，1976年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘星月，广东瀛尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶胜，广东瀛尊律师事务所律师。 被执行人：耶鲁氏毛皮制造（德州）有限公司，住所地：山东省德州市德城区二屯镇。 法定代表人：刘志华。 被执行人：意帝皮毛科技（上海）股份有限公司，住所地：上海市青浦工业园区新水路**。 法定代表人：刘志华。 被执行人：刘志华（LIUJAMESZ），男，1957年10月28日出生，澳大利亚联邦居民，护照证件号码E4059570。 被执行人：王桂花，女，1954年10月31日出生，汉族，住济南市市中区。 被执行人：张蓓蓓，女，1979年1月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 本院在执行彭立华与耶鲁氏毛皮制造（德州）有限公司（以下简称“耶鲁氏公司”）、意帝皮毛科技（上海）股份有限公司（以下简称“意帝公司”）、刘志华、王桂花、张蓓蓓借款合同纠纷一案中，案外人李玉先对执行标的（被执行人张蓓蓓名下位于深圳市蛇口兴华路1号海滨花园天山阁9栋501房，不动产证号4000456021）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对执行异议进行了听证审查。本案现已审查终结。 异议人李玉先提出以下请求：1.确认对被执行人张蓓蓓名下房屋（深圳市××路××海滨花园××房）享有租赁权益；2.确认异议人对上述房产的优先购买权。 事实与理由：在彭立华与耶鲁氏公司、意帝公司、刘志华、王桂花、张蓓蓓民间借贷纠纷执行案中，异议人李玉先对被执行人张蓓蓓名下的涉案房产享有租赁权和优先购买权。承租人宋闯与业主张蓓蓓的委托代理人张燕燕于2018年11月19日签订了涉案房屋的租赁合同，约定宋闯有转租权和享有购买权。2019年1月，李玉先与宋闯签订了租赁合同，约定租赁期限自2019年2月1日至2025年11月30日。李玉先按照合同约定，按期支付租金和押金，理应享有涉案房屋的租赁权和优先购买权。 申请执行人彭立华辩称，异议人提交的证据无法证明异议人被执行人张蓓蓓、异议人宋闯之间存在真实的房屋租赁关系。申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，贵院依据申请执行人的申请进行财产保全，裁定查封张蓓蓓名下位于深圳市南山区××房产，查封期限自2017年9月21日至2020年9月20日。即便异议人提交的房屋出租委托合同、房屋租赁合同真实存在，但两份合同签订时间均在2018年11月19日，均系在涉案房产被查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条之规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中法院查封涉案房产在前，异议人与被执行人张蓓蓓之间的租赁合同在后，被执行人张蓓蓓在涉案房产设定权利负担的行为不得对抗申请执行人，请求法院依法裁定驳回异议人的异议申请。 被执行人意帝公司、刘志华、王桂花、张蓓蓓未提交书面答辩意见。 本院经审理查明： 彭立华与耶鲁氏公司、意帝公司、刘志华、王桂花、张蓓蓓借款合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案，案号为（2017）粤0391民初2448号。在诉讼过程中，经彭立华申请并提供担保，本院于2017年7月14日出具（2017）粤0391民初2448号民事裁定书，并于2017年9月21日依法查封了张蓓蓓名下位于深圳市南山蛇口工业区××房产（不动产权证号：深房地字第××）。 本院已于2018年2月7日作出（2017）粤0391民初2448号民事判决，判决耶鲁氏公司支付彭立华借款本金人民币1847万元、利息（利息以人民币1847万元为本金，按年利率24%自2017年7月15日计至全部借款本金清偿时止）及律师费人民币42000元；彭立华有权就依法拍卖、变卖意帝公司持有的耶鲁氏公司的股权（该股权占耶鲁氏公司全部股权的75%）所得价款在上述耶鲁氏公司承担的三项债务的范围内优先受偿；刘志华、王桂花、张蓓蓓对耶鲁氏公司的上述三项债务承担连带清偿责任；意帝公司在其已承担质押责任后、刘志华、王桂花、张蓓蓓在各自承担连带清偿责任后有权向耶鲁氏公司追偿。 上述判决送达后，刘志华不服，提出上诉，深圳市中级人民法院于2018年8月5日作出（2018）粤03民终9226号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述民事判决发生法律效力后，耶鲁氏公司、意帝公司、刘志华、王桂花、张蓓蓓没有履行义务，彭立华遂向本院申请强制执行，本院于2018年9月3日立案执行，案号为（2018）粤0391执1616号。2019年3月5日，本院作出（2018）粤0391执1616号执行裁定，裁定拍卖被执行人张蓓蓓名下位于南山区蛇口工业区××房（不动产证号：××）的房产以清偿债务。李玉先在执行过程中提交租赁合同等资料主张其对涉案房产享有优先购买权，被执行人张蓓蓓提交一份关于上述拍卖房产虚假租赁协议的举报材料，表示其作为产权人并不知道该租赁协议的存在，怀疑是伪造的租赁合同，李玉先享有的优先购买权会影响拍卖的价格。本院向李玉先发出一份书面通知，通知李玉先，因被执行人张蓓蓓对租赁合同的真实性提出质疑，故本院对其提交的房屋租赁合同以及优先购买权申请不予认可。 异议人李玉先与宋闯是母女关系，异议人李玉先提交了宋闯与张燕燕签订的《房屋出租委托合同》（签订日期：2018年11月19）、宋闯与李玉先签订的《房屋租赁合同》（签订日期：2018年11月19）、两份授权委托书、代付款证明等证据主张，张蓓蓓委托其母亲张燕燕出租涉案房产，张燕燕与宋闯在2018年11月19日签订租赁合同，约定将涉案房产出租给宋闯，租赁期限为5年，首期租金8200元，每年递增，宋闯享有租赁权和转租权；宋闯与其母亲李玉先签订租赁合同，将涉案房产转租给其母亲李玉先，每月租金7900元，租赁期限5年。 异议人李玉先另提交了银行转账凭证、物业管理费发票、收款收据等证据主张其女儿宋闯按照合同约定每月支付租金给张燕燕，异议人李玉先按照合同约定每月支付租金给宋闯，同时由异议人承担了涉案房产的物业管理费、水费、本体维修基金等各项费用；异议人享有租赁权和优先购买权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 涉案借款案执行过程中，异议人提交了涉案房产的租赁材料主张其对涉案房产享有租赁权和优先购买权，但涉案房产的所有权人即被执行人张蓓蓓对此提出质疑，表示对租赁协议并不知情，怀疑是虚假租赁合同。现被执行人张蓓蓓并未参与本案的听证，本院无法确认上述租赁合同的真实性，不能确认异议人与被执行人张蓓蓓就涉案房产存在真实、合法、有效的租赁合同关系，亦不能确认异议人李玉先对涉案房产享有租赁权。 即便异议人与被执行人之间就涉案房产存在真实、有效的租赁合同关系，被执行人张蓓蓓在执行程序中擅自处分法院的查封物，包括以出租的形式妨害查封效果的行为，该出租行为和租赁合同不能对抗申请执行人。依据异议人提交的两份租赁合同，租赁合同签订的时间在2018年11月19日，而涉案房产的查封时间在2017年9月21日，其租赁合同不能对抗申请人和本院的执行。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，异议人在本院查封后承租涉案房产，其在后的租赁权不能对抗法院的强制执行，其主张优先购买权没有事实和法律依据。本院认为，异议人的租赁权不属于涉案房产带租约拍卖的租赁权范围，异议人也不享有优先购买权。故异议人提出的异议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十七条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人李玉先的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向深圳市中级人民法院申请复议。 审 判 长  王 云 人民陪审员  朱璐平 人民陪审员  黄任德 二〇一九年八月二日 法官助理刘慕奇 书记员鲁丽莉