河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀06民终4257号 上诉人（原审被告）：保定市瑞东房地产开发有限公司，住所地河北省保定市徐水区永兴中路**，统一社会信用代码911306090961123486。 法定代表人：王瑞军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李运来，河北精耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国栋，河北厚丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘国柱，男，1973年3月15日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。 委托诉讼代理人：许春香，河北典创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹大海，河北典创律师事务所律师。 上诉人保定市瑞东房地产开发有限公司（以下简称瑞东公司）因与被上诉人刘国柱委托合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2018）冀0609民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞东公司的委托诉讼代理人李运来及王国栋、被上诉人刘国柱的委托诉讼代理人曹大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞东公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回刘国柱的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由刘国柱承担。事实和理由：一、一审认定的委托经营期限与事实严重不符。本案争议的商铺大多为30平米左右，而整个商场1-5层的面积共计3万多平米，由于刘国柱个人购买的商铺面积太小，根本不适合单独经营或出租。因此，在商铺出售时，瑞东公司与购买的业主签订了相应的《商铺委托经营管理协议》，其目的就是为了将业主的小面积商铺统一成片出租经营，最大限度的增加收入。同时，防止业主各自为营而使商场经营混乱。由于签订合同时，商场正在建设期间，《商铺认购协议》也只是预计工程完工交付时间，因此，《商铺委托经营管理协议》约定的委托经营时间只是参考预计的工程竣工日期填写。一审判决以商铺销售与委托经营行为具有关联性为由，认定《商铺委托经营管理协议》的委托经营应自2015年起算，明显与《商铺委托经营管理协议》签订的目的不相符。事实上，一审判决已认定商场开业时间是2017年10月1日，但一审判决又确认商铺委托经营期限自2015年起算，这一认定存在明显前后矛盾。一审判决等于确认商场未交付、未开业的2年前，瑞东公司就应给付刘国柱租金，而这种无实际租赁经营活动而给付租金的行为，是我国城市房地产销售法规明确禁止的变相销售行为，也与签订《商铺委托经营管理协议》的目的严重不符。二、一审判决适用法律错误。1.我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《商铺委托经营管理协议》的目的就是对商铺出租及管理经营，因此，该合同也应当在商铺交付之日起开始履行，才能实现该合同的目的。而一审判决认定2015年商铺未交付时合同开始履行，只是片面的理解格式条款的法律规定，明显忽略了《合同法》第一百二十五条关于对合同条款理解有争议如何认定的规定。2.一审判决适用《合同法》第九十四条判决解除双方《商铺委托经营管理协议》，明显适用法律错误。本案法庭审理确定的争议焦点是委托期限的起算时间，该争议直接涉及到瑞东公司何时开始支付刘国柱第四年的租金，即使法庭认定瑞东公司现在应当支付第四年租金，也并不导致《商铺委托经营管理协议》无法继续履行，更不能导致合同目的无法实现。事实上，即使双方诉讼期间商铺也在正常出租，一审判决也认可商铺现在正在出租经营，说明《商铺委托经营管理协议》的合同目的正在实现中，一审判决却又以目的无法实现为由解除双方合同，明显于法无据。3.我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”没有任何证据证明刘国柱的请求解除合同符合该条法律规定。三、一审判决解除双方合同，会造成商场其他大部分业主的委托经营合同的目的无法实现。大型商场的经营都是商铺统一集中出租管理。业主30平米的商销根本无法单独出租，与本案一同起诉的36户业主的商铺分布于商场1-5层的各个位置。这些商铺如果交由业主自己出租经营，势必导致整个商场连片出租无法继续，继而导致整个商场经营管理的混乱，最终侵害的是其他几百户业主的合法权益。法院本应是解决争议与纠纷，并依法维护正常的社会秩序，即使法院认为刘国柱有权获得第四年租金，也应当告知刘国柱另行主张权利，但本案一审法院却迎合刘国柱不合理的主张，判决解除双方合同，这只会引发更为严重的社会事件。一审判决后，个别业主手持判决到商场煽动，导致商场开业时推行2年免租金的优惠营销策略而吸引的商户开始准备撤离。由于担心2019年10月以后商场不能正常经营，部分商户也拒绝签订第三年的商铺租赁合同。这一切都已经严重影响到商场的继续经营，同时也侵害了600多户业主的权益。综上，恳请二审法院依法公正判决。 刘国柱辩称，一、一审法院认定2015年8月31日为委托经营期限起算时间正确。1.双方认购协议和委托管理协议是同时签订，前三年的委托收益抵扣房款，在刘国柱2015年交房款时就已经将前三年的委托收益金抵扣完成。签订委托合同时没有任何人会理解成前三年的委托收益金从2017年开始起算，对此认可一审判决。2.委托合同是对方提供的，即使对相关条款理解上有争议，也应当做出不利于提供格式条款一方的解释，对此认可一审判决认定。有关商铺委托经营期限的起算时间为2015年8月31日，刘国柱认可一审法院判决书的认定理由，但是认为还有其他理由：首先，“交付商铺日期”或“开业日期”相比有明确具体的起止日期的约定，有明确的起止日期的约定更准确、更可信，同一合同条款中就相同事项作出的约定，既有含糊不清内容，又有明确具体内容的，应当以明确具体的条款内容确定双方当事人的权利，况且一个“即”字，从文义上来说，能体现是对前面约定内容的具体化。其次，“交付商铺日期”或“开业日期”是机打内容，明确具体的起止日期是当时手写内容，手写内容更能体现合同双方当时的意志。最后，对方以商场未交付、未开业的两年期限不应计算在委托经营期限内的上诉理由根本不能成立。在双方签订的《商铺认购协议中》明确约定“交付商铺”的日期为2015年8月31日，本案对方瑞东房地产公司既是开发商又是受委托方，对方所称的2017年交房并导致2017年开业，本身就是自己违约交房造成的，对方不能以自己违约来免除其责任或对抗我方的利益，如果对方如约履行房屋认购协议，这一切本不可发生。事实是对方至今未与答辩人履行房屋交接手续，且对方一直只占用和支配该房屋，再说对方什么时候开业完全处于不确定状态，不受合同约定，答辩人也无权干涉。对方的上诉理由完全不能成立，没有任何道理。所以对方应当按照其广告宣传，履行“第4-10年收益高于购房款10%、十年回本，无风险”的承诺，并按照《商铺委托统一经营管理协议》第五条的约定于2018年10月31日给付当年度收益，但对方并未履行委托合同的约定。二、一审法院适用《合同法》相关格式条款的四十一条和解除合同适用九十四条完全正确。对方上诉状引用的合同法第一百二十五条是有关对合同条款的理解有争议的规定，而《合同法》第四十一条是对格式条款的理解有争议的规定，可见《合同法》第四十一条是特别规定，第一百五十二条是一般规定，应当优先适用特别规定。一审法院适用《合同法》第九十四条也没有错误，但存在没有适用到法条的项中，只是存在不妥当之处。刘国柱将商铺委托对方经营的唯一合同目的就是获取收益金，而这唯一目的对方都无法满足，何谈实现答辩人的合同目的呢，所以一审法院以对方未履行合同导致答辩人不能实现合同目的的认定是正确的，只是我们认为应当更加明确的认定对方违约，而且是恶意违约。《合同法》第九十六条只是规定了当事人一方以通知的方式行使解除权，并不能涵盖当事人一方以诉讼方式行使解除权，再说刘国柱起诉、对方接到诉状和应诉的行为，也应视同通知的效力。再说，一审对方并未以未接到通知进行抗辩。三、关于对方所上诉解除合同会造成大部分业主不能实现合同目的的问题。首先，民事诉讼是一事一诉制度，案件当事人之外人的其他合同目的并非是本案审查范围。其次，其他大部分人和答辩人一样也是受害者，他们的合同目的就是拿到委托收益，是由于对方不履行合同义务，不给付广告的委托收益其他业主才无法实现合同目的的。即使其他业主无法实现合同目的也是对方造成的。最后，对方违法以高额返租为诱饵，诱使大家高额购房，然后再恶意违约，现在我们是既拿不到钱，也拿不到房，如果当时对方能兑现承诺，我想没有人会解除合同，放弃收益。我方也是没有办法才被逼维权要房的，纯粹是为制止对方违约的目的，本质上是维护了全体业主的利益。从法律上来说，所有权是第一产权，其他物权形式不能与之对抗，商铺是大家的，答辩人是在行使自己的权利、是在维权，对方以冠冕堂皇的理由搪塞、甚至是道德绑架答辩人的技巧是拙略的。再说，商场经营好坏那是对方的事情，我方只是收取固定收益，对方收租金也好，免租也好，只是经营策略，对方不能将经营风险转嫁到答辩人身上。你的铺子，不给你收益金，你也得让我干，否则就是你的错，这是强盗逻辑。我们认为公司上亿元高价房款入账后，好不容易找个理由甩摊不干了，全身而退，临走还不忘倒打一耙、血口喷人。综上，公司的上诉理由根本不能成立，希望贵院依法驳回其上诉。 刘国柱向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺委托统一经营管理协议》，瑞东公司返还刘国柱所有的徐水万达家居建材广场5层5012号商铺；2.判令瑞东公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：对当事人没有争议的事实，予以确认如下：双方于2015年1月30日签订《万达家居建材广场•商铺认购协议》，同日，双方签订《商铺委托统一经营管理协议》。商铺认购协议约定，刘国柱认购瑞东公司位于万达家居建材广场5层5012号商铺，建筑面积为31.41平方米，总价款人民币116519元。该商铺预计竣工交付时间为2015年8月31日。双方签订的《商铺委托统一经营管理协议书》约定，刘国柱作为甲方，瑞东公司作为乙方，甲方委托乙方统一经营管理该商铺事宜。协议第二条约定：“委托期限为壹拾年，自该商铺的开发单位交付该商铺（以开业日期为准）之日起至10年后的同日止，即2015年8月31日起至2025年8月30日（横线上数字为手写）止”。该协议第五条约定：“1、第1-3年的收益金，即总房款的24%，在总房款中一次性扣除。2、第4年起，乙方于每年10月31日（横线上数字为手写）前向甲方一次性支付相应本年度的实际租金数额收益；或甲方按乙方商场要求自行出租所得收益”。该合同文本由瑞东公司提供。2017年6月17日，刘国柱与瑞东公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同（预售）》，约定瑞东公司于2017年10月1日前交付商铺。2018年下半年，刘国柱认为三年已到期，要求瑞东公司支付第四年的收益金，瑞东公司认为尚未到期，拒绝支付，双方发生争议。对双方当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：瑞东公司称，家居建材广场的开业时间为2017年10月1日，本案所涉商铺已出租给他人，租期两年，2019年9月底到期，并提交了竣工验收报告、开业及开业一周年店庆的宣传彩页。刘国柱质证称，对竣工验收报告和宣传彩页不认可，商铺确实已出租，但不清楚具体期限。法院认为，瑞东公司提交的竣工验收报告和宣传彩页，具有关联性和真实性，刘国柱虽不认可，但未提供反驳证据，法院予以确认。结合双方当事人的陈述及法院确认的证据，法院认定开业时间为2017年10月1日，商铺对外出租的到期时间为2019年9月底。 一审法院认为，双方就案涉商铺签订的《商铺委托统一经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方应按约履行。本案双方争议的焦点是委托期限的起算时间，刘国柱主张按协议中明确约定的时间即2015年8月31日起算，瑞东公司主张以开业时间即2017年10月1日起算。根据认购协议和委托管理协议是同时签订、委托收益抵扣房款等情形，可以说明商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性，且该协议文本由瑞东公司提供，瑞东公司对具体起算时间的确定和相应的后果应有充分的考量和认知，故根据法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。法院认定委托期限应自2015年8月31日起算。瑞东公司以给付第四年收益的时间尚未到期为由，不同意给付，致使刘国柱不能实现合同目的，刘国柱要求解除《商铺委托统一经营管理协议》并返还商铺的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。刘国柱委托瑞东公司对案涉商铺进行经营管理，瑞东公司已经将商铺统一对外出租，现尚未到期，为维护市场交易的稳定，避免损害他人的合法权益，故以合同到期后再返还刘国柱商铺为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第四十九条规定，判决：“一、解除原告刘国柱与被告保定市瑞东房地产开发有限公司就案涉5层5012号商铺签订的《商铺委托统一经营管理协议》；二、被告保定市瑞东房地产开发有限公司于2019年10月15日前返还原告刘国柱本案所涉商铺。案件受理费80元，由保定市瑞东房地产开发有限公司负担。” 二审中，诉讼双方代理人均认可瑞东公司已无力再继续代理全体业主经营出租摊位的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。 本院认为，诉讼双方所签《委托经营协议书》，其性质为租赁商铺合同关系。商铺的业主将属于自己购买的非独立的铺位，分别出租给瑞东公司，瑞东公司整合全体业主的铺位用以整体出租、经营，瑞东公司按约定支付租金。本案中的业主刘国柱及涉案中的其他铺位购买人，均是购买的瑞东公司开发的商业楼。瑞东公司为了出售其开发的商业楼中的铺位，在出卖其铺位的同时与购买人签订《委托经营协议书》。一审法院认定“商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性”并无不当。正因如此，瑞东公司在收取购买人购买店铺的价款时，才出现了用前三年的租金抵顶部分购房款的事实发生。在《委托经营协议书》中明确约定了委托期的开始时间是2015年8月31日起，故应认定瑞东公司向刘国柱支付租金的起点为2015年8月31日，瑞东公司主张租金的起算点应为商铺的实际的开业时间2017年10月1日，没有事实根据。商铺所在商业楼是瑞东公司开发，整体出租经营也是瑞东公司的权利和义务。商业楼何时竣工，何时开业经营均与铺位购买人即业主无关，且双方在《委托经营协议书》中亦未有特殊约定，故瑞东公司主张的商铺实际开业经营的2017年10月1日为起算租金的主张不能成立。瑞东公司有义务按约定支付第四年起实际已发生的租金。因《委托经营协议书》中约定了“第四年起该商铺租赁事宜双方另行商定”和“第4年起，乙方于每年10月31日前向甲方一次性支付相应本年度的实际租金数额收益”，故诉讼双方应按约定履行。又因双方未就第四年起的租赁事宜另行协商一致，且“第4年起”本年度的实际租金数额收益不具体、不明确，缺乏可履行性，致使履行不顺畅，双方均有责任。故对此双方均负有缔约责任的责任。但此事实不能成为瑞东公司不支付第四年起应付租金的理由；双方应按协议约定及时另行协商。上诉人刘国柱于第四年年租给付日到期后向瑞东公司主张租金，瑞东公司应及时与刘国柱就租金数额和如何给付协商一致；瑞东公司以第四年租金未到给付期拒绝给付的理由不成立。在双方就第四年起的租金发生争议后，出租人寻求司法救济并无不当。鉴于双方目前已经无法按《委托经营协议书》约定履行，双方均认为不再具备条件，双方均同意解除合同，故应对一审判决解除《商铺委托经营协议》（委托经营协议书）的判项予以肯定。二审中，本院多次组织双方进行调解并示明商铺如不再集中经营的利弊，但双方分歧较大，未能达成和解。关于商铺的返还期限，因涉及第三方承租，解除租赁返还出租的商铺应给承租者一定的合理期限搬迁，且将商铺返还购买人的期间，出租人有权主张相应的租金收入，故一审法院判令于2019年10月15日前返还本案的所涉商铺并无不当。 综上所述，上诉人瑞东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人瑞东公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王红哲 审判员  郑金梁 审判员  翟乐光 二〇一九年八月二十二日 法官助理杜斯妹 书记员佟铁铮