湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终1098号上诉人（原审被告）：杨丹红，女，生于1965年10月5日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：孙伯军，男，生于1950年8月18日，汉族，住湖北省丹江口市，系杨丹红亲属。委托诉讼代理人：沈勇，男，生于1971年3月17日，住湖北省丹江口市，系杨丹红表弟。被上诉人（原审原告）：刘小卓，男，生于1982年8月20日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：怀勇，湖北玄岳律师事务所律师上诉人杨丹红因与被上诉人刘小卓房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨丹红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审，一、二审诉讼费用由刘小卓承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。首先，本案争议房屋的购房款应是15万元，刘小卓未完全按照合同约定支付全部购房款，上诉人不应当为其办理房屋过户手续。其次，本案中房屋买卖的经过是：2009年被上诉人刘小卓的父亲刘正举（已病故、系上诉人同事）找到上诉人，说想给其岳父购房。双方口头协商房屋的总价款为15万元，过户费由买方承担，15万元购房款分两次付清，先付10万元，剩余5万元等过户时支付。2009年5月18日，刘正举打电话让上诉人去公证处签房屋买卖合同，后在均州路法律服务所齐锦华的见证下，刘正举让上诉人签两份《房屋买卖合同》，说是为了方便办理房产过户手续时使用，后被上诉人母亲代被上诉人与上诉人签订了两份合同，一份合同的购房款为10万元，另一份合同的购房款为5万元。上诉人所打的10万元收条的内容只能证明收到了其中一份10万元合同的购房款。第三，上诉人在2009年所出售的房屋曾花费6万余元进行了装修，房屋的装修加上室内的家具及附属的14平方米的车棚不可能才卖10万元，本案房屋的买卖显然是显失公平的。第四，被上诉人的父母于2010年12月16日将本案争议房屋办理抵押借款，如果按照被上诉人所说房款已全部付清就应办理过户手续，而不是办理房屋抵押借款手续。而且被上诉人一审陈述多次找上诉人办理过户手续，但并没有提供相关证据证明。二、一审适用法律错误。被上诉人并未提供授权其母亲签订本案房屋买卖合同的委托书，见证人也未对房屋买卖相关事宜做相关询问笔录，被上诉人母亲代被上诉人签订并由均州路法律服务所作见证的《房屋买卖合同》无效。此外，该《房屋买卖合同》是格式合同条款，是被上诉人准备好了在见证机关见证下签订的，见证费也是被上诉人交的，对该合同有争议应该采用不利于格式条款一方的解释。综上所述，本案争议房屋的购房款应是15万元，被上诉人未完全履行合同约定支付全部购房款，上诉人不应当为被上诉人办理房屋过户手续。且签订合同时被上诉人母亲代被上诉人签字，被上诉人母亲并未提供被上诉人委托其签订合同的授权委托书，此房屋买卖合同应是无效合同，被上诉人应返还上诉人的房屋。一审对本案事实认定不清，证据不足，适用法律错误。刘小卓未予书面答辩。刘小卓向一审法院起诉请求：判令杨丹红办理房屋产权过户登记手续，并承担诉讼费。一审法院对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。关于双方争议的房屋交易的价款和合同的效力问题，一审法院认为，首先对于2009年5月18日签订的两份购房合同，刘小卓、杨丹红均认可这两份合同是双方签订的，合同对同一套房屋约定的价款分别为10万元和5万元，但刘小卓称签订5万元购房合同是为了办理房产过户时使用，双方实际约定的房屋交易价款是10万元，根据杨丹红出具的收条亦可证明这点，但杨丹红辩称双方买卖房屋时协议的价格是15万元，因为刘小卓是分两次支付房款，所以才签订了两份购房款不一样的房屋买卖合同，杨丹红只收到了10万元购房款。一审法院认为，根据刘小卓提交的双方没有争议的10万元房屋买卖合同和杨丹红书写10万元的收条，房屋买卖合同中明确约定杨丹红所售房屋的总金额为10万元（含附属设施费用），交付现金时杨丹红交付房屋产权证。而且在杨丹红出具的收条中亦有“所有购房款已全部收到”的表述，故应当认定双方买卖的该套房屋约定的价格为10万元，且双方已相互交付完毕。关于10万元房屋买卖合同的效力问题，杨丹红辩称该房屋为夫妻共同财产，其未经丈夫同意，私自出售，签订的买卖合同无效，应双方互返。一审法院认为，根据刘小卓提交的房产证和土地使用权证均可证明该房屋的所有权人为杨丹红，且杨丹红并未提交该房屋是夫妻共同财产和其丈夫不同意卖房的证据，故对该辩解理由不予采纳。一审法院经审理查明：2009年5月18日，刘小卓、杨丹红签订了两份《房屋买卖合同》，两份合同除所售房屋总金额不同（一个为伍万整，一个为拾万整），其余均相同，内容为：第一条、甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋所有权证号为6200974号，房屋现没有土地使用证；2、甲方所售房屋位于徐家沟4#号，为混合结构；3、甲方所售房屋建筑面积80.30平方米；4、甲方所售房屋附属设施为车棚14平方米。第二条、房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）拾万整（含附属设施费用）【另一份合同约定的是伍万整】。第三条、付款方式：现金支付。甲方交房屋产权证时支付。第四条、房屋交付：甲、乙双方在合同签定后7日内，甲方将房屋交付乙方。第五条、产权过户：甲方负责给乙方办理房屋产权过户登记手续，费用乙方承担。第六条、违约责任：本合同在履行过程中任何一方违约，按照购房总价的20%支付对方违约金。签订合同次日刘小卓将10万元购房款交付给被告，杨丹红出具《收条》一份，内容为：今收到熊昌来（人民币）拾万元整，系支付刘小卓购买我住房款项所有购房款全部收到。因当时该房屋不能办理过户手续，杨丹红将房屋和房产证原件交付。后汉江集团房屋可以办理房屋过户手续后，刘小卓要求杨丹红协助办理房屋产权过户手续。一审法院认为，双方签订的购房价10万元的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。刘小卓按约支付了购房款,杨丹红虽然履行了交房义务,但在办理过户条件具备后未协助办理房屋过户手续，已属违约行为,应当按照合同约定继续履行协助办理房屋过户的法定义务。故刘小卓的诉讼请求有事实及法律依据,予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：杨丹红在本判决生效后十日内协助刘小卓办理位于徐家沟4#房产证号为丹房权证汉江集团字第**房屋的产权过户登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由杨丹红负担。二审期间，杨丹红提交了一份署名为龚志英的书面《证明》，拟证明：杨丹红签订了两份合同，房屋的买卖价款是15万元。刘小卓一方质证认为：证人应当出庭接受质证，对该证据的真实性有异议。本院认为：证人应当出庭接受质询，该证明的真实性不明，不予采信。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，针对杨丹红的上诉理由及其提出的其他补充意见，本案二审审理的焦点为：1、涉案的房屋买卖合同是否无效；2、涉案房屋买卖的总价款如何认定，杨丹红是否应当履行协助过户的义务。分别述评如下：1、关于涉案的房屋买卖合同是否无效的问题。第一，本案中，杨丹红将登记在本人名下的房屋对外出售，并不违反法律规定，买卖行为合法。第二，涉案合同是双方对房屋买卖中双方权利义务内容的约定，只有合同约定的内容违反了法律、行政法规的强制性规定才会导致合同无效，杨丹红并未举证证明涉案合同约定的内容违反了法律、行政法规的强制性规定。第三，涉案房屋买卖合同和杨丹红出具的收条上均明确记载了房屋买受人为刘小卓，认定刘小卓系本案涉案房屋的买受人并无错误。因刘小卓对其母代为签订买卖合同的行为并未提出异议，杨丹红提出的刘小卓母亲未提交授权委托书、无权代签合同故合同无效的理由不能成立。此外，合同见证并不属于签订合同的必经程序，见证机关或者见证人员的见证活动是否符合见证工作的规定也不属于判断合同是否无效的法定情形。第四，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，涉案的房屋买卖合同不属于格式合同，相应条款也不属于格式条款。第五，因本案中双方签订了除房屋价款的约定不同以外其余内容完全一致的两份房屋买卖合同（约定的房屋价款分别为10万元和5万元），如果上述两份合同涉及“黑白（阴阳）”合同的问题，那么属于“黑”合同的那一份合同则应当判定为无效合同，而不是两份合同都属于无效合同。2、关于涉案房屋买卖总价款如何认定，杨丹红是否应当履行协助过户义务的问题。因本案中出现了两份合同，故房屋买卖总价款如何认定是本案的主要争议焦点，本院将结合涉案合同的效力、合同的约定及相应的证据予以综合判断。第一，对于双方签订的两份买卖合同（房屋价款相加为15万元），杨丹红一方面主张房屋买卖的实际总价款为两份合同价款相加的15万元，另一方面又主张两份合同属于“黑白（阴阳）”合同，杨丹红的以上两个主张本身就存在矛盾。首先，买卖同一套房屋而分别签订两份价款不同的合同，买卖价款需要根据两份合同的价款相加来确定的做法不符合房屋买卖的惯例。涉案两份合同涉及“黑白（阴阳）”合同的问题，那么房屋买卖的价款要么是10万元，要么是5万元，不可能为15万元。其次，如果房屋买卖总价款为15万元但仅支付了10万元，杨丹红只需出具10万元的购房款收条即可，但杨丹红却在收取了10万元购房款后出具的收条上明确表述了“全部购房款已经付清”，作为具有完全民事行为能力的成年人，其无法对其主张购房款尚未付清但出具的收条却明确认可“全部购房款已经付清”之间的矛盾做出充分合理的解释。故从签订两份房屋买卖合同的真实目的、两份房屋买卖合同关于价款的约定与收条内容的相互印证关系等方面进行分析，一审法院认定房屋买卖的总价款为10万元符合法律规定。第二，对于杨丹红提出的房屋装修加上室内的家具及附属的14平方米的车棚出售价格仅为10万元是否显失公平的问题，因私有房屋的买卖属于当事人对私有财产的处分，不涉及国家利益和社会公共利益，买卖的价格是由当事人协商确定的，单纯从房屋买卖价格的多少无法得出显失公平的结论。第三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条的规定，如果本案的房屋买卖中存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等问题，由此产生的是合同可撤销的问题，但房屋买卖合同签订至今，杨丹红并没有向人民法院或者仲裁机构请求撤销涉案的房屋买卖合同。综合以上的分析进行判断，杨丹红关于刘小卓尚未履行完毕购房款支付义务以及涉案房屋买卖合同无效等主张均缺乏依据，其关于自己不应当履行协助办理房屋产权过户义务的理由及请求不能成立。综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律和判决结果并无错误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨丹红负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年八月十六日书记员  刘亚琼