江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初5977号 原告：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：113600000145040073。 负责人：张智富，行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110200309。 委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810075220。 被告：李俊，男，汉族。 原告中国人民银行南昌中心支行诉被告李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行南昌中心支行委托诉讼代理人吴云辉到庭参加诉讼、被告李俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国人民银行南昌中心支行诉称：位于XX房屋系原告享有合法产权的房产。 2008年12月30日，原告与被告就XX签订《房屋店面租赁合同》，约定：原告将位于XX号的店面出租给被告使用，租赁期限为一年，从2009年1月1日起至2009年12月31日止，月租金1908元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租赁总额的1%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。上述合同于2009年12月31日到期后，原、被告双方未续签书面租赁合同，但上述房屋仍由被告占有、使用，直至2016年4月27日，原告与被告签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在XX号房屋，租赁期三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，月租金2544元，被告应于合同签订后七日内向原告缴纳首季租金7632元，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金，拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止，被告如逾期支付租金，每逾期一日需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。 2008年12月30日，原告与被告就XX号签订《房屋店面租赁合同》，约定：原告将位于XX号的店面出租给被告使用，租赁期限为一年，从2009年1月1日起至2009年12月31日止，月租金2160元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%向原告支付滞纳金，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。 上述合同于2009年12月31日到期后，原、被告双方未续签书面租赁合同，但上述房屋仍由被告占有、使用，直到2016年4月27日，原告与被告签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在XX号房屋，租赁期限三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，月租金4320元，被告应于合同签订后七日内向原告缴纳首季租金12960元，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金，拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止，被告逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金千分之一向原告支付违约金。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。 上述两份租赁合同于2019年4月30日到期后，被告拒不腾房上述两套房屋。另，被告承租上述两套房屋期间，屡次出现拖欠租金行为，虽经原告多次要求按合同约定时点支付租金，其仍持续拖欠支付租金，迄至2019年4月30日合同到期，累计欠付租金227144元。原告多次催要未果，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，1、请求判令被告立即将XX号（63.6m2）、XX号（108m2）店面腾退给原告；2、请求判令被告向原告支付自2016年7月29日起至2019年4月30日期间拖欠的全部租金227144元，并判令被告按月租金2544元的标准向原告支付自2019年5月1日起至实际腾退XX号房屋之日止的房屋占用费2035.2元（暂计算至2019年5月24日）和被告按月租金4320元的标准向原告支付2019年5月1日起至实际腾退XX号房屋之日止的房屋占用费3456元（暂计算至2019年5月24日）；3、请求判令被告向原告支付自2016年5月8日起至租金全部缴清之日止的逾期缴租违约金1677.1元（暂计算至2019年5月24日）；4、请求判令被告承担本案诉讼费。 被告李俊未应诉答辩。 经审理查明：2008年12月30日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》二份，合同约定，“原告将其所有的坐落XX号房屋（使用面积171.60m2）出租给被告使用，租赁期限一年，自2009年1月1日至2009年12月31日，月租金4068元。”合同签订后，原告将该房屋交付给被告使用，被告向原告交纳租赁押金7000元并支付了租金。合同期满后双方未续签租赁合同，但被告继续使用房屋并支付了2013年10月31日前的租金。自2013年11月1日起、被告未再向原告支付租金。自2013年11月1日起至2016年4月30日止，被告共欠原告租金122040元。 2016年4月27日，原、被告签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》二份，合同约定，“原告将其所有的坐落东湖区XX号房屋（使用面积171.60m2）出租给被告使用，租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，月租金6864元，被告每季度向原告支付房租20592元，被告应于每季度首月5日前向原告支付当季租金。”合同签订后，被告继续使用该房屋。庭审后经补充质证，原告自认被告在该合同期限内通过转账方式分五次向原告支付租金16万元（即：1、2016年12月16日支付7万元；2、2018年8月9日支付3.6万元；3、2018年10月18日支付1.8万元；4、2018年12月26日支付1.8万元；5、2019年3月25日支付1.8万元），原告向被告出具了发票，但原告出具的发票中未注明抵充被告所欠前期合同租金情况。其中，原告自认被告支付的16万元租金中的122040元，原告指定抵充被告所欠前期合同房屋租金，被告实际仅支付原告租金37960元，尚欠原告租金209144元。被告则认为在履行前期合同中，因原告未履行维修义务，不同意原告将该款抵充前期合同所欠房屋租金。2019年1月28日，原告书面通知被告在合同期满后不再续租。当该合同租期届满后，被告未按约向原告返还房屋。至此，在2016年5月1日至2019年4月30日期间，被告应支付原告租金247104元，被告已付原告租金16万元，经原告抵充被告前期合同所欠租金122040元后，被告实际仅支付原告租金37960元，被告仍欠原告租金209144元。 上述事实，有房屋所有权证、资产租赁合同、房屋现状照片，租金收据及发票、以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：2016年4月27日，原、被告签订的《资产租赁合同》合法有效，该合同租期届满后，被告未按约返还租赁物，故原告请求被告返还租赁物及参照合同约定租金标准计算自2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。在2016年5月1日至2019年4月30日期间，被告按合同约定应支付原告租金【（4320元/月＋2544元/月）×36个月】247104元，被告已支付原告租金16万元，经原告抵充被告前期合同所欠122040元租金后，被告实际仅支付租金37960元，被告仍欠原告租金209144元，故原告请求被告支付该租金及相应逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的不同意抵充前期合同租金的抗辩，因不符合法律规定，本院不予采纳。对被告提出的原告未履行维修义务，被告可另案主张权利。对原告主张的违约金本院予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李俊在本判决生效之日起十日内将坐落XX号房屋返还给原告中国人民银行南昌中心支行； 二、被告李俊在本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行截至2019年4月30日前的房屋租金209144元及自2019年5月1日起至实际清偿该租金之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金； 三、被告李俊在本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行自2019年5月1日起至房屋实际返还之日止按每月6864元标准计算的房屋占有使用费； 四、驳回原告中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告中国人民银行南昌中心支行预交案件受理费9490元，原告中国人民银行南昌中心支行承担3490元，被告李俊承担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  徐荣根 人民陪审员  陈 冬 人民陪审员  张晓茜 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。