文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终808号上诉人（原审原告）：余伯翠，女，1953年7月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭建忠，重庆市西沱法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县城市管理局，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道都督大道**南滨尚城，统一社会信用代码11500240MB1406555P。负责人：汪柏林，该局局长。委托诉讼代理人：游长江，重庆舒义律师事务所律师。原审第三人：重庆苹果园房地产开发有限公司，，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇腰子山**统一社会信用代码91500240565610228Y。法定代表人：刘方强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹丽，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。上诉人余伯翠因与被上诉人石柱土家族自治县城市管理局以下简称石柱城管局），原审第三人重庆苹果园房地产开发有限公司（以下简称苹果园公司）合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初122号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余伯翠及其委托诉讼代理人谭建忠，被上诉人石柱城管局的委托诉讼代理人游长江，原审第三人苹果园公司的委托诉讼代理人曹丽、温小东到本院接受询问。本案现已审理终结。余伯翠上诉请求:撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院将空中院馆认定为一室，缺乏事实依据。按照协议约定，上诉人产权调换的房屋结构为三室两厅双卫，订立合同时双方并未将空中院馆作为一室的意思表示，且上诉人阅示的设计图纸明确标准为三室两厅双卫。合同签订后，被上诉人与第三人私自更改图纸，损害了上诉人的合法利益。一审法院根据中煤科工集团重庆设计研究院工作人员的陈述作为认定依据显然失当。2.被上诉人存在严重违约行为，一审法院不支持被上诉人赔偿上诉人的过渡费、空中院馆维护等经济损失的裁判行为是错误的。被上诉人不仅交付的房屋不符合约定，也没有按照协议时间交房，上诉人有权拒绝接房，更有权要求赔偿经济损失。第三人辩称该项目涉及的被拆迁对象从未与被上诉人或第三人产生争议，以此表明被拆迁对象是认可和接受了房屋户型结构，这种说辞完全与事实不符。2015年12月31日，上诉人等三十七户被拆迁对象联合署名向石柱县建委提交了一份《原煤炭公司家属院房屋产权调换户的维权诉求》，足以佐证。石柱城管局辩称，一审判决结果正确，服从一审的判决。上诉人与被上诉人于2015年5月8日签订的收购房屋协议书是双方自愿签订的，没有违反法律规定，被上诉人在涉案房屋取得备案登记证后向上诉人交付房屋是符合约定的，石柱城管局没有违约，只是对结算的方式不一样而已。上诉人在上诉状中第一页中已经自述是看过图纸的，图纸没有进行过变更。一审法院判决补偿上诉人的费用，石柱城管局认可。上诉人在2015年底就接到了接房的通知，上诉人却一直拒绝接房，导致损失的扩大是上诉人自己造成的。对于院馆的使用是上诉人自己决定的，上诉人主张对院馆补偿一定的费用石柱城管局不予认可，也无法律依据。苹果园公司述称，一审中已经提交了证据证明户型图是没有发生过变更，院馆也是属于一室，只是称呼不一样，院馆实际对于上诉人是更有利的。面积差额是上诉人与石柱城管局之间的问题。根据拆迁补偿协议，苹果园公司是没有违约的，上诉人主张的各项费用是缺乏事实依据的。余伯翠向一审法院起诉请求:判决石柱城管局赔偿余伯翠房屋面积差额47502元、接房过渡费61600元、空中院馆维护费25000元，共计134102元。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，予以确认。2013年5月8日，原石柱土家族自治县市政园林管理局（甲方）与余伯翠（乙方）签订《国有土地上房屋收购房屋（产权调换）协议书》，约定：因实施腰子山公园建设项目需要，甲方需收购乙方座落于煤炭公司家属院中的3单元4楼1号房屋。根据双方意愿，该房屋收购不走征收程序，实施协议收购，其收购标准参照（民族体育场）拆迁方案执行，经报政府备案后，现甲乙双方达成以下协议：一、乙方房屋坐落位于煤炭公司家属院3单元4楼1号，房屋产权人为余伯翠，产权性质为私有，房屋结构为砖混，产权证号208940，房屋用途为住宅，建筑面积119.49平方米。二、被收购房屋补偿总金额为273419.71元（人民币：贰拾柒万叁仟肆佰壹拾玖元柒角壹分）（详见费用结算表）。三、甲方提供座落于苹果园7号楼的15楼6号房屋给乙方进行产权调换，建筑面积109.76平方米（最终面积以有资质的测绘单位测绘的面积为准），房屋建筑结构为全框架，户型三室两厅双卫。甲方于2015年6月8日之前交房，交房时，双方结清相关费用（详见附表）。四、甲方交付的安置房必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准，经过综合验收，取得备案登记证。五、本协议签订后，乙方应在2013年6月8日前腾空房屋，交由甲方拆除。六、本协议签订时，乙方将被收购房屋所有权证1本（证号208940）、国有土地使用权证1本（证号：208940）、身份证复印件1份等其他相关证件移交甲方。七、过渡期限24个月，临时安置费为1400元/月。八、其他事项。九、违约责任的约定：1.若甲方原因没有在协议约定时间内交房，甲方支付乙方双倍的超期过渡费。若乙方在签订协议后没有在协议约定的时间内腾空交房，每超1天扣1%的提前搬迁奖，且甲方有权依法申请强制执行，涉及相关费用由乙方承担。3.若乙方没有在约定时间内向甲方完清安置房差价款并接房，乙方应按2‰日向甲方支付违约金。十、违约解决方式：本协议签订后，任何一方不履行或不完全履行以及履约中发生争议且协商不成的，甲乙任一方同意向石柱县人民法院起诉解决。十一、本协议一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。附：国有土地上房屋征收产权调换费用结算表。该表载明安置房规划建筑面积为109.76平方米，安置房规划套内面积为86.99平方米，安置房规划公摊面积为22.77平方米，安置房规划公摊系数0.26170，差选面积为21.89平方米，差选面积补偿金为99599.50元（21.89平方米乘以3500元/平方米再乘以1.3倍）。余伯翠在该表被征收人处签名并捺印确认。协议签订后，余伯翠将房屋交付给石柱城管局，石柱城管局向余伯翠支付房屋补偿款273419.71元。7号楼由苹果园公司开发建设。2013年5月，中煤科工集团重庆设计研究院为苹果园公司设计的7号楼2-23层平面图2号户型图（即余伯翠选定的房屋户型）显示户型名称为三室两厅双卫，套内建筑为86.99平方米，合计建筑面积为109.76平方米，公摊系数0.2617，但根据平面图显示2号户型具体情况为：入户花园、厨房、客厅、餐厅、主卧、客卧、院馆、主卫、客卫，该户型图自设计到建设竣工均无任何变化。2015年12月25日，石柱土家族自治县建设委员会为涉案房屋办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年12月，石柱城管局通知余伯翠接房，但余伯翠以石柱城管局交付的房屋户型为两室两厅一院馆双卫与约定的三室两厅双卫不符，且房屋产权登记面积为104.54平方米，与约定的109.76平方米差5.22平方米为由拒绝接房。石柱城管局在庭审中认为双方在签订协议之前，余伯翠已经根据设计图纸选定房屋的户型图，并确定楼层位置后，才签订的协议，对其房屋户型是十分清楚的，石柱城管局于2015年12月交付的房屋与图纸户型相符，石柱城管局并未违约。石柱县法院依职权对中煤科工集团重庆设计研究院工作人员就本案涉案房屋户型作出询问时，该院工作人员表示空中院馆也是一室，只是称呼不一样而已，且空中院馆有利于业主，可以使面积扩大一倍，且三室并不一定是三个卧室，有可能有一间是书房或储藏室，至于房屋具体测绘面积以国土部门测绘数据为准，设计图纸上的房屋面积并非最终确定的面积。第三人苹果园公司提交的房屋面积分户汇总表显示涉案房屋建筑面积为104.54平方米，套内建筑面积为80.61平方米，公摊共有建筑面积为23.93平方米。庭审过程中，余伯翠、石柱城管局均认可如房屋建筑面积存在差异，认可以4550元/平方米作为计价标准。一审法院认为，余伯翠、石柱城管局于2015年5月8日签订的《国有土地上房屋收购房屋（产权调换）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，石柱城管局应当自具备交付条件时向余伯翠交付建筑面积为109.76平方米的房屋，而石柱城管局在涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后向余伯翠交付的7号楼15楼6号房屋的建筑面积为104.54平方米，其交付房屋建筑面积不符合约定，面积误差为5.22平方米，故石柱城管局的行为构成违约，应当赔偿余伯翠面积误差部分的价款。石柱城管局辩称余伯翠在签订协议前已经明确看过图纸，对于交付的房屋的实际情况明知，因其未提供证据证明，不予认可。因双方签订的协议明确约定了应还房屋的建筑面积，现实际交付的面积不足，存在误差，故对石柱城管局辩称房屋没有误差不予认可。因协议未约定面积误差计算方式，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定计算，房屋面积误差5.22平方米在3％以内（含3％）以内对应的面积为3.2928平方米，在3%以外对应的面积为1.9272平方米，故石柱城管局应支付余伯翠房屋面积误差补偿款为32519.76元（4550元/平方米×3.2928平方米＋4550元/平方米×2×1.9272平方米）。余伯翠在2015年底经石柱城管局通知接房时，已明知石柱城管局交付房屋存在面积误差时，应当立即接房防止损失扩大，对于面积误差部分可单独向石柱城管局主张权利，余伯翠以采取拒绝接房方式要求石柱城管局支付双倍过渡费属于扩大损失，由余伯翠自行承担，故对于该笔费用不予支持。因房屋面积误差已经由石柱城管局补偿，对于院馆的具体使用系余伯翠自己决定的事项，故对余伯翠请求支付院馆维护费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、石柱城管局自判决生效之日起十日内支付余伯翠房屋面积差价款32519.76元；二、驳回余伯翠的其他诉讼请求。案件受理费2813元，由余伯翠负担2085元，由石柱城管局负担728元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应当赔偿上诉人房屋面积差价款47502元、接房过渡费61600元、空中院馆维护费25000元。评析如下：关于房屋面积差价款，上诉人主张按5.22平方米×4550元/平方米×2＝47502元计算，没有法律依据，并且双方签订的协议没有明确约定，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，计算房屋面积差价款4550元/平方米×3.2928平方米＋4550元/平方米×2×1.9272平方米＝32519.76元并无不当。关于接房过渡费、空中院馆维护费问题。上诉人认为2013年5月8日签订协议时，看到被上诉人张贴的图纸标注为三室，但没有提供相关证据证明图纸标注为三间卧室，从被上诉人提交的设计图纸看，图纸注明了户型为三室两厅双卫，但实际所有的该户型房屋设计为主卧、客卧、空中院馆，并无三间卧室的设计，结合双方签订的协议明确户型为三室两厅双卫，本院认为上诉人签订协议时，被上诉人向上诉人出示的图纸注明户型是三室两厅双卫，其中“一室”设计为空中院馆。因此，上诉人在签订协议时，应是知晓其中“一室”设计为空中院馆，故上诉人要求支付2016年1月至2017年10月的接房过渡费，本院不予支持。上诉人主张的空中院馆维护费实际是将空中院馆装修成卧室所需的装修费，承前所述，上诉人签订合同时应当知道其中一间房屋设计为空中院馆，而且双方在合同中并未约定装修成卧室增加费用的承担问题，另外，空中院馆的建筑面积只计算一半，上诉人也因此在产权调换面积差价中获利，故上诉人要求被上诉人支付空中院馆维护费，本院不予支持。综上所述，余伯翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2813.2元，由上诉人余伯翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇一九年八月三十日法官助理 孙正心书 记 员 陈思羽