广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初2111号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村招商路**首层,统一社会信用代码9144200066502295X7。法定代表人：陈贤，职务：总经理。委托诉讼代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：邹志刚，男，1971年4月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星公司）与被告邹志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告邹志刚经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2016年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理费6988元及违约金1677.12元（计算方法:以每月物业管理费279.52元为基数,分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2018年10月1日为1677.12元），合计8665.12元。事实和理由：2016年9月23日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》。2015年1月1日、2017年1月1日，中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）与原告签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，凯星公司将雍泉度假山庄物业，委托原告提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费采取银行自动划账方式收取，每月1日前收取次月物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限从2015年1月1日起至2017年1月1日止以及从2017年1月1日起至2019年1月1日止。被告为中山市三乡镇雍陌村教学路6号雍泉度假山庄领秀山6-2703号房业主，其物业面积为139.76平方米，每月应向原告交纳物业管理费279.52元。被告拖欠2016年10月1日至2018年10月31日期间共25个月的物业管理费6988元及相应违约金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告瑞星公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》（2011-2017年度）；3.物业管理服务协议；4.中山市商品房买卖合同;5.收楼通知书；6.律师函；7.快递单；8.业主家庭记录表、委托书、物品移交清单、收楼确认书。因被告邹志刚下落不明，本院依法于2019年5月6日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，邹志刚与凯星公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定邹志刚向凯星公司购买位于中山市××乡镇××村教育路××号雍泉度假山庄领秀山6幢2703房，建筑面积为139.76平方米；交楼期限为2013年11月30日前。2013年10月29日，凯星公司向邹志刚发出收楼通知书，要求其按合同约定期限于2013年11月1日办理收楼手续。邹志刚于2016年9月23日办理收楼手续。2016年9月23日，邹志刚作甲方、瑞星公司作乙方签订一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方的雍泉度假山庄物业提供管理服务，并向甲方收取物业管理服务费；甲方所购该商品房若为高层电梯住宅的，物业服务费收取标准为该商品房的建筑面积每月每平方米2元。甲方应按协议规定按时缴交物业服务费、代收水费及有偿服务费，甲方应从逾期之日起至实际清偿日止每日按未缴交费用的千分之一缴交滞纳金。对超过三个月不交纳物业管理费且经书面提醒无效的，乙方可向人民法院起诉。2011年1月1日，原告瑞星公司接受物业建设单位凯星公司的委托，为中山市三乡镇教学路6号雍泉度假山庄物业提供物业管理服务，期间多次在合同期满后续签委托合同。2015年1月1日，凯星公司（甲方）与原告瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年1月1日止。期满后，2018年1月1日，瑞星公司与凯星公司续签委托合同，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年1月1日止。庭审时原告陈述，被告从2016年10月1日起未向原告缴交物业管理费，至2018年10月31日累计拖欠原告25个月物业管理费合计6988元（2元/平方米/月×139.76平方米×25个月）、应付滞纳金1677.12元，上述费用合计8665.12元。2018年4月18日,原告委托广东铭致律师事务所向被告发律师函,催促被告于收到函件后7日内缴交物业管理费及相应违约金未果，后于2018年11月23日向本院起诉，主张前述实体权利,本院于2018年11月23日作预立案调解，调解不成于2019年1月18日正式立案。另查：中山市不动产登记资料证明表记载，邹志刚系中山市××乡镇××村教育路××号雍泉度假山庄领秀山6幢2703房的业主，该物业于2014年9月11日办理由邹志刚作为权利人的房地产权属证书（房产证号：**××**），记载建筑面积140.39平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。物业建设单位凯星公司与瑞星公司签订前期物业管理委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告瑞星公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，原告认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为原告对其权利的处分，本院予以准许。原告请求被告支付物业管理费的时间从2016年10月1日起，计至2018年10月1日止，本院核定被告应缴交的物业管理费为6988元（279.52元/月×25个月），本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告邹志刚于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付2016年10月1日起至2018年10月31日期间的物业管理费6988元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额279.52元为基数，分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告邹志刚负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年八月十二日书 记 员  梁晓林林雷