北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46017号原告(反诉被告)：刘安琪，男，1983年7月10日出生，汉族，北京盈泰财富云电子商务有限公司员工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：梁婵，女，1984年11月30日出生，汉族，国家统计局平谷调查队副科长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：安雪峰，北京威欧盛律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司法务专员。原告（反诉被告）刘安琪与被告（反诉原告）梁婵、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘安琪、被告（反诉原告）梁婵及其委托诉讼代理人安雪峰、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘安琪向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告于2018年7月21日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月13日解除。2、依法判令被告退还原告已支付的房屋租金29700元。3、依法判令被告退还原告已支付的房屋押金9900元。4、依法判令被告赔偿原告缴纳的中介居间费用9900元。5、依法判令被告赔偿原告缴纳的甲醛检测费用1350元。6、依法判令被告赔偿原告更换锁芯费880元。事实及理由：原告为了孩子方便上幼儿园，通过第三人我爱我家公司提供居间服务，于2018年7月21日与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于北京市西城区冠英园西区X号楼XX层XXX房屋，租赁用途为居住，居住人数为3人，房屋租赁期限为1年，自2018年7月22日至2019年7月21日，每月租金为9900元，支付方式为押一付三。原告于7月21日向被告支付了房租29700元，房屋押金9900元，并向第三人支付了佣金9900元。原告与妻子、女儿于2018年8月初搬进涉案房屋居住。刚开始关窗状态下原告一家经常能闻到异味，但并未在意，但2018年8月20日左右，原告女儿出现身体发热、鼻塞、嗓子红肿等症状。原告以为是普通感冒，但孩子病情一直不见好转，经人提醒原告觉得房屋有异味可能是甲醛超标的情形，于是原告9月初在网上购买测试甲醛试纸对房屋进行了测试，发现房屋的确存在甲醛超标情形。2018年9月13日原告将房屋存在甲醛超标问题的情况告知了被告、第三人，因为该情况影响到原告及家人的健康，原告要求与被告解除房屋租赁合同，但被告认为房屋内甲醛是否超标不能仅凭甲醛试纸去判断，而应委托具有资质的机构进行检测并出具报告。如检测报告认定租赁房屋甲醛超标，原告才有权解除合同，被告愿意退还房租及押金，在无检测结果前，合同应继续履行。于是原告在2018年9月18日委托中环国测（北京）环境监测中心对房屋主卧、儿童房、客厅进行了检测，结果显示主卧、儿童房甲醛超标，儿童房超标0．02，主卧超标0．04，TVOC（总挥发性有机化合物）均超标，原告将检测结果告知被告、第三人，第三人让原、被告自己协商解决，被告则拒不退还房租及押金，要求原告通过司法途径解决。原告认为，被告作为出租人事先知道原告一家三口入住房屋的情况下，应提供适合居住的房屋，现涉案房屋经检测甲醛超标，影响原告以及家人身体健康，根据租赁合同第九条第（三）款约定，甲方（被告）有下列情形之一的，乙方（原告）有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全、健康的。原告依据甲醛超标等情况解除双方租赁合同有事实、法律依据，被告应退还收取的租金、押金，并赔偿原告为租房支付的中介费。为维护自己的合法权益，原告具状起诉至贵院，请贵院依法公正审判。梁婵辩称，答辩人不存在违约事实，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、答辩人出租给原告刘安琪的房屋不存在甲醛超标的情形。1．答辩人出租给原告的房屋是答辩人于2015年10月7日购买，购买后原房主居住至2016年7月31日，2016年8月份就开始出租，截止到本案双方签订房屋租赁合同之前，最后一个承租人张希群租赁至2018年6月14日。至今期间答辩人没有对于房屋进行过装修、改造，屋内现有装修是原房主2010年左右进行的，原房主及其他承租人并没有发生因居住房屋而导致的影响健康的问题。2．原告刘安琪委托中国国测（北京）环境监测中心出具的检测报告，答辩人不予认可，答辩人认为该鉴定程序严重违法。首先，鉴定的环境发生变化，答辩人对鉴定结论不认可。刘安琪鉴定的时间是2018年9月18日，其承租的开始日期是2018年7月22日，也就是说其已经将自己的物品搬入承租的房屋内，检测报告反映的是其居住后的房屋甲醛水平，不是答辩人提供给其房屋原始状态的甲醛是否超标，故此该检测结果不能反映出租时房屋自有甲醛水平是否超标，该检测报告不能作为本案的定案依据。其次，鉴定的条件不符合规定，答辩人对鉴定结论不认可。根据国标要求检测的房屋应当是通风后封闭12小时，而该检测报告中封闭的时间是14小时，并且是检测机构根据刘安琪的自述确认的，所以我们认为封闭时间长于12小时本身其检测结果就不公正，更何况有可能封闭的时间远远超过国标要求的时间，在封闭之前未采取通风的措施，对于检测结果会产生不利于答辩人的后果，这也是我们不认可该检测报告的原因，其检测结果不能作为本案的定案依据。二、答辩人出租的房屋不会影响承租人健康，原告女儿生病与房屋空气质量是否达标不存在因果关系。1．答辩人自购买房屋后一直处于出租状态，没有对于房屋进行过任何的装修，之前的承租人没有向答辩人反映，也不存在因居住而导致身体健康受到影响。2．刘安琪在起诉书中事实和理由中陈述：2018年8月20日左右，女儿出现身体发热，鼻塞，嗓子红肿等症状，开始以为是普通感冒症状，但一直不见好转。该事实我们认为与房屋空气质量是否达标没有因果关系。通过截取的原告刘安琪妻子的微信记录可以得知，原告女儿2018年8月20日才从大庆回到北京，到北京的日期应当是2018年8月21日，其女儿没有在其承租的房屋内居住，因房屋甲醛超标导致该结果缺乏事实基础。原告没有提供孩子的病例，引起孩子身体发热，鼻塞，嗓子红肿等症状的具体原因不详，无法判定损害后果与事实存在因果关系。三、关于其诉讼请求。1．答辩人不认可其第一项诉讼请求，即要求法院判令双方合同于2018年7月21日解除。理由如下：双方合同是在平等协商、公平自愿的基础上达成的，解除合同是发生法定或约定的条件后依据规定的程序双方终止合同权利义务关系，现原告提出的违约事实是建立在其自行委托鉴定机构进行房屋空气质量检测的基础上自认为答辩人存在违约行为，该解除条件答辩人不认可。根据法律规定：当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方符合解除合同的条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。答辩人认为：第一，经法院指定的专业鉴定机构检测，答辩人出租给原告的房屋室内甲醛含量超标，经采取补救措施仍不能满足正常居住使用的要求，答辩人在履行合同的过程中才构成违约，致使原告租赁涉案房屋的合同目的不能实现，应当依据现有的证据证明原告履行通知义务时合同才解除，而不是从2018年7月21日解除，合同解除不等同于合同无效。第二，根据上述法律规定，对于履行义务不符合约定的还可以采取补救措施，并不是当然的合同归于解除，答辩人在出租房屋时给原告提供了两个空气净化器并且是在原告承租后给其更换了新的滤芯，答辩人考虑到北京空气质量欠佳，出于善意为承租人提供了空气净化器的目的也是为了更好的履行合同义务，为承租人的健康角度考虑。另外根据现有的技术，可以采取除甲醛的措施，保证合同能够继续履行。第三，在采取补救措施仍然无法继续履行合同的情况下，在原告的通知后合同方可解除，也不是自始解除。2．关于租金及押金的返还的请求，答辩人不同意。依据上述第一条诉讼请求的意见，原告要求返还租金的诉讼请求也应当是确定答辩人存在违约事实，确定解除日期后予以相应的返还不存在全部返还的理由。关于押金的返还也应当是在确定答辩人确实存在违约行为，采取补救措施仍然导致原告合同目的无法实现后方予以返还。3．第四项诉讼请求。根据双方合同第六条第三款约定：本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。结合第二款乙方（原告）应当向丙方（中介公司）支付月租金9900元作为佣金的约定，即便答辩人存在违约行为该中介费仍应当由原告承担，合同中的违约条款没有关于违约方赔偿中介费的约定，故此答辩人无赔偿义务。该中介费的性质是佣金，是原告委托中介公司找房发生的费用，改费用的支付不以合同解除、终止或变更发生交费义务的转移，也不存在违约赔偿的问题。4．第五项诉讼请求，赔偿原告交纳的甲醛检测费1350元。该检测答辩人不认可，对于该检测费用的发生答辩人不负赔偿责任，在上边的答辩意见中已经就该检测报告提出了相关的答辩意见，此处不再赘述，答辩人没有赔偿义务。综上所述，我们对于原告提起的诉讼不予认可，对于其提起诉讼所依据的检测报告不予认可，答辩人不存在违约行为，承租人无权解除合同。故此我们向法院提出对于涉案房屋空气质量鉴定申请，针对于本案诉争的房屋，在严格按照国标的基础上，在法院的主持下，在恢复到出租时的状态下，在原被告双方共同的监督下，对于室内空气质量重新进行一次检测，答辩人预交检测费用。如检测合格原被告双方继续履行合同，就其未缴纳的租金我们将提起反诉。梁婵提出如下反诉请求：1．要求判令反诉被告继续履行合同并支付租金89100元（2018年10月22日至2019年7月21日共计9个月，按月租金9900元计算）；2．判令反诉被告支付违约金19800元（月租金的200%）；3．判令反诉被告支付空气勘查费、检测费7200元；4．判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实及理由：双方签订合同，原告交付了房屋，房屋符合合同约定，在使用过程中反诉被告提出房屋有质量问题，房屋不存在甲醛超标的情形，我方提供的房屋符合合同约定，原告提出解除合同没有法律依据。反诉被告应继续履行双方签订的房屋租赁合同，并按照合同约定支付相应租金。并且原告拖欠租金已经超过合同约定的7天，应当承担月租金200%的违约金。反诉原告委托法院指定的鉴定机构所发生的费用7200元，应当由反诉被告承担。针对梁婵的反诉请求，刘安琪辩称，我方只认可2018年12月17日我还进过涉案房屋，因为当时钥匙仍在我处。此后对方什么时间更换入户门的锁芯我不知情。不同意支付剩余的租金，事情拖延至现在并非我方不交接，在我方发现房屋甲醛超标时就已从涉案房屋搬出，找专业检测机构检测。我方主动提出与被告协商交接，但被告不同意，且拒不交接、不配合也不见面。故我方认为从2018年9月17日我从房屋搬出后就不应再交租。被告更换锁芯后就更无权向我要租金。不同意支付违约金，理由同上。鉴定费应双方共同承担。我爱我家公司述称，本诉、反诉请求均未涉及我方，对聊天记录我方不发表意见。刘安琪自行委托的检测报告中第一页、第三页曾以微信照片形式向我司发送过。我司向被告传达，但因双方调解差距过大未果。本院认定事实如下：2018年7月21日，梁婵（出租人，甲方）、刘安琪（承租人、乙方）经我爱我家公司居间，签订房屋租赁合同，刘安琪承租梁婵名下北京市西城区冠英园西区X号楼XX层XXX室房屋（下称涉案房屋），租期自2018年7月22日至2019年7月21日，月租金9900元，押一付三。押金9900元，合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还。各期租金支付日期：2018年7月22日、2018年10月22日、2019年1月22日、2019年4月22日。乙方向我爱我家公司支付佣金9900元。合同第九条约定交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。合同第十条约定，乙方不按约定支付租金达7日的应按月租金200%向甲方支付违约金。乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。合同签订后，梁婵将涉案房屋交付刘安琪居住使用。刘安琪支付房租29700元、押金9900元。刘安琪向我爱我家公司支付佣金9900元。此后刘安琪未再向梁婵支付租金。刘安琪主张，居住使用涉案房屋过程中，因孩子生病等问题怀疑室内甲醛超标，经检测发现，室内甲醛确有超标情况，因此在2018年9月13日通知对方不再继续承租房屋，并于9月18日自行搬离涉案房屋。要求确认双方租赁合同于2018年9月13日解除。为此，刘安琪提交了检测报告、微信记录。微信记录显示，9月13日刘（刘安琪）：房子甲醛超标的事你知道了吧，我决定不租了，住了不到一个月，孩子鼻腺体已经肿大。梁（梁婵）：甲醛超标需要找权威国家机构出具检测报告。自己拿几块钱试纸测哪的空气都有问题。住了不到一个月，怎么证明鼻腺体肿大和我房子有直接关系。此后双方就选定检测机构进行沟通，未达成一致。刘安琪要求解除合同，梁婵未同意。检测报告显示，刘安琪自行委托相关鉴定机构对涉案房屋室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC浓度进行检测，2018年9月19日相关机构出具的报告显示，封闭时间14h（自述），涉案房屋室内儿童房甲醛超标0．12，主卧超标0．14。TVOC（总挥发性有机化合物）客厅、儿童房、主卧都有不同程度超标。刘安琪自行支付检测费1350元。2018年10月9日，刘安琪将上述检测报告通过微信发送给梁婵。梁婵对此不予认可。10月10日，刘安琪以交付房屋严重不符合约定影响乙方安全、健康为由要求解除合同。梁婵对此不予认可，亦不同意解除合同。刘安琪要求办理交接。梁婵要求对方继续履行合同交付租金。梁婵强调，涉案房屋其已购买多年，购买后未进行装修并出租多年，没有甲醛超标问题。为此，梁婵提交了房屋买卖业务签约合订本、租房协议书。该部分证据显示，梁婵2015年10月从案外人处购得涉案房屋。在2016年8月15日至2018年7月之间曾将涉案房屋出租的情况。对此，刘安琪表示，买房后至今是否进行过装修该部分证据无法体现。诉讼中，经梁婵申请对涉案房屋室内甲醛、TVOC浓度进行鉴定。经双方同意选定的鉴定机构检测，涉案房屋室内甲醛、TVOC均符合相关标准。梁婵支出鉴定费7200元。针对该鉴定报告，梁婵予以认可。刘安琪则表示，对方在鉴定机构采样前更换了门锁，对房屋室内情况进行了破坏。2月28日采样当日房屋状态并非双方确认的房屋状态，不认可鉴定结论。对此，梁婵表示，鉴定机构2019年2月27日晚10点进行房屋封闭，并贴了封条，此后我并未进入房内。2月28日上午10点确认封闭无误后开门进行了采样，完全符合国标要求，不认可对方质疑鉴定报告的意见。刘安琪未对其主张的对方更换锁芯并对室内进行除甲醛处理提供证据。为证明其主张的损失，刘安琪提交了其与案外人所签房屋租赁合同、更换锁芯发票、证明。发票证明显示，2018年12月4日，刘安琪委托相关公司更换涉案房屋门锁锁芯，支出锁芯费880元。梁婵对刘安琪该部分证据和意见均不认可，并表示其在更换锁芯后原锁芯已丢失。关于争议产生后房屋交接情况。刘安琪主张，在9月18日其已搬离房屋。对此，梁婵表示，不清楚对方所称搬离情况，钥匙一直仍在对方处。刘安琪认可其掌握钥匙的情况。诉讼中，本院询问双方对房屋交接的意见，双方均担心对方对房屋进行影响案件处理的举动而未进行交接。后梁婵于2019年2月19日更换涉案房屋入户门锁芯。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘安琪、梁婵所签房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方应依约行使权力，履行义务。本案主要争议焦点在于，涉案房屋是否存在刘安琪主张的严重不符合合同约定或者影响其安全、健康的问题。根据上述举证责任分配的规则，刘安琪作为主张方，其应就该部分事实主张提供证据加以证明。但审查刘安琪提供的证据可知，其提出解除合同所依据的检测报告系其单方委托机构进行检测做出的报告，机构选择未经对方同意，且报告中体现检测过程中封闭时间14h（自述）的情况与国家相关规定不符。该检测报告不能作为认定该争议事实的依据。诉讼中，双方同意选定的鉴定机构针对诉争房屋室内甲醛、TVOC情况合格的鉴定意见，可以作为认定该项事实的依据。即涉案房屋内不存在刘安琪主张的严重不符合合同约定或者影响其安全、健康的情形。刘安琪虽称对方在鉴定机构检测前对涉案房屋进行了除甲醛处理，导致鉴定结论有误。但其并未就此提供任何证据，且在鉴定机构将涉案房屋采样前封闭时，其亦未提出异议，对其该部分意见，本院不予采纳。刘安琪以房屋存在严重不符合合同约定或者影响其安全、健康的情形为由，主张解除合同、赔偿中介费9900元、检测费1350元的诉讼请求，均缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。关于双方争议的合同继续履行、房租问题。根据上述查明的情况，2018年7月21日签订合同后梁婵已将房屋交付刘安琪居住使用，争议发生后、诉讼中双方均因彼此不信任而未进行房屋交接，刘安琪掌握涉案房屋钥匙直至2019年2月19日梁婵更换涉案房屋入户门锁芯。基于双方产生争议、彼此缺乏信任、刘安琪搬离房屋的实际情况，双方租赁合同已丧失继续履行的基础，且该合同性质无法强制履行，梁婵要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。但基于上述刘安琪接收房屋、掌握房屋钥匙、双方未进行房屋交接的情况，本院认定刘安琪应向梁婵支付2018年7月21日至2019年2月18日期间的房租，房租标准以双方合同约定为准。刘安琪已付房租29700元情况下，经核算其尚应付房租数额为38610元。2019年2月19日梁婵更换锁芯的行为应视为其收回房屋，此后梁婵无权再向对方主张房租。对刘安琪要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。对梁婵要求对方支付租金诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予支持。关于押金、违约金问题。根据上述查明的事实及认定意见可知，刘安琪缺乏约定、法定理由拒绝继续承租房屋的行为系违约行为，其未按约定支付租金的行为亦构成违约。考虑刘安琪提前退租导致梁婵相关损失情况，结合双方合同中关于押金返还条件、违约金约定内容，本院认定刘安琪交纳的押金9900元不足以抵扣其造成的损失，且仍应按约定向梁婵支付违约金。刘安琪要求返还押金的诉讼请求，本院不予支持。梁婵要求对方支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。梁婵垫付的7200元检测费应由刘安琪予以赔偿，梁婵该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘安琪要求对方赔偿更换锁芯费880元损失的问题，根据上述查明的事实，梁婵表示已将原锁芯丢失，无法返还，刘安琪该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》之规定，本院判决如下：一、本判决书生效之日起三日内，原告（反诉被告）刘安琪向被告（反诉原告）梁婵支付房租38610元、违约金19800元、鉴定费7200元。二、本判决书生效之日起三日内，被告（反诉原告）梁婵向原告（反诉被告）刘安琪向支付锁芯款880元。四、驳回原告（反诉被告）刘安琪的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）梁婵的其他反诉请求。如当事人未按本判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费536元，由原告（反诉被告）刘安琪负担527元（已交纳），由被告（反诉原告）梁婵负担9元（本判决生效之日起三日内付给原告（反诉被告）刘安琪）；反诉受理费1311元，由被告（反诉原告）梁婵负担570元（已交纳），由原告（反诉被告）刘安琪负担741元（本判决生效之日起三日内付给被告（反诉原告）梁婵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 杨成龙二〇一九年八月十四日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅