北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6678号原告：北京国华置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：房超，董事长。委托诉讼代理人：张磊，男，1986年11月19日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京国华置业有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京峰誉商业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈峰，经理。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。第三人：北京华贸资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴保昌，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，男，1986年11月19日出生，汉族，北京华贸资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京华贸资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京国华置业有限公司（以下简称原告）与被告北京峰誉商业有限公司（以下简称被告）、第三人北京华贸资产管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和第三人的共同委托诉讼代理人张磊、李慧君，被告的委托诉讼代理人蒋浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约赔偿金1151940元。事实及理由：2018年7月5日，原告与被告签订《关于xx3号写字楼11层03、05号房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定被告承租原告位于北京市朝阳区xx3号写字楼11层03、05号房屋（以下简称涉案房屋），租赁面积为767．96平方米，用途为办公，租赁期限为38个月，自2018年7月16日起至2021年9月15日止，交付日期为2018年7月16日。合同对租金、商业管理费、保证金及预付款等相关款项的支付金额、方式、日期进行了明确约定。合同签订后，被告未按照合同约定时点向原告支付任何一笔款项，原告多次敦促，并于2018年7月23日发出《关于催缴租金等欠款的警告函》（以下简称警告函），催促被告交纳所欠费用。被告收函后于2018年8月2日向原告出具《承诺函》（以下简称承诺函），承认因其自身原因未能按时付款，并承诺于2018年8月15日前付清所有款项并支付由此产生的滞纳金。但被告于承诺期限届满之日仍未支付任何款项，被告一再拖延付款的行为已经构成严重违约，并导致原告的正当合同权利受到侵害。为解决该租赁事宜，后经双方友好协商，于2018年9月26日签订《退租协议》（以下简称退租协议），约定被告应于2018年10月10日或之前向原告付清相当于3个月标准的含税租金及商业管理费，共计1151940元，原告及第三人同意被告于2018年8月31日起退租或当作退租。被告至今未履行退租协议约定义务，为维护原告合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，房屋租赁合同和退租协议约定商业管理费由第三人收取，原告没有权利向被告主张。原告在2018年8月28日发送的《关于解除租赁合同、返还承租单元的通知函》（以下简称通知函）明确告知被告房屋租赁合同于2018年8月31日解除，房屋起租期为2018年7月16日，原告的损失仅限于该期间的房屋租金。本案房屋租赁合同并未实际履行，原告未将涉案房屋交付被告，被告未投入经营，被告不应向原告和第三人支付商业管理费。同时，被告签订的退租协议并非真实意思表示，违反房屋租赁合同约定，加重被告的违约责任，内容显失公平，应当依法撤销。即使该退租协议有效，原告主张的租金和商业管理费均属于违约金，该违约金标准远远高于被告给原告造成的实际损失，法院应当予以调低。根据相关法律规定，原告的损失无法查清时，应以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率4倍的标准对违约金进行调整。房屋租赁合同解除后房屋空置是原告作为出租人的正常经营风险，不应计算房屋空闲期的损失。第三人述称，我司是原告指定的负责华贸中心整体运营管理的商业管理公司，负责区域包括华贸写字楼和购物中心商铺。我司对原告在上述诉讼中所主张与我司相关的商业管理费等事项及对应的诉请金额均予以认可。我司认可原告在庭审中所主张的与我司相关的诉讼请求事项，并同意一并解除与被告的房屋租赁合同。我司在本案中合同项下的全部诉讼权利，同意统一由原告代为主张并负责实施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告（出租人）与被告（承租人）、第三人（商管方、资管公司）签订房屋租赁合同,约定出租人同意出租及承租人同意租用涉案房屋，承租人进一步同意接受资管公司作为华贸中心的专业资产管理方履行本合同约定的管理职责。涉案房屋建筑面积为767．96平方米，用途为办公，租赁期为38个月，自2018年7月16日起至2021年9月15日止，出租人应在2018年7月16日将涉案房屋按本合同约定的交付条件交付给承租人，若因出租人原因导致涉案房屋实际交付日晚于约定的交付日的，出租人除应承担通用条款第3．4条的违约责任以外，本合同约定的起租日、届满日，按实际交付日顺延。承租人未按合同约定支付租赁保证金、首期租金的，出租人有权拒绝交付，且起租日、届满日不予顺延。承租人应于每月25日或之前向出租人支付下一个月租金。自2018年7月16日起至2018年9月15日（“优惠期”），承租人交纳的承租单元含增值税租金（“优惠期租金”）为136元/平方米/月，即每月104442．56元。自2018年9月16日起至2021年9月15日，承租人交纳的承租单元含增值税标准租金（以下简称“含税标准租金”）为370元/平方米/月，即每月284145．2元。首期租金为2018年7月16日至2018年9月30日的租金，共352642．28元，支付时间为本合同签订之日起7日内或交付日前（以最先发生者为准）。自第二期租金开始，租金按日历月缴纳，承租人应于每月25日或之前向出租人支付下一月之租金。出租人指定资管公司负责华贸中心的整体运营与管理。承租人应于每月25日或之前向资管公司支付下一个月的商业管理费。自2018年7月16日起至2018年9月15日（“优惠期”），承租人交纳的承租单元含增值税商业管理费（“优惠期含税商业管理费”）为130元/平方米/月，即每月99834．8元。自2018年9月16日起至2021年9月15日，承租人交纳的承租单元含增值税商业管理费（“标准含税商业管理费”）为130元/平方米/月，即每月99834．8元。首期商业管理费为2018年7月16日至2018年9月30日的商业管理费，共251197．24元，支付时间为本合同签订之日起7日内或交付日前（以最先发生者为准）。承租人同意按照本合同约定的数额向资管公司支付商业管理费系承租人每月的一项固定费用支出，除非获得出租人书面同意或者双方协商一致减免商业管理费，在租期内，商业管理费不因承租人以各种理由向政府部门、司法机关等第三方提出任何关于商业管理费之权利主张、抗辩而被减免，如商业管理费被前述第三方要求减免的，则承租人同意以现金的形式按照本条约定的商业管理费支付标准按月在商业管理费被减免的同等额度内向出租人予以补足，否则，出租人有权立即解除合同并要求承租人按照本合同第16．2条的约定承担违约责任。承租人应在本合同签订之日起7日内或交付日前（以最先发生者为准）向出租人支付承租单元的租赁保证金共计1151940元（按照租期第1年三个月标准含税租金及三个月含税商业管理费之和计算），出租人收取租赁保证金后应向承租人开具财务凭证。本合同签订后，承租人出现未能按照本合同约定向出租人缴纳租金或者向资管公司缴纳商业管理费任一行为的，出租人均有权按照本合同约定追究承租人的违约责任直至解除合同。本合同采取由出租人、资管公司与承租人三方共同签约的模式，但本合同项下租金和商业管理费为不可分割的整体，承租人拖欠本合同项下任何一项费用达到本合同约定的解除条件时，甲方、资管公司任何一方解除本合同的，本合同即告整体解除，承租人需按照本合同16．2条约定承担合同解除之违约责任。第二部分通用条款16．2条约定出租人、承租人双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同，在此情形下，出租人违反合同的，应向承租人双倍返还租赁保证金。承租人违反合同的，出租人有权不予退还承租人支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失。双方再次明确，出租人按照本条规定解除本合同后向承租人收取合同解除违约金并不妨碍出租人向承租人收取承租人在承租期间因迟延履行租金、租赁保证金、公用事业费用等现金给付义务产生的延迟给付违约金。16．2．5条约定承租人逾期未支付租金、商业管理费、保证金、滞纳金（延迟履行违约金）、法律法规政策等变化引起的新增费用或其他相关费用超过30日的或承租人累计三次拖欠租金或相关费用的。16．4条约定装修期和租赁期内，无合同约定的或法律法规规定的情形，承租人中途退租的，应提前6个月通知出租人，出租人有权不予退还承租人缴纳的保证金而作为承租人承担违约责任所应支付的违约金的一部分；同时，承租人还应一次性支付六个月的租金，赔偿出租人因此而遭受的其他损失，包括代理费、预期租金损失、空置期损失等。按照本合同须向一方送达的任何文件或通知均应以书面方式做出，并投递至对方在本合同所预留的地址，或承租单元地址（仅限于承租人为收件人且承租人已正式进住承租单元）。通知如以挂号邮件的方式寄往一方地址或以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递当日将被视为已送达收件人。对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。2018年7月23日，原告按照合同记载地址向被告邮寄警告函一份，告知被告：“一、贵司须在2018年7月27日12:00前付清合同项下全部应付的款项及由此产生的滞纳金。二、若贵司未能在上述期限内付清全部欠款，我司有权立即根据合同的约定，在不另行书面通知的情况下停止承租该单元的水、电供应；三、鉴于贵司的严重违约行为，我司有权根据合同的约定单方解除合同，并按合同约定收回承租单元；四、因贵司违约给我司造成的其他经济损失，我司保留采取一切合法的措施（包括但不限于诉讼的方式）维护我司的合法权益，由此导致的全部后果，均由贵司自行承担。五、本函未提及之贵司的违约事项，并不代表我司已放弃或豁免对该等违约行为的追偿权。”2018年8月2日，被告向原告发送承诺函一份，内容为：“按照合同约定，我司应在合同签署之日起七日内支付首期租金352642．28元、首期商业管理费251197．24元及保证金1151940元，但因我司内部原因，未能在约定时间内履行支付义务，导致产生大量滞纳金。我司在此申请并承诺：1、我司将在2018年8月15日之前付清上述所有款项并支付由此产生的滞纳金（滞纳金最终数额计算至实际支付日）。2、如我司未能履行上述支付义务，贵司有权按照合同约定于2018年8月15日当日立即解约，我司愿承担由此对贵司造成的一切损失（包括但不限于空置期损失、律师费、诉讼费等）。”2018年8月28日，原告按照合同记载地址向被告发送通知函一份，通知被告：“一、我司决定于2018年8月31日当日解除合同；二、贵司须在2018年8月31日将承租单元返还给我司；三、贵司的保证金应作为违约金归我司所有；四、因贵司严重违约给我司造成的各项经济损失，我司保留采取一切合法的措施（包括但不限于诉讼的方式）维护我司的合法权益，由此导致的全部后果，均由贵司自行承担。六、本函未提及之贵司的违约事项，并不代表我司已放弃或豁免对该等违约行为的追偿权。”2018年9月26日，原告（出租人）与被告（承租人）和第三人（商管方）签订退租协议，经协商一致，就承租人退租有关事宜，三方达成如下协议：“一、本退租协议以下列内容为生效之先决条件：承租人须于2018年10月10日或之前向出租人、商管方付清相当于三个月的标准含税租金及商业管理费，共计1151940元。二、在承租人严格遵守上述先决条件的前提下，出租人及商管方同意承租人于2018年8月31日起退租或当做退租。上述先决条件仅为出租人及商管方利益而设，出租人及/或商管方有权部分或全部取消其效力而令本退租协议生效。”经询，原告称涉案房屋于2018年10月1日另行出租。庭审中，原告主张被告应当按照退租协议约定的付款标准支付违约赔偿金。被告认为退租协议中双方约定的违约责任明显过高，显失公平，且并非其真实意思表示，法院应予调整。经询，被告不提出撤销退租协议的反诉请求。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告、第三人签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，被告未按约定支付租金及商业管理费，经原告催促后仍未缴纳，其行为构成违约，原告有权依据合同约定行使单方解除权，故房屋租赁合同已于2018年8月31日解除。关于违约赔偿金，根据合同约定违约方承担违约责任的方式为损失保证金，原告主张的违约赔偿金，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告虽辩称违约金标准过高，但综合双方签订的租赁合同及退租协议约定、空置期间、被告过错程度等因素来看，原告主张的违约金不存在明显过高的情形，故本院对此抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告北京峰誉商业有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京国华置业有限公司违约赔偿金一百一十五万一千九百四十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元，由被告北京峰誉商业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京峰誉商业有限公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 刘 涛人民陪审员 陈玉华二〇一九年八月三十日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜