中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3249号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、案外人）：重庆市西锦石材销售有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇乐园村10社**（建材市场石材区）厂房****。 法定代表人：李谋响，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭艺菲，重庆智豪律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人、案外人）：重庆渭泉石材有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇乐园村10社**石材市场****。 法定代表人：李金莲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭艺菲，重庆智豪律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：重庆聚融小额贷款股份有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**附**。 法定代表人：何跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任师漫，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍崇新，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。 一审被告（被执行人）：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路**。 法定代表人：柯敬陶，该公司董事长。 一审被告（被执行人）：重庆晋愉邦旭地产有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****。 法定代表人：柯敬陶，该公司总经理。 一审被告（被执行人）：重庆晋愉峰海房地产有限公司，住所，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****div> 法定代表人：柯敬陶，该公司总经理。 一审被告（被执行人）：柯敬陶，男，1957年8月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 一审第三人：重庆晋愉峰旭建筑装饰工程有限公司，住所地重庆，住所地重庆市大渡口区西城大道陈庹路**> 法定代表人：谭勇，该公司总经理。 再审申请人重庆市西锦石材销售有限公司（以下简称西锦公司）、重庆渭泉石材有限公司（以下简称渭泉公司）因与被申请人重庆聚融小额贷款股份有限公司（以下简称聚融公司）及一审被告重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉公司）、重庆晋愉邦旭地产有限公司（以下简称邦旭公司）、重庆晋愉峰海房地产有限公司（以下简称峰海公司）、柯敬陶及一审第三人重庆晋愉峰旭建筑装饰工程有限公司（以下简称峰旭公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终444号民事判决，向本院申请再审。 西锦公司、渭泉公司申请再审称，（一）二审认定事实错误。首先，二审判决认为西锦公司和渭泉公司指定人员李谋响没有及时与邦旭公司签订房屋买卖合同，且李谋响、西锦公司、渭泉公司对未办理过户手续存在过错，是错误的。二审法院未考虑当时晋愉公司及相关公司、项目均处于非正常经营状态。关于柯敬陶的刑事判决书中认定，晋愉公司和相关公司从2012年至2015年主要从事以买卖门面和车库为形式的非法吸收公众存款的行为。再结合相关新闻报道和证人证言，晋愉公司和邦旭公司在2012年至2015年期间根本没有开展正常的经营活动。李谋响从2014年1月至4月已经实际占有所抵房屋。之后李谋响多次找邦旭公司售房部工作人员姜晓签订买卖合同均未果，期间邦旭公司人员变动大，邦旭公司借故拖延，邦旭公司直到2015年4月才接到通知去签订房屋买卖合同。房屋已经被法院查封，无法办理房屋过户手续。其次，《抵款协议》是真实的。本案中，案涉房屋属于邦旭公司所有，但峰旭公司、邦旭公司、晋愉公司的实际控制人都是柯敬陶。两份《抵房申请表》都提交柯敬陶处审批可以印证该事实。加之，邦旭公司欠峰旭公司工程款，故经峰旭公司申请，由同时任晋愉公司、邦旭公司的法定代表人柯敬陶于2014年1月6日在抵房协议上签字，将案涉房屋抵给峰旭公司的债权人西锦公司和渭泉公司。2014年4月，以房抵款协议中约定的西锦公司和渭泉公司指定人李谋响与邦旭公司办理了房屋交接手续，已实际合法占有案涉房屋。2012年2月交纳拟以房抵工程款的5万元定金财务凭据、2013年的《抵款申请表》、2014年的《抵款协议》、2014年4月接房手续等均是客观的书面证据，证实了《抵款协议》的真实性，且均在法院查封案涉房屋之前。（二）二审判决适用法律错误。本案不是被执行人将房屋出卖所引发的执行异议之诉，而是被执行人以房抵工程款而引发的执行异议之诉，二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条错误，而应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。再者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条演变而来，从立法精神来看，第二十八条中规定的“合法有效的买卖合同”，更是强调在查封之前双方须有书面协议，并不必然指已网签的买卖合同。如买卖合同已经网签，就不具备法院查封的条件。本案中在案涉房屋被查封之前已签订书面以房抵款协议，本质上就是双方之间的买卖合同，且真实、合法、有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，西锦公司、渭泉公司享有足以排除强制执行的民事权益必须满足:一是以房抵款协议是真实的，二是以房抵款协议须签订于人民法院采取强制执行措施之前，三是以房抵款的权利人已实际占有诉争房屋，四是以房抵款的权利人对没有办理房屋过户登记手续没有过错。（三）以房所抵款项是民营企业的工程款，相较于聚融公司的债权，工程款享有优先受偿权。如果其在聚融公司借款之前就实际占有的以房抵款房屋被聚融公司执行，西锦公司、渭泉公司的工程款就完全无法收回，其工程款优先权无法实现。综上，西锦公司、渭泉公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。 聚融公司提交意见称，(一)两份《抵款协议》所涉当事人对执行标的房屋均不具有优先抵债权。首先，案涉房屋的产权人是邦旭公司，而西锦公司、渭泉公司以房抵债合同的相对人是峰旭公司。其次，邦旭公司与峰旭公司在2014年1月7日之前，峰旭公司对邦旭公司可能享有的债权应不大于195.9万元，远小于案涉房价373.838万元。再次，峰旭公司与西锦公司、渭泉公司的以房抵债协议不具有真实性，就峰旭公司欠付西锦公司款项问题，抵款协议中金额与法院查明金额存在99.5080万元的差额，同时，就峰旭公司欠付渭泉公司款项问题，《抵款协议》中金额与法院查明金额也存在着180.4088万元的差额。（二）关于以房抵款问题。李谋响占有、使用房屋没有合法依据。李谋响与邦旭公司于2015年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》，即使视为西锦公司、渭泉公司签订的合同，合同订立时间为案涉房屋被查封之后，合同无效。西锦公司、渭泉公司以房抵债不符合逻辑。（三）只有以房抵债权利人案涉房屋符合以下条件：一是以房抵债协议是真实的，二是在人民法院查封之前签订以房抵债协议，三是以房抵债协议的权利人已实际占有房屋，以房抵债才具有准物权的性质，优先于普通债权。本案中签订以房抵债协议的时间是2014年1月7日，案涉房屋被采取保全措施的时间是2015年3月5日，期间西锦公司、渭泉公司未去办理产权登记系其自身原因。西锦公司、渭泉公司以房抵债因未办理过户登记，其身份地位和权利与一般债权人并无区别。西锦公司、渭泉公司指定人员李谋响与邦旭公司于2015年4月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同签订时间在案涉房产被查封之后，故西锦公司、渭泉公司对案涉房屋并没有实现占有。综上，应驳回西锦公司、渭泉公司的再审申请。 本院经审查认为，首先，李谋响与邦旭公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2015年4月1日，晚于案涉房屋被查封时间2015年3月5日。对此事实，各方当事人均无异议。西锦公司、渭泉公司虽主张其指定人员未与邦旭公司及时签订合同的原因在于邦旭公司，邦旭公司从2012年到2015年未开展正常经营活动，李谋响占有房屋后邦旭公司借故拖延导致没有及时签订合同，但西锦公司、渭泉公司对此并未提供证据加以证明，故其应当对此承担举证不能的不利后果。 其次，对于西锦公司、渭泉公司所称的当事人之间以房抵债关系的真实性问题，从本案认定的事实看，存在诸多疑点：第一，在2014年1月7日之前邦旭公司与峰旭公司之间的债权债务关系是否真实，邦旭公司差欠峰旭公司款项是否与案涉房屋的价款相当，当事人提交的证据均无法达到使待证事实的存在具有高度可能性的程度。同样，峰旭公司与西锦公司、渭泉公司的债权债务关系是否真实，峰旭公司差欠西锦公司、渭泉公司的款项是否与案涉房屋的价款相当，当事人提交的证据亦无法达到使得待证事实的存在具有高度可能性的程度。而且，西锦公司、渭泉公司亦未举证证明与李谋响之间具有债权债务关系、达成了受偿协议，在此情形下，西锦公司、渭泉公司将案涉房屋指定给李谋响，由李谋响与邦旭公司签订案涉房屋的买卖合同，这一事实的真实性也不无疑问。第二，2012年2月15日，峰旭公司向李谋响支付抵房定金5万元，峰旭公司、西锦公司、渭泉公司均认为于2012年2月25日达成了以房抵债的意思表示，但是该时间晚于峰旭公司提交《抵房申请表》的时间，即2011年12月8日。第三，林畔25-3《业主入住资料/物品领用签收表》上显示的时间是2014年4月21日，但仅有李谋响签名，并未有管家签名。东岸25-3缴费明细表上显示李谋响在2016年7月27日至2018年1月11日缴纳了物业费，而并未有在此之前的缴费证据。李谋响是否占有房屋存在疑问。同时也没有证据证明西锦公司、渭泉公司指定李谋响占有房屋，亦无证据证明李谋响占有房屋依据的是峰旭公司与西锦公司、渭泉公司签订的《抵款协议》。此外，案涉两份《抵款协议》的签订时间是2014年1月7日，而案涉房屋被查封是在2015年4月5日，在长达一年多的时间里，西锦公司、渭泉公司未办理房屋权属转移登记，其没有证据证明非其自身原因所致。同时邦旭公司并非渭泉公司与峰旭公司签订的《抵款协议》中的主体。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护的是买受人对于所购房屋的相应权利，而《抵款协议》和《抵房申请表》是具有意向性的前期磋商行为，并无房屋买卖的性质和目的，不能根据《抵款协议》《抵房申请表》得出本案中以房抵债转化为了买卖合同法律关系，本案中西锦公司、渭泉公司的债权仍然属于普通债权，不能优先于普通债权而排除强制执行。 再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并不矛盾，后者是对前者规定的进一步完善，两者所体现的立法精神和处理原则是一致的，均是对买卖关系中的买受人在一定条件下的特别保护。本案中，即便西锦公司、渭泉公司与峰旭公司之间存在真实的以物抵债关系，当事人之间通过以物抵债的方式抵偿的也仅为西锦公司、渭泉公司对峰旭公司所享有债权，并不仅因抵债协议的形成而改变该债权的普通债权性质，在作为抵债物的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，故西锦公司、渭泉公司仍为峰旭公司的普通金钱债权人，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。基于此，原审法院对西锦公司、渭泉公司是否享有排除强制的民事权益问题进行分析评判时仅是参照了上述司法解释规定的精神与原则，并未完全适用上述司法解释的规定，因此，并不存在西锦公司、渭泉公司申请再审所主张的适用法律错误的问题。 最后，西锦公司、渭泉公司不存在工程款优先受偿权的基础。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。”根据合同相对性原则，依法享有建设工程价款优先受偿权的主体应该是与发包人存在直接的施工合同关系的承包人。本案中，峰旭公司承包邦旭公司的工程是案涉被查封的林畔二期后期的装饰、整改工程，而西锦公司向峰旭公司提供石材在两者之间形成的是货物买卖合同关系，并非工程施工合同关系。渭泉公司与峰旭公司签订《大岭湖商业外墙干挂石材工程安装施工合同》，其并无证据证明该合同涉及的大岭湖工程与案涉工程为同一工程，因此，渭泉公司并不对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 一、驳回重庆市西锦石材销售有限公司的再审申请； 二、驳回重庆渭泉石材有限公司的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年八月二十八日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋