四川省彭州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0182执异73号 异议人:四川至专房地产顾问有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易实验区高新区天府二街********。 法定代表人：杨明，总经理。 委托诉讼代理人：徐琴，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾阳洁，系该公司员工。 申请执行人：彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司，住所地，住所地彭州市天彭镇四通南街**iv> 法定代表人：罗巍，执行董事。 委托诉讼代理人：沈云海，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被执行人：四川种都种业有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段******。 法定代表人：刘光基。 在本院执行申请执行人彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司（以下简称农产担公司）与被执行人四川种都种业有限公司（以下简称种都公司）、刘光基、李胜秀追偿权纠纷一案中，异议人四川至专房地产顾问有限责任公司（以下简称至专公司）对拍卖被执行人种都公司所有的位于四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的房屋不服，向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人至专公司称，1、彭州法院对四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的房屋不享有处置权。案涉房屋首查封法院为成都高新技术产业开发区人民法院，彭州法院处于轮候查房，申请执行人对案涉房屋享有抵押权。彭州法院并未向成都高新技术产业开发区人民法院送达商请移送执行函，未按法定程序取得案涉房屋的处置权。2、至专公司善意承租案涉房屋应受到法律保护。至专公司承租案涉房屋经过成都高新技术产业开发区人民法院同意，并将其作为“以租抵债”的执行方式。至专公司按照租赁合同支付了租金并装修了案涉房屋。至专公司的承租案涉房屋及占有使用的行为，应当受到法律保护。3、依法成立的租赁合同有效，应当继续履行。4、案涉房屋的使用现状和价值评估认定错误。案涉房屋现在房屋界限、面积无法区分，不具备中兴智业（2018）成房评第D086号房地产司法鉴定估价报告所述的现场指界确认评估价值的现实可能性。法院第二次拍卖公告中载明的“无租赁”与该评估报告中载明的“目前为出租使用”的情况不符，公告存在虚假、不实的内容。该评估报告将案涉房屋中的装修作为被执行人种都公司的财产予以评估定价的行为，侵犯至专公司的合法权益。5、若对案涉房屋的租赁权益予以否认，将对成都高新技术产业开发区人民法院申请国家赔偿。故请求中止对四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号房屋的拍卖、处置。 申请执行人农产担公司称，1、关于案涉房屋处置权的意见。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的立法宗旨在于法院处置财产的处置权分配，在首查封法院怠于处置案涉房屋的情况下，应当将处置权交给享有优先权的法院。彭州法院在处置前已向首查封法院送交了商请移送执行函，已完成处置财产权利的程序，符合处置财产的法律规定。2、至专公司并非善意承租人。承租人在承租时已明知案涉房屋的查封和抵押情况，应当承担相应的不利后果。即使首查封法院同意其出租，也不得对抗申请执行人的享有的处置权。彭州法院依法拍卖案涉房屋，至专公司在第一次拍卖过程中并未提出异议。3、关于公告中载明无租赁的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，农产担公司认为至专公司的承租权不得对抗担保物权，拍卖成功后将强制承租人退场，故拍卖公告无租赁的行为并无不妥。4、装修装饰及现场评估认定错误的问题。案涉房屋有相应图纸可以进行界分。屋内装修装饰并无证据佐证，且承租人在租赁时明知房屋查封并存在抵押权，应当承担不利的后果，其损失可以向种都公司主张权利。 本院查明，农产担公司起诉种都公司、刘光基、李胜秀追偿权纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）川0182民初2198号民事判决。判决生效后，由于种都公司、刘光基、李胜秀未履行判决书上确定的义务，故农产担公司向本院申请执行，本院作出（2016）川0182执1606号之二执行裁定书查封案涉房屋，并于2018年7月20日作出（2017）川0182执1606号《商请移送执行函》。本院委托四川中兴智业房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行评估，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2018年11月15提交估价报告，编号为中兴智业（2018）成房D086号。2019年5月9日，经农产担公司申请本院恢复执行，并于2019年5月30日作出（2019）川0182执恢300号执行裁定书拍卖案涉房屋。本院于2019年7月29日在本院淘宝网司法拍卖网络平台上发布将于2019年8月14日10时至2019年8月15日10时止公开拍卖成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的办公用房地产的公告。执行中，案涉房屋的承租人至专公司认为本院没有处置权，拍卖公告有误，为保护承租人的权益，请求中止对四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的房屋的拍卖、处置。 另查明，1、案涉房屋现登记在种都公司名下，抵押权人为农产担公司，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民保字第743-2号民事裁定书于2015年6月11日首查封案涉房屋，成都市青羊区人民法院作出（2015）青羊执字第2468、2550-1号执行裁定书于2015年11月26日、成都高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新仲保字第15号民事裁定书于2015年10月26日、四川省彭州市人民法院作出（2016）川0182执265-7号执行裁定书于2016年5月5日、作出（2016）川0182执1606号之二执行裁定书于2017年12月1日轮候查封案涉房屋。2、种都公司与至专公司于2018年6月28日签订租赁合同，租赁四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层56号的房屋，面积为227.25平方米，租赁期为2018年12月27日起至2026年12月26日，每月租金为10226.25元。随后至专公司将租赁的房屋划分区域分别于2018年10月25日转租给许益峰、2018年9月27日转租给邓德勇。3、2018年11月23日，成都高新技术产业开发区人民法院作出询问笔录，载明成都高新技术产业开发区人民法院同意将成都市高新区天府大道中段1388号美年广场A座1125-1156号、657号以及李胜秀的住房两套，委托李国均进行出租，房屋出租款项由李国均直接收取，以租金抵偿执行案款。4、中兴智业（2018）成房D086号估价报告载明：“目前为出租使用”。5、至专公司通过银行转账等方式向李国均支付了案涉房屋的租金，用以抵扣（2015）高新执字第2715号的执行款。6、在案件审查期间，种都公司未向本院提交书面意见和证据。 上述事实，有当事人的陈述，本院作出的（2016）川0182民初2198号民事判决书、（2016）川0182执1606号之二执行裁定书、（2017）川0182执1606号《商请移送执行函》，中兴智业（2018）成房D086号估价报告、彭州市人民法院关于成都高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的办公用房地产（第二次拍卖）的公告、成都高新技术产业开发区人民法院作出询问笔录、房屋信息查询记录、种都公司与至专公司于2018年6月28日签订租赁合同、至专公司与许益峰、邓德勇分别签订的《租赁合同》、李国均出具的报备说明、网上银行电子回单等等证据材料证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第一条的规定，在执行程序中本院依法拍卖被执行人种都公司被查封的案涉房屋符合法律规定。对于异议人至专公司提出的异议理由，在此进行分别评述： 一、关于彭州法院对四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的房屋是否享有处置权的问题。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。”的规定，本院于2019年5月30日作出拍卖案涉房屋的执行裁定时，查封在前的成都高新技术产业开发区人民法院和成都市青羊区人民法院作出查封案涉房屋的裁定时间均已超过三年。异议人至专公司虽主张成都高新技术产业开发区人民法院对案涉房屋实施了续行查封，但并未提供相关证据，也未得到成都高新技术产业开发区人民法院的明确告知。故对于至专公司认为本院属于轮候查封，对案涉房屋没有处置权的主张，并无证据佐证，本院不予认可。 二、关于至专公司善意承租案涉房屋应受到法律保护，依法成立的租赁合同有效，应当继续履行，和否认案涉房屋的租赁权益，至专公司将对成都高新技术产业开发区人民法院申请国家赔偿的问题。 至专公司以作为案涉房屋的承租人为由请求中止案涉房屋拍卖，并无法律依据，对此主张本院不予采纳。对于至专公司的承租权是否应受法律保护，租赁合同是否继续履行，以及至专公司向成都高新技术产业开发区人民法院申请国家赔偿的问题不属于执行异议的范围，对此本院不予审查。 关于案涉房屋拍卖公告使用现状和价值评估认定错误的问题。 在案涉房屋的竞买公告中关于瑕疵情况载明“无租赁”的情况虽与现实中案涉房屋出租的情况不一致，但在评估报告中已载明案涉房屋“目前为出租使用”，并将出租使用情况作为价值评估的参考因素反映在房屋估价中。评估报告在竞买公告时一并公示，当事人和竞买人能够通过评估报告获知案涉房屋的使用现状，该公告内容瑕疵并不影响当事人、竞买人的实际利益。 异议人至专公司提出为案涉房屋添附了装修装饰，认为评估报告中将案涉房屋中的装修作为被执行人种都公司的财产作为评估定价错误，但并未依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定向本院提起书面异议。异议人以评估报告的评估定价包含异议人的财产为由要求中止拍卖的主张，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，对此本院不予支持。至专公司认为案涉房屋内的装饰装修为异议人所有可以通过其他方式主张权利。 综上，异议人至专公司的异议理由均不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、十二条、第十七条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人四川至专房地产顾问有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达至日起十日内，向成都市中级人民法院申请复议。 审判长 张 敏 审判员 刘佩云 审判员 欧超男 二〇一九年八月二十六日 书记员 胡志强