广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终801号上诉人（原审被告）：吴郁灯，男，汉族，1956年7月16日出生，住广东省阳江市江城区，现住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区漠江花园**楼**商铺。法定代表人：陈明威。上诉人吴郁灯因与被上诉人阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴郁灯上诉请求：（一）撤销一审判决第四项，改判锦绣名城公司支付逾期交房违约金（违约金以本金362717元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年1月1日起计至涉案商品房取得竣工验收备案表之日止，暂计至2019年4月9日为30069.24元）；（二）本案一、二审诉讼受理费用全部由锦绣名城公司承担。事实与理由：（一）合同约定锦绣名城公司在2015年4月29日前将商品房交付给吴郁灯，且锦绣名城公司交付的商品房必须达到“验收合格条件，并符合合同约定”状态。锦绣名城公司逾期交房只是违约情形之一，即使吴郁灯接收了锦绣名城公司交付的商品房，只要该商品房未达到“验收合格条件，并符合合同约定”状态的，锦绣名城公司仍要继续承担违约责任至其“按上述合同约定圆满的状态”实际交付商品房时止，即涉案商品房取得工程竣工验收备案表之日。原审判决认定锦绣名城公司支付逾期交房违约金至吴郁灯实际收房时止错误，明显不符合双方合同的约定，也没有法律依据。（二）锦绣名城公司因资金链断裂欠下巨额债务，致使涉案商品房的楼盘“烂尾”，锦绣名城公司名下的财产被查封、冻结或拍卖。吴郁灯根据政府的指示精神被迫接收未经验收合格的商品房，双方交接商品房时无签署任何文件。即使吴郁灯已对涉案商品房进行了管理，也不能因此免除锦绣名城公司继续为涉案房屋完善达到“验收合格条件，并符合合同约定”状态的义务，锦绣名城公司仍负有继续完善涉案商品房至经验收合格时为止的义务。（三）一审法院审理的包括吴郁灯在内的同类案件有不同的处理结果，其中有部分案件判决锦绣名城公司支付逾期交房违约金至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的处理结果是正确的。综上所述，恳请二审法院支持吴郁灯的上诉请求。锦绣名城公司未作答辩。吴郁灯一审起诉请求：（一）锦绣名城公司支付逾期交房违约金（按本金362717元日利率万分之一计算，从2017年1月1日起计至阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭**幢**单元***房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给吴郁灯；（二）锦绣名城公司支付逾期办证违约金362.72元给吴郁灯；（三）锦绣名城公司退还办证费21763元、代办证费300元合共22063元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从锦绣名城公司逾期办证之日即2015年7月29日起计至锦绣名城公司还清该款时止）给吴郁灯；（四）本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：锦绣名城公司成立于2010年12月17日，是从事房地产开发经营的企业法人。坐落于阳江市江城区华联路**的伴湖豪庭是锦绣名城公司开发经营的商品房楼盘。2014年10月27日，吴郁灯（买受人）与锦绣名城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014101664），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××路××单元××房商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20***1号，建筑面积共82.78平方米（其中套内建筑面积67.3平方米，公共分摊建筑面积15.48平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5389.55元，房屋总价款为362717元。买受人签订本合同时须支付购房首期款112717元，余款25万元向银行办理按揭手续。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。签订上述合同后，吴郁灯按照合同约定付清了全部购房款362717元给被告。2014年10月27日，吴郁灯支付了涉案商品房的办证费21763元及代办证费300元给锦绣名城公司。由于锦绣名城公司未能按合同约定的时间交付房屋给吴郁灯，吴郁灯于2017年7月10日向一审法院提起诉讼，请求锦绣名城公司支付从2015年4月30日至2016年12月31日止的逾期交房违约金。案经查明，吴郁灯于2017年2月17日接收了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修。2017年9月23日，一审法院作出（2017）粤1702民初2326号民事判决，判决锦绣名城公司支付从2015年4月30日起至2016年12月31日止的逾期交房违约金22198.28元给吴郁灯。此后，吴郁灯认为锦绣名城公司一直未能按约定交付经竣工验收的房屋，2019年1月28日，吴郁灯再次向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，吴郁灯陈述涉讼楼盘尚未建好，未能通过竣工验收。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，吴郁灯与锦绣名城公司应按合同约定履行各自的义务。本案中，吴郁灯已付清全部购房款，锦绣名城公司应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给吴郁灯，但锦绣名城公司一直未能按约定交付经竣工验收的涉案房屋，只是吴郁灯在2017年2月17日接收涉案商品房，并对该商品房进行装修，锦绣名城公司已构成了逾期交房。现吴郁灯选择继续履行合同，锦绣名城公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。由于吴郁灯知道涉案房屋不具备约定或者法定交付条件仍接收涉案房屋，因此锦绣名城公司支付逾期交房的违约金应计至吴郁灯接收涉案房屋时即2017年2月17日止，吴郁灯主张此后的逾期交房违约金理据不足，不予支持。本案锦绣名城公司支付逾期交房的违约金应以362717元为本金，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计至2017年2月17日止共47天，为1704.77元（362717元×0.0001×47天）。对于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，吴郁灯于2017年2月17日接收涉案商品房，锦绣名城公司应在2017年5月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但锦绣名城公司至今没有按合同约定履行办理产权登记的义务。按上述规定，锦绣名城公司应按合同约定向原告支付违约金。因此锦绣名城公司应支付逾期办证违约金362.72元（362717元×0.001)给吴郁灯。至于锦绣名城公司收取了吴郁灯的办证费用21763元及代办证费300元，由于锦绣名城公司存在逾期交房及逾期办理房屋权属证的违约行为，现吴郁灯请求锦绣名城公司返还已收取的办证费21763元、代办证费300元，合共22063元，并支付利息，理据充分，应予以支持，但利息应从2017年5月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。锦绣名城公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，吴郁灯请求锦绣名城公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费、代办证费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限锦绣名城公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1704.77元给吴郁灯；二、限锦绣名城公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金362.72元给吴郁灯；三、限锦绣名城公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费、代办证费共款22063元，并支付该款的利息（利息从2017年5月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）给吴郁灯；四、驳回吴郁灯的其他诉讼请求。一审案件受理费511元，由吴郁灯负担259元，锦绣名城公司负担252元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。锦绣名城公司与吴郁灯签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。吴郁灯与锦绣名城公司对一审认定锦绣名城公司逾期交房和一审判决锦绣名城公司支付逾期办证违约金362.72元和退还办证费、代办证费共款22063元及相应利息给吴郁灯没有异议，亦没有提出上诉，本院直接予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为锦绣名城公司支付给吴郁灯的逾期交房违约金应计至何时。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，锦绣名城公司应在2015年4月29日前将经验收合格的商品房交付给吴郁灯使用。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由此可见，取得《工程竣工验收备案表》是涉案商品房可交付使用的法定条件，吴郁灯有权拒绝接收锦绣名城公司交付的不符合约定或法定交付条件的商品房。涉案商品房至今未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件，吴郁灯按照合同上述约定，已向一审法院起诉请求锦绣名城公司支付涉案商品房2015年4月30日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金并获得支持。前述案件发生法律效力后，吴郁灯又提起本案诉讼主张锦绣名城公司支付自2017年1月1日起至涉案商品房取得竣工验收备案手续之日止的逾期交房违约金。本案中，吴郁灯于2017年2月17日接收涉案商品房并装修入住时应清楚该商品房不符合法定和合同约定的交付条件,但吴郁灯仍然同意收房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定吴郁灯已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除锦绣名城公司完善商品房交付条件的义务。因此，吴郁灯接收并使用该商品房后，又以该商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，应不予支持。一审法院认定锦绣名城公司应支付逾期交房违约金至吴郁灯实际接收涉案商品房之日止正确，本院予以维持。综上所述，吴郁灯的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月××日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。