重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初4427号原告：重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞鱼轻路**，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人：李俊材，系总经理。委托诉讼代理人：马小禹，女，1986年3月15日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司员工。委托诉讼代理人：许静，男，1986年10月18日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工。被告：重庆华川置业有限公司，，住所地重庆市北部新区洪湖西路**附****楼统一社会信用代码91500000768866223P。法定代表人：蒋信华，系经理。委托诉讼代理人：吴青，女，1982年12月3日出生，汉族，住重庆市江**，系公司员工。原告重庆互悦物业管理有限公司与被告重庆华川置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，适用简易程序，于2019年8月6日依法公开开庭进行了审理。原告重庆互悦物业管理有限公司的委托诉讼代理人马小禹、许静，被告重庆华川置业有限公司的委托诉讼代理人吴青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告缴纳未出售房屋、车位、门市的物业费和公摊水电费131251元，违约金17128元（按欠费总金额131251元×中国人民银行贷款年利率0.0435×3倍），合计148379元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月22日，原告与重庆华川置业有限公司签订前期物业服务合同后，又于2015年11月和2019年3月分别与大足区棠香街道华地印象业主委员会签订《物业服务合同》。原告依据合同对被告修建的小区进行规范的物业服务。根据前期物业服务合同约定，被告每季度支付原告2.5万元作为前期物业费补贴，从2014年1月起补助至2015年6月止。按原告与重庆华川置业有限公司、大足区棠香街道华地印象业主委员会签订的《物业服务合同》约定：房屋、门市、地下、地下停车位在未出售之前费用由开发建设单位按合同约定收费标准交纳。1、从2015年7月至2019年3月未出售房屋9套，面积1031.44平方米；物业费为1.2元/月·㎡，公摊水电费15元/月，欠物业费和公摊水电费33196元；2、从2015年7月至2019年3月地下停车位未出售6个，车位物业费为60元/月·个，欠地下停车位物业费15840元；3、从2015年7月至2019年3月未出售门市面积974.13平方米；物业费为2.6元/月·㎡，公摊水电费10元/月，欠物业费和公摊水电费82215元。以上三项合计131251元，违约金131251元×中国人民银行贷款年利率0.0435×3倍=17128元。经原告多次催收，但被告一直拒绝缴纳。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至你院，请依法支持原告诉讼请求。被告重庆华川置业有限公司答辩称，住房**是已经销售了的，物管费用应该由购房的业主来承担；6个车位也是销售了，物管费应当由业主承担；未销售的门市面积为974.13平方米属实，物业服务费应该减半收取，对门市公摊水电费10元/月无异议；违约金同意按同期银行贷款利率计算，不同意按三倍计算。本案经审理认定事实如下：2010年11月22日，原告重庆互悦物业管理有限公司与重庆华川置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，对大足区华地印象小区进行了物业服务。该《前期物业服务合同》约定：1、物业服务收费标准：住宅1.2元/平方米.月、商业物业2元/平方米.月、地下、地下车库车位50元/个上述费用标准为包干价，不含公共照明等能源耗费，公共能源耗费由业主具实分摊，未售出的空置房由开发建设单位承担；2、物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务；3、甲方（即本案被告）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方（即本案原告）支付违约金;4、前期物业期限暂定为叁年，自交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2015年11月26日原告重庆互悦物业管理有限公司与大足区棠香街道华地印象业主委员会签订《物业服务合同》，继续对该物业小区进行物业服务。该《物业服务合同》约定：1、物业服务收费标准：住宅1.2元/平方米.月、商业物业2.6元/平方米.月、地下、地下停车库车位60元/个以上物业无论是否入住、使用，均按相应标准全额缴纳物业服务费；2、公共的专项设备运行的能源消耗，按15元/户.月收取；3、物业服务费用按月缴纳，业主或使用人应在每月初15日前履行缴纳义务；4、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方（即本案原告）支付违约金；5、本合同期限为3年，2015年12月1日起至2018年11月30日止。2018年12月26日，原告重庆互悦物业管理有限公司与大足区棠香街道华地印象业主委员会续签了《物业服务合同》，继续对该物业小区进行物业服务至今。该《物业服务合同》约定：1、物业服务收费标准：住宅1.32元/平方米.月、商业门面（写字间）2.6元/平方米.月、停车库车位60元/个.月；以上条款，业主无论是否入住、使用，均按相应标准全额缴纳物业服务费；2、物业服务费用按月缴纳，业主或使用人应在每月25日前履行缴纳义务；业主或使用人也可与物业公司自行协商缴纳；3、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，经催收未果的，重庆互悦物业管理有限公司有权向人民法院提起申诉，重庆互悦物业管理有限公司可以按央行同期利率的五倍主张违约金和按本区域市场行情一致的律师代理费；4、本合同期限为3年，从2019年1月1日起至2021年12月30日止。大足区棠香街道华地印象小区系被告重庆华川置业有限公司开发建设，被告重庆华川置业有限公司所有至今未销售的门市26个（共计面积为974.13平方米）、未销售停车库车位6个，从2015年7月至今被告重庆华川置业有限公司未缴纳未销售停车库车位的物业费、未销售门市的物业费和公摊水电费。经原告催收，至今未缴纳。现有原告诉至法院，请求法院支持原告的如上诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2010年11月22日原告重庆互悦物业管理有限公司与重庆华川置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告重庆互悦物业管理有限公司与大足区棠香街道华地印象业主委员会分别于2015年11月26日、2018年12月26日签订的《物业服务合同》合法有效，原告重庆互悦物业管理有限公司按照2010年11月22日签订的《前期物业服务合同》、2015年11月26日、2018年12月26日分别签订的《物业服务合同》的约定向大足区棠香街道华地印象小区业主提供了物业服务。被告重庆华川置业有限公司应按合同的约定向原告重庆互悦物业管理有限公司交纳物业服务费和公摊水电费。对原告要求被告缴纳从2015年7月至2019年3月未出售住房9套的物业费和公摊水电费33196元的诉讼请求：被告重庆华川置业有限公司答辩称“住房9套是已经销售了的，物管费用应该由购房的业主来承担。”，现原告重庆互悦物业管理有限公司未向本院提供充分的证据证明有未出售住房9套，故对原告重庆互悦物业管理有限公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告缴纳从2015年7月至2019年3月未出售的地下停车位6个的物业费15840元的诉讼请求：按照按合同的约定，被告重庆华川置业有限公司应向原告重庆互悦物业管理有限公司交纳未出售的地下停车位6个的物业服务费为50元/个.月×6个×5个月+60元/个.月×6个×40个月=15900元。现原告诉请要求被告缴纳从2015年7月至2019年3月未出售的地下停车位6个的物业费15840元，系原告对自身权利的处分，未损害被告的利益，本院对此予以准许。对原告要求被告缴纳从2015年7月至2019年3月未出售门市的物业费和公摊水电费82215元的诉讼请求：按照按合同的约定，被告重庆华川置业有限公司应向原告重庆互悦物业管理有限公司交纳未出售门市的物业费2元/月·㎡×974.13㎡×5个月+2.6元/月·㎡×974.13㎡×40个月=111050.82元、公摊水电费为10元/月·个×26个×45个月=11700元，共计122750.82元。现原告诉请要求被告缴纳从2015年7月至2019年3月未出售门市的物业费和公摊水电费82215元，系原告对自身权利的处分，未损害被告的利益，本院对此予以准许。对原告要求被告支付违约金17128元（按欠费总金额131251元×中国人民银行贷款年利率0.0435×3倍）的诉讼请求：2010年11月22日原告重庆互悦物业管理有限公司与重庆华川置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定“甲方（即本案被告）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方（即本案原告）支付违约金。”、2015年11月26日原告重庆互悦物业管理有限公司与大足区棠香街道华地印象业主委员会签订的《物业服务合同》约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方（即本案原告）支付违约金。”、2018年12月26日原告重庆互悦物业管理有限公司与大足区棠香街道华地印象业主委员会续签的《物业服务合同》约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，经催收未果的，重庆互悦物业管理有限公司有权向人民法院提起申诉，重庆互悦物业管理有限公司可以按央行同期利率的五倍主张违约金。”，按照合同的约定，业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应支付违约金。现原告诉请按照中国人民银行贷款年利率0.0435的3倍计算违约金，低于合同的约定，本院对原告主张的违约金的计算标准予以支持。故被告重庆华川置业有限公司应向原告重庆互悦物业管理有限公司支付违约金（15840元+82215元）×0.0435×3倍=12796.18元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、由被告重庆华川置业有限公司在本判决生效后二十日内支付给原告重庆互悦物业管理有限公司从2015年7月至2019年3月未出售地下停车位的物业费15840元、未出售门市的物业费和公摊水电费82215元，共计98055元；二、由被告重庆华川置业有限公司在本判决生效后二十日内支付给原告重庆互悦物业管理有限公司违约金12796.18元；三、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3268元，减半收取计1634元，由原告重庆互悦物业管理有限公司负担414元，被告重庆华川置业有限公司负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决发生法律效力后,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判员  刘大华二〇一九年八月十三日书记员  夏 秋