广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1118号原告：梁少梨，女，1978年2月19日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚惜琼，广东义轩律师事务所律师。被告：黄恺鑫，男，1973年12月27日出生，汉族，住恩平市。原告梁少梨与被告黄恺鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚惜琼到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年11月6日签订的《租赁合同》自2019年5月10日起解除；2.被告立即将恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺（含2号、5号车库）返还给原告；3.被告支付截至2019年5月9日拖欠的租金80779.6元及逾期支付租金的违约金98419.44元给原告，并自2019年5月10日起以80779.6元为基数按照每日3‰的标准支付违约金给原告；4.被告自2019年5月10日起至返还租赁物给原告之日止按照每月6927元的标准向原告支付占有使用费；5.确认原告无需退还被告所交纳的8000元押金给被告；6.案件受理费、保全费等全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月6日签订《租赁合同》，主要约定：原告将恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺出租给被告，用于经营建筑材料生意；租赁期限为2013年11月6日至2018年11月5日；首年每月租金5500元，每两年递增7%，每两个月交纳一次租金，逾期交纳租金的，按每日3‰的标准支付违约金；原告收取被告的押金8000元作为履约保证金，若因被告的原因致使租赁合同解除的，原告有权没收被告交纳的押金8000元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。合同期限届满后，被告继续使用租赁物，双方没有另行签订租赁合同，按原租赁合同的约定执行。自2017年起，被告长期拖欠租金，原告多次催促，被告仅支付小部分租金，计至2019年5月9日，被告仍拖欠原告租金80779.6元。2019年5月9日，原告向被告发出《解除通知书》，以被告违约为由，通知被告自2019年5月10日起解除租赁合同，并要求被告立即将租赁物交还给原告及付清拖欠的租金、逾期支付租金的违约金。然而，被告未按通知书指定的期限将租赁物交还给原告，亦未向原告付清所欠款项。原告认为：1.双方订立的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。2.《租赁合同》届满后，双方未重新签订租赁合同，但被告继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原、被告建立不定期租赁合同关系。3.被告未依约支付租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条规定，原告依法行使解除权，通知被告解除《租赁合同》，故合同自2018年5月10日起解除。4.被告逾期支付租金，构成违约，应向原告付清拖欠的租金及支付违约金。5.合同解除后，因被告继续占用租赁物，造成原告损失，被告应参照原租金标准向原告支付占用期间的占有使用费。6.因被告违约致使《租赁合同》解除，按合同约定，被告所交押金不予退还。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告是座落于恩平市××城××号君悦华庭6号商铺（房地产权证：粤房地证字第**）、2号车库（房房地产权证：粤房地证字第**）5号车库（房地房地产权证：粤房地证字第**）属人。2013年11月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：第一条、甲方将恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺出租给乙方用于经营建材生意（一、二楼后面2个车库）。第二条、租赁期限：从2013年11月6日起至2018年11月5日止。若乙方拖欠租金长达一个月，甲方可以终止合同，收回房屋及使用权。第三条、租金及交纳办法：签订合同时乙方须交纳押金8000元，第一年租金每月为5500元，以后每两年递增7%，租金每两个月缴交一次，实行先交租后使用的办法，乙方必须提前五日向甲方交纳下一期的租金。逾期交纳的，甲方依法追缴所欠租金，按每日3‰的标准计付违约金。第六条、合同期未满，如乙方因故而停止租赁铺位的，甲方没收乙方押金8000元。第七条、合同期满，乙方不再租用铺位，铺位内外的水电设施归甲方所有，乙方不得拆除、损坏。乙方必须在合同期满后7天内搬出属于乙方的可动性物品，并将铺位钥匙交还给甲方。第八条、租赁期间，乙方不得转租。租赁期满后，乙方结清水电费后将铺位交给甲方，甲方将押金退回给乙方。如甲方铺位继续出租，乙方在同等条件下享有优先租赁权。第十条、合同自签订之日起生效。签订合同后，原告收取被告押金8000元并将租赁标的物交付给被告使用。2017年2月15日，被告在《铺位出租》明细表上签名确认“2017年1月6日以上欠铺租款经核对欠款共27160元”。2017年7月21日，原告向被告发出《催缴租金通知》，主张被告截至2017年7月21日拖欠其商铺租金41585元，并要求被告于2017年7月31日前付清拖欠的租金。同日，被告在该《催缴租金通知》上签名确认收到上述通知。2019年4月10日，原告再次向被告发出《催缴租金通知书》，主张被告截至2019年4月5日共欠铺租76059元，并要求被告于2019年4月18日前付清拖欠的租金。被告父亲于2019年4月11日在该《催缴租金通知书》上签名确认收到通知。2019年5月9日，原告向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，主张被告在承租期间长期拖欠租金，经多次催促仍未及时缴清，截至2019年5月9日共欠租金80779.6元，被告的行为已构成违约，其依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，通知被告自2019年5月10日起解除双方于2013年11月6日签订的《租赁合同》，并要求被告于收到通知书之日将租赁物返还给原告和付清拖欠的租金80779.6元、逾期交租违约金98418.4元，同时被告交纳的押金8000元其不予退还。庭审中，原告认为案涉《租赁合同》的解除时间应为被告签收《解除〈租赁合同〉通知书》的时间。另查明，原告提交《违约金计算表》，记载违约金的计算方式为：自2017年2月15日起至2017年7月20日止，以27160元为基数按日利率3‰计得12710.88元；自2017年7月21日起至2019年4月4日止，以41585元为基数按日利率3‰计得77722.36元；自2019年4月5日起至2019年5月9日止，以76059元为基数按日利率3‰计得7986.2元。同时原告起诉状中要求2019年5月10日起至还清款项之日止的违约金以80779.6元为基数按日利率3‰计算。法庭辩论结束后，原告请求撤回“确认原告无需退还被告所交纳的押金8000元给被告”这一项诉讼请求。2019年8月7日，本院对被告进行询问并制作了询问笔录，被告陈述：1.其对原告提交的《租赁合同》、房地产权证、《铺位出租》明细表、催缴租金通知、《解除通知书》、快递单及查询结果的真实性、合法性及关联性均无异议，确认于2019年5月12日签收《解除通知书》。2.签订合同时，其缴纳了押金8000元，原告也向其交付了恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺（含2号车库及5号车库），根据合同约定，2013年11月6日至2015年11月5日的租金为5500元/月，2015年11月6日至2017年11月5日的租金为5885元/月，2017年11月6日至今租金为6296.95元/月。3.确认其拖欠原告租金80779.6元（截至2019年5月9日），但不同意支付违约金，称原告诉请的违约金计算标准过高，请求法院予以降低。4.同意自2019年5月10日起按5000元/月的标准支付占有使用费，本案的受理费、保全费由其承担一半。5.对原告撤回“确认原告无需退还被告所交纳的押金8000元给被告”这一项诉讼请求无异议。再查明，本院于2019年5月27日作出（2019）粤0785民初1118号之一民事裁定书，裁定冻结被告银行存款10万元，冻结银行存款的期限为一年。财产保全申请费1020元已由原告预交。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原、被告于2013年11月6日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。一、关于《租赁合同》是否已解除的问题原告主张因被告自2017年起长期拖欠租金，构成违约，其依照合同法规定向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》行使解除权，合同自被告签收通知书之日起解除。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2013年11月6日签订的《租赁合同》的租赁期限已于2018年11月5日届满，后被告继续使用商铺及车库，原告没有提出异议，因此该《租赁合同》继续有效，并从2018年11月6日起变更为不定期租赁合同。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，《租赁合同》第二条约定，若被告拖欠租金长达一个月，原告有权终止合同。被告对原告提交的《铺位出租》明细表、催缴租金通知等证据均无异议，亦明确承认其拖欠原告租金的事实，因此，本院对原告的主张予以采纳，认定被告自2017年起未依约交纳租金。被告的行为已构成违约，达到了合同约定的解除条件，原告有权解除合同。鉴于被告于2019年5月12日签收《解除〈租赁合同〉通知书》，本院据此认定原、被告于2013年11月6日签订的《租赁合同》于2019年5月12日解除。二、关于合同解除后的责任承担问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于被告应否返还案涉租赁物的问题。《租赁合同》第二条约定若被告拖欠租金长达一个月，原告有权终止合同，收回房屋及使用权。现被告自2017年起拖欠租金，构成违约，《租赁合同》亦于2019年5月12日解除。依据法律规定及合同约定，原告要求被告返还案涉租赁物即恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺（含2号及5号车库），合理有据，本院予以支持。其次，关于被告应否支付租金以及相应的违约金的问题。第一、原告主张被告拖欠其租金80779.6元（截至2019年5月9日），并提交了相应的证据佐证，被告对此亦无异议，故原告要求被告向其支付租金80779.6元，依据充分，本院予以支持。第二、关于违约金的问题。《租赁合同》第三条约定，租金两每个月缴交一次，被告需提前5日缴纳下一期租金，逾期缴纳，需按每日3‰支付违约金。现被告逾期交纳租金，根据上述约定，应向原告支付违约金。至于合同约定的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据《租赁合同》记载，双方约定的违约金为每日3‰，相当于年利率109.5%。鉴于双方均无证据证明原告因被告的违约行为造成的损失，本院结合合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的诉请等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，其中2017年2月15日至2017年7月20日期间以27160元为基数，2017年7月21日至2019年4月4日期间以41585元为基数，2019年4月5日至2019年5月9日期间以76059元为基数，2019年5月10日起至还清款项之日止以80779.6元为基数。再次，关于被告应否支付占有使用费的问题。原告要求被告自2019年5月10日起至返还租赁物给原告之日止按每月6927元的标准支付占有使用费。第一、鉴于案涉《租赁合同》于2019年5月12日解除，故2019年5月10日至5月12日期间的费用应为租金，原告要求被告支付该期间的费用，合理有据，应予支持。根据合同约定，2017年11月6日至2019年5月12日的租金标准为6296.95元/月，因此，2019年5月10日至5月12日期间的租金计得629.69元。第二、2019年5月13日至被告腾房之日止，双方已不存在租赁合同关系，原告要求被告支付逾期腾房占有使用费，合理有据，本院予以支持。鉴于双方未就逾期腾房占有使用费自行议定，本院认定该费用可参照原《租赁合同》约定的标准支付，即按6296.95元/月支付。被告抗辩市场上的房租价格已下降，应按5000元/月的标准支付，但未举证证明案涉租赁物所在地现市场租金标准，故本院对其该抗辩不予采信。最后，虽然原告于法庭辩论结束后才撤回“确认原告无需退还被告所交纳的押金8000元给被告”这一项诉讼请求，但被告对此并无异议，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告梁少梨与被告黄恺鑫于2013年11月6日签订的《租赁合同》已于2019年5月12日解除；二、被告黄恺鑫自本判决发生法律效力之日起十日内将恩平市新平北路70号君悦华庭6号商铺（含2号、5号车库）返还给原告梁少梨；三、被告黄恺鑫自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁少梨支付拖欠的租金81409.29元及逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，其中2017年2月15日至2017年7月20日期间以27160元为基数，2017年7月21日至2019年4月4日期间以41585元为基数，2019年4月5日至2019年5月9日期间以76059元为基数，2019年5月10日至还清款项之日止以80779.6元为基数）；四、被告黄恺鑫自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁少梨支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月13日起至被告腾房之日止，按6296.95元/月计算）；五、驳回原告梁少梨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或商铺返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费2021.99元、保全费1020元（已由原告梁少梨预交），由被告黄恺鑫负担。原告梁少梨多预交的案件受理费及保全费共3041.99元，本院予以退回；被告黄恺鑫应向本院补交案件受理费2021.99元、保全费1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  任爱武二〇一九年八月十五日法官助理张燕媚书记员郑秀媚