安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初1738号原告：郎溪县朗坤物业管理有限责任公司,住所地安徽省郎溪县建平镇九泓购物广场****,统一社会信用代码913418215704450793。法定代表人：李世华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李克强，安徽见贤律师事务所律师。被告：王德运，男，汉族，1989年1月29日出生，住安徽省郎溪县。原告郎溪县朗坤物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称“朗坤物业公司”）与被告王德运物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后,依法适用小额诉讼程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告朗坤物业公司委托诉讼代理人李克强、李平到庭参加了诉讼。被告王德运经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朗坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年12月31日至2019年12月30日物业费计人民币4936元；2、判令被告支付原告逾期缴纳物业费滞纳金（违约金）暂计人民币5966元，以后滞纳金（违约金）支付至实际缴纳日止（计算方式详见后附清单）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系郎溪县福海花园4幢1单元1901室业主，建筑面积128.58㎡，原、被告双方于2014年5月10日，就上述商品房签订《福海花园前期物业综合服务协议》协议第十一条约定：物业综合服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅以0.80元/月/平方米计算物业费，并且规定物业费按一年预缴，业主或物业使用人应在第次到期月的最后15日内履行交纳义务；第十七条约定未能按时足额交纳物业费的，按欠缴物业费每日加收3‰的滞纳金标准支付违约金。自2015年12月31日开始被告就以种种理由拒缴物业费，经原告多次讨要均未果，2019年3月10日，原告又以发律师函的方式催要，被告还是拒不支付所欠物业费。被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，特依法诉状至贵院，请求依法判决支持诉请。被告王德运未到庭也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。原告朗坤物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法人身份证、被告身份证，证明原、被告主体资格；2、福海花园前期物业综合服务协议，证明被告入住物业的时间、物业面积、签订协议的时间、物业费收费标准、缴纳时间、违约责任；3、律师函，证明2019年3月30日原告又以发律师函的方式催要所欠物业费；4、物价局文件，证明原告收费符合法律规定。被告王德运未向法庭提供证据，也未到庭质证，视为放弃举证和质证权利。对原告朗坤物业公司所举证据，本院经审查综合分析认为：原告所举证据1、证据2、证据3、证据4具有真实性、合法性、关联性，证据内容能够支持证明对象成立，本院对原告提交的五组证据及证明对象予以采信。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系郎溪县福海花园4幢1单元1901室业主，建筑面积128.58㎡。原、被告双方于2014年5月10日，就上述商品房签订《福海花园前期物业综合服务协议》协议，协议对双方的权利义务、物业服务的内容、物业管理费用、其他有偿服务相关收费、违约责任等作了约定。其中《协议》第十一条约定：“根据相关文件规定，物业综合服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅：0.80元/月·平方米，低层排屋、别墅参照高屋住宅物业综合服务收费规定执行。2、……。3、……。4、……。5、……。6、物业综合服务费按一年预缴，业主或物业使用人应在每次费用到期月的最后15日内履行交纳义务”；《福海花园前期物业综合服务协议》生效后，被告享受了原告提供的物业服务，并将物业费缴纳至2015年12月30日。自2015年12月31日开始被告就以种种理由拒缴物业费。经原告多次讨要均未果，2019年3月10日，原告又以发律师函的方式催要，被告还是拒不支付所欠原告2015年12月31日至2019年12月30日期间计人民币4936元物业费。本院认为：原告与被告针对郎溪县福海花园4幢1单元1901室签订的《福海花园前期物业综合服务协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告按合同提供了物业服务，被告理应按期缴纳2015年12月31日至2019年12月30日的物业服务费计人民币4936元。被告未按协议履行交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任。故原告诉请判令被告支付原告2015年12月31日至2019年12月30日物业费计人民币4936元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请按欠缴物业费每日加收被告3‰的滞纳金标准支付5966元违约金的主张，虽然原告与被告有合同约定，但适用标准明显过高，且违约金数额远高于被告应交物业费总额，显失公平，本院根据实际情况酌定为被告欠交物业费逾期利息损失，即：2015年12月31日-2016年12月30日物业费1234元自2015年12月31日起、2016年12月31日-2017年12月30日物业费1234元自2016年12月31日起、2017年12月31日-2018年12月30日物业费1234元自2017年12月31日、2018年12月31日-2019年12月30日物业费1234元自2018年12月31日起，分别以欠交物业费本金1234元为基数，按年利率6%计算利息至本判决确定的给付之日止。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃对原告主张的事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此可能引起的不利诉讼后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王德运于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郎溪县朗坤物业管理有限责任公司2015年12月31日至2019年12月30日的物业服务费计人民币4936元及利息（计算方式：2015年12月31日-2016年12月30日物业费1234元自2015年12月31日起、2016年12月31日-2017年12月30日物业费1234元自2016年12月31日起、2017年12月31日-2018年12月30日物业费1234元自2017年12月31日、2018年12月31日-2019年12月30日物业费1234元自2018年12月31日起，分别以欠交物业费本金1234元为基数，按年利率6%计算利息至本判决确定的给付之日止。二、驳回原告郎溪县朗坤物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由被告王德运负担。本判决为终审判决。审判员  张曙平二〇一九年八月二十二日书记员  张 煜附相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。