广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22709号上诉人（原审被告）：黄展龙，男，1947年10月12日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：叶莲银，女，1947年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：文玉芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余苑雅，女，1986年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人黄展龙、叶莲银因与被上诉人余苑雅物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人黄展龙、叶莲银上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余苑雅的诉讼请求。事实与理由：一、本案所涉司法拍卖程序违法。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……(五)通知当事人和优先购买权人；……”的规定，执行司法拍卖的广州市番禺区人民法院应当在拍卖前通知当事人以及优先购买权人，但番禺区法院没有在拍卖涉案房屋广州市越秀区恒福路96号xxx房之前通知当事人黄展龙，也没有通知房屋产权证上显而易见的共有人即优先购买权人叶莲银，因此拍卖程序违法。二、本次拍卖价格过低，且仅由一人一次出价拍得，不符合实际情况。涉案房屋位于广州市越秀区中心城区地带，面积为100.4平方米，余苑雅仅以208万的价格一次出价便拍得房屋，价格过低，程序合法性存疑。另外，关于涉案房屋的价格评估程序，作为被执行人的黄展龙、叶莲银也未能见到原件，本次拍卖根本未通知黄展龙、叶莲银，房屋价格评估程序合法性存疑。因此，本次拍卖程序的合法性、公平性存在漏洞，拍卖价格对黄展龙、叶莲银不公正。三、一审法院的裁判不符合司法程序的效用性，对黄展龙、叶莲银严重不公。余苑雅通过司法拍卖拍得涉案房屋，番禺区法院已出具(2016)粤0113执2966号之一号民事裁定书，然而未等黄展龙、叶莲银对该拍卖程序提出复议，余苑雅即向非执行法院的越秀区法院提出物权保护诉讼，越秀区法院也于2018年1月2日对本案物权保护诉讼立案，法院将涉案房屋的拍卖程序以及物权行使程序割裂开来，片面地作出判决，既浪费了司法资源，也损害了黄展龙、叶莲银的合法权益。一审的裁判损害了黄展龙、叶莲银对于错误的拍卖程序提起复议的救济权，使双方矛盾加深，不符合司法程序的效用性。在作为本案物权来源的依据司法拍卖程序存在严重瑕疵之时，一审法院考虑黄展龙、叶莲银向番禺区法院提起执行异议和复议的情形，并应当以该异议结果或复议结果作为本案裁判依据。然而一审法院忽略了这一点，损害了黄展龙、叶莲银的救济权，并且不顾拍卖程序的瑕疵，对涉案房屋的物权保护作出独立的判决，实属不妥。四、叶莲银对(2016)粤0113执2966号之一号民事裁定的执行异议经番禺区法院驳回后，提起复议至广州市中级人民法院，广州中院现已作出决定发回番禺法院重新审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”该法第二百五十六条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：……(二)案外人对执行标的提出确有理由的异议；……”因本物权保护纠纷的物权依据是执行程序中的拍卖程序，且广州市中院已经撤销番禺区法院作出的驳回异议的裁定，发回重新审理，说明叶莲银对(2016)粤0113执2966号之一号的异议尚在进行当中，本案不应提前审理，应当驳回诉讼请求或者中止审理。综上所述，一审判决不符合法律的效用性，严重损害了黄展龙、叶莲银的合法权益，请二审法院查明事实后予以改判驳回余苑雅的诉讼请求。二审庭审中，黄展龙、叶莲银补充上诉意见：叶莲银并非原执行案件的被执行人，其在涉案房屋中居住是基于其为涉案房屋的共有人所取得合法的居住权，原执行法院未明确通知共有人涉案房屋拍卖的任何程序，现一审法院判决黄展龙、叶莲银搬离涉案房屋侵害黄展龙、叶莲银合法使用权以及优先购买权，余苑雅在涉案房屋拍卖过程中对有人居住的事实是明知的，原执行法院在拍卖公告中明确指出且余苑雅取得该房产的价值远低于市场价，超过35%，黄展龙、叶莲银两位老人已经年逾古稀，并无其他住处。被上诉人余苑雅二审辩称：不同意黄展龙、叶莲银的全部上诉请求。一、涉案房屋司法拍卖程序合法。据余苑雅查证并在一审程序中提交的证据六证实，涉案房屋司法拍卖机关番禺区法院在2017年9月4日在淘宝网司法买卖平台发布涉案房屋的拍卖须知，告知与涉案房屋相关的人员（当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍，并附带相关说明、评估报告，并不存在黄展龙、叶莲银所述的司法拍卖机关未通知其参加拍卖事宜的情况，且，竞拍程序全程在淘宝网公开，余苑雅通过合法途径依法竞得涉案房屋，涉案房屋司法拍卖程序合法。二、涉案房屋的司法拍卖行为已完成，即使拍卖程序如黄展龙、叶莲银所述存在瑕疵，法院也无权撤销已完成的拍卖行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”且余苑雅已基于善意的行为竞得涉案房屋，并办理不动产登记手续及法律保护交易安全的角度，即使拍卖程序如黄展龙、叶莲银所述存在瑕疵，司法拍卖机关也无权撤销一个已完成的拍卖行为。三、涉案房屋司法拍卖程序即使如黄展龙、叶莲银所述存在瑕疵，也不适用执行回转程序。执行回转是生效的法律文书执行完毕以后，该法律文书依照法定程序被撤销，涉案房屋所涉及的法律文书为案外人与黄展龙、叶莲银之间的民间借贷案，与本案无关，只有案外人与黄展龙、叶莲银之间的民间借贷案的法律文书撤销，才能适用执行回转。执行回转有原物回转原物，无原物(已灭失)折价赔偿，对于通过合法拍卖程序获得物权的竞买人，不属于被申请执行回转人。最高人民法院在2003年8月5日回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函([2001]执他字第22号)中，也明确指出“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护，根据本案的具体情况，买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。”，同理本案中余苑雅已经取得涉案房屋的不动产权证，也不适用执行回转。四、关于涉案房屋以不交吉方式拍卖的问题。1、涉案房屋以不交吉方式拍卖的原因在于黄展龙、叶莲银在拍卖时未搬出涉案房屋，后果由黄展龙、叶莲银自行承担，并不能在余苑雅取得涉案房屋产权后以此为由拒绝搬迁；2、涉案房屋以不交吉方式拍卖是他案执行法院作为司法拍卖活动的组织者，以公告的方式告知包括余苑雅在内的竞拍者如竞拍成功，他案执行法院将不负责交吉的工作内容。该种交付方式属于司法拍卖活动中交付标的物的一种方式，仅是指在司法拍卖程序中暂时不解决腾房问题，并非是对作为竞得人的余苑雅物权的限制，更不能以此否定及限制余苑雅的物上请求权。余苑雅在取得涉案房屋的产权后，即享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，黄展龙、叶莲银在对涉案房屋丧失物权后，继续占有涉案房屋属于无权占有，余苑雅当然有权要求黄展龙、叶莲银腾空交还给余苑雅。3、余苑雅在2017年11月23日取得涉案房屋产权，2017年12月4日书面通知黄展龙、叶莲银在7日内搬离，2018年1月2日向一审法院提起本案诉讼，一审法院在2018年6月26日做出本案一审判决，至今距余苑雅取得涉案房屋产权已过去一年的时间，距离一审法院做出一审判决也近半年时间，余苑雅已给黄展龙、叶莲银留下足够搬离腾空的时间，二审法院应维持一审判决结果。综上所述，黄展龙、叶莲银上诉请求缺乏事实依据和法律依据，余苑雅请求法院依法驳回黄展龙、叶莲银的上诉请求。2018年1月2日，余苑雅向一审法院起诉请求：1、判令黄展龙、叶莲银立即搬出广州市越秀区恒福路96号xxx房；2、判令黄展龙、叶莲银向余苑雅支付自2017年12月12日至实际搬出之日止的房屋占有使用费（参照房管部门公布2017年的同地段同类房屋租金标准计算，即每月每平方米40元*涉案房屋面积100.4平方米）。事实及理由：2017年10月9日，余苑雅在广州市番禺区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“广州市天河区（现越秀区）恒福路96号xxx房”司法拍卖项目中，通过公开竞价购买取得该房屋。2017年10月27日，广州市番禺区人民法院以(2016)粤0113执2966号之一号民事裁定书裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归余苑雅所有。2017年11月23日，余苑雅取得广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证》。之后，余苑雅要求黄展龙、叶莲银尽快搬离涉案房屋，但黄展龙、叶莲银置之不理。黄展龙、叶莲银的行为侵害了余苑雅的合法权益，为此提出上述诉讼请求。黄展龙一审提交书面答辩状辩称：不同意余苑雅的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋原为黄展龙、叶莲银共同共有的房屋，广州市番禺区人民法院对涉案房屋进行司法拍卖未通知并征得叶莲银的同意，侵犯了其对涉案房屋的所有权。二、叶莲银作为涉案房屋的共同共有人，依法对涉案房屋享有优先购买权，但广州市番禺区人民法院对涉案房屋拍卖时未通知叶莲银，侵犯了其合法权益。三、黄展龙作为执行案件的被执行人，依法有权参加涉案房屋的公开拍卖。但广州市番禺区人民法院未通知黄展龙，导致黄展龙未参加拍卖，侵犯了黄展龙的合法权益。综上，广州市番禺区人民法院的拍卖行为不合法，余苑雅取得涉案房屋的产权亦不合法，请求法院驳回余苑雅的全部诉讼请求。一审法院经审理查明：2017年10月27日，广州市番禺区人民法院作出（2016）粤0113执2966号之一执行裁定书，记载：申请执行人彭广深与被执行人黄展龙民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2015）穗番法民一初字第477号民事判决书已经发生法律效力。于2017年10月27日，通过相关委托手续，在互联网上的淘宝网络司法拍卖平台对黄展龙名下位于广州市越秀区（原为天河区）恒福路96号xxx房屋进行拍卖。2017年10月9日，买受人余苑雅以人民币2089320元的最高价格竞买得该房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人黄展龙名下位于广州市越秀区（原为天河区）恒福路96号xxx房屋的所有权及其相应的其他权利归买受人余苑雅所有。前述财产权自本裁定书送达买受人余苑雅时起转移。二、买受人余苑雅可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权的过户登记手续，上述财产产权的过户手续和过户所需的全部税、费、款、金，均由买受人余苑雅自行办理和承担。2017年11月23日，广州市国土资源和规划委员会向余苑雅核发了涉案房屋的《不动产权证》，其中记载该房屋建筑面积100.4平方米。之后，余苑雅、黄展龙、叶莲银未签订过租赁合同，亦未收、交过租金。据余苑雅提供的广州市番禺区人民法院于淘宝网司法拍卖一栏中关于涉案房屋的《竞买公告》中“标的物介绍”的内容网页截图记载，此次拍卖为按现状拍卖，被执行人自住，法院不负责清场。一审法院认为：余苑雅通过拍卖取得广州市越秀区（原为天河区）恒福路96号xxx房屋的不动产权，为该房屋的不动产权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。余苑雅取得涉案房屋的不动产权后，与黄展龙、叶莲银未订立租约、亦未收交过租金，故余苑雅现要求黄展龙、叶莲银腾空交还涉案房屋并计付房屋使用费的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。关于黄展龙、叶莲银提交答辩状中提及执行违反程序的抗辩意见，一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据该规定，黄展龙、叶莲银认为拍卖法院存在违反网络司法拍卖程序且损害当事人利益的情形，应当向拍卖法院提出异议请求撤销网络司法拍卖，本案属于一审民事诉讼，故对黄展龙、叶莲银上述抗辩意见，一审法院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告黄展龙、叶莲银应在本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市越秀区恒福路96号xxx房屋腾空交还给原告余苑雅。二、被告黄展龙、叶莲银应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余苑雅支付房屋使用费（从2017年12月12日起至本判决发生法律效力之日止，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，两被告应参照上述标准逐月向原告支付至被告实际腾空交还房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告黄展龙、叶莲银共同负担。二审庭审中，黄展龙、叶莲银提交如下证据：1、淘宝网络拍卖截图；2、淘宝网拍卖截图，本案涉案房屋拍卖公告中注明不清偿交付，叶莲银至始至终不属于被执行人，对于涉案房屋的拍卖不知情，也未收到执行法院评估和拍卖通知，拍卖程序涉嫌违法，黄展龙、叶莲银为本案的受害人而非侵权人；3、通知书、申请民事监督诉讼材料收取清单，黄展龙、叶莲银已经向番禺区人民检察院申请抗诉，检察院已经受理抗诉申请，并向执行法院发出检察建议。被上诉人余苑雅质证认为：证据1关联性不认可，他案房屋的拍卖价与本案房屋的拍卖价存在差异与本案余苑雅提起的物权保护纠纷无直接关联关系；证据2关联性和证明目的不予认可，根据余苑雅查证并在一审中我方提交的证据6可证实涉案房屋的拍卖机关在2017年9月4日在淘宝网发布了涉案房屋的拍卖须知，告知了优先购买权等，均可以申报相关权利，并且拍卖程序是公开的，余苑雅认为在涉案房屋司法拍卖程序中，拍卖机关不存在程序上的问题，余苑雅基于善意的行为依法在相关司法拍卖活动中竞得涉案房屋，取得房屋所有权，司法拍卖活动已经完成，即使认定拍卖活动存在瑕疵，法院也无权撤销拍卖行为，司法拍卖程序也不适用执行回转程序，在最高院2003年8月5日向山东高院作出的[2001]执他字第22号明确指出如果买受人取得土地使用权的，不宜再执行回转，本案中余苑雅已经通过合法拍卖程序取得涉案房屋的不动产权证，同理不适用执行回转。证据3关联性和证明目的不予认可，余苑雅认为即使最终认定涉案房屋的拍卖程序存在问题，黄展龙、叶莲银应当向拍卖机关提起国家赔偿，但本案是余苑雅提起的物权保护纠纷，该份证据与本案不具有关联性。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，根据广州市房地产租赁管理所2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘（恒福路双号电梯楼）2017年租金参考价为每月每平方米40元；2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘2018年租金参考价为每月每平方米38元。在二审中，余苑雅称涉案房屋为电梯楼，请求参照房管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算涉案房屋的占有使用费，其中2017年为每月每平方米40元，2018年为每月每平方米38元，因2019年房屋租金参考价尚未发布，故参照2018年的参考价标准为每月每平方米38元。黄展龙、叶莲银称涉案房屋的租金每月大概3000元，每月每平方米38元太高，其表示不接受。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，依黄展龙、叶莲银的上诉意见，本案二审需要审查的是余苑雅诉请黄展龙、叶莲银搬出涉案房屋以及支付自2017年12月12日至实际搬出之日止的房屋占有使用费应否支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”已发生法律效力的（2016）粤0113执2966号之一执行裁定确认涉案房屋所有权归余苑雅所有，余苑雅并于2017年11月23日取得涉案房屋的权属证书，余苑雅作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”余苑雅作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其起诉请求黄展龙、叶莲银搬离涉案房屋应当予以支持。在余苑雅要求黄展龙、叶莲银搬离涉案房屋的情况下，黄展龙、叶莲银继续居住涉案房屋不具有合法依据，考虑到黄展龙、叶莲银一家在判决后需要一定时间腾空搬迁，一审判决酌定在判决生效后三十日内腾空搬迁并无不当，本院予以维持。黄展龙、叶莲银二审主张不同意搬迁，理据不成立，本院不予支持。在余苑雅获得房屋所有权后，黄展龙、叶莲银使用涉案房屋，应向余苑雅支付使用费。使用费标准，可参照同期同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》和《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在楼盘（恒福路双号电梯楼）租金参考价分别为每月每平方米40、38元，因2019年广州市房屋租金参考价尚未发布，2019年涉案房屋的租金参考价可参照上一年度即2018年的参考价标准每月每平方米38元计算。因此，余苑雅对使用费标准的意见，本院予以采纳。黄展龙、叶莲银虽表示不同意按上述标准计算使用费，但未能提交证据予以推翻上述使用费的计算标准，故对其意见，本院不予采纳。据此，一审判决第二项，本院予以调整。至于黄展龙、叶莲银在本案中提出执行法院司法拍卖程序违法，属于执行程序的范畴，不属于本案审理的范围，黄展龙、叶莲银应通过执行监督程序提出主张。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。黄展龙、叶莲银上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初847号民事判决第一项以及受理费负担的决定；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初847号民事判决第二项为：黄展龙、叶莲银应在本判决送达之日起十日内向余苑雅支付从2017年12月12日起至本判决送达之日止的房屋使用费[参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准（2017年为40元/平方米/月，2018年为38元/平方米/月，2019年为38元/平方米/月）计付]，自本判决送达之次日起的房屋使用费，黄展龙、叶莲银应参照上述标准逐月向余苑雅支付至黄展龙、叶莲银实际腾空交还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。本案二审受理费100元，由上诉人黄展龙、叶莲银负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年八月二十八日书记员  陈婷婷沙宇航