重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初10156号 原告：重庆市万州区永安物业管理有限公司，住所地重庆市万州区安庆路**，统一社会信用代码91500101784237988L。 法定代表人：周海全，公司总经理。 委托诉讼代理人：程永昌，重庆百安律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：何磊，重庆百安律师事务所实习律师，一般代理。 被告：刘燕，女，1982年07月10日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：徐友，男，1982年02月06日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告重庆市万州区永安物业管理有限公司（以下简称永安物业）与被告刘燕、徐友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告永安物业公司的法定代表人周海全、委托诉讼代理人程永昌和何磊、被告徐友到庭参加诉讼，被告刘燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案查明的事实如下： 一、原告永安物业公司系依法设立的物业服务企业，2010年6月30日，原告与重庆嘉鸿实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆嘉鸿实业集团有限公司开发的“××”小区提供物业服务。物业服务内容包括：房屋建筑主体的管理，房屋设施、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，物业档案资料管理，安排社区文化活动，协助政府宣传教育，代收代缴水、电、气费等；物业服务费选择包干制（按建筑面积计算）：多层住宅0.52元/月·平方米，另收取0.04元/月·平方米公共水电费，电梯房住宅0.90元-1.10元/月·平方米，另收取电梯费（按发改委批文执行）；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止；合同签订后，原告即入驻小区提供物业服务。合同到期后，2013年6月30日，双方继续签订《前期物业服务合同》，合同约定与2010年《前期物业服务合同》基本一致，但关于电梯房住宅物业服务费约定为：0.90元-1.10元/月·平方米，另收取电梯费（按发改委批文执行），七楼以下0.9元、八至十五楼1.0元、十六楼以上1.1元；合同期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同到期后，2015年6月30日，双方再次签订《前期物业服务合同》，合同约定与2013年《前期物业服务合同》基本一致，合同期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。小区业主委员会成立后，选聘新的物业管理企业，2016年7月19日，原告与业主委员会、重庆市家吉物业管理有限公司签订物业管理验收表，原告在小区提供服务至2016年6月30日止。 二、2009年5月14日，重庆市万州区物价局就原告管理的上列物业服务小区作出万州价房[2009]55号关于确定物业服务收费标准的批复：确定原告在小区物业服务收费标准为：1、多层住宅（建筑面积）：0.52元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.12元/月·㎡；2、门面（有烟感、喷淋设施，建筑面积）：1.50元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.60元/月·㎡；门面（无烟感、喷淋设施，建筑面积）：1.00元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.40元/月·㎡；3、住宅改为办公用房或营业线用房的，按渝价[2004]778号文件规定，其收费标准按经营性收费标准执行，并报我局备查……。2012年1月5日，重庆市万州区发展和改革委员会就原告管理的上列物业服务小区作出万州发改价﹝2012﹞1号关于确定高层住宅物业服务收费标准的通知：确定原告在小区高层住宅物业服务收费标准为：1、高层住宅（建筑面积）：0.90元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.35元/月·㎡；2、电梯费根据实际情况选择一种方式收取：月票票价：按层计算，张/人＝10元（三层）＋0.30元×（N－3），N为楼层数，次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。 三、被告刘燕、徐友系小区业主，房屋建筑面积84.39㎡，被告入住后，按物业费1元/月·㎡收取物业管理费，被告从2013年6月1日至2016年6月30日尚欠原告物业服务费共计3122.43元（84.39㎡×1元/月·㎡×37月）。 四、原告的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物管费3122.43元及承担相应的违约金（从逾期之日起按年利率6%计算至付清物管费之日止）；2.本案诉讼费以及因催告拖欠物管费而产生的相关费用由被告承担。在本案开庭后，原告已放弃违约金的诉讼请求。 五、被告答辩称：1、被告从来没有与原告签订过物业管理服务合同，开发商与原告永安物业签订（前期物业服务合同）、续聘、解除物业服务公司没有取得业主的同意，原告未经业主同意入驻小区服务，被告不应支付物业服务费；2、永安物业服务公司在小区管理、服务不到位，小区开发商销售完房屋至现在，小区消防安全存在很多隐患，如消防水龙头无水，门禁系统未安装、楼道贴满广告和堆满杂物、路灯坏了不及时修复，小区环境脏乱差，存在很多瑕疵；3、原告起诉被告欠物业费大部分已超过诉讼时效，请求法院对超过诉讼时效部分的物业费不予支持。 六、原告从2010年6月30日起在小区提供物业服务至2016年6月30日止撤场。2019年5月13日原告通过易诉平台向万州区人民法院提起诉讼，本院将该案移送物业服务合同调解委员会进行诉前调解。调解工作结束后，本院于2019年7月15日立案。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，开发商三次连续依法与原告签订的《前期物业服务合同》，对全体业主具有约束力。在合同期间，原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时交纳物业服务费。被告刘燕、徐友作为小区业主，没有按照合同约定向原告交纳物业服务费，有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。关于被告辩称所欠物业费大部分已超过诉讼时效的理由，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，只要物业服务合同在有效期内就不存在时效问题，在合同有效期内，物业费用属于一个整体，业主每月、每季度、每年交纳物业费属于分期履行整体债务行为，适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》有关分期履行债务的时效规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起开始计算”。因此，原告在物业服务合同履行期限届满即2016年6月30日之后在三年内即在2019年5月13日向人民法院起诉主张权利，本案并未过诉讼时效，被告辩称理由不成立，应当向原告交纳物业费用。但结合本院庭审查明情况亦反映出原告履行合同确有瑕疵，服务水平有待提高，故对原告要求被告刘燕、徐友支付物业服务费3122.43元的诉讼请求，本院酌情确认为2654.07元。原告主张的违约金问题，庭审后原告自愿放弃该项主张，系其对自身权利的合法处分，且不损害第三人利益，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，之规定，判决如下： 一、被告刘燕、徐友于本判决生效后五日内支付原告重庆市万州区永安物业管理有限公司2013年6月1日至2016年6月30日期间的物管费2654.07元。 二、驳回原告重庆市万州区永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘燕、徐友负担。 本判决为终审判决。 审判员  谭瑞萍 二〇一九年八月二十七日 书记员  牟 丹 书记员  范中梅