浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初3308号 原告：王冬菊，女，1948年11月8日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林上志，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：林丹霞，女，1974年1月31日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：谢慧，玉环市楚门法律服务所法律工作者。 原告王冬菊与被告林丹霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告王冬菊的委托诉讼代理人林上志、被告林丹霞及其委托诉讼代理人谢慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王冬菊向本院提出诉讼请求（经当庭变更）：要求被告林丹霞支付因合同解除造成的合理期间的损失34800元。事实与理由：被告林丹霞因经营所需，向原告王冬菊租赁位于的两间店面，双方于2017年2月28日签订房屋出租协议书，约定租期5年（2017年2月28日至2022年2月27日），租费5800元/月，一年分二次付清（2月28日付34800元、8月28日付34800元），房租提前5天付清。被告林丹霞应当在2019年2月24日支付2019年的第一期房租34800元，但被告至2019年2月28日仍未支付并搬离了承租的房屋，现原告确认租赁合同于2019年2月28日解除，但解除的原因为被告单方面表示不再承租，合同已无继续履行的可能，故因被告的违约行为导致租赁合同的解除，应由被告对原告的损失承担赔偿责任，遂诉之。 被告林丹霞答辩称：1、本案房屋租赁合同，因双方约定已经自愿解除了。答辩人与原告2017年2月28日签订《房屋出租协议书》是事实，根据该协议书第2条规定，房租费每年支付二次，是支付在先的。2019年2月27日原告向答辩人收取之后半年的房租费34800元，因原告房屋存在严重质量问题，需要维修，答辩人提出要求，遭到原告拒绝，因此双方发生争执，在派出所民警同志的协调下，原告提出解除房屋租赁合同，答辩人也表示同意，答辩人于2019年2月28日下午搬迁了该租赁房，同时交还了钥匙。至此，双方已经自愿解除了房屋租赁合同关系，原告要求2019年2月28日之后的租金没有事实依据；2、原告同答辩人解除租赁合同后，原告立即贴出广告对外招租，有现场拍照为证据，手机号码与原告起诉状上载明的手机号码完全一致，因此属于原告对外招租的行为，同时答辩人与原告解除合同关系，2019年2月28日搬迁时，还有很多人在场，均可以作证证实，是原告强制答辩人搬迁的。并且本案已经从交接段落中履行完毕了，不存在中途退租问题。综上，是原告严重违约拒租造成的，责任在原告方，本案应当驳回原告的诉讼请求。3、原告当庭变更诉讼请求要求被告支付合理期间的损失，该请求与其起诉时主张的租金属于不同性质，不在法律规定的变更诉讼请求的范围内，原告应另案起诉。4、在日常生活中，发生中途租房中止很常见，没有法律规定当事人必须一直租用，一直支付租金。就本案来讲，系原告驱赶被告，强行让被告搬走，并主动对外打出招租广告，是原告违约，所以不存在要求被告支付违约金乃至损失费的道理。并且双方在合同中并未约定违约金或损失费，合同法对此也没有规定，因此，原告主张半年的房租费就是合理期间的损失，没有事实和法律依据，应该驳回。 经审理本院查明：2017年2月28日，原告王冬菊与被告林丹霞签订房屋出租协议书，约定将坐落于面朝楚柚路（西边）向北方的两间店面出租给被告林丹霞，期限为5年，从2017年2月28日至2022年2月27日止，5年价格不变，租金为每半年支付一次，每次支付34800元（每月5800元），支付时间为每年的2月28日和8月28日，提前5天付清。被告林丹霞在租赁期内不能任意退房或转让，如需装让，经原告王冬菊同意许可等内容。后被告林丹霞按约承租涉案房屋并支付租金至2019年2月28日。2019年2月28日，原告王冬菊至被告林丹霞租赁房屋处向被告索要应于2019年2月23日付清的2019年的第一期租金未果，双方继而发生争执。当天，被告林丹霞陆续将所租房屋中的己方物品直接搬入其另外租赁的位于原出租屋隔壁的店面房中，并于2019年3月3日将房屋的钥匙交还给原告的儿子楼仁涛、女儿楼慧慧，但原、被告双方就合同是否解除及履行问题各执己见，协商无果。 另查明，被告林丹霞向原告王冬菊租赁的两间店面房，其中一间转租给证人钟某。原告王冬菊在被告搬离后，就涉案的店面房进行对外招租，截止到2019年6月涉案房屋仍未租出。 还查明，涉案租赁房屋共三间、为原告王冬菊及其配偶楼毓龙、原告儿子楼仁涛、原告女儿楼慧慧各占一间，由案外人楼仁涛、楼慧慧委托原告王冬菊负责对外出租并提取出租收益。 以上事实由原告提供的原告身份证复印件、被告身份信息查询函、房屋出租协议书原件、房产证及土地证复印件各三份、委托出租证明、被告提供的现场拍摄照片、证人陈某、李某、金某、罗某的证言以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。对于原告提供的各项证据，被告对证据三性均无异议，本院予以认定。对于被告提供的涉案房屋对外招租的照片，原告对真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为无法证实系原告违约导致合同解除，而是原告为了减少损失采取的措施；对于被告提供的证人证言，原告对真实性及关联性均有异议，证人均为被告的朋友，可能会作出不客观的陈述且当庭陈述存在前后矛盾，并且证人钟某同被告林丹霞系利益共同体，其证言不应该采信。对于被告提供的证据，本院认证为，鉴于证人钟某与被告林丹霞系利益共同体，不符合证人的要求，遂钟某的证言本院不予采纳。其他证人的证言仅能证明在2019年2月28日当天原、被告之间因房租费发生争执和被告当天便将己方物品搬离向原告承租的房屋并搬入隔壁租赁好的店面房内的事实，但是对于双方谁违约在先，谁先提出解除合同，由于证人都未全程参与该事件，对于原、被告之间的矛盾也并非完全了解，仅凭其在场听到的几句争吵的话语无法认定就是原告主动解除合同，是原告违约在先。对外招租的照片仅能证明被告搬离房屋后原告进行对外招租的事实，不足以证明原告主动解除房屋租赁合同及违约在先的事实。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定和违背公序良俗，故双方之间的房屋租赁合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告主张租赁物存在质量问题，原告未履行维修义务而导致合同的解除，未能提供证据予以证明，本院不以采信。被告在当期租金的履行期限截止日拒不交纳租金，且又在当天搬离房屋的行为，系当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行租赁合同，其行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，其行为系违约行为，出租人依法有权解除合同并有权要求承租人承担赔偿损失的违约责任。结合原告在被告搬离后即对外招租且接受房屋钥匙的事实，原告当庭也明确本案租赁合同于2019年2月28日解除。合同解除后，因承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，出租人有权请求承租人承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”本案中因被告违约导致合同解除造成原告的损失主要为原告重新招租所需要的合理期间，原告现主张被告赔偿损失的范围为六个月的房租费用即人民币34800元，标准过高，庭后经法庭询问原告，原告表示一个月的房租费即5800元作为其损失比较合理，结合本案实际情况，本院酌情调整为一个月的房租费用即人民币5800元。至于原告在法庭辩论终结前变更诉讼请求，其系基于同一事实与法律关系，该变更符合法律规定，其变更后的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、限被告林丹霞于本判决生效后十日内赔偿原告王冬菊损失5800元； 二、驳回原告王冬菊其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元，减半收取335元，由原告王冬菊承担279元，由被告林丹霞负担56元。（此款于本判决生效后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  孔蒙蒙 二〇一九年八月二十日 法官助理金建辉 代理书记员  陈 琪