云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云07民终681号上诉人（原审被告）：傅鹏，男，1973年9月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人（特别授权）：言军燕，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖云，男，白族，1952年10月27日生，身份住址:云南省丽江市古城区西安街道金甲村63号。被上诉人（原审原告）：杨梅英，女，纳西族，1957年11月12日生，身份住址:云南省丽江市古城区西安街道金甲社区金甲村63号。原审被告：陆贵雄，男，壮族，1980年11月4日生，身份住址:云南省文山壮族苗族自治州广南县莲城镇小广南村委会者况二组。上诉人傅鹏因与被上诉人肖云、杨梅英，原审被告陆贵雄房屋租赁合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2019）云0702民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅鹏上诉请求：1、撤销原判决；2、改判双方解除合同，但被上诉人应承担相应的违约责任；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对于被上诉人违约的行为事实予以认定，但适用法律错误，导致判决结果部分错误：1、上诉人已经向法庭提交证据证明：在对该房屋改建过程中，双方重新签订的《补充协议》中约定，原告同意被告的改建方案，该方案原告是认可和明知的，被告作为外地人，并不清楚丽江市古城区当地建筑重建的相关规定，认为按原告提供的建房申请手续就可以改建。而房屋改建后，被告也曾询问原告，原告表示当地正在对房屋进行不动产登记，改建房屋能够办理到相关证件，因此被告才重新签订了新的房租缴纳《备忘录》。而本案开庭时，原告提交的房屋改建手续上可见，该改建手续在交给被告改建的时候就己经完全因时限问题失效了，同时，审判长对被告释明时被告才知道丽江古城区范围内被告这样的房屋改造出来只会是违章建筑，根本办理不到证件。这一点，在双方签订《补充协议》的时候被告不知而原告是明知的，因此，在改建过程中，原告明知被告改建的房屋肯定办理不到合法证件却未履行告知义务，原审法院认定因原告这一行为，被告可不承担违约付款责任，可见原审法院己经认定原告有先期违约行为。上诉人认为，原审法院认定事实后的判决结果适用法律错误根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担（二）未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。那么，在这一改建行为下原告是有过错的，被告并没有过错，原告应当承担扩建改造费用。上诉人在原审中提交了工程方的改造费用情况，原审法院对此不予以处理，导致判决结果错误。2、本案中的房屋从2016年改建后，前栋三层楼己经变成了违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。”也就是说，该房屋在被改建为违章建筑之时起，双方的《房屋租赁合同》就己经成了部分无效的合同。对于这一部分房屋的无效合同部分，由于原告的不履行告知义务，导致上诉人无法依照合同预期合理使用和经营该房屋，这一无效合同部分也不应当由上诉人来承担相应租金。因此，该部分房屋租金应当从上诉人未缴纳部分中扣除。而原审法院对于违章建筑这一事实予以认定，但判决结果是上诉人还要支付违章建筑的租金，这一结果明显错误并存在极大的不公平。3、原审法院对于被告提交的原告违约证据予以认定，但对于原告的违约行为却没有做出任何处理，一刀切地判决解除合同，对被告不公平：由于原告的先期违约，导致被告所租赁房屋部分是违章建筑情况下，根本无法正常出租经营（仅仅按比市场价格低的方式租出了一楼门面部分，二楼三楼部分租户听说无证基本就不租了），而被告本身租赁原告房屋就是为了做转租经营，双方也在《补充协议》中约定了原告无权干涉被告经营。原告在双方合同尚未解除的情况下，先是指使儿子将房屋后院门锁换掉，造成事实上的收回后院一半房屋，又多次到一楼已出租门面断水断电关门，引起被告已出租的租户多次报警，严重影响了被告的租户经营。甚至在2019年本案还在审理阶段，原告儿子以强制关门的手段强迫租户另交租金给原告。这些行为都是在合同履行过程中的原告违约行为。依据双方的合同约定，如果哪一方违约，均要承担违约责任为一年的房屋租金，即人民币99.8万元。被告提交了报警记录，租赁户也出庭证明了以上原告违约事实，但原审法院一方面认定被告的证据，另一方面却对这一事实未作出任何判决处理，而目前租赁户和工程方均已表示因原告的违约行为要起诉被告，原审判决结果对原告违约行为的不处理形成了极大的不公正。二、原审法院在认定有部分事实错误，部分事实正确的情况下，得出的结论都是自相矛盾和错误，同时导致适用法律也错误：1、原审法院既对原告不告知被告改建手续不全且房屋根本无法办理合法证件清况予以违约认可，又得出这一违建是被告方的行为所致双方有损害，完全是自相矛盾。原审法院既然认定原告没有告知被告房屋无法办证，那就是过错方在原告，被告改建房是原告同意的，认定原告违约又认定由被告建了违章建筑来承担责任，这样最终导致适用法律错误，形成判决上的不公。2、原审法院既然认定双方合同真实有效，那么双方即应当依照合同约定来解决双方的权利义务关系。原审法院认定合同有效，但又不认定原告的行为就是违约，如果是认定违约，那么依照双方的约定，原告就需要承担违约责任，而原审法院最终又认定原被告均不需要依照合同承担违约责任，这一事实与结论的矛盾，也就说明了原审法院得出的原告违约却不承担相应责任的结论是完全错误的。综上所述，原审判决认定的部分事实错误，部分事实正确，导致原审判决结论自相矛盾，适用法律错误，并且在合同部分无效的情况下依然要求被告承担无效部分房租租金，严重违反我国民事法律原则。原审判决不对双方合同履行情况的事实予以分析认定，对改建费用如何处理，原告违约导致的被告租户损失及违约责任如何处理均不予考虑，简单粗暴地判决解除合同，要求被告承担巨额房租，形成了极大的不公。因此，上诉人请求二审法院考虑以上本案实际情况，支持上诉人的上诉请求。被上诉人肖云、杨梅英，原审被告陆贵雄二审未答辩。肖云、杨梅英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令两被告在判决生效之日起十日内将位于丽江市古城区民主路528号和金甲村63号现有房屋交还给原告；3、判令两被告在判决生效之日起十日内连带支付给原告2016年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的租金65万元和2018年租金70万元，并按每日1917.8元连带支付2019年1月1日起至交还房屋之日止的租金【截止2019年2月21日租金为97807.8元（1917.8×51天=97807.8元）】；4、判令两被告在判决生效之日起十日内连带支付原告违约金140000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告肖云、杨梅英系夫妻关系。涉案标的物位于丽江市古城区民主路528号与金甲村63号房屋系一整体前后院落，属于原告肖云所有。2014年4月18日原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄经协商，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于丽江市古城区民主路528号和金甲村63号房屋出租给被告；租赁期限为20年，于2015年1月1日起至2034年12月31日止；2015年1月1日至2019年12月31日期间每年租金为人民币998000元，从2020年1月1日起租金每年递增2%，租金1年一付，出租房屋交付时间为2014年6月1日前及违约责任等双方权利、义务。在合同履行期间，双方于2015年2月4日经协商签定了《补充协议》，约定原告同意被告方对出租房屋及地基进行重新设计改建及装修，原告协助办理房屋重建的报建手续事宜等双方双方权利、义务关系。之后被告将原告所有的528号、63号房屋进行拆除，部分重建为钢结构三层房屋，一层现已由被告出租给他人经营，二层、三层因属于违建工程，尚处于待建完工中；2016年12月28日经双方协商，签定了《备忘录》，双方同意将2016年、2017年、2018年三年租金每年调整为人民币70万元，因被告方拖欠租金未付，被告方于2018年4月4日出具了付款计划书。另查明：原、被告双方在庭审中均表示2014年、2015年、2016年三年的租金已全部付清；2017年1月1日至12月31日租金70万元，被告支付了50000元，尚拖欠租金65万元未支付；2018年1月1日至12月31日租金70万元被告方拖欠未支付；2019年未支付；在房屋租赁期间,因被告拖欠租金,原告方采用过断水、断电手段后经公安机关处理；出租房屋现仍由被告方控制中。现原告方认为被告长期拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益，特诉至法院。一审法院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺；同时，合同当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄于2014年4月18日、2015年2月4日、2016年12月28日签定的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》系双方当事人真实意思表示，合法、有效；现原告方已按照双方签定的合同，将出租房屋交付给了被告方，履行了合同约定的义务，被告方也应当按照合同约定及承诺履行交付租金的义务；故依法对原告诉求被告支付租金的诉请确认如下：被告拖欠原告方的租金为2017年计65万元；2018年计70万元；2019年1月-2月的租金为97808元（70万元/年÷365天×51天=97808元）；以上共计为人民币1447808元。针对原告方提出要求解除合同的观点，经审查，一审法院认为，根据本案庭审查明的事实，现被告方存在违规重建行为，并已被告知整改，且被告方长期拖欠租金未付，已无法实现合同目的，故对原告方提出的上述观点依法予以支持。针对原告方提出要求被告支付违约金140000元的观点，经审查，本院认为，双方当事人虽在合同中约定了违约金，但在履行合同中，原告方也未尽到约定的义务（告知对方重建中不能违规违章及无法办理相关证件的事宜），现由于被告方的违建行为，导致双方当事人均受到不同程度损失，故对原告方提出的上述观点依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄于2014年4月18日签定的《房屋租赁合同》；二、被告傅鹏、陆贵雄于本判决生效之日起三十日内将原告肖云所有的位于丽江市古城区民主路528号和金甲村63号现有房屋交还给原告肖云；三、被告傅鹏、陆贵雄于本判决生效之日起三十日内支付原告肖云、杨梅英租金人民币1447808元；四、驳回原告肖云、杨梅英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22690元，减半收取11345元，由被告傅鹏、陆贵雄承担。二审中，双方当事人均无新的证据提交。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是：傅鹏长期拖欠租金和违建房屋导致双方解除租赁合同，房主肖云、杨梅英是否存在违约，应否承担责任。本院认为，经查，肖云、杨梅英与傅鹏、陆贵雄签定《房屋租赁合同》后，已按照约定履行了交付出租房屋的义务，但是傅鹏、陆贵雄未按约定及承诺履行交付租金的义务，共计拖欠2017年至2019年2月的租金1447808元，已无法实现合同目的，且傅鹏、陆贵雄在对出租房屋拆除重建过程中，因未经审批擅自建设钢架房，被世界文化遗产丽江古城保护管理局下发《建设工程停工核查通知书》和《责令限期拆除通知书》，导致无法办证。虽然双方于2015年2月4日签定的《补充协议》中，约定肖云、杨梅英同意傅鹏、陆贵雄对出租房屋及地基进行重新设计改建及装修，并协助办理房屋重建的报建手续事宜。但是重建中被列为违章建筑要求拆除的原因在于傅鹏、陆贵雄未经审批擅自开工并建设钢架房，房主肖云、杨梅英仅有协助义务，不存在违约，且傅鹏、陆贵雄拆除肖云、杨梅英的两幢房屋建成违章建筑已经给肖云、杨梅英造成巨大损失，故违建房屋造成的建房损失应由傅鹏、陆贵雄自行承担。傅鹏上诉称不清楚丽江市古城区当地建筑重建的相关规定，认为按肖云、杨梅英提供的建房申请手续就可以改建并能够办理到相关证件，肖云、杨梅英明知相关规定却未履行告知义务存在违约行为，应当承担扩建改造费用及免除相应租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院判决解除《租赁合同》、腾退房屋、支付拖欠租金并无不当，本院予以维持。综上，傅鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22690元，由上诉人傅鹏负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  高精红审判员  薛淑华二〇一九年八月二十一日书记员  罗艳果