贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5692号原告：李昌杰，男，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：杨昆鹏，贵州铁证律师事务所律师。被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路南环小区**。法定代表人:王飞，该公司总经理。原告李昌杰与被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌杰的委托诉讼代理人杨昆鹏到庭参加诉讼，被告瑞峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昌杰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.请求人民法院判决被告返还原告购房首付款95061元、维修基金5878元、产权登记费80元、购房契税4725.92元和违约金25153.20元(截止2019年5月15日已产生违约金共计人民币25153.20元，违约金的计算:按银行同期房屋按揭贷款月利率5.88%为标准，以95061元为基数，从2018年12月31日至2019年5月15日起诉时4个半月已经产生:95061×5.88%÷30×135天=25153.20元)违约金应当计算至前述款项给付清结时止，共计:130898.12元；3.判决被告赔偿原告因维权产生的律师费8000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:被告以出让方式取得位于贵州省兴义市总面积为5282.60平方米、编号为2000的地块的建设用地使用权，取得该地块后，被告经批准，在该地块建设商品房，建设项目名称为“风景家园”。建设工程规划许可证号为兴规字(2015)第1-063号，建设工程施工许可证号为5223011610310105-SX-003。2018年2月5日，被告将其开发建设的“风景家园”P幢2单元1层2-1-3号商品房出售给原告，双方为此达成买卖协议，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2018001662。根据合同约定:原告应支付该房屋的总价款为人民币315061元。合同签订后，原告于2018年2月5日向被告支付了购房首付款95061元，被告向原告出具了《收据》一张，余款220000元约定以银行按揭支付，但因原告购买的房屋完全没有修建，所以不能办理按揭贷款。原告于2018年2月5日向被告支付了维修基金5878元、产权登记费80元，被告向原告出具了《收据》一张。2018年3月13日原告向兴义市地方税务局一分局缴纳购房契税4725.92元。同时原、被告双方在《商品房买卖合同》的第十一条明确规定了房屋的交付时间和条件，但至今为止，被告并未按照合同约定的交房期限即2018年12月31日向原告交付该商品房，据此被告对原告已经构成违约。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，被告与原告约定了逾期付款责任，合同约定内容为:原告逾期付款超过60日后，被告有权解除合同，原告应当向被告支付以逾期应付款万分之一的违约金。根据合同的对等原则，此违约责任的约定同样适用于被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告曾多次找被告协商解除合同、退还首付款及承担违约责任的事宜，但却遭到被告的拒绝，为此，原告只得找到律师维权，原告为此支付的律师费共计人民币8000元。综上，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。瑞峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，李昌杰作为买受人与出卖人瑞峰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由李昌杰购买瑞峰公司开发的位于兴义市风景家园××单元××号房屋，该房屋建筑面积为117.56平方米，套内面积为108.45平方米，房屋总价款为315061元，约定付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款95061元，余款220000元以银行按揭方式支付。约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋，双方并未约定逾期交付房屋及逾期办理产权登记的违约责任。合同签订后，李昌杰当日向瑞峰公司支付了首付款95061元、公共维修基金5878元、产权登记费80元，并于2018年3月13日缴纳契税4725.92元。经查，该房屋瑞峰公司至今未交付给李昌杰。本院认为，瑞峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为其对举证质证权利的放弃。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。瑞峰公司将其开发建设的商品房出卖给李昌杰，李昌杰按约支付房屋首付款后，瑞峰公司应履行按约交付房屋等义务，其未履行上述义务已构成违约，应承担违约责任。关于解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同的根本目的在于出卖人转移所有权，买受人支付价款，李昌杰在签订合同当日已向瑞峰公司履行了支付首付款的义务，而瑞峰公司至今未履行交房义务，也未到庭说明其未交房的理由，视为其承认其违约行为，瑞峰公司迟延交付房屋导致李昌杰购房目的不能实现，故对其要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，瑞峰公司应当返还李昌杰已支付的购房款95061元、公共维修基金5878元、产权登记费80元、契税4725.92元。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因双方未在合同中约定违约责任，在此情形下，李昌杰也未予举证案涉房屋同地段同类房屋租金标准为多少，也未证明其损失具体为多少，而其要求按月利率5.88%计算违约金的标准已超出法律允许的范围，在其要求解除合同的前提下，本院酌情按年利率6%计算违约金，即对李昌杰要求瑞峰公司从2018年12月31日起以95061元为基数按年利率6%计付利息至该款付清之日止的诉讼请求本院予以支持。关于李昌杰主张的律师费，因是否聘请律师是当事人的权利，而不是必须行为，法院不应因当事人是否聘请律师而改变案件审理结果，因此聘请律师与提起诉讼并不具有必然的因果关系，该费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李昌杰已付购房款95061元、公共维修基金5878元、产权登记费80元、契税4725.92元及利息，利息以95061元为基数从2018年12月31日起按年利率6%计付至该款给付完毕之日止；二、驳回李昌杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3078元，减半收取1539元，由黔西南州瑞峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇一九年八月十九日法官助理 贺雪苇书 记 员 邹金虎