辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终9786号上诉人（原审被告）：辽宁恒奥装饰工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东乡观音村。法定代表人：吴福元，该公司经理。委托诉讼代理人：黄勇，沈阳市沈河区正阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：吴福元，男，1970年8月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳泰宝厨房设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东乡观音村。法定代表人：廖婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人辽宁恒奥装饰工程有限公司（以下简称“恒奥公司”）、吴福元因与被上诉人沈阳泰宝厨房设备有限公司（以下简称“泰宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒奥公司、吴福元上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回泰宝公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“至2019年5月14日，涉案房屋内仍有被告遗留下来的物品”错误。首先，上诉人放置废弃物的房屋3门，并非涉案房屋1门。因被上诉人拖欠上诉人货款，被上诉人承诺上诉人可以免费放置物品。其次，上诉人于2017年10月搬离案涉房屋，因被上诉人原法定代表人廖金顺拖欠上诉人借款迟迟不肯与上诉人见面办理房屋交接事宜，上诉人无奈电话通知廖金顺，廖金顺也表明知晓此事。上诉人一审申请调取通话记录，法院未接受申请，直接做出错误判决。最后，上诉人于2017年9月与案外人签订房屋租赁合同，已搬至新房屋办公，被上诉人邮寄律师函是到新办公地点，被上诉人应知晓上诉人不再继续承租房屋，恶意躲避不办理交接手续，向法院提起诉讼，侵害上诉人合法权益。二、原审判决适用法律错误。根据《合同法》第236条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。该法律适用错误，2017年10月双方的房屋租赁合同期满，上诉人2017年10月搬离房屋，并没有使用房屋，至此租赁合同权利义务终结，双方已无任何租赁关系，原审法院判决给付租赁费违法。泰宝公司辩称，同意一审判决，驳回上诉人的上诉。1、租赁到期后上诉人未与被上诉人办理房屋交接手续，应视为租赁合同继续履行，上诉人应当支付占用房屋费用及损失，被上诉人从未承诺上诉人可以免费放置物品。2、即便如上诉人所述，放置物品房屋并非案涉租赁房屋，但两处房屋均是上诉人占用，钥匙在上诉人处未交还。因此，不影响本案事实的认定。3、律师函邮寄地址是案涉租赁房屋，上诉人签收，说明仍实际占用房屋。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。泰宝公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令吴福元、恒奥公司共同支付自2017年10月9日始计算至实际交付房屋之日止的房屋租金，暂计算至起诉之日房屋租金约70,833元，利息约为6,021元；2.请求法院判令吴福元、恒奥公司承担本案律师费、诉讼费。一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区陵东乡观音村**厂房**（建筑面积331平方米，以下简称“案涉房屋”）所有权系泰宝公司，泰宝公司性质为有限责任公司（自然人独资），原公司法定代表人为案外人廖金顺，2016年4月25日变更为廖婷婷。吴福元系恒奥公司的法定代表人，该公司性质为有限责任公司（自然人独资）。2011年3月，恒奥公司开始租用案涉房屋进行办公，2016年双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2016年3月8日起，至2017年3月7日止，租赁费5万元/年。到期后双方未再续签合同。2017年10月，因拖欠房屋租金等问题泰宝公司将吴福元、恒奥公司诉至法院，请求吴福元、恒奥公司支付2012年3月9日至2017年10月8日前的房屋租金及其他费用。经审理，法院对2017年10月8日之前的租金作出生效判决。判决生效后双方未办理房屋交接的相关手续。2019年1月，泰宝公司向吴福元、恒奥公司发出律师函，要求吴福元、恒奥公司返还案涉房屋并支付2017年10月9日之后房屋被占用期间实际发生的费用及损失，并完成房屋的实际交接。吴福元收到律师函后与泰宝公司代理人进行了电话沟通，电话中吴福元、恒奥公司要求把钥匙交还给泰宝公司，但泰宝公司代理人电话陈述与泰宝公司方沟通，此后双方并未达成一致。截止2019年5月14日，上述涉案房屋内仍存在吴福元、恒奥公司的物品，吴福元陈述物品为其废弃物。双方就上述问题，未能达成一致意见，故起诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同到期后未再续签，吴福元、恒奥公司提出于2017年9月即与案外人另行签订房屋租赁合同，欲证明在2017年10月吴福元、恒奥公司即搬离案涉房屋，但其未提供证据证明已将搬离该房屋的事实告知泰宝公司，且吴福元、恒奥公司未与泰宝公司办理案涉房屋的交接手续，故对吴福元、恒奥公司该抗辩，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，合同届满后，吴福元、恒奥公司继续占用租赁房屋，原房屋租赁合同以双方的行为表示认定为继续有效，双方应依据原合同内容行使权利、履行义务。吴福元、恒奥公司虽提出已经将房屋腾空且联系不上泰宝公司交还钥匙，但截止2019年5月14日，涉案房屋内仍有吴福元、恒奥公司遗留下来的物品，在此情况下吴福元、恒奥公司主张已经搬离房屋的抗辩，不予支持。关于吴福元、恒奥公司提出案涉房屋因政策原因无法供暖，导致房屋无法继续使用的抗辩，房屋无法通过烧锅炉的方式供暖并不足以构成房屋无法使用，吴福元、恒奥公司可采取其他形式供暖或明确向泰宝公司提出解除合同，故吴福元、恒奥公司的该项抗辩，不予采信。关于租金欠付金额问题，现泰宝公司主张房屋租金计算自2017年10月9日至起诉之日，即2019年3月20日，因2017年3月后，双方未再签订房屋租赁合同，现双方间的租赁关系视为2016年签订的房屋租赁合同的延续，故应比照该租赁合同中的租金标准5万元计算，金额为72,340元，超过泰宝公司诉请70,833元，超过部分为泰宝公司自愿放弃权利，予以确认。关于泰宝公司主张拖欠租金利息损失问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自义务。合同履行过程中，吴福元、恒奥公司未能根据合同约定承担支付租金的义务，且在之前因拖欠租金而引发诉讼之后，再次无理由拒付租金，该行为严重违背了合同约定，其应对此承担相应违约责任，即吴福元、恒奥公司应自其欠付房租之日起按照中国人民银行同期贷款利率向泰宝公司支付房租的利息损失，至实际给付之日止。关于泰宝公司主张律师费问题，因泰宝公司未提交关于律师费支出的相关证据，故对泰宝公司该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、恒奥公司、吴福元支付泰宝公司房屋租金70,833元；二、恒奥公司、吴福元支付泰宝公司房屋租金70,833元的利息（其中2017年10月9日至2018年3月7日房屋租金20,833元的利息自2017年10月9日起算，2018年3月8日至2019年3月20日房屋租金5万元的利息自2018年3月8日起算，均计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回泰宝公司其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内履行。如果恒奥公司、吴福元未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,721元，减半收取860.5元，由恒奥公司、吴福元承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审于2019年7月23日下午对房屋现场查看，组织双方交接房屋钥匙。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付自2017年10月9日起的房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，双方签订的租赁合同约定租期至2017年3月7日，前案诉讼时已过该期限，双方均未提出解除合同的主张。此后，如果上诉人要解除合同，除腾退房屋外，还应当通知被上诉人，并及时交付房屋钥匙。上诉人主张2017年10月已搬离租赁房屋，并以电话方式通知被上诉人前法定代表人廖金顺，被上诉人不予认可，上诉人应当承担举证证明责任。由于上诉人不能就其主张提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。对于上诉人主张的搬离时间，无法予以支持。对于被上诉人提出2019年1月15日上诉人仍实际占用租赁房屋的主张，根据被上诉人提供的邮单信息，能够证明收件地址为租赁房屋，但第一次派送未成功，系与收件人重新约定后收件，故仅以该证据也不足以证明上诉人仍实际占用租赁房屋。经本院二审对房屋现场查看，上诉人已经搬离案涉租赁房屋，上诉人的部分货物堆放在对面的一间房屋内，该房屋内还有其他物品堆放，根据租赁房屋现场情况，如果上诉人搬离不在租赁房屋内继续经营，被上诉人应当能够知道。本院现场组织双方交接房屋钥匙，上诉人将大门卷帘门钥匙交付给被上诉人。考虑到双方另有借贷纠纷，上诉人不能证明搬离租赁房屋的时间，以及通知被上诉人，并未采取措施及时将房屋钥匙交付给被上诉人，而被上诉人发现租赁房屋闲置后也未积极主张收回房屋，发出律师函后在上诉人提出交还钥匙的情况下并未接收。故此，对于一审法院判决自2017年10月9日至2019年1月底之前，比照原租赁合同的租金标准，判决上诉人向被上诉人支付的租金65,753元[5万元÷365日×（365日+115日）]，本院予以维持。对于此后的租金，以及利息损失，本院不予支持。综上所述，上诉人恒奥公司、吴福元的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4567号民事判决第二项、第三项；二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4567号民事判决第一项为辽宁恒奥装饰工程有限公司、吴福元于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付沈阳泰宝厨房设备有限公司房屋租金65,753元；三、驳回沈阳泰宝厨房设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,721元（沈阳泰宝厨房设备有限公司预交），减半收取后为860.50元，由辽宁恒奥装饰工程有限公司、吴福元负担721.50元，由沈阳泰宝厨房设备有限公司负担139元。二审案件受理费1,721元（辽宁恒奥装饰工程有限公司、吴福元预交），由辽宁恒奥装饰工程有限公司、吴福元负担1,443元，由沈阳泰宝厨房设备有限公司负担278元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年八月一日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；