江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4965号 原告：苏州珂绮企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商西路常熟服装城集团有限公司华东轻纺中心******。 法定代表人：王小敏，总经理。 委托诉讼代理人：张焱华，上海众华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏恒，上海众华律师事务所律师。 被告：陈宝忠，男，1978年3月25日出生，汉族，住安徽省蒙城县漆园办事处宫庄村陈老庄**，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：高鉴铭，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 原告苏州珂绮企业管理有限公司诉被告陈宝忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人张焱华、夏恒，被告陈宝忠及其委托诉讼代理人高鉴铭到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理，苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人夏恒、被告陈宝忠及其委托诉讼代理人高鉴铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州珂绮企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金人民币40000元；二、判令被告向原告支付房屋占用费，以110元每日计算，自2019年2月1日起至2019年3月27日的占用费为人民币5940元；以548元每日计算，自2019年3月28日起至实际搬离之日为止，现暂计至2019年4月8日为6028元；三、判令被告向原告支付因维权产生的律师费5000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第二项变更为：要求被告支付原告房屋占用费，以110元/日计算，自2019年2月1日至3月27日占用费5940元。事实和理由：2019年1月11日，被告向原告致函《承诺书》，2019年1月14日。原被告双方签署了《商铺租赁协议》。协议约定：被告向原告承租坐落在江苏省常熟市新连路的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1365号商铺，该商铺的包摊面积为9㎡，用于经营精品男装。租赁日期自2019年2月1日起至2021年1月30日止，租赁期为2年。租金为先付后用。原告给予被告的租金优惠政策为：1、2019年2月1日至2020年1月30日为1年的免租期。2、租金自2020年1月31日起开始计算，年租金为人民币40000元。被告在向原告承租商铺时缴付2万元的定金，如果被告在第一年租期届满不再承租租赁物或违反原告的租赁要求的，原告有权没收定金并要求被告承担违约责任。3、该政策仅限从八达市场退铺改迁至原告处的商户。未经原告的同意，被告无权擅自转租或更换经营品牌。原被告双方约定违约金的数额为12个月的租金。违约方还应当支付包括但不限于律师费、诉讼费等合理的维权费用。根据双方签署的《商铺租赁协议》约定：在租赁期间，被告不得无故解除合同，否则应当向原告支付12个月的租金作为违约金。因被告违约导致协议解除的，原告有权没收被告的全部定金或保证金。协议又约定了，如租赁关系提前解除的，被告应当在解除日当天归还原告店铺，如逾期搬离的，原告有权按照日租金5倍向被告计收房屋占用费。根据被告向原告致函的《承诺书》约定：被告如违反或提前终止商铺租赁协议的，原告有权没收被告缴纳的定金人民币2万元并要求被告承担1年期的租金作为违约金，其余的违约责任按照《商铺租赁协议》中的条款执行。租赁协议签订后，原告为被告做了商铺门头，广告宣传。在其入驻商铺后，原告又多次举办了开业庆典及商业活动，为其营造良好的商业氛围。然被告多次违反原告处的营业规定，原告多次要求其整改，被告置之不理。2019年1月14日至今，原告多次向八达市场改迁至原告处的商户发出《告知函》，要求其遵守双方签署的《商铺租赁协议》及《承诺函》，不得再在八达市场承租商铺继续经营。截至2019年3月26日，在原告多次催促、通知的情形下，被告依然我行我素，违反双方的约定，继续在八达市场承租3215号商铺经营服饰。2019年3月28日，被告向原告发出了《解除协议》，被告单方解除《商铺租赁协议》。根据《解除协议》、《商铺租赁协议》、《承诺书》的约定：原告有权要求被告承担违约责任并取消被告的免租期，按照被告实际使用商铺的日期来向其主张商铺的实际使用费。原告认为：被告未能按照合同约定，履行合同的相关义务。被告违反协议约定单方解除《商铺租赁协议》的行为显属违约，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求贵院能够支持原告的全部诉讼请求。 被告陈宝忠辩称：一、事实并非如原告诉状中描述的被告单方违约。真实情况是2018年10月10日常熟服装集团有限公司招商城八达的商铺每家都发了一张倡议书，提出给八达市场原商铺进行业态调整，最终经营男女混装，调整为专做女装，在此契机下，原告以东方商贸城招商部名义谎称招商城管理部门来此招商，大家信以为真，原告对我等商户进行了不符合客观事实的诱导虚假宣传，说八达市场管委会规定，八达明年全部改做女装，男装不准经营，这样造成被告等百余户做混装的商铺心中的恐慌，担心明年八达不能做男装了，另外原告方口头许诺了我等商铺很多优惠条件，并且将我们拉入了微信群，出示了奖励政策，催收2万元定金。在2万元定金收入后，再跟我们签了合同。合同上面口头承诺内容都没有写，口头承诺应该作为合同内容一部分，例如八达改成中老年女装中心，明年男装全部迁出八达，但是过年后八达反而在开发男装的门面。造成客户不愿意去东方市场，仍然在八达打货，东方市场实际上没有正式运行。当时承诺安排我们八达铺面很多都没有腾空迁出，八达的铺位没有全部给我们。南面有卖鞋的铺面改成东方市场的广场，也没有兑现。所以后来签的合同都是格式条款，只有我们的义务，没有我们的权利。总之本案的事实是原告对被告进行了不正当的扩大宣传，诱导甚至是虚假宣传，口头承诺没有写进协议，签订的时候都是原告提供的格式合同，很多条款都是免除他们自己的责任，加重对方的责任，排除我方主要权利等条款。这些条款应当是无效条款。具体到被告个案的情况由被告本人陈述补充。书面合同没有原告方盖章，或者法定代表人签字。作为房屋租赁合同纠纷，我们也没有看见原告方即拥有合法铺位的产权证明资料，直接影响到法院对合同效力的认定。被告方在以下庭审中将提供本案有关事实和原告方口头承诺的初步证据，这方面内容也应当属于合同的一部分，从而有助于法院判断原告方违约在先的事实。原告方实际行为是没收了被告2万元定金，实际上已经适用了定金的法则，现在又诉请违约金，不符合相关法律规定。定金和违约金不能同时适用。如果要提起违约金诉求，应该先退还被告定金。如果法院支持原告方的违约金请求，那么我方对违约金请求过高的部分予以调整，理由是事实上原告方违约在先，我方即使有违约，也并非恶意违约。同时违约金数额也高于了造成损失的30%以上，属于过分高于造成损失的情况。另外我们要求法院对造成损失进行审查，第一年是没有租金的，40000元是第二年租金。损失成立不成立还是问题。以我们计算也就是几个月的损失。律师费5000元虽然有点高，但是符合律师费收费标准。如果法院支持原告方调整后过高的违约金数额，我方认为可以从已经交的定金2万元中予以抵扣，多余的款项应该退回被告方。综上请求驳回原告诉请。针对第二项诉讼请求，我方认为不合理，只有合同解除后才能产生房屋占用费，现在也没有提出房屋解除的问题，这是没有依据的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，被告陈宝忠向原告苏州珂绮企业管理有限公司交纳定金2万元。2019年1月11日，被告陈宝忠向原告苏州珂绮企业管理有限公司出具承诺书一份，内容为：“致苏州珂绮企业管理有限公司：本人陈宝忠，愿意接受贵司的招商政策，租赁贵司的商铺店面并签署正式的租赁合同。本人在此前己租赁了八达市场的（空）商铺。现本人郑重申明，在签订本承诺书之后，在2019年2月10日之前清退现有八达市场的商铺，接受贵司的招商政策，租赁贵司的商铺并实际迁移至贵司。本人承诺在2019年2月10日之后，不会以本人或他人名义，继续通过占有、代持、租赁等方式继续拥有八达市场的商铺。贵司一旦发现本人违反或提前终止租赁协议和贵司的规定或招商政策，贵司有权没收我已经缴纳的定金人民币2万元并要求本人承担1年期的租金给贵司作为违约金，贵司还有权单方面解除租赁协议，其他的违约责任按照租赁协议中条款来执行。承诺人：陈宝忠（签名）日期：2019年1月11日”。2019年1月13日，原告苏州珂绮企业管理有限公司（出租方，甲方）与被告陈宝忠（承租方，乙方）签订商铺租赁协议一份，内容为：第一项委托事项1、甲方将其合法拥有的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1365商铺（商铺区域仅限于东方市场二号门、三号门及五号门区域），出租给乙方，租赁期限为2年。2、该商铺的面积9㎡，3、乙方拥有八达市场3191商铺，乙方承诺接受甲方本协议内的招商政策并将其原八达市场内的商铺清退搬离，该条件作为本合同目的实现的最终条件，乙方一旦接受本协议甲方的招商政策，其未将原八达市场的商铺清退的，甲方有权单方面解除本协议并要求其承担违约责任。第二条租赁期限租赁期限自2019年2月1日起，至2021年1月30日止。租赁期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方。合同届满前，乙方如果要续租该房屋需提前3个月书面通知甲方，续租相关事宜另行协商。第三条租金、支付方式及递增1、租金先付后用，乙方接受在租赁期限内向甲方支付该商铺的租金如下：甲方给予乙方（仅限从八达市场退铺改迁的商户）以下政策：乙方承租的第一年为商铺的免租期，商铺租金从第二年开始起算；租金自2020年1月31日起算。第二年租金按照现价即租金的价格为40000元/年，一次性支付，第三年开始随市场行情双方再商定价格。乙方租赁商铺时可以按照原有八达经营模式，两户共用一间商铺，但是乙方必须经过甲方的备案同意。甲方按照每一户人民币2万元向乙方收取租赁押金，若乙方在第一年租期届满后不再承租该商铺，甲方没收该押金，并有权要求乙方承担违约责任。该押金于乙方第二年租期开始折抵为租金，按照多退少补的政策进行租金的收取；乙方未经甲方同意，无权擅自转租或将该权利转接给第三人；乙方的经营活动必须符合甲方的市场定位即品牌男装工厂店，如需更换品牌的，必须经过甲方的同意。2、甲、乙双方约定：乙方应向甲方除租赁押金外额外支付房屋租赁保证金1万元。租赁关系终止时，房屋及其设备设施的损失（若有）由乙方负责维修或变更。甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的房租费用外，剩余部分无息归还乙方。协议还约定了甲方的银行账户、双方的权利和义务及协议的生效等，同时还约定违约责任：1、租赁期间，乙方都不得无故解除合同，否则，应当向甲方支付12个月租金作为违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，还应承担相应的赔偿责任。违约方应当支付包括但不限于律师费、诉讼费等合理的维权费用。2、因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收全部保证金。3、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁关系，并且无需退还已预收的租金和保证金且有权要求承担违约责任：擅自将门面房转租、转借的；利用门面房进行非法活动，损害公共利益的；未经甲方同意，逾期缴纳租金和其他费用超过15日的；擅自拆改、变动房屋结构，造成重大破坏或安全隐患的；违反本协议项下的任一规定的。协议签订后，因被告陈宝忠仍在八达市场的商铺内经营，致使原告诉讼到法院。 另查明，2018年1月5日，案外人常熟服装城集团有限公司招商场（甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（乙方）签订招商协议一份，内容为：为了加快招商场东方片一楼男装专营区的招商力度，本着平等、互利、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方对东方片一楼开发、整合、招商相关事宜，达成以下协议：一、开发、整合、招商区域：乙方所开发、整合、招商的区域为招商场东方片一楼。二、招商整合时间：自乙方签字之日起至2018年12月31日止。三、相关要求：1、由乙方负责与东方片一楼商铺承租户的洽谈对接、商铺整合、解释等工作。负责洽谈及整合过程中的市场安全、商户稳定等工作。2、整合商铺改造方案时，该方案必须符合市场消防相关要求，并将整合施工方案报请甲方审核，审核同意后方可进行整合改造施工。3、甲方不参与乙方的事务性工作，但有权对其招商，商铺整合进行监管。四、设施投入：涉及东方片一楼现有公共部位设施需做提升性改造的投入由乙方负责，乙方所投入的整合改造财物待招商完成后归甲方所有，乙方不得按折旧后的费率与甲方进行结算。五、东方片一楼原商铺承租户合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金及相关规费。六、乙方整合改造的商铺使用面积不得低于现有商铺使用面积，超出原经营面积部分，双方应在友好协商的基础上，商量超出面积的租金分成比例（不低于原租金价格并随市场租金价格调整按同比例整），并报请上级相关部门备案。七、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，集团公司备案一份。八、未尽事宜，经甲、乙双方商量后定夺，并签订相关补充协议。2018年1月30日，案外人王小敏（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片**的1365商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付18727元；第二年支付18727元；第三年支付18727元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 2019年3月28日，被告向原告出具解除协议一份，内容为:“本人陈宝忠，现单方解除与你司签署的《商铺租赁协议》，并愿意承担相应的违约责任（按商铺租赁协议约定的来计算），并接受取消免租期，愿意承担免租期内的实际使用费。该商铺是我与鲍庆齐共同合作经营的，我接受他的委托共同处理此事。相关责任由我们共同承担。申请人：陈宝忠（签名，手印）2019年3月28日”。 再查明，原告苏州珂绮企业管理有限公司（甲方）与上海众华律师事务所（乙方）签订法律服务合同一份，约定，甲方委托乙方就甲方与陈宝忠的商铺租赁合同纠纷一案提供相应的法律服务。乙方接受委托并指派张焱华、夏恒律师作为甲方诉讼一审阶段的代理人。提供法律服务的内容为：向甲方提供法律咨询意见和建议；担任甲方代理人，根据甲方授权代为参加与本案有关的诉讼活动。甲方同意支付法律服务费5000元。2019年4月4日，原告苏州珂绮企业管理有限公司支付律师费5000元。 本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告主张的违约金40000元过高，本院酌情调整为被告应支付原告违约金20000元（六个月的租金），该款与被告已经支付的定金20000元相抵后，被告无需再向原告交纳违约金。被告向原告出具的解除协议系其真实意思表示，被告应按照协议的内容履行自己的义务，故对于原告要求被告按照每天110元（40000元/年÷365天）的租金标准支付自2019年2月1日起至3月27日止的占有使用费5940元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。对于原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。被告的相关抗辩，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、被告陈宝忠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州珂绮企业管理有限公司占有使用费5940元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 二、被告陈宝忠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州珂绮企业管理有限公司律师费5000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告苏州珂绮企业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1076元，由原告苏州珂绮企业管理有限公司负担845元，由被告陈宝忠负担231元（原告预交的诉讼费用由被告陈宝忠其直接支付，由被告陈宝忠在本判决生效之日起十日内向原告支付，原告预交的诉讼费本院不再退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  张永泉 人民陪审员  王建芬 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  吴 燕