贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0328民初2390号原告：季某1，男，生于2012年10月11日，苗族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。法定代理人：郭某，女，生于1981年2月21日，苗族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。系原告季某1之母。委托诉讼代理人：王知兰，贵州云纳律师事务所律师。被告：季永忠，男，生于1966年2月17日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被告：陈巧玲，女，生于1980年7月6日，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：程普权，贵州上善律师事务所律师。被告：季雨量，男，生于1995年9月20日，汉族，贵州省正安县人，住正安县。被告：季某2，女，生于2011年8月24日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。法定代理人：胡某1，女，生于1986年7月10日，汉族，新疆额敏县人，住新疆额敏县。系被告季某2之母。被告：季某3，男，生于2003年2月13日，苗族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。法定代理人：郭某，女，生于1981年2月21日，苗族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。系被告季某3之母。被告：季某4，女，生于2015年12月22日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。法定代理人：胡某2，女，生于1993年3月11日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。系被告季某4之母。原告季某1与被告季永忠、陈巧玲、季雨量、季某2、季某3、季某4确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季某1的法定代理人郭某及其委托诉讼代理人王知兰、被告季永忠、被告陈巧玲及其委托诉讼代理人程普权、被告季某2的法定代理人胡某1、被告季某3的法定代理人郭某到庭参加诉讼，被告季雨量、被告季某4的法定代理人胡某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季某1向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告季永忠与被告陈巧玲签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告季永忠与被告陈巧玲于2018年4月21日签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》，被告季永忠将季某1之父季永红的房屋和土地出卖给被告陈巧玲，双方恶意串通，该协议损害了季某1的利益，现要求确认无效。被告季永忠辩称，是受季永红的委托签订的协议，是通过律师传递的委托书，然后在湄江街道××股份合作社办公室订立的合同，不存在恶意串通，也没有对原告季某1母子限期搬出房屋，合同应当有效。被告陈巧玲辩称，被告季永忠受季永红的委托与陈巧玲订立合同，体现了季永红的真实意思，协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，请求驳回原告季某1的诉讼请求。被告季某2的法定代理人胡某1辩称，订立协议时胡某1在场，是在湄江街道××股份合作社办公室订立的合同，是季永红的真实意思表示，认可合同有效。被告季某3的法定代理人郭某辩称，同意原告季某1的主张，认可合同无效。被告季雨量和被告季某4的法定代理人胡某2未作答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告季某1与被告季某3是同父母兄弟关系，原告季某1和被告季某3与被告季雨量、季某2、季某4是同父异母兄弟姐妹关系，其父季永红已死亡；被告陈巧玲系城镇居民（非农业户籍）。2013年10月，原告季某1、被告季某3、季雨量、季某2、季某4之父季永红在湄潭县××街道（××）新街村××组违法占用耕地210㎡修建了190㎡的房屋，湄潭县国土资源局于2013年11月15日作出行政处罚，对季永红违法修建的190㎡的建筑物予以没收，并处罚款4200元。2013年12月11日，季永红向湄潭县国土资源局缴纳了4200元罚款和交纳了没收建筑物的折价款8800元，共计13000元。2014年6月13日，湄潭县人民政府批准季永红使用上述土地118㎡作为宅基地建房。季永红因涉嫌贩卖、运输毒品罪于2016年1月31日被遵义市播州区公安局刑事拘留，于同年3月8日被执行逮捕，于2017年8月10日被遵义市中级人民法院以贩卖、运输毒品罪判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。季永红不服遵义市中级人民法院一审判决，向贵州省高级人民法院提出上诉，贵州省高级人民法院于2018年3月14日裁定维持了遵义市中级人民法院一审判决。2017年8月31日，季永红通过律师委托其兄被告季永忠对其上述房屋进行处理。2018年4月21日，被告季永忠与被告陈巧玲订立《房屋所有权及土地使用权转让协议》，将季永红位于湄潭县××××村范围内的承包地、荒地、林地共14.8亩以及该系列土地上的建筑物、构筑物、附属物（宾馆、住宅、农家乐、厕所、景观、茶园、设施、设备、装饰、装修）的物权全部有偿转让给被告陈巧玲，价款为2000000元，约定在合同订立后10日内支付500000元，余款在办理完手续后10日内支付，在签订合同后3日内将上述土地、房屋交付被告陈巧玲。该协议书上有被告季永忠、被告陈巧玲、被告季某2的法定代理人胡某1以及在场人签名。合同订立后，被告陈巧玲依约向湄潭县××××村委会交付了价款650000元，湄潭县××××村委会将收取的该650000元价款转交给了被告季永忠。被告陈巧玲接收上述转让的土地、房屋后，用于经营“农家乐”。本院受理该案后，因季永红贩卖、运输毒品罪死刑复核案件正在审理当中，本案无法开庭审理，故本院于2018年8月3日裁定中止了本案的审理。2019年4月8日，最高人民法院作出裁定，核准对季永红贩卖、运输毒品罪判处死刑、剥夺政治权利终身、并处没收个人全部财产的刑事裁定。季永红于2019年6月被执行死刑，本院于2019年7月2日恢复了本案的审理。由于本案原告季某1起诉时以被告季永忠、陈巧玲以及季永红为被告，故本院恢复审理时通知了季永红的法定继承人被告季雨量、季某2、季某3、季某4参加诉讼。本院认为，合同是双方的合意,但这种合意，不仅仅要求是双方真实意思表示，还应以不违反法律的规定为产生约束力的要件，否则，双方的合同虽然已经成立，但由于法律对契约自由的限制和对社会公共利益的保护，因合同有效要件严重欠缺，在法律上自始不产生合同当事人所期望的法律效果。本案中，虽然被告季永忠受季永红的委托与被告陈巧玲订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》成立，但是，首先，被告陈巧玲系城镇居民，与季永红交易的房屋系农村居民宅基地上所建住宅，根据1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收》“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定，被告季永忠受季永红的委托与被告陈巧玲订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》，违反了行政法规的强制性规定，应当无效。其次，被告季永忠受季永红的委托与被告陈巧玲于2018年4月21日订立《房屋所有权及土地使用权转让协议》时，季永红已被遵义市中级人民法院一审判处死刑、剥夺政治权利终身、并处没收个人全部财产，虽然当时遵义市中级人民法院一审判决尚未生效，但季永红在明知其财产有可能被全部没有的情况下委托被告季永忠全部进行处分，损害的是国家利益，其行为依法应当无效，因此，被告季永忠受季永红的委托与被告陈巧玲订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》也应当无效。综上所述，原告季某1主张被告季永忠与被告陈巧玲于2018年4月21日订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效，于法有据，本院予以支持。被告季雨量、被告季某4的法定代理人胡某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对申请回避、举证质证、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响本院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五项的规定，判决如下：确认被告季永忠与被告陈巧玲于2018年4月21日订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效。案件受理费30元，由被告季永忠负担15元，由被告陈巧玲负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  丁波二〇一九年八月一日法官助理孙兴旭书记员费雅莉