福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6231号 原告：张娟，女，1984年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨嘉欣，福建讴斯森律师事务所实习律师。 被告：福建省华旭投资发展有限公司，住所地福建省南安市柳城街道帽山工业区。 法定代表人：黄炳福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑丽琴，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪文达，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 原告张娟与被告福建省华旭投资发展有限公司（以下简称“华旭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娟的委托诉讼代理人林建，被告华旭公司的委托诉讼代理人郑丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张娟向本院提出诉讼请求：判令华旭公司向张娟支付逾期交房的违约金，即从2017年12月31日起至实际达到交房条件时止，以已支付的购房款384484元按日万分之二计算。审理中，张娟增加诉讼请求：华旭公司应返还张娟多支付的购房款30015元。事实和理由：2017年10月17日，张娟与华旭公司签订《商品房买卖合同》，张娟购买了华旭公司开发的位于南安市商品房。合同约定：1、标的房屋83.62㎡，单价4597.99元／㎡，总价384484元。张娟按期支付完全部价款，并多支付了30015元。2、华旭公司应当在2017年12月30日前交房，交房条件为商品房经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，及合同第八条第2、3项交房条件。3、逾期交房按合同第九条第2项约定，即按合同附件六补充协议相关条款约定，根据附件六补充协议第六条第3项约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。至今，华旭公司开发的商品房仍未达到约定的交房条件，而张娟已履行完全部的付款义务，由此华旭公司应当承担逾期交房的违约责任。 华旭公司辩称，第一，华旭公司与张娟约定交房时间为2018年6月30日，而非2017年12月30日。《商品房买卖合同》附件六第六条第1款约定，如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月即至2018年6月30日的交房宽限期。第3款约定，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。由此可见，双方约定交房时间应为2018年6月30日，而非2017年12月30日。第二，扣除法定顺延日期，华旭公司无需承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》附件六第五条约定，如果在规定日期内遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：（2）遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；（3）因政府行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等，而造成施工调整或不能施工的。华旭公司在施工过程中发生自然灾害及政府政策发生变化，导致工期被延误，根据合同约定，华旭公司有权顺延交房时间，加之施工期间还有中高考停工时间，华旭公司于2019年5月9日通知张娟交房，是在法定顺延期间内交房，华旭公司无需承担逾期交房违约金。华旭公司作为开发商每次向买受人收取购房款都会出具收款收据或者发票，收款金额与合同金额一致，不存在多收取的情况。本案张娟没有办法出具相关票据，无法证实华旭公司有多收取30015元款项综上所述，张娟诉求无法律依据，请求驳回张娟全部诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：华旭公司系依法注册成立的从事房地产项目投资与开发等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2017年10月17日，张娟与华旭公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，具体内容系由华旭公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。合同约定，张娟购买华旭公司开发的址在福建省南安市柳城街道办事处（市东方丽景Ⅱ期第2幢5层509号房，建筑面积共83.62平方米，单价为每平方米4597.99元，总金额384484元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见本合同附件六补充协议相关条款约定。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件六补充协议相关条款约定。附件六《合同补充协议》第五条第4款约定，如果在规定日期内未达到以上条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；（3）因政府行政行为，政策法律变化及其它非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工的；（4）施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；（5）因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其它情形的，出卖人于发生之日起30日内书面告知买受人。其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。第六条约定，关于本合同第九条：1、如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年3月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后三个月（即至2018年6月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日三个月（即2018年6月30日）后仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后30日内仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金。如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。本案工程于2019年1月29日经消防验收合格，于2019年4月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2019年5月9日，华旭公司向张娟邮寄《入伙通知书》，通知张娟于2019年4月28日-6月15日办理交房手续，张娟于2019年5月11日收到该邮件。现双方已就本案商品房办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、张娟提供的视频光盘，用于证明业主若不和华旭公司签订免责协议，华旭公司就不予交房，但因该视频所拍摄的业主并非张娟，该视频所反映的情况也与本案不符，本案并未签订免责协议且已办理交房手续，故张娟提供的视频光盘，与本案缺乏关联性，不予采纳。2、张娟提供购房发票1张、收款收据1张、存款明细账2张、个人贷款支付凭证1张及中国建设银行pos签购单复印件二份，证明张娟已在合同约定的交房日期前履行了买受人的付款义务并多支付了30015元。华旭公司对以上证据的真实性无异议，但是证据仅能证明华旭公司只有收了张娟首付款和按揭贷款，合计金额384484元，没有额外收取张娟主张的30015元，张娟提供的明细清单只能看到2017年5月13日张娟消费了5万元，无法证实该款是支付到华旭公司的账户。本院认为，本案双方对以上证据中的款项除2017年5月13日张娟消费了5万元存在争议外，其余没有争议，证据可证明合同签订后，至2018年2月27日中国建设银行股份有限公司南安支行支付贷款，张娟支付了购房款384484元；张娟未能进一步提供证据证明2017年5月13日消费的5万元，是付给华旭公司的。因此，上述证据不足以证明张娟多支付给华旭公司30015元。3、华旭公司提供的《气象资料分析》、南执[2017]41号南安市行政执法局文件，均系相关部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定，至于华旭公司因天气、高考原因可以顺延交房的具体时间待之后一并分析认定。4、华旭公司提供的闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《告知函》、《申请报告》、《建设工程设计合同（一）》、《建设工程设计方案审查通知书》、《新建住宅供配电设施工程建设合同》、《客户信息统一视图》，张娟对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定。上述证据可以证明省住建厅会同相关部门联合制定《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电的若干措施》，文件要求新建住宅小区室外地面±0.00标高低于城市防涝用地高程或当地历史最高洪水位的，其变配电站房、备用发电机用房、消控中心、开关站、环网室等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程等，该文件于2016年3月1日印发；国网福建南安市供电有限公司（以下简称“南安市供电公司”）于2016年12月19日发函告知华旭公司，华旭公司的配电房存在部分问题，请华旭公司修改配电房施工设计图纸并报政府规划主管部门审批同意后报南安市供电公司；华旭公司于2017年3月1日向南安市城乡规划局申请修改小区配电房施工设计图纸，并委托南安市建筑设计院对配电房工程进行设计，后南安市城乡规划局审查通过设计方案；华旭公司于2017年10月10日委托南安市供电公司进行施工，讼争小区于2018年8月5日通电。 本院认为，华旭公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，张娟向华旭公司购买址在福建省南安市柳城街道办事处（市东方丽景Ⅱ期第2幢5层509号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，张娟与华旭公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。关于本案商品房的交付时间，《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2017年12月30日前，但是附件六《合同补充协议》第六条第1款将交付时间变更为“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年3月30日，含该日）的交房宽展期”，虽然《合同补充协议》第六条第1款的具体内容系由华旭公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款，但是该条款的约定并不存在明显排除华旭公司责任、加重张娟责任、排除张娟主要权利的，故该条款有效，关于商品房交付时间应适用该条款约定。但附件六《合同补充协议》第六条第1款对交付时间的约定，有两种不同的理解，一是交付时间为2018年3月30日前，二是交付时间为2017年12月30日顺延6个月交房宽展期即至2018年6月30日，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，该条款应当作出不利于提供格式条款一方即华旭公司的解释，故华旭公司应当在2018年3月30日前，将符合合同各项约定条件的商品房交付给张娟。因根据《合同补充协议》第五条第4款约定，如遭遇六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、高考可以延期交房，而本案工程从2017年10月17日双方签订合同之日到2018年3月30日双方合同约定交房之日遭遇六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气共11天，该期间未遭遇高考，故华旭公司的交房时间可以顺延到2018年4月10日。张娟已在合同约定的交房日期前支付完全部购房款，其享有请求华旭公司按时交付本案商品房的权利。本案工程于2019年1月29日经消防验收合格，于2019年4月26日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。华旭公司虽于2019年5月9日向张娟邮寄《入伙通知书》，通知张娟在2019年4月28日-6月15日办理交房手续，张娟于2019年5月11日收到该邮件，但华旭公司也已构成逾期交房，现逾期交房已超过三个月，根据合同约定，华旭公司应支付张娟自逾期之日即2018年4月11日起至2019年5月11日止（共396日），每日按张娟已付购房款384484元的0.02％计算的逾期交房违约金30451元，张娟请求逾期交房违约金中超出此部分的，不予支持。张娟请求华旭公司应返还张娟多支付的购房款30015元，因证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。华旭公司辩称，施工过程中因政府政策发生变化，变更配电房设计方案，应顺延交房时间；因闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，华旭公司也在2017年3月1日向南安市城乡规划局申请修改小区配电房施工设计图纸，并委托南安市建筑设计院对配电房工程进行设计，均在本案合同签订之前，华旭公司应当预见配电房设计方案变更对于施工时间的影响，其仍同意签订本案《商品房买卖合同》，该合同中关于交房时间的约定是双方的真实意思表示，双方应受该约定约束，现华旭公司再以此作为顺延交房的理由不能成立，该辩称不予采纳。 综上所述，本院对张娟的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省华旭投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付张娟逾期交房违约金30451元； 二、驳回张娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1664元，减半收取计832元，由张娟负担551元，由福建省华旭投资发展有限公司负担281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年八月二十八日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -11-