贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1660号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**，统一社会信用代码91522301722140101E。 法定代表人：钟国强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：龙永学，男，1983年10月9日生，苗族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：吴志英，女，1987年2月16日生，苗族，住贵州省兴义市。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）因与被上诉人龙永学、吴志英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吉祥公司上诉请求:1.撤销原判，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判驳回龙永学、吴志英的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由龙永学、吴志英承担。事实和理由：1.吉祥公司不应承担逾期交房违约责任。逾期交房系强降雨导致兴义市西湖水库水位上涨，倒虹管爆裂后洪水冲进99克拉城地下室所致，系不可抗力造成工程相应延期，吉祥公司应予以免责，一审对该事实未予认定系认定事实错误。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋已交付给购房者占有，应视为房屋的交付使用。且双方合同也明确约定，如存在交房后手续不完善，实际交房后每月按购买面积支付100-150元的补偿。吉祥公司现实际交付房屋后仅未将相关合格证书交付购房者，对购房者并未造成损失，吉祥公司亦不应承担逾期交房违约责任。2.吉祥公司认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益作出补偿购房者实际损失的规定。但本案购房者以首付加按揭方式付款，在未还完银行贷款之前，案涉房屋并无变现功能，因此吉祥公司未办理产权登记对按揭贷款购房者并未造成实际损失，不应支持逾期办证违约金。而一审法院机械适用前述法律规定支持逾期办证违约金明显系适用法律错误。 龙永学辩称：双方当事人签订的商品房买卖合同中虽对逾期交房和逾期办证违约金的计算方式进行了约定，但均为格式化条款，对购房者不利，故一审依据相关法律判决吉祥公司支付逾期交房和逾期办证违约金适用法律正确，望二审驳回上诉，维持原判。 吴志英未提交书面答辩。 龙永学、吴志英共同向一审法院起诉请求：1.判决吉祥公司支付2015年9月1日至2018年10月1日期间的逾期交房违约金10125元；2.判决吉祥公司以购房款356639元为基数，按银行贷款利率5.25%计算支付2015年12月1日至2018年12月1日期间的逾期办证违约金56170元，之后计算至吉祥公司办理房屋相关产权证书为止；3.案件受理费由吉祥公司承担。 一审认定事实：2015年6月19日，龙永学、吴志英与吉祥公司签订编号为2015005587的《商品房买卖合同》，约定龙永学、吴志英购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第7幢25层25-2号房，房屋建筑面积为128.85平方米，按套计价房屋总价款为356639元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款71639元，余款285000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证 明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，龙永学、吴志英按合同约定方式支付了全部购房款，于2015年10月22日接收房屋后装修入住。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，并于2018年8月10日向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。另查明，龙永学、吴志英代理人于2018年10月27日向法院申请网上立案。经查询，2015年10月1日至2018年1月25日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月24日起至今为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，龙永学、吴志英已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实，龙永学、吴志英虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故龙永学、吴志英未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，其依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在2015年8月31日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥房开系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥房开承担逾期交房违约责任的期间应为2015年9月1日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年11月30日至2018年8月9日。对龙永学、吴志英关于2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，龙永学、吴志英诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，龙永学、吴志英系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，龙永学、吴志英于2018年10月27日向法院申请网上立案，应以龙永学、吴志英申请立案之日作为二人主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2015年10月28日，故龙永学、吴志英在2015年10月28日之前的诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥房开应向龙永学、吴志英承担逾期交房违约金的时间为2015年10月28日至2018年7月5日，逾期办证违约金的时间为2015年11月30日至2018年8月9日。关于本案逾期交房违约金的计算问题，首先，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，龙永学、吴志英请求按照同地段房屋租金标准计算逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，审理中吉祥公司对龙永学、吴志英提出的涉案房屋租金标准（每月每平方米7元）提出异议，经法院询问，吉祥公司不对涉案房屋租金进行鉴定，应视为其对龙永学、吴志英所主张的租金标准予以认可，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，法院予以采信。涉案合同约定的交房时间为2015年8月31日，吉祥公司应在上述期间向龙永学、吴志英交付符合约定和法定的房屋，但其直至2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，故本案中龙永学、吴志英2015年10月22日收房后即按涉案房屋租金标准的30%计算吉祥公司应支付的逾期交房违约金至2018年7月5日止。其次，如前所述，吉祥公司逾期交房的违约期间为2015年10月28日至2018年7月5日，故在本案中吉祥公司应支付的逾期交房违约金即：【128.85平方米×7元/月·平方米÷30天×981天（2015年10月28日至2018年7月5日）】×30%=8848.12元。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定吉祥公司应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理龙永学、吴志英房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系吉祥公司的单方合同义务，如果吉祥公司未完成涉案楼盘的初始登记，即使龙永学、吴志英提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，吉祥公司辩称龙永学、吴志英未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付龙永学、吴志英逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，不予采信，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，吉祥公司逾期办证的违约期间为2015年11月30日至2018年8月9日，龙永学、吴志英诉请从2015年12月1日开始计算逾期交房违约金，系其权利的处分，予以支持。故在本案中吉祥公司应支付龙永学、吴志英的逾期办证违约金即从2015年12月1日计算至2018年8月9日。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，龙永学、吴志英虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。龙永学、吴志英主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及龙永学、吴志英所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付龙永学、吴志英逾期办证的违约金为：【356639元×4.75%÷365天×982天（2015年12月1日至2018年8月9日）】=45576.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，作如下判决：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付龙永学、吴志英2015年10月28日至2018年7月5日止的逾期交房违约金8848.12元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付龙永学、吴志英2015年12月1日至2018年8月9日止的逾期办证违约金45576.51元；三、驳回龙永学、吴志英的其余诉讼请求。案件受理费729元，由龙永学、吴志英承担131元，兴义市吉祥房地产开发有限公司承担598元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于吉祥公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付龙永学、吴志英，依法应承担逾期交房违约责任。一审结合认定事实和当事人的诉请，对吉祥公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当，吉祥公司称已将案涉房屋交付购房者占有使用，其不存在逾期交房违约情形的主张不能成立，不予支持。关于吉祥公司称逾期交房系兴义市强降雨导致兴义市西湖水库水位上涨，倒虹管爆裂后洪水冲进99克拉城地下室造成的工程延期，吉祥公司应予免责的主张，因其对此并未提供证据证明案涉项目逾期交房系不可抗力导致，故对其主张不予支持。 关于吉祥公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定及合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致龙永学、吴志英不能按期取得房屋所有权证，吉祥公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。 综上，吉祥公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1458元，由吉祥公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 君 审 判 员  石 鑫 审 判 员  简 坤 二〇一九年八月十六日 法官助理  杨 丽 书 记 员  邓壹芳