四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终792号 上诉人（原审被告）：德阳辉煌房地产有限责任公司，住所地：四川省德阳市旌阳区天元镇天虹路**。 法定代表人：李智勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王邦华，四川环峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司，住所地：四川省德阳市黄河开发区（旌阳区财政局办公楼内）。 法定代表人：阳珂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：德阳市自然资源和规划局，住所地：德阳市旌阳区凯江路二段**。 法定代表人：谢斌，该局局长。 委托诉讼代理人：陈晓军，四川康伦律师事务所律师。 上诉人德阳辉煌房地产有限责任公司（以下简称辉煌公司）因与被上诉人德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司（以下简称旌兴公司）、德阳市自然资源和规划局建设用地使用权合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3311号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人辉煌公司委托诉讼代理人王邦华，被上诉人旌兴公司委托诉讼代理人李强，被上诉人德阳市自然资源和规划局委托诉讼代理人陈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人辉煌公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不向被上诉人旌兴公司支付建设用地转让款1130036元及利息；2.撤销一审判决第二项，改判上诉人不向被上诉人德阳市自然资源和规划局支付违约金。事实与理由：1.一审法院认定上诉人应当向被上诉人旌兴公司支付土地转让款错误。第一，被上诉人旌兴公司无权处分国有土地使用权，更无权收取土地转让款，被上诉人旌兴公司只能拍卖该土地上的地面建筑物及相关财产。第二，因为被上诉人旌兴公司无权处分标的土地，故上诉人与被上诉人德阳市自然资源和规划局重新签订《土地转让合同》取得案涉土地使用权。第三，经评估，标的物地面建筑物等价值70余万元，上诉人已向被上诉人旌兴公司支付了126万元，并给天元镇在异地修建了价值80万元的文化广场，故上诉人不欠被上诉人旌兴公司任何款项。2.一审法院认定上诉人应向被上诉人德阳市自然资源和规划局支付违约金错误。因被上诉人德阳市自然资源和规划局提供的标的土地使用强度不符合规划设计条件书，德阳市自然资源和规划局违约在先，上诉人不按合同约定支付土地价款是履行抗辩权，经多次协调容积率事宜未果，故一审法院认定违约金错误，标准过高。 旌兴公司辩称，一审法院判决正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求维持原判。被上诉人旌兴公司是依据旌阳区人民政府以及旌阳区财政局、国有国资委的相关批文，处置案涉资产，且案涉的资产属于区国有资产。因此拍卖、处置程序以及转让合同均是合法有效的。上诉人在本案争议发生之前，已就案涉的两地块以及相应的补充部分向被上诉方支付相应的转让款，因此上诉方也是认可相应的合同效力。 德阳市自然资源和规划局辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律得当，在一审庭审中上诉人提出的也仅是违约金过高，要求法院予以调整，也没有提出不予支持违约金的请求。上诉人没有按照与被上诉人之间的出让合同来履行付款的义务，应按约支付违约金，请求维持一审判决。 旌兴公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付土地转让价款249.14万元，并承担逾期支付利息（自2014年3月1日起，以实际未付金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 德阳市自然资源和规划局向一审法院起诉请求：1.判令被告辉煌公司向第三人支付土地出让金1361364元及违约金（从2016年2月20日起按每日1‰计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：德阳市旌阳区天元镇文化广场系国有资产。2012年11月22日，德阳市旌阳区财政局、德阳市区政府国有资产监督管理委员会向原告发出《资产处置委托书》，委托原告依法处置德阳市旌阳区天元镇文化广场。后原告委托德阳市长城拍卖有限责任公司（以下简称长城拍卖公司）对该宗土地进行拍卖。 2012年12月7日，长城拍卖公司发出《拍卖公告》、《拍卖须知》等，载明：拍卖标的为德阳市旌阳区天元镇德什路与天虹路交汇处西南角（天元文化广场），约18.831亩，土地性质为划拨土地；拍卖成交当日，拍卖标的管护权自动移交买受人，按照国家规定，办理过户产生的所有税费及其他一切费用均依法、依规由买卖双方各自承担。买受人在五个工作日内支付全部成交价款的80%，余款20%在市政府出让批文下发之日起五个工作日内付清，逾期未付清，买受人将承担违约责任：即拍卖人有权不退回保证金，并收回拍卖标的再次拍卖，再拍卖价款低于前次拍卖价款的，违约买受人应补足差额；同时有权追究其他违约责任。2012年12月21日，长城拍卖公司向被告出具《成交确认书》，确认被告以成交价1134万元竞得该地块。 2014年2月19日，德阳金地地价评估咨询服务有限公司接受原告的委托，对德阳市旌阳区天元镇德什路与天鹏路交汇处西南角的国有土地使用权进行评估，为原告出让该宗土地提供价格参考,并出具《土地估价报告》，设定估价对象为出让商服、城镇住宅用地、土地开发程度宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率5.0，无他项权利限制，估价总额为3090038元。2014年2月21日，长城拍卖公司再次发出《拍卖公告》、《拍卖须知》等，载明：拍卖标的为德阳市旌阳区天元镇德什路与天鹏路交汇处西南角，土地面积为2552平方米，房屋建筑面积为430平方米，无房产证及土地证；拍卖成交当日，拍卖标的管护权自动移交买受人，按照国家规定，办理过户产生的所有税费及其他一切费用（包括土地出让金等相关费用）均依法、依规由买卖双方各自承担。买受人在五个工作日内支付全部成交价款，逾期未付清，买受人将承担违约责任，即拍卖人有权不退回保证金，并收回拍卖标的再次拍卖，再拍卖价款低于前次拍卖价款的，违约买受人应补足差额；同时有权追究其他违约责任。2014年2月21日，长城拍卖公司向被告出具《成交确认书》，确认被告以成交价376万元竞得该地块。 2014年1月13日，原、被告双方再次签订《资产转让协议》，约定因宗地测量误差，导致少测量土地面积，故原告将德阳市旌阳区天元镇文化广场国有土地使用权1516平方米（系2012年公开拍卖后剩下的土地面积）转让给被告，转让价款为136.94万元，协议签订后五个工作日内一次性支付给原告，同时约定，该宗土地改变用途和类型以及增加容积率应补缴的土地价款和相应税费均由被告承担，办理土地过户所产生的税费由双方依法各自承担。 2017年8月11日，原告代理人向被告发出《律师函》，载明：原、被告双方就德阳市旌阳区天元镇东海路与天鹏路交汇处西南角的两宗土地进行公开拍卖时被告以成交价1646.94万元依法竞得，但被告尚有349.14万元未支付。为此正告被告：被告应于收到本函之日起15日内支付所欠土地价款349.14万元，逾期未支付，应以月息2%向原告支付利息，计算期间自该款项应付之日起至付清之日止。 2017年8月28日，被告发出《关于转报延期支付土地余款的申请及承诺》，载明被告确认其通过竞拍方式所取得的德阳市旌阳区天元镇德什路与天鹏路交汇处西南角土地尚有349.14万元款项未向原告支付，理由为：1、因该宗土地的容积率为5，而被告要求调整为容积率4；2、因被告的开发项目系三块宗地构成，至今无法完成合宗事宜；3、拆迁问题迟迟不能解决；故被告承诺所欠土地款于2018年3月付清。 2017年10月18日，德阳市旌阳区国有资产监督管理局对被告要求延期支付土地余款的请求作出意见回复，认为被告要求延期支付土地款的理由与合同无关，要求被告严格履行相应合同义务。 另查明，2016年1月20日，被告与第三人签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，第三人向被告出让宗地坐落于德阳市旌阳区天元镇东海路与天鹏路交汇处西南角，总面积为2552平方米，宗地用途为城镇住宅、批发零售，出让期限为商业40年、住宅70年，总价款为1361364元；同时约定，土地出让金自合同签订之日起30日内一次性支付，如逾期，自逾期之日起按迟延支付款项的1‰支付违约金，逾期60日以上的，第三人有权解除合同，要求被告赔偿损失。合同签订至今，被告也未向第三人支付土地出让金。 庭审中，原告自认，原告在拍卖德阳市旌阳区天元镇德什路与天鹏路交汇处西南角2552平方米土地时，所参照的评估价格为出让土地性质的评估价格；被告于2018年4月24日再次支付土地款100万元，尚有249.14万元未支付。经现场查勘，本案所涉争土地已由被告进行“天韵阳光”房地产项目的开发。同时经一审法院释明，被告认为原告及第三人所主张的违约金过高，如果法院支持请求予以调整。 一审法院认为，根据查明的事实，结合原告诉求，对本案当事人争议的焦点问题评判如下： 一、关于原、被告之间是否形成建设用地转让合同关系的问题 被告认为，原告只具有处置国有资产的权利，而委托长城拍卖公司进行拍卖，仅与长城拍卖公司发生法律关系，而被告通过拍卖竞得涉案土地，也是与长城拍卖公司发生法律关系，原告与被告之间并不存在合同关系，故原告无权向被告要求支付土地款项。一审法院认为，根据庭审查明的事实，原告通过长城拍卖公司发出要约即《拍卖须知》，而被告以竞标的方式进行承诺，及采取转让的方式，被告分三次取得涉案土地，一审法院能够确定当事人的名称、标的和数量，且原告也实际缴纳了部分土地款项、并已实际取得涉案土地进行房地产开发，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条的规定，一审法院认定原、被告双方以其他方式订立合同，且形成建设用地转让合同的法律关系。 二、关于本案是否适用仲裁管辖的问题 被告认为，因原告与被告之间没有直接的合同关系，如原告依据《竞买须知》起诉，则应提请仲裁，而非直接起诉。一审法院认为，原、被告之间存在建设用地转让合同的法律关系，应按照建设用地转让的法律关系予以调整，且被告未在第一次开庭前予以提出，故根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，对被告的抗辩不予采纳。 三、关于被告就与第三人签订的《国有建设用地使用权出让合同》抗辩理由是否成立的问题 庭审中，被告主张，与第三人签订的出让合同违背规划局的规条，且第三人漏征部分土地，导致被告无法对受让土地进行开发，故不能支付相应价款。一审法院认为，本案中，被告所主张的出让合同违背规划且漏征部分土地导致无法进行开发。但经一审法院实地勘查，涉案土地已由被告进行房地产开发，与被告抗辩理由不符；同时根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十七条的规定，只有在双方互负债务或义务的情况下，被告方才可以行使抗辩权。原告所称出让合同违背规划且漏征部分土地的事实既不是第三人的法定义务，也不是合同约定的第三人义务，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。 四、关于第三人主张的1361364元土地出让金应在原告所主张的款项中扣除的问题 本案中，原告自认在拍卖德阳市旌阳区天元镇德什路与天鹏路交汇处西南角2552平方米土地时参照价格所依据的土地性质为出让性质，一审法院认为，原告所制定的拍卖底价中已包含土地出让的价格，故根据公平原则，第三人所主张的1361364元土地出让金已包含在原告所主张的款项中，应予以扣除。 五、关于原告主张的资金利息问题 原告主张从2014年3月1日起以未付金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率付至付清之日，但被告认为，原告所主张的资金利息只能按同期存款利率予以支持。但一审法院认为，原、被告之间的建设用地转让合同关系已成立，且该宗土地现已交付被告进行房地产开发，且被告已就原告委托长城拍卖公司发出的要约作出承诺，应接受《拍卖须知》的调整，且原、被告双方也另行签订了《资产转让协议》，被告应按照约定向原告支付全部土地款项。因原告所主张的款项中已包含土地出让金1361364元，该部分款项不应由原告予以收取，一审法院对原告主张的该部分款项的资金利息不予支持。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，被告的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。故被告应向原告支付的1130036元（2491400元-1361364元）的资金利息应从双方《资产转让协议》所约定的支付期限到期时即2014年1月19日起计算，但根据原告的诉请，一审法院从2014年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日。 六、关于第三人主张的违约金调整问题 第三人认为，按照合同约定，被告应于2016年2月20日起以未付金额1361364元为基数按每日1‰的标准支付违约金。但被告认为，双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的违约金过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告所主张的违约金应以实际损失作为违约金的调整依据，如约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当予以减少。同时结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等多项因素，一审法院认为，第三人主张的违约金过高，应予以调整，根据第三人的诉讼请求，酌情被告以1361364元为基数，按同期人民银行贷款利率的两倍标准，从《国有建设用地使用权出让合同》所约定的支付期限即2016年2月20日起至付清之日支付违约金。 综上所述，被告应向原告支付建设用地转让款1130036元，自2014年3月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息；被告应向第三人支付国有土地出让金1361364元，自2016年2月20日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍支付违约金。 依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《中华人民共和国仲裁法》第二十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，判决：一、被告辉煌公司于本判决生效之日起十日内向原告旌兴公司支付建设用地转让款1130036元及利息，利息的计算方式为：以未付款项1130036元为本金，从2014年3月1日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；二、被告辉煌公司于本判决生效之日起十日内向第三人德阳市国土资源局支付建设用地出让金1361364元及违约金，违约金的计算方式为：以未付款项1361364元为本金，从2016年2月20日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍支付违约金；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；三、驳回原告旌兴公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人德阳市国土资源局的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 另，二审询问中，辉煌公司称与旌兴公司的拍卖已履行完毕。案涉土地均已交付。2019年2月20日，因行政机关调整，德阳市国土资源局已更名为德阳市自然资源和规划局。 本院认为，辉煌公司的上诉理由不成立，理由如下:1.2012年12月21日，辉煌公司拍卖竞得旌兴公司授权长城拍卖公司出售的土地使用权，确认辉煌公司以成交价1134万元竞得。2.2017年8月11日，旌兴公司向辉煌公司发出《律师函》中确认的欠付金额，与2017年8月28日，辉煌公司发出《关于转报延期支付土地余款的申请及承诺》中的欠款金额一致，足以说明辉煌公司未能全额支付土地价款。一审法院所确认的辉煌公司应向旌兴公司支付的土地价款金额并无不当，因辉煌公司未按约支付土地价款，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。3.案涉土地已交付辉煌公司，辉煌公司应按约向德阳市自然资源和规划局支付相应价款。辉煌公司称德阳市自然资源和规划局交付土地不符合规定，并未提供证据证明，辉煌公司存在违约，一审法院根据双方履约情况认定违约金的标准并无不当。 综上，上诉人辉煌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33626元，由德阳辉煌房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年八月六日 书记员  张 晶