广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3128号原告（反诉被告）：惠州市恒力实业有限公司，住所：惠阳区淡水开城大道****。法定代表人：黄海量，经理。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志伟，广东日升律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄添贤，男，1984年11月9日出生，汉族，住址：，原告（反诉被告）惠州市恒力实业有限公司（以下简称恒力公司）诉被告（反诉原告）黄添贤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨爱文、丘志伟、被告黄添贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒力公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2016年6月3日签订的《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2016-06-03(004)】,并判决被告返还租用原告位于惠州市××号商铺；2、被告支付拖欠原告的商铺租金、管理费、电费、公摊水电费（从2018年8月25日开始按合同约定标准计算至被告交还所租用商铺之日止，暂计至2019年5月25日止，被告欠商铺租金38080元、管理费8960元、电费1198元、公摊水电费4158元，共52396元）；3、被告支付拖欠上述费用的违约金（以欠费金额为基数，按每天5‰暂计算至被告付清全部款项之日止，暂计算至2019年5月31日止为36443元）；(上述合计88839元）4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月3日，原、被告双方签订《恒兴居商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于惠州市××号商铺，商铺面积共为112㎡，约定租赁期为叁年，每月租金为5600元（合同第十一条约定第二年租金给予6折优惠，则租期第二年每月租金为3360元），每月管理费为896元。原告依约将商铺租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠租金、管理费、电费、公摊水电费等费用。原告已多次向被告送达缴费通知单催促其缴纳拖欠费用，但被告依然置之不理，遂成讼。被告（反诉原告）黄添贤答辩称，一、租赁合同在2018年10月18日时己经解除，没有拖欠租金、管理费、水电费等等。因为无法经营，所以我在7-9月份一直在跟原告管理人员协商解除合同，明确表示我不再租店铺，但是原告无任何理由，坚决不肯。10月18日我再一次跟原告协商解除合同，但是原告还是不肯，所以我只能撤场，所有能搬的都搬走了，剩余大件物品因为原告不肯给我搬所以没搬走。在我撤场后也多次要跟原告协商，原告还是一直不愿意协商，迫于无奈，我只能直接退场了。我撤场的当天原告和商场里面的商家们都是知道的。而且在我多次表示要退租之后，原告也在2018年10月17日对店铺关水关电，原告己经明确知道我不会再租店铺，而且我根本没有实际使用店铺也没有用水电，也没有拖欠租金，不应该向原告支付租金、管理费、电费和公摊水电费等等。二、就算有拖欠租金，原告也在恶意扩大损失，不应该得到支持。根据合同法第一百一十九条的规定，即使我有违约，原告应该采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同第八条第二条也有约定，如果我拖欠合同费用达10天或累计三次逾期缴纳相关费用的，原告则有权单方终止合同。那即使如果我没有交租金、管理费和电费的，原告应该及时解除合同，采取适当的措施防止损失的扩大，原告直到现在才来追究是在恶意地扩大损失，不应当要求我承担。而且原告要求千分之五的违约金也没有依据。合同并没有约定对欠交租金要承担违约金，只是对逾期交综合费用要求违约金，不应该计算违约金。三、恳请人民法院了解真实情况和客观事实，不应让恒力公司玩“文字游戏”玩套路，而伤害了普通老百姓、普通商家，还更多商家一个公道。我相信，合约精神是好的，是进步的。但如果一味的只玩文字游戏，打着合约为借口，逼迫商家不惜搭上老本，还要借钱来维系，那就太伤情理了。恒兴居建材城己经伤害了很多商家，我也不是最后一个，还有很多的商家非常无奈的被玩弄。被告（反诉原告）黄添贤反诉请求：1、恒力公司立即向黄添贤退还质量保证金5000元及利息58.6元（自2019年4月17日起以5000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至恒力公司实际清偿之日止，暂计至2019年7月23日为58.6元)；2、由恒力公司承担本案本诉及反诉所产生的全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月3日，黄添贤与恒力公司签订了《恒兴居商铺租赁合同》，其中第二条第8款质量保证金约定：恒力公司应在黄添贤撤场后半年将质量保证金返还黄添贤。黄添贤于2018年10月17日己撤场，恒力公司最晚应于2019年4月17日将质量保证金退还给黄添贤。但恒力公司至今一直未向黄添贤退还质量保证金。恒力公司期满不退还质量保证金的行为已经严重侵害黄添贤的合法权益，黄添贤有权向恒力公司主张质量保证金及资金占用利息。据此，特向贵院提起本反诉，恳请贵院支持黄添贤的反诉请求。原告（反诉被告）恒力公司答辩称，1、黄添贤至今并未撤场且仍占有商铺。黄添贤称单方解除租赁关系不是事实。目前为止，商铺仍由被告控制，里面仍有大量的瓷砖、办公台等。2、黄添贤并未向法院提供缴纳了保证金5000元的单据，我方财务部门也未查到该笔款项。综上，请法院驳回黄添贤的反诉请求。本院经审理查明：2016年6月3日，恒力公司（甲方）与黄添贤（乙方）签订《恒兴居商铺租赁合同》约定，黄添贤向恒力公司租赁惠州市惠阳区人民三路“恒兴居”家居建材城一层A-006号商铺经营瓷砖，商铺的建筑面积为112㎡，租赁期限为2016年6月3日至2019年6月2日，月租金5600元，综合管理费暂定按每月8元/㎡，月综合管理费总额896元，公共区域水电费及中央空调费按商铺的建筑面积进行分摊，并于每月25日前缴清商铺经营中新增水、电费用；黄添贤如延时缴纳合同综合费用，需按欠费金额每天千分之五收取滞纳金；黄添贤需向恒力公司支付质量保证金5000元，质量保证金是本商场为维护消费者权益，对加盟本商场商户收取的售后质量和履约管理保证金，如商户在合同期内违反了本商场《经营管理服务制度》中的相关条款，则本商场要扣除相应的质保金作为处罚金，黄添贤撤场后满半年，经恒力公司核实，黄添贤所售商品无任何质量问题或服务质量争议，恒力公司将质量保证金不计息返还给黄添贤等。该合同第七条约定，除本合同另有约定或双方协商一致外，本合同一经签订后任何一方均不得无故解除，任何一方无故单方解除的，均应向对方支付由此造成的所有损失；在本合同期内因黄添贤的原因要求提前终止合同，必须在终止日期提前三个月书面通知恒力公司，并承担违约责任，履约保证金不予退还，办理商铺退铺手续后方可离场，同时签署的商场内其它协议也视为黄添贤违约终止等。该合同第八条第二款约定黄添贤未按时向恒力公司支付本合同所有应付款项属于黄添贤违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向恒力公司支付所欠款项千分之五的违约金；如拖欠合同费用达10天或累计三次逾期缴纳相关费用的，恒力公司有权单方终止本合同并收回商铺且不予返还履约保证金。该合同第十一条约定免租期给予6个月，第一年租金给予3折优惠，第二年租金给予6折优惠，第三年租金按原价收取，本合同的租赁期限起算日从恒力公司一楼商场正式试业之日起计算等。另查明，黄添贤所租的涉案商铺2018年8月应缴费用为：租金3360元、综合管理费896元、电费370元、公摊电费960元、公摊水费49元，合计5635元；2018年9月应缴费用为：租金3360元、综合管理费896元、电费320元、公摊电费874元、公摊水费46元，合计5496元；2018年10月应缴费用为：租金3360元、综合管理费896元、电费348元、公摊电费739元、公摊水费39元，合金5382元。庭审时，黄添贤表示：1、我非常想终止合同退场，我从2018年7月份甚至之前就开始和恒力公司商量退租，但恒力公司一直不肯，到2018年10月17日恒力公司开始关了我商铺的水电，我从次日开始搬东西走，但一些大件的物品商场保安不许我搬，我认为涉案租赁合同于2018年10月18日终止。2、我租赁商铺时预交一个月租金5600元，另交押金11200元（即两个月的租金）、质量保证金5000元，我的租金交至2018年7月份，8月份开始未交租。恒力公司的经理张达飞经本院传唤询问，表示：1、我在公司是管理涉案商场运营的专员。2、涉案商场业主签订合同时需要交2个月的租金作为押金再预交1个月的租金及质量保证金5000元。3、商场大概在2018年10月17日左右停过黄添贤所租赁商铺的用电，但之后有开通。3、黄添贤撤场前与我公司的领导有过沟通，黄添贤搬东西走的那段时间我都知道，黄添贤就拿了电脑等设备走，之后就没再回商场。黄添贤搬走时我打过电话给他，告知他要结清相关费用后才能搬走。4、2017年3月25日是整个商场开业的时间。再查明，恒力公司的经理张达飞与黄添贤微信聊天记录载明：黄添贤：2018年7月31日我都准备撤了，不进群了。张达飞：黄总考虑清楚，我们也希望你能留下来等内容。上述事实有《恒兴居商铺租赁合同》、缴费通知书、发票、告知函、邮政信件、邮政信件网络查询结果截图、通知、收据、商铺现场照片、微信聊天记录、证人证言及庭审陈述为据。本院认为，恒力公司与黄添贤签订的《恒兴居商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于涉案商铺租赁合同关系何时解除的问题。恒力公司与黄添贤均确认黄添贤已于2018年10月18日从涉案商铺搬走，且搬走前已与恒力公司进行了较长时间的协商、搬走时也告知了恒力公司的管理人员，该日期后也未再在涉案商铺继续经营。因此，本院认为双方的商铺租赁合同关系在2018年10月18日即已实际解除。黄添贤应向恒力公司支付至2018年10月18日的商铺租金、管理费、电费、公摊水电费。至于2018年10月18日之后的商铺租金、管理费等费用，因黄添贤在搬走时已履行了告知义务，恒力公司在知悉黄添贤搬走时应及时采取措施防止损失的继续扩大，故对于该部分费用，本院不予支持。综上，恒力公司与黄添贤签订的《恒兴居商铺租赁合同》已于2018年10月18日解除，黄添贤应向恒力公司支付2018年8月至2018年10月18日的商铺租金10080元（5600元/月×0.6×3个月=10080元）、管理费2688元（896元×3个月=2688元）、电费1038元（370元+320元+348元=1038元）、公摊电费2573元（960元+874元+739元=2573元）、公摊水费134元（49元+46元+39元=134元），共计16513元。关于黄添贤是否应当承担违约责任的问题。首先，在解除合同的违约责任方面。案涉《恒兴居商铺租赁合同》的约定，在合同期限内解除合同除双方协商一致外，黄添贤单方要求提前终止合同需在终止日期提前三个月书面通知恒力公司，并承担违约责任，履约保证金不予退还，办理商铺退铺手续后方可离场。本案中，据本院查明事实可知，黄添贤已于2018年7月以与恒力公司的经理张达飞与黄添贤微信聊天及与原告领导沟通等方式表达要解除案涉合同的意思表示，黄添贤实际撤场时间为2018年10月，故黄添贤单方要求提前终止合同已按合同约定提前三个月告知原告，并不违反双方合同约定。且黄添贤单方要求提前终止合同的代价是无权要求退回已交付被告的履约保证金。其次，在拖欠商铺租金、管理费、电费、公摊水电费的违约责任方面。依据《恒兴居商铺租赁合同》第八条第二款的约定，黄添贤拖欠商铺租金、管理费、电费、公摊水电费，也应承担相应的违约责任。恒力公司要求黄添贤以欠付费用为基数按每日5‰的标准支付违约金。本院认为，法律规定违约责任的目的主要是为了弥补守约方的损失，当事人约定的违约金不应过分高于违约方造成的实际损失。本案中，恒力公司并未提交证据证明黄添贤拖欠商铺租金、管理费等费用给恒力公司所造成的实际损失，每日5‰的计付标准已远超银行同期同类贷款利率，黄添贤在答辩中也对违约金的计付标准提出异议，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定，依法予以酌减按年利率24%计付违约金。即黄添贤应向恒力公司支付违约金（以5635元为基数，按年利率24%从2018年8月26日计至付清之日止；以5496元为基数，按年利率24%从2018年9月26日计至付清之日止；以5382元为基数，按年利率24%从2018年10月26日计至付清之日止）。关于黄添贤反诉恒力公司退回质量保证金5000元及利息58.6元的问题。根据案涉合同第二条第8款的约定，恒力公司未有证据证明黄添贤撤场满半年后其所售商品有质量问题或服务质量争议，故恒力公司应按合同约定将质量保证金5000元不计息返还给黄添贤。黄添贤请求恒力公司支付质量保证金利息，于合同相悖，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）惠州市恒力实业有限公司与被告（反诉原告）黄添贤于2016年6月3日签订的《恒兴居商铺租赁合同》于2018年10月18日解除。二、被告（反诉原告）黄添贤应于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）惠州市恒力实业有限公司支付商铺租金、管理费、电费、公摊水电费共计16513元及违约金（以5635元为基数，按年利率24%从2018年8月26日计至付清之日止；以5496元为基数，按年利率24%从2018年9月26日计至付清之日止；以5382元为基数，按年利率24%从2018年10月26日计至付清之日止）。三、原告（反诉被告）惠州市恒力实业有限公司应于本判决生效之日起15日内退回质量保证金5000元给被告（反诉原告）黄添贤。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元（惠州市恒力实业有限公司已预交）、反诉费25元（黄添贤已预交），由惠州市恒力实业有限公司负担受理费826元、反诉费25元，由被告（反诉原告）黄添贤负担受理费184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年八月二十三日书记员  张 婷吕佳俊