盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1102民初1109号原告：盘锦兴振物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：夏满玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭英，男，汉族，1963年6月21日出生，该公司经理，现住辽宁省盘锦市双台子区。被告：李兴武，男，汉族，1954年3月10日出生，原盘山县吴家镇政府退休干部，现住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦兴振物业有限公司诉被告李兴武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦兴振物业有限公司委托诉讼代理人郭英、被告李兴武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付物业费并按照每日万分之五支付逾期付款的违约金，2014年6月30日至2019年3月31日欠物业费4,198.00元，截止2019年3月3日违约金1,368.00元，共计5,566.00元。事实与理由：李兴武（××，房屋面积××m2）系原告所管理的振雷花园小区的业主，原告在接收物业时（2013年6月1日）按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并约定按建筑面积0.8元/m2，收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2014年6月30日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促无果，物业费、违约金共计5,566.00元。故根据相关法律规定及双方约定，诉至法院。被告辩称：我欠物业费是事实，但原告起诉的数额不对，我没欠那么多。1、我不在小区住，我在胡家住，××是没有人住的。2、我对小区物业不满意，有以下几点：（1）小区设南门，为什么始终关闭，导致进小区非常不方便，南门没有岗亭，没有保安。（2）小区小水道本来就洼，还不维修，不抽水，按照要求每年抽两次。（3）要求原告修复绿地。小区绿地是业主生存的地方，原告擅自变更为停车场了。（4）公共停车位原告收取停车费应该归全体业主所有，但是原告据为己有。（5）楼道卫生清理不合格，起诉到现在了才改善。（6）小区防盗门锁不上，从2012年到现在一直锁不上，没锁过。（7）房屋楼顶漏水，我住四楼，一直漏到二楼，到现在物业都不管，应该包赔我损失。综上我一直没交纳物业费。本院经审查认定事实如下：被告为盘锦市双台子区振雷花园小区××的业主。该小区的物业服务公司为原告，原告2013年6月1日与盘锦振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等内容均做了约定。同时还约定了委托管理期限为10年，自2013年6月1日时起至2023年6月1日时止。物业费为0.8元/月/平方米，每月7月1日为缴费时间。如业主逾期交纳物业费，则从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。如原告未能达到约定的管理目标，根据实际情况业主有权要求被告限期整改，造成业主经济损失的，原告应酌情给予业主适当经济赔偿。合同签订后，原告即入住该小区提供服务，被告前期交纳了物业费，后因其房屋渗水物业不予处理、对物业提供的服务不满意等等原因拒绝交纳物业费。被告家房屋的面积为××平方米，每年的物业费为×××0.8×12≈884元，被告拖欠2014年6月30日至2019年3月31日的物业费4198元。本院所确认的上述事实，有原告提供的区城建局对小区成立业主委员会的批复、物业管理委托合同一份（复印件）、欠费催缴通知书五份（影印件）、维修记录回馈单五份（复印件），照片一组及当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为，原告作为物业服务公司，与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，符合相关法律规定，合同内容合法，应当认定该合同有效。原、被告应当按照合同约定及法律规定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向业主提供的相应的服务，被告应当按照合同约定交纳物业费，虽被告辩称其并未在该小区居住，但根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故对于原告要求被告支付2014年6月30日至2019年3月31日物业费4,198.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金一节，虽原告与业主委员会在合同中约定了逾期交纳物业费从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金，但《物业管理委托合同》为业主委员会与原告所签，原告并未提供证据证明被告对于每年的交费时间及逾期付款的后果是明知的，且原告发出的催收单中亦不包括逾期违约金义务，故对于原告要求被告支付逾期付款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称房屋存在渗水，导致墙体受损，因此拒交物业费一节，因墙体问题属于开发商的设计及施工的问题，被告应当根据其与开发商签订的房屋买卖合同主张其权利，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费，无法可依，对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告擅自占用绿地作为停车位并将该部分费用占为己有一节，如被告认为原告此行为不符合法律规定及合同约定，其可以到相关物业管理部门反映，由行政部门作出相应的监督或处罚亦可以申请业主委员会代表全体业主向原告主张该部分权益，但不能以此作为拒绝交纳物业费的理由，故对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称其楼宇门维修问题，因该部分属于专项维修基金的维修范围内，由于该小区历史遗留问题，现无法启动维修基金，因此至今未对楼宇门进行了维修，对于被告以此为由拒绝交纳物业费，无法可依，对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告对下水道修理不到位、楼道卫生清理不合格的问题，因根据原告与业主委会签订的《物业管理委托合同》，如原告未能达到约定的管理目标，根据实际情况业主有权要求被告限期整改，造成业主经济损失的，原告应酌情给予业主适当经济赔偿，因此被告并不能以此为由拒绝交纳物业费。且虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故被告的上述辩解，本院不予采纳。同时需要说明的是物业服务合同属于双务合同，小区的环境需要双方的共同努力。作为物业管理企业应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主，应当积极协助物业公司进行管理并及时履行应尽的义务。如被告认为原告的服务不符合要求，可以向相关行政主管部门进行反应，要求原告进行整改，或申请业主委员会，与原告进行沟通，但不能以此拒绝交纳物业费。综上，对于原告要求被告支付2014年6月30日至2019年3月31日物业费4,198.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李兴武于本判决生效之日起十日内一次性给付原告盘锦兴振物业有限公司2014年6月30日至2019年3月31日物业费4,198.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李兴武承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  赵红霞二〇一九年八月二十六日书记员  房明明