河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初1684号原告：周口市康成物业服务有限公司，住所地周口市太昊路与迎宾大道交叉口东南，统一社会信用代码914116005897141361。法定代表人李振忠经理。法定代表人：李振忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王二强，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱福海，系该公司法律顾问。被告：周口唐隆实业有限公司，住所地：周口市太昊路中段，统一社会信用代码914116000909330142。法定代表人：李根，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱会臣，河南明辩（商水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬冬，河南明辩（商水）律师事务所律师。被告：李爱英，女，汉族，1954年10月19日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：刘志前，河南众望律师事务所律师。原告周口市康成物业服务有限公司（以下简称康成物业）诉被告周口唐隆实业有限公司（以下简称唐隆公司）、李爱英确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康成物业委托诉讼代理人王二强、牛福海，被告唐隆公司委托诉讼代理人朱会臣，被告李爱英及委托诉讼代理人刘志前均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康城物业向本院提出诉讼请求：要求依法如实确认二被告的房屋租赁合同未实际履行，李爱英未如未按约交付房租费，合同无效。事实与理由：2018年2月，在扶沟县人民法院强制执行升禾宽世界的房屋过程中，被告李爱英出具了被告唐隆公司签订的合同一份。由于该房屋已经由法院判给我方，并且已经进入执行阶段，经我们详细研究，该合同内容侵犯原告合法权益，发现李爱英并未按约交付合同约定的房屋租赁费。该合同是后来补写的，为求公平正义，特依法起诉。请求确认李爱英未按约交付房屋租赁费，以求客观真实、公正合法，以上合法起诉望依法支持。被告唐隆公司辩称：我公司与李爱英签订的租赁合同在2017年4月24日贵院已经找到公司的法定代表人李根进行了调查并且有录像。李根认为该合同签订是真实的，是公司的法人的意思真实表示，合同是有效合同。而且在签订合同时候，房屋没有对外抵押，没有对外出租。因此我们认为应当驳回原告方的诉讼请求。被告李爱英辩称：从被答辩人起诉状起诉内容来看，被答辩人认为答辩人与本案另一被告唐隆公司所签房屋租赁合同是后来补写的，答辩人也未按约交付合同约定的房屋租赁费。答辩人认为被答辩人的起诉内容不符合事实，其真实目的是为了拖延扶沟县人民法院做出对被答辩人不利的判决，以达到非法占有答辩人所租赁房屋的不正当目的。具体反驳证据及法律依据如下：一、答辩人与另一被告唐隆公司所签房屋租赁合同是在唐隆公司与周口市金河房地产开发有限公司2014年4月10日签订了购房协议书之后。说明唐隆公司已经取得涉案房屋的占有使用权，依法出租给答辩人不违反任何法律规定。答辩人是以唐隆公司不能按期归还的借款经双方协议冲抵的租金，有转账凭证和唐隆公司出具的证明加以证明。被答辩人在答辩人在扶沟县人民法院提起的第三人撤销之诉中，庭审中就已经对合同等申请鉴定，但因被答辩人自己不配合法院技术科，被扶沟县人民法院技术科退回。说明被答辩人目的是为了拖延时间，如果其实认为合同不真实，在收到扶沟县人民法院第三人撤销之诉立案庭送达的材料时就应当提出鉴定申请，而不是拖延到半年多之后才提出申请。二、答辩人的房屋租赁合同已经被川汇区人民法院（2017）豫1602民初5589号民事裁定确认双方不存在争议。在该诉状中答辩人提交有唐龙公司证言和银行转账凭证，唐隆公司法定代表人李根在川汇区法院上述案件的询问笔录中也对合同和转账明确认可。在商水县人民法院作出的已生效的（2017）豫1623执异56号执行裁定书、（2017）豫1623民初4621号判决书、（2018）豫1623民初4484号裁定书中，商水县法院也对答辩人的合同进行了实质确认有效。三、答辩人依据本合同，已经对合同中的房屋进行了转租，被答辩人被转租人与答辩人签订有转让合同，并交有物业费、水电费。如果答辩人没有取得涉案房屋租赁权，也没法转租给他人，也证明答辩人合同是有效的，且已经实际占有涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理档案登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中答辩人的租赁合同已经实际履行多年，被答辩人的租赁合同即便是有效，但并未实际履行，被答辩人只能依据上述解释根据合同相对性原则，要求合同相对人本案被告唐隆公司承担合同不能实际履行的违约责任。四、不要说答辩人已经履行合同租金交付义务，即便答辩人没有交付租金，合同也是有效的，交付租金与否不是合同成立生效的条件；该合同符合合同法规定的合同生效的一般要件，也符合租赁合同规定的特殊要件，也不存在合同法规定的无效合同条件及可撤销事由。综上，答辩人的房屋租赁合同不违反任何法律的强行性规定，且不存在被答辩人所说的没有交付租金的情况,请求驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年6月5日，河南省扶沟县人民法院作出（2016）豫1621民初2764号民事判决书，该判决查明：2014年5月12日，康城公司与唐隆公司签订房屋租赁合同，唐隆公司将其购买的位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界的一、二层商铺76间出租给康城公司经营，合同第四条约定：租赁期限二十年，租赁共计5800000元，2016年12月31日前付清，第三人王华良、元坤公司、海宏公司为康城公司付款进行担保，如康城公司到期未付清租金，王华良、元坤公司、海宏公司把租金付清或者从唐隆公司所欠王华良、元坤公司、海宏公司保证义务款中扣除或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除，王华良、元坤公司、海宏公司也可以提前按上述约定方式把房租付清。合同约定租赁期限20年，即从2014年5月12日至2034年5月12日止。元坤公司、海宏公司以担保人身份在租赁合同上签字盖章。另查明，第三人李华良以李根、唐隆公司等为被告在周口市川汇区人民法院提起借款合同纠纷之诉，川汇区人民法院于二0一六年六月二十九日作出（2016）豫1602民初84号民事判决书，判决李根、唐隆公司等对王华良的9700000元借款承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力，但该判决书所判款项还款义务人均没有履行。2016年12月1日康城物业、王华良、元坤公司、海宏公司以顶还租金通知书的形式告知唐隆公司，通知唐隆公司欠王华良及所拥有的到期债务其中的5800000元顶还康城物业应付给唐隆公司的房屋租金5800000元。据此，判决如下：一、确认原告周口市康城物业服务有限公司与被告周口唐隆实业有限公司于2014年5月12日所签订房屋租赁合同有效。二、确认原告周口市康城物业服务有限公司已按合同约定履行了交付租金的义务。三、被告周口市唐隆实业有限公司于判决生效之日起二十日内向原告周口市康城物业服务有限公司交付租赁合同约定的76间（位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界的一、二层）。2018年2月，在扶沟县人民法院强制执行升禾宽世界的房屋过程中，被告李爱英出具了与被告唐隆公司签订的租赁合同一份，提出执行异议。另查明，2014年4月30日，二被告签订房屋租赁合同一份，合同约定（摘要）：第三条1、甲方出适用于给乙方的房屋位于周口市××××段升禾，宽世界商铺临太昊路。2、出租房屋面积共500平方米（面积经房产证面积为准）。第四条1、该房屋租赁期12年。自2014年5月1日起至2026年4月30日止。第五条每年租金----0000元。合计900000元。12年租金用欠款中扣除。该合同未进行租金现金交付。二被告均主张以被告唐隆公司法定代表人李根欠借款抵租金900000元。2017年11月24日，本院另案对李根调查时，李根陈述借款系2012年至2014年多次向李爱英借款，并转入其个人账户，本院要求其提供原借款的转款手续，李根未提供。本案庭审中，被告李爱英当庭陈述2013年至2014年2月分三次（100000元、680000元、120000元）以现金方式交付给李根。其资金来源为卖房款和其他款项。被告唐隆公司当庭陈述公司所有账目丢失，无法确认是否入账。2015年10月17日李爱英将涉案房屋租给邢丽，转租期限一年；2017年9月1日李爱英将涉案房屋租给李见领，转租期限六个月。2014年4月10日，被告唐隆公司与周口市金和房地产开发有限公司签订《购房协议书》一份，协议约定（摘要）：一、购房标的：约10000㎡；二、购房单价8500/㎡；三、付款方式：1、本协议签订后五个工作日内，乙方向甲方付第一批购房款50000000元，甲乙双方签订该批；2、2014年7月15日前，乙方付第二批房款35000000元，甲乙双方签订第二批；2014年5月12日，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定被告唐隆公司购买周口市金和房地产开发有限公司开发的“升禾˙宽世界”商住小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109共450.12㎡；201、202、203、204、205、206、207、208、209共487.55㎡；110、111、112、113、114、115、116、117、118、119共615.91㎡；210、211、212、213、214、215、216、217、218、219共615.91㎡。2014年5月26日，被告唐隆公司办理了上述房屋的产权登记。2014年9月30日，被告唐隆公司与赵华签订房屋租赁合同一份，合同约定（摘要）：第三条1、甲方出租给乙方的房屋位于周口市××××段升禾宽世界商铺临。2、出租房屋面积共500平方米（面积以房产证面积为准）。第四条1、该房屋租赁期间共五年。自2015年1月1日起至2020年1月1日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。2、乙方承诺该房屋仅作为足疗店使用，不得利用租赁房屋储存危险物品或进行违法犯罪活动。2015年7月13日，赵华向商水县农村信用合作联社出具《抵押物承租人承诺书》一份，内容为：本人完全知晓抵押物所有权人将我承担的周口唐隆宅业有限公司位于周口市××××段升禾宽世界商铺1＃104-108、204-209抵押给贵社（行），为周口市唐隆实业有限公司在贵社（行）办理（信贷品种）抵押贷款人民币30000000元（大写金额叁仟万元），期限12个月，用于购钢材，提供抵押担保。本人保证，在贵社（行）处理抵押物时，完全按照贵社（行）的要求予以积极配合，履行相关手续。2015年12月23日被告唐隆公司将涉案房屋抵押给商水县农村信用合作联社，并办理了他项权证（周房他证川字第2015122**）。后在商水县农村信用合作联社申请执行唐隆公司借款合同一案中，李爱英作为案外人持前述租赁协议提起执行异议，商水县人民法院作出（2017）豫1623执异56号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。商水县农村信用合作联社提起执行异议之诉，2018年12月13日商水县人民法院以商水县农村信用合作联社提出的异议实质是对仲裁裁决事项有异议，不符合执行异议之诉的受理范围为由，驳回商水县农村信用合作联社起诉。2019年4月5日，被告唐隆公司及其法定代表人出具《债权转让声明及详情》一份，内容为：2014年我公司与周口市金和房地产开发有限公司达成购买房意向后，并签订了《购房协议书》日期为2014年4月10日，双方约定该协议书仅是双方的合作意向，不是正式的《商品房买卖合同》，不具有买卖房的法律效力，而后我公司又分批与该公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是国家工商局指定的标准文本，签订日期为2014年5月12日和以后又签订的日期，开发公司并且于2014年5月12日把房屋一次性交给我公司。该房屋包括当天和准备以后又签《商品房买卖合同》所含的所有房屋，所签《商品房买卖合同》都在房产部分备案，《商品房买卖合同》签订后，我方付给了该公司房款，并且办理了房产证，在办证时我方房产面积与我方付的房款不一致，以及开发公司的误导导致使我方多付给卖房开发公司200多万元。由于在购房时我公司向周口康城物业公司所属的集团借款，至今尚未还清。为此我公司声明把周口市金和房地产开发有限公司所欠我公司多付的房款及利息和违约金等款项转让给周口市康城物业管理有限公司，用于偿还我公司所欠该集团公司的债务。本院认为，本案焦点在于二被告之间租赁合同的效力如何认定。首先，针对合同形成之前二被告债权债务关系的真实性问题，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第十六条第二款的规定：“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易习惯、当事人的财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”虽然借贷双方对借款无异议，但因涉及第三人利益，对该借款事实是否实际发生，本院仍需查明。本案中，被告李爱英陈述及卖房合同、银行流水显示，被告李爱英向被告唐隆公司法定代表人李根提供的借款现金数额不对照、交付时间不明、大额现金没有银行记录、卖房收条书写于合同尾页且由售房人持有收条原件、被告唐隆公司没有财务账目记录相印证，且该借款没有约定期限、利息，借款动机不明、用途不清，但凡能反映借款真实性的直接证据，如大额现金的银行记录与交付日期、企业财务账簿等，借贷双方均不能提供，不符合日常民间借贷交易习惯和诚实信用原则，故对二被告之间涉案的借贷关系的真实性，本院不予认定。其次，对于涉案房屋，被告唐隆公司分别于2014年4月30日、2014年5月12日、2014年9月30日和被告李爱英、原告康城物业、案外人赵华签订租赁协议，租赁期限相互重叠，被告唐隆公司明显存在不诚信行为。基于此，可以认定二被告所签租赁合同债务转租金的事实不存在，租赁合同意思表示虚假。第三，二被告2014年4月30日签订合同时，被告唐隆公司尚未取得房屋所有权、被告李爱英没有实际支付租赁费、债务抵偿租赁费事实不存在、第一次转租行为发生于2015年10月17日，可以推定被告李爱英是于转租当日占有涉案房屋继而取得收益，其行为不具有合法性，侵犯了他人的合法权益。第四，从证据上综合分析，被告唐隆公司与案外人赵华所签租赁协议仅作为向金融单位贷款用途，没有实际履行，在本案中不予处理。综上，二被告所签租赁协议不具有客观性、合法性，属于以合法形式掩盖非法目的，侵犯了他人合法权益，该民事法律行为无效，故对原告要求确认二被告所签合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、第（三）项之规定，判决如下：确认被告周口唐隆实业有限公司与被告李爱英于2014年4月30日所签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，由被告周口唐隆实业有限公司、被告李爱英共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  禄东峰审判员  晋京豫审判员  朱 巍二〇一九年八月十八日书记员  杨丽娟