文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6614号原告：钱丽丽，女，1977年11月5日出生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：韩冰，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱陈玲，江苏诺法律师事务所律师。被告：南京骏湖物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106790400227B,住所地南京市。法定代表人：邵江洪。委托诉讼代理人：钱金婷，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，江苏泓远律师事务所律师。被告：刘潇雨，女，1993年11月9日出生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：刘金阳（系刘潇雨的父亲），住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：刘慧玲（系刘潇雨的母亲），住江苏省泗阳县众兴玫苑小区****。原告钱丽丽与被告南京骏湖物业管理有限公司（以下简称骏湖物业公司）、刘潇雨财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告要求追加刘潇雨为本案被告，该请求不违反法律规定，本院准许。被告刘潇雨于2018年9月13日向本院另案起诉本案被告骏湖物业公司，要求骏湖物业公司赔偿其财产损失，因该诉讼结果与本案有利害关系，故本院作出中止诉讼的民事裁定。2019年3月4日，刘潇雨诉骏湖物业公司物业服务合同纠纷一案，本院作出（2018）苏0106民初10736号民事判决。刘潇雨不服提出上诉。2019年7月9日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3763号终审民事判决。本案恢复审理。原告钱丽丽的委托诉讼代理人朱陈玲、被告骏湖物业公司委托诉讼代理人钱金婷、李明、被告刘潇雨的委托诉讼代理人刘金阳、刘慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即检修消防喷淋系统，彻底排除对漏水妨害；2.请求判令被告承担原告房屋装饰装修、家具、字画等各项财产损失51300元；3.由被告承担诉讼费、鉴定评估费。事实和理由：2018年1月28日下午，南京市，由于当时该住户家中无人，大量的积水渗入原告家中，致原告家屋顶、墙面、装修受损，收藏的书画、字画、家具等财产被淹。此事经本地电视媒体进行报道，物业公司作为小区的物业服务企业，未能对消防喷淋设施尽到维护义务。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿3个月房屋装修空置费，按照每天150元计算。骏湖物业公司辩称：原告的损失非被告过错导致，不应承担主要责任。理由为：刘潇雨家中的消防喷头不属于骏湖物业公司管理范围；骏湖物业公司聘请专业人员管理消防公共设施，尽到了相应的义务，对此南京市中级人民法院的生效判决已有明确认定。对原告提出的财产损失及评估范围存在异议。对原告提出的所谓空置费的计价标准有异议。对于评估费和诉讼费的承担，认为非己方过错，故不应承担主要赔偿责任。刘潇雨辩称：尊重和服从南京市中级人民法院作出的（2019）苏01民终3763号民事生效判决。原告的损失是由于骏湖物业公司没有及时发现和正确处理导致扩大的损失。我方作为财产受害人，我方的损失里也有扩大的损失。根据自动喷水灭火系统施工及验收规范的相关规定，消防喷头爆裂后5秒最多90秒内，消防控制室就应该收到报警信号，并迅速确定喷水位置，工作人员就应该关闭区域消防开关，开启启动末端泄水阀，将本楼层消防层的水从泄水管排出去，而不是全部排到我家里。事实上，喷头爆裂后长达几个小时，骏湖物业公司都没有采取有力措施及时阻止喷水的持续发生，故渗入楼下的水导致原告的损失均为骏湖物业公司的全部扩大损失，理应由骏湖物业公司全部承担。关于原告提出的各项损失赔偿，认可地柜、地板等建筑装饰部分的损失。对相机、望远镜等数码电子产品是否与本次事故有关，原告需要进一步举证。既使在本次事故中受损，我方认为这些财产应该妥善保管在高处，原告将这些财物置于低柜，没有尽到妥善保管的责任。对于鉴定报告中部分评估结果我方不认可。鉴定费、诉讼费应按照责任比例分担。对于原告提出的空置费赔偿要求，我方认为要以实际发生来确定。经审理，本院查明事实如下：原告钱丽丽系南京市，房屋建筑面积为66.19平方米，于2017年7月装修后入住。被告刘潇雨为4227室房屋登记产权人，与原告上下相邻。被告骏湖物业公司系该大楼的物业服务管家。2018年1月28日下午1点40分前后，被告刘潇雨居住的4227室内消防喷淋头爆裂，被告骏湖物业公司于当日下午4点前后通知被告刘潇雨，刘潇雨于5点前后赶至现场，此时4227室内消防喷淋头仍有水喷出。近4个小时的时间里，被告骏湖物业公司未能及时关闭公共部位的消防水阀阀门，致4227室内喷淋水漫溢，渗入楼下原告钱丽丽4127室内，造成大面积积水，吊顶、墙面、地板、橱柜、门及放置在低柜内的数码单反相机镜头（小白SONY）、佳能摄像机、索尼单反相机、手柄兼电池盒、佳能相机、望远镜、蚕丝被和字画等被积水浸泡，财产损失严重。另查明：刘潇雨诉骏湖物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理，2019年3月4日作出（2018）苏0106民初10736号民事判决，判决骏湖物业公司于判决生效之日起向刘潇雨赔偿财产损失10000元。刘潇雨不服，提出上诉，要求骏湖物业公司赔偿全部损失24329元。2019年7月9日南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3763号民事判决，认定刘潇雨室内消防喷头爆裂致房屋内遭受大面积、长时间的积水浸泡，给刘潇雨造成了一定财产损失。关于刘潇雨财产损失的责任分担，认为骏湖物业公司管理应管理区域内的共用消防设施，对于位于业主专有面积内的消防喷淋头，系相对独立于公共部位的消防设施，不应属于公共消防设施，且根据物业服务合同及业主临时公约的约定，对于室内消防喷淋头的维护、保养不属于骏湖物业公司的服务内容，故消防喷淋头爆裂造成的后果，应由刘潇雨自行承担。对于刘潇雨室内发生消防喷淋头爆裂事故后，骏湖物业公司作为物业服务公司未能及时发现事故并进行应急处置，造成房屋内财产损失扩大，违反合同约定的管理义务，应当承担损失扩大的相应赔偿责任。故二审法院维持了一审判决，即骏湖物业公司承担赔偿刘潇雨财产损失10000元，刘潇雨自行承担14329元。关于4227室消防喷淋头修复的问题，该判决认定2018年2月1日在南京市鼓楼区人民政府湖南路办事处，本案两被告已签订协议，约定由骏湖物业公司为4227室重新更换消防喷淋头。审理过程中，两被告对原告的财产损失赔偿意见不一，为此，原告向本院申请，要求对财产损失进行评估鉴定。本院先后委托了江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司、江苏金证通资产评估房地产估价有限公司，上述两公司均以委托事项中涉及书画等无相关资质为由予以退案。2018年12月14日本院依法委托南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司（以下简称天健勤业公司）对原告提出的财产损失进行鉴定评估。2019年2月13日，天健勤业公司出具预评估报告，以2018年1月13日漏水事故当天为资产评估基准日，评估的损失金额为61700元。对此，原、被告均提出异议。经本院反馈意见后，天健勤业公司于2019年3月4日作出天健勤业评报字（2019）第006号资产评估报告，评估结论：本次评估范围所涉及的部分资产于评估基准日的市场价值合计为人民币51300元。经质证，两被告对评估范围及结论有异议。因此，本院邀请评估师到庭参加质证，具体质证意见在下列中表述。庭审中，原告变更诉讼请求，要求赔偿的损失按照资产评估报告中的重置成本64600元主张，后撤回。原告要求增加房屋装修的空置费，因未实际发生，原告亦撤回，本院准许。上述事实，有原、被告的陈述、录像、照片及天健勤业评报字（2019）第006号资产评估报告、本院（2018）苏0106民初10736号、南京市中级人民法院（2019）苏01民终3763号民事判决书和庭审、质证笔录等在卷佐证。本案争议的焦点：一、原告的财产损失范围和赔偿的金额；二、财产损失的责任分担。关于争议焦点一。本院认为，案涉漏水致钱丽丽家中财产受损均为本案财产赔偿的范围。现双方认可原告室内受损的财产为：地柜、壁柜、地板、吊柜、门、衣帽间柜子、储物间门、墙面、厨房墙面、厨房壁柜、橱柜、卫生间门、蚕丝被和字画。对此，本院予以确认。在赔偿损失上，两被告认为无必要重新更换，修补即可。根据评估师现场查看、鉴定，确认受损的地板、橱柜等家装，使用的均为复合板材，认为一旦受潮，在以后的使用中会出现变形，若按照修复费用评估会偏离评估的客观公正；墙面损坏的修复，不能只是修复一部分，这样会产生色差，故墙面是按照全部修补测算得出的。故天健勤业公司评估得出上述各项损失（除蚕丝被、字画）以成新率95计算，本院认为理由成立予以采纳。被告认为可部分修复的意见本院不予支持。对于蚕丝被浸湿受污的损失赔偿，被告称干洗或湿洗处理，不必重置。对此，本院查询相关资料，认为蚕丝的主要成分为天然的蛋白纤维，制成的蚕丝被具有贴身保暖、蓬松、轻柔的特点。但遭水浸湿，便会出现板结、纤维缩水变形，而失去应有舒适的感觉体验。因此被告称通过专业洗涤处理，赔偿清洗费用的理由，本院不予支持。评估人员根据蚕丝被的成新率47（已扣除10%的残值），给出517元的损失价值，本院予以采纳。关于字画损失。经查：原告出示的字画非名家之作，市场无价值可以参照。现纸质已风干，纸面上留有水渍，如何清理和赔偿，原告未予举证，评估机构也未作出损失评估意见，故该赔偿损失无依据，本院不予支持。关于原告主张镜头（数码单反相机镜头）、佳能摄像机、索尼单反相机、手柄兼电池盒、佳能相机、望远镜的损失。两被告不予认可，认为原告未就漏水导致上述物品损毁进行举证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。对此，本院认为，原告提供的漏水现场视频、录像、照片和评估师鉴定作出的评估结论，能够证明上述物品在本次事故中受损。理由如下：1、根据生效判决认定的事实看，从发现刘潇雨家喷淋头爆裂至两被告到现场处理，时间长达四个小时。根据常理，大量的积水自被告刘潇雨家中顺着墙壁、楼板缝隙渗入至原告室内上方至低处聚集，原告诉状中称家中被淹，符合事实。现双方均认可，墙壁、橱柜、蚕丝被、字画被水浸泡，而放置于橱柜的上述照相器材等被水浸泡也可以推断得出；2、在受理本案的初期，原告始终将上述物品列入财产损失范围。经评估师查看，认为浸泡后的上述实物已无使用价值，故作出全损的价值评估；3、被告骏湖物业公司作为原告的管家，其工作人员参与了原告室内的清除积水工作，理应掌握原告受损的第一手资料。现骏湖物业公司以不清楚、不认可，理据不足。对于上述物品的损失，原告未提供购买发票，但评估报告中有确定购置和启用日期的记录。对此，被告称不实记载会影响财产的价值判断。质证中评估师对此进行了释明，其鉴定评估的方法系根据实物进行询价和凭经验得出，不受时间因素的影响。故对上述物品按成新率47（已扣除10%的残值）确定损失价值，该结论本院亦予以采纳。被告刘潇雨认为原告未妥善保管财物，受损物品不应放置于低位橱柜。对此，本院认为受损的直接原因为漏水，与放置物品的位置无关，故该辩解本院不予支持。关于原告主张电动马桶的损失。两被告均不认可。本院认为，原告在向本院主张财产损失时和质证中并未提及电动马桶损坏的问题，更没有举证证明漏水与该财产的损坏存在因果关系。庭审中，原告认为系电路板损坏，未提交证据。故评估报告中出现的该项损失1600元，本院不予支持。综上，原告各项损失扣除电动马桶1600元为49700元（51300元-1600元）。关于争议焦点二。本院认为，原告钱丽丽4127室内遭受的财产损失，系楼上4227室的消防喷淋头爆裂，致大量积水渗入所致。根据物业服务合同的相关约定，被告骏湖物业公司有责任和义务及时发现业主室内消防喷淋漏水的情况，并及时关闭公共部位的消防水阀阀门。从查明的事实看，事故发生在下午1点40时前后至刘潇雨下午5点前后赶至家中，喷淋头仍然喷水。据此，本院认定被告骏湖物业公司的不及时履职行为，是原告遭受财产损失的主要责任方。被告刘潇雨对自家喷淋头爆裂虽负有责任，但较与骏湖物业公司不及时履行关闭消防水阀阀门所遭受的损害相比，责任相对较小。被告刘潇雨认为原告的损失均为扩大的部分，均应由骏湖物业公司全部承担的理由，本院不予支持。综上所述，本院根据生效判决认定的事实、责任分担及本案查明的事实等综合考虑，酌定被告骏湖物业公司、刘潇雨对原告的损失承担比例为8:2，即被告骏湖物业公司承担原告各项损失为39760元（49700元×0.8），被告刘潇雨承担9940元（49700元×0.2）。关于原告主张的第一项诉讼请求，要求被告立即检修喷淋系统，彻底排除对原告的漏水妨害。因生效判决中认定两被告已签订协议，骏湖物业公司已为4227室更换消防喷淋头，隐患已排除，故本案已无处理的必要。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第一款之规定，判决如下：一、被告南京骏湖物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内，赔偿原告钱丽丽各项财产损失人民币39760元；二、被告刘潇雨于本判决生效之日起五日内，赔偿原告钱丽丽各项财产损失人民币9940元；三、驳回原告钱丽丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，鉴定评估费5000元，合计6082元，由原告钱丽丽负担190元，被告南京骏湖物业管理有限公司负担4714元，被告刘潇雨负担1178元。（原告已预交，被告于履行上述赔偿款项时加付此款）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张梦青人民陪审员  朱贵珍人民陪审员  王 虹二〇一九年八月二十九日书 记 员  高 悦