广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3777号原告：清远市中业投资有限公司，住所地清远市清城区东城街办加州路加州花园**楼A第**（仅限办公）。法定代表人：罗浩飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所律师。被告：李婉琪，女，1997年11月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：阮钊洪，广东法行律师事务所律师。原告清远市中业投资有限公司与被告李婉琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市中业投资有限公司的委托诉讼代理人曾瑞玲、被告李婉琪的委托诉讼代理人阮钊洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远中业投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告、被告于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告配合原告办理撤销清远市清城区××路××连花园××楼××号房屋的备案登记，并配合将该房屋产权变更登记至原告名下；三、判令被告按照合同约定支付违约金5850元；四、判令被告承担诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付所欠购房款585000元；二、判令被告向原告支付违约金200000元；三、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告坐落于清远市清城区××路××连花园××楼××号房屋，合同约定了房屋价格为780106元，但是在签订合同后，被告只支付了195106元的购房款，剩余585000元购房款一直没有按照约定办理按揭贷款手续，也没有另行支付给原告，但是原告在收到上述首期款后已经按照合同约定将房屋所有权转移登记到被告名下，结果在变更登记后，被告一直没有按照约定办理按揭贷款手续，也没有支付过剩余房款，并且，被告因欠下他人债务，该房屋已被清城区人民法院进行司法拍卖，房屋已被竞拍成功，被告的行为导致原告损失巨大。综上所述，原告为维护其合法权益，现根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《民事诉讼法》等法律法规的规定，提起诉讼，请求人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告李婉琪答辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应不予支持。1、根据答辩人与原告清远中业投资有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任的约定“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。”但是直至原告提起诉讼，原告并没有书面通知答辩人，而是直接提起了诉讼，明显是不妥的，之所以发生本案的诉讼是因为涉案的房屋被法院查封了才导致了房屋不能办理按揭手续，答辩人亦在支付了首期款195106元等银行按揭放款的，因为答辩人的经济能力亦只能先支付首期款，并没有了经济能力支付剩余的购房款，但这并不是答辩人的违约行为所导致法院查封的，而是案外人向法院提出了申请而被查封的，答辩人并不存在过错；2、原告主张的违约金20万元严重过高，而且没有任何的事实与法律依据，应当调低至不予支持该违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同(预售)》约定了房屋的价格为780106元，但是该价格已经是严重过高了，根据答辩人与案外人执行一案，案号为(2019)粤1802执921号，清城区人民法院对涉案的房屋进行了评估拍卖，其中评估的金额为62万元，最终经过了司法淘宝拍卖程序进行了26人次的拍卖最终成交价为60.4万元，也可以以此反映出该房屋的客观价值，该价格已经与买卖合同约定的房屋价格差距甚远，可以这么说，原告出售该房屋的价格已经是严重的过高了，原告已经再次获得了巨大的利益，现在原告再次主张违约金明显是没有任何的事实与法律依据的，因为违约金是以实际损失为基础为前提的，现在在原告已经对涉案房屋进行出售约定了一个很高的价格之外，其并不存在其他的损失，原告认为其有损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当承担举证的责任，否则应当承担举证不能的后果。现在本案中，合同约定的价格为780106元，执行拍卖的成交价为60.4万元，差别为176106元，答辩人已经支付了的首期款195106元一对比，实际上答辩人等于自亏了，反而是答辩人的损失惨重，答辩人的经济能力亦一般，现在官司亦缠身，答辩人的首期亦等于白白的给了原告，而且按照双方签订的商品房买卖合同第八条第一款中的(2)出卖人不解除合同的，买受人按应付款万分之一计算违约金的约定已经很高了，亦应当调低至不予支持，而且本案中原告已经将房屋的出售价格远远高于客观市场价给答辩人己经获取了高额的利益，现在原告居然还主张20万元的严重高额的违约金完全脱离了合同，无疑是完全是没有事实与法律依据的，希望法院对原告的该请求应当调低至不予支持该违约金。综上所述，原告的请求没有事实与法律依据，敬请法院驳回原告的请求。另外，被告在庭审中补充答辩意见，由于涉案房屋的评估价格只有620000元与原告售楼价格相差大，对于尾款希望法院适当调低，并且答辩人支付了维修基金2268元、代收款85元及签约委托服务费1500元，上述款项应在尚欠的购房款中予以扣减。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告（出卖人）清远中业投资有限公司与被告（买受人）李婉琪签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告将其开发建设的位于清远市清城区××路××连花园××楼××号房屋转让给被告，总价款为人民币780106元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币30000元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款，买受人应当于2017年12月26日前支付首期房价人民币195106元，余款585000元向中国农业银行股份有限公司清远城南支行申请贷款支付，买受人逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期付款超过60日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。另外，原、被告签订补充协议作为《商品房买卖合同（预售）》的补充部分，其中第一条规定，买卖商品房及办理有关手续的费用，包括但不限于公证费、签约手续费、办理权手续费、登记费、印花税、契税、物业维修基金及政府规定应由买受人支付的其他税费，均由买受人负担并按要求及时缴纳。2017年12月19日，原告向被告出具一份《收款收据》，载明收到被告交来的定金30000元，2017年12月26日，即签订合同当天，原告又向被告出具三份《收款收据》，载明收到被告交来的首期款165106元、物业维修基金2268元、代收款85元，同日，广东明典律师事务所向被告出具一份《收款收据》，载明收到被告交来的涉案房屋相关签约委托服务费1500元。2018年1月10日，涉案房屋在清远国土资源局完成预告登记，权利人（申请人）为被告李婉琪。2018年6月12日，被告因与案外人靖建强的民间借贷纠纷，清城区人民法院作出（2018）粤1802民初3323号民事裁定书，查封涉案房屋。2019年6月3日，涉案房屋以604000元的价格被司法拍卖。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应根据合同约定履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋的总价款为780106元，买受人应当于2017年12月26日前支付首期房款195106元，余款585000元由买受人向中国农业银行股份有限公司清远城南支行申请贷款，另外根据原告提交的收款收据及银行转账凭证显示，被告在签订合同当天已成功支付首期房款198106元（包括2017年12月19日支付的定金30000元）。审理过程中，被告确认没有与银行签订抵押按揭合同涉案房屋即被法院查封，2019年6月3日房屋被拍卖成交，《商品房买卖合同（预售）》中约定的余款由被告向银行申请贷款支付已不能实际履行，原告2019年6月3日向本院提起诉讼，被告至今并没有通过其他方式付清房屋余款已构成违约，现原告主张被告向原告支付所欠购房款585000元及违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张房屋被拍卖成交的价格仅604000元，与涉案合同约定的房屋总价款相差较大请求予以调整，但被告作为完全民事行为能力人，在签订涉案房屋买卖合同时应当知道房地产价格通常会受市场因素影响存在波动，被告应自行承担投资风险，涉案合同合法有效，被告应按照合同约定履行其义务，因此，本院对被告的上述主张不予支持。关于违约金的数额，涉案房屋自2018年6月12日被法院查封后，被告已无条件与银行订立房屋抵押按揭合同，合同约定的余款由被告向银行贷款的条件无法成就，被告应以其它方式向原告付清房屋余款，直至2019年6月3日，房屋被案外人拍卖成功被告亦未支付。原告主张双方在签订涉案合同后曾向被告催收过房屋余款，但未提供证据予以佐证，且被告不予认可，本院认为违约金应自2019年6月3日原告向本院提起诉讼之日起算。根据涉案合同第八条第1项规定，逾期付款超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，因此，被告逾期支付涉案房屋余款违约金自2019年6月3日起计算至被告清偿之日止（违约金以585000元为基数，按每日万分之一的标准计算）。对于原告主张涉案合同约定的违约金过低应予以调整，被告应向原告支付违约金200000元的诉讼请求，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量。在本案中，如按双方约定的每日万分之一的标准，逾期付款一个月产生的违约金为1755元（585000元×0.01%×30天），被告在无法与银行订立房屋抵押按揭合同的情况下，原告未催促其通过其他方式支付房屋余款亦存在一定过错，本院认为合同约定的违约金标准足以弥补原告的损失，因此，对原告该诉请不予支持。另外，对于被告提出的其向原告支付的维修基金、代收款，向律师事务所支付的签约委托服务费应从所欠购房款中扣减的主张，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的补充部分第一条规定“买卖商品房及办理有关手续的费用，包括但不限于……物业维修基金及政府规定应由买受人支付的其他税费，均由买受人负担并按要求及时缴纳”，涉案合同已明确规定维修基金由买受人负担，被告应根据约定履行自身义务。对于85元代收款，合同中并未对该款项作出约定，属于原、被告双方在订立合同过程中形成的合意，被告在签订合同时应知悉该情况并自愿支付，对此款项应自行承担。对于向律师所支付的签约委托服务费，是发生在被告与律师事务所之间的交易往来，与原告无关，应由被告自行承担。因此，对于被告的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告李婉琪于本判决生效之日起10内向原告清远市中业投资有限公司支付购房余款585000元及逾期付款的违约金（违约金从2019年6月3日起以585000元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告清偿之日止）；驳回原告清远市中业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4843元，财产保全费3540元，共8383元，由原告清远市中业投资有限公司负担145元，被告李婉琪负担8238元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇一九年八月十九日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。