安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初2762号 原告：孙某1，女，2009年7月23日出生，汉族，住安徽省含山县。 原告：孙某2，女，2006年3月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 两原告法定代理人：万定转（系两原告的母亲），女，1979年2月7日出生，汉族，住安徽省含山县。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋竹，安徽正新律师事务所律师。 被告：孙云，男，1980年9月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：赵家松，巢湖市环城法律服务所法律工作者。 被告：陆继平，男，1979年2月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 被告：郭继雯，女，1971年10月10日出生，汉族，住址同上。 原告孙某1、孙某2与被告孙云、陆继平、郭继雯确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法由审判员沐敬华独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙某1、孙某2的法定代理人万定转及其共同委托诉讼代理人蒋竹、被告孙云、郭继雯到庭参加诉讼。被告陆继平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某1、孙某2共同向本院提出诉讼请求：1、请求确认三被告签订的关于巢湖市汤卞山小区7号楼2单元204室房屋买卖协议无效；2、被告陆继平与郭继雯腾空房屋并交还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告孙云与两原告母亲万定转原系夫妻关系。2012年，原告一家居住的位于巢湖市房屋被拆迁，安置回迁了两套房屋，分别为巢湖市半汤街道汤卞山小区7号楼2单元204室（面积为115平米）和该小区4号楼1单元501室（面积为103平米）。2013年5月6日，万定转与孙云在巢湖市民政局协议离婚，在离婚协议第三条中虽然将家庭共同所有的回迁安置房屋全部约定给了被告孙云所有，但经过巢湖市人民法院（2018）皖0181民初2982号民事判决书认定万定转与孙云在离婚协议中对于房产的约定是无效的，侵害了原告孙某1和孙某2的合法权益。被告孙云不服上诉至合肥市中级法院，二审判决维持一审判决。也就是说经过二审法院判决回迁安置的两套房屋仍然属于原告孙某1、孙某2和孙云的共同所有财产，但令两原告没有想到的是，身为父亲的孙云竟置女儿的财产和生活于不顾，竟然想将回迁安置房（巢湖市半汤街道汤卞山小区7号2单元204室）卖给了陆继平和郭继雯，将房款据为已有，导致女儿孙某1现无房居住。2019年1月15日，原告孙某1放假后，与其母亲准备将东西放至该房中，却发现该套房屋已经由别人在装潢，被告陆继平和郭继雯说该房屋是孙云卖给他们的，但却拒不出示房屋买卖合同等书面材料，原告母亲几次报警求助，被告竟然也不提供相关材料，后警方告知原告母亲向法院起诉解决。综上，原告认为，回迁安置房属于两原告与被告孙云的家庭共有财产，被告孙云在未取得两原告及其母亲同意的情况下，擅自将共有房产出卖给被告陆继平和郭继雯，侵害了两原告合法权益，遂诉至法院。 被告孙云辩称：1、按照双方离婚协议，万定转仅是孙某1的监护人，不能代理与被告孙云共同生活的孙某2向被告主张权利；2、双方的离婚协议中确定案涉两套房屋的所有权属于被告孙云，巢湖市法院和合肥市中院的两份判决书只是确认了离婚协议中对于孙某1按照人口安置40平米的约定无效，本案被告孙云在只处理了两套住房中的一套，还预留了一套住房，按照法律规定，被告孙云预留了孙某1的份额，并没有损害孙某1的合法权益。万定转只是孙某1的监护人，孙某1有没有房屋居住，万定转应当履行监护人职责，不能因为被告孙云出售一套房屋就向被告孙云主张权利；3、案涉房屋已经交付给买受人，并已装修并实际居住，该套住房不应归还给原告孙某1。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告陆继平未到庭，未答辩。 被告郭继雯辩称：1、郭继雯是通过兴乐房屋经纪有限公司根据孙云真实有效的安置协议签订的房屋买卖合同，我们买卖双方是有行为能力人，合同是我们的真实意思表达，并没有强迫买卖和违反国家的法律法规。2、我当时是根据孙云具有安全处置权的安置协议购买的房屋，并不知道他家庭情况，且此房已完成交易，并已装潢好居住生活。在此案中我是善意第三方。3、据现了解孙云并没有处置两个女儿的房产，他的501房有103平米，孙某2就居住在501房，原告监护人诉说无房居住与事实不符，诉说没有拿到卖房款亦不能否定我们房产买卖合同的效力。综上，原告诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告郭继雯的全部诉讼请求。 两原告共同举证及证明对象： 1、两原告及其法定代理人身份证、户籍证明，证明两原告及其法定代理人的身份情况、诉讼主体资格； 2、《离婚协议书》，证明万定转与孙云于2013年5月6日离婚时，在离婚协议中约定回迁给全家的两套住房归被告孙云所有（包括位于巢湖市在内），该约定侵害了两原告合法权益； 3、巢湖市人民法院（2018）皖0181民初2982号民事判决书、合肥市中级人民法院（2018）皖01民终8114号民事判决书，证明该两份判决书中均对案涉主体进行了确认，万定转也是孙某2的监护人；2013年5月6日，万定转与孙云在巢湖市民政局协议离婚，离婚协议第三条中虽约定家庭共同所有的回迁安置房屋全部归被告孙云所有，但经过巢湖市人民法院（2018）皖0181民初2982号民事判决书认定万定转和孙云在离婚协议中对于房产的约定侵害了原告孙某1和孙某2的合法权益，故而是无效的，被告孙云不服该判决，上诉至合肥市中级法院，二审判决维持一审判决，经过二审法院判决回迁安置的两套房屋仍然属于原告孙某1、孙某2和孙云的共同所有财产。特别是两原告是未成年人，被告孙云擅自出卖两原告所有的房子，属于恶意串通，侵害了两原告的合法权益。 被告孙云发表质证意见认为：对上述证据的三性均无异议，但对三组证据的证明目的均不予认可，我方不否认万定转是孙某2的法定代理人，但证据1不能反映万定转仍是孙某2的实际监护人。离婚协议确认双方财产的所有权属于孙云，巢湖法院和合肥中院的两份判决书也只是对房屋归属权部分确认无效，并没有确认离婚协议整体无效。 被告郭继雯发表质证意见认为：对三组证据的三性无异议，法院认定了每个人有40平米，万定转放弃其所有的份额，该份额作为夫妻共同财产一并给了孙云。 被告孙云举证及证明对象： 1、被告孙云的身份证复印件，证明被告的身份情况及诉讼主体资格； 2、《离婚协议书》，证明离婚协议约定孙某1归万定转抚养，万定转应当履行监护人的抚养职责； 3、《房屋买卖协议》及交接手续，证明孙云只处分了巢湖市汤卞山小区7号楼2单元204室房屋，并未涉及到另外一套住房，案涉房屋已经买卖并已实际交付居住。 两原告共同发表质证意见认为：对证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。离婚协议仅约定子女跟谁生活，而没有约定监护权的分割，被告认为仅出售一套房屋，没有侵害原告的合法权利是错误的，该房屋买卖协议没有征得原告的同意，不具有合法效力。 被告郭继雯发表质证意见认为：对被告孙云所举证据的三性及证明目的均无异议。 被告郭继雯举证及证明对象： 1、《安置房回迁合同》，证明该回迁合同上的被拆迁人是孙云一个人，被告郭继雯有理由相信案涉房屋在购买时是孙云一人所有； 2、《房屋买卖协议》、《补充协议》、房屋交接单，证明郭继雯与孙云签订案涉房屋的买卖协议，并已办理交接手续，被告郭继雯已实际居住。 两原告共同发表质证意见认为：对证据1无异议，但不认可其证明目的，孙云仅是代表家庭户主与拆迁单位签订的合同；对证据2的真实性无异议，但该协议及补充协议是无效的，房屋交接单是被告郭继雯与房产中介公司之间签订的，与本案无关。 被告孙云发表质证意见认为：对被告郭继雯所举证据无异议。 被告陆继平未到庭、未质证，亦未举证。 经审理查明：2005年2月3日孙云和万定转登记结婚，婚生长女孙某2，次女孙某1，上述四人户籍地和居住地均在巢湖市。2010年8月巢湖经济开发区“干部服务大建设”指挥部的三连庄村拆迁补偿安置方案中，安置人口认证，属于下列情形之一的人员应计入安置人口：（1）本村民小组集体经济组织成员，且在本村民小组土地承包中有承包土地的；…；（4）对农村两女结扎户未达到分户条件的，凭街道（乡镇）计生办出具的结扎证明，增加一个安置人口。安置面积的计算和认定。被拆迁人选择产权调换方式安置的，其应安置面积按以下规定计算与认定：（1）被拆迁住房的人均建筑面积超过40平方米的，按应安置人口的人均40平方米的安置标准计算其应安置面积，超过部分实行货币补偿；（2）被拆迁住房的人均建筑面积在40平方米以下的，可以按应安置人员人均40平方米补足计算其安置面积。安置地点为汤卞山庄安置小区。2012年5月19日孙云与万定转签字的巢湖市集体土地房屋拆迁补偿协议书约定，认证房屋建筑面积222.78平方米（194.62＋28.16）。2013年11月6日孙云代表被拆迁人与巢湖经济技术开发区投资有限公司签订房屋拆迁安置协议书约定，安置房为7号楼204室，面积为115.29平方米；4号楼501室102.54平方米。2013年5月6日孙云与万定转在巢湖市民政局登记离婚，离婚协议第三条约定，“财产有回迁房两套，位于巢湖市汤卞山小区，**是**楼****，面积大约115平方米，另有一套是4号楼501室，面积大约103平方米，协商好以上两套房屋归男方（孙云）所有，但两套住房的最终继承权归两个女儿孙某2、孙某1继承，…”。 2018年9月25日，孙某1、孙某2诉孙云、万定转确认合同效力纠纷由巢湖市人民法院受理，该案一审法院审理后判决：2013年5月16日孙云和万定转离婚协议中，约定巢湖市汤卞山小区7号楼2单元204室和4号楼501室房屋归孙云所有，部分无效；孙云不服该一审判决，提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月18日，孙云通过巢湖市兴乐房屋经纪有限公司（下简称“兴乐公司”）与被告郭继雯签订《存量房买卖合同》一份，约定将位于巢湖市（建筑面积为115.29平米）的房屋出售给被告郭继雯，约定如下：合同价款为500000元；甲方（即孙云）向乙方（即郭继雯）支付购房定金20000元、甲方向乙方缴纳交房押金1000元，待交房时由兴乐公司归还甲方，并自本合同生效之中兴乐房产交付房产证；乙方以不贷款的方式支付房款，在2018年11月25日前支付首付款300000元，于2019年2月25日前支付170000元，余款10000元做为押金，待甲方办理房产过户手续时一次付清。2018年11月22日，孙云、郭继雯、兴乐公司三方又签订《补充协议》一份，约定如下：“（1）经甲方（即孙云）、乙方（即郭继雯）约定，乙方承诺于2018年11月22日将部分房款共计280000元支付给甲方，剩余房款170000元于2019年2月25日前支付给甲方，甲方与乙方约定不得因任何理由违约，若乙方届时不履行本合同，甲方所收取的房款不予退还，若甲方不履行本合同，甲方双倍返还已付房款给乙方。甲方承诺于2018年11月27日交接房屋。（2）经甲、乙双方约定，若甲方房屋产权证一旦因政策可以办理，甲方无条件壹个月内配合乙方办理产权过户手续，并且甲、乙双方约定，若两年内不能正常办理产权证，乙方支付甲方壹万元整，待房屋产权证可以正常办理时一次性付清。……”上述协议签订后，郭继雯已实际支付孙云购房款300000元，孙云亦将巢湖市房屋交付给被告郭继雯装修并入住，后因万定转向郭继雯主张其与孙云之间就案涉房产存有争议，故余款200000元至今未付。 以上事实，有当事人陈述、书证、民事判决书等证据载卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：本案的争议焦点之一即是本案被告孙云与被告郭继雯签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的效力问题，首先，孙云与万定转在离婚时有两套回迁房，均位于巢湖市汤卞山小区，分别是7号楼2单元204室（面积为115.29平米）和4号楼501室（面积为102.54平米），合计为217.83平米；万定转作为完全民事行为能力人，在与孙云离婚时放弃两套回迁房的产权份额，是其自身对其民事权益的处置，不违反法律规定，亦未侵害两原告合法权益，本院予以确认；孙云、万定转子女孙某1、孙某2因其户籍所在村拆迁安置，根据相关政策每人取得40平米住宅所有权，现孙云在保留两原告依政策享有的80平米住宅所有权的情况下，出售7号楼2单元204室房屋的行为未侵害两原告合法权益，也未违反法律禁止性规定，应属合法有效。其次，依据《买卖合同解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无产的，人民法院不予支持。”之规定，被告郭继雯购买案涉房屋时尽到了合理的审查义务，依据《回迁安置合同》记载内容和《离婚协议书》的约定，其有理由相信孙云出售房产的行为是有权处分，且受让方支付了合理对价，现案涉房屋已实际交付给郭继雯，故孙云与郭继雯之间的房屋买卖合同关系应属合法有效。综上，两原告在无充分证据证明被告孙云与郭继雯之间买卖房屋的行为存在恶意串通的情况下，诉请要求确认买卖合同无效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙某1、孙某2的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告孙某1、孙某2负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  沐敬华 二〇一九年八月十五日 书记员  项化雨 附：本判决所适用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。