河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9762号 上诉人（原审被告）：河北恒润房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**中山东路**滨江商务大厦****。 法定代表人：王同欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐丽群，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：田金花，女，1981年12月2日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：王建芳，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 上诉人河北恒润房地产开发有限公司(以下简称恒润公司)因与被上诉人田金花房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人徐丽群、被上诉人田金花的委托诉讼代理人王建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒润公司上诉请求：1.撤销（2019）冀0104民初4459号民事判决，依法改判上诉人在扣除定金后返还被上诉人已付购房款。2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒不履行合同属严重违约导致解除，一审法院直接认定双方合意解除，系认定事实不清。2018年3月20日，上诉人与被上诉人签订认购书，认购书约定被上诉人应于“2018年9月18日前付清233977元，2019年3月18日前付清350965元”，被上诉人一审提交的证据也显示，被上诉人于2018年9月19日才付清首期款项233977元及违约金，2019年3月18日应付第二期款项，上诉人多次催告但被上诉人逾期拒不支付，而被上诉人没有任何证据证明上诉人违约。被上诉人违约在先又于2019年5月24日向一审法院起诉，要求解除认购书，违背诚信原则。一审法院无视被上诉人的违约行为，反而认定其解除合理合法，明显认定事实不清。二、上诉人解除合同要求扣除定金，但一审无视该合理要求，直接认定为双方合意解除合同，系对是否达成合意认定事实错误。首先，被上诉人两次违约经催促仍不履行、后又起诉解除，属于以自己的行为表明不再履行合同，而且存在严重违约。上诉人在此情况下被动接受解除事实，但并没有放弃追究被上诉人违约责任的权利。其次，本案中被上诉人起诉解除合同并要求双倍返还定金，而上诉人则要求在解除后扣除被上诉人交付的定金，双方并没有达成关于解除的合意，一审法院忽略两方当事人对解除的不同诉求，直接认定双方达成解除合意，明显认定事实不清。三、一审法院仅依照《合同法》第九十一条第二项、第九十七条之规定，处理定金问题，判令上诉人“将购房款和定金返还被上诉人”明显适用法律不当。认购书第一条即约定田金花支付恒润公司定金1万元作为订立买卖合同的担保。后田金花根本违约，导致合同目的无法实现。根据最高院关于适用《担保法》的司法解释第一百二十条可以适用定金罚则。本案应在适用定金罚则后再依照《合同法》对解除合同后的责任进行处理。一审法院未对双方焦点即定金问题进行处理，直接适用《合同法》第九十一条第二项、第九十七条的规定处理合同解除后的责任问题，明显适用法律不当。综上，请求贵院依法撤销石家庄市桥西区人民法院所做出的（2019）冀0104民初4459号民事判决书，或查清事实后予以改判，维护上诉人合法权益。 田金花答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，因本案合同双方已合意解除，根据合同法相关规定，上诉人应当将收取的购房款及定金返还被上诉人，恢复到合同签订之前的状态，对于上诉人要求扣除定金的上诉请求，没有法律依据。本案的合同未签订，是因不可归责双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给被上诉人。 田金花向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，合同编号0001284号；2、被告双倍返还原告定金20000元，购房款340965元，共计360965元。 一审法院认为，原、被告虽未签订《商品房买卖合同》，但案涉《商品房认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可视为商品房买卖合同，继续履行可以实现原告的购房目的。现原告要求解除合同，被告也表示同意，可视为双方合意解除合同。解除合同后被告应将购房款和定金返还原告，原告没有证据证明未签订《商品房买卖合同》原因在于被告，故原告依据上述司法解释第四条规定主张被告承担双倍定金，本院不予支持。判决：一、河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还田金花购房款340965元、定金10000元，合计350965元；二、驳回田金花的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6714元，减半收取3357元，由原告田金花负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年3月20日，被上诉人田金花（乙方）与上诉人河北恒润房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄恒大中央广场商品房认购书》（编号0001284），约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购石家庄恒大中央广场恒润时代广场（2）幢2-1421单元公寓：一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币1万元作为定金.......；二、分期付款，乙方须于2018年3月20日前支付首期房款106988元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年9月18日前付清233977元，于2019年3月18日前付清350965元......；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大中央广场支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；......。”当日，田金花依约支付首期购房款并支付1万元定金，但双方未如约签订《商品房买卖合同》，2018年9月19日田金花支付第二期房款233977元及延迟支付的违约金23元，后至起诉时未再支付购房款。关于双方未按约定签订《商品房买卖合同》的问题，双方当事人各执一词，被上诉人田金花称其交首期购房款时曾口头要求签订《商品房买卖合同》，但上诉人方说再等等；上诉人称其曾要求被上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人所购房屋为内部员工购房，享受特殊政策，在签订正式买卖合同前可更名一次，因被上诉人一直未找到合适买主，导致双方一直未签订正式房屋买卖合同，且在交付首期款后，被上诉人仅缴纳了一期房款，从侧面证明了未签订《商品房买卖合同》是被上诉人原因导致的。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，关于双方当事人未能按照认购书约定时间订立商品房买卖合同的原因，上诉人与被上诉人陈述不一，但均未能提供充分证据证明自己主张的事实，现有证据无法确定未能签订商品房买卖合同的责任方，一审未适用法律关于定金罚则的相关规定，判决作为出卖人的上诉人将定金及已支付购房款返还给被上诉人，符合上述规定。关于上诉人认为被上诉人要求解除合同后双倍返还定金，而上诉人要求解除合同后不返还定金，故双方并未达成解除合同的合意的问题，虽然双方对解除合同后定金的处理意见不一致，但被上诉人要求解除合同，上诉人在庭审中亦明确表示同意解除合同，一审据此认定双方就合同的解除达成合意，并无不当。综上所述，河北恒润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6714元，由上诉人河北恒润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年八月二十一日 书记员  王雪晗 ——