贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1705号 上诉人(原审原告)：陈明洋，男，1986年9月7日出生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：田丽，贵州高浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗天高，贵州高浩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：何应昌，男，1983年8月19日出生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：付国策，兴仁市城北街道法律服务所法律工作者。 上诉人陈明洋与被上诉人何应昌买卖合同纠纷一案不服贵州省兴仁市人民法院(2019)黔2322民初1481号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈明洋上诉请求：请求撤销一审判决，二审查明事实后改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，依法应属无效合同。第一，上诉人与被上诉人均不属案涉房屋所在地的农村集体经济组织成员，双方均无权在房屋所在地享有宅基地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律规定，因双方转让房屋包含宅基地，该转让行为违反法律的强制性规定，《房屋买卖合同》依法应属无效合同。第二，案涉房屋的修建未取得土地规划许可证、土地使用权证及房屋产权证，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法取得产权登记的房屋不得转让，故该转让行为依法亦应无效。二、一审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定认定案涉《房屋买卖合同》有效，但该条所称的标的物应为合法取得，因案涉房屋修建时未取得土地使用权证及土地规划许可证，建成后亦未取得房屋产权证，应属非法建筑，原则上不得上市交易，一审判决对此适用法律错误。综上，一审判决适用法律错误，案涉《房屋买卖合同》应属无效合同，请求二审支持上诉人的上诉请求。 何应昌答辩称，答辩人与被答辩人尚未签订书面买卖合同，仅口头约定买房意向，被答辩人支付答辩人定金100000元，余款728000元于2019年2月20日付清，该约定应属双方的真实意思表示，被答辩人应当基于诚实信用原则履行先合同义务，其主张合同无效无事实法律依据，依法应不予支持，请求二审驳回上诉，维持原判。 陈明洋向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告之间的买卖合同无效；2、判决被告返还原告定金人民币100000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：陈明洋与何应昌口头约定，由何应昌将其位于兴仁市巴铃镇西街社区的房屋一栋出售给陈明洋，双方约定房屋售价为828000元。陈明洋于2019年2月2日将定金100000元交付给何应昌，何应昌于当日出具《收条》一份，收条约定余款于2019年2月20日付清。陈明洋在给付定金后，因何应昌房屋没有办理相关产权手续，陈明洋以双方买卖合同无效为由要求何应昌退回定金，双方为此发生纠纷诉至法院。 一审法院认为陈明洋与何应昌为房屋买卖发生纠纷，双方已对房屋价款、支付款项等方式进行了约定，系双方的真实意思表示，陈明洋以何应昌的房屋未办理相关产权手续为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，陈明洋主张与何应昌之间的买卖合同无效，并请求何应昌返还定金100000元，于法无据，法院不予支持。为止，为维护法律的严肃性，保护当事人的合法权益。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告陈明洋的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告陈明洋负担。 二审中，何应昌向法庭提交了新证据《卖房字据及宅基地字据》一份，拟证明案涉房屋系何应昌从李仁国处受让。陈明洋称该证据显示何应昌系2010年受让房屋，但至今未办理过户手续，因房屋不能办理过户手续，不能达到双方的合同目的。 陈明洋二审无新证据向法庭提交。二审查明的案件事实与一审查明的基本一致。 另查明，2010年何应昌从案外人李仁国处受让农村集体土地上房屋一栋，何应昌受让后将房屋进行了拆旧翻新，其于本案中转让给陈明洋的房屋即为该拆旧翻新后的新建房屋，该新建房屋所占用土地为集体土地，原旧房屋及新建房屋至今未取得宅基地使用权。何应昌与陈明洋二审均陈述其二人并非案涉房屋所在地即兴仁市巴铃镇西街社区的集体经济组织成员。双方口头达成房屋转让协议后未实际进行交易房屋的交付。 本院认为，本案二审争议焦点为：陈明洋与何应昌之间口头房屋买卖合同的效力应如何认定。 根据已查明的案件事实，本案双方当事人买卖的房屋为农村房屋，房屋所占用土地为集体土地，至今未取得宅基地使用权，且交易双方何应昌与陈明洋均非房屋所在地即兴仁市巴铃镇西街社区的集体经济组织成员。基于“房地一体”主义，农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，故对于此类合同的效力之认定，无法离开对有关宅基地使用权流转的法律乃至政策的综合考量。而审理涉农案件，必须坚持公有制性质不能改变、耕地红线不能突破、农民权益不能受损“三条底线”。在当前，土地承包经营权、宅基地使用权仍负有农民基本生存生活保障的主要功能。就宅基地使用权而言，其通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的，集体经济组织的成员虽然只享有宅基地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产。《中华人民共和国物权法》肯定了农民宅基地及其房屋的财产利益，规定在国家征收宅基地时，应当给予农民适当的经济补助。因此，宅基地使用权具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定，“国家实行土地用途管制制度”，并将集体土地主要限定在农业使用和特定范围的建设使用上。这种管制体现了浓厚的双重保障色彩：就包括基本农田在内的耕地而言，它一方面是农民的生产资料和生活来源，另一方面又是整个国家公民的基本生活来源，任何时候都是保护以及管制的重中之重；就宅基地和乡村公共设施、公益事业而言，它们也是一方面保证农民的基本居住及参与社会生活需要，另一方面也是为实现耕地功能服务的。基于此，若允许非本集体经济组织成员购买农村房屋，将难以避免宅基地使用权流转到本集体经济组织以外，而丧失了宅基地使用权的村民依法将无法再申请宅基地，并最终导致出现流离失所的情况。而且，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，这些应属于社会公共利益的范畴。故本院认为，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”规定的情形，应认定无效，此已与《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条“对于宅基地流转处于非试点地区的（兴仁市属非试点地区），农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”之精神相符，加之双方转让的房屋至今未依法取得宅基地使用权，故何应昌与陈明洋之间的口头房屋买卖合同应属无效合同。 由于双方之间的买卖合同无效，且双方口头达成房屋转让协议后未实际进行交易房屋的交付，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，对陈明洋要求何应昌返还购房定金100000元的诉讼请求，依法应予支持。一审判决认定合同有效并驳回陈明洋诉讼请求错误，二审予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实与适用法律错误，并导致判决结果错误，二审予以改判，陈明洋的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴仁市人民法院(2019)黔2322民初1481号民事判决； 二、陈明洋与何应昌之间的房屋买卖合同无效； 三、限何应昌于本判决生效之日起十日内返还陈明洋购房定金100000元。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由何应昌承担。二审案件受理费2300元，由何应昌承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 勇 审 判 员  谢 娟 审 判 员  张基柱 二〇一九年八月二十二日 法官助理  张 勇 书 记 员  陈 燕