广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初1976号原告（反诉被告）：陈水娣，女，1981年3月5日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。执业证号14408201310024885。被告（反诉原告）：吴川市海逸房地产开发有限公司。住所地吴川市海滨街道海港大道路口新村**。法定代表人：刘锦明，总经理。委托诉讼代理人：梁志娟，广东盈隆律师事务所律师。执业证号14401201411064868。原告陈水娣与被告吴川市海逸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案，依法适用普通程序，被告吴川市海逸房地产开发有限公司提起反诉，于2019年7月2日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈水娣的委托诉讼代理人林日成、被告（反诉原告）吴川市海逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈水娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金60807元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年3月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第1幢2305房，购房款共计430037元。合同签订后，原告已依照合同约定支付了全部购房款430037元给被告。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告应在2016年7月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告将验收合格的房屋交付原告使用，但被告迟至2018年7月8日才将房屋交付原告。按照合同约定，被告应当支付原告从2016年7月31日起至2018年7月7日止的逾期交房违约金60807元（430037元×0.2‰×707日）。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告吴川市海逸房地产有限公司辩称，导致迟延交楼的原因是因改建后所需办理的行政手续迟延，且改建的最终受益方为业主。根据公平原则，不应由被告方承担迟延交楼的后果，即使需要被告承担也应该适当考虑改建引起的行政手续的审批时间，至少应该扣除办理的时间，也就是被告方证据中呈现的112日。被告（反诉原告）吴川市海逸房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付面积差异款人民币12901.11元（6409.85元/㎡*67.09㎡*3%）；2.本案反诉诉讼费全部由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2015年3月15日与反诉原告签订了《广东省商品房买卖合同》（吴房商NO.201491828）（以下简称“合同”），购买反诉原告开发的海逸半岛住宅小区1幢2305房（以下简称“该商品房”）。（一）合同第三条、第四条约定，“该商品房合同约定套内建筑面积67.09平方米”，“按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6409.85元”。合同附件四“合同补充协议”第8条约定，“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人”。而根据广东友元国土信息工程有限公司出具的《吴川市房屋建筑面积测量报告[实测]》，该商品房的实测套内建筑面积为86.86平方米，远高于合同约定计价套内建筑面积的3%，故反诉被告依约应向反诉原告支付面积误差比3%以内（含本数）部分房的房价款，具体为合同约定面积单价6409.85元/平方米乘以合同约定计价套内面积67.09平方米的3%，即12901.11元。基于以上事实，反诉原告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提起本案反诉。原告(反诉被告)陈水娣辩称，关于被告要求原告支付房屋面积差的3%问题，涉案商品房面积增加并非误差，而是被告赠送给原告的面积，所以要求原告支付面积差没有理由。根据被告开具的发票，面积增加了，但房款是没有变的。综上所述，被告的反诉没有事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2015年3月15日签订《广东省商品房买卖合同》及附件一至五，原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区1幢2305房，合同主要约定：“该商品房建筑面积86.61平方米，其中套内建筑面积67.09平方米计算，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.52平方米。商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米6409.85元，总价款为430037元。第五条、商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；第六条、买受人在签订本合同时向出卖人支付该商品房首期房款人民币130037元，剩余房款300000元，申请按揭贷款支付给出卖人。第七条、买受人如未按合同规定时间付款，逾期在90天之内，自本合同规定的应付期限之内第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第八条、出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的：2.交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别方式处理：（1）、如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、（1）按照本合同第九条第1款处理；（2）买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同。第十一条、……买受人在出卖人发出交付使用通知（或电话通知）之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视作买受人确认房屋已符合交付使用条件，……”。附件四《合同补充协议》主要约定：“1、买受人的通信地址，联系电话以合同中填写的为准，如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人，否则，导致双方的损失概由买受人负责。3、买受人在签订本合同之日起7天内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。8、双方同意本合同第五条第3项变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人，……”。2015年3月20日，原告交付了首期款130037元，2015年6月9日，银行向原告发放贷款30万元。2017年7月10日，广东友元国土信息工程有限公司出具《吴川市房屋建筑面积测量报告[实测]》，该商品房的实测套内建筑面积为86.86平方米。2017年8月20日，被告向原告发出收楼通知书，要求办理收楼时间：2017年8月20日至2017年8月27日。若未按最后期限(即本收楼通知书发出之日起算的18天内)办理收楼手续，最后期限届满后的次日起视为默认收楼。原告于2018年7月8日接收了该商品房。另查明，被告在签订《广东省商品房买卖合同》时，提供了一份打印好的申请书给原告填写，内容为：“本申请人于2015年3月12日并签订了《认购协议书》，为了方便日后装修使用，申请人现根据实际情况，特委托贵公司将该商品房进行改建，包括更改房屋间隔，增加室内空间及设备等，改建方案详见附图，同时申请人清楚了解以下情况，并承诺遵守以下条款；一、申请人确认按改建之前的规划审批文件签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，并据此办理备案、按揭各项手续。申请人已知悉并充分了解贵公司提供的《广东省商品房买卖合同》及补充协议内容，保证按认购书规定的时间签订该些文件；二、申请人要求贵公司按照本申请书附图对该商品房进行改造修建，不按照双方即将签订的《广东省商品房买卖合同》附图进行修建并交楼；三、申请人知悉并接受该商品房改造修建而产生的如下后果：……；四、申请人清楚知道该商品房改建后在使用功能和配套设施方面与原规划审批文件存在差异，并同意按改建后的商品房收楼使用，因此种改建而引起的责任亦由申请人承担；五、本申请书与《广东省商品房买卖合同》及其补充协议不一致的，以本申请书为准。以上申请，望贵公司批准为盼”。再查明，因吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第一期商品房在出售时合同所约定的面积与实际面积相差较大，经被告与购买上述商品房的业主沟通，被告已与282户业主签订补充协议。上述已签订《补充协议》的业主与被告在协议中明确约定户型调整后的房屋建筑的总售价仍按原购房合同约定执行。还查明，被告于2017年10月10日向原告开具《广东增值税普通发票》，记载原告购买的商品房103.63平方米，房款为430037元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案合同中格式化免责条款的效力性问题；二、被告是否应承担迟交房的违约责任；三、反诉被告是否按合同约定面积在误差比3%以内（含本数）补足差价款给反诉原告；一、关于合同中格式化免责条款的效力性问题。本案合同及补充合同均由被告提供的格式合同，附件四《合同补充协议》第2条和第3条以及申请书是关于免责事由的格式条款。被告以原告未在签订本合同之日起7天内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，应按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。因原告未向被告支付全部到期款项（包括违约金、税金等），可据实予以延期交房。以及因当事人申请改建承诺承担因改建而引起的责任为由的免责格式条款，显然属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款。同时，被告没有采取与其他非免责条款足以提请对方注意的形式，且被告没有证据证明已尽到提示义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。附件四《合同补充协议》第2条和第3条以及申请书是免除了被告的责任、加重对方责任，因此，该条款不具有法律效力。被告作为一家专业的房地产开发企业，应清楚办理按揭贷款应由多方配合，并受政策限制，也需要一定的时间。不能以原告未在七日内提供按揭贷款手续及签署相关文件，要求原告承担违约责任。同时，被告以违约金、税金等作为可据实予以延期交房也不合理。另外，被告无证据证明其预售给原告的标的物，确需变更设计或因技术上需要更改图纸。被告辩称原告申请改建可据实延期交房的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。二、被告是否应承担迟交房的违约责任。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充合同，除上述格式免责条款无效外，其他条款是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告依约交付了首期款，2015年6月9日，银行也向原告发放贷款30万元。原告已依约履行了合同义务，被告应按合同的约定，于2016年7月30日交房给原告。但被告于2017年8月20日才向原告发出收楼通知书，要求办理收楼时间：2017年8月20日至2017年8月27日。若未按最后期限(即本收楼通知书发出之日起算的18天内)办理收楼手续，最后期限届满后的次日起视为默认收楼。为此，本院认定收楼时间为2017年9月8日,被告已违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。故此，逾期交房违约金起算之日应从2016年7月31日至2017年9月8日止，共计404天，即被告应支付逾期交房违约金为34747元（430037元×404天×0.02%）。原告主张逾期交房违约金应计至接收之日（即2018年7月8日），依据不足，本院不予支持。被告辩称应减除因申请改建需办理建设工程规划许可证审批手续的112天，理由不成立，本院不予采纳。三、反诉被告是否按合同约定面积在误差比3%以内（含本数）补足差价款给反诉原告。根据《最高人民法院》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3﹪，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。原、被告双方签订的附件四《合同补充协议》第八条约定：“双方同意本合同第五条第3项变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人，……”。在本案中，从涉案的商品房看，该商品房建成的套内面积增加了19.77平方米，远远超于商品房的误差3%，被告辩称为误差，不符合常理。同时，涉案商品房实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属个别现象，而是涉案海逸半岛住宅小区商品房普遍存在问题。虽然原告并未与被告签订书面补充协议，但从被告已与282户业主签订补充协议中明确约定“户型调整后的房屋建筑的总售价仍按原购房合同约定执行”，证明被告曾向全部业主承诺过只按合同约定的总售价收取户型调整后的房款。其次，被告于2017年10月10日向原告开具《广东增值税普通发票》，记载原告购买的商品房103.63平方米，房款为430037元。由此可见，被告明知涉案的商品房的实测面积已超过合同约定面积的情况下，仍同意按原合同约定的总售价出售。所以超出的面积并不是误差，而是被告在签订《广东省商品房买卖合同》时承诺赠送的面积。由于该商品房的总售价为430037元。为此，反诉原告请求反诉被告补足面积差价款，理由不充分，证据不足，本院不予支持。反诉被告辩称涉案商品房面积的增加是被告赠送的面积，不应补交面积差价款的抗辩理由充分，本院予以采纳。反诉原告主张双方约定的总售价仍按原合同约定执行，是以单价按原合同执行的解释，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第十四条规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）吴川市海逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)陈水娣支付逾期交房违约金人民币34747元。二、驳回原告（反诉被告）陈水娣的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）吴川市海逸房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1320元，反诉费61元，其他诉讼费100元，合计1481元。由被告吴川市海逸房地产开发有限公司负担830元，原告陈水娣负担651元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  郭帝水人民陪审员  蔡木养人民陪审员  李浩荣二〇一九年八月一日书 记 员  吴永昕本案所适用的相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3﹪，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。