北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初8512号原告：何洁，女，1978年6月12日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。第三人：中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街**。负责人：杨东，副行长。委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕊，北京市善邦律师事务所律师。原告何洁与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称建行房山支行）的申请，依法追加建行房山支行作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何洁，被告汇金公司的委托诉讼代理人张海龙，第三人建行房山支行的委托诉讼代理人童健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何洁向本院提出诉讼请求：1．要求汇金公司履行退房协议，退还剩余首付款277487元，以及自2017年7月30日起至实际付款日的利息。退还银行贷款本金695559．74元，退还从2017年9月至被告归还银行贷款之日为止的所有已还按揭贷款本金和贷款利息；2．要求汇金公司支付逾期退还房款利息（按照中国人民银行同期贷款利息标准计算自2018年7月31日起至实际付款之日止）；3．诉讼费用由汇金公司负担。事实和理由：2017年3月28日，何洁与汇金公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），房屋地址为北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园×号楼×层×单元×××。何洁缴纳了首付款1097487元，并向建行房山支行办理按揭贷款730000元。但因汇金公司迟迟不履行交房义务，经双方协商签订了退房协议。协议中阐明汇金公司应在2018年7月31日退还何洁房屋首付款及向银行缴纳房屋按揭贷款，并办理建委注销手续。但汇金公司分别于2018年5月10日退还300000元，2018年7月10日退还200000元，2018年7月11日退还100000元，2018年8月17日退还50000元，2018年8月30日退还50000元，2018年9月17日退还20000元，2018年9月29日退还100000元，共计820000元后，剩余款项迟迟不予归还，亦迟迟未归还贷款。何洁一直负担银行按揭贷款，截止至起诉时，已经缴纳19个月的按揭贷款，每月5077．45元，合计96471．55元。为维护合法权益，故诉至法院，请求法院依法裁判。汇金公司辩称，认可与何洁存在商品房预售合同关系，我公司同意按照退房协议约定向何洁退还购房款。不同意支付何洁过高和不合理的诉讼请求。因退房协议对延期退还购房款利息未作约定，故不同意支付延期退还购房款利息损失。不同意负担诉讼费用。建行房山支行向本院提出诉讼请求：1．判令建行房山支行与何洁、汇金公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2019年5月29日解除；2．判令何洁立即清偿全部贷款本金691928．9元，支付截止至2019年5月27日未付的利息2815．96元，以上合计694744．86元，并支付自2019年5月28日起至本笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同约定标准计算）；3．判令汇金公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由何洁、汇金公司承担。事实与理由：因何洁与汇金公司就商品房预售合同纠纷一案诉至法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，建行房山支行申请以有独立请求权第三人的身份参加诉讼。何洁对建行房山支行的诉讼请求辩称，建行房山支行的诉讼请求应当由汇金公司承担，我不同意承担，同意解除借款合同。汇金公司对建行房山支行的诉讼请求辩称，同意解除贷款合同，不同意支付贷款本金和利息，贷款本金和利息应由何洁偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：何洁提交其与汇金公司于2018年6月30日签订的《退房协议》作为证据，该《退房协议》第4条约定：……出卖人（汇金公司）于2018年7月25日前配合买受人（何洁）到银行办理停贷手续（具体贷款金额以银行还款当天查询为准），办理完毕停贷手续当日买受人必须无条件配合出卖人亲自到建委办理合同注销手续，经双方协商买受人自贷款还款日起直至退房完毕期间的银行贷款利息由出卖人负担……。何洁据此主张直至银行贷款清偿完毕止，其支付的银行贷款利息应由汇金公司负担。汇金公司认可《退房协议》的真实性、合法性和关联性，但不认可何洁的证明目的，称依据约定，汇金公司承担贷款利息的期间应截止至退房完毕，由于何洁所购房屋并未交付，不需要履行退房手续，故双方签订《退房协议》之日即为退房完毕之日。从《退房协议》第4条约定可知，汇金公司与何洁之间除就贷款利息的负担期间和负担主体作出约定外，还同时就办理贷款清偿手续、商品房预售合同注销手续等作出了约定，按照合同体系性解释的通行性原则予以理解，应当认为第4条中所约定之“退房完毕”，应以办理完毕贷款清偿手续、商品房预售合同注销手续为前提，在上述手续未办理完毕的情形下，无法认定为“退房完毕”。据此，关于汇金公司所持其公司已于签订《退房协议》当天履行完退房手续、无需继续承担贷款利息支付义务的主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，何洁（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2027509）（以下简称预售合同），约定何洁向汇金公司购买位于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园×住宅楼×层×单元×号房屋一套，该房屋预测建筑面积95．68平方米，总价款为1827487元，房屋交付时间为2017年12月31日前。2017年4月14日，汇金公司（出卖人）与何洁（买受人）签订补充协议，约定何洁所购燕都世界名园×住宅楼×层×单元×号房屋的首付款增至1097487元，余款730000元以商业贷款方式支付。2017年4月26日，建行房山支行（贷款人）与何洁（借款人）、汇金公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2012-20170628346）（以下简称借款合同）。该合同约定何洁向建行房山支行贷款73万元购买涉案房屋，贷款期限为240个月，约定还款日为：借款发放日后每月1日，首次约定还款日为2017年9月1日，最后一期还款日为2037年8月15日（借款到期日），还款方式为等额本息还款法。合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。汇金公司作为保证人提供连带责任的保证。该合同还对各方的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，何洁按照预售合同约定向汇金公司交纳了购房首付款1097487元，2017年8月15日，建行房山支行将全部贷款730000元支付至汇金公司指定的账户，何洁自2017年9月1日开始按月向建行房山支行还款。因汇金公司延期交房，何洁与汇金公司协商解除预售合同并于2018年6月30日签订《退房协议》。退房协议约定双方解除预售合同，买受人在签署退房协议同时需向出卖人退还预售合同原件、签约密码、发票原件以及买受人身份证复印件，并且买受人须无条件配合出卖人亲自到建委办理合同注销手续；根据双方签订的预售合同约定，出卖人同意向买受人退还其已付房款，经查买受人已付首付款金额1097487元，银行贷款730000元，合计1827487元；出卖人于2018年5月10日前退款300000元，于2018年7月10日前退款300000元，于2018年7月25日前配合买受人到银行办理停贷手续（具体贷款金额以银行还款当天查询为准），办理完毕停贷手续当日买受人必须无条件配合出卖人亲自到建委办理合同注销手续，经双方协商买受人自贷款还款日起直至退房完毕期间的银行贷款利息由出卖人承担，出卖人于2018年7月30日前退还买受人已付房款497487元及买受人已支付的银行按揭贷款本金和贷款利息（具体金额以银行查询为准）。签订退房协议后，汇金公司陆续向何洁退还房款82万元。截止至法庭辩论终结时，双方未到建行房山支行办理停贷手续，何洁仍按月向建行房山支行还款。案件审理过程中，经询问，何洁将其诉讼请求明确为：1．要求汇金公司退还剩余房款1007487元；2．要求汇金公司支付逾期退还房款利息（以1007487元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息标准计算自2018年7月31日起至实际付款之日止）；3．要求汇金公司退还自2017年9月至汇金公司归还银行贷款之日止的全部银行贷款利息；4．诉讼费用由汇金公司承担。因建行房山支行主张其与何洁的借款合同于2019年5月29日解除，汇金公司、何洁均表示同意，故本案诉讼请求处理的时间节点为2019年5月29日。截止至2019年5月29日，何洁向建行房山支行累计偿还借款本金38071．1元、利息68554．3元，何洁尚未偿还的借款本金为691928．9元、利息2815．96元。本院认为，何洁与汇金公司签订预售合同后，因汇金公司延期交房的原因，何洁与汇金公司协商一致解除预售合同并签订《退房协议》，退房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。退房协议明确约定出卖人应于2018年5月10日前退款300000元，于2018年7月10日前退款300000元，于2018年7月25日前配合买受人到银行办理停贷手续，于2018年7月30日前退还买受人已付房款497487元及买受人已支付的银行按揭贷款本金和贷款利息，双方均应按照退房协议的约定履行各自的义务。依据《退房协议》约定，何洁已付房款合计为1827487元，汇金公司应于2018年7月30日前全部退还，现汇金公司尚有1007847元房款未予退还，应当继续退还。汇金公司未按退房协议约定的退款时间退还剩余房款，应当承担逾期退款利息。何洁主张利息数额以1007847元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年7月31日起至实际支付之日止，本院对此不持异议。关于贷款利息部分，何洁与汇金公司双方在《退房协议》中明确约定，自贷款还款日起直至退房完毕期间的贷款利息由汇金公司负担。对于已还贷款利息，依建行房山支行出具的贷款账户基本信息核算，截止2019年5月29日，何洁已还银行贷款利息为68554．3元，上述款项，汇金公司应向何洁支付。另，因汇金公司截止法庭辩论终结前未配合何洁办理银行停贷手续，何洁仍继续向建行房山支行清偿贷款利息。依据《退房协议》的约定，何洁自贷款还款日起直至退房完毕期间的银行贷款利息应由汇金公司承担。对于汇金公司承担上述银行贷款利息的期间，因截止2019年5月29日前何洁已付银行贷款利息68554．30元，本院已予以支持，故，汇金公司承担银行贷款利息的期间起算点应为2019年5月30日。关于期间截止点，鉴于何洁无法办理贷款停贷手续系因汇金公司怠于履行返还已付房款的义务，故，汇金公司负担银行贷款利息的截止点应为其返还何洁剩余房款之日。建行房山支行以有独立请求权的第三人参加本案诉讼，主张借款合同于2019年5月29日解除，何洁、汇金公司均表示同意，本院对此不持异议。借款合同解除后，借款人何洁应清偿剩余借款本金691928．9元、利息2815．96元，并应支付自2019年5月30日起至此笔贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同约定标准计算），保证人汇金公司应对上述款项承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何洁返还购房款1007487元，并以1007487元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息(自2018年7月31日起至实际支付之日止);二、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何洁支付何洁已向中国建设银行股份有限公司北京房山支行偿还的借款利息68554．3元，并自2019年5月30日起至北京汇金房地产开发有限公司向何洁返还剩余购房款之日止负担银行贷款利息；三、确认中国建设银行股份有限公司北京房山支行与何洁、北京汇金房地产开发有限公司于2017年4月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2012-20170628346）于2019年5月29日解除；四、何洁于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司北京房山支行给付尚未偿还的借款本息（截止至2019年5月29日，未偿还的借款本金数额为691928．9元、利息2815．96元；何洁自2019年5月30日至实际清偿之日止偿还的借款本息，从上述数额中予以扣减）；五、何洁于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司北京房山支行给付自2019年5月30日起至借款本息付清之日止的利息、罚息（利息、罚息的计算标准以《个人住房（商业用房）借款合同》中的约定为准）；六、北京汇金房地产开发有限公司对第四项和第五项确定的给付义务向中国建设银行股份有限公司北京房山支行承担连带赔偿责任；七、驳回何洁的其他诉讼请求；八、驳回中国建设银行股份有限公司北京房山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12308元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇一九年八月五日书记员  李长凤