四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初1503号 原告：郑飞龙，男，1988年6月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：石耀，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玲，四川爱众律师事务所实习律师。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 原告郑飞龙与被告广安丰润房地产开发有限公司（下简称广安丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月23日、8月12日公开开庭进行了审理。原告郑飞龙及其委托诉讼代理人石耀、李玲，被告广安丰润公司的委托代理人文岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑飞龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿逾期办证的经济损失（以已交房款为基数，按照同期贷款利息计算）；2、判令被告限期为原告购买的房屋办理不动产登记证书；３、判令被告返还基于欺诈行为所得款项20万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于广安市某某路某某街**号的某某小区*幢房屋。合同约定被告应在2015年12月31日前完成初始登记，在竣工验收完成后的730天内完成所有的办证手续。但交房至今4年之久，至今尚未办理不动产登记证书。原告按照被告的要求，向被告缴纳了大修基金及契税，被告本应依法及时上交主管部门，以便办理不动产登记证。但被告故意拖延，长期使用原告所交大修基金及契税，被告所获不当得利理应返还给原告。此外，案涉土地用途为城镇混合用地，使用年限从2008年1月15日至2048年1月15日，与正常的住宅用地70年相比，存在30年的巨大差异。被告在出卖房屋时，承诺房屋的产权是70年。被告采用隐瞒、欺诈的方式蒙蔽购房者支付了70年土地使用权的购房款。故基于这种欺诈行为取得的购房款属于被告的不当得利，理应返还给原告。同时，被告修建的小区存在问题。其中小区电梯存在质量问题，业主多次与被告沟通未果。综上，为了维护原告的合法权益，依法起诉至法院。庭审中，原告申请撤回了第三项、第五项诉讼请求。 被告广安丰润公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、根据合同约定在竣工验收备案完成后730个工作日内办证，但目前小区还未竣工验收备案，因此办证期限未到，他公司不存在逾期办证情况，更无逾期办证违约金；2、即使存在逾期办证的情况，也应按照合同约定的总房价的万分之一支付违约金；3、他公司不存在欺诈行为，《商品房买卖合同》是双方自愿签订，上面明确载明了土地使用期限为40年，原告的主张不成立。 经审理查明，被告广安丰润公司以出让方式取得四川省广安市某某片区地块国有土地使用权，经批准被告在该地块上建设商品房。 2013年6月20日，原告（买受人、乙方）与被告广安丰润公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为某某*幢**号住宅，建筑面积86.77平方米，总价为428991元，买受人采取一次性付款方式；出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付商品房；初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八第四条“甲方在房屋竣工验收备案完成后730个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金，如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责”。 原告分别于2013年4月15日、4月18日向被告交纳购房款10000元、417000元，共计427000元。 2014年10月24日，原告接房，向被告支付了办理房屋权属证明契税、公共维修资金、印花税、两证工本费、贴花税，水电气表卡费合计9795元。 同时查明，某某于2013年12月30日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，但未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理原告所购房屋产权转移登记。 认定上述事实有《商品房买卖合同》、收据、住房交接代收费收款清单、竣工验收资料、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等以及诉讼参与人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点主要为：第一、关于办理房屋权属证书的问题；第二、关于逾期办证违约金的问题；第三、关于被告是否存在欺诈行为的问题。 第一，关于办理房屋权属证书的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定向被告交付了购房款及相关税费，被告应当按照合同约定为原告购买的房屋办理权属证书。《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项约定，被告应该在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋所有权证书。结合案件事实看，被告已在2014年10月24日将涉案房屋交付给原告，原告亦缴纳了相关税费、大修基金。故被告应该在交房后的730日内即2016年10月23日前办理完涉案房屋的所有权证书。但被告至今未给原告办理所购房屋的权属证书，现原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。根据办证的进度与当地办证所需的通常时间，本院酌定被告为原告办理房屋权属证书的时间为六个月。 对于被告答辩称，根据附件八第四条的约定，目前该房屋尚未完成竣工验收备案，因此不具备办证条件。本院认为，《商品房买卖合同》第十一条明确约定，出卖人在2014年3月31日前交房，交房时应取得建筑工程竣工验收备案表。被告目前未取得房屋工程竣工验收备案表已存在违约，被告以自身的违约行为来抗辩原告的办证主张不符合约定和法律规定，本院不予支持。 第二，关于逾期办证违约金的问题。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按附件八第四条处理即“因被告责任，未能在上述期限内完成约定义务，被告按原告已付房款的万分之一支付违约金，如因原告责任，造成延期办证的一切损失由原告负责”。被告已于2014年10月24日向原告实际交付房屋，根据约定被告应在房屋实际交付之日730内即2016年10月23日前办理完涉案房屋的所有权证书，被告至今未能为原告购买的房屋办理权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。原告认为违约金过低，请求予以调高。结合被告违约时间及可能继续违约一段时间的客观事实，本院酌定逾期办证违约金按原告已付房款的0.8%计算。 第三，关于被告是否存在欺诈行为的问题。本院认为，《商品房买卖合同》是原被告真实的意识表示，合同中明确的载明了土地使用年限自2008年1月15日至2048年1月15日。现原告主张在签订《商品房买卖合同》之前被告存在 承诺以土地使用70年限向其销售房屋的事实，因未提供充分的证据证明该事实，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后六个月内为原告郑飞龙办理位于四川省广安市某某片区某某*幢第*层***号房屋的不动产权属证书； 二、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内向原告郑飞龙支付逾期办理权属证书违约金3416元（已付房款427000元×0.8%）； 三、驳回原告郑飞龙的其他诉讼请求。 本案受理费4300元，由原告郑飞龙负担4000元，被告广安丰润房地产开发有限公司负担300元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长 尹 庆 人民陪审员 王 平 人民陪审员 罗昭俊 二〇一九年八月十五日 书 记 员 宋思琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。