广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初2434号 原告：李华龙，男，1988年4月7日出生，汉族，住桂平市。 原告：黎献琴，女，1988年5月8日出生，壮族，住桂平市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路（黄祖永屋），统一社会信用代码：91450881MA5KC1JTOY（换）。 法定代表人：黄祖永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄林才，男，住桂平市，桂平市江夏文化发展研究会推荐。 原告李华龙、黎献琴与被告广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告李华龙、黎献琴的共同委托诉讼代理人杨昌伟，被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李华龙、黎献琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告美景公司支付逾期办证违约金40829.68元（以516178元为基数，自2017年3月17日起至原告取得房产证之日止，按日万分之一计付，暂计至2019年5月17日，共891天）给原告；2.判令被告美景公司退回预交办证费2000元给原告。事实和理由：2013年12月4日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：原告购买被告开发的郁江湾花园第x幢x单元x号商品房一套，总房价款516178元；合同第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款516178元，被告已于2015年3月27日将商品房交付给原告使用，原告于同日依被告的要求向其支付了办证费3000元及向被告提交相关应由原告提供的办证所需资料,被告依约应于2017年3月17日前为原告办理房产证，但被告至今仍未为原告办理取得房屋所有权证，构成违约。截止2019年5月17日已逾期791天，应支付违约金40829.68元（516178元×0.0001×791天）给原告。由于被告未能办证的违约行为还在继续，为此，被告应以总房价款516178元为基数，自2019年5月18日起至原告取得房屋所有权证之日止，按日利率万分之一计付违约金给原告。此外，原告在收房时预交3000元给被告代为办理房产证，但被告至今仍未办理，现原告要求退回办证费2000元，另继续存放1000元给被告作为日后办证之用，并依实际情况多还少补。为维护合法权益，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告美景公司辩称，1、被告公司开发的涉案小区的商品房所有法律手续完备。2、被告在办理产权证书过程中，已按市政府的要求和合同的约定履行了自己应尽的义务。3、涉案小区未办得产权证书主要是由于桂平市人民政府（以下简称桂平市政府）有关部门不认真执行桂平市政府有关决定等多方面原因造成。4、依合同约定，涉案商品房交付给原告使用后，原、被告应共同向产权登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，但原告至今未提出申请，原告对此亦应承担相应的过错责任。5、原告没有提供充足的证据证实未能办理产权证书所遭受的实际损失。6、原告请求支付的违约金数额过高，且未能办理产权证书是因多方面原因造成，要求被告承担全部责任明显不公平。如法院认定被告需承担违约责任，则应比照生效的同类案件适当降低赔偿数额。7、关于办证费，被告只是代收代管，如果原告不同意代收该款，原告随时可以申请领回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2013年12月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：0727），约定：买受人购买出卖人预售的坐落于桂平市x幢x单元x号房，总房价款516178元；出卖人应于2014年10月31日前将涉案商品房交付给买受人；合同第十九条第（三）项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金……”;出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担……。合同签订后，原告已按约付清购房款516178元给被告，被告亦于2015年3月27日将涉案商品房交付给原告，但被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2019年6月12日，桂平市住房与城乡建设局作出浔住建复[2019]196号关于美景公司是否申请竣工验收和商品房预售许可证的答复，答复如下：“一、美景公司开发建设的郁江湾花园5＃楼A栋、B栋的2-18层于2013年9月办理了商品房预售许可证；二、该项目未向我局申请竣工验收”。 2019年6月14日，桂平市自然资源局作出关于郁江湾花园商品房办理不动产证情况说明，情况说明如下：“。2017年3月该项目开发公司提供有关权属材料到我局申请测绘，经我局技术服务站现场实测，发现‘郁江湾花园’项目实际用地已达20472平方米，而其土地证发证面积是16556.97平方米，超占土地面积3915.03平方米（约5.87亩），无法落宗，不能录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记。另外，‘郁江湾花园’项目容积率由原来的3.84提高到4.83，即增容0.99，增容部分容积率未补缴土地出让金。因此，3、4号楼部分及地下车库没有发放预售证，3、4、5、6、7号楼还没有取得竣工验收手续。针对‘郁江湾花园’项目问题，桂平市政府多次组织市自然资源局、住建局、财政局、政法、不动产登记中心等部门及开发商召开会议研究解决问题的办法。2019年5月14日召开会议，形成了《研究世纪名门、郁江湾花园项目办理不动产权有关问题的纪要》，对‘郁江湾花园’项目超出发证部分多占的用地面积，市自然资源局加快办理挂牌出让手续；市不动产登记中心按十六届市人民政府第45次常务会议关于办理解决桂平市商住小区办理不动产权证的有关精神办理购房业主的不动产权证。同意办理3、4号楼及地下室的预售证，在2个月内完善3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续。目前，超占部分面积5.87亩用地的出让，桂平市政府已批复了出让方案，现正在挂牌公告，待开发公司竞得成交后签订出让合同办理国有土地使用权登记后，以及3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续取得后，我局不动产登记中心按有关规定办理首次登记后办理业主的不动产权证”。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反强制性规定，合同合法、有效。双方均应按照合同的约定享有权利并履行相应义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据涉案商品房预售合同关于产权备案及登记的约定，被告应当在商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理所有权转移登记；被告发出办理产权登记通知之日起30日内，原告应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”的规定，原告作为商品房的购买人办理商品房权属登记手续，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告为原告办理房产证书的义务就是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案后，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。但被告交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，应承担由此而产生的违约责任。 关于被告迟延办证的违约金计算问题。被告对房屋权属登记仅负协助义务，涉案商品房是否具备产权性质及能否发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，并非被告所能决定，被告的办证义务只是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，故原告请求违约金计算支付至原告取得房产证之日，于法无据，本院不予支持。被告至今未能提供充足证据证实其已履行了上述相关合同义务，被告已构成了违约，应承担违约责任。依合同第十九条的约定，被告应于合同约定交付使用之日即2015年3月27日起720天内，在2017年3月16日前提交涉案商品房需由被告提供的备案资料到不动产登记部门进行备案登记，但至今尚未能履行该合同义务，故应自逾期次日即2017年3月17日起至被告提交涉案商品房需由被告提供的备案资料至不动产登记部门进行备案登记之日止，以购房款516178元为基数，按日万分之一计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过原告已付购房款总额516178元的30%。 被告开发的郁江湾花园小区实际用地超出土地证发证面积，超出部分土地权属没有完善相关出让手续，致原告购买的商品房未能在规定的时间内办理房屋所有权登记手续，责任在于被告，故被告辩称其已履行合同的义务，应免除赔偿责任，证据不充足，本院不予采信。被告辩解违约金过高，请求予以调整，但被告对此未能提供充足证据予以证实，本院不予支持。 原告曾向被告预交代办证费3000元，原告现主张被告退还办证费2000元，被告亦表示同意退还，本院应予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决如下： 一、被告广西美景房地产开发有限公司应支付违约金（以购房款516178元为基数，自2017年3月17日起至被告广西美景房地产开发有限公司提交上述商品房需由被告广西美景房地产开发有限公司提供的备案资料至不动产登记部门进行备案登记之日止，按日万分之一计付;违约金的总额不超过原告李华龙、黎献琴已付购房款516178元的30%）给原告李华龙、黎献琴； 二、被告广西美景房地产开发有限公司应退回预收的办证费用2000元给原告李华龙、黎献琴; 三、驳回原告李华龙、黎献琴的其他诉讼请求。 本案受理费435元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西美景房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费870元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  甘 剑 二〇一九年八月二日 代书记员  李晓静