河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6566号原告梁河，男，1976年8月7日出生，汉族，住南阳市宛城区。被告叶松林，女，1954年5月13日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师。一般代理。被告董荣桂，女，1950年4月22日出生，汉族，住南阳市宛城区。原告梁河诉被告叶松林、董荣桂确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告于2019年8月16日向本院提出撤销对被告刘长乾的起诉，本院予以准许。原告梁河、被告叶松林及其委托代理人杨波到庭参加了诉讼。被告董荣桂未到庭。本案现已审理终结。原告梁河诉称，被告叶松林于2019年3月18日打我家固定电话要求我明天配合她去市政府过户豆腐店1××号集体土地使用证，我才知道我的独有产权豆腐店1××号集体土地自建房1××号房产证已经被告叶松林联合我母亲（被告董荣桂）在没有告诉我，未经过我同意的情况下，过户到了她和刘长乾（刘长乾已死亡）名下。通过去市政府房管局的查询，我发现房屋买卖协议不是我本人书写，不是本人签名、没有本人手印，没有经过公证，本人2006年根本没有去过房管局配合任何人过户房产手续，从未得到或收到叶松林、刘长乾一分钱。后经过我母亲董荣桂问询，才知道董荣桂和叶松林、刘长乾伪造以我的名义签署买房协议，私自越权买卖、过户了我的豆腐店1××号自建房。现提供我的1996年工作笔记和我母亲董荣桂的笔记，申请法院验证字迹。申请法庭依法判定豆腐店1××号买卖协议无效，恢复本人的合法产权。被告叶松林辩称，原告诉状中所称内容，与事实不符。该房土地审批、房屋建筑时原告年幼，无力建房，该房的实际建造人为原告父母，仅是登记在原告名下。原、被告双方办理房产转移登记时，原、被告双方均在场，在申请人及买卖协议中的签名均为其本人所签。该签字真实性已在以往的行政诉讼中被答辩人已确认。原告梁河为支持其主张，向本院递交证据如下：第一组：房屋所有权证、集体土地建设用地使用证：证明该涉案房屋系原告梁河一人所有，其他人无权处置。被告2在我不知情的情况下将我所有的房屋交易给被告1是违法的。第二组：行政答辩状一份、房屋所有权转移登记申请表一张、买卖协议一份、契税完税证一张、房屋所有权证存根两份：证实被告1在将我所有的涉案房屋进行转移登记，并未经过我本人签字，另外，被告1将土地权属性质由集体土地所有变为国有土地，是违反相关法律规定的。被告叶松林质证认为：对第一组房屋所有权证、集体土地建设用地使用证的真实性无异议，证明方向有异议。房屋所有权买卖协议中“梁河”其签字系其本人签字，当时原告本人也在场，买卖协议是真实存在的。对第二组行政答辩状一份、房屋所有权转移登记申请表、买卖协议、契税完税证、房屋所有权证存根的真实性无异议，对原告否认其签字有异议，同第一组质证意见。对答辩状真实性无异议，从答辩状上可以看出对房屋按照房屋登记程序来说原告在场签字，确认了该事实。行政部门履行职责审查房屋登记申请人是必要过程。如无本人到场亲自确认，行政部门不会进行登记过户。被告叶松林为支持其主张，向本院递交证据如下：第一组：叶松林身份证复印件一份，证明被告叶松林的基本情况；第二组：1、南阳市村镇建房许可证1页，乡建字（87）第968号，建房5间，占地面积长11米，宽10.26米。有效期1987年12月27日至1988年3月27日。2、南阳市私有房屋所有权登记申请表1页，产权审核记录1页，保证1页，南阳市房屋所有权证存根1页。3、保证一份，保证人梁河，时间1995年5月29日，系盖章，字体非梁河所写。4、房屋所有权证宛市房字第**2页，所有权人梁河。5、宛市土集建（98）字第00140号集体土地建设用地使用证，填发时间1998年5月12日，土地使用者梁河，现该证原件在被告叶松林处。以上证据证明，该土地使用申请时间是1987年12月27日梁河只有11岁，94年建成砖混楼房陆间，上三下三，当时梁河只有18岁，1995年5月29日发证，所有权人为梁河，当时梁河只有19岁。说明该房产的出资并非梁河，其本人无有能力审批土地、建房、办证。第三组：1、南阳市私有房屋所有权转移登记申请表2页，梁河身份证复印件1页，买卖协议（2006年9月25日）1页，契税完税证1页，房屋所有权证存根1页；行政诉讼开庭笔录第10、11、12页。证实双方争议房产于2006年9月25日转移给叶松林、刘长乾，在转移登记表上的签字均为梁河所签，梁河身份证复印件附卷说明经过房产登记机关审核，该组证据证明房产转移登记中梁河认可其签字，该买卖协议有效。第四组：宛市房权证字第**4页，所有权人为叶松林、刘长乾，发证时间2006年1月1日；豫（2019）南阳市不动产权第0007633号不动产权证书4页。证实该房由梁河转移登记到叶松林、刘长乾名下，又变更为叶松林、刘东阳。第五组：行政复议申请书一份7页，行政复议终止决定书1页，证实梁河为房管局办证进行了行政复议，后撤诉。证实其不认可其未到场、未签字盖章，与在行政诉讼开庭中的说法相矛盾。第六组：行政诉状一份2页，国土自然资源规划局行政答辩状一份2页，叶松林行政答辩状一份1页、87号行政裁定书一份5页，行政上诉状一份三页。证实本案争议房产经过行政诉讼程序解决后，原告提起民事诉讼。在行政诉状中，原告的说法是将房屋出借给被告叶松林，冒用原告签名，从诉状中可见，已认可买卖协议、转移登记申请表中签名的真实性。第七组：董荣桂关于豆腐店1××号房屋买卖协议情况说明1页。证实董荣桂与梁河相互串通，共同否认其同意房屋买卖办理转移登记的事实。第八组：1、李喜连、李喜凤、苏桂玉、黄随群、赵香华身份证复印件4页及证言5页。2、行政诉讼开庭笔录第8-12页。3、照片4张。证实被告叶松林一家自2005年春天即入住了本案争议房产，并对该房产进行了改造、添附、装修，及房屋现状。其中苏桂玉系买卖房屋的介绍人，是梁河的亲婶，梁河父亲的兄弟媳妇。对被告出示的证据，原告质证认为：该涉案房屋是1995年建成的，当时我从郑州市河南省邮电技工学校毕业，19岁在南阳市邮电局参加工作，1994年9月份已经在邮电局实习，收入还不错。当时考虑到需要结婚，国家还没有禁止在农村土地上建房，所以家长帮助我，我也出了一部分钱（零花钱、压岁钱和工作收入）共同将该房屋盖起来。在以往的行政诉讼案件中我从来没有承认过房屋过户手续由我本人签字。我从来没有考虑过出售该房屋，并且该房屋出售后，房屋买卖的钱款也没有给我，只是给了我父母。被告双方只是把房产证进行了过户，土地使用证一直是我的名字没有过户。被告叶松林所出示的全部证据凡是涉及到我签字确认、盖章确认的，均是由被告董荣桂冒名签的，我不认可。其他的无异议。行政复议撤诉是因为牵扯到人事纠纷，所以撤诉后让我通过官司解决。对被告第六组证据即行政诉状，国土自然资源规划局行政答辩状，叶松林行政答辩状、87号行政裁定书，行政上诉状是我的律师帮我写的，原告诉状上称该涉案房屋出借给被告叶松林，但是实际情况是出于亲情，让被告叶松林暂住。但是暂住并不等于是我将该房屋卖给被告1了。对第七组董荣桂关于豆腐店1××号房屋买卖协议情况说明：被告叶松林买房没有经过房主本人协商下，而是跟被告董荣桂私下谈，钱给了被告董荣桂，然后私下通过违法手段将该房屋进行了过户。房屋卖出后，至今我都没见到该房屋买卖所得的任何钱款，并不是我跟被告2串通。对第八组证据，我的房屋让被告1住，被告1未经我允许，将涉案房屋进行改造。该组证据中涉及的房屋介绍人都没有经过我的同意将房屋买卖。根据原被告所出示的证据的质证意见，本院对双方真实性无异议的予以认可。经本院审理查明，原被告争议的房产位于南阳市豆腐店××号。1987年12月27日，原南阳市乡村建设办公室为梁河颁发了南阳市村镇建房许可证。1994年该房建成。1995年5月29日梁河申请房屋所有权登记。同日，原南阳市房屋产权监理处为梁河颁颁发了宛市房字第**屋所有权证。1998年5月12日，梁河取得该房产的集体用地建设用地使用证。2006年9月25日，梁河母亲董荣桂以梁河之名与叶松林签订买卖协议，将豆腐店1××号以8万元价格出售给叶松林，叶松林居住至今。同日，叶松林申请房屋所有权转移登记，原产权人梁河在申请表中签名并加盖印章，并提交了身份证复印件。2006年11月2日，叶松林缴纳了契税。2006年11月13日，叶松林领取了该处房产的房屋所有权证，证号为宛市房权证字第**，共有人刘长乾，土地证号001**，土地权属性质为国有土地。2019年3与26日，南阳市国土资源局为该宗房产颁发了豫（2019）南阳市不动产权第0007633号不动产权证书，权利人为叶松林、刘东阳。2019年4月10日，梁河提出行政复议申请，要求撤销登记在叶松林名下的宛市房房权证字第**房所有权证。5月28日梁河撤回行政复议申请。6月3日，梁河提起行政诉讼。7月15日，我院作出（2019）豫1302行初87号行政裁定书，以应先解决民事争议为由，驳回梁河起诉。梁河不服，提起上诉。8月6日，梁河提起本案民事诉讼。2019年8月14日本院对向被告董荣桂进行询问，董荣桂确认买卖协议中梁河的名字系其本人替梁河所签。另，叶松林与刘长乾系夫妻，2012年3月27日刘长乾去世。刘东阳系叶松林儿子。梁河系叶松林侄子。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告请求确认原被告于2006年9月25日签订的买卖协议无效。经本院查明，位于南阳市豆腐店××房产于1987年取得建设用地使用证，1994年建成，1995年取得房屋所有权证。2006年9月25日，原告梁河母亲董荣桂以梁河之名与被告叶松林签订买卖协议，将该房出售给叶松林并办理了转移登记。权属证书虽然登记在梁河名下，房屋买卖协议不是梁河本人所签，但在签订买卖协议时，被告叶松林作为购买人依据房产的来源情况和原被告的母子关系，有理由足以相信原告梁河母亲董荣桂具有对梁河的代理权，原告母亲董荣桂与原告之间表见代理成立。原告持有的1987年的使用证虽系集体土地建设用地使用证，但在2006年原被告进行买卖时，土地权属性质已变更为国有土地，不存在违背法律规定购买农村集体土地的情形，因此，该份买卖协议不违背上述法律规定，为有效协议。且买卖协议中约定的8万元房屋价款并不明显低于当时的市场交易价格，被告叶松林的购房行为并无恶意，加之购房后被告居住使用该房已长达13年之久，为了维护稳定的交易活动和交易秩序，原告请求确认协议无效，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百六十二条、一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梁河的诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇一九年八月二十六日书记员 丁希龑