湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0811民初336号原告：汤建芬、女，1976年4月28日出生，汉族，住浙江省龙泉市。原告：罗伟东，男，1976年8月24日出生，汉族，住浙江省龙泉市。两原告共同委托诉讼代理人：安吉彪，湖南金旅律师事务所律师。被告：张家界溪布老街文化旅游有限公司，住所地张家界市武陵源区溪布街DW01-201门面。法定代表人：吴娟，该公司执行董事。被告：张家界金瑞旅游发展有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵大道瀑布街****。法定代表人：吴愈勇，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。原告汤建芬、罗伟东与被告张家界溪布老街文化旅游有限公司（以下简称张家界溪布街公司）、张家界金瑞旅游发展有限公司（以下简称张家界金瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤建芬及两原告共同委托的诉讼代理人安吉彪，被告张家界溪布街公司、张家界金瑞公司共同委托的诉讼代理人唐汇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤建芬、罗伟东向本院提出诉讼请求：1、判令解除汤建芬、罗伟东与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》；2、判令张家界溪布街公司立即向汤建芬、罗伟东支付2017年12月23日至2019年6月22日的租金59262.48元，并按3292.36元/月租金标准支付至合同实际解除之日止，同时赔偿两个月回报金6584.72元；3、判令张家界金瑞公司对上述第2项请求款额的清偿承担连带保证责任。2019年7月3日，汤建芬、罗伟东将上述第2项诉讼请求变更为“判令张家界溪布街公司立即向汤建芬、罗伟东支付2017年12月23日至2019年6月22日的租金59350.5元，并按3297.25元/月租金标准支付至合同实际解除之日止，同时赔偿两个月回报金6594.5元”。事实和理由：2010年，张家界金瑞公司在位于张家界市武陵源区吴家峪居委会开发建设的溪布街商业街区对外预售，汤建芬、罗伟东以按揭方式购买了该街区KZ-09栋106号门面房，2016年1月12日张家界市房地产管理局办理了溪布街KZ-09栋106号门面的房屋产权证（编号：张房权证武陵源字第**）。2014年8月，汤建芬、罗伟东与张家界溪布街公司签订《溪布街街区整体运营合作合同书》，张家界金瑞公司为担保人。该合同第三条约定以“购买商铺的原总销售价格”为基准计算“合作回报金”，其中2020年前的年回报率为5%，即每年可得回报金39508元且自第二年起一季度一支付；第九条第三款约定如发生违约3个月（含）延期支付的，汤建芬、罗伟东有权解除本合同并追回所欠回报金；第九条第五款约定因张家界溪布街公司原因提前解除合同的，除需付清所欠回报金，还应赔偿其两个月当期回报金。合同第十条约定本合同争议协商未果的提交项目所在地人民法院解决。实际履行中，开始张家界溪布街公司尚能依约支付，但后来仅在2019年3月26日支付给汤建芬、罗伟东截至2017年12月22日的所谓“合作回报金”，自此至起诉时的回报金未付分文，明显超过三个月约定的逾期支付期限，构成违约。汤建芬、罗伟东据此享有合同解除权等合同约定的相关权利。经协商，双方未就款项支付等达成一致，汤建芬、罗伟东为维护自身合法权益，故诉至本院。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司不承认汤建芬、罗伟东的诉讼请求和主张的事实，辩称：1、案涉合同是溪布街特色街区整体运营合作合同，故本案不是租赁合同纠纷，而是合作合同纠纷；2、张家界溪布街公司从软件和硬件方面对溪布街进行了大量的资金投入，溪布街获得了“湖南省双创示范基地”、“张家界非物质文化遗产武陵山片区非物质文化遗产展演展示基地”、“湖南省特色文化产业示范基地”、“4A国家级旅游景区”的授牌。两原告单方提出解除合作运营合同，不符合整个特色街区的整体运营规划，会损害溪布街业主整体集体利益，损害社会公共利益；3、溪布街在旅游市场巨大的竞争压力下能有今天的成绩实属不易，两原告单方解除合同终止合作势必引起其他业主动荡不安，最终会将整个溪布街送入万劫不复的境地。因此从两原告自身利益和溪布街整体利益出发，不能解除双方的合作合同；4、张家界金瑞公司资金一直紧张，两原告对此状况是知悉的。特别是自2018年4月份以来，由于政策的原因使整个张家界游客人数连续下滑，导致了张家界溪布街公司目前的困境，对合作运营合同的履行产生了严重的影响，也实际导致了溪布街整个经营业绩的下滑，因此张家界溪布街公司向两原告支付合作回报金的承诺也理应相应顺延支付的期限。综上，双方是利益和命运的共同体，一荣俱荣，一损俱损，希望两原告能体恤张家界溪布街公司的良苦用心，撤回单方解除合作运营合同的诉求，宽限支付合作运营回报金的期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证。对于双方当事人提交的均无异议的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、结婚证、《商铺租赁合同》、《回复函》、汤建芬在工商银行和中国银行的交易记录、《溪布街街区整体运营合作合同书》等证据，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法分别认定如下：1、汤建芬、罗伟东提交的张家界溪布街公司分别与曾玉杰、李毓涵、燕维和、燕杰、周翠、雷全凤签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，与本案没有关联性，不予确认；其提交的金额63300元的收据，与张家界溪布街公司的陈述相印证，故予以确认；其提交的顺丰速运快递单及《告知函》，无法证实其真实性及与本案具有关联性，故不予确认；2、张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提交的《2014年溪布街业主大会决议》，无法证实其真实性及与本案具有关联性，不予确认；其提交的《户外广告转租发布合同》、《张家界百龙天梯通道灯箱广告发布合同》、《张家界荷花机场、火车站广告发布合同》、《黄龙洞活动合作协议》、张家界金瑞公司2018年工资表，以及“湖南省双创示范基地”、“张家界非物质文化遗产武陵山片区非物质文化遗产展演展示基地”、“湖南省特色文化产业示范基地”、“4A国家级旅游景区”授牌照片，与本案没有关联性，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汤建芬与罗伟东系夫妻关系。2010年11月20日，汤建芬、罗伟东与张家界金瑞公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了张家界金瑞公司开发的位于张家界市武陵源区吴家峪居委会溪布街商业街区KZ-09栋106号商铺，并于2016年1月12日在张家界市房地产管理局办理了商铺的房屋所有权证，该房屋所有权证载明，罗伟东为该商铺的房屋所有权人，汤建芬为共有人。2014年8月3日，张家界溪布街公司（甲方）与汤建芬（乙方）、张家界金瑞公司（担保方）签订《溪布街街区整体运营合作合同书》，约定乙方将溪布街KZ-09栋106号商铺交给甲方统一经营，该合同中载明：1、合作期限15年，自2015年8月23日起至2030年8月23日止；2、甲方按照约定向乙方支付回报金，具体为2015年8月23日至2020年8月22日，年回报金额为39567元。合同期内2015年8月23日至2016年8月22日第一季度回报金半年支付一次，从第二年即2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付；3、张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年8月23日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠，如甲方未按约定日期支付回报金，逾期15天甲方应承担违约责任，按每日支付当年年度回报金的千分之一金额，作为逾期违约金赔偿给乙方。如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金；5、因甲方原因提前解除合同，甲方需付清所欠回报金，还应赔偿乙方两个月当期回报金，可直接从履约保证金扣除。合同签订后，汤建芬将该106号商铺交给张家界溪布街公司统一经营。张家界金瑞公司于2019年3月26日前，陆续向汤建芬支付了欠付的2017年12月22日之前的合作回报金，2017年12月23日至今的合作回报金未向汤建芬支付。汤建芬、罗伟东为维护自身合法权益，故诉至本院。另查明，2016年9月26日，汤建芬（甲方、出租方）、张家界溪布街公司（甲方委托代理人）与向华菊（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将溪布街KZ-09栋106号商铺出租给乙方经营，双方在合同中载明：1、租期自2016年9月26日起至2019年4月22日止；2、年租金2017年4月23日至2018年4月22日为55400元，2018年4月23日至2019年4月22日为63300元；3、租金由乙方按照约定向张家界溪布街公司指定的账户支付。2018年4月19日，向华菊向张家界金瑞公司交纳商铺租金63300元。本院认为，张家界溪布街公司与汤建芬签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。从双方签订的合同性质分析，汤建芬将其所有的溪布街商铺交付给张家界溪布街公司使用，由其租赁给第三人获取收益，再由张家界溪布街公司向汤建芬支付“回报金”，故其性质为租赁合同关系，“回报金”实质上为租金，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出本案双方不是租赁合同纠纷的意见，本院不予支持。本案争议焦点，双方签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》是否应解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方当事人在合同中明确约定：“甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠……如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金。”从查明的事实来看，张家界溪布街公司仅支付了汤建芬2017年12月22日之前的租金，2017年12月23日至今的租金未向汤建芬支付，双方当事人约定的合同解除条件已成就，故汤建芬要求解除与张家界溪布街公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》的请求，符合双方的合同约定，于法于理有据，本院予以支持。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出，其为溪布街的发展投入了大量资金并获得了一系列的授牌，两原告解除合同不符合溪布街的整体运营规划，会损害溪布街业主整体利益及社会公共利益，以及张家界溪布街公司资金紧张、旅游市场竞争压力大、因政策原因溪布街经营困难等意见，经查，张家界溪布街公司系独立从事经营活动，并自负盈亏的企业法人，其上述辩解意见虽与本案有一定的联系，但并非双方合同约定的一方阻止另一方解除合同的事由，故张家界溪布街公司、张家界金瑞公司的上述辩解意见，于法于理无据，本院不予支持。张家界溪布街公司至今未向汤建芬支付2017年12月23日以来的房屋租金，违反双方的合同约定，致使汤建芬起诉解除合同，故其要求张家界溪布街公司支付2017年12月23日至合同实际解除之日的租金，以及赔偿两个月租金6594.5元的请求，符合双方合同约定，于法于理有据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”双方当事人在合同中约定“自2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付”，以及“张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年8月23日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保。”双方合同中约定张家界金瑞公司仅为张家界溪布街公司应支付汤建芬2015年8月23日至2018年8月22日的租金提供担保，未对保证方式约定明确，应为连带责任保证，但汤建芬未在主债务履行届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任，故汤建芬要求张家界金瑞公司对张家界溪布街公司欠付的租金承担连带清偿责任的请求，不符合双方合同的约定，于法无据，本院不予支持。罗伟东虽是本案案涉商铺的财产所有人，但不是本案合同的相对方，故其在本案中的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第二十六条的规定，判决如下：一、解除张家界溪布老街文化旅游有限公司与汤建芬于2014年8月3日签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》；二、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付汤建芬2017年12月23日以来欠付的房屋租金，其中截至2019年7月22日为62647.75元（39567元÷12个月×19个月），2019年7月23日以后的租金，按照每月3297.25元的标准计算至本判决生效双方合同实际解除之日止。三、张家界溪布老街文化旅游有限公司赔偿汤建芬两个月房屋租金6594.5元。四、驳回汤建芬、罗伟东的其他诉讼请求。上述给付金钱义务，限本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1446元，减半收取723元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  孟全富二〇一九年八月十二日书记员  毛 鋆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。