贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2325民初1316号 原告：贞丰县瑞兴物业管理有限公司，住所地：贞丰县珉谷镇金丰大道金都小区****，统一社会代码：91522325085650722J。 法定代表人：陈列，系该公司总经理。 委托代理人：张青春，男，1981年11月5日，苗族，住址：贵州省台江县，系该公司员工，代理权限为：一般授权。 被告：刘宏，男，1984年4月15日生，汉族，户籍地：安龙县，现住贞丰县。 原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司诉被告刘宏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李定舟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司到庭的法定代表人陈列及委托代理人张青春，被告刘宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司向本院提诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业服务费2551.77元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是贵州根树林公司开发建设的贞丰县丰茂广场小区*栋*单元*楼*号购房户，该套房屋建筑面积为130.86平方米，被告于2016年10月8日与贵州根树林房地产开发有限公司办理交接房屋手续并装修入住。根据被告与贵州根树林房地产开发有限公司所签《商品房买卖合同》关于前期物业管理的约定，以及原告与贵州根树林房地产开发有限公司于2015年10月8日签订的《前期物业管理合同》，原告是被告所居住小区的物业管理服务单位，并于2015年11月1日接管被告居住的小区开展物业管理服务。根据《贵州省物业管理条例》及贞丰县发展和改革局备案的《收费公示表》，被告居住小区的物业管理服务费收费标准为：住宅物业费每平方米1.3元/月，商业物业费每平方米3元/月。根据被告的住房面积，被告每月应交纳物业费170.118元，但被告入住小区，从2018年1月1日起即未交纳物业费，至2019年3月31日，已欠物业费2551.77元。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝交纳物业管理服务费，现已严重影响到小区整体的物业管理和服务。为维护小区正常管理秩序，保障广大业主的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘宏辩称：第一，被告于2016年购买贞丰县丰茂广场*栋*单元*号房屋，2016年10月8日与原告签订了《物业管理服务协议》，并预交2017年全年的物业费，后于2017年3月搬迁入住。2017年初，原告指使被告房屋楼上住户将空调安装在被告主卧飘窗盖板上，每晚空调开启产生的噪间使人无法入眠。被告于2017年6月至2018年10月多次找原告反映要求其整改，但均无果。原告的乱作为行为，严重违反双方签订的《物业管理服务协议》第二章第四条第1款、第5款、第9款，第三章第五条第1款的约定，根据《物业管理服务协议》中第五章第二十六条第1款之规定，应由原告承担相应的法律责任。第二，2018年12月-2019年2月，被告多次到原告办公场所，向其缴纳物业管理费，但原告拒不接收，故由此产生的其他费用应由原告自行承担。 原告对其主张向本院提交下列证据： 1、原告的法定代表人身份证复印件，营业执照复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。被告无异议。 2、商品房买卖合同，证明原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司是按照程序为被告居住小区服务的事实。被告无异议。 3、物业管理费的收费表一份，证明物业管理费的收费标准。被告表示未见过。 4、照片5张，拟证明原告能过公告向业主催要物管费的事实。被告表示该照片系丰茂小区2栋的照片，被告居住的是1栋1单元，针对物业管理费被告没有被催收过。 5、前期物业管理服务合同复印件一份，拟证明原告与贵州根树林房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同的事实。被告认为这是原告跟房开商签订的合同，被告不会根据这个合同交费。 被告刘宏向本院提交了如下证据： 1、与原告方通话录音和视频光盘及纸质对白各一份，拟证明被告因楼上空调安装问题多次去找过物业公司，而且被告也去交过物业管理费，但是原告拒收的事实。原告对视频没有意见，因被告只交纳空调处理后的物业费，我们要求被告全部交纳，但被告不认可，原告才拒收的。 2、照片2张，拟证明空调是挂在被告房子的窗台上，导致噪音过大的事实。原告无异议。 3、照片19张，证明原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司无作为，导致小区的环境脏乱差的事实。原告的质证意见如下：第一，河道不属于我们管，这是靠大家一起监督的；第二，电梯的保护膜上脏，但这只是临时的保护模板；第三，我们的保洁有时候一天三次打扫，还超出了服务标准，这个是靠业主大家一起自觉爱护环境，原告是全部履行属于原告的义务，装修垃圾是临时堆放。 4、物业管理服务协议复印件一份，拟证明合同中明确规定了原告需要对小区的绿化等进行服务管理。原告无异议。 5、证人刘某出庭作证，拟证明：证人曾某原告公司上过班，证人上班时，被告向证人反映过被告家楼上住户将空调安装在被告家的飘窗上，噪音很大，影响到了被告家的生活。证人去现场处理过两次，但是没有处理好，之后证人就辞职了，至于是谁叫把空调安装在那个地方的证人不清楚。原告认为除了是物管公司要求安装在那个地方的证人不清楚外，其他的原告都认可。 6、证人皮某（与被告系朋友关系）出庭作证，拟证明：证人经常去被告家里玩，因为发现被告家因为窗子上的空调家里噪音太大，当时证人也不清楚是谁安装的。另外有一次证人和被告一起去物管公司交物业管理费的时候，物管直接说的不收，态度也不好。原告认为对有无噪音不清楚，但是对拒收物管费证人说的不连贯。 原、被告双方提交的证据，对方当事人对证据的客观真实性无异议，只对部分证据的证明内容提出异议，上述证据来源合法，证据客观、真实，与本案有关联性，本院依法予以采信作为本案的定案依据。 经审理查明：2015年10月8日，原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司与贵州根树林房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》一份，约定：原告为贵州根树林房地产开发有限公司开发的丰茂广场的房屋作前期物业管理服务，约定物业标准为：住宅物业每平方米1.3元/月，商业物业每平方米3元/月。2016年5月29日，被告刘宏与贵州根树林房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告刘宏向贵州根树林房地产开发有限公司购买丰茂广场*幢*单元*层*号房屋，面积为130.86平方米，该《商品房买卖合同》还约定原告作为前期物业管理服务公司。2016年10月8日，原告与被告刘宏签订了《物业管理服务协议》一份，约定：在丰茂广场住宅小区业主委员会成立之前，原告仍提供丰茂广场住宅小区物业及相关的附属设施、设备及场地管理服务，原告需对房屋共有部分、共用设施设备、环境卫生、绿化、秩序维护、道路交通等项目进行日常维护、修缮、物业与管理。物业管理费（按建筑面积计算）定为：住宅每月1.3元/平方米，非居住用途每月2.0元/平方米。之后，被告刘宏即向原告支付至2017年12月31日的物业费。在2017年5月份，被告楼上住房将空调安装在被告房屋的主卧飘窗盖板上，被告刘宏认为空调运行时的声音及引起盖板震动的声音，严重影响其生活，被告就多次去找原告反映，要求处理，但原告未处理好，直至2018年11月下旬，原告才出资将该空调移走。对此，被告于2019年2月向原告表示不交纳从2018年1月1日起至2018年11月30日的物业费，而是从2018年12月1日起交纳物业费，但被告不同意，表示需全部交纳而拒收被告的物业费，继而双方发生争议，现原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司遂诉至本院请求解决。 另查明：在原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司《丰茂广场物业管理手册》的装修管理守则条款中，明确空调系统的管理要求为：（1）空调安装必须经物业公司批准；（2）分体式空调的散热器应安放在物业公司指定的位置；（3）承托式或悬挂空调散热的金属架，要用坚固的不锈钢或铝村；（4）所有外置设施设备的安装均要在装修申请中列明，并经物业公司批准，业主必须负责日后的一切保养维修；（5）空调机冷凝水不能沿外墙排放。另外，从被告刘宏提交的照片中，确实能看出原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司服务管理的部分存在堆放垃圾、建筑材料等情况存在。 本院认为，原、被告于2016年10月8日签订了《物业管理服务协议》，该合同系双方平等、自愿、协商一致的情况下达成，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效合同，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据该《物业管理服务协议》，原告提供了物业服务后，被告刘宏应当按时交纳物业管理服务费。因此，现原告请求被告支付从2018年1月1日至2019年3月31日物业费的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。对于支付标准问题，考虑到在原告的《丰茂广场物业管理手册》中，对空调能否安装及安装地点均需原告批准，而本案中，被告楼上住户将空调安装在被告房屋的主卧飘窗盖板后，有证人皮某出庭作证证明空调运行时的声音及引起盖板震动的声音过大，确实会对被告生活造成影响，加上被告多次反映后，原告至到2018年11月下旬才处理，同时，原告也未向其楼上住户反映，其对自己受噪声损害有放任态度，也有一定过错。另外，从被告提供的照片中，确实能看出原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司服务管理的部分存在堆放垃圾、建筑材料等情况存在。综上，鉴于原告物业服务存有瑕疵，本院酌定被告按70%比例给付原告物业服务费，具体计算为：130.86㎡×1.3元/㎡/月×15个月×70%=1786.24元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告刘宏于本判决生效后十五日内向原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币1786.24元； 二、驳回原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告贞丰县瑞兴物业管理有限公司承担7元，被告刘宏承担18元。 上列判决所确定的权利义务，义务人应在自动履行期限内履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李定舟 二〇一九年八月十三日 书记员  潘 敏