黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0231民初1238号原告：刘忠，男，1966年2月14日出生，汉族，农民，住拜泉县。委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。被告：高玉峰，男，1978年3月27日出生，汉族，教师，住拜泉县。第三人：王显波，男，1969年12月7日出生，汉族，农民，住拜泉县。原告刘忠诉被告高玉峰、第三人王显波执行异议之诉，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠及其委托诉讼代理人王佳润，被告高玉峰，第三人王显波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘忠向本院提出如下诉讼请求：终止对王显波名下坐落在拜泉县建筑面积131.25平方米（拜房第20046262）房屋及对应土地使用权的执行；确认刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》合法有效。事实与理由：刘忠与王显波于2016年6月10日签订了房屋租赁合同，约定年租金1万元，租赁期限20年，以王显波未向刘忠偿还的借款20万元折抵房屋租金，并实际居住使用至今。后高玉峰因与王显波之间的民间借贷纠纷，申请执行王显波名下的房屋，拜泉县人法院作出（2018）黑0231执97号执行裁定，查封王显波名下的诉争房屋。王显波已经将诉争房屋已经租赁刘忠，双方签订《房屋租赁合同》，刘忠交付了租赁费，并占有使用，根据我国合同法第一百三十条及我国物权法第十五条的规定，刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》为有效合同，应继续履行至约定期限。但拜泉县人民法院以（2019）黑0231执异5号执行裁定书，驳回了刘忠提出的执行异议，故提起执行异议之诉。高玉峰辩称，刘忠对诉争房屋不享有租赁权。因为王显波于2015年6月30日已经将房屋抵押给我，从诉争合同体现的合同签订时间2016年6月10日，但诉争房屋一直由王显波占有用于超市经营，直至2018年方才交由刘忠使用的事实看，能够说明签订合同时，双方并没有房屋租赁的意思。另外，在营业执照上体现的经营人也是王显波，所以刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》是虚假的。王显波述称，刘忠是王显波姐夫，王显波为了经营曾多次在刘忠处借款20余万元。因诉争房屋在融兴村镇银行有抵押贷款，为了在高玉峰处借款，也以签订《房屋买卖合同》的方式再抵押给了高玉峰，此时为了清偿刘忠的欠款，就与刘忠签订了《房屋租赁合同》，将诉争房屋租赁给刘忠使用，房屋租金以欠款抵顶。通过原、被告的诉辩及第三人的陈述，本院认为本案争议的焦点问题如下：（1）刘忠对诉争房屋是否享有足以排除执行的实体权利；二、刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》是否有效。为了证实自己的主张，针对本案的焦点问题，刘忠向本院递交了如下证据：一、2016年6月10日，刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》一份，证实双方达成租赁房屋的合意，租赁期限20年，年租金1万元，以此前王显波向刘忠未偿还的借款20万元折抵房屋租金；高玉峰对合同的真实性有异议，认为双方并未达成租赁诉争房屋的合意，合同签订时间体现的是2016年6月10日，但经了解，在签订合同后诉争房屋始终由王显波占有、使用，现在房屋所有权证上的所有权人和营业执照上的经营人仍然是王显波，双方并没有实际履行合同，直至2018年的时候，刘忠才开始接手诉争房屋，所以该合同是虚假的。王显波对合同的真实性及证实的问题均无异议。关于该证据的认定待本院认为中阐述。二、清偿银行贷款票据25张，证实刘忠在2016至2017年间为王显波清偿贷款160883.00元。在2018年偿还房屋借贷9万余元，现诉争房屋在融兴村镇银行的抵押贷款已经还清，解除了抵押合同，刘忠代偿贷款的目的是为了能够租赁使用诉争房屋；高玉峰认为即使刘忠为王显波偿还了贷款，但只能证实王显波向刘忠借款用以清偿贷款的事实，双方之间存在着民间借贷关系，与房屋租赁关系无关。王显波承认刘忠代偿贷款，且代偿的目的是为了可以租赁使用诉争房屋。本院认为，该组证据为付款人户名为王显波的拜泉融兴村镇银行还款凭证，还款时间均在刘忠提供的《房屋租赁合同》签订时间2016年6月10日之后，从代偿时间上看，可知代物清偿的《房屋租赁合同》非因此笔款项产生。该组票据中有2016年12月28日票据6张，2018年6月30日票据19张，从票据表面看，虽有部分票据备注栏有用黑色碳素笔填写的“此笔贷款为刘忠代还”字样，但因票据内容均为复写，且备注栏字体与票据中的部分手写字体差异明显，可推断备注栏内容系后添写，本院依此票据不能认定刘忠代偿贷款的事实。从偿还贷款20余万元的数额看，刘忠代偿的额度要高于租赁合同中约定的20年租金数额，其以高于合同成本的代价来实现合同目的的行为，有悖于常理，故即使有刘忠代为偿还贷款的事实存在，也可能有他因导致，不能直接推断其为实现占有使用诉争房屋的目的的结果，本院对此证据及其待证事实不予认定。三、证人张某出庭作证，证实签订房屋租赁合同时张某在场，并作为见证人在合同上签名，现已经履行多年；高玉峰对证言的真实性有异议，认为张某的证言内容与刘忠在诉状中称房屋租金在签订租赁合同时一次性给付，但在庭审中承认房屋租金以王显波在签订租赁合同前向其数次借款计24万元抵顶的事实不一致，另外，刘忠在签订合同后很长一段时间没有使用诉争房屋，所以证言不能证实签订租赁合同的真实性。王显波对证言及待证事实均无异议。本院认为，中间人是居间介绍、调停或作证的人，本案中，证人张某证实“2016年6月份，刘忠找我，说王显波的房子他租了20年，租金是20万，当时协议已经写好了，就是让我在上面签名。王显波当时不在场，我给王显波打了个电话，询问是否有此事，王显波说有，我就签名了。”，从其陈述的事实经过看，张某对于刘忠与王显忠之间发生的租赁关系未起到联系介绍作用，刘忠持已经准备好的合同，向张某解释、告知因何事需要张某在中间人处签名时，张某打电话核实签名事实，并在合同中间人处签名，但其对刘忠与王显波之间如何协商达成合意，如何履行合同约定义务以及签订合同时间均不能起到证实作用，本院对此证言不予采信。为了证明自己的主张，针对本案的焦点问题，高玉峰向本院递交了如下证据：一、房屋买卖协议一份，证实在2015年6月30日，王显波为了向其借款，双方以签订房屋买卖合同的方式，约定以诉争房屋作为抵押，所以诉争房屋在签订房屋买卖协议时已经抵押给高玉峰；刘忠对证据的真实性无异议，但认为双方签订房屋买卖协议时，诉争房屋处于抵押状态，所以不应当再签订买卖合同。另外，从该合同上不能体现高玉峰与王显波之间存在民间借贷关系。王显波对证据的真实性无异议，但认为合同内容体现的是房屋买卖，但双方实际是借贷关系，签订房屋买卖协议是对按时还款提供的担保，且双方有多笔借款往来，此房屋买卖合同担保的债务已经偿还完毕，并非是对本案诉争借款的担保。本院认为，各当事人虽对该证据的真实性无异议，但从各方承认的事实看，高玉峰与王显波签订房屋买卖协议的真实意思是为借贷合同设定担保，目的是为了增加实现债权的可能性，但该担保仅为债权的担保方式，并不具有物权效力，不属于担保物权，不具有对抗第三人的效力，故本院对此证据不予认定。二、拜泉镇××村支部书记张继海证言，证实诉争房屋在2016年6月10日王显波与刘忠签订房屋租赁合同后，始终由王显波占有使用，双方并没有实际履行合同，所以该合同是虚假的。刘忠对证言所述的其实际经营时间为2018年有异议，认为已方实际经营的时间是2017年3、4月份。王显波对证言无异议。本院认为，刘忠虽对证言证实的实际经营时间有异议，但其承认对诉争房屋的实际占有使用时间为其与王显波签订《房屋租赁协议》及本院于2016年7月6日作出（2016）黑0231民初894号民事裁定书之后的事实与高玉峰待证事实相一致，结合王显波对双方签订合同后较长时间方才实际履行的承认，本院对刘忠自认其于2017年3、4月份实际占有使用诉争房屋的事实予以认定。经各方当事人的举证、质证及本院认证，认定事实如下：高玉峰诉王显波民间借贷纠纷一案中，高玉峰提出对王显波名下，坐落于拜泉县建筑面积131.25平方米（拜房第2004262）房产及所对应的土地使用权的财产保全申请。本院于2016年7月6日作出（2016）黑0231民初894号民事裁定书，查封了该房屋。高玉峰与王显波民间借贷纠纷一案的民事调解书发生法律效力后，高玉峰向本院申请执行。本院于2018年11月13日作出（2018）黑0231执97号执行裁定书，对王显波所有的诉争房屋予以执行查封。案外人刘忠以与王显波签订《房屋租赁合同》，对诉争房屋享有20年租赁权为由提出执行异议，本院认定刘忠对执行标的不享有排除强制执行的权益，于2019年2月3日作出（2019）黑0231执异5号执行裁定书，驳回了刘忠的异议请求。刘忠于2017年3、4月份占有、使用诉争房屋。现刘忠诉讼来院，要求终止对王显波名下坐落于拜泉县建筑面积131.25平方米（拜房第2004262）房产及所对应的土地使用权的执行；确认刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》合法有效。另查，刘忠与王显波系姐夫与内弟的关系。本院认为，本案首先要解决的焦点是应否停止对诉争房屋的执行问题。本案中，刘忠主张对诉争房屋享有租赁权，享有占有、使用、收益的权利。现本院基于高玉峰与王显波之间的债权，查封拍卖王显波名下诉争房屋的所有权，以变卖后的房屋折价款清偿债务，系对诉争房屋所有权的处分。根据我国合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，在本院的强制执行行为不影响承租人对租赁物使用的情形下，即使刘忠对诉争房屋享有租赁权，也不能阻止本院对诉争房屋的执行。其次，刘忠与王显波签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。从合同相对方刘忠与王显波的承认看，该《房屋租赁合同》系刘忠多次向王显波提供借款24万元，王显波无力清偿借款，便将其所有用于经营的诉争房屋以每年1万元的价格租赁给刘忠使用，房屋租金以此前的借款折抵。此种情形在民商法理上称为代物清偿，是当事人约定以特定标的物抵偿特定数额金钱债务的行为。则以物抵债是以合同相对方存在金钱债务为前提条件。本案中，刘忠提供的证人张某证言及代偿贷款票据不仅未能证实待证事实，亦不能证实刘忠与王显波之间存在债权、债务关系。依法成立的合同，在成立时生效，所以在不能认定刘忠与王显波之间债权、债务关系存在的情形下，二人的以物抵债缺乏成立的必要条件，双方签订的以物抵债协议既《房屋租赁合同》为未生效合同，无须对诉争合同的效力问题进行确认。综上所述，租赁物所有权的变动，不影响租赁合同的效力，刘忠即便对诉争房屋享有租赁权，也不能阻碍对房屋所有权的处分。另外，刘忠提供的证据对诉争合同的成立不能形成证据链，未达到高度盖然性的证明标准，本院不能确定诉争合同具备成立的必要条件，故本案诉争合同缺乏生效要件，应为未生效合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，判决如下：驳回原告刘忠的诉讼请求。案件受理费2300.00元由原告刘忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王诗言人民陪审员  王京一人民陪审员  高孟环二〇一九年八月八日书 记 员  张宇航