四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终921号 上诉人（原审被告）：攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行，住所地四川省盐边县桐子林镇西城街**，统一社会信用代码：91510400599961982F。 负责人：朱世高，该支行行长。 委托诉讼代理人：罗洪孝，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：钟翠英，女，该行工作人员。 被上诉人（原审原告）：田洪军，男，1970年9月22日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：胡万富，盐边县桐子林法律服务所法律工作者，执业证号：32303021100034。 被上诉人（原审第三人）：杨璧菲，男，1972年11月2日出生，汉族，住四川省盐边县。 被上诉人（原审第三人）：景莉，女，1973年8月6日出生，汉族，住四川省盐边县。 上诉人攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行（以下简称：农商银行）因与被上诉人田红军、杨璧菲、景莉案外人执行异议之诉一案，不服四川省盐边县人民法院（2019）川0422民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 农商银行上诉请求:1.撤销四川省盐边县人民法院（2019）川0422民初519号民事判决，改判驳回田洪军诉讼请求，农商银行有权执行杨璧菲、景莉名下坐落于盐边县的房产，房屋所有权证号：川（2018）盐边县不动产权第0001743号；2.一二审案件受理费由田洪军承担。事实与理由：1.田洪军并非涉案房屋的所有权人，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第五条等规定，只有在不动产管理部门登记并取得权属证书的人，才是房屋的所有权人。田洪军与杨璧菲、景莉签订了房屋买卖协议，支付了购房款也完成了交付，只能说明田洪军与杨璧菲、景莉形成了买卖债权，双方没有完成房屋产权转让过户登记；2.田洪军自身负有过错，田洪军在购买房屋时知道案涉房屋未取得房屋产权证，在没有办理过户登记手续期间，交易房屋可能面临被查封扣押、被“一房二卖”等风险，依然继续交易。按照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，田洪军在签订买卖协议后，可以向登记机构申请预告登记，但田洪军没有申请预告登记；3.本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《中华人民共和国物权法》规定相冲突，应当适用《中华人民共和国物权法》。 田洪军辩称，田洪军与杨璧菲、景莉之前签订的《买卖合同》合法有效，农商银行的上诉请求依法不应得到支持。 杨璧菲辩称，一审判决正确，请求维持原判。 田洪军一审诉讼请求：1．判令不予执行盐边县面积为的房屋（合同备案号：201009250004）；2．本案诉讼费由农商银行承担。 一审法院认定事实：杨璧菲、景莉系夫妻，原登记于景莉名下位于盐边县人共有财产。2013年，杨璧菲向田洪军之弟田洪友借款100000元，到期后无法偿还该借款。2015年9月29日，景莉与田洪军签订房屋买卖协议，约定：景莉将位于盐边县.23平方米的房屋转让给田洪军，转让价款为335000元，其中100000元冲抵之前向田洪友的借款，田洪军向景莉支付220000元，余款15000元待房屋办理过户手续后支付。杨璧菲、景莉、田洪军、田洪友均在该合同上签名、捺印。合同签订后，田洪军于2015年9月30日通过银行转账向景莉支付200000元，现金支付20000元。杨璧菲于当日将房屋钥匙交付给田洪军，田洪军随后进入该房屋居住，从2015年10月起，田洪军缴纳了该房屋产生的水电等费用。2018年12月2日，杨璧菲、景莉取得本案所涉房屋产权证，产权证号为川（2018）盐边县不动产权第0001743号，权利人为杨璧菲、景莉，房屋建筑面积为124.79平方米，坐落于盐边县。因该房屋已被一审法院查封，杨璧菲、景莉与田洪军无法办理产权变更登记。另查明，因农商银行与盐边县亨通工贸有限责任公司、攀枝花市汇亨融资性担保有限公司、杨璧菲、景莉、景敏、李献祥金融借款合同纠纷一案，一审法院根据农商银行的申请，于2016年11月30日作出（2016）川0422民初1033号之一民事裁定书，对本案所涉房屋予以查封，查封期限为3年。该案在审理过程中当事人达成调解协议，一审法院于2016年12月22日作出（2016）川0422民初1033号民事调解书，由盐边县亨通工贸有限责任公司承担还款责任，攀枝花市汇亨融资性担保有限公司、杨璧菲、景莉、景敏、李献祥承担连带责任。由于义务人未履行调解协议，农商银行于2018年3月5日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2018）川0422执273号案件受理。在执行过程中，田洪军以查封房屋系其向景莉于查封前购买，田洪军系善意取得为由，提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。一审法院经审查后驳回了田洪军的异议申请。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案查明的事实，一审法院对田洪军提出的执行异议依法予以支持，具体分析如下：一、在一审法院于2016年11月30日对案涉房屋进行查封之前，田洪军与景莉于2015年9月29日签订了房屋买卖协议，虽然农商银行对协议的真实性提出质疑，但结合双方的银行转账记录等证据和当时盐边县房屋的市价，该协议应为真实存在，也是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效；二、证人李某与本案当事人均无利害关系，其身份为教师，居住在本案所涉房屋同**同**层，其提供的证言证明了田洪军从2015年10月起已在案涉房屋进行居住生活，结合田洪军提交的水、电费缴纳清单，足以证明田洪军在一审法院查封之前已对房屋进行合法占有和使用；三、田洪军签订协议后已支付购房款320000元（其中100000元系抵扣杨璧菲、景莉之前的借款），双方约定余款15000元在房屋产权变更登记完成后支付，该约定符合房屋买卖的交易习惯，也是对买受人权利保护的基本措施，故一审法院视为田洪军已按约定支付了全部款项，在办理完毕房屋产权变更后，田洪军应按法院要求将余款15000元交付执行；四、田洪军与景莉签订协议时，案涉房屋尚未取得房屋产权证书，故当时无法进行产权过户登记。本案所涉房屋系杨璧菲、景莉合法购买所得，虽然在交易时尚未办理产权证，但田洪军有理由相信该房屋的合法性和办理产权登记的必然性，故该房屋未办理过户登记并非田洪军自身原因所导致。综上所述，田洪军通过支付对价购买了杨璧菲、景莉坐落于盐边县的房屋，并在购买后实际占有居住，其善意取得的财产应依法受到保护。田洪军对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对田洪军的诉讼请求依法予以支持。田洪军诉讼请求中所称位于盐边县面积为的房屋（合同备案号：201009250004）在办理产权登记后，登记坐落位置为盐边县，一审法院依照产权登记坐落地予以判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行申请执行盐边县亨通工贸有限责任公司、攀枝花市汇亨融资性担保有限公司、杨璧菲、景莉、景敏、李献祥金融借款合同纠纷一案，不得执行杨璧菲、景莉名下坐落于盐边县的房产，房屋所有权证号：川（2018）盐边县不动产权第0001743号。案件受理费100元，由攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，田洪军于2019年8月29日将剩余房款15000元交到四川省盐边县人民法院诉讼费及案款专户。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，是审查田洪军对案涉房屋是否享有排除农商银行执行的物权期待权，适用《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《中华人民共和国物权法》并不冲突。田洪军在一审法院查封房屋前已经与景莉签订了合法有效的《房屋买卖协议》并实际占有案涉房屋，按合同约定交付了绝大部分款项，在二审期间也将剩余房款交付一审法院执行，杨璧菲、景莉在2018年12月2日才取得案涉房屋的产权证，田洪军在购买案涉房屋时无法办理产权变更登记，并非是田洪军的原因未办理产权变更登记。上述情况，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，田洪军对案涉房屋的权利能够排除执行。 综上所述，农商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由攀枝花农村商业银行股份有限公司盐边支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  李怀胜 审判员  王金涛 审判员  蔡林玲 二〇一九年八月三十日 法官助理 苏祥伟 书记员  谷梓钇