河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7372号原告：王力，男，1987年8月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭林丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾肖佩，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：河南省畅尚农业科技有限公司，住，住所地郑州市金水区红专路**院**办公楼****/div>法定代表人：赵洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王付强，河南尤扬律师事务所律师。原告王力与被告河南省畅尚农业科技有限公司（以下简称畅尚农业公司）、郑州元通房地产有限公司（以下简称元通地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王力的委托诉讼代理人王宇丽，被告畅尚农业公司的委托诉讼代理人王付强，被告元通地产公司的委托诉讼代理人郭林丽、顾肖佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王力向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效（合同编号：16002603919）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2006年12月17向河南元通纺织城有限公司（以下简称元通纺织公司）购买元通纺织城一期E6188号房产，2015年4月17日元通纺织公司拆迁改造，原告与元通纺织公司签订合同（合同号：T2015003），该公司以商铺置换商铺的方式进行1：1安置，安置商铺位于须水河××、××南路南“中国中部（元通）纺织服装品牌中心”项目2#住宅门朝北临街1层113号（现房管局编制为5号，网签合同为105号）和2层113号（现房管局编制为5号，网签合同为105号）商铺返还原告，由原告占有使用，建筑面积219.6平方米。安置后原告将该商铺委托给元通纺织公司统一对外出租，委托期限为10年，自2015年1月1日起算。双方签订补充协议，约定计算标准为每月每平方120元，每年结算一次，每次承包费共计316224元，每年元月1日至31日支付全年承包费。2018年1月31日，因元通纺织公司未支付2018年承包费，原告诉至郑州市中原区人民法院，诉讼中，得知元通地产公司将其安置所得的商铺出售给畅尚农业公司，经原告查询和向畅尚农业公司核实得知：2016年4月20日，元通地产公司、畅尚农业公司、元通纺织公司签订商铺买卖协议书，元通地产公司以不高于9000元每平米价格出售给畅尚农业公司，元通纺织公司为其提供担保。2016年8月1日，被告元通地产公司将位于中原区迎欣××、××东路东2号楼3单元1-2层105号房产以每平方米8776.63元的价格同被告畅尚农业公司签订商品房买卖合同。原告认为，1、原告合法占有使用的位于须水河××、××南路南“中国中部（元通）纺织服装品牌中心”项目2#住宅门朝北临街1层113号（现房管局编制为5号，网签合同为105号）和2层113号（现房管局编制为5号，网签合同为105号）房产系元通纺织公司为原告安置所得，元通地产公司无权处分该房产，且安置早于二被告签订商品房买卖合同的时间；2、二被告恶意串通，以明显低于市场的价格（案涉房产开盘价格为168000元，二被告签订的合同价款8776.63元）将属于原告的房屋低价抵给畅尚农业公司，其签订的商品房买卖合同的时间也明显晚于原告安置时间；3、案涉房屋自2006年起就被原告实际占有，元通纺织公司每年按时向原告支付租金，截止2018年1月从未中断，而畅尚农业公司与元通地产公司签订购房合同后既未实际占有，也未从中获利，这明显不符合常理。由此可见二被告恶意串通，侵犯了原告的合法权益，其所签合同依法应当确认为无效合同。故诉至法院，望判如所请。被告畅尚农业公司辩称：1、我公司与元通地产公司、元通纺织公司之间存在合法、有效的商铺买卖关系，并且我公司已向元通地产公司支付相应对价、已办理网签手续，事实清楚，证据确凿，不存在恶意串通、损害第三人利益的情况。2、元通地产公司出售涉案商铺的行为系有权处分，然而元通纺织公司出售涉案商铺的行为系无权处分。3、元通地产公司、元通纺织公司与我公司签订的《商铺买卖协议》及元通地产公司与我公司网签的涉案商铺的《商品房买卖合同》均系三方真实意思表示，并非系元通地产公司或元通纺织公司向我公司借款的担保。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告元通地产公司辩称：我公司与畅尚农业公司签订的商品房买卖合同不存在法律规定的无效情形，原告诉讼请求不能成立。当事人围绕其诉讼主张进行了举证和质证，根据当事人所举证据及质证意见，本院认定如下法律事实：2006年12月17日，原告（乙方）与河南元通纺织城有限公司（甲方）（现更名为河南元通纺织集团有限公司，以下均简称元通纺织公司）签订协议书一份，约定原告以95.5万元的价款购买该公司位于郑州市中原区××、××以西中国元通纺织城E6188号商铺，该商铺在中国元通纺织城市场内上下两层建筑面积各109.8平方米，计219.6平方米，归乙方经营和使用。元通纺织公司具备办理产权证的条件后，如果60%以上商铺买主同意，乙方可委托元通纺织公司办证，并按所购商铺面积大小补交土地出让金及相关费用给元通纺织公司，具体补交数额根据土地成交价和其他相关费用综合分摊另行确定。2006年12月17日，元通纺织公司给原告开具E6188号河南省转让无形资产及销售不动产预收款专用收据一份。2011年2月19日，原告（乙方）与元通纺织公司（甲方）签订协议书一份，主要约定：1、甲方拟开发升级改造项目位于郑西高铁辅道以南，须水河东路以东，西四环辅道以西，国家棉纺检测中心以北，占地约110亩。项目名称暂定为：中国元通纺织城物流中心。2、乙方原受让商铺经营使用权协议书(以下简称“原协议”)的内容仍适用于本次给乙方安置的房屋。商铺经营使用期限因本次升级改造建设中断，自完工交房之日起延续计算，升级改造建设期间不计入商铺经营使用期限。3、市场升级改造后建成的房屋具备办理城镇房屋所有权登记条件，办理房屋所有权登记时，乙方应持原协议、原发票(或收据)和本协议书与甲方重新签订房管局的正式购房合同，同时原协议和本协议终止(本协议第六条和第七条内容除外)。办理房屋所有权登记所涉的有关税费，甲乙双方按郑州市的有关规定各自承担。4、乙方享有经营使用权的商铺位于中国××纺织城市××区××号，上下两层建筑面积共计219.6平方米，乙方同意甲方拆除上述商铺并在市场升级改造后选择以下Ａ类安置方案：A、以商铺置换商铺（1）按建筑面积相同楼层相等面积置换，乙方需根据原协议第十条之约定按建筑面积大小补交土地出让金及相关费用给甲方，具体补交数额根据土地成交价和其他相关费用综合分摊后另行确定。（2）如乙方选择商铺建筑面积超出原商铺，乙方应按本次安置商铺楼盘开盘价优惠3%的价格补交超出面积部分房款。（3）如乙方选择商铺建筑面积少于原商铺，甲方以3500元/平方米的价格一次性补偿乙方商铺面积差额部分（原商铺建筑面积以原协议为准）。5、乙方办理房屋所有权登记时，应当在甲方通知或公告之日起30日内将本协议所涉费用和房款，一次性以现金方式或采取办理银行按揭贷款的方式向甲方付款，并与甲方重新签订房管局的正式购房合同。乙方逾期不付款的，每日按应交金额万分之五向甲方支付违约金，乙方逾期超过10日仍不付款或因乙方原因未与甲方重新签订房管局的正式购房合同，视为乙方放弃办理房屋所有权登记。6、有关承包事项（一）鉴于商铺特殊的经营性质，为使市场早日成熟，维护全体商铺投资者和使用者的共同利益，乙方如选择以商铺置换商铺的方式，商铺交付时一并委托给甲方或甲方指定的管理公司统一管理、统一经营，承包经营费固定按200元/平方米/年计算，每半年结算一次。本次承包期限为6年，自交房之日起计算。（二）本次承包期内，甲方违反约定不承包乙方商铺的，应按本次给乙方安置的商铺建筑面积以800元/平方米一次性向乙方支付违约金。退还后的商铺，甲方不再收取装修、宣传、招商等费用；本次承包期内，乙方违反约定不将本次安置的商铺承包给甲方的，应按本次安置的商铺建筑面积以800元/平方米一次性向甲方支付违约金。乙方收回商铺还应支付甲方装修、宣传、招商等费用。7、甲方承诺在2013年6月30日前将房屋交付给乙方，如遇不可抗力等特殊情况甲方不能按时交付房屋的，以实际交房公告为准。如因甲方原因超过6个月仍不能交付商铺的，6个月后开始按本协议第六条（一）约定计算承包经营费。甲方自房屋交付之日起，按照《建设工程质量管理办法》及有关规定，承担相应的保修责任。上述房屋交付后，原告将E6188号商铺委托元通纺织公司统一对外租赁、经营。2015年4月17日，原告（乙方）又与元通纺织公司（甲方）签订合同（合同号：T2015003）一份，主要约定：现甲方（元通纺织公司）对乙方（王力）在原中国元通纺织城市场享有经营使用权的商铺进行拆迁安置，经双方友好协商一致，达成如下协议：1、中国元通纺织城市场升级改造项目名称为：中国中部(元通)纺织服裝品牌中心。位于须水河××、××南路南，占地面积约110亩。2、乙方在原中国元通纺织城市场享有经营使用权的商铺（以下简称“原商铺”），建筑面积上下两层各109.8平方米，共计219.6平方米。3、乙方同意甲方将上述商铺以商铺置换商铺的方式进行1：1安置。安置面铺位于本项目2#住宅楼门朝北临街1层113号109.8方米和2层113号109.8方米，建筑面积共计219.6平方米。4、该安置商铺具备办理房屋产权证条件后，乙方按商铺建筑面积补交土地出让金及相关费用给甲方，甲方同意为乙方办理房屋产权证。5、有关承包及经营管理：鉴于商铺特殊的经营性质，为使市场早日成熟，维护全体商铺投资者和使用者的共同利益，乙方同意在商铺交付之日将该商铺一并委托给甲方，在商铺使用期限内由甲方或甲方指定的管理公司统一管理、统一经营，每个承包期10年。承包费双方协商确定，本次承包期限为10年，自2015年1月1日起算，本次承包期内经营费固定按100元/平方米/月计算，每半年结算一次。在委托统一经营期间，甲方违反约定不承包乙方商铺的，应按给乙方安置的商铺建筑面积以800元/平方米一次性向乙方支付违约金。退还后的商铺，甲方不再收取装修、宣传、招商等费用。在委托统一经营期间，乙方违反约定不将安置的商铺承包给甲方或中途擅自收回安置商铺的，应按安置的商铺建筑面积以800元/平方米一次性向甲方支付违约金，并应支付甲方装修、宣传、招商等费用。市场内外的公共空间及所有广告位归甲方所有。6、乙方安置商铺有效使用期内，甲方不分割，不具体交付。安置商铺承包经营费起算之日，视为甲方交付之日，不产生违约责任。甲方自房屋交付之日起，按照《建设工程质量管理办法》及有关规定，承担相应的保修责任。7、未经甲方书面同意，乙方不得抵押、转让该安置商铺。8、本协议生效后，就中国元通纺织城市场商铺购买及拆迁安置等事宜各方签订的所有《协议书》自动终止，统一由甲方收回。该协议备注：本次承包期内经营费固定为120元/平方米/月计算；该商铺具备办理房屋产权证条件后，乙方免交土地出让金，甲方同意为乙方办理房屋产权证，税费及国家相关费用乙方自理。2015年4月17日、2015年4月20日，原告分别与元通纺织公司签订补充协议两份，对计费面积、计算标准、费用结算支付问题再次进行了约定。2012年7月23日至2012年8月3日位于迎欣××、××东路东，使用面积73133.89平方米郑政出【2012】43号土地挂牌出让，竞得人为元通地产公司。元通地产公司于2015年1月22日取得商品房预售许可证。商品房预售许可证附图显示“项目名称：中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目；房屋座落：中原区迎欣××、××东路东”。2016年2月3日（落款时间为2015年2月3日），元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书，协议主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目2号馆商铺整体以团购形式打包出给乙方，商铺现未隔间，整馆建筑面积为27683.78平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，甲方提供的商铺团购单价约为4695.9元/平方米，总房款共计13000万元。3、本协议签订后15个工作日内，乙方向甲方支付2000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证(房产证)后，乙方再支付余下的购房款。2016年2月4日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房定金2000万元。2016年4月20日，元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、乙方自愿把位于须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目5#小商品楼1-3层商铺打包出售给甲方，出售的商铺的基本情况：①位于5#1层，建筑面积2388.31平方米；②位于5#2层，建筑面积2388.31平方米；③位于5#3层，建筑面积2388.31平方米。以上建筑面积合计7164.93平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，乙方提供的上述商铺单价为4000元/平方米，总房款共计28659720元。3、本协签订后15个工作日内，乙方向甲方支付人民币1000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证(房产证)后，乙方再支付余下的购房款。在合同签订当日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房定金1000万元。2016年7月20日，元通地产公司（甲方）、畅尚农业公司（乙方）、元通纺织公司（丙方）签订协议书一份，主要约定：甲、乙、丙三方就解除三方于2016年2月3日、2016年4月20日先后签订的两份《商铺买卖协议书》有关事宜，经三方充分协商后达成如下一致意见：1、2016年2月3日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目2号馆27683.73平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》(下称“《协议1》”)；《协议1》签订后，乙方按照协议约定支付给甲方购房款2000万元。2、2016年4月20日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目5#小商品楼1-3层7164.93平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》（下称“《协议2》”）；《协议2》签订后，乙方按照协议约定支付甲方购房款1000万元。3、因甲方未能按照《协议1》、《协议2》交付上述商铺；现甲、乙、丙三方一致同意解除上述两份协议，以后不再继续履行。4、甲方于2016年2月4日收取乙方2000万元、于2016年4月20日收取乙方1000万元，现甲方自愿退还给乙方，并补偿乙方经济损失291.84万元，以上合计3291.84万元。5、甲方在2016年7月31日前退还乙方291万元整，在2016年8月20日前退还3000万元整。6、在2016年8月20日前，若乙方有意购买甲方开发建设的元通纺织城项目1、2号商铺，甲方承诺单价不高于9000元/平方米；如甲、乙双达成一致购买协议的，甲方对未退还的款项直接冲抵购房款，若冲抵，甲方不再承担其相应的速约责任；如甲、乙双方未在上述期限达成购买协议的，甲方承诺自动失效，同时甲方按约退还款项。7、甲方应按照本协议约定严格履行退还乙方款项的义务，如甲方违约，按照逾期退还金额日千分之一承担违约责任；如逾期30天以上的，除甲方承担上述违约责任外，还应赔偿乙方退还款项全部金额20%的经济损失。2016年7月26日元通地产公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，协议主要内容为：根据甲、乙、丙三方于2016年7月20日签订的《商铺买卖解除协议书》约定，甲方应在8月20日前退还乙方购房款；若乙方有意购买甲方开发建设的中国中部(元通)纺织服装品牌中心建设项目，中原区迎欣南路路南、须水河东路东1幢、2幢部分商铺，且甲方承诺单价不高于9000元/平方米，如甲、乙双方达成一致购买协议的，甲方对仍未退还乙方的款项可直接冲抵1、2幢商铺的购房款。现就乙方购买甲方所有的中国中部(元通)纺织服装品牌中心建设项目（下称元通纺织中心项目），中原区迎欣××、××东路东1幢、2幢部分商铺事宜，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成了如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河××、××南路南，元通纺织中心项且商铺整体打包出售给乙方，出售的商铺的基本情况：①位于元通纺织中心项目1幢：102号房(面积：223.44平方米)、103号房(面积：234.92平方米)、104号房(面积：234.92平方米)、105号房(面积：270.55平方米)、106号房(面积：296.14平方米)、109号房(面积：213.53平方米)、111号房(面积195.46平方米)、114号房(面积：296.14平方米)，商铺总建筑面积共计1965.1平方米；②位于元通纺织中心项目2幢：102号房(面积：296.51平方米)、104号房（面积：213.79平方米）、105号房(面积：235.21平方米）、106号房(面积:219.71平方米)、107号房(面积：216.75平方米)、109(面积：197.46平方米)、110号（面积：226.07平方米）、111号房(面积：235.21平方米)、112号房(面积：213.79平方米)、114号房（面积：279.5平方米）、115号房(面积：258.46平方米)，商铺总建筑面积共计2592.46平方米。以上商铺建筑面积合计4557.56平方米。2、以上19套商铺总房款共计4000万元人民币整，平均单价为8776.63元/平方米(每套商铺的具体单价以网签合同单价为准，但19套商铺价款为4000万元，如超出4000万元的，超出部分由甲方自愿放弃）。3、此前乙方已向甲方支付人民币3000万元整的购房款，本协议生效后，并把19套商铺网签合同办理完毕后3个工作日内，乙方将余下的购房款1000万元支付给甲方；4、甲方承诺自网签合同签署完毕后，及时到相关部门办理商品房买卖合同登记备案手续；在2017年7月27日前，把本协议约定的竣工验收合格的商铺交付给乙方，且协助乙方办理、交付上述全部商铺的权属证（房产证）。办理产权证需要乙方给予协助（应提供书面的协助通知）的，乙方予以协助；如甲方未在2017年7月27日前，交付上述商铺及相应的产权证书的，属于甲方违约；若乙方拖延支付预购房款，亦属违约：违约责任均按照本协议第5条之约定相应承担。5、甲、乙双方均应严格履行本协议，任何一方均不得违约；如乙方逾期支付预购房款的，乙方构成违约，应向甲方支付应付额日万分之五的滞纳金；如甲方逾期交付上述商铺或者在2017年7月27日前不能办理上述商铺的权属证的，届时，乙方有权解除本协议；甲方除应全额退还乙方已支付的购房款外，还应承担自收取乙方购房款之日起日万分之五的违约金。6、丙方自愿为甲方提供担保，保证甲方按照本协议约定履行义务，如违约，丙方自愿承担连带担保责任。7、本协议内容系甲、乙双方及担保方经过充分的协商后议定的，并有充分的理解和正确的认识以及违约后应承担的法律后果。2016年8月1日，元通地产公司作为出卖人与畅尚农业公司签订16002603919号商品房买卖合同一份，将位于中原区迎欣××、××东路东2号幢3单元1-2层105号房产（户型为1-2层其他）以8776.63元/平方米的价格出卖给畅尚农业公司，总价款2064351元。2016年8月2日，畅尚农业公司支付元通地产公司购房款人民币1000万元。诉讼中，元通地产公司称其为元通纺织公司的子公司，中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目是元通纺织城升级改造项目，元通地产公司与元通纺织公司商定并实施，元通纺织公司负责老商户的拆迁安置工作，元通地产公司负责开发建设并预留一部分用于安置老商户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从元通地产公司与畅尚农业公司签订商铺买卖协议书到解除商铺买卖协议书到再次签订《商品房买卖合同》目的来看，畅尚农业公司将合同价款交付给元通地产公司的目的不是为了买受案涉房屋，而是畅尚农业公司不断将其资金交付元通地产公司使用，元通地产公司向畅尚农业公司进行资金拆借提供的变相担保；从房屋买卖价款来看，双方约定的房屋价格明显低于同时期市场价；从案涉不动产所处位置来看，畅尚农业公司从元通地产公司购买的房屋与元通纺织公司之前为原告安置、购买的房产处于同一区域，只是房产分户、前后编号不同而已，在原告取得案涉安置商铺后，元通地产公司又以整体打包的方式将包括原告安置商铺在内的房产出卖给畅尚农业公司，从某种程度上来讲，该行为属于变相一房二卖；从占有房产先后顺序来看，原告占有涉案房产在先并已经从案涉房产取得收益，而畅尚农业公司在支付款项后至今未占有涉案房产。综上，元通地产公司、畅尚农业公司于2016年8月1日签订16002603919号《商品房买卖合同》的真实目的是元通公司向畅尚农业公司拆借资金提供的一种变相物的担保，该行为是元通地产公司与畅尚农业公司恶意串通的结果，严重损害了原告的合法权益，所签16002603919号《商品房买卖合同》应归属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：被告河南省畅尚农业科技有限公司与郑州元通房地产有限公司于2016年8月1日签订的16002603919号《商品房买卖合同》无效。案件受理费11657元，已减半收取，由被告河南省畅尚农业科技有限公司、郑州元通房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇一九年八月二十三日书记员  蒋亚莎