陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终9436号上诉人（原审被告、反诉原告）：童汉民，男，1947年8月7日出生，汉族，西安市灞桥区村民。委托诉讼代理人：祝照林，男，1968年6月28日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：傅晓松，陕西其源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李普选，男，1956年5月10日出生，汉族，住陕西省大荔县，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：石芳莉，（系李普选之妻），女，1958年12月26日出生，汉族，住陕西省大荔县，现住西安市灞桥区。上诉人童汉民因与被上诉人李普选土地租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。童汉民上诉请求：撤销一审判决，改判为李普选支付拖欠童汉民的租金31375元或者发回重审。事实和理由：一审认定李普选租用涉案土地时间是2014年7月31日至2016年7月31日错误。本案的《土地租赁合同》明确约定租赁期30年，从2013年7月31日起。李普选一审提交的证明是虚假证明，一审予以采信错误。从该证明的笔迹来看，与童汉民本人字体不同。一审法院认为《土地租赁合同》有效错误。XX村XX村XX小组XX户村民的承包地，属于耕地，不是建设用地，李普选租用该土地擅自硬化土地，改变土地用途，违反法律规定。一审未核实土地性质，认为合同有效错误。一审判决的可得利益24万，与事实不符。一审对可得利益理解错误，未核实李普选与西安美都工贸有限公司租金支付情况，仅凭李普选提交的转租合同判决24万错误。其要求的租金31375元，合理合法，一审未支持其合理要求错误。李普选辩称，涉案土地不是耕地，之前是白云面粉厂的厂址。关于涉案合同的租赁期限，已经（2017）陕0111民初417号、（2017）陕01民终11052号生效判决认定，其于2014年7月1日与童汉民签订《土地租赁合同》，约定童汉民出租土地2.7亩给其，租赁期限30年，从2013年7月31日至2043年7月31日。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。童汉民在一审中称字体并非是其本人签字，却未出庭进行核对，也未申请笔迹鉴定。一审采信该证明正确。关于双方之间签订的《土地租赁合同》效力问题，一审认定正确。童汉民以涉案土地为耕地主张《土地租赁合同》无效，对此未提供有效证据证明，故涉案《土地租赁合同》并不违反法律强制性和禁止性规定。一审支持其主张的经营损失24万元有事实和法律依据。其搭建彩钢棚并出租给西安美都工贸有限公司，租期五年，并已经收取租金，童汉民擅自拆除彩钢棚导致其与案外人西安美都工贸有限公司的合同无法继续履行，其合同目的没有实现是因为童汉民的违约行为，一审判决童汉民支付其可得利益损失正确。请求驳回上诉，维持原判。李普选向一审法院起诉请求：⒈判令童汉民返还李普选租金8547.9元；⒉判令童汉民赔偿李普选经营损失24万元（从2016年5月13日计算至起诉之日止）；⒊诉讼费用由童汉民负担。童汉民向一审法院反诉请求：⒈判令李普选立即支付拖欠童汉民的租金31375元；⒉诉讼费用由李普选负担。一审法院认定事实：2014年7月1日，李普选（乙方）与童汉民（甲方）签订一份《土地租赁合同》，约定，⒈甲方愿将其承包地2.7亩租给乙方；⒉租赁期30年，从2013年7月31日起至2043年7月31日；⒊租赁费为每亩每年15000元，每年租金4万元；⒋乙方在租赁期内，甲方不得将该土地再次出租给第三方⒌乙方按时向甲方交付租金（半年交一次）。童汉民在该合同后面用笔写明“后八间房由老李长期使用”。该合同签订后，李普选向童汉民支付了第一年的租赁费4万元，童汉民给李普选出具了收条，收条内容为“今收到李普选地租款肆万元整。（2014年7月31日至2015年7月31日）”。因童汉民之子童西州曾于2014年4月从李普选处借款人民币2万元，童汉民也曾经于2013年陆续从李普选处借款人民币2万元左右，双方用该4万元借款折抵了租赁费，童汉民给李普选出具收条载明“今收到李普选地租款肆万元整。（2015年7月31日至2016年7月31日）”。李普选租赁土地后，对地面进行了硬化，并在土地上面建造了彩钢棚。2015年3月1日，李普选（甲方）与西安美都工贸公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方同意将豁口十字东南角所建厂房（地属豁口**）靠国道边两三角地，租赁给西安美都工贸有限公司使用；租金每月1万元，每年12万元整；租赁时间暂租5年。租期时间由2015年3月1日至2020年3月1日，定期内价格即内容条款不变。2016年5月13日，童汉民私自将李普选所建的彩钢棚拆除，李普选当即向110报警，2017年1月，李普选将童汉民起诉至法院，要求其赔偿彩钢棚损失、硬化地面损失、返还租金8657.61元并赔偿经营损失95671元。该案经审理认为，李普选主张的租金损失及经营损失属于租赁合同处理范围，告知李普选另案诉讼解决，判决童汉民赔偿李普选彩钢棚和硬化地面损失人民币18万元。童汉民将李普选的彩钢棚拆除后，将土地交给其子童西海使用。庭审中，童汉民称李普选自2013年7月就开始租赁使用涉案的2.7亩土地，李普选对此予以否认。李普选提供童汉民于2015年8月12日出具的一份书面证明，内容为：“李普选和杜某某签用面粉厂彩钢棚合同之事，我甲方童汉民和全家没意见。”童汉民对该证明不认可，但其本人既不到庭对该证明的笔迹进行辨认，也未申请对该证明上的笔迹进行鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点为李普选与童汉民签订的《土地租赁合同》是否属于无效合同；李普选与西安美都工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》是否有效；李普选主张的24万元经营损失应否得到支持；李普选是否下欠童汉民31375元租金。童汉民辩称其租赁给李普选的2.7亩土地是耕地，因此其与李普选签订的《土地租赁合同》应为无效。涉案土地是否为耕地，应当由土地管理部门来确定，童汉民未提供土地承包合同或者其他有效证据证明涉案土地为耕地，其仅提供了与其他村民签订的转包协议，但该转包协议并不是证明涉案土地性质的有效文件，且其引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条所规定的内容是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而本案涉案土地是童汉民个人承包的土地，因此，李普选与童汉民签订的《土地租赁合同》并不违反法律的强制性和禁止性规定，应为合法有效。李普选在租赁的土地上建造彩钢棚并将彩钢棚及厂房门前空地出租给西安美都工贸有限公司，该行为并不属于对原始土地的转租行为，不违反法律规定，且根据李普选提供的童汉民在2015年8月12日出具的书面证明，可以确定童汉民对此事是知晓并且没有提出异议的，虽然童汉民对该证明不认可，但未对该证明提出笔迹鉴定申请，故对该证明予以认定。根据童汉民出具的两份收条，可以证明李普选向童汉民交纳了2014年7月31日至2016年7月31日两年期间的租赁费8万元，但因童汉民在2016年5月13日将李普选建造的彩钢房拆除后，将土地交给童西海使用，李普选自此再未使用过这块土地，现李普选要求童汉民返还2016年5月13日至2016年7月31日间的租赁费人民币8547.9元，此期间的租赁费应当属于李普选的损失，故对其该项请求予以支持。童汉民在未与李普选解除《土地租赁合同》的情况下，无故拆除李普选建造的彩钢棚并将土地收回交给童西海使用，属于违约，根据李普选与西安美都工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》约定，李普选将厂房及门前土地租赁于2015年4月租给西安美都工贸有限公司，租期5年，每年可获得租金人民币12万元，因童汉民的违约行为致使其合同目的无法得到实现，给其造成可得利益损失，因此对李普选要求解除合同并要求童汉民赔偿因违约给其造成的可得利益损失人民币24万元之请求，予以支持。童汉民称李普选自2013年就开始租赁使用涉案的2.7亩土地，李普选对此予以否认，童汉民对此并未提供相应的证据加以证明，故其反诉要求李普选支付31375元租赁费的请求，因缺乏证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、原告（反诉被告）李普选与被告（反诉原告）童汉民于2014年7月31日签订的《土地租赁合同》于本判决生效之日起即予以解除；二、本判决生效后十日内，被告童汉民向原告李普选返还租赁费人民币8547.9元；三、本判决生效后十日内，被告童汉民向原告李普选赔偿可得利益损失人民币24万元；四、驳回反诉原告（本诉被告）童汉民要求反诉被告（本诉原告）李普选支付31375元租金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5128元，由童汉民负担，童汉民于上述期限内连同上述应付之款一并支付给李普选；反诉费292元，由童汉民负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，童汉民申请证人西安美都工贸有限公司法定代表人杜某某出庭作证，用以证明在杜某某给李普选转了10万元之后，西安美都工贸有限公司已经实际搬离涉案租赁场地，李普选与西安美都工贸有限公司《厂房租赁合同》在2016年1月1日已经终止。李普选对证人杜某某的证言真实性及证明目的均不认可，并称其与西安美都工贸有限公司《厂房租赁合同》并未解除，双方于2015年8月17日签订了《厂房租赁补充合同》对双方签订的《厂房租赁合同》中的租金数额及交纳方式进行了变更，即每年租金变更为10万元，交款时间分别为每年的3月1日交纳6万元，每年的8月1日交纳4万元。杜某某于2015年8月17日向其交纳的4万元系补充合同约定的4万元，并非为解除双方合同而提前两个月交纳租金。童汉民对《厂房租赁合补充合同》的真实性及证明目的不认可，并称杜某某于2015年8月17日在付给李普选4万元之后已经搬走，该份证据不能证明合同未解除。经法庭询问，杜某某对《厂房租赁补充合同》的真实性予以认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，童汉民与李普选签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。童汉民主张该合同所涉土地系故耕地，涉案《土地租赁合同》应为无效，但未提交有效证据证明，故童汉民该项主张，本院依法不予采信。李普选在租赁的土地上建造彩钢棚并将彩钢棚及厂房门前空地出租给西安美都工贸有限公司，该行为并不属于对原始土地的转租行为，不违反法律规定。李普选提交的童汉民于2015年8月12日出具的书面证明显示童汉民对此事系知晓并且无异议。童汉民虽然对该证明不认可，但未对该证明提出笔迹鉴定申请，故一审将该证明作为认定案件事实的依据，并无不妥。根据童汉民出具的两份收条，可以证明李普选向童汉民交纳了2014年7月31日至2016年7月31日两年期间的租赁费8万元，但因童汉民在2016年5月13日将李普选建造的彩钢房拆除后，将土地交给童西海使用，已构成违约，且李普选自此再未使用过涉案土地，现李普选要求解除合同并要求童汉民返还2016年5月13日至2016年7月31日间的租赁费人民币8547.9元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。另外，根据李普选与西安美都工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》《厂房租赁补充合同》约定，李普选将厂房及门前土地租赁于2015年4月租给西安美都工贸有限公司，租期5年，每年可获得租金人民币10万元，因童汉民的违约行为致使其合同目的无法得到实现，由此给李普选造成可得利益损失，童汉民应当予以赔偿。本院依据公平原则，结合本案实际情况，酌情认定童汉民赔偿李普选10万元为宜。童汉民主张李普选自2013年就开始租赁使用涉案的2.7亩土地，要求李普选支付31375元租赁费，但未提交充分有效的证据证明，李普选对此亦予以否认，且双方当事人均认可童汉民之子和童汉民于2013年、2014年4月从李普选处借款共计4万元用于抵扣2015年7月31日至2016年7月31日的4万元租金，故本院对童汉民该项主张，依法不予支持。综上所述，童汉民的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2588号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初2588号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，童汉民赔偿李普选可得利益损失10万元；三、驳回李普选其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5128元，李普选负担1500元，由童汉民负担3628元；反诉案件受理费292元，由童汉民负担。二审案件受理费5499元，由童汉民负担3999元，由李普选负担1500元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年八月五日 书 记 员  姬  凯  华