内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终1506号   上诉人（一审原告）：包头瑞诺精涂新材料有限公司。   法定代表人：李佳蓉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：高亚庆，内蒙古广博律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头衡达节能检测科技有限公司。   法定代表人：崔铁军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘翔，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人包头瑞诺精涂新材料有限公司（以下简称瑞诺公司）因与被上诉人包头衡达节能检测科技有限公司（以下简称衡达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   瑞诺公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持瑞诺公司一审的诉讼请求或者将本案发回重审，衡达公司承担案件受理费。其上诉主张的事实及理由为：双方对合同的履行期限、履行标准一直存有争议，一审错误认定合同效力并错误认定合同的起始时间，导致瑞诺公司的合法权益受到损害。第一，双方于2012年和2014年分别签订房屋租赁合同及补充协议，但双方一直按照2012年的协议进行履行，2014年签订的协议并未实际履行。瑞诺公司一直按照2012年的租赁费标准，向对方开具租赁费发票。截止诉讼前，衡达公司一直未对发票事宜提出异议。一审庭审中其否认收到发票的事实，但未提供任何证据。部分发票是衡达公司在税务局代开，再加上瑞诺公司交付的发票才是因租赁所产所产生的全部发票，衡达公司在接受瑞诺公司提供发票的情况下，却不向法院提供全部票据的行为明显违背诚信原则和关于举证的相关规定。第二，双方租赁期限已满，双方未就后续租赁事宜达成一致意见，双方租赁关系处于不定期状态，瑞诺公司有权解除。按照2012年的租赁协议,租赁期至2017年3月31日，按照2014年签订的协议，租赁期至2018年6月31日，故无论按照哪份协议履行租赁期限均已届满，但一审法院自由裁量确定租赁期，从2013年7月1日起算至2019年8月15日届满，违背双方协议约定也缺乏事实及法律依据。在本案诉讼前，瑞诺公司已书面通知对方解除租赁关系，并给对方相应的准备期限。第三，关于双方签订协议的效力问题，双方分别于2012年和2014年签订两份房屋租赁合同及补充协议，两次签约均系双方自愿签订，不存在违反法律强制性规定的情形，均为有效合同，即使实际履行的是2014年的协议，2012年的协议也仅仅是终止履行，而不是无效，故一审法院认定2012年签订的房屋租赁合同及补充协议属无效合同错误。   衡达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。瑞诺公司的上诉缺乏依据，双方2014年重新签订合同。2012年合同已废止，故双方是按照2014年合同履行。   瑞诺公司向一审法院起诉请求：解除双方的租赁合同关系；衡达公司于合同解除之日起三个月内腾退租赁房屋；案件受理费由衡达公司承担。   一审法院认定事实：2012年7月16日，瑞诺公司（甲方）与衡达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（租赁[2012]房字0**），合同约定：“甲方自愿将内蒙古自治区××区至2、3层，建筑面积约为1600平米出租给乙方使用，该办公楼现处于施工建设阶段，双方约定7月31日竣工交付，实际租赁建筑面积则在乙方选定使用范围后由双方进行测定，并签订补充协议进行确认。租赁用途：公司办公和建筑节能实验室与检测中心及员工宿舍。租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日止。房屋租金，四年的租金总额为2304000元，每月租金为48000元，月租金30元/㎡（其中：不包括水、电、暖气费及物业管理费用）。租金按合同期房屋租金总额一次性预付，由甲方开具租赁发票。自本合同执行之日起，双方同意将原甲方因建设办公楼向乙方借用的3000000元转为乙方向甲方预付本《房屋租赁合同》所承租的房屋共四年的租金，余额作为预付水电、供暖、物业管理费用和续租租金。合同期（四年）内房屋租金价格和物业管理费保持不变。…”   2012年12月14日，双方签订《房屋租赁补充协议书》（租赁[20122]房字0**，合同约定：“甲方租赁给乙方使用的位于内蒙古包头市××区段交叉口板楼共东侧东单元1至3层，建筑面积现经双方测定为1180平方米，甲方确保交付给乙方的办公楼达到主合同相关条款约定的条件标准。对本租赁办公楼院内尚未建设完善的部分，包括：院内地面硬化、大门、门卫值班室、职工食堂等，甲方承诺在2013年开春具备施工气侯条件时即行安排开工建设，确保在2013年5月底前完工。主合同租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日止。现由于甲方单方原因推迟交付时间，实际起租时间调整为自2013年4月1日起至2017年3月31日止，主合同租赁期限同步顺延。房屋租金的结算：将依据主合同对房屋租金的定价和本补充协议确认的实际租赁面积进行，即每月租金为35400元，每年租金为424800元。…”   2014年3月26日，瑞诺公司出具的《决定书》载明：“我公司对外租赁的办公楼（稀土大街8-28号）因尚未完善职工食堂等配属设施，价值地理位置相对偏僻，进驻一年多来，给承租单位带来一定的不便和困难…”   2014年9月19日，瑞诺公司（甲方）与衡达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（房租赁字[2014]002号），合同约定：“房屋租赁面积680平方米，房屋××区）稀土大街8-28号办公楼东单元。房屋租赁用途：公司办公、节能试验室及员工宿舍。租赁期限：五年，自2013年7月1日起至2018年6月31日止，起租时间2013年10月1日。租金的结算：房屋租金8元/月/平方米，每月租金为5440元（含物业管理费），每年租金为65280元。房屋租金从原乙方支付给甲方的往来款项总额中分出400000元作为乙方向甲方预付房屋租赁费。房屋租赁发票的开具：1、甲方须于2014年11月25日前给乙方补开房屋租赁发票，金额为59280元；2、甲方须按期足额开具发票，并自本合同签订次月起按年度结算和开具房屋租赁发票。第十五条双方承认的附加条款：1、本合同签订后，双方原签订的《房屋租赁合同》（租赁[2012]2]房字0**《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房自003号）在本合同签订生效之日起自行废止…”   瑞诺公司于2012年5月19日出具《借条》载明：包头瑞诺精涂新材料有限公司由于需加快生产基地建设进度，确保7月31日房产投入使用，特向包头衡达节能检测科技有限公司借款3000000元，至7月31日。衡达公司分三次将3000000元出借给瑞诺公司。瑞诺公司认可收到3000000元借款。2014年6月18日，瑞诺公司（乙方）与衡达公司（甲方）签订《借款合同书》，约定：“乙方向甲方借款2600000元用于公司基础建设和正常经营活动，甲方应当按期足额将款项交付给乙方（已分别于2012年5、6、7月各交付1000000元），共计交付3000000元给乙方，其中400000元作为甲方向乙方预付房屋租赁费。”   2018年7月2日，瑞诺公司向衡达公司出具《对账单》，明确房屋起租时间为2013年4月1日至2018年3月31日止，租赁时间5年，租金每月35400元，年租金424800元，房租共计2124000元；2013年10月20日至2018年3月20日的水电暖费234893元；二次装修费126000元，三项共计2178893元，收到房租3000000元，截止2018年3月31日，余额为521107元。2018年7月3日，衡达公司的工作人员李金生在该对账单上方注明：“此账单问题：1.按原合同2012房字001、补充003，租赁起止时间应为2012年4月1日至2017年3月31日；2.执行原合同需承担借款利息857598.12元（借款之日起至2017年9月）；3.须承担违约责任。”现瑞诺公司以衡达公司的工作人员李金生在对账单上的签字为由，认定衡达公司认可截止到2018年3月31日的房租、水电暖费及二次装修费共计2178893元。对账单出具后，双方仍就房屋租赁期限及租金标准多次以函件往来的形式进行协商，至今未达成一致意见，亦未重新签订相关协议。李金生在2018年7月2日的对账单上进行回复系双方协商租赁事宜的过程，之后双方对具体执行方案并未予以确认，瑞诺公司据此认定衡达公司认可房租、水电暖费及二次装修费的理由，不能成立。   一审法院认为，衡达公司分别于2012年7月16日和2012年12月14日与瑞诺公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》，从瑞诺公司处租赁位于稀土高新区产业园区办公楼，双方于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》对租赁期限和租金标准重新进行了约定，且该合同明确双方原签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》自行废止，故2012年7月16日和2012年12月14日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》已属无效合同，无需解除，现瑞诺公司要求解除2012年7月16日和2012年12月14日签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》的诉讼请求，不予支持。双方于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》明确起租日为2013年10月1日，租金按8元/月/平方米计算，月租金5440元，年租金65280元。现瑞诺公司要求从2013年4月1日开始计算租赁费，衡达公司认可从2013年7月开始计算，瑞诺公司于2013年3月26日出具的《决定书》载明租赁办公楼的配属设施尚未完善，故衡达公司要求从2013年7月开始计算租赁费的主张成立。双方于2014年6月18日签订的《借款合同书》和2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》均明确约定将衡达公司出借的3000000元中的400000元作为衡达公司预付的房屋租赁费，则400000元租金的租赁期限从2013年7月1日起计算，至2019年8月15日届满，现瑞诺公司要求衡达公司腾退租赁房屋的诉讼请求，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回瑞诺公司的诉讼请求。案件受理费100元，由瑞诺公司负担。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   2019年7月18日，瑞诺公司向本院递交《调查取证申请书》，以衡达公司已将瑞诺公司所开具的租赁费税票进行管理费抵扣为由，申请法院至包头稀土高新技术产业开发区国家税务局调取衡达公司2016-2018年年度报告。   本院认为：双方当事人签订的（2012）房2）房字0**、12）房字2）房字0**、4）002号房屋租赁合同及补充协议均真实有效，本院对此予以确认。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为双方当事人是否应当解除租赁合同关系。对此本院认为：   2012年7月，双方签订（2012）房字02）房字0**同，约定租赁面积约1600平米，租赁期限为2012年9月1日至2016年9月1日，租金标准30元/平米，每年合计576000元。同年12月，双方签订（2012）房字002）房字0**整租赁面积为1180平米，租赁期限为2013年4月1日至2017年3月31日，租金调整为每年424800元。2014年9月，双方签订（2014）002号租赁合同，再次调整租赁面积为680平米，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月31日，租金调整为每年65280元，（2012）房字001、003号协议自行废止。从上述合同签订过程看，双方就房屋租赁合同所涉的租赁面积、租赁费标准、租赁期限等关键事项进行数次调整。   本案审理过程中，双方当事人提交的证据显示双方就借款本息如何偿还、租赁期限、租金标准等问题多次往来函件进行磋商，具体为：2016年，衡达公司向瑞诺公司发函就借款本息及房屋租金具体结算方式提出两种方案，瑞诺公司亦回函提出不同的解决方案；2017年11月，衡达公司向瑞诺公司发函，表示为解决双方借款本息与房屋租金交织的问题，提出三种解决方案，各方案对于借款本息计算方式、具体履行哪一份租赁合同、租赁费标准等分别作出不同的处理方式，瑞诺公司未对此进行书面回函；2018年7月，瑞诺公司向衡达公司出具对账单，明确了租赁期限，租金标准等事项，衡达公司的回复意见为如执行2012年的租赁合同，则租期应到2017年3月31日，瑞诺公司需承担借款利息并承担违约责任；2018年10月，衡达公司发函至瑞诺公司，表示双方应就借款本息、租金结算、原租赁合同到期后续签等问题进行商洽，瑞诺公司11月回函表示租期可延续至2023年12月，租金价格调整为每月20元/平米。同年12月，瑞诺公司发函至衡达公司，表示撤回此前的解决方案，并决定将租赁合同延续至2019年3月31日，衡达公司回函要求瑞诺公司退还借款本息余额并补偿搬迁费用等。   通过上述租赁过程可以看出，瑞诺公司虽主张双方实际履行2012年的租赁合同，但根据往来函件内容显示，瑞诺公司对于租赁期限、租金标准等的意见与2012年租赁合同的约定并不一致，同样，衡达公司抗辩称双方实际履行2014年的租赁合同，但函件内容显示其对于租金标准、租赁期限等亦不同于合同约定，根据审理查明事实可知，双方对于实际履行的为2012年的租赁合同抑或是2014年的租赁合同、租金标准、租赁面积、租赁期限等问题始终未有一致、确定的意见。故在租赁期限不明、租金标准未定的情况下，瑞诺公司提出应当解除双方2012年租赁合同关系、衡达公司腾退房屋的上诉主张缺乏事实基础，亦无法律依据，不能成立。   瑞诺公司主张其已向衡达公司开具2473930元的租赁费税票，故双方是按照2012年租赁合同在实际履行，对此本院认为，瑞诺公司所开具税票的金额并不代表衡达公司已交纳或者应缴纳租赁费的金额，两者并非必然为对应关系，且此部分税票所显示的租赁费产生期间存在交叉、重复的情形，对此瑞诺公司并不能作出明确的、合理的解释，故瑞诺公司根据税票金额确定双方所发生的租赁费金额，并以此主张双方实际履行的是2012年的租赁合同，显然依据不足。基于同样的理由，瑞诺公司2019年7月18日提出调取衡达公司2016年-2018年年度报告的申请与本案缺乏关联性，本院不予准许。   双方对于房屋租赁合同的反复协商实质上均是为了解决借款本息的偿还问题，一审判决认定双方是按照2014年租赁合同履行，并以此确定租赁费标准及租赁期限，与双方实际履行情况不符，对此本院予以纠正。   综上，瑞诺公司提出的上诉主张依据不足，不能成立，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人包头瑞诺精涂新材料有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 邢海峰     二○一九年八月十四日   书记员 侯 丽   附：本判决适用法律条文   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。