湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0524民初2486号 原告：刘水滔，男，1977年4月24日出生，汉族，湖南省路回县人，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。 被告：隆回川南房地产开发有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇紫阳村川**地产售楼部。 法定代表人：龚军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗成，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。 原告刘水滔与被告隆回川南房地产开发有限公司（以下简称川南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘水滔及其委托诉讼代理人彭丽琴，被告川南公司的委托诉讼代理人罗成、刘伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘水滔向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告因迟延交付房屋的违约金284748.75元；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2016年10月17日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的滨江﹒巴黎新城1期一号地第5#商铺102号，商铺单价为27500元/㎡，总价款为730125元。双方约定，出卖人应当于2017年2月15日前将验收合格的商铺交付给买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。原告按合同约定交清了全部购房款，但被告没有按合同约定按期交付商铺，直至2019年4月14日才通知原告交房，商铺迟延交房26个月。被告的行为，构成违约，除继续交付商铺给原告外，应按合同约定支付违约金给原告。 被告川南公司辩称，对原告所诉称的原告已经支付全部房屋价款730125元购买被告开发销售的商品房的事实没有异议。但是，原告违约在先，直到2017年5月1日才支付全部房屋价款，被告有先履行抗辩权。原告主张被告支付违约金数额，虽然符合《商品房买卖合同》所约定的违约金计算方式，但该违约金数额明显过分高于违约行为给原告造成的损失，请求人民法院按照每平方米每月30元左右的标准计算原告的违约金。被告先后于2017年6月，2018年6月29日分别以打电话和邮寄书面通知的方式通知原告接收房屋，但原告拒绝接收，自被告通知原告之日起不应当再顺延计算违约金。 本院经审理认定事实如下： （一）对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 （二）关于被告逾期交房期间的计算。被告主张的三次通知原告接收商品房，原告仅认可2019年4月14日被告以短信方式通知原告接收房屋，对其他两次通知均表示否认。本院经审查，对原、被告一致认可的被告于2019年4月14日以短信方式通知原告接收商品房的事实予以确认；被告主张的2017年6月以打电话的方式通知原告接收商品房，因被告不能提供证据证明，本院不予认定；被告提供了催告函及EMS详情单等证据，拟证明被告于2018年6月29日以邮政快递送达催告函的方式通知原告接收房屋的事实，但以上证据为书证复印件，被告不能提供原件核对，本院对以上证据的效力及证据所证明的案件事实不予认定。根据以上事实及原告的主张，本院确认被告逾期交房期间的届止日期为2019年4月14日。 （三）关于原告逾期支付房屋价款的事实。根据原告提供的双方当事人没有异议的《商品房买卖合同》及房屋价款的收款收据，原告应当于签订购房合同时向被告支付首期购房款500000元，在2016年12月30日前支付余款230125元，但原告直到2017年5月1日才全部交清合同约定的房屋价款。 (四)原告在民事诉状中诉称的原告向被告购买两宗商铺的事实（包括购买时间、商铺号、购买单价、总价款和双方约定的交房日期）以及双方约定的违约金的计算方式和标准，与原告提供的双方当事人无异议的两份《商品房买卖合同》约定的内容相符。 另查明，原、被告在商品房买卖合同中，就一方违约给另一方造成损失的计算方法没有约定；双方当事人就被告的违约行为给原告造成的损失均未提供证据证明。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同属双务合同，双方当事人互负债务，且存在先后履行顺序，在原告没有按照合同约定的期限向被告履行支付房屋价款的义务之前，被告有权拒绝向原告交付房屋。但是，2017年5月1日，被告接受原告交付的全部房屋价款后，应当及时向原告交付商品房，其怠于向原告交付合同约定的房屋，属违约行为，依法应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。本院经综合考虑被告违约可能给原告造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则进行衡量，确认原、被告双方在商品房买卖合同中约定的违约金（按已付房屋价款的日万分之五计算，原告据此主张284748.75元）过高，根据被告的请求应予适当减少。关于被告的违约行为给原告造成的损失，鉴于双方当事人就违约造成损失的计算方法没有约定，双方当事人就被告违约给原告造成的损失大小均未提供证据证明的实际情况，结合商品房预售的融资性质，以参照《照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利6%支率付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，按照已付房屋价款以年利率6%计算确定，符合当事人对合同的预期。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告应当支付给原告的违约金可以以原告已付房屋价款按年利率6%再上浮30%（即年利率7.8%）计算为111091元[即逾期交房的违约金以房屋价款730125元按年利率7.8%自2017年5月2日计算至2019年4月14日(712天)为111091元]。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告隆回川南房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘水滔支付因逾期交付商品房的违约金111091元； 二、驳回原告刘水滔的其他诉讼请求。 上述应给付款项直接支付给本案原告，或者支付到湖南省隆回县人民法院专用存款账户（账户名称：隆回县人民法院，开户银行：长沙银行股份有限公司隆回支行，账号：80×××18）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2785.5元，由原告刘水滔负担1698.5元，被告隆回川南房地产开发有限公司负担1087元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  张善伟 二〇一九年八月二日 法官助理 龙良碑 书记员  杨喆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。