贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5000号上诉人（原审原告）：杨立刚，男，1965年9月13日出生，彝族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：罗明，贵州驰辰源律师事务所律师，执业证号：15201200910667094。委托诉讼代理人：李扬帆，贵州驰辰源律师事务所律师，执业证号：15201201911093683。被上诉人（原审被告）：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路****。法定代表人：向光英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵宽容，贵州名恒律师事务所律师，执业证号：15201201710701301，系该公司法律顾问。上诉人杨立刚因与被上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨立刚上诉请求：1.撤销原判，并改判被上诉人依法履行约定，按认筹金缴纳时约定房屋购买价格3000元/㎡单价售卖xxx号、xxx号房屋，总价值为643200元；2.本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：第一，原判认定事实错误。原判认定“双方对房屋价款未能协商一致，双方一直未签订商品房买卖合同。”属认定事实错误。2009年8月24日，我方委托杨晓舫向被上诉人缴纳认筹金2万元，认购被上诉人以2680元/㎡优惠单价出售的xxx号、xxx号房屋，后双方为房屋价格的问题一直磋商，最后，被上诉人同意以白云区住建局、消费者协会协调的同批缴纳认筹金购房户购买单价3080元/㎡出售房屋给我方，但当我方准备缴纳购房价款时，被上诉人再次变卦，后我方找到张其华协调，张其华找到售房部及物管公司，向我方交付了房屋钥匙，同意我方先装修入住。据此，我方与被上诉人已经达成房屋售卖的合意且已经缴纳了认筹金，被上诉人亦出具了收据，并载明了房屋的具体房号。第二，原判适用法律错误，原判适用《商品房买卖司法解释》第四条属于适用法律错误。认筹金的性质不应认定为定金，不适用定金法则。应当适用《商品房买卖司法解释》第五条，双方之间形成商品房买卖合同关系。综上，被上诉人应当按照同批缴纳认筹金的购房人的房屋均价，向我方缴纳房屋。被上诉人盛华房开公司答辩称，收款收据上的房号是后期自行添加的，收据上的主体是杨晓舫，并非本案的上诉人。该收据不能被认定为合同。杨立刚向一审法院起诉请求：1、判决被告按交认筹金购房户购买的价格约3000元/m2将xxx号、xxx号房屋出售给原告，价值643200元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，“盛世公寓”系被告盛华房开公司开发的楼盘，原告杨立刚欲购买该楼盘的房屋以杨晓舫的名义向被告盛华房开公司交纳认筹金，盛华房开公司于2009年8月24日出具了两张收款收据（编号0024983、0024982），分别载明“今收到杨晓舫交来认筹款人民币壹万元”。上述收款收据出具后分别在备注栏添加“1-2-8-2”、“1-2-9-2”，添加处未加盖被告公章。原、被告双方未签订认购协议，未以书面形式确定认购的房屋位置、面积、单价、总价等基本信息，因房屋价款不能协商一致，双方未签订商品房买卖合同。2013年10月，原告杨立刚占有被告盛华房开公司开发的“盛世公寓”小区xxx号房屋，并对该房屋进行装修使用。盛华房开公司要求杨立刚返还房屋，杨立刚拒绝返还，盛华房开公司起诉至一审法院，要求杨立刚停止侵权，将侵占的贵阳市白云区七一路“盛世公寓”小区xxx号房屋返还盛华房开公司。一审法院于2016年3月3日作出（2016）黔0113民初69号民事判决书，认定杨立刚对涉案房屋的占有行为无合同依据和法律依据，属无权占有，判决支持盛华房开公司的诉请。杨立刚不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该案件已经执行完毕。“盛世公寓”小区xxx号、xxx号房屋均登记在盛华房开公司名下，现原告杨立刚主张由法院判令被告盛华房开公司以约3000元/m2的价格将上述两套房屋出售给原告。一审法院认为，本案中，原告杨立刚有购买被告盛华房开公司开发的商品房的意愿，其通过杨晓舫交付了认筹金，但此后双方对房屋价款未能协商一致，因此，双方一直未签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法院关于定金的规定处理”的规定，认筹金是出卖人向买受人收取的担保订立商品房买卖合同的定金；根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，由于原告提交的《收款收据》中仅包含当事人名称、认筹款金额、付款时间，商品房买卖合同应当明确的主要内容中大部分内容未囊括，不具备商品房买卖合同成立的基本要素；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告应就双方产生商品房买卖合同关系的基本事实承担举证证明责任，原告出示的证据不足以证实双方之间存在商品房买卖合同关系，由其承担举证不能的不利后果。综上，当事人仅交付和收取认筹金，未就商品房买卖合同的主要条款达成一致，双方之间的商品房买卖合同关系尚未成立；而原告虽曾占有、使用“盛世公寓”小区xxx号房屋，但已经生效判决书认定属于无权占有，且被告不同意向原告出售涉案房屋，故对原告主张判令被告按交认筹金购房户购买的价格约3000元/m2将xxx号、xxx号房屋出售给原告的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，并结合《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告杨立刚的诉讼请求。案件受理费人民币10232元，减半收取5116元（原告已预交），由原告杨立刚负担。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：证据一，《住宅装饰装修工程施工合同》，欲证明：上诉人已装修完毕房屋入住。被上诉人质证称，该证据的形成时间为2013年10月21日，并非二审期间形成的新证据。该合同中一方是上诉人，并非收款收据中的杨晓舫，该证据与本案无关。证据二，《物管收费项目表》，欲证明：我方缴纳物业费、履行业主义务的事实。被上诉人质证称，因该项目表上并未加盖公章，对该证据的真实性不予认可。证据三，《贵州省高级人民法院民事判决》，欲证明：张其华与被上诉人系合伙关系，对房屋售价有决定权。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，因为合伙人决定公司事务需要经过公司决议。证据四，张其华的《证人证言》，欲证明：双方之间的商品房买卖合同关系成立，价格已经确定，被上诉人应该全面履行其义务。被上诉人质证称，对证人证言的大部分不予认可，仅对收取定金、协商之后价格不均等予以认可，该证人证言也恰好证明双方并未订立购房合同的事实。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：证据一仅能证明上诉人装修了房屋，但该证据因与本案双方之间是否成立商品房买卖合同之间缺乏关联性，故不予采信。证据二因未加盖相关公司的公章，故对该证据的真实性不予采信。证据三系张其华与被上诉人之间的纠纷，与本案缺乏关联性，故不予采信。证据四，因系证人证言，其无其他证据佐证，系孤证，故不予采信。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人杨立刚与被上诉人盛华房开公司之间是否形成了商品房买卖合同关系。关于上诉人杨立刚主张原判认定“双方对房屋价款未能协商一致，双方一直未签订商品房买卖合同。”，系事实认定错误的问题。本案中，上诉人杨立刚仅向被上诉人盛华房开公司缴纳了认筹金，根据当事人的陈述及一、二审中提交的证据来看，双方未就房屋价款达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立。尽管上诉人杨立刚已经占有并使用了其中一套房屋，但是经另案生效判决认定为无权占有。因此，原判认定双方之间未订立商品房买卖合同，并无不当，本院予以维持。关于原判适用法律是否正确的问题，上诉人杨立刚主张应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，认定双方之间成立商品房买卖合同关系。但是，该条系对于名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同之规定。本案中的《收款收据》中所载明的系认筹款，亦并非商品房买卖认购书。原判适用《商品房买卖司法解释》第四条认定认筹款具有定金的性质，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杨立刚与被上诉人盛华房开公司之间未成立商品房买卖合同关系。综上所述，上诉人杨立刚的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用10232元，由上诉人杨立刚负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一九年八月十二日书记员  谢 婧