广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1769号 原告（反诉被告）：倪平妹，女，汉族，1979年3月17日出生，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓艳芳，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西泛宇房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区中华大道****楼。 法定代表人：陈国胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丽颖、高斯艳，广西万通律师事务所律师。 原告（反诉被告）倪平妹与被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司（以下简称泛宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。倪平妹的委托诉讼代理人丁培年、邓艳芳及泛宇公司的委托诉讼代理人黄丽颖、高斯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪平妹向本院提出诉讼请求：1.泛宇公司履行交付房屋的义务，在判决生效之日起30日内向倪平妹交付符合合同约定房屋；2.泛宇公司向倪平妹支付延期交房违约金47081.56元（自2018年5月31日起计算，暂计至2019年5月10日共344天，每天按全部房价款的万分之五计算，最终计算至泛宇公司实际交付符合合同约定的房屋之日止）；3.泛宇公司向倪平妹返还多付的购房活动款20000元及利息1452.33元（自2017年10月30日起算，暂时计至2019年5月10日，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）；4.本案诉讼费由泛宇公司承担。事实与理由：2017年11月12日，倪平妹与泛宇公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017032709），约定泛宇公司将位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋四层405号房以273730元出售给倪平妹。合同第十一条约定泛宇公司应在2018年5月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给倪平妹。合同第十二条约定泛宇公司如超过90日不能将房屋交付给倪平妹的，自合同第十一条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，泛宇公司按日向倪平妹支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，倪平妹依约支付了首付款82730元和办理了中国银行商业贷款191000元，截至目前，倪平妹已支付全部房价款273730元。此外，在签订购房合同前，泛宇公司以“活动费”的名义，要求倪平妹在其售楼部内的POS机上刷卡额外支付了20000元。截至倪平妹起诉之日，泛宇公司尚未将符合约定的房屋交付给倪平妹，泛宇公司的行为已严重违约。现倪平妹为维护自己的合法权益，根据合同约定诉至贵院，请求依法支持倪平妹的全部诉讼请求。 泛宇公司辩称，一、泛宇公司不存在违反合同约定的行为，不应当支付违约金。1、合同约定因不可抗力造成涉案项目停工、工期顺延的，泛宇公司有权顺延交房。倪平妹计算泛宇公司逾期交房的天数应扣除因恶劣天气、政府指定停工导致的1043天的工期顺延时间。2、如法院认定泛宇公司应承担逾期交房违约责任的，合同约定的违约金标准过高，应予以调低至人民银行一年期贷款利率。二、泛宇公司不是本案中收取20000元购房活动费的主体，倪平妹要求泛宇公司返还20000元购房活动费及利息没有事实和法律依据。三、倪平妹逾期付款的行为已构成违约，应免除泛宇公司在该逾期期间内的逾期交房责任。同时，泛宇公司有权依据合同约定要求倪平妹支付违约金。 泛宇公司向本院提出了反诉请求：1、倪平妹向泛宇公司支付逾期办理银行按揭贷款手续的违约金1088.70元（以贷款本金191000元为基数，按照日利率万分之三的标准，从2017年12月12日计至2017年12月30日止）；2、本案诉讼费用由倪平妹负担。事实和理由：泛宇公司与倪平妹签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定倪平妹购买泛宇公司开发建设的位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋四层405号房，贷款金额191000元。合同附件四第3条第（3）项约定，倪平妹应于2017年12月12日前办妥银行按揭手续并缴纳相关费用，逾期90日内的，每逾期一日按照贷款金额的0.03%支付违约金。根据倪平妹、贷款银行及泛宇公司订立的《个人一手住房贷款合同》，直至2017年12月30日，倪平妹才办理了贷款合同的签署手续。综上，倪平妹逾期办理贷款手续已构成违约，应依约支付违约金。 倪平妹辩称，一、合同附件四第三条第3项“办理完贷款手续”如包括银行放款时间，则有违常理。银行放款时间非买受人所能预见和控制，按照泛宇公司解释的格式合同条款，明显加重了买受人的负担。且合同未明确约定“办理完贷款手续”的情形，根据合同法第四十一条的规定，应作出不利于泛宇公司的解释。二、倪平妹与泛宇公司签订合同时，已将办理贷款所需材料提交给泛宇公司，且在办理贷款手续时，泛宇公司曾指示倪平妹在贷款材料上暂时不签订日期，待贷款审批通过后再由泛宇公司补填。实际上，倪平妹在签订购房合同后一个月内办理完贷款手续。三、倪平妹即使存在逾期办理贷款手续的情形，也不影响泛宇公司的交房时间，亦未造成泛宇公司的损失，不应支付泛宇公司的反诉请求。四、合同是2017年签订的，但泛宇公司要求我方2016年办理完按揭手续，实际上根本不可能履行。如法院支持泛宇公司支付违约金的主张，应适当降低违约金的计算标准。 本院经审理认定事实如下：2017年11月12日,倪平妹（买受人）与泛宇公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定买受人以单价4430元每平方米的价格购买出卖人位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋四层405号房屋，预测建筑面积为61.79平方米，房屋总价款为273730元；付款方式及期限。买受人应当于2017年11月12日前支付首付款82730元，余款191000元向中国银行股份有限公司防城港分行申请贷款支付；合同第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第十一条，交付时间和手续。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房；逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；合同附件四第3.（3）约定，买受人办理银行按揭的，需在签署合同后30日内即2016年10月22日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用。否则视为买受人违约，按照本买卖合同第八条约定的方式处理。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，倪平妹依约支付了首付款82730元，后于2017年12月30日与中国银行防城港分行签订贷款合同，通过贷款方式向泛宇公司支付了剩余房款191000元。至法庭辩论终结前，泛宇公司未能向倪平妹交付符合合同约定的房屋。 本院认为，倪平妹与泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。倪平妹与泛宇公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现泛宇公司未能如期向倪平妹交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因该房屋工程尚未竣工，不具备交付条件，倪平妹诉请泛宇公司交付房屋可待交付条件成就，再另行主张。合同约定的违约金的计算标准过高，本院予以核减，违约金按照全部房价款的日万分之二计算，从2018年5月31日起至起诉之日即2019年5月29日止，逾期天数为363天，违约金为19872.80元（273730元×0.0002×363天）。合同未明确约定天气因素、停水因素等为顺延交房的原因，而防城港市住房和城乡建设委员会通知停工的时间在合同约定的交房时间之后，故本院对泛宇公司辩解的顺延交房的时间不予采信。 倪平妹提供的证据不足以证实泛宇公司向其收取了活动费20000元，故本院对其要求泛宇公司退还及支付利息的诉请不予支持。 关于泛宇公司诉请倪平妹支付逾期办理银行贷款手续的违约金的问题。合同约定“买受人办理银行按揭的，需在签署合同后30日内即2016年10月22日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用”。倪平妹辩称其及时办理了银行按揭手续，贷款合同的日期是泛宇公司补填的，且合同签订时间是2017年，却要求倪平妹在2016年办理完按揭贷款，是不可能履行的。本院认为，合同约定的“在签署合同后30日内即2016年10月22日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用”具体履行内容并不明确，且按照常理，办理按揭的时间不可能早于合同签订前，客观上履行不能，故本院对于倪平妹的抗辩理由予以采纳，对泛宇公司要求倪平妹支付逾期办理银行贷款手续违约金的诉请，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）倪平妹支付逾期交房违约金19872.80元； 二、驳回原告（反诉被告）倪平妹、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费1813.34元，减半收取906.67元，反诉案件受理费50元，共计956.67元，由被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1863.34元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  凌枝 二〇一九年八月十二日 法官助理徐毅飞 书记员黄义芳