浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初5251号 原告（案外人）：黄玉双，女，1973年3月19日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：周荣瑞，浙江安瑞律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江瑞安农村商业银行股份有限公司，住所地瑞安市安阳街道万松东路**。 法定代表人：王光领。 委托诉讼代理人（特别授权）：王小静，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 被告（被执行人）：何初朋，男，1970年6月27日出生，汉族，住瑞安市。 被告：何红珠，女，1972年2月16日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈晓珍，女，1975年12月31日出生，汉族，住瑞安市。 原告黄玉双与被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司（以下简称瑞安农商行）、何初朋、何红珠、陈晓珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉双及其委托诉讼代理人周荣瑞、被告瑞安农商行的委托诉讼代理人王小静到庭参加诉讼，被告何初朋、何红珠、陈晓珍经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告黄玉双向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的登记在何初朋名下坐落于瑞安市的房产（产权证号00××89）的强制执行，并立即解除对上述房产的查封；2.确认被告何初朋、何红珠夫妇和陈晓珍的《房产买卖合同》有效；判决确认被告陈晓珍和黄玉双的《房产买卖合同》有效，并确认前述房屋归原告所有；3.被告何初朋、何红珠夫妇立即协助和配合原告办理上述房屋产权的过户登记手续；4.本案诉讼费由被告分担。事实与理由：登记在何初朋名下坐落于瑞安市的房产（产权证号00××89），属原告黄玉双所有，并由原告黄玉双实际占有。2011年5月底，原房屋所有人何初朋、何红珠夫妇将该房产以232000元的价格转让给陈晓珍，何初朋、何红珠夫妇收取了购房款后，将该房子交付给陈晓珍。2011年12月8日，陈晓珍由于资金周转不畅，以232000元的价格又将该房屋转让并交付给了黄玉双。此后原告黄玉双一直实际占有该房子，并从2012年起出租给他人使用。该房产之所以登记在被告何初朋的名下，是因为该房产属于集体土地，按政策不能过户给外村人，但买卖合同真实有效，且原告已支付相应价款，并实际占有房屋。 被告瑞安农商行辩称，一、原告诉请缺乏事实和法律依据。被告何初朋因与瑞安农商行之间的金融借款合同纠纷依法被起诉，后怠于偿还借款本息，经申请执行，瑞安法院依法查封了何初朋名下的涉案房屋。瑞安法院依据物权的公示公信力依法查封证据充分、程序合法。二、原告明知非同村村民购买集体房屋，因国家政策原因不能过户，退一步讲既然明知该政策存在，原告依旧购买上述房屋的行为显然存在过错，应对后续可能产生的风险承担责任。而本案中瑞安农商行作为善意债权人对上述买卖行为并不知情，因其债权未得到实现，其权益应受法律保护。上述买卖行为不得对抗善意第三人。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对涉案房屋的物权期待权产生排除执行的效力，应当符合四个要件，但本案中并不符合。综上所述，不动产经依法登记方发生法律效力，未经登记对第三人不产生任何的法律效力。据此，应驳回原告的诉讼请求。 被告何初朋、何红珠、陈晓珍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的两份房产买卖合同及收条，第一份合同系何初朋、何红珠在2011年将房屋以232000元出卖给陈晓珍，收条是2011年6月1日由何初朋交给陈晓珍的，载明收到陈晓珍212000元，并由何初朋签字捺印；第二份合同系原告于2011年12月8日与陈晓珍签订的，证明涉案房产已经转让给原告。到庭被告质证认为非合同当事人，对两份合同和收条的真实性、合法性无法确认，对关联性也有异议，即使本案存在买卖，不动产转移需变更登记才发生法律效力。 2.原告提供的房屋租赁合同，拟证明涉案房产已由原告实际占有。2012年到2016年出租给湖南人，2016年后出租给何某。到庭被告质证认为非合同当事人，无法证明租赁行为的真实性、合法性，租赁合同无法证明原告待证事实。 3.原告提供的谈话笔录，拟证明何初朋于2011年5月底将房产出卖给陈晓珍，已收款212000元，还有20000元是待拆迁之后再支付的。到庭被告对其三性均有异议，认为房产是否买卖有无交付对于被告而言是不知情的，即使真的存在买卖，房屋未经过户登记不得对抗善意第三人。 4.原告提供的汇款流水，拟证明黄玉双于2011年12月21日向陈晓珍老公陈仁书汇款150000元，之后又转账11000元给陈晓珍。另外，合同签订后付了50000元现金给陈晓珍，余款21000元未付。 5.原告提供的账户注销证明，拟证明汇款账户系黄玉双账户。 6.原告提供的婚姻登记表，拟证明陈仁书和陈晓珍系夫妻关系。 到庭被告对证据4-6三性均有异议，上述行为系原告和被告陈晓珍的行为，是否真实到庭被告不清楚，不得对抗执行。 7.原告申请证人何某出庭作证，拟证明原告买受房屋后出租给何某的事实。何某陈述，他是四川人，现在云周街道上河村卖早点，2017年下半年在上河村向黄玉双租了一间老屋用于居住，年租金12600元，现仍租住该房屋。原告对证人证言无异议。到庭被告认为系虚假陈述，第一，证人称年租金是12600元，法庭出示其中一份何某签订的租赁合同后，证人对租金14500元的解释矛盾；第二，证人明确是2017年下半年才开始租赁的，但房屋租赁合同上是2017.2.22；第三，证人陈述是在乡下房屋里签订租赁合同，但合同经玉双房屋介绍所中介，情况不一致，原告很可能是二手房东。 被告瑞安农商行、何初朋、何红珠、陈晓珍均无证据提供。 本院综合认证认为，到庭被告对原告提供的证据表示因非直接参与者或者知情者而不能确认其真实性，仅此不足以否定其真实性，鉴于被告未能举证证明或者提供线索说明原告提供的证据不真实，本院认为原告提供的证据能够相互印证，形成可认定基本事实的证据链，本院对上述证据予以采信。 经审理查明，2011年5月份，何初朋、何红珠与陈晓珍签订一份房产买卖合同，约定前者将其名下坐落于瑞安市的一间砖木结构的房屋[土地证号为瑞集用（2011）第&tim**;×号]以232000元的价格转让给陈晓珍。陈晓珍按合同约定支付了212000元，尚有2万元押金待房屋拆迁办理过户后付清。2011年12月8日，陈晓珍、陈仁书夫妇又以同样的价格将该房屋转让给黄玉双、胡允旺，双方签订了一份房产买卖合同，约定订立合同之日付10万元，2011年12月11日前付10万元，余款32000元待房屋拆迁办理过户后一次性付清。黄玉双通过银行转账方式两次向陈晓珍、陈仁书共支付了161000元。黄玉双接收房屋后，一直出租他人使用。审理过程中，黄玉双已将未付款项71000元交付法院执行。 涉案房屋产权证现登记在何初朋名下，权证号为瑞安市房权证云周乡字第××号，建筑面积76.16平方米；涉案房屋集体土地使用权证于2011年5月11日登记在何初朋名下，系拨用住宅用地，证号为瑞集用（2011）字第××号。 另查明，本院在审理（2018）浙0381民初3685号瑞安农商行与何初树、潘秀红、何初朋、何晓余金融借款合同纠纷一案中，应瑞安农商行财产保全申请，于2018年3月22日对涉案房屋裁定查封。判决生效后，应瑞安农商行申请，本院以（2018）浙0381执5258号立案执行。黄玉双于2019年4月1日向本院提起执行异议，本院于2019年4月3日作出（2019）浙0381执异85号裁定予以驳回。原告于2019年4月11日向本院提起执行异议之诉。 胡允旺在接受本院谈话时表示，其本人不参加本案诉讼，由黄玉双主张权利即可。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉两份房产买卖合同，系相关当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案原告黄玉双在本院对涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已占有涉案房屋，已支付款项且将余款也已按照要求交付执行，且未能过户的原因系涉案房屋用地属农村集体土地，非本村村民不能过户，不属于原告自身原因。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。被告瑞安农商行答辩意见不足以反驳原告此项主张，本院不予采纳。房产买卖合同有效，但在尚未办理过户手续之前，原告享有的是请求办理过户手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，并不享有物权，原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。原告要求协助办理过户手续之诉讼请求，不属于本案执行异议之诉审理范围，本案不予处理，原告可另案解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于瑞安市的房屋（产权证号：瑞安市房权证云周乡字第××号）； 二、驳回原告黄玉双的其他诉讼请求。 案件受理费4780元，由被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  陈 祎 二〇一九年八月十九日 代书 记员  许彬彬