江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2158号上诉人（原审被告）:苗毅，男，1969年5月15日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：鲍金红，女，1971年9月30日出生，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：苗闯，系二上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：魏明艳，女，1983年4月1日出生，住沭阳县。上诉人苗毅、鲍金红因与被上诉人魏明艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2018）苏1322民初18100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苗毅、鲍金红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人协助被上诉人办理沭阳县华希文鼎苑17幢三单元502室房屋过户手续时，被上诉人自愿承担过户税费，上诉人不存在违约情形，即使被上诉人交纳之后又反悔，也不能因此主张上诉人违约，上诉人已经将4400元契税支付给被上诉人。二、上诉人系初次接触二手房买卖，不清楚二手房买卖交易习惯，上诉人与被上诉人之间也不存在其他交易，在双方买卖合同未作特别约定的情况下，不能依据交易习惯来判定案涉房屋买卖合同中第八项“其他约定事项”中的物品随房交易。被上诉人在一审中提交的录音资料不完整，不能作为证据使用，录音中双方并未就案涉物品的价格及相关事项协商一致。三、“其他约定事项”下的物品并未由上诉人全部取回，被上诉人要求上诉人支付全部物品折价款没有事实和法律依据。被上诉人魏明艳辩称，关于过户费用之前是协商好是先由魏明艳承担，然后从购房的贷款中扣除，但是后来才发现贷款直接发放到对方账号，无法扣除。在签订案涉房屋买卖协议时，中介问苗毅还有什么出售给魏明艳方，苗毅自己说有洗衣机、空调、电视机、冰箱、热水器、餐桌及车库，而且包含在63万元房价内。关于魏明艳在一审提交的录音，是因为过户当天魏明艳发现房产证上没有车库，就打电话给苗毅，一开始没有录，后来在旁边的邻居提醒下才进行录音。在报警砸开门的时候，案涉房屋内仅有太阳能在，当时是警察和物业公司一块进去的，砸门时魏明艳不在场，是魏明艳的公公和婆婆去的。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。魏明艳向一审法院起诉请求：判令苗毅、鲍金红支付魏明艳房屋买卖契税4400元，返还魏明艳电视机、空调、冰箱、洗衣机、热水器各一台、餐桌一套，共计价值10000元，赔偿魏明艳违约金126000元，由苗毅、鲍金红承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月29日，魏明艳与苗毅、鲍金红签订房屋买卖合同，苗毅、鲍金红将其所有的位于沭阳县房屋一套出售给魏明艳，其中载明；房屋登记地址沭阳县华希文鼎苑17幢三单元502室；房屋权属证书0116088；建筑面积87.4平方米；房型两室两厅一卫;楼层5；成交价格人民币陆拾叁万元整，￥630000元；经双方同意，本次交易相关的各项税费由卖方承担；双方保证全面履行合同义务，违约方自愿赔偿违约金（本协议成交价格的20%）；其他约定事项：电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套；车库10平米左右；卖房：苗毅、鲍金红，买房：魏明艳。2018年6月21日，案涉房屋原有登记证书注销，办理了新的权属登记证书沭阳县不动产权证第0021259号，登记权利人：张雷、魏明艳，共有情况：共同共有，魏明艳方向沭阳县地方税务局缴纳房屋买卖契税4400元，当日魏明艳配偶张雷与苗毅、鲍金红苗毅就案涉房屋的相关事宜进行了电话联系沟通。合同签订后魏明艳依照合同约定支付苗毅、鲍金红购房款630000元，2018年7月，魏明艳进入案涉房屋居住使用。另查明，魏明艳入住案涉房屋时，买卖合同“其他约定事项”下的电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套物品已由苗毅、鲍金红自行运离。2018年8月，苗毅与魏明艳曾因房屋买卖合同中载明的“车库”发生矛盾，苗毅向沭阳法院提起诉讼，2018年10月23日，苗毅自愿申请撤回起诉。在诉讼过程中，经法庭释明，魏明艳自愿将返还电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套的诉讼请求变更为要求苗毅、鲍金红支付财产折价款10000元，苗毅、鲍金红不予认可，称上述物品价值5000元，魏明艳对苗毅、鲍金红价值5000元的陈述当庭表示予以认可。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。苗毅、鲍金红与魏明艳签订房屋买卖，该买卖合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，对双方具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉房屋买卖合同约定买卖交易过程中的相关税费由作为出卖人的苗毅、鲍金红负担，现苗毅、鲍金红未按合同约定缴纳买卖契税而是由魏明艳代为支付，故魏明艳要求苗毅、鲍金红将契税4400元进行返还的诉讼请求，有事实依据，依法予以支持。房屋买卖合同中特别项目下列明了电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套等设施物品，在买卖双方未作特别约定的情况下，依据交易习惯，上述列明物品应是随房屋进行交易，根据录音资料载明的通话内容，法庭认定上述物品应是由苗毅、鲍金红随房屋向魏明艳进行出售，现苗毅、鲍金红自行将上述物品搬离，违反合同约定，应承担违约责任。依照庭审中苗毅、鲍金红与魏明艳对上述物品财产折价款的陈述，认定苗毅、鲍金红应支付魏明艳折价款5000元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。苗毅、鲍金红未能按照房屋买卖合同的约定，充分全面的履行合同义务，存在违约行为，依法应当承担违约责任。魏明艳要求苗毅、鲍金红支付按房屋交易价格的20%即126000元违约金，苗毅、鲍金红提出违约金过高的抗辩，因魏明艳未能就苗毅、鲍金红的违约行为造成的实际损失承担举证责任，且苗毅、鲍金红的违约行为程度较轻并未对签订房屋买卖合同的交易目的产生不利后果，考虑魏明艳实际损失、苗毅、鲍金红违约程度等情况，故确定违约金的数额为5000元。苗毅、鲍金红的抗辩事由与法庭查明认定的事实不符，且未能提供充分有效证据证明，依法不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、苗毅、鲍金红于本判决生效之日起十日内支付魏明艳房屋买卖契税4400元、财产折价款5000元，违约金5000元，共计14400元；二、驳回魏明艳的其他诉讼请求。二审期间，上诉人苗毅、鲍金红围绕其上诉请求，提交以下证据：1.苗毅在沭阳县农村商业银行天津路支行的银行交易明细原件一份，拟证明苗毅在2018年7月10日银行转账7000元给魏明艳，其中包括4400元的契税，另外2600元是因为被上诉人之前办理贷款困难，通过上诉人的关系把贷款办下来的费用，这笔钱是之前被上诉人给上诉人的，后来对方不认可；2.证人方某,4的证言，内容为：2018年7月份，具体时间想不起来，上诉人搬家，因为他们双方的纠纷我不清楚，当时已经很晚了，上诉人搬家被被上诉人堵到了，到我们家调解，经过我父亲调解，当时调解以后结果是苗毅付款7000元，被上诉人也承认转账7000元后都结清一切费用，这7000元里面包含契税，上诉人承诺在限定日期之前搬出房屋，因为双方问题解决了，他们就各自离开我们家了，当时调解的时候我在旁观，但不是全程在场，结果我是知道的。晚上转账以后，钱不是立马到，被上诉人那边有个人确认了以后，双方就结束了，后面的事情我就不知道了。拟证明上诉人与被上诉人于2018年7月10日凌晨协商，最后由上诉人支付7000元给被上诉人，双方结清费用，其中包括4400元契税；3.2018年7月15日0时46分的视频一份，拟证明在上诉人搬家时，合同中约定的餐桌、洗衣机、热水器都在房屋内；4.上诉人苗毅与周其龙于2019年7月16日的录音一份，拟证明2018年7月15日，被上诉人找警察开门的时候，周其龙并不在场；5.2018年3月28日至4月14日转账流水一份，当时仅收到葛长宏转账的首付款时34.9万元而不是35万元，拟证明上诉人与葛长宏之前就已经有纠纷；6.上诉人与开发商于2017年3月17日签订的车库协议复印件一份，拟证明上诉人在一审中提交的张雷与苗毅的通话录音仅是双方协商转让车库的事宜；魏明艳对上述证据的质证意见为：证据1，这7000元是上诉人在卖房后借魏明艳老公张雷的钱，之前张雷借款20300元给苗毅，分别在2018年6月12日、19日转账3000元、3000元给苗毅，在2018年6月21日转账14300元给苗毅，后来苗毅通过现金偿还第二笔借款中的13300元，剩余的1000元和第一次的借款6000元，苗毅转账7000元给魏明艳；证据2，当时在协商时，被上诉人给了证人6000元的借条，证人交给苗毅后，苗毅自己撕毁，苗毅转账的7000元是偿还的借款；证据3,被上诉人在2018年7月15日到案涉房屋内时，只有太阳能在，餐桌洗衣机都不在；证据4，在砸门开锁的时候周其龙在现场；证据5，与本案没有关联性，被上诉人之前经过上诉人同意转账35万元给葛长宏，葛长宏是上诉人的邻居，再由葛长宏转给上诉人；证据6，只能证明上诉人有权出售车库。被上诉人围绕其答辩意见提交以下证据：7.2018年7月15日的视频一份，拟证明在开案涉房屋门锁时周其龙在场；8.被上诉人与周其龙于2019年8月4日的通话录音一份，拟证明被上诉人在一审中提交的物业公司情况说明属实；9.被上诉人与周世明于2019年8月4日的录音一份，周世明是物业公司的会计，拟证明2018年7月15日，被上诉人是报警后开锁；10.四份转账记录，证明目的同证据1的质证意见。上诉人对上述证据的质证意见为：证据7，不能确定周其龙在现场，上诉人不熟悉周其龙；证据8，确实是周其龙的声音，但周其龙在录音中说有什么东西我也没看清楚，不能证明当时空调、洗衣机、冰箱、电视机、热水器、餐桌是上诉人搬走的，也不能证明案涉房屋内什么也没有；证据9，上诉人不认识周世明，对该证据不予认可；证据10，的确有转账，但不能证明上诉人的证明目的。本院对上述证据的质证意见为：证据1，上诉人主张转账的7000元中包括4400元的契税，被上诉人不予认可，认为该7000元为双方之间借款的还款，并提供证据10，而上诉人并未提供其他证据证明其主张，综合分析，本院认定该7000元系上诉人偿还之前欠被上诉人的借款，并不包括案涉房屋交易中产生的契税4400元；证据2，上诉人苗毅系证人的舅舅，二人存在利害关系，对证人证言的真实性不予认定；证据3、4、7、8，本院将在下文说理部分阐述；证据5、6，关联性不予认定；证据9，上诉人对该证据不予认可，且被上诉人未能提供证据证明周世明的身份，本院对该证据的关联性不予认定。上诉人对于一审法院查明的事实中认定的“魏明艳入住案涉房屋时，买卖合同特别约定项下的电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套物品已由苗毅、鲍金红自行运离”不予认可，对双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。本院另查明，在苗毅诉魏明艳排除妨害纠纷一案中，苗毅代理人陈述“与车库同列的相关物品均已由苗毅取回”。在本院二审诉讼期间，苗毅、鲍金红主张案涉房屋买卖合同中“其他约定事项”下的热水器系太阳能热水器，在2016年花费2800元购买，魏明艳认可其入住案涉房屋时，太阳能在屋内，也同意太阳能价值为2800元。本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同第八条载明的物品是否包括在63万元总价款范围内的问题。苗毅、鲍金红与魏明艳于2018年3月29日签订的《沭阳县房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同第八条载明“其他约定事项：电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套。车库10平米左右”，从正常的二手房交易习惯分析，在合同中约定的案涉物品电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套等，应随房交易，包含在案涉房屋63万元的总价款中。且从被上诉人在一审中提供的张雷与苗毅的通话录音中，亦能证明上述物品包括在63万元总房款内。上诉人主张上述物品未出售给被上诉人，未提供证据证明，本院不予支持。二、关于案涉房屋买卖合同第八条约定的“电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套”是否由上诉人搬离，如果由上诉人搬离，应支付给被上诉人多少折价款的问题。在本院二审期间，上诉人提供2018年7月15日的视频，拟证明搬家时房屋内餐桌、洗衣机、热水器均在房屋内，魏明艳认可其入住案涉房屋时，仅有太阳能在屋内，本院认为，从苗毅提供的视频中虽然能够看出餐桌、洗衣机在房屋内，但因当时上诉人正在搬家，其与被上诉人没有房屋交接手续，被上诉人也不认可上述物品在房屋内，因此，不能证明上诉人已经将餐桌、洗衣机交付给被上诉人。而且在苗毅起诉魏明艳排除妨害纠纷一案中以及本案一审中，苗毅代理人已经明确认可合同第八条约定的“电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套”由上诉人自行搬离，代理人的陈述应当视为上诉人的自认，在没有证据证明代理人虚假陈述的情况下，对于其陈述应予认定。此外，从上诉人在二审期间提供的其与周其龙的通话录音以及被上诉人提供的其与周其龙的通话录音、开锁当天的视频以及一审提供的物业公司情况说明，亦能够认定被上诉人已将上述物品中除热水器之外的物品自行搬离。因被上诉人在一审期间认可“电视一台、空调一台、冰箱、洗衣机、热水器、餐桌一套”折价5000元，在二审期间认可热水器折价2800元，故上诉人应支付给被上诉人剩余物品的折价款2200元。三、关于上诉人是否已经支付被上诉人4400元契税的问题。如上述本院对相关证据的分析认定，从现有证据不能认定上诉人已经支付给被上诉人4400元契税，一审法院判决上诉人支付被上诉人垫付的4400元契税，并无不当。四、关于上诉人是否应当承担5000元违约金的问题。因上诉人在履行案涉房屋买卖合同中，未按照合同约定将相关物品交付给被上诉人，亦未按照合同约定支付房屋契税4400元，其存在违约行为。一审法院在综合考虑被上诉人实际损失、上诉人违约程度等情况下，调整违约金为5000元，亦无不当。综上，因本案出现新证据，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初18100号民事判决第二项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初18100号民事判决第一项为：上诉人苗毅、鲍金红于本判决生效之日起十日内支付被上诉人魏明艳垫付的房屋买卖契税款4400元、财产折价款2200元，违约金5000元，共计11600元。一审案件受理费3108元，由苗毅、鲍金红负担319元，魏明艳负担2789元；二审案件受理费160元，由苗毅、鲍金红负担129元，魏明艳负担31元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇一九年八月二十日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。