安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初536号 原告：胡全明，男，1981年9月2日出生，汉族，住安徽省太湖县。 原告：余代凤，女，1983年2月4日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张克华，安徽长江人律师事务所律师。 被告：太湖县天泰房地产开发有限公司，住所地安徽省太湖县。 法定代表人：张世平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 原告胡全明、余代凤与被告太湖县天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡全明、余代凤的委托诉讼代理人张克华、被告天泰房地产公司的委托诉讼代理人汪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胡全明、余代凤向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，协助原告限期办理房屋产权证书；2、要求被告支付延期办理不动产权证书违约金77293.62元（自2014年9月29日计算至2018年5月4日，共1312天，以总房价款346546元为基数，按照日万分之一点七计算），后期违约金按照同等标准计算至成功办理不动产权证书之日止。事实与理由：原、被告于2011年12月11日签订《商品房买卖合同》、《晋湖家园购房合同补充协议》各一份，合同约定被告将位于太湖县晋熙镇晋湖路与建设路交叉处晋湖家园小区14幢1-102号房屋出售给原告，房屋建筑面积106.84平方米，总价款为339751元，补充协议约定为346546元，交房日期为2013年6月30日前。合同签订后，原告按约定付清房款、住房维修基金、房屋交易契税、物业费等，被告未按合同约定向原告交付案涉房屋，却迟于2014年6月30日才向原告交付房屋。被告至今未按合同约定为原告办理不动产权证书，且该房屋既未经合法验收，也未交付“一证二书”。故原告向法院起诉。 天泰房地产公司辩称：一、被告已按合同约定向原告交付了房屋，涉案房屋于2016年7月2日取得了竣工验收备案，太湖县城市管理行政执法局于2018年3月22日对涉案小区违规建设部分进行了处罚并已执行完毕，太湖县规划局已于2018年3月23日同意该项目规划验收。至此被告已全部履行了合同义务和法定义务。二、涉案房屋不构成迟延办证，根据相关规定被告只需在2018年5月23日至6月23日向太湖县不动产登记中心申请不动产首次登记就履行了办证义务。三、政府行政不作为导致被告首次登记迟延，被告方无过错。首次登记必须由太湖县住房和城乡建设局提供《建设工程符合规划的说明》，此期间因太湖县住房和城乡建设局分管规划领导涉嫌职务违规，司法部门对其停职审查，一年多规划部门工作无人问津，与规划事务相关工作完全处于停滞状态。导致案涉房屋于2018年5月份才进行首次登记。现63户证已经办理，只有5户因资料不齐不能办理房屋权属证书。四、原告主张的违约金过高，法院应当调整。违约标准应参照安徽省安庆市中级人民法院（2017）皖08民终2006号民事判决书按日万分之零点五计算甚至更低，因为迟延办证责任不在被告，办证的迟延与否，给原告没有造成任何损失，同时原告主张的违约金也不应超过讼争房产的利润。五、原告诉请已过诉讼时效。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，房号为晋湖家园小区第14幢1单元102号，商品房建筑面积106.84平方米，房屋总价款339751元。该合同第八条约定商品房交付期限为，出卖人应当在2013年6月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《房屋买卖合同》中未约定办理房屋产权证的时间及逾期办证的违约责任。案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售。 另查明，2011年12月11日，双方当事人又签订《晋湖家园购房合同补充协议》，协议第一条约定：根据法律规定：买受人购房时需缴纳契税，税率按国家法律规定，由出卖人收取代缴，税额6795元（暂按2%收取）。该契税连同主合同中的购房款合计人民币346546元。 再查明，被告已为原告办理案涉房屋不动产权证书，原告于2018年12月27日向本院提交诉状等起诉材料。 庭审中原、被告均认可以下事实：《商品房买卖合同》约定的房屋价款原告已付清，原、被告均同意按346546元为基数计算逾期办证违约金；2014年6月30日，被告将原告所购买的商品房钥匙交付给原告，原告接收了该房屋；晋湖家园小区于2018年3月23日经过规划部门规划验收；该小区14号楼不动产登记受理凭证时间2018年5月8日，首次登记时间2018年5月10日。 上述事实，除当事人陈述外，尚有如下证据予以证实：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息、被告营业执照复印件、法人身份证明；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《晋湖家园购房合同补充协议》；3、购房款收款发票、收款收据；4、前期物业服务协议等；5、《商品房预售许可证》；6、《不动产首次登记证》；7、太湖县人民法院接收材料清单；8、原告不动权证书复印件。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审原、被告陈述答辩，本案争议焦点为：一、原、被告履行合同过程中是否有违约行为以及具体违约表现，计算逾期办证违约金的起止时间；二、原告起诉要求被告承担违约责任的违约标准是否符合法律规定，被告要求调整违约金的主张有无法律依据。三、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效，诉讼时效期间应如何计算。关于争议焦点一，原、被告在合同中未约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。本案原告已按合同约定交清了房款，亦按被告通知要求提交了办证资料，被告已向原告交付了房屋，原告亦已实际占有使用，但因被告的原因未能在法定期限内办理房屋权属证书，被告已构成违约，理应承担逾期办证的违约责任，因被告已经协助原告办理好房屋权属证书，故对原告要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩认为迟延办证系政府职能部门怠于履职造成，责任不在被告，但此系被告与政府职能部门之间的关系，原告对此并无过错，根据合同的相对性，仍应认为系被告的原因才导致迟延办证，故被告该项抗辩意见不予采纳；原告作为买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但其于2014年6月30日实际接受了房屋，应视为案涉房屋已于2014年6月30日交付使用，根据《解释》第十八条规定，被告应当于房屋交付使用之日起九十日内协助办理房屋产权证书，故计算逾期办证违约金开始时间应为2014年9月29日。本案中被告已经于2018年5月8日向房屋产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，完成了其主要协助义务，故本案逾期办证违约金应计算至2018年5月8日。被告关于其不构成延迟办证情形的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳；关于争议焦点二，依据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”在《商品房买卖合同》未对办理产权证作出特别约定的情况下，开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。根据《解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张虽有法律依据，但考虑到本案房屋已经交付使用多年，基本实现了合同目的，庭审中原、被告双方均未能提供证据证明因逾期办证给原告方造成损失及损失大小。同时考虑到合同法规定违约金过分高于或低于违约所造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为主，适度体现一定的惩罚性，为平衡当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，依照合同法及解释的有关规定，酌定按照合同约定的房屋价款总额，以每日万分之零点五的标准计算为宜。关于争议焦点三，根据民法原理，由于开发商原因造成逾期办证，买受人要求开发商承担违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，适用民法总则关于普通三年诉讼时效的规定。案涉房屋已于2014年6月30日交付给原告，故被告应于此后九十日内办理房屋权属证书。被告逾期办证一直处于持续状态，违约金属于继续性债权，违约金的计算应当从起诉之日起往前倒推三年，本案中原告向法院提交起诉材料的时间为2018年12月27日，故2015年12月27日之后的违约金均应当予以支持，原告诉求此前的违约金，被告提出超过诉讼时效的抗辩意见成立，故本院不予支持。办证违约金自2015年12月27日计算至2018年5月8日止，逾期863天。被告提出原告主张的违约金超过诉讼时效的抗辩意见，本院部分予以采纳。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其请求合理部分本院依法予以支持。被告应支付给原告逾期办理产权证违约金为14954元（346546元×0.005%×863天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下； 一、被告太湖县天泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告胡全明、余代凤支付逾期办证违约金14954元； 二、驳回原告胡全明、余代凤其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1732元，由原告胡全明、余代凤负担1397元，被告太湖县天泰房地产开发有限公司负担335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  程龙梅 审 判 员  李国文 人民陪审员  孙颖平 二〇一九年八月十五日 书 记 员  陈 君 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。