苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10369号原告：苏州和玺建筑装饰设计有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道******。法定代表人：蒋庆平，执行董事。委托诉讼代理人：丁冬，江苏漫修(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，江苏漫修(苏州)律师事务所律师。被告：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工，住所地苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****法定代表人：王琢珺，总经理。委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所律师。原告苏州和玺建筑装饰设计有限公司（以下简称和玺公司）与被告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称苏南万科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告和玺公司的法定代表人蒋庆平（参加第二次开庭）及委托诉讼代理人丁冬、王亚（参加第二次开庭），被告苏南万科物业公司的委托诉讼代理人刘艳亭（参加第一、三次开庭）、柴召胜（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和玺公司的诉讼请求为：1.苏南万科物业公司返还已付的租金、保证金共计30000元及相应利息暂计4521.88元(以30000元为基数，自2014年12月31日起，按人民银行同期同档贷款利率暂计算至2017年12月31日，实际计算至实际履行之日)；2.苏南万科物业公司赔偿装修及搬迁等损失共计178764元及相应利息(以178764元为基数，从起诉之日起，按人民银行同期同档贷款利率计算至实际履行之日)；3.苏南万科物业公司支付违约金5000元；4.苏南万科物业公司承担诉讼费。诉讼中，和玺公司变更第1项诉请为：苏南万科物业公司返还已付的租金、保证金共计30000元及相应利息暂计4521.88元(以30000元为基数，自2015年1月9日起，按人民银行同期同档贷款利率暂计算至2018年1月9日，实际计算至实际履行之日)。事实和理由：2014年11月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州工业园区琼姬路69号21幢房屋西侧二期门岗东侧130平方米的房屋出租给原告，合同对租赁期间、租赁用途、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了2万元租金和1万元押金，并对房屋进行了装修。但在原告进驻房屋仅一周后，被告即单方面解除了租赁合同，并强行要求原告搬离房屋。后原告要求被告赔偿相应损失，但被告一直置之不理。原告认为，被告行为已构成违约，侵犯了原告合法权益。被告苏南万科物业公司辩称：1.原、被告已于2014年12月31日协商解除合同，原告时隔四年之久才提起诉讼，明显已过诉讼时效，且不符合常理。2.涉案租赁房屋属于业主共有的物业用房，合同租金明显低于市场价，损害了业主利益，遭到业主和业委会强烈反对。原、被告多次与业委会协商未果，最终双方协商解除合同，并依据合同第九条第四款规定，合同租赁期内，所有权人和政府原因要求改变本商铺租赁恢复原样的，本合同终止，双方互不承担责任。3.被告当时已将收取的租金和保证金3万元全部退还给了原告。4.房屋是物业用房，之前就已装修好，不存在装修损失之说。因时间较短，原告并未实际办公，不存在员工安置问题。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年11月12日，苏南万科物业公司（出租人、甲方）与和玺公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区琼姬路69号21幢房屋西侧二期门岗东侧建筑面积约130平方米的房屋出租给乙方办公使用，经营绘图设计。甲方于2014年11月30日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。租金采用预付制，每年11月30日前10天乙方将第二年度租金汇入甲方指定的银行账户，汇付所需手续费由乙方承担。房屋租金按以下第(2)种方法计算：(1)按面积计算，每月每平方米建筑面积租金为85元；(2)按套计算，年租金为20000元……第四年和第五年上调房租百分之十。本合同签订时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金的额度为10000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先申请并征得甲方的书面同意，且按规定向政府有关部门办理审批手续(尤其是装修消防报审)后，方可进行。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可后，相互结清各自应当承担的费用。有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方按月租金的叁倍支付违约金；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿造成乙方损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；(2)甲方交付的该房屋如不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。合同租赁期内，所有权人或政府原因要求改变本商铺恢复原样的，本合同终止，双方互不承担责任，并退还乙方支付的租赁保证金。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按合同规定月租金的叁倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同附件1“房屋交付装饰标准及附属设施设备清单”部分列明：（一）装饰标准：1、外墙：/；2、内墙：抹灰墙面；3、顶棚：/；4、地面：水泥砂浆地面；、地面空白）；6、门窗：铝合金门窗。（二）其它设施设备清单：无。合同还就其他事宜作了约定。2014年11月13日，苏南万科物业公司开具收据和发票，反映和玺公司向其支付了首年度租金2万元和保证金1万元。2014年12月30日，苏州工业园区逸庭小区业主委员会发出《工作函》一份，内容为：“万科物业逸庭服务中心：业主代表大会及业主委员就物业用房租赁一事达成一致意见：一、出租的物业用房应于2014年12月31日起停止办公，同时于2014年12月31日晚21：00时停止供给物业用房的照明用电及用水；二、2015年1月10日前将出租的物业用房腾空；三、请物业在2015年1月10日起禁止该出租的物业用房的办公人员进入小区。请物业接到此工作函即刻安排上述事宜，否则将根据物业服务合同的相关条款追究责任。请知悉!”2015年1月8日，和玺公司搬离租赁房屋。其与苏南万科物业公司未签订书面的解除协议，搬离时未与苏南万科物业公司签署书面交接手续。诉讼中，双方一致确认，苏南万科物业公司在2014年11月30日前几天将租赁房屋交付给和玺公司。另，苏南万科物业公司陈述，其已退还和玺公司已交的租金和保证金合计3万元。和玺公司不予认可。苏南万科物业公司未能举证证明退费事实。以上事实，由房屋租赁合同、收据、发票、工作函等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。为证实自己的诉讼主张，和玺公司还提交如下证据：1.房屋装修照片、装修结算单。其中照片上看出室内有办公桌椅、橱柜等物品。装修结算单手书列明：拆除1200元；放线600元；轻钢龙骨隔墙18200元；隔音岩棉2500元；电工排线18000元；卫生间砌墙800元；卫生间防水700元；贴面2520元；木工吊顶、隔墙、做造型9000元；油工粉刷刷涂15000元；安装灯具、洁具3500元；移装空调2600元；清运垃圾1300元；保洁1100元；地坪刷漆5500元；；地坪刷漆5500元安装门套、门12000元；网络设备安装1500元；洁具2720元；灯具4214元。以上合计131654元。下方签名署期“装修负责人周文俊2018.8.5”，下方备注“票据以无，以上类目属实”。该组证据以证明，其对涉案房屋进行了装修，装修共花费131654元。苏南万科物业公司质证意见：对装修的真实性不认可，照片现场早已不存在。和玺公司陈述：周文俊是包工头，负责本案租赁房屋的装修。其法定代表人蒋庆平与周文俊仅是朋友关系，与周文俊无身份隶属关系或经济合作关系，租赁房屋装修未与周文俊签订书面装修合同。2.租赁房屋现场视频两段及部分截屏照片，主张系其租赁前的状态和经其装修后的状态，以证明租赁房屋在交付给其时系毛坯状态，后由其装修，并述称租赁房屋目前已改为业主活动用房，里面的部分设计装修仍为其当时的装修设计。苏南万科物业公司质证意见：真实性不认可，不能证明拍摄时间及地点，证明目的也不认可。因为是物业用房，房屋交付时有电路、照明等基础装修，并非完全毛坯状态，目前确实是业主活动用房。和玺公司陈述：合同明确约定租赁房屋是毛坯房，未被装修过。3.房屋设计图纸，以辅助证明租赁房屋在租赁前的毛坯状态及其对房屋进行设计装修的事实。苏南万科物业公司质证意见：真实性不认可，系单方制作，且根据合同规定，和玺公司装修房屋应经其书面同意，否则其可以要求和玺公司将房屋恢复原样并对因房屋破坏造成的损失赔偿。其从未见过该设计图，也未接到关于装修的申请。4.进账单、银行流水、送货单、结算单，以辅助证明其对租赁房屋进行了装修，并支付了装修款项。其中进账单、银行流水反映2014年11月20日支付周文俊2万元，2016年8月10日支付周文俊10万元；送货单反映2014年11月下旬购买2305元灯具；结算单反映2015年1月15日拆除空调支付张石武拆除费1400元。另说明，在支付周文俊款项时，部分是转账，部分现金，现金目前无证据证明金额；合同违法解除后，其为搬运拆除部分的设施支付了一些费用。苏南万科物业公司质证意见：真实性不认可，没有证据能反映单据与租赁房屋装修有关，且和玺公司是装修公司，有这些转账购买记录是正常经营需要，不能证明是用于租赁房屋。5.迁址前后员工安置赔偿费用明细表，列明迁址前后员工胡波、尹继伟、金朋成等多人租金交费情况，金额合计47110元。该组证据以证明，苏南万科物业公司违法解约后，其为安置员工共花费47110元。苏南万科物业公司质证意见：对赔偿的真实性不予认可，租赁房屋并未正式投入使用，不存在员工安置问题。6.劳动合同一组，以辅助证明迁址前后员工安置赔偿费用明细表中的人员当时系其员工。苏南万科物业公司质证意见：真实性不认可，且合同签订日期为2014年3月份，而租赁合同签订于2014年11月份，可以确定该批员工并非为了在租赁房屋办公招聘的。且和玺公司一直处于正常经营状态，和玺公司主张相关损失可信度极低，与其无关。7.其法定代表人蒋庆平与苏南万科物业公司人员手机聊天记录打印件。其中：（1）蒋庆平与“夏总”的聊天记录反映：蒋庆平于2014年12月17日发信息“夏总，关于办公室的问题还需要和你商议下，谢谢”。聊天记录没有反映“夏总”的回复。蒋庆平于2014年12月30日发苏州工业园区逸庭小区业主委员会的《工作函》照片，并发信息“夏总，刚收物业公司管理人员递交此文件，为避免影响我公司日常工作而再次造成损失，我公司要求合理妥当安排处理此事。谢谢!”聊天记录没有反映“夏总”的回复。蒋庆平于2015年1月7日发信息“夏总，我已安排公司明早8：30全部搬离，过程中给你带来的不便深表歉意！”“夏总”回复“蒋总：您太客气了!因近期家中有事，未能及时给您妥善处理此事，敬请谅解!”蒋庆平于2015年1月14日发信息“夏总，请您近期安排时间见面商议下办公室事项谢谢！”“夏总”回复“好的，明天上午10点在物业办公室见面沟通”。蒋庆平于2016年2月29日发信息“夏总，请您近期安排时间，与您见面商议下办公室事项，谢谢！”“夏总”回复“收到，具体时间我提前通知您，谢”。（2）蒋庆平与“张经理”的聊天记录反映：“张经理”于2014年12月27日发信息“蒋总你好!关于你租用的物业用房今天小区业主召开了业主代表大会，会议一致要求还是要搬离，本来约好来谈你没有来，我们周一上午10点把这个事情再谈谈。谢谢!”蒋庆平于2014年12月29日回复“好的，我在公司”。（3）蒋庆平与“黄工”的聊天记录反映：蒋庆平于2016年12月24日发信息“黄工，原来东门我办公室装修事直未处理，本周周律师会发函给万科物业公司！”聊天记录没有反映“黄工”的回复。其委托江苏漫修(苏州)律师事务所王亚律师2018年8月2日向苏南万科物业公司寄送、8月3日妥投的《律师函》一份，部分内容为：“贵司单方要求和玺公司搬离涉案房屋的行为已构成单方面解除合同，属于违约行为。贵司将面临以下法律风险：1、退还和玺公司已支付的租金2万元及押金1万元；2、承担相应违约责任(合同约定为月租金的三倍即5000元)；3、承担和玺公司的装修损失及公司搬迁相应损失共178764元；4、承担因本纠纷而支付的诉讼费用。望贵司自收到本函后5日内积极通过沟通尽快处理该纠纷。否则，我所将根据和玺公司的授权诉至法院，届时，贵司将面临更大的经济损失及信誉损失。”该组证据以证明，苏南万科物业公司违法解除合同强行要求其搬离后，其曾多次要求赔偿。苏南万科物业公司质证意见：手机聊天记录真实性不认可，双方友好协商解除合同，当时和玺公司并未提出装修及其他损失，因为和玺公司很清楚，租金明显低于市场价。律师函确实收到，但发函时就已过诉讼时效，律师函内容均为单方陈述，其不认可。8.蒋庆平手机及储存的短信聊天原始记录，并陈述，“夏总”姓名夏曙东，手机号为189××××****，是苏南万科物业公司副总，属于管理层，但非租赁房屋直接管理人；“张经理”姓名张宏宇，系租赁房屋所在小区物业经理，手机号为183××××****；“黄工”姓名不清楚，只知道是小区物业服务人员，手机号为189××××****。苏南万科物业公司质证意见：和玺公司所述三人目前其单位并不存在，因物业公司流动性较大，其无法核实上述人员身份。虽然短信聊天截屏上显示“夏总”、“张经理”、“黄工”，但均为蒋庆平单方面命名，也无法确定手机号实名认证人即为和玺公司所述三人。退一步讲，纵观短信聊天记录，聊天时间距今多年，之后合同已不履行，和玺公司未提出过任何异议，也未及时起诉。此外，和玺公司称“夏总”并非该项目的工作人员，是公司的管理层，和玺公司不联系项目工作人员，以通过正常途径租赁房屋解决房屋善后问题，反而联系公司的管理层，不符合常理，也不符合正常管理流程。9.《苏南万科物业服务有限公司关于成立苏南万科物业前期顾问小组的决定》网页打印件，反映前期顾问推进责任小组中的组员有夏曙东。和玺公司说明，就是夏曙东指派短信聊天记录的聊天一方“黄工”黄志强与其签订的合同。苏南万科物业公司质证意见：真实性不认可。审理中，就部分事实及意见，双方还作如下陈述：1.关于租赁房屋的性质和玺公司陈述：租赁房屋无房产证，租赁时无水、电，基本无阳光，仅有毛胚框架，是开发商建造好的。苏南万科物业公司陈述：租赁房屋属于整片物业用房，系小区配套设施，无产证。2.关于《房屋租赁合同》的终止履行和玺公司陈述：其认为苏南万科物业公司单方面解除租赁合同并强行要求其搬离房屋，依据就是苏州工业园区逸庭小区业主委员会的《工作函》。苏南万科物业公司陈述：租赁房屋属于全体业主共有的物业用房，且租金明显低于市场价，侵害了业主利益，遭到业主一致反对，其是基于所有权人的要求解除合同的；解除合同系经双方协商一致的，和玺公司系自愿主动搬离的，其无任何强迫行为。和玺公司陈述：断水断电的威胁是其被迫搬离的原因。3.关于合同约定的租金标准是否偏低和玺公司陈述：租金系双方真实意思表示，苏南万科物业公司作为租赁房屋管理方，有权代表业主委员会签订房屋租赁协议。按合同约定，租赁房屋含公摊面积130平方米，如是正常房屋，每月租金应为3000元左右。但租赁房屋是毛胚房，无任何装修，无水电，层高比较低，阳光也不好，且各种设施不太正规，每月租金应低于3000元，在2000元左右。且在其租赁前，房屋系物业堆放垃圾桶等杂物的地方，里面很多杂物需清理。此外，房屋使用效率极低，合同约定租金2万元/年是合理的。苏南万科物业公司陈述：租赁房屋属于业主共有的物业用房，之前就已装修好。合同就租金标准有两种选择，一是每月每平方米85元，二是2万元/年，双方选了第二种方式，但如按第一种方式计算，年租金在13万元左右，第一种方式应该是当时双方合意约定的，只不过没采取该方式而已。因此，2万元/年的租金明显低于市场价，市场价应该要1万元/月左右。4.关于和玺公司租赁房屋过程和玺公司陈述：其在2014年11月份拿到毛坯房屋，考虑到装修期限，所以合同从2014年12月1日开始计算租金及租赁期限。因为其将该办公楼用做绘图设计，出于用途的不同，必然会涉及到对房屋的装修。其拿房后对房屋进行装修，装修大概有20天左右，完成后搬入房屋进行办公。但刚搬到租赁房屋进行办公后的第二天，苏南万科物业公司随即停水停电，且强迫其搬离，其在无法正常使用的情况下只能搬离。实际上在《工作函》发出之前，业委会就已不同意其使用案涉房屋，苏南万科物业公司也已在此前停水停电。因为在此过程中就房屋租赁事宜多次协商，且其将部分办公设备搬离需要时间，故其完全搬离时间为2015年1月8日。苏南万科物业公司陈述：房屋交给和玺公司时并非毛坯，和玺公司拿房后未对硬装进行装修，因为合同也约定如要进行装修，需要向其申请，和玺公司没有申请，其也未发现和玺公司装修行为，和玺公司只是添置一些动产，合同解除后也已搬走。和玺公司在业委会《工作函》发出前一天搬到涉案房屋办公的时间基本属实。要求和玺公司搬离的是业委会而非其，合同解除是双方协商的结果。和玺公司称陆续搬离物品直到2015年1月8日完成基本属实。其未采取停水停电措施，也无任何人采取停水停电措施，只是业委会的《工作函》里提到可能会停水停电，但事实上并未落实，后和玺公司就已搬走。和玺公司称其在业委会通知可能采取停水停电措施前就已停水停电与事实不符。5.关于合同中“合同租赁期内，所有权人或政府原因要求改变本商铺恢复原样的，本合同终止，双方互不承担责任，并退还乙方支付的租赁保证金”的理解和玺公司陈述：该条约定的本意，一方面是政府角度，一方面是所有人角度。而所有人角度的本意是，所有权人的权利应当是在遇到不可抗力的情况下，要求和玺公司恢复原状，并非赋予所有权人任意解除权。如理解成只要所有权人、出租人要求和玺公司搬离该房屋或恢复原状，就有解除权且不承担责任的话，则明显是不公平的。本案中是因为苏南万科物业公司的原因及过错，导致房屋无法正常使用。且合同约定的是“要求改变本商铺恢复原样”，但所有权人并未要求将商铺恢复原样，租赁房屋至今也未恢复原样，而是利用了和玺公司当年的装修，改造成小区业主活动室，摆放了一些乒乓球桌等活动用具，所以该约定不能适用于本案纠纷。苏南万科物业公司陈述：租赁房屋本属业主共有的物业用房，因为租赁合同约定的租金明显低于市场价，损害了业主利益，业主作为所有权人，基于维护自己的利益，要求改变本商铺恢复原样，实质上系要求和玺公司退出商铺、返还商铺，所有权人是基于合理正当的要求作出的决定，契合该条约定的精神，因此合同终止，双方互不承担责任。本院认为，苏南万科物业公司与和玺公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。租赁房屋虽无产证，但系开发商建造的业主共有配套房屋，并无证据证明系开发商违反规划审批手续而建造，故不影响合同效力。和玺公司向苏南万科物业公司交纳租赁保证金10000元，合同明确约定，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由和玺公司承担的费用外，剩余部分无息归还和玺公司，现因业主委员会《工作函》要求租赁房屋于2014年12月31日起停止办公，2015年1月10日前将租赁房屋腾空，而和玺公司于2015年1月8日搬离租赁房屋，租赁关系事实上已终止，又无证据表明和玺公司应承担何种费用，故此时苏南万科物业公司应将租赁保证金退还和玺公司。合同的终止非因和玺公司违约造成，而和玺公司刚入驻租赁房屋准备经营的次日即被要求终止租赁关系，故苏南万科物业公司收取和玺公司的首年度租金20000元亦宜全额返还。苏南万科物业公司辩称保证金10000元、租金20000元均已返还，足见双方对该30000元的返还也并无任何争议。但苏南万科物业公司无证据证明其返还款项的事实，现和玺公司诉请其返还已付的租金、保证金共计30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因该款的返还义务应在租赁关系终止时即已发生，故和玺公司诉请苏南万科物业公司支付相应的逾期利息(以30000元为基数，自2015年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止)，亦有事实和法律依据，本院亦予支持。至于苏南万科物业公司辩称本案起诉已过诉讼时效，和玺公司已提交证据足以证明其多年来一直在主张权利，苏南万科物业公司该抗辩意见明显不能成立，本院不予采纳。关于和玺公司主张的装修损失131654元。苏南万科物业公司辩称房屋在出租给和玺公司之前就已装修好，和玺公司仅添置了动产且已搬离，未加以固定装修，不存在装修损失。但从合同附件1内容看，房屋在出租给和玺公司之前基本为毛坯状态。和玺公司提交的租赁房屋现场视频两段虽有苏南万科物业公司质证所提的拍摄时间及地点不明的瑕疵，但毕竟苏南万科物业公司也未提交证据证明其装修主张，结合经营所必需的装修需求，有理由相信和玺公司对租赁房屋进行了装修，且不只限于动产的添置。两段租赁房屋现场视频及和玺公司提交的房屋装修照片虽能反映和玺公司采取装修措施的事实，但无法反映装修具体项目。和玺公司提交的房屋设计图纸，既存在苏南万科物业公司质证所提的证据瑕疵，也无法反映图纸上的内容均已落实于装修实际。和玺公司提交的周文俊手书装修结算单仅为周文俊单方说明，类似于证言，周文俊既为和玺公司法定代表人朋友，且与和玺公司从事相关联的行业，难以排除利害关系之嫌，又未到庭接受询问核实，出具装修结算单的时间更是在装修数年之后，还在装修结算单下方备注“票据以无，以上类目属实”，在不提供票据即能将各项目列明且部分数据精确到个位数，加之和玺公司既表示多年来一直主张赔偿，竟又未保存票据，合理性不无疑问，故出于以上种种因素考虑，装修结算单同样不足以成为认定和玺公司装修损失的依据。根据和玺公司提交的进账单、银行流水、送货单、结算单内容，其2014年11月20日支付周文俊的2万元、2014年11月下旬购买灯具的2305元、2015年1月15日支付张石武的拆除费1400元，尽管不能排除苏南万科物业公司质证所提的怀疑的可能性，但从时间上看，与本案租赁房屋的装修存在关联的可能性较大，而其2016年8月10日支付周文俊的10万元从付款时间上看相隔时间较远，不足以证明系支付本案租赁房屋装修款。且该组证据所反映的各款项金额也难以与周文俊手书装修结算单所列金额衔接。此外，和玺公司提交的证据所反映的租赁房屋状况难以反映相关装修需花费高达131654元的装修成本。因装修至今已过数年，现状已不能反映当年装修情况，和玺公司离场时又未与苏南万科物业公司办理交接手续，致难以精确查明和玺公司当年的固定装修损失，除2014年11月20日支付周文俊的2万元、2014年11月下旬购买灯具的2305元、2015年1月15日支付张石武的拆除费1400元三项金额尚可认定外，其余装修损失已无法精确认定，纵有认定之必要，也只能结合现场酌情确定。至于苏南万科物业公司所提的根据合同和玺公司装修房屋应经其书面同意、其未接到装修申请的抗辩意见，仅关涉其是否应承担赔偿责任问题，不能否定和玺公司存在装修损失的事实。关于和玺公司主张的迁址前后员工安置赔偿费用47110元。和玺公司提交的安置赔偿费用明细表系单方制作，无客观证据证明损失的发生，其提交的劳动合同仅反映劳动关系情况，且苏南万科物业公司就该两组证据发表的相关质证意见不无道理。因此，和玺公司该项主张缺乏事实依据证明损失情况，本院不予采信。如前所述，因租赁关系的终止，和玺公司确有损失。但是否应由苏南万科物业公司承担赔偿责任应结合合同约定及法律规定予以认定。《房屋租赁合同》的终止履行，系基于苏州工业园区逸庭小区业主委员会的《工作函》，该函明确要求租赁合同停止履行，并限和玺公司于2015年1月10日前将出租的物业用房腾空。《房屋租赁合同》明确约定，合同租赁期内，所有权人或政府原因要求改变本商铺恢复原样的，本合同终止，双方互不承担责任。探究该条约定，本质上属于附解除条件的民事法律行为，将决定合同命运的权利交给了小区业主，即业主要求改变商铺恢复原样的，租赁合同即告终止，租赁双方互不承担责任。遵循举轻以明重的合同解释原则，既然业主要求改变商铺恢复原样的，租赁合同即行终止，那么业主迳行明确要求停止履行合同，租赁合同当然应当终止。因此，《工作函》发出，《房屋租赁合同》即应终止，双方互不承担责任。和玺公司提出，《工作函》并非要求其将租赁房屋恢复原样，因而不能适用该约定，该意见与前述解释意见相悖，本院不予采纳。即便拘泥文字加以解释，《工作函》要求的将出租的物业用房腾空，也不失为“恢复原样”的一种形式，按约定仍能得出合同终止、双方互不承担责任的结果。将决定合同命运的权利交给小区业主，此为合同双方的意思表示，该约定又非格式条款，条款的拘束力应予尊重。况且，苏南万科物业公司作为合同的出租方，实为代业主管理财产，出于业主利益诉求、唯恐承担责任的顾虑，其在合同中约定该条款无可厚非，如承租方不能接受该条款，自然可以协商改变，即便苏南万科物业公司不愿更改，承租方也可拒绝签订合同，此种租赁关系中，苏南万科物业公司并不具有格式条款意义上的强势地位。更何况，从合同约定的租金标准的两种供选择的方式看，双方选择的标准仅从形式上看，显著低于另一种选择。即便按照双方对当时租赁市场价格的意见，对于租赁房屋所在区域而言，130平方米的房屋，2万元/年，即1666.66元/月的租金无疑低于市场普遍价格水平。苏南万科物业公司为和玺公司提供如此租金标准，并要求和玺公司在特定条件下放弃部分信赖利益损失赔偿主张的权利作为对价，难谓对和玺公司而言有何种不公。换言之，该条款的设定，意味着和玺公司在拥有较低价格的租赁利益机会的情况下，其信赖利益的保护力度明显低于通常合同的约定。因此，苏南万科物业公司的相关抗辩意见成立，本院予以采纳。和玺公司诉请苏南万科物业公司赔偿装修及搬迁等损失及相应利息并支付违约金，与合同约定不符，本院碍难支持。综上所述，和玺公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告江苏苏南万科物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州和玺建筑装饰设计有限公司返还租金、保证金共计30000元并支付相应的利息(以30000元为基数，自2015年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止)；二、驳回原告苏州和玺建筑装饰设计有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4574元，由原告苏州和玺建筑装饰设计有限公司负担3911元，被告江苏苏南万科物业服务有限公司负担663元。此款原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  吴根元人民陪审员  沈宗全二〇一九年八月二十九日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。