山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初2876号 原告：程超成。 委托诉讼代理人：马晨，山东诚杰律师事务所律师。 被告：李康宁。 委托诉讼代理人：张学伟，临沂罗庄万佳法律服务所法律工作者。 原告程超成与被告李康宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程超成及其委托诉讼代理人马晨与被告李康宁的委托诉讼代理人张学伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程超成向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告于2019年4月22日签订的《商铺租赁合同》并判令被告返还原告租金XXXX元；2.判令被告支付原告违约赔偿金XXXX元；3.判令被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：原、被告系房屋租赁合同关系。原、被告于2019年4月22日签订《商铺租赁合同》，合同约定：该房屋租赁期共两年，自2019年4月22日起至2021年4月22日止；该房屋租金每年XXXX元，且先交房屋后再使用以及在租赁期内任何一方不得违约，如有违约，违约方应向对方支付5%的违约金。当原告向被告交纳房屋租金，开始使用该房屋时，第三人徐向前收回该房屋，禁止原告使用。经了解得知，原告承租的房屋系被告在未经出租人徐向前同意的情况下转租，且未按时向徐向前交付房租，徐向前因此收回房屋。后原告多次与被告协商解除合同退还租金事宜，但被告均拒绝协商，且态度恶劣。现原告无法使用该房屋，合同目的无法实现，为维护自身合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 李康宁辩称，答辩人将涉案房屋转租给原告，已经房主程爱强、第二房东徐向前同意，才将涉案房屋转租给原告，因转让时该房屋存有桌椅、冰箱、燃气灶等餐饮工具，双方约定转让费为XXXX元、租赁费为每年XXXX元，双方于2019年4月15日约定好租赁事宜，答辩人按约定将房屋交付给原告正常使用，并不存在原告陈述第三人徐向前收回房屋禁止原告使用的情形，徐向前收回房屋的原因是原告不同意交纳房屋租赁费，答辩人李康宁在本次租赁事宜中，不存在任何违约情形，且原告也未向答辩人交纳租金XXXX元，之前交纳的XXXX元，为双方约定的转让费，答辩人也不应当承担任何的违约金。因原告与其合伙人考虑其开展餐饮生意成本较高，因此其不再想继续履行合同，现答辩人要求原告支付其使用房屋7天的租赁费XXXX元，并承担违约金XXXX元。 经审理查明:被告李康宁作为出租方（甲方），原告程超成作为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，主要约定甲方出租位于程××社区沿××七户给乙方，出租房屋面积共约208平方米；该房屋租赁期共2年，自2019年4月22日起至2021年4月22日止；租赁期满，乙方应于本合同期限届满之日前日与甲方协商是否续租事宜，否则，甲方有权将房屋另行出租给第三方使用，同等条件下，乙方优先租用；该房屋一次性转让费XXXX元，租金每年XXXX元，先交租金后使用；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；甲方出售房屋，须在1个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；双方可以协商变更或终止本合同，乙方逾期交纳租金、水电、卫生、物业费超过10天或者不按合同约定使用房屋的，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约金；在租赁期内任何一方不得违约，如有违约，违约方应向对方支付5%的违约金；因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，致使甲乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因及乙方不再利用承租房屋进行经营等原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；合同尾部甲方处有李康宁签名及捺印，乙方处有程超成签名及捺印，合同落款时间为“19年4月22日”。2019年4月16日，原告向被告银行账户内转账XXXX元。 原告主张其给付被告的XXXX元为支付的租赁费，并提供了原告与手机号码ＸＸＸ××××ＸＸＸＸ之间的短信往来截图一宗。手机短信截图显示2019年4月21日，对方给原告发送短信“钥匙放到吧台上去了，你打开门就能看到”；2019年4月26日，原告发送短信“……我和你根本没有交涉，你把房租退给我就可以了，你和中坦的怎么谈那是你们的事”，对方于4月28日回复“前一天咱俩都协商好了，这转让费我退给你，下午你又找家里去了……房子是你的，要么交房租用，不用你就转出去”，原告回复“这是转让费？以前我租房子的时候你怎么不说是转让费，你怎么说是房租？再说了，那天你说什么时候给我转的？转了吗”、“你感觉我想和你闹？你要把租金转给我还有这些事？再说了你有必要和我闹吗？那边不退你转让费你找他啊，你攥着我的租金不给我算什么”，对方回复“不想闹，是谁找家里一趟趟的”；原告发送短信“是我不给你留面子还是你不给我留面子？你耍我几次”，对方回复“哪次刷你，怎么刷的？”，原告回复“那天说好去找中坦那个聊聊的，你是把我耍了吧？”，对方回复“还有呢？跟咱俩什么关系？咱俩协商好了吧？”、“协商好了、第二天你就能着急的？”，原告回复“商量好的，你给我了吗？你说不急的？要是你把这些钱放人手里你急吧？我也是让家里催的”；2019年4月30日（周二），原告发送短信“向前在转让房子的，你再不想办法，就什么都得不到了”，对方回复“明天再说，今天不得闲”；原告于周三发送短信“你这是解决问题的态度吗？能不能出来你和我说一下啊”，对方于周四回复“不是解决问题的态度你就去起诉。再说了我也没有跟你好说的”，原告回复“那就是说你不出来我们自己聊了对吧？必须公了？”，对方回复“房子转给你了，他要收房你问他要钱，不给你钱你自己转。现在房子在你名下”，原告回复“你别说别的，你把房租退给我，这房子我不用了”，对方回复“不用你自己转，别来找我，不行就公了”，原告回复“我是把房租给你了吧？我不找你我找谁”，对方回复“那你拿合同去起诉吧。转让权在你手里，你不要了就让给他是的”、“房子你自己转，转多少是多少，剩下的我给补。”，原告回复“你没给交房租我怎么转房子？”，对方回复“内墙，上下层地板砖，上下层吊顶，玻璃门，卷帘门都属于你的，你不转你就让给他是的”，原告回复“我给你的钱是房租，不是要的这些东西”，对方回复“一、要么你转出去剩多少我补多少二，你去起诉走公了”，原告回复“房子要转你自己转，能转多少钱是你的，你把我的房租退给我”、“你在那边没挣到钱，现在你想坑我的？”；对方于周五向原告发送短信“你不用激动，房子转给你了，你爱怎么弄怎么弄，不用是你的事……房子你要不转，是你自己让给他的”、“我跟你说了，你自己转出去，剩下的我给你补，是你自己不要的,后期官司我输了，要退我也得拿到转让权”。被告质证后主张该聊天记录只能证明原、被告前期的协商内容，并没有任何的协商结果。经本院进行手机号三网实名认证核验，手机号码ＸＸＸ××××ＸＸＸＸ与被告李康宁的身份证信息匹配。 原告提供了照片两张、加盖有“罗庄区高都街道程庄居委工会联合会”印章的《证明》一份，拟证明涉案房屋现已由徐向前另租给他人，导致原、被告之间签订的租赁合同目的不能实现，且涉案房屋为房主程爱强所有，被告无权租赁。被告质证后主张照片不能证明原告的主张，即使该房屋后期转让给他人，原因也是原告不能按合同约定向被告交纳房屋租赁费，被告或徐向前均有权处置该房屋；被告对《证明》的真实性无异议，但被告将该房屋转租原告时，均经程爱强和徐向前同意才转让，被告不存在违约情形。 被告提供了财产清单一份，证实在该房屋租赁时，双方确认该房屋现有设施，并在此基础上双方达成转让费为XXXX元。原告主张该清单内容属实，并认可清单上确实是原告的签字，但该清单实际是在2019年6月11日签订的，该份清单仅能证明被告交付物品，上述物品现仍存在涉案房屋内，未经原告使用，原告支付的XXXX元是房屋租赁费，不是房屋转让费，因此取得涉案房屋钥匙，被告对交付物品清单应另行向徐向前主张。 原告陈述合同是2019年4月16日达成的，被告陈述合同实际是2019年4月15日签订的。原告陈述其没有使用过涉案房屋，从签订合同至2019年4月21日期间，原告一直在买设备及找装修队装修。原告陈述其于2019年4月22日早晨进店放东西的时候，徐向前说李康宁租房子到期没有续房租，并说李康宁转房子未经其同意，原告就被徐向前赶出来了。 经本院询问，被告陈述涉案房屋的所有人为程爱强，被告从徐建国（别名为徐向前）处租赁的涉案房屋，并向本院提交徐建国与李康宁之间签订的《商铺租赁合同》一份，该合同约定租赁期共3年，自2018年4月22日起至2021年4月22日止；租赁期满，乙方应于本合同期限届满之日前日与甲方协商是否续租事宜，否则，甲方有权将房屋另行出租给第三方使用，同等条件下，乙方优先租用；该房屋一次性转让费XXXX元，租金每年XXXX元；该合同的其他内容与本案原、被告之间签订的《商铺租赁合同》内容基本一致。原告质证后主张被告与徐向前签订的租赁合同约定的一次性转让费为XXXX元、租金每年XXXX元，而原、被告签订的租赁合同约定的转让费为XXXX元是不合理的，可以看出被告在与原告签订商铺租赁合同是即抱着骗取房屋租赁费的目的，且被告在该租赁合同中约定了房屋转让应依照法定程序经第二房东同意认可，但被告租赁给原告时未取得房主及第二房东的同意。因被告主张其将涉案房屋转租给原告使用系经过程爱强及徐向前同意，本院要求被告通知程爱强、徐向前到本院接受询问调查，程爱强、徐向前未到本院接受询问调查，被告亦未提供其他证据证明其转租房屋系经程爱强、徐向前同意。 原、被告就双方签订的《商铺租赁合同》的解除事宜，协商未果，为此成诉。 上述事实，主要根据当事人提供的证据及庭审过程中当事人的陈述予以证实，相关证据、庭审笔录均已收录在卷。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定履行义务。原告作为承租方，其合同义务主要为按约交纳房屋转让费及租赁费并按约定用途使用租赁房屋。被告作为出租方，其合同义务主要为向原告交付租赁房屋，并确保原告在租赁期内按约使用房屋时不受被告或该房屋的其他权利人干涉。原告提供的转账凭证能够证明其向被告支付XXXX元，已部分履行了主要义务。被告提供的证据能够证明被告已将涉案房屋交付给原告，但交付房屋的目的，同时也是被告作为出租方的主要义务，系确保原告在租赁期限内能够按约使用房屋。原告提供的照片及手机短信记录能够证明因该房屋的其他权利人要求收回房屋，原告无法正常使用涉案房屋，而原、被告就此事进行协商的过程中，被告要求原告自行将涉案房屋转出去，而不是采取措施确保原告能够继续使用涉案房屋，故被告已明确表示其作为出租方，不履行确保原告在租赁期限内能够按约使用房屋的主要义务，致使合同目的不能实现，原告因此要求解除合同，本院予以支持。原告于2019年4月16日向被告转账XXXX元，原告主张该款项系租赁费，被告主张该款项系转让费，原、被告均未提供证据证明各自的主张，双方亦均不认可对方的主张，双方约定的转让费数额和租赁费数额均是XXXX元，双方未约定上述两款项的交付顺序，本院无法确认该款项为转让费或租赁费，但因房屋租赁合同目的不能实现，原告要求被告返还该XXXX元，本院予以支持。被告与徐向前签订的房屋租赁合同约定的租赁期限尚未到期，涉案房屋中应归被告所有的财产，被告可另行向相关返还义务人主张权利。原告亦未全部履行付款义务，其要求被告承担违约责任，本院不予支持。被告作为其与徐向前签订房屋租赁合同的相对人，负有按约向徐向前支付租赁费的义务，但徐向前并非原、被告签订的房屋租赁合同的相对人，被告亦未提供证据证明原、被告约定由原告向徐向前支付租赁费，故原告没有向徐向前支付租赁费的义务，被告辩称因原告不同意交纳租赁费导致徐向前收回房屋，本院不予采信；原告陈述徐向前收回房屋导致原告没有使用合同约定的房屋，被告未提供证据证明原告已使用涉案房屋，被告要求原告支付租赁费XXXX元并承担违约金XXXX元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告程超成与被告李康宁于2019年4月22日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告李康宁于本判决生效后十日内返还原告程超成XXXX元； 三、驳回原告程超成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982元，减半收取491元，由原告负担24元，由被告李康宁负担467元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王成龙 二〇一九年八月十四日 书记员  秦 文