内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终3054号   上诉人（一审原告、反诉被告）：匡泽玮，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：朱艳莉，匡泽玮母亲，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：侯云焘，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、反诉原告）：内蒙古迪百隆商业管理有限公司。   法定代表人：乔丽娜，该公司董事长。   委托诉讼代理人：贾靓。   委托诉讼代理人：曹中强，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、反诉被告）：内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司，住所：内蒙古自治区包头市。   法定代表人：赵明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王浩。   上诉人匡泽玮因与被上诉人内蒙古迪百隆商业管理有限公司（以下简称迪百隆公司）、内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司（以下简称龙达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   匡泽玮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持匡泽玮一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费由二被上诉人承担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决认定事实不清，裁判错误。1、本案并非单纯的租赁合同纠纷，三方签订的为带租约销售协议，购房人购买房屋的目的是取得长期租金，并非实际居住。迪百隆公司解除租赁合同构成根本违约，导致购房人的购买目的无法实现，迪百隆公司应当承担违约责任，而非补偿责任。2、一审法院对合同解除的时间和方式认定错误。迪百隆公司主张在2017年4月30日向业主发出解除合同通知，一审法院也以其主张的告知时间认定迪百隆公司不需要支付2017年8月30日以后的租金，并认定该合同应当解除。但是迪百隆公司在一审反诉要求解除租约协议，且一审法院在2018年8月24日做出判决解除协议，此判决结果与一审认定的事实存在矛盾。3、关于解除权的行使方式，三方签订的租约协议中，并未约定单方解除条件，不存在约定解除。该租约协议第十条约定的争议解决方式是协商不成可通过仲裁解决。因此，迪百隆单方主张解除协议，在协商不成后应当通过仲裁或者诉讼的法定程序解除该协议，其单方通知的行为不能认定协议已解除。即使是法院认定解除，也应当以判决时间为准，判决前，协议属于继续履行状态，迪百隆公司应当支付拖欠的租金并支付滞纳金。   二、一审判决裁判依据不足。一审中，迪百隆公司抗辩其公司经营困难，且已经和除匡泽玮之外的其他全部56户业主达成了新的租约协议。并以此为由提起反诉解除协议，但迪百隆公司在诉讼过程中从未对其经营困难举证证明，也未对56户业主解约事实举证证明。一审法院仅依据其口头陈述认定协议不具备继续履行条件，违反合同法九十四条的规定。迪百隆公司没有合同的单方解除权，也没有证据证明其有单方解除合同的事由。   三、一审判决适用法律错误。《合同法》第九十四条第一款是不可抗力条件，二至四款是为了保护守约方而给予守约方的解除权。本案中迪百隆公司是违约方，不应当适用该条款的规定。   迪百隆公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   龙达公司辩称：一审判决正确，请求维持一审判决。   匡泽玮向一审法院起诉请求判令：一、迪百隆公司与龙达公司连带支付匡泽玮2017年4月30日至2019年3月31日租金33000元；二、迪百隆公司与龙达公司连带支付匡泽玮2017年4月30日至2018年3月31日租金16500元的滞纳金，滞纳金按每日万分之三从2017年4月30日计算至付清时止；三、迪百隆公司与龙达公司连带支付匡泽玮因未享受每年免费使用宾馆7天，每天100元，4年共计2800元经济补偿；四、本案诉讼费由迪百隆公司与龙达公司承担。   迪百隆公司向一审法院提出反诉请求：一、解除匡泽玮与迪百隆公司、龙达公司三方于2012年12月13日签订的《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》，合同终止；二、判令匡泽玮立即收取龙晟商务广场420号公寓，以避免损失进一步扩大；三、本案反诉费由匡泽玮、龙达公司承担。   一审法院认定的事实：2012年12月13日，龙晟商务广场420公寓业主朱艳莉（合同显示“更名匡泽玮”）与迪百隆公司、龙达公司三方签订了《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》（以下简称《租约协议》），约定为了便于“龙晟商务广场公寓”的统一出租，龙达公司对龙晟商务广场420公寓进行带租约销售，同时委托迪百隆公司在该物业带租约销售期间进行委托经营管理，委托经营期限为2014年4月30日至2024年3月31日，分三个阶段计算租金价格。第一租赁期：龙达公司须于业主签署《房地产买卖合同》之日起，按单月月租金1273元计算，将前三年租金45828元一次性计入购房首期，从首期中减除，业主首付款实为158539元；第二租赁期：迪百隆公司从2017年4月30日至2021年3月31日止，共计4年，按单月1375元计算，每年租金16500元整4年租金66000元，按年度分四次向业主支付，支付时间为每年4月21日至4月29日；第三租赁期：迪百隆公司从2021年4月30日至2024年3月31日止，按单月1485元计算租金，每年17820元，3年共计53460元，按年度分三次由迪百隆公司支付与业主，支付时间同上。同时约定，迪百隆公司逾期支付租金按到期应付租金的万分之三计违约金，超过五个月未按期支付租金，业主有权终止协议。业主有权每年免费使用迪百隆公司所指定的时间段以及指定客房，将免收一间客房基本房费作为分享迪百隆公司经营宾馆所带来的经营红利，免费使用天数为7天，迪百隆公司负责委托租赁期间的物业管理费、水电费等所有经营、使用费用。   2013年11月28日，匡泽玮与龙达公司签订《包头市商品房买卖合同》，匡泽玮以294539元购得龙晟商务广场420公寓。2017年4月30日第一租赁期到期后，迪百隆公司向龙晟商务广场4-6层公寓业主发出无法继续履行《租约协议》的通知，并提出解决方案，即解除合同、与另一家宾馆经营公司签新合同或者移交公寓、解除合同、自行使用。2017年5月15日，迪百隆公司通知4-6层公寓业主办理移交公寓手续，并解除合同，有异议向有关部门提出主张。匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓迪百隆公司要求解除合同的事实。2017年7月3日，匡泽玮收到迪百隆公司解除合同协商期2017年4月30日至2017年5月14日的租金687.5元并在收条上签名。   一审法院认为：《租约协议》第一租赁期到期后，迪百隆公司向包括匡泽玮在内的龙晟商务广场4-6层公寓业主发出无法继续履行《租约协议》的通知，匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓迪百隆公司要求解除合同、不再履行《租约协议》的事实，且根据《租约协议》，该协议订立的目的是为了将龙晟商务广场4-6层公寓统一出租，因其他业主已解除合同，迪百隆公司在客观上已无法履行，如继续履行合同，合同目的已无法实现，故《租约协议》应当解除。因合同解除，故匡泽玮有权收回龙晟商务广场420公寓。   关于匡泽玮主张迪百隆公司支付2017年4月30日至2019年3月31日租金33000元及2017年4月30日至2018年3月31日租金16500元的滞纳金（按每日万分之三从2017年4月30日计算至付清时止）的诉讼请求，因匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓迪百隆公司要求解除合同的事实，且在2017年7月3日收到了迪百隆公司解除合同协商期2017年4月30日至2017年5月14日的租金687.5元，如匡泽玮不同意迪百隆公司解除合同的方案，应在知悉后及时主张权利，鉴于迪百隆公司先提出解除合同的主张，应当给予匡泽玮合理期限内另寻承租人的补偿，该院酌情补偿3个月租金至2017年7月31日计3437.5元（按照《租约协议》第二租赁期单月月租金1375元计算，扣除迪百隆公司已经支付半个月租金补偿687.5元）。   关于匡泽玮要求迪百隆公司支付其因未享受每年免费使用宾馆7天，每天100元，4年共计2800元经济补偿的诉讼请求，因《租约协议》明确约定匡泽玮有权每年免费使用迪百隆公司所指定的时间段以及指定客房，免收一间客房基本房费作为业主分享迪百隆公司经营宾馆所带来的经营红利，免费使用天数为7天，故应当由迪百隆公司承担该2800元的经济补偿。龙达公司作为出售公寓一方，具体承租人为迪百隆公司，故匡泽玮要求龙达公司承担连带支付租金及违约金的请求于法无据，该院不予支持。   关于迪百隆公司要求匡泽玮立即收回龙晟商务广场420号公寓的反诉请求，因龙晟商务广场420号公寓钥匙已由迪百隆公司移交与包头市鑫地物业服务有限公司，收回公寓涉及匡泽玮与包头市鑫地物业服务有限公司之间的纠纷，本案不予处理。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、解除匡泽玮与迪百隆公司、龙达公司于2012年12月13日签订的《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》；二、迪百隆公司于判决生效后三十日内支付匡泽玮租金补偿3437.5元，经济补偿2800元，共计6237.5元；三、驳回匡泽玮其他诉讼请求；四、驳回迪百隆公司其他诉讼请求。本诉案件受理费744元，由迪百隆公司负担50元，由匡泽玮负担694元；反诉案件受理费372元，由匡泽玮负担50元，由迪百隆公司负担322元。   在二审期间，匡泽玮向法庭提交一份从一审法院调取的2018年3月27日的庭审笔录，该笔录中载明王佩宁是迪百隆公司的委托诉讼代理人，王佩宁在本案一审中又是龙达公司的委托诉讼代理人，以此来证明迪百隆公司与龙达公司是关联公司，应该由龙达公司与迪百隆公司共同承担责任。迪百隆公司与龙达公司均质证称，对该证据的真实性认可但对证明目的不认可。   二审经审理查明：一审判决对于当事人签订案涉《租约协议》、《包头市商品房买卖合同》的事实以及迪百隆公司向龙晟商城业主发出解除合同通知的事实认定清楚，本院依法予以确认。   另查明：2017年5月30日，匡泽玮收到了迪百隆公司发出的解除《租约协议》的通知。2018年11月5日，匡泽玮按照新房接收的标准，办理了案涉房屋的收房手续。双方当事人对该部分事实均无异议。   2017年7月27日，匡泽玮向包头仲裁委员会申请仲裁，请求龙达公司支付案涉房屋买卖合同附件三约定的装饰装修部分未履行的赔偿金3万元，包头仲裁委以超过诉讼时效为由驳回匡泽玮的仲裁请求。2018年6月19日，匡泽玮向包头仲裁委员会申请仲裁，请求龙达公司支付逾期办理房产证的违约金2143.26元（自2016.4.21至2018.4.20，共计729天），得到支持。该事实有（2017）包仲裁字第127号、（2018）包仲裁字第95号裁决书在案佐证。   本院认为：本案的争议焦点有四个，一是本案的法律关系性质；二是案涉《租约协议》解除的问题；三是如果合同解除，那么解除合同的法律后果如何确定的问题；四是迪百隆公司与龙达公司是否应共同承担责任的问题。   一、关于本案法律关系性质，即本案案由确定的问题。首先，《租约协议》是有效合同，双方当事人对此亦无争议，本院对此予以确认。其次，从《租约协议》的内容可以看出，该协议包含两个合同关系，即匡泽玮与龙达公司之间的商品房买卖合同关系及匡泽玮与迪百隆公司之间的房屋租赁合同关系。且该两个合同的履行密切关联，即商品房买卖合同的履行是房屋租赁合同履行的前提，匡泽玮有权收取的第一租赁期租金则在其应付首期房款中抵销。第三，从本院已查明的案涉两个合同的履行情况可以看出，本案纠纷并不涉及商品房买卖合同的履行问题，仅涉及匡泽玮与迪百隆公司之间就《租约协议》中约定的从第二租赁期开始的房屋租赁合同的履行问题。据此，本院确认本案案由为房屋租赁合同纠纷。一审法院确定本案案由为合同纠纷虽然笼统但并不为错，匡泽玮提出本案并非单纯的租赁合同纠纷的上诉理由不能成立。   二、关于案涉《租约协议》解除的问题。首先，需确定迪百隆公司是否具有合同单方解除权。《合同法》第九十四条规定的合同单方解除权，是指守约方当事人在法定条件成就时可以单方解除合同的权利。迪百隆公司在租赁期限届满之前明确通知业主不能继续承租房屋并要求解除租赁合同的行为没有合同依据，构成违约。迪百隆公司并不具有《合同法》第九十四条规定的合同解除权。迪百隆公司向匡泽玮发出的解除合同通知亦不具有《合同法》第九十六条第一款规定的解除通知的效力，而是属于解除合同的要约，匡泽玮同意后才能发生法律效力。   其次，需确定迪百隆公司可否提出解除合同的主张。《合同法》并未明确禁止违约方主张解除合同，且从《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定可以看出，一方面，在符合法定情形时，违约方可以提出解除合同的主张；另一方面，虽然违约方可以提出解除合同的主张，但是并不能免除违约方应承担的违约责任。迪百隆公司在一审时向法庭提交的证据能够证明其事实上已无法继续承租房屋用以经营酒店，故迪百隆公司可以提出解除合同的主张。   第三，确定案涉《租约协议》解除的具体方式和具体时间。如前所述《租约协议》涉及三方合同当事人两个合同关系，迪百隆公司主张解除匡泽玮与龙达公司之间的商品房买卖合同没有合同依据和法律依据，匡泽玮与龙达公司之间的商品房买卖合同亦不属于本案审理范围，迪百隆公司就其与匡泽玮之间的房屋租赁合同可以提出解除合同的主张。   综上，本院认为，一审法院判决解除《租约协议》不当，应予以纠正，本院确认《租约协议》中关于匡泽玮与迪百隆公司之间的房屋租赁合同予以解除；关于该合同解除时间的确认，一审法院适用《合同法》第九十四条、第九十六条判决解除合同确属适用法律错误，但是因迪百隆公司有权起诉主张解除合同且一审法院判决解除，故本院确认一审法院作出判决的时间为合同解除的时间，即匡泽玮与迪百隆公司之间的房屋租赁合同于2018年8月24日予以解除。   三、关于匡泽玮与迪百隆公司之间的房屋租赁合同解除后的法律后果如何确定的问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，该租赁合同解除后的法律后果涉及以下几个方面。首先，需对匡泽玮主张的租金数额作出确认。“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故迪百隆公司应向匡泽玮支付租金的时间截至合同解除之日，匡泽玮应在合同解除后及时接收房屋防止损失扩大。据此，本院确认迪百隆公司应向匡泽玮支付2017年5月15日-2018年8月24日期间的租金共计21037.5元（具体计算方式详见附件1）。   其次，需对匡泽玮提出的滞纳金主张作出确认。匡泽玮起诉主张的迟延支付租金的滞纳金属于违约金，双方当事人在《租约协议》中对该违约金有明确约定。从《租约协议》的内容可以看出，迪百隆公司应在每年度租期开始前的10天内预付该年度租金，这也意味着迪百隆公司若想在第一租赁期届满后解除合同就应在第二租赁期的第一年度租金预付期开始前，即2017年4月21日前开始与出租人协商解除合同事宜，否则其未支付租金的行为就构成违约。迪百隆公司应依约承担从2017年4月30日起至合同解除之日止的向匡泽玮迟延支付租金的违约金2380.95元（具体计算方式详见附件1）。   第三，双方当事人对于一审法院判决匡泽玮因未享受到免费入住而应取得经济补偿2800元的结果均无异议，本院对此予以确认。   四、关于迪百隆公司与龙达公司是否应共同承担责任的问题。首先，迪百隆公司与龙达公司在诉讼中委托同一位诉讼代理人参加诉讼的事实，不足以成为本院认定该两个公司是关联公司的证据，故匡泽玮提出的该两个公司是关联公司的上诉主张不能成立。其次，龙达公司并非案涉房屋租赁合同中的承租人，匡泽玮要求龙达公司与迪百隆公司共同承担责任没有合同依据。综上，一审法院认定龙达公司在本案中不承担责任正确。   另，因匡泽玮已于2018年11月5日接收案涉房屋，迪百隆公司在一审中提出的要求匡泽玮立即接收案涉房屋的反诉请求已无需本院作出判决，本院只需对该事实做出确认即可。   综上所述，匡泽玮的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3253号民事判决；   二、确认《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》中关于匡泽玮与内蒙古迪百隆商业管理有限公司之间的房屋租赁合同于2018年8月24日予以解除；   三、内蒙古迪百隆商业管理有限公司向匡泽玮支付房屋租金21037.5元、经济补偿2800元，于本判决生效后15日内付清；   四、内蒙古迪百隆商业管理有限公司向匡泽玮支付迟延支付租金的违约金2380.95元，于本判决生效后15日内付清。   五、驳回匡泽玮的其他诉讼请求。   六、驳回内蒙古迪百隆商业管理有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费744元、二审案件受理费1116元，由上诉人匡泽玮负担869.21元、被上诉人内蒙古迪百隆商业管理有限公司负担990.79元。一审反诉案件受理费372元由上诉人匡泽玮负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 乔瑞全   审判员 邢海峰     二○一九年八月十三日   书记员 贺 颖   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   ……