福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5733号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：郑海英，女，1981年2月15日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被告：陈仕明，男，1977年3月29日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 第三人：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市。 负责人：刘梅莲，该支行行长。 委托诉讼代理人:陈春翔,男,该支行员工。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告郑海英、陈仕明、第三人中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的委托诉讼代理人柯曾国、被告陈仕明、第三人农业银行南安支行的委托诉讼代理人陈春翔到庭参加诉讼，被告郑海英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与郑海英、陈仕明签订的合同编号为201508690的《商品房买卖合同》及其附件，并请求郑海英、陈仕明立即将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司；2.郑海英、陈仕明立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.郑海英、陈仕明向港通房地产公司支付违约金137169.8元；4.郑海英、陈仕明向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息18535.69元；5.郑海英、陈仕明向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费5000元。诉讼过程中，港通房地产公司撤回诉讼请求5，并将诉讼请求3变更为郑海英、陈仕明向港通房地产公司支付违约金68584.9元。事实和理由：郑海英、陈仕明于2015年12月15日与港通房地产公司签订合同编号为201508690的《商品房买卖合同》及其附件，由郑海英、陈仕明向港通房地产公司购买位于南安市的房产，建筑面积129.65平方米，总价款685849元。郑海英、陈仕明选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款205849元，其余房款480000元由郑海英、陈仕明向银行申请办理按揭贷款支付。《商品房买卖合同》于2015年12月23日进行了合同备案及预告登记。郑海英、陈仕明与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》，向其贷款480000元，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，郑海英、陈仕明没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司于2018年9月28日代偿还按揭贷款本息3720.31元，于2018年11月27日代偿还按揭贷款本息7438.03元，于2018年12月25日代偿还按揭贷款本息3693.51元，于2019年1月23日代偿还按揭贷款本息3683.84元，上述累计代偿还18535.69元。因郑海英、陈仕明继续逾期偿还贷款，导致农业银行南安支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据港通房地产公司与郑海英、陈仕明签订的《商品房买卖合同》附件六第一条第七款以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，因郑海英、陈仕明的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任代其偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催讨，郑海英、陈仕明也未能偿还代垫款，符合合同约定的解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求郑海英、陈仕明协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同的约定承担违约责任。 郑海英未作答辩。 陈仕明辩称，他同意解除合同，双方据实结算款项。 农业银行南安支行述称，由法院依法判决。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，但因郑海英未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行业务凭证》、《业主验楼交接表》、《合同补充协议》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且陈仕明及农业银行南安支行对其均无异议，故对该些证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2015年12月15日，港通房地产公司与郑海英、陈仕明签订合同编号为201508690的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，郑海英、陈仕明向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共129.65平方米，单价为5290元，总金额为685849元，付款方式及期限为银行按揭付款。买受人应当于签订本合同时支付首期房价款205849元，其余房款480000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。附件六《合同补充协议》约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20％的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2015年12月15日，港通房地产公司与郑海英、陈仕明签订《合同补充协议》一份，约定港通房地产公司同意给予郑海英、陈仕明所购商品房175849元的装修补贴款，该装修补贴款直接用于抵扣郑海英、陈仕明所购商品房的首期房款，抵扣后首期房款的差额部分由郑海英、陈仕明自行支付，即郑海英、陈仕明实际支付的首期房款为30000元整。港通房地产公司负责统一开具首期款的全额不动产发票，并承担其相关税费。2015年12月23日，本案商品房买卖合同办理了备案及预告登记。本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，郑海英、陈仕明向港通房地产公司支付购房款30000元，余款480000元由郑海英、陈仕明向农业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。据此，郑海英、陈仕明、港通房地产公司与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定郑海英、陈仕明作为借款人，农业银行南安支行作为贷款人和抵押权人，港通房地产公司作为保证人，郑海英、陈仕明作为抵押人，由农业银行南安支行发放借款金额为480000元的贷款给借款人郑海英、陈仕明，用于购买位于南安市的房产，贷款期限240个月，郑海英、陈仕明采用等本递减还款方法还款，还款日为每期末月的20日，还款账号为62×××73，港通房地产公司为该借款提供阶段性保证担保等内容。合同签订后，农业银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，郑海英、陈仕明未依约按时偿还贷款。港通房地产公司于2018年9月28日代偿还按揭贷款本息3720.31元，于2018年11月27日代偿还按揭贷款本息7438.03元，于2018年12月25日代偿还按揭贷款本息3693.51元，于2019年1月23日代偿还按揭贷款本息3683.84元，于2019年2月26日代偿还按揭贷款本息3677.92元，于2019年5月31日代偿还按揭贷款本息11063.96元，于2019年6月24日代偿还按揭贷款本息3643.74元。郑海英、陈仕明至今未将港通房地产公司偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。港通房地产公司于2016年6月13日将本案商品房交付郑海英、陈仕明使用。 本院认为，港通房地产公司与郑海英、陈仕明签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，郑海英、陈仕明向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。郑海英、陈仕明未依《个人购房担保借款合同》的约定向农业银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约。截至法庭辩论终结时，港通房地产公司已多次代郑海英、陈仕明向农业银行南安支行偿还了部分按揭贷款本息，而郑海英、陈仕明却未偿还港通房地产公司代垫款，依照双方签订的附件六《合同补充协议》“如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20％的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求郑海英、陈仕明支付2018年9月28日、2018年11月27日、2018年12月25日、2019年1月23日代偿还的按揭贷款本息3720.31元、7438.03元、3693.51元、3683.84元，合计18535.69元，总房款685849元10%的违约金68584.9元，符合法律规定，予以支持。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司并于2016年6月13日将本案商品房交付给郑海英、陈仕明使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求郑海英、陈仕明配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。至于港通房地产公司应返还郑海英、陈仕明的购房款，因郑海英、陈仕明未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给郑海英、陈仕明的款项，应提交给有关司法机关处理。港通房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系对其民事权利及诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以照准。郑海英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与郑海英、陈仕明于2015年12月15日签订的编号为201508690的《商品房买卖合同》及其附件； 二、郑海英、陈仕明应于本判决生效后十日内将址在南安市的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、郑海英、陈仕明应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 四、郑海英、陈仕明应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金68584.9元； 五、郑海英、陈仕明应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息18535.69元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10658元，减半收取计5329元，由郑海英、陈仕明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年八月六日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。