湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1489号上诉人（原审原告）：梅国华，男，1961年7月29日出生，汉族，住湖北省武穴市余川镇邢元村****，现住广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：干晓玲，女，1963年3月26日出生，汉族，，住湖北省武穴市余川镇邢元村****现住广东省广州市白云区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张春友（系梅国华外甥），住武穴市人大常委会宿舍。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：武穴市洪武房地产开发有限责任公司，住所地武穴市北川路**。统一社会信用代码：91421182784452944W。法定代表人：胡国权，该公司经理。上诉人梅国华、干晓玲因与被上诉人武穴市洪武房地产开发有限责任公司（以下简称洪武公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2017）鄂1182民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅国华、干晓玲上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项。准予梅国华、干晓玲一审诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费全部由洪武公司承担。事实和理由：一、关于购房发票问题。1.支付房款后，及时开具购房发票是洪武公司的法定义务。但是，本案中，梅国华、干晓玲购房后，虽一再索要，洪武公司至今仍拒绝开具购房发票给梅国华、干晓玲，是导致梅国华、干晓玲无法办理房产证的原因之一。众所周知，当今中国，无购房发票，购房人是无法办理房产证的。2.一审庭审中，梅国华、干晓玲再次向洪武公司索要购房发票，但洪武公司声称“已开具”，面对如此无赖，梅国华、干晓玲只得于2017年7月向一审法院提交《法院调查取证申请书》，请求法院调取该发票证据，一审法院遂于2017年9月再次开庭审理，并要求洪武公司于2017年10月前提供已开具购房发票的证据。但洪武公司因从未开具而无法出示发票。因此，由于洪武公司不开购房发票原因，导致梅国华、干晓玲从始至今不能办房产证，其应按国家法律规定期限承担违约赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”由于该《商品房买卖合同》对具体办理房屋所有权登记的期限没有约定，应适用上述第(二)项规定，自房屋交付使用之日(2013年12月1日)起90日后开始承担违的责任，即自2014年3月1日起洪武公司应开始承担违约赔偿责任。一审法院在判决书中未提及并考量购房发票问题并依据该事实裁判，为重大裁判失误。二、案外人武穴市嘉华物业服务有限公司（以下简称嘉华物业公司）与洪武公司为连带责任关系：1.按照我国法律规定，开发商在交楼时应向买房人提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。洪武公司将有其打印落款的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，见一审证据9、10，交给其选聘的前期物业服务企业嘉华物业公司代为办理交楼手续，并由嘉华物业公司在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》首页上盖“嘉华物业公司合同专用章”。2.一审证据7、8，《洪武明星城前期物业管理服务协议》、《洪武明星城业主公约》首页上均盖“嘉华物业公司合同专用章”。3.经查“国家企业信用信息公示系统”，胡国权为洪武公司的法定代表人及占98％股权的大股东，胡国权同为嘉华物业公司的监事及占有40％股权的股东。除经营的工作人员相同外，且嘉华物业公司与洪武公司注册经营地址相同，同为“武穴市北川路2号”。因此，该二主体有经营事实上的混同性。4.嘉华物业公司收取了梅国华、干晓玲代办产权费及首套房证明费等，有在符合国家规定的办证条件下代梅国华、干晓玲办证的义务。5.根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条的规定，买房人对于开发商选聘指定的物业公司是没有拒绝权的。只有在收楼后经业主大会选举成立业委会。综上，业委会在符合相关法律规定的条件下才有权选聘物业公司，嘉华物业公司实质上为洪武公司的交楼代理人，洪武公司与嘉华物业公司应对办证承担连带责任。一审法院认定“出卖人有协助办理产权登记的随附义务，嘉华物业公司收取梅国华、干晓玲代办产权费用没有及时为梅国华、干晓玲办理产权登记，与洪武公司没有直接关联，故梅国华、干晓玲要求洪武公司为其办理产权登记诉请，没有法律和事实上依据，一审法院不予支持”属错误裁判，嘉华物业公司怠于履行的责任应归于洪武公司，二者应同时承担连带责任。三、洪武公司是否在规定期限内将权属登记资料报产权登记机关获准备案的举证责任在洪武公司。洪武公司有协助梅国华、干晓玲办证的合同随附义务，2016年10月25日，梅国华、干晓玲发函催告办证事宜，洪武公司拒不回应，除不开具购房发票外，从未告知其是否已向产权登记机关报备，是否已取得商品房大确权(即新建商品房房地产权属证明书)。洪武公司有通知梅国华、干晓玲办证的随附义务，且该备案证据是由洪武公司保管的，应由洪武公司举证证明该备案义务已完成的时间。一审法院判决书中认为该举证责任在梅国华、干晓玲，于法无据。综上，请求二审法院依法裁判，维护梅国华、干晓玲的合法权益。洪武公司辩称，一个星期之内我公司法定代表人胡国权和张春友一起去把购房不动产发票开给梅国华、干晓玲，我公司希望协商处理。梅国华、干晓玲向一审法院起诉请求：1.判令洪武公司为梅国华、干晓玲办理《不动产登记证》（原“房地产权证”）；2.判令洪武公司向梅国华、干晓玲支付延迟办理产权登记的违约金（自2014年1月30日起，每日按房屋总价款600000元的万分之二点一，计付至梅国华、干晓玲实际取得《不动产登记证》之日止。暂计至2017年4月17日共计1173天的违约金为147798元）。一审法院认定事实：梅国华与干晓玲系夫妻关系。2011年8月12日，梅国华、干晓玲与被告洪武公司签订了编号为：WX3001973的预售房《商品房买卖合同》。买受人（梅国华、干晓玲）向出卖人（洪武公司）购买洪武明星城幢B-403商品房，合同还对计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、交接、关于产权登记的约定等事项均作出明确约定，其中，合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内（即2014年1月30日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、项目整体综合验收合格后，统一办理产权”。合同签订后，干晓玲于2013年5月26日向洪武公司交购房首付款37万元，洪武公司于2013年12月1日按照约定将该商品房交付梅国华、干晓玲使用，2013年12月6日，梅国华与武穴市农村商业银行、洪武公司三方签订《住房按揭借款合同》，梅国华向武穴市农村商业银行借款23万元支付了购房余款。梅国华、干晓玲在接收该商品房的同时，收到嘉华物业公司提供的《洪武明星城前期物业管理服务协议》、《洪武明星城业主公约》、《洪武明星城住宅质量保证书》、《洪武明星城住宅使用说明书》，但双方均未在《洪武明星城前期物业管理服务协议》、《洪武明星城业主公约》上签字，梅国华、干晓玲向嘉华物业公司缴纳了水电、燃气、闭路电视开户费、预收物业管理费、装修保证金及“代办产权”费350元、“首套房证明”费200元等费用。2016年10月25日，梅国华、干晓玲通过邮寄的方式向洪武公司发出催告函要求该公司按照《商品房买卖合同》的约定办理房产证及支付相关违约金，洪武公司没有理会，遂于2017年5月15日向法院提起诉讼。诉讼期间，梅国华、干晓玲向武穴市不动产登记中心申请办理涉案商品房不动产权登记，2017年6月13日，武穴市不动产登记中心以洪武公司在开发洪武明星城商品房项目时有土地违法行为尚未处理为由向梅国华、干晓玲下达《不予登记告知书》不予办理。另查明，2017年8月14日，洪武明星城开发项目的购房户兰文晟、文利夫妇、吴志雄、赵文丽夫妇、夏靖、蔡珊珊夫妇（均系案外人）向武穴市不动产登记中心申请办理商品房不动产权登记，武穴市不动产登记中心以相同理由下达《不予登记告知书》不予办理。兰文晟等人与洪武公司一起分别作为原告，以武穴市不动产登记中心对洪武明星城商品房开发项目不予登记的行为违法为由，以武穴市国土资源局为被告向本院提起行政诉讼。武穴市人民法院经审理认为洪武公司在开发洪武明星城商品房项目时存在占地违法行为，武穴市国土资源局应当依法给予查处，不应影响洪武明星城购房户依法分割享有合法土地的使用权，武穴市国土资源局下属的武穴市不动产登记中心不能以此为由对洪武明星城购房户提出的登记申请不履行登记职责，侵害洪武明星城购房户的合法权益，认定武穴市不动产登记中心作出的《不予登记告知书》的不予登记告知行为违法，武穴市人民法院依法作出判决，限武穴市国土资源局在一定期限内给兰文晟等人办理产权登记并核发不动产权证。一审法院认为，一、梅国华、干晓玲与洪武公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容也未违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的，梅国华、干晓玲与洪武公司双方均应按约定或法律规定全面履行各自的义务；梅国华、干晓玲已按照合同约定付清了全部购房款，洪武公司也按照合同约定期限交付了房屋；二、商品房买卖活动中，出卖人即洪武公司有协助办理产权登记的附随义务，案外人嘉华物业公司收取梅国华、干晓玲代办产权费用没有及时为梅国华、干晓玲办理产权登记，与洪武公司没有直接关联，故梅国华、干晓玲要求洪武公司为其办理产权登记诉请，没有法律和事实上的依据，不予支持；三、因案涉《商品房买卖合同》对合同双方有关办理产权登记及逾期办理的违约责任承担没有作出明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故梅国华、干晓玲在购买商品房后不能办理产权登记，洪武公司则需承担相应的违约金，违约金的计算应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，梅国华、干晓玲主张洪武公司应当按照合同约定在商品房交付使用60日（即2014年1月30日）后开始承担违约金，但案涉合同该项仅是对洪武公司将办理权属登记资料报产权登记机关备案的期限约定；梅国华、干晓玲既没有提供证据证实洪武公司未在规定期限内将权属登记资料报产权登记机关备案，也没有提供证据证明其在起诉前已向产权登记机关申请登记被拒绝办理，其仅提供在诉讼中的2017年6月13日，武穴市不动产登记中心拒绝为其办理产权登记，拒绝办理理由是因洪武公司在开发洪武明星城商品房项目中有土地违法行为，尽管一审法院经审理认为武穴市不动产登记中心对洪武明星城购房户申请办理产权登记不予登记告知行为违法，但导致梅国华、干晓玲不能正常办理产权登记的原因是洪武公司所致，据此，应当认定洪武公司的行为违约；根据法院已经生效判决，现洪武明星城购房户包括梅国华、干晓玲所购商品房在内全部具备办证条件，为避免当事人消极履行办理产权登记事宜，导致损失无谓扩大，洪武公司承担违约金计算截止日期应当确定为本判决生效之日，故洪武公司应当自2017年6月13日起至本判决生效之日止向梅国华、干晓玲承担相应的违约责任。判决：一、限洪武公司于判决生效之日向梅国华、干晓玲支付迟延办理产权登记的违约金（按已付购房款总额60万元，自2017年6月13日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回梅国华、干晓玲的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梅国华、干晓玲向本院提交三组证据：证据1.嘉华物业公司企业信用公示公告，拟证明嘉华物业公司与被上诉人的关联关系，二者应当对上诉人的办证及赔偿事宜承担连带责任。证据2.向洪武公司发出的《办理不动产权证通知书》及其妥投证明，拟证明被上诉人收到该通知后，仍拒不为上诉人开具购房发票及办理房产证，证明一审判决不当，应判令赔偿上诉人直至取得不动产权证日，否则不能案结事了。证据3.向嘉华物业公司发出的《办理不动产权证通知书》及其妥投证明，拟证明收到该通知后，该单位仍拒不为上诉人开具购房发票及办理房产证，证明一审判决不当，应判令赔偿上诉人直至取得不动产权证日，否则不能案结事了。经当庭质证，洪武公司发表质证意见：对梅国华、干晓玲提供的三组证据真实性无异议。本院认为，梅国华、干晓玲提供的三组证据具有真实性、合法性，及本案关联性，本院予以采纳。洪武公司没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2010年6月2日，嘉华物业公司成立，法定代表人为胡国强，胡国权任监事，股东为胡国强和胡国权，住所地：武穴市北川路**（多菱公司宿舍楼**）。2016年10月27日，洪武公司收到梅国华、干晓玲发出的催告函。2019年2月19日，梅国华、干晓玲分别向洪武公司和嘉华物业公司发出《办理不动产权证通知书》各一份，要求为其办理不动产权证，洪武公司和嘉华物业公司于2019年2月21日收到。梅国华、干晓玲于2013年分两次共支付房款60万元，洪武公司至今未向梅国华、干晓玲交付购房不动产发票。本院认为，本案的争议焦点为两点：一、关于洪武公司及嘉华物业公司是否应协助梅国华、干晓玲办理不动产权证的问题。梅国华、干晓玲上诉要求两公司为其办理不动产权证。对此,本院认为，根据梅国华、干晓玲与洪武公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，洪武公司应于项目整体综合验收合格后将办理权属登记需由洪武公司提供的资料报产权登记机关备案，并为梅国华、干晓玲统一办理房地产权证。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”洪武公司作为房地产开发企业应提供证据证明该项目整体综合验收时间，但洪武公司至今没有提供证据证明该项目整体综合验收合格时间，且洪武公司在一审中提供证据证明有其他购房者于2013年10月23日即办理房屋产权证，说明该项目已于2013年10月23日前整体综合验收，故梅国华、干晓玲主张洪武公司应按合同约定的在商品房交付使用后60日内，即于2014年1月30日前为其办理房屋产权登记，本院予以支持。梅国华、干晓玲上诉请求嘉华物业公司对洪武公司办理不动产权证承担连带责任，因该诉讼请求系其在二审中增加独立的诉讼请求，且嘉华物业公司不是本案当事人，现调解不成，本院不予处理，梅国华、干晓玲可另行起诉。二、关于洪武公司向梅国华、干晓玲承担违约金问题。梅国华、干晓玲上诉请求洪武公司支付延迟办理产权登记的违约金（自2014年1月30日起，每日按房屋总价款600000元的万分之二点一，计付至梅国华、干晓玲实际取得不动产登记证之日止）。对此，本院认为，商品房买卖合同中，房地产企业具有向买受人提供购房不动产税务发票的随附义务，因洪武公司至今没有向梅国华、干晓玲提供不动产税务发票，产权登记机关亦不能为梅国华、干晓玲办理不动产权登记。说明由于洪武公司的原因，梅国华、干晓玲未在期限内取得房屋权属证书，且洪武公司应于2014年1月30日为梅国华、干晓玲办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，洪武公司应自2014年1月30日起以已付购房款总额60万元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至协助梅国华、干晓玲办理不动产权证之日止。梅国华、干晓玲主张按日万分之二点一标准计算违约金在上述法律规定限额内，属自由处分其民事权利，本院予以准许。一审处理不当，本院予以纠正。综上所述，梅国华、干晓玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、撤销湖北省武穴市人民法院（2017）鄂1182民初1360号民事判决；二、限武穴市洪武房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助梅国华、干晓玲办理武穴市洪武明星城B-403商品房不动产权证，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；三、限武穴市洪武房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十五日内向梅国华、干晓玲支付迟延办理产权登记的违约金（按已付购房款总额60万元，自2014年1月30日起至协助梅国华、干晓玲办理不动产权证将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照日万分之二点一标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3255元，由武穴市洪武房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费3255元，由武穴市洪武房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇一九年八月五日书记员  严锦霞