贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3291号 上诉人（原审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘淼，女，汉族，1994年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）因与被上诉人刘淼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 长弘房开公司上诉请求：撤销（2019）黔0502民初748号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予以撤销，详述如下：本案，即便被上诉人可以向上诉人主张逾期办证的违约责任，但已经超过诉讼时效，依法亦不应予以支持。上诉人与被上诉人约定的办证时间为2014年12月31日，那么被上诉人的起诉截止时间应为2016年12月31日，但被上诉人于2019年才向法院提起诉讼，显然已经超过了诉讼时效。因此，即使被上诉人可以向上诉人主张逾期办证的违约责任，依法亦不应予以支持。因此一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予以撤销七星关区人民法院（2019）黔0502民初748号民事判决书并驳回被上诉人的诉请。 被上诉人刘淼未作答辩。 原审原告刘淼向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币20,000.00元(以上违约金计算从2015年1月1日起以252,780.00元为基数，按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);2、判令被告立即为原告办理房屋权属证书;3、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：2012年12月7日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，该房号为B1-11-2；商品房总价款为252,780.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。因被告未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来一审法院。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年1月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年1月15日）往前倒推三年即2016年1月15日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年1月15日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，一审法院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故被告应从2016年1月15日起，以原告已付购房款252,780.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘淼支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以原告已付购房款252,780.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告刘淼的其他诉讼请求。案件受理费人民币150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼请求。经查，一审判决已对诉讼时效问题进行了详细审查，被上诉人的部分诉讼请求确已超过诉讼时效，并对超过诉讼时效部分未予支持，一审判决正确。因被上诉人的诉讼请求并非全部超出诉讼时效，故对上诉人以超出诉讼时效为由请求驳回被上诉人诉讼请求的主张不予支持。一审判决已详细阐明具体理由，本院予以确认，此处不再赘述。 综上所述，长弘房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 艳 审判员 袁利萍 审判员 李中付 二〇一九年八月二十七日 法官助理郭友浪 书记员 主宏亮