贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3849号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周彪，男，1978年9月27日出生，汉族，住，住贵州省毕节市/div> 被上诉人（原审原告）：马美，女，1986年10月18日出生，汉族，住，住贵州省毕节市七星关区/div> 委托诉讼代理人：王乾隆，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颖，系贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司(以下简称“龙鑫房开”)与被上诉人周彪、马美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2942号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙鑫房开提出上诉请求：1、撤销（2019）黔0502民初2942号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求，改判上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期为2018年5月10日或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决无客观事实予以支撑，且与被上诉人诉讼请求不相符合，为超出被上诉人诉请的错误判决，应当予以撤销。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”之约定，上诉人承担支付被上诉人涉案违约金的前提是上诉人在2014年12月30日前未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非一审判决第一项的不动产权属转移登记证书。上诉人认为，对于被上诉人之于双方签订的《商品房买卖合同》而言，上诉人只有在案涉房屋符合可以办理权属转移登记时，负有按时将办理权属转移登记的相关文书即资料交付给被上诉人的义务，而不存在为被上诉人交付已经办理完毕的不动产权属转移登记证书的义务。交付办理不动产转移登记的相关文书与交付不动产权属转移登记证书为两个不同的概念与程序，一审法院违背客观事实判决上诉人限期向被上诉人交付不动产权属转移登记证书，为认定事实不清的错误判决，应当予以撤销；2、根据合同约定，上诉人对于被上诉人不动产权属证书只存在一个代为办理的行为，代办行为未约定任何的违约责任，没有任何的法律强制性。然而，一审法院在未向被上诉人释明变更诉请的基础上，径直将被上诉人的诉请变更判决，为超出被上诉人诉讼请求的判决；3、一审判决错误认定关于上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，过分加重上诉人的违约责任，与客观事实不相符合，根据双方合同约定，上诉人与被上诉人办理产权登记等仅仅是委托行为，上诉人仅仅需要告知被上诉人可以交付相关文书。上诉人披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，上诉人告知被上诉人可以交付相关文书时即为上诉人的违约责任截止日期。一审法院（2019）黔0502民初898号判决认定上诉人向该案被告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期、同一栋，上诉人在向各业主即各被上诉人履行披露义务时应当为同时履行，因此，依据常理分析，上诉人之于本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。然一审法院径直以本案的开庭日期作为认定上诉人支付被上诉人违约金的截止日期，显然加重了上诉人的违约金支付责任。故一审判决错误，请求支持上诉的上诉请求。 二审中，被上诉人周彪、马美未作答辩。 一审原告周彪、马美提出诉讼请求：1.请求依法判决被告在30日内为原告办理并交付不动产权属证书；2.请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以购房款为基数，按日万分之一的标准从2014年12月31日起计算至向原告交付不动产权属证书之日止;3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢24层5号商品房一套，房价款为327990.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年1月11日前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记。 一审法院认为：本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效,其请求交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内向原告交付商品房不动产权属证书。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年3月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年3月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年3月12日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年4月18日）视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款327990.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年3月12日起计算至2019年4月18日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告周彪、马美缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告周彪、马美办理并交付“东城印象”第2幢24层5号商品房不动产权属转移登记证书。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告周彪、马美支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款327990.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年3月12日起计算至2019年4月18日止。三、驳回原告周彪、马美的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1、本案一审判决是否超出被上诉人诉请；2、本案上诉人是否应承担逾期办理涉案房屋所有权登记违约责任的问题；3、本案违约责任起止时间如何认定的问题。 关于本案一审判决是否超出被上诉人诉请的问题。经查，本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2014年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。即便依上诉人上诉所称，因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书即可。但上诉人未举证证明其在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限内，向不动产登记机关提交了文书材料，本案亦无证据表明上诉人在该期限内具备了交付文书材料的条件。故本案原判不存在超出当事人诉讼请求判决情形，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于本案上诉人是否应承担逾期办理涉案房屋所有权登记违约责任的问题，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按该合同履行义务，本案中，被上诉人支付了涉案房屋的全部购房款，但上诉人并未按合同约定期限办理房屋所有权登记。且不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。基于前述事实，一审法院判令上诉人承担违约责任，并无不当。对上诉人主张不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。 关于本案违约责任起止时间如何认定的问题，经查，上诉人提交了七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件、《关于的复函》，用以证实案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，经审查，以上证据并不能证明上述事实。上诉人也未提交其他证据证明涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，上诉人主张违约责任截止计算时间为2018年10月8日的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人龙鑫房开的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 审 判 员  张 伟 二〇一九年八月三十日 法官助理  ：王跃 书 记 员  张 金