沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初3702号原告（反诉被告）：冷艳，女，汉族，1966年1月2日出生，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：徐羽佳，系辽宁申胜律师事务所律师。委托代理人：张野，系辽宁申胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：王玉斌，男，汉族，1945年3月28日出生，住址锦州市。委托代理人：王博，男，汉族，1969年11月16日出生，住址辽宁省锦州市。委托代理人：刘宏晔，系辽宁途禹律师事务所律师。原告（反诉被告）冷艳与被告（反诉原告）王玉斌租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张东波担任审判长，与审判员李丽智、人民陪审员初立娟共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冷艳的委托代理人徐羽佳，被告（反诉原告）王玉斌的委托代理人王博、刘宏晔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冷艳诉称，2009年11月13日，沈阳锅炉厂将院内闲置空地约为xxx平方米租给原告冷艳使用，租期为20年。2010年3月17日，原告冷艳与案外人辽宁明阳恒丰再生资源有限公司签订《协议书》约定：原告冷艳将该闲置空地出租给辽宁明阳恒丰再生资源有限公司，共计10年，从2010年4月1日起至2020年3月30日止，租金为每年15万元。案外人辽宁明阳恒丰再生资源有限公司承租后，在院内盖了XXX多平的厂房，用于生产经营，辽宁明阳恒丰再生资源有限公司注销后，按照该企业股东抚顺矿业集团有限责任公司与股东王玉斌的约定，企业设备由抚顺矿业集团有限责任公司所有，厂房为王玉斌所有。该地继续由股东被告王玉斌租赁使用，现被告王玉斌共计拖欠原告2017年租金XX万元，2018年租金XX万元，共计XX万元。经多次沟通，被告王玉斌仍不履行给付义务，并且一直使用该厂房，现原告冷艳起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的租赁关系；2、被告向原告支付拖欠的租金XXX元；被告向原告支付拖欠租金的利息XXX元（以XX万元为基数，按照人民银行同期贷款利率从2017年4月1日计算至实际给付之日；以XX万元为基数，按照人民银行同期贷款利率从2018年4月1日计算至实际给付之日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）王玉斌辩称，一、原告主张解除双方租赁关系无事实及法律依据，2010年3月17日《协议书》中约定原告应向被告提供生产经营所需的供电、供水，电费计价按沈阳锅炉厂收费标准（每度电价按人民币1元计算），水费按国家行业标准计算，乙方按月一次性缴纳费用，协议期满前，甲、乙双方不得随意终止协议，如遇有政府拆迁、转让等，甲方必须提前一个月通知乙方，经双方共同协商解决；合同签订后，被告投入XXX余万元自建办公楼XXX余平方米、厂房库房XXX余平方米及地面等。在原告未停止供水供电前，被告从未拖欠过租金，被告投入如此过大，能说明其履行协议的诚意，而恰恰是原告违约在先，未按协议约定履行的供水、供电的义务，给被告在成严重的经济损失，被告系履行抗辩权，并非恶意拖欠租金，原告应严格按协议约定供水、供电的义务，继续履行合同。二、被告主张的租金数额错误。冷艳提供的场地远远不足协议约定的XXX平方米，只有约XXX平方米，如果按协议约定的租金标准计算年租金也仅为人民币XXX元，截止到2017年，结合答辩人已交付的租金差额XXX元，应抵充之后相应的租金，因此，被告不仅不欠租金，更不存在利息，反而原告应赔偿其违约给被告造成的经济损失，并驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）王玉斌诉称，2010年3月17日，反诉被告冷艳（甲方）与反诉原告王玉斌作为股东的辽宁明阳恒丰再生资源有限公司（以下简称“明阳恒丰公司”）（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方同意将沈阳锅炉厂院内（沈阳市铁西区北一路XX号）闲置空地约XXX平方米租赁给乙方使用，租期为XX年从2010年4月1日起至2020年3月30日止；年租金为人民币XX万元，乙方有权在租用的土地面积内自建厂房、库房从事生产、经营活动，甲方应出具相关材料协助乙方办理自建厂房、库房等生产经营所需的相关手续，甲方向乙方提供生产经营所需的供水、供电，电费计价按沈阳锅炉厂收费标准（每度电价按人民币X元计算），水费按国家行业标准计算，乙方按月一次性缴纳费用，协议期满前，甲乙双方不得随意终止协议，如遇有政府拆迁、转让等，甲方必须提前一个月通知乙方，经双方共同协商解决。协议签订后，乙方按协议如约履行，王玉斌在建设厂房办公楼、库房及水泥地面过程中发现甲方冷艳提供的场地远远不足协议约定的XXX平方米，只有约XXX平方米，如果按协议约定的租金标准计算年租金也仅为人民币XXX元，甲方冷艳对此表示认可，并承诺先按协议履行，待至协议履行完毕时可以算总账找差价，现反诉原告已经向反诉被告交付XXX万元7年整的租金和第8年的XX万年租金，如果按XXX平方米年租金XXX元计算，差价XXX元，应抵充以后相应的租金。反诉原告王玉斌自建办公楼XXX余平方米，厂房库房XXX余平方米及地面等共计投入XXX余万元，其中办公楼XXX余平方米出租给锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司年租金XX万元、厂房库房XXX余平方米及XX平方米房屋出租给王孟帷年租金人民币XX万元、厂房库房XXX平方米及场地以南包含地磅出租给田启亮年租金22万元。2015年2月5日，王玉斌与锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司签订《租房协议》一份，租期为X年，从2015年3月15日至2020年3月14日，年租金XXX万元。2015年6月，由于反诉被告冷艳没有按《协议书》约定向反诉原告王玉斌承诺的场地供水，导致该办公楼无法正常生活和生产经营，迫使锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司只使用半年后退租，反诉原告王玉斌退还XX万元房屋租金，由于无水无电，该办公楼至今无法对外出租获取收益，给反诉原告造成巨大的经济损失，2015年10月12日退还租金X万元，2015年9月15日至2019年3月14日闲置42个月，每月租金1万元，XXX余平方米办公楼租金损失XXX万元。2017年12月，由于反诉被告冷艳没有按《协议书》约定向反诉原告王玉斌承租的场地供电，导致反诉原告王玉斌所建的厂房、库房根本就无法正常使用，迫使其他2位租户退租，给反诉原告造成巨大的经济损失。其中，厂房XXX余平方米及场地以南包含地磅出租给田启亮，租期2017年9月1日至2019年8月31日，年租金XXX万元，在田启亮交付一年租金后，由于反诉被告冷艳没有按照《协议书》约定，向反诉原告王玉斌承租的场地供电，使田启亮无法正常成产经营，导致其多占2个月房租XXX元，于2018年10月底愤怒离开，从2018年11月1日至2019年3月31日空置5个月时间，租金损失XXX元，共计给反诉原告王玉斌造成租金损失XXX元。同时，反诉原告王玉斌将厂房库房XXX余平方米和后建的40平方米房屋出租给王孟帷，租期从2017年10月1日至2019年9月30日，年租金XXX元，2017年12月底由于反诉被告冷艳没有按照《协议书》中约定，向反诉原告王玉斌承租的场地供电，导致反诉原告王玉斌于2018年1月底向王孟帷退还租金X万元，同时由于没有水、电使厂房库房XX余平方米和后建的XXX方米房屋从2018年11月1日至2019年3月31日空置X个月，导致反诉原告王玉斌租金损失XXX元。反诉原告多次找反诉被告协商，要求反诉被告按照协议约定履行供水、供电义务，但迟迟不予解决，一直拖延，反诉被告的行为严重违反的协议约定，造成反诉原告承租场地内自建的办公楼和厂房不具备合理的使用条件，无法继续对外出租，给反诉原告造成巨大的经济损失。从反诉被告的起诉内容看，2017年之前反诉原告并不拖欠租金，而恰恰是反诉被告违约在先，在反诉被告未履行协议约定的供水、供电恢复租赁物正常生产经营的前提下，反诉原告系先履行抗辩权，并非恶意拖欠租金，对此反诉被告是明知的。辽宁明阳恒丰再生资源有限公司于2014年5月5日注销，股东成员王玉斌和抚顺矿业集团有限公司清算完毕，将本案所涉及的反诉原告王玉斌自建的办公楼和厂房库房全部归王玉斌所有，从2014年注销之日起仍是反诉原告王玉斌和反诉被告冷艳及其丈夫李刚履行《协议书》至今。现请求法院判令：1、继续履行2010年3月17日签订的《协议书》，恢复供水、供电；2、场地年租金按照人民币XXXX元标准计付；3、冷艳赔偿王玉斌损失人民币XXXX元；4、诉讼费、反诉费由冷艳承担。反诉被告（原告）冷艳辩称，我方与辽宁明阳恒丰再生资源有限公司签订《协议书》时已经明确约定租金为XX万元，并且该租金金一直由反诉原告王玉斌支付，对该租金金额从未提出异议，并且反诉被告冷艳按照协议约定供水、供电。2017年12月27日，沈阳锅炉厂院内住厂房发生火灾，导致厂院内唯一变电所被查封，至今查封没有解除，从而导致不能供水、供电，反诉被告在不能供水、供电的事实上并没有主观过错，并不是因为反诉被告原因而导致的该行为，反诉被告已经履行了相应的法律义务，并且反诉原告至今仍在使用，反诉被告冷艳于沈阳锅炉厂签订的协议是闲置空地，反诉被告在没有改变的情况下租给了反诉原告使用，也是约定约XXX平方米，并没有经过实地的勘察。经审理查明，2009年11月13日，沈阳锅炉厂（甲方）与冷艳（乙方）签订《协议书》，约定将甲方将其院内（沈阳市铁西区北一西路56号）闲置空地约XXX平方米租给乙方使用。租赁期限为二十年，即2009年11月13日起，至2029年11月12日止。租赁期间年租金为人民币XXX元，乙方一次性预付甲方10年租金XXX元。2010年3月17日，冷艳（甲方）与案外人辽宁明阳恒丰再生资源有限公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将沈阳锅炉厂院内（沈阳市铁西区北一西路XXX）闲置空地约XXX平方米租给乙方使用，租赁期限为10年，即2010年4月1日起，至2020年3月30日止。租用期间年租金为XXX元。乙方有权在租用的土地面积内自建厂房、库房从事生产、经营活动，甲方应出具相关材料助乙方办理自建厂房、库房等生产经营所需的供水、供电，电费计价按沈阳锅炉厂收费标准（每度电价按人民币1元计算），水费按国家行业标准计算，乙方按月一次性交纳费用。2017年4月1日至2018年3月30日，该租赁期间，王玉斌给付冷艳租金XXX元。辽宁明阳恒丰再生资源有限公司（乙方）于2014年5月5日经清算后注销，股东抚顺矿业集团有限责任公司分得XXXX元，股东王玉斌分得XXXX元，原告冷艳与被告王玉斌均认可该租赁协议由王玉斌继续履行。另查明，2017年12月27日，沈阳市铁西区北一西路XX号沈阳锅炉厂院内主厂房发生火灾，辽宁省沈阳市铁西区公安消防大队出具火灾事故认定书，后因厂区存在安全隐患，查封了变电所，目前涉案土地无供水、供电。再查明，王玉斌将案涉土地分别出租给王孟帷、田启亮、锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司，其中自建厂房库房XX余平方米和X平方米房租出租给王孟帷，租期从2017年10月1日至2019年9月30日，年租金XXX元，承租方王孟帷交付半年租金，后因该租赁物无法保障供电，王玉斌于2018年2月1日退还租金XX元，双方解除租赁合同。厂房XXX余平方米及场地以南包含地磅出租给田启亮，租期从2017年9月1日至2019年8月31日，年租金XXX元，田启亮交付1年租金，后因该租赁物无法保障供电，田启亮没有继续履行租赁合同。XXX平方办公楼出租给锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司，租期从2015年3月15日至2020年3月14日，年租金XXX元，后因该租赁物无法保障供水，王玉斌于2015年10月12日退还租金XXX元，双方解除租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述、协议书、专用收款收据、火灾事故认定书、企业信用信息公示报告、清算审计报告等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，冷艳与辽宁明阳恒丰再生资源有限公司签订的租赁协议书，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属有效合同。合同生效后，双方已履行多年。辽宁明阳恒丰再生资源有限公司经清算注销后，该租赁协议由王玉斌继续履行，冷艳也认可王玉斌的合同主体身份，对双方的诉讼主体资格，本院予以确认。关于双方租赁合同是否解除的问题。冷艳主张解除与王玉斌的租赁合同，王玉斌主张恢复供水、供电继续履行合同。双方在协议书中明确约定由甲方（冷艳）向乙方（王玉斌）提供生产经营所需的供电、供水，自2017年12月27日沈阳锅炉厂院内发生火灾后，厂区内变电所被查封，涉案土地无法恢复供水供电，因出租人冷艳没有履行合同约定义务，提供的租赁物不符合约定的使用条件，应承担相应的违约责任，冷艳作为违约方无单方行使解除权的权利，因此，对于冷艳主张解除租赁合同的诉请，本院不予支持，对于王玉斌主张继续履行合同的诉请，本院予以支持。关于反诉原告请求涉案土地年租金按照每年XXX元标准计付的主张，双方已实际履行合同多年，双方对土地的面积及边界以实际履行合同的方式予以认可，对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的主张，因案涉土地一直由王玉斌承租，且在没水没电的情况下，王玉斌仍主张合同继续履行，在合同继续履行的情况下，对原告主张租金的诉请，本院予以支持。在2017年4月1日至2019年3月30日期间，因被告王玉斌已支付XXXX元租金，被告王玉斌拖欠原告冷艳租金XXXX元，本院予以确认。关于因案涉土地无法供水供电给被告王玉斌造成的损失，被告王玉斌已提起反诉主张。关于原告冷艳主张的租金利息，因双方在履行合同过程中因供水供电问题产生争议，被告王玉斌拒付租金的行为系履行抗辩权，并非恶意拖欠租金，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的主张，因反诉被告无法按照约定履行供水、供电的义务，导致反诉原告无法对外出租租赁土地上的自建厂房，给反诉原告造成了巨大的经济损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。因冷艳无法保障租赁物供水供电导致王玉斌与王孟帷、田启亮的租赁合同无法继续履行，对该部分租金损失反诉原告王玉斌有权向反诉被告冷艳主张，对该部分损失，本院予以支持。其中王玉斌与王孟帷的租赁合同年租金为XXXX元，王玉斌与田启亮的租赁合同年租金为XXXX元，双方在租赁合同中约定年租金为XXXX元，但王玉斌仅能提供田启亮与丁淑燕XXX元的转账凭证，对剩余XXX元主张现金交付，因未提供证据予以证明，本院对该份租赁合同的年租金认定为XXX元。反诉被告冷艳辩称，丁淑燕并非租赁合同当事人，反诉原告提供户口簿证明丁淑燕与王玉斌系夫妻关系，该转账行为不违背常理，本院予以确认。截至2019年3月30日，因无法供水供电导致王孟帷的租赁合同无法继续履行的租金损失为XXX元（14个月租金）。因无法供水供电导致田启亮的租赁合同无法继续履行的租金损失为XXXX元（7个月租金），本院予以确认。对反诉原告王玉斌主张的与锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司租赁合同损失，反诉原告主张因2015年6月案涉土地无法保证供水，导致租赁合同无法继续履行，经查明，反诉被告冷艳于2015年8月通过打地下井的方式为反诉原告王玉斌供水，反诉原告王玉斌主张的与锦州映辉网络通信工程建设有限责任公司无法继续履行租赁合同的损失不应由反诉被告冷艳承担，对反诉原告王玉斌的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冷艳与被告（反诉原告）王玉斌的租赁合同继续履行；二、被告（反诉原告）王玉斌于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）冷艳租金XXX元；三、原告（反诉被告）冷艳于本判决发生法律效力后十日内给付被告（反诉原告）王玉斌租金损失XXX元；四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费XXX元，由被告（反诉原告）王玉斌承担。反诉案件受理费XXX元，由反诉原告（被告）王玉斌承担XXX元，反诉被告（原告）冷艳承担XXX元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张东波审 判 员  李丽智人民陪审员  初立娟二〇一九年八月十六日书 记 员  李 瑞本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。