湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1235号上诉人（一审第三人）：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地黄石市颐阳路**。法定代表人：李鹰,系该行行长。委托诉讼代理人：邱红，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石扬子房地产开发有限公司，住，住所地黄石市黄石大道**/div>法定代表人：罗才能，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周少春、孙绪玲，均系湖北人本律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柯常胜，男，1976年8月20日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审被告）：陈敏丽（系柯常胜之妻），1980年2月3日出生，汉族，住大冶市。上诉人中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建行黄石分行）因与被上诉人黄石扬子房地产开发有限公司（以下简称扬子房地产公司）、柯常胜、陈敏丽房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建行黄石分行上诉请求：撤销一审判决第二项，即判令其于判决生效之日起十五日内协助扬子房地产公司办理解除位于黄石市下陆区团城山街道桂林南路33号扬子尚居2-1-2201室房屋的预告抵押登记手续和查封手续；改判驳回扬子房地产公司的上述诉讼请求。事实与理由：柯常胜、陈敏丽以向扬子房地产公司购买涉案房屋为由，向其申办龙卡信用卡分期通贷款，一审判决认定扬子房地产公司代柯常胜、陈敏丽偿还其借款本息765403.56元、律师费24000元、诉讼及保全费10949元，但未就柯常胜、陈敏丽支付扬子房地产公司首付款252586元如何抵扣或返还进行认定或说明，扬子房地产公司作为柯常胜、陈敏丽住房贷款的担保人，在与其签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，告知其柯常胜、陈敏丽已支付购房首付款252586元，现柯常胜、陈敏丽基于住房贷款申请的龙卡信用卡分期通贷款105000元及利息已逾期未还，扬子房地产公司有义务将柯常胜、陈敏丽的购房首付款优先用于偿还上述贷款本息。扬子房地产公司因对柯常胜、陈敏丽的住房贷款提供了担保，仅代偿了该项住房贷款，却拒绝将柯常胜、陈敏丽支付的购房首付款用于偿还柯常胜、陈敏丽为购房而发生的信用卡贷款本息，在上述信用贷款未清偿的情况下，不应解除涉案房屋预告抵押登记手续及查封手续，故一审判决第二项损害其合法权益，应予以撤销。被上诉人扬子房地产公司辩称：建行黄石分行就龙卡信用卡分期通业务与柯常胜、陈敏丽形成借款合同关系时，并未以涉案房屋设定担保，涉案房屋预告抵押登记债权数额为740000元，其已代柯常胜、陈敏丽偿还建行黄石分行全部借款本息及费用765403.56元，故建行黄石分行的上诉理由不成立。被上诉人柯常胜、陈敏丽未提交答辩意见。扬子房地产公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除其与柯常胜、陈敏丽签订的合同编号为HS16011779的商品房买卖合同，并判令柯常胜、陈敏丽协助其办理上述合同备案登记注销手续；判令建行黄石分行协助其办理解除房屋预告抵押登记手续及配合解除查封手续；判令柯常胜、陈敏丽偿还其代偿的60352.56元；判令柯常胜、陈敏丽向其支付违约金23654元（以765403.56元为基数，按年利率24%的标准，自2018年6月9日计算至2018年7月26日，并计算至实际清偿之日止）；判令柯常胜、陈敏丽向其支付为本案支出的律师费30000元。一审判决认定：2016年12月1日，扬子房地产公司（甲方）与柯常胜、陈敏丽（乙方）签订《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS16011779），约定：乙方购买扬子﹒尚居2座1单元22层2201室房屋，建筑面积145.370㎡，房屋总价992586元，以贷款方式付款，首付款252586元，贷款740000元。合同补充协议约定：就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任；乙方未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）千分之五的违约金；无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任；如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同；逾期付款超过30日，甲方有权解除本合同；乙方违反本合同或者补充协议的，除应当依照有关条款约定承担支付违约金等违约责任外，还应另行向甲方支付甲方因委托律师发函、参与协调或者代理仲裁、诉讼等所支出的律师服务费。2016年12月30日，柯常胜、陈敏丽与建行黄石分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定柯常胜、陈敏丽因购买涉案房屋向建行黄石分行借款740000元，借款期限288个月，还款方式为按月等额本息，以柯常胜、陈敏丽所购涉案房屋为借款设定抵押担保，并由扬子房地产公司提供阶段性担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费、公告费、邮寄费、执行费等。建行黄石分行向柯常胜、陈敏丽发放了贷款740000元。2017年3月1日涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，义务人为柯常胜、陈敏丽，权利人为建行黄石分行，抵押权预告登记债权数额为740000元。2018年2月2日，涉案房屋办理了不动产权证书，所有权人为扬子房地产公司。另认定，因柯常胜、陈敏丽未按约定向建行黄石分行还款，建行黄石分行将柯常胜、陈敏丽及扬子房地产公司诉至西塞山区人民法院，2018年5月23日西塞山区人民法院查封了涉案房屋。2018年6月25日西塞山区人民法院作出（2018）鄂0203民初549号民事判决书，判令柯常胜、陈敏丽于判决生效之日起十日内共同支付建行黄石分行律师服务费24000元；建行黄石分行对柯常胜、陈敏丽抵押的涉案房屋的处分所得价款有优先受偿权；扬子房地产公司对柯常胜、陈敏丽的上述债务承担连带清偿责任；案件受理费5949元、诉讼保全费5000元，由柯常胜、陈敏丽与扬子房地产公司连带负担。再认定，2018年6月8日扬子房地产公司向建行黄石分行代偿了柯常胜、陈敏丽的借款本息765403.56元；2018年9月17日扬子房地产公司向建行黄石分行代偿了柯常胜、陈敏丽应支付的律师费24000元、诉讼费5949元、诉讼保全费5000元（共计34949元）。还认定，2018年7月27日扬子房地产公司就与柯常胜、陈敏丽房屋买卖合同纠纷一案与湖北人本律师事务所签订《委托合同》，约定律师费用并支付了30000元。一审判决认为：建行黄石分行辩称扬子房地产公司拟通过本次诉讼来否定西塞山区人民法院作出的（2018）鄂0203民初549号民事判决结果，针对其的诉讼请求属重复诉讼。（2018）鄂0203民初549号民事判决书仅对《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款偿还、相关费用的支付及涉案房屋优先受偿权作出判决，并未就扬子房地产公司与柯常胜、陈敏丽签订的《黄石市商品房买卖合同》解除与否和解除房屋预告抵押登记手续及协助解除查封手续作出判决，且扬子房地产公司已于2018年9月17日按照该判决向建行黄石分行履行了代柯常胜、陈敏丽偿付律师费、诉讼费、诉讼保全费共计34949元的义务，故扬子房地产公司的诉讼请求不属于重复诉讼，法院应予受理。另外，扬子房地产公司与柯常胜、陈敏丽签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定了行使合同解除权的条件，柯常胜、陈敏丽逾期偿还到期银行贷款导致扬子房地产公司承担担保责任，涉案房屋因此被法院查封，导致扬子房地产公司对柯常胜、陈敏丽偿付银行借款本息及相关费用承担担保责任，合同约定的解除合同条件已成就，扬子房地产公司有权解除《黄石市商品房买卖合同》，且柯常胜、陈敏丽应协助扬子房地产公司办理上述合同备案登记注销手续。同时，扬子房地产公司向建行黄石分行代偿了柯常胜、陈敏丽全部借款本息及法院判决确定的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，已全部履行《个人住房（商业用房）借款合同》约定的及西塞山区人民法院（2018）鄂0203民初549号民事判决书确定的义务，建行黄石分行应当协助扬子房地产公司办理解除房屋预告抵押登记手续及配合解除查封手续。建行黄石分行辩称柯常胜与其另有信用卡分期贷款未清结且柯常胜向其承诺未清偿贷款前不申请办理本案所涉房屋的抵押登记注销手续，故其不应协助解除预告抵押登记手续和查封手续，因建行黄石分行与柯常胜之间的信用卡分期贷款并未以涉案房屋进行抵押担保，且与本案房屋买卖合同纠纷为不同的法律关系，上述贷款与本案无关，建行黄石分行的上述抗辩理由不能成立，故建行黄石分行应协助扬子房地产公司办理解除房屋预告抵押登记手续及配合解除查封手续。本案中，扬子房地产公司向建行黄石分行代偿了柯常胜、陈敏丽借款本息765403.56元以及律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用合计34949元，但扬子房地产公司仅收到柯常胜、陈敏丽的贷款740000元，柯常胜、陈敏丽还应当向扬子房地产公司赔偿60352.56元，且按照《黄石市商品房买卖合同》约定，柯常胜、陈敏丽应按日向扬子房地产公司支付代偿全部款项日千分之五的违约金，自扬子房地产公司实际代偿之日起至柯常胜、陈敏丽偿付全部款项之日止，扬子房地产公司要求按照年利率24%的标准计算违约金，未超出法律规定的标准，法院依法予以支持。《黄石市商品房买卖合同》还约定，如柯常胜、陈敏丽违约，应向扬子房地产公司支付包括律师费在内的相关费用，扬子房地产公司因本案与湖北人本律师事务所签订了《委托合同》并支付律师费30000元，故柯常胜、陈敏丽应当向扬子房地产公司支付律师费30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认扬子房地产公司与柯常胜、陈敏丽签订的《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS16011779）解除，柯常胜、陈敏丽于判决生效之日起十五日内协助扬子房地产公司办理该合同的备案登记注销手续；二、建行黄石分行于判决生效之日起十五日内协助扬子房地产公司办理解除位于黄石市下陆区团城山街道桂林南路33号扬子尚居2-1-2201室房屋的预告抵押登记手续和查封手续；三、柯常胜、陈敏丽于判决生效之日起十五日内向扬子房地产公司偿还款项60352.56元、支付截至2018年7月26日的违约金23654元（以765403.56元为基数，按年利率24%的标准，计算自2018年7月27日起至实际清偿之日止）和律师费30000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认；并补充认定如下事实：2017年2月9日柯常胜与建行黄石分行签订龙卡信用卡分期通业务承诺书，约定：柯常胜办理涉案房屋贷款，并办理抵押登记，现申请信用卡装修分期业务，并同意将该笔分期付款纳入房屋抵押的担保范围；柯常胜承诺在上述房屋抵押登记可予注销登记之时，如信用卡装修分期尚未清偿，在未经建行黄石分行同意的情况下不申请上述房屋抵押登记的注销手续。柯常胜目前差欠龙卡信用卡分期通贷款157651.94元，利息22548.78元。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2016年12月1日，扬子房地产公司与柯常胜、陈敏丽签订《黄石市商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，2016年12月30日，柯常胜、陈敏丽与建行黄石分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定柯常胜、陈敏丽以购买涉案房屋向建行黄石分行借款740000元，柯常胜、陈敏丽以所购涉案房屋为借款设定抵押担保，并由扬子房地产公司为借款提供抵押加阶段性担保，上述合同为各方当事人真实意思表示，均合法有效；2017年3月1日涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记，义务人为柯常胜、陈敏丽，权利人为建行黄石分行；建行黄石分行向柯常胜、陈敏丽发放了贷款740000元；2018年5月23日，建行黄石分行诉请柯常胜、陈敏丽、扬子房地产公司偿还涉案借款，西塞山区人民法院依建行黄石分行申请查封了涉案房屋。建行黄石分行辩称，2017年2月9日柯常胜与其签订的《龙卡信用卡分期通业务承诺书》约定将基于涉案房屋贷款而申请的龙卡信用卡分期通贷款105000元及利息纳入涉案房屋抵押的担保范围，扬子房地产公司告知其柯常胜、陈敏丽已支付购房首付款252586元，现柯常胜、陈敏丽龙卡信用卡分期通贷款逾期未还，扬子房地产公司作为涉案住房贷款保证人有义务将柯常胜、陈敏丽的购房首付款优先用于偿还该笔贷款本息；但建行黄石分行的上述主张并非一审的诉讼请求范围，依法应另行主张。扬子房地产公司辩称其已向建行黄石分行代偿了柯常胜、陈敏丽全部借款本息765403.56元及律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用共计34949元，已全部履行《个人住房（商业用房）借款合同》约定及西塞山区人民法院（2018）鄂0203民初549号民事判决书确定的义务，建行黄石分行应当协助其办理解除房屋预告抵押登记手续及配合解除查封手续；但扬子房地产公司作为以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人请求解除商品房买卖合同，将有独立请求权且未提出诉讼请求的担保权人建行黄石分行列为第三人而非被告参与本案，本案依法只能按商品房买卖合同纠纷审理，虽然扬子房地产公司在解除房屋买卖合同后依法可以提出解除房屋贷款担保合同，但建行黄石分行并非涉案房屋买卖合同的当事人，其依据扬子房地产公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中的保证及柯常胜、陈敏丽就涉案房屋设立抵押而取得抵押权预告登记，在涉案房屋买卖合同中只有权利而无义务，且建行黄石分行就涉案房屋取得的抵押权是否因扬子房地产公司代为偿还借款而当然解除、与柯常胜之间的龙卡信用卡分期通贷款以涉案房屋进行抵押担保是否有效尚存在争议，因此扬子房地产公司要求解除涉案房屋的抵押权预告登记必须基于《个人住房（商业用房）借款合同》提出诉请，扬子房地产公司基于与柯常胜、陈敏丽商品房买卖合同要求建行黄石分行解除涉案房屋抵押权预告登记缺乏合同上的依据，故一审判决认定建行黄石分行应当协助办理解除涉案房屋抵押权预告登记手续及配合解除查封手续，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正，扬子房地产公司应依据涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》另行主张。综上，建行黄石分行的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初894号民事判决的第一项、第三项，即：确认扬子房地产公司与柯常胜、陈敏丽签订的《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS16011779）解除，柯常胜、陈敏丽于判决生效之日起十五日内协助扬子房地产公司办理该合同的备案登记注销手续；柯常胜、陈敏丽于判决生效之日起十五日内向扬子房地产公司偿还款项60352.56元、支付截至2018年7月26日的违约金23654元（以765403.56元为基数，按年利率24%的标准，计算自2018年7月27日起至实际清偿之日止）和律师费30000元；二、撤销黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初894号民事判决的第二项；三、驳回扬子房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费888元、保全费5000元，合计5888元，由柯常胜、陈敏丽负担；二审案件受理费1776元，由黄石扬子房地产开发有限公司负担888元，由柯常胜、陈敏丽负担888元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇一九年八月二十六日法官助理徐昊书记员黄洁