江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终623号上诉人（原审原告）：李晓珏，女，1981年9月16日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：黄凯仲，江西帖隼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司，住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路**时代购物中心**负**。法定代表人：吴爱兰，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳新路**第**第**/div>法定代表人：刘纪顺，系该公司总经理。上诉人李晓珏因与被上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称湖北真快活景德镇分公司）、被上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称湖北真快活公司）房屋买卖纠纷一案，不服江西省景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李晓珏上诉请求为：申请二审法院依法支持上诉人的一审诉请。事实与理由：2016年6月6日，上诉人在被上诉人公司内购买了被上诉人正在出售的位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层113号商铺，并订立了《商铺买卖合同》，合同约定：被上诉人将位于景德镇市珠山区新厂西路**负****商铺出卖给上诉人，建筑面积为15.05平方米；上诉人于2016年10月27日一次性支付人民币253420元，被上诉人在上诉人付清款后的280个工作日没有办理产权的过户手续。经上诉人与被上诉人多次维权未果，被上诉人没有产权过户也不支付违约金，上诉人就此起诉至珠山区人民法院，但珠山区人民法院驳回了上诉人要求商铺过户的诉请。上诉人购买商铺是事实，也实际占有该商铺，依法应该确认上诉人的买卖合同的事实。因此，请求二审法院依法支持上诉人的一审诉请。被上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司、被上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司经传票传唤未到庭，亦未答辩。原审原告李晓珏向原审法院起诉的诉讼请求：1、判决两被告履行《商铺买卖合同》第九条之约定，将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层113号商铺产权过户给原告；2、判决两被告支付违约金20000元整（自2017年12月31日至两被告支付时止）；3、本案诉讼费由两被告承担。原审法院经审理查明，2016年6月6日，原告李晓珏（作为买受方）就其购买景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层113号商铺相关事宜与被告湖北真快活景德镇分公司签订《商铺买卖合同》，约定：商铺建筑面积为15.05平方米，单价为7577元/平方米，房价款总金额为114039元；付款方式为买受方于2016年6月6日前支付全部房价款；买受方选择一次性付款的，自缴清全额款项之日起280个工作日内，由买卖双方共同向景德镇市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖方按日向买受方支付已付房价款0.5‰的违约金。同日，原告李晓珏（作为委托方）与景德镇市美乐园物业服务有限公司（作为托管方）、被告湖北真快活景德镇分公司（作为保证方）签订《托管经营服务合同》，将该涉诉商铺委托景德镇市美乐园物业服务有限公司进行托管经营服务，并约定原告李晓珏一次性预付公共区域装修款项139381元。原告李晓珏于2016年10月27日向被告湖北真快活景德镇分公司付清房价款114039元及公共区域装修款139381元。涉诉商铺已设定抵押，至今仍未解除。另查，湖北真快活景德镇分公司是湖北真快活公司下属的分公司，有一定的组织机构和财产。两被告均明确表示不同意进行调解。又查，2016年7月2日，李晓珏就其购买景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层113号商铺相关事宜与被告湖北真快活景德镇分公司重新签订《商铺买卖合同》并进行公证，该份公证的《商铺买卖合同》中张华与原告李晓珏作为共同买受人签字确认。在审理过程中，原审法院向张华释明其可作为本案共同原告参与诉讼，但张华明确表示放弃其实体权利，故原审法院没有追加张华为本案共同原告。原审法院认为，李晓珏与湖北真快活景德镇分公司签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。李晓珏已于2016年10月27日向湖北真快活景德镇分公司付清房价款及装修款，湖北真快活景德镇分公司未按合同约定办理案涉商铺的过户手续，已构成违约。本案的争议焦点在于：一、被告湖北真快活景德镇分公司与被告湖北真快活公司民事责任的认定；二、原告要求被告将涉诉商铺过户的诉请是否应予支持；三、违约责任的认定。关于本案的第一个焦点问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案被告湖北真快活景德镇分公司经依法设立并领取营业执照，有一定组织机构和财产，被告湖，被告湖北真快活公司作为设立被告湖北真快活景德镇分公司的法人，湖北真快活景德镇分公司的违约行为承担补充责任。关于本案的第二个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，案涉商铺已设定抵押，截止法庭辩论终结前抵押状态仍未消除，该房屋无法办理过户手续，李晓珏也未提出代为清偿债务，故对于李晓珏要求湖北真快活景德镇分公司办理过户手续的诉请，原审法院不予支持。待过户条件成就后，李晓珏可另行主张。关于本案的第三个焦点问题。本案合同第九条已明确约定申办期限为缴清全额款项之日起280个工作日内，280个工作日不能等同于280日，在计算期限时应扣除节假日等非工作日，李晓珏于2016年10月27日付清全部房价款，则本案合同约定的申办期限应为2016年10月27日至2017年12月7日。本案合同中已明确约定自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止计算违约金，湖北真快活景德镇分公司至今未开始办理案涉商铺的过户手续，故本案计算违约责任的期间应从2017年12月8日起至实际申办之日止。考虑到办理案涉商铺的过户手续应为原、被告双方共同的义务，且涉及相应职能部门的行政行为，综合本案合同的履行情况和双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因李晓珏诉请违约金20000元，故原审法院酌定每日按支付房价款114039元的0.3‰计算违约金，但以不超过20000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：1、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司于本判决生效后十日内向原告李晓珏支付违约金（从2017年12月8日起至实际申办之日止，以房价款114039元为基数，按每日0.3‰计算，但以不超过20000元为限）；2、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对上述第一项判决确定的义务承担补充责任；3、驳回原告李晓珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告李晓珏承担400元，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司承担400元。双方在二审中均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，上诉人李晓珏的原审诉请共有两项，其中一项要求支付违约金的诉请，原审法院已予以支持，本案的争议焦点为李晓珏要求将涉诉商铺过户的诉请是否应予支持。根据物权法的相关规定，抵押人转让抵押财产未经抵押权人同意，不符合物权法所规定的物权有效变动的条件，不能产生权属转移的效力。本案涉诉商铺已经设置抵押，在未取得抵押人同意并释放抵押权的情况下，上诉人李晓珏要求将涉诉商铺办理过户于法不符，本院无法支持。上诉人李晓珏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人李晓珏负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  方 莉审判员  王慧莲二〇一九年八月二十六日法官助理王小莉书记员王雪豪