安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1281号上诉人（原审原告）：无为东闸口医院，住所地安徽省无为县。法定代表人：吴国金，该院院长。委托诉讼代理人:闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙维华，男，1965年4月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审被告）：孙维长，男，1968年9月10日出生，汉族，住安徽省无为县。被上诉人（原审被告）：孙维林，男，1974年2月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙维华，与孙维长、孙维林系兄弟关系。原审第三人：金萍，女，1980年8月23日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原审第三人：孙社平，男，1977年12月6日出生，汉族，住安徽省无为县。上诉人无为东闸口医院（以下简称东闸口医院）因与被上诉人孙维华、孙维长、孙维林，原审第三人金萍、孙社平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东闸口医院的委托诉讼代理人闫迪、吴娟娟，被上诉人孙维华（同时作为孙维长、孙维林的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。原审第三人金萍、孙社平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东闸口医院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费用由孙维华等承担。事实与理由：一、一审庭审调查时，孙维华亲口承认没有告知东闸口医院案涉8号门面房已出售的事实，而且该门面房自2016年出售至2018年10月，孙维华三兄弟一直依双方签订的《租赁协议》约定的标的物面积向东闸口医院收取租金，关键是租赁合同中租赁物一直包含着出卖给第三人的门面房，有租赁合同佐证。二、孙维华三兄弟并没有降低租金，其出租给东闸口医院的房产有按揭贷款，2018年5月与东闸口医院重新签订《房屋租赁合同》时差欠银行贷款130余万元且已逾期4个月。东闸口医院代孙维华三兄弟将150万元房租归还银行贷款，暂且不算罚息，仅银行贷款利息就为孙维华三兄弟节省了约60万元。另外，房屋租金实际是每年40万元，并非60余万元。因为2018年5月之前，孙维华三兄弟向东闸口医院收取的60余万元租金经营医院的全部租金。在第三人闹事才醒悟，孙维华三兄弟让东闸口医院一次性付150万元租金，其实是为了还清所有的银行贷款。孙维华三兄弟在未告知东闸口医院的情况下，将8号门面房出售，该门面房是东闸口医院上下楼的唯一通道，这种欺骗行为一审法院视而不见。三、东闸口医院之所以没有提出撤销房屋租赁合同，是由于自身是一个为广大患者提供医疗服务的机构，必须保证医院的正常营业。同时，假如东闸口医院选择了撤销之诉，势必损失更大。为了减少损失，在第三人闹事、堵门影响医院经营的情况下，被迫与第三人再次签订房屋租赁合同。孙维华、孙维林、孙维长共同答辩称：现在正在履行的合同是重新签订的合同，出租的是孙维华三兄弟的房子，并非续签的合同，也不存在隐瞒、欺诈行为。8号门面房不属于合同约定的出租范围。金萍、孙社平未向本院提交书面陈述意见。东闸口医院向一审法院起诉请求：1.依法判令孙维华、孙维长、孙维林返还租金15万元及利息6041元（利息按照年利率6%自2018年5月3日计算至2019年1月3日，此后计算至实际还清之日止）；2.诉讼费用由孙维华、孙维长、孙维林负担。一审法院认定事实：2013年4月11日，孙维华、孙维长、孙维林（甲方）与无为现代医院（乙方）补签租房协议，载明：“一、甲方自愿将金塔路红太阳商城18#孙维长、孙维林所有房屋（含三楼加盖）全部租给乙方，租期十二年，自2009年10月1日起至2021年9月30日止。（其中三楼是他人房产约140平方，与甲方无关）。二、乙方每年10月1日交清下年房租，分别为2009年10月1日至2013年9月30日（房租已付），2013年10月1日至2015年9月30日，每年按陆拾万元整交清，2015年10月1日至2016年9月30日每年柒拾贰万元整交清。2016年10月1日至2021年9月30日按68万元整交清。2017年起每年7月1日预付下年房租20万元剩余48万元房屋于10月1日一次性交清……五、协议期内，除因城市规划造成的房屋拆迁外，任何一方不得无故解除本协议。六、协议期满后，乙方享有在同等条件下的优先租赁权。但乙方须提前六个月告知甲方。否则不享受优先租赁……”2016年11月23日，无为现代医院更名为东闸口医院，经营权等未发生变更。2018年5月2日，孙维华、孙维长、孙维林（出租方、甲方）与东闸口医院（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：“1、甲方将位于无为县金塔路北圃山庄的红太阳商城18号1-3层三兄弟名下房产（以下简称该物业），面积合计约1400平方米（以房产证载明为准）。六年总租金为人民币壹佰伍拾万元（￥1500000.00）。2、乙方承租该物业的期限为2018年10月1日至2024年9月30日，甲方于2018年9月30日前将该物业交予乙方使用，交付后产生的费用由承租方承担。租赁期满甲方有权收回该物业，乙方应如期归还，如甲方将该物业继续出租或出售，乙方在同等条件下享有优先权。3、租金支付方式：乙方于合同签订后五个工作日内一次性付清全部六年的房租，即人民币：壹佰伍拾万元（￥1500000.00）。乙方通过代为偿还甲方孙维长所欠的中国工商银行房产证抵押贷款的方式支付租金（租金由乙方支付到甲方共同指定账户：账户：孙涛涛，开户行：中国工商银行，账号：62×××66）……6、在乙方正常的经营期间，甲方不得提起终止本合同，甲方及其家人不得对乙方的经营进行任何形式的干扰。甲方在租赁期间因自身的需要，将该物业出售、抵押等处分行为均需征得乙方的同意且不得影响乙方的正常经营，方可进行。否则需向乙方支付违约金人民币叁佰万元，并按每年人民币叁拾万元的标准退还乙方剩余期间的房租。7、甲方应按合同对规定的日期交房给乙方使用，并保证对该物业享有合法、完整的处分权和收益权，否则甲方将全额退回乙方所交款项，赔偿因此而引起的一切的经济损失并承担所有法律责任……11、甲乙双方于2018年5月2日签订（房屋合同），在本协议生效后，原房屋租赁合同失效，以本合同协议为准……13、本合同自甲乙双方签字之日起生效。”该合同签订后，东闸口医院于2018年5月3日一次性支付2018年10月1日至2024年9月30日租金150万元，同日，孙维华、孙涛涛出具收条确认收取上述款项。另查明，孙社平、金萍系夫妻。2016年，孙社平、金萍夫妻二人购得包含在红太阳商城18#房屋内的红太阳商城一层8号门面房，同年9月29日办理不动产权证书。孙社平、金萍买受时已知该处房产租赁情况，同意由孙维华、孙维长、孙维林代为收取租金。2016年9月、2017年10月1日，孙维华、孙维长、孙维林分别将红太阳商城一层8号门面房2016年10月1日至2017年9月30日租金3万元、2017年10月1日至2018年9月30日租金26000元交付孙社平、金萍。2018年9月，孙社平、金萍致电孙维华、孙维长、孙维林要求给付租金，被告知孙维华、孙维长、孙维林与东闸口医院重新就孙维华、孙维长、孙维林名下红太阳商城的房产签订租赁合同，未对孙社平、金萍案涉8号门面房予以出租。后，孙社平、金萍至东闸口医院院长办公室，要求无为东闸口医院给付租金。2018年10月1日，金萍、孙社平与吴国金签订门面房租赁合同，约定金萍、孙社平将无为县无城镇北门坝埂头红太阳商城一层8号门面房出租给吴国金使用，租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日，租金2.5万元／年，吴国金需先付订金3万元，剩余租金12万元应在2018年11月1日前一次性付清，否则孙社平、金萍收回房屋，订金3万元不予退还。截至一审庭审时，吴国金仅支付订金3万元，余下房租未予给付。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙维华、孙维长、孙维林与东闸口医院签订的房屋租赁合同，系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东闸口医院在双方租房协议履行过程中，与孙维华、孙维长、孙维林协商并签订房屋租赁合同时，应对所租赁的房屋相关情况进行了充分了解；在双方对房屋租金协商自年均60余万元降至25万元，并约定案涉租赁物系孙维华、孙维长、孙维林名下房产、面积以房产证登记为准，若孙维华、孙维长、孙维林在租赁期内对案涉租赁房屋进行出让、抵押等处分行为时需征得东闸口医院同意，否则需支付房屋六年总租金150万元二倍的违约金300万元，并按30万元／年的标准退还无为东闸口医院剩余期间的房租时，东闸口医院对案涉红太阳商城一层8号门面房已被出售及案涉租赁房屋不包含该8号门面房的事实应系明知。东闸口医院作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当预期签订本案房屋租赁合同的法律后果，并应承担合同约定义务。东闸口医院认为孙维华、孙维长、孙维林在签订房屋租赁合同时，有故意隐瞒案涉8号门面房已出售的欺诈行为损害其利益，应承担返还15万元租金并支付利息的责任，对此，东闸口医院应承担举证责任。由于东闸口医院未能进一步举证，亦未基于欺诈提出撤销房屋租赁合同的相关诉讼请求，故应承担举证不能的法律责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回东闸口医院的诉讼请求。一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由东闸口医院承担。二审中，东闸口医院向本院提交了现场照片、不动产权利证书、收条、不动产登记簿查询记录、接处警情况登记表、电话录音，本院组织了庭审质证。本院审查后认为，上述材料与本案的争议焦点并无直接关联，不能实现东闸口医院的证明目的，故不予采信。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，东闸口医院与孙维华三兄弟于2018年5月3日签订的房屋租赁合同中，明确约定租赁物系孙维华三兄弟名下房产，而案涉争议的8号门面房是在2016年出售给了金萍、孙社平并完成了产权变更登记，故2018年5月3日签订房屋租赁合同时该8号门面房已不属于孙维华三兄弟所有，亦即该8号门面房不属于合同约定的租赁物范围。东闸口医院作为承租方，理应在签订房屋租赁合同时审慎核查租赁物的具体组成情况，并在合同中作出明确约定，其现诉请主张2018年5月3日房屋租赁合同中约定的租赁物包含有8号门面房，并主张由孙维华三兄弟向其返还“再次承租8号门面房”所支出的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，东闸口医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3421元，由无为东闸口医院负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月二十日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。