新疆生产建设兵团伊宁垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0402民初21号 原告：景志刚，男，1985年12月5日出生，汉族，个体工商户，住新疆博乐市。 原告：杨开彦，男，1973年5月21日出生，汉族，第四师六十五团六连职工，住新疆霍城县。 原告：徐虎，男，1981年4月23日出生，汉族，个体工商户，住新疆伊宁市边境经济合作区。 共同委托诉讼代理人：彭保卫，新疆瑞保律师事务所律师。 被告：伊犁中合房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊犁州特克斯县七十八团团部办公楼**。 法定代表人：高岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴继生，新疆柴劲律师事务所律师。 原告景志刚、杨开彦、徐虎与被告伊犁中合房地产开发有限责任公司（以下简称中合房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景志刚、杨开彦、徐虎及其委托诉讼代理人彭保卫，被告中合房地产公司的委托诉讼代理人柴继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景志刚、杨开彦、徐虎向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款100万元并支付利息（按照月息5‰计息，自2017年12月1日至实际还款之日止）；3.被告承担本案的涉诉费用。 事实与理由：2017年11月15日，被告与原告签订了商品房买卖合同，将位于农四师73团团部的天汇商业广场1期1单元113号的商铺（土地证编号为7312001-003）出售给原告，建筑面积为1239.16平方米，房屋总价款为408万元，原告以现金和转账方式分别付款共计100万元，被告于2017年12月1日出具了已付房款100万元的收据。后原告多次要求被告交付房屋，被告因将房屋出租给他人，无法向原告交付房屋，致使合同目的不能实现。2018年5月25日，原告向被告公司送达了催告通知书。后原告多次与被告公司实际控制人高秀兰联系解决交房事宜未果，故诉至法院。 被告中合房地产公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实，合同中明确该房屋已经出租给第三人，双方口头约定房屋租赁的事情由原告自行解决，无需被告协助，现原告要求解除合同属于恶意解除。合同约定，合同签订时付款100万元，2018年3.4.5月份，付房款100万元，余款待办理银行贷款时支付，原告只付了100万元，原告已经严重违约，已付的100万元不予退还，原告还应当承担已付款项30%的违约金。现当庭告知原告尽快付清拖欠的300万元房款。 原告景志刚、杨开彦、徐虎为证实其主张提供如下证据： 1．商品房买卖合同1份，出示收据原件1份。证明双方形成商品房买卖合同关系，被告收到原告交纳的100万元购房款。 被告经质证对商品房买卖合同是复印件，不认可，对收据认可。 2.2018年4月17日杨开彦与被告公司实际控制人高秀兰（法定代表人高岩的姐姐）的电话录音光盘及根据录音整理的书面材料。证明原告多次向被告催促移交房屋事宜；高秀兰以将涉案房屋的承租人诉至法院为由，拖延交付房屋；高秀兰并没有要求原告交付剩余款项。 被告经质证认为对通话的真实性无法确认，高秀兰不是被告公司的人员，也不能替公司做任何决定。 3.2018年5月25日原告向被告送达告知书函的照片打印件。证明原告对被告公司实际控制人高秀兰多次催告无果的情况，向被告公司销售部经理刘安送达了告知函。 被告经质证对该份证据不认可。认为公司没有刘安这个人。公司没有收到该告知函。 5．转款、付款凭据、微信记录手机照片打印件。证明商品房买卖的业务，是由被告公司的负责人高秀兰与原告洽谈的，主要收款人是沈超（高秀兰之子），现金是交付给沈超的妻子（公司财务人员）。高秀兰、沈超给争议房屋的承租人发过限期搬迁的通知，均证明被告公司系家族企业。 被告经质证对上述证据真实性认可，对证明目的不认可。 6.胡继勋的证人证言，证明替原告景志刚向沈超转账，并在2018年5月25日，驾车与原告一起向被告公司送达告知函并在巩留县公司办公地址张贴。 被告经质证对证人证言不认可。被告公司的地址不在巩留县，而是在特克斯县七十八团。 被告中合房地产公司就其抗辩提供如下证据： 1.商品房买卖合同原件1份。证明原告未按合同约定时间交付剩余房款；合同中没有明确房屋交付时间；合同中明确注明该商品房在租赁状态；合同约定原告违约，已付款项不退换。 原告经质证对合同签订的真实性认可，但对合同第八条第五项“该商品房在租赁中”是添加的内容，原告持有的合同该栏内是空白，原告保留对已经添加内容笔迹进行鉴定的权利。 2.房屋租赁合同1份，证明该房屋于2016年7月11日租赁给朱祀顺，签订的租赁合同的时间先于签订的房屋买卖合同，房屋出售时，原告明知该房屋已经租赁给第三人。 原告经质证对合同内容不认可，对合同上的盖章和签字认可。 原、被告提供的以上证据内容客观真实、来源合法、与本案相关联，本院对其证明效力予以确认。 根据原告、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明如下事实： 原告之间系合伙关系，2017年11月15日，被告与原告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将位于农四师73团团部的天汇商业广场1期1单元113号的商铺（土地证编号为7312001-003）出卖给原告，建筑面积为1239.16平方米，房屋总价款为408万元；合同签订时付款100万元，2018年3.4.5月份，付房款100万元，余款待办理银行贷款时支付；该商品房已在租赁状态；买受人在接到出卖人办理手续的通知或告示，必须在7日内办理合同手续及付清约定款项，如违约买受人应该支付给出卖人所交款的50%违约金，逾期7日视为自行解除合同，所付款项不退，买受人有权处分该房产；出卖人应当按合同约定交付房屋，由于其他原因不能向买受人交付房屋的，经买受人催告后超过三个月仍不能交付房屋的，买受人有权要求出卖人支付违约金，其标准按中国人民银行同期活期存款利息计算。合同未约定交房时间。合同签订后，高秀兰通过微信告知原告以现金和转账给沈超的方式向被告支付购房款合计100万元，被告于2017年12月1日向原告出具了已付100万元房款的收据。2016年7月11日，被告将该房屋出租给朱祀顺，租赁期限15年。2017年11月17日，高秀兰、沈超向朱祀顺发出解决房屋租赁事宜的通知。后原告多次与高秀兰联系要求被告交付房屋，因与承租人纠纷未解决，被告无法向原告交付房屋，至今该房屋仍由朱祀顺占有使用。2018年5月25日，原告向被告公司的刘安送达了告知函，主要内容是高秀兰接收公司委托收取购房款，但以房屋租赁事宜未解决为由推托交房，原告要求被告于2018年5月30日前交房，否则解除合同并退还已经交付的房款。 另查，被告公司的法定代表人高岩，是高秀兰的弟弟，沈超是高秀兰的儿子。原告提供的电话录音，证明就购房、交房事宜均是原告与高秀兰联系协商，高秀兰表示待处理好房屋租赁诉讼事宜后交房；原告表示买卖合同不能履行，无法再按合同约定继续交纳房款，高秀兰表示同意；高秀兰多次提到刘安，让刘安去办理诉讼事宜。被告至今未向原告交付所购买的房屋，故原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方应按照合同约定全面履行合同，因高秀兰、高岩、沈超系亲属关系，高秀兰让原告将购房款支付给沈超，由公司开具收据，而且高秀兰与沈超以公司名义向承租人发出解决房屋租赁事宜的通知，应视为公司认可高秀兰及沈超能够代表公司行使权利，被告称高秀兰不能代表公司行使权利的辩称意见，本院不予支持。原告已经按合同约定履行了前期付款义务，但被告至今未履行交付房屋的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告在出售该房屋前就已经将房屋出租给他人，并签订租赁合同，因双方房屋租赁纠纷未能解决，现被告无法将出售房屋交付原告，已经以自己的行为表示不履行合同主要义务，经原告催告交房后仍未履行，因被告的违约行为，致使原告的合同目的不能实现，故原告有权解除合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告提供的电话录音的内容证实高秀兰代表公司和原告协商合同履行事宜，也证实刘安是公司处理房屋租赁相关事宜的人员，原告向刘安送达告知函，视为催告和解除合同的通知到达被告，被告称刘安不是公司人员，公司未收到告知函的辩称意见，本院不予支持。庭审中，被告也同意解除合同，应对合同的解除效力予以确认，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告退还100万元购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但利息计算时间应从催告交房日期三个月后的次日即2018年8月31日起算至还款之日，利率按照合同约定的按中国人民银行同期活期存款利率计算，超出部分，本院不予支持。 因被告并未按合同约定向原告发出办理合同手续和付清约定款项的通知或告示，而且高秀兰在电话中也表示不要求原告按合同约定付款，原告不存在违约行为，故被告称原告未按照合同约定交纳后期房款，已经构成违约，所交房款100万元不予退还的辩称意见，本院不予支持。因签订租赁合同的双方当事人是被告和朱祀顺，租赁纠纷应由其双方解决，并不是原告应该履行的义务，故被告称房屋租赁事宜由原告自行解决，无需被告协助，原告恶意解除合同的辩称意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告景志刚、杨开彦、徐虎与被告伊犁中合房地产开发有限责任公司于2017年11月15日签订的商品房买卖合同解除； 二、被告伊犁中合房地产开发有限责任公司向原告景志刚、杨开彦、徐虎返还购房款100万元，于判决生效后十日内付清； 三、被告伊犁中合房地产开发有限责任公司向原告景志刚、杨开彦、徐虎支付利息（以100万元为基数，自2018年8月31日起至款项全部给付之日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算），于判决生效后十日内付清； 四、驳回原告景志刚、杨开彦、徐虎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元,由被告伊犁中合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第四师中级人民法院。 审判长 孙   星   慧 审判员 李   咏   梅 审判员 帕丽旦·吾麦尔江 二〇一九年八月二十二日 书记员 赵   明   晗