江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏07民终2254号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王琴，女，汉族，1973年10月27日生，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：姚德波，江苏海郡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：孙德华，男，汉族，1952年8月9日生，住江苏省连云港市海州区。 被上诉人（原审原告、案外人）：李同霞，女，汉族，1955年12月26日生，住江苏省连云港市海州区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙德平，男，汉族，1955年6月26日生，住广东省深圳市南山区。 第三人：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区市化路**列奇达花园广场****门面。 上诉人王琴与被上诉人孙德华、李同霞、第三人孙德平、连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区人民法院）（2018）苏0706民初8589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王琴上诉请求：撤销（2018）苏0706民初8589号民事判决并依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、孙德华、李同霞的诉讼请求所依据的事实并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，首先，孙德华、李同霞与列奇达公司之间没有签订合法有效的书面买卖房屋合同，孙德华、李同霞与孙德平之间也没有签订合法有效的书面买卖房屋合同；其次，孙德华除涉案房屋外，其名下还有其他可以居住的房屋；第三，涉案房屋系孙德平通过按揭贷款方式登记至之间名下，现涉案房屋抵押贷款已经还清，孙德平是涉案房屋法律上的实际所有人。孙德华不是善意取得第三人，其对涉案房屋的状态是明知的，其不能排除本案的执行。上述规定主要是对买受人物权期待权的保护，本案即使孙德华所述的以房抵债的事实客观存在，其性质属于金钱债权范畴，而不是物权期待权，其没有权利对抗上诉人的执行行为。二、一审判决以（2018）苏0706执2678号执行裁定违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条为由，判决不予执行涉案财产更是适用法律错误，涉案房屋已经登记在孙德平名下，且银行按揭贷款已经实际偿还完毕，孙德平对涉案房屋具有物权法所规定的物权，可以采取强制执行措施。 孙德华、李同霞辩称，一、作为涉案房屋的实际买受人，具有排除执行的法定权利。1、在法院查封前，孙德华、李同霞就涉案房屋已经签订了合法有效的房屋买卖合同。2009年11月1日与列奇达公司签订了涉案房屋的购房协议，孙德平亦在该购房协议中签名。2013年3月13日，孙德平在和解协议中再次确认将出售给孙德华、李同霞的涉案房屋产权过户至名下。从协议内容来看，无论该房屋系孙德平所有还是属于列奇达公司所有，孙德平及列奇达公司对购买涉案房屋的事实均不持异议。因此，孙德华、李同霞就涉案房屋所签订的购房协议合法有效。2、在法院查封前孙德华、李同霞已经合法占有并实际居住使用涉案房屋，对此所提供的入住涉案房屋后交纳的物业管理费、有线电视费、燃气费及房屋内部照片等各项证据足以证实。3、孙德华、李同霞已经支付了全部购房款。涉案房屋的购房协议中已经载明孙德华、李同霞的购房款1167680元全部支付，列奇达公司并向孙德华、李同霞出具了购房款收据。一审中，为证实该购房款系用之前借款抵冲的事实，孙德华、李同霞并提交了2007年2月12日的200万元借款的银行支付凭证、列奇达公司收取该200万元及另外70万元的记账凭证。上列证据，孙德平亦不持异议。因此，在案证据已足以证实孙德华、李同霞支付了全部购房款。4、涉案房屋非因孙德华、李同霞的原因未办理过户。孙德华、李同霞在本案诉讼前，曾多次要求孙德平及列奇达公司办理过户手续，孙德华先是以按揭贷款未还清，2017年后又以其前妻不签名等理由一直拖延至今。涉案房屋的抵押在本案查封前已经注销，所以涉案房屋并非抵押原因不能办理过户，而是因为孙德平及列奇达公司拒不协助所致。5、原审法院适用的是执行异议与复议解释第28条规定，在此情形下，孙德华、李同霞名下是否有其他房屋，不属于本案审理的范围，并不因此否定孙德华、李同霞排除本案执行的权利。二、根据现有证据证实，涉案房屋系列奇达公司与孙德平之间为套取银行贷款所形成的虚假网签备案。首先，没有证据证实孙德平交纳了涉案房屋的首付款；其次，列奇达公司收到涉案房屋的银行付款后，在记账凭证中记载的款项科目为其他应付款，并没有作为收入记载入账；再次，孙德平应偿还的贷款，均是由列奇达公司实际偿还；第四，孙德平、列奇达公司未就涉案房屋开具购房发票；最后，孙德平自始至终未实际占有涉案房屋。基于上述事实，能够证实孙德平并非事真实的购房人，其与列奇达公司不存在涉案房屋的真实交易关系。三、孙德华、李同霞与列奇达公司在签订购房协议后，以借款冲抵了购房款，并实际占有使用了案涉房屋。由于孙德平与列奇达公司之间办理的是假按揭手续，相应的网签备案也是虚假备案，属于恶意登记的范畴。因此，应当以合法占有涉案房屋的先后顺序作为确定享有物权的依据，孙德华、李同霞对涉案房屋享有物权。 第三人孙德平、列奇达公司未提交书面答辩状。 经审理查明，王琴与孙德平于2016年10月11日签订《借款合同》，合同约定：甲方（孙德平）向乙方（王琴）借款人民币（大写）：贰佰万元整，期限共12个月，自2016年10月11日起算，月利息2%，自借款发放之日计息等内容。2016年10月11日江苏省连云港市连云港公证处根据孙德平、王琴申请出具（2016）连港证民内字第2132号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2018年7月2日，江苏省连云港市连云港公证处根据王琴申请，出具（2018）连港证执字第23号执行证书，该执行证书认定申请执行人为王琴，被执行人为孙德平，执行标的为：（一）本金：人民币贰佰万元整；（二）逾期利息：以人民币贰佰万元为基数，按月利率2%的标准计算；（三）申请出具执行证书的公证费人民币叁仟元；（四）律师费人民币伍万元整。 根据王琴的申请，海州区人民法院于2018年7月4日立案受理，执行案号为（2018）苏0706执2678号。该案进入执行程序后，该院于2018年8月8日向连云港市房屋产权管理中心送达协助执行通知书，对备案登记在被执行人孙德平名下位于海州区通灌北路西青年路北地壹街区南-1401室（丘号01151003-21）和1501室（丘号01151003-23）房产予以查封，后该院于2018年8月16日出具（2018）苏0706执2678号执行公告，告知孙德平、其他案外人、租赁人、利害关系人，限孙德平履行义务，逾期将对上述两套房产予以询价、评估、拍卖、变卖、抵债。案外人孙德华、李同霞提出异议后，海州区人民法院于2018年10月12日作出（2018）苏0706执异222号执行裁定书，驳回案外人孙德华、李同霞的异议请求。 孙德华、李同霞不服上述裁定，向海州区人民法院提起执行异议之诉称，2009年11月1日，孙德华与列奇达公司签订购房协议，购买连云港市海州区房屋，总房款为1167680元，购房款以之前的欠款予以冲抵。上述协议签订后，孙德华、李同霞即对该两套房屋进行了装潢并居住至今。该两套房屋具备办理产权证条件后，孙德华、李同霞在要求办理产权登记时才得知该两套房屋已被列奇达公司的法定代表人孙德平以自己名义办理了房屋抵押贷款手续。2013年3月31日，孙德华、李同霞与孙德平签订和解协议，孙德平承诺于协议签订后60日左右将该两套房屋的产权过户至原告名下，此后，由于孙德平一直拖延，导致房屋至今没有办理过户。2018年8月16日，海州区人民法院在房屋外张贴执行公告，拟对涉案房屋进行拍卖。孙德华、李同霞提出异议后被驳回，现提起诉讼。请求：停止对位于连云港市海州区房屋的执行。 一审法院经审理查明，2009年11月1日，列奇达公司与孙德华签订购房协议，约定孙德华购买列奇达公司开发的地壹街区南-1401室、1501室商品房，建筑面积301.92平方米，单价3867.51元每平方米，总房款1167680元。同日，列奇达公司向孙德华出具了上述两套房屋购房收据（金额为1167680元），孙德华、李同霞诉称系以物抵债，并提交证据进账单、记账凭证、和解协议证明：2007年2月12日，列奇达公司向孙德华借款270万元，其中现金70万元，通过孙德华任法定代表人的连云港市华德酒业有限公司存入列奇达公司账户200万元。2013年3月31日，列奇达公司、孙德平与连云港市尊华房地产开发有限公司、孙德华签订和解协议，其中第5条约定孙德平承诺于本协议签订后60日左右，将出售给孙德华德涉案房屋产权过户给孙德华。孙德华、李同霞另提交有线电视缴费前期物业管理服务协议及物业费收据、燃气费收据、有线电视开户及缴费发票、税费等证据，证明孙德华、李同霞占有使用上述两套房屋的时间早于海州区人民法院对上述房屋的查封时间。 另查明，2007年8月5日，列奇达公司与孙德平签订商品房买卖合同，约定孙德平购买列奇达公司开发的位于第壹街区第1幢南楼1单元1401、1501号房。其中，1401号房建筑面积150.96平方米，总金额784992元，首付244992元，余款540000元办理银行按揭贷款；1501号房建筑面积150.96平方米，总金额792540元，首付242540元，余款550000元办理银行按揭贷款。2007年9月21日、24日，中国工商银行股份有限公司连云港分行分别将贷款470000元、550000元发放至列奇达公司账户。本案审理中，孙德华、李同霞称其名下尚有其他用于居住的房屋，孙德平并未占有使用涉案房屋，购房贷款系列奇达公司为套取银行贷款办理的虚假按揭，贷款实际由列奇达公司偿还，按月付至孙德平还款账户，并提交了该公司2008年5月19日、2008年6月16日、2008年8月10日、2008年10月20日、2009年10月30日部分记账凭证予以证明；2017年10月31日，涉案房屋抵押登记注销，涉案房屋至今尚未办理不动产权属过户登记。第三人孙德平、列奇达公司均称孙德平未实际给付房款。 一审法院认为，经审理本案争议焦点有：一是孙德平按揭贷款是否真实；二是涉案房屋占有人是谁；三是孙德华与列奇达公司债权债务是否真实。关于争议焦点一，孙德平形式上与列奇达公司签订了房屋买卖合同并办理了购房款按揭贷款手续，通过列奇达公司财务记账凭证及该公司、孙德平陈述，列奇达公司偿还涉案房屋贷款，孙德平购房款由列奇达公司支付，双方并未形成真实买卖房屋合意，而是列奇达公司通过孙德平购房贷款形式获取公司贷款，故双方签订的买卖合同内容不真实，这与孙德平和列奇达公司延迟并至今未办理涉案房屋产权登记的情况相印证。关于焦点二，从孙德华、李同霞提交的其入住后交纳的物业管理费、有线电视费、燃气费等开户证明、交费收据看，时间节点均早于该院对涉案房屋的查封时间，不难看出涉案房屋至今由原告占有居住，孙德华、李同霞与列奇达公司于2009年11月1日签订购房协议，并以抵债形式支付全部购房款的事实，该院予以确认。关于焦点三，从孙德华及列奇达公司提交的资金来往凭证看，其所记载的时间及收据、和解协议等均发生在该院查封房屋之前，且相互印证，证明其间存在真实的债权债务关系，海州区法院依法予以确认。根据以上查明的事实，孙德华德诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，该院针对坐落于连云港市海州区房屋作出的（2018）苏0706执2678号执行裁定书违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，应予纠正。孙德华、李同霞诉讼请求依法予以支持。据此，该院于2019年4月22日作出（2018）苏0706民初8589号民事判决：不得执行（2018）苏0706执2678号执行裁定书中所查封的坐落于连云港市海州区房屋。 本院二审期间，本院向当事人出示了一审法院向产权登记部门调取的涉案房产的与产权登记、抵押登记等事项有关的材料。王琴称上述材料中的合同信息汇总表及抵押合同等证明表明涉案房产的所有权人为孙德平；被上诉人孙德华、李同霞则称上述证据证明房屋并未登记在孙德平名下，同时证实孙德平与列奇达公司之间是虚假按揭。本案审理期间，王琴向本院递交涉案房产权属登记的取证申请，鉴于一审法院已经调取相应材料，因此，无需重复取证。本院对上述证据真实性予以确认。 本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见，本案争议焦点为：孙德华、李同霞对涉案房产是否具有足以阻却执行的实体权利。 第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《中华人民共和国物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记于孙德华、李同霞名下，其不能依据登记取得案涉房屋所有权以阻却执行。 第二，孙德华、李同霞能否基于其他合法权利阻却涉案房屋的执行，本案二审期间，孙德华、李同霞称其阻却执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条法律规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的四项条件必须同时具备，缺一不可，否则不能排除执行。本案中，鉴于房屋抵押情况均在产权部门登记公示，作为购买方或抵债债权人的孙德华、李同霞对标的物存在抵押的权利限制应当知道，而房屋因存在抵押导致无法过户的系案外人自身原因；即使孙德华、李同霞未能知晓抵押情况，涉案房产抵押登记于2017年10月31日注销，2018年8月8日房产被法院查封。本案一审期间，孙德华解释未能及时办理产权过户登记时称孙德平没有将房产登记到本人名下导致无法办理，在解释未能及时办理网签时称孙德平说没钱以及有税收要其负担，第二次找孙德平，其家属不签字；二审期间，孙德华解释称房屋抵押注销后，孙德平要求再借数百万元才同意办理过户。本院认为，首先，孙德华的陈述存在前后矛盾，应对其进行不利推定；其次，本案中与孙德华、李同霞签订书面合同的是列奇达公司，房屋是否登记到孙德平名下以及孙德平的经济状况、税费负担以及孙德平以借款为条件均不属于法定的正当理由，故孙德华、李同霞以上述法律规定的无过错买受人物权期待权为由阻却执行，不符合法定要件，本院不予支持。 综上所述，王琴的上诉请求成立，予以支持，原审判决认定基本事实清楚、但适用法律错误导致处理结果不当，应依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初8589号民事判决； 二、驳回孙德华、李同霞的诉讼请求。 一审案件受理费15240元，二审案件受理费15240元，合计30480元由孙德华、李同霞负担9144元，孙德平负担21336元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 法官助理 于学金 二〇一九年八月二十六日 书 记 员 孙宗慧 法律条文附录 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。