大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初1083号原告：大连新世界大厦有限公司，住所地辽宁省大连市中山区x。法定代表人：饶辉明，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：齐延铭，男，1963年12月14日出生，汉族，住。原告大连新世界大厦有限公司与被告齐延铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新世界大厦有限公司的委托诉讼代理人江丛峰到庭参加了诉讼。被告齐延铭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告于2012年11月20日签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》已解除（解除时间为2014年7月31日）;2.判决被告将大连市中山区x号大连新世界大厦商场x商铺腾退给原告；3.判决被告将大连市中山区x号大连新世界大厦商场x号商铺恢复原状;4.请求判决被告给付房屋占用使用费（自租赁合同解除之日起至大连新世界大厦x号商铺腾退及还原完成之日止，按照租赁合同约定的租金标准计算，2014年8月1日起至2014年12月31日止按每月57600元的标准给付；2015年1月1日起至2016年12月31日止按每月64000元的标准给付；2017年1月1日起至2018年12月31日止，按每月72000元的标准给付；2019年1月1日起至腾退及还原完成之日止，按每月81000元的标准给付。）5.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年11月20日签订《大连新世界大厦商场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告承租大连市中山区x大连新世界大厦x号商铺，承租面积约为1499.70平方米。租赁期为2013年1月1日始计，为期八十四个月。自2013年1月1日至2014年12月31日止，每月租金为人民币57600元（租金豁免期除外）。自2015年1月1日至2016年12月31日止，每月租金为人民币64000.00元。自2017年1月1日至2018年12月31日止，每月租金为人民币72000.00元。自2019年1月1日至2019年12月31日止，每月租金为人民币81000.00元。但被告从2013年8月起开始拖欠房屋租金，虽经原告多次催缴并向法院起诉，被告诚拒不支付租金。被告的行为已经严重违反租赁合同的约定。为维护自己合法权益，原告按照租赁合同约定于2014年7月29日向被告邮寄送达了《解除合同通知函》，解除了原被告间签订的租赁合同。根据租赁合同第二十五条：通过速递送达通知的，自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知。原被告签订的租赁合同已于2014年7月31日解除。但被告并未在原告在合同解除后将商铺还原并交还给原告。直至起诉日，被告仍占用该商铺致使原告无法出租。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护自己合法权益，特此诉至贵院，望贵院依法公正判决。被告齐延铭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，后提交答辩状辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告所诉与事实不符。第一、答辩人从未收到《解除合同通知函》。原告诉称于2014年7月28日给答辩人邮寄送达了《解除合同通知函》，但至今，答辩人也没有收到该份函件，从何而来的解除合同通知函，答辩人只是在接到法院起诉时才知道原告的《解除合同通知函》一事实，事实上原告根本就没有正式送达到答辩人手中。因此，原告所诉邮寄送达《解除合同通知函》给答辩人与事实不符。第二、原告所诉答辩人恶意拖欠租金与事实不符。原、被告签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》，原告委托大连侨乐物业服务有限公司代为提供物业服务。在大连侨乐物业有限公司（以下简称物业公司）同意下，答辩人将租赁房屋转给大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司（以下简称雅钰公司）瑜珈会馆使用。雅钰公司在实际使用中，自2013年7月至2014年初，租赁的房屋出现八次漏水，造成瑜珈会馆无法经营，会员流失、会员上访、起诉等状况发生。经济损失数百万元。答辩人与雅钰公司曾多次向原告及物业公司提出协商雅钰公司的损失问题，原告与物业公司迟迟不予解决，无奈答辩人只能以暂时拒付租金方式抗辩。事实上，答辩人并没有主观恶意要拖欠租金的事实。2014年7月22日，原告委托的侨乐物业公司在没有通知答辩人和雅钰公司的情形下擅自停水、停电、停止供气，导致雅钰公司无法经营，给答辩人和雅钰公司造成数百万元的经济损失。事实上，是原告没有履行合同义务，未能依合同提供不漏水的租赁房屋来保障答辩人和雅钰公司正常经营，是原告违约在先，又擅自停供水、电、气，造成答辩人和雅钰公司的极大经济损失，其仅装修损失300多万元，客户损失300多万元以上，经营损失每月不低于30万元。为此，答辩人将保留诉权另行向原告及物业公司主张权益。答辩人根本没有想拖欠租金的本意，是原告违约又不能及时修缮房屋及协商赔偿事宜，答辩人拒付租金是无奈的行为，只能以拒付租金的方式来行使不安抗辩权。二、解除合同的条件没有成就。原告依据合同25条作为解除合同的条件，没有事实依据和法律依据。该条款只是约定双方送达方式及送达的效力，并没有约定解除合同的条件。该《租赁合同》第二十七条解决争议：因本合同而发生的所有争议应首先友好协商解决，经一方向另一方提出协商后三十天内无法以协商解决时，任何一方均可将争议提交本合同履行地的人民法院裁决。争议解决之前，双方仍应继续履行合同。该条款限定了合同解除的条件，只要双方存在争议，在争议未解决之前就仍然要履行合同。原告起诉答辩人也是争议之中，且争议尚未得到法院最终判决，因此，合同解除的条件尚没有成就。三、原告应认真履行合同赔偿答辩人经济损失。原告在起诉前应与答辩人进行协商解决双方的各项争议，提出可行的赔偿因漏水造成的经济损失。合理计算赔偿因停水、停电、停气给雅钰公司造成的装修损失、经营损失，会员流失损失。答辩人和雅钰公司的损失客观存在，一切的损失都是因原告违约房屋漏水而造成，答辩人鉴于双方尚没有充分协商赔偿事宜，为此尚没有起诉赔偿事宜。无论如何，原告与答辩人的合同尚未达到解除的条件，双方应继续履行。综上，原告所诉与事实不符，答辩人未交付租金缘于原告房屋漏水给答辩人造成的损失尚未解决。原告请求的各项费用无事实依据和法律依据。答辩人同意原告协商赔偿与租金的冲抵事宜，就答辩人的损失事项，将保留诉权另行主张。为维护答辩人的合法权益，请求远远依据本案事实，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月20日，大连新世界大厦有限公司（出租人）、齐延铭（承租人）、大连侨乐物业服务有限公司（物业管理公司）签订《大连新世界大厦商场租赁合同》，约定：所租商铺为大连新世界大厦商场四层405B号商铺；面积为1499.70平方米；用途仅限承租人开设及经营瑜伽、健身美体及相关培训服务，并以“恒源梵璟瑜伽会所”为所租商铺商号。租赁期自2013年1月1日起，为期84个月；自2013年1月1日至2014年12月31日止，每月租金为57600元、自2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金为64000元、自2017年1月1日至2018年12月31日，每月租金72000元、自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为81000元。物业管理费为35392.92元；公共区域能源费为每月33593.28元。履约保证金包括租赁押金、三个月物业管理费/公共区域能源费、电费押金，共合计425994.80元。合同第6.1条约定，承租人按月向出租人缴纳所租商铺之电费、水费等，该费用应于出租人或物业管理公司向承租人发出缴款通知书之日始计七天内向物业管理公司清缴，否则因承租人逾期清缴费用导致所租商铺被停水、电等，全部相关责任由承租人自行承担。第17.1条约定，承租人有下列行为之一的，并在接到出租人书面通知后的七天内未能予以纠正而使出租人满意时，出租人有权在发出上述通知后七天选择终止本合同。承租人应立即向出租人交还所租商铺，赔偿一切出租人因承租人违约而蒙受的损失；……承租人未经出租人书面同意而擅自转让本合同项下之权益包括转让予他人经营。第17.3条约定，除本合同赋予出租人及物业管理公司权利以外，承租人连续三个月未缴纳上述相关费用，承租人同意出租人一旦向承租发出解除本合同之通知书，即被视为本合同已被解除及出租人重新享有所租商铺使用权，承租人应按出租人书面通知即时向出租人交还所租商铺，并赔偿一切出租人因承租人违约而蒙受的损失。第21.1条约定，当本合同期满或提前终止前，承租人须根据出租人指示自费将所租商铺局部或全部还原至租赁期生效日的原状（属自然损耗的除外）。根据出租人指引而导致所租商铺内遗留装饰装修部分将无偿归属出租人所有。另，405#缴纳过2013年7月至2013年12月的物业费10万元、2013年4月至2013年7月的物业费21493.2元、2月保底租金57600元，付款人均为齐延铭。2013年7月4日，新世界大厦、齐延铭、大连侨乐物业又签订《租赁合同补充协议》，约定：所租商铺仅限承租人用作开设及经营瑜伽、健身美体及相关培训服务，并以“淑雅瑜伽会馆”为所租商铺商号，物业管理费为每月35392.92元，公共区域能源费为每月33593.28元。另查，2015年9月1日，大连市中山区人民法院作出（2015）中民初字第374号民事判决，判令齐延铭支付大连新世界大厦有限公司2013年12月至2014年7月的租金403200元。2014年6月4日，大连市中山区人民法院作出（2014）中民初字第215号民事判决，判令齐延铭给付大连侨乐物业服务有限公司自2013年8月1日至2013年11月30日租金230400元、滞纳金10540.8元。再查，2014年7月28日，大连新世界大厦有限公司向齐延铭发出《解除合同通知函》，称从签约之日起就未履行过合同义务，未向我司交纳过租金、物业管理费、水电费等费用，至今已累计拖欠租金806400元……并于2014年7月22日无故关闭瑜伽会馆，导致会员来我司闹事，严重影响了我司的正常经营秩序。我司决定按本同17.3条之规定，解除您与我司签订的租赁合同，收回商铺的使用权，没收保证金……。该函以邮寄的方式送达齐延铭，并由齐延铭本人签收。2019年1月7日，原告向被告发出《律师函》及短信，律师函由案外人签收。本院认为，大连新世界大厦有限公司、齐延铭、大连侨乐物业服务有限公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。各方均应按照协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。从本院生效判决看，齐延铭确实存在拖欠租金、物业费、水电费等违约情形，自2013年承租店铺以来即没有按时足额缴纳租金，足以构成解除合同的理由。从原告发出《解除合同通知书》至今，齐延铭未提出任何书面异议或诉请继续履行合同，双方之间的租赁合同已于齐延铭收到通知书之日起解除。合同解除后，被告应将案涉房屋予以腾退并按照租赁合同的约定将案涉房屋恢复原状。故原告要求确认与被告签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》于2014年7月31日解除、要求被告腾退位于大连市中山区x号大连新世界大厦x商铺、要求被告将大连市中山区x号大连新世界大厦x号商铺恢复原状的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，因被告承租的房屋自2014年7月22日起处于关闭状态，至今未经营，且被告与案涉房屋相关的诉讼至今仍在进行中。原告在向被告发出解除合同通知函后近五年之久才起诉被告要求腾退房屋、恢复原状并给付房屋占有使用费，其怠于行使诉权，亦存在一定过错，其应当对损失的扩大承担相应的责任。故完全依照合同约定的租金支付房屋占有使用费显失公平，本院对合同解除后的房屋占有使用费酌情按照合同约定租金的50%收取。故原告要求被告自租赁合同解除之日起至大连新世界大厦x号商铺腾退及还原完成之日止，按照租赁合同约定的租金标准计算，2014年8月1日起至2014年12月31日止按每月57600元的标准给付；2015年1月1日起至2016年12月31日止按每月64000元的标准给付；2017年1月1日起至2018年12月31日止，按每月72000元的标准给付；2019年1月1日起至腾退及还原完成之日止，按每月81000元的标准给付的诉讼请求，被告应减半支付。关于被告齐延铭辩称从未收到《解除合同通知函》一节，因快递回执单显示本人签收，故对其抗辩，本院不予采纳。关于被告辩称因房屋漏水、擅自停水、停电、停气致雅钰瑜伽会馆无法经营一节，因其未提供证据予以佐证，亦没有对上述问题产生的损失提起反诉，故该抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告大连新世界大厦有限公司与被告齐延铭于2012年11月20日签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》于2014年7月31日解除；二、被告齐延铭腾退大连市中山区x号大连新世界x商铺；三、被告齐延铭将大连市中山区x号大连新世界x商铺恢复原状；四、被告齐延铭给付原告房屋占有使用费，自2014年8月1日起至2014年12月31日止每月28800元、自2015年1月1日起至2016年12月31日止每月32000元、自2017年1月1日起至2018年12月31日止每月36000元、自2019年1月1日起至房屋腾退并恢复原状之日止每月40500元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费42990，由原告负担21495元、被告负担21495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  王圣云人民陪审员  王 晶二〇一九年八月十四日书 记 员  兰美玉