河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9768号上诉人（原审原告）：闫某，女，1983年12月30日出生，汉族，现住无极县。委托诉讼代理人：穆新军，河北德公律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世雄，河北冀华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙某，男，1970年11月6日出生，汉族，现住无极县。被上诉人（原审第三人）：李某，女，1984年11月12日出生，汉族，现住无极县。上诉人闫某因与被上诉人李某、孙某执行异议之诉一案，不服河北省无极县人民法院（2018）冀0130民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫某及其委托诉讼代理人穆新军、张世雄、被上诉人孙某到庭参加诉讼。被上诉人李某经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫某上诉请求：1、请求依法撤销无极县人民法院（2018）冀0130民初2043号民事判决书；2、请求确认位于无极县世纪城1栋2单元17层D号房屋所有权归上诉人闫某所有，并不得执行该房屋或发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋并非被上诉人李某所有，涉案房屋买卖合同的相对方系案外人李某1，被上诉人李某对涉案房屋不享有物权，一审法院无权査封。1、上诉人闫某与李某1、被上诉人李某于2018年1月19日签订了《协议书》，约定：李某1及被上诉人李某将其位于无极县世纪城1栋2单元17层D号房屋出售给上诉人闫某，房屋总价款445556.32元，签订协议当日上诉人闫某向被上诉人李某支付220000元，剩余部分房贷由上诉人闫某按月将应还银行的贷款转入李某1在银行预留的还款账户（中国银行，户名：李某1，帐号：62×××35)用于偿还房贷。李某1将原来与开发商签订的房屋买卖合同交予上诉人闫某，该房屋买卖合同上的买受人系李某1，并非被上诉人李某，涉案房屋并非在被上诉人李某名下，被上诉人李某对该房屋不享有物权，一审法院无权查封。2、被上诉人孙某与被上诉人李某在2005年就已经认识，而且在2017年还结婚不到半年就在法院起诉离婚，但是被上诉人孙某并未在离婚请讼中向被上诉人李某主张债权，在离婚诉讼结束后亦没有向被上诉人李某立即主张债权诉讼，而是在上诉人闫某购买涉案房屋不到半个月的时间就申请法院查封了涉案房屋，从上述时间节点可以看出，被上诉人孙某明显是和被上诉人李某串通欺诈上诉人闫某，骗取上诉人的财产。而且在一审法院开庭结束后，上诉人了解到无极法院的副院长陈秋起系被上诉人孙某的亲姐夫，对本案的公正审理有重大的影响，请求二审法院依法公正审理，还上诉人一个公道，支持上诉人的上诉请求，解除对涉案房屋的查封。3、上诉人闫某与李某1签订的房屋买卖合同是经过无极县公证处公证的，具有法律效力。涉案房屋不动产证并未办理，涉案房屋的取得仅仅是李某1与开发商签订房屋买卖合同，李某1与李某签订的离婚协议约定的财产如何处分；但是涉案房屋并未取得不动产证，李某不享有物权法的物权，其与李某1签订的也是合同关系。而上诉人闫某与李某1签订房屋买卖协议时，进行了公证，该公证书的效力明显高于李某1与被上诉人李某的离婚协议，且上诉人闫某己经装修并实际入住，应当保护上诉人闫某的合法权利，更符合社会的公平、正义。4、上诉人闫某与李某1签订的经过公证的房屋买卖协议中明确约定了，办理涉案房屋的更名手续，只是在上诉人闫某与李某1签订房屋买卖协议后，还未办理更名前便被被上诉人孙某申请法院查封，导致无法办理更名手续。而且房屋买卖协议书中明确约定了，上诉人闫某系该房屋的实际权利人，签订房屋买卖协议之前的纠纷或债务由被上诉人李某、李某1负责。因此，一审法院判决错误，恳请二审法院予以纠正，依法改判，维护上诉人的合法权利。二、涉案房屋并非在被上诉人李某下，而是在李某1名下，亦无需被上诉人李某配合办理过户手续，办理过户时需要李某1配合办理相关手续，一审法院适用法律错误。1、涉案房屋系在案外人李某1名下，并非在被上诉人李某名下，案卷材料中显示的非常清楚。上诉人闫某与李某1签订的房屋买卖协议经过了无极县公证处的公证，具有法律效力，办理房屋过户手续时，只需要上诉人闫某和李某1去不动产登记中心或开发商处办理即可。因此，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条错误。2、上诉人闫某与李某1签订涉案房屋买卖协议时，己经按照合同约定支付了房款，对于李某1剩余的房贷，上诉人一直按期归还，在未协商好更名事宜的情况下，无法去住房公积金中心协议还贷事宜。一审法院仅未与公积金中心协商更改还贷主体，据此驳回上诉人的诉讼请求，于法无据。其次，在一审法院开庭中，上诉人闫某也提交了相应的银行流水，证实有能力归还涉案房屋剩余贷款，只是未更名，所以没有归还。三、就该案中涉及的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”问题：首先，根据民法的基本精神，是要对当事人、利害关系人和案外人进行平等的保护。本案中，上诉人与李某1、被上诉人李某买卖房屋的行为发生在被上诉人孙某起诉李某及查封行为之前，交易价格亦为市场合理价，故从交易过程看.上诉人闫某属善意第三人。法院不能为了保护债权人而损害善意第三人的合法权益，应平等保护，第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖房屋；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。很明显，本案中，在人民法院查封之前上诉人闫某与李某1、被上诉人李某已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产，而且未办理过户登记的原因是因为本案标的房屋没有房产证，不是“因买受人自身原因”。并且，我们认为上诉人已支付全部价款。因为本案中标的房屋的登记所有人李某1和被上诉人李某在购买该房产时首付款为111450元，而与上诉人交易房屋时首付款为220000元，相当于李某1、李某已拿到支付的全部价款并赚取了差价。剩余贷款由上诉人固定每月还贷，这是一种债的承担行为，应视为上诉人已支付全部价款。另外，即使法院认为没有支付全部价款，根据上述第二十八条第三款之规定，一审法院也不能在没有要求交付执行的情况下作出裁判，我们已提交证据证明有能力一次性支付全部价款。现在，我们当庭申请法院要求上诉人办理提存或者履行一定行为，我们会按照法院的要求交付执行。综上所述，一审判决适用法律严重错误，请求法院要求上诉人交付执行并依法改判。孙某答辩称，一、上诉人称第三人李某对诉争房屋不享受所有权与事实不符。1、上诉人在上诉状中自认与案外李某1、被上诉人李某于2018年1月19日签了房屋买卖《协议书》，并于当日付给李某22万元，此事实证明上述人李某是该买卖合同卖方当事人，对诉争房屋享有产权，上诉人称李某不享有产权与事实不符，该上诉主张不应支持。2、2015年1月6日，被上诉人李某与李某1离婚协议也明确约定，诉争房屋的产权归被上诉人李某所有，该协议依法成立有效，也证明该房屋为李某所有。二、房屋买卖《协议书》不是上诉人取得诉争房屋产权的证据。尽管上诉人与被上诉人李某、案外人李某1订立的房屋买卖《协议书》有效，但《协议书》的效力只是物权变动原因，而不是物权变动的结果，合同的效力并不当然及于不动产物权变动的结果。依据物权法的规定不动产的变动必须经过不动产登记这一公示，否则不产生物权变动的效力。上诉人未将该产权登记在自己的名下，即对该房屋不享有产权。现主张对该房屋享有产权没有法律依据。三、上诉人与案外人签订的买卖协议所涉及的房屋没有取得房产证，依据房地产管理法第38条规定，没有取得权属证书的房地产不允许转让和买卖，故该买卖协议违反强制性法律规定而无效。综上答辩，原判决书所认定的事实清楚、证据充分、程序合法，适用法律准确，判决结果正确，请予维持，上诉人的上诉主张无事实和法律依据应予驳回。李某未到庭，未作答辩。闫某向一审法院起诉请求：1、请求确认位于无极县世纪城1栋2单元17层D号房屋所有权归原告所有，并不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人李某与案外人李某1曾系夫妻关系，二人于2015年1月16日办理离婚登记，并协议二人婚后所有共同财产归第三人李某所有。2018年2月6日本院受理了孙某与李某民间借贷纠纷一案，同日本院作出（2018）冀0130民初403号民事裁定书，查封了李某1位于无极县。2018年3月25日本院作出（2018）冀0130民初403号民事判决书，判决李某偿还孙某843000元及利息。本案在执行过程中，原告提出执行异议，本院于2018年8月15日作出（2018）冀0130执异25号执行裁定书，驳回闫某的异议申请。原告遂诉至本院。2012年6月，李某1（借款人）与石家庄住房公积金管理中心（贷款人）就讼争房屋签订个人购房借款合同，其主要内容为：贷款人向借款人发放住房公积金个人住房贷款240000元；李某1贷款期限30年，自2012年6月14日起至2042年6月14日止，年利率4.9%，借款人在贷款人处开立活期存款户，作为借款人的还款专户，并保证在每月还款日前足额存入当期还本付息所需款项，贷款人可直接从该存款账户中扣收借款本息；并约定借款人李某1应为此借款提供房产抵押担保。2018年1月19日，原告（乙方）就涉案房屋与李某1（甲方）和第三人李某（甲方）签订了购房协议，协议载明：李某1与第三人李某离婚时约定涉案房产归李某所有，双方协商房产转让价款445556.32元，乙方在签订协议之日支付给甲方220000元，该款项由乙方向甲方中的李某支付；乙方从购房款中预留甲方10000元，用于保证甲方能够提供《商品房买卖合同备案书》；剩余房贷部分由乙方通过甲方在银行预留的还款账户（李某1账户）向银行偿还。协议签订后，原告于当日向第三人李某转账220000元。2018年1月22日原告和李某1及第三人李某就上述购房协议到无极县公证处进行了公证。原告和第三人李某及案外人李某1约定“剩余房贷部分由乙方通过甲方在银行预留的还款账户（李某1账户）向银行偿还”，并未经石家庄住房公积金管理中心同意。2018年2月4日原告转账给第三人李某10000元。之后，原告按月转入李某1住房公积金还款账户，再由石家庄住房公积金管理中心进行扣划偿还房贷，原告至今尚未付清全部房款。原告购买讼争房屋后，在本院查封前就已开始对房屋进行装修，并于2018年3月开始缴纳物业费、电费，并陆续安装了宽带，购买家具等，现已实际入住。涉案房屋未办理房屋登记手续，原告和第三人李某也未办理房屋过户手续。另查明，原告自购买房屋后和姐姐闫改珍一直在讼争房屋居住。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，本案原告与第三人李某及案外人李某1签订的购房协议，并不违反法律的强制性规定，应为有效合同，但讼争房屋并未发生物权的变动。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查询、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告购买讼争房屋后已实际占有并控制该房屋；因该房产并未办理房产登记，原告购买该房屋后亦没有办理过户手续，其并不具备办理产权过户手续的条件，对此原告并不存在过错。现原告给付第三人李某部分购房款后，剩余房款以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，此行为能否视为其支付了全部购房款，对此，本院认为，第三人李某与案外人李某1未经石家庄住房公积金管理中心同意擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给原告闫某，双方约定由买受人闫某以李某1名义继续为其代偿剩余的贷款本息，也就是说银行按揭部分的法定还款义务人仍为李某1，买受人闫某以李某1名义代偿住房公积金贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给李某1的对价，在该贷款清偿完毕之前或者未经石家庄住房公积金管理中心同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定原告闫某已经付清全部购房款，因此，原告要求确认讼争房屋归原告所有，并停止执行对涉案房屋的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审法院判决：驳回原告闫某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告闫某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人闫某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，上诉人闫某为证明其诉求，提交了收据、预售商品房合同备案书、石家庄住房公积金个人购房借款合同、房屋买卖协议及公证书、物业费、电费收据、银行业务回单、无极县世纪城开发项目部证明、银行清单、住房公积金交款明细等证据。针对上述焦点问题以及结合本案的实际情况，本院认定如下：一、上诉人闫某与案外人李某1、被上诉人李某之间形成合法有效的房屋买卖关系。虽然李某1、李某离婚协议约定涉案房产归被上诉人李某所有，但在房屋被查封之前也即2018年1月19日，李某1、李某与上诉人闫某签订房屋买卖合同，一致达成买卖房屋的意思表示，且经无极县公证处公证。依据上诉人提交的收据、公证的房屋买卖协议、物业费、电费等证据证实，合同不但依约实际履行，上诉人与案外人李某1、被上诉人李某在法院查封案涉房屋之前已经形成了商品房买卖合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，故此离婚协议的约定已经发生改变，李某已经在房屋被查封之前依据离婚协议行使了自己的权利，该离婚协议不能对抗经公证并履行的房屋买卖合同的效力。二、被上诉人李某已丧失对涉案房屋的权利。房屋买卖合同订立后，上诉人闫某已依约将房屋首付款220000元支付给被上诉人李某，且上诉人一直按照约定偿还剩余贷款，并实际占有、使用该房屋至今，其履行依据及占有依据均为合法有效的房屋买卖合同。被上诉人李某已经以自身的出卖房产并收取自己拥有的房产价值行为丧失了对涉案房屋的债权及物权期待权，由于上诉人属于善意第三人，其购买房屋及付款均发生在法院对案涉房屋查封之前，因离婚协议不能对抗经公证的房屋买卖合同，且李某已经丧失了对涉案房屋的债权及物权期待权，故李某的其他债权人包括孙某均无权申请对案涉房屋进行查房和拍卖。综上所述，本院认定上诉人闫某对涉案房屋享有排除执行的民事权益，对其停止执行涉案房屋的请求，本院予以认可。对上诉人主张确认涉案房屋为其所有的请求，超出本案的审理范围，上诉人可以依据公证合同另行主张权利。综上所述，闫某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省无极县人民法院（2018）冀0130民初2043号民事判决；二、不得执行无极县世纪城1栋2单元17层D号房屋并解除对该房屋查封；三、驳回上诉人闫某的其他诉讼请求。二审案件受理费80.0元由孙某负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年八月十九日法官助理王婷书记员任琳