苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10287号原告：王菊妹，女，1968年3月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：贺洋，江苏石湖律师事务所律师。被告：姚敏兰，女，1976年1月25日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被告：施建国，男，1966年2月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。第三人：冯成，男，1974年11月2日生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：李洪，江苏览博律师事务所律师。原告王菊妹诉被告姚敏兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理，依法适用简易程序公开进行审理，审理中，本院依原告申请追加施建国为被告，冯成为第三人参加诉讼，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王菊妹及其委托诉讼代理人贺洋,被告姚敏兰、施建国的共同委托诉讼代理人丁奕，第三人冯成的委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菊妹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将房屋返还给原告；2、两被告共同支付原告因非法转租房屋获取的非法利益70000元；3、两被告共同支付房屋占有使用费（按95000元/年自合同解除之日起至实际归还之日止）；4、第三人于房屋解除之日迁出房屋；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告姚敏兰于2018年2月20日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于苏州市吴中区房屋出租给被告姚敏兰使用，被告施建国亦为房屋的实际使用人。2018年11月9日，其路过涉案商铺发现被告改变经营项目，其与被告姚敏兰联系发现房屋被转租，两被告在未经其同意的情况下将房屋转租给第三人使用，构成违约，故诉至法院。被告姚敏兰、施建国辩称，两被告同意解除房屋租赁合同，双方约定第一期房租到期为2019年2月底，故其同意于2019年2月底解除合同，自2019年3月1日起两被告无需向原告支付房租。现房屋由第三人在实际使用，故应由第三人返还涉案房屋；涉案房屋转租经过原告同意，当时三方口头约定不再进行租金结付，两被告在房屋中的空调设备不再取回，原告称两被告非法转租获取非法利益，没有依据，原告知情并同意转租事宜，现原告要求两被告承担房屋占有使用费，其不予认可；诉讼费不应由两被告承担。第三人冯成述称，原告对房屋转租事宜知情且同意，原告不享有合同解除权；鉴于被告同意与原告解除合同，故如合同解除，原、被告应承担第三人的相应损失。本院经审理查明事实如下：位于苏州市吴中区的房屋登记在王菊妹、徐福明、徐骏宇名下，现房屋坐落的公安编号为吴中区临湖镇中安路526号。王菊妹与徐福明系夫妻，徐骏宇系二人的儿子。2018年2月20日，原告王菊妹（甲方）与被告姚敏兰（乙方）签订租房协议一份，约定甲方将吴中区临湖镇浦庄中安路264号出租给乙方开火锅店，租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月29日止；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、乙方未征得甲方同意的情况下将房屋转租、转借，2、利用房屋进行非法活动、损害公共利益，3、乙方改变房屋使用性质，严重损坏房屋装修或结构的，4、乙方如要继续承租，须在租房期满前一个月签署续租合同；年租金为第一、二年60000元，第三年70000元（含物业费），租金每年分两次支付，先付半年，余下租金在半年期满前支付到期前一个月；乙方在合同签署后向甲方支付2000元押金，乙方退租后返回乙方，不计利息；租房期满后，乙方如不在续租，甲方不承担乙方的任何装修费用，乙方退租时室内附着装饰、装修不得拆除，否则以乙方违约处理。审理中，原、被告确认双方之间的租赁关系实际自2015年起，当时被告交付了2000元押金。合同到期后，双方又签订上述租房协议，租房协议中的2000元押金即指此前已交付的押金。租房协议签订后，被告姚敏兰交付60000元租金给原告。审理中，原、被告及第三人均提供落款时间为2017年4月8日的房屋出租合同一份，该合同主要内容为：出租方施建国，承租方冯成，租赁房屋坐落为苏州市吴中区，用途餐饮；租赁期限从2017年4月8日起至2020年4月7日止，承租方向出租方交纳租金95000元/年，需付押金5000元。合同落款处有苏州前门人家餐饮管理服务有限公司（以下简称前门人家餐饮公司，法定代表人张帅）的盖章、第三人冯成的签字。另，合同上方有手写内容“备注：2019年4月8日至2020年4月7日房租为十万一年，经营期间不得从事违法经营，不得影响邻居，如有违反责任承租户自行承担”，该内容后有冯成的签字，落款时间为2018年6月14日。合同下方记载手写“店内楼下有五爿空调一台，楼上有一爿半空调6台是房东的…”等内容。被告姚敏兰、施建国称涉案房屋实际系其二人共同租赁，以姚敏兰的名义与原告签订租房协议，之后由施建国的名义与第三方签订合同，实际也代表姚敏兰的意思。关于上述房屋出租合同的签订，两被告陈述，其将房屋装修后用于开设饭店，但经营状况不好。2017年4月8日，施建国将房屋出租给了前门人家餐饮公司开火锅店，原告对此知情，所以其与原告签订租房协议时记载的租赁用途是开火锅店，之所以其与前门人家餐饮公司约定的租赁价格高于其与原告约定的租赁价格是因为其对房屋进行装修，并且其将厨房用具、空调等一并转给了前门人家餐饮公司，原告对此知情并且同意。第三人冯成陈述，涉案房屋是张帅从施建国处转让过来用于经营前门人家餐饮公司。之后，张帅将店铺转让给其，包括承租房屋的权利、房屋的装饰装修等，双方签订了转让协议。上述房屋出租合同原是施建国与张帅签的，张帅将店铺转让给其，于是将原先合同中张帅的名字划掉，写上其的名字，由其和施建国直接建立租赁关系，前门人家餐饮公司从租赁关系中退出，其将房租、店面设备转让款等转给了前门人家餐饮公司。为此，第三人冯成提供了转让协议、银行流水明细。转让协议载明：张帅将吴中区浦庄中安路526号店铺转让给冯成，并保证冯成在原有房屋租赁合同中享有的权利义务，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归冯成所有。冯成于2018年6月14日一次性支付转让费205000元（包含装修、装饰、设备及其他相关费用）。冯成称205000元包括2018年6月14日至2019年4月7日的租金80000元，120000元转让费及5000元押金。现涉案房屋由冯成使用。第三人拟主张原告对房屋转租事宜知情，提供了前门人家餐饮公司及苏州川里川外餐饮服务有限公司（法定代表人冯成）的营业执照及从吴中区市场监督管理局调取的房产证。第三人称涉案房屋已进行过两次工商登记，其办理工商登记手续时，徐福明提供了产权证明，所以原告对房屋转租知情且同意。经质证，原告对证据的真实性没有异议，但表示产权证是原、被告签订租赁合同时，其交给被告使用的，其他人如何取得，其不清楚；被告对证据真实性没有异议，并表示根据第三人提供的证据可以证明原告与第三人之间已就租赁事宜进行接洽，原告对房屋转租事宜知情且同意。原告为证明其对转租不知情，提供了2018年12月18日的接处警记录，其从工商局调取的房屋租赁合同（租赁双方为徐福明、王菊妹及冯成）、房产证复印件及冯成委托仲立山办理工商登记的授权委托书，主张房屋租赁合同上的字不是其及配偶徐福明签订的，当时冯成委托仲立山办理了工商注册登记，对房屋产权证复印件的核对也是单方面的，其没有参与工商登记的过程。其曾就房屋转租事宜与冯成发生纠纷，徐福明就该纠纷报警。经质证，被告认为原告在诉状中称2018年11月9日知道涉案房屋转变经营项目，改做饭店，原告于11月即起诉至法院，原告于12月报警称刚知道房屋被转租系虚假陈述，涉案房屋不论是出租给前门人家餐饮公司还是出租给冯成，原告均是知情的；原告提供的工商登记资料与其无关，且如证据真实，原告应系与第三人建立了租赁关系，其同意退出原有的租赁关系。第三人冯成表示其办理工商登记时使用的房产证复印件、租房合同是姚敏兰交付给其的。另，被告提供冯成与原告的微信记录，主张原告与冯成恶意串通，通过诉讼蓄意坑害被告，达到要求被告赔偿的目的。原告在微信中称你的律师和姚敏兰的律师针对我，我打官司的本意是让姚敏兰赔点钱给或我，这事就了了，姚敏兰收了钱啥事也没有，看我们两家笑话，等等。经质证，原告对真实性没有异议，但表示其仅是和第三人表明了诉讼的本意，并不存在恶意串通，其对被告转租事宜不知情，被告应将房租差额交付给其。审理中，徐福明、徐骏宇表示涉案房屋一直由原告负责管理，其对原告出租涉案房屋事宜知情，并同意由原告提起本案诉讼。以上事实，由原告提供的房屋产权证书、租房协议、房屋出租合同、接处警工作登记表、证明、情况说明、工商登记材料，被告提供的租房协议、银行交易明细、房屋出租合同、微信记录打印件，第三人提供的银行交易明细、营业执照、房屋出租合同、转让协议、房产证及本院制作的质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告王菊妹与被告姚敏兰签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约履行。原告主张被告姚敏兰违反合同约定，未经其同意转租，故其主张解除合同。被告姚敏兰抗辩原告知道转租事宜，但其提供的证据不足以证明其主张之事实，本院不予采信。根据租房协议的约定，乙方（姚敏兰）未征得甲方（王菊妹）同意的情况下将房屋转租，甲方有权终止合同、收回房屋，现姚敏兰没有证据证明其将房屋转租给他人征得原告同意，构成违约，原告要求解除，本院予以支持。涉案起诉状副本等材料于2018年12月1日送达给被告姚敏兰，则双方之间的租房协议于2018年12月1日解除。合同解除后，被告姚敏作为合同当事人应将涉案房屋返还给原告。审理中，被告姚敏兰、施建国共同确认涉案房屋实际由二人共同使用，则其二人应将涉案房屋返还给原告。二被告同时确认由被告姚敏兰与原告签订租房协议，由被告施建国对外转租，被告施建国与第三人冯成签订出租合同，由第三人冯成承租，现房屋由第三人冯成使用，原告要求第三人冯成迁出，本院予以支持。原告主张被告姚敏兰、施建国转租的价格高于其出租给二被告的价格，因此主张差价损失70000元，对此，被告表示其转租的价格中包含了装修费用，其并未在转租中获取利益，而根据当事人提供的施建国与张帅，及张帅与第三人签订的合同中均涉及装饰装修问题，原告无证据证明被告因转租获取其他利益，故本院对原告主张要求被告支付非法转租房屋获取的非法利益不予支持。被告姚敏兰支付了截至2019年2月28日的租金，现涉案房屋尚未返还给原告，原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持，根据被告姚敏兰的付款情况，占有使用费从2019年3月1日起算，相应的标准参照租赁协议约定的60000元每年计算。审理中，被告姚敏兰、施建国表示涉案房屋实际由其二人共同承租使用，则原告要求被告姚敏兰、施建国共同承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，判决如下：一、原告王菊妹与被告姚敏兰签订的租房协议于2018年12月1日解除。二、第三人冯成于本判决生效之日起十五日内腾空位于苏州市吴中区的房屋。同时，被告姚敏兰、施建国将上述房屋返还给原告王菊妹。三、被告姚敏兰、施建国于本判决生效之日起十日内支付原告王菊妹自2019年3月1日起按60000元每年计算至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告王菊妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币3700元，由被告姚敏兰、施建国负担。被告负担部分已由原告预交，被告姚敏兰、施建国于本判决生效之日起十日内直接给付，原告王菊妹预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  朱 伟人民陪审员  孙 悦二〇一九年八月二十一日书 记 员  钱喆人