江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8457号上诉人（原审原告）：俞如庆。委托诉讼代理人：曹志敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志平，江苏正大发展律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：潘祝生。委托诉讼代理人：张华，江苏奚凤鸣律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄衍重。被上诉人（原审第三人）：张洪明。上诉人俞如庆、潘祝生因与被上诉人黄衍重、张洪明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。俞如庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院错误认定常熟理工学院出租给上诉人的1830平方米的房屋已经收回。2.一审法院对于潘祝生的违约行为并未查明。潘祝生使用用案涉房屋时存在诸多违约行为，主要有私自扩大生产经营范围、私自使用上诉人的证照、装修未经过上诉人同意、未按时支付协议金等，一审起诉前已经向潘祝生发出书面通知函，但被上诉人拒绝整改，违约行为持续至今。潘祝生二审辩称：除了潘祝生上诉的事实外，对一审认定其他事实无异议，常熟理工学院采取封门、停电强制措施，导致合同无法继续履行。请求驳回俞如庆的上诉请求。张洪明、黄衍重二审述称：对俞如庆的上诉不认可。潘祝生上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决中租金计算错误。1.根据潘祝生与俞如庆之间的约定2016年6月15日至2017年6月14日的租金40万元，潘祝生已经支付了37万元，潘祝生之所以支付37万元是因为俞如庆将房屋部分出租给其他第三人，俞如庆未将租赁房屋全部交付给潘祝生，所以潘祝生无需支付俞如庆3万元。2.常熟理工学院于2017年4月21日对招待所采取了封门、停电停水等措施，导致潘祝生未能继续使用上述房屋，俞如庆应退回2017年4月至6月的租金。3.常熟房屋280平米的实际使用人是黄衍重、90平米的实际使用人是张洪明，潘祝生无需支付上述370平方米的房屋租金，该部分租金应由张洪明、黄衍重支付。俞如庆二审辩称：对潘祝生的上诉不认可，但认为一审计算租金错误，应当按照2200平方米的租金计算租金。对于潘祝生3万元租金不予支付的理由不认可，俞如庆如将房屋另租给第三人，按照常理潘祝生应在第一期少支付租金，该3万元系第三期租金未付部分。关于2017年4月至6月的租金，常熟理工学院作为房屋产权人，将房屋出租给俞如庆，常熟理工学院无权直接进入案涉房屋，停水停电一审认为是合法行为，但常熟理工学院进入房屋强行装修俞如庆认为是违约或侵权行为，不应由俞如庆承担该部分损失，让俞如庆退还该部分租金没有依据。案涉房屋系潘祝生转租给张洪明、黄衍重，俞如庆和潘祝生系租赁关系，一审认定张洪明、黄衍重部分的租金支付正确。黄衍重、张洪明二审述，认可潘祝生的上诉理由。俞如庆向一审法院起诉请求：1、依法判决解除俞如庆与潘祝生签订的《共同经营合作协议》，且潘祝生立即搬离常熟市东南开发区湖山路99号房屋；2、依法判决潘祝生支付俞如庆协议金53万元，且向俞如庆承担违约金10万元，共计63万元；3、依法判决黄衍重、张洪明立即搬出常熟市东南开发区湖山路99号房屋；4、依法判决黄衍重、张洪明从起诉之日起至实际搬离之日止每日支付200元房屋使用费；5、诉讼费用由潘祝生、张洪明、黄衍重承担。一审中，俞如庆将第二项诉讼请求变更为依法判决潘祝生支付俞如庆协议金53万元，且向俞如庆承担违约金15万元，共计68万元。一审法院认定事实：2014年6月15日，俞如庆（甲方）与潘祝生（乙方）签订了常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议一份，约定：第一条招待所基本情况1.甲方于2011年9月19日与常熟理工学院中标获得8年承包权。2011年4月开始装修，2011年12月10正式营业。2014年6月13日决定与乙方合作共同经营。2.甲方将与乙方共同合伙的招待所坐落于常熟市东南开发区湖山路99号，使用面积2200平方米（沿街附房的二层与三层）。用途住宿业。于本协议生效之日起5日内将招待所及其相关设施交付乙方经营使用。……第二条合伙性质与分配1.双方合伙期间，以乙方的名义办理各项经营所需的证照。2.合伙期间，实际经营性质为乙方经营。甲方负责房产的相关事项。第三条合伙期间的利润分配和金额交纳期及条件1.协议期间招待所的一切经营所得利润归乙方所有。2.协议期间，乙方每年需交付一定的营业额于甲方（以下称协议金）。共分5期。付款期限及金额约定如下：第一期金额为叁拾万元，付款时间为2014年6月15日。第二期金额为叁拾伍万元，付款时间为2015年6月15日。第三期金额为肆拾万元，付款时间为2016年6月15日。第四期金额为伍拾万元，付款时间为2017年6月15日。第五期金额为伍拾万元，付款时间为2018年6月15日。3.支付时间、方式：乙方交付甲方的协议金额每12个月交一次，第一次协议金于合同生效后3天内交给甲方，第二次协议金于12个月内交清，以后交付方式以此类推。4.乙方必须按照约定向甲方支付协议金。如无故拖欠，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠金额0.1%加收滞纳金。……第四条合伙期1.合伙期共5年，即自2014年6月15日零时起至2019年6月15日24时止。2.合伙期满，甲方有权收回该招待所，乙方应如期交还。乙方如要求继续合伙，则必须在合伙期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订合伙协议。第五条债务承担与双方责任……。第六条入伙、退伙及协议的变更与解除1.在协议期间，双方不得转租转让及加入新合伙人。2.乙方在合伙期内若中途退伙，应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用并做好招待所相关移交，乙方所交保证金无偿归甲方。3.合伙期满，乙方未能续签协议或协议因解除等原因提前终止的，乙方应当于合伙期满或协议终止后3日内将经营的招待所及甲方提供的配套设施以良好、适合营业的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。……第十条甲方的权利、义务1.甲方有权要求乙方按期交付协议金。2.甲方对于本招待所享有房屋的所有权，但不得妨碍乙方的正当经营。3.甲方有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。4.乙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除协议⑴未通知甲方擅自改变招待所的使用性质；⑵擅自转租、转让招待所或利用招待所从事非法经营活动；⑶逾期交纳协议金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；⑷乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者；⑸拖欠协议金累计叁拾万元；⑹合伙期间，乙方因故意或重大过错给甲方造成损失；⑺签订本协议后，乙方没有在2个月内办理相关证照并继续经营。5.甲方必须尊重乙方的合法经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。6.甲方因违反本协议而引起的纠纷、损失或责任，由甲方承担责任。第十一条乙方的权利、义务1.乙方在经营范围所从事的正当经营活动，不受甲方干预。2.乙方对于经营的招待所享有经营权与管理权，但不准以任何形式对招待所进行转租、转让。3.乙方不得利用招待所从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围。4.乙方必须爱护招待所设备，在合伙期间如损坏设备，必须承担修复或赔偿责任。5.乙方必须遵守店堂纪律，端正经营态度，文明经商，礼貌待客，遵守安全消防规则，维护店容卫生。6.乙方在合伙期间所得盈亏自负，若由经营不当所产生的法律责任、债务皆由乙方自行负责。7.乙方因违反本协议而引起的纠纷、损失或责任，乙方自行承担责任。……第十五条违约责任，在协议期内，如乙方原因违反合约内容，甲乙双方解决方式为：1.乙方应当赔偿甲方的经济损失并加一年协议金60%违约金。2.甲方可解除与乙方的合作关系并收回本协议，乙方投入到招待所的设施、设备、资金、客户信息无偿归甲方所有，甲方不承担乙方在协议期内的一切债务、税金、水电、相关部门的规费与乙方经营期间的应付款。乙方需在协议解除同时承担自己在协议期内的一切债务、税金、水电、相关部门的规费与乙方经营期间的应付款。3.乙方须将招待所以适合营业的方式交还于甲方。协议还对其他事宜进行了约定。协议签订后，俞如庆按约定履行了义务，潘祝生按约定支付了俞如庆协议金，其中2016年6月15日至2017年6月15日的协议金潘祝生支付了俞如庆370000元。2017年1月12日，俞如庆在共同经营合作协议最后一页书写了“租期到2019.9.15号止，俞如庆，2017.1.12”字样。一审另查明：2014年8月7日，潘祝生（甲方）与黄衍重（乙方）签订了房屋租赁合同一份，内容为：一、甲方同意按下列条款和条件将位于二楼玻璃棚建筑面积280平米的营业用房出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分地了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限，双方商定房屋租期为5年，自2014年9月1月至2019年8月31日止，前两年房租租金不变，余下租期按市场行情波动。三、承租方有下列情形之一的，出租方可能中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方恶意拖欠租金累计达15天的。四、租金、保证金及交纳方式1、每年租金为人民币65000元。合同对其他内容亦进行了约定。合同签订后，潘祝生将约定的房屋交付黄衍重进行使用。2016年6月18日，潘祝生（甲方）与张洪明（乙方）签订了房屋租赁协议一份，内容为：第一条店铺的坐落、面积情况1、乙方租用甲方的店铺位于江苏省常熟市理工学院东南校区沿街附房北起第二栋第二层南起，一共2间店铺。使用面积90平方米（和下面一楼安全通道，不影响安全情况下由乙方使用）。第二条租房期限、用途1、该店铺租房期限为叁年一签，期满后，如再续签3年以10%上浮，甲方不准以其它名义涨价。自2016年6月20日至2019年6月19日。……第三条租房金1、该间店铺每年房租金为56000元。2、租房金支付方式如下：每年的6月20日前付清租房金，逾期五天不交房金的，协议自动解决，乙方保证金后不予退还。第四条保证金、水电费用1、协议签订当天乙方须缴纳保证金叁仟元。协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，潘祝生将约定的房屋交付张洪明进行使用。一审又查明，2011年1月15日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟附房招待所租赁协议》（以下简称租赁协议）一份，该协议载明：“招待所位于常熟，建筑面积2200㎡。经公开招标，由于乙方常熟市梅园宾馆有限公司中标。甲乙双方就租赁经营事宜达成如下协议：一、经营方式及相关要求。乙方向甲方租赁东南校区沿街附房招待所，自主经营，独立核算，自负盈亏。承租人必须自己经营，不得转包，否则，自动终止合同。二、本协议有效期：2011年5月1日至2019年4月30日。三、租赁金额及付款时间、数额：租赁数额：每年25万元，每年上半年和下半年各交纳12.5万元租金，每年9月15日前缴清下半年租金，1月15日前缴清上半年租金。付款方式：按时到甲方财务处支付现金或现金支票……。2011年12月1日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟附房饭店租赁补充合同协议》（以下简称补充合同协议）一份，该协议载明：“常熟附房南起第二栋的1-3楼，经招标由俞如庆租赁用于经营招待所，经双方协商，在执行在原合同的基础上，作如下补充修改：一、租赁有效期：2011年6月1日至2019年5月30日，甲方给乙方三个月的装修期，装修期免修租金，即租金自2011年9月1日起开始交纳。二、租金金额及付款时间、数额。年租金执行原合同标准，即年租金25万元。2011年12月20日前付清当年度4个月的租金83330元。以后按原合同规定的时间、数额支付。三、乙方在经营中使用的水电气按实际结算。四、本补充协议和原协议有不同之处，按本协议执行，其余按原合同执行。2014年11月20日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，经充分友好协商，达成如下条款：一、甲方向乙方提供的房屋位于：常熟商业附房南起第一、第二栋的2-3楼，建筑面积2200㎡。二、经营范围：招待所。三、租赁期限：自2014年1月1日起至2019年5月30日止。四、租赁费用：1、租赁金额：每年25万元。2014年租金于2014年12月底之前支付。2015年至2018年支付方式为每年上半年（5月底之前）和下半年（11月底之前）各支付12.5万元。2019年租金10.4万元于2019年4月底前支付……。2017年1月、2月、4月，常熟理工学院向俞如庆发出了通知及整改通知书，就“三合一”、消防安全不到位等违规行为分别要求俞如庆限期整改，并就逾期整改的后果进行了告知，后由于俞如庆未按要求进行限期整改，常熟理工学院于2017年4月21日对上述出租房屋采取了封门、停电停水等措施。之后，潘祝生未再继续经营，但第三人黄衍重、张洪明仍在租赁房屋内继续进行经营。2017年6月22日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《东南招待所硬件设施折旧款谈判纪要》一份，内容：“根据东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定：常熟理工学院资产与后勤管理处代表学校（甲方）同东南招待所承租户俞如庆（乙方）于2017年6月22日就东南招待所硬件设施折旧费事宜进行谈判。达成以下事宜：1、东南招待所硬件设施是指俞如庆向常熟理工学院租赁的东南校区沿街商业附房南起第一、二栋的2-3楼及第二栋南一楼2间门厅作为招待所的45间房屋内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙及其他辅助设施等全部移交甲方，产权属于甲方所有。2、甲方向乙方支付招待所硬件设施折旧费40万元，支付时间由东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定。2017年7月7日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《补充协议》一份，该协议载明：“甲、乙双方于2014年1月1日签署常熟，建筑面积2200㎡；及第二栋南一楼2间门厅，建筑面积91.2㎡的《房屋租赁合同》。现因乙方向甲方提出终止原房屋租赁合同申请，经双方协商一致，特在原房屋租赁合同基础上制定本补充协议。一、原合同租赁期至2019年5月30日。二、从2017年6月17日起，尚未履行的合同内容，终止执行。3、原合同终止后，甲方同意减免乙方2017年4月17日至2017年6月17日期间的原合同租金；并同意将乙方招待所45间内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙等硬件设施在进行第三方评估后通过协商谈判进行收购。四、乙方职责。1、乙方必须保证招待所45间房屋内的硬件设施的完好，不得拆除。2、乙方必须在本协议签订之日起7天内负责清退内租的饭店、面馆及团购店等商铺，搬离可移动财物；并向甲方移交所租房屋所有钥匙。3、乙方应在移交钥匙后2日向甲方开具硬件设施折旧款发票。4、乙方必须在本协议签订之日起7天内向甲方缴纳清2017年度1月1日至4月17日期限内的原合同租金及所欠缴的全部水电费等。五、甲方职责。1、甲方负责邀请评估公司对招待所硬件设施的评估。2、甲方应在乙方移交钥匙且收到乙方开具的硬件设施折旧款后一周内向乙方全额支付相应设施折旧费，并全额返回履约保证金。六、违约责任。1、本合同生效后，甲、乙双方当事人均应履行本合同所约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务的，应当依法承担违约责任。2、乙方未按本协议规定的期限清退相关商铺并向甲方移交所有房屋钥匙，每逾期一天乙方应向甲方交付硬件设施折旧款5%的违约金，如乙方逾期7天移交房屋钥匙的，甲方将直接无条件收回房屋，并终止本协议。3、甲方未按本协议规定的期限向乙方支付货款的，每逾期1天甲方向乙方偿付硬件设施折旧款5％滞纳金。4、甲方将根据本协议所附硬件设施清单在双方交接时进行验收检查，如果发现是乙方在交接前故意损坏的设施按评估价在折旧款内扣除。七、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。2017年7月21日，常熟理工学院向俞如庆发出通知，内容为：“根据我校与你签订的合同终止协议（即房屋租赁补充协议）约定，你应在签订协议一周内完成所有租赁房屋的清退工作，并搬离相关物品。但到目前为止，仍有店铺继续在占用消防通道经营，存在很大安全隐患，另外，二楼的店铺也未搬离。现通知你务必于2017年7月24日前，完成店铺清退工作。如没有及时清退，所造成的一切损失和后果由你承担。同时常熟理工学院对涉案房屋（除潘祝生转租给黄衍重、张洪明的房屋外）重新进行装修。2018年2月5日，常熟理工学院向一审法院提起诉讼，请求：1.判令俞如庆立即返还租赁物；2.判令俞如庆支付2017年1-4月的租金83333.33元（25万元/12月*4个月）；3.判令俞如庆支付欠缴水电费32552.65元（暂计2017年1-6月）；4.判令俞如庆支付违约金120000元；5.判令俞如庆承担本案诉讼费用。一审法院经审理判决：一、俞如庆于本判决生效之日起十日内返还常熟、第二栋南一楼2间门厅；二、俞如庆于本判决生效之日起十日内支付常熟理工学院2017年1月1日起至4月16日止的租金72602.74元；三、俞如庆于本判决生效之日起十日内支付常熟理工学院违约金人民币60000元；四、驳回常熟理工学院的其他诉讼请求。现该判决书已发生法律效力。上述事实，有俞如庆与潘祝生签订的常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议、潘祝生与黄衍重、张洪明签订的房屋租赁合同、租房协议、照片、判决书及本案庭审笔录等证据证实。本案争议焦点：一是本案俞如庆、潘祝生之间是共同经营合作关系还是房屋租赁合同关系。一审法院认为，从双方签订的《共同经营合作协议》内容看，双方约定共同经营招待所，俞如庆将招待所及其相关设施交付潘祝生使用，合伙期间实际经营性质为潘祝生经营，俞如庆负责房产的相关事项，一切经营所得利润归潘祝生所有，潘祝生每年需交付一定的营业额（协议金）给俞如庆，合伙期满俞如庆有权收回招待所，潘祝生应如其交还。且俞如庆于2017年1月12日在双方签订的《共同经营合作协议》最后一页书写了“租期到2019.9.15号止”的字样，不难看出俞如庆、潘祝生双方名为共同合作经营关系，实为房屋租赁合同关系，即俞如庆将租赁的房屋转租给潘祝生用于经营招待所。二、潘祝生是否应该给付俞如庆租金及违约金。因涉案房屋未按照常熟理工学院的要求进行整改，房屋所有人常熟理工学院于2017年4月21日对涉案房屋进行了封门并进行停电、停水，之后潘祝生未再继续进行经营。2017年7月7日常熟理工学院与本案俞如庆签订了房屋租赁合同补充协议，约定双方于2017年6月17日起涉案房屋租赁合同终止履行。2017年7月下旬开始常熟理工学院已对涉案房屋（除第三人黄衍重、张洪明租赁的房屋在继续经营外）进行装修。对此，一审法院认为，潘祝生、第三人黄衍重、张洪明作为涉案房屋的实际使用人，未按房屋所有权人要求进行整改、消除安全隐患的情况下，房屋所有权人采取了封门、停电、停水等措施造成停业，其责任应在涉案房屋的实际使用人。常熟理工学院与俞如庆之间的房屋租赁合同于2017年6月17日终止，涉案的房屋除黄衍重租赁的面积280平方米及张洪明租赁的面积90平方米房屋外，其余面积1830平方米的租赁房屋已被房屋所有权人常熟理工学院收回。故俞如庆要求潘祝生支付房屋租金（协议金），合理部分，一审法院予以支持。具体计算为根据约定2016年6月15日至2017年6月14日的租金为400000元，潘祝生已支付370000元，还应支付30000元；2017年6月15日起按实际占有的房屋面积370平方米（90平方米+280平方米）计算，标准按18.9394元/平方米/月（按约定面积2200平方米，年租金500000元计算）计算到实际腾让房屋时止；原告主张要求潘祝生承担违约金，鉴于潘祝生、俞如庆签订的协议在双方尚未协商解除的情况下，潘祝生所租赁的大部分房屋已被房屋所有权人收回，俞如庆以潘祝生未按约定在2017年6月15日支付协议金500000元为由，要求潘祝生承担违约金，理由不充分，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，俞如庆与潘祝生签订的名为共同经营合作协议，实为房屋租赁合同，该协议是双方真实意思表示，且房屋所有权人常熟理工学院是明知的，故该协议对双方具有约束力。由于俞如庆与涉案房屋的所有权人常熟理工学院签订的房屋租赁合同已解除，且涉案房屋大部分已被房屋所有权人常熟理工学院收回，故俞如庆与潘祝生之间的房屋租赁合同（转租）已无法继续履行，俞如庆要求解除与潘祝生签订的《共同经营合作协议》并搬离涉案房屋，一审法院予以准许。潘祝生向俞如庆租赁的房屋除转租给黄衍重、张洪明的房屋外，其余租赁的房屋已被常熟理工学院收回，故其转租部分的房屋应由实际占有人黄衍重、张洪明将房屋腾空后直接交还给俞如庆。俞如庆要求黄衍重、张洪明按照每日支付200元房屋使用费缺乏依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百一十二条规定，判决：一、解除俞如庆与潘祝生于2014年6月15日签订的《常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议》；二、第三人黄衍重于判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟附房面积280平方米的房屋腾空后直接交还给俞如庆；三、第三人张洪明于判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟附房面积90平方米的房屋腾空后直接交还给俞如庆；四、潘祝生于判决生效之日起十日内给付俞如庆2017年6月14日前的房屋租金30000元；2017年6月15日起的租金按租赁面积370平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至实际腾让房屋时止；五、驳回俞如庆的其他诉讼请求。案件受理费10600元，保全费3670元，合计14270元，由俞如庆负担10238元，潘祝生负担4032元。二审中潘祝生申请证人纪某出庭作证，证明潘祝生与俞如庆签订协议后，其承租的店铺与证人纪某向俞如庆承租的店铺进行过交换，潘祝生承租的面积相应减少，纪某承租的面积相应增大，因此俞如庆同意一次性减免潘祝生3万元的租金。证人纪某二审中陈述：自己向俞如庆的儿子俞天啸承租了店铺经营零食，潘祝生的宾馆前台有两间，其中一间是自己租的店铺，2014年潘祝生提出换房子，我换到了另外一间。潘祝生讲我的店铺包括在潘祝生租的房屋里，俞如庆讲不包括，纪某陈述自己不清楚是否包括在里面。俞如庆让我再拿出3万元给他，因为商铺面积大了，但当时自己和俞天啸已经签订好了合同，所以没有同意再支付3万元。对于俞如庆、潘祝生怎么约定的租金、怎么签订的合同纪某称不清楚。二审中，证人纪某提供的其与俞天啸签订的房屋租赁合同。2013年1月14日，俞天啸与纪某签订租赁合同，约定纪某承租常熟理工学院东南招待所底楼，面积为20平方米，租赁期限为两年，自2013年2月20日至2015年2月19日，租金为2万元。2014年10月27日，俞天啸与纪某签订租赁合同，约定纪某承租常熟理工学院东南招待所底楼，面积为35平方米，租赁期限为两年，自2015年2月20日至2017年2月19日，租金为3.3万元。2016年8月25日，俞天啸与纪某签订租赁合同，约定纪某承租常熟理工学院东南招待所底楼，面积为21平方米，租赁期限为两年，自2017年2月20日至2019年2月19日，租金为4万元。二审中张洪明提供了其经营的天香面馆的经营住所证明书、户外广告设置审批表复印件，证明店铺手续齐全，常熟市理工学院将店铺封门没有依据。潘祝生质证认可上述证据真实性，认为俞如庆、常熟市理工学院对于潘祝生转租是知情的，潘祝生转租行为合法有效。黄衍重认可上述证据，称常熟理工学院在上述证据上盖过章。俞如庆质证认为上述证据为复印件，真实性无法核实，上述材料无法证明俞如庆同意潘祝生转租。二审中，本院向常熟市理工学院资产及后勤管理处副处长浦文禹就本案纠纷做了调查。常熟市理工学院陈述：俞如庆在2017年7月份把案涉房屋大部分钥匙还给了学院，7月下旬学院对招待所进行了改造，正式装修在2019年1月份。但张洪明、黄衍重承租部分并不包括在内。黄衍重在2018年10月、11月份将内部东西搬走，门敞开的，学院收回了该部分，但黄衍重一直没有返回钥匙。张洪明承租的部分至今没有收回。二审中黄衍重陈述其与2018年8月4日将店内自己物品搬走，并短信通知了俞如庆。俞如庆否认收到了短信，并认为应当由潘祝生与自己进行交接。二审查明的其他事实与原审查明的其他事实一致。本院认为，俞如庆、潘祝生虽签订《共同经营合作协议》，但根据协议内容及双方真实意思表示，双方之间成立房屋租赁合同关系。本案中俞如庆从常熟市理工学院承租房屋后转租给潘祝生，潘祝生将部分房屋转租给张洪明、黄衍重。由于俞如庆与常熟市理工学院的房屋租赁合同已经解除，潘祝生通过俞如庆将案涉房屋大部分钥匙返还给常熟市理工学院，因此俞如庆、潘祝生之间的《共同经营合作协议》已经无法继续履行，俞如庆要求判决解除其与潘祝生签订的《共同经营合作协议》并要求返还案涉房屋，本院予以支持。关于俞如庆主张潘祝生未按时支付租金，对此本院认为，（1）俞如庆、潘祝生确认对于2016年6月14日之前的租金双方结算清楚。（2）对于2016年6月15日至2017年6月14日的租金，合同约定为40万元，潘祝生支付了37万元，对于剩余的3万元潘祝生是否应当支付双方存在争议。按照协议约定，2016年6月15日潘祝生应支付俞如庆第三期金额为40万元的租金，潘祝生实际支付37万元，俞如庆主张潘祝生按照协议约定尚欠3万元租金，潘祝生认为该3万元系因俞如庆将部分房屋分租给案外人纪某，故该3万元不应由其支付。对此本院认为，纪某承租部分房屋位于一楼，并未包括在俞如庆、潘祝生合同约定的承租范围（二楼、三楼）之内，且二审中潘祝生虽申请证人纪某出庭，但根据纪某陈述，其与潘祝生换商铺发生在2014年，俞如庆、潘祝生认可2016年6月14日之前的租金双方结算清楚，潘祝生现主张在交换商铺两年后的第三期租金中扣除3万元也与常理不符，纪某陈述其不清楚俞如庆、潘祝生之间就租金如何约定的，潘祝生现没有证据证明其与俞如庆就第三期租金扣减3万元达成过一致，因此一审认定潘祝生应支付俞如庆2017年6月14日之前的房屋租金3万元本院予以维持。潘祝生上诉主张该3万元的租金不应支付缺乏事实依据，本院不予支持。潘祝生上诉主张常熟理工学院于2017年4月21日对招待所采取了封门、停电停水等措施，导致潘祝生未能继续使用上述房屋，俞如庆应退回2017年4月至6月的租金。本院认为，潘祝生、作为涉案房屋的实际使用人，未按房屋所有权人常熟理工学院要求进行整改、消除安全隐患的情况下，房屋所有权人采取了封门、停电、停水等措施造成停业，其责任应在潘祝生，且2017年4月至6月期间案涉房屋仍有潘祝生实际占有控制，潘祝生主张俞如庆应退回2017年4月至6月的租金本院不予支持。（3）对于2017年6月15日之后的租金，因潘祝生在俞如庆与常熟理工学院终止履行租赁合同后并未实际返还其转租给张洪明、黄衍重部分的房屋（90平方米+280平方米），俞如庆主张的部分租金与俞如庆一审中向张洪明、黄衍重主张的占有使用费存在重叠部分，俞如庆二审明确根据合同相对性由潘祝生来支付，本院对此予以确认，潘祝生主张该部分租金不应由其支付本院不予支持。二审中，常熟理工学院明确于2018年10月、11月份收回了黄衍重承租部分的（280平方米）房屋，虽黄衍重陈述其于2018年8月4日已清空房屋并短信通知俞如庆交接房屋，但俞如庆否认接到过短信，黄衍重并未提供证据进一步说明其与潘祝生、俞如庆或常熟理工学院就房屋进行过交接，因此本院以常熟理工学院自认的收回房屋的时间点即2018年10月1日作为黄衍重实际返还房屋的时间点。故，潘祝生应当支付2017年6月15日起的租金按租赁面积370平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至2018年10月1日时止；2018年10月2日的租金按租赁面积90平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至实际腾让房屋时止。因二审出现新情况，本院对一审该部分判决做相应的调整。俞如庆上诉主张潘祝生实际使用的1830平方米的房屋并未返还给常熟市理工学院并要求潘祝生继续支付该部分协议金。对此本院认为，常熟理工学院明确收回了潘祝生实际使用的1830平方米的房屋并在2017年7月下旬对该部分房屋进行改造，因此俞如庆的该点上诉主张与事实不符，本院不予支持。俞如庆上诉主张潘祝生存在私自扩大经营范围、私自使用俞如庆证照、房屋装修未经其同意等违约行为，但对此均未提供充足证据加以证明，本院不予支持。综上，二审中出现新情况，本院对于一审判决予以调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初1594号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初1594号民事判决第二项、第四项、第五项；三、潘祝生于本判决生效之日起十日内给付俞如庆2017年6月14日前的房屋租金30000元；2017年6月15日起的租金按租赁面积370平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至2018年10月1日时止；2018年10月2日起租金按租赁面积90平方米、标准按18.9394元/平方米/月计算至实际腾让房屋时止；四、驳回俞如庆的其他诉讼请求。一审案件受理费10600元，保全费3670元，合计14270元，由俞如庆负担12060元，潘祝生负担2210元。二审案件受理费21200元，由俞如庆负担15390元，潘祝生负担5810元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  曾雪蓉审 判 员  叶 刚二〇一九年八月十六日法官助理  柳 璐书 记 员  张学丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。