宁波市海曙区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0203行初68号 原告曹雯倩，女，1988年12月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人曹君成，男，1961年5月20日出生，汉族，住宁波市海曙区，系原告的父亲。 被告宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室，住所地宁波市海曙区布政巷**科创大厦**。 法定代表人郭文光，主任。 出庭应诉负责人陆海红，副主任。 委托代理人赵丽娜（一般授权代理），宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室工作人员。 委托代理人赖卫星（特别授权代理），北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告曹雯倩诉被告宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室（以下简称海曙征收办）房屋征收行政管理行政协议一案，原告曹雯倩于2019年5月7日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，于法定期限内向被告海曙征收办送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭审理了本案。原告曹雯倩的委托代理人曹君成、被告海曙征收办的出庭应诉负责人陆海红、委托代理人赵丽娜、赖卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年10月20日，原告曹雯倩与被告海曙征收办签订了编号为海政发201857-0008的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》。 原告曹雯倩诉称，2018年7月，宁波市海曙区人民政府（以下简称海曙区政府）发布了《关于孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收的决定》（以下简称《征收决定》）并附《孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收补偿方案》(以下简称《征补方案》)。2018年10月20日，原、被告签订了编号为201857-0008的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》。但事后原告发现被告对原告的房屋未予公平补偿，对其中一间无证房屋未予补偿，作为涉案房屋补偿依据的评估报告违法。具体为：（一）对涉案房屋未予公平补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。原告所有的孝闻街127号103室房屋位于一类地段，是一楼的住宅商铺，出租给他人做商铺使用，原告每月有租金收入，与同一单元的203室，303室，403室房屋出租情况相比，租金相差巨大，原告房屋具有独特实际使用价值，市场价超过1200000元。但按照《征补方案》的内容，评估比准价格对住宅商铺未予区分，统一为19246元。原告的房屋评估价为600613元(见评估报告)，而这个评估价格根本不能购买同时间、同地段、同类型的房屋。该补偿明显不公，原告合法利益受损。（二）对其中一间无证房屋未予补偿。原告购买的房屋(非成套房)共三间，分别为房管部门的测绘图纸上位置：（1-7）、（1-8）、（1-9），实际建筑面积约34平方米，其中有产权证的面积为31.25平方米(位置为（1-8）、（1-9），己补偿)，无证使用面积1.7平方米(位置为（1-7），用途为“什”，未补偿)，对无证（1-7）的补偿，应根据《宁波市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法的通知》(甬政发[2014]13号)（以下简称甬政发[2014]13号文件）第4条规定的内容予以补偿。（三）评估报告违法，不能作为征收补偿的合法依据。1.建造年份是1977年1月，评估报告却写1993年；2.评估方法违法，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估，原告的房屋每年有6万多经济收益，应当选用收益法评估。但却采用比较法评估，评估方法错误；3.评估报告应当有2名以上估价人员签名，却只有1人签名；4.位置（1-7）实际作为卫生间使用，评估报告上都未体现，也未作说明，评估项目遗漏。（四）程序违法。根据甬政发[2014]13号文件第九条、第十条的规定，被告对位置（1-7）无证建筑未调查登记、亦未对产权情况予以核查，程序违法。 原告提供如下证据： 1.房产证、土地证各1份，拟证明原告的房屋被征收； 2.房屋租赁合同5份、评估分户报告1份，拟证明评估总金额600613元，拟证明涉案房屋与同一单元203室，303室，403室房屋相比涉案房屋具有独特实际利用价值，但评估比准价格19246元，总金额只有600613元，未能体现涉案房屋的实际价值；遗漏位置（1-7），且评估报告上年份错误，只有1个估价人员签名。 3.《征补协议》，测绘图纸位置（1-7），宁波市房改房所有权土地使用权登记申请表各1份，拟证明位置（1-7）是无证房间； 4.《公有住房买卖契约》1份，拟证明被告认定原告房屋建筑面积31.25平方米错误，涉诉补偿协议补偿金额按31.25平方米计算错误。 被告海曙征收办辩称，（一）基本事实。涉案的孝闻街127号103室房屋被列入2018年孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收范围，具体见甬政发〔2018〕57号文件内容，该房屋所有权人为原告，套内建筑面积26.52平方米，建筑面积31.25平方米，核定征收建筑面积31.25平方米。2018年10月20日，原告与被告就该房屋签订了《征补协议》，现该协议已全面履行完毕。（二）涉案房屋的补偿公正、公平，符合征补条例规定。1.就原告涉案房产，被告根据《征补条例》等相关规定依法给予补偿，涉案房屋的补偿是公正、公平的。2.宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程规定，被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算。故建造年份为1977年，并不影响评估结论。3.评估方法正确无误。根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》规定，收益法评估的为非住宅房，而原告的房产系住宅，故不应采用收益法。4.评估报告估价人员两人且均有签名，并不存在原告所述只有1人签名的情形。（三）位置（1-7）非未经登记建筑，也不能认定为原告所有。位置（1-7）是孝闻街127号整幢房屋的组成部分，原告未能提供任何证据证明其为所有权人。原告的证据《宁波市房改房所有权土地使用权登记申请表》、房权证及附图都只证明其对位置（1-8）、（1-9）专有部分享有所有权，无法证明位置（1-7）为其专有部分。综上所述，评估报告合法、补偿协议合法有效，原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据，请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告海曙征收办在举证期限内提供了以下证据、依据： 1.《宁波市海曙区人民政府关于孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收的决定》1份，拟证明孝闻街127号房屋列入征收范围； 2.《关于孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收协议生效的公告》1份，拟证明孝闻街127号补偿协议生效的事实； 3.《房地产估价报告》1份，拟证明评估比准价格经该项目评估机构评估产生； 4.房权证及附图、土地使用权及宗地图、宁波市国土资源局综合档案室测绘图纸、个体户登记基本情况、面积核定单各1份，拟证明位置（1-7）非原告103室房屋专有部位的事实； 5.宁波市公有住房出售审批表，拟证明位置（1-7）作为共有部分计算入原告所有的房屋建筑面积中； 6.分户报告、补偿协议、核算单、具结书、领款单、公证书各1份，拟证明原告已签订协议并领款的事实； 7.依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条；《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、第十七条；《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十三条；《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见》第九点、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第二章。 经庭审质证，原、被告发表如下质证意见：被告对原告所举证据房屋租赁合同5份的关联性有异议，对原告所举其余证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告的证据恰恰证明了原告的房屋是住宅，位置（1-7）是共有部位，而非原告单独所有。原告对被告所举所有证据本身的真实性无异议，但对评估报告中未涉及到位置（1-7）的评估以及对评估比准价格和评估方法有异议；对被告关于位置（1-7）补偿时的法律适用有异议。 本院对原被告所举证据认定如下：对原告所举房产证、土地证、评估分户报告、《征补协议》，测绘图纸位置（1-7），宁波市房改房所有权土地使用权登记申请表、《公有住房买卖契约》，因被告对原告所举上述证据本身的真实性、合法性、关联性均不持异议，对证明目的持异议，故本院对上述证据本身的真实性、合法性、关联性均予认定；对原告所举房屋租赁合同5份，本院认为不能据此认定原告房屋用途为商铺且据此评估原告房屋价值，该证据与本案不具关联性，本院不予认定。对被告所举证据，因原告对证据以及依据本身的真实性不持异议，本院对被告所举证据本身的真实性、合法性、关联性均予以认定，原告对被告所举证据内容中关于位置（1-7）的评估补偿以及法律适用持异议，本院在下文予以阐述。 经审理查明，2018年8月15日，宁波市海曙区人民政府作出《宁波市海曙区人民政府关于孝闻街127号危旧房改造地块房屋征收的决定》并附补偿方案，决定对本市孝闻街127号危旧房改造地块范围内国有土地上房屋实施征收，其中原告所有的孝闻街127号103属于征收范围。原告所有的孝闻街127号103室房屋房权证登记的用途为住宅，建筑面积31.25平方米、套内建筑面积26.52平方米，所占位置为（1-8）和（1-9）。2018年10月20日，原告、被告签订了编号为海政发201857-0008的《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，原告已于2018年10月24日以及同年12月13日领取了房屋征收补偿款。 本院认为，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条规定：“被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定”。本案中，原告所有的房屋位于孝闻街127号103，据房权证记载该房屋建筑面积31.25平方米，套内建筑面积26.52平方米，根据房权证所附图纸并结合宁波市国土资源局档案，孝闻街127号103房屋对应位置为（1-8）和（1-9）。原告认为其对位置（1-7）亦享有所有权，而被告未就位置（1-7）对原告予以补偿。对此，本院认为，根据宁波市国土资源局档案图纸显示，位置（1-7）属于楼房共有部位，从《宁波市公有住房出售审批表》中“面积计算公式”的内容可知，该位置的面积已经按照分摊比例分摊至原告房屋的建筑面积中，且计算后的面积与房权证记载面积一致，《宁波市国有土地上住宅用房征收评估分户报告》以及《私有住宅房屋征收货币补偿核算单》中对于原告房屋的评估已经涵盖了该分摊部分的面积，故原告的主张无事实证据及法律依据。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十三条规定：“被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定”。本案原告所有的房屋据房权证记载用途为住宅。原告认为其所有的房屋建造年份为1977年，用途为商铺，被告应采取收益法评估，评估报告仅有一名评估师签名程序违法。对此，本院认为，《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十六条第（二）项中规定：“被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定”，第十条中规定“评估住宅房屋的价值应当优先采用比较法”，第二十条中规定“评估商业、办公用房的价值应当优先采用比较法”，本案原告房屋用途登记为住宅，且建造年限超过25年，被告按25年计算原告住宅年限，并采用比较法对原告住宅进行评估，并无不当，且评估报告中两名估价人员的签章完整。故原告的上述观点无事实证据及法律依据。综上，海政发201857-0008号《私有住宅房屋征收货币补偿协议》的订立和履行符合法律法规规定，原告的诉请无事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告曹雯倩的诉讼请求。 本案案件受理费人民币50元，由原告曹雯倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费人民币50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号37×××92；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  贾丰荣 人民陪审员  郑惠芬 人民陪审员  华爱丰 二〇一九年八月二十九日 代书 记员  吴益梅 附：本案适用的法律、法规： 一、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 二、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》 第十二条被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。 征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。 第十三条被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。 《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。 1990年4月1日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。 三、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》 第十条【比较法技术路线】评估住宅房屋的价值应当优先采用比较法。采用比较法评估住宅房屋的价值应当遵循以下评估技术路线： （一）设定住宅房屋的比准案例； （二）搜集交易实例； （三）选取可比实例； （四）对可比实例进行交易情况修正、市场状况和房地产状况调整； （五）计算比准案例的比准价格； （六）计算住宅房屋的评估价格。 第十六条【比较法评估价格】采用比较法评估住宅房屋总价值的计算公式为：评估总价值=[比准案例的比准价格×结构修正系数×使用年限调整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）]×建筑面积+装修评估价格+附属物评估价格+超标准容积率土地的价格。 前款各项系数应当遵循以下技术标准： （一）结构修正系数：住宅房屋与比准案例房屋结构不同的应作修正，具体标准详见附表三； （二）使用年限调整系数：住宅房屋与比准案例房屋使用年限不同的应作修正。使用年限调整系数=1-（住宅房屋使用年限-比准案例房屋使用年限）×年折旧率。住宅房屋使用年限=价值时点的年份-住宅房屋的竣工年份。被征收住宅房屋使用年限超过25年的按25年计算，年折旧率按0.5%确定； （三）层次差价率：住宅房屋与比准案例房屋层次不同的应作修正，具体标准详见附表四（一）、附表四（二）、附表四（三）； （四）朝向差价率：住宅房屋与比准案例房屋朝向不同的应作修正，具体标准详见附表五。 第二十条【比较法技术路线】评估商业、办公用房的价值应当优先采用比较法。采用比较法应当遵循以下技术路线： （一）设定非住宅房屋的比准案例； （二）搜集交易实例； （三）选取可比实例； （四）对可比实例进行修正和调整，计算出比准案例的比准价格； （五）计算非住宅房屋的评估价格。