湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终6152号上诉人（原审原告）：武汉雅佳物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道**桥机嘉园********。法定代表人：张雅桥，总经理。委托诉讼代理人：王烨，湖北今天（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市王府花园酒店管理有限公司，住所地，住所地湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道**金桥港湾花园（**）**iv>法定代表人：王秋月，总经理。委托诉讼代理人：张红，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人武汉雅佳物业管理有限公司（以下简称雅佳物业）因与被上诉人武汉市王府花园酒店管理有限公司（以下简称王府花园酒店）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雅佳物业上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初1070号民事判决，改判王府花园酒店支付雅佳物业泊车服务费62400元，违约金9360元，合计71760元（自2014年7月1日计算至2018年10月31日止）；（2）本案全部诉讼费由王府花园酒店承担。事实和理由：（一）一审判决认为物业服务合同对于车辆停泊服务费的收费标准约定为80元/辆月，故其收费标准为按照车辆进行收费而并非按照车位进行收费，认定事实错误。1.“私家使用权车位”依法应当按车位收取车辆停泊服务费。王府花园酒店至少从2014年7月1日起取得金桥港湾小区地下车库15个固定车位的使用权，其不分时间段、不区分停放车辆类型，完整地、稳定地享有15个车位的使用权，因此，对王府花园酒店享有使用权的车位应当按照车位数收取泊车费。2.一审判决理解车辆停泊费标准过于狭隘，不符合生活实际。“80元/辆月”与“80元/个月”不具有本质区别，仅凭量词推定两者指向不同的收费标准，而不结合生活实际、市场实践和合同上下文语境进行理解，会导致不合理的结果。（二）一审法院认定王府花园酒店对其租用的15个地下停车位自行进行管理，雅佳物业并未对王府花园酒店提供如其他地下车位一样的服务，认定事实错误。1.雅佳物业按合同约定对整个地下车库（车位）提供了均等服务。雅佳物业的服务内容为小区车库岗亭的证卡管理，车辆进出疏导及管理，车库内照明、清洁卫生等，该服务对象为整个地下车库、面向小区全体业主，不存在对哪个车位服务多一些、哪个车位少一些。2.一审判决错误理解车辆停泊服务费的概念，无限扩大物业服务内容。车辆停泊费实质是停车场地的管理服务费，而不是指单台车辆停泊的费用。3.车位的实际用途不是减免泊车服务费的理由。王府花园酒店改变车位用途的行为违反合同约定和法律规定，损害了业主对共有部分的合法权益，给小区居民生活带来不便。（三）一审判决酌定王府花园酒店应当按照40元/个月标准向雅佳物业支付车辆停泊服务费，认定错误。1.物业服务合同已经明确约定泊车费收费标准。2.物业服务合同已经明确约定所有业主适用80元的收费标准。（四）一审判决对逾期付款违约金不予支持，认定错误。1.物业服务合同已经明确约定违约条款，且王府花园酒店存在违约事实。2.一审判决排除适用违约金条款的理由不成立。（五）一审判决适用程序错误，违背了辩论原则。一审庭审中，法官未就泊车费收费标准事实进行法庭调查，各方亦未就泊车费收费标准进行过法庭辩论，在未查清收费标准的情况下，一审法院在文书中自行总结争议焦点并断然下判，没有保障当事人的辩论权。（六）一审判决适用法律错误。本案还应当适用《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条第二款、第四十一条、第一百一十四条第三款和第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十二条之规定，作出相应判决。被上诉人王府花园酒店辩称，雅佳物业在一审提交的物业服务合同中物业服务费的前提是车辆停泊服务费，这个费用是车辆停泊才存在的服务费。实际上，该停车位王府花园酒店是作为仓库在管理，并未做停车用，无需雅佳物业进行管理。关于物业费，王府花园酒店是按时交纳的。关于车辆停泊服务费，双方并无特别约定，王府花园酒店并非恶意不支付车辆停泊服务费。综上，请求驳回上诉，维持原判。雅佳物业向一审法院起诉请求：1.判令王府花园酒店向雅佳物业支付泊车服务费62400元及违约金9360元；2.诉讼费用由王府花园酒店承担。一审法院认定事实：2014年7月4日，雅佳物业与汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会签订武汉市物业服务合同，由雅佳物业为汉阳区金桥港湾花园小区提供物业服务。合同期限为一年。合同中关于车辆停泊服务费的收费标准为室内车位（库）：泊车费80元/辆月。另合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，雅佳物业有权同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。雅佳物业同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。合同签订后，雅佳物业开始为该小区提供物业服务。合同届满后，雅佳物业与汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会未及时续签合同，但雅佳物业继续在小区提供物业服务。2017年1月25日，雅佳物业再次与汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会签订武汉市物业服务合同，合同中对于车辆停泊服务费的约定为室内车位（库）80元/个月。王府花园酒店于2014年11月24日与中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司签订金桥港湾花园地下停车位租赁合同，合同约定王府花园酒店租用金桥港湾花园地下停车位15个，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，王府花园酒店向中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司支付租金，不含物业公司的物业服务费，服务费由王府花园酒店与物业公司自行协商。王府花园酒店租用上述车位后将承租车位与其他车位进行了隔断，对该区域自行进行管理，主要用途系放置经营用品。王府花园酒店未向雅佳物业支付过15个地下停车位的泊车服务费。2018年10月26日，雅佳物业向王府花园酒店下发泊车费催款通知书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽雅佳物业、王府花园酒店并未签订物业服务合同，但雅佳物业与小区业主委员会签订的物业服务合同对王府花园酒店具有约束力。雅佳物业与小区业主委员会于2014年7月4日签订的武汉市物业服务合同中对于车辆停泊服务费的收费标准约定为80元/辆月，故其收费标准为按照车辆进行收费而并非按照车位进行收费，现雅佳物业主张按照车位数进行收费没有事实依据，一审法院依法不予支持。2017年1月15日，雅佳物业与小区业委会再次签订物业服务合同，对于停泊服务费的收费标准更改为80元/个月，其收费标准改为按车位数进行收费。王府花园酒店确占有使用15个地下停车位，故其应当缴纳服务费。雅佳物业所收取的车辆停泊服务费系对停车场的设施设备进行维护，对进出车辆进行管理。王府花园酒店所租用的15个地下停车位并未用于停泊车辆，且与其他区域进行了隔离，王府花园酒店自行进行管理。故雅佳物业并未对王府花园酒店租赁的15个地下车位提供如其他地下车位一样的服务。结合雅佳物业与小区业主委员会签订的物业服务合同中对王府花园酒店与其他商业物业收费标准的差异，一审法院酌定王府花园酒店应当按照40元/个月标准向雅佳物业支付车辆停泊服务费。综上，王府花园酒店应向雅佳物业支付2017年1月1日至2018年10月31日的15个地下车位车辆停泊服务费13200元（40元/个月×15个×22月）。因双方对于停车服务费的收取有争议，王府花园酒店并非无故拖欠，故对于雅佳物业要求支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王府花园酒店向雅佳物业支付2017年1月1日至2018年10月31日的车辆停泊服务费13200元，于判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回雅佳物业的其他诉讼请求。一审案件受理费1952元，减半收取976元，此款雅佳物业已预交，由雅佳物业负担911元，王府花园酒店负担65元。王府花园酒店于判决发生法律效力之日起五日内将该款（65元）直接支付给雅佳物业。本院二审期间，王府花园酒店向本院提交了三份证据：证据一、《武汉市前期物业管理服务协议》，拟证明王府花园酒店被收取物业管理费的建筑面积为3671.15平方米。证据二、补充协议，拟证明王府花园酒店支付的物业管理费，该价格系按原价的50%确定的协商价；同时约定业主委员会成立后，物业服务费也按50%的价格标准计算。证据三、湖北增值税普通发票一张，拟证明王府花园酒店也是按照50%优惠比例的协议价格每月每平方米1元收取王府花园酒店物业管理费的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅佳物业对证据一、二的真实性有异议，对证据三的证明目的有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王府花园酒店提交的证据一、二，系与案外人湖北美和物业管理有限公司签订，与雅佳物业无关，本院不予采信；雅佳物业对证据三的真实性没有提出异议，且认可是按照1元/平方米的标准向王府花园酒店收取物业管理费，本院予以采信。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2014年7月4日，汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会与雅佳物业签订的《武汉市物业服务合同》第四条约定，本物业服务合同期限为壹年，自2014年7月1日至2015年6月30日；第七条约定，停车收费包含车位（库）租金和车辆停泊服务费，车辆停泊服务费按以下标准交纳：汽车露天车位泊车费72元/辆·月、室内车位（库）泊车费80元/辆·月，收入归雅佳物业所有；第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，雅佳物业有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。雅佳物业同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2017年1月25日，汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会与雅佳物业续签《武汉市物业服务合同》，该合同约定本物业服务合同期限为叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同还单独约定了王府花园酒店的物业服务费按1元/平方米·月的标准交纳，但对王府花园酒店租用的15个地下停车位（库）的车辆停泊服务费未作特别约定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，雅佳物业与与汉阳区金桥港湾花园小区业主委员会签订了物业服务合同，并按照合同约定向金桥港湾花园小区业主提供了物业服务，王府花园酒店二审对雅佳物业的主体身份亦没有提出异议，故本案的争议焦点应为雅佳物业主张的车辆停泊服务费是否应予支持。本案中，雅佳物业公司与小区业委会签订的物业服务合同仅对车辆停泊服务费的收费标准进行了约定，但未明确车辆停泊服务的服务内容。按照一般通常理解，车辆停泊服务应当与维护停车场的设备设施，设置相关道路标志标识，以及对进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放有关。王府花园酒店租用的15个地下停车位并未用于停放车辆，而是与其他车位进行了隔断用于放置经营用品，因此雅佳物业没有向王府花园酒店提供车辆停泊服务，雅佳物业要求按照80元/月的标准收取车辆停泊服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。雅佳物业认为王府花园酒店擅自改变地下停车位的用途，违反物业服务合同约定，但王府花园酒店称其在雅佳物业进入小区前就已经开始使用该地下停车位，雅佳物业对此没有予以否认，也没有提交证据证明王府花园酒店在雅佳物业提供物业服务期间实施了上述行为，故雅佳物业以王府花园酒店系擅自改变地下停车位用途为由，要求王府花园酒店按照物业服务合同交纳车辆停泊服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人雅佳物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1264元，由上诉人武汉雅佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 王丹红审判员 晏 明二〇一九年八月二日法官助理蔡丹书记员张璇