呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2604号原告：樊斯元，男，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：李祯，内蒙古星洋律师事务所律师。被告：内蒙古三仁房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区明泽广场****西南角。法定代表人：金爱群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈玉林，内蒙古战友律师事务所律师。原告樊斯元与被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司（以下简称三仁房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告樊斯元委托诉讼代理人李祯，被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人陈玉林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告之间签订的《商品房认购合同》无效；2、请求判令被告退还原告购房款人民币198799元；3、请求被告向原告支付自原告支付购房款之日起至被告实际退还完毕购房款之日止的占用购房款利息，利息按照年利率6.55%标准计算；4、被告承担本案的诉讼费用和保全费用；5、被告按照原告已付购房款的一倍即198799元赔偿原告损失。事实及理由：2013年10月31日，原告樊斯元与被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司签订了《商品房认购合同》，合同约定原告购买被告位于浩鑫广场·浩鑫机电商城项目中第1层1166号摊位，建筑面积9.2平方米，该商品房的用途为机电经营，商品房价款按建筑面积计算，单价为21608.59元，认购人于签订合同当日一次性支付总房款，即人民币198799元。同日，双方还签订了《浩鑫广场委托租赁经营管理协议》，主要约定：由被告一次性向原告支付购房款的24%作为三年回报收益，即62779元，并签署了《浩鑫广场签约确认单》，确认了商铺面积和金额等内容，签约总价为原总价308274元优惠后减去反租金额62779元，即198799元，合同签订当日，原告即付清房款，但被告至今未能交房、也未取得预售许可证，综上所述，原告为了维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院维护原告合法权益，支持原告全部诉讼请求。被告三仁房地产公司辩称，对于原告的第一、二项诉讼请求认可，对于第三项诉讼请求即利息的计算方法，我认为以银行同期贷款利率计算，对于第四项诉讼请求按照原告已付购房款的一倍即198799元赔偿原告损失不能成立。本院对该案事实认定如下：1、2013年10月31日，原、被告签订《商品房认购合同》，约定原告作为认购人认购浩鑫广场·浩鑫机电商城第1层1166号摊位。建筑面积为9.2平方米，单价为21608.59元，总金额198799元。付款方式为一次性付款。2、2013年10月31日，被告出具收据一张，载明收到樊斯元交来购1166号商铺款198799元。收据上各方签字并加盖三仁房地产公司的合同章。3、截止判决前，被告开发的浩鑫广场·浩鑫机电商城项目尚未取得商品房预售许可证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于原告与被告内蒙古三仁公司签订的《商品房认购合同》已具备商品房买卖合同的主要内容，因此应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于被告内蒙古三仁公司至今未能取得商品房预售许可证明，故原告与被告内蒙古三仁公司签订的《商品房认购合同》应确认为无效。对于无效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因被告未取得商品房预售许可证明最终导致《商品房认购合同》无效，故被告存在过错，应当向原告返还已收取的购房款198799元，同时承担赔偿原告利息损失的责任。关于利息，以198799元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月31日起计算至实际给付之日止。关于原告要求被告赔偿一倍购房款198799元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，受买人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”原告以被告隐瞒没有取得商品房预售许可证明为由要求被告支付一倍购房款，但其未举证证明被告存在故意隐瞒的情形，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告诉请中的保全费，因未实际产生，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告樊斯元与被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司于2013年10月31日签订的《商品房认购合同》无效；二、被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告樊斯元购房款198799元；三、被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向原告樊斯元赔偿利息损失（以198799元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月31日起计算至实际给付之日止）。四、驳回原告樊斯元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计4180元，由原告樊斯元承担1490元，由被告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司承担2690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员   云惠平 二〇一九年八月二十日书记员 赵 巍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。