江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初7550号 原告：韩冬，男，1977年1月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：梁洁，女，1980年8月4日生，汉族，住徐州市泉山区。 二原告共同委托诉讼代理人：庞红舟，江苏泰信律师事务所律师。 被告：徐州海峡房地产开发有限公司，住所地徐州市翟山办事处姚庄居委会院内。 法定代表人：祝茂光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱聪，男，1988年11月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。 原告韩冬、梁洁与被告徐州海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩冬、梁洁及其委托诉讼代理人庞红舟、被告海峡公司的委托诉讼代理人朱聪、沈兴成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩冬、梁洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因房屋质量问题导致原告地下一层漏水所遭受的各项损失101050元；2、鉴定费3000元、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月份，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的徐州市××小区的房屋。原告购买后发现该房屋的地下一层存在质量问题，经常出现渗漏水等情况。原告多次要求被告解决上述问题，但被告至今未能修复解决。因涉案房屋出现渗漏水的问题，导致原告房屋内财物损坏，原告多次要求被告赔偿损失，但被告以种种理由拒不赔付。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告海峡公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确了被告出售的房屋系徐州市泉山区××小区×-××号楼×-××室，原告主张的受损地下一层并不包含在该买卖合同中，故本案案由不应当为商品房销售合同纠纷；二、原告的房屋地下一层渗漏水并非房屋质量问题所致，而是天气和地势的原因。2018年8月份徐州地区普降暴雨，因徐州市××小区地势较低，且市政管网存在问题，导致降雨时小区门口路面及小区内积水达半米以上，出现了雨水倒灌的情况，原告的损失不能全部归责于被告；三、原告自身存在过错，其在上房后对房屋进行了改造，改造行为可能导致雨水倒灌，且地下一层应为储藏室，不能用于居住，而原告却改造成为居住用房，所产生的损失应由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月16日，原告韩冬、梁洁与被告海峡公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告海峡公司开发的位于徐州市泉山区，同时被告海峡公司再加送面积相当的地下储藏室一间。该《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”条款约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”、“若因买受人装修、改造而发生的质量问题和非买受人原因造成的，出卖人免责”；合同附件四“补充协议（二）”第11条第（3）、（4）项还约定：“一楼门前院落不允许对外开门、扩大和私搭乱建”、“一楼院落仅作绿化用地，不作菜地，不改变现状，不开设新的入口和走道”。 2013年5月15日，被告海峡公司工程部出具《××二期住宅储藏层及小院挖填土方案》，主要内容为：“为了增加储藏层层高，提高空间利用率，满足业主方便使用的需要，经多次沟通协商，应业主要求，将储藏层和小院土方挖填制定如下施工方案：1、储藏层室内原设计地坪标高-2.14米降至-2.97（31.54）米，填土取消，做50厚C20混凝土面层作为地坪找平层；2、为方便使用，储藏层设卫生间；3、储藏层阳台内填土上标高为32.01米，人工夯填；4、小院内填土标高为31.84米，与院内收水井上口平，各方向做1%泛水坡向收水井；5、施工单位应严格按照图纸规定进行施工，人工挖填，不得使用机械，挖填土方量有现场人员进行测量计算，注意保护绿化苗木，损坏的部分施工后进行恢复。” 2013年6月9日，被告海峡公司向徐州市××小区二期业主作出了《防水处理方案》，就地下一层防水问题出具了相应的处理意见，并在第6条中承诺：“地下**的防水质保期由5年延长至10年。非业主原因产生渗漏水，开发商应无偿维修并补偿由此造成的损失。” 2013年7月19日，涉案房屋所在的徐州市××小区二期经徐州市建设局竣工验收合格并交付使用。涉案房屋上房后，两原告将地下储藏室装修为住宅使用，并对地下储藏室和储藏室门前的院落进行了改造，开设了入口和走道。 2018年8月份，包括两原告在内的十几户××小区二期一楼业主的地下储藏室发生雨水倒灌，业主认为系因被告海峡公司出售的房屋质量不合格所致，遂于2018年11月30日诉至本院，要求被告赔偿因室内被雨水浸泡所遭受的财产损失。本案中，两原告主张其地下一层室内的茶几、餐桌椅、鞋柜、床等家具以及空调、冰箱、洗衣机等电器均出现了不同程度的浸泡，其估计损失约101050元。经本院现场查勘，现两原告的地下储藏室内积水已被抽干，两原告在地下储藏室改造的房间内继续居住、生活至今。 另查，2015年6月份，徐州市××小区二期一楼的部分业主曾因地下储藏室出现雨水倒灌的情况多次到市建设局、市政管网部门以及污水管理等部门反映，经多方协商，被告海峡公司于2015年9月19日作出《关于××二期一楼倒灌水整改措施》，主要内容为：“针对××二期一楼倒灌水问题经开发公司与一楼业主代表协商采取措施如下：一、小区内对现在雨污合流进行整改，采用三期方式穿过绿地接到机动车路，人防车库强排管接出整改，由接到排水支管改到接到排水主管，上述事项整改时间不迟于2015年10月10日前，完成时间不迟于2015年10月25日前；二、小区外对现在的雨污合流进行整改，改到雨污分流，必须采取强排措施的要采取强排措施，必须增设集水池的要增设集水池，防止雨水倒灌。整改时间2015年10月20日前，完成时间2015年底前；三、开发商不按上述要求实施，业主保留进一步措施权利。” 2016年年初，因雨水倒灌致房屋受损的××小区二期的部分业主（不包括本案原告）向本院提起诉讼，要求被告海峡公司赔偿其房屋被浸泡遭受的财产损失。在业主张晓兰与海峡公司之间的商品房销售合同纠纷一案中，本院对于原告张晓兰地下储藏室被雨水倒灌的原因等问题认定如下：“原、被告双方签订商品房买卖合同后，原被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。被告海峡公司于2013年5月15日制作了××二期储藏室层及小院挖填土方案，在2013年6月9日制作了防水施工方案，结合原告张晓兰于2013年10月8日办理上房手续时向被告海峡公司所签订的《关于××二期一楼防水申明》中载明的内容，即原告张晓兰对于该地下储藏室的下挖、防水等工程合意对象系被告海峡公司，且根据被告海峡公司出具的防水处理方案及储藏层及小院挖填土方案，原告张晓兰有理由相信应系被告海峡公司所为。本案原告张晓兰虽同意被告海峡公司对于地下储藏室做下挖增加层高、防水处理，但建筑规划的修改和实施应取得相关行政部门的审批和许可，而在案件审理过程中，被告海峡公司并未能提交证据证明地下储藏室的下挖、防水等工程规划通过相关的规划和建设许可，因此，原告张晓兰因雨水倒灌造成的损失，被告海峡公司负有赔偿责任。鉴于原告张晓兰对于地下储藏室下挖、防水方案知晓且均予以认可，而该部分的改造并不包含在双方的商品房买卖合同内，对于该部分的风险，原告张晓兰亦应有相应预知，并且原告张晓兰在房屋装修时将小院处原预留的窗户改变为进出门等实际情况，同时还考量到发生雨水倒灌亦和当日的徐州地区暴雨有关，因此，亦应减轻被告海峡公司的赔偿责任。”遂本院于2017年6月26日作出（2016）泉民初字第351号民事判决书，判令被告海峡公司对原告张晓兰遭受的财产损失承担70%的赔偿责任。 后被告海峡公司对上述判决不服，上诉至徐州市中级人民法院。对于被告海峡公司提出的关于责任比例的上诉请求，徐州市中级人民法院在(2017)苏03民终4900号民事判决书中认定如下：“海峡公司主张，其在地下室的利用上仅是提供技术指导，对雨水倒灌产生的损失没有责任，即使有责任，也非主要责任，一审法院认定海峡公司承担的责任比例过高。张晓兰抗辩，地下室的改造是上房前就由海峡公司改造完成，雨水倒灌的损失责任在海峡公司。关于双方争议的地下室改造事实。一、二审法院现场勘查查明，涉案房屋所在楼宇的一层住户均对附属的地下室进行了不同程度的改造，外观均不同。张晓兰在二审庭审中认可，地下室北部厨房的入户门系其破墙安装。结合该楼×单元××室的地下室南立面有窗无门的事实，本院认为，张晓兰有关涉案房屋附属地下室南立面破墙开门是由海峡公司改造完成的主张证据不足，本院不予采纳。对于地下室标高及下水管的安装问题，结合设计规范、当事人的庭审陈述、海峡公司签署的地下室土方施工方案等证据，本院认定海峡公司参与了降低地下室地面标高的改造工程。虽然地下室存在从南北入户门、卫生间排水管等部位同时倒灌雨水的事实，但海峡公司作为专业的房地产开发公司，违反地下室的设计规划，参与地下室层高改造，直接误导张晓兰将储物功能的地下室改造为生活居住的房屋，是诉争损失产生的主要原因。一审法院认定海峡公司承担损失70%的比例，并无不当，本院予以维持。” 本案审理过程中，两原告申请对其地下储藏室被雨水浸泡所遭受的财产损失价值进行鉴定。经本院委托，徐州天财茂资产评估事务所于2019年5月29日作出《资产评估报告》，对评估项目采用重置成本法（即是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的实体性贬值、功能性贬值、经济型贬值等因素确定的资产评估价值）确定了资产价值为36876.8元（资产评估基准日为2019年4月2日，另注：本次评估涉案资产中冰箱、柜机空调、洗衣机、音箱仅评估检测费用，待检测后经法庭质证后由法院裁定），原告为此垫付鉴定费3000元。对于涉案房屋出现雨水倒灌的原因及原因力大小问题，原、被告双方均未在本案中提出鉴定申请。 本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，并赔偿买受人因此遭受的财产损失。本案被告海峡公司将徐州市泉山区××小区×-××号楼×-××室商品房出售于两原告，同时附赠了地下储藏室一间，虽然该地下储藏室并未约定在双方签订的《商品房买卖合同》中，但因两被告所接受的附赠物事实上仍然是通过有价交换取得的，故同样受双方之间买卖合同关系的调整，被告海峡公司应当在地下储藏室的保修期内向买受人承担修复责任。两原告基于双方之间的买卖合同关系向被告海峡公司主张合同违约责任，符合法律规定，本院以商品房销售合同纠纷作为本案案由，并无不当。 关于被告海峡公司在履行合同过程中是否存在违约行为的认定。根据已生效的(2017)苏03民终4900号民事判决书查明的事实，被告海峡公司曾经参与了××小区二期的地下储藏室降低地面标高的改造工程，并且进行了相应的防水处理，但其对地下室设计规划的修改和实施并未取得相关行政部门的审批和许可，因此，两原告提出的关于经被告海峡公司重新改造后的地下储藏室质量不符合国家相关交付标准的质疑，是合情合理的；且经法院终审判决，亦确认了被告海峡公司因地下储藏室的质量问题造成业主财产损失的赔偿责任。虽然被告海峡公司抗辩主张其事后已经对××小区二期地下储藏室的灌水问题进行了整改和修复，但其在本案中并未能举证证明其针对上述问题所采取了哪些具体修复措施，以及经修复后的地下储藏室质量是否符合国家相关交付标准，且经本院释明，被告海峡公司也未对两原告的地下储藏室被雨水倒灌的原因提出鉴定申请。因此，结合××小区二期一楼部分业主的地下储藏室在同一时期也发生了雨水倒灌的事实，本院对于两原告地下储藏室被雨水倒灌与地下储藏室的质量问题之间因果关系的成立予以确认。根据被告海峡公司于2013年6月9日作出的《防水处理方案》，其承诺：“地下**的防水质保期由5年延长至10年。非业主原因产生渗漏水，开发商应无偿维修并补偿由此造成的损失”，因此，两原告诉请要求被告海峡公司在质保期内对因房屋质量问题给其造成的财产损失承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。至于被告海峡公司抗辩的天气和地势原因，并非其免责的法定和约定事由，本院不予支持。 关于被告海峡公司承担的赔偿责任比例认定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四“补充协议（二）”第11条第（3）、（4）项约定：“一楼门前院落不允许对外开门、扩大和私搭乱建”、“一楼院落仅作绿化用地，不作菜地，不改变现状，不开设新的入口和走道”，经本院对涉案房屋实地勘察，对比(2017)苏03民终4900号民事判决书查明的其他未经业主改动过的地下储藏室原貌，两被告的地下储藏室确实存在破墙开门并在院落开设入口的情况。虽然被告海峡公司对两原告的改造行为未予以制止，但两原告在对地下储藏室改造前应当对于其违约行为和所产生的风险有相应预知，因此，两原告对其损失自身亦存在一定过错，故应适当减轻被告海峡公司承担的赔偿责任，本院认定被告海峡公司对两原告的损失承担70%的赔偿责任。 关于两原告地下储藏室遭受雨水倒灌所产生的财产损失金额的确定。经本院委托，徐州天财茂资产评估事务所对原告主张的家具、家电等物品损失作出《资产评估报告》，评估结果为：电视机柜浸水损失评估单价4200元、净值3360元；茶几浸水损失评估单价3600元，净值2880元；餐桌、餐椅一套（5件）浸水损失评估单价4500元、净值3600元；沙发一套浸水损失评估单价6800元、净值4080元；书桌浸水损失评估单价2800元、净值1400元；衣柜浸水损失评估单价3800元、净值1900元；床浸水损失评估单价2400元、净值1200元；床垫浸水损失评估单价850元、净值425元；鞋柜（2个）浸水损失评估单价1800元、净值1080元；其中一台冰箱检测、维修费2020元，另一台冰箱检测费150元；柜机空调检测费150元；其中一台洗衣机检测、维修费1575元，另一台洗衣机检测费150元；音箱一套检测费150元；墙面浸水损失评估单价4046元、净值3236.8元；橱柜门浸水损失评估单价7500元、净值6000元；门套线浸水损失评估单价4400元、净值3520元，合计评估价值36876.8元。其中，对于电视机柜、茶几、餐桌、餐椅、书桌、衣柜、鞋柜、橱柜门、门套线，考虑到木制品浸水后的外观变化，本院推定全损，合计24940元；对于沙发、床垫，考虑到使用价值的丧失，本院推定全损，合计4505元；对于墙面，考虑到并非全部墙面泡水以及修补费用，本院认定损失为1500元；对于两原告主张的两台冰箱、两台洗衣机、一台柜机空调和一套音箱的损失，其中一台冰箱和一台洗衣机已经维修公司检测并作出相应的报价，故经评估确认的检测、维修费用合计3595元可以作为两原告的实际财产损失；至于其他家电，虽然鉴定机构仅对检测费用进行了评估，但考虑到浸水对电器功能的影响，且原、被告双方已协商一致确认了损失金额为3000元，故本院亦予以确认。综上，考虑到两原告实际还有其他物品损失及费用支出，本院最终酌定雨水倒灌造成地下室物品、装修等损失总计38000元，由被告海峡公司按照70%的责任比例赔偿两原告26600元。原告主张的鉴定费3000元，系其因主张权利确定损失所支出的必要的合理费用，故应由被告海峡公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告徐州海峡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告韩冬、梁洁损失26600元、鉴定费3000元； 二、驳回原告韩冬、梁洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2320元，由被告徐州海峡房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  许 晨 人民陪审员  李荣桂 人民陪审员  李亚洁 二〇一九年八月二十七日 法官 助理  伍 俏 书 记 员  吴 静