云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1578号原告：王文武，男，1972年4月14日生，汉族，浙江省诸暨市人。委托诉讼代理人：张月东，云南张月东律师事务所律师（特别授权）。被告：熊啸海，男，1976年7月16日生，彝族，云南省双柏县人。原告王文武与被告熊啸海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文武及其委托诉讼代理人张月东、被告熊啸海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文武向本院提出诉讼请求：1．由被告熊啸海支付原告王文武自2018年6月20日起至2019年1月30日止差欠的租金22300元、违约金1319.67元（22300元×24%÷365天/年×90天，计算至2019年4月30日）、迟延交还商铺补偿金26160元（2019年1月31日至2019年4月30日）、律师代理费5000元，合计54779.67元；2．2019年5月1日起的违约金以差欠租金22300元为基础，按月息2%计算至被告熊啸海向原告王文武付清差欠租金为止；3．2019年5月1日起的迟延交还商铺补偿金按300元/天的标准计算至被告熊啸海向原告王文武交还承租商铺为止；4．由被告熊啸海承担本案诉讼费。庭审中，原告王文武增加一项诉讼请求：解除双方签订的租赁合同，由被告熊啸海腾退归还位于楚雄市开发区楚雄商业城牛津大道××室的商铺。事实与理由：被告熊啸海为从事装修业务，向原告王文武租赁位于楚雄市开发区楚雄商业城牛津大道××室的商铺。2018年11月3日，双方补签合同，约定租期从2018年6月20日至2019年1月30日，租期租金为40800元；到期出租方另有他用不再续租，迟延交接商铺10天以内的按原日租金186元/天的标准向出租方支付补偿金，迟延超过10天则按日租金300元/天的标准向出租方支付补偿金。期间承租方已支付租金1000元，租金余款39800元双方约定于2019年1月30日前支付完毕，违约则逾期部分金额按月利率2%的标准支付违约金。合同还约定，因承租方出现违约行为由双方协商解决，协商不成的由出租方向楚雄市人民法院提起诉讼，由承租方承担出租方因实现自身权益而产生的律师费等合理费用。后期被告熊啸海只支付了17500元租金，差欠租期内租金22300元。现提起诉讼，请求人民法院支持原告王文武的诉请。被告熊啸海辩称，一、2019年1月30日租期届满后，双方已就租金给付和继续租赁达成口头协议，我不同意返还租赁的房屋；二、原告王文武主张差欠2018年6月20日至2019年1月30日的租金22300元是事实，但合同中关于2019年1月30日以后的补偿金和违约金计算方式我认为不合理，合同由原告王文武提供，当时原告王文武口头说合同先这样写，最后不一定按照约定的标准计算；三、在补签协议时，原告王文武跟我说房屋已经质押给其他人了，在租赁期间使我不能正常使用商铺；四、如果解除租赁合同，要赔偿我装修的损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王文武为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、房权证；2、土地证；3、协议；4、委托代理合同；5、云南增值税普通发票；6、浦发银行交易流水2页、租金收取明细清单1页。被告熊啸海针对其辩解，未向本院提交证据。本院认为，原告王文武提交的证据1、2证明了原告王文武对其出租的房屋享有所有权的事实，本院予以采信；证据3证明了双方签订协议，对租赁商铺事宜进行约定的事实，本院予以采信；证据4、5证明了原告王文武委托律师代理其参加诉讼，并支付律师代理费5000元的事实，本院予以采信；证据6证明了被告熊啸海支付租金17500元的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月3日，原告王文武（出租方）与被告熊啸海（承租方）签订《协议》，载明：一、租赁商铺为楚雄市开发区楚雄商业城××-1、××-2号商铺（面积合计121.13平方米）；二、商铺租赁期为2018年6月20日至2019年1月30日，到期因出租方另有他用不再续租（迟延交接商铺10天以内的按原日租金186元/天的标准向出租方支付补偿金，迟延超过10天则按日租金300元/天的标准向出租方支付补偿金）；三、商铺租金的约定：①本次租赁约定的期间租金为40800元（121.13㎡×46元/月/㎡×7.33个月）；②期间承租方已支付租金1000元，租金余款39800元由承租方出具欠条，双方约定于2019年1月30日前支付完毕，违约则逾期部分金额按月利率2%的标准支付违约金；四、承租方负责租赁期间相关费用（水电费、物业管理费）的缴纳，不得随意拖欠，出租方保留追索权；五、承租方出现违约行为由双方协商解决，协商不成的由出租方向楚雄市人民法院提起诉讼，由承租方承担出租方因实现自身权益而产生的律师费、仲裁费、诉讼费、误工费等合理费用。合同签订后，被告熊啸海分五次向原告王文武支付租金17500元，分别是2019年1月30日现金支付10000元、2019年2月25日银行转账1000元、2019年3月6日银行转账1500元、2019年3月10日银行转账3000元、2019年3月17日银行转账2000元，双方确认上述款项系支付2018年6月20日至2019年1月30日合同期内的租金。2019年5月4日，原告王文武与云南张月东律师事务所签订《委托代理合同》，约定由云南张月东律师事务所代理王文武诉熊啸海房屋租赁合同纠纷一案，代理费为5000元。2019年5月5日，原告王文武支付诉讼代理费5000元，云南张月东律师事务所向原告王文武开具云南增值税普通发票。本案争议的焦点为：一、原、被告签订的租赁合同应否解除，被告熊啸海应否返还租赁的房屋；二、原告王文武主张的租金、补偿金和违约金应如何计算；三、被告熊啸海应否承担律师代理费5000元。针对争议焦点一，本院认为，第一、原、被告签订的《协议》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合同合法有效。2019年1月30日，协议约定的房屋租赁期限已届满，被告熊啸海未按约定支付租金，其行为已构成违约。第二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，租赁期限届满后被告熊啸海继续使用租赁房屋，原告王文武未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告王文武诉请解除租赁合同并要求被告熊啸海返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。被告熊啸海辩称双方在租赁期限届满后达成了口头租赁合同，但未提交证据予以佐证，且庭审中原告王文武对双方达成口头协议的事实予以否认，故对其辩解本院不予采纳。针对争议焦点二，本院认为，第一、原告王文武主张被告熊啸海应支付自2018年6月20日起至2019年1月30日止的租金22300元，被告熊啸海当庭予以确认，故对原告王文武的该项诉请，本院予以支持；第二、原告王文武主张按合同“迟延交接商铺10天以内的按原日租金186元/天的标准向出租方支付补偿金，迟延超过10天则按日租金300元/天的标准向出租方支付补偿金”和“违约则逾期部分金额按月利率2%的标准支付违约金”的约定计算迟延交还商铺补偿金和违约金，被告熊啸海提出原告王文武主张的补偿金和违约金过高，请求予以调整。本院认为，因租赁期限届满后，原、被告形成不定期租赁关系，解除租赁合同应在合理期限内通知承租人，且结合被告熊啸海差欠租金数额、逾期支付时间等情况，原告王文武主张的违约金已过分高于被告熊啸海的违约行为给其造成的损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对双方约定的违约金予以调整，自2019年1月31日起至被告实际腾退房屋之日的迟延交还商铺补偿金按原《协议》约定的每日186元计算，逾期支付租金的违约金则按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%上浮30%，即年利率5.655%计算。截至2019年4月30日，被告熊啸海应支付的违约金为355元（29800元×5.655%÷365天/年×26天＋28800元×5.655%÷365天/年×9天＋27300元×5.655%÷365天/年×4天＋24300元×5.655%÷365天/年×7天＋22300元×5.655%÷365天/年×44天）。针对争议焦点三，本院认为，《协议》明确约定“由承租方承担出租方因实现自身权益而产生的律师费”等费用，原告王文武于2019年5月4日与云南张月东律师事务所签订《委托代理合同》，约定由云南张月东律师事务所律师张月东代理王文武诉熊啸海房屋租赁合同纠纷一案，并支付代理费5000元，律师代理费计算标准未超出《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，本院依法予以支持。被告熊啸海提出不应承担律师代理费的辩解与双方协议约定不符，本院不予采纳。原、被告在《协议》中未对租赁期限届满后，租赁房屋装饰装修问题作出约定，现《协议》约定的租赁期限已届满。被告熊啸海提出赔偿其装修损失的辩解后，本院已向其释明是否提起反诉，被告熊啸海未在规定时间向本院提交反诉状并缴纳反诉费用，视为其自愿放弃提起反诉的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告王文武与被告熊啸海于2018年11月3日签订的《协议》；二、由被告熊啸海在判决生效之日起三十日内将位于楚雄市开发区××-1室（房屋所有权证号：楚雄市房权证东瓜字第**，房屋坐落：楚雄东瓜镇丰胜路（商业城）××-1室，建筑面积62.14㎡）、××-2室（房屋所有权证号：楚雄市房房权证东瓜字第**，屋坐落：楚雄东瓜镇丰胜路（商业城）××-2室，建筑面积58.99㎡）的商铺腾退归还原告王文武；三、由被告熊啸海支付原告王文武截至2019年1月30日的房租22300元，自2019年1月31日起至2019年4月30日止的迟延交还商铺补偿金16740元，自2019年5月1日起至腾退归还房屋之日止的迟延交还商铺补偿金按每日186元计算；四、由被告熊啸海支付原告王文武截至2019年4月30日的违约金355元，自2019年5月1日起至款项付清之日止的违约金以22300元为基础按年利率5.655%继续计算；五、由被告熊啸海支付原告王文武律师代理费5000元；六、驳回原告王文武的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元（已减半收取），由原告王文武负担111元（已交），由被告熊啸海负担474元（未交）。以上应由被告熊啸海负担的执行款项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴京华二〇一九年八月一日书记员  钱晓云