湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终1835号上诉人（原审原告）：宜昌市红十字会。住所地：宜昌市伍家岗区桔城路**，统一社会信用代码：134205000111012026。负责人：杨继承，该会常务副会长。委托诉讼代理人：陈真权，宜昌市。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨霁，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：彭应雄，男，1975年12月17日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：付军华，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：熊飚，湖北百思特律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人宜昌市红十字会因与被上诉人彭应雄租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宜昌市红十字会的委托诉讼代理人陈真权、杨霁，被上诉人彭应雄及其委托诉讼代理人付军华、熊飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌市红十字会上诉请求：1、请求二审依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由:一审判决关于“宜昌市红十字会主张适用情势变更原则变更租赁期限和租金标准，缺乏事实和法律依据”的认定属适用法律错误。双方签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》租赁期限超过20年，租赁价格明显偏低，而且未约定租金调整机制，内容违反国有资产管理相关规定。随着城市向东发展，火车东站商圈逐步形成，案涉房屋的租赁价格大幅上涨，履约的前提发生了动摇，符合情势变更原则的前提，若继续履行原租赁合同则显失公平，将导致国有资产应有收益大幅减少，因此依法应当变更该合同相关条款。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。彭应雄辩称，一、上诉人请求将《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》（以下简称租赁合同）第二条约定的租赁期限至2027年6月30日止变更为2019年6月30日止，没有事实和法律依据，依法不应支持。2006年8月，彭应雄与上诉人双方协商一致，彭应雄捐赠10万元给上诉人用于备灾中心和机关建设，上诉人以优惠价将一楼门面租给彭应雄使用，双方达成合意，双方出于真实意思表示签订了租赁合同。根据相关法律规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。自租赁合同签订后，彭应雄按照约定分两次已经将房租12万元全部付清。上诉人现要求变更合同的期限，是没有事实和法律规定的无理诉求，应依法予以驳回。二、上诉人要求将年租金自2018年7月1日起由6000元变更为31200元，至2019年6月30日年租金31200元由被上诉人于2018年12月31日前付清，依法不应支持。在签订合同时双方对于房屋租赁价格不存在重大误解、欺诈、胁迫或者趁人之危的情形。在租赁合同中也没有约定在任何情况下可以变更房屋租赁价格的条款。上诉人与彭应雄约定的22万元租金由捐赠的10万元和租赁合同总价款12万元两部分组成。按照当年的门面房买卖价格，在一个没有通公路、没有修建宜昌东站的荒凉偏僻的小村，22万元也足以买下这个门面。所以当时在捐赠10万元的前提下，双方约定门面房租赁价格6000元一年是合情合理的正常的市场价格。城市向东发展，火车东站商圈的形成也经历了数年的时间，而上诉人现在提高租金的要求是违背诚实信用原则的行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人宜昌市红十字会的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜昌市红十字会向一审法院起诉请求：1.变更双方于2006年8月25日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第二条，将租赁期限至2027年6月30日止变更为2019年6月30日止；2.变更双方于2006年8月25日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第三条，年租金自2018年7月1日起由6000元变更为31200元，至2019年6月30日年租金31200元由被告于2018年12月31日前付清（扣除已付6000元，应付金额为25200元）。一审法院认定事实：一、2006年8月25日，宜昌市红十字会与彭应雄签订宜市财行资租字【2006】第3-15号《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，该合同第一条约定，租赁房屋位于宜昌市××字××城路××字大楼××楼门面3间（1、2、3#），面积60平方米，用途为社区卫生服务站。第二条约定，租赁期限自2006年7月1日至2027年6月30日止。第三条约定，年租金为6000元，租金总额120000元，租金支付形式分两次交清，2009年7月1日付60000元，2012年7月1日付60000元。合同签订后，彭应雄已支付120000元租金。二、彭应雄向宜昌市红十字会捐款100000元。2006年8月28日宜昌市红十字会出具《捐赠说明》，载明：“为感谢彭应雄（伍家岗区桔城路社区卫生服务站法人）向宜昌市红十字会捐款人民币10万元，用于备灾中心建设和机关建设，在其向我会租赁一楼3间门面时给予相应价格优惠，如合同期内发生市红十字会违约导致合同终止，应如数退还该项捐款”。三、宜昌市红十字会委托湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司对包括涉案房屋在内房屋建筑物租赁价格进行评估，湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司2018年2月7日出具鄂亚隆评报字【2018】第025号《资产评估报告书》，结论为涉案房屋在评估基准日（2018年1月23日）租赁评估价值为2600元/月，31200元/年。一审法院认为，一、关于合同的效力。2006年8月25日，宜昌市红十字会与彭应雄签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规效力性强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，双方在合同第二条约定租赁期限自2006年7月1日至2027年6月30日止，明显超过二十年，超过二十年的部分，即2026年7月1日以后的租赁期限无效。二、关于合同的变更。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，宜昌市红十字会与彭应雄签订的合同长达二十年，在签订合同时可以预见到在长达二十年的期限内，经济社会不断发展变化，各类物价包括房屋租金肯定会有变动。二十年期间的各类物价变动并不属于社会一般观念上的事先无法预见范畴，其风险程度并非远远超过正常人的合理预期，该风险也并非在签订合同时不能防范和控制。故，宜昌市红十字会主张适用情势变更原则变更租赁期限和租金标准，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。宜昌市红十字会主张出租房屋违反财政部令第35号《行政单位国有资产管理暂行办法》的规定，若继续履行，将导致国有资产的收益大幅减少，法院认为财政部令第35号《行政单位国有资产管理暂行办法》旨在规范国有资产管理单位及相关管理人员使用和管理国有资产的行为，应属管理性强制性规定，并不能约束合同的相对方彭应雄，故，宜昌市红十字会的主张不能成立，法院亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回宜昌市红十字会的诉讼请求。本案受理费215元，由宜昌市红十字会负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于合同的效力问题。宜昌市红十字会与彭应雄于2006年8月25日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，系双方意思表示真实，不违反法律和行政法规效力性强制性规定，为有效合同，对合同双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。但，该租赁合同约定的租期为21年，超过了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的最长租赁期限二十年，超过部分无效，即2026年7月1日以后的租赁期限无效。现彭应雄已经依租赁合同约定付清了全部租金并向宜昌市红十字会捐款10万元，宜昌市红十字会认为租赁合同约定租期过长，请求将合同期限变更为2019年6月30日止，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于宜昌市红十字会要求变更租赁合同约定的租期和租金条件是否成就的问题。宜昌市红十字会认为租赁合同约定租金过低，举证了鄂亚隆评报字【2018】第025号《资产评估报告书》，结论为涉案房屋租金31200元/年。该评估报告基准日为2018年1月23日，鉴于宜昌市房价变动情况，该评估报告不足以证明2006年双方签订租赁合同时约定的租金价格远低于市场价，且合同履行中必然伴随着社会经济不断发展，物价变动并不属于一般观念上的事先无法预见的范畴，该风险也并非在签订合同时不能防范和控制。故，本案并不适用情势变更原则，宜昌市红十字会请求将租金标准由每年6000元变更为31200元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宜昌市红十字会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人宜昌市红十字会负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年八月八日书记员 余 丹