河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终3063号上诉人（原审被告）：梁会珍，女，1973年3月2日生，汉族，住汝南县。上诉人（原审被告）：李小文，男，1971年3月1日出生，汉族，住汝南县。系梁会珍的之夫。委托诉讼代理人：张进，河南安澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐瑞，女，1986年10月7日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：张涛，汝南县汝宁街道法律事务所。上诉人梁会珍、李小文因与被上诉人唐瑞共有物分割纠纷一案，不服汝南县人民法院（2019）豫1727民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁会珍、李小文的委托诉讼代理人张进、梁会珍，被上诉人唐瑞及其委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁会珍、李小文上诉请求：请求撤销汝南县人民法院（2019）豫1727民初372号民事判决第二项，予以改判或发回重审。事实与理由：诉争房屋与唐瑞没有关系，购房款系梁会珍支付，从唐瑞银行卡取款199985元，系梁会珍及梁玉凤共同向唐瑞的借款，且其与梁玉凤生意分开时一并解决了。一审判决其支付唐瑞房屋折价款253361元错误。被上诉人唐瑞答辩称：一审判决认定清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人唐瑞向一审法院起诉请求：请求依法分割原告与二被告共有的房屋（上下两层每层三间，位于汝南县××××北，门牌号为××）；诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年5月，经原告与售房人郝山(三)协商，郝山以31万元的价格将涉案房屋出售给原告。同年6月1日，原告父亲唐长法代原告向郝山交付2万元购房订金；同年6月15日，原告又向郝山交付20万元购房款；同年6月底经被告梁会珍再次向郝山交付了9万元购房款。购房款全部付清后，出售方郝山将该房交付给了原告。因二被告系原告的姨夫、姨妈，原告同意二被告暂时居住在该房屋。被告李小文在原告不知情的情况下于2013年12月办理了该房屋的房产证。原告得知办证情况后于2015年2月向汝南县人民法院提起行政诉讼，汝南法院经审理后判决撤销了被告李小文的房产证，现行政判决已生效。该房屋系原告出资购买，所有权应归原告所有。一审法院认定事实：原告唐瑞的母亲梁玉凤与被告梁会珍系同胞姐妹。2011年，经被告梁会珍与汝南县三门闸街道的村民郝山协商达成口头协议，郝山将其在三门闸街道东段路北、自建的坐北朝南门面房一处（上下两层各三间）以31万元价格出售。2011年6月1日，在原告父母和二被告经营轧面条生意处，原告父亲唐长法代原告给付售房人郝山购房定金2万元，由唐长法书写收据1份，郝山签字。双方约定：甲方（郝山）不得违约，如果甲方违约，应向乙方（唐长法）赔偿违约金伍万元。2011年6月15日，在汝南县工商银行有原告夫妇、被告夫妇、原告父母及售房人郝山在场，原告将其工商银行卡上199985元支付给郝山，郝山向原告唐瑞出具了收据1份。同时口头约定下余房款9万元1个月内付清。到期后，经郝山向被告梁会珍催要余款，梁会珍将下欠9万元房款通过银行转账支付给郝山的妻子。房款全部付清后，郝山将房屋钥匙及张小四（涉案房屋原宅基地使用人）的交款收据等交给被告梁会珍，被告夫妇在诉争房屋内居住至今。经原告申请，驻马店光大资产评估事务所于2017年11月2日对诉争房屋进行鉴定价值为357008元，鉴定费4000元；二被告对原告提供的两份收据中郝山签名的形成时间有异议，提出鉴定申请。司法鉴定科学研究院于2018年9月29日作出鉴定意见：无法判断检材1和检材2《收据》落款处“郝山”签名的形成时间。鉴定费6600元。另查明，2013年9月18日，被告李小文向汝南县人民政府申请房屋登记，汝南县人民政府经审核于2013年12月4日向被告李小文颁发了汝房权三门闸乡字第00084888号房屋所有权证。原告于2014年12月8日提起民事诉讼，请求判令被告李小文、梁会珍返还原物，后于2014年12月10日撤诉；原告又于2015年2月4日提起行政诉讼，汝南县人民法院于2015年5月2日作出（2015）汝行初字第00007号行政判决，撤销汝南县人民政府为李小文进行房屋登记（该房屋编号为200010084888，房屋所有权证号为00084888）的行政行为。2016年7月6日，原告提起确认诉争房屋所有权的诉讼，后于同年12月23日提出撤诉申请，汝南县人民法院予以准许。一审法院认为，本案为共有物分割纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原、被告诉争房屋系售房人郝山购买他人宅基地自建的房屋，被告梁会珍与郝山联系、协商后，双方就房屋定金、总价款及交付等事宜口头达成一致意见，但并未订立书面房屋买卖合同，买受方主体不明确。但在房屋买卖合同履行期间，先后由唐长法代唐瑞预交定金2万元，交付房款20万元；后被告梁会珍将余款9万元交付给郝山，郝山将诉争房屋钥匙及相关手续交付给梁会珍。从上述事实看，原告唐瑞、被告梁会珍均参与了房屋买卖合同的实际履行，据此认定二人均为该房屋买卖合同的买受人，同为合同主体；原、被告双方否认对方不是房屋买卖合同的当事人，但均未提供充分证据证明，故对双方所主张房屋为其所有的事实不予采信。《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。由此可见，是否有权属登记证书只是物权变更的权利要件，而不是买卖合同生效的要件。在尚未取得产权的情况下，不影响当事人通过买卖合同取得不动产的债权，继而通过后续办理权属登记取得物权。本案中，原、被告通过与郝山的买卖合同取得诉争房屋债权合法有效，取得债权后可通过补办相关手续，不影响债权人取得不动产的物权。同为诉争房屋的买受人，原告唐瑞与被告梁会珍、李小文对诉争房屋形成了共有关系，原告唐瑞主张分割诉争房屋，理由充分，予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。结合上述规定，本案原、被告出资额明确，应以出资额确定各自享有的份额为宜，即原告与二被告诉争房屋享有份额比例为22:9。该栋房屋是一个整体，如果对诉争房屋按份额进行实体分割，会严重影响该房屋的使用价值，也令双方生活十分不便。所以鉴于被告梁会珍、李小文实际占有、使用诉争房屋多年，周边形成稳定的居住环境，故该房屋宜归二被告所有；归原告所有部分由二被告折价给付原告，即为22÷31×357008元=253361元。二被告辩称原告款22万元系梁玉凤、梁会珍共同的借款，且梁玉凤同意个人偿还等事实，因二被告未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。判决：一、诉争房屋六间（位于汝南县××××北，门牌号为××，上下两层每层三间）归被告梁会珍、李小文所有；二、被告梁会珍、李小文于判决生效后十日内给付原告唐瑞诉争房屋所有部分的折价款253361元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元、房屋价值鉴定费5000元、笔迹鉴定费6600元，合计20400元。原告负担5923元，二被告负担14477元。二审期间，当事人未提供新证据。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：一审判决梁会珍、李小文支付唐瑞房屋折价款253361元是否有事实和法律依据。经查，案涉房屋买卖合同履行期间，由唐瑞父亲唐长法代唐瑞向售房人郝三预交定金2万元，唐瑞向郝三交付房款20万元；后梁会珍将余款9万元交付给郝山，郝山将诉争房屋钥匙及相关手续交付给梁会珍。因案涉房屋的购房款来源于唐瑞和梁会珍，现双方均否认对方对案涉房屋享有权利，一审法院认定案涉房屋为按份共有适当。案涉房屋出资额明确，一审法院认定唐瑞和梁会珍诉争房屋享有份额比例为22:9，基于该份额比例，一审法院判决梁会珍、李小文给付唐瑞房屋折价款253361元并无不当。梁会珍、李小文称唐瑞支付的20万元，系梁会珍及梁玉凤共同向唐瑞的借款，且其与梁玉凤生意分开时一并解决了。对于该待证事实，梁会珍、李小文未提供证据证明，且唐瑞不予认可，梁会珍、李小文应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人梁会珍、李小文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人梁会珍、李小文负担。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  袁玉慧二〇一九年八月二十八日书记员  张书慧