辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终1796号上诉人（原审原告）朝阳润德商贸有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区朝阳大街四段盘龙****2013，统一社会信用代码91211302676854110L。法定代表人旬小林，董事长。委托代理人田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李林波，男，1983年4月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审被告）朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区新华路三段**，统一社会信用代码912113023990108756。法定代表人张久茹，总经理。委托代理人张莹，该公司职员。上诉人朝阳润德商贸有限公司（以下简称润德商贸公司）因与被上诉人李林波、朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司（以下简称华纳影视公司）租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2018）辽1302民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润德商贸公司委托代理人田喜铭，被上诉人李林波、华纳影视公司委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润德商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令二被告给付房屋租金、设备租赁费用及物业费59万元同时给付违约金、利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙房产公司）涉及本案的房产已授权原告签约、管理并收取费用，授权原告主张权利。原告与被告于2013年6月1日签订了《租赁合同》，同时签订了《物业管理合同》，后于2013年7月17日双方又签订了《设备租用协议书》，三份合同约定了双方的权利义务，后经被告申请原告同意降低了租金，截止目前，被告欠原告各项费用59万元，经原告多次催要，被告以无钱为由拒付，为维护原告的合法权益，故诉至法院，希判如所请。审理中，原告变更诉讼请求：要求二被告给付租赁费、物业费设备租赁费323.5万元；违约金以317.5万元为基数自2015年12月1日起计付至合同履行完毕之日止；案件受理费由二被告承担。被告李林波辩称：答辩人李林波于2013年6月与润德商贸公司签订《租赁合同》及《物业管理合同》时，华纳影视公司尚在筹建中，答辩人李林波签署合同系在公司成立前代表公司的法律行为。华纳影视公司于2014年5月20日依法成立，公司成立后对答辩人李林波代表公司签署合同的行为表示明确的确认，并实际履行了合同，答辩人李林波不应承担合同责任。故请求依法驳回润德商贸公司对答辩人李林波的起诉。华纳影视公司辩称：一、被告李林波不应作为本案的被告。被告李林波与被答辩人签订合同时我公司尚在筹建中，李林波作为公司的发起人与原告签订合同的行为系代表公司，我公司成立后对李林波签署合同的行为予以追认，并实际履行了合同，故根据《公司法》相关规定，应当驳回原告对李林波的起诉。二、原告润德商贸公司要求华纳影视公司给付租金、物业费及违约金、利息的诉请，因原告违约在先，应当依法驳回原告的起诉。原告由盘龙房产公司担保并提供给被告作为租赁场地的盘龙丽璟负一层由于建筑物存在严重质量瑕疵，且原告疏于管理和维护，从2014年租赁以来，每逢雨季便漏水（平常有几次也遭遇无故漏水），租赁房屋多次漏水导致被告无法正常经营并遭受严重损失。多年以来原告对漏水问题从未积极修缮和维护。在2017年6月进入雨季开始，被告便提前做好了防水措施，8月3日天降大暴雨，导致被告影院变成“水池”，漏水部位众多，从棚顶到墙壁至地面地下冲水，此次漏水导致电线短路影院全面停电，使被告全面停业（此时为影院营业旺季）。原告作为物业公司，对租赁物平时疏于维护，导致漏水不断，在漏水事故发生后又无任何维修和补救措施，经我方多次与被告沟通，原告拖延并相互推脱责任，导致被告财产持续浸泡。漏进的雨水需要不停用水泵抽水外排，水泵不停作业致使被告影院损失两台水泵及消耗大量电费，停雨后房屋仍然从棚顶、墙壁以及地下影城内漏水长达数月，使得影院彻底无法正常营业。答辩人认为，原告润德商贸公司作为受托方与答辩人签订租赁合同，其义务并非交付房屋的使用权即履行完毕，而在租赁期内，负有对房屋交付使用、监督、管理等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。所以说，在合同履行期限内，交付的房屋在出现漏水的情况下，原告润德商贸公司有维修和修缮的义务而未履行，且从2014年影院开始漏水这种情况从未改善并愈演愈烈，在答辩人多次与原告协商的情况下，无果，原告润德商贸公司已经丧失了商业信誉，答辩人为维护自身合法权益不受侵犯中止履行合同符合《合同法》第六十八条之规定。且由于原告不履行维修义务已构成根本违约在先，导致影院无法继续使用，租赁合同及物业合同目的均已不能再实现，原告润德商贸公司无权要求答辩人支付租金、物业费，也无权要求给付违约金及利息。综上，请求驳回原告润德商贸公司的全部诉讼请求。原告润德商贸公司围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、《租赁合同》，签订时间是2013年6月1日，起租日是2013年9月1日至2018年8月31日，共计五年，租赁房屋面积为3872.37平方米，第一年度租金60万元，第二年度租金65万元，第三年度租金70万元，第四年度租金75万元，第五年租金80万元，上打租，按季度缴纳，逾期缴纳租金，每逾期一日应缴租金总额的0.5‰；消防手续、营运手续、税务登记手续被告自行办理，宽租期是一个月2013年7月1日到2013年8月30日不收取租金。被告李林波对合同真实性无异议，认为该合同是华纳影视公司委托其签订的。被告华纳影视公司对合同真实性无异议，认为合同中约定的租金，因租赁物交付之后，消防验收及租赁物常年漏水等问题，经被告华纳影视公司向原告及盘龙开发公司多次协商退还租赁费，在协商之下已经将租赁费进行了变更，不能以该份合同为准。2、《物业管理合同》，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日，共计五年，与租赁合同时间是一致，物业管理费每年40万元。被告李林波对该合同无异议。被告华纳影视公司对合同真实性无异议，认为物业费及租赁费已经进行了变更。3、《设备租用协议书》，证明设备租用期限总计5个制冷季，每个制冷季租金是2万元，共计10万元。被告李林波对合同真实性无异议，因不参与公司管理，对费用怎么缴纳不清楚。被告华纳影视公司对合同真实性没有异议。对原告提交上述证据的真实性及证明的问题，本院予以确认并在卷佐证。被告华纳影视公司围绕其答辩意见向本院提交了下列证据：1、《物业管理合同》一份，合同约定，原告作为出租方对租赁物的上下水管道及设施有维修和管护的义务，但在漏雨的情况下，原告没有履行该义务，属于原告违约在先。原告对该证据的真实性没有异议，认为原告没有违约，被告的说法在其作为原告起诉本案原告时已经说到这个问题，这个事情与本案无关。2、《补充协议书》一份，证明因租赁房屋多次漏水及消防面积等问题，经过被告多次与原告及盘龙开发公司协商赔偿及退租赁费事宜的情况下，原告与被告华纳影视公司重新达成了租赁费及物业费的金额，租赁费变更了每年100万元，100万元中乙方为甲方提供2万元的电影票及电影片头，（详见协议书），被告按照补充协议履行了租赁费及物业费的交付义务。原告提出没有关于补充协议的说法，该补充协议书乙方没有签字，也没有日期。3、朝阳双诚资产评估事务所[2018]第5号朝双司评报字资产评估报告，该报告是被告起诉原告及盘龙开发公司租赁合同一案中，请求法院委托司法部门对租赁物漏水导致的被告遭受的损失进行的财产损失评估，证明原告作为出租方交付的房屋存在严重的质量瑕疵，因为没有及时对租赁物进行维修和维护导致被告经营的影城于2017年的8月份因为严重的漏水情形影城无法继续经营，合同目的已经不能实现，原告违约在先，给被告造成的损失在另案中被告主张了权利。原告对报告的真实性无异议，认为与本案无关，本案的被告华纳影视公司在另案中作为原告已经向本案的原告主张了权利。4、照片13张，其中12张出自于司法鉴定报告中，是2018年3月司法鉴定人员到被告经营的影城实地检测拍摄的照片，另1张是我方2015年6月26日拍摄的照片，证明涉案租赁物因为漏水被浸泡，致使被告影城无法经营，原告作为出租房没有履行维护义务，违约在先。原告认为该证据与本案无关，是本案被告在另案中作为原告已经主张过权利，是不可抗力造成的。5、原告向被告发出的律师函、通知书，证明原告认可被告交付租赁费及物业费至2017年5月。原告认为，被告提交的律师函、通知书为复印件对证据的真实性不予认可。因被告提交的证据为复印件，应与其提交的其他证据佐证予以证明其交纳租金及物业费的金额。对被告提交的上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：2013年7月1日，盘龙开发公司委托原告润德商贸公司（甲方）与被告华纳影视公司签订《租赁合同》一份，合同约定，场地位置：新华路三段1号负一层，建筑面积3872.37平方米，入住前甲方需保证所有设施的可正常使用性，如因甲方责任不能如期入驻，则租期顺延；租赁期限自2013年9日1日起至2018年8月30日止。共计5年；租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为经营娱乐城使用，如乙方需更改使用用途、经营品类，须经甲方同意，否则，乙方构成合同违约；租金标准、定金及租金支付方式：第一年租金60万元，第二年租金65万元，第三年租金70万元，第四年租金75万元，第五年租金80万元；乙方交纳租金需向甲方直接履行合同义务。乙方所租赁场地的租金支付方式为上打租，按季度缴纳租金。租赁期间相关费用及证照办理：租赁期间，产权人应纳的税种由产权人负担交纳；乙方承租期间的商场管理费、取暖费、制冷费、电费、水费及其它经营性税费由乙方自行承担；乙方自行办理消防验收和经营手续，如需甲方配合的相关手续办理，甲方需全力配合。甲方承诺2013年7月1日-2013年8月30日期间为给予乙方的免租期。场地及设施的修缮与使用，乙方应合理使用其所承租的场地及其附属设施。租赁期间房屋、设施、设备因人为损坏、灭失、改动的，由乙方负责维修和赔偿，维修费由乙方承担。甲方交付的场地及设施要保证完好，乙方接管时要做好交接，办理移交手续。如有不能使用的设施，乙方应在交接时提出，甲方应予以维修或更换，乙方未改动部分的维护保养由甲方负责。租赁期满后或合同提前解除终止时，乙方须将承租场地及附属设施、设备（包括装修添加物）交还甲方。违约责任：甲方有下列行为之一的，甲方构成违约，甲方违约应依法承担违约责任。甲方还须向乙方支付合同未履行期间租金总额的15%，作为甲方违约给乙方的经济赔偿金。造成损失的，应依法承担赔偿责任。1、甲方违反本合同约定或法律规定，提前解除合同收回场地的；2、甲方因场地权属问题导致合同无效时，甲方应按本条第1项约定向乙方支付赔偿金。3、在合同履行期间，由第三方对该场地主张权利导致乙方无法正常经营等情形出现，甲方应赔偿乙方相应损失。乙方的违约责任，乙方有下列行为之一的，乙方构成违约。因乙方违约，甲方依法以书面通知形式解除本合同，乙方接到解除合同通知书之日合同解除生效，乙方必须在三日内结清已发生的各项费用。乙方还需向甲方支付合同未履行期间租金总额15%，作为乙方违约给甲方的经济赔偿金。造成损失的，应依法承担赔偿责任。1、合同期内，乙方中途退租的；2、未经甲方的全权代理人同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借给他人的；3、未经甲方书面同意，擅自改变经营项目的；4、未经甲方书面同意，乙方擅自拆改、变动场地结构或损坏场地设施、设备的。合同还约定了免责条件、争议解决、其他事项等条款。上述《租赁合同》签订后，双方又签订《物业管理合同》一份，约定，场地位置：新华路三段1号负一层，建筑面积：3872.37m2，经营项目：娱乐城，经营方式：乙方自主经营，由甲方进行物业管理。物业管理项目一、甲方负责公共使用部分上下水主管道和消防、供暖、排风及配电系统的维修、养护和管理。乙方改造项目的图纸作为合同附件。具有同等法律效力。二、公共环境卫生的清洁、垃圾收集、清运。三、水电供应服务。合同期限：自2013年9月1日起至2018年8月31日止，计5年。甲方的权利和义务中约定，甲方对乙方未改动过的设施、设备有维护和维修的义务，当设施、设备出现故障时应由甲方组织维修，费用由甲方承担。当乙方责任区外水电线路出现紧急故障并影响经营时，乙方应立即向甲方业务部门报告，甲方业务部门在接到乙方报故障后30分钟内应当达到现场处理（属乙方责任区域的，由乙方自行处理，甲方人员可做应急处理）；甲方所负责区域出现质量问题，给乙方的正常营业造成的损失由甲方负责。乙方的权利和义务约定，乙方经营场所内的消防、给排水、供电、排风、供暖及及其他设施、设备等乙方改造部分由乙方自行维护保养，费用由乙方自行承担；乙方必须做好经营场所内的设备、设施和商品（物品）的放火、防损、防盗等工作，出现后果和损失均由乙方自行负责，给他人造成损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方需交纳每年40万元的物业管理费。2013年7月17日，原告润德商贸公司（甲方）与被告李林波（乙方）就乙方租用甲方的制冷设施、设备等事宜签订《设备租用协议书》一份，约定，一、设施、设备租用期自2013年9月1日至2018年8月31日止。二、设施、设备租用明细为：深水井一眼。三、租用设施、设备费用期限总计五个制冷季，每年度制冷季租金为2万元，费用总计为10万元。上述合同签订后，被告华纳影视公司开始承租房屋经营影视城，至2017年8月因朝阳地区普降大雨，被告租赁房屋漏雨被水浸泡后停止经营。2018年1月被告华纳影视公司作为原告提起起诉，要求解除与润德商贸公司之间签订的房屋租赁合同；盘龙开发公司和润德商贸公司返还房屋租金及物业费2,227,999.80元，赔偿因管理及维护不善致使租赁房屋漏水给原告造成的各项损失。案件在审理期间，被告华纳影视公司对承租房屋漏水造成的损失进行评估。后原告以被告拖欠租赁费及物业费为由诉至一审法院。审理中，被告华纳影视公司提交李林波（乙方）与原告润德商贸公司（甲方）签订的《补充协议》一份，以此证明因租赁房屋多次漏水及消防面积等问题，在与原告及盘龙开发公司多次协商赔偿及退租赁费事宜后，双方重新达成了租赁费及物业费的金额。协议约定，自2015年9月1日至2018年8月31日（租期三年），租赁费每年为100万元，包括租金60万元/年，物业费40万元/年。协议约定了具体交费时间及金额。该协议由甲方盖章，乙方未签字。原告认为，该补充协议书乙方没有签字，也没有日期，对该补充协议不认可。一审法院判决认定：被告李林波系被告华纳影视公司的股东之一，其与原告润德商贸公司签订的《租赁合同》、《物业管理合同》属代表被告华纳影视公司履行的职务行为，双方签订的《租赁合同》、《物业管理合同》真实意思表示，应认定有效。对于原告润德商贸公司提出的诉讼请求及被告华纳影视公司的辩解理由，本院认定如下：一、关于李林波的被告主体资格问题。李林波为被告华纳影视公司的股东之一，其履行的是职务行为，其作为本案被告主体不适格。应驳回原告对其起诉。二、关于原告诉请被告给付房屋租金、设备租赁费用及物业费的问题。原告诉状中的请求金额为59万元，审理中，原告增加至323.5万元。对其增加部分，本院限其补交案件受理费，原告未予补交，故对其增加部分的诉讼请求，本院按其撤诉处理，以其诉状主张的59万元计算。原告提出该请求金额包括2017年6月1日至2017年8月31日租金及物业费18万元；2017年6月1日至2017年9月30日设备租赁费2万元；2017年9月1日至2017年11月30日租金及物业费19.5万元；2017年12月1日至2018年2月28日租金及物业费19.5万元。本案合同履行期间，因房屋漏水，被告橙华纳影视公司于2017年8月停止了影视公司的经营，并于2018年1月17日向本院提起诉讼，要求解除与润德商贸公司签订的租赁合同，原告对解除租赁合同不持异议，故涉案租金及物业费应计算至2018年1月17日。据此，原告主张的2017年12月1日至2018年2月28日的租金及物业费19.5万元，应调整为2017年12月1日至2018年1月17日租金及物业费101,833元。被告华纳影视公司应支付原告润德商贸公司2017年6月1日至2018年1月17日租金及物业费476,833元，设备租赁费2万元，合计人民币496,833元。三、关于原告润德商贸公司诉请被告给付违约金、利息的问题。原、被告双方签订的《物业管理合同》约定，原告负责公共使用部分上下水主管道和消防、供暖、排风及配电系统的维修、养护和管理；原告对被告未改动过的设施、设备有维护和维修的义务，当设施、设备出现故障时应由原告组织维修，费用由原告承担。因原告未能履行维修义务，造成出租房屋漏水给被告造成了经济损失，原告存在过错，故原告的该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，该院判决：一、被告朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司自本判决生效之日起10日内给付原告朝阳润德商贸有限公司房屋租金476,833元，设备租赁费20,000元，合计人民币496,833元。二、驳回原告朝阳润德商贸有限公司对被告李林波的起诉。三、驳回原告朝阳润德商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,700元（原告预交），由原告负担1,500元，被告朝阳市橙色华纳影视娱乐有限公司负担8,200元。宣判后原审原告不服，向本院提起上诉。上诉人润德商贸公司请求：1、改判被上诉人给付上诉人房屋租金、设备租赁费、物业费59万元（一审有93167元未支持）及违约金、利息。2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误。一、原判决认定“本合同履行期间，因房屋漏水，被告华纳影视公司于2017年8月停止了影视公司的经营，并于2018年1月17日向本院提起诉讼，要求解除与润德商贸公司签订的租赁合同，原告对解除租赁合同不持异议。故涉案租金及物业费应算至2018年1月17日”是错误的。被上诉人华纳公司自认在2018年2月份左右停止营业，不是2017年8月份。其说法本身前后不一致，且未举证证明。华纳公司于2017年1月17日提起诉讼，要求解除合同，但2018年8月31日（合同终止日）之后，被上诉人改变了诉讼请求，要求确认合同无效，不要求解除合同了。华纳公司作为原告与上诉人诉讼，以及上诉人作为原告与被上诉人诉讼，开庭时间均在2018年8月31日这后，也就是说租赁合同已过了终止期还没有解除呢。一审两份判决中，法院也均没有判决解除合同、故租金、设备租赁费、物业费等应全额计算给付，至少应全部支持上诉人的一审诉讼请求。其他费用另诉。二、房屋漏水并不是上诉人违约，2017年8月，朝阳地区下大雨，雨量突破朝阳市自建立气象站以来的历史记录，突破历史极值，在气象局出具的资料为证，属于不可抗力，并不是上诉人违约，故违约金、利息应予支持。被上诉人华纳影视公司辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。由于租赁物存在严重瑕疵，上诉人又疏于管理和维护，租赁房屋多次漏雨导致被上诉人无法经营并遭受严重损失。因租赁物无法使用，租赁合同及物业合同目的均已不能实现，原审判决租赁合同于2018年1月17日解除合同是正确的。因租赁房屋存在严重瑕疵，致使被上诉人租赁的3000余平米房屋只能使用三分之一的面积。被上诉人李林波辩称：李林波的行为是职务行为，是代表华纳影视公司的行为，故被上诉人李林波不承担责任。经审理查明,二审查明的案件事实同原审判决认定的案件事实一致。上述事实，有《租赁合同》，《物业管理合同》，《设备租用协议书》，《补充协议书》，朝阳双诚资产评估事务所[2018]第5号朝双司评报字资产评估报告，照片13张，被上诉人向上诉人发出的律师函、通知书，及当事人陈述等证据载卷佐证，这些证据已经过原审法院庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：被上诉人李林波系被上诉人华纳影视公司的股东之一，其与上诉人润德商贸公司签订的《租赁合同》、《物业管理合同》属其在华纳影视公司创建初期的履职行为，故被上诉人李林波与上诉人所签订的上述合同是双方真实意思表示，合法有效。因上诉人所出租的房屋存在漏水现象，租赁物存在严重瑕疵，致使被上诉人华纳影视公司于2017年8月停止了影视公司的经营，并于2018年1月17日向本院提起诉讼，原审法院认定双方合同履行至2018年1月17日并无不妥。关于上诉人润德商贸公司诉请被上诉人给付违约金、利息的问题。因上诉人润德商贸公司未按双方签订的《物业管理合同》约定，履行维修义务，造成出租房屋漏水给被告造成了经济损失，其有存在过错，原审法院不予支持亦并无不妥。故上诉人的上诉理由不充分，原审判决认定事清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,129元，由上诉人朝阳润德商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  徐淑艳二〇一九年八月二十二日书记员  贲 娜