山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3018号上诉人（原审原告）：海阳康泰竣彤置业有限公司，住所地海阳市市区它山街**。法定代表人：张少玮，总经理。委托诉讼代理人：荣锦秀，山东善策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋贤忠，男，1966年2月7日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：苑明，山东鲁信律师事务所律师。上诉人海阳康泰竣彤置业有限公司（以下简称康泰公司）因与被上诉人宋贤忠商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2019）鲁0687民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。康泰公司的法定代表人张少玮及其委托诉讼代理人荣锦秀，宋贤忠的委托诉讼代理人苑明参加诉讼。本案现已审理终结。康泰公司上诉请求：1、依法撤销海阳市人民法院（2019）鲁0687民初779号民事判决。2、依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院审查事实不清，事实认定错误。原审中，宋贤忠主张已经支付了车库款，但其未能提供任何证据加以证明。宋贤忠提供的两份收据单中均只注明购房款未提及车库款项，且其中还有一份100000元的购房款未实际支付到位。原审法院在事实认定部分对于合同补充协议第二条约定的“车库不能单独出售，不能单独办理房产权属证明，仅作为商品房配套的附属建筑物”属于理解错误。该条意思是指车库不能够单独办理权属证明，法院以该条是房屋和车库绑定出售来认定属于明显的事实认定错误。即从常理也可知，购买商品房车库从来都是单独出售，没有买房子必须要求买车库的情况，也没有把车库款算作购房款一起结算的情况。二、原审法院适用法律错误。原审中宋贤忠主张不欠公共维修基金，根据住房和城乡建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，购房者在购买商品房时，应向售房单位缴纳维修基金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，宋贤忠应对其主张已经缴纳了公共维修基金提供证据予以支持。原审中，宋贤忠未能提供任何证据证明。原审法院在本院认为中，要求康泰公司提供宋贤忠未缴纳公共维修基金的证据，属于适用法律错误，该举证责任应由宋贤忠承担，不应由康泰公司承担。综上，请求贵院依法查明案件事实，撤销原判决，发回重审或者依法改判。宋贤忠辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、宋贤忠与康泰公司于2014年签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定商品房总价款为280680元，附件四补充协议约定了宋贤忠所购车库的位置、面积。宋贤忠因购买商品房向康泰公司支付所有款项合计300000元，宋贤忠向康泰公司出具收款收据，同年康泰公司将房屋及车库交付宋贤忠使用至今。本案中，签订合同时宋贤忠与康泰公司双方合意以总款300000元作为房款、车库款及购房其他款项（含公共维修基金）的总价款，宋贤忠已履行完毕。现康泰公司要求以市价向康泰公司追偿车库款及公共维修基金，实际原由为宋贤忠之妹宋淑玉因民间借贷纠纷起诉康泰公司法定代表人张少玮并取得法院生效判决，案件执行立案后执行法官多次联系张少玮履行还款义务，张少玮拒不履行，康泰公司实际是以虚假诉讼逃避张少玮与宋贤忠之妹借贷执行案件的执行。上述事实，宋贤忠有2016年与康泰公司的排除妨害纠纷诉讼相关材料及宋淑玉与张少玮借贷案件民事判决书予以佐证。2、康泰公司诉讼请求已过诉讼时效。综上，康泰公司的上诉理由不能成立，请二审法院维持原判，依法驳回康泰公司的上诉请求。康泰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决宋贤忠支付车库费83215.6元，公共维修基金1822.6元，共计85038.2元。2.诉讼费用由宋贤忠承担。一审法院认定事实：庭审中，康泰公司围绕诉讼请求提交：1.《商品房买卖合同》编号：201405130327及附件四合同补充协议复印件。宋贤忠认可其真实性，但对其证明目的不予认可。宋贤忠主张，根据合同第6条约定，其应付房款为280680元，但实际缴纳房款300000元，该房款已包含车库费。根据附件四合同补充协议第二条规定，配套车库为2号楼30号，面积为24.62平方米，不单独出售，仅作为商品房配套的附属物，双方为买卖车库的一切权利义务按照合同的约定履行。2.（2016）鲁0687民初2620号民事调解书复印件一份，以证实因还款问题，康泰公司曾起诉过宋贤忠。宋贤忠提交：1.单据号0086596，落款时间2013年4月14日，证明自己向康泰公司交付房款200000元。2.单据号5061439，落款时间2014年1月25日，证明自己向康泰公司交付房款100000元。上述单据均有康泰公司的财务专用章及康泰公司负责人张少玮签字，可证明宋贤忠已经按照合同约定将房款300000元支付给康泰公司。康泰公司对证据2有异议，不予认可，其主张：100000元的款项宋贤忠并未实际支付给康泰公司，理由是宋贤忠妹妹宋淑玉曾在康泰公司工作，宋贤忠购买该处房产时，宋淑玉表示因宋贤忠经济困难，未能全部支付该全部购房,只先让康泰公司出具收据，其后宋贤忠慢慢支付，而宋贤忠一直未支付该笔款项。另收据并未载明有车库款的缴纳，宋贤忠主张300000元含车库及购房款，购房金为280680元，车库为19320元，明显不符合实价。根据以上证据，一审法院认定如下事实：一、2014年5月13日，宋贤忠与康泰公司签订商品房买卖合同，合同编号为201405130327，合同约定出卖人为康泰公司，买受人为宋贤忠。合同第三条，买受人购买的商品房为第0002幢；4【单元】4【层】4单元402号房。合同第四条，出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）贰拾捌万零陆佰捌拾元整。同天，双方签订附件四：合同补充协议，协议第二条约定，宋贤忠购买该商品房配套的车库为2号楼30号，面积为24.62平方米，不单独出售，不能单独办理房产权属证明，仅作为商品房配套的附属建筑物，双方为买卖该车库的一切权利义务按合同的约定履行。二、2013年4月14日，康泰公司收到宋贤忠购房预付款200000元。2014年1月25日，康泰公司收到宋贤忠2#-4-402房款100000元。上述收款收据均有康泰公司财务专用章。一审法院认为，2014年5月13日宋贤忠与康泰公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，双方都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，康泰公司主张宋贤忠未缴纳车库费及公共维修基金，应提交证据加以证明自己的主张。康泰公司庭审中提交的证据1只可证明车库大小及坐落位置，但对于车库的费用却没有进行约定，对于车库费用的计算依据也未提交证据加以证明。康泰公司提交的证据2中，一方当事人为张少玮，非康泰公司的法定代表人张献培，无法证实系因车库费用等问题行使诉讼权，向宋贤忠索要车库费用及公共维修基金。综上，康泰公司提交的证据无法证实自己的主张，应承担举证不能的法律责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回康泰公司的诉讼请求。案件受理费1926元，减半收取计963元由康泰公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：康泰公司于2012年12月11日缴纳了包括涉案房屋在内的康泰竣彤佳苑1#、2#楼的住宅专项维修资金，有康泰公司提交的编号为104001227321的住宅专项维修资金专用收据为证。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：康泰公司提交了卖方为康泰公司，买方分别为李旭峰、程显山、宋林强的商品房买卖合同三份，该三份合同中均明确载明车库的位置、面积、价格，证明宋贤忠购买涉案小区车库与以上买卖合同所涉房屋系在同一小区，且证明该小区车库买卖价格。宋贤忠对该证据的真实性有异议，但不申请鉴定，认为该证据与本案没有关联性。宋贤忠提交了宋贤忠诉张少玮、康泰公司排除妨害纠纷起诉状、（2016）鲁0687民初2620号案件的庭审笔录2份、（2016）鲁0687民初2620号民事调解书、（2016）鲁0687民初2686号民事判决书，证明宋贤忠与康泰公司于2016年产生过纠纷，2016年庭审中康泰公司对该纠纷未予以认可，也未向宋贤忠主张过欠车库款等款项，后宋贤忠申请撤回对康泰公司的诉讼请求，而保留对张少玮的诉讼请求；而本案一审中，康泰公司主张未过诉讼时效的证据是以（2016）鲁0687民初2620号民事调解书为依据，与2016年案件的陈述是相违背的，宋淑玉与张少玮存在借贷纠纷，借贷纠纷案已经进入执行程序，康泰公司实际属于虚假诉讼来逃避张少玮的还款责任。康泰公司对上述证据的真实性没有异议，但认为（2016）鲁0687民初2686号民事判决书与本案并无关联，本案系康泰公司与宋贤忠商品房预售合同纠纷，（2016）鲁0687民初2686号民事判决书相关案件系宋淑玉与张少玮个人之间的民间借贷纠纷，非同一法律关系，与本案并不牵扯，更不存在康泰公司虚假诉讼。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，宋贤忠与康泰公司于2014年5月13日签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行。一、关于车库款应否支付的问题。涉案合同补充协议中只是约定了涉案车库的位置及面积，而未对价格进行约定，且明确载明为该商品房配套的车库不单独出售，不能单独办理房产权属证明，仅作为商品房配套的附属建筑物，双方为买卖该车库的一切权利义务按合同的约定履行。而康泰公司提供的买方分别为李旭峰、程显山、宋林强的三份商品房买卖合同中，恰恰是明确约定了车库的价格，故该三份商品房买卖合同不能证明康泰公司的主张，根据该三份商品房买卖合同可以推定，若涉案房款中不包含涉案车库款项，则应当在合同中对涉案车库的价款作出明确约定。现康泰公司与宋贤忠均认可涉案车库已经交付使用，故应当认为涉案车库款项已经包含在涉案房屋价款之内。二、关于住宅专项维修资金应否支付的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第七条第一款规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。本案中，宋贤忠作为商品住宅的业主应当缴纳住宅专项维修资金。根据康泰公司提交的住宅专项维修基金专用收据，可以看出康泰公司已经代宋贤忠垫付了其应缴纳的住宅专项维修资金，故宋贤忠理应向康泰公司支付该笔款项。宋贤忠主张其所支付的涉案房款中已经包含住宅专项维修资金，而双方合同中对此没有约定，宋贤忠也未提供证据加以证明，故本院对此不予支持。三、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，涉案《商品房买卖合同》中康泰公司和宋贤忠对住宅专项维修资金的缴纳时间并未作出约定，康泰公司可随时向宋贤忠主张权利。康泰公司的该项诉讼请求并未超过诉讼时效。宋贤忠的该项主张本院不予认可。综上所述，康泰公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初779号民事判决；二、被上诉人宋贤忠于本判决生效之日起十日内给付上诉人海阳康泰竣彤置业有限公司垫付的住宅专项维修资金1822.6元；三、驳回康泰公司其他诉讼请求。一审案件受理费1926元，减半收取963元，由宋贤忠负担21元，海阳康泰竣彤置业有限公司负担942元；二审案件受理费1926元，由宋贤忠负担41元，海阳康泰竣彤置业有限公司负担1885元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月十九日书记员  孙嘉慧