北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2298号原告：张志成，男，1962年2月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。被告：刘长德，男，1968年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，北京旭坤律师事务所律师。原告张志成与被告刘长德农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志成及其委托诉讼代理人孙曼丽、被告刘长德的委托代理人吴青江、张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志成向本院提出诉讼请求：1．判令刘长德退还房屋购买款33000元；2．判令刘长德双倍赔偿张志成因《房屋买卖契约》无效后给张志成造成房屋重置成新价损失、附属物损失、土地区位补偿价损失共计5590634元（评估数额2795317元的2倍）；3．判令刘长德赔偿评估损失27900元；4．本案诉讼费由刘长德承担。事实与理由：1999年，我经刘长德邻居介绍认识刘长德。在签订合同时，我知道涉案房屋是刘长德爷爷在50年代建设的，其父亲和爷爷去世之后一直由刘长德居住，母亲外嫁后明确表示房子归刘长德，当时我查看了房产证并到村委会核实了情况，在确认无误的情况下与刘长德在1999年9月25日签订了涉案房屋买卖合同。合同签订后钱房即时交付完毕，刘长德将房屋手续原件交给我，并由当地村委会在买卖协议上进行了盖章确认。我取得涉案房屋后，由于房屋破旧根本无法居住使用，便通过当地村委会向有权部门申请重新翻建。2003年，我取得了镇政府核发的翻建审批手续，同时对房屋进行了翻建，建北房5间，西房4间，后我及家人在该处居住至今。2017年12月，刘长德起诉我要求确认上述买卖合同无效，后被法院确认双方买卖合同无效。刘长德违背诚信的行为给我造成重大损失，故提出评估申请，根据评估结果和合同约定，提出上述诉讼请求。被告刘长德辩称：一、双方1999年9月25日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，非合法的民事行为，该契约已经北京市昌平区人民法院判决确认，张志成不能依据该契约的相关条款主张其各种非法利益；二、刘长德诉讼确认上述契约无效的原因是：本案涉案房屋部分系刘长德父亲的遗产，刘长德母亲至今健在，其将房屋出售给张志成已经造成了刘长德家庭关系的极度不和谐，甚至兄弟姐妹反目成仇，加之刘长德的母亲欲在此农村宅院养老居住，基于上述多种原因，为了赡养母亲，不惹怒母亲，刘长德诉前多次和张志成商量，由刘长德租住上述契约中的宅院给其母亲居住，母亲去世后，再将宅院交付张志成，但张志成不同意。上述陈述的内容，反映刘长德主观上对确认契约无效实属无奈；三、刘长德同意返还张志成诉求一退还房屋购买款33000元，同意给付张志成房屋重置成新价282285元、附属物价格61828元，不同意其他诉求，其无权分割土地区位补偿价。依据相关法律规定及司法解释，土地区位补偿价不是张志成农村房屋买卖合同纠纷涉及的权利义务处分对象，该补偿价非张志成信赖利益损失，房地产估计报告中土地区位补偿价的估价金额，不适用本案。基于无效合同产生的评估费用，刘长德同意按照评估总费用344113元（282285元+61828元）/2795317元承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：1999年9月25日刘长德与张志成签订《房屋买卖契约》，约定：刘长德自愿将位于昌平南新村住房（户主刘满荣、徐会荣）三间及院内一切卖给张志成，价格为33000元，并有义务协助为买主办理过户，双方签字生效后如有反悔，反悔方将加倍补偿对方损失。协议由刘长德、张志成及见证人于全海签字。张志成手中留存的合同文本于2001年2月经北京市昌平区十三陵镇南新村村民委员会盖章确认。协议签订后，张志成支付刘长德购房款33000元，刘长德将涉案房屋交付张志成。2003年1月张志成向北京市昌平区十三陵镇人民政府提出建房申请，申请在涉案院落即北京市昌平区XXX镇XX村XXX号（以下简称XX村XXX号）翻（扩）建正厢房九间。经审批通过后，张志成将该院落内原有北房三间翻建成现有北房五间、西房四间。2018年刘长德诉至本院，请求确认上述契约无效，并返还上述宅院及宅院内房屋，本院于2018年9月20日做出判决，判决上述契约无效，并由张志成返还上述宅院及宅院内全部房屋，未就张志成因合同无效产生的损失进行处理。张志成提出上诉后，北京市第一中级人民法院于2018年12月11日做出判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月，张志成诉至本院，诉讼请求同诉称。庭审中，张志成申请对上述宅院内房屋及附属物重置成新价值及土地区位补偿价进行评估，后本院经法定程序，委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司对上述事项进行评估，评估报告结果为：房屋重置成新价:282285元，附属物价格为:61828元；土地区位补偿价：2451204元，合计金额：2795317元。另查，张志成为外地城镇居民，XX村XXX号院未办理宅基地使用权证。上述事实，有当事人的陈述、张志成提交的《房屋买卖契约》、《村民建房用地申请审批表》、《十三陵镇村民翻（扩）建房批示》、房屋评价及投资统计表、（2018）京01民终9648号民事判决书等；本院委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司出具房地产评估报告及鉴定费发票等证据在案佐证。本院认为：根据另案生效的人民法院判决，双方签订的《房屋买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，已被确认无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，另案生效判决已判决张志成将涉案宅院及宅院现有房屋返还刘长德，因此，张志成因所签订的《房屋买卖契约》被法院确认无效后产生的损失，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到刘长德作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任。对于张志成主张的损失，应当从买受人因房屋现值和原买卖价格的差异以及购房支出等所造成损失和出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益两方面因素予以确定，因刘长德同意赔偿张志成主张上述第一方面的损失，本院不持异议。对于张志成主张的另一方面的信赖利益损失，本院考虑出卖人因土地升值或将来拆迁、补偿所获利益的因素，并参照评估报告，同时考虑双方过错责任予以确定。因双方签订的契约无效，故张志成依契约约定主张加倍赔偿，本院不予支持，同时，合同无效张志成自身也存在过错，其主张的损失过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和第五十八条之规定，判决如下：一、刘长德退还张志成购房款33000元，于本判决生效后十日内执行；二、刘长德赔偿张志成翻建房屋及附属设施损失共计344113元，于本判决生效后十日内执行；三、刘长德赔偿张志成涉案宅院增值损失1715800元，于本判决生效后十日内执行；四、驳回张志成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费27900元，张志成负担8370元，已交纳，刘长德负担19530元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费51165元，原告张志成负担32234元，已交纳；被告刘长德负担18931元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  杨永红人民陪审员  范艳平二〇一九年八月八日书 记 员  刘婷婷