四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初3567号 原告：广元市旭东物业服务有限公司。 法定代表人：陈芬理，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘艾汶，四川宏坤律师事务所律师。 被告：王雄良，男，汉族，生于1976年10月18日，大学文化，住四川省巴中市巴州区。 原告广元市旭东物业服务有限公司（以下简称“旭东物业公司”）与王雄良关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年07月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭东物业公司之委托代理人刘艾汶,被告王雄良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年8月1日，原告与蓝湾国际A区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为：多层住宅（业主本人生活居住）每月每平方米0.5元（2016年8月1日起为0.3元/平方米/月）；电梯住宅每月每平方米为1元（2016年8月1日起为0.8元/平方米/月）；还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的，应按物业服务费金额比照银行同期贷款利率的4倍支付违约金。合同签订后，原告按照物业服务合同约定对该小区的业主提供了服务，但被告系该小区17栋2单元15室业主，自2015年8月1日起，无故拖欠物业服务费用，截止2019年4月30日共计拖欠2564.19元，被告的行为已经构成违约，应当支付违约金366.15元，故请求依法判令被告支付原告物业服务费以及违约金2930.34元。 被告王雄良辩称：1、由于原告公司与小区18栋业主对物业服务未达成协议，18栋未纳入原告公司的管理范畴，原告公司在16-17栋之间增设一道门，18栋业主无法通行，18导栋业主也换了小区后门的锁，17栋业主无法通行；2、17栋和18栋之间有一个公用坝子，其中一半使用权和产权属于17栋业主，但自从原告物业公司进驻该小区并在16栋与17栋之间增设一道门后，从未对该坝子进行过打扫、管理过，杂草丛生，17栋业主也未使用过，我们担心久而久之会失去对该区域额所有权，我多次向物业公司反映并沟通过，物业公司一直说在协商，至今没有结果，所以我没有交纳物业费；3、原告对公共秩序的维护、公物的维修和管理缺失：小区车子乱停乱放，严重堵塞了人行通道和消防通道；小区内装修垃圾堆放几个月没有清理，气表、水表箱子门全部打开，有的箱子已经损坏，存在重大安全隐患；绿化维护缺失，路灯坏了没有及时更换。基于以上原因，我未缴纳物业管理费属实。 经审理查明:原告公司系从事物业服务公司。巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件《关于规范巴中城区普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费管理有关事项的通知》，对巴中城区物业管理服务等级标准以及物业服务等级政府指导价进行了规定：在协助维护公共秩序中规定：车辆停放有序；在保洁服务中规定：小区公共场所每日清扫一次；在绿化养护管理中规定：定期清扫绿地杂草杂物；在公用设备设施中规定：对公用设备设施进行日常管理和维修养护（乙方应由专业部门负责的除外）；并规定三级物业服务满意率达到70%，收费标准为：电梯住宅每平方米≤1.35元，无电梯住宅每平方米≤0.6元。 2015年8月1日，以巴中市巴州区南湾国际A区业主委员会为甲方，以原告公司为乙方签订了《物业服务合同》，约定：乙方提供物业服务内容：1、负责物业公用部分的维护、养护和管理；2、负责公用设施设备消防、水电、电梯、门禁、监控等的日常运行、路灯、维修、维护和管理；3、负责物业公用部分和相关场地及业主居住环境的清洁卫生、垃圾收集清运、雨、污水管道的疏通维修、公共场所消毒及花草树木的杀虫；4、负责公共园林、景观及设施的养护和管理；5、负责公共秩序维护、为保护好消防安全通道畅通，乙方应督促、引导本小区业主车辆及外来车辆一律按规定停放；6、负责房屋装饰装修的管理；7、负责物业服务档案的建立和管理；并约定按照《巴中市物业服务标准》中的三级物业服务标准提供服务;合同的履行时间为2015年8月1日至2020年7月30日止;收费标准：多层住宅（业主本人生活居住）每月每平方米0.5元，但从2016年8月1日起降为0.3元/平方米/月；电梯住在每月每平方米为1元，但从2016年8月1日起降为0.8元/平方米/月；还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的，应按物业服务费金额比照银行同期贷款利率的4倍支付违约金。约定了：物业服务费包括人员费用、物业共用部位设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费用分摊、固定资产折旧费用、法定税费以及乙方合理的利润。 被告购买该小区17栋2单元15室多层住房，面积为161.27平方米并入住，自2015年8月1日起至2016年8月1日每月每平方米为0.5元，2016年8月1日起为每月每平方米0.3元，截止2019年4月30日共计拖欠物业服务费用2564.19元，原告公司采取电话催收、上门催收等方式催缴物业费用。被告以“18栋楼未纳入原告公司房屋范围，16栋与17栋高楼之间增设门锁，导致18栋业主将小区后门换锁通行不便；17栋楼后面坝子未打扫、绿化未管理、丧失了对该部分面积的使用权和所有权；车辆堵塞人行通道、消防通道；公物维护管理缺失等”为由，拒绝支付物业服务费用酿成纠纷。 休庭后，为了查明被告反映的问题，承办人与原、被告到该小区了解情况、查看现场并拍摄照片：1、17栋楼与18楼之间的坝子（17栋楼下）卫生未打扫、垃圾未清理、杂草丛生；2、由于该小区车位少，绝大部分车辆停放在通道两边，主要通道仅能容小轿车通行；3、部分水电气计量箱盖子敞开、部分盖子损坏。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《物业服务合同》、证人证言、庭审笔录，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。 原告与南湾国际A区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认；该合同对双方当事人具有约束力，双方均应该按照合同的约定履行权利和义务。 国务院颁布的《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒不缴纳或者在催告的合理期间内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与被告签订的《物业服务合同》中，约定对该小区施行3级物业服务，被告按照3级物业服务标准履行了绝大部分物业服务内容，应当收取物业费用。 关于物业服务费用标准的认定：被告居住生活在该小区，享受了原告公司的物业服务，应当缴纳物业服务费用。但原告公司对17栋楼后面部分的清洁卫生多年来未进行打扫、杂草未于清除，原告公司在提供物业服务时，未完全按照合同约定的范围提供物业服务，应当酌情扣减原告应缴纳的物业服务费，本院酌定扣减比例为10%为宜。 关于违约金的认定：原、被告在《物业服务合同》中该约定“业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的，应按物业服务费金额比照银行同期贷款利率的4倍支付违约金”，但没有约定计算违约金的起止时间，无法计算违约金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 至于被告抗辩的“由于原告公司原因，18栋楼未纳入原告公司物业服务范围，导致18栋楼业主将该小区后门换锁，造成出入不便”的问题：是否签订合同是平等主体之间的自愿和合意行为，原告物业公司不能强行与18栋业主签订合同，18栋业主将小区后门换锁不是原告公司行为，故不能归责于原告公司；被告抗辩“小区车辆停放堵塞消防通道和人行道”的问题：要结合小区是否规划足够停车位、业主是否自律留足消防通道等多种因素予以认定，且《物业服务合同》中约定的原告公司对车辆的停放为“引导、督促”义务，审理中，被告未提供原告公司未履行“引导、督促”义务的证据，故对该抗辩理由本院不予采信；被告还抗辩“水电气计量表箱未锁存在安全隐患的问题”，水电气计量表箱属于专业部门所有，应当由所有人和使用人进行维护和管理，《物业服务合同》中没有约定原告物业公司应当对专业部门的设施进行维修、维护，故被告的该项抗辩理由本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、由被告王雄良在本判决书发生法律效力后10日内支付原告广元市旭东物业有限公司从2015年8月1日至2019年4月30日的物业服务费2307.77元。 二、驳回原告广元市旭东物业有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告王雄良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈娟 二〇一九年八月二十日 书记员  胡瑞