四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3726号 原告（反诉被告）：顾远哲，男，1991年2月9日，汉族，住四川省成都市高新区。 被告（反诉原告）：饶君，女，1989年7月28日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告顾远哲与被告饶君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，反诉原告饶君以顾远哲为反诉被告，于2019年6月30日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）顾远哲和被告（反诉原告）饶君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾远哲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原房屋租赁合约；二、判令被告饶君于五日之内搬离成都市高新区都会路55号城南天府小区三单元21层2104号（房屋产权证号00××16）的房屋；三、被告饶君补交从2019年4月1日至今未交的租金，以每日90元算至判决日前一天，以及物管水电费500元，暂计至起诉之日共计2840元。事实与理由：原告顾远哲与被告饶君于2018年4月11日签订房屋租赁合同，租期4年，每月租金2600元。合同第9条第6项明确约定，出租人提前一个月通知承租人，便可提前解约。本人于2018年10月30日已经提前两个月告知对方，两个月后房屋停止合约。到期后，饶君仍拒绝搬离，双方来回拉扯已经6个月有余；饶君违法将民房商用，在房内进行经营，影响周边邻里。被告饶君本应当于3月23日提交二季度租金7800元整，饶君直到起诉前都没有按照合同约定支付租金。按照合同第9条第5项，承租人拖欠租金10天以上即为承租人违约。合同第9条第9项约定，因承租人违约导致合同终止，出租人有权不经承租人同意收回该房屋，并在发出解约通知书后第三天有权自行处置屋内财物。 被告饶君辩称，一、不同意解除房屋租赁合同；二、最后一次打房租的时间是2018年12月14日，交的是2018年12月20日至2019年3月20日的房租。但从2018年11月起，饶君就发现门被堵过，每月去一次案涉房屋，都发现被堵，在合法租赁期间就发现租赁房屋被原告堵；三、原告在微信里多次以各种理由违约，因此饶君从2019年3月21日开始就没有交房租了。饶君转租过来时合同上写的房屋是商业性质，因此顾远哲堵了门后饶君就没法使用了，所以才没有交房租；四、因为原告的主观原因造成的后果，与被告饶君无关。 反诉原告饶君向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告顾远哲继续履行原房屋租赁合约，驳回其它不正当要求；二、判令反诉被告因故意损坏反诉人防盗门门锁，承担2018年11月至2019年3月共计5次的开锁并换锁芯费用1300元；三、判令反诉被告返还2018年11月至2019年3月已正常交房租期间，因故意堵锁造成未正常使用该房租的房屋租金及物业管理费：2600元/月×5个月+（2.5元/平方米×74平）×5个月=13925元；四、判令反诉被告自行承担2019年3月20日起至反诉人能正常使用房屋之日止的房屋租金与物业管理费。租金每月2600元，物业：2.5元/平×74平=185元/月；五、判令反诉被告赔偿2018年11月至被告能正常使用该房屋之日止，平摊每月的转让费：5万/4年除以12个月=1041元/月×9个月（暂截止至2019年7月）=9369元（当庭变更为10个月）；六、判令反诉被告因多次威胁、恐吓被告本人及未成年人儿童的生命和财产安全，侮辱他人人格，向反诉人赔偿精神损失费2万元并当面道歉；七、判令反诉被告不得非法阻扰约束反诉原告在合同期内自由转让该房屋的权利；八、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月27日，饶君与上家贾晓聪签定了该工作室的转让合同。在转帐与签字之前，我提前看了两人之前签的合同后，饶君便给房东顾远哲打通电话说了转让一事，顾远哲说完全没有问题，放心转过来做。经后来发现两人合伙欺诈我。饶君是从事窗帘销售，经再三对比后选择了此处现成的装修好的有样品的工作室。后经发现，在转让给饶君之前，上家贾晓聪与顾远哲联合起来写了一份补充协议用以迷惑和欺骗饶君，导致重大损失。协议内容之一为：此房为商业用途。2018年夏，顾远哲多次要求饶君与他重新签定一份合同。因时间不便，饶君同意将以前他俩的合同一字不变重新与饶君签定一份。2018年11月1日，顾远哲突然发微信说租金要涨至4000元/月，让饶君无法接受。在此后几个月里，顾远哲在微信里变本加厉的人身威胁和共七次堵锁，严重影响正常生活，双方无法达成一致。自从顾远哲威胁以后，饶君不得不搬离了常住房屋。约2018年11月至2019年4月10日，顾远哲多次堵门锁，导致饶君花费相应的开锁费用。6月6日，顾远哲母亲打电话威胁并辱骂饶君。自顾远哲无理要求涨租到发生的前五次堵锁开锁的七八个月期间，饶君仍然按正常租金如期交纳，饶君未享受到该有的使用权利，反而被对方不断挑衅骚扰，其行为严重违反了契约精神。特提出反诉，请支持以上请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织双方进行了举证质证。本院认定事实如下：2018年4月11日，出租人顾远哲（甲方）与承租人饶君（乙方）订立《房屋租赁合约》，主要约定顾远哲将坐落于成都市高新区都会路55号城南天府3单元21层2104的房屋（建筑面积为74.01平方米，房屋所有权证号00××16）出租给承租人饶君作为“（住宅／写字间／商铺）使用”，租赁期自2018年3月20日至2022年3月20日。房屋租金为2600元／月，租金支付方式为每3个月交付一次，每次须于下次租金到期前提前7天交付。租赁期间，物管费、通讯费、天然气费、水电费等费用由承租人负担。第一期租金7800元于2018年3月13日前支付。2018年3月17日前，承租人支付押金2000元，该合同第9条关于双方责任的第4款约定：“租赁期间，乙方若将该物业分租或转租，必须事先得到甲方的书面许可。”第5款约定：“租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费／煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约。合同因违约而终止，乙方须全部承担违约所造成的责任。”第6款约定：“在租赁期内若甲方提前解约，必须提前一个月通知乙方，同时甲方所收取的押金退还乙方，并赔偿乙方同等押金金额作为赔偿金，乙方已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交为居住的租金有甲方退还乙方（不计利息）。”第7款约定：“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，甲方将乙方已交租金中扣除实际居住天数的租金后的剩余租金退还乙方（不计利息）。”第8款约定：“租赁期间，除不可抗力原因外，甲、乙双方必须按照本合约内容执行。”第9款约定：“因乙方违约而导致合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期则视为乙方抛弃物业内的自有财物，而归甲方任意处置。”第10款约定：“租赁双方的有效文书送达地址以本合约记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。”该合同备注栏第2款载明，“乙方在合约期内，可以转租或转让。”顾远哲提交了成都市不动产权第00××16号房屋不动产权证，载明顾远哲为案涉房屋所有权人，用途为住宅。 合同履行情况。双方起诉状、反诉状和庭审中认可饶君对案涉房屋租金已交至2019年3月20日，之后的租金未交。饶君认可案涉房屋钥匙未退还顾远哲。 双方就合同解除争议的情况。2018年11月-2019年3月期间，顾远哲与饶君在微信通信中商讨上涨租金或者解除合同，双方未达成一致，发展为相互攻击辱骂。饶君提交通信记录材料称收到顾远哲母亲发送的人身威胁短信。顾远哲提交了2019年4月1日向饶君寄送EMS详单（单号1061237809629）复印件一份，拟证明2019年4月1日已向饶君寄送解除房屋租赁合约通知书。饶君述称未收到该解除房屋租赁合约通知书。 另查明，本案起诉状副本于2019年6月16日送达饶君。 以上事实，有双方庭审陈述、《房屋租赁合约》、房屋不动产权证、EMS详单复印件、微信聊天记录、送达材料等在卷为证。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，顾远哲提交了该房屋的不动产权利证明和《房屋租赁合约》，因此出租人顾远哲与承租人饶君双方订立的《房屋租赁合约》是确定本案双方权利义务的基本依据。《房屋租赁合约》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。饶君与案外人签订的合同文件、通信记录等涉及与其他主体的交易问题，与本案主要争议无关，不予审查。本案主要争议焦点是：《房屋租赁合约》是否解除以及顾远哲与饶君是否有违反《房屋租赁合约》约定的行为并承担违约责任。 关于《房屋租赁合约》是否应当解除。顾远哲提交了2019年4月1日寄送解除合同通知书的EMS详情单（单号1061237809629）复印件，因无原件可供核对，无法确认其真实性，因此不能认定该解除合同通知书寄送行为具有解除合同效力。另外，饶君就本案应当继续履行提起反诉，视为对顾远哲解除合同有异议。故双方对本案是否解除合同有争议，本院应依法审查，作出判断。根据《房屋租赁合约》第9条第5款、第9款约定，租赁期间承租人拖欠租金达十天或以上，视为承租人违约，因承租人违约而导致合约终止，出租人有权不经承租人同意单方收回该房屋。以上合同条款约定了在承租人欠付租金10日以上出租人的单方解除权。本案双方对承租人饶君欠付4月起的租金（按合同约定应于2019年3月13日支付二季度租金7800元）无异议。故顾远哲起诉要求解除合同具有约定依据。本案起诉状副本于2019年6月16日送达饶君，可以以该日期为《房屋租赁合约》解除之日。承租人饶君应在合理期限内腾退案涉房屋。 顾远哲与饶君是否有违反《房屋租赁合约》约定的行为并承担违约责任。饶君述称顾远哲同意房屋作为商用的问题。除与出租人另有约定的之外，次承租人因转租受让的权益并不能超越租赁合同承租人所取得的权利，且本案饶君与顾远哲已经订立《房屋租赁合约》，应按《房屋租赁合约》确定双方权利义务。《房屋租赁合约》对房屋使用用途约定不明，承租人应当合理使用该房屋。因该房屋不动产权证书载明用途为住宅，故对饶君该主张不予采信。饶君述称因顾远哲堵门锁而不能正常使用房屋，要求顾远哲承担换锁费用和不能正常使用房屋期间的租金及转让费等责任，并以此作为不支付租金的抗辩问题。本院经审查认为其缺乏充分证据，不予支持。饶君因欠付租金事实清楚，且开庭时仍未退还房屋钥匙，继续占有房屋，应继续支付租期内租金和参照合同约定支付合同解除后的占有使用费（租金和占有使用费按每日85.48元计算，即2600元/月×12个月/365天），自2019年3月21日起至房屋腾退之日止。因顾远哲起诉要求从2019年4月1日起计算至判决前一日，是对自己权利的处分，本院认定从2019年4月1日起计算至为判决生效前一日。顾远哲主张物管水电费500元，未提交证据证明，不予支持。 关于饶君要求判令精神损失费的请求。经审查，2018年11月-2019年3月期间，顾远哲与饶君在微信通信中商讨上涨租金或者解除合同，协商不成，发展为相互攻击辱骂。人民法院判令侵权行为人承担精神损害赔偿金，应当以造成严重精神损害为限。本案双方在对租赁合同事宜协商不成的情况下，均有侮辱对方人格的语言，双方均有明显过错。且本案其他证据也不能证明饶君遭受严重精神损害，因此对饶君反诉称精神损失费不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告顾远哲与被告饶君于2018年4月11日签订的《房屋租赁合约》； 二、被告饶君于本判决生效之日起十五日内腾退四川省成都市高新区都会路55号城南天府3单元21层2104的房屋（建筑面积为74.01平方米，房屋所有权证号00××16），返还房屋给原告顾远哲； 三、被告饶君于本判决生效之日起十五日内向原告顾远哲支付欠付房屋租金和房屋占有使用费（租金和占有使用费计算方法：按每日85.49元，自2019年4月1日起计算至本判决生效前一日）； 四、驳回原告顾远哲的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告饶君的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半计取50元，反诉案件受理费减半计取623.73元，均由被告（反诉原告）饶君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李海昕 二〇一九年八月十八日 书记员  蒲 陈