广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1149号原告湛江市世华房地产代理有限公司，住所地：湛江市赤坎区军民路**金沙湾新城陶然居**首层**铺。法定代表人彭树敏，该公司总经理。委托代理人周小燕，女，湛江市世华房地产代理有限公司法务专员。委托代理人吴思娇，女，湛江市世华房地产代理有限公司营业经理。被告李春莲，女，1968年4月16日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，委托代理人邹志文，男，广东承诺律师事务所律师。原告湛江市世华房地产代理有限公司诉被告李春莲居间合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告委托代理人周小燕、吴思娇及被告委托代理人邹志文到庭参加诉讼，该案现已审理终结。原告诉称，原告作为居间服务，被告在原告公司5店员工苏云奋多次带看湛江市赤坎区幸福花苑二期汇鑫阁1217房房屋，2018年12月19日看楼并签署带看协议书，原告同时向被告表明居间服务费为房产总价3%。后经了解被告2019年3月28日避开5店员工苏云奋，刻意隐瞒已看房事实，到原告其他门店以代办的方式进行交易，购买了该房屋。原告要求被告支付原告3%居间服务费，但被告多次推诿仍拒绝支付3%居间服务。为此，请求判令：1、被告支付原告房价102.5万元3%的中介费30750元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、《看房协议书》不能作为收取居间费的依据，看房协议书只有原告的权利，没有规定原告的义务，属于格式合同，原告并没有向被告解释清楚该协议的内容，被告并不清楚其法律后果，根据合同法第39、40、41条及消费者权益保护法第26条的规定，该看房协议没有法律效力；二、原告也没有履行居间服务，根据民法的公平原则，原告要获得居间服务费的前提是必须履行其居间义务，而原告没有促成被告与业主之间的买卖合同关系，该买卖合同是被告方与业主自行达成的，所以原告的行为是不符合合同法第426条的规定的；三、原告并没有履行居间义务，原告与被告达成代办证件的服务意向，原告已收取了被告的代办费5000元，该法律行为已结束，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院查明，2018年12月19日，被告李春莲在原告提供的《看楼协议书》的“委托人”一栏上签名，该协议书约定:一、受托人湛江市世华房地产代理有限公司以房产代理身份为委托人物色适当的物业如下“幸福花苑二期汇鑫阁1217房，价格118万”；二、在成功购买或租赁上述由受托人介绍的物业时，委托人向受托人按如下标准支付服务费：1、购买物业，按物业成交价的3%支付服务费，没有成交价的按评估价。2、租赁物业，住宅按物业月租金的50%支付服务费，写字楼、铺位等物业按物业月租金的100%支付服务费。3、委托人同意如果该物业最后由委托人的公司、亲属、同事、朋友、授权人、委托人或代理人等关系人购买或租赁的，委托人仍须负责支付受托人上述服务费。三、委托人保证不会直接或间接与该物业业主私下联系或成交，否则委托人仍须向委托人支付成交价的4%（购买）或一个月租金（租赁）作为违约金。四、委托人完全知悉受托人同时向该物业的业主按服务内容另行收取服务费，委托人对此认可。五、委托期限从本协议签订之日起270天内有效。原告并没有在该协议书上盖章，只有“苏云奋”在经纪人一栏签名。2019年3月28日，被告李春莲与黄燕华签订《房屋买卖合同》，约定黄燕华把湛江市赤坎区民主路16-20号幸福花苑二期汇鑫阁1217房出售给李春莲，售价为1025000元。同时，被告李春莲向原告支付购买上述房产的代办费5000元，原告向被告出具《收款收据》确认。2019年5月16日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付房价1025000元的3%作为中介服务费。庭审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告向原告支付房价1025000元的4%即41000元作为违约金。本院认为，原告是经核准登记的房地产代理企业，依法有权进行房产居间业务。本案中，原告的员工是在2018年12月19日带被告去看了涉案房屋，但当时被告没有购买的意向，而在三个多月以后，被告自行和业主黄燕华签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，同时向原告支付代办费5000元，为此，原告要求被告按照《看楼协议书》的约定支付违约金41000元，那本案的焦点就是：涉案的《看楼协议书》是否有效。本院认为，涉案的《看楼协议书》无效，具体理由如下：1、从合同形式上看，受委托人没有盖章确认，且合同没有交付给委托人，不符合合同的生效条件；2、从合同内容上看，协议中只有受托人的权利，完全没有受托人的义务，亦没有约定委托人意愿的成交价格（118万是业主要求的价格），可见，这并不是双方协商一致达成的协议，而是受托人一方提供的格式合同，委托人签名也不是其真实意思表示；3、该格式合同中所有的条款都只是约定了受托人的权利，都是格式条款，没有平等的权利义务体现，特别是第二条第3款，更是加重了委托人的责任，第五条所约定的委托期限270天也是过长，9个月的时间，市场情况和个人需求、意愿等都可能有很大的改变，约定不合理；4、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”的规定，本案中并没有证据证明原告已按被告的要求向其说明或以显著方式提醒注意了协议书中的各项约定，再根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《看楼协议书》中第二条第3款、第五条均是不公平不合理的条款，加重了委托方的责任，排除了委托方自主选择的权利，均是无效的条款；5、对于原告要求被告支付违约金，认为是被告私下联系业主成交，违反了协议的约定，首先，该《看楼协议书》没有生效，双方并没有就居间服务达成有效协议，被告对协议书的内容并不清楚；其次，协议书中没有约定受托人的义务，本案中，原告也没有为涉案房屋买卖合同的签订履行过居间义务；再次，原告称被告是有意逃避居间服务费，而事实上被告最后是找了原告代为办理过户手续，并支付了服务费5000元，由此证明，被告没有恶意逃避服务费的行为，此前的《看楼协议书》是无效合同，不是双方协商一致的结果；最后，原告还称协议书的内容是为了保护中介行业的利益，防止客户跳单，且已向客户解释过协议书内容。对于此种说法，是非常不合理的，客户可能知道如果是中介促成交易并签订了买卖合同的话需要支付成交价的3%中介服务费，但是，本案原告应该没有向被告解释过《看楼协议书》的第二条第3款或者第五条的内容，否则，被告不可能会签名并接受如果“该物业最后由委托人的公司、亲属、同事、朋友、授权人、委托人或代理人等关系人购买或租赁的，委托人仍须负责支付受托人上述服务费”这么无理的条款，而保护中介行业利益的前提是不能损害他人的合法利益，该条款已严重损害消费者的选择权，且委托期限270天也是不合理的，涉案房屋亦不是原告独家代理销售的，所以没理由针对特定的房源设定这么长的委托期限，故被告在原告带去看房后三个多月才自行与业主达成购房协议并不是故意违约，是行使自己合法权利的行为。综上所述，涉案《看楼协议书》是无效合同，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告湛江市世华房地产代理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284.38元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  杨莹莹二〇一九年八月五日书记员  黄嘉慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。