云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2926民初235号原告：广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司，住所地南涧县城金龙路（周学武户租房）。法定代表人：刘华清，公司负责人。委托代理人：卢朋，四川欣锐律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：张迈，四川欣锐律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：查秀华，男，1970年5月4日生，彝族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司诉被告查秀华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法组成合议庭，于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢朋、张迈、被告查秀华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告系依法登记的房地产开发企业，在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，开展商品房销售。原被告在协商一致的基础上于2013年11月3日签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定被告向原告购买位于南涧彝族自治县住房，总价款为404630元，采取商业贷款方式付款，2013年11月3日支付购房款124630元，剩余房款280000元以银行贷款方式支付，并在《补充协议》中约定“……因乙方原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因）不能办理贷款……则乙方应在银行作出不予贷款的决定之日起30日内，或银行作出要求甲方承担保证责任的决定之日起15日内付清房款余额及银行费用，否则乙方应向甲方支付房款总额10%的违约金，甲方有权解除商品房购销合同并收回该商品房另行出售，甲方为此所产生的所有费用及损失由乙方承担……”。合同签订后被告支付首付款124630元后，未能在合同约定期限内向原告提供符合银行要求的办理贷款所需的全部资料，导致银行无法为乙方办理贷款。此后，原告多次发电讯、信函等方式催促被告履行合同义务，并告知其法律后果，但被告均无回应，至今仍未履行剩余房款的义务。原告于2019年1月15日向被告邮寄送达解除双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的律师函，该律师函现已签收送达。综上所述，被告未按照合同约定，在约定的期限内向原告提供符合银行要求的办理贷款所需全部资料，并到银行完善贷款的各种手续，导致银行不能为被告办理贷款，被告至今也未向原告履行支付剩余房款的义务，被告的严重违约行为导致合同目的无法实现，符合法定解除条件。为此原告依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，提起诉讼，请求判令：一、确认原被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月17日解除；二、被告按照房款总额的10%向原告支付违约金40463元；三、被告支付原告律师代理费15000元；四、案件受理费由被告承担。被告辩称：被告和原告购买房屋是事实，签订合同后，被告也支付了首付款124630元，但原告方去帮被告申请贷款时，款没有贷出来。原告所述被告没有提交贷款所需资料不属实，被告在支付首付款后，就提交了办理银行贷款的全部资料，原告去办理贷款后告知被告，因被告在信用社有欠款，需要将信用社的欠款归还后才可以贷款，原告告知被告后，被告就将信用社的欠款还清了，还清后被告就打电话给原告方，后来原告方没有帮被告贷款，被告又才向信用社贷款，因信用社的贷款是一年内随用随贷。虽然被告现在还欠信用社贷款，但被告立刻可以去还清，要求原告继续帮忙申请贷款。原告邮寄的律师函被告没有收到过，双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》没有解除，被告也不同意解除，被告愿意付清剩余房款，若合同解除，要求原告返还首付款。另，合同解除，双方都有责任，即双方都违约，因为原告方没有给被告讲清楚办理按揭贷款的事情，被告买房时原告也应该告知欠了贷款就不能买房，而原告就只是推销给被告房屋，故被告不应支付违约金。律师费也不应当支付，因是原告起诉被告，应由原告方自己承担。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点是：原被告双方于2013年11月3日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否已解除？若解除，解除的时间应如何确定，被告应否向原告支付诉请的违约金和律师费？原告就其诉讼主张向本院提供下列证据（其中复印件均与原件核对无异）：第一组，1.营业执照复印件1份，2.法定代表人身份证明书原件1份，3.法定代表人身份证复印件1份，4.被告身份证复印件1份。用以证明原被告的诉讼主体资格；第二组，1.南土国用（2010）第226号土地使用证复印件1份，2.地字第532900201300001号建设用地规划许可证复印件1份，3.建字第532900201300002号建设工程规划许可证复印件1份，4.编号532926201307302101号建设工程施工许可证复印件1份，5.南预许2013字（04）号商品房预售许可证证明复印件1份。用以证明原告系依法登记的房地产开发企业，在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地施工许可证、商品房预售许可证后开展商品房销售；第三组，1.龙凤丽都诚意登记协议复印件1份，2.收款收据复印件1份，3、公证书（商品房购销合同及补充协议【合同编号：01659】）复印件1本；4、原告与建设银行签订的《个人住房贷款担保业务合作协议》复印件1份，用以证明1.双方于2013年4月21日在平等自愿的基础上签订了《龙凤丽都诚意登记协议》，并于2013年11月3日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已向南涧县房产管理所进行登记备案，且于2013年11月3日经公证处进行公证，合同合法有效，双方均应该按照合同约定的内容履行相应义务，2.原被告双方签订购房合同为商品房预售合同，被告选购了原告开发建设的南涧龙凤丽都2号地块棕榈湾第5幢第1单元5层5—1—502号房，房屋总价款为404630元，首付款为124630元，剩余房款向银行贷款支付，3.《补充协议》第二条约定买受人以银行贷款方式付款的，应于缴足首付款并签订商品房买卖合同后5日内向出卖人提供符合银行要求的办理贷款所需的全部资料，并同时到银行完善办理贷款的各种手续，若因买受人逾期办理贷款手续，致使不能办理银行贷款，买受人应在30日内付清购房余款，否则，买受人应向出卖人支付房款总额10%的违约金，出卖人有权解除合同并可回收商品房另行出售，出卖人为此产生的所有费用及损失由买受人承担，4.被告在签订购房合同时向原告支付了124630.00元购房款，5.按照合作协议，银行为购买原告开发建设的“龙凤丽都”2＃地块商品房的购房人发放个人贷款，原告作为担保人为购房人的借款提供阶段性连带担保，合作期限从2013年8月12日至2018年8月12日，即购房人通过按揭方式付款的，最迟应在2018年8月12日前向与原告签订合作贷款协议的建设银行申请贷款，通过担保贷款方式支付剩余购房款；第四组，1.南涧县城龙凤丽都2#地块建设项目竣工验收备案资料（备案号：2016—07），2.催款短信截图打印件2份，3.授权委托书（解除合同）复印件1份，4.律师函（解除合同）复印件、EMS邮寄单存根原件1张、EMS邮寄记录复印件各1份。用以证明1.被告所购买的“龙凤丽都”2#地块的商品房建设项目于2013年8月1日开工，2015年12月9日竣工验收，并与2016年4月1日在南涧县住房和城乡建设局登记备案，对于开发商而言商品房预售的目的是通过预售为后期工程建设筹集资金，被告通过担保贷款方式支付剩余房款的，应在合同项目竣工验收之前进行履行，否则将导致预售合同目的永远无法实现，从而无法继续履行，2.因被告未及时交付按揭所需的全部资料和到银行办理贷款，原告曾多次通过电话、短信的方式催促被告限期履行合同义务，但至原告向被告发出解除合同通知时被告至今仍未履行，其行为已经构成违约，导致原告无法实现在项目建设过程中获取预售资金进行开发建设，被告的违约行为一直处于持续状态，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因被告的原因导致未能订立商品房担保贷款合导致商品房买卖合同不能继续履行的，原告有权解除合同和赔偿损失，3.按照双方合同的约定，被告的违约行为应向原告按房屋总价款的10%支付违约金40463元，原告有权解除商品房购销合同并另行出售，4.因被告严重违约行为，已经符合双方约定的和法定的合同解除条件，原告于2019年1月8日授权四川欣锐律师事务所向被告发出解除《商品房购销合同》及《补充协议》的律师函，被告于2019年1月17日收到解除合同的律师函，合同自解除通知送达被告时解除，5.根据《补充协议》第一条的约定看，原被告双方在商品房购销合同中所留联系电话、地址或住所均真实，若变更或失效，需提前5日告知并经对方签字确认，否则由责任方承担一切责任，原告通过被告在购房合同中预留的电话号码和地址对被告进行了送达，应承担有效的法律后果；第五组，1.民事代理合同复印件1份，2、付款记录复印件1份。用以证明原告为解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，委托了四川欣锐律师事务所代理本案一审程序，支付15000元的律师代理费，该部分费用属于《补充协议》第二条约定的原告因解除《商品房购销合同》由此产生的合理费用，应由被告承担。经质证，被告对第一、二组证据无异议；对第三组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，对证明方向提出异议，认为《商品房购销合同》并没有约定违约要支付10%的违约金，也没有约定签订合同5天内提交相应材料，而且被告已经提交办理银行贷款的相应材料，是原告方没有将银行贷款办下来；对第四组1、2号证据无异议，对3、4号证据提出因被告经常不在家，被告并未收到过解除合同的律师函；对第五组证据的真实性无异议，但该费用不应由被告方承担。被告未就其答辩主张向本院提交证据。本院经综合审查，对原告提交的证据认证如下：第一、二组，被告质证无异议，予以确认；第三、四、五组，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告系依法注册成立的自然人投资或控股有限责任公司分公司，经营范围为二级房地产开发（凭房地产开发资质证书经营）、农村土地开发整理及施工。原告在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地施工许可证、商品房预售许可证后开展商品房销售。2013年9月6日，原告与中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行（以下简称“建行大理州分行”）签订《个人住房贷款担保业务合作协议》，约定建行大理州分行对符合其贷款条件的购房人购买被告开发建设并依法销售的坐落于南涧县城金龙路东南侧地段的经批准命名为“龙凤丽都”2＃地块的商品房发放个人住房/个人商业用房贷款，被告为建行大理州分行对本项目发放的个人房贷提供连带责任保证，由建行大理州分行或建行大理州分行认可的机构办理抵押物的查册、评估、公证、保险、抵押登记等手续，双方合作的期限从2013年8月12日至2018年8月12日止。2013年11月3日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，约定，被告购买原告预售的“龙凤丽都”2＃地块棕榈湾组团第5幢第1单元5层502号框架结构房；房屋套内建筑面积为93.80平方米，单价为每平方米人民币4313.75元，总金额为人民币404630元；原告于2013年11月3日支付首付款124630.00元，剩余房款280000元，以银行按揭方式支付；原告应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给被告；自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，原告按每天30元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告按被告已付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。合同还对双方交接房屋、产权登记、争议的处理方式等作了约定。双方签订《商品房购销合同》的同时，签订了《商品房购销合同补充协议》，《商品房购销合同补充协议》第一条约定，双方在商品房购销合同中所留联系电话、地址或住所均真实、有效，并且是双方履行商品房购销合同及本协议权利义务的有效联系方式，若变更或失效，需提前5日书面告知对方并经对方签字确认，否则由责任方承担一切后果。第二条约定被告以银行贷款方式付款的，应于缴足首付款并签订商品房购销合同后5日内向原告提供符合银行要求的办理借款所需全部资料，并同时到银行完善办理贷款的各种手续（含缴清办理贷款所需费用），如被告逾期办理，需按贷款总额的千分之一乘以逾期天数向原告支付违约金。因被告原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因），不能办理贷款或贷款虽已办理但因被告违约导致银行终止已生效的借款合同并要求原告承担担保责任，则被告应在银行作出不予贷款的决定之日起30日内，或银行作出要求原告承担保证责任的决定之日起15日内付清房款余额及银行费用。否则被告应向原告支付房款总额10%的违约金，原告有权解除合同并收回该商品房另行出售，原告为此所产生的费用及损失由被告承担，若银行由于放贷规模限制等原因不予放贷或批准贷款额少于被告申请额，被告需在原告工作人员通知之日起5日内向原告付清购房余款，逾期则由被告方按商品房购销合同约定的被告逾期付款的违约责任承担违约责任。合同签订过程中，被告履行了支付首付款124630元的义务。该案所涉房屋已竣工并已验收合格，被告至今未办理按揭贷款手续，未支付购房余款280000元，原告亦未将房屋交付给被告。因被告一直未交购房余款，原告于2016年2月20日、2018年10月19日以发信息的方式通知被告，让被告在接到通知7日内、10日内完善购房手续，付清购房余款，否则原告将按《商品房购销合同》约定解除双方签订的合同，并按合同约定追究违约责任，同时原告有权将被告购买的房屋收回另售他人。2019年1月8日，原告授权四川欣锐律师事务所卢朋律师向被告发出解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的律师函，该律师函原告于2019年1月14日按照被告在合同中所留的住所以邮寄方式送达给被告，他人于2019年1月17日签收。原告因该案诉讼事宜，与四川欣锐律师事务所于2019年2月18日签订民事代理合同，约定本案律师代理费15000元，原告于2019年3月13日向四川欣锐律师事务所支付了律师费15000元。庭审中，根据被告的答辩意见，法庭征求原告变更诉讼请求的意见，原告表示坚持诉讼请求，不愿意变更。本院认为：原被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属有效合同，双方本应诚信履行，但被告在双方签订合同至今长达五年多的时间内未能办理按揭贷款手续，也未支付购房剩余款项，且原告已两次催告被告在限期内完善购房手续，交清剩余房款，但被告仍然不能交清购房剩余款项，故《商品房购销合同》不能继续履行，合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定,原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告通知被告解除合同的律师函于2019年1月17日签收，故原被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月17日解除。对被告关于通知解除合同的律师函是他人签收，其未收到过的辩称，因原告是根据被告在合同中所留的住所邮寄律师函，而双方在合同中约定在商品房购销合同中所留联系电话、地址或住所均真实有效，并且是双方履行商品房购销合同的有效联系方式，若变更或失效，需提前5日书面告知对方并经对方签字确认，否则由责任方承担一切后果，故通知解除合同的律师函虽系他人签收，但不影响该律师函送达产生的法律后果，且该法律后果应由被告承担，故本院不予采信。关于被告应否支付违约金的问题。《商品房购销合同补充协议》中虽约定了被告应向原告支付房款总额10%的违约金，但支付的前提是因被告原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因），未能办理贷款或贷款虽已办理但因被告违约导致银行终止已生效的借款合同并要求原告承担担保责任，则被告应在银行作出不予贷款的决定之日起30日内，或银行作出要求原告承担保证责任的决定之日起15日内付清房款余额及银行费用，但该案中被告无证据证明其在签订合同后已向原告提交了符合办理银行按揭贷款手续的全部资料，并同时到银行完善贷款的各种手续，因银行未收到过办理按揭贷款手续的资料，故“银行作出不予贷款的决定之日起30日内付清房款余额”的承担违约金责任的条件事实上已不可能实现，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对被告不应支付违约金的辩称予以采信。关于被告应否支付律师费的问题。《商品房购销合同补充协议》中虽约定了原告解除合同由此产生的所有费用及损失由被告承担，但并未明确约定原告通过诉讼解除合同产生的律师费由被告承担，另该费用也不是原告解除合同所产生的必然费用，而是原告出于自身原因自愿寻求的一种有偿法律服务，故只能由原告方自行承担，故对原告方要求支付律师费的诉请不予支持,对被告不应承担律师费的辩称予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与被告查秀华于2013年11月3日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月17日解除。二、驳回原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司的其他诉讼请求。案件受理费1288元，由原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司负担1188（已交纳812元），被告查秀华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 周 宜 丽审 判 员 刘 建 国人民陪审员 陈 天 芬二〇一九年八月九日书 记 员 欧阳海花