安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初7050号原告：刘青安，男，汉族，1960年6月29日出生，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。被告：合肥市蜀山城镇建设公司。法定代表人：张进，执行董事。委托诉讼代理人：汪奎，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。原告刘青安诉被告合肥市蜀山城镇建设公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘青安及其委托诉讼代理人张玉保，被告合肥市蜀山城镇建设公司的委托诉讼代理人汪奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘青安向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告停止侵害原告对无产权证的合肥市蜀山区井岗镇荷花东路南二间上下162.89㎡门面房行使占有、使用、收益和处分权；2、判令被告返还代收的房租230000元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：1994年原合肥市西市区蜀山镇人民政府为加快小城镇建设，以蜀政字（1994）158号文，制定了转让地皮，集资自建，加快蜀山镇发展的政策。被告负责集镇规划建设与管理。1995年4月4日，被告收齐了原告购原蜀山镇荷花路七号楼东侧扩建两间土地转让金26682.9元，但被告没有转让能建两间门面房的地皮给原告。在原告多方反映，多次催促下，2009年12月，被告书面呈报井岗镇政府按每平方5000元的价格向原告出售合肥市蜀山区井岗镇荷花东路南1#楼107号上下两间162.89平方无产权证的门面房和不及时移交房屋的租金归属。2010年12月10日原告接受了被告每平方5000元的报价，并支付被告20万元；2012年11月16日又付30万元，被告分别出具了收到原告购房款20万元和30万元收据。由于被告收了原告购房款不移交无产权证的房屋，返还房租的义务，2016年9月底，原告从承租户手里收回了被告应于2011年2月移交的房屋。但被告依仗自己管理井岗镇规划建设的强势地位，一直没有返还属于原告的房租，原告不得已提起诉讼，请人民法院依法判决。被告合肥市蜀山城镇建设公司辩称：1、涉案房屋是答辩人建设的，答辩人对涉案房屋享有合法的所有权。涉案房屋是1994年由答辩人建设而成，按照《物权法》第三十条的规定，因合法建造事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，据此，答辩人自1994年涉案房屋建成之日起就是涉案房屋的合法所有权人。2、涉案房屋从未出卖给被答辩人，被答辩人对涉案房屋不享有物权。涉案房屋从2016年10月1日开始就被被答辩人非法霸占，答辩人已经向合肥市蜀山区人民法院起诉要求被答辩人返还房屋并赔偿损失。一方面，答辩人并未与被答辩人签订涉案房屋的出卖协议，亦从未将涉案房屋交给被答辩人使用，被答辩人系非法侵占了答辩人的房屋。2014年9月17日，答辩人将涉案房屋出租给案外人陈明使用，根据双方签订的《安徽省房屋租赁合同》的约定，2016年9月30日合同到期。被答辩人为了霸占房屋，在陈明租赁涉案房屋到期之前，未经答辩人同意，与涉案房屋当时的使用人达成了转租房屋的约定。租赁合同到期之后，被答辩人拒绝将涉案房屋返还给答辩人，非法霸占至今。答辩人为了维护自身合法权益，已经将被答辩人作为被告向合肥市蜀山区人民法院提起了民事诉讼，要求被答辩人返还涉案房屋并赔偿损失。另一方面，答辩人从未向被答辩人表示向其出卖涉案房屋，被答辩人主张购买了涉案房屋无事实与法律依据。答辩人从未向被答辩人表示按照5000元/平方米向其出售162.89平方米的房屋。双方之间从未签订涉案房屋的买卖合同。包含涉案房屋在内，答辩人现在存在3套162.89平方米的房屋，被答辩人主张答辩人将涉案房屋出卖，但其并未提交任何证据证明涉案房屋已经出售给其所有的证据。根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，被答辩人应当承担证明涉案房屋已经向其出售的举证责任，被答辩人未能举证涉案房屋已经被出售的事实，依法应当承担不利后果。涉案房屋所有权属于答辩人所有，答辩人有权对外出租并收取租金，涉案房屋的租金与被答辩人无关，被答辩人主张答辩人向其返还房屋230000元无事实与法律依据。经审理查明：1994年被告合肥市蜀山城镇建设公司建造位于合肥市蜀山区井岗镇荷花东路南二间上下162.89㎡门面房，该房屋未能办理房产证。1995年4月4日，原告刘青安向被告合肥市蜀山城镇建设公司以26682.9元价格购买合肥市荷花东路北两间地皮，因规划调整未能落实，2007年8月，原告刘青安通过信访方式请求政府解决问题，当时井岗镇分管领导冯和平于2007年9月20日作出批示，建议在新安花园建设中，优先考虑原告刘青安购买商业门面，其所交款项从购房款中抵扣，未能落实。2010年8月18日当时井岗镇分管领导王亮也在原告刘青安的申请中作出批示，建议按冯和平意见办理，购买商业门面价格依据同等条件下市场价格，也未能落实。2009年12月30日被告合肥市蜀山城镇建设公司打报告给镇政府，报告载明“……刘青安同志于1995年4月购买荷花东路北两间地皮，并交齐26682.00元土地出让金，因该幢楼规划调整未能落实，后也多次考虑，但至今未能落实好。根据刘青安同志的多次申请解决此事，并要求购买本公司荷花东路南二间上下门面房计162.89㎡，现对外出租至2011年2月止。在2008年12月公司已打报告给镇政府打算将此房出售162.89㎡，按每平方米5000元,计房款81.445万元,用其款解决本公司工作人员,至今尚未按劳动合同法和相关政策给工作人员办理养老保险,以稳定大家的思想情绪及后顾之忧。综上述问题的考虑和确保个人的利益与工作人员的后顾之忧，可考虑将二间上下门面房162.89㎡，按每平方5000元计算，总计价款81.445万元出售给刘青安同志。具体办法：1、原租赁合同保持不变，合同到期后交房，期间房租费由刘青安所得，公司可以代收或由刘青安直接收取房租。2、不准购房户在租赁合同期内增加房租和解除其合同。3、此房自愿购买，办不到房产证。4、购房户要首付68万元用于公司办理工作人员养老保险，减去原交地皮款26682元和其款银行利息51775.5元，下剩余款待租赁合同到期2011年2月份交房时，一次性付清余款55992.50元，特此报告。妥否，请批示”。2010年12月10日、2012年11月6日，原告刘青安向被告合肥市蜀山城镇建设公司分别缴纳购房款20万、30万元，被告合肥市蜀山城镇建设公司向其出具收据两张。2016年10月，原告刘青安陈述其从一名叫沈玉的手中取得涉案房屋。原告刘青安主张涉案房屋的产权归自己所有，因被告合肥市蜀山城镇建设公司多次到原告刘青安所有的房屋中要求原告及承租户返还房屋，影响了原告刘青安对涉案房屋所有权的行使，因此要求被告合肥市蜀山城镇建设公司排除妨害并返还2010年12月10日-2016年9月30日的房租230000元。被告合肥市蜀山城镇建设公司主张涉案房屋系其所有，其发送通知系主张权利行为，并且被告已于2019年5月诉至本院，要求原告刘青安、案外人陈明返还涉案房屋，赔偿房屋租金损失103333.33元（租金损失自2016年10月1日起暂以4万元/年为标准，暂计算至2019年5月1日），目前该案正在审理中。上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的《收据》、《申请》、《关于请求镇政府处理刘青安同志购买城建公司地皮一事的报告》、收款收据、《来信事项受理告知书》、《关于刘青安户信访事项的答复意见书》复印件各一份，被告提交的《关于下达小城镇建设试点项目投资计划的通知》、《关于加快蜀山小城镇工程建设意见的报告》、《关于同意蜀山商业街工程开工的批复》、《商业街1#-6#楼竣工验收会议纪要》、《建设工程施工合同》、《安徽省房屋租赁合同》、《通知》4份、《情况说明》复印件各一份在卷佐证。足以认定。本院认为：原被告双方对涉案房屋所有权归属存在争议，被告认为涉案房屋系其所有，并据此向原告发送相关通知，系其主张权利行为，并未妨害原告对涉案房屋行使相关权利，故对原告要求被告停止侵害其对涉案房屋行使占有、使用、收益和处分权的诉讼请求，本院依法不予支持。原告向被告缴纳相应的购房款，被告向原告出具收据，虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但从双方的行为来看，原被告具有买卖涉案房屋的合意，但原告并未举证证明其缴清了购房款且双方对房屋交付时间有明确约定，原告以其2010年12月10月缴纳部分购房款后即享有所有权，要求被告返还2010年12月10日至2016年9月30日的房租230000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘青安的全部诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取计2357元，由原告刘青安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  洪燕二〇一九年八月二十八日书记员  聂璇本判决书所附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。