贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1182号上诉人（原审原告）：邵文进，男，1952年10月3日出生，汉族，户籍地贵州省思南县，现居住贵州省思南县思唐街道办事处城北社区金海岸2期5栋1801号。委托诉讼代理人：赵进，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁乾云，男，1958年3月18日出生，汉族，户籍地贵州省思南县，现居住贵州省思南县。被上诉人（原审被告）：张著成，男，1952年12月2日出生，土家族，住所地贵州省思南县。上诉人邵文进因与被上诉人宁乾云、张著成房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人邵文进的委托诉讼代理人赵进，被上诉人宁乾云、张著成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵文进上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审或改判宁乾云、张著成支付邵文进拆房款90,000元及利息，补偿250平方米的房屋；2．案件受理费由宁乾云、张著成承担。事实和理由：1．邵文进与宁乾云、张著成2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》、2007年4月1日签订的《房屋拆迁补偿协议》，均是双方的真实意思表示，其中《房屋买卖合同》是因邵文进与宁乾云、张著成合作开发项目有利可图，邵文进才以低价将该房屋出卖给宁乾云、张著成，后邵文进退出合作项目，因而2007年4月1日重新签订《房屋拆迁补偿协议》，变更了房屋买卖的价款；2．该房屋的建筑面积为508.32平方米，土地使用权面积为394平方米，有五间门面，位于思南县城中心地带，如果按双方2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》，仅补偿92万元，明显与房屋价值不符，因而双方并没有按《房屋买卖合同》履行；3．双方履行的是《房屋拆迁补偿协议》，宁乾云、张著成分两次支付邵文进90万元，两次付款均有收条，而宁乾云、张著成从其售房部领取的10万元，其备注的也是支付邵文进购房款，从以上证据看双方履行的是2007年4月1日签订的《房屋拆迁补偿协议》；4.2007年4月1日签订的《房屋拆迁补偿协议》是对2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，本案应适用双方签订的《房屋拆迁补偿协议》。宁乾云、张著成辩称，双方的真实合同是2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》，并且双方实际按该合同履行。邵文进所持的《房屋拆迁补偿协议》不是真实的合同，是由于该房地产开发项目难以推进，大约在2012年或2013年，在向政府相关管理部门上报该项目相关资料请求解决时，邵文进提出将该项目标的报大一点，以引起重视，因而制作了《房屋拆迁补偿协议》，并根据邵文进的要求将落款时间写为2007年4月1日。邵文进向一审法院起诉请求：判令宁乾云、张著成支付邵文进补偿款9万元，并按月利率2%向邵文进支付该款从2007年4月1日起至该款履行完毕之日止的利息；由宁乾云、张著成向邵文进返还面积250平方的房屋（价值为80万元），并向邵文进支付违约金30万元。一审法院认定事实：（一）宁乾云、张著成以拆迁人，即阳光花园项目部的名义与邵文进以被拆迁人，即房地产产权人的名义于2007年4月1日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：邵文进将其所有的位于思南县思唐镇城北街三岔路口的私有房产转让给宁乾云、张著成实施开发，邵文进的私有房产的房屋面积为508.32平方，土地面积为394平方；宁乾云、张著成赔偿邵文进住房两套，每套面积不能少于125平方米；另外，宁乾云、张著成还要补偿邵文进人民币99万元；邵文进保证在5至10天内将可动产全部搬走，并将腾空的空房交给宁乾云、张著成；在移交空房时，宁乾云、张著成给付邵文进50万元补偿费，所剩部分在宁乾云、张著成全部拆除后一次性付给邵文进，邵文进将房屋、土地使用权证交给宁乾云、张著成；宁乾云、张著成在就地空房建设中的第二期住宅楼返还邵文进住房两套，返还房面积不得少于125平方米；如有违约，其违约损失由违约方负责赔偿。本协议一式两份，双方各持一份；未尽事宜，双方另行协商。（二）2007年3月13日，邵文进以出卖人的名义与宁乾云、张著成以买受人的名义在平等协商的基础上达成房屋买卖意愿并签订《房屋买卖合同》，约定：邵文进自愿将私有房屋，即位于思唐镇××住宅××连同土地使用权一并转让给宁乾云、张著成，双方同意作价为人民币92万元；双方签订合同，宁乾云、张著成首付人民币42万元，余款在一月内付清；房屋买卖及土地使用权转让中所涉及的过户、契税缴纳等所有费用由宁乾云、张著成承担，邵文进提供必要的帮助，协助宁乾云、张著成顺利过户；房屋及边界以《房产证》、《土地使用权证》标识为准；双方协定违约金为人民币5,000元；本协议一式二份，双方各执一份，签字生效。2007年3月15日，邵文进向宁乾云、张著成出具收条收到现金40万元。2007年9月21日，邵文进向宁乾云出具收条收到房款50万元。邵文进已经将案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，即房屋所有权证为思房产字第**房屋所有权证、国有土地使用证为思国用（1997）字第002177号国有土地使用证交付给了宁乾云、张著成。案涉房屋系砖混结构房屋，其房屋建筑面积为508.32平方米，其用地面积394平方米，其建筑占地面积152.2平方米；四至界线为：前至公路，后至通道，左抵通道，右抵申德求界。宁乾云于2007年9月21日向邵文进出具了欠其购房款10万元的欠条，并约定于2007年10月25日付清。邵文进已经将宁乾云于2007年9月21日出具给邵文进的10万元房款欠条交付给了宁乾云。思南县阳光花园小区是贵州鸿和益达房地产开发有限公司（更名前为思南县阳光房地产开发有限公司）的开发项目，该项目是以项目部独立核算，项目运行由项目合伙人，即宁乾云、张著成自行承担经济和民事责任。贵州鸿和益达房地产开发有限公司以及更名前的思南县阳光房地产开发有限公司的法定代表人均系邵文进之子邵强。一审法院认为：邵文进提供的证据不足以证明其事实主张，且邵文进不能解释双方为何要签订《房屋买卖合同》，从双方提供的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋买卖合同》等证据来分析，《房屋买卖合同》于2007年3月13日签订，其签订时间在《房屋拆迁补偿协议》前，宁乾云、张著成向邵文进给付第一笔40万元的款项是在《房屋买卖合同》签订后的2007年3月15日，而《房屋拆迁补偿协议》签订时间是2007年4月1日；《房屋买卖合同》约定了双方签字后生效，而《房屋拆迁补偿协议》未约定双方签字后生效；在2007年期间，邵文进以人民币92万元将其砖混结构的私有房屋以及该房屋所使用的附属用地出卖并转让给宁乾云、张著成，其价款应当是合理的，且宁乾云、张著成已经按照约定支付完毕邵文进款项。同时，宁乾云、张著成不具有与邵文进签订房屋拆迁安置补偿的主体。邵文进与宁乾云、张著成签订《房屋拆迁补偿协议》后，未从宁乾云、张著成处收回原签订的《房屋买卖合同》原件，也未在所签订的《房屋拆迁补偿协议》中明确原签订的《房屋买卖合同》作废或终止。因此，邵文进应承担举证不能的不利后果，其诉求无理，故对邵文进的诉求，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：驳回邵文进的诉讼请求；案件受理费已减半收取计8,921元，由邵文进负担。二审中，邵文进未提交新的证据。宁乾云、张著成提交贵州铜仁信德房地产评估有限公司对诉争房屋的价值评估报告一份，用于证明邵文进2007年将该房屋出卖给宁乾云、张著成的同时，为了将房屋用于贷款抵押而委托评估机构进行评估，评估结论为房屋价值73万元，与双方房屋买卖合同的价款相适应。邵文进质证称，该评估报告未包含土地价值。本院认为，该评估报告系为贷款抵押而委托，不能以此证明房屋当时的真实价值，不能作为本案证据采用。二审对本案事实认定如下：（一）2007年3月13日，邵文进作为出卖人与宁乾云、张著成作为买受人，签订《房屋买卖合同》，约定邵文进将位于思唐镇××私有房××连同土地使用权一并出让给宁乾云、张著成，价款为92万元。合同具体约定：“双方签订合同，宁乾云、张著成首付人民币42万元，余款在一月内付清；房屋买卖及土地使用权转让中所涉及的过户、契税缴纳等所有费用由宁乾云、张著成承担，邵文进提供必要的帮助，协助宁乾云、张著成顺利过户；房屋及边界以《房产证》、《土地使用权证》标识为准；违约金为5,000元；协议一式二份，双方各执一份，签字生效。”此后，2007年3月15日，宁乾云、张著成向邵文进支付40万元，邵文进出具收到现金40万元的收条。2007年9月21日，宁乾云、张著成向邵文进支付50万元，邵文进出具收到房款50万元的收条。邵文进已将案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给宁乾云、张著成。案涉房屋系砖混结构，建筑面积为508.32平方米，用地面积394平方米，占地面积152.2平方米；四至界线为：前至公路，后至通道，左抵通道，右抵申德求界。（二）宁乾云、张著成购买该房，系用于思南县阳光花园小区项目的开发。思南县阳光花园小区项目，是以贵州鸿和益达房地产开发有限公司（更名前为思南县阳光房地产开发有限公司）名义开发。该项目实行由项目部独立核算，项目合伙人宁乾云、张著成直接承担责任。贵州鸿和益达房地产开发有限公司以及更名前的思南县阳光房地产开发有限公司法定代表人均为邵强，案涉房屋出卖人邵文进系邵强之父。由宁乾云、张著成实际开发的该项目，至目前仍处于停滞状态。以上事实，有当事人在一审中提交的2007年3月13日《房屋买卖合同》，邵文进2007年3月15日出具收到40万元的收条、2007年9月21日出具收到50万元的收条，案涉房屋的所有权证、国有土地使用权证，双方在诉讼中的陈述等证据证实。另外，邵文进还持有一份有双方签名、落款时间写为“2007年4月1日”的《房屋拆迁补偿协议》，其主要内容为：“拆迁人阳光花园项目部宁乾云、张著成，被拆迁人邵文进；邵文进将其所有的位于思南县思唐镇城北街三岔路口的私有房产转让给宁乾云、张著成实施开发，房屋面积为508.32平方，土地面积为394平方；宁乾云、张著成赔偿邵文进住房两套，每套面积不能少于125平方米，另补偿99万元；邵文进保证在5至10天内将可动产全部搬走，并将腾空的空房交给宁乾云、张著成；在移交空房时，宁乾云、张著成给付邵文进50万元补偿费，所剩部分在宁乾云、张著成全部拆除后一次性付给邵文进，邵文进将房屋、土地使用权证交给宁乾云、张著成；宁乾云、张著成在就地空房建设中的第二期住宅楼返还邵文进住房两套，返还房面积不得少于125平方米；如有违约，其违约损失由违约方负责赔偿；协议一式两份，双方各持一份；未尽事宜，双方另行协商。”在一审中，邵文进主张该《房屋拆迁补偿协议》已经变更取代了此前双方签订的《房屋买卖合同》，双方应当按《房屋拆迁补偿协议》履行，并据此提出其本案一审诉讼请求。对此，宁乾云、张著成辩称，该《房屋拆迁补偿协议》，系为了推进房开项目，虚报合同资料，而与邵文进共同制作的虚假合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：双方签写的《房屋买卖合同》与《房屋拆迁补偿协议》，哪一份是当事人的真实意思表示，《房屋拆迁补偿协议》是否变更了《房屋买卖合同》的内容。本院认为：在本案中，对有双方当事人签名的《房屋买卖合同》与《房屋拆迁补偿协议》，从内容上看均为房屋买卖合同性质。并且，两份合同的标的相同，均为买卖邵文进所有的思唐镇××号房屋。两份合同的区别在于两点：一是两份合同的落款时间不同。在《房屋买卖合同》中，标写的落款时间为2007年3月13日；在《房屋拆迁补偿协议》中，标写的落款时间为2007年4月1日。二是两份合同房屋买卖的对价款价值不同。在《房屋买卖合同》中，房屋买卖的对价款为92万元；在《房屋拆迁补偿协议》中，房屋买卖的对价款为99万元，外加补偿两套各不少于125平方米的房屋。然而，该两份合同的内容具有独立性、互不相关，即在《房屋拆迁补偿协议》中并未涉及《房屋买卖合同》的内容及其处理，该《房屋拆迁补偿协议》并未表明其是对《房屋买卖合同》的变更或废除；同时，《房屋拆迁补偿协议》对在双方2007年3月13日签订《房屋买卖合同》后，宁乾云、张著成履行《房屋买卖合同》于2007年3月15日向邵文进支付40万元的事实，也未作记载或说明。鉴于以上事实，对“《房屋买卖合同》与《房屋拆迁补偿协议》那一份是双方当事人真实意思，《房屋拆迁补偿协议》是否变更取代了《房屋买卖合同》”的问题，不能简单根据《房屋拆迁补偿协议》签写时间在后，而判断其变更和取代了此前双方签订的《房屋买卖合同》。对此，应当重点根据双方当事人对“为什么会在不足20天的时间内形成两份合同”问题的解释说明，看其能否作出合理的解释与说明，据此进行分析判断。对该问题，邵文进称“2007年3月13日签订《房屋买卖合同》时，因双方准备合作开发该房开项目，邵文进有利可图，而让利给对方，故买卖合同的价款偏低；之后，由于邵文进不参与该房开项目，因而双方重新签订《房屋拆迁补偿协议》，变更了原合同的价款”；而宁乾云、张著成则称“《房屋拆迁补偿协议》是双方签写的虚假合同，因为该房开项目长期无实质进展，在事隔五、六年后，为了推进项目、引起重视，在上报相关材料时，为夸大房开项目的标的额，双方签写了该虚假合同，并将落款时间写为2007年4月1日”。对双方的以上主张及陈述，本院分析如下：（一）邵文进主张的核心是“因当时双方对是否合作开发该房开项目问题有反复，导致双方以不同价款买卖案涉房屋，从而形成两份合同”。对此，宁乾云、张著成予以否认，而邵文进本人不能提供证明其“参与过该房开项目合作并因此影响房屋买卖价款”的合同依据；同时，对于邵文进关于“因参与合作而作出重大让利”的主张，假设该事实成立，其作为合作并让利的一方，对其作出的让利及合作关系，不在双方合作的合同关系中作出记载或体现，这种情况也不符合常情。因而，邵文进对“为什么双方在较短时间内签写两份房屋买卖合同，且《房屋拆迁补偿协议》约定的对价远高于《房屋买卖合同》价款”的问题，不能作出合理的解释与说明。（二）宁乾云、张著成主张的核心是“《房屋拆迁补偿协议》，是为了推进该房开项目，虚报合同资料，而由双方签写的虚假合同”。虽然，其对此未能提供证据加以证明，但该房开项目长期无进展确实是客观事实；同时，与其主张的“为推进项目，虚报材料，虚增合同标的额”事实相类似的情形，在现实生活中也确实客观存在。因而，对宁乾云、张著成主张的事实，不能排除其存在的可能性。根据以上分析，比较双方主张的事实、理由以及所提交的证据，对双方主张的以上事实是否成立问题，本院作出如下判断：邵文进作为一审原告，其以《房屋拆迁补偿协议》为据主张合同权利，其对自己关于“《房屋拆迁补偿协议》为双方的真实意思表示，该协议已变更了此前双方签订的《房屋买卖合同》”的主张，尚未完成举证证明责任，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，其应当承担举证不能的法律后果，故对其主张的前述事实，应当不予认定。因而，一审对邵文进以《房屋拆迁补偿协议》为依据主张合同权利而提出的诉讼请求不予支持，并无不当；邵文进所持“双方应当履行《房屋拆迁补偿协议》”的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人邵文进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对本案基本事实的判断及法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,842元，由上诉人邵文进负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  张 全审判员  熊亚飞二〇一九年八月二十一日法官助理翁寿炳书记员翁寿炳