江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5395号 原告：苏州珂绮企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商西路常熟服装城集团有限公司华东轻纺中心******。 法定代表人：王小敏，总经理。 委托诉讼代理人：杨碎荷，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏恒，上海众华律师事务所律师。 被告：郭敦利，男，1985年10月13日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，住江苏省常熟市。 原告苏州珂绮企业管理有限公司诉被告郭敦利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人张焱华（已撤销）、夏恒，被告郭敦利到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理，苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人夏恒、杨碎荷、被告郭敦利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州珂绮企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2019年1月14日签署的商铺租赁协议；二、判令被告向原告支付违约金人民币52000元；三、判令被告向原告支付因维权产生的律师费5000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月11日，被告向原告致函《承诺书》。2019年1月14日，原被告双方签署了《商铺租赁协议》。协议约定：被告向原告承租坐落在江苏省常熟市新连路的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1358号商铺，该商铺的包摊面积为13.5㎡，用于经营精品男装。租赁日期自2019年2月1日起至2021年1月30日止，租赁期为2年。租金为先付后用。原告给予被告的租金优惠政策为：1、2019年2月1日至2020年1月30日为1年的免租期。2、租金自2020年1月31日起开始计算，年租金为人民币52000元。被告在向原告承租商铺时缴付2万元的定金，如果被告在第一年租期届满不再承租租赁物或违反原告的租赁要求的，原告有权没收定金并要求被告承担违约责任。3、该政策仅限从八达市场退铺改迁至原告处的商户。未经原告的同意，被告无权擅自转租或更换经营品牌。原被告双方约定违约金的数额为12个月的租金。违约方还应当支付包括但不限于律师费、诉讼费等合理的维权费用。根据双方签署的《商铺租赁协议》约定：由于被告是原常熟服装城集团有限公司招商场八达市场的业主，因此原告给予被告租赁物1年免租期的优惠政策，但前提条件为被告必须在与原告签订租赁协议时已经清退并搬离原八达市场的店铺，且不得以本人或他人名义，继续通过占有、代持、租赁等方式继续拥有八达市场的商铺，否则原告有权单方面解除租赁协议并要求被告承担违约责任。根据被告向原告致函的《承诺书》约定：被告最迟在2019年2月10日，不会再以本人或他人名义，继续通过占有、代持、租赁等方式继续拥有八达市场的商铺，一旦原告发现被告违反承诺及相关规定的，原告有权没收其定金并要求被告承担违约责任。租赁协议签订后，原告为被告做了商铺门头，广告宣传。在其入驻商铺后，原告又多次举办了开业庆典及商业活动，为其营造良好的商业氛围。然原告发现被告违反《商铺租赁协议》以及《承诺书》中的约定，仍然在八达市场承租商铺，且在原告处的商铺一直处于关闭状态。2019年1月14日至今，原告多次向八达市场改迁至原告处的商户发出《告知函》，要求其遵守双方签署的《商铺租赁协议》及《承诺函》，不得再在八达市场承租商铺继续经营。截至2019年4月11日，在原告多次催促、通知的情形下，被告依然我行我素，违反双方的约定，继续在八达市场承租3134号商铺经营服饰。在原告多次通知及其他商户多次检举之下，被告仍然置之不理并煽动其他商户一同违反原告的规定去八达市场继续租铺经营。因被告的原因导致原告处商业氛围无法良好维持，原告对其投入的大量人力、物力以及财力都将付诸东流。原告认为：被告未能按照合同约定，履行合同的相关义务。被告违反协议约定继续持有八达市场商铺的行为显属违约，在原告多次催促要求改正其继续置之不理的情况下，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求贵院能够支持原告的全部诉讼请求。 被告郭敦利辩称：要求解除租赁协议没有异议，要求支付违约金有异议，违约金金额太高了，要求支付的律师费过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，被告郭敦利向原告苏州珂绮企业管理有限公司交纳定金2万元。2019年1月11日，被告郭敦利向原告苏州珂绮企业管理有限公司出具承诺书一份，内容为：“致苏州珂绮企业管理有限公司：本人郭敦利，愿意接受贵司的招商政策，租赁贵司的商铺店面并签署正式的租赁合同。本人在此前己租赁了八达市场的（空）商铺。现本人郑重申明，在签订本承诺书之后，在2019年2月10日之前清退现有八达市场的商铺，接受贵司的招商政策，租赁贵司的商铺并实际迁移至贵司。本人承诺在2019年2月10日之后，不会以本人或他人名义，继续通过占有、代持、租赁等方式继续拥有八达市场的商铺。贵司一旦发现本人违反或提前终止租赁协议和贵司的规定或招商政策，贵司有权没收我已经缴纳的定金人民币2万元并要求本人承担1年期的租金给贵司作为违约金，贵司还有权单方面解除租赁协议，其他的违约责任按照租赁协议中条款来执行。承诺人：郭敦利（签名）日期：2019年1月11日”。2019年1月14日，原告苏州珂绮企业管理有限公司（出租方，甲方）与被告郭敦利（承租方，乙方）签订商铺租赁协议一份，内容为：第一项委托事项1、甲方将其合法拥有的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1358商铺（商铺区域仅限于东方市场二号门、三号门及五号门区域），出租给乙方，租赁期限为2年。2、该商铺的面积13.5㎡，3、乙方拥有八达市场3134商铺，乙方承诺接受甲方本协议内的招商政策并将其原八达市场内的商铺清退搬离，该条件作为本合同目的实现的最终条件，乙方一旦接受本协议甲方的招商政策，其未将原八达市场的商铺清退的，甲方有权单方面解除本协议并要求其承担违约责任。第二条租赁期限租赁期限自2019年2月1日起，至2021年1月30日止。租赁期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方。合同届满前，乙方如果要续租该房屋需提前3个月书面通知甲方，续租相关事宜另行协商。第三条租金、支付方式及递增1、租金先付后用，乙方接受在租赁期限内向甲方支付该商铺的租金如下：甲方给予乙方（仅限从八达市场退铺改迁的商户）以下政策：乙方承租的第一年为商铺的免租期，商铺租金从第二年开始起算；租金自2020年1月31日起算。第二年租金按照现价即租金的价格为52000元/年，一次性支付，第三年开始随市场行情双方再商定价格。乙方租赁商铺时可以按照原有八达经营模式，两户共用一间商铺，但是乙方必须经过甲方的备案同意。甲方按照每一户人民币2万元向乙方收取租赁押金，若乙方在第一年租期届满后不再承租该商铺，甲方没收该押金，并有权要求乙方承担违约责任。该押金于乙方第二年租期开始折抵为租金，按照多退少补的政策进行租金的收取；乙方未经甲方同意，无权擅自转租或将该权利转接给第三人；乙方的经营活动必须符合甲方的市场定位即品牌男装工厂店，如需更换品牌的，必须经过甲方的同意。2、甲、乙双方约定：乙方应向甲方除租赁押金外额外支付房屋租赁保证金1万元。租赁关系终止时，房屋及其设备设施的损失（若有）由乙方负责维修或变更。甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的房租费用外，剩余部分无息归还乙方。协议还约定了甲方的银行账户、双方的权利和义务及协议的生效等，同时还约定违约责任：1、租赁期间，乙方都不得无故解除合同，否则，应当向甲方支付12个月租金作为违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，还应承担相应的赔偿责任。违约方应当支付包括但不限于律师费、诉讼费等合理的维权费用。2、因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收全部保证金。3、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁关系，并且无需退还已预收的租金和保证金且有权要求承担违约责任：擅自将门面房转租、转借的；利用门面房进行非法活动，损害公共利益的；未经甲方同意，逾期缴纳租金和其他费用超过15日的；擅自拆改、变动房屋结构，造成重大破坏或安全隐患的；违反本协议项下的任一规定的。协议签订后，因被告郭敦利仍在八达市场的商铺内经营，致使原告诉讼到法院。 另查明，2018年1月5日，案外人常熟服装城集团有限公司招商场（甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（乙方）签订招商协议一份，内容为：为了加快招商场东方片一楼男装专营区的招商力度，本着平等、互利、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方对东方片一楼开发、整合、招商相关事宜，达成以下协议：一、开发、整合、招商区域：乙方所开发、整合、招商的区域为招商场东方片一楼。二、招商整合时间：自乙方签字之日起至2018年12月31日止。三、相关要求：1、由乙方负责与东方片一楼商铺承租户的洽谈对接、商铺整合、解释等工作。负责洽谈及整合过程中的市场安全、商户稳定等工作。2、整合商铺改造方案时，该方案必须符合市场消防相关要求，并将整合施工方案报请甲方审核，审核同意后方可进行整合改造施工。3、甲方不参与乙方的事务性工作，但有权对其招商，商铺整合进行监管。四、设施投入：涉及东方片一楼现有公共部位设施需做提升性改造的投入由乙方负责，乙方所投入的整合改造财物待招商完成后归甲方所有，乙方不得按折旧后的费率与甲方进行结算。五、东方片一楼原商铺承租户合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金及相关规费。六、乙方整合改造的商铺使用面积不得低于现有商铺使用面积，超出原经营面积部分，双方应在友好协商的基础上，商量超出面积的租金分成比例（不低于原租金价格并随市场租金价格调整按同比例整），并报请上级相关部门备案。七、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，集团公司备案一份。八、未尽事宜，经甲、乙双方商量后定夺，并签订相关补充协议。2018年1月，案外人陈正晖（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片**的1358商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。委托期限自2018年2月28日起，至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付18727元；第二年支付18727元；第三年支付18727元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 再查明，原告苏州珂绮企业管理有限公司（甲方）与上海众华律师事务所（乙方）签订法律服务合同一份，约定，甲方委托乙方就甲方与郭敦利的商铺租赁合同纠纷一案提供相应的法律服务。乙方接受委托并指派张焱华、夏恒律师作为甲方诉讼一审阶段的代理人。提供法律服务的内容为：向甲方提供法律咨询意见和建议；担任甲方代理人，根据甲方授权代为参加与本案有关的诉讼活动。甲方同意支付法律服务费5000元。2019年4月11日，原告苏州珂绮企业管理有限公司支付律师费5000元。 本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。协议签订后，被告郭敦利违反协议约定，未能清退八达市场的商铺，已构成违约，故对于原告要求解除双方于2019年1月14日签订的商铺租赁协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持，但原告主张的违约金52000元过高，本院酌情调整为被告应支付原告违约金26000元（六个月的租金），该款与被告郭敦利已经支付的定金20000元相抵后，被告郭敦利尚应支付原告违约金6000元。对于原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。被告的相关抗辩，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告苏州珂绮企业管理有限公司与被告郭敦利于2019年1月14日签订的商铺租赁协议。 二、被告郭敦利于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州珂绮企业管理有限公司违约金6000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××65）。 三、被告郭敦利于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州珂绮企业管理有限公司律师费5000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××65）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告苏州珂绮企业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1226元，由原告苏州珂绮企业管理有限公司负担989元，由被告郭敦利负担237元（原告预交的诉讼费用由被告郭敦利其直接支付，由被告郭敦利在本判决生效之日起十日内向原告支付，原告预交的诉讼费本院不再退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  金雪保 人民陪审员  姚利军 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  吴 燕