河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终1569号上诉人（原审被告）：史国辉，男，1973年7月9日生，汉族，住襄城县。上诉人（原审被告）：冀俊霞，女，1971年3月2日生，汉族，住襄城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张毛丽，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王少奎，男，1979年2月13日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：段冰，河南金泰律师事务所律师。原审第三人：襄城县利峰房地产开发有限公司。住所地：襄城县八七路西端。法定代表人：张汉峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：菅晓军，河南世纪风律师事务所律师。原审第三人：襄城县艾嘉房产经纪有限公司。住所地：襄城县汝河路中段。法定代表人：马军民。上诉人史国辉、冀俊霞因与被上诉人王少奎，原审第三人襄城县艾嘉房地产经纪有限公司（以下简称艾嘉公司）、襄城县利峰房地产开发有限公司（以下简称利峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2018）豫1025民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人史国辉及其与上诉人冀俊霞共同委托诉讼代理人张毛丽、被上诉人王少奎及其委托诉讼代理人段冰、原审第三人利峰公司的委托诉讼代理人菅晓军到庭参加诉讼。原审第三人艾嘉公司,经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。上诉人史国辉、冀俊霞的上诉请求：一、请求依法撤销襄城县人民法院（2018）豫1025民初2269号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、一审二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决未能全面地、客观地审查核实证据，导致认定的事实错误，适用法律错误，内容畸失公平，依法应予撤销，理由如下：一、一审判决解除二手房买卖合同没有事实及法律依据，且解除合同后被上诉人回转履行不能，上诉人权利失去保障，判决畸失公平。1、上诉人与被上诉人签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表达，合法有效。2011年上诉人在第三人襄城县利峰房地产开发有限公司（以下简称利峰公司）签订商品房买卖合同，购买涉案的位于清华源22#E单元6层西户房屋，利峰公司出具购房款、天然气开口费、房屋维修基金收据，利峰公司作为开发商及售房主体对涉案房产在格式商品房买卖合同中承诺无争议。上诉人购房后购买地板砖准备装修，后因上诉人冀俊霞腿痛及涉案房屋无电梯，上楼不便，上诉人决定转售该房，为避免纠纷上诉人通过第三人襄城县艾嘉房产经纪有限公司（以下简称艾嘉公司）转售该房。艾嘉公司审核上诉人提供的商品房买卖合同、购房款收据、天然气开口费收据、房屋维修基金收据后，2012年9月7日艾嘉公司与被上诉人、上诉人三方签订了二手房买卖合同，约定房屋交易价格为27万元，含天然气开口费、房屋维修基金、未铺设的地板砖，合同签订后中途违约违约方承担当时市场评估价30%的违约金，被上诉人若办理房产证时需要上诉人协助上诉人应无条件配合，一手房税费和二手房过户税费等办证费用全部由被上诉人承担，上诉人与被上诉人各承担交易总房款1%的中介费。原上诉人基于对艾嘉公司专业机构审核信任，合同注明艾嘉公司不承担责任的范围系房产产权除外。合同签订后被上诉人支付房款，上诉人通过艾嘉公司交付了商品房买卖合同、购房款收据、天然气开口费收据、房屋维修基金收据及房屋钥匙，上诉人支付艾嘉公司中介费2700元。2、被上诉人通过艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的行为，免除了上诉人协助被上诉人办理房产证的义务，由此上诉人房屋买卖的交付义务及协助履行义务已经全部完成。2018年6/7月份被上诉人以利峰公司不认可收据不协助过户为由联系上诉人要求协助，上诉人要求被上诉人将自己给被上诉人的购房手续拍照传送作为找利峰公司协调的依据，被上诉人妻子通过微信传送的照片却是显示购房人为被上诉人王少奎的商品房买卖合同、购房款收据、天然气开口费收据、房屋维修基金收据，经上诉人询问被上诉人才承认2012年签订二手房买卖合同交易后，被上诉人又另行支付艾嘉公司10000元，由艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的事实。现被上诉人持有的商品房买卖合同，封面加盖“襄城县房产管理服务中心备案专用章”，第三页第二条预售商品房批准机关为襄城县房管局，商品房预售许可证为2010018，并显示加盖“襄城县房产管理服务中心”的公章。合同第十五条关于产权登记的约定，明确办理产权登记的责任为利峰公司和被上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第一百零五条之规定“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”，被上诉人通过艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的行为，免除了上诉人协助被上诉人办理房产证的义务，由此上诉人房屋买卖的交付义务及协助履行义务已经全部完成，协助被上诉人办理产权登记手续的义务人系商品房的出售方利峰公司。3、被上诉人主张上诉人将安置房冒充商品房出售致使被上诉人不能办理房屋过户手续不能实现合同目的理由不属实，且不能成立，上诉人在合同的签订、履行中不存在过错。一是上诉人不存在将安置房冒充商品房出售的事实。上诉人在利峰公司购买涉案的房屋，签订有商品房买卖合同，利峰公司出具购房款、天然气开口费、房屋维修基金等收据，上诉人对被上诉人主张的涉案房屋是安置房毫不知情，对被上诉人在2018年7月提出的利峰公司出具购房款收据的人员的情况并不了解。二是原上诉人通过艾嘉公司专业机构审核交易，被上诉人主张上诉人将安置房冒充商品房显然与事实不符。三是安置房不能办理过户没有事实依据。利峰公司对于协助查询通知书中的说明与加盖“襄城县房产管理服务中心备案专用章”、“襄城县房产管理服务中心”公章的商品房买卖合同内容相互矛盾，且安置房也不能成为利峰公司不予协助办理房屋过户正当理由。四是一审判决认定涉案房屋系拆迁安置房，暂无法完成过户登记，该合同目的已不能实现，该认定不符合不能实现合同目的法定理由，且纵容利峰公司作为开发商免责，向社会大众传递负面能量。利峰公司当庭认可被上诉人对涉案房屋的占有、使用，依据现行房地产管理法的规定，开发商依法应当协助购房户办理产权登记，没有所谓安置房不予办理产权登记的例外，且将利峰公司在协助查询通知书中的说明的效力大于加盖“襄城县房产管理服务中心备案专用章”、“襄城县房产管理服务中心”公章的商品房买卖合同，让人对一审判决的采信充满无限遐想。4、被上诉人在合同的签订、履行中存在重大过错，造成其主张的解除合同的回转履行不能。上诉人系持商品房买卖合同及相关收据进行二手房买卖，非持房权证，被上诉人对此明知。被上诉人未经上诉人知情和同意擅自通过艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的行为，免除了上诉人协助被上诉人办理房产证的义务。同时庭审查明被上诉人已将上诉人的原购房手续处置，不存在回转履行的可能，一审判决合同解除后对于上诉人的商品房买卖合同、购房款收据、天然气开口费收据、房屋维修基金收据只字不提，明显致上诉人于无房、无购房手续的不利境地，判决畸失公平。二、一审判决判令退还购房款及赔偿损失畸失公平。1、被上诉人故意隐瞒其擅自更换购房手续，免除上诉人协助办理房产证义务的事实，恶意提起诉讼索赔，违反诚实信用原则。被上诉人的起诉书对于被上诉人未经上诉人知情和同意擅自通过艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的行为只字不提，明知更换购房手续免除了上诉人协助被上诉人办理房产证的义务，却将利峰公司的不协助恶意嫁祸给上诉人，严重违反诚实信用原则。2、被上诉人提起诉讼索赔的损失与其购房及居住时间、要求办证时间不符，被上诉人的损失并不存在。按照被上诉人出示的证据，被上诉人2012年购房后作为校区房即居住至至今，因再次出售才发现利峰公司不协助，且利峰公司认可被上诉人对涉案房屋的占有、使用，无人对被上诉人的涉案房屋主张权利，利峰公司作为开发商及出售人在被上诉人更换购房合同后协助被上诉人办理房屋过户使其法定义务，被上诉人的损失何在！3、一审判令支持被上诉人主张的涉案房屋鉴定价款与购房款的差价，没有考虑过错责任及二手房买卖合同第五条约定的违约责任，完全超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，变相支持被上诉人敲诈性质的诉请赔偿数额！首先，二手房买卖合同第五条约定合同签订后中途违约违约方承担当时市场评估价30%的违约金，旨在防止毁约不买或不卖，显然上诉人并未违反上述约定，而被上诉人出资27万元，居住6年后，却获赔348546元，高达交易价款的129%。其次，涉案房屋鉴定价值依据为商品房与本案被上诉人主张相互矛盾，显然不是变现价值，和依据此赔偿！再次，一审判决对于被上诉人的过错只字不提，无过错责任认定何以赔偿！在无人对被上诉人房产主张异议且上诉人没有过错，及在被上诉人故意隐瞒其擅自更换购房手续，免除上诉人协助办理房产证义务的前提下，支持上诉人索赔高达348546元，与变相支持敲诈有何不同！法律依据何在！综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决畸失公平。被上诉人通过艾嘉公司将上诉人的购房手续在利峰公司更换为被上诉人为购买人的行为，免除了上诉人协助被上诉人办理房产证的义务，由此上诉人房屋买卖的交付义务及协助履行义务已经全部完成。涉及房屋的过户被上诉人应依据写有备案号和预售许可证号的商品房买卖合同要求利峰公司协助履行，与上诉人无关。原审判决解除合同理由不能成立，判令退款及赔偿损失，没有法律依据，且同时致使上诉人陷于无房、无购房合同及收据、无法对涉案房屋主张任何权利的境地，与变相支持敲诈有何不同！上诉人恳请贵院查清事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王少奎辩称，1、上诉人以安置房冒充商品房卖给王少奎，是明显的欺诈行为。并且该房产经一审法院查证系襄城县库庄镇张先庄村委会的拆迁安置房屋，根本就不属于上诉人夫妇。上诉人对该房屋没有处置权，无法为王少奎办理过户手续，存在根本违约，致使合同目的不能实现，并给王少奎造成重大损失，王少奎当然可以要求解除合同并赔偿损失。2、涉案房屋及装修现市场价值经鉴定为618546元，是合同履行后王少奎可以获得的利益，也是上诉人违约给王少奎造成的实际损失，故一审法院判决上诉人返还购房款并赔偿差价损失共计618546元，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法判决驳回其上诉，维持原判。原审第三人利峰公司辩称，1、本案我方是第三人，参加诉讼是根据当事人的申请协助查明案件事实，对一审判决不发表意见，服从二审法院审理；2、上诉人在上诉状针对利锋公司的内容，我方不认可，该部分上诉意见与一审查明事实不符。王少奎向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年9月7日签订的二手房买卖合同；2、判令二被告退还购房款27万元并赔偿王少奎损失348,546元；3、鉴定费7,800元及诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2012年9月7日，王少奎与史国辉、冀俊霞通过中介艾嘉公司签订二手房买卖合同一份（编号：AJ001）约定：“……根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在许昌市襄城县××城风××路路北××楼××单元××西户拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为200．9平方米。合同编号：襄清20100091第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币1,343．95元／平方米，总价：人民币270,000元整（大写：贰拾七万零仟零佰零拾零元整）。此房产交易价格含天然气开口费，维修基金费用，地板砖（末铺）费用。第三条付款时间与办法1、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，于签约当日一次性付清总房款计人民币270,000元整给甲方。付款当天甲方将买房时的原始凭证（房款、天然气维修基金收款收据，商品房买卖合同）连同钥匙交予乙方……第六条双方约定的其他事项：1、乙方若办理房产证时，需要甲方协助的甲方应无条件配合乙方提交并办理相关手续……第七条出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。注：此房产交易结束后，若出现任何纠纷（除房产产权外），艾嘉房产不予承担责任。本合同共两页，一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份，在履约过程中发生的争议，双方可通过协商或诉讼方式解决。”史国辉、冀俊霞作为出卖方（甲方）签名并按指印，王少奎作为购买方（乙方）签名并按指印，艾嘉公司作为见证方由其员工段帅国签名并加盖艾嘉公司印章。2018年6月，王少奎欲将该房屋出售他人时发现，该房屋为拆迁安置房，致使该房屋未能售出。经王少奎与二被告协商无果后，王少奎诉至法院。2018年9月17日，经原告王少奎申请，本院到利峰公司调查取证，利峰公司在协助查询通知书回执上写明：“清华源22#楼E单元6层西户为我公司拆迁安置给原张先庄村委会的房屋。现经财务协助查询到此房屋有王少奎于2012年缴纳天然气开口费的记录。此房屋归属于张先庄村，房屋面积为202.8㎡”。经王少奎申请，本院委托河南恒立房地产估价有限公司对房屋价值进行了评估。2018年12月14日，河南恒立房地产估价有限公司作出豫恒评鉴字（2018）第029号资产鉴定评估报告，对涉案房屋室内装饰装修（不包括客卧地板砖、家具家电）进行鉴定，载明：“……委估资产在评估基准日的重置价值为人民币86,146元（大写：人民币捌万陆仟壹佰肆拾陆元整）”。2018年12月24日，河南恒立房地产估价有限公司作出豫恒房估字［2018］12186FY号房地产司法鉴定估价报告，对涉案房屋地产估计，载明：“……确定估价对象在价值时点的房地产价值为人民币532,400元，大写：人民币伍拾叁万贰仟肆百元整……”。共花费鉴定费7,800元。本案审理过程中，王少奎于2018年8月6日向本院申请财产保全，请求本院依法将史国辉、冀俊霞共有的位于襄城县万汇龙国际商贸城七幢2层2××号房产（产权证号：20××**）予以查封，将史国辉所有的豫Ｄ×××**小型普通客车予以查封。王少奎提供中国大地财产保险股份有限公司许昌中心支公司保函（保单号：PZPP201841011019000006）作为担保。本院于2018年8月13日作出（2018）豫1025民初2269号民事裁定，将上述财产予以查封。保全申请费1,520元，由原告王少奎预交。一审法院认为：公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王少奎与史国辉、冀俊霞于2012年9月7日签订《二手房买卖合同》一份，王少奎按约交付了购房款，二被告按约将案涉房屋交付王少奎且使用至今。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”现因该房屋系拆迁安置房，暂无法完成过户登记，该合同目的已不能实现，现王少奎主张解除《二手房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因二被告违约给王少奎造成的损失，经鉴定案涉房屋及装修现市场价为618,546元，王少奎主张二被告赔偿差价348,546元（618,546元-270,000元），亦系因被告违约造成王少奎的实际损失，故对王少奎的此项诉请，本院予以支持。王少奎花费鉴定费7,800元，有发票予以证明，本院对王少奎该主张予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买卖合同中，交付并将所出卖的房屋所有权转移给卖房人名下，是售房人最基本的义务。二被告辩称其在签订《二手房买卖合同》时并不清楚该房屋系拆迁安置房，该抗辩并不能排除其履行卖方义务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起，解除王少奎与被告史国辉、冀俊霞于2012年9月7日签订的《二手房买卖合同》；二、被告史国辉、冀俊霞于本判决生效之日起十日内返还王少奎购房款27万元，并赔偿差价损失348,546元及鉴定费7,800元。二审期间各方当事人均未提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于一审判决解除双方之间的《二手房买卖合同》是否妥当的问题，因涉案所交易的房屋系拆迁安置房，无法办理房产登记及过户，导致被上诉人与上诉人之间的房屋买卖交易的目的最终不能实现，被上诉人王少奎一审主张解除该合同，于法有据，应予支持；另外，被上诉人在本案二手房交易过程中没有尽到谨慎的审查义务，被上诉人在交易房屋已居住六年之久，也没有审查上诉人没有房产证的原因，因此，被上诉人在本案纠纷中具有一定的过错。解除合同后，对被上诉人造成的可得利益损失，以被上诉人承担20%的责任为宜，一审判令上诉人承担全部房屋差价损失348546元不当，应予纠正。故，史国辉、冀俊霞应返还王少奎购房款270000元，并赔偿差价损失278836.8元（348546元×80%）及鉴定费7800元。综上所述，上诉人史国辉、冀俊霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省襄城县人民法院（2018）豫1025民初2269号民事判决书第一项；二、撤销河南省襄城县人民法院（2018）豫1025民初2269号民事判决书第二项；三、史国辉、冀俊霞于本判决生效之日起十日内返还王少奎购房款27万元，并赔偿差价损失278836.8元及鉴定费7800元。一审案件受理费10063元、保全费1520元共计11583元，由史国辉、冀俊霞负担10463元，王少奎负担1120元；二审案件受理费元10063元，由史国辉、冀俊霞负担8943元，王少奎负担1120元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  郭林山二〇一九年八月五日书记员  杨 冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口