四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2447号 原告:王俊，男，1980年2月19日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：高蓉，女，1984年9月24日出生，汉族，住四川省双流县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈彦宇，四川天则律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段**********。 法定代表人：赵康英，董事长。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告王俊、高蓉与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司(以下简称：力铎公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，根据原告的保全申请，于2019年5月29日作出（2019）川1402民初2447号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款55万元。并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王俊、高蓉的委托诉讼代理人陈彦宇，被告力铎公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊、高蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款522,937元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息31,806元（暂计至起诉日，实际计算至付款日为止）；3.判令被告承担原告因提前还贷而支付农商银行眉山分行的利息、违约金等费用共计1万元；4.案件受理费、保全费由被告承担。诉讼中，原告对第一项诉讼请求增加：解除补充协议；变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告首付款262,937元及利息（利息计算方式：以本金262,937元为基数，从2018年5月11日起按年利率4.37%计算至付清之日止）。变更第三项诉讼请求为：判令被告承担违约金2,614.08元（522,937元×0.5%）。事实和理由：原被告于2018年5月11日签订《四川省商品房买卖合同》（预售），购买旺达广场·旺达铭苑9幢16层15号房屋。该商品房建筑面积66.23平方米，实用面积52.19平方米，房屋总价款为522,937元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款262,937元，剩余房款以银行按揭形式支付。合同签订后，原告于2018年5月11日向被告支付首付款262,937元。2019年5月6日，原告因被告未按约如期交房到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，该函件批准了被告对9#楼商业产权划分调整的申请，被告未告知原告的情况下单方进行规划变更，导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积发生了巨大变化。 根据涉案合同第四章规划、设计变更第十二条（二）、（三）款之约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复”。被告在收到眉山市城乡规划局的函后却没有按照合同的相关约定书面告知原告，严重损害原告的正当权益。原告在诉讼过程中得知被告未将原告的贷款资料交给眉山市农商银行，且因被告楼盘本身存在问题，银行拒绝向该楼盘放贷,导致原告的贷款不能办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，原告可以请求解除合同并要求赔偿损失。特提起诉，望判如所请。 被告力铎公司辩称，一、原告在起诉中陈述的事实不符合实际情况，原告故意回避双方签署的商品房买卖合同补充协议的特别约定，根据补充协议的约定，原告无权解除合同：1.补充协议对优化变更、建设方案调整等事项免除了被告的直接通知义务，从程序方面讲，被告根据补充协议的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益；2.被告的优化变更更加符合购房者的利益最大化。被告在建设后期进行了部分优化变更，主要体现在：房屋的内部隔墙设置、天然气铺设、楼梯设置、景观视觉等方面，这些优化变更无疑更加方便了投资都的房屋使用，更加有利于房屋品质提升。但是，所有的优化变更并没有突破项目容积率、绿地率等规划指标条件，也并没有导致房间功能、总建筑面积、层数、消防、民防等重要指标的变化，也不涉及对公共利益产生重大影响。3.2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，其内容主要是产权划分及内部隔墙调整，且明确调整仅是户型内部进行调整，不涉及房间功能改变、建筑面积、容积率等指标的变化，是优化变更不是规划及设计结构变更；二、被告特别强调的是，原告要求解约的根本原因，是房屋市场的价格下跌，原告作为外地投资者，在房价下跌的情况下，为了转嫁损失，不断在鸡蛋里面挑骨头，一直在寻找各种借口解约。事实上，《商品房买卖合同》签订时，原告所购房屋就已经存在，原告完全清楚房屋的一切情况。三、原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同的理由不能成立。按照预售合同第三章第九条付款方式及期限约定，仅约定了原告以银行贷款26万元，是由原告向银行申请26万元贷款，作为被告没有为原告办理贷款的义务，因此法定解除理由不能成立。在本案中，没有因为被告原因而导致原告贷款不成立，所以被告不该承担责任。综上，被告没有任何违约行为，不构成根本违约，故，不同意解除合同，也不应当返还购房款、不应当向原告支付利息、违约金等费用，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 对原告提交的证据，本院认定如下： 1.《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，拟证明合同第十二条约定，出卖人按照批准的规划设计建设商品房，该商品房销售后出卖人不得擅自变更规划设计；变更后十日内应该通知买受人，买受人十五日作出书面答复。这一条赋予了买受人合同的解除权。第二十四条第二款约定，签约文本和备案文本应该一致，经查询，出卖人仅备案了《商品房买卖合同》，没有备案补充协议。根据第三十九条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。被告以补充协议为由主张的告知义务不成立。被告对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。被告报备的是对产权划分的调整，不是规划变更，且产权的划分调整没有影响原告购买房屋关于合同第十二条所发生的变更，所以无需向原告通知。补充协议第三条也明确了无需向原告履行告知义务，向规划局报备就是想通过公示起到告知作用。所以原告要求解除合同的前提不成立。预售合同与补充协议是整体，不能因为没有备案就对抗合同的效力。因合同相对方对真实性无异议，本院予以认定，对是否达到原告的证据目的，本院结合全案进行评判。 2.眉规划函（2018）205号《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》复印件，证明被告在向原告出售该房屋后又对9#楼进行了规划变更，并得到了规划局的同意后，按照合同约定，被告应当在收到同意变更后的十日内告知原告，且由原告选择是否解除合同。但被告未尽到告知义务。被告对真实性无异议，但认为该函不是针对原告所理解的规划变更的调整，被告没有对原告所购买的房屋进行规划变更。因被告对真实性无异议，本院予以认定，对是否达到原告的证据目的，本院结合全案进行评判。 3.四川省农村信用社业务收费凭证、四川省信访局回函、电子银行账户截图，拟证明被告隐瞒无法贷款的事实，责任在于被告。被告对收费凭证、电子银行账户截图真实性无异议。认为即使是该行的账户，但也无法确认是贷款账户。该账户与本案没有关联性，达不到原告的证明目的。对信访回函认为按照答复的内容证明了是因为信访人的资料需要重新受理，银行暂没有收到信访人提交的资料，不能证明是因被告原因导致原告没有贷款，达不到原告的证明目的。因被告对真实性无异议，本院予以认定，对是否达到原告的证据目的，本院结合全案进行评判。 4.录音资料三份，拟证明原告在被告选择的银行办理贷款，但因被告的疏忽导致银行没有收到贷款资料，现无法贷款的原因是被告出了问题。被告认为从通话人看存在不同的通话人无法核实是原始载体。且通话内容也是因为银行要通知通话人需要提交材料，而并没有说需要开发商提交材料。同时也证明了原告的贷款没有审批下来不是因为开发商的原因导致。原告也陈述了有两个人带他们去银行没有多久就走了。由此可见贷款是原告的事情。原告所提交的三份录音资料无法确认接听人的身份信息，原告也未申请通话人出庭作证，对录音资料的真实性、完整性无法核实，故对该证据，本院不予认定。 对被告提交的证据，本院认定如下： 1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明原被告就买卖商品房签订了合同，原告以银行按揭贷款26万元购买房屋，首付款262,937元。补充协议就案涉房屋优化、面积差异等进行了特别的约定，被告按照双方约定履行了合同，没有违约行为。原告对真实性无异议，认为预售合同第四章第12条明确约定了规划和设计变更都需要在变更10日内书面通知买售人，被告称规划局的函不属于规划、设计变更不成立。关于补充协议约定的无需通知买受人规划、设计变更的条款，明显加重了原告的义务，应该以主合同相关约定为准。因原告对真实性无异议，本院予以认定。对是否有规划、设计变更在本院认为中进行阐述。 2.收据，拟证明2018年5月11日，原告向被告支付了购房首付款262,937元，但是因原告没有成功办理贷款，被告没有收到任何银行放贷款项。原告对三性无异议，本院予以认定。 3.建设用地规划许可证、建设工程规许可证、建设工程施工许可证、不动产证书、商品房预售许可证、竣工验收报告。拟证明工程合法、涉案房屋经过了相关单位综合验收合格、商品房预售合法。原告对真实性无异议，但认为建设用地规划许可证、竣工验收报告与本案没有关系。因原告对真实性无异议，本院予以认定。 4.眉山市城乡规划函及示意图。拟证明2018年5月25日被告的优化方案经过了规划局报备同意，优化方案调整的是产权划分及内部隔墙调整，与原告主张的建筑规划变更不属于同一法律关系，优化调整没有导致房屋功能、总建筑面积、容积率等指标变化，被告的优化调整符合法律规定和合同约定；商品房买卖合同附有房屋平面图，载明了房屋平面状况，而规划局的函对产权的划分没有导致原告房屋发生根本性的变化，所以被告没有违约行为。原告对真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。因原告对真实性无异议，本院予以认定，是否达到被告的证明目的，本院结合全案进行综合评判。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实：2018年5月11日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的眉山旺达广场.旺达铭苑9幢16层15号房屋，建筑面积66.23平方米，总价款522,937元，首付262,937元，余款26万元向银行申请贷款（商业贷款）支付。于2019年4月30日前交房。 第十二条规划、设计变更约定：……（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十四条面积差异处理约定：……（二）买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和共用公摊部位与共用房屋分摊建筑面积）为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息。《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第四章的补充协议约定：1.买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸及开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人。……3.买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的，项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。第十二条关于按揭及公积金贷款约定……4.如买受人购买房屋为预售商品房，买受人选择银行贷款支付房款的，须在签订本合同后3日内按银行的要求提交齐全办理银行按揭贷款的相关资料，并签署有关合同，协议及其附件，办理合同及按揭贷款的各项申请手续；……。 合同及补充协议签订后，原告支付首付款262,937元，余款至今未取得银行贷款。原告曾以电话方式进行过咨询，并通过信访方式进入投诉，信访局向原告回复内容为：“经与眉山市农村商业银行沟通了解，目前，信访人的资料需要重新受理，银行方暂未收到信访人提交的资料”。 其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请。……”。交房期内，原告到现场收房，但认为被告没有拿出相关交房证件，不符合交房条件，未能如期接收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违背法律规定，均合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担责任；合同备案是相关部门管理等要求，不因是否备案而否定其存在及效力。 本案的争议焦点：一、是否出现合同第十二条约定的情形，原告得以行使解除权；二、按揭贷款没有办理下来，原告是否享有解除权。 关于第一个焦点。本院认为，通常来说，规划方案针对大环境、大层面，主要涉及楼栋布局、容积率等，设计方案主要涉及具体楼栋、房屋结构、房屋面积等，直接关系到商品房质量和使用功能，买卖双方是否约定，均不得擅自改变规划方案、设计方案。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定的正确意思表示应为：因经批准、同意的规划变更、设计变更，导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果时，被告应当履行通知义务，以便于原告选择是否解除合同，二者缺一不可。换句话说，该约定还包含了：即使存在规划变更、设计变更情形，只要不出现上列规划变更、设计变更导致的后果，被告都可以不履行通知义务的意思表示。补充协议第三条第1款的特别约定，充分印证了前述观点，且重点是不影响房屋质量和使用功能。但通观全案，没有证据证明出现了结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及影响商品房质量和使用功能情形的事实。眉山市城乡规划局（2018）205号函的内容明确表明：1.被告申请对9#楼局部楼层进行产权划分及内部隔墙调整。2.审查内容，4-24层内部隔墙调整至构造柱中部位置，内部厕所进行平移及尺寸调整。3.审查结论：该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变、调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，故同意调整。该函没有进行了规划变更、设计变更及将导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现影响商品房质量和使用功能的后果的意思表示。故被告主张所进行的调整仅是优化变更，更有利于买受人利益，即符合法律规定又符合双方约定的理由成立，本院予以采信。面积差异的成因较多，在合理的误差幅度内均属正常现象，是否变更设计均可出现。合同第十四条约定的面积误差值为3%，且没有约定因面积误差超过约定值而得以行使解除权，故即使有面积差异原告也不得行使解除权，而本案原告也未举证证明案涉房屋有面积差异的事实。 综上，原告的证据不能证明出现合同第十二条约定的情形，原告以此为由请求解除合同，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 关于第二个焦点。原告认为银行未发放按揭贷款是因被告没有向银行递交材料，且因被告楼盘本身存在问题，银行拒绝向该楼盘放贷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，原告可以请求解除合同。本院认为，合同约定案涉房屋余款为向银行申请贷款支付，并未约定解除权。银行未发放按揭贷款是否构成原告行使法定解除权，根据上述条款约定，符合法定解除权一是因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同。二是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，原告选择以担保贷款方式付款，根据补充协议约定，向银行提交按揭贷款的相关资料是原告的义务，从原告提交的信访回复内容看，并不能证据未能订立商品房担保贷款合同是被告的原因所致。原告也未举证证明银行已拒绝向该楼盘放贷，故原告主张法定解除证据不充分，本院不予支持。 综上，原告请求解除合同，既不符合合同约定，又不符合法律规定，本院应不予支持。在合同未解除的情况下，原告请求返还购房款及支付利息和违约金的请求，同样不应得到支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王俊、高蓉的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2，788元，诉讼保全费3,270元，共计6,058元，由原告王俊、高蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  熊碧珍 二〇一九年八月八日 书记员  潘超来