广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初2374号原告（反诉被告）：杨金灿，男，汉族，1988年9月8日出生，住址：广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：凌伟明，广东中肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雪锋，男，汉族，1970年12月28日出生，住址：广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。原告（反诉被告）杨金灿诉被告（反诉原告）高雪锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨金灿的委托诉讼代理人凌伟明、被告高雪锋的委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金灿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《预购楼房议定书》；2.判令被告立即一次性退还购房款200000元和逾期交房资金占用利息22933.33元（自2018年12月31日起月息2%暂计至2019年6月20日，实计至全部清偿日止）；3.判令被告支付原告违约金40000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，在案外人居间下，原、被告签订《预购房议定书》，约定原告预购被告建造的房屋，该房屋位于清远市清新区太和镇十八号区新围村商住楼S栋A梯803房，总房款为550000元。原告已依约支付了200000元首期购房款给被告，剩余房款约定办理按揭。根据《预购房议定书》约定，被告需在2018年12月30日前将房屋交付给原告。2019年3月21日，被告通知原告已将该房屋出售给他人并已交付。原告多次要求被告退回购房款和支付违约金，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼请求，请法院予以支持。被告高雪锋辩称：双方签订的购房合同可以继续履行，原告违约在先，没有按时支付办证费和首付款，还欠我方30000元未付清，我方只收到170000元，房屋总价是600000元，我方应收取570000元，另外30000元是中介费。被告提出反诉请求：1.判令原告继续履行原、被告签订的《预购楼房议定书》，并接受位于清远市清新区太和镇18号区新围村商住楼S栋A梯803；2.判令原告支付拖欠上述房屋的款项30000元及利息给被告；3.本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，高雪锋（卖方）与杨金灿（买方）于2018年5月21日签订《预购楼房议定书》，约定杨金灿向高雪锋购买位于清远市清新区太和镇十八号区新围村商住楼S栋A梯803房屋，总房价为550000元；分两期付款，第一期为30%房款180000元，剩余370000元通过银行按揭支付；交付使用日期原则上定为2018年12月30日前，如遇不可抗力事由交付时间顺延。该合同的付款方式条款备注为：乙方（杨金灿）尚欠办证、门窗、税费等押金20000元，首付款10000元，以上欠款乙方需在2018年10月1日前付清甲方（高雪锋）。违约责任约定为：1.杨金灿应按时付购房款给高雪锋，逾期不付清的，未付额数目按月息2%收取滞纳金，逾期三个月仍不付清的，作杨金灿指定退房处理，高雪锋可无条件收回该房屋另行出售，杨金灿的20%购房款作违约金归高雪锋所有，其余部分等高雪锋将房屋卖出后退给杨金灿。2.高雪锋应按时将房屋交付给杨金灿使用，逾期不能交付使用的，从逾期日起需按杨金灿所交的购房款以月息2%计付逾期时段的利息给杨金灿，逾期三个月仍不能交付的，杨金灿可单方面解除本合同，高雪锋需将杨金灿所交的购房款全部退还给杨金灿，并按杨金灿所交的购房款的20%向杨金灿支付违约金。2019年4月18日，高雪锋向杨金灿出具《保证书》，注明因高雪锋违约不能讲上述合同中的物业出售给杨金灿，高雪锋退回杨金灿已交的购房款200000元，并支付25000元作为违约金，高雪锋保证在2019年5月2日前将上述225000元支付给杨金灿，逾期则未付金额按日利息2%收取滞纳金，逾期一个月仍不付清，杨金灿有权通过法律途径逾期高雪锋支付，高雪锋不得以任何理由反驳。另查明，双方承认通过居间人清远市清新区太和镇家乐美房地产中介服务部介绍签订《预购楼房议定书》，原告起诉时列了该中介服务部为第三人，但由于该中介服务部已注销，原告申请不列该中介服务部为第三人。再查明，原告提交的证据中有四张收据，一张为高雪锋出具，证明杨金灿于签订《预购楼房议定书》当天向高雪锋支付了新围村商住楼S栋A梯803房的购房款170000元，另外三张收据收款人是中介方，付款人是杨捷芬，三张收据所注明的房屋号码为新围村商住楼S栋806号，其中一张为中介费5000元，另外两张是上述房屋的确认金20000元和10000元。上述中介方为收款人的三张收据房屋地址与案涉房屋地址不同，付款人也不是原告，原告未提交其他证据证明该三张收据与本案的关联性，本院对该三张收据不予采信。但是高雪锋出具的《保证书》已确认收到了杨金灿支付的购房款200000元，因此本院对该事实予以确认。被告提交了新围村商住楼的国土证、规划许可证、施工许可证、房屋照片等拟证明案涉房屋手续齐全可以交付，但上述证据对于确定哪方存在合同违约责任无关联性。另外，在庭审中被告承认已将案涉房屋简单装修准备自住，所以才在《保证书》中承认违约，并在庭审中表示愿意将房屋继续出售给原告，原告不同意继续履行合同。被告坚持认为违约方是原告，如果法院认定被告违约，违约金应按保证书的约定计算。还查明，诉讼过程中，本院依原告申请，对原告价值262933元的财产进行了保全。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《预购楼房议定书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。合同签订后，由于被告高雪锋违约不愿出售房屋，已出具《保证书》承诺退还原告杨金灿200000元已付购房款，并且双方在《保证书》中已对违约金进行重新协商并确定为25000元，同时确定了支付上述总计225000元的期限为2019年5月2日前，逾期则按日利息2%收取滞纳金。双方已通过自行协商在《保证书》中约定了违约金的数额、房款和违约金的付款期限，按上述约定来执行较为合理，因此本院支持原告关于解除合同及退还购房款200000元的诉讼请求，且被告应按《保证书》约定向原告支付违约金25000元。双方关于滞纳金约定过高，原告在诉讼请求中主张的利息按月息2%计算，因此购房款200000元的滞纳金也从2019年5月2日起按月息2%计算较为合理。被告已承认违约，也承认收到原告支付的购房款200000元，因此其反诉请求继续履行合同及要求原告支付30000元无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告杨金灿和被告高雪锋于2018年5月21日签订的《预购楼房议定书》；二、被告高雪锋应于本判决生效之日起十日内向原告杨金灿返还购房款200000元及支付利息（利息以200000元为基数，按月利率2%从2019年5月2日起算至付清之日止）；三、被告高雪锋应于本判决生效之日起十日内向原告杨金灿支付违约金25000元；四、驳回原告杨金灿的其他诉讼请求；五、驳回被告高雪锋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2622元，财产保全费1834.66元，共计4456.66元，由被告高雪锋负担3814元，原告杨金灿负担642.66元，本诉费用4456.66元已由原告预交。反诉受理费325元，由被告高雪锋负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一九年八月十九日书记员 黎昊明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。