河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初16223号原告：张晓恒，女，1990年6月9日出生，汉族，住河南省郏县。被告：河南老街坊置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。法定代表人：方东兴，总经理。委托代理人：刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告张晓恒与被告河南老街坊置业有限公司（以下简称老街坊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓恒、被告老街坊公司委托代理人刘宁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向其支付逾期交房违约金2880.76元（以房款总额960255元为基数，按日利率万分之三，自2016年12月1日计算至2016年12月11日）;2.判令被告支付逾期办理初始登记违约金22325.93元（以房款总额960255元为基数，按日利率0.005%，自2017年1月31日计算至2018年5月11日止）；3.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金768.2元（以房款总额960255元为基数按日利率0.005%自2019年1月7日起暂计算至2019年1月23日，实际计算至不动产权证下发之日）；4.判令被告按照原被告签订的商品房买卖合同对供配电设施运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，并承担因被告未提供符合合同约定的供电设施所产生的电费等暂定300元；5、判令被告支付逾期通知原告领取房屋所有权证的违约金6289.67元（以房款总额960255元为基数按日利率0.005%自2019年1月24日起计算至2019年6月4日）；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年4月15日签订的《商品房买卖合同》约定，被告老街坊公司将其开发的位于郑州市经开区第一大街东朝凤路北3幢1单元4层403号房以960255元的价格出让给原告。合同签订后，原告按照约定交纳了首付，并以银行按揭方式缴纳了剩余房款，被告向原告开具了购房发票。一、根据合同第八条约定，被告应在2016年11月30日前具备以下条件:商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。根据合同第九条约定，被告逾期交房合同继续履行的，逾期不超过60日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。二、根据合同第十四条第二款等之约定，被告提供的供配电设施应在2016年11月30日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给。如被告未按照约定使基础设施、公共配套建筑达到使用条件的，应于半年内满足合同约定的交付配套标准，且替代条件的使用费按地域、行业标准由被告承担。三、根据合同附件四第六条第一款约定，被告应当在2017年1月30日(房屋交付使用后60日内)前，将办理房屋权属初始登记的资科报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。从郑州市不动产登记中心的官方微信公众号上查询得知，被告直至2018年5月11日才办理完成案涉房屋产权的初始登记，已严重超出合同所约定的办理时限。四、根据合同附件四第六条第二款约定，被告应在取得该商品房初始登记后240日内，取得该房屋所有权证，并及时通知原告领取。但，截止起诉之日，被告也未通知原告领取房屋所有权证，原告有理由相信被告尚未为原告办理完毕取得房星所有权证所需的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，“当事人方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”，因此，对于被告未按照合同约定向原告提供供配电设施的，应承担继续履行的责任。关于逾期交房、逾期办证等，商品房买卖合同本身就属于格式合同，原告作为弱势群体一方，被告更应该严格按照合同约定予以履行，但被告未按合同约定履行，就应该根据合同约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实后支持原告的诉讼请求。被告老街坊公司辩称，一、答辩人存在合理的延期交房事由，交房期限应予以顺延。1.政府因素、环保因素导致延期，交房期限予以顺延。本案商品房施工过程中，郑州上合组织成员国政府首脑（总理）理事会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念等活动相继召开，政府为环境治理亦相继发布了《关于启动重污染天气黄色预警Ⅲ级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》、《河南省大气污染防治攻坚战领导小组办公室关于做好12月5日至10日扬尘管控工作的紧急通知》【豫气攻坚办〔2016〕102号】、《关于启动重污染天气红色预警I级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》、《郑州市启动实施Ⅱ级应急减排措施》，答辩人为配合政府的法规、规章、命令或者市政建设从而引起了工期的延误，故上述延期的工期应依法予以扣除。2.原告存在逾期支付房款情形，答辩人交房期限应予以顺延。双方签署的《商品房买卖合同》第八条第2款约定：买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟。现根据原告付款记录可以看出，原告存在延期付款的情形，故对于合同约定的交房期限应依据原告的逾期付款时间逐步顺延（具体每户付款逾期天数以客户逾期付款明细为准）。涉案海珀兰轩小区是于2016年12月5日取得竣工验收备案表，答辩人于2016年12月12日在大河报刊登交房公告，告知原告办理交房手续。答辩人于2016年12月12日具备了合同约定的交房条件，答辩人交房时间仅比合同约定晚了12天，而延迟交房系受环保因素影响，且部分原告还存在迟延支付购房款的情况，原告主张的逾期交房违约金不应予以支持。二、原告要求答辩人支付逾期办理初始登记违约金不符合事实及法律依据。1.答辩人履行的为提交初始登记资料的义务，而并非办理完成初始登记的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款约定：“出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金”。根据该约定，“房屋交付使用后60日内”系答辩人向产权登记机关提交资料的时间，而不是完成初始登记的时间或办理完成产权证件的时间。答辩人向产权登记机关提交初始登记资料即视为已完成合同约定的义务。2.合同约定答辩人仅有提交初始登记资料的义务，无提交首次登记资料的义务，初始登记实际上只是首次登记的前置程序。（1）《合同补充协议》第六条第一款约定的是向房管局提交“初始登记”资料时间限制，并不是向不动产登记中心提交“首次登记”时间。原告依据“初始登记”时间限制的合同条款，要求答辩人对“首次登记”时间承担违约责任，没有合同依据。初始登记和首次登记并不是同一行政机关的同一行政行为，两者受理的行政机不同，审核的项目也不同，所需时间也不一致。“初始登记”是由房管局受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件后，即可办理“初始登记”。“首次登记”是由不动产中心受理的行政备案行为，其在房屋符合实测条件，出具测绘成果报告后，还需要继续办理①实测楼盘表确认②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售⑤现场勘查等审核项目等项目。（2）房管局办理“初始登记”的流程为：房屋交付使用后，申请房管局测绘队对房屋进行面积测绘；房屋面积测绘后，房管局收取维修金即可接办理“初始登记”。不动产登记中心成立后，上述流程仅为“首次登记”的前置程序；完成上述流程后，再由房屋局生成“楼盘确认表”，并提交不动产登记中心，然后答辩人才能到不动产登记中心继续办理与土地有关的“不动产测绘”、“不动权籍调查”等新“首次登记”增加的审核资料。因此，合同约定提交的“初始登记”所需资料，仅为“首次登记”的前置程序，且签订合同时答辩人仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的材料。3.郑州市房管局与不动产局的调整，业务暂停导致无法提交资料的时间应予免除。2016年8月20日房管局不再受理“初始登记”业务后，与郑州市不动产登记中心之间，就“首次登记”流程并未达成一致意见。2017年1月郑州市房管局和不动产登记中心以会议纪要方式确定了办理“首次登记”流程。因此，房管局与不动产中心因职能调整，业务暂停导致答辩人无法提交资料的时间答辩人不应承担违约金。综上，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为郑州市不动产登记中心办理的首次登记。同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。办理权属登记的客观情况发生变化，双方订立合同时无法预见，答辩人已尽其所能将初始登记的资料提交主管部门，答辩人不应当承担初始登记违约金。三、原告要求答辩人承担逾期办理商品房转移登记的违约金没有事实与法律依据。1.根据《合同补充协议》第六条第二款的约定，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得房屋所有权证。《购房合同补充协议》第一条约定，买受人如未按照合同约定时间提供完毕办理产权登记所需资料或未在商品房初始登记后15个工作日内签署相关文件资料并补齐面积差异款的，买受人办理房产证的时间不再受《商品房买卖合同》转移登记240日的限制，出卖人不承担任何责任。本案原告未向被告出具委托手续，并提供办理产权登记所需资料的，被告不负有办理商品房转移登记的义务，也不应当承担逾期办理商品房转移登记违约金。2.办理初始登记和办理商品房转移登记均系办理产权证书的相关义务，逾期办理初始登记和逾期办理商品房转移登记系同一违约行为，不应重复计算违约金。因此，即便答辩人存在逾期办理商品房转移登记的，也不应计算违约金。四、供电合同的改变应由全体业主共同决定，原告无权要求答辩人进行改变；海珀兰轩小区的供配电设施已经验收合格，取得竣工验收的文件，且整个小区的供电都是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给，为市政电力直接供给，供电方式符合合同约定，答辩人无义务进行整改，也无义务支付电费。1.供电合同的改变应由全体业主共同决定，原告无权要求答辩人进行改变。原告要求改变电费计量方式，但电费计费方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求，而非部分业主决定即可，其诉请不应支持。2.海珀兰轩小区的供配电设施已经验收合格，取得竣工验收的文件。根据答辩人提交的客户受电工程中间检查意见单、客户受电工程竣工检验意见单、交接性试验任务单、继电保护实验报告等相关文件，可以证明海珀兰轩小区的供配电设施无论是中间检查、交接性试验、继电保护实验还是竣工检验等各项检查，经检验都是合格的，已取得竣工验收合格的证明文件。3.整个小区的供电都是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给。答辩人于2017年3月7日与国网河南省电力公司郑州供电公司（以下简称“国网供电公司”）签订了《高压供用电合同》一份，约定由国网供电公司向海珀兰轩小区供电，用电分类包括商业用电和居民用电，居民用电为居民生活合表的方式，电价是根据用电计量装置的记录和政府主管部门批准的电价按合同约定进行结算，由答辩人向国网供电公司预交电费。居民生活合表是指居民小区合用一块电表，供电公司只抄总表的方式。但本案需要明确的事实是小区居民使用的电力均是国网供电公司供给，电费也已经缴纳到国网供电公司，且小区已实现业主一户一表，业主是根据实际用电量缴纳电费。而电力供给和电费收取是两个不同的问题，电费收取方式的不同不影响电力直接供给的性质，答辩人及物业公司仅仅在电费收取过程中起了代收作用。4.海珀兰轩小区由市政电力直接供给，供电方式符合合同约定。关于合同约定市政电力直接供给的理解。所谓直接，指不经过中间事物，径直承继；接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，答辩人虽经与各单独业主签订《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，答辩人对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别。因此，从供电方式上来看，海珀兰轩整个小区的供电都是由国网供电公司直接供给，为市政电力直接供给方式，供电方式并未违反双方合同约定，答辩人无义务进行整改，也无义务支付电费。五、本案涉及的争议，已有生效判决予以确认，望法院予以考虑，保持法律文书的同一性。本案涉及的争议，海珀兰轩小区其他业主已以本案同样的事由起诉，郑州市中级人民法院已作出了驳回原告诉讼请求的生效判决，本案也应参照前述判决书驳回原告的诉讼请求，以保持法律文书的一致性。经审理查明：2016年4月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××路北××单元××号房屋，房屋总价款960255元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2016年12月5日涉案房屋竣工验收，郑州经济技术开发区建设工程竣工验收备案管理部门出具处理意见：同意海珀兰轩一期3#楼工程竣工备案。庭审中，原告称，2016年12月11日，被告向原告交付涉案商品房。被告，对此日期无异议。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。庭审中，原告自认，2016年12月11日，被告向原告交付涉案商品房。被告对此日期无异议。被告未能按照合同约定在2016年11月30日向原告交付符合合同约定的房屋，其应当承担相应的违约责任。被告应当承担2016年12月1日至12月10日逾期交房的违约责任，按照原告交付的总房款的日万分之三计算，被告应当向原告支付逾期交房违约金2880.76元。被告辩称存在合理的延期交房事由，交房期限应予以顺延的理由本院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据本院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办理初始登记违约金的请求，根据上述规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理商品房所有权证的违约金768.2元的诉讼请求。根据本院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，原告该部分请求，系证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告按照原被告签订的商品房买卖合同对供配电设施运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，并承担因被告未提供符合合同约定的供电设施所产生的电费等暂定300元的请求。根据本院查明事实，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变电供配电设施运行方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期通知原告领取房屋所有权证的违约金6289.67元的诉讼请求。根据本院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，出卖人应当在取得商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，原告该部分请求，系证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南老街坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓恒支付逾期交房违约金2880.76元；二、驳回原告张晓恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元（已减半收取），由被告河南老街坊置业公司承担25元，由原告张晓恒负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇一九年八月二十六日书记员 张亚萍