安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4548号 原告：朱献，男，1979年6月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：丁超，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥辰旭房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路****。 法定代表人：潘伶健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏传兰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张宏才，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告朱献与被告合肥辰旭房地产开发有限公司（以下简称辰旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告朱献及其委托诉讼代理人丁超、李永兵，被告辰旭公司的委托诉讼代理人苏传兰、张宏才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱献向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将所购楼栋的庭院绿地围栏拆除并恢复至全体业主共同共有和使用状态；2、依法判令原被告双方继续履行商品房买卖合同，且被告向原告支付逾期交房的违约金123986.7元（自2018年9月30日起，以买受人已交付的购房款为基数，按照日万分之一的比例向原告支付违约金，暂计至2019年4月3日，此后违约金顺延至被告实际交付之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由:原告于2016年8月17日和2016年9月2日与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：20160786800917BY20160029)及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告位于合肥市庐阳区的“铂悦府”Y11-404号商品房。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得该商品房《建设工程规划许可证》（正本）的房屋交付至原告。《商品房买卖合同》第九条约定，如被告逾期交房期限不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；如被告逾期交房期限超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5款约定“被告已告知原告，与原告所购物业相连的庭院绿地为小区业主全体共有，设计通道与该庭院相连的专有物业所属的业主可以使用，但该物业所属业主对该庭院只享有使用权，无所有权……”。案涉合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未在约定期限内将质量合格的房屋交付给原告。且被告擅自用栅栏将其拟交付的房屋小区内公共绿地与外界隔离，将公共绿地变成了一楼业主的庭院。原告多次与被告协商，均无果。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告辰旭公司辩称，现有证据以及事实均足以清晰、明确地证明：案涉房屋竣工验收合格，达到约定的交付条件，辰旭公司已按期交付房屋、不存在任何违约行为，而原告方未按照约定接收房屋属于重大违约，原告各项诉请不符合最高院及安徽省高院关于房屋质量问题的司法解释和意见，也不符合双方的合同约定，其主张没有事实及法律依据。具体如下：一、涉案小区已经由辰旭公司建设完毕，房屋竣工验收合格且在绿化、消防、规划部门验收通过后取得了《竣工验收报告》及备案表、规划部门也在规划核实后核发了规划许可证正本，已经达到约定的交付条件，不存在任何违约行为。1、涉案房屋及小区建设完毕，符合双方约定的房屋交付条件。2、辰旭公司已经按照约定书面通知原告办理房屋交付手续，而原告未按照约定接收房屋，存在重大违约行为。二、涉案小区经“规划核实”这一行政程序复核确认无误，核发《规划许可证（正本）》，行政主管部门颁发的证书足以证明原告的诉求不符合规划、没有依据；同时规划问题也不属于房屋质量范畴，原告也不能以民事诉讼程序来解决、影响甚至干涉行政程序的合法性问题。三、原告各项诉请没有事实及法律依据，其要求改造的诉请还违反政府部门已经审定并验收合格的规划设计，其要求拆除院墙还侵害了其他业主的合法权益。综上，本案中恰恰原告存在重大过错，各项诉请仅凭原告自身一方、非专业的感官判断作为依据，违反合同约定，不符合司法解释与诚实守信的原则，缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年8月17日和2016年9月2日出卖人辰旭公司与买受人朱献分别签订《商品房买卖合同》及作为附件四的铂悦府《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定朱献购买辰旭公司开发建设的铂悦府Y11幢4层404室；该商品房建筑面积159.9平方米，单价20956.8元，总金额3350992元；该合同第八条约定出卖人应当在2018年9月30日前，将取得《建设工程规划许可证》（正本）的商品房交付买受人使用。铂悦府《商品房买卖合同补充协议》第四条第1项约定，合同第八条约定的房屋交付时间为2018年9月30日之前，具体时间以出卖人发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议。买受人未收到交付通知的（按本补充协议第六条约定送达或视为送达的除外），应在2018年9月30日办理交付，以房屋所在地为交付地点。该补充协议第六条约定，买受人确认，合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效，且所填写的地址为送达文件的接收地址；如因本合同中买受人通信地址或电话等不准确，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任；除合同及本补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《交付通知书》等）可用邮寄等送达方式，以邮寄、特快专递发出的，寄出后第五日为送达日。该补充协议第十二条第5项约定，出卖人已告知买受人，与买受人所购物业相连的庭院绿地为小区业主全体共有，设计通道与该庭院相连的专有物业所属的业主可以使用，但该物业所属业主对该庭院只享有使用权，无所有权；该庭院自交付使用后所产生的维修、维护费用或其他费用，均由使用该庭院的业主自行承担。露台、庭院等因楼栋位置不同，其尺寸、空间、形状、面积大小也会有所不同，具体情况以实际交付为准。案涉《商品房买卖合同》上填写的买受人朱献的地址为合肥市蜀山区淠河路14号省计生科研所。 合同签订后，朱献按照《商品房买卖合同》的约定向辰旭公司支付了购房款。朱献所购买的铂悦府Y11＃楼，于2018年6月6日经竣工验收，之后取得竣工验收备案表，并于2018年6月22日取得《建设工程规划许可证》（正本）。2018年9月25日，辰旭公司向朱献邮寄送达了交付通知书，收件地址为合肥市蜀山区淠河路14号省计生科研所，经查询该邮件由导医台代收。 认定上述事实的证据有《商品房买卖合同》、铂悦府《商品房买卖合同补充协议》、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、交付通知书、EMS快递面单及当事人陈述等。 本院认为，朱献与辰旭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定继续履行。对于朱献要求其与辰旭公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 买受人朱献与出卖人辰旭公司签订的铂悦府《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5项约定，与买受人所购物业相连的庭院绿地为小区业主全体共有，设计通道与该庭院相连的专有物业所属的业主可以使用，该庭院自交付使用后所产生的维修、维护费用或其他费用，均由使用该庭院的业主自行承担。虽然该条款也约定“该物业所属业主对该庭院只享有使用权，无所有权”，但是从该条款约定的整体内容来看，该使用权应具有排他性，实际上赋予了“设计通道与该庭院相连的专有物业所属的业主”对于该庭院绿地的专属使用权。并且该条款还约定，庭院因楼栋位置不同，其尺寸、空间、形状、面积大小也会有所不同，具体情况以实际交付为准。可以看出双方在合同中实际上约定了“设计通道与该庭院相连的专有物业所属的业主”对于该庭院绿地的专属使用权，为了保证其专属使用权，出卖方在庭院设置围栏并不能视为违反双方合同的约定。因此，对于原告朱献要求被告辰旭公司拆除庭院绿地围栏并恢复至全体业主共同共有和使用状态的诉讼请求，本院不予支持。 根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2018年9月30日前，将取得《建设工程规划许可证》（正本）的商品房交付买受人使用。出卖人辰旭公司已经于2018年9月25日向《商品房买卖合同》上填写的朱献的地址邮寄送达了交付通知书，并由导医台代收。朱献当庭陈述，由于其认为案涉小区绿化大部分被庭院占用且小区到处在施工，不符合交房条件，其一直都在为要求拆除庭院绿地围栏而维权，所以没有和辰旭公司联系交房事宜。本院认为，辰旭公司已经按照合同约定向朱献邮寄送达了交付通知书，即使朱献没有收到该交付通知书，根据双方签订的铂悦府《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，买受人未收到交付通知的，应在2018年9月30日办理交付，以房屋所在地为交付地点，而朱献以案涉房屋不符合交付条件为由没有联系辰旭公司办理交房。实际上，出卖人辰旭公司在2018年9月30日之前已经取得《建设工程规划许可证》（正本），符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即使朱献认为辰旭公司有设置庭院绿地围栏及其他违反合同约定的行为，也应该在接受房屋之后依法维护其权益。因此，对于朱献要求辰旭公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、朱献与合肥辰旭房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》； 二、驳回朱献的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为1430元，由朱献负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈家宇 二〇一九年八月十二日 书记员  潘亚慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。