山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0781民初1111号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路**，统一社会信用代码91370781869362606B。 代表人：王传文，行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告王新光，男，1989年1月7日出生，汉族，住青州市。 被告：潍坊市住房置业担保有限公司，住所，住所地潍坊市奎文区虞河路**社会信用代码：91370700731697454L。 法定代表人：胡乃峰，总经理。 委托诉讼代理人曹卫琳，该单位职工。 被告：山东荣兴置业有限公司，住所地青，住所地青州市八喜东路园内），统一社会信用代码：91370781683205450F。 法定代表人：白国兴，董事长。 委托诉讼代理人鞠晨昊，山东闻法律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告王新光、被告潍坊市住房置业担保有限公司（以下至判决主文前简称住房担保公司）、山东荣兴置业有限公司（以下至判决主文前简称荣兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛，被告住房担保公司的委托诉讼代理人曹卫琳，被告荣兴公司的委托诉讼代理人鞠震昊到庭参加诉讼，被告王新光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王新光偿还原告借款250795.26元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并判决支付原告为实现债权支付的合理费用13048元；2.请求判令被告住房担保公司对第一项请求承担连带偿还责任；3.请求判令被告荣兴公司在最高额保证范围内对第一项请求承担担保责任；4.请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月2日，王新光因购买房屋与原告签订借款合同，借款金额为27万元，借款期限为2015年3月13日至2040年3月13日。对该笔借款，住房担保公司提供连带责任担保。王新光以其购买房产提供抵押担保，并于2015年3月9日向原告办理了抵押权登记。2015年3月13日，原告按照借款合同约定将27万元汇入王新光指定的荣兴公司账户。2012年2月27日，原告与荣兴公司签订最高额保证合同，双方约定2012年2月27日至2015年2月27日期间对于买房人购买荣兴公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，荣兴公司在1.5亿元范围内承担最高额保证责任。现王新光未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，望判如所诉。 被告王新光未答辩。 被告住房担保公司辩称，借款担保属实，我公司承担责任后要求向被告追偿；被告王新光有房产抵押，要求先处理房产。 被告荣兴公司辩称，我方与原告签订的最高额保证合同签订属实，保证范围为2012年2月27日至2015年2月27日因原告方向债务人发放住房贷款产生的贷款，本案王新光签订借款合同的日期为2015年3月2日，不在最高额保证合同的保证期间范围内，我方不应承担保证责任。 原告青州建行围绕其诉讼请求提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证书（预购商品房抵押权预告）、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款对账单、商品房买卖合同（预售）、个人贷款声明、同意房屋抵押的证明、委托代理协议、收款收据，被告住房担保公司、荣兴公司质证对原告提供的上述证据均无异议。本院认为，原告提交的上述证据均系原件或与原件相符的复印件，与本案相关联，证据的形式、来源合法、内容真实，可以作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月27日，原告青州建行与被告荣兴公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，被保证的债权为自2012年2月27日至2015年2月27日期间、因青州建行向购置位于益都东路2829号项目所属之荣兴国际城1-12号楼及C区房产而与其发生借贷关系的全部债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，最高额为1.5亿元，保证担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及其他实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼、律师费等费用），保证方式为连带责任保证担保，保证期间为按青州建行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同青州建行与债务人签订之日起至该笔债务履行期限届满之日后两年止。双方还约定无论该债权下是否存在其它担保，青州建行均有权要求荣兴公司在保证范围内承担保证责任。双方另就其他事项进行了约定。 2015年1月28日，被告荣兴公司与被告王新光签订商品房买卖合同（预售），约定王新光购买荣兴公司荣兴国际城2号楼1单元302号商品房，主房及储藏室价格为391853元，买受人应于2015年1月28日前支付首期房款121853元，余款270000元向青州建行申请贷款支付。被告王新光于2015年1月3日将首付款121853元支付被告荣兴公司。 2015年3月2日，原告青州建行与被告王新光、住房担保公司签订个人住房借款合同。合同约定，被告王新光因购买荣兴国际城2号楼1单元302号房产向原告借款270000元，青州建行将发放的贷款一次性划入售房人荣兴公司账户；借款期限300个月，按等额本息还款法还款，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，并约定该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及调整幅度，在合同约定的每个利率调整日（利率调整日为每年的1月1日）调整一次；如借款人未按期偿还任意一期借款本息，按借款合同执行贷款利率水平上上浮50%计收罚息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为保证、抵押、最高额保证。原告青州建设与被告住房担保公司约定，住房担保公司为被告王新光的上述购房借款提供连带责任保证担保，保证担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等费用），保证期间为合同约定的保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止，无论贷款人对合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自已所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。被告王新光在该合同借款人、抵押人处签字确认，被告住房担保公司在保证人处盖章确认。2015年3月9日，被告王新光办理预告抵押登记手续，原告取得青房预经济开发区字第20151253号预告抵押登记证书。青州建行按约于2015年3月13日将发放的贷款270000元发放至合同约定的荣兴公司指定账户，荣兴公司、住房担保公司、王新光在个人贷款支付凭证上签字、盖章。被告王新光偿还借款本息至2018年9月29日，现欠本金250795.26元及相应利息，原告为此诉诸本院。 2019年2月25日，原告青州建行（甲方）与山东万信（青州）律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份。协议约定，乙方接受甲方委托，为甲方代理与被告王新光、住房担保公司、荣兴公司借款纠纷案件，甲方支付乙方律师代理费13048元。2019年3月17日，山东万信（青州）律师事务所为原告建行青州支行出具收据一份，载明收到原告律师代理费13048元。 本院认为，被告王新光为购房所需与原告签订个人住房借款合同一份，被告住房担保公司为此提供保证担保，各方为此而签订的合同及作出的承诺合法有效，各方当事人均应按照合同约定及其承诺全面履行自己的义务。原告按合同约定履行发放贷款的合同义务后，被告王新光应当按照约定的期限和数额履行还款义务，王新光自2018年9月29日未履行还款义务已构成违约，原告有权依约宣布合同借款立即到期并要求其立即清偿借款本息，担保人亦应按约履行担保责任，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、、地役权其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，因此，原告仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，于法无据，对其该诉讼请求本院不予支持。 原告青州建行与被告荣兴公司签订个人住房借款最高额保证合同约定，被保证的债权为自2012年2月27日至2015年2月27日期间、因青州建行向购置位于益都东路2829号项目所属之荣兴国际城1-12号楼及C区房产而与其发生借贷关系的全部债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权。本案个人住房借款合同签订时间为2015年3月2日，不在最高额保证合同约定的期间内，因此，对于被告荣兴公司关于本案借款不在最高额保证合同的约定的期间范围内，其不承担连带清偿责任的辩解意见本院予以采信。 被告王新光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对所享诉讼权利的放弃。 综上所述，对原告上述请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王新光于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金250795.26元及相应利息（利息以借款本金250795.26元为基数，按照双方合同约定的标准，自2018年9月30日计算至实际偿还之日）； 二、被告王新光赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费13048元，与本判决前款所列款项同时付清； 三、被告潍坊市住房置业担保有限公司对本判决第一、二款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告潍坊市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向被告王新光追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5258元，诉讼保全费1839元，由被告王新光、潍坊市住房置业担保有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各一份，并依照《诉讼费用交纳办法》的规定分别预交相应的二审案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙广胜 人民陪审员  蔡相红 人民陪审员  彭建明 二〇一九年八月十五日 书 记 员  鞠 琪