河北省武安市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0481民初2212号原告：武安市第一建筑工程有限公司，住所地武安市中兴路与兴安街交叉口西南角。法定代表人：李栋，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉祥，该公司法律顾问。被告：南一平，男，1968年5月27日出生，汉族，现住武安市。委托诉讼代理人：靳号亮，河北玉塔律师事务所律师。原告武安市第一建筑工程有限公司(以下简称一建公司)与被告南一平确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告一建公司法定代表人李栋及委托诉讼代理人王玉祥、被告南一平及委托诉讼代理人靳号亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一建公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2018年1月9日原、被告签订的《不动产转让合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年1月9日，原告法定代表人李栋与南一平协商，将属于一建公司的建发大厦第五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位一次性转让给南一平，含税总价款为1600万元。双方签订了《不动产转让合同》，合同约定：五层的面积为762.56㎡，六层、十层、十四层的面积各为1104.68㎡，十八层的面积为775.31㎡，面积合计为4851.91㎡，五个车位分别是6、7、8、9、59号。转让款1600万元，分四次给付，签订合同当日给付100万元，2018年1月12日之前给付900万元，2018年1月15日之前给付500万元，剩余100万元待房产过户或办产权证后给付。一建公司必须在2018年7月31日前办理完毕房产不动产登记手续，房产过户税费及其他相关费用由原告独自承担。违约方需给付守约方480万元违约金，一建公司未及时给南一平完成房产过户手续，每逾期一日，应当按照转让总价款的每日万分之五向南一平支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金可同时主张。南一平实际付款1500万元，房产含税合同价是3215.23元/㎡，市场当时该类房产的含税价是5000元/㎡左右，每平方米相差1800元左右，明显价格偏低，交易不公平。480万元违约金是合同总价款的30%，再加上总价款的日万分之五违约金，一建公司违约1400天，南一平就不用出分文，就可以得到上述房产和车位，并且还能多得自己没有出的那100万元。一建公司若继续违约，南一平每天得违约金8000元，没有给付的100万元也得按日万分之五给付违约金，房产不过户对南一平没有多大的损失。一般房产买卖的过户费用都是买方承担，而不是由卖方承担，按国家税法的有关规定，买卖双方应该各出各的税款，房屋的维修基金（120元/㎡）和契税（4%）应该由南一平支付，但该合同却约定由一建公司承担。南一平购买上述房产和车位时，知道没有产权证，没有产权证就不可能过户，故签订合同时就知道上述房产过不了户。双方签订的《不动产转让合同》违反了多个法律规定，一建公司主管部门得知此情况后，要求李栋和南一平解除该合同，李栋因此事被免除了经理职务。恳请法院支持一建公司的诉讼请求。南一平辩称，一建公司混淆了不动产转让合同签订的主体。一建公司一再强调一建公司、李栋、南一平签订合同，将一建公司的法定代表人李栋作为合同的主体是错误的，是没有任何法律依据的，李栋签字行为系职务行为。一建公司的诉求与事实理由严重矛盾，逻辑混乱，难以自圆其说。一建公司诉请为确认合同无效，诉状第3页上又称“原告的主管部门武安市住房和城乡建设局党组，得知此情况后，要求李栋和被告南一平解除该《不动产转让合同》”，“无效合同”和“解除合同”严重矛盾。一建公司主张合同无效，没有任何的事实依据和法律依据。主张合同无效的第一理由是违约金约定过高，违约金过高不是确认合同无效的法定理由。一建公司推算违约金根本没有考虑自身是否存在过错，明知违约金高而不守约，也不及时采取措施停止违约，给原告造成多较大的伤害和损失。一建公司严重违背诚实信用原则及意思自治原则。南一平购买一建公司滞销的楼房，解决一建公司燃眉之急，其不但不感激，却故意毁约缠讼，丧失诚实信用的基本原则。主张合同无效的第二个理由是一建公司、李栋、南一平进行交易时都知道没有房产和车位的产权证，没有产权证就不可能过户，合同无效。合同订立时，双方都知道涉案房产没有办理产权证，但是一建公司是具备办理产权证条件的，如果当时一建公司就认为不能够办理产权证，不仅仅是对南一平的欺诈，而是对整座建发大厦购买房产全部业主的欺诈。《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，该规定属于行政管理规定，并非效力性强制性规定，不属于《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的法定理由。且《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，案涉房产在交易时未办理房权证，不影响合同的法律效力。一建公司诉请严重规避合同无效后返还财产及赔偿损失的法律后果，仅仅诉请法院确认合同无效，对于合同无效所应当产生的法律后果（返还财产、退还转让款、赔偿损失等）只字未提，存在恶意诉讼，故意造成违约时间延长，扩大南一平的损失。一建公司请求确认《不动产转让合同》为无效合同没有任何的事实依据和法律依据，不具有合同无效的法定条件，法院应当驳回其诉讼请求。诉讼中，一建公司为支持自己的主张，出示了如下证据材料：1、《不动产转让合同》，证明南一平用1600万元价格购买一建公司5层写字楼和5个车位（每个8万元），5层写字楼的面积合计是4851.91㎡；平均含税、维修基金等3215.23元/㎡；维修基金、契税、过户税金等由一建公司承担，维修基金120元/㎡，4851.91㎡为582229.2元，契税为购房价的4%，1600万元×4%＝64万元，过户税金等约30万元，合计约150万元。2018年7月31日前，未办理完毕房产过户手续，即为违约，一次性违约金为480万元，逾期日违约金为8000元，二者可同时主张；一建公司违约1400天，一建公司就得给付南一平违约金1600万元（南一平给付1500万元），也就是说，南一平用1500万元购买房产，1400天就得到4851.91㎡写字楼、5个车位和100万元回报，1400天后，一建公司继续违约，南一平每天还能得8000元违约金。本合同违反《税管法》31条、《税管法实施细则》第3条、《契税暂行条例》第1条由购买方缴税的规定，还违反《民法总则》第6条公平原则，《物权法》79条维修基金由业主缴纳的规定；2、南一平银行转款凭证6张，证明南一平给付一建公司购房款6笔合计为1500万元。2018年1月10日付100万元，2018年1月11日付300万、200万元，2018年1月12日付400万元，2018年1月15日付300万元、200万元，共计1500万元；3、武安市巨鹏房地产开发有限公司开具给杨向利卖同一写字楼的增值税普通发票一张，证明买楼价4200元/㎡（不包括维修基金和契税），比一建公司卖给南一平的每平方米多1000元。南一平为证明自己的辩解意见，出示了如下证据材料：1、2018年1月9日双方签订的《不动产转让合同》一份、一建公司出具的收款收据四张。证明合同上有一建公司公章及法定代表人李栋签字及南一平的签字，合同内容系双方真实意思表示，合法有效；一建公司（甲方）将拥有合法所有权的建发大厦的部分房屋产权（五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位）以1600万元的价格一次性转让给南一平（乙方），南一平依约分四次给付一建公司1500万元；合同第三条第二款约定：“本协议所涉及转让的不动产房屋和车位，在本协议签署之时甲方尚未办理不动产权证登记事宜，甲方必须保证于2018年7月31日前办理完毕不动产登记手续，并根据乙方的要求将房产过户给乙方或乙方指定的第三方名下”，但至今一建公司未履行上述义务，属于严重的违约；合同第七条违约责任条款规定：“双方必须全面遵守和履行本协议，任何一方违约，违约方需给付守约方480万元违约金。如该违约金不足弥补守约方的经济损失，守约方有权继续向违约方索赔，且违约方导致守约方产生的司法维权费全部由违约方承担。如甲方未及时给乙方完成房产过户手续，每逾期一日，甲方应当按照转让总价款的万分之五向乙方支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金乙方可同时主张”。依据该条款违约方需给付守约方480万元一次性违约金和按房屋转让总价款的日万分之五计算违约金，一建公司应当承担违约责任并给付南一平上述违约金；2、2018年1月8日总经理办公室形成的《会议纪要》（复印件）一份。证明2018年1月8日（签订合同的头天），在一建公司法定代表人李栋总经理办公室，包括李栋在内的股东及公司全体领导班子成员6人举行会议，参加会议人员均签名捺印；会议议题关于建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑销售，一次性解决公司职工集资款本息问题的议案；关于公司职工工资集资款本息的兑付办法议案；会议内容主要是公司经营不善，建发大厦剩余代售楼盘，至今无人问津，造成公司资金周转困难，职工及社会集资本金1275万元，一年本息将达1800余万元，每年利息325万元。在此情况下，经全体领导班子商议将本案所涉房产捆绑售价以1600万元的价格售于南一平，并将南一平缴纳的购房款及时偿还相应债权人；本案案涉房产销售方式、销售价格、销售前提均是经过被告公司全体领导班子成员（也是股东）共同商议决定的，也进一步证实《不动产转让合同》的真实合法有效；3、2013年6月8日中国农业发展银行武安市支行与武安市第一建筑工程有限公司签订的《合作建房合同》、《合作建房补充合同》（复印件）各一份。证据来源双方签订合同时作为合同附件由一建公司给付南一平，系《不动产转让合同》所列的附件。证明上述材料现存放于一建公司处，该合同对双方在合作意向、建房资金、报批手续、设计、建筑、施工、产权划分的权利义务予以确定，证实建发大厦的建房资金全部是由一建公司出资，包括本案案涉房产在内的建发大厦部分产权归一建公司所有，一建公司有完全的处分权；4、（2013）武住建房预售字第××号《商品房预售许可证》、邯建竣备（130481X201630）《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（复印件）各一份。证据来源双方签订合同时作为合同附件由一建公司给付南一平，属《不动产转让合同》的附件。证明上述证据材料现存放于一建公司，证明包括本案案涉房产在内的建发大厦的房产在竣工完成后均由一建公司支配和处分，一建公司具有房屋所有权。经庭审质证，对一建公司提交的1号证据材料，南一平对真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉合同为双方当事人真实意思表示，合同价款及条款内容均是双方在双方多次协商情况下达成的一致意见，违约条款约定也是双方意见一致的体现，一建公司对违约金的推算及主张违约金过高，不是确认合同无效的法定理由，所述合同违反税法等行政规章规定，不适用本案，不是认定合同效力的强制性规定。合同违反公平原则，也不是认定合同无效的法定依据。不能仅凭合同约定内容就确定合同为无效合同。本院审查后认为，一建公司提交的该证据材料与南一平提交的合同一致，对该证据材料的真实性，本院予以确认。对一建公司提交的2号证据材料，南一平对真实性无异议，认为一建公司出具的收据是4张，共计1500万元。仅能证明被告履行了合同义务，不能证实合同无效。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对一建公司提交的3号证据材料，南一平对真实性无异议，认为与本案无关联性，开票时间是2016年12月28日，南一平购房是2018年1月9日，房产交易价格因交易时间不同而不同，与楼层和销售方式不同，南一平购买的房产系捆绑式销售，且几乎为一次支付全款。一建公司提供的发票不同楼层不同业主，购买房产的单价均不同，不能证实购买房产的单价不符合市场规律，也不能因一建公司所述的单价低而认定合同无效。本院审查后认为，一建公司提交的该证据材料与本案涉案合同无直接关联性，本院不予采信。对南一平提交的1号证据材料，一建公司对合同及收据真实性无异议，认为按合同约定，南一平第一笔付款100万元迟延付款1天，合同中的有关约定是违反法律规定，根据合同法第五十二条第五款规定，应属无效合同。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对南一平提交的2号证据材料，一建公司对真实性无异议，认为会议纪要内容违反法律规定，同样无效，不能因为股东同意就违反法律规定。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对南一平提交的3号、4号证据材料，一建公司对真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关联性。本院对该两组证据材料的真实性予以确认。本院经审理，根据当事人陈述以及上述有效证据，确认本案事实如下：2013年6月8日一建公司与中国农业发展银行武安市支行签订《合作建房合同》，建设工程名称为武安市建发大厦，双方合作建成十九层框架结构办公楼，该工程于2015年5月1日竣工，并于2016年10月19日办理河北省建设工程竣工验收备案证明书。一建公司取得除办公楼东段一至六层部分面积外其他楼层的房屋权属。2018年1月8日，一建公司召开议题《关于建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑销售一次性解决公司职工集资款本息问题的议案；关于公司职工集资款本息兑付办法议案》办公会议，由包括一建公司法定代表人李栋在内的领导班子成员（股东）6人参加，形成《会议纪要》决定：将（建发大厦）5、6、10、14、18共计5层楼（面积约4800㎡）捆绑售价以1600万元的价格售于南一平（先支付1500万元，剩余100万元作为押金待公司办理完结房产证后结清）。尽早回笼资金，一次性解决公司职工及社会集资款的本息问题。2018年1月9日，一建公司为甲方，南一平为乙方，双方签订《不动产转让合同》，合同约定：甲方自愿将拥有合法所有权的位于建发大厦的部分房屋产权（第五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位）一次性转让给乙方。其中转让楼层面积为：第五层面积为762.56㎡，第六层、第十层、十四层面积为1104.68㎡，第十八层面积为775.31㎡；五个车位区域分布为6、7、8、9、59号。第五层、六层、十层、十四层已由武安市巨鹏房地产开发有限公司给甲方开具正式购房发票，第十八层未开具正式购房发票，但第十八层不动产所有权已经属于甲方独自享有。房屋转让总价款这1600万元（含税金、包括地下车位）；付款方式为银行转账，自本协议签订之日乙方先给付甲方100万元，于2018年1月12日之前乙方给付甲方900万元，2018年1月15日之前乙方给付甲方500万元，剩余100万元在甲方给乙方办理完房产过户登记和房产登记手续后由乙方一次性付清；一建公司应当在收取乙方购房款后向乙方出具收款收据，其中第十八层由甲方指定武安市巨鹏房地产开发有限公司直接给乙方开具正式购房发票，第五层、六层、十层、十四在办理房产过户登记手续时由甲方给乙方开具正式相应发票。合同同时约定：本协议签订之日，甲方需将本协议所涉房产的相关手续一次性移交给乙方，并将本协议所涉及到的不动产及车位等实际交付给乙方，自交付之日起产权自行转移乙方所有。本协议所涉上述转让的不动产房屋和车位，在本协议签署之时甲方尚未办理不动产权证登记事宜，甲方必须保证于2018年7月31日前办理完毕房产不动产登记手续，并根据乙方要求将房产过户到乙方指定的第三方名下，房产过户税费及其他相关费用由甲方独自承担。违约责任条款：双方必须全面遵守和履行本协议，任何一方违约，违约方需给付守约方480万元违约金。如该违约金不足弥补守约方的经济损失，守约方有权继续向违约方索赔，且因违约方导致守约方产生的司法维权费全部由违约方承担。如甲方未按照本协议及时向乙方履行交付义务，或甲方未及时给乙方完成房产过户手续，每逾期一日，甲方应当按照转让总价款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金乙方可同时主张。2018年1月10日，南一平向合同约定的一建公司沧州银行武安支行账号（63×××09）转款100万元，一建公司开具100万元收据。2018年1月11日转款300万、200万元，一建公司开具500万元收据。2018年1月12日转款400万元，一建公司开具400万元收据。2015年1月15日转款300万元、200万元，一建公司开具500万元收据，共计支付购房款1500万元。合同履行过程中，一建公司因内部管理人员调整至开庭时仍未办理合同转让房产的不动产登记手续，也未履行合同约定房产相关过户义务。2019年4月4日南一平向本院提起由一建公司履行2018年1月9日双方签订的不动产转让合同，交由一建公司支付违约金的诉讼，一建公司以确认合同效力纠纷另行起诉至本院。本院认为，民事合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，民事合同的效力，只能依据合同法的规定依法确认，凡依法不具备法定无效情形的，均应为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，一建公司通过会议研究，形成会议纪要，以1600万元的价格将建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑销售给南一平，一次性解决公司职工集资款本息问题，和南一平签订的《不动产转让合同》，是双方事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益、他人利益，因此该协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，故双方签订的《卖房买卖合同》为有效合同，应受法律保护。一建公司诉称，涉案合同违反税法及民法总则的公平原则及合同法五十二条第五款的规定，主要理由为合同约定价格低于市场价格及违约金约定过高，该理由并非合同无效的法定事由。故对一建公司请求法院依法确认2018年1月9日双方签订《不动产转让合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回武安市第一建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由武安市第一建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  孙海永审 判 员  董耿耿人民陪审员  王彦斌二〇一九年八月二十二日书 记 员  宋学军附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。