广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终866号 上诉人（原审原告）：权志钊，男，1962年3月3日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审原告）：权伟天，男，1988年3月27日出生，汉族，住广西岑溪市。 二上诉人共同委托的诉讼代理人:黄桂炎，广西直航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岑溪市恒业房地产有限公司，住所地广西岑溪市玉梧大道嘉和园****首层101铺，统一社会信用代码9145048169538760XU。 法定代表人：李伟凤。 委托诉讼代理人：岑宏志，广西盈顺律师事务所律师。 上诉人权志钊、权伟天因与被上诉人岑溪市恒业房地产有限公司（以下简称“恒业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初84号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 权志钊、权伟天上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，存在欺诈和不公平条款。把关键问题的解释放在附件四，附件四规避被上诉人违约责任，合同第十五条属不平等条款，均存在欺骗；附件三第11条关于水电设施的约定不明，上述条款应为无效条款，一审予以支持，明显错误。2.一审判决适用法律错误。一审没有适用合同法第三十九条至第四十一条，认定上述条款效力，导致认定水电开户责任错误。3.被上诉人没有按照法定的程序申请水利电力部门安装水电设施，致使上诉人无法享受普通市民的用水用电待遇。4.一审没有查清被上诉人严重违约的事实。《房屋竣工验收备案表》显示，被上诉人无法在交房后360日内提供材料到产权登记机关备案的，构成违约，应承担违约责任。 恒业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 权志钊、权伟天向一审法院起诉请求：1.依法责令被告依照合同的约定为原告用水用电到岑溪市水利供水有限公司、岑溪市水利电业有限公司开户，并按供水、供电部门的要求安装好供水供电设施，使原告可以直接使用。2.依法责令被告为原告办理不动产证，支付迟延办证违约金4,363.79元，并退回多收办证费1,800元给原告。3.依法责令被告退回多收的水电开户费540元给原告。4.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院查明以下事实：2013年9月14日，原告权志钊、权伟天与被告岑溪市恒业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同内容其中约定：1.原告购买被告岑溪市恒业房地产有限公司出售座落在岑溪市玉梧大道背“恒业绿城”小区A幢2单元703号房屋一套，建筑面积128.18平方米，总价款人民币436,379元；2.付款方式：分期付款；3.合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理房屋产权证费用(含契税)按国家有关规定由买受人支付；如果买受人不能在接到出卖人通知后60日内携带相关资料到产权登记部门办理产权登记手续，造成出卖人从银行延期提回保证金的，买受人按总房款的1%赔偿出卖人损失，并且造成逾期取得房地产权属证书的责任概由买受人承担，如买受人委托出卖人代为办理，需向出卖人支付代办费人民币200元；因买受人原因(包括但不限于未付清应付房款、未及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用)造成该商品房不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任；买受人延期付款的，出卖人提供办证材料给产权登记机关的期限可据实顺延；4.《合同补充协议（附件四）》第3点有关在房屋交付使用后360天内办理房屋权属证书的约定：如在办证期限内出现买受人未交齐全额房款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可不予办理产权证且无须承担逾期办证责任；5.《商品房买卖合同》的附件三第11点其他:水电设施，给水管及生活用电线至入户门口，水表、电表每户一表(开户费由住户自理)。合同签订后，原告于2013年9月24日和2014年2月20日、2014年6月26日分三次共支付购房款人民币436,379元给被告。2015年4月21日，原告预交代办理登记房屋不动产权证费用人民币2,000元给被告，同日岑溪市远大物业管理服务有限公司收取了原告交来的水电开户费人民币800元。2017年6月5日，原告委托被告办理岑溪市玉梧大道背“恒业绿城”小区A幢2单元703号房屋不动产权证有关手续。2018年4月26日、2018年6月27日岑溪市不动产登记局对上述原告的房屋的不动产权登记进行受理、登记到原告名下，被告为原告办理此不动产登记证开支了人民币470元。被告在交付商品房给原告使用时已为其安装了电表，现原告已经直接到电力部门交付使用的电费。用水问题，被告在交付商品房给原告使用时已为其安装了水表，其水表及管道安装是由岑溪市水利供水有限公司组织人员施工完成，水质经验收合格符合生活饮用水卫生标准并通水使用至今。原告在接收商品房时已经与物业管理单位签订了代收水费的约定，其与岑溪市远大物业管理服务有限公司签订的“前期物业管理服务协议”其中第五条第五点约定“本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户”，原告的用水需经过被告的水表后再通到原告户的水表，被告没有为原告到岑溪市水利供水有限公司办理单独用水开户。2019年1月2日原告诉至该院提出上述诉讼请求。另查明，岑溪市水利供水有限公司答复，用户需要办理用水户提供的资料如下：1.房产证复印件一份(没有房产证的提供购房合同)。2.身份证及建设银行卡复印件二份，(银行卡为代扣水费用）。3.从2019年1月1日起所有用水户不用交开户费(2014年至2018年12月，每户开户费用为260元),安装材料、人工费按实际另计。如果小区改抄表到户，要该项小区物业方或者业主委员会同意，并委托代表收集好小区所有用户资料，到岑溪市水利供水有限公司统一办理，同时要交清小区以前所欠的水费；小区住户供水管网“一表一户”改造需要对小区原来由开发商建设的供水管网进行改建和土建开挖，并且该项工作也需要得到小区物业方同意才能进行，对于改造每户业主所需的安装材料及人工费，要由其公司预算人员现场勘测过才能计算所需费用。岑溪市水利电业有限公司回复，目前已对岑溪市“恒业绿城”小区进行抄表到户，电费收取到户。该小区由开发商统一办理，办理抄表到户所需住户姓名、身份证号码、购房合同等资料均由开发商提供，部分未出售房屋用电户名为开发商，待房屋出售后开发商再提出更名申请办理。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致，并且在自愿的基础上签订合同，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。原告按《商品房买卖合同》的约定支付了购房款，履行了合同的主要义务。被告在交付房屋给原告时已按合同约定为原告安装了水表、电表。原告日常生活用水、用电已正常使用，供电部门已对原告的用电进行抄表计算电费，并且原告已直接到供电部门缴交电费。原告诉请要求被告为原告办理用水开户，因双方签订的合同附件3第11条约定:“水电设施:给水管及生活用电线至入户门口:水表、电表每户一表(开户费由住户自理)。”对于办理用水开户应属谁的责任，合同没有明确约定，并且原告在入住前后的用水均没有受到限制，原告在接收商品房时已经与小区物业部门签订了代收水费的约定。因此对原告诉请要求被告为原告办理水电开户，理据不充分，该院不予支持。原告已接收了被告交付的房屋，《商品房买卖合同》没有约定逾期办理房屋不动产权证违约金，且在原告起诉本案前被告已为上述原告的房屋办妥了不动产权证，原告诉请要求被告为其房屋办理不动产权登记证及支付迟延办证违约金缺乏依据，该院不予支持。被告收取原告的办证费用扣除实际支出的人民币470元，余款人民币1,530元应退还给原告。原告诉请要求被告退回水电开户费，但原告的水电开户费是岑溪市远大物业管理服务有限公司收取非被告收取，且原告此诉请不属于本案民事法律关系调整处理，该院不予以支持。从原告委托被告为其办理房产证期间届满360天(双方合同约定)的次日起至原告起诉本案之日，原告诉请逾期办证违约金没有超过法律规定的诉讼时效，该院对被告辩称原告之诉超过诉讼时效的主张不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：被告岑溪市恒业房地产有限公司应自本判决生效之日起五日内退回多收的代办理房屋不动产权登记证费用人民币1,530元给原告权志钊、权伟天；驳回原告权志钊、权伟天要求被告岑溪市恒业房地产有限公司为其座落于岑溪市玉梧大道背恒业绿城小区A幢2单元703房屋办理不动产权登记证的诉讼请求；驳回原告权志钊、权伟天诉请要求被告岑溪市恒业房地产有限公司到岑溪市水利供水有限公司、岑溪市水利电业有限公司为其办理用水、用电开户的诉讼请求；驳回原告权志钊、权伟天要求被告岑溪市恒业房地产有限公司支付迟延办证违约金人民币4,363.79元的诉讼请求；驳回原告权志钊、权伟天要求被告岑溪市恒业房地产有限公司退回水电开户费人民币540元的诉讼请求。案件受理费25元，由两原告负担。 二审期间，上诉人向本院提交以下两组证据：1.恒业绿城A栋、B栋、C栋、D栋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明恒业绿城小区A栋、B栋、D栋于2016年8月25日竣工验收备案，C栋于2018年7月3日竣工验收备案；2.《岑溪市房地产管理局会议签到表》一份、会议记录二份、《恒业绿城小区业主维权请求书》一份、岑溪市房地产管理局岑房信复字(2017)1号《关于“恒业绿城”信访事项的答复书》一份、岑溪市市场监督管理局岑市场监管信处字〔2017〕3号《信访事项受理情况告知单》一份、岑溪市国土资源局《关于陆石兰等人信访事项办理情况的汇报》一份、岑城镇人民政府《关于陆石兰等五位业主信访事项的答复》一份、岑城镇人民政府《关于陆石兰等五位业主信访事项的处理情况汇报》一份，拟证明恒业绿城部份业主从2017年3月3日起到相关部门信访，上诉人的起诉没有超过诉讼时效。 被上诉人对上诉人提交的证据质证认为，对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，竣工验收日期与备案日期不同；对第2组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，上诉人已超过诉讼时效请求违约金。 被上诉人提交了恒业绿城A栋、B栋、C栋、D栋的《建筑工程质量竣工验收意见书》，拟证明A栋、B栋于2015年2月3日，C栋于2016年1月22日，D栋于2014年3月20日验收合格。 上诉人对被上诉人提供的证据质证认为，对《建筑工程质量竣工验收意见书》的真实性、合法性、关联性均有异议，因水电设施不合格，验收也应不合格。 本院认为，上诉人、被上诉人提交的证据来源合法，客观真实，关于恒业绿城小区的竣工验收时间，上诉人提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》与被上诉人提交的《建筑工程质量竣工验收意见书》一致，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》还证明了被上诉人提交材料办理竣工验收备案的时间，故对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建筑工程质量竣工验收意见书》本院予以采信。上诉人提交的第2组证据，证明了恒业绿城部分业主到有关行政机关信访水电开户、逾期办证等问题，但不能证明上诉人曾向被上诉人主张逾期办证违约金，证据缺乏关联性，故对上诉人提交的第2组证据本院不予采信。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 二审审理查明，双方当事人认可被上诉人按合同约定交房，上诉人放弃退回多收办证费1800元的上诉请求。 二审另查明，被上诉人恒业公司于2016年8月24日向岑溪市住房和城乡建设局提交相关资料办理涉案小区A栋竣工验收备案手续。2016年10月27日，被上诉人向岑溪市不动产登记机关申请办理权属登记，申请登记涉案小区的不动产权利所有人为被上诉人。 本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人交付的水、电设施是否符合合同约定；2.被上诉人应否支付迟延办证违约金，金额是多少；3.被上诉人应否退回水电开户费给上诉人。 关于被上诉人交付的水电设施是否符合合同约定问题。本院认为，根据岑溪市水利电业有限公司、岑溪市水利供水有限公司向一审法院出具的复函和答复，涉案小区的用电已实行抄表到户，电费收取到户，小区已实现生活用水，每户装有水表，供水设备经验收合格并通水使用至今，一审法院据此认为小区水电设施的交付符合涉案《商品房买卖合同》第十三条、第十四条约定，即水表、电表每户一表(开户费由住户处理)，并无不当，本院予以维持；上诉人起诉请求被上诉人依约为上诉人到岑溪市供水、供电公司开户，安装好供水供电设施，使上诉人可直接使用水、电，与查明事实不符，本院不予支持。 关于被上诉人应否向上诉人支付迟延办证违约金的问题。本院认为，上诉人认为被上诉人没有按照《商品房买卖合同》约定履行备案义务，被上诉人的行为构成违约，但违约金的功能主要是弥补守约方因违约方的违约造成的损失，本案中被上诉人虽有违约行为但并没有给上诉人造成实际损失，且上诉人已实际占有、使用房屋，故上诉人请求被上诉人支付违约金，本院不予支持。 关于被上诉人应否退回水电开户费给上诉人的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十三条以及附件三第11项的约定，水电表开户费由住户自理，岑溪市远大物业管理服务有限公司收取了上诉人800元的水电开户费，该公司是具有独立民事行为能力的法人，上诉人请求退回多收的水电开户费，应向该公司主张，本院在本案中不予处理。 至于上诉人请求被上诉人继续办理不动产登记证的问题。本院认为，被上诉人已为上诉人办理了涉案房屋不动产权属登记，上诉人取得了该房屋的所有权，现上诉人又再诉请被上诉人为上诉人办理不动产证，本院不予支持。 综上所述，权志钊、权伟天的上诉请求不成立，应予驳回；一审程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人权志钊、权伟天已预交），由上诉人权志钊、权伟天负担。 本判决为终审判决。 审判长  伍子练 审判员  潘志安 审判员  任 军 二〇一九年八月二十三日 法官助理曾佳 书记员周柔 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。