云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4846号上诉人（原审被告）：黄飞雄，男，1993年5月16日生，汉族，身份证登记住址云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：刘军辉，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郝从英，女，1982年11月18日生，汉族，身份证登记住址四川省筠连县。委托诉讼代理人：史云辉，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘旭，云南祥宇律师事务所实习律师，一般诉讼代理。原审被告：黄仁祥，男，1969年4月4日生，汉族，身份证登记住址云南省昭通市镇雄县。原审被告：王明江，女，1969年9月17日生，汉族，身份证登记住址云南省昭通市镇雄县。共同委托诉讼代理人：刘军辉，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄飞雄因与被上诉人郝从英、原审被告黄仁祥、王明江房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，扣除双方当事人申请的调解期限，现已审理终结。黄飞雄上诉请求：1、撤销（2018）云0112民初8563号民事判决第三项，改判上诉人不承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年7月8日，位于昆明市广福路与陆广路交叉口宜居苑A3地块******房屋网上拍卖成交之前，上诉人已分别于2017年6月8日、2017年7月9日、2017年7月10日向黄仁惠、黄仁碧、彭超履行完还款义务，且在2017年7月11日将欠款还清的情况告知一审法院执行局，此时杨新勇并没有支付全部房款，一审法院依法应当撤回拍卖，将房屋解封给上诉人或被上诉人。本案的损失不是由于上诉人导致，上诉人没有违约，不应当承担赔偿责任。被上诉人在购房时知晓涉案房屋存在被查封的情况，被上诉人知道购房风险的情况下应自己承担所造成的损失。本案的审理应待（2018）云0112执异97-98号案件的结果为依据，依法应中止审理。综上，请求二审法院依法改判。郝从英答辩称：是上诉人与第三人的债务导致本案争议标的房屋被法院拍卖，导致双方的合同无法履行，该责任应由上诉人承担。被上诉人在签订合同时知道涉案房屋存在被查封的情形，但已于2017年6月1日向上诉人支付65万元，是上诉人没有及时用该款偿还欠款，以至于涉案房屋被拍卖，被上诉人对此是没有责任的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄仁祥、王明江陈述称：与上诉人意见一致。郝从英向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《房屋转让协议》，并由被告向原告返还购房款749500元；2、被告向原告支付违约金400160元（按总房价的20%计算）；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费5000元。一审法院认定事实：黄仁祥与王明江系夫妻关系，黄飞雄系双方生育的儿子。2013年8月22日，黄飞雄与案外人昆明红星美凯龙置业有限公司签订《商品房购销合同》，约定黄飞雄向其购买位于昆明广福路与陆广路交汇处宜居苑A3地块5幢2单元6层601号的商品房一套，套内建筑面积为117.04平方米，总价款1660112元；付款方式：当天支付首期购房款500112元，余款1160000元向中国银行云南省分行贷款支付。2017年6月1日，黄飞雄作为甲方与作为乙方的郝从英签订《房屋转让协议》，其中约定：甲方向乙方转让位于宜居苑（檀宫）5幢2单元601室房屋一套（该房屋目前还欠银行按揭贷款110万元左右），乙方向甲方支付购买房屋的总价款为2000800元；付款方式：在签订本合同时乙方先支付650000元，另外甲方欠银行的按揭贷款1100000元由乙方代甲方偿还（以实际还款额为准），乙方偿还的银行贷款视为乙方向甲方支付的购房款，余款（即2000800元减650000元减实际偿还银行贷款额的余额）由乙方在该房屋过户到乙方名下之日起3日内付清；甲方向乙方交付房屋的时间为：签订本合同之日；该房屋过户到乙方名下的时间为：自签订本合同之日起60日内；如果因为甲方的原因导致该房屋或车位被法院查封、冻结或者被强制执行，导致该房屋或车位不能转让过户给乙方的，乙方有权解除本合同，要求甲方返还购房款，并要求甲方应按本协议约定承担违约责任；合同签订后，甲乙双方任何一方违约，都应按起诉或索赔当时房屋的市场价值的双倍赔偿守约方；乙方支付完650000元首付款后，甲方应负责及时解除法院的查封，乙方代甲方支付完银行按揭贷款后，甲方应积极配合解除银行的抵押登记手续。该合同落款处除黄飞雄签名外，还有黄仁祥、王明江的签名。当天，黄飞雄向郝从英出具《收条》确认收到郝从英支付的购房款650000元，王明江亦在收条上签字确认。2017年7月28日、2017年9月20日、2017年12月14日，黄仁祥分别出具《收条》确认收到郝从英支付的购房款共计66000元。2017年10月13日，郝从英向黄仁祥银行转账2000元。2017年6月至10月期间，郝从英向黄飞雄银行转账5笔，每笔6300元，共计31500元。以上款项合计749500元。另查明，2016年5月，一审法院受理案外人黄仁惠、黄仁碧、彭超与王明江、黄飞雄民间借贷纠纷三案。经审理，一审法院作出（2016）云0112民初3151号、3152号、3153号民事判决，判决由王明江归还黄仁惠、黄仁碧、彭超借款本金及逾期利息；并由黄飞雄对上述王明江的债务承担连带清偿责任。2016年8月，因王明江、黄飞雄未履行生效法律文书确定的内容，黄仁惠、黄仁碧、彭超向一审法院申请强制执行。2017年7月8日，位于，位于昆明市广福路与陆广路交叉口宜居苑A3地块******的房屋网上拍卖成交18年7月29日，一审法院作出（2016）云0112执2056号之二执行裁定书，裁定解除对王明江名下位于昆明市广福路与陆广路交叉口宜居苑A3地块5幢2单元601号房产的查封、冻结；位于昆明市；位于昆明市广福路与陆广路交叉口宜居苑A3地块******的房产归买受人杨新勇所有500000元，上述财产所有权自本裁定送达买受人时起转移；买受人杨新勇可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。当天，一审法院向涉案房屋住户发出《通知》并于当天更换门锁，要求住户于2018年8月1日前申请领取房内物品。庭审中，原告表示其购房时知晓涉案房屋存在银行按揭贷款以及被法院查封的情况；并表示其与被告签订转让协议当天即入住涉案房屋，2018年7月29日接到法院通知后于2018年9月12日搬离涉案房屋。被告认可已经收到原告支付的购房款共计749500元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告黄飞雄签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。至于对被告黄仁祥、王明江在上述转让协议上签名行为的认定，因黄飞雄系以个人名义向开发商购买涉案房屋，且签订商品房购销合同时黄飞雄已经成年，故确认涉案房屋的权利人应认定为黄飞雄，其父母陪同在协议上签名的行为并不影响合同相对方的确定，也不影响协议对原告与被告黄飞雄相关权利义务的约定。对于原告要求解除合同的主张，根据双方协议中“如果因为甲方的原因导致该房屋或车位被法院查封、冻结或者被强制执行，导致该房屋或车位不能转让过户给乙方的，乙方有权解除本合同，要求甲方返还购房款，并要求甲方应按本协议约定承担违约责任”的约定，结合本案查明的情况，涉案房屋因被告黄飞雄未履行生效法律文书确定的内容，经案外人申请强制执行，一审法院已于2017年7月8日将被告黄飞雄名下的涉案房屋依法拍卖，故涉案房屋现已不能依照其与原告的约定进行转让过户，由此说明双方约定的合同解除条件已经成就，故原告据此可以要求解除合同，并要求被告黄飞雄退还其已经支付的购房款749500元。对于原告主张的违约金400160元，根据现有证据能够确认原告的损失主要是已付房款的利息利益以及房屋溢价等损失，但原告主张的违约金明显高于违约实际造成的损失，且原告在购房时明知涉案房屋已被法院司法查封，存在相关交易风险，故根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，酌情判令由被告黄飞雄向原告支付违约金80000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郝从英与被告黄飞雄、黄仁祥、王明江于2017年6月1日签订的《房屋转让协议》；二、被告黄飞雄于本判决生效之日起三十日内退还原告郝从英已付购房款749500元；三、被告黄飞雄于本判决生效之日起三十日内支付原告郝从英违约金80000元；四、驳回原告郝从英对被告黄仁祥、王明江的诉讼请求；五、驳回原告郝从英的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：上诉人分别在2017年6月8日、7月9日、7月10日向黄仁惠、黄仁碧、彭超履行全部还款义务，并于2017年7月11日向西山区人民法院说明了上述情况；未经申请人申请，西山区人民法院在2018年7月29日作出（2016）云0112执2056号之二执行裁定书，并进行强制执行。经审查，（2016）云0112执2056号案件的执行情况不属于本案审查范围，故本院不予确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2017年6月1日上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》，约定上诉人向被上诉人转让宜居苑（檀宫）5幢2单元601室房屋一套，协议签订后被上诉人陆续向上诉人支付749500元，因上诉人与案外人的债权债务纠纷，涉案房屋被西山区人民法院进行网上拍卖并成交。经审查，是上诉人的原因导致上述协议无法继续履行，合同目的无法实现，在此过程中被上诉人并无过错，故一审确定解除双方签订的《房屋转让协议》，并由上诉人向被上诉人退还已付购房款749500元，支付违约金80000元并无不当，本院予以维持。至于上诉人认为西山区人民法院在（2016）云0112执2056号执行案件中存在的问题，不属于本案审查范围，其应另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费15128元，由上诉人黄飞雄承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年八月十九日法官助理奚琳书记员汪雪媛