福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终4159号 上诉人（原审被告）：施永芳，女，1963年7月7日出生，汉族，住福建省宁德市福鼎市。 被上诉人（原审原告）：孙剑锋，男，1976年3月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审被告：林芝宇，女，1986年11月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福州市鼓楼区附峰麦田房产经纪服务部，住所地福州市鼓楼区东街街道鳌峰坊18鳌峰坊新村**楼**06店面及07点面。 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：徐聪龙，员工。 委托诉讼代理人：徐国栋，员工。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新村**楼**。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 上诉人施永芳因与被上诉人孙剑锋、原审被告林芝宇、原审第三人福州市鼓楼区附峰麦田房产经纪服务部（以下简称附峰麦田房产服务部）、原审第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初10042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 施永芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付违约金2万元。2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人孙剑锋在履约过程中存在先行违约的情形，原审法院对该事实并未进行认定，且对其过错责任认定比例有失公允，存在蓄意偏袒嫌疑。（一）被上诉人未依约足额缴纳7.5万元购房保证金，存在先行违约的情形，应当予以认定。诉争《房屋买卖合同》第八条第（二）款约定：“乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币75000元……”一审庭审中，在上诉人提出被上诉人未足额缴纳购房保证金，存在先行违约情形时，被上诉人并不能举证证明其已经依约足额缴纳75000元购房保证金，应当承担举证不能的不利后果。故应当认定被上诉人孙剑锋存在先行违约的情形。（二）被上诉人未如期在2017年5月31日之前对诉争房屋进行评估，并将评估报告交付给交易服务方，存在违约行为。《房屋买卖合同》补充协议中约定：“甲方同意乙方自行选择评估公司对该房屋进行评估，乙方保证该房屋的评估净值不得高于该房屋的成交价款，并保证在2017年5月31日前取得申请按揭贷款所需的评估报告且提交给交易服务方，否则，视为乙方违约。”上诉人曾将诉争房屋产权证复印件及房屋钥匙交付给中介服务方，被上诉人完全具备委托第三方评估机构进行评估的客观条件，而其却有意拒不履行该项义务，构成违约。综上，一审法院对孙剑锋先行违约行为未予以认定，虽对孙剑锋逾期提供报告的违约事实进行了认定，但对孙剑锋过错承担的比例明显过低，系蓄意规避、袒护。二、上诉人虽存在违约需要负担违约责任，但原审法院判决的违约金也过分高于其实际损失，应予以调减。1.上诉人孙剑锋的实际损失较小。根据诉争合同的约定，被上诉交付房屋的保证金的对象为中介服务方，且一审庭审期也未能举证已经足额缴纳了75000元的保证金。其次，孙剑锋也自认合同签订后约一个月即全额取回保证金。被上诉人已然可另外购置房产，对其并未产生任何实质性重大损失。2.合同刚开始履行，被上诉人未产生任何支出。诉争合同系2017年5月8日签署，距离上诉人未解押房产行为不足1月，距被上诉人第一次起诉之日不足两月。双方之间的合同仅仅履行至被上诉人交付保证金这一步骤，并未对被上诉人造成进一步的损失。3.被上诉人孙剑锋同时存在多项违约情形，应当合理分配双方的违约责任。如前述第一项所述，被上诉人孙剑锋自身存在多项违约情形，应当就合同解除负担一定的责任。同时，考虑到上诉人未案合同约定交付房产证原件，确系因为原审被告林芝宇身体原因，无法顾及，情有可原。故，即使合同解除，也应当综合认定并分配双方违约责任。4.本案不存在房价上涨的预期利益。该诉争合同签署时间为2017年5月，已经处于房价调控阶段，被上诉人在2017年6月份就已经全额取回保证金，该期间已经不存在任何房价上涨的预期利益。根据《合同法》第一百一十四条、《若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被上诉人诉请的违约金明显过高，不符合法律规定，上诉人在一审中就已就此提出异议，原审判决并未根据双方过错程度大小及房屋交易当时的实际情况进行调整，不符合法律规定。 孙剑锋辩称：一、原审被告林芝宇应承担违约责任。2017年5月8日原审被告林芝宇与被上诉人孙剑锋在福州市鼓楼区附峰麦田房地产经服务部（居间方）居间介绍下签署《房屋买卖合同》。当天，双方还签署了补充协议，约定上诉人应保证在2017年5月31日前将房屋所有权证原件提交给交易服务方（金诚丰公司），否则，视为上诉人违约。被上诉人依交易服务方要求向服务方支付了购房保证金7.5万元整。原审被告林芝宇受其母亲施永芳委托卖房，因被上诉人施永芳和原审被告林芝宇隐瞒房屋抵押的事实造成一直无法提供房屋的所有权原件造成无法买卖房子，上诉人施永芳与原审被告林芝宇系恶意串通损害被上诉人利益，因此上诉人施永芳与原审被告林芝宇均应负违约连带责任。二、被上诉人并未存在违约行为。2017年5月8日，被上诉人依交易服务方要求足额向交易服务方支付了购房保证金7.5万元整（有关交易单据均已按照规定提交附峰麦田房产服务部保存）。由于上诉人隐瞒房屋抵押的事实造成一直无法提供房屋的所有权原件，期间被上诉人和交易服务方附峰麦田房产服务部打了几十次电话催促，上诉人一直避而不接电话，未能提供该房屋所有权原件，到冠亚广场的住处多次也无法联系到上诉人，无法拿到房间钥匙，没有产权证，无法进行房产评估。上诉人在诉讼中从未举证说明已经向附峰麦田房产服务部和被上诉人提供房子钥匙和产权证。附峰麦田房产服务部作为大型中介公司，程序规范，交易服务方系该该店店长石鹏飞，他在服务过程中，已经尽最大努力寻找上诉人和原审被告，并努力沟通协调解决，无奈对方始终没有任何音讯和诚意。最后按照交易程序，石鹏飞店长将该材料提交附峰麦田房产服务部总部法务部门，法务部胡科长接受后，也尽最大努力联系上诉人施永芳和林芝宇，均无法联系沟通解决。附峰麦田房产服务部于2017年6月7日向施永芳和林芝宇发出履约通知函。自附峰麦田房产服务部发信即日起超过十日上诉人施永芳和林芝宇仍未能履约，一直到起诉之日7月5日上诉人施永芳和林芝宇仍无法提供房屋所有权原件。三、被上诉人造成的实际损失已经超过合同约定违约金。由于2017年在上诉人违约期间银行上调利率，交易税费同时上涨，冠亚广场的房子去年成交价大约一平方米3.5万，今年成交价在一平方米4万多元，该房在近两年时间已经上涨30多万。综合利率损失、交易税上涨、房价上涨等因素实质性造成被上诉人40多万的损失。而且为了这个简单的案件，被上诉人两年中花费大量时间精力开展起诉、诉讼保全、公告送达、一二审答辩等相关诉讼行为。因此原审法院判决上诉人按照合同赔偿违约金是合法有据的。按照附峰麦田房产服务部规定，只有解除合同函发出后才能拿回保证金。被上诉人于2017年10月1日向林芝宇发出解约通知书，正式解除合同后附峰麦田房产服务部才退还保证金。不存在2017年6月份已经取回保证金的情况。四、关于双方沟通协商问题。被上诉人自2017年5月8日签约至今，一直抱着最大的诚意与上诉人沟通，力促交易能成功。无奈由于上诉人自身的原因，一直避而不见没有提出解决方案。由于2017年6月全国银行系统统一上调贷款利率，同样的贷款金额和年限，将要比上调前多付近十万的利息。被上诉人与法院一直联系上诉人，还是无法取得联系。当被上诉人打听到施永芳的单位后，原审被告林芝宇爱人才出面与上诉人直接见面和沟通，并添加微信联系。被上诉人为了协调解决，一直耐心和对方沟通，但原审被告一再拖延，一周推一周，声称解决家里事情后马上解决该纠纷。但被上诉人的诚意并没有获得对方的诚意和诚信，最后一次是2017年9月25日，被上诉人要求对方提出解决方案未果后，上诉人再次失联，无法联系。万般无奈下，被上诉人于2017年10月1日向上诉人发出解除通知书，正式解除合同。法院受理案件后也一直无法联系上诉人，最后采用公告方式送达。在2018年3月鼓楼法院正式发出传票通知开庭后，原审被告才现身到法院取走起诉书。原审被告于2018年3月8日和被上诉人进行签约以来第一次电话沟通，诉说家庭变故和原因，但还是没有提出任何实质性的解决方案。在此后一年多时间，原审被告也没有与被上诉人有任何沟通商议解决问题。综上所述，由于上诉人无法提供产权证，长期处于失联状态，被上诉人已经尽最大诚意和努力进行沟通协调未果。由于近两年被上诉人严格按照相关法律程序花费大量时间精力开展起诉、诉讼保全等相关诉讼行为。同时贷款利率上调、房价上涨、交易税费上涨等造成被上诉人损失40多万元。原鼓楼法院（2017）闽0102民初5722号和（2018）闽0102民初10042号判决认定的事实是准确的，请求法院依法按照原定合同判决上诉人支付被上诉人违约金20万元，同时负担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用。 原审被告林芝宇述称，同意上诉人施永芳的上诉意见。补充：1、中介没有告知孙剑锋的电话，没有办法直接联系孙剑锋，孙剑锋也从未给林芝宇打过电话。2、当时本人小产，待身体好后再去外地办理房产解押手续，这与中介谈妥。孙剑锋已经起诉后，本人有与孙剑锋沟通希望能按原价履行合同，被上诉人不同意执意要解约。3、本地房屋的价值没有增长，现利率也有减少，没有被上诉人说的亏损那么多，被上诉人没有诚意购买房子，提出一次性20万元的违约金还是过高的，超出了法律规定的范围。 原审第三人附峰麦田房产服务部述称：1.依据附峰麦田房产服务部与诉争交易双方签订的《居间服务合同》的约定，第三人提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，本案系在《房屋买卖合同》签订后上诉人无法提交权属材料而引发，与附峰麦田房产服务部无关。2.附峰麦田房产服务部于2017年10月10日与原审第三人金诚丰公司及被上诉人已签订具结书，各方除具结书外的权利义务已经终止。3.关于上诉人提出的关于一审法院判决违约金过高的问题，请法院依法予以认定。 原审第三人金诚丰公司述称：在交易期间，第三人多次督促上诉人提交诉争房屋的权属材料，第三人已履行完己方义务。关于违约责任及违约金部份由法院依法认定。 孙剑锋向一审起诉请求：1.判令二被告因违约支付原告违约金200000元整；2.诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月8日，原告孙剑锋（买方，乙方）与被告施永芳（卖方、甲方）代理人林芝宇经第三人附峰麦田房产服务部居间服务，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于福州市鼓楼区安泰街道八一七北路268号冠亚广场2#楼112单元房产，成交价格150万元。合同第六条约定，房屋不存在抵押。合同第七条约定，乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人，在甲方向交易服务方提交该房屋其名下权证资料后五个工作日内，由交易服务方代乙方或乙方指定第三人委托相关评估机构对房屋进行评估。合同第八条第二款约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金75000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。合同第九条第一款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送短信催促履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金200000元整。合同补充协议第四条约定，甲方同意乙方自行选择评估公司对该房屋进行评估，乙方保证该房屋的评估净值不得高于该房屋的成交价款，并保证在2017年5月31日前取得申请按揭贷款所需的评估报告且提交给交易服务方，否则，视为乙方违约，补充协议第六条约定，在签订房屋买卖合同当日，甲方未能提供该房屋的所有权证原件，甲方保证在2017年5月31日前将上述材料原件提交给交易服务方，否则，视为甲方违约。同日，原告孙剑锋与被告施永芳代理人林芝宇、第三人金诚丰公司签订《交易服务合同》一份，对房屋交易相关事宜做出约定。2017年5月10日，被告施永芳出具授权确认函，确认2017年5月8日口头授权被告林芝宇代理其与原告签订《房屋买卖合同》等相关合同文件。2017年6月7日，第三人金诚丰公司向被告施永芳发出履约通知函，告知其未能在约定期限内提交房屋所有权证原件并要求其立即向金城丰公司提交房屋所有权证书。2017年7月17日，被告施永芳向原告孙剑锋发出履约催告函，要求其立即配合领取房产证原件并办理房产评估。2017年10月1日，原告向被告发出买卖合同解除告知书，要求解除与被告间房屋买卖合同。2017年10月10日，原告与第三人附峰麦田房产服务部、金诚丰公司签订具结书，金诚丰公司向原告退还购房保证金75000元。另查，鼓楼区安泰街道八一七北路268号冠亚广场2#楼112单元房产产权人系被告施永芳，截至2018年12月25日，该房产仍存在抵押。 一审法院认为，原告孙剑锋与被告施永芳代理人即被告林芝宇签订《房屋买卖合同》，两被告均确认林芝宇签订房屋买卖合同的行为业已经过被告施永芳授权，故该合同系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于原、被告的违约责任，法院认为，诉争房产房屋买卖过程中，原、被告均存在不同程度的违约行为。主要表现为：被告施永芳未根据合同约定在2017年5月31日前将房屋所有权原件提交给交易服务方，未及时解决房屋抵押问题，原告同样未能在2017年5月31日前取得申请按揭贷款所需的评估报告且提交给交易服务方，结合原、被告以及第三人的陈述，被告施永芳未能按照合同约定提交房屋所有权证书为导致合同无法履行进而解除的主要原因，而房屋所有权证书无法提交原因在于涉案房产存在抵押，且两被告均确认因自身身体原因无法及时配合对合同各项进行跟进履行，故被告施永芳应当按照合同约定向原告赔偿违约金。被告辩称违约金过高，原告没有实际损失，法院认为，本案案涉买卖合同标的为1500000元，考虑到房屋买卖合同的解除导致原告需另行寻找房屋卖家以及政策变动的原因，结合本案实际情况以及房价变动因素，法院酌定被告施永芳应当赔偿原告违约金180000元。原告另诉请被告林芝宇共同承担责任，法院认为，被告林芝宇仅作为代理人与原告签订相关合同，且其经过被告施永芳授权，原告诉请其承担责任无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告施永芳于本判决生效之日起十日内向原告孙剑锋支付违约金180000元；二、驳回原告孙剑锋的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人孙剑锋提交一份保证金凭证，用以证明被上诉人已经给付保证金，切实履行买方义务。涉案各方对此份证据均无异议，本院予以认定。各方对一审认定的事实均无异议。根据在案证据及各方当事人陈述，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。在本案中，施永芳和林芝宇未能提供房屋所有权证书并在后续过程中消极沟通，上述行为是合同无法继续履行的主要原因。根据双方签订的补充协议，上诉人应当在2017年5月31日前将房屋所有权原件提交给交易服务方，否则视为违约。但上诉人无法提供房屋所有权原件，上诉人已经构成违约。针对上诉人提出的“违约金过高”的主张，根据《房屋买卖合同》第九条第一项的规定，守约方有权要求违约方支付人民币二十万。上诉人无证据表明该约定存在过高的情形，且一审法院结合上诉人与被上诉人双方的违约程度，并考虑政策、房价变动因素，酌定违约金为180000元，已臻合理。故上诉人施永芳的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，施永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人施永芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 芳 审判员 林 峰 审判员 纪得军 二〇一九年八月五日 书记员 林歆滢 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。