北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4840号原告：于贵华，女，1969年12月14日出生，汉族，北京年冠商贸有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，北京君途律师事务所律师。被告：祁妍，女，1984年6月21日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区。原告于贵华（以下简称原告）与被告祁妍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月9日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑晓丽、周亮到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告的房屋租赁合同；2．判令被告支付2018年4月10日至2018年11月21日的房屋租金177534元；3．判令被告支付拖欠房屋租金的利息损失（以6个月租金144000元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率，自2018年4月10日计算至实际给付之日止）；4．判令被告支付拖欠房屋租金的违约金24000元；5．判令被告赔偿原告经济损失28480．09元（包括水费560元、补办水卡费100元、电费7072．09元、燃气费2508元、补燃气卡费40元、换锁费1200元、下水管道维修费5000元、拆装搬运费2000元、物品存放费1万元）。事实和理由：2017年5月27日，原、被告及居间人签订《房屋租赁三方合同》，约定原告将位于北京市朝阳区观筑庭园X-X号楼X至X层X-X-X号的房屋（以下简称X-X-X号房屋）出租给被告，租金每月24000元，押一付六。原告于2017年5月27日收到被告给付的首期租金和押金。原、被告后于2017年10月达成补充协议，重新约定了房屋的租赁期限自2017年10月10日至2019年10月9日。按照补充协议的约定，被告租金付至2018年4月9日，其应于2018年4月10日续交第二次租金144000元。但在原告再三催促下，被告多次承诺给付却一直未付，同时拖欠水电费等费用达1000元以上。根据租赁合同的约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：X-X-X号房屋的登记所有权人为原告。2017年5月27日，原、被告与居间人北京九合家业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称租赁合同），约定：原告将X-X-X号房屋出租给被告办公、居住使用，房屋建筑面积383．31平方米，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，共计24个月，原告应于2017年6月1日以前将房屋钥匙交付被告；月租金24000元，押一付六；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；租赁期内的水费、电费、燃气费等费用由被告承担，室内设施维修费双方协商解决。其中租赁合同第九条第四款约定：被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1000元的;……7、擅自将房屋转租给第三人的。租赁合同第十条第一款后半段约定：被告有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁合同所附房屋交割清单显示，原告于签订合同当日即向被告交付了X-X-X号房屋及燃气卡2张、电卡1张、水卡1张、车库钥匙2把、大门钥匙2把，交割时水费“自左由右7949，上面00199”，电费余额4151元，厨房燃气表底数00001337，锅炉燃气表底数00004245。2017年10月31日，原、被告签订《补充协议》（以下简称补充协议），将租赁合同的租赁期限修改为2017年10月10日至2019年10月9日，另约定，原告新安装光伏自发电设备，自发电部分按电表的实际实用电量，按北京现行民用电费计算，被告按月支付给原告。庭审中，原告提交微信聊天记录，其中聊天对象标注姓名为“祁妍”，显示原告分别于2018年5月9日、5月21日、5月29日、6月3日、8月12日询问房租是否已经支付，并均表示之前的房屋付至2018年4月9日，对方应于2018年4月10日以前支付下期房租，标注为“祁妍”的聊天对象以房屋漏水、空调无法使用、钱在公司账上需要预约付款等理由拖延。2018年9月26日，原告再次向“祁妍”发微信，显示消息被对方拒收。原告提交律师函以及寄送律师函的快递封皮、寄送查询结果等，拟证明其于2018年9月向X-X-X号房屋寄送律师函以催要租金，但由于被告不在X-X-X号房屋，且其电话无法联系，故邮件未送达。原告提交廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京观筑庭园管理处刘某出具的情况说明，称2018年9月25日傍晚，因快递公司多次送达不到，将快件放到物业公司委托送达，物业公司安排保安送被告的快递到X-X-X号房屋，发现门锁损坏，大门敞开，室内无人；物业公司于当天联系业主原告，2018年9月26日，在物业保安的协同下，确认门锁破坏性损坏，后业主于2018年9月28日在保安协同下将门锁更换，并将钥匙暂存于物业公司；物业公司于2018年12月11日将钥匙归还业主。原告提交照片、视频资料，显示于2018年9月29日在X-X-X号房屋门上张贴告知书，告知被告门锁损坏，大门敞开无法关门，现已重新安装门锁，通知被告可凭身份证到物业公司领取钥匙。原告提交2018年11月9日新京报一份，显示其在A14版右下角向被告发出《解除租赁合同通知书》，表示因被告逾期超过7日未支付租金，且欠缴各项费用超过1000元，故原告决定于2018年11月10日解除租赁合同，并要求被告于2018年11月20日以前腾退房屋，否则原告将于2018年11月21日收房，届时滞留在屋内的物品视为被告放弃，拆除费、存储和清运费由被告承担。原告提交《房屋状况确认单》，显示X-X-X号房屋2018年欠112吨水费560元，2018年10月9日补水卡100元，电费7072．09元（其中入住前余额4151元，9月电费1994．05元，10月电费927．04元），锅炉燃气费2508元(2017年8月14日换表，余额1100立方米)，厨房燃气费0元，2018年10月19日补燃气卡费用40元，2018年9月28日换锁1200元；需要拆除的装饰装修包括安装在墙面的笼子14个，其中8个笼子的宽度大于房门宽度；室内需要恢复的设施为三个窗户；被告遗留物品包括双人床一张、桌子一个、衣柜一个、椅子一把、柜子三个、矮柜一个。《房屋状况确认单》由原告、物业公司刘某、北京九合家业房地产经纪有限公司观筑庭园店王某共同签字确认。关于上述水费及补办水卡费用，另有原告提交的物业公司证明、收据佐证；关于电费，另有订单详情打印件、发票佐证；关于燃气费，另有北京燃气家用燃气表维修/更换记录单、燃气表照片、北京燃气网页打印件、中国建设银行燃气缴费/购气回执、补办燃气卡费用收据佐证；关于换锁费用，有收据、照片、视频光盘佐证；关于被告遗留物品情况及拆除搬运费，有照片、收据（金额为2000元）佐证。原告另要求被告按照每月2000元的标准支付被告遗留物品5个月的保管费用。原告另提交管道维修费收据（金额为1万元）、微信聊天记录，拟证明被告租住房屋期间原告曾对房屋管道进行维修的事实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原告提交的证据，被告迟延交纳租金已达7日以上，租赁合同约定的原告可单方解除合同的条件已经成就，现原告要求解除与被告的租赁合同关系，本院予以支持。因补充协议亦为双方租赁合同关系的一部分，租赁合同解除后，补充协议亦应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，原告在被告不辞而别，通过原有联系方式无法与被告取得联系的情况下，以在全市发行的报纸上刊登公告的形式通知被告履行合同义务并行使解除权，符合合同法的规定，原告有权主张被告腾退房屋之前的租金。根据原告所刊登公告中明确的日期，本院认为被告应支付2018年4月10日至2018年11月20日期间的租金176000元，扣除被告已付的押金24000元，被告还应支付152000元。关于原告要求被告支付拖欠租金的利息损失以及拖欠租金及相关费用的违约金的诉讼请求，首先，本院认为被告拖欠租金的利息损失已经可以被相应的违约金所弥补，故不支持原告主张的利息损失；其次，租赁合同约定违约金按照月租金50%的标准计算，现原告以被告同时存在拖欠租金超过7日以及拖欠各项费用超过1000元为由，要求被告按照月租金的100%支付违约金，没有合同依据，本院不予支持，违约金仍应按照月租金24000元的50%计算，为12000元。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，其中水费、补办水卡费用、电费、燃气费、补办燃气卡费用等均有较为充足的证据支持，且租赁合同明确约定相关费用应当由被告负担，故本院予以支持。关于原告主张的换锁费、下水管道维修费、拆装搬运费，部分属于原告作为出租人所应负担的房屋维护义务，且相关费用在被告没有违约的情况下也可能发生，故本院将结合被告的违约行为、租赁合同约定的违约金在弥补了被告拖欠租金给原告造成的利息损失之后的剩余情况、原告提交的证据所反映的事实酌情予以支持。关于原告主张的物品保管费用，因原告已在其发布的报纸公告中向原告表示逾期不腾退房屋视为放弃屋内物品权利，故其不应再行主张物品保管费用，本院对该项请求不予支持。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告于贵华与被告祁妍于二○一七年五月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》及二○一七年十月三十一日签订的《补充协议》；二、被告祁妍于本判决生效之日起七日内给付原告于贵华二○一八年四月十日至二○一八年十一月二十日的租金152000元（被告祁妍交纳的押金24000元已抵扣完毕）；三、被告祁妍于本判决生效之日起七日内给付原告于贵华违约金12000元；四、被告祁妍于本判决生效之日起七日内赔偿原告于贵华经济损失12000元；五、驳回原告于贵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9560元，由原告于贵华负担2060元（已交纳）、被告祁妍负担7500元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告祁妍负担（原告于贵华已预交，被告祁妍于本判决生效之日起七日内给付原告于贵华）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 靓人民陪审员  王焕平人民陪审员  张志武二〇一九年八月二十九日书 记 员  程宇婷