文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初1126号原告：腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司，统一社会信用代码91320594680545089P，住所地苏州工业园区新平街**。法定代表人：CHANWingMingCharles。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：左利伟,男,1970年2月3日出生,汉族,户籍所在地河南省滑县。委托诉讼代理人：陈艳涛，男，1976年7月15日出生，汉族，户籍所在地河南省濮阳市华龙区。原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司（以下简称“腾飞公司”）与被告左利伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后。由审判员陈新雄适用简易程序独任审理，后该案因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年7月20日公开开庭进行审理。原告腾飞公司的委托诉讼代理人丁彬、杨洁，被告左利伟的委托诉讼代理人陈艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾飞公司的诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的租赁合同已于2018年11月29日解除；2.判令被告支付租金171290.33元、物业管理费62758.89元、电费1721.92元三项合计235771.14元；3.判令被告支付逾期付款的违约金（计算方式：以235771.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年11月30日起计算至实际付清之日。暂计至2019年1月31日为2264.76元）；4.判令被告支付合同提前终止的违约金522580.68元；5.判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费（计算方式：以按87096.78元/月，自2018年11月30日起计算至房屋实际返还之日。暂计至2019年1月31日为177096.79元）；6.判令被告补交名义租金与实际租金的租金优惠差额354582.6元；7.判令被告支付原告的法律服务费用20000元；8.判令被告将苏州工业园区新平街388号24号幢6层01-12单元房屋恢复原状返还给原告；9.判令被告负担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回上述第八项诉请，并将上述第五项诉请变更为：判令被告支付逾期返还房屋的占用费（计算方式：以87096.78元/月，自2018年11月30日计算至2019年2月14日，金额为220645.15元）。事实及理由：2018年3月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告左利伟承租原告位于苏州工业园区新平街388号24号幢6层01-12单元房屋，建筑面积为2007平方米，用途为科研与办公使用。合同附件二约定，租期自2018年3月14日至2021年3月13日止，共计36个月。房屋交付日与起租日均为2018年3月14日。租期内，名义租金为不含税62元/月/平方米。在被告左利伟正常履行合同的情况下，原告给予被告租金优惠，由被告按照不含税41.33元/月/平方米支付实际租金，被告每季度应支付含税租金共计261290.33元，相当于月租金87096.77元。另约定被告每季度应支付物业管理费95733.9元，相当于物业管理费为31911.3元/月。根据合同附件二第5.1条约定：除首期租金和首期物业管理费以外，被告左利伟应于每个日历季度的最后一个工作日或之前提前支付下一季度的租金和物业管理费。根据合同附件二第6.1条约定：水电费据实支付。被告自2018年10月1日起开始拖欠租金、物业管理费、电费，经原告多次催告仍拒绝支付，原告根据合同第10.3条约定，于2018年11月28日通知被告左利伟解除合同，该通知已于2018年11月29日送达给被告。经核算，截至2018年11月29日，被告拖欠2018年10月1日至2018年11月29日的租金171290.33元(计算方式：87096.78+87096.78/30×29)，拖欠2018年10月1日至2018年11月29日的物业管理费合计62758.89元(计算方式：31911.3+31911.3/30×29)，拖欠2018年10月电费1721.92元。根据合同第10.2条约定，被告应按日千分之一的标准支付拖欠费用的违约金，本案中原告同意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍主张。根据第10.5.7条约定，被告应支付相当于剩余租期的租金和物业管理费之和作为提前终止合同的违约金，本案中原告同意按6个月的租金标准主张。根据合同第8.2.2条约定，被告应按合同约定的名义租金标准的2倍支付占用费，本案中原告同意按1倍标准主张。根据第10.5.3条及合同附件二第3.1条约定，被告应重新补足自租赁期起始日至租赁合同提前解除日期间的名义租金与实际租金的差额。根据第10.5.6条约定，被告应支付本案原告支出的法律服务费用。原告认为，租赁合同是原、被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告拖欠租金、物业管理费、水电费的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。原告遂提起诉讼，并请求法院支持原告诉请。被告左利伟辩称：第一，对于涉案的租赁合同真实性无异议，对于合同解除无异议，对解除时间也予以认可；第二，对于逾期付款的违约金不予认可，对于合同提前终止的违约金不予认可，返还房屋占用费不同意，实际租金与名义租金的差额也不同意，法律服务费由法院依法裁决。经审理查明：2018年3月16日，原告腾飞公司（出租方，甲方）与被告左利伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定腾飞公司将其所有的苏州工业园区新平街388号24号幢6层01-12单元的房屋出租给左利伟，建筑面积2007平方米。合同附件二约定，租赁期自2018年3月14日起至2021年3月13日止，租赁期为36个月，房屋交付日为2018年3月14日。该房屋的名义租金（不含税净价）为62元每平方米每月，在乙方正常履行本合同的情况下，甲方在该名义租金的基础上给予优惠，乙方应从租赁期起始日起按照实际租金（不含税净价）41.33元每平方米每月支付租金。在乙方违约导致租赁合同终止的情况下，甲方给予乙方的上述租金优惠立即取消，乙方应向甲方支付其已经享有的租金优惠，即应向甲方重新补足自租赁期起始日起至提前终止日止的名义租金和实际租金的差额，该房屋物业管理费（不含税净价）为15元每平方米每月。以上租金及物业管理费均不含增值税，增值税将额外向乙方收取。附件二另约定，在乙方正常履行本合同的情况下，乙方每季度应支付的租金及增值税总额为261290.33元，乙方每季度应支付的物业管理费及增值税总额为95733.90元，本合同项下的租赁保证金总额为487701元。同时，上述租赁合同对租金、物业管理费的支付方式、违约责任等事项均做出约定。合同第4.2条约定：在租赁期限内，租赁保证金应保持足额，乙方不得要求用租赁保证金冲抵本合同项下的任何应付款。甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、任何其他乙方应支付的款项以及为追偿损失而产生的成本和费用)。在此情况发生时，乙方必须在甲方发出书面通知之日起十四日内把甲方扣除的租赁保证金部分重新补足并支付于甲方。第8.1条约定：租赁期限届满或提前终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，并将该房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)于当日17：00以前交还甲方。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。第8.2条约定：若乙方未按第8.1条交还房屋的：8.2.1甲方有权进入并自行收回该房屋。甲方有权视乙方留存于该房屋内之任何物品为乙方废弃物，并有权以其认为合适的方式清空并复原该房屋。对乙方因甲方行使上述权利而遭受的任何损失，甲方不承担任何责任。乙方应承担甲方为房屋清空和复原工作所发生的费用；8.2.2在不影响法律和本合同赋予甲方的其他权利的情况下，甲方还有权从租赁期限届满或提前终止之日的第二日起按日向乙方收取房屋占用费，直至双方完成第8.1条约定的交还手续之日为止或甲方根据第8.2条自行收回房屋之日止。房屋占用费为本合同日名义租金上浮100%，但此项费用之收取并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时腾退或行使收回房屋的权利。第10.2条约定：如乙方未按时足额支付本合同项下的任何应付款项，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。第10.3条约定：以下情形将被视为乙方严重违约：10.3.1乙方未按时足额支付本合同项下任何应付款项超过十四(14)日的。第10.4条约定：在发生上述条款10.3规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同。如果该房屋已经交付乙方，甲方还有权重新进入并占有该房屋，以其认为合适的方式（1）处置该房屋内留存物品，（2）将该房屋清空或复原，或（3）对该房屋采取应急管制措施。对乙方因甲方行使上述权利而遭受的任何损失，甲方不承担任何责任。第10.5条约定：在甲方根据本条规定单方面终止本合同的情况下，甲方在行使10.4条赋予的权利的同时，还有权行使以下权利。10.5.1甲方有权没收租赁保证金。10.5.2对于乙方至本合同提前终止在应付日期未支付的所有拖欠的款项，甲方有权追偿。10.5.3甲方给予乙方的租金优惠(如有)应立即取消，乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付己享用的租金优惠(具体计算见附件二)。10.5.4甲方有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商费用(包括但不限于中介费)。10.5.5甲方有权追偿其行使第10.4条所赋予的权利所产生的费用。10.5.6甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用。10.5.7乙方应当按下列租赁合同提前终止发生的时间为标准向甲方支付违约金：1，如提前终止发生在租赁期的第一个租赁年度，乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金，违约金相当于为届满之租赁期剩余天数的名义租金和物业费总和，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿。上述合同附件二第5.1条约定：乙方须于本合同签署之日起10个工作日内或交付日之前(以时间先到者为准)向甲方支付首期租金和首期物业管理费。除首期租金和首期物业管理费外，乙方应于每个日历季度的最后一个工作日或之前提前支付下一季度的租金和物业管理费。如果租期内任何一个月不是一个完整月，租金和物业管理费应按照实际天数按比例支付。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付租赁保证金487701元，并支付了截止至2018年9月30日的房屋租金及物业管理费。2018年11月28日，原告向被告左利伟发送《律师函》，该函通知被告因其未按期支付租金及物业管理费，故原告现解除双方间的租赁合同，并向其催要结欠的租金、物业管理费等。被告腾飞公司称该律师函已于2018年11月29日收到，且对于原告主张于2018年11月29日双方租赁合同解除的意见不持异议。2018年12月11日，原告再次向被告左利伟发出《律师函》，催告被告付清各项应付款项，并将租赁房屋恢复原状后返还给原告。被告在庭审中表示该律师函已于2018年12月12日收到。另外，根据上述合同解除情况，原告主张被告左利伟结欠其租金171290.33元、物业管理费62758.89元及电费1721.92元，被告在庭审中对于该三项结欠费用的金额均予以确认。另查明：关于房屋的返还，原告称在双方合同解除后，原告曾多次催告被告左利伟将房屋腾空并将房屋返还，但被告并未与原告办理房屋交接。被告左利伟确认其未与原告办理房屋交接手续。此外，原告提交了其与案外人签订的房屋租赁合同，该合同约定租赁期自2019年2月15日开始，故原告腾飞公司表示涉案房屋于该日实际收回。2018年4月27日，原告腾飞公司（甲方）与北京观韬中茂（苏州）律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》，约定甲方委托乙方作为甲方起诉左利伟的代理人，代理费为20000元。原告支付了20000元律师费后，北京观韬中茂（苏州）律师事务所向原告开具了相应金额的律师代理费发票。以上事实，有原告提交的《腾飞科技园房屋租赁合同》、律师函及其邮寄凭证、聘请律师合同、律师费发票等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，原告腾飞公司与被告左利伟签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同有效。原告腾飞公司将涉案房屋交付被告左利伟使用，被告应按约定支付租金及相关费用，拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。被告左利伟拖欠租金及物业管理费超过14天，符合合同中约定的原告行使单方解除权的条件，原告据此向被告发出律师函要求解除合同，系行使自身依约享有的权利，双方签订的房屋租赁合同在被告收到解除通知之日解除，且被告左利伟对于合同解除及解除时间均不持异议，故本院确认涉案的租赁合同已于2018年11月29日解除。根据上述合同解除时间，被告左利伟应支付截至2018年11月29日的租金及物业管理费，又因庭审中双方确认，被告已支付的租金截止到2018年9月30日。因此，被告还应支付自2018年10月1日至2018年11月29日期间的租金和物业管理费，原告根据上述期间及原合同中约定的租金及物业管理费标准，其主张的租金金额为171290.33元，物业管理费金额为62758.89元，被告在庭审中亦予以确认，对此本院一并认可。另原告主张被告结欠的电费为1721.92元，被告左利伟亦不持异议，本院予以确认。综上，被告左利伟结欠的租金、物业管理费及电费三项合计为235771.14元。关于原告主张的上述三项费用的逾期违约金，本院认为被告逾期支付上述租金、物业管理费及电费应就此承担相应的逾期付款违约金，至于起算时间，在2018年11月28日发函催要拖欠费用并要求解除合同，本院从被告收到该解除函的次日起算逾期付款违约金，即从2018年11月30日开始计算，原告按照银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，符合相关规定，本院予以支持。关于涉案房屋的占有使用费，租赁合同解除后，被告左利伟应将租赁房屋返还原告，本案中左利伟怠于将涉案房屋返还给原告，并由此产生了相应的占有使用费，该部分损失应由被告左利伟承担。另外，原告提交了其与案外人的租赁合同并表示涉案房屋已于2019年2月15日实际收回，故相应的占用使用费计算应从2018年11月30日起计算至2019年2月15日止。该使用费标准参照原租金标准即按87096.78元/月计算。结合上述时间及计算标准，本院酌情认定该项费用金额为220645元。关于原告主张的律师费损失，该主张有合同约定为依据，并提交了相关证据，本院根据律师聘用合同的约定，支持其主张律师费20000元的诉请。关于原告主张的合同提前解除的违约金522580.68元及名义租金与实际租金的差额损失，本院在庭审中释明原告上述两项诉请实质上均系违约金的主张，其应择一主张。释明后，原告明确其主张合同提前解除的违约金522580.68元。本院认为，违约赔偿责任以补偿损失为主要目的，违约金金额过高的法院可以根据原告的实际损失予以酌情调整，本案中，考虑涉案房屋房屋实际收回以及另行出租的情况等，本院酌情认为该违约金可酌情调整为按两个月租金计算即174193.56元。综上，被告应付的租金、物业管理费、电费、提前解约的违约金、房屋占有使用费、律师费合计为650609.7元（235771.14+220645+174193.56+20000）。被告已付的租赁保证金为487701元，与其应付的各项费用相互冲抵后，被告左利伟尚应支付原告162908.7元，该部分费用在被告应支付的占有使用费中列明，原告主张的其他各项费用已在被告支付的租赁保证金中予以冲抵，无需另行履行。此外，还有逾期支付租金、物业费及电费的逾期违约金单独列明，未包括在上述所列欠付款项中。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司与被告左利伟就租赁苏州工业园区新平街388号24号幢6层01-12单元的房屋所形成的租赁合同关系于2018年11月29日解除；二、被告左利伟应于本判决生效之日起十日内支付原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司欠付的租金、物业管理费、电费、合计235771.14元（该款项已履行）；三、被告左利伟应于本判决生效之日起十日内支付原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司逾期付款违约金（计算方式：以235771.14元为基数，按银行同期贷款基准利率的1.3倍，自2018年11月30日起计算至实际支付之日止）；四、被告左利伟应于本判决生效之日起十日内支付原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司律师费损失20000元（该款项已履行）；五、被告左利伟应于本判决生效之日起十日内支付原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司提前解约违约金174193.56元（该款项已履行）；六、被告左利伟应于本判决生效之日起十日内支付原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司房屋占用费162908.7元元（该金额为折抵后的剩余金额）；七、驳回原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16610元，原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司负担3610元，被告左利伟负担13000元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告左利伟负担部分应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  史建明人民陪审员  陈燮根二〇一九年八月二十日书 记 员  张 端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。