重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0156民初2419号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**九寨印象小区**，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉剑华，重庆星空律师事务所律师。 被告：谭楹，男，1986年11月10日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司与被告谭楹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王梅独任审判，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告重庆庆业物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘警伟、冉剑华，被告谭楹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆庆业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付从2011年8月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、电梯费、公摊水电费等5414.5元及违约金（计算方式：按被告所欠物业费为基数，从2018年1月1日起以每日千分之三计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司签订了《XX一期前期物业服务委托服务合同》、《XX二期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，武隆区XX组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。被告作为该小区的业主，应当按照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费，但经原告多次催收，被告拒不缴纳物业服务费，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，遂提起本案诉讼。 被告谭楹辩称，被告的邻居未经相关部门审批，违规搭建，影响被告的采光和居住安全，原告并没有按照合同约定履行物业管理服务，致使被告的权利受到侵害，被告拒绝缴纳物业费、违约金。根据合同约定未装修的房屋按照物业费的50%缴纳，2012年6月被告装修入住。被告从2011年8月起未缴纳物业服务费属实，对公摊费的数额无异议，但是原告必须出面调解将被告邻居违规搭建的彩钢棚拆除后，被告才同意缴纳所有费用。 经审理查明，XX是位于武隆区XX镇XX路的商业住宅综合小区，其中XX、XX、XX三个片区分别为XX的第一、二、三期，建设单位均为重庆市裕升房地产开发有限公司。XX第一、二、三期在建时，建设单位重庆市裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了备案登记。重庆裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告设立的分公司在《XX二、三期前期物业服务委托服务合同》中约定：“……第三条、物业管理委托服务期限。本合同管理服务期从2009年12月28日至2012年12月28日止，为期叁年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。……第五条、物业管理服务费及付款方式。……5.1.2本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5/平方米/月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户。……5.1.6上述物业服务费中不含小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费。按照国家及政府相关规定，该部分费用应由小区所有业主及使用人每月据实分摊。……”。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务。2017年12月26日，XX业主委员会选聘了重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司接管XX1、2、3组团。2018年1月1日起，原告不再为XX一、二、三组团提供物业服务。 被告是XX房屋的业主，该物业建筑面积72.58平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2019年7月2日，因被告未足额缴纳物业服务费，原告提起本案诉讼。 另查明，武隆县发展和改革委员会于2011年1月26日以武隆发改价[2011]2号《武隆县发展和改革委员会关于核定XX“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准被告物业所属的物业管理区域的物业收费项目及标准为：“……一、收费项目及标准。1.住宅物业服务费：0.54元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯运行服务费：0.3元/平方米·月；……开发商售房合同条款中对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，按承诺执行。……”。 再查明，XX小区业主共用部位、共用设备设施的电费由原告代缴后按户据实分摊。2011年8月至2017年12月期间，被告未缴纳物业服务费、电梯费、公摊水电费等费用。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及答辩，原告提交的前期物业服务合同、民事判决书、重庆市土地房屋权属登记审核表、欠费明细表、欠交物业服务费用的催收函等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照前期物业服务合同的约定为被告居住的小区提供了物业服务，双方建立了物业服务合同关系。故原告请求被告支付物业服务费、电梯费的请求，本院予以支持。原告主张物业服务费按照每月0.5元/平方米计算，电梯费按照3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户计算费用，但原武隆县发展和改革委员会《关于核定XX“二、三组团”物业服务收费标准的批复》审核批准，被告物业所属的物业管理区域住宅物业服务费按0.54元/平方米·月，电梯运行服务费按0.3元/平方米·月计算，被告物业所属的物业管理区域在行政机关作出核价批准后，双方未对物业收费标准另行作出约定后，应按照行政机关作出的核价标准计算。原告主张的物业费和电梯费均属于物业服务费的范畴，其主张每月应缴纳的物业服务费为66元，按行政机关作出的核价标准被告每月应缴纳的物业服务费为60.97元。故被告应向原告缴纳2011年8月至2017年12月期间的物业费为3017.88元（72.58平方米×0.54元×77月），电梯费为1676.6元（72.58平方米×0.3元×77月）。原告主张被告支付公摊水电费，提交欠费明细表予以证明，该费用从金额上看符合客观实际，但2011年8月至2017年12月应计算为362.5元，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。本院认为原告并未提供证据证明原告或者开发商向被告公示了前期物业服务合同的内容，向被告明确提出逾期未缴纳物业服务费的违约责任。而且原告在提供的物业服务也存在一定瑕疵，如被告所述原告未及时对业主违规搭建行为予以管理，其未达到合同约定的标准。故原告请求被告按照前期物业服务合同的约定向其支付违约金，本院不予支持。 被告谭楹抗辩的2012年6月装修之前的物业服务费只缴纳50%，但未提供事实和法律依据予以证明，本院不予采信。 综上所述，原告的部分请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭楹在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费3017.88元、电梯费1676.6元、公摊费362.5元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告谭楹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 梅 二〇一九年八月十四日 法官助理  周雪棽 书 记 员  陈彭毅