湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0583民初547号原告：枝江市盛世华街商业管理有限公司，住所地枝江市马家店花乔一巷**。统一社会信用代码：914205830500076812。法定代表人：刘鑫，执行董事。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。特别授权。被告：苏发萍，女，1976年9月27日出生，汉族，个体，系枝江市星乐迪歌厅经营业主,住枝江市。委托诉讼代理人：付鸣，湖北七君律师事务所律师。一般授权。原告枝江市盛世华街商业管理有限公司（以下简称盛世华街公司）与被告苏发萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理。依法由审判员罗黄鹤适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告盛世华街公司的法定代表人刘鑫及其委托诉讼代理人包宗涛，被告苏发萍及其委托诉讼代理人付鸣到庭参加诉讼。2019年5月14日至2019年7月13日为调解期间。本案现已审理终结。原告盛世华街公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2018年12月31日起解除原被告双方的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年12月31日止的房屋租金27万元；3、判令被告按日548元向原告支付自2019年1月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费；4、判令被告向原告支付违约金。（自2016年11月1日起以7万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止，2017年7月1日起以10万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止，自2018年7月1日起以10万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止的违约金。其中截止2018年12月31日违约金共计12.66万元），以上合计39.66万元。5、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告盛世华街公司受湖北广泰置业有限公司的委托对外出租枝江市“七星新天地”商铺。2016年11月1日，原被告签订《枝江市“七星新天地”商铺租赁及物业管理合同》，约定被告承租“七星新天地”2层2020A的商铺，计租面积1532.5平方米，经营“星乐迪KTV”。租赁期限从2016年11月1日至2020年7月1日，免租期为2016年11月1日至2017年7月1日。2017年7月1日至2018年6月30日的租金为20万元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为20万元。被告在签订本合同时，一次性支付第一个交租期的租金10万元。租金每半年支付一次，支付时间为上一个交租期最后一个月的30日内。被告未按合同约定支付租金的，每逾期一日，按1‰承担违约责任，延期超过30日的，原告有权单方解除租赁合同等。合同签订后，原告按约定交付了商铺，被告于2016年11月1日支付租金3万元，余下27万元（截止2018年12月31日）的租金经原告多次催收未付。2018年11月28日，原告向被告发出《催缴租金函》，通知其5日内支付租金，逾期解除租赁合同。2018年12月5日，原告给被告发出《解除租赁合同通知书》，通知2018年12月31日解除租赁合同，15日内返还租赁物。被告既不向原告支付租金，也不返还租赁物，原告为此诉至法院，请求依法裁判。被告苏发萍辩称，原告诉状所述不实，原告起诉的租赁合同不是双方当事人的真实意思表示，同日签订了两份合同，是原告要求被告配合所签的虚假合同，目的是作为销售商铺经济价值评估的参考，原被告之间的真实合同是2016年9月26日签订的。真实合同中约定的免租期至2018年12月1日，被告在履行合同中不构成违约，原被告真实的关系是合伙关系，不是单纯的租赁合同。被告请求的违约金计算时间有误，且约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院经审理认定如下事实：2011年8月1日，枝江市恒泰置业有限公司注册成立，2013年10月17日，枝江市恒泰置业有限公司的名称变更为湖北广泰置业有限公司，公司类型为有限责任公司（自然人张山独资），法定代表人张山。2014年6月1日，湖北广泰置业有限公司委托原告对“七星﹒新天地”的商铺房屋租赁及物业进行管理，委托的权限为：以原告的名义出租商铺房屋，与承租人洽谈、签订并履行租赁合同，开展前期物业管理活动，收取租金及相关费用。2015年，湖北广泰置业有限公司投资开发的枝江市“七星﹒新天地”建设工程竣工验收。2016年9月27日，原被告签订商铺租赁及物业管理合同，约定原告将枝江市“七星﹒新天地”2020A、2020B号商铺出租给被告使用，被告经营KTV、茶楼，租赁面积2056.5㎡，租赁期限为2016年11月1日至2021年11月1日，免租期为12月，免租期的时间为2017年6月1日至2017年12月1日，2018年6月1日至2018年12月1日，租赁费为35万元/年，在签订本合同时被告一次性支付第一个交租期的租赁费17.5万元，本合同项下租金及费用按半年支付，每半年为一个交租期，被告应当向原告支付5万元的保证金，合同中还约定了解除租赁合同的条件及违约责任等。原被告在合同上签名盖章。2016年11月1日，原被告就租赁的2020A、2020B又分别签订两份商铺租赁和物业管理合同，其中2020A的租赁合同中约定租赁商铺面积1532.5㎡，租赁期限为2016年11月1日至2022年7月1日，免租期为2016年11月1日至2017年7月1日，第一年(2017年7月1日-2018年6月30日)租金20万元，第二年（2018年7月1日-2019年6月30日）租金为20万元，第三年（2019年7月1日-2020年6月30日）租金25万元，第四年（2020年7月1日-2021年6月30日）租金35万元，第五年（2021年7月1日-2022年6月30日）租金40万元。被告在签订本合同时，一次性支付第一个交租期租金10万元，本合同项下租金按半年支付，第二期交租的时间为上一个交租期最后一个月的30日前。被告经营的品牌为星乐迪KTV，经营项目为KTV，合同签订前，被告应支付3万元的履约保证金，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日。合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收合同约定的履约保证金，因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同约定的履约保证金。双方协商一致后，被告经提前90天书面通知原告，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担其他违约责任。被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期内，被告若延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告有权解除合同。双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，原告对被告实际经营状况不承担任何责任。同日签订的2020B租赁合同中约定租赁面积为653㎡，租赁期限为2016年11月1日至2022年7月1日，免租期为2016年11月1日至2017年7月1日，租金为每年14万元不变，签订合同时被告一次性交纳第一个租期的租金7万元，履约保证金为2万元，其他内容与2020A合同约定一致。2016年9月5日，被告向原告交纳5万元的商铺保证金。2016年9月29日，被告向原告交纳5万元的租金，2017年3月4日，被告再次向原告交纳5万元的租金。2017年1月18日，湖北广泰置业有限公司与枝江金润源建设投资控股集团有限公司（以下简称金润源公司）签订《资产收购协议书》，约定将“七星﹒新天地”的部分商铺出售给金润源公司。湖北广泰置业有限公司出售给金润源公司的商铺中包含了租赁给被告的2020B号商铺。2017年7月19日，原告将卖给金润源公司商铺中已收取的租金和押金移交给金润源公司，其中包含被告租赁的2020B号商铺的租金7万元（截止2017年12月31日）和押金2万元。对于移交租金7万元和押金2万元给金润源公司，被告称对此不知情，原告也没有向法庭提供已通知被告的相应证据。原被告签订商铺租赁合同后，原告交付了租赁物（包含2020A、2020B），被告接手后进行了装修，一直经营星乐迪KTV至今。双方对于2020B租赁房屋的移交时间存在争议，原告称是2016年11月1日移交，因为合同中明确约定了交付日期，被告称是2017年3月才交付2020B的房屋。2018年11月28日，原告向被告发出《催收租金函》，要求被告五日内向原告缴纳下欠的租金。2018年12月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，注明被告欠缴原告截止2018年12月31日的租金27万元，经催收后被告拒绝交付租金，通知被告从2018年12月31日起双方解除租赁合同，要求被告于解除租赁合同后15日内返还原告租赁房屋。被告于2018年12月26日书面回复：2017年张山与被告约定合伙经营星乐迪KTV，以50万元购买KTV10%的股份，张山于2017年3月支付20万元的装修款、空调款，余下的30万元尚未支付。2017年9月，经张山与被告协商，被告用应向原告交纳的租金27万元抵扣张山应支付的合伙入股款30万元。原告对于抵扣租金一事不予认可。被告既不交纳租金也不返还租赁物，原告为此诉至本院。本案在审理过程中，被告苏发萍认为原告提供的被告放弃优先购买权（2020B商铺）承诺书上的签名不是其本人签名，申请对承诺书上的签名和捺印的真伪进行司法鉴定。上述事实，有原告提供的授权委托书、竣工验收报告、单位名称变更通知书、商铺租赁及物业管理合同、催缴租金函、解除租赁合同通知书、收款收据、放弃优先权购买承诺书、收据、资产收购协议书、租金和押金明细表、发票，被告提供的企业登记信息、装修设计合同、张山支付空调和排烟新风系统款项的证明、原被告于2016年9月27日签订的商铺租赁及物业管理合同（2020A、2020B）、被告的营业执照、拆除工程证明、分红表、微信记录及财务报表、2020B的租赁合同、原告的微信记录、KTV平面设计图、民事诉状、2018年12月8日被告给原告催缴租金函的回复、演绎律师事务所函、金润源公司两份催缴租金通知书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原告盛世华街公司虽然不是本案争议租赁商铺的产权所有权人，但该争议商铺的所有权人湖北广泰置业有限公司书面授权原告以原告的名义签订和履行商铺租赁合同、开展前期物业管理、收取租金及相关费用。后原告根据湖北广泰置业有限公司的授权用原告的名义与被告签订商铺租赁合同，合同明确约定了租赁标的物、押金、租金、期限、违约责任等，原告按合同约定交付了租赁房屋，被告向原告缴纳了合同约定的押金和部分租金，实际接受原告交付的租赁房屋装修后一直经营至今，原被告之间形成房屋租赁合同关系。原告提供的2014年6月出具给原告的授权委托书系湖北广泰置业有限公司庭审后补充出具，说明湖北广泰置业有限公司对盛世华街公司之前的委托租赁商铺等行为予以认可，并不影响被告在租赁合同中对原告或湖北广泰置业有限公司享有的权利和义务，故被告称原告签订合同时没有得到授权，原被告签订的租赁合同无效的辩解，本院不予采信。被告称原被告之间系合伙关系，因被告没有提供相应的证据予以证实，且合同中明确约定原被告系租赁合同关系，不产生合伙关系，其辩解本院不予采信。被告苏发萍与湖北广泰置业有限公司的法定代表人张山（独资股东）之间是否为合伙关系，与本案没有关联性，张山不是本案必须的共同诉讼当事人，故被告要求追加张山为本案共同被告的请求，本院不予支持。原被告于2016年9月27日签订了一份商铺租赁合同，约定被告向原告租赁位于“七星﹒新天地”的2020A、2020B号商铺，后原被告于2016年11月1日又签订了两份合同，分别就“七星﹒新天地”的2020A、2020B号商铺签订租赁合同，前后两次签订的租赁合同中原被告均在合同上签名盖章，前后两次的合同均是原被告的真实意思表示，后面签订的合同应是对原签订合同的变更（包括租赁房屋分开、租期、租金数额、面积、免租期等），原被告双方应按后签订的租赁合同履行。被告称后签订的合同是受骗帮忙所签，其只认可前面签订的合同，因其没有提供证据证实后签订的合同是受骗帮忙所签，其辩解本院不予采信。被告于2016年9月5日向原告缴纳5万元的保证金，是缴纳2020A、2020B两个商铺的租赁保证金。2016年9月29日，被告缴纳的5万元租金，也是2020A、2020B两个商铺的租金。2016年11月1日，原告与被告就2020A、2020B分别签订两个租赁合同，变更了原租赁合同。2016年11月1日签订的2020A商铺租赁合同中约定，被告应在签订合同前缴纳保证金3万元，签订合同时一次性缴纳10万元的租金，被告之前已缴纳5万元租金，2017年3月4日被告缴纳的5万元租金，应认定为缴纳2020A商铺的租金，按合同约定完成了第一个交租期的租金，因为2017年1月，湖北广泰置业有限公司将2020B商铺已出售给案外人金润源公司。后原告将被告缴纳租金中的7万元作为2020B商铺的租金移交给金润源公司，是原告与金润源公司之间的行为，原告移交租金后没有通知被告也没有得到被告的认可，故原告向案外人移交租金与被告没有关联性，被告已向原告缴纳租金10万元。合同中约定租金按半年度支付，每半年为一个交租期。被告于2016年9月4日、2017年3月4日分两次缴纳第一个交租期的租金10万元，第二期租金10万元的缴付时间应为2017年12月30日前，第三期租金10万元（2018年7月1日至2018年12月31日）的时间缴付应为2018年6月30日前，以此类推。原被告在合同中明确约定，被告延迟超过30日缴纳租金及其他费用的，原告有权单方解除合同。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告延迟缴纳租金已超过30日，原告根据合同约定有权解除原被告的租赁合同。原告2018年12月5日向被告发出解除合同的通知，明确告知从2018年12月31日解除合同，被告于2018年12月26日书面回复，说明被告收到了原告要求解除合同的通知，原被告之间的租赁合同于2018年12月31日解除。解除租赁合同后，被告应返还原告租赁物，故原告要求法院确认原被告之间的商铺租赁合同自2018年12月31日起解除，被告返还租赁商铺2020A的诉讼请求，本院予以支持。被告在回复函中要求用案外人张山欠被告的合伙股金抵扣租金，这是被告要求行使抵销权。法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。张山是湖北广泰置业有限公司的独资股东兼法定代表人，被告陈述与其合伙的是张山，要求抵销的是张山的个人债务，张山个人与湖北广泰置业有限公司是两个不同的法律主体，本案中的租赁商铺是湖北广泰置业有限公司所有，被告要求抵销的不是湖北广泰置业有限公司的债务，而是张山的个人债务，且张山的债务是否属实也不属于本案审查范畴，故被告要求用张山欠被告的合伙股金抵扣租金的辩解，本院不予采信。被告称原告延迟交房，要求原告延迟免租期，因被告提供的证据不足以证实原告延期交房，故被告要求延迟免租期计算时间的辩解，本院不予采信。湖北广泰置业有限公司于2017年1月18日将2020B商铺卖给案外人金润源公司后，被告一直在使用租赁的2020B商铺，其没有提供2020B商铺买卖后导致其对租赁物不能使用的证据，被告称湖北广泰置业有限公司在其不知情的情况下将2020B商铺卖与案外人，影响了其承租权益的辩解，本院不予采信。因为被告对于2020B商铺是否享有优先购买权，不是本案的审查范围，故被告申请对放弃优先购买权承诺书上其签名的真伪进行司法鉴定，本院不予准许。本案中原告只向被告主张2020A商铺的租金和相关权益，故原告要求被告支付截止2018年12月31日2020A商铺租金的诉讼请求，本院予以支持。原被告解除租赁合同后，被告应返还原告租赁物，被告没有返还原告租赁物，继续占有期间应当支付占用费，占用费的标准按原租赁合同约定的标准计算，原告要求被告按548元/日（20万元/年）的标准支付从2019年1月1日至房屋返还之日止的资金占用费，没有超过合同约定的标准，本院予以支持。原被告合同解除后，被告缴纳的2020A商铺的保证金3万元也应予以退还。原被告在合同中约定了延迟缴纳租金的违约金，但合同中约定按未缴纳金额的日1‰计算违约金过高，本院调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七之规定，判决如下：一、原告枝江市盛世华街商业管理有限公司与被告苏发萍于2016年11月1日签订的商铺租赁合同（2020A）于2018年12月31日解除，被告苏发萍于本判决生效之日起三十日内将租赁的位于枝江市“七星﹒新天地”的2020A商铺返还给原告枝江市盛世华街商业管理有限公司；二、被告苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付原告枝江市盛世华街商业管理有限公司租金20万元（截止2018年12月31日）；三、被告苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付原告枝江市盛世华街商业管理有限公司租赁商铺从2019年1月1日起至返还租赁商铺时止的占用费（按20万元/年计算）；四、被告苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付原告枝江市盛世华街商业管理有限公司延迟交纳租金的违约金，其中10万元从2018年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，10万元从2018年7月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；五、原告枝江市盛世华街商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告苏发萍租赁房屋保证金3万元；六、驳回原告枝江市盛世华街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3625元，由原告枝江市盛世华街商业管理有限公司负担1475元，被告苏发萍负担2150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗黄鹤二〇一九年八月十九日法官助理杨思依书记员阮晓艳