浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0402民初1046号原告（案外人）：桐乡市巨能置业有限公司，住所地：桐乡市梧桐街道复兴南路**，统一社会信用代码：913304835528657667。法定代表人：王莉伟，执行董事。委托代理人：卜炳忠，浙江景雅律师事务所律师。被告（申请执行人）：朱杨辉，男，1969年1月20日出生，汉族，住嘉兴市。委托代理人：董凌、朱杰，浙江万宝律师事务所律师。第三人（被执行人）：嘉兴市圣佳沁源装饰工程有限公司，，住所地：嘉兴市南湖区七星街道320国道南天声****-02统一社会信用代码：9133040269237677XT。法定代表人：陈卫民。第三人（被执行人）：陈卫民，男，1967年2月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。第三人（被执行人）：钱海珍，女，1971年1月17日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告桐乡市巨能置业有限公司（以下简称巨能公司）与被告朱杨辉、第三人嘉兴市圣佳沁源装饰工程有限公司（以下简称圣佳公司）、陈卫民、钱海珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卜炳忠，被告朱杨辉委托代理人董凌、朱杰到庭参加诉讼。第三人圣佳公司、陈卫民、钱海珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨能公司起诉称，一、法院查封的复兴北路60、62号房屋仅为预告登记，裁定认定“位于桐乡市两处商业用房系登记在被执行人陈卫民及钱海珍名下”系事实错误；根据法律法规规定，预告登记在能够进行相应的不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；本案中，两处商业用房原告取得初始登记的日前为2015年11月5日，按此日期计算，预告登记在2016年2月5日后失效，而法院查封是在2017年1月11日，为失效的预告登记；二、不动产登记薄上登记的两处商业用房权利人为原告，而非陈卫民；三、陈卫民、钱海珍的换房时间为2015年12月7日，换房时已经实际解除合同；公证处见证下解除合同仅是不动产登记机关撤销备案需要而作，并非实际解除商品房买卖合同的时间；诉请：一、判决对复兴北路60、62号房屋不予执行、解除查封并撤销备案（执行异议标的价值3757924元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告朱杨辉答辩称，原告主张的涉案房屋设定的预告登记为三个月时效，这不是必然失效，三个月还包括当事人不能履行情况。从公证书解除合同时间看，解除时间是2017年9月，被告申请查封时间是2017年1月，根据不动产相关规定，法院查封符合执行规定第26条，要求驳回原告的异议请求。第三人圣佳公司、陈卫民、钱海珍未作答辩。针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据：1、商品房买卖合同2份。2、换房申请单、承诺书,证明第三人将房屋进行换房，并补差价。3、更名申请3份，证明换房更名情况。4、不动产登记查询证明，证明涉案房屋所有权人为原告。5、公证书二份，证明原告与第三人陈卫民、钱海珍在公证处对解除商品房买卖合同进行了公证。6、支付凭证4份及承诺书一份，证明第三人钱海珍向原告补偿房屋差价7851元、孙建中支付原告25万元房款、洪建甫以承兑汇票方式支付原告20万元房款，向第三人陈卫民退房款45万元。7、（2018）浙0402执异89号执行裁定书、送达回证，证明原告提出执行异议后被法院驳回。8、产权证2份，证明涉案房屋所有权人为原告。9、贷款借款凭证2份、协议3份，证明购房款支付情况。被告朱杨辉质证，对证据1三性无异议；对证据2换房申请、承诺书真实性有异议，这个事情被告不清楚，形成时间跟公证相差两年，2015年11月就可以办理房产证，但到2017年未办理房产证；对证据4真实性、合法性无异议，关联性2015年11月5日已经发大产证，这时可以办理小产证；对证据5公证书三性无异议；对证据3、6真实性有异议，是伪造的，与承诺书相互矛盾；查封已经两年多时间，但更名的人从未向法院表明购买了这三套房；这些是原告事后变造的，对三性都有异议，且这些证据已经超过举证期限；对证据7、8、9没有异议。被告朱杨辉及第三人圣佳公司、陈卫民、钱海珍均未提供证据。为查明事实，法院依职权调取并出示的证据：转帐凭证、入帐证明、协助执行通知书、送达回证、（2016）浙0402财保153号民事裁定书。原告质证，没有异议，153号查封事项就是执行异议中涉及的。被告朱杨辉质证，对真实性无异议，关联性有异议，承诺书讲要补7851元，确实有7851元汇给原告，但是承诺书不符合常理，因后又将45万元转给第三人陈卫民。本院认证如下：原告提供的证据1-8，均与本案具有关联性，本院予以认定;法院调取的证据与本案事实有关，予以认定。本院经审理查明，2017年1月11日，本院根据申请人朱杨辉的诉前保全申请在桐乡市不动产登记服务中心对陈卫民、钱海珍购买的桐乡市梧桐街道复兴北路60号、62号两处房地产进行了预查封，保全期限自2017年1月11日至2020年1月10日止。后朱杨辉提起对圣佳公司、陈卫民、钱海珍承揽合同纠纷诉讼，在审理过程中，双方达成调解协议，法院出具了（2017）浙0402民初298号民事调解书。在法院执行过程中，巨能公司向本院提出执行异议，认为上述涉案房产为其所有，不得执行并解除查封。执行法院于2018年12月24日作出（2018）浙0402执异89号执行裁定：驳回案外人巨能公司的异议请求。原告巨能公司不服该裁定，遂提起执行异议之诉。另查明，原告巨能公司与被执行人陈卫民、钱海珍于2013年12月27日签订并向桐乡市房地产信息管理系统备案了《商品房买卖合同》两份（合同备案编号分别为12014000042、12014000043），约定陈卫民、钱海珍向巨能公司购买桐乡市梧桐街道复兴北路60号、62号两处房地产，建筑面积分别为139.68平方米、149.48平方米，合同总价款分别为1815282元、1942642元等。2014年1月16日，陈卫民、钱海珍将上述两套涉案房产向中国工商银行股份有限公司桐乡支行分别办理了抵押贷款，主债权金额为90万元、97万元。另巨能公司分别与陈卫民、钱海珍以及嘉善云洁装饰工程有限公司、嘉兴市胜源装饰设计有限公司、圣佳公司、湖州丰茂置业有限公司签订《协议》三份，将894984元、774060元、222438元工程款折抵陈卫民、钱海珍应支付的涉案房屋购房款项。2015年11月5日，巨能公司对桐乡市梧桐街道复兴北路60号、62号两处房地产进行了单位自建商品房初始登记，建筑面积分别为139.62平方米、149.40平方米。另查明，2015年12月7日，陈卫民、钱海珍以商业转让困难为由，向巨能公司申请将复兴北路60号、62号商业（总价3757924元）换成美泉宫1-2-2301、1-2-1101、1-2-802室三套住宅（总价3765775元），差价7851元另行补足。2015年12月11日钱海珍向巨能公司银行转账7851元。2016年2月5日巨能公司向陈为民银行转账45万元。2016年1月22日，陈为民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-2301室房款979979元转为孙建中购买美泉宫1-2-2301室房款；同日，陈为民与孙建中签署了《更名申请单》。2016年1月27日，陈为民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-1101室房款1139000元转为洪建甫、徐福娥购买美泉宫1-2-1101室房款；同日，陈为民与洪建甫、徐福娥签署了《更名申请单》。2016年2月6日，陈为民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-802室房款1296796元转为沈亚平购买美泉宫1-2-802室房款；同日，陈为民与沈亚平签署了《更名申请单》。2017年9月11日，巨能公司与陈卫民、钱海珍在桐乡市公证处办理了《解除合同协议书》的公证书两份。本院认为，本案争议的焦点为巨能公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，巨能公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，本院于2017年1月11日在桐乡市不动产登记服务中心对陈卫民、钱海珍购买的桐乡市梧桐街道复兴北路60号、62号两处房地产进行了预查封。因此，涉案房产原告虽未向陈卫民、钱海珍办理过户手续，但巨能公司作为涉案房产销售方自2017年1月11日起未经保全法院的同意，已不得自行处置涉案房产的相关权益。其次，涉案两处房产陈卫民、钱海珍已于2014年1月16日向银行办理了抵押贷款，足以表明涉案房产的相关权属已进行了预告登记，本院对涉案房产的预查封合法有效。第三，原告提供的涉案房产的初始登记与陈卫民、钱海珍对涉案两套房产的预告登记属于不同的权属状态，并不相悖，法院将依法区分处理。第四，原告提供的换房证据，因陈卫民、钱海珍并未就涉案两处网签备案合同予以撤销，并重新办理新的网签合同予以备案，因此不具有商品房买卖换房效力，本院不予认定。综上，原告巨能公司主张停止对陈卫民、钱海珍购买的复兴北路60号、62号两处房地产强制执行并解除保全措施的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。原告主张对涉案房产撤销备案的诉讼请求不属执行异议之诉审理范围，本院不予支持。第三人圣佳公司、陈卫民、钱海珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告桐乡市巨能置业有限公司的诉讼请求。案件受理费36863元，由原告桐乡市巨能置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈晋伟人民陪审员  李冬菊人民陪审员  陆惠凤二〇一九年八月八日书 记 员  许新元