河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初1921号原告：魏建华，男，1954年9月15日出生，汉族，住唐山市。委托代理人：唐立亚，天津行通（唐山）律师事务所律师。委托代理人：孙婧，天津行通（唐山）律师事务所律师。被告：彭冲，女，1968年6月4日出生，汉族，住唐山市。被告：卢素英，女，1966年6月15日出生，汉族，住唐山市。二被告共同委托代理人：刘雁，河北鸿翔律师事务所律师。原告魏建华与被告彭冲、卢素英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告魏建华的委托代理人唐立亚、孙婧、被告彭冲、卢素英的共同委托代理人刘雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏建华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签署的《房屋租赁契约》在2018年11月12日已经解除；2.判令二被告立即搬迁租赁商铺，腾出租赁房屋，并结清物业费、水电费、煤气费、宽带费、有线电视费等费用；3、判令二被告自2018年11月12日起按照原房屋租赁价格（1万元/月）的标准向原告支付房屋占用费用直至将房屋返还原告；4、判令二被告赔偿原告因恢复房屋原状需要的费用57000元；5、判令二被告按照年租金总额的5%向原告支付违约金，即6000元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁契约》一份，合同约定甲方将其位于××路商场两层楼房及楼房东部南北两侧两个附属建筑出租给乙方做教学使用，租赁期一年，自2016年9月1日起至2017年8月31日止，年租金120000元。双方同时约定：“乙方不得改变房屋用途和转租，对房屋结构改变时，必须经甲方同意。任何一方不履行本契约的规定，另一方有权提前解除本契约。租赁期满，双方未续订契约或解除契约时，乙方逾期不交出房屋，除限期迁出并补交占有期内的租金外，还按占有期内年租金总额的5%收取违约金”。2017年6月16日，双方经友好协商将《房屋租赁契约》延续至2022年8月31日，租金不变。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，被告却在2018年10月对承租的房屋进行改造，原告找到被告进行交涉，被告口头承诺不拆墙不扩建，但到2018年11月，原告发现被告将房屋内靠近大门口的墙体拆除，并将房屋扩建出2米，并将一层大厅闸成三个房屋，装了三个防盗门，用来做蛋糕房。原告认为，被告未经原告同意改变房屋结构，改变房屋用途，违反了《房屋租赁契约》的相关规定，原告有权单方解除租赁合同，并要求被告将房屋恢复原状或赔偿损失，承担违约责任。2018年11月10日，原告向被告发出了终止租赁契约的通知，被告于2018年11月12日收到了该通知，但被告未予理会。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。彭冲辩称，被告彭冲不存在违反双方于2016年8月13日签订的《房屋租赁契约》的情形。原告的诉请没有事实及法律依据，应依法驳回。卢素英辩称，被告卢素英不是本案适格被告，《房屋租赁契约》明确载明卢素英是代理彭冲签字，代理行为的法律后果应当由被代理人享有和承担。请法院依法驳回原告对被告卢素英的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年8月13日，原告魏建华（甲方出租人）与被告彭冲（乙方承租人）签订了《房屋租赁契约》一份，主要内容为，甲方将其所有的坐落在××区商场两层楼房及楼房东部南北两侧两个附属建筑出租给乙方做教学使用（不包括一层大厅内2号房间、楼梯间楼梯下房间二楼南面厨房和储物间）；乙方不得改变房屋用途和转租；双方议定租赁期一年，自2016年9月1日起至2017年8月31日止；租金为120000元整，租金按年结算，乙方于8月15日前将租金缴付甲方；乙方向甲方交纳人民币10000元整的房屋使用保证金，甲方应在租赁期满或解除契约，乙方交还房屋时将保证金退还乙方或抵偿租金及房屋设备的损失；房屋设备（一层：水磨石和瓷砖地面，平整光洁，无破损；门窗完整，附件齐全有效；临街门窗配有一毫米厚铝合金卷帘门十个，卷帘门滑动自如，无破损；上下水、电、气的管线路完整畅通；卫生间为大理石台面。二层：瓷砖地面和楼梯，平整光洁，无破损；门窗完整，附体齐全有效；上下水电的管线路完整畅通；卫生间为陶瓷连体台面）；在租赁期内，甲方承担下列责任：1.依约将房屋及设备交乙方使用；2.负责对房屋进行定期安全检查、修缮，以保证乙方的正常使用；3.提前解除契约时，应先征得乙方的同意；在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按时交纳租金；2.对房屋结构改变时，必须经甲方同意，费用由乙方负责，房屋的承重部位在任何情况下都不能改变，否则后果由乙方负责；3.协助甲方检查房屋安全，并为维修提供方便；4.提前解除契约时，应先征得甲方的同意；5.因使用不当或人为造成房屋损坏的，负责修复或赔偿；在租赁期内，使用水、电、气所产生的费用由乙方负责；违约责任：1.任何一方不履行本契约的规定，另一方有权提前解除本契约；2.任何一方未征得另一方的同意而单方面解除契约的，另一方有权要求赔偿损失，损失按租赁期内租金总额的5%收取；3.乙方逾期交付租金，每逾期一日，按租金总额的5‰收取违约金；4.租赁期满，双方未续订契约或解除契约时，乙方逾期不交出房屋，除限期迁出并补交占用期内的租金外，还按占用期内年租金总额的5%收取违约金。原告魏建华、被告卢素英代被告彭冲在该租赁契约上签字确认。后原被告将租期延续至2022年8月31日，租金不变。被告交付租金至2019年8月31日。原告认为被告未经许可改变房屋用途和结构，违反了租赁契约，于2018年11月11日以EMS邮政特快专递的方式向被告卢素英发出了终止房屋租赁契约的通知。涉案房屋的施工人吴亚出具书面证言证实其施工时原告曾到场对施工质量及使用材质进行监督，施工完毕后，原告与被告雇佣的员工卢志军共同验收。证人卢志军出庭作证证实，原告同意更换卷帘门和窗户。建外墙时，原告在场，并曾对具体施工提出要求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据原被告提交的双方于2015年、2011年7月7日、2016年8月13日签订的房屋租赁契约，可以证实被告彭冲为承租人，被告卢素英只是作为被告彭冲的代理人在2016年8月13日签订的房屋租赁契约上签字，根据合同的相对性原则，对原告要求被告卢素英承担相关责任的主张，本院不予支持。因原被告在房屋租赁契约中明确约定任何一方提前解除本契约的，应先征得另一方的同意，且原告以EMS邮政特快专递的方式向被告卢素英发出终止房屋租赁契约的通知不符合合同法中规定的合同的约定解除及法定解除的情形，故对原告要求确认房屋租赁契约已于2018年11月12日解除以及要求被告自2018年11月12日起按照原房屋租赁价格（1万元月）的标准向原告支付房屋占用费用直至将房屋返还原告的主张，理据不足，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因原告提交的证据不能证实被告拖欠物业费、水电费、煤气费、宽带费、有线电视费等费用的具体数额，故对其该项主张，本院不予支持。因原告主张的恢复房屋原状所产生的费用尚未实际发生，故对其该项主张，本院不予支持。因原被告提交的证据不足以证实被告存在违约行为，故对其要求被告给付违约金的主张，本院不予支持。现因原告要求解除与被告签订的房屋租赁契约，被告亦表示同意，故上述房屋租赁契约应依法予以解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告魏建华与被告彭冲（被告卢素英代被告彭冲签字）于2016年8月13日签订的房屋租赁契约；二、被告彭冲于本判决生效之日起十日内将其承租的坐落在××区商场两层楼房及楼房东部南北两侧两个附属建筑腾清并恢复承租时状态后交付原告魏建华；三、驳回原告魏建华的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取1280元，由原告魏建华、被告彭冲各负担640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 李 超 二〇一九年八月十五日法官助理 李 楠书 记 员 张昕悦