海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1837号原告（反诉被告）：三亚北大科技园实业开发有限公司（以下简称：北大科技园公司），住所：三亚市崖州区创意产业园管理委员会**厂房。法定代表人：姚文宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁栋，男，1985年12月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：张传春，山东垠鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）北大科技园公司与被告（反诉原告）梁栋解除合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北大科技园公司的委托诉讼代理人吉旭，被告（反诉原告）梁栋的委托诉讼代理人张传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北大科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告北大科技园公司与被告梁栋签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》；2.确认原告北大科技园公司无须返还被告梁栋的认购金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年5月17日，北大科技园公司与梁栋签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定：1.梁栋出资认购北大科技园公司开发建设的位于三亚市××区房，该房屋总价款2317317元。2.梁栋应于2018年5月17日支付认购定金50000元；2018年6月8日前付清第一期房款650000元；2018年8月8日前付清第二期房款1617317元。签订认购书后，梁栋支付了认购定金50000元和购房款50000元，但未按照认购书约定的付款时间支付剩余购房款。经北大科技园公司多次协商沟通，要求梁栋付清房款并办理购房手续或与原告解除认购协议，但梁栋均不予理会。依据签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》约定的内容，梁栋在约定时间内不与北大科技园公司签订《商品房买卖合同》或逾期不办理付款手续，均视为违约，北大科技园公司有权解除认购书，定金不予退还。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）梁栋辩称，1.梁栋与北大科技园公司签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》不具有法律效力。涉案房地产属于商业金融用地，公寓式房屋，而非商业金融用地所要求的写字楼性质的房屋，北大科技园公司不具备该商品房预售的条件。双方签订的认购书，在法律意义上属于预约性质，但该认购书的内容体现出了房屋的面积、购房价格以及付款方式、期限等商品房买卖合同的主要条款，故该认购书属于商品房买卖合同。双方在签订该认购书时，北大科技园公司没有相关的销售手续，该认购书不具有法律效力，北大科技园公司应当承担缔约过失责任，向梁栋支付相应的损失。2.北大科技园公司主张梁栋迟延支付首期购房款违反认购书的约定，但购房款属于房屋买卖合同的内容，而不是认购书约定的内容，依照双方签订的认购书内容，其中手写的部分内容，可以发现北大科技园公司销售的房屋不具有网签备案条件，根据《商品房预售管理办法》的相关规定，北大科技园公司不具备房屋出售资格。北大科技园公司提供的规划许可证、土地使用权证书，可以证明其销售的房屋为写字楼，属于办公性质。但北大科技园公司在三亚房产销售网站登记为公寓或别墅，属于居住房屋，而非办公用房，故其销售房屋规避了法律规定，对购房人存在欺诈。至今，北大科技园公司与梁栋双方未签订房屋买卖合同，定金在认购书中的性质是商品房准买受人履行洽谈订立买卖合同义务的担保，不是订立商品房买卖合同的担保。综上，梁栋同意解除双方签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》，但对北大科技园公司主张其他诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。反诉原告（被告）梁栋向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还购房定金50000元和购房款50000元，并赔偿反诉原告的损失（以100000元为基数，按年利率12%计算，自2018年5月至实际付清之日止）。2.本案诉讼费由反诉被告北大科技园公司承担。事实和理由：2018年5月，北大科技园公司与梁栋签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定梁栋购买位于三亚市××区崖州湾壹号房产，明确了梁栋购买房产的具体房号、付款方式、付款时间以及双方的权利义务等房屋买卖合同所具体的主要条款，认购书手写部分明确北大科技园公司所售楼房为写字楼，暂时无法办理网签手续。签订认购书后，由于北大科技园公司未取得合法的销售手续，且北大科技园公司已将认购书项下的房产另售于他人，故双方没有签订正式的商品房买卖合同。梁栋认为，双方签订的认购书不具有合同效力，北大科技园公司应当向梁栋返还购房定金50000元和购房款50000元，并承担梁栋相应的损失费用。反诉被告北大科技园公司辩称，1.北大科技园公司与梁栋签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认为商品房买卖合同。2.北大科技园公司具备涉案房屋的合法销售手续，双方签订的房屋认购书合法有效，认购书手写备注部分注明的“暂时无法办理网签备案”的原因是当时房管部门出台相关政策对大批量办理网签备案进行限制，只能小批量的办理网签备案，而不是北大科技园公司不具备涉案房屋的销售手续。3.北大科技园公司承认收到梁栋支付的购房款50000元和购房定金50000元，同意退还购房款50000元，但不应支付利息。梁栋未按照认购书约定的内容履行义务，构成违约，故不同意退还购房定金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《鑫苑崖州湾壹号认购书》性质的问题。北大科技园公司主张《鑫苑崖州湾壹号认购书》属于认购书性质，梁栋认为《鑫苑崖州湾壹号认购书》属于房屋买卖合同性质。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在本案中，北大科技园公司与梁栋签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，对涉案房产的基本状况，价款、定金以及付款方式、违约责任进行了约定，并就双方后续签订商品房买卖合同相关事宜进行了约定。虽然北大科技园公司收到首期购房款50000元，但从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书的内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方签订认购书的目的是为了将来签订房屋买卖合同所做的事先约定。现双方当事人签订认购书，尚未签订房屋买卖合同，如双方当事人完全履行了该认购书，仍需要另行签订商品房买卖合同或商品房预售合同，故双方当事人签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》属于预约合同性质的认购书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，北大科技园公司与梁栋签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定：1.梁栋向北大科技园公司认购位于三亚市××区房，房屋面积为89.92平方米，该房屋总价款2317317元。2.付款方式，梁栋应于2018年5月17日支付认购定金50000元；2018年6月8日前付清第一期房款650000元；2018年8月8日前付清第二期房款1617317元。3.梁栋必须遵守上述认购书的条款，在约定的时间内交付首期房款，同时与北大科技园公司签订《商品房买卖合同》。如果北大科技园公司在约定签署《商品房买卖合同》的时间内，将上述房产另售他人，北大科技园公司应双倍返还梁栋支付的定金；如梁栋在约定的时间内不与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》或逾期不办理付款手续，视为梁栋违约，北大科技园公司有权解除上述认购书，定金不予返还。在《鑫苑崖州湾壹号认购书》签订后，梁栋支付了认购定金50000元和首期房款50000元，尚有600000元首期购房款未支付完毕，被告梁栋未按约履行支付首期房款的义务，双方当事人没有签署《商品房买卖合同》。另查明，2015年1月16日，三亚市住房和城乡建设局向北大科技园公司颁发了三房预许字[2015]04号商品房预售许可证，准许北大科技园公司预售位于三亚市崖州区崖州湾壹号项目的房产。2016年5月27日，三亚市住房和城乡建设局向北大科技园公司颁发了三房预许字（展期）[2014]55号商品房预售许可证，准许北大科技园公司预售位于三亚市崖州区崖州湾壹号项目的房产，有效期自2016年5月27日至2018年5月26日。2018年6月12日，三亚市国土资源局向北大科技园公司颁发（2018）三亚市不动产权第0013557号不动产权证书，北大科技园公司取得位于三亚市××区的国有建设用地使用权以及房屋所有权。本院认为，（一）关于《鑫苑崖州湾壹号认购书》是否应当解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。北大科技园公司与梁栋签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》是对签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，该约定系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。但在本案中，北大科技园公司主张解除合同，梁栋予以同意解除，双方当事人均同意解除合同，致使双方签订认购书的目的不能实现，且当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以支持。（2关于北大科技园公司是否应当返还梁栋购房款50000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人均同意解除合同，解除合同后，北大科技园公司依据《鑫苑崖州湾壹号认购书》收取梁栋的购房款50000元，应当予以返还，且北大科技园公司同意返还该购房款。故梁栋请求北大科技园公司返还购房款50000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。（3关于北大科技园公司是否应当向梁栋返还购房定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，在本案中，依据双方签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》的约定，梁栋应当在付清首期房款后，同时与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》，如梁栋未按时支付首付款，视为违约，定金不予返还。现梁栋向北大科技园公司以分期付款的方式购买房屋并已支付定金50000元和首期房款50000元，尚未付清首期房款650000元，已属违约，无权要求返还定金。在先履行债务一方的梁栋未履行付清首付房款后，后履行一方的北大科技园公司有权拒绝签署房屋买卖合同以及返还定金，故梁栋要求返还定金的诉讼请求，不应予以支持。（4关于北大科技园公司是否应当向梁栋赔偿损失的问题。梁栋与北大科技园公司签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》后，梁栋并未依约向北大科技园公司支付首期购房款，致使北大科技园公司无法继续履行认购书约定的内容，梁栋的行为构成违约。北大科技园公司未违约，不应当向梁栋赔偿损失，梁栋要求北大科技园公司赔偿经济损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）三亚北大科技园实业开发有限公司与被告（反诉原告）梁栋签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》；二、反诉被告（原告）三亚北大科技园实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向反诉原告（被告）梁栋返还购房款50000元；三、驳回反诉原告（被告）梁栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元（三亚北大科技园实业开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）梁栋负担。反诉案件受理费1270元（梁栋已预交），由反诉原告（被告）梁栋负担635元，反诉被告（原告）三亚北大科技园实业开发有限公司负担635元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 钟海坚人民陪审员 陈作义人民陪审员 陈秋燕 二〇一九年八月八日法官 助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相应法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。