黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初1216号原告：杨传利，男，1992年11月14日出生，汉族，哈尔滨市松北区舞艺安杨健身中心教师，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：孙梦，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司，住所地：哈尔滨市道里区友谊小区********。法定代表人：黄勐，职务：总经理。被告：陈京皞，男，1988年5月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。原告杨传利与被告哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司（以下简称聚优车公司）、陈京皞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告杨传利及其委托诉讼代理人孙梦到庭参加诉讼、被告聚优车公司、陈京皞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告杨传利向本院提出诉讼请求：1、解除杨传利与聚优车公司于2018年7月5日签订的房屋租赁合同；2、要求二被告共同给付剩余租金46223元（2019年3月1日至2019年7月8日），并返还保证金5000元、消防费及挂牌费3000元；3、要求二被告赔偿租金损失20000元、学员退费损失47040元、装修损失32960元，损失合计100000元。事实和理由：2018年7月4日，杨传利看到聚优车公司的房屋，便与陈京皞商谈租赁房屋一事，双方商定以年租金130000元的价格租赁了该房屋二层，并于当天交纳押金。2018年7月5日，杨传利与聚优车公司签订房屋租赁合同，约定杨传利承租聚优车公司位于哈尔滨市××路××号凯利广场（楼东侧方厅至二楼顶层）用于经营舞蹈学校使用；合同期限为5年自2018年7月8日至2023年7月8日止；年租金130000元为年付；杨传利应于合同签订之日支付保证金5000元；租赁期间，杨传利可根据自身的经营特点进行装修；聚优车公司保证对租赁房屋拥有完全的资格和权利；如聚优车公司违反其保证、责任或其他约定，在杨传利通知的补救期内未及时补救致使杨传利不能正常对外经营或使杨传利合同权益受到实质损害的，杨传利有权提前解除合同并要求聚优车公司赔偿损失。合同签订后，杨传利按照聚优车公司的指示将一年租金130000元、押金5000元、消防、牌匾及执照费3000元以转账形式支付给陈京皞，且为经营需要装饰装修了承租房屋并招收学员100余名。在合同履行过程中，案涉房屋无故被案外人封锁致使杨传利无法继续经营，杨传利经与案外人沟通才得知，聚优车公司并非案涉房屋的所有权人而系承租人，且一直拖欠房主租金，其无权将案涉房屋租赁给杨传利，现房主与聚优车公司的租赁期限已满，且拒不追认杨传利与聚优车公司的租赁合同、强制杨传利搬出，致使杨传利无法经营，故给杨传利造成了巨大的经济损失及不良影响，也违反了双方合同约定。杨传利经与聚优车公司沟通，聚优车公司拒不解决，故诉至法院。杨传利认为，聚优车公司违反合同第七条约定，杨传利有权依据合同第九条要求解除合同，且现合同目的已无法实现，故要求解除与聚优车公司的租赁合同。双方合同期限为5年，杨传利依约交纳了2018年7月8日至2019年7月8日的年租金130000元，但因聚优车公司仅履行至2019年2月28日，故要求返还2019年3月1日至2019年7月8日的租金46223元。因聚优车公司的违约行为导致杨传利于2019年3月1日至2019年4月30日之间一直在寻找租赁场地和办理装修事宜并未正常经营，且杨传利与原房主协商继续使用租赁房屋至2019年4月15日并支付租金15000元，故要求赔偿租金损失20000元。因聚优车公司的违约行为导致舞蹈学校无法上课，致使部分学生家长坚决要求退还学费，杨传利退还了没有上课的精英班家长的学费47040元，故要求赔偿此款。因聚优车公司的违约行为导致房屋无法使用，杨传利要求赔偿装修款32960元。因杨传利系受聚优车公司指示将款项已实际交付陈京皞，故要求陈京皞对上述款项共同返还。杨传利曾于2019年3月5日收到聚优车公司的返还租金4200元。聚优车公司法定代表人黄勐曾承诺于2019年2月中旬给杨传利8万元赔偿，但因其未实际履行也未达成一致。被告聚优车公司未出庭答辩，提交书面答辩意见称，聚优车公司承认对杨传利造成了损失，但该公司已在第一时间给予能力范围内的补偿并承诺会陆续赔偿。因聚优车公司的法定代表人黄勐欠陈京皞20万元且黄勐的银行卡与身份证均已丢失，遂告知杨传利直接付款至陈京皞账户内。2018年3月5日，聚优车公司曾赔偿杨传利4200元并承诺会陆续赔偿。聚优车公司同意对杨传利损失合理部分进行赔偿，但杨传利主张数额过高。被告陈京皞未出庭答辩。杨传利为证明其诉讼请求依法提交了证据，本院确认如下：杨传利举示的证据A1房屋租赁合同、证据A2微信转账账单、手机银行转账记录及银行流水、证据A3照片，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。杨传利举示的证据A4不动产权证复印件及录音资料、证据A5微信聊天记录，无法证明其待证问题，本院不予采信。杨传利举示的证据A6微信聊天记录、录音资料、收条，能够证明杨传利经与案涉房屋房主沟通继续使用房屋至2019年4月15日搬走，并支付了2019年3月1日至2019年4月15日的租金15000元，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。杨传利举示的证据A7联名书及退费收据、证据A10证人证言，能够证明杨传利退给舞蹈学校学生家长学费47040元，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。杨传利举示的证据A8装修费收据及淘宝购物订单，对23张装修费收据：对其中日期为7月12日、金额为600元的白纱帘票据，日期为2018年7月25日、金额为5760元的收据，编号为0064154、金额为540元的销货清单，无出具单位或个人签章，本院不予采信；对其中日期为2018年7月16日、金额为9594元的美巢、立邦漆等商品明细表，本院对其真实性予以确认，但其中的插排（220元）为可拆除带走物品，故该费用不应为杨传利损失，本院予以部分采信；对其中日期为2018年7月17日、金额为11950元的20管、电线等商品明细表，本院予以采信；对其中日期为2018年7月17日、金额为6400元的镜子磨边安装加工及运费收据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月28日、金额为2880元的水性白漆收据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月28日、金额为7800元的海康威视监控的真实性予以确认，但该设备为可拆除带走物品，故该费用不应为杨传利损失，本院予以部分采信；对其中日期为2018年7月15日、金额为2875元的灯管、灯泡、吊灯等票据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月30日、金额为77元的发泡、玻璃胶、胶棒等收据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月29日、金额为1080元的捍把干收据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月20日、金额为1820元的滑道收据，本院予以采信；对其中日期为2018年7月29日、金额为774元的胀栓、快快达收据，日期为2018年8月18日、金额为32元的五金建材收据，日期为2018年7月19日、金额为1050元的双面胶等收据，日期为2018年7月20日、金额为6350元的扶手隔断安装加工费收据，本院予以采信；对其中日期为2018年8月17日、金额为6500元的牌匾制作安装费收据的真实性予以确认，但该物品为可拆除带走物品，故该费用不应为杨传利损失，本院予以部分采信；对其中日期为2018年9月4日、金额为18元的去胶剂收据，日期为2018年8月24日、金额为38元的收据，日期为2018年8月28日、金额为1600元的喷绘广告制作安装费收据，日期为2018年8月24日、金额为850元透明广告贴制作安装费收据，日期为2018年8月22日、金额为1200元形象墙制作安装费收据，本院予以采信；以上经采信的装修费票据所得装修费用合计62668元，装修损失费用合计为48368元。对淘宝订单：对其中2018年6月21日的珊瑚绒地垫1000元真实性予以确认，但该物品可拆除带走，不应为其装修损失，本院予以部分采信；对其中2018年7月13日的防水桌布36.90元、2018年7月13日的化妆台美颜灯98.43元、2018年7月15日的舞台背景射灯200元、2018年7月17日双色温补摄像灯1218元、2018年7月18日简易鞋架47.90元、2018年8月23日定制门帘125元、2018年10月30日泡沫垫子1950元，本院对上述订单真实性予以确认，但上述物品可拆除带走，故不应为其装修损失，本院予以部分采信；对2018年7月16日的活性炭包59.90元真实性予以确认，但该物品为一性质使用物品且可带走，故不应为其装修损失，本院予以部分采信；对2018年7月17日舞蹈室防水地垫6666元，本院予以采信；以上经采信的淘宝订单装修费用合计11402.13元、装修损失费用合计6666元。杨传利举示的证据A9房产证复印件、周斯佳与黄勐签订的房屋租赁合同两份、哈尔滨市公安局松北公安分局刑侦大队对杨传利及韩丹慧的询问笔录，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院认定事实如下：聚优车公司的法定代表人黄勐于2018年5月8日与周斯佳签订房屋租赁合同，约定黄勐租赁周斯佳位于哈尔滨市××路××号凯利广场的房屋，租期五年自2018年7月8日至2023年7月8日，黄勐未经同意不得转租、转借承租房屋。2018年7月5日，杨传利与聚优车公司签订房屋租赁合同，约定杨传利承租聚优车公司位于哈尔滨市××路××号凯利广场（仅限楼东侧方厅至二楼顶层）用于经营舞蹈学校使用；合同期限为5年自2018年7月8日至2023年7月8日止；年租金130000元为年付；杨传利应于合同签订之日支付保证金5000元；租赁期间，杨传利可根据自身的经营特点进行装修，但不得破坏房屋结构，装修费用由杨传利自负，租赁期满后如杨传利不再承租，聚优车公司对其装修不做任何补偿。合同第七条第一款约定，聚优车公司保证对租赁房屋拥有完全的资格和权利将租赁房屋按约定租赁。合同第九条第四款约定，如聚优车公司违反其保证、责任或其他约定，在杨传利通知的补救期内未及时补救致使杨传利不能正常对外经营或使杨传利合同权益受到实质损害的，杨传利有权提前解除合同并要求聚优车公司赔偿损失。2018年7月4日，杨传利按照聚优车公司指示向陈京皞支付10000元。此后，杨传利按照聚优车公司指示分别于2018年7月5日向陈京皞支付50000元、于2018年7月6日向陈京皞支付30000元、45000元、于2018年8月2日向陈京皞支付3000元，共支付一年租金130000元、押金5000元、消防及牌匾费3000元，合计金额138000元。杨传利承租房屋后，为房屋进行了装修，共计花费装修款74070.13元，其中不可拆除物品价值55034元。2018年9月，周斯佳的母亲韩丹慧的司机侯巍岩发现黄勐未经韩丹慧许可将案涉房屋私自转租给杨传利。2018年9月28日，韩丹慧代表周斯佳与黄勐解除之前签订的房屋租赁合同并另行签订了一份租赁期限为2018年5月8日至2019年2月28日止的房屋租赁合同。杨传利此后与韩丹慧沟通，自韩丹慧处承租房屋自2019年3月1日至2019年4月15日并支付房租15000元。杨传利于2019年2月陆续向其经营的舞蹈学校学生家长退还未上课的舞蹈学费47040元。本院认为，黄勐与周斯佳签订的租赁合同中对黄勐的租赁期限约定为至2019年2月28日止，聚优车公司虽与杨传利签订的合同租赁期限为2018年7月8日至2023年7月8日止，但因黄勐承租该房屋的租赁期限已于2019年2月28日届满，故黄勐作为法定代表人的聚优车公司与杨传利签订的合同租赁期超出2019年2月28日的部分应为无效，即聚优车公司与杨传利的租赁合同期限应为2018年7月8日至2019年2月28日。双方合同在杨传利诉至法院前已履行期限届满，故对杨传利要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因聚优车公司违反双方合同第七条约定的违约行为导致杨传利的租赁合同于2019年3月1日后的承租期限无效，杨传利已支付的自2019年3月1日起至2019年7月8日止的租金46174.86元（130000÷366天×130天）、保证金5000元、消防及牌匾费3000元，聚优车公司均应予以返还，因聚优车公司已返还租金4200元，故聚优车公司应返还租金41974.86元、保证金5000元、消防及牌匾费3000元，款项合计49974.86元，对杨传利此项诉讼请求中超出此数额的部分，本院不予支持。聚优车公司亦应赔偿其违约行为给杨传利造成的损失，杨传利虽主张其向房主周斯佳支付一个半月的租金15000元应为其损失，且其在2019年3月1日至2019年4月30日期间无法经营亦存在损失并据此要求赔偿租金损失20000元，但杨传利与周斯佳经协商承租案涉房屋并缴纳15000元的房租系其作为房屋承租人对房屋出租人周斯佳的应付款项，杨传利也已主张对其支付给聚优车公司的2019年3月1日后的租金予以返还且本院也支持其该返还诉请，其亦无举示证据证实其另有租金损失，故其主张赔偿租金损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；杨传利虽主张其因无法上课而向舞蹈学校的学生家长退费47040元并要求赔偿，但其该课时学费应经过其舞蹈教学方能获得，其虽因无法使用房屋而无法教学，但其退费的直接原因系因其未付出舞蹈教学劳动而无法获得该项收益，故其主张赔偿该退费损失的诉讼请求，本院不予支持；杨传利因经营需要对案涉房屋进行了装修，因聚优车公司的违约行为导致其未能在原约定租期内正常使用装饰装修物品，聚优车公司应赔偿其装饰装修物品损失，杨传利装修中不可拆除物品价值55034元，故对杨传利主张赔偿的装修损失32960元，本院予以支持。杨传利虽主张受聚优车公司指示将款项交予陈京皞，并要求陈京皞共同返还款项并承担赔偿责任，但其合同相对方系聚优车公司，应由聚优车公司承担违约责任，其要求陈京皞共同返还款项及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司于本判决生效之日起五日内返还杨传利租金41974.86元、保证金5000元、消防及牌匾费3000元，款项合计49974.86元；二、哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿杨传利装修损失32960元；三、驳回杨传利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元（杨传利已预付），由杨传利负担1564元，由哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司负担1820元，此款哈尔滨聚优车汽车贸易有限公司须于本判决生效之日起五日内给付杨传利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  马 宁人民陪审员  吕赛男人民陪审员  张围莲二〇一九年八月十九日书 记 员  高佳媛