北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11539号原告：裴富家，男，1984年2月12日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：师晓文，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：邹军，男，1970年6月25日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，该公司职员。原告裴富家与被告邹军、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴富家及其委托诉讼代理人师晓文、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼，被告邹军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴富家向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年6月16日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同以及2018年9月6日签订的补充协议；2、判令第一被告在指定期限内配合原告注销编号为：C1686650的网签合同；3、判令二被告共同向原告支付违约金720000元（第一被告已支付定金200000元，扣除定金还应支付520000元）；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月16日，原告与第一被告在第二被告的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1806125698），合同约定原告将位于丰台区双庙村125号院2号楼1层108的房屋以价款360万元出售给第一被告，第一被告应在本合同签订之日向原告支付定金人民币30万元。合同约定的付款方式为：第一被告拟贷款60万元，第一被告分三次向原告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于【网签后，2018年7月10日前】，第一被告向原告支付250000元；第二次，于【缴税前两日】，第一被告向原告支付2680000元；第三次，于【交房当日】，第一被告向原告支付20000元。合同第九条约定原告与第一被告自合同签署之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年6月16日，原告与第一被告在第二被告的居间服务下签订《补充协议》(补充协议号BG18212496)，约定：第一被告在网签前自行向原告支付购房款50000元，在网签后自行向原告支付购房款250000元。2018年9月6日，原告与第一被告在第二被告的居间服务下签订《补充协议》(补充协议号BG18230119)，约定：将《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E1806125698）的付款方式变更为全款支付，第一被告分2次向原告支付除定金外的所有成交总价款：第一次，于【缴税前2日】，第一被告向原告支付人民币3380000元；第二次，于【缴税前两日】，第一被告向原告支付人民币20000元。2018年9月12日，原告与第一被告在第二被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下办理了编号为C1686650的网签合同。上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，原告依约履行了合同义务，第一被告未能依约付款，且拒绝与原告沟通协商相关事宜，故原告有权要求解除合同，并要求第一被告承担违约责任；第二被告在提供居间服务时，未能尽到勤勉义务，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现原告根据《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。邹军未做答辩。我爱我家公司辩称：不同意原告的诉讼请求，我公司和原告之间是居间关系，而原告起诉的是房屋买卖合同关系，不应把我公司列为被告。另外，居间合同已经履行完毕，我公司已经完成居间服务项目，不同意解除居间合同。关于原告要求我公司支付违约金一项，我公司没有违约，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：2018年6月16日甲方（出售方）裴富家、乙方（买受方）邹军与丙方（居间方）北京我爱我家房地产经纪有限公司签订居间服务合同。同日，出售方（甲方）裴富家与买受方（乙方）邹军签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同载明：房屋基本情况：甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落在丰台区双庙村**院**楼****（以房屋所有权证为准），该房屋所在楼层为1层，建筑面积共67平方米。房屋权属情况：该房屋所有权证号为X京房权证丰字第XXXX号，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心，抵押金额为人民币800000元，甲方应2018年9月1日前办理抵押注销手续。成交总价格、付款方式、付款时间：该房屋总成交价为3600000元，其中房屋主体价格为1500000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为2100000元，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金300000元，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为600000元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于网签后，2018年7月10日前，乙方向甲方支付250000.00元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于缴税前2日，乙方向甲方支付2680000.00元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于交房当日，乙方向甲方支付20000.00元，资金通过资金存管方式划转。权属转移登记：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。违约条款：除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五／日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条第一款约定：如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。其他：合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。同日，甲方裴富家、乙方邹军与丙方我爱我家公司签订补充协议，载明：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款50000元，在网签后自行支付甲方购房款250000元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地，地址变更妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。2018年9月6日，甲方裴富家、乙方邹军与丙方我爱我家公司签订补充协议，载明：由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意将付款方式变更为全款支付，乙方分2次向甲方支付除定金外的所有成交总价款。第一次，于缴税前2日，乙方向甲方支付3380000元，资金通过资金存管方式划转；第二次，于缴税前两日，乙方向甲方支付20000元，资金通过资金存管方式划转。买卖合同中涉及的甲乙相关的收付款违约责任继续有效。因甲乙双方协商一致同意变更付款方式导致甲方延迟收到购房款、延迟办理房屋转移登记手续等相关责任与丙方无关。甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款200000元，在网签后自行支付甲方购房款0元。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地，地址变更妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。签订合同后邹军的付款情况为：签订合同当日，邹军支付5万元；2018年7月16日，邹军支付5万元；2018年8月13日，邹军支付5万元；2018年8月16日，邹军支付5万元。2018年9月12日，裴富家与邹军办理了网签。裴富家称，办完网签后，邹军没有办理资金存管，也没有自行支付剩余购房款。裴富家及我爱我家公司在庭审中均称联系不到邹军。另，裴富家向本院提交了北京市住房贷款担保中心出具的贷款还清确认书、北京住房公积金管理中心出具的住房公积金贷款还清全部贷款证明及房屋所有权证，证明其已结清诉争房屋项下的公积金贷款，并已办理抵押的解除手续。对于该组证据，本院予以采信。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邹军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。裴富家与邹军签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。裴富家为履行合同已经将涉案房屋的抵押解除，而邹军未按合同约定支付购房款，故邹军构成违约，裴富家有权解除合同。按照合同法的相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达被告时发生合同解除的效力，2019年4月14日本院通过公告方式向邹军送达起诉状。自公告之日起经过60日，即视为送达。对于裴富家请求解除其与邹军、我爱我家公司于2018年6月16日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议以及2018年9月6日签订的补充协议的诉讼请求，本院予以支持；对于裴富家请求解除其与我爱我家公司的居间服务合同的诉讼请求与本案并非同一法律关系，可另案解决。裴富家作为守约方在要求解除合同后，主张继续适用违约金条款，本院予以支持。另，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，解除合同后，邹军需配合裴富家办理注销网上签约等手续，故对于裴富家请求判令邹军在指定期限内配合其注销编号为：C1686650的网签合同的诉讼请求，本院予以支持。2018年9月6日裴富家、邹军与我爱我家公司签订《补充协议》对付款方式进行了变更，变更为全款支付，约定邹军分2次向裴富家支付除定金外的所有成交总价款，第一次于缴税前2日，邹军通过资金存管方式划转支付3380000元，第二次于缴税前两日，邹军通过资金存管方式划转支付20000元，资金通过资金存管方式划转。双方另行约定，邹军在网签前自行支付裴富家购房款200000元，网签后自行支付裴富家购房款0元。据此可以认定，邹军在网签前向裴富家支付的200000元为定金。现裴富家请求在违约金中扣除定金200000元，本院不持异议。我爱我家公司在该补充协议中对于存在的风险已经进行了告知，且三方约定因甲乙双方协商一致同意变更付款方式导致甲方延迟收到购房款、延迟办理房屋转移登记手续等相关责任与丙方无关，故对于裴富家请求我爱我家公司与邹军共同支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、裴富家、邹军与我爱我家公司于2018年6月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及2018年9月6日签订的《补充协议》于2019年6月14日解除；二、邹军于本判决书生效之日起七日内配合原告注销编号为：C1686650的网签合同；三、邹军于本判决书生效之日起七日内给付裴富家违约金520000元；四、驳回裴富家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由邹军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 燕人民陪审员  李文海人民陪审员  周立霞二〇一九年八月二十九日书 记 员  米 琪