重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初9462号 原告：重庆融汇商业管理有限公司，住所地重庆市巴**融汇大道**附**，统一社会信用代码9150011305428984XP。 法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：卿易，女，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：刘娟汝，女，系原告公司员工。 被告：何明洋，男，1994年5月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪茂康，重庆渝创律师事务所（实习）律师。 原告重庆融汇商业管理有限公司（以下简称融汇商业）与被告何明洋服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告融汇商业的委托诉讼代理人卿易以及被告何明洋到庭参加了诉讼，庭审后同日原、被告双方当事人申请和解30天，到期后本院又于2019年8月8日公开开庭进行了审理，原告融汇商业的委托诉讼代理人刘娟汝以及被告何明洋的委托诉讼代理人葛济川、缪茂康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇商业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付其拖欠的商业管理费53760.96元及利息（以53760.96元为基数，按日0.05%的标准，从2019年3月1日计算到实际付清之日止）。事实和理由：2017年11月24日，原告与被告签订了《商用房屋管理合同》，约定被告委托原告管理其租赁的位于重庆市巴南区融汇大道235号附19号房屋，同时合同约定了管理费的收费标准以及逾期支付管理费的违约责任等。后双方于2018年3月1日签订《商用房屋管理合同补充协议》约定合同期限自2018年3月1日至2021年2月28日。合同签订后，原告按约履行，在2018年3月1日前，被告向原告交纳了商业管理费19008元，后因被告违约双方合同于2019年4月29日提前解除，按合同约定被告应按6336元每月支付原告2018年5月1日至2019年1月31日的商业管理费。其支付的19008元仅系支付的2018年12月1日至2019年2月28日的商业管理费以及缓交期2018年3月1日至2018年5月31日一半的商业管理费。现被告尚欠原告上述缓交期间一半的商业管理费以及2018年6月1日至2018年11月30日以及2019年3月1日至2019年4月29日期间的商业管理费共计59760.96元。经催收未果，原告遂诉至法院，提出如上所请。 被告何明洋辩称，1、根据双方合同约定，原被告之间的合同履行期限为2018年3月1日至2021年2月28日，双方合同约定为支持被告经营原告给予其前9个月商业管理费缓交9个月的待遇，因缓交期内费用如何支付合同约定不明，故被告享受的商业管理费缓交期限为2018年3月1日至2018年11月30日。被告于2018年3月1日前支付被告19008元，系支付的2018年12月1日至2019年5月31日的商业管理费，但双方合同关系已在2019年4月29日解除。多交部分应在被告欠付的缓交费用中抵扣。2、被告不存在双方合同中约定的违约行为，涉案合同系双方协商一致解除的，被告不应支付违约金，另合同中约定因被告原因提前解除合同则应双倍计算2018年5月1日至2019年1月31日商业管理费系对违约责任的约定，被告不予认可。 原告融汇商业围绕诉讼请求依法提交了《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》、《房屋交接验收确认书》、《承诺书》、《商用房屋管理合同》、《商用房屋管理合同补充协议》、《融汇半岛商业物业管理服务协议》、原、被告之间的11份来往函件等证据，经质证，被告陈述来往函件只收到2018年1月3日的，对其他证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，但认可与案外人以及本案原告之间签订的《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》、《商用房屋管理合同》、《商用房屋管理合同补充协议》已经于2019年4月29日解除。对以上证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月24日，原告与被告签订《商用房屋管理合同》后又签订该合同补充协议，上述协议约定：被告（乙方）将其租赁的涉案房屋交由原告（甲方）提供商业管理服务，服务期限自2018年3月1日至2021年2月28日。商业管理费从2018年3月1日至2019年8月31日按3168元每月收取，从2019年9月1日至2021年2月28日按6336元每月收取。商业管理费每3个月支付一次，首期商业管理费用（2018年12月1日至2019年2月28日）19008元于合同签订三个工作日内（不含签订日）支付，此后每期商业管理费，被告应于前一期最后1日（含）前支付，以原告实际收到或原告银行到账时间为准。合同还约定了管理费缓交期：为支持被告初期经营，原告同意给予被告前9个月商业管理费缓交9个月的优惠待遇，即对前9个月的商业管理费按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补交。被告逾期支付商业管理费的，应每日按逾期金额的万分之五向原告支付违约金；逾期超过30日的，原告有权单方解除合同。涉案房屋交付后，因被告原因导致合同解除的，被告于2018年5月1日至2019年1月31日的商业管理服务费按6336元每月计算。 被告与涉案房屋产权人重庆融华房地产有限公司于2017年11月24日签订《商用房屋租赁合同》约定：任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯来往（“通知”）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7个工作日内通知对方。2019年4月28日重庆融华房地产有限公司向被告在《商用房屋租赁合同》预留的地址及联系人邮寄了《解除合同及交还商铺告知函》，载明重庆融华房地产有限公司以及本案原告要求与被告解除涉案房屋相应合同。该邮件于同年4月29日显示妥投。 被告于2018年1月29日至2018年2月2日期间向原告交纳了商业管理费19008元。双方之间签订的涉案合同于2019年4月29日解除。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告不认可其诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、现被告尚欠付原告多少商业管理费。二、被告是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任。 一、关于现被告尚欠付原告多少商业管理费问题。被告与原告于2017年11月24日签订的《商业房屋管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。原告按约向被告提供了商业管理服务，应当收取相应费用。 根据涉案合同可知涉案房屋在2018年5月1日到2019年1月31日期间的商业管理费的支付标准是3168元每月。同时合同约定在因被告原因解除合同的情况下，上述期间的商业管理费按6336元每月计算。但前述约定系对违约责任的规定，不是对涉案房屋商业管理费用在该期间支付标准的变更。故本院认为涉案房屋在2018年5月1日至2019年1月31日期间的商业管理费支付标准为3168元每月。 被告在2018年1月29日至2018年2月2日期间支付原告商业管理费19008元，双方均认可此费用系交纳了2018年12月1日至2019年2月28日期间的费用，但对剩余款项所对应的应付费用期间双方有争议。涉案合同履行期限为2018年3月1日至2021年2月28日，商业管理费每3个月支付一次，则2018年3月1日至2018年5月31日为一个合同支付时间段，此后以此类推。合同约定被告享有前9个月商业管理费缓交期即2018年3月1日至2018年11月30日。合同约定对该缓交期内的商业管理费28512元（3168元×9个月=28512元）分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补齐。但此系合同对缓交期限内费用的补交期限约定不明确，结合合同约定每期费用应在前一期最后1日（含）前支付，宜认定为前9个月费用分3期在合同履行期限内第4、5、6期的前一期最后1日（含）每次补交9504元。即2018年11月30日前应补交2018年3月1日至2018年5月31日的商业管理费9504元；2019年2月28日前除应交纳2019年3月1日至2019年5月31日的商业管理费9504元外还应补交2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费9504元；2019年5月31日前除应交纳2019年6月1日至2019年8月31日的商业管理费9504元外还应补交2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费9504元。审理中，原被告双方均认可被告交纳的19008元系交纳的涉及6个月涉案房屋商业管理费用，但因双方合同中对首期商业管理费19008元约定指向不明确，除双方认可合同约定系交纳的2018年12月1日至2019年2月28日费用外，剩余款项所交纳的期限原被告双方存在争议。根据涉案房屋在2018年12月1日至2019年2月28日商业管理费的收费标准为3168元每月，故应认定为被告向原告交纳的19008元包含了2018年12月1日至2019年2月28日的商业管理费9504元。对于剩余部分9504元，因被告在合同履行期间内未交纳过其他涉案合同费用，故应认定为系被告支付原告涉案合同第一次交费义务到期费用为宜，即该9504元系被告向原告交纳的2018年11月30日前应补交的2018年3月1日至2018年5月31日的商业管理费9504元。现双方合同已在2019年4月29日解除，则被告应在合同解除时一并支付原告2018年6月1日至2018年11月30日以及2019年3月1日至2019年4月29日按每月3168元计算的涉案房屋商业管理费25248.96元。故对原告诉请要求被告支付商业管理费53760.96元中的合理部分25248.96元本院予以支持。 二、关于被告是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任问题。按合同约定被告应在2019年2月28日前支付原告2019年3月1日至2019年5月31日以及2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费，在2019年5月31日前支付原告其缓交的2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费。但因涉案合同在2019年4月29日解除，则被告应在2019年2月28日前支付原告2019年3月1日至2019年4月29日以及2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费15744.96元，在2019年4月29日支付原告2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费9504元。但被告至今未支付上述费用，故其行为存在违约，应承担违约责任，支付违约金。本案中原告诉请要求被告支付的利息，实质是原告根据合同约定要求被告承担违约责任的违约金。但违约金系惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的，原告未举示证据证明其实际损失大小，且被告不认可其该项诉请，其主张违约金金额明显高出原告所受损失，故本院根据合同履行的实际情况以及当事人的过错程度，兼顾公平原则，对原告诉请违约金中的合理部分予以支持即被告应支付原告违约金（以15744.96元为基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日；以9504元为基数，从2019年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何明洋于本判决生效之日起十日内给付原告重庆融汇商业管理有限公司商业管理费25248.96元及违约金（以15744.96元为基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日；以9504元为基数，从2019年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日）； 二、驳回原告重庆融汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1144元，减半收取572元，由原告重庆融汇商业管理有限公司承担356元，被告何明洋负担216元（此款原告重庆融汇商业管理有限公司已经垫付，被告何明洋在支付上述款项时一并支付原告重庆融汇商业管理有限公司，本院预收的受理费不作清退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  郭 静 二〇一九年八月二十七日 法官助理  侯华贞 书 记 员  李 吉