湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初3759号 原告（反诉被告）：李少波，男，1976年1月22日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区， 委托诉讼代理人：刘彩环、梅定珠，北京大成（武汉）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董全胜，男，1963年10月9日出生，汉族，住湖北省蕲春县， 委托诉讼代理人：刘文雄，湖北太圣律师事务所律师。 原告李少波诉被告董全胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告董全胜提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。本案于2019年7月2日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）李少波的委托诉讼代理人刘彩环、梅定珠，被告（反诉原告）董全胜及其委托诉讼代理人刘文雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李少波向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《其它约定》于2019年3月25日解除；2、判令董全胜立即腾退所租赁的房屋；3、判令董全胜立即支付所拖欠的房屋租金619,632元（暂计至2019年3月）及物业费11,958元（暂计至2019年3月）；4、判令董全胜将因其装修所破坏的承租房屋外立面恢复至装修前原状；5、判令董全胜承担本案的全部诉讼费用；6、判令董全胜支付逾期支付租金的违约金2,000,000元。事实与理由：我与董全胜于2010年12月10日签订了《房屋租赁合同》，约定：我将位于武汉市江岸区兴业路147号日月星城1栋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋及水电等附属设施出租给董全胜用于经营便利旅店使用，该租赁房屋面积为1993平方米，其中一楼236平方米、二楼1288平方米、三楼469平方米，月租金为57,797元，从第三年起每年度租金在上年基础上递增5%，租金采用按季度预付、分期结算的方式，董全胜应于每季度起始日前10日内向我支付本季度的全部租金。该合同约定了租赁房屋的功能为便利旅店，如董全胜需转变使用功能须经我方同意，同时还约定董全胜不得损害房屋的主体结构及安全，然而董全胜在使用期内擅自改变房屋一楼的主体结构用于副食经营，严重违反了双方的约定。为了使双方合作愉快，合同约定2010年12月10日至2011年3月20日为免租期，我方已最大程度的减免了董全胜173,391元租金，但是董全胜在经营期间却多次不按照合同约定按时、足额支付租金。根据双方签订的房屋租赁合同约定，董全胜逾期一个月不交付租金，我方有权解除合同并不退还保证金，同时还约定董全胜延迟支付租金的，每逾期一日，应按同期月租金的1%支付违约金。综上，董全胜的行为已构成根本违约，且严重损害了我方的合法权益，恳请贵院支持我方的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）董全胜辩称，李少波请求确认合同已经解除没有法律依据及事实根据，我从未收到李少波送达的解除合同通知书，因此其让我腾出房屋也是没有根据的。我方之所以从2018年11月份欠交租金，是因为李少波提供的租赁房屋，消防设施损坏，我多次要求李少波恢复以保证我方的生命安全，但李少波一直不答复和修复。李少波违反合同约定，提高电费，双方发生争执，因我不愿意按照李少波的要求涨电费，李少波私自断电，导致我无法营业。李少波主张的违约金是在2013年之后至2018年之前，既然之前我方就有违约行为，但李少波没有主张，显然已经超过了诉讼时效。请求驳回李少波的诉讼请求。 被告（反诉原告）董全胜向本院提出反诉请求：1、判决李少波按合同约定提交租赁房屋的消防合格证书并提供消防用水；2、判决李少波按照合同约定提供28个车辆停车位；3、判决李少波因长期不提供车辆停车位造成的经济损失1,600,000元；4、判决李少波自2019年1月26日起至2019年5月5日期间擅自停止供电造成宾馆停业的损失221,160元，后期损失计算至恢复用电为止；5、判决李少波退还多收取的电费162,195.90元。事实与理由：2010年12月10日，我与李少波签订一份房屋租赁合同，李少波将其租赁的位于武汉市江岸区新业路147号日月星城1栋一层（部分）的房屋共1993平方米转租给我经营宾馆业服务；租赁价格为每平方米月租金29元，共计月租金57,797元；租赁期间为10年，自2010年12月10日至2021年3月9日（其中，2010年12月10日至2011年3月9日作为装修免付租金期间）。从第三年起每月租金以上年度租金的基数上浮5%。在2010年12月10日或之前，李少波应将租赁物业交付于我，并向我提交与租金物业有关的证书复印件并加盖公章，具体包括：1、房屋消防验收合格证书；2、李少波与房屋所有人签订房屋租赁合同；3、李少波的身份证复印件。合同签订之日，我向李少波交付合同保证金120,000元。双方还另行约定转租经营期间，由我自行承担转租房屋的物业费每平方米1.2元；电费每度1.1元；水费每吨3.15元；停车位28个，我暂不支付停车位费用和其他约定事项。李少波将租赁房屋移交我后，我投入480多万元将房屋装修成宾馆经营。但从我开业至今，李少波一直未向我提供租赁房屋的消防验收合格证书，而且，整个租赁房屋一直没有消防应急用水。从我开业至今，李少波也没有提供合同约定的28个车辆停车位，导致很多开业前来住宿的旅客因为不能提供停车位，而另择其他宾馆住宿。为避免损失提高营业收益，我多次找李少波按合同约定提供车位，但李少波总是拖延搪塞。为此，我于2013年6月向武汉市江岸区人民法院提起过诉讼，诉讼期间李少波请求以减少租金的方式与我调解，并要求我撤诉。我撤诉后，李少波既不减少我的租金，又不按合同约定提供停车位。不仅如此，我宾馆开业不到三个月，李少波就违反合同约定提高电费，强令我按每度电1.2元交费，我不按其擅自涨费的要求交纳电费，李少波就以断电方式阻止我营业，给我造成巨大的损失。2019年1月，李少波又要将电费涨到每度电1.3元，我不同意按其非法要求交纳电费，李少波切断了我的用电线路，至今仍不供电。我认为，李少波拒不按合同约定提供停车位和违反合同约定提高电费并非法断电导致我停业，已构成了根本性的合同违约。尤其是国家电网的用电费用远低于合同约定价格，并在近几年间经四次下调至每度电0.75元的情况下，李少波不仅不跟随国家电价下调，反而还不断的非法涨价，严重侵害了我合法权益，为此，我提起反诉，请求人民法院依法维护我的合法权益。 原告（反诉被告）李少波针对反诉辩称，我向董全胜交付过消防合格证书，我与董全胜签订合同时，消防用水都是正常的，消防用水的问题不是我的意愿。我向董全胜收取的电费是按照物业的标准，电闸也不是我控制的，即使断电也是因为电表没有钱，董全胜没有充值，董全胜所述的电费并非我收取了多少，而是电费标准提高到1.2元/度，不是我自行提高。我没有向董全胜提供免费28个车位的义务，我与物业协商，物业愿意提供给董全胜车位时，董全胜以距离太远拒绝接受，董全胜应自己承担损失。董全胜在租赁房屋中租赁了8年时间，一直在持续使用标的房屋至2019年1月，之后并未实际使用，标的房屋已经不再适宜经营，董全胜所述因消防不合格受到行政处罚，但并没有提供相应证据证明，另外标的房屋二次消防应由董全胜自行装修后申报，我无义务解决董全胜经营期间的消防验收。我以起诉的方式向董全胜表示明确解除合同的意思表示，董全胜收到民事起诉状起，就收到了我解除合同的意思表示，应解除合同。董全胜不腾退房屋，导致我无法出租，董全胜是滥用资源，我方要求董全胜尽快腾退房屋，租赁房屋目前已经有意向承租方，如董全胜逾期不腾退，届时权利人进行权利主张，其后果由董全胜自行负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月10日，李少波与武汉石桥集团房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁位于武汉市江岸区日月星辰小区1号楼1-3层商业用房，租赁期限从2010年11月1日起至2021年3月30日。此后，出租方（甲方）李少波与承租方（乙方）董全胜签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市江岸区兴业路147号（现151号）日月星辰1栋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋出租给乙方使用；租赁物面积为1993平方米，其中一楼236平方米、二楼1288平方米、三楼469平方米，月租金57,797元/月，从第3年起每年租金在上年基础上递增5%，其中2018年3月21日至2019年3月20日期间月租金为77,454元，2019年3月21日至2020年3月20日期间月租金为81,326元；本合同签订之日，乙方需向甲方交纳保证金120,000元；本租赁物的功能为便利旅店，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意；租赁期10年，自2010年12月10日起至2021年3月9日止，其中2010年12月10日起至2011年3月20日为免租期；租金采用按季度预付、分期结算的方式交付，乙方应于每季度起始日前10日内，向甲方预付本季度的全部租金；租赁期限内，与租赁物业有关的物业服务费由乙方承担，所有因租赁物业的实际使用而发生或增加的费用由乙方承担；甲方应于2010年12月10日或之前将租赁物交付于乙方，并同时向乙方提交与租赁物业有关的证书复印件并加盖公章：消防验收合格证明；在不损害房屋主体结构及安全的前提下，乙方可以根据经营需要自行对租赁房屋进行装修、改善和增设他物，二次装修不得破坏房屋外立面、房屋主体结构以及房屋内原有的公共设施、设备；本合同终止或提前解除时，乙方有权将其自己的可移动物品搬走，但不得对已经附着于租赁房屋上的装修及设施予以破坏、拆卸，附着于租赁房屋上的不可拆除部分的所有权归甲方所有；遇下列情形之一的，甲方有权解除合同，并有权不退还履约保证金：1、乙方逾期1个月不交付租金的；2、乙方所欠的各项费用达壹拾万元以上，且乙方未能就延期支付有关费用达成一致的……；遇下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、甲方迟延交付租赁房屋30天以上的；2、与租赁物业及其管理、使用有关的共有附属物、附属设施持续无法正常运转，对租赁物业的正常管理使用构成重大影响的；乙方迟延支付租金，每逾期一日，应按同期月租金的1%/日向甲方支付违约金。合同另附有其它约定：1、物业费用每平方米1.2元；2、电费每度1.1元；3、水费每吨3.15元；4、停车位28个（暂免）；5、消防主机控制系统每月150元；6、甲方有责任协调乙方与其它租赁方装修的各项工作。以上各种费用的单价为签订合同时的价格，如在合同期内国家或其它因素有价格变动乙方无条件接受新的价格。 合同签订后，董全胜向李少波交纳了房屋保证金120,000元，李少波将租赁房屋交付给董全胜，并提交了2008年9月23日《武汉市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，涉案房屋消防验收合格。董全胜对房屋进行装修后，以“凯莱克假日酒店”对外经营。房屋交付之初，消防用水还能正常使用，但之后消防供水出现断水，武汉石桥集团房地产开发有限公司于2015年5月24日出具《关于消防供水事宜的回函》，针对涉案房屋消防安全进行答复，称消防供水出现断水是由于地质下沉导致小区内地下消防管道漏水，为避免水费损失，物业公司关闭了消防阀门，根据相关法律规定，消防管道维修需经过全体业主投票通过，其已同物业公司联系，并提交相关申请至社区，其作为业主之一，无法决定消防管道是否进行维修，何时能够维修完成。 自2011年3月起，董全胜未按合同约定在每季度起始日前10日内提前按季度预付当季度租金，长期只是按月支付租金，并存在拖欠租金的情形。2018年12月6日，董全胜支付2018年6月21日至2018年7月20日的租金77,454元及2018年12月的物业费3,986元后，未再支付租金及物业费。2019年1月29日，李少波代缴了2019年1-3月的物业费11,958元。 另查明，董全胜承租初期，电费按照约定的每度1.1元向李少波交纳。2012年12月1日，涉案商铺所在的武汉亚太物业服务有限公司出具《联系函》，记载由于自2012年12月1日起供电局价格上涨及前期定电价较低，物业已无力承担整个小区公共及商业用电所产生的高额电费及电损，特将原有的电价调整为1.2元/度，从2012年12月1日开始执行。此后，董全胜按照每度1.2元向李少波交纳，李少波也按照该标准向武汉亚太物业服务有限公司交纳电费。2018年12月12日，董全胜交纳3,960元电费后，未再预付电费。董全胜经营至2019年1月底，因电卡没有电，董全胜暂停营业。审理期间，董全胜于2019年5月13日支付电费10,000元，李少波向其电卡中充值8310度共计9,972元。 再查明，从双方签订《房屋租赁合同》至今，李少波未能向董全胜提供停车位。 本院认为，李少波与董全胜签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，李少波按约定交付了租赁房屋，董全胜也应按约定使用房屋并支付房屋租金，现董全胜自2018年7月19日后未再支付租金，根据双方合同约定，董全胜逾期1个月不交付租金的，李少波有权解除合同。李少波要求确认其与董全胜的合同已于2019年3月25日解除，但该时间系本院向董全胜送达民事起诉状副本，并不是李少波向董全胜发出解除合同通知，经本院释明后，李少波要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《其它约定》，该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，董全胜应腾退租赁的房屋，同时将承租房屋外立面恢复原状。董全胜自2018年7月19日后未再支付租金，并一直占用涉案房屋，应按照双方合同约定的标准支付租金，其中2018年7月21日至2019年3月20日期间月租金为77,454元，共计619,632元，2019年3月21日至实际腾退之日的租金，根据双方合同约定，应按照月租金81,326元计付。此外，李少波已垫付了2019年1-3月的物业费11,958元，该费用应由董全胜负担，对于2019年4月起至实际腾退之日的物业费，应按照每月3,986元计付。对于违约金，李少波主张的是2011年3月21日至2017年3月20日期间，按照合同约定的同期月租金的1%/日累计计算，庭审中，董全胜已对该违约金标准过高及诉讼时效提出抗辩，故李少波主张的违约金，实际只能支持2016年3月之后的部分，而且其损失也主要是利息损失，本院综合考虑董全胜的实际违约情况及李少波的损失，酌定董全胜向李少波支付2016年3月至2017年3月20日期间的违约金30,000元。董全胜辩称其未按期交纳租金是因为李少波未按合同约定提供消防合格证、消防用水以及28个停车位，并反诉要求李少波提供消防合格证、消防用水以及28个停车位，但签订合同后，李少波已经提交了消防验收意见书，涉案房屋交付之初消防验收合格。至于消防用水，并非李少波主观恶意不提供，而是因为地面沉降等原因物业公司将消防供水阀门关闭，董全胜的该项请求也超出李少波的能力范围，客观上无法实现。对于停车位，双方约定的是“停车位28个（暂免）”，李少波认为是暂免提供，而董全胜认为是暂免支付费用，属于约定不明，董全胜要求李少波提供28个停车位的依据不足。综上，董全胜的上述抗辩意见，本院不予采纳，其反诉要求李少波提供消防合格证、消防用水以及28个停车位的请求，本院不予支持。董全胜另反诉要求李少波赔偿因长期不提供车辆停车位造成的经济损失1,600,000元，虽然双方对停车位的约定不明，但无论是暂免提供还是暂免支付停车费，说明双方在签订合同时对停车位事宜进行过商谈，而李少波至今未能向董全胜提供停车位，对董全胜经营酒店势必造成一定的影响，董全胜的损失计算标准没有合同依据及法律依据，经本院综合考虑，酌定李少波向董全胜补偿100,000元。对于电费，董全胜认为李少波按照每度1.2元收取违反合同约定，但合同也约定了“以上各种费用的单价为签订合同时的价格，如在合同期内国家或其它因素有价格变动乙方无条件接受新的价格”，李少波收取电费后，也是按照每度1.2元的标准向物业公司支付，并未从中牟利，董全胜要求李少波返还电费差价部分请求，本院不予支持，对于董全胜2019年5月交纳的电费10,000元，因李少波实际充值金额为9,972元，多收取的28元李少波应当退还。对于用电事宜，经庭审查明，系由董全胜交纳电费后，由李少波对电卡进行充值，再将电卡交由董全胜使用，本案中董全胜经营的酒店停电，是因为董全胜没有预交电费所致，并非李少波擅自断电，故董全胜要求李少波赔偿停电期间宾馆停业损失的诉请，无事实依据，本院亦不支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除李少波与董全胜签订的《房屋租赁合同》及《其它约定》； 二、董全胜于本判决生效之日起30日内，腾退位于武汉市江岸区兴业路147号（现151号）日月星城1栋一层（部分）、二层和三层（部分）的房屋，并将上述房屋外立面恢复原状； 三、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付2018年7月21日至2019年3月20日期间租金共计619,632元，以及2019年3月21日至实际腾退之日的租金（按照月租金81,326元计付）； 四、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付2019年1月至2019年3月期间物业费共计11,958元，以及2019年4月至实际腾退之日的物业费（按照每月3,986元计付）； 五、董全胜于本判决生效之日起5日内向李少波支付违约金30,000元； 六、李少波于本判决生效之日起5日内向董全胜支付补偿款100,000元； 七、李少波于本判决生效之日起5日内退还董全胜多收取的电费28元； 八、驳回李少波的其他诉讼请求； 九、驳回董全胜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,820元由李少波负担17,000元，董全胜负担10,820元；反诉费11,310元（已减半）由李少波负担1,110元，董全胜自行负担10,200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长 赵 星 人民陪审员 蒋 晶 人民陪审员 吴怡谨 二〇一九年八月十九日 书 记 员 杨敬文