河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2256号上诉人（原审原告）：张静，女，1986年10月22日出生，满族，住承德市承德县。委托代理人张滢，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人（原审原告）：林文昌，男，1986年6月20日出生，壮族，广西西林县室。委托代理人张滢，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审被告）：承德德生房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区石洞子沟新泰家园小区**楼****。法定代表人：孙景和，总经理。委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向新，河北骥腾律师事务所实习律师。上诉人张静、林文昌因与被上诉人承德德生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张静的委托诉讼代理人张瑶、上诉人林文昌的委托诉讼代理人张遥、被上诉人承德德生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙宁、王向新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静、林文昌上诉请求：1．撤销原判；2．依法改判被上诉人向上诉人支付因延期交房所产生的自2017年11月1日起至房屋交付日止以原告已支付房款为标准的违约金（暂计至2018年5月31日为12011.00元）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认可当事人双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有约束力，双方应当按合同约定和相关法律法规全面履行合同义务。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件：需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，否则不能视为房屋交付。《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》对当地的商品房建设、竣工交付作出了明确的规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场检验报告；（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并分别提出了质量检查报告。质量检查报告应当经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字；依法需经施工图审查机构审查的设计变更，应当经施工图审查负责人和施工图审查机构负责人审核签字；（五）施工企业提出竣工报告。工程竣工报告应当经项目经理和施工单位有关负责人签字；委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，并提出有总监理工程师和监理单位有关负责人签字的工程质量评估报告；（六）城乡规划主管部门对工程是否符合规划条件进行核实并出具认可文件；（七）有公安消防、环保等部门出具了认可文件或者准许使用文件；（八）有施工单位签署的工程质量保修书。但是，被上诉人在销售前明知自己的土地有瑕疵而不告知，销售后在不符合交房条件下通知上诉人收房，还要签署免除被上诉人的违约责任，我们认为被上诉人存在重大过错，另外，由于被上诉人作为建设单位将不合格的工程交付使用，有关部门还应当依法给予其行政处罚。二、被上诉人在向上诉人销售时即知道土地存在瑕疵，而依然向上诉人出售，被上诉人存在欺诈行为，应当就其行为承担相应的责任。被上诉人客观上并未正式取得相关验收部门的正式验收批文的前提下，却于2018年9月27日在不符合验收标准的前提下通知上诉人交房，违法又违规，在不符合收房条件下进行收房，会对上诉人造成巨大风险和隐患。通过一审庭审可知，被上诉人在销售时即知道土地存在瑕疵，而依然向上诉人出售，其手续不齐全无法办理五证是明知，说明被上诉人存在欺诈行为，我们认为，法律不能对双方的约定进行扩大化解释，根据合同法约定是格式合同，被上诉人作为合同制定方，应当有利于对方，此条款约定的政府行为，应是其不应能预见的行为，而非在其出售时就知道自己不具备验收合格的情况。而一审法院仅以“合同约定因政府原因，出卖人即可延期”即认定被上诉人无需承担违约责任，这一认定显然与事实不符，系错误认定，有意偏袒，规避被上诉人的责任。三、被上诉人在2018年9月27日通知上诉人收房，其一、被上诉人交付的房屋并不符合验收条件；其二、被上诉人要求所有买房人（包括上诉人）在收房时必须要签署免除被上诉人违约责任的承诺书，否则不予交房，严重侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人辩称其逾期交房的原因是一个地块分为两次出让，造成宗地不完整。并举证了一些政府的会议纪要，但是却没有向法院提交任何验收通过的证据，反而举出2018年9月27日通知收房的公告，在不符合收房条件下进行收房，违法又违规，会对原告造成巨大风险和隐患，并且在上诉人收房时，要求所有买房人必须签署免除被上诉人违约责任的承诺书，被上诉人正是因为在销售时就明知自己涉案的房产、土地有瑕疵的情况下，增加一条免责条款，即利用所谓政府原因作为其延期交房的理由。但是，从被上诉人提及的材料所见，其所说的，适用的老新规范不一致，理由不成立，承德市政府已经明确说明，准许其按照从旧原则进行验收。该理由不能作为延期交付的理由。被上诉人陈述其在与相关政府签署出让合同时，被政府征用了条状的土地不能成立，合同具有相对性，被告与政府的合同，不能对第三方附件合同义务，该约定仅仅适用于D2地块，与D1和D3地块无关，而本系列案件并不涉及D2地块，故被上诉人经营不善，导致延迟交房理由不能对抗上诉人，不能因此对抗合同约定的理由。贵院应不予认可，因此导致的行政审批，延误工程进度，从而不能实现合同原约定的交付日期，过错明显在于被上诉人。综上所述，一审法院认定案件事实不清，法律适用错误，上诉人恳请上级人民法院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人等买受人作为与开发企业之间相对弱势的群体的合法权益。承德德生房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是由于政府原因造成延期交房，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条所约定的违约责任除外情形。第一，被上诉人开发建设的涉案楼房早已竣工，但由于政府原因导致涉案房屋不能验收。因为该项目于2014年开工建设，建设时是依据当时规划设计图纸施工，但在2017年竣工时原规范与现行规范存在不一致，导致规划、消防、质量安全、节能、人防、环保等多部门无法将进行验收，通过被上诉人原审提交的3号、4号证据可以充分证实这一点，这两份证据中均提到“该项目2014年开工，目前已经基本完成（这里的目前指的是2018年8月份）依据当时规范设计图纸进行施工，与现行规范存在不一致，影响到规划、消防、质量安全、节能、人防、环保等验收，导致验收手续无法办理”。证实由于政府的上述原因才直接导致被上诉人早已按期竣工的房屋无法依约交付。虽然，这两份文件当中均提到了“竣工验收等环节按照从旧原则”但事实上却根本无法执行，拿消防验收举例，现行验收规范与旧规范在实际执行过程中都是需要通过电脑程序来进行操作的，但现在所有的消防部门的电脑系统都已经更换成了新规范系统，旧规范已经被淘汰无法使用。所以即便有政府文件要求各部门按照从旧原则验收，但实际上有些部门中仍无法落实，所以才直接导致被上诉人早已按期竣工的房屋无法依约交付。第二、涉案地块于2005年间一块地分两次出让，先后取得涉案土地使用权证。但由于当时政府进行棚户区改造、三年大变样等政策造成项目搁置，直至被上诉人接手之后才开始推进。但在项目建设当中发现由于2004年时政府以采用以手绘方式确定土地四至时，造成两块土地中建有600平米的土地，（后被证实为986平米）被遗漏了未取得土地使用权，无法办理规划、施工等一系列手续。此后被上诉人便就此事多次与政府及国土部门协商，直至2018年政府协调才将原有D地块土地证退回，于2019年1月才又向被上诉人颁发新的土地证，也正是由于上述政府的原因导致被上诉人无法按约验收交房。第三、涉案的D地块于2017年10月在相关部门地籍调查中发现，D地块周边的市政道路用地和公共绿化道路用地都被划进了被上诉人已经取得的D地块土地使用权范围内，所以必须对D地块的原有规划进行调整，该规划知道2019年1月才重新调整完成向被上诉人发证。同样是由于政府的原因才导致被上诉人无法按约验收交房。第四、涉案商品房买卖合同是中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合监制的，全国统一版本，其第八条、第九条所约定的违约责任除外情形，是该合同中原有的并非被上诉人自行添加上去的，如此可见由于政府原因导致的延期交房的情况在全国都是免责的。另外该条块已被特别注明和提醒，既然上诉人已经签署了该合同，并且也明确表示认可该合同的真实性和合法性，那么上诉人就当然受到该条款的约束。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋是由于政府原因造成延期交房与被上诉人无关，根据双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定被上诉人无需对此承担违约责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张静、林文昌向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付因延期交房所产生的自2017年11月1日起至房屋交付日止以原告已支付房款为标准的违约金（暂计至2018年5月31日为12011元）；由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告间存在商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2017年10月31日前将经验收合格的房屋向原告交付，但在2017年9月23日，被告通知原告不能如期交付房屋。2018年9月27日，被告在承德日报刊出交房通知，通知业主收房，但原告认为被告逾期交房应向其支付逾期交房违约金，双方协商未果，原告向法院起诉。同时查明，原告购买的楼房位于被告取得土地使用权的美地湾景小区项目D地块，该地块项目前期时间跨度较长，一个地块分为两次出让，造成宗地不完整，地块，地块中间约600平方米土地未取得土地使用证，该地块中包含有市政道路用地和公共绿化用地，需要对土地进行调整。该项目2014年开工，依据当时规划设计的图纸进行施工，与现行规范存在不一致，影响到规划、消防、质量安全、节能、人防、环保等验收，导致验收手续无法办理。上述问题均需要政府相关部门解决处理，造成了被告延期交房。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效。该合同第八条为交付期限约定，其中，约定如遇政府原因或社会特殊事件，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现确因政府原因造成被告延期交房，根据合同第九条的规定，该原因为出卖人逾期交房违约责任的除外情形，故原告关于要求被告给付延期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，【2017】1-10号《承德市房地产开发建设违法行为专项整治领导小组专题会议纪要》记载的、对于讼争商品房所在D地块的处理意见为：根据市《关于解决房地产开发遗留问题的实施意见》第三部分第（三）条第1款规定，地块，地块中间约600平方米征道路约200平方米）未取得使用权的条形土地，规划部门直接按建设现状出具意见，国土部门按协议出让方式供地，土地出让金按该款确定。2017年11月17日，【2017】4-17号《承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要》记载：“1、D地块2号楼补办手续问题：由于该地块项目前期时间跨度较长，一个地块分为两次出让，造成宗地不完整，地块，地块中间约600平方米条形状土地未取得土地使用证德金润德规划设计有限公司现场实测，该地块中间的条形土地实际面积为925.42平方米，同时位于其地上的2号楼未办理土地、规划、施工等建设手续。解决处理意见：市房地产开发建设违法行为专项整治领导小组【2016】1号会议纪要研定，同意1、2、3号楼先行开工建设并补办建设手续，因此，地块，地块中间925平方米未取得土地使用证的违法占地和违法建设的地上、地下、地下建筑物免于处罚上、地下、地下建筑物未取得土地、施工许可手续开工建设行为免于处罚，因市政道路和公共绿地占用D地块用地，以土地等面积调整方式补办手续。该遗留问题项目规划、消防、质量安全、节能、人防、环保等设计技术规范标准与现行规范标准存在不一致问题，根据市《关于解决房地产开发遗留问题的实施意见》第三部分第（六）条规定，在手续办理、竣工验收等环节，按照从旧原则，执行项目动工时的政策与技术规范。2、市政道路和公共绿地占用A、D地块用地问题：A、D地分别于2005年和2009年取得土地使用权证，2011年A、D地块抵押给北京中信银行，2017年10月相关部门在做地籍调查过程中，发现A、D地块周边市政道路用地和公共绿化用地位于建设单位已取得的土地使用权范围内，用地面积约12000平方米。为避免购房者入住后，办理不动产权证时引起道路土地和公共绿化用地使用权的争议，建设单位申请在土地抵押情况下，将已取得土地使用权范围内的市政道路用地和公共绿化用地部分进行分割调整。解决处理意见：同意在土地抵押情况下，由国土、规划部门对建设单位已取得土地使用权范围内的规划市政道路用地和公共绿化用地进行核实，并出具附图。国土部门根据市《关于解决房地产开发遗留问题补充实施意见》，扣除道路用地和公共绿化用地后，分宗办理土地手续。对原地块中分割出去的市政道路用地和公共绿化用地，采用相邻地块等面积调整方式（或以边角调整方式），从相邻C、E地块（C、E地块相加不足18亩，已基本形成净地，不再履行其他出让方式）调整，予以补偿。同时，鉴于2号楼已基本完工，可不再缴纳农民工工资预储金和安全生产文明施工措施费。其他事实与一审法院判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《承德市房地产开发建设违法行为专项整治领导小组专题会议纪要》的内容，能够认定讼争房屋未能如期交付使用系政府规划调整所致，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，由于政府原因或社会特殊事件，被上诉人可以延期交付房屋，故，被上诉人在本案中的延期交付房屋行为，不构成违约，上诉人主张被上诉人应支付其逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，张静、林文昌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由张静、林文昌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年八月二十六日书记员 刘 炯