辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终6955号上诉人（原审被告）：石虹，女，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘大庆，系沈阳市铁西区大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：景昊，女，满族，住址沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：赵珊，女，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人石虹因与被上诉人景昊、赵珊买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初8878号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员曹杰担任审判长、鞠安成参加、刘春杰主审的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石虹上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判认定双方买卖协议有效，上诉人不予退回房屋；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.房屋买卖过程中景昊系知情的，赵珊的买卖行为是通过景昊认可并同意的，协议签订后石虹按照赵珊的要求支付房款42万元后，景昊联系石虹要求增加房款至100万元，证明景昊对房屋买卖的事实知情并认可。2.案涉房屋在卖给石虹之前已经在房产中介登记了。3.在本案之前，于2018年1月份景昊起诉石虹要求腾出房屋的案件中，在调解过程中景昊坚持要100万元房款，石虹不同意，所以没有调成。且本案与上述案件属于重复起诉。4.景昊与赵珊系母女关系，案涉房屋买卖的起因是赵珊要借钱还债，故景昊与赵珊母女存在串通套取房款。5.景昊起诉石虹后，始终没有提出如何退还房款的问题。被上诉人景昊辩称：案涉房屋买卖事实我不知情，在我知情后石虹明确表示拒绝与我沟通。1.景昊为案涉房屋及仓库独立所有权人。2.石虹无合法理由相信赵珊有权代理景昊出售案涉房屋及仓库。赵珊与景昊虽为母女关系，但景昊父母1994年离婚，景昊判给父亲抚养。该案涉房屋及仓库是景昊父母离婚后购置，是景昊独有的合法财产，赵珊无权代景昊处置。虽景昊曾授权其母代为出租案涉房屋，但房屋属自然人重大财产，出租与出售房屋对权利人影响截然不同，故赵珊具有代理出租房屋权限，不具有代理出售的权限。根据《民法总则》第162、171、172条规定，案涉房屋在2015年3月10日至2016年3月9日期间，曾由赵珊代为出租给石虹使用，但景昊后来得知石虹使用案涉房屋经营家庭养老院，超越了租赁协议中正常居住的用途，故在2015年租赁期间景昊曾与石虹见面，让其有事联系景昊本人，石虹知道景昊为所有权人并留存景昊的联系方式。2017年4月1日、2107年5月8日及2017年5月17日《协议》表明石虹对赵珊代理权限并非确定无疑，多次要求赵珊就景昊配合更名过户事宜作出保证，“保证尽力做好景昊卖方工作”表明景昊对出售房屋并非认可，在（2018）辽0105民初8878号民事判决书中亦认定石虹在未见景昊书面授权情况下多次与赵珊签订协议，放任交易风险，造成交易秩序不稳定，自行承担不利后果。3.石虹与赵珊签订多份协议，恶意串通损害景昊的合法权利，属无效协议。案涉房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平。石虹没有任何票据恶意索要装修款20万元，2017年12月3日景昊与石虹电话录音中，石虹明确承认装修分16万。石虹是在景昊多次明确主张案涉房屋及仓库所有权后于2017年10月开始继续进行对景昊案涉房屋及仓库的侵权行为，石虹对装修行为是有过错的。4.赵珊与石虹之间系借款行为，非房屋买卖行为。赵珊于石虹丁力买卖房屋的协议仅便于石虹支付的款项而提供一种名义上的担保，是一种名为买卖，实为借贷的行为，其债务纠纷不应成为石虹长期侵占景昊房产的基础和依据。被上诉人赵珊辩称：我因为着急用钱，与石虹商量借钱，石虹要求我仓库车库一起卖给她才借我钱，双方商定如果石虹三天之内能够支付30万元定金，我就同意以84万元的价款将房屋卖给石虹，但是石虹没有按约定交付定金。景昊向一审法院起诉请求：1.判令确认二被告订立2017年3月3日《协议》中关于转让房屋和仓库的约定无效；2.判令确认位于皇姑区归原告所有；3.判令石虹将房屋和仓库立即腾空，返还给原告，并赔偿损失5万元（2017年3月1日-2018年11月30日，按照每月2500元主张租金）；4.诉讼费用二被告承担。一审法院认定如下事实：原告景昊系沈阳市皇姑区房屋（新档案号4-2-0094671，以下简称涉案房屋）登记所有人。2015年3月10日，被告石虹与被告赵珊签订《房屋租赁协议》一份，约定由赵珊代景昊将涉案房屋出租给石虹，租赁期间为2015年3月10日至2016年3月9日，每月租金2333.33元，该份租赁合同“出租人（甲方）”记载为“景昊赵珊代”，“甲方签字”为“赵珊”。2017年3月3日，赵珊作为甲方与石虹作为乙方签订《协议》一份，约定如下内容：1.甲方将位于沈阳市皇姑区仓库（以下简称涉案仓库）转让给乙方，先交定金3万元；2.甲方将位于沈阳市皇姑区车库（以下简称涉案车库）转让给乙方，转让费15万元，先交定金7万元；3.甲方将位于沈阳市皇姑区房屋转让给乙方，转让费70万元，先交定金20万元。《协议》另载明：“甲方因经济危机，不得已以极低价位转让石虹朋友为的是紧急还债，故乙方应在三日内预付所转让的仓库、车库三房二厅房子三样不动产定金叁拾万元整”。协议另注明：“本协议中库房、车库、三居室房子总价捌拾肆万元整三日内务必支付定金”。被告赵珊及被告石虹分别在协议甲方及乙方处签字。2017年4月1日，赵珊代景昊作为甲方与石虹作为乙方签订《协议》一份，载明：甲方同意将昆山中路145-1号321房屋及昆山中路145-2号9号车库售于（予）石虹，已收定金及预付款26万元，今再加收预付款3万元，合计预收29万元，预收款视为借款，如未能办理更名过户，甲方必须及时归还借款29万元。该份协议另注明：1.车库已腾出，过户手续待下周解抵押后房证取回交于石虹，待进一步办理转让手续；2.昆山中路145-1号321房屋，在中信银行抵押中，待产权人景昊从外地银行抵押款可以结清时，应配合石虹办完房产过户手续，期限在二个半月内，截止到2017年6月15日前，不可违约，如有不可预料问题，双方协商解决，此房屋将于今日2017年4月1日交钥匙给石虹。如有违约，违约金伍万元整。甲方同意于即日起收钥匙开始装修，不能按期办理更名过户完毕，甲方需赔偿乙方装修款。该份协议由赵珊以“赵珊代景昊”的名义在甲方处签字确认。2017年5月8日，赵珊代景昊作为甲方与石虹作为乙方签订《协议》一份，载明：甲方保证将昆山中路145-1号321室最终卖给乙方，已收定金24万元，并于2017年4月1日已将该房屋钥匙交于乙方。因该房屋有抵押贷款，低价出售不够解抵押，故暂时更名过户受限，甲方允许乙方开始自行装修，并保证最终将房屋更名到乙方名下。如不能兑现，甲方将赔偿该房屋装修费用（该装修费用视为乙方借给甲方的借款）。赵珊在该份协议甲方处签字。2017年5月17日，赵珊为石虹出具《补充协议》一份，载明：1.赵珊尽力做好景昊卖方工作，同意配合石虹买房昆山中路145-1-321室解抵押及下一步更名过户事宜；2.如做不通景昊的配合石虹更名过户事宜，赵珊需归还借用石虹房款、车库款、违约金、装修预付款，总计497000元。双方履行上述二项之一条款后，无任何后续追加条款及纠纷。此协议应在5月24日前达成协议结果之一项。另查，赵珊共计收取石虹支付款项共计42万元。石虹对该房屋装修后实际入住至今。原告景昊对赵珊与石虹之间以84万元价款买卖涉案房屋、仓库及车库一事不予认可。2018年4月17日，景昊以石虹为被告向本院提起诉讼，请求1.判令石虹立即腾空涉案房屋并交付景昊；2.判令石虹支付2017年5月至交付房屋期间的房屋使用费；3.判令石虹将涉案房屋恢复原状。本院于2018年4月19日作出（2018）辽0105民初1543号民事判决，驳回景昊诉讼请求。景昊不服该判决，提出上诉。上诉期间，景昊提出撤回起诉，沈阳市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）辽01民终7158号民事裁定，准许景昊撤回起诉。又查，涉案房屋登记所有权人为原告景昊，涉案车库登记所有权人为被告赵珊。涉案仓库未办理所有权登记。诉讼中，被告石虹自认已将涉案仓库、车库转售并交付他人。再查，被告赵珊与原告景昊系母女关系。一审法院认为，本案为买卖合同纠纷，鉴于赵珊已在协议中表明其代理人身份，本案应依照民事代理法律关系予以处理，本案争议焦点为被告赵珊是否具有代理原告景昊出售案涉房屋、仓库的代理权限及被告石虹是否具有合理理由相信赵珊具有上述代理权限的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”庭审中，原告景昊否认授权赵珊代其出售案涉房屋及仓库，而被告石虹亦无证据证明赵珊具有代理权限的事实。关于石虹是否有合理理由相信赵珊具有代理权限的问题，首先，赵珊与景昊虽为母女，但景昊作为完全民事权利人，与其母人格独立，财产独立，赵珊作为母亲并不当然具有处分女儿财产的法定权利；其次，虽景昊曾授权其母代为出租案涉房屋，但房屋属自然人重大财产，出租与出售房屋对于权利人的影响截然不同，故赵珊具有代理出租案涉房屋权限并不必然等同于其具有代理出售的权限；再次，被告赵珊于2017年4月1日《协议》、2017年5月8日《协议》及2017年5月17日《补充协议》中分别保证如不能按期过户，将返还石虹预付款并赔偿装修款、保证将涉案房屋更名过户到石虹名下、保证尽力做好景昊卖房工作，如做不通景昊配合石虹更名过户事宜的工作，需归还房款、车库款、支付违约金并赔偿石虹装修预付款的损失。通过以上内容可知，石虹对于赵珊代理权限并非确定无疑，多次要求赵珊就景昊配合更名过户事宜的问题作出保证，其中“保证尽力做好景昊卖房工作”一句表明景昊对于出售案涉房屋事宜并未予认可；最后，从规范市场交易秩序角度出发，石虹本应与涉案房屋的登记权利人即原告景昊直接订立买卖合同，但其却在未见景昊书面授权委托书的情况下与赵珊多次订立协议，放任交易风险的发生，造成交易秩序的不稳定，应自行承担不利后果。综合以上考虑，石虹并无符合一般交易、生活习惯的合理理由贸然相信赵珊具有出售案涉房屋及仓库的代理权限，赵珊的出售行为嗣后亦未得到景昊追认，故赵珊无权出售涉案房屋及仓库，其出售行为对景昊不发生效力。关于原告主张确认二被告订立2017年3月3日《协议》中关于转让房屋和仓库的约定无效的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故原告该项主张不符合上述法律规定，一审法院不予支持。关于原告主张二被告恶意串通，损害原告利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应为无效合同的问题，原告现有证据不足以证明二被告恶意串通，故对原告该项主张不予支持。关于原告主张确认位于皇姑区归原告所有的问题，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”如前所述，石虹与赵珊签订的出售协议对于景昊并无法律效力，赵珊作为无权处分人，其与石虹签订的协议不能赋予石虹取得涉案房屋所有权的权利，故涉案房屋仍由原告所有，一审法院对于原告该项请求予以支持。关于原告主张石虹将房屋和仓库立即腾空，返还给原告的问题，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”虽涉案房屋现由被告石虹占有使用，但其属无权占有，依法应将涉案房屋及仓库返还原告。关于石虹述称已将仓库转售并交付他人使用的问题，因并无证据证明该项事实，故一审法院不予确认。关于原告主张被告赔偿2017年3月1日-2018年11月30日期间涉案房屋租金损失5万元的问题，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”现赵珊作为无权代理行为人与石虹作为无权代理行为相对人的过错程度未经生效判决认定，且原告未能举证证明其租金损失数额的合理性，故对于原告该项请求暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认位于沈阳市皇姑区房屋由原告景昊所有；二、被告石虹于本判决生效后三十日内腾空沈阳市皇姑区房屋及沈阳市皇姑区仓库并完好交于原告景昊；三、驳回原告景昊其他诉讼请求。案件受理费10700元，由被告石虹及被告赵珊各承担5350元。二审中，当事人围绕争议焦点提交了新的证据，法院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案景昊作为房屋的登记所有权人，否认授权赵珊出卖案涉房屋及仓库，石虹亦未能提供充分的证据证明赵珊取得了景昊的授权。石虹作为买受人明知案涉房屋的登记所有权人为景昊，并非赵珊。赵珊与景昊虽为母女关系，但赵珊并不当然具有处分女儿财产的权利。石虹与赵珊签订的多份协议均约定了不能办理过户的赔偿问题，其中2017年5月17日协议约定“赵珊尽力做好景昊卖房工作”表明石虹知晓景昊对出卖房屋未予认可的情况。故石虹主张其有理由相信赵珊具有代理权，依据不足，本院不予支持。赵珊的出卖行为嗣后亦未获景昊的追认，故对景昊不发生效力。原审法院确认案涉房屋为景昊所有，判令石虹腾空房屋及仓库并完好交于景昊，并无不当。关于石虹提出的景昊与赵珊母女存在恶意串通套取石虹房款的问题，其未提供有效证据，本院不予确认。关于石虹提出一审法院未处理退还房款问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。返还房屋问题属于石虹提出的独立的诉讼请求，石虹未在一审中明确提出，该问题不属于二审审理范围，石虹可另行主张。综上，石虹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人石虹负担。本判决为终审判决。审判长 曹 杰审判员 鞠安成审判员 刘春杰二〇一九年八月二十八日法官助理赵琳书记员刘思本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。