江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1535号上诉人（原审原告、反诉被告）：万润房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：耿连斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：董裕松，江苏新海连律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宾，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨昊清，女，1983年11月23日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：茆宝民，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人万润房地产开发有限公司（以下简称万润公司）、上诉人杨昊清、被上诉人江苏瑞士达贸易有限公司（以下简称瑞士达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万润公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，判决上诉人承担租金30%及装修损失30%(合计1004559.3元）无事实依据、判决免除瑞士达公司的责任不符法律规定；2、诉讼费用由杨昊清、瑞士达公司承担。事实与理由：1、一审判决上诉人承担租金30%无事实依据。一审判决万润公司承担30%应收租金责任，是以司法鉴定为依据，而司法鉴定只说明房屋存在渗水问题，并没有说明杨昊清、瑞士达公司没有使用该房屋。因渗水而不能使用的房屋双方协商杨昊清、瑞士达公司己退租，并于2016年签订了补充协议确认。租金是承租人使用房屋应承担的代价，现一审在没有事实证明房屋因渗水而不能使用的情况下，判决万润公司承担应收租金30%的责任，有失公允；2、一审判决免除瑞士达公司的责任，不符法律规定。房屋承租人是瑞士达公司和杨昊清，租赁合同有瑞士达公司的公章和杨昊清本人签名。一审判决也认为租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按合同约定履行义务。而一审却草率认定瑞士达公司没有实际承租房屋，没有形成租赁合同关系，并以此为由，免除瑞士达公司作为承租人应履行给付租金的义务，这更与一审认定的租赁合同合法有效应履行合同义务及房地产估价报告（人民法院委托）中权属状况一栏中确定估价对象权属于瑞土达公司和杨昊清相悖。房屋是谁在使用，谁承担租金给付义务，是瑞士达公司与杨昊清之间的事。一审没有任何事实和法律依据否定瑞士达公司在租赁合同中承租人地位；3、一审判决上诉人承担装修损失30%与租赁合同约定不符。租赁合同12.1.2条约定：乙方（被上诉人）除自行处置属于乙方的所有可移动物品外，装修的固定附着物等设施，无偿归甲方（上诉人）所有，不得拆除。一审判决确认，双方租赁合同己经到期，按合同约定，装修的附着物无偿归万润公司所有。估价报告中所估价的依据，是装修附着物而不是可移动物，也就是说，这一部分应属万润公司所有，不存在对属于万润公司的物品再由万润公司承担赔偿责任一说。杨昊清辩称，万润公司的上诉理由不能成立，根据一审查明的事实，万润公司在签订租赁合同时存在欺诈，因此一审判决万润公司承担租金及装修损失百分之三十符合法律规定，另外根据生效判决已经确认涉案房屋实际承租人是杨昊清，与瑞士达公司无关，因此万润公司的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉请求。杨昊清上诉请求：1、请求依法改判万润公司退还2011年5月至2012年6月房租957369元，赔偿违约金838571.75元，双方合同解除时间为2016年9月1日；2、一、二审诉讼费用由万润公司承担。事实和理由：杨吴清与万润公司在签订合同时明确约定合同用途为餐饮业，万润公司在签订合同时向杨昊清隐瞒了有关部门明令禁止租赁标的物不得从事油烟、噪声、异味等污染项目，导致杨昊清在合同签订后无法经营直至2012年6才营业，双方合同中约定了因违约赔偿损失的计算方法及承担方式，杨昊清认为正是由于万润公司的欺诈导致了杨昊清的损失，综上，请求支持上诉请求。万润公司辩称，1、杨昊清的上诉理由不能成立，双方签订的是房屋租赁合同，明确约定杨昊清是做餐饮，万润公司不存在欺诈，万润公司租赁的是房屋，有权在租赁范围之内收取租金，杨昊清和相邻权人产生的纠纷与万润公司无关，万润公司不是侵权人，不应承担责任。应是杨昊清、瑞士达公司自己承担，与万润公司无关。2、杨昊清要求退还租金无事实依据，违约金也无事实依据。一审对该事实万润公司认可，一审适用法律正确。万润公司向一审法院提出诉讼请求：1、杨昊清、瑞士达公司支付所欠房屋租金2607433元、违约金295497元、水电费32300元、物业管理费156100元、商铺物业交回后拆除、垃圾清理、损坏玻璃费用71400元，总计3162700元；2、解除双方签订的《租赁合同》并将物业收回；3、诉讼费用由杨昊清、瑞士达公司承担。一审法院查明事实：2011年5月23日，万润公司与瑞士达公司、杨昊清签订《租赁合同》一份，约定：甲方（出租人万润公司）将位于万润怡景苑4#二层及一层部分出租给乙方（承租人瑞士达公司、杨昊清）使用，租赁标的用途为经营休闲餐饮，租赁面积为2330平方米（其中一层面积861.23平方米、二层面积1468.77平方米），租赁期限自2011年5月25日起至2017年9月24日止，逐年房屋租金：2011年5月25日至2012年9月24日的租金为957369元（已扣除4个月免租期）；2012年9月25日至2013年9月24日的租金为957369元；2013年9月25日至2014年9月24日的租金为1024385元；2014年9月25日至2015年9月24日的租金为1096099元；2015年9月25日至2016年9月24日的租金为1172792元；2016年9月25日至2017年9月24日的租金为1254847元。合同还对租金的支付时间等其他事项进行了约定。合同签订后，万润公司将房屋交付给杨昊清使用。2016年5月5日，万润公司与瑞士达公司、杨昊清签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方于2011年5月23日签订了《租赁合同》，现乙方因自身原因，向甲方提出将一层后半部分闲置物业（面积为302平方米）退租申请，经双方协商，甲方同意乙方的请求，退租后一层剩余面积为559.23平方米，双方就一层退租部分事宜签订补充协议，乙方必须在2015年11月14日前将一层部分（面积为302平方米）退还甲方，2015年11月14日前所欠租金由乙方交纳，具体租金明细如下：2015年3月25日至2015年9月24日的租金548049元于2015年2月25日前交付；2015年9月25日至2015年11月14日的租金165228元于2015年8月25日前交付；2015年11月15日至2016年3月24日的租金340958元于2015年8月25日前交付；2016年3月25日至2016年9月24日的租金475393元于2016年2月25日前交付；2016年9月25日至2017年3月24日的租金508647元于2016年8月25日前交付；2017年3月25日至2017年9月24日的租金508646元于2017年2月25日前交付；乙方在签订《租赁合同》时交纳履约保证金300000元不变，待原租赁合同期满，无任何违约情形后，甲方将保证金无息返还给乙方。杨昊清已给付万润公司至2015年2月24日的租金，此后的租金没有给付万润公司。2016年10月24日，杨昊清将一层网吧（面积为429.23平方米）退租。2018年9月1日，万润公司对杨昊清租赁的房屋断电，致使杨昊清不能营业，2018年11月8日，万润公司收回涉案的租赁房屋。至2018年9月1日，杨昊清尚欠万润公司租金2476445元。案件审理中，杨昊清申请对租赁房屋室内装饰装修市场价值进行评估，一审法院委托江苏先河房地产土地评估有限公司评估，该公司出具房地产估价报告，估价结果为872086元。万润公司申请对渗水原因及修复方案进行鉴定，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定，该公司出具鉴定报告，对渗漏原因分折及鉴定意见：1、装修时烟道穿过二层楼板，周边有渗漏水痕迹，下部矿棉板吊顶霉变；渗水原因：烟道周边与楼板交接处防水措施不足引起，与装修有关；2、阴影区域外墙根部2m高范围内普遍有漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；3、该轴线外墙顶部与框架梁交接处普遍有渗漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；4、二层厨房管道穿过二层楼板，周边有渗漏水痕迹，下部石膏板吊顶大面积霉变、龙骨锈蚀；渗水原因：管道周边与楼板交接处防水措施不足引起，与装修有关；同时与外墙自身顶部与框架梁交接处渗漏有关；5、沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，周边装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；6、沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，周边装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；7、原房屋管道顶部与二层楼板交接处周边有渗漏水痕迹，内墙根部有渗漏水痕迹；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；8、处墙根部2m高范围内普遍有漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；9、石膏板吊顶有两块受潮痕迹，检查发现均为餐厅油烟管道周边的油渍引起；渗水原因：该处为油渍渗漏，与装修（使用）有关；10、排烟管道、空调管道均穿过原屋面板及防水层，孔洞周边有渗漏痕迹，下部石膏板吊顶霉变、龙骨锈蚀；渗水原因：穿管道破坏原防水层、管道周边后加防水措施不足引起，与装修有关；11、屋盖伸缩缝底部有后加钢板导流水槽，沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，石膏板吊顶及内部墙面装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；12、屋盖伸缩缝有明显渗漏痕迹，石膏板吊顶及内部墙面装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；13、该轴线内侧墙面装饰层有渗漏水痕迹，装饰面层霉变、龙骨锈蚀，距离室外露台92mm高处墙根开设一个孔洞，墙体上部开高四个孔洞，均未见防水构造措施；渗水原因：与装修（外墙开洞）时未采取有效防水措施不足有关，同时不排除与外侧露台原防水措施失效有关。该鉴定报告还对修复内容进行说明。一审法院另查明，1、瑞士达公司因注册公司需要经营场所，故在《租赁合同》乙方（承租人）处加盖瑞士达公司印章，该房屋实际承租人为杨昊清；2、2013年3月14日，万润公司为与瑞士达公司、杨昊清房屋租赁合同纠纷，起诉至原连云港市新浦区人民法院，法院认定，杨昊清称因租赁房屋存在质量问题，从租赁开始至万润公司维修房屋期间，一直没有使用该租赁房屋的一层，万润公司认可房屋存在质量问题，并于2011年12月31日维修完毕，杨昊清自2011年5月起至2011年12月31日期间没有使用该租赁房屋的一层。判决杨昊清给付自2012年3月25日至2012年9月24日的房屋房屋租金177254元。一审法院认为，万润公司与杨昊清签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。关于本诉部分，对于万润公司要求杨昊清支付房屋租金2607433元的诉讼请求，因万润公司于2018年9月1日对租赁的房屋断电，致使杨昊清无法正常使用租赁的房屋，故租金应计算到2018年9月1日止，共计2476445元。又因万润公司提供的房屋存在漏水等质量问题，经过司法鉴定，大部分的渗漏原因与装修无关，故万润公司对于引起双方的纠纷存在一定的责任，一审法院认定万润公司应承担30%的责任，即杨昊清应当给付万润公司租金为1733511.50元（2476445元×70%）。对于万润公司主张的违约金295497元、水电费32300元、物业管理费156100元、拆除、清理、损坏玻璃费用71400元，万润公司没有提供足够的证据予以证明，故一审法院均不予支持。对于万润公司要求解除双方签订的《租赁合同》、收回物业的诉讼请求，因万润公司已于2018年11月8日收回杨昊清租赁的房屋，故对于万润公司的该项请求，一审法院依法不予支持。对于万润公司要求瑞士达公司承担法律责任的诉讼请求，因瑞士达公司没有实际承租房屋，瑞士达公司与万润公司之间没有形成租赁合同关系，故一审法院不予支持。关于反诉部分，对于杨昊清要求赔偿装修损失872086元，因考虑到杨昊清的租赁期限已经到期，以及万润公司租赁的房屋存在渗漏等原因，一审法院认定万润公司应当赔偿杨昊清261625.80元（872086元×30%）。对于杨昊清要求退还保证金300000元，一审法院予以支持。对于杨昊清要求赔偿2011年5月至2012年6月期间的停业损失，以及退还2011年5月至2012年6月房租957369元，并赔偿违约金838571.75元的反诉请求，均没有提供足够的证据予以证明，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条规定，一审法院遂判决：一、杨昊清给付万润公司租金1733511.50元；二、万润公司赔偿杨昊清261625.80元、退还杨昊清保证金300000元；三、驳回万润公司的其它诉讼请求；四、驳回杨昊清的其它诉讼请求；五、上述一、二项冲抵后，杨昊清于判决生效之日起十日内给付万润公司1171885.70元。本诉案件受理费32100元、鉴定费21000元，共计53100元（万润公司已预交）由双方告各负担26550元。反诉案件受理费15270元、鉴定费12800元，共计28070元（杨昊清已预交）由双方各负担14035元。相冲抵后，杨昊清于判决生效之日起十日内给付万润公司12515元。经本院审查，一审法院查明的事实基本属实，但对瑞士达公司与万润公司之间认定没有形成租赁合同关系是对事实认定不当。二审中另查明，一审法院判决后，瑞士达公司于2019年1月11日在市场监督管理局经核准注销。万润公司要求将瑞士达公司诉讼主体变更为瑞士达公司的法定代表人王天球。本院二审期间，双方均未提交新证据。本案二审期间的争议焦点为：1、万润公司承担百分之三十的房租及装修损失是否符合约定和法律规定；2、万润公司是否应退还2011年5月至2012年6月的房租95.7万元，是否应赔偿违约金838571.75元；3、瑞士达公司是否应承担给付租金的义务。关于第一个争议焦点，本院认为，万润公司与杨昊清、瑞士达公司签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，出租人万润公司提供的房屋存在漏水问题，将有质量瑕疵的房屋出租给杨昊清、瑞士达公司使用，致使杨昊清承受了一定损失，一审法院认定万润公司对于引起双方的纠纷存在一定的责任应承担30%(租金)的责任计742933.5元（2476445元×30%）并无不当。关于万润公司是否应承担30%的装修损失，本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》第12.1.2条约定：乙方（杨昊清、瑞士达公司）除自行处置属于乙方的所有可移动物品外，装修的固定附着物等设施，无偿归甲方（万润公司）所有，不得拆除。双方租赁合同己经到期，按合同约定，装修的附着物按照合同约定归万润公司所有，一审对租赁房屋室内装饰装修市场价值进行评估的依据也是装修附着物而不是可移动物，万润公司已承担租金损失的30%。万润公司不应再承担30%的装修损失。关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方当事人签订的《租赁合同》第10.1条约定：甲方应于本合同规定的租赁起始日向乙方交付租赁标的，租赁标的交付乙方时，乙方应于甲方共同对租赁标的进行验收、交付，并在验收结束后签署有关交接的证明文件……，第10.5条约定：甲方以房屋现状交付乙方，乙方负责对房屋进行改造以满足乙方经营使用条件。如因房屋不具备使用条件而乙方未加改造或乙方改造后仍不能满足使用条件的，由此产生的一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。该租赁合同有万润公司、杨昊清、瑞士达公司的签章，应视为各方均对该合同的内容予以认可。在连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1533号民事判决书中已经确认杨昊清自2011年5月起至2011年12月31日期间没有使用涉案租赁房屋的一层，且万润公司也认可因涉案租赁房屋存在质量问题进行维修杨昊清确在此期间内未使用涉案租赁房屋的一层，所以对该期间的涉案租赁房屋一层的租金301430元在杨昊清应支付的租金中也予以扣减。并判决杨昊清于判决生效后十日内给付万润公司自2012年3月25日至2012年9月24日的房屋租金177254元。故法院生效判决已对该期间的部分租金纠纷予以审理。2016年双方签订补充协议，对之前的租金等也进行了结算。一审法院认为杨昊清要求退还2011年5月至2012年6月房租957369元，并赔偿违约金838571.75元的反诉请求，没有提供足够的证据予以证明，不予支持并无不当。关于第三个争议焦点，本院认为，在双方签订的《租赁合同》、《补充协议》上的承租人处均有杨昊清、瑞士达公司的签章，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按合同约定履行义务。瑞士达公司是否实际承租了房屋并不影响其作为合同主体向相对方即万润公司承担相应责任的义务，本院认为瑞士达公司应承担给付租金的义务。但鉴于瑞士达公司已经在市场监督管理局核准注销。万润公司要求将瑞士达公司变更为原瑞士达公司法定代表人王天球并承担给付租金义务的请求依据不足，本院不予支持。如果万润公司认为瑞士达公司注销过程中存在违法情形，可以另案主张。综上，上诉人万润房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人杨吴清的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6418号民事判决第一、三、四项；二、变更连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6418号民事判决第二项为：万润房地产开发有限公司退还杨昊清保证金300000元。三、变更连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6418号民事判决第五项为：上述一、二项冲抵后，杨昊清于本判决生效之日起十日内给付万润房地产开发有限公司1433511.5元。一审本诉案件受理费32100元、鉴定费21000元，共计53100元（万润房地产开发有限公司已预交），万润房地产开发有限公司负担由双方告各负担26550元；反诉案件受理费15270元、鉴定费12800元，共计28070元（杨昊清已预交）由杨昊清负担20000元、万润房地产开发有限公司负担8070元；二审案件受理费共计34804元（上诉人万润房地产开发有限公司已预交13840元、上诉人杨昊清已预交20964元），由杨昊清负担23804元，万润房地产开发有限公司负担2840元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年八月六日法官助理  刘志远书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。