安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5331号上诉人（原审被告）：陈友章，男，1975年9月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王松，男，1995年2月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：王加礼，安徽众城高昕律师事务所律师。原审被告：谢长霞，女，1971年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人陈友章因与被上诉人王松、原审被告谢长霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈友章上诉请求：撤销原判第三项，改判驳回王松的其他诉讼请求。同意解除涉案《购房协议》，退还购房款310000元。事实和理由：1.一审判决认定事实、适用法律错误。陈友章就涉案房屋买卖与王松父亲王明华进行了多次沟通协商，从未与王松有过沟通。王明华具有合适的权力外观，足以让人相信其有权作出决定，故无论王明华是作为实际购房人或是王松的代理人，其签订涉案《协议》的行为符合表见代理，行为后果应对王松具有约束力。2.王明华、陈友章及谢长霞均是完全行为能力人，于2018年2月20日签订的《协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应诚信履行。双方已合意通过《协议》变更了2013年签订的《购房协议》内容。王松在陈友章书面催告后，一直未支付剩余款项，已构成违约，故涉案房屋买卖合同的解除系双方协商一致解除，并非法定解除。3.《购房协议》的内容已经变更，一审据此判决陈友章承担违约金100000元无事实依据。王松未支付剩余房款，陈友章不交付钥匙等系行使履行抗辩权，后王松要求解除合同，陈友章亦同意。在涉案房屋买卖合同履行过程中，陈友章并没有过错，王松也未提供证据证明陈友章有违约行为或不履行协议，故一审依据评估报告判决陈友章赔偿360000元无法律依据。王松辩称，2013年双方签订的《购房协议》约定陈友章将涉案房屋出售给王松，价款为360000元。后王松按约向陈友章支付了款项，但陈友章2018年1月12日接收涉案房屋后拒绝向王松交付，并于2018年2月20日威逼利诱王松父亲王明华签订《协议》一份，将涉案房屋价款由360000元增加至690000元。王松拒绝在该协议上签字，也未授权其父亲签字，事后也未对王明华的签字行为进行追认。《购房协议》均系王松与陈友章签订及履行，变更亦需要合同相对人签字确认，故王明华与陈友章签订《协议》的后果不应由王松承担。且《购房协议》明确约定“在房产出售后，如有房价变动都不能违约”，陈友章在接收房屋后要求加价并拒不交付，该行为明显违反协议约定构成违约，故其应按约支付违约金100000元，并依据鉴定报告赔偿损失。一审判决正确，请求予以维持。谢长霞未作陈述。王松向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年7月15日签订的《购房协议》；2.判令陈友章、谢长霞返还王松购房款310000元并向支付违约金100000元；3.判令陈友章、谢长霞赔偿王松损失609300元；4.本案诉讼费用由陈友章承担。一审法院认定事实：陈友章与谢长霞是夫妻关系。2012年11月14日，被拆迁人即谢长霞与合肥龙岗综合经济开发区管理委员会达成了拆迁安置协议，谢长霞户房屋60.06平方米因在规划红线范围内被拆除，协议由陈友章代表家庭户签字。2013年7月15日,王松与陈友章签订了一份《购房协议》，约定陈友章（卖方、甲方）将位于合肥市瑶海区龙腾家园三期的房屋一套（建筑面积90平方米）以360000元的价格出售给王松（买方、乙方）。乙方分三次付款，第一次于双方签订合同时乙方支付150000元作为首期购房定金;第二次于2013年7月15日乙方支付110000元;第三次乙方拿房时，把余款付清；乙方在第二次交款后，甲方将房屋移交产权证给乙方；在乙方交定金后，甲方违约，定金双倍退还，如乙方违约，定金不退还；甲乙双方协商同意同交该房产后，若有一方违约，则违约方承担违约责任，并赔偿另一方违约金10万元；在房产出售后，如有房价变动，双方都不能违约；在房产出售时，甲方夫妻均到场签字，提供两人身份证复印件和房屋产权移交证书；协议在签字后即日生效（在签订该合同后，双方在之前签订的协议合同将无效作废）等。王松舅舅作为证明人在该协议上签字。合同签订后，王松分别于2013年7月15日、2015年3月30日、2015年5月11日分别向陈友章交付了购房款110000元、40000元及10000元。后谢长霞户的拆迁安置房房号确定为龙腾家园三期46幢2206室，建筑面积为92.34平方米。2018年1月12，谢长霞、陈友章接收了该拆迁安置房，但未交付给王松。2018年2月20日下午，王松与其父亲王明华、舅舅朱祥坤三人到谢长霞、陈友章租房住处协商买卖房屋事宜，谢长霞的弟弟谢某1、堂弟谢某2作为中间人参与了调解。因双方存在分歧，未能达成调解意见。当晚，王明华、朱祥坤、陈友章、谢长霞又到谢某1家中继续进行协商房屋买卖事宜。最后，王明华代表王松与谢长霞、陈友章签订了一份《协议》，约定龙腾家园三期46幢2206室房款为690000元，已付310000元，下次380000元付清拿钥匙，等房产证下来以后，谢长霞配合王松办理过户手续，费用由王松承担。王明华及谢长霞、陈友章在该协议上甲乙双方处签字，朱祥坤、谢某1、谢某2在证明人处签字。后王松对该协议不予认可，故于2018年3月6日诉至该院，要求谢长霞、陈友章按原《购房协议》约定协助其办理房产过户手续。因涉案房屋未办理房地产权证，故一审法院于2018年4月10日判决驳回了王松的诉讼请求。现王松再次诉讼，请求判如所请。另查明，在2013年7月15日前，王松与陈友章曾对房屋买卖签有协议，2013年5月20日王松向陈友章支付过房款150000元。谢长霞、陈友章在龙腾家园三期有且仅有46幢2206室这一套回迁安置房。目前谢长霞、陈友章尚未取得涉案房屋的产权证。根据王松的申请、该院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2018年11月8日对涉案房产作出《房地产评估报告》，结论为：评估对象位于合肥市龙腾家园三期46幢2206室住宅在价值时点2018年10月25日的估价结果为969300元（评估单价10497元/平方米）。王松为该评估事宜支付了评估费2500元。一审法院认为，本案是因履行房屋买卖合同引发的纠纷，根据王松、谢长霞、陈友章诉辩称情况，本案双方争议的焦点为：一、关于王松与陈友章签订的《购房协议》的效力问题。对于购房协议的效力，王松认为购房协议有效，谢长霞、陈友章认为谢长霞作为配偶一方未签字，陈友章属于无权代理，故合同无效。该院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈友章主张其对房屋无处分权属于无权代理致购房协议无效，缺乏法律依据，不予支持。王松与陈友章签订的《购房协议》是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。二、关于王松父亲王明华以王松名义与谢长霞、陈友章签订的《协议》是否构成表见代理的问题。该院认为，购房协议的买方为王松，陈友章在收取房款出具的四张收条均写明收到王松购房款，故陈友章主张王松的父亲王明华是实际购房人，缺乏事实依据，不予采信。2018年2月20日在陈友章住处协商房屋买卖事宜时，王松在场，但未能达成一致意见。当晚在谢某1家中协商过程中，王松本人并不在场。陈友章主张王明华陈述其能代表王松协商和签订协议，但并无证据证明王松口头或书面授权其父亲代签协议，或王松在事后对签订的协议进行追认；同时，根据陈友章及证人的陈述，王松当时就在楼下，其完全有条件让王松到场签字。综上，陈友章明知买卖合同的相对方是具有完全民事行为能力人的王松，在各方协商对购房协议的内容作出重大事项变更时，其应当让王松出具委托书或本人到场签字，但其轻信王松的父亲能代表王松的陈述，未能尽到签订合同的审慎注意义务，故对其主张王明华以王松名义与其签订的《协议》构成表见代理不予支持。三、谢长霞是否应承担《购房协议》的合同义务问题。该院认为，根据《购房协议》的约定，在房产出售时甲方夫妻均到场签字，并提供两人身份证复印件，但王松并没有按合同约定让谢长霞签字，其也没有证据证明谢长霞知道双方签订《购房协议》，且对此提出认可意见，故谢长霞不应承担《购房协议》约定的合同义务。王松主张谢长霞承担履行合同的违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。四、陈友章的行为是否构成合同违约及其应承担的违约责任问题。该院认为，合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，王松按购房协议约定向陈友章支付了购房款，积极履行了自己的合同义务。陈友章在拿到拆迁安置房屋后，向王松提出增加购房款，其行为违反了“在房产出售后如房价变动双方都不能违约”的合同约定，明显构成合同违约，且其以自己的行为明确表示不履行合同义务，故王松要求解除其与陈友章之间签订的《购房协议》符合法律规定，应予支持。合同解除后，陈友章应向王松返还购房款310000元，并依法承担向王松支付违约金、赔偿损失等违约责任。王松主张陈友章支付违约金100000元，符合合同约定和法律规定，应予支持。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王松投资购房，其合同目的是居住和投资收益，因陈友章的违约行为给王松实际造成了较大的经济损失，该损失应包括合同履行后可以获得的利益。根据评估机构的意见，涉案房屋在价值时点2018年10月25日的市场价值为969300元，与双方买卖价格的差价为609300元，若合同得到及时履行王松应获得相应的收益，故此差价可以作为计算合同履行后可以获得的利益损失参考依据。因违约金不足以弥补造成的实际损失，故王松主张赔偿损失应予支持。对于因陈友章不履行合同给王松造成的损失具体数额，综合考虑合同的履行情况、陈友章的过错、合同履行后王松可以获得的利益，以及王松需承担的税费、剩余房款银行利息履行合同的成本等多种因素，确定陈友章需向王松赔偿损失360000元较为合理。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除王松与陈友章签订的《购房协议》；二、陈友章返还王松购房款310000元，于判决生效后三十日内付清；三、陈友章支付王松违约金100000元，赔偿王松经济损失360000元，均于判决生效后三十日内付清；四、驳回王松的其他诉讼请求。案件受理费13980元，减半收取6990元，由王松负担1645元，陈友章负担5345元；评估费2500元，由陈友章负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理行为根据不同的效力形式可分为有权代理、无权代理，不同的代理行为产生的法律后果不同。本案争议焦点为王松父亲王明华签署涉案《协议》的行为构成何种代理的法律后果。当事人对自己的主张负有举证的义务。陈友章称，就涉案房屋买卖事宜与王松父亲王明华进行了多次沟通协商，王明华具有合适的权力外观，足以让人相信其有权作出决定，其签订涉案《协议》的行为构成表见代理，行为后果应对王松具有约束力。但王松、王明华对此均不予认可，陈友章也未提交其他证据佐证王明华签署《协议》时具有代理权，且证人谢某1、谢某2亦陈述涉案《协议》签署时王松不在现场，故本院对陈友章的该项主张不予采信。在无证据证明王明华有权代理王松于2018年2月20日签署《协议》对涉案房屋买卖价款进行实质性变更的情况下，王明华的行为应属无权代理，现王松明确表示未授权王明华签署《协议》，亦不同意追认，并以明示行为于2018年3月6日提起另案诉讼明确表示拒绝追认。因此，王明华的无权代理行为不构成表见代理，涉案《协议》对王松不产生法律效力，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。依法成立的合同受法律保护。陈友章与王松签订的《购房协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。王松与陈友章对一审判决解除双方于2013年7月15日签订的《购房协议》，陈友章返还王松购房款310000元均无异议，本院予以维持。关于陈友章是否应支付王松违约金100000元及赔偿损失360000元。双方《购房协议》中约定了违约金条款，该条款内容清晰，陈友章作为完全行为能力人应该能够预见到违约将会带来的法律后果，故其在王松支付大部分房款的情况下，未及时履行合同义务并要求加价，构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院综合考虑各方履行情况对王松主张的违约金予以支持，并依据评估意见酌定陈友章赔偿王松损失360000元，系惩罚与补偿相结合原则的充分体现，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈友章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由陈友章负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年八月二十七日法官助理吴丁蔷书记员金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。