北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初14805号原告（反诉被告）：吕越洋，男，1992年10月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕宏艳（系吕越洋父亲），男，1964年10月8日出生，住北京市石景山区。被告：北京日日生鲜商业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝中路京奥家园**楼**21-7。法定代表人：姜娇杰，执行董事。被告（反诉原告）：北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司，，住所地北京市石景山区模式口西里菜市场外门脸房**法定代表人：李伟杰，经理。被告（反诉原告）：北京首贸亿联贸易有限公司，住所，住所地北京市朝阳区清林路**院**楼105div>法定代表人：杨东华，执行董事。三被告共同委托诉讼代理人：胡叶青，北京市智正律师事务所律师。原告（反诉被告）吕越洋与被告北京日日生鲜商业有限公司（以下简称：日日生鲜公司）、被告（反诉原告）北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司（以下简称：首贸亿联分公司）、被告（反诉原告）北京首贸亿联贸易有限公司（以下简称：首贸亿联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吕越洋之委托诉讼代理人孙运国、吕宏艳，被告日日生鲜公司、被告（反诉原告）首贸亿联公司、首贸亿联分公司之委托诉讼代理人胡叶青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕越洋向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还原告保证金20000元、剩余租金20000元，房屋装修损失45000元，设备损失14380元，中介费3600元，营业执照租赁费8000元，营业损失暂定10万元，员工工资及补偿费52000元，员工宿舍租赁费7200元，货物损失15418.6元，律师费10000元，共计295598.6元。事实与理由：2017年11月，原告和被告一商量承租被告一位于石景山区模式口店内30平米房屋，用于经营蛋糕。当时并没有签订任何协议，被告一就让原告开始装修，招聘员工等，原告装修支出了45000元，购买机械设备38380元。2018年5月，原告找到被告一在石景山区模式口店的经理，提出应当签署租赁合同。后来，原告与被告一在模式口店内签订了租赁合同。租赁合同是在被告一办公室打印的。但被告一盖章后给原告的合同却是前后名称不一致，原告也从没见过合同上盖章的公司。被告一让原告付款的账户是首贸亿联石景山第一分公司的法定代表人的账户。对此，原告提出了异议，被告一答复都一样。后原告开始经营蛋糕店。2018年10月30日，被告一突然通知原告必须停业，否则就会罚款。原告因此而无法继续经营。2018年12月，原告和被告一协商退还保证金、剩余租金等问题，但是没能协商一致。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告日日生鲜公司答辩称：日日生鲜公司与本案无关，不是本案适格主体。涉案合同签订和履行都是首贸亿联分公司，与日日生鲜公司无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）首贸亿联分公司、首贸亿联公司共同答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述不是事实。理由是：1、2017年底，原告租赁房屋用于经营。2018年5月，双方补签《租赁合同》。《租赁合同》约定租赁期限为2018年1月2日至2019年1月1日。租赁期限届满后，原告未将房屋腾空并交还给被告。原告应支付租赁期限结束后的房屋占有使用费，而不是由二被告退还原告保证金及剩余租金。2、原告的装修仅是安装了一个广告牌，不认可原告的装修损失。3、2017年底，原告才与首贸亿联公司协商租赁房屋之事，而原告是在2017年6月8日购买的机械设备，这明显与本案无关。且原告购买机械设备全部在原告的控制中，根本形成不了损失。4、原告主张的中介费、员工工资也不应当由被告支付。因为原告营业这是原告应该负担的，如果原告不营业这是不需要发生的。5、原告是因为经营不善亏损终止营业的，这是其自己的主观行为，与被告无关。6、原告租赁营业执照并实际使用，费用应由原告自己承担。7、律师费不是诉讼必然发生的费用，原告委托律师的费用应由自行承担。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）首贸亿联分公司、首贸亿联公司共同向本院提出反诉请求：1.判令吕越洋向二反诉原告支付2019年1月2日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（参照《租赁合同》租金标准，每月1万元计算房屋占有使用费）；2、判令吕越洋向二反诉原告支付逾期支付房屋租金滞纳金8700元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年5月3日，吕越洋与首贸亿联公司补签《租赁合同》。租赁期限为12个月。支付方式为押二付六，提前一个月支付下半年租金。逾期十日，吕越洋应按欠缴款项的千分之五支付滞纳金。吕越洋实际是2019年6月30日才支付下半年的租金6万元，其应交纳的滞纳金为8700元。另租赁期限届满后，吕越洋未将房屋并交还给首贸亿联公司，且一直占用至今。故吕越洋还应当支付房屋使用费。为此，首贸亿联分公司、首贸亿联公司提出反诉，请求法院支持其反诉请求。原告（反诉被告）吕越洋针对反诉答辩称：不同意反诉请求。理由是：首先，租赁合同纠纷中违反协议约定的是反诉人和北京日日生鲜有限公司，反诉原告应当向吕越洋赔偿实际损失。根据租赁合同第十七条第一款的约定，只有出租人在破产的情况下才能提前解除合同，且应当赔偿因解除合同所造成的一切损失，本案中并没有出现该情况，反诉原告就通知解除合同，明显违反该约定。其次，租赁合同在2018年10月30日就已经因反诉原告的通知而解除，吕越洋并办理了交接手续，反诉原告要求支付2019年1月起的房屋使用费没有合同依据。再次，在反诉原告和日日生鲜公司提前解除合同，属于从根本上违反约定，导致吕越洋巨额损失，现要求再支付滞纳金没有任何法律依据和合同依据。综上，请依法驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、吕越洋提交的王东涛仲裁申请书、社保记录、银行流水，以证明王东涛是日日生鲜公司和首贸亿联分公司的员工，日日生鲜公司和首贸亿联分公司是关联公司。日日生鲜公司为王东涛交纳社保，首贸亿联公司为王东涛支付工资。经质证，三被告对仲裁申请书的真实性不予认可，认为仲裁结果未作出，申请书内容真假不明。社保及银行流水的真实性认可，证明目的不认可。王东涛在首贸亿联公司帮忙时，该公司请日日生鲜公司为其上了几个月的社保。经本院与王东涛核实，王东涛称2019年6月起是日日生鲜的员工，首贸亿联分公司为王东涛支付工资。结合三被告提供的王东涛的证明，本院认定王东涛代表首贸亿联分公司实际参与了涉案租赁房屋的管理工作。2、吕越洋提交的王东涛的《情况说明》、《收条》，证明日日生鲜的店长王东涛通知吕越洋停业，通知解除合同.故合同违约方是日日生鲜公司。同时，吕越洋已经于2018年12月24日将房屋钥匙交付给王东涛。经质证，三被告对证据的真实性不认可，证明目的不认可，认为原告是因为经营亏损停止营业的，吕越洋至今未腾房。本院认为，王东涛在2018年6月以后是代表首贸亿联分公司管理涉案租赁房屋，故本院认定吕越洋停止营业的时间为2018年10月31日，吕越洋交回房屋钥匙的时间为2018年12月24日。3、吕越洋提交装修协议书、收条，证明吕越洋为装修花费45000元。经质证，三被告对证据的真实性不认可，证明目的不认可，认为吕越洋仅装修了店铺的招牌。为此，三被告特提交现场照片及录像。本院依据装修合同、收据及现场照片，并咨询鉴定机构后，认定吕越洋花费45000元对租赁房屋进行了装修。4、吕越洋提交购买机器设备的票据、合同，证明其设备损失14380元。经质证，三被告认为该组证据没有原件，真实性不认可，证明目的不认可。本院认为，该组证明无原件，且机器设备属于可移动设备，不会因租赁合同不能继续履行而发生价值贬损。5、吕越洋提交房屋租赁合同、链家专用收据，证明其房屋租金损失及中介费损失。经质证，三被告对链家专用收据的真实性不认可，证明目的不认可；对租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，原告租房与本案无关。本院认为，吕越洋未能证明该组证据与本案的关联性，对该组证据不予采信。6、吕越洋提交的《补偿工资表》及身份证复印件等，证明其员工工资及补偿费52000元。经质证，三被告对该组证据的真实性不认可、证明目的不认可。经本院核实，曾利、李权称不认识吕越洋，原告的该组证据不充分不能证实其补偿了员工工资52000元，故本院对该组证据不予采信。7、吕越洋提交的《营业综述报表》，证明其营业损失10万元。经质证，三被告对该组证据不予认可。本院认为，该证据仅有复印件，不能证实吕越洋的营业损失，故本院对该组证据不予采信。8、吕越洋提交的销售单的复印件，证明其尾货损失15418.60元。经质证，三被告对该证据的真实性不予认可。本院认为，该证据仅有复印件，不能证实吕越洋的营业损失，故本院对该组证据不予采信。9、首贸亿联分公司、首贸亿联公司提供与日日生鲜的租赁合同，证明日日生鲜公司也是租首贸亿联公司的店面进行经营。经质证，吕越洋不认可证据的真实性及证明目的。本院认为该合同符合证据的属性，应依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年底，吕越洋为经营蛋糕店，预租赁北京市石景山区模式口西里菜市场的店铺，并与首贸亿联分公司进行协商。2017年12月18日，吕越洋用银行转账的方式向首贸亿联分公司的负责人李伟杰支付6万元租金及2万元履约保证金。2017年12月26日，吕越洋为经营蛋糕，租赁了北京京都薇薇食品有限公司的《食品经营许可证》及营业执照，并与该公司的法人杨微签订《转租协议》。该协议约定吕越洋需向杨微支付转租费8000元。租赁期限为2017年12月26日至2018年12月25日。2018年1月，吕越洋的蛋糕店开始营业。2018年5月3日，吕越洋（承租方、乙方）与首贸亿联分公司（出租方、甲方）补充签订《租赁合同》。该合同载明：甲方同意乙方承租位于北京市石景山区模式口西里菜市场“模式口”区域，租赁面积为30平米。租赁期限为12个月，自2018年1月2日至2019年1月1日止。乙方经营的品类为糕点。租金计算为2018年1月2日至2018年7月1日租金60000元；2018年7月2日至2019年1月1日租金60000元。支付方式为押二付六，提前1个月支付下半年租金。乙方未足额交纳租金及相关费用时，乙方应按欠缴款项支付滞纳金，滞纳金支付标准为：每日按应缴纳款项的千分之五支付。履约保证金20000元整。履约保证金需于本合同签订后三日内交纳。合同期间，履约保证金不得作为乙方预付的租金或管理费用，也不得抵扣乙方须向甲方支付的各项费用。乙方违反合同约定须支付相应违约金、滞纳金或赔偿金（包括但不限于向甲方支付）时甲方有权从乙方保证金中扣除，不足部分乙方须另行支付。合同期届满，乙方无违约行为，甲方于乙方撤铺三个月后10日内将履约保证金无息返还乙方……该《租赁合同》首页的出租方虽写的是日日生鲜公司，但在合同文末注明的甲方为首贸亿联公司，合同甲方处所盖的公章为首贸亿联分公司。2018年6月30日，吕越洋向李伟杰转账6万元，作为涉案房屋的下半年房屋租金并支付2万元保证金。2018年12月24日，吕越洋将其租赁的涉案房屋交还给王东涛。另查明，王东涛曾参与管理涉案房屋。王东涛的《社会保险权益记录》显示：在2018年6月至2019年2月，日日生鲜公司为王东涛交纳了五险。王东涛在中国农业银行2018年7月至2019年2月期间的银行流水显示李伟杰向其支付了2018年6月至2019年1月的工资。再查明，首贸亿联公司与北京市石景山区房屋经营和市场管理中心签订租赁合同。双方约定，租赁的房屋位于石景山区首钢模西小区大门南侧房屋，面积为1330平米。承租期为三年自2017年11月1日起至2020年10月31日止。首贸亿联公司将石景山区模式口西里菜市场，建筑面积912.53平方米出租给日日生鲜公司作为超市使用。诉讼中，首贸亿联分公司主张在2018年12月之后曾多次要求吕越洋交纳租金，但未提供证据予以证实。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、社保记录、银行流水、《情况说明》、《收条》等证据在案佐证。本院认为，吕越洋与首贸亿联分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信的原则履行租赁合同。本案争议的焦点：一、日日生鲜公司是否是出租人；二、吕越洋未能在租赁期内正常经营的原因及出租人是否应当承当违约责任；三、吕越洋是否应当支付滞纳金及租赁合同到期之后的房屋使用费；四、吕越洋的损失应由谁赔偿及如何赔偿的问题。一、日日生鲜公司是否是出租人。经查，《租赁合同》虽然在第一页写明出租方为日日生鲜公司，但该份合同的落款处写明出租人为首贸亿联公司，加盖的是首贸亿联分公司的公章。印章是印在文件上表示签署的文具。《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。由此看出，签字和盖章具有同等的法律效力。就公司或其他组织而言，加盖公章应当视为其真实的意思表示，能够产生合同预期的效果。再鉴于，首贸亿联分公司也实际接受了吕越洋交付的租金。故本院认为，首贸亿联分公司是《租赁合同》的出租人，日日生鲜公司不是租赁合同的主体。二、吕越洋未能在租赁期内正常经营的原因及出租人是否应当承当违约责任。经查，王东涛的银行流水证实从2018年6月起，首贸亿联分公司向王东涛支付工资。结合王东涛签署的《情况说明》及合议庭调查，本院能够认定王东涛代表首贸亿联分公司实际参与了涉案租赁房屋的管理工作。首贸亿联分公司于2018年10月31日让吕越洋停止营业。吕越洋此后未再经营，并于2018年12月24日办理了房屋交接手续。根据租赁合同约定，房屋的租赁期限为2018年1月2日至2019年1月1日，吕越洋已经按照约定支付了租金及保证金。故首贸亿联分公司应当在该时间段内为吕越洋提供租赁房屋并有确保承租人能按合同约定正常使用房屋之义务。然，首贸亿联分公司于2018年10月31日让吕越洋停止经营。据此，首贸亿联分公司应当承担违约责任，并赔偿因合同不能正常履行给吕越洋造成的损失。三、吕越洋是否应当支付滞纳金及租赁合同到期之后的房屋使用费。根据合同约定，租金支付的方式为提前1个月支付下半年租金。因此，吕越洋应当在2018年6月1日前向首贸亿联分公司支付2018年7月2日至2019年1月1日的租金60000元。但吕越洋在2018年6月30日才支付了下半年租金。故吕越洋应当支付滞纳金。但合同约定滞纳金支付的标准为每日按应缴纳款项的千分之五计算，对此吕越洋认为滞纳金支付的标准过高，请求人民法院酌减。本院认为涉案合同中的滞纳金为违约金性质，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的时，当事人可请求法院予以减少。本院以首贸亿联分公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对吕越洋应当支付的滞纳金依法予以酌情确定为300元。关于首贸亿联分公司及首贸亿联公司提出，吕越洋应当支付2019年1月2日起至实际腾房之日止的房屋使用费的反诉请求。因吕越洋于2018年12月24日就办理了房屋交接手续，故不应当再支付2019年1月1日之后的房屋使用费。四、吕越洋的损失应由谁赔偿及如何赔偿的问题。因首贸亿联分公司的违约行为，致使吕越洋的经营目的不能实现,首贸亿联分公司应当赔偿给吕越洋造成的损失。对于损失的赔偿范围，本院作如下分析:1、关于原告主张退还保证金2万元的诉请。根据合同约定“甲方在扣除乙方应支付的违约金、滞纳金、赔偿金后剩余的保证金无息返还乙方”，鉴于本判决已经认定吕越洋应当支付未按合同约定交纳房租的滞纳金，故首贸亿联分公司应当退还吕越洋保证金2万元。2、关于原告主张退还剩余房租2万元的诉请。经查，吕越洋已经交纳了2018年7月1日至2019年1月1日的房租，但首贸亿联分公司的行为致使租赁合同于2018年10月31日后不能正常履行，故首贸亿联分公司应当退还吕越洋2018年10月31日以后的房租2万元。3、关于原告主张赔偿房屋装修损失45000元的诉请。依据装修合同、收据及现场照片，本院咨询鉴定机构后，认定吕越洋花费45000元对租赁房屋进行了装修。但鉴于本案租赁合同的租赁期为一年，故本院认定首贸亿联公司应当赔偿吕越洋的装修损失7500元。4、关于原告主张赔偿设备损失14380元的诉请。根据原告提供的证据显示原告所主张的设备为可移动设备，不会因房屋不能继续租赁而价值贬损，故原告的该主张无法律依据，本院不予支持。5、关于原告主张赔偿营业执照租赁费8000元的诉请。经查，首贸亿联分公司知晓涉案房屋已经用于他人办理了营业执照，原告不能就该房屋再办理营业执照，为此原告支出了为期一年的营业执照费用8000元。现因首贸亿联分公司行为致使合同不能履行，故首贸亿联分公司应当赔偿原告的该损失1333元。6、关于原告主张赔偿营业损失10万元的诉请。因首贸亿联分公司的原因致使吕越洋的蛋糕店不能正常营业，故首贸亿联分公司应当赔偿原告的营业损失。但营业损失的赔偿期间，应考虑从2018年10月31日起至该租赁合同终止之日止。同时，吕越洋在知晓其不能正常经营后，也应当采取积极措施，防止损失的进一步扩大。鉴于吕越洋提供的证据不能证实其具体的营业额损失，本院根据该店面的经营规模，充分考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，对原告的经营损失酌定为3万元。7、关于原告主张赔偿中介费3600元，员工工资及补偿费52000元，员工宿舍租赁费7200元，货物损失15418.6元的诉请。经查，本院对原告就此主张提供相关证据的真实性、关联性不予认可，故原告的该主张无事实依据，本院不支持。8、关于原告主张赔偿律师费10000元的诉请，因无法律依据，本院不予支持。另，因首贸亿联分公司系首贸亿联公司的分支机构，不具有法人资格，故首贸亿联公司应就首贸亿联分公司所负的上述债务承担共同给付的民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司、北京首贸亿联贸易有限公司于本判决生效后七日内共同退还吕越洋保证金2万元、剩余房租2万元并共同赔偿吕越洋房屋装修损失7500元、营业执照租赁费1333元、营业损失3万元；二、吕越洋于本判决生效后七日内向北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司、北京首贸亿联贸易有限公司支付滞纳金300元；三、驳回吕越洋的其他诉讼请求；四、驳回北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司、北京首贸亿联贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5733元，由吕越洋负担3962元（已交纳2900元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司、北京首贸亿联贸易有限公司共同负担1771元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费675元，由吕越洋负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由北京首贸亿联贸易有限公司石景山第一分公司、北京首贸亿联贸易有限公司共同负担650元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  沈 霞人民陪审员  杨尚云人民陪审员  赵玉兰二〇一九年八月十五日法官 助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶