安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7202号 原告：胡新春，男，1982年1月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孟凡利，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告:安徽省万霖房地产开发有限公司，住所安徽省阜阳市开发区七里铺，统一社会信用代码913412007139471732。 法定代表人:卢强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继新，安徽众商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。 原告胡新春与被告安徽省万霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡新春、被告安徽省万霖房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈继新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡新春向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金人民币8712.30元；2、依法判令被告承担原告的委托诉讼代理费1700元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月8日，原告购买被告在建的阜南县住房一套，并签订商品房买卖合同一份，合同约定交房日期为2016年6月30日。原告按照合同约定向被告支付首付款、办理银行按揭贷款后，2017年6月3日从被告处正式接收该套房屋。根据合同第十一条、第十二条之规定，被告逾期交房，造成原告不能按时接收房屋理应承担向原告支付逾期交付违约金的法律后果，根据逾期交付一日违约金按照万分之一的标准计算，被告逾期时间应从2016年7月1日计算至2017年6月3日时间为339天，按照每天违约金25.7元计算，被告向原告应该支付延期交房的违约金为339天×25.7元天＝8712.30元。 被告安徽省万霖房地产开发有限公司辩称，原告逾期付款违约在先，被告不应当支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第7条约定买受人采取第3种方式付款，即“贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2015年9月8日前付首付房价款87000元，余款17万元向银行申请贷款支付”。根据合同附件三的规定，原告应在2015年10月8日之前交付全部购房款。原告于2015年10月29日向被告支付了17万元购房逾期交付购房款至少二十多天。依据《商品房买卖合同》第8条第(2)约定“逾期超过15日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”原告逾期付款违约在先，在原告未向被告支付逾期付款的违约金之前，依据《补充协议》第二条2项约定：“在买受人未付清合同约定的购房款、违约金、代收费用或未与出卖人办妥房屋面积补差等相关手续之前，买受人不得提出房屋交付请求”。故原告主张逾期交房违约金违背双方的约定，不应当支持。原告请求被告承担代理费1700元于法无据，双方在合同中也没有约定，因此不应得到支持。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：原、被告于2015年9月8日签订商品房买卖合同1份，双方在合同中约定：第三条原告购买被告开发的万霖钱丰15号楼502号房屋一套，该房屋建筑总面积75.04平方米。第六条按建筑面积计算，该商品房总价款为257000元。第七条原告应于合同签订当日交纳购房款87000元，余款170000元申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告，主体竣工，经综合查验合格，交付房屋时还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条被告应于2016年6月30日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期15日内，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过15日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 被告已收到原告全部购房款257000元，原告于2017年6月3日接收涉案房屋。 2017年10月13日，被告取得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）6号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，证明：被告开发的万霖钱丰小区14#、15#楼经综合查验，同意先行交付使用。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，按双方约定被告应在2016年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，被告未取得建设工程竣工验收备案表，不符合合同约定交付条件，被告实际于2017年6月3日交付房屋，被告构成违约，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告要求接收房屋前的逾期交房违约金，予以支持。从2016年7月1日至2017年6月2日共410天，逾期交房违约金应为8686.60元（257000元×0.0001×338天）。被告辩称原告逾期付款违约在先，被告不应当支付逾期交房违约金，因原告是否逾期付款，是否构成违约，被告未提出反诉请求，不予审理。 原告要求被告给付其委托诉讼代理费1700元没有合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽省万霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡新春逾期交房违约金8686.60元； 二、驳回原告胡新春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计30元（原告已预交），由原告胡新春负担5元，被告安徽省万霖房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李占亚 二〇一九年八月二十日 书记员  骆华迪 附民事判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户账号：17×××07。 并请通知主审法官：李占亚，办公电话0558-67××××3；通信地址：皖阜南县人民法院民一庭。