重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13858号 原告：重庆扬子江饭店管理有限公司，住所地重庆市南坪新街**扬子江假日饭店附楼，统一社会信用代码915001087093750963。 法定代表人：罗长玲，总经理。 委托诉讼代理人：雷霆，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：魏琼华，女，该公司工作人员。 被告：梁秀琼，女，汉族，1978年3月20日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：邵全，男，汉族，1977年2月11日出生，住重庆市南岸区，系被告配偶。 原告重庆扬子江饭店管理有限公司与被告梁秀琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理，原告重庆扬子江饭店管理有限公司的委托诉讼代理人雷霆、魏琼华，被告梁秀琼的委托诉讼代理人邵全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告重庆扬子江饭店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年10月至2017年12月的物管费3623.1元，2014年10月至2017年12月的公摊费234元；2.被告支付物管费30%的违约金1086.93元；诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告为渝北区龙山街道余松路x号岳阳综合大厦提供物业管理服务，被告作为小区业主，未按时交纳物管费及公摊费，原告催收未果，遂诉至法院。 被告梁秀琼辩称：1.原告未书面催收物业服务费且主张的费用已过诉讼时效；2原告签订的前期物业服务协议因未经过招投标程序应属无效；3.原告未提供服务或服务不到位，表现在：原告未公布财务账目，所有收入被原告侵吞，为收取停车费将公区人行道设为停车场，私自打掉防护栏开设两条汽车通道，致使社会车辆进入小区，造成小区公共地面砖损坏严重、业主摔倒，原告侵吞及偷走业主财产，包括健身器材、乒乓球台、摄像头等，致使小区发生多起盗窃，私自动用大修基金用作消防水处理，酒店装修拆横梁、挖墙、挖洞，致使小区存在安全隐患，以上情况业主多次向渝北区房管局、城乡建委等部门投诉，原告拒不整改，无奈之下小区业委会于2017年换掉该物业公司；4.原被告之间未签订物业服务协议，不清楚是否拖欠物业费。综上，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：被告是渝北区龙山街道余松路x号岳阳综合大厦x幢8-9号房屋业主，该房屋建筑面积92.85平方米，2017年12月31日前原告是该小区物业公司。 2007年2月1日，建设单位重庆天赐物业发展有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《蜂巢前期物业服务合同》，约定原告为冉家坝余松路与华渝北路交界处的天赐蜂巢小区提供物业服务，合同约定了物业服务的内容包括物业共用部位、公用设施设备、附属配套设施的维修、养护和管理、交通与车辆停放秩序的管理等。第四章约定物业服务费用住宅为1元/平方米/月，按月缴纳，业主在每月月初前5日内履行缴纳义务，延期按应交金额每日千分之三加收滞纳金。其中第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按相关法律法规，合理向业主分摊计收。合同期限从2007年2月1日至2010年1月31日，合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2007年4月2日，该前期物业服务合同在重庆市渝北区房屋管理局备案。 原告庭审中举示照片、律师函及顺丰单，拟证明对物业费等进行了催收，其中1.照片张贴于8-9房屋，催费单的落款时间分别为2015年9月11日、2016年12月16日、2017年7月14日、2017年12月11日，催收物业费期间为2014年10月至2017年12月；2.律师函及顺丰单显示原告向案涉房屋邮寄文件，寄件日期不明，律师函落款时间为2017年1月17日，内容为向被告催收2014年10月至2016年12月的物业费等。被告对此不予认可，陈述并未收到，照片等乃是伪造。 被告庭审中举示照片若干及视频等证据，拟证明原告小区车辆乱停乱放、将路面压坏，花坛无人修复，垃圾乱丢，保安不在岗等问题。原告对照片及视频等证据真实性不认可，对车辆乱停乱放、将路面压坏情况认可，认为其后对车辆栏杆进行了维护及整改，对其他问题不认可。 庭审中，原告陈述，虽合同约定公摊费据实分摊，但为方便起见，公摊费实际按房屋面积分别按每户每月4、6、8元不同标准收取的，比据实分摊还低些，本案房屋是按6元收取，被告不认可公摊费收取标准。原告另陈述，因合同约定违约金较高，自降标准按物业费的30%主张。 以上事实有经庭审质证的前期物业服务合同、备案存根、电梯保养合同、电梯服务报告、委托保洁服务合同、日常保洁工作安排表、安防巡逻签到表、照片、土地权属登记卡、账目公示表、照片、光盘、情况说明、物业资料移交清单、会议纪要、信访告知书、意见书及当事人陈述等证据在案为凭，应予认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。 本案中，原告与建设单位重庆天赐物业发展有限公司签订的《蜂巢前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。该物业服务合同对全体业主具有约束力，被告应按时足额交纳物业费。 根据法律规定，诉讼时效为三年，原告虽举示了照片、律师函及顺丰单证明此前进行过催收，但上述证据只能证明原告进行过书面催收，但何时催收时间不明确，无法达到中段诉讼时效的目的。因原告于2019年6月3日起诉，2016年6月之前的诉讼费已过诉讼时效，被告亦提出了诉讼时效抗辩，故对原告要求被告支付2016年6月之前的物业费本院不予支持。至于2016年6月至2017年12月物业费，被告未举证证明交纳，应自行承担举证不能的责任，该期间的物业费为1671.3元（1元/平方米/月×92.85平方米×18个月），本院予以支持。 关于公摊费，虽前期物业服务合同对公摊费进行了约定,但原告未举证证明其按6元/月标准收取的依据，本院对原告主张的公摊费不予支持。 关于违约金，从庭审查明的事实可见，原告对曾存在车辆乱停乱放、将路面压坏情况认可，虽陈述其后进行了维修，但也表明原告服务存在一定瑕疵，被告拖延物业费并非毫无理由，原告据此主张违约金，本院不予支持。但被告认为原告服务不到位，不应缴纳物业费，鉴于原告实际提供了服务，被告举示的证据不足以证明应免除物业费，应自行承担举证不能的法律后果，本院对被告的抗辩不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告梁秀琼在本判决生效之日立即支付原告重庆扬子江饭店管理有限公司2016年6月至2017年12月物业费1671.3元； 二、驳回原告重庆扬子江饭店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁秀琼负担。 本判决为终审判决。 审判员  欧春利 二〇一九年八月三十日 书记员  符 爽