天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10105号原告：天津开发区津一物业管理有限公司，住所地天津市经济技术开发区第三大街**濠威大厦1门**。法定代表人：王沄佶，总经理。委托诉讼代理人：刘东，男，该公司员工。被告：吴瑾，女，1977年6月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吴振华（被告吴瑾之父），男，1947年7月3日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津开发区津一物业管理有限公司（以下简称津一物业）与被告吴瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津一物业的委托诉讼代理人刘东，被告吴瑾的委托诉讼代理人吴振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津一物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴瑾给付自2014年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费7035元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原告自2014年9月1日进驻南开区华苑新城社区进行物业服务，且在天津市南开区依法进行备案，原告依合同约定对该小区提供了物业服务，被告自2014年9月1日至2019年2月28日未交纳物业服务费，被告所有的房屋建筑面积为162.85平方米，交费标准为每月每平方米0.80元，每月应交费130.28元，共计欠费7035元。经原告多次催要未果，故成讼。被告吴瑾辩称，1.2015年1月11日上午，被告新购的价值3600元电动车丢失，因为津一物业安装的监控系统形同虚设，导致无法及时破案；2.津一物业曾承诺尽快安装监控系统并修复被损毁的大门后围墙护栏但未解决，被告为了防止再次发生盗窃事件，自己请施工人员修复加固了大门和护栏围墙，花费3800元；3.去年春节前发生较大盗窃事件，津一物业至今未报案也不让被告报案；4.津一物业管理混乱，水平低下，对路面塌陷、污水跑冒、井盖开裂等问题一直不予解决。综上，津一物业应赔偿被告的损失，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：津一物业系物业服务企业，资质等级为三级。2014年9月1日，津一物业与天津市南开区华苑新城业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将华苑新城小区云华里、竹华里委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，物业管理服务费标准住宅和别墅分别为每月每平方米0.50和0.80元，由业主于每季度初1至15日交纳。合同到期后，2017年9月1日，津一物业与华苑新城社区业主大会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。上述两份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2014年12月30日，天津市南开区物业管理办公室以“南开物备〔2014〕第75号”《物业管理服务合同备案证明》对津一物业接受天津市南开区华苑新城业主会委托对华苑新城小区（云华里、竹华里）进行物业管理服务的物业管理服务合同予以备案。2018年4月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室以“南开物备〔2018〕第25号”《物业管理服务合同备案证明》，对津一物业接受华苑新城社区业主大会委托对华苑新城小区（云华里、竹华里）进行物业管理服务的物业管理服务合同予以备案。津一物业依约为华苑新城小区提供了物业服务。另查，吴瑾系天津市南开区房屋所有权人，其房屋的建筑面积为162.40平方米，拖欠自2014年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费7015.68元（0.80元／月／平方米×162.40平方米×54个月）。庭审中，吴瑾提供公安机关的受案回执以及照片若干，证明津一物业未尽到管理服务职责，造成被告的车辆丢失；小区围墙护栏损毁、监控探头损坏、道路破损（井盖开裂、地面塌、地面塌陷跑冒。对此，津一物业不予认可，提供照片若干及业主表扬信等，证明其尽到了服务义务。通过原、被告当庭陈述以及对上述证据的审核及分析判断，本院确定津一物业在履行合同过程中，提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，原告与天津市南开区华苑新城业主会、华苑新城社区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。关于原告主张的自2014年9月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费，本院核定欠费金额为7015.68元，原告主张7035元超出的部分，本院不予支持。物业公司与业主合则两利，分则两伤。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。关于被告提出的电动车被盗问题，物业服务企业对小区安全的管理限于日常安全秩序的维护，是一种防范性安全保卫活动，物业服务的范围并不仅仅是公共秩序维护和安全管理，亦包括日常综合管理、卫生清洁、绿化养护等范畴，上述服务内容并无主次之分，业主不能仅以认为物业服务企业未做好安保工作拒绝交纳全额物业服务费用。关于被告电动车被盗一事，与本案并非属于同一法律关系，本案不予涉及。但津一物业在以后的工作中在安保方面应予以加强完善，对小区的日常安全秩序进行维护，保障小区业主的权益。关于被告自行修复护栏围墙的问题，属于被告的自行处分行为，与物业合同不具有关联性，故该抗辩理由不能成立。对于被告提出的上述其他抗辩理由，原告在庭审过程中也承诺如发现被告提出的问题会按照公司的规章制度予以处理。因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，故被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。综合考量原、被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和双方举证等因素，原告对被告居住小区提供的服务存在瑕疵，对于被告应交纳的物业服务费应酌情予以减免。故，被告应给付原告自2014年9月1日至2019年2月28日期间物业服务费7015.68元的95%，计6664.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告吴瑾给付原告天津开发区津一物业管理有限公司2014年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费6664.90元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴瑾负担；于本判决生效后十五日内直接给付原告天津开发区津一物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇一九年八月十九日法官助理赵敏书记员王娜附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。