河北省阜平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0624民初460号原告：吴桂林，男，1954年2月11日生，汉族，住河北省保定市阜平县。原告：吴泓涛，男，1988年12月3日生，汉族，住河北省保定市阜平县。以上二原告共同委托诉讼代理人：李建亮，河北展威律师事务所律师。被告：张建军，男，1970年6月27日出生，住河北省保定市阜平县。委托诉讼代理人：王印娟，河北泰通律师事务所律师。被告：赵彦成，男，1963年4月2日生，汉族，住河北省保定市阜平县。被告：金玉花，女，1962年8月5日生，汉族，现住河北省保定市阜平县。原告吴桂林、吴泓涛与被告张建军、赵彦成、金玉花案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴桂林、吴泓涛及委托诉讼代理人李建亮，被告张建军委托诉讼代理人王印娟，被告金玉花到庭参加诉讼。被告赵彦成经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴桂林、吴泓涛向本院提出诉讼请求：1、停止执行位于阜平镇榆树车位；2、请求确认原告与被告赵彦成于2019年1月19日签订的《房屋转让合同》合法有效，原告对位于阜平镇榆树车位拥有所有权。事实与理由：原告与被告赵彦成及赵鑫于2019年1月19日签订的《房屋转让合同》，被告赵彦成、赵鑫将位于阜平镇榆树车位出售给原告，见证人是李静，房屋和车位总价款为人民币40.3万元。依据合同约定，原告吴泓涛分四次向被告赵彦成之子赵鑫转款人民币19万元整（2019年1月19日上午5万元，下午5万元；2019年2月1日5万元，2019年3月28日4万元），2019年4月1日，原告给付赵彦成现金46200元，之前被告赵彦成、金玉花借原告人民币16万元（抵顶购房款），被告赵彦成共收取原告购房款人民币396200元，约定办理房产证后再支付被告赵彦成人民币5000元，最后原告与被告赵彦成确定的购房款总价人民币40.12万元。2019年3月22日被告赵彦成将合同约定的房产交付给原告，当天原告完成了物业登记、水卡、电卡。原告吴桂林缴纳物业服务费人民币1467元。因原告购买被告赵彦成的房屋是补偿安置房，房屋所有权人是赵彦成，赵彦成有处分权，2019年3月22日赵彦成将房屋交付给原告，原告已实际占有该房屋，虽然没有办理房产登记，但不是原告的错误。原告作为善意所有人，对该房屋拥有排他性的所有权。被告张建军与被告赵彦成、金玉花的民间借贷纠纷，阜平县人民法院于2019年3月11日作出（2019）冀0624民初17号民事判决，并于2019年4月24日作出（2019）冀0624执99号执行裁定书对涉案标的房及车位进行了查封，在此之前被告赵彦成已经将房房屋转让给原告，并于2019年3月22日将房屋交付给原告，房产所有权已经转移给原告。综上,阜平人民法院强制执行原告的房产清偿被告赵彦成、金玉花欠被告张建军的借款是不正确的。请求法院判如所请。被告张建军辩称，原告提交的证据不能排除法院的强制执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金玉花辩称，我卖房是合理合法的，没有违背法律，至于我与张建军之间的欠款我可以偿还，法院没有权利查封我已经卖的房屋。被告赵彦成未做答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：1、《房屋转让合同》一份。原告提交，被告张建军质证认为对该合同合法性有异议，因根据房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该合同违反了法律的强制性规定。本院认为，依《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定系管理性法律规范，意在规范房产地交易市场，并非效力性强制性规定，在该合同没有其他违法情形下，合法有效。鉴于各被告对该份合同真实性均未提出异议，本院对该合同效力依法予以确认；2、“金玉花、赵彦成”书写保证书一份。张建军对该保证书的合法性提出异议，认为不能证实被查封的房屋已经转移给原告所有。因张建军对该证据真实性、关联性无异议，其未提供其他辅助证据证实该证不具有合法性，对其质证意见不予采纳。对其是否能证明被查封房屋已转移给原告所有，本院将结合其他证据综合在本院认为中认定。对该证的证据效力本院依法予以确认；3、16万元收条，鉴于借贷双方均认可，张建军未提供其他证据予以反驳，本院对该证证据效力依法予以确认；4、对物业费交纳票据及地下车位电费收据，张建军对其真实性无异议，本院予以认可，法院对房屋及车位的查封，不影响占用人费用的交纳，其交纳费用在车位查封后，亦不能得出未占有的事实。对该组证据效力依法予以确认。5、照片一组原告提交，证实其已实际占有房屋。张建军对该组证据真实性无异议，但认为不能证明是原告对该房进行装修。本院结合其他证据对占有问题在本院认为综合认定。对该证证据效力依法予以确认。6、物业证明一份，由金玉花举证，其证实钥匙是赵彦成领取的，领取签字是赵彦成。但该证明只有其中签字页两页，无显示出处及出具单位印章等予以证明，本院无法核实该证据真实、关联性、合法性，对该证证据效力不予认定。7、赵彦成、吴桂林、金玉花、杨振梅于2019年4月1日共同出具“证明”一份，证实该案标的房及车位款已经付清，钥匙已交给吴桂林，剩余5000元待房产证办清后付给赵彦成。张建军对该证合法性有异议，其认为系签字人四人之间的约定，不能证明房屋交付的事实。本院认为，结合张建军无异议的购房款转账记录及赵彦成、金玉花每次在收款后出具给原告的收到条及双方签订的购房合同的约定内容，可以相互印证，该房屋购房款除尾款5000元约定在办理房产证后予以交付，已经实际完成了购房款的交付。故本院对该证明证据效力予以认定。根据当事人陈述及庭审核实，本院确定如下事实：被告赵彦成、金玉花系夫妻关系。张建军诉赵彦成、金玉花民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序于2019年公开开庭审理，后于2019年3月21日作出（2019）冀0624民初17号判决：1、被告赵彦成、金玉花向原告张建军偿还借款本金179000元及利息80080元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由张建军负担1098.5元，赵彦成、金玉花负担2401.5元。该判决生效后，赵彦成、金玉花未按本判决指定的内容履行法定义务，后张建军向本院申请强制执行。在强制执行过程中，本院于2019年4月24日作出（2019）冀0624执99号执行裁定书，查封了赵彦成、金玉花所有的位于“阜平县补偿安置房一套及16—598号车位。后赵彦成、金玉花不服该查封裁定，以异议人身份向本院提出异议申请，本院于2019年5月28日作出（2019）冀0624执异11号执行裁定书，驳回了赵彦成、金玉花的异议请求。后吴桂林、吴泓涛认为其对该标的物具有实体权利，向本院提出执行异议，本院于2019年6月19日作出（2019）冀0624执异15号执行裁定书，驳回了案外人吴桂林、吴泓涛的执行异议。后吴桂林、吴泓涛在15日内向本院提出案外人执行异议。另查实，涉案位于阜平县补偿安置房一套及16—598号车位系赵彦成（赵鑫）以户主名义通过房屋征收补偿协议由原位于胡子沟房屋一套102.69平方米、配房47.5平方米置换而来。原告吴桂林、吴泓涛与被告赵彦成、赵鑫（赵彦成与金玉花之子）于2019年1月19日签订《房屋转让合同》一份，约定因赵彦成、赵鑫欠吴桂林、吴泓涛人民币16万元，由于资金紧缺，特将赵彦成、赵鑫所有的涉案标的房屋及车位以总价值40.3万元转让给吴桂林、吴泓涛。其中第五条付款方式为：乙方（吴桂林、吴泓涛）在签订本合同的同时交纳定金50000元，次日再付50000元；甲方（赵彦成、赵鑫）交乙方钥匙后，乙方在15天内付给甲方13.8万元；甲方过户房产证后，乙方付给甲方剩余房款0.5万元。第七条房屋的交付：1、交钥匙同时甲方应配合乙方将所有物业及车位归属（水电煤）等更换于乙方名下。2、甲方交给乙方钥匙前所有责任及费用（房屋维修基金、电梯费、绿化费、物业费等）归甲方负责，甲方交付钥匙之前必须把所有事项处理完毕。交钥匙后所产生的费用归乙方负责。3、过户所交纳的费用由乙方负责，甲方无条件配合。合同签订当日，赵彦成、金玉花、赵鑫出具“保证书”一份，其三人保证回迁房16-2-1702房无任何销售及抵押等纠纷，房屋永远归吴桂林、吴泓涛所有。2019年1月19日吴泓涛向赵鑫转账两笔，金额分别为50000元，赵彦成出具收条两份，一份收条收到50000元，一份收条证明收到房款21万（16万欠款及5万元转账）。于2019年2月1日转账50000元，赵彦成、赵鑫出具50000元收条一张。2019年3月28日银行转账40000元，金玉花出具收条40000元一张，2019年4月1日赵彦成出具收条一张，证实其收到46200元购房款。2019年4月1日由赵彦成、金玉花、吴桂林、杨振梅出具证明一份，证实涉案标的房及车位款已付清，钥匙已交给吴桂林，剩余5000元等房证办清后付给赵彦成。2019年3月22日赵彦成就涉案标的物交纳专项维修资金4472元，由阜平县管理所出具收据一张。同日由吴林桂交纳装修垃圾费200元、物业费689元、电梯费778元，由阜平县瑞友物业服务有限公司出具收据两张。本院认为，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款。二原告提供了银行转账凭证及房屋、车位所有权人赵彦成、金玉花房款收到条，张建军虽对收到条不认可，该未提出证据加以推翻，对银行转账无异议，予以采信。故足以认定二原告已支付除房产证办理后余5000元的全部购房款。2、第三人实际占有。二原告向本院提交赵彦成、金玉花、赵鑫收到条，证实其已收到除5000元外的全部购房款，且当日将钥匙交付给吴桂林，由吴桂林交纳相应物业费，结合实际装修居住照片，足以形成证据链条，证明由原告方实际占有争议标的房及车位；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。第三人无过错是指未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予配合、办理登记存在客观障碍等原因。原告于2019年3月22日实际占有房屋，我院于2019年4月24日将本案标的房查封，且该房系拆迁安置房，由于政府政策问题，尚不具备办理房产证之条件，但二原告对此并无过错。综上，二原告享有足以阻却本案标的房及车位执行的特定合同债权。本案《房屋转让合同》的签订系双方的真实意思表示，张建军无证据证明该合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据显示合同双方系恶意串通损害其合法权益，故依法有效。该合同双方对合同生效问题没有特殊约定，即自合同成立时生效。物权的设立、变更、转让、消灭依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记薄时发生效力，即物权采取登记生效原则。当事人在以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，双方形成债权债务合同法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于确权的诉讼主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、停止阜平县房屋一套及16-598号车位的执行；二、确认原告吴桂林、吴泓涛与赵彦成、赵鑫于2019年1月19日签订的《房屋转让合同》有效；三、驳回原告吴桂林、吴泓涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7318.0元，由被告张建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  徐志杰审 判 员  刘占银人民陪审员  蔡宝瑞二〇一九年八月二十九日法官助理刘建美书记员张拴茹