江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4502号上诉人（原审被告）：江苏中房云山海文化发展有限公司，住所地江苏省南京市玄武区四方城**。法定代表人：颜莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雪芹，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京艾运圣文化传媒有限公司，住所地江苏省南京市中山门大街**负**。法定代表人：余强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐飞，男，该公司职员。原审被告：中房世界之窗南京园区建设发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门****楼**。法定代表人：赵运，该公司董事长。原审被告：上海云山海实业有限公司，住所，住所地上海市中国（上海）自由贸易试验区加枫路****div>法定代表人：陈志成，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐泽萍，江苏东域律师事务所律师。原审被告：好合苑（东莞）文化创意有限公司，住所地广东，住所地广东省东莞市莞城区东城东路中天创意谷**>法定代表人：施幸谊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨真，江苏吾索律师事务所律师。上诉人江苏中房云山海文化发展有限公司（以下简称江苏云山海公司）因与被上诉人南京艾运圣文化传媒有限公司（以下简称艾运圣公司），原审被告中房世界之窗南京园区建设发展有限公司（以下简称世界之窗公司）、上海云山海实业有限公司（以下简称上海云山海公司）、好合苑（东莞）文化创意有限公司（以下简称好合苑公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院(2018)苏0102民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏云山海公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回艾运圣公司的全部诉讼请求，或依法将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由艾运圣公司承担。事实及理由：一、中房老龄集团控股有限责任公司（以下简称中房老龄公司）与南京钟山文化发展有限公司（以下简称钟山文化公司）签订的《房屋租赁合同》实际为运营管理合同，中房老龄公司有权将涉案房屋对外出租。江苏云山海公司作为从中房老龄公司处转受来的承租方，亦有权将涉案房屋对外出租。1.一审判决认定事实错误，并未查明钟山文化公司实际上允许江苏云山海公司转租涉案房屋；2.一审法院在未查明中房老龄公司与钟山文化公司间《房屋租赁合同》中关于招租约定内容的情况下，就涉案房屋转租事宜询问钟山文化公司并不了解情况的法务人员曹睿，并对曹睿的回复予以采信且作为裁判依据，实属错误。此外，艾运圣公司称钟山文化公司不允许其装修涉案房屋，但艾运圣公司此前从未告知江苏云山海公司该情况，也未要求江苏云山海公司予以交涉，一审法院关于钟山文化公司不允许转租、不允许装修的事实认定错误。二、退一步说，即便钟山文化公司未允许江苏云山海公司对外出租涉案房屋，依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，江苏云山海公司与艾运圣公司签订的《中房紫金运动广场商铺租赁合同》也是有效的，一审法院判决该份合同无效属于适用法律错误。三、江苏云山海公司在合同签订时就将涉案房屋交付艾运圣公司使用，且艾运圣公司向江苏云山海公司支付预付款并非一次性支付，直至2017年12月，艾运圣公司还在向江苏云山海公司支付预付款，如果艾运圣公司没有拿到涉案房屋，其不提异议而继续付款的行为完全不合常理。自2017年12月至2018年3月，艾运圣公司从未提出异议称江苏云山海公司未将涉案房屋交付给其，艾运圣公司亦未提交任何证据证明江苏云山海公司未将涉案房屋交付给其使用。艾运圣公司于2018年3与13日在其公众号上对外发布宣传信息，载明的地址就是涉案房屋的地址，且图片显示涉案房屋已经装修完成，由此可见，江苏云山海公司早已将涉案房屋交付给艾运圣公司。一审法院认定江苏云山海公司未向艾运圣公司交付涉案房屋，认定事实错误。四、江苏云山海公司与艾运圣公司签订的房屋租赁合同合法有效。即使该租赁合同被认定为无效，涉案房屋也已于2017年12月交付给艾运圣公司，艾运圣公司应当支付2018年1月1日至2018年3月20日期间的房屋占有使用费。艾运圣公司在本案诉讼请求中要求江苏云山海公司返还的68万元包括51万元保证金和17万元租金，保证金按照房屋租赁合同的约定应当无息返还。艾运圣公司辩称，江苏云山海公司的上诉理由不能成立。江苏云山海公司与钟山文化公司签订的租赁合同明确约定，江苏云山海公司不能转租涉案房屋，江苏云山海公司对此明知，且艾运圣公司与钟山文化公司签订的协议中明确约定，涉案房屋已实际交付给艾运圣公司，涉案房屋是江苏云山海公司交还给钟山文化公司的，不是艾运圣公司交还的，江苏云山海公司至今未能提交任何将涉案房屋交付给艾运圣公司的证据。至于51万元保证金，应当收取利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回江苏云山海公司上诉请求。上海云山海公司辩称，一审判决驳回艾运圣公司对上海云山海公司的诉讼请求的理由和结果正确。对于江苏云山海公司和艾运圣公司之间的租赁合同，由于上海云山海公司实际于2017年9月就退出江苏云山海公司的经营，其对此并不清楚，但艾运圣公司应当按照实际使用的情况支付江苏云山海公司相应使用费。上海云山海公司对判决第九页第七项当中涉及的云山海公司、上海云山海公司、好合苑公司共同出资开办，与事实不符，上海云山海公司认为云山海公司是由中房老龄集团控股责任有限公司、上海云山海公司、好合苑公司设立的，世界之窗公司是2018年1月19日从中房老龄手中受让股权才成为江苏云山海公司的股东之一，其他答辩意见同一审意见。好合苑公司辩称：一审判决未支持艾运圣公司要求好合苑公司承担责任的诉讼请求，认定事实和适用法律正确。好合苑公司对于江苏云山海公司与艾运圣公司之间的涉案事宜不清楚，请求法院依法认定。艾运圣公司向一审法院请求：1、解除2017年11月底艾运圣公司与云山海公司签订的房屋租赁合同；2、判令云山海公司立即返还艾运圣公司预付款68万元，从2017年12月13日起按中国人民银行规定同期同类银行贷款利息支付原告利息；3、判令世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司在未出资范围内承担连带偿还责任。一审法院认定事实：一、2017年5月22日，钟山公司（甲方）与中房老龄集团控股有限责任公司（乙方，以下简称中房老龄公司）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZSWH-ZJ-ZC-FW-2017-002）1份，主要内容为：甲方将位于南京市.82平方米房屋（其中一层1001室房屋面积为1751.92平方米、负一层房屋面积为2837.9平方米）出租给乙方作为文化产品展销使用；租赁期限为2017年4月1日至2027年3月31日；未经甲方书面准许，乙方不得将租赁物转租、转让、转借或与他人调换使用，也不得以联营、承包等方式变相使第三方获得对租赁物的使用权。否则，属乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合同等。二、2017年12月底，中房老龄公司的工作人员与艾运圣公司的工作人员来到钟山公司，提出案涉房屋的装修申请，钟山公司的工作人员经过询问，发现案涉房屋存在转租情况，钟山公司明确提出不同意转租，也不同意提出的装修申请。三、2018年1月25日，中房老龄公司向钟山公司提交申请报告，申请将中房老龄公司与钟山公司签订的《房屋租赁合同》的主体一方中房老龄公司变更为云山海公司。后钟山公司（甲方）、中房老龄公司（乙方）、云山海公司（丙方）签订《补充协议》1份，未填写签订日期，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，结合甲、乙双方于2017年5月22日签订的房屋租赁合同（合同编号：ZSWH-ZJ-ZC-FW-2017-002，以下称原合同），双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方租赁紫金生活广场面积4589.82平方米房屋的相关事宜达成以下协议；甲方同意乙方将原合同主体由“中房老龄公司”变更为“云山海公司”；合同主体变更后，丙方需完全履行编号ZSWH-ZJ-ZC-FW-2017-002的房屋租赁合同中约定的责任和义务等。四、2017年11月，艾运圣公司(乙方)与云山海公司（甲方）签订《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》（合同编号：YWYZSWC-SP-ZL-2017-11）1份，主要内容为：甲方出租给乙方的商铺为座落在该项目负1楼的商铺，该商铺的具体位置在本合同附件一中以阴影予以标注；该商铺的建筑面积为2850平方米；租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日；年基准租金206万元，自本合同签署之日起，每三年开始租金每年递增4%；乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金51万元等。合同签订后，艾运圣公司给付云山海公司预付款68万元。五、2018年3月14日，云山海公司向钟山公司提交申请报告，申请退租。2018年3月19日，钟山公司回函给云山海公司同意解除《房屋租赁合同》。之后钟山公司与云山海公司签订《房屋返还交接书》（未填写日期），云山海公司将向钟山公司承租的包括案涉房屋在内房屋，于2018年3月20日交于钟山公司。六、2018年4月1日，艾运圣公司（乙方）与钟山公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZSWH-ZJ-ZC-FW-2018-003）1份，主要内容为：甲方将位于南京市（部分区域）及负一层的房屋出租给乙方作为室内战术之家使用，房屋（区域）的面积约为2943.9平方米（一层106平方米、负一层2837.9平方米）；租赁期限2018年4月1日至2023年3月31日；每年房屋使用费为206万元等。2018年4月1日，钟山公司将包括案涉房屋在内的房屋交付艾运圣公司。七、云山海公司由世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司共同出资开办，均为云山海公司的股东，云山海公司注册资本1000万元。世界之窗公司持股比例为55%，认缴出资额550万元，认缴出资时间为2022年1月1日；上海云山海公司持股比例35%，认缴出资额350万元，认缴出资时间为2035年9月2日；好合苑公司持股比例10%，认缴出资额100万元，认缴出资时间为2027年11月5日。八、审理中，艾运圣公司请求第一项诉讼请求变更为：请求确认艾运圣公司与云山海公司签订的《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，云山海公司未经权利人钟山公司同意，擅自将案涉房屋转租给艾运圣公司，现已查明，钟山公司对云山海公司的转租行为不予认可，且云山海公司在订立合同后亦未取得处分权，因此云山海公司无权转租案涉房屋，艾运圣公司申请确认其与云山海公司签订的《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》无效，于法有据，应予支持。一审中，艾运圣公司已提供证据证明，其在《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》签订后向云山海公司交纳68万元预付款，云山海公司承认已收到该款项，对此事实，一审法院予以确认。艾运圣公司与云山海公司签订《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》后，云山海公司未实际交付租赁的房屋，且该合同已被确认无效，因此，艾运圣公司要求云山海公司退还交纳的预付款68万元，并按中国人民银行规定同期同类银行贷款利息支付艾运圣公司利息的诉请，于法有据，应予支持。云山海公司提出其已将案涉房屋交付艾运圣公司，但提供的证据不能证明已交付案涉房屋给艾运圣公司的事实，故一审法院不予采信。关于艾运圣公司要求世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司在未出资范围内承担连带偿还责任，一审法院认为，上述三公司开办云山海公司时认缴的出资额，均未到认缴出资时间，故艾运圣公司的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、艾运圣公司与江苏云山海公司签订的《中房紫金韵动广场商铺租赁合同》无效；二、江苏云山海公司于判决生效之日起十日内返还艾运圣公司预付款68万元，并自2017年12月13日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率支付利息，至68万元付清时止；三、驳回艾运圣公司对世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司的诉讼请求。一审案件受理费10600元，减半收取计5300元，由江苏云山海公司负担。上诉人江苏云山海公司与被上诉人艾运圣公司对一审法院查明的事实均无异议。上海云山海公司与好合苑公司称其对一审法院查明事实的第一至第六部分不清楚；对一审法院查明事实的第七项中关于“江苏云山海公司由世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司共同出资开发”的事实认定有异议，认为江苏云山海公司最初系由中方老龄集团控股有限公司于上海云山海公司及好合苑公司设立，世界之窗公司与2018年1月受让股权成为江苏云山海公司的股东；对一审法院查明事实中的第八项没有异议。本院对一审判决认定事实中除“被告云山海公司由被告世界之窗公司、上海云山海公司、好合苑公司共同出资开办”内容以外的部分予以确认。二审期间，江苏云山海公司提交新证据如下：一、视频光盘一张，用于证明2018年4月7日、4月14日，艾运圣公司已将案涉房屋装修完毕。从视频中可以看出，涉案房屋的装修基本为水泥石墙，按照艾运圣公司在一审中的陈述，其是在2018年4月1日才拿房，但7天的时间内不可能对面积近3000平方米的案涉房屋完成相应程度的装修，故案涉房屋交付给艾运圣公司的时间不可能是在2018年4月1日，而应该是在2018年1月1日，即江苏云山海公司与艾运圣公司之间约定的起租期开始之时，涉案房屋就已交付给艾运圣公司，因此，艾运圣公司应当支付江苏云山海公司2018年1月1日至2018年3月20日的租金，按照月租171700元计算金额为457866元。二、战术之家（艾运圣公司）微博宣传截图3页、战术之家旗舰店试营业大放价宣传网页打印件12页，用于证明艾运圣公司2018年5月2日试营业的照片和视频中的装修与上述装修一致，艾运圣公司在与江苏云山海公司签订租赁合同期间就已实际占有使用了案涉房屋。三、战术之家新浪微博关注好友截图打印件5页，显示艾运圣公司经常与账户名为“咚咚啊咚咚咚咚”、“南京Ｎ×××**”的微博好友互动，上述视频也被该两位微博博主转载。四、微博账户名为“咚咚啊咚咚咚咚”的新浪微博页面打印件3页，用于证明该博主经常与战术之家互动，且为战术之家做宣传，于2018年4月8日与2018年4月15日发布上述视频，并于2018年5月2日转载战术之家的试营业大放价微博，故上述两段视频均来源与艾运圣公司，且如实反映了艾运圣公司当时装修的实况。五、微博账户名为“南京Ｎ×××**”的新浪微博截图打印件3页，用于证明上述视频由该博主实际拍摄，拍摄时间是2018年4月7日，根据该条微博可以看出，战术之家的地址在南京市苜蓿园，该视频亦如实反映了2018年4月7日涉案房屋的装修实际状况。艾运圣公司质证认为，一、光盘是设计单位制作的动画影像，并非现场照片；二、其与江苏云山海公司签订租赁协议后要求装修时，钟山公司不同意其装修，所以不存在江苏云山海公司将案涉房屋交付给艾运圣公司的情况；三、视频是电脑合成的，与案涉房屋没有任何关联，这是艾运圣公司在南京市江宁区的基地；四、江苏云山海公司不能证明截图拍摄的是涉案房屋，艾运圣公司于2017年12月底办装修手续时已被钟山公司拒绝，所以艾运圣公司根本就没有装修；五、微博截图和网页宣传打印件与本案无关，因为发布时间均在2018年4月1日之后，艾运圣公司已与钟山公司签订了租赁协议，并依法取得了案涉房屋的使用权。上海云山海公司质证认为，一、如果视频属实，可以看出涉案房屋已装修完毕，并且做了相应项目；二、微博宣传截图和网页宣传打印件的真实性其不清楚，如果法院核实真实性，则艾运圣公司应承担实际使用期间的使用费；三、艾运圣公司称其系2018年4月之后取得案涉房屋的话，但为何江苏云山海提交的证据显示房屋已装修完成，请法院依法核实。好合苑公司质证认为，其公司对案涉房屋的现场状况不清楚，对江苏云山海公司提交的证据的真实性无法确认，请求法院依法认定。本院另查明，江苏云山海公司与艾运圣公司就案涉房屋签订的租赁合同第6.1条约定，江苏云山海公司暂定于2018年1月10日将案涉房屋现况交付艾运圣公司，艾运圣公司已实地数次勘察房屋并予以接受，具体以江苏云山海公司向艾运圣公司发出的交付通知书载明的期限为准。江苏云山海公司向艾运圣公司交付案涉房屋应提前5个工作日向艾运圣公司发出书面交付通知书，艾运圣公司应当按照交付通知书及《商铺工程技术条件确认表》要求验收并接受案涉房屋；地6.4条约定；地6圣公司在江苏云山海公司交付通知书所载明的交铺期限届满之日前接受案涉房屋的，双方应于交接案涉房屋是签署交付确认书，交付确认书约定的实际交铺时间为案涉房屋的交付日；第6.5条约定，如非因江苏云山海公司原因，艾运圣公司未能在江苏云山海公司交付通知书所载明的交铺期限届满之日前接受该商铺的，则交付通知书载明的交铺期限届满之日即为案涉房屋的交付日。自该日起，江苏云山海公司有权要求艾运圣公司按本合同约定支付各项相关费用；第6.6条约定，如非因江苏云山海公司原因，艾运圣公司在江苏云山海公司交付通知书载明的交铺期限届满之日起超过30日仍未补办案涉房屋交付之相关手续的，则江苏云山海公司有权按本合同第12.3.1款约定解除合同并要求艾运圣公司承担相应违约责任。二审期间，江苏云山海公司向本院提交调查取证申请，申请本院向南京市公安消防支队玄武大队调取艾运圣公司对案涉房屋进行装修时的消防备案材料。以上事实，有视频光盘、微博截图、网页宣传打印件、合同以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、江苏云山海公司与艾运圣公司就案涉房屋签订的租赁合同的效力；二、艾运圣公司要求江苏云山海公司返还68万元预付款并自2017年12月13日起计算支付利息的诉讼请求能否成立。本院认为，关于争议焦点一，江苏云山海公司与艾运圣公司就案涉房屋签订的合同的效力问题。江苏云山海公司认为，根据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第十五条规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，因此，案涉租赁合同应为有效。对此本院认为，根据最高人民法院于2009年公布施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而本案中，根据相应房屋租赁合同的约定，江苏云山海公司未经钟山公司允许，不得将案涉房屋转租、转让、转借或与他人调换使用，也不得以联营、承包等方式变相使第三方获得对租赁物的使用权，否则，江苏云山海公司构成违约，钟山公司有权提前解除合同。但江苏云山海公司未能遵守上述约定，在未经钟山公司允许的情况下，与艾运圣公司签订租赁合同将案涉房屋转租给艾运圣公司，钟山公司在得知该转租行为时即明确作出了不同意江苏云山海公司转租的意思表示，在此情况下，一审法院认定江苏云山海公司与艾运圣公司就案涉房屋签订的租赁合同无效，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，江苏云山海公司与艾运圣公司就案涉房屋签订的租赁合同无效，在此情况下，艾运圣公司要求江苏云山海公司返还其依据该合同而支付给江苏云山海公司的68万元款项，该项诉讼请求有法律依据，应予支持。至于艾运圣公司要求江苏云山海公司支付自其支付该68万元之日，即2017年12月13日，至实际返还之日的利息的诉讼请求，实质是要求江苏云山海公司就收取该68万元给其造成的资金占用损失进行赔偿。如前所述，江苏云山海公司明知钟山公司不允许其转租案涉房屋，但仍违反其与钟山公司的约定将案涉房屋转租给艾运圣公司，并导致其与艾运圣公司签订的租赁合同无效，江苏云山海公司就此存在过错，一审法院支持艾运圣公司上述关于68万元款项利息的诉讼请求，亦有事实和法律依据，本院予以维持。至于江苏云山海公司认为艾运圣公司应支付2018年1月至2018年3月期间的租金，该租金应自上述68万元中扣除的上诉理由，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，江苏云山海公司在一审期间即辩称其已将案涉房屋交付艾运圣公司使用，艾运圣公司应就此支付租金，但艾运圣公司对于江苏云山海公司关于已将案涉房屋交付其使用的主张不予认可，根据双方约定，就案涉房屋的交付使用，江苏云山海公司应向艾运圣公司发出交付通知书、双方签订交付确认书等，即双方应办理书面交付手续，但江苏云山海公司直至本案二审期间仍未能提交任何交付手续证明其所主张的交付情况，仅能提供微博和网页宣传截屏用于推论其所称的艾运圣公司已于2018年4月1日前占用案涉房屋，但上述微博截图和网页截屏并不能证明江苏云山海公司关于艾运圣公司应自2018年1月起占用案涉房屋的事实，相反，根据一审法院向钟山公司工作人员就案件事实进行的调查，是江苏云山海公司于2018年3月将案涉房屋返还给钟山公司，此后，钟山公司于2018年4月1日将案涉房屋交付艾运圣公司，综合上述案件事实，江苏云山海公司仅凭微博截图和网页截屏等不能证实其关于已将案涉房屋交付艾运圣公司，艾运圣公司应向其支付2018年1月至3月期间租金的抗辩意见，本院对此不予采纳。综上，上诉人江苏云山海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人江苏中房云山海文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年八月十二日法官助理 吴伯庙书 记 员 孙雪松