上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11395号原告：胡志宜，男，1946年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。原告：倪芝来，女，1949年2月6日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：邹文龙，上海市锦天城律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：邱新国，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告胡志宜、倪芝来诉被告上海启贤置业有限公司(以下简称启贤置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月7日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2019年7月30日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人邹文龙、邱新国、被告启贤置业的委托诉讼代理人陆宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡志宜、倪芝来向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告就上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》182号3层301(复式)室签署的《定金合同(供商品房预定时使用)》、《上海市商品房预售合同》、相关附件及《补充条款》；2、被告退还原告已支付的总房价款人民币5,826,614元以及利息138,129.61元，共计5,964,743.61元；3、被告支付原告违约金297,157.31元、赔偿金582,661.40元，共计879,818.71元；4、被告承担原告律师费5万元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃主张违约金，变更诉3为：被告支付原告赔偿金582,661.40元。事实和理由：两原告和被告分别于2017年7月16日和2017年7月23日就坐落于青浦区赵巷镇业文路189弄的《和悦锦庐》128号3层301(复式)室(以下简称“房屋”)签署《定金合同(供商品房预定时使用)》(编号：XJJL03211)和《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX，下简称“合同”)。合同约定于2019年1月10日交付房屋，逾期超过7天，原告有权单方面解除合同。现被告至今未能按照约定交付房屋，按照合同约定，原告有权解除合同，同时被告需退还原告总房价款5,826,614元，并支付利息138,129.61元、赔偿金582,661.40元(总房价款的10%)、律师费5万元，故原告诉至法院作如上诉请。被告启贤置业辩称：不同意原告的全部诉请。被告根据合同约定于2018年12月10日向原告发出交楼通知书，符合合同第11条、第13条约定，该交楼通知书是因原告的原因被退回。2019年1月18日，被告再次向原告发出催交楼通知书，该通知书也因原告原因被退回。根据合同第27条及补充条款一第40条、第41条的约定，被告按原告披露的地址进行送达，投递后的第五日视为送达，被告不存在逾期交房的违约行为，原告诉请无事实及法律依据。经开庭审理查明：2017年7月16日，两原告(乙方、预购方)与被告(甲方、卖方)签订定金合同(供商品房预订时使用)，约定：甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，由乙方预订甲方《和悦锦庐》业文路189弄128-130-128-301室房屋，乙方在签订本合同时已经完全知晓并理解本合同的内容。甲方已领取房屋商品房预售许可证，并经上海市青浦区房产测绘中心测绘机构预测,房屋建筑面积为113.87平方米，定于2019年1月10日交付。乙方预订的房屋每平方米建筑面积买卖单价为51,169元，该房屋总房价为5,826,614元。乙方同意签订本合同时，支付定金伍万元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。预订期为7天，乙方于2017年7月23日前到和悦锦庐售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。本《定金合同》签订时，乙方已充分了解该房屋的基本情况、甲方已在销售现场备置《上海市商品房预售合同》(含补充条款)样张，乙方已清楚双方拟签订的《上海市商品房预售合同》(含补充条款)的全部内容(包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、付款进度、违约责任、争议解决方式等)，并对双方拟签订的《上海市商品房预售合同》(含补充条款)的各项条款均无异议。该合同另对其他事项作出约定。2017年7月23日，两原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》128号3层301(复式)室房屋(以下简称该房屋)，据甲方暂测该房屋建筑面积为113.87平方米。根据甲方暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,826,614元。第10条约定该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2019年7月10日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。第11条约定，甲方定于2019年1月10日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第12条约定，甲方如未在本合同第11条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过7天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。第13条约定，该房屋符合本合同第10条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第10条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第14条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方签署房屋交接书之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。第19条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第24条约定，甲方已选聘上海保利翰物业有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业服务合同》(见附件五)。第27条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第29条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。第30条约定，双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。第32条约定，本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到青浦区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。等。合同附件一约定付款方式和付款期限：1、乙方应于2017年7月16日前支付定金50,000元；2、乙方应于2017年7月23日前支付房价款(除定金)1,989,315元；3、乙方应于2017年10月23日前支付房价款(除定金)2,039,315元；4、乙方应于2017年11月23日前支付余款1,747,984元。合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、使用公约或有关承诺书，其中第11条约定业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式：发生变更的,应当及时向建设单位、物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。合同补充条款一第13条约定，本合同所称的房屋交付是指房屋实物交付；房屋的验收和交接是指对房屋实物的验收和交接；正文第14条所称《房屋交接书》是仅供办理房屋过户手续使用，不作为甲方将房屋实物交付给乙方的证明或依据。第15条约定，正文第10条增加一款：双方确认，甲方实际缴纳物业维修基金的时间为甲方办理大产证时，房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。第17条约定，本合同第12条增加一款：若甲方按照本合同条款按时达到房屋交付条件，又按本合同约定时间通知乙方办理房屋交付手续，而乙方未能在甲方的通知时间期限内按交房流程办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任及违约金。第40条约定，甲方向乙方送达的任何书面文件，如以挂号信、快递的方式，在投递后(以寄出的邮戳为准)第五日将被视为已送达乙方。如以直接送达的方式，则于另一方签收时视为已送达：如乙方拒绝签收,在乙方拒收当日视为已送达乙方。第41条约定，本合同所示乙方告知的住所，为乙方能收到甲方通知(仅指挂号信、快递、邮政速递)的地址。乙方地址变更的应及时以书面方式通知甲方，因告知地址不实或因地址变更而未按约及时通知甲方以致不能收到甲方通知的，自甲方通知发出之日起应视为通知已被接收，且由此导致的一切责任和损失均由告知地址不实或未按约及时通知地址变更的乙方承担。第43条约定，在签订本合同时，乙方已知晓主合同第十条：甲方在2019年7月10日前取得新建商品房不动产权证(大产证)，合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告分别于2017年7月16日支付被告5万元、2017年7月23日支付1,989,315元、2017年10月22日支付2,039,315元、2017年11月23日支付1,747,894元，合计5,826,614元。被告于2017年7月25日向原告开具金额为2,039,315元的发票、于2017年11月23日向原告开具金额为3,787,299元的发票。另查明，被告于2018年9月29日取得包括系争房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》、于2019年1月25日缴纳包括系争房屋在内的物业维修基金、于2019年4月9日取得包括系争房屋在内的不动产权证(大产证)。审理中，原、被告一致确认，双方至今未办理系争房屋的交接手续。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《定金合同》、《上海市商品房预售合同》、付款凭证、发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市不动产权证》、商品住宅维修资金交款通知等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、定金合同只是约定定金转为购房款，该合同并未解除。预售合同第10.2条约定的交付条件是被告取得住宅交付使用许可证、办理注销抵押、交纳物业维修基金、2019年7月10日前取得大产证，合同第11条约定的交付日期为2019年1月10日前，两条存在冲突，交付的条件应包括办出大产证，即被告在2019年1月10日应办出大产证。但被告于2019年4月9日才取得大产证，无法按约交付。补充条款一第15条中，被告将缴纳维修基金的时间延后且未提示原告，免除了被告根据约定时间和条件交付房屋的主要义务，是无效的格式条款，对补充条款一中其他内容没有意见；2、预售合同第27条约定的送达方式是两种，邮寄送达及直接送达，如被告通过挂号信不能送达还应直接送达。附件五第11条约定业主的联系方式是同时提供地址及电话，被告在投递时应将原告地址和电话全部写明，且此操作也符合常理。原告年龄较大，被告更应尽到妥善的通知义务，未妥投时应电话通知，但原告也未接到过被告电话通知。原告未变更过地址，有信箱但不接受挂号信。被告履行合同中选择了变更联系方式，存在明显过失，合同约定的送达方式加重了原告的义务，且被告第一次寄出交楼通知书时不符合交付条件。合同约定的交付日届至后，原告未去被告处核实，未向被告发过书面解除函，原告收到被告的交楼通知书前就已起诉。被告在2019年5月8日才通知原告交房，至此延期交房已超7天，原告有权解除合同，故两份合同均于2019年1月18日解除。为此，提供了关于签署《房屋交接书》及领取办理过户申请手续相关材料的通知(落款为2019年5月14日)、邮寄凭证，欲证明被告逾期交房。被告对真实性无异议，但不认可证明目的。签订房屋交接书只是办理产证的文件，不是交接；3、原告主张的利息是房款被占用期间的利息损失，分别自支付的次日开始计算。第一笔以5万元为本金自2017年7月16日起算、第二笔以1,989,315元自2017年7月23日起算、第三笔以2,039,315元为本金自2017年10月22日起算、第四笔以1,747,894元为本金自2017年11月23日起算，均按中国人民银行同期存款利率为标准，均暂计至2019年4月22日；4、因合同解除原因在于被告，原告根据合同约定，按总房价的10%主张赔偿金。且原告为诉讼支付律师费5万元，系原告损失，被告理应承担。为此，提供了委托律师服务合同及发票。被告对真实性无异议，但合同未约定赔偿律师费。被告表示：1、定金合同是担保预售合同签订，因双方已签预售合同，定金合同自然终止，不存在解除。预售合同第11条约定，2019年1月10日为房屋交付日，至此被告已满足合同约定的交付条件，取得住宅交付使用许可证、办理抵押注销、缴纳维修基金，并向原告发出交楼通知书。2019年7月10日是合同约定的大产证办理日期，被告已经在2019年4月9日办出，未违约，且被告如未按期办理，原告有救济的渠道。合同10.2条与第11条不存在冲突。物业维修基金是在2019年1月25日缴纳，但补充条款一第15条约定交付房屋时未缴纳物业维修基金不影响正常交付，维修基金是办理大产证时缴纳。签订合同时，附件、前期物业管理服务合同及补充条款的内容字体一致。补充条款的内容是双方真实意思表示，被告的主要义务就是交付房屋，补充条款一第15条没有排除原告的主要权利，没有免除被告的主要义务，不是无效条款。即使未缴纳维修基金，被告也要向原告交房。为此，提供了不动产权证、新建住宅质量保证书、使用说明书、住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳凭证，欲证明被告向原告发出交楼通知书时已符合交付条件。原告对证据的真实性均无异议，但不认可证明目的；2、预售合同第27条和补充条款一第40条约定是邮寄送达或直接送达二者选择一种，不是递进送达，均约定挂号信邮寄以寄出邮戳日为准，第五日视为送达。书面送达的核心要素是地址，补充条款一第40条、41条约定原告有提供准确地址的义务，故未妥投的风险在原告。合同附件五第11条约定的是业主与物业公司之间的权利义务，而非原被告。被告已按原告披露的地址分别于2018年12月10日、2019年1月18日两次通过挂号信通知原告收房，但均因原告原因被退回。原告年龄大并不构成抗辩理由，不同意解除合同。为此，提供了盖戳日分别为2018年12月10日、2019年1月18日的挂号信，欲证明被告按约交房。其中，12月10日挂号信中的交楼通知书载明：被告邀请原告于2018年12月17日前往被告处办理收楼手续。1月18日挂号信的催交楼通知书载明：“我司已于2018年12月寄发了交楼通知书，截止寄发此催交通知书时，您尚未办理收楼手续，我司再次通知您，请于2019年1月30日前办理收楼手续。”原告对真实性均无异议，但12月10日挂号信中仅写原告地址但未写电话，邮局未通知过原告领取，退回原因是查无此人，但原告从未变更过地址。1月18日挂号信写明原告地址和电话，退回原因是收件人外出。在未妥投情况下，被告应再电话通知原告交房，但被告未尽妥善的通知义务。即使2019年1月18日视为妥投，也是通知原告在2019年1月30日交接，已经逾期；3、合同约定的交付日届至，原告也应至被告处核实而非一直等待。交房是集体行为，涉案小区其他业主均以挂号信的方式通知交付。被告交付房屋是先发出交楼通知书，在业主未收到的情况下客服会电话联系，目前无法提供电话联系过原告的证据。涉案房屋所在项目共930户，被告均按合同约定发出交楼通知书，实际收房的为907户；4、合同第19条约定被告在收到原告解除通知之日起60日内退还房款，但原告未向被告发出过解除通知，且被告也不同意解除。如认定解除并支付利息，对利息计算标准无异议，但在被告逾期退还时才应起算，不同意自支付房款的次日开始计息。如认定合同解除，本案中要求原告退还发票、配合办理网上登记备案注销手续。原告主张的解约赔偿金标准过高，要求法院调整。根据庭审确认的事实，本院认为，关于补充条款一第15条的效力，原告表示该条将被告缴纳维修基金的时间延后，排除了被告按合同约定的时间和条件交付房屋的主要义务，且被告对该条并未进行提示，系无效的格式条款。对此本院认为，补充条款一第15条与合同第10.2条对交付条件虽有不一致，然预售合同29条约定了补充条款、附件及补充协议均是预售合同不可分割的部分，补充条款与合同正文不一致时，以补充条款为准。根据定金合同约定，原告已经清楚预售合同(含补充条款)的全部内容，对拟签订的《上海市商品房预售合同》(含补充条款)的各项条款均无异议。被告的主要义务是交付符合约定条件的房屋，从补充条款一第15条的内容来看，即使被告未缴纳维修基金，也应在2019年1月10日前交付房屋，退一步讲即使该条为格式条款，并未免除被告缴纳维修基金和交付房屋的义务，未加重原告的责任，亦未排除原告接收房屋的主要权利，对原告上述意见本院不予采信，该条款系当事人的真实意思表示，内容也不具有法定无效情形，应为合法有效。关于合同约定的送达方式，原告表示合同第27条及补充条款一第40条均加重了原告义务，原告年龄较大，被告理应尽到更加审慎的通知义务，应是挂号信送达和直接送达同时进行，挂号信未妥投时再直接送达并电话通知。对此本院认为，在送达方式上，合同第27条明确约定的是挂号邮寄或直接送达两种方式，择一送达，且约定了每种送达方式下视为送达的情况，即原被告均可选择其中一种送达方式，双方均有义务提供准确地址以供对方送达。该条对原被告在送达方式的选择及送达后果的约定上是对等的，并未加重任何一方的义务。补充条款一第40条是对合同第27条的补充约定，明确挂号信、快递方式送达时的后果或直接送达时的后果，两处约定并无不一致之处，未对送达方式进行变更，也未加重原告的义务，原告陈述的年龄大不足以构成抗辩，故对原告上述意见，本院难以采信。综上，原、被告签订的《定金合同》、《上海市商品房预售合同》、相关附件及补充条款均系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守。原告已按约履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。关于合同约定的交付条件，根据合同第11条约定，被告应于2019年1月10日前向原告交房，除不可抗力外。合同第10.2条约定交付条件为：取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押注销；被告已按规定缴纳物业维修基金；被告承诺于2019年7月10日前取得系争房屋大产权证，如到时不能取得，原告有权解除合同。原告主张被告在2019年1月10日前取得系争房屋大产权证也系交付条件之一，但并未对此提供证据，合同也未就此作出过约定，对原告上述意见本院不予采信。被告于2019年1月10日前取得住宅交付使用许可证，被告缴纳维修基金的时间符合补充条款一第15条的约定，取得系争房屋大产证的时间符合合同第10.2条及补充条款一第43条的约定，故被告在2019年1月10日前已达到合同约定的交付条件，也不存在未按约取得大产证而导致合同解除的违约行为。关于被告是否存在逾期交房，根据合同约定，被告应在交付日前5天书面通知原告办理交付手续，交付标志是向原告发出交楼通知书。如以挂号信邮寄方式送达文件，在投递(寄出的邮戳为准)第5日将被视为送达。本案中，被告在2018年12月10日(寄出的邮戳日)即通过挂号信向原告地址寄出交楼通知书，符合合同约定的交付时间，且该地址原告未变更过地址。该挂号信后虽未妥投但原因难以归责于被告，故不能据此认定被告存在逾期交房的根本违约行为，对于原告的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡志宜、倪芝来的全部诉讼请求。本案受理费57,981.80元，减半收取计28,990.90元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年八月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。