江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5241号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏国伟兴塑胶科技有限公司，统一社会信用代码91320509MA1M91NQXP，住所地苏州市吴江区黎里镇芦墟来秀路**。法定代表人：陆国兴，执行董事。委托诉讼代理人：熊威，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州威锐机械有限公司，统一社会信用代码91320509778017161L，住，住所地苏州市吴江汾湖经济开发区来秀路西侧/div>法定代表人：陆晓初，董事长。委托诉讼代理人：施春芳，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芳芳，江苏众勋律师事务所律师。上诉人江苏国伟兴塑胶科技有限公司（以下简称国伟兴公司）因与被上诉人苏州威锐机械有限公司（以下简称威锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初10511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。国伟兴公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判继续履行厂房租赁合同或发回重审或指定其他法院审理，一、二审案件受理费由威锐公司承担。事实和理由：一、涉案厂房租赁合同第十条约定无效。第十条约定双方可以提前12个月通知后解除合同，但相对于国伟兴公司的义务要求，威锐公司的义务约定非常简单，显失公平。此条约定的随意执行将使得原本规划经营15年，能推进地方经济发展、增加税收、解决就业的国伟兴公司陷入死地，损害国家、集体、第三人利益。二、威锐公司未按约保障800KV供电不仅违约在先，还一直恶意涨租。涉案厂房租赁合同第十条即便有效，但约定的甲方解除的“确需”条件仍不成就，无解除的合理事实理由，法院不能纵容无理滥用权利的行为。三、一审判决认定租赁合同于2018年8月5日正式解除存在错误，与事实严重不符。威锐公司于2017年7月27日发送律师函，载明系因国伟兴公司存在将租赁物擅自装修改建行为，若一周内不恢复原状将导致根本违约，一周届满时如未恢复原状将因根本违约行为而正式解除租赁合同。2017年7月28日国伟兴公司签收该律师函，按照街道律师函往后推算一周，如有根本违约行为，租赁合同因根本违约而解除的日期为2017年8月5日。2017年11月6日威锐公司再次发送律师函，载明鉴于国伟兴公司在接到上封律师函后一周内未将租赁物恢复原状，消除安全隐患，因根本违约而正式解除厂房租赁合同，函告厂房租赁合同于2017年8月5日正式解除。上述两封律师函中从未提到威锐公司是依据租赁合同第十条约定行使提前解除权，而是依据根本违约行使法定解除权。但生效判决已认定国伟兴公司不存在根本违约行为，威锐公司发送的律师函并未作出依据合同第十条关于提前解约的约定提前解除合同的意思表示，发送的律师函所告知的解除合同事项并不能适用提前解约条款，不发生解除合同的效力，判决驳回了威锐公司全部诉讼请求，并判决继续履行租赁合同。此外，根据合同第十条的约定，威锐公司行使提前解除权须同时满足2个条件，一是提前12个月书面通知国伟兴公司解约，二是双倍返还国伟兴公司保证金。国伟兴公司至今未收到依据租赁合同第十条提出的提前12个月解约的书面通知，也未收到双倍返还的保证金。综上，威锐公司一直未能有效行使租赁合同第十条约定的提前解约权利，其请求法院判决确认厂房租赁合同已于2018年8月5日正式解除没有依据。国伟兴公司一直希望原租赁合同能够继续履行，国伟兴公司之所以在一审中提出反诉是迫于无奈，并非同意解除租赁合同，而是一直希望继续履行租赁合同。四、一审法院判决国伟兴公司于判决生效之日起一个月内腾让返还租赁物不合理。五、一审判决威锐公司返还保证金30万元错误，假使法院判定其提前解除通知行为有效，其有效的前提也应是双倍返还保证金。六、国伟兴公司对其他一审法院认定的事实、判案的理由与结果也多不认可。七、威锐公司的行为违背了合同法的平等、诚信、禁止权利滥用、公序良俗、公平等基本原则，不应得到法院支持。如果法院支持威锐公司解除租赁合同，则是变相支持威锐公司企图提高租金而损人利己的恶意行为，是对合同契约精神的一种破坏，也是对国伟兴公司及相关社会秩序的不公平行为，严重违反了合同法的公平原则。威锐公司辩称：服从一审判决。威锐公司向一审法院起诉请求：1、判决确认双方之间签订的《厂房租赁合同》已于2018年8月5日正式解除；2、判令国伟兴公司立即腾让房屋；3、判令本案诉讼费用由国伟兴公司承担。庭审中，威锐公司增加诉讼请求，要求国伟兴公司返还承租的十间宿舍。国伟兴公司向一审法院反诉请求：1、判令威锐公司返还双倍保证金600000元、赔偿厂房装修工程损失1377779.76元、房屋装修及辅助设施的残值1338369.24元、搬迁费用193000元；2、判令本案反诉费用由威锐公司承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，威锐公司作为出租方（甲方）与广东国伟兴塑胶科技股份有限公司（以下简称广东国伟兴公司）作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于苏州市吴江区的厂房租赁乙方使用。租赁面积为14819平方米，包括房屋面积7638平方米，空地面积7181平方米，无偿使用物为空地面积、北变电间、北门卫、北大门。租赁期限为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止，其中免租期为3个月即自2015年7月1日起至2015年9月30日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金，租赁保证金为30万元。租金第1年至3年为每月每平方米9元，第4年至第6年每月每平方米9.5元，第7年至第9年每月每平方米10元，第10年至第12年每月每平方米10.5元，第13年至第15年每月每平方米11元。合同第十条约定，如乙方确需提前解约，须提前12个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1.向甲方交回租赁物，2.交清承租期的租金及其他因本协议所产生的费用；乙方的保证金甲方将予以没收不退还给乙方。如甲方确需提前解约，须提前12个月书面通知乙方，甲方须双倍返还乙方保证金。2016年10月1日，威锐公司作为出租方(甲方）、广东国伟兴公司作为原承租方（乙方）、国伟兴公司作为新承租方（丙方）签订《厂房租赁合同主体变更协议》，约定乙方承租甲方位于苏州市吴江区的厂房，双方于2015年5月5日签订了《厂房租赁合同》。甲、乙双方一致同意《厂房租赁合同》中所有关于乙方的权利和义务转移给丙方，有关押金手续变更和租金等费用的交纳确认由三方在签订本协议时一并确认和变更并作为本协议的附件。2015年11月18日，威锐公司作为出租方（甲方）与国伟兴公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将宿舍十间出租给乙方，租赁期限12个月，自2015年10月1日至2016年9月30日。后双方签订《宿舍租赁补充合同》，约定因乙方管理需要，将宿舍门牌号××、203、204、205、206、207、218、219、220、415，租金共计41400元/年，每12个月支付一次，每次于到期前一个月内由乙方将下12个月租金交纳给甲方。2017年7月27日，威锐公司委托江苏众勋律师事务所向国伟兴公司发送律师函（落款时间为2017年7月24日）一份，律师函表明威锐公司认为国伟兴公司未经同意，擅自装修、改建，存在严重的安全隐患和消防隐患，也存在影响主体结构的可能。国伟兴公司的行为已构成违约，经书面函告后仍不限时恢复。再次恳请国伟兴公司于接函之日起一周内将租赁物恢复原状，否则双方的《厂房租赁合同》于上述一周期满后因国伟兴公司的根本违约而正式解除。国伟兴公司于2017年7月28日收到该律师函。后双方未就解除合同达成一致意见。2018年3月6日，威锐公司以上述理由诉至一审法院要求判决确认厂房租赁合同于2017年8月5日解除。一审法院经审理后认为，直至该案法庭辩论终结及作出判决之日，解除条件尚未成就，故判决驳回威锐公司的诉讼请求。该判决已生效。威锐公司与国伟兴公司未能就继续履行租赁合同达成一致，威锐公司再次诉至本院，致本案讼争。截止本案法庭辩论终结之日，国伟兴公司仍占有使用威锐公司的厂房、宿舍。案件审理过程中，国伟兴公司申请对租赁物装修价值和搬迁损失进行司法鉴定。一审法院依法委托苏州东正资产评估事务所对搬迁费用和装修现状视现场使用情况及合同剩余年限确定折旧比例进行司法鉴定。苏州东正资产评估事务所于2019年1月14日出具评估报告：1、机器设备等搬迁费评估价值为193000元；2、房屋装修及辅助设施于评估基准日2018年11月29日的评估原值为1770695.74元，评估净值为1338369.24元，平均成新率为75.58%（包括宿舍）。为此国伟兴公司支付鉴定费14700元。一审法院依法委托江苏京苏工程造价咨询有限公司对装修工程中附着部分造价进行司法鉴定。江苏京苏工程造价咨询有限公司于2019年1月30日出具评估报告：该项目租赁合同总租赁时间为180个月，至鉴定委托日租赁合同已履行了37个月，该装修工程造价按180个月摊销。本项目评估实施中，评估结果为1734268.23元，扣除已经履行时间的摊销356488.47元，评估基准日该不可移动装修工程评估造价为1377779.76元（包括宿舍）。为此国伟兴公司支付鉴定费16127元。以上事实，有威锐公司提供的厂房租赁合同、主体变更协议、律师函及邮件凭证、（2018）苏0509民初2585号民事判决书，国伟兴公司提供的房屋租赁合同、宿舍租赁补充合同、报告书二份及相应鉴定费发票二份，双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，威锐公司与国伟兴公司之间关于厂房的租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力。虽然合同约定租赁期限为15年，但同时合同第十条约定：“如乙方确需提前解约，须提前12个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1.向甲方交回租赁物，2.交清承租期的租金及其他因本协议所产生的费用；乙方的保证金甲方将予以没收不退还给乙方。如甲方确需提前解约，须提前12个月书面通知乙方，甲方须双倍返还乙方保证金。”即合同约定威锐公司在提前12个月书面通知国伟兴公司的情况下，有权提前解除合同，该约定应认定为双方赋予对方在定性为违约的前提下，提前解除合同的权利。现威锐公司于2017年7月27日书面通知国伟兴公司要求解除合同，国伟兴公司于2017年7月28日收到该通知，虽然律师函中解除合同的理由为国伟兴公司未经同意，擅自装修、改建，并要求一周内恢复原状，否则合同解除。而一审法院在前案中经审理后认为国伟兴公司不存在根本违约行为，但是威锐公司在律师函中要求解除合同的意思表示明确，故一审法院认定威锐公司已履行了合同约定的通知义务。同时，国伟兴公司在本案中提起反诉要求双倍返还保证金并赔偿装修损失，反映出双方无继续合作的可能，为避免双方矛盾进一步激化，为避免双方诉讼成本的增加及司法成本的浪费，一审法院确认租赁合同于2018年8月5日解除，对威锐公司的该部分诉讼请求，予以支持。关于宿舍的租赁合同，系不定期租赁，威锐公司可以随时解除合同，威锐公司在本案中增加诉讼请求，国伟兴公司放弃答辩期，故一审法院认定威锐公司已在合同期限之前通知国伟兴公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审法院对威锐公司要求国伟兴公司返还厂房和宿舍的诉讼请求，予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。本案中，双方约定如威锐公司提前解约须双倍返还保证金，应认定为违约金为一倍保证金即300000元。关于国伟兴主张的厂房装修工程损失1377779.76元、房屋装修及辅助设施的残值1338369.24元、搬迁费用193000元。一审法院认为，机器设备等搬迁费评估价值为193000元，一审法院予以确认。苏州东正资产评估事务所以评估基准日2018年11月29日确认装修平均成新率为75.58%，评估净值为1338369.24元；江苏京苏工程造价咨询有限公司以租赁合同总租赁时间为180个月，至鉴定委托日租赁合同已履行了37个月，该装修工程造价按180个月摊销。评估结果为1734268.23元，扣除已经履行时间的摊销356488.47元，评估基准日该不可移动装修工程评估造价为1377779.76元。两份报告采用不同的评估方法，评估结果基本一致，一审法院对两份报告关于装修部分（包括宿舍）的结论均予以采信，但国伟兴公司主张的两项装修损失系重复主张。威锐公司同意宿舍部分装修同厂房部分装修同样处理，鉴于评估后至法庭辩论终结之日，国伟兴公司仍占用使用涉案厂房、宿舍，一审法院结合两份评估报告，酌情认定国伟兴公司的厂房及宿舍装修损失1300000元。综上，一审法院认定国伟兴公司的实际损失为1493000元。合同法及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故一审法院认定，威锐公司应返还国伟兴公司保证金300000元并赔偿装修及搬迁损失1493000元。之后至实际腾让之日，国伟兴公司如对装修有不当损坏，应折价赔偿威锐公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认苏州威锐机械有限公司与江苏国伟兴塑胶科技有限公司之间签订的《厂房租赁合同》于2018年8月5日正式解除。二、江苏国伟兴塑胶科技有限公司于本判决生效之日起一个月内腾让并返还苏州威锐机械有限公司承租的厂房及十间宿舍。三、苏州威锐机械有限公司于本判决生效之日起一个月内返还江苏国伟兴塑胶科技有限公司保证金300000元，并赔偿装修及搬迁损失1493000元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）四、驳回江苏国伟兴塑胶科技有限公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由江苏国伟兴塑胶科技有限公司负担，并于本判决生效之日起一个月内给付苏州威锐机械有限公司，苏州威锐机械有限公司已预交的诉讼费用一审法院不再退还。反诉案件受理费17437元、鉴定费30827元，合计48264元，由江苏国伟兴塑胶科技有限公司负担6969元，由苏州威锐机械有限公司负担41295元，苏州威锐机械有限公司负担之数于本判决生效之日起一个月内给付江苏国伟兴塑胶科技有限公司，江苏国伟兴塑胶科技有限公司已预交的诉讼费用由一审法院于本判决生效之日起一个月退还12250元。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，威锐公司与广东国伟兴公司签订的厂房租赁合同以及威锐公司与广东国伟兴公司、国伟兴公司签订的厂房租赁合同主体变更协议是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。厂房租赁合同第十条约定的是提前终止协议，约定了双方均可以提前终止协议，该约定合法有效，国伟兴公司有关该条约定无效的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。厂房租赁合同第十条约定如威锐公司确需提前解约，须提前12个月书面通知乙方，须双倍返还乙方保证金。威锐公司于2017年7月27日发送的律师函中明确了要求解除合同的意思表示，并在本案中要求确认双方之间的厂房租赁合同已于2018年8月5日正式解除，而国伟兴公司亦于2018年9月即提起反诉要求双倍返还保证金并赔偿装修损失，足以证明双方无继续合作的可能，一审法院为避免双方矛盾进一步激化，避免双方诉讼成本增加、司法成本浪费，确定双方之间的租赁合同于2018年8月5日解除并无不当。国伟兴公司有关判令合同继续履行的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。双方之间的租赁合同已解除，一审法院据此支持威锐公司要求返还租赁厂房的诉讼请求并无不当。一审判令威锐公司于判决生效后一个月返还租赁房屋已给予国伟兴公司合理的搬迁时间，国伟兴公司有关一个月腾让期不合理的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。厂房租赁合同第十条约定威锐公司提前解除合同需双倍返还保证金，该约定系有关威锐公司单方解除合同需承担的违约责任的约定，约定违约金过低，国伟兴公司可要求威锐公司赔偿其损失。本案中，国伟兴公司反诉要求威锐公司赔偿其装修损失、搬迁损失，一审法院综合两份评估报告酌情认定威锐公司赔偿国伟兴公司装修损失、搬迁损失1493000元、返还30万元保证金并无明显不当。综上所述，国伟兴公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14038元，由上诉人江苏国伟兴塑胶科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇一九年八月十三日书记员 姚冰馨