北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初58611号原告：中国银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门内大街**凯恒中心大厦。负责人：王建宏，行长。委托诉讼代理人：王彦彬，北京市高通律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓，北京市高通律师事务所律师。被告：北京远大广源工艺品市场有限责任公司，住所地北京市海淀区广源闸**地下**。法定代表人：顾立群，总经理。委托诉讼代理人：顾小锋，公司员工。第三人：远大创展（北京）资产管理有限公司，住，住所地北京市海淀区/div>法定代表人：顾小锋，董事长。委托诉讼代理人：步巍，公司法务。原告中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称中国银行北京分行）与被告北京远大广源工艺品市场有限责任公司（以下简称远大广源工艺品公司）、第三人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行北京分行之委托诉讼代理人王彦彬、肖晓，被告远大广源工艺品公司之委托诉讼代理人顾小锋、第三人远大创展公司之委托诉讼代理人步巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行北京分行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令远大广源工艺品公司继续履行《租用协议》，将北京市海淀区广源大厦地下35个停车位交付给我单位使用；2.请求人民法院依法判令第三人远大创展公司协助将上述车位交付给我单位；本案诉讼费由远大广源工艺品公司承担。事实和理由：1995年3月26日，我单位与北京京海集团公司（以下简称京海集团）签订《租用协议》，约定由我单位租用包括广源大厦地下35个车位在内的相关区域，租期自1995年6月20日至2045年6月19日。我单位已按约定一次性向京海集团支付了50年的全部租金，并一直占有使用。直至2013年8月，顾小锋控制的景德镇联拓资产管理有限公司（以下简称景德镇联拓公司）在景德镇中级人民法院拍卖京海集团名下广源大厦49个车位时竞买得涉案车位，随后景德镇中级人民法院即对车位采取了执行措施，由景德镇联拓公司控制了相应车位。2015年4月，景德镇联拓公司据以执行车位的原判决经江西省高级人民法院查清，系顾小锋利用关联企业炮制的虚假诉讼并予以撤销。2015年6月，景德镇中级人民法院作出执行裁定书，裁定终结原判决的执行。后京海集团向景德镇中级人民法院申请将涉案车位执行回转。2016年8月，景德镇中级人民法院出具执行裁定书，裁定景德镇联拓公司向京海集团返还49个车位，车位所有权自裁定送达后回转给京海集团。2016年，京海集团又因与远大广源工艺品公司其他债务问题，被北京市海淀区人民法院强制执行。2016年9月1日，北京市海淀区人民法院发布公告拟拍卖涉案车位，我单位作为35个车位的合法承租人，立即提起执行异议。2016年9月20日，北京市海淀区人民法院出具《拍卖告知书》，确认了我单位的合法承租人身份和优先购买权。后远大广源工艺品公司参与竞拍并成交，成为了涉案车位新产权人。现上述车位由远大创展公司在经营管理。依据相关法律规定，远大广源工艺品公司作为车位的新产权人，应当继续履行我单位与京海集团的《租用协议》，将车位交付给我单位使用。远大创展公司为车位的实际管理人，应当协助向我单位交付车位。为维护我单位的合法权益，故向法院起诉。远大广源工艺品公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。中国银行北京分行与京海集团签订的合同中约定的为地下二层的车位，但实际情况是广源大厦在地下二层并无车位，在地下三层有49个车位。我公司认为根据双方签订的租赁协议以及人民法院生效判决可知，中国银行北京分行租用的车位是地下二层的35个车位，且至2015年诉讼时并没有实际占有使用。我公司拍卖所得的是地下三层35个车位，面积为920平米，无论是楼层还是面积并不相符。中国银行北京分行并未提交证据证明我公司取得车位属于其与京海集团租用协议中约定的租赁标的物。另根据中国银行提交的执行裁定书可以看出，其对地下35个车位提出执行异议，但车位编号与我公司拍卖取得的车位编号不一致，故中国银行北京分行租赁的地下35个车位具有不确定性，其据此主张我公司拍卖取得的车位享有合法承租权没有依据。第三人远大创展公司述称，我公司受广源大厦二期产权人浙江远大袜业有限公司的委托，负责管理广源大厦地下车位112个，不包括广源工艺品公司通过拍卖取得的35个车位，中国银行北京分行主张的35个车位我公司没有负责管理，故我公司无法向中国银行北京分行交付车位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年3月26日，中国银行北京分行与京海集团签订《租用协议》，约定中国银行北京分行租用北京市海淀区职业教育实习大厦（现名称为广源大厦）建筑面积11500平方米，租用期限为50年，租用时间自1995年6月20日至2045年6月19日，上述面积在大厦地上7层占有5927平方米，在大厦地上8层占有4623平方米，在大厦地上一层占有250平方米，在地下二层占有700平方米（即35个车位），租金总额为9444.4万元。后中国银行北京分行支付了全部租金。2006年6月28日，京海集团向中国银行北京分行出具承诺书，承诺中国银行北京分行在《租用协议》所载明的期限内（1995.06.20一2045.06.19）享有对该房屋及地下车位的使用权,承诺中国银行北京分行享有对该使用权的完全处置权利(包括续租、转租等权利)。2015年5月，京海集团就同一承诺内容再次向中国银行北京分行出具了承诺书。2011年4月27日，江西省景德镇中级人民法院（以下简称景德镇中院）作出(2017)景民二初字第2号民事判决，判决景德镇德瓷资产管理有限公司（以下简称德瓷公司）向景德镇联拓公司返还借款3049万元。后景德镇联拓公司向人民法院申请强制执行，因京海集团对德瓷公司负有到期债务，景德镇中院作出执行裁定，决定对京海集团名下的广源大厦地下三层的49个车位进行先行拍卖。2013年8月13日，景德镇联拓公司以人民币286万元的最高价竞拍取得上述49个车位。2013年9月5日，景德镇中院作出（2011）景执字第20-4号执行裁定，裁定广源大厦地下三层49个车位归景德镇联拓公司所有。后因原审判决被撤销，景德镇中院于2015年6月25日作出的（2011）景执字第20-7号执行裁定书终结了民事判决的执行，景德镇联拓公司应向京海集团返还已取得的财产即上述地下三层49个车位。2015年6月，中国银行北京分行将京海集团、中国东方资产管理公司北京办事处、景德镇联拓公司诉至本院，要求确认其与京海集团签署的《租用协议》有效。后本院于2015年12月作出（2015）海民初字第24609号民事判决，其中本院认为部分载明“双方签订协议的时间为1995年，当时现行的《中华人民共和国合同法》尚未制订，不存在租赁期限不得超过20年的规定。因双方在庭审中均认可上述协议的效力，且京海公司又在2015年重新确认承诺履行该协议的约定内容，故本院根据尊重当事人意思自治的原则，确认中国银行与京海集团于1995年3月26日所订立的《租用协议》有效。”最终，本院判决确认双方之间签署的《租用协议》有效。2015年6月30日，远大广源工艺品公司依据北京市方正公证处作出的（2015）京方正执行证字第00978号《执行证书》向本院申请强制执行，要求京海集团偿还借款本金40268603.41元、支付违约金4026860.341元。后在执行过程中本院依法查封了广源大厦地下三层49个车位，并就其中35个车位进行拍卖并在拍卖公告中明确载明中国银行北京分行对上述35个车位享有优先购买权。2016年9月20日，本院向中国银行北京分行发送拍卖告知书，告知该单位作为上述35个车位的承租人对该35个车位具有优先购买权。2017年9月，本院作出（2015）海执字第11209号执行裁定书，裁定广源大厦地下3层103-130号、168-174号35个车位的所有权归买受人远大广源工艺品公司所有。另查，在上述案件执行期间，中国银行北京分行曾提起案外人执行异议之诉，以对上述35个车位享有租赁权为由提起执行异议，后本院于2016年9月29日作出（2016）京0108执异197号执行裁定书，裁定驳回了中国银行北京分行的异议。针对双方争议的事实和证据，本院认定如下：庭审中，中国银行北京分行主张自车位交付后一直由该单位使用直至景德镇中院进行执行，后未再使用该35个车位。远大广源工艺品公司、远大创展公司对此不予认可，称依据中国银行北京分行与京海集团签署的协议，租赁标的位于地下二层，而广源大厦地下二层并无车位，通过拍卖取得的车位位于广源大厦地下三层，中国银行北京分行并未实际占有使用。中国银行北京分行对此解释称，双方在最早签订租赁协议时广源大厦尚未最终建成使用，故协议仅描述了大致的范围及面积，后车位交付后该单位一直委托北京广源祥和物业管理有限责任公司（以下简称广源祥和公司）进行管理。为此，中国银行北京分行向本院提交了广源祥和公司出具的说明一份，内容载明：我公司自2004年开始管理该大厦物业及地下车位。中国银行北京分行自1995年起从京海集团处承租广源大厦地下35个车位，并一直委托我公司管理，至2013年景德镇中院执行之时，广源大厦地下车位由远大创展公司管理并收费至今。远大广源工艺品公司、远大创展公司对上述证据不予认可。另查，双方于庭审中均向本院提交了广源大厦地下停车场车位图（含编号），上述车位图显示广源大厦地下车位共181个，编号001号-181号。远大广源工艺品公司、远大创展公司主张上述车位均位于广源大厦地下三层，故并非中国银行北京分行租赁的地下二层车位。中国银行北京分行则主张地下二层、地、地下**仅为表述不同对象为同一停车场。另经本院询问，远大广源工艺品公司表示广源大厦地下二层原始规划有车位，但现已被消防部门查封并且抵债给了中国民生银行，故地下二层现无车位。关于上述车位的管理情况，中国银行北京分行主张现上述35个车位实际由远大创展公司进行管理并收费，为此中国银行北京分行向本院提交了视频资料以及收费单据，其中视频资料显示车辆进入广源大厦地下停车场，并停在编号116的车位上，后在开出停车场时有收费人员进行收费，收费发票上显示收款单位为远大创展公司。远大广源工艺品公司、远大创展公司对上述视频真实性无异议，但对中国银行北京分行主张的事实不予认可，称远大创展公司受浙江远大袜业公司之委托管理广源大厦地下车位112个，并不包括远大广源工艺品公司通过拍卖取得的35个车位，现上述35个车位为空置状态。为此，远大创展公司向本院提交了《停车场委托管理合同》及北京市公共停车场经营备案证。上述证据显示浙江远大袜业有限公司委托远大创展公司管理广源大厦地下停车位112个并办理了备案手续。中国银行北京分行对上述证据不予认可。另经本院询问，远大创展公司表示该公司现负责管理广源大厦地下停车场并进行收费，对于车辆进入后具体停在哪个位置在收费时并不进行核实。另于庭审中，远大广源工艺品公司表示中国银行北京分行与京海集团签署的租用协议中约定期限为50年，依据相关法律规定，超过20年后应当为不定期租赁，即便中国银行北京分行与远大广源工艺品公司形成租赁关系，该公司要求解除双方之间的租赁合同。中国银行北京分行对上述主张不予认可，称双方之间的租用协议效力已经过人民法院生效判决确认，且京海集团对此无异议，合同约定的期限为50年，故不同意远大广源工艺品公司的上述主张。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实当事人无需举证。关于中国银行北京分行与京海集团签署的《租用协议》的履行期限，人民法院的生效判决已经确认双方之间的租用协议有效，且中国银行北京分行与京海集团对租用协议的履行期限均无异议，故双方之间的租赁合同应当履行至2045年6月19日。远大广源工艺品公司主张上述租用协议超过20年部分为不定期租赁，该公司享有解除权之抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，中国银行北京分行以远大广源工艺品公司承接了其与京海集团租赁的地下35个车位为由要求远大广源工艺品公司继续履行租赁协议。远大广源工艺品公司则以其取得的35个车位并非中国银行北京银行向京海集团租赁的35个车位为由予以抗辩，故双方之间的争议焦点为远大广源工艺品公司通过拍卖取得的广源大厦地下3层103-130号、168-174号35个车位是否为中国银行北京分行与京海集团签署的《租用协议》中的租赁标的。经本院查明的事实，中国银行北京分行与京海集团签署租用协议时，广源大厦尚未正式建成使用。后广源大厦正式建成使用后只有一个地下停车场，共有181个车位。双方签署协议时虽表述为地下二层35个车位，但双方之间的租赁标的物实际位于广源大厦地下3层35个车位。另结合（2015）海执字第11209号案件执行情况来看，在拍卖上述35个车位时人民法院已确认了中国银行北京分行作为上述35个车位的承租人享有优先购买权，故远大广源工艺品公司通过拍卖取得的广源大厦地下3层103-130号、168-174号35个车位即中国银行北京分行与京海集团签署的《租用协议》中的租赁标的。广源大厦工艺品公司主张中国银行北京分行未实际占有使用相应车位之抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。现中国银行北京分行要求远大广源工艺品公司继续履行《租用协议》，将广源大厦地下3层103-130号、168-174号停车位交付使用，具有事实法律依据，本院予以支持。中国银行北京分行另以远大创展公司实际管理上述车位为由要求该公司协助远大广源工艺品公司将上述车位交付。经查，上述车位实际确由远大创展公司进行管理并收费，故中国银行北京分行上述诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、北京远大广源工艺品市场有限责任公司继续履行中国银行股份有限公司北京市分行与北京京海集团公司于1995年3月26日签订的《租用协议》，于本判决生效后15日内将北京市海淀区广源大厦地下3层103-130号、168-174号35个车位交付中国银行股份有限公司北京市分行继续租用；二、远大创展（北京）资产管理有限公司协助北京远大广源工艺品市场有限责任公司履行上述义务。案件受理费70元（中国银行股份有限公司北京市分行已预交），由北京远大广源工艺品市场有限责任公司负担，于本判决生效后15日内交纳。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  秦纳杰人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  马仲兰二〇一九年八月十五日书 记 员  于 洁