海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2810号上诉人（原审被告）:易建兴，男，1977年2月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。上诉人（原审被告）:李江泉，男，1971年11月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：程江波，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于继臣，男，1968年5月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：许伟，海南弘纲律师事务所律师。上诉人易建兴、李江泉因与被上诉人于继臣房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易建兴、李江泉上诉请求：1.请求重新对本案事实进行认定后依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由于继臣承担。事实与理由：一、一审事实认定部分错误。1.案涉房屋实际使用人为林某，易建兴、李江泉只是当时代林某签《租赁协议》并没有使用房屋，且房屋的租金一直都是林某支付给于继臣。2.关于《租赁协议》的解除时间一审遗漏没有进行认定，《租赁协议》的解除时间对本案至关重要，一审遗漏重要事实认定部分将导致不必要的累诉。3.承租人在2016年网吧的经营就因房租太高，利润太低已经难以维持，易建兴、李江泉经营案涉房屋的网吧于2017年4月份停业，停业后易建兴、李江泉搬离腾空案涉房屋且通知于继臣已于2017年4月中旬搬离案涉租赁房屋，同时通知于继臣于2017年4月30日解除案涉房屋的《租赁协议》，2017年5月份双方的《租赁协议》已经实际解除，且2017年5月于继臣已将案涉租赁房屋收回上锁，此后案涉房屋处于于继臣的管理和占有的状态，易建兴、李江泉早已不再使用（占有、管理或经营）案涉房屋，没有任何理由支付腾空搬离后案涉房屋的房租，请求法院到案涉房屋现场实地考察确认。再退一万步讲，于继臣于2018年3月对易建兴、李江泉提起诉讼之日也已经是合同实际解除之日。易建兴、李江泉因亏损导致无法经营，早已关门倒闭腾空撤离案涉房屋，早已没有继续租赁使用案涉房屋的意思表示，且对易建兴、李江泉搬离腾空案涉房屋解除租赁合同，于继臣是应当明确知晓的，易建兴、李江泉早已于2017年5月份不再支付房屋租金，于继臣提起诉讼之日也是明确知晓易建兴、李江泉解除《租赁协议》的意思表示，于继臣因为自己没有及时将房屋租出去而强制要求易建兴、李江泉继续支付腾空搬离房屋后的租金，完全违背最基本的诚实信用原则，请求法院到案涉房屋现场实地考察确认。4.2018年10月29日，易建兴、李江泉再次书面确认通知于继臣解除房屋《租赁协议》，且在一审中于继臣对该书面通知认可。2018年10月案涉房屋内已经有其他人在装修，易建兴、李江泉继续使用该房屋已经明显不可能，《租赁协议》事实上早已解除。5.一审判决的滞纳金太高请求驳回或调整。综上所述，一审判决对本案事实认定缺乏事实及法律依据，请求依法改判或发回重审。于继臣辩称，一审法院(https://www.66law.cn/special/fayuan/“”_blank“”法院)认定事实清楚，易建兴、李江泉称一审法院认定事实不清没有任何依据。一、易建兴、李江泉辩称《租赁协议》是其二人替他人代签，房屋实际使用人为他人，房屋租金一直由他人支付等说辞，是毫无法律依据的。《租赁协议》是于继臣与易建兴、李江泉签订，是双方真实意思表示，根据合同相对性原则，易建兴、李江泉就应承担该合同义务。二、易建兴、李江泉主张《租赁协议》已经实际解除，没有任何事实及法律依据。首先，依据《租赁协议》约定，于继臣与易建兴、李江泉房屋租赁期限共六年，从2014年7月1日至2020年6月30日，合同期未满，双方均不得终止协议。其次，在《租赁协议》的履行过程中，易建兴、李江泉并不具备《合同法》第九十四条规定的可单方解除协议的情形。因此，易建兴、李江泉所称的其经营的网吧停业已搬离租赁房屋，双方之间的《租赁协议》就应该解除的说法，没有任何事实及法律依据，也是极不诚信和不负责任的说法。三、一审法院将逾期支付租金的滞纳金调得过低，属法律适用错误，对于继臣十分不公。依据《租赁协议》“乙方如逾期未交房租，甲方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金”，这是双方的真实意思表示，合同约定滞纳金是为了保证合同能得到诚信的履行，这是带有惩罚性质的，易建兴、李江泉出现合同约定的违约情形，就应按照合同约定的滞纳金计算标准支付违约金，而易建兴、李江泉认为违约金过高，申请一审法院调整，一审法院依据中国人民银行银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》将易建兴、李江泉应支付违约金调整为按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.3倍支付，远远低于合同约定标准，并不是法律规定的适当调整，而是调整到了银行的放贷标准，完全达不到约束易建兴、李江泉诚信履约的目的。即使一审法院依法对滞纳金进行调整，也应参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。将滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算。综上，一审判决认定事实清楚，易建兴、李江泉的上诉请求毫无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。一审法院调整逾期支付租金的滞纳金过低，属法律适用错误，请求二审法院予以纠正。于继臣向一审法院起诉请求：1.判令易建兴、李江泉向于继臣支付拖欠的截止2018年3月31日的房屋租金232500元，逾期支付房屋租金的滞纳金335800元，两项合计568300元;2.本案诉讼费用由易建兴、李江泉承担。一审法院认定事实：海口市人民大道A楼2-1、2-2、2-3、2-4、2-8、2-12#房的产权登记在于继臣名下。2014年7月2日，于继臣（甲方）与易建兴、李江泉（共同为乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将海口市人民大道20号阳光假日A楼二楼2-1、2-2、2-3、2-4、2-8、2-12号门市现状房共1117.52平方米出租给乙方经营网吧；租赁期限共6年，从2014年7月1日至2020年6月30日；租期6年租金为129万元，即2014年7月1日至2017年6月30日为60万元，2017年7月1日至2020年6月30日为69万元；付款方式三个月一付，前三年每季度5万元，后三年每季度57500元，押金2万元；如合同期未满，双方均不得提出终止协议，如乙方单方提出终止协议，甲方不退还乙方租金；乙方如逾期未交房租，甲方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金；本协议双方签字后生效。合同签订后，易建兴、李江泉将租赁房屋用于经营海口威尼澌人网络会所。工商行政主管部门的档案资料记载：海口威尼澌人网络会所成立于2003年，个人独资投资人为李江泉，住所登记为海口市××道。易建兴、李江泉在签约当日向于继臣交付押金2万元及租金5万元，易建兴、李江泉向于继臣支付了2017年3月31日之前的租金，但2017年第一季度的租金尚欠1万元未付，2017年4月份之后的租金至今未付。庭审中，易建兴、李江泉主张海口威尼澌人网络会所实际经营人系案外人林某、于继臣曾于2017年5月份将案涉房屋的大门上锁，对此易建兴、李江泉未举证证明。庭审之后，易建兴、李江泉于2018年10月29日向于继臣出具一份《通知》张贴于案涉房屋大门，并通过手机发送给于继臣。《通知》写明：承租人租用案涉房屋经营网吧，已于2017年4月份通知出租人退房，2017年5月份出租人已将出租的房屋全部上锁，房屋租赁合同已于2017年5月份前终止，现承租人再次通知，房屋及租赁物已全部归还，房屋租赁合同已经终止。于继臣认可已经收到易建兴、李江泉手机发送的该份《通知》，但否认其锁上该房屋大门，并主张易建兴、李江泉从未向于继臣提出解除租赁合同，也没有将房屋交还于继臣。易建兴在庭审中提出没有人通知其解除租赁合同。另查，易建兴与李江泉于2014年6月29日签订《网吧转让协议》，约定：李江泉以110万元的价格转让位于海口市××道整层“红蜘蛛网吧”给易建兴，转让网吧包含经营所需的各种文件执照、机器、场地、房租押金、水电押金、光纤押金、冰箱押金、桌椅、空调、风扇及其他一切杂物；李江泉有义务积极配合易建兴办理网吧相关的过户及场地租赁合同等手续。李江泉认可易建兴已支付该协议中约定的款项。一审法院认为，于继臣与易建兴、李江泉签订的《租赁协议》系双方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现各方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易建兴、李江泉作为共同承租人签约，与于继臣约定租赁关系的权利义务，并无证据证实其系代表案外人林某签订租赁合同并在签约时向于继臣明示，根据合同相对性原则，易建兴、李江泉作为《租赁协议》的乙方承受合同的权利义务。易建兴、李江泉辩称由案外人承担合同约定的租金，于法不符，其抗辩意见一审法院不予采纳。李江泉主张其将海口红蜘蛛网吧转让给易建兴，同时将租赁房屋转租给易建兴，以此为由不同意承担尚欠租金。经查，易建兴、李江泉之间的《网吧转让协议》签订时间是2014年6月29日，而《租赁协议》签订于2014年7月2日，则《网吧转让协议》签订在前，《租赁协议》签订在后，不存在李江泉向于继臣承租房屋后转租给易建兴的情形。即便确实如李江泉所述是其先承租房屋后转租给易建兴，亦应当由易建兴与于继臣另行签订租赁合同，而不是易建兴、李江泉在签订网吧转让协议后还共同作为承租人与出租人签订租赁合同。李江泉作为共同承租人签约，应当享受和承担租赁合同的权利与义务，此不仅符合合同相对性原则，更是遵循民事活动的诚实信用原则。综上，于继臣请求易建兴、李江泉共同承担租赁合同的租金义务，于法有据。截止2018年3月31日，没有证据证明双方之间的租赁合同已经解除，易建兴、李江泉尚欠此日期之前的租金共计232500元，于继臣诉请易建兴、李江泉支付该租金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金问题。合同约定“乙方如逾期未交房租，甲方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金”，于继臣诉请易建兴、李江泉支付逾期付款的滞纳金（即违约金），有合同依据，一审法院予以支持。至于滞纳金的计算标准，于继臣要求按合同约定计算，易建兴、李江泉则要求调整为中国人民银行同期活期存款利息。一审法院认为，违约金责任的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、易建兴、李江泉的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以及中国人民银行银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定，一审法院根据本案的实际情况，确定滞纳金按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%。由于合同仅约定租金三个月一付而未约定具体支付日期，故每季度租金的滞纳金从当季度最后一日的次日起算，计付至于继臣主张的2018年3月31日止，2018年1月-3月租金的滞纳金在本案中不计付。计算基数以每个付款周期的欠款数额来确定。于继臣主张的滞纳金超出部分，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、易建兴、李江泉须于本判决发生法律效力之日起十日内支付于继臣截止2018年3月31日的租金共计232500元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.3倍支付滞纳金（其中2017年1月-3月租金1万元的滞纳金从2017年4月1日起算，2017年4月-6月租金5万元的滞纳金从2017年7月1日起算，2017年7月-9月租金57500元的滞纳金从2017年10月1日起算，2017年10月-12月租金57500元的滞纳金从2018年1月1日起算，上述滞纳金均计至2018年3月31日止）；二、驳回于继臣的其他诉讼请求。案件受理费9483元（于继臣已预交），由于继臣负担1000元，易建兴、李江泉共同负担8483元。二审中，于继臣未提交新证据。易建兴、李江泉提交证据两份：1.《通知》；拟证明：2018年10月29日其再次书面确认通知于继臣解除房屋《租赁协议》；2.《阳光假日二楼威尼斯人网吧拖欠费用统计表》；拟证明：2017年8月开始案涉房屋已不再增加水电费，同时证明2017年8月份开始案涉房屋已不再使用；3.《租赁协议》及转帐记录；拟证明：2019年3月30日，于继臣已与案外人左某签订案涉房屋的《租赁协议》，左某目前是案涉房屋的实际承租人。于继臣对证据1的真实性没有异议，但认为是易建兴、李江泉在发生纠纷后自行制作的，故对合法性和证明内容有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，证据3未提交原件，真实性本院不予确认；证据1、2均有原件，真实性本院予以确认，关联性及证明效力在本院认为部分评述。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、易建兴、李江泉是否应向于继臣支付租金232500元；二、一审法院对于滞纳金（违约金）的调整是否符合法律规定。关于第一个争议焦点。《租赁协议》系签订双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方约定租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日，于继臣在本案中主张租金的截止日期为2018年3月31日，在双方约定的租赁期限内。易建兴、李江泉称其已于2017年4月通知于继臣退房，2017年5月于继臣将案涉房屋大门上锁，对此其在一审中未提交证据证实，二审中提交的《通知》仅能证实其于2018年10月29日向于继臣作出了解除合同的意思表示，不能证实其主张的以上事实，且在租赁期间尚未届满前易建兴、李江泉提前解除合同亦不符合合同约定和法律规定，故于继臣要求易建兴、李江泉支付截止至2018年3月31日前的租金，合法有据，一审法院予以支持，并无不当。易建兴、李江泉称案涉房屋的实际使用人为案外人林某，其不应承担租金支付义务，根据合同相对性原则，易建兴、李江泉作为《租赁协议》的一方当事人，以承租人的身份与于继臣签订《租赁协议》，理应履行合同义务，向于继臣支付相应租金。易建兴、李江泉称一审法院没有对《租赁协议》的解除时间进行认定，属于遗漏重要事实，因一审法院已认定《租赁协议》在2018年3月31日尚未解除，而于继臣在其诉讼请求中主张的租金支付期间截止至2018年3月31日，故《租赁协议》自2018年3月31日之后的履行情况、是否解除、案涉房屋是否已租赁他人等事实，不属于本案审理必须查明的事实范围，一审法院不存在遗漏事实的情形。易建兴、李江泉二审提交的《阳光假日二楼威尼斯人网吧拖欠费用统计表》，虽载明自2017年9月开始，该网吧没有产生水电费，但在案涉《租赁协议》未解除的情况下，承租人是否使用租赁房屋不影响承租人履行支付租金的合同义务。据上，易建兴、李江泉的上诉理由，于法无据，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点。《租赁协议》约定承租方逾期未支付房租，出租方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金，易建兴、李江泉一审中认为过高主张调整，一审法院以于继臣的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等，将违约金调整为按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%,并无不当，易建兴、李江泉要求继续下调，于法无据，于继臣二审中认为调整过低，但并未对此提出上诉，故易建兴、李江泉的该项上诉理由以及于继臣的主张，本院均不予采纳。综上，易建兴、李江泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9483元，由上诉人易建兴、李江泉负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年八月十二日书记员 韩 莉速录员 李 萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。