广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1581号 上诉人(原审被告)：玉林市健一药业零售有限责任公司。住所地：玉林市解放路**。统一社会信用代码：91450900682105220N。 法定代表人：陈伟文，执行董事。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：周俊羽，男，1974年12月8日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：潘妮，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘越，广西金大地律师事务所实习律师。 原审被告：玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店。。住所地：玉林市教育中路**统一社会信用代码：914509005522725497。 负责人：唐英，店长。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 上诉人玉林市健一药业零售有限责任公司（以下简称健一药业公司）因与被上诉人周俊羽及原审被告玉林市健一药业零售有限责任公司康民药店（以下简称康民药店）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人健一药业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，判决驳回被上诉人周俊羽的诉讼请求，或者裁定撤销一审判决，发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人周俊羽负担。事实与理由：一、被上诉人周俊羽无权收回涉案铺面，康民药店有权继续使用。1、涉案的铺面由被上诉人周俊羽转租给康民药店，康民药店支付了10000元的押金，原租赁合同到期后，上述押金一直没有退还，双方更没有进行交接铺面、清算债权、债务等，康民药店也一直向房屋产权人（第一出租人）广西玉林财经学校交纳水电费，学校一直无异议。根据《合同法》第三十七条的规定，原租赁合同继续有效，康民药店有权继续使用铺面；2、《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”退一万步，即使租金不明确，2017年3月份起，康民药店按原《租赁合同》约定及交易惯例每月只需支付1680元租金给被上诉人周俊羽，其却违反诚实信用与公平原则，擅自单方决定提高租金至每月4500元，真实目的就是非法牟取暴利及逼走康民药店，“拓展”其业务场地。本案发生纠纷的全部责任在于被上诉人周俊羽。一审法院没有依法查明该事实；3、本案中，没有发生《合同法》第九十一条规定合同终止的情形，被上诉人周俊羽欲收回涉案铺面，程序上也违法。二、被上诉人周俊羽主张经济损失没有任何事实依据和法律依据。1、如上所述，康民药店没有任何违法违约行为，所有法律后果均应由被上诉人周俊羽承担；2、康民药店2017年3月份开始应支付的租金为每月1680元，非3357.1元。事实上康民药店愿意支付每月1680元租金，对方却拒绝，按2017年3月份之前的支付惯例，双方为现金交易，被上诉人周俊羽不收租金的行为与康民药店无关，可视为自行放弃权利；3、一审判决支持周俊羽68092元租金损失及利息无理无据；4、一审判决上诉人支付5000元违约金同样无理无据。 被上诉人周俊羽辩称，其有权收回涉案铺面，上诉人健一药业公司主张康民药店有权继续使用该铺面没有任何事实和法律依据。理由是：其与康民药店签订的《租赁合同书》是转租合同，且双方约定的租赁期限已经届满。至于水电费，实际上是康民药店的经营支出，广西玉林财经学校只不过是代收代交而巳，与租赁关系无关。双方的不定期租赁合同已依法解除，上诉人要求继续使用涉案铺面依法无据。转租合同的租赁期依法不得超出原租赁合同的租赁期。由于其与广西玉林财经学校的租赁期满后，该校在2017年3月份巳进行公开拍卖招租，拍卖成交后要与新的承租人另行签订租赁合同，因此，该校当时只是同意其再使用一个月且收取了其2017年3月份的租金11200元。相应的，由于其与康民药店签订的是转租合同，且新的承租人尚未确定，故《租赁合同书》到期之后，其也只是同意康民药店再使用一个月且收取了康民药店2017年3月份的租金1680元。一个月期满后，康民药店没有继续交纳租金给其，其也没有继续收取康民药店的租金。很显然，双方的不定期租赁合同已经解除。而且，2017年4月18日，其与广西玉林财经学校巳签订了新的《国有资产租赁合同书》，其不仅要承担70500元的拍卖佣金，而且7间铺面的租金已提高到23500元／月，平均每间铺面租金已高达3357.1元／月，故其客观上不可能再按《租赁合同书》的约定，将涉案铺面以租金1680元／月转租给康民药店，因此，其解除与康民药店的不定期租赁合同既是客观事实，也在情理之中。《合同法》第236条明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第232条规定：对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。双方签订的《租赁合同书》约定的租赁期限届满之后，康民药店继续使用涉案铺面属于不定期租赁，其依法有权随时解除合同。经其多次催告，康民药店从2017年4月1日起至今，长达2年多拒不搬出涉案铺面，一直强占至今。押金未退依法不能成为上诉人继续强占涉案铺面的理由。《租赁合同书》第三条明确约定：“合同履行期满，乙方在交清各项费用并将铺面完好退还给甲方后，甲方退回风险押金，否则，风险押金将用于抵偿乙方所欠各项费用”。上诉人各项费用尚未交清，且涉案铺面至今仍未退还，根本不存在退还押金、清算债权债务的问题。本案双方是因《租赁合同书》约定的租赁期限届满转为不定期租赁且依法解除，与合同的变更及合同权利义务的终止丝毫无关，不适用《合同法》第78条及91条的规定。一审判决上诉人支付的68092元租金损失，仅仅是自2017年4月1日起至2018年12月19日为止，是上诉人给其造成的直接租金损失，而2018年12月19日以后，上诉人仍在继续强占涉案铺面，损失仍在继续。一审判决上诉人赔偿租金自2017年4月1日起至2017年4月17日止，只是按1680元／月计付，自2017年4月18日起至上诉人交还铺面之日止，也仅仅按其交给学校的租金标准3357.1元／月计付，其所受的拍卖佣金损失尚未计算在内，而且，利息也只是从立案之日起计付，同时，上诉人违约应没收的1万元风险押金还要从中扣除，如此判决，上诉人还不满意，竟然连租金及利息损失都不想支付。上诉人在本案已构成严重违约，一审法院按合同约定判决上诉人支付违约金5000元完全是符合客观事实和法律规定的。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，依法应予维持。上诉人上诉无理，依法应予驳回。 原审被告康民药店述称，其同意上诉人健一药业公司的意见。 周俊羽向一审法院起诉请求：1、判令康民药店立即搬出广西玉林财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告使用；2、判令健一药业公司与康民药店共同赔偿自2017年4月1日起至2018年12月18日止，因康民药店占用该间铺面造成的实际经济损失71452元给原告；自2018年12月19日起的实际经济损失，由两被告按原告支付给财经学校的租金标准即每月3357元继续支付给原告，一直支付到康民药店搬出该间铺面之日止；3、判令健一药业公司与康民药店共同支付利息损失给原告，利息的计算，自起诉之日起，以实际经济损失71452元为基数，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率分段计算；4、判令健一药业公司与康民药店共同支付康民药店逾期退出该间铺面的滞纳金、赔偿金、违约金合计20000元给原告；5、本案诉讼费用由两被告负担。 一审法院认定事实：2012年2月29日，原告与财经学校签订《国有资产租赁合同书》，约定原告租赁该校的7间铺面，月租金11200元，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止。2012年3月1日，原告作为甲方，康民药店作为乙方，双方签订《租赁合同书》，约定将原告承租的财经学校上述7间铺面中的一间即财经学校大门左侧第一间铺面转租给康民药店，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金前两年为每月1600元，自租期第三年起，月租金递增5%即每月1680元。《租赁合同书》第二条约定：“乙方在本合同生效时，向甲方交纳风险押金一万元。合同履行期届满，乙方在交清各项费用并将铺面完好退还给甲方后，甲方退回风险押金，否则风险押金将用于抵偿乙方所欠各项费用，多退少补”；第三条第7点明确约定：“合同期满双方若未续签协议，乙方应在本合同规定的期限内退出，如不履行合同，甲方有权依法将乙方室内设备强行搬出，造成的一切后果均由乙方承担。每逾期一日，乙方还应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，乙方还应向甲方支付两个月租金额的赔偿金”；第五条违约责任约定：“本合同在履行过程中，如乙方违约，乙方向甲方支付伍仟元违约金，且甲方不退还风险押金给乙方。如甲方违约，甲方向乙方支付伍仟元违约金，且退还风险押金给乙方”。《租赁合同书》签订后，康民药店依约交了10000元风险押金给原告。2017年2月28日，原告承租财经学校的7间铺面，租期届满。2017年3月15日，财经学校将其原租给原告的7间铺面，委托玉林市金槌拍卖行公开拍卖招租，原告以月租金23500元、总租金1410000元，租期为五年的成交价拍得，同日，原告与玉林市金槌拍卖行签署了《拍卖成交确认书》。2017年4月18日，原告与财经学校按拍卖成交价正式签订《国有资产租赁合同书》，约定由原告承租该校的上述7间铺面，租期自2017年4月18日起至2022年4月18日止，月租金23500元。2017年2月28日，康民药店从原告手中转租的1间铺面，租期届满，由于财经学校租给原告的7间铺面在租期届满后，正处在招租拍卖中，该7间铺面继续由原告使用。因财经学校没有收回租给原告的铺面，康民药店继续租用原告转租的铺面，2017年3月13日，康民药店向原告缴交2017年3月份的租金1680元。原告与财经学校签订新的《国有资产租赁合同书》后，拒收康民药店交纳的租金，多次要求康民药店搬出财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告使用，但康民药店至今没有搬出。康民药店是健一药业公司设立的、不具有法人资格的分公司。一审法院认为,原告与康民药店签订的《租赁合同书》，是双方在自愿平等基础上签订，合同合法有效，双方应依约履行。合同租赁期限至2017年2月28日，康民药店在2017年3月继续租用该铺面，原告没提异议且收取康民药店的租金，根据法律规定，原《租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2017年4月18日，原告与财经学校签订新的《国有资产租赁合同书》，以月租金23500元重新租赁财经学校的7间铺面，平均每间铺面租金3357元，从4月份起，原告不再收取康民药店的租金，据此，原告与康民药店的不定期租赁，从2017年4月1日起解除，康民药店应从解除合同之日起，搬出承租的铺面。被告辩称，原租赁合同继续有效，康民药店有权继续使用该铺面，且从2017年3月份开始应支付的租金为每月1680元，而非3357.1元。对于被告的辩称，2017年3月，原告与康民药店间为不定期租赁，原告收取康民药店月租金1680元是事实，但从2017年4月份起，原告以每间3357元的租金从财经学校承租到铺面，若再以每间1680元的租金转给康民药店，明显有悖常理，据此，被告的辩称，不符合客观实际，不予采信。康民药店拒不搬出铺面，长期占用该铺面，构成违约，给原告造成了租金损失，应予赔偿，对原告要求康民药店搬出承租的铺面，并赔偿因占用该铺面所造成的经济损失，予以支持。原告损失问题，根据原告与财经学校2017年4月18日签订的《国有资产租赁合同书》约定，原告租赁财经学校的铺面，平均每间租金3357元。上述租金，原告按约定交给财经学校，而铺面又被康民药店占用，由于原告从2017年4月18日起按每月3357元交租金给财经学校计算，2017年4月1日至4月17日的租金损失，参照不定期租赁月租金1680元计算，共952元。综上，从2017年4月18日起至2018年12月18日的20个月，租金共67140元，加上2017年4月1日至4月17日的租金952元，原告的租金损失为68092元。原告要求从起诉之日起，以实际租金损失为基数，按中国人民银行同期同类流通资金贷款利率分段计算，符合法律规定，予以支持。康民药店存在违约，按合同约定，康民药店应支付违约金5000元给原告，并且不能要回已交纳的风险押金。原告对风险押金不主张权利，是对其权利的处分，予以准许。据此，康民药店应支付违约金5000元给原告，原告退还10000元风险押金给康民药店。原告要求赔偿滞纳金、赔偿金，由于滞纳金与利息重复，赔偿金已按租金的实际损失计算，故对原告的滞纳金、赔偿金的请求，不予支持。由于康民药店是健一药业公司设立的、不具有法人资格的分公司，根据相关法律规定，康民药店的民事责任由健一药业公司承担。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告健一药业公司搬出广西玉林财经学校大门左侧第一间铺面，将该间铺面交还给原告周俊羽；二、被告健一药业公司赔偿租金损失给原告周俊羽（租金损失计算：从2017年4月1日起至2018年12月18日止为68092元；自2018年12月19日起的租金损失，按每月3357元支付，一直支付到被告健一药业公司搬出该间铺面之日止。原告周俊羽已收取被告康民药店的10000元风险押金，在交付赔偿金时予以扣减）；三、被告健一药业公司支付利息给原告周俊羽（利息计算：以68092元为基数，从2018年12月18日起按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计算至付款项清偿之日为止）；四、被告健一药业公司支付违约金5000元给原告周俊羽。五、驳回原告周俊羽的其他诉讼请求。案件受理费2086元，减半收取计1043元，原告周俊羽负担209元，被告健一药业公司负担834元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人健一药业公司认为，一审判决遗漏了康民药店自2012年3月1日至2017年2月28日按时交租金给被上诉人周俊羽，被上诉人周俊羽自2017年4月1日起要求康民药店每月支付租金4500元才同意继续出租涉案商铺。对以上事实，被上诉人周俊羽没有异议，本院予以确认。 本院认为，被上诉人周俊羽与原审被告康民药店签订的《租赁合同书》没有违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依约履行合同。合同期满后，原审被告康民药店应当依照合同约定的条件交还承租铺面给出租人周俊羽，双方当事人应对相关退租事宜进行结算。而原审被告康民药店在租赁期满后没有主动退租，被上诉人周俊羽继续收取了租金1680元，应视为双方租赁合同继续有效，依法转为不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，承租人不得拒绝。2017年4月1日起，被上诉人周俊羽要求加租金至4500元／月才同意继续出租铺面，原审被告康民药店以租金过高为由予以拒绝，双方未能达成续租合意，因而双方的租赁合同已解除。双方是否进行退租事宜的结算及原审被告康民药店缴交水电费给财经学校，不影响租赁合同的解除。上诉人健一药业公司上诉主张原租赁合同继续有效，双方应继续履行合同，不应退还出租的铺面的意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳；上诉人健一药业公司开办的分公司康民药店在租赁合同解除后，拒不退还涉案铺面，致使被上诉人周俊羽遭受经济损失，上诉人健一药业公司理应承担违约责任。一审法院认定的经济损失、违约金、利息并无不当，本院予以维持。上诉人健一药业公司及原审被告康民药店认为其没有违约行为，不应当赔偿经济损失、支付违金及利息，没有事实与法律依据，本院不予采信。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1668元（上诉人健一药业公司已预交），由上诉人健一药业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年八月二十日 书记员  陈丽君