湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终6273号上诉人（原审被告）：武汉盈合鑫置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界五山路**。法定代表人：欧阳严昱，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾磊，该公司员工。委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹茜，女，1988年9月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：钟先国，湖北新世界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖北大都地产集团有限公司，，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣**法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，该公司员工。上诉人武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）因与被上诉人邹茜、湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭于2019年5月29日第一次公开开庭进行了审理，上诉人盈合鑫公司的委托诉讼代理人曾磊、余佳奇，被上诉人邹茜的委托诉讼代理人钟先国到庭参加诉讼；于2019年6月28日第二次公开开庭进行了审理，上诉人盈合鑫公司的委托诉讼代理人曾磊、余佳奇，被上诉人邹茜及其委托诉讼代理人钟先国，被上诉人大都公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈合鑫公司上诉请求：1、依法将本案发回重审或查明事实后依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、邹茜将购房款付给了大都公司，盈合鑫公司未收到该款项，大都公司应将购房款全额退还给邹茜，在邹茜将购房款足额支付给盈合鑫公司后，盈合鑫公司方可履行购房合同项下的交房义务。2、盈合鑫公司与大都公司不存在任何的委托代理关系，大都公司行为的法律后果不应由盈合鑫公司承担，其他类似案件庭审中所认定的代理关系不能适用于本案。3、因政府政策原因导致停工21.5天，构成购房合同中顺延交付的事由，盈合鑫公司有权顺延交房，该21.5天不应计算至逾期交付天数中。二、一审判决认定的违约金过高。一审判决的违约金计算标准明显高于银行同期贷款利率，盈合鑫公司请求按照银行同期贷款利率计算违约金。三、本案遗漏了必须到庭的当事人，恳请二审法院依法发回重审。四、本案涉及非法集资犯罪，盈合鑫公司已向公安机关报案，请求中止审理。邹茜辩称：1、委托关系成立，商品房买卖合同有效。2、业主履行了付款义务，资金流向与业主无关。3、盈合鑫公司申请中止审理的理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大都公司辩称，一审判决正确，应予维持。邹茜向一审法院起诉请求：1、要求盈合鑫公司、大都公司支付以1137848元为基数自合同约定的交房宽展期届满的次日即2016年9月30日起按每日万分之二计算至实际交房之日止的违约金；2、本案诉讼费用由盈合鑫公司、大都公司承担。一审法院认定事实：2016年4月17日，大都公司以盈合鑫公司的名义并以盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的邹茜签订《武汉市商品房买卖合同》，合同双方约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第31【幢】/单元1-3层2号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【合同约定】建筑面积243.39平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4675元，总金额壹佰壹拾叁万柒仟捌佰肆拾捌元整；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2016年5月31日前一次性存入商品房首付款100000元，2016年6月30日前一次性存入二次付款737848元，2016年7月31日前一次性存入商品房尾款300000元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。上述合同签订前后，大都公司分别于2015年4月29日、2016年4月17日、2016年5月29日向邹茜出具收款事由为绿洲长岛（1-31-02）或购房定金、对应票面金额分别为567000元、528713元、299460元的收据三张。合同当事人并向相关管理机关办理了上述合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏150023608，备案的出卖人为盈合鑫公司，买受人为邹茜。2017年12月21日、2018年12月17日，因谭邦红、熊巍分别起诉本案盈合鑫公司、大都公司（以下简称该二案为前案），一审法院作出（2017）鄂0115民初4731号、（2018）鄂0115民初2735号民事判决书，认定：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，进行了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设。2015年1月，大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了案外人武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，案外人武汉九立投资集团有限公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续进行位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设以及销售的口头协议，盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。上述判决已经发生法律效力。2016年11月15日后，武汉市生态环境局针对空气污染以及中高考发布通知，要求各建筑工地短暂停止施工或停止夜间施工。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案涉房屋由盈合鑫公司开发建设，大都公司以盈合鑫公司的名义并以盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的邹茜签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定及公序良俗，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订前后，大都公司分别于2015年4月29日、2016年4月17日、2016年5月29日向邹茜出具收款事由为绿洲长岛（1-31-02）或购房定金、对应票面金额分别为567000元、528713元、299460元的收据三张。基于前案生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义与邹茜签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人盈合鑫公司产生法律效力，故向大都公司支付购房款应认定为向盈合鑫公司支付购房款。邹茜向盈合鑫公司、大都公司支付的购房款之和已经超出了案涉合同约定的购房款，一审法院确认邹茜履行了合同项下支付购房款的义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。到庭当事人均当庭确认案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且邹茜要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定计算并支付违约金。故邹茜主张盈合鑫公司支付以已付房价款1137848元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日起至实际交房之日止的违约金，有理合法，一审法院予以支持。邹茜还主张大都公司与盈合鑫公司共同支付违约金，由于前案生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人盈合鑫公司承担法律后果，且邹茜未予举证证明大都公司在本案中存在承担相应责任的证据，故对邹茜的该主张，因举证不能及于法无据，一审法院不予支持。盈合鑫公司辩称与大都公司之间就案涉房屋不存在任何委托代理关系，亦未委托大都公司代理销售、代收购房款，其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。由于在前案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议，该口头协议是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定及公序良俗，一审法院作出判决对此予以确认，该判决已发生法律效力，现盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的民事法律行为，于法无据，故对盈合鑫公司的该辩称意见，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称未收到邹茜的购房款，上文已对此进行了论述，对该辩称意见，一审法院不予采信。盈合鑫公司提交武汉市生态环境局官网发布的5份文件，辩称因政策原因导致停工21.5天属于不可抗力因素，该停工时间不应计算至逾期交付天数中。由于盈合鑫公司提交的5份文件证明的停工时间均发生在合同约定的交房宽展期后，且政府部门要求停工时间短暂，盈合鑫公司在超过了合同约定的交房日两年多的本案辩论终结时仍不能交付符合合同约定条件的案涉房屋，证明盈合鑫公司不能按约交房并非政策原因导致，故盈合鑫公司的该辩称意见，于法无据，一审法院不予采信。盈合鑫公司在本案辩论终结、举证期限届满后向一审法院提交申请书，申请一审法院调查收集武汉市生态环境局、武汉市改善空气质量工作领导小组、武汉市城管委等部门自2015年6月18日至今发布的防治大气污染、加强中高考期间空气质量管控在武汉市范围内实施的停止各类建设工程施工作业的文件，由于该申请系在本案法庭辩论终结、举证期限届满后提交，且该类文件属于公开类型的文件，并不属于当事人及其委托诉讼代理人因客观原因不能自行收集的情形，盈合鑫公司也并未举证证明相关管理部门曾向其下达过停止施工的行政命令，故对该申请，一审法院不予准许。盈合鑫公司还辩称计算违约金的起始时间应从2016年10月1日开始，符合法律规定和合同约定，一审法院予以采信。大都公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉盈合鑫置业有限公司于一审判决生效后五日内支付邹茜以1137848元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金；二、驳回邹茜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4046元，减半收取为2023元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：盈合鑫公司向本院提交举报材料一份、情况汇报一份、收款明细一份及EMS邮政快递单两份，拟证明盈合鑫公司向警方举报了其公司有1.5亿元被移用，有150户包括本案均涉嫌合同诈骗，请求二审法院中止审理。经质证，邹茜认为该证据与本案没有关联性，举报材料是举报大都公司的，与本案的商品房买卖合同没有关系，大都公司是否挪用款项不影响本案合同的效力，举报材料能否立案亦无法确定。大都公司未发表质证意见。本院认为，盈合鑫公司提交的证据系举报大都公司挪用款项，并不影响本案商品房销售合同纠纷的审理，本院对该组证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，盈合鑫公司向本院提交中止审理申请书一份，认为大都公司及其关联公司收取购房款涉嫌诈骗、职务侵占等犯罪，要求本案中止审理。本院认为，盈合鑫公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。”规定的应当中止诉讼的情形，本院对其中止审理的申请不予准许。二审另查明，案涉《武汉市商品房买卖合同》第九条约定：因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。本院认为，盈合鑫公司与邹茜签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大都公司先后向邹茜出具票面金额分别为567000元、528713元、299460元的收据三张。因在前案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议，生效判决对该口头协议的效力已经予以了确认，且案涉合同已经办理了备案手续，因此，邹茜向大都公司支付的款项应认定为向盈合鑫公司支付的购房款。邹茜已经按照合同约定履行了付款义务，而案涉房屋至今不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。对盈合鑫公司认为邹茜未向其支付购房款的上诉理由，本院不予采纳。盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的陈述，于法无据，对盈合鑫公司认为其与大都公司不存在委托代理关系的上诉理由，本院不予采纳。关于盈合鑫公司认为因政府政策原因导致停工21.5天，构成购房合同中顺延交付事由的上诉理由。因双方在合同中约定“因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人”，盈合鑫公司上诉认为因政府政策原因导致停工属于不可抗力，但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，盈合鑫公司作为房地产开发商在商品房项目开发建设这一耗时较长的工期内，应该充分预计并尽量避免和努力克服建设过程中可能出现的各种客观情况。现盈合鑫公司提交的证据不足以证明其符合法律规定的不可抗力情形，且根据合同约定，如发生延期交付情形，盈合鑫公司应当在发生之日起30日内书面告知买受人，盈合鑫公司亦未提交证据证明其履行了告知义务，对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于盈合鑫公司认为一审判决认定的违约金过高，要求按照银行同期贷款利率计算违约金的上诉理由。因双方合同约定盈合鑫公司逾期交房的违约金计算标准为日万分之二，一审法院结合本案事实以及双方当事人履行合同的情况，对当事人合同约定的违约金计算标准未予调整并无不当，对盈合鑫公司的该项上诉理由，本院不予采纳。经过审查，一审审理程序符合法律规定，对盈合鑫公司认为一审审理程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，盈合鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4046元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年八月五日书记员 肖 华