福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异121号 案外人：邱春娥，女，1950年10月25日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：郭懿铖，男，1991年6月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：陈汉民，男，1946年12月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：郭躬亮，男，1966年1月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人郭懿铖与被执行人陈汉民、郭躬亮民间借贷纠纷案件过程中，案外人邱春娥对本院查封坐落于龙岩市新罗区××西莲畔××（莲西小区）9幢1001房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邱春娥称：案外人邱春娥于2016年6月14日通过福建绿色鑫家园房地产营销策划公司龙岩分公司与被执行人陈汉民签订了莲西小区9幢1001的商品房买卖合同，房屋成交价413600元，中介佣金10740元。根据合同约定案外人邱春娥于2016年6月14日及2016年7月15日分别向陈汉民支付购房款93600元及300000元，随后被执行人陈汉民以资金紧张为由，要求案外人邱春娥支付剩余尾款，故邱春娥通过朋友曾惠玲于2017年3月26日以借款的名义向陈汉民支付了剩余购房款20000元，至此该房产交易的413600元已全部支付给陈汉民。由于该房屋为安置房在交易时并未取得房屋产权证故无法办理过户手续。2018年5月18日该房屋取得不动产权证，2018年10月初案外人邱春娥接到中介工作人员通知该房屋可以办理过户手续，故案外人邱春娥、被执行人陈汉民及中介工作人员约定于2018年10月11日一并前往龙岩市行政服务中心办理过户手续，才得知该房屋被查封无法办理过户手续。案外人邱春娥于2016年7月起陆续购买装修建材并请工人对莲西小区9＃1001进行装修，并于2017年年初入住此处至今。特提出执行异议，请求解除对龙岩市新罗区××西莲畔××（莲西小区）9幢1001房产的查封，并停止对案涉房产的执行。 经本院审查查明：原告郭懿铖与被告陈汉民、廖鲜花、郭躬亮民间借贷纠纷一案，2018年9月25日，本院依据（2018）闽0802民初7872号民事裁定书查封被执行人陈汉民名下的龙岩市新罗区××西莲畔××（莲西小区）9幢1001房产［闽（2018）龙岩不动产权第0024924号］，并于2018年11月作出（2018）闽0802民初7872号民事判决书，判决：一、陈汉民应于本判决生效之日起十五日内返还郭懿铖借款127400元，并支付该款自2018年1月1日起至款清之日止，按月利率2%计算的利息（其中应扣除已支付的利息3000元）；二、陈汉民应于本判决生效之日起十五日内支付郭懿铖保全费1294元；三、郭躬亮对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；四、郭躬亮承担保证责任后，有权向陈汉民追偿；五、驳回郭懿铖其他诉讼请求。陈汉民、廖鲜花不服，向龙岩市中级人民法院提出上诉，龙岩市中级人民法院于2019年4月作出（2019）闽08民终253号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，陈汉民、郭躬亮均未能履行生效法律文书所确定的义务，郭懿铖向本院申请强制执行。 另查明，2016年6月14日，案外人邱春娥在福建绿色鑫家园房地产营销策划公司龙岩分公司中介下与被执行人陈汉民签订一份《房地产经纪买卖合同》，合同约定：案外人以413600元的价格向陈汉民购买其所有的坐落于龙岩市新罗区××西莲畔××（莲西小区）9幢1001房产，签订本合同同时支付第一笔购房款93600元，2016年7月15日前支付第二笔购房款300000元，余款20000元于案涉房产过户至案外人名下再支付给陈汉民，中介佣金10740元。根据合同约定案外人邱春娥于2016年6月14日及2016年7月15日分别向陈汉民支付购房款93600元及300000元，陈汉民收到房屋转让款393600元后出具收条二份，案外人邱春娥于2016年6月14日向福建绿色鑫家园房地产营销策划公司龙岩分公司支付中介佣金10740元。案外人已入住案涉房产至今，并且该房产涉及的物业费、燃气费、水电费等费用均是由案外人负责缴纳，水表、电表、燃气等均是登记在案外人名下。陈汉民于2018年5月18日取得案涉房产的房产证。为此，案外人向本院提出执行异议，并提供民事判决书、民事裁定书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、《房地产经纪买卖合同》、银行交易明细、收条、收据、龙岩市欣茂物业管理有限公司收费单及出具的证明、用气合同、点火通气信息记录单、维修改管派工单、管道燃气入户检查表、供用水合同、中国建设银行个人客户服务申请回执及个人开户与客户服务申请表、房产证、不动产登记信息证明等证据，用以证明其以人民币413600元向陈汉民购买了案涉房产。 上述事实，有民事判决书、民事裁定书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、《房地产经纪买卖合同》、银行交易明细、收条、收据、龙岩市欣茂物业管理有限公司收费单及出具的证明、用气合同、点火通气信息记录单、维修改管派工单、管道燃气入户检查表、供用水合同、中国建设银行个人客户服务申请回执及个人开户与客户服务申请表、房产证、不动产登记信息证明等证据在案佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人与陈汉民签订了《房地产经纪买卖合同》，按合同支付购房款，合法占有涉案房产，上述行为均发生于本院查封涉案房产之前，案外人的情形符合上述规定第二十八条异议成立的情形，所提异议的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人陈汉民名下的龙岩市新罗区××西莲畔××（莲西小区）9幢1001房产［闽（2018）龙岩不动产权第0024924号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 潘  莉  红 审判员 林  演  芝 二〇一九年八月三十日 书记员 林飞虹(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。