安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终3295号 上诉人（原审被告）：安徽省欧陆置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：李东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振坤，安徽余朝晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李露，女，汉族，1989年9月24日生，户籍地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：韦一伟，男，汉族，1986年4月3日出生，户籍地安徽省临泉县，系李露丈夫。 上诉人安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆置业公司）因与被上诉人李露商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧陆置业公司上诉请求：二审查明案件事实，作出公正判决。事实和理由：涉案房屋在交付时已具备办证条件，不能办证的原因不在其公司，依照合同约定，其公司不应承担违约责任。 李露答辩称：上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 李露向一审法院起诉请求：1.判令欧陆置业公司给付其逾期交房违约金47625.70元（自2017年1月1日至2018年6月20日止）;逾期办理房屋产权证违约金10326.32元（自2018年9月20日2019年5月12日止和支付到至办到证时的违约金），合计57952.02元；2.诉讼费用由欧陆置业公司承担。。 一审法院认定事实：2015年11月13日，李露与欧陆置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201511130021，合同约定李露购买欧陆置业公司开发建设的位于界南河南侧、东一环路东侧欧陆翡翠湾9号楼1093幢6层602号房屋一套，面积105.54平方米，总价款为445073元。 合同第七条关于付款方式及期限约定：“贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当支付首期房价款人民币145073元。余款人民币300000元向贷款机构申请贷款支付。”合同第九条关于商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条关于交接时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间。分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。” 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 李露按合同约定已交纳房款445073元。 2018年6月20日，李露办理了房屋接收手续签字声明入住本案房屋，同日与阜南县欧陆物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并附属出具《承诺书》1份，载明：“本人为欧陆翡翠湾小区幢单元室（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：…六、自签订本协议后，本人承诺不再追究安徽省欧陆置业有限公司延迟交付商品房违约责任，自觉遵守物业商品房交付条例以及各项规章制度。…九、本承诺书自买受人承诺之日起生效。”落款由李露签字、捺印。 欧陆翡翠湾9号楼1093幢6层602号房屋是李露在欧陆置业公司购买的唯一一套房屋，至今未办理房屋权属登记。 一审法院认为：李露与欧陆置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。本案中，李露依合同的约定向欧陆置业公司交付了全部购房款，欧陆置业公司应按约定在2016年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给李露，但欧陆置业公司未按约定期限履行交付义务，欧陆置业公司构成违约。李露于2018年6月20日接收房屋，并承诺放弃追究欧陆置业公司的逾期交房违约责任。根据意思自治原则，李露作出承诺，在不违背社会公序良俗的前提下，处分自己的财产和权利，放弃对于欧陆置业公司的逾期交付房屋违约责任的请求，该承诺不违反法律的禁止性规定，合法有效。李露作为房屋所有人作出放弃对欧陆置业公司逾期交付房屋违约责任的承诺后，即应恪守信用，自觉受其约束。李露作出承诺后又诉请一审法院判令欧陆置业公司支付其延期交付房屋违约金，违反了诚实信用原则，依法应予驳回。 关于逾期办理房屋权属登记违约金：李露至今未实际取得房屋不动产物权登记，欧陆置业公司逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。李露按合同的约定向欧陆置业公司交付了全部购房款，欧陆置业公司应按约定于交付房屋后90日内为李露办理房屋所有权转移登记，但欧陆置业公司未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。李露于2018年6月20日实际接收房屋，至今未取得不动产权证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从李露接收房屋后90日期满次日起算，欧陆置业公司的违约期间认定为2018年9月21日至起诉之日，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。违约金10325.69元（445073元×232天÷10000天）。此后房屋产权登记办理的违约责任因无法确定其归属，由李露与欧陆置业公司双方另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省欧陆置业有限公司赔偿李露自2018年9月21日计算至2019年5月12日的逾期办理房屋产权登记违约金10325.69元；二、驳回李露的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由李露负担595元，安徽省欧陆置业有限公司负担29元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李露与欧陆置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。李露依约向欧陆置业公司支付全部购房款后，欧陆置业公司并未能按照约定及时履行为李露办理房屋所有权转移登记的义务，依法应承担违约责任。欧陆置业公司虽上诉称逾期办证的原因不在于其，其公司不应承担逾期办证的违约责任，但并未提供证据予以证明，故其上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59元，由安徽省欧陆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年八月十六日 书记员  徐玉洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；