湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初836号原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处鼎丰路**。法定代表人陈继民，执行董事兼总经理。委托代理人赖永，湖南纬地律师事务所律师。被告曾芳，女，1969年10月5日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告尹小兵，男，1967年9月23日出生，汉族，农民，住湖南省株洲市荷塘区。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司与被告曾芳、尹小兵房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员田小平、黎建平参加的合议庭，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司委托代理人赖永到庭参加诉讼，被告曾芳、尹小兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司请求本院判令：1、解除原、被告租赁合同关系，并责令被告将门面返还给原告；2、被告支付原告租金37292元（2017年10月1日至2018年9月30日，共计12个月，每月租金为7223元，共计86676元，减去装修押金2000元、履约保证金47384元，应付租金37292元。）及自2017年9月1日起至履行完毕时止按月息2%计算的违约金；3、被告支付原告物业管理服务费18202元（2015年10月1日至2018年9月30日）；4、本案诉讼费由被告负担。被告曾芳、尹小兵未答辩。本院经审理认定事实如下：原告系一家有经营资质的市场管理企业，其经营范围包括市场管理服务、物业管理等。2014年6月3日，原告与案外人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对浏阳市鼎丰房地产开发有限公司开发建设的鼎丰家居建材城商业市场进行物业管理及服务，其服务内容包括市场经营管理，并约定商业物业服务价格为2.8元/月/㎡，合同期限自2014年6月3日起至2019年6月2日止。2013年11月16日，原、被告签订《租赁合同书》，原告将鼎丰家居建材城第一期第6栋1-8、1-9号1、2层商铺（257㎡）出租给被告经营地板生意。合同第6条约定：“租赁期限为3年，租赁期从2013年11月16日至2016年11月15日止或市场统一开业之日起计算，市场开业前签约的用户以市场开业之日起计租金；市场开业后签约的商户，以本合同签订日开始计算租金。乙方（被告）免租期为24个月。”；第9条约定：“租金以建筑面积计算，乙方承担该商铺每月租金……人民币￥30元/㎡，即每月租金计人民币￥7729.2元，每半年租金共计￥46375元……”；第10条约定：“租金按每半年缴付，乙方必须于免租期到期前一个月主动到甲方（原告）收费部门缴纳半年度的租金。”；第11条约定：“乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金。履约保证金相当于乙方应缴6月租金（共人民币￥46375元）及6月管理费（管理费每月人民币￥2.8元/㎡，管理费人民币￥4328元），履约保证金共计￥50703元……。履约保证金于合同期满后扣除应付费用之后无息退还乙方。”；第13条约定：“管理费（包括清洁、绿化、保安、营运管理人员费用、电梯、客货梯、公共照明、公共用水、公共设备设施的维护）以建筑面积计算，乙方承担该商铺/写字楼每月管理费的金额为人民币2.8元/㎡，即每半年管理费共计￥4328元……”；第39条约定：“乙方必须按时向甲方缴付租金、管理费、水电费等。如乙方迟缴交租金、管理费及其它应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金……”；第56条约定：“其它自市场正式开业之日起计算租金，合同在签三年的基础上，甲方给予乙方前两年免租金”。合同签订当天，被告即按约向原告交纳履约保证金50703元，原告亦按约将商铺交与被告使用。2014年7月15日，原、被告针对《租赁合同书》又签订《补充协议》1份，内容包括：“一、原合同编号1041，原招商编号为6栋8、9号1、2层，租赁面积为257㎡，根据房产局测绘后的铺面编号为108、109、207号1、2层，测绘面积为240.77㎡。二、租金：根据面积变更每月租金为7223.1元，每半年的租金共计43164元。三、管理费：变更月管理费为2.8元/㎡；半年管理费用为43338.6元。”协议签订当日，原告即退还两被告履约保证金3319元，被告亦向原告交纳装修押金2000元。2015年10月1日，鼎丰家居建材城商业市场统一开场，根据合同约定，被告租赁期从此时开始计算，2015年10月1日至2017年9月30日为免租期，被告租金自2017年10月1日起开始计收。租赁期届满，被告腾退商铺，双方未续签租赁合同。由于被告在承租涉案商铺期间一直未向原告支付租金及物业管理服务费，原告诉至本院。以上事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、物业服务合同、收款收据、湖南省服务价格登记证、建设工程规划许可证、装修审批单等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方签订的合同于2018年9月30日到期，期限届满，双方合同关系已终止，被告已腾退商铺，未再与原告续签合同，无需再由本院判决解除，故原告该项主张本院不予支持。合同解除后，被告拖欠原告2017年10月1日至2018年9月30日的租金共计86676元（7223元/月×12个月）应当予以支付，扣除被告已交纳的履约保证金47384元（50703元-3319元）及装修押金2000元，被告还应支付原告租金37292元；同时，被告拖欠租金已构成违约，应承担违约责任，原告主张按月息2%计算违约金，可视为其已放弃合同约定违约金，但原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告逾期付款违约金本院将按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，并根据合同第10条约定进行分段计算，具体为：①以租金18646元为基数，自2017年10月1日起计算至2018年9月30日止；②以租金37292元为基数，自2018年10月1日起计算至实际履行之日止。被告在承租涉案商铺期间，原告受案外人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的委托，对整个鼎丰家居建材城商业市场进行了物业管理服务，被告作为该市场物业使用人，则应按约支付物业管理服务费，现被告拖欠该费用，原告主张支付，本院予以支持。合同约定物业服务费按2.8元/月/㎡收取，现原告自愿主张按2.1元/月/㎡进行收取，本院予以准许，为此，被告应当向原告支付2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理服务费18202元（240.77㎡×2.1元/月/㎡×36个月）。综上，原告的主张本院在合法合理范围内予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、曾芳、尹小兵于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司租金37292元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率进行分段计算，其中：①以租金18646元为基数，自2017年10月1日起计算至2018年9月30日止；②以租金37292元为基数，自2018年10月1日起计算至实际履行之日止。）；二、曾芳、尹小兵于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鼎丰市场管理有限公司2015年10月1日至2018年9月30日的物业管理服务费18202元；三、驳回浏阳市鼎丰市场管理有限公司其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1496元，由浏阳市鼎丰市场管理有限公司负担296元，曾芳、尹小兵负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴昺阳人民陪审员  田小平人民陪审员  黎建平二〇一九年八月十六日书 记 员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。