河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初2845号原告：涂志威，男，1997年1月26日出生，汉族，住高碑店市。委托诉讼代理人：张嫩好，女，1972年4月9日出生，汉族，住高碑店市，系原告母亲。被告：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**新石北路**卓达院士大厦**。法定代表人：李国军，董事长。委托诉讼代理人：索曙光，公司员工。原告涂志威与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂志威向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告涂志威与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；2、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年10月4日支付定金订购被告位于河北省高碑店市西大街西侧乾荣世纪公园二期10号楼1单元1801室商品房房产一套，2014年10月25日支付柒万伍仟肆佰陆拾叁元（￥75463元），2014年11月28日通过银行汇款支付剩余尾款壹拾伍万元（￥150000元）。2014年11月28日付清全部购房款贰拾贰万伍仟肆佰陆拾叁元整（￥225463元），并与被告签订正式商品房买卖合同。2014年12月2日，被告为原告开具全款收据，2014年12月12日被告为原告开具正式购房发票，2015年3月6日原告与被告双方共同在高碑店市房管局经过查询无抵押后，办理房屋预告登记。同日办理房屋入住手续，并交付房产钥匙给原告。2015年3月6日对该房屋进行了装修，并入住至今。由证据一、证据二、证据三、证据四、证据五证明。以上证明原告通过合法渠道,取得该房屋所有权。开发商已经将房屋移交原告,原告已经入住,合法所有。此房屋未设定抵押，原告已经根据《物权法》拥有此房屋的物权。原告与被告签订的商品房买卖合同有效。因涉案房屋在房管部门备案的名字为潘立冬,预告登记的权利人为原告,而被告与潘立冬之间并无真实的房屋买卖关系,实际为借贷关系,房屋备案是为潘立冬的借贷关系提供担保。因乾荣世纪公园二期的房屋在建设当中,无法进行抵押登记,潘立冬为了实现其债权,要求被告和其签订购房协议,以买卖的形式进行抵押,然后将买卖协议去高碑店房地产管理办公室做了备案，被告与潘立冬签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，因此合同无效。《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。因此,当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告与潘立冬之间存在借贷的债权债务关系,实际为借贷法律关系。作为借贷的担保,被告将“涉案房屋”抵押给潘立冬,因无法办理抵押登记手续,双方以签订商品房买卖合同的形式作为借贷的担保。可见,双方的真实“意思”是以房屋作为借贷的抵押担保,因无法办理抵押登记,故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案。因此,双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致,意思表示并不真实,应为构成《民法通则》第五十五条第二款的情形“意思表示不真实”。应认定该民事法律行为无效,同时签订的合同也应该无效。依据《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。本案中,被告与潘立冬采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现,以合法房屋买卖关系的形式掩盖其非法放贷的目的,构成第七款的情形“以合法形式掩盖非法目的”,应认定该民事行为无效,同时签订的合同也应该无效。《物权法》第五条:物权法定原则。物权的种类和内容,由法律规定。依据我国物权法定原则,本案中,被告与潘立冬采取签订商品房买卖合同的方式来担保借贷法律关系债权的实现,该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可,不符合物权法定的原则,应为无效。《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被告石家庄乾荣房地产开发有限公司与被告潘立冬之间实际存在借贷关系,形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施,扰乱了房屋买卖秩序,属于损害社会公共利益的情形,同时也属于以合法形式掩盖非法目的,违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚实信用原则,应当认定被告与潘立冬之间的房屋买卖合同为无效合同。原告认为,被告与潘立冬之间的房屋买卖合同实际上就是流押条款的具体体现,双方不存在真实的购房意思表示,而是为了担保借贷合同的履行。物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。主张流押条款的无效不应局限于抵押人,其他利害关系人也有权主张无效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。2015年3月6日原告与被告双方共同在高碑店市房管局经查询无抵押后，办理房屋预告登记。原告对该房屋拥有物权。综上,潘立冬与被告签订的商品房买卖合同名为买卖,实为借贷担保,违反《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》的相关规定,扰乱正常的房屋买卖和管理秩序,以合法形式掩盖非法目的,严重损害社会公共利益,应为无效。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,应当受到法律保护,现恳请贵院依据以上相关法律,判定原告和被告签订的商品房买卖合同有效；判定潘立冬和被告签订的商品房买卖合同无效。2019年7月31日，原告申请增加诉讼请求：一、请求确认原告对该房屋的所有权；二、请求判令被告继续履行购房合同，为原告办理所有权转移登记、办理房屋所有权证。2019年8月6日，原告申请撤回上述增加的诉讼请求。被告石家庄乾荣房地产开发有限公司辩称，我们认为合同是有效的，对房屋具有所有权，我们会继续履行合同义务，协助办理相关手续。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的乾荣世纪公园（二期）10幢1单元1801号房产，付款方式为一次性付款，并约定于2014年11月28日交齐全部房款225463元。2014年10月25日，原告向被告支付房款75463元；2014年11月28日，原告向被告支付剩余房款150000元。2014年12月12日，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明收到原告购房款225463元。2015年3月6日，被告将涉案房产交付给原告。2015年3月30日，涉案房产办理了预告登记证书，预告登记权利人为原告。2019年7月31日，被告向原告出具书面文件，载明：原、被告于2014年11月28日签订的商品房买卖合同是真实的，为乾荣世纪公园二期10号楼1单元1801室。2013年12月30日为潘立冬出具借贷抵押凭证，20套抵押房，在高碑店房产交易中心做了备案登记。被告与原告是买卖关系，与备案人潘立冬是借贷抵押关系。另查明，涉案房产未办理不动产权属证书。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自愿申请撤回部分诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以准许，不再另行制作法律文书。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决如下：原告涂志威与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费80元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河北省保定市中级人民法院。审 判 长  苏志强审 判 员  田 广人民陪审员  谢海燕二〇一九年八月二十七日书 记 员  陈 颖