河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16210号上诉人（原审原告）：冯园园，女，汉族，1990年5月1日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人冯园园因与被上诉人河南老街坊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人冯园园的委托诉讼代理人赵荣亮、任芝霞，被上诉人河南老街坊置业有限公司的委托诉讼代理人吉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯园园上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9349号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由河南老街坊置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。商品房首次登记及转移登记的逾期办理是由河南老街坊置业有限公司造成的，其应当就其过错向冯园园承担支付违约金的违约责任。案涉《商品房买卖合同》对办理初始登记（即首次登记）、转移登记的申请主体、期限及违约责任等进行了明确的约定。冯园园依约交付了房屋的全部价款，履行了合同全部义务，河南老街坊置业有限公司应当依约办理首次登记和转移登记，否则应当向冯园园承担支付违约金的法律责任。不动产登记业务的调整、变更不能成为河南老街坊置业有限公司逾期办理首次登记的理由，更不能成为免除其违约责任的依据。依据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产初始登记已变更为首次登记，登记主体、办理登记的期限非常明确。河南老街坊置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，其应当对政策调整、变更对合同履行造成的影响具有更强的预见性，应当向冯园园承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。一审判决不应适用情势变更原则，应当继续适用原合同条款规范双方的权利义务关系。河南老街坊置业有限公司在订立合同时应当预见到合同履行期间发生的重大变化，而该变化应属于正常的商业风险，故不应当适用情势变更原则驳回冯园园要求支付违约金的诉求。河南老街坊置业有限公司并未提出因情势变更事由变更或者解除合同的反诉请求，一审法院自行适用情势变更驳回冯园园的诉讼请求，属于超裁，违反法律程序，适用法律错误。三、一审判决驳回冯园园要求的供配电运行方式整改的裁判，事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。河南老街坊置业有限公司在合同约定的时限内未达到市政电力直接供给，且至今也未达到，河南老街坊置业有限公司理应对供电方式进行整改。四、一审判决裁判标准于法无据，于理不合，有失公允。本案双方当事人在开庭前后均有调解的意愿，希望在法院的主持下达成调解协议，但一审判决直接驳回了冯园园的诉讼请求，判决极为不公，严重损害了冯园园的合法权益。河南老街坊置业有限公司辩称：一、一审判决驳回冯园园要求支付逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金，不属于认定事实错误。涉案《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》仅约定河南老街坊置业有限公司有提交初始登记资料的义务，无提交首次登记资料的义务，首次登记与初始登记并不等同，冯园园无权依据合同约定的初始登记义务推定河南老街坊置业有限公司负有首次登记的义务。签订合同时河南老街坊置业有限公司仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的材料。因为不动产登记制度实施、政府职能部门变更、流程及资料增加等多种客观原因导致初始登记办理延迟，并非河南老街坊置业有限公司的过错造成，其公司不应承担逾期办理初始登记的违约责任。2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，且所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。河南老街坊置业有限公司对前述政策调整、职能部门调整、程序变更等在签订合同时均无法预料，也不应为此承担责任。冯园园并未提交证据证明已向河南老街坊置业有限公司出具委托手续，并提供办理房产证的全部资料，且办理产权证还需要冯园园本人到场办理面签等手续，并非河南老街坊置业有限公司单方可以完成，故房屋转移登记违约金也不应支持。二、一审判决适用法律正确。在一审答辩时，河南老街坊置业有限公司就提出合同履行中，办理权属登记的客观情况发生的变化是其公司订立合同时无法预见的，其公司不应当承担违约金。法律未规定主张情势变更应提起反诉，一审法院根据公平原则，结合案件具体情况，适用情势变更作出判决，不属于适用法律错误。三、一审判决驳回冯园园要求供配电运行方式整改的裁判，不属于事实认定错误。涉案小区的供电是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给，符合合同约定。供电合同的改变应由全体业主共同决定，冯园园无权要求河南老街坊置业有限公司进行改变。四、一审判决有事实与法律依据，判决结果并不存在有失公允的情况。一审时，双方虽有调解意向，但未达成调解意见，一审根据事实与法律规定出具判决，并无过错，判决结果并不存在有失公允的情况。冯园园向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金21605.41元;2.判令被告协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；3.判令被告向其支付逾期办理商品房转移登记违约金1020元；4.判令被告对供配电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担；5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年5月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××北××单元××号房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2017年2月22日，被告老街坊公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订关于10KV海珀兰轩商业专用配调度协议，对调度范围的划分、运行方式、并网条件、双方义务等进行了约定。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。一审法院另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据该院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的请求，根据上述规定，该院不予支持。关于原告要求被告协助其办理商品房转移登记至其名下、协助其办理案涉房屋产权登记及要求支付逾期办理商品房登记违约金1020元的诉讼请求，根据该院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，原告该部分请求，系证据不足，该院不予支持。关于原告要求被告对供配电运行方式予以整改实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担的请求，根据该院查明事实，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。被告老街坊辩称意见，根据该院查明事实，酌予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯园园的诉讼请求。案件受理费按简易程序收取183元，由原告冯园园承担。二审期间，上诉人提交（2018）豫0191民初21677号民事调解书一份，拟证明：案涉小区并未实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式。被上诉人对民事调解书的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该调解书仅是被上诉人为化解与业主之间的矛盾而签订，并不能作为本案认定事实的依据，且与本案没有关联性，也不属于新证据。本院经审理查明的基本事实同一审法院查明的事实相一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于房管局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。因合同约定的客观情况发生变化，且河南老街坊置业有限公司已向相关部门提供案涉房屋的楼盘表确认单等事项，冯园园亦未能提供相应证据证明系河南老街坊置业有限公司的责任造成逾期办理产权转移，故综合本案案情，一审法院对冯园园要求河南老街坊置业有限公司支付未按约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金、逾期办理转移登记违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，冯园园主张的违约金不能被支持，但是河南老街坊置业有限公司仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合冯园园办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于供电方式问题，双方签订的《商品房买卖合同》未对冯园园主张“一表一户一号”的供电方式进行明确约定，也没有明确约定如果达不到“一表一户一号”的供电方式应予整改及整改费用由河南老街坊置业有限公司承担。根据本案查明的事实，冯园园的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；根据冯园园提交的证据，亦不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了冯园园的合法权益。故一审判决认定冯园园的该项诉请理由不能成立，不予支持其该项诉讼请求，并无不当。综上所述，冯园园的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人冯园园负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年八月二十三日书记员 田宇恒