淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初1161号 原告：淮安市淮创商务有限公司，住所地淮安市淸江浦区漕运西路**社会管理大厦**，统一社会信用代码：90320800MA1N112X0K。 法定代表人：熊紫文，公司董事长。 委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。 被告：淮安信达房地产开发有限公司，住所，住所地淮安市北京北路******社会信用代码：91320802699321691H。 法定代表人：季文龙，职务董事长。 委托诉讼代理人：张瑞，江苏泰耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万红娟，江苏益新律师事务所律师。 原告淮安市淮创商务有限公司（以下简称“淮创公司”）与被告淮安信达房地产开发有限公司（以下简称“信达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2019年7月22日再次公开开庭进行审理。原告淮创公司的委托诉讼代理人宋崇迪、苏星，被告信达公司委托诉讼代理人张瑞、万红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告完成一消消防设施施工，并向原告交付消防部门出具的消防验收合格证明材料（即建设工程消防验收意见书）；2、判令被告赔偿原告租金损失905500元（自原告与他人租赁合同约定的进场日2018年8月17日起暂计至2019年2月16日），之后的损失按每天4962元的标准支付至被告完成一消消防设施施工，并向原告交付消防验收合格证明材料之日止；3、判令被告支付原告未依约交付房屋的违约金3934866元（自2017年5月12日至2019年1月12日，按4962元/天×130%×610天计算），之后的违约金按4962元×130%的标准计算至被告完成一消消防设施施工，并向原告交付消防验收合格证明材料之日止；4、判令被告承担因原告主张权利聘请律师而产生的律师代理费189762.8元、保全担保费13000元；5、被告承担诉讼费。 事实与理由：2017年5月5日，原、被告签订《信达名府房屋销售协议》一份，约定原告以65279424元的价格购买被告投资建设的位于淮安市清江浦区信达名府4号商业楼；被告于收到销售物业全款当日，将符合条件的销售物业交付原告使用；如被告未依约交付房屋，则每逾期一天，向原告支付销售物业总价款万分之三的违约金；如因甲方原因未能在合同约定的时间内办理产权证的，则每逾期一天，向原告支付销售物业总价款万分之三的违约金；违约方承担的违约金具有处罚性质；违约方除承担以上各条约定的违约责任外，违约方还应承担对方主张权利所产生的律师代理费、交通费、为诉讼保全而产生的担保费等费用。同日，双方网签了《商品房买卖合同》。原告于2017年5月8日取得了不动产登记证书，并于2017年5月12日向被告支付了购房款，被告在原告支付购房款后将相关物业交付给原告。原告于2018年8月17日与淮安市共享教育有限公司（以下简称：共享教育）签订涉案房屋的租赁合同，并于当日交付了房屋。租赁合同约定每一年租金为1811000元，之后逐年递增。2018年9月15日、12月11日及2019年1月8日，共享教育向原告发函称租赁房屋缺少消防设施，无法进行装潢，要求原告交付房屋整体消防验收合格意见书并赔偿其损失等。共享教育因此而拒绝交付租金。2018年12月13日，原告发函给被告，要求其完成一消消防设施及赔偿损失，但被告一直不予回复。被告出卖未通过消防验收的房屋构成违约，应当及时采取补救措施，赔偿因此给原告造成的损失并承担违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告信达公司辩称：2017年5月5日，双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方为办理产权登记而签订的格式合同，该合同约定的房屋交付时间与事实不符。双方实际履行的是同日签订的《信达名府房屋销售协议》，被告已经履行了该协议的全部义务。原告在2017年5月12日接受房屋后一直空置，直至2018年12月14日才发函提出消防验收问题，被告才得知涉案房屋消防验收没有通过。为此，被告积极整改，与原告联系，并口头约定于2019年2月28日前完成消防验收。综上，被告交付的房屋符合合同约定，并不存在违约情形。原告接收房屋后一直空置，其并未产生实际损失，故应当驳回原告诉请。未经消防验收情形，被告应承担相应的行政责任，其不必然影响本案买卖合同，故原告要求被告承担违约责任也不能成立。 本院根据原、被告举证质证，本院对下列事实予以认定：位于淮安市清江浦区交叉路口的信达名府系由被告淮创公司投资建设，其中**商业楼（建筑面积2413.46平方米）、4号商业楼（建筑面积5828.52平方米）。 2017年5月5日，原告淮创公司（乙方，买受人）与被告信达公司（甲方，出卖人）、淮安市清江浦城市资产经营有限公司（丙方，担保人，以下简称：城市资产公司）签订《信达名府房屋销售协议》一份，约定：乙方购买甲方投资建设的信达名府1号、4号商业楼，总价款为92310176元，即每平方米11200元；双方在签订本协议同时签订4号楼的商品房预售合同，于1号楼网签合同之日签订1号楼商品房预售合同；4号楼的预售合同签订后，甲方在3个工作日内为乙方办理4号楼过户变更登记手续，乙方在4号楼过户变更登记办理完成当日向甲方支付4号楼总价65279424元，甲方于收到全款的当日，将符合交付条件的销售物业交付乙方使用。协议对违约责任约定：如甲方未依约交付房屋，则每逾期一天，甲方向乙方支付销售物业总价款万分之三的违约金；违约方承担的违约金具有处罚性质，违约方除支付违约金外，还需要赔偿因违约行为给对方造成的直接和间接经济损失；除承担以上各条约定的违约责任外，违约方还应承担对方主张权利所产生的律师代理费、交通费、调查费、材料费、住宿费、为诉讼保全而产生的担保费等一切为主张权利而产生的费用。原、被告及城市资产公司在该协议上盖单确认。同日，原告淮创公司（买受人）与被告信达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买信达名府第4幢102号房，该房用途为商业，建筑面积共5827.79平方米，总价款65271248元，于2017年5月8日前一交付清全款；出卖人应当在2016年6月30日前将“经验收合格”的房屋交付买受人使用。原告淮创公司于2017年5月8日取得信达名府第4幢102号房的不动产权证，并于2017年5月10日一次性向被告信达公司支付该房全部价款。被告信达公司于2017年5月12日向原告淮创公司交付信达名府第4幢102号房。此后，该房屋一直空置。 2018年8月17日，原告淮创公司（甲方，出租方）通过对外公开招标的途径与共享教育（乙方，承租方）签订《信达名府4号楼租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方信达名府4号楼5828.52平方米房屋用于经营教育培训及配套周边设施业态，租赁期限为10年，自计租日开始计算，从2019年3月17日起至2029年3月16日止；合同进场日为2018年8月17日，乙方应在进场日充分查验该房屋状况；装修期自进场日起210个自然日，开业之日暂定为2019年3月17日；第一年租金为1811000元（2019年3月17日至2020年3月16日），以后每年租金在前一年租金基础上递增5%。同日，原告淮创公司与共享教育就涉案房屋进行交接验收，并签订确认书。 2018年9月15日，共享教育向原告淮创公司发出《关于信达名府项目房屋交付催办函》，要求原告提供涉案房屋相关材料，特别是房屋整体消防验收合格意见书，以便于其进行装修。同年12月11日，共享教育发函要求提供房屋整体消防验收合格意见书，并要求赔偿损失20万元。2019年1月8日，共享教育第三次发函要求原告交接全部房屋相关材料，尤其是房屋整体消防验收合格证书，并赔偿损失30万元。 另查，被告信达公司对于涉案建设工程消防设计于2013年10月30日通过淮安市公安消防支队审核，在该审核意见中要求“工程竣工后应申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。被告信达公司在工程竣工后对涉案工程申请消防验收，淮安市公安消防支队于2016年8月1日出具的淮公消验字[2016]第0154号建设工程消防验收意见书中明确载明4号楼商业部分不在申报范围内。被告信达公司于2019年2月28日才取得信达名府4号楼商业部分5942.41平方米房屋的消防验收合格的建设工程消防验收意见书。信达名府4号楼工程于2016年7月12日由建设单位组织的竣工验收合格，并于2017年2月16日取得备案证书。 原告淮创公司为本次诉讼与江苏凯仕曼律师事务所于2019年1月29日签订委托代理合同，约定代理费189768.8元，该费用在合同签订之日起60日内支付。本案在审理中，原告淮创公司未能提供已经支付该笔费用的发票。 本案在审理过程中，根据原告淮创公司申请，本院依法对被告信达公司价值510万元的财产采取保全措施。为此，原告淮创公司向天安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任险，支付费用10200元。 以上事实，有《信达名府房屋销售协议》、《商品房买卖合同》、建设工程消防验收意见书、《信达名府4号楼租赁合同》、函件等材料载卷证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告淮创公司与被告信达公司签订的《信达名府房屋销售协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。同日，双方为办理产权登记手续还就信达名府4号楼商业部分签订了《商品房买卖合同》，该合同属格式合同，其内容与销售协议冲突的部分应当以销售协议为准。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于涉案房屋交付条件，销售协议约定的是“符合交付条件”，买卖合同约定的是“经验收合格”。被告信达公司于2017年5月12日交付涉案房屋时，虽然取得了房屋竣工备案证书，但该商业性质的房屋没有通过消防竣工验收，构成瑕疵交付，应当承担违约责任。被告信达公司在原告淮创公司催告后采取补救措施，完成相应消防设施施工，并于2019年2月28日取得消防竣工验收意见书，故其违约行为至此终止。原告淮创公司在接收房屋时有义务查实房屋当时是否符合交付条件，即使存在瑕疵交付的情况，亦因其接收而视对瑕疵交付的认可。结合到原告淮创公司接收房屋后一直空置，直至2018年8月17日才将房屋出租给案外人共享教育的事实，故对原告淮创公司要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。因为没有取得涉案房屋的建设工程消防验收意见书，导致案外人共享教育无法及时进行装修并使用房屋，从而致使原告淮创公司不能取得租金收益，给其造成损失，故被告信达公司应当予以赔偿。租赁合同约定的装修期从交付日2018年8月17日起210个自然日，即到2019年3月15日止，原告淮创公司从2019年3月17日起即可以收取租金，因被告信达公司未取得消防验收意见书，致原告推迟收取租金给其造成的损失，被告信达公司应予赔偿。对此，可按年租金1811000元从2018年8月17日计算至2019年2月28日，为967521元。 根据销售协议约定，违约方还应承担对方主张权利所产生的律师代理费、交通费、调查费、材料费、住宿费、为诉讼保全而产生的担保费等一切为主张权利而产生的费用。现原告淮创公司在诉讼过程中产生保全担保费用10200元，该费用应当由被告信达公司承担。原告淮创公司主张超出的部分，本院不予支持。关于律师代理费，原告淮创公司仅提供代理合同，但一直未提供代理费票据佐证其代理费数额，故原告淮创公司要求被告承担代理费189762.8元，依据不足，本院不予支持。 经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告淮安信达房地产开发有限公司完成淮安市清江浦区信达名府小区4号楼102号房屋的消防设施施工，并提供消防竣工验收意见书（已履行）； 二、被告淮安信达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安市淮创商务有限公司损失赔偿金967521元、保全担保费10200元，合计977721元； 三、驳回原告淮安市淮创商务有限公司的其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47011元，保全费5000元，合计52011元，由原告淮创公司负担33434元，被告信达公司负担18577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张树维 人民陪审员  张 林 人民陪审员  卢正慧 二〇一九年八月一日 书 记 员  张天沿 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。