北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初29932号原告：北京矩阵魔方网络科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路。法定代表人：梁涛，总裁。委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠，女，公司职员，住北京市朝阳区。被告：孟金兰，女，1959年12月30日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯颖霆（孟金兰之夫），无业，住北京市海淀区。原告北京矩阵魔方网络科技有限公司（以下简称矩阵魔方公司）诉孟金兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告矩阵魔方公司之委托诉讼代理人王正平、王翠，被告孟金兰之委托诉讼代理人冯颖霆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。矩阵魔方公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告双方于2017年3月13日签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告剩余租金及押金共51105.984元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：我公司自2016年1月开始租用孟金兰位于北京市海淀区上地三街九号嘉华大厦×室用于办公。2017年3月13日续签合同，续租期自2017年4月15日至2018年4月14日，租金5.6元/每天/平方米，年租金总计407757.56元，双方确认实行押贰付叁的租金支付方式，即合同签订当日支付相当于贰个月租金的押金66746元及首季度叁个月租金101939.39元，第二期租金在上期租金到期前15天交纳，以此类推。租金支付方式为：现金或转账，约定的收款账户为工商银行中关村支行，账号×××，户名冯颖霆。合同续签后，我司向孟金兰支付了2017年4月15日-7月15日3个月租金101939.39元，押金仍沿用上一份合同的押金66746元。在续签合同前，我司就向冯颖霆先生说明了公司即将搬走的情况，并希望不续签合同，按实际使用期结算租金即可，冯颖霆先生当时说续签只是走个形式，我司提前搬走只需将房屋租出去即可，无需承担其他责任。基于对冯颖霆先生的信任，我司就续签了合同。2017年4月14日左后，该房屋租给了下家，并以签约交付订金，因下家要求4月28日入驻，故冯颖霆先生要求我司在4月28日之前搬出，但后来冯颖霆先生又以该客户不符合入驻条件为由解约。2017年4月28日，我司在冯颖霆先生同意并知会物业公司的情况下搬离上述租赁房屋，当时我司给冯颖霆先生打电话要求依约办理交接手续，冯颖霆先生说自己外出办事没时间，说也没什么好交接的。我司搬走后，一方面按之前说好的积极发布广告出租房屋，同时继续跟冯颖霆先生联系办理交接的事情，但冯颖霆先生还是拒绝办理。2017年5月11日，我司工作人员再跟冯颖霆先生联系沟通交接事宜时，得知房屋已被冯颖霆先生换锁收回，同时冯颖霆先生也改变了之前的说法，不但要求我司赔偿三个月租金的违约金，还要求我司继续承担租金直至房屋租出去为止，并称无论半年还是一年租出去我司都得照付租金，对此我司认为，房屋已经被冯颖霆先生换锁控制，即已收回房屋，且该房屋实际已经租出去，我司没有办法也没有义务继续出租，即使我司需要承担违约责任，我司愿意给付孟金兰三个月租金作为违约金，该三个月的租金即是对孟金兰待租期的合理补偿，但冯颖霆先生不能要求我司无限期承担租金，且冯颖霆先生迟迟不来办理交接，与租客谈租赁时提出的条件过于苛刻，有故意拖延之嫌疑，责任不在我司，对于冯颖霆先生无限承担租金的要求我司不能接受，故我司起诉至法院。孟金兰辩称，同意解除双方于2017年3月13日签订的房屋租赁合同，但是不同意退还剩余租金及押金，因为矩阵魔方公司于2017年4月28日搬离后，诉争房屋一直空置直至2017年7月15日。根据双方签署的房屋租赁合同的第9条2、3款，矩阵魔方公司拖欠租金超过10天，我方有权解除合同收回租赁标的房屋，乙方还应赔偿给甲方造成的损失。2017年3月13日，经双方协商同意我方与矩阵魔方公司续签租赁合同，租期2017年4月15日至2018年4月14日，支付方式押二付三，季度支付。2017年4月28日，矩阵魔方公司突然给我打电话说要搬家，并承诺给联系好下一个租户，户门和屋内房间钥匙都在对方手里，在此期间我方一直积极联系租户，并委托中介希望尽快把房子租出去，至2017年7月15日房屋一直未出租出去，一直空置。因2017年7月10日未收到下一期租金，按租赁合同第九条规定，拖欠租金超过10天的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失，并发现房屋破损严重，有照片为证。造成我方可得利益损失。对方提出更换门锁一事，事实如下，5月11日嘉华大厦物业通知业主，有大风天气，请关好门窗，由于本房间内窗户一直处于开启状态，在联系不到租户，有物业工作人员在场的情况下，打开房门进入房间关闭窗户，以防因大风刮落窗户造成死伤事件发生。出房间时将门把手装好复原。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，出租方（甲方）孟金兰与承租方（乙方）矩阵魔方公司签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：租赁标的物北京市海淀区上地三街九号嘉华大厦×室；租赁标的物面积共计建筑面积199.49平方米；租赁期限自2016年1月15日至2017年4月14日止；租金5.5元/日??建筑平方米，年租金标准总计400476元；双方确认实行租金押贰付叁的方式支付，即本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的押金66746元，2015年12月14日前支付首季度叁个月100119元，第二期租金应在上期租金到期15天前交纳，以此类推，即4月1日、7月1日、10月1日和1月1日交纳下一季度房屋租金；付款方式现金；本合同租期届满，出租人将在承租人满足以下全部条件后10个工作日内将承租人已付的押金无息退还承租人，如押金不足以抵扣以下费用时，乙方应将相应费用差额补齐；承租人不得自行将押金用于抵消其应缴付的房屋租金，同时，承租人亦不得将退回押金的请求权转让给第三人或设置担保；……。2017年3月13日，出租方（甲方）孟金兰与承租方（乙方）矩阵魔方公司续签《房屋租赁合同》，双方约定如下：租赁标的物北京市海淀区上地三街九号嘉华大厦×室；租赁标的物面积：共计建筑面积199.49平方米；租赁期限自2017年4月15日至2018年4月14日止；租金标准：租金5.6元/日??建筑平方米，年租金标准总计407757.56元；双方确认实行租金押贰付叁的方式支付，即本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的押金66746元及首季度叁个月租金101939.39元；第二期租金开始应在上期租金到期前15天交纳，以此类推，即4月1日、7月1日、10月1日和1月1日交纳下一季度房屋租金；付款方式现金或转账；本合同租期届满或解除后，出租人将在承租人满足以下全部条件后10个工作日内将承租人已付的押金无息退还承租人，如押金不足以抵扣以下费用时，乙方应将相应费用差额补齐，承租人按照本合同约定交还房屋，承租人履行完毕本合同各项条款及付清全部应交纳的款项，承租人办妥以所租房屋为注册地址的工商（变更日期超过30日不退还押金）、税务注销或变更手续，承租人不得自行将押金用于抵消其应缴付的房屋租金，同时，承租人亦不得将退回押金的请求权转让给第三人或设置担保；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物、乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失，未经甲方书面同意，擅自拆改租赁标的物或改变租赁标的物用途的，利用租赁标的物进行违法活动的，拖欠租金超过10天的；租赁期间，任何一方不得提前解除本合同，如一方在不符合法定或约定的合同解除条件下提出解除本合同，应承担违约责任，如甲方提出解除合同，则须赔偿乙方本租期内的装修款及相当于叁个月租金的违约金，如乙方提出解除合同，则须支付实际租用期的租金、费用、由此对甲方造成的损失及相当于叁个月租金的违约金。2015年12月14日，矩阵魔方公司通过银行转账形式支付孟金兰房屋押金66746元。2017年4月5日，矩阵魔方公司通过银行转账的形式支付孟金兰第一季度房屋租金101939.39元2017年4月28日，矩阵魔方公司搬离涉案租赁房屋。2017年5月11日，孟金兰自行将涉案租赁房屋门锁更换，将涉案房屋收回。庭审中，矩阵魔方公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除，主张在2017年4月28日其公司已经搬离涉案房屋，孟金兰给其公司出具了一份书面的退租声明并要求盖章，其公司也已经盖章交还给了孟金兰，就此未向本院提交相应证据。同时，孟金兰同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。矩阵魔方公司同意扣除三个月租金作为违约金，剩余租金不足三个月的，不足部分从押金中扣除。另，孟金兰主张涉案租赁房屋空置到2017年7月15日，就其主张未向本院提交相应证据。本院认为，矩阵魔方公司与孟金兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应据此履行。庭审中，矩阵魔方公司要求确认双方租赁合同于2017年4月28日解除，虽然矩阵魔方公司于2017年4月28日搬离涉案房屋，但无法证明双方于2017年4月28日就解除合同达成合意，故本院对其主张不予采信，现孟金兰同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院对此不持异议。根据以上查明的事实可知，虽矩阵魔方公司于2017年4月28日搬离涉案租赁房屋，但双方就涉案房屋并未进行交接，涉案房屋钥匙仍由矩阵魔方公司持有，孟金兰于2017年5月11日将涉案房屋门锁更换，实际收回涉案房屋，故在此之前的房屋租金应由矩阵魔方公司承担，同时，矩阵魔方公司租金已交纳至2017年7月14日，故扣除其应交付的租金外，剩余租金应予返还，现矩阵魔方公司要求孟金兰退还剩余租金，于法有据，具体数额本院结合矩阵魔方公司对涉案租赁房屋的实际使用情况判定。孟金兰主张涉案租赁房屋空置至2017年7月15日，就此未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。关于押金一节，鉴于双方租赁合同已解除，涉案房屋已交还，现矩阵魔方公司要求孟金兰退还押金，于法有据，本院予以支持。鉴于庭审中矩阵魔方公司同意扣除三个月租金作为违约金支付给孟金兰，剩余租金不足三个月的，不足部分从押金中扣除，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京矩阵魔方网络科技有限公司与孟金兰于二〇一七年三月十三日签订的《房屋租赁合同》；二、孟金兰于本判决生效后七日内返还北京矩阵魔方网络科技有限公司三万六千一百六十五元；三、驳回北京矩阵魔方网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千四百一十六元，由北京矩阵魔方网络科技有限公司负担一千零八十四元，已交纳；由孟金兰负担二千六百二十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年八月十九日书 记 员  马 赫