文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初7154号原告：张翠萍，女，1980年7月8日出生，汉族，住南京市。被告：董熔熔，女，1984年1月12日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：左迎春，江苏中虑律师事务所律师。原告张翠萍与被告董熔熔房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张翠萍、被告董熔熔及其委托诉讼代理人左迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠萍向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金3万元、押金5000元；2.被告赔偿原告装修损失4.6万元，并从2019年7月9日（本案第一次开庭时间）起按照中国人民银行存款利率支付利息至实际付清该款项之日止；3.被告赔偿原告违约金5000元。事实和理由：2019年2月28日，被告虚称其系南京市，欺骗原告与其签订了《房屋租赁合同》，约定被告将前述房屋出租给原告等等。合同签订后，原告按约支付了相应款项，并进行了装修，并于2019年3月15日开始营业。2019年3月19日，有关行政部门告知原告，前述房屋系违章建筑，并责令限期拆除。2019年3月26日，有关行政部门开始进行拆除，致使原告无法正常经营。原告认为被告隐瞒房屋系违章建筑的事实，导致原告无法实现合同目的，应当退还相应费用，并赔偿原告损失，故诉至法院，请求判如所请。被告董熔熔辩称：1.被告未作任何虚假承诺。原告作为资深房产中介从业人员，在签订租赁合同时即知晓租赁房屋无产权，被告亦对此进行告知，且从房屋外观上亦能够直接判断出该房屋系临时建筑。在此情况下，原告仍签订租赁合同，相应风险应由其自行承担；2.原告一直正常使用房屋，应当支付相应费用至搬离房屋时止；3.原告未经被告同意进行了装修，相应损失应由其自行负担，且原告主张的装修损失数额过高；4.被告同意解除合同，原告所付的租金应计算至被告搬出房屋之日止。被告同意退还押金，但原告主张的利息及违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：位于南京市。该房屋右侧有一处搭建的砖混建筑（以下简称案涉房屋），约20平方米，该建筑无权属证书，也未取得建设工程规划许可证，亦不属于103室房屋权属证书记载面积。2019年2月28日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将南京市，租期自2019年3月15日起至2021年3月14日止，月租金为5000元，押金5000元；在租赁期间，被告不得无故收回房屋，被告中途收回，必须赔偿原告1个月的房屋租金作为违约金；如遇拆迁或特殊情况，被告将剩余房租和押金一并退还给原告等等。上述合同签订当天，原告向被告支付了2019年3月15日至2019年9月14日租金3万元及押金5000元。2019年3月1日至3月15日期间，原告对案涉房屋进行了装修，包括案涉房屋的屋顶、墙面、地面、大门等装修内容。2019年3月19日，南京市鼓楼区中央门街道城市管理综合执法队就案涉房屋发出《劝拆通知》，以案涉房屋未取得合法手续，违反了相关法律规定为由，将对案涉房屋进行拆除，要求案涉房屋使用人将案涉房屋内的物品自行清空。2019年3月26日，上述执法部门对案涉房屋进行拆除，将案涉房屋的屋顶拆除。根据原告提交的拆除现场照片显示，当时案涉房屋内留有一张椭圆木桌及四张椅子。之后，被告认为案涉房屋存在多年，故其告知原告可以再重新恢复屋顶再行试用。原告因此将已被拆除的屋顶及内部装修再行恢复，并在案涉房屋内添置了办公桌椅、电脑等物品。2019年5月7日，有关执法部门再次就案涉房屋作出《劝拆通知》，告知将于7日内对案涉房屋进行拆除。原告称其于2019年8月1日将案涉房屋内物品搬出，并对部门已添附物品进行了拆除。为证明其装修损失，原告提交了由不同销售方开具的金额不等的数张收据，其中地砖金额2000元、墙面扣板和顶扣板合计6500元、玻璃门和两个隔断门合计5300元。原告提交的收据所载金额及总额与原告提交的加盖有来安县亮丽装饰服务部印章的装修明细及所载总金额不一致，且与原告主张的4.6万元数额不同。经本院询问，原告不申请对装修残值进行评估。本案审理过程中，经本院多次释明，原告同意交还案涉房屋。2019年8月7日下午，本院组织原、被告双方交接案涉房屋。案涉房屋从外观上为砖混结构，屋顶为扣板等材料，明显不同于周边合法建筑物。现场交接时，案涉房屋内已无可移动物品，已形成附合的装饰装修物，已被原告基本拆除，仅留有地面地砖及一面墙体二分之一部分的墙面瓷砖、顶扣板、梁（含圆柱形梁和方形梁）、玻璃门、卫生间隔断。原告称地砖、墙面瓷砖、顶扣板、方形梁、玻璃门及卫生间隔断均系其装修。被告则称屋顶圆柱形梁系案涉房屋原有，案涉房屋原有的卷闸门已被原告改为玻璃门、卫生间隔断系原告自行改造。另查明，原告系房产中介机构从业人员，从事房产中介事务三、四年。原告承租案涉房屋系为了经营房产中介业务，在承租案涉房屋之前，原告另在与案涉房屋间隔一条马路的另一处房屋内从事房产中介业务。103室房屋现已由被告出售给案外人，产权已过户。买卖双方约定案涉房屋不属于交易内容及交付内容。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋不属于103室房屋专有部分，无建设工程规划许可，系原告自行搭建，且已经有关行政部门认定为违章建筑，限令拆除，因此原、被告就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，应为无效。关于原、被告双方对于房屋租赁合同无效是否具有过错以及责任比例如何分担的问题。被告系案涉房屋控制人、出租人，对于租赁合同的无效存在过错。案涉房屋从外观上看，亦明显不同于周边合法建筑。原告作为专业的房产中介从业人员，且在承租案涉房屋前即在案涉房屋附近从事中介业务，故其对于案涉房屋是否具有权属证书及是否取得建设工程规划许可证应当尽到高于普通标准的注意义务。据此，原、被告对于房屋租赁合同无效均存在过错，应当分担相应损失。关于被告是否应当返还原告租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋一直由原告占用，直至2019年8月7日。根据合同约定的租金标准，2019年3月15日至2019年8月7日期间的房屋占有使用费共计23710元。但原告承租案涉房屋后，因案涉房屋被有关执法部门限期拆除，对于原告正常经营存在影响，故本院结合该事实、以及后续原告搬出物品的时间、双方交接案涉房屋的时间等案情，酌定原告应承担2019年3月15日至2019年8月7日期间的房屋占有使用费16000元，因此，被告应向原告退还14000元房屋占有使用费。另被告同意退还押金，故原告要求被告退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，案涉房屋紧邻被告所有的103室房屋，因此，被告知晓且应当知晓原告对案涉房屋进行了装修，故对于被告抗辩原告擅自装修的意见，本院不予采纳。原告就装修损失提交的收据存在开具单位不一致、金额不一致等情形，因此对于原告就其实际支出的装修费用提交的收据，本院不予采信。2019年3月26日，有关执法部门对案涉房屋进行部分拆除后，原告又对案涉房屋装修进行了恢复，对此被告知晓且亦同意，因此对于后续产生的装修费用，原、被告双方亦应当按照各自过错分担装修损失。因原告对于装修残值不申请评估，且已将所有可移动物品及大部分已形成附合的装饰装修物进行拆除，因此，本院基于案涉房屋交接时的室内装修残存现状、双方导致合同无效的过错以及其他案情，酌定被告应赔偿原告装修损失3000元。关于原告主张的违约金及利息问题。首先，如前述，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，因此，原告据此主张违约金，不符合法律规定，本院不予支持。其次，因原告于本案审理期间，即2019年8月7日交还案涉房屋，此时，房屋占有使用费的期间以及房屋内装修残值才予以最终确定。因此，原告主张被告从2019年7月9日起支付利息，无法律依据，本院亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告董熔熔于本判决生效之日起五日内向原告张翠萍退还房屋占有使用费14000元、押金5000元，合计19000元；二、被告董熔熔于本判决生效之日起五日内向原告张翠萍赔偿装修损失3000元；三、驳回原告张翠萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取925元，由原告张翠萍负担689元，被告董熔熔负担236元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一九年八月十四日书记员  杨艳