北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初16274号原告：蒋为民，男，1972年7月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。被告：李金堂，男，1957年12月23日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。被告：栗海廷，男，1964年12月20日出生，汉族，无业住北京市海淀区车道沟南里**楼**。二被告委托诉讼代理人：郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。原告蒋为民与被告李金堂、被告栗海廷租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋为民及其委托诉讼代理人刘琳，被告李金堂、被告栗海廷（以下简称：二被告）及二被告的共同委托诉讼代理人郝旭东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒋为民向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《场地、厂房租赁合同》无效；2.请求法院判令二被告给付蒋为民自建房屋的房屋腾退补偿款462428元和装修及附属物补偿款433610元；3.请求法院判令二被告给付蒋为民50%的一次性停产停业综合补助费442201元；4.请求法院判令二被告给付蒋为民搬迁补助费110057元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年3月11日，蒋为民与二被告签订《场地、厂房租赁合同》，双方约定二被告将位于北京市大兴区团河南村工业区230西段北侧5亩场地及院内房屋出租给蒋为民使用，附平面场地及现有房产图。因二被告的房屋为毛坯房，不能直接使用，在签订合同后，蒋为民在该院落的房屋装修，并增添设施。2007年5月，蒋为民因办公及生产需求，在该院落建设办公用房100平方米，厂房车间850平方米，生活用房150平方米，以上面积数据皆以实际评估为准。2007年8月8日，蒋为民在该院落注册北京豪登唯美装饰材料有限公司（以下简称：豪登唯美公司），同年8月23日，北京市大兴区环境保护局对该公司进行了环评的批复。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会（以下简称：南村村委会）发布了告知书，蒋为民租赁场地和房屋在拆除腾退范围内，并告知拆除腾退工作已于2016年10月8日正式启动，将于2017年1月15日全面停止售水售电。蒋为民作为该院落实际占有使用人、实际经营人和自建设备设施所有人，应享有拆除腾退补偿款、一次性停产停业损失补偿款和腾退补偿费。但二被告在未告知蒋为民任何事宜的情况下，与拆迁腾退指挥部签订了腾退补偿合同，获取本应属于蒋为民的上述款项，造成了蒋为民的财产损失，蒋为民多次与二被告协商未果，故起诉至法院维护自己的合法权益，恳请法院支持蒋为民的诉讼请求。二被告辩称，请求法院驳回蒋为民的全部诉讼请求。蒋为民的诉讼请求相互矛盾，没有事实和法律依据，蒋为民主张合同无效，但其诉讼请求是在合同有效的基础上主张的。蒋为民没有提供合同无效的证据，没有按照拆迁部门的要求腾退。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月11日，二被告（甲方、出租方）与蒋为民（乙方、承租方）签订《场地、厂房租赁合同》，双方约定甲方将大兴团河南村工业园区230西段北侧5亩场地大院及院内现有厂房876平方米及配房470.35平方米出租给乙方使用，供其进行门窗、建筑材料生产利用；租期为十年；租金为每三年百分之十增值，第一期三年，自2007年5月1日至2010年4月30日，每年交租金120000元，第二期三年，自2010年5月1日至2013年4月30日，每年交租金132000元，自2013年5月1日至2016年4月30日，每年交租金145200元，第四期一年，自2016年5月1日至2017年4月30日，每年交租金159720元。合同后附租赁厂房的示意图一张，标明了院落内的房屋坐落、面积情况及水泥路面、大门、草坪、附加配房的情况。合同签订后，蒋为民对租赁房屋进行装修，并加建部分房屋，由豪登唯美公司在租赁场地经营家具加工业务，并将经营地址登记为租赁房屋所在地址。2016年11月16日，南村村委会与西红门镇团河北村村民委员会发布告知书，告知包括涉诉租赁房屋在内的12个村“工业大院”拆除腾退签约工作于2016年10月8日启动，拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水电、道路、垃圾清运等服务。蒋为民称在发布拆迁公告后2个月内就停水停电无法经营，自己于2017年1月开始陆续搬迁，但仍派人在看门，直至2017年12月彻底搬走，租赁房屋于2018年3、4月份被拆除。二被告称2018年6月李金堂才搬走，随即房屋在当月被拆除。经询问，二被告系合作关系，二人共同从南村村委会处承租土地并建房用于出租，当时二人系村里招商引资过来，建房都不需要有建设规划手续。在本案审理过程中，根据蒋为民的申请，本院调取了涉诉房屋的拆迁档案，档案显示李金堂作为被腾退人与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订了《拆除腾退补偿协议》，确认李金堂在腾退范围内有2201.14平方米房屋，拆除腾退补偿款共计3500104元，包括房屋腾退补偿款2065417元（房屋重置成新价1607873元、装修及附属物补偿价457544元）、停产停业综合补助费720245元（06年以前的营业面积1314.57平方米，06年-09年的营业面积125.92平方米）、搬迁补助费110057元、提前搬家奖440228元、场地停产停业补偿164157（场地经营面积547.19平方米），其中，房屋重置成新价包括06年以前的为1145445元（建筑面积1314.57平方米）、06年-09年的为136027元（建筑面积209.86平方米）、09年以后的为326401元（建筑面积676.71平方米）。关于建房情况，蒋为民称自建房屋1100平方米，现主张拆迁档案中确定的06年以后的建房面积886.57平方米相应的房屋重置成新补偿款462428元。为证明建房情况，蒋为民申请郭立德作为证人出庭，郭立德称自己为蒋为民在团河南村建过两次房屋，并详细陈述了建房情况，其中，在第二次建房时拆除了一个墙头和100多平方米的房屋。二被告对蒋为民本人陈述及证人证言均不予认可，称合同上虽然写明房屋面积为1346平方米，但后来二被告也建造了相关的平房，合同上的附图是租给上一租户时画的，并不完整，且结合证人证言，李金堂确实拆除了原有部分房屋建房，并未经过二被告允许。关于装修，蒋为民称附属物、设备中的上下水管、化粪池、暖气、院门、防盗门、灯、烤漆房、简易棚、硬化路面、树等相关附属物、设备均由自己添附，相应补偿应归自己所有，二被告对此不予认可，称上一租户也是经营门窗加工厂的，化粪池、上下水之前都有。庭审中，蒋为民提交其于2017年3月与李金堂的通话记录，证明电缆、暖气、锅炉等设备都是蒋为民自有的，二被告称录音并不完整，且蒋为民系为了自己使用装修，不同意给付装修补偿，蒋为民搬走时将暖气、电缆、电线均拆走，二被告还因此赔偿拆迁单位20000元钱，蒋为民对于拆走电缆电线的事实予以认可。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故蒋为民与二被告签订的《场地、厂房租赁合同》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据案件事实，租赁时确认的房屋面积为1346.35平方米，蒋为民在承租房屋期间新建了部分房屋，因其中有100余平方米房屋系在原有房屋的基础上重建，该部分房屋的相应补偿款应属原、被告双方共有，结合拆迁补偿确认的不同建房年代的房屋建筑面积，06年以前的房屋建筑面积即为1314.57平方米，考虑到上述情况，蒋为民按照06年以后的886.57平方米建筑面积主张相应的补偿款，该诉求合理，本院予以支持。关于装修及附属物补偿款，虽然二被告称上一租户使用房屋时对房屋也进行了装修，化粪池、上、下水等都是原来就有的，但二被告亦认可蒋为民装修的事实，因无法核实蒋为民的装修项目，本院参考双方认可的房屋平面图上确认的租赁时的路面及房屋状态，结合双方陈述及蒋为民提供的证人证言、录音证据，同时考虑拆迁部门确认的装修及附属物、设备的具体内容以及蒋为民拆走部分暖气、电线、电缆的事实，酌情确定蒋为民应得的装修及附属物补偿款为350000元；关于搬迁补助费，考虑到该部分补助费，主要系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，本院确定作为承租人的蒋为民应取得大部分款项（70%），即二被告应给付蒋为民搬迁补助费77040元；关于停产停业综合补助费和场地停产停业补助款，考虑到拆迁公告发布后不久租赁合同即期满终止，期间亦并非立即停水停电无法经营，蒋为民实际遭受停产停业损失的程度并不大，但因二被告已经取得停产停业损失补偿，现蒋为民要求二被告给付该补偿款，本院酌情支持220000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、原告蒋为民与被告李金堂、被告栗海廷于二〇〇七年三月十一日签订的《场地、厂房租赁合同》无效；二、被告李金堂、被告栗海廷于本判决生效后十日内给付原告蒋为民房屋拆除腾退补偿款462428元、装修及附属物补偿款350000元、搬迁补助费77040元、停产停业补偿款220000元，以上共计1109468元；三、驳回原告蒋为民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17834元，由原告蒋为民负担3082元（已交纳），由被告李金堂、被告栗海廷负担14752元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年八月十五日书 记 员  张思竹