贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终932号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长，委托诉讼代理人：陈徽，系该公司职工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：官世群，男，汉族，1978年9月8日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托代理人周艳楼，女，汉族，1984年11月9日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。系被上诉人官世群之妻。委托代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周艳楼，女，汉族，1984年11月9日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司因与被上诉人官世群、周艳楼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初1442号民事判决书的全部内容，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司委托代理人陈徽、被上诉人周艳楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安顺翠麓房地产开发有限责任公司的上诉请求：1、撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1442号民事判决书的全部内容，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司在一审提交的证据《关于整改翠麓名品消防登高面征求意见公示、关于小区拆除小区绿化带以便消防验收的建议》，足以证实被上诉人拒不配合上诉人的消防整改请求，以致无法通过消防验收。办理不动产权证书需要上诉人与被上诉人相互配合才能完成，正因为被上诉人的不配合才导致上诉人不能按时协助办理权属证书，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书的行为不构成违约。同时，即便上诉人构成违约，但上诉人的违约行为亦未给被上诉人造成损失，故请二审法院依法降低违约金数额。被上诉人官世群、周艳楼在二审中答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司与被上诉人官世群、周艳楼在二审中均未提交新证据。官世群、周艳楼向一审提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市××××路翠麓名品1-1-9-4商品房所有权证书交付给原告；2、判令被告以已付购房款总额367850元为基数，按日万分之0.1支付原告从2016年6月25日起至2018年12月1日逾期办证889天的违约金3270元，并判令支付剩余逾办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告以购房款总额为基数，按日万分之0.1支付2015年6月30日至2015年9月3日逾期交房65天的逾期交房违约金239元；4、判令被告负担本案诉讼费用。一审经审理查明：原、被告于2015年3月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的安顺市××××路翠麓名品1-1-9-4号房屋，建筑面积105.1平方米，套内面积87.64平方米，按照套(单元)计算，该商品房总房价款为367850元，付款方式为，在合同签订之日支付购房首付款117850元，余款250000元贷款支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”、第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”。原告于2015年3月16日向被告支付购房首付款117850元、契税5518元、代办费530元、维修金7357元、四通费6500元，于2015年11月23日贷款250000元支付余款。该房屋于2015年8月31日交付原告使用。现原告以被告未履行办理该房屋产权证书交付原告为由，提出如前诉请。庭审中，被告认可该商品房尚未通过消防验收，目前尚不具备办理不动产权证书的条件。原告放弃判令被告将原告购买的位于安顺市××××路翠麓名品1-1-9-4号商品房所有权证书交付给原告的诉讼请求。同时查明：被告在西秀区××中段（原灯泡厂）开发建设的翠麓名品尚未办理现房备案。一审经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。审理中，原告主动放弃判令被告将原告购买的位于安顺市××××路翠麓名品1-1-9-4号商品房所有权证书交付给原告的诉讼请求，系其对诉权的处分，予以准许。一、关于原告主张被告逾期办证构成违约，被告辩称不能办证的原因非系被告所致，故不应该承担违约责任的问题的认定。因被告已自认原告所购买的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权证书的条件，而被告未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归责于被告，被告虽然发出公示称因消防登高面不够而未能通过消防验收，但无证据证实公示内容的真实性，且原告为购房者，未参与建设施工，对造成消防登高面不够没有责任，故对原告的主张予以采信，对被告的辩称不予采信。被告在约定的期限内未完成转移登记，应按合同约定向原告承担违约责任。二、关于原告诉请逾期办证违约金的起算时间及违约金计算周期问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”本案中，被告实际交房的时间为2015年8月31日，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2015年8月31日实际交房之日起加上90日办理初始登记和加上360日办理转移登记，共计450日内完成提交申请办理商品房转移登记资料，被告在2016年11月23日内未提交申请办证资料即构成违约，依法应承担支付违约金的责任。故逾期办证违约金的起算应为2016年11月23日。因原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，但被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故本院暂计算至起诉之日，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告起诉时为2019年3月19日，故被告逾期办证共计846天。三、关于违约金约定是否过高及违约金支付标准的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为由被告支付原告从2016年11月23日起至2019年3月19日期间的逾期办证违约金人民币3080元。四、关于原告诉请要求判令被告以购房款总额为基数，按日万分之0.1支付2015年6月30日至2015年9月3日逾期交房65天的逾期交房违约金239元的问题，被告抗辩该请求已过诉讼时效。因原告无证据证实在向本院提起诉讼前向被告主张过该权利，故该请求已过诉讼时效，依法对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告官世群、周艳楼从2016年11月23日起至2019年3月19日止，共计846日的逾期办证违约金人民币3080元；二、驳回原告官世群、周艳楼其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由官世群、周艳楼承担25元，由安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担25元。二审确认一审查明的事实。本案的争议焦点：1、上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约；2、一审判决确定的违约金标准是否过高。本院认为：关于上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约的问题。本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定的效力性强制规定，应为合法有效合同。该合同第二十二条房屋登记中约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司向被上诉人官世群、周艳楼实际交付案涉房屋的时间为2015年8月31日，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司应在2016年11月23日内完成提交申请办理商品房转移登记资料。经本案审理查明，现案涉商品房因尚未通过消防验收而不具备办理不动产权证书的条件，已超过合同中约定的上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司完成提交申请办理商品房转移登记资料的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办理不动产权属证书构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。至于上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司主张因被上诉人官世群、周艳楼拒不协助消防整改而不应承担违约责任的问题，因上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司系案涉商品房的开发企业，其负有消防验收的主体责任，且上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司所主张的事由不符合法定或者约定的免除违约责任之事由，故一审判决认定上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司构成违约并承担违约责任并无不当。关于一审判决确定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。被上诉人官世群、周艳楼根据案涉《商品房买卖合同》的约定，主张上诉人支付2016年6月25日至2018年12月1日止的逾期办证违约金3270元，一审判决根据上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司请求调减违约金的主张将逾期办证违约金调减为3080元。对于案涉逾期办证违约金，一审已经予以调减，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司在二审中并未提供一审法院调减后的违约金仍然过高的相关依据，且案涉房屋价款为367850元，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办证达800余天，一审确认的逾期办证违约金并不过高，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的此项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年八月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。