河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4434号上诉人（原审被告）：涿州市恒运房地产开发有限公司，住所地涿州市东关市场路**。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王鹏，河北博典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：慈磊，男，1985年10月3日出生，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：敖燕钧，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淼，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人涿州市恒运房地产开发有限公司因与被上诉人慈磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。涿州市恒运房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2131号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人与被上诉人所签订的《购房协议》第三条有悖公平原则、同时排除了买受方的主要权利，属于认定事实及适用法律错误。1、《购房协议》第三条虽是上诉人为了重复使用而预先拟定的合同条款，但该条款属于违约条款，违约条款系确定违约方责任大小条款，与违约方权利的行使无关。该条款并未排除被上诉人的任何权利的行使，且不具备《合同法》第40条所规定的情形，因此一审法院确认该条款无效属于适用法律错误。2、协议自2016年签订至2019年被上诉人起诉要求解除合同，合同间隔履行期将近三年，三年期间被上诉人连5万元首付款都无力补缴，这足以说明被上诉人自合同签订之日起就明显缺乏履行能力及履行诚信，被上诉人解除《购房协议》的行为明显属于恶意单方解除合同。同时，商品房市场价格一直波动较大，被上诉人违约拒绝补缴首付款期间，被上诉人所购买的商品房项目曾于2017年7月份突破每平米15000元（被上诉人购买价为每平方米9400元），期间上诉人多次通知被上诉人继续履行合同，但被上诉人始终不予回复，被上诉人的违约行为导致604号房屋错过了多次高价另行交易的机会，给上诉人造成了实际的可得利益的损失，该损失的数额远大于《购房协议》第3条所约定被上诉人应承担的违约责任，因此协议第三条的约定也并未显失公平。据此，一审法院认定协议第三条有悖公平原则属于认定事实错误。二、一审法院认定上诉人于2017年9月12日向被上诉人发送催缴通知及被上诉人单方申请解除《购房协议》的行为属于双方议定解除合同的行为，认定事实及适用法律错误。2017年9月12日上诉人向被上诉人发送催缴通知的行为属于上诉人行使合同约定的催告权利的行为。《通知函》中虽有“如未按时补交房款并办理贷款手续将单方解除合同，并将房源转售他人的”内容，但该内容是对被上诉人违约后果的一种提示，而非深入单方解除合同的明确意思表示，被上诉人回函以无力支付房款行为申请退房并单方填写退房申请表的行为属于单方解除合同行为，但其解除合同的意思表示并未取得上诉人的认可，未就解除合同达成一致。一审法院对双方就合同解除达成一致的认定明显属于认定事实及适用法律错误。三、一审法院对于利息计算时间及方式明显存在错误，且于法无据。一审法院认定合同解除时间在2017年9月22日，上诉人发出《通知函》之后，但其判决给付利息的时间却自合同签订之日起开始计算，据此一审判决认定的事实及适用法律存在严重矛盾。慈磊答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。购房协议系双方协商一致解除，解除时间为2017年9月15日。上诉人主张的损失无事实及法律依据。本案的利息计算时间及方式适用法律正确。慈磊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告于2016年12月21日签订的《善水永利花园购房协议书》；2、请求判令被告返还原告购房款241860元及原告占用资金利息27412元（自2016年12月22日起是2019年4月19日以中国人民银行同期贷款利率计算），并从起诉之日起继续计算至购房款实际给付完毕之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告慈磊与被告涿州市恒运房地产开发有限公司于2016年12月21日签订《善水永利花园购房协议书》一份。该协议书约定，原告购买被告开发的位于涿州市房屋，建筑面积61.9平方米，单价9400元每平方米，房价总款581860元。协议书第二条第二款约定，在签订《善水永利花园购房协议书》时付首期房款241860元（不低于总房款的40%，办理按揭时，如遇到银行政策调整提高首付比例，客户需在销售中心电话通知起5个工作日内无条件补齐首付款），剩余房款人民币340000元，在签订商品房买卖合同后，根据销售代表通知时间5日内向银行提交按揭所需资料并申请按揭贷款。协议书第三条约定，买受人须在销售中心电话通知之日起5个工作日内，自行到销售中心签订《商品房买卖合同》，非因出卖人原因买受人未在约定的期限内与出卖人签订商品房买卖合同，则视为买受人自动放弃所订购房产；非因出卖人原因提出退房换房要求的，出卖人有权解除本协议，本协议解除后，买受人已付的房款不予退还，出卖人有权将该商品房另行卖给第三方。同日，原告慈磊向被告交纳购房首付款241860元。2017年9月12日，被告向原告发出通知，要求被告在接到通知起三日内即2017年9月15日前补交房款5万元，两周之内办理贷款手续。如果本通知时间内不补交房款以及办理贷款手续，原告方将以合同约定单方面解除合约，有权将被告所购房源转售他人并按照合同约定不予退还已交房款。2017年9月15日，原告向被告发出《通知》回复函称：从未收到过你公司通知中所说的电话、挂号信、短信。在收到你司通知后，本人前往位于涿州市，经过向售楼处工作人员询问后得知，目前你司善水永利花园项目需将购房首付比例提高至50%，才可以向银行申请购房按揭贷款。鉴于上述情况，本人已于2017年9月15日在位于涿州市内填写客户退款退房申请表，本人经济状况入不敷出，无经济能力将购房首付款补至50%，无经济能力支付购房款，故申请退房，申请将本人向你司所支付的40%首付款241860元退款。另查明，河北涿州农村商业银行股份有限公司向阳支行出具书面证明证实：因银行政策调整，善水永利花园项目自2017年6月10日起在我行办理一手房商住贷款首付比例为总房款的50%。上述事实，有原被告的庭审陈述，原告提供的善水永利花园购房协议书一份、收款收据一份、通知一份、客户退款退房申请表一份、回复函一份；被告提供的河北涿州农村商业银行股份有限公司向阳支行书面证明一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，原被告于2016年12月21日签订的《善水永利花园购房协议书》，是双方真实意思的表示，根据其约定的内容，该协议书属于商品房买卖的预约合同；被告在签订协议时是否已取得商品房预售许可证并不影响该协议书的效力；该协议书第三条约定：买受人需在销售中心电话通知起5个工作日内自行到销售中心签订商品房买卖合同；非因出卖人原因，买受人未在约定的期限内与出卖人签订商品房买卖合同，则视为买受人自动放弃所订购房产，非因出卖人原因提出退房、换房要求的，出卖人有权解除本协议；本协议解除后，买受人已付的房款不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；双方签订的协议书为格式条款，上述条款约定的内容，有悖公平原则同时排除了买受方的主要权利，故该条款约定无效。原告交纳首期房款后，被告于2017年9月12日向原告发出通知，要求原告于2017年9月15日前补交房款50000，并明确通知原告在指定期限内办理贷款手续，如未按时补交房款并办理贷款手续将单方面解除合同，并将房源转售他人；原告接此通知后向被告发送《通知》回复函，明确表示无力支付购房款并申请退房，填写客户退款退房申请表，应视为双方经协商一致已解除合同。关于被告抗辩主张的预期利益损失，是指在买卖协议签订时违约方应当能够预见的违约的损失，预见不到的损失不在赔偿范围之内；近年来房地产市场发展不规范，房产价格的变动是原告在签订买卖协议时不可能完全预见的，同时合同解除后本案被告完全可以将房产另卖他人，被告抗辩所称因原告违约给其造成预期利益损失故不退还房款缺乏事实及法律依据，其抗辩理由不予支持。综上所述，原告要求被告返还房款并支付资金占用期间利息的诉讼请求于法有据，法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、被告涿州市恒运房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日日内向原告慈磊返还购房款241860元并支付利息（利息自2016年12月21日开始以中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款返还完毕之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4928元，减半收取2464元，由被告涿州市恒运房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，上诉人涿州市恒运房地产开发有限公司与被上诉人慈磊之间签订《善水永利花园购房协议书》，实质是双方为促成涉案房屋买卖所订立的商品房预约合同。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务”。该购房协议书第三条的约定明显属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，违反了订立合同应遵循的公平原则。故一审法院依据上述法律规定认定该条款属于无效条款于法有据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人于2017年9月12日向被上诉人发出补交房款通知，要求被上诉人于2017年9月15日前补缴剩余房款50000元，然后为其办理银行按揭贷款。该通知载明如被上诉人不补缴房款并办理贷款手续，上诉人将单方解除合同，并有权将涉案房屋转售他人。被上诉人收到该通知后于2017年9月15日及时向上诉人发出《回复函》，表明无经济能力将首付款补至50%，申请退房，并于当日填写《客户退款退房申请表》一份。据此，被上诉人以自己的行为表示不再与上诉人继续履行合同，就解除合同已经达成一致。上诉人主张被上诉人系单方解除合同，与本案事实不符，本院不予采纳。涉案合同已经部分履行，在合同解除后，被上诉人可依据法律规定要求上诉人返还房屋首付款及相应利息。因被上诉人交付的购房款由上诉人持续占有使用，一审法院认定上诉人应当自签订购房协议书之日起向被上诉人支付法定孳息并无不当。综上所述，涿州市恒运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4928元，由上诉人涿州市恒运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘克伟审判员  刘 娟审判员  王明生二〇一九年八月三十日法官助理陈绍文书记员卢灏辰