湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘07执异60号 案外人：张卫君，女，1972年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。 申请执行人：黄启发，男，1972年2月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾海翔，湖南澧州律师事务所律师。 被执行人：湖南金天地房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道城西社区柑子园巷**。 法定代表人：陈杨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈进斋，男，该公司总经理。 本院在执行申请执行人黄启发与被执行人湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）民间借贷纠纷一案中，案外人张卫君对执行湖南省汉寿县辰阳北路新西套时代广场11017号（原1117号）房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张卫君称，2013年1月24日，案外人与永州恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）签订《新西套市场房屋置换协议》，并于2017年12月19日与金天地公司网签《商品房买卖合同》，确定案外人所置换的房屋为新西套时代广场11017号商品房。案外人通过房屋置换取得案涉房屋的产权，优先于申请执行人的债权，足以排除法院对该房屋的执行。故请求法院撤销湖南省常德市武陵区人民法院（以下简称武陵法院）（2018）湘0702执1370号之二执行裁定，中止对案涉房屋的执行。 为证明其异议主张，张卫君向本院提交如下证据材料：1、《汉寿县新西套市场升级改造项目合同书》、《项目转让协议》、《汉寿县人民政府关于同意转让汉寿县新西套市场升级改造项目的复函》；2、汉房权证汉字第××号房屋所有权证；3、《新西套市场房屋置换协议》；4、《商品房买卖合同》；5、维修资金收据；6、预告登记证明。 黄启发答辩称：1、2018年3月19日，武陵法院对案涉房屋予以查封，查封当时该房屋并未办理房屋备案登记，而案外人所提供的商品房买卖合同显示案涉房屋已2017年12月19日办理备案登记，与上述情况不符；2、案外人交纳房屋维修资金及办理预告登记的时间均在案涉房屋被查封之后。综上，案外人所提交的证据材料不能证明其异议主张。 金天地公司答辩称：1、对案外人提交的证据材料无异议；2、金天地公司已将其名下27套房屋（不含案涉房屋）备案登记至黄启发名下，足以保障黄启发的债权，黄启发不能执行包括案涉房屋在内的7套房屋。 为证明其答辩主张，金天地公司向本院提交湖南省汉寿县人民法院（2016）湘0722财保28号执行裁定、协助执行通知、（2018）湘0722财保9号民事裁定及书面承诺。 本院查明，黄启发诉金天地公司、陈进斋民间借贷纠纷一案，经黄启发申请，武陵法院于2018年3月13日作出（2018）湘0702执保95号执行裁定，对金天地公司、陈进斋名下财产予以保全，并向汉寿县房地产管理局发出协助执行通知书。2018年3月19日，汉寿县房地产管理局协助查封金天地公司名下包含案涉房屋在内的14套房屋，该局在回执中注明：“917、1017、1117、1717、1216、1217这六套房属拆迁置换户（提供置换协议）……”。2018年5月4日，该院作出（2018）湘0702民初494号民事判决，判令：一、金天地公司应于本判决生效之日起十日内向黄启发支付借款本金500万元及按照月利率20‰的标准支付自2017年2月16日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回黄启发的其他诉讼请求。 另查明，2018年6月20日，黄启发依据上述判决向武陵法院申请强制执行，该院于同日立案受理。2018年7月23日，黄启发向武陵法院申请评估、拍卖上述被查封的14套房屋。2018年11月1日，评估机构出具评估报告书，上述14套房屋价值为585.02万元。案件执行过程中，王尚文等7人分别对其中7套房屋（不含案涉房屋）提出案外人异议，请求中止对相应房屋的执行。2018年12月12日，黄启发向武陵法院提交书面申请，同意暂停对上述案外人异议所指向的7套房屋的拍卖，并请求法院对剩余7套房屋（包含案涉房屋）予以拍卖。2018年12月14日，武陵法院裁定拍卖包含案涉房屋在内的7套房屋，并于2019年1月23日10时至2019年1月24日10时，在阿里巴巴司法拍卖网络平台对该7套房屋分别予以公开拍卖。上述拍卖因无人竞买而流拍，黄启发向武陵法院书面申请以上述流拍房产作价300.4万元抵债。2019年1月28日，武陵法院作出（2018）湘0702执1370号之二执行裁定，裁令：一、将金天地公司名下位于湖南省汉寿县××北××西××时代广场××＃楼××、××、××、××、××、××、××号（后房号分别变更为9017、10017、11017、12016、12017、17012、17017号）作价300.4万元，交付黄启发抵偿金天地公司所欠债务，该房屋所有权自本裁定送达买受人黄启发时起转移；二、买受人黄启发可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 再查明，因该案长期未能执结，武陵法院向本院申请将该案指定本辖区其他法院执行。2018年12月27日，本院作出（2018）湘07执监310号执行裁定，将该案提级本院执行。武陵法院于2018年12月29日作出（2018）湘0702执1370号之一执行裁定，裁令该案执行终结。 经质证，本院确认如下事实：2012年7月24日，汉寿县人民政府（甲方）与恒丰公司（乙方）签订《汉寿县新西套市场升级改造项目合同书》，约定由乙方负责该项目的土地征收、房屋拆迁安置及其补偿等相关工作，乙方应按照相关相关法律、法规与市场周边房地产产权人签订拆迁安置和征收补偿协议书，依法对市场周边房地产产权人进行补偿安置。2013年1月24日，张卫君作为汉房权证汉字第××号房屋所有权人，与恒丰公司签订《新西套市场房屋置换协议》，约定：张卫君将新西套市场内房产证号为汉房权证汉字第××号、面积为120平方米的住房交给恒丰公司用于新西套市场整体拆迁改造；市场改造完成后，恒丰公司用改造新建的电梯商品房置换上述住房，置换比例1:1，以张卫君房产证产权面积为准。2013年10月10日，恒丰公司（甲方）与金天地公司（乙方）签订《项目转让协议》，约定甲方将汉寿县新西套市场改造项目转让给乙方负责，甲方退出，甲方与汉寿县人民政府签订的招商引资合同和甲方与汉寿县新西套市场拆迁户的安置补偿及相关事宜签订的协议，由乙方负责履行完成。2014年10月9日，汉寿县人民政府函复恒丰公司及金天地公司，同意恒丰公司将2012年7月24日签订的《汉寿县新西套市场升级改造项目合同书》中的有关权利和义务一并转让给金天地公司。2017年12月19日，金天地公司与张卫君签订《商品房买卖合同》，约定：张卫君购买新西套时代广场1幢11017号商品房；该商品房预测建筑面积113.02平方米，其中套内面积92.23平方米。2018年9月5日，张卫君向汉寿县房地产管理局交纳案涉房屋的专项维修资金。2019年6月10日，汉寿县国土资源局就案涉房屋办理预告登记，权利人为张卫君。此外，金天地公司提交的证据材料为湖南新宇宙建设有限公司与金天地公司建设工程施工合同纠纷案的相关资料，与本案并无关联，本院不予采信。 本案审查过程中，武陵法院于2019年8月14日作出（2019）湘0702民再11号执行裁定，裁令撤销该院（2018）湘0702执1370号之二执行裁定。 本院认为，张卫君作为新**市场升级改造项目的被拆迁人，与拆迁人恒丰公司（后变为金天地公司）按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。在法院对案涉房屋采取查封措施前，张卫君已通过签订商品房买卖合同的方式明确补偿安置房屋为新西套时代广场11017号房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人对补偿安置房屋的取得享有优先权。而且被拆迁人享有的拆迁安置优先权是建立在丧失原房屋所有权基础之上的特殊权利，实质是对原房屋所有权保护的一种延伸。故张卫君作为被拆迁人依法对案涉执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对湖南省汉寿县辰阳北路新西套时代广场11017号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张清华 审判员  龚 力 审判员  罗 真 二〇一九年八月三十日 法官助理张慧 书记员叶姚利 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。