江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0721民初93号 原告谢丙生，男，1966年6月11日生，汉族，住江西省赣县区。 委托代理人赖升万，男，赣州市赣县区金龙法律服务所。特别授权。 被告曾春红，男，1975年5月2日生，汉族，住赣县区。 被告徐美香，女，1974年11月14日生，汉族，住赣县区，系曾春红妻子。 委托代理人钟明明、周祥毅，江西公仁律师事务所，特别授权。 被告赖从桂，男，1980年12月24日生，汉族，住赣县区。 委托代理人钟敏，男，江西南芳律师事务所，一般代理。 原告谢丙生诉被告曾春红、徐美香、赖从桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢丙生及其委托代理人赖升万、钟延华和被告曾春红、徐美香及其委托代理人钟明明、被告赖从桂及其委托代理人钟敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢丙生向本院提出诉讼请求：1、确认2014年9月24日原告谢丙生与被告曾春红签订的《房屋（私宅）转让合同》无效；2、被告曾春红、徐美香退还原告按合同所支付的房款22000元及利息（利息按年利率24%计算自购房日起至还清为止）；3、被告因合同无效给原告造成的房屋装修损失费72345.5元及2019年1月份已支付租金600元同被告曾春红、徐美香赔偿；4、请求被告赖从桂在本案终结前停止侵害，维持现状，并退还无法律和事实依据所索要原告的50000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月24日，被告曾春江、徐美香与原告在被告住宅签订了《房屋（私宅）转让合同》，约定甲方（被告一将其坐落赣县县城梅林镇章贡安置区XX栋第XX层（含底层柴杂间车库）计96平方米，以总价286000元（2860元/平方米）卖给原告。合同签订当日，由原告在赣县农商银行梅林支行分别转账160000元和40000元到被告徐美香同行账户。2015年2月17日被告曾春江、徐美香收到原告购现金房款2万元，并将该房屋（含住宅楼、柴杂间）交付给原告。原告对该房屋进行了装修并居住至今已有四年。2015年6月2日，被告赖从桂向原告提出该购买的房屋实际是被告赖从桂的，并要求原告出资450000元给被告赖从桂并与其重新签订房屋买卖合同，否则限期原告腾房或交付房租。同日原告向被告赖从桂给付了50000元装修损坏房子赔偿费，并索要了柴杂间壹间，同时被告赖从桂向原告出具了收条一张。而后被告赖从桂多次对原告居住的房屋继水、断电、封锁通道至今，使原告无法居住而外出租房。原告要求被告曾春红解决，被告曾春红声称该房子是被告赖从桂和其共同合作建房，被告赖从桂已将第五、六层两套房子抵工程款给被告曾春红所有，故被告曾春红有处分权。但无事实和法律依据，经三方多次协商，并请梅林派出所出面调解无果。经查，该房系被告曾春红和被告赖从桂合作建房，原告所购买的房屋属被告曾春红、徐美香和被告赖从桂的共同财产，被告曾春红无权单方处分出卖。原、被告签订房屋买卖合同时，被告曾春红一直声称该房是其单方所有，未向原告说明该房是其与被告赖从桂合作建房的真实情况，买卖合同无效，被告曾春红与原告所签订的该房买卖合同无效，应按无效合同的法律规定处理。原告为依法维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告曾春红、徐美香辩称：被告曾春结、徐美香与被告赖从桂存在真实有效的建设工程施工合同法律关系，结合三被告的当庭陈述及证据足以证实。2013年7月前后，被告赖从桂通过拆迁分得位于赣县梅林镇城南二期章贡安置区XX块XX栋的安置地皮并自行完成压桩及挖土等正负零以下工程后，将该整栋房屋正负零以上8层以包工包料的方式按每平方米700元（含装修）的价格发包给被告曾春红、徐美香施工，但工程竣工结束并交付后，被告赖从桂一直以被告曾春红、徐美香未房屋装修为由拒绝按原每平方米700元结算并支付工程款。因此被告曾春红、徐美香与被告赖从桂就涉案整栋房屋存在真实有效的建设工程施工合同法律关系，且被告曾春红、徐美香已经依约履行了施工承包义务。被告曾春红、徐美香基于对被告赖从桂工程款的优先性债权，通过以房抵债方式依法取得案涉房屋的所有权，有权予以出卖。根据前述证据，另结合被告曾春红、徐美香提交的借条可以认定，工程结束后，为工程款支付问题，三被告协议一致将本案案涉房屋抵作建房款，并约定将被告赖从桂此前所欠被告曾春红4万元借款及被告曾春红另行承担的水电开户费用1万元用以抵消房屋差价5万元。因此，三被告间基于被告曾春红、徐美香的工程款优先债权以案涉房屋抵作建房款事宜已协商一致，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。因此，被告曾春红、徐美香在出卖前已经取得该案涉房屋的所有权，不存在无权处分问题。《房屋（私宅）转让合同》的签订，被告赖从桂事后明知但并未阻拦，且原告居住在案涉房屋的三年内，原告与被告赖从桂已构建良好邻里关系，被告赖从桂实际上已认可该《房屋（私宅）转让合同》。退一万步来讲，即使被告曾春红、徐美香将案涉房屋出卖给原告属于无权处分，但根据被告赖从桂出具的收条及公安民警现场调解录音、笔录以及谈话录音，被告赖从桂最迟于2015年6月2日已经对此明知，但并未阻拦，只要求须由其收取剩余购房款5万元。同时自此后直至2018年11月，原告与被告赖从桂已构建良好邻里关系。可见，即使存在原告所谓的无权处分，但被告赖从桂实际上已经追认该《房屋（私宅）转让合同》，即使上述合同被认定无效，各方亦应按过错承担相应法律责任。被告曾春红、徐美香将该涉案房屋出卖给原告时已经将案涉房屋的所有情况告知原告，不存在任何隐瞒，也不存在任何过错。原告在签订合同时已到现场查探，但并未要求查验房屋、土地权属证书，其贪图便宜在明知该房屋为拆迁安置地皮的小产权房的情况下自愿与被告曾春红、徐美香签订《房屋（私宅）转让合同》，虽原告在前期装修时与被告赖从桂产生过纠纷，但后仍然选择强行装修入住。被告曾春红、徐美香认为，原告与被告曾春红、徐美香均是本案纠纷的被害人，被告赖从桂在房屋出卖数年后基于房价上涨的现状为获利而要求确认合同无效拒绝原告入住的行为属反复无常之表现，有违诚信原则，也系造成本案纠纷的最主要原因。如案涉合同被认定无效，被告曾春红、徐美香对于案涉《房屋（私宅）转让合同》的签订不存在任何过错，由此造成的原告的损失应由过错方即原告与被告赖从桂自行承担。原告提供的装修损失费证据及被告质证，该部分证据存在重大瑕疵，房屋装修损失应以鉴定为准，而非原告的简单罗列及三被告对其证据提出异议情况下，原告并未申请鉴定，该项请求依法不能支持。关于租金损失及其方法，原告仅提供了所谓的证明以及水电费收据，但该二份证据严重不合法，真实性存疑，原告并未提供其他客观证据予以证实。综上所述，被告曾春红、徐美香认为与原告签订的《房屋（私宅）转让合同》合法有效，即使被依法认定无效，在有证据证明的情况下，各方亦应按照各自过错承担责任。 被告赖从桂辩称：关于涉案房屋系被告赖从桂享受政府的拆迁安置，合法建造取得，依法对原告无合法依据占有的房屋享有物权，同意法庭确认原告与被告曾春红2014年9月24日签订《房屋（私宅）转让合同》无效。原告与被告曾春红签订《房屋转让合同》时被告赖从桂并未在场，也未对被告曾春红进行任何授权，被告赖从桂对双方签订的合同毫不知情。此外，本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，已经成立的合同只能约束签订合同的双方当事人。本案的涉案房屋为被告赖从桂合法建造所有，被告曾春红处分涉案房屋属于无权处分。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，被告曾春红在没有处分权的情况下擅自出卖案涉房产，签约后也没有取得案涉房产权利人被告赖从桂的追认或取得处分权，所以《房屋转让合同》无效，且该合同损害了第三人即被告赖从桂的利益，因此，该合同无效。被告赖从桂自始自终未同意被告曾春红出售涉案房屋，更没有进行追认被告曾春红的房屋出售行为，而且在知情后也去找原告协商，明确表示由原告支付房屋装修损坏房子赔偿费，并要求原告退房，或暂时与被告赖从桂签订房屋租赁合同。但是原告拒绝增加签订租赁合同也不同意返还涉案房产。由于经济等各方面的原因被告赖从桂没有足够的资金，未能通过诉讼的方式维护自身的权利，但是被告赖从桂一直没有放弃主张房屋所有权。房屋属于大宗财物，若被告赖从桂同意被告曾春红处分房屋应当以书面的方式提出，至少应当由被告赖从桂在他们之间签订的《房屋转让合同》中签署意见。虽然原告在涉案房屋内居住了一段时间，但是并不意味着被告赖从桂没有通过诉讼手段要求原告搬出就视为默认，更何况，被告赖从桂一直没有沉默，而是通过多种方式要求原告腾房。从原告向法庭提交的《拆迁安置协议书》和城南二期章贡村拆迁户安置选号单，就非常清楚地载明，涉案房屋系被告赖从桂按照《江西省城市房屋折庭管理实施办法》及《赣县城市规划区内房屋拆迁补偿安置实施方案》（赣政发[2009]17）等文件的规定获得的拆迁安置，原告既然知道该房屋系被告赖从桂所有，被告赖从桂为涉案房屋的所有权人，原告不去调查清楚该房屋是否经被告赖从桂同意转让，并与被告曾春红签订合同时不通知被告赖从桂，原告与被告曾春红对此存在恶意，并严重损害了被告赖从桂的物权。原告自身未尽到合同的审查义务，对此应承担相应的责任。被告赖从桂收取原告房屋装修损坏房子赔偿费要求原告退房，有充足地事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第二百四十二条、《民法通则》第六十一条第一款、《合同法》第五十八条之规定，原告与被告曾春红签订的合同无效，且按照上述法律规定，合同无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在，买卖双方在房屋存在且没有被转让的情况下应当互负返还义务。在房屋被损毁而价值有所减损时，如果买受方对于房屋价值的减损存在过错，买受方则应当承担相应的赔偿责任，若买受方没有过错，则其仅在现存利益的范围内负返还责任即可。在原告没有取得产权人同意即对被告赖从桂所有的房屋进行装修，存在重大过错的情况下，经过双方协商由原告支付50000元赔偿，完全是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，根据守法诚实信用原则，原告要求返还没有事实和法律依据，应当予以驳回。况且，即便按照房屋的租赁价格每月1000元的租金损失，返还原告占有房屋期间的利益，同样符合案件的实际情况。综上所述，涉案房屋为被告赖从桂所有，被告赖从桂收取原告房屋装修损坏房子赔偿费，要求原告退房有充足的事实和法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求。 明：被告曾春红、徐美香系夫妻关系。2012年5月28日，被告赖从桂因城南二期工程项目建设拆迁问题与案外人赣县梅林镇人民政府签订《城南二期章贡村房屋拆迁安置协议书》，载明被告赖从桂因房屋拆迁选择的安置宅基地编号为章贡安置XX块XX栋**。获得该安置地块后，被告赖从桂与被告曾春红口头约定由被告曾春红承建该房屋。房屋建成后，2014年9月24日，原告与被告曾春红签订《房屋〈私宅〉转让合同》，约定被告曾春红将其所有的位于赣县区县城梅林镇章贡安置区XX栋第XX层（含底层柴杂间车库）以276000元的价格出售给原告，该房屋一梯一户型，面积为96平方米，柴杂间面积为4平方米。协议签订后原告向被告曾春红转账支付了购房款20万元；2015年2月17日，原告又向被告曾春红支付购房款2万元，并收条一张，该收条载明：“今收到谢丙生买房款计人民币贰万元正。”综上原告共向被告曾春红支付购房款22万元。2015年6月2日，原告给付被告赖从桂5万元，被告赖从桂向原告出具收条一张，该收条载明：“今收到谢丙生私下在我这里装修损坏房子的赔偿费：（伍万元正），（￥：50000.00元正）。” 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的身份证复印件、常住人口信息、房屋（私宅）转让合同、客户账明细单、收条两张、调查笔录、调查视频、陈述笔录、房屋照片、录音、录音记录、拆迁安置协议书、录音光盘、录音文字记录、楼道门照片、谢丙生离家录相、房屋租金、水电收据、房屋装修发票、婚姻登记信息，被告曾春红提供的被告赖从桂出具的收条、章贡安置区XX块XX栋钢筋送货明细表、钢筋款确认单、章贡安置区XX块XX栋砖款确认单、章贡安置区XX块XX栋铝合金安装款书面证明、被告赖从桂出具的借条、章贡安置区D块47栋工程量清单，被告赖从桂提供的地字第362XXXXX5（安置房）号建设用地规划许可证、建设工程许可证、地字第362XXXXX7（安置房）号建设用地规划许可证、建设工程许可证、户口本等证据予以证实，事实清楚，本院予以确认。 本院认为，被告曾春红虽然系被告赖从桂所有的安置房的实际承建人，但其在未取得本案诉争房屋所有权或征得房屋所有权人即被告赖从桂同意的情况下，将属被告赖从桂所有的房屋卖给原告谢丙生，该房屋买卖行为在事后也未征得被告赖从桂的追认，故原告与被告曾春红所签订的《房屋（私宅）转让合同》应属无效合同，现原告要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。该合同无效后，被告曾春红所收取原告的购房款合计22万元应当返还原告，原告要求被告曾春红、徐美香按年利率支付购房款利息的诉讼请求，因原告与被告曾春红在签订《房屋（私宅）转让合同》时亦存在未核实该房屋是否属于被告曾春红所有或其是否有权处置等情形，存在过错，故本院酌定利息按中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.35%自本案立案受理之日起即2019年1月7日起计算至付清之日止。被告曾春红、徐美香系夫妻关系，原告支付的购房款应由两被告共同承担返还义务，故对原告要求被告曾春红、徐美香共同承担返还购房款及支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告曾春红、徐美香支付装修款72345.5元及2019年1月份的房租600元的诉讼请求。原告提供了相应的装修材料购买票据及工资收条等，足以证明，本院予以确认。但因原告在本案所涉买卖合同中亦存在过错，故本院酌定原告所支出的装修款72345.5元由原告自行承担50%即36172.75元，由被告曾春红、徐美香赔偿原告装修款36172.75元。关于原告要求支付房租600元的诉讼请求，因原告在本案所涉买卖合同中亦存在过错，且该房租损失并非因买卖合同纠纷产生的直接损失，故本院不予支持。关于原告要求被告赖从桂停止侵害、退还原告5万元的诉讼请求。本院认为，原告已经从被告赖从桂所有的房屋中搬离至别处居住，已经不存在是否需要停止侵害的客观事实，故对原告要求被告赖从桂停止侵害的诉讼请求，本院不予处理。至于原告要求被告赖从桂退还5万元款项的主张。本院认为，原告因与无权处分人即被告曾春红签订房屋买卖合同并擅自对被告赖从桂所有的房屋进行装修并入住，后被被告赖从桂发现后，于2015年6月2日原告与被告赖从桂协商，由原告向被告赖从桂支付因私下对房屋进行装修损坏房屋予以赔偿5万元，且被告赖从桂向原告出具了收到原告赔偿费5万元的收条。由此可知该5万元并非基于买卖合同产生的对价给付，而是因原告非正常占有被告赖从桂所有的房屋并进行装修的一种赔偿行为，且该赔偿行为实际已履行完毕。故对原告要求被告赖从桂返还该5万元的诉讼请求，本院不予支持。被告曾春红提出的其系通过以房抵债方式从被告赖从桂处依法取得案涉房屋的所有权并有权予以出卖的抗辩理由，被告赖从桂仅承认被告曾春红为其承建了部分房屋建设，且被告赖从桂否认双方存在以房抵债的约定，被告曾春红未提供其他证据证明双方存在以房抵债的事实，故对被告曾春红的该抗辩理由，本院不予采纳。被告曾春红与被告赖从桂之间因房屋建设施工产生的纠纷，双方可另行依法主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告谢丙生与被告曾春红于2014年9月24日签订的《房屋（私宅）转让合同》无效； 二、被告曾春红、徐美香返还原告谢丙生购房款22万元及利息（按年利率4.35%自2019年1月7日起计算至付清之日止）； 三、被告曾春红、徐美香赔偿原告谢丙生装修款36172.75元； 四、驳回原告谢丙生的其他诉讼请求； 五、上述费用，限被告于本判决生效之日起十日内付清； 如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9340元，由原告谢丙生负担4340元，由被告曾春红、徐美香负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达后的第二日起十五日内，向本院或直接向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  彭永红 人民陪审员  陈恒彪 人民陪审员  蔡 芳 二〇一九年八月二十日 法官助理  明 丹 代理书记员  曾玲芳 附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、赣州市赣县区人民法院标的款账号： 户名：赣州市赣县区人民法院账号：03×××52 开户行：赣州市赣县区农行赣东分理处 三、赣州市中级人民法院诉讼费账号： 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 开户行：招商银行赣州长征大道支行