苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7504号原告：吴江市金鑫农村小额贷款有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇铜罗中心路。法定代表人：刘建明，董事长。委托诉讼代理人：徐德华，公司员工。被告：吴江市煜祥房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗永明村。诉讼代表人：朱建文，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李超，江苏剑桥颐华苏州律师事务所律师。原告吴江市金鑫农村小额贷款有限公司（以下简称：金鑫公司）与被告吴江市煜祥房地产开发有限公司（以下简称：煜祥公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告金鑫公司的委托诉讼代理人徐德华、被告煜祥公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫公司向本院提出以下诉讼请求：请求判定继续履行合同编号为Y2015009795的吴江市商品房买卖合同以下编号为Y2015009793的吴江市商品房买卖合同。诉讼中，原告金鑫公司向本院将诉讼请求变更为：请求确认原告金鑫公司的购房人资格。事实和理由：2019年4月25日，原告金鑫公司收到被告煜祥公司发来的债权审核结果通知书，解除合同编号为Y2015009795和Y2015009793的商品房买卖合同，将两笔购房款合计1389000元计入普通债权。原告于2019年5月5日向管理人提交《债权审核复核申请书》对管理发来的债权审核结果通知书的认定提出异议。管理人于2019年5月13日出具编号为复核YF029的《债权复核结果通知书》，仍坚持原意见。原告认为2015年6月26日购买被告福煜人家两套房屋，签订了编号为Y2015009795和Y2015009793的商品房买卖合同，并支付了1389000元的购房款，系双方真实意思表示。原告的购房合同真实有效，且原告已依约完成了付款义务，故管理人应继续履行合同，而不是解除合同，将购房款计入普通债权。被告煜祥公司辩称：原告购买房屋非用于生存，原告不属于消费者。2015年6月26日，原告与煜祥公司签订合同由原告购买福煜人家15幢一单元1502号房屋，房屋价格均为694500元，共计1389000元。原告于2015年6月26日至6月30日支付全部购房款。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。据此消费性债权具有优先性，优先于建设工程价款。江苏省高院在破产审判职能应当从严把握优先清偿。准确区分消费者与非消费者依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权效力范围。参照《最高人民法院关于人民法院代理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，买受人对登记在被执行的开发名下的符合下列情形，权利能够排除，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。二、购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，三、支付的价款超过合同约定总价款50%。该规定赋予特定情形，商品房买受人物权期待权可以排除执行。管理人认为，原告虽然与答辩人签订了买卖合同，且已支付全部购房款，但原告作为企业法人，其真实目的并非用并非为了生存居住，因此无法认定为消费性买受人，从而不享有消费性购房的优先权。现因答辩人进入破产，涉案房屋仍在复建过程，工程能否完工尚未可知。如管理人认可，原告作为企业法人消费性，则显失公平，易导致其债权优先，违反债权平等原则。原告金鑫公司为证明其诉讼请求提供了债权审核通知书、吴江市商品房买卖合同、转账记录各1份，被告煜祥公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告煜祥公司为主张其抗辩意见提供破产清算受理裁定书、破产决定书、债权申报材料、谈话笔录各1份，原告金鑫公司对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据原、被告双方提供的上述证据和相关庭审陈述，本院认定事实如下：2015年6月26日，煜祥公司作为卖方与金鑫公司作为买方签订编号分别为Y2015009795和Y2015009793的《吴江市商品房买卖合同》各1份，约定金鑫公司购买由煜祥公司开发的坐落于苏州市吴江区桃源镇文体中心西南侧福煜人家楼。两套商品房的面积均为83.98平方米，阁楼建筑面积31.77平方米，总价均为694500元。合同签订后，金鑫公司依约向煜祥公司给付了相应的房屋价款。后上述房屋在苏州市吴江区建设局办理上述房屋的网签手续。再查明，煜祥公司因资不抵债，邓霄翔、王涛、陈荣泉向本院申请对煜祥公司进行破产清算。2018年5月7日，本院受理了该破产清算申请，并于煜祥公司资产债务清算小组担任煜祥公司管理人。2018年5月19日，金鑫公司向煜祥公司管理人申报破产债权，要求交房。2019年4月25日，煜祥公司向金鑫公司发送债权审核结果通知书认为本案购房非用于个人生存、居住，不属于消费性购房，不具有优先性，应认定为普通债权金额共计1389000元。本案的争议焦点为：原告金鑫公司能否认定为消费性购房者？本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定，如果原告金鑫公司符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建，则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。因此，只有原告金鑫公司购买涉案房屋符合消费性购房条件才能在破产程序中享有优先权，在续建成功的情况下可要求交付房屋，若不能续建成功则可就拍卖、变卖的在建工程所得价款优先受偿。本案中，原告金鑫公司作为市场经济主体，是营利为目的，其购买房屋作为经营场所很明显不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者。因此，原告金鑫公司不能认定为消费性购房者，被告煜祥公司认定本案债权为普通债权并无不当。综上，本院认为，人民法院受理破产申请后，指定破产企业管理人接管债务人的财产，代表债务人履行相应职责。管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，被告煜祥公司决定解除其与原告金鑫公司之间的商品房买卖合同系履行破产管理人职责的行为，原告金鑫公司与被告煜祥公司签订商品房买卖合同买卖房屋，不符合消费性购房的条件，故本院依法认定原告金鑫公司不具备消费性购房人资格，也不享有优先权。但原告金鑫公司可依照破产法向管理人申报普通债权，按比例清偿债务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告吴江市金鑫农村小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取8651元，由原告吴江市金鑫农村小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账户：105553010********，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 向 军二〇一九年八月二十二日书记员 许华锋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。