河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2328号上诉人（原审原告）：李晓仿，女，1988年8月21日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人：杜丽娟，河北德律律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志伟，河北德律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：池连付，男，1966年9月1日出生，满族，农民，住河北省承德市兴隆县。被上诉人（原审被告）：李秀文，女，1969年3月13日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。二被上诉人委托诉讼代理人：付连存，河北瑞峰律师事务所律师。原审第三人:姜存勇，男，1978年1月4日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。原审第三人：李国芳，女，1978年11月28日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。上诉人李晓仿与被上诉人池连付、李秀文，原审第三人姜存勇、李国芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李晓仿及其委托诉讼代理人杜丽娟、李志伟；被上诉人池连付及其委托诉讼代理人付连存；原审第三人姜存勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李晓仿上诉请求：1、撤销兴隆县法院（2017）冀0822民初3655号民事判决，直接改判不得对位于兴隆县兴隆镇丰瑞家园1号楼2单元1002室楼房采取执行措施或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在兴隆县人民法院查封本案争议房屋之前已经与原审第三人签订了书面《房屋买卖居间合同》，该合同是买卖双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，也没有损害国家、集体和他人的合法权益，更没有损害被上诉人的合法权益，是有效合同。上诉人有充足的证据证明自己在兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司居间下于2016年8月31日与原审第三人姜存勇、李国芳夫妇签订了《房屋买卖居间合同》，该合同的签订时间远早于原审第三人向被上诉人借款的时间即2017年2月15日，也早于兴隆县法院查封的日期2017年5月10日。1、上诉人于2016年8月30日与原审第三人姜存勇通过手机微信联系涉案房屋的买卖事宜并达成交易。2、上诉人于2016年8月30日19时17分开始与兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司工作人员李颖通过手机联系，商议签订房屋买卖合同事宜。3、2016年8月31日，在兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司居间下，上诉人与原审第三人姜存勇、李国芳夫妇签订《房屋买卖居间合同》。双方均按照合同的约定履行了自己的义务，签订合同过程及姜存勇书写收条的过程均有中介公司的工作人员在场。4、被上诉人承认自己向原审第三人姜存勇、李国芳出借现金的时间是2017年2月15日。5、兴隆县人民法院对涉案楼房查封时间是2017年5月10日。上述事实有上诉人提交的2号、11号、12号及8号证据能够证明，原审法院对这一客观存在的事实没有查清、没有认定。二、上诉人在兴隆县人民法院查封本案争议房屋之前已经实际占有该不动产。按照上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖居间合同》第一条第7项约定，签订合同当日即2016年8月31日，买卖双方即完成标的物交接，上诉人即实际占有购买的楼房。只是出于亲情考虑加之上诉人在南方工作，并不急于入住，所以同意由原审第三人一家暂时居住，但这并不能改变上诉人已经实际占有房屋的性质，因为只有实际占有人才有权决定是否允许他人居住。上述事实有上诉人提交的1号、2号、9号证据，原审第三人姜存勇的当庭多次陈述能够证实。三、在兴隆县人民法院查封争议房屋之前，上诉人已经按照合同约定给付了原审第三人部分价款。2016年8月30日，上诉人与姜存勇及中介机构协商达成一致意见后，上诉人本人及亲属分别于2016年8月31日、9月1日通过银行转账的方式向原审第三人支付购房款15万元，上诉人父亲李宝申给付现金5万元，用原审第三人姜存勇夫妇欠上诉人款20万元抵顶购房款20万元，合计上诉人在签订买卖合同前后总计支付了购房款40万元，占房屋总价款57万元的70.185%。上述事实有上诉人提交的2号、3号证据能够证实。四、本案争议房屋未能办理过户登记是由于该楼房为原审第三人按揭贷款所购买，贷款还清之前无法办理过户登记手续，并非因为上诉人个人原因。本案争议的房屋，系原审第三人姜存勇夫妇按揭贷款所购买，按揭贷款还清之前是无法办理过户登记手续的，所以上诉人没有能够办理产权变更登记手续不是本人过错。五、原审判决适用法律错误，导致判决结果错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定而不能适用《中华人民共和国物权法》第六条的规定，因为该司法解释是专门针对执行异议纠纷案件作出的，具有“特殊法”的性质。原审法院适用物权法第六条的规定属于适用法律错误。综上所述，上诉人与原审第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》是有效合同，是真实的。上诉人按照合同约定支付了价款，占有了房屋，这些事实有完整的证据链能够证实，足以排除人民法院对该楼房采取执行措施。请上级人民法院依法查明案件事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人池连付、李秀文答辩称：被上诉人申请查封的时间是2017年5月8日，2017年5月17日法院向第三人送达查封手续时，无任何人提出查封异议。在被上诉人申请执行后，李国芳因孩子上学一直在争议房屋居住，至2017年7月7日，该部分内容，已提交姜存勇的笔录。截止2017年5月24日，争议房屋的首付款和贷款由姜存勇、李国芳偿还，有执行局的相关证据，一审已提交。一审提交的李国芳本人的录像视频，李国芳明确承认，是查封后上诉人找她签订的买卖协议。李颖的出庭证言证实了在双方诉讼过程中至2019年5月份没缴纳中介费，签订的买卖合同不真实。如真实，签合同当时就应收取中介费，而不是诉讼过程中才发生。上诉人交纳几十万的费用是诉讼过程中进行的还款，显属恶意。双方诉讼中上诉人与第三人在争议过程中，2017年9月11日达成民事调解书，以经过一二审法院进行撤销，已被撤销的调解书中，50余万，但是上诉人主张70万购房与实际不符。本案一审经过三次开庭，上诉人及第三人对购房实际数额付款方式陈述不一致。综上，被上诉人认为本案查封在先，第三人在查封过程中没异议，还款全在诉讼期间。因此，上诉人并不享有排他权利。如果上诉人认为有损失，也应另案向第三人主张合同关系，不享有本案排他权。一审认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人姜存勇辩称，我的房子已经做合同卖了，我不存在诈骗的意思。我卖给李晓仿之前，房子没有任何纠纷，就是卖给她。我们调解，我也和法官说，房子我给卖了，有买卖合同。卖房也是还账。李晓仿向一审法院起诉请求：1、要求撤销河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822执异26号民事裁定书，解除对被告李国芳在兴隆县兴隆镇丰瑞家园1号楼2单元1002室楼房的查封；2、一审诉讼费用由被告人负担。一审法院认定事实：第三人姜存勇、李国芳夫妻于2017年2月15日向被告池连付、李秀文夫妻借款310,000.00元，并出具借条一张。因第三人姜存勇、李国芳未偿还欠款，2017年5月2日被告池连付、李秀文向兴隆县人民法院提起诉讼，要求第三人姜存勇、李国芳偿还欠款的民事诉讼，并提出财产保全申请。本院于2017年5月8日作出（2017）冀0822民初1633号民事裁定书，并于2017年5月10日对第三人李国芳名下的位于兴隆县兴隆镇丰瑞家园1号楼2单元1002室的房屋一处予以查封。2017年5月17日向第三人姜存勇、李国芳送达了兴隆县人民法院（2017）冀0822民初1633号民事裁定书，但第三人姜存勇、李国芳未向本院提出异议。本院2017年5月26日开庭审理了该案，在本院组织下，池连付、李秀文与姜存勇、李国芳达成调解协议，姜存勇、李国芳于2017年6月10日前偿还池连付、李秀文借款50,000.00元及相应利息。到期后姜存勇、李国芳未履行，池连付、李国芳向本院申请执行，在执行过程中，原告李晓仿于2017年9月1日向本院提出异议，主张对（2017）冀0822民初1633号民事裁定书查封的兴隆县房屋享有所有权。本院认为因房屋登记机关将争议房屋登记在李国芳名下，案外人李晓仿的异议申请本院不予支持，并于2017年10月19日作出（2017）冀0822执异26号执行裁定书，驳回案外人李晓仿的执行异议，原告李晓仿于2017年10月23日向本院提出诉讼。原告李晓仿在庭审过程中称，2016年8月30日，我与姜存勇、李国芳通过兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司作为中介，签订了房屋买卖居间合同，约定姜存勇、李国芳以510,000.00元将李国芳名下位于兴隆县房屋卖给原告李晓仿。合同主要内容为：2016年8月1日将此房屋交付李晓仿，房屋成交价格为510,000.00元，2016年8月30日给付400,000.00元，剩余房款110,000.00元在过户当日给付。原告李晓仿于2016年8月31日在中国邮政储蓄银行兴隆县大杖子储蓄所给第三人姜存勇汇款5万元，同日通过兴隆县农村信用合作联社车河堡信用社给第三人姜存勇汇款10万元。兴隆县兴隆镇丰瑞家园1号楼2单元1002室房屋是姜存勇、李国芳于2013年6月10日按揭贷款516,111.00元房款，从北京市金天企业发展公司处购买的。原告李晓仿于2017年9月11日向本院对第三人姜存勇、李国芳提起买卖合同纠纷，诉讼请求为:1、要求确认原、被告于2016年8月31日房屋买卖合同为有效合同；2、要求第三人姜存勇、李国芳协助原告办理过户手续。经本院庭前主持调解，当事人自愿达成如下协议：本院2017年9月11日作出（2017）冀0822民初3274号民事调解书“一、坐落于兴隆县的房屋归原告李晓仿所有，原告给付二被告110,000.00元尾欠款和装修款60,000.00元，共计给付二被告170,000.00元。二、二被告姜存勇、李国芳购买该房屋在中国工商银行兴隆县支行的按揭贷款，自2017年9月1日之后的该房屋未还贷款由原告李晓仿负责偿还。二被告姜存勇、李国芳在银行预登记的手续交由原告李晓仿。三、二被告姜存勇、李国芳于2017年11月1日前协助原告办理过户手续。”本院2018年10月23日作出（2018）冀0822民再7号民事裁定书：一、撤销本院（2017）冀0822民初3274号民事调解书的内容。二、驳回原审原告李晓仿的起诉。李晓仿不服，上诉于承德市中级人民法院。承德市中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）冀08民再9号民事裁定书，驳回上诉，维持河北省兴隆县人民法院（2018）冀0822民再7号民事裁定。一审法院认为，原告李晓仿与第三人姜存勇、李国芳签订了购房合同但至今未办理过户手续，根据法律规定，对不动产应以办理过户登记为准，认为应驳回原告李晓仿的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国物权法法》第六条、第九条判决：驳回原告李晓仿的诉讼请求。一审案件受理费100.00元，由原告李晓仿负担。本院二审期间，上诉人提交证据：1、银行转账记录，证明一审提交的3号证据7万元是通过李晓仿账户转入姜存勇账户的。2、办房产证的公告，证明是2017年12月30日才可以办理房产证。3、上诉人交中介费的转账凭证，证明中介费已缴纳。被上诉人池连付、李秀文的质证意见为：不是新证据，不认可。原审第三人姜存勇质证意见为：对上诉人提交的证据认可。被上诉人池连付、李秀文，原审第三人姜存勇、李国芳均未提交新的证据。本院结合上诉人、被上诉人、原审第三人一审、二审中提供的证据及陈述审理查明事实如下：兴隆县兴隆镇丰瑞家园1号楼2单元1002室房屋是姜存勇、李国芳于2013年6月10日按揭贷款516,111.00元房款，从北京市金天企业发展公司处购买。2016年8月31日，李晓仿与姜存勇、李国芳通过兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司作为中介，签订了《房屋买卖居间合同》，约定姜存勇、李国芳以510,000.00元将李国芳名下位于兴隆县房屋卖给李晓仿。合同主要内容为：2016年8月31日（经中介公司李颖证实此处原书写日期2016年8月1日为笔误）将此房屋交付李晓仿，房屋成交价格为510,000.00元，2016年8月30日给付400,000.00元，剩余房款110,000.00元在过户当日给付。李晓仿于2016年8月30日在中国邮政储蓄银行兴隆县大杖子储蓄所给姜存勇汇款5万元，同日通过兴隆县农村信用合作联社车河堡信用社给姜存勇汇款10万元。李晓仿于2016年8月31日通过其父亲李宝申交付给姜存勇现金50000.00元。另外200000.00元，李晓仿称是曾经借给姜存勇夫妇的周转资金，姜存勇夫妇未偿还，直接抵顶房款。姜存勇对该笔200000.00借款抵顶房款的事实认可。姜存勇于2016年8月30日为李晓仿出具收到李晓仿买房款400000.00元的收据，同时约定剩余110000.00元待办理过户后一次性付清。2017年11月13日李晓仿将兴隆县房屋剩余贷款316815.00元代姜存勇、李国芳偿还银行。姜存勇于2017年11月13日为李晓仿出具所有房款已经结清的收据和所有房款及装修款扣除后借李晓仿146815.00元的借据。李晓仿缴纳了涉案房屋2016-2018年度的物业费。目前涉案房屋仍在李国芳名下，未办理过户手续。姜存勇、李国芳夫妻于2017年2月15日向池连付、李秀文夫妻借款310,000.00元，并未偿还。经池连付、李秀文向兴隆县法院申请，该院于2017年5月8日作出（2017）冀0822民初1633号民事裁定书，对李国芳名下的位于兴隆县的房屋予以查封。2017年6月8日，兴隆县法院作出（2017）冀0822民初1633号民事调解书，经法院主持调解，双方当事人自愿达成由姜存勇、李国芳分期偿还池连付、李秀文借款人民币310000.00元及利息的协议。姜存勇、李国芳未于2017年6月10日前偿还池连付、李秀文借款50,000.00元及相应利息后池连付、李秀文向兴隆县法院申请执行。在执行过程中，李晓仿于2017年9月1日提出异议，主张对（2017）冀0822民初1633号民事裁定书查封的兴隆县房屋享有所有权。兴隆县法院于2017年10月19日作出（2017）冀0822执异26号执行裁定书，驳回李晓仿的执行异议，李晓仿于2017年10月23日向兴隆县法院提出执行异议之诉。李晓仿于2017年9月11日对姜存勇、李国芳提起房屋买卖合同纠纷。兴隆县法院于同日作出（2017）冀0822民初3274号民事调解书：“一、坐落于兴隆县的房屋归原告李晓仿所有，原告给付二被告110,000.00元尾欠款和装修款60,000.00元，共计给付二被告170,000.00元。二、二被告姜存勇、李国芳购买该房屋在中国工商银行兴隆县支行的按揭贷款，自2017年9月1日之后的该房屋未还贷款由原告李晓仿负责偿还。二被告姜存勇、李国芳在银行预登记的手续交由原告李晓仿。三、二被告姜存勇、李国芳于2017年11月1日前协助原告办理过户手续。”兴隆县法院2018年10月23日作出（2018）冀0822民再7号民事裁定书：一、撤销兴隆县法院（2017）冀0822民初3274号民事调解书的内容。二、驳回原审原告李晓仿的起诉。李晓仿不服，上诉于本院。本院于2019年2月13日作出（2019）冀08民再9号民事裁定书，认为：因涉案房屋在起诉前已因另案被兴隆县法院预查封，李晓仿与姜存勇、李国芳就双方签订的房屋买卖协议效力问题没有争议，李晓仿应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，而不是就双方没有争议的问题向法院提起诉讼。故驳回上诉，维持兴隆县法院（2018）冀0822民再7号民事裁定。本院认为：一、关于李晓仿与姜存勇、李国芳房屋买卖合同的调解书被撤销后，提起本案执行异议之诉的程序问题。2017年9月11日，李晓仿与姜存勇、李国芳房屋买卖合同的调解书，虽经审判监督程序撤销。但兴隆县法院作出的（2018）冀0822民再7号民事裁定书，及本院作出的（2019）冀08民再9号民事裁定书，并未对李晓仿与姜存勇、李国芳的房屋买卖合同的效力予以否定，只因涉案房屋已被另案查封，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，引导李晓仿走案外人执行异议之诉程序，故李晓仿按照再审裁定，以案外人执行异议之诉为由提起本案诉讼，并无不当。二、关于李晓仿对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李晓仿欲购买房屋，经多次与我爱我家中介公司，姜存勇、李国芳手机信息联系后，于2016年8月31日通过兴隆县我爱我家房地产经纪有限公司与姜存勇、李国芳就位于兴隆县的房屋签订了《房屋买卖居间合同》。该《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。而池连付、李秀文查封涉案房屋的时间是2017年5月8日，该日期晚于李晓仿与姜存勇、李国芳签订房屋买卖合同的时间。李晓仿为证实其按照房屋买卖合同的约定交付全部购房款提交：2016年8月30日给姜存勇转账150000.00的银行凭证，姜存勇收到该项汇款的银行凭证，2016年8月31日李晓仿委托其父亲李宝申交付给姜存勇现金50000.00元的银行取款流水，姜存勇、李国芳认可向李晓仿借款200000.00元抵顶房款及收到上述款项后，于2016年8月30日为李晓仿出具收到买房款400000.00元，剩余110000.00元待办理过户后一次性付清的收据。李晓仿为继续履行房屋买卖合同于2017年11月13日将涉案房屋剩余贷款316815.00元代姜存勇、李国芳偿还银行的个人还款凭证，姜存勇于2017年11月13日为李晓仿出具所有房款已经结清的收据和所有房款及装修款扣除后借李晓仿146815.00元的借据等证据，能够形成完整的证据链条证实李晓仿已按照合同约定支付全部房屋价款。李晓仿提交的涉案房屋2016-2018年度物业服务费收据、不动产销售发票、维修基金发票、契税发票等证据能够证明在法院查封前李晓仿已合法占有该房屋的事实。至于姜存勇、李国芳居住该涉案房屋是基于李晓仿与二人签订房屋买卖合同时第一条第七项（甲方姜存勇、李国芳先暂时居住此房屋至2018年1月1日）的约定，不能基于该约定而否定上诉人李晓仿在法院查封前合法占有该房屋的事实。由于涉案房屋之前房贷未还清，后又处于被查封冻结状态，故李晓仿未能将涉案发房屋所有权变更至其名下，并非因上诉人李晓仿的原因造成。综上，李晓仿就执行标的即兴隆县的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。李晓仿要求停止对该房屋的执行，本院予以支持。被上诉人池连付、李秀文答辩称，李晓仿与姜存勇、李国芳签订的《房屋买卖居间合同》是为了逃避债务的虚假合同，李晓仿没有排除强制执行的民事权益，并未提交充分有效证据佐证，本院不予支持。综上，一审判决适用法律有误，判决不当，本院查明后，依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项（原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；）的规定，判决如下：一、撤销河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初3655号民事判决；二、不得对位于兴隆县的房屋执行。三、驳回上诉人李晓仿的其他诉讼请求。一审案件受理费100.00元；二审案件受理费100.00元合计200.00元，由被上诉人池连付、李秀文负担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 吴国庆审判员 李国兴二〇一九年八月二十七日书记员 孙秋晨