安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3304号 上诉人（原审原告）：岳超，男，1969年9月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：朱晓业，安徽余朝晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屈桂贤，男，1965年10月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 上诉人岳超因与被上诉人屈桂贤确认合同无效纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 岳超上诉请求：1、依法撤销（2019）皖1203民初158号民事判决书；2、依法确认岳超与屈桂贤签订的房屋买卖协议无效；3、本案一二审诉讼费用均由屈桂贤负担。事实与理由：1、案涉房屋没有办理产权登记，不能上市交易，双方买卖协议违反房地产管理法强制性规定，应为无效协议；2、案涉土地系集体土地性质，岳超所持有的集体土地建设使用证虽然是1992年颁发的，但依然有效，集体土地向国有土地转化需要一定程序，案涉土地在征收、拆迁、补偿工作没有完成时依然是集体土地；3、岳超未能办理房产登记、过户手续，刘迟海至今也没有完全支付购房款，双方均具有违约行为，合同根本目的不能实现，双方都有权宣告确认合同无效；4、一审法院认为岳超请求确认案涉同无效，违背公平、诚实信用原则没有事实和法律依据。 屈桂贤答辩称：1、法律规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”仅是管理性规定，而非效力性规定；2、案涉房屋在被征收时，相关文件显示被征收的土地系国有土地；3、岳超作为完全民事行为能力人，在买卖土地时应完全可以判断其自身的行为是否合法；4、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，岳超对于出卖十多年的房屋，要求确认合同无效，明显违背诚实信用原则。 岳超向一审法院起诉请求：1、依法确认岳超、屈桂贤所签订购房协议无效；2、本案诉讼费用由屈桂贤承担。 一审法院认定事实：2005年8月9日，岳超（甲方）与屈桂贤（乙方）签订《购房协议》，协议约定：“1、乙方购买甲方房屋，房号101号，平方94.7平方，每平方米／元，合计捌万伍仟元整；2、乙方购房首期付款叁万元，甲方给乙方钥匙付款总计陆万元整，给乙方房屋产权证，房款一次付清；3、房屋出现质量问题，一切由甲方负责；4、甲方负责办理一切房屋手续，房产过户费由乙方支出；5、以上协议，任何一方出现问题，由任何一方付全部法律责任；6、本协议至双方签字之日起生效，本协议共2份。甲方：岳超、乙方：屈桂贤、2005年8月9号”。合同签订后，屈桂贤于2003年10月29日支付岳超购房款60000元，岳超将涉案房屋交付给屈桂贤使用。案涉房屋位于安徽省阜阳市颍东区。2018年10月22日阜阳市颍东区人民政府颍东政秘［2018］34号、颍东政［2018］65号文件决定将涉案房屋纳入到征收范围内，文件显示被征收的土地为国有土地。2018年11月6日以屈杨作为被征收人与征收人阜阳市颍东区人民政府签订《阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书》，目前该房屋正在拆除过程中。案涉房屋一直未办理房屋产权证，屈杨系屈桂贤的儿子。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于岳超主张涉案房屋因未取得房屋产权登记而进行交易，违反法律法规的强制性规定，依法应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”，仅是对房屋权属变更的管理性规定，而非效力性规定。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对于岳超的该项主张，不予支持。岳超提供集体土地使用证档案以证明涉案房屋所用土地为集体土地性质，双方并不是同一集体组织人员，其所签订的《购房协议》因违反土地管理法的强制性规定应属无效；屈桂贤予以否认，认为涉案房屋所用土地为国有土地，并提供阜阳市颍东区人民政府颍东政秘[2018]34号、颍东政[2018]65号文件。岳超提供的档案不能证明就是本案争议的涉案房屋，涉案房屋土地性质在2018年颍东区人民政府拆迁公告上已显示为国有土地，故对于其该项主张，不予支持。本案中，双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，双方在签订协议时对房屋的情况是知情的，双方明知违反有关法律规定而又签订，故均应当承担不利的法律后果，涉案房屋已经签订《阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书》，且已部分拆除，客观上不能返还。岳超对出卖十多年的房屋，要求确认双方签订的《购房协议》无效，即违背了其当初出卖房屋的真实意愿，也违背了公平、诚实信用的原则，岳超的诉求，缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。综上依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决： 驳回岳超的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由岳超负担。 二审中，岳超向法庭提交阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书（集048、编号201823310）、颍东区河东办片区张北片征迁项目验收单（编号1705546）一份，证明案涉房屋占用的土地为集体土地性质。屈桂贤质证认为该证据不真实，且与其拆迁的房屋没有关系。本院经审查认为，岳超提供的证据为岳坤坤房屋被征收的相关信息，该协议书虽显示集048号，但案涉土地性质在2018年颍东区人民政府拆迁公告上已显示为国有土地，且岳坤坤的房屋与本案是否有关联亦无法证明，故对于其提交的该组证据，本院不予采纳。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”，但该条款的规定仅是对房屋权属变更的管理性规定，而非效力性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。岳超认为案涉土地为集体土地性质，但2018年阜阳市颍东区人民政府的征收拆迁文件显示案涉土地为国有土地，且岳超亦未举出其他证据充分证明案涉土地在交易时的性质，故对于岳超的该辩解理由，本院不予采信。岳超、屈桂贤签订购房协议系双方真实意思表示，双方约定在岳超办理房产证时，屈桂贤将房款一次性付清。岳超明知房屋情况仍作此约定应承担相应责任，且目前其未能办理房产证，故屈桂贤不存在违约行为。因案涉房屋已经签订《阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书》，且已部分拆除，涉案购房协议客观上已不能继续履行，一审法院据此驳回岳超要求确认涉案购房协议无效的诉讼请求，并无不当。 综上，岳超的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由岳超负担。 本判决为终审判决。 审判长 代 巍 审判员 马 林 审判员 刘 媛 二〇一九年八月二十八日 书记员 吴荣昊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。