山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终1722号上诉人（原审被告）：德州纳普森经贸有限责任公司，住所地：山东省德州市德城区天衢工业园。法定代表人：孔令勇，经理。委托诉讼代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁通祥，男，1932年8月21日生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：田洪建，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人德州纳普森经贸有限责任公司因与被上诉人袁通祥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。德州纳普森经贸有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏当事人。2007年德州天龙建筑安装有限公司拍得该案所诉争的房屋，但德州天龙建筑安装公司没有足够的款项支付购买房款，德州天龙建筑安装公司征得中国人民银行德州市中心支行同意，经三方协商，将购买方变更为上诉人，由上诉人给予中国人民银行德州市中心支行房屋价款。在上诉人向中国人民银行德州市中心支行索要房产证、土地证时才知道该房屋土地证登记在中国人民银行德州市中心支行名下，房产证登记在中国人民银行德州市中心支行47名员工名下。所以上诉人自身并不能为被上诉人办理房屋产权的变更登记手续。2014年7月16日上诉人经与中国人民银行德州市中心支行协商。上诉人每支付50万元，中国人民银行德州市中心支行同意办理10户房产证的变更登记手续。经咨询房管部门，中国人民银行德州市中心支行持证员工必须亲自到场才能办理房屋过户的登记手续。经多方联系，被申请人持证员工均未到场，造成房屋不能办理过户手续。在整个房屋拍卖销售过程中，中国人民银行德州市中心支行拍卖的是产权证不属于自己的房屋，所以中国人民银行德州市中心支行拍卖销售过程中存在欺诈行为。中国人民银行德州市中心支行的欺诈行为是造成上诉人不能为被上诉人办理过户手续的主要原因。所以本案应当追加中国人民银行德州市中心支行为一审被告参加诉讼。且被上诉人在起诉之初也把中国人民银行德州市中心支行列为一审共同被告，但一审法院无视上诉人的追加一审被告申请，并没有追加具有民事欺诈行为的中国人民银行德州市中心支行作为一审共同被告，属于遗漏当事人，且该楼房土地在中国人民银行德州市中心支行名下（土地性质为划拨），楼房的房产证登记在中国人民银行德州市中心支行47名员工名下，且与实际房屋面积不符，无法办理房产过户手续。上诉人在该案中也属于受害方，无法办理房产证变更手续责任不在上诉人。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决在无证据证明的情况下认定交房时间及被上诉人交付购房款之日为入住之日，是与事实不符的。上诉人无法办理房产过户手续，一审法院不顾上述事实判决上诉人办证，并支付罚息130%是错误的。上诉人为了维护自身合法权利已经将中国人民银行德州市中心支行起诉到德城区人民法院，请求法院依法判决中国人民银行德州市中心支行为业主办理不动产权属证书，并承担违约金。袁通祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判，上诉费由上诉人承担。一、一审法院没有遗漏当事人。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋销售合同》并没有任何第三人。根据合同的相对性，本商品房买卖合同纠纷不涉及第三人。2.上诉人与第三人的合同纠纷应该由上诉人自己去解决。从2007年第三人购买涉案房屋并出售给上诉人，到上诉人将房屋出售给被上诉人，有多年的时间，从上诉人将房屋出售给被上诉人到被上诉人起诉又过了7年多，上诉人没有通过任何让人可以看得到的方式处理其与前手的买卖合同纠纷，到一审判决作出后的2018年7月，上诉人居然要求被上诉人帮忙解决上诉人与第三人的纠纷，既不合情理，也违反了合同法的规定和合同相对性原则。3.中国人民银行德州市中心支行在案件审理之前，经向省人民银行汇报后向人民法院写出保证书，涉及办理房产证事宜，无论何时需要中国人民银行德州市中心支行配合工作的，中国人民银行德州市中心支行全力配合。中国人民银行德州市中心支行将此保证也向40多户业主反馈了这种意见。（2018）鲁14民终2672号民事案件审理时，德州市中级人民法院特别通知中国人民银行德州市中心支行到庭，中国人民银行德州市中心支行要求上诉人尽快为被上诉人办理不动产证的心情与各个被上诉人一样迫切。二、一审判决认定事实清楚。被上诉人购买的是现房，购买后及时入住了房屋。至于上诉人说自己也是受害人，上诉人说是中国人民银行德州市中心支行欺诈了上诉人，上诉人早就可以通过各种手段维护自己的权利。上诉人作为一个非常有实力的房地产开发公司的子公司，完全有能力通过各种手段维护自己的合法权益。三、涉及到本小区同类案件已有生效判决，本小区业主田淑华诉上诉人的案件，德城区人民法院做出（2018）鲁1402民初1460号民事判决后，上诉人不服提起上诉，德州市中级人民法院（2018）鲁14民终2672号民事判决驳回上诉，维持原判。袁通祥向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告办理不动产权属证书；2、要求被告自2011年7月24日起至办理完不动产权属证书止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算的利息赔偿原告损失；并赔偿其他损失（暂估算为20000元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：对于原告提交的《房屋销售合同》、收取购房款收据等证据的真实性，双方均未异议，一审法院予以确认。原、被告于2009年7月23日签订《房屋销售合同》，约定原告购买被告的德州市德城区湖滨中大道31号金融花园小区中单元1楼东户住宅一套，买方于合同签订时一次性付清购房款279428元。卖方于2010年10月10日前将房屋交付买方袁通祥。2010年7月23日，原告将购房款279428元全部交清。但被告一直未办理不动产证等相关手续，后经原告多次催办未果。一审法院认为，《房屋销售合同》是原、被告双方签订的，合同相对方为原、被告，中国人民银行德州市中心支行不是合同主体，故被告要求追加中国人民银行德州市中心支行为被告参加诉讼无法律依据，被告与中国人民银行德州市中心支行之间的纠纷属另外法律关系，不属本案审理范围，被告可凭相关证据另行起诉。《房屋销售合同》是原、被告在协商一致的基础上自愿签订的，是双方的真实意思表示，且双方已履行了大部分义务，该合同为有效合同，合同一经订立，对当事人均具有法律拘束力，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定交付全部购房款并实际入住房屋多年，根据合同约定，被告应在原告入住两年内办理房产证及个人土地使用证，但时至今日，被告尚未办理不动产证等相关手续，属违约行为，应承担违约责任。关于违约金的计算问题，合同中对逾期办理房产证等如何支付违约金未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）第三条第一款规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50-100%。”根据以上事实，综合考虑合同履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，对于原告主张的违约金，以已付购房总额279428元为基数，在中国人民银行同期同类贷款利率基础上加收30%计算。虽然合同对办证时间未做约定，但原告要求其在入住两年内办理房产证等符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿其他损失的主张，其并没有提交相关证据证明有其他损失的存在，故一审法院对原告此项请求不予支持。判决：一、被告德州纳普森经贸有限责任公司于本判决生效后两个月内为原告办理德州市德城区湖滨中大道31号金融花园小区中单元1楼东户住宅的不动产权属证书；二、被告德州纳普森经贸有限责任公司自2011年10月11日起支付原告违约金（计算方式为：以已付购房款279428元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2011年10月11日起至判决生效时止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告德州纳普森经贸有限责任公司负担。本案二审查明，与本案案情基本相同的共有23起案件，其中一审法院先判决了一起案件，即（2018）鲁1402民初1460号，上诉人德州纳普森经贸有限责任公司不服，提起上诉。本院于2018年11月29日作出（2018）鲁14民终2672号民事判决，维持了一审判决。一审法院于2018年12月4日裁判了本次上诉的22起案件，判决结果及理由与以上本院维持的案件基本一致。涉案房屋系中国人民银行德州市中心支行的员工福利房，单位收回房产证后，于2007年12月5日整体出售给德州天龙建筑安装有限公司，2008年5月28日，德州天龙建筑安装有限公司将上述所有权利义务转让给本案上诉人。现房屋的产权证仍然登记在银行员工名下，土地证登记在银行名下。袁通祥于2009年7月23日交清房款，双方约定的交房时间应为2009年10月10日前。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中的房屋，并非房地产开发企业开发并出售的房屋，严格来说，不属于商品房买卖合同纠纷，更不是商品房预售合同纠纷，而是一般的房屋买卖合同纠纷，一审确定的案由错误，本院予以更正，本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点问题：一、上诉人关于一审判决程序违法（遗漏诉讼主体）上诉请求是否成立；二、一审判决上诉人为被上诉人办理房屋不动产权属证书及支付被上诉人违约金是否正确。对于第一个焦点问题，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。因本案房屋买卖合同系上诉人与被上诉人双方签订，中国人民银行德州市中心支行不是合同主体，根据合同相对性原则，中国人民银行德州市中心支行不是必须参加本案诉讼的当事人，本案被上诉人作为一审原告没有要求中国人民银行德州市中心支行承担相应责任，即使中国人民银行德州市中心支行参加诉讼，人民法院也不能超出当事人诉讼请求判决中国人民银行德州市中心支行承担相应责任，因此，一审法院不追加中国人民银行德州市中心支行作为一审被告参加诉讼并不违反法定程序。且二审过程中，被上诉人要求维持原判，没有要求追加中国人民银行德州市中心支行作为当事人参加诉讼，因此，上诉人关于一审判决程序违法的上诉请求本院不予支持。对于第二个焦点问题，本案中，一审法院并没有以被上诉人的交款时间认定为入住时间，而是以双方当事人约定的交房时间认定为入住时间。因本案涉及的房产在双方签订房屋买卖合同时属于现房，上诉人没有提交证据证明被上诉人的入住时间，一审法院以双方当事人约定的交房时间为入住之日并无不当。上诉人关于一审判决认定入住时间依据不足的上诉理由不成立。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当依据合同约定履行合同义务。房屋买卖合同约定入住两年内办理商品房房产证、个人土地使用证。上诉人作为房屋出售方为被上诉人办理产权证书是其应尽的义务，其与案外人的纠纷可以通过诉讼等途径解决，但上诉人怠于行使权利，但上诉人怠于行使权利，在很长的时期内未能为被上诉人办理房屋产权证。一审法院依据被上诉人诉讼请求及合同约定判决上诉人给被上诉人办理房屋权属不动产证并无不当。本案中上诉人在被上诉人入住两年后，未给被上诉人办理不动产权属证书，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。涉案房屋虽然不是法律规定的商品房，但上诉人买房是为了卖房谋利，向社会不特定的人销售房屋，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，承担法定违约金。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人德州纳普森经贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  温 颖审判员  王子超二〇一九年八月二十三日法官助理王善文书记员周杰