湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1081民初246号 原告：李纪成，男，1959年7月7日出生，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇教师村**中间单元**。 委托诉讼代理人：王长春，湖南又一村律师事务所律师。 被告：骆爱凤，女，1959年10月4日出生，汉族，住湖南省资兴市东江街道鲤鱼江汽车站院内。 委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李纪成与被告骆爱凤合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告李纪成及其委托诉讼代理人王长春，被告骆爱凤及其委托诉讼代理人何华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李纪成向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告兴宁教师村第六栋东向第一单元第一层的第一套住房；2.判令被告给付原告违约金48000元；3.本案的案件受理费、财产保全费全部由被告承担。事实与理由：2011年5月24日，原、被告签订了一份兴宁教师村第六栋拆旧房建新房协议，该协议对工程质量、补偿面积以及水电路和办证费等事宜作出了约定，其中第四条约定，被告必须在动工拆房之日起12个月内交房，如延期由被告负担每户每月2000元的违约金。2015年5月3日，原、被告又签订了一份兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议，该协议约定由被告补偿原告新房两套间住房，每套面积不得少于120平方米，另补车库杂房各一间，并且两间相连，以上补偿原告不付被告任何费用，住房楼层、车库位置由原告自行选定。自该协议签订后，原告履行了搬迁协作义务，被告在2015年7月14日进场施工，到2018年8月竣工。该工程从动工到交房十二个月内为交房期，被告延迟交付24个月，应给付原告违约金48000元，同时，被告只交付原告一套住房，并以无房为由拒绝交付另一套住房。鉴此，原告认为，原、被告签订的补偿协议，已合法有效成立，双方应全面履行义务，被告还有一套住房未交付给原告，且已交付的住房、车库也延期了24个月，严重违反诚实信用原则，为此，原告诉至本院。 被告骆爱凤辩称，原、被告于2011年5月24日签订的兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议和于2015年5月3日签订的兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议均为无效协议，对原、被告不具法律约束力，理由在于，原、被告实际是合伙建房关系，且被告本人不具备从事房地产开发的资格，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认证如下：对于原告提交的原告的身份证复印件和被告的户籍证明，被告无异议，本院予以认定；对于原告提交的兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议，被告对该证据的合法性、关联性有异议，并认为该协议是房屋建设施工合同，原、被告并未实际履行该协议，且被告不具备建筑房屋及开发房地产的资质，对于原告提交的兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议，被告对该证据的合法性、关联性有异议，并认为原、被告实际为合法建房关系，且被告不是从事房地产开发，本院认为，上述两协议能体现原、被告就拆除原告等人旧房，并新建房屋及补偿等事宜进行协议以及原、被告就李纪成拆旧建新单独进行协议的情况，与本案具有关联性，予以认定；对于原告提交的（2019）湘1081财保16号民事裁定书及一般缴款书，被告认为该证据与本案无关，本院认为，该证据能体现原告就本案申请了诉前财产保全，并经本院裁定对本案所涉房产进行查封，以及原告为此交纳申请费1520元的情况，本院对该事实予以确认；对于原告提交的国有建设用地使用权出让合同，被告对该证据的合法性、关联性有异议，并认为该合同系经原告等人委托被告摘牌取得，且该宗地实际未经公开拍卖，违反法律规定而无效，本院认为，该证据能体现被告受让位于资兴市兴宁镇环城南路原教师进修学校664.8平方米土地使用权的相关情况，与本案具有关联性，予以认定；对于原告提交的国有建设用地使用权出让审批单、资城规（地）条字（2012）14号资兴市兴宁教师村用地（地块一）规划条件的通知、2012年确权（02）69号土地权属来源说明、兴宁镇环城南路原教师进修学校住户登记发证情况表（6栋住宅）、关于旧危房改造的申请报告及图纸、委托挂牌意见书、资兴市城镇房屋登记核发权证申请表、房屋所有权证存根、资兴市教师进修学校关于我校兴宁旧址卖房请求减免有关税费的报告、资兴市教师进修学校兴宁旧址房地产买卖合同书等，被告对以上证据的三性均无异议，并认为上述证据可以证实原、被告系合伙建房关系，而非被告单独进行房地产开发，本院认为，上述证据均符合证据三性的规定，予以认定；对于原告提交的证人樊照东出具的证明，被告对该证据的真实性、关联性有异议，本院认为，证人未出庭就其证言供本院当庭核实，且无其他证据予以佐证，故对该证据不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 1997年8月1日，原告李纪成与资兴市教师进修学校签订了资兴市进修学校兴宁旧址房地产买卖合同书，从该学校购得位于资兴市兴宁镇环城南路一号的编号为第六栋（原办公楼）第三、四层9号的房屋（其中住宅建筑面积为95.05平方米，杂房建筑面积为10平方米）。2011年5月24日，作为甲方的被告骆爱凤与作为乙方的原告李纪成等人签订了兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议，其中，协议第三条拆旧补新补偿约定：甲方承建的楼房，原旧住房80多平方米的补100平方米，原旧住房90多平方米的补120平方米，如原有杂房拆掉的另补杂房13平方米，如没有杂房拆掉就不补杂房，在此平方补偿范围内乙方不再补偿甲方任何费用。其他住房、车库、杂房等面积的产权归甲方所有。协议第四条工期、质量要求约定：甲方必须在动工拆房之日起12个月内交房，如延期由甲方负担每户每月2000元违约金。如果因乙方原因影响甲方施工，延长了工期，甲方不承担乙方的2000元费用。 2012年3月23日，原兴宁镇教师村居民向相关部门申请了旧危房改造。2012年7月23日，资兴市城乡规划处出具了资城规（地）条字（2012）14号资兴市兴宁教师村用地（地块一）规划条件的通知，对兴宁教师村用地做出规定性指标。后被告骆爱凤通过挂牌取得了兴宁教师村地块一的国有建设用地使用权，出让面积664.8㎡,出让金总额20万元，并与资兴市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。 2015年5月3日，原、被告签订了兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议，约定：经查看李纪成原住房套间两套，约160平方米，杂房一间。经双方共同协商，由开发方骆爱凤补给李纪成新房两套间，每套面积不得少于120平方米，另补车库杂房各一间，并且两间相连，以上补偿李纪成不付任何费用给骆爱凤，住房楼层、车库位置由李纪成自己选定。 房屋建成后，原告于2018年9月收取了一套住房、一间车库以及一间杂房。后原、被告双方因履行协议产生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。 另，本案所涉房产均尚未办理产权登记。 在开庭审理过程中，原告认为，动工拆房之日为2015年7月14日，被告认为是2016年开始动工拆房，但双方均未向本院提交证据予以证实。 在诉讼过程中，被告对兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议中“骆爱凤”签名是否为骆爱凤本人书写的向本院申请笔迹鉴定。2019年5月22日，被告撤回了鉴定申请，本院依法予以准许，并依法终止了鉴定。 根据原告的诉前财产保全申请，本院依法查封了被告在资兴市兴宁教师村第六栋东向第一单元第一层东的第一套房屋。 本院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点有：一、原、被告之间签订的两份协议是否合法有效；二、被告是否应承担违约金48000元。 关于争议焦点一：原、被告之间签订的两份协议是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原、被告就拆旧房补新房事宜签订了兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议，后双方又就补偿新房数量、位置事宜签订了兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议，上述两协议均是合同双方的真实意思表示，后者是对前者的补充及变更，且均未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。其中，兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议约定，被告应在动工拆房之日起12个月内交房，兴宁教师村第六栋拆旧房建新房对李纪成补偿的协议约定，被告补给原告新房两套（每套面积不少于120平方米），车库杂房各一间，且住房楼层、车库位置由原告自己选定。但在合同履行过程中，房屋建好后，原告仅收取一套住房、一间车库及一间杂房后，被告尚有一套住房未向原告交付，其行为已构成违约。现原告要求被告交付位于资兴市兴宁镇兴宁教师村第六栋东向第一单元第一层的第一套住房，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二：被告是否应承担违约金48000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原、被告在兴宁教师村第六栋拆迁新建房的协议中约定，被告应在动工拆房之日起12个月内交房，如延期由被告负担每户每月2000元的违约金。房屋建成后，原告于2018年9月收取了一套住房、一间车库以及一间杂房，现原告要求被告依约支付违约金，本院认为，原、被告对动工拆迁房屋的时间存在争议，不能形成一致意见，且原告未就该时间事实向本院提供充分证据予以证实，致使本院无法对违约金进行计算，鉴此，本院对原告的该诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告骆爱凤在本判决生效后五日内向原告李纪成交付位于资兴市兴宁镇兴宁教师村第六栋东向第一单元第一层的第一套住房； 二、驳回原告李纪成的其他诉讼请求。 案件受理费1000元，由原告李纪成负担920元，被告骆爱凤负担80元；财产保全费1520元，由被告骆爱凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  袁 宏 人民陪审员  黄国益 人民陪审员  欧阳乐 二〇一九年八月一日 书 记 员  陈振浩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。