重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8394号原告：韩雪英，女，1974年12月29日出生，汉族，住重庆市江**。被告：向玲，女，1994年10月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告韩雪英与被告向玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韩雪英、被告向玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩雪英向本院提出诉讼请求：1．判令被告将所欠押金1000元支付给原告；2．判令被告支付拖欠的物业管理费604.2元；3．判令被告支付拖欠的房屋租金6000元。事实与理由：2018年9月28日，原告将私有房屋出租被告，合同约定押金3000元，签订合同时被告实交2000元及租金6000元。被告承诺于2018年10月底前将所欠押金1000元打款给原告。截止今日，被告仍不将房屋押金即保证金交齐。2018年10月底到2018年12月初，多次催交无果。押金起担保作用。同时，物业管理处反映被告入住至今，多次催交物业费均不交费。要求被告支付欠缴的物业费（含路灯费）。被告与原告签订合同租期为一年，被告应及时交清合同期内的房屋租金。另，2018年10月28日之后几天，原告曾和被告通电话找其要1000元押金，被告说不住了。因被告说不租了，原告曾找中介去看房子。中介带人去看房，被告就报警。2018年11月29日，物管催原告交物业费，原告就和物管人员去到被告租赁房屋处，原告想让被告交物业费，被告砸东西，原告报了警。2019年1月元旦放假时，原告向被告要房租，被告称搬走了。被告是2018年12月底离开的，具体几号不知，被告是自己走的没跟原告打招呼。原告从没有喊被告搬走。双方的租赁合同没有解除。被告走后，2019年4月8日原告又把房屋出租了。综上，望支持诉讼请求。被告向玲辩称，被告在租赁房屋只住了一个月。租房押金（即保证金）约定是3000元，当时被告没有这么多钱，就说先付2000元，剩下1000元等月底发了工资再付。2018年10月19日被告回了老家，原告问被告押金的事，房屋是被告与人合租，合租人当时已走。被告告诉原告押金只付2000元，原告同意。被告共付原告6000元租金，2000元押金。过两天，原告又找被告要押金，说要么搬家，要么给1000元押金。2018年10月29日，被告跟原告说有可能不住了，但没说要搬走，也没说一定不住了。2018年11月25日，原告叫被告搬走。2018年11月28日，被告在租赁屋睡觉，中介就直接带人进入被告房间看房子，被告直接报了警。2018年11月29日，原告私自开门进来，原告带着物管喊被告把物业费交了搬走。当时，原告赶被告走，喊被告给3000元押金，被告承认3000元押金，被告称入住时间是2018年9月28日至2018年12月4日，到2018年12月4日时还剩2000元租金，其中1000元租金作为押金交原告，剩余1000元租金退被告。双方合同于2018年12月4日解除，原告赶被告走就解除了，当时被告怀孕不可能到处找房子。原告要求支付押金、租金不认可。押金起担保作用。综上，请驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告韩雪英举示的房屋租赁协议书（复印件），第一次开庭时，被告认可协议书的真实性。第二次开庭时，被告又以没有见原件对协议书提出质疑，但被告对其租赁了原告房屋，租期是2018年9月28日至2019年9月29日，租金是2000元/月，保证金是3000元等均无异议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因被告对其认可协议书真实性后的反悔，没有举证证明，故被告的反悔之称本院不予认可。前述协议书，本院予以采信。原告韩雪英举示的微信聊天记录、微信零钱明细、房屋所有权证、收款收据，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告向玲举示的证人黄雨姣、李未证言，经过庭审质证，与被告陈述能相互印证，证实了被告是2018年12月4日搬离本案所涉租赁房屋，前述证人证言本院予以采信。被告向玲举示的易思巧证言，不予采信。理由：证人先称“当时原告、被告和两个警察在房间里，原告好像让被告交房租或是交押金记不清楚了……”，“被告说是要交，就在协商，我就出去接电话了，后面就不清楚了”，证人后又称“……当时警察也在，原告口头上说同意被告交1000元押金解决事情”。证人证言前后矛盾，不知证人是清楚或是不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩雪英是江**电仪村**X-X房屋的所有权人。2018年9月28日，韩雪英（甲方、出租方）与向玲（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》约定：甲方将江北区电仪村X号X-X房屋租赁给乙方；租赁时间从2018年9月28日至2019年9月28日；房屋租赁费每月为人民币2000元；租赁费内不含水、电、气、物业费、清洁费、治安费等其它相关费用由乙方承担；乙方在签订协议时，需向甲方缴纳房屋使用保证金3000元整，协议到期不再租此房时；乙方结算该房在租赁期内产生的相关费用后，甲方退还乙方全部保证金（不含利息）；甲方实行先收费后住房的原则。即双方签订协议时，由乙方向甲方支一次房屋租赁费600元整，下次提前10天支付；乙方责任，如果下次乙方不按时交房租费，甲方有权收回房屋，保证金不退。2018年9月28日，向玲支付韩雪英租金6000元、保证金2000元。韩雪英亦将出租房屋交向玲使用。2018年11月左右，因向玲未完全缴纳约定的3000元保证金之事，当事人双方产生矛盾。后韩雪英就让中介去租赁房屋看房，就此向玲报警。2018年12月4日，向玲搬离了租赁房屋。审理中，韩雪英认可其于2019年4月8日又将电仪村X号X-X房屋出租。另查，2018年10月至2019年3月期间，租赁房屋的物业费（路灯费）共计604.2元系由韩雪英缴纳。本院认为，韩雪英与向玲所签租赁合同，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同对当事人双方具有约束力，当事人双方应按约定履行自己的义务。关于韩雪英与向玲间房屋租赁合同的解除时间。2018年11月期间，韩雪英让中介去租赁房屋看房是其单方行为，向玲并不认可，为此还报警。韩雪英的行为不符合约定解除条件及法定解除情形，故双方租赁合同并不因此解除。另，向玲称2018年11月期间，韩雪英曾叫其搬走；双方之前达成共识让韩雪英带人看房，双方已提前解除了合同；2018年11月29日在警察调解下，双方达成2018年12月5号前向玲搬走，韩雪英退向玲部分款项的协议。前述所称没有证据证实，本院不予认可。2018年12月4日，向玲已搬离租赁房屋。这是向玲的单方行为，没有证据证实得到韩雪英的认可。向玲此行为，不符合约定解除条件及法定解除情形，双方租赁合同并不因此解除。向玲搬离租赁房屋后，2019年4月8日韩雪英又将房屋出租。此时可视为双方就租赁合同解除形成了一致意见，本案所涉租赁合同于2019年4月8日解除。韩雪英与向玲间的房屋租赁合同约定，房屋租赁期间月租金是2000元。据此约定，租赁合同解除前的租赁期间，向玲应向韩雪英支付租赁费。根据向玲未付租金的期间计算，韩雪英要求向玲支付租金6000元符合约定，本院予以支持。向玲支付韩雪英的2000元保证金起担保作用，属于质押担保，该保证金是租金等债权的担保。根据规定，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。因此，该2000元应冲抵租金6000元。冲抵后，向玲还应支付韩雪英租金4000元。根据约定，租赁期间的物业费等其它相关费用由向玲承担。因此，2018年10月至2019年3月的物业费（含路灯费）604.2元，应由向玲承担。前述费用韩雪英已向物管单位缴纳。现韩雪英要求向玲支付该604.2元，本院支持。向玲以2018年12月4日其已搬离租赁房屋为由，提出不支付租金及物业费的抗辩，本院不予支持。理由：其一，解除前的租赁期间，向玲仍负有支付租金及物业费的合同义务；其二，证据不能证实，向玲未使用租赁房屋系因出租人韩雪英的原因。韩雪英要求向玲支付未缴的保证金1000元，本院不予支持。根据规定，质押合同自质押物移交于质权人占有时生效。当事人双方关于保证金的约定属于质押约定。该1000元保证金未交韩雪英占有，因此，就该1000元未付保证金的质押约定未生效。另，该1000元未付保证金的质押约定，已随租赁合同解除而解除，故韩雪英再要求支付该1000元保证金，没有依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六十三条、第六十四条第二款、第八十一条之规定，判决如下：本判决生效之日起3日内，被告向玲向原告韩雪英支付房屋租金4000元；本判决生效之日起3日内，被告向玲向原告韩雪英支付物业费604.2元；驳回原告韩雪英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告向玲承担。本判决为终审判决。审 判 员 陈学军二〇一九年八月七日法官助理 赵树龙书 记 员 周 砚书 记 员 杨倩倩