广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终833号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾广艳，女，1976年9月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谭力铭，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄显兰，女，1977年9月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，现住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：阳江市世华房地产代理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区湖湾路**漠江花园****。法定代表人：涂德辉，该公司执行董事。上诉人曾广艳因与被上诉人黄显兰、阳江市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3636号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾广艳上诉请求：一、维持原审判决第一、三、四项判决。二、改判第二项为：由世华公司返还4万元及利息（利息按银行同期同类存款利率计算，从2018年8月8日起计至付清款时止）给黄显兰，曾广艳返还黄显兰5万元及利息（或世华公司返还曾广艳4万元及利息，利息计算方法同上）。三、改判黄显兰、世华公司赔偿曾广艳房屋出租和物业费损失（按月损失1375.18元标准，从2018年2月起算至房屋从新过户到曾广艳名下时止，上述由黄显兰承担30%，世华公司承担70%，暂计到2019年2月为16502.14元）。四、本案一、二审所有诉讼费由黄显兰、世华公司承担。事实与理由：一、世华公司从黄显兰支付的首期购房款9万元中扣除的4万元中介费应当在本案中一并处理，理由如下：1、从法律角度看，收取款项人是返还义务人，黄显兰支付的购房款9万元的收款人是世华公司，其中有4万元世华公司作为中介费自行扣收了，《房屋买卖合同》被解除，世华公司因合同取得的款项应予退还；2、曾广艳仅收取5万元，却要返还9万元，而世华公司依据该合同收取了4万元，无需返还，且一审认定曾广艳对合同的解除无过错，世华公司承担70%责任，一审这样的处理对曾广艳明显不公；3、本案世华公司也是合同的相对方，一审围绕一个合同审查，也认定了世华公司作为居间方有过错，对《房屋买卖合同》中的居间合同部分作了实质审查，为避免讼累，应对世华公司收取的4万元一并处理，不能在一个案件中某方面处理了居间部分，某方面又不处理。二、本案涉及混合处理的案件，原审法院应对涉案居间及买卖合同一并审理后作出处理，关于居间合同收取的4万元也应一并处理。一审法院认为曾广艳的诉讼请求是请求支付购房款，不包括解除合同和赔偿损失，那么根据民事证据规定，原审法院经过审查认定的事实或法律关系，与原告主张的不一致，可以行使释明权，告知当事人变更，而不是不予处理或者告知当事人另行处理。如果该4万元不在本案处理，可能造成曾广艳无法得到处理，因为涉及到居间关系和买卖关系已经在本案处理了，另外提起诉讼不会被法院受理。故请求这4万元在本案中一并处理。三、原审判决对合同被解除造成曾广艳损失查明不清，尚有部分损失未审查及未处理。一审判决对合同解除造成了损失是两次过户造成的损失，但曾广艳的其他损失没有查明及审理，主要表现在：1、该房屋为转让前，曾广艳用于出租，租金为1200-1500/月，因买卖合同签订后，房屋过户给黄显兰，无法再对外租赁，现合同被解除，必然造成租金损失。2、该房屋过户给黄显兰，黄显兰没有缴纳物业费，一直由曾广艳按每月75.18元帮黄显兰缴交。上述两项损失，租金按1300元/月，物业费按75.18元/月，两项每月共1375.18元，从2018年2月起算计算到黄显兰将房屋和产权完全返回（过户）给曾广艳时止（暂计至2019年2月止为16502.14元）。综上所述，请求支持曾广艳的上诉请求。黄显兰答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：根据《关于对的复函》，曾广艳出卖给黄显兰的房产不符合贷款条件，即不符合曾广艳、黄显兰及中介世华地产三方共同签订的按揭付款的《房屋买卖合同》的条件。该房屋买卖是一宗曾广艳与世华地产互相串通以次充好、以假代真的合同诈骗案，骗取了黄显兰5万元定金，并按合同规定转交给了卖方曾广艳作为购房款。曾广艳在起诉状中明确写明收到黄显兰支付9万元购房款，两张收款收据分别是5万元定金和4万元首付，两张收据已经质证，曾广艳及其代理律师均无异议。曾广艳却说只收到黄显兰5万元购房款，自相矛盾。至于曾广艳为了把不合按揭贷款的房子作为符合按揭的房子推销出去而拿出4万元给世华地产，而与黄显兰无关。定金收款收据上收款人为曾广艳，该款应由曾广艳返还。而当黄显兰和世华公司去银行办理按揭贷款手续后知道该房屋不符合按揭贷款条件后，却编造谎言说过户后可办理按揭贷款，并互相串通写下担保书，由世华地产垫付房款，欺骗黄显兰与曾广艳签订了《房屋买卖合同》，并办理过户手续，又骗取了黄显兰的4万元购房款。过户后，黄显兰要求将房子交付使用，但曾广艳一直避而不见，不肯交房。曾广艳既收取了9万元首付款，又实际占有、使用着涉案房子，其请求黄显兰支付房租和物业管理费没有事实和法律依据。世华公司没有作答辩。曾广艳向一审法院起诉请求：一、判决黄显兰支付曾广艳余下房款15万元及逾期付款违约金（以15万元为基数，自2018年3月27日起按日千分之一计至付清房款日止，其中计至2018年7月26日的违约金为18000元）；二、判决世华公司对剩余购房款15万元承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由黄显兰、世华公司承担。一审诉讼中，黄显兰反诉请求：一、解除黄显兰与曾广艳于2018年5月11日签订的《广东省房地产买卖合同》，及2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》；二、判令曾广艳返还黄显兰购房款、过户费、所得税、双倍返还购房定金定共150202.88元及利息（利息自起诉之日起按银行同期贷款利率计算，直至付清全部欠款时止）；三、判令黄显兰将房屋过户给曾广艳，过户费用由曾广艳与黄显兰承担；4、本案反诉费由曾广艳承担。一审法院认定事实：2018年1月27日，曾广艳（卖方）、黄显兰（买方）与世华公司（经纪方）签订一份编号为YJSHDC000048的《房屋买卖合同》，主要约定：买卖之房屋位于阳江市江城区××翡翠公寓××楼××房，房屋所有权证号为阳01××33，房屋所有权人为曾广艳；该房屋按套销售，成交价为24万元，包含水电初装费、煤气初装费等；此次交易所产生的税费全部由买方支付；关于付款方式的约定：签订本合同时支付5万元作为定金，定金自动转为房款，首期房款9万元由买方在过户当天直接支付给卖方，房价余款15万元由买方申请银行按揭贷款支付，在签订本合同后60日天内办妥按揭贷款申请手续；经纪方就该房屋为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付5000元作为咨询及中介服务费；卖方不能按合同约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付房屋成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该房屋或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；等等。该合同签订当天，曾广艳出具《收款收据》一张给黄显兰，确认收到黄显兰支付的购房定金5万元；同日，黄显兰支付了服务中介费5000元给世华公司，世华公司出具《收款收据》给黄显兰收执。2018年5月11日，曾广艳（转让方，甲方）与黄显兰（受让方，乙方）于阳江市不动产登记中心再签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：甲方将位于阳江市江城区××翡翠公寓××楼××房转让给乙方，房地产权证号为**××33，该房产交易总金额为220000元；本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到阳江市不动产登记中心办理过户后续，乙方支付最后一期购房款时，甲方同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2018年6月10日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；等等。同日，曾广艳与世华公司签署《担保书》一份，约定：因买家黄显兰与卖家曾广艳达成购房协议并通过世华公司签署了房屋买卖合同，以总价24万元达成交易；现买方支付了首付款5万元，剩余首付款4万元于过户前支付；剩余楼款15万元由世华公司协助买方黄显兰向银行贷款支付；现由世华公司与黄显兰向卖方曾广艳担保，在规定的时间放款到曾广艳银行账上，担保时间为买卖双方到达房产交易中心办理过户出证当日算起60个工作日，如不能在规定的时间内放款，由世华公司在规定时间60个工作日到期后第二天先行垫付人民币15万元给卖方；如果在买方黄显兰配合办理的情况下未能在规定期间放款，由世华公司先行出资帮助黄显兰垫付楼款。同日，曾广艳收到黄显兰支付的购房首期款4万元，并出具了《收款收据》一份给黄显兰收执。另查明，曾广艳与黄显兰于2018年5月11日到房产部门办理涉案房屋过户手续，涉案房屋于2018年5月18日登记到黄显兰名下，不动产权证号为粤（2018）阳江市不动产权第00***4号。为此，黄显兰缴纳了财产转让所得税7732.88元，地，地籍测绘产测绘费320元以及契税2200元。再查明，庭审中，黄显兰与世华公司陈述，双方约定到广东阳江农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款。原审法院于2018年10月19日去函广东阳江农村商业银行股份有限公司调查涉案房屋能否办理抵押贷款手续的情况。广东阳江农村商业银行股份有限公司于2018年10月22日复函原审法院，内容为：坐落于阳江市江城区××公寓××楼××房的房产来源、楼龄及配套设施，不符合我行贷款准入条件，故未能办理该房产的抵押贷款手续。诉讼中，经曾广艳提出申请并提供担保，原审法院依法查封了登记在黄显兰名下的坐落于阳江市江城区××翡翠公寓××楼Ｂ501的房屋。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。曾广艳、黄显兰与世华公司于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，黄显兰了解到涉案房屋不符合银行办理房产抵押贷款的条件，但世华公司作为该房屋买卖交易的经纪方，告知黄显兰该房过户后可办理二手房贷款并与黄显兰约定到“农商行”办理贷款手续。另外，世华公司签署《担保书》对黄显兰应支付的剩余房款15万元向曾广艳提供保证担保。在此情况下，曾广艳将涉案房产过户到了黄显兰名下，黄显兰也于过户当天支付首期房款4万元给曾广艳。但过户后，黄显兰在办理抵押贷款的过程中，始终无法通过银行审批，无法订立房屋担保贷款合同，同时黄显兰在庭审中明确表示若没有贷款，其无能力支付剩余房款15万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，本案中黄显兰未能订立房屋担保贷款合同，无力付清余下房款。《房屋买卖合同》约定付款方式为“房价余款15万元由买方申请银行按揭贷款支付，在签订本合同后60日天内办妥按揭贷款申请手续”，现已无法实际履行，黄显兰请求解除于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，应予以支持。至于曾广艳与黄显兰于2018年5月11日在阳江市不动产登记中心签订的《房地产买卖合同》，从双方履行情况来看，双方真实履行的是2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，并非该2018年5月11日签订的《房地产买卖合同》，故黄显兰请求解除双方签订的该《房地产买卖合同》，应予以支持。由于三方签订的《房屋买卖合同》已部分履行，房屋已过户至黄显兰名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案合同解除后，曾广艳应返还已收到的合同项下购房款9万元（5万元+4万元）及其利息（按中国人民银行发布的同期同类存款利率计算，从起诉之日即2018年8月8日起计至曾广艳付清款项时止）给黄显兰，黄显兰应将涉案房屋过户给曾广艳。至于曾广艳支付给世华公司的4万元，曾广艳可另循途径解决。至于合同履行和解除过程中造成的损失，包括曾广艳将涉案房屋办理过户至黄显兰名下产生的费用，以及合同解除后黄显兰将涉案房屋办理过户至曾广艳名下产生的费用。由于合同履行过程中，房屋尚未办理过户前，买方黄显兰对涉案房屋无法办理房产担保贷款的事实均已有所知悉，但世华公司作为经纪方，为促成买卖交易的达成，向双方传递了涉案房屋可办理担保贷款的错误信息，并出具《担保书》对剩余购房款15万元提供保证担保，促使曾广艳和黄显兰双方办理了房屋过户手续。对此造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，世华公司根据过错应承担七成的责任。同时，黄显兰作为买方，对自身的支付能力应有足够的了解，其在始终清楚并相信房屋无法办理担保贷款的情况下，仍与曾广艳办理房屋过户至自己名下，存在过错，应对上述损失承担三成的责任。至于损失的具体数额，第一部分曾广艳将涉案房屋办理过户至黄显兰名下产生的费用，包括黄显兰已支付的财产转让所得税7732.88元、地、地籍测绘及房产测绘费320元以及房屋买卖契税2200元计10252.88元，由世华公司承担7177.02元，由黄显兰承担3075.86元；第二部分合同解除后黄显兰将涉案房屋办理过户至曾广艳名下产生的费用，在双方实际履行后，由世华公司按七成责任承担，黄显兰按三成责任承担。对于黄显兰请求曾广艳双倍返还定金100000元的问题，由于曾广艳对合同解除并没有过错，曾广艳并不是违约方，对黄显兰该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除曾广艳、黄显兰及黄显兰阳江市世华房地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》和曾广艳与黄显兰双方签订的《房地产买卖合同》；二、限曾广艳在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款9万元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类存款利率计算，从2018年8月8日起计至曾广艳付清款项时止）给黄显兰；三、限世华公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付过户费7177.02元给黄显兰；四、限黄显兰在本判决发生法律效力之日起30日协助曾广艳把坐落于阳江市江城区××翡翠公寓××楼××房的不动产权变更登记到曾广艳名下，办理不动产权登记所产生的费用由世华公司负担70%，由黄显兰负担30%；五、驳回曾广艳的诉讼请求；六、驳回黄显兰的其他反诉请求。一审案件受理费3660元，保全费1720元，共5380元，由曾广艳负担。反诉受理费2450元，由曾广艳负担816元，黄显兰负担817元，世华公司负担817元。二审审理期间，曾广艳提供以下新证据：一、房屋租赁协议、租赁合同、房屋租赁合同、翡翠公寓物业服务中心专业收据，拟证明曾广艳该房屋原用于租赁，租金1200-1500元/月，因买卖合同签订并过户给黄显兰后致无法出租的租金损失为每月1200-1500元，房屋每月应交的物业费损失为75.18元/月，两项共1375.18元，计至上诉日损失共16502.14元。黄显兰质证认为：黄显兰不清楚该份租赁合同，该合同与本案没有关联性，房屋也未交付给黄显兰，黄显兰不应承担支付物业费的义务。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。双方当事人对原审判决认定曾广艳与黄显兰、世华公司签订的《房地产买卖合同》有效，并判决解除该合同没有异议，本院对原审该判项予以维持。本案二审围绕曾广艳的上诉请求进行审查，综合诉辩双方意见，本案争议焦点：一是涉案购房款中的4万元及利息应由世华公司还是曾广艳返还给黄显兰，或者由世华公司返还4万元及利息给曾广艳；二是黄显兰及世华公司应否赔偿房屋租金及物业费损失给曾广艳。关于争议焦点一、本案中，黄显兰提供的两份收款收据显示曾广艳分别收到其5万元定金和4万元购房款，曾广艳一审期间没有否认这两份收据为其所书写的事实，只不过认为世华公司从中截留其4万元，判决解除房屋买卖合同后应由世华公司负责返还4万元及利息给黄显兰，或由世华公司返还4万元及利息给其，再由其返还给黄显兰。由于本案是房屋买卖合同，是处理曾广艳与黄显兰之间的房屋买卖关系，本案中收据显示曾广艳收到黄显兰9万元购房款（含定金），原审判决解除合同后，由曾广艳返还该款及利息给黄显兰正确，应予以维持。至于曾广艳称世华公司收取其4万元中介费，该款应否由世华公司返还给曾广艳，应依双方之间的居间合同关系审查，属另一法律关系，与本案所涉房屋买卖法律关系不同，一审根据当事人诉请求本案法律关系对此没有处理正确，应予维持。曾广艳二审主张世华公司扣收的中介费4万元应在本案中一并处的理据不足，应不予采纳。曾广艳可另循法律解决。关于争议焦点二，涉案房屋虽过户到黄显兰名下，但该房屋仍由曾广艳自己占用、使用，并没有交付给黄显兰，曾广艳请求黄显兰、世华公司赔偿因房屋买卖合同造成该期间的租金损失及物业费损失的理据不足，应不予采纳。综上所述，曾广艳的上诉理据不足，应不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由曾广艳负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月三十日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》