太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5325号原告（反诉被告）：雷晋青，女，1963年5月14日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：任新宇，北京乾上律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱航，北京乾上律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，汉族，住太原市小店区体育南路****楼****。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。委托诉讼代理人：崔洁，女，汉族，住太，住太原市小店区并州南路西一巷****楼****div>原告（反诉被告）雷晋青与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。雷晋青的委托诉讼代理人任新宇、邱航，和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静、山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷晋青诉辩称，本诉诉讼请求：1.判令被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行租赁合同并支付原告拖欠的租金194169.5元及违约金32037.97元（违约金应计算至实际付清之日止，暂算至2019年5月14日，详见违约金计算表）；2.判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述租金及违约金承担连带保证责任，以上合计226207.47元，如山西恒实房地产开发有限责任公司被告判决后仍不履行支付义务，应承担迟延履行期间的加倍利息；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2005年3月14日，原告与被告和信摩尔公司签订编号为00069564、00069565、00069566、00069567的四份商铺租赁《合同书》，分别约定：将原告名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3层3B109号、3层3B108号、3层3B131号、2层2B254号商铺出租给被告和信摩尔公司，约定租期均为2005年3月14日至2021年12月31日。约定3B109号、3层3B108号、3层3B131号的年度租金为18957元，2B254的年度租金为23475元，支付方式均为按月平均等额支付。同日，原告与被山西恒实房地产开发有限责任公司签订了4份《保证合同》，约定对以上四份租赁《合同书》的租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。从合同签订之日，被告一直按时缴纳租金，直到2016年11月起，被告便不再按时缴纳租金，暂算至2019年5月14日被告共欠付29个月四套商铺租金合计194169.5元。原告曾多次通知被告支付拖欠租金并于2017年5月1日向二被告发送律师函催要租金，但二被告一直推脱不付。根据上述四份租赁《合同书》的约定被告应按期支付原告租金，若逾期支付的，应按如下约定支付违约金：逾期支付在90日内的，按日万分之一计算违约金，逾期支付超过90日未超过210日部分的，按日万分之二计算违约金；逾期支付超过210日，按日万分之四计算违约金。暂算至2019年5月14日被告应支付四套商铺租赁违约金共计：32037.97元。综上所述，被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，请求法院支持本诉请求。针对山西和信摩尔商业有限公司反诉请求，意见如下：一、原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的四份房屋租赁合同自成立之日起生效，具有法律约束力，应当继续履行；二、原告不同意解除合同的情况下，被告没有单方解除合同的权利；三、整个商场仍在正常开业经营，租赁合同不满足解除的实质条件；四、如果被告继续单方面违约，拒不履行合同，导致合同无法履行，则应当依法赔偿原告全部经济损失，包括未来合同正常履行可预见的可得利益损失，合计437115.72元。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）和信摩尔公司诉辩称，2016年11月21日付过一笔，2017年3月31日，被告认可抵顶后支付租金至2016年11月底的租金，现欠原告2016年12月1日至2018年1月，共计14个月，违约金原告所算的数额不予认可，具体按照合同依法裁判，诉讼费不予承担。提出反诉请求：1.依法解除和信摩尔公司与雷晋青签订的四份《合同书》；2.本案诉讼费由雷晋青承担。事实与理由：和信摩尔公司与雷晋青于2005年3月14日签订了编号为00069565、00069566、00069564、00069567四份《合同书》。合同书约定由和信摩尔公司租赁并管理雷晋青的商铺。雷晋青的商铺原先由和信摩尔公司占有使用。直至2018年1月份，燕莎太原店整体撤场，不再经营，同时雷晋青的商铺也已经腾空。2018年1月，和信摩尔公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来和信摩尔公司处解除《合同书》并收房，和信摩尔公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知雷晋青于2018年1月解除与其签订的上述《合同书》，但雷晋青至今未按照通知办理收房事宜。综上，特提起反诉，望依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）雷晋青系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2B254号、3B108号、3B109号、3B131号商铺的所有权人，商铺的建筑面积分别为18.03平方米、15.68平方米、15.68平方米、15.68平方米。2005年3月14日，原告（反诉被告）雷晋青（乙方）与被告（反诉原告）和信摩尔公司（甲方）签订了商铺租赁《合同书》，编号为00069564、00069565、00069566、00069567，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2B254号、3B108号、3B109号、3B131号商铺并进行统一的招商与经营管理。本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。商铺租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为23475元、18957元、18957元、18957元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订满30日后起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。双方还约定了其他条款。商铺租赁合同签订的同时，原告（反诉被告）雷晋青（丙方）与山西恒实杨家堡房地产开发有限公司（甲方）、（签订合同时的名称为山西恒实杨家堡房地产开发有限公司，该公司于经山西省工商行政管理局核准企业名称变更为山西恒实房地产开发有限责任公司，换发营业执照后生效）、被告（反诉原告）和信摩尔公司（乙方）签订《保证合同》，约定为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保。甲方保证的金额为乙方根据00069564号、00069565号、00069566号、00069567号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金23475元、18957元、18957元、18957元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对本合同所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。上述合同签订后，各方均按合同约定履行了相应义务。被告（反诉原告）和信摩尔公司每月按时向雷晋青支付四套商铺租金共计6695.5元至2016年9月份，2016年10月份租金于2016年11月21日支付，逾期支付7日，2016年11月份租金于2017年3月31日支付，逾期支付107日，从2016年12月份起未再支付原告（反诉被告）租金。另查明，涉案商铺的实际租赁使用人系北京燕莎友谊商城有限公司。该公司于2018年1月从和信商业广场撤场，涉案商铺现已闲置。2018年1月25日，被告（反诉原告）和信摩尔公司在商铺外张贴公告，主要内容为：和信摩尔公司与北京燕莎公司于2017年12月31日解除双方于2004年9月19日签订的《租赁合同书》北京燕莎公司不再承租原《租赁合同书》中约定的商铺，并不再向和信摩尔公司支付租金；鉴于上述情况，燕莎已经无法正常经营，无力支付业主的租金。结合部分业主的诉求，和信摩尔公司通过解除与全体业主签订的《合同书》，将商铺全部腾空并返还全体业主；和信摩尔公司定于2018年1月31日解除租赁《合同书》，定于2018年1月26日开始办理解除租赁《合同书》的相关事宜。和信摩尔公司陈述随后其工作人员以电话的方式通知了原告（反诉被告）雷晋青并向雷晋青邮寄了解除合同通知书，雷晋青对此不予认同，认为和信摩尔公司提交的快递邮寄单无法证明将解除合同通知书送达雷晋青，且无权以此方式解除合同。庭审中，被告（反诉原告）和信摩尔公司称涉及北京燕莎公司原租赁的商铺已经空置，并且大部分商铺已交还业主，其同意支付2016年12月1日至2018年1月31日共计14个月的租金。原告（反诉被告）雷晋青提交了九张照片，以证明商场正在正常使用，不具备解除合同的条件。庭后，经本院现场核实，涉案的四套商铺已经空置，原实际租赁使用人为北京燕莎友谊商城有限公司。上述事实，有原告（反诉被告）提交的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》，被告（反诉原告）提交的公告一份及庭审笔录在案佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）雷晋青与被告（反诉原告）和信摩尔公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《合同书》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案争议焦点即涉案《合同书》应否继续履行，被告（反诉原告）和信摩尔公司应支付的租金及违约金数额。《合同书》约定，合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。被告（反诉原告）和信摩尔公司在合同期限内单方提出解除合同，原告（反诉被告）表示不同意解除合同，且双方未就变更或解除合同签订书面协议，按照合同约定尚不具备解除合同的条件，但事实上涉案商铺的实际租赁使用人北京燕莎公司已经解除与被告（反诉原告）和信摩尔公司签订的《租赁合同书》，不再租赁涉案商铺，不再向被告（反诉原告）和信摩尔公司支付租金，涉案商铺处于闲置状态。《合同书》中写明，被告（反诉原告）和信摩尔公司系作为管理者对涉案商铺在内的“和信商业广场”实施统一的商业经营管理，北京燕莎公司撤场后，被告（反诉原告）和信摩尔公司表示其无力统一对商铺进行管理并支付租金，故提出解除合同，鉴于此情形导致原告（反诉被告）雷晋青收取租金的合同目的无法实现，故原告（反诉被告）雷晋青与被告（反诉原告）和信摩尔公司签订的《合同书》应当予以解除，合同解除后被告（反诉原告）和信摩尔公司应当将雷晋青名下的商铺腾空后交予原告（反诉被告）雷晋青。关于被告（反诉原告）和信摩尔公司应当支付的租金及违约金，合同解除的，并不免除和信摩尔公司支付所欠租金及违约金的义务。被告（反诉原告）和信摩尔公司就2016年12月15日至2018年1月31日的租金应当予以支付。关于和信摩尔公司认为2018年1月31日以后合同已经解除故不应当再支付租金的辩解意见及要求确认合同已解除的反诉请求，虽然和信摩尔公司以张贴公告、快递邮寄解除合同书的方式通知原告（反诉被告）雷晋青解除合同，但雷晋青未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故和信摩尔公司所述合同解除并未发生效力，被告（反诉原告）和信摩尔公司支付原告（反诉被告）雷晋青的租金应计算至本判决生效之日止。被告（反诉原告）和信摩尔公司未依约按期支付租金，构成违约，其应当按照合同约定支付原告（反诉被告）雷晋青相应的违约金，即以月租金6695.5元为基数，分段计算。2016年10月至11月逾期支付的违约金为87.71元（6695.5元0.00017＋6695.5元0.000190＋6695.5元0.000217）。2016年12月份起至本判决确定给付之日止的违约金，以月租金6695.5元为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日后按日万分之四计算。依据雷晋青与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》，被告山西恒实房地产开发有限责任公司应当对和信摩尔公司支付原告（反诉被告）雷晋青的租金和逾期付款违约金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）雷晋青与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2005年3月14日签订的编号为00069564、00069565、00069566、00069567的《合同书》；二、原告（反诉被告）雷晋青与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内办理太原市长风街705号（和信商业广场）1幢2层2B254号、3层3B108号、3层3B109号、3层3B131号商铺的移交手续，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司将上述商铺返还原告（反诉被告）雷晋青；三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）雷晋青自2016年12月15日起至本判决生效之日止，按照每月6695.5元计算的租金及违约金87.71元；四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）雷晋青违约金至本判决确定的给付之日止，违约金的具体计算方法为：2016年12月的租金6695.5元，违约金从2017年1月15日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年1月的租金6695.5元，违约金从2017年2月15日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月的租金6695.5元，违约金从2017年3月15日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月之后应付租金的违约金按上述方法依次类推计算至本判决确定的给付之日止；五、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）项内容承担连带给付责任；六、驳回原告（反诉被告）雷晋青的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2346元（本诉原告已预交），由本诉被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告山西和信摩尔商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二○一九年八月五日书记员 赵云飞