云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4868号原告：李光明，男，汉族，1978年10月11日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘寿伟、奚金才，系云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）。住所：昆明市白塔路**。法定代表人：周一平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨昆渝，女，汉族，1989年1月23日出生，住，住云南省昆明市五华区被告1法务，一般授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司（以下简称“驰久公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区拓东路**/div>法定代表人：邱江宁。原告李光明诉被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司、云南驰久房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告李光明的委托诉讼代理人刘寿伟、奚金才到庭参加了诉讼。被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，被告云南驰久房地产开发有限公司下落不明，本院于2019年5月9日在在线法院公告栏依法向其送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，其无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告驰久公司签订的《员工内部认购协议》;2、判决两被告共同返还原告购房款1308151元；3、判决两被告共同向原告支付实际资金占用期间的利息231107元（按中国人民银行同期存款利率计算自2013年7月10日至实际付清之日止，暂计算至2019年4月30日）以上两项合计金额暂计1539258元；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告和被告驰久公司于2013年7月10日签订《员工内部认购协议》，约定被告驰久公司将两被告投资开发的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期1栋28层2802号，建筑面积约为111.76平方米的房屋出售给原告，经被告优惠后，房屋成交价为1308151元，协议签订后，原告向被告金马源公司支付了全部房款。截至目前，被告驰久公司和金马源公司均无法依约向原告交付房屋。原告与被告多次协商解决，被告均以各种理由搪塞，两被告未依约交付房屋的行为致使原告与被告签订协议的合同目的无法实现，严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，特起诉。被告金马源公司、被告驰久公司未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：第一组证据：原告身份证复印件、被告工商登记信息卡，证明原被告主体适格；第二组证据：《汇都国际员工内部认购协议》、汇都国际3期销控单，证明：1、原告与被告驰久公司签订了《员工内部认购协议》；2、约定原告向被告购买位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期1栋28层2802号房屋，建筑面积约为111.76平方米，房屋总价为1308151元；第三组证据：收据、交款确认单，证明被告驰久公司向原告出具收据，原告已经按照协议约定支付了全部购房款，被告驰久公司出具收据予以确认；第四组证据：刷卡记录，证明原告刷卡向被告金马源公司支付了全部的购房款，并有原告的刷卡记录为证。本院认为，原告提交的证据具有真实性，本院予以采信。综合原告的证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告李光明（乙方）与被告云南驰久房地产开发有限公司（甲方）于2013年7月10日签订《员工内部认购协议》，约定乙方自愿参与甲方集资建房开发的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期1栋28层2802号物业，建筑面积约为111.76平方米，该物业建筑面积单价人民币15607元/㎡，房款总价为人民币1744201元，乙方一次性预付全部房款的，甲方承诺给予乙方购买本项目商品房约定总价25%的优惠，优惠后该物业建筑面积单价为11705元/㎡，优惠后房款总价为人民币1308151元。协议第八条约定：“乙方在交纳认购金时，甲方已明确告知乙方汇都国际3期项目尚未取得预（销）售许可证。在此情况下，乙方仍自愿交纳该笔款项。”签订合同当日，原告以刷卡方式向被告金马源公司支付购房款共计人民币1308151元，由被告驰久公司向原告出具收据予以确认。现原告认为被告一直未能与其签订《商品房购销合同》，涉案项目现处于烂尾状态，故诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《员工内部认购协议》的性质及其效力问题？2.应由谁承担返还责任以及是否应当承担资金占用费？关于争议焦点一，本案中，原告李光明与被告云南驰久房地产开发有限公司于2013年7月10日签订的《员工内部认购协议》虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定等基本内容已作明确约定。并且原告已在该认购协议签订当日将双方约定的全部房款（25%的优惠）向被告金马源公司支付，被告驰久公司亦向原告出具收据予以确认。原告与被告驰久公司虽未签订正式的《商品房购销合同》，但原告已履行了支付全部购房款的义务，开发商已经确定了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，双方事实上已经形成了商品房买卖合同关系，该《员工内部认购协议》应认定为商品房买卖合同。关于《员工内部认购协议》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，在未取得预售许可的情况下即与原告成立并履行了商品房买卖合同，协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。协议自始无效，故原告要求解除涉案协议的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，对于合同标的双方应当相互返还。结合被告金马源公司实际收款、被告驰久公司出具收据确认的事实，本院依法确认由被告金马源公司、驰久公司将原告的购房款人民币1308151元返还原告，并向原告承担按照中国人民银行同期同类存款利率计算的资金占用利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告李光明与被告云南驰久房地产开发有限公司于2013年7月10日签订的《员工内部认购协议》无效；二、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司、云南驰久房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告李光明退还购房款人民币1308151元并承担以人民币1308151元为本金自2013年7月10日起至该款项实际还清之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的资金占用利息；三、驳回原告李光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币18653元由被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司、云南驰久房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 石 瑜人民陪审员 崔 静二〇一九年八月十九日书 记 员 赵路娟