北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24099号原告：北京市丰台区卢沟桥乡马连道村村民委员会，住所地北京市丰台区。法定代表人：牛金财，村委会主任。原告：北京马连道投资管理公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：靳士刚，董事长。二原告委托诉讼代理人：黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杲杨，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。被告：北京市商标印刷厂有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：韩增章，执行董事。委托诉讼代理人：杨培，男，公司办公室主任，住北京市西城区。被告：北京世纪金工投资有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：赵钢，董事长。二被告委托诉讼代理人：田胜彩，北京市百瑞律师事务所律师。原告北京市丰台区卢沟桥乡马连道村村民委员会（以下简称“马连道村委会”）、北京马连道投资管理公司（以下简称“马连道投资公司”）与被告北京市商标印刷厂有限公司（以下简称“商标印刷厂公司”）、北京世纪金工投资有限公司（以下简称“世纪金工公司”）占有物返还纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马连道村委会、马连道投资公司的委托诉讼代理人黄茜，商标印刷厂公司的委托诉讼代理人杨培，商标印刷厂公司、世纪金工公司的委托诉讼代理人田胜彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连道村委会、马连道投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令商标印刷厂公司和世纪金工公司将位于北京市丰台区马连道XX村1号（以下简称“XX村1号”）的9亩土地及其地上建筑物腾退并返还给马连道村委会和马连道投资公司。2.判令商标印刷厂公司和世纪金工公司按每年120000元的标准向马连道村委会和马连道投资公司支付土地及房屋使用费，自2018年7月1日起至实际支付之日止。3.本案诉讼费由商标印刷厂公司、世纪金工公司承担。事实和理由：1980年9月，北京市丰台区芦沟桥公社马连道生产队（以下简称“马连道生产队”）与北京市商标印刷一厂（以下简称“商标印刷一厂”）签订《协议书》，约定由马连道生产队出资土地6亩、厂房900平方米，作价9万元，商标印刷一厂出资11万元，共同投资成立集体所有制企业“选纸厂”。1980年9月20日，双方签署《补充协议书》，约定由马连道生产队提供土地，由商标印刷一厂出资代马连道生产队新建120间房屋作为选纸厂职工宿舍，并约定该宿舍产权归马连道生产队所有，由商标印刷一厂及选纸厂职工居住使用，商标印刷一厂每年向马连道生产队交付租金7200元。上述协议签订后，马连道生产队提供XX村1号的9亩土地给选纸厂使用。后马连道生产队更名为北京市丰台区马连道农工商联合公司（以下简称“马连道农工商公司”）。1987年，商标印刷一厂与北京市商标印刷四厂合并，成立北京市商标印刷厂（以下简称“商标印刷厂”）。2000年3月29日，马连道农工商公司与商标印刷厂通过《就原双方联营选纸厂厂址移交问题会议纪要》的形式，约定关闭选纸厂，厂区归还马连道农工商公司，选纸厂宿舍由商标印刷厂管理使用，每年交付马连道农工商公司土地使用费5万元及房屋使用费。此后，马连道农工商公司再更名为马连道投资公司。2017年，商标印刷厂经企业改制更名为商标印刷厂公司，世纪金工公司为商标印刷厂公司的唯一股东。选纸厂职工宿舍一直由商标印刷厂公司和世纪金工公司使用至今，世纪金工公司每年向马连道村委会和马连道投资公司交纳土地及房屋使用费120000元，已交纳至2018年6月30日。期间，马连道村委会和马连道投资公司曾多次催促商标印刷厂公司和世纪金工公司腾退并返还诉争房屋及土地，由马连道村委会和马连道投资公司对该房屋及土地进行经营、管理，但对方均置之不理。商标印刷厂公司、世纪金工公司辩称，不同意马连道村委会、马连道投资公司的诉讼请求，理由如下：1.1980年9月20日，商标印刷一厂与马连道生产队联营兴办选纸厂，由马连道生产队提供土地，商标印刷一厂投资建筑120间职工宿舍，使用权归商标印刷厂，产权归马连道农工商公司，以解决选纸厂职工住房困难。后经双方协商，选纸厂关闭，厂区归马连道农工商公司使用，宿舍区保留，管理权归商标印刷厂。这是双方对选纸厂资产清算分配的结果，是双方对选纸厂职工的安置方案，原告无权单方要求腾退选纸厂宿舍。2.2013年宿舍区启动拆迁，目前部分房屋已被拆除，其余房屋处于待拆迁状态，其中部分房屋被拆迁单位使用，商标印刷厂公司无法将其腾退及返还，亦无相应义务。3.原告的诉讼请求与世纪金工公司无关，商标印刷厂系具有民事行为能力的法人，应独立承担民事责任，世纪金工公司仅是在商标印刷厂公司资金不足时为其代缴了选纸厂宿舍房租及其他费用。4.每年支付120000元不仅是土地及房屋使用费，其中还包括60000元职工工资补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据依法进行审核认定，并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：1980年9月，马连道生产队与商标印刷一厂签订《协议书》，约定由马连道生产队提供土地六亩，建筑厂房九百平方米，共计投资9万元，商标印刷一厂出资11万元，联营兴办集体所有制企业“北京商标印刷一厂、马连道生产队联营选纸厂”（以下简称“选纸厂”）。1980年9月20日，双方签署《补充协议书》，约定由马连道生产队提供土地，由商标印刷一厂投资建筑住房120间作为选纸厂职工宿舍，该房产所有权归马连道生产队所有，使用权归商标印刷一厂，商标印刷一厂每年向马连道生产队交付租金7200元。选纸厂的领导和管理人员均由商标印刷一厂选派担任，马连道生产队只选派三十名社员工参加选纸厂工作。上述协议签订后，马连道生产队提供XX村1号的9亩土地用于建筑选纸厂职工宿舍。后马连道生产队更名为马连道农工商公司，商标印刷一厂更名为商标印刷厂。2000年3月29日，马连道农工商公司（乙方）与商标印刷厂（甲方）签订《就原双方联营选纸厂厂址移交问题会议纪要》，该纪要回顾了“早于一九八〇年九月二十日，甲方投资建设120间职工宿舍，使用权归甲方，产权归乙方，以便解决甲方职工住房困难”等此前双方协议内容，经过就具体问题进行协商，约定关闭选纸厂，厂区归还马连道农工商公司，宿舍区保留，管理权归商标印刷厂，商标印刷厂每年交付马连道农工商公司土地租金伍万元整，房租按实际收数为准，保底费壹万元。同时载明，宿舍区乃危房区，双方正在协商下一步危改措施，根据进展将另行开会作出补充会议纪要。2001年3月，商标印刷厂与马连道农工商公司签订《就原双方联营造纸厂所剩七名社员工回村安置问题会议纪要》，约定七名社员工自2001年1月1日起回马连道农工商公司工作，商标印刷厂应在每年的6月30日以前一次性付给马连道农工商公司陆万元补偿工资款。同时约定，宿舍区保留，商标印刷厂每年向马连道农工商公司交付土地租金伍万元，以及按实际数收取房租费；宿舍区乃危房区，双方加速促成危改规划的内容均不变更，仍照常运作。此后，马连道农工商公司再更名为马连道投资公司，商标印刷厂经企业改制更名为商标印刷厂公司，世纪金工公司为商标印刷厂公司的独资股东。庭审中，双方均认可世纪金工公司每年向马连道投资公司交纳120000元，已交纳至2018年6月30日，但马连道投资公司主张该款全部为选纸厂宿舍土地使用费及租金，商标印刷厂公司和世纪金工公司主张该款包括60000元选纸厂宿舍土地使用费及租金和60000元职工工资补偿款，且世纪金工公司系为商标印刷厂公司代缴该款。同时，马连道投资公司向本院提供2018年6月20日向商标印刷厂公司和世纪金工公司发送的选纸厂宿舍房屋腾退返还告知书，商标印刷厂公司和世纪金工公司对此不予认可。庭审中，商标印刷厂公司认可目前仍对案涉房屋及土地进行管理，同时向本院提交《丰台区芦沟桥街道办事处关于执行市人民政府京政发（1982）82号文件中有关“依靠有关单位加强家属委员会和新建楼区居委会的建设”的通知》、《一九九四年太平桥街道办事处居家委会目标管理责任制、任务书》、《太平桥街道办事处一九九五年居家委会目标管理责任制任务书》，以证明选纸厂宿舍一直由商标印刷一厂、商标印刷厂、商标印刷厂公司相继管理；向本院提交北京丽泽金都开发建设有限公司于2013年11月4日向商标印刷厂公司印发的《致丽泽北区各相关房屋产权单位的函》，以证明此时丽泽金融商务区北区A、B、B1、C地块的拆迁工作启动，选纸厂宿舍位于拆迁范围内；向本院提交选纸厂宿舍家委会主任于2018年11月13日出具的选纸厂宿舍情况说明，以证明选纸厂宿舍的建设及使用现状。另查，北京市人民政府曾于1988年向马连道农工商公司和商标印刷厂发出《处理违章占地、违章建筑通知书》（丰政处字［1988］第（二）021号），将选纸厂宿舍确定为“以联营方式违章占地9亩，违章建筑3300平方米”，按照市政府京政发［1987］30号文件通知精神提出处理意见：1.此项占地与规划无大矛盾，保留使用。2.此项占地是以联营方式占地9亩，建筑3300平方米，全部免予罚款。本院认为，本案的争议焦点在于，选纸厂关闭后，原宿舍区继续保留，商标印刷厂公司对其占有、使用和管理是否具有合法依据，以及马连道村委会和马连道投资公司要求支付土地使用费和房屋租金是否具有合法依据。根据《物权法》的规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，首先，自1980年9月马连道生产队与商标印刷一厂签订《协议书》约定联营兴办选纸厂，至2000年3月29日马连道农工商公司与商标印刷厂约定关闭选纸厂之前，双方均属于对集体所有的土地进行占有、使用和收益，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。在此过程中，双方签署《补充协议书》，约定由马连道生产队提供土地，由商标印刷一厂投资建筑住房120间作为选纸厂职工宿舍，同时约定了房屋所有权和使用权归属及租金金额和交付方式，系因联营需要，以解决联营企业职工住房困难，在联营企业开办期间，亦可视为联营协议的组成部分。法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。商标印刷一厂以及更名后的商标印刷厂作为对马连道生产队以及更名后的马连道农工商公司所有的土地享有占有、使用的权利的用益物权人，虽将该宿舍用于职工居住，但鉴于联营之意，该物权性质可以概括地视为利用农民集体所有的土地行使土地承包经营权。上述协议签订后，双方均按协议履行了各自义务，本院对此不持异议。其次，在马连道农工商公司与商标印刷厂约定关闭选纸厂之后，商标印刷厂以及改制更名后的商标印刷厂公司遂不再具备利用农民集体所有的土地行使土地承包经营权的前提，该单位职工亦无继续居住原宿舍的合法依据。虽然双方先后两次签订会议纪要，约定宿舍区保留，管理权归商标印刷厂，商标印刷厂每年交付马连道农工商公司土地租金和房租保底费，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，商标印刷厂并非村集体经济组织，该厂职工亦非村农民。即使对保留宿舍区及其权利归属的确定系商标印刷厂与马连道农工商公司的真实意思表示，但该会议纪要内容因违反了法律的强制性规定应被认定无效。虽然商标印刷厂公司在庭审中主张，会议纪要内容是双方对选纸厂资产清算分配的结果，是双方对选纸厂职工的安置方案，但本院认为，双方的资产分配和职工安置不应以违反法律规定和损害农民集体利益作为对价。此外，从《物权法》的角度看，商标印刷厂公司对案涉房屋占有、使用至今并交纳土地使用费和房屋租金的事实，亦无法被赋予任何合法的物权种类和法定依据。综上，选纸厂关闭后，商标印刷厂公司对原宿舍区继续保留，商标印刷厂公司对其占有、使用和管理，以及马连道村委会和马连道投资公司要求支付土地使用费和房屋租金均不具有合法依据。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，当事人双方均认可因纪要内容而取得的财产，亦未要求对相应财产予以返还或折价补偿，故本院不予处理。但对马连道村委会和马连道投资公司要求商标印刷厂公司和世纪金工公司支付土地使用费和房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。经本院释明，马连道村委会和马连道投资公司明确表示不主张确认商标印刷厂与马连道农工商公司签订的关于保留原北京商标印刷一厂、马连道生产队联营选纸厂宿舍的会议纪要无效，本院对此不持异议。对于马连道村委会和马连道投资公司要求腾退并返还案涉房屋及土地的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，按照“房随地走、地随房走”之房地一体原则，案涉土地及房屋均属于该村农民集体所有。马连道村委会和马连道投资公司主张对案涉土地及房屋进行经营、管理于法有据，本院应予支持。但由于该土地及房屋涉及诸多历史原因，商标印刷厂公司职工在此居住多年，且目前宿舍区已启动拆迁，部分房屋已被拆除，其余房屋处于待拆迁状态，并有部分房屋被拆迁单位使用，考虑此现实情况，本院认为，应妥善处理相关人员安置问题，对案涉房屋腾退及返还酌情作出处理。此外，纵观本案相关证据及当事人陈述，商标印刷厂公司更名前后的单位系案涉协议及会议纪要的合同相对人，根据合同的相对性原则，合同仅对当事人双方具有法律约束力。商标印刷厂公司系具有民事行为能力的法人，应依法独立享有民事权利和承担民事义务，且不得因名称的变更而不履行合同义务，故商标印刷厂公司应当按照约定履行自己的义务。世纪金工公司交纳土地使用费和房屋租金的行为应视为其为商标印刷厂公司垫付了相关款项。马连道村委会和马连道投资公司主张世纪金工公司为商标印刷厂公司的独资股东，且每年向马连道村委会和马连道投资公司交纳土地使用费及房屋租金，据此要求世纪金工公司支付案涉土地及房屋使用费，且履行房屋腾退及返还义务的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十六条，《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民法总则》第五十七条的规定，判决如下：一、位于北京市丰台区马连道卫强校村**的9亩土地及其地上原北京商标印刷一厂、马连道生产队联营选纸厂宿舍由北京市丰台区卢沟桥乡马连道村村民委员会或北京马连道投资管理公司经营、管理，上述土地及房屋被拆迁前由现居住人继续使用。二、驳回北京市丰台区卢沟桥乡马连道村村民委员会、北京马连道投资管理公司其他诉讼请求。案件受理费1350元，由北京市丰台区卢沟桥乡马连道村村民委员会、北京马连道投资管理公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇一九年八月二十六日书记员  万星