北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终10198号上诉人(原审原告)：北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里**楼。法定代表人：王晓莉，总经理。委托诉讼代理人：彭科，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵涛，北京市九洲律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京京棉纺织集团有限责任公司，，住所地北京市朝阳区八里庄东里**法定代表人：朱能强，董事长。委托诉讼代理人：白效振，男，北京京棉纺织集团有限责任公司职员。上诉人北京三园物业管理有限公司（以下简称三园物业公司）因与被上诉人北京京棉纺织集团有限责任公司（以下简称京棉纺织公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判京棉纺织公司支付自2006年6月1日至2017年5月31日期间拖欠的物业费86174.59元，截止2014年5月31日逾期付款利息损失17734.6元，或者发回重审。2.一、二审诉讼费由京棉纺织公司负担。事实和理由：1.三园物业公司至今一直为涉案房屋提供物业服务。从1996年10月9日涉案协议书签署之日至今，三园物业公司一直为包括涉案房屋在内的朝阳区道家园小区提供物业服务。2.京棉纺织公司应根据《协议书》约定向三园物业公司交纳涉案房屋物业费。根据《协议书》第三条约定，如果京棉纺织公司将涉案房屋产权转让时，应会同承受产权单位与三园物业公司签订新的物业服务协议，而京棉纺织公司从未以任何形式告知三园物业公司部分涉案房屋已经进行过房改售房的事实，也从未会同新的产权单位与三园物业公司签订新的物业服务协议。根据《协议书》第三条规定，如京棉纺织公司将房屋换给非其本单位人员居住时，该房托管费仍由其支付。京棉纺织公司辩称，同意一审判决，不同意三园物业公司的上诉请求。双方从来没有签订物业服务合同，京棉纺织公司也不是享有物业服务的实际受益主体，不应承担交纳物业费的义务，且三园物业公司的诉请超过诉讼时效。三园物业公司向一审法院起诉请求：1.要求京棉纺织公司物业费本金86174.59元；2.要求京棉纺织公司支付利息17734.6元；3.诉讼费用由京棉纺织公司负担。一审法院认定事实：1998年6月19日，甲方北京第三棉纺织厂与乙方北京市纺织建设承发包公司房管所签订《房屋托管协议书》，约定：甲方在北京市纺织建设承发包公司集资建房中分得道家园13#小区高层住宅13套，建筑面积939.39平方米（具体房号见附表）。按集资协议，委托乙方统一管理。甲方将房屋设备的管理全权委托乙方。乙方按市公房托管维修规定，负责管理、维修、供暖，不得推诿。甲方不得干预。今后如果甲方将产权转让时，应会同承受产权单位与乙方直接签定本协议书。托管费由托管建筑面积收费40.41元/平方米年、托管公用天线收费19.92元/户年和托管清运垃圾费21元/户年组成。上述托管费合计38492.71元。交费办法：即每年甲方在6月19日前交付当年6月至次年5月份费用。上述收费标准为现定取费标准，今后在交费期内将按国家政策规定及物价调整系数作相应调整。甲方进住使用上述住房，要协助乙方作好各项管理工作，教育住户遵守乙方的各项管理制度，签订住房契约，按时交付水、电、煤气、卫生、收视等费用，不得拖欠。住户在今后需换房时，须持甲方同意证明，到乙方按规定办理换房手续，如将房换给非甲方单位人员居住时，该房托管费用仍由甲方承受。小区内一切公配设施及空地，绿化等均属乙方管辖所有。2006年12月22日，北京三园物业管理中心更名为三园物业公司。2010年1月18日，京棉纺织公司出具承诺函，内容为：京棉纺织公司是1997年8月15日由北京第一棉纺织厂、北京第二棉纺织厂、北京第三棉纺织厂（简称京棉一、二、三厂）实行重组后改制而成的北京纺织控股有限责任公司出资设立的全资子企业。京棉纺织公司组建后，统一对外经营，原京棉一、二、三厂的经营活动全部终止，债权债务全部由京棉纺织公司承继，原企业在职及离、退休职工全部由京棉纺织公司接收管理。庭审中，三园物业公司还提交了以下证据：1.住宅明细表、居住证，证明《房屋托管协议书》中包含涉案房屋的具体门牌号及面积，该明细表是《房屋托管协议书》的附件。京棉纺织公司对该证据的真实性认可，但不是与三园物业公司签署的。2.律师函及快递详情单，证明三园物业公司以书面形式向京棉纺织公司催收过物业费。京棉纺织公司对该证据的真实性认可，但称已过诉讼时效。3.名称变更通知，证明北京三园物业管理中心变更为北京三园物业管理有限公司。京棉纺织公司对该证据的真实性认可，内容不认可，北京市纺织建设承发包公司一直存续，后更名为北京方宏置业有限责任公司，此公司一直存续，与三园物业公司是完全不同的两个公司，即便存在权利义务的概括转移，未经我方认可，该转移无效。4.承诺函，京棉纺织公司承继了原北京第三棉纺织厂的全部债权债务，其应该向三园物业公司支付拖欠的物业费及损失。5.欠费统计表，证明京棉纺织公司自2007年至2017年5月31日期间欠费金额。京棉纺织公司对该证据的真实性不认可，并称未约定利息。6.收款凭证、发票、进账单、自行制作的收款明细，证明三园物业公司催缴过物业费。京棉纺织公司称三园物业公司未列明具体房间号，无法核实哪些房屋已缴费。京棉纺织公司提交了以下证据：1.关于北京市纺织建设承发包公司分立改制的通知，证明北京市纺织建设承发包公司后变更为北京方宏置业有限责任公司，此公司一直存续，与三园物业公司系两个不同的公司。三园物业公司对该证据的真实性不清楚，但称:“实际情况确实如此，1997年改制前三园物业公司是北京市纺织建设承发包公司的下属单位，是有独立法人资格的国有企业，改制后三园物业管理中心变成了民营企业。”2.6套房屋的买卖契约及房屋买卖合同、房屋产权登记证，证明该房屋产权亦有北京第三棉纺织厂变更为个人。三园物业公司真实性不认可，证明目的不认可。只能证明房屋进行过房改，但是根据托管协议书3.1条，应由京棉纺织公司会同新买房人与我方重新签订物业服务协议。京棉纺织公司房改时没有签订新协议，也没有通知过三园物业公司进行变更。买卖双方个人自行签订的买卖合同只对协议双方有效，对我方没有约束力。另查，13-×房屋登记在案外人傅燕君名下，建筑面积68.38平方米，该房屋系2000年北京第三棉纺织厂以成本价售予傅燕君。13-×房屋登记在案外人崔贤超名下，建筑面积68.38平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予崔贤超。13-×房屋登记在案外人白佔茹名下，建筑面积68.38平方米，该房屋系2005年由案外人朱宝龙出售给白佔茹，已为商品房。13-×房屋登记在案外人马明栋名下，建筑面积60.70平方米，该房屋系2000年北京第三棉纺织厂以成本价售予马明栋。13-×房屋登记在案外人白璐名下，建筑面积50.92平方米，该房屋系2015年由案外人高伟出售给白璐，已为商品房。13-×房屋登记在案外人张建双名下，建筑面积60.7平方米，该房屋系2015年由案外人魏庆华出售给张建双，已为商品房。一审法院认为，合法的债权受法律保护。虽然京棉纺织公司抗辩其未与三园物业公司签订物业合同，根据北京市建设委员会发布京建物[2006]30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》：《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。京棉纺织公司未提交证据证明其与购房职工另有约定或已经向职工以其他形式支付了物业费补贴，京棉纺织公司作为房改房的售房单位北京第二棉纺织厂的权利义务承受人，应当按照规定承担相应的物业服务费用缴纳义务。现三园物业公司作为北京纺织住宅小区管理所及北京纺织建设承发包公司房管所的权利义务承受人，为北京市朝阳区道家园小区涉案房屋的物业管理单位为该小区提供物业服务，京棉纺织公司亦认可1998年至2007年期间的物业服务单位为北京纺织建设承发包公司，且未与三园物业公司签订过解除协议，故三园物业公司有权要求京棉纺织公司支付物业费。另，京棉纺织公司抗辩三园物业公司的诉请已超过诉讼时效，但因三园物业公司提供的物业服务系持续性服务，且本案中无充分证据表明物业公司怠于行使权利，故法院对京棉纺织公司的该项抗辩理由不予采纳。现京棉纺织公司提交的13-×、13-×、13-×、13-×、13-×、13-×房屋产权信息查询时间截至2015年12月前。其中13-×房屋、13-102房屋、13-×房屋已变更为商品房，该3套房屋变更为商品房后的物业费应由房屋所有权人承担。而13-×房屋、13-×房屋、13-×房屋仍在职工名下。而针对13-×、13-×房屋，双方未查询到房屋档案，法院依据《房屋托管协议书》等材料认定涉案房屋仍归京棉纺织公司所有。故法院对三园物业公司要求京棉纺织公司支付13-×房屋、13-×房屋、13-×房屋2006年6月1日至2015年11月30日期间物业费15010.73元及13-×房屋、13-×房屋2006年6月1日至2017年5月31日期间物业费23182.04元及13-×房屋2006年6月1日至2015年4月14日期间的物业费3689.53元及13-×房屋2006年6月1日至2015年4月21日期间的物业费4353.60元（以上金额共计46235.90元）的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于三园物业公司主张的利息，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京京棉纺织集团有限责任公司于判决生效后七日之内给付北京三园物业管理有限公司涉案房屋物业费46235.90元；二、驳回北京三园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，三园物业公司作为北京纺织住宅小区管理所及北京纺织建设承发包公司房管所的权利义务承受人，为涉案房屋提供物业服务。京棉纺织公司作为北京第二棉纺织厂的权利义务承受人，应当按照规定承担相应的物业服务费用缴纳义务。根据审理查明的事实，涉案房屋中13-×房屋、13-×房屋、13-×房屋已变更为商品房已变更为商品房上市交易。三园物业公司上诉主张上市交易后的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的产权信息查询时间截至2015年12月前，一审法院扣除上市交易的房屋后，计算至2015年11月30日期间的物业费，并无不当，本院予以确认。三园物业公司上诉主张物业费应计算至2017年5月31日，缺乏依据，本院不予支持。因13-×房屋、13-×房屋未查询到档案，一审法院依据《房屋托管协议书》等材料认定涉案房屋仍归京棉纺织公司所有，并计算至2017年5月31日期间物业费，亦无不当，本院予以确认。三园物业公司上诉主张逾期付款利息，但具体提供物业服务的主体历经变更，京棉纺织公司非恶意拖欠，三园物业公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，三园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1332元，由北京三园物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇一九年八月十五日法官助理  王世洋书 记 员  凌 童书 记 员  杜 颖