重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初3803号原告：阳赟，女，1984年6月4日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区火神街****4-1，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权，系原告父亲）：阳树忠，男，1958年2月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：云南龙华铜雕有限公司，住所地云南省玉溪市江川区前卫镇新河咀村，统一社会信用代码915304210987418930。法定代表人：杨绍华，该公司总经理。被告：杨绍华，男，1963年2月18日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被告：李跃华，男，1958年12月5日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州永仁县。委托诉讼代理人（特别授权）：王晗，重庆渝州律师事务所律师。原告阳赟与被告云南龙华铜雕有限公司（以下简称龙华公司）、杨绍华、李跃华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳赟的委托诉讼代理人阳树忠到庭参加了诉讼，被告李跃华及其委托诉讼代理人王晗到庭参加了诉讼。被告龙华公司、杨绍华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阳赟向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付截止2019年4月17日的房屋租赁费78000元，保证金20000元。支付合同约定的应付原告的违约金16722元，以及从2018年1月18日起所欠的物管费、水、电、气等房屋租赁期间所涉及的所有费用共计9000元；2、本案的案件受理费及保全费由三被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原告阳赟与被告龙华公司、杨绍华签订《房屋租赁合同》，该合同约定由原告阳赟（甲方）将位于重庆市长寿区商铺一套出租给被告龙华公司、杨绍华。租期为2018年1月18日至2021年5月31日；租金为每月4333.33元，合计年租金52000元。合同标的物租金总额175290.31元。租金交纳方式为（1）合同签署后，被告在2016年5月31日前向甲方交纳3个月租金13000元；（2）在2017年11月1日前，被告向原告一次性交纳保证金20000元；（3）在2018年1月18日前，被告向原告一次性交纳2018年4月18日至2018年7月17日期间的房屋租金13000元；（4）在2018年4月18日前，被告向原告一次性交纳2018年7月18日至2018年10月17日期间的房屋租金13000元；（5）以此类推，按季度交纳租金，在已交租金到期前，提前3个月缴纳下季度的房屋租金13000元，直至交清合同期间的全部租金。租赁期间，被告须于每月20日前，自行向相关部门交清水费、电费、物业管理费、电话费、有限电视收视费、维修费及税费等。合同签订后，由长寿古镇招商部、物管部将原告房屋移交给了被告（因在2018年1月18日前，原告所租房屋属于古镇返租期间）。2018年1月1日，被告李跃华受被告龙华公司之托，向长寿区文化委、长寿古镇申请补贴。并与原告于2018年1月1日签订了《房屋租赁补充协议》，载明被告李跃华自愿履行原合同承租方的义务，承担原合同承租方的责任。被告龙华公司、杨绍华在《房屋租赁合同》签订后，仅于2016年6月2日支付了2018年1月18日至4月17日的租金13000元。之后被告龙华公司、杨绍华和李跃华均未向原告交纳任何费用，且该房屋的物管等费用从2018年1月18日至今未交。原告多次催收无果，故起诉至法院，望判如所请。被告龙华公司辩称，我公司的法定代表人杨绍华于2016年5月以我公司的铜工艺品与长寿区文化委、长寿古镇三方签订了协议入驻“长寿文创浮化园”，原分配给我公司的房屋面积偏小，所以我公司于2016年5月31日与原告签订了位于长寿的房屋租赁合同。但因产业产品不对称，我公司无法经营下去，2017年2月起便无实质性经营，我公司便撤回了云南。2017年底，被告杨绍华到长寿与古镇公司解除了租赁合同，后又与原告口头解除了房屋租赁合同，见证人为被告李跃华。因多种原因，由被告李跃华代我公司支付长寿房屋2017年12月31日前的房租、水电等费用。2018年后案涉房屋与我公司不再有任何关系。被告杨绍华未作答辩。被告李跃华辩称，原告在诉讼中提到的其与被告杨绍华及龙华公司于2016年5月31日签订的租期为2018年1月18日至2021年5月31日的房屋租赁合同，我并不知情。我是基于原告与被告龙华公司签订的合同编号为0-127的长寿古镇房屋租赁合同，才与原告签订了房屋租赁合同补充协议，而该份合同的房屋免租期为2016年6月1日至2018年1月17日，也就是该房屋的租期，该租赁合同并不需要支付任何租金，至于补充协议提到的我自愿履行原合同承租方的义务，承担原合同承租方的责任，是因为我和被告杨绍华系朋友关系，而被告龙华公司和被告杨绍华于2016年年底已经迁回云南，才同意帮忙代为管理，处理物管、水电等费用。所以原告与被告龙华公司签订的房屋租赁合同，我不需要承担任何责任，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告阳赟（甲方）与被告李跃华（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明“甲方于2015年5月31日与云南铜雕有限公司杨绍华签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），由于原合同承租人杨绍华未在租赁房内进行实质经营，并授权乙方全权代为管理及处理房租物管事宜。为此，经甲乙双方协商，达成如下条款，共同遵守。一、甲方同意将原合同所列房屋由乙方管理使用。二、乙方自愿履行原合同承租方的义务，承担原合同承租方的责任。三、乙方不得对外出租、转租该房屋。如乙方对外转租、出租所造成的损失（包括给甲方造成的损失）由乙方承担全责。四、本协议一式四份，甲乙双方各两份”。另查明，坐落于重庆市长寿区房屋的权利人为原告阳赟。原告阳赟认可涉案房屋在签订合同时缴纳了13000元租金。对于双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对于双方有争议的事实和证据，本院分别予以评述：原告举示了落款时间为2016年5月31日的《房屋租赁合同》，该合同载明甲方为原告阳赟，乙方为被告龙华公司，甲方将位于重庆市长寿区的房屋出租给乙方，房屋面积：一层159.74㎡；二层55.55㎡，合计出租面积共计215.29㎡。租赁用途经营工艺品、文化产权。租期自2018年1月18日至2021年5月31日。乙方应与物业管理公司另行签订物业管理合同，自行向物业管理公司交纳物业管理费、公摊等费用，不得拖欠。租金和租金交纳时间及方式：1、商铺租金标准：乙方每月应当支付的租金为4333.33元，乙方每年度应当支付的租金为52000元。合同标的物租金总额175290.31元，此金额未包含开具正式租赁发票所产生的费用，如乙方需甲方开具正式租赁发票，所产生的一切费用均由乙方自行承担。2、租金交纳方式：（1）本合同签署后，乙方在2016年6月1日前向甲方一次性交纳3个月租金13000元（该租金系2018年1月18日至2018年4月17日期间的房屋租金）；如乙方在2018年1月18日前放弃承租该商铺，甲方对乙方已缴纳的租金13000元不予退还；（2）在2017年11月1日前，乙方向甲方一次性交纳保证金20000元；（3）在2018年1月18日前，乙方向甲方一次性交纳2018年7月18日至2018年10月17日期间的房屋租金13000元；（4）在2018年4月18前，乙方向甲方一次性交纳2018年7月18日至2018年10月17日期间的房屋租金13000元；（5）以此类推，按季度交纳租金，在已交租金到期前，提前3个月缴纳下季度的房屋租金13000元，直至交清合同期间的全部租金。第六条约定，租赁期间，乙方须于每月20日前，自行向相关部门交清水费、电费、物业管理费、电话费、有限电视收视费、维修费及税费等。第八条约定，乙方必须按时缴纳租金及其他费用，包括第五条约定的租金和第六条及其它与经营相关发生的费用，如乙方对以上租金、费用有拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金从应付之次日起按实欠房屋租金、费用总额的每日0.06%计收；如乙方拖欠房屋租金超过壹拾天或拖欠其相关费用超过壹拾天，视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回房屋并不退还乙方保证金和已交租金，并追究违约乙方责任，甲方不对乙方承担任何补偿或赔偿责任。被告李跃华对该《房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性均不予认可，并称该合同系原告与被告龙华公司及被告杨绍华签订的。被告李跃华举示了1、合同编号为0-127的《长寿古镇房屋租赁合同》复印件，载明出租方为阳赟、承租方为被告龙华公司、管理方为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，合同期限为2016年6月1日至2018年1月17日。该合同的落款时间为2016年5月31日，同时在出租方的授权委托人签字的为郭菲菲。拟证明其与原告阳赟签订《房屋租赁合同补充协议》是基于该合同签订的，补充协议的签订日期为2018年1月1日，而该合同正在履行过程中，所以其认为补充协议是基于该合同签订的。原告阳赟称对该证据不清楚，其没有委托郭菲菲签订合同，在2018年1月18日前，其是将涉案房屋返租给重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，该期间是由重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司代为管理，所以该合同是否真实其不清楚，且该合同与本案无关，不是其签订的，在2018年1月18日之前的租金是重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司在收取，其只收取2018年1月18日之后的租金。故该证据达不到被告李跃华的证明目的，补充协议中的原合同是指其举示的《房屋租赁合同》。2、（1）落款时间为2017年12月29日的《协议》，载明“甲方：云南龙华铜雕有限公司（杨绍华）乙方：楚雄耀华石艺（李跃华）经乙方牵头，甲方与乙方于2016年6月1日一起，从云南应邀来到重庆长寿菩提古镇，入住了‘长寿区文化产业浮化园’。甲方由于在考察调研中不够成熟，产业不对称，导致了入驻孵化园一年产品销售为零，鉴于无法生存和继续坚持下去的理由，甲方决定撤回云南，已和长寿古镇解除合同。但由于进驻长寿时因展示面积不够，所增加的展厅门面，是甲方单独与承租方（阳赟）签订，租赁费用由甲方承担。入驻后乙方在具体向政府申请办理补助。因甲方要回云南，等不及该房的费用申请补发，甲方解除合同前（2017年12月）所欠下的该房房租费，由乙方代为支付。”。（2）落款时间为2017年12月29日的《委托书》（复印件），载明“长寿区文化委（长寿古镇招商部）：兹有云南龙华铜雕有限公司于2016年5月与贵单位签订的进入长寿文化孵化园的招商协议，因公司情况变动我公司特委托李跃华全权办理招商补助（装修、房费），冲减我公司在长寿古镇文创孵化园的所有水电费、物管费结算。”杨中硕在该委托书中签字。（3）落款时间为2017年12月29日的《云南龙华铜雕有限公司货物移交清单》，该清单上有杨中硕以及被告李跃华的签字。（4）《锡工艺货物移交清单》，该清单上有杨中硕的签字。被告李跃华称杨中硕系被告云南龙华铜雕有限公司法定代表人即被告杨绍华的儿子。被告李跃华举示该组证据拟证明其系代管行为，其并不是涉案房屋的承租人，不应当向原告履行支付租金等义务。原告阳赟称对该组证据的真实性不清楚，且与本案无关。因被告龙华公司及被告杨绍华未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证的相关权利，原告阳赟举示的《房屋租赁合同》系其与被告龙华公司签订，被告杨绍华作为法定代表人在该合同中加盖其私人印章，且被告龙华公司的答辩意见中明确载明其公司租赁了涉案房屋，故本院对原告举示的《房屋租赁合同》的真实性予以确认。因被告李跃华举示的《协议》中明确载明涉案房屋是被告龙华公司与原告阳赟签订，且结合原告与被告李跃华签订的《房屋租赁合同补充协议》的内容，《房屋租赁合同补充协议》明确载明是双方签订的《房屋租赁合同》简称为原合同，而非《长寿古镇房屋租赁合同》，且《长寿古镇房屋租赁合同》中并无原告阳赟及阳赟的委托代理人阳树忠的签字，故本院认为被告李跃华举示的《长寿古镇房屋租赁合同》等证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，原告阳赟与被告龙华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原告阳赟与被告龙华公司均具有法律约束力，原告阳赟与被告龙华公司之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。后因原告阳赟与被告李跃华签订了《房屋租赁合同补充协议》，被告李跃华作为完全民事行为能力人，应当对其签订的《房屋租赁合同补充协议》有一个清楚明确的认识，应当对其签订的协议承担义务，该协议中明确载明其自愿履行原合同承租方的义务，承担原合同承租方的责任，被告龙华公司辩称其与原告口头解除了房屋租赁合同，见证人为被告李跃华，且被告龙华公司与被告李跃华签订的《协议》明确约定，被告龙华公司决定撤回云南，已和长寿古镇解除合同，但被告龙华公司未提供其与原告解除《房屋租赁合同》的相关证据，故被告龙华公司应为同意原告阳赟与被告李跃华签订的《房屋租赁合同补充协议》约定的由被告李跃华自愿履行原合同承租方的义务，承担原合同承租方的责任。故本院认定该协议已将《房屋租赁合同》中的权利义务概括转移给了被告李跃华，即被告李跃华应当按照《房屋租赁合同》的约定向原告履行支付租金及保证金的义务。因原告阳赟认可涉案房屋在签订合同时已缴纳了13000元的租金，本院予以确认，故截止2019年4月17日，被告李跃华还应缴纳2018年4月18日至2019年4月17日期间的租金52000元。因《房屋租赁合同》中明确约定承租人应于2017年11月1日前向原告阳赟一次性交纳保证金20000元，故被告李跃华应按照合同约定向原告支付保证金20000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告李跃华未按合同约定的时间向原告支付租金，已构成违约，其应当向原告支付违约金。合同第八条约定，乙方必须按时缴纳租金及其他费用，包括第五条约定的租金和第六条及其它与经营相关发生的费用，如乙方对以上租金、费用有拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金从应付之次日起按实欠房屋租金、费用总额的每日0.06%计收。被告李跃华当庭称约定的违约金过高，要求法院予以调低，现原告未举示其他证据证明其损失的具体项目及金额，其损失应为资金占用损失，该约定的违约金标准过分高于造成的损失，因此违约金的标准应当按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算为宜，故被告李跃华应从2018年1月19日起以13000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付违约金至2018年4月18日止；从2018年4月19日起以26000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付违约金至2018年7月18日止；从2018年7月19日起以39000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付违约金至2018年10月18日止；从2018年10月19日起以52000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付违约金至该款付清时止。因合同中并未约定未按时缴纳保证金需支付违约金，且保证金亦不属于与经营相关发生的费用，故对原告阳赟请求的保证金的违约金，本院不予支持。同时，因原告未举示已产生的物管费、水、电、气等费用的证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对其要求被告支付上述费用9000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告李跃华承接了原合同的权利义务，故对原告要求被告杨绍华及龙华公司支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李跃华于本判决生效之日起十日内向原告阳赟支付截止2019年4月17日的房屋租金52000元及逾期支付租金的违约金（从2018年1月19日起以13000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至2018年4月18日止；从2018年4月19日起以26000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至2018年7月18日止；从2018年7月19日起以39000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至2018年10月18日止；从2018年10月19日起以52000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至该款付清时止）；二、被告李跃华于本判决生效之日起十日内向原告阳赟支付保证金20000元；三、驳回原告阳赟的其余诉讼请求。案件受理费1387元，由被告李跃华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱陈波二〇一九年八月十六日书记员  左欣玉