江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2779号上诉人（原审被告）:王士康，男，1994年12月2日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：仲伟喜，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐以国，男，1959年3月7日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：张新明，江苏序阳律师事务所律师。原审被告：王佩连，男，1934年8月19日出生，住沭阳县。原审被告：刘翠英，女，1938年1月8日出生，住沭阳县。上诉人王士康因与被上诉人徐以国及原审被告王佩连、刘翠英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2018）苏1322民初19213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王士康上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：涉案房屋系王士康、王佩连、刘翠英按份共有房屋，上诉人占50%份额，王佩连未经上诉人同意擅自与被上诉人签订房屋买卖协议，该协议对上诉人不产生约束力。上诉人在协议签订时未成年，属于限制民事行为能力人，监护人王增勇未在协议上签名，不能认定监护人同意。即使监护人同意，其出售上诉人的房屋侵害了上诉人利益。一审判决上诉人承担履行合同义务没有法律依据。徐以国辩称，1.签订涉案房屋买卖协议时，王士康的法定监护人王增勇在场，对房屋买卖一事予以确认且收取了部分购房款，王士康的继母徐凤霞于2013年1月1日收取被上诉人4800元办证费用，对房屋买卖一事进一步追认。2.涉案房屋为家庭共有，共有人一致同意出售涉案房屋，该协议有效。3.涉案房屋购房款系用于补交王佩连另一套拆迁安置房屋的差价款，且另一套安置房屋现登记在王士康名下，出售涉案房屋并未侵害上诉人利益反而增加上诉人的财产性收益。4.上诉人的监护人及王佩连均表示涉案房屋办理产权证时上诉人已知晓该房屋被出售一事，截至一审开庭前上诉人未主张相关权利，并要求被上诉人支付6万元好处费否则不予配合办理过户手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐以国向一审法院提出诉讼请求：王士康、王佩连、刘翠英协助徐以国办理位于沭阳县房屋的过户登记手续。事实和理由：2008年10月6日，王士康、王佩连、刘翠英与徐以国签订协议书一份，约定王士康、王佩连、刘翠英将其拆迁安置的沭阳县房屋（含车库）卖与徐以国。后徐以国付清房款130000元，王士康、王佩连、刘翠英将上述房屋交付徐以国居住至今。现该房屋登记在王士康、王佩连、刘翠英名下。沭阳法院经审理查明：王佩连、刘翠英系夫妻关系，王士康与王佩连、刘翠英系祖孙关系。王佩连以产权调换方式选择补偿安置位于沭阳县美好家园小区75号楼3单元202室和2号楼1单元201室房屋，并在《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》上签字确认。同时，王佩连将王士康名字注明在被拆迁人处。2008年10月6日，王佩连（甲方）与徐以国（乙方）签订《协议书》，约定：“一、甲方同意将美好家园75号楼三单元202室82.88平方米转让给乙方（含车库10.7）。二、转让费壹拾叁万元，一次性付清。房款付清后，甲方将房屋交付给乙方使用，产权归乙方所有。三、房屋出现质量问题，由乙方负责。四、甲方协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方负责。五、本协议一式两份，自签订之日起生效。注：借款抵还。甲方：王佩连、王士康乙方：徐以国证明人：徐增军、徐以成2008年10月6日”。该协议书中王士康签名均系王佩连书写。签订上述协议时徐以国、王佩连、徐增军、徐以成及王士康父亲王增勇均当场。协议签订后，王佩连将涉案房屋交付徐以国占有使用至今。2013年1月1日，徐以国向案外人徐凤霞即王士康继母给付4800元，由徐凤霞出具收条一份，载明“今收到徐以国办房产证手续钱4800元肆仟捌佰元整”。后涉案房屋办理不动产产权证书，登记在王士康、王佩连、刘翠英名下。沭阳法院认为，王佩连于第一次庭审中主张其向徐以国借款130000元，后用涉案房屋抵销上述借款，于第二次庭审中又陈述其系受王增勇要求出售涉案房屋并签订协议书，其陈述前后矛盾，结合在场证明人徐增军出庭作证以及王增勇的陈述，应认定徐以国与王佩连之间形成房屋买卖合同关系，且徐以国已支付全部购房款。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，依据审理查明的事实，涉案房屋所有权登记在王士康、王佩连、刘翠英名下。虽然协议书中仅王佩连签字，但根据王佩连陈述刘翠英知晓涉案房屋出售事宜，结合交付房屋的事实，应认定刘翠英对涉案房屋出售给徐以国是知情并同意的。王士康称其不知道涉案房屋被出售，且出售涉案房屋时其系未成年人。首先，涉案房屋系其祖父王佩连以产权调换方式拆迁安置所得，根据王佩连陈述“当时拆了两套房屋，一个儿子一套，当时王士康父亲不在家，我就签了王士康的名字”，即王佩连系涉案房屋的实际所有人。其次，涉案房屋系经王佩连、刘翠英及王增勇协商一致出售给徐以国，王增勇作为王士康的法定监护人虽未在协议上签字确认，但其是同意出售涉案房屋并在签订协议时在场。再次，徐以国作为房屋买受人支付的价款符合市场行情，且王佩连用其中部分购房款结算另一拆迁安置房屋，现亦登记在王士康名下，故出售涉案房屋并未侵害王士康的利益。最后，根据王佩连及王增勇陈述，王士康于初中毕业前或房屋产权证书办理时即知晓房屋出售事宜。截止至本次诉讼前，王士康并未主张相关权利。综上，徐以国与王佩连签订的《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。且该协议书对刘翠英、王士康均产生约束力。徐以国按合同约定交付全部房款，王佩连亦将涉案房屋交付徐以国占有、使用，王士康、王佩连、刘翠英作为涉案房屋的所有人应协助徐以国办理产权变更登记手续，继续履行房屋买卖合同义务。王士康、刘翠英经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中国人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：王士康、王佩连、刘翠英于判决发生法律效力之日起十日内协助徐以国办理沭阳县美好家园小区75号楼3单元202室房屋的产权变更登记手续，过户至徐以国名下。案件受理费80元，保全费3020元，合计3100元，由徐以国负担。王士康二审中提供编号为苏20**沭阳县不动产权第0042031号不动产权证书一份，拟证明涉案房屋共有人为王士康、王佩连、刘翠英，王士康占有份额为50%，王佩连、刘翠英分别占有份额25%。被上诉人徐以国对上述证据质证意见为：对证据真实性由法庭核实。本院认证意见：不动产权证书系沭阳县不动产登记局颁发，本院对其真实性、合法性以及与本案的关联性均予以认可。对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。经当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.王佩连与徐以国之间的房屋买卖行为是否损害上诉人合法权益；2.上诉人王士康是否应当协助办理案涉房屋所有权过户登记。关于争议焦点1，根据已查明事实，案涉房屋与美好家园小区2号楼1单元201室房屋均系王佩连、刘翠英所有的原有房屋拆迁安置而来，原有房屋的所有权人为王佩连、刘翠英，二人在签订拆迁安置协议时，在被拆迁人签章处将王士康名字加上，该行为属于对王士康的一种赠与行为。王佩连、刘翠英在赠与意愿作出后，在房屋未办理权属登记前，又将案涉房屋出售给徐以国，王佩连与徐以国签订协议时，以及向徐以国交付案涉房屋后，其家人刘翠英、王增勇未有异议，应当认定王佩连是在刘翠英、王增勇同意情况下，对房屋赠与行为作出了变更，该行为应属有效。另外，王佩连、刘翠英出售案涉房屋所得对价亦用于家庭共同生活，且部分售房款用于结算另一处登记在王士康名下的安置房，因此，王佩连与徐以国之间的房屋买卖行为，并未损害王士康权益。关于争议焦点2，根据已查明事实，在案涉房屋买卖协议签订时，王士康的监护人王增勇在场且其未明确表示反对，根据王增勇在沭阳法院的谈话笔录，出售案涉房屋系经过家人共同协商决定，故王佩连出售案涉房屋已经取得了王士康的监护人王增勇的许可，王增勇作为王士康的法定监护人，其同意出售案涉房屋的行为的法律后果应及于王士康。况且，案涉房屋来源王佩连、刘翠英原有被拆迁的房屋的安置，应属王佩连、刘翠英所有，在共有人未有异议的情况下，王佩连有权处分案涉房屋。虽然因为最初的拆迁安置协议有王士康名字，以致于一手房发证时房产证上有王士康名字，但不能由此就否认王佩连与徐以国之间房屋买卖合同的效力，王士康应当负有协助徐以国办理案涉房屋所有权过户登记的义务。综上，王士康的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王士康负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇一九年八月二十八日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。