贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终833号上诉人（原审被告）：熊金明，男，1973年11月15日出生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张锐雪，贵州能盛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王丹，贵州能盛律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区欢喜岭村。法定代表人：刘兴贵。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会，住所地：安顺市西秀区华西办事处欢喜岭村。法定代表人：范成春，该村民委员会主任。上诉人熊金明因与被上诉人安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司（以下简称“兴贵公司”）、原审第三人西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会（以下简称“欢喜岭村委会”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊金明上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，改判驳回兴贵公司的诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费由兴贵公司负担。事实和理由：1．案涉土地系欢喜岭村委会出租给兴贵公司，后兴贵公司又转租给熊金明。2017年、2018年，因兴贵公司恶意拖欠欢喜岭村委会租金，引发欢喜岭村民上访，后在相关政府机关的调解下，由熊金明直接拿出租金200万元向欢喜岭村委会支付。故本案所涉租金，一审判决熊金明直接向兴贵公司支付不当，熊金明只有直接支付给土地所有人即欢喜岭村委会，才能维护欢喜岭市场的稳定。2．本案案涉的租赁土地，所有权人系欢喜岭村委会，兴贵公司无权要求熊金明返还。兴贵公司及欢喜岭村委会二审中未答辩。兴贵公司在一审中提出诉讼请求：1．判令解除兴贵公司与熊金明于2015年5月1日签订的《租赁协议》；2．判令熊金明向兴贵公司支付从2018年6月1日至2018年12月1日拖欠兴贵公司的租金299,812.95元、违约金59,962元（后续租金至熊金明搬离之前的租金按照合同约定支付）；3．判令熊金明搬离租赁物并返还租赁土地；4．本案诉讼费由熊金明负担。一审判决认定的事实：自2011年以来，兴贵公司将其从欢喜岭村委会承租的欢喜岭地坝头土地分为三期出租他人建设市场，2015年5月1日，兴贵公司作为甲方与作为乙方的熊金明签订第三期土地《租赁协议》，协议约定：“为促进改革开放，加快农村奔小康步伐，繁荣发展欢喜岭综合市场，维护市场发展，双方本着平等互利、诚实信用的原则，就甲方将位于欢喜岭土地租赁给乙方兴建市场的有关事宜进行协商，达成一致协议如下：一、乙方向甲方租赁建设用地实测（空白）亩。二、租赁期限为20年。三、租赁费用分段计收标准：1、前五年，月租金标准3元/㎡；2、第六年至第十年，月租金标准5元/㎡；3、第十一年至第二十年，月租金标准为10元/㎡。四、租金支付：原则为先交租金，后使用土地，场地租金是一年一付。甲方交地给乙方后，乙方必须交纳定金人民币大写伍拾万元整给甲方。五、双方责任：1、甲方责任：甲方收取定金后，负责出租土地，搞好路通、水通、电通等基础工程。2、乙方责任：乙方向甲方交纳定金后可以开始依法进行市场建设，……。六、其他：乙方向甲方交纳租金后，乙方所租用地以地界划线，本协议履行过程中，如遇国家建设征用，“三通一平”的基础设施部分的补偿归甲方所有，其余市场投资建设部分补偿归乙方所有。七、违约责任：1、甲方违约：甲方收取租金后，如不租赁土地给乙方违约则双倍返还定金给乙方，如乙方已投资，投资部分的损失，甲方也无条件赔偿给乙方。2、乙方违约：乙方交纳定金后在半年期限内必须按时交清一年的租金给甲方，否则，所交纳的定金一律不退还，则甲方有权无条件转租该场地。……十一、本协议一式四份，双方各持两份，双方签字盖章生效，望双方共同遵守。”甲、乙双方分别签名捺印。合同签订后，双方定于2015年6月1日起计算场地租金，并确认熊金明租赁兴贵公司第三期场地面积为19987.53㎡，熊金明向兴贵公司交纳三期场地定金500,000元，于2015年12月向兴贵公司支付三期场地租金200,000元。在履行协议过程中，因熊金明迟延履行付款义务，兴贵公司于2018年1月4日向西秀区人民法院起诉，要求判令熊金明支付2015年6月1日至2018年6月1日的租金，西秀区人民法院经审理后依法作出（2018）黔0402民初149号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）熊金明继续履行与原告（反诉被告）兴贵物流公司于2015年5月1日签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）熊金明于本判决生效之日起10日内履行上述《租赁协议》支付拖欠原告（反诉被告）兴贵物流公司场地租金人民币408,653.24元。判决生效后，熊金明仍拒不履行西秀区人民法院生效判决书确定的义务，后兴贵公司向西秀区人民法院申请强制执行后才履行其义务。但熊金明经强制执行支付2018年6月1日前的租金后，2018年6月1日至今的场地租金，经兴贵公司多次催收无果，遂诉至西秀区人民法院，提出如前所请。一审法院认为：一、关于合同是否解除的问题。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，兴贵公司与熊金明双方签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致可以解除合同。庭审中即2018年11月13日，熊金明及欢喜岭村委会对兴贵公司提出的解除熊金明与兴贵公司双方于2015年5月1日签订的《租赁协议》表示同意，一审法院予以支持，确认双方于2015年5月1日签订的《租赁协议》于2018年11月13日解除。合同解除后熊金明返还其租赁的土地给兴贵公司。二、关于熊金明欠付租金的问题。根据兴贵公司与熊金明双方签订的《租赁协议》约定，兴贵公司主张从2018年6月1日至2018年12月1日熊金明拖欠其租金为19987.53平方米×3元/月×6个月=359,775.54元。现双方协商2015年5月1日签订的《租赁协议》于2018年11月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故熊金明支付兴贵公司租金应计算至2018年11月13日，实际租金为按每天租金1,998.7元，从2018年6月1日至2018年11月13日，共计166天，租金为1,998.7元×166天=331,784.2元。三、关于兴贵公司主张违约金的问题。合同解除，合同中的违约金、定金条款仍然有效，守约方可以行使违约金、定金请求权。兴贵公司与熊金明双方合同约定“乙方违约：乙方交纳定金后在半年期限内必须按时交清一年的租金给甲方，否则，所交纳的定金一律不退还，则甲方有权无条件转租该场地。”，从合同约定看，双方约定的是定金条款。现兴贵公司主张熊金明支付其违约金59,962元，不符合双方约定，一审法院不予支持。熊金明辩称租金应支付给欢喜岭村委会，土地所有权人是欢喜岭村委会，兴贵公司没有理由要求熊金明搬离和返还租赁物等理由，不符合合同相对性原理，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1．确认双方于2015年5月1日签订的《租赁协议》于2018年11月13日解除；2．熊金明于本判决生效之日起十日内支付拖欠安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司从2018年6月1日至2018年11月13日期间的场地租金人民币331,784.2元；3．熊金明于本判决生效之日起十日内返还其租赁的涉案土地给安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司；4．驳回安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司其他诉讼请求。本案受理费人民币6,796元，减半收取人民币3,398元，由安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司承担人民币260元，由熊金明承担人民币3,138元。二审中各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：2018年6月1日至2018年11月13日的租金是否应交给欢喜岭村委会；2．案涉土地是否应返还给欢喜岭村委会。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，合同关系一般只在特定的当事人之间发生法律效力。案涉《租赁协议》的双方当事人是兴贵公司和熊金明，欢喜岭村委会只是合同关系以外的第三人，因此，欢喜岭村委会在法律上既不享有《租赁协议》的权利，也无需履行《租赁协议》的义务，熊金明关于2018年6月1日至2018年11月13日的租金应支付给欢喜岭村委会的主张不能成立。欢喜岭村委会虽为土地的所有权人，但兴贵公司系根据其与欢喜岭村委会另行达成的《土地使用租赁合同》及《补充协议》，合法占有案涉土地。现兴贵公司与熊金明达成的《租赁协议》解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，熊金明应当向兴贵公司返还案涉土地，故熊金明主张其不应向兴贵公司返还而应直接向欢喜岭村委会返还土地的理由不成立。综上所述，熊金明的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费6,796元，由熊金明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年八月二十九日法官助理黎奉琼书记员杨艳（代）