北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初28580号原告（反诉被告）：哥伦比尼家具（中国）有限公司，住所地北京市通州区。注册号110000410276496。法定代表人：安马诺乐·哥伦比尼，首席执行官。委托诉讼代理人：曹立森，北京市中喆律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亿通正龙工贸有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族工业区。注册号110112004762805。法定代表人：郑殿君，总经理。委托诉讼代理人：任立成，北京通特律师事务所律师。原告（反诉被告）哥伦比尼家具（中国）有限公司（以下简称家具公司）诉被告（反诉原告）北京亿通正龙工贸有限公司（以下简称工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。家具公司向本院提出诉讼请求：1.判令《厂房及房屋租赁合同》于2015年12月31日解除，无需支付被告违约金；2.被告将原告添附的消防设施部分进行补偿，补偿金额为110万元；3.被告就原告添附的自来水及暖气设施部分进行补偿，补偿金额为32.6万元；4.判令被告配合原告将全部设备搬出；5.判令被告因堵门给原告造成的人力成本损失为79300元。以上共计1505300元。事实和理由：原告是一家从事家具生产制造的家具工厂，与被告于2010年3月29日签订房屋租赁合同，租赁其厂房进行家具生产，租赁期10年，自2010年4月1日至2020年5月31日止。2015年3月30日，工业区管委会向原告出具了京政办发【2014】56号文件《北京市人民政府办公厅关于印发市经济信息化委市环保局指定的（2014年版）的通知》。管委会告知原告因北京市环境政策变更，原告原生产范围被划入污染行业，最迟需要于2016年12月31日搬离北京。由于区政府要验收，故从发出通知开始，就已经组织清退。2015年9月底就已经全面清退完毕了。原告收到园区管委会通知后，立即通知被告协商解除合同，并将租金交纳至2015年12月31日。因北京政府的环保升级政策，原告被归类为污染企业，该政策对原被告属于不可抗力。原告主张解除合同，但被告不同意，并提出高额违约金。原告主张适用不可抗力，将合同于2015年12月31日解除，且无需支付违约金。双方签订合同时，明确约厂房用途是家具生产，并保证消防设施符合规定，但消防局检查认为不合格，导致被处罚。且由于工贸公司不同意承担整改责任，导致家具公司花费110万元进行整改，并建设了供水房和储水池等设施。根据相关司法解释规定，经出租人同意的装饰装修，在因不可归责于双方事由导致合同解除时，残值应按照公平原则负担。家具公司在使用过程中，发现无法正常供暖及使用自来水，家具公司不得不自行进行了改造，因维修共花费32.6万元，该费用应由工贸公司承担。此外，家具公司在工贸公司堵门后，无法将两台重要的机器设备搬至新厂房，不得不重新雇佣已解除劳动合同的原生产工人进入厂房进行生产，该费用应由工贸公司负担。工贸公司辩称：1.本案合同尚未解除，家具公司的行为是违约行为，同意由法院判决解除。根据合同约定，解除合同要提前一年书面通知，并且经过双方书面认可。合同还约定，合同的变更和终止，需要经双方协商一致，单方终止或变更视为违约。家具公司违反合同约定，偷偷转移设备。为防止找不到家具公司，并督促其以合同约定恢复厂房原状，工贸公司才阻止其设备转移。家具公司仅支付到了2015年年底的租金，但在2016年元月还在利用厂房生产。2.本案不应适用不可抗力。政府文件要求的是对使用有机溶剂型涂料的家具制造工艺（即喷漆工艺）进行调整或退出。家具公司可以通过更改工艺达到环保要求并继续经营，或将此工艺转移出去。实际上，家具公司也是这么做的，其已经把工艺转移给了另一公司。此外，文件要求其调整或退出的时间是2016年12月31日，政府给了很长期限及丰厚奖励，可见这不是家具公司在2015年12月31日解除合同的理由。事实上，家具公司也没有搬离北京，他们的新场地仅距本案诉争场地200米的左右。工贸公司向本院提出反诉请求：1.要求家具公司支付违约金300万元；2.要求家具公司支付工贸公司曾经给予的两个月免租期的租金317982.22元、2016年1月1日至2016年5月31日的租金858552.06元以及2016年6月1日起至实际合同解除之日止的房租（按每日6096.9元计算）及滞纳金，包括2015年未按期支付租金的违约金389439.19元，以及2016年上半年未付租金的违约金（按每日2575.66元计算，天数从2015年6月4日起计算），2016年6月1日之后未付租金的违约金（按每日6676.1元计算，天数从2016年4月1日起计算）；3.要求家具公司支付恢复原状的费用1620428元；4.要求家具公司支付两个月恢复原状期间的租金，按每日6096.9元计算，共计365814元；5.要求家具公司支付欠缴水费126000元；6.要求家具公司支付2016年2月6日起至合同解除之日止的租赁房屋看护费用，按每日570元计算。7.反诉费、鉴定费由家具公司负担。事实和理由：如工贸公司答辩所述，家具公司属于严重违约，应当依约支付违约金300万元。双方租赁合同期限为10年，工贸公司鉴于此给了2个月的免租期，现家具公司在履行未过半时提前终止合同，不应享受该2个月的免租期，应支付曾经给予的两个月免租期的租金317982.22元。因合同尚未解除，家具公司应当支付房租。且应根据合同约定，逾期一日需按未付租金部分的千分之三支付违约金。根据合同约定，家具公司应将完好无损的租赁物返还给工贸公司，如有损坏，照价赔偿。家具公司在安装喷淋时擅自在非承重檩条上打孔等，造成租赁物损坏。家具公司疏于管理，导致消防管道、上下水管道及水暖设施冻裂或损坏。家具公司还破坏了墙面、地面，破坏了原种植的果树，自装了变压器等，应当予以恢复。修复之前应视为续租期，仍要支付租金。2016年2月6日，工贸公司发现出租屋内水管被冻裂，厂内无人看管，工贸公司为此雇佣3人看管，工资折合750元每天。家具公司依据合同约定应支付水费，但欠水费12.6万元至今未付。家具公司对工贸公司的反诉辩称：不同意工贸公司的反诉请求。1.工贸公司反诉要求300万元违约金没有依据。家具公司无法履行合同，是因为北京市政府的政策，家具公司无法继续在此经营，属于不可抗力。家具公司收到政府通知后，第一时间通知了工贸公司，并告知其将于2015年年底搬迁，提前了9个月，工贸公司有充足的时间寻找承租人。2.工贸公司反诉要求支付2016年1月1日以后的租金没有依据。家具公司因政策提前通知工贸公司，并将租金支付至2015年12月31日，但工贸公司在租金到期后，将大门堵塞，导致家具公司的两个重要生产机器无法搬迁。家具公司提起排除妨害诉讼后，工贸公司又提起管辖权异议，拖延时间。后经本案法官调解，将该案撤诉，由本案一并审理。2016年1月1日后，家具公司已经不在此生产经营，机器无法搬出是工贸公司造成的。3.工贸公司要求恢复原状或赔偿没有依据。合同约定家具公司应完好无损的将标的物返还，如果工贸公司没有堵门这样的行为，家具公司是完全可以做到的。此外，家具公司对厂房的改动，一方面是因为工贸公司未能履行义务而作增补，如消防、暖气、自来水等；一方面是在工贸公司同意增建了一些设施。以上设施构成添附，在因不可抗力解除合同的情况下，不仅不对上述设施的残值进行分配，反而要求拆除，对家具公司是不公平的。4.工贸公司反诉要求看护费不合理。工贸公司堵门之后，暴力驱逐家具公司员工，控制了厂房，导致家具公司根本无法对厂房进行看护，工贸公司的行为与黑社会收保护费无异。5.工贸公司反诉要求支付水费不合理。工贸公司对此没有进行举证，且家具公司也不欠工贸公司水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据和双方陈述，本院认定如下事实：2010年3月29日，工贸公司（甲方）与家具公司（乙方）签订《厂房及场地租赁合同》，约定：租赁厂房的建筑面积11121.5平方米（包括厂房车间，办公室面积）；甲方出租给乙方的厂房及场地用于乙方进行家具公司的地址注册、生产、研发、仓储、办公等用途；租赁期限为10年，租赁期自2010年4月1日起至2020年5月31日止。甲方同意提供60天（4月1日至5月31日）免租期给乙方作为进场装修时间；双方商定前三年（即2010年4月1日至2013年5月31日）年租金为每年人民币1907893.33元；该租赁厂房年租金从第四年开始，在第三年租金的基础上，递增8%至第六年（即2013年6月1日至2016年5月31日）即年租金为人民币2060524.79元；自租赁期第七年开始年租金在第六年的基础上递增8%至第九年（即2016年6月1日至2019年5月31日）即为年租金人民币2225366.77元；本合同项下的租金分期支付，每一年为一期，租金采取预付的方式；自本合同签字盖章生效之日起七个工作日内，乙方向甲方支付第一年租金，而后乙方应于每期期满前二个月，预付下一期的租金；租赁期内，乙方应合理使用租赁厂房，装修及使用过程中不得破坏厂房的主体结构；乙方设备安装如需打桩需经甲方同意；如因使用不当造成损坏，乙方应承担修缮责任及赔偿损失的责任；乙方在租赁期间，因甲方厂房漏雨，乙方应及时通知甲方，甲方在接到乙方书面通知后7日内必须开始维修，费用由甲方承担；乙方没有按照合同约定期限、数额向甲方支付租金的，每逾期一日按需支付租金部分的3‰计算支付违约金；逾期30日时，甲方有权解除合同，乙方必须赔偿甲方的损失，并承担违约责任；租赁期间，乙方提前终止本合同应提前一年向甲方提出申请，经甲方书面同意后，在合同履行的第一年乙方应赔偿甲方人民币500万元，然后赔偿金依据合同履行年次每年递减人民币50万元，即第一年赔偿人民币500万元，第二年赔偿人民币450万元，第三年赔偿人民币400万元至第十年赔偿为50万元；本合同提前终止或有效期届满，甲方有权无条件收回该租赁标的物；乙方应完好无损的将租赁标的物返还给甲方，如果由于乙方原因造成租赁标的物损坏的，乙方应按受损物的市价赔偿甲方（租赁标的物的正常损耗除外）。合同还约定了其他内容。合同订立后，工贸公司向家具公司交付了租赁物，家具公司根据生产经营需要对租赁物进行了装修改造，并依约支付了相应的租金。诉讼中，家具公司主张其因安装消防设施共花费110万元、安装自来水管道等共花费32.6万元，并向法院提交了与案外人签订的施工合同以及工程款发票等证据佐证。工贸公司对此发表质证意见称“因为原告行业的特殊要求，我不可能提前准备的，之前看过现场，原告是认可的厂房，如果是因为我的不足，原告当时会让我做的，我们是有集中供暖的，原告单独从开发区过去，跟我没有关系”。根据2014年10月23日《北京市人民政府办公厅关于印发市经济信息化委市环保局指定的（2014年版）的通知》（京政办发【2014】56号），家具公司因属于“使用有机溶剂型涂料的家具制造工艺”的企业应于2016年年底前调整退出。2015年3月30日，北京市中喆律师事务所曹立森律师受家具公司委托，向工贸公司送达《律师函》，内容为：(一)今天本律师陪同哥伦比尼公司经理级财务总监至北京市通州区聚富苑民族工业区管委会收取了管委会的通知。通知内容包括《北京市人民政府办公厅关于印发市经济信息化委市环保局指定的（2014年版）的通知》、《北京市通州区人民政府关于印发通州区淘汰落后产能工作奖励暂行办法的通知》、《清退企业名录》。因北京市环保政策的变化，哥伦比尼公司被划分为污染企业，在被清退企业名录中，需要限时清退。从下月起，将大幅增加污染企业的运营费用。哥伦比尼公司从贵司租赁厂房继续进行经营的目的无法实现。(二)管委会要求我司于2015年12月31日前清退。请贵司就该情况与管委会进行协商，哥伦比尼公司也暂将房租预付至2015年12月31日，请贵司及时进行接洽，就厂房及场地租赁合同如何履行进行协商。在原审诉讼中，本院向园区管委会了解清退期限问题，该管委会工作人员称“2014年北京市有文件，我们在2015年4月在区里开会之后就开始清理工作，组织有关公司开会了”。法官询问“有没有文件让他们2015年年底之前搬出”，该工作人员称“没有。我们都是帮助上边传达文件精神，但是因为区里要验收，一般在9月份左右就完成，文件写的是2016年，至于他们什么时候是他们的事，我们不会强加他们让他们2015年走”。2015年6月3日，家具公司通过北京农商银行向工贸公司汇款1201972.73元，用于向工贸公司支付2015年6月1日至2015年12月31日的租金。2015年12月12日，工贸公司用铲雪车堵住涉案租赁厂房大门，阻止家具公司将机器设备搬走。家具公司主张，工贸公司堵门导致无法将两台重要的机器设备搬至新厂房，不得不重新雇佣已解除劳动合同的原生产工人进入厂房进行生产，造成人力成本损失共计79300元。对此，工贸公司称“确实是我堵上门了，我有证据证明原告走我的门，我只是不让原告把设备搬走，没有不让原告生产，原告走我的门一直到2016年1月7日，而房租交到2015年底，但是用我的厂房，走我的门一直到2016年1月7日，这期间原告是没有交房租的”。在原审诉讼中，经工贸公司申请，本院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对涉诉房屋的修复费用进行鉴定。该公司于2017年9月3日出具《造价鉴定意见书》称：因原被告双方签订的合同为租赁合同，合同中未就恢复原状有明确的计量、计价原则约定，鉴定机构依据2017年6月26日踏勘会议记录第1页第2条进行修复费用鉴定。本案因原被告双方对修复原状内容存在较大分歧，双方均表达了不同的主张，具体主张内容如下：1、被告主张按“厂房及场地租赁合同”约定进行恢复原状，对原告增建设施及附属设备进行拆除，对损坏的原有建筑物及设备管线进行更换修复。2、原告主张对被告要求原告恢复原状或重新更换的要求均不认可，且部分内容是经被告同意添加，属于对厂房价值的添附，并提出被告指认的损坏（如卫生间、办公室、暖气等）在原告赶走时是完好的，属于正常使用，无需修复。经鉴定机构协调双方对被告提出的修复项目进行现场踏勘，原告配合对被告主张范围进行测量、签认工作。鉴定结果：因双方对所设房屋修复内容均未达成共识，鉴定机构依据现有资料出具本鉴定意见，供法庭参考。鉴定不确定项：租赁厂房及场地修复费用为：1620428元。其中，CNC加工中心设备拆除清运造价为7627.49元。备注称：如原告拆走，此项不需鉴定费用。工贸公司认可鉴定意见。家具公司认可鉴定报告的真实性，不认可鉴定内容，并要求自行拆走CNC加工中心设备，但消防系统等其他设施都不要了。在原审诉讼中，工贸公司主张家具公司欠缴水费126000元，但未提供有效证据予以证明。在本案中亦未提供有效证据予以证明。家具公司已自行拆走CNC加工中心设备。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，工贸公司与家具公司于2010年3月29日签订的《厂房及场地租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背强制性法律规定，属合法有效合同，双方应当按照约定履行各自的义务。家具公司认为散乱污企业腾退属于不可抗力，其依此请求解除合同不违约，本院认为散乱污企业腾退不属于不可抗力，家具公司在合同未到期前请求解除合同应属于违约，但合同中关于违约条款约定过高，不可完全适用。原告已经搬离涉案厂区，现在双方已无继续履行合同的可能，故对于原告诉求解除合同予以支持，解除日期，本院定于2015年12月31日。关于违约金，承租方提前9个月告知了出租方解除意向，对出租方而言足有一定时间提前应对而减少损失，故合议庭认为承租方应承担合理期间的租金作为违约对出租方损失的补偿，本院认为三月租金为宜，理由为合同中双方约定了提前一年告知解除意向，承租人提前告知的时间段不足一年，把不足期间的租金作为违约金。关于恢复原状的费用，合议庭认为，鉴定结论明确写明为不确定，故合议庭认为，该鉴定结论只能参考，而不能完全适用。对鉴定项目，合议庭做逐项分析：一、土建拆运、清运、复原工程。该部分分为三个方面，分别为：1.原告进场后增建项目（变电室、热交换室、消防泵房、车棚等），该部分鉴定数额为26万元，该部分为增建部分，工贸公司不同意使用，应予拆除，该项数额可适用；2.对原有建筑的墙、顶、地面层修复并考虑正常损耗。该部分鉴定机构鉴定数额33.4万元，鉴定机构已经考虑了正常损耗，故该项鉴定可以适用；3.对原厂房屋顶钢檀条、天车梁、天车滑道更换。鉴定数额为28.5万元。对此是否需要更换，双方分歧较大，合议庭认为天车等设备使用，必然存在损耗，而现鉴定数额28.5万元为更换新的所需价格，合议庭认为作为出租方，未能证明该项涉及的设施设备需更换新的，故对此项，合议庭认为不宜适用；二、原告增建机电项目拆除、清运，包括厂房内喷淋头管线拆除、除尘设备及管道拆除、空压设备及管道拆除、热交换设备及管道等拆除。该部分鉴定数额为11万元，同样为增建部分的拆除，可以适用；三、对原有电气项目修复。该部分鉴定数额1.4万元，合议庭认为在使用中可能存在改电气线路问题，会发生相应的修复问题，本项损失应作为修复费用；四、消防、水暖拆除项目。该部分鉴定费用9.8万元，消防是作为商业用途的厂房必然要配备的设施设备，此类设施设备不宜拆除，水暖存在自然损耗不应由承租方负担；五、消防、水暖系统更换。该部分鉴定数额为51.3万元，合议庭认为51.3万元为新做系统造价，而消防、水暖在使用中本身存在自然损耗，要求承租人为出租人更换新的消防、水暖系统有违常理，该项目不应适用；六、CNC加工中心设备，该项目0.76万元，家具公司已自行拆走，不再有拆除费用。综上，本院认为，鉴定报告可适用数额为71.8万元。关于家具公司诉求的对其添附的消防设施补偿110万元、自来水及暖气设施补偿32.6万元、被告阻止原告搬离造成的原告人力成本损失7.93万元，举证不能，本院不予支持。关于工贸公司反诉请求的家具公司支付违约金300万元，过高部分不予支持；要求家具公司支付工贸公司曾经给予的两个月免租期的租金317982.22元、2016年1月1日至2016年5月31日的租金858552.06元以及2016年6月1日起至实际合同解除之日止的房租及滞纳金，包括2015年未按期支付租金的违约金389439.19元，以及2016年上半年未付租金的违约金，2016年6月1日之后未付租金的违约金，理由不当，证据不足，不予支持；要求家具公司支付恢复原状的费用1620428元，过高部分不予支持，依据上述分析支持数额71.8万元；要求家具公司支付两个月恢复原状期间的租金，本院不予支持；要求家具公司支付欠缴水费126000元，举证不能，本院不予支持；要求家具公司支付2016年2月6日起至合同解除之日止的租赁房屋看护费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、哥伦比尼家具（中国）有限公司与北京亿通正龙工贸有限公司于2010年3月29日签订的《厂房及场地租赁合同》于2015年12月31日解除；二、哥伦比尼家具（中国）有限公司支付北京亿通正龙工贸有限公司违约金515131.2万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、哥伦比尼家具（中国）有限公司支付北京亿通正龙工贸有限公司恢复费用718000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）哥伦比尼家具（中国）有限公司的其他诉求；五、驳回被告（反诉原告）北京亿通正龙工贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费50000元，由北京亿通正龙工贸有限公司负担25000元（已交纳）；由哥伦比尼家具（中国）有限公司负担25000元，于本判决生效之日起15日内交纳。案件受理费11642元，由哥伦比尼家具（中国）有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费58602元，由北京亿通正龙工贸有限公司负担42702元（已交纳），由哥伦比尼家具（中国）有限公司负担15900元，于本判决生效之日起15日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟营人民陪审员  张连旺人民陪审员  岳凤金二〇一九年八月二日书 记 员  曹 萌