江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1865号 上诉人（原审被告）：南昌中环互联信息服务股份有限公司，住所地：南昌市中山路**。统一社会信用代码：91360100731958271Y。 法定代表人：刘持海，公司总经理。 委托诉讼代理人：彭翚，公司员工。 委托诉讼代理人：曾丹，公司员工。 被上诉人（原审原告）：许建华，女，1954年7月16日生，汉族，住南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：熊奕琛，江西阳明阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部，经营场所：南昌市红谷滩新区中央香榭花园****商业及车库**，统一社会信用代码：92360125MA36RD4D2Q。 经营者：钟庆刚，男，汉族，1993年5月10日生，汉族，住赣州市崇义县。 上诉人南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司）因与被上诉人许建华、被上诉人红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部居间合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初2353号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中环公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上依法改判上诉人不承担过错责任；3.本案的上诉费用全部由被上诉人共同承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人指导服务对象签订产生歧义的合同条款，致使买卖双方对合同条文的理解产生分歧，认定上诉人提供的居间服务存在重大缺陷，属事实认定不清。1.上诉人在签订该合同之初，即发现了案涉房屋存在限购情况，特意提醒被上诉人许建华，其表示会处理好户籍问题。同时在合同签订之前，许建华即向卖方邓某某表示买家实为其子许立，但许立在购房资格上存在问题，需要时间去确认和解决，此条件亦获得卖方邓某某的同意。从许建华与邓某某签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》(合同编号为NF1711681)(以下简称为“房屋买卖合同”)来看，合同第十六条第一款“甲乙双方协商同意：自本合同签订之日起的2017年5月8日内，核实乙方是否有购房资格，若无购房资格，则甲乙双方另行协商，协商不成则此合同作废，三方免责，反之，合同正常履行”以及第五款“甲方同意办理过户手续时不动产证上写乙方指定人员姓名”的约定均为手写补充条款，正是考虑到买卖双方的实际情况才会在合同中特意作出此条约定，也是许建华与邓某某真实意思表示，双方均知晓本合同的履行存在为指定卖方办理过户的情形，双方也均表示同意并且自愿签字捺手印。许建华如果认为合同存在歧义，当时就可提出并签订相应的补充协议，作出有利于实现合同目的的选择，但其自始至终都没有提出任何合同约定不明的地方，应当认为其对于合同内容和目的有明确认知，不存在理解歧义的问题。故本合同第十六条不存在原审法院认定的上诉人指导服务对象签订产生歧义的合同条款，致使买卖双方对合同条文的理解产生分歧的情形。2、上诉人根据许建华之子许某某的相关信息进行购房申报，没有通过时立即将此事向卖方邓某某发出了通知。事后门店工作人员多次与许建华、邓某某沟通、协商解决此事，但都没有达成一致。按合同第十六条约定，协商不成，合同解除，三方免责，应互不承担责任。后许建华、邓某某二人一直以其他原由推脱，没有前来办理退单手续。上诉人在2018年6月2日向邓某某寄发了催促其来办理退单手续的《催告函》，但被其退回。上诉人作为居间方已经履行了合理催告义务，原审法院认定上诉人居间服务存在重大缺陷，没有及时组织双方协调，属于认定事实不清。二、被上诉人许建华损失实为其不愿继续履行合同所致，上诉人不应承担过错责任。1、许建华于2017年3月21日将原有房屋出售，2017年5月27日该房屋买卖合同正式网签，即此后许建华即具备相应的购房资格，许建华可以继续履行合同实现合同目的。即使认为房屋实际购买人为许立，其亦可通过户籍挂靠或其他户籍迁移手续解决户籍问题，并非合同自始履行不能的情形。2、许建华在得知合同履行条件不成就时，没有与卖方积极协商解决，反而消极拖延，怠于履行合同约定的义务，不配合上诉人尽快解决问题。同时许建华在尚有履行可能性的基础上选择不履行合同，致使合同定金无法返还，其个人的过错导致自身造成60000元损失，而非上诉人所引起，原审法院判令上诉人承担30000元属事实认定不清。三、原审法院只判决上诉人承担赔偿责任，对被上诉人红谷滩新区中环互联庆刚房屋咨询部、经营者钟庆刚的过失及赔偿只字未提，属事实认定不清。居间合同是由该咨询部经营者钟庆刚根据买卖双方要求签订，并全程提供居间服务，上诉人在此合同中未收取任何费用。综上，一审法院认定事实错误，请求贵院依法撤销原判并支持上诉人的上诉请求。 许建华辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、上诉人作为专业的房屋中介服务机构，在明知答辩人是代理儿子许某某购房的情况下，指导答辩人与房东邓某某签订了一份以答辩人为购房主体的房屋买卖合同。特别约定条款所约束对象是实际购房人许某某，但按合同字面意思约束的是购房主体即答辩人，这一重大过错是答辩人被房东邓某某罚没定金，最后损失6万元的根本原因。该事实在(2018)赣0103民初6599号民事判决中已查清，并且作为(2019)赣0103民初2353号民事判决的重要证据。二、(2018)赣0103民初6599号民事判决认为上诉人未及时组织协调双方纠纷，导致损失扩大，应当承担责任。该判决，上诉人并未提出异议并已生效。三、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。上诉人为了尽快获得佣金，未尽合同审查义务，未如实向答辩人解释该合同履行时所发生的实际法律效果，草率地促使答辩人签订合同，给答辩人造成重大损失，应予赔偿。四、答辩人所签订的房屋买卖合同中的居间方主体是上诉人，答辩人到庆刚咨询部接受居间服务，是因为信任上诉人的品牌，上诉人与庆刚咨询部是一体的，一审法院判决上诉人承担赔偿责任并无过错。至于上诉人与庆刚咨询部之间是否具有追偿关系，不在答辩人过问范围之内。综上所述，望法院查清事实后依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人红谷滩新区中环互联庆刚房屋信息咨询部未提交答辩状及新证据，亦未到庭接受本院询问。 许建华向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告6万元经济损失；2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。 一审法院认定事实：南昌市人民政府办公厅于2017年3月8日下发了《南昌市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发［2017］22号），该通知自下发之日起实施。《通知》第8点规定：“调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域和儒乐湖新城外，在市区范围内，暂停向在本市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅；暂停向在本市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反以上规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。” 位于南昌市西湖区团结路12号滨江一号小区7栋2单元XXX室房产属邓飞所有，位于限购区域内。2017年4月16日，原告许建华为乙方、与甲方邓某某在丙方被告中环公司的居间服务下，签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》约定：乙方以总价296万元人民币的价格购买甲方上述房产；乙方首付款为171万元，余款125万元采取银行按揭贷款的方式在银行放款日支付给甲方；合同签订当日，乙方支付甲方购房定金10万元,甲方出具收款收据；第十二条约定：1、甲乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任。2、如甲方违约不履行合同义务，须双倍返还乙方定金。如乙方违约，则已支付的购房定金赔偿给甲方并退还甲方已支付的履约保证金。3、如丙方违约不履行合同义务，丙方不得收取甲、乙双方的居间服务费及信息咨询服务费，并退还甲方履约保证金和乙方定金，如给甲方或者乙方造成损失的，应依法承担相应的赔偿责任。第十六条其他事项（如果以上条款与本约定的事项发生冲突，则以本条款为准）：“1、甲乙双方协商同意，自本合同签订之日起的2017年5月8日内，核实乙方是否有购房资格，若无购房资格，则甲乙双方另行协商，协商不成，则此合同作废，三方免责，反之，合同正常履行。”合同签订当日，许建华将100000元存入邓某某账户。5月8日下午，邓某某女儿短信通知被告工作人员陈某某“今天已经是2017年5月8日，也就是合同约定犹豫期的最后截止日期。今晚24:00之前，如果我没有接到文字信息（短信通知），就视为买方已明确购房资格，同时卖方不再接受买方或中介方以任何原因为由解除协议。只要是买方的原因导致该房屋未成交，已付的合同押金不退，作为违约金由卖家罚没。你作为中介公司的经办人，请跟买家及时沟通决定！”同日晚，被告工作人员回复短信：“我们这个单子确认是退单，我们在走流程。”邓某某女儿和许建华之后也互有短信沟通，但沟通未果。被告于2018年6月2日向邓某某寄发办理退单手续的《催告函》，信件被退回。原告许建华于2018年10月18日向一审法院提起诉讼，要求邓飞返还定金。2018年11月29日一审法院（2018）赣0103民初6599号民事判决书，认为许建华、中环公司及某某均有过错，判决邓某某返还许建华定金40000元。该民事判决书已经发生法律效力。现许建华认为被告提供的居间服务有重大缺陷，故提起本案之诉。 另查明，原告许建华为购买本案交易房，签合同之前将自己的房屋出售，具有购房资格，但因其年龄已过60周岁，无法办理按揭贷款。许建华之子许某某，于2003年调往广东省深圳市工作，不符合南昌市限购政策规定的购房条件。 一审法院认为，生效的（2018）赣0103民初6599号民事判决书认定被告中环公司作为专业的居间机构，应熟知本市的限购政策、明确告知双方签约时应注意的事项、并指导服务对象签订不会产生歧义的合同条款，而合同其他约定事项的第1点和第2点相互矛盾，致使买卖双方对条文的理解产生分歧。在合同双方出现纷争后，中介机构应及时组织双方协调，不能久拖不决；导致合同不能履行，三方当事人均有过错。故应减轻被告的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百二十条之规定，一审法院判决：被告南昌中环互联信息服务股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告许建华经济损失30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半即700元，由被告南昌中环互联信息服务股份有限公司承担350元，由原告许建华承担350元。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、许建华离婚证、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》(合同编号为NCC19146375)、不动产权属证。证明许建华离婚后个人一次性付款购买了价款为255万元的房屋，其在不申请银行贷款的条件下完全有经济能力购买涉案房屋，与邓某某的合同实因其不想购买导致，而非合同存在问题。2、特许经营合同及营业执照、法人身份证复印件。证明中环公司与西门香榭（负责人钟庆刚）为加盟合作关系，而非管理与被管理的关系，西门香榭有独立承担民事责任的能力，是独立的法人。 经质证，被上诉人许建华对上诉人提交证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为本案确实是由于许建华年纪过大无法贷款；上诉人与庆刚咨询部之间是否具有追偿关系，不在许建华过问范围之内。 针对上诉人二审提交的证据，本院认证如下：对其证据1真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予采信；对证据2的真实性、合法性本院予以采信。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人居间服务是否存在过错？二、本案承担责任的主体？ 关于焦点一，上诉人中环公司作为专业的中介服务机构，对本市的购房政策应当熟知，应掌握服务对象的具体信息，正确指导服务对象签订合同。本案，上诉人明知实际购房是许立，为促成买卖双方签约，指导许建华作为购房人签订合同，致使买卖双方对条文理解产生分歧，合同无法实际履行，并造成许建华财产损失；被上诉人许建华也有义务对购房政策充分了解并慎重签约，在合同无法履行时应积极协商解决，不能久拖不决，其也存在过错。故原审法院根据生效判决认定的事实及本案实际情况酌定上诉人承担30000赔偿责任，并无不当，本院予以支持。上诉人认为实际购房人许立可通过户籍挂靠或其他户籍迁移手续解决户籍问题，但在签订合同时与购房人未进行约定，购房人也未曾着手迁移户籍，说明此解决方案不在购房人计划之内，因此上诉人的该项理由不能成立。 关于焦点二，上诉人认为原审法院未判令被上诉人红谷滩新区中环互联庆刚房屋咨询部、经营者钟庆刚承担赔偿责任，属事实不清。本案该房屋咨询部与上诉人虽是加盟关系，但该房屋咨询部系以上诉人的名义对外经营，买卖双方也是在上诉人工作人员的指导下签订合同，双方是基于上诉人的品牌效应签订合同，故原审认定上诉人承担赔偿责任，并无不当。上诉人如认为红谷滩新区中环互联庆刚房屋咨询部、经营者钟庆刚存在过错，可根据双方签订的《特许经营合同》协商解决或另行主张。 综上，上诉人中环公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由南昌中环互联信息服务股份有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  余行飞 审判员  罗锦戎 审判员  胡 伟 二〇一九年八月十五日 书记员  李 阳