辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初481号原告：邬旋，男，1987年3月14日出生，汉族，无职业，住北京市房山区。委托代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军，系该行行长。委托诉讼代理人：孙永成、侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告邬旋诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、第三人中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷。原告邬旋的委托诉讼代理人薛梦溪，被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳，第三人中行锦州分行的委托诉讼代理人孙永成、侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决将坐落在锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B25幢2-10-3（82）号房屋产权归原告所有，并由被告为原告办理网签、贷款、房屋交付、不动产登记等手续；2、判令第三人为原告解押房产；3、请求法院判令被告支付原告因诉讼事宜产生的差旅费共计1000元；4、由被告承担诉讼费用。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告继续履行合同，并办理位于锦州经济技术开发区办理产权证书；2、请求判令撤销第三人对案涉房屋的抵押权；3、请求判令被告承担原告因本次诉讼产生的差旅费1000元、律师费12,800元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月11日，原告在锦州经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处，与被告签订了坐落在锦州经济技术开发区的认购书，并于当日交付了购房定金30000元，又于2017年6月14日本人转账给房产中介人员刘桂荣88302元，由刘桂荣代交付了首付款88302元。由于贷款迟迟办不下来，本人于2018年5月30日交付尾款153000元整，全款付清房款。并签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。1、按照合同第二十四条约定，被告应在合同生效之日起30天内向锦州市公用事业与房产局申请预售登记备案。2、按照合同第八条约定，被告应于2017年7月11日前将合同内约定的商品房交付原告使用。3、原告多次催促被告履行商品房买卖合同义务，为原告办理网签、预售备案、交房等事宜，被告均以各种借口拖延，导致该房屋至今未办理任何手续和交付原告使用。4、经原告于2019年2月12日到锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查明，原告购买的锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B25幢2-10-3（82）号商品房已由被告抵押给第三人中国银行股份有限公司锦州分行。5、经原告于2019年2月12日到锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查明，被告并未将原告合同内约定的房屋进行预售登记备案。6、按照合同第九条约定被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告迟迟不履行合同义务，将原告房屋抵押已给原告造成了诸多损失，故现诉至法院，请求维护原告的合法权益。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同及补充协议、认购书、中国银联签购单、被告公司的收款收据、北京银行个人客户账户明细清单、POS机签购单、北京银行业务回单、刘桂荣的身份证复印件、刘桂荣出具的说明、案外人鸿诚伟业公司的收款收据，锦州晚报的版面，鸿诚伟业公司官网截图，被告的房产销售人员朋友圈截图，锦州市公安机关警车为看房车队开道的视频，2018年9月6日会议纪要、委托代理协议和发票。被告辩称，按照合同第15条的约定，原告主张办理产权证应当在房屋交付后365个工作日内，目前该条款的条件未成就，原告无权在此时要求被告为其办理产权登记。目前案涉房屋在第三人处设定了抵押，被告承诺尽快解除抵押，继续履行合同。差旅费和律师费于法无据，属于原告的扩大损失，我公司不同意给付。第三人述称，1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，且该抵押权也经过了锦州中院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告无权在未经我行同意的情况下对外销售案涉抵押房产，原告即使与被告签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同，在我行依据法院生效判决实现抵押权之前，原告无权要求我行配合其注销抵押登记。2、原告起诉主张开发商办理网签、交付房屋、办理房屋产权证均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该请求权形成于我行抵押登记设立之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行在先形成的物权请求权即抵押权，我行认为原告必须在我行抵押权全部涤除之后再确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行，原告诉请的抵押权部分涤除缺乏法律依据，也不具备可操作性。3、被告东一公司该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如果法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，严重损害国有资产安全。请求法院维护国有银行的合法权利。驳回原告的诉讼请求。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：抵押合同，在建工程抵押登记证明，锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书。本院组织当事人对双方围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2017年6月11日，原告邬旋（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）就锦绣蓝湾小区B25号楼2单元10层3（82）号楼房签订认购书，原告邬旋交付购房定金30000元，被告东一公司出具了收款收据。2017年6月14日，原告邬旋交付购房款88302元，被告东一公司出具了收款收据。2018年5月30日，原、被告双方签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同》补充协议。商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾B25幢82号房，商品房建筑面积为74.02m2，单价为每平方米3665.25元，总金额271302元。付款方式为一次性付款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年12月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告邬旋交付了剩余购房款153000元，并由被告公司为原告出具了收款收据。合同约定的交付日期届满后，被告辽宁东一房地产开发有限公司未按合同约定如期交付房屋。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目B25号楼尚未竣工验收。2012年7月23日，被告东一公司与被告中行锦州分行签订了抵押合同，编号分别为锦司2012年抵字0723-2号，被告以抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和住宅在建工程为贷款提供抵押担保，并在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记，抵押期间为2012年7月23日至2016年7月22日。第三人在2017年11月22日诉被告偿还借款，锦州市中级人民法院以（2017）辽07民初57号和辽宁省高级人民法院以（2018）辽民终459号民事判决书，判决被告偿还中行锦州分行贷款29870000元及利息149,320.77元（利息计算至起诉时止），第三人中行锦州分行有权对被告提供的抵押物折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该案现在锦州市中级人民法院执行过程中。原告支出律师费人民币12800元。本院认为，案涉楼房虽由被告在第三人处设定了在建工程抵押，但根据法律规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，转让抵押房地产未经第三人同意，被告转让房屋给原告的合同并非无效，案涉楼房设定的抵押权可以通过由受让人或者抵押权人清偿拖欠第三人的债务等方式由第三人申请相关部门解除抵押，且原、被告间自愿签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是当事人真实意思表示，被告亦表示同意继续履行合同，故原告主张被告继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，处于相对弱势地位的房屋买受人的权利应当优先保护，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。消费者交付购买商品房的全部款项后，抵押权人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权。关于第三人提出的被告未经其同意即对外销售房产的合同不为有效合同不应判决继续履行合同的意见，本院不予采纳。关于原告主张被告限期办理房屋所有权证问题，根据合同约定，原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告有义务按照合同约定“将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋尚未办理竣工验收，且该房屋办理了抵押登记，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目依法报经相关职能部门验收合格，依法涂销设定在案涉房屋上的抵押登记，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记的合同义务。关于原告要求撤销第三人对涉案房屋抵押权的诉讼请求，被告东一公司与第三人中行锦州分行之间签订的抵押合同不违反法律规定，案涉房屋已在房屋产权管理部门办理了抵押登记，抵押权已在抵押登记时设立，该抵押登记行为属于行政行为，对于抵押权的解除不属于人民法院民事案件调整范围，故对原告的该项诉讼请求本案不予调整。关于原告主张被告给付差旅费、律师费的诉讼请求，没有合同约定及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司继续履行原告邬旋与其签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程经验收合格后，并在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告邬旋办理锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B25幢2-10-3（82）号房屋的不动产权证。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费收取5369元（已交100元），财产保全费1877元，共计7246元，由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张树森审 判 员  王利民人民陪审员  张久生二〇一九年八月十一日书 记 员  王 维