广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15234号上诉人（原审原告）：吴秋奇，男，汉族，1949年6月15日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告）：刘凤香，女，汉族，1953年10月4日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭少竞，广东生龙律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张美丽，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市麟恒投资发展有限公司，住所地：深圳市盐田区沙头角街道沙盐路**，统一社会信用代码：91440300736276800D。法定代表人：陈维恩，董事长。委托诉讼代理人：李栋梁，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苹，广东广和律师事务所实习律师。上诉人吴秋奇、刘凤香因与被上诉人深圳市麟恒投资发展有限公司（以下简称麟恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴秋奇、刘凤香上诉请求：1.撤销（2018）粤0307民初3922号民事判决。2.改判：（1）麟恒公司向吴秋奇、刘凤香支付逾期办证违约金，暂计至2018年1月31日为人民币539078元（违约金从2015年4月29日起，计至办出《房地产证》之日止，每日按安置房最终办证登记总价人民币1780900元的万分之三计算）；（2）麟恒公司立即为吴秋奇、刘凤香办理出房地产证。3.一、二审诉讼费用全部由麟恒公司承担。事实和理由：一、麟恒公司存在逾期办证的违约行为，应当按照协议约定继续履行办证义务，并向吴秋奇、刘凤香支付违约金。1.根据《房屋拆迁补偿安置协议》第三条第4点约定，麟恒公司负有办证义务，麟恒公司应从吴秋奇、刘凤香2014年6月9日接收安置房之日起180工作日内，即在2015年2月27日前为吴秋奇、刘凤香办理好《房地产证》。2.麟恒公司至今没有为吴秋奇、刘凤香办理出《房地产证》，已属严重违约，应承担相应的违约责任。3.一审判决以不具备办证条件为由驳回吴秋奇、刘凤香有关办证的诉讼请求，变相纵容了麟恒公司的违约行为，无法督促麟恒公司积极解决问题，更无法保护作为弱势方吴秋奇、刘凤香的合法权益。二、关于原房产证不能注销的责任问题。麟恒公司不能与所有住户签订拆迁补偿安置协议，以致无法注销原房产证，进而导致涉案房产不能办理房地产证，这归责于麟恒公司，应由麟恒公司承担相应的商业风险和违约责任。1.《房屋拆迁补偿安置协议》第二条第1点已明确，吴秋奇、刘凤香被拆迁的房屋是一栋仅有一本大房产证。麟恒公司对被拆迁房屋一栋一本大房产证的情况是知悉的，对可能存在的风险是有预判、且经过评估的，麟恒公司理应承担原房产证无法注销的责任和后果。2.《房屋拆迁补偿安置协议》第六条第1点约定，麟恒公司负有注销原房产证的义务，故麟恒公司理应承担不能注销的不利法律后果，向吴秋奇、刘凤香承担逾期不能办证的违约责任。双方在签订安置协议时，特别约定麟恒公司承担注销大证的义务，吴秋奇、刘凤香承担协助义务。在签订安置协议时，吴秋奇、刘凤香已经将其房改买房时所有的文件资料原件包括购房合同、发票等交给麟恒公司，已经履行了协助义务。3.麟恒公司未能与该栋房子的所有住户签订拆迁协议属于麟恒公司应承担的商业投资风险，麟恒公司不能将其商业风险转嫁给吴秋奇、刘凤香。吴秋奇、刘凤香只能同意自己的房产给麟恒公司拆迁，从未保证也不可能保证所有住户都同意拆迁。作为一种商业活动，麟恒公司在期待拆迁改造可观利润的同时，理应承担相应的风险，其中就包括未能顺利拆迁并注销原房产证引起的逾期办证违约责任。麟恒公司不能因为其自身低估了拆迁的难度或者决策失误，而将相应的风险和责任推给吴秋奇、刘凤香。4.麟恒公司有义务克服各种困难，与所有住户签订拆迁补偿协议，全面履行合同，保护吴秋奇、刘凤香的合同信赖利益。一审判决认定原房产证无法注销属于麟恒公司以外的原因所致，是错误的。5.一审判决根据一般实践情况推定麟恒公司主观上缺乏不与其他两位住户签订拆迁补偿安置协议的故意，系主观臆断，没有任何依据。与该楼栋所有住户签订拆迁协议，一定程度上符合各方的利益，但在内部利益关系上，住户的利益和开发商麟恒公司的利益是相对立的。因此，不能抛开二者的利益对立关系，认为麟恒公司没有不与其他两位住户签订拆迁协议的故意。本案中，麟恒公司没有提供任何资料证明其已穷尽所有办法与住户沟通谈判、已尽到最大的努力和让步但仍旧无法达成协议或者住户提出的条件是无理的、是其无法承受的等等。三、关于没有缴纳办证税费的问题。麟恒公司关于吴秋奇、刘凤香不缴纳税款导致无法办证的说法不成立。1.吴秋奇、刘凤香已全权委托麟恒公司办证并将所有资料提交给麟恒公司，麟恒公司有义务通知吴秋奇、刘凤香缴纳税费。在办证过程中，麟恒公司掌握着办证的所有情况和进展，而吴秋奇、刘凤香对此一无所知，如果需要吴秋奇、刘凤香进行协助和配合，麟恒公司有义务通知吴秋奇、刘凤香缴纳税费。2.吴秋奇、刘凤香从未接到麟恒公司关于缴纳税费的通知，麟恒公司不能举证证明其在收到《税务事项通知书》后通知吴秋奇、刘凤香缴税，应当承担举证不能的不利后果。麟恒公司在办证过程中代吴秋奇、刘凤香处理部分税务问题，并不能说明麟恒公司已通知吴秋奇、刘凤香缴税，更不能说明吴秋奇、刘凤香在知道要缴税后不去缴。3.就税费承担问题，吴秋奇、刘凤香、麟恒公司约定，办证税费由麟恒公司先垫付，出证后再由吴秋奇、刘凤香承担50%，为此双方于2010年6月4日签署了《承诺书》。4.涉案房产办不了《房地产证》的真正原因在于原房产证没有注销，而不是没有缴税，这是麟恒公司在收到《税务事项通知书》后不通知吴秋奇、刘凤香也不自行去缴税的原因所在。5.一审判决对涉案房产未能办理出房地产证的真正原因视而不见，同时避开麟恒公司承担办证义务却没有通知吴秋奇、刘凤香缴税的事实，认定因吴秋奇、刘凤香未缴纳税费导致无法办证的责任应由吴秋奇、刘凤香承担，存在严重错误。首先，从一审法院的去函和国土局复函可知，涉案房产未能办理出房地产证的真正原因是原房产证没有注销，而不是因为没有缴税，国土局复函并未提及是因为没有缴税的原因。其次，就算因为没缴税费导致无法办理房地产证，也应从不同角度区分当事人的责任，不应一概而论。如果是因为没有缴纳税费导致没有办出房地产证，从对外关系即吴秋奇、刘凤香与税务机关的关系来说，没缴纳税费的责任应该由吴秋奇、刘凤香承担。从对内关系即吴秋奇、刘凤香和麟恒公司的关系而言，则应根据双方的义务和过错来确定双方的责任。麟恒公司负有办证义务，其在收到税务机关的《税务事项通知书》后没有通知吴秋奇、刘凤香缴税，存在明显过错，应对吴秋奇、刘凤香承担不能逾期办证的违约责任。麟恒公司辩称：一、吴秋奇及刘凤香的被拆迁房屋房地产证未收回并注销，是涉案安置房不能办证的原因，吴秋奇及刘凤香要求麟恒公司为其办证不具备客观条件，法院应当不予支持。根据深圳市不动产登记中心复函称，吴秋奇及刘凤香作为被拆迁房屋的所有权人应当将被拆迁房屋房地产证原件交给深圳市不动产登记中心收回并注销，但吴秋奇及刘凤香没有将被拆迁房屋的房地产证原件交回深圳市市不动产登记中心收回并注销，导致无法办理安置房的房地产证，过错在于吴秋奇及刘凤香。已经发生法律效力的（2019）粤03民终4974号、4975号、4976号民事判决涉及的案由、案件事实、被拆迁人的诉讼请求，与本案基本相同，4974号判决查明的事实与本案一审法院查明的事实一致，上述判决均驳回了被拆迁人的全部诉讼请求。二、其他相关权利人拒绝签订拆迁补偿协议，导致无法注销原房地产证进而办理安置房屋的房地产证书，属于“由于麟恒公司以外的原因造成办理房地产证延期的”的情形。依据涉案合同的约定，麟恒公司在此情形下无需承担延期办证的违约责任。三、《房屋拆迁补偿安置协议》约定，吴秋奇及刘凤香保证其对被拆迁房屋享有所有权。吴秋奇及刘凤香是申请房地产证注销登记的主体，其应当负责办理被拆迁房屋产权注销登记。四、吴秋奇及刘凤香作为安置房契税的纳税人，没有按照《关于委托办理安置房的声明书》及《税务事项通知书》缴纳安置房的契税等税费，导致涉案安置房无法办理房地产证，应由吴秋奇及刘凤香自行承担全部责任。深圳市龙岗区地方税务局于2014年9月30日向吴秋奇及刘凤香发出两份《税务事项通知书》，吴秋奇及刘凤香作为安置房的受让方，安置房的面积为140.52平方米，成交价为人民币1780900元，免税面积为90平方米，免税成交金额为人民币1140627.6元，应税成交金额为人民币640272.4元。至今，吴秋奇及刘凤香一直未缴纳其应当承担的契税等税费。五、东城中心花园（一期）项目于2014年5月13日办理了工程竣工验收备案手续，2014年5月28日，麟恒公司通知吴秋奇及刘凤香2014年6月9日办理入伙手续。吴秋奇及刘凤香办理了入伙手续并实际入住涉案安置房。东城中心花园（一期）项目已经于2014年6月6日办理了房地产初始登记。麟恒公司已经履行了协助办理安置房房地产证的义务。六、麟恒公司已经交付安置房给吴秋奇及刘凤香，极大地改善了吴秋奇及刘凤香居住条件和生活环境，吴秋奇及刘凤香没有任何损失，麟恒公司也没有违约。吴秋奇及刘凤香要求支付逾期办证违约金没有任何事实和法律依据，故法院应当驳回吴秋奇及刘凤香的全部上诉请求。吴秋奇、刘凤香向一审法院起诉请求：1.麟恒公司向吴秋奇、刘凤香支付逾期办证违约金，暂计至2018年1月31日为539078元（违约金从2015年4月29日起计至办出房地产证之日止，每日按安置房的办证登记总价1780900元的万分之三计算）；2.麟恒公司立即为吴秋奇、刘凤香办理出房地产证；3.本案诉讼费用由麟恒公司承担。一审法院认定事实：吴秋奇、刘凤香为夫妻关系。2010年6月4日，吴秋奇、刘凤香（乙方）与麟恒公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：甲方为深圳市龙岗区横岗镇128工业区旧城改造单位。乙方保证其对被拆迁房屋享有所有权。被拆迁房屋位于深圳市龙岗区横岗镇六约北片区128工业区旧城改造范围内，建筑面积为900平方米，乙方享有其中一套编号为XX房屋，建筑面积为90平方米。乙方未办理上述被拆迁房屋的房地产证，乙方取得被拆迁房屋所有权方式为：乙方原为深圳XX实业总公司职工，后深圳XX实业总公司进行改制，深圳XX实业总公司对上述被拆迁房屋实行房改，乙方购得其中一套XX房屋，即被拆迁房屋。被拆迁房屋所属楼栋的原产权资料显示的房屋所有权人为深圳宝安县建材公司，房屋产权面积为900平方米。深圳宝安县建材公司于1994年变更名称为深圳市XX建材公司，2002年深圳市XX建材公司改制为深圳市XX建材有限公司。乙方自愿选择房屋产权调换的拆迁补偿安置方式，所调换房屋性质为商品房。除本协议另有约定外，乙方自愿放弃以任何方式、任何理由要求甲方支付其他任何补偿或费用。经甲、乙双方友好协商，同意甲方补偿给乙方的安置房套内建筑面积为85平方米，建筑面积等于套内建筑面积加实际分摊的公用面积，并按此实际建筑面积办理产权年限为70年的房地产证。甲方负责办理安置房的房地产证，乙方应协助甲方并及时提供当初房改购买房屋时其所有的全部详尽资料，并保证资料的真实性、合法性。乙方接收安置房之日起180个工作日内（以入伙为准），甲方必须办理好房地产证交予乙方，办理房地产证的费用分担见附件承诺书。安置房位置在本项目第一期的位置，实行“先签先选”安置原则。如乙方要求在项目第二期选择安置房的，甲方在第二期建设过程期间不再支付乙方临时过渡费。乙方同意在签订本协议之日起60天内将乙方享有产权的房屋移交给甲方，结清被拆迁房屋移交前的所有费用。在签订本协议时，乙方必须提供房改买房时其手头所有的文件资料给甲方，及授权委托书、身份证明等，并对所提供资料的真实性、合法性负责。乙方自愿放弃被拆迁房屋权利，同意甲方办理被拆迁房屋的产权注销登记，且乙方应协助甲方办理被拆迁房屋的产权注销登记。乙方保证向甲方交付或提供的关于被拆迁房屋的一切相关资料、证照是真实、合法、有效的。甲方应在取得工程竣工验收证明之日起的150个工作日内，书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如乙方未履行协助义务，甲方有权顺延交付房地产权证的时间。甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限取得房地产证的，甲方自取得工程竣工验收证明文件之日后的第240个工作日起，按日向乙方支付本协议约定之本房地产总价款万分之三的违约金，直至深圳市房地产产权登记机关核发房地产证之日止。由于甲方以外的原因造成延期的除外。本房地产总价款由本协议约定的套内面积85平方米转换成建筑面积（即套内面积85平方米＋公摊面积＝建筑面积）按照本协议约定交付日同期同地段的商品房价格确定。协议还对其他事项作出了约定。同日，吴秋奇、刘凤香向麟恒公司出具《承诺书》，承诺：办理本人回迁安置房的房地产证时按政府相关规定由业主应付之所有税费由本人承担50%。若因本人未及时提供办证资料，或未及时支付办证税费而引起的法律责任，均由本人自行承担。2013年8月3日，吴秋奇、刘凤香（乙方）与麟恒公司（甲方）签订一份《安置房确认协议书》，约定：乙方自愿在甲方开发的深圳市横岗六约北片区128工业区旧改项目一期（暂定名称为东城中心花园一期）选择安置房，安置房位置为B座一单元XX层X号，套内面积105.11平方米，建筑面积140.4平方米。乙方所选的安置房的建筑面积比原协议约定的安置房的建筑面积多20.11平方米，按照原协议约定，乙方应当向甲方支付差额款项249370元。2014年5月13日，涉案东城中心花园一期项目竣工验收并办理了工程竣工验收备案手续。2014年5月28日，麟恒公司向吴秋奇、刘凤香发出《回迁业主入伙通知书》，告知吴秋奇、刘凤香选定的涉案安置房已竣工验收合格，并办理了工程竣工验收备案手续，符合《安置房确认协议书》约定的交付条件，通知吴秋奇、刘凤香于2014年6月9日办理入伙手续。后吴秋奇、刘凤香按约办理了入伙手续并已实际入住涉案安置房屋。2014年6月8日，吴秋奇、刘凤香（乙方）与麟恒公司（甲方）又签订《安置房确认协议书的补充协议（一）》，约定：甲乙双方确认，乙方安置房已竣工验收合格，已办理了工程竣工验收备案手续，符合双方约定的交付条件，乙方安置房的竣工建筑面积及面积差额款按照本协议附件一结算；双方一致同意按照本协议附件一约定的每套安置房的最终办证登记总价办理房地产证；乙方同意按照本协议附件一约定的每套安置房的最终办证登记总价及政府有关政策规定，及时缴纳办理房地产证的税费及其他费用，并提交办证资料。附件一对乙方安置房的竣工面积及面积差额款结算进行了明确约定，确定乙方应向甲方支付差额款250900元。同日，吴秋奇、刘凤香向麟恒公司支付了房屋差额款250900元，麟恒公司向吴秋奇、刘凤香出具了收款收据。2014年6月8日，麟恒公司受吴秋奇、刘凤香委托向深圳市龙岗区地方税务局申请免征涉案安置房的契税。同时，麟恒公司出示吴秋奇、刘凤香出具《关于委托办理安置房房地产证的声明书》，全权委托麟恒公司办理涉案安置房的房地产证，保证按照麟恒公司通知的时间及深圳市房地产权登记中心的要求及时提交各项办证材料，并及时足额缴纳办证的各项税费；如吴秋奇、刘凤香在上述期限内未提交齐全各项办证材料，或未足额交清办证的各项税费，因此产生的所有法律责任由吴秋奇、刘凤香自行承担。声明书注明为不可撤销的声明书。2014年9月30日，深圳市龙岗区地方税务局发出《税务事项通知书》，通知吴秋奇、刘凤香东城中心花园B座一单元XX号房的面积为140.52平方米，免税面积为90平方米，免税成交金额为1140627.6元，应税成交金额640272.4元。对于该通知书，吴秋奇、刘凤香陈述其没有收到，而且提起本案诉讼才看到该通知书，该证据说明吴秋奇、刘凤香已向麟恒公司提交了相应的办证资料，履行了协助办证义务，否则无法办理税务事宜。麟恒公司陈述其多次通知吴秋奇、刘凤香缴税事宜，但吴秋奇、刘凤香认为该税费不应由吴秋奇、刘凤香缴纳。吴秋奇、刘凤香否认麟恒公司曾通知其缴纳税费。涉案旧城改造项目分四期开发，现第一期、第二期项目已办理入伙手续，第三期项目尚未办理竣工验收手续，第四期项目尚未启动，因未完成全部的拆迁补偿安置协议签订工作。吴秋奇、刘凤香的XX号被拆迁房屋位于涉案项目第四期，但吴秋奇、刘凤香选择置换的房屋位于项目第一期。吴秋奇、刘凤香的XX号被拆迁房屋没有单独的房地产证书，该被拆迁房屋所属楼栋只有一本大房地产证书，显示的权利人为深圳宝安县建材公司。1994年深圳宝安县建材公司更名为深圳市XX建材公司，2002年深圳市XX建材公司改制为深圳市XX建材有限公司。吴秋奇、刘凤香原为深圳XX实业总公司的职工，后深圳XX实业总公司对上述被拆迁房屋实行房改，刘X方、刘X英购得XX房，吴秋奇、刘凤香购得XX房，李X平、曹X友购得XX房，钟X凡、黄X媛购得XX房。上述四户已分别就其所有的上述房屋与麟恒公司签订房屋拆迁补偿安置协议。吴秋奇、刘凤香陈述，现该楼栋中尚有一户没有签订房屋拆迁补偿安置协议，导致包括上述四户被拆迁房屋在内的该楼栋房屋至今均未被拆除，该楼栋的房产证也无法办理注销手续。上述四户遂将麟恒公司诉至一审法院，一审法院受理后分别立案号为（2018）粤0307民初3090-3092、3922号，上述其余三户在另案中主张的诉请与本案吴秋奇、刘凤香的诉请相同。麟恒公司在四案中均陈述：涉案安置房至今尚未办证的原因，一是买方没有缴纳安置房的相关税费，二是被拆迁房屋的房产证没有注销，无法办理涉案安置房的房地产证书。（2018）粤0307民初3090-3092号案件审理过程中，一审法院就涉案安置房房地产证办理事宜“1.被拆迁房屋（位于项目**）的房地产证未注销是否会影响原告办理回迁安置房（位于项目**）的房地产证？2.原告选定的上述回迁安置房是否可以办理房地产证？如果不可以，阻碍办证的原因是什么？”函询深圳市不动产登记中心，深圳市不动产登记中心复函称：根据相关规定，因拆迁赔偿申请转移登记，拆迁的房屋已办证的，应当先收回并注销。如来函所涉拆迁赔偿房需办理不动产登记，申请人可提供《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规规定的办证材料向中心提交申请进行审核。对于该复函，吴秋奇、刘凤香陈述：未能办理安置房房产证的原因不是吴秋奇、刘凤香不去缴纳税费，而是原大房产证没有办理注销，原大房产证没有办理注销是因为麟恒公司未能与该栋房屋的所有住户签订拆迁协议，责任在于麟恒公司，也是麟恒公司应当承担的商业风险，对于只有一本大房地产证的事宜麟恒公司也是清楚的，麟恒公司负有注销义务，吴秋奇、刘凤香仅是协助义务。麟恒公司陈述：吴秋奇、刘凤香未注销被拆迁房屋的房产证，造成无法办理安置房的产权证，也没有按照税务部门的要求及吴秋奇、刘凤香的声明书的内容及时缴纳安置房的契税等税费，吴秋奇、刘凤香应承担涉案房屋产权证至今不能办理的全部责任。一审法院认为，吴秋奇、刘凤香、麟恒公司在平等自愿、协商一致基础上签订的房屋拆迁补偿安置协议，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。协议约定由麟恒公司负责办理安置房的房地产证书，吴秋奇、刘凤香予以协助；麟恒公司未履行相关义务造成吴秋奇、刘凤香不能按约定期限取得房地产证的，麟恒公司应按日向吴秋奇、刘凤香支付违约金，但因麟恒公司以外的原因造成延期的除外。涉案安置房屋至今尚未办理房地产证书，麟恒公司陈述一是由于被拆迁房屋的房地产证没有注销，无法办理涉案安置房的房地产证书，二是由于吴秋奇、刘凤香没有缴纳安置房的相关税费。对于第一个原因，一审法院认为，深圳市不动产登记中心的复函明确“因拆迁赔偿申请转移登记，拆迁的房屋已办证的，应当先收回并注销”，也就是说，拆迁补偿安置房屋要办理产权证书，应当先收回被拆迁房屋的房地产证书并予以注销。涉案XX号被拆迁房屋无独立的房地产证书，其与本楼栋的其他房屋共同拥有一本大房地产证书，因该楼栋尚有其他权利人未签订拆迁补偿安置协议，导致该楼栋未能被拆除，该楼栋的大房地产证书亦无法收回并注销。故涉案安置房屋客观上尚不具备办证条件，无法办理房地产证书。吴秋奇、刘凤香要求麟恒公司立即为吴秋奇、刘凤香办理房地产证书，理由不充分，一审法院不予支持。对于无法注销房地产证书的责任，吴秋奇、刘凤香主张麟恒公司未能与该栋房屋的所有住户签订拆迁协议，导致无法注销大房地产证书，责任在于麟恒公司，这也是麟恒公司应当承担的商业风险。麟恒公司主张吴秋奇、刘凤香未注销被拆迁房屋的房地产证书，责任在于吴秋奇、刘凤香，且因政策原因导致无法办证，责任不在于麟恒公司，麟恒公司不应承担延期办证责任。一审法院认为，签订协议时双方均知晓被拆迁房屋所属楼栋的相关情况，协议虽然约定吴秋奇、刘凤香应协助麟恒公司办理被拆迁房屋的产权注销登记手续，但综观该条款的内容，该约定主要是要求吴秋奇、刘凤香配合提交被拆迁房屋的相关资料，而且，吴秋奇、刘凤香仅为该楼栋XX房屋的权利人，仅能针对该房屋提供协助义务。对于该楼栋其他房屋，吴秋奇、刘凤香无法协助也无义务协助提供资料或注销产权登记。吴秋奇、刘凤香已按约向麟恒公司交付了XX房屋及除缴税凭证以外的相关资料，已部分履行了协助义务，麟恒公司关于吴秋奇、刘凤香未注销被拆迁房屋的房地产证书，责任在于吴秋奇、刘凤香的辩解，理由不成立，一审法院不予采信。被拆迁房屋的房地产证书至今未注销，是因该楼栋尚有其他房产权利人未与麟恒公司签订拆迁补偿协议。但从旧城改造或城市更新的一般实践情况来看，麟恒公司主观上缺乏不与最后一户住户签订拆迁补偿协议的故意，因为与该楼栋所有住户签订公平合理的拆迁补偿安置协议，进而推动第四期项目的开发建设，符合包括本案吴秋奇、刘凤香、麟恒公司在内的各方利益。但该楼栋房屋相关权利人是否愿意签订拆迁补偿协议、愿意何时签订、愿意以何种条件签订等，并非麟恒公司一方可以决定，而须双方协商一致确定。现其他相关权利人拒绝签订拆迁补偿协议，导致无法注销原房地产证并进而办理安置房屋的房地产证书，应属于“由于甲方以外的原因造成延期的”除外情形，吴秋奇、刘凤香要求麟恒公司支付延期办证违约金，理由不充分。对于第二个原因，一审法院认为，2010年6月4日，吴秋奇、刘凤香承诺愿意承担按规定由业主应负担的办证所有税费的50%，若未及时提供办证资料或未及时支付办证税费而引起的法律责任，由其自行承担。2014年6月8日的《安置房确认协议书的补充协议（一）》也明确约定吴秋奇、刘凤香应及时缴纳办理房地产证的税费及其他费用，并提交办证资料。吴秋奇、刘凤香于同日还出具声明书，全权委托麟恒公司办理涉案房地产证，并保证按照麟恒公司通知的时间及深圳市房地产权登记中心的要求，及时提交各项办证材料，并及时足额缴纳办证的各项税费，如未提交齐全办证材料或未足额交清办证的各项税费，因此产生的所有法律责任由吴秋奇、刘凤香自行承担。上述证据未约定先由麟恒公司缴纳全部税费再由吴秋奇、刘凤香向麟恒公司支付相应的税费，而是明确吴秋奇、刘凤香应当及时缴纳其应当承担的部分税费，故吴秋奇、刘凤香应承担的部分税费，应当由吴秋奇、刘凤香直接缴纳并将相关缴纳凭证交付给麟恒公司。但自2014年9月12日深圳市龙岗区地方税务局发出税务事项通知书至今，吴秋奇、刘凤香一直未缴纳其应当承担的部分税费。不论当时是否符合办证条件，因吴秋奇、刘凤香未缴纳税费导致无法办理房地产证书的责任均应由吴秋奇、刘凤香自行承担。综上所述，吴秋奇、刘凤香原被拆迁房屋所在楼栋的房地产证书尚未注销，涉案安置房屋客观上尚不具备办证条件，无法办理房地产证书，且吴秋奇、刘凤香亦未缴纳其应承担的部分税费并将缴税凭证交付给麟恒公司，亦不符合办理房地产证书的条件，故对吴秋奇、刘凤香要求麟恒公司办理房地产证书并支付延期办证违约金的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴秋奇、刘凤香的全部诉讼请求。案件受理费9191元，由吴秋奇、刘凤香承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。涉案房产系回迁安置房，本案拆迁房屋没有独立的房地产证书，其与所属楼栋其他房屋共同拥有一本房地产证书。双方当事人均确认，该楼栋尚有其他权利人未签订拆迁安置补偿协议，导致该楼栋未能被拆除，而楼栋的房产证书亦无法收回并注销。依据深圳市不动产登记中心的复函，“因拆迁赔偿申请转移登记，拆迁房屋已办证的，应当先收回并注销”，原房产证书在未收回注销前无法办理回迁安置房的房地产证，吴秋奇、刘凤香要求麟恒公司立即为其办证不具备客观条件，不应予以支持。根据深圳市不动产登记中心的复函，本案吴秋奇、刘凤香在被拆迁房屋的房产证未收回并注销的情形之下无法取得房地产证，此为涉案房产证无法办理的根本原因。吴秋奇、刘凤香主张，麟恒公司有义务克服各种困难与所有住户签订拆迁补偿协议。本院认为，麟恒公司作为涉案项目的旧城改造单位，推动项目的开发建设，符合其本身的利益，但该楼栋房屋相关权利人是否愿意签订拆迁补偿协议并非麟恒公司一方可以决定，而须双方协商一致确定。现其他相关权利人拒绝签订拆迁补偿协议，导致无法注销原房地产证并进而办理安置房屋的房地产证书，应属于“由于甲方以外的原因造成办理房地产证延期的”的情形，依据涉案合同的该约定，麟恒公司在此情形之下无需承担延期办证的违约责任。综上所述，上诉人吴秋奇、刘凤香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9190.78元，由上诉人吴秋奇、刘凤香负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年八月二十二日书记员 李开宇（兼）