广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10661号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路****，统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生，董事长。委托诉讼代理人：丁磊磊，男，1994年12月12日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区，系原告员工。委托诉讼代理人：何艳湘，女，1989年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。被告：张龙潭，男，1967年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市龙舟科技有限公司，住所地，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道青柯村石湾金龙陶瓷厂厂内**楼**之一会信用代码9144060474804541XM。法定代表人：张龙潭，董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。原告广东同信物业管理有限公司诉被告张龙潭、佛山市龙舟科技有限公司（下称龙舟公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年6月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丁磊磊、两被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付拖欠的2017年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费27451.36元（详见计算清单）；2、两被告从拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之五的标准，向原告支付违约金2909.85元（暂计到2019年2月28日，详见计算清单）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2016年3月18日与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订了《合同书》，为潘村公寓（佛山市禅城区绿景西路10号）提供物业管理服务。两被告为潘村公寓一座三层（佛山市龙舟科技有限公司）租户，该房屋建筑面积为1340.40平方米。签订合同后，原告一直按照《合同书》履行相关物业管理服务义务，但两被告自2018年1月1日起一直拒绝向原告交纳物业管理费，经原告多次催收未果。根据《合同书》的约定，两被告应当向原告缴纳物业管理费。其中涉案物业第三层物业管理费1.28元/平方米/月计算，每两个月收取一次。截至2019年2月28日，两被告拖欠物业管理费27451.36元。综上，原告认为，两被告的行为严重违反了我国相关法律法规的规定，损害了原告和其他业主的利益，为维护原告的合法权益，特依据我国相关法律法规之规定，向法院起诉，请依法判决。两被告辩称：一、被告张龙潭不是本案适格当事人，依法不应承担本案任何责任。原告与被告张龙潭之间没有签订任何合同及协议，更没有形成任何事实上的权利义务，被告张龙潭只是作为被告龙舟公司的代表以被告龙舟公司为合同主体与广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订过涉案物业的租赁合同，而被告龙舟公司作为独立法人，依法独立承担权利义务，因此，即使原告的起诉能够得到支持，也应该由被告龙舟公司承担本案责任，被告张龙潭依法不需要承担本案任何责任。二、被告龙舟公司与原告之间没有形成物业服务合同权利义务关系，依法不应承担本案任何责任。如前所述，被告龙舟公司与原告之间没有签订任何合同及协议，被告龙舟公司与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订涉案物业租赁合同时，也并没有对涉案物业的管理服务进行过任何约定。原告从未向被告龙舟公司通知或告知过涉案物业管理的服务种类、范围及收费标准。被告龙舟公司自始至终不知道原告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订过物业管理合同书，更加不知道前述物业管理合同书中约定的内容。因此，原告诉请的物业服务费及违约金没有法律及合同依据。事实上，原告也没有向被告龙舟公司提供过任何物业管理服务，自被告龙舟公司向案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社租赁涉案物业以来，涉案物业的公共卫生（一楼走廊及一至三楼楼梯）原告从来没有派人进行过打扫清洁，从被告龙舟公司入驻至今一直是自己出钱请人清洁涉案物业的公共部分的卫生，包括涉案物业一楼走廊及一至三层公共楼道的卫生及清理清运涉案物业的垃圾；自2018年6月开始，由于四楼装修造成下雨天涉案物业多处天花、墙面出现漏水发霉腐烂，被告龙舟公司多次向案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社反映前述情况，并要求尽快维修，经案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社核查后安排过原告出面协调维修，但原告却提出要求被告龙舟公司必须先按每平方米1.28元交物业管理费，才给予协调维修，其后，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社要求原告立刻协调四楼业主给予维修，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、原告、被告龙舟公司三方就漏水、渗水等物业问题进行过协商，被告龙舟公司要求原告明确提供涉案物业管理服务的范围及收费标准，由案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、原告、被告龙舟公司三方签订涉案物业的管理服务合同，并由原告对涉案物业的漏水渗水问题进行协调维修处理后，被告龙舟公司愿意按照签订的物业管理合同支付物业管理费，这一合理要求得到了案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社的支持，但原告却态度强硬的无理拒绝与被告龙舟公司签订涉案物业的管理服务合同，原告的代表甚至表态：原告绝不会与被告龙舟公司签订涉案物业的管理服务合同，原告以后也不会向被告龙舟公司提供任何服务。因此，涉案物业漏水渗水的部位自始至终没有得到任何维修，一遇雨天至今都存在天花、墙体多处漏水、渗水现象。此外，涉案租赁合同约定给被告龙舟公司的10个固定车位，经常被非业主及非业务关系的外来车辆占用，导致被告龙舟公司自己的车辆经常找不到停车位，影响了被告龙舟公司的日常经营，被告龙舟公司也经常就车位被占用的事情向案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社反映，至今也从未见原告对被告龙舟公司车位被占用问题进行过管理。退一步讲，即使按原告因本次诉讼才提供出来的其与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订的《合同书》第四条约定，原告提供物业管理服务范围为房屋建筑公共部分的维修、养护和管理、房屋建筑物公用部分的清洁卫生以及垃圾的收集和清运、机动车无乱停乱放等物业管理，基于上述事实，原告从来没有提供过涉案物业公共部分的维修、清洁卫生和停车场管理服务，根据权利义务对等原则，既然原告没有履行相关物业管理服务的义务，有何权利要求两被告全额支付物业管理费？综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，维护两被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》、资质证书，被告张龙潭身份证，被告龙舟公司企业信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《租赁合同》，证明两被告为物业使用人。3、《合同书》，证明原告和两被告之间存在物业服务合同关系。4、《国内挂号信函收据》、《物业费催费通知单》，证明虽经原告多次催收，两被告均未支付物业费。5、《潘村公寓1座3楼漏水情况跟进》，证明渗水部位应该是4楼的专有部分，其与本案无关，其当属两被告与四楼业主或案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社之间的纠纷，原告在处理渗水维修的过程中积极协调，尽到自身的职责。6、《情况说明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社出具）。诉讼中，两被告举证如下：1、《情况说明》，证明自被告龙舟公司2017年11月1日向案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社租赁涉案物业以来，原告就涉案物业既没有甚至拒绝与被告龙舟公司签订任何物业管理合同，原告也没有就涉案物业向被告龙舟公司提供过任何物业管理服务。2、《保洁员劳务雇佣合同》、保洁员身份证、保洁员清洁费签收表（2017年11月-2019年4月），证明自被告龙舟公司2017年11月1日向案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社租赁涉案物业以来，涉案物业的公共卫生（1楼走廊及1至3楼楼梯）原告从来没有派人进行过打扫清洁，从被告龙舟公司入驻至今一直是被告龙舟公司独自出钱请人清洁涉案物业的公共部分的卫生，包括涉案物业一楼走廊及一至三层公共楼道的卫生及清理清运涉案物业的垃圾。3、涉案物业停车位被占用照片、《佛山市龙舟科技有限公司使用车位登记车牌》，证明涉案租赁合同约定给被告龙舟公司的10个固定车位，经常被非业主及非业务关系的外来车辆占用，导致被告龙舟公司自己的车辆经常找不到停车位，影响了被告龙舟公司的日常经营，原告从未对被告龙舟公司车位被占用问题进行过管理。4、涉案物业漏水渗水发霉照片，证明自2018年6月开始，由于四楼装修造成下雨天涉案物业多处天花、墙面出现漏水发霉腐烂，至今，涉案物业漏水渗水的部位自始至终没有得到任何协调维修，原告并没有向涉案物业提供公共部分的维修、养护和管理的物业服务。经质证，本院认证如下：对原告的证据的真实性予以认可。对两被告的证据1，该证据为双方协商签订物业管理合同的过程，与本案无关联，不予采纳；对证据2，两份证据能互相印证，且其中的《保洁员劳务雇佣合同》有原件核对，本院对该组证据真实性予以确认；对证据3，结合原告的证据5，本组证据所涉车位不在原告的服务管理范围，与本案无关联，不予采纳；对证据4，与本案无关联，不予采纳。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年3月18日，就佛山市禅城区石湾镇街道潘村村民公寓商住楼物业管理采购，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》，合同约定：“一、物业规模：住宅面积75000平方米……，商铺8000平方米（50间商铺）……二、服务范围：潘村村民公寓商住楼的物业管理服务……三、甲方提供物业管理用房……四、物业管理项目及相关服务……五、实现的物业管理目标……六、其他管理服务工作要求……七、服务人员设置……八、人员配备及岗位要求……九、服务期质量检查方法……十、物业管理费的计费方式及构成（一）本项目物业管理费采用包干制的计费方式……十一、付款方式……十二、合同的解除和终止……十三、合同期：合同期限为三年……十四、履约保证金……十五、物业管理费的收费标准……1、物业管理费收费标准：住宅和二、三层商场1.28元/月·㎡，首层商场2.45元/月·㎡……4、收楼时甲方统一管理各户村民装修的部分装修材料供应及装修施工监督，并统一进行装修垃圾的清运，乙方负责协助管理……7、以上所有费用由乙方向住户或商户收取。十六、可经营项目的收益分配……十七、合同终止条件……十八、解决合同纠纷的方式……十九、其他约定事项……”2017年6月13日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社（甲方、出租方）与被告龙舟公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于绿景西路××层物业，建筑面积1340.40平方的（物业）使用权租给乙方，甲方于2017年11月1日将出租（物业）移交给乙方……二、租赁期限为10年……十二、双方的责任：……（二）承租方的责任……4、依法经营，不得无证经营、违法经营，自行负责税金、工商、卫生、治安、环保、消防等管理费及国家有关部门收取的其他一切费用……6、乙方负责租赁期间所发生的一切债权、债务……”另查明一，涉案商铺位于涉案《合同书》约定的物业管理服务范围。另查明二，原告于2018年12月5日向两被告邮寄《物业费催款通知单》，催缴物业管理费。两被告于诉讼中确认收到上述通知单。另查明三，被告龙舟公司雇请保洁人员对涉案商铺室内、办公桌椅及垃圾清运、独立办公室地面及办公桌清洁、男女厕所地面及便池清洁，以及铺外一楼大门过道及一至三楼的公共楼梯进行保洁，雇佣期限三年，月保洁费2000元。另查明四，原告接到被告龙舟公司反映办公室漏水，原告积极检查漏水原因，协调涉案商铺楼上住户并处理。诉讼中，原告陈述：被告张龙潭不是被告龙舟公司的唯一股东；关于涉案商铺外一楼走廊及一至三层公共楼道的卫生问题，两被告未就该情况向原告提及过，在此之前原告并不知情，原告也愿意采取补救措施，以后的卫生清扫原告会负责。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告龙舟公司在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原告与被告龙舟公司均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据被告龙舟公司与案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社签订的《租赁合同》约定，作为承租人的被告龙舟公司为物业的实际使用人，且概况约定了除租金之外的费用由被告龙舟公司支付，理应包括物业管理费，因此，本院对被告龙舟公司无义务支付物业管理费的抗辩不予支持。关于物业管理费。原告在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告龙舟公司作为该小区物业使用人，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告龙舟公司收取物业管理费。就欠费期间，被告龙舟公司未提交有效证据予以反驳，本院予以确认。至于收费标准，因涉案物业系三层商铺，涉案物业服务合同有明确约定，为每月1.28元/平方米。被告龙舟公司抗辩称，自其承租涉案商铺以来，原告未对涉案商铺外一楼大门过道及一至三楼的公共部位进行保洁，被告龙舟公司为维护清洁只能另行雇请人员对该公共部分进行保洁。本院认为，卫生保洁系物业管理服务的重要内容，原告未对相关公共部位进行卫生保洁，被告龙舟公司只能另行雇请人员保洁，原告服务存在较大瑕疵，鉴于上述情况，本院酌定由原告对被告龙舟公司违约承担20%的责任，即按照原标准的80%计算物业费用，以督促原告改进物业服务质量。经核算，2017年11月1日至2019年2月28日，被告龙舟公司应付涉案商铺物业管理费合为21961.11元（1.28元/月·平方米×1340.40平方米×16个月×80%）。原告诉请超过部分，本院不予支持。关于违约金。如上认定，被告龙舟公司确存在欠费行为，但涉案《合同书》并未明确约定收费时间，原告所述收费方式亦未经被告龙舟公司予以确认。故其主张计收的违约金缺乏时间依据，本院对原告主张的违约金不予支持。关于被告张龙潭的责任。我国《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”被告龙舟公司系有限责任公司，有股东二人，被告张龙潭为其中之一。原告未举证证明被告张龙潭存在未依法履行股东义务的行为，且无证据证明在被告张龙潭与被告龙舟公司之间存在公司人格混同，原告应对此承担举证不能的不利后果。故，被告张龙潭不对被告龙舟公司的债务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市龙舟科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付绿景西路10号一座三层物业2017年11月1日至2019年2月28日的物业管理费21961.11元；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告佛山市龙舟科技有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取280元，由原告广东同信物业管理有限公司负担78元，被告佛山市龙舟科技有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年八月十二日书记员  罗凤华