吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民再13号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：徐敬霞，女，1972年10月8日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。 再审被申请人(一审原告、二审上诉人)：杨淑敏，女，1965年8月3日出生，汉族，住山西省阳泉市。 再审被申请人(一审原告、二审上诉人)：杨志国，男，1951年1月21日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区。 杨淑敏、杨志国委托诉讼代理人：崔凤祥，通化市东昌区光明街道基层法律服务所法律工作者。 再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)：杨志旬，男，1962年11月2日出生，汉族，住吉林省通化县。 再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)：杨志远，男，1969年5月21日出生，汉族，住吉林省通化县。 再审申请人徐敬霞因与被申请人杨淑敏、杨志国、杨志旬、杨志远确认合同无效纠纷一案，不服本院（2019）吉05民终80号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月17日作出（2019）吉05民申26号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人徐敬霞及其委托诉讼代理人迟泽东、被申请人杨志国、杨志旬、杨志远及杨志国、杨淑敏的委托诉讼代理人崔凤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐敬霞申请再审称，请求撤销二审判决，维持原一审判决。事实与理由：二审判决认定事实、适用法律均存在错误,应依法予以撤销。一、杨志远对该房屋系有权处分，是房屋所有权人孙某某授权下的行为。即使杨志远在出售该房屋时未取得孙某某的授权，但自孙某某从山西回二密镇同徐敬霞做邻居的十几年中,在明知徐敬霞购买其房屋后,而从未主张过任何权利,已形成了出售该房屋事实上的追认且早已过撤销权1年的除斥期间。杨志远、杨志旬、杨志国、杨淑敏和孙某某系母子关系，孙某某于2017年4月5日因病去世。2006年9月18日申请人与杨志远签订了卖房协议，该协议中杨志远将房屋出售给徐敬霞，证明人是杨志旬、邻居程某某。协议签订后，杨志远将房屋及所有权证等手续一并交付给徐敬霞，申请人自合同签订之日起至今十余年里对该房屋一直占有、使用、收益。如果孙某某没有授权给杨志远、杨志旬出售其名下的房屋，为什么孙某某在与申请人临街居住十余年中从未主张过任何权利，哪怕是向徐敬霞收取租金（二密镇社区居民委员会出具证明两份证实杨志远和孙某某一直共同居住且与申请人系邻居)。2006年通化市铁路土地分局的工作人员在与孙某某本人核实过相关情况后，徐敬霞取得了该房屋的《通化铁路土地管理分局铁路用地租用合同》、《土地登记审批表》，将原登记在孙某某名下的土地用地更名为徐敬霞。2013年申请人将该房屋翻建，翻建工人何某证实，原房主孙某某经常到施工现场与其聊天，并从孙某某口中得知其翻建的房屋是徐敬霞从孙某某手中购买的。2015年春天，杨志远要办理低保，办理低保的工作人员曾询问过孙某某为何要搬家，孙某某告诉其是因为房子已经卖了。作为徐敬霞和孙某某多年的邻居程某某、赵勇都能证明孙某某本人对出售房屋给徐敬霞的事实是知情的。现房屋进行拆迁，被申请人就枉顾事实及法律,在出售房屋十余年后毁约，侵占申请人的财产。二、二审判决适用法律错误。假使当时杨志远系无权处分，但依据《最高人民法院》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，申请人并无上述合同无效的情形，应适用合同法解释三认定合同有效。而《中华人民共和国合同法》第五十一条与《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款规定相冲突，应适用《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条之规定。所以，二审法院适用《中华人民共和国合同法》五十一条的规定错误。 杨志国、杨淑敏辩称，涉案的卖房协议属于效力待定合同，依据合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或处分人事后取得处分权的合同有效。本案权利人没有追认，处分人事后也未取得处分权，该合同显然无效。关于法律适用问题，合同法经全国人民代表大会通过，最高法的司法解释只是一般性的文件，其效力明显低于合同法，根据合同法的规定，本案杨志远无权处分房屋，事后也未取得权利人的同意，也没有办理产权登记，应驳回再审申请。 杨志远辩称，没有什么意见，房子是我卖给徐敬霞的。 杨志旬辩称，我是房屋买卖协议的证明人，当时杨志远卖的房子，我是证明人，房子是我妈的，杨志远找我去，让我去签字，当时不知道他卖房，只是说租出去，后来我才知道房子卖了。 杨志国、杨淑敏向一审法院起诉请求：确认徐敬霞与杨志远签订的房屋买卖合同无效，徐敬霞腾出争议房屋。 一审法院审理查明：2006年9月18日，徐敬霞（乙方）与杨志远（甲方）签订了卖房协议，协议约定：甲方有一门市房85平方米、两处住宅房分别35平方米、30平方米，卖给乙方，乙方一次性结清甲方房款31000元，甲方门市房85平方米、两处住宅房分别35平方米、30平方米房屋、土地、房照、土地使用证归乙方所有，自卖房协议签订之日之前所有发生的费用由甲方负责，之后由乙方负责。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，本协议自签字之日起生效。甲方杨志远、乙方徐敬霞，证明人程某某、杨志旬。协议签订后，杨志远将85平方米门市房及两处住宅房屋（35平方米、30平方米）和孙某某房屋所有权证一起交于徐敬霞。2007年徐敬霞与通化铁路土地管理分局办理铁路用地租用合同。另查：孙某某是坐落于通化县二密镇二密幢号7-4房号，35平方米房屋所有权人，其中门市房85平方米及30平方米住宅是无照房屋，2017年4月5日孙某某因病去世。 一审法院认为，徐敬霞与杨志远签订卖房协议时，杨志远未提供孙某某的授权，协议签订后，杨志远交付房屋及房屋所有权证，徐敬霞交付了房款。由于孙某某未在当地，所以房屋未办理过户。根据上述事实，可以认定交易双方关于房屋买卖的意思表示真实，且协议内容合法，因此协议有效,杨志远和徐敬霞应履行协议。依据《最高人民法院》第三条第一款及《中华人民共和国合同法》第六条第一款的规定，因此，对于杨志国、杨淑敏主张卖房协议无效及将该房屋腾迁的请求，该院不予支持。判决：驳回杨志国、杨淑敏的诉讼请求。案件受理费287元，由杨志国、杨淑敏负担。 杨志国、杨淑敏不服一审判决，上诉请求：改判确认徐敬霞与杨志远签订的房屋买卖合同无效，徐敬霞腾出争议房屋。 二审审理查明事实与原审基本一致。另查明，杨志远与徐敬霞签订合同时，孙某某在杨淑敏家（山西省）居住。孙某某及其丈夫杨某某育有四子女，分别为杨志国、杨志旬、杨志远、杨淑敏。本案争议房屋由杨再山与孙某某婚姻关系存续期间取得。杨某某1997年去世，孙某某2003年将房屋登记到其名下。 二审法院认为，2006年杨志远与徐敬霞签订房屋买卖合同时，房屋登记在孙某某名下，故属于孙某某的个人财产，而孙某某并未授权杨志远出售房屋，杨志远对房屋的出售行为属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”徐敬霞主张，其与杨志远签订房屋买卖合同后，孙某某从杨淑敏家回到二密镇并同意房屋买卖和协助办理过户，并提供证人艾某某的证言。艾某某在庭审中证实，1998年其退休后就与孙某某认识，但又陈述徐敬霞与孙某某到通化县房产处办理过户时其不认识孙某某，后来才知道是孙某某。本院已经查明，徐敬霞与杨志远的房屋买卖发生在2006年，故孙某某存在协助办理过户行为，也应当是在2006年之后，艾某某的证言前后矛盾。而徐敬霞明知杨志远无权处分房屋，而不与孙某某补签合同，与常理相悖，故徐敬霞主张孙某某事后追认证据不足，本院不予支持。孙某某去世后，杨志远、杨志旬、杨淑敏、杨志国对该房屋均享有继承权，杨志远不存在单独享有，故杨志远未取得处分权。现杨志国、杨淑敏对该买卖行为不予追认，杨志远与徐敬霞之间的买卖合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，杨志国、杨淑敏主张徐敬霞返还房屋，本院予以支持。杨志远应当将房屋价款返还徐敬霞。至于是否存在损失等问题，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，遂判决：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初2312号民事判决；二、徐敬霞于本判决生效后立即将位于吉林省通化县二密镇登记在孙某某名下的房号为7-4号的35平方米房屋及附属无照85平方米门市、30平方米住宅返还杨志国、杨淑敏、杨志远、杨志旬。三、杨志远将房屋价款31000元返还徐敬霞。一审案件受理费287元，二审案件受理费575元，合计862元，由徐敬霞负担287元，杨志远负担288元，杨志旬负担287元。 再审查明事实与一、二审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，徐敬霞与杨志远于2006年9月18日签订房屋买卖协议后，徐敬霞向杨志远交付房款，杨志远将房屋及产权证照交给徐敬霞。因该房屋土地使用权归通化铁路部门，2006年11月8日徐敬霞与通化铁路土地管理分局签订《铁路用地租用合同》，并交纳租金。直到孙某某2017年4月5日去世前十余年，孙某某及杨志国、杨淑敏均未对该房屋买卖合同提出异议。且诉争房屋在孙某某去世前已处分完毕，不属于孙某某的遗产。故杨志国、杨淑敏要求确认徐敬霞与杨志远签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予驳回。 综上所述，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。徐敬霞的再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院》第三条第一款规定，经本院2019年第十五次民事专业审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2019）吉05民终80号民事判决； 二、维持吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初2312号民事判决。 一审案件受理费287元，二审案件受理费575元，合计862元，由杨志国、杨淑敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 敏 审判员 李尧川 审判员 马 辉 二〇一九年八月一日 书记员 王 琳