北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82304号原告：马朝清，男，1952年12月14日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王云龙，北京兴创律师事务所律师。被告：齐秀红，女，1973年3月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：修凭，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师原告马朝清（以下简称原告）与被告齐秀红（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王云龙，被告委托诉讼代理人修凭、赵国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即腾退朝阳区垡头化工路XXX房屋（以下简称涉案房屋）；2、被告支付自2017年1月1日至涉案房屋实际腾退之日的房屋使用费（按照每年50万元的标准计算）。事实和理由：原、被告于2009年1月1日签订《租赁协议》，约定原告将涉案房屋租给被告使用，租赁期限自2009年1月1日至2016年12月31日。直至2016年12月31日协议到期终止，原、被告均未签订其他协议，原告催促被告尽快腾房，被告采取各种借口拖延至今，强行占用房屋，拒不缴纳任何费用，以致原告损失数十万元。从2017年7月开始村里发布拆迁公告，即使合同处在存续期间，也不具备履行条件。另，原告于2017年12月9日向被告邮寄了协议终止通知。为保护原告合法利益不受侵害，请法院查明事实，依法裁决。被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告非本案涉案房屋所有权人，也非本案涉案房屋的出租方，原告无权就房屋租赁合同纠纷向被告提起诉讼。涉案房屋系北京紫阳物业管理有限公司（以下简称紫阳物业公司）所有，被告与紫阳物业公司签订《租赁协议》，约定将涉案房屋租赁给被告，且被告亦向紫阳物业公司支付租金，故原、被告之间不存在租赁关系，原告非本案适格主体。二、即使原告成为本案适格诉讼主体，所租赁房屋的租赁期限并未到期，《租赁协议》依然对原、被告双方有效。根据双方补充约定，如双方执行合同顺利乙方承租期可顺延3年，故《租赁协议》实际终止日期为2019年12月31日。原告从未要求过被告腾退房屋，被告也从不同意腾退房屋，因被告围绕涉案房屋新建了大量的自建房，将涉案房屋囊括在内，故本案涉案房屋无法单独腾退。被告不支付租金的责任应由原告承担，双方就《租赁协议》的履行存在严重争议。2017年1月1日至2018年3月期间本案涉案房屋租金被告已经如期支付，此期间并不存在拖欠的情形。依据合同约定，原告存在严重违约行为，应当依法依约向被告承担相关违约责任。经审理查明：2009年1月1日，原告（出租方）作为甲方与被告（承租方）作为乙方签订了《租贷协议》。协议约定甲方同意将涉案房屋租给乙方使用，自2009年1月1日至2016年12月31日止；第一年年租金叁拾陆万元，交付方式为月付叁万元；第二年年租金肆拾万元，支付方式为季度付壹拾万元；剩余租期内年租金伍拾万元，交付方式半年付贰拾伍万元；在租期到期前应提前一个月交纳下次租金；甲方有权向乙方按期收取租金及水电费，逾期一个月不交，乙方需向甲方交纳违约金，超过一个月不交齐租金时，甲方有权终止本协议；乙方在承租期间违反国家法律、法规或单方违约，甲方有权收回房屋并要求赔偿损失；乙方不得擅自改动房屋的主体结构及场地用途，不准在所承租的房屋、场地上私搭乱建，如需改动建筑，须经甲方及有关部门批准，乙方需保证其增建改建物的合法性、安全性，本协议终止后增建改建的产权归甲方所有；协议终止后，乙方所承租的房屋无条件腾空，完整（含乙方对房屋装修、卫生间、取暖设施及不可移动部分）交还甲方；本协议履行期间，任何一方未经对方同意单方终止本协议的行为均视为违约行为，应承担单方撕毁协议的违约责任，守约方要求继续履行协议时，本协议继续履行，守约方不要求继续履行本协议时，本协议终止；遇不可抗力因素和国家征地拆迁、乡规划变理、绿化用地、土地用地性质的改变、无规划手续建筑拆除等因素，致使本协议无法正常执行，双方应无条件服从，互不赔偿，本协议自动解除。协议最后一页右下方手写补充：1乙方因维修甲方同意从2009年1月至2009年2月底免租期共2个月，水电费由2009年1月13日晚算起；2拆迁如有补偿，经营损失、新建房及装修损失赔偿归乙方；3如双方执行合同顺利乙方租期可顺延3年。协议落款处甲方由原告签字，乙方由被告签字。庭审中，原告和被告均提交自己持有的《租贷协议》。原告提交的《租贷协议》中首页出租方打印为“紫阳物业公司”，手写划掉改为原告姓名；被告提交的《租贷协议》中首页出租方打印为“紫阳物业公司”；二份《租贷协议》落款处出租方均为原告签名。经询，双方均表示《租贷协议》实为租赁协议，原告主张其为出租方，被告主张出租方系紫阳物业公司。关于租赁标的，原告提交房屋平面位置示意图予以标识，被告认可原告对于租赁标的的描述，并主张坐落的具体位置是北京市朝阳区化工路xx号。关于租赁期限，原告主张双方的《租贷协议》租期已届满，权利义务已终止；被告主张依据补充条款约定，租期顺延至2019年12月31日。经本院释明，原告主张如果法院认定租期顺延至2019年12月31日，其要求解除合同，因为被告欠付租金构成违约且依据合同约定遇拆迁合同自动解除。庭审中，原告提交其与北京岐顺通运输服务部签订的《联营合作协议》，欲证明其有权对外出租涉案房屋。被告提交紫阳物业公司与北京岐顺通运输服务部签订的《联营合作协议》复印件，欲证明原告非涉案房屋所有权人，不是适格的主体；被告称其自上一手承租人处获得该复印件，上一手承租人是与紫阳物业公司签订的租赁合同。被告另提交北京市朝阳区农村工作委员会和北京市朝阳王四营规划科的《证明》、《产权证复印件》、《安全责任书》及《发票联》，欲证明涉案房屋归紫阳物业公司所有，原告并非涉案房屋的所有权人，也非真的出租人，被告向紫阳物业公司交付租金。原告对《证明》、《产权证复印件》、《安全责任书》真实性及证明目的均不认可，对发票联的关联性和证明目的不认可。庭审中，原告提交《协议终止合同》，欲证明其已经通知被告合同终止。被告对证据的真实性及证明目的均不认可，主张没有收到过《协议终止合同》。庭审中，原告提交侯某名下中国工商银行账户明细、关于租金收取情况的说明，并申请证人侯某出庭，欲证明被告欠付租金构成违约；原告主张原告和被告之间共四份合同，四份合同混同交纳租金，每月应交纳租金及卫生费合计57350元，双方曾于2015年8月1日对账确认被告之前欠付租金6672元，自2015年8月1日至2016年12月31日被告应交纳974950元，而被告在此期间实际交纳807672元，共计欠付租金173950元；2017年3月28日被告支付200000元，补足2016年12月31日欠付的租金后仅剩26050元。被告认可双方存在四份租赁合同，且租金混在一起交纳，但不认可存在欠付租金的情况，并提交收据、账户明细、转账凭证予以佐证。原告对于被告的证明目的不予认可，主张收据字迹模糊，仅对代收人侯某的签字真实性认可。庭审中，原告提交光盘及文字整理资料，欲证明被告认可原告是出租方，双方曾进行过对账，双方没有续约。原告提交的录音中原告方证人侯某称被告已交纳2017年2月28日之前的租金并多交了150元。被告主张光盘中录音属于节选，内容不完整，证明目的不认可。庭审中，被告提交新京报，欲证明被告一直认可侯某系替紫阳物业公司收取租金，因侯某明确表示不再代收租金，其便登报催促紫阳物业公司收取租金。原告对于证据的真实性认可，对于证明目的不予认可，主张被告在原告起诉后才登报，而且直接登报缺少了前置程序，被告向紫阳物业公司催收也与原告无关。经询，原告主张被告未按照合同约定的半年付的方式支付租金，而是多次拖欠租金，零散的支付租金。被告主张双方未按照合同约定的方式支付租金，而是预交此后二个月或多个月的租金。以上事实，有相关书证、证人证言及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《租贷协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格依约履行各自义务。被告虽然对于原告的主体身份提出异议，但是《租贷协议》落款处均为原告签名，而未加盖紫阳物业公司的公章；加之，被告认可一直由侯某代收租金，而侯某到庭表示其为代替原告收取租金，故对于被告关于出租主体的抗辩意见本院不予采信。关于合同期限，《租贷协议》补充条款约定“如双方执行合同顺利乙方租期可顺延3年”，双方对于该条款的适用作出不同解释。原告主张该约定是选择性的，因被告存在迟延给付租金的行为，故租赁协议已终止。被告主张合同自动顺延，而且被告已经交纳了后期租金。本案中，被告未按照《租贷协议》约定的方式支付租金，且双方明显对于租金缴纳方面存在分歧，难以认定双方执行合同顺利，故本院认定双方的《租贷协议》已终止，此后双方形成不定期租赁合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告主张其已经给付租金至2018年4月30日，又主张其在2017年3月28日支付最后一笔租金200000元，但是《租贷协议》的年租金标准为500000元，被告主张明显不合逻辑。而且，被告提供的收据字迹模糊，无法辨识，被告有义务保管好支付凭证，其应承担举证不能的不利后果。因此，本院对于租金交纳情况以原告陈述为准。被告存在迟延支付租金的行为，原告有权要求解除双方的租赁合同，被告虽然不认可收到原告的终止协议通知，但是原告可以通过诉讼形式行使合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，对于原告要求被告返还租赁标的的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告自2017年1月1日起支付房屋使用费的诉讼请求，原告证人认可被告已交纳租金至2017年2月28日，且多交150元，本院对此予以确认，被告应支付此后租金及房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告齐秀红于本判决生效后十日内将其承租原告马朝清位于北京市朝阳区垡头化工路XXX房屋腾退并返还原告马朝清；二、被告齐秀红于本判决生效后十日内支付原告马朝清租金及房屋使用费（按照每年五十万元标准计算，自二零一七年三月一日支付至实际腾退之日止，扣减一百五十元）；三、驳回原告马朝清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告马朝清负担3800元（已交纳），由被告齐秀红负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  张春英人民陪审员  卢维东二〇一九年八月二日书 记 员  李 丹