河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10014号 上诉人（原审原告）：刘嘉亮，男，1993年8月20日出生，汉族，保险代理，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张杰诺，河北冀督律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春阳，河北冀督律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北明瀚房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区红星街**。 法定代表人：罗飞飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：殷华理，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘岩，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 上诉人刘嘉亮因与上诉人河北明瀚房地产开发有限公司（以下简称明瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘嘉亮上诉请求：一、请求二审法院依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决书第三条判决内容，并依法改判被上诉人向上诉人支付利息45,658.95元（利息自2017年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年3月5日）二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人对涉案项目的建设现状和手续现状是明知的，因此刘嘉亮知晓明瀚公司的建设项目没有任何手续，这一认定错误。上诉人在签订《认购协议》时，被上诉人明确告知该项目手续齐全，可以办理贷款，因此，上诉人只交了首付款，剩余购房款办理银行贷款。被上诉人也在出具的收据上表明了40%首付款。上诉人一直相信被上诉人已经办理了全部手续但是截至刘嘉亮起诉时，被上诉人才告知没有办理房屋预售证，上诉人隐瞒了房屋手续的情况。导致合同无效，被上诉人应对此承担全部责任。另外，被上诉人实际使用了上诉人缴纳的购房款，应向上诉人承担占用资金期间的利息。即使按照一审法院认定的双方均有过错，被上诉人也全少应承担一半以上的占用资金期间的利息，但是法院却将这一损失全部分担给上诉人单方承担，也与一审法院认定的责任划分不一致。综上所述。一审法院认定事实错误。责任划分与损失承担不一致。请求二审法院依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决书第三条判决内容，并依法改判被上诉人向上诉人支付利息。 明瀚公司答辩称，双方签订的确实属于投资协议，而并非法律意义上的商品房买卖合同，该协议系双方的真实意思表示，通过我们惯常的理解，也可以知道在商品房买卖的时候，需要查证五证齐全，这是第一。第二是要看房屋是否已出地皮。那么从现实情况来看，该房屋至今仍未出地皮没有具体施工所以上诉人提出的其不知道商品房当时购买时的现实情况，不具备预售许可证的与事实不符，与交易习惯以及人们通常的对于房地产销售的理解不符，因此上诉人的表述与事实相违背，该房产的销售属于投资炒房的投机行为。第三，商品房的认购协议明确表示对于在签订本协议时甲方项目的现状和项目的手续是明知的，而根据一审的情况以至于到二审期间上诉人均未提交其要求被上诉人提交预售许可证等相关手续的证明和请求。由此也可以知道，事实上上诉人对于该房产的现状完全知晓。第四，从认购协议中明确的价格也可以看出该房屋当时的价格比当时市场上的价格略低。这也是促使上诉人购买争议房屋的真实原因。第五，从认购协议第二条，付款方式当中可以明确得知办理贷款的手续是需要在接到通知后3日内携带资料到指定银行与银行签订合同而并非是在签订本认购协议后直接办理贷款。由此事实也可知，上诉人对于房产的购买现状是明知的。也就是说在被上诉人购买房产时，明确知道该房屋不具备预售的条件，而因价格相对较低，结合当时市场上的房地产行情，以炒房为目的签订的该投资认购协议。因此事实上上诉人与被上诉人签订认购协议，以购买房屋的形式进行投资，属于上诉人的投机炒房行为。一审对于这一事实认定不清，适用法律错误，所以判决要求上诉人退还房款既无事实依据，也无法律依据。本案三名上诉人以购买期房的形式投资才是真实的目的。其本质上等同于炒股、购买基金等理财产品的一种投资行为，只是形式不同。恳请二审法院对认购协议的签订时间，以及当下社会炒房获利现实的状况予以充分的考量。依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护答辩人的合法权益，依法改判。 明瀚公司上诉请求：一、请求贵院撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀010民初4468号民事判决书，依法改判或发回重审；二、一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，双方所签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称《投资认购协议》）并非房屋买卖合同，是被上诉人为获取利润的炒房行为。双方签订的《投资认购协议》不符合《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》中认定商品房买卖合同相关条款的约定。一审法院系事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，该《投资认购协议》并非商品房预售合同，不应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据双方意思表示，上述协议系被上诉人为获取利益的炒房行为，并非商品房预售合同，所以不适用于该项法律规定而认定无效。综上，上诉人与被上诉人所签订的《投资认购协议》系被上诉人炒房以期获取利润的行为，不应认定为商品房买卖行为。一审法院在事实不清适用法律错误的情况下作出判决，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益，依法改判或发回重审。 刘嘉亮答辩称，首先，不认同明瀚公司的上诉理由，双方签订的协议，实际就是房屋买卖合同，虽然协议名称为内部投资认购协议，但该协议的名称是明瀚房地产为了规避企业没有预售证而销售房屋另行改名的实际为买卖房屋合同的购房合同双方签订的合同符合商品买卖的全部，因此应按房商品房买卖的法律规定进行审理。其次，双方签订的内部投资认购协议系明瀚公司提供的内部制式合同，其中第四条第五款中的是明瀚公司致使支持条款没有对上诉人进行解释。截止本案起诉以及今天庭审时，明瀚公司仍没有提交任何证据证明其向购房者出示和解释了该条协议的内容。 刘嘉亮向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认刘嘉亮、明翰公司签订的《明瀚花香城内部投资认购协议》无效；2、判令明翰公司返还刘嘉亮首付款502,245元及利息45,658.95元（利息自2017年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年3月5日）；3、本案诉讼费由明翰公司承担。 一审法院查明的事实：一、2017年4月15日，刘嘉亮、明翰公司签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北明瀚房地产开发有限公司乙方：刘嘉亮……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）明瀚·花香城，房号9号楼1单元2101室，使用年限70年……用途住宅，，地上建筑面积8951平方米，单价13,990元，价款1,252,245元……合计：人民币（大写）壹佰贰拾伍万贰仟贰佰肆拾伍元￥：1,252,245元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年4月12日缴纳定金/元，在五日内于2017年4月15日前交首付房款502,245元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2018年12月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……”。二、2017年4月15日，刘嘉亮通过农业银行、邮储银行的账号向明瀚公司POS机刷卡消费502,245元。明翰公司于同日出具收据证实收到刘嘉亮首付款502,245元，注明：“明瀚·花香城9-1-210140%首付款”。明翰公司认可收到刘嘉亮支付的购房款502,245元，但称该合同进一步证明刘嘉亮的购房行为属于投机行为，从合同的标题可以看出，实质上是以房产为载体的内部投资协议，故不适用商品房销售管理办法及最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释。三、刘嘉亮所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付刘嘉亮。刘嘉亮称据了解至开庭时明翰公司开发的房产只交了1号楼的土地出让金，刘嘉亮购买的二期9号楼未办理任何手续，但明翰公司在签订协议时告知刘嘉亮手续齐全，还可以办理贷款。明翰公司称对于现在房屋的状态认可，但称依据认购协议第四条第5款的约定，刘嘉亮对于项目手续现状是明知，明翰公司不存在违约故意隐瞒的情形，双方签订的协议标题就可以看出为内部投资认购协议，该协议中也没有约定利息的部分，刘嘉亮要求明翰公司返还房款及利息无依据。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就刘嘉亮、明翰公司于2017年4月15日签订的认购书，现刘嘉亮以认购书中所购买的商铺未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。明翰公司辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）认定合同效力。根据刘嘉亮、明翰公司签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因明翰公司截止到开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故刘嘉亮、明翰公司签订的认购协议应属无效。合同无效后，刘嘉亮缴纳的购房款，应由明翰公司返还。关于购房款的数额，明翰公司认可其缴纳的首付款为502,245元，故应当由明翰公司返还给刘嘉亮。根据认购协议第四条第5款的约定，刘嘉亮对签订认购协议书时，明翰公司项目建设现状和项目手续现状是明知的，故刘嘉亮对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，刘嘉亮、明翰公司均有过错，应各自承担相应的责任，故对刘嘉亮要求明翰公司支付利息的请求，法院不予支持。判决如下：一、刘嘉亮与河北明瀚房地产开发有限公司于2017年4月15日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效；二、河北明瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘嘉亮购房款502,245元。三、驳回刘嘉亮的其他诉讼请求。案件受理费9,279元，减半收取4,639.5元，由河北明瀚房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的协议没有针对投资收益亏损承担等事项的表述，本院确认一审法院查明的其他事实。 本院认为，双方签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》虽名为投资认购协议，但其内容具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，且该协议并未对投资收益亏损等进行约定，故上诉人明翰公司主张该协议并非商品房买卖协议而系投资协议，原审判决未予支持并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故一审法院认定该认购协议符合《解释》的规定，属于商品房买卖合同纠纷且合同无效应返还刘嘉亮已付购房款本金并无不当。关于利息部分，本院认为，合同无效由明翰公司违约导致，且明翰公司实际占有使用了上诉人刘嘉亮缴纳的购房款，虽然双方协议载明对项目手续是明知的，但上诉人明翰公司长时间占用上诉人刘嘉亮的资金，也未能证明资金用于房产建设，故对占用的上诉人刘嘉亮资金的利息仍应返还。综上所述，上诉人刘嘉亮的上诉请求成立，予以支持。上诉人明翰公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决第一项，即刘嘉亮与河北明瀚房地产开发有限公司于2017年4月15日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决第三项； 三、变更河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初4468号民事判决第二项为，河北明瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘嘉亮购房款502,245元及利息（利息自2017年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、驳回河北明瀚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4,639.5元，由河北明瀚房地产开发有限公司负担。二审案件受理费10,221元，由河北明瀚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 楠 审判员 王淑芳 审判员 卢 亮 二〇一九年八月二十二日 法官助理张哲 书记员张洁