河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终3141号上诉人（原审原告）：翟洪榕，女，1963年9月30日出生，汉族，户籍所在地：河南省淮阳县。委托诉讼代理人：于学光，男，河南旺庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞敏，女，河南旺庆律师事务所律师（实习）。上诉人（原审被告）：李霞，女，1973年3月19日出生，汉族，户籍所在地：河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：高杰，男，河南明辩（商水）律师事务所律师。上诉人翟洪榕、李霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服淮阳县人民法院（2019）豫1626民初1284号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟洪榕的委托诉讼代理人于学光、上诉人李霞的委托诉讼代理人高杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟洪榕上诉请求为：1、依法维持一审判决第二项；2、依法增判解除翟洪榕、李霞之间的房屋租赁合同；3、依法在一审判决第一项50000元租赁费数额的基础上、增判李霞自2019年3月10日起至实际搬离租赁房屋内全部物品期间按照租赁合同约定的租金标准向翟洪榕支付房屋使用费；4、依法增判李霞向翟洪榕支付违约金15000元和逾期支付第二年度租金的利息2300元(利息按照中国人民银行同期贷款利率4．6％计算，暂计算至2019年2月10日；2019年2月11日后计算至第二年度的租金清偿之日止)；5、本案一审、二审讼诉费用均由李霞承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。1、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同已于2018年3月7日解除是错误的。理由是该租赁合同明确约定房屋租赁期限是自2017年3月10日起至2020年3月9日止，并特别约定合同期限内李霞不得私自转租。因李霞丈夫承接了老家房屋拆迁的工程，使得本来经营不错的饭店被迫停业，李霞丈夫与翟洪榕丈夫于2018年3月7日在电话中协商了房屋转租事项以及后续的租金支付问题，其中并未提及解除《租房合同》事宜。因此，此次电话协商的内容应当认定为双方对原合同的相关事项的变更和补充，是对该租赁合同主要事项继续履行的进一步确认而不是合同的解除。双方协商移交部分钥匙是为了方便租客看房和修善己被李霞损坏的房子设施，原锁至今未换，李霞应该还保留有该房屋的钥匙。因此，一审判决因此认定房屋租赁合同于2018年3月7日解除与事实不符，依法应予纠正。2、一审判决认定租赁合同解除后，翟洪榕怠于行使权利造成双方损失扩大，也应承担相应后果不当。这样认定不仅与事实相悖，更是违背商业交易的正常目的。在上述第1项中阐述了租赁合同没有解除而是经双方协商一致对原合同主要事项进行了确认和对相关事项进行了补充和变更。李霞的丈夫在电话中明确答应在该合同继续履行期间允许翟洪榕对外转租，转租前的房租仍按约定租金交纳。另外翟洪榕丈夫分别于2018年3月份的10日、11日、13日、19日，4月份的6日、8日、12日、18日以及2019年的2月16日(两次未接通)，给李霞丈夫打电话协商租房事项，后因李霞不仅不履行合同义务、反而在最近一次手机通话中辱骂翟洪榕丈夫后，翟洪榕又及时主动到法院起诉要求解除与李霞之间的租赁合同。在租赁合同履行期间，李霞承诺同意交纳租金，一审判决认定翟洪榕“怠于行使权力”解除合同与事实不符，且李霞老家的房屋己被拆迁，经营饭店的所有用品和住宿寝具等生产生活用品均在该租赁房屋内存放至今，翟洪榕要求李霞支付租赁期间的租金并承担违约责任有事实根据、有合同约定，更符合法律规定。一审判决以李霞没有使用租赁房屋为由，要求翟洪榕行使合同解除权，不仅与事实不符，而且违背商业交易目的。因为商业交易的目的在于获得正当的利润，而案涉房屋出租属于正常的商业交易行为，翟洪榕基于合法有效的租赁合同获得约定的租金行为并不违反法律规定，更没有给李霞造成损失。李霞不仅经营饭店的用品和寝具一直占据翟洪榕的房屋，而且其明确承诺愿意支付租赁期间的租金。而一审判决置此正常商业交易行为和事实于不顾，把翟洪榕的正常出租行为视为怠于行使解除权的行为。二、一审判决结果部分不当，依法应予以纠正。1、一审判决在错误认定房屋租赁合同已于2018年3月7日解除的基础上，仅判令李霞人支付50000元房屋使用费，明显对翟洪榕不公。事实上，双方的房屋租赁合同不仅没有解除，而且在租赁合同履行期间，李霞经营饭店的用品和寝具一直占有该房屋至今。翟洪榕要求李霞按照租赁合同约定支付其实际承租期间的租金和起诉后实际占有房屋期间的房屋使用费(参照租金标准执行)并无不当。一审仅支付50000元数额明显不当，翟洪榕要求二审依法在一审判决第一项50000元数额的基础上、增判自2019年3月10日后至李霞实际搬离该房屋期间的的房屋使用费(参照租金标准计算)，应该得到支持。2、因李霞在履行租赁合同期间存在逾期支付租金的违约行为，翟洪榕要求李霞按照合同规定承担违约责任、支付违约金和逾期支付租金利息的诉讼请求，依法应予支持。请求二审依法增判李霞向翟洪榕支付违约金15000元和逾期支付租金的利息2300元。李霞针对翟洪榕的上诉提出答辩意见为：1、由于李霞于2017年12月份已明确告知翟洪榕该涉案房屋不再继续租赁，翟洪榕已经将钥匙从李霞手中要回，并且翟洪榕在上诉状中已经认可将钥匙收回，翟洪榕在钥匙收回后在涉案房屋上张贴了出租公告，从此可以看出李霞与翟洪榕的租赁合同已于2017年12月份解除。2、翟洪榕第三个诉讼请求属于新增加的诉讼请求，不在二审法院审理范围之内。3、翟洪榕的第四个诉讼请求一审已经提出，该请求不应当予以支持。综上所述，应依法驳回翟洪榕的上诉请求。李霞提出的上诉请求为：1、依法撤销淮阳县人民法院作出的(2019)豫1626民初1284号民事判决，依法改判李霞不承担翟洪榕房屋使用费50000元或发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由翟洪榕承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。翟洪榕、李霞所签订的租赁合同于2017年12月已经终止，李霞于2017年12月份已经明确告知翟洪榕该涉案房屋不再继续租赁，翟洪榕在12月份已经将钥匙从李霞手中要回，并更换了门锁，并在房屋上张贴了出租公告，合同已经终止，而且翟洪榕提供的其丈夫与上诉人之间通话记录是2018年2月lO日前录的音。当时租赁期间未到期，翟洪榕的录音不能作为定案依据。二、一审法院适用法律错误。李霞在合同履行期届满前，一方明确表示以自己的行为不履行合同的，可以视为合同终止，根据《合同法》第九十四条规定，双方合同已经终止，并且翟洪榕已明确认可解除合同行为，已经在房屋上张贴了出租公告，翟洪榕已经明确认可解除行为，法院判决李霞承担支付已经终止的租赁合同的租金，有违公平、诚实信用原则。翟洪榕针对李霞的上诉提出答辩意见：李霞在上诉状中称双方的房屋租赁合同已经于2017年12月份解除，没有任何的事实依据。李霞一方把承租房屋的钥匙交给翟洪榕是基于双方的协商一致，钥匙是通过公交车送过来的，门锁至今没有更换，翟洪榕在房屋上张贴出租公告是基于双方协商一致的结果（详见录音资料内容），其中并没有解除房屋租赁合同的意见，翟洪榕一方只是按照双方对原租赁合同的补充和变更履行了自己的义务，而且对方也同意按照实际租赁时间按原来约定的租金标准来支付租金，现在李霞一方否认录音的内容，自认为合同已经解除没有事实根据。翟洪榕向一审法院起诉请求：1.依法解除翟洪榕、李霞双方签订的《租房合同》；2.依法判令李霞向翟洪榕支付第二年度房屋租金50000元及逾期利息2300元（利息按照中国人民银行同期贷款利率4.6%计算，暂计算至2019年2月10日，2019年2月11日后计算至第二年度的租金清偿之日止）；3.依法判令李霞按照实际租赁期限和约定的租金标准向翟洪榕支付第三年度的租赁费；4.依法判令李霞及时返还其占有的出租房屋给翟洪榕；5.请求依法判令李霞向翟洪榕支付违约金15,000元；6.本案一切诉讼费用由李霞承担。一审法院认定的事实：2017年2月20日，翟洪榕与李霞签订了《租房合同》，内容如下“出租方（甲方）：翟洪榕，承租方（乙方）：李霞。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条，房屋的坐落地点、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于淮阳××××北、农技推广中心大门西侧；2.出租房屋为门面房两间及楼上三层，水电齐全。第二条、租赁期限、用途：1.该房屋租赁期三年，公历自2017年3月10日起至2020年3月9日止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为饭店使用；3.租赁期满，乙方如要求续租，则必须在本租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，租金重新谈，重新签订租赁合同。如乙方不要求续租，甲方有权收回出租房屋，乙方如期交还。第三条、租金及支付方式：1.该房屋36个月租金总额为壹拾伍万元整；2.房屋租金分三次交付，第一次乙方于2017年2月21日前付给甲方伍万元后方可开始装修、使用，可一直使用到2018年3月9日止；第二次乙方于2018年2月10日前付给甲方伍万元后方可继续使用到2019年3月9日止；第三次乙方于2019年2月10日前付给甲方伍万元后方可一直使用到2020年3月9日止。甲方收款后应提供给乙方收款凭证。第四条、房屋修缮与使用：……。第五条、合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或者终止本合同；2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……，（7）拖欠房租半个月以上；3.租赁期满合同自然终止。4.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第六条、房屋交付及收回的验收：……；3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；4.乙方交还甲方房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置；第七条、甲、乙双方违约责任处理规定：1.甲方违反本合同违约，提前收回房屋的，甲方应该承担赔偿责任；2.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；……；（4）拖欠房租累计半个月以上的；……；4.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……。甲方：翟洪榕，乙方：李霞。2017年2月20日。”另查明：翟洪榕丈夫李健伟与李霞丈夫崔洪亮于2018年3月7日通话记录显示“……，李：你说啊啥时候租出去啥时候算数，这中间给你钱，这个一月给多少钱，1天给多少钱呢？崔：该多少钱我还给你多少钱，原来该给多少钱，我还给多少钱，一分钱不会少你的，又不是说……那个意思不是说我搁在那，就是搁在那，非得你转出去了或者转不出去，我搁在那，该给你钱给你钱，转出去我该搬我搬，这都没事，我说的意思，该多少天，直到你租出去为止，租出去为止，你租不出去的时间，我这边没有搬，我肯定给你钱啊，占着一天给你一天的钱啊，对不对；李：这个咋说法，占一天，一天的钱，这个咋算法；崔：你看那1年是多少，一个月多少，那一天合多少，这个账一算不就算出来了，该多少给你多少；李：然后算到，算到月里头是吧？崔：你算到里头，你该多少你就是说，一个月零一天，那一天也给你，三天三天也给你，那你倒是说，说不好听，搁那20天，你那边有人租你的房子了，你，啊，或者说人家出价更高，那当然了，咱租房子类，谁出价更高，咱就租给谁对不对？唉，你该租，租，我原来的章账，我给你结清。你该租给人家租给人家，我是这样的一个意思。……。李：你得叫钥匙拿回来，我这贴东西拿东西的，我得拾掇那房子呢；崔：啊啊我在这回去了我立刻把钥匙给你中吧；李：嗯。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。翟洪榕与李霞于2017年2月20日签订《租房合同》是双方真实意思表示，不违法法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。李霞在承租涉案房屋后，向翟洪榕交纳了2017年3月10日至2018年3月9日的租金50,000元。崔洪亮与李健伟分别为租赁合同双方当事人之夫，二人就合同解除与解除后占用房屋期间使用费用进行电话协商，符合家事代理特征，双方协商的结果应对合同双方当事人产生法律效力。2018年3月7日的通话记录显示，翟洪榕方要求李霞方交出钥匙并搬离物品，说明双方就合同解除已经达成一致意见，法院认定双方合同解除时间为第一次租金到期日2018年3月9日。2018年3月9日之后，李霞未搬离物品，并承诺按照合同约定租金支付占用期间的费用，翟洪榕亦同意，翟洪榕、李霞租赁合同解除后，李霞占用翟洪榕房屋期间的使用费应按双方原租赁合同约定的租赁费数额计算。翟洪榕提起诉讼，要求李霞搬离物品腾出房屋，无悖于法律规定，予以支持，但是应给予李霞一定的准备期间，以判决生效之日起十日内为限。李霞占用房屋应支付费用，翟洪榕要求按照约定支付租金（使用费），于法有据，予以支持，使用费自2018年3月9日至2019年3月9日，数额为50,000元。关于李霞辩称没有搬离物品的原因是受到翟洪榕的阻碍，因李霞未提交证据佐证其辩称，故对其辩称不予采信。翟洪榕、李霞双方协商解除合同后，翟洪榕、李霞应积极妥善处理合同解除后的事宜，而翟洪榕怠于行使权利，导致双方损失扩大，翟洪榕亦应承担相应后果，故翟洪榕请求李霞支付违约金及2018年3月9日之后的利息、第三年度的租金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李霞于本判决生效之日起十日内支付原告翟洪榕房屋使用费50,000元人民币；二、被告李霞于本判决生效之日起十日内将本案租赁房屋内的物品搬离，并将房屋实际交付给原告翟洪榕；三、驳回原告李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为741.25元，由李霞负担525元、翟洪榕负担216.25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审查明的事实与原审相同。本院认为，本案争议焦点：1、双方的租赁合同是否已经解除，解除的时间是2017年12月还是2019年3月；2、翟洪榕对于损失的扩大是否存在过错，应不应当承担相应的法律责任；3、李霞一方应不应当承担违约责任，租金应当支付到什么时候。1、关于双方的租赁合同是否已经解除，解除的时间是2017年12月还是2019年3月的问题。从2018年3月7日翟洪榕丈夫李健伟与李霞丈夫崔洪亮通话内容看，李霞方同意翟洪榕方将房屋对外重新出租，翟洪榕方同意并接受房屋钥匙，张贴出租广告，说明双方对解除租赁合同已达成一致，因此原审认定双方租赁合同于2018年3月9日已经解除并无不当。2、关于翟洪榕对于损失的扩大是否存在过错，应不应当承担相应的法律责任的问题。根据2018年3月7日翟洪榕丈夫李健伟与李霞丈夫崔洪亮通话内容，双方的租赁合同虽然已经解除，但由于李霞方经营饭店的物品并没有搬离，李霞方同意在翟洪榕方未将房屋租赁出去、物品未搬出前继续按照房屋租赁价格支付费用，翟洪榕方对此表示同意，因此双方又达成新的协议，该协议合法有效，对双方具有法律约束力。由于李霞方一直未将经营饭店物品搬离，翟洪榕方也未将房屋重新出租他人，李霞方一直占用房屋，因此李霞应当按照承诺支付房屋占用期间的费用。原审认定翟洪榕对于损失的扩大具有过错没有事实依据，对此本院予以纠正。3、关于李霞一方应不应当承担违约责任，租金应当支付到什么时间的问题。根据2018年3月7日翟洪榕丈夫李健伟与李霞丈夫崔洪亮达成新的协议，李霞应当支付占用期间的房屋使用费，但双方没有约定房屋使用费的支付方式和时间，因此翟洪榕要求李霞承担违约责任并支付违约金、利息的请求没有法律依据，原审不予支持并无不当。综上所述，李霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。翟洪榕的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持淮阳县人民法院（2019）豫1626民初1284号民事判决主文第二、三项及诉讼费负担部分；二、变更淮阳县人民法院（2019）豫1626民初1284号民事判决主文第一项为：李霞于本判决生效之日起十日内支付翟洪榕房屋使用费70833.33元人民币（截止2019年8月9日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1050元，由李霞负担800元，翟洪榕负担250元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  金 薇审判员  张 杰二〇一九年八月九日法官助理王明旭书记员潘克宇