河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民初788号原告：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市桥**槐安路**华夏商务酒店。法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。被告：孙某，男，1988年10月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王娜，广东广和（北京）律师事务所律师。原告河北融投担保集团有限公司与被告孙某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告河北融投担保集团有限公司代理人张志禄、被告孙某代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北融投担保集团有限公司向本院提出诉讼请求：准许执行涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地使用权，即（2015）石执字第00564-5号文件中涿国用（2013更）第06-059号的土地使用权。事实和理由：河北融投担保集团有限公司与河北美好家园房地产开发有限公司、东方明珠文化产业有限公司、河北福达科技发展有限公司、田京辉、田月红、河北微风信息技术集团有限公司、石家庄根深生物科技有限公司、承德青山锂电制造有限公司、河北佳思佳食品有限公司、河北鼎力新能源科技有限公司借款担保一案，石家庄市平安公证处作出（2015）冀石平证字第184号《执行证书》。执行过程中，贵院于2018年3月13日作出（2015）石执字第00564-5号执行裁定书、协助执行通知书，裁定查封被执行人河北美好家园房地产开发有限公司名下位于涿州市石佛林场（京都旅游度假区，证号分别为2013更06-051、2013更06-052、2013更06-053、2013更06-05、2013更06-056、2013更06-057、2013更06-059、2013更06-06、2013更06-061的九宗土地使用权。案外人孙某于2018年8月13日向贵院提出案外人异议申请，贵院于2019年3月27日开庭审理，于2019年4月11日作出（2019）冀01执异16号执行裁定书，裁定中止对涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地使用权的执行。原告不服，案外人孙某提供的证据并不能证明其是案涉查封土地的使用权人，根据《最高院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十三条规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第306条，第311条等相关规定向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。孙某辩称，一、根据涿州市国土资源局出具的文件，案涉的土地使用权，即为涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地。河北美好家园房地产开发有限公司2012年12月21日及2013年5月24日取得涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产《房屋所有权证》（涿房权证开字第**）及D-A-x房产使用范围内的土地《土地使用权证》（涿国用（2013）更）第06—059号。二、涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产及房产使用范围内的土地使用权，2016年8月23日同时转让于任德。涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产及其使用范围内的土地使用权于2016年8月23日之前，所有权同时归属于河北美好家园房地产开发有限公司。2015年9月15日，任德与河北美好家园房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于作出（2015）西民商初字01004号《民事判决书》，判决河北美好家园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内对金国星向任德借款本金150万元及自2014年12月17日至付清之日，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率的四倍计付的利息承担连带责任。2015年10月16日，任德向河北省石家庄市桥西区人民法院申请强制执行，诉讼中，石家庄市桥西区人民法院作出（2015）西民商初字第01004-2号民事裁定，査封河北美好家园房地产开发有限公司名下位于涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产一套。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，査封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。因此，依据上述规定，查封效力及于涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地使用权，查封时，执行法官因无法在涿州市国土资源局、涿州市房屋管理局系统中查询到涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产拥有对应的单独的土地使用权证信息，故判断为开发商持有的大土地使用权证，一并处理。该案件进入执行程序之后，石家庄市桥西区人民法院委托石家庄天诚房地产评估有限公司对该房产评估作价，估价范围为河北美好家园房地产开发有限公司位于涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x的住宅房地产，房屋建筑面积为254.80平方米，包括建筑物占用范围内的土地。2016年8月23日，石家庄市桥西区人民法院作出(2015）西执字第01828号之一《执行裁定书》，记载，涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产评估价值为127.65万元，由石家庄市中级人民法院委托河北嘉世纪拍卖有限公司予以拍卖，第一次拍卖流拍，申请执行人任德同意以第一次拍卖价127.65万元接受上述房产抵消被执行人所欠其127.65万元款项，余款继续执行。裁定如下：解除对河北美好家园房地产开发有限公司名下位于涿州市石佛林场D-A-x房产一套的查封，上述房产的所有权及相应的其他权利归申请执行人任德所有，自本裁定送达时转移。2016年11月，任德缴纳权属变更所需承担的一切税费，共计约18万元。缴纳的相关税费中包含土地增值税。根据《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城镇国有土地出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物所有人或者共有人，享有该建筑、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，及《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，自2016年8月23日，任德取得涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产的所有权及相应的房产使用范围内的土地使用权。三、被告（案外人）孙某合法购买并占有使用涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产及房产使用范围内的土地使用权，即涿国用（2013更）第06-059号的土地使用权，2016年12月3日，任德与被告（案外人）孙某的代理人（孙万君，孙某之父）签订《房地产买卖经纪合同》，约定被告购入位于涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产，金额为205万元。2016年12月至2017年3月，孙某全额缴纳购房款及相关税费、物业费等共计259万余元。缴纳的相关税费包括：契税、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税。因系个人销售住房，故暂免征收土地增值税。被告已经付清的购房款中包含购买对应土地使用权的款项，缴纳的相关税费为完整不动产权交易所需的一切税费，不存在任何未缴纳款项。即被告已经于2017年支付完成涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产及对应的土地使用权的全部价款、税费并实际占有该房产及房产使用范围内的土地。2017年3月10日，孙某依法取得《房屋所有权证》（涿房房权证开字第**）房屋坐落：涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x。根据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，被告与任德签订的房屋买卖合同合法有效，且已经全部履行支付购房款及相关税费的义务、完成了房产的过户登记。根据《城市房地产管理法》第三十二条、《物权法》第一百四十七条、《城镇国有土地出让转让暂行条例》第二十四条、《房屋登记办法》第八条的规定，被告房产使用范围内的土地使用权应当一同转让于被告。因涿州市不动产登记中心系统中房地未对应合一，且土地使用权证不再单独办理过户登记，故未办理土地使用权证过户，等待落宗后，直接统一变更为《不动产权证书》。现因涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地，即涿国用（2013更）第06—059号的土地使用权被查封，导致被告无法向涿州市不动产登记中心申请落宗，变更不动产权证书。被告作为房产买受人，对于房产及房产项下土地的物权期待权享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，恳请人民法院依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定被告（案外人）孙某对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。经审理查明，双方没有争议的事实是：第一针对该房产被告方已经签署了合法有效的商品房买卖合同。第二被告已经全额支付了该房产的购房款。第三被告已经实际占有了该房产。第四被告已经对该房产办理了房屋所有权证书。对以上事实本院予以确认。本案的审理焦点是：被告方对诉争的房产所占用的土地的使用权是否拥有足以排除强制执行的权利。对此，原告方的意见是：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条，查封地上建筑物的效力，及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。我认为前两条讲的就是房地一体，但书是说权利权属分属于被执行人与他人的除外，就是可以分别执行。被告的意见是：针对这个法条的理解，于2015年诉讼中石家庄市桥西区人民法院作出（2015）西民商初字第01004-2号民事裁定，查封河北美好家园房地产开发有限公司名下位于涿州市石佛林场D-A-x房产一套。使查封地上建筑物的效力已经及予该地上建筑物使用范围内的土地使用权，并于2016年8月23日由法院执行裁定过户至任德。经查，桥西法院委托评估机构出具的《房地产估价报告中》第六页明确写明：评估范围包括建筑物占用范围内的土地。本院认为，对于本案的房产，被告方已经签署了合法有效的商品房买卖合同。被告已经全额支付了该房产的购房款。被告经实际占有了该房产。被告已经对该房产办理了房屋所有权证书。对此双方均无争议，本院予以确认。本案的核心问题是被告对房产所占用的土地的使用权是否拥有排除执行的权利。石家庄市桥西区人民法院作出（2015）西民商初字第01004-2号民事裁定，查封河北美好家园房地产开发有限公司名下位于涿州市石佛林场D-A-x房产一套。该裁定查封地上建筑物的效力已经及予该地上建筑物使用范围内的土地使用权，2016年8月23日由法院执行裁定过户至任德。桥西法院委托评估机构出具的《房地产估价报告中》第六页明确写明：评估范围包括建筑物占用范围内的土地。故被告属于通过法院生效的判决裁定取得诉争土地的使用权，即使现在没有过户登记，但不影响被告对诉争房产所有权及所占土地使用权的认定，故被告对诉争土地使用权享有排除执行的权利，河北融投担保集团有限公司向本院请求准许执行涿州市石佛林场（京都旅游度假区D-A-x房产使用范围内的土地使用权，即（2015）石执字第00564-5号文件中添国用（2013更）第06-059号的土地使用权没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。一审案件受理费80元由河北融投担保集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  孟志刚人民陪审员  权云川人民陪审员  纪青香二〇一九年八月二十一日书 记 员  任 琳