四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2544号 原告：宋启萍，女，1993年10月20日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：邓小菊，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段亦嬛，四川开山律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段**********。 法定代表人：赵康英，董事长。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告宋启萍与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司（以下简称：力铎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，根据原告的保全申请，依法作出（2019）川1402民初2544号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款370,332元。并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋启萍的委托诉讼代理人邓小菊，被告力铎公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋启萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年4月24日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款340,268元（含已付的贷款部分），并按同期银行贷款利率向原告支付利息18,363元（计算方式为：从2018年4月15日起，以340,268元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年5月29日，）；3.判令被告根据合同约定承担变更规划而未通知原告的违约金1,701元；4.判令被告承担原告因提前还贷而支付眉山农商银行的利息、违约金等费用1万元；5.案件受理费、保全费、执行费等由被告承担。事实与理由：原被告于2018年4月24日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号为：5014165），购买位于眉山市东坡区旺达广场·旺达铭苑9幢7层8号公寓。该商品房建筑面积41.91平方米，套内面积33.03平方米，房屋总价款340,268元，首付房款170,268元，剩余房款以银行按揭形式支付。合同约定于2019年4月30日验收交付该房屋。因被告未按约如期交房，原告于2019年5月6日到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，该函件批准了被告对9#楼商业产权划分调整的申请。根据《商品房买卖合同》约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在变更确定之日起10日内书面通知买受人。被告收到规划局的回复函件后，在未告知原告的情况下单方面对旺达广场·旺达铭苑9幢商业楼进行了规划变更，导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积产生了巨大变化，严重损害了原告的正当权益。原告有权根据合同第十三条的约定，要求被告返还原告已支付的全部房价款（含已付贷款部分）、支付利息并要求被告支付违约金。原告于2019年4月30日验收该房屋时，发现该房屋未达到交付条件，未取得建设工程竣工验收合格证明的“三证一书”。且根据房屋面积实测报告书中的实测面积，原告原购买面积为41.91平方米，实测面积为46.09平方米，面积差为4.18平方米，建筑面积误差比为9.97%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。合同对房屋面积误差时的处理方式并未明确约定，因此原告有权依照本条规定请求法院解除合同、判令返还已支付的购房款及支付利息。因合同中对“面积差异处理”方式约定不明确，对于买受人只剩下第十四条第一款第（二）款的处理方式，即：买受人不退房。但因面积误差比绝对值超过3%，若原告无权选择退房，合法权益将受到侵害；被告利用优势地位、格式条款、霸王条款限制原告权利且签订合同时不对原告明确、提醒，严重损害了原告合法利益。特提起诉讼，望判如所请。 被告力铎公司辩称，一、原告在起诉中陈述的事实不符合实际情况，原告故意回避双方签署的商品方买卖合同补充协议的特别约定，根据补充协议的约定，原告无权解除合同。1.补充协议对优化变更、建设方案调整等事项免除了被告的直接通知义务。从程序方面讲，被告根据补充协议的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益，因此，原告以被告未履行通知义务为由要求解除合同的理由不能成立；2.被告的优化变更更加符合购房者的利益最大化，被告在建设后期进行了部分优化变更，主要体现在：房屋内部隔墙设置、天然气铺设、楼梯设置，景观视觉等方面，这些优化变更无疑更加方便了投资者的房屋使用，更加有利于房屋品质的提升。但是，所有的优化变更并没有突破项目容积率、绿地等规划指标条件，也没有导致房间功能、总建筑面积、层数、消防、民防等重要指标的变化，也不涉及对公共利益产生重大影响；3.2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，其内容主要是产权划分，且明确调整仅是户型内部进行调整，不涉及房间功能改变、建筑面积、容积率等指标的变化，是优化变更不是规划及设计结构变更。二、原告以建设面积误差为由要求解除合同的请求不能成立。本案《商品房买卖合同》第五章第十四条第（二）款明确约定：出现面积差异时，“买受人不退房”，房价款多退少补。该约定从根本上排除了不得以面积差异作为退房的理由；《补充协议》第四条对“面积差异处理”专门作出了进一步的补充约定。第四条第4款约定“面积差异处理中约定的实测套内建筑面积指有资质的房产测绘机构出具的清水房面积实测报告中载明的面积。买受人在与出卖人签订面积差异结算协议时，应当以房产测绘机构出具的商品房实测报告书中载明的实测建筑面积为计算依据”，故，本案中买卖双方之间就面积问题存在明确的合同约定。因此，本案不适用司法解释关于“合同没有约定或者约定不明的”处理规定，原告根据商品房买卖司法解释第十四条规定要求解除合同的诉讼请求不能成立。退一步讲，即使有面积误差，但也不构成根本违约。根据商品房买卖司法解除的限定误差值3%，本案房屋法定面积误差为49.12㎡×3%=1.4736㎡，原告陈述的面积误差4.18㎡，那么实际房屋面积仅仅超了法定误差的2.7064㎡，这完全不影响投资者的根本目的。三、被告特别强调的是，原告要求解约的根本原因，是房屋市场的价格下跌，原告作为外地投资者，在房价下跌的情况下，为了转嫁损失，不断在鸡蛋里面挑骨头，一直在寻找各种借口解约。事实上，《商品房买卖合同》签订时，原告所购房屋就已经存在，原告完全清楚房屋的一切情况。综上，被告没有任何违约行为，不构成根本违约，故，被告不同意解除合同，也不应当返还购房款。原告请求的利息没有约定也没有法律规定，原告在本案中主张提前还贷利息、违约金没有法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告提交了如下证据： 1.原告身份证复印件，被告企业信息。拟证明双方诉讼主体资格。 2.《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》。拟证明原被告之间存在买卖合同，合同第四章规划设计变更第十二条、第十三条约定，未履行通知义务原告有解除权。 3.收据，拟证明原告按合同约定交了首付款170，268元。 4.测绘报告，拟证明买售人的房屋面积差比达到了9.97%，合同约定的建筑面积为41.91㎡，套内面积为33.03㎡，测绘的建筑面积为46.09㎡，套内面积为36.03㎡。 5.眉规划函205号《关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，拟证明函件内体现了买售人的房屋实际进行了变更，合同约定变更，无论是规划变更还是优化变更都应该通知买售人，按照合同相关规定，被告应该在收到同意变更后的十日内向原告告知该情况，且由原告选择是否继续履行合，但被告未尽到此项告知义务。 6.个人住房/商业用房借款合同、还款计划表、借款借据，拟证明银行已按约发放了贷款。 被告质证意见：对证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。对证据3三性无异议。对证据4三性有异议，认为是复印件，也没有加盖测绘公司的印章，不能证据是测绘公司的测绘报告，经被告核实原告房屋的实测建筑面积为46.09㎡，套内面积为36.03㎡，分摊面积为9.86㎡。对证据5真实性无异议。但对证明目的有异议，认为规划局的函明确是对产权的调整，且明确了调整的范围，不存在规划变更，且函附件平面图与原告确认房屋所购的平面图是一致的，不存在面积、功能等的变更。对证据6真实性无异议。 因被告对证据1.2.3.5.6真实性无异议，本院予以认定，对是否达到原告的证明目的，本院在其后结合全案进行评析。对证据4原告虽提交的为复印件，但被告经核实认可该测绘报告中载明的案涉房屋的实测建筑面积、套内面积与其测绘的为一致，故本院对案涉房屋实测建筑面积为46.09㎡，套内面积为36.03㎡予以认定。 被告提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明原被告就买卖商品房签订了合同，原告以银行按揭贷款17万元购买房屋，首付款170，268元。补充协议就房屋涉及的优化以及面积差异等进行了特别的约定，被告按照双方约定履行了合同，没有违约行为。 2、收据。拟证明2018年4月15日，原告向被告支付了购房首付款170，268元。 3.建设用地规划许可证、建设工程规许可证、建设工程施工许可证、不动产证书、商品房预售许可证、竣工验收报告。拟证明工程合法、涉案房屋经过了相关单位综合验收合格、商品房预售合法。 4.眉山市城乡规划函。拟证明2018年5月25日被告的优化方案经过了规划局报备同意，优化方案调整是调整产权划分及内部隔墙调整，与原告主张的建筑规划变更不属于同一法律关系，优化调整没有导致房屋功能、总建筑面积、容积率等指标变化，被告的优化调整符合法律规定和合同约定；商品房买卖合同附有房屋平面图，载明了房屋平面状况。所以被告没有违约行为。 原告质证意见：对证据1.2.4三性无异议。对证据3除竣工验收报告外，其余三性无异议。认为竣工验收报告第一页没有相关的竣工报告日期，也是复印件，监理单位盖章名称与合同约定的名称不一致。 因原告对被告提交的证据除竣工报告外其余的真实性无异议，本院予以认定。被告提交的竣工报告为复印件，且庭后未补提交证据原件，对真实性无法核实，对该证据本院不予认定。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实： 2018年4月24日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的眉山旺达广场·旺达铭苑9幢7层8号房屋，建筑面积41.91平方米，总价款340,268元，首付170,268元，余款17万元向银行申请贷款（商业贷款）支付。于2019年4月30日前交房。第十二条规划、设计变更约定：……（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十四条面积差异处理约定：……（二）买受人不退房。双方同意以产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和共用公摊部位与共用房屋分摊建筑面积）为结算面积，按此合同约定的建筑面积单价计算，总价以测绘报告实测面积为准，房价款多退少补，且不计算差价利息（该条款以加黑方式载明）。《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第四章的补充协议约定：1.买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸及开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人。……3.买受人购买的该商品房所在楼盘采取分期建设和交付的，项目建设过程中出卖人可对后期建设方案进行调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下对后期建设方案进行调整而无需另行通知买受人或取得买受人同意，买受人不得因此要求解除合同，出卖人也不因此承担违约责任。第四条对合同第五章的补充约定（面积差异处理）：1.因规划、设计变更情形以及因规划、设计变更造成面积差异而买受人不解除合同的，双方同意按照合同及本协议的执行，并按照测绘部门实测的建筑面积据实结算房价款。2.产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费依据……。 合同及补充协议签订后，原告支付了首付款170,268元，余款17万元以银行按揭贷款方式支付。其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请……”。交房期内，原告到现场收房，但认为被告没有拿出相关交房证件，不符合交房条件，未能如期接收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，均合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担责任；合同备案是相关部门管理等要求，不因是否备案而否定其存在及效力。 本案的争议焦点：是否出现合同第十二条约定的情形，原告得以行使解除权；面积差异的存在，是否因规划变更、设计变更而产生，原告是否因面积差异得以行使解除权。 关于争议焦点，本院认为，通常来说，规划方案针对大环境、大层面，主要涉及楼栋布局、容积率等，设计方案主要涉及具体楼栋、房屋结构、房屋面积等，直接关系到商品房质量和使用功能，买卖双方是否约定，均不得擅自改变规划方案、设计方案。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定的正确意思表示应为：因经批准、同意的规划变更、设计变更，导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果时，被告应当履行通知义务，以便于原告选择是否解除合同，二者缺一不可。换句话说，该约定还包含了：即使存在规划变更、设计变更情形，只要不出现上列规划变更、设计变更导致的后果，被告都可以不履行通知义务的意思表示。补充协议第三条第1款的特别约定，充分印证了前述观点，且重点是不影响房屋质量和使用功能。但通观全案，没有证据证明出现了结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及影响商品房质量和使用功能情形的事实。眉山市城乡规划局（2018）205号函的内容明确表明：1.被告申请对9#楼局部楼层进行产权划分及内部隔墙调整。2.审查内容，4-24层内部隔墙调整至构造柱中部位置，内部厕所进行平移及尺寸调整。3.审查结论：该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变、调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，故同意调整。该函没有进行规划变更、设计变更及将导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现影响商品房质量和使用功能的后果的意思表示。故，被告主张所进行的调整仅是优化变更，更有利于买受人利益，即符合法律规定又符合双方约定的理由成立，本院予以采信。 关于面积差异，面积差异的成因较多，在合理的误差比幅度内均属正常现象，是否变更设计均可出现。合同第十四条约定的面积误差值为3%，且没有约定因面积误差超过约定值而得以行使解除权，故，即使有面积差异原告也不得行使解除权。补充协议对面积差异处理的约定为因规划、设计变更情形以及因规划、设计变更造成面积差异而买受人不解除合同的，双方同意按照合同及本协议执行，并按照测绘部门实测的建筑面积据实结算价款。本案案涉房屋虽经测绘部门实测建筑面积为46.09㎡，套内面积为36.03㎡，与合同约定的面积误差比绝对值超出3%，但原告仅凭有面积差异的事实不能证明发生了第十二条约定的规划变更、设计变更且产生了相应的后果，得以行使解除权。 综上，原告的证据不能证明被告有规划变更、设计变更，且导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果的违约行为，故原告主张解除合同、要求被告返还购房款，支付利息及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告宋启萍的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3，427元，诉讼保全费2，372元，共计5,799元，由原告宋启萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  熊碧珍 二〇一九年八月八日 书记员  潘超来