江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1417号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌新城悦盛房地产发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新区高新五路**耐林中心**，统一社会信用代码：913601003105990552。 法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩健，江西凌科安时事务所律师。 委托诉讼代理人：王桢、辛九渊，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶翔，男，1991年10月23日出生，汉族，住江西南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：卢计兰，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人南昌新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛）因与被上诉人陶翔装饰装修合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新城悦盛的委托诉讼代理人韩健、王桢，被上诉人陶翔及其委托诉讼代理人卢计兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城悦盛上诉请求：1.撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2514号民事判决，依法发回重审，或依法改判驳回陶翔全部诉讼请求，判令陶翔给付新城悦盛剩余装修款1269554元及违约金（违约金自2018年10月25日起算，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至给付之日）；2.本案一、二审诉讼费用由陶翔承担。事实与理由：一、一审法院错误定性案涉基础合同关系，新城悦盛与相对人只存在带精装修的房屋买卖合同关系，并未形成一个独立的装饰装修合同关系，进而错误地确认双方的装饰装修合同解除，事实认定与适用法律均存在错误。（一）案涉法律关系为整体性的带精装修房屋买卖合同。新城悦盛将位于高新区艾溪湖北路**新城吾悦广场**第**的房屋出售给陶翔等人，双方即已形成房屋买卖合同关系。第28层整层房屋按毛坯销售本为984万元，但该房屋在陶翔购买之前新城悦盛已花费715万余元将其装修完毕，因此房屋购买合同总价款即为1510万元，其中因带装修产生的溢价为526万元。装修大部分均添附在房屋上，难以分离或者独立存在。案涉合同是一份整体履行的合同。（二）双方不存在独立的装饰装修合同关系。二、作为整体性的、带精装修的房屋购买合同，买受人的合同目的为取得带装修的房屋。即使新城悦盛存在瑕疵履行的情况，也不会导致买受人合同目的无法实现。（一）陶翔等买受人的合同目的应认定为取得可以做办公所用的28层房屋。本案新城悦盛向陶翔等人交付28层整层的房屋，买受人的合同目的已实现。（二）新城悦盛部分瑕疵履行即装修前未经消防审核的情形，不必然导致陶翔等人合同目的无法实现。对于消防所产生的问题，买受人应当自行处理，新城积极配合即可。三、一审法院单独解除所谓的装饰装修合同，处理方式过于简单粗暴，对新城悦盛严重不公，且不利于交易稳定。即使法院认为合同目的无法实现确有必要解除，也应当解除所有的房屋买卖合同，各自返还带装修的房屋及所收取的款项。四、一审法院遗漏雷宏、朱明芬、陈以轩、童文浩、焦猛辉等当事人，程序违法。 陶翔辩称：新城悦盛的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、一审判决符合法定程序。本案属于简易程序，一审庭审程序合法，并没有遗漏庭审步骤。二、一审判决认定事实清楚，证据确凿。新城悦盛以陶翔提供的录音证据作为证据可以认定新城悦盛已经自认了该录音证据的效力，根据录音证据可以看出新城悦盛的负责人已经明确承认28层装修未通过二次消防的责任在于新城悦盛。一审法院根据消防监督检查记录表、行政处罚决定书等综合认定28层、29层装修的违法行为实施人为新城悦盛，即新城悦盛存在违约行为。三、一审法院适用法律正确。一审法院判决解除本合同的依据是《中华人民共和国合同法》总则部分第六章合同的权利义务终止第九十四条第四项，认定新城悦盛存在违约行为致使陶翔不能实现合同目的所以可以解除合同，并没有适用装饰装修合同的规定进行判决，仅仅是根据装修装修的定义认定新城悦盛为第28层、29层装修的建设单位。四、一审判决结果不可能产生不当得利，完全可以执行。五、一审认定上诉人违章搭建29层事实认定清楚。消防机构出具的消防监督检查记录表里明确写明了违法搭建29层。六、一审判决不存在发回重审的情形，二审应该判决驳回上诉。 陶翔向一审法院提出诉讼请求：1.确认陶翔与新城悦盛于2017年11月24日达成的购买装修的协议已于2018年10月25日解除；2.判决新城悦盛返还陶翔装修款人民币4000000元及利息损失（以4000000元为本金，自2017年11月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清为止，暂计算至2018年10月30日为162082元）；3.判决新城悦盛立即拆除所有的装修，按照28层、29层的竣工图标准（即原始的毛坯房户型和构造）恢复至未装修之前的状态；4.判决本案全部的诉讼费用、诉前财产保全费、诉前保险费由新城悦盛承担。 新城悦盛向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令陶翔给付新城悦盛剩余装修款1269554元及违约金（违约金自2018年10月25日起算，按照中国人民银行公布的同期贷款银行利率计算至给付之日）；2.本案全部诉讼费用、保全费用及诉讼保险费由陶翔承担。 一审法院认定事实：新城悦盛装修了位于南昌市高新开发区艾溪湖北路77号新城吾悦广场12栋的第28层，并搭建了第29层，用于经营南昌新城吾悦广场天际会所和吾悦会议中心。2017年11月24日，陶翔与新城悦盛口头协商购买上述整体装修，并未签订书面合同。关于装修总价款，陶翔陈述约定为526万元，新城悦盛陈述约定为526.9554万元。当日，陶翔向新城悦盛支付了400万元，新城悦盛将《上海奕乔装饰设计工程有限公司南昌吾悦广场办公室样板房交接清单》上列明的所有物品和案涉12#楼第28层、第29层的整体装修交付给陶翔，并交付了相关装修合同文本。后江西太享美健康咨询有限公司入驻、使用了28层、29层。 2018年6月28日，南昌市高新技术开发区公安消防大队对位于南昌市高新区新城吾悦广场12号楼28层的“江西太享美健康咨询有限公司”进行消防监督检查，发现该公司装修存在如下问题：未经消防设计备案、未经消防验收备案、擅自拆除实体墙、玻璃防火墙；擅自搭建29楼；使用可燃地毯进行装饰；玻璃隔断耐火等级不符要求。南昌市高新技术开发区公安消防大队遂作出《高公（消）行罚决字（2018）0121号行政处罚决定书》，决定给予江西太享美健康咨询有限公司责令停止使用的处罚。 2018年6月29日，江西太享美健康咨询有限公司向新城悦盛去函，陈述在案涉12#第28层、第29层装饰装修工程购买前，新城悦盛相关负责人曾明确表示该工程可以用于生活美容经营，且误导江西太享美健康咨询有限公司上述装修原本用于天际会所，现该装修要求无法达到消防二次验收标准，江西太享美健康咨询有限公司要求退还购房款984万元，装修费526万元，并赔偿400万元，并要求新城悦盛明确答复。2018年10月25日，陶翔向新城悦盛发出《解除合同通知书》，说明因新城悦盛的装修被消防机构认定为禁止使用的建设工程，无法实现陶翔的使用目的，构成根本违约，陶翔要求单方解除合同。2018年11月5日，新城悦盛向陶翔发送告知函，表示案涉12号楼的相关购房款未付清，且陶翔在购买时已查验12#楼第28层、第29层的装修，如陶翔需办理二次消防备案，新城悦盛将积极配合处理，并回复不同意陶翔关于解除合同的要求。 另查明，2017年2月23日，南昌市公安消防支队出具《洪公消验字[2017]第0054号建设工程消防验收意见书》，写明：“……12#塔楼…第28层为办公……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。……” 还查明，新城悦盛诉讼中提出三项反诉诉讼请求，其中第一项诉讼请求为：请求判令陶翔给付新城悦盛未付购房款（12-2816号房产）566000元及违约金（违约金自2018年11月2日起算，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至给付之日）。经一审法院释明，庭审中新城悦盛撤回了该项诉请。 一审法院认为，建筑装饰装修是指为建筑物、构筑物的内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。本案中，陶翔和新城悦盛口头约定由陶翔购买新城吾悦已完成的相关装修设计和设施，虽双方陈述的价款存在差异，但双方均认可陶翔购买时，新城悦盛已完成了对新城吾悦广场12栋的第28层、第29层的整体装修。故据此可认定：新城悦盛是第28层、第29层的建设单位。 根据《中华人民共和国消防法》规定，国家规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，否则不得施工。本案中，案涉的12#第28层原本是新城悦盛设计用于天际会所、会议中心而进行的装修；从新城悦盛提供的12#楼的《洪公消验字[2017]第0054号建设工程消防验收意见书》可知，该大楼毛坯状态时并无第29层，是新城悦盛在装修过程中违章搭建出的第29层。则新城悦盛在将案涉装饰装修工程交付给陶翔前，既然计划将该装修用于公众聚集的天际会所和会议中心，即应当依法向公安机关消防机构提交法定的消防设计并申请审核备案，否则不得施工建设。同时，在《洪公消验字[2017]第0054号建设工程消防验收意见书》中，消防部门亦告知新城悦盛如需进行包含室内外装修在内的扩建、改建工程，投入使用和营业前应依法申请消防安全检查。现新城悦盛违法施工建设了12#楼第28层的相关装修，并违章搭建出第29层，亦未提供证据证明已完成了其在使用和营业前应履行的申请消防安全检查义务，则其亦不能借由与陶翔达成的装饰装修整体买卖合同，将相关行政违法责任不诚信的转嫁给陶翔。因新城悦盛未完成案涉12#楼第28层的消防审核验证手续，并违章搭建出第29层，致使陶翔被消防部门以“未经消防设计备案、未经消防验收备案”、“擅自搭建29楼”等原因责令停止使用，应承担不当交付的合同责任。新城悦盛辩称责令对象为江西太享美健康咨询有限公司而并非陶翔，但从陶翔提供的《高公（消）行罚决字（2018）0121号行政处罚决定书》可知，被处罚的装饰装修工程即为陶翔购买的案涉12#楼第28层、第29层装修，故可知消防部门认定的违法行为的实施人即为新城悦盛。新城悦盛的抗辩无法免除其合同责任，不予采纳。 根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，新城悦盛未依法对12#第28层进行装修，并违章搭建第29层，作为建设单位从事的违法行为给陶翔造成了较大影响。而且按照消防监督检查要求，如要整改，则该装饰装修工程需经消防设计、验收备案，并拆除违章搭建的第29层，即使整改也将致使陶翔无法使用该装饰装修工程。综上，陶翔起诉自2018年10月25日起解除与新城悦盛的装饰装修合同，合理有据，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陶翔与新城悦盛的装饰装修合同解除后，有权要求新城悦盛退回400万元的装饰装修款项，但考虑到双方合同签订时，案涉12#楼第28层、第29层并非毛坯房的户型和构造，故陶翔要求将案涉楼层恢复至未装修前的状态，缺乏依据，不予支持。陶翔诉请诉前保险费由新城悦盛承担，缺乏依据，不予支持。新城悦盛诉请陶翔支付剩余装修款和违约金，鉴于本案合同已解除，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国消防法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、陶翔与南昌新城悦盛房地产发展有限公司于2017年11月24日达成的装饰装修合同于2018年10月25日解除；二、南昌新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陶翔返还装修款400万元；三、驳回陶翔的其他诉讼请求；四、驳回南昌新城悦盛房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费40097元，减半收取20048.5元，反诉案件受理费8113元，保全申请费5000元，共计33161.5元，由南昌新城悦盛房地产发展有限公司负担。 本院二审期间，新城悦盛围绕上诉请求提交工商登记信息一份，证明涉案28层陶翔至今还在正常使用，用于经营南昌星美教育咨询学校。陶翔质证后对真实性没有异议，对关联性有异议，认为南昌星美教育咨询学校只是注册在上述地址，实际的经营地是在租赁的19楼，有租房合同为证。新城悦盛还对一审法院查明的事实中关于新城悦盛相关负责人明确表示该工程可用于生活美容经营，误导了江西太享美健康咨询有限公司持有异议。因为双方签订的合同是办公用房。结合本案相关事实，本院认定如下：新城悦盛提交的南昌星美教育咨询学校工商登记信息不足以证明在南昌市高新技术开发区公安消防大队作出《高公（消）行罚决字（2018）0121号行政处罚决定书》，责令江西太享美健康咨询有限公司停止使用涉案的28层后，南昌星美教育咨询学校在使用涉案的28层，故新城悦盛提交的工商登记信息真实性可以采信，但不能达到其证明目的。关于新城悦盛对其相关负责人明确表示该工程可用于生活美容经营的异议，因本案28层房屋是由新城悦盛与陶翔、雷宏、朱明芬等人签订的《南昌市商品房买卖合同》，关于涉案的《南昌市商品房买卖合同》约定买卖的商品房用途为写字楼，而涉案的《南昌市商品房买卖合同》的证明效力应高于双方的口头承诺，故新城悦盛的上述异议成立。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本案争议的焦点是：一、陶翔是否是适格的原告？二、本案是否应该认定为带精装修的购房买卖关系？本案的装饰装修合同是否应该解除，解除以后涉案的装饰装修款应该如何处理？ 本院认为，关于争议焦点一，新城悦盛主张一审法院遗漏雷宏、朱明芬、陈以轩、童文浩、焦猛辉等当事人，程序违法，但新城悦盛与陶翔对一审法院查明的2017年11月24日双方口头协商购买涉案的整体装修，陶翔向新城悦盛支付了400万元，新城悦盛将涉案28层、第29层的整体装修交付给陶翔的事实无异议，该事实表明是陶翔购买了涉案的整体装修。虽然涉案的整体装修是附着于陶翔、雷宏、朱明芬等人购买的涉案的28层房屋之上，但新城悦盛无证据证明陶翔购买涉案的整体装修的行为是受雷宏、朱明芬等人的委托，代表了雷宏、朱明芬等人购买的，故新城悦盛的上述主张无事实依据，本院不予采纳，陶翔是本案适格的原告，一审法院不存在遗漏当事人等程序违法问题。 关于争议焦点二，陶翔、雷宏、朱明芬等人向新城悦盛购买涉案的28层与陶翔向新城悦盛购买涉案的整体装修所涉及的标的物、主体均不同，涉案的28层《南昌市商品房买卖合同》的内容也无涉案房屋为带精装修的房屋买卖关系的约定，故新城悦盛关于本案应认定为带精装修的购房买卖关系的理由不充分，本院不予支持。根据本案一审法院查明的事实，陶翔购买涉案的整体装修的目的是用于江西太享美健康咨询有限公司，但因新城悦盛没有按照《中华人民共和国消防法》的有关规定，将涉案的装饰装修消防设计文件报送公安机关消防机构审核、备案，并违章搭建出第29层、擅自拆除实体墙、玻璃防火墙、使用可燃地毯进行装饰、玻璃隔断耐火等级不符要求、未经消防验收备案等原因，南昌市高新技术开发区公安消防大队于2018年10月29日责令江西太享美健康咨询有限公司停止使用，陶翔无法将涉案场地用于江西太享美健康咨询有限公司。而南昌市公安消防支队在《洪公消验字［2017]第0054号建设工程消防验收意见书》中已告知新城悦盛如需进行包含室内外装修、用途变更在内的扩建、改建，应依法申报消防设计审核或备案，投入使用和营业前应依法申请消防安全检查。可是，新城悦盛将涉案场地用于公众聚集的天际会所和会议中心，装修前就没有依法向公安机关消防机构申报消防设计审核或备案，投入使用和营业前也没有依法申请消防安全检查。新城悦盛违法进行了涉案的装修，并出售给不知情的陶翔，违背了诚实信用的基本原则。因新城悦盛至今也无法完成涉案的28层装修工程的消防审核，陶翔无法正常使用涉案装修，新城悦盛应承担不当交付的合同责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。陶翔请求自2018年10月25日起解除涉案的装修合同合法有据，一审法院予以支持，处理得当，本院予以维持。本案中，陶翔与新城悦盛的装饰装修合同解除后，有权要求新城悦盛返还装饰装修款，但考虑到陶翔已实际使用了涉案的场地，从公平原则出发，陶翔也应支付一定的使用费，使用费综合考虑陶翔使用期间的长短、解除装饰装修合同对江西太享美健康咨询有限公司的正常经营的影响等因素，本院酌定为30万元，新城悦盛还应返还陶翔装饰装修款370万元。新城悦盛诉请驳回陶翔全部诉讼请求，判令陶翔支付剩余装修款和违约金的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理得当，本院予以维持。 综上，新城悦盛的上诉理由部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2514号民事判决第一、三项； 二、变更江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2514号民事判决第二项为：南昌新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陶翔返还370万元； 三、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2514号民事判决第四项； 四、驳回南昌新城悦盛房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费40097元，减半收取20048.5元，反诉案件受理费8113元，保全申请费5000元，共计33161.5元，由南昌新城悦盛房地产发展有限公司负担。二审案件受理费56323元由陶翔负担4097元，南昌新城悦盛房地产发展有限公司负担36000元，退回南昌新城悦盛房地产发展有限公司16226元。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年八月二十二日 法官助理 俞志翀 书 记 员 朱 谦