江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初2950号 原告：苏州东弘科技创业园管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区养育巷**。 法定代表人：王恒，总经理。 委托诉讼代理人：冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。 被告：姑苏区老屋堂建材经营部，，住所地江苏省苏州市姑苏区养育巷****** 经营者：刘小红，男，汉族，住湖南省祁东县。 原告苏州东弘科技创业园管理有限公司（以下简称东弘公司）与被告姑苏区老屋堂建材经营部（以下简称老屋堂经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序。因被告老屋堂经营部下落不明，本案于2019年4月26日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告东弘公司的委托诉讼代理人冯遵营到庭参加诉讼。被告老屋堂经营部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东弘公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年3月4日解除，被告立即返还并搬离涉案租赁房屋；2.判令被告支付原告欠付的租金172800元，违约金暂计72576元（按年利率24%分段计算，暂算至2019年3月4日，主张至实际清偿之日），前述租金、违约金扣除保证金4800元后，合计240576元；3.判令被告自2019年3月12日起按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，计算至实际返还并搬离之日止；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将坐落于苏州市出租给被告，租赁用途为办公。租赁期限为1年，自2014年9月5日至2015年9月4日，租金及支付方式为每年5.76万元，先付后用，每半年支付一次，每期租金应提前10日支付，逾期支付的，按应付金额的日4%向原告支付违约金。该合同租赁期限届满后，被告仍继续使用涉案租赁房屋。2016年11月28日，原、被告及案外人签订三方协议，约定原、被告将租赁房屋变更为5幢3楼部分房屋（详见设计图），并据此签订新的合同。后双方虽未签订新的合同，但被告一直使用变更后的租赁房屋，且被告未能按约支付租金，经原告多次催讨，仍未支付。2019年3月4日，原告发函通知被告解除租赁合同关系，但被告至今仍未返还房屋。故诉至法院。 被告老屋堂经营部未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年9月5日，东弘公司（出租方，甲方）与老屋堂经营部（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租位于苏州市建筑面积约92.4平方米房屋给乙方，用于办公，租赁期限一年，自2014年9月5日起至2015年9月4日止，年租金5.76万元即月租金4800元，先付后用，每半年一付，每期租金提前10日一次性付清。该合同第六条违约责任中约定，乙方迟延支付房屋租金的，按应付金额的日4%向甲方支付违约金，逾期付租30日的，甲方有权解除合同，收取的保证金不予退还，还有权要求乙方赔偿其他实际损失。 房屋租赁合同签订后，双方依约履行。老屋堂经营部支付了保证金4800元。租赁期限届满后，老屋堂经营部仍继续租赁使用该房屋，租金支付至2016年3月4日，自2016年3月5日起未再支付租金。 2016年11月28日，甲方苏州安然居装饰工程有限公司、乙方老屋堂橱柜代表人刘小红、丙方东弘公司签订三方协议，约定：乙方退出目前所承租4幢2楼房屋，所退房屋由甲方承租。乙方退出4幢2楼所有房屋后改承租5幢3楼部分房屋（详见设计图），退出日期以5幢3楼装修完工交付之日计算，调整过程中所涉及到的房租合同等甲方乙方分别与丙方签署新的租房合同。此后，双方未再签订新的租赁合同。根据设计图，老屋堂经营部位于5幢3楼东南面，使用面积约为70平方米。 2019年3月4日，东弘公司向老屋堂经营部及刘小红发出关于租赁合同解除及腾空并搬房屋等事宜的通知函，告知：双方之间的房屋租赁合同关系于2019年3月4日解除，于2019年3月11日前腾空并搬离租赁房屋，并付清结欠的租金、物业管理费、水电费以及占有使用费等相关费用。东弘公司将该通知函于同日张贴于老屋堂经营部大门上。 另查明，苏州市房屋所有权人为苏州仪元科技有限公司，2007年5月1日，苏州仪元科技有限公司出具委托书，将房屋委托东弘公司出租、管理，委托期限从2007年5月1日起至2022年4月30日止。 庭审中，东弘公司陈述，老屋堂经营部实际租赁使用房屋部位位于东南面，该房屋建筑面积90多平方米，目前老屋堂经营部已无人经营，但仍有物品在内未搬离。对于违约金，东弘公司陈述，因约定的日4%违约金过高，调整为按年利率24%标准主张违约金，对结欠的租金分段计算，主张至实际清偿之日止。 以上事实，有房屋租赁合同、三方协议、通知函、照片、房屋所有权证、委托书、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年11月28日，通过三方协议，老屋堂经营部的租赁房屋改为5幢3楼东南面部位，东弘公司与老屋堂经营部约定重新签订租赁合同，据此，原房屋租赁合同自然终止。三方协议签订后，东弘公司实际交付了5幢3楼东南面房屋，并由老屋堂经营部实际使用至今，应视为东弘公司与老屋堂经营部之间重新建立了房屋租赁关系，因双方未签订房屋租赁合同，对租赁期限亦无约定，故应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因老屋堂经营部未履行支付租金的义务，东弘公司有权依照法律规定解除租赁合同关系，解除函送达之日即2019年3月4日为解除之日。原告东弘公司要求被告老屋堂经营部腾房并返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于老屋堂经营部结欠的租金应当支付，其中租金按租赁合同标准计算，东南面房屋租金及占有使用费，东弘公司主张按原租赁合同约定的租金标准，本院经审查，认为5幢3楼房屋依据设计图使用面积约70平方米，与原租赁房屋建筑面积92.4平方米相较，得房率76%左右，尚在合理区间内，因此，可以参照原租赁合同约定的租金标准计算。因此，原告东弘公司要求被告老屋堂经营部支付租金17.28万元，扣除保证金4800元后，实际应支付16.8万元的诉讼请求应予支持。东弘公司主张自2019年3月12日起至实际腾房返还之日止的占有使用费，按租金标准计算，并无不当，本院予以支持。 关于原告东弘公司主张的违约金，2016年3月5日至2016年11月28日应按房屋租赁合同约定，东弘公司自愿调整为年利率24%不违反法律规定，本院准许，其中2016年3月5日至9月4日计28800元自2016年3月5日起计算，2016年9月5日至11月27日计13280元自2016年9月5日起计算。2016年11月28日起因双方未有租赁合同约定，故东弘公司要求支付违约金的主张无依据，本院不予支持。 被告老屋堂经营部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州东弘科技创业园管理有限公司与被告姑苏区老屋堂建材经营部之间关于苏州市房屋租赁合同关系于2019年3月4日解除。 二、被告姑苏区老屋堂建材经营部于本判决生效之日起十日内将苏州市东南面承租使用的房屋腾空并返还原告苏州东弘科技创业园管理有限公司。 三、被告姑苏区老屋堂建材经营部于本判决生效之日起十日内支付原告苏州东弘科技创业园管理有限公司租金16.8万元，并支付自2019年3月12日起至实际腾房返还之日止的房屋占有使用费（按5.76万元/年标准计算）。 四、被告姑苏区老屋堂建材经营部于本判决生效之日起十日内支付原告苏州东弘科技创业园管理有限公司违约金（其中以28800元为基数自2016年3月5日起计算、以13280元为基数自2016年9月5日起计算，上述均按年利率24%计算至实际支付之日止）。 五、驳回原告苏州东弘科技创业园管理有限公司的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4909元，公告费600元，合计5509元，由原告苏州东弘科技创业园管理有限公司负担887元，被告姑苏区老屋堂建材经营部负担4622元。被告姑苏区老屋堂建材经营部负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  刘之慧 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  尤欣怡