安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1608号上诉人（原审被告）：许孝乐，男，1980年08月30日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。委托诉讼代理人：李明泉，安徽宇润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：百线华东投资控股有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：沈志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人许孝乐因与百线华东投资控股有限公司（以下简称百线公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院作出的（2019)皖0291民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许孝乐上诉请求：1、撤销一审法院判决并将本案发回重审或改判驳回百线公司诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费由百线公司承担。事实与理由：一、百线公司在合同履行过程中违约在先，其无权单方解除合同。许孝乐一审提供的证据反映，百线公司在合同履行过程中违反了其对许孝乐的承诺，即“甲方承诺本项目内除乙方儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态”。二、许孝乐合同履行过程中不存在任何违约行为。百线公司利用自己优势地位和不平等的合同条款任意解除合同并向许孝乐追索高额违约金，严重违背合同法的公平、诚信原则以及商业道德。因百线公司违反约定，在许孝乐之外又引进两家经营相同内容的商家入驻，导致许孝乐经营困难，在这种情况下经许孝乐强烈要求，百线公司同意其缓交租金。百线公司辩称：许孝乐的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法维持一审判决。百线公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2018年11月12日起解除；2、判令许孝乐支付2018年9月24日至2018年11月12日欠付的租金12463.22元；3、判令许孝乐已缴的租赁保证金14239归百线公司所有，且许孝乐另行向百线公司支付两个月租金额度的违约金14955.86元；4、判令许孝乐补交2016年8月24日至2018年1月23日期间减免的全部租金92514.22元，及2018年11月19日起至实际支付之日止的违约金（以92514.22元为基数按每日0.3%计算），暂计算至2018年12月31日为11934元；5、判令许孝乐按《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准向百线公司返还商铺，并向百线公司支付自2018年11月13日至实际返还商铺之日止违约使用金（按日租金的三倍747.79元计算，暂计至2018年12月31日为36642元）；6、本案诉讼费由许孝乐承担。一审法院查明：2016年7月15日，百线公司与许孝乐双方签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为B202，面积491平方米，期限自2016年8月24日至2019年8月23日；租金每月每平方米14.5元，月租金为7119.5元，租金按每二年复式递增，递增率为5%。2016年8月24日至2016年9月23日为开业前的装修期，装修期后开始计租。为扶持许孝乐经营，百线公司同意给予租金优惠，第2月-17月的月租金优惠后为1728.33元，第18月-24月的月租金调整为7119.5元，第25月-36月的月租金递增后为7477.93元。优惠期第2月-17月租金按8个月为一个周期进行交付，优惠期外租金按2个月为一个周期进行交付，每周期的租金需要提前15日支付。另外，许孝乐应于合同签订时一次性交付租赁履约保证金14239元。合同还约定，如果因许孝乐原因导致合同提前解除，许孝乐应在合同解除7日内按照合同约定的原租金标准补交减免的全部租金。许孝乐应至迟于本合同终止或解除日迁离并返还商铺，拒不搬离商铺或未经办理商铺返还手续，应按日租金的三倍向百线公司支付违约使用金至收回商铺之日。租赁履约保证金为14239元，如果许孝乐违反合同，百线公司有权从租赁履约保证金中直接扣除许孝乐应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等。合同还就双方的其他权利义务作了约定。2016年7月29日，许孝乐支付履行保证金14239元；同时，许孝乐支付商铺租金至2018年9月23日。由于许孝乐没有按时交纳2018年9月24日起的租赁费用，2018年11月6日，百线公司向许孝乐邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知中，原告提出因被告未能按合同约定交付租金而要求与被告解除租赁合同关系，该通知书于11月8日被签收，百线公司主张合同于2018年11月12日解除。因许孝乐未腾退商铺，百线公司自2018年11月15日开始围挡许孝乐承租的商铺致经营停止。许孝乐此后也将主要物品搬离商铺，但现仍有部分零星物品未搬离。另查明：双方在签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》之前，许孝乐与芜湖合信商业管理有限公司（企业名称于2016年12月21日变更为芜湖联投商业管理有限公司）签订了一份《百线文化广场商铺租赁定金协议》，该协议中约定，将百线文化广场B区临港湾三层的商铺租赁给许孝乐使用，用于经营儿童乐园，同时，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许孝乐儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态。同时，在许孝乐经营期间，其商铺所属百线广场内存在他人经营的其他儿童乐园。但该协议中的主要条款内容与《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》中的主要条款内容存在很大差异即商铺经营的位置、面积、租金价格等主要条款内容不一。一审法院认为：双方当事人之间签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，真实、自愿、合法，依法应当予以保护。双方当事人亦应当根据合同的约定，履行各自义务。合同约定，优惠期外租金按2个月为一个周期进行交付，每周期的租金需要提前15日支付，而许孝乐并未按照前述约定按时交纳租金已构成违约且在租赁期间多次存在逾期交付租金的行为，为此，百线公司依照合同的约定有权单方解除合同并要求许孝乐按照合同约定承担违约责任。百线公司于2018年11月6日向许孝乐邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于11月8日签收，按照租赁合同约定，百线公司主张双方签订的合同于2018年11月8日业已解除的请求，该院应予支持。百线公司向许孝乐主张的违约金及损失有：1、补交减免的全部租金。依照合同约定，租金为14.5元/月/平方米，优惠期的租金为3.63元/月/平方米，计租面积为491平方米，优惠期为2016年9月24日至2018年1月23日，故许孝乐还应补缴85394.72元[（14.5元/月/平方米-3.63元/月/平方米）×491平方米×16月]。由于2016年8月24日至2016年9月23日为装修期，同时合同约定装修期后开始计租，故百线公司主张补交该期间的租金，该院不予支持。2、2018年9月24日至2018年11月8日的租金。依照合同约定，租金为15.23元/月/平方米，计11216.89元（15.23元/月/平方米÷30日×45日×491平方米）。3、2018年11月9日至2018年11月15日的违约使用金部分。因鉴于合同解除后，百线公司应给予许孝乐一定的合理时间搬离商铺内的物品，同时，考虑到百线公司于2018年11月15日对许孝乐租赁的商铺进行了围挡，许孝乐已无实际使用的可能，故对百线公司主张的占用期间使用费的请求，该院难以支持。4.履约保证金。双方合同约定履约保证金是担保许孝乐全面、适当履行合同义务，如许孝乐违约，百线公司有权从履约保证金中直接扣除许孝乐应支付的相关费用、违约金及损害赔偿金等，故该履约保证金应用于冲抵许孝乐应承担的相关费用和违约金等。虽双方亦有如许孝乐根本违约，百线公司有权单方解除合同并“没收”许孝乐履约保证金的约定，但百线公司作为民事合同的一方当事人，无权“没收”他人合法财产，故对百线公司的该项主张不予支持。5、违约金。双方在租赁合同中约定，如因许孝乐拖欠租金导致百线公司单方解除合同的，百线公司可以加罚两个月租金作为违约金。该条款约定有效，对许孝乐具有拘束力，故许孝乐应当支付百线公司加罚的两个月租金作为违约金，共计14955.86元（7477.93元/月×2月）。除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种违约金，因百线公司未提交证据证明许孝乐迟延支付租金给其造成的具体损失且违约金约定过高，故除上述计算的部分外，其他违约金部分均不予支持。故许孝乐应承担的各项费用应为：1、租金优惠差71155.72元（85394.72元-14239元），其中抵扣了许孝乐交纳的租赁履约保证金14239元；2、欠付租金11216.89元；3、违约金14955.86元。关于许孝乐主张的《百线文化广场商铺租赁定金协议》中明确约定，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许孝乐儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态，而其经营期间，百线广场内有其他儿童乐园同时在经营，故百线公司违约在先。本院认为，《百线文化广场商铺租赁定金协议》的签订主体为芜湖合信商业管理有限公司（企业名称于2016年12月21日变更为芜湖联投商业管理有限公司）与许孝乐，并非本案百线公司；同时，《百线文化广场商铺租赁定金协议》中约定的商铺位置、租金等主要条款内容均与本案不同；此外，许孝乐也未提供证据证明其在经营期间对此提出异议，故该院对许孝乐的该项意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认百线华东投资控股有限公司与许孝乐签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2018年11月8日解除；二、许孝乐在本判决生效之日起十日内支付百线华东投资控股有限公司租金优惠差71155.72元、欠付租金11216.89元、违约金14955.86元，共计97328.47元；三、驳回百线华东投资控股有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，许孝乐为支持其主张向本院提交三份证据：一、商铺租赁合同，证明在签订正式合同前曾签订过该合同。二、照片，证明百线公司违反约定允许其他商户进场，经营与许孝乐相同的项目。三、业主维权照片，证明商场业主维权情况。百线公司质证称：一、商铺租赁合同上无任何人签字和签名，对于其真实性、关联性、证明目的均不予认可；二、不认可照片的关联性，亦达不到证明目的；三、商场业主维权照片与本案无关，达不到其证明目的。本院认证意见为：一、商铺租赁合同百线公司未签名盖章，故该证据达不到其证明目的；二、一审已认定许孝乐经营期间百线公司引入了他人经营的儿童乐园，故该组照片可以达到其证明目的；三、商场业主维权照片反映的是其他商场业主与百线公司之间的纠纷，与本案无关联性，本院不与认证。经阅卷和询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院与原审判决认定的事实一致。本院认为，一、关于百线公司引进第二家“儿童乐园”业态是否构成违约的问题。经查，许孝乐与芜湖合信商业管理有限公司（后更名为芜湖联投商业管理有限公司）签订的《百线文化广场商铺租赁定金协议》的内容，与许孝乐与百线公司签订的《商铺租赁合同》内容在商铺面积、商铺楼层、租金等各方面均存在差异。前者约定许孝乐的经营品类是“儿童乐园”，后者约定的经营范围是“淘气堡、电玩、碰碰车……”；两份合同的签订主体亦不相同。综上，许孝乐主张百线公司违反《百线文化广场商铺租赁定金协议》中关于“本项目内除乙方（许孝乐）儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态”的约定，构成违约的上诉理由不能成立，本院予以驳回。二、依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案中，许孝乐与百线公司签订的《商铺租赁合同》4.2、11.2条明确约定了许孝乐支付租金的方式，以及逾期缴纳租金30天或欠付租金费用相当于1个月租金额度的情况下，百线公司有权单方解除合同。百线公司提供的快递单可以证明其向许孝乐送达了解除合同书面通知。虽然许孝乐辩称收件人并非其本人，其未收到该通知，但百线公司是根据许孝乐在合同中提供的地址寄送的，根据双方合同12.4条约定，通知、应以合同载明的地址邮寄方式传递，如许孝乐联系方式变更应及时通知百线公司，否则邮寄到上述地址即视为已送达。因许孝乐并无证据证明其地址有变更，以及将该地址变更情况已及时通知百线公司，故百线公司按其合同约定的地址送达上述通知并无不妥，且根据合同约定即使许孝乐未收到该通知，也应视为送达，故许孝乐的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审中许孝乐认可其未按合同约定缴纳租金，但辩称是百线公司同意其缓交租金，然亦未能提供证据证明。综上，许孝乐未按约缴纳租金已构成根本违约，许孝乐认为其不存在违约的上诉理由不能成立，本院不予认定。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2233元，由上诉人许孝乐负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年八月二十九日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。