广东省深圳市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0309民初4414号 原告：李胜保，男，汉族，l950年6月l8日生，身份证住址广东省深圳市南山区， 委托代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。 委托代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。 被告：深圳市金利居房地产开发有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道人民路与新区大道交汇处卓越皇后道物业服务中心，统一社会信用代码91440300192350645W。 法定代表人：李华，董事长。 委托代理人：齐畅，该公司员工。 委托代理人：毛彩燕，该公司员工。 被告：林庆如，男，汉族，1976年10月12日生，身份证住址广东省深圳市南山区， 原告李胜保诉被告深圳市金利居房地产开发有限公司（以下简称“金利居公司”）、林庆如侵权责任纠纷一案，原告诉请：1.请求判决确认被告深圳市金利居房地产有限公司与被告林庆如签订的《商品房买卖合同书》合同无效；2.请求判决确认深圳市龙华新区龙华街道金侨花园16栋C座7005号的房屋为原告所有；3.请求判决林庆如排除妨害，立即将位于深圳市龙华新区龙华街道金侨花园16栋C座7005号的房屋返还给原告；4.请求判决两被告赔偿原告自1999年至今的房租损失共计273600元（按每月租金1200元算）；5.请求判决本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李胜保、原告委托代理人封国夫，被告金利居公司委托代理人齐畅、被告林庆如到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 本案相关情况 原告诉称：1991年6月18日，原告与深圳宝安地产开发公司签订了商品房买卖合同书，购买龙华新区龙华街道金侨花园第16栋C座7005房一厅二房（以下简称涉案房屋），建筑面积57.69平方米，当时就办理了公证书、买了保险，有买房发票，还有入伙通知书，深圳宝安地产开发公司还将房屋钥匙交付给了原告。该房屋至今一直登记在原告名下。 随后，被告金利居公司在未取得原告的任何授权与许可或是取得涉案房屋所有权的情况下与将涉案房屋卖给了被告林庆如，两被告所签订的《商品房买卖合同书》，属于无效合同，该《合同书》中还约定金利居公司于1999年7月1日将涉案房屋交付被林庆如使用，违反了《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，损害了原告的合法权益。原告作为所有权人，有权依《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定要求林庆如排除妨害，返还涉案房屋。此外，根据《侵权责任法》第八条、第十五条的规定，两被告应当承担自1999年至今原告涉案房屋的房租损失273600元（按每月租金1200元算）。 被告金利居公司辩称：1.据原开发商深圳市宝安地产开发公司介绍，因原告未按时履行还款义务，原开发商宝安地产公司在向银行承担担保责任后，已将涉案房屋收回，并委托金利居公司另行出售，金利居公司与林庆如之间签署的买卖合同真实有效，并已实际交付给林庆如使用至今。原告不享有房屋的所有权；2.根据民法总则关于诉讼时效的相关规定，权利受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护。鉴于本案历史年代久远，距离至今有28年，因此，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法庭驳回；3.宝安地产公司后期更名为宝东公司，宝东公司委托了金利居公司代为销售金侨花园这个项目。金利居公司对涉案房产进行销售的权利依据便是宝东地产对其的委托。同时，深圳市宝安区人民法院作出的（2017）粤0306民初1048号民事判决书说明，案外人深圳宝安地产即宝东公司已于1997年5月向包括本案原告在内的金侨花园的业主发布了一份通告，通告称因为部分业主没有按时还清银行贷款，开发商在承担担保责任后，依据相关合同的约定，将房屋收回。因此，金利居公司根据宝东地产的委托，将房屋出售给林庆如的行为是合法有效的。但该判决还未生效，目前被发回重审。 被告林庆如辩称：其向金利居公司合法购买了涉案房屋，虽然至今还未办理房产证，但该房屋的所有权应属于林庆如，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：1991年6月18日原告与案外人深圳宝安地产开发有限公司（以下简称“宝安地产公司”）签订了一份《商品房买卖合同书》，约定原告购买位于宝安县××花园××房（以下简称涉案房屋），房屋价格为91150元，付款方式为原告首期支付房价的30%以上，余下房价由原告到建设银行办理按揭手续。根据原告提供的收据，宝安地产公司于1992年2月至6月期间收到原告支付的购房款30150.2元。 1992年7月31日，原告与中国人民银行深圳田背支行（以下简称建设银行田背支行）签订一份楼宇按揭（抵押）贷款合同，贷款方为建设银行田背支行，借款方为原告李胜保，担保人为宝安地产公司，贷款金额61000元，贷款期限为四年，合同第八条第四款约定：“抵押人确认，若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押权人无条件同意抵押权人将抵押人名下的抵押物业之全部权益转让与担保人。担保人在取得该抵押物业权益后，无须征询抵押人即可按有关规定处分该抵押物，以补偿担保人因代抵押人清偿欠款而引致的损失。”1992年12月22日原告将按揭款6346.68元存入建设银行田背支行账户，之后原告未继续缴费。原告称其虽想继续缴费，但宝安地产公司的房屋质量不合格，无法办到房产证，故原告要求宝安地产公司为原告办理房产证，宝安地产公司于1993年4月人去楼空，且变更了地址、法定代表人，且被打入黑名单，原告没有办法缴纳，也无办法索要房产证。1993年11月12日龙华镇金侨花园管理处通知原告收楼、入住。 1996年12月23日中国建设银行深圳分行田背支行（原建设银行田背支行）作为甲方，和深圳市金鹏（集团）股份有限公司（以下简称“金鹏公司”）作为乙方，宝东地产公司（原宝安地产公司）作为丙方签订一份协议，约定在丙方还清“金侨花园”的200多名业主对甲方的按揭欠款后，丙方将产生的债权转让给乙方，甲方对这些业主的一切权益转由乙方承受。 1999年6月，被告林庆如向被告金利居公司购买涉案房产。1999年7月1日，被告金利居公司将房屋交付给被告林庆如使用。2017年8月7日，被告林庆如将原告的房屋租给案外人使用。2018年1月2日，深圳市不动产登记中心的记录显示，涉案房产的抵押人为原告，抵押权人为中国人民建设银行深圳田背分行。 以上事实，有商品房买卖合同书、房屋租赁信息、商品房买卖合同书、公证书、收据、存折、楼宇按揭抵押贷款合同、不动产抵押登记查询表、入伙合同书、（2018）粤0306民初6776号民事裁定书、协议书、（2017）粤0306民初1048号民事判决书予以证明。 判决结果 本院认为，本案的争议焦点如下：一、本案是否已过诉讼时效；二、两被告之间的合同是否有效；三、原告能否针对涉案房产行使权利。 关于诉讼时效问题，本院认为，原告诉讼请求的内容主要为确认两被告之间的合同无效、确认房屋所有权以及行使物权上的排除妨害请求权，而诉讼时效的适用范围为债权请求权，因此，法律对于诉讼时效的相关规定不适用原告的第1至3项诉讼请求。被告金利居公司关于原告这几项诉讼请求已经超过诉讼时效的说法，本院不予采纳。对于原告要求两被告赔偿其房租损失的诉讼请求，该项请求属于侵权之诉，自原告知晓被告林庆如入住涉案房屋之日起至起诉时已超过当时法定的诉讼时效两年，因此，本院采纳被告的主张，对原告的该项请求不予支持。 关于合同效力问题，本院认为，原告明确在本案提起的是侵权之诉而非房屋买卖合同之诉，而原告提出的关于合同无效的诉讼属于合同之诉的审理范畴，不属于本案侵权之诉的审理范畴，因此，本院对于原告主张合同无效的诉讼请求不予支持，原告应另寻法律途径解决。 关于原告能否对涉案房产行使权利，本院认为，原告对涉及房产主张权力的前提为其为涉案房屋的所有权人。然而，原告仅向本院提供了不动产抵押登记查询表等与房屋抵押相关的材料，并未提供相关的所有权证明，而不动产抵押登记材料与所有权登记材料之间的性质、作用并不相同，不动产抵押登记材料并不能证明抵押不动产的抵押人同为该不动产的所有权人，因此，本院凭现有证据并不能认定原告享有涉案房屋的所有权。故原告不能据此针对涉案房屋主张相关权利，原告的第2-3项请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告李胜保的诉讼请求。 案件受理费2702元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 周  鹏  盛 二〇一九年八月十二日 本件原件核对无异 书记员 郝天龙（兼） 书记员 陈    颖 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。