安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1504号 原告：李峰，男，1978年2月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：方兆水，安徽汇朴律师事务所律师。 被告：李新华，女，1967年9月28日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，现住。 委托诉讼代理人：陈红年，北京市中银律师事务所律师。 原告李峰与被告李新华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李峰及其委托诉讼代理人方兆水、被告李新华的委托诉讼代理人陈红年到庭参加诉讼，被告李新华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李峰向本院提出诉讼请求：1.确认双方2016年1月14日签订的租赁协议无效；2.诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年1月14日双方签订《转让及租赁协议书》，约定被告将位于淮南市500平方米（包括阁楼工作间）转让和租赁给原告，并约定被告积极配合原告做好市场资源的链接和辅助（包括人民医院及妇幼保健院的客户资源采集和拍摄，室外广告市容部门对接）。但是，原告在经营中，多次被市容部门要求对室外广告进行整改。特别是现发现被告的整个四楼系违章建筑，存在重大安全隐患，阁楼系物业公司所有。为维护自身合法权益，特提起诉讼。请求依法支持。 被告李新华辩称：双方签订的《转让及租赁协议书》系有效合同，无任何违法及违反法律强制性规定的情形，也没有符合合同法关于合同无效的情形，不能被确认为无效合同。一、对照李峰提出的无效理由，无一项与合同法第五十二条规定的合同无效情形相符。1、李峰诉称在经营中多次被市容部门要求对室外广告进行整改。首先，假设该问题存在，也不符合合同无效情形，不能必然导致合同无效。其次，从李峰提供的《责令改正违法行为通知书》来看，该通知书只是称其在2018年8月21日在商贸文化广场实施“未批先设”行为，责令自行拆除。暂且不论该通知书所引用法条的不正确性，仅就该通知书所称“未批先设”而“责令拆除”而言，说明李峰于2018年8月21日设置的广告未经过田区行政执法局的审批先予设置，故要求拆除。李峰诉称的该问题责任在于其没有履行审批程序，与《转让及租赁协议书》中租赁房屋包含“外立广告位使用权”并无责任关联，李新华仅将广告位作为房屋的从物交于李峰使用，李峰应当守法经营，不能以自己违法来主张合同无效。第三，李新华对李峰不按照规范依法经营的行为一直在积极协商处理，并未导致李峰受到任何处理影响经营。2、李峰诉称涉案房屋整个四楼系违章建筑，存在重大安全隐患，阁楼系物业公司所有。首先，李新华出租的房屋有两本房产证，其中房地权证淮田字第××号是四楼的房产证，李新华出租的房屋系合法租赁，不存在合同无效情形。其次，出租的房屋面积大于房产证面积，但并非违章建筑，李峰一直在使用。李新华出租的房屋产权总面积是302.04㎡（257.57＋44.47），双方签订《转让及租赁协议书》写的是500㎡是约数，500㎡的后面括号注明包括阁楼工作间，由于三楼以上只有李新华一户使用，公共大楼梯及楼梯旁的房间和楼顶设计的小阁楼，这些都是建设时的设计，作为该建筑物整体的必备部分，因无其他用户，所以均为李新华一户占有，且李新华购房时建筑商在四楼搭建的平台，同意一并无偿交给李新华使用，小阁楼也是经物业公司同意给李新华使用的，上述面积加上房产证面积约500㎡。房产证外面积都是正当面积，并非违章建筑，李峰自租赁后一直正常使用该面积。第三，“违章建筑”应当有政府职能部门的认定。根据《淮南市制止和拆除违法建设规定》第五条第二款“违法建设事实清楚、证据确凿的可以直接认定，难以认定或属于历史遗留问题的，由城乡规划行政主管部门负责认定”的规定，合法房屋中是否包含违章建筑，起码属于“难以认定”的类型，应当由城乡规划行政主管部门负责认定，需履行行政认定前置程序，未经认定前，不存在违章建筑的说法。第四，租赁的房屋未影响李峰实际使用，安全隐患也是子虚乌有，事实是李峰租到了便宜的房屋，又不想承担违约责任。退一步讲，即使四楼平台部分属于违章建筑，但绝大部分建筑系合法的，仅有一小部分无产权证，这并不影响李峰经营的面积，没有影响李峰实现合同目的，所以不能导致合同无效。二、即使李峰诉称问题存在，李峰应当提起的是变更或撤销之诉，而不是无效之诉。再退一步讲，若李峰讲的属实，影响其实现合同目的，按照合同法第一百零七条规定，应当提起合同违约之诉，要求李新华赔偿损失。对于无产权部分的面积，李峰租赁时是明知的。即使不知情或者重大误解，自李峰知晓后，根据合同法第五十四条第一款（一）项规定，只能提起变更和撤销之诉。综上，李峰诉请确认合同无效无事实和法律依据，请求法院依法确认合同有效，驳回李峰的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1.原告提交的《转让及租赁协议书》复印件，证明双方合同为无效合同。被告质证：真实性无异议，证明观点有异议，该证据是在平等自愿的基础上达成的协议，系真实意思表示，合同没有违反合同法52条规定。本院认证意见：双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，对于证明观点，仅凭该合同不能认定合同是否无效，需结合全案证据综合认定。2.原告提交的漏水视频U盘，证明房屋漏水，在上个案件中被告申请证人作证且法官看了现场，我认为被告明知漏水。被告质证：1.真实性及证明观点有异议，我们没有见到原有载体;2.不能看出是原告租赁房屋发生的事情;3.只能看见地上在扫水，不能看见漏水。关于上个案件中漏水是原告在砸楼梯时没做好防水造成的，法官看现场得出的结论是楼顶下水管道没有及时清理导致淤塞造成的，都是原告造成的。本院认证意见：该证据与本案诉请没有关联性,本院不予以确认。3.原告提交的市容整改通知书(原件在上个案件中)，证明被告提供广告位违法。被告质证：真实性无异议，合法性及证明观点有异议，证据使用条款不存在，时间在2018年，而原被告在2016年签订的协议，该证据与本案被告无关，通知书只说是广告，而不是广告位。本院认证意见：双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据系城管执法部门出具的，来源合法，对于证明观点，证据显示旺仔湾因在商贸文化广场未批先设行为导致违反淮南市市容管理条例而被要求限期拆除，说明原告在经营过程中设置广告牌没有经过审批，不能证明该广告位是违法的，故本院对证明观点不予以确认。4.原告提交的租赁房屋房产证复印件，证明房产证面积远小于出租面积。被告质证：1、证明观点有异议，所称小于房产证面积要有政府认定；2、阁楼以及赠送面积没有影响原告使用，房产有合法手续，不能因为部分没有房产证而导致合同无效；3、面积没有影响合同使用也没有第三方主张权利。本院认证意见：被告对真实性无异议，且房产证标明的面积小于合同约定面积，能够达到原告的证明观点，故本院对该证据予以确认。5.原告提交的违章建筑照片(原告及律师手机里)，证明案涉房屋存在违章建筑。被告质证：三性有异议,1、照片无原件，不具有合法性；2、照片看不出有违法建设；3、与本案被告违法建设不能印证；4、违法建设需有相关部门认定。本院认证意见：经核实，该组照片在原被告双方诉讼的另一个案件中也作为证据提交，被告对真实性系无异议的，在本案中提出对三性均有异议，互相矛盾，结合照片拍摄的位置能够确认是涉案房屋，从照片来看房屋存在临时性建筑，是否违章需要结合全案予以认定。6.被告提交的被告身份证复印件，证明被告主体情况。原告质证：被告未在举证期限内举证，该证据不属于新证据，真实性无异议。本院认证意见：身份证系用以证明身份主体情况，且原告对真实性无异议，本院予以确认。7.被告提交的《转让及租赁协议书》证明涉案合同首段写明，系双方“本着平等自愿、互惠互利的原则，经友好协商，达成的”符合法律规定，无任何违法及其他违反法律的任何强制性规定导致无效之处，为有效合同，应当依法得到保护。原告质证：真实性无异议，平等自愿不代表合法，合同明确了租金标准及出租面积，被告不能证明其拥有该出租面积的合法产权，违建部分系非法。本院认证意见：原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对于证明观点需结合全案综合认定。8.被告提交的《房地产权证》，证明被告对租赁的房屋具有所有权，系合法租赁。原告质证：257平米房产证三性无异议，可以证明被告出租的500平米里只有257平米系合法建筑，其中44.47平方米房产证与本案无关联，系被告个人使用的。本院认证意见：原告对房产证真实性未提出异议，本院经核实对真实性予以确认，对于证明观点，涉案房屋不仅包含有房产证上的面积，还含有物业公司所有的阁楼及四楼搭建的房屋，房产证上所包含的面积系合法的，对于超出房产证面积部分是否有效，需综合认定。9.被告提交的《证明》，证明在原告不依法经营的情况下，其经营从未受到过行政执法局的行政处罚，这是被告努力协调的结果，说明被告积极履行了市场链接和辅助义务。原告质证：三性不认可，1、该证据不符合单位证据形式要件，没有经办人签字；2、该证据没有说明给谁出具的，目的也没有说明；3、该证据没有说明原告方举证的责令违法通知书不存在。本院认证意见：该证据系淮南市田家庵区城市管理行政执法局出具的，真实性予以确认，该证据达不到其证明观点，本院对证明观点不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，甲方李新华与乙方李峰签订一份《转让及租赁协议书》，双方就转让淮南市旺仔湾儿童摄影影楼相关事宜，本着平等自愿，互惠互利的原则，经友好协商，达成如下协议：一、甲方自愿将位于淮南市500平方【包括阁楼工作间】旺仔湾儿童摄影转让给乙方【包括外立广告位使用权，现有装修和现有器材以及旺仔湾品牌使用权】。二、甲方拥有房产权，以年租金三十万元出租给乙方，前两年租金六个月付一次，两年后租金按年支付【需提前一个星期支付】。三、租期暂定五年，按每年5%递增，即：2016年2月15日至2017年2月15日，租金300000元……期间在乙方不主动退租情况下甲方如有违约，甲方应按市场评估价格支付乙方损失，五年后在甲方仍拥有房产权前提下应该按照市场行情继续和乙方续签。四、甲方应该积极配合乙方做好市场资源的链接和辅助【包括市人民医院及市妇幼保健院等医院的客户资源采集和拍摄，室外广告市容部门对接等】乙方每月支付甲方5000元外联顾问经费。五……六、淮南市旺仔湾儿童影楼营业执照于2016年3月15日前办理变更登记。法人：李峰。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，于本协议签订之日生效。甲方李新华签字，乙方李峰签字确认。后李峰依约使用涉案房屋经营儿童摄影。后李峰向李新华送达了解除合同通知书，李新华起诉至本院请求确认解除合同通知书不具有解除合同的效力。随后，李峰向本院起诉请求确认其与李新华签订的《转让及租赁协议书》无效。 另查明：李新华提供的房产证显示，李新华所有的位于田家庵区建筑面积257.57平方米，位于田家庵区建筑面积44.47平方米，合计302.04平方米。涉案租赁房屋四楼存在另外搭建的房屋，无产权证书。 再查明：李峰经营期间，淮南市田家庵区城市管理行政执法局就外立旺仔湾广告牌未批先设行为发出《责令改正违法行为通知书》，要求拆除。后未予以实质行政处罚。 本院认为，李峰起诉请求确认原被告双方2016年1月14日签订的租赁协议无效，双方的争议焦点一是李新华出租房屋面积超出其拥有产权的部分是否有效，二是转让的外立广告位使用权是否合法。现分析如下： 关于争议焦点一，李新华提供了两份房产证证明其出租的淮南市500平方是合法有效的，经审理查明，李新华出租的房屋面积拥有合法产权的面积为302.04平方米，李峰对其中建筑面积为44.47平方米的403室提出异议，认为双方口头约定该房间不给李峰使用，李新华对此不予以认可，李峰亦无证据证明其意见，故本院对李峰的意见不予以采纳。关于双方签订的合同中关于该部分有产权的房屋建筑面积302.04平方米，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，系合法有效的。关于无产权部分的建筑面积197.96平方米包含小阁楼及四楼搭建的房屋，关于小阁楼，原告李峰称小阁楼是物业公司的，李新华辩称小阁楼系经过物业公司同意后使用的，双方对小阁楼的权属均未提供相关证据，双方对小阁楼系整体建筑组成部分均无异议，且原告在经营过程中能够正常使用，故关于小阁楼部分按照民法总则及合同法有关规定系合法有效的。关于四楼搭建的房屋，被告李新华辩称系建筑方搭建的平台，无偿交由其使用的，系正当面积，不是违章建筑。结合李峰提供的照片来看，四楼搭建的是房屋，双方均认可搭建部分无产权证书，庭审中，关于四楼搭建的房屋是否有建筑规划许可证，被告未正面回答。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李新华不能证明四楼搭建的房屋有合法的审批手续，应当承担举证不能的法律后果。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李新华与李峰签订的《转让及租赁协议书》中关于四楼搭建的房屋部分是无效的。 关于争议焦点二外立广告位使用权，李峰诉称多次被市容部门要求对室外广告进行整改，根据李峰提供的《责令改正违法行为通知书》内容显示，要求拆除广告的原因是李峰未经过批准即设立广告牌，而不是该广告位不准许设立广告，故李新华将该使用权转让给李峰不违反相关法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。 李新华转让给李峰的旺仔湾品牌使用权等方面双方在本案中未产生争议，正常履行。关于李峰提到的房屋漏水影响经营问题，不属于合同效力审查范围，李峰可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 原告李峰与被告李新华于2016年1月14日签订的《转让及租赁协议书》中关于出租淮南市商贸广场四楼搭建的房屋部分无效，其他部分有效。 案件受理费80元，由原告李峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  王桂兰 人民陪审员  张娟娟 二〇一九年八月二十日 法官助理吴远华 书记员历梦璇 附1：本案证据目录 一、原告李峰提交证据和证明目的如下： 证据一、《转让及租赁协议书》复印件，证明双方合同为无效合同。 证据二、漏水视频U盘，证明房屋漏水，在上个案件中被告申请证人作证法官并看了现场，我认为被告明知漏水。 证据三、市容整改通知书(原件在上个案件中)，证明被告提供广告位违法。 证据四、租赁房屋房产证复印件，证明房产证面积远小于出租面积。 证据五、违章建筑照片(原告及律师手机里)，证明案涉房屋存在违章建筑。 二、被告李新华提交证据和证明目的如下： 证据一、被告身份证复印件，证明被告主体情况。 证据二、《转让及租赁协议书》证明涉案合同首段写明，系双方“本着平等自愿、互惠互利的原则，经友好协商，达成的”符合法律规定，无任何违法及其他违反法律的任何强制性规定导致无效之处，为有效合同，应当依法得到保护。 证据三、《房地产权证》，证明原告对租赁的房屋具有所有权，系合法租赁， 证据四、《证明》原件，证明在原告不依法经营的情况下，其经营从未受到过行政执法局的行政处罚，这是被告努力协调的结果，说明被告积极履行了市场链接和辅助义务。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。