湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终435号上诉人（原审被告）：鄂州市市场开发服务中心，住所地：鄂州市文星大道**明堂市场**。法定代表人：李明华，该中心主任。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被上诉人（原审原告）：胡姣兰，女，1969年7月24日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：熊斌，湖北吴都律师事务所律师（代理权限：特别代理）。原审第三人：湖北三兴置业有限公司，，住所地：鄂州葛店开发区大湾社区****法定代表人：廖响城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄春红，湖北立丰律师事务所律师（代理权限：特别授权）。上诉人鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）因与被上诉人胡姣兰、原审第三人湖北三兴置业有限公司（以下简称三兴置业公司）合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人市场服务中心的委托诉讼代理人陈琰、被上诉人胡姣兰及其委托诉讼代理人熊斌、原审第三人三兴置业公司的委托诉讼代理人黄春红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市场服务中心上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院事实查明不清。2012年3月31日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定：上诉人出卖的商品房为原审第三人开发的樊口市场项目第二幢一单元七层H户，商品房总价7万元，首次付款5000元。合同签订后被上诉人支付5000元，由于原审第三人将上述房屋另行出卖，在庭审过程中，被上诉人同意将上述房屋置换为2号楼3单元1202号房。上诉人认为，《商品房买卖合同》的标的系买卖关系，况且，该合同中并未约定相应的拆迁安置费用。2、原审法院法律适用错误。双方签订的《商品房买卖合同》，那么上诉人的义务转移房屋的所有权于买受人，买受人应支付相应的价款，本案中，被上诉人支付了5000元的购房款后拒绝支付余款65000元，其行为已构成违约，故此，上诉人在未收到65000元余款的前提下拒绝交付房屋是行使法律赋予的抗辩权。综上所述，原审法院事实查明不清导致法律适用错误，上诉人请求依法予以改判。胡姣兰在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时针对市场服务中心的上诉请求辩称：1、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决公正，应予维持；2、上诉人的上诉请求均依法不能成立，本案原审判决第二项支付我方过渡费81000元符合法律规定，也与客观事实相符，上诉人应在拆迁建设期限内支付我方过渡费，然而上诉人长期拖欠，仅支付一年过渡费，因此上诉人请求改判原审判决第二项的请求不能成立。三兴置业公司在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时针对市场服务中心的上诉请求辩称：认可上诉人的上诉请求及理由。胡姣兰诉至一审法院请求：1、依法判令市场服务中心按照《商品房买卖合同》约定交付位于鄂州市樊口市场项目2号楼1单元七层H户房屋一套，并办理房屋权属证明；2、如无法交付房屋并办理权属证明，则请求判令解除涉案《商品房买卖合同》，并由市场服务中心赔偿损失537421元，并支付违约金107484元；3、判令市场服务中心支付自2012年3月31日起至2019年元月21日止过渡费105000元，上述费用合计749903元；4、由市场服务中心承担诉讼费用。一审认定：2011年8月26日，市场服务中心（甲方）与三兴置业公司（乙方）签订《樊口综合市场建设项目联合开发合同》，合同约定：项目名称为樊口综合市场，位置为樊川大道南侧樊口市场，联合开发形式为甲方以上述土地使用权出资，乙方以项目建设所需资金出资；拆迁由甲方与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁工程双方共同组织实施，拆迁补偿方案以补充合同的形式另行商定；利益（房屋）分配：本项目最底层地下室（3000约平方米）和地上第一层全部房屋归甲方所有，本项目除甲方所有以外的部分归乙方所有；合同还就其他事项作出了约定。2012年5月22日，市场服务中心（甲方）与中国农业银行股份有限公司鄂州分行（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定乙方位于鄂州市樊川大道132号、建筑面积共计634.42平方米的房屋拆除，甲方补偿乙方192万元，并同意提供位于鄂州市××大道农贸市场还××楼处，结构为H型七楼南户，用途为住宅，建筑面积127.11平方米（设计面积），建筑成本价格为2300元/平方米的现房或期房一套出售给乙方现有住户，该房屋买卖的具体事宜双方另行签订协议；合同还就其他事项作出约定。随后，中国农业银行股份有限公司鄂州分行收到补偿款192万元。2012年3月31日，胡姣兰与市场服务中心签订一份制式的《商品房买卖合同》，该合同中约定商品房为第二幢一单元七层H户；建筑面积127.11平方米，平方面积以房产部门发证为准；商品房总金额70000元，首次付款5000元，余款交房一次付清；合同其他条款填写处为空白。合同签订后，胡姣兰支付5000元。2017年11月，胡姣兰收到市场服务中心支付的18000元。因市场服务中心、三兴置业公司将涉案的房屋出售引纠纷。一审查明，2018年11月26日，三兴置业公司将鄂州市樊口市场项目2号楼3单元1202号房（面积131平方米）交付给被告市场服务中心。本案在庭审过程中，胡姣兰同意将其主张的鄂州市樊口市场项目2号楼1单元七层H户置换为2号楼3单元1202号房，市场服务中心亦表示同意。涉案拆迁项目的其他拆迁户，拆迁安置补偿协议中约定24个月内的过渡费为每月500元，24个月外的每月1500元（该项事实已在其他案件中予以认定）。一审法院认为：本案争议的焦点是如何认定涉案《商品房买卖合同》的性质。胡姣兰认为该合同实质是房屋拆迁安置补偿协议，三兴置业公司则认为是买卖合同。首先，对于胡姣兰为涉案拆迁房屋的原住户的事实，市场服务中心及三兴置业公司未予否认；其次，胡姣兰因原住户身份享有了获取一套涉案还建房屋的权利；第三，还建房屋的面积为127.11平方米，胡姣兰仅应支付70000元的对价；第四，2017年11月，市场服务中心曾支付了18000元给胡姣兰；综上事实，将案涉的《商品房买卖合同》简单地定性为买卖合同，既不符合法律规定也未能反映客观事实，如房屋面积为127.11平方米而房款仅为70000元，房价过低，不符合市场行情，但本案胡姣兰的拆迁户身份与涉案项目的其他拆迁户身份以及所谓拆迁补偿的内容均存在不同之处，故将涉案的《商品房买卖合同》认定为拆迁安置补偿协议，也缺乏事实和法律依据。综合案件事实，案涉的《商品房买卖合同》既有拆迁补偿的意思表示，亦有买卖的意思表示，但无论是何种意思表示，均系合同主体的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，市场服务中心关于涉案合同无效的辩称意见不成立。合法有效的合同，双方当事人均应恪守履约，现涉案合同的房屋已被出售，胡姣兰在庭审时同意房屋置换，市场服务中心亦表示同意，故胡姣兰要求市场服务中心履行交房义务的请求，依法予以支持；要求三兴置业公司协助办理该房屋的产权证书的请求，依法亦予以支持。同时，胡姣兰要求解除合同以及赔偿损失的请求，依法不予支持。正如前述分析，胡姣兰是具有特殊身份的拆迁户，故其向市场服务中心主张过渡费的请求，依法应予支持，过渡费标准应比照该拆迁项目的其他拆迁户的标准，即24个月内每月500元，24个月外每月1500元，从2012年3月签订涉案合同之日起至2019年1月止，扣减市场服务中心已支付18000元，市场服务中心还应支付胡姣兰过渡费81000元，胡姣兰超出部分诉请应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，作出判决，1、市场服务中心于本判决生效之日起五日内将位于鄂州市樊口市场项目2号楼3单元1202号的房屋交付给胡姣兰；三兴置业公司于上述房屋符合办证条件之日起十五日内协助胡姣兰到房产部门办理权属证书；2、市场服务中心于判决生效之日起十五日内支付胡姣兰过渡费81000元；3、驳回胡姣兰其他的诉讼请求。一审案件受理费11300元减半收取5650元，由胡姣兰负担650元，市场服务中心负担5000元。市场服务中心、胡姣兰、三兴置业公司在二审法定期限内未提交新的证据。经审理查明：原审认定的事实属实。本案争议的焦点：市场服务中心是否应当支付胡姣兰房屋拆迁过渡费用。本院认为：关于市场服务中心是否应当支付胡姣兰房屋拆迁过渡费用的问题。首先，市场服务中心与中国农业银行股份有限公司鄂州分行签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定：对中国农业银行股份有限公司鄂州分行的房屋拆迁进行货币补偿，补偿金额为192万元，但除货币补偿外，市场服务中心还应提供127.11平方米的房屋一套，按2300元/平方米的价格出售给现有住户，该房屋买卖的具体事宜双方另行签订协议。中国农业银行股份有限公司鄂州分行向原审法院出具的《声明》中明确其拆迁货币补偿的192万元中不包含胡姣兰住房部分，该部分由胡姣兰与市场服务中心自行商协，与其无关，上述情况说明胡姣兰的原住房拆迁事宜不包含在中国农业银行股份有限公司鄂州分行的192万元货币补偿之内，由胡姣兰与市场服务中心另行协商；其次，2012年3月31日胡姣兰与市场服务中心签订的《商品房买卖合同》中约定将商品房为第2幢1单元七层H户，建筑面积为127.11平方米的房屋一套出售给胡姣兰，商品房总金额70000元，首次付款5000元，余款交房一次付清，从该套房产总金额为70000元分析，该价格与市场价格相差过大，不符合市场行情，虽然该买卖合同中未注明包含胡姣兰原房屋的还建价值，但从该套房产的合同约定价格来看应当包括了胡姣兰原房屋的拆迁价值，胡兰姣仅就原拆迁房屋与还建房屋之间的差价部分70000元签订的《商品房买卖合同》，因此该合同涉及拆迁安置的意思表示；其三，2017年11月9日，市场服务中心向胡姣支付18000元，该款项市场服务中心称为维稳的需要而支付，但通过该项目其他拆迁户的拆迁协议中约定，拆迁后24个月外按每户1500元标准的支付过渡费用，2017年度的过渡费用正是18000元，故该费用可以认定为过渡费用；其四，胡姣兰在本案一、二审中均同意将其主张的鄂州市樊口市场项目2号楼1单元七层H户置换为2号楼3单元1202号房，市场服务中心亦表示同意，本院予以认可。综上所述，市场服务中心与胡姣兰之间存在拆迁还建的事实，市场服务中心应当向胡姣兰支付房屋拆迁过渡费用。故上诉人市场服务中心的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由上诉人鄂州市市场开发服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  赵国文审判员  张 开审判员  向红芳二〇一九年八月八日书记员  丁 聪