江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4826号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1971年11月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘梦梅，江苏苏尊荣大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村****。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称金亿豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2018）苏0104民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按照1.4元/月/平方米标准的三折缴纳物业费至2018年2月28日或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实错误，证据采信错误。金亿豪公司以《2016年您对金亿豪物业工作的建议》名义在案涉小区进行物业服务满意度调查，并亦《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出提高物业服务费建议，之后与案涉小区业主委员会签订《补充协议（三）》将服务期限延长至2018年7月31日，金亿豪公司上述行为均是在未公示《物业服务合同》，包括上诉人在内的小区业主无从知晓合同内容的情况下作出的，该行为剥夺了业主的知情权，属于欺诈行为。上诉人在本次诉讼中才看到《物业服务合同》和《补充协议（三）》，发现《补充协议（三）》中对延长服务期限及公共利益返还比例作出重大修改，该修改未经业主大会表决，违反合同约定和强制性法律规定。《补充协议（三）》应属于无效合同，一审法院却以业主未在法定期间提起撤销权之诉而确认其法律效力，该认定存在不当，且上诉人事先根本不知道该协议的存在，无从提起撤销之诉。（二）一审法院认定金亿豪公司服务期限和服务费标准存在错误。根据合同约定，双方之间的《物业服务合同》应于2015年11月14日到期，自2015年11月15日后金亿豪公司已经不具备物业服务资格，应属于不定期物业服务合同。另外，2017年底业主大会决定，要求金亿豪公司于2018年2月28日前撤出案涉小区，但其拒不交接，拒绝撤离，一致滞留小区直至2018年7月31日，故其只能主张2018年2月28日之前的服务费用。一审法院以小区资料交接表认定金亿豪公司实际提供服务至2018年7月31日有误。此外，金亿豪公司主张1.4元的服务费价格都没有依据，其擅自涨价，主张1.7元的标准更无依据。一审法院已经认定金亿豪公司提供的服务存在诸多问题，却判令上诉人按照1.4元的标准支付物业费，明显不当。（三）根据合同约定，满意度调查应由业主委员会组织，金亿豪公司无权在案涉小区进行满意度调查，其所称“满意度过半”的调查结果没有依据，系捏造，无法作为延长服务期限的依据。（四）业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。2019年4月9日上诉人小区业主大会已经开会决议不同意追认《补充协议（三）》，该协议系前业主委员会成员与金亿豪公司串通，侵犯业主权益，后果应由业主委员会中负有责任的个人承担。故一审判决认定该协议对上诉人有约束力错误。金亿豪公司辩称，（一）被上诉人为涉案小区提供物业服务，获得了大多数业主满意，物业服务不存在瑕疵，一审法院将2016年8月1日到2018年7月31日的物业费标准由1.7元调整至1.4元，已经充分保障了业主的利益。被上诉人是由涉案小区的业主大会依法选聘的物业服务公司，小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同以及补充协议对小区的业主具有法律约束力，被上诉人自2015年8月1日服务至2018年7月31日，所以刘斌作为业主应当支付该期间的物业服务费。（二）案涉小区2016年召开了业主大会，表决通过了物业费标准上涨的决定，该次业主大会召开的程序、表决内容均合法有效，表决结果也进行了公示，小区业主也未提出过异议。（三）在被上诉人提供物业服务期间，案涉小区从未召开业主大会对要求被上诉人撤离案涉小区进行表决，被上诉人也从未收到过相关表决结果。被上诉人实际服务至2018年7月31日，且该日在小区新一届业主委员会在场情况下，与新的物业公司办理的交接手续，上诉人主张物业费只缴纳至2018年2月28日没有依据。（四）关于《补充协议（三）》的效力问题，该协议也已经实际履行完毕，上诉人即使对该协议以及2016年的业主大会表决有异议，也应当根据法律规定在一年内行使撤销权，因未有业主行使撤销权，上述协议及表决结果仍然有效。（五）关于物业服务质量问题，整改通知只能反映2017年3月22日当天的情况，而当时涉案小区在实施自来水管道改造施工，对小区道路等进行了挖掘，当然会对小区环境造成一定影响，当时案涉小区的环境问题与被上诉人服务质量无关。一审法院于2018年7月拍摄的照片同样也不能反映被上诉人的服务存在瑕疵，因为自2018年5月份开始涉案小区实施雨污分流改造工程，对小区的道路绿化以及其他地方进行挖掘、造成破坏，该工程直至被上诉人撤场也未结束。（六）刘斌曾就《补充协议（三）》效力的问题向法院提起诉讼，生效判决已经认定该协议合法有效。金亿豪公司向一审法院起诉请求：1.刘斌支付2016年8月1日至2018年7月31日物业管理费2641元及违约金594元；2.案件受理费由刘斌负担。一审法院认定的事实：2014年11月15日，金亿豪公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业服务费小高层住宅每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳物业服务费的按应交数额的日万分之五向金亿豪公司支付违约金；合同期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，乙方（金亿豪公司）于2015年10月底前进行一次业主满意度调查，第一年业主满意率达到半数以上，自动延续本合同一年，无需签订新合同，2016年10月底前业主满意度达半数以上，自动延续合同一年，无需签订新的合同，如在第一年获第二年业主满意率达不到以上标准的将自从终止本合同，满三年后需另订合同。2015年12月至2016年4月，金亿豪公司以《2016您对金亿豪物业工作的建议》名义，对其在澳丽嘉园住宅小区的物业服务满意度进行了调查，满意率过半，澳丽嘉园住宅小区业主委员会遂于2016年5月1日与其签订了《补充协议（三）》，将服务期限延长至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园住宅小区业主委员会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就金亿豪公司以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园住宅小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷；危险处未设置有关安全的警示标志；存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施；道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象；小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象；紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话；消防管压力不符合要求；设备用房堆放杂物；消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向金亿豪公司反馈，并通知整改。刘斌名下住宅为澳丽嘉园住宅小区7幢411室，建筑面积为64.73平方米，自2016年8月1日起至2018年7月31日止未交纳物业服务费。一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。刘斌称《补充协议（三）》有两个版本，经查，《补充协议（三）》的两个版本只是甲方、乙方名称的排版位置互换，合同内容完全一致，刘斌以此为由否认该协议的真实性，一审法院不予支持。金亿豪公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》，对刘斌具有约束力。关于刘斌对物业服务费涨价程序不合法的辩解，一审法院认为，按照法律规定，业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力，刘斌及澳丽嘉园住宅小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故对刘斌提出涨价程序不合法认为《补充协议（三）》无效的辩解，一审法院不予支持。关于金亿豪公司在澳丽嘉园住宅小区服务期限问题，金亿豪公司实际提供物业服务到2018年7月31日止，刘斌负有交纳金亿豪公司服务期间的物业服务费的义务，故刘斌主张物业服务期限到2018年2月28日为止的辩解，一审法院不予支持。刘斌对金亿豪公司提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，得到南京市物业管理办公室抽查结果的印证，由于金亿豪公司在合同履行期间服务确有瑕疵，故对其要求刘斌支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于收费标准的问题，一审法院分两部分考虑：2015年8月至2016年7月间，澳丽嘉园住宅小区业主对金亿豪公司的物业服务满意度过半，故此期间的物业服务费应维持为每月每平方米1.4元；2016年8月至2018年7月期间，金亿豪公司的物业服务存在的诸多问题，一审法院将此期间物业服务费酌定为每月每平方米1.4元。故刘斌应交纳物业服务费为：1.4元/月/平方米×64.73平方米×24个月=2174.93元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、刘斌于判决生效之日起十日内向金亿豪公司支付物业服务费2174.93元；二、驳回金亿豪公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘斌负担。本院审理期间，上诉人刘斌对一审法院查明的以下事实有异议：1.对《补充协议（三）》的内容有异议，该补充协议本身为无效协议；2.对案涉小区业主委员会2016年发布业主大会公告的事实不予认可。上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议；被上诉人金亿豪公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人刘斌提交以下新的证据：1.第四届业主委员会备案表、第四届业主委员会调整备案表、《补充协议（二）》、税收缴款书（均系复印件），证明2015年12月8日后业主委员会成员仅有5人，已经不足备案时的一半，不具备履职资格，《补充协议（三）》以及涨价公告无效；2.2019年第一届业主大会结果公告（复印件），证明业主大会通过决议，不同意追认之前与金亿豪公司签订的《补充协议（三）》，该补充协议对上诉人不发生效力，由此产生的后果应由当时签订协议的业主委员会成员中负有责任的个人承担；3.告知函（复印件），证明2018年1月6日案涉小区业主大会发函解聘被上诉人并要求其与当年2月28日撤出案涉小区，故被上诉人实际服务期限应当截至至2018年2月28日。金亿豪公司质证认为：1.对第1组证据真实性、关联性均不予认可，且该组证据无法证明待证事实，《补充协议（三）》的效力已经有生效判决确认，且该协议已经履行完毕，双方权利义务已经终止；2.对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为涉案小区的新一届业主委员会成员中都没有缴纳过物业费，与本案有利害关系，其单方制作的证据材料不可信，且一审中本次纠纷涉及的业主已经对《补充协议（三）》质证，对该协议效力已经认可；3.证据3不属于新证据，且对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审理期间，被上诉人金亿豪公司未提交新的证据。本院经审理查明，刘斌于2018年7月30日向南京市秦淮区人民法院提起诉讼，请求确认金亿豪公司、南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会于2016年5月1日签订的《补充协议（三）》无效；南京市秦淮区人民法院作出（2018）苏0104民初7584号民事判决，驳回刘斌的诉讼请求。后刘斌就该民事判决向本院提起上诉，本院作出（2018）苏01民终10123号民事判决，驳回刘斌的上诉，维持原判。本院审理期间，上诉人刘斌确认在金亿豪公司撤场之前，没有其他物业公司在案涉小区提供物业服务。本案二审的争议焦点为：1.刘斌要求按照1.4元/月/平方米标准的三折缴纳物业费是否有事实和法律依据；2.刘斌是否应向金亿豪公司缴纳2018年2月28日之后的物业费。本院认为，关于第一项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，案涉小区业主委员会于2016年4月15日发布表决结果公告，决定将案涉小区住宅物业服务费提高至1.7元，且案涉小区业主并未就该表决结果行使撤销权，故该表决结果（即按照1.7元/月/平方米标准）对业主具有约束力。根据已查明的事实，金亿豪公司在提供物业服务期间存在一定瑕疵，一审法院对双方约定的物业费标准予以调整，认定刘斌应按照1.4元/月/平方米标准缴纳物业费，并无明显不当，本院予以维持。对于刘斌主张按照1.4元/月/平方米标准的三折缴纳物业费的上诉理由，本院不予采纳。关于第二项争议焦点。首先，刘斌虽主张本案所涉的《补充协议（三）》无效，但生效判决已经对该协议的效力予以确认。对于刘斌以上述协议无效为由，主张《物业服务合同》应于2015年11月14日到期的上诉理由，本院不予采纳。其次，对于刘斌主张双方《物业服务合同》项下的权利义务已经于2018年2月28日终止的观点，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。根据该规定，即使业主大会按照物权法的相关规定作出了解聘物业公司决定，业主委员会仍然需要根据该决定内容，按照法律规定的形式明确行使对物业服务合同的解除权。本案中，即使案涉小区业主大会确实做出了解聘物业服务企业的决定，但上诉人未提交充分的证据证明其已经根据该决定内容解除与金亿豪公司的物业服务合同。而从实际履行情况来看，案涉小区在2018年2月28日之后并无其他物业公司进场，仍由金亿豪公司提供物业服务，之后金亿豪公司与新的物业公司于2018年7月31日在案涉小区业委会人员在场情况下进行交接，一审法院认为金亿豪公司实际为案涉小区提供了2018年2月28日至2018年7月31日期间物业服务，并判令刘斌支付该期间物业费并无不当。刘斌虽主张金亿豪公司在该期间存在拒绝退出、移交等行为，但其对上述事实并未提供充分的证据证实，本院对其主张的该事实不予采信。因此，对于刘斌主张其仅需要交纳物业费至2018年2月28日的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇一九年八月十九日法官助理 李映碧书 记 员 倪 辉