山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1366号上诉人（原审被告）：郭锐嘉，男，汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：王宏亮，山西君略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司，住所地襄垣县古韩镇新建街**。法定代表人：李洪权。委托诉讼代理人：曹帅，男，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：侯帅帅，山西黎蜀律师事务所律师。上诉人郭锐嘉因与被上诉人襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司（以下简称“瑞诚公司”）合同纠纷一案，不服襄垣县人民法院（2019）晋0423民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭锐嘉及其委托诉讼代理人王宏亮，被上诉人瑞诚公司的委托诉讼代理人曹帅、侯帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭锐嘉上诉请求：撤销襄垣县人民法院（2019）晋0423民初478号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人辛苦凑齐首付款，等了三年的房屋，伴随房价每平米上涨1000余元，终于房屋手续完善具备交房条件，却最终被法院解除合同，原审判决认定事实和适用法律错误。被上诉人未按约定交付房屋先行违约，应赔偿上诉人损失并继续履行合同。双方签订的《水木清华认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。被上诉人没有证据证明上诉人违约，一审法院认定上诉人未履行订立买卖合同的义务，未付清房款缺乏事实依据。未经催告不享有解除权，上诉人解除合同通知未经催告未给与上诉人合理履行期。瑞诚公司辩称，双方签订的《认购协议书》应当予以解除。上诉人选择贷款方式购买房屋，办理贷款是上诉人的义务，上诉人是否存在征信不良情形与被上诉人无关，只要将房款拨至被上诉人账户，即视为上诉人完成了付款义务。因上诉人延迟履行债务，被上诉人于2018年12月20日向上诉人出具《合同催告函》，要求上诉人在收到通知书之日起30日内一次性向被上诉人付清剩余房款，逾期将解除合同，被上诉人已经履行了催告义务，应当解除合同。至于上诉人所述没有收到催收函的问题，我方根据上诉人认定的地址向其邮寄送达文书，上诉人未收到文书的不利后果应由其自行承担。根据合同法第96条的规定及各地审判实践，一方当事人要求解除合同的诉状送达给对方即为通知，无需当事人先行通知后，再诉请法院予以确认。瑞诚公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告于2016年10月14日签订的《水木清华认购协议书》,并判令被告七日内将水木清华2号楼6单元01户2层房屋交还原告;二、判令原告定金不予退还;被告向原告支付违约金(自2016年10月15日起至实际腾房之日止,按每日342元计算)；三、判令被告向原告支付占用房屋期间的占用费(自2016年10月15日起至实际腾房之日止,按每月27元计算);四、诉讼费由被告承担。审理中，原告仅请求判令解除原被告于2016年10月14日签订的《水木清华认购协议书》，放弃了其他诉讼请求。一审法院认定事实：原、被告于2016年10月14日签订《水木清华认购协议书》,约定：被告购买原告开发的的坐落××区房屋；房屋建筑面积为110.08平方米，单价为人民币3107.86元/平方米，房屋总价342113元（含定金1000元）；被告于2016年10月15日前向原告支付房屋总价款的30%，被告应于正式合同签署之日填写银行《个人住房贷款申请审批表》，并提交其它申请贷款的证明材料，在被告申请通过银行住房贷款审查后，银行将贷款(即房价余款)拨至原告账户之日为被告付清全部房款之日；本协议签订之日起，因被告不符合银行贷款条件而导致银行不能发放按揭贷款，被告又不同意在30天内一次性付清房款余额时，双方终止认购协议；因原告原因导致被告不能办理按揭贷款，被告又不同意采用其它方式付款时，双方终止认购协议；原告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付被告等。2016年10月14日，即协议签订当日，被告按约向原告支付房屋的首付款112113元（含定金1000元）。原告未于2016年12月31日前将房屋交付被告。协议签订后直至2017年11月30日，原告才陆续办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有建设用地使用证》和《商品房预售许可证》。原告称因被告不符合银行贷款条件而导致银行不能发放按揭贷款，于2018年12月20日向被告发出《合同催告函》，限被告于收到通知之日起30日内一次性付清剩余房款230000元，否则解除原被告于2016年10月14日签订的《水木清华认购协议书》。被告称没有收到该通知。因被告没有付清房款,故原告提起诉讼。原告提起诉讼前，双方没有订立商品房买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的房屋认购协议书是否应予解除。虽然被告称没有收到原告发出的包含解除《水木清华认购协议书》意思表示的《合同催告函》，原告的证据也不足于证明向被告送达该《合同催告函》，但是，原告要求解除《水木清华认购协议书》的起诉状及本院的应诉通知书已经向被告送达，确认原告主张解除合同已经通知被告，符合《合同法》第九十六条关于“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方的规定。”被告关于原告直接向人民法院起诉解除合同不符合法律规定的辩解，不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”被告在与原告签订《水木清华认购协议书》后二年多时间内，既没有履行订立买卖合同的义务，亦没有付清购房款；双方签订《水木清华认购协议书》后，被告辩称依约交付了首付款112113元，不等于原告按照约定收受了购房款，双方签订的协议依法不能认定为商品房买卖合同。因此，原告要求解除《水木清华认购协议书》具有事实和法律依据，予以支持。被告关于导致房屋认购协议不能继续履行的过错方系原告等辩称，不能否认其没有履行订立买卖合同的义务，亦没有付清房款的事实,其主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：解除原告襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司与被告郭锐嘉于2016年10月14日签订的《水木清华认购协议书》。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郭锐嘉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《水木清华认购协议书》的主要内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在该认购协议签订后，上诉人郭锐嘉依约缴纳了房屋的首付款，该认购协议书应当认定为房屋买卖合同。根据双方签订的《水木清华认购协议书》约定：“本协议签订之日起，因买方不符合银行贷款条件而导致银行不能发放按揭贷款，买方又不同意在30日内一次性付清房款余额时，双方终止认购协议。……”关于被上诉人瑞诚公司是否向上诉人郭锐嘉送达催缴通知且遭到拒付的问题，上诉人郭锐嘉主张其未收到不能办理按揭贷款的通知以及被上诉人瑞诚公司要求其一次性缴纳余款的催收通知，被上诉人瑞诚公司主张其已尽到催告义务，本院认为，因被上诉人瑞诚公司的邮件未妥投，被上诉人瑞诚公司也未能提供其他充足证据证明其已将催缴剩余房款事项通知到上诉人郭锐嘉，上诉人瑞诚公司也未能提供证据证明上诉人郭锐嘉明示不同意一次性付清剩余房款，故本案不存在法定或约定的合同解除情形，被上诉人瑞诚公司要求解除合同的主张本院不予支持。至于之后该合同的解除或履行，双方当事人可在充分协商沟通未果后另行主张权利。综上所述，郭锐嘉的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄垣县人民法院（2019）晋0423民初478号民事判决；二、驳回被上诉人襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由襄垣县瑞诚兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝志芳审判员 张建兵审判员 闫明先 二〇一九年八月二十三日书记员 赵 敏