江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3601号上诉人（原审原告）：王辉。委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林亮，江苏凡创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴书祥。委托诉讼代理人：陈璐磊，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹梦菲，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人吴书祥房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费由吴书祥承担。事实和理由：一、一审判决断章取义，错误理解代理律师的观点。一审中王辉代理人清楚表示房屋产权人和曹廷伍之间的租赁合同因非法转租被解除，根据相关司法解释的规定，王辉与吴书祥之间的租赁合同无效。合同解除后承租人对房屋的占有使用收益权能的出让已经终止，转租合同赖以存在的基础不复存在。吴书祥基于无效合同取得的利益应予返还，其理应向王辉返还租期无效部分的租金以及王辉支付的保证金。二、即使非法转租合同有效，涉案合同在法律意义上已履行不能，曹廷伍和吴书祥构成根本违约，也应承担返还价款、赔偿损失的违约责任。5月25日房屋已被产权人锁门封闭，有公安报警记录为证，王辉根本无法使用厂房正常经营，必然对王辉造成巨大经济损失。一审法院认为王辉仍在厂房内实际经营，吴书祥不存在违约的认定是错误的。三、王辉、吴书祥与房屋所有权人、曹廷伍在派出所协商时，王辉与所有权人达成协议，可将生产设备存放于厂房内，等待所有纠纷解决后再行协商处理。王辉使用厂房暂存机械设备的权利来源为所有权人的授权，与吴书祥无关，占有使用费应支付给所有权人。而且王辉不管如何占有使用房屋只能支付一次房租或占有使用费，否则明显不公。四、即使房屋所有权人和曹廷伍之间租赁合同解除需要法院予以确认，本案合法性认定必须以该案结果为判决依据，本案应中止审理。吴书祥辩称：王辉至今仍在涉案厂房内经营。吴书祥与所有权人之间的纠纷未影响王辉对承租房屋的使用，王辉仍应基于与吴书祥的租赁合同向吴书祥支付租金。王辉向一审法院起诉请求：1、吴书祥返还房租和保证金496000元；2、吴书祥赔偿装修改造费100000元；3、诉讼费由吴书祥承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区浦庄木东公路**的厂房（****）原登记在苏州新世纪服装有限公司名下，后经司法拍卖，于2016年12月22日被裁定过户给马聚东、苏州红汇投资发展有限公司（以下简称红汇投资公司）。2018年3月29日，王辉（乙方）与吴书祥（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将苏州市吴中区临湖镇木东路1号厂房租赁给乙方做仓储使用，租赁面积3300平方米，租赁期限为2018年4月15日至2023年4月14日。厂房租金按建筑面积每平米20元，月租金为66000元，年租金为792000元，乙方每6个月支付一次租金，支付时间为提起前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。合同期内前三年租金保持不变，后两年租金按22元/㎡/月计算。双方签订合同时，乙方支付保证金100000元和6个月租金396000元（2018年4月15日至2018年10月14日），合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将保证金全额退还乙方。乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，甲方同意方能实施。如因乙方使用不当造成厂房损坏、破损等责任，由乙方负责维修和赔偿。王辉、吴书祥在审理中一致确认涉案的租赁厂房为浦庄木东公路1号厂房中的13幢。2018年4月15日，吴书祥出具收条，确认收到王辉房租396000元，押金100000元。王辉表示收条中的押金即是合同中约定的保证金，是其预付，用于保证合同履行的，后期可以抵扣房租。2018年6月27日，王辉、吴书祥因涉案厂房租赁事宜发生纠纷，王辉报警。王辉在接受临湖派出所询问时称，2018年4月，其向吴书祥租赁厂房，签订了租赁合同并交付了半年房租和押金共计49.6万元。吴书祥出租时表示厂房是老板委托他出来出租的，现在厂房的大老板将厂房的门锁了，其与厂房的大老板产生了纠纷。吴书祥在接受临湖派出所询问时称，原新世纪服装厂现在属于一个老板娘，老板娘将厂房租给了其老板曹廷伍，曹廷伍将厂房交给其打理，并交代其将厂房租给王辉。王辉开资源回收公司，曹廷伍提供厂房和分红，具体由王辉操作，而王辉办营业执照必须要有厂房租赁合同，如果曹廷伍和王辉直接签订租赁合同就等于告诉他人曹廷伍转租了厂房，而曹廷伍和老板娘约定不允许厂房转租的，所以曹廷伍授权其出面与王辉签订租赁合同。王辉交付给其的款项，其应曹廷伍的要求转给了顾大双。现在老板娘因曹廷伍违反合同将厂房转租，把大门锁掉了。顾大双在接受临湖派出所询问时称，吴书祥是其原来一个员工的亲戚，在曹廷伍手下干活，曹廷伍租赁了原新世纪服装厂的厂房做电梯配件。其店里有一台电话转账机可以转较大额的钱并且可以立即到账，吴书祥让其帮忙过一下账，其就帮助吴书祥转账给了曹廷伍，没有收取费用。曹廷伍在接受临湖派出所询问时称，吴书祥是帮其做事的。今年4月份左右，吴书祥自己做主将一部分场地租给了王辉，之后才告知其租赁的情况，其知道后表示同意。其看过合同，合同中约定做仓储并且要求安装消防设施，但是王辉租赁后就做垃圾回收了，也没有安装消防系统。王辉从4月份起一直正常营业，其没有听说、也没有见过红汇投资公司堵门。大概5月底、6月初的时候，吴书祥和其说王辉因为环保查的紧，不想做了，其不同意，认为如果王辉要解除合同需要通过诉讼解决，并且将挖坑的地面恢复原状，缴清电费才可以。审理中，王辉主张曹廷伍未经出租人同意将涉案厂房转租，厂房产权人发送解除租赁合同的律师函给曹廷伍，因产权人与曹廷伍之间的厂房租赁合同已解除，所以其与吴书祥之间的租赁合同也自行终止，吴书祥应退还其自2018年5月22日起的房租。为此，王辉提供了红汇投资公司、马聚东、茅珍姑与曹廷伍于2018年3月17日签订的房屋租赁合同复印件一份、红汇投资公司、马聚东、茅珍姑委托江苏益友天元律师事务所发送给曹廷伍的解除合同律师函及邮寄退信回单复印件各一份、张贴律师函的照片打印件一份。经质证，吴书祥表示其对上述情况并不知晓，目前房屋产权人与曹廷伍的诉讼正在进行中，产权人与曹廷伍之间的租赁合同是否解除尚未不清楚，即便解除，王辉一直在占用涉案厂房，无权要求其退还租金。经查询，红汇投资公司、马聚东、茅珍姑就本案所涉厂房的租赁事宜向一审法院提起诉讼，要求确认其与曹廷伍签订的房屋租赁合同于2018年5月22日解除等，目前该案正在审理中。本案审理中，王辉表示其与吴书祥于2018年3月29日签订的厂房租赁合同是合法有效的，其不主张解除合同，合同是否继续履行需要进行协商。另，王辉提供照片打印件4张，主张其在涉案厂房内安装了2个打包机组，搭建了简易办公室、2个集装箱，在地面上搭建了电子地秤和通向电子地秤的水泥通道并进行地面找平，上述设备的搭建还产生了运输、搬运费用，因此主张装修改造费85500元。吴书祥对王辉主张的费用不予认可。王辉表示其搭建厂房、安装设备等均是请的临时工，没有证据证明其花费情况。经其和产权人协商，产权人同意其将上述物品放在厂房内，其并没有搬离。关于涉案厂房的使用情况，吴书祥提供了王辉妻子微信朋友圈记录打印件、视频，主张经公安机关调解，涉案厂房是正常使用的，王辉的经营活动并未受到影响。9月30日前，其至涉案厂房查看，涉案厂房内仍有运输车辆进出运货，其就此情形拍摄了视频资料可予以佐证。经质证，王辉对吴书祥所举证据没有异议，但认为吴书祥没有承租权，其与吴书祥之间的转租合同实际应终止，其使用涉案厂房期间产生的费用应给付给厂房产权人，而非吴书祥，吴书祥应返还其2018年5月22日之后的房租。以上事实由王辉提供的厂房租赁合同、房屋产权登记信息、接处警登记表、派出所的询问笔录、照片、房屋租赁合同、律师函、邮寄回单，吴书祥提供的微信记录、视频资料及一审法院调取的司法拍卖资料，制作的质证笔录、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，王辉、吴书祥于2018年3月29日签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，应属合法有效。虽然王辉系从吴书祥处转租涉案厂房，涉案厂房产权人亦因转租问题向承租人曹廷伍提起诉讼，要求解除合同，但目前该案尚在审理中，并未确定解除，且厂房产权人与曹廷伍之间的租赁合同是否解除，不影响王辉、吴书祥之间厂房租赁合同的效力，王辉并未因厂房产权人与曹廷伍之间的纠纷向吴书祥提出解除租赁合同，而是表示要继续协商合同的履行问题，根据王辉陈述，其交付的押金（保证金）应系履约保证金，现双方的租赁合同尚在履行中，王辉要求吴书祥退还押金（保证金），没有依据，一审法院不予支持。厂房产权人与曹廷伍之间的租赁合同尚未确定于2018年5月22日解除，且吴书祥提供视频资料等证明王辉一直在使用涉案厂房，王辉未予否认，并表示其经营所用的设备、简易房等尚在涉案厂房内，其并未搬离，现王辉主张其与吴书祥之间的合同实际已终止，要求吴书祥返还自2018年5月22日起的租金，没有依据，一审法院不予支持。王辉主张其产生装修改造费用，未提供证据证明其费用情况，且其主张的装修设施等尚在使用中，现王辉要求吴书祥承担，没有依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王辉的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币4880元，由王辉负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审查明，苏州红汇投资发展有限公司（以下简称红汇投资）、马聚东、茅珍姑作为原告起诉被告苏州茗玛电梯部件有限公司（以下简称茗玛电梯公司）、曹廷武、第三人苏州腾跃再生资源回收股份有限公司（以下简称腾跃公司）房屋租赁合同纠纷案，一审法院作出判决后，茗玛电梯公司不服提起上诉。本院二审查明，红汇投资公司与王辉于2018年10月29日签订了协议书，内容如下：1.因茗玛电梯公司欠付红汇投资公司租金及擅自转租，红汇投资公司已经于2018年5月22日向其发出解除租赁合同的通知，王辉无任何合法权利使用厂区厂房。2.考虑到王辉已经堆放在现场的大量物资及已经为生产添置的固定设备一时不能清除，红汇投资公司同意王辉将设备、货物暂存在厂区内，王辉向红汇投资公司支付厂区占有使用费，从2018年5月23日开始计算，每月30000元，计算至2018年12月23日，总计21万元。……5.王辉向吴书祥支付的租金和保证金与红汇投资公司无关，由王辉自行向吴书祥、曹廷伍、茗玛电梯公司讨要。红汇投资公司、腾跃公司一致确认双方达成的协议书系房屋租赁合同，王辉实际已经支付了175000元是王辉实际使用案涉房屋的对价，也就是房屋租金，王辉使用厂房部分视为红汇投资公司已经实际收回。在该案中本院二审认定因红汇投资公司与腾跃公司法定代表人王辉在2018年10月份重新达成协议，对腾跃公司使用部分由红汇投资公司租赁给王辉使用，自2018年5月23日开始计算租金，因此对于腾跃公司使用部分即13幢厂房应视为红汇投资公司自2018年5月23日起已经实际收回，茗玛电梯公司无需针对该部分返还并支付占有使用费。上述事实，由（2019）苏05民终3797号民事判决书为证。另查明，一审在法庭辩论时王辉明确主张所有权人和曹廷伍的房屋租赁合同解除后，曹廷武丧失了承租权，转租合同自解除之日自行终止，吴书祥应返还合同终止后的租金并赔偿王辉合理费用。本院认为，王辉与吴书祥签订厂房租赁合同并向吴书祥支付了半年租金。王辉在一审法庭辩论时明确主张其与吴书祥的转租合同自房屋所有权人与曹廷武的房屋租赁合同解除时终止，并据此要求吴书祥返还合同终止后的租金、保证金并赔偿合理费用。二审中王辉撤回对赔偿装修改造费用的上诉意见，且王辉、吴书祥均主张追加曹廷伍为本案被告。本案二审争议焦点在于：一、吴书祥应否向王辉返还2018年5月23日至2018年10月15日的租金及保证金；二、本案应否追加曹廷伍为被告。对于吴书祥应否返还租金和保证金的问题。经查，王辉向吴书祥租赁红汇投资公司、马聚东名下编号为13幢的厂房，并已支付2018年4月15日至2018年10月14日的租金396000元及保证金100000元。后房屋所有权人红汇投资公司、马聚东因与苏州茗玛电梯公司、曹廷武的租赁合同纠纷提起诉讼，本院生效判决已查明13幢厂房已由红汇投资公司租赁给王辉使用，并认定红汇投资公司自2018年5月23日已实际收回13幢厂房。因此自2018年5月23日起吴书祥未再将涉案的13幢厂房交付给王辉使用，吴书祥应向王辉返还2018年5月23日至2018年10月14日的租金计314630元（792000元÷365天×145天）。因厂房租赁合同已无法继续履行，王辉要求吴书祥返还保证金100000元也应予以支持。对于本案应否追加曹廷武为被告的问题。王辉系与吴书祥签订租赁合同，一审中王辉虽陈述过其看到派出所笔录获知曹廷武授权吴书祥出租房屋，但并未以曹廷武作为其合同相对方，也未将曹廷武列为被告要求曹廷武承担返还义务。就本案所涉合同关系而言曹廷武也非必须参加诉讼的当事人。双方要求将曹廷武列为被告没有法律依据，本院不予采信。综上，根据二审出现的新证据，王辉要求吴书祥返还租金及保证金的上诉请求成立，本案对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8557号民事判决；二、吴书祥于本判决生效后十日内向王辉返还租金及保证金元414630元；三、驳回王辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4880元，由王辉负担1485元，吴书祥负担3395元。二审案件受理费9760元，由上诉人王辉2970元，吴书祥负担6790元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年八月二十三日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。