山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁17民终1325号上诉人（原审原告）：李英，女，1976年10月28日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：王强，山东诚维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长城路交叉口东北角。法定代表人：何淑军，总经理。委托诉讼代理人：程伟，山东两仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙舒，女，1990年9月11日出生，汉族，系菏泽城建置业有限公司员工，住曹县。上诉人李英因与被上诉人菏泽城建置业有限公司(以下简称城建公司)商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李英上诉请求：一、请求法院改判支持原告的一审诉讼请求即被上诉人支付上诉人暂计算至2018年6月1日的违约金112185元，后续违约金计算至实际交付房屋之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、根据一审判决认定，公积金贷款是2015年11月27日支付完毕，合同约定的交房时间是2016年5月31日前，付款时间早于交房时间，不能适用涉案合同第8条第2款的约定。一审法院将交房时间延期至2016年9月18日没有依据。二、被上诉人以刻录光盘形式提交电话录音，没有原始载体，无法确定真实性，证据上载明的通话时间也是其自行编辑上的，应属于无效证据。一审法院以此作为通知交房时间属事实认定错误。三、涉案房屋至今未经合法验收，一审法院认定符合交房条件属事实错误。综上，请求法院查明事实，依法予以改判。被上诉人城建公司答辩称：涉案合同系双方真实意思表示，根据涉案合同约定，上诉人应当承担逾期付款的违约责任。被上诉人通过公告和电话方式告知上诉人收房，上诉人怠于履行配合义务造成的逾期交房的损失应自行承担，被上诉人一审提交的证据来源合法、且能如实反映本案事实。本案合同第八条约定以商品房验收合格交付买受人使用，涉案房屋于2015年10月15日已通过验收，符合交房条件。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。原告李英向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金112185元（暂计算至2018年6月1日，后续违约金计算至被告实际交房之日止）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年7月10日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发建设的城建华府观澜小区第0015幢01单元17002号房，房屋价款512262.3元。被告应在2016年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。原告已经依约向被告支付了全部购房款，但被告至今未能向原告交付房屋。一审法院认定案件事实：2015年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告在菏泽市桂陵路以东、规划支路以南建设的城建华府观澜小区第0015幢01单元17002号房及附属用房，房价总金额512262.3元;原告签订合同时付首付款232262.3元，余额280000元以公积金贷款方式支付。双方约定买受人应在合同签订后15日内提供齐全办理公积金贷款所需的资料，并确保贷款金额在合同签订后三十日内全部到达出卖人账户，逾期，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任；非买受人原因，时间顺延。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，其中逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金（本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）。合同第八条约定，被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；若原告应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本条约定的交付房屋日期后，被告有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内。合同第九条约定，除合同约定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付首付款232262.3元，余额280000元以公积金贷款方式于2015年11月27日向被告支付完毕。2015年7月10日，原、被告签订停车位使用权转让协议，协议约定：原告购买被告车位一处，编号为B61,车位款为80000元，原告在接到被告交款通知后七日内一次性付清停车位使用费。截止目前原告车位款尚未缴纳。2016年10月15日，涉案房屋通过了建设、施工、监理及物业部门分户验收，分户验收结论：通过验收。2016年12月26日，被告在牡丹晚报上刊登交房公告，通知14号及15号楼业主于2016年12月26日至27日前去物业处办理交付手续。2017年6月15日、2018年7月27日，被告工作人员两次电话通知原告办理交房手续，至今双方仍未办理交房手续。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、停车位使用权转让协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定，原告作为买受人以银行贷款方式所支付的房款逾期109天，被告有权将交房时间顺延相应期间至2016年9月18日。被告以报纸公告的方式通知购房者办理交房手续，与双方合同约定的书面通知方式不符，且并不能必然产生让原告知晓其内容的效果，不发生已履行通知义务的法律效力。被告方电话通知原告，其意思表示内容已到达原告，符合常用的通知方式，原告拒绝收房，怠于履行配合义务，不应归责于被告，对因此逾期交房的损失和责任应由原告自行承担，故被告应承担自2016年9月18日至被告于2017年6月15日电话通知原告之日270天的逾期交房违约责任。被告辩称原告未支付车位款而享有先履行抗辩权，有权拒绝交房，因双方协议约定：原告在接到被告交款通知后七日内一次性付清停车位使用费，被告并未通知原告交纳此款，此抗辩理由不能成立。被告称商品房合同约定的逾期交房违约金过高，双方此项约定并未违反有关法律规定，应作为承担违约责任的依据和标准，故被告应支付原告逾期交房违约金41493.2元（512262.3×0.03%×270）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六之规定，判决如下：一、被告菏泽城建置业有限公司支付原告李英违约金41493.2元,限判决生效后五日内付清；二、驳回原告李英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2544元，减半收取1272元,由被告菏泽城建置业有限公司负担419元，原告李英负担853元。本院二审期间，城建公司提交下列证据：证据一、2017年6月15日城建公司工作人员刘娇与李英通话录音的录音笔即录音原始载体；证据二、2017年6月15日城建公司工作人员关于电话通知购房户收房的工作记录；三、城建公司售楼处工作人员刘娇出庭作证，证言内容是其负责楼房销售、后期交房和通知资料整理等，2017年6月15日其给李英打过电话，通知她来收房，电话联系方式是公司统一提供的，不止通知了她一户，通话的同时进行了电话录音。以上证据拟证明城建公司在2017年6月15日已电话通知李英收房。上诉人李英的质证意见是：对证据一，要求对该证据录音内容形成的时间进行鉴定；对证据二，对录音的内容，上诉人不认可，该证据不能证明被上诉人在电话通知内容里说明城建公司已经达到了交房条件对上诉人进行了交房通知，通知交房的形式不符合双方合同中对交房通知形式的要求，不是法定的交房通知方式也不是合同约定的方式；对证据三，证人是被上诉人员工，与被上诉人有直接的利害关系，其证明的内容需要与其他证据相结合；该证人从某上来看不符合新证据的要求。本院审查认为，上述证据应当结合其他证据综合分析认定其证据效力。本院审理期间，上诉人李英没有提交新的证据。本院查明，涉案商品房买卖合同第八条交付期限部分约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内。”合同约定的交房日期是2016年5月31日。李英在签订合同时支付首付款232262.3元，余款280000元以公积金贷款方式已于2015年11月27日向城建公司支付完毕。本院审理查明的其他事实与原判一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、李英要求城建公司支付逾期交房违约金的起止时间应如何认定；二、涉案房产是否验收合格并具备交房条件。关于焦点一。依法成立的合同具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同真实有效，关于付款期限、交房期限和违约责任的约定具有法律效力。合同约定城建公司应当在2016年5月31日前将经验收合格的商品房交付使用，若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延。李英将全部购房款实际支付到账的时间是2015年11月27日，该日期早于约定的交房日期即2016年5月31日。据此，一审法院将交房时间顺延相应日期，没有合同依据和证据支持，本院依法予以纠正。根据城建公司提供的交房通知的电话录音、工作记录和出庭证人证言等证据，可以认定2017年6月15日李英已经知晓通知收房的内容。上诉人在二审期间请求对录音载体显示的录音形成时间进行鉴定，该鉴定申请对证明待证事实没有直接必要性，故本院依法不予准许。综上，城建公司应当承担自2016年5月31日至2017年6月15日该期间逾期交房的违约责任，违约金数额是58244.2元（512262.3×0.03%×379）。原判认定逾期交房违约金数额有误，本院依法予以纠正。关于焦点二。涉案商品房买卖合同第八条约定：符合本合同约定的商品房交付使用条件是第1项“该商品房经验收合格”。2016年10月15日，涉案房屋通过了建设、施工、监理及物业部门分户验收，分户验收结论：通过验收。关于城建华府观澜小区楼房是否符合合同约定的交房标准问题，本院（2018）鲁17民终2857号范宏鹏与菏泽城建置业有限公司商品房销售合同纠纷等多份民事判决已进行充分论述，在此案中不再赘述。据此涉案房屋已经具备合同约定的交房条件，李英的该项上诉李英不能成立。综上，原判认定的基本事实清楚，但部分事实有误，依法应予纠正。李英的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2679号民事判决第二项；二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2679号民事判决第一项为：“被上诉人菏泽城建置业有限公司支付上诉人李英逾期交房违约金58244.2元,限判决生效后五日内付清”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2544元，减半收取1272元,由被上诉人菏泽城建置业有限公司负担612元，上诉人李英负担660元；二审案件受理费2544元，由被上诉人菏泽城建置业有限公司负担1224元，上诉人李英负担1320元。本判决为终审判决。审判长  路凤娟审判员  侯圣春审判员  李 兴二〇一九年八月五日书记员  邢 辉