湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终6629号上诉人（原审原告）：董静，男，1981年6月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，现住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：贺逸辰，湖北搏发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区**，现办公地址武汉市武昌区中北路81号平安财富中心B座21楼。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘婵媛，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。上诉人董静因与被上诉人湖北广宏置业有限公司(以下简称广宏公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初13642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭于2019年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人董静的委托诉讼代理人贺逸辰，被上诉人广宏公司的委托诉讼代理人潘婵媛、邵鑫垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董静上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持董静的一审全部诉讼请求；2、二审诉讼费由广宏公司承担。事实和理由：一、一审法院认定董静诉请逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书的违约金已过诉讼时效明显错误。对于广宏公司何时取得竣工验收备案证明书以及何时办理房屋初始登记，董静并不知情，广宏公司亦未举证证明其对上述时间节点进行了公示。董静直至2017年看到同小区其他业主的判决书时才知道自己的权利受到侵害，故应从2017年起算诉讼时效。二、本案与湖北省武汉市洪山区人民法院审理的（2017）鄂0111民初947号民事判决的情况相同，（2017）鄂0111民初947号民事判决支持了业主的诉讼请求，故董静的诉请亦应得到支持。广宏公司辩称：一、董静对合同约定的房屋交付条件是明知的，其应当知道涉案房屋是否符合交付条件。董静在一审中抗辩因交付房屋存在问题，其拒绝收房，但涉案项目作为湖北省农科院的“双竞双限”保障性住房，买受人均是湖北省农科院的职工，房屋竣工验收备案等信息亦属于可查询的公开事项，对建设项目的进展情况，董静亦应明确知晓。即使从董静实际收房之日起算，截至董静起诉之时，已过诉讼时效。二、根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的规定，董静主张的逾期办理房地产权属证书的违约金已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董静向一审法院起诉请求：1、判令广宏公司向董静赔偿逾期违规交房违约金23498元及逾期办理房屋权属证书违约金3108元，以上违约金共计26606元；2、判令本案的诉讼费用由广宏公司承担。一审法院认定事实：2013年2月6日，董静与广宏公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：董静购买广宏公司开发的武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭10幢1单元2层1号房屋，房屋总价款622800元。出卖人应当在2014年7月31日，将符合合同约定条件的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人，逾期不超过60日，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2014年8月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。2014年7月，广宏公司通知董静于2014年7月25日收房。因涉案房屋不符合交房条件，董静拒绝收房。2014年10月16日，涉案工程燃气热力工程经武汉市燃气热力工程质量监督检测站验收合格。2014年12月4日，涉案工程取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2015年4月7日，董静收房，广宏公司退董静房屋面积差款项1170元。2015年4月10日，广宏公司向董静开具购房发票，金额为621630元。2015年4月15日，广宏公司取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2018年3月，董静等业主认为广宏公司逾期交房及办证，诉至武汉市洪山区人民法院，武汉市洪山区人民法院认为其没有管辖权，报请武汉市中级人民法院指定管辖。武汉市中级人民法院于2018年7月20日出具函件，指定本案由武汉市武昌区人民法院管辖。一审法院认为，根据当事人诉辨意见，本案争议焦点为诉讼时效问题。涉案房屋在合同约定的交房日期，未取得竣工验收备案证明书，董静的权利受到侵害。涉案房屋于2014年12月4日取得竣工验收备案证明书之日，即交付之日；根据合同约定，广宏公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，即在2015年3月3日之前办理房屋初始登记；广宏公司于2015年4月15日取得房屋初始登记证明，董静权利再次受到侵害。董静抗辩广宏公司交付房屋存在问题，直至2015年4月7日收房，其诉讼时效中断。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，董静应当自2015年4月7日起两年内向广宏公司主张权利，董静提供的证据不足以证明其主张过权利，一审法院认定董静诉请逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书的违约金已超过诉讼时效，一审法院对其诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回董静的诉讼请求。一审案件受理费466元，减半收取233元，由董静负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的除“2015年4月15日，广宏公司取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》”以外的事实予以确认。二审另查明，2015年4月15日，广宏公司取得《武汉市房屋初始登记证明》。本院认为，董静与广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于涉案房屋的交付条件、交付时间以及办理房屋初始登记的时间，上述合同已作出明确约定。涉案房屋于2014年12月4日取得竣工验收备案证，于2015年4月15日办理了初始登记。董静上诉认为直至2017年看到同小区其他业主的判决书时，才知道自己的权利受到侵害，缺乏事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。现董静并未提交充分的证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故一审综合本案事实，认定董静于2018年诉请广宏公司承担逾期交房及逾期办理房地产权属证书的违约金已超过诉讼时效，于法有据，本院予以维持。综上所述，董静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由董静负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年八月十三日书记员 肖 华