云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3832号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****,统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：王燕萍，女，汉族，1965年11月27日出生，身份证住址为云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。委托诉讼代理人：冯熙，男，汉族，1990年7月25日出生，身份证住址为云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，系上诉人的儿子，特别授权代理。原审第三人：肖爽，男，汉族，1989年9月9日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区。原审第三人：王丽琼，女，汉族，1964年3月19日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司、王燕萍与原审第三人肖爽、王丽琼居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初1707号《民事判决书》第一项，改判王燕萍向尊园地产支付18000元及违约金；2、王燕萍承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定王燕萍构成违约，且已认定尊园地产有权收取约定的居间报酬，根据法律规定及合同约定，王燕萍应向尊园地产支付佣金损失18000元；二、原审法院主观扩张了尊园地产的居间义务，扣减尊园地产居间报酬，有违事实及法律依据，已经严重损害了尊园地产的合法权益。王燕萍辩称：一、一审判决认定事实错误。在合同签订时，尊园地产一方无法确保房屋赎回。二、房产中介的收费与其他居间合同不同，必须按照相关国家行政机关的规定来处理。三、关于本案的合同甲方签署的签署人是不具有房屋的，买卖合同是不应该成立的。四、表面上是一个房屋买卖，实际上应该是一个房屋赎回的合同。依据《房地产经济管理办法》第16、19、21条规定，尊园地产没有告知风险。本案中房屋买卖居间合同作为一款格式合同，却在房屋赎回未完成的情况。销售商未取得房屋处置权，房屋预约转让合同稍微签订并办理公证的情况下，要收取我方佣金，我认为是违反了上述规定的。作为格式合同，依据合同法第40条、第52条规定，应该认为房屋买卖的居间合同是无效的。上诉人王燕萍上诉请求：一、撤销（2018）云0112民初1707号民事判决，依法驳回一审原告的诉讼请求；二、判决尊园地产承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。在合同签订时，尊园地产一方无法确保房屋赎回。二、房产中介的收费与其他居间合同不同，必须按照相关国家行政机关的规定来处理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：一、原审法院已经查明认定王燕萍构成违约，且已认定尊园地产有权收取约定的居间报酬，根据法律规定及合同约定，王燕萍应向尊园地产支付佣金损失18000元；二、原审法院主观扩张了尊园地产居间义务，扣减上诉人居间报酬，有违事实及法律依据，已经严重损害了尊园地产的合法权益。不同意王燕萍的陈述。一审原告昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付18000元；2、判令被告立即向原告支付违约金（以18000元为基数，从2017年12月31日起按日千分之一计算至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于昆明市广福路中段杨家片区世纪半岛小区******5跃****房屋登记所有权人为第三人肖爽。2017年11月10日，原告尊园地产作为经纪方（丙方）、第三人肖爽作为出售方（甲方，代理人为第三人王丽琼）、被告王燕萍作为购买方（乙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为1950000元，签订本合同时，乙方支付购房定金50000元。甲乙双方约定于2017年12月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。扣除定金之后的房款，于公证机关签订《二手房买卖合同》时（含网签）支付首付款950000元，剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方同意在过户前出资1000000元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）。乙方自愿承担相应风险。卖方配合办理定金公证。其他约定事项为：2017年11月30日前到公证机关办理房屋预约转让合同公证，甲方代理人于2017年11月12日前将本人身份证复印件和土地证原件交至居间方处，乙方同意甲方带走定金50000元，甲方承诺已取得产权人同意及授权。合同同时约定甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金18000元，于2017年12月30日前支付。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。对于房屋产权无查封状况以及相关交易风险，原告已书面告知被告王燕萍。针对合同履行情况，原告陈述：合同签订时，被告已明确知悉房屋产权状况，且明确第三人王丽琼已取得第三人肖爽授权，后被告没有依约支付定金，原告多次与被告协商，被告认为垫资风险较大，不愿意购买，合同未能顺利履行。被告王燕萍陈述：合同签订时，被告已明确知悉房屋产权状况，第三人王丽琼明确已取得第三人肖爽授权，但陈述还需要最后确认。之后被告提出解除合同，主要是基于产权人是否同意无法确定，且被告垫资后是否能够赎回产权证存在较大风险，故被告于2017年11月11日提出解除合同，第三人王丽琼及原告均对此无异议，且未向被告主张过任何权利，被告没有支付过任何款项。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告尊园地产、被告王燕萍、第三人肖爽签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告王燕萍及第三人肖爽报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。庭审中原告主张被告王燕萍违约导致《房屋买卖暨居间合同》未能顺利履行，对此一审法院认为，从原、被告对合同履行情况的陈述来看，可以确认被告王燕萍未按合同约定的时间支付定金，且在合同签署后，基于交易风险主动提出解除合同，不再履行，诉争合同未能顺利履行系因被告违约导致，违约方系被告王燕萍，按照合同约定，应由其承担支付居间费的责任。原告尊园地产已促成双方签署合同，其有权收取居间报酬，但根据涉案居间合同的其他约定，原告尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理、银行按揭办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，原告尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬，现原告尊园地产仅完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定被告王燕萍向原告尊园地产支付居间合同约定报酬的60%，即10800元。原告另主张被告支付违约金，因合同中约定，如逾期支付佣金，按应付费用日千分之一加付违约金，考虑到被告王燕萍的过错行为实际对原告尊园地产所造成的损失已通过居间报酬得到弥补，故对原告尊园地产的该项诉请，一审法院不予支持。被告王燕萍就其抗辩的“解除合同系三方协商一致，且原告及第三人肖爽未向其主张违约责任”并未提交任何证据证实，相应举证不利后果由其自行承担。据此，一审法院判决如下：一、被告王燕萍于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬10800元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费256元（原告已预交），由被告王燕萍承担70元，剩余186元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司自行承担。针对一审判决认定的事实，上诉人尊园地产、王燕萍没有异议，本院予以确认。本案二审期间，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司、王燕萍均没有新证据提交。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，尊园地产主张因王燕萍违约导致《房屋买卖暨居间合同》未能顺利履行，但是根据本案查明的事实，尊园地产与王燕萍、王丽琼签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，出售的房屋系原审第三人肖爽所有。虽然王丽琼称其已经获得肖爽的授权，但王丽琼未提交由肖爽签字的授权委托书，尊园地产亦未向肖爽本人进行过确认，未能尽到作为居间人应全面、准确提供涉案房产信息，促成订立合同的义务。虽然三方签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，但签订合同是否为房屋所有权人肖爽本人的真实意思表示，尊园地产未提交证据予以证实，并且因肖爽在一、二审审理中均未到庭参加诉讼，亦无法获悉。因此，尊园地产与王燕萍、王丽琼签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》是否产生法律效力，仍然待定，现尊园地产要求王燕萍按照合同约定支付居间报酬缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人尊园地产的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王燕萍的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区法院（2018）云0112民初1707号民事判决；二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审案件受理费256元、二审案件受理费600元，均由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  饶丽佳审判员  白 皓审判员  吴 娴二〇一九年八月二十六日书记员  李怡庭