江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终4714号上诉人（原审被告、反诉原告）：金木云，女，1979年5月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伶俐，女，1971年12月9日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张勇飞，江苏大达律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘军华，江苏大达律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：印玉兰，女，1952年2月21日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：钱建中（系印玉兰丈夫），住址。委托诉讼代理人：沈燕，江苏濠阳律师事务所律师。原审被告：崇川区天喜房屋中介服务部，住所地江苏省南通市。经营者：陈伶俐，女，1971年12月9日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原审被告：崇川区梦想房产中介服务中心，住所地江苏省南通市崇川区。经营者：白树军，男，1974年9月14日出生，汉族，住江苏省南通市。上诉人金木云、陈伶俐因与被上诉人印玉兰及原审被告崇川区天喜房屋中介服务部（以下简称天喜中介）、崇川区梦想房产中介服务中心（以下简称梦想中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金木云、陈伶俐上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋买卖合同无法履行错误，双方签订房屋买卖合同所依据的《崇川区房屋采取补偿安置协议》、评估报告及认购结算单均明确指向印玉兰是房屋拆迁和安置的主体，其作为善意购房人，有理由相信印玉兰是案涉房屋将来登记的所有权人，其已尽到了谨慎的注意义务。其次，即便案涉拆迁安置房屋系印玉兰夫妻共同财产，钱建中已将房屋拆迁和购房安置的权利赋予了印玉兰，本案事实上系钱建中和印玉兰共同的意思表示，无论案涉房屋是否系钱建中、印玉兰共同共有，案涉房屋买卖也因夫妻共同意思表示而生效，一审判决将房屋共同共有与房屋买卖的意思表示混为一谈，导致错误判决。即便印玉兰构成无权处分，钱建中也不得以此对抗善意第三人。最后，从印玉兰起诉状及一审判决驳回其诉讼请求可以看出，印玉兰主动诉讼的行为是恶意的，钱建中与其恶意串通，帮助毁约，如得到法院支持，将严重破坏交易安全，违背了合同法促进交易的宗旨，偏袒了印玉兰、钱建中的恶意毁约行为。二、一审法院审判程序错误，钱建中并非本案的当事人，印玉兰起诉状从未以夫妻共同财产主张合同无效，如果采信钱建中的意见，钱建中应当是本案的当事人，一审法院未追加钱建中作为反诉案件的被告，违反规定。一审判决认定钱建中明确表示不同意出售房屋这一事实未在庭审中有记录，如果一审法院找钱建中谈话，也应将这一谈话记录并进行质证。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，审判程序违法，请求依法改判。印玉兰辩称，一、案涉房屋属于其与钱建中共同共有，钱建中拒绝出售，显然无法继续履行合同，且即便印玉兰的行为构成表见代理，也不代表合同能够继续履行。二、一审审判程序并无不当，查明钱建中对出售房屋的态度有助于正确裁判案件，且未影响金木云、陈伶俐的实体权利。三、二审法院应依法审查本案合同效力，本案金木云、陈伶俐系以牟利为目的的职业炒房人，没有真实的购买房屋的意思表示，案涉房屋买卖合同应认定无效。印玉兰向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年3月11日签订的房地产买卖合同无效。2.金木云、陈伶俐立即返还拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算存款单。3.诉讼费由金木云、陈伶俐承担。金木云、陈伶俐向一审法院反诉请求：1.判令印玉兰继续履行2018年3月11日签订的房地产买卖合同。2.印玉兰领取讼争房屋所有权证后过户登记给金木云、陈伶俐。3.印玉兰承担案涉房屋总价款1101609元的5%违约金即55080元。4.反诉诉讼费用由印玉兰承担。一审法院认定事实：2018年3月11日，印玉兰（甲方、卖方）与金木云、陈伶俐（乙方、买方）经天喜中介、梦想中介居间服务签订《房地产买卖合同》。合同约定，甲方自愿将坐落于南通市节制闸新村5幢304室拆迁空方58.92平方米（外滩花苑）出售给乙方，成交总价为75万元。甲方的拆迁款及利息归甲方所有，开发公司的房款全部由乙方支付，钥匙由乙方领取。甲方出具的产权证明材料有拆迁补偿协议一份，评估报告一份。甲乙双方商定的房款及产权交接方式：⑴合同签订时乙方支付20万元作购房定金。⑵甲方的交房时间为2018年4月1日之前，交房时乙方付房款40万元。⑶甲乙双方根据开发公司通知领取产权证二十日内，甲乙双方办理过户手续，同时乙方支付15万元。⑷甲乙双方产权过户的费用由乙方承担。合同手写的补充条款：第14条选房后，甲乙双方的违约为40万元。第15条甲方负责名下无其他产权，过户时费用由乙方支付。第16条过户时姓名由乙方决定，甲方无权干涉。第17条产权人确保产权无异议。第18条签字人、代签人承担一切法律赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订的当日，金木云向印玉兰支付了购房定金20万元。印玉兰交付了崇川区房屋搬迁安置补偿协议、南通市崇川区房屋协议搬迁评估报告。崇川区房屋搬迁安置补偿协议载明搬迁人为印玉兰户，评估报告的评估对象为印玉兰户，增加安置房指标申请审批表中常住人口注明为钱建中与印玉兰。2018年3月12日，印玉兰在崇川区财政局领取了被征收户存款结算购房联系单（结算单），其上注明的金额为148485.65元。印玉兰将该被征收户存款结算购房联系单（结算单）交给金木云、陈伶俐，陈伶俐向印玉兰支付了148486元。2018年3月12日，印玉兰在南通天泰置业有限公司选定安置房为外滩花苑2幢1105号及阁楼、车库2—B103。2018年4月11日，印玉兰向南通天泰置业有限公司付清房款并取得房屋。印玉兰实际支付205663.35元，另外通过登报挂失被征收户存款结算购房联系单（结算单）的方式与开发商办理了148485.65元的结算。南通天泰置业有限公司向印玉兰开具了330046.29元的增值税普通发票。一审法院另查明，金木云、陈伶俐均系房产中介从业人员，金木云为南通梦源房产中介有限公司法定代表人，陈伶俐为天喜中介的经营者。一审法院还查明，印玉兰与钱建中于1979年10月结婚。1993年12月通过优惠售房，印玉兰、钱建中取得节制闸新村5幢304室房屋。案涉拆迁安置房为节制闸新村5幢304室房屋的拆迁安置房。钱建中明确不同意出售房屋。一审法院认为，印玉兰与金木云、陈伶俐签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。印玉兰要求确认合同无效的理由不能成立。1.印玉兰提出金木云、陈伶俐签订合同的目的是为将房屋高价转售他人从中牟利，而非真要购买房屋，其意思表示不真实。一审法院认为，无论金木云、陈伶俐购买房屋的目的如何，其购买房屋的意思表示是真实的，房屋价格也是双方协商一致的结果。2.印玉兰认为金木云、陈伶俐的购房行为干扰了正常的市场交易秩序，损害社会公共利益。一审法院认为，双方买卖房屋涉及到的仅是合同双方的利益，未涉及社会公共利益，不应以此确认合同无效。3.印玉兰认为金木云、陈伶俐签订房地产买卖合同的行为系自己代理，应属无效。一审法院认为，本案所涉协议为房屋居间买卖协议，不涉及代理行为，不应据此认定合同无效。4.印玉兰认为金木云、陈伶俐系房地产经纪机构经营者和房地产经纪人员，其行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条。一审法院认为，《房地产经纪管理办法》并非法律与行政法规，其中的二十五条规定也并非效力性强制性规定，违反该规定应承担的是行政责任，不导致合同无效。印玉兰要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。关于合同能否继续履行的问题，案涉外滩花苑2幢1105号及阁楼、车库2－B130系拆迁安置房。原拆迁房屋节制闸新村5幢304室系印玉兰与其丈夫钱建中夫妻关系存续期间通过优惠购买公有住房所得，属于夫妻共同财产。故而案涉的拆迁安置房亦属于印玉兰夫妻共同财产。印玉兰以自己的名义签订房地产买卖合同系无权处分行为，该行为虽不导致合同无效，但房屋共有人钱建中明确表示不同意出售房屋，因此房地产买卖合同无法继续履行。一审庭审中，经一审法院向金木云、陈伶俐释明如果合同不能继续履行，是否变更反诉请求，金木云、陈伶俐坚持不变更反诉请求。故对于金木云、陈伶俐反诉请求继续履行合同、办理房屋过户手续、对方承担逾期履行违约金，一审法院不予支持。关于印玉兰主张要求金木云、陈伶俐返还拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算存款单。印玉兰提出上述主张基于合同无效的返还，现合同被确认有效，该主张的前提不成立。况且印玉兰在一审庭审中亦陈述，其已登报挂失房屋征收补偿结算单，并已办理完毕安置房屋的结算，业已取得购房发票，实际取得安置房屋，上述材料已经失去法律价值，故一审法院对印玉兰上述请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、驳回印玉兰的诉讼请求。二、驳回金木云、陈伶俐的反诉请求。本诉受理费11300元，由印玉兰负担。反诉受理费5965元，由金木云、陈伶俐负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，案涉节制闸新村5幢304室拆迁房屋系印玉兰与其丈夫钱建中夫妻关系存续期间通过优惠购买公有住房所得，属于夫妻共同财产。案涉房屋搬迁安置补偿协议载明搬迁人为印玉兰户，评估报告的评估对象为印玉兰户，增加安置房指标申请审批表中常住人口注明为钱建中与印玉兰，金木云与陈伶俐作为房产中介从业人员，在房产交易中较普通购房者而言，理应尽到更为谨慎的审查注意义务，但其在交易过程中未能谨慎审查案涉房屋权属情况，致使房屋共有权人钱建中未在案涉房屋买卖合同上签字。现钱建中明确表示不同意出售房屋，金木云、陈伶俐在一审法院释明后仍坚持要求继续履行房屋买卖合同，一审法院驳回其反诉请求并无不当。关于金木云、陈伶俐提出的一审程序问题，本案一审法院已查明钱建中系该房屋共有权人，但钱建中并非本案合同主体，不属于必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未追加其作为本案当事人并无不当。金木云、陈伶俐还提出钱建中在一审中表示不同意出售房屋，该陈述未予质证，但其在二审阶段也作为印玉兰的代理人参加诉讼，明确表示不同意继续履行案涉合同，本院对金木云、陈伶俐该上诉请求亦不予支持。综上所述，金木云、陈伶俐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5962元，由金木云、陈伶俐负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  吴 风审判员  刘彩霞二〇一九年八月十四日书记员  盛姝玲