安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1521号上诉人（原审原告）：孙王氏。委托诉讼代理人：张士发，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐夕峰，安徽大森（马鞍山）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙哲明。委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士发，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛爱华。被上诉人（原审被告）：余丹，男，1982年5月3日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张苏明，安徽真见律师事务所律师。原审第三人：芜湖市华安房地产开发有限责任公司。法定代表人：戴元发，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：余连孝。上诉人孙王氏、孙哲明因与被上诉人葛爱华、余丹及原审第三人芜湖市华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）、余连孝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙王氏及其委托诉讼代理人徐夕峰、上诉人孙哲明的委托诉讼代理人孟宁、被上诉人葛爱华及其与被上诉人余丹的共同委托诉讼代理人张苏明、原审第三人余连孝到庭参加诉讼，原审第三人华安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙王氏、孙哲明上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持孙王氏、孙哲明的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费、担保服务费等全部费用由葛爱华、余丹承担。事实和理由：一、一审事实认定错误。（一）被拆迁房梅莲路1号5栋平房系葛爱华个人财产，而非余连孝与葛爱华共同共有，涉案房屋系通过拆迁置换而来，因此在双方签订合同时仍然属于葛爱华个人财产，但一审法院仅凭借一份《情况说明》即认定涉案房屋属于葛爱华与余连孝共同共有，且该《情况说明》出具的单位及个人亦未到庭接受质证，一审该部分事实认定显属错误。（二）余丹是本案适格被告，应当按照《售房合同》的约定内容承担责任。孙王氏、孙哲明实际交付给葛爱华的26.5万元购房款中，有1.1万元都是交付给了余丹。（三）即使法院最终认定涉案房屋属于葛爱华与余连孝共有，葛爱华亦构成表见代理，孙王氏、孙哲明购买该房屋时系善意，余连孝在孙王氏、孙哲明实际入住该房屋3年的时间里都未提出异议，应当视为对葛爱华售房行为的追认。1.孙王氏、孙哲明通过审查《拆迁安置协议》《房屋所有权证存根》，对涉案房产的产权共有情况已经尽到了足够的形式审查义务。2.孙王氏、孙哲明系以合理价格购买该房屋。3.余连孝在孙王氏、孙哲明一家已实际居住该房屋长达三年的时间里从未提出异议，应当视为对葛爱华售房行为的追认。二、一审法院适用法律错误。孙王氏、孙哲明与葛爱华、余丹签订的《售房合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，不存在任何合同无效的情形，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，涉案合同应当依法得到保护，但是一审法院却仅仅凭借一份《情况说明》即认定涉案房屋属于葛爱华与余连孝共同共有，并进一步认定孙王氏、孙哲明在购买该房产时未取得余连孝的同意，认为其购买行为损害了共有人余连孝的财产所有权和优先购买权，依据《城市私有房屋管理条例》第十条：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定双方签订的《售房合同》无效，然《城市私有房屋管理条例》已于2008年被国务院废止，该法规现已失效，一审法院适用已经失效的法规进行裁判，明显属于适用法律错误，涉案《售房合同》应当依法有效。三、孙王氏、孙哲明的诉讼请求有足够的证据和法律依据支撑，应当得到支持。（一）孙王氏、孙哲明与葛爱华、余丹签订的《售房合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，且孙王氏、孙哲明已按照合同约定履行了合同义务，理应受到法律保护。（二）葛爱华、余丹无正当理由不履行产权过户义务已构成违约，应当向孙王氏、孙哲明支付1万元违约金。（三）该房屋买卖合同不存在不能履行的障碍，故葛爱华、余丹应当按照合同约定协助孙王氏、孙哲明办理涉案房屋的产权过户及登记手续，并将涉案房屋产权过户登记至孙王氏、孙哲明名下。（四）本案诉讼费、财产保全费和担保服务费应由葛爱华、余丹承担。葛爱华、余丹共同辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律虽然有瑕疵，但是裁判结果正确，请求二审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，纠正瑕疵后，予以维持原判。首先，根据一审庭审笔录记载以及葛爱华、余丹提交的《芜湖市职工购买公有住房申请表》《情况说明》可以认定涉案房屋属于葛爱华与余连孝共同共有。其次，余丹不是本案适格的当事人。余丹不享有涉案房屋的产权，不是合同的当事人，其签字也就是起个见证作用，一审对此认定正确。余连孝述称，原梅莲路1号5栋平房是市政府对政府内部工作人员的福利分房，是政府分给余连孝的，葛爱华后来购买该房屋的钱也是余连孝转给她的，由葛爱华代办。案涉房屋是属于余连孝与葛爱华共有的，葛爱华出售该房屋并没有和余连孝商量。华安公司未提交书面陈述意见。孙王氏、孙哲明向一审法院起诉请求：1.请求依法判令葛爱华、余丹继续履行与孙王氏、孙哲明于2016年6月12日签订的《售房合同》；2.请求依法判令葛爱华、余丹协助孙王氏、孙哲明办理位于芜湖市镜湖区保兴港小区6#楼2单元101室房屋的产权过户及登记手续，并将该房屋过户登记至孙王氏、孙哲明名下，华安公司协助履行产权过户及登记手续；3.请求依法判令葛爱华、余丹向孙王氏、孙哲明支付违约金10000元；4、本案诉讼费、保全费、担保服务费等全部费用由葛爱华、余丹承担。一审法院认定事实：2016年6月12日，孙王氏、孙哲明与葛爱华在镜湖区兴业房产中介服务部的居间下，签订了《售房合同》，合同约定：葛爱华将其所有的位于芜湖市镜湖区保兴港小区6#楼2单元101室的房屋以32.5万元的价格出售给孙王氏、孙哲明；双方应在该房能办理产权证之日起60日内办理房产过户，若未准时过户，由过错方赔偿对方壹万元整；交房时间2016年7月15日；买方暂扣卖方人民币7.5万元，办完房产过户一切手续，买方退还给卖方。此外合同还对税费负担、违约责任等内容进行了约定。合同左下角由葛爱华备注：因余连孝未到场，我壹人愿承担违约责任。余丹在合同出卖方落款上签了名。合同签订后，孙王氏、孙哲明于2016年6月12日支付了房屋首付款25万元，葛爱华出具收条一张。随后孙王氏、孙哲明又陆续向葛爱华、余丹支付购房款15000元（2016年12月24日支付10000元，2017年4月27日支付3000元，2017年5月31日支付2000元），葛爱华、余丹也均出具了借条、收条。一审另查明，余连孝与葛爱华原系夫妻，双方于1982年5月31日登记结婚，育有婚生子余丹。1995年3月16日双方经芜湖市镜湖区人民法院调解离婚。余连孝原系芜湖市政府工作人员。为了落实房改政策，市政府办公室于1986年建设了梅莲路市政府宿舍，1998年5月20日，葛爱华与余连孝利用各自18年工龄共同购买了公有住房梅莲路1号5栋平房，葛爱华于1998年10月9日向芜湖市人民政府交购房款10374元，于1999年8月31日交购房款4446元。房屋所有权证上所有权人一栏填写为“葛爱华”。该房屋于2007年5月17日拆迁。2007年11月5日，葛爱华与芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方同意采取产权调换的方式予以补偿，安置房位于保兴港小区6#楼2单元101室、22#楼2单元302室。2019年4月12日，芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会出具情况说明：位于保兴港小区****安置房归余连孝所有，位于保兴，位于保兴港小区****归葛爱华所有保兴港小区6#楼2单元101室房屋现所有权人为华安公司（拆迁安置房未安置），现该房屋可办理不动产权证。案涉双方因该房屋发生纠纷，遂诉至一审法院。一审法院认为，案涉房产系芜湖市政府分配给余连孝、葛爱华夫妻居住的公有住房，后落实房改政策，余连孝与葛爱华利用各自工龄共同购买的，应认定为余连孝与葛爱华共同共有的房产。余丹并非该房产的所有权人，其在合同上的签名只能是作为见证人的身份，不能成为本案适格的被告，故余丹关于其不是本案适格被告的辩解意见成立，应予以支持。房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。涉案房产为余连孝与葛爱华共同共有，葛爱华出卖该房产时既未通知余连孝，更未提交共有人余连孝同意的证明书，其所为损害了共有人余连孝的财产所有权和优先购买权，买卖合同无效。从《售房合同》左下角的备注可以看出孙王氏、孙哲明知道或应当知道该房产属于余连孝与葛爱华共同共有，存在过错，不适用善意取得。故对孙王氏、孙哲明的诉讼请求不予支持。对于合同无效造成的损失孙王氏、孙哲明可另案起诉。一审法院依照《城市私有房屋管理条例》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判决：驳回孙王氏、孙哲明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3113元，保全费2145元，由孙王氏、孙哲明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对孙王氏、孙哲明提交的芜湖市实施《安徽省城镇公有住房出售管理办法》细则、关于《芜湖市深化城镇住房制度改革实施方案》有关问题的说明、芜湖市公有住房买卖契约、芜湖市职工购买公有住房申请表、房屋搬迁验收单、房屋调查登记表、房屋所有权证、市人民政府办公室文件、申请报告、领款单、安置房入住结算单，因葛爱华、余丹对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。关于证人毛某的证言，因该证人与本案无利害关系，证人证言具有客观性，故本院予以采信。关于证人徐某的证言，因该证人与余连孝曾系同事，与本案当事人具有利害关系，其证言在无其他证据佐证的情况下，本院难以单独采信。本院二审审理查明：涉案芜湖市镜湖区保兴港小区6#楼2单元101室房屋于2018年10月26日可以办理不动产权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：涉案《售房合同》是否合法有效；本案涉诉房产的权属为葛爱华和余连孝共有还是葛爱华单独所有；余丹应否承担责任。关于焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，葛爱华在与孙王氏、孙哲明签订涉案《售房合同》时，其对诉争房产是否具有的完全处分权并不影响作为原因行为的法律效力。案涉《售房合同》是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。一审对涉案《售房合同》的效力认定及适用法律均有错误，对此应予纠正。关于焦点二。本案诉争房产系由涉案梅莲路1号5栋平房拆迁安置而来，该梅莲路平房系芜湖市政府分配给余连孝、葛爱华夫妻居住的公有住房，后落实房改政策，葛爱华以承租人的身份利用其自身的工龄并使用已与其离异的余连孝的工龄购买了该处房产。因葛爱华购买该处房产时已与余连孝离婚，故一审认定认定该房产为葛爱华、余连孝共同共有于法相悖，本院对此予以纠正。葛爱华购买上述房屋虽利用了余连孝工龄，但在葛爱华、余连孝已离异的情况下，该处房产最终却登记在了葛爱华一人名下，房屋所有权证所载的共有人处并无余连孝的名字，且余连孝亦未有对房屋权属有明示的共有意思表示，对此应视为双方已对房屋权属归葛爱华所有达成一致。余连孝长期以来一直未对该产权登记状况提出任何异议、其后政府对该房产进行拆迁、房屋拆迁安置补偿协议书中载明的产权人也只有葛爱华一人，余连孝对此并不知情亦未主张权利等事实，均能对上述事实认定予以佐证。关于芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会于2019年4月12日出具的情况说明，二审中，该情况说明的制作人到庭说明了其出具该说明的背景，并明确这一说明只是用于不动产登记中心办理房屋产权证，不能用作其他用途，故葛爱华以此主张涉案诉争房屋现为余连孝所有，本院对其主张难以采纳。葛爱华认为孙王氏、孙哲明要求其在《售房合同》中备注“因余连孝未到场，我壹人愿承担违约责任”说明孙王氏、孙哲明在购买房屋时明知或应知涉案房产属于共有。对此本院认为葛爱华所作的前述备注与余丹在涉案售房合同上的签字应属同一性质，基于同一目的，即是为了双方交易的安全性与审慎性，并不代表孙王氏、孙哲明在签订合同时确认余丹、余连孝为该房屋的共有权人。一审据此认定孙王氏、孙哲明存在过错，显属不当，应予纠正。结合前述，本院认定涉案梅莲路1号5栋平房以及由该房拆迁安置而来的诉争买卖房产实为葛爱华单独所有。孙王氏、孙哲明要求葛爱华继续履行双方于2016年6月12日签订的《售房合同》并协助其办理涉案诉争房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至孙王氏、孙哲明名下，具有事实和法律依据，应予支持。因该诉争房屋现登记在华安公司名下，孙王氏、孙哲明请求华安公司协助其办理产权过户登记手续，华安公司对其该项诉请并无异议，本院予以支持。关于孙王氏、孙哲明主张葛爱华向其支付违约金10000元，因双方《售房合同》第六条明确约定双方应在该房能拿到产权证之日起60日内办理产权过户，若未准时过户，由过错方赔偿对方壹万元整。结合本案查明事实，涉案诉争房屋已于2018年10月26日可以办理不动产权证，葛爱华无正当理由拒绝协助办理应承担相应的违约责任，孙王氏、孙哲明主张葛爱华赔偿其违约金10000元，具有合同依据，应予支持。孙王氏、孙哲明主张的保全担保服务费是其主观上为防止判决执行不能的支出，不是诉讼中必然发生的费用，双方合同对此亦无约定，本院对其该项主张不予支持。关于焦点三，余丹并非诉争房屋的所有权人，且涉案《售房合同》首部买卖双方信息处亦无余丹的名字，余丹在合同尾部卖方处的签名与葛爱华所做的涉及余连孝的备注应属同一性质，并非是对其缔约当事人身份的确认。一审认定余丹非属本案适格的被告，并无不当。综上，孙王氏、孙哲明的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2912号民事判决；二、孙王氏、孙哲明与葛爱华于2016年6月12日签订的《售房合同》继续履行；三、葛爱华于本判决生效后二十日内将位于芜湖市镜湖区保兴港小区6#楼2单元101室房屋所有权协助转移至孙王氏、孙哲明名下；四、芜湖市华安房地产开发有限责任公司对本判决第三项所确定的葛爱华的履行义务予以协助配合；五、葛爱华于本判决生效后十日内赔偿孙王氏、孙哲明违约金10000元；六、驳回孙王氏、孙哲明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3113元、财产保全费2145元，共计5258元，由葛爱华负担；二审案件受理费6325元，由葛爱华负担。本判决为终审判决。审判长 朱训明审判员钱晨审判员 丁   大   慧二〇一九年八月二十八日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。