重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初7740号 原告：黄某某，女，1978年4月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。 原告：刘某1，女，2003年4月6日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人：黄某某，系刘某1母亲。 委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。 原告：刘某2，女，2016年5月2日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人：黄某某，系刘某2母亲。 委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。 被告：招商局地产（重庆）花园城有限公司，住所地重庆市北部新区汇丰路**金山工业园**1.**楼第****，统一社会信用代码91500000671025567R。 法定代表人：彭以良，执行董事。 委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晨，重庆中辩律师事务所实习律师。 原告黄某某、刘某1、刘某2与被告招商局地产（重庆）花园城有限公司（以下简称招商局地产重庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年5月8日、8月6日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人雷潇潇、被告招商局地产重庆公司的委托诉讼代理人高定利、杨晨到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告黄某某、刘某1、刘某2的诉讼请求为：1、请求判决确认被告向原告承担违约责任，并支付违约金269212.08元；2、判决被告向原告支付从2017年8月3日起至房屋、车位实际入住使用之日的收益损失，暂计5万元（具体金额以评估为准）；3、判决被告向原告承担从2017年8月3日起至房屋实际入住使用之日产生的物业管理费及公摊水电费损失，暂计至2018年9月6日为13525.79元；4、判决被告因整改而破坏房屋车位恢复原状，并赔偿损失（具体金额以评估为准）；5、判决被告向原告承担因其违约原告为维护自身权利所产生的费用（包括邮寄费、交通费、公证费）共计5000元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确，其第一项诉讼请求基于被告未在合同约定时间按约交付原告所购房屋，且房屋实际上严重积水、渗水等质量问题导致原告既无法接房装修入住也无法出租经营，更无法转手出售，原告的合同目的不能实现。故要求以3365151元为基数，从2017年8月3日至2018年9月6日期间按日万分之二的标准支付违约金。第二项诉讼请求为房屋的租金收益损失。第四项诉讼请求是由于被告未通知原告其整改措施、方案的情况下擅自进场整改，在原告车位上挖出两个坑洞，导致车位市场价值和使用价值受到影响的赔偿。事实及理由：2017年7月31日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市北部新区房屋，房屋价款3365151元，被告应于2017年8月3日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按照合同约定如期交房。2017年9月，原告发现房屋的负一层发生渗水积水情况，导致房屋及车位均不能正常使用。随后，原告多次要求整改房屋，但被告一直没有采取整改措施。2018年8月15日，原告发现被告安排施工人员进场开挖房屋地面，嫁接管道，未经原告同意，在车位上开挖一个较大的坑洞。由于被告怠于整改导致房屋及车位一直处于不能装修入住，也无法经营出租的状态。导致原告预留的装修款不能足额用于装修，给原告造成的直接和间接的损失，原告遂起诉。 被告招商局地产重庆公司辩称：2017年8月3日，被告已履行交房义务，房屋已视为交付给原告，被告不再承担逾期交房的责任。2017年9月及2018年5月地下室渗水问题被告只承担质保责任。且被告对案涉房屋积极履行了保修义务。原告的车位没有改变车位的现状，也不影响车位使用，车位处的施工系车位交付前进行了，其接收车位时并未提出异议，故无权要求赔偿。故原告第1、2、4项诉讼请求没有事实依据。第3项诉讼请求被告只认可维修期间199天的物业管理费和水电公摊费损失，空置期的其余损失由原告自行承担。第5项诉讼请求因原告额外产生的费用也应当由原告自行承担，要求被告承担没有依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、发票、完税证明、房屋销售专用收据、重庆市物业专项维修资金专项收据、入伙通知书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房使用说明书和质量保证书》、车位交付使用确认书、公证书及发票、《关于X别墅8栋104房户内整改完毕的告知函》及快递单、查询单、等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年12月20日，招商局地产重庆公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称X号地块工程，本次备案：X地块工程的1号楼、3-19号楼、21-27号楼及地下车库工程子单位工程。工程地址：北部新区地块。 2017年7月31日，招商局地产重庆公司作为甲方（卖方），黄某某、刘某1、刘某2作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：商品房座落为重庆市北部新区房。总成交金额3365151元。第七条交付及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2017年8月3日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理。逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。 《补充协议》约定：在甲方达到主合同第七条约定的交付条件后，乙方除“正当理由”以外未按期履行接房义务，拒绝办理交房手续的，即为无正当理由拒绝接房。自主合同或甲方书面交付通知（以最早时间为准）确定的交付期限届满，即视为甲方已按期履行交付义务。 同日，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：乙方购买甲方开发的位于“重庆市北部新区X号地块”号住宅一套，并就住宅配套车位使用等事宜达成以下约定：一、、双方确认：甲方通过本协议处分的规划车位，相关权益归乙方享有，凡未通过本协议处分的规划车位归甲方所有。五、甲乙双方约定车位协议价格为250000元。付款方式为分期付款，在签订协议时，支付130000元。在车位竣工后，支付120000元及相关代收税费。 另，双方签订了《价款确认书》，内容为：黄某某、刘某1、刘某2与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买了招商局地产重庆公司开发的位于“重庆市北部新区招商花园城项目X地块”住宅**，并与贵公司就该住宅配套车位签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了该商品房的配套车位。现就以上两份合同确认如下：第一条该商品房的实际成交价为人民币叁佰肆拾玖万伍仟壹佰伍拾壹元整，该商品房配套车位实际价款为人民币壹拾贰万元整。第二条经双方一致协商同意，将商品房的部分成交价款人民币壹拾叁万元转移到配套车位款中一并支付，该转移支付并不变更商品方及配套车位的实际成交价款，两合同实际价款仍以本确认书第一条为准。第四条两份合同与本价款确认书相矛盾的，以本确认书为准。 合同签订后，黄某某、刘某1、刘某2按约支付了购房款、物业专项维修基金等费用。其中2017年6月20日房屋销售专用收据中载明：项目名称：，房号：15号楼别墅，楼款1130000元；楼款2120000元。合计250000元。 2017年7月31日，招商局地产重庆公司向黄某某、刘某1、刘某2发出了《招商·花园城项目入伙通知函》，要求其于2017年8月3日办理接房手续。 2017年9月10日，黄某某、刘某1、刘某2到现场接房，物业公司形成问题清单，载明：地下室地面积水：地下室地面积水5公分 2017年12月28日，双方签订《车位交付使用确认书》，约定鉴于乙方已经向甲方付清了“《商品房买卖合同》补充协议”项下一个车位购买款项，甲方自2017年12月31日起将该车位移交乙方，由乙方管理、使用。 2018年9月19日，招商局地产重庆公司向黄某某、刘某1、刘某2发出《关于招商·雍华府别墅房户内整改完毕的告知函》，内容为：你向我司反映X户内地下室地面渗水导致户内地面积水一事，我司售后办公室负责人于2018年6月28日与你就产生的原因、前期采取的措施以及后期整改方案进行了沟通。2018年7月4日下午我司售后办公室电话与你确定了具体整改方案，户内整改工作已于2018年8月31日完成，经观察已无渗水现象，我司在9月6日已电话邀请你查看整改结果。 2018年10月28日，黄某某、刘某1、刘某2向招商局地产重庆公司发出《关于要求招商局地产有限公司支付损失的函》。内容为：我于2017年7月购买房产，并在当年9月准备接房装修入住，可在验房时发现该房负一楼面积水深达5公分，我向贵司反映后，贵公司也进行了两次整改，第一次整改中整改方案及时间贵司均未告知我们，之后我们到现场查看，发现贵司在未对我做出任何通知的情况下，在我的车库位置挖井排水，现场可见我的私有车位上出现较大坑洞。这必然是对我物权的侵害，且对我的日后使用及车库价值产生较大影响，同时其排水的噪音也必然对日后入住产生较大影响。且在该次整改后依然出现雨后严重积水，无法装修入住的情形。第二次整改是在2018年6月底及7月初我们多次找贵司进行沟通后，2018年9月6日通知我们整改完毕。希望贵司对我此次购房的损失做出相应的赔偿。 2018年11月8日，招商局地产重庆公司回函，内容为：关于你户内地下室渗水导致你未装修入住一事，经我司核实，你于2017年9月10日第一次向我司反映户内地下室渗水，我司于2017年9月18日将你户内地下室积水清扫干净，并在2017年9月23日电话告知你本次渗水原因，即小区人防通道集水坑未设置抽水泵导致你户内渗水，该整改工程于2017年11月中旬完工，我司亦于2017年11月22日电话告知你室外整改工程已完成，且经过观察你户内地下室已干，无渗水现象。2018年5月3日你第二次向我司反映户内地下室渗水，我司于2018年6月28日与你就渗水的原因，前期采取的措施以及后期整改方案进行了沟通。2018年7月4日下午我司电话与你确定了具体整改方案，并于2018年8月31日完成户内整改工作，经观察户内已无渗水现象，我司亦于2018年9月6日电话邀请你查看整改结果。我司已履行了保修义务。我司认为你提出的违约金和装修成本我司无法满足。但考虑我司两次整改确实给你带来一定的损失，我司愿意承担你所购房屋至2018年9月7日前的物业管理费和水电公摊费，同时我司愿意补偿你整改期间（两次共计8个月，按5000元/月）的房租及车位租赁费用。 黄某某、刘某1、刘某2向本院提出申请，要求对位于重庆市北部新区房的配套车位（037号）在2018年9月6日的价值进行评估，本院委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行评估，估价结果报告内容为：实物状况：使用及维护状况，估价对象下面开挖有坑洞，地下长期存在积，地下长期存在积水现象内外温差影响存在滴水现象，上述现象无易导致停放车辆产生锈蚀等情况。确定估价对象在2018年9月6日的市场价格为102080元。 另，黄某某、刘某1、刘某2向本院提出申请，要求对位于重庆市北部新区房及配套车位在2017年8月3日至2018年9月6日期间的市场租金价格进行评估，本院委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行评估，估价结果报告内容为：位于重庆市北部新区房在2017年8月3日至2018年9月6日期间租金单价23元/平方米.月，租金总价7.13万元；配套车位在2017年8月3日至2018年9月6日期间租金单价350元/月，租金总价0.46万元。 黄某某、刘某1、刘某2支付了鉴定费17000元。 鉴定结论作出后，黄某某、刘某1、刘某2明确其诉讼请求为：第2项诉讼请求为7.59万元；第4项诉讼请求为要求将车位下的坑洞以水泥填平，将抽水泵搬离；并赔偿车位差价250000元-102080元=147920元。 黄某某、刘某1、刘某2明确其尚未缴纳物业管理费和水电公摊费，因招商局地产重庆公司一直承诺支付。 招商局地产重庆公司另向本院举示2017年11月22日、2018年5月3日录音，2017年11月22日录音内容为：售后：之前你们地下室有漏水的情况，我们在外面挖了排水沟，排水沟都挖好了，你们那个地下室内我们也去看了，反正现在那个水好像已经干了，跟你说一下。黄：我前段时间看了还是有水啊。你们在哪里挖的排水沟嘛。售后：车库。黄：但是我那天看见那个漏水的地方是挨着楼梯那一面，暂时我们再观察一段时间嘛。售后：要的嘛，那麻烦你观察一下嘛。2018年5月3日录音内容为：黄：我是雍华府8栋4号房业主。我们投诉反映一下积水的问题，现在下大雨又有这个问题了。售后：我们在排查这个情况。黄：头次我们打电话的时候你们说弄好了的。因为一直没有下大雨，但是这次下了大雨过后就又出现现在这种情况了。 本院认为：招商局地产重庆公司与黄某某、刘某1、刘某2所签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 对于配套车位的真实购买价格本院认为应当认定为120000元。理由是：1、《价款确认书》虽无签订时间，但从内容来看，明确了已就房屋及配套车位签订了《商品房买卖合同》，说明《价款确认书》的签订时间在《商品房买卖合同》之后，应当以《价款确认书》确定的价格进行认定；二、《价款确认书》明确约定车位价款为120000元；三、收取车位价款的收据上表述为楼款1、楼款2，明显有区别，不可能是同一笔款项；四、120000元的车位价格与鉴定报告的价格基本一致。 由于《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件是经竣工验收备案登记的房屋，且招商局地产重庆公司在接房前向黄某某、刘某1、刘某2发出了《招商。花园城项目入伙通知函》，履行了通知义务，房屋的交付条件已成就，对黄某某、刘某1、刘某2要求的逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。 黄某某、刘某1、刘某2由于自身原因在2017年9月10日才到房屋内实地查看，发现房屋存在积水、渗水问题，即向招商局地产重庆公司报修，招商局地产重庆公司应当履行交房后的质量保修义务。对于2017年9月10日报修后招商局地产重庆公司已尽到了维修及通知义务的问题，从招商局地产重庆公司提供的录音来看，并不确定已整改到位，只是确认观察一段时间。在2018年5月黄某某、刘某1、刘某2确实再次对积水问题进行报修，且明确由于未下大雨，故未反映出积水问题。加之招商局地产重庆公司在2018年11月8日回函中同意给予8个月的补偿，故应当认定从2017年9月10日至2018年9月6日期间均是招商局地产重庆公司的整改期间，其应向黄某某、刘某1、刘某2承担此时间段的租金损失。按鉴定结论计算为65108元。 对于车位的租金损失，由于黄某某、刘某1、刘某2在2017年12月31日才实际取得车位，故租金损失的支付期间只能是2018年1月1日至9月6日期间为2870元。 对于黄某某、刘某1、刘某2要求的物业管理费及公摊水电费损失，由于其尚未向物管公司缴纳，损失尚未实际产生，本院不予支持。 对于车位的整改问题，由于车位上的坑洞是招商局地产重庆公司为了整改房屋积水而形成，其应当为黄某某、刘某1、刘某2恢复原状。但在招商局地产重庆公司对车位恢复原状后，车位的贬值原因已消失，黄某某、刘某1、刘某2要求的贬值损失本院不予支持。 对于黄某某、刘某1、刘某2要求的邮寄费、公证费等没有法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告招商局地产（重庆）花园城有限公司在本判决生效后支付原告黄某某、刘某1、刘某22017年9月10日至2018年9月6日期间的房屋租金损失65108元； 二、被告招商局地产（重庆）花园城有限公司在本判决生效后支付原告黄某某、刘某1、刘某22018年1月1日至2018年9月6日期间的车位租金损失2870元； 三、被告招商局地产（重庆）花园城有限公司在本判决生效后立即将原告黄某某、刘某1、刘某2所有的位于重庆市北部新区房的配套车位恢复原状； 四、驳回原告黄某某、刘某1、刘某2的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6366元，因适用简易程序审理减半收取3183元，鉴定费17000元，合计20183元，由原告黄某某、刘某1、刘某2负担10183元，被告招商局地产（重庆）花园城有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇一九年八月二十三日 书记员  唐春燕