辽宁省丹东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽06执异83号 案外人：丹东鸭绿江建筑工程有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区。 法定代表人：宫本强，该公司经理。 委托诉讼代理人：于双合，辽宁鑫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠鹏，辽宁鑫达律师事务所律师。 申请执行人：中国地质工程集团有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：孙锦红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。 被执行人：丹东临港经济区开发投资有限公司，住所地辽宁省丹东市。 法定代表人：傅春晖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林雷，北京市佳圣律师事务所律师。 被执行人：丹东汇友股份有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：彭雪虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宇，男，1986年4月26日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。 本院在执行申请执行人中国地质工程集团有限公司与被执行人丹东临港经济区开发投资有限公司、丹东汇友股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司于2019年6月12日对法院执行的坐落于辽宁省丹东市振兴区银河大街67号面积2934.28平方米的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司称，案外人在法院查封前，已通过买卖成为涉案房屋的权利人，对该房屋享有实体权利。2016年9月9日，案外人与被执行人丹东汇友股份有限公司签订合同编号为201609090027《商品房买卖合同（预售）》，且备案登记。该合同约定:案外人购买丹东汇友股份有限公司开发的丹东市××区××大街××号面积2934.28平方米的房产，房屋购买价款为35211360元整，采用一次性付款方式。出卖人于2016年9月10日前向买受人交付该商品房。合同签订后，案外人与丹东汇友股份有限公司通过抵债方式交付购房款35211336元。被执行人丹东汇友股份有限公司于2016年9月10日将该房屋交付给了案外人，案外人自上述时间起已合法占有使用该房屋至今。被执行人丹东汇友股份有限公司始终不依法向案外人提供销售发票，不配合案外人办理涉案房屋所有权相关手续，致使案外人无法办理该房屋的权属证书。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对该房屋的权利能够排除执行，故请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。 申请执行人中国地质工程集团有限公司称，案外人的异议请求及理由没有事实和法律依据，异议不能成立。理由：1.案外人与涉案房屋之间并不构成买卖合同关系，没有签订合法有效的买卖合同；2.案外人并没有占有使用涉案房屋；3.案外人并不是购买房屋，也没有支付购买房屋的价款，而是一种抵债行为；4.没有办理过户手续是案外人的过错；5.涉案房屋查封时，仍登记在丹东汇友股份有限公司名下，根据相关法律规定，涉案房屋为丹东汇友股份有限公司所有。 被执行人丹东临港经济区开发投资有限公司称，涉案房屋并非丹东临港经济区开发投资有限公司的财产，对涉案财产并不知情，故请法院依法公正裁决。 被执行人丹东汇友股份有限公司称，对案外人的异议请求及理由没有异议。 本院查明，申请执行人中国地质工程集团有限公司与被执行人丹东临港经济区开发投资有限公司、丹东汇友股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省丹东市中级人民法院于2018年4月27日作出（2017）辽06民初67号民事判决。判决：一、丹东临港经济区开发投资有限公司于2018年7月31日前，给付中国地质工程集团有限公司所欠工程款47007500元；逾期给付按日万分之五计付违约金；二、丹东临港经济区开发投资有限公司于本判决生效后三十日内，给付中国地质工程集团有限公司以47007500元为基数，从2017年8月1日起至付清之日止，按年利率6%付息；三、丹东临港经济区开发投资有限公司于本判决生效后三十日内，给付中国地质工程集团有限公司自2015年1月1日起至2018年4月27日止的看护费592280元［按照审计结论前期看护按每月14807元（38.5万元÷26个月）×40个月］；四、丹东汇友股份有限公司对丹东临港经济区开发投资有限公司以上应付款项承担连带清偿责任；五、中国地质工程集团有限公司于2018年4月27日，将涉案工程交付丹东临港经济区开发投资有限公司；六、在丹东临港经济区开发投资有限公司付清欠款当日，中国地质工程集团有限公司将涉案工程图纸资料交付丹东临港经济区开发投资有限公司；七、中国地质工程集团有限公司在收到1000万元后三日内，申请解除坐落于丹东市××区新城区××号房屋（房屋所有权证号20160630041811）的查封；八、中国地质工程集团有限公司未按上述条款履行，无权主张违约金；九、驳回中国地质工程集团有限公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，被执行人丹东临港经济区开发投资有限公司、丹东汇友股份有限公司不履行该生效判决确定的义务，申请执行人中国地质工程集团有限公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年1月16日作出（2018）辽06执153号之一执行裁定，查封了被执行人丹东汇友股份有限公司所有的坐落于丹东市××区××大街××号，面积为2934.28平方米的房产（不动产权证号：丹房权证字第2013082325911）等五套房产。案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司不服该裁定，向本院提出异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除查封。 2011年11月20日，丹东汇友股份有限公司与大连泓源建设有限公司签订顶房协议书，协议约定：双方于2009年5月6日签订的“国门湾新世纪佳园B区1－6、30、31号楼的工程承包合同书”中约定，工程总造价20%的工程款以国门湾新世纪佳园商业网点抵工程款。现丹东汇友股份有限公司欠大连泓源建设有限公司工程款约3600万元。双方商定用新世纪佳园B区34#楼抵顶该部分工程款，34#楼约2992平方米（以办理房照时确定的销售面积为准），原销售价格为13333元/平方米，下浮10%后，实际销售价格为12000元/平方米，总计暂定3590万元，按最终确定的销售面积确定房款总价，待国门湾新世纪佳园B区1－6、31、31号楼工程结算审计完成后，扣除保修款后，丹东汇友股份有限公司欠大连泓源建设有限公司工程款余额用于顶房，差额部分多退少补，差额部分补齐后丹东汇友股份有限公司为大连泓源建设有限公司办理房照。 2016年11月27日，丹东汇友股份有限公司与大连泓源建设有限公司签订资产移交确认书。双方依据2011年11月20日签订的顶房协议书的相关内容，双方经协商一致，丹东汇友股份有限公司将新世纪佳园小区B区34号楼，面积2934.28平方米，单价12000元，金额35，211，360元抵偿给大连泓源建设有限公司，作为丹东汇友股份有限公司偿还大连泓源建设有限公司的工程款，差额部分多退少补。该资产移交确认书还载明：新世纪佳园B区34号楼，面积2934.28平方米，单价12000元，金额35，211，360元，已由丹东汇友股份有限公司在银行抵押，丹东汇友股份有限公司承诺在2016年4月30日前解除抵押，如顶工程款后有差额，大连泓源建设有限公司将差额补齐后，丹东汇友股份有限公司协助大连泓源建设有限公司办理相关房产过户手续。 丹东汇友股份有限公司与丹东鸭绿江建筑工程有限公司签订协议书，丹东鸭绿江建筑工程有限公司受让大连泓源建设有限公司35211336元债权，丹东汇友股份有限公司与丹东鸭绿江建筑工程有限公司均同意以新世纪佳园小区B区34号楼，面积2934.28平方米（即涉案房屋，坐落于丹东市××区××大街××）抵债，抵顶金额35211336元。 2016年9月9日，丹东汇友股份有限公司与丹东鸭绿江建筑工程有限公司签订商品房买卖合同（预售），丹东鸭绿江建筑工程有限公司以每平方米12000元，总价款35211360元购买丹东汇友股份有限公司开发建设的坐落于丹东市××区××大街××号，面积2934.28平方米房产。 2016年9月9日，丹东汇友股份有限公司给案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司出具入户通知单。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而未将以物抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案中，案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司虽然与被执行人丹东汇友股份有限公司签订了书面买卖合同，但其合同的性质属于以物抵债协议。依据该条规定，案外人（抵债受让人）丹东鸭绿江建筑工程有限公司不属于物权期待权的保护范围。故案外人丹东鸭绿江建筑工程有限公司的异议理由，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回丹东鸭绿江建筑工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王作伟 审判员  孙士伟 审判员  白银河 二〇一九年八月二十九日 书记员  孙 健