河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3664号 上诉人（原审被告）：赵玉新，女，1970年8月3日出生，汉族，现住河北省邯郸市曲周县。 委托诉讼代理人：郭华，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曲周县国大家居市场管理有限公司，住所地曲周县晨光路与东环路交叉口西北角。 法定代表人：赵绍雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘昌稳，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。 上诉人赵玉新因与被上诉人曲周县国大家居市场管理有限公司（以下简称曲周国大家居公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省曲周县人民法院（2018）冀0435民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵玉新及代理人郭华，被上诉人的代理人刘昌稳、卢永海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵玉新上诉请求：1、依法撤销曲周县人民法院（2018）冀0435民初1731号民事判决，并依法发回重新审理；2、一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：本案争议标的大，案情复杂，又有反诉，该纠纷难以分清是非，未征得双方当事人同意，且超过了法定3个月审结的规定，不应适用简易程序审理；本案为租赁合同纠纷，签订合同的当事人（出租方）系曲周县国大阳光家居博览中心，其签字负责人为高磊，被上诉人不是合同的出租方，不符合诉讼的主体资格。一审法院应追加本案有利害关系的当事人而没有追加，上诉人申请追加也没有支持，遗漏了有利害关系的当事人参加诉讼，程序错误；合同约定了商场自开业之日起计租，事实上该商场不具备开业的条件并没有正式开业，也没有向上诉人下发开业通知，被上诉人一直持续违约至今，因其没有开业不能开始计算租金，被上诉人要求租金的请求不能成立。目前仍在免租期内，不能计算租金，且使上诉人代理的品牌被取消，致上诉人损失了代理保证金5000元。博览中心故意反复停电，致使上诉人无法正常进行装修，装修的期限无法保障，致使经营目的无法实现，不能进行开业经营，耗费了大量的人力和物力，损失巨大；上诉人提交的证据有的没有在判决书中评价，有的不在案卷内，当时，上诉人提供的证据是管理公司不是国大家居市场管理有限公司，而且杭州众策管理咨询有限公司，这个宣传单页已经开庭时提交给了一审法院，但案卷中却没有了；被上诉人故意违约系严重的过错方，致使上诉人租赁目的根本不能实现，理应返还已交纳的租金8万元。因没有正式开业，致使上诉人代理的品牌被取消，直接损失了代理保证金5000元，理应予以赔偿。上诉人装修花费了40万元，由于被上诉人的侵权和违约行为致使上诉人不能使用，构成不当得利，应予赔偿。被上诉人的违约行为给上诉人造成的218116.8元的经济损失依法应予赔偿。故上诉人的反诉请求应得到支持。 曲周国大家居公司答辩称，赵玉新的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 曲周国大家居公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间在2015年11月27日签订的《国大阳光家居博览中心租赁合同》；2、被告支付拖欠的租金184219元、物业费16747元、空调费5831元、违约金279093元，共计485890元。计算至2018年9月10日，之后的租金、违约金依据合同约定继续计算至被告返还所承租商铺为止；3、被告将其遗留在租赁场所的物品运走，将承租商铺恢复原状后交还原告，不得妨碍原告另行出租；4、被告负担本案全部诉讼费。 赵玉新提出反诉请求：1、解除双方之间的租赁合同关系；2、请求判决曲周县国大家居公司返还我已缴纳租金80000元；3、请求判令因曲周县国大家居公司违约赔偿我218116.8元；4、请求判令曲周县国大家居公司赔偿我装修费等损失共计40万元：5、请求判令曲周县国大家居公司赔偿我间接损失5000元：6、本案的诉讼费用由曲周县国大家居公司承担。合计703116.8元。 一审法院认定事实：2015年11月27日，国大家居公司作为出租方（甲方）以曲周县国大阳光家居博览中心的名义与承租方赵玉新（乙方）签订了《国大阳光家居博览中心租赁合同》。合同约定，乙方承租甲方一号楼一层1F037、036、035、026、033号铺位，面积930.4㎡（其中已经装修完毕的营业面积为340.4㎡，未装修完毕的营业面积590㎡），租赁期限三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，单位租金22元／㎡／月（包含物业管理费）；商场自开业之日起计租，按三个月为一个租金交纳单位，合同签订后，一次性交纳一个交纳单位租金，第二次在下一个交纳单位8天前交齐第二个交纳单位租金，以此类推。乙方未足额交纳租金的，甲方按未交纳总金额每日千分之三收取滞纳金，超过十日仍未交清，视为乙方违约；对开业前进场的（乙方）商户，甲方给予18个月的免租期来回馈商户。商场自开业之日起计租，交3个月租金，可免3个月租金，以此类推，直到合同期满免完。免租期内，商场只收每平方2元管理费。合同同时约定，若甲方违约解除合同时，退还乙方余下的费用和保证金，同时支付乙方三个月的租金作为违约金；若乙方违约解除合同时，甲方不再退还保证金，乙方并承担支付三个月的租金作为违约金。若故意违约的，除执行上述违约责任外，另加合同总额的20%的赔偿金。甲方对合同违约责任条款的字体进行了加黑提示。在合同附件一《国大阳光家居博览中心管理规定》（以下简称《管理规定》）中约定，甲方对在租赁场地经营的全体商户（含乙方）的经营等活动进行统一的监督和管理，乙方在租赁期内要严格在协议约定的租赁场地面积范围内进行经营活动，且不得中途减少经营面积。如乙方要求提前解约，须在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面申请，经甲方批准三十天后，乙方在办理完财务结算后，方可撤场。但甲方在接到乙方书面解约申请后，可随时要求乙方提前撤场，乙方必须无条件服从。乙方进场必须对租赁场地进行装修。乙方装修前必须将装修图纸报甲方物业部审核，在申领《装修许可证》后方可开工。合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，如地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿。在出货、结账管理方面，甲方约定，商场实行统一收银，分时结算。租赁合同还对广告、人员、经营时间、商品销售、价格管理等进行了规定。合同签订后，乙方赵玉新对承租的铺位进行了装修，其中1F026F026、1F033-A达到了营业标准。2017年4月15日国大家居公司开始正式营业，并通过新闻媒体进行了宣传报道，因赵玉新未将承租的商铺全部装修完毕到能够营业的标准且未缴纳房租，2017年4月21日，乙方赵玉新为甲方国大家居公司出具了保证书，承诺在当年5月15日前缴纳房租61406.4元，5月30日前，承租的所有商铺达到营业标准，如有一项未完成，自愿放弃商场给予的一切优惠政策。在合同履行过程中，因双方对合同规定的某些问题存在异议，2017年6月26日双方又签订了补充协议，约定，乙方承租的商铺在2017年8月11日前达到营业标准；甲方免费提供水泥、沙子；在原合同签订前缴纳的一万元定金，其中5000元转为商铺履约保证金，5000元为房租；甲方再免除乙方三个月房租；甲方商场施工时从乙方采购的瓷砖核算后冲抵房租；现已经营业的商铺自2017年4月15日开始收取房租，未装修完毕的商铺自2017年8月12日开始收取房租。因赵玉新未按照承诺交纳房租，国大家居公司诉至法院。另查明，国大家居公司受曲周县浩泽商贸有限公司委托，对涉案商场进行招商代理、运营代理、商场管理等工作。曲周县浩泽商贸有限公司2016年7月29日取得涉案商场的建设工程规划许可证，2017年8月20日，经邯郸市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，涉案商场为消防验收合格工程。现赵玉新留在国大家居公司的个人物品有：沙发二个、茶几一个、茶桌两套、根雕两个、玻璃办公桌一套、木制房子一个、推拉板两套、未安装的灯管和射灯等。经双方核对，国大家居公司欠赵玉新瓷砖款54188元。 一审法院认为，国大家居公司与被告赵玉新签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。2017年4月15日至今，赵玉新未给付国大家居公司铺位租金，违反了合同约定，属根本违约，结合双方诉辩意见，国大家居公司要求解除与赵玉新之间签订的《租赁合同》，符合双方的约定，予以支持。关于合同租金，国大家居公司是通过诉讼方式解除与赵玉新的合同关系，赵玉新在2018年10月30日收到了国大家居公司的民事诉状，且对国大家居公司提出解除合同没有异议，故自2017年4月15日至2018年10月30日期间，按照双方补充协议约定的支付租金起算时间及缴纳办法，其中装修完毕的店铺，赵玉新占用18个月零15天，应支付国大家居公司房屋租金为：（340.4㎡×22元／㎡／月×9个月）＋（340.4㎡×22元／㎡／月÷30天×15天）＋（340.4㎡×2元／㎡／月×9个月）﹦77270.8元；未装修完毕的店铺，赵玉新占用14个月零18天，应支付国大家居公司房屋租金为：（590㎡×22元／㎡／月×7个月）＋（590㎡×22元／㎡／月÷30天×18天）＋（590㎡×2元／㎡／月×7个月）﹦98648元；自2018年10月30日起至本案法庭辩论终结前2019年2月25日，共计117天，赵玉新占用国大家居公司店铺，应按照房屋租金标准，支付国大家居公司房屋占用费为（340.4㎡＋590㎡）×22元／㎡／月÷30天×58天﹦39573元；以上共计215491.8元，扣除赵玉新已经缴纳的5000元，应为210491.8。自2019年2月25日至赵玉新将个人物品取走后，将承租的商铺交还原告曲周县国大家居市场管理有限公司的房屋占用费，应按照上述标准另行计算。关于违约金，合同约定“乙方未足额交纳租金的，甲方按未交纳总金额每日千分之三收取滞纳金”，因国大家居公司并非行政部门，没有收取滞纳金的权限。合同另约定“若乙方违约解除合同时，甲方不再退还保证金，乙方并承担支付三个月的租金作为违约金。若故意违约的，除执行上述违约责任外，另加合同总额的20%的赔偿金”，据此，赵玉新应给付国大家居公司违约金为（340.4㎡＋590㎡）×22元／㎡／月×3个月﹦61406.4元，扣除赵玉新缴纳的定金5000元，应为56406.4元。国大家居公司要求赵玉新给付空调费5831元，因双方在合同中没有约定，且赵玉新不予认可，故该主张，不予支持。赵玉新反诉主张其没有违约、国大家居公司不是适格原告、延期开业，不应支付违约金等与庭审查明的事实不符，不予采纳。其反诉要求国大家居公司退还租金8万元的主张，因国大家居公司欠赵玉新瓷砖款54188元，双方未约定将该笔货款抵偿租金，故赵玉新要求国大家居公司退还租金8万元的主张，不予支持。因双方互负债务，可以相互抵消。赵玉新另反诉要求国大家居公司赔偿其违约金218116.8元（三个月的租金加20%的赔偿金），国大家居公司虽然延迟开业，但赵玉新并未因国大家居公司延迟开业而解除双方签订的租赁合同，在合同履行一年后，因赵玉新迟延交纳商铺租金，国大家居公司行使合同解除权，导致双方合同解除，故赵玉新此反诉主张，不予支持。双方在《管理规定》中虽约定“合同期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，如地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿”。因双方签订的《租赁合同》是原告国大家居公司预先拟定并重复使用的格式合同，原告国大家居公司作为格式合同的提供方，未就合同中该项条款采取合理方式提请对方注意，也未提供证据证明已对该条款进行了说明，故该约定对赵玉新不发生效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。据此，赵玉新可拆除与涉案商铺未形成附合的装饰装修物，包括隔断、样品展示货架等，如因拆除造成涉案商铺毁损的，应当恢复原状，赵玉新拆除其装修物品后，国大家居公司不再赔偿赵玉新装修物品的残值损失。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曲周县国大家居市场管理有限公司与被告（反诉原告）赵玉新签订的《国大阳光家居博览中心租赁合同》；二、被告（反诉原告）赵玉新于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曲周县国大家居市场管理有限公司房屋租金210491.8元、违约金56406.4元，共计266898.2元，扣除曲周县国大家居市场管理有限公司欠赵玉新瓷砖款54188元后，为212710.2元（自2019年2月25日至赵玉新将个人物品取走后，将承租的商铺交还原告曲周县国大家居市场管理有限公司的房屋占用费另行计算）；三、被告（反诉原告）赵玉新于本判决生效之日起十日内腾退“曲周县国大阳光家居博览中心一号楼一层1F037、036、035、026、033号铺位”并交付给原告（反诉被告）曲周县国大家居市场管理有限公司；四、驳回原告（反诉被告）曲周县国大家居市场管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵玉新的其他反诉请求。案件受理费8588元，减半收取计4294元，反诉费5415.5元，共计9709.5元，由原告（反诉被告）曲周县国大家居市场管理有限公司负担2000元；被告（反诉原告）赵玉新负担7709.5元。 本院二审期间，赵玉新提供的证人徐某出庭作证，徐某证明其是赵玉新的装修工，在为赵玉新装修期间，商场曾停过三次电。赵玉新提供的证据1、终止分销关系通知书和快递单一份，证明被上诉人的原因导致上诉人代理的品牌被取消，商场夺走品牌，造成上诉人的损失。证据2、宏光胶合板商行单据10张，费用16704元和样板间展厅用的瓷砖单据27张，费用244476元，证明装修损失属于已形成附合的装饰装修物。证据3、微信截屏2张，证明本地刘计国装修工费和木料费226000元。证据4、装修费用转账凭证10张，证明装修费用273882元。证据5、扣押产品录像截屏，证明上诉人撤离柜台，被上诉人扣押财物不让走，占用损失是被上诉人造成。证据6、被上诉人无理收取的3000元单据，证明被上诉人故意停电，被上诉人违约。被上诉人质证认为，1.针对证据1、2不属于新证据，落款时间为2018年4月14日，损失由上诉人造成，与本案没有任何关联性，与被上诉人没有关联性。2.关于这些单据，不属于新证据，原来一审都质证过。3.关于上诉人的装修和损失，一审时候，上诉人都申请司法鉴定，鉴定时候，上诉人不缴费，不配合，导致鉴定无法进行。4.转账截图与本案没有关联性，与本案无关。双方签订的租赁合同，出租方曲周县国大阳光家居博览中心，但在甲方落款处盖得印章系曲周县国大家居市场管理有限公司合同专用章。双方签订的租赁合同补充协议书甲方为曲周县国大家居市场管理有限公司，落款处盖得亦是该公司公章。其中一、4、甲方曾与乙方口头协议，甲方在原合同的基础上再免除乙方三个月租金，现在予以免除。上诉人在一、二审庭审时作为证据提交的相关票据，经质证后，令其规定的时间内提交一套复印件，但其未提交。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议标的并非大，案情亦并非复杂，虽有反诉，但并非不能分清是非，一审适用简易程序审理并无不当；本案为租赁合同纠纷，双方的租赁合同及租赁合同补充协议书均盖有曲周县国大家居市场管理有限公司的合同专用章或公章，盖的并非系曲周县国大阳光家居博览中心印章。故上诉人上诉称被上诉人不是合同的出租方，不符合诉讼的主体资格，没有事实和法律依据。高磊只是签订租赁合同的负责人，代表的是被上诉人，不应追加其本人参加诉讼；根据双方签订的租赁合同和租赁合同补充协议书的约定，被上诉人是否具备开业的条件及是否具有停电行为，不属于根本性违约行为，在双方签订的租赁合同补充协议书中明确约定了租金的起算时间节点，上诉人在约定的起算节点后，一直到被上诉人起诉，均未向被上诉人交纳租金，明显构成根本性违约，被上诉人要求租金的请求成立。一审法院按照租赁合同中交三个月免三个月租金的约定，支持被上诉人的租金请求正确。但一审法院未按照租赁合同补充协议书的再免三个月租金的约定，免上诉人三个月租金不妥，本院予以纠正。被上诉人应免上诉人三个月的租金数额为（340.4㎡＋590㎡）×22元／㎡／月÷30天×90天﹦61406.4元；上诉人提交的证据虽然有的没有在判决书中评价，但并未影响对事实的认定。上诉人提交的证据有的不在案卷内，但上诉人并未提供相应的证据清单，是什么证据不在卷宗内，是否影响对事实的认定，上诉人亦未提供证据进行佐证，就像上诉人在二审庭审时，其提供的证据进行质证后，令其将证据复印一套，但上诉人在规定的期限内就未提供，怎么能存在卷宗内；根据双方签订的租赁合同和租赁合同补充协议书和双方的履行过程，分析认定被上诉人不存在故意违约之行为，致使上诉人租赁目的不能实现的原因属于上诉人未能及时按照租赁合同的约定进行装修和交纳租金，上诉人的反诉请求不能得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省曲周县人民法院（2018）冀0435民初1731号民事判决第一、三、四、五项； 二、变更河北省曲周县人民法院（2018）冀0435民初1731号民事判决第二项为：上诉人赵玉新于本判决生效之日起十日内支付上诉人曲周县国大家居市场管理有限公司房屋租金149085.4元、违约金56406.4元，共计205491.8元，扣除曲周县国大家居市场管理有限公司欠赵玉新瓷砖款54188元后，为151303.8元（自2019年2月25日至赵玉新将个人物品取走后，将承租的商铺交还曲周县国大家居市场管理有限公司的房屋占用费另行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8588元，减半收取计4294元，反诉费5415.5元，共计9709.5元，由曲周县国大家居市场管理有限公司负担3600元，赵玉新负担6109.5元；二审案件受理费4490元，由赵玉新负担2490元，曲周县国大家居市场管理有限公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇一九年八月二十日 书记员  张倩文