云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0824民初609号 原告：温朝翔，男，1972年2月14日出生，汉族，户籍所在地：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县）大营路51号，现住该址。 委托诉讼代理人：兰佳嵘，男，1958年3月1日出生，哈尼族，户籍所在地：景谷县，现住该组。代理权限为特别授权代理。 被告：叶建，男，1967年4月1日出生，汉族，户籍所在地：景谷县，现住该组。 被告：张以芬，女，1966年12月28日出生，汉族，户籍所在地：景谷县，现住该组。 原告温朝翔诉被告叶建、张以芬民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日、7月24日公开开庭进行了审理，原告温朝翔及其委托诉讼代理人兰佳嵘、被告叶建、张以芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温朝翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶建、张以芬履行2018年3月28日与原告温朝翔签订的房屋买卖合同；2、判令被告叶建、张以芬限期交付房屋使用权；3、判令被告叶建、张以芬承担违约金82626.60元（826266×10%）；4、案件受理费由被告叶建、张以芬承担。 事实及理由：2018年3月28日，被告叶建、张以芬与原告温朝翔签订房屋买卖合同。房屋位于景谷县勐嘎村民委员会长海村民小组，不动产权证号：云（2017）景谷县不动产权第0001434号，不动产单元号：530824102201JG01001F00010001，建筑面积983.65平方米，价款826266元。2018年7月28日，原告向被告支付预付房款517500元，有被告出示收据为凭。该合同约定：合同签订3个月内交付房屋，由原告一次性付清余款308766元。被告未按合同履行约定，被告要求原告延期两个月交付房屋，即2018年9月10日交付给原告，但被告依然未能按其约定履行交付手续。综上，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告叶建、张以芬辩称：1、原、被告签订的买卖合同无效，合同的本质是高息的借贷合同，月利息千分之五十，借款本金是45万元，月利息是2.25万元，先支付利息后放款；2、请求法庭查明事实，判决原告归还被告房产证，被告尽力在2019年12月30日前还清原告欠款16.25万元本息，利息数额由法院进行判决；3、原告预付房款51.75万元不是事实，实为被告向原告借款45万元，月利息是2.25万元，被告实际收到的借款只有42.75万元，有银行的转款记录证实。另签订房屋买卖合同系被告在无法支付原告利息的情况下，原告独自编写好合同强制被告签名的，合同上的51.75万元是借款45万元加上2018年4月至6月共三个月的利息的总和。房屋价款82.6266万元也是原告拟定的，按房屋面积983.64平方米，每平方米840元计算。签名是原告强制被告签的，被告当时没有谈条件的资本，只能按原告的指定做；4、被告共计支付原告利息28.75万元，其中2018年6月至2018年12月8日的利息共13万元用艾玉勇的福特车抵清，其他利息通过银行转账，有转账凭证；5、被告不予承担违约金和案件受理费。 原告温朝翔为证实其诉讼主张向本院提交以下证据材料： 一、借条及转账凭证各一份，欲证实被告向原告借款45万元，该借款约定支付利息。 二、收据一份，欲证实：1、2018年7月28日结算的本息为51.75万元，其中本金为45万元，利息为6.75万元，即4、5、6三个月的利息；2、被告已收取房款51.75万元。 三、《房屋买卖合同》一份，欲证实：1、被告自愿用物抵债，且该出售的房屋的定价为82.6266万元；2、被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任。 四、《民事判决书》一份，欲证实原、被告于2018年3月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 经质证，被告叶建、张以芬提出如下质证意见：1、对第一组证据，借了45万元是事实，被告向原告借了35万元，艾玉勇借了10万元，但被告现已记不清10万元的借款是谁签的字。2、对第二组证据的第二个证明观点不予认可。3、对第三组证据不予认可，被告与原告系借款关系，不是房屋买卖合同关系。4、对第四组证据不予认可，该组证据与本案无关。 被告叶建、张以芬向法庭提交以下证据： 一、银行卡明细清单一份，欲证实被告支付原告的利息，原、被告间系借款关系。 二、银行交易明细、支付明细表各一份，欲证实2019年2月3日被告支付原告的利息。 三、艾玉勇证明二份，欲证实借款系先支付利息再交付本金，钱是汇入原告指定的账户。 四、借条一份，欲证实被告和原告系借款关系，不存在买卖关系。 五、《房屋买卖合同》一份，欲证实被告和原告系借款关系，不存在买卖关系。 六、照片一份，欲证实被告和原告借款时，其房屋还没有装修完毕。 七、聊天记录一份，欲证实被告和原告系借款关系，不存在买卖关系。 经质证，1、原告对被告提交的第一组、第二组证据无异议。2、对第三组证据不予认可。艾玉勇作为证人，应当出庭作证，艾玉勇无偿帮助被告让人难以置信，且艾玉勇与本案无关联性。3、对第四、五组证据予以认可。4、对第六、七组证据不予认可，2018年7月28日之前就有购房合同，双方因借款合同自愿转为房屋买卖合同。 经审核证据材料，本院认为原告温朝翔提交的第一组证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提交的第二、三、四组证据，与本案不具有关联性，无法证实原告欲证实的内容，本院不予采信。对被告提交的第一、二、四组证据，本院予以采信；对第三组证据，艾玉勇2018年12月8日出具的证明与本案查明的事实相符，本院对其证明内容予以采信，对艾玉勇2018年1月28日所做的证明，双方实际借款金额系45万元，有转账凭证证实，艾玉勇称只收到借款42.75万元与事实不符，本院对该证明不予采信。对第五、六、七份证据，该证据与本案不具有关联性，无法证实被告欲证实的内容，本院不予采信。 根据原、被告双方当事人的陈述及对证据的分析、认定，本院依法查明以下案件事实： 2018年1月28日，被告叶建、张以芬因为经营的合作社资金周转困难向原告借款35万元，双方于当日签订了《借条》1份，《借条》约定的借款本金为35万元，月利率为5%，借款期限为一个月，用被告位于长海村民小组的房产抵押。双方欲到银行转账时，合作社的财务人员艾玉勇提出欲和原告借款10万元，但因原告不认识艾玉勇，原告提出让被告叶建在借条上予以签字，因此，被告叶建又向原告出具了10万的《借条》1份，叶建的签名下备注了共同借款人为艾玉勇。原告于借款当日向被告叶建的账户转入45万元，被告叶建于当日支付了原告利息2.25万元，并取出9.75万元交由艾玉勇使用。2018年2月28日，被告又支付了原告利息2.25万元。借款到期后，被告未能偿还原告借款。2018年7月28日，经原、被告结算，被告共欠原告借款本金45万元，利息6.75万元，共计本息51.75万元。原告担心被告无法偿还借款本息，遂提出和被告签订《房屋买卖合同》，将被告位于景谷县勐嘎村民委员会长海村民小组的房屋（不动产权证号：云（2017）景谷县不动产权第0001434号，不动产单元号：530824102201JG01001F00010001，建筑面积983.65平方米，价款826266元。）卖给原告，尚欠的借款本息51.75万元作为房屋的首付款。该合同的落款日期为2018年3月28日。2018年12月，被告未能偿还借款，也未履行交房手续，经原告多次催促，被告叶建用艾玉勇的车和黄颢抵押借了13万元，后黄颢直接将13万元打入了原告的账户，作为被告叶建偿还原告的利息。2018年12月28日及2019年2月3日，被告叶建又分别支付了原告利息各2.25万元。现借款本金至今尚未偿还。 另查明，45万元借款中，被告叶建对艾玉勇所借的10万，叶建表示愿意代艾玉勇偿还原告后再向艾玉勇追偿，不要求追加艾玉勇为被告。 本案的争议焦点：本案的法律关系是买卖合同关系还是民间借贷关系？签订的房屋买卖合同是否系为民间借贷合同设立的担保？ 本院认为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。” 及《中华人民共和国合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”。根据本院查明的事实，原、被告间确实是先存在借贷关系，在被告无法偿还借款本息的情况下，原、被告又签订了《房屋买卖合同》，房屋的建筑面积983.65平方米，价款826266元。另被告于2018年12月和2019年2月3日向原告偿还了借款利息13万元和2.25万元，原告仍予以接受。据此，从合同的内容及双方行为表现形式上看，双方仍在履行之前的借款合同，双方签订《房屋买卖合同》，债务人被告将标的物所有权转移与债权人原告，仅仅属于外观形式，而在实质上并无转移标的物所有权的意思，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，双方之间所形成的是让与担保，本案的基础法律关系仍为民间借贷，案由应为民间借贷纠纷。 关于借款本金，从被告向原告出具的两份借条及转账凭证看，借款本金应为45万元。在原告支付借款后，被告于当天支付第一个月的利息2.25万元，本院认为，此为被告支付利息的方式，不能认定原告在本金中预先扣除利息。因为货币属于特殊物，对货币的占有即所有，45万元转移至叶建账户后，叶建即拥有45万元款项的所有权，叶建在收到款项后，对45万元拥有完全支配权的情况下，提前支付利息，属对其财产的自由处分。 关于利息，2018年1月28日至2019年2月3日，被告已支付原告的利息总计为22万元（2.25万元×4次+13万元）。该利息总和已超过年利率36%，超过部分约定无效，但被告在本案中未要求原告返还超过年利率36%部分的利息，本院亦不做调整。未支付部分的利息，原告诉请按年利率24%予以计算，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条，判决如下： 一、被告叶建、张以芬于本判决生效之日起三十日内偿还原告温朝翔借款本金人民币450000元，并支付2019年2月4日起至款项清偿之日止，以本金450000元为基数，按年利率24%计算的利息。 二、驳回原告温朝翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8050元，由被告叶建、张以芬负担，于判决生效之日起七日内缴付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。 审 判 长  黄晓燕 人民陪审员  刘 春 人民陪审员  殷朝荣 二〇一九年八月二十六日 法官助理刀俊英 书记员马丽婷