北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初527号原告：沈保巍，男，1983年9月23日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。被告：北京天坛鑫盈珠宝有限公司，住所地北京市怀柔区青春路某号。法定代表人：韩燕，董事长。被告：北京市永华鑫盈物业管理有限公司，住所地北京市西城区冰窖口胡同**4门**。法定代表人：于小川，总经理。委托诉讼代理人：胡爱军，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷友军，北京国舜律师事务所律师。第三人：庞秀艳，女，1974年1月28日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告沈保巍与被告北京天坛鑫盈珠宝有限公司（以下简称天坛公司）、被告北京市永华鑫盈物业管理有限公司（以下简称永华公司）、第三人庞秀艳不当得利纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈保巍委托诉讼代理人彭兴周，被告永华公司法定代表人于小川及委托诉讼代理人胡爱军、谷友军，第三人庞秀艳到庭参加诉讼。被告天坛公司经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告沈保巍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金593189元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告通过北京市怀柔区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，通过公开竞价，以5000万元的价格取得被告一所有的位于北京市怀柔区青春路某号一栋楼的所有权，原告在取得房屋所有权后，得知被告二已将上述房屋中B区103-A出租给第三人周国宝，且周国宝已经将2016年1月18日至2019年1月17日4年的租金共计60万元交付给被告。同时，被告二将C段C-1-3出租给第三人庞秀艳，且庞秀艳已经将2014年6月1日至2018年5月30日租金共计10万元支付给被告。原告认为，原告自取得房屋所有权后，被告应将已经收取原告取得所有权之后的租金返还给原告，故原告多次找被告要求返还，但被告拒绝退还，故起诉至法院。被告永华公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告不应将被告和第三人一并诉讼，两被告收取第三人的租金主体不同，不是同一个被告收取，而是分别收取的。第二，我们认为本案不是不当得利纠纷而是租赁合同纠纷。两个被告签订的租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁的原则，原告在获得房屋产权后应当通过诉讼或者其他合法的方式对合同解除或者确认无效。两被告租赁和合同一直有效，因此我公司收取的租金是有合法依据的。第三，我公司与被告天坛公司之间有合同约定，被告天坛公司将租赁物出租给我公司后，我公司投入了1000多万元对租赁物进行装修，使不具备租赁条件的租赁物具备了租赁条件，而且我们双方约定天坛公司同意我公司收取租金折抵我公司应该交纳给天坛公司的租金。此外，原告主张的租金也不应当按照我公司对其他承租人的租金来主张，而是应当按照天坛公司与我公司之间的租金主张。原告主张的租金还应当扣除我公司支付的维修费、工人工资和装修费等。第四，原告诉讼请求已经超过诉讼时效。本案是因租赁合同发生的纠纷，应当适用民法通则中一年的诉讼时效规定，但原告在获取房屋产权后将近三年的时间没有向我公司主张过权利，已经超过诉讼时效。第五，原告要求返还的租金中包括第三人周国宝的租金，但周国宝并没有向我公司交纳租金，我公司对此不承担返还责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告天坛公司经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉亦未提交书面答辩状。第三人庞秀艳述称，原来我是与被告永华公司签订的租赁合同，交纳房租时也是交纳到财务处，我已经按照租赁合同约定交纳了房租，不存在不当得利问题。去年，我又按照原告沈保巍的要求与其另签合同并亦已交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告天坛公司系怀柔区青春路某号房地产（以下简称青春路某号房地产）的原产权人。2016年4月29日，原告沈保巍通过淘宝网司法拍卖网络平台以5000万元的价格购买了怀柔区青春路某号房地产。2016年5月5日，北京市怀柔区人民法院以（2015）怀执字第1573-2号执行裁定书裁定：一、坐落于北京市怀柔区青春路某号楼房**所有权及相应的其他权利归买受人沈保巍所有。上述房屋所有权自本裁定送达买受人沈保巍时起转移。二、买受人沈保巍可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于2016年5月5日送达给沈保巍，沈保巍于2017年1月23日取得《房屋所有权证》。即：原告沈保巍系青春路某号房地产现在的产权人。在青春路某号房地产登记在被告天坛公司名下时，被告天坛公司与被告永华公司的实际经营人系天坛公司法定代表人韩燕之前夫郝永君。2013年5月28日，被告永华公司将青春路某号房地产中的C段C-1-3，建筑面积为22平米的房屋租赁给第三人庞秀艳用于经营服饰，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月30日，年租金28000元。2014年5月28日，第三人庞秀艳向被告交纳2014年6月1日至2018年5月30日租金10万元，收据上加盖了被告天坛公司财务专用章。被告永华公司先后于2015年1月4日和1月14日与第三人周国宝签订两份《租赁合同书》，将青春路某号房地产中的B区103-A，建筑面积为300平米的房屋租赁给周国宝用于餐饮业经营。两份租赁合同租赁起始日均是2015年1月18日，年租金数额均是20万元，但租赁期则分别为8年和10年。2016年1月29日，被告永华公司为周国宝出具收取2016年1月18日至2019年1月17日租金60万元的收据。沈保巍在成为青春路某号房地产现任产权人后，与第三人庞秀艳重新签订租赁合同。2019年1月14日，原告沈保巍持诉称理由及请求起诉至法院。本案在审理过程中因无法向被告天坛公司送达民事诉状及开庭传票，在穷尽一切手段后采取公告送达方式送达，公告开庭时间为2019年5月21日。在本院审理同期另一起原告沈保巍与被告天坛公司、永华公司、第三人裕龙酒店租赁合同纠纷（案号为（2019）京0116民初2469号）一案时，该案被告天坛公司委托诉讼代理人贾向立到庭应诉，并表示天坛公司法定代表人韩燕之父韩胜嘉口头同意贾向立同时作为本案的委托诉讼代理人参加诉讼，本案可以在2019年4月24日开庭审理（2019）京0116民初2469号民事案件后开庭审理本案。贾向立向法院承诺本案的委托诉讼代理手续会在本案庭审后邮寄给法院，基于此，本院于2019年4月24日对本案进行第一次庭审，并在庭审中定于2019年5月20日组织第二次庭审。但此后法院未再收到任何关于本案的委托诉讼代理手续，贾向立亦未在原定二次开庭时间到庭。为保证诉讼程序的合法性，本院在原告沈保巍、被告永华公司、第三人庞秀艳均已到庭的情况下，告知各方当事人如下：本院将按照本案公告送达确定的开庭时间，即2019年5月21日重新开庭审理此案，2019年4月24日关于本案的庭审内容作废。对此，原告沈保巍、被告永华公司、第三人庞秀艳均表示配合法院工作并均在次日准时到庭应诉。原告沈保巍对其主张出示下列证据：1.《司法拍卖成交确认书》；2.怀柔区人民法院（2015）怀执字第1573-2号执行裁定书；3.永华公司与第三人庞秀艳签订的《房屋租赁合同书》及收据复印件。经质证：被告永华公司对《司法拍卖成交确认书》、怀柔区人民法院（2015）怀执字第1573-2号执行裁定书、永华公司与第三人庞秀艳签订的《房屋租赁合同书》及收据复印件等证据无异议并认可庞秀艳交纳租金10万元的事实，但主张庞秀艳的租金是后给的，收据上盖有天坛公司财务章，至于钱款存入天坛公司还是永华公司并不清楚。被告永华公司对其主张出示下列证据：1.被告天坛公司作为出租人与被告永华公司作为承租人于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同书》，该租赁合同约定租赁期限自2008年5月18日至2028年8月17日，年租金为40万元，证明‘二被告之间的租赁关系及租金数额’；2.被告永华公司原法定代表人苏淑华、被告天坛公司原法定代表人郝永君分别在2008年4月10日和2008年4月11日出具的《说明》复印件，证明‘天坛公司同意永华公司对青春路某号房屋的装修费折抵永华公司应付租金’；3.周国宝于2016年1月29日出具欠郝永君105万元的欠条。经质证：原告沈保巍对两被告之间的租赁合同及说明的真实性、合法性和关联性均不认可，主张两被告是关联公司，实际控制人是一个人。对欠条的关联性提出异议，认为该欠条是周国宝与郝永君之间的债权债务，与本案无关。第三人庞秀艳出示了被告永华公司与庞秀艳签订的房屋租赁合同原件、租金收据原件。经质证：原、被告均无异议。但被告永华公司提出，收据是先开具的，租金是后交纳的。第三人庞秀艳认可被告永华公司关于‘上午先开收据，下午才交租金’的事实。原告沈保巍起诉时曾就庞秀艳、周国宝均列为本案第三人，经询问沈保巍回答为：对第三人庞秀艳和周国宝均不提出诉讼请求，但之所以将庞秀艳、周国宝列为本案第三人，主要是基于要求他们到庭说明情况便于法院查明事实。后原告沈保巍于2019年8月9日撤回要求被告返还周国宝租金541189元的诉讼请求，同时不再要求周国宝作为本案第三人，本院口头裁定予以准许。本院认为，根据法庭调查，本案争议的焦点主要集中在以下四个方面：一是本案案由应否确定为不当得利纠纷；二是本案所涉租金的返还责任主体；三是返还数额；四是原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。关于焦点一，本院认为：案由应当根据当事人主张的民事法律关系确定。本案中，原告沈保巍主张之债形成的法律基础并非系因其与被告之间存在租赁合同关系，而系因被告在丧失收取租金的权利后对被告预期收取租金的返还问题，故本案案由应当确定为不当得利纠纷而非租赁合同纠纷；关于焦点二，本院认为：构成不当得利返还请求权的要件事实包括被告获得利益、原告受到损失、获利与损失之间存在因果关系、获利无法律上的原因，即：承担不当得利返还责任的主体应当是不当利益的获取者。根据法庭调查，与第三人庞秀艳签订房屋租赁合同的相对方系永华公司分公司，鉴于分公司不具有法人资格，其民事责任应由设立分公司的公司，即被告永华公司承担。对第三人庞秀艳租金的收取人，永华公司和庞秀艳均认可是‘上午先出具的租金收据，下午才实际交纳租金’的事实，且永华公司不能向法庭清楚说明租金收取后实际流入永华公司还是天坛公司，故永华公司不能因‘租金收据上仅加盖天坛公司财务章’而免除返还原告租金的义务。本案关键的问题是，被告天坛公司作为出具收据财务章的一方，应否对庞秀艳所交租金负有向沈保巍返还的义务，本院对此予以肯定。具体理由如下：第一，为庞秀艳出具收据的相对方系被告天坛公司，此时应由天坛公司举证证明天坛公司收取庞秀艳租金后已将租金转给永华公司。本案中，没有证据证明天坛公司在为庞秀艳出具收据后未实际收取庞秀艳租金，或者有证据证明该笔租金流入永华公司账户，故在永华公司和天坛公司对庞秀艳租金流向不能作出具体说明且没有充足证据证明前，应由两个被告对庞秀艳所交租金向沈保巍共同承担返还义务。二被告可在对外承担债务后，另行处理二被告之间关于庞秀艳租金的问题。第二，本案与（2019）京0116民初2469号租赁合同纠纷的案情虽有相似，但在租赁合同的相对方及租金的收取人一节上存在本质不同：（2019）京0116民初2469号租赁合同纠纷案中与第三人裕龙酒店签订租赁合同的相对方和租金收取人均系被告永华公司，但本案中与庞秀艳签订租赁合同和出具租金收据的主体不一致，分别是永华公司、天坛公司，故已经生效的（2019）京0116民初2469号民事判决书中关于‘被告天坛公司就第三人裕龙酒店所交租金对原告沈保巍不承担返还义务’的内容，不能直接作为本案据以判决的依据；关于焦点三，本院认为：原告要求的租金起始日系自2016年5月1日起算，但根据怀柔区人民法院（2015）怀执字第1573-2号执行裁定书可以确认沈保巍于2016年5月5日才取得本案所涉房屋所有权，故原告要求返还的租金起始日应从该日起算。关于被告收取第三人庞秀艳租金10万元中所构成不当利益的数额问题，本院认为，第三人庞秀艳预付给被告的租金10万元系2014年6月1日至2018年5月30日的，故被告应当返还给原告沈保巍的不当得利是2016年5月5日至2018年5月30日的租金共计51781元；关于焦点四，本院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当予以支持。根据上述规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行时，本案所涉不当得利之债的诉讼时效未满民法通则规定的二年，故对被告永华公司关于原告要求的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京市永华鑫盈物业管理有限公司、被告北京天坛鑫盈珠宝有限公司于本判决生效后十日内返还原告沈保巍51781元；二、驳回原告沈保巍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告沈保巍负担5元（已交纳），由被告北京市永华鑫盈物业管理有限公司、北京天坛鑫盈珠宝有限公司负担1095元（本判决生效后七日内交纳）。公告费560元由被告北京天坛鑫盈珠宝有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许 英人民陪审员  杨万武人民陪审员  梅占江二〇一九年八月十五日书 记 员  彭文娟书 记 员  付玛莉