黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2185号上诉人（原审被告）：大庆金岳置业有限公司，住所地大庆市杜尔伯特蒙古族自治县政府西门**。法定代表人：刘剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚平，女，1993年6月27日出生，汉族，该公司会计，住大庆市杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丽瑶，女，1975年9月9日出生，汉族，个体工商户，住大庆市杜尔伯特蒙古族自治县。上诉人大庆金岳置业有限公司（以下简称金岳置业公司）因与被上诉人刘丽瑶商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张亚平、刘刚，被上诉人杨兴丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金岳置业公司上诉称：1.撤销杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初621号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，与客观事实明显不符，事实认定严重错误。根据《商品房买卖合同》约定的交房条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。本案上诉人已经提供了案涉房屋的《竣工验收备案书》及房屋测绘报告，足以证明案涉房屋已经完全具备合同约定的交付条件。竣工验收后的房屋测绘报告系用于办理不动产登记使用，并非房屋交付的条件。一审以上诉人未能提供竣工验收后的房屋测绘报告为由，认定不符合房屋交付条件显然没有合同依据，认定事实明显错误。二、涉案房屋已经实际交付并投入使用，一审判令上诉人向被上诉人承担逾期交房违约金8，735元没有事实根据。首先，上诉人提供的手机短信等相关证据，充分证明上诉人已经按照被上诉人预留的联系方式，通知被上诉人接收房屋，且被上诉人也明确承认接收通知短信的是其丈夫刘伟的手机号码。因而，被上诉人以其未看见手机短信为由，未按通知要求接收房屋显然不能成立。其次，根据被上诉人与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的《委托经营管理合同》，以及大庆吉禾文化旅游有限公司出具的“情况说明”，足以证明在被上诉人未按通知要求接收房屋的情况下，大庆吉禾文化旅游有限公司按照《委托经营管理合同》的相关约定，已经代被上诉人接收了涉案房屋。因而，大庆吉禾文化旅游有限公司代收涉案房屋不仅具有真实性，而且具有合法性。一审认定上诉人没有交付房屋，并以此判令上诉人承担逾期交房违约金没有事实根据。刘丽瑶辩称，一、双方签署的房屋预售买卖合同真实合法有效，上诉人没有按着合同约定条款向被上诉人交付房屋，因此按合同约定的时间日期向被上诉人支付违约金。双方房屋买卖合同约定2018年5月30日前交付房屋，交付条件：1.交易房屋取得建设工程竣工验收合格备案证明书。根据《黑龙江省建设工程质量监督条例》第27条规定，没有取得建设工程竣工验收合格备案证书的房屋不能交付使用，买方有权拒绝接受房屋，因此产生的违约由出卖方承担。2.取得房屋测绘报告（面积实测表）。合同第十三条也有说明，在交付房屋时要出示实测面积表，因被上诉人买的是预售商品房，到交付是面积上存在差异，差异解决方式也在合同中说明，合同中约定逾期违约责任是按日计算，向被上诉人支付全部购房款的万分之一的违约金，上诉人提供能满足第一条建设工程竣工验收备案证明书的日期是2018年12月12日。一审开庭结束时上诉人未能提供第二个条件的面积实测绘报告。二、上诉人称按约定通知了收房，上诉人在2018年8月末而不是5月30日前确实发了通知接房，但被上诉人按通知办理接房时发现房屋没有达到验收合格标准，也出示不了相关验收证明，被上诉人有权拒绝收房。三、上诉人称此房已由大庆吉禾旅游有限公司代为接收不实。1、协议本身就不合法，属无效协议。理由一：此协议不是本人自愿签订的，是开发商把房屋预售合同和此协议捆绑混淆在一起的，由售楼处的财务人员与上诉人收款的同时签订的，所有购楼的人都是同时签订了这个协议，并未告知房屋要无偿给他们使用三年，只是告知2018年5月30日前带票据收房。上诉人基于普通老百姓对上诉人的信任与法律知识匮乏，采用欺瞒诱导的形式签订了此协议。理由二：在中国现行的法律中有规定签合同的双方要具有公平性，在此协议中上诉人自己花钱购的预售房屋到最后却是在没有获得任何利益的情况下无偿交给第三方使用，由此证明了此协议的不公平性。通过以上两个理由，充分证明了上诉人提到的这个协议不是在自愿、平等的情况下签订的，是典型的扫黑除恶中提到建设行业欺诈，应属无效协议。2、即使按协议被上诉人也并未授权给第三方接收不合格房屋，大庆吉禾旅游有限公司没有被上诉人的任何购房资料也不可能将不合格的房屋代被上诉人接收。四、综上所述，上诉人无论如何狡辩也掩盖不了房屋逾期交付违约这个事实，事实胜于雄辩，所以上诉人未按合同约定的条款、约定的时间交付房屋，请求法院依法支持被上诉人的诉讼请求。刘丽瑶向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告金岳置业公司支付逾期交房违约金8，735元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年11月28日，原告刘丽瑶与被告金岳置业公司签订了两份商品房买卖合同（预售），其一是位于杜尔伯特城市配送中心8#商服20号房，预测建筑面积68.88平方米，单价每平方米3420元，总价款为235570元；其二是杜尔伯特城市配送中心8#商服13号房，预测建筑面积面积30.97平方米，总价款是82071元。合同约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：以上两房屋交付时间分别为2018年6月30日前和2018年5月31日前；逾期交付责任：1.逾期在60日之内，自约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告签订上述合同的同时，原告（甲方）又与大庆吉禾文化旅游有限公司（乙方）签订了杜尔伯特城市综合配送中心委托经营管理合同，甲方同意将在被告购买的房屋委托乙方经营管理，委托经营期限自2018年5月31日起至2021年5月31日止。合同还约定，在《商品房买卖合同》约定的交付日期，由被告配合原告向乙方交付房屋，并办理交付手续。若原告未在商品房买卖合同约定的交付日期办理交付手续，则视为原告同意乙方代表原告办理交付手续。经查，被告预售房屋办理了商品房预售许可证。2018年12月12日，杜尔伯特蒙古族自治县住房和城乡建设局为被告颁发了建设工程竣工验收备案证书，该证书记载开工日期为2017年9月6日，竣工日期为2018年6月30日。一审法院认为，原告刘丽瑶与被告金岳置业公司签订的商品房买卖合同（预售）系商品房预售合同，由此产生的纠纷系商品房预售合同纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。被告系在取得商品房预售许可证后进行的买卖行为，故原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。原告依据合同约定，向被告交付了购房款，被告理应依约交付房屋。合同约定，被告交付房屋条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告。依据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。根据该条例规定，取得该证书的时间为2018年12月12日，故该日期之后被告满足了交付房屋的第一个条件。被告提供的房屋测绘技术报告书不是竣工后房屋的测绘报告，不能证明该房屋已取得合同约定的房屋测绘报告。故被告尚未达成合同约定的交付房屋条件。被告提出案涉房屋已由原告委托的大庆吉禾文化旅游有限公司于2018年5月31日接收房屋，原告无权主张违约。本院认为，原告与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的合同中约定，被告配合原告向大庆吉禾文化旅游有限公司交付房屋，并办理交付手续。这说明被告只是配合原告将房屋交付给第三人，而不是根据自己的意愿将房屋交付第三人。原、被告应在达成合意的情况下，才能由第三人履行交付手续。综上，被告未按合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应按合同约定支付逾期交付房屋的违约金。原告要求被告按合同约定交付时间起至2019年3月1日起诉之日给付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。判决：大庆金岳置业有限公司于本判决生效后七日内给付刘丽瑶逾期交房违约金8，735.10元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为金岳置业公司是否按合同约定的时间交付了房屋。双方合同约定的交房时间为2018年5月31日前，约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。金岳置业公司提交案涉建设工程竣工验收备案证书中记载颁发时间为2018年12月12日，竣工时间为2018年6月30日，故可认定商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年12月12日。金岳置业公司提交测绘报告的测绘时间为2017年9月13日，在案涉工程竣工之前，合同中约定“取得房屋测绘报告”应是竣工后，办理房屋产权相关手续所需，故金岳置业公司提交的测绘报告并不能证明其具备合同约定的交付条件。金岳置业公司主张其已向大庆吉禾文化旅游有限公司交付，但并不具备交付条件，故一审法院对金岳置业公司的抗辩理由未予采纳并无不当。综上所述，上诉人金岳置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆金岳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇一九年八月二十九日法官助理姜海涛书记员王子强