广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1852号上诉人（原审被告）:李小熹，男，1961年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张涛，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省机床厂。住所地：广东省佛山市南海区。诉讼代表人：广东省机床厂管理人。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁媛媛，广东天地正律师事务所律师。一审被告：罗冠明，男，1975年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张涛，广东信广律师事务所律师。上诉人李小熹因与被上诉人广东省机床厂、一审被告罗冠明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李小熹上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回广东省机床厂的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由广东省机床厂承担。（一）案涉《南海区公有物业租赁合同》属于无效合同，一审认定该合同合法有效错误。案涉租赁物业既没有取得房产证，也没有办理任何规划报建或者规划验收手续，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《南海区公有物业租赁合同》应属无效合同。（二）一审判决广东省机床厂不予退还保证金及违约金错误。首先，案涉《南海区公有物业租赁合同》属于无效合同，合同中没收保证金、逾期缴纳租金的滞纳金条款也属无效约定，即使李小熹未按约定支付租金，4320元保证金也应抵扣所欠租金。其二，广东省机床厂自2015年8月开始对案涉租赁物业强行停电，给实际使用人罗冠明使用租赁物业造成非常大影响，罗冠明只能将租赁物业作为仓库勉强使用，一审按照原约定的租金标准判令李小熹支付租金及占有使用费对李小熹显失公平。其三，租赁合同无效，滞纳金约定也属无效，即使李小熹拖欠租金，广东省机床厂也仅存在银行同期贷款利息损失，一审酌定按照24%计算逾期缴纳租金的违约金，明显过高。（三）广东省机床厂主张2015年8月之前的租金已超过一年诉讼时效，一审仅凭广东省机床厂单方提供的《限期搬离交还物业通知书》认定没有超过诉讼时效错误。虽然广东省机床厂提交了《限期搬离交还物业通知书》，但李小熹并未收到，广东省机床厂也未举证证明其向李小熹送达过，应承担举证不能的法律后果。（四）一审仅凭广东省机床厂单方制作的电费统计表判令李小熹承担4952元电费错误。该统计是广东省机床厂单方统计，广东省机床厂一审时连每个月用电起止度数都不清楚，也没有提供相应证据佐证，更未经李小熹或租赁物业实际使用人罗冠明签字确认。广东省机床厂辩称：（一）一审认定租赁合同合法有效正确。广东省机床厂是1989年成立的全民所有制企业，案涉物业是其合法建设的房产，具有相关报建手续，但因历史原因未能取得房产证。2008年4月，经佛山市南海产权交易中心严格审查交易资质及条件，案涉物业承租权在公开的竞租会上被李小熹竞得，双方签订租赁合同。因此，案涉物业不存在李小熹所称的未进行报建、属违法建筑的情形，租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。（二）一审判决解除租赁合同及返还案涉物业、李小熹支付租金及违约金、水电费、占有使用费、不予退还保证金正确。1、租赁合同未约定租赁期限，属不定期租赁合同，广东省机床厂有权随时解除合同，且李小熹自2015年4月1日起拖欠租金等费用至今，广东省机床厂依约有权解除合同。广东省机床厂管理人在2015年12月24日书面通知解除租赁合同并限李小熹一个月内返还租赁物业，合法合理。2、李小熹拖欠2015年4月1日至2015年12月23日的租金12588元是事实。广东省机床厂管理人在2015年12月24日向包括李小熹在内的租户发出《限期搬离交还物业通知书》，主张解除租赁关系、结清费用、返还物业，属主张权利，产生时效中断的效力。该通知由广东省机床厂管理人依法张贴在广东省机床厂公示栏、大门口，具有公示送达效力。3、李小熹拖欠2015年4月1日至2015年12月23日的租金，广东省机床厂依约有权要求其支付违约金并没收已付保证金。一审酌定按年利率24%计算违约金合法合理，不予退还4320元保证金正确。4、李小熹未付水电费，其并未提供证据证明广东省机床厂水电费统计存在不实的反驳证据，一审判令李小熹支付水费289.7元、电费4952元正确。5、自广东省机床厂管理人通知解除租赁合同至今，李小熹始终占用案涉物业，应按租金标准支付占有使用费。停电后李小熹等私拉电线继续经营且未提供证据证明案涉物业只能作为仓库使用，租金标准与同期政府指导标准持平，一审判令李小熹按租金标准1440元/月支付自2015年12月24日起至实际返还之日止的占有使用费合法合理。请求驳回上诉，维持原判。广东省机床厂向一审法院起诉称：请求：一、确认广东省机床厂与李小熹签订的《南海区公有物业租赁合同》（以下简称租赁合同）自2015年12月24日起解除。二、李小熹、罗冠明将位于佛山市南海区桂城南海大道北35号广东省机床厂厂内的部分物业（以下简称租赁物业）交还广东省机床厂。三、广东省机床厂不予退还保证金4320元给李小熹。四、李小熹、罗冠明向广东省机床厂支付拖欠的费用合计75704.35元，包括：1.自2015年4月1日起至12月23日止的租金12588元及至实际支付之日止的滞纳金（按日千分之三的标准，自2015年5月1日暂计至2017年9月11日为28175.04元）；2.自2015年12月24日起至实际返还之日止的占有使用费（按租金标准1440元/月计算，暂计至2017年9月11日止为29699.61元）；3.自2015年4月起至2016年10月止的水费289.70元；4.自2015年4月起至8月的电费4952元。五、本案诉讼费用由李小熹、罗冠明承担。事实及理由：李小熹于2008年5月1日以佛山市南海桂城星辰机电产品经营部名义与广东省机床厂签订了一份租赁合同，合同约定广东省机床厂将租赁物业出租给李小熹，每月租金为1440元。由于佛山市南海区人民法院已于2008年1月7日作出（2008）南民破字第1-1号民事裁定书，受理佛山市南海区发展集团公司对广东省机床厂提出的破产申请，所以合同约定租赁期限为不确定期限。此后，李小熹因为经营困难，将租赁物业转租给罗冠明，并由罗冠明直接向广东省机床厂支付合同约定的租金、水电费及卫生费等。2015年8月10日，广东电网有限责任公司佛山市南海供电局桂城供电所对广东省××厂厂区电力使用情况进行检查时，发现诸多问题，并于8月11日下达了《广东电网公司用电检查结果通知书》，要求广东省机床厂在3天内整改完毕，整改完毕通过验收前将停止供电。由于整改涉及费用巨大，广东省机床厂管理人于2015年8月20日向广东省机床厂享有表决权的债权人寄送了《表决事项情况说明书》和《表决表》。管理人根据表决结果，作出广机破债权决字第010号《债权人会议决议书》，决议如下：对广东省××厂厂区内自2015年8月10日起停电所及区域不进行用电整改（检查、维修），并与停电区域物业涉及租户（51户）解除租赁关系、责令限期交还租赁物业。根据债权人会议表决结果，管理人于2015年12月24日在广东省××厂厂区公告栏和厂区大门口张贴了《限期搬离交还物业通知书》，通知包括李小熹、罗冠明在内的47家租户自2015年12月24日起解除租赁关系，并责令务必于2016年1月31日前向广东省机床厂交还各自承租物业，逾期交还，管理人将依法追究其相应法律责任。此后，广东省机床厂留守人员还多次电话通知李小熹、罗冠明搬迁并结清以往拖欠租金，但二人对广东省机床厂的通知毫不理会，不仅拒绝支付拖欠的租金和场地使用费，还私拉电线继续占用场地经营，造成极其恶劣的影响和极大的用电隐患。鉴于李小熹、罗冠明的上述行为，广东省机床厂为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。李小熹、罗冠明一审共同辩称：广东省机床厂的起诉不成立，依法应予驳回。一、广东省机床厂起诉要求解除合同、收回租赁物业无理。租赁物业于2008年4月22日公开招租被李小熹竞得，2008年5月1日广东省机床厂与李小熹签订租赁合同，约定由李小熹向广东省机床厂承租租赁物业，但租赁合同并未约定租赁期限。且租赁合同第16条约定“因政府整体规划或公共利益需要对出租物业进行调整，导致本合同无法继续履行的，乙方必须无条件搬出，甲方无需承担任何赔偿责任。”由上述约定可见，广东省机床厂收回租赁物业的理由必须是政府整体规划或公共利益需要对出租物业进行调整并导致本合同无法继续履行的，而本案中并未出现上述约定的情形。而且，广东省机床厂起诉所称的“不同意按照供电部门的要求，对广东省××厂厂区用电进行全面整改，并承担相应检查费、维修费”，也不是其解除合同、收回租赁物业的理由。因为按供电部门的要求对广东省××厂厂区包括租赁物业在内的物业用电进行全面整改，这是广东省机床厂作为出租方应当履行的法定义务，其现不履行供电维修整改属于违约方，其作为违约方应当按照供电部门要求进行维修整改，更无权要求提前解除合同、收回租赁物业。二、租赁物业自2014年5月开始已转由罗冠明开始实际承租，租赁物业实际上也是由罗冠明承租使用，租赁物业的租金、水电费等费用也是由罗冠明直接向广东省机床厂缴纳的，缴纳后也是由广东省机床厂直接向罗冠明开具相应收款收据。可见李小熹实际已退出租赁关系，租赁合同实际上由广东省机床厂与罗冠明继续履行，广东省机床厂对此也是明知的，也从未提出过任何异议。既然李小熹实际已退出租赁关系，故其在本案中也不应再承担任何责任。三、广东省机床厂起诉主张的租金、使用费、水电费不成立。1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，租金的诉讼时效期间是一年。故，广东省机床厂自2016年7月向法院提起诉讼，其主张2015年8月份之前的租金已超过一年的诉讼时效期间，丧失了胜诉权；2.广东省机床厂主张2015年4月至8月期间的电费高达4952元，却未提供任何证据证实，故该项诉讼请求明显无任何依据；3.广东省机床厂自2015年8月开始对租赁物业强行停电，给罗冠明使用租赁物业确实造成了一定影响，罗冠明只能将租赁物业作为仓库继续使用，故广东省机床厂无权继续按租赁合同约定的租金标准收取租金及使用费，否则对罗冠明而言也是显失公平；4.广东省机床厂向罗冠明主张租金的滞纳金是无任何依据的。即使罗冠明拖欠广东省机床厂租金，该滞纳金标准也过高，应予调低。四、广东省机床厂要求不予退还保证金4320元没有任何依据，广东省机床厂违约在先并要求解除合同收回租赁物业，其无权要求没收保证金。租赁合同第5条对保证金作出了约定，本案不存在租赁合同中约定的情形，所以广东省机床厂要求没收李小熹的保证金的请求无理，保证金可以对相应租金或费用进行扣除。原审法院查明如下事实：2008年4月24日，李小熹在南海产权交易中心举行的竞租会上，以1440元每月的租金竞得租赁物业的租赁权。同年5月1日，甲方（出租方）广东省机床厂与乙方（承租方）佛山市南海桂城星辰机电产品经营部签订《南海区公有物业租赁合同》一份，约定：甲方将其厂内建筑面积为72平方米的物业租赁给乙方；出租物业单价按建筑面积计算，每月为20元/平方米，每月租金为1440元；乙方必须在每月/日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户；逾期缴交租金的，甲方按每日千分三的比例向乙方收取滞纳金；乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共4320元作为保证金；合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项，甲方则如数将保证金退还给乙方，保证金不计算利息；乙方须按租赁面积承担水电变损等公共分摊费用，必须按时交纳水电费等有关费用，否则甲方有权实施或同意有关单位实施停水停电等服务；电费水费由乙方按缴费通知直接向当地供电、供水等有关部门缴纳；甲、乙双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日起10日内将租赁物业归还甲方，否则，每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准加倍赔偿甲方；因自然灾害及不可抗力等非人为因素而导致双方无法履行本合同时，双方互不追究责任；因政府整体规划或其他政策要求对租赁物业进行调整，而导致本合同无法继续履行时，乙方必须无条件搬出，甲方无须承担任何赔偿责任；未经对方同意提前解除合同或不履行合同，且不符合免责条件的，违约方须赔偿守约方因此而造成的损失；乙方有下列情形之一，则属于乙方违约，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为补偿，甲方提前解除合同并不视为甲方违约。如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用：（1）拖欠租金或水电费一个月以上；（2）违章、违法经营的……；因变电变压机房，由甲方管理，乙方每月用电除按供电部门规定的价格核算外，电费另增收10%的线变损和管理维护费用。该合同双方并未约定租赁期限。合同签订后，佛山市南海桂城星辰机电产品经营部向广东省机床厂缴交了保证金4320元，并开始使用租赁物业。庭审中，李小熹称租赁物业从2014年5月开始转由罗冠明承租。2014年7月4日，广东省机床厂向罗冠明出具了2014年4月至6月租赁物业租金的收据。从该期间起，广东省机床厂的租金、水、电费均由罗冠明支付。租赁物业的水、电费结算方式为承租人向广东省机床厂缴交后，再由广东省机床厂向相关部门支付。此外，广东省机床厂向一审法院提交了2015年4月至8月南威34号电房商业用电户电度表及《水费通知书（133表）》等证据，上述证据分别记载广东省机床厂的租户用电电数、用水吨数和金额，其中租赁物业于2015年4月至8月的电费合计4952元，2015年4月至2016年10月的水费合计289.70元，但该证据并无李小熹、罗冠明的签名确认。李小熹、罗冠明称不确认上述证据，但确认至今尚欠广东省机床厂水费289.70元。佛山市南海区发展集团以广东省机床厂不能清偿到期债务为由于2007年12月28日向佛山市南海区人民法院提出对广东省机床厂宣告破产清算的申请。经审查，佛山市南海区人民法院于2008年1月7日作出（2008）南民破字第1-1号民事裁定书，受理上述破产申请。2008年1月31日，佛山市南海区人民法院作出（2008）南民破字第1号指定管理人决定书，指定广东省豪盛律师所为管理人。2013年5月27日，一审法院作出（2013）佛中法民二破字第7-1号民事裁定书，由一审法院受理佛山市南海区人民法院审理的该破产案件。2017年6月22日，一审法院作出（2013）佛中法民二破字第7-16号决定书，解除广东豪盛律师事务所的管理人职务，指定广东天地正律师事务所为管理人。2015年8月11日，广东电网有限责任公司佛山市南海供电局桂城供电所向广东省机床厂发出《广东电网公司用电检查结果通知书》，内容为经该所用电检查人员的现场检查，确认广东省机床厂在电力使用上存在相关问题，要求广东省机床厂在3天内整改完毕。同年8月14日，广东电网有限责任公司佛山市南海供电局桂城供电所又出具《通告》，内容为广东省机床厂的电气设备出现重大安全缺陷，不具备并网安全运行条件，要求广东省机床厂自行出资委托有具有相关质资单位进行修复。该《通告》张贴于广东省××厂厂区内。2015年10月19日，管理人作出广机破债会决字第010号《债权人会议决议书》，内容为管理人于2015年8月20日向债权人寄送了《表决事项情况说明书》和《表决表》各一份，截至2015年10月18日共收到10家债权人表决反馈表，其中有9家债权人表决情况如下：不同意“按照供电部门的要求，对广东省××厂厂区用电进行全面整改，并承担相应检查费、维修费”、同意“与停电涉及租户（51户）解除租赁合同并收回出租物业”。上述9家债权人所代表债权额占无财产担保债权总额的79.38%。管理人根据表决结果作出决议如下：对广东省××厂厂区内自2015年8月10日起停电所及区域不进行用电整改（检查、维修），并与停电区域物业涉及租户（51户）解除租赁关系、责令限期交还租赁物业。2015年12月24日，管理人作出《限期搬离交还物业通知书》，告知租户上述广东电网有限责任公司佛山市南海供电局桂城供电所对广东省××厂厂区的电力使用情况的检查结果，以及广东省机床厂债权人对相关整改的表决结果，通知租户自2015年12月24日起，解除与47户租户的租赁关系（名单附后），名单所列租户务必于2016年1月31日前向广东省机床厂交还各自承租物业，逾期交还，管理人将依法追究其相应法律责任。通知所附解除租赁关系租户名单包括罗冠明。该通知于当天张贴于广东省××厂厂区内。本案租赁物业至今仍未交还广东省机床厂。工商部门的公示信息显示，佛山市南海桂城星辰机电产品经营部是李小熹开办的个体工商户，于2014年7月3日经工商部门核准注销登记。原审认为：一、关于应否解除租赁合同。广东省机床厂与佛山市南海桂城星辰机电产品经营部签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。租赁合同的双方当事人并未约定租赁期限，该租赁双方形成不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即不定期租赁合同的法律后果是当事人任何一方享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，管理人于2015年12月24日作出《限期搬离交还物业通知书》，通知包括租赁物业在内的承租人解除租赁合同，并给予超过一个月的合理期限返还租赁物业，因此，根据上述法律规定，广东省机床厂请求自2015年12月24日起解除租赁合同，并从解除合同之日起计算租赁物业的占有使用费合法有据，一审法院予以支持。李小熹、罗冠明辩称解除租赁合同不符合合同约定的解除情形，广东省机床厂不履行供电维修整改属于违约方，其无权要求提前解除合同等抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于本案的民事责任主体。首先，租赁合同的承租人佛山市南海桂城星辰机电产品经营部是李小熹开办的个体工商户，佛山市南海桂城星辰机电产品经营部向工商部门注销登记后，其在租赁合同中的权利义务应由其经营者李小熹承继。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”李小熹将租赁物业转租给罗冠明，广东省机床厂对此并未提出异议，但根据合同相对性原则，承租人李小熹的转租行为并未在出租人广东省机床厂与第三人罗冠明之间产生直接的法律关系，即广东省机床厂与罗冠明不存在租赁合同的法律关系，广东省机床厂与李小熹之间的租赁合同继续有效。故广东省机床厂只能依据租赁合同的约定向李小熹主张权利并由其承担相应的民事责任，广东省机床厂要求罗冠明返还租赁物业，以及支付租赁物业的租金、使用费和水、电费等缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于应否退还租赁保证金。根据租赁合同约定，承租方拖欠出租方租金或水电费一个月以上，出租方有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归出租方所有。现李小熹未依约向广东省机床厂支付租金和水电费，广东省机床厂根据租赁合同的约定请求不予退还保证金4320元合法有据，一审法院予以支持。四、关于部分租金是否超过诉讼时效。李小熹、罗冠明辩称广东省机床厂主张2015年8月份之前的租金已超过一年诉讼时效，广东省机床厂对该部分租金丧失胜诉权。根据租赁合同约定，承租人必须在每月缴交租金，故广东省机床厂应举证证明2015年8月份之前的租金曾发生诉讼时效中断。2015年12月24日，管理人在广东省××厂厂区内张贴《限期搬离交还物业通知书》，通知包括案涉承租人在内的租户自2015年12月24日起解除租赁关系，租户务必于2016年1月31日前向广东省机床厂交还各自承租物业。该通知书在通知承租人解除租赁合同的同时，必然产生结算租金的法律后果，应视为广东省机床厂已向承租人主张租金，发生诉讼时效中断的效力。从诉讼时效中断之日起至广东省机床厂向本院提起诉讼之日止，并未超过一年诉讼时效期间，因此，李小熹、罗冠明辩称2015年8月份之前的租金已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。五、关于租赁物业是否尚欠水费289.70元和电费4692元。庭审中，李小熹确认尚欠广东省机床厂水费289.70元，故李小熹应向广东省机床厂支付该费用。对于广东省机床厂主张的电费4692元，广东省机床厂提交了2015年4月至8月南威34号电房商业用电户电度表以证明其主张。本案中，租赁物业的水、电费均由承租人向广东省机床厂缴交，再由广东省机床厂向相关部门支付。而广东省机床厂提交的《水费通知书（133表）》记载的租赁物业水费金额合计289.70元，与李小熹确认尚欠的水费金额一致。结合水、电费相同的交易习惯分析，一审法院采信广东省机床厂举证的证据2015年4月至8月南威34号电房商业用电户电度表，认定李小熹尚欠电费4692元。六、关于滞纳金是否过高的问题。租赁合同约定逾期缴交租金的，广东省机床厂按每日千分之三的比例收取滞纳金。上述滞纳金条款实际上应视为关于违约金的约定，该违约金约定的计算标准明显过高，应当予以调整。根据李小熹的违约责任，一审法院酌定逾期付款违约金按照年利率24%的标准予以计算。鉴于广东省机床厂的诉讼请求并未全部予以支持，一审法院根据诉讼请求金额获得支持的比例确定各自应负担的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百三十二条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除广东省机床厂与李小熹于2008年5月1日签订的《南海区公有物业租赁合同》；二、李小熹应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的位于佛山市南海区桂城南海大道北35号广东省机床厂厂内的物业返还给广东省机床厂；三、广东省机床厂不予退还李小熹保证金4320元；四、李小熹应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省机床厂支付租金12588元及违约金（自2015年5月1日起至实际清偿之日止以实际欠款金额按照年利率24%予以计算）；五、李小熹应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省机床厂支付自2015年12月24日起至实际返还物业之日止的占有使用费（按照租金标准1440元/月计算）；六、李小熹应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省机床厂支付尚欠的水费289.70元和电费4952元；七、驳回广东省机床厂的其他诉讼请求。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：二审应围绕当事人的上诉请求进行，原审当事人未提起上诉部分，本院予以维持。本案为租赁合同纠纷，根据李小熹的上诉和广东省机床厂的答辩，本案的争议焦点是：1、案涉租赁合同的效力；2、2015年8月之前的租金是否已过诉讼时效；3、保证金应否退还；4、租金及占有使用费的标准；5、滞纳金标准是否过高；6、广东省机床厂请求的4692元电费应否得到支持。关于案涉租赁合同的效力问题。案涉租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李小熹上诉主张案涉租赁物业属于违法建筑，案涉租赁合同无效，没有提供证据证明，本院不予支持。关于2015年8月之前的租金是否已过诉讼时效问题。管理人于2015年12月24日在广东省××厂厂区内张贴《限期搬离交还物业通知书》，具有向包括李小熹在内的承租人送达的效力，产生结算租金的法律后果，原审认定发生诉讼时效中断，2015年8月之前的租金没有超过诉讼时效，并无不当。关于保证金应否退还问题。李小熹拖欠租金、水电费，广东省机床厂要求不予退还保证金符合合同约定，原审予以支持并无不当。关于租金及占有使用费的标准问题。李小熹拖欠租金、占用案涉物业不予返还，原审按照合同约定的租金标准计算租金和占有使用费并无不当。李小熹上诉主张案涉物业只能作为仓库使用，按照合同约定的租金标准计算租金和占有使用费显失公平，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金标准是否过高问题。案涉租赁合同约定的违约金标准为每日千分之三，原审认定明显过高并调整为按年利率24%计算符合法律规定，并无不当，李小熹上诉主张调整后的违约金标准明显过高，没有事实依据，本院不予支持。关于广东省机床厂请求的4692元电费应否得到支持问题。案涉物业的水电费均由承租人按照广东省机床厂出具的水电费表所载数额向广东省机床厂交纳，广东省机床厂再向相关部门缴交，李小熹并无证据足以推翻广东省机床厂提供的用户电度表，原审采信广东省机床厂提供的用户电度表，认定李小熹应向广东省机床厂支付4692元电费，并无不当。综上，李小熹的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费469.08元,由李小熹负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一九年八月十三日书记员  邹健君