江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0725民初315号原告（反诉被告）：秦小英，女，1967年4月27日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：卢毓津，江西文峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹华英，女，1964年6月2日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：黄居福，系邹华英之夫。被告（反诉原告）：黄居福，男，1957年2月21日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。原告秦小英与被告邹华英、黄居福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告邹华英、黄居福提起反诉，本院决定合并审理。原告的委托诉讼代理人卢毓津、被告及邹华英的委托诉讼代理人黄居福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦小英向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款16728元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告黄居福、邹华英系夫妻关系。2012年11月2日，两被告与原告签订了一份《上犹县城中央花园房屋销售合同》，合同载明了双方权利、义务关系。之后，被告分别于2012年11月2日预付购房款262300元，2015年7月30日按揭140000元，2016年1月6日支付购房款70000元，两被告自己安装进户门冲抵购房款500元。该房屋建筑面积125.52㎡，购房总价为125.52㎡×3900元/㎡=489528元。两被告仍欠原告购房款16728元（489528-262300-140000-70000-500）。原告多次催款，被告拒绝付款，原告故提起诉讼。被告邹华英、黄居福辩称，一、本案纠纷是秦小英造成的，依法应当由秦小英承担民事法律责任。理由是：2012年11月2日，邹华英与秦小英签订了一份《上犹县城中央花园房屋销售合同》，合同第二条、第三条的约定包含了柴间的面积、价格。合同签订当天，黄居福支付了52%首付购房款262300元，剩余房款按约定办理银行按揭支付。2013年10月初，秦小英交付了房屋。邹华英于2016年1月4日在银行按揭贷款140000元支付了购房款，黄居福又于2016年1月6日支付了70000元，邹华英、黄居福安装进户门冲抵购房款500元，邹华英、黄居福共向秦小英支付了购房款472800元。但秦小英至今未向邹华英、黄居福交付购房配套的1间5㎡柴间。二、秦小英指控邹华英、黄居福欠其房款16728元不是事实，理由是：秦小英未按合同约定交付柴间，造成了邹华英、黄居福生活、工作、出行极大不便和损失，致使双方就购销房款一事至今未结算。邹华英、黄居福愿意按合同约定付清包括柴间30000元的房款，但秦小英也必须按合同约定交付1间5㎡的柴间。三、秦小英违约不给邹华英、黄居福柴间，依法应当赔偿邹华英、黄居福的损失65040元，减去还应付给秦小英的16728元，秦小英仍应赔偿邹华英、黄居福损失48312元。反诉原告邹华英、黄居福向本院提出反诉请求：1.反诉被告继续履行合同第二条约定的“出售柴间5㎡”给反诉原告或赔偿反诉原告损失48312元；2、本诉和反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年11月2日，邹华英与秦小英签订了一份《上犹县城中央花园房屋销售合同》，合同第二条、第三条约定了柴间的面积约5㎡和柴间价格为6000元/㎡。邹华英、黄居福应付秦小英住房款489528元、柴间款30000元，合计519528元，已向秦小英支付了购房款472800元，仍有46728元房款（含柴间30000元）未付。但秦小英不给柴间，造成邹华英、黄居福及家人生活、工作、出行极大不便和损失，致使邹华英、黄居福不得不在距住房较远的地方长期租用他人柴间用于存放摩托车等。也正因为秦小英不按合同提供柴间，才使邹华英、黄居福对应付的46728元至今未付。邹华英、黄居福要求秦小英赔偿损失，按租用邹红霞一间柴间年租金1440元，计算租用66年，应付租金95040元，而应付柴间款为30000元，邹华英、黄居福多付65040元的损失。邹华英、黄居福同意对应付给秦小英的房款46728元（含柴间款30000元）在秦小英应赔偿给邹华英、黄居福的95040元中扣除，等于秦小英仍应付邹华英48312元。反诉被告秦小英辩称，反诉原告的反诉理由不能成立，反诉原告欠反诉被告16728元的事实清楚，反诉被告在合同签订后在花园小区已建了柴间，因政府的行为拆除，所以无法交付柴间，责任不在于反诉被告，反诉原告要求反诉被告赔偿四万余元的诉讼请求无事实法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原、被告的身份证、秦小英与刘继佩的结婚证、《上犹县城中央花园房屋销售合同》及《合同补充协议》、收款收据、收据、收费凭证、借款凭证、房权证、不动产权证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《柴间租赁合同》及收条，原告对该证据的三性均有异议，本院认为租赁合同的相对人及收条的出具人邹红霞与邹华英有利害关系，且该证据无其他证据予以佐证，其真实性存疑、证明力极低，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月2日，原告邹华英与被告秦小英签订了一份《上犹县城中央花园房屋销售合同》，该合同约定：甲方售房代表人秦小英，乙方邹华英；乙方购买的房屋位于该花园第四层401号住房，产权面积约123㎡，柴间约5㎡；计价方式为按建筑面积计算，住房3900元，柴间6000元，总金额约509700元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准（柴间无产权证）；付款方式为乙方交清总房款的52%为首付，即金额262300元，剩余房款247400元办理银行按揭……。2013年10月初，秦小英向邹华英、黄居福交付了涉案房屋，但未交付合同约定的5㎡柴间。2012年11月2日、2016年1月4日、2016年1月6日，邹华英及其配偶黄居福先后支付购房款262300元、140000元、70000元，并自行安装进户门冲抵购房款500元，仍欠秦小英房屋价款16728元（125.52×3900-262300-140000-70000-500）。庭审中，原、被告承认原告曾在小区建配套柴间，但之后被政府拆除的事实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同成立。原告向被告交付了房屋，并已办理了不动产登记手续，该房屋买卖合同中有关住宅交易的条款合法有效，被告应当依约履行支付购房款的义务，故原告主张被告支付所欠的购房款16728元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告明知在“中央花园”小区内建设配套柴间未经有关部门审批，仍然与被告签订房屋买卖合同，约定将柴间出售给被告，之后该柴间被政府拆除，导致原告无法向被告交付柴间，至此房屋买卖合同中有关柴间的条款因违反相关法律强制性规定，应归为无效条款，原告对此负有主要过错，应承担相应的赔偿责任。关于被告主张原告赔偿损失48312元的反诉请求，本院认为本案合同条款无效情形下产生的是缔约过失责任，而非违约责任，损失赔偿对象并不包括合同履行后可以获得的利益，故本案被告主张原告赔偿其另行租赁柴间66年的租金损失无事实和法律依据。但本院综合考量原告的过错程度及配套柴间无法交付对房屋使用价值有一定影响，本院酌情认定损失赔偿额为6000元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、被告邹华英、黄居福于本判决生效之日起十日内向原告秦小英支付购房款16728元；二、反诉被告秦小英应于本判决生效之日起十日内向反诉原告邹华英、黄居福赔偿损失6000元；三、驳回反诉原告邹华英、黄居福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由被告邹华英、黄居福负担，反诉受理费354元，由反诉原告邹华英、黄居福负担310元，由反诉被告秦小英负担44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  钟素芳审判员  魏玉华审判员  邓方定二〇一九年八月十三日书记员  李 秀