广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初2016号原告：吴奕健，男，1966年7月29日出生，汉族，住址广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：钟耀能，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：江门市维昌五金电子有限公司，住所广东省江门市新会区古井镇洋边村龟山，统一社会信用代码91440705398001985K。法定代表人：李健。原告吴奕健诉被告江门市维昌五金电子有限公司（以下简称“维昌五金公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，由审判员陈辉灿担任审判长与审判员梁庭超及人民陪审员赵健祯依法组成合议庭于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告吴奕健及其委托诉讼代理人钟耀能到庭参加诉讼，被告维昌五金公司经过本院的合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴奕健向本院提出诉讼请求：1.判令从2019年4月起解除原告吴奕健与被告维昌五金公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告维昌五金公司支付2019年1月、2月、3月的租金，合计30000元，未履行部分租金为570000元；3.判令原告吴奕健没收被告维昌五金公司缴纳的保证金20000元；4.本案诉讼费用由被告维昌五金公司承担。事实和理由，2018年6月16日，被告维昌五金公司因生产需要与原告吴奕健签订《厂房租赁合同》，约定被告维昌五金公司向原告吴奕健租赁位于新会区古井镇××村龟山厂房3车间。合同约定被告维昌五金公司向原告吴奕健支付履约保证金20000元，厂房租金为每月10000元，每月5日前缴付当月租金。同时约定被告维昌五金公司如拖欠租金两个月的，原告吴奕健有权没收保证金，并追回租金，收回租赁物及解除合同。现被告维昌五金公司在使用厂房后，只缴付了部分租金，但一直拖欠2019年1月、2月和3月份的租金，根据合同约定，原告吴奕健有权解除合同，没收保证金并追回未付租金。被告维昌五金公司多月未支付租金的行为严重侵害了原告吴奕健的合法权益，原告吴奕健特提起本案诉讼。原告吴奕健在本案审理过程中提交《说明》明确诉讼请求如下：1.判令从2019年4月起解除原告吴奕健与被告维昌五金公司签订的《厂房租赁合同》，被告维昌五金公司返还厂房给原告吴奕健；2.判令被告维昌五金公司支付2019年1月、2月、3月租金共30000元（租金应计算至2019年6月4日止）；3.没收被告维昌五金公司缴纳的保证金20000元；4.本案诉讼费用由被告维昌五金公司承担。被告维昌五金公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为被告维昌五金公司放弃答辩、举证、质证的权利。经庭审质证、辩证，对原告吴奕健提交的《厂房租赁合同》和《建设用地规划许可证》及《用地红线图》因无相反的证据予以反驳，亦无影响证据真实性的因素存在，故本院对原告吴奕健提交证据的真实性予以采信。为查明本案事实，本院依职权到涉案厂房新会区古井镇××村龟山厂房3车间进行勘察拍照，证明涉案厂房已部分拆除，原告吴奕健对本院勘察照片的真实性、合法性、关联性无异议。综合原告吴奕健的陈述和本院采信的证据，本院确认如下事实：原、被告于2018年6月16日签订《厂房租赁合同》约定，原告吴奕健将坐落于江门市新会区古井镇××村龟山厂房3车间出租给被告维昌五金公司作生产用途，租赁期限为2018年6月15日至2024年7月14日，其中前30天为装修期，装修期内免收租金，即正式起租时间为2018年7月15日，每月租金为10000元，每月5日前交付当月租金；原、被告签订合同时，被告维昌五金公司向原告吴奕健支付保证金20000元，合同期满被告维昌五金公司付清租金及一切费用之后，原告吴奕健应当将保证金全额无息退还给被告维昌五金公司。《厂房租赁合同》签订后，被告维昌五金公司向原告吴奕健支付了20000元的保证金，原告将涉案厂房交付被告维昌五金公司使用。被告维昌五金公司于2019年春节前后停止生产经营，亦未有人员留守在涉案厂房，且被告维昌五金公司的物品至今仍摆放在涉案厂房。被告维昌五金公司已经向原告吴奕健结清2018年12月31日前的租金，自2019年1月起被告维昌五金公司没有再向原告吴奕健支付租金。原告吴奕健多次联系被告维昌五金公司要求解除《厂房租赁合同》及追讨租金不果，遂提起本案诉讼。另查明，原告吴奕健用于出租的涉案厂房是承租古井镇洋边村委会土地自行建设的，截至法庭辩论终结仍未取得建设工程规划许可证。涉案厂房因部分超出建设用地规划红线范围，原告吴奕健按照政府通知于2019年6月5日将涉案厂房超出建设用地规划红线的部分进行拆除。本院认为，本案是租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案涉及合同效力、厂房退还、租金及保证金等问题。一、关于《厂房租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”的规定，原告吴奕健与被告维昌五金公司签订的《厂房租赁合同》所涉厂房,至本案法庭辩论终结仍没有取得建设工程规划许可证，故该《厂房租赁合同》无效。合同无效,自始没有法律效力。二、关于涉案厂房的交还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《厂房租赁合同》无效，被告维昌五金公司应当将其所占用的涉案厂房交还给原告吴奕健。三、关于租金及保证金的问题。原、被告所签订的《厂房租赁合同》为无效合同,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”的规定，被告维昌五金公司实际占有使用原告吴奕健的厂房,应支付房屋占用费，房屋占用费计算标准参照双方在《厂房租赁合同》中约定的租金标准，即被告维昌五金公司应按照每月10000元的标准向原告吴奕健支付房屋占用费。本案审理过程中原告吴奕健向本院提交书面说明,明确请求被告维昌五金公司支付2019年1月、2月、3月租金共30000元（租金应计算至2019年6月4日止）。因被告维昌五金公司已经依据《厂房租赁合同》约定的租金标准向原告吴奕健结清2018年12月31日前的房屋占用费，故本院不予调整。2019年1月至2019年6月4日的房屋占用费，被告维昌五金公司应按照10000元/月标准计付给原告吴奕健，即被告维昌五金公司应向原告吴奕健支付占用费51333.33元（10000元/月×5月+10000元÷30天×4天）。另,因《厂房租赁合同》无效,原告吴奕健收取被告维昌五金公司的保证金20000元,本应返还给被告维昌五金公司。但为减少当事人讼累,本院在此作抵扣处理。抵扣后,2019年1月至2019年6月4日的房屋占用费,被告维昌五金公司仍应支付31333.33元(51333.33元-20000元=31333.33元)。被告维昌五金公司经本院的合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴奕健与被告江门市维昌五金电子有限公司于2018年6月16日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。二、被告江门市维昌五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于江门市新会区古井镇洋边村龟山厂房3车间的厂房交还给原告吴奕健。三、被告江门市维昌五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴奕健支付经抵扣后的2019年1月至2019年6月4日的房屋占用费31333.33元。四、驳回原告吴奕健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元（已由原告吴奕健预交），由被告江门市维昌五金电子有限公司负担10000元。原告吴奕健预交的一审案件受理费10000元，由一审法院予以退回；被告江门市维昌五金电子有限公司应向一审法院补缴案件受理费10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈辉灿审 判 员  梁庭超人民陪审员  赵健祯二〇一九年八月二十二日法官助理陈银英书记员赵丽燕