山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终4314号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河**九曲镇滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，1987年6月27日出生，汉族，该公司员工，住蒙阴县。被上诉人（原审原告）：陈琴，女，1982年5月9日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：李越，山东平澜律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）因与被上诉人陈琴房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初10959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人荣盛富翔公司的委托诉讼代理人张希锋，被上诉人陈琴的委托诉讼代理人李越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣盛富翔公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按合同约定办理房屋产权登记证的原因，是小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非上诉人的原因。一审法院认定违约金明显过高，没有综合考虑实际损失，当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。被上诉人陈琴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人陈琴向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理“荣盛?香醍荣府”55-1-201号房的权属证书；2、判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金60000元，并实际计算至原告实际取得房屋权属证书之日；3、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年9月25日，原告（买受人）陈琴与被告（出卖人）荣盛富翔公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS325294。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市兰山区“荣盛?香醍荣府”第55号楼1单元201号房屋一套及第55号楼-111号储藏室一间；房屋面积102.12平方米，储藏室面积12.24平方米；每平方米价款5195.11元；总房价款为594113元。合同第六条付款方式为按揭付款。合同签订时付清首付款184113元；余款410000元办理按揭付清。签订合同时买受人备齐按揭资料，合同签订之日起七日内办理完按揭手续。由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金。如买受人不按时还按揭款，逾期超过3期，出卖人有权在仅付清按揭余款的情况下，收回该房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告实际支付购房款594128元。被告于2015年5月30日向原告交付房屋。后原、被告因逾期办理房产证发生争议，原告诉至法院。一审法院认为：原告陈琴与被告荣盛富翔公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告主张被告应按约定协助其办理房屋产权证书，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。”涉案房屋于2015年5月30日交付，被告应在2016年5月30日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，但被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告应向原告支付违约金。原告陈琴与被告荣盛富翔公司在签订合同时并未约定违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案房屋交付情况，逾期办证违约金应当自2016年5月30日开始计算至符合办证条件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告陈琴办理位于临沂市××北城新区“荣盛?香醍荣府”第55号楼1单元201号房屋一套及第55号楼-111号储藏室一间的产权登记手续；二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司支付给原告陈琴逾期协助办理产权登记的违约金【1、按已付购房款594128元为基数，其中2016年5月30日起至2018年6月14日止的违约金52751.24元（594128元×4.35%÷365天×745天）于本判决生效后十日内履行完毕；2、2018年6月15日起至符合办证条件之日止的后续违约金（以已付购房款594128元为基数，按实际违约天数，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息计算）】；三、驳回原告陈琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告负担79元，由被告负担571元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交不动产权证书一份，证明：涉案房屋自2018年11月28日具备了办理房屋产权登记的条件。被上诉人质证意见为：无异议，上诉人是2018年12月16日通知被上诉人办理相关的房产登记。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审相同。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、上诉人是否应承担本案的违约责任；1、一审法院认定本案的违约金是否适当。上诉人主张其未按合同约定办理房屋产权登记证的原因，是小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非上诉人的原因，但未提交有效证据证实其主张，并且涉案小区是由上诉人管理，上诉人对涉案小区负有管理、服务职责，因此，一审法院认定上诉人应按合同约定承担违约责任并不当。上诉人与被上诉人在签订合同时未约定违约金。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案违约金正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇一九年八月三十日书记员 陈小雪合议庭笔录时间：2019年8月23日。。地点民一庭办公室。合议庭组成人员：审判长：姚军审判员:王周华、邹海波。书记员：陈小雪。案件主审人：邹海波。合议：(2019)鲁13民终4314号。主审人汇报案情:（略）。主审人意见:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。姚：上诉人主张其未按合同约定办理房屋产权登记证的原因，是小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非上诉人的原因，但未提交有效证据证实其主张，并且涉案小区是由上诉人管理，上诉人对涉案小区负有管理、服务职责，因此，一审法院认定上诉人应按合同约定承担违约责任并不当。上诉人与被上诉人在签订合同时未约定违约金。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案违约金正确，同意。王：同意。合议庭决议：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。