吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终856号上诉人（原审被告）：王某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:张某（系王某丈夫)，现住吉林省延吉市被上诉人（原审原告）：延边常胜物业管理有限公司。法定代表人：鲁某。委托诉讼代理人:卢某。上诉人王某因与被上诉人延边常胜物业管理有限公司物业（以下简称常胜物业公司）服务合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2019）吉2401民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审被告)王某及其委托诉讼代理人张晓明，被上诉人(原审原告)常胜物业公司的委托诉讼代理人卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：请求依法撤销（2019）吉2401民初675号民事判决书，本案一审及二审诉讼费由常胜物业公司承担。事实和理由：常胜物业公司以协议和转让方式从北方物业手中接管龙华尚城小区物业,这种行为违反了物业管理条例第三条、第二十四条、第五十七条、第六十条。即然转让协议非法物业也就是非法物业,没有为我们业主服务的权利和收费的权利,因此常胜物业公司主张的业主欠费诉讼请求不成立。一审判决书下来后我们带着判决书去找正阳社区核实，正阳社区书记当场就否认这个证明，有拍摄视频为证，应当追究相关责任人的法律责任。常胜物业公司根本不懂物业管理服务，管理混乱，有业主调查照片和相关视频为证，致使我家所在楼的一楼从外面到楼内一直到3楼，占用公共区域堆放垃圾杂物和可燃物,这些东西夏天就腐败出非常难闻的味道,让人们无法正常通行，同时招来大量的苍蝇在楼道内盘旋,影响着我们的身体健康不说还有严重的消防安全隐患，严重影响了我们的人身安全。龙华尚城小区自2011年11月投入使用至今，已经过了开发商保质期，而业主活动室在物业公司与开发商交接时就应当公布，至今已经将近8年，仍未公布。现在南区已经基本住满，早应公布业主活动室。常胜物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。常胜物业公司向一审法院起诉请求：我公司在2014年11月20日至2018年11月19日给王某提供物业服务，但王某至今未按合同约定支付物业费2504.06元，并应支付违约金394.13元。我公司多次向王某催款，但王某至今未履行给付物业费的义务。请求法院判令王某给付拖欠的物业费及违约金共计2898.19元。一审法院认定事实：常胜物业公司于2017年8月29日依法成立，公司营业范围为物业管理服务、室内清洁服务、单位后勤管理服务。延吉市龙华尚城小区为延吉中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）开发建设的小区。2013年10月17日，中天房地产公司与延吉北方物业管理有限责任公司（以下简称北方物业公司）签订了前期物业服务合同，约定中天房地产公司将其开发的延吉龙华尚城小区的前期物业服务管理委托给北方物业公司，并约定了物业服务内容，物业服务费用按每月每平方米0.8元收取，每年6月30日前收取当年物业费，过期将按每日万分之三的标准收取违约金，物业服务期限为2013年10月20日至2016年11月19日。2016年11月18日，中天房地产公司、北方物业公司另行签订了前期物业服务合同，继续就龙华尚城小区的物业服务进行了约定，除将服务期限延长至2019年11月19日，其他内容与前述合同内容一致。2017年10月28日，中天房地产公司、北方物业公司、常胜物业公司签订协议书，约定北方物业公司将其对龙尚城小区的物业服务事项于2017年11月1日转让给常胜物业公司。2017年11月1日，常胜物业公司开始接管龙华尚城小区的物业管理。王某的的的的房屋××区，房屋建筑面积65.21平方米。北方物业公司及常胜物业公司按照合同约定，在2014年11月20日至2018年11月19日期间为龙华尚城小区提供了物业服务，但王某未支付上述期间的物业费2504.06元（65.21㎡×0.8元／月／㎡×12个月×4年）。另查，2013年10月，北方物业公司将龙华尚城小区物业费从0.7元／月／平方米调整至0.8元／月／平方米。2018年10月20日，延吉市进学街道正阳社区居民委员会出具证明，内容为，延吉北方物业管理有限责任公司于2013年9月26日至2014年3月26日期间，在北区3号楼东侧、南区5号楼西侧张贴物业费调整公告，其内容真实，公告时间及期限均属实。一审法院认为，常胜物业公司依法成立，具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。在龙华尚城小区未成立业主委员会的情况下，中天房地产公司作为龙华尚城小区的建设单位，其与北方物业公司签订前期物业服务合同，将小区的前期物业委托北方物业公司管理，符合法律规定，该合同合法有效，并约定了物业服务范围、物业费收取标准、逾期支付物业费的违约金，对龙华尚城小区全体业主具有约束力。北方物业公司及常胜物业公司为龙华尚城小区提供了相关的物业服务，王某直接或者间接地受益，其应当按照合同约定交纳物业费。常胜物业公司作为北方物业公司对龙华尚城小区物业服务和管理的承接单位，其合同权利与义务应当一并承接，王某拖欠2014年11月20日于2018年11月19日期间的物业费，常胜物业公司有权利主张，因此常胜物业公司要求王某支付物业服务费2504.06元的诉讼请求成立，本院予以支持。对常胜物业公司要求王某支付违约金394.13元的诉讼请求，因前期物业服务合同对违约金进行了约定，常胜物业公司要求的违约金部分未超过合同约定的标准，本院予以支持。王某关于常胜物业公司未履行管理责任，水泥路面破损不修复，绿化、健身器材不维护，器材多处开焊，个别楼道灯、单元门把手已坏，下水道盖存在安全隐患，下水道、马葫芦多年不清掏，物业公司非法对物业用房进行出租牟取私利等抗辩意见，王某未提交证据证明，本院不予采信。王某关于小区业主家被盗、业主摩托车丢失的抗辩意见，因不属于物业服务范围，本院不予采信。王某关于常胜物业公司未经物价部门批准对物业费私自定价的抗辨意见，本院认为，延吉市进学街正阳社区居民委员会出具证明延吉市北方物业于2013年9月26日在龙华尚城南区5号楼西侧张贴物业费调整公告，在物业费调整后，多数业主按新调整的价格进行了交费，且被告已按新调整的物业费价格交纳过物业费，应视为其同意物业费价格调整，对其上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十五条、第四十一条第一款的规定，判决：王某于本判决生效后立即支付延边常胜物业管理有限公司2014年11月20日至2018年11月19日期间的物业费2504.06元，并支付违约金394.13元。如王某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由王某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据常胜物业公司因与北方物业公司及中天房地产公司签订的协议从而承接了龙华尚城小区的物业服务和管理，其物业服务等级均以北方物业公司与中天房地产公司签订的前期物业服务合同为准。另物业服务是否达标应当参照物业服务合同中关于物业服务的项目在物业服务期间内进行综合举证，不能以某一特定时间拍摄的照片或者视频为准，且二审中王某提供的录像光盘拍摄的时间为2019年4月，与本案常胜物业公司主张收取2014年-2018年的物业费用无关。故本院对王某在本案二审期间提供的致龙华尚城南区业主函、网络截图、光盘不予采信。另购房合同与业主手册因常胜物业公司对其真实性没有意义，故本院对以上两份证据的真实性予以认定。经审理，本院对一审判决书中认定的事实予以确认。另查，龙华尚城小区现未成立业主委员会。本院认为，龙华尚城小区在未成立业主委员会的情况下，中天房地产公司作为建设单位与北方物业公司签订前期物业服务合同合法有效。北方物业公司按照前期物业服务合同约定为王某等龙华尚城小区业主提供服务，龙华尚城业主应当按照合同约定交纳物业费。根据2017年10月28日，中天房地产公司、北方物业公司、常胜物业公司的签订协议书，常胜物业公司承接了北方物业公司对龙华尚城小区物业服务和管理。王某拖欠2014年11月20日于2018年11月19日北方物业公司与常胜物业公司服务期间的物业费，常胜物业公司现有权利主张。二审期间，王某主张常胜物业公司不具备三级物业服务等级、物业服务不达标等，认为其不应按照常胜物业公司要求缴纳物业费用。但是本案审理期间王某并未向本院提供充足的证据用以证明其主张，另物业服务是否达标应当参照物业服务合同中关于物业服务的项目在物业服务期间内进行综合举证和认定，不能以某一时间、某一地点、某位业主的特定证据为准。故本院对王某的该上诉请求不予支持。另王某主张关于常胜物业公司未经物价部门批准对物业费私自定价的行为应当不成立。王某虽然提出延吉市进学街正阳社区居民委员会出具证明内容不真实，延吉市北方物业公司并未在××区西侧张贴物业费调整公告，但是并未向本院提供充足的证据证明其主张，故对王某的该上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元（王某已预交），由王某负担。本判决为终审判决。审判员  金春秋审判员  崔 玉审判员  葛福祥二〇一九年八月七日书记员  李亚男