河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初5578号原告：刘保国，男，1963年11月20日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住郑州市管城回族区。被告：郑州市管城回族区永丰新城业主委员会，住所地郑州市管城回族区紫辰路**院永丰新城小区。负责人：崔遂红，主任。委托诉讼代理人：李广聚，郑州市管城回族区永丰新城业主委员会法律顾问。委托诉讼代理人：李华金，河南良仁律师事务所律师。原告刘保国与被告郑州市管城回族区永丰新城业主委员会（以下简称永丰新城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘保国、被告永丰新城业委会的委托诉讼代理人李广聚、李华金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘保国向本院提出诉讼请求：1.判决被告与郑州孚恒物业管理有限公司（以下简称孚恒物业公司）所签订的《物业管理服务合同》无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月24日，原告突然发现其所居住的永丰新城小区的物业管理机构更换成了孚恒物业公司。一个多月后，孚恒物业公司在小区内张贴告示，向包括原告在内的小区业主收取物业费和停车费。原告和众多小区业主对此不解，即向孚恒物业公司提出询问后，孚恒物业公司称其收费依据是被告和其所签订的《物业服务合同》。在原告及广大业主的一再要求下，被告在小区公告栏内公示了该《物业服务合同》。该《物业服务合同》公示后，小区一片哗然。该合同约定了物业服务的相关内容、标准及收费方案。但是，被告从未就物业服务内容、标准及物业服务收费标准等重大事项召开过业主大会，更没有进行过任何审议表决程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项及国务院《物业管理条例》第十一条第（七）项均明确规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由全体业主共同决定。《河南省物业管理条例》第二十二条第（五）项和第（十二）项更加明确的规定：确定物业服务内容、标准及物业收费服务标准及决定有关业主共有和共同管理权力的其他重大事项是业主大会的职责。被告不经业主大会审议表决物业服务内容、标准和收费方案，而擅自同孚恒物业公司直接签订《物业服务合同》的行为违反了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》相关强制性规定，剥夺了原告及小区其他业主的知情权和表决权。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。永丰新城业委会辩称，1.程序上，被告不适格，被告起诉的法律关系是确认合同效力，涉及合同纠纷一定存在相对方，被告不能自己一方签订合同，但原告仅列被告永丰新城业委会为被告，不管法院如何审理，该判决书对合同纠纷另一方不具有约束力，因此请求法院当庭驳回原告的诉讼请求；2.原告撤销被告签订合同的效力已过法定时效，撤销权是法定除斥期间，无中止、中断、延长情形，被告与孚恒物业公司签订合同前后召开业主大会，且在小区公示亦在2016年9月14日的大河报上公示，对此原告还找到业主委员家闹事，原告对被告签订合同是知情，是明知的，因此依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案被告时隔3年才起诉撤销被告签订合同，早已过了诉讼时效；3.实体上，被告成立程序合法，被告完全是依据《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》等相关法律依法成立，并经管城回族区住房保障服务中心备案的合法组织，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10172号）和贵院（2016）豫0104民初1281号判决书第六页倒数二、三行中得以认定被告成立的合法性和选聘物业服务企业符合法律规定；4.被告与孚恒物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，首先，被告选聘物业公司通过合法程序召开业主大会，2016年7月永丰新城业委会公示召开永丰新城业主大会通知、公告及表决意见当中，就明确列明表决的事项有选聘解聘物业公司，指的是解聘前期物业公司，委托业主委员会招聘新的物业公司，被告书面征求业主代表大会代表意见单符合《中华人民共和国物权法》第七十六条“两个过半数”的规定。对于解聘前期乐邦物业公司的合法性也依据郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10172号及贵院（2016）豫0104民初1281号判决书的认定事实部分予以认定，同一份业主表决意见单，解聘合法，故选聘合法；5.被告代表全体业主签订物业服务合同有效成立，为了保证公平、公正，被告委托郑州郑宏物业咨询服务有限公司对涉案小区物业管理公司进行对外公开招投标，孚恒物业公司中标后于2016年10月13日与被告签订了《物业管理服务合同》系业主代表大会决定的，是执行业主代表大会决定的结果，该合同在小区公示栏中多次公示后履行，该物业服务合同程序及内容均符合法律规定，属合法有效合同。综上，被告代表永丰新城小区业主与孚恒物业公司签订物业管理合同符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《河南省物业管理条例》第二十二条中“两个过半数”之规定，应当驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系永丰新城小区业主。被告永丰新城业委会经业主大会选举成立，并于2016年5月6日在郑州市××区住房保障服务中心履行了备案手续。2016年7月25日，永丰新城业委会发布《关于召开永丰新城业委会会议的通知》，载明会议的主要内容为：1.选聘、解聘物业服务公司事项；2.拟定小区停车管理办法、收费标准，以全体业主利益最大化为基础并向全体业主公示。2016年8月2日，被告发布《公告》，主要内容：经全体业主委员会成员表决通过，决定于2018年8月17日开始召开永丰新城业主大会临时会议，以书面征求意见方式召开，会议方案为：1.委托业主委员会解聘、选聘物业服务企业；2.委托业主委员会拟定小区停车管理办法及收费标准等。2016年8月29日，郑州市××区永丰新城业主大会发布《公告》，主要载明：“永丰新城小区于2016年8月17日至2016年8月28日以书面征求意见表决方式召开永丰新城小区业主大会会议，小区实际有效票数871票，实际参加人数531人，大会议题表决情况如下：委托业主委员会解/招聘物业公司、拟定小区车辆停车管理办法及收费标准，同意531票，同意人数达60%，同意人数所拥有的建筑面积达62%，业主大会二项议题的表决符合法定程序要求。”2016年9月28日，永丰新城业委会委托招标代理机构郑州郑宏物业咨询服务有限公司对“永丰新城小区物业管理”进行招标工作，孚恒物业公司中标。2016年10月6日，永丰新城业委会发布《公告》，主要载明：“经业主大会半数以上业主表决同意，永丰新城业委会全权委托郑州郑宏物业咨询服务有限公司就本小区物业管理服务向社会公开招标……结果是孚恒物业公司中标（二级物业管理资质），业委会将择日与其签订物业服务合同。”2016年10月12日，被告向孚恒物业公司发出《中标通知书》，载明：“经召开公开招标会议及评标委员会的评审，在评标委员会评出的中标单位候选人中，业主委员会决定选聘孚恒物业公司为中标单位。”2016年10月13日，永丰新城业委会与孚恒物业公司签订《物业管理服务合同》。孚恒物业公司于2018年10月份左右进驻永丰新城小区。另查明，永丰新城业委会于2016年将案外人河南乐邦物业服务有限公司诉至本院，要求判令河南乐邦物业服务有限公司排除妨碍，撤离郑州市××区永丰新城小区，并移交物业服务相关设施、场地及资料。本院于2018年5月25日作出（2016）豫0104民初1281号民事判决，判令河南乐邦物业服务有限公司于判决生效后六十日内退出郑州市永丰新城小区并向小区新聘请的物业移交相关小区物业设施和相应管理资料。该判决已生效。后河南乐邦物业服务有限公司于2018年10月份撤出永丰新城小区。本院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。本案中，被告经业主大会选举产生后，已履行了备案登记，其可在业主大会的授权范围内履行管理职责。本案的争议焦点为被告永丰新城业委会与孚恒物业公司签订的《物业管理服务合同》是否合法有效、对全体业主是否具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”及第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”、第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主大会执行业主共同决定的事项。具体到本案的实际情况，永丰新城业委会于2016年8月17日开始以入户签字表决的方式决定解聘旧的物业公司，招聘新的物业公司。永丰新城业主大会于2016年8月29日发布的《公告》显示，永丰新城业主大会委托永丰新城业委会解/招聘物业公司、拟定小区车辆停车管理办法及收费标准的意见已经经过小区业主双过半数同意，在永丰新城业委会发布将择日与孚恒物业公司签订物业管理服务合同的《公告》后，永丰新城业委会与孚恒物业公司签订《物业管理服务合同》，据此，永丰新城业委会已召开业主大会，在取得业主大会授权的情况下与孚恒物业公司签订物业服务合同，该合同是当事人的真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同。该合同签订后，孚恒物业公司已于2018年10月份进驻永丰新城小区开展物业服务，且原告在诉讼中未举证证明《物业管理服务合同》具有其他法律规定无效的情形，故对原告要求确认涉案《物业管理服务合同》无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。永丰新城业委会作为由业主选举依法成立的业主委员会，应积极维护广大业主的利益，规范自己对物业公司的管理，以便更好地为小区居民服务，促进小区和谐。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十六条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘保国的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘保国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  侯培利人民陪审员  陈丽苹人民陪审员  沈志萍二〇一九年八月二十六日书 记 员  位铭燕