云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6856号原告云南正立达企业管理有限公司。住所昆明市官渡区官渡街道办事处。法定代表人唐继成。委托代理人杨中，云南全鑫律师事务所律师。特别授权代理。被告何永第，男，汉族，1972年6月27日生，身份证登记住址云南省宣威市。被告陈琼荣，女，汉族，1970年10月13日生，身份证登记住址云南省宣威市。被告何惠菊，女，汉族，1978年2月6日生，身份证登记住址云南省宣威市。三被告共同委托代理人张京、左正丽，云南靖节律师事务所律师。特别授权代理。原告云南正立达企业管理有限公司（简称“正立达公司”）诉被告何永第、陈琼荣、何惠菊租赁合同纠纷一案，由宣威市人民法院移送至本院，本院于2018年7月13日受理后，依法组成合议庭于2018年9月26日公开开庭进行了审理，庭审中，原告正立达公司提出鉴定申请，本院同意后依法进行鉴定程序。鉴定后，本院依法组成合议庭，于2019年3月28日第二次公开开庭进行了审理。原告正立达公司的特别授权代理杨中，被告何永第、陈琼荣、何惠菊的共同特别授权代理人张京、左正丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正立达公司诉称：原、被告双方于2011年9月28日签订《场地租赁合同》，约定原告将位于昆明市官渡区官渡街道办事处官渡社区居委会某居民小组场地上3楼大棚建筑面积13,900平方米，官渡区社区螺蜂村某组，永第民生市场旁办公楼及其大棚周边其他场地一并出租给被告经营，租期15年，2015年租金合计6,390,818元，被告自2015年1月31日零星通过银行转账的方式向原告支付租金3,888,1300元，尚欠2,509,518元。2016年的租金合计6,390,818元，被告一直未予支付。2015年和2016年的租金合计8,870,336元。2016年3月7日，三被告共同签署承诺书，向原告承诺其累计拖欠租金6,414,810元。但被告未遵守承诺向原告支付租金。根据合同约定，被告到期不一次付清，则视为双方的合同解除，现三被告已经构成违约，则原告有权终止合同，收回房屋，不给任何补偿。原告多次催收无果，故原告诉至法院诉请判令：一、确认解除原、被告双方于2011年9月28日签订的《场地租赁合同》；二、被告何永第、陈琼荣、何惠菊连带支付拖欠原告的租金合计6,414,810元。被告何永第、陈琼荣、何惠菊辩称：原、被告签订的《场地租赁合同》不应当解除，应当继续履行。被告尚欠原告的租金为877,610.07元。被告陈琼荣、何惠菊不应当对本案承担责任。一、本案不存在解除合同的事由。被告承租场地后投入大量人力、物力、财力，并通过免租金的方式进行招商，使该场地形成一个较为稳定和繁荣的市场。被告因资金周转困难，暂时缓交部分租金，待资金周转过来后及时支付租金。二、《场地租赁合同》中约定的是13,900平方米的大棚，不存在租赁其他场地的情况。被告支付给原告的所有租金为13,900平方米大棚的费用。《场地租赁合同》中已经明确了租赁范围为位于昆明市官渡区官渡街道办事处官渡社区居委会某居民小组场地上的3栋大棚。原告主张的双方之间存存在租赁三层办公楼、朱家村路面、大酒店场地、四层楼旁卖鸡场地的租赁关系，但原告提交的《租赁物业交付确认书》中乙方由“高超”签字，“高超”既不是本案的当事人也不是当事人的委托人，与本案没有任何关系。原告也未提交证据证明除本案之外原、被告还存在其他租赁关系，原告举证不能应承担相应的不利后果。三、被告尚欠原告的租金为877,610.07元。2013年，原、被告协商后达成一致意见，将租金调为23元/平方米，即每年应当支付的租金为3,836,400元。庭审中，原告认可该租金标准。原告提交的《何永第2015年1月1日-2015年12月31日应付租金》明细中租金标准也是3,836,400元/年。扣除2016年3月7日前，被告多支付了2012年至2015年的租金共计1,002,745元，2016年3月7日以后，被告支付了2016年的租金共计1,420,000元以及扣除原告擅自非法收回租赁物后的多收的租金，2016年11月11日至2016年12月31日被告未使用场地的租金536,044.93元。四、被告陈琼荣、何惠菊不应当承担本案责任。原告提交的《承诺书》上签字为“何惠吉”与被告何惠菊名字不一致。《承诺书》系打印件，不具备保证合同的内容和形式，没有明确的保证意思及保证责任。原告起诉超过保证期限，保证责任被免除。陈琼荣和何惠菊不是《场地租赁合同》的相对人，该合同不对二人产生约束力。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证复印件，欲证明原、被告双方主体资格适格。二、场地租赁合同书、租赁物业交付确认书，欲证明原、被告双方于2011年9月28日及2013年10月12日签订了一份《场地租赁合同》和《租赁物业交付确认书》，原告将位于昆明市官渡区官渡街道办事处官渡社区居委会某居民小组场地上3楼大棚建筑面积13,900平方米，官渡区社区螺蜂村某组，永第民生市场办公楼出租给被告，约定了租金价款、履行方式等双方的权利义务。三、收据，欲证明被告自2015年起零星向原告共计支付租金3,881,300元。四、《承诺书》一份，欲证明被告向原告承诺累计拖欠自2015年1月1日至2016年12月31日租金6,414,810元。五、收据，欲证明除了大棚13,900平方米以外的租赁物还有三层办公楼240平方米，租金按照23元/平方米计算，还有卖鸡场地840.22平方米，租金按照20元/平方米计算。还有一块路面以口头约定6万元一年。被告何永第、陈琼荣、何惠菊质证认为：认可证据一。认可证据二中《场地租赁合同书》的真实性、关联性和合法性，但是不认可证明内容。《场地租赁合同书》上明确租赁的是13,900平方米的大棚。不认可租赁物业交付确认书的真实性、关联性和合法性，签字的人为“高超”，该人不是本案被告，也不是被告委托的人。2013年以后双方协商后租金按23元/平方米计算。认可证据三的真实性、关联性和合法性，但不认可证明目的。2015年，被告向原告支付了12笔租金共计3,040,700元。被告向原告支付的所有租金都是履行场地租赁合同，双方没有其他的租赁关系。不认可证据四的真实性、关联性和合法性、证明内容。证据五的质证意见与证据三的一致。被告对原告提交的《承诺书》上“何永第”、“陈琼荣”是否为被告本人签写存在异议，故原告提起笔迹鉴定申请，本院依法按照鉴定程序委托鉴定，经云南公正司法鉴定中心鉴定对送检的落款日期为2016年3月7日的《承诺书》原件上“何永第”、“陈琼荣”与鉴定中心提取的样本字迹（被告何永第、陈琼荣签名实验笔迹、《场地租赁合同》、《场地消防安全责任书》原件中“何永第”签名字迹）为同一人书写形成。被告何永第、陈琼荣、何惠菊为其辩解意见向本院提交以下证据：第一组：1、场地租赁合同、《证明》；二、收据、银行转账凭证、银行流水。共同欲证明2016年3月7日前，被告多支付给原告2012年至2015年的租金共计1,002,745元，该部分租金应当进行抵扣。第二组：一、1、收据、2、银行流水、3、中国农业银行银行卡交易明细清单、4、网上银行交易详单、5、云南省农村信用社交易明细、6、工商登记信息查询、7、委托书；二、1、情况说明、2、身份证复印件、3、户口簿复印件。共同欲证明2016年3月7日以后，被告共支付给原告租金共计142,000元，应当进行扣除。三、1、紧急通知、2、视频，欲证明2016年11月11日，原告从被告手中将所租赁的场地收回。2016年11月11日至2016年12月31日的租金应当进行扣除。第三组：一、民事判决书，欲证明因原告无法提供齐全的手续，导致被告将场地租赁给第三人后，无法办理消防证，导致原告产生794,408.22元的损失及资金占用费。二、协议、接处警登记表、派出所笔录，欲证明2016年12月5日，原告派人到被告所租赁的场地进行打闹，导致原告的人员朱家旺、何志友受伤。三、询问笔录、疾病诊断证明书、检查报告单、医院单据、刷卡单据，欲证明2016年12月11日，原告派人到被告所租赁的场地进行打闹，导致被告聘请的保安受伤。原告正立达公司质证认为：对第一组证据中的证据一的真实性、关联性和合法性无异议，但不认可证明目的，办公楼是口头协议。6至32页的收据与本案无关，认可32至41页的收据的真实性，但不认可证明内容。对42至50页的真实性、关联性和合法性均不认可。第二组证据中的证据一中的九份收据予以认可。其余证据不认可。本院认为，原告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院予以采信。被告提交的第一、二组证据能够印证本案部分案件事实，本院予以采信。被告提交的第三组证据与本案无关联性，本院不予采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2011年9月28日，原告正立达公司（出租方、甲方）与被告何永第（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》约定：甲方愿意将位于昆明市官渡区官渡街道办事处官渡社区居委会某居民小组场地上的3栋大棚建筑面积共13,900平方米（不包括甲方新建的一至三层办公楼）出租给乙方开办官渡古镇农副产品交易中心及其他综合交易中心使用，双方就租赁事宜达成如下协议：租赁期限为十五年，即从2012年1月1日起至2026年12月31日止。2012年1月1日至2014年12月31日，年租金4,670,400元；2015年1月1日至2017年12月31日，年租金5,604,480元；2018年1月1日至2020年12月31日，年租金6,725,376元……租金支付方式为一年一付，签订合同时先付定金200万元整，余下第一年租金尾款在2012年1月10日前一次性付清。如乙方到期不一次性付清，则视为双方在此约定的合同解除（终止）条件已具备，甲方有权采取以下措施收回场地，避免甲方损失的扩大：（1）劝离清退乙方的所有工作人员，搬离乙方的相关办公物品设施；（2）张贴甲方收回场地及经营管理权的公告，接管承接乙方名义下所签订的租赁合同；（3）关闭或封锁市场的相关通道，设置新的市场管理办公室维持市场秩序。（4）对乙方的市场管理办公室采取换锁、换门等方式，停止乙方在本市场的管理经营活动；同时，对乙方所搭建的临时建筑不做任何补偿，乙方自愿承诺该临时搭建物、建筑物的所有权归甲方，由甲方处置，所造成的经济损失及法律责任由乙方承担。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告使用租赁物，并另外向原告租用了其他的场地但并未签订合同。租赁期间内，被告向原告支付了部分租金。后因被告未按约支付租金，被告于2016年3月7日向原告签下《承诺书》，被告何永第、陈琼荣系夫妻关系，被告何永第与何惠菊系兄妹关系。《承诺书》载明：“甲方：云南正立达企业管理有限公司（麻从林），乙方：何永第（及家人）。我本人何永第（身份证号码：5322241972********）于2011年9月28日同云南正立达企业管理有限公司签订《场地租赁合同》，租赁位于官渡社区居委会某居民小组的大棚。今欠云南正立达企业管理有限公司2015年1月1日至12月31日租金尾款1957405元及2016年1月1日至12月31日租金4457405元，合计欠租金6414810元（人民币大写陆佰肆拾壹万肆仟捌佰壹拾元整）我本人何永第及家人承诺分4个月先支付2015年租金尾款贰佰万元整（从2016年3月份起分4个月每月支付租金伍拾万元整），如届时不能按约定支付租金，【注：逾期一天我全家自愿承诺放弃租用场地上的所有投资物（无论投资多少就算1万至1个亿甲方都不认可）】，乙方何永第及家人承诺无怨无悔撤离市场不带走我全家在市场所投资的任何一物。由甲方云南正立达企业管理有限公司收回场地接管该市场所有一切，双方就本合同的权利义务终结。云南正立达企业管理有限公司从“永第民生”市场商户零星收取的租金用于支付2016年租金，不算入承诺的每月支付50万元中。承诺人：何永第、陈琼荣、何惠吉。”经鉴定，承诺书上何永第、陈琼荣签字分别为被告何永第、陈琼荣本人签写。2016年3月7日对账后，麻琼仙作为原告公司经办人向被告方收取了租金并开具收据，收取租金情况如下：2016年3月9日，6万元；2016年3月14日，3万元；2016年3月22日，4万元；2016年3月30日，2万元；2016年4月4日，3万元；2016年4月24日，2万元；2016年5月4日，3.5万元；2016年5月5日，6万元；2016年5月10日，2.5万元。上述共计32万元。庭审中，原告认可被告支付的该部分租金。被告认为从被告何永第女儿何芳账户转至麻琼仙和麻从林的账户的110万元为支付租金，支付情况如下：2016年3月30日，何芳账户转入麻琼仙账户40万元；2016年5月28日，何芳账户转入麻琼仙账户20万元；2016年11月6日，何芳账户转入麻从林账户20万元；2016年11月6日，何芳账户转入麻从林账户5万元；2016年11月6日，何芳账户转入麻从林账户5万元；2016年11月6日，何芳账户转入麻从林账户20万元。2016年11月11日，官渡古镇二手市场发出紧急通知载明：“尊敬的官渡古镇‘永第民生’各商户：从2016年11月11日，官渡古镇‘永第民生’市场将由我方接管。特此通知各位商户从今天起（2016年11月11日）如要续签合同及交纳租金请认准官渡古镇二手市场和古镇二手市场工作人员联系。如各商户在接到通知后还继续缴款给（何永第）或永第民生工作人员，我方一律不认可，到时造成的一起损失由各商户自行承担。各商户签合同及交款请认准官渡古镇二手市场，转账请转（麻琼仙）建设银行云秀支行6214××××××××7489）。另请各商户在2016年12月12日前带自己的2016年同何惠菊签订的租赁合同原件及交款收据原件到原永第民生办公室二楼找我方管理人员办理对接手续，如果不办理我方不认可你的合同及交款记录……”。被告主张该时间为原告收回租赁物的时间，之后的租金应当予以扣除。对于尚欠租金，原告以2016年3月7日被告出具的承诺书上的租金予以主张，被告对于该金额有异议，并提出扣减等意见，双方不能达成一致意见，无法调解。故原告诉至法院诉请如上。本案争议焦点为：一、本案被告租赁的租赁物范围？二、被告尚欠原告租金为多少？三、被告陈琼荣、何惠菊是否应当承担本案合同责任？针对争议焦点一：原告主张在合同履行过程中，被告除了使用《场地租赁合同》中约定的13,900平方米大棚，还使用着“大酒店场地”（1062平方米，单价23元/月/㎡，每年293,112元）、“四层楼旁卖鸡场地”（840.22平方米，单价20元/月/㎡，每年201,652.8元）、“朱家村路面”（口头约定为6万元/年）、“三层办公楼”（240平方米，单价23元/月/㎡，每年66,240元），被告则认为原、被告仅有《场地租赁合同》确定的租赁关系。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，原告提交的0148266号、0148267号收据上载明所收租金分别为大酒店1062平方米×23×12、4层楼旁卖鸡场地租金840.22×20×12，两份收据的真实性得到被告的认可，对于原告主张的被告租赁了原告的“大酒店场地”和“四层楼旁卖鸡场地”并支付租金的事实，有相应证据予以证明，对于该事实本院予以确认。对于原、被告口头约定的被告租赁使用“朱家村路面”和“三层办公楼”的事实，原告提交了承诺书、收据证明并说明承诺书上的租金组成为：大棚13,900平方米×23元/月/㎡=3,836,400元；“大酒店场地”每年租金293,112元、“四层楼旁卖鸡场地”每年租金201,653元、“朱家村路面”每年租金6万元、“三层办公楼”每年66,240元。上述每年总租金为4,457,405元，该金额与承诺书上双方约定的租金总额相符合。原告主张被告租赁使用“朱家村路面”和“三层办公楼”的事实，有相应证据予以证明，能够达到确信待证事实存在的高度可能性，对于该事实，本院予以确认。被告辩称大棚应按23元/月/㎡计算租金，原告认可2015年、2016年的租金标准为23元/月/㎡，原告自认的事实，本院予以确认。对于被告辩称2013年，原、被告便协商以23元/月/㎡为标准计算租金，本院认为虽原告认可2015年、2016年租金标准为23元/月/㎡，不能因此倒推之前租金标准，对于被告该项辩称，被告作为主张者应承担举证责任，被告未提交有效证据予以证明的，本院对被告的辩称，不予采信。按照23元/月/㎡标准计算后将超出租金抵扣后期租金的辩称，本院不予采信。针对争议焦点二，本院认为，2016年3月7日，被告出具的承诺书具有结算性质，被告签字确认承诺书上所欠原告的租金金额，该承诺书的证明效力具有优先性，被告无法提交证据予以反驳的，该承诺书具有法律效力，对签订主体具有法律约束力，本院确认截止2016年3月7日，被告尚欠原告的租金金额为6,414,810元。被告提交证据证明2016年3月7日后，被告向原告支付了共计1,420,000元的租金，被告提交了九张收据予以证明，原告认可该九张收据的真实性，对收据记载的被告支付了的32万元租金金额，本院予以确认。对于被告提交的银行流水记载的何芳转款给麻琼仙和麻从林的110万元，从本案收款来看，麻琼仙为收款经办人负责收取租金事宜以及麻从林为原告签订合同的负责人，原告向该两人交付租金具有关联性且银行转账上明确转款用途为支付古镇市场租金，被告的主张有证据证明，本院对被告的该项主张予以支持。本院确认被告在2016年3月7日后向原告支付了共计142万元的租金，已支付的款项应从应付总金额中扣除。2016年11月11日，原告发出紧急通知接管永第民生市场，原告收回租赁物之日，原、被告之间签订的《场地租赁合同》已实际解除，本院确认以2016年11月11日为《场地租赁合同》解除之日。原告收回租赁物后多收的租金应予以扣除，即2016年11月11日至2016年12月31日期间的租金，13,900平方米×23元/月/平方米÷30天×50天=532,833元，被告辩称应扣除原告收回租赁物之后的租金，本院予以支持。综上，被告尚欠原告的租金金额为：6,414,810元-1,420,000元-532,833元=4,461,977元。被告要求继续履行合同的主张因为租赁物已由原告收回以及被告至今均未全额支付租金的事实，该主张不能成立。针对争议焦点三，本院认为，2016年3月7日的承诺书为原、被告对《场地租赁合同》产生租金的结算，被告陈琼荣虽不是《场地租赁合同》的承租人，但其在承诺书中签字确认承担相应租金欠款的承诺支付人，经鉴定承诺书上“陈琼荣”处为被告陈琼荣本人签写，该份承诺书能够表明被告陈琼荣愿意负担债务的意思表示，故本院认定被告陈琼荣与被告何永第共同承担本案承诺书确认的债务。对于被告何惠菊是否承担本案债务，本院认为，承诺书上承诺人处签字为“何惠吉”，被告何惠菊不认可本案债务，原告未举证证明承诺书上“何惠吉”与本案被告何惠菊具有对应性，故原告要求被告何惠菊承担本案债务的诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下：一、原告云南正立达企业管理有限公司与被告何永第于2011年9月28日签订的《场地租赁合同》于2016年11月11日解除；二、由被告何永第、陈琼荣于本判决生效之日起十日内向原告云南正立达企业管理有限公司支付租金4,461,977元；三、原告云南正立达企业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56,704元，由被告何永第、陈琼荣承担39,442元，由原告云南正立达企业管理有限公司承担17,262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰珍二〇一九年八月二日书 记 员  李彦霈