海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2104号原告潘宇，女，1969年3月1日出生，住所地海南省海口市。委托诉讼代理人：黄良福，海南川合律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘密，海南川合律师事务所律师。被告：陈青青，女，1978年9月20日出生，汉族，现住海南省文昌市。委托诉讼代理人：周尚军，男，1974年8月5日出生，住所地湖南省澧县，现住海南省文昌市。被告：文昌福成房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文中路**。法定代表人：李天思，执行董事。委托诉讼代理人：邢春雨，文昌福成房地产开发有限公司员工。第三人：文昌文城匠子烤鱼餐厅，，住所地海南省文昌市文城镇文中路**亿嘉商业城**经营者：巍有娟，女，1978年12月10日出生，汉族，住，住所地海南省文昌市龙楼镇星光村委会春桃四队住该队。委托诉讼代理人：傅红日，男，1973年2月21日出生，住，住所地海南省文昌市龙楼镇星光村委会春桃四队住该队。原告潘宇与被告陈青青、文昌福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）及第三人文昌文城匠子烤鱼餐厅（以下简称匠子烤鱼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘宇的委托诉讼代理人潘密、被告陈青青的委托诉讼代理人周尚军、被告福成公司的委托诉讼代理人邢春雨、第三人匠子烤鱼的委托诉讼代理人傅红日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈青青签订的《商铺租赁合同》；2.被告陈青青向原告支付商铺租金35048.64元(暂计自2018年7月至2019年6月)，2019年7月至合同履行期限届满租金49652.24元，实际计算到本案判令合同解除之日；3.被告陈青青向原告支付自2018年7月1日至实际付清之日止的迟延支付租金违约金(暂计自2018年7月1日至2019年5月24日的违约金为28652.26元)；4.被告福成公司对向原告支付上述第二、第三项诉讼请求所涉款项承担连带清偿责任；5.判令本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：1.被告陈青青尚拖欠原告商铺租金35048.64元，原告有权主张解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告合法拥有位于文昌市××镇商铺的所有权(不动产权证号：琼(2019)文昌市不动产权第XXXX号)。2014年11月9日，原告与被告陈青青签订《商铺租赁合同》，双方就商铺的租赁期限、租金标准、付款时间、转租事宜、违约责任等均做了明确具体的约定。被告福成公司在所涉合同上盖章确认为被告陈青青应履行的所涉合同义务承担保证责任。合同签订后，被告陈青青将铺面转租给第三人经营饮食生意。在合同履行前期过程中，被告陈青青均按照合同约定向原告支付所涉商铺自2015年1月至2018年6月的租金。但自2018年7月份始至今，被告陈青青一直未能按合同约定向原告支付所涉商铺的租金，经原告多次催告，被告陈青青均置之不理。被告陈青青至今尚拖欠原告租金的行为已经构成根本违约，依据《合同法》九十四条第二款及第四款之规定，原告依法有权解除原告与被告陈青青之间签订的《商铺租赁合同》。2.被告陈青青应向原告支付迟延支付租金的违约金。结合上述事实，依照涉案合同第九条第一款双方关于违约责任的约定，被告陈青青应向与原告支付自2018年7月1日至实际付清之日止的迟延支付租金违约金(暂计自2018年7月1日至2019年5月24日，每逾期一日，按照当期应付[3个月]租金的1%支付违约金，暂计自2018年7月1日至2019年5月24日，共计327天，8762.16×1%×327天=28652.26元)。3.被告福成公司应对被告陈青青的上述债务承担连带清偿责任被告福成公司在原告与被告陈青青签订的《商铺租赁合同》中写明“本公司同意为乙方履行本合同承担保证责任”，并加盖公章，为被告陈青青承担保证责任。依照我国《担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”及第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，被告福成公司应对被告陈青青尚拖欠原告的租金本金35048.64元及相应违约金承担连带清偿责任。综上所述，两被告拒不支付商铺租金的行为已经严重损害了原告的合法财产权益。原告为了维护其合法权益，向法院提起诉讼。被告陈青青辩称，陈青青原来承租了原告涉案商铺，当时是经营韩国料理，后来因经营不善就转租给第三人，但陈青青一直都在支付租金，自去年2018年7月份起因陈青青个人原因无力承担租金，暂缓支付租金。陈青青低价转租给第三人，每月补贴租金给原告。陈青青承租十六户，本想十六户业主直接与第三人签订租赁合同，但因个别业主原因只有十户业主签订。原告提出要与陈青青解除合同，但是匠子烤鱼是整体经营，如果与陈青青解除合同后原告是否和第三人签订租赁合同，总不能因为个别商户导致第三人生意无法经营，陈青青希望原告能体谅，也希望原告能与第三人签订合同。对原告主张的租金陈青青是认可，原告主张的违约金过高，请求法院能够进行调整。诉讼费用由法院判决。被告福成公司辩称，福成公司只是承担一般的担保责任，不是承担连带担保的。第三人述称，情况比较特殊，希望三方协调解决。当事人围绕诉讼请求，原告依法提交了证据：1.商品房买卖合同;2.琼20**文昌市不动产权第XXXX号不动产权证书;3.商铺租赁合同;4.铺面租金支付情况统计表明细表;5.工商银行转账明细清单。上述证据经当庭举证、质证，本院审查，原告提交的证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是文昌市文城镇文中路**亿嘉商业城****商铺的所有权人。2014年11月9日，原告（甲方）与被告陈青青（乙方）签订《商铺租赁合同》。约定甲方同意将座落于文昌市××镇商铺出租给乙方使用，建筑面积为33.19平方米；租赁期限自2015年1月1日至2020年11月30日止，装修免租期2014年12月1日至2014年12月31日；出租商铺的租金2015年1月1日至2017年12月31日按该商铺建筑面积每月80元/平方米计，即每月租金2655.2元；2018年1月1日至2020年11月30日按该商铺建筑面积每月88元/平方米计，即每月租金2920.7元；租金自2015年1月1日起计，每三个月支付一次租金，乙方应于每次租金支付当月10日前把租金存入甲方指定的银行账号；签订本《商铺租赁合同》三个工作日内乙方向甲方支付三个月租金7965.6元及履约保证金7965.6元；租赁期间，乙方可以将该商铺转租或分租给第三方，但乙方应提前告知甲方。如果在租赁期限内，乙方未能按本合同约定时间向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付当期应付（3个月）租金的1%作为违约金，合同继续履行；租赁期间，未经另一方书面同意，任何一方不得单方解除本合同，如有违反，违约方应赔偿守约方的全部损失及可得利益。被告陈青青及原告在合同上签名及捺印，被告福成公司在“本公司为乙方履行本合同承担保证责任”处盖章。合同签订后，原告将铺面交付被告陈青青，被告陈青青按照合同约定向原告支付自2015年1月至2018年6月的租金，自2018年7月起的租金至今未支付。另，2015年12月，被告陈青青经原告同意将案涉铺面转租给第三人经营饮食生意。本院认为，本案的争议焦点：1.原告与被告陈青青签订的《房屋租赁合同》是否应予解除;2.原告主张的违约金是否过高;3.被告福成公司是否对被告陈青青应付款项承担连带清偿责任。关于争议焦点一。原告与被告陈青青签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同双方当事人可以依约定或依法解除合同，本案中原告主张解除合同的理由为：被告陈青青拖欠原告商铺租金。原告与被告陈青青签订的合同中未约定解除合同的条件,案涉房屋被告陈青青经原告同意已转租给第三人经营饮食生意,原告未提供证据证明其已通知被告陈青青在合理期限内支付拖欠的房屋租金，故原告主张解除合同，不符合法律规定,不予支持。被告陈青青自2018年7月起的租金未向原告支付，因案涉约定支付租金的日期为每季度首月10日，故被告陈青青应向原告支付2018年7月至2019年9月的租金43810.5元(2920.7元×15个月)。因2019年10月至合同履行期限届满的租金尚未到约定的支付期限，对原告该主张不在本案中处理。关于争议焦点二。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。案涉合同约定，如果被告陈青青未能按合同约定时间向原告支付租金的，每逾期一日应支付当期应付（3个月）租金的1%作为违约金，被告陈青青认为违约金过高，要求法院予以调整。被告逾期未支付租金的行为给原告造成的损失体现为利息损失，原告未举证证明存在其他实际损失，故原告主张的违约金过高。根据当事人的合同履行情况、过错程度及从公平原则的角度出发，本院酌定将违约金调整为月利率2%计算。案涉合同约定支付租金的日期为每季度首月10日，则逾期之日为每季度首月11日。结合原告主张的违约金起算时间，截止2019年7月10日，被告应向原告支付的违约金计算为：1.2018年7月至9月的违约金为525.73元(从2018年7月11日起计2018年10月10日止共3个月,8762.1元×2%×3个月);2.2018年10月至12月的违约金为1051.45元(从2018年10月11日起计2019年1月10日止共3个月,8762.1元×2×2%×3个月);3.2019年1月至3月的违约金为1577.18元(从2019年1月11日起计2019年4月10日止共3个月,8762.1元×3×2%×3个月);4.2019年4月至6月的违约金为2102.9元(从2019年4月11日起计2019年7月10日止共3个月,8762.1元×4×2%×3个月),上述违约金合计5257.26元，此后违约金以未支付租金为基数，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止。关于争议焦点三。被告福成公司在案涉合同盖章为被告陈青青履行合同承担保证责任，因福成公司对保证方式没有约定，根据《担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，被告福成公司应按照连带责任保证承担保证责任。原告主张被告福成公司对被告陈青青应付款项承担连带清偿责任的诉请，于法有据，予以支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告陈青青于本判决生效之日起10日内向原告潘宇支付租金43810.5元及违约金5257.26元（违约金已计算至2019年7月10日，此后违约金以未支付租金为基数，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；二、被告文昌福成房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告潘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283.53元，由原告潘宇负担720元，由被告陈青青、文昌福成房地产开发有限公司负担563.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 王 丽 二〇一九年八月二十六日法官助理 吴燕静书 记 员 吴钟旺附：本案适用的法律条文《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。