安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1225民初6272号原告：冯倩，女，汉族，1988年9月24日出生，户籍所在地安徽省阜南县。委托诉讼代理人：孙蝶，安徽文瑞律师事务所律师。被告：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225554582049B，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇盛世家园**楼**。法定代表人：毛炜中，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，安徽风采律师事务所律师。原告冯倩与被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告冯倩的委托诉讼代理人孙蝶，被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人沈西顺、张娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定交付房屋;2.判令被告按照合同约定向原告支付延期交房违约金75825元(按照每日万分之二的标准,2016年12月30日起暂计算至2019年5月31日止,共计882天);3.判令被告按照合同约定办理房屋产权证书;4.判令被告按照合同约定向原告支付逾期办证违约金430元;5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月15日签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告建设的“金厦华庭”小区15号305室房屋一套，房价款430000元；房屋交付标准为该商品房经验收合格；每日逾期交付违约金为原告已支付的房屋价款万分之二；延期办证违约金为购房款的千分之一。原告已按合同约定支付购房价款，根据双方合同及法律法规，被告应当承担逾期交房、延期办证的违约责任。被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人已于2017年2月14日签字确认入住，答辩人已实际向被答辩人交付房屋；2、答辩人在履行合同期间，阜阳市人民政府及阜南县人民政府颁布了新的政策文件并多次调整，导致答辩人逾期交房，属不可抗力情形，答辩人应免责；3、阜阳市人民政府及阜南县人民政府房屋查验标准政策持续性变动,属行政行为，无法确定何时具备办证条件;4、答辩人即使违约也应以实际交房日期计算违约金，被答辩人违约金计算错误，其诉讼请求金额依法应予以调整。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2016年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的金厦华庭小区第15幢305号房屋一套，面积114.24平方米，总价款为430000元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式见附件四：第一条款。补充协议第一条：按揭1、买受人于2016年2月15日支付首付款人民币贰拾叁万元整（小写：￥230000元），余款人民币：20万元整向银行申请办理按揭贷款。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用:1、该商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；3.为遵守配合政府的法规、政策变化或因政府部门相关机构的行政行为而导致的延误。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因本合同第八条原因造成出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同第十五条关于产权登记约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.本合同的总房价款不含公共设施维修基金以及因购置该房所发生的一切税费及办理产证相关的其他费用，买受人须承担办理房产证应承担的全部税费，由于买受人原因未能如期办理出房屋权证的，出卖人不承担违约责任。另查明：原告已按约缴纳全部购房款430000元。涉案房屋已于2014年12月31日取得《工程竣工验收报告》，但至今未综合验收。该房屋于2017年2月14日实际交付。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同。原告依合同约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2016年12月30日前将房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，在履行合同期间，阜阳市人民政府及阜南县人民政府颁布了新的政策文件并多次调整导致逾期交房，政府行为构成不可抗力，应适用合同免责条款。合同签订经原、被告一致协商，被告应按约定条件交付房屋，政府政策调整与被告违约无因果关系，并非不可抗力，被告辩解本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，原告于2017年2月14日签署“准予入住确认单”，即完成了对涉案房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告约定2016年12月30日交付房屋，被告未如期交付房屋，违约期间为2016年12月31日至2017年2月13日，被告应支付原告逾期交房违约金3784元（430000×44×0.0002）。出卖人交付的房屋不符合规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中原告于2017年2月14日实际接收房屋，且涉案房屋已于2014年12月31日完成工程竣工验收，故对原告实际取得房屋后的逾期交付房屋违约金请求，本院不予支持。被告未在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使原告至今未取得涉案房屋的房屋权属证书，构成违约，应支付原告逾期办证违约金430元（430000元×0.001）。原告要求被告为其办理房屋权属证书，而涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验并具备办证条件，无法确定，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯倩逾期交房违约金3784元；二、被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯倩逾期办证违约金430元；三、驳回原告冯倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元（原告已预交），由原告冯倩负担828元，被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘炳鹏二〇一九年八月十二日法官助理熊丰书记员李娟本案民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。特别告知事项本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；帐号：17×××07；并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-859****；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。