上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10808号原告(反诉被告)：余水，男，1992年3月31日生，汉族，住南宁市。被告(反诉原告)：吴振宇，男，1985年9月14日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)余水与被告(反诉原告)吴振宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月12日受理被告的反诉，后于2019年8月14日公开开庭进行审理。原告余水及被告吴振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还2019年6月23日至2019年7月12日房租1,600元；2.判令被告返还房屋押金2,400元；3.判令被告支付根本违约金2,400元；4.判令被告支付租房佣金中介费950元。事实和理由：原、被告于2018年8月8日签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告将位于上海市松江区崇南公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，租期自2018年8月8日起至2020年8月31日止，租金为每月2,400元，押金为2,400元。2018年6月8日，原告因涉案房屋出现霉斑、渗水等问题与被告协商，被告同意原告退房并返还押金，租金算至原告交房日止。2018年6月16日，原、被告经协商由原告重新粉刷恢复涉案房屋部分墙面及清理地板，被告将剩余房租及押金返还原告或继续由原告承租涉案房屋。2018年6月23日，被告通知原告已将涉案房屋换锁解除合同，并不退还押金和剩余租金。原告认为被告在原告承租涉案房屋期间擅自换锁导致原告无法继续使用涉案房屋，构成根本违约。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：同意解除租赁合同，但系双方合意解除。其确实于2019年6月23日将涉案房屋换锁并收回，但因原告拖延返还涉案房屋导致，同意退还原告诉请的2019年6月23日止2019年7月12日的租金1,600元。原告主动提出不再承租涉案房屋，被告认为如涉案房屋没有损害则愿意退还押金，但其后发现涉案房屋地板和墙面存在污损及改动等损害事实，因双方合意解除合同，且租房佣金中介费系向中介方支付，其并未收取，故不同意原告全部诉讼请求。同时被告吴振宇向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告房屋地板损失17,500元(250元每平方米*70平方米)；2.判令原告赔偿被告房屋墙面损失2,100元(30元每平方米*70平方米)；3.判令被告支付水电煤生活费用574.50元；4.判令原告支付违约金2,400元。审理中，被告变更第三项反诉请求为判令原告支付水电煤生活费用825.5元，并撤回第四项反诉请求。事实与理由：原、被告于2018年8月8日签订租赁合同，将涉案房屋中出租给原告，租金每月2,400元、押金2,400元，当时，原、被告及中介均确认涉案房屋各方面正常。2019年6月8日，被告接到原告微信通知称涉案房屋存在霉斑及漏水问题想要提前退房，并协商要求退还押金，故原、被告口头约定如涉案房屋内设施一切正常则同意原告搬离并退还押金及剩余租金，如存在损坏则押金不予退还并要求原告赔偿损失。2019年6月16日，被告及中介、物业人员一同前往涉案房屋查看，发现原告已经将涉案房屋清空，且涉案房屋存在擅自装修、霉斑及污痕，后双方协商约定由原告将涉案房屋恢复原状且经被告验收后方可退还押金及剩余租金。2019年6月23日，原告称涉案房屋已经恢复原状，被告委托中介前往查看，发现涉案房屋墙面粉刷后存在严重色差、掉灰情况、地面并未维修且依旧存在异味，故被告更换门锁收回涉案房屋。原告使用期间对涉案房屋造成损坏构成违约，故押金不予退还，且尚未支付2019年5月与6月的水电费用。故提出如上反诉请求。原告针对反诉辩称：涉案房屋地板是开放性纹理易进灰，所谓污痕系灰尘，且已使用一年存在磨损情况，墙面损坏亦系正常使用痕迹，故不同意第一、二项反诉请求。被告私自更换涉案房屋门锁，导致租赁合同无法继续履行，系被告根本违约，其不不同意支付违约金。涉案房屋自2019年6月23日后由被告掌控，故2019年6月的水电费仅应计算原告实际使用天数内金额，且原告退还给被告的燃气卡中尚余201元，亦应当进行抵扣。原被告之间仅为协商搬离，其并未提出明确搬离要求，故被告陈述其搬离的事实不成立。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并据此认定事实如下。2018年8月8日，由被告作为出租方、甲方与原告作为承租方、乙方及案外人德祐房地产经纪有限公司作为居间方、丙方签订租赁合同约定：1.甲、乙双方经丙方居间介绍，就乙方承租甲方涉案房屋之事宜签署租赁合同，涉案房屋类型为居住，建筑面积约70.53平方米，装修状况为精装。2.甲方应于2018年8月8日之前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2018年8月13日起至2020年8月31日止。3.每月租金为2,400元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前5日支付，从第四个月起一月一付，每月25号付下月租金，押金2,400元。4.租赁期间的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等由乙方承担，物业管理费(若有)由甲方承担。5.租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉案房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使涉案房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权直接从押金中扣除相关费用。6.甲方违约责任：第3项若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失、支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(其中第4点)甲方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的。7.乙方违约责任：第2项,乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方[恢复房屋原状或赔偿损失](未勾选)，此处手书“允许私养宠物”。8.甲、乙双方在丙方居间介绍之下达成本交易，甲、乙双方签署本合同即为丙方居间成功，应根据各自与丙方签署的佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金；若无约定的，甲、乙双方愿意按照月租金的50%分别向丙方支付佣金。租赁合同另对其他事项进行约定。租赁合同后附被告出具收款收据称：兹收到原告支付的款项9,600元整，上述款项系用于承租涉案房屋的租赁保证金(押金)和租金。另原告向案外人德祐房地产经纪有限公司签署佣金确认书，佣金金额为950元，并承诺愿意按照约定支付佣金。庭审中原、被告均确认，原告已付押金2,400元，租金已付至2019年7月12日。被告称愿意将2019年6月23日至7月12日期间已付租金计1,600元退还原告，但应抵扣其主张的费用。另查明，2019年6月8日，原告向被告发送微信称“涉案房屋墙有点霉斑，我可以搬家不？就是住到几号算几号这样。”后续被告回复称“你说你要搬，那我是没有问题；你可以搬走住到几号算几号，我跟物业一起到场确认房子没损坏或者不是你责任的话押金退给你。”原告对此回复称“大概7天左右完成”。2019年6月14日，原告告知被告“明天可以来不，我今晚房子就打扫干净了”，被告回复称“周日联系”，双方当日并明确周日即2019年6月16日前往涉案房屋的具体时间。2019年6月16日，原、被告及物业人员等一同进入涉案房屋内查看。被告称当时涉案房屋内存在异味、地板污损及擅自装修墙面等问题，原告物品已经清空，且就上述问题向原告提出，并认为当日是前往与原告交接涉案房屋，但因后续发现存在上述问题故未收房。原告则称涉案房屋内并无异味，且被告方提出要求其将地板和墙面恢复原状，当日仅为双方就是否就继续租赁涉案房屋进行协商。其后，原告开始对涉案房屋进行清理和修复。2019年6月23日，原告向被告发送微信称“因被告换锁导致其无法进入涉案房屋，故合同就于今日终止？其要求解除租赁合同。”原告另提供其与案外人“小微微”的微信聊天记录，双方对涉案房屋清理恢复及交接问题进行协商，被告认可“小微微”系其方人员，并认可“小微微”所述内容。再查明，2019年6月23日，被告方将涉案房屋门锁更换，后续原告再未进入涉案房屋，双方亦未办理涉案房屋交接手续。关于更换门锁的原因，原告称系被告以其实际行为单方违约解除租赁合同，被告称因原告维修涉案房屋多次均无法达到被告要求，故其自行收回涉案房屋。故关于租赁合同解除，原、被告均确认2019年6月23日被告实际收回涉案房屋之日作为合同解除之日。另查明，关于涉案房屋水电及燃气费的情况，被告提交2019年6月缴纳电费533.20元与水费41.30元的支付凭证，称该两笔费用对应期间为2019年5月，并称其于2019年7月支付涉案房屋在2019年6月的水电费合计251元，故据此提出相应诉讼请求。原告称同意支付2019年5月的水电费，但2019年6月因其仅实际使用涉案房屋22天，故251元水电费应按天数进行扣减，且其将涉案房屋燃气卡返还被告时其中仍剩余201元，应在欠付水电费中予以抵扣，被告予以同意。庭审中，经原、被告双方核算后确认，抵扣燃气卡剩余已充值金额201元后，原告仍需支付被告水电费合计557.50元。为证明涉案房屋现状，原告提交涉案房屋照片一组，被告亦以该组照片作为证据予以举证。照片中显示涉案房屋墙体存在水渍霉斑并部分贴有墙纸、且存在粉刷痕迹，地板部分存在污痕。以上事实，主要有租赁合同、收款收据、佣金确认书、微信聊天记录、支付凭证、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。原、被告双方对于租赁合同解除不持异议，故本案的争议焦点为租赁合同解除系因被告违约单方解除或是双方合意解除。对此本院认为，虽2019年6月23日被告以其将涉案房屋换锁之行为收回涉案房屋，导致原告无法进入涉案房屋，但根据2019年6月8日原、被告双方的微信聊天记录显示，原告询问是否可以搬离后，被告明确回复没有问题、租金可据实结算、后续双方仅余涉案房屋交付及押金返还问题需要进一步协商。因此，2019年6月8日，原告已向被告明确提出解除合同之意思表示，被告亦予以认可，可认定为原、被告双方合意解除租赁合同。关于租赁合同解除的时间，根据原、被告双方意见，本院认可租赁合同于2019年6月23日解除，被告当日的换锁行为应理解为自行收回涉案房屋。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原、被告双方系合意解除租赁合同，对于原告已付未使用期间租金1,600元，被告应予退还，被告对此亦予以同意，本院予以确认。亦基于此，原告本诉中要求被告支付违约金2,400元，本院不予支持。关于原告诉请要求被告返还押金2,400元，被告辩称因原告使用涉案房屋期间对墙面及地板进行改动且并未恢复原状，其依据租赁合同7.5条约定没收押金。对此本院认为，根据原、被告微信聊天记录及当事人陈述，原告已按被告方要求对涉案房屋进行清理和修复，虽被告对原告修复行为存有异议，但原告之修复亦是连续不间断行为且并未结束，直至被告于2019年6月23日收回涉案房屋故无法再继续进行，被告自行收回涉案房屋的行为可推定其认可原告对涉案房屋的修复，且不再要求原告对涉案房屋进行清理和修复，故被告应退还原告押金2,400元。且依据上述理由，另根据原、被告举证的照片，本院认为涉案房屋存在的污损等情况难以区分系正常使用痕迹或是故意人为损坏，被告亦未举证证明其所谓地板和墙面损失的构成与依据，故对于被告要求原告赔偿房屋地板损失17,500元及赔偿房屋墙面损失2,100元的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租房佣金中介费950元的诉讼请求，原告为租赁涉案房屋支付的中介费系原告自愿向中介机构支付的费用，在原告与被告协商解除租赁合同的情况下，原告主张被告承担中介费，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告支付水电煤生活费用825.50元的反诉请求，因庭审中原、被告均确认抵扣燃气卡剩余金额后原告应付水电费用为557.50元，且原告同意支付，并无不当，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴振宇于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)余水返还2019年6月23日至2019年7月12日期间的已付租金1,600元；二、被告(反诉原告)吴振宇于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)余水返还押金2,400元；三、原告(反诉被告)余水于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)吴振宇支付水电费用557.50元；四、驳回原告(反诉被告)余水的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吴振宇的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元、反诉案件受理费155元，合计诉讼费180元，由原告(反诉被告)余水负担25元(已付)、被告(反诉原告)吴振宇负担155元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年八月二十七日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。