文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初3294号原告：梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员会，住所地重庆市梁平区梁山街道人民西路********。主要负责人：谭代福，该业委会主任。委托诉讼代理人：何实朴，男，该会工作人员。委托诉讼代理人：罗洪贵，男，该会工作人员。被告：曾庆高，男，生于1952年5月25日，汉族，户籍地重庆市梁平区，现住重庆市梁平区。原告梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员会与被告曾庆高物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告负责人谭代福及其委托诉讼代理人何实朴、罗洪贵和被告曾庆高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员会（以下简称中央星城业委会）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其拖欠的物业服务费456.00元；并应支付违约金164.16元（即按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：中央星城业委会于2017年12月13日作出决定，本小区的物业管理为业主自治管理，并规定了服务范围、服务项目、收费标准、优惠办法和处罚方式；并与业主签订了告知协议；同时将告知内容向广大业主进行公示了七天。之后，该小区由原告中央星城业委会自2017年12月至2018年12月提供了物业服务，被告曾庆高系居住在该小区的业主，其住房建筑面积为100.02平方米，2018年度应交纳物业服务费456.00元，但被告至今未给付。故原告诉至本院请求判决支持其诉讼请求。被告曾庆高辩称：被告没有与原告签订合同，不知道原告收的什么费？要明确给的是什么钱？物管管了什么？小区无人提供服务，消防栓没有水，消防通道随时关闭，楼道地面到有油污致使被告摔倒无人管，小区化粪池未清理过，单元防盗门关不到，安全得不到保证，消防通道处停放有车辆，生命安全也得不到保障，摩托车丢失无人负责。原来说不收费，后来张贴公示收费，不交费就随时关水电气。原告中央星城业委会为证明其主张的事实和理由举出了如下证据：1.催费通知书原件1张，拟证明2019年2月25日向被告曾庆高发出其欠费456.00元的书面催交通知书；2.备案证明复印件1张，拟证明梁平区中央星城小区业主委员会已于2017年12月22日经梁山街道办事处备案登记，证明业主委员会是合法组织；3.公告复印件一份2张，拟证明2017年12月27日中央星城业委会向业主公告，务管人员配置、服务项目、收费标准；4.规章制度复印件3张，拟证明中央星城业委会制定的门卫、保洁、物管员岗位责任制度；5.中央星城业委会与聘请的工作人员签订的协议复印件11份，拟证明中央星城小区从事物业管理的人员情况；6.中央星城业委会成立的物业自管办工作人员出勤表复印件1张，拟证明聘请的物管工作人员的出勤情况；7.中央星城自管办财务（收支）月度报表复印件1张，拟证明该小区收支情况；8.中央星城小区物业服务图片复制件共8张，拟证明；原告聘请的工作人员为该小区进行物业服务的事实；9.小区业主反映情况的登记记录共3张；10.业委会为小区服务的记录复印件共23张，拟证明原告提供物业服务的事实；11.不动产登记信息原件1张，拟证明曾庆高是该小区5栋4单元202的业主；12.中央星城小区业委会收费明细表复印件共57页，拟证明2018年度该会收取物业费的具体情况；13.快递邮件凭证复印件2张，拟证明邮寄的催费通知的事实。经被告质证认为，原告举示的证据全部是弄虚作假，不真实，只看见有人扫地，其他没有看到，有些不知道。对原告提供的证据，经本院审查认为，原告举示的第1项催费通知书、第11项不动产登记信息为原件及第13项快递邮件凭证，虽然为复印件，但被告认可收到书面催费通知书；且被告没有举出反驳证据，故原告举示的上述证据应予采纳。关于原告举示的第2项至10项证据，即备案证明、公告、责任制度、中央星城业委会与聘请的工作人员签订的协议、出勤表、月度报表、图片、业主反映情况的登记记录、业委会为小区服务的记录，虽然均为复印件，但均有原件经核对一致，且被告也未举出相反的证据，故该部分证据也予以采纳。关于原告举示的第12项证据中央星城小区业委会收费明细表，原告称为其工作人员制作的中央星城小区业主交纳物业费登记的明细表，但该明细表一无相关交费人员的签字确认，二无交费发票印证，故该项证据真实性无法确认，不应作为认定本案事实的证据予以采纳。本院认为，梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员会于2017年12月12日成立，并于同年12月22日经重庆市梁平区梁山街道办事处备案登记。2017年12月27日，原告梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员在该小区张贴出“告知”书，告知该小区的业主：中央星城业委会自2017年12月12日成立当天，即召开了第一次全体会议，一致决定，该小区的管理不请物管公司，实行自治管理；物管人员岗位设立为清洁工五名、消防安全巡逻人员三名、物管收费办公室人员二名、电工一名、管理人员一名；物管费按0.38元/㎡收取；同时还公告了雇请人员的工资待遇、岗位责任、车辆出入证的发放等事宜。依照《物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”国务院制定颁布的《物业管理条例》第十二条第四款和《重庆市物业管理条例》第三十七条第一款均做出了相同的规定。因此，中央星城业委会作出的上述决定对该小区的全体业主具有约束力。2018年1月20日，原告与谭代福、朱玉平、何实朴、罗洪贵、高纯相、汪玉平签订《协议》，聘用该六人为物业自管办的工作人员；当天原告还与毛光美、罗中奎、蒋祖英、贺志玉、唐昭凤签订《合同书》，聘请该五人为小区清洁工。之后，上述聘用人员对该小区的物业进行了必要的管理和维护，为全体业主提供了相关的保洁和安保等物业服务。被告曾庆高于2006年11月7日在该小区购买有一处位于梁平区梁山街道人民西路202号商品房一套（即中央星城小区5幢4单元202），建筑面积为100.02平方米，2008年8月8日办理了房屋产权证，权利人为被告曾庆高，自此被告成为该小区的业主之一至今仍在该小区居住，并接受了相关物业服务，即应当履行交纳物业服务费的义务。由于原告与聘请的物管人员是于2018年1月20日签订聘用合同，故被告曾庆高应当自2018年1月21日起至12月31日止（原告主张的期限为2018年度12个月）按其住房面积100.02平方米以0.38元/平方米/月为标准向原告交纳物业服务费，即为100.02平方米×0.38元/平方米/月×（10天/30天＋11个月）=430.75元，原告主张的该部分物业服务费予以支持，其余部分不予支持。关于原告主张的违约金因合同无约定，故不予支持；但被告应当承担逾期交纳物业服务费期间的资金占用利息，其利率标准可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条、第一百七十四条,《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款,第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，国务院制定颁布的《物业管理条例》第十二条第四款和《重庆市物业管理条例》第三十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：由被告曾庆高向原告梁平区梁山街道西池社区中央星城业主委员会支付其拖欠的（即自2018年1月21日起至2018年12月31日止）物业服务费430.75元；并支付其拖欠物业服务费期间的资金占用利息（即自2019年1月1日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算至付清之日止），限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告曾庆高负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇一九年八月二十二日书记员 孙雲雲刘晓芳