贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3555号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳(黔西)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施进，男，1991年5月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：杜卜菊，女，1989年9月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）因与被上诉人施进、杜卜菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兴业公司上诉请求：1、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1658号民事判决，改判上诉人不承担违约责任或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人不能如期为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书及产权证系多种原因所致。主要原因是政府征地拆迁严重滞后。该因素系行政不可抗力，故上诉人不应承担责任。上诉人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局应在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。毕节市七星关区房屋征收管理局于2018年6月30日出具《证明》证实了前述行政不可抗力的事实。2、上诉人将涉案商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成上诉人期限内未能办理初始登记。前述事实有贵州省毕节市宇通建业有限公司、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具的《证明》予以证实。3、上诉人违约是因行政不可抗力所致，与普通第三人造成违约不同。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条属法律适用错误，有违公平公正。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，依法应予改判或发回重审。 被上诉人施进、杜卜菊未作答辩。 施进、杜卜菊向一审法院起诉请求：1、判决被告在一个月内为原告办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计1,000.00元（实际金额以原告已付总房款357,524.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月2日，原告施进、杜卜菊作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××星××区××桥办事处××路旁“盛世华都”第2幢2单元26层5号房；房屋总价款为357,524.00元；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告施进、杜卜菊按合同约定向兴业房开公司支付了全部购房款。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至一审法院。 另查明，涉案房屋因消防验收未通过，现尚不具备办理房屋转移登记的条件。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，予以支持。关于违约金的计算标准问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中关于逾期交付商品房转移登记有关文书的约定为“约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故，违约金应以原告已付购房款357,524.00元为基数，按万分之一的标准计算。 关于计算违约金的起止时间问题，因被告在《商品房买卖合同》中承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，故，应从2016年12月31日起开始计算违约金；同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请的违约金，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出逾期办证系因政府机关征地拆迁严重滞后，被告不应当承担违约责任的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告的该抗辩主张，不予采纳。 庭审中，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，申请撤回第1项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施进、杜卜菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款357,524.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告施进、杜卜菊的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，所谓不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，从上诉人主张的事实看，根据其与毕节市国土资源局七星关分局签订的合同，毕节市国土资源局七星关分局应于2012年底向其交付相关土地。而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月19日。为此，双方在签订《商品房买卖合同》时，上诉人对交付涉案房屋产权登记相关文书的时限应有所预见及合理预判。故上诉人关于其未履行合同系因不可抗力所致的上诉理由，本院依法不予采纳。原审根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理案涉房屋转移登记相关文书的违约金并无不当。上诉人关于原审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立。 综上所述，毕节兴业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年八月八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮