北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初580号原告（反诉被告）：北京贝菲特教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路**院**楼**101内乙段****。法定代表人：舒齐，总经理。委托诉讼代理人：洪春华，北京市释胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：彭华生,执行董事。委托诉讼代理人：宋元元，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方，北京市鑫诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人舒齐及委托诉讼代理人洪春华、被告委托诉讼代理人宋元元、袁方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告返还原告履约保证金85166元；3、判令被告赔偿原告违约金85166元；4、判令被告赔偿原告装修损失30万元；5、判令被告赔偿原告营业损失833589元；6、判令被告赔偿原告退还客户费用损失368469.6元；7、判令被告退还原告电卡押金1000元。事实与理由：原、被告于2012年5月31日签订《租赁合同》及补充条款之《其他约定》，约定被告将位于北京市朝阳区十里河弘燕南一路永辉超市二层521平方米（建筑面积573.1平方米）场地（下称涉案场地）出租给原告，租期5年。合同签订后，被告将场地交付原告，原告按时缴纳租金。但自2015年开始，被告将永辉超市三层陆续出租给与原告存在竞争关系的机构，如瑞思英语、摩尔艺术教育、佳韵艺术培训、马博士婴儿游泳馆等。原告就此事多次与被告沟通，并书面发函，要求被告按双方签订的合同及补充条款履行义务，不得将房屋出租给与原告存在竞争关系的机构，但被告至今未予改正。被告行为违反了双方签订的《其他约定》第2条的约定，给原告造成巨大损失，故原告依据该约定，解除与被告签订的《租赁合同》，并要求赔偿损失，请求法院支持。被告辩称：请求判令驳回原告全部诉讼请求。原、被告之间针对涉案场地签订有租赁合同、租赁合同项目及费用补充条款和《其他约定》，其中《其他约定》并无签订日期，因此我方认为租赁合同签订在《其他约定》之后，应当以租赁合同的约定为准，而租赁合同中并没有禁止被告将场地出租给与原告有竞争关系的主体的约定。原告因自身经营不善，2016年12月2日在涉案租赁场地张贴公告，称因装修整改时间三个月、暂停营业，原告引起多达210名会员在工商局投诉，并引起工商局向被告发布行政提示书，要求被告妥善解决此事。原告自2016年11月起未向我方交付房租，我方于2016年12月向原告发送催款通知，原告于2017年5月9日将所有物品腾空，占据我方租赁场地6个月零9天之久并未交纳房租，因此我方认为原告自行闭店并欠缴租金，属于其自身违约行为。根据我方查询，原告的工商登记经营范围仅包括教育咨询、企业管理咨询、组织文化艺术交流活动、文艺创作，这与其实际经营内容完全不符。被告提出反诉请求：1、原告向被告支付拖欠的租金370222.6元及逾期支付租金的违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自每期租金逾期之日起计算至最终实际支付之日止）；2、判令原告向被告支付场地占用费814489.72元；3、判令原告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2016年11月1日起未支付租金，至2017年5月9日场地正式交接之日，原告共拖欠租金370222.6元。第二项反诉请求中的场地占用费，计算期间是2017年5月10日至2018年9月29日，计算标准是合同约定的租金标准，主张的理由是此期间我方配合诉讼鉴定工作，未将涉案房屋出租，一直闲置，所以要求对方给予场地闲置期间占用费。原告对被告的反诉答辩称：针对第一项反诉请求，我方租金交到2016年11月30日，2015年12月20日我方向对方发出商务函，要求对方解决同业竞争的问题，但对方一直未解决。所以我们后来就不再交租金了，同时在2016年12月1日开始就不再经营了。2016年11月29月，我方向对方发送一份函件，要求对方给予正面回复，但是对方未回复。后2017年1月4日我方再次向对方发送解除合同通知书，告知对方合同于2016年11月29日解除，并请对方于2017年1月7日上午十点进行场地交接，逾期接收的相应损失由对方承担。对方在2017年1月7日并未前来交接，等到下午三点多对方没有来人，于是我方录制了视频自行锁门离开，当天因被告未让我方将室内物品搬走，所以很多大件物品未能腾空，我们就搁置着离开了。2017年5月9日我方把涉案场地内的所有物品腾空。我方没有违约，是对方违约。2017年5月9日再次去腾空物品时，我方发现门锁已经换了，具体什么时间换的我不清楚。针对第二项反诉请求的场地占用费，我方不同意支付。自2017年5月9日后，涉案场地是否闲置我方不清楚。2017年5月9日，我方对涉案场地所做装修还未拆除，后什么时间拆除的我方不清楚。而且涉案场地现在早已对外出租，故不存在场地占用费的问题。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》，约定：乙方承租被告山水文园店内的涉案场地用于经营“贝比嘉（BabySpectrum）”品牌的儿童教育培训及相关产业，租赁期限自2012年6月15日至2017年6月30日，装修免租期为2012年6月15日至2012年9月30日；计租面积486平方米，2012年10月1日至2014年6月30日期间场地费总计917000元（2.8元每平米每日），2014年7月1日至2016年6月30日期间场地费总计1131500元（3.1元每平方米每日），2016年7月1日至2017年6月30日期间场地费总计620500元（3.4元每平方米每日），付款周期为二月结；履约保证金85166元，装修保证金10000元；如甲方有违反合同约定，甲方应双倍返还履约保证金，并且乙方有权解除本合同，如乙方违反合同约定，甲方有权解除合同，并且不予退还履约保证金，如给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任；如乙方逾期支付租金15日或欠缴各项费用累计达一个月租金金额，并经甲方书面催告后10日内仍未支付的，甲方有权解除合同，且不予退还履约保证金，并自逾期之日起，乙方每延迟一日，应按当期应付场地费及各项费用的3%向甲方支付违约金，如给甲方造成损失的，乙方还应当承担全部赔偿责任。另查，《租赁合同项目及费用补充条款》的尾部注明：“其他约定：见附件”。庭审中，原告提交原、被告共同盖章的《其他约定》一份，其中第2条约定：租赁期限内，甲方不得再与其他早教机构/儿童英语/少儿教育培训等与乙方有竞争关系的机构签署租赁合同，否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付相当于保证金金额的违约金，同时乙方有权立即解除租赁合同；如乙方据此解除租赁合同的，甲方除应退还乙方已支付但未实际发生的场地使用费及履约保证金等费用并按租赁合同约定承担违约责任外，还应赔偿乙方为装修租赁场所而支出的但尚未折旧完毕的金额，折旧金额以五年平均计算。经询，被告对原告提交的以上《其他约定》的真实性认可，但被告认为该文件没有签署时间，应认为是在《租赁合同》之前签订的，所以应以《租赁合同》约定为准，而《租赁合同》没有关于禁止被告将场地出租给与原告有竞争关系的主体的约定。庭审中，原告提交被告出具的收据，用以证明其在2012年5月31日向被告交纳履约保证金85166元。经询，被告认可该收据真实性、关联性及证明目的。庭审中，被告提交租金发票及《催款通知书》，用以证明原告租金仅交纳至2016年10月31日。经询，原告主张其实际交纳租金至2016年11月30日，但未提交证据予以证明。庭审中，原告提交《商务函》一份，用以证明其在2015年12月20日向被告送达该函，提出被告在涉案场地所在的超市三层招商了几家与原告存在竞争关系的机构，对原告影响很大，要求被告按照双方《其他约定》中的约定进行解决。经询，被告称未收到该《商务函》。庭审中，原告提交照片若干，用以证明被告将涉案场地所在的三层其他场地租赁给与原告存在竞争关系的其他教育机构。被告对原告提交照片真实性认可，被告另提交照片三张，用以证明涉案场地三层确有三家其他儿童教育培训机构，分别为“瑞思学科英语”、“佳韵钢琴城、钢琴艺术培训”、“马博士婴儿游泳”，被告称以上三家机构基本上在2015年12月前装修完毕并入驻涉案场地所在的超市三层，但被告认为这些机构与原告并不构成竞业的情况。原告对被告提交的照片真实性认可。庭审中，原告提交《函》、《解除合同通知书》及视频，原告称其在2016年11月29日向被告送达《函》，要求被告三日内就其违反约定将场地出租给与原告存在竞争关系的机构的情况进行协商，如不回复则原告依据《其他约定》解除合同，但后来原告未收到回复，便于2017年1月4日向被告送达《解除合同通知书》，要求解除合同，并要求被告在2017年1月7日上午10点进行场地交接，后2017年1月7日当天被告未到场交接，故原告自行锁门离开。经询，被告称《函》、《解除合同通知书》都收到了，但证明目的不认可，对视频的真实性、关联性、证明目的均不认可。庭审中，被告提交《撤场单》，用以证明原告是在2017年5月9日将涉案场地腾空。经询，原告对撤场单真实性不认可，原告称其在2017年1月7日锁门离开时留有很多大件物品未腾空，后于2017年5月9日再次去将全部物品腾空，腾空的时候原告发现门锁已经换了，具体什么时间换的锁原告不清楚。庭审中，被告提交照片及《行政提示书》用以证明原告因经营不善，自行暂停营业闭店，且引起工商部门的行政提示。原告对以上证据真实性认可，但证明目的不认可。经查，被告提交的照片显示原告在涉案场地张贴一张向会员家长发出的《通知》，通知时间为2016年12月2日，通知称贝比嘉十里河中心为配合超市整体改造，自2016年12月3日起暂停营业预计三个月。庭审中，原告提交电卡押金收据一张，用以证明原告在2012年12月4日向被告交纳电卡押金1000元，原告称其在2017年5月9日即将电卡归还。被告认可收据真实性，但未认可收到原告返还的电卡。庭审中，原告提交装修合同，用以证明其为涉案场地装修而投入的装修费用。被告对装修合同真实性不认可。关于装修，原告未提交其他证据，原告方申请对剩余租期内的装修残值进行评估鉴定，本院予以准许，经摇号确定由北京京城捷信房地产评估有限公司负责评估鉴定，该机构于2018年1月29日向本院发送回函，称“因无法准确判断涉案房屋所用装修装饰材料的材质、型号、品牌、厂家，无评估依据，故无法对委托事项进行评估”。后原告坚持要求继续摇号鉴定，本院依其申请再次摇号确定国宏信价格评估集团有限公司作为评估鉴定机构，但该公司向本院释明其曾经在诉讼之外接受过原告方的委托鉴定，主动请求回避，故本院重新摇号，确定北京中必达资产评估有限责任公司作为评估鉴定机构，该公司于2019年3月12日向本院发送《关于无法评估鉴定的说明》及现场勘验记录及照片，该机构称其在2019年3月8日与原、被告人员共同前往涉案场地勘验，但现场勘验发现委托评估的装饰装修工程已全部拆除，不满足鉴定要求，故该公司无法完成评估鉴定工作。经询，双方认可《关于无法评估鉴定的说明》及现场勘验记录及照片，被告表示其在2018年9月30日对涉案房屋内原告所做装修进行了拆除，但经本院释明后，被告未提交相应证据予以证明其拆除的具体时间。庭审中，原告提交退款申请表、课程销售协议、银行转账凭证、付款委托书等证据，用以证明因被告违约行为导致原告退还客户课程费用，被告应对退款予以赔偿。被告对以上证据真实性均认可，但关联性不予认可，被告认为原告应对其经营行为自担风险，之所以原告的大量学员退费，是因为原告自行关闭经营场地，而且原告提交的退款申请中退款的理由均是“中心停业”、“中心装修等”。庭审中，原告就其主张的营业损失未提交证据，仅提交其自行制作的统计明细。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》及《其他约定》合法有效，双方均应依据约定履行。被告虽主张《其他约定》签订于《租赁合同》之前，并主张双方约定应以《租赁合同》为准，但本院认为，《其他约定》从形式和对合同主体的称谓上来看，应属于对主合同的补充约定，故其效力应当与主合同一致，双方均应遵守。根据本院查明的事实，被告在租赁期内将涉案场地所在的超市三层租赁给“瑞思学科英语”、“佳韵钢琴城、钢琴艺术培训”、“马博士婴儿游泳”等儿童教育培训机构，被告虽认为这些机构与原告并不形成竞争关系，但双方《其他约定》中明确约定被告不得再与其他早教机构、儿童英语、少儿教育培训等与原告有竞争关系的机构签署租赁合同，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。被告违反双方约定构成违约，原告依据《其他约定》第2条有权解除合同并主张相当于保证金金额的违约金，故本院对原告要求判令解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除后，被告应退还原告交纳的履约保证金85166元，并支付违约金85166元。原告虽称其在2017年1月7日到现场交接，但原告庭审时自认其当天并未全部腾空，且在离开时将场地锁门，故本院根据双方陈述，确认原告实际腾空、交付涉案产地的时间为2017年5月9日。关于租金的交纳情况，原告未提交证据，本院以被告的主张为准，确认原告租金交纳至2016年10月30日，故原告应向被告给付2016年11月1日起至2017年5月9日期间的租金，租金标准为3.4元每平方米每天，计租面积为《租赁合同项目及费用补充条款》约定的486平方米。关于被告反诉主张的逾期支付租金的违约金，虽然本院确认原告应支付前述期间的租金，但原告在2017年1月即向被告发送了《解除合同通知书》且不再在涉案场地实际经营，之后虽至2017年5月9日方腾空、交付涉案场地，但原告并不存在履行合同过程中恶意逾期交付租金的情况，故本院对被告该反诉主张不予支持。关于原告主张的装修损失，根据双方签订的《其他约定》，被告违反竞业约定构成违约的，还应赔偿原告为装修涉案场地支出但尚未折旧完毕的金额，折旧金额以五年平均计算。本院以原告实际腾空、交付场地的时间为准，确认计算装修折旧残值的剩余租期期间为2017年5月10日至2017年6月30日。原告在本案中提交的证据未能证明其实际为装修涉案场地所支出的费用项目及具体数额，评估鉴定最终又因涉案场地装修被拆除而无法开展，故本院结合剩余租期时间及本案情况，酌情确定被告应向原告赔偿的装修损失金额为8万元。关于原告主张的营业损失，本院认为被告违反竞业约定的行为确会给原告造成一定的营业损失，但原告未举证证明营业损失的具体情况，故本院在已支持原告主张的85166元违约金的情况下，结合被告自认的“瑞思学科英语”等机构入驻的时间，酌情确定被告还应向原告赔偿营业损失15万元。关于原告主张的退还客户费用的损失，从原告提交的证据确实可以看出其向客户大批量退还课程费用的事实，虽然根据被告提交的《通知》照片及原告提交的退款申请等证据可以看出，原告客户申请退款的理由大部分为原告停业，但根据庭审查明的事实，原告在张贴《通知》之前即向被告发送了《函》，其中提到如果被告不回复则会解除合同，本院认为，原告在未收到被告明确答复的情况下，考虑到行使合同解除权将导致无法向客户提供服务，其提前停业并退还客户课程款项的行为并无不妥。至于原告与其客户之间如何通知、以何种理由申请退款，并不阻断或影响退款行为与被告违约行为之间存在的法律上的因果关系。综上，本院对原告的该项主张予以支持，本院结合退款情况，酌情确定被告应向原告赔偿的退还客户费用损失的金额为20万元。关于原告主张的电卡押金，被告认可其收取电卡押金1000元，但原告未举证证明其已退还电卡，故本院无法支持。关于被告主张的场地占用费，因本案解除合同系因被告违约导致，故本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司与被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司之间签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司退还履约保证金85166元；三、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司给付违约金85166元；四、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿装修损失8万元；五、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿营业损失15万元；六、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿退还客户费用损失20万元；七、原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司给付2016年11月1日起至2017年5月9日期间的租金313956元；八、驳回原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19861元,由原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司负担10058元（已交纳），被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司负担9803元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8273元，由原告（反诉被告）北京贝菲特教育咨询有限公司负担3005元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司5268元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  张春英人民陪审员  卢维东二〇一九年八月二十六日法官 助理  秦 彬法官 助理  杨晶晶书 记 员  张 莹