广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0224民初554号 原告：广西华盈物业服务有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区明秀东路**明湖大厦****房，统一社会信用代码：91450100723093300T. 法定代表人：陈小艳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秀丽，女，1989年11月24日出生，瑶族，住广西融安县，该公司职工。 被告：邓建明（曾用名邓健明），男，1971年7月20日出生，汉族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：阳卓莲（曾用名阳作莲），女，1945年9月20日出生，汉族，住广西融安县，（系被告邓建明母亲） 原告广西华盈物业服务有限公司（简称华盈物业公司）诉被告邓建明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈浩宇、被告委托诉讼代理人阳卓莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西华盈物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付费用3223.1元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买位于融安县，建筑面积148.47平方米。2016年11月2日，广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司（简称天裕来房开公司）与原告签订了《东方上城前期物业服务协议》，原告于2016年12月1日进入东方上城小区提供物业服务，依照规定向被告收取每月每平方米物业服务费0.6元，但被告从2016年12月1日起至2017年11月30日止，已欠物业服务费1069.2元，公摊照明电费72元，电梯维护费360元，滞纳金1721.9元（滞纳金计算方法按照《东方上城前期物业服务协议》、相关法律法规规定及物业行业一般水平，经原告书面催交至今仍未交纳）。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告邓建明辩称：1.原告主体不适格；业主在交房时所签的《前期物业服务协议》等均是与广西福来物业有限责任公司融安分公司（简称福来物业公司）所签；原、被告之间没有签订协议，没有形成物业合同的法律关系；2.原告要求被告支付欠付费用没有法律依据，既不合理也不合法；3.原告没有实际履行物业管理服务职责，小区存在安保监控不到位、环境卫生脏乱差、车辆乱停乱放等各种问题，反映了也未得到解决；4.被告从未看到过物业公司定期向业主公布账目收支情况，也未收到过原告催收物业费的书面通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：位于融安县长安镇融江南路**东方上城小区系由天裕来房开公司投资开发建设。被告购房时，分别与天裕来房开公司、福来物业公司签订了《临时管理规约》及《前期物业服务协议》，由福来物业公司提供物业服务。2016年，福来物业公司撤离东方上城小区，小区业主尚未成立业主大会及业主委员会，亦未与其他物业公司签订物业管理协议。建设单位天裕来房开公司与原告签订了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》。《合同》第三章第十五条约定：“本合同期限为三年，自2016年11月2日起至2019年11月1日止”、第四章第二十条约定：“本物业管理服务费按下列标准执行：按政府规定的标准向业主（住户）收取，即物业管理费每月每平方米建筑面积：②高层住宅物业服务费（有电梯）0.6元/月.平方米（电梯费30元/月/户，公共照明6元/月/户）”。原告在合同签订后，开始进入东方上城小区提供物业服务，并于2016年12月5日依法注册成立广西华盈物业服务有限公司融安分公司，由其接管东方上城小区的物业管理。被告房屋建筑面积为148.47平方米，按照合同约定收费标准，从2016年12月1日至2017年11月30日期间，尚欠原告物业服务费148.47㎡×0.6元/月.㎡×12=1068.98元，公共照明费6元/月/户×12=72元，电梯维护费30元/月/户×12=360元。被告以不知情物业公司已经变换，以及物业公司服务质量差、管理不到位等为由，拒绝向物业公司缴纳物业管理等费用。由于大部分业主长期拒绝缴纳物业费用，物业公司运营困难，无法投入人力、物力、财力完善管理，小区存在安保不到位、大门监控不完善且无人值守出入随意、小车电动车乱停乱放、部分绿化区域裸露、部分绿地垃圾堆积、绝大部分单元无门禁或损坏情况严重无法使用、大部分区域无监控等问题。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为:1.原告与天裕来房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》是否有效？2.华盈物业公司作为本案原告主体是否适格？3.原告是否依约提供物业服务并有权收取物业费？ 1.关于原告与天裕来房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》是否有效问题。经审理查明，涉案的东方上城小区至今为止尚未成立业主大会及业主委员会，福来物业公司撤离东方上城小区后，业主并未与其他物业公司签订协议，由建设单位天裕来房开公司与原告签订了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》，该合同和协议并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同和补充协议对业主具有约束力。 2.关于华盈物业公司作为本案原告主体是否适格问题。2016年11月，福来物业公司已经撤离东方上城小区后，由原告与天裕来房开公司签订合同，提供物业服务，并于2016年12月5日依法注册成立广西华盈物业服务有限公司融安分公司，由其接管东方上城小区的物业管理。在审理过程中，广西华盈物业服务有限公司融安分公司出具《声明》：“确认由总公司广西华盈物业服务有限公司作为诉讼主体对东方上城小区欠费的业主提起诉讼，该案所有的权利义务均由总公司广西华盈物业服务有限公司承担”。华盈物业公司融安分公司系华盈物业公司依法设立的分公司，该《声明》系其自愿处分其诉讼权利的行为，意思表示真实，本院应予准许。另查明，华盈物业公司系具有贰级资质等级的物业服务企业，故华盈物业公司作为本案原告主体是适格的。 3.关于原告是否依约提供物业服务并有权收取物业费？原告向东方上城小区业主提供了物业服务，现根据签订的《东方上城物业管理服务委托合同》第四章第二十条的约定，要求被告支付从2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费1069.2元、公共照明费72元、电梯维护费360元、滞纳金1721.9元，合计3223.1元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应交纳物业服务费用；现被告称并不知道物业公司已经变换，但是有问题时还是找到物业公司要求解决，也认可整个小区只有一个物业公司，只是认为物业服务质量差、管理不到位，没有尽到应尽的义务，以此来否认原告已经提供物业服务，认为未享受到物业服务而拒绝缴纳费用，理由是不充分的，本院不予采纳。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案查明的案件事实，履行物业合同，双方均有过错，被告未能按时交纳物业费用，原告华盈物业公司提供的物业服务与合同约定的标准也存在一定差距。据此，本院综合考虑本案具体情况，根据过错责任的大小确定，对原告诉求的物业服务费予以酌情扣减30%。 4.关于滞纳金问题。原告在诉状中主张滞纳金计算方法按照业主和福来物业公司签订的《东方上城前期物业服务协议》计算，在庭审中，原告认为计算标准为以物业费为基数按银行贷款利息1.3倍，以及来回追讨差旅费、律师代理费总和等。本院认为，根据原告的意思表示，其主张的滞纳金即是合同违约金。《东方上城前期物业服务协议》系业主和福来物业公司签订，原告并不是合同的当事人，根据合同相对性原则，原告以此主张违约金，缺乏合同依据；原告与天裕来房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》中，均未约定违约金；原告对违约金的主张，亦未提供证据材料进行佐证，故本院不予支持。 本院认为，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，安居乐业是每一位业主对美好生活的追求，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，改善全体业主生活环境，以充分获取所在小区业主的支持和配合；但物业服务企业运营也需要成本，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，更应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。本案被告确实存在迟延交纳物业服务费的行为，应及时交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务质量进而形成良性循环，更应该多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。双方理应加强沟通、全面履行各自的义务，和谐共处，不应激化矛盾；通过共同努力，共同营造更加和谐有序、整洁安全、美丽宜居的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告邓建明向原告广西华盈物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费748.3元、公共照明费72元、电梯维护费360元，合计1180.3元； 二、驳回原告广西华盈物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取计25元，由原告广西华盈物业服务有限公司负担12.5元，被告邓建明负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 龚程 二〇一九年七月二十日 法官助理 吴鹏 书 记 员 龙诗