贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0181民初1034号 原告：王体菊，女，1973年1月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李康丽，贵州典正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 委托诉讼代理人：陈艳，贵州典正律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍**，统一社会信用代码9152000056093539X9。 法定代表人：田国胜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周耀先，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告王体菊与被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王体菊及其委托诉讼代理人李康丽，被告豫盛公司的委托诉讼代理人周耀先到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告王体菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于清镇市沿河路中段（2）1单元5层附1号房屋所有权转移登记；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金直至为原告办理房屋所有权权属证书之日止（违约金从2015年5月29日至2015年6月28日按已付房款的万分之三计算为122.62元；从2015年6月29日起以总房价408743元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，暂计算至2019年1月14日为91439.22元；共计91561.84元）；3.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：056)，约定原告购买被告开发的位于清镇市沿河路中段(2)1单元5层附1号商品房，房屋建筑面积为124.75平方米，套内面积107.32平方米，总价款408743元。根据该合同第二十二条约定“被告于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款并全面履行了合同义务，但被告至今未按约定履行办理该房屋产权登记手续的义务。原告多次向被告提出办理房屋产权证书的要求，但被告均以种种理由推诿，至今未履行办证义务。被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约责任。除此之外，原告已于2012年9月26日向被告支付了三通费4385元，并由被告出具收据。根据贵州省相关文件的规定，水电、燃气、有线电视作为专项设施配套已不再收取费用。因此，被告向原告收取三通费的行为已违反相关法律法规的规定。综上，原告为维护自身合法权益，特提起如前诉请。诉讼中，原告王体菊将要求被告立即为原告办理房屋所有权转移登记的诉请变更为要求被告协助原告办理商品房转移登记，增加要求被告豫盛公司退还三通费4385元的诉请。 被告豫盛公司辩称，一、关于三通费问题。原告于2012年9月26日交纳4385元三通费(水、电、煤气报装费)，该费用属于公司代收代交费用，已向物价部门办理备案手续，未计入商品房销售价格中，依法不应退还原告。公司确定的商品房销售价格未将水、电等配套设施的建设安装费用计入，计价方式不规范。退一步讲，即使该三通费不应收取，原告的起诉已超过诉讼时效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年5月1日起实施，原告在其交费之日即2012年9月26日就理应知道公司要求其交纳燃气安装费的行为不符合法规的规定，而原告起诉时间为2019年1月23日，原告的起诉已超过诉讼时效期间，应依法予以驳回；二、关于逾期办理房屋所有权转移登记问题。因公司开发的和谐水乡楼盘项目尚有2栋住宅楼未完工，导致整个楼盘的房屋所有权初始登记未能办理，暂不能为原告申请办理房屋所有权转移登记。不可否认，公司的确存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为，应依法承担违约责任。为解决该违约问题，2016年12月2日经清镇市住建局等相关部门组织小区业主与公司进行协调，形成处理意见，由公司全额承担小区物管费，在小区业主房产证未办理前小区业主免交物管费及停车费。以上事实说明，上述逾期办证问题已得到处理，原告主张给付逾期办证违约金，理由不能成立。双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(二)项规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期30日内，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期30日后不退房的不给付违约金。上述约定实际上就是对逾期办证买受人不退房的，按已付房价款的万分之三支付违约金。该条款约定显然不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“合同没有约定违约金”的情形，原告主张按逾期贷款利息的标准讨算违约金，其主张适用法律错误。原告没有证据证明迟延办证给其造成损害，涉案房屋交付给原告后，原告已将涉案房屋进行装修自用，基于此，其购买涉案房屋的目的已经实现。在房屋是拿来住的不是拿来炒的国家政策下，原告购买涉案房屋的经济效益已经显现，而且，其购买的案涉房屋现在的价值比购买时已经有较大幅度的增长。因此，无论从何种角度来考量，迟延办证并没有给原告造成经济损失。而我公司通过为原告承担物管费及停车费的方式，已承担了逾期办证的违约责任，不应再承担支付违约金的责任；三、关于办理案涉房屋的房屋所有权转移登记问题。不动产登记依法应由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，按合同约定，在办理案涉房屋的房屋所有权转移登记时公司仅负有提交有关文书资料的义务，原告诉请公司办理案涉房屋的房屋所有权转移登记于法无据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2012年9月26日，原告王体菊（买受人）与被告豫盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市沿河路中段“和谐水乡”项目（2）1单元5层1号商品住房一套。该套商品房面积124.75平方米，套内建筑面积107.32平方米，按照套内建筑面积每平方米3808.64元计算房屋总价款为408743元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式为买受人于合同签订之日交付首期房款128743元，余款280000元以公积金贷款支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条对相关设施交付时间与条件约定为“（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续”。合同第二十二条对房屋登记约定为“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”。 同日，被告豫盛公司收取原告王体菊交纳的首付款128744元、三通费4385元。2013年5月6日，原告王体菊通过公积金贷款方式向被告豫盛公司支付尚欠购房款280000元。 2016年12月2日，因房屋产权证办理事宜，清镇市住房和城乡规划建设局召集被告及部分业主召开协商座谈会。2016年12月3日，被告豫盛公司向和谐水乡1-6号业主作出书面《承若书》（应为承诺书，系其笔误），主要内容为“由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前放（房，笔误）开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不能在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房”。 被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。 经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。 诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。 庭审中，原告王体菊向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元”，被告豫盛公司向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费2400元、电视入网费265元”。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、住房公积金借款合同、公积金贷款支付凭证、购房款收据、三通费收据、业主代收项目清单；被告提交的营业执照、《承若书》、签到簿、平面图、业主代收项目清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、商品房转移登记客观上能否办理的问题；2、逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任；3、三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。 关于焦点1，商品房转移登记客观上能否办理的问题。 为各户业主办理商品房转移登记，首先需要被告办理初始登记，而办理初始登记，必须通过消防验收。现小区消防设施未建设完成的状况，系豫盛公司怠于积极建设造成违约的后果，并非客观上不能建设，豫盛公司应积极建设完成各项设施，完善办理转移登记条件，履行合同义务，协助原告办理商品房转移登记。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。上述材料部分原告持有，部分需被告提供。 关于焦点2，逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任。 关于逾期办证的违约责任，合同约定自约定日期即2015年5月28日起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任。因此，原告诉请被告支付从2015年5月29日起至2015年6月28日期间的违约金122.62元（408743元×0.0003=122.62元），符合双方的约定，本院予以支持。对30日后，买受人不退房的，双方未在合同中约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。因此，被告应承担以购房款408743元为基数，自原告诉请的2015年6月29日起，按年利率6%计算违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告时止。 关于被告辩称已与包括原告在内的小区业主达成合意让被告用免收物业物、停车费的方式来承担逾期办证违约责任的意见，被告只是在其作出的书面承诺书中自行决定不收取物管费和停车费，被告并未举证证明原告对此表示同意，故对该辩解意见本院不予采纳。物业费、停车费的问题，各方可另行结算，协商处理或另行诉讼。 关于焦点3，三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。 根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取三通费用显然于约不符、于法无据,应予退还。原、被告分别提交的业主代收项目清单中关于“电表报装费、煤气报装费、电视入网费”的收费金额虽然不一致，但结合被告出具的三通费为4385元的收据，本院采信原告提交的业主代收项目清单，确认被告收取的电表报装费为520元、煤气报装费为3600元、电视入网费为265元，故被告豫盛公司应退还原告王体菊电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元。 关于被告辩称返还三通费已超过诉讼时效的问题，因被告收取三通费用违反前述规范性文件的规定以及合同约定,其与原告就三通费问题重新收取的约定应属无效,因此,对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告王体菊交付办理清镇市沿河路中段和谐水乡项目（2）1单元5层1号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）； 二、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告王体菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2015年5月29日至2015年6月28日期间的违约金为122.62元；从2015年6月29日起，违约金以408743元为基数按年利率6%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）； 三、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内退还原告王体菊电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元； 四、驳回原告王体菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2090元，减半收取1045元，保全费935元，共计1980元，由被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  周宇 二〇一九年八月十九日 书记员  兰茜