北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初38101号原告（反诉被告）：唐某，男，1972年2月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高连宇，北京高连宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高舒通，北京高连宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某，女，1991年12月6日出生，汉族，花旗银行员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜启林，北京东远鹤锜律师事务所律师。第三人：中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司，营业场所北京市海淀区。负责人：王联升，男，1968年8月10日出生，汉族，中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司经理。委托诉讼代理人：张冉，男，1982年6月14日出生，汉族，中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司员工。原告（反诉被告）唐某（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵某（以下简称被告）、第三人中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高连宇、高舒通，被告及其委托诉讼代理人姜启林，第三人的负责人王联升、委托诉讼代理人张冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年9月17日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月15日解除；2、判令被告支付2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费62233元。事实与理由：2018年9月17日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区X商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告作为商业经营使用。租赁期限3年，自2018年10月5日至2021年10月5日。月租金11000元，每三月支付一次。被告在签订合同后交纳房屋使用保证金11000元，交纳前三个月租金33000元。签订合同后，原告已告知被告本合同涉及商铺存在政府征地问题，但具体政府是否征地及征地时间原告均未得到相关部门通知。合同第8条第3项约定：“如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回商铺时，甲方需提前一个月通知乙方。乙方无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣除乙方所应交的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。”2018年10月15日，第三人为配合政府对该地区消防安全及环境综合整治工作张贴公告，要求腾退房屋、场地，原告于当日通知被告解除合同，交还商铺，被告至今没有交还房屋。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方虽然签订《商铺租赁合同》，但原告不具备出租涉案商铺的权利。原告与第三人签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，原告与被告签订《商铺租赁合同》时，其已无权出租商铺，系欺诈行为，该合同违背了被告的真实意思，应该被撤销。被告向本院提出反诉请求：1、判令撤销原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告返还被告已支付的租金33000元及押金11000元；3、判令原告赔偿被告装修损失14493.94元。事实与理由：被告通过网络找到涉案商铺出租的信息，网上信息显示，2018年7月29日前承租人孟某将商铺信息挂在网上。2018年9月17日，被告与孟某签订《商铺转让协议》，被告于签订协议当日向孟某支付转让费149000元，当日被告与原告签订了新的《商铺租赁合同》，重新确定了租赁合同关系，租期3年，月租金11000元。被告当日向原告支付了押金11000元，并于9月19日、21日向原告支付三个月租金33000元。2018年10月15日，第三人张贴公告要求腾退商铺，被告才得知原告根本无权再出租该商铺。原告与第三人签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，原告行为属于欺诈，导致被告在违背真实意思的情况下订立了该合同，根据合同法相关规定，该合同应被撤销。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求。原告不存在欺诈行为，双方签订《商铺租赁合同》时，原告已经明确告知涉案商铺涉及政府拆迁问题，具体拆迁与否、拆迁时间，暂未得到通知，被告对此是知道的。2014年10月1日，原告的父亲唐某1与第三人签订租赁合同，合同期限为2014年10月1日至2017年12月31日。合同约定租赁期满，如果有意续约，第三人让原告父亲继续使用，但没有重新签订合同，租金还是继续按照原合同缴纳，双方之间形成无期限合同。所以原告有权对外出租。虽然第三人张贴了公告，但并没有收回房屋，被告也一直占有涉案商铺。2018年10月16日，被告将涉案商铺出租给案外人张某，涉案商铺现由张某实际控制。被告无权要求返还押金和租金。第三人述称：原告的诉讼请求及被告的反诉请求均与第三人无关。涉案商铺所在场地系第三人所有，第三人将涉案商铺所在场地出租给唐某1，原告无权转租。第三人与唐某1的租赁合同约定唐某1不得擅自对房屋进行转租，该转租行为构成违约。根据第三人与唐某1的合同约定，租期于2017年12月31日届满，第三人已于2018年要求腾退涉案商铺。本院经审理查明的事实如下：2018年9月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告，商铺面积约为150平方米。租赁期限为3年，自2018年10月5日至2021年10月5日。乙方在签订本合同之日交纳房屋使用保证金11000元。待合同期满后，乙方付清应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。月租金11000元，每3月支付一次，乙方需在租金到期日前一周内将租金支付甲方。如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺。甲方已告知乙方本合同涉及商铺，存在政府征地问题，但具体政府是否征地以及征地时间，甲方均未得到相关部门通知，乙方已全部知晓。合同签订后，被告向原告支付了房屋使用保证金11000元及2018年10月5日至2019年1月4日期间租金33000元。原告向被告交付了涉案商铺。经查，2014年10月1日，第三人与唐某1签订《场地租赁合同》，约定第三人将北京市朝阳区X场地出租给唐某1，场地用途为出租经营。场地租赁期限为2014年10月1日至2017年12月31日。租赁期满，甲方有权收回场地。乙方有意继续承租该场地，提前30日向甲方提出书面续租要求，甲方在选择承租单位时，在同等条件下优先考虑乙方。乙方不得擅自将承租场地转租给他人，若需转租他人必须事先征得甲方书面同意。原告表示其父唐某1从第三人处承租场地后，唐某1及家人在场地上建造了涉案商铺，唐某1同意由原告对涉案商铺进行出租，虽然将涉案商铺进行出租未告知第三人，但由于出租的是房屋，无需告知第三人。第三人表示场地上的房屋确实为唐某1自建，但属于违建。原告表示建造涉案商铺确实未取得建设规划许可手续。2018年10月15日，第三人张贴公告，内容为X范围系第三人所属用地，该用地范围内的租户所签租赁合同于2017年12月31日到期，为配合政府对该地区消防安全及环境综合整治工作，要求各临街商铺于10日内腾退占用的房屋。2019年7月26日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府在涉案商铺张贴《通知》，主要内容为经调查此建筑未取得建设规划相关手续，属违法建筑。现决定对该违法建筑进行拆除。经土地产权单位中铁六局北京铁路建设有限公司同意，要求承租商户5日内搬离并自行拆除违法建设，逾期将启动违法建设工作及相关措施。经询，原告、被告及第三人均表示涉案商铺已于2019年8月1日开始拆除，2019年8月2日被拆除完毕。被告表示其于2018年12月7日搬离涉案商铺，将个人物品拿走，但未拿走经营物品，没有向原告交还房屋的行为，但2018年12月7日双方一直就此在进行协商，所以被告认为应视为被告于2018年12月7日将涉案商铺交还原告。原告表示被告一直使用涉案商铺直至涉案商铺于2019年8月1日被拆除，原告并不清楚被告何时搬走，被告也未明确告知原告其已搬走要求交接，双方虽进行了协商但未达成一致。原告提交其与被告于2019年2月14日的微信聊天记录，记载原告因故要求被告将涉案商铺的门打开，被告表示其在老家。被告认可该微信聊天记录真实性，不认可证明目的。原告提交其与被告于2019年7月26日的微信聊天记录，记载原告要求被告将涉案商铺的财物全部搬走。被告认可该微信聊天记录真实性，不认可证明目的。被告表示其主张的装修损失如下：留在涉案商铺中的吧台、燃气罐、荧光宣传板、灭蚊灯、餐具、电磁炉、火锅锅具等经营物品的损失，上述物品均为其承租商铺后购买，就此提交网购物品的记录截图；进行保洁支出200元；支出的大众点评网合作费3600元，但未举证证明；改电路的费用2100元，但未举证证明；牌匾支出3000元，牌匾被拆除，但是谁拆的不清楚。原告表示2019年8月1日高碑店乡政府拆除涉案商铺时，被告留在涉案商铺内的物品被暂存在X院内，并非原告控制。被告表示其不同意将店铺内的物品取回，需要等待其与孟某之间的纠纷解决完毕。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，建设涉案商铺未取得建设工程规划许可手续，原告就涉案商铺与被告签订的《商铺租赁合同》无效。原告要求解除该《商铺租赁合同》的诉求及被告要求撤销该《商铺租赁合同》的诉求，本院均不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告表示应视为其于2018年12月7日将涉案商铺交还，但其未举证证明，且根据其与原告之间的微信记录，涉案商铺于2019年2月14日仍处在被告控制之下，原告在2019年7月26日通知被告将涉案商铺物品搬离。被告的意见与事实不符，本院不予采信，可认定被告使用涉案商铺直至涉案商铺被拆除。原告要求被告参照合同约定的租金标准支付2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费62233元于法有据，本院予以支持。被告要求返还已付租金于法无据，本院不予支持。被告要求返还房屋使用保证金11000元于法有据，本院予以支持。关于被告主张的装修损失，其中店内的经营物品并未由原告掌控，其要求原告赔偿该损失于法无据，本院不予支持。关于牌匾损失，被告表示不知谁将牌匾拿走，其要求原告赔偿该损失于法无据，本院不予支持。关于被告要求赔偿的保洁损失、大众点评网合作费及改电路的损失，其均未举证证明，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵某于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）唐某二〇一九年二月五日至二〇一九年七月二十五日期间的商铺占用费六万二千二百三十三元；二、原告（反诉被告）唐某本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）赵某房屋使用保证金一万一千元；三、驳回原告（反诉被告）唐某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3620元，由原告（反诉被告）唐某负担（已交纳）；反诉案件受理费3620元，由被告（反诉原告）赵某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇一九年八月二十八日法官助理  袁书亮书 记 员  吴思琪