安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终1959号上诉人（原审被告）：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市淠河路以东、周集路以南、梅山北路以西，统一社会信用代码913415000756139602。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：段素梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周伟伟，男，汉族，1984年5月26日生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称六安碧桂园）因与被上诉人周伟伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。六安碧桂园上诉请求：1.撤销一审判决，驳回周伟伟的全部诉讼请求；2.判令一、二审案件受理费由周伟伟承担。事实和理由：一、一审法院根据六安碧桂园提供的退楼申请流程，据此认为双方就解除商品房买卖合同问题已经达成一致意见的事实认定错误。六安碧桂园同意解除合同的前提是周伟伟支付5万元的违约金，该主张在退楼申请流程中有清楚的显示，但周伟伟不同意支付5万元的违约金，故双方就解除合同并未达成一致意见，显然一审法院认定的上述事实违背了真实情况。二、周伟伟无解除合同的权利，一审法院以合同目的无法实现达到了法定解除权，从而判决双方解除合同适用法律错误。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件”，赋予了合同约定解除权，基于合同自由原则，双方可以通过约定解除权对法定解除权作出补充和变更。在周伟伟逾期付款构成违约的情况下，双方签订的合同及补充协议、附件并未赋予周伟伟有解除合同的权利，该合同及补充协议、附件为双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，可视为周伟伟为购买房屋自愿对其享有的法定解除权进行约束，对周伟伟具有约束力。故一审法院以合同目的无法实现达到了法定解除权，从而判决解除合同属适用法律错误。根据双方签订的认购书、银行按揭及公积金付款方式补充协议，周伟伟在签约前已明确知悉银行的信贷政策，并承诺能够通过银行的按揭申请，如因个人原因导致未能通过按揭审批的，应在合同约定的时间内，通过自付的方式将该款项支付给六安碧桂园。周伟伟作为完全民事行为能力人，在签约时能充分理解其行为的意义并承担起相应的责任。但周伟伟在因个人征信问题被银行拒贷后，未按照合同约定通过自付的方式支付剩余房款，既不诚信又构成违约，现反而要求解除合同于法无据，于理不通。周伟伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、无论是从六安碧桂园提供的内部退楼流程，还是从其邮寄的律师函看，双方的买卖合同已经解除。合同解除后，六安碧桂园应当退还其首付款。2、涉及的违约责任问题，六安碧桂园在一审中未予主张，可就该部分另案起诉。周伟伟向一审法院起诉请求：1.判决解除周伟伟与六安碧桂园签订的《商品房买卖合同》；2.判决六安碧桂园返还购房款477191元及利息（利息以477191元为基数，按照年利率6%自2017年10月26起计算至返还时止）；3.判令六安碧桂园承担本案诉讼等费用。一审法院认定事实：2017年10月26日，周伟伟与六安碧桂园签订《商品房买卖合同》，约定周伟伟购买六安碧桂园开发的六安市碧桂园·城市之光1幢3301、3401号房屋，房屋总价款为1177191元，付款方式为2017年10月27日前支付首付房价款477191元，余款70万元通过银行按揭方式支付等。同时，双方签订补充协议一份，其中，第四条关于商品房的付款方式和期限约定为，买受人若采用按揭贷款方式付款的，买受人应当在2018年1月28日前，付该商品房的按揭贷款70万元给出卖人。第五条关于逾期付款责任约定为，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当支付违约金。签订合同后，周伟伟于2017年10月26日向六安碧桂园支付了首付房价款477191元。后周伟伟到银行申请按揭贷款，因其个人名下负债较多，征信有逾期现象，银行认为其还款能力不足而不予办理住房按揭贷款，住房按揭贷款未能办成。2018年10月9日周伟伟委托律师向六安碧桂园邮寄一份律师函，告知无法办理银行按揭贷款，要求解除购房合同并返还已付购房款477191元。六安碧桂园提供的退楼申请流程显示，2018年10月11日经六安碧桂园审批同意周伟伟退楼。后因解除合同违约金数额问题双方分歧较大协商未果，周伟伟诉至该院。一审法院认为，周伟伟与六安碧桂园签订的商品房买卖合同真实合法有效，周伟伟于2017年10月26日向六安碧桂园支付了首付房价款477191元，后周伟伟因个人征信有逾期现象等问题，银行不予办理按揭贷款，无力支付购房款，而要求解除商品房买卖合同，六安碧桂园业已审批同意周伟伟退楼（解除商品房买卖合同），只是因违约金数额问题协商未果，故解除商品房买卖合同即退楼双方已达成一致，且周伟伟已迟延履行债务致使合同目的无法实现，六安碧桂园抗辩主张理由不成立，该院不予采纳，对周伟伟要求解除商品房买卖合同、返还购房款477191元的请求，该院予以支持；周伟伟要求给付已付购房款利息的请求，无合同约定，且系因周伟伟自身原因而解除合同，故对周伟伟该项请求，该院不予支持。关于六安碧桂园提出的解除合同的损失问题，因没有提出反诉请求，该院不予一并处理。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告周伟伟与被告六安碧桂园房地产开发有限公司于2017年10月26日签订的商品房买卖合同；二、被告六安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周伟伟购房款477191元；三、驳回原告周伟伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费19790元，减半收取9895元，由被告负担7895元，原告负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，除法定或约定解除权外，在判断合同应否解除时，还应考虑合同能否实际继续履行。本案中，周伟伟选择的是按揭贷款方式买房，然在申请贷款时，银行以“客户名下负债较多，征信有逾期现象，还款能力不足”为由，未予批准贷款。在此情况下，要求周伟伟支付70万元购房尾款，实属履行不能。诉讼前，周伟伟已向六安碧桂园申请退楼，从六安碧桂园提供的退楼申请流程亦可看出，双方就退楼进行过协商，只是因违约金问题未最终落实而未办理成功。鉴于以上情况，一审法院在告知六安碧桂园就违约损失问题另行起诉的情况下判令解除合同，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19790元，由六安碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年八月十五日书记员 刘 军附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。