上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初15526号原告：黄小龙，男，1970年5月7日出生，汉族，户籍地湖南省。被告：古豫津，男，1987年9月1日出生，回族，户籍地上海市黄浦区。原告黄小龙诉被告古豫津房屋租赁合同纠纷一案，上海市黄浦区人民法院于2018年4月2日立案受理后，于2018年8月30日裁定本案移送本院处理。本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序审理本案。2019年3月29日，原告黄小龙向本院申请法官魏凯回避。2019年4月1日，本院出具决定书，驳回了原告黄小龙的回避申请。2019年5月7日，本院报请上海市第二中级人民法院指定管辖。2019年6月28日，上海市第二中级人民法院裁定本案由本院审理。本案于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告黄小龙、被告古豫津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小龙向本院提出诉讼请求：判令1.被告返还转让款34万元；2.被告支付代缴的电费2,991.38元；3.被告支付代收的订房款9,721.45元；4.被告支付转让款的利息(以34万元为基数，自2014年3月12日计算至判决生效之日止，按照年利率12%计算)。事实与理由：2014年2月，原告看到被告转让出租屋的广告后即联系被告，被告表示出租房在上海市静安区长宁路XXX号、XXX号东部、西部房屋(以下简称涉案房屋)，有十个房间、六十个床位，还有十多个床位做日租房，租期到2022年5月17日，双方遂约定2月24日去现场查看情况。后双方协商作价34万元成交，自2014年3月16日起出租房转让给原告，转让前的经营费用由被告承担，转让之日经营收入全归原告，被告需代原告经营二十多天。当日原告支付三万元押金。2014年3月12日，原告支付了31万元，同日出租人与被告终止了租约，与原告重新签订了合约(租期自2014年4月18日至2022年5月17日，该租约延续了原租约的部分内容)。被告代原告经营至2014年4月11日，之后原告要求被告变更收款账户，被告予以拒绝，致订房款一直由被告收取，原告还代被告支付了2014年3月的电费2,991.3元。原告在受让出租房后得知被告在经营中曾因消防原因被罚款、责令整顿，该出租房不能正常经营。2015年3月16日，出租房被静安消防支队查封。后租客越来越少，原告经营出现亏损。原告认为，被告故意隐瞒涉案房屋不能经营群租房及曾经被罚款、将要被取缔的事实，给原告造成巨大损失，故提起诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉讼请求辩称，认可原告所提二、三项诉请，但不同意原告第一、四项诉请，理由是：原、被告于2014年3月签订合同，之前被告已带原告实际查看过房屋，双方就交易价格协商一致并已实际履行，该交易价格包括了涉案房屋内的固定装修、家用电器、家具等有形资产。2014年3月12日，原告与案外人黄某1重新就涉案房屋签订了租赁合同，原告应依据房屋性质合法使用房屋。2013年11月27日的处罚是窗户上设置了逃生障碍物，被告已及时整改，消除了障碍物。涉案房屋被查封发生在2015年3月，被告对于原告接收房屋以后的经营情况不清楚。涉案房屋因消防问题被查封，而原告拒绝整改致自身损失产生。故被告不存在向原告隐瞒和欺骗原告的行为，原告应向案外人黄某1主张损失，而不应要求被告退还转让款。本院经审理查明以下事实：涉案房屋中部分房屋产权人为案外人黄某1，部分房屋产权人为案外人张某某、黄2，建筑面积总计319.42平方米，类型办公楼，性质办公，由黄某1负责将涉案房屋出租。2013年7月15日，黄某1(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。该租赁合同后附有涉案房屋的产权证复印件。被告接手该房屋后延续前一手租客在房屋内经营青年公寓，即将屋内铺位或房间对外出租并收取租金，但未就此经营行为取得工商部门、消防部门的经营证照或消防许可证照。2014年1月13日，上海市静安区公安消防支队出具沪公(静)(消)行罚决字[2014]XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，载明：现查明2013年11月27日下午，上海优活文化创意有限公司(以下简称优活公司)在窗户上设置逃生的障碍物，决定罚款二万元。被告古豫津在“被处罚人”处签字。并于同日缴纳了2万元罚款。审理中，被告称，此次处罚是因为5楼走廊尽头堆东西把窗户挡住；优活公司注册地在虹口区，没有注册在涉案房屋内，优活公司被处罚是因为当时有优活公司的员工在该房屋内居住。2014年2月，被告欲将涉案房屋租赁业务转让，原告遂联系了被告，被告带原告实地查看了房屋情况，并向原告出示了其与黄某1签订的租赁合同。审理中，被告称，其向原告出示过房屋产权证复印件；涉案房屋共10个房间，每一间有木制家具、电器，全部精装修，楼层有公共浴室、卫生间和一个前台接待室，整个有形资产在30万元左右。原告称，被告没有给其看过房产证，也不清楚要看房产证，因为有这个实际经营场所的用途就行了，不清楚对房屋的性质有规定；看过一次房屋，只呆了2分钟，具体几间房不清楚，总共60个床位，每个房间有六个木床、空调，装修很简单，洗手间是公共的，当时知道涉案房屋是出租床铺，没有问过被告是否有营业执照和消防许可。后原、被告双方就转让款总计34万元达成一致，并于2014年2月24日签订了书面协议，该书面协议的部分内容为：黄小龙(乙方)，古豫津(甲方)，乙方确认在2014年2月24日前一次性向甲方支付定金叁万元，并于2014年3月20日前一次性向甲方支付部分转让费叁拾壹万元；甲方应于2014年3月20日前协助乙方与黄某1、张某某、黄2按原合同条款重新签订租赁合同；乙方接手后的一切经营行为由乙方负责。审理中，原告称，34万元转让款是剩余8年租期内经营权的价值。被告称，34万元包括剩余期限的房屋使用权及房屋内家具、电器、装修等有形资产的价值。同日，原告向被告支付定金3万元。2014年3月11日，原、被告就剩余转让款的结算达成一致，原告还需向被告支付转让款24万元。2014年3月12日，原告通过银行转账向被告支付了转让款24万元，后被告带原告与黄某1碰面，黄某1(甲方)遂与被告(乙方)签订了一份《协议》，约定：“由于乙方个人原因现无法租赁长宁路61、63号5层东西室房屋，经和甲方协商现转租给黄小龙。甲乙双方原租房合同作废。”同时，原告(乙方)与黄某1(甲方)就涉案房屋签订《上海市居住房屋租赁合同示范本》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。审理中，原告称，其与黄某1签订的租赁合同附有产证，但原告没有看。后被告代原告对房屋管理了一个月时间，双方于2014年4月11日办理了交接，被告经营时屋内家具、电器等装修设施设备均留下给原告继续使用，原告接手后继续经营对外出租业务，未取得相关营业证照或消防许可证照。2015年3月，上海市静安区公安消防支队上门对涉案房屋进行检查，表示涉案房屋不符合消防规定需要查封，并要求原告、黄某1将屋内人员清空。原告将屋内人员清空后，向黄某1表示不再租赁涉案房屋，双方遂于3月15日达成《房屋租赁终止协议》，约定：“原告(乙方)，黄某1(甲方)，因被消防查封，经甲乙双方协商，原承租静安区长宁路XXX-XXX号五楼的楼层租赁合同于2015年3月15日终止，乙方原交的租赁压金20,000元抵扣作出租方于2015年2月18日至2015年3月15日的租金，合同终止后，乙方不再找甲方退该压金，甲方也不能再另找承租方收房租。”2015年3月16日，上海市静安区公安消防支队出具沪静公消封字[2015]第0002号临时查封决定书，载明：长宁路61、63号5层青年公寓内疏散通道宽度不符合规范要求，且严重堵塞不具备安全疏散条件，依据黄某1、黄小龙的陈述和申辩、《消防监督检查记录》、现场照片等证据，临时查封长宁路61、63号5层，查封期限：2015年3月17日至2015年3月18日。后因原告拒绝对涉案房屋进行整改，涉案房屋被消防部门查封；原告将屋内物品仍留在原处并退出了经营，房屋解除查封后黄某1将涉案房屋另行出租。2015年12月，黄小龙提起诉讼，要求古豫津返还转让款34万元并支付利息【案号：(2016)沪0106民初26837号】。2017年5月5日，黄小龙向本院撤诉在案。2017年3月，黄小龙提起诉讼，要求黄某1赔偿261,000元【案号：(2017)沪0106民初8966号，以下简称8966号案件】。2017年8月2日，本院作出判决，认定黄小龙、黄某1之间的租赁合同系双方协商一致解除，并据此驳回了黄小龙的诉讼请求。该案中，黄小龙曾陈述，因为消防原因涉案房屋不能对外出租，消防部门也告知过黄某1，其即和黄某1说做不下去了，黄某1就说终止合同，方便其另行出租。后黄小龙不服一审判决提出上诉，该上诉后被上海市第二中级人民法院驳回。审理中，原告称，其从被告处接手后没有改变过房屋的结构，自2014年5月开始就有消防部门来检查；2015年房屋被查封是因为消防通道过窄，涉案房屋不能作为居住用途，无法整改，因为如果把走道拓宽，床位就放不进去了。被告称，当时原告接手时想作何用途已记不清楚；被告没有修改过合同，当时原告说在奉贤区有类似业务，所以才和原告签合同；其没有将2014年被处罚的情况告知原告，因为该处罚已经结束，无需告知原告；原告接手后房屋的情况不清楚，之后没有再去过。以上事实，由原告提供的临时查封决定书、行政处罚决定书、房地产权证、贷记凭证、协议、短信截图、上海市居住房屋租赁合同、被告提供的照片、协议、上海市居住房屋租赁合同、房屋租赁终止协议、本院调取的(2016)沪0106民初26837号、(2017)沪0106民初8966号案件档案材料、原、被告的陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的书面协议为原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应受此约束。现原告起诉要求被告支付代缴的电费及代收的订房款，被告对此不持异议，本院对原告第二、三项诉请予以支持。本案的争议焦点是被告有无违反合同约定的行为？如果有，该行为是否构成退还转让款、支付利息的理由？对此，本院做如下分析。首先，之前被告在涉案房屋内从事经营性租赁业务，原告在知晓房屋性质及实际经营情况后，双方就转让价款一致并签订书面协议。该协议约定，被告应于2014年3月20日前协助原告与房屋出租人签订租赁合同，因此负责促成原告与出租人签订租赁合同是被告的一项主要合同义务。同时，虽然现有证据对于涉案房屋内现有家具等有形资产的处理没有明确涉及，但从原、被告双方后续行为看，被告将房屋内现有家具等有形资产留由原告继续使用，故应为该转让合同关系之应有之意。虽然涉案房屋内的装修等情况已无法查明，双方对屋内装修等有形资产的实际价值亦未提供直接证据予以证明，但从涉案房屋的面积及从事的为对外租赁的义务性质看，屋内家具等有形资产应该具有相当的市场价值。因此，将屋内现有家具等有形资产交付给原告使用，亦为被告的主要合同义务之一。后被告促成原告与黄某1签订了房屋租赁合同并将屋内家具等设施设备装修留给原告使用，本院认为，被告已经尽到了合同的主要义务。其次，虽然被告于2014年1月被消防部门处罚，但该处罚针对的窗户上设置障碍物，后被告消除了该违法事实、缴纳了罚款并继续经营。因此，即便被告未将该行政处罚的情况告知原告，也不影响原告对房屋的使用及经营行为的开展，此不构成对原告的隐瞒。2015年3月涉案房屋被查封系因消防通道过窄所致。因涉案房屋性质为办公楼，而将房屋出租予他人使用，需对房屋进行整改以满足居住性房屋的消防要求。后原告拒绝整改并与黄某1协商一致解除了租赁合同。本院认为，原告在与被告签订协议时已查看过房屋的实际情况，对被告未取得营业及消防许可证照是明知的；原告与黄某1签订的租赁合同后附有房屋产权证，原告也已知晓房屋的性质，理应预见相关的经营风险。在整改后可继续经营的情况下，原告拒绝整改并与黄某1协商一致解除合同，由此带来的损失应由原告自担。审理中，原告为证明涉案房屋将要被取缔、无法用于经营向本院举证其与居委会工作人员、消防部门工作人员的短信，但原告并未提供证据证明相关人员身份，故该证据的真实性，本院难以认可；即便该证据为真实，也无法证明涉案房屋于2014年3月即要被查封且被告对此知情的事实，故原告相关意见，本院无法采纳。最后，本院认为，就原、被告之间的转让合同关系，被告已履行了相关合同义务，并无违反合同之处。原告要求被告退还转让款并支付利息的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告古豫津应于本判决生效之日起十日内支付原告黄小龙电费2,991.38元；二、被告古豫津应于本判决生效之日起十日内支付原告黄小龙订房款9,721.45元；三、原告黄小龙的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,950元，减半收取计3,475元，由原告黄小龙负担3,415元，由被告古豫津负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年八月十二日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。