北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32348号原告：北京欣和投资管理有限公司，住所北京市朝阳区五里桥一街**院**楼**。法定代表人：池胜利，总经理。委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，北京市华博金隆律师事务所律师。被告：北京百事吉餐饮管理有限公司，住所，住所北京市海淀区西三环北路**店）。法定代表人：刘大海，总经理。委托诉讼代理人：付振月，北京恒拓律师事务所律师。原告北京欣和投资管理有限公司（以下简称欣和公司）与被告北京百事吉餐饮管理有限公司（以下简称百事吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。欣和公司委托诉讼代理人于向东、张娜，百事吉公司法定代表人刘大海及委托诉讼代理人付振月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欣和公司向本院提出诉讼请求：要求百事吉公司支付房屋租金50万元，并支付违约金103375元。事实和理由：2015年12月10日，欣和公司与百事吉公司签订房屋租赁合同，约定欣和公司将位于北京市朝阳区鼓楼外大街3号楼底商（以下简称3号楼底商）租赁给百事吉公司使用，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日，其中2016年1月1日至2018年12月31日年租金为50万元，每三个月缴纳一次。百事吉公司逾期缴纳租金超过7个工作日，欣和公司有权单方解除合同，并有权要求百事吉公司支付违约金。合同签订后，欣和公司将3号楼底商交付百事吉公司。2017年7月1日开始，百事吉公司拒绝向欣和公司交付租金。2018年6月20日，欣和公司通知百事吉公司解除房屋租赁合同，并收回了3号楼底商。现欣和公司诉至法院，以维护自身合法权利。百事吉公司辩称：双方签署房屋租赁合同后，百事吉公司向欣和公司支付租房保证金12.5万元，并积极向欣和公司支付应付租金。2017年7月，因3号楼底商楼上施工导致漏水，同时因相邻方失火切断燃气管道，百事吉公司无法正常经营。百事吉公司与欣和公司协商减免租金，欣和公司承诺减免，但双方对减免数额未能达成一致。2018年6月7日，欣和公司封锁3号楼底商大门，并将百事吉公司物品搬离，欣和公司已实际收回房屋3号楼底商。百事吉公司因房屋漏水造成的装修损失410095.75元、燃气恢复及整改费用4.8万元、物品损失以及向欣和公司支付的押金，可以抵偿2017年7月1日之后欠付的房屋租金。百事吉公司不存在违约行为，不同意向欣和公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月10日，欣和公司与百事吉公司签订房屋租赁合同，约定欣和公司将3号楼底商租赁给百事吉公司，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日。2016年1月1日至2018年12月31日期间每年租金50万元，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日分别缴纳12.5万元。百事吉公司向欣和公司支付保证金12.5万元，如百事吉公司未按期支付租金或延期违约金，欣和公司有权用保证金全部或部分充抵所欠费用。百事吉公司逾期交纳租金超过7个工作日，欣和公司有权单方解除本合同，要求百事吉公司腾退房屋，并按每日应付租金的0.05%计算违约金。合同签订后，欣和公司将3号楼底商交付百事吉公司，百事吉公司向欣和公司支付保证金12.5万元及相应租金。2017年7月1日之后，百事吉公司未向欣和公司支付租金。期间，3号楼底商出现漏水情况。2017年10月1日，因相邻方失火造成燃气停用，直至2018年1月下旬恢复燃气使用。2018年4月23日，欣和公司在3号楼底商门口张贴催款函，要求百事吉公司支付租金。2018年6月7日，欣和公司在3号楼底商门口张贴《合同终止告知书》，要求百事吉公司腾退房屋，并在3号楼底商大门加锁。2018年6月20日，欣和公司将百事吉公司存放在3号楼底商的物品搬离。庭审中，双方均确认房屋租赁合同已经解除。百事吉公司提交照片、装修合同及支付凭证、燃气改造合同及支付凭证，证明因房屋漏水造成装修损失410095.75元、燃气恢复及整改费用4.8万元。欣和公司对百事吉公司提交的证据不予认可，但欣和公司确认3号楼底商漏水，并认可燃气于2017年10月1日至2018年1月下旬停用。就此，欣和公司调取百事吉公司向案外人江苏弘盛建设工程集团有限公司（以下简称弘盛公司）、交通运输部机关服务中心（交通运输部机关服务局）（以下简称交通服务局）主张漏水损失赔偿案件的相关案卷材料。经查，本院于2017年10月17日受理了百事吉公司与泓盛公司、交通运输机关服务局赔偿纠纷一案。该案中，百事吉公司要求弘盛公司和交通服务局赔偿装修损失410095.75元以及因客流减少造成的经营损失125795.08元、停业损失548263.55元。本院在该案中查明，2017年6月30日，建设单位、施工单位以及项目管理单位、物业管理企业就3号楼综合整治项目向住户发出开工公告，就相关项目中和整治内容、具体工作安排以及需要居民配合等事宜予以公示。由于百事吉公司不予配合，导致施工单位改变施工方案，将本应由二层通往一层的管道，由二层绕过百事吉公司经营的底商改道铺设。本院经现场勘验，发现百事吉公司对其经营商铺进行了整体装修改造，且装修工程已完工，现场没有任何漏水痕迹。2018年4月8日，本院依法作出（2018）京0105民初28980号民事判决书，以百事吉公司提交证据不足以证明其主张事实为由，驳回了百事吉公司全部诉讼请求。本案中，百事吉公司表示对其主张的装修损失不申请评估。另外，欣和公司表示已将百事吉公司物品予以处理，无法返还。就此，在本院主持下，双方一致确认百事吉公司物品价值为10万元。本院认为：欣和公司与百事吉公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。百事吉公司虽然未于2017年7月1日向欣和公司支付当期租金，但建设单位等相关单位于2017年6月30日通知对3号楼进行项目整治，必将对百事吉公司正常经营造成一定影响。2017年10月1日，因相邻方失火造成3号楼底商燃气停用，直至2018年1月下旬恢复燃气使用。因此，双方因就上述期间租金支付数额及方式进行协商处理，在未能协商一致的情况下，不能认定百事吉公司单方违约。双方均确定房屋租赁合同已经解除，本院予以确认。由于施工单位对3号楼施工对居民生活和商户经营造成一定影响，同时考虑燃气停用的情况，本院基于公平原则酌定减免百事吉公司4个月租金。欣和公司于2018年6月7日通知百事吉公司终止履行合同，并将租赁房屋上锁，故百事吉公司应向欣和公司支付租金截止到2018年6月6日。百事吉公司自2017年7月1日开始未向欣和公司支付租金，截止到2018年6月6日共计11月零6天，扣除减免的4个月的租金，百事吉公司应向欣和公司支付7个月零6天的租金共计299885.83元[（年租金50万元÷12个月×7个月）＋（50年租金万元÷365天×6天）]。百事吉公司支付欣和公司的12.5万元保证金以及百事吉公司的物品损失10万元，折抵相应租金后余额74885.83元，应由百事吉公司支付欣和公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十一条规定，判决如下：一、北京百事吉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京欣和投资管理有限公司租金七万四千八百八十五元八角三分。二、驳回北京欣和投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百一十七元，由北京欣和投资管理有限公司负担四千零八十一元（已交纳）；北京百事吉餐饮管理有限公司负担八百三十六元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一九年八月二日书记员  毛文蝶