安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1437号上诉人（原审原告）：汪凤友，男，1968年3月7日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人（原审被告）：韦宏喜，男，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审被告）：张五梅，女，1969年12月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：韦宏喜，系张五梅丈夫。上诉人（原审被告）：韦梦莹，女，1993年1月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：韦宏喜，系韦梦莹父亲。上诉人汪凤友因与上诉人韦宏喜、张五梅、韦梦莹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪凤友，上诉人韦宏喜（同时作为张五梅、韦梦莹的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪凤友上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担汪凤友房屋增值损失353710元（505300元*70%）、评估费1400元（2000元*70%），合计355110元；5、上诉费用由韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担。事实与理由：韦宏喜、张五梅、韦梦莹在明知自己非金湾锦苑49幢1单元601室房屋产权人的情况下，隐瞒事实，于2015年2月9日与汪凤友签订《售房协议》。且为促成交易，显示“诚意”，主动提出合同约定购房款为30万元，并以此为基础承担违约责任（实际交易价格为15.4万元）。韦宏喜等告诉汪凤友该房系拆迁安置房，暂无产权证，待过户条件成熟时全力配合汪凤友办理过户手续。汪凤友因常年在外务工，又急于为儿子购置婚房，遂与韦宏喜等签订合同全额支付购房款。后汪凤友为生计出国非洲务工。2015年3月底，汪凤友因担心房屋过户事宜，又委托侄子张天顺联系韦宏喜，询问房屋能否办证过户，但韦宏喜告知该房屋过户条件尚未成熟。后直至2018年9月8日该房屋被案外人换锁，汪凤友报警，警方介入，韦宏喜才告知汪凤友自己并非该交易房屋的产权人，且该房屋在2015年3月已具备办理房屋产权证的条件。遂双方成讼。一审经第三方评估，该房屋总价65.93万元，增值505300元，一审判决韦宏喜承担房屋增值损失50%的责任，汪凤友心理上无法接受。虽然在合同签订过程中汪凤友未尽到100%的审慎，负有一定责任，但韦宏喜等在明知自己无权出卖该房屋的情况下，刻意隐瞒事实，且在汪凤友追问房屋过户事宜期间拒不告知，导致合同无法实际履行。因而，对房屋增值给汪凤友造成的损失承担主要责任（70%）。韦宏喜、张五梅、韦梦莹共同答辩称：韦宏喜等自认为房屋买卖可以像其他商品一样随意买卖，才和安学雷等各自签订了售房协议，全然不知自己不能处置该房屋，是无意而为之，严重侵犯了产权人的合法利益。汪凤友觉得15.4万元的实际成交价严重低于市场价格，对自己没有保障，因此合同协商最多赔偿30万元，也让张五梅和韦梦莹在协议上签了字。此协议并非汪凤友当时真实意思表示，而且房价极低违背了公平交易的原则，对出卖人不公，侵犯了产权人朱贤珍的利益。2015年3月，涉案房屋可进行过户登记，但汪凤友以自己生病没钱为由一直没要求过户。直到纠纷发生后才要求过户，并且不允许协调，最终诉至法院。按照习惯，过户是头等大事，汪凤友等了3年时间，直到安学雷更换了门锁才想起过户，此时房价已大幅上涨，若在2015年过户，即使违约赔偿也只有20万元左右，不可能有现在的巨额赔偿。由于汪凤友的过错错失了最佳过户时机，责任不应由韦宏喜承担。韦宏喜一审提交的2017年11月份房屋买卖合同，足以证实相同小区、相同楼层、相同面积的房屋售价实际只有33万元。再次提供该小区的另一份房屋买卖合同，签订于2018年7月14日，出售单价约为4000元/平米。经开区现售楼盘每平方米的售价就在4000到5000元。一审法院认定赔偿汪凤友房屋增值部分，以评估报告为依据，不一定准确。（详见韦宏喜的上诉意见）韦宏喜购得案涉房屋价格为14.8万元，卖给汪凤友的价格是15.4万元，两者差距不大。如果韦宏喜想隐瞒什么，也不会同意合同约定30万元的成交价来赔偿，更不会让张五梅、韦梦莹也在协议上签字。水电卡也不会交付给汪凤友，因为一查水电卡便知道涉案房屋的真正产权人是朱贤珍。汪凤友没有委托其侄子张天顺要求过户一事。实际的情况是汪凤友生病无钱过户才拖到现在。协议中约定过户费用由汪凤友承担，韦宏喜没有拒绝汪凤友提出过户请求的必要。纠纷发生后，韦宏喜尽量配合，多次要求协调。的确当初售价较低，现在过户补偿也在情理之中。汪凤友起诉韦宏喜是为了谋求更高利益。韦宏喜未在涉案房屋中谋取不正当利益。韦宏喜、张五梅、韦梦莹共同上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为无效合同，并按无效合同承担责任；2、对一审判决第三项进行改判，包括本金154000元、利息以及赔偿的损失，总共金额不能超过30万元；3、汪凤友承担二审诉讼费。事实与理由：案涉房屋是安学雷母亲朱贤珍拆迁安置房，产权人不是韦宏喜和安学雷，《售房协议》中约定的房价为30万元整，而汪凤友实际只支付了房款15.4万元的事实。并且要张五梅、韦梦莹必须在协议上签字按手印，朱贤珍于2018年11月才进行房产登记，是因为汪凤友不愿意协调，调解无望才进行登记的。就算过户也要先过到朱贤珍名下才行，并非汪凤友所说的调解不成。且出卖人又无处置权，明显违反法律法规，恳请二审法院查明实情，判决该《售房协议》无效，并按无效合同各自承担法律责任。一审法院认定的赔偿汪凤友房屋增值部分以评估报告为依据，不一定准确。首先，评估报告也明确说只是提供参考，和实际的市场价格相差较大。（例如：评估报告中有一项该小区的租金调查，每月租金22元/平米，而实际90平米房屋租金为700-800元/月，约9元/平米，此处可提供证据）。在《售房协议》中已明确违约赔偿。其次，评估报告确定的房屋价值存在异议。为证明涉案房屋现有价值，韦宏喜提供金湾锦苑另一幢相同楼层、相同面积的房屋买卖合同，售房价格36万元，一审未采信该证据。而该合同签订于2017年11月27日，与2018时间较近，符合评估报告中一年有效的要求，应该得到认可。案涉房屋2015年即可过户，此时金湾锦苑拆迁安置房并未涨价，而汪凤友以生病为由没钱过户，一直拖到2018年9月门锁被换，选择了报警又不愿协调。当初安学雷也确实迫不得已才将母亲朱贤珍的安置房私自卖了，售房协议明确售价为30万元，汪凤友实际只支付了十五万四千元，现在过户时安学雷要求补偿也有理有据。（十多万元可成功过户，协议中约定过户的一切费用全部由汪凤友承担），但是汪凤友不同意协调，其为了获取更多利益，撤了第一次起诉的请求（要求无条件过户），转而起诉韦宏喜等人赔偿所有损失。韦宏喜没有在涉案房屋中攫取利益，更难承受巨额的损失赔偿。韦宏喜不应该因汪凤友的个人过失承担责任。汪凤友答辩称：韦宏喜、张五梅、韦梦莹在《售房协议》中写明该协议有法律效果，受法律保护，却在上诉状中要求判《售房协议》无效，显然视法律为儿戏。韦宏喜、张五梅、韦梦莹在明知案涉房屋产权不是自己的情况下，刻意隐瞒、编造事实，欺骗汪凤友说是自己家拆迁房，为显诚意将房价定为30万元，实际房价为15.4万元，并注明违约责任，且三人都签字、按手印。2015年1月，汪凤友在自然网上看到有人卖案涉房屋，经过沟通，于2015年2月8日上午9时与韦宏喜、张五梅在该房屋见面，商讨价格等。当汪凤友提出到物业处查看房屋产权的情况，韦宏喜、张五梅提出了房屋实际价为15.4万元，而在售房协议中房价为30万元，并承担相应违约责任，用以保证汪凤友的合法权益。汪凤友当时考虑，韦宏喜、张五梅都是有正常民事行为能力的人，就同意了。第二日，韦宏喜为增加汪凤友对其信任，还将汪凤友带到其住处进行了交易。房款于签订协议当时一次性支付给韦宏喜。协议签订后不久，汪凤友得知房屋能过户，找韦宏喜要求过户，并且侄子张天顺后来也参与其中，但韦宏喜一直以房屋过户条件不成熟不予过户。在房屋买卖过程中，汪凤友已尽到了义务，没有享受到权益，韦宏喜、张五梅、韦梦莹满满的欺骗，为尽到给人过户的义务。2015年3月18日，汪凤友出国务工，出国后委托侄子张天顺继续找韦宏喜要求过户。2016年以后，汪凤友生病了。汪凤友向一审法院起诉请求：1、依法解除汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹于2015年2月9日签订的《售房协议》；2、依法判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹向汪凤友返还购房款154000元；3、依法判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹赔偿汪凤友购房款按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年2月9日至实际给付之日止的利息损失（截止2019年1元月9日利息暂计至29810元）；4、依法判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹赔偿汪凤友房屋增值损失约368000元（单价6000元/㎡，具体价格以评估价格为准）；5、韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担本案诉讼费用。汪凤友一审庭审时当庭变更第4项诉讼请求为：请求判令韦宏喜、张五梅、韦梦莹赔偿汪凤友房屋增值损失505300元；变更第5项诉讼请求为：韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担本案的全部诉讼费用，包含保全费1000元，评估费2000元。一审法院认定事实：2015年2月9日，甲方韦宏喜、乙方汪凤友签订《售房协议》，约定：甲方将芜湖市鸠江区金湾锦苑49栋1单元601室房屋，面积87㎡及其储藏室出售给乙方，出售价格30万元；甲方在收到全部售房款后将该房屋的一切材料全部交给乙方；因该房为拆迁安置房，暂无产权证，待条件成熟办理该房产证时，甲方应无偿全力配合乙方办理房产证。张五梅、韦梦莹在该协议中签名。双方实际买卖房屋价格为15.4万元，汪凤友当日将全部购房款交付韦宏喜，韦宏喜将房屋钥匙、水卡、电卡等交付于汪凤友。另查明，1、案涉房屋系韦宏喜自案外人安学雷处购得，该房系安学雷家庭户拆迁安置房。2018年11月12日，该房屋办理了房地产权登记，建筑面积84.25㎡，为安学雷户家庭人员朱贤珍个人所有。2、经汪凤友申请，一审法院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2019年3月22日，安徽中安房地产评估咨询有限公司出具皖中安（芜）评（2019）第3402000115号《房地产估价报告》，评估单价为7825元/㎡，评估总价为65.93万元。汪凤友为此支付评估费2000元。一审法院认为，（一）关于合同的解除问题。汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韦宏喜、张五梅、韦梦莹非案涉房屋的安置权利人，在出卖案涉房屋时亦未取得该房屋的所有权，而案涉房屋现登记于案外人朱贤珍名下，汪凤友要求办理房屋转移登记的合同目的已不能实现，故对汪凤友要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。”汪凤友要求韦宏喜、张五梅、韦梦莹返还购房款，并承担相应损失，于法有据。（二）关于违约责任的承担。韦宏喜、张五梅、韦梦莹在对案涉房屋无处分权的情况下，将房屋出售给汪凤友，最终导致合同无法履行，构成违约，其应承担相应的违约责任。而汪凤友作为完全民事行为能力人，在签订与自身利益具有重大关系的房屋买卖协议时，应尽到审慎的注意义务，但其在购买房屋时未核查包含拆迁安置协议在内的任何权属状况材料，即与韦宏喜、张五梅、韦梦莹签订合同，存在重大过失，其对合同无法履行亦应承担一定的责任。综合本案案情及双方的过错程度，一审法院酌定韦宏喜、张五梅、韦梦莹对汪凤友所受损失承担50%的赔偿责任。（三）关于汪凤友的损失数额。1、利息损失，汪凤友主张以支付的房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年2月9日至实际支付之日止的利息，符合法律规定。2、房屋增值损失，韦宏喜虽对评估报告确定的房屋价值存有异议，但未能提交充分的相反证据证明。其向一审法院提交的该小区另一房屋的《房屋买卖合同》未载明房屋面积，且系2017年签订，不能作为认定案涉房屋现有价值的依据。而评估报告系评估机构作出的专业性意见，故对评估报告确定的房屋价值予以采纳。汪凤友房屋增值损失为（65.93万元-15.4万元）=50.53万元。3、评估费2000元，有发票为证，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹于2015年2月9日签订的《售房协议》；二、韦宏喜、张五梅、韦梦莹于判决生效之日起十日内返还汪凤友购房款154000元，并以154000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一半，支付自2015年2月9日起至判决确认之日止的利息；三、韦宏喜、张五梅、韦梦莹于判决生效之日起十日内赔偿汪凤友房屋增值损失252650元（505300元×50%）、评估费1000元（2000元×50%），合计253650元；四、驳回汪凤友其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5395元，保全费3279元，合计8674元，由汪凤友负担4337元，韦宏喜、张五梅、韦梦莹共同负担4337元。本院二审期间，双方当事人均提交了证据，本院依法组织公开开庭质证。经审查，汪凤友提交的“张天顺出具的证明”，其内容实质为证人证言，因张天顺系汪凤友的侄子，又未能出庭作证，故在无其他证据相佐证的情况下，对该证明不予采信。韦宏喜提交的售房协议、发票、产权证复印件、房屋租赁合同等材料，真实性难以核实，出售的房屋与案涉房屋并非同一小区，且系个别交易案例，不足以推翻一审法院委托具有相应资质的第三方机构出具的评估报告结论，故均不予采信。韦宏喜提交的微信聊天记录内容并不明确，且一审判决已确认了汪凤友需自行承担50%的过错责任，故对该聊天记录亦不予采信。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审判决案涉《售房协议》有效并予以解除，是否正确；二、案涉评估报告能否被采信作为认定房屋增值损失的依据；三、一审判决韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担的责任比例，以及赔偿汪凤友的损失金额是否适当。虽然韦宏喜、张五梅、韦梦莹对案涉房屋没有处分权，但其与汪凤友签订的案涉《售房协议》并不因此而无效，现韦宏喜、张五梅、韦梦莹无法按上述协议约定将房屋过户给汪凤友，致使汪凤友的合同目的无法实现，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决解除该《售房协议》正确。《售房协议》约定，若出卖人违约，应承担买受人的全部损失，并处违约时房屋款银行利息的三倍偿还。因此，韦宏喜、张五梅、韦梦莹应当承担汪凤友因无法取得案涉房屋所遭受的损失，但汪凤友在签订《售房协议》时，对原本可以轻易核实的产权信息等未能尽到审慎的注意义务，致使最终无法取得案涉房屋所有权，亦应自行承担相应过失责任，一审法院酌情确定由买卖双方各半承担房屋增值损失，并无明显不当，本院对此予以维持。汪凤友上诉认为韦宏喜、张五梅、韦梦莹的过错更大，应承担70%的比例责任，但并未就此提出充分理据，本院不予支持。至于案涉房屋的现有价值，一审法院已委托有资质的第三方机构进行评估，韦宏喜、张五梅、韦梦莹虽对该评估结论不认可，但并未提交充分、有效的证据予以反驳，故本院对此亦不予支持。一审法院综合买卖双方的责任比例以及评估结论确定的案涉房屋增值金额，判决由韦宏喜、张五梅、韦梦莹向汪凤友赔偿房屋增值损失252650元，并无不当，本院予以维持。综上所述，汪凤友与韦宏喜、张五梅、韦梦莹的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7499元，由汪凤友负担2329元，由韦宏喜、张五梅、韦梦莹承担5170元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月二十九日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。