贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3200号 上诉人（原审被告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区。统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，该公司经理。 委托诉讼代理人：李有福，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张长江，男，汉族，1969年7月18日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：陈同敏，女，汉族，1976年8月8日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑秋燕，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所（实习）律师。 上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司（下称：东润公司）因与被上诉人张长江、陈同敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 东润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.即便上诉人未能在合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，存在违约事实，但《商品房买卖合同》第而十二条“转移登记”一节中，双方并未就上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书逾60日的违约责任进行约定，即双方未对格式合同中的备选项进行对应选择，说明被上诉人不再追究上诉人逾期60日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。一审法院依据双方并未选定的违约责任条款，判令上诉人承担违约责任，认定事实错误。2.案涉房地产项目迟迟不能竣工、不能办理竣工验收合格证明，是导致上诉人逾期不能交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因。而本案楼盘所涉拆迁户提出不合理的安置补偿要求，上诉人无法予以满足，是导致拆迁工作迟迟不能完成的原因，该事由直接导致了房地产建设工程的延迟。前述事由系影响上诉人履行合同的不可抗力因素，一审法院对此未作审查，认定事实不清。3.一审法院对本案诉讼时效期间的计算错误，违反了《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，系适用法律错误。 被上诉人张长江、陈同敏二审未作答辩。 张长江、陈同敏一审诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市威宁路××西北商贸城南××区××号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、判决被告以681039.00元(B-15-4号房)购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2014年12月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定10000.00元);3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实如下：2013年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:7471)，约定由原告购买被告开发的位于黔西北商贸城南××区××商品房（房××），合同约定的购房款总价款为681039.00元。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房屋首付款205039.00元，余款476000.00元通过银行按揭方式支付完毕。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。原告依约交付首付款给被告。之后，原告通过向银行贷款，向被告支付了剩余购房款。另查明，涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方合同中约定转移登记的时间为2014年12月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。 关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，当事人意思自治应予尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。 对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。但被告提出诉讼时效的抗辩。对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书和逾期交房的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年12月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年1月2日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2016年1月2日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于原告2016年1月2日前的违约金，因超过三年的诉讼时效期间，不予支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，部分予以采信。因此，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书之的违约金起算时间为2016年1月2日。 对于被告辩称的不可抗力问题，因涉案房屋已交付原告使用，在开庭时被告不但未能取得该商品房的初始登记，也未获取竣工验收合格证明文件，被告提供的证据不能证明系不可抗力，只能视为是被告自身的原因造成的。 对于原告诉请的办理并交付位于毕节市威宁路××西北商贸城南××区××号商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。原告主张的电开户费、闭路开户费等费用被告仅是代收，且双方签订的合同未约定，不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张长江、陈同敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款681，039.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年1月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告张长江、陈同敏的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 经审理查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：7471）第二十二条载明：“三、转移登记（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关灌输的，双方同意按下列第_项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。除前述事实外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，本案逾期办证的违约金应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的中国银行所规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期贷款利息亦是按日计算，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案部分债权未超过诉讼时效期间的认定，符合法律规定和本案事实，对上诉人提出的本案已超过诉讼时效期间的上诉意见，本院不予采纳。 本案系商品房买卖合同，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是：限期于2014年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据一审查明的事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，上诉人的行为构成违约。对于被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以案涉房地产开发项目所涉拆迁工作迟缓，导致案涉楼盘至今未完成竣工验收，进而导致上诉人履行“有关文书”交付义务迟延为由，主张前述不可抗力事由是影响其履行合同义务的原因，以此抗辩免于承担违约责任。本院审查认为，本案上诉人未举证其上诉所称的前述事由客观存在且构成其逾期履行合同义务的原因力，依法应当承担举证不力的不利后果；同时，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即便上诉人所诉的拆迁工作迟缓导致案涉楼盘开发建设迟延一事属实，因该事由并非不能预见、不能避免并不能克服的情形，故对上诉人以合同履行存在不可抗力事由提出的违约责任抗辩，本院不予支持。 上诉人上诉另称，双方未在合同中选定上诉人逾期60日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任条款，说明被上诉人不再追究上诉人此种情形下的违约责任。对此本院认为，一方面，《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记”项下的下述条款“1.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第_项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，性质上分别属于双方对合同的单方解除情形以及逾期履行合同义务的违约责任的约定，因构成要件及其法律后果不同，两者之间不具有选择关系。故即便双方未在合同中对前述两项条款进行择一选择，亦不表示被上诉人对其依法享有的逾期办证违约责任请求权予以放弃；另一方面，被上诉人主张上诉人以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准支付违约金，未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的违约金计付标准，基于前述理由，一审法院认定上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约、判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人东润地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决适用法律正确，认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千