贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5281号原告：李云娣，女，1954年2月15日生，汉族，小学文化，兴仁大桥河水泥厂退休职工，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：李律，兴义市桔山街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：宋大方，男，1978年11月20日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：宋仕章（曾用名宋世章），男，1944年1月15日生，汉族，退休工人，住贵州省兴义市，系宋大方之父。被告宋仕章委托诉讼代理人：刘正敏，贵州道仁律师事务所律师。原告李云娣与被告宋大方、宋仕章房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告李云娣及其委托诉讼代理人李律，被告宋仕章的委托诉讼代理人刘正敏到庭参加诉讼。被告宋大方经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云娣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决二被告立即返还原告购房款300000元及资金占用费90000元，合计390000元(资金占用费按年利率24%计算从2018年1月31日起计算至2019年4月30日)；2.请求人民法院依法判令二被告以300000元为基数按年利率24%计算从2019年5月1日起计算至购房款返清之日止的资金占用费；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告均系同一小区居住邻居，且双方都有一定了解。2017年12月二被告自称在兴义市下五屯街道办事处纳录村环山组修建拆迁安置房，因建房资金短缺，急需出售被告所有的位于兴义市黄草街道办事处柯沙路天人房地产小区H7栋3单元301号房(建筑面积113㎡)房屋。原告得知二被告准备出售该房屋后，经原告与二被告对该房屋的出售价格进行协商，二被告同意以310000元的价格卖给原告。原告于2018年1月23日交付购房款200000元给二被告，2018年1月30日交付购房款100000元给二被告，余10000元口头约定在2个月内交付房屋和相关房屋所有手后付清，二被告保证在2018年2月1日前到银行付清房屋抵押贷款后，取回房产证交付原告。同时，二被告向原告出具收条一份。原、双方口头约定房屋交付时间届满，原告曾多次到二被告家中和打电话要求被告将房屋及房屋的所有手续交给原告管理使用，二被告均以各种理由和借口搪塞原告，拒绝将房屋移交给原告管理使用，原告在万般无奈之下，诉诸人民法院，请求人民法院依法判如所请。被告宋仕章辩称，被告宋仕章从未与原告达成过任何口头或书面的房屋买卖协议，也从未收到过原告支付的购房款。宋仕章也从未委托宋大方就自己名下所有的位于兴义市黄草街道办事处柯沙路天人房地产小区日7栋3单元301号房(建筑面积113㎡)房屋进行出售。故原告要求被告宋仕章承担部分购房款及资金占用费无法律及事实依据。被告宋大方未提交答辩状，但在庭后经本院询问时辩称，李云娣诉请的购房款300000元属实，300000元购房款是分两次直接在案涉房屋内支付给我的。之所以将房屋出售给李云娣是因为我家几姊妹协商待我父母去世后，房屋归我所有，由我将他们享有的部分房款补出来给他们。我父母都不清楚我出售房屋情况。出售房屋时，我与李云娣协商，等我自己购买的位于兴义市××办事处××水乡的房屋装修完毕，我搬入南城水乡居住后，再将案涉的房屋腾出来交付给李云娣。现在如果李云娣要求解除合同，不再购买房屋，我同意返还购房款300000元给李云娣，但是李云娣起诉的利息金额过高，我不应该支付，我最多只能按照年利率6%予以支付利息。如果李云娣还愿意继续与我履行购房合同，等我房屋装修后腾让房屋给她，我只要求李云娣支付房款300000元，剩余的房款10000元，不再需要李云娣支付。我父亲宋仕章所有的兴义市柯沙路54号（公路局宿舍）1幢1层3-10A房屋已经作为在贵州兴义农村商业银行股份有限公司蓝天小微支行贷款200000元的抵押物，该笔贷款已经偿还借款本金100000元。本案争议焦点是：1、李云娣与宋大方、宋仕章之间的房屋买卖合同关系是否成立；2、李云娣的诉讼请求应否得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月30日，宋大方以其和宋仕章的名义向李云娣出具收条一张，收条载明：“今收到李云娣现金30万元，收款人宋仕章、宋大方”。并在收条中注明：此款是购买柯沙坡天人房地产小区H7栋3单的房子钱。另，1.宋大方出具的2018年1月30日出具的收条中载明的“柯沙坡天人房地产小区H7栋3单的房子”在兴义市自然资源局登记的所有权人为宋世章，房号为贵州省兴义市柯沙路54号（公路局宿舍）1幢1层3-10A，登记原因为购买房改房。2.2018年1月23日，李云娣向案外人出具收条一张，载明：“今收到吴志斌购买李云娣房款（莱蒙帝景18栋202号）15万元整（余4.6万），交款人：吴志斌，收款人：李云娣”。2019年4月25日，国家税务总局兴义市税务局向李云娣发出黔税核通（2019362579）号税务事项通知书，通知书载明：“纳税人姓名；李云娣；买方姓名：吴志斌；交易方式：买卖；房产地址：兴义市下五屯峰林东路莱蒙帝景小区18栋2-2号；……你单位（纳税人）此次交易的房产，请你在次月15日内以200000元作为计税价格申报纳税。”。同日，李云娣向国家税务总局兴义市税务局缴纳个人所得税4000元。上述事实，有当事人的陈述，李云娣提交的身份证复印件1份、收条1张、收条复印件1张、中国农业银行活期存折明细清单1张、税收完税证明复印件1份、税务事项通知书1份，宋仕章提交的身份证复印件1份、户口簿复印件1份、房屋登记记载表1份等证据在卷佐证，故作认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案的房屋买卖合同关系是否成立的问题。首先，李云娣与宋大方通过口头协议协商买卖房屋时双方均具备完全民事行为能力，购房协议的成立系双方当事人的真实意思表示，但案涉房屋登记在宋仕章名下，故该行为损害了第三人宋仕章的个人利益；其次，宋大方并未提供证据证明其与李云娣协商买卖房屋时得到了宋仕章的授权，且李云娣亦未提供证据证明其与宋大方协商买卖房屋时宋大方得到了宋仕章的授权，故宋大方的行为属于无权处分；同时，经本院询问宋仕章的意见，宋仕章明确表示不同意出售案涉房屋。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，基于宋大方未取得案涉房屋的处分权，以及宋仕章对宋大方出售其房屋的行为事后并未进行追认，故本案的房屋买卖合同依法应认定为无效。对于李云娣诉请要求返还购房款300000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，本案房屋买卖合同无效，宋大方因该买卖合同向李云娣取得的购房款300000元，应当予以返还。故对于李云娣要求宋大方返还购房款300000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于李云娣诉请要求支付资金占用费的问题。虽李云娣与宋大方在协商房屋买卖事宜时并未对违约金进行约定，但宋大方明知案涉房屋登记在宋仕章名下，其没有处分权，但其仍与李云娣协商将房屋出售给李云娣，并收取了购房款300000元，导致合同无效宋大方存在较大过错。李云娣按照约定将购房款交付给宋大方后，宋大方没有按照约定向李云娣交付房屋，其行为必然给李云娣造成损失。结合本案实际情况，根据公平原则，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干规定》第二十九条第二款之规定，可按照6%的年利率计算资金占用费，同时宋大方亦表示同意按年利率6%支付资金占用费。综上，李云娣诉请的资金占用费应从宋大方出具收条次日起（2018年1月31日）按年利率6%计付至款项清偿完毕之日止。对于宋仕章应否对本案的购房款以及资金占用费承担给付责任的问题，本案中房屋买卖事宜均系宋大方与李云娣双方进行协商，宋仕章对此并不知情，且案涉购房款均系宋大方一人收取并出具收条，故对于李云娣要求宋仕章返还购房款并支付资金占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宋大方经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由宋大方于本判决生效后十日内返还李云娣购房款300000元及资金占用费（以300000元为基数按年利率6%自2018年1月31日起计算至款项清偿完毕之日止）；二、驳回李云娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由宋大方负担3000元，由李云娣负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郎太平二〇一九年八月二日法官助理郝明翠书记员靳林波