广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7225号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞中电熊猫科技发展有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇骏马路**，统一社会信用代码为914419005958672860。法定代表人：王琦。委托诉讼代理人：吴志斌，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国权，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东奥秀科技有限公司，住所地：广东省广州市白云区机场路****商业楼广州市白云区汇创广场自编C部分商业楼**D232单位，统一社会信用代码为91440111MA59C6HX4E。法定代表人：宋晓明。上诉人东莞中电熊猫科技发展有限公司(以下简称中电熊猫公司)因与被上诉人广东奥秀科技有限公司（以下简称奥秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初15199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。中电熊猫公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除奥秀公司与中电熊猫公司签订的《房屋租赁合同》[合同编号：DGXMHTY（2017）-6]，奥秀公司向中电熊猫公司支付合同解除违约金32257.89元；2.奥秀公司立即向中电熊猫公司返还租赁物业；3.奥秀公司向中电熊猫公司支付自2018年2月1日至2018年5月31日所拖欠的租金43010.52元、自2018年1月1日至2018年5月31日所拖欠的物业管理费8448.5元、自2017年11月1日至2018年2月28日所拖欠的水电费1372.93元，共计52831.95元（上述费用暂计至2018年5月31日，实际计算至租赁合同解除之日）；4.奥秀公司向中电熊猫公司支付延期支付租金违约金4537.6元（每日按逾期未付款项的万分之五计算）、延期支付物业管理费违约金2044.53元（每日按逾期未付款项的千分之一计算），上述合计6582.13元（上述费用金额按合同约定均暂计至2018年8月31日，实际计至租金、物业管理费、水电费支付完毕之日止）；5.奥秀公司承担本案全部诉讼费及实现债权的其他费用。奥秀公司亦向原审法院提起反诉请求：1.由于中电熊猫公司严重违约，导致奥秀公司无法正常使用租赁场地，奥秀公司请求法院依法终止与中电熊猫公司签订的房屋租赁合同和物业管理合同；2.中电熊猫公司向奥秀公司退还剩余预付的房租和物业管理费42396.09元及押金30000元，共计72396.09元；3.中电熊猫公司向奥秀公司补偿装修损失200000元；4.中电熊猫公司向奥秀公司因没有提供水电给奥秀公司股东造成工资损失60000元；5.本诉及反诉的诉讼费均由中电熊猫公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认中电熊猫公司与奥秀公司于2017年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、限奥秀公司于原审判决发生法律效力之日起三日内向中电熊猫公司支付租金16128.95元、物业管理费3379.4元、水电费1372.93元；三、限中电熊猫公司于原审判决发生法律效力之日起三日内向奥秀公司退还押金30000元；四、限中电熊猫公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向奥秀公司赔偿剩余租期内的装修残值损失90688.89元；五、驳回中电熊猫公司的其他诉讼请求。六、驳回奥秀公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7106元（中电熊猫公司已预交），反诉受理费3143元（奥秀公司已预交），由中电熊猫公司承担2385.14元，由奥秀公司承担7863.86元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初15199号民事判决。宣判后，中电熊猫公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项，并予以改判：1.奥秀公司足额向中电熊猫公司支付2018年2月至同年8月期间的租金75268.41元、物业管理费13517.6元；2.中电熊猫公司无需向奥秀公司返还两个月的租金及物业管理费；3.中电熊猫公司无需向奥秀公司退还押金30000元；4.奥秀公司向中电熊猫公司支付违约金32257.89元；5.奥秀公司自行承担装修装饰的残值损失。二、判令由奥秀公司承担本案一、二审案件的诉讼费。事实和理由：（一）原审法院对于违约的事实认定不清。首先，中电熊猫公司在原审期间第三次向原审法院提供的证据中有案涉租赁物的《建筑工程竣工验收报告》及《二层电气平面图》。在《建筑工程竣工验收报告》的工程质量评定一栏中，建筑给水、排水及采暖的验收意见为“验收合格”，建筑电气的验收意见亦为“验收合格”。可见中电熊猫公司作为大型央企的办公楼等建筑物都经过严格的工程质量验收，不存在不通水电的情况。同时，2019年2月26日，原审法院组织双方到案涉租赁物现场进行的勘验也一致确认现场是具备消防栓及插座等基本用水用电与消防设施的，则进一步证明了水电一直是正常供应的事实。再者，从双方签订的《租赁合同》中约定装修免租期的条款来看，奥秀公司是已得知租赁物为毛坯状态，也明知租赁物当时的供水、供电状况的。所以双方签订《租赁合同》是基于对租赁现状的清楚认识前提下所达成的合意，所以中电熊猫公司到9月20日才正式接通计量用水用电的管道，不但是所有毛坯交付租赁物的正常做法，更体现了中电熊猫公司主动履行合同约定。实际上，原审法院也有认定奥秀公司的部分装修工程并不受水电设施的影响以及部分工程可以通过较低成本的替代性措施予以推进。奥秀公司提交的自行制作的水电费表及录音、公函不能成为中电熊猫公司对其停水、停电的证据。奥秀公司对案涉租赁物一直是正常使用状态，中电熊猫公司也从未对其有停水、停电的行为。所以，中电熊猫公司没有违反合同约定，原审法院认为中电熊猫公司事先构成违约，属于认定事实不清。（二）至于中电熊猫公司接收租赁物的时间问题，中电熊猫公司多次就租金问题与奥秀公司进行协商，奥秀公司拒不缴纳租金等约定费用的同时，亦拒不交还案涉租赁物，还牢牢使用门锁将案涉租赁物锁住，仅凭单方发出的一纸公函通知，完全是其自导自演的掩饰行为，实际上奥秀公司从未向中电熊猫公司交还案涉租赁物。（三）关于装修损失的问题。原审法院在庭审中曾向奥秀公司释明可以对案涉租赁物内的装修装饰物价值申请评估并告知其法律后果，奥秀公司明确表示不申请，以及奥秀公司提供的装修装饰物单据存在伪造，事后认为制造的嫌疑的情况下，原审法院却主观臆断该装修装饰物的实际价值，明显缺乏证据证明，且不符合实际情况，奥秀公司应承担举证不能的责任。此外，原审法院关于该装修装饰物是否已形成附和的范畴认定不清，且违反常理，钢化玻璃与电力照明工程等装修装饰物明显是不属于已形成附和的范畴。综上，中电熊猫公司认为原审法院对本案认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销原判并予以改判。奥秀公司未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对中电熊猫公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据中电熊猫公司在二审中的上诉意见。本案的争议焦点是：1.中电熊猫公司诉求的租金如何认定；中电熊猫公司是否需退还已收取的部分租金及物业管理费；2.案涉的押金及装修装饰的残值损失如何处理。对此，本院分析如下：对焦点一。案涉租赁物已办理合法报建手续，中电熊猫公司与奥秀公司所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力的性强制规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务。奥秀公司在签订合同后，按合同约定向中电熊猫公司支付了2017年8月1日至2018年1月31日共5个月的租金，至于2018年2月后未付的租金，因双方已在2018年1月双方已发生争议，争议的原因是中电熊猫公司未履行对案涉租赁物负有正常通水、通电的义务导致，因此，奥秀公司不构成违约。对于中电熊猫公司一方，根据奥秀公司提供的录音证据、陈述意见以及中电熊猫公司自认的通电、通水日期，该通电、通水日期距离交付案涉租赁物的时间已逾期3个月，而合同只约定奥秀公司免租装修期为1个月，中电熊猫公司的行为明显影响奥秀公司的装修进度，导致奥秀公司无法正常使用租赁物，奥秀公司就其受损有权向中电熊猫公司提出商议方案，但中电熊猫公司对奥秀公司提出的方案未能达成协议，并在双方通话录音中提出“不租就算了”，具有解除案涉合同的意思表示，是导致案涉合同未能履行的主要原因。因此，本院认为中电熊猫公司在履行合同中已构成根本性违约。又因双方在诉讼前已实际终止履行合同，且奥秀公司于2018年8月31日向中电熊猫公司发出终止合同的通知书，原审法院认定案涉合同于2018年8月31日解除并无不当。对于奥秀公司应付的租金，因中电熊猫公司于2018年2月后未产生水电费，奥秀公司主张中电熊猫公司又于2018年1月31日对案涉租赁进行停水停电本院予以采信。故中电熊猫公司诉求的2018年2月至同年8月期间的租金，基于奥秀公司未能及时将案涉租赁物交还给中电熊猫公司至中电熊猫公司租金损失扩大，本院认为原审法院酌定该期间的租金按原租金标准的50%由奥秀公司向中电熊猫公司交付处理恰当。对于奥秀公司已交纳的2017年8月1日至2018年1月的租金，奥秀公司要求中电熊猫公司退还3个月，本院考虑到中电熊猫公司是在案涉租赁物后逾期2个月才对租赁物进行通水、通电，影响了奥秀公司的装修进度和使用，原审法院酌情扣减2个月的租金公平合理，本院予以维持。中电熊猫公司上诉要求无需退回2个月租金给奥秀公司依据不足，本院予以驳回。对于物业管理费，原审法院处理正确，具体理据本院不理赘述。对焦点二。关于押金问题。因中电熊猫公司在履行合同中已构成违约，奥秀公司因中电熊猫公司的违约行为行使了法定解除权，故中电熊猫公司收取奥秀公司的30000元押金应予返还。关于装修的残值损失。前述案涉租赁合同是因中电熊猫公司违约而解除，现奥秀公司已对案涉租赁物进行了部分装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的处理原则，中电熊猫公司应向奥秀公司赔偿租赁物装修残值的损失。对于奥秀公司的损失，奥秀公司提供了装修的单据予以证明，中电熊猫公司对此虽然有异议，但又不申请鉴定，原审法院根据奥秀公司提供的证据酌定案涉租赁物在剩余租期内的装修装饰残值损失为90688.89元并无不当。案涉装修物品中的钢化玻璃与电力照明工程等是不能随意移多的物品，属附着物，中电熊猫公司上诉认为钢化玻璃与电力照明工程等装修装饰物是不属于已形成附和的范畴缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中电熊猫公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3131元，由中电熊猫公司负担(已预交)。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一九年八月五日书记员  官嘉欣