北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12137号原告：寇肖飞，女，1973年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：高磊，男，1979年10月29日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：李微微，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，北京市炜衡律师事务所律师。原告寇肖飞与被告高磊合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇肖飞，被告高磊及其委托诉讼代理人李微微、李鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇肖飞向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告履行《关于确认双方房屋院子边界的协议》，即XXX号楼与XXXX号楼之间院墙边界线以XXXXX所砌东院墙东外侧为起点（不含墙厚度），且成直线尺寸以原告前院为23．5米、后院22．3米为标准；2．请求判令被告停止侵害、排除妨碍、拆除违章地下室；3．请求判令被告赔偿窝工费7000元；4．请求判令被告赔偿材料管理费5000元；5．请求判令被告赔偿围墙损毁费5000元；6．请求判令被告给予精神损害赔偿10000元；7．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告为邻居，原告为中海瓦尔登湖XXXX号房主，被告为XXX号房主。2016年，被告因违章扩建地下室擅自违反小区开发商及物业管理规定在未经原告及物业允许的情况下擅自拆除两家之间用于划分界限的围栏(中海开发商及中海物业均明确说明别墅私家花园是业主自用部分，业主不能改建、扩建，不能拆改花园围栏，交楼时的围栏位置为邻里间的地界)和界树，并将地下室部分扩建在原告院内。被告通过物业多次联系原告协商两户之间边界及如何建筑院墙事项，原告考虑双方为邻居，为日后和睦相处，同意协商，双方和物业在认真沟通、细致丈量的情况下，于2017年5月15日签订《关于确认双方房屋院子边界的协议》确定XXX号楼与XXXX号楼之间院墙边界线成直线尺寸以XXXX号楼前院23．5米，后院22．3米为标准。2017年8、9月，原告发现被告家装修、拉材料的车经常碾压原告私人花园随意将车停在原告花园内且随意在原告花园内装卸货物，随即与被告联系，被告回复原告说谁让原告不建院墙，原告于2017年10月根据协议范围搭建院墙，被告就开始各种阻拦并以各种理由不承认协议，以便使其越界的地下室合法化。2017年11月初(4日左右)被告强行推倒原告正在施工中的墙体，之后被告母亲又擅自进入原告院子，随意铲挖原告所购买的施工用沙土，多次劝阻后依然不离开。2017年11月16日被告及其父母不承认协议，阻碍、泼水等手段阻拦工人施工。原告打电话给110，110到后被告依旧说谎不认可协议。更为恶劣的是被告的狗不栓链子，其又故意不承认协议，造成两家之间没有任何围挡，其狗常到原告院子内、窗户上或突然窜到原告及其客人身边惊吓他人，物业屡次劝说被告及家人，其依然不听(小区半年前就发生过严重的狗咬伤人事件)，被告视生命如儿戏，其行为存在故意伤害原告意图，性质非常恶劣。综上所诉被告的行为严重影响原告正常生活，导致原告工人窝工，建筑材料搁置，给原告造成财产损失，精神造成伤害，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法利益，现原告根据《民法通则》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望贵院能依法支持原告的诉讼请求。被告高磊辩称：不同意原告的诉讼请求。一、依据《合同法》第五十二条第三、四、五款及《物权法》第七十三条的规定，原、被告之间关于别墅院落界限的协议应当认定为无效合同。《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形：以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有。结合本案，中海瓦尔登湖开发商称，业主院落为开发商赠送使用，业主没有产权，也不在房本和合同中体现，更没有土地使用权证明。由原告寇肖飞申请信息公开提供的中海【海洋园、海洋花园】绿化平面图中显示，规划原则为房屋1．5米外为绿化面积。即业主房屋主体1．5米外为小区公共绿地面积，为全体业主所有。原被告双方以协议形式，将本属业主共有的公共绿地私相授受的行为，违反了《合同法》第五十二条第三、四款的规定，以协议形式掩盖其私分公共绿地的非法目的，损害社会公共利益。而《物权法》第七十三条规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，故原、被告双方的协议行为，违反了法律强制性规定，综上，此协议应被认定为无效合同。二、原、被告之间并没有清晰的院落尺寸，无法划界。原告称，双方之间的院落是根据物业留存的院落尺寸所签订，即物业留存尺寸中，原告前院为23米，后院为22．8米。而根据原告提供的不动产登记证后附的房地平面图，原告称按照1:500的比例换算,原告院落尺寸前院为22．75米，后院为22米。这个尺寸不仅与物业留存尺寸不符，与实际双方买房时的现状也是不相匹配。且根据原告提供的房地平面图，原、被告双方之间的重叠院墙竟然有两个尺寸，35．5米和34米，完全没有办法重合，更加不合逻辑。所以，原、被告都不是一手房屋买受人，且当时双方之间本就没有清晰的院落尺寸，也不能确定。三、依据物业相关管理规定，业主无权改变围栏位置，且拆改花园围栏。原、被告双方以协议方式改变围栏位置的做法，违反了该小区物业相关规定。根据原告提供的证据5第十页、证据6第七页,交楼时的围栏位置为邻里间的地界，住户不得擅自改变位置。且关于别墅庭院管理，业主不能拆除改变花园围栏。本案中,原、被告双方通过协议方式，改变围栏位置的做法，不仅违反法律相关规定，而且还违反该小区物业相关规定，应属无效。综上，原、被告之间就院落界限所签协议，违反《合同法》第五十二条及《物权法》第七十三条的规定，应属无效。原告所主张各项请求，没有事实及法律依据，应予驳回。以上，请求人民法院依法裁判，维护被告合法权益。经审理查明：高磊系北京市昌平区定泗路18号院XXX号楼-1至2层全部房屋（以下简称XXX号房屋）的所有权人，寇肖飞系北京市昌平区定泗路18号院XXXX号楼-1至2层全部房屋（以下简称XXXX号房屋）的所有权人,XXX号房屋与XXXX号房屋东西相邻，XXX号房屋居东，XXXX号房屋居西。前述房屋系由北京中海海洋花园房地产开发有限公司开发，项目名称为中海海洋花园，又称中海·瓦尔登湖别墅。北京中海海洋花园房地产开发有限公司出售XXX号房屋时的商品房预售合同就花园进行了约定，即“买受人购买该房屋时，出卖人将该房屋共计约482平方米的花园赠送给买受人使用，花园面积大小、封闭形式以最终交楼为准”。中海·瓦尔登湖别墅住宅使用说明书关于私家花园的使用注意事项规定如下：交楼时的围栏位置为邻里间的地界，请住户不要擅自改变位置，以免引起邻里争端；围栏样式和高度不允许改变，如确需改变，应征得相关邻里及业主委员会同意，签署协议后报物业备案。中海·瓦尔登湖房屋装修及别墅庭院管理手册规定，“别墅私家花园是业主自用部分，业主不能改建，扩建；不能拆改花园围栏，以保持别墅区整体外观”。2017年5月24日，高磊与寇肖飞签订《关于确定双方房屋院子边界的协议》，约定“XXX号楼与XXXX号楼之间院墙边界线成直线尺寸以XXXX号楼前院23．5米，后院22．3米为标准；此次约定结果在物业进行备案，双方不再有争议，今后不再以任何理由对此约定结果进行修改；本协议一式三份，XXX与XXXX号楼及中海瓦尔登湖物业各一份”。后，寇肖飞与高磊就院墙修建事宜产生争议，寇肖飞诉至法院。经现场勘验，XXX号院南墙、北墙、东墙完整；XXXX号院西墙为XXXXX号院之东墙，XXXX号院南墙、北墙未完工；XXX号院与XXXX号院东西相连，中间未分隔，两院之间无界树；双方当事人均认可XXX号院与XXXX号院之间原有栅栏分隔，后栅栏损坏；XXX号院地下室现已完工，已投入使用。在勘验现场，高磊称《关于确定双方房屋院子边界的协议》所载明的“XXXX号楼前院23．5米、后院22．3米”应以XXXXX号院东墙之中心点为起点，寇肖飞表示应以XXXXX号院东墙之最东侧为起点。庭审中，高磊表示同意在双方院落之间设立界线，为避免影响XXX号院地下室使用，其主张采用曲线形式，绕过其地下室设立界线；寇肖飞表示不同意高磊的方案，请求依照《关于确定双方房屋院子边界的协议》确定界线。另，寇肖飞称其诉讼请求中的停止侵害、排除妨害指“高磊不得阻止其修建院墙，看管好自己养的狗”，高磊明确表示不同意寇肖飞修建院墙，但是同意修建栅栏。经询问，寇肖飞表示其仅请求法院对XXX号院和XXXX号院之间的界线位置进行确定，不要求法院确定界线以何种方式予以体现。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。寇肖飞与高磊之房屋东西相邻，根据商品房预售合同的约定、该小区住宅使用说明书及房屋装修及别墅庭院管理手册的规定，该小区业主享有一定面积花园的使用权利，但各房屋附属的花园面积无法确定。因本案所涉的XXX号院和XXXX号院之间作为界线的栅栏已毁损，现已无法还原栅栏位置，出于居住安全、方便生活的考虑，XXX号院和XXXX号院之间应当区分界线。在无法还原原栅栏位置且无法获知花园面积的情况下，相邻双方可以协商确定界线的位置。故高磊与寇肖飞签订《关于确定双方房屋院子边界的协议》系出于对不动产的合理有效利用而达成的约定，其效力应当得到认可。但是，该协议仅系对XXX号楼与XXXX号楼之间界线位置进行确认，双方当事人均不能以此对抗行政机关依法采取的强制措施，亦不能以此作为花园产权归属证明的依据。故对高磊关于该协议无效之答辩意见，本院不予采信。关于前述协议约定的“XXX号楼与XXXX号楼之间院墙边界线成直线尺寸以XXXX号楼前院23．5米，后院22．3米为标准”，因双方就该条约定的起点产生争议，且未能协商达成一致意见。对此，应该以适当方法予以解释，明确真意。根据我国民法总则第一百四十二条第一款之规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，在双方对该条表述内容有分歧的情况下，应当结合案件实际情况并依据上述解释规则予以处理。从文义角度分析，“以XXXX号楼前院23．5米，后院22．3米为标准”虽然未明确起点，但该内容应当理解为XXXX号楼的前院宽为23．5米、后院宽为22．3米；双方在达成该协议时，XXXXX号院东墙已然存在，故如认定双方所称起点位于XXXXX号院东墙之中心点，则意味着XXXX号院包括了XXXXX号院东墙的一半，本案双方当事人在达成协议时并未与XXXXX号院业主进行协商，故无法从本条字面意思推断出双方在达成协议时所依据的起点为XXXXX号院东墙之中心点。因此，“以XXXX号楼前院23．5米，后院22．3米为标准”理解为“自XXXXX号院东墙之最东侧为起点向东测量，XXXX号院前院23．5米、后院22．3米为界线”更符合实际情形。因此，本院认为高磊与寇肖飞应当按照《关于确认双方房屋院子边界的协议》的约定对双方院落的界线予以确定，即以XXXXX号院所砌东墙之最东侧的南端为起点沿XXXX号院南院墙向东测量23．5米、以XXXXX号院所砌东墙之最东侧的北端为起点沿XXXX号院北院墙向东测量22．3米，以该两点连成直线，即为XXX号院与XXXX号院之间的界线。关于寇肖飞主张高磊停止侵害、排除妨碍的请求，经法庭询问，寇肖飞将该请求明确为“高磊不得阻止其修建院墙，看管好自己养的狗”。鉴于双方当事人并未就双方之间界线的样式和高度达成一致意见，经询问，双方当事人均未请求法院对此予以确定，且该小区住宅使用说明书规定“围栏样式和高度不允许改变，如确需改变，应征得相关邻里及业主委员会同意，签署协议后报物业备案”，高磊明确表示不同意寇肖飞修建院墙，现有证据无法证明双方就修建院墙事宜已经达成一致意见，故双方可就界线的体现形式继续进行协商。需要明确的是，高磊应积极与寇肖飞就界线样式与高度进行协商，不得故意拖延。另外，高磊应当妥善看管宠物，避免对相邻不动产权利人造成损害。关于寇肖飞请求判令高磊拆除违章地下室的请求，本院认为，为维护相邻双方的和谐相处，相邻一方应承担适度的容忍义务，只有在构成重大相邻妨害，且无其他更为经济合理的解决方式时，方可请求排除妨害或损害赔偿。因寇肖飞未提供证据证明高磊修建的地下室对其造成重大妨害，故其该项请求，本院不予支持。寇肖飞可通过其他途径解决。关于寇肖飞请求判令高磊赔偿窝工费、材料管理费、围墙损毁费、精神损害赔偿等请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、以北京市昌平区定泗路18号院XXXXX号院现有东墙之最东侧的南端为起点沿现有院墙向东测量23．5米、以XXXXX号院所砌东墙之最东侧的北端为起点沿现有院墙向东测量22．3米，以该两点连成直线，为北京市昌平区定泗路18号院XXX号院与北京市昌平区定泗路18号院XXXX号院之间的界线；二、被告高磊对其饲养的宠物有妥善看管的义务，避免对相邻不动产权利人造成损害；三、驳回原告寇肖飞的其他诉讼请求。本案案件受理费238元，由原告寇肖飞负担168元（已交纳）；由被告高磊负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  殷宝振人民陪审员  于长水二〇一九年八月十五日法官 助理  余 淼书 记 员  刘金帅