重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终104号上诉人(原审被告、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、案外人)：王珍平，男，1973年2月28日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称华融资产重庆分公司)因与被上诉人王珍平，原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司(以下简称盛景旅游开发公司)案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、黄宦莎，被上诉人王珍平的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号、X幢X单元XX号房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由王珍平承担。事实和理由：1.王珍平称其系以房抵债的方式取得案涉房屋，王珍平提供的证据不足以证明存在真实的债权债务，且王珍平和盛景旅游开发公司之间不存在直接的债权债务关系，用以抵房的债权为王珍平对重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）享有债权，王珍平既未提供其向盛景旅游开发公司支付购房款的证据，也未提供海丰控股公司付款给盛景旅游开发公司的证据，不能证明王珍平已经支付了全部购房款；2.案涉房屋自2012年开始就存在不间断的抵押，王珍平在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游开发公司签订案涉房屋买卖合同，王珍平对案涉房屋未办理过户登记有过错；3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条规定。即使人民法院认定《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条的例外情形，由于案涉房屋系商品房，仅应适用第二十九条的规定，一审判决适用第二十八条规定错误；4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院(以下简称渝中区法院)查封，应当以此时间认定查封时间。王珍平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛景旅游开发公司述称，盛景旅游开发公司与王珍平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意愿，盛景旅游开发公司对王珍平举示的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理产权登记手续，请求人民法院依法判决。王珍平向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号、X幢X单元XX号房屋的执行；2.本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。一审法院认定事实：海丰控股公司、重庆海丰建设工程集团有限公司(以下简称海丰建设公司)与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行(以下简称重庆银行建新北路支行)向重庆市第四中级人民法院(以下简称重庆市四中院)申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。案涉房屋的抵押时间为2015年2月。2015年7月20日，王珍平向海丰控股公司提出房屋抵款申请，载明“王珍平承包賨人谷烤羊场工程，经审计结算，现尚差工程款38.38万元（大写叁拾捌万叁仟捌佰元整）；承包黄水明月绿洲项目南北塔楼整改工程，经审计结算，现尚差工程款21.8万元（大写贰拾壹万捌仟元整）。两处工程共欠工程款60.18万元（大写陆拾万壹仟捌佰元整）。现申请以黄水明月绿洲4栋2单元402号房屋、4栋2单元403号房屋，两套房屋价款冲抵工程款”。2015年8月5日，燕智、肖华安等人在该申请书上签字。王珍平举示的一份“应付王珍平工程款统计表”上载明“渠县賨人酒店工程应付款38.38万元；黄水明月绿洲项目南北塔楼装饰维修整改工程，应付工程款21.8万元”，2015年8月2日，蔡渝在该表上签字确认。2015年8月14日，王珍平与盛景旅游开发公司签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，约定王珍平购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号黄水明月绿洲4栋2单元402、403号房屋，房屋价款均为239177元。2015年8月9日，盛景旅游开发公司给王珍平出具收款收条两张，载明通过抵工程款的方式收到王珍平X幢X单元X号、X幢X单元XX号房屋购房款各239177元；海丰建设公司给王珍平出具收款收条两张，载明通过抵工程款的方式收到王珍平X幢X单元X号、X幢X单元XX号房屋装修款各49181元。盛景旅游开发公司2015年8月31日的两份记账凭证载明，盛景旅游开发公司房屋冲抵賨人开发公司外欠王珍平工程款358716元。收王珍平X幢X单元X号房屋房款239177元，装修款49181元；收王珍平X幢X单元XX号房屋房款239177元，装修款49181元。2016年6月21日、22日，王珍平为案涉房屋向重庆市石柱黄水燃气有限公司各支付天燃气入户费3730元。王珍平在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，向重庆市四中院提出执行异议。重庆市四中院经审查后，作出(2018)渝04执异578号执行裁定书，裁定驳回王珍平的执行异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：王珍平能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除对其所购房屋的执行。评述如下：一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。(一)王珍平是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王珍平向重庆市四中院提起案外人执行异议之诉，重庆市四中院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，王珍平与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年8月14日，符合在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。(二)王珍平在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游开发公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据王珍平与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从王珍平提交的证据来看，王珍平于2016年6月21日、22日为案涉房屋缴纳了天燃气入户费，足以证明其分别于2016年6月21日、22日已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。(三)关于购房款的支付问题。从王珍平提供的证据来看，王珍平系以其对海丰控股公司的工程款债权，支付本案购房款。王珍平举示了房屋抵款申请及“应付王珍平工程款统计表”证明其与盛景旅游开发公司之间据以抵扣房款的基础债权债务关系真实；且其举示了房屋抵款申请、“应付王珍平工程款统计表”、记账凭证等证据证明王珍平、海丰控股公司、盛景旅游开发公司之间以房抵债的意思表示真实，且盛景旅游开发公司已经与王珍平签订了《商品房买卖合同》，并给王珍平出具了购房款收据对通过债权抵扣房款的事实予以确认，并在财务凭证上如实记载了该抵债事实，故双方的抵债行为已经完成，王珍平已通过以房抵债方式支付了完了所有购房款，故符合已支付全部价款的条件。(四)本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。王珍平在购买涉案房屋时，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同中约定王珍平委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此亦认可。本案符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人王珍平自身原因的条件。据此，王珍平在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因王珍平自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，王珍平享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，王珍平的诉讼请求应予支持。综上，一审法院根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号、X幢X单元XX号房屋。案件受理费8475.31元，由华融资产重庆分公司负担。二审查明，本院（2019）渝民终259号民事判决载明：重庆市四中院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：王珍平对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决适用第二十八条规定错误的上诉理由不成立。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出(2015)中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市四中院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市四中院查封时间作为认定本案相关事实的查封时间。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王珍平于2015年8月14日与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；王珍平举示了2016年6月21日、22日为案涉房屋缴纳了天燃气入户费的收据等证据，可以证明王珍平最迟于2016年6月便已占有使用案涉房屋，早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；关于购房款的支付，王珍平举示了房屋抵款申请及“应付王珍平工程款统计表”证明其对海丰控股公司享有到期债权；房屋抵款申请载明了抵款金额和房号、肖华安代表海丰控股公司在房屋抵款申请上签字，肖华安同时也是盛景旅游开发公司的法定代表人，再结合盛景旅游开发公司与王珍平签订《商品房买卖合同》，向王珍平出具了收款方式为抵工程款的购房款收据，在记账凭证中载明收取王珍平房款等事实，应认定王珍平、海丰控股公司、盛景旅游开发公司之间达成了以房抵债的合意，并已完成抵债行为，应视为王珍平已支付了全部购房款；案涉房屋未办理过户登记非因王珍平自身原因。王珍平签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，王珍平基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王珍平已经履行了合理的注意义务。因此，王珍平购买案涉房屋符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8475.31元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇一九年八月三十日书记员  谢奇静