北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初48914号原告（反诉被告）：北京百朋索奇科技有限公司，住所地北京市海淀区龙岗路**院**楼****。法定代表人：张晓东，总经理。委托诉讼代理人：陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟佳，北京百朋索奇科技有限公司职工。被告（反诉原告）：张付叶，女，1975年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王玲，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟浴，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京百朋索奇科技有限公司（以下简称百朋公司）诉被告张付叶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。百朋公司委托诉讼代理人陈猛、孟佳，张付叶委托诉讼代理人王玲、牟浴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百朋公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决张付叶退还百朋公司房屋保证金人民币32246.8元；2、请求法院判决张付叶支付百朋公司迟延履行期间的利息人民币249.8元（自2018年6月12日至2018年8月15日期间产生的利息，32246.8元*4.35%/365*65天=249.8元）；3、请求法院判决张付叶支付百朋公司因此支出的律师费用共计人民币14674.04元；4、本案诉讼费用由张付叶承担。事实与理由：2017年5月13日百朋公司与张付叶签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定，百朋公司承租张付叶位于北京市海淀区XXX室房屋，租期为2017年5月21日至2019年6月4日，房屋租金为每月人民币29977.64元，同日签订补充协议后，变更后月租金标准为人民币32246.8元。免租期为2017年5月21日至2017年6月4日，房租支付形式为押一付三。2018年5月9日，百朋公司与张付叶签署《解约协议》，协议约定双方的房屋租赁合同于2018年6月11日提前终止，张付叶需向百朋公司支付人民币160000元违约金，并应将房屋保证金（押金）32246.8元返还百朋公司。百朋公司于2018年5月21日已实际搬离承租房，并于2018年6月1号与承租房所属物业公司及张付叶方共同确认并签署了《迁出业户单元验收表》，承租房屋各项交接事宜完毕。但后张付叶拒不履行，故诉至法院。被告张付叶辩称：根据双方所签订合同的有关条款，被告作为提前解除合同的一方已经尽了合理通知的义务，按照合同规定本应是根据百分百月租金支付违约金，但张付叶已支付了16万元违约金，相当于接近5个月的租金，超出协议约定金额，足以表示诚意。而解约合同中明确提及房屋内设施若无损坏，从承租房屋搬走当日便返还押金。但是百朋公司并没有恢复原状，给张付叶造成了一定损失，因此张付叶扣除一个月的押金并不违反双方之间的协议约定。故不同意百朋公司的诉讼请求。被告张付叶向本院提出反诉请求：1、请求法院判令百朋公司向张付叶支付拆除双层玻璃白叶墙的损失，共计7560元；2、请求法院判令百朋公司向张付叶支付拆除钢化门的损失，共计2100元；3、请求法院判令百朋公司向张付叶支付棉漆板墙柜的损失，共计21450元；4、请求法院判令百朋公司向张付叶支付拆除房顶装饰木方龙骨的损失，共计400元。事实与理由：2017年5月13日，百朋公司与张付叶签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，张付叶位于北京市海淀区XXX室房屋出租给百朋公司。2018年5月双方达成一致，签订了《解约协议》，提前解除上述租赁合同，根据合同约定，百朋公司移交房屋给张付叶时须保证房屋无损害，现张付叶发现被诉人在租赁期间未经张付叶同意对房屋固定附属物进行拆除，违背双方签订的租赁合同相关条款，应在房屋的押金内扣除相关费用。现各方对房屋租赁合同所产生的系列费用问题未能达成一致，故诉至本院。原告百朋公司对张付叶辩称：不同意张付叶的反诉意见。我们不认可张付叶有损失，没有相应的证据支持。我们没有擅自拆改的行为，一切改动都是经过张付叶同意的，损失不应该由我们承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实：2017年5月13日百朋公司与张付叶签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定，百朋公司承租张付叶位于北京市海淀区XXX室房屋，租期为2017年5月21日至2019年6月4日。后双方租赁期限修改至2019年6月11日。房屋租赁期间，被告张付叶授权委托季宁波处理租赁事宜，百朋公司将消防及改造图纸交给季宁波审核并通过。季宁波也协助百朋公司办理了消防备案等事宜。2018年5月9日，百朋公司与张付叶签署《解约协议》（以下简称解决协议），解约协议约定双方的房屋租赁合同于2018年6月11日提前终止，百朋公司将房屋交还张付叶，张付叶于协议签订当日向百朋公司支付人民币160000元违约金。房屋保证金（32246.8元）于百朋公司从承租的房屋内搬走当日返还，但需保证房屋无损坏。百朋公司于2018年6月1日将房屋腾空。根据《迁出业户单元验收表》记载：是否将单元恢复原貌：否；消防设施完好情况：一切正常。照明设备、空调设备、土建、弱电：均完好。室内卫生清除：已清。在场验收人员有被告方员工晁树军及物业公司的人员。张付叶称此验收是对公共部分的验收，与其房屋没有关系。并称未授权晁树军验收房屋。根据百朋公司人员与张付叶的微信聊天记录记载：2018年5月15日，百朋公司告知：我们初写这周六搬家，物业说得业主打电话和物业联系，要提交开下出门条。张付叶后回复：好的，已经联系了。2018年5月21日，百朋公司告知：我们都搬完了，明天上午方便可以找人过来办下交房。张付叶回复：我现在在外地，我安排一下。后，百朋公司多次要求退保证金，张付叶于2018年5月31日回复：我不知道有没有问题，明天我派人过去看看。张付叶6月1日回复：下午有人过去验房，我在外地，今天找的人。庭审中，张付叶称其房屋已出售给第三人，张付叶称其出售时是按照房屋出租给百朋公司前的照片出售的，由于百朋公司拆改，其需要重新恢复成原状，否则应赔偿原告损失。本院认为，原、被告所签订的《北京市房屋租赁合同》与《解约协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在解约协议签订后，百朋公司按约定履行了腾房义务，但张付叶并未根据解约协议约定内容积极配合百朋公司完成房屋交付。根据2018年6月1日《迁出业户单元验收表》，对于该房屋，除恢复原貌一项外，其他均已验收合格。对于恢复原貌一节，依据庭审调查可见，季宁波系张付叶房屋租赁事宜的委托代理人，涉案房屋改造方案已经张付叶方知晓并同意，故不能认定系百朋公司对房屋进行擅自拆改或损坏，也就无须履行解约协议中恢复原状的义务。故张付叶应当按约定退还保证金，并支付延期利息。对于张付叶反诉请求百朋公司支付房屋拆改损失费用一节，如上所述，涉案房屋改造的方案已经张付叶方知晓并同意，不能认定系百朋公司对房屋进行擅自拆改或损坏，也无须履行解约协议中恢复原状的义务。且本次解约系张付叶方主动提出，在解约后已将房屋出售给第三方，故张付叶反诉主张均无事实及法律依据，本院全部驳回。百朋公司要求张付叶支付因此支出的律师费用，没有依据，本院予以驳回。诉讼费用本院依法判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，第九十七条，第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张付叶于本判决生效后七日内退还原告北京百朋索奇科技有限公司保证金人民币32246.8元及利息249.8元；二、驳回原告北京百朋索奇科技有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告张付叶全部反诉请求。如果张付叶未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费980元（原告已预交），由张付叶负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费294元，由被告张付叶负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  朱玉凤人民陪审员  陈萍芳二〇一九年八月五日书 记 员  朱炳豫