广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂07民终697号 上诉人（原审原告）：钦州某某置业投资有限公司，住所地:钦州市子材东大街**钦州•某某某某会所，统一社会信用代码：91450700561581079P。 法定代表人：张某某，总经理。 委托诉讼代理人：吴某某，男，瑶族，1982年12月6日出生，住南宁市良庆区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张某某，男，壮族，1982年7月13日出生，住南宁市青秀区，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：黄某某，女，汉族，1988年7月26日出生，户籍地址：广西灵山县，现住钦州市钦**。 上诉人钦州某某置业投资有限公司（以下简称“某某公司”）因与被上诉人黄某某商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托诉讼代理人吴某某，被上诉人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某某公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项:“被告黄某某应支付给原告钦州某某置业投资有限公司违约金3991元”,改判被上诉人黄某某按房屋总价款588904元的10%支付给上诉人钦州某某置业投资有限公司违约金58890.4元；2、本案二审诉讼费由被上诉人黄某某承担。事实和理由：一、一审法院对违约事实和违约金标准的认定相互矛盾。1、上诉人根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第(一)款第五项约定，请求判令解除合同、注销备案、支付违约金,一审判决对该违约行为予以认可。2、关于违约金计算的问题,一审判决认为违约金应为3991.45元(399144.82元×1%)。3、综合1、2点,一审法院对被上诉人同一违约行为应承担的合同解除、配合注销备案、返还房屋和支付违约金所适用的条款前后矛盾。首先,一审判决认为被上诉人的行为符合双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第(一)款第五项约定,但违约金的计算标准却没有适用该条约定“买受人所交的全部款项不予退还”,同一个违约行为但违约责任适用不同的合同条款,前后矛盾；再者,上诉人认为违约金按房屋总价款10%计算,从未陈述过是按合同补充协议的第二条第一项第2、3点计算,而是因为被上诉人的违约行为符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第(一）款第五项约定,但鉴于其已付房款61124元,如违约金按该条约定的“所交的全部款项不予退还”过高,故主动降低违约金数额按总房款的10%计算。二、一审判决违约金计算标准适用合同条款错误。一审判决认为违约金应按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条计算。上诉人认为,该条规定仅是对逾期付款的违约责任进行一般性约定，而且《商品房买卖合同》附件4第二条已对合同第七条作了详细补充,对各项违约行为、责任逐一作出明确约定。根据特殊条款优先适用一般约定的原则,本案被上诉人的违约行为、责任在合同附件中已有明确、特殊、具体的约定,故其相应违约责任不应再适用一般约定,而应按照特殊条款进行处理。此外,被上诉人的违约行为也与一般的逾期付款违约行为不同。一般逾期付款是发生在合同履行之初,对市场秩序的破坏较小、给交易对方造成的损失不大；而被上诉人的违约行为则发生在合同即将履行完毕(已交付房屋,即将办理不动产权证),对市场交易的稳定秩序造成较大破坏,也给相关交易方(出卖方、银行)造成较大的经济损失。三、一审判决的违约金无法弥补上诉人的经济损失，显失公平。首先,上诉人于2018年12月26日代被上诉人向银行偿还399144.82元。按年利率5%计算,从代偿之日起暂计至本案判决之日共计111天,产生利息6069.19元,已高于一审判决的违约金数额照此计算至完成解除合同、注销备案手续,重新销售完毕,被上诉人的利息损失远不止于此。其次,涉案房屋已于2016年2月1日向被上诉人交付使用,使用超过3年时间,在解除合同后仅需支付不足4000元的违约金,不符合正常的市场规律,也不符合公平原则。更何况由于3年的使用已造成房屋一定程度折旧,上诉人收回房屋后还需花费大量资金进行原状恢复才能重新销售。最后,上诉人因被上诉人的违约行为,还需要支付大量的维权(诉讼及办理解除合同、收回房屋)成本,收回房屋后重新销售所应支付的营销成本。综上,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,关于违约金的计算标准,在双方签订的《商品房买卖合同》附件中有明确约定,一审判决适用的合同条款不准确,也远低于给上诉人造成的损失。特提起上诉,请求二审法院判如所请。 被上诉人黄某某答辩称,一审判决认定事实正确，因为之前签订合同不知道是某某担保，如果知道的话，就不会拿他们的房子。现在要答辩人承担那么多违约金，不符合事实规定。答辩人已经供了十几万的房贷，现在还要赔偿5万多是不符合规定的。 某某公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号:15080320)；2、判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房预售合同登记备案证明》（登记编号：15080320)手续；3、判令被告将位于钦州市钦州•某某某某18栋1803号商品房返还原告；4、判令被告向原告支付违约金58890.40元（按房屋总价款588904元的10%计算）；5、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2015年8月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：15080320），合同约定由被告购买原告开发的位于钦州市，商品房房号为：18栋1803号商品房，建筑面积127.44平方米，该房屋合计总价款为588904元，被告采用银行按揭付款的方式支付房款。合同同时约定：被告于2015年8月21日前支付首期房款178904元整，余款41万元须在2015年8月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告支付购房款61124元。2015年8月27日，原、被告在钦州市房产局办理了商品房买卖合同登记备案证明。2015年8月31日，原告钦州某某公司、被告黄某某与中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行签订《个人购房∕购车借款及担保合同》，合同约定，被告黄某某与中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行借款41万元，原告作为该借款的保证人，承担连带保证责任，房屋抵押给银行。同日，中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行向被告发放贷款41万元。2016年2月1日，原告将该商品房交付给被告使用。自2018年7月起，被告未按时向中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行偿还银行按揭贷款。2018年11月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行致函原告，建议原告回购该房屋，清偿被告所欠的银行贷款。由于被告没有按约定履行偿还贷款义务，银行决定提前收回贷款本息，终止借款合同。为此，原告承担了保证责任，代被告偿还银行贷款本息共399144.82元。 一审法院认为，原告钦州某某置业投资有限公司与被告黄某某于2015年8月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（一）款第五项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后三十天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。即“按银行贷款合同规定期限偿还贷款”系被告应当遵循的合同义务。现被告不偿还贷款，导致原告承担保证责任，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告起诉请求人民法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、被告立即返还房屋给原告，被告配合原告到钦州市住房和城乡建设委员会办理注销双方签订的《商品房买卖合同》合同登记备案（合同备案编号为15080320）手续，上述原告的诉讼请求符合双方对于违约责任的约定，符合法律规定，予以支持。 本案的争议焦点是：原告请求被告支付违约金应如何计算。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。因此，原、被告对被告逾期付款的违约责任已做了明确约定，故本案被告应按累计应付款的1%计算支付违约金给原告。被告的答辩主张，予以采纳。原告主张按合同补充协议第二条第一项第2、3点，请求违约金按总价款10%计算。一审法院认为，合同补充协议第二条第一项第2、3点约定的违约情形，是对银行按揭付款方式违约的约定，被告并不存在这方面的违约行为，原告主张按总价款10%计算，没有事实依据，不予采纳。原告已代被告向银行支付了399144.82元，违约金应为3991.45元（399144.82元×1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告钦州某某置业投资有限公司与被告黄某某于2015年8月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15080320）；二、被告黄某某应配合原告钦州某某置业投资有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：15080320）手续；三、被告黄某某应返还位于钦州市的“钦州•某某某某”18栋1803号房屋给原告钦州某某置业投资有限公司；四、被告黄某某应支付给原告钦州某某置业投资有限公司违约金3991元。案件受理费10378元，减半收取5189元，由被告黄某某负担（原告已预付5189元）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：本案的违约金的计算问题。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人采取银行按揭付款方式，在履行《商品房买卖合同》的过程中，未按照银行贷款合同规定的期限偿还贷款，上诉人要求解除合同并且由被上诉人承担违约金，符合法律规定，本院予以支持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。……(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该条约定了被上诉人逾期付款，违反合同规定，出卖人（即上诉人）有权解除合同，后由被上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人就逾期付款的违约责任做了明确约定，一审法院按照合同约定确定违约金，符合法律的规定，本院予以认可。上诉人主张应以补充合同中的第二条第（一）款第2、3项来计算违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。”本合同《商品房买卖合同》已经就被上诉人逾期付款，出卖人（上诉人）解除合同后的违约金计算方式作明确约定，补充合同中是对银行按揭付款方式违约的约定，上诉人主张以此条来主张违约金，没有事实和法律的依据，本院不予认可。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费1272元，由上诉人钦州某某置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年八月十三日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽