北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初14461号原告：张涛，男，1977年11月7日出生。被告：马娜，女，1980年3月22日出生。第三人：北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区科学城帝京路15-D。法定代表人：胡政，董事长。委托诉讼代理人：王海妹，第三人公司财务。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。原告张涛与被告马娜及第三人北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛、被告马娜、第三人宝隆城房产中心委托诉讼代理人王海妹、杨向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张涛向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告返还物业保证金17500元及利息，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月12日，原被告签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于北京市xx室房屋，合同签订后，原被告依据合同约定办理了房屋过户手续，原告向被告交付了房屋。原告依照约定结清了各项费用，但被告至今未向原告退还房屋买卖的保证金。原告曾多次与被告协商，被告均以第三人未办理物业更名为由拒绝退还。为此，原告多次与第三人予以协商办理更名手续，但第三人均对原告不予理睬。目前原告并非涉诉房屋的业主，被告与第三人是否已经办理物业更名原告无法知情，且无法左右。根据相关法律规定，被告作为涉诉房屋的所有权人，亦即业主，第三人作为物业服务企业，双方之间的物业管理服务关系自被告成为所有权人之时即已建立。原告已经按照《北京市存量房屋买卖合同》履行完毕合同义务，在原告结清各项费用的前提下，已经具备办理物业更名的实质条件，被告理应退还原告保证金。如果确如被告所述第三人属于恶意拖延，则应当对被告逾期退还保证金的损失承担连带责任。故起诉至贵院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。马娜辩称：不同意原告的诉讼请求，只有办理了物业更名手续后才能返还，但双方至今没有进行物业更名手续。原被告签订买卖合同及相关补充协议，约定购买原告所有位于北京市××室房屋，合同签订后，双方于2017年4月17日办理了房屋过户手续，原告由于个人原因，提出要租赁本人所购买的房子，并以每月5000元为房屋租金支付给本人，房租自2017年5月1日起计算，实际房屋交付日期为2017年7月16日，共产生租金为12500元，原告至今未付给本人，并自行要求从房屋物业保证金中抵扣，双方并于2017年7月23日再次签署补充协议，原告仍未按合同约定履行，此笔租金至今未付。自房屋交付本人之日起，本人曾多次携带不动产权证书及相关证件与手续找第三人要求办理物业更名手续，第三人工作人员要求该房屋原业主及原告本人配合办理。2017年年底，原告与我找到第三人的工作人员要求办理更名手续，第三人工作人员告知因原告和上一任业主之间有未结清款项，因此不能办理物业更名手续。宝隆城房产中心述称：原告的诉求与第三人无关，原告欠2006年1月1日至2019年12月31日分摊电费3158.4元及滞纳金，物业费2018年度和2019年度每年1835元共计3670元，待上述费用结清后即可办理物业更名手续。根据当事人陈述和经审查确认的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、物业查验交接单等证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，张涛（出卖人）与马娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定有如下内容：出卖人所售房屋坐落为：丰台区××（以下简称该房屋），成交价格为3310000.00元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价375000.00元；出卖人应于2017年6月1日前将该房屋交付给买受人；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人应当保证本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；甲乙双方应当在2017年6月1日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。2017年4月9日，甲方（出售方）张涛与乙方（买受方）马娜、丙方（居间方）北京链家房地产经纪有限公司签订变更协议书，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于丰台区××房屋达成交易，并于2017年2月12日签署了《交易合同合订本》（编号：××，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》(编号：100000653101)。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，约定：1、甲乙双方原《补充协议》其它约定2017年6月1日交房，如无法如期交房，甲方自2017年6月1日起按每月伍仟元人民币支付给乙方。现变更该项约定为：甲乙双方约定于2017年5月1日交房，如无法如期交房，甲方自2017年5月1日起按每月伍仟元人民币支付给乙方。2、补充协议首付款修改为：乙方于2017年4月9号前将首付款（人民币：壹佰肆拾伍万伍仟元整）前交到理房通及建委监管账户。甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2017年4月17日，马娜取得涉案房屋的所有权。2017年7月16日，张涛与马娜签署物业查验交接单，涉案房屋交付给马娜，交接单中物业费与网费标注为待确认。2017年7月23日，甲方张涛与乙方马娜签订补充协议，约定：甲乙双方在办理丰台区××的房屋买卖过程中。甲方承租乙方所购买房屋，租期为：2017年5月1日至2017年7月16日)。共计租金人民币12500元整（未付清）。双方协商在甲方办理完物业更名手续后与30000元物业保证金一起结清。如甲方未在2017年12月31日前办理完物业更名手续，甲方需在此日期前将房租12500元支付给乙方（甲方已经在2017年7月16日将房屋交付给乙方）。庭审中，宝隆城房产中心提交商品房买卖合同及统计表，意在证明涉案房屋存在拖欠2006年至2019年分摊电费及2018年、2019年物业费的情况，因此不能办理物业更名手续。张涛主张房屋交付前的物业费等费用均已付清，宝隆城房产中心主张的分摊电费并无依据，也从未向其主张过，因此宝隆城房产中心的意见不能成立。马娜同意支付其入住后的费用，但提出2018年、2019年的物业费其曾主动到宝隆城房产中心交纳，因发票不能开具其本人名字才未支付，只要可以开具其本人名字的发票，随时可以交纳。宝隆城房产中心主张马娜本人缴纳物业费的话，可以开具马娜名字的物业费发票。本院认为，本案争诉双方之间所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，应当得到双方当事人的全面履行。根据张涛与马娜所签订的补充协议内容可知，物业交割的内容不仅仅包括房屋的交付，还包括办理物业更名手续。根据查明的事实，宝隆城房产中心作为涉案房屋的物业公司主张有费用尚未结清，无法办理物业更名手续。马娜同意交纳其收到房屋后的费用，而张涛对于宝隆城房产中心主张的费用持有异议，因此本案不宜对此进行一并处理，对于争议费用张涛应与宝隆城房产中心另案处理。根据上述情况，不能办理物业更名手续的原因实际为张涛与宝隆城房产中心对于费用结算问题存在争议，并非马娜的原因所致，因此张涛要求返还物业交割保证金的条件并未成就，故其诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张涛的全部诉讼请求。本诉案件受理费119元，由原告张涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇一九年八月十九日书记员  肖 荣