贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2700号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陈胜华,贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王涛,贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：路战胜，男，汉族，1978年3月20日出生，住毕节市。 被上诉人（原审原告）：张永先，女，汉族，1978年2月18日出生，住毕节市。 委托诉讼代理人:何文俊，贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房产公司）因与被上诉人路战胜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原告向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书;二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以267721.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业业务的企业。2013年6月9日，原告与被告签订《商品买卖合同》购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告鑫城房产公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，而原告现在才起诉，故原告的诉讼超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求；二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人在陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人，但是由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可；2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知，开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况出现，因此答辩人不应当承担任何违约责任；三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改责会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《中华人民共和国商品房买卖合同解释》第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现，故未对原告造成任何的损失，若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上，原告起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提供的《商品房买卖合同》、收据、借款凭证。拟证明原告已向被告履行完毕合同义务，支付完毕购房款，被告应向原告承担违约责任。被告的质证意见为：对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。违约是政府因素导致，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关办证费的案件事实，本院予以确认。二、被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、刘汉坤及刘汉文俩户坟迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、证明、七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违法建设的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具的说明、《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房备案证明书》。拟证明被告的商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》滞后取得，而一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认可证》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任。原告的质证意见为，对该组证据三性无异议，但达不到被告的证明目的，被告所主张的政府行为并不属于不可抗力，不能免除其责任。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任的证明目的，本院不予确认。三、被告提供的《不动产权属证书》。拟证明被告经多方努力，已取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证书。由此可知，被告一直积极履行办证义务。原告的质证意见为，该证据达不到被告的证明目的，反而证明被告的违约行为至今一直在持续。经本院审查认为，《不动产权属证书》来源真实合法，可以证明涉案房产符合办理产权转移登记的条件，本院予确认。 原审法院认定事实如下：2013年6月9日，原告路战胜、张永先作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××房，房号为A4-1-402号，总房款为267721.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告按合同约定交付了房款，并向被告交纳了相关税费。另查明：涉案房产所涉楼幢已取得《中华人民共和国不动产权证书》，符合办理产权转移登记的条件。 原审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本院的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间；二、被告是否应当承担违约责任、违约责任的期间如何认定，以及违约金应否调整？ 关于焦点一：受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月21日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年1月21日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年1月21日起计算至本案开庭之日（2019年2月28日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金为60719.12元（267721.00元×0.0002×1134天）。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。 据此，一审判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告路战胜、张永先提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书。二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告路战胜、张永先支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金60719.12元。三、驳回原告路战胜、张永先的其他诉讼请求。 一审宣判后，上诉人鑫诚房产公司不服，向本院上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初981号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案逾期办证是因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；2018年5月29日，三板桥办事处出具的《说明》载明以下主要内容：“1、三板桥街道办代表区政府实际协同上诉人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直到2015年2月2日才完工。坟茔迁移至2015年11月才完成。3上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后“。2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具的《说明》载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法建构筑物，导致该项目一直未取行竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可认得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致上诉人逾期办证情况的出现，因此上诉人不应承担任何责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任“。根据该规定的立法本意可知，出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证的原因是政府行政不作为等原因导致，一审判决要求上诉人承担违约责任明显违背立法本意。二、被上诉人的起诉严重超过诉讼时效，依法理，债权请求权减损，应为自然债权，不再具有请求司法保护的资格。故请求人民法院驳回其诉讼请求。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，被上诉人提起诉讼时严重超过诉讼时效，请求驳回诉请。三、一审判决适用法律错误。首先，违约金是否过高应由被上诉人举证证明其损失后进行判断，一审法院将举证责任分配给上诉人明显系适用法律错误。其次，政府怠于行使行政权利，上诉人无权追究政府的违约责任。1、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改则会受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。被上诉人如认为自身存在损失应自行举证证明，一审法院将损失的证明责任分配给上诉人明显不公。2、一审法院认为，政府未及时行使行政权利，只是对上诉人构成违约，上诉人不能因第三人的违约而免责。上诉人认为，一审法院系将行政征收行为错误识别为民事法律行为进而导致对违约责任认识错误。行政征收系政府行使行政强制权利的行为，因此不作为民事法律的合同法所规范，更不存在违约责任的问题。通过该事件可以看出，逾期办证情况的出现并非上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任显失公平。 被上诉人路战胜、张永先二审中未提交书面答辩意见。 经审理查明，本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效期间；2、上诉人是否应当承担违约责任；3、一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以政府行为构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当免除违约责任或者酌情减轻进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织做出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予免除或者酌情减免的上诉意见，不予采信。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务，根据一审查明的事实，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实客观存在，被上诉人诉请判令上诉人承担违约金，事实依据充分，予以确认。 关于一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人鑫诚房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币350元，由上诉人毕节市鑫诚房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖国勇 审 判 员 杨孝春 审 判 员 罗 珣 二〇一九年八月八日 法官助理 刘漫江 书 记 员 周海洋