贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终929号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，该公司董事长，委托诉讼代理人：陈徽，系该公司职工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：喻富奎，男，1958年2月2日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：夏可彩，女，1971年2月12日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司因与被上诉人喻富奎、夏可彩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初1268号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司委托代理人陈徽、被上诉人喻富奎、夏可彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安顺翠麓房地产开发有限责任公司的上诉请求：1、撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1268号民事判决书全部内容，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司在一审提交的证据《关于整改翠麓名品消防登高面征求意见公示、关于小区拆除小区绿化带以便消防验收的建议》，足以证实被上诉人拒不配合上诉人的消防整改请求，以致无法通过消防验收。办理不动产权证书需要上诉人与被上诉人相互配合才能完成，正因为被上诉人的不配合才导致上诉人不能按时协助办理权属证书，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书的行为不构成违约。同时，即便上诉人构成违约，但上诉人的违约行为亦未给被上诉人造成损失，故请二审法院依法降低违约金数额。被上诉人喻富奎、夏可彩在二审中答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司与被上诉人喻富奎、夏可彩在二审中均未提交新证据。喻富奎、夏可彩向一审提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺市××××路翠麓名品1栋16层6号商品房房屋所有权证书交付给原告；2.判令被告以已付购房款总额412296元为基数，按日万分之0.1支付原告从2016年6月25日起至2019年3月1日，逾期天数为978天，逾期办证违约金4032元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3.判令被告以购房款总额412296元为基数，按日万分之0.1支付从2015年6月30日至2015年9月3日，逾期交房65天的逾期交房违约金267元；4.判令被告一个月内办理房产证；5.判令被告负担本案诉讼费用。一审经审理查明：原、被告于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××路翠麓名品1-1-16-6号房屋，建筑面积109.77平方米，套内建筑面积91.53平方米，按照套（单元）计算，该商品房总房价款为412296元，付款方式为在合同签订之日支付购房首付款127296元，余款285000元通过按揭贷款支付。合同第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。同时，合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”、第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”。原告于2014年7月21日向被告支付购房首付款127296元、产权代办费530元、维修基金7684元、契税6184元、四通费6500元，并于2015年4月2日通过银行贷款将剩余房款285000元支付给被告。该房屋于2015年9月1日交付原告使用。后原告向被告主张办理所购房屋产权证及逾期办证违约金未果，致成诉讼。一审经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因原告购买被告开发的位于安顺市××××路翠麓名品1-1-16-6号房屋尚未转现房备案及通过消防验收，未达到办理不动产登记证书（房屋产权证）的条件，故对原告要求被告办理房屋产权证并交付原告的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。关于原告主张被告支付从2015年6月30日至2015年9月3日的逾期交房违约金，被告辩称此诉讼请求已超过诉讼时效。合同第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。因逾期交房违约责任属于单纯的债权性质的债务，且本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案起诉的时间为2019年3月7日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定。据此，原告主张2015年9月3日及以前的逾期交房违约金应在2017年9月3日前起诉，加之原告未提供存在诉讼时效中断等情形的证据；故被告关于原告的此项诉讼请求已超过诉讼时效的辩称理由成立，依法予以采纳。关于原告主张被告逾期办证构成违约，被告辩称不能办证的原因非其所致，故不应承担违约责任。因被告自认原告所购买的房屋尚未转现房备案，且未通过消防验收，未达到办理不动产登记证书的条件，而被告未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归责于被告，且原告作为购房者，未参与建设施工，对造成消防验收未通过没有责任，故对原告的主张予以支持，对被告的辩称意见不予采纳。被告在约定的期限内未完成转移登记，应向原告承担违约责任。同时，双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”故逾期办证违约金的起算时间应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除初始登记需要的90日和360日转移登记资料的提交时间，即450日后开始计算。具体到本案，被告实际交房的时间为2015年9月1日，在扣除450日后，被告在2016年11月23日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任。审理中，被告认为合同关于逾期办证违约金的计算标准约定过高并要求调整。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2016年11月24日至2019年3月7日的逾期办证违约金3053元；原告诉请被告支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告开发的房屋何时能具备办理不动产登记证书条件的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告喻富奎、夏可彩从2016年11月24日至2019年3月7日的逾期办证违约金人民币3053元。二、驳回原告喻富奎、夏可彩的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币75元，由喻富奎、夏可彩承担25元，由安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担50元。二审确认一审查明的事实。本案的争议焦点：1、上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约；2、一审判决确定的违约金标准是否过高。本院认为：关于上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司逾期办理不动产权属证书是否构成违约的问题。本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定的效力性强制规定，应为合法有效合同。该合同第二十二条房屋登记中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司向被上诉人喻富奎、夏可彩实际交付案涉房屋的时间为2015年9月1日，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司应在2016年11月23日内完成提交申请办理商品房转移登记资料。经本案审理查明，现案涉商品房因尚未通过消防验收而不具备办理不动产权证书的条件，已超过合同中约定的上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司完成提交申请办理商品房转移登记资料的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办理不动产权属证书构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。至于上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司主张因被上诉人喻富奎、夏可彩拒不协助消防整改而不应承担违约责任的问题，因上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司系案涉商品房的开发企业，其负有消防验收的主体责任，且上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司所主张的事由不符合法定或者约定的免除违约责任之事由，故一审判决认定上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司构成违约并承担违约责任并无不当。关于一审判决确定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。被上诉人喻富奎、夏可彩根据案涉《商品房买卖合同》的约定，主张上诉人支付2016年6月25日至2019年3月1日止的逾期办证违约金4032元，一审判决根据上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司请求调减违约金的主张将逾期办证违约金调减为3053元。对于案涉逾期办证违约金，一审已经予以调减，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司在二审中并未提供一审法院调减后的违约金仍然过高的相关依据，且案涉房屋价款为412296元，上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司逾期办证达900余天，一审确认的逾期办证违约金并不过高，故上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的此项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年八月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。