河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1510号上诉人（原审原告、反诉被告）：王书韦，男，1985年10月11日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：雷风云，河南世纪风律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：临颍县凯建置业有限公司，住所地河南省临颍县颍粮路**。法定代表人：罗秋玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李风彩，河南帝豪律师事务所律师。上诉人王书韦与上诉人临颍县凯建置业有限公司（以下简称凯建公司）买卖合同纠纷一案，均不服河南省临颍县人民法院（2018）豫1122民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王书韦及其委托诉讼代理人雷风云、上诉人凯建公司的委托诉讼代理人李风彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书韦上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有任何证据证明因当时的政策影响无法为上诉人办理公积金贷款，无法为上诉人办理公积金贷款就应承相应的违约责任。但一审判决却没有要求被上诉人承担任何责任，理由为公积金贷款和商业贷款之间利息差价上诉人不能提供确凿的证据。上诉人已经提交了商业银行贷款和公积金贷款的利率明细，已经证明公积金贷款和商业贷款存在的利率差距。若无法为上诉人办理公积金贷款，就应当赔偿上诉人因无法办理公积金贷款改为商业贷款而多支出的部分。二、双方约定被上诉人应于2017年8月30日前将验收合格的房屋交付给上诉人，截至目前，被上诉人出售的商品房也未验收，属违约。按双方违约的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金，但一审也驳回了这一诉讼请求。凯建公司辩称，王书韦提出的上诉理由所依据的买卖合同已经经过双方重新签订的买卖合同将付款方式由公积金变更为银行贷款，并经房产部门备案，因此应以备案合同约定内容为准。因此其上诉要求按作废的合同支持其主张，应予以驳回。凯建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决对被上诉人提供的作废合同予以确认，并据此认定上诉人违约，认定事实明显错误。一审已经查明，本案出现了两份《商品房买卖合同》，其中被上诉人持有的合同第15页第二十二条载明的合同持有情况为：出卖人壹份、买受人壹份、房产局壹份、公积金壹份。上诉人持有的合同第15页第二十二条载明的合同持有情况为：出卖人壹份、买受人壹份、银行壹份、房产局贰份。这两份合同上的签字、盖章或指印均真实无误、双方均无异议，二者之间的区别就是办理分期付款的渠道不同，即一个是使用公积金，另一个是使用商业贷款。而之所以出现这种情况，双方向法庭的陈述是一致的，即原来双方签订合同时约定的是公积金贷款，后因种种原因不能办理公积金贷款，又改为商业贷款，才出现了被上诉人所称的房产部门对被上诉人所签的房屋买卖合同进行两次备案，且被上诉人持有和向法庭提供的合同封面被注明“作废”的情况。对此情况，双方当事人在一审庭审中均予以认可，被上诉人还提供有其与房产部门及上诉人工作人员对话的录音及视频资料，均能证明现房产部门留存的备案合同为上诉人持有并向法庭提供的内容为商业贷款的合同，而被上诉人向法庭提供的是已经作废的合同。因此，一审判决抛开上诉人提供的房产部门现存的有效备案合同，反而依据被上诉人提供的已经作废的无效合同，从而认定上诉人违约，认定事实明显错误。二、上诉人提出反诉请求有充分的事实依据和法律依提，一审判决予以驳回明显不当。如上所述，在上诉人与被上诉人双方签订了第一份公积金贷款的买卖合同之后，因客观原因不能办理公积金贷款，上诉人遂通知所有原定办理公积金贷款的业主更换合同，改用商业贷款，被上诉人对此本身是明知也是认可的，否则被上诉人也不会与上诉人签订第二份改为商业货款的合同。但之后，被上诉人不知是出于何种目的，一方面既不向上诉人交回双方原签订的第一份合同以供销毁，另一方面又拒不办理商业贷款手续，更拒绝以其他方式支付剩余房款，反而是向工商、税务、房产、纪委等多个部门到处举报，给上诉人施加压力，找上诉人的不是，甚至找小报记者和在公开网站上对上诉人进行攻击，上诉人鉴于被上诉人并非站在解决问题的角度与上诉人协商处理，才在多次通知被上诉人限期交清房款无果的情况下，通知被上诉人解除双方的买卖合同。上诉人提出反诉要求解除双方购房合同的请求有理有据、一审判决予以驳回不当。三、一审判决上诉人继续履行合同，对上诉人明显不公。双方纠纷已经过去两年有余，涉案房产所在的小区早已交房入住，当地商品房房价几乎翻倍。一审判决依据被上诉人当时缴纳的不足30%的房款判决上诉人除交房外，还要承担配合被上诉人办理商业贷款等责任，而对上诉人提供的证据材料和合理诉求予以驳回不当。王书韦辩称，首先，答辩人对凯建公司递交的商品房买卖合同的真实性并不认可，双方并未重新签订过合同。法律规定及合同中的约定都指定开发商为备案义务人。若真如凯建公司所述，原来双方签订合同时约定的是公积金贷款，后因种种原因不能办理公积金贷款，又改为商业货款才出现了涉案房屋的两次合同备案。那么两份合同签订的时间应该是一前一后，为何两份合同签订的日期都在2017年2月11日。事实情况是当时置业顾问先让答辩人签了三份合同，还剩两份空白合同置业顾问说先把字签了，合同里的内容需要慢慢填写。而且合同要拿去备案，备完案后合同才能给你，你先走吧，答辩人随后把剩下的两份合同填填。答辩人信以为真，随后凯建公司把备案后的合同交给了答辩人。当答辩人等待凯建公司通知办理公积金贷款时却被告知不能用公积金贷款，只能商业贷款。答辩人不同意，凯建公司就以涨房价相要挟。在双方协商未果的情况下凯建公司告知答辩人手中的合同已经作废。答辩人便到房管局查询合同，得知涉案房屋已重新备案，并且为何合同上写有作废二字房管局当时留存的有事发时的视频，答辩人也向法庭提交了录音证据，能充分证明答辩人手中的合同并未作废，凯建公司在未解除与答辩人签订合同的情况下，单方面又去房管局备案了商业贷款的合同。而备案的这份合同就是答辩人签订的空白合同。其次，如果真如凯建公司所述，是双方自愿重新签订的商业贷款合同，那么该合同也是一式五份，即便答辩人持有一份，房管局持有一份，因答辩人还没有进行银行贷款，那么凯建公司手中也应该有三份商业贷款的合同原件。凯建公司完全可以拿着这剩余的三份新签订的商品房买卖合同作为有利的证据反驳答辩人。然而凯建公司并没有这样做。再次，凯建公司违约在先是导致本案发生的主要原因，既然违约就应承担相应的违约责任，而不应与有关部门串通，损害购房人的利益，自身违约却不愿承担任何违约责任。最后，答辩人已经向法庭提交证据证明用公积金贷款和商业贷款之间利率的差距，因为各个银行的贷款利率是不同的，即便同一银行每年的利率也会有所调整。答辩人不可能得出用公积金贷款和用商业贷款具体相差多少钱，只能得出大概数额。法院可以根据答辩人提交的公积金与商业贷款的差距，酌情认定答辩人要多付的贷款数额，而不能以答辩人不能提供准确数字为由驳回答辩人的请求。王书韦向一审法院起诉请求：1、要求凯建公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，由凯建公司协助办理住房公积金贷款的相关手续（庭审中变更该项请求为如住房公积金贷款办不成，凯建公司配合办理商业贷款，凯建公司支付利息差价5万元）；2、限期交付房屋并赔偿逾期交房的违约金；3、本案产生的律师费、诉讼费由凯建公司承担。凯建公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，凯建公司返还王书韦已支付的购房款及其利息。一审法院认定事实：2017年1月份，王书韦欲购买凯建公司开发的位于临颍县××南侧××外贸××小区房屋××套，双方协商一致后，王书韦于2017年2月3日向凯建公司交纳了首付房款88066元，于2017年2月11日双方签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定，王书韦购买凯建公司开发的外贸新城小区2幢1单元15层1502号房屋一套，该房屋建筑面积为125.58平方米，单价每平方米2690.04元，总金额为338066元。付款方式为银行按揭，王书韦支付首付房款88066元，剩余房款25万元办理银行按揭。该合同连同附件共24页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房产局壹份，公积金壹份。另外合同还对双方的违约责任进行了约定。合同签订后，由于种种原因，凯建公司无法办理公积金贷款，2018年2月份，凯建公司通知王书韦其无法办理公积金贷款，只能办理银行商业贷款，王书韦对此不同意，后凯建公司多次通知王书韦交纳剩余房款，并要求解除双方的《商品房买卖合同》，但王书韦一直拒绝支付房款，也未办理合同解除手续，导致双方房屋买卖合同无法继续履行，由此双方发生纠纷。一审另查明：在庭审期间，凯建公司向法院提交《商品房买卖合同》一份，该合同第15页第二十二条载明：“本合同连同附件共24页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房产局壹份，银行壹份”。该合同的其它约定与王书韦提供合同的约定一致。一审法院认为，王书韦、凯建公司于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，予以确认。双方于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》约定：王书韦支付首付房款88066元，剩余房款25万元办理银行按揭。从王书韦提供的视听资料和《商品房买卖合同》，结合庭审情况综合分析，认定王书韦剩余房款25万元应由凯建公司为王书韦办理公积金贷款。而因为凯建公司的原因致使无法办理公积金贷款，此行为应属凯建公司违约。因凯建公司已协助其他购房者办理完银行商业贷款，现无法对王书韦一人再协助办理银行商业贷款，故对王书韦要求凯建公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，限期交付房屋，凯建公司配合王书韦使用商业贷款偿付下余房款的诉讼请求，予以合理支持。对王书韦要求凯建公司支付利息差价5万元的诉讼请求，因王书韦对此未提供相关的确凿证据，无法支持。凯建公司要求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，凯建公司返还王书韦已支付的购房款及其利息。因凯建公司违约，且不存在法定的解除情形，对凯建公司此诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告王书韦与被告临颍县凯建置业有限公司于判决书生效后按照双方于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、原告王书韦于判决书生效后六十日内将剩余的房款25万元交付给被告临颍县凯建置业有限公司，被告临颍县凯建置业有限公司于收到原告王书韦剩余房款25万元后十日内将案涉的房屋交付给原告王书韦（如原告王书韦个人需办理银行商业贷款，被告临颍县凯建置业有限公司应予以配合，包括出具商品房买卖合同、购房证明、配合银行人员到案涉房屋内拍照等）。三、驳回被告临颍县凯建置业有限公司的反诉请求。四、驳回原告王书韦的其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由被告临颍县凯建置业有限公司负担。二审双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，王书韦、凯建公司于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律行政法规的强制性规定，本院予以确认。王书韦已经支付首付款88066元双方均无异议，本院亦予以确认。一审判决结合王书韦提供的视听资料、《商品房买卖合同》及庭审情况，认定合同约定王书韦剩余房款25万元由凯建公司为王书韦办理公积金贷款并无不当。凯建公司上诉称王书韦提供的合同已经作废没有依据本院不予支持。现凯建公司不能为王书韦办理公积金贷款，应承担违约责任。一审判决凯建公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，限期交付房屋，王书韦支付下余房款，如王书韦需办理商业贷款凯建公司予以配合并无不当。凯建公司上诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有依据，本院不予支持。王书韦上诉请求凯建公司支付利息差价损失5万元，没有提供充分证据证明，一审判决未予支持并无不当。王书韦上诉请求的逾期交房违约金问题，王书韦缴纳首付款后因双方对下余房款的支付方式产生争议，王书韦也未支付下余房款，凯建公司也非无故拖延交房，一审已经判决双方继续合同，王书韦要求逾期交房违约金不应支持。综上所述，王书韦、凯建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王书韦担50元，由上诉人临颍县凯建置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 强审判员 曹光辉审判员 缑兵伟二〇一九年八月二十七日书记员 卫鸣晓