北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3640号原告（反诉被告）：王畔，男，1989年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于先祥，北京市华泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王小雪，女，1988年6月7日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：郭永乐，男，1989年6月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳文龙，北京市信凯律师事务所律师。原告（反诉被告）王畔与被告（反诉原告）王小雪、郭永乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王畔及其委托诉讼代理人郭丕勋，被告（反诉原告）王小雪、郭永乐的委托诉讼代理人刘兴盛、柳文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王畔向本院提出诉讼请求：1.请求判令王小雪、郭永乐共同向我支付剩余购房款（户口迁出保证金）7万元；2.请求判令王小雪、郭永乐共同向我支付剩余购房款利息（计算标准：以7万元为基数，依照年利率6%的标准，自2018年11月25日至实际支付全部剩余购房款及利息之日止）；3.请求法院判令王小雪、郭永乐承担本案的案件受理费。事实和理由：2018年1月30日，我与王小雪、郭永乐在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同约定我将坐落于北京市昌平区昌平镇西环里甲×号楼×层×单元×的房屋卖给王小雪、郭永乐。我已按照合同约定将房屋过户并交付给王小雪、郭永乐，并积极协调原房主和该房屋内留存户口的刘京霞，经我多次沟通刘京霞，并向其支付了一万元，刘京霞已将户口迁出上述房屋。我认为，自己从未将本人或亲属户口迁入过房屋内，也根本不知房屋内留有他人户口，并非自身原因，最终沟通刘京霞现已将户口迁出，王小雪、郭永乐也没有任何经济损失，理应向我支付剩余购房款，却迟迟不肯支付。另外，我认为，居间方北京链家房地产经纪有限公司未尽审慎核查和告知义务。根据2011年住建部、发改委、人力资源与社会保障局联合颁布的《房地产经纪管理办法》第21条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。在房屋买卖合同居间方提供居间服务的情况下，居间方对于合同内容应该向委托人进行说明和解释，对于房屋交易涉及到的风险应该书面告知。一般认为，合同中关于户口迁出问题应属于《房地产经纪管理办法》中提及的可能存在的风险。而在本案中，居间方链家经纪公司没有对合同内容中的户口迁出涉及到的法律风险向出卖人买受人进行书面提示告知和说明。因此，居间方北京链家房地产经纪有限公司没有尽到居间人的主要义务。综上，我为了维护自身合法权益，起诉至法院。王小雪、郭永乐辩称：不同意王畔的诉讼请求，其诉讼请求没有事实和法律依据。其中诉讼请求第一项中所要求的户口退还及迁出保障金没有事实依据，本合同履行过程中王畔出现了违约情形，按合同约定应扣除保障金。诉讼请求第二项中的利息也没有依据，保证金的给付与否双方存在争议，所以利息无从说起。诉讼费不同意支付。我方与王畔存在房屋买卖合同关系，双方履约发生争议是在履行过程中王畔未把户口迁出，造成了重大后果，双方应严格按照合同约定执行。综上，请求法庭驳回王畔的诉讼请求。王小雪、郭永乐向本院提出反诉请求：1.请求判令王畔向我方支付违约金342000元；2.本案全部诉讼费用由王畔承担。事实和理由：2018年1月30日，我方与王畔在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同约定王畔将坐落于北京市昌平区昌平镇西环里甲×号楼×层×单元×的房屋出售给我方。另约定从购房款中留存人民币7万元作为户口迁出保证金，且出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，将该房屋原有户口迁出，逾期未迁出应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》签订后，我方一直严格按照约定事宜进行履行合同。2018年3月8日，我方从王畔及居间方处得知，上述房屋留存有户口；在居间方的主持下，我方找王畔协商解决此事，但协商解决未果。2018年4月8日，双方办理完毕房屋所有权转移登记。按照合同约定，王畔应当在2018年5月8日之前将房屋遗留的全部户口迁出；经过多次协商，王畔迟迟没有解决上述问题。王畔已经严重违反合同约定，构成违约，应当向我方支付违约金。为此我方提出反诉。王畔针对王小雪、郭永乐的反诉辩称：一、居间方链家经纪公司未尽审慎核查和告知义务。二、我方从未将自己或亲属的户口迁入过涉案房屋。从我方购买涉案房屋后，从未将自己或亲属的户口迁入过涉案房屋内。三、涉案房屋留有的户口也并非是**主的。四、我方并不知晓有第三人的户口登记在涉案房屋内，签订完房屋买卖合同后，我方在2018年2月下旬得知此事后第一时间告知了买方和居间方，事后继续履行的行为和双方在房屋管理部门备案的《存量房屋买卖合同》对户口迁出问题未进行明确约定，应视为达成了新的合意。五、我方秉持诚实信用原则，已经全面履行了卖房人的义务。六、对于第三人户口未及时迁出问题，我方不存在违约行为。七、我方无权办理第三人户籍迁出手续，第三人户口未及时迁出，也不宜认定为我自身原因。八、我方对第三人户口迁出做了很大努力，现第三人的户口已迁出涉案房屋，我为此还向第三人支付了一万元，存在经济损失。若法院强行认定我方违约，向对方支付违约金，请求予以折算扣减。九、王小雪、郭永乐系外埠户籍，根据北京市现有政策规定，即便购买了涉案房屋，也无法将其户口迁入。事实上，买受人没有权益损失，更没有任何经济损失。十、若法院强行认定第三人户口未迁出系我方自身原因，从而认定存在违约行为，根据北京法院现有判例，一般情况，判断一至二万元经济损失比较合理。综上所述，我方没有违约行为，对方亦无任何经济损失，第三人刘京霞的户口已迁出涉案房屋，王小雪、郭永乐应向我方支付剩余购房款，其提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，王畔（出卖人）与王小雪（买受人）、郭永乐（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，主要内容包括：出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇西环里甲×号楼×层×单元×，产权证明所载建筑面积共68.73平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋成交价格为人民币150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币90万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；出卖人收到全部购房款后7个工作日内交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定有违约责任、权属转移登记等其他条款，其中第九条第（三）项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日，王畔（甲方、出卖方）与王小雪、郭永乐（乙方、买受方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）还签订《补充协议》一份，内容包括：“……第一条、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币240万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定……7.户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币70000元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下哪种方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方……”《补充协议》还约定有其他内容。合同签订后，王小雪、郭永乐向王畔支付房款233万元，剩余7万元户口迁出保证金未支付。2018年4月8日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，王小雪、郭永乐取得不动产权证书。王畔称其于2018年2月下旬发现涉案房屋内有他人户口未迁出，并将该情况告知王小雪、郭永乐，之后经协调于2018年11月25日将涉案房屋内户口迁出。王畔称涉案房屋内户口系原来房主刘京霞的，刘京霞将房屋出售给王玉玲、王玉玲又将房屋出售给王畔，王畔称其在与王玉玲交易房屋时并不知道涉案房屋内有户口未迁出，因此在与王小雪、郭永乐签订合同时，对于户口一事并不知情。王畔另提交其与刘京霞的微信聊天记录，证明其为协调户口迁出一事，曾支付刘京霞1万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、微信记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王畔与王小雪、郭永乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定，王畔应在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续，户口迁出当日由王小雪、郭永乐将户口迁出保证金支付给王畔。本案中，涉案房屋内户口未在约定期限内迁出，王小雪、郭永乐现依据合同约定主张逾期迁出户口的违约金，本院应予支持。涉案房屋内遗留的户口虽非王畔及其亲属的户口，但王畔作为出卖方相对于买受方来说具有迁出户口的义务，其也有了解并告知买受方包括户口信息在内的所售房屋相关情况的义务，其仅以对户口情况不知情为由主张违约并非其“自身原因”导致，本院不予采信。王畔另主张户口问题系因居间方未尽到义务导致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”因此本院对王畔的该项辩解亦无法采信。对于王畔主张合同约定的逾期迁出户口违约金过高，请求予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此考虑到户口迁出并未严重迟延，亦未给王小雪、郭永乐造成较大损失，本院根据未迁出户口与诉争房屋的客观联系及房屋出卖人的主观意愿等因素，酌情确定由王畔向王小雪、郭永乐支付逾期迁出户口违约金3万元，对于王小雪、郭永乐主张的过高部分本院不予支持。现户口已迁出，王畔要求王小雪、郭永乐支付户口迁出保证金，本院应予支持。对于王畔另主张逾期支付户口迁出保证金的利息一节，考虑到王小雪、郭永乐未退还户口迁出保证金系因王畔存在逾期迁出户口的违约行为，双方因逾期迁出户口违约金如何计算已存在争议，其并非无故恶意拖欠房屋尾款，故王畔要求王小雪、郭永乐支付迟延付款的利息本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王小雪、郭永乐于本判决生效后七日内支付王畔户口迁出保证金7万元；二、王畔于本判决生效后七日内支付王小雪、郭永乐逾期迁出户口违约金3万元；三、驳回王畔的其他诉讼请求；四、驳回王小雪、郭永乐的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由王小雪、郭永乐负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3215元，由王小雪、郭永乐负担2665元，已交纳；由王畔负担550元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  李宝英人民陪审员  李桂云二〇一九年八月十三日书 记 员  闫 薇