北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初341号原告：毛仲军，男，1971年5月23日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：徐东升，男，1951年11月3日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告毛仲军与被告徐东升农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛仲军，被告徐东升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛仲军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾退位于北京市怀柔区雁栖镇×村村委会南100米的正房3间，厢房5间及其院落给原告。2、请求人民法院委托评估机构对位于北京市怀柔区雁栖镇×村村委会南100米的房产的重置成新价和土地的区位补偿价进行评估，原告按照评估价格给付被告房屋重置成新价和按照过错责任比例给付被告土地的区位补偿价。3、本案的诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，因被告不同意评估导致评估无法进行，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：位于北京市怀柔区雁栖镇×村村委会南100米的房产系原告所有的房产。2006年3月15日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》；2006年4月8日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，将位于北京市怀柔区雁栖镇×村村委会南100米院落一处以10.5万元的价格出售给被告。该院落占地面积为东西宽10米，南北长15.38米，建筑面积150.38平方米，正房3间，厢房5间。2018年10月10日，经北京市第三中级人民法院下达判决，认定原告、刘瑞红与被告于2006年3月15日签订的《房屋买卖协议书》、原告与被告于2006年4月8日签订的《房屋买卖协议书》无效。原告作为出卖人应对被告添附装修价值未确定前，对于原告要求返还院落房屋的诉讼请求暂不予支持。现被告拒绝腾退房屋和拒绝收取房屋重置价和土地的区位补偿价的行为，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告徐东升辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的户籍不在×村，涉案房屋属于村委会的老库房，原告不具备房屋的所有权，所以我不同意腾退。我不同意评估，也不同意评估公司进场，原告不具备主体资格，整个房产和土地应该归村委会。根据双方的举证质证本院认定事实如下：2002年9月2日，卖方：×村村民委员会与买方：毛仲军签订房产交易协议书，约定×村村委会现有库房三间，由于结构及布局利用不合理，经村级班子和村民社员代表研究同意出售，房价人民币叁万元，毛仲军申请购买此房，双方不存在其他异议，房款一次性交清后，产权归毛仲军所有，立此为据。2006年3月15日，卖产方毛仲军与买产人徐东升签订房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书约定：甲方自愿将北京市怀柔区雁栖镇×村村委会南100米院落一处卖给乙方，经双方协商，甲方将房屋以壹拾万元整的价格出售给乙方，占地面积为东西宽10米，南北长15.38米，建筑面积150.38平方米，正房3间，厢房5间。房屋买卖协议书底部甲方签字处有毛仲军和刘瑞红的签名和按印，乙方签字处有徐东升的签字和按印。2017年11月23日本案原告毛仲军、刘瑞红将本案被告徐东升诉至本院，诉讼请求：1.确认原被告就位于北京市怀柔区雁栖镇×村下×村委会南100米的宅院一处（四至为东至张宝臣、西至毛仲义、南至马路、北至毛仲成，含正房3间、厢房5间，现无门牌号）所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告将上述宅院内正房3间、厢房5间及所在的院落腾退给毛仲军；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在北京市怀柔区雁栖镇×村下×村委会南100米处原有一处宅院，该处宅院内包括正房3间、厢房5间、现无门牌号。2006年3月15日，原被告达成房屋买卖协议书约定：原告将上述正房3间、厢房5间及所在院落以11万元的价格卖给被告，后经双方协商一致，被告实际给付原告买房款10.5万元，此后被告一直使用该院至今。现原告得知，被告作为城镇居民，并非怀柔区雁栖镇×村集体经济组织成员，其购房原告房屋及院落的行为违反了相关法律、法规的规定，应属无效。本院于2018年6月28日做出（2017）京0116民初8216号民事判决书，本院认为：北京市怀柔区雁栖镇×村村民委员会与毛仲军签订的房产交易协议书以及毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖协议书交易均系交易的库房，该库房的买卖是各方真实意思表示，且北京市怀柔区雁栖镇×村村民委员会对买卖库房的行为均无异议，且该库房占用的不是宅基地，不与具有特定身份相关联，故毛仲军要求确认原被告就位于北京市怀柔区雁栖镇×村下×村委会南100米的宅院一处（四至为东至张宝臣、西至毛仲义、南至马路、北至毛仲成，含正房3间、厢房5间，现无门牌号）所签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求和被告将上述宅院内正房3间、厢房5间及所在的院落腾退给毛仲军的诉讼请求，本院均不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：判决驳回毛仲军的诉讼请求。在该案审理中，刘瑞红提交放弃该房屋一切权利的声明，在开庭笔录中表示涉案房屋与刘瑞红没有关系。在判决书中载明：刘瑞红放弃该房屋及院落所有权利。毛仲军不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年10月10日做出终审判决，二审法院认为集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖合同中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的集体土地使用权。徐东升及其家人均不属于×村集体经济组织成员，不得享受×村集体经济组织成员待遇，毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖合同违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。毛仲军上诉请求确认农村房屋买卖合同无效的上诉请求成立，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，涉及相关院落的返还，因徐东升对涉案院落已经进行了相应装修及添附，合同无效后，毛仲军作为出卖人应对此添附价值等进行赔偿，故在相关添附装修价值未予确定前，本院对毛仲军要求返还院落房屋的诉讼请求暂不予支持。故判决：撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初8216号民事判决；毛仲军、刘瑞红与徐东升于二○○六年三月十五日签订的《房屋买卖协议书》、毛仲军与徐东升于二○○六年四月八日签订的《房屋买卖协议书》无效。本案中，原告毛仲军要求被告徐东升腾退房屋。在案件审理过程中，原告毛仲军提起评估申请，要求对诉争房屋的重置成新价和土地的区位补偿价进行评估。被告徐东升不同意评估。2019年1月29日摇号委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对上述房产进行鉴定，同年5月29日承办法官应鉴定公司要求赴涉案现场陪同鉴定机构开展鉴定工作，在评估公司的人员到现场后，徐东升明确表示不同意评估公司人员进入诉争院落进行评估，因此评估无法进行。在案件审理过程中，被告徐东升明确表示：在本案中不主张补偿，也不和原告商量。不要求处理房款问题。本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告毛仲军和徐东升之间关于房屋的买卖协议已经生效判决确定为无效，但从兼顾买卖双方利益平衡出发，原则上应当将退还购房款、返还房屋、赔偿损失等事宜一并解决，而本案中，因被告徐东升明确表示不要求补偿，不同意评估，亦不配合评估，原告申请的评估无法进行，因此无法确定涉案房屋现价值，双方就协议无效而引发的相关损失赔偿亦无法协商达成一致意见，故毛仲军要求徐东升返还房屋及院落的诉讼请求，本院以不支持为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：驳回毛仲军的诉讼请求。案件受理费35元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  熊海水二〇一九年八月二十九日书记员  胡雪艳