上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7158号原告：上海粤祥资产管理有限公司，注册地上海市崇明区。法定代表人：顾悦，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐春雷，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：上海竞集文化发展有限公司，住所地上海市奉贤区。破产清算管理人：瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所。委托诉讼代理人：夏云青，男，系破产管理人的负责人。原告上海粤祥资产管理有限公司诉被告上海竞集文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因无法向被告上海竞集文化发展有限公司送达相关诉讼文书，本院以公告形式送达，并依法将本案转入普通程序、组成合议庭进行审理。审理期间，2019年7月17日，上海市第三中级人民法院裁定受理了广州市谟非装饰工程有限公司等公司对上海竞集文化发展有限公司的破产清算申请并经上海市高级人民法院随机摇号指定瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所担任上海竞集文化发展有限公司破产清算管理人。后本院于2019年8月22日就本案进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人徐春雷、被告的委托诉讼代理人夏云青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海粤祥资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的关于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号401、402及5F-402、403、405、406及5F-406、407、408及5F-408、409、410及5F-410、411及5F-411、412、415、416、417及5F-417、418、419及5F-419、420及5F-420、421、422及5F-422虹桥上海之眼风情街第4-5层商铺(以下简称涉案商铺)的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年9月15日予以解除；2、被告立即返还原告涉案商铺；3、被告支付原告自2018年4月1日起至2018年9月15日止的租金人民币(币种下同)349,641元；4、被告按每月77,698元的标准支付原告自2018年9月16日起至被告实际返还涉案商铺之日止的房屋占有使用费；5、被告支付原告迟延支付租金的违约金(以欠付金额为基数、按每日万分之6.5的标准分段计算至被告付清之日止)；6、原告没收被告已付履约保证金253,533元；7、被告支付原告垫付的自2018年8月至2018年11月的电费40,862.78元；8、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》及《补充协议》，约定原告将涉案商铺出租给被告使用，建筑面积共计2,555平方米,租赁期限自2017年12月16日起至2022年12月31日。前述合同、协议对租金金额、租金的给付时间、违约责任等均作了明确约定。原告于2018年1月9日将涉案商铺交付给了被告。被告进场，并签署《商铺进场确认单》。但被告仅于2017年8月4日支付原告履约保证金253,533元，于2018年4月21日支付原告自2018年2月1日起至2018年3月31日止的首期租金77,698元。自2018年4月1日起的租金，虽经原告多次催讨，被告一直未能支付。基于被告恶意拖欠租金的违约行为，原告于2018年9月14日通过EMS向被告发出《解约通知书》。故原告为维护的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海竞集文化发展有限公司辩称，同意原告提出的第1项诉请。同意向原告支付2018年8月起至2018年9月15日期间的电费。但不同意原告主张的其他诉讼请求。2018年1月，原告向被告交付了涉案商铺。2018年2月，被告发现涉案商铺存在严重漏水的情况，并向原告予以了反映。2018年3月及2018年5月，被告又分别向原告提出过该问题，但问题一直没有解决。被告认为，原告交付的房屋不符合租赁条件，导致被告无法正常经营，漏水问题长达8个月之久。被告为维护自身权益，故自2018年4月起未再向原告支付租金。后被告撤离了涉案商铺，但租赁双方未办理书面交接手续。故导致涉案合同解除的责任在于原告。被告保留追究原告赔偿装修损失的权利，但本案中不作反诉提出。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，原告上海粤祥资产管理有限公司(甲方，出租方)与被告上海竞集文化发展有限公司(乙方，承租方)签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》。主要约定内容如下，第二条，1、甲方将位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号401-403、405-412、415-422虹桥上海之眼风情街第4-5层的店铺(即涉案商铺)出租给乙方。2、商铺租赁面积(建筑面积)约为2,555平方米(即为计租面积)，如甲方提供的租赁区域内所有商铺产权证中的商铺建筑面积与签约的建筑面积有差异，则最终按照租赁区域内所有商铺产权证上的建筑面积总合对租金、物业管理费进行计租。第四条，1.1)商铺租赁期限为：自租赁起始日起60个月16天(即2017年12月16日起至2022年12月31日止)。2)租赁起始日：暂定2017年12月16日。本合同中约定的租赁起始日即为计租起算日。自租赁起始日起，乙方须按合同的约定，如数向甲方支付租金。3)甲方应暂定于2017年11月1日前将商铺交付乙方使用，并办理商铺交付确认书等相关移交手续。4)自商铺移交之日起至2017年12月15日止，装修期内，因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担。5)自装修期约定结束日之次日起开始计租，如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计租。6)为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方(12)个月的租金折扣期，详见“附表：租金折扣期”，乙方在租金折扣期内，按照“折后租金”支付上述期间租金。租金折扣期：2018年2月、3月、5月、6月、2019年2月、3月、5月、6月的标准租金均为77,698元/月，折扣率50%，折后租金为38,849元/月；2020年2月、3月、5月、6月的标准租金均为81,581元/月，折扣率50%，折后租金为40,791元/月。第五条，2、本合同项下首期租金为计租起算日起至第四个月最后一日期间的租金。除首期租金外，按照每三个日历月为一个计收档期；乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计)，如遇国家法定节日，则顺延至下一工作日。本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付，计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日，应交租金196,267元(含税)。4、租赁期间，乙方负责承担物业租赁税费，负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用，广告牌位费用另行支付。第十三条，1、签订合同后的五个工作日内，乙方向甲方支付相当于全部合约期的平均三个月租金作为履约保证金253,533元。4.1)因乙方拒绝履行或延迟履行租金支付义务超过15日，甲方除有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任。第十四条，1、乙方不得以任何理由拒绝或延迟支付租金及物业管理费等相关费用。如乙方支付延迟的，经甲方催缴后3日内仍未支付的，则除应负担实际履行责任外，每逾期一日的，乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金。逾期超过7日的，甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担。本延迟履约违约金可与其他违约责任并用。第十六条，2、因乙方单方面提出解除协议，甲方有权没收履约保证金。乙方除应补交经营扶持期的租金外，还应承担下述违约责任：1)如乙方在本合同生效后六个月内要求解除本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金；……。第十七条，1、各方保证本合同所列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同所列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址。2、如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。3、对于电话号码、传真号码、电子信箱、送达地址等如有变更的，应在变更之日起三日内以书面形式通知对方，未经通知的，视为未变更。送达地址变更未及时告知对方的，或受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收的，导致信函、文书不能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。该合同签署栏处乙方上海竞集文化发展有限公司记载的联系地址为上海市奉贤区联合北路XXX号第5幢2688室。该合同附件二：租金标准、计租方式及其他，记载，1.1固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每月向乙方收取的固定数额的租金(不包含物业管理费)，第一个租赁年度中2017年12月16日至2017年12月31日含税租金40,871元。除首期租金支付标准按照第5-2条、租金折扣期间租赁支付标准按照第4-1-6条计算，其余乙方自计租日起按照如下开始承担该商铺的月租金(以下租金均为含税租金)，1.1.1租金标准按照如下约定比例递增：自2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金为77,698元；自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金81,581元；……。1.1.2支付周期：首期租金为计租日起至第四个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月(即每月的第一日至第两月最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方应于收到乙方租金后七个工作日内向乙方开具租金发票。后原告上海粤祥资产管理有限公司(甲方，出租人)与被告上海竞集文化发展有限公司(乙方，承租人)签订《补充协议》。主要约定内容如下，一、甲方同意，若上海吴中路爱琴海购物公园的开业日有变更，甲方将提前书面通知乙方。若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日、租金折扣期、首期租金计算的起始日期可相应顺延。除此之外，甲方不再就日期的顺延承担任何违约或赔偿责任。二、原合同第4.1.4款修订为：自商铺移交之日起至2018年1月31日为装修期，装修期内，乙方无需支付租金，因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担。三、原合同第6.1.1款修订为：乙方应暂定于2017年11月1日前进场装修且暂定于2018年2月1日正式对外营业(甲方另行通知进场日或开业日的，以甲方的通知为准)，若因乙方任何原因逾期未开业超过10日的视为严重违约行为，甲方有权解除本合同，且履约保证金不予退还，所造成的损失由乙方自行承担。四、原合同第5.2款修订为：本合同项下首期租金为计租起算日起至第二个月最后一日期间的租金。除首期租金外，按照每三个日历月为一个计收档期；乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计)，如遇国家法定节日，则顺延至下一工作日。本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付，暂定计费期间为2018年2月1日至2018年3月31日，应交租金77,698元(含税)。五、原合同附件二1.1.1款修订为：固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每月向乙方收取的固定数额的租金(不包含物业管理费)，除首期租金支付标准按照附件二第四条、租金折扣期间租赁支付标准按照第4-1-6条计算，其余乙方自计租日起按照如下开始承担该商铺的月租金(以下租金均为含税租金)。六、原合同附件二1.1.1款修订为：自2018年2月1日至2018年12月31日，每月租金为77,698元。七、原合同附件二1.1.2款修订为：支付周期为首期租金为计租日起至第二个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月(即每月的第一日至第两月最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方应于收到乙方租金后七个工作日内向乙方开具租金发票。七、除上述条款外，原租赁合同其它条款不变。2017年8月4日，被告委托案外人徐某向原告转账支付履约保证金253,533元。2018年1月9日，原告将涉案商铺交付于被告。交付状态为毛坯。当日被告的工作人员签署了《商铺进场确认单》。被告接收涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修并对外予以转租。2018年4月21日，被告向原告转账支付了77,698元用以支付2018年2月1日至2018年3月31日期间的租金。自2018年4月1日起的租金，被告未再支付。2018年6月，原告向被告催讨租金，无果。2018年9月14日，原告根据租赁合同所载被告的联系地址向被告邮寄《解约通知书》。该通知书记载：鉴于被告欠付租金等费用的行为已违反了双方合同之约定，故原告根据合同约定决定双方就涉案商铺签署的商铺租赁合同自2018年9月15日起终止；被告应于合同解除日后5日内将涉案商铺交还原告；自该日起，原告有权将涉案商铺另行出租；被告还应当在接到本解约通知书后5日内根据租赁合同之相关约定向原告支付所欠缴的租金、推广费及相应的违约金等内容。现被告尚未向原告返还涉案商铺。另查明，坐落于上海市闵行区虹井路**1、3、4、5、6号的建筑面积135,660.38平方米的房屋登记的权利人为上海新华成城资产管理有限公司。上海新华成城资产管理有限公司委托原告对该物业进行对外招租及经营管理，委托管理期限自2015年7月15日起至2023年12月15日止。再查明，原告已支付了涉案商铺自2018年8月至2018年11月期间的电费共计40,862.78元。以上事实，由原告提供的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、《补充协议》、保证金及租金支付凭证、催款通知、解约通知书及邮寄凭证、电费缴费单据、不动产权证书、授权委托书等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。审理中，原、被告就双方所争议的涉案商铺是否存在渗漏分别向本院提交了证据材料。原告提交的证据如下：1、被告的监理人薛春艳在新闻里作的采访以及被告转租的小商户在网上给被告发的告知函，证明薛春艳在采访中陈述涉案商铺于2018年6月开业后生意很好，小商户给被告发的告知函也仅列明“装修不当导致吊顶大面积漏水，且无法修复，安全隐患严重”，故可见被告反映的漏水问题并非涉案商铺本身房屋的质量问题，而是被告装修所致。2、涉案商铺原始消防平面图、装修申请表、装修承包商资料登记表、被告装修的四层墙体拆改图、被告装修的五层墙体拆改图、被告装修的外立面施工图、涉案商铺现外观及内部照片，证明涉案商铺原装包含两个独立区域，中间有一个通道隔开，但被告在装修时进行了改造，将通道顶部封闭，并将两个独立区域打通，同时被告也对涉案商铺的外立面等进行了拆改。因此，如果涉案商铺存在漏水，是由于被告前述对房屋装修、拆改所造成的，并非租赁房屋本身存在质量问题。被告提交的证据如下：1、光盘(含视频5段)，证明涉案商铺漏水情况严重，导致涉案商铺交付后无法正常装修，进一步导致被告无法正常经营，租赁场地不适租；2、工程联系函三份(发文时间分别为2018年1月22日、2月25日、5月26日)以及2018年3月6日会议确认函一份，证明涉案商铺存在漏水和其他问题，被告向原告的工作人员黄智卿提交工程联系函，黄智卿收到后表示会解决，但问题迟迟得不到解决；2018年3月6日，双方召开会议，原告亦确认了漏水问题的存在。就原告提供的上述两组证据材料，被告对真实性均无异议。就被告提供的上述两组证据材料，原告表示证据1光盘内所载的视频的真实性、关联性均不予认可，视频无法反映具体拍摄时间、地点，即使拍摄地点位于涉案商铺，也是由于被告装修所造成的，该些视频无法证明涉案商铺存在质量问题；证据2中，三份工程联系函的真实性均不予认可，其中两份有黄智卿签字的联系函，因黄智卿已离职，无法核实其签字的真实性，即使签字真实，也仅代表黄智卿收到被告提交的联系函，但并非认可联系函中所述内容，联系函的内容均系被告单方面陈述，因此仅凭联系函不能证明涉案商铺存在质量问题；另一份会议确认函，因被告未提供原件，故真实性不予认可。本院认为，原、被告就涉案商铺所签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。作为承租人的被告，按期支付租金系其主要义务。现被告自2018年4月1日起的租金欠付至今。然就欠付的理由，被告抗辩称系因原告提供的涉案商铺存在严重渗漏问题，此亦系本案的争议焦点。对此，本院认为，首先，根据查明事实，原告向被告交付的系毛坯房屋，被告收房后对房屋进行了装修甚至拆改。现被告主张因原告提供的房屋质量不合格导致涉案商铺存在严重渗漏问题,被告应当就其主张所依据的事实向本院提供充分、有效的证据加以证明。根据相关法律规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。然从被告提供的现有证据来看，并无充分、有效的证据证明被告提出的前述意见，由此产生的不利后果，应当由被告自行负担。其次，按照被告的陈述，其于2018年1月接收后即发现涉案商铺存在严重渗漏，致使其无法装修、无法经营，且认为该问题系原告的责任导致。然被告却于2018年4月按照原、被告租赁合同所约定的租金标准向原告给付了租金。且被告完成对涉案商铺的装修后将涉案商铺转租他人、正常开业经营。显然，被告的行为与其所述存在不合理性。综上，本院对被告提出的该项抗辩意见不予采纳。鉴于被告欠付租金的理由并不成立，被告欠付租金的行为显然构成违约。原告依此向被告发出《解约通知书》符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原、被告均认可涉案租赁合同及补充协议于2018年9月15日解除，故本院确认原、被告之间签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年9月15日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。就合同解除前后的租金及房屋使用费，本院认为，被告作为承租人、使用人理应向原告支付至被告实际返还涉案商铺之日止的租金及房屋使用费。现经计算，被告应向原告支付自2018年4月1日起至2018年9月15日止的租金共计349,641元。自2018年9月16日起至被告实际向原告返还涉案商铺之日止，被告应按每月77,698元的标准支付原告房屋使用费。就原告主张的逾期付款违约金，本院认为，现因被告无正当理由未按约定期限缴纳租金，构成违约，原告按约主张逾期付款违约金，符合双方约定。至于违约金的计算标准，合同约定每逾期一日按拖欠金额的5%进行计算，现原告自愿将计算标准降低至按拖欠金额的万分之6.5，该标准尚属合理，本院予以准许。故被告应向原告支付逾期付款违约金(具体计算方式：以155,396元为基数、按每日万分之6.5的标准计算自2018年3月21日起至该款付清之日止；以194,245元为基数、按每日万分之6.5的标准计算自2018年6月21日起至该款付清之日止)。就原告主张的履约保证金的没收之诉请，本院认为，因导致涉案租赁解除的责任在于被告，被告已付履约保证金253,533元归原告所有，符合双方约定，本院予以支持。就原告主张的电费，本院认为，被告作为承租人、使用人理应向原告支付其使用涉案商铺期间所产生的电费，现原告亦就其代被告垫付电费提供了相应的依据，故被告应向原告支付自2018年8月至2018年11月的电费共计40,862.78元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海粤祥资产管理有限公司与被告上海竞集文化发展有限公司签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年9月15日解除；二、被告上海竞集文化发展有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告上海粤祥资产管理有限公司返还上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号401、402及5F-402、403、405、406及5F-406、407、408及5F-408、409、410及5F-410、411及5F-411、412、415、416、417及5F-417、418、419及5F-419、420及5F-420、421、422及5F-422虹桥上海之眼风情街第4-5层商铺；三、被告上海竞集文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海粤祥资产管理有限公司支付自2018年4月1日起至2018年9月15日止的租金共计349,641元以及按每月77,698元的标准支付自2018年9月16日起至被告上海竞集文化发展有限公司实际返还前述商铺之日止的房屋占有使用费；四、被告上海竞集文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海粤祥资产管理有限公司支付逾期付款违约金(具体计算方式：以155,396元为基数、按每日万分之6.5的标准计算自2018年3月21日起至该款付清之日止；以194,245元为基数、按每日万分之6.5的标准计算自2018年6月21日起至该款付清之日止)；五、被告上海竞集文化发展有限公司已付履约保证金253,533元归原告上海粤祥资产管理有限公司所有；六、被告上海竞集文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海粤祥资产管理有限公司支付自2018年8月至2018年11月的电费共计40,862.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,643.92元，由被告上海竞集文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  张 莉人民陪审员  吴佩华二〇一九年八月三十日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。