贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终529号上诉人（原审原告）：贵州永丰光大房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市大方县金龙新区金鱼村**。法定代表人：王沁雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕如义，贵州本芳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大方县国土资源局，住所地贵州省毕节市大方县红旗街道办事处庆春南路。法定代表人：黄家发，该局局长。委托诉讼代理人：黄饶，该局法规股股长。委托诉讼代理人：陈思君，该局土地交易局副局长。原审第三人：大方县人民政府，住所地贵州省毕节市大方县奢香大道中段。法定代表人：陈萍，该县县长。委托诉讼代理人：赵兴金，该县人民政府法制办公室工作人员。委托诉讼代理人：郭玉梅，该县人民政府法制办公室工作人员。上诉人贵州永丰光大房地产开发有限公司（以下简称永丰光大公司）因与上诉人大方县国土资源局（以下简称大方国土局）、原审第三人大方县人民政府（以下简称大方县政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初142号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月4日进行法庭调查。永丰光大公司委托诉讼代理人陈胜华，大方国土局委托诉讼代理人黄饶、陈思君，原审第三人大方县政府委托诉讼代理人赵兴金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永丰光大公司向本院上诉请求：撤销贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初142号民事判决第一项、第二项，依法改判被上诉人支付永丰光大公司违约金30000000元。事实及理由：一、国家出让土地交付的证据为要式、法定证据——《交地确认书》。无证据证明大方国土局实际交付土地，永丰光大公司对部分土地的圈围是自身为避免被征地村民随意侵占和保障实际施工工地的安全而单方事实圈围，不能作为大方国土局土地合意交付的依据，一审判决将上诉人的单方圈围土地行为等同于双方合意的大方国土局的土地交付行为，认定事实错误。同时，违约行为判定的依据为是否全面和适当履行，违约方的违约金支付责任即只有应否承担之分，无根据违约程度按比例承担之说。一审判决因对大方国土局土地交付违约行为判定不明和违约责任承担的原因立论不当，进而导致适用法律失当，应予改判。具体阐述如下：1.依照贵州省国土资源厅《关于进一步完善国有建设用地开发利用监管制度的通知》（黔国土资发[2010]65号）第一条的规定，大方国土局的交地行为的体现为双方签章办理的《交地确认书》，该文书是土地交付的法定要式证据。一审中，大方国土局并未提供《交地确认书》，以举证证明自身履行了土地的事实交付。永丰光大公司虽然在2014年10月底占有了部分土地，但是仅仅是为保障土地内因减少损失而实施的工程建设工地的安全和观念上阻断原土地权利人的权利主张实行的单方事实占有行为，且该隔离行为只是粗放的圈围，与土地应当通过大方国土局以精确测绘的拐点坐标划定的规范方法相去甚远，与双方合意应当实行的移交和接交的双方性行为迥然不同，一审判决将永丰光大公司的单方事实部分占有行为认定为双方土地事实交付行为。2.土地的交付应当达到“净地标准”。根据国土资源部和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》第四条第一款第一项、《国土资源部关于加大闲置处理力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条的规定，国有土地使用权的出让应当按照净地出让，是代表国家出让土地的国土资源部门的法定义务。同时，永丰光大公司与大方县政府签订的《投资协议书》第二条第一款也约定了政府的净地出让义务及其期限。大方国土局作为大方县政府的职能部门，执行大方县政府有关土地的具体行政许可，依照《土地管理法》及其配套法律规定，实际代表国家——大方县政府出让土地，则大方县政府就涉案土地对永丰光大公司应当承担的净地出让、交付义务，也当然地应当成为大方国土局对永丰光大公司出让土地时承担的义务。但是，到目前为止，出让的36100平方米土地，永丰光大公司只事实上获得3000余平方米的土地实际使用，土地上的建构筑物尚有占地480余平方米的建筑物未拆迁，实际没有全面、适当履行净地交付义务。一审判决以永丰光大公司事实得以部分占用土地，认定大方国土局部分履行了土地交付义务，进而从违约期限和程度上减少其违约责任，认定事实错误、适用法律不当。3.合同的履行原则为全面、适当原则。只要合同当事人对合同的履行没有履行或者没有适当履行，即应承担违约责任。支付违约金为违约责任承担方式，法律并没有规定违约方的违约金支付可以根据违约的程度予以减少。本案中，永丰光大公司与大方国土局双方签订的《国有土地使用权出让合同》第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的日1‰向受让人给付违约金。”大方国土局作为出让人，逾期未全面、适当履行交付涉案土地的义务，构成违约，即应承担违约金支付义务，且该违约金支付前提为出让人违约，并未约定违约程度影响违约金支付，也没有法律规定违约金支付义务与违约的程度相关，所以一审判决按照上诉人实际没有获得占用的“北极幻速”占地占全部出让土地的面积比计算违约金，实质减少了其违约金支付责任，无法律依据。二、大方国土局依法应当支付上诉人的违约金，应计算为：2012.6.10至2018.1.22共2051天，按每天1700万的千分之一计算，即1700万×2051×1‰=34867000元；2018.1.23至2018.11.23共305天，按每天8888万元的千分之一计算，即8888万×305×1‰=27110840元，共计61977840元；2018年11月23日之后，以8888万元作为基数，按日1‰支付至大方国土局履行完毕土地交付义务之日止。就2012年6月10日至2018年1月22日和2018年1月23日至2018年11月23日两各阶段的违约金，基于永丰光大公司适当维护与政府机关的关系的原因，自愿减少到3000万元，则一审法院只判决大方国土局承担16120894.46元，属适用法律不当，应当改判至支付3000万元。同时，2018年11月23日之后应当以8888万元为基数，按日1‰支付至大方国土局履行完毕土地交付义务之日止，而一审判决只判决以1183010.22元为基数计算，也属于适用法律错误，应当予以改判。针对永丰光大公司的上诉，大方国土局二审辩称，一、《交地确认书》并非国家出让土地交付的要式和法定依据。虽然《贵州省国土资源厅关于进一步完善国有建设用地开发利用监管制度的通知》要求国土资源部门实际交付土地时“应同国有建设用地使用权受让人或划拨建设用地使用权人以书面形式签订《国有建设用地交地确认书》”，但该通知的性质为规范性文件，规范性文件是否具有法律效力司法解释没有明确界定。并且，根据该通知的用语，其表达的是一种原则性或一般性的要求，在执行中有一定的灵活性，允许特殊和例外的存在。二、原审判决关于“被告大方国土局已于2014年10月将该部分土地事实交付给了被上诉人贵州永丰光大房地产开发有限公司”的认定不能成立。三、原审判决关于“被告大方国土局在答辩中称其并非征地拆迁工作的主体部门，导致未能按时净地交付给原告并非被告原因导致，其不应承担违约责任的答辩主张不能成立，本院不予采纳”的认定不能成立。四、永丰光大公司关于其事实上只获得3000余平方米的土地实际使用的主张不能成立。根据一审质证和一审法院现场勘验的情况，永丰光大公司已获得使用的土地面积远远超过3000余平方米，其实际未获使用的面积仅为480.5平方米。大方县政府辩称，原审判决关于大方县政府在本案中不承担任何民事责任的认定正确。1.大方县政府并非涉案《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，根据合同相对性原则，大方县政府不应承担合同责任。2.大方县国土局具有独立的法人主体资格，能够独立承担民事责任，其与永丰光大公司签订《国有建设用地使用权出让合同》是履行法定职责的行为，对于履行该合同所产生的纠纷，应由其自行解决。大方国土局向本院上诉请求：1.请求撤销毕节市中级人民法院作出的（2018）黔05民初142号民事判决书（以下称原审判决），依法予以改判，驳回永丰光大公司的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由永丰光大公司承担。事实及理由：一、原审判决关于“被告大方国土局已于2014年10月将该部分土地事实交付给了被上诉人贵州永丰光大房地产开发有限公司”的认定不能成立。2012年3月28日，永丰光大公司与大方县政府签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》，第二条第一款约定大方县政府在本协议签订的三个月内完成土地编号为“2011DFS721”(面积36100.00平方米)的征拆工作，并净地交付给永丰光大公司用于开发建设大方永丰国际城。而该协议书的签订双方为大方县政府与永丰光大公司，大方国土局并非协议书的一方主体，协议内容对大方国土局不具有约束力。永丰光大公司与大方县政府签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》后，大方国土局作为大方县政府的职能部门，实际承担了该投资协议约定的土地招牌挂、出让义务。依据大方国土局与永丰光大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条：“出让人（大方国土局）同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人（永丰光大公司），出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：。（二）现状土地条件：土地现状出让”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力强制性规定，合法有效，具有法律约有束力，即大方国土局交付给永丰光大公司的土地是按照当时现状出让的，并非是净地出让。一审法院对涉案土地的现场情况进行现场勘验时，永丰光大公司口述称其是2014年10月起将涉案地块进行圈围，在没有相关证据支撑的情况下，加之大方国土局并非项目施工的监管主体，对永丰光大公司何时开始进场施工并不知晓，一审法院草率依据永丰光大公司的口述便认定大方国土局是在2014年10月将涉案土地实际交付给被上诉人，这样的认定显然是不能成立的。二、原审判决关于“被告大方国土局在答辩中称其并非征地拆迁工作的主体部门，导致未能按时净地交付给原告并非被告原因导致，其不应承担违约责任的答辩主张不能成立，本院不予采纳”的认定不能成立。按照永丰光大公司与大方县政府签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》第二条第一款约定，大方县政府在本协议签订的三个月内完成土地编号为“2011DFS721”(面积36100.00平方米)的征拆工作，并净地交付给被上诉人贵州永丰光大房地产开发有限公司用于开发建设大方永丰国际城。依据《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”。因此，涉案地块的的征拆工作应由大方县政府组织有关部门实施，大方国土局并非是征拆工作的主体部门，导致未能按照投资协议按时净地交付给永丰光大公司非大方国土局原因导致，永丰光大公司要求大方国土局支付逾期净地交付违约金的诉求不能成立。三、永丰光大公司请求判决大方国土局支付逾期净地交付土地相关违约金的请求不应支持。根据涉案《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定：“受让人（永丰光大公司）同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人（大方国土局）支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人（上诉人大方国土局）支付国有建设用地使用权出让价款。第一期；人民币大写肆仟伍佰万元（小写45000000元），付款时间：2012年6月24日之前。第二期：人民币大写肆仟叁佰捌拾捌万元（小写43880000元），付款时间：2012年12月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人（上诉人）支付利息。”从签订《国有建设用地使用权出让合同》起，永丰光大公司除已缴纳的1700万元的竞买保证金自动转作受让地块的定金的部分，尚欠7188万元的土地出让价款未缴纳，大方国土局自2013年起，多次向永丰光大公司送达国有建设用地违约金及利息催缴告知书，要求永丰光大公司缴纳因未按合同约定按时支付土地出让金产出的违约金和利息，但其均未缴纳。直至2018年1月22日，永丰光大公司才将剩余的7188万元的土地出让金缴清。截止2018年12月4日大方国土局最后一次向永丰光大公司送达国有建设用地违约金及利息催缴告知书时为止，永丰光大公司因未按合同约定按时支付剩余7188万元的土地出让金共产生违约金（根据合同约定第十条及第三十条约定，第一期违约2037天，违约金5703.60万元；第二期违约1848天，违约金为8109.024万元）13812.624万元，分期产生利息145.1331万元，违约金及利息共计13957.7571万元。按照大方县政府与永丰光大公司签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》，大方县政府已完成涉案地块35619.50㎡（涉案地块共36100㎡）的征拆工作，并将已完成征拆工作的土地交付给永丰光大公司使用，永丰光大公司已在涉案地块上进行深挖和施工建设，未完成征拆工作的部分并不影响永丰光大公司的项目进度，但现在由于永丰光大公司资金链断裂，经营管理不善加之因其未能按照签订的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编为:522422-2012-B-00136)约定按时支付剩余7088.00万元的土地出让金共产生违约金及利息共计13957.7571万元等原因，永丰光大公司便将大方国土局与大方县政府诉讼至法院，要求支付逾期净地交付土地相关违约金，这样的行为是欺诈，不仅破坏了房地产市场环境，而且大大增大了政府的工作难度，因此永丰光大公司的请求不应得到支持。针对大方国土局的上诉，永丰光大公司辩称，一、大方县政府至今未交付土地，已构成严重违约。1.单纯从合同法上的义务上看，合同法上的义务分为约定义务和法定义务。除合同明确约定的义务之外，合同当事人还基于法律的规定而有法律上的义务，例如法定附随义务等。本案中，永丰光大公司与大方国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同上虽然没有明确约定该局的“净地出让义务”，但是依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”的规定，大方国土局代表国家出让国有土地，并不是一般意义上的民商事契约行为，当然应当遵守国家关于土地出让的行政法律规定，即承担法定义务。为了避免土地闲置浪费，且征收土地及其地上的建构筑物属于国家专属享有的行政征收权，受让土地的主体根本没有能力完成土地及其地上建构筑物的征收，故国务院及国土资源部和城乡建设部在2010年《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》第四条第一款第一项规定：“严格执行商品房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上土地捆绑出让，不得毛地出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确，权属合法，没有纠纷”；《国土资源部关于加大闲置处理力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条的规定：“实行建设用地使用权净地出让，出让前，应处理好土地的产权，补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”。据此，国有土地使用权的出让应当按照净地出让，是代表国家出让土地的国土资源部门的法定义务。大方国土局作为答辩人的相对人，除承担合同明确约定的义务之外，尚应承担该净地出让法定义务。由于其至今尚有地上建筑物未完成拆迁，实际没有办理任何合意状态下的土地交付义务，即未全面、适当履行合同法上的义务，应当对永丰光大公司承担违约责任，其不能以合同无明确约定为由免责。2.从大方国土局属于大方县人民政府的职能部门的角度上看，《中华人民共和国土地管理法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施”；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十一条：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。”据此，大方国土局出让土地并不是自身完全独立的合同行为，而是执行大方县人民政府意志的结果。大方县人民政府与答辩人签订的就案涉土地的《投资协议书》是涉案《国有土地使用权出让合同》的前提和基础，且大方国土局涉案土地出让是执行大方县人民政府的出让意志，法理上系代表政府出让，故《投资协议书》净地出让约定虽然貌似相互独立的另一个机关法人的行为，但却应对该局有法律约束力。大方国土局以净地出让是答辩人与政府的约定为由推卸责任，不应获得支持。3.从约定的现状出让角度看，《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）款规定系“现状交付”，但从合同的上下文上看，所谓的“现状交付”是指相对于第（一）约定的“三通一平”而言，大方国土局明显是曲解该约定。二、大方国土局虽然在行政职能上没有拆迁权，但是土地的征收权依法是由其行使，而且前已述及的其合同法上的净地出让义务，征收、拆迁是其行政内部职权划分，大方县政府是否协助其履行合同义务，与永丰光大公司无涉，依照《中华人民共和国合同法》第121条的规定，并不能免除其对永丰光大公司的净地出让不能的违约责任承担义务。1.从土地征收的角度看，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”，故土地征收权属于大方国土局具体实施，其有义务也有行政职权具体完成土地征收，向答辩人交付净地。地上有建、构筑物，如何完成征收，是大方国土局内部的事项。大方国土局通过何种方法和何种部门实际办理至今未拆除的“北汽幻速”房屋的拆除，是其作为政府职能部门内部的行为，与其作为合同相对方应对永丰光大公司承担的合同法的义务无关。2.永丰光大公司行使先履行抗辩权，是法律赋予的救济渠道，不构成违约，不应向大方国土局支付违约金。在永丰光大公司交付保证金转化为土地出让金的1700万元之后，依出让合同约定大方国土局净地交付在先——2012年6月9日，永丰光大公司土地出让金余款交付在后——2012年6月24日及2012年12月30日。在大方国土局没有完成净地交付的先义务的情况下，永丰光大公司拒绝后履行交付土地出让金余款的后义务，属于依法行使先履行抗辩权，不能认定为违约行为。永丰光大公司出于对政府工作的支持，在未获得土地合意交付的情况下，于2018年1月22日将全部土地出让价款8888万元以及契税990余万等缴纳完毕，已经属于永丰光大公司对大方国土局的谅解、让步。大方国土局认为永丰光大公司土地出让金支付违约，以此主张未依约向永丰光大公司净地交付土地不构成违约，无事实和法律依据，其该上诉理由不能成立。永丰光大公司向一审法院起诉请求：1.判决大方国土局立即为永丰光大公司办理合同编号为：“522422—2012CR—0012”合同项下36100.00平方米土地的建设用地使用权的不动产登记证书（土地编号：2011DFSZ21）；2.判决大方国土局立即将合同编号为：“522422—2012CR—0012”合同项下36100.00平方米的建设用地剩余未拆迁完毕部分在一个月内完成拆迁，净地交付永丰光大公司；3.判决大方国土局支付永丰光大公司逾期净地交付违约金61977840.00元（暂计至2018年11月22日），并以土地出让款88880000.00元为计算基数，从2018年11月23日按日1‰的标准支付违约金至履行完毕之日止；4.判决大方国土局赔偿永丰光大公司律师代理费100万元；5.判决本案诉讼费用由大方国土局承担。一审中，永丰光大公司撤回第1、2、4项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为：判决大方国土局支付永丰光大公司逾期净地交付的违约金3000万元（按照相应时段以永丰光大公司已交付的出让金的日千分之一标准计算至2018年11月22日，不管最终计算出的金额是多少，永丰光大公司只主张3000万元），并以土地出让价款捌仟捌佰捌拾捌万元（88880000.00元）为计算基数，从2018年11月23日起按日千分之一标准计算违约金至土地交付完毕之日止。一审法院认定事实：2012年3月28日，原审第三人大方县政府（甲方）与永丰光大公司（乙方）签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》，就大方县永丰国际城建设开发项目达成协议，协议约定项目的基本情况为：1.项目名称：大方县永丰国际城（大方县2011DFSZ21地块）；2.建设规模：规划用地面积36100平方米，建设包括城市综合体、学校、社区医院、市民广场、住宅、停车场等功能设施配套齐全、环境优雅、宜居宜业的大型商住项目，成为大方新城区地标建筑群（具体建设内容以乙方编制并报甲方审定的规划设计方案为准）；3、投资规模：10亿元；4、投资方式：由乙方全额投资。协议还约定了甲方的权利义务为：1、本协议签订后，甲方应负责三个月内完成建设用地征地拆迁工作，将净地交给乙方进行施工。待具备条件时及时将土地依法出让。若乙方取得该宗土地使用权，土地出让价款及其他土地出让税费超出120万元/亩部分，甲方于收到乙方缴纳的土地出让价款后15日内奖励给乙方用于配套公益设施建设；2、甲方保证乙方拥有本项目的所有权和经营权。之后，大方县政府决定对大方县2011DFSZ21商品住房项目国有建设用地使用权进行公开挂牌出让。2012年3月20日，大方国土局和大方县规划局出台了出让方案。2012年3月29日，大方国土局对外发布了2011DFSZ21宗地的挂牌出让公告。2012年4月25日，永丰光大公司向大方国土局提交了投标[竞买]申请书，申请参加2011DFSZ21地块国有土地使用权的招标[拍卖][挂牌]活动，并交纳了投标[竞买]保证金人民币壹仟柒佰万元（大写）（￥17000000.00）。2012年4月27日，大方国土局与永丰光大公司签订成交确认书，确认永丰光大公司竞得位于大方县新城区编号为2011DFSZ21地块的国有土地使用权，该地块部面积为36100.00平方米，成交单价为每平方米人民币/元，总价为人民币捌仟捌佰捌拾捌万元（大写）（￥8888.00万元），竞得人交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。永丰光大公司（竞得人）应当于2012年5月27日之前，持本《成交确认书》到大方国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年5月25日，大方国土局与永丰光大公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012）。合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为2011DFSZ21，宗地总面积大写叁万陆仟壹佰平方米（小写36100平方米），其中出让宗地面积为大写叁万陆仟壹佰平方米（小写36100平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于大方县大方镇金鱼村。第六条约定：出让人同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件土地现状出让。第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写捌仟捌佰捌拾捌万元（小写88880000元），每平方米人民币大写贰仟肆佰陆拾贰点零肆元（小写2462.04元）。第九条约定：本合同项下宗地的定金人民币大写壹仟柒佰万元（小写17000000元），定金抵作土地出让价款。第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写肆仟伍佰万元（小写45000000元），付款时间：2012年6月24日之前。第二期人民币大写肆仟叁佰捌拾捌万元（小写43880000元），付款时间：2012年12月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各项国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让合同签订后，永丰光大公司、大方国土局未签订国有建设用地交地确认书。本案一审过程中，经一审法院向大方国土局释明相关举证责任，大方国土局未提供充分证据证明其于何时通过何种方式将涉案宗地交付给永丰光大公司占有使用。永丰光大公司自认其于2014年10月起用砌围墙等方式将涉案土地中的大部分面积圈起，之后，在该部分涉案土地内进行地基开挖并修建了部分建筑，但其中挂有“北汽幻速”招牌的涉案土地内建筑物至今未被拆迁，故对该部分土地永丰光大公司一直未得以占用。经永丰光大公司、大方国土局确认，该部分土地的面积为480.50平方米。2018年1月22日，永丰光大公司向大方国土局交纳了剩余的土地出让价款7188万元。2018年4月3日，大方县地方税务局向永丰光大公司开具证明，证实其已于2018年3月30日缴清涉案土地的耕地占用税、契税、印花税。一审另查明，大方国土局出让给永丰光大公司进行开发建设的涉案土地已于2011年12月31日经贵州省人民政府批准为城镇建设用地。一审法院认为，本案永丰光大公司与大方国土局签订的涉及位于大方县大方镇金鱼村2011DFSZ21地块的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012）系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法应确认合法有效。本案的争议焦点为：一、大方国土局是否按照其与永丰光大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定履行了交付涉案土地的义务；二、永丰光大公司请求判决大方国土局支付逾期净地交付土地相关违约金的诉讼请求应否支持，如果支持，违约金该如何计算；三、大方县政府在本案中应否承担民事责任。关于大方国土局是否按照其与永丰光大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定履行了交付涉案土地的义务的问题《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据永丰光大公司、大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，出让人大方国土局同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人永丰光大公司。大方国土局应依照该合同约定的期限履行交地义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，是否履行了交地义务应由大方国土局承担举证证明的责任。一审过程中，大方国土局在举证期限内未提供相关证据证明其于何时通过何种方式将涉案宗地交付给了永丰光大公司占有使用，经一审法院释明相关举证责任后，大方国土局仍未提供充分有力的证据证明其已在合同约定的期限内向永丰光大公司履行了涉案土地的交地义务。但是，根据永丰光大公司在审理过程中自认的事实来看，其已于2014年10月通过砌围墙等方式将涉案宗地的绝大部分面积圈起，并于之后在其所圈的土地内进行了相应的施工建设，也即是说永丰光大公司已于2014年10月对该部分土地进行了事实上的占有使用。由此可认定大方国土局已于2014年10月将该部分土地事实交付给了永丰光大公司。同时，根据上述审理查明的事实来看，现涉案土地内仍有挂有“北汽幻速”招牌的建筑物（占地面积480.50平方米）未被拆迁，永丰光大公司对该部分土地一直未得以占用，据此应认定大方国土局至今未将该部分土地交付给永丰光大公司。综上，大方国土局对涉案宗地中至今未完成交付义务的土地面积为480.50平方米，已进行实事交付的土地面积为35619.50（36100-480.50=35619.50）平方米，交付时间为2014年10月。永丰光大公司认为大方国土局至今未交付涉案宗地的全部面积的诉讼理由不能成立。大方国土局认为双方签订完合同即视为交付，涉案宗地已全部交付给永丰光大公司的答辩理由也不能成立。关于永丰光大公司请求判决大方国土局支付逾期净地交付土地相关违约金的诉讼请求应否支持，如果支持，违约金该如何计算的问题《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，大方国土局并未按照其与永丰光大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限全面履行交付涉案宗地的义务，大方国土局的行为已经构成违约。根据永丰光大公司的诉请，大方国土局应对履行合同义务不符合约定的内容向永丰光大公司承担支付相应违约金的违约责任。关于违约金如何计算的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。本案中，永丰光大公司、大方国土局在其签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定永丰光大公司不能按时向大方国土局支付国有建设用地使用权出让价款的违约金的计算标准为按迟延支付款项的日1‰计算。该约定符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”的规定精神。与此同时，双方在上述《国有建设用地使用权出让合同》的另一条款中约定大方国土局未按时提供出让土地而致使受让人（永丰光大公司）本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人（大方国土局）应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。该约定符合合同当事人双方权利义务相对等的原则，并未违反法律法规的强制性规定，也应认定为合法有效。更何况，在本案审理过程中，经一审法院释明，大方国土局并未明确表示要求对永丰光大公司主张的违约金计算标准进行调整。为此，永丰光大公司请求以双方约定的违约金计算标准计算大方国土局应支付的逾期交付土地违约金的主张成立，予以支持。关于违约金的计算基数，对2012年6月10日至2014年9月30日的部分，因大方国土局在此期间未履行涉案宗地的交付义务，永丰光大公司请求以其已向大方国土局支付的土地出让价款1700万元为基数计算，符合双方约定，依法应予支持。对2014年10月1日至方国土局将未交付部分土地交付永丰光大公司之日的部分，因自2014年10月以来，永丰光大公司已实际占用了涉案宗地的绝大部分面积，并在其占用的该部分土地上进行了实质性的开发建设，如前所述，一审法院已认定大方国土局对该部分土地完成了事实上的交付，永丰光大公司未实际占用的涉案土地仅有480.50平方米，也即是说大方国土局未完成交地义务的部分仅有480.50平方米，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及其他相关条款的规定，违约金的性质主要是补偿性的，即弥补一方违约后另一方遭受的损失，故该时间段的违约金应以大方国土局未完成交付部分土地的价值为计算基数较为公平合理，永丰光大公司请求以其已支付的土地出让价款为基数分段计算的主张一审法院不予采纳。综上，根据大方国土局延期交付土地的时间和面积以及永丰光大公司所支付的土地出让价款的情况，大方国土局应向永丰光大公司支付的逾期交付土地违约金具体计算为：（1）2012年6月10到2014年9月30日期间的违约金计算为：17000000.00（元）×843（天）×1‰=14331000.00元；（2）2014年10月1日至2018年11月22日期间的违约金计算为：1183010.22元（未交付土地的价格：480.50平方米×2462.04元=1183010.22元）×1513天×1‰=1789894.46元。以上两项合计16120894.46元（未超过永丰光大公司主张的30000000.00元）；（3）2018年11月23日至大方国土局履行未交付部分土地的交付义务之日的违约金以未交付土地的价格1183010.22元为基数，按日1‰的标准计算至其完成该部分土地交付之日。关于大方县政府在本案中是否应承担民事责任的问题首先，永丰光大公司的诉讼请求系基于其与大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》产生，大方县政府并非涉案合同的相对人，根据合同相对性原则，大方县政府在本案中不应承担民事责任；其次，从永丰光大公司的诉讼请求来看，其在本案中并未主张大方县政府承担任何民事责任，根据民事诉讼不告不理的原则，也不应判决大方县政府承担民事责任。故大方县政府在本案中不应承担民事责任，大方国土局在答辩中称其并非征地拆迁工作的主体部门，导致未能按时净地交付给永丰光大公司并非大方国土局原因导致，其不应承担违约责任的答辩主张不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审判决：一、由大方国土局在判决生效之日起十日内支付永丰光大公司因逾期交付涉案宗地产生的2012年6月10至2018年11月22日期间的违约金共计16120894.46元；二、由大方国土局支付永丰光大公司因逾期交付土地产生的2018年11月23日之后的违约金（以大方国土局未交付部分土地的价格1183010.22元为基数，按日1‰的标准从2018年11月23日起计算至大方国土局履行完毕未交付部分土地的交付义务之日止）；三、驳回永丰光大公司的其他诉讼请求。一审案件受理费191800元，由大方国土局负担103066元，永丰光大公司负担88734元。二审中，本案当事人未向本院提交新的证据。二审对一审查明的上述事实予以确认。二审另查明，2012年3月29日，大方县国土局发布《国有土地使用权挂牌出让公告》，对大方县境内的8块土地挂牌出让，包括案涉地块，土地条件均为“土地现状出让”。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：一、案涉土地是否符合约定的交付条件、是否已经交付或者实际交付及交付时间；二、案涉土地未能如期交付是否因大方国土局违约行为造成；三、违约金如何计算。关于案涉土地是否符合约定的交付条件、是否已经交付或者实际交付及交付时间的问题第一，案涉土地是否符合约定的交付条件。双方当事人对土地交付条件即案涉土地是现状交付还是净地交付存在争议。本院认为，对于案涉土地的交付条件，应结合法律规定、在案证据及双方履行情况综合考虑。首先，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，征地拆迁、补偿安置工作由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。参照《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》等相关规定，建设用地使用权实行净地出让，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷等条件。出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。其次，大方县政府（甲方）与永丰光大公司（乙方）签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》约定“本协议签订后，甲方应负责三个月内完成建设用地征地拆迁工作，将净地交给乙方进行施工”。《国有土地使用权挂牌出让公告》《国有建设用地使用权出让合同》均明确交付条件为“土地现状交付”。从时间顺序来看，《大方县永丰国际城建设投资协议书》签订在前，《国有土地使用权出让合同》签订在后，其约定的“土地现状交付”已经对《大方县永丰国际城建设投资协议书》约定的土地交付条件作出了变更，因此，《国有土地使用权出让合同》约定的“土地现状交付”对双方应具有法律约束力。最后，结合上下文文义理解，《国有土地使用权出让合同》约定的“土地现状交付”是对土地本身状态的描述，即是否通水通电、土地是否平整等，而保证出让土地的权属无争议、完成征收、拆迁、安置补偿工作是土地出让方的法定义务，不能因为双方约定“土地现状交付”而主张免除。从合同的实际履行情况来看，合同签订后，征收、拆迁、安置补偿工作仍旧由大方县政府相关职能部门完成，但截止本案审理终结前，仍有部分补偿工作未完成。综上所述，双方当事人约定的案涉土地交付条件应为完成征地、拆迁、安置补偿工作后的土地现状交付，大方国土局关于案涉土地符合交付条件的主张依据不足，本院不予支持。第二，关于案涉土地是否已经交付或者实际交付及交付时间。首先，大方国土局与永丰光大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》并未约定合同签订生效后，永丰光大公司即具有随时占有使用土地的权利，故合同订立之后，是否履行交付土地义务仍需举证，举证责任方为大方国土局。但经一审法院释明，大方国土局并未在法院规定的举证期限内提交相关证据对土地何时交付予以证明。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，永丰光大公司自认其于2014年10月起将涉案地块进行圈围，大方县国土局对此不予认可，但未提出反驳证据予以证明。再次，本案已查明，永丰光大公司已在部分涉案地块上进行施工开发，故一审法院采信永丰光大公司的主张，认定涉案宗地交付时间为2014年10月并无不妥，应予以维持。二、关于涉案土地未能如期交付是否因大方国土局违约行为造成的问题第一，根据涉案《国有建设用地使用权出让合同》第六条明确约定，大方国土局应在2012年6月9日前将涉案宗地交付给永丰光大公司。但永丰光大公司在2014年10月才实际对涉案宗地进行开发使用。第二，前已详述，双方当事人约定的案涉土地交付条件应为完成征地、拆迁、安置补偿工作后的土地现状交付，而截止本案审理终结前，该土地上仍有房屋征拆工作未完成。因此，大方国土局未按合同约定的时间和土地条件向永丰光大公司交付土地，即未按合同约定履行其合同义务,一审法院认定大方国土局违约正确，予以维持。三、关于一审判决的违约金是否适当的问题第一，根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……”之约定，大方国土局应按约定标准就其延期交付出让土地的违约行为承担违约责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，只有在当事人就违约金申请调减时，法院才能依法对违约金进行调减，而不能依职权主动进行调减。本案一、二审中，大方国土局始终坚持其不存在违约行为，不应支付违约金的主张，故一审法院按照涉案合同约定的违约金标准作出判决符合法律规定，应予以维持。第三，根据已查明的案件事实，永丰光大公司在2014年10月之前即实际接收涉案土地之前交付的土地出让金为1700万元，并且在此之后未能使用的土地为480.5平方米，结合涉案《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条之约定内容，一审法院关于违约金计算基数和期间的认定准确，符合《中华人民共和国合同法》第五条确立的公平原则。永丰光大公司在已实际使用大部分出让地的情况下，向大方国土局主张3000万元的违约金赔偿额，无事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人大方国土局、永丰光大公司的上诉请求均不成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223600元，由贵州永丰光大房地产开发有限公司负担105074.63元，由大方县国土资源局负担118525.37元。本判决为终审判决。审判长  雷苑审判员  张玮审判员  杨锐二〇一九年八月二日法官助理田宇书记员肖亮