河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3812号 上诉人（原审被告）：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区人民东路**鸿基大厦**。。 法定代表人：郭改菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李泽康、高世友，河北方信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翟庆田，男，1968年12月15日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：孙广林，河北万强律师事务所律师。 上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基房地产公司）因与被上诉人翟庆田房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市鸿基房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销从台区人民法院(2017)冀0403民初3657号民事判决,并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审;2、一、二审案件受理费及其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误,本案已过诉讼时效。原审法院认定被上诉人曾在2014年7月份向上诉人主张过逾期交房违约金,但在被上诉人的起诉状中被上诉人明确自认2014年7月份是向上诉人主张交付房屋,并未主张违约金。且被上诉人主张逾期交房违约金也没事实与法律依据。二、上诉人在本案中并未有违约的情形,更不应承担违约金。根据上诉人与被上诉人签订的合同,明确约定了房屋差价款应当结清再予以交付房屋,被上诉人至今未将房屋差价款交清，依据合同法先后履行抗辩权的规定,在被上诉人未足额补交房屋差价的情况下,上诉人完全可以以此抗辩拒绝交付房屋,并且不存在违约情况。三、上诉人已经依约向被上诉人支付了安置补助费。双方签订的《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》对过渡期内的安置补助费和超过过渡期的安置补助费进行了明确的约定,上诉人对于超过过渡期的情况,均按照合同约定全部支付给被上诉人。退一步讲,即使上诉人存在逾期交房的情况,按照合同法意思自治的原则,双方就此情况也做出了明确约定,即上诉人按照超期安置补助费向被上诉人支付，无需重复支付违约金。 翟庆田答辩称，邯郸市鸿基房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 翟庆田向一审法院起诉请求：1.由被告支付违约金221412元；2.所有诉讼费和司法鉴定的费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年7月18日，被拆迁人翟庆田（乙方）与拆迁人鸿基房地产公司（甲方）签订了《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》一份，主要约定：“乙方应回迁面积为200平方米，房屋差价款在产权调换房屋入住前结清。实际回迁总面积大于应回迁总面积时，所产生的超过面积以5平方米为一单位分段进行计算，5平方米以下每平方米2300元……16.1平方米以上，每平方米按市场销售价计算。搬迁补助费按应回迁面积计算。自协议签署并且被拆迁人把房屋交给拆迁人之日起，搬迁过渡期为36个月等内容。”2010年12月29日，翟庆田与鸿基房地产公司双方在《鸿基花苑回迁居民房号确认单》签字并加盖公章，翟庆田对房屋的楼号、面积、层次进行挑选确认如下：“5号楼3单元502号房屋一套、5号楼3单元2602号房屋一套、5号楼3单元2702号房屋一套，房屋面积均为93.71平方米，共计281.13平方米。”鸿基房地产公司未按约定在2011年7月向翟庆田交付以上房屋。2013年9月23日，鸿基房地产公司在邯郸日报刊登通知，东庄村回迁户办理回迁入住手续。翟庆田认为鸿基房地产公司逾期交房应支付违约金，未向鸿基房地产公司结清超过回迁面积81.13平方米的房屋差价款；鸿基房地产公司认为翟庆田未补交房屋差价款，没有向翟庆田交付房屋。2014年7月10日，翟庆田将鸿基房地产公司诉至法院，要求鸿基房地产公司给付逾期交房违约金10000元（实际数额待法院委托评估机构作出后另行增加诉讼请求）。2014年11月翟庆田撤诉。2014年11月13日，翟庆田收到鸿基房地产公司交付的5号楼3单元502号和5号楼3单元2602号两套房屋。2015年1月翟庆田以鸿基房地产公司交付的房屋质量不合格、逾期交房为由，诉至法院要求鸿基房地产公司给付房屋维修费及违约金。2015年12月25日，翟庆田撤诉后，双方仍未能达成一致意见。翟庆田再次诉至本院，要求鸿基房地产公司支付5号楼3单元502号和5号楼3单元2602号两套房屋的逾期交房违约金101440元，未交付的5号楼3单元2702号房屋截止到2018年12月18日的逾期交房违约金119972元，共计221412元。 翟庆田申请法院对鸿基房地产公司交付的5号楼3单元502号和5号楼3单元2602号两套房屋的月租金价格进行评估。2018年10月10日，河北创源会计师事务所出具“关于邯郸市东庄社区5号楼3单元502室和2602室月租金价格的鉴证报告”。房屋月租金价格为：2011年1209.07元，2012年1241.72元，2013年1291.39元，2014年1332.71元，2015年1370.03元，2016年1409.76元，2017年1446.41元。 一审法院认为，翟庆田与鸿基房地产公司签订的《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》是双方真实意思表示，应为有效，双方均应遵守履行。鸿基房地产公司称本案实际已过诉讼时效，鉴于2014年7月翟庆田即向鸿基房地产公司主张权利要求其支付逾期交房违约金，故鸿基房地产公司的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。 翟庆田要求鸿基房地产公司支付逾期交房违约金221412元。鸿基房地产公司称已按约定支付翟庆田过渡期内的安置补助费和超过过渡期的安置补助费，不同意支付违约金。因双方在2008年7月18日签订的《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》中明确约定，翟庆田回迁房的过渡期为36个月，由鸿基房地产公司支付翟庆田临时安置补助费。鸿基房地产公司支付翟庆田住宅临时安置补助费直至交房之日，系其应履行的义务。鸿基房地产公司未按合同约定时间在2011年7月交房，显系违约，故鸿基房地产公司的抗辩理由，不能成立，鸿基房地产公司应支付翟庆田逾期交房违约金。 关于逾期交房的起止时间问题。鸿基房地产公司辩称2013年9月公司即登报公告交房，翟庆田未按双方约定结清房屋差价款，不应承担逾期交房违约金。因翟庆田应回迁面积为200平方米，翟庆田回迁房屋三套，各93.71平方米，共计281.13平方米。鸿基房地产公司应及时交付给翟庆田两套房屋，第三套房屋超出面积81.13平方米，应按双方约定每平方米按市场销售价计算房屋差价。故鸿基房地产公司的抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。本案中，鸿基房地产公司交付翟庆田5号楼3单元502号和5号楼3单元2602号的两套房屋，逾期交房时间自2011年7月至2014年11月，共计40个月。鸿基房地产公司未交付翟庆田5号楼3单元2702号房屋，逾期交房时间自2011年7月至2018年12月18日，共计89个月。 关于逾期交房违约金的计算标准问题。因双方没有进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”参照河北创源会计师事务所出具“关于邯郸市东庄社区5号楼3单元502室和2602室月租金价格的鉴证报告”，鸿基房地产公司应支付翟庆田已交付的5号楼3单元502号和5号楼3单元2602号的两套房屋逾期交房违约金102204.96元（2011年1209.07元×5个月＝6045.35元，2012年1241.72元×12个月＝14900.64元，2013年1291.39元×12个月＝15496.68元，2014年1332.71元×11个月＝14659.81元。6045.35元＋14900.64元＋15496.68元＋14659.81元＝51102.48元。51102.48元×2套＝102204.96元），翟庆田仅向法院主张101440元，本院予以准许。关于翟庆田主张未交付的5号楼3单元2702号房屋截止到2018年12月18日逾期交房违约金，参照已交付房屋月租金价格的鉴证报告计算。鸿基房地产公司应支付翟庆田5号楼3单元2702号房屋截止到2018年12月18日逾期交房违约金120506.51元。其中：2011年7月至2014年11月逾期交房违约金51102.48元，2014年12月至2018年12月逾期交房违约金为69404.03元（2014年1332.71元×1＝1332.71元，2015年1370.03元×12＝16440.36元，2016年1409.76元×12＝16917.12元，2017年1446.41元×12＝17356.92元，2018年1446.41元×12＝17356.92元。1332.71元＋16440.36元＋16917.12元＋17356.92元＋17356.92元＝69404.03元），以上共计120506.51元（51102.48元＋69404.03元＝120506.51元）。鉴于翟庆田未向鸿基房地产公司补交超出回迁面积81.13平方米的房屋差价款，亦负有责任，故由鸿基房地产公司支付给翟庆田未交付房屋逾期交房违约金84355元为宜。综上所述，鸿基房地产公司应支付给翟庆田逾期交房违约金185795元（101440元＋84355元＝185795元）。判决：一、邯郸市鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付翟庆田逾期交房违约金185795元；二、驳回翟庆田其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，翟庆田与鸿基房地产公司签订的《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》是双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，该协议书合法有效，双方均应遵守履行。2014年7月翟庆田即向鸿基房地产公司主张权利要求其支付逾期交房违约金，故鸿基房地产公司称本案实际已过诉讼时效的理由不能成立。该协议书中明确约定，翟庆田回迁房的过渡期为36个月，由鸿基房地产公司支付翟庆田临时安置补助费。鸿基房地产公司支付翟庆田住宅临时安置补助费直至交房之日，系其应履行的义务。鸿基房地产公司未按合同约定时间在2011年7月交房，显系违约，上诉人鸿基房地产公司应支付翟庆田逾期交房违约金。一审法院对逾期交房的起止时间及逾期交房违约金的计算标准正确，逾期交房违约金计算合理。综上所述，邯郸市鸿基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4015元，由上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年八月十六日 法官助理赵鹏 书记员王渴