福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初1349号 原告（反诉被告）：福建省南平市延林房地产开发有限公司，住所地建瓯市屏风路****楼（**），统一社会信用代码913507831570536295。 法定代表人：范长春，执行董事。 委托诉讼代理人:蔡白露,福建元天和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：练祖和，男，1967年2月28日出生，汉族，户籍住址福建省建瓯市，现住宁夏固原市。 被告（反诉原告）：许聪霞，女，1980年6月18日出生，汉族，住宁夏固原市。 原告福建省南平市延林房地产开发有限公司（以下简称延林公司）与被告练祖和、许聪霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。延林公司的诉讼代理人蔡白露，练祖和、许聪霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 延林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除延林公司与练祖和、许聪霞于2015年7月27日签订的合同编号1402689的《商品房买卖合同》；2、判令练祖和、许聪霞配合延林公司办理解除关于上述《商品房买卖合同》所售房屋的预告登记（房预建瓯字第××号）及备案登记相关手续；3、判令练祖和、许聪霞向延林公司支付房屋总价款360万元的30%违约金计108万元；4、练祖和、许聪霞承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2015年7月27日，延林公司与练祖和、许聪霞签订《商品房买卖合同》（编号1402689），约定：练祖和、许聪霞向延林公司购买闽芝冠达山庄第1-35＃1-4层01号房，房价款360万元，首付款108万元，余款252万元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，练祖和、许聪霞向中国银行建瓯支行申请办理个人购房按揭贷款，因练祖和、许聪霞个人原因，导致按揭贷款无法办理。延林公司销售人员多次联系练祖和、许聪霞，要求通过其他方式补足购房余款。至今练祖和、许聪霞仍未履行支付购房余款的合同义务。涉案房产于2016年6月30日已达到交付条件。依据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五点第4条约定，因买受人其他原因和国家、银行政策等造成银行未发放贷款，买受人未补足差额的，出卖人有权解除合同，买受人按主合同总价款的30%向出卖人支付违约金。现练祖和、许聪霞未能支付购房余款的行为已经构成违约，需承担房价款30%的违约金。 练祖和、许聪霞共同辩称并反诉称，2015年7月27日签完合同后，练祖和、许聪霞与延林公司的业务人员去中国银行建瓯支行办理房屋按揭手续，2016年1月份又去中国工商银行建瓯支行办理房屋按揭手续，2017年9月份再次去中国银行建瓯支行办理房屋按揭手续，但都不能办理。银行不予办理贷款导致合同不能履行，不是练祖和、许聪霞造成的。购房按揭贷款能否成功在于开发商的能力，合同签订后双方多次去银行办理按揭贷款手续未得到批准，延林公司就不应该再继续履行合同及交房，这属于欺骗和推卸责任的行为。延林公司利用自身优势条件不能给练祖和、许聪霞办理按揭贷款，且收取了购房款108万元长达四年之久，给练祖和、许聪霞造成一定损失。另外，合同约定按总价款30%支付违约金过高，应调整为银行同期同类贷款基准利率。综上，练祖和、许聪霞同意解除合同及相关预告登记手续，但不应承担违约金108万元。并反诉要求延林公司退还购房首付款108万元及由延林公司承担反诉费用。 延林公司针对反诉辩称，一、系练祖和、许聪霞违约在先，其应当承担违约责任。1、练祖和、许聪霞与延林公司签订的《房屋买卖合同》约定购房款首付108万元，余款252万元通过银行按揭贷款方式支付。但在办理银行按揭贷款时，因以下三种原因造成银行无法放贷：练祖和、许聪霞信用卡或者贷款多次逾期，征信有瑕疵无法通过银行贷款审批。练祖和、许聪霞的银行流水与申报收入不相符。练祖和、许聪霞名下有其他巨额外债，又无法提供相应资产材料证实其经济状况。2、练祖和、许聪霞无法通过银行按揭贷款支付购房尾款，延林公司多次要求其变更支付方式。但其因客观原因无法支付余款，违反了《商品房买卖合同》附件六第5点第4条的约定。二、《房屋买卖合同》解除后，练祖和、许聪霞支付的首付款用于冲抵违约金，延林公司无需退还。综上，练祖和、许聪霞的反诉请求于法无据，应予驳回。 在本案审理过程中，延林公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》、附件六合同补充协议及补充协议。2、房屋预告登记证明。共同证明练祖和、许聪霞向延林公司购买闽芝冠达山庄第1-35#1-4层01号房，并在建瓯市房地产交易登记管理中心办理预告登记及备案登记手续，以及双方对购房价款、违约条款进行了约定等事实。3、告知函。4、律师函，EMS快递单。共同证明延林公司书面通知练祖和、许聪霞及时支付购房余款的事宜。5、解除合同通知及EMS快递单。证明延林公司向练祖和、许聪霞发送解除合同通知。6、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证附件、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、建筑工程施工许可证、土地使用权证。证明签订涉案买卖合同时，延林公司具有合法销售资格。7、封顶证明。证明销售房产封顶状况。8、证明3份。证明练祖和、许聪霞存在大额负债及贷款逾期的事实，并导致无法办理银行按揭贷款。9、承诺书。证明在练祖和、许聪霞无法办理按揭贷款后，双方协商分期支付购房款，但练祖和、许聪霞未签字。10、通话记录、短信记录。证明延林公司的销售工作人员就购房尾款支付事宜多次联系练祖和、许聪霞，均无果。11、中国工商银行建瓯支行员工方旭东出具的关于拒绝练祖和借款申请的情况说明及中国银行建瓯支行出具的关于练祖和贷款说明。共同证明系练祖和、许聪霞自身原因导致无法办理银行按揭贷款。 练祖和、许聪霞共同质证认为，对证据1、2的真实性没有异议。对证据3、4、5，认为确实有收到，但发生时间为2019年，延林公司本应在2016年7月前寄送上述材料。对证据6、7无异议。对证据8，认为确实是练祖和、许聪霞提供给银行的。对证据9不予认可。对证据10，认为确实有进行过沟通，但均发生在2019年间，此时沟通已经晚了。对证据11，认为说明的内容确实如此。 本院认证认为，对证据1-8、10、11，练祖和、许聪霞对其真实性并无异议，上述证据与本案具有关联性，予以采信。对证据9，练祖和、许聪霞不予认可，该承诺书上又无签名，故无法证明延林公司用以待证的事实，不予采信。 通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2015年7月27日，延林公司与练祖和、许聪霞签订《商品房买卖合同》（编号1402689），约定：练祖和、许聪霞向延林公司购买闽芝冠达山庄第1-35＃1-4层01号房，房价款360万元，首付款108万元，余款252万元通过银行按揭贷款方式支付。交房时间为2016年6月30日。同日，双方签订附件六《合同补充协议》，第五点对主合同第六条款的补充第4条约定：若因买受人无法根据银行要求提交资信证明或证件不齐全、无效、不真实和未及时交纳按揭有关费用（如贷款抵押权登记费等），导致不能签署有效贷款文件的，以及因买受人其他原因和国家、银行政策而造成贷款银行未发放贷款的，则按如下方式处理：（1）买受人须于出卖人通知后七日内将购房余款一次性付清，且不享受一次性付款购房的优惠。（2）买受人未能补足上述差额的，出卖人有权解除合同，买受人按主合同总价款的30%向出卖人支付违约金，所赔款项从买受人已付购房款中扣除，不足部分由买受人补足，若有余款则退还买受人。合同尚约定其他事项。建瓯市房地产交易登记管理中心对该合同办理了备案登记手续，对涉案房产办理房预建瓯字第××号预告登记，权利人为练祖和、许聪霞。练祖和、许聪霞向延林公司支付首付款108万元后，双方曾多次到到中国银行建瓯支行及中国工商银行建瓯支行办理按揭贷款手续，但因练祖和、许聪霞个人征信等原因，导致无法办理。涉案房产已依约达到合同约定的交付条件，练祖和、许聪霞至今未支付购房尾款252万元。延林公司曾于2019年2月28日，4月16日向练祖和、许聪霞寄发告知函、律师函，要求其履行缴款义务，但无果。2019年4月26日，延林公司向练祖和、许聪霞寄发解除合同通知书。 本院认为，2015年7月，延林公司与练祖和、许聪霞签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守约定。在合同履行过程中，练祖和、许聪霞因自身原因未能以办理贷款方式支付购房余款，亦未采取其他方式付清购房余款，经催告后，仍不履行合同义务，其行为导致延林公司合同目的无法实现，构成违约，故应承担相应违约责任。延林公司在履行合同过程中，不存在违约行为，不承担违约责任。因此，依据合同约定，延林公司有权解除合同。延林公司诉请解除合同并要求练祖和、许聪霞协助办理相关的解除手续理由成立，本院予以支持；练祖和、许聪霞主张银行按揭贷款能否成功在于开发商的能力，无法办理按揭贷款责任在于延林公司，该主张明显与事实不符，本院不予采纳；合同约定违约金支付标准为合同总价款的30%。由于练祖和、许聪霞已实际支付首付款108万元，故本院酌定将该违约金计算方式调整为未付部分的30%，即252万元×30%=75.6万元。亦即合同解除后，练祖和、许聪霞应向延林公司承担违约金的金额为75.6万元。该款从首付款中抵扣后，延林公司尚应退还练祖和、许聪霞32.4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十四条第三项、第四项，第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除福建省南平市延林房地产开发有限公司与练祖和、许聪霞签订的合同编号1402689号的《商品房买卖合同》。练祖和、许聪霞应于本判决生效之日起七日内协助办理商品房预告登记（房预建瓯字第××号）和商品房买卖合同备案登记的解除手续； 二、练祖和、许聪霞应向福建省南平市延林房地产开发有限公司支付违约金人民币756000元。 三、福建省南平市延林房地产开发有限公司应向练祖和、许聪霞返还购房首付款人民币1080000元。 以上二、三项判决相互抵扣后，福建省南平市延林房地产开发有限公司尚应向练祖和、许聪霞返还购房首付款人民币324000元，该款应于本判决生效之日起七日内支付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费其中本诉费用44340元，由福建省南平市延林房地产开发有限公司负担3070元，练祖和、许聪霞负担41270元；反诉费用14520元，减半收取为7260元，由福建省南平市延林房地产开发有限公司负担2178元，练祖和、许聪霞负担5082元。前述费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  潘圣涛 人民陪审员  吴伟荣 人民陪审员  张 妮 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  王 洪 附：本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。