北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15738号原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区阎富路**院**楼****03，统一社会信用代码91110108MA007QN37K。负责人赵钺，总经理。委托代理人张诗文，男，1990年11月12日出生，满族，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司员工，现住北京市顺义区。委托代理人许振海，北京大成律师事务所律师。被告刘向和，男，1979年6月23日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市丰宁满族自治县，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称中信国安北京分公司）与被告刘向和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信国安北京分公司之委托代理人张诗文、许振海，被告刘向和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中信国安北京分公司诉称：2019年4月25日，原告与被告签订了就位于北京市顺义区×××的《房屋租赁合同》，租期为2019年4月20日起至2022年4月10日。在合同履行中原告履行了自己的合同义务，按照要求交付了房屋。被告却未按时支付房屋租金，经原告多次催缴，被告仍未履行付款义务。按照《房屋租赁合同》第8.7条约定：“甲方依据本合同第3.1.2条、第5.1条、第5.4.1条、第5.4.2条、第8.6条或甲方以乙方其他违约行为行使解除权解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的违约金，并赔偿因违约造成的所有损失，同时甲方有权没收乙方的押金。”被告拒不支付房屋租金的行为给原告造成了巨大的损失，导致原告对业主端的违约，须向业主支付相当于2个月租金的违约金，同时损失了原告对该房屋投入的装修装配。为维护自身的和权益，诉至法院请求判令：1.原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月27日解除；2.被告按照双方签订的《房屋租赁合同》中的房租标准支付房屋使用费16150元（2019年4月20日至2019年5月27日共计37日，2019年5月28日至2019年6月25日共计29日，按合同约定支付双倍租金使用费则应计58日，共计95日租金）；3.按照每逾期1日，以应付未付款项21250元（第二、第四项诉讼请求总和）的2%（即425元）为标准，自2019年6月26日起计算至实际付清之日止；4.支付相当于1个月的违约金5100元；5.支付原告对该房屋装修装配的投入损失84814.71元，对业主端违约损失9300元，合计94114.71元；6.诉讼费由被告承担。被告刘向和辩称：原告在建委没有备案，无住宅项目资格，涉诉房屋属于隔断房，房本上是二居室，北京有关政策禁止出租隔断房，我实际没有完成交接房屋，原告在租给我之前，拖欠一手房主租金，业主已经将房屋收回。经审理查明：2017年12月13日，中信国安北京分公司（乙方）与案外人张金健、赵辰（甲方）签订《财产委托管理服务合同》，约定将张金健、赵辰共同所有的位于北京市顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）独家委托给中信国安北京分公司全权管理并全权代理出租，委托代理权限自2017年12月13日至2022年4月10日。《财产委托管理服务合同》第八条第（三）款第4项规定乙方延迟交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，甲方可以单方解除合同。《财产委托管理服务合同》附件三约定：一、委托代理期限与租金、服务费支付方式为押一付三，委托代理期限自2017年12月13日至2022年4月10日；二、（1）第一年度合同期限自2017年12月13日至2019年2月10日，为1年60天。（2）第二年度合同期限自2019年2月11日至2020年3月11日，为1年30天。（3）第三年度合同期限自2020年3月12日至2021年4月10日，为1年30天。（2）第四年度合同期限自2021年4月11日至2022年4月10日，为1年0天；三、第一年合同期：租金为人民币（小写）3500元整/月，（1）2017年12月13日支付14000元，其中租金￥10500元，押金3500元；（2）2018年5月12日支付10500元；（3）2018年8月12日支付10500元；（4）2018年11月12日支付10500元；合同租约中自2017年12月13日至2018年2月12日为甲方给予乙方的无偿装修期；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费；四、第二年合同期：租金为人民币（小写）3650元整/月（1）2019年3月13日支付10950元；其中租金人民币10950元；（2）2019年6月13日支付10950元；（3）2019年9月13日支付10950元；（4）2019年12月13日支付10950元；合同租约中自2019年2月11日至2019年3月12日为甲方给予乙方的无偿装修期等内容。中信国安北京分公司主张其于2018年8月14日与案外人张宏凯通过“国安家APP”签订《房屋租赁合同》，中信国安北京分公司将涉诉房屋出租给张宏凯，租赁期限为2018年10月3日至2022年4月10日。随后张宏凯与刘向和签订《北京市房屋租赁合同》，约定张宏凯将涉诉房屋出租给刘向和，租期为2018年8月23日至2022年4月10日，其中2018年8月23日至2018年9月22日为张宏凯给予刘向和的空置期。刘向和提交转账凭证，证明其向张宏凯支付了房租，但因刘向和自张宏凯处租赁了多处房屋且租期不同，故无法区分涉诉房屋的租金金额及交费截至期间。刘向和陈述其一直居住至2019年3月初，之后未居住。中信国安北京分公司表示因无法联系张宏凯，于2019年4月24日通过“国安家APP”解除《房屋租赁合同》。2019年4月25日，中信国安北京分公司（甲方）与刘向和（乙方）通过“国安家APP”签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给刘向和，租赁期限自2019年4月20日至2022年4月10日，月租金5100元。该《房屋租赁合同》第7.4.1条约定拖欠租金达七日的或欠缴各项费用达月租金额15%的，甲方有权单独解除合同，收回房屋。关于违约责任，该合同有如下约定：第8.1条，甲乙任何一方如有违反合同行为，应就违约行为造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费和律师费）进行赔偿，如属双方违约，应视具体情况，由双方分别承担违约责任；第8.2条，如乙方未按照本合同约定的期限足额交纳本合同项下的任何款项，每逾期1日，乙方应按应付未付款项的2%向甲方支付逾期付款违约金，如逾期天数达3日，或乙方有其他违约行为且经甲方通知后超过3日仍未纠正，则甲方有权暂停为乙方提供任何服务（包括但不限于水、电、气、采暖之提供），直至乙方缴清欠款并完全履行其义务及责任为止，由此造成的一切损失由乙方自行承担，且不影响甲方依本合同之规定按实际欠费天数正常收取租金、服务费以及违约金，本合同另有约定的除外；第8.3条，在租期届满或本合同提前解除情形下，乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期1日，乙方应按本合同所约定的租金及服务费标准的2倍向甲方支付房屋占用期间使用费，计算方法：（月租金+月服务费）/30×2倍×逾期天数；第8.7条，甲方依据本合同第3.1.2条、第5.1条、第5.4.1条、第5.4.2条、第8.6条或甲方因乙方其他违约行为行使解除权解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的违约金，并赔偿因违约给甲方造成的所有损失，同时，甲方有权没收乙方的押金，本合同另有约定的除外。该《房屋租赁合同》附件一约定第一期租金及服务费应付款日为2019年4月20日，房屋租金及服务费期间至2019年7月19日，应缴金额20400元。刘向和未按照合同约定向中信国安北京分公司支付第一期房屋租金及服务费。刘向和表示根据《房屋租赁合同》约定，承租人发起支付（含押金、首笔房租、服务费）后，对应房源将被锁定，需在20分钟内完成支付，如未全额支付，则需在48小时内足额补齐剩余金额，如未能在上述时间内完成相应的支付，则该房源将被释放。刘向和认为其通过“国安家APP”签约后，发现中信国安北京分公司并未按时向房屋所有权人支付房租，故没有支付押金及房租，亦没有实际使用涉诉房屋，该房源应被释放，租赁合同没有生效。对此问题，中信国安北京分公司陈述因自2018年8月之后涉诉房屋一直由刘向和实际控制，中信国安北京分公司无法更改涉诉房屋的电子锁密码，故在“国安家APP”中无法释放该房屋。庭审中，刘向和打开手机中的“国安家APP”并登陆，登陆后显示涉诉房屋在其承租房屋页面，可选择“退租”选项，但刘向和表示因房屋没有交付故不存在退租。2018年11月12日，中信国安北京分公司最后一次向张金健、赵辰支付租金。本院对张金健进行询问，张金健表示：其与中信国安北京分公司最后一次支付房租的时间是2018年11月12日。张金健于2019年6月5日收回涉诉房屋，收回方式为中信国安北京分公司的员工杨金垚（同音）将电子锁的授权码告知张金健，张金健即前往涉诉房屋，当时涉诉房屋内还有1个租客居住，张金健经与租客聊天了解租客是通过与刘向和联系，从中信国安北京分公司承租涉诉房屋。张金健与中信国安北京分公司就签订的《财产委托管理服务合同》尚未签订终止协议，后续问题尚未解决，张金健表示虽然中信国安北京分公司未向其支付2019年3月12日之后的房租，但张金健同意由中信国安北京分公司将涉诉房屋出租给刘向和。中信国安北京分公司主张托管涉诉房屋后，投入装修装配费用84814.71元、赔偿业主端违约损失9300元。现中信国安北京分公司主张刘向和未按期交纳押金及租金，故主张解除《房屋租赁合同》，并要求刘向和支付租金并承担违约责任、赔偿损失。中信国安北京分公司在提起本案诉讼之前并未向刘向和送达书面的解除通知。刘向和认为中信国安北京分公司主张的违约金过高，要求法院予以调整。上述事实有《财产委托管理服务合同》、《房屋租赁合同》、银行转账凭证及当事人陈述等在案佐证。本院认为：中信国安北京分公司自2019年3月13日起未向涉诉房屋所有权人支付房租，但经本院询问，房屋所有权人对中信国安北京分公司将涉诉房屋出租给刘向和的行为予以认可，故中信国安北京分公司有权将涉诉房屋出租给刘向和。中信国安北京分公司与刘向和于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。刘向和主张中信国安北京分公司实际并未向其交付房屋而主张合同并未生效，但根据双方当事人陈述、涉诉证据及本院调查情况，可知刘向和在签订《房屋租赁合同》时至业主收回涉诉房屋时已实际占有使用涉诉房屋，故刘向和辩称合同尚未生效、未实际占有使用涉诉房屋的意见，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，刘向和应于2019年4月20日支付第一期租金及服务费，但刘向和至今未交纳，故根据《房屋租赁合同》第7.4.1条约定，中信国安北京分公司有权解除合同。中信国安北京分公司主张合同解除之日为2019年5月27日（即提起本案诉讼之日）。中信国安北京分公司主张涉诉房屋所有权人自2019年6月25日收回涉诉房屋，但未向本院提交证据，经本院询问，房屋所有权人表示2019年6月5日收回涉诉房屋，中信国安北京分公司在起诉前亦未向刘向和送达解除通知，故本院认定中信国安北京分公司与刘向和于2019年6月5日解除《房屋租赁合同》。对于中信国安北京分公司主张房屋使用费的诉讼请求，中信国安北京分公司于2019年4月24日与张宏凯解除《房屋租赁合同》，与刘向和于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》，故中信国安北京分公司主张2019年4月25日之前的房租无事实依据，本院不予支持。涉诉房屋所有权人虽然没有与中信国安北京分公司就《财产委托管理服务合同》是否解除及后续问题如何处理达成一致意见，但认可中信国安北京分公司将涉诉房屋出租给刘向和，故中信国安北京分公司有权主张自2019年4月25日至2019年6月5日的房租。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，中信国安北京分公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于刘向和未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，中信国安北京分公司有权依据合同约定主张要求刘向和承担相应的违约金。本案中，根据中信国安北京分公司与刘向和签订的《房屋租赁合同》第8.2条、第8.7条，刘向和逾期付款可致其承担两种违约金。对于逾期付款违约金，根据《房屋租赁合同》第8.2条的约定，如刘向和未按期足额交纳合同项下的任何款项，每逾期1日，应按应付未付款的2%向中信国安北京分公司支付违约金，本案中，自双方签订《房屋租赁合同》之后，刘向和未支付任何款项，故现中信国安北京分公司要求其自2019年6月26日起支付逾期付款的违约金符合合同约定，本院予以支持。但计算违约金的标准，应以刘向和未支付的房租为限。关于标准，由于迟延付款违约金主要是中信国安北京分公司未能及时收到租金而必然产生的租金利息等实际损失，所以合同约定的标准明显过高，故本院调整为中国人民银行同期贷款基准利率四倍作为计算标准。对于逾期支付租金导致合同解除的违约金，根据《房屋租赁合同》第8.7条，刘向和应向中信国安北京分公司支付相当于一个月租金的违约金。刘向和因逾期支付租金，导致合同解除，会给中信国安北京分公司带来再次出租成本等损失，本院结合刘向和的违约行为及其过错程度，给中信国安北京分公司所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院对于违约金的金额予以调整，酌定为2550元。对于第五项诉讼请求，本院认为中信国安北京分公司主张的装修装配损失、对业主端的违约损失与刘向和的违约行为并无直接因果关系，故中信国安北京分公司要求刘向和赔偿装修装配损失、对业主端的违约损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司与被告刘向和就位于北京市顺义区×××房屋签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月五日解除；二、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司房租共计七千一百四十元；三、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司逾期付款违约金（以七千一百四十元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准，自二〇一九年六月二十六日起计算至实际给付之日止）；四、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司逾期支付租金导致合同解除的违约金二千五百五十元；五、驳回原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零七十六元（原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司已预交），由原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担九百六十五（已交纳），由被告刘向和负担一百一十一元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 筠二〇一九年八月二十七日法官助理  王珊珊书 记 员  王其其