辽宁省锦州市古塔区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0702执异32号异议人秦国友，男，1956年3月3日出生，汉族，住锦州市凌河区。申请执行人于惠全，男，1939年11月12日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人李伟，辽宁华峰律师事务所律师。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街。法定代表人蒋忠山，该公司总经理。委托诉讼代理人蒋丽，该公司职员。本院在执行申请执行人于惠全与被执行人锦州福兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，异议人秦国友于2019年7月29日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人秦国友异议称，我于2010年8月17日在锦州福兴房地产开发有限公司购买福兴花苑3房屋，面积为526.29平方米的产权，并在当时付清全额房款，开发公司也在当时将房屋交付给我，我已将房屋使用受益多年。申请贵院在执行锦州福兴房地产开发有限公司位于太和区福兴花苑的房屋，应中止对我拥有房屋526.29平方米的拍卖及执行，并解除查封。申请执行人于惠全辩称，我与被执行人锦州福兴房地产开发有限公司执行一案，已进入到对福兴公司1887.61平方米的房屋评估拍卖程序，就在案件即将执行之际，异议人秦国友提出执行异议，认为1887.61平方米房屋中的526.29平方米的房屋是在2010年8月17日从福兴公司购买，已使用受益多年。基于秦国友提出执行异议，我方提出答辩如下：一、秦国友没有取得526.29平方米的房屋产权证，他没有资格基于物权提出执行异议。根据《物权法》第九条、第三十条、第三十一条的规定，我国采用物权登记主义，只有经依法登记才产生物权效力。合法建造的房屋在处分时，未经登记不发生物权效力。本案中，即使秦国友与福兴公司之间的合同成立、有效，基于物权法定。秦国友可以基于合同享有债权，但并不能基于合同享有物权。不能以此对抗申请执行人于惠全，更不能对抗法院的查封裁定。物权法定，具有公示效力，目的是提醒交易双方及时办理物权登记，保证交易双方及善意第三人的合法权益。本案秦国友在长达九年的时间里没有办理产权登记，是对自身权利的漠视和放弃，对此产生的风险和法律后果应由其个人承担。产权部门已认定526.29平方米房屋系福兴公司财产，古塔区法院对该房屋进行了查封，具有着法律效力和威严！没有办理产权过户是秦国友的过错，自己的过错不能作为主张权利的理由。为维护司法权威，保护申请人于惠全的合法权益，应驳回秦国友的申请。二、答辩人于惠全认为秦国友与福兴公司不存在真实的交易行为，有合理理由怀疑二者系恶意串通，意图侵害于惠全的合法权益。首先，提前一天支取现金300多万元用于第二天支付房款，明显不符合常理。大额交易应通过银行转账，提取现金既不安全也不方便，更不符合财务制度。其次，秦国友提交的收款收据并非发票，这并不能证明福兴公司已实际收到房款。客观的证据应提交银行流水。同理，秦国友收到福兴公司每年3万元租金的证据同样应提交银行流水。取款证据只能证明提取了现金，但不能证明提取的现金实际交付了购房款。第三、秦国友主张对房屋使用受益多年，但从与在大商公司签订的租赁协议看，是福兴公司与大商公司签订，在这里秦国友并没有以权利人的身份出现。第四、秦国友作为债权人与福兴公司存在债权债务关系，且已经法院判决进入执行阶段。秦国友对福兴公司的财产情况以及于惠全作为申请人的执行情况非常了解，就案件目前执行情况来看，福兴公司名下财产难以满足各个债权人，在这种情况下，秦国友与福兴公司串通起来是极具可能性的。无论秦国友与福兴公司是否以买卖为目的签订过购房协议，综上可以看出，秦国友与福兴公司没有实际发生交易行为，购房合同也没有得到实际履行，秦国友也没有基于购房行为办理产权登记的行为。从现有证据来看，秦国友没有取得争议房屋的所有权，其提出的异议不能阻止法院执行的严肃性及权威性，应驳回秦国友的申请。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司辩称，我公司于2010年8月17日出售给秦国友房屋，并出租给我公司，每年租金3万元，一直支付到2015年。2016年古塔区法院查封大商公司给我公司的租金，所以后期我公司没有钱支付给秦国友后期租金。当时秦国友购买太和区凌西大街福兴花苑3-96-2号房屋时，其购买房屋时与开发公司房屋（3-××号）是有界墙的，开发公司与大商锦州百货大楼有限公司签订租赁合同，为便于百货大楼有限公司开超市，房屋之间的界墙拆除。秦国友购买房屋未办理房照的原因是2010年秦国友买房后未着急办理房照，并且我公司未办理分户手续。2013年秦国友想要办照时，因我回家待产，公司没有人协助他办照。之后我公司出现经营问题，没有给秦国友办理房照，综上是我公司的原因没给秦国友办理房屋产权证书。本院查明，原告于惠全与被告锦州福兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月15日作出（2015）古民二初字第00073号民事判决，内容为：被告锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效后10日内偿还原告于惠全借款本金200万元，并自2015年2月1日至本判决确定的给付之日按月利率2%支付借款利息。案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担。该民事判决书送达给原、被告之后，双方均未提出上诉。2015年5月18日申请执行人于惠全向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年8月17日作出（2015）古执字第00216-1号执行裁定书，依法查封锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号房屋。本院于2015年9月23日作出（2015）古执字第00216-3号执行裁定书，依法查封锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号土地。上述房屋及土地查封期限为三年。本院于2018年6月4日作出（2018）辽0702执恢字69号执行裁定书，拍卖被执行人锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号房屋及土地使用权。本院于同日作出（2015）古执字第00216-3号执行裁之四执行裁定书，依法查封锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号面积1887.61平方米房屋及1116.93平方米土地；上述房屋及土地查封期限为三年。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司提供其在太和区凌西大街福兴花苑3-××号房屋于2008年6月18日在锦州市产权监理处办理房权证锦房权字第**房屋产权证书，建筑面积1364.99平方米，设计用途超市。2009年11月26日，锦州福兴房地产开发有限公司以上述房屋在锦州市太和区农村信用合作联社兴隆信用社办理抵押贷款265万元，抵押期限自2009年11月26日起至2010年11月25日止。2014年6月12日，锦州福兴房地产开发有限公司以上述房屋在锦州天桥农村商业银行股份有限公司东凌支行办理抵押贷款435万元，抵押期限自2014年6月12日起至2016年6月11日止。大商集团锦州百货大楼有限公司于2012年3月29日在锦州市产权监理处办理锦房权证01字第**房屋产权证书，房屋坐落太和区凌西大街××号，建筑面积1740.55平方米，房屋性质动迁安置，规划用途商业营业用房。2008年3月21日，锦州市房地产测绘中心对原太和区凌西大街××号商品房销售面积2245.18平方米，3-××号房屋商品房销售面积1364.99平方米。2008年12月8日，锦州房地产测绘中心对原太和区凌西大街××号、3-××号进行面积分房测算，结果如下：一、大商集团3-96号建筑面积1740.55平方米。二、福兴开发3-××号建筑面积1887.61平方米。总建筑面积3628.16平方米。结构：钢混用途：商服2010年8月17日，锦州福兴房地产开发有限公司与秦国友签订商品房买卖合同，约定锦州福兴房地产开发有限公司将坐落于锦州市太和区福兴花苑号房屋出售给秦国友，建筑面积526.29平方米，每平方米4500元。该合同有秦国友签名及锦州福兴房地产开发有限公司印章，法人代表人蒋忠山名章。合同签订当日，秦国友按照协议约定向锦州福兴房地产开发有限公司交付全部房款2368305元，锦州福兴房地产开发有限公司为秦国友出具了加盖锦州福兴房地产开发有限公司财务专用章的收款收据。同日，秦国友（甲方）与锦州福兴房地产开发有限公司（乙方）签订租赁合同，甲方将自有房屋福兴花苑，面积526.29平方米的产权房屋租赁给乙方，租赁期限即2010年8月17日至2027年8月16日止，租金价格每年三万元，一次性付清，每年8月17日支付房租。如超期不支付，甲方有权撤销此合同，乙方支付房租后，甲方不得随意租赁他人，如有买卖需和乙方协商后，方可解除合同。水、电、物业费等日常费用由乙方负责，如有房屋损坏等均有乙方负责。该合同有秦国友签字及锦州福兴房地产开发有限公司印章，经手人蒋丽签字。2012年5月31日，锦州福兴房地产开发有限公司（甲方）与大商集团锦州百货大楼有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：甲方将位于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号的自有框架房屋及相应基本设施设备（简称场地）租赁给乙方使用，租赁物面积为1887.61平方米。乙方将该场地用于仓库和商品经营。租赁期限为十年。租赁期限从开业之日开始至经营期满十年止，本合同租赁期限届满前，经甲乙双方协商，可对有关租赁事宜重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方拥有优先权。租赁费用为每年贰拾贰万元，乙方经营之外的其他税费由甲方承担。租赁期后五年，随物价上调而上调租金，原则上调基本率3%。乙方单独承担租赁场地内的能源费（包括水、电、暖气、电话费、数据通讯费等），并按独立设立的的计量设备所记载的计量数额向有关部门缴付费用。签订本合同时或在甲方取得所有权证照之前，甲方如将租用场地的土地使用权或地上房屋抵押给第三人，则必须通知乙方并保证本合同的履行不受任何影响，否则应承担违约责任。同日，双方又签订关于对大楼太和超市承租福兴开发房屋面积的说明，内容为：乙方承租甲方福兴花苑3-××号的房屋建筑面积1887.61平方米，其中526.29平方米是乙方于2007年10月1日开始计算租期，根据2006年甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定：房屋（超市）面积在2000平方米以内，且超出乙方产权面积的部分，乙方每年按七千人民币支付租金，租期为二十年。现异议人秦国友提供其与锦州福兴开发房地产开发有限公司商品房销售合同、收款收据、租赁合同、锦州银行石桥子支行秦国友个人客户交易明细清单等证明材料。本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行的权益提出的异议。本院在执行过程中就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益只进行形式审查，而案外人对执行标的主张所有权属实体问题，应通过实体审理确定。本案的焦点是异议人秦国友对本案执行标的锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司的房屋建筑面积1364.99平方米，其余房屋建筑面积是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中异议人秦国友与锦州福兴房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间先于法院查封时间，异议人按合同约定交付房屋全部价款。异议人秦国友未到房屋登记部门办理房屋更名过户相关事宜是因为房屋开发公司原因未给其办理更名过户手续，现该房屋未更名过户不是异议人自身原因造成的，故异议人的异议主张证据充分，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-××号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司房屋建筑面积1364.99平方米的其余房屋建筑面积的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  熊伟人民陪审员  张彤人民陪审员  刘丹二〇一九年八月十三日法官助理谷荟萃书记员周佳妮