福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3281号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：高新，男，系该行职工。 委托诉讼代理人：游玉凤，女，系该行职工。 被告：陈孔勇，男，1992年3月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：陈乃蜜，男，1964年6月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇城南北大路**。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告陈孔勇、陈乃蜜、福建星海房地产有限公司（以下简称星海房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建设银行平潭分行的委托代理人游玉凤、高新、星海房地产的委托代理人阮逸嫔到庭参加诉讼，陈孔勇、陈乃蜜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令陈孔勇、陈乃蜜向建设银行平潭分行偿还借款本金772791.8元及利息（含罚息、复利）［依合同约定计算至款项还清之日止，现暂计至2019年5月20日利息（含罚息、复利）为7344.25元］；2.判令建设银行平潭分行有权以陈孔勇、陈乃蜜名下位于福建省平潭县的商品房及其占用范围内的土地使用权折价或以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含罚息、复利）优先受偿；3.判令星海房地产对陈孔勇、陈乃蜜的上述债务承担连保证责任，直至陈孔勇、陈乃蜜清偿全部借款本息；4.判令本案一切诉讼费用均由陈孔勇、陈乃蜜、星海房地产负担。事实和理由：陈孔勇、陈乃蜜因购买福建省平潭县的商品房，购房价为1105000元，已付房价285000元，尚缺购房款820000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款820000元。经当事人三方协商后，建设银行平潭分行与陈孔勇、陈乃蜜、星海房地产三方于2016年3月3日签订《个人住房借款合同》，编号为350617208-2012-20160833109，由陈孔勇、陈乃蜜所购买的平潭县翠园北路育英中学北侧星海湾1号第16幢17层1701号的商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行于2016年3月11日向陈孔勇、陈乃蜜发放贷款820000元，并依据委托将该笔贷款转入开发商星海房地产的账户中，用于购房。贷款期限324个月，从2016年3月11日起至2043年3月11日止。借款月利率按照基础利率上浮5%，按月等额本息还款。借款逾期的，罚息利率按照合同借款执行借款利率的水平上上浮50%。依据合同约定，星海房地产对陈孔勇、陈乃蜜的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。贷款发放后，陈孔勇、陈乃蜜在2018年12月份之前都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款。经多次电话及上门催收，拒不履行正常还款义务。鉴于陈孔勇、陈乃蜜已严重违反双方签订的《个人住房借款合同》，该合同第十六条中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形；该合同第十七条同时明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。陈孔勇、陈乃蜜的行为已直接影响建设银行平潭分行合法权益，造成不良的社会影响，请求依法判如所请。 星海房地产辩称，一、星海房地产已经依据个人住房借款合同补充协议等约定代陈孔勇、陈乃蜜代还欠款，已经履行阶段担保的责任；抵押房产未办理抵押登记系陈孔勇、陈乃蜜怠于履行办证义务造成的，应当支持建设银行平潭分行的抵押权；二、星海房地产与陈孔勇、陈乃蜜、建设银行平潭分行签订的合同约定星海房地产有权回购商品房，星海房地产已向法院起诉商品房合同纠纷，故应先中止本案的审理。 陈孔勇、陈乃蜜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈孔勇、陈乃蜜经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。到庭当事人对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月19日，陈孔勇、陈乃蜜因购买福建省平潭县商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款。同日，陈乃蜜签署共同还款承诺书，载明“陈孔勇和陈乃蜜同意在贷款本息未还清期间，对还贷均承担第一还款人责任”。2016年3月3日，以建设银行为贷款人与以陈孔勇、陈乃蜜为借款人、星海房地产为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:350617208-2012-20160833109）。该合同主要约定如下：陈孔勇、陈乃蜜向建设银行平潭分行借款820000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为324个月，从2016年3月11日起至2043年3月11日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。陈孔勇以其所有的位于福建省平潭县及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由星海房地产提供阶段性保证。星海房地产对陈孔勇、陈乃蜜的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2016年3月10日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综实预购房字第××号），抵押合同经登记后编号为20160401。2016年3月11日，建设银行平潭分行依约向陈孔勇发放了820000元贷款。然而，陈孔勇、陈乃蜜却未能依约按月履行还款义务。星海房地产已于2018年1月19日办理案涉预抵押房产所属楼盘房屋所有权首次登记，并通知陈孔勇办理产权。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，陈孔勇、陈乃蜜未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，陈孔勇、陈乃蜜应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金772791.8元及相应利息、罚息，但前述利息、罚息累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 其次，商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉星海湾1号第16幢17层1701号房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈孔勇怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人陈孔勇负有协助办理抵押登记的义务，星海房地产应督促其办理。本院确定被告陈孔勇应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 再者，购房人陈孔勇若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建设银行平潭分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈孔勇虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于陈孔勇财产，客观上应作为陈孔勇责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人建设银行平潭分行有权处分购房人陈孔勇于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈孔勇取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建设银行平潭分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行平潭分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 最后，因建设银行平潭分行与保证人星海房地产约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。”，在抵押权未能依登记而设立情况下，星海房地产的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人星海房地产在承担保证责任后，有权向债务人陈孔勇、陈乃蜜追偿。 陈孔勇、陈乃蜜经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈孔勇、陈乃蜜应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金772791.8元及利息、罚息（根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、福建星海房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。福建星海房地产有限公司承担保证责任后，有权向陈孔勇、陈乃蜜追偿； 三、陈孔勇应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理讼争商品房福建省平潭县商品房的抵押登记手续，福建星海房地产有限公司应督促陈孔勇并配合其办理抵押登记。讼争商品房抵押登记办妥之日，或者陈孔勇逾期仍未办理抵押登记之日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项确认的主债权，随即福建星海房地产有限公司的保证责任终止； 四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11601元，减半收取计5800.5元，由陈孔勇、陈乃蜜、福建星海房地产有限公司共同负担。 审判员  陈爱心 二〇一九年八月二十八日 法官助理陈霞 书记员陈丽丽