北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初34356号原告：志海伟业（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：孙善华，执行董事。委托诉讼代理人：张明敏，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万会杰，北京市金德律师事务所实习律师。被告：郭培业，男，1963年4月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘春娇，北京市雄志律师事务所律师。被告：梁金翠，女，1963年6月18日出生，汉族，街道退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘春娇，北京市雄志律师事务所律师。被告：郭宗宇，男，1990年5月11日出生，汉族，北京达世行汽车维修服务有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘春娇，北京市雄志律师事务所律师。原告志海伟业（北京）投资顾问有限公司（以下简称：志海伟业公司）与被告郭培业、梁金翠、郭宗宇返还原物纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志海伟业公司委托诉讼代理人张明敏、万会杰；被告郭培业、梁金翠及其委托诉讼代理人刘春娇；被告郭宗宇委托诉讼代理人刘春娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志海伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其所占位于北京市西城区后马厂胡同x号x幢编号为x的房屋（建筑面积13平方米），并将其交予原告；2、判令被告立即拆除位于上述房屋西侧的自建房一间（建筑面积3.88平方米）、南侧自建房一间（建筑面积7.84平方米），并将渣土清运干净；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2012年1月20日起至实际交付房屋之日止，按照每平方米每月100元且每年递增10%计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年1月19日取得北京市西城区后马厂胡同x号院房屋的所有权，所有权证号为：X京房权证西字第XXXX号，规划用途为住宅，建筑面积1925.8平方米。被告长期占用其中编号为x的房屋一间（建筑面积13平方米），并在编号为x房屋的西侧自建房一间（建筑面积3.88平方米）和南侧自建房屋一间（建筑面积7.84平方米），且没有任何合法的入住手续。原告多次强烈要求被告腾退房屋，并拆除自建房，但被告置之不理。被告的行为已严重侵害原告合法权益，现为保护原告对涉案房屋的权益。根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告郭培业、梁金翠、郭宗宇辩称，被告对涉案房屋拥有合法居住的权利，且被告一直在涉案房屋内居住，实际占有涉案房屋。居住权具有人身属性，而人身权优于物权，根据利益衡平原则应给予保护，对所有权进行一定限制，本案中原告的所有权不能对抗被告的居住权，居住权不因房屋所有权的变化而变化。被告的居住权来自于单位福利分房，是一种具有劳动福利性质的居住权，也是一种类物权，包括郭培业在内的住户都是国企员工，为国家经济发展做出了巨大贡献，应当享受最基本居住的权利。由于历史、政策的原因，原告所有权的取得有缺陷，后马厂胡同x号院最早属于水电部，在1988年水电部撤销前一天匆忙将后马厂胡同x号院转让给北京市华星精密仪器公司，后北京市华星精密仪器公司又转让给新兴（北京）工程建筑房地产开发公司，均没有经过国有资产监督管理部门的批准。根据国务院和北京市相关公房政策，规定公房的出售对象为承租人家庭，也是为了保证权利人的居住权。生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。被告的居住权应受法律保护。而本案中，被告没有其他住房，如不让被告在该房屋中居住，事实上剥夺了其最基本的生存权。并且，该案涉及后马厂胡同x号院的几十户居民，都面临着一样的情况，势必引发连锁效应，影响社会稳定。实现中国梦的人民幸福，离不开人民的安居乐业，从实现中国梦的角度，应保护被告的居住权。返还原物针对的是无权占有，而被告是有权占有，原告不能要求被告返还原物。因此，不同意原告的第一项诉讼请求。所谓的违建并不是被告所加盖而是原产权单位所建，原告诉讼对象错误。且不属于返还原物纠纷的法律关系，原告应另行起诉。因此，不同意原告的第二项诉讼请求。房租标准应按北京市公房标准支付。因此，不同意原告的第三项诉讼请求。综上，恳请法院以法律精神之适当方法，顾忌社会效果，依法保障被告人的合法居住权。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区后马厂胡同x号x幢等x幢，建筑面积合计1925.80平方米。涉案房屋原为“市公产”，后调拨给“华北电业局”。1986年10月9日，水利电力部水电建设总局（甲方）与北京1**中学（乙方）签订《协议书》，内容为：“位于东城区灯草胡同三十四号院、东城区国旺胡同西巷一号院、西城区后马厂十五号院，以上三处平房原属水电部水电建设总局（简称甲方）家属宿舍，因甲方单位管理不便，经研究决定，愿将上述三处平房院房地产权宜，无偿全部移交给北京市一二二中学（简称乙方），均由乙方单位管理。甲乙双方订协议如下：（1）甲方根据一九八五年《全国房屋普查工作》该三处平房院普查登记为准，并附房租收费明细表一份，办理移交手续。（2）自乙方接管之日起，该三处平房院房地产所有权归乙方。对于房屋修缮、收租、改建均由乙方管理。（3）对于乙方需要了解有关房产住户情况，甲方可以协助说明或解释。（4）甲、乙双方签字，此协议即为生效。”水利电力部水电建设总局将涉案房屋无偿转让给北京1**中学。1987年11月6日，北京1**中学（甲方）与北京手表元件二厂（乙方）签订《协议书》，内容为：“一、甲方有房产两处：1、西城区后马厂x号院，面积3677.3㎡，房间104间。2、东城区灯草胡同x号院，面积556.9㎡，房屋39间。因甲方一无力量管理，二无资金改建，经领导研究决定，愿将上述两处宅院管理及产权无偿转让给北京手表元件二厂，有关管理、修缮以及改建均由乙方负责。二、甲方以一九八五年户口普查基数为准，办理住户、住房情况移交手续，移交后，有关户口迁出转入或互换房屋等情况，均由乙方负责，但今后如出现甲乙双方以外者对本房产所有权的异议和纠纷时，由甲方负责。乙方不退不让也不承担任何法律责任。三、乙方为了支持甲方办学，补偿房屋维修费用由乙方拨付15万元给甲方。四、关于房屋拆迁、回迁以及周转用房，甲方可协助乙方与有关部门联系，乙方与拆迁部门另订协议。五、本协议一式六份，经法人签字使其具有法律效应，签章之日起生效。”北京1**中学因无力修缮，将涉案房屋无偿转让给北京手表元件二厂。1993年8月31日，北京手表元件二厂更名为北京市华星精密器械公司，随后，涉案房屋所有权登记在北京市华星精密器械公司名下。1994年12月10日，北京市华星精密器械公司（甲方）与新兴（北京）工程建筑房地产开发公司（乙方）签订《房产转让合同》，内容为：“甲方在西城区旧鼓楼西大街后马厂15号（以下简称x号院）有110间平房，建筑面积1925.8㎡，占地面积约为3700㎡。甲乙双方本着平等、自愿、互利互惠的原则，就房产转让事宜订立本合同。1、甲方x号院房产以400万元人民币转让给乙方。甲方保证x号院房产没有任何产权纠纷，并承担一切法律责任。2、产权过户到乙方后，x号院拆迁等一切工作均由乙方负责。3、乙方在本合同签约同时先期给付甲方200万元人民币。4、甲乙双方到房产交易所办理有关房产过户手续，在交易所登记受理后3日内乙方将余下款项全部付清。5、如因甲方原因致使本合同失效时，甲方应连本带息返还给乙方；如乙方未能及时支付应付款项，逾期20日仍未支付，甲方有权视本合同失效。6、本合同一式四份，双方各执两份。7、本合同未尽事宜，由双方协商后作为补偿。”在本次房屋买卖交易的《北京市房屋买卖登记审批表》中情况一栏，记载如下：“该房共计110间，全部出租，共有承租户55户。产权单位北京市华星精密器械公司因该房破旧，无力维修，欲将该房出售。新兴（北京）工程建筑房地产开发公司为解决本单位职工住房问题，欲购买该房。买卖双方经协商议定房价款为人民币肆佰万元整。院内住户全部由新兴（北京）工程建筑房地产开发公司负责拆迁安置。经审核，该房产权清楚，无纠纷，买卖双方材料齐全，业务部意见同意双方进行交易，请所领导核示。”1995年1月25日，北京市华星精密器械公司（卖方）与新兴（北京）工程建筑房地产开发公司（买方）签订《房屋买卖保证书》，内容为：“产权人在西城区后马厂胡同15号有房产110间，1925.8㎡，现愿将该房产卖与北京市新兴工程建筑房地产开发公司所有，经买卖双方议定，同意按以下规定办理买卖手续。1、服从国家的房管政策，按有关规定办理买卖过户手续，新产权人购买此房产后愿与原房客维持租赁关系，另立新约，不强撵住户搬家。2、原产权人保证产权无问题，如发现产权纠纷，原产权人承担一切责任。3、新产权人购房后应认真负责检查修缮房屋，做到不倒、不塌、不漏，保障居住安全，不能因修缮借故收房。5、买卖双方办理过户手续后，今后此房因国家建设征用时，情愿按照国家价格补偿。5、合同所载房价系双方真实交易价格，如有隐瞒价格，偷漏契税等情节，情愿接受政府处罚。6、按照规定缴纳契税和手续费等。”1999年8月25日，涉案房屋所有权登记至新兴（北京）工程建筑房地产开发公司名下。2004年6月16日，因新兴（北京）工程建筑房地产开发公司与浙江中南经济发展公司的债权债务纠纷，北京市第一中级人民法院将涉案房屋予以查封，查封期间禁止转让、变卖、抵押，并于2006年7月26日进行续封。2007年5月23日，北京市第一中级人民法院作出（2000）一中执字第737号民事裁定，内容为：“本院在执行浙江中南经济发展公司诉新兴（北京）工程建筑房地产开发公司房屋买卖纠纷一案过程中，于2004年6月16日，对被执行人新兴（北京）工程建筑房地产开发公司名下位于北京市西城区后马厂x号院内的110间房屋及其对应的土地使用权（产权证号：西全字第**；地号：x；建筑面积1925.8平方米）予以查封。本院依法委托相关机构对上述房地产进行评估、拍卖，因三次无人竞买而流拍（第三次拍卖保留价为人民币1581.408万元）。执行中查明：1999年4月，本院受理执行杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司诉浙江中南经济发展公司返还投资款一案，依照本院作出的（1997）一中民初字第1668号民事判决书及北京市高级人民法院（1998）高民终字第128号民事判决书，被执行人浙江中南经济发展公司应返还申请人杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司本金人民币1400万元及相应利息。因被执行人浙江中南经济发展公司暂无财产可供执行，该案目前尚未能执行。另查明：2007年3月29日，杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司与志海伟业（北京）投资顾问有限公司签订《债券转让协议》，杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司将其对浙江中南经济发展公司债权全部转让给志海伟业（北京）投资顾问有限公司，并已通知浙江中南经济发展公司及新兴（北京）工程建筑房地产开发公司，浙江中南经济发展公司及新兴（北京）工程建筑房地产开发公司未提出异议。本院认为：浙江中南经济发展公司系杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司之债务人事实清楚，且亦经本院及北京市高级人民法院判决认可，故本案执行中所得钱款或财物应首先用以清偿浙江中南经济发展公司所欠杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司之债务。杭州钱江投资区江南电力燃料有限公司与志海伟业（北京）投资顾问有限公司所签《债权转让协议》符合法律规定，本院应予认可。将两案合并执行，志海伟业（北京）投资顾问有限公司应为最终权利人。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百三十条、及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款之规定，裁定如下：将被执行人新兴（北京）工程建筑房地产开发公司名下，位于北京市西城区后马厂**院内的110间房屋及其对应的土地使用权（产权证号：西全：西全字第**：x；建筑面积1925.8平方米），过户于志海伟业（北京）投资顾问有限公司名下。过户手续自行办理。本裁定送达后立即生效。”2011年9月15日，北京市第三建筑工程有限公司物业管理部出具《证明》一份，内容为：“西城区后马厂胡同x号东房是我单位分配给原三建职工任术，根据他本人提供的相关证明及调换房申请意见，我单位同意将此处房屋调换给郭培业居住。特此证明。”郭培业为本案被告。被告梁金翠为被告郭培业之妻，被告郭宗宇为被告郭培业之子。2011年9月26日，被告郭培业、梁金翠、郭宗宇的户籍迁入北京市西城区后马厂胡同**。此后，被告郭培业、梁金翠、郭宗宇实际居住使用位于北京市西城区后马厂胡同x号x幢编号为x的房屋至今。2012年1月19日，涉案房屋所有权登记至原告志海伟业公司名下。现原告志海伟业公司起诉至本院，要求被告郭培业、梁金翠、郭宗宇腾退位于北京市西城区后马厂胡同x号x幢编号为x的房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用费。被告郭培业、梁金翠、郭宗宇不同意原告志海伟业公司的诉讼请求，并持其辩称理由予以抗辩。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、证明、户口薄、不动产档案查询资料等证据在案佐证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，涉案房屋原为公有住宅，实际居住人多为历史原因及政策原因取得单位福利分房的职工及家属，因原产权管理单位无力负担修缮费用，产权历经多次无偿或低价转移，但每次产权转移过程中都对实际居住人的居住问题有所约定，或约妥善管理、或约妥善安置、或约不得强撵，均保障了实际居住人的居住权益。因最后一任的原产权单位新兴（北京）工程建筑房地产开发公司对外负有债务，将涉案房屋产权经司法程序直接划归本案原告志海伟业公司所有，以抵偿其所欠债务，原告志海伟业公司因此取得涉案房屋的产权，原告志海伟业公司亦应妥善处理原有实际居住人的居住问题，综合保障其居住权益。被告郭培业一家经单位调换住房至涉案房屋中的x幢编号为x的房屋中居住，其居住权益亦应得到相应的综合保障。因此，原告志海伟业公司要求被告郭培业一家腾退涉案房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条之规定，判决如下：驳回原告志海伟业（北京）投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2984元，由原告志海伟业（北京）投资顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘昌龙人民陪审员  蒋建春人民陪审员  赵宗飞二〇一九年八月一日书 记 员  包玉婷