江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再81号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：南京高科股份有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区南京经济技术开发区新港大道**。法定代表人：徐益民，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪敏，国浩律师（南京）事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：江苏汤沟国藏酒业销售有限公司，住，住所地江苏省南京市建邺区青奥南路****1-101/div>法定代表人：胡福，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涛明，江苏东域律师事务所律师。再审申请人南京高科股份有限公司（以下简称高科公司）因与被申请人江苏汤沟国藏酒业销售有限公司（以下简称汤沟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终173号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月10日作出（2018）苏民申3205号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人高科公司委托诉讼代理人倪敏、被申请人汤沟公司委托诉讼代理人崔勇、徐涛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高科公司申请再审称，（一）一、二审判决认定高科公司因漏雨未及时修复租住房屋期间为26个月，判决汤沟公司无需向高科公司支付全部26个月期间的租金，与汤沟公司该期间仍实际使用案涉房屋经营的事实不符。1、高科公司在一、二审期间提供的气象资料证实，该26个月期间阴雨天气总计只有84天，减去免收汤沟公司租金期间的20天，未修复房屋期间仅有64天下雨。故一、二审关于此项裁判显然过重，应在查明仍实际使用事实的基础上，并综合下雨天数及雨量的恶劣程度等情况，重新合理确定赔偿方式或赔偿期间的问题。2、汤沟公司存在实际使用该房屋的客观事实。有汤沟公司的水费、电费单据、资产负债及损益表及招录员工记录等证据证实。何况汤沟公司是销售型企业，漏雨不会从根本上影响汤沟公司经营活动的彻底丧失。（二）一、二审判决关于全部29个月“因停电（3个月）”和“漏雨未及时履行维修义务（26个月）”，适用成本法判定高科公司承担汤沟公司全部工资损失的赔偿责任，于法无据，应予驳回，或重新根据证据规则确定汤沟公司的举证责任，进行裁判。1、一、二审判决支持汤沟公司采用成本法的举证方式，将上述两期间员工工资确认为高科公司应承担的损失范围，不仅与漏雨之间并不存在直接因果关系，更不符合判决援引的《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条第一款和第二百二十一条规定的损失计算方法。因此，对该请求应直接予以驳回。2、退言之，即便汤沟公司可能确实存在相关损失，但由于其提交的证据或因不能证明与损失之间存在因果关系；或存在工资损失证据本身无劳动合同、有劳动合同但未在劳动保障部门备案，无法确认是否系其员工身份；亦或是存在无转账支付工资记录、现金发放无签收人等等问题。因此，汤沟公司主张损失明显缺乏证据支持。故如根据汤沟公司诉请酌定赔偿此部分损失，也应当要求汤沟公司继续举证或通过审计方式解决证据本身问题，使得相关证据认定的事实达到确实、充分的程度，再酌定赔偿数额才具有合理性。（三）一、二审判决就汤沟公司装修损失赔偿责任存在认定错误，带来计算错误的问题，应当进行调整。高科公司对赔偿汤沟公司装修损失不持异议，但前提是认定正确或计算正确的装修损失才是高科公司应承担的赔偿范围。由于2015年8月后高科公司已履行案涉房屋的维修义务，停电3个月不应纳入装修损失残值的计算分摊范围。综上，请求撤销一、二审判决对于因漏雨未及时履行维修义务而由高科公司承担的26个月免除租金的赔偿责任，应在查明事实的基础上，另行确定合理赔偿方式；驳回汤沟公司要求高科公司承担全部员工工资的诉讼请求，或重新确定汤沟公司的举证责任，进行裁判；纠正一、二审关于装修损失的计算错误。汤沟公司辩称，（一）高科公司未履行租赁物维修义务及擅自停电，构成违约。高科公司交付的租赁物应当适用于汤沟公司的经营，由于租赁物漏雨影响到汤沟公司的使用。（二）高科公司应当承担赔偿损失的违约责任。1、关于损失，根据二审法院从税务部门调取的申报表和利润表看，漏雨期间汤沟公司亏损巨大。2、由于汤沟公司2013年3月开始经营，到6月份开始普遍发生室内漏水，在前期初营业期间，利润不具备参考价值。而汤沟公司经营范围为珠宝和酒水两个行业，从同行业认定汤沟公司经营利润也有难度。一、二审法院根据汤沟公司的客观举证能力支持了汤沟公司以企业经营成本中的员工工资成本作为主张，并无不当，且该员工工资远远低于实际亏损金额。3、高科公司没有提供证据证明还有其他影响汤沟公司经营亏损的情况。综上，一、二审判决认定事实清楚，依法应予维持。高科公司向一审法院起诉请求：1、确认高科公司和汤沟公司签署的租赁合同于2015年11月16日解除；2、汤沟公司限期搬离租赁合同约定的厂房并将厂房及附属设施、配套设施恢复原状返还高科公司；3、汤沟公司向高科公司支付2014年12月1日起至2015年11月15日期间的租金386400元及2015年11月16日起至汤沟公司实际返还厂房及附属设施、配套设施时止的房屋占有使用费（按24元/平米/月计算，其中暂计算至2015年11月30日的房屋占有使用费为16800元）；4、汤沟公司向高科公司支付迟延支付租金期间的滞纳金32220.72元（暂计算至2015年11月30日,此后滞纳金至汤沟公司实际支付租金之日止，按每日万分之三的标准计算，其中2014年12月1日至2015年5月31日期间租金的滞纳金自2014年12月1日起计算，2015年6月1日至2015年11月30日期间租金的滞纳金自2015年6月1日起计算）；5、汤沟公司向高科公司支付违约金40320元。汤沟公司向一审法院提起反诉请求：1、判令高科公司赔偿汤沟公司因漏水导致的装修损失121000元；2、判令高科公司赔偿汤沟公司2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停电期间的员工工资损失1538027元；3、判令高科公司支付汤沟公司违约金40320元。一审法院认定事实：2012年9月29日，南京新港高科技股份有限公司（甲方，出租方，2013年1月22日经工商行政管理机关核准变更为高科公司）与汤沟公司（乙方，承租方）签订《标准厂房租赁合同》，该合同第一条约定乙方租赁厂房位于南京经济技术开发区（该房屋登记的所有权人已于2013年9月13日变更为高科公司），租赁面积为1400平方米。该合同第二条厂房用途约定厂房限用于工业生产项目，未经甲方书面同意乙方不得改变厂房用途。第三条租赁期限约定租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，租赁期满后该合同即终止，乙方必须将房屋退还甲方。该合同第四条租金第4.01条约定：第1年免收租金，第2年月租金按人民币16元/㎡/月收取，年租金总额为268800元，第3年起月租金按24元/㎡/月收取，年租金总额为403200元；第4.02条约定甲方同意免收乙方装修期间租金（2012年9月30日至11月30日）。该合同第五条租金支付期限和方式第5.01条约定，乙方于该合同签字之日起至厂房交付之前向甲方支付定金60000元，该笔款项将充抵合同的最后一期房租；第5.02条约定，乙方应于每年的11月30日及5月31日前分别缴纳下一个半年度的租金。该合同第九条厂房的使用与维修约定，乙方负责厂房的日常维修和保养，并承担此费用，甲方仅负责非因乙方过错所致的涉及厂房性能及其他重要问题的维修义务。该合同第十三条违约责任第13.02条约定，任何一方违约，均应向另一方支付年租金总额10%的违约金，并承担实际损失的赔偿金；第13.03条约定，乙方应对到期仍未支付的一切款项，从滞纳之日起，按日加付应缴纳费用0.3‰的滞纳金，滞纳期超过三个月的，甲方有权解除合同，因此而造成的甲方损失，由乙方负责赔偿。该合同签订后，汤沟公司未支付合同约定的定金，自2014年12月1日起的租金汤沟公司未再支付。2015年11月13日，高科公司通过中国邮政EMS特快专递向汤沟公司邮寄了《解除通知书》。该通知书中言明：经高科公司多次催要，汤沟公司仍未支付自2014年12月1日起的租金，根据案涉合同第13.03条之约定，故通知自2015年11月16日起解除案涉合同，要求汤沟公司在收到通知后2日内搬离交付案涉房屋及附属设施、配套设施，并支付相应租金。汤沟公司于2015年11月14日收到该通知书，因案涉房屋存在漏水问题双方就合同解除和租金及损失等问题产生争议，故高科公司诉至一审法院。汤沟公司承租的案涉房屋为楼房的第5层，系顶楼。高科公司交付的系毛坯房，汤沟公司接收房屋后进行装修，于2013年3月起正式使用案涉房屋进行经营活动。汤沟公司对案涉房屋的使用布局情况为：走廊呈L形，南边共9间，最西侧的1大间为珠宝大展厅，其余8间序号由西向东分别为南1至南8，南1为玉石展厅，其余为办公室和会客室；北边共8间，序号由西向东分别为北1至北7，为存放酒仓库、财务室，另1间为卫生间；东边共4间，为董事长办公室、大餐厅、小餐厅、员工餐厅。在2013年6月案涉房屋开始普遍发生室内顶部和窗户部位渗漏水，室内多处装修受损，并愈发严重，珠宝大展厅在下雨时室内滴水严重需用盆接水。2015年夏天，高科公司对案涉房屋的屋面进行了整体维修。一审审理中，汤沟公司申请对案涉房屋内装修受损与房屋自身质量问题之间是否存在因果关系进行鉴定，后因高科公司认可两者之间存在因果关系，故汤沟公司撤回该鉴定申请。汤沟公司又申请对案涉房屋内因房屋存在质量问题导致渗漏水所产生的室内装修损失进行评估，以及因承租的为毛坯房故对案涉房屋室内未受损区域的装修残值申请补充评估，后又撤回该补充评估申请。一审法院依法委托了南京德和资产评估事务所有限公司（以下简称评估公司）进行评估，2017年4月14日评估公司对案涉房屋现场进行评估勘验，一审法院、评估公司及双方当事人参加，4方现场共同确认了案涉房屋因漏水产生的装修损失影响的范围、部位，确定评估基准日为2013年6月30日。评估公司于2017年7月11日出具了案涉房屋因漏水导致的装修损失资产评估报告（以下简称评估报告），向汤沟公司收取评估费6000元。评估报告载明：此次评估范围具体为案涉房屋内装修因漏水导致受损的墙面粉刷、墙纸、吊顶等，经评定估算，截止于评估基准日受损资产的评估值为121000元（已按评估基准日对成新率予以打折）；受损部位（房间序号和名称同上）为：大展厅墙面、吊顶，南1墙面、吊顶，南2至南6墙面，南7墙面、吊顶及隔间墙面、吊顶，南8墙面、吊顶及隔间墙面、吊顶；北1至北7墙面，卫生间吊顶；董事长办公室墙面、吊顶及套间墙面、吊顶，大餐厅、小餐厅墙面、吊顶，厨房吊顶，员工餐厅墙面、吊顶和柜子。经质证，双方当事人对评估报告均无异议，高科公司表示对评估报告的关联性意见同其相应的答辩意见。汤沟公司为证明高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋停止供电，举证了由高科公司出具给汤沟公司的2015年9月、10月和2016年1月的电费通知单3份。汤沟公司表示：1、此3份电费通知单是高科公司提供的，电表是由其实际控制，汤沟公司无法对表数作出任何更改。2、2015年9月汤沟公司是正常用电，9月电费通知单载明本次抄表数为799，10月电费通知单载明抄表数为801，两者表数相差2，主要是公共能耗费，为电梯和公共通道的照明；2016年1月电费通知单载明上次抄表数为801、本次抄表数是845，与上次10月抄表数差距只有44，主要是2015年11月、12月、2016年1月期间的3个月的公共能耗费和2016年1月正常用电产生的电费。由上可见，2015年10月至12月期间案涉房屋处于停电状态。3、高科公司辩称该期间没有对案涉房屋采取断电措施，但案涉房屋是其提供的，电费通知单也是其提供的，电表其实际控制，汤沟公司无法对电表表数进行任何更改；在此期间汤沟公司多次要求高科公司恢复供电，其均不予恢复供电。因为高科公司断电行为导致汤沟公司员工无法上班，但在此期间汤沟公司的支出仍正常发生，如人员工资、房租、职工交通费等。因此，汤沟公司认为高科公司断电行为和汤沟公司的损失之间存在因果关系。经质证，高科公司表示：对该3份电费通知单的真实性无异议，但对其关联性有异议，汤沟公司通过该证据主张的停电事实不成立，理由如下：1、3份电费通知单只能证明汤沟公司没有发生用电的量，并不能证明停电的事实；2、如果是停电，但汤沟公司没有证据证明是高科公司实施的停电；3、此3份电费通知单只反映汤沟公司承租面积的自用电量，不反映公共能耗费，公共能耗费涉及到好几家电费，不在电表上反映，另外收费；4、此3份电费通知单恰恰说明了汤沟公司使用高科公司出租的厂房拒不交付租金，是违约行为。至于此3份通知单反映出汤沟公司在2015年10月至12月期间用电量非常少的真实原因，高科公司表示不清楚。汤沟公司为证明其主张的2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停电期间发生的员工工资损失1538027元，举证了装订于其财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细计80页，并提供了根据工资发放的财务账册资料内容所制作的工资明细账。一审法院经审查，确认汤沟公司举证的上述财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细，能够证实汤沟公司所发放的2013年6月份至2015年8月份和2015年10月份至2015年12月份的工资合计为1538027元。经质证，高科公司表示：对上述证据的真实性不持异议，但汤沟公司未举证证明这些拿所谓工资的人是其合法员工，也不能证明这些工资和其所称的漏水、停电存在因果关系。汤沟公司表示：对于房屋漏水的事实，评估公司和法院的现场勘验均能反映，这样的状况汤沟公司无法进行正常营业，但是在此期间依然要支付营业成本，这里主要是工资，这些工资和漏水之间有着因果关系，故该损失应由高科公司承担。关于高科公司提出的领取工资人员是否为汤沟公司员工问题，如在2013年8月份工资表中有一栏是社保（个人），还有一栏是代扣个调税；另当庭补充提交装订于财务账册中2014年8月社保缴费清单1份，证明领取工资的人员是汤沟公司员工。高科公司表示：对该社保缴费清单的真实性予以认可，但不能证明汤沟公司都为他们缴纳了社会保险；汤沟公司举证的工资表反映人员有所变化，如2013年6月份工资清单上是6个人、7月份工资清单上是10个人增加了4个厨师、8月份发放工资人数变为11人、10月变为14人、2014年3月变为16人，说明汤沟公司的经营并没有因为所谓的漏水造成任何影响，反而增加人员。针对高科公司提出的工资表中相关人员是否为汤沟公司员工以及工资表中人员变化证明汤沟公司是在实际经营的问题，汤沟公司补充举证了19份汤沟公司与领取工资人员签订的劳动合同和劳务用工合同，并提交了《人员变化原因说明》和《员工合同签订及社保情况》表。汤沟公司书面表示：汤沟公司于2012年10月24日成立，成立之初便与高科公司签订租赁合同，承租案涉厂房作为办公场所，同时招录大批员工，准备从事酒业销售。自2013年6月至2015年12月，领取工资的人员中，与汤沟公司签订合同的共有19人（详见汤沟公司提供的劳动合同及劳务用工合同），未签合同的人员共有22人（详见汤沟公司提供的《员工合同签订及社保情况》表），此22人工作时间均在1个月至3个月之间，其中大多数为厨师，故未签订合同。人员变动最为频繁的是厨师，该岗位本身具有不固定性，不能说明任何问题；其次是销售人员，这些人有的是在漏水发生之前就确定录用的人员，在漏水期间才到公司报到，有的是漏水期间招录的人员，虽引起人员数量的变化，但均是为房屋漏水修复后的正常经营做人员储备；由于房屋漏水情况迟迟得不到修复，致使无法正常经营，有一些员工没有业绩，只能拿基本工资，在公司几个月后就离职了；这些人员的流动，给汤沟公司带来了负面影响，增加了公司的招录成本。高科公司以人员数量增加即认定汤沟公司是在正常经营，该观点过于片面，没有事实依据，不应得到支持。本案的争议焦点是高科公司提供的案涉房屋存在严重渗水漏水以及无故断电导致汤沟公司根本无法办公，从而造成巨额损失，这与高科公司提出的职工人员变化未影响正常经营的抗辩理由并无关联。经书面质证，高科公司书面表示：关于上述证据真实性问题，19份合同系汤沟公司自行签订，无第三方确认，有的合同没有签署日期，故无法确认其真实性；对未签订合同的22人，汤沟公司未能证明存在合法的雇佣关系。关于关联性问题，1、汤沟公司所提供的证据恰恰证明其生产经营未受影响。19份合同中仅3份合同在发生漏水之前签订，说明汤沟公司在发生漏水后仍陆续招收和聘用员工，显示其经营并未受到漏水影响，如受到严重影响，其违背常理陆续增加人员成本，实质是恶意降低利润造成存在经营损失的表象；汤沟公司提供的工资表显示在其所称的受损期间，厨师大体维持在4人左右，2014年7月聘用的1名厨师月工资高达7000元，此举违背常理，证明汤沟公司在所称受损期间利用案涉房屋进行招待宴请等经营活动。2、即使高科公司对案涉房屋漏水负有维修义务，但汤沟公司的工资成本支出与漏水及维修责任之间无因果关系，高科公司也不应赔偿汤沟公司的人员工资。汤沟公司主张因房屋漏水无法办公，但其未提供证据证明无法办公的事实存在，相反其已提供的证据证明其在所称的受损期间继续利用案涉房屋用于办公、招待等经营活动；主张因经营活动受到影响而赔偿的损失，应当依据经营活动受到特定影响而导致的经营收入减少或经营利润减少的数量来确定，汤沟公司应当提供有效证据证明该损失，其人员工资支出与经营活动受到影响而产生损失之间没有关联性；人员工资支出成本仅是公司经营活动中成本支出的一小部分，员工数量由公司根据经营情况确定，汤沟公司一方面称经营受到严重影响，另一方面人员数量和工资支出还出现增长，完全违背常理；根据汤沟公司的经营范围内容，其属非生产类企业，而是以销售为主营业务，其经营活动并不完全依赖办公用房，即使案涉房屋无法使用，也不可能导致其经营活动无以为继；汤沟公司称其在漏水期间招录人员是为修复后正常经营储备人员，此系为经营活动作出的经营性决策，其后果应当自行承担。汤沟公司为证明其不应支付自2017年5月2日起的房屋租金，举证了办理房屋交接通知单、EMS快递单及邮件投递结果查询信息，汤沟公司表示：其已于2017年4月28日书面通知高科公司办理案涉房屋的交接手续，在发出该通知前已全部搬清，但高科公司一直未配合办理，此后产生的租金不应由汤沟公司支付。该通知单由汤沟公司通过EMS特快专递邮寄给高科公司的法定代表人，通知单言明：案涉房屋的租赁发生纠纷已诉至法院，相关费用按法院判决执行，汤沟公司现已全部搬清，请高科公司自收到通知后3日内安排人员联系房屋交接手续，逾期不配合交接，所产生的一切后果由高科公司承担。通知单由汤沟公司于2017年4月29日递交邮寄，高科公司于5月2日签收。经质证，高科公司表示：其在5月2日确实收到了该通知，高科公司认为合同解除后交还房屋是承租人应尽义务，发出通知并不能证明承租人履行了交付房屋义务，目前房屋钥匙还在汤沟公司手上，其也没有主动到高科公司处办理交接手续，由此产生的房屋损毁灭失的风险应该由其承担，案涉房屋的租金、房屋占用费等费用按照合同约定还应由其承担。对此，汤沟公司表示：汤沟公司发通知是希望双方当面进行交接，但是高科公司拒绝交接，汤沟公司也多次与其进行电话联系，但其仍然拒绝办理交接，汤沟公司出于无奈才发出书面通知，故案涉房屋钥匙无法交付给对方。关于高科公司提出的汤沟公司对案涉房屋实际改变了合同约定的用途的问题，一审庭审中，双方分别作出如下陈述：汤沟公司表示：虽然案涉合同约定案涉房屋用途为工业生产，但合同实际履行中高科公司是认可汤沟公司改变用途的，理由是：汤沟公司的营业执照已经非常明确载明了经营范围，为销售各类商品（含矿产品），自2012年到2015年发生诉讼已有近4年时间，高科公司从未提出任何书面或者口头的异议。高科公司表示：高科公司对汤沟公司承租案涉房屋从未进行工业生产的情况没有提出过异议，同时也没有作出书面的同意；虽然汤沟公司的营业执照上没有载明生产经营的内容，根据其公司名称当时可能是销售，但是高科公司是要求其从事工业生产的，其应按要求使用房屋或者变更营业执照增加经营范围。一审法院认为：根据合同法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。高科公司与汤沟公司签订的案涉合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照合同约定和相关法律规定履行合同。针对双方当事人分别主张的诉讼请求，一审法院围绕双方主要争议焦点问题，作出如下分析和认定：一、关于案涉房屋渗漏水的确定与责任认定。案涉房屋由高科公司于2012年9月29日签订案涉合同后交付给汤沟公司，交付时系毛坯房，汤沟公司接收后对案涉房屋进行装修，于2013年3月正式使用。经一审法院和评估公司现场勘验，双方当事人共同确认：2013年6月梅雨季节案涉房屋开始普遍发生室内顶部和窗户部位渗漏水，导致案涉房屋每个房间的装修均有不同程度受损，并愈发严重，其中珠宝大展厅在下雨时室内滴水严重需用盆接水。案涉房屋出现的上述渗漏水，系房屋自身质量存在问题所致。2015年夏天，高科公司对案涉房屋的屋面进行了整体维修，解决了案涉房屋的漏水问题。双方当事人对案涉房屋出现渗漏水和漏水问题得到解决的具体日期均未能明确陈述和提供证据予以证明，一审法院认定案涉房屋存在渗漏水的期间为2013年6月至2015年8月，时间确定为26个月。根据合同法第二百一十六条规定，出租人的基本义务是按约将租赁物交付承租人并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途。高科公司交付汤沟公司的案涉房屋，因房屋自身存在质量问题导致案涉房屋普遍发生室内渗漏水，影响到房屋的基本使用功能，属于租赁物存在重大质量瑕疵，对此高科公司构成违约。根据合同法第二百二十条、第二百二十一条规定，高科公司作为出租人应当及时履行维修义务，但高科公司直至2015年夏天通过采取对案涉房屋屋面进行整体维修的方法才解决案涉房屋的漏水问题，故高科公司相应的违约期间为2013年6月至2015年8月，对违约造成汤沟公司的相应损失应当承担赔偿损失的违约责任。至于高科公司辩称汤沟公司可以而且应当采取补救措施防止损失的扩大但没有采取任何补救措施的意见，一审法院经审查认为，上述法条规定出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修而非应当或必须自行维修，汤沟公司对其未自行维修的情况作出了合理解释和说明，高科公司对其解释和说明未能提供证据予以否定；且案涉房屋存在的质量问题为房屋屋面漏水，不属于汤沟公司承租房屋的专有部分的内部质量瑕疵，所需维修的内容为房屋屋面的整体维修，而汤沟公司承租的仅是第5层，如要求作为承租人的汤沟公司应当自行对案涉房屋屋面进行整体维修，则加重了承租人的责任，同时也减轻或免除了出租人的法定责任。因此，高科公司这一辩称意见依据不足，一审法院不予采纳。二、关于汤沟公司主张高科公司停止供电问题的认定。汤沟公司为证明高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋停止供电，提供了由高科公司出具给汤沟公司的2015年9月、10月和2016年1月，3个月份的电费通知单。该3份电费通知单系高科公司出具的，属于具有客观性的书证，通过对3份电费通知单所载内容进行比较分析，相对于正常用电的2015年9月和2016年1月，2015年10月至12月期间案涉房屋产生的用电量微乎其微；记载案涉房屋实际用电量的电表由高科公司控制，汤沟公司无法对电表表数进行任何更改。上述事实表明，在2015年10月至12月期间案涉房屋没有正常使用，汤沟公司陈述系高科公司对案涉房屋采取了停止供电措施，导致其无法使用案涉房屋，在此期间其多次要求高科公司恢复供电未果。高科公司否认该期间其对案涉房屋采取了停止供电措施，但在汤沟公司提供证据并作出合理解释的情况下，其作为出租人对此3个月案涉房屋产生的用电量微乎其微的原因未作出合理的解释，未提供证据证明其未对案涉房屋采取停止供电措施，也未提供证据证明汤沟公司在该期间对案涉房屋进行了正常使用。因此，一审法院认定在2015年10月至12月期间，高科公司作为出租人对案涉房屋采取了停止供电措施，致使汤沟公司未能正常使用案涉房屋。根据合同法第二百一十六条规定，出租人负有保持租赁物具有基本使用功能的义务。高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取了停止供电措施，致使汤沟公司未能正常使用案涉房屋，高科公司构成违约，对造成汤沟公司的相应损失应当予以赔偿。三、关于高科公司主张的案涉合同解除问题的认定。案涉合同第13.03条约定，如汤沟公司迟延支付租金超过3个月，高科公司有权解除合同，汤沟公司至今未支付自2014年12月1日起的租金。高科公司依据以上事实向汤沟公司发出通知书，表示自2015年11月16日起解除案涉合同。汤沟公司对此抗辩因高科公司提供的房屋存在漏水问题致其无法正常使用，且在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取了停止供电措施，故汤沟公司为此不支付租金不构成违约。一审法院经审查认为：1、因高科公司所交付的案涉房屋自身存在质量问题，影响到房屋的基本使用功能已构成违约，汤沟公司支付自2014年12月1日起半年租金的履行期限按合同约定在2014年11月30日前，而高科公司的违约事实发生在该日期之前。故高科公司违约在先，汤沟公司据此不支付租金符合合同法的相关规定，不构成违约，高科公司据此主张案涉合同于2015年11月16日解除缺乏依据，不能产生案涉合同已于2015年11月16日解除的法律效果。2、高科公司在解决案涉房屋的渗漏水问题后，又在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取停止供电措施再次构成违约，汤沟公司据此不支付租金也不构成违约。3、在2017年4月14日评估公司对案涉房屋现场进行评估勘验后，汤沟公司向高科公司发出通知单表明解除案涉合同，高科公司于5月2日收到通知单后，对汤沟公司解除合同的意思表示未提出异议，在本案审理中也未提出异议。因此，根据合同法第九十三条第一款规定，一审法院认定案涉合同经合同双方协商一致予以解除，解除的时间为2017年5月2日。四、关于双方当事人均主张违约金40320元请求的认定。案涉合同第13.02条约定，任何一方违约，均应向另一方支付年租金总额10%的违约金。本案中，双方当事人均依据该约定，主张对方支付违约金40320元。一审法院认为：汤沟公司主张高科公司支付该违约金，是基于高科公司提供的案涉房屋存在漏水和对案涉房屋采取停止供电措施；高科公司主张汤沟公司支付该违约金，是基于汤沟公司逾期未支付租金。如上所述，一审法院已认定高科公司具有提供的案涉房屋存在漏水和对案涉房屋采取停止供电措施的违约情形，但在高科公司消除上述违约情形后，汤沟公司应当向高科公司支付租金，其未支付也构成违约。因此，双方当事人分别存在违约情形，双方根据案涉合同第13.02条约定所主张的违约金应当予以冲抵，故一审法院对双方主张的该违约金请求均不予支持。五、关于高科公司主张的其它诉讼请求的认定。关于高科公司主张汤沟公司搬离案涉房屋并将案涉房屋及附属设施、配套设施予以恢复原状和返还的请求。案涉合同对汤沟公司履行返还租赁物义务的约定为合同第3.02条，该条约定的相应内容为“租赁期满后，本合同即终止，乙方必须将房屋退还甲方”，该约定并无高科公司所主张的返还附属设施、配套设施和恢复原状的内容。故高科公司主张返还附属设施、配套设施和恢复原状的请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持。汤沟公司发出的通知单已于2017年5月2日到达高科公司，汤沟公司已表明案涉房屋已全部搬清，请高科公司自收到通知后3日内安排人员联系房屋交接手续，逾期不配合交接，所产生的一切后果由高科公司承担。但高科公司未按通知内容及时与汤沟公司办理房屋交接，怠于接收案涉房屋，不履行合同附随义务。故一审法院认定汤沟公司已履行合同约定的返还租赁房屋的义务，如案涉房屋内还有剩余未拆除的未形成附合的装饰装修物和其它财产，因汤沟公司明确已全部搬清，故视为其已放弃未清除的剩余财产。关于高科公司主张汤沟公司支付租金的请求。双方当事人确认汤沟公司至今未支付自2014年12月1日起的租金。根据合同法第二百二十一条规定，租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期。一审法院已认定案涉房屋普遍存在渗漏水，渗漏水的期间为2013年6月至2015年8月，时间确定为26个月，高科公司对案涉房屋停止供电的期间为2015年10月至12月，时间确定为3个月。在案涉房屋存在渗漏水期间和高科公司停止供电期间，汤沟公司不能正常使用案涉房屋，可以不予支付对应期间的租金，但对于案涉房屋能够正常使用期间的租金应当予以支付直至案涉房屋交付时。故汤沟公司应当支付租金的期间为2015年9月和2016年1月至房屋交付时，合计17个月；根据案涉合同第4.01条所约定的租金价格即每月每平方米24元计算，汤沟公司应当支付的租金为24元×1400平方米×17个月=571200元。关于高科公司主张汤沟公司按每日万分之三标准支付迟延支付租金的滞纳金的请求。如上所述，因高科公司所交付的案涉房屋自身存在质量问题，并对案涉房屋采取停止供电措施，故高科公司构成违约且违约在先，并造成汤沟公司损失。因此，汤沟公司据此抗辩不支付租金，不构成逾期支付，且符合合同法的相关规定；虽然在2016年1月高科公司恢复供电后，汤沟公司能够正常使用案涉房屋，但鉴于高科公司先前的违约行为给汤沟公司造成了损失，在高科公司不明确赔偿责任情况下，汤沟公司未及时支付租金，并非主观故意拖延支付，属于对高科公司先前违约的抗辩。因此，高科公司主张汤沟公司承担迟延支付租金的滞纳金的请求，依据不足，一审法院不予支持。六、关于汤沟公司主张高科公司赔偿因房屋漏水导致的装修损失请求的认定。汤沟公司自高科公司承租的案涉房屋为毛坯房，汤沟公司接收后出资对案涉房屋进行了合理的装修，根据案涉合同约定应已得到高科公司的准许。因高科公司交付的房屋自身存在重大质量瑕疵产生渗漏水，导致案涉房屋室内的装修物普遍受损，高科公司构成违约，对所造成的相应装修损失应当承担赔偿责任。高科公司抗辩不承担装修损失的主要理由为汤沟公司未及时自行维修扩大了损失和单方改变房屋的约定用途及因汤沟公司违约导致合同解除时出租人不应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于高科公司辩称汤沟公司未及时自行维修扩大了损失的意见，一审法院在上文中已作出认定，故高科公司提出的该辩称意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于高科公司辩称汤沟公司单方改变房屋约定用途的意见，一审法院经审查认为：虽然案涉合同约定了案涉房屋的用途为工业生产，但根据汤沟公司的名称和营业执照内容，汤沟公司的主营业务为销售，高科公司对此应当知晓，但高科公司依然将案涉房屋出租给汤沟公司，且在租赁期间从未对此提出异议。案涉房屋存在渗漏水的原因在于房屋屋面漏水，而非汤沟公司不正当合理使用所致，汤沟公司没有将案涉房屋用于工业生产而是用于销售经营，其改变合同约定房屋用途的行为本身并不会导致案涉房屋产生渗漏水。因此，高科公司这一辩称意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于高科公司辩称的案涉合同已解除的理由，一审法院已对合同解除的时间和方式作出认定，故高科公司提出的该辩称意见缺乏依据，一审法院不予采纳。评估公司出具的评估报告，以2013年6月30日为基准日，并按评估基准日对装修物价值的成新率予以打折，确定截止于评估基准日受损装修物的评估值为121000元。从2013年7月1日至2017年5月初的租赁期间内共计46个月，2013年6月30日的装修物残值应当在此46个月租赁期间予以分摊；一审法院已认定案涉房屋存在的渗漏水期间和高科公司停止供电期间合计29个月，故对于该29个月期间所分摊的装修物评估值，高科公司作为违约方应当予以赔偿。因此，一审法院认定高科公司应当赔偿汤沟公司的装修损失为（29个月÷46个月）×121000元=76282.61元。七、关于汤沟公司主张工资损失请求的认定。汤沟公司为主张在案涉房屋2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停止供电期间发生的员工工资损失1538027元，提供了装订于其财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细。一审法院经审查认为，这些证据系汤沟公司装订成册的原始财务资料，其所主张的上述期间已发放的工资数额，不仅有记账凭证，还有工资表和银行付款明细相印证，故一审法院认定汤沟公司在上述期间已实际发放的工资数额为1538027元。高科公司辩称上述证据中领取工资的人员，汤沟公司提供的证据不能证明系其公司员工；汤沟公司为此补充提供了装订于财务账册中的社保缴费清单以及19份劳动合同和劳务用工合同等证据，并说明上述工资表中有社保费用和代扣个调税的内容；汤沟公司还提交了《人员变化原因说明》和《员工合同签订及社保情况》表，说明除签订合同的19人外，还有22人工作时间仅在1个月至3个月，属于短期用工故未签订任何合同。一审法院经审查认为，汤沟公司就主张所发放的员工工资，提供了其装订成册的原始财务资料，其针对高科公司提出的领取工资人员是否为汤沟公司员工的异议，补充提供了相关合同和书面说明，高科公司对此未能提供任何证据予以否定，故一审法院认定上述证据中领取工资的人员为汤沟公司的员工。关于汤沟公司主张的上述工资损失与案涉房屋渗漏水和停止供电的关联性问题。高科公司辩称：在案涉房屋漏水期间汤沟公司陆续增加用工违背常理，为恶意降低利润空间而造成存在营业损失的表象，也恰恰证明漏水期间其经营没有受到影响；汤沟公司在漏水期间还进行了招待等行为，说明其经营活动在正常进行，房屋漏水不影响其正常销售业务等，故汤沟公司主张的上述工资损失与案涉房屋渗漏水和停止供电之间不具有因果关系。一审法院经审查认为：高科公司所作出的上述辩称理由，是基于分析和猜测，其未能提供任何证据予以证明，汤沟公司对其提出的相关异议作出了解释和说明，这些理由本身不能证实在案涉房屋渗漏水和停止供电期间汤沟公司的经营活动没有受到影响。本案审理中，一审法院和评估公司对案涉房屋渗漏水产生的损害情况进行了现场勘验，勘验结果也得到双方当事人确认，现场勘验情况表明案涉房屋受到渗漏水影响是普遍存在的，有的房间受损情况尤为严重，已影响到房屋的正常使用，自然影响到汤沟公司的正常经营活动。高科公司主张汤沟公司的正常经营活动没有受到影响，其不应仅是通过分析予以证明，更应提供证据加以证明。因此，一审法院认定案涉房屋存在渗漏水和高科公司停止供电，足以影响汤沟公司开展正常的经营活动，高科公司构成违约，对造成汤沟公司的合理经营损失应予赔偿。关于汤沟公司主张以其实际发放的员工工资作为经营损失的合理性问题。汤沟公司表示在房屋漏水期间和停电期间无法正常营业，但仍要支付人员工资、社保等营业成本，其实际还遭受了其它巨大损失，鉴于举证营业损失困难，故在本案中仅就营业成本中人员工资损失进行主张。一审法院经审查认为：合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。汤沟公司所发放的工资属于其经营成本的一部分，其将实际发放的工资作为经营损失，汤沟公司从举证方法和能力角度考虑，选择只主张企业经营成本中的员工工资作为发生的损失，系其在法律权限范围内的自愿处分。该损失与高科公司的相关违约存在直接的因果关系，且在高科公司可预见范围。因此，一审法院认定汤沟公司主张在案涉房屋因房屋自身质量问题存在渗漏水和高科公司停止供电期间所产生的损失为1538027元，合理有据，可以确认；该损失与高科公司的相关违约存在直接的因果关系，其应当予以赔偿。一审法院判决:一、高科公司与汤沟公司签订的《标准厂房租赁合同》于2017年5月2日解除；二、汤沟公司将坐落于南京经济技术开发区新港大道80号02幢南楼第5层的厂房腾空返还给高科公司（已履行）；三、汤沟公司于判决生效之日起十日内支付高科公司租金571200元；四、高科公司于判决生效之日起十日内赔偿汤沟公司装修损失76282.61元；五、高科公司于判决生效之日起十日内赔偿汤沟公司营业损失1538027元；六、上述第三项至第五项相抵，高科公司于判决生效之日起十日内赔偿汤沟公司损失1043109.61元。七、驳回高科公司和汤沟公司主张的其它诉讼请求。本诉案件受理费9697元，由高科公司负担185元，汤沟公司负担9512元；反诉案件受理费10047元，由汤沟公司负担382元，高科公司负担9665元；评估费6000元，由汤沟公司负担2220元，高科公司负担3780元（高科公司已缴纳9697元，汤沟公司已缴纳10047元及6000元，由高科公司于判决生效之日起十日内直接支付汤沟公司3933元）。高科公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，判令双方签订的《标准厂房租赁合同》于2015年11月16日解除；2、依法撤销一审判决第三项，判令汤沟公司支付房屋租金、房屋占有使用费计976640元并按照每日0.3‰支付滞纳金以及违约金40320元；3、依法撤销一审判决第四项、第五项、第六项和第七项，驳回汤沟公司的反诉请求；4、判令汤沟公司承担诉讼费用。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。高科公司提交了以下证据：证据1、南京高科水务有限公司2013年8月至2016年12月期间的水费通知单，证明汤沟公司持续使用房屋，一直发生用水量，在一审认定的26个月渗漏水期间，用水量一直比较大。证据2、南京高科水务有限公司的财务明细和银行进账单，汤沟公司按照水费通知单缴付了证据1的水费，证明汤沟公司认可这些水量的发生。证据3、南京新港高科股份有限公司公用事业分公司2012年12月到2017年1月份期间的案涉房屋电费通知单。证明2013年1月份到2017年1月期间，案涉房屋仍持续的发生用电量，而且用电量基本持平。证据4、高科公司财务明细和银行进账单，证明汤沟公司持续使用房屋并缴纳电费。证据5、从南京气象台调取的2013年-2016年降水情况表，显示在2013年6月-2015年8月期间的降水情况，此期间小到中雨合计67天，大到暴雨的天数只有17天，说明渗漏对汤沟公司的影响很小，并不影响汤沟公司使用房屋。汤沟公司质证称：1、对上述证据的真实性和合法性均予以认可。2、关于关联性。(1)对高科公司提供的上述证据的关联性均不予认可。水电量及费用的发生，仅能证明汤沟公司在上述期间使用了水电，不能证明汤沟公司在“有效地”使用案涉房屋，更不能证明汤沟公司的经营业务未受到影响。即使房屋严重渗漏水，也不会必然导致员工生活用水用电减少，甚至可能会因为渗漏水，增加水电的用量。事实上，本案争议的是汤沟公司因高科公司怠于履行维修案涉房屋而给汤沟公司造成的损失，而高科公司提供的水电使用情况与此无关，无法达到高科公司的证明目的。(2)高科公司提供的电费通知单显示，2015年10月用电量非常少，2015年11月、12月未发生用电量，这一证据直接印证了汤沟公司提出的在此期间案涉房屋处于停电状态的主张，汤沟公司作为承租人，在案涉房屋渗漏水现象被修好，且为正常经营而招募的人员已到位的情况下，没有理由不正常开展业务，只有在高科公司采取断电措施时，汤沟公司才不能正常用电。(3)值得注意的是，高科公司提供的南京高科水务有限公司、南京新港高科股份有限公司公用事业分公司出具的水电费证明材料，表明高科公司与上述公司之间存在关联关系，水电的管理均为高科公司所控制，这也再次印证了汤沟公司提出的2015年10月-12月期间内，高科公司利用管理的便利，以汤沟公司欠付租金为由，而实施断电行为。3、对于证据5的真实性没有异议，但与本案没有关联，哪怕一场暴雨或者几场小到中雨都会造成房屋渗漏，且每一个具体地区降水是不均衡的。因高科公司申请，二审法院依法向南京市栖霞区地方税务局调取了汤沟公司2012年-2016年的纳税申报表和利润表。高科公司质证称：对上述纳税申报表和利润表真实性没有异议，2012年-2016年的利润表反映了2012年-2016年期间，汤沟公司是有营业收入的，且2013年、2014年、2015年所谓渗漏水期间，汤沟公司营业收入分别是147万元、108万元、131万元，证明汤沟公司的经营并没有因为渗漏水而造成损失。汤沟公司质证称：对上述纳税申报表和利润表的真实性、合法性不持异议；从利润表可以反映出，因为高科公司提供的房屋严重漏水，导致汤沟公司的损失，2012年的利润是负86万元左右，2013年是负132万元，2014年是负156万元，2015年是负84万元，2016年是负60万元左右，从此可以看出，2013-2015年期间，汤沟公司亏损较为严重，修好以后，利润都是增加的，利润表可以证明汤沟公司因此而遭受到损失。高科公司对一审判决查明的“在2013年6月季节期间案涉房屋开始普遍发生室内顶部和窗户部位渗漏水，室内多处装修受损，并愈发严重，珠宝大展厅在下雨时室内滴水严重需用盆接水”有异议，认为此认定的依据是汤沟公司单方陈述，能够确认2013年梅雨季节确实发生过渗漏水的情形，但所谓珠宝大厅滴水严重需用盆接水的事实没有证据予以确认。高科公司对一审查明的其他事实无异议。汤沟公司对一审法院查明的事实没有异议。对于一审法院查明事实中双方当事人均无异议部分，二审法院予以确认。双方争议焦点为：（一）高科公司主张租赁合同于2015年11月16日解除是否成立；（二）汤沟公司是否应支付高科公司房屋租金、房屋占有使用费计976640元并按照每日0.3‰支付滞纳金以及违约金40320元；（三）是否应驳回汤沟公司的反诉请求。二审法院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于争议焦点（一），高科公司主张租赁合同于2015年11月16日解除是否成立。案涉合同第13.03条约定，如汤沟公司迟延支付租金超过3个月，高科公司有权解除合同。2015年11月13日高科公司向汤沟公司邮寄了《解除通知书》，提出因汤沟公司未支付自2014年12月1日起的租金，根据合同约定，通知自2015年11月16日起解除案涉合同等。汤沟公司于2015年11月14日收到该通知书。汤沟公司提出抗辩，因高科公司提供的房屋存在漏水问题致其无法正常使用，且在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取了停止供电措施，汤沟公司不支付租金不构成违约。经审查，案涉房屋于2013年6月开始渗漏，经一审法院现场勘查，案涉房屋为普遍发生渗漏，每个房屋的装修均有不同程度受损，已经根本影响了案涉房屋的使用功能，高科公司作为出租人，未及时履行维修义务，导致汤沟公司无法正常使用案涉房屋，另外，汤沟公司提出解除合同后随即向一审法院起诉，并在其诉讼请求中提出解除合同，故对于合同是否解除已经属于一审法院审理的范畴，故所发的解除函不能达到解除合同的目的，一审法院对高科公司这一主张不予支持并无不当。关于争议焦点（二），汤沟公司是否应支付房屋租金、房屋占有使用费计976640元并按照每日0.3‰支付滞纳金以及违约金40320元。房屋租赁合同中，出租人的主要义务是提供适租房屋，从一审法院现场勘查情况看，案涉房屋渗漏严重，每个房屋均存在渗漏情况，在此情形下，一审法院判决汤沟公司不支付渗漏期间的租金并无不当。在案涉房屋渗漏问题修复后，高科公司又对案涉房屋采取停电措施，造成汤沟公司无法使用房屋。高科公司在一审中，对于汤沟公司提供的停电的证据真实性没有异议，只是表示只能证明汤沟公司没有发生用电量，不能证明是其实施的停电。二审中，高科公司提供了汤沟公司2013年1月至2017年1月用电情况，该用电情况中反映，汤沟公司2015年8月用电量为1960度，同年9月为1520度，同年10月为400度，同年11月至12月没有用电量，2016年1月为4520度。该证据反映双方争议的停电期间，即使有电量发生的10月，汤沟公司用电量明显低于其他时间，该证据不能证明在2015年10月至12月期间高科公司未对案涉房屋采取停电措施，一审法院对此期间的租金不予支持亦无不当。因高科公司提供的房屋存在严重渗水，因此，高科公司首先构成违约，汤沟公司未按时支付租金，亦构成违约，一审法院对双方的违约金请求均不支持并无不当。高科公司既主张违约金，又主张滞纳金，属于重复主张，且滞纳金一般为行政部门采取，而非民事主体之间适用，一审法院对高科公司这一主张不予支持并无不当。关于争议焦点（三），是否应驳回汤沟公司的反诉请求。案涉房屋汤沟公司承租时为毛坯房，由汤沟公司进行装修。高科公司对于案涉房屋存在渗水以及渗水的期间均不持异议。一审法院在审理中委托评估公司对于受损装修的价值进行了评估。该部分装修是由汤沟公司所为，应由汤沟公司享有使用的权益，但因房屋渗水，汤沟公司未能够取得该部分的使用价值，故一审判决高科公司予以赔偿并无不当。高科公司对案涉房屋渗水以及渗水是其提供的房屋存在质量问题不持异议。因案涉房屋普遍存在渗漏水现象，每个房间的装修均受损，严重影响汤沟公司经营，在此情况下，汤沟公司主张损失，应当予以支持。对于损失的确定，一审法院以汤沟公司员工工资损失进行确认并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10047元，由高科公司负担。双方当事人对一、二审法院查明的事均未提出异议，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案再审争议焦点为：（一）汤沟公司是否应当支付高科公司漏水至维修期间的房屋租金，如果应当支付，标准如何认定；（二）汤沟公司以漏水至维修期间以及停电期间的员工工资支出作为其计算损失的依据向高科公司主张权利，有无事实及法律依据；（三）一、二审判决高科公司赔偿汤沟公司房屋装修损失76282.61元是否正确。关于争议焦点（一），本院再审认为，高科公司有权要求汤沟公司支付漏水至维修期间的租金，但租金的标准应予适当减少，理由如下：1、合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”判断承租人是否应当向出租人支付租金，关键在于出租人有无将租赁物交付给承租人使用。本案中，汤沟公司对案涉房屋一直在其控制之下并无异议，其辩称因房屋漏水，高科公司一直未履行维修义务，其另行租赁房屋，但未提供证据证明。而且，在2013年6月底开始漏水至2015年8月维修期间，汤沟公司一直支付员工工资（从2013年6月最初6人，到8月11人，9月14人，后一直稳定在13人左右），案涉房屋正常产生水电费用。上述事实表明，高科公司出租的房屋虽然存在漏水未及时维修的事实，但并未导致汤沟公司无法使用，汤沟公司实际一直在占有、使用案涉房屋，故高科公司有权要求汤沟公司支付房屋租金。2、合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延迟租期。”本案中，高科公司出租的房屋发生漏水，长时间未进行维修，客观上对汤沟公司使用造成影响，高科公司作为出租人应当对此承担责任。根据上述合同法规定，租金可适当予以减少。结合漏水的程度以及汤沟公司实际租用房屋的经营用途，本院酌定租金标准按照合同约定减少40%，即汤沟公司按照双方合同约定的租金标准的60%支付漏水至维修期间的租金。具体为：漏水至维修期间为2013年6月至2015年8月，而2013年6月至2013年11月为免租期，2013年12月至2015年8月租金为342720元【2013年12月至2014年11月为268800元（16元×1400平方米×12个月）；2014年12月至2015年8月为302400元（24元×1400平方米×9个月），合计为571200元，按照60%计算为342720元】。同时，汤沟公司尚应支付高科公司2015年9月以及2016年1月至2017年5月期间的租金571200元。因汤沟公司已经支付了2013年12月至2014年11月期间租金268800元，故汤沟公司尚应支付高科公司租金645120元（342720元+571200元-268800元）。关于争议焦点（二），本院再审认为，案涉房屋从2013年6月开始发生漏水，未及时进行维修，直到2015年8月高科公司才进行维修。由于汤沟公司租赁案涉房屋从事酒业销售和珠宝展示，上述期间案涉房屋漏水状况客观上会对汤沟公司经营造成影响。而且，根据汤沟公司在税务部门申报的资产负债表及利润表记载，在上述期间汤沟公司经营处于亏损状态。因此，上述漏水期间确实给汤沟公司经营造成了损失。虽然汤沟公司在上述期间支出的员工工资，系其经营支出的成本，不必然等同于实际损失，但考虑到汤沟公司对房屋漏水未及时维修持续期间给其造成的损失举证确实存在困难，在汤沟公司损失又客观存在的情况下，且高科公司对房屋漏水未及时维修应当承担相应责任，本院酌定参照汤沟公司主张的员工工资支出数额的30%，认定为汤沟公司的经营损失，即为416692.5元（漏水至维修期间员工工资1388975元×30%）。对于2015年10月至12月停电期间，由于该期间汤沟公司无法使用案涉房屋，故汤沟公司以该期间员工工资支出149052元作为其经营损失的依据，本院予以支持。虽然高科公司对汤沟公司提供的员工工资支出提出异议，但汤沟公司提供了其装订成册的原始财务资料（包括记账凭证、工资表、银行汇款明细）及相关合同和书面说明，能够证实其确实支付了相关员工工资，一、二审对此予以确认，并无不当。综上，高科公司应当赔偿汤沟公司营业损失为565744.5元（416692.5元+149052元）。关于争议焦点（三），高科公司对装修损失的鉴定结果并无异议，只是对计算方式有异议，其认为停电的3个月期间不能作为装修残值计算范围。对此，本院再审认为，在2015年10月至12月期间，高科公司对案涉房屋采取停电的措施，导致汤沟公司无法使用案涉房屋。在该期间，汤沟公司对案涉房屋的装修价值无法利用，应当作为计算装修残值的范围。因此，对高科公司关于停电的3个月期间不应作为装修残值的计算范围的主张，本院不予支持。综上所述，高科公司的部分再审请求成立，本院予以支持。一、二审判决对案涉房屋漏水至维修期间的租金及汤沟公司反诉请求中的营业损失认定存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终173号民事判决及南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第03930号民事判决；二、南京高科股份有限公司与江苏汤沟国藏酒业销售有限公司签订的《标准厂房租赁合同》于2017年5月2日解除；三、江苏汤沟国藏酒业销售有限公司将坐落于南京经济技术开发区新港大道80号02幢南楼第5层的厂房腾空返还给南京高科股份有限公司（已履行）；四、江苏汤沟国藏酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付南京高科股份有限公司租金645120元；五、南京高科股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿江苏汤沟国藏酒业销售有限公司装修损失76282.61元；六、南京高科股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿江苏汤沟国藏酒业销售有限公司营业损失565744.5元；七、上述第四项至第六项相抵，江苏汤沟国藏酒业销售有限公司支付南京高科股份有限公司3092.89元；八、驳回南京高科股份有限公司其它诉讼请求；九、驳回江苏汤沟国藏酒业销售有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9697元，由汤沟公司负担；反诉案件受理费10047元，由汤沟公司负担4937元，高科公司负担5110元；评估费6000元，由汤沟公司负担2220元，高科公司负担3780元（高科公司已缴纳9697元，汤沟公司已缴纳10047元及6000元，由汤沟公司于判决生效之日起十日内直接向高科公司支付807元）。二审案件受理费10047元，由高科公司负担5110元，汤沟公司负担4937元（该4937元由汤沟公司于判决生效之日起十日内直接向高科公司支付）。本判决为终审判决。审判长  刘海平审判员  张丽华审判员  杜三军二〇一九年八月二十七日书记员  王 婷