福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3355号 上诉人（原审原告）：厦门长升大酒店有限公司，住所地厦门市思明区长青路**。 法定代表人：彭池，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张应宏，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张青云，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吕秀春，女，1963年4月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人（原审被告）：林炳煌，男，1989年10月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。 吕秀春、林炳煌的委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所律师。 上诉人厦门长升大酒店有限公司（以下简称长升酒店）与上诉人吕秀春、林炳煌因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。长升酒店的委托诉讼代理人张青云，吕秀春、林炳煌的委托诉讼代理人张艺宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长升酒店上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，并改判支持长升酒店的诉讼请求。事实和理由：一、吕秀春、林炳煌未能交付符合合同约定面积的租赁物给长升酒店，其行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任。一审法院一方面认定交付的房屋面积存在差异，另一方面回避对该履约不恰当行为进行定性，系事实认定不清，法律适用错误。（一）吕秀春、林炳煌未能依约提供符合合同约定的面积，其违约事实客观存在。根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自双方签订租赁合同以来，长升酒店一直按照合同约定的租金标准支付租金，而吕秀春、林炳煌截止至庭审结束，都未能按照合同约定提供符合合同标准的租赁物给长升酒店（即从未提供合同约定的53.16平方米）。对于该实物与约定不符，即不适当履行合同的事实，一审法院也同样予以了认可，并据此对后续房屋租金支付方式按照实际面积进行了调整。综上，吕秀春、林炳煌的违约行为系客观存在，且系持续违约行为。（二）双方系根据房屋面积为基数确定房屋租金，而非一审法院所认定的只关注房屋本身，租金与面积无关。1.长升酒店与开发商之间均为独立的主体，不应因开发商系长升酒店股东便推断长升酒店对与房屋面积不符系知情且同意的。2.租赁合同中约定租赁物面积，并依据该面积确定了租金标准。而该面积数据系由吕秀春、林炳煌依据其与开发商签订的房屋买卖协议向长升酒店提供。3.与吕秀春、林炳煌同种情况的其他业主已经按照实际面积进行了租金的调整，亦证明租赁物系按照面积确定租金。综上，讼争房屋的租金价格实际上是根据房屋租赁面积确定的。二、吕秀春、林炳煌违反合同约定，给长升酒店造成重大经济损失，导致长升酒店超付租金并产生相应利息约30余万元，吕秀春、林炳煌依法应当对给长升酒店造成的损失予以赔偿。（一）因吕秀春、林炳煌的违约行为，在长达约15年的时间里，给长升酒店造成租金及利息损失约30余万元，依法应当予以赔偿。（二）吕秀春、林炳煌的行为构成持续性违约行为，其所应当承担的赔偿责任也应当自违约行为开始至其违约行为终了。（三）退一步讲，即便起算诉讼时效，因长升酒店直至2016年底仲裁裁决作出，讼争房屋产权证书颁发之后方才确定自己权利受到侵害，故而提起诉讼主张违约赔偿，并未超过诉讼时效。1.双方签订合同时，该房屋并非可以实地勘察房屋面积的现房，而是尚处于建设阶段的期房，长升酒店不可能立即发现房屋面积不符。2.长升酒店虽在2009年知晓房屋可办证面积可能与约定面积不符，但是该事实从未得到业主的确认，该测绘面积并不具有真正法律意义上的可办证面积的效力。房屋实际的面积，直至仲裁裁决书作出之日起方才发生法律效力，因此长升酒店主张违约责任并未超过诉讼时效。 吕秀春、林炳煌辩称，一、长升酒店与吕秀春、林炳煌真实意思订立的租金计付方式为固定年租金，案涉房屋租金的确定与房屋的面积无关，且吕秀春、林炳煌依约将案涉房屋完整交付给长升酒店使用，已全面履行合同义务，不存在违约行为。如下在案4份证据足以认定案涉房屋租赁的租金确定与房屋面积无关：1.案涉房屋租赁合同签订日期为2000年2月16日，约定起租时间为2001年4月21日，租赁用途为酒店经营；2.长升酒店出具的针对案涉房屋租赁的《承诺及担保书》作出时间为2000年2月21日，长升酒店承诺按时足额支付租金及足额支付该房产七成十五年银行按揭的后十四年按揭款（月按揭款为1585.18元，即年按揭款为19022.16元），并由长升酒店的全部股东（包含案涉房屋开发商厦门市特房筼筜开发有限公司）提供全额不可撤销的担保；3.吕秀春、林炳煌与案涉房屋开发商签订的购房合同日期为2000年4月17日；4.长升酒店已认可共计租赁案涉房屋所在的长升大厦6-18层全部房屋用于酒店经营。如上证据足以证实本案的房屋租赁不同于日常的租赁情形，系较为特殊的一种租赁方式，即“以带租约方式促销卖房”。首先，长升酒店于讼争合同签订后即已获得案涉房屋的使用权，且约定了固定的年租金。长升酒店与吕秀春、林炳煌已共同确认案涉房屋的租金构成包含约定的固定年租金及后十四年的按揭款两部分组成，即租金为第一年8192元、第二至第十五年租金为27214.16元、第十六年至第二十年租金为16384元。本案采取的租金计付为固定年租金，即租金的确定与案涉房屋的面积大小无关。其次，讼争合同的订立及《承诺及担保书》作出的时间，吕秀春、林炳煌尚未向开发商购买案涉房屋，而作为开发商的长升酒店股东及其他全部股东都对案涉房屋租赁的租金支付提供了担保，足以证明本案讼争合同签订时，长升酒店知晓案涉房屋面积系未经过权籍部门认可的事实。另外，案涉房屋采用的购买方式及出租用途、出租给谁全部由案涉房屋的开发商及长升酒店所决定，即综合在案证据证明的事实，开发商系采用“以带租约方式促销卖房”，长升酒店租赁案涉房屋关注的是房屋本身而非房屋面积，之所以在租赁合同中列明房屋面积，只是意味着确定吕秀春、林炳煌需购买的面积大小，即确定吕秀春、林炳煌所需支付的首付款数额及按揭贷款总额。最后，长升酒店已明确其承租案涉房屋所在的长升大厦6-18层全部房屋用于酒店经营使用，由此可知，若其中出现有一间房屋未能出租给长升酒店的，无论该房屋的面积大小如何，均会对长升酒店经营酒店造成巨大影响，因此，长升酒店租赁案涉房屋系关注其本身而非其面积。综上，讼争合同的租金与房屋面积无关，吕秀春、林炳煌已全面履行合同义务，不存在违约行为。二、如下长升酒店所提供的证据自相矛盾之处更加能证明长升酒店提起本案上诉缺乏事实和法律依据。（一）长升酒店自述其作为酒店经营主体主张房屋面积影响房型及价格，另一方面又否认知晓案涉房屋的具体面积情况。（二）长升酒店一方面以加盖公司公章作出《退款通知书》，通知吕秀春、林炳煌案涉房屋面积减少30%，需与长升酒店交涉退款事项；另一方面，却又否认知晓案涉房屋的具体面积情况；自相矛盾。（三）长升酒店提供《退款协议书》主张与吕秀春、林炳煌类似的案外人房屋面积减少租金进行相应的调整，而调整的依据是《退款通知书》记载的面积变化，又否认其知晓案涉房屋面积的具体情况，自相矛盾。如上所述，长升酒店在明知晓案涉房屋具体面积并非为讼争合同记载的面积的情况下，在长达十几年的承租时间内却从未曾向吕秀春、林炳煌提出任何异议且仍按讼争合同约定的固定年租金继续支付租金的原因，系因其知晓案涉房屋的租金确定与案涉房屋的面积无关。综上，请求驳回长升酒店的上诉。 吕秀春、林炳煌上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回长升酒店的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用公平、诚信原则判决吕秀春、林炳煌承担的法律责任，既超出本案的诉讼请求范围，也存在适用法律错误。长升酒店的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。（一）长升酒店就其诉讼请求主张的法律依据为重大误解与显失公平，并未涉及公平、诚信原则。一审法院适用公平、诚信原则审理、判决本案，属于超出诉讼请求范围审理、判决的情形，存在适用法律错误。（二）本案的诉讼请求有其对应的法律规则（即重大误解、显失公平相关法律）规定，在具备法律规则规定的情形下，依法应当适用规则性法律规定予以审理本案诉讼请求。因此，一审判决存在适用法律错误。二、就在案证据所能证明的事实，一审法院适用公平、诚信原则判决，同样存在适用法律错误。（一）在案证据已证明长升酒店系整体承租包含讼争房屋在内的长升大厦6-18层，其承租本身并非关注于内部的具体房屋面积，而是关注长升大厦的整体，讼争房屋面积并不影响其承租的决定，因此，长升酒店并未因讼争房屋的面积情况存在任何的损失。（二）在案证据厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字[2016]第900号裁决书查明讼争房屋实际面积之所以与购房合同记载的权属界线有很大差异，系因为长升酒店对长升大厦进行装修改造造成，因此，该行为的法律后果应当由长升酒店承担，且应当为此对吕秀春、林炳煌造成的损失进行赔偿。（三）根据长升酒店提供的《证据清单》、《退款协议书及退款凭证》，讼争房屋所在的长升大厦6-18层的案外出租人，因出租房屋的实际面积小于合同记载的面积，而获得租金的增加，足以见得讼争房屋面积小于合同记载的面积不但对长升酒店不产生影响，相反是给吕秀春、林炳煌造成了损失。（四）长升酒店承租讼争房屋系用于酒店经营，根据日常习惯可知，酒店经营会对酒店房屋进行装修，会对外公布其房屋面积。根据长升酒店对外公布的房型面积情况，面积不同售价不同。依据讼争合同记载的面积为53.16平方米而言，该面积足以提供2间标准房使用，作为酒店经营主体及所经营的酒店被评定为四星级标准（星级评定对面积有要求），明显其自始至终知晓讼争房屋的实际面积情况，而之所以长达15年之久未对此面积情况提出异议，系因为该实际面积与合同记载面积不一致的原因来自于长升酒店对长升大厦的装修改造。（五）长升酒店并非讼争房屋的开发商，因此，开发商因购房面积较少进行的退款与长升酒店无关，也不会对长升酒店造成任何的损失。三、退一步讲，即便一审法院认定吕秀春、林炳煌应对长升酒店的款项部分返还，一审判决也是错误的，依法应当判决驳回长升酒店的全部诉讼请求。根据在案证据可知，长升酒店于2016年8月21日至2019年3月29日之间的租金并未向吕秀春、林炳煌支付。长升酒店诉讼请求吕秀春、林炳煌返还租金明显缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 长升酒店辩称，1.长升酒店从未变更诉讼请求，本案不存在超出长升酒店诉求的情形。2.租金与面积相关，根据长升酒店历次提交的证据，同类型的房屋，租金均与面积相关，特别是袁绍红的房屋，面积也是33平方米多，租金只有6000多元，而本案实际面积也只有33平方米多，租金要求8000多元，不符合公平原则。3.吕秀春、林炳煌主张根据长升酒店举证，有部分房型面积小而租金高，长升酒店已经书面向一审法院说明。事实上，这几户名下都有不只一套的房屋，最终确认总共的实际面积是增加的，所以最后体现的是租金增加。4.未支付部分的租金，不在本案处理范围之内，也不在长升酒店的诉求之内，如何交纳未支付部分租金应以本案处理结果为准。其他意见与上诉状一致。 长升酒店向一审法院起诉请求：1.将长升酒店与吕秀春、林炳煌之间签订的《房屋租赁合同》约定租赁面积由53.16平方米变更为33.49平方米，并确认长升酒店自2016年8月21日后按照年租金10321.67344元缴纳租金至合同期满；2.吕秀春、林炳煌向长升酒店返还多收取的租金151881.8元（以支付至吕秀春、林炳煌账户形式支付的租金为54560.88元，以代吕秀春、林炳煌向银行缴纳按揭款形式支付的租金为97320.92元），并向长升酒店支付相应利息（以长升酒店多支付的租金数额为基数，分别自实际支付之日起按照银行贷款逾期利率计算至实际还款之日止，具体计算方式详见附件一）。 一审法院认定事实：2000年2月16日，吕秀春、林炳煌与长升酒店（原名称为厦门长升园酒店有限公司，于2005年6月14日变更为现名称）签订一份《房屋租赁合同》（No.0108670），约定：吕秀春、林炳煌作为出租方、甲方，长升酒店作为承租方、乙方，甲方将自有的坐落在厦门市湖滨北路长升大厦15楼06号房屋，建筑面积53.16平方米，出租给乙方作酒店使用。租赁期为20年，即从2001年4月21日起到2021年4月20日。第三条“租金和租金交纳期限，税费和税费交纳方式”约定：1、乙方以下列的支出作为缴纳的租金：（1）乙方负责从2001年4月21日开始至2015年4月20日止共十四年的时间里每年向甲方支付8192元整，其中房屋收益占40%，设备、配置等的收益占60%。支付时间为每年8月30日和次年的2月28日。（2）负责从2015年4月21日开始至2021年4月20日止，共六年的时间内每年向甲方支付16384元，其中房屋收益为40%，设备、配置等的收益为60%，支付时间为每年8月30日和次年的2月28日。2、甲乙双方按国家规定的税率税目和标准交纳房产租赁税费。 2000年2月21日，长升酒店与吕秀春、林炳煌签订一份《承诺及担保书》，载明长升酒店根据签署房屋租赁合同，定于2001年4月21日开始至2021年4月20日止共计二十年时间内向吕秀春、林炳煌租赁案涉房屋作为酒店经营。在上述时间内，长升酒店承诺：（1）根据No.0108670的房屋租赁合同的约定按时足额支付租金。（2）长升酒店代吕秀春、林炳煌准时足额支付该房产七成十五年银行按揭的后十四年按揭款。该《承诺及担保书》载明担保方为厦门市特房筼筜开发有限公司（原名称为厦门筼筜新市区开发建设公司，以下简称筼筜公司）、雅丰国际有限公司、厦门华新房产有限公司，并约定长升酒店的上述承诺由筼筜公司、雅丰国际有限公司、厦门华新房产有限公司提供全额不可撤销的担保，如长升酒店不能按约定足额支付上述款项，由担保人补足不足部分。 吕秀春、林炳煌与长升酒店签订上述《房屋租赁合同》及《承诺及担保书》时，案涉房屋所在的长升大厦尚未建成交付使用。长升大厦系由长升酒店的股东筼筜公司开发建设，地块规划用，地块规划用途为商业div> 2000年4月17日，吕秀春、林炳煌与筼筜公司签订《商品房购销合同》（No.0108670），约定由吕秀春、林炳煌向筼筜公司购买案涉房屋，该房屋为预售商品房，房价总金额为276379元，每平方米5199元，建筑面积53.16平方米（其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.44平方米）。该面积为筼筜公司暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±1%时，双方同意按“每平方米价格保持不变，房价款总额按实际面积调整”的方式处理。筼筜公司须于2001年4月20日前将竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付吕秀春、林炳煌使用。在小区（楼宇）管理委员会选定物业管理机构之前，筼筜公司指定长升酒店负责物业管理。 案涉房屋由长升酒店进行装修作为酒店经营使用。长升酒店亦向吕秀春、林炳煌支付自2001年4月21日后的房屋租金。除案涉合同约定的租金外，双方当事人均确认长升酒店代吕秀春、林炳煌缴纳的案涉房屋的按揭贷款的性质亦属于案涉房屋的租金。此外，案涉合同约定的租金由长升酒店直接支付吕秀春、林炳煌以及代吕秀春、林炳煌缴纳税金二部分组成。长升酒店提供银行转款凭证、银行进账单以及税收通用缴款书等证据证明支付租金情况。吕秀春、林炳煌虽对于长升酒店提供的部分银行进账单及转款凭证关联性不予确认，但作为接收款项及持有证据一方，未在法庭指定期限内提交其相应接收款项账户的相关信息及证据，且在租赁合同履行过程中，吕秀春、林炳煌亦未就长升酒店的租金支付提出过异议，据此，对长升酒店提供的转款凭证、银行进账单以及税收通用缴款书等证据的真实性均予以确认，并认定长升酒店已依约足额支付租金至2016年8月21日（长升酒店具体支付租金情况见附件二）。 2009年9月1日，长升酒店向吕秀春、林炳煌出具一份函件，告知吕秀春、林炳煌所购买的案涉房屋，由于实测面积小于合同约定面积需退款102264.33元，根据原购业主缴交首期购房款及第一年按揭占原全部购房款相应的比例，需退还30%，即31264.33元，并通知吕秀春、林炳煌于2009年12月31日前前往长升酒店业主事务办公室办理相关退款手续，并办理产权证。 2016年1月14日，吕秀春、林炳煌以案涉房屋实际可办理产权证面积与合同约定面积不符等理由，以筼筜公司为被申请人向厦门仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决筼筜公司返还已付房款102264元等。厦门仲裁委员会于2016年10月26日作出厦仲裁字[2016]第900号裁决书，查明如下事实：吕秀春、林炳煌于2000年9月11日与中国工商银行厦门市城建支行签订《房屋担保（抵押）借款合同》，就购买案涉房屋向该银行借款193000元并提供案涉房屋作为抵押物，筼筜公司作为保证人在借款合同上盖章确认。2000年9月25日，筼筜公司向吕秀春、林炳煌开具厦门市商品房销售专用发票。2002年11月14日，厦门市建设与管理局对长升大厦予以竣工验收备案。筼筜公司提交的厦门市土地房屋测绘协议书显示，筼筜公司于2002年5月28日与厦门闽西测绘院签订协议书，委托厦门闽西测绘院对长升大厦进行测绘。厦门市房地产交易权籍登记中心于2004年5月9日以测绘成果资料中分层分户图与房屋现状不一致为由向筼筜公司出具不予受理房产测绘成果审核通知书。厦门闽西测绘院于2004年12月31日向吕秀春、林炳煌出具关于长升大厦房产测绘工作的情况说明，说明载明：由于长升大厦的业主就其购买的房产租赁给长升酒店且长升酒店已经对长升大厦进行了装修改造，导致了房屋的现状与业主的购房合同所记载的权属界线有很大的差异，给房产测绘中单元权属界线的划分带来很大困难，该项目房产测绘成果直至2004年3月经厦门闽西测绘院检查并经委托单位验收合格后提交厦门市房地产交易权籍登记中心审核，登记中心在审核过程中因该项目房产测绘成果资料与房屋现状不一致予以退件，经开发单位改正后厦门闽西测绘院对测绘成果资料予以修改并重新报登记中心审核，该项目房产测绘成果资料于2004年6月底通过登记中心审核。2005年1月28日，厦门市房地产交易权籍登记中心向筼筜公司出具商品房项目土地房屋权属登记通知书，通知书载明，筼筜公司于2004年7月21日提出长升大厦商品房项目土地房屋权属登记申请，经审查同意该项目确权，筼筜公司可办理该项目已确权部分的分户登记（转移登记）手续。仲裁期间案涉房屋产权仍登记在筼筜公司名下。筼筜公司提交的加盖厦门市国土房产测绘档案管理中心印章的长升大厦项目户室面积信息表显示，长升大厦第15层1506号单元居室面积21.76㎡，楼梯、过道公用分摊面积11.73㎡，建筑面积合计33.49㎡。厦门仲裁委员会裁决筼筜公司向吕秀春、林炳煌返还已付房款102264元并支付相应利息等。 审理中，长升酒店陈述于2001年4月21日从吕秀春、林炳煌处以现场交接的方式取得案涉房屋。长升酒店承租长升大厦6-18层用于酒店经营。长升酒店曾在长升大厦为筼筜公司设立办公场所。长升酒店还提交了与案外购房户签订的《退款协议书》、退款凭证，显示筼筜公司分别与其他业主办理了面积误差退款手续并对所涉房产租赁回报进行了调整。长升酒店另提交了与案外购房户签订的《房屋租赁合同》、《补款协议书》，拟证明房屋租金系以房屋面积为基数确定，对于实际面积大于暂测面积的情况，出租方与承租方均按产权面积上调租金并进行了相应补款。 吕秀春、林炳煌主张长升酒店系直接从筼筜公司处取得案涉房屋，筼筜公司并未将上述房屋直接交付吕秀春、林炳煌，对于长升酒店提供的与案外购房户的相关协议和凭证的真实性均无法确认。 一审法院认定本案争议焦点为：一、案涉房屋实际可办理产权的面积与案涉合同约定的面积不符，长升酒店是否有权请求变更合同；二、长升酒店主张返还多付的租金能否成立；三、长升酒店提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。 一、关于长升酒店是否有权请求变更合同。一审法院分析认为，根据合同法第五十四条第一款规定，因重大误解订立及在订立合同时显失公平的合同，当事人有权请求人民法院变更。长升酒店作为主张合同关系变更的一方当事人，应当对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据本案查明事实，长升酒店提供的证据不足以证明其与吕秀春、林炳煌签订案涉合同存在重大误解及订立时显失公平的情形。具体分析如下：（一）长升酒店并非因重大误解与吕秀春、林炳煌订立案涉合同。重大误解系指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。租赁房屋的面积虽然应属标的物的规格和数量，但根据本案查明的事实，案涉房屋的面积并不对长升酒店决定与吕秀春、林炳煌订立案涉合同造成影响。其一，案涉房屋所在的长升大厦的开发商筼筜公司系长升酒店的股东之一，筼筜公司在长升大厦设有办公场所处理与业主之间的事务并由长升酒店向吕秀春、林炳煌发送退款通知，筼筜公司还就长升酒店履行案涉合同的相关义务提供了担保，上述事实足以证明在长升大厦的建设运营过程中，长升酒店均全面参与了开发商筼筜公司的相关工作。因此，长升酒店在案涉房屋尚未建成交付使用前就向吕秀春、林炳煌承租案涉房屋，其在签订案涉合同时对于合同上记载的房屋面积并非经过权籍部门认定的最终面积是清楚的。在此情况下，长升酒店仍订立案涉合同并明确年租金标准，结合长升酒店还承租了长升大厦第6-18层经营酒店的事实，可以证明长升酒店承租案涉房屋是为了统一整体进行酒店经营，其关注的是案涉房屋本身，案涉房屋的面积并不影响其决定与吕秀春、林炳煌订立合同。其二，长升酒店承租包含案涉房屋在内的长升大厦6-18层的房屋进行酒店经营，在长达十多年的使用管理中，其对于案涉房屋的情况是清楚的。此外，根据长升酒店在2009年9月1日发送给吕秀春、林炳煌的函件，长升酒店最迟在2009年9月1日即知晓案涉房屋可办理产权登记的面积与合同载明的面积不符，但却从未向吕秀春、林炳煌提出过异议，并仍依照合同的约定支付2009年9月之后的租金长达7年之久。长升酒店的上述行为足以表明案涉房屋可办理产权的面积并不构成决定案涉房屋租金的因素。（二）案涉合同在订立时亦不存在显失公平的情形。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。如上分析，吕秀春、林炳煌就案涉房屋的熟悉状况以及议价能力与长升酒店相比并不处于优势地位，长升酒店在订立合同中也不存在没有经验等情形。房屋租金系双方当事人在平等自愿的情况下协商达成的，双方在订立案涉合同时并不存在显失公平的情形。综上，长升酒店提供的证据不能证明案涉合同存在可变更事由，且长升酒店亦未在合同成立后的一年内主张变更合同，其请求变更案涉合同的诉求缺乏依据。 二、长升酒店主张返还多付的租金能否成立。一审法院分析认为，根据合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。公平原则要求合同双方当事人的权利义务要公平合理，大体平衡，双方之间的给付应当趋于等值。因案涉房屋实际可办理产权的面积与案涉合同约定的面积存在差异，长升酒店于2009年9月向吕秀春、林炳煌发出退款通知，退款差额为根据原购房时业主交缴首期购房款及第一年按揭占原全部购房款相应的比例，需退款30%即31264.33元。吕秀春、林炳煌于2016年就返还多收取的购房款申请仲裁，厦门仲裁委员会亦裁决案涉房屋的开发商返还多收取的购房款102264元并支付利息。如前查明事实，长升酒店的股东即长升大厦的开发商筼筜公司系通过带租约的方式销售案涉房屋，长升酒店通过代吕秀春、林炳煌偿还银行按揭贷款的方式作为部分租金回报，足以说明在各方订立租赁合同、购房合同时对各方的投入和收益进行了衡平。长升酒店在得知案涉房屋实际面积与合同约定面积不符时，提出按吕秀春、林炳煌的投入比例即30%予以退款亦是对双方权利义务的重新衡平。吕秀春、林炳煌购买案涉房产实际支出的费用为首付款83379元+首年偿还按揭款，但吕秀春、林炳煌除获得了案涉房屋的所有权，还收取了长升酒店直接支付的租金，并获得了开发商退还的购房款102264元及相应利息，其投入和收益明显失衡，违背了民事活动应遵循的公平原则。此外，虽然案涉房屋的面积并不影响长升酒店决定与吕秀春、林炳煌订立合同，但因购房款总额、按揭贷款总额均与房屋面积参数相关，而双方约定及支付的租金数额与购房款总额、按揭贷款总额亦是相关的，故房屋面积确实是影响案涉合同约定固定年租金标准的因素之一。吕秀春、林炳煌已按案涉房屋实际面积提起返还购房款的仲裁申请并获得支持，却否认双方约定的租金标准与房屋面积相关，也有违诚信原则。因此，长升酒店诉求吕秀春、林炳煌返还多支付的租金，属合理诉求，可予支持。 三、长升酒店提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。如前，根据长升酒店在2009年9月1日发送给吕秀春、林炳煌的函件，长升酒店最迟在2009年9月1日即知晓案涉房屋可办理产权登记的面积与合同载明的面积不符。长升酒店支付租金至2016年8月21日，其于2017年1月25日提起诉讼主张权利，其主张返还起诉前二年即2015年1月25日前多支付的租金，已超过诉讼时效。 一审法院认为，吕秀春、林炳煌与长升酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。长升酒店提供的证据不能证明案涉合同存在可变更事由，且长升酒店亦未在合同成立后的一年内主张变更合同，其请求变更合同的诉讼请求缺乏依据。在案涉合同约定房屋面积与实际面积不符的情形下，且吕秀春、林炳煌已获取多支付的购房款，根据公平、诚信原则，按案涉房屋实际面积33.49㎡与合同约定面积53.16㎡的比例，吕秀春、林炳煌对长升酒店2015年1月25日至2016年8月21日期间多支付的租金及相应利息予以返还，租金差额即为12124.64元，利息以实际支付之日应返还的租金数额为基数，分别自实际支付之日起按中国人民银行贷款逾期利率计算至实际返还款项之日止（具体计算方式详见附件一），超过诉讼时效的部分，不予支持。另，本案虽未支持长升酒店变更案涉合同的诉请，但从减轻当事人讼累，促进合同诚信履行的角度，对长升酒店关于自2016年8月21日后按照年租金10321.37344元的标准向吕秀春、林炳煌支付租金的诉求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条、第72条、第73条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吕秀春、林炳煌于本判决生效之日起十日内返还厦门长升大酒店有限公司多收取的租金12124.64元并支付利息（利息均以3031.16元为基数，分别自2015年2月21日、2015年8月21日、2016年2月21日、2016年8月21日起，按中国人民银行贷款逾期利率计算至实际返还款项之日止）；二、确认厦门长升大酒店有限公司自2016年8月21日后按年租金10321.67344元向吕秀春、林炳煌支付合同期限内租金；三、驳回厦门长升大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由长升酒店负担4803元，吕秀春、林炳煌负担417元。 二审中，当事人没有提交新证据。 庭审中，双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，长升酒店与吕秀春、林炳煌签订的案涉《房屋租赁合同》在前，吕秀春、林炳煌与开发商签订的《商品房购销合同》在后，且签订案涉租赁合同时，案涉房屋所属项目长升大厦尚未竣工验收。因此，根据长升酒店与吕秀春、林炳煌签订的《承诺及担保书》及查明的事实，开发商是以带租约方式销售案涉房屋。案涉租赁合同虽然约定了租赁面积、租金交纳等，但吕秀春、林炳煌与开发商签订的《商品房购销合同》对面积的差异也进行了约定，即建筑面积53.16平方米，为暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。吕秀春、林炳煌在一审庭审的答辩中也称“长升酒店在签订案涉合同时对合同上记载的房屋面积并非是经过权籍部门认定的最终面积是清楚的”。而后，经测绘单位测绘，案涉房屋建筑面积33.49平方米，此时，方可以明确案涉房屋的实际建筑面积。且长升酒店上诉状中也称双方签订合同时，案涉房屋并非现房，而是尚处于建设阶段的期房。因此，导致租赁合同约定的面积与实际面积存在差异非吕秀春、林炳煌原因所致，长升酒店上诉主张吕秀春、林炳煌未交付符合约定面积的租赁物，构成违约，要求承担违约责任的理由，不符合客观事实。一审法院根据公平原则，按案涉房屋实际面积与合同约定面积的比例，确定案涉房屋租金，并无不当。同理，吕秀春、林炳煌在向仲裁机构申请开发商返还多收购房款及利息的仲裁申请获得支持情况下，却拒绝向承租人长升酒店返还多收取的租金，有违诚信原则。 长升酒店于2009年9月1日向吕秀春、林炳煌出具函件，告知吕秀春、林炳煌所购买的案涉房屋实际面积小于合同约定面积需退款。一审认定长升酒店最迟在2009年9月1日即知晓案涉房屋存在面积差异，长升酒店至2017年1月25日才主张权利，长升酒店起诉主张返还2015年1月25日前多支付的租金，已超过诉讼时效，是正确的。 综上所述，长升酒店和吕秀春、林炳煌的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回长升酒店和吕秀春、林炳煌的上诉，维持原判。 二审案件受理费3478元，由长升酒店负担3108元，吕秀春、林炳煌负担370元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年八月十二日 书记员（ 陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。