福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3107号 原告：福州康嘉房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区洪山镇乌山西路**阳光乌山府院**楼**05商业用房。 法定代表人：徐国宏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晋兴，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈婷，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：聂菊，女，汉族，1980年12月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州康嘉房地产开发有限公司（以下简称“康嘉公司”）与被告聂菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康嘉公司委托诉讼代理人陈晋兴、沈婷到庭参加诉讼。被告聂菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告康嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的位于福州市台江区办公的《商品房买卖合同》于2017年4月22日解除；2.判令被告聂菊向原告康嘉公司支付逾期付款违约金466041.95元（以1840680元为基数，按日万分之三，从2014年12月31日起计至2017年4月22日止）；3.判令被告聂菊向原告康嘉公司支付合同解除违约金368136元（按累计应付款1840680元的20%计算）；4.判令被告聂菊在判决生效后十五日内配合原告康嘉公司办理合同备案注销等相关手续；如被告聂菊不予配合，应自逾期之日起每日按逾期应付款（即1840680元）的千分之一支付赔偿金；5.本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、律师费等）由聂菊负担。事实与理由：2014年9月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告位于福州市台江区的房屋；被告于2014年9月24日前支付定金500000元及房款171240元，于2014年12月30日前付尾款5920000元；逾期付款超过十日后，被告在原告书面催告五日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，被告应当按累计应付款的20%支付违约金，且自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，被告还应当按日万分之三向原告支付逾期付款违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行。上述《商品房买卖合同》签订后，经原告康嘉公司多次发函催告：分别于2015年1月9日向被告发出《付款催告函》，于2015年1月23日向被告发出《付款催告函》，于2015年2月6日向被告发出《商品房买卖合同解除函》，该解除函发出后，被告聂菊继续支付了两次购房款，但仍未付清应付款项。2017年4月14日，原告康嘉公司再次向被告聂菊发出《付款催告函》。截止2017年4月14日，被告聂菊共计支付购房款4750560元，根据合同之约定，还应当于2014年12月30日前支付购房款1840680元。2017年4月21日，原告康嘉公司向被告聂菊发出《销售合同解除函》，通知被告聂菊正式解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告聂菊支付逾期付款违约金及合同解除违约金，配合办理合同备案注销等相关手续，被告聂菊于次日收到邮件后置之不理。上述《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行。被告聂菊多次逾期付款行为已严重违反合同约定，构成违约，原告康嘉房地产公司有权依据《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项及补充协议第十二条之约定解除《商品房买卖合同》，并要求被告聂菊支付逾期付款违约金及合同解除违约金，配合办理合同备案注销等相关手续。综上，原告康嘉公司为维护合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特具状请求支持上述诉讼请求。 被告聂菊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及提交证据，视为放弃抗辩权利。原告康嘉公司提供的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据原告康嘉公司陈述及庭审确认的证据，本院查明事实如下： 2014年9月24日，原告康嘉公司作为甲方（出卖人）与被告聂菊作为乙方（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01）一份，约定乙方以总价款6591240元的价格向甲方购买台江区房产。合同第六条约定：付款方式及期限。如属预售商品房，买受人应当按时依照约定将房价款存入到指定的银行预收款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。1.乙方于2014年9月24日前付定金人民币计500000元；2.乙方于2014年9月24日前付房款人民币计171240元；3.乙方于2014年12月30日前付尾款人民币计5920000元。合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过拾日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过拾日后，买受人在出卖人书面催告五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……合同第二十条约定：文书送达。本合同确定的联系方式为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同补充协议第十二条约定：《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等），否则，出卖人有权不予退还应返还买受人的相应购房款。合同补充协议第十三条约定：根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据。2014年9月30日，原告康嘉公司与被告聂菊就案涉房产办理了预告登记，预告登记证明号为：FZ购14014014。 被告聂菊分别于2014年9月19日、2014年9月22日向原告康嘉公司支付定金各250000元，共计500000元，原告康嘉公司向其出具了收款收据。2014年9月24日，原告康嘉公司向被告聂菊出具销售不动产统一发票一张，确认收取被告聂菊支付的购房款671240元。2014年10月31日，原告康嘉公司向被告聂菊出具销售不动产统一发票一张，确认收取被告聂菊支付的购房款1420000元。被告聂菊分别于2017年1月24日、2017年4月11日向原告康嘉公司支付购房款1254515元、1404805元，原告康嘉公司分别于2017年1月25日、2017年4月24日向其出具了收款收据。 2015年1月9日，原告康嘉公司向被告聂菊发出《付款催告函》，告知被告聂菊其已支付购房款（含定金）2091240元，但根据协议之约定，其还应于2014年12月30日前支付购房款4500000元。并支付截止2015年1月9日的逾期违约金13500元。现原告就被告聂菊逾期未付款的行为进行书面催告，要求被告聂菊于收到本函件之日起十日内付清剩余房款4500000元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。该邮件于2015年1月10日妥投。 2015年1月23日，原告康嘉公司再次向被告聂菊发出《付款催告函》，告知被告聂菊其已支付购房款（含定金）2091240元，但根据协议之约定，还应于2014年12月30日前支付购房款4500000元。并支付截止2015年1月23日的逾期违约金32400元。现原告就被告聂菊逾期未付款的行为进行书面催告，要求被告聂菊于收到本函件之日起十日内付清剩余房款4500000元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。该邮件于2015年1月27日妥投。 2015年2月6日，原告康嘉公司向被告聂菊发出《商品房买卖合同解除函》，告知被告聂菊，经多次催告，其尚未付清相应购房款，双方签订的协议已经解除。请被告聂菊收到本函后五日内按照协议规定向原告付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合原告办理合同备案注销等相关手续。该邮件于2015年2月7日妥投。 2017年4月14日，原告康嘉公司第三次向被告聂菊发出《付款催告函》，告知被告聂菊其已支付购房款（含定金）4750560元，但根据协议之约定，还应于2014年12月30日前支付购房款1840680元。并支付截止2017年4月14日的逾期违约金461642.54元。现原告就被告聂菊逾期未付款的行为进行书面催告，要求被告聂菊于收到本函件之日起十日内付清剩余房款1840680元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。该邮件于2015年4月15日妥投。 2017年4月21日，原告康嘉公司再次向被告聂菊发出《销售合同解除函》，告知被告聂菊，经多次催告，其尚未付清相应购房款，双方签订的协议已经解除。请被告聂菊收到本函后五日内按照协议规定向原告付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合原告办理合同备案注销等相关手续。该邮件于2017年4月22日妥投。 2018年9月，原告康嘉公司与北京大成（福州）律师事务所签订《诉讼案件委托代理合同》，委托北京大成（福州）律师事务所陈晋兴律师、沈婷实习律师为其委托诉讼代理人，为此支出律师代理费8000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告康嘉公司与被告聂菊签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立的合同缔约各方均应按照合同约定履行各自的权利义务。被告聂菊尚欠购房尾款1840680元未付事实清楚，证据确实、充分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。”以及《商品房买卖合同》第七条约定，被告聂菊未能支付剩余购房款，构成迟延履行主要债务，原告康嘉公司要求解除双方签订的商品房买卖合同有法律和合同依据，故对原告康嘉公司诉请解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01），本院予以支持。关于原告康嘉公司诉请被告聂菊同时支付逾期付款违约金和合同解除违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第七条既约定了逾期付款违约金，同时又约定了解除合同违约金，本院认为，原告康嘉公司主张逾期付款违约金的前提是合同继续履行，若选择解除合同，被告聂菊应承担的是支付解除合同违约金。该两项违约金系被告聂菊在不同情况下所应承担的违约责任的约定，由于原告康嘉公司选择解除合同，进而要求被告聂菊承担违约责任，则应当适用解除合同违约金的约定，因此，原告康嘉公司同时请求被告聂菊支付逾期付款违约金不应予以支持。根据约定，合同解除后，被告聂菊应按约定向原告康嘉公司支付累计应付款（1840680元）的20%违约金即368136元。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，当事人可以要求恢复原状”，本案诉争《商品房买卖合同》已经解除，原告康嘉公司要求被告聂菊配合办理合同备案注销等相关手续合理，本院予以支持。原告康嘉公司要求被告聂菊如未按上述期限予以配合办理，自逾期之日起每日按逾期应付款的千分之一支付赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告康嘉公司要求被告聂菊承担财产保全费、律师费，本院认为，财产保全费、律师费系原告为了实现债权而支出的合理费用，故对该诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告福州康嘉房地产开发有限公司与被告聂菊签订的编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》于2017年4月22日解除； 二、被告聂菊应于本判决生效之日起十日内支付原告福州康嘉房地产开发有限公司合同解除违约金368136元； 三、被告聂菊应于本判决生效之日起十五日内协助原告福州康嘉房地产开发有限公司办理位于福州市台江区办公房产的合同备案注销等相关手续； 四、被告聂菊应于本判决生效之日起十日内支付原告福州康嘉房地产开发有限公司律师费8000元。 五、驳回原告福州康嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序减半收取14099元（原告已预交28198元），由原告负担2499元，由被告负担11600元；诉讼保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年八月三十日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。