河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终15590号上诉人（原审原告）：聂书相，男，1978年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赵荣亮、周斌，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路**楼******。法定代表人：李青显，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪亚鸽，女，该公司员工。上诉人聂书相与被上诉人河南成益置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂书相上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人要求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，要求河南成益置业有限公司协助上诉人办理商品房转移登记，将商品房登记至上诉人名下，符合双方合同约定及法律规定。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，河南成益置业有限公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由河南成益置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案。该“权属登记”不仅包括产权初始登记（后改为首次登记），也包括转移登记。《不动产登记暂行条例》对不动产范围、登记性质、登记程序、登记期限、登记权责等事项做了明确规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。2016年8月16日，郑州市人民政府发布了自2016年8月20日起，在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告，明确规定时间节点。2017年郑州市不动产登记中心作出《郑州市不动产登记业务指南》，对房屋首次登记需要提交的材料做了规定。本案中，上诉人按照河南成益置业有限公司的要求缴纳了产权代办费，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，或是房屋产权资料备案登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记部门及房地产权属登记资料政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行为××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。河南成益置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，其应当对政策的理解强于上诉人。现距离不动产登记政策实施已近3年，上诉人要求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，要求河南成益置业有限公司协助上诉人办理商品房转移登记的诉求合情合法合理，应得到支持。二、一审判决对上诉人要求提高违约金的诉求不予支持不符合法律规定。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《商品房买卖合同》系河南成益置业有限公司提供的格式合同，其中对河南成益置业有限公司逾期办理产权登记的违约金约定极低，导致无论河南成益置业有限公司逾期多长时间，总共的违约金就是已付房价款的1%。案涉房屋交付时间为2016年3、4月份，从交房后480日起计算，河南成益置业有限公司应于2017年8月份为上诉人办理产权登记，而河南成益置业有限公司怠于履行其义务，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人诉请按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并要求按月支付，应该得到支持。三、一审判决驳回上诉人要求河南成益置业有限公司完成供水供电方式的整改属于事实认定错误。涉案房屋所在小区属于临时供水供电的方式，且河南成益置业有限公司多次向上诉人作出提供市政供水供电的承诺。双方签订的《承诺书》系双方真实意思表示，河南成益置业有限公司供水未达到市政供水，在约定的时限内也未达到市政供电，理应对供水供电方式进行整改，且承担水电费。目前，上诉人缴纳电费仍然不能通过银行、支付宝、供电公司交纳费用，而是到物业公司交纳电费。请求依法查明案件事实，正确适用法律，改判支持上诉人的一审诉请。河南成益置业有限公司辩称：一、河南成益置业有限公司无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续及在逾期情况下支付违约金。1、被上诉人无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交完毕所有相关房屋产权首次登记手续。双方签订《商品房买卖合同》约定的办理产权登记提供的资料提交时间为商品房交付后480日内。《商品房买卖合同》签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局，现接受办理上述手续的机关为不动产局，所需提交材料亦发生变化。房屋管理部门职权的变化应视为情势变更，被上诉人不应当对政府行为负责，也不应当由被上诉人承担相应违约责任。被上诉人愿意在产权登记所需资料具备提交条件后向房管部门提交上述资料。2、办理完毕所有相关房屋产权首次登记系政府行为，非被上诉人所能控制。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》。最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。产权登记机关发证时间系政府行政行为，非被上诉人所能确定。3、上诉人诉称的由被上诉人协助办理商品房转移登记，将房屋产权登记至上诉人名下无事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》未约定被上诉人需要协助上诉人办理商品房转移登记，上诉人该项诉求无事实及法律依据。二、上诉人诉称的由被上诉人在逾期递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续情况下承担违约金无合同及法定依据。1、逾期递交办理产权登记所需资料系因政府部门机构调整所致，被上诉人不存在违约行为。被上诉人提交办理产权登记所需的资料受到行政部门机构调整、职权变化等多方面因素影响，均非河南成益置业有限公司所能预料及控制。河南成益置业有限公司事实上不存在违约行为，不应向上诉人支付违约金。但基于起诉业主数量较多，且被上诉人基于化解矛盾、解决纠纷的理念，在一审判决被上诉人承担1%违约金的情况下，并未进行上诉。《商品房买卖合同》签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局，现接受办理上述手续的机关为不动产局，所需提交材料亦发生变化。2016年8月房管局已不再受理“初始登记”业务，新成立的郑州市不动产登记中心与郑州市房管局不属于同一行政机关，其受理的房屋权属“首次登记”与“初始登记”并非同一行政行为，两者审核的资料、所需时间并不一致，房管局与不动产中心并不是同一行政机关。房管局与不动产中心的隶属机构、行政职能均不相同，两者并非同一行政机关；“初始登记”和“首次登记”审核内容不同，所需报送的资料也不相同，两者不是同一行政行为。2、上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定无事实依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期提交备案资料的违约责任进行明确的约定。且涉案房屋已交付，提交办理产权登记所需的资料不是合同主义务，约定的违约金1%已经较高，不存在应提高的情形；其次，××未能取得不动产证也并非被上诉人原因所致，系政府政策变化及部门调整所致；此外，上诉人并未举证其因未能取得不动产证遭受损失。三、涉案小区的供水、供电均为正式水电，不存在需要整改的情况，且所述水电费也不应由被上诉人承担。案涉小区水电均为市政供水、供电，是物业公司与供水、供电单位签订协议书，由市政供水、供电部门向购房业主供水、供电。被上诉人一审时已进行举证，且承诺书中已经明确列明，供水已为市政正式供水。承诺书作出后，2016年6月30日前供电也已由市政供电正式供应。可以明确市政供水、供电即为正式水电。此外，被上诉人仅对部分业主作出承诺，上诉人并未提交证据证明且对签订的业主进行了授权，即承诺书的权利义务不及于上诉人。另外，承诺书的约定应视为无权处分或债务转让，未得到物业公司的认可不发生效力。四、上诉人为本案诉讼而支出的费用不应由被上诉人承担。上诉人的诉讼请求、上诉请求不具备事实及法律依据，故诉讼费用不应由河南成益置业有限公司承担。聂书相向一审法院起诉请求：1.依法判令河南成益置业有限公司30日内向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金，即房款的1%计算为7433.4元；2.依法判令河南成益置业有限公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续；逾期的，按日以合同约定房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月向原告支付利息至原告取得房地产权属证书止；3.依法判令河南成益置业有限公司协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4.判令河南成益置业有限公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电方式；整改完成前，原告的水电费由河南成益置业有限公司承担，直至达到市政供水、供电止；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。因为合同对逾期办理房屋产权权属登记约定的违约金过低，原告要求以合同约定总价款为基数，判令被告在30日内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金至原告取得不动产权属登记证书为止，违约金应按月支付。一审法院认定的事实：2013年12月18日，河南成益公司（出卖人）与聂书相（××）签订《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：××购买出卖人建设的位于新郑市××镇××路北侧北卡·风情8号楼2单元5层502房屋，房屋总价款为743340元，房屋交付期限为2015年12月31日前。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水、电达到使用条件……。如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1％向××支付违约金。合同补充协议（合同附件四）第15条约定：“双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准”。在履行上述合同过程中，聂书相依约支付了购房款743340元，并认可河南成益公司实际在2016年3月至4月底向聂书相交付了房屋，该房屋所在小区名称现在为维也纳湖畔。2016年6月4日，针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题，河南成益公司与二期业主代表在协商后签订《承诺书》，主要内容约定如下：河南成益公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金；目前供水已为市政正式供水，河南成益公司承诺在2016年6月30日前提供市政供电，如若达不到市政供电，在达到市政供电前，物业费、水电费由河南成益公司承担直至达到市政供电止等内容。河南成益公司提交物业公司与国网河南新郑市供电公司签订的《高压供用电合同》、与新郑市龙湖镇水厂签订的《供水协议》及水电费交纳票据，拟证明维也纳湖畔小区为市政供水供电；聂书相认可房屋内已正常供水、供电，并认为其不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费就属于河南成益公司未实现市政供水、供电。另查明：1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局的会议纪要［郑国土联会纪（2017）1号文件］第十项关于首次登记的流程问题记载，“对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记”。4、郑州市不动产登记中心发布的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）规定，国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权首次登记提交资料及要求：①不动产登记申请审批表后附清册；②申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；③授权委托书及受托人身份证明；④不动产权属证书或者土地权属来源材料；⑤建设工程规划许可证；⑥规划核实意见书；⑦、房屋竣工验收备案证书；⑧公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；⑨、权集调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；⑩、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。5、涉案房屋所在维也纳湖畔小区内部分楼栋（7-17号楼）现在仍未经过综合竣工验收。一审法院认为，聂书相与河南成益公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，河南成益公司应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因河南成益公司的责任，聂书相不能在规定期限内取得房地产权属证书的，聂书相不退房，河南成益公司按已付房价款1％向聂书相支付违约金。聂书相认可河南成益公司实际在2016年3月至4月底向其付了房屋，河南成益公司未提交证据证明在商品房交付使用后480日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，且聂书相至今未取得房屋权属证书，河南成益公司已构成违约行为，应当按合同约定支付违约金。因此，聂书相请求河南成益公司支付违约金7433.4元，有事实和法律依据，该院对此予以支持。产权登记机关的变更及备案资料的变化，不能成为河南成益公司迟迟不按合同约定履行提供办理权属登记需要的资料的理由，故该院对河南成益公司不应向聂书相支付上述违约金的辩称意见不予采纳。聂书相请求河南成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕所有首次登记手续，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。聂书相的该项诉讼请求属于不明确，河南成益公司应履行持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，但首次登记能否被受理及能否办理完毕属产权登记机关处理的范畴。《商品房买卖合同》及补充协议对房屋的首次登记（原为初始登记）虽然没有约定，但河南成益公司应为聂书相购买的房屋向产权登记机关办理首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的，法院应判令其在期限内及时办理。涉案房屋所在维也纳湖畔小区内部分楼栋（7-17号楼）现在仍未经过综合竣工验收，即不具备办理首次登记的条件；在办理不动产首次登记的条件尚未成就的情况下，河南成益公司履行上述义务的期限也尚不能确定。同时，维也纳湖畔小区内除涉案房屋外的其他楼栋已符合办理不动产首次登记的事实，也缺乏相应的证据予以证明。因此，聂书相要求河南成益公司限期办理不动产首次登记的诉请，该院暂不予以支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，若河南成益公司仍不履行办理涉案不动产的首次登记义务或不动产转移登记义务，聂书相可以另行主张权利。相应地，聂书相要求河南成益公司以合同约定总价款为基数按照银行同期贷款利率在30日内未完成首次登记之日起按日计算违约金至聂书相取得不动产权属登记证书时为止的诉请、要求河南成益公司协助聂书相办理商品房转移登记至其名下的诉请，该院对此均暂不予以支持。聂书相要求河南成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定由市政直接供水供电的方式；整改完成前，原告的水电费由被告承担，直至达到市政供水供电时止。维也纳湖畔小区现在使用的电系国网新郑公司所供，使用的水系新郑市龙湖镇水厂所供，能不能直接向市政供水供电部门交纳水电费属于水电费如何进行结算的方式问题，且《商品房买卖合同》和《承诺书》中对市政供水供电的具体方式和结算也并未进行明确约定。因此，本院对聂书相的该项诉请也不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应当于本判决生效之日起三十日内向原告聂书相支付违约金7433.4元。二、驳回原告聂书相的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河南成益置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。本案中，因涉案房屋尚未办理不动产首次登记，上诉人请求河南成益置业有限公司协助办理转移登记的条件亦尚未成就，一审法院对上诉人请求河南成益置业有限公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记及协助办理商品房转移登记的请求不予支持，并告知上诉人可待条件成就后另行主张权利并无不当。河南成益置业有限公司作为房屋出卖人，应当遵循诚实信用原则，积极促成条件成就并履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。上诉人未举证证明因河南成益置业有限公司违约给其造成的损失高于合同约定的违约金，故一审法院对上诉人要求提高违约金的主张不予支持并无不当。关于供水、供电方式问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“交房时，水、电达到使用条件”，河南成益置业有限公司出具的《承诺书》关于“三通问题”的约定称“目前公司供水已为市政正式供水，公司承诺在2016年6月30日前提供市政供电。”《商品房买卖合同》及《承诺书》对市政供水、供电的具体方式及水电费支付方式并无约定，也没有约定如果达不到水电费直接向供水、供电部门交纳的方式则应予整改的内容。河南成益置业有限公司提交的证据能够证明案涉房屋所在小区现使用的系市政供水、供电。本案中，根据上诉人提交的证据，并不能认定河南成益置业有限公司的供水、供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了上诉人的合法权益，上诉人以不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费为由，主张河南成益置业有限公司未按约定向其提供市政供水、供电的理由不能成立，一审对上诉人要求河南成益置业有限公司在45日内对供水、供电方式完成整改等诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，聂书相的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人聂书相负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年八月二十二日书记员  王阳涛