北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1012号原告（反诉被告）：赖国俊，男，1982年11月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京未来科技城昌金置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇未来科学城东路**院**。法定代表人：高亮，总经理。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏旭涛，北京市兰台律师事务所实习律师。原告（反诉被告）赖国俊诉被告（反诉原告）北京未来科技城昌金置业有限公司（以下简称“昌金公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖国俊及其委托诉讼代理人宣继璇，被告（反诉原告）昌金公司之委托诉讼代理人王晓倩、夏旭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖国俊向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除赖国俊与昌金公司于2018年6月3日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：XXX）并判令昌金公司协助原告共同办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：XXX）网签注销手续；2．依法判令被告昌金公司向赖国俊返还购房款4133720元；3．判令昌金公司支付利息损失9万元。事实和理由：赖国俊与昌金公司于2018年6月3日签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》（住宅类）（合同编号：XXX），约定赖国俊购买昌金公司建设的位于北京市昌平区北七家镇（未来科技城南区）XXX住宅混合公建用地（配建“人才公共租赁住房”）XXX房屋，预测建筑面积共116．67平方米，套内建筑面积92．39平方米，按套内建筑面积计价，单价每平米70718．91元，总价款人民币6533720元。根据合同附件四，对付款方式双方约定除房屋首付款2613720元之外的3920000元以贷款的方式支付，后按照赖国俊的收入及提供的办理贷款的资料，经被告确认，贷款部分以公积金贷款1200000元及商业贷款1200000元构成。在商品房预售合同签订后，除贷款2400000元之外的购房款4133720元原告分别于2018年1月27日支付定金500000元，2018年5月26日支付首付款2113720元，2018年8月10日支付首付款152万元给昌金公司。赖国俊自2018年1月就该房屋买卖事宜与被告销售人员进行沟通，因原告购房款中很大一部分需通过贷款且是组合贷的方式支付，且首付款部分也是原告通过亲朋好友借款筹集，因此，在赖国俊签署商品房预售合同之前，将自身情况及材料均告知被告，以确定贷款资格和贷款额度，经多次确认后，确定了贷款金额并与被告昌金公司签署了商品房预售合同。在合同签订后，赖国俊积极配合昌金公司及其合作贷款机构提交办理贷款的资料，以尽快履行合同付款义务。2018年9月4日，赖国俊被告知，贷款无法审核通过，在获知无法足额贷款后，原告因无力增加首付，无法履行合同，原告赖国俊积极联系被告，希望通过协商解决。但是被告销售人员一直拖延。原告认为，被告作为专业房地产开发及销售单位，对于国家及北京市的限购政策、限贷政策相对于普通购房人应该有更深的了解与掌握，原告为购买房屋已想尽各种办法，在与被告反复确认贷款数额后签署合同，但是被告未尽到审核的义务，原告赖国俊毫无违约的意愿，现无奈无法履行合同，在与被告协商无果的情况下，诉至法院，望判如所请。昌金公司辩称，同意原告第一项诉讼请求。第二项诉讼请求需在扣除违约金及被告损失后退还其余购房款。不同意第三项诉求。本案系合同纠纷，双方权利义务及违约责任均应以合同内容为准，本案中原告作为违约方不享有合同解除权，昌金公司依约享有合同解除权，并有权主张原告承担违约责任。第一、双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方均具有约束力，赖国俊对涉案预售合同及贷款金额的风险有充分、明确的认识，其首房首贷目的无法实现后，又以其他第三方机构审核为借口拒不履行合同，存在违约故意。赖国俊与其前妻于2017年底便开始了解涉案房屋所在项目，并且于2018年1月27日交纳了50万元定金，该项目于2018年3月左右开始陆续签约，赖国俊与其前妻明确表示到2018年5月8日二人离婚满一年，为享受首房首贷政策多次要求销售人员将签约时间推迟，直至2018年6月份才签订《商品房预售合同》，由此可见，赖国俊对购房政策及贷款政策有充分了解，赖国俊明确知晓与其前妻购房情况以及已经办理公积金贷款情况，未能实现按照首房首贷批贷并非其他任何第三方造成。赖国俊主张系昌金公司原因造成其未能实现按照首房首贷政策批贷，并不符合事实情况。首先昌金公司相关工作人员在与赖国俊及其前妻接触、洽谈中，均明确表示贷款额度及利率需以贷款机构审批为准，并且昌金公司拟定的认购协议和《商品房预售合同》文本中，也有多处条款提示、明确约定前述内容；其次，在银行审批赖国俊贷款申请前，赖国俊并未向昌金公司、银行披露其与前妻为共同借款人办理市管公积金贷款的事实，即便赖国俊认为其因“昌金公司、银行在查阅其提供的材料后认可其可按首套政策办理而最终又未能按首套政策办理”而产生损失，最终责任主体也仍是赖国俊本人，而绝非基于其提供的材料及披露的情况（离婚满一年、名下无房无贷）作初步形式审查的昌金公司；另外，本案项下的商品房预售合同首付比例与贷款金额均可根据购房人的实际情况予以调整，即使在赖国俊不能按照首房首贷的批贷金额实现贷款的情况下，银行仍可对其按照二套房屋批贷，并非不放贷，昌金公司亦愿意根据其实际情况予以调整付款比例；但赖国俊在首房首贷目的无法实现后，拒绝调整贷款额度，也不愿配合完成拆分等其他手续，其不再继续履行合同，主观违约意愿明显，并且以实际行动拒绝履行合同。第二、赖国俊拒不履行合同义务，已经满足守约方昌金公司依约行使行使解除权的约定条件，本合同应予解除。根据《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第十四条的约定，贷款银行于2018年9月4日在确认赖国俊无法按照首房首贷政策审批贷款额度的情况下，第一时间告知赖国俊，但赖国俊并未与昌金公司办理一次性付款或补充贷款手续，即使在银行、销售人员多次告知并劝说其尝试做公积金贷款拆分、其他贷款方式的情况下，其仍然拒绝做任何变更贷款金额的补救措施，截至2018年12月12日赖国俊提起本案诉讼之时，其未采取任何变更路径，已经严重违反合同约定的义务，其作为违约方不享有合同解除权。在赖国俊已经逾期数月、拒不履行合同义务的情况下，昌金公司有权要求解除合同，并要求其按照房屋总价款的10%支付违约金。第三、因赖国俊违约导致合同解除的，其应承担违约金并赔偿昌金公司损失的违约责任。因赖国俊违约，导致昌金公司产生严重的经济损失。首先，根据公积金及银行房贷政策，项目建设封顶后即可发放贷款，涉案房屋所在项目于2018年4月份已经封顶，按照老国军合同签订流程，开发商本应于2018年10月份即可拿到剩余售房款240万元，但因赖国俊自身原因无法实现批贷金额。且不配合采取变通措施，导致开发商至今未能实现售房款的资金回笼；其次，涉案项目于2019年8月份左右由预售房转现房销售，此后近6个月期间无法对房屋进行销售，因赖国俊拒不履行合同，导致昌金公司后续二次销售房屋周期延长，且因房价款的波动销售出现极大的困难；最后，赖国俊购买涉案房屋开发商已经支出高额承办，包括销售人员代理费用、印花税以及开发贷等其他资金成本费用，高达数十万元。昌金公司向本院提出反诉请求：1．依法判令解除昌金公司与赖国俊于2018年6月3日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：XXX）及补充协议二，并判令赖国俊于判决生效后十日内协助昌金公司共同办理所签合同的网签注销手续，如赖国俊逾期未办理该手续，每逾期一日按照商品房总价款6533720日万分之三的标准向昌金公司支付违约金；2．依法判令赖国俊向昌金公司支付违约金人民币653372元（全部房价款的10%）；3．依法判令赖国俊赔偿昌金公司为本案已实际支出的首笔律师费人民币20000元；4．依法判令赖国俊承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、司法专邮费，以实际发生额为准）。事实及理由：昌金公司与赖国俊于2018年6月3日签署《北京市商品房预售合同(住宅类)》(合同编号：XXX)(以下简称预售合同)，约定赖国俊向昌金公司购买位于昌平区北七家镇(未来科技城南区)XXX住宅混合公建用地(配建“人才公共租赁住房”)XXX的房屋。2018年8月10日，昌金公司与赖国俊签订预售合同的《补充协议二》，约定赖国俊采取银行贷款方式付款，在签订预售合同当日，已支付的认购定金人民币500000元转为等额商品房价款，即商品房首付款的一部分，剩余商品房首付款人民币3633720元分两笔分别于签订预售合同当日及2018年8月30日前支付，其余商品房价款计人民币2400000赖国俊向银行贷款支付。后，赖国俊因自身原因不符合在北京市按照首套住房贷款政策确定首付款比例和贷款利率，在收到贷款机构通知后，其拒绝一次性付清全部房价款或补充贷款手续，恶意拖延至今，构成预售合同项下违约。为维护自身合法权利，昌金公司特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。赖国俊辩称，同意第一项诉讼请求，同意办理网签手续，违约金不同意；第二项、第三项均不同意；诉讼费由法院确认。理由：原告不存在违约行为，双方签署商品房预售合同，签署后我方按照合同约定履行首付款及办理贷款，出卖人在与我方协商过程中，就原告是否符合足额贷款的条件，及是否能够足额获得贷款审批并未依法予以审查。我方不存在故意隐瞒或者欺骗的行为。因为贷款机构内部执行的贷款政策的原因，我方申请的贷款额无法足额审批。依据双方合同，我方无需支付违约金。对于相应的事实，我方2018年9月了解并知晓，对方一直拖延未解决给我方造成损失，请求驳回对方提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2018年6月3日，昌金公司（出卖人）与赖国俊（买受人）签订《商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：XXX），约定，昌金公司出售位于北京市昌平区北七家镇（未来科技城南区）XXX住宅混合公建用地XXX房屋，预测建筑面积共116．67平方米，套内建筑面积92．39平方米，按套内建筑面积计价，每平米70718．91元，总价款人民币6533720元；逾期付款责任，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房价款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）；出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，约定：买受人于《北京市商品房预售合同》签订当日，买受人应向出卖人支付商品房首付款2613720元，其余商品房价款3920000元由买受人向贷款机构申请贷款的方式支付；买受人已经于《北京市商品房预售合同》签订前了解贷款机构的相关贷款政策和要求（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），买受人应按贷款机构的要求向其提交办理贷款所要求的完成的资料及相关文件，并保证所提交资料的真实性、有效性、合法性并满足审批贷款的要求；附件十二补充协议，重要提示，本补充协议系买卖双方对预售合同内容的变更及补充，设计双方重大权利义务，买受人在签署预售合同及本补充协议时，已就本补充协议各条内容仔细阅读，并对相关条款的法律后果充分知悉，本补充协议对买卖双方均具有法律约束力，出卖人无需再就补充协议相关条款对买受人另行提示；买受人承诺其已清楚知晓国家及北京市有关住房限购政策的规定，并承诺遵守限购政策规定，买受人承诺其填写的家庭购房申请文件和提供的证件、材料原件真实、有效，否则，若买受人提供虚假信息或违反限购政策，由此导致买受人名下之该商品房权属证书不能办理，或买受人申请的贷款不能获得贷款机构批准（适用于以贷款方式支付购房款的买受人）等的责任及后果均由买受人自行承担，同时，若买受人提供的虚假信息（包括但不限于提供虚假的购房申请材料等）或违反限购政策，出卖人即有权解除合同并要求买受人按照该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，如果该违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人的全部损失；本条以下所述费用及其他虽不在本条表述中的但因该商品房的买卖交易、权属转移等相关事项而产生的其他费用、除法律、法规另有规定或出卖人、买受人双方另有约定外，均由买受人自行负担和交纳，因买受人违约而导致出卖人支出及/或约定支出的费用（包括但不限于诉讼费用（如有）、律师费等（如有））；买受人的贷款额度与年限以贷款机构最终审批为准，买受人承诺如贷款未获得批准或者贷款机构批准的贷款成数、年数未达到申请贷款的要求，买受人在收到贷款机构及/或出卖人通知后30日内按下列方式之一处理：（1）买受人改为一次性付款，买受人应一次性付清全部房价款；（2）买受人同意贷款机构批准的贷款方案，并按贷款机构要求补充办理完毕所有后续手续，包括但不限于：补交首付款、补充资信证明、增加共同借款人、签订补充协议、签署贷款机构要求的其他文件。买卖双方确认，如因买受人原因，自该项目建设进度满足贷款机构发放贷款的条件之日起30日内，买受人申请的贷款仍未获得贷款机构批准及/或买受人申请的贷款未到账的，出卖人有权将其视为买受人贷款未获批准；如买受人未在上述期限内办理完毕上述付款或补充贷款手续，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款万分之三的违约金，逾期超过30日的，则出卖人有权解除合同，并有权按照该商品房总价款的10%收取违约金，同时买卖双方按补充协议第十五条第3款约定办理合同的解除手续；合同签订后，如相关政府部门颁布、适用的政策及/或规定，对买受人原贷款审批条件产生重大影响，并对导致买受人贷款无法办理或无法获得批准的，则出卖人有权解除合同，买卖双方按本补充协议第十五条第3款约定办理合同的解除手续，买受人无需向出卖人支付违约金；除依据合同约定或者法律规定一方有权解除合同的情形外，出卖人与买受人任何一方不得擅自解除合同，否则提前要求解除合同的一方当事人应视为违约，违约方应向守约方支付该商品房总房款的10%的违约金；合同根据双方约定或法律规定解除的，该商品房已经在房地产管理部门办理了网上签约联机备案、预购商品房抵押权预告登记（如有）、预购商品房预告登记（如有）等手续（以下统称“该手续”）的，买卖双方应当于合同解除之日起7日内，签署或提供注销该手续所需的全部资料及费用，共同到房地产管理部门办理“该手续”的注销手续。该合同还对其他内容进行了约定。同日，涉案房屋办理商品房预售合同联机备案。2018年8月10日，昌金公司（出卖人、甲方）与赖国俊（买受人、乙方）签署《补充协议二》，约定，甲、乙双方于2018年6月3日签订了编号为XXX的《北京市商品房预售合同》及其补充协议（以下合称“《预售合同》”），约定乙方向甲方购买坐落于昌平区北七家镇（未来科技城南区）XXX住宅混合公建用地（配建“人才公共租赁房屋”）XXX房屋，现甲、乙双方经友好协商，订立如下补充协议，甲、乙双方一致同意将《预售合同》附件四“付款方式及期限”的约定修改为：买受人在签订《北京市商品房预售合同》当日，已支付的认购定金50万元转为等额商品房价款，即商品房首付款的一部分，剩余商品房首付款3633720，买受人分二笔向出卖人支付：第一笔2113720元，在签订《北京市商品房预售合同》当日支付；第二笔1520000元，在2018年8月30日前支付；其余商品房价款2400000元由买受人向银行贷款支付；如乙方违反本补充协议二第一条的规定，逾期支付房价款，则乙方仍按《预售合同》的约定，承担逾期付款违约责任。该补充协议还对其他内容进行了约定。2018年1月27日，赖国俊向昌金公司支付定金50万元；2018年5月26日，赖国俊向昌金公司支付首付款2113720元；2018年8月10日，赖国俊向昌金公司支付首付款1520000元，以上共计4133720元。昌金公司认可收到上述房价款。关于按揭贷款，赖国俊通过公积金及商业贷款组合贷，公积金贷款于2018年9月4日审批通过，商业贷款因赖国俊名下有贷款记录未办理成功。赖国俊现表示其没有能力继续履行该房屋买卖合同。2018年12月12日，赖国俊向本院提起诉讼。2019年7月1日，昌金公司（委托方、甲方）与北京市兰台律师事务所（受托方、乙方）签订《诉讼委托代理合同》。2019年7月2日，昌金公司向北京市兰台律师事务所支付民事诉讼代理费2万元。赖国俊与案外人吕婷原系夫妻关系，双方于2017年5月8日协议离婚。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赖国俊与昌金公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。根据本院查明的事实，《商品房预售合同》及补充协议二签订后，赖国俊在前期确实积极履行合同，交纳购房款，但之后由于自身的原因无法获得预期的贷款，不能及时履行义务，构成违约，应当承担违约责任，赖国俊以缺乏主观恶意为由作出免责抗辩，本院不予采信。在购房期间内北京市并未颁布新购房政策影响赖国俊贷款，赖国俊知晓现购房政策，应该能预见在此期间的贷款风险，因此无法免责。综上，赖国俊构成了违约，应该为其行为承担违约责任。现昌金公司依照合同约定行使解除权，并要求赖国俊承担违约责任，理由正当，证据充分，本院予以支持。本院于2019年7月3日向赖国俊送达反诉状，故双方的合同解除时间为2019年7月3日。合同解除时，涉案房屋的网签应一并撤销。故双方要求解除合同、撤销网签的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赖国俊与昌金公司之间合同解除后，昌金公司应向赖国俊退还已付款项，故赖国俊主张退还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赖国俊主张违约金数额过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌情予以确定。关于昌金公司主张的律师费一节，双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十二补充协议有明确约定，结合昌金公司提交的证据，本院予以确认。赖国俊主张其利息损失一节，无事实及法律依据，本院不予支持。昌金公司主张逾期办理网签注销手续的违约金一节，因该损失尚未发生，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赖国俊与北京未来科技城昌金置业有限公司2018年6月3日签订的《北京市商品房预售合同》（编号：XXX）及2018年8月10日签订的《补充协议二》于2019年7月3日解除；二、赖国俊于本判决生效后十日内配合北京未来科技城昌金置业有限公司撤销昌平区北七家镇（未来科技城南区）XXX住宅混合公建用地（配建“人才公共租赁住房”）XXX的网上备案手续；三、北京未来科技城昌金置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告赖国俊已付房款4133720元；四、赖国俊于本判决生效后十日内支付北京未来科技城昌金置业有限公司违约金8万元；五、赖国俊于本判决生效后十日内支付北京未来科技城昌金置业有限公司律师费2万元；六、驳回赖国俊的其他诉讼请求；七、驳回北京未来科技城昌金置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57536元，由赖国俊负担（已交纳）；反诉案件受理费28768元，由北京未来科技城昌金置业有限公司负担4767元（已交纳），由赖国俊负担24001元，于本判决生效后七日内交纳。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丽媛人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  汪 霞二〇一九年八月十六日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡