重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初1496号原告：重庆合建房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇金鼎大厦******。统一社会信用代码91500240054800548E。法定代表人：谭祥书，该公司经理。诉讼委托代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。诉讼委托代理人：马恩敏，重庆舒义律师事务所律师。被告：陈益东，男，1971年11月20日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：陈益春，女，1973年2月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：陈益胜，男，1974年12月23日出生，住重庆市石柱土家族自治县。三被告诉讼委托代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。原告重庆合建房地产开发有限公司（以下简称合建公司）诉被告陈益东、陈益春、陈益胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合建公司的诉讼委托代理人刘明、被告陈益春及其诉讼委托代理人周柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合建公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告陈益东、陈益春、陈益胜根据所签订的《建新街片区房屋拆迁安置补偿协议》及其《补充协议》《拆迁户住房选房协议》与原告结算，给原告补交安置房超面积房款959540.00元及其利息（暂计10000.00元，以房款959540.00元为基数从2018年3月5日按银行贷款利率计算至支付完毕之日止）。由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民政府决定对X处进行旧城改造，同年12月14日重庆汇东房地产开发有限公司（以下简称汇东公司）经国土房管部门出让获得该片区的开发权。陈益东、陈益春、陈益胜（即三被告）的父母陈时权、马世珍有位于该片区的X号房屋。2009年1月16日，马世珍（乙方）与汇东公司（甲方）签订了《建新街片区房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《安置协议》），约定乙方将砖混结构343.53㎡的房屋交给甲方拆除重建，乙方选择产权调换安置方式。其中第五条约定：住房安置位置为X处，还房建筑面积273.33㎡，超面积10㎡（含10㎡）内的按1000.00元/㎡计算，超过原拆迁面积10㎡以上的（不含）按1600.00元/㎡计算，超过20㎡以上的按本片区市场价计算，安置还房不足面积由甲方按本片区同结构房屋市场价评估价格实行货币补偿；门面按原拆迁住房对应位置安置在新修X号门面，安置还门面面积为70.2㎡左右。现被告选门面面积为114.64㎡，超原还房面积44.44㎡。第六条约定：过渡期为24个月，如超过24个月，甲方未能交付给乙方安置房，视为甲方违约，甲方按本片区方案（按月计算）向乙方支付超期过渡费。当日，双方又签订了《补充协议》，乙方按照该片区补偿安置方案，选择四套安置房（住房）超面积141.38㎡（总面积414.71㎡-原面积273.33㎡），根据《安置协议》应补差241850.20元给甲方。三被告的母亲马世珍、父亲陈时权先后在2012年9月10日、2013年1月7日去世。2016年1月27日被告陈益东代表三被告与汇东公司签订了《拆迁户住房选房协议》，将《安置协议》第五条“房屋坐落”改为X1号、X2号、X3号、X4号，4套总面积400.62㎡，实有414.71㎡。汇东公司据此在石柱县国土资源和房屋管理局备案。本案开发项目原规划建七层，不超过24米高，由石柱县城市建设拆迁工程处实施拆迁，该工程因种种开发商之外的原因在2014年底才拆迁完毕将项目土地交给开发商汇东公司，规划几经调整在2015年初才正式确定，导致开发实施延后，开发成本成倍增加，汇东公司在2017年1月12日将本项目转让给合建公司（即原告）。原告在县政府不能让项目烂尾的要求下，艰苦努力，在2018年1月竣工，具备了还房条件。原告在2018年2月1日以公告通知包括被告在内的各拆迁安置户接房，被告却拒不接房，拒不履行《补充协议》支付差价款。在同年5月23日提起拆迁安置协议诉讼，在诉讼中原告表示希望被告能早日接房。被告撤回其他诉讼请求后，石柱县人民法院以（2018）渝0240民初2852号民事判决书判决原告在具备条件下交房。原告开发建设的房屋早已具备了还房条件，且面积经测绘单位测量确定，又在2018年10月中几次书面通知被告接房，结算超面积房款。同月31日，双方协议被告方先接房门面一间、住房**，留一间门面与一套住房供双方结算后处理。此后被告方不理睬结算事宜，根据（2018）渝0240民初2852号民事判决书提起强制执行申请，原告将被告方的所有安置房交给了被告方，被告方在正式接收时仍拒绝与原告结算超面积的差价款等。以上事实，有《安置协议》及其《补充协议》《拆迁户厨房选房协议》、领取过渡费领条、《国有建设用地使用权出证合同》及其《补充合同》、《园融国际项目土地使用权转让协议》以及《拆迁安置接房公告》《建设工程质量监督报告》《接房通知》、（2018）于0240民初2582号民事判决书、（2018）渝0240执2114号执行通知书以及《结案通知书》等可证。综上所述，三被告不按协议与原告结算差价款，侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。陈益东、陈益春、陈益胜辩称,原告的诉讼请求被告不认可；原告诉称的事实部分，以双方签订的相关协议为准，以及石柱县人民法院（2018）渝0240民初2582号民事判决书查明的事实为准。理由：超面积的数额应该按照约定的标准进行计算，选房协议约定了双方的还房面积273.33㎡变更为343.53㎡，原约定超面积选房96.74㎡，最终约定超选面积只有57.09㎡，按照原约定2500.00元/㎡进行补差，应为142725.00元；原告诉称超面积的问题，合同中并没有约定，其中一条0.01㎡至10㎡以内的按照1000.00/元㎡计算，且合同中没有约定门面超出部分补差的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2006年12月14日，汇东公司与石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局签订《石柱县国有土地使用权出让合同》，约定将石柱县X处对面面积为4285.00㎡的国有土地出让给汇东公司作为住宅用地，其中553.17㎡作为公共建设用地，予以行政划拨，其中3731.83㎡有偿出让给受让方。出让年限50年。出让年限从签订正式合同之日起算。规划设计条件为：用地性质为住宅；建筑容积率为不得大于4.1；建筑密度为不得大于54%，建筑高度为不大于24米；绿地比为按规划批准为准。该宗地土地使用权价金510000.00元。受让方可在交地并全部交清土地出让金后30天内向土地行政主管部门申办领取《国有土地使用证》。受让方应在2007年2月底前动工建设，并于2009年2月前竣工。汇东公司于2006年12月11日向石柱县国土资源和房屋管理局缴纳510000.00元土地交易服务费，并于同日向石柱县南宾财政所缴纳15300.00元国有土地使用权出让契税取得该宗地土地使用权。该宗地于2007年2月取得了该片区的《拆迁许可证》，同年3月8日，成立了以县政府相关领导牵头的拆迁组，并正式启动拆迁。但该片区于2006年挂牌时初步测算的拆迁面积与实拆面积差距较大，拆迁工作未开展。2011年该片区的拆迁工作重新启动。三被告系同胞弟妹关系。2009年1月16日，三被告父亲陈时权（已于2013年1月17日过世）、母亲马世珍（已于2012年9月10日过世）(被拆迁人)与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定将X号房屋交汇东公司重建，被拆除房屋总面积343.53㎡。陈时权、马世珍选择产权调换安置方式。门面按指定顺序号安置。住房安置选房必须按照“先签协议、先搬迁、先交钥匙及两证”的原则进行选房安置，以顺序号为准，按原拆迁面积对应选房，累计超面积不能超20㎡。安置房标准为：临街门面房卷帘（闸）门，住房铝合金窗，进屋为防盗门，其余留门洞，室内天棚、墙面清水墙、墙面平整，四棱上线，水泥地坪，水进屋，电到家门，天然气、电视闭路、电话宽带网停户拆装由拆迁户自行联系，费用由被拆迁人自行负责。安置位置为X1号，X2号，X3号，还房建筑面积273.33㎡左右。门面按原拆迁住房对应位置安置在新修19、20号门面，安置还门面面积70.2㎡左右。被拆迁人过渡期为办理完毕相关拆迁手续之日起不得超过24个月，如超过24个月拆迁人未能交付给被拆迁人安置房，视为拆迁人违约，拆迁人按本片区方案（按月计算）向被拆迁人交付超期过渡费。过渡费先支付一年，即2012年2月20日至2013年1月19日，延期补照搬迁补助费1600.00元。新建房屋竣工后，被拆迁人在拆迁人通知接受安置房30天内不接受安置的，视为违约，拆迁人有权将房屋另行安排，并扣除拆迁人房款总额5%作违约金，马世珍在该协议上签字。2009年1月16日，陈时权、马世珍（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定安置房屋已超过规定，被告拆迁人选住房四套，面积共计414.74㎡，被拆迁人应补差价241850.00元，在安置还房时一次性结清。2016年1月27日，原告陈益东（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《拆迁户住房选房协议》：一、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条房屋坐落，改为：重庆市石柱县X1号（面积为92.18㎡）、X2号(面积为95.77㎡)、X3号（面积为92.18㎡）、X4号（面积为120.49㎡），合计4套，总面积400.62㎡；二、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条住房面积，改为拆迁人应还被拆迁人住房建筑面积343.53㎡。此次选房被拆迁人不足面积为57.09㎡，待还完所有房屋后一并结算。2016年10月20日，汇东公司委托石柱县精绘勘测有限公司对X房屋面积进行测算，之后石柱县精绘勘测有限公司作出《重庆市房产面积预测算报告书》，X1号住房建筑面积为94.82㎡、X2号住房建筑面积为98.82㎡、X3号住房建筑面积为94.82㎡、X4号住房建筑面积为126.25㎡，总面积414.71㎡。两间门面的建筑面积合计为114.64㎡。原告主张在交房过程中，若有被拆迁人选择门面货币安置的情形，合建公司是以15000.00元/㎡的单价由乙方给予货币安置，被告陈益东、陈益春、陈益胜认可以该单价作为结算门面差价的依据，但要按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定结算。被告陈益东分别于2013年9月3日、2014年3月6日、2015年2月13日、2016年4月22日、2017年3月9日在被告汇东公司处领取19000.00元/年的过渡费。2017年1月12日，汇东公司（转让方）与合建公司（受让方）签订《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》，约定：转让方于2006年12月14日在石柱县国土资源和房屋管理局，通过竞拍拍得石柱县X地块的使用权。由于汇东公司的投资转向，应受让方的请求，决定将X处土地使用经营权转让给合建公司。双方达成的协议如下：一、地、地块位置柱县X处。现属：石柱县X号。出让地编号X。地。地块使用性质为商住设规模为39156.27㎡，地，地块出让时间为2015年2月3日至2085年2月4日、转让方将自己取得的X处地块以从国土局实际获得地块价格1622324.00元整转让给受让方。转让及过户过程中所产生的一切费用以及转让由此给转让方增加的任何税费等全部由受让方承担；三、双方责任：双方约定的协议一经签字，转让方不得以任何形式和借口阻挠受让方的正常工作，也不得将未经双方商议同意的债权债务和经济、民事、刑事责任转嫁给受让方。后合建公司取得该地块的不动产权证书X号。2018年2月1日，合建公司向建新街各拆迁安置户发出《拆迁安置接房公告》：“石柱县X处的旧城改造开发项目，原由汇东公司开发建设，此后转给合建公司完成项目建设。在各方的关心和支持下，经过我公司全体同仁艰苦努力，避免了项目“烂尾”现已完工，全体拆迁户期盼已久的还建房目前已具备换房条件，本公司决定从2018年2月5日开始交付还建安置房，同时从2018年2月15日起安置过渡期结束，不再支付过渡期安置费。请各拆迁安置户及时前往本工程项目部结算价款，办理接房手续”。2018年9月14日，三被告向石柱县人民法院提起诉讼，石柱县人民法院作出（2018）渝0240民初2582号民事判决书，判决：原告重庆合建房地产开发有限公司在石柱土家族自治县X房屋具备交付条件之日起十日内将X号（现排号标注为X号）、X号（现排号标注为X号）门面以及X1号、X2号、X3号、X4号房屋交付给被告陈益东、陈益春、陈益胜。此后，经三被告向石柱县人民法院提起强制执行申请后，合建公司于2019年3月20日将涉案的四套房屋及两间门面全部交付给三被告。交付的房屋及门面截止本案辩论终结前未办理通水通电。三被告未向合建公司支付差价款。本院认为，三被告的父母与汇东公司签订的《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，被告陈益东与汇东公司签订的《拆迁户住房选房协议》均系双方当事人真实意思表示，虽三被告的父母均已过世，但三被告按法定继承的方式取得《安置协议》中约定的权益。汇东公司与合建公司签订的《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》系双方真实意思表示，汇东公司将其权利、义务已转让给合建公司，汇东公司原签订的协议对合建公司具有约束力，合建公司对汇东公司原签订的协议负有继续履行义务。故合建公司及三被告均应按照《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》《补充协议》及《拆迁户住房选房协议》履行约定的义务。原告现已将涉案的四套房屋及两间门面全部交付给三被告，住房超面积的部分应该按根据约定来支付差价款，《补充协议》虽明确约定了三被告应补差价241850.00元，但该价款系对原选定住房超选面积141.41㎡（414.74㎡－273.33㎡）的补差价，按该价款计算补差单价应为1710.28元/㎡（241850.00元÷141.41㎡），因双方在2016年1月27日签订《拆迁户住房选房协议》时将原告应还三被告住房面积由273.33㎡变更为343.53㎡，原告实还三被告住房面积为414.71㎡，故三被告实际超选住房面积应为71.18㎡（414.71㎡－343.53㎡），因该协议同时约定选房超选面积待还完所有房屋一并结算，三被告应当按照超选住房面积71.18㎡向原告补交差价款。根据《补充协议》约定，三被告需按照1710.28元/㎡的标准向原告补交差价款，故三被告应向原告补交超选住房面积差价款121737.73元（1710.28元/㎡×71.18㎡），对原告请求三被告补交住房面积差价款超出部分，本院不予支持。关于门面超面积部分如何补差价的问题，签订的三份协议均未约定，应按照法律的规定来处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价款补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。本案中，两间门面约定还的面积为70.2㎡，但实际还的面积为114.64㎡，超出面积44.44㎡。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比约为63.30%（44.44÷70.20×100%）。按照法律规定，面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由三被告（即买受人）承担，面积误差比超出3%部分的房价款由合建公司（即出卖人）承担。因当事人双方均认可门面单价为15000.00元/㎡，故应由三被告承担31590.00元（70.2㎡×3%×15000.00元/㎡）。故三被告共应支付原告安置房屋超面积价款153327.73元（31590.00元＋121737.73元）。按照《补充协议》关于“在安置还房时一次性交清差价款”的约定，鉴于合建公司尚未就交付的房屋和门面办理通水通电，未实现完全交付，故本院就原告请求三被告支付价差款的利息不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈益东、陈益春、陈益胜于本判决生效后十五日内支付给原告重庆合建房地产开发有限公司安置房差价款153327.73元；二、驳回原告重庆合建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13395.00元，由原告重庆合建房地产开发有限公司负担11255.00元，由被告陈益东、陈益春、陈益胜负担2140.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵审 判 员  余 琴人民陪审员  谭其贵二〇一九年八月三十日书 记 员  崔 芸