四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初1824号 原告：李素清，女，1935年1月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：蒋继洪，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：游步昭，女，1938年7月16日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：许崇福，男，1936年6月25日出生，汉族，住四川省彭州市，系游步昭之夫。 委托诉讼代理人：王新发，彭州市天彭法律服务所法律工作者。 李素清诉游步昭业主专有权纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。因案情疑难、复杂，本院依法将该案转为适用普通程序继续审理，并于2019年8月12日公开开庭进行了审理。李素清及其委托诉讼代理人蒋继洪，游步昭及其委托诉讼代理人许崇福、王新发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李素清向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于彭州市天彭镇天府大道1幢1、2层丘地号为权0045132号的房屋所在楼宇整体屋面属于李素清专有；2、判令游步昭停止侵权，将楼盖开洞闭合，将屋面的建筑物清除，恢复屋面排水功能，恢复屋面原状。事实和理由：2004年3月28日，李素清与彭州市安信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于彭州市新民东街天府综合楼一层89.66平方米、二层147.45平方米的两层营业房。李素清为了能够使用该营业房直达的屋面露台，不仅单价远高于同类型房屋，而且还专门购买了屋顶楼梯间12.16平方米，并办理了产权证。彭州市安信房地产开发有限公司也于2004年4月18日出具了《证明》一份，该证明作为《商品房买卖合同》第十七条补充条款，约定李素清购买的该楼宇屋面女儿墙围合内全部整体屋面由李素清使用，其余业主不得擅自破坏该建筑屋面主体结构、上达屋面使用。2018年9月7日，游步昭擅自破坏自己二楼的楼盖，将楼板开天窗凿洞，并私建楼梯上达屋面，胡乱搭建，将屋面排水口破坏。李素清认为，游步昭的行为破坏了建筑屋面的主体结构安全和防盗安全，导致屋面雨水无法排泄，并且严重侵犯了李素清对该屋面露台的使用权和专有权，故起诉至法院。 游步昭辩称，李素清只买了一楼两间和二楼三间共计237个平方的面积，而整个屋面有400多个平方面积，将屋面交由李素清一人使用是不合理的。与李素清、游步昭屋面相邻的另一侧屋面，也是相同的只有一个楼梯内达屋面，但另一侧屋面范围下的铺面业主都是共用了屋面的，没有楼梯的业主都是自行修建的楼梯上达屋面。屋面不能买卖，开发商不能随意将屋面出卖给李素清。综上，案涉的屋面属于该屋面下所有业主共同共有，不属于李素清的专有部分，李素清的诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回李素清的诉讼请求。 李素清为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 1、双方身份信息。证明双方诉讼主体适格； 2、购房合同、房产证、土地使用证、情况说明、证明、竣工图。证明李素清购买的房屋包含楼梯并办理了产权，该楼梯在李素清购买的铺面房屋内，且只有李素清才能通过楼梯上达屋面，李素清对屋面享有排他使用权； 3、照片。证明游步昭对屋面造成的损坏； 4、彭州市工程竣工规划合格证（复印件）。证明对案涉屋面的规划经过了规划审批并且合格。 游步昭为反驳李素清的主张，支持其辩称意见，向本院提供了如下证据材料： 1、2006年2月15日的承诺书一份。证明承诺人曾经承诺，对案涉屋面上的违章搭建将自行进行处理和恢复； 2、2006年7月6日彭州市规划建设局信访问题处理意见。证明李素清铺面的承租人在屋面违章搭建房屋，许崇福进行信访后，有关单位要求违章搭建人限期拆除的事实； 3、协议。证明双方就屋面违章搭建进行过调解并达成调解协议的事实； 4、商品房买卖合同。证明购房合同明确约定案涉房屋屋面由买受人自行管理不得违章搭建的事实； 5、彭州市综合执法局责令改正通知书。证明执法局要求李素清对屋面的违章搭建进行整改的事实； 6、处理决定书。证明沈涛已停止使用屋面上的房屋的事实； 7、图片一组。证明李素清并未按此前的承诺拆除屋面上的违章搭建建筑。 经庭审举证，质证，游步昭对李素清出示的证据1无异议；对对证据2中的购房合同、房产证、土地使用证三性无异议，购房合同第十七条第一款恰好说明屋面不是由业主个人使用。对证据2中的竣工图真实性有异议，是复印件。对证据2中的情况说明三性均持异议。对证据2中证明的法律效力持异议，该份证明侵犯了所有业主的权利，与购房合同自相矛盾；对证据3真实性无异议，对证明力持异议，认为该证据恰恰证明李素清在使用屋面时违背了合同签订的初衷；对证据4的证据三性均无异议，但认为不能达到李素清的证明目的。 李素清对游步昭出示的证据1、2、3三性均持异议，认为是扫描件，且不能达到游步昭的证明目的；对证据4持异议，认为不能达到游步昭的证明目的；对证据5持异议，认为与本案无关；对证据6无异议，认为该证据恰好能够证明双方之间对屋面面积发生了争议未解决的事实，综合执法局也建议通过司法途径解决该问题，因此该证据不能证明李素清的违法事实和侵权行为；对证据7无异议，认为该证据恰好证明游步昭的破坏行为造成了李素清的损失。 本院经审查认为，李素清出示的证据1，及证据2中的购房合同、房产证、土地使用证，游步昭不持异议，本院予以采信；李素清出示的证据2中的情况说明，系证人证言，因证人未出庭接受双方当事人的质询，本院对其证明力不予确认。李素清出示的证据2中的证明，本院对真实性予以确认，该证据只能证明开发商与李素清达成了关于屋面的使用约定，但案涉屋面是否属于李素清专有，应根据法律规范进行判断，故该证据不能达到李素清的证明目的。李素清出示的证据2中的竣工图，该证据系复印件，且未明确显示或载明案涉屋面被规划为由某铺面业主专有，李素清也未申请该竣工图的制作人就屋面是否设计为专有作出说明，故对该证据，本院不予采信；李素清出示的证据3，游步昭对真实性无异议，该证据能够证明游步昭在屋面进行搭建的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；李素清出示的证据4，系复印件，且该竣工规划合格证不能证明案涉的屋面规划为由某特定的业主专有，故本院对该证据不予采信。 游步昭出示的证据1、2、3、5、6、7，系李素清及其租户的搭建行为，与本案李素清的诉讼主张无关，因缺乏关联性，本院不予采信；游步昭出示的证据4，客观真实，来源合法，能够证明游步昭购买了与李素清铺面相邻的上下两层各两间铺面，并与开发商签订了购房合同的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2004年3月28日，李素清与彭州市安信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭州市安信房地产开发有限公司将彭州市天府营业楼第1幢1层18、19号房屋、第2层16、18、19号营业用房出卖给李素清，其中1层的购房价款分别为每平方米2680元、2720元，2层的购房价款均为每平方米980元。双方在合同第十七条中约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权由业主在城市规划和有关规范许可范围内使用。2004年4月18日，彭州市安信房地产开发有限公司向李素清出具证明，载明：“业主李素清在我公司购买的新民东街天府综合楼16号、18号、19号商品房所在楼宇屋面使用范围为：由建筑设计文件决定的该楼宇屋面女儿墙围合内全部整体屋面（该证明为合同第十七条补充条款）。由购房合同第十八条约定，其余业主不得擅自破坏该建筑屋面主体结构、上达屋面使用”。李素清买房后办理了产权证（登记的房屋坐落地址为天彭镇天府大道1幢1层、2层）。2005年10月26日，彭州市安信房地产开发有限公司与游步昭签订了一份《商品房买卖合同》，游步昭买得紧邻李素清铺面的上下两层各两间铺面。双方在该份合同第十七条中约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权屋面由买受人自行管理，不能乱搭乱建（包括其他人）。游步昭购买房屋后也办理了产权登记（登记的房屋坐落地址为天彭镇天府大道东段1幢1层、2层）。后双方因屋面的使用发生纠纷。游步昭在其营业房2层房顶开了一个洞口，自行修建了一个楼梯通往屋面，并在其楼顶屋面搭建了一间构筑物。李素清遂起诉至法院。另查明，案涉的屋面下第2层分别有九间铺面，分别为三户业主所有。李素清在2层的三间铺面内有一个楼梯，可以从该楼梯通往屋面。其余两户业主的铺面内均无楼梯可通往屋面。案涉屋面为一整体，未作物理隔断，屋面上有一炮台。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有的是所有权，对专有部分以外的共有部分享有的是共有和共同管理的权利。专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有标志的建筑物部分，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。李素清购买的位于天彭镇天府大道1幢1层、2层的房屋，其房屋产权证登记的产权虽包含了楼梯，但并未包含屋面面积，且李素清购买的第2层的铺面价款明显低于第1层的铺面价款，不能说明其购房价款包含了屋面的价款。虽然案涉屋面只能通过李素清一人的铺面内楼梯方能上达，但从屋面的物理情况看，屋面为一整体，并未就各业主的铺面界限进行物理隔断，构造上不具有独立性。屋面具有防雨、防水作用，若出现屋顶漏水等情况，各业主为处理房屋漏水，均有权上达屋面进行维修。从该意义上说，案涉屋面在利用上并不具有独立性。开发商虽于2004年向李素清出具证明，载明其余业主不得擅自上达屋面使用，但开发商又于2005年10月26日与游步昭签订的《商品房买卖合同》，明确约定购买商品房所在楼宇屋面由买受人自行管理，包括其他人在内均不得乱搭乱建。同时开放商与李素清签订的《商品房买卖合同》约定的内容也仅是业主在规划和规范许可范围内使用屋面，并未约定由李素清单独享有所有权。上述两份合同的约定也说明开放商在出卖铺面时并未将屋面作为专有部分出卖。李素清未能举出充分的证据证明李素清对案涉屋面享有排他的、绝对的专有权，对此应承担举证不能的法律后果。至于游步昭在楼顶开孔，以及在屋面进行搭建的行为，属于有关行政管理部门的管理范围，可由有关行政管理部门进行处理。综上，李素清的诉称意见不能成立。故对李素清的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回李素清的诉讼请求。 案件受理费100元，由李素清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姜 波 人民陪审员  王天杰 人民陪审员  米 容 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  黄署峡