辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2138号原告：董洪兴，男，1975年3月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李春光，系辽宁兴中律师事务所律师。被告：罗小永，男，1981年1月23日生，汉族，住址河北省承德市兴隆县。被告张亚萍，女，1982年5月26日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：周军，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，系辽宁东亚律师事务所律师。被告：大连鹏锦房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：王英琳，系该公司经理。被告：曲学军，男，1971年9月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告大连鹏锦房地产经纪有限公司和被告曲学军的共同委托诉讼代理人：赵松涛，系该公司职员。原告董洪兴与被告罗小永、被告张亚萍、被告大连鹏锦房地产经纪有限公司（以下简称鹏锦房地产）、被告曲学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董洪兴及其委托诉讼代理人李春光、被告张亚萍的委托诉讼代理人周军、被告鹏锦房地产和被告曲学军的共同委托诉讼代理人赵松涛到庭参加诉讼。被告罗小永经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董洪兴向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗小永、被告张亚萍、被告鹏锦房地产之间签订的《房地产买卖合同》；2.被告罗小永、被告张亚萍向原告返还购房首付款460,000元、支付违约金50,000元、律师代理费50,000元；3.被告鹏锦房地产向原告返还购房首付款140,000元（含定金50,000元）、中介费9,700元，被告曲学军对该笔款项承担连带偿还责任；4.被告鹏锦房地产、被告曲学军对第二项诉讼请求中被告罗小永、被告张亚萍不能给付的部分承担补充偿还责任。放弃的诉讼请求：原告于2019年7月22日向本院提出自愿放弃关于律师代理费的诉讼请求。事实和理由：被告罗小永和被告张亚萍系夫妻关系，双方婚后购买一套住房，即本案案涉房屋，登记在被告罗小永名下。2018年11月21日，原告与被告罗小永、被告张亚萍和被告鹏锦房地产签订了《房地产买卖合同》，原告是购买方，被告罗小永和被告张亚萍是卖房方，被告鹏锦房地产是中介方，被告曲学军是被告鹏锦房地产的股东。合同约定，买卖双方通过居间方购买及出售房屋，房屋价格为970,000元。买方向卖方支付了首付款600,000元，其中140,000元（含定金50,000元）交付中介公司代为保管（被告曲学军用自己个人账户接收了部分款项，是否交给中介公司情况不明，公司财产与股东财产混同），460,000元交付卖方用于偿还卖方欠银行贷款。卖方收到460,000元购房款后，未按约定期限偿还银行贷款，并离开大连，致使合同无法继续履行，卖方行为构成违约。中介方在撮合买卖双方签订履行合同中，未向原告提供房屋的准确权属情况，未尽居间方义务，具有严重过失。为维护原告合法权利，特提出以上诉求，恳请法院予以支持。被告罗小永未作答辩。被告张亚萍辩称，不同意原告的诉讼请求。对于原告的第一项诉讼请求，本案不存在解除合同问题，因为三方签订的商品房买卖合同是无效的法律合同，原因在于房屋的所有人罗小永并没有在本合同上进行签字，而且该处显示的是张亚萍代，但是并没有罗小永的授权委托，所以该合同没有生效，不存在解除合同。对于原告的第二项诉讼请求，本案被告张亚萍和罗小永于2018年10月18日离婚，因为合同没有生效，且原告向罗小永转款，而被告张亚萍并没有收到原告的款项，罗小永收到款项的行为发生在离婚之后，依法不构成夫妻共同债务，被告张亚萍不负有返还责任。被告鹏锦房地产辩称，不同意原告的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，三方签订的合同是三方真实意思表示，主体适格，合同有效，本合同设为居间服务和房屋买卖，因已经促成双方买卖关系，所以居间已经履行完毕，在房屋买卖，由于被告罗小永违约，造成合同尚未履行完毕，但被告罗小永的违约行为并没有达到合同尚不能履行的严重后果，原告能够达到获得房产并居住的目的，更重要的是，现在房价飞速上涨，被告罗小永的恶性不外乎不卖房，而采用了卑劣的手段，而原告主张解除合同关系，正中其下怀，为此，我方主张不同意解除合同，应当继续履行本合同；对于第二项诉讼请求和第四项诉讼请求，第二项诉讼请求是原告向被告罗小永和被告张亚萍提出，鉴于原告在第一项诉讼请求中要求我公司和被告曲学军承担补充赔偿责任，从而做出答辩：由于我公司主张继续履行合同，为此原告诉请的被告罗小永和张亚萍返还首付款我们不予认可，至于被告罗小永和张亚萍违约给原告造成的损失，由人民法院予以确认，并做出判决后我公司将依法予以履行。原告之所以诉讼，是因为被告罗小永和被告张亚萍在履行房屋买卖关系中发生争议，而非与我公司在履行居间服务关系中发生争议，被告罗小永违约行为是其诚信问题，是为利，非与我公司恶意串通，让我公司和被告曲学军承担由于被告罗小永造成的后果没有法律依据；对于第三项诉讼请求，我公司不同意返还由我公司代为保管的首付款14万元，也是因为我公司要求继续履行合同，我公司已经促成了买卖双方就房屋买卖达成一致，并签订了房屋买卖合同，为此原告支付报酬是合同约定，现原告要求返还居间服务费没有事实和法律依据。至于原告提出的律师费一节，也没有合同依据以及法律依据，被告鹏锦房地产不同意。被告曲学军辩称，答辩意见与被告鹏锦房地产一致。并补充：被告曲学军不仅是公司的股东，更是公司的业务经理，被告曲学军在原告与被告罗小永、张亚萍房屋买卖中的一切行为均是职务行为，其行为后果由公司承担法律后果，为此原告如果认为被告曲学军是个人行为，对于被告曲学军的主张应另案诉讼，如果认为被告曲学军的行为是代表公司的职务行为，被告曲学军就不应当成为本案的被告。本院经审理认定事实如下：1、2018年11月21日，原告（买方）与被告罗小永（卖方）通过被告鹏锦房地产（居间方）签订《房地产买卖合同》。合同约定，原告购买被告罗小永名下的房屋，建筑面积90.08平方米，房屋出售价格为970,000元，定金50,000元，买卖双方同意居间方代卖方保管定金，购房首付房款550,000元，买方须向居间方支付代理费9,700元。合同第11条约定，合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同违约者，双方需即时赔付居间方50,000元；因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费（以实际发生为准）。被告张亚萍作为被告罗小永的代理人在合同上签字确认。2、合同签订后，原告于2018年11月21日向被告鹏锦房地产交付定金20,000元，于2018年11月22日向被告鹏锦房地产交付定金30,000元及服务费9,700元，被告鹏锦房地产向原告出具了相应金额的专用收款收据。3、原告于2018年12月10日向被告罗小永支付购房首付房款550,000元，其中460,000元系向被告罗小永银行账户转账，用于偿还案涉房屋银行贷款使用，另90,000元系向被告曲学军银行账户转账，约定由居间方进行保管。同日，被告罗小永和被告张亚萍向原告出具收条，二人均在收条上进行了签字。2018年12月9日，被告曲学军向原告出具收条一张，载明收到原告90,000元的事实，待房屋交接时此款全部返还于卖房人罗小永，收款人处为“大连鹏锦地产曲学军”。对于被告曲学军以个人账户进行收款的行为，被告鹏锦房地产庭审中认可该行为系职务行为。4、2018年10月18日，被告张亚萍与被告罗小永协议离婚，对案涉房屋的约定为男女各分得一半。5、原告为维护自身合法权益，于2019年3月6日向本院申请诉讼财产保全，并发生保全费3,320元。以上事实，有《房地产买卖合同》、收条、专用收款收据、智慧柜员机业务回执、中信银行个人账户明细查询及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告董洪兴、被告罗小永与第三人鹏锦房地产签订的合同系三方真实意思表示，合法有效，对三方均具有约束力。现因被告罗小永原因，案涉合同无法继续履行，且由于被告罗小永现下落不明，导致案涉房屋剩余银行贷款无法偿还，案涉房屋无法进行正常的过户交易，买卖房屋的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故本院对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。至于被告张亚萍认为案涉合同系无效合同的抗辩意见，本院认为，被告张亚萍在以被告罗小永代理人身份签订案涉合同时已经与被告罗小永解除婚姻关系，其在没有被告罗小永的授权的情况下于2018年11月21日代理被告罗小永签订合同的行为系无权代理，但被告罗小永在2018年12月10日接收购房首付房款时在收条中签字确认，系以实际行为履行了案涉合同，构成对案涉合同的追认，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十一条、第十二条之规定，案涉合同应自签订时生效，故本院对被告张亚萍的该项辩驳不予认可，案涉合同合法有效。关于原告要求被告罗小永返还购房首付款460,000元的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉合同已经解除，被告罗小永理应将已经收取的购房首付款460,000元返还给原告，故本院对原告要求被告罗小永返还购房首付款460,000元的诉请予以支持。关于原告要求被告罗小永支付违约金50,000元的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告罗小永作为收受定金的一方，现不履行合同约定的义务，理应返还双倍部分的定金，即50,000元，故本院对原告的该项诉请予以支持。至于原告要求被告张亚萍承担返还购房首付款460,000元及违约金50,000元责任的诉请，本院认为，本案中被告张亚萍系被告罗小永的代理人签订的案涉合同，现被告罗小永已经对案涉合同进行了追认，案涉合同对被告罗小永发生法律效力，应由被告罗小永承担相应的法律后果，而非被告张亚萍承担责任。且签订案涉合同和接收购房首付款时，被告张亚萍与被告罗小永已经解除婚姻关系，需要返还的款项亦不应作为夫妻共同债务予以处理。综上，原告要求被告张亚萍承担返还义务的诉请没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告鹏锦房地产返还购房首付款90,000元、定金50,000元的诉请，本院认为，案涉款项由被告鹏锦房地产收取保管，现案涉合同已经解除，原告要求被告鹏锦房地产返还上述款项符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告鹏锦房地产返还中介费9,700元的诉请，本院认为，根据案涉合同第11条约定，因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费。且本案中，原告向被告罗小永银行账户转账460,000元，被告罗小永在收条中亦按实际情况写明，双方系构成了对案涉合同的补充约定，被告鹏锦房地产未收取购房首付款460,000元的行为符合原告与被告罗小永的新的约定，不存在过错，故原告要求被告鹏锦房地产返还中介费9,700元的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告曲学军对被告鹏锦房地产返还购房首付款90,000元、定金50,000元、中介费9,700元承担连带责任的诉请，本院认为，被告曲学军以个人账户收取购房首付款，原告仅依据该项事实认定被告鹏锦房地产公司财产与被告曲学军个人财产混同证据不足，且被告鹏锦房地产在庭审中认可了被告曲学军收取款项的行为系职务行为，故原告要求被告曲学军承担连带责任没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告鹏锦房地产、被告曲学军对被告罗小永、被告张亚萍不能给付的部分承担补充偿还责任的诉请，本院认为，现行法律法规中仅规定了安全保障义务人的补充责任，并未规定居间方具有补充责任，原告的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。至于被告张亚萍认为2018年12月10日收条中被告罗小永的签名非本人签名的抗辩，本院认为，被告张亚萍未在规定期限内向本院提出司法鉴定申请，系构成对被告罗小永签名真实性的认可。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告董洪兴与被告罗小永、被告大连鹏锦房地产经纪有限公司于2018年11月21日签订的《房地产买卖合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告罗小永返还原告董洪兴购房首付款460,000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告罗小永支付原告董洪兴违约金50,000元；四、自本判决生效之日起十日内，被告大连鹏锦房地产经纪有限公司返还原告董洪兴购房首付款90,000元、定金50,000元，合计140,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告董洪兴的其他诉讼请求。案件受理费10,900元，公告费600元，保全费3,320元，合计14,820元（原告已预付），由被告罗小永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  金宗晶人民陪审员  张 芳人民陪审员  王富英二〇一九年八月三十日书 记 员  赵 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。