上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初5146号原告：上海市中炀律师事务所，住所地上海市静安区。负责人：朱宇坚，主任。委托诉讼代理人：孙娜，上海市中炀律师事务所律师。被告：谢永敏，男，1958年8月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海龙洋餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王海瑛，总经理。原告上海市中炀律师事务所(以下简称中炀律师事务所)与被告谢永敏、上海龙洋餐饮有限公司(以下简称龙洋餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月3日和2019年5月8日公开开庭进行了审理。本案于2019年6月3日转为普通程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告上海市中炀律师事务所的负责人朱宇坚及委托诉讼代理人孙娜，被告谢永敏到庭参加诉讼。被告上海龙洋餐饮有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。中炀律师事务所向本院提出诉讼请求：1.要求谢永敏支付租金267,880.80元，要求龙洋餐饮公司支付租金70,106.73元；2.要求谢永敏支付2011年10月20日至2012年1月17日的违约金4,455元和利息(以267,880.80元为基数，利率按同期银行贷款利率4倍标准，自2012年1月18日计算至实际支付之日止)；3.要求龙洋餐饮公司支付2011年10月20日至2012年1月17日的违约金5,000.40元和利息(以70,106.73元为基数，利率按同期银行贷款利率4倍标准，自2012年1月18日计算至实际支付之日止)；4.要求谢永敏、龙洋餐饮公司支付律师代理费10,000元、评估费5,000元和公证费4,000元；5.要求谢永敏、龙洋餐饮公司就上述第一至四项诉讼请求承担连带责任；6.要求谢永敏、龙洋餐饮公司承担本案诉讼费、保全费和担保费2,200元；7.要求在上述费用中抵扣159,600元物品价值。事实和理由：上海火巴子企业管理有限公司(以下简称火巴子公司)与谢永敏签订上海市杨浦区国和路XXX-XXX号三楼南侧建筑面积660平方米商业用房的房屋租赁协议，租期自2006年11月1日至2011年12月30日，月租金为30,112.50元。后双方签订补充协议，约定租金自2010年5月1日起调整为每月33,485.10元，并约定谢永敏应于2010年12月31日前补交租金17,425.50元。后谢永敏继续拖欠租金。2011年9月16日，谢永敏出具还款计划，承诺自2011年10月起每月支付50,000元，自2012年1月起每月支付75,000元，直至付清。龙洋餐饮公司盖章确认承担连带清偿责任。谢永敏未按约履行，至2012年1月，共拖欠租金267,880.80元。2007年4月1日，火巴子公司与龙洋餐饮公司签订上海市杨浦区国和路XXX-XXX号一、二楼南侧建筑面积826.8平方米商业用房的房屋租赁协议，租期自2007年4月1日至2016年12月31日，月租金为56,332.64元。至2012年1月，龙洋餐饮公司拖欠租金70,106.13元。2012年1月，谢永敏与龙洋餐饮公司出具承诺书，承诺于2012年1月17日前偿还全部拖欠款项，并互相承担连带责任；若未能全额偿付，则将以全部资产，包括上述租赁房屋三楼的装修和设备及“上岛咖啡”经营权等所有资产抵押给火巴子公司，由火巴子公司处置以抵偿欠款，同时，谢永敏自愿以个人财产偿付所欠租金；除按原租赁协议约定承担违约责任外，自2012年1月17日后，谢永敏和龙洋餐饮公司自愿承担银行贷款利率四倍的利息及火巴子公司因实现上述债权所实际支出的合理费用，包括律师费等。后谢永敏、龙洋餐饮公司与火巴子公司协商，将最后还款日期延后一个月至2012年2月17日。因谢永敏、龙洋餐饮公司未兑现承诺书内容，火巴子公司委托上海市黄浦区公证处对“上岛咖啡”内的状况及物品设施进行证据保全，并委托中天银(北京)资产评估有限公司对“上岛咖啡”遗留资产价值进行评估。经评估，该资产市场价值评估值为159,600元。火巴子公司支付公证费4,000元、评估费5,000元。扣除评估价值，谢永敏和龙洋餐饮公司仍需要支付697,418.59元(暂计至2018年8月30日)。火巴子公司分别于2012年5月、2014年5月、2016日5月起诉要求谢永敏、龙洋餐饮公司支付拖欠费用，均因无法联系谢永敏、龙洋餐饮公司撤诉。2017年5月21日，火巴子公司与中炀律师事务所签订债权转让协议，火巴子公司将对谢永敏、龙洋餐饮公司的债权转让给中炀律师事务所。火巴子公司于2017年12月21日注销。谢永敏、龙洋餐饮公司共同辩称：谢永敏在承租三楼房屋旁边搭建一幢三层建筑面积210平方米的钢结构房屋，火巴子公司以欠付租金为由，强制清场，于2012年5月收回钢结构房屋，未对钢结构房屋进行补偿。龙洋餐饮公司欠款70,106.13元，在评估价值15,9600元中扣除，中炀律师事务所应归还龙洋餐饮公司89,493.87元。龙洋餐饮公司在2008年8月至2010年11月期间将承租房屋转租给案外人袁某，转租合同系龙洋餐饮公司与袁某签订的，租金由袁某直接支付火巴子公司。2010年11月，袁某撤场，告知拖欠房租71,689.65元。火把子公司于2012年5月对三楼进行强制清场，谢永敏的财务资料毁损。谢永敏不拖欠火巴子公司租金，因财务资料被损坏，只能认可拖欠租金267,880.80元。若火巴子公司补偿谢永敏钢结构的本金和利息，谢永敏同意支付租金和利息。中炀律师事务所受让火巴子公司的债权，谢永敏对火巴子公司享有的债权应向中炀律师事务所主张。双方在2012年已进行结算，中炀律师事务所主张租金已超过诉讼时效。2012年，谢永敏投资建设国和路XXX-XXX号左侧地块，不存在失联。火巴子公司撤诉是因为谢永敏未追究火巴子公司赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，中国人民解放军第二军医大学校务部周边开发办公室将上海市杨浦区国和路XXX-XXX号B幢三、四层出租给火巴子公司。2007年4月1日，火巴子公司(签约甲方)与龙洋餐饮公司(签约乙方)签订《租赁协议》，约定火巴子公司向龙洋餐饮公司出租上海市杨浦区国和路XXX-XXX号一、二楼建筑面积826.8平方米商用房作经营使用。租期自2007年4月1日至2016年12月31日。2007年4月1日至2007年12月31日，日租金为每平方米2.24元，月租金为56,332.64元。2008年1月1日至2012年12月31日，日租金为每平方米2.24元，月租金为56,332.64元。2008年至2012年五年中，在总房价675,991.68元不变的基础上，前三年每年净增65,443元，后两年每年净增98,164元。上述五年中每年净增加的款项分别在每年1月10日前支付一半、7月10日前支付剩余一半。2013年1月1日至2016年12月31日，日租金为每平方米3.10元，月租金为77,960.35元。租金以每两月为一个支付周期，先付后使用。付款期限为支付周期开始前一周内，即双月月底的前一周。在本合同签订时，乙方向甲方支付押金6万元，待合同履行期届满后，在乙方没有违约的前提下甲方应当退还给乙方。乙方可以根据经营需要对租赁房屋进行装修(含改变间隔、增加下水管道等)，需经甲方同意，并提供装修方案，但不得破坏和改变房屋原有结构。乙方应自行负责承租房屋的设计、装修和使用期限的维修费用自理；并负责对装修后房屋相关报批手续和费用。乙方应按约定交纳押金和租金，租赁期间发生的水、电(甲方按当月实际用水、用电抄表数收取)，以及物业管理费等费用均需按规定及时交纳。针对整幢大楼的公共费用，乙方承担相应部分。乙方不得擅自将所承租的房屋分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方约定的权利和义务的前提下，可进行部分招商，但需征得甲方同意，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营等。乙方逾期支付租金和2008年至2016年中每年净增的款项，并超过约定时间的15天，则视为违约。对此甲方有权终止本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电。在本合同规定的付款截止日后的15天内乙方每逾期一日，则应向甲方按日租金3%支付违约金。如乙方不及时承担交付上述违约金的，甲方有权在乙方交付的房屋押金中予以扣除。在租赁期间，提出终止合同一方，或因未履行本合同规定的义务，导致合同不能正常履行的一方视为违约，违约方应当赔偿对方直接经济损失。租赁期届满或者合同解除时，甲方不得要求乙方将该承租房屋恢复到承租前的原状，但乙方必须将承租房屋按装修后的原状交还给甲方，对于乙方装修费用，除甲方违约外，无需给予补偿。2009年8月1日，火巴子公司(签约甲方)与谢永敏(签约乙方)签订《租赁协议》，约定火巴子公司将上海市杨浦区国和路XXX-XXX号三楼南侧建筑面积600平方米商用房出租给谢永敏作经营使用，租期自2006年11月1日至2011年12月30日，租金按每日每平方米1.50元，月租金为30,112.50元，租金以每三月为一个支付周期，先付后使用，付款期限为每个支付周期开始前的一周内。在上述租赁期限内如产生产权人以参考国家物价指数等综合因素调整与甲方的租赁费的情况，上述双方的租赁费亦作相应的变动(乙方在签订本合同时承诺按产权人调整的比例全额承担)。本合同签订时，乙方向甲方支付押金30,000元，待合同履行期届满后，甲方应当退还给乙方。乙方可以根据经营需要对租赁房屋进行装修(含改变间隔、增加下水管道等)，但不得破坏和改变房屋原有结构。乙方应自行负责承租房屋的设计、装修和使用期限的维修费用自理；并负责对装修后房屋相关报批手续和费用。乙方应按约交纳押金和租金，租赁期间发生的水、电(甲方按当月实际用水、用电抄表数收取)，乙方须按时交纳水、电费用，以及物业管理费等费用均需按规定及时交纳。针对整幢大楼的公共费用，乙方承担相应部分。乙方不得将所承租的商用房分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，不得以所承租的商用房作抵押或者入股联营。乙方逾期支付租金，并超过约定时间的15天，则视为违约。对此甲方有权终止本合同。在本合同规定的15天内乙方每逾期一日，则应向甲方按日租金5%支付违约金。在租赁期间，提出终止合同一方，或因未履行本合同规定的义务，导致合同不能正常履行的一方视为违约，违约方应当赔偿对方直接经济损失。租赁期届满或者合同解除时，甲方不得要求乙方将该承租房屋恢复到承租前的原状。承租房屋内可动的设施、家居和其他物品归乙方所有；但乙方必须将承租房屋按装修后的原状交还给甲方，对于乙方装修费用，除甲方违约外，无需给予补偿。中炀律师事务所主张谢永敏、龙洋餐饮公司未按照合同约定支付押金。谢永敏、龙洋餐饮公司未提供押金收据。2010年9月15日，火巴子公司(签约甲方)与谢永敏(签约乙方)签订《补充协议》，产权人第二军医大学校务部周边开发办上调2010年5月1日至2015年4月30日房屋租赁费，因此谢永敏房屋租赁费从2010年5月1日调整如下：一、租赁建筑面积三楼660平方米，原交租赁费款数每月30,000元上调后款额数为每月33,485.10元，每平方米每天上调0.168元，补交款数17,425.50元(5月至9月)。二、补交房屋租赁费于2010年12月31日前交清。三、本协议按双方签订的房屋租赁合同，共同约定产权人上调房屋租金，乙方完全同意上调房屋租金。根据合同约定，如乙方不同意上调房屋租金，甲方将严格遵守甲乙双方签订的《租赁协议》，立即解除双方的租赁协议，乙方除承担相应的违约金外，还应赔偿由此造成甲方的相应实际损失和相应的实际支出。2011年8月17日，谢永敏、龙洋餐饮公司出具承诺书，承诺在2011年8月25日前应不少于支付沈天润13万元，若不能兑现，沈天润有中止谢永敏合同之权益。(上岛咖啡三楼所有设备等)2011年9月16日，谢永敏、龙洋餐饮公司出具还款计划，承诺从2011年10月起(15日)每月支付上海火把子管理有限公司三楼租金和欠款共5万元。从2012年1月起(15日)每月支付7万5千元，直至还清。2011年10月11日，谢永敏支付2011年8月21日至9月20日水电费974.10元。2011年10月20日，火巴子公司向龙洋餐饮公司、谢永敏出具告知，内容为2011年10月20日收到5万元，扣除三楼2011年10月房费33,485.10元，减一、二楼欠房费16,514.90元，一、二楼欠房费70,106.13元，三楼欠房费2011年4月、5月、6月、7月、8月、9月总计200,910.60元。谢永敏先生累欠房费271,016.73元。我公司希望谢永敏先生尽快交纳所欠的房费，否则我公司将采取一切合法手段追讨所欠的房费及违约金。谢永敏签收。2011年10月25日，谢永敏支付2011年10月租金33,485.10元，收据上注明“另欠房费款告知书”。2011年11月16日，火巴子公司委托中炀律师事务所律师发函给龙洋餐饮公司，要求付款。2012年1月，谢永敏、龙洋餐饮公司向火巴子公司书面承诺，截止2011年12月31日，龙洋公司和谢永敏分别拖欠租金70,106.13元和267,880.80元，合计337,986.93元。龙洋公司和谢永敏承诺，第一、龙洋公司和谢永敏于2012年1月17日之前偿还上述全额款项(宽限期三天)，并互负连带责任。第二、在上述期限上述款项全额偿付完毕后，谢永敏诚意与火巴子公司再行协商续签三楼房屋的租赁事宜。第三、如在上述期限龙洋公司和谢永敏仍未能全额偿付的话，龙洋公司和谢永敏愿将龙洋公司的所有资产，包括承租房屋三楼现有的装修及设备等和“上岛咖啡”经营权等所有资产抵押与火巴子公司，由火巴子公司处置以抵偿所欠款项。同时，谢永敏也愿以个人资产偿付所欠火巴子公司的租金。此外，除承担原租赁协议约定的违约责任外，自2012年1月17日后，龙洋公司和谢永敏自愿承担银行利息四倍金额的利息以补偿火巴子公司的损失。同时龙洋公司和谢永敏也自愿承担火巴子公司为实现上述债权所实际支出的所有合理费用，包括律师费等。另注，此承诺在2012年1月20日无兑现，推迟执行日为一个月，在这一个月的利息支付额同意以上额。在完成承诺即日起，原承租合同自然延续至2016年12月31日。中炀律师事务所陈述，火巴子公司在承诺付款日期后收回一、二楼房屋。后火巴子公司委托中炀律师事务所代理其起诉龙洋餐饮公司、谢永敏。2012年3月13日，火巴子公司支付律师费10,000元。2012年3月27日，火巴子公司向本院起诉谢永敏、龙洋餐饮公司【案号：(2012)杨民四民(初)字第1274号】，要求终止租赁合同，要求谢永敏、龙洋餐饮公司返还房屋，要求谢永敏支付拖欠的租金267,880.80元、2012年1月起至实际交还房屋之日止的房屋占用费、违约金4,953.60元和拖欠租金的四倍银行利息，要求龙洋餐饮公司承担连带清偿责任。同日，火巴子公司向本院起诉谢永敏、龙洋餐饮公司【案号：(2012)杨民四民(初)字第1275号】，要求龙洋餐饮公司支付拖欠的房屋租金70,106.13元、违约金5,069.70元和拖欠租金的四倍银行利息，要求谢永敏承担连带清偿责任。2012年5月3日，火巴子公司因谢永敏未出庭应诉、龙洋餐饮公司未送达，申请就前述两案撤诉。2012年5月8日，本院出具民事裁定书，准许火巴子公司撤诉。2012年5月24日，火巴子公司向上海市黄浦公证处申请对国和路XXX号三楼“U.B.C.COFFEE长岛咖啡”单元内的状况及物品设施进行保全证据。公证员于2012年5月24日对单元内的物品、设施进行清点，并现场拍照。2012年7月17日，火巴子公司支付公证费4,000元。火巴子公司委托中天银(北京)资产评估有限公司对评估基础日2012年5月31日上岛咖啡遗留资产价值进行评估。2012年6月15日，中天银(北京)资产评估有限公司出具《上海火巴子企业管理有限公司拟核实上海市上岛咖啡国和路店部分实物资产价值项目资产评估报告书》，评估对象是龙洋餐饮公司所属的上海市上岛咖啡国和路店部分实物资产。评估范围为上海市上岛咖啡国和路店机器设备机器办公家具等。评估结论为于评估基准日，委托资产在持续使用假设前提下的市场价值评估值为159,600元。2012年7月13日，火巴子公司支付评估费5,000元。火巴子公司于2012年5月收回三楼房屋。2014年5月4日，火巴子公司向本院邮寄起诉材料。2014年5月7日，本院收到材料。2014年5月14日，本院出具信访处理单，将材料退给火巴子公司，要求重新写诉状。后该案未正式立案。2016年5月9日，火巴子公司再次起诉谢永敏、龙洋餐饮公司【案号：(2016)沪0110民初9791号】，要求谢永敏支付拖欠租金等费用238,200元及自2012年6月16日起至实际偿付之日止的利息，要求龙洋餐饮公司承担连带清偿责任。火巴子公司未缴纳诉讼费用。2016年7月8日，本院出具民事裁定书，案件按撤诉处理。2017年5月21日，火巴子公司(签约甲方)与中炀律师事务所(签约乙方)签订《债权转让协议》，内容为甲方因拖欠乙方法律顾问费、诉讼及非诉讼费共计93万元，甲方预注销本公司，现将甲方所持有的谢永敏及龙洋餐饮公司的债权同时转让给乙方，达成协议：一、甲方的债务人谢永敏及龙洋餐饮公司所欠甲方的债务(租金本金)共计238,200元及利息、违约金(至实际支付之日)等，甲方一并转让给乙方。二、甲方将对上述两债务人的所有权利(包括但不限于诉讼主体资格、追偿权等)一并转让给乙方。三、若上述两债务人实际偿付的数额超过93万元的，则甲方不得向乙方要求退还超出部分；若乙方未能得到两债务人的偿付或偿付金额少于93万元的，则乙方不得向甲方要求补偿剩余部分。四、甲方预注销本公司，乙方不得向甲方的清算组申请债权。2017年12月20日，火巴子公司注销。2018年9月27日，火巴子公司向谢永敏户籍地、龙洋餐饮公司法定代表人王海瑛上海市宝山区集贤路XXX弄XXX号地址发书面通知，通知火巴子公司将龙洋餐饮公司和谢永敏拖欠其的全部债权转让给中炀律师事务所，由中炀律师事务所承继火巴子公司对龙洋餐饮公司和谢永敏的全部债权以及实现债权的全部权利。寄送龙洋餐饮公司法定代表人王海瑛的通知被退回。审理中，谢永敏、龙洋餐饮公司主张在承租房屋处搭建钢结构，并提供结算单、图纸和徐州市工业设备安装有限责任公司质检部的印章复印件。中炀律师事务所主张，龙洋餐饮公司将系争房屋转租给案外人上海虎纵企业营销策划有限公司，上海虎纵企业营销策划有限公司出资建造钢结构，并实际使用，与火巴子公司无关。谢永敏、龙洋餐饮公司提供火巴子公司与上海虎纵企业营销策划有限公司签订的《租赁协议》，租赁部位为国和路XXX-XXX号一、二楼建筑面积826.8平方米商用房，租期自2007年4月1日至2016年12月31日，租金标准与火巴子公司、龙洋餐饮公司签订的《租赁协议》一致，用以证明火巴子公司将一、二楼出租给上海虎纵企业营销策划有限公司。中炀律师事务所提供与上海律云投资咨询有限公司于2019年3月签订的《财产保全咨询服务协议》和2,200元的发票，证明中炀律师事务所为本案保全支付咨询服务费2,200元。另查明，2006年7月14日，第二军医大学校务部周边开发办公室与龙洋餐饮公司签订《协议书》，约定由龙洋餐饮公司在国和路地块(本案系争房屋南侧)建设一栋四层高的建筑。2016年，龙洋餐饮公司起诉中国人民解放军第二军医大学【案号：(2016)沪0110民初13074号】，要求解除《协议书》，要求中国人民解放军第二军医大学赔偿损失8,720,000元。本院判决解除《协议书》，中国人民解放军第二军医大学支付龙洋餐饮公司补偿款2,543,570元。本案中，中炀律师事务所申请冻结龙洋餐饮公司前案执行款750,000元。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利应在法律规定的诉讼时效期间内提起，目的是促使权利人及时行使权利，权利人在诉讼时效期间内不主张权利便丧失了胜诉权。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。中炀律师事务所主张的租金均发生在2011年之前，按2017年10月1日之前的诉讼时效规定，追索延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，利息是由本金产生的法定孳息。违约金是当事人事先约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。滞纳金为逾期付款违约金。利息、违约金和滞纳金虽然是独立于租金以外的给付，但均以存在租金这一主债权为前提，追索租金的利息、滞纳金和违约金的诉讼时效，应与追索租金的诉讼时效一致，为一年。根据谢永敏、龙洋餐饮公司于2012年1月出具的承诺书，应于2012年1月17日之前支付，最迟推迟执行一个月。2012年3月27日，火巴子公司起诉，导致时效中断。2012年5月8日，时效重新起算。至火巴子公司于2014年5月4日寄送起诉材料，已超过一年的诉讼时效，不能成为诉讼时效中断或中止的理由。火巴子公司的诉讼时效于《中华人民共和国民法总则》施行前早已届满。火巴子公司分别于2012年3月、2014年5月、2016年5月向本院起诉，均不存在取得法院裁判的障碍，但选择撤诉或未正式立案，而在公司注销前，将债权转让给中炀律师事务所，火巴子公司未积极行使权利。现中炀律师事务所作为债权受让人再次提起诉讼，显然已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。故本院采纳谢永敏、龙洋餐饮公司关于诉讼时效的抗辩，对中炀律师事务所的诉讼请求不予支持。火巴子公司已处置出租房屋内遗留物品，用于抵偿谢永敏、龙洋餐饮公司债务。中炀律师事务所要求谢永敏、龙洋餐饮公司支付款项的诉讼请求未获支持，其要求在款项中抵扣物品价值的诉讼请求，无需单独确认。龙洋餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：驳回上海市中炀律师事务所的全部诉讼请求。案件受理费11,300元，保全费4,270元，由上海市中炀律师事务所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔 艺 萍审 判 员 梅 松 松人民陪审员 陈 铭 浩二〇一九年八月二十九日书 记 员 丁勇王晓云附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。