广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1818号上诉人（原审被告）：肇庆市汇鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市和平路**汇和大厦****。法定代表人：黄子显，该公司董事长。委托诉讼代理人：林剑辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人肇庆市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人夏晓光商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初1084号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇鑫公司的委托诉讼代理人林剑辉、被上诉人夏晓光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汇鑫公司提出上诉请求：1、撤销一审判决，驳回夏晓光的诉讼请求；2、本案诉讼费由夏晓光承担。事实和理由：汇鑫公司于2014年11月13日与供电部门签订了《供电方案》，根据工程进度，汇鑫公司于2016年8月19日向供电部门办理高压新装、增减容用电手续，这并不会导致交楼的延误。因为该申请日之后到汇鑫公司向业主交楼的2016年10月1日有42天时间，到第二期交楼的2016年12月31日有132天时间，在这段时间内，如果供电部门的供电设施工程不拖延，汇鑫公司完全可以按时向业主交付房屋。但供电部门是在2017年6月19日用了10个月时间才完成向汇鑫公司供电的工程，导致汇鑫公司办理建设工程竣工验收备案表延至2017年9月30日才办理完毕，从而导致房屋延迟交付事实的发生。由于供电部门不愿意提供供电设施建设的证据资料，因而在一审中，汇鑫公司已经向一审法院提交调取证据申请，请求一审法院向供电部门调取供电工程建设的相关资料，以查明供电部门在建设供电设施过程中有否存在延误情形。但一审法院没有去调取这方面的证据，反而认定汇鑫公司不能举证所主张的事实。根据《商品房买卖合同》第八条汇鑫公司可以据实延期交付房屋的约定,汇鑫公司有理由可延期交楼。请二审法院查明事实，依法判如所请。夏晓光辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请二审法院驳回汇鑫公司的上诉请求。夏晓光向一审法院提出诉讼，请求判决：1、汇鑫公司立即向夏晓光支付逾期交楼违约金17973.18元(计算方式为每天按已交付房价款548632元的万分之一点二计算，从2017年1月1日起计算至商品房办理了工程竣工验收备案手续并实际交付使用之日止，暂计至2017年9月30日为273天，共17973.18元）；2、由汇鑫公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年5月30日，夏晓光与汇鑫公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015052679），约定夏晓光购买汇鑫公司开发的位于肇庆市××州区××路北侧尚东××楼××房，总金额548632元。在《商品房买卖合同》中双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条交付期限，约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，4、该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况和政府行为的工程延误；3、政府配套设施如水、电等工程及审批文件延误。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同第十一条交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，夏晓光分别于2015年6月8日、7月9日支付了首期房款168632元、房款余额38万元。直至涉案房屋交付期限截止日2016年12月31日，涉案房屋仍未经有关部门验收合格，即未具备交付使用条件。2017年9月28日，汇鑫公司出具收楼通知书并随后向夏晓光寄送，通知夏晓光于2017年9月30日到涉案楼盘物业服务中心办理收楼手续，夏晓光于同年9月30日收到收楼通知书，但拒绝收楼。2017年9月29日，汇鑫公司开发的尚东名筑一期4号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2017年9月30日，肇庆市住房和城乡建设局工程竣工验收备案管理处出具上述工程的竣工验收备案表，对上述工程予以竣工验收备案登记。另查明，汇鑫公司与广东电网公司肇庆端州供电局于2014年11月13日签订供电方案，其中供电方案第八条客户须知第11点约定，供电方案的有效期，从供电企业出具《供电方案答复通知书》之日起，至客户受电工程开工之日为止；高压客户供电方案的有效期为1年，逾期注销。2016年8月19日，汇鑫公司到广东电网公司肇庆端州供电局办理高压新装、增减容用电申请手续，该局于当日出具了《客户用电受理回执》（申请业务办理），该回执载明：我局将在15工作日内为贵户办理供电方案答复业务。2017年6月19日，汇鑫公司到广东电网公司肇庆端州供电局黄岗供电所中心供电营业厅办理高压新装-竣工报验的用电申请手续，该局于当日出具了《客户用电受理回执》（竣工报验），回执载明：我局将在5工作日内为您办理竣工检验业务。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。夏晓光与汇鑫公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。对于汇鑫公司延迟交楼是否构成违约的问题。夏晓光依约付清了房价款，汇鑫公司应当在2016年12月31日前向夏晓光交付符合约定标准的商品房，但涉案房屋直至2017年9月30日才经肇庆市住房和城乡建设局办理竣工验收备案登记手续，从而具备合同约定的交付条件，汇鑫公司延迟交付涉案房屋的事实清楚。汇鑫公司辩称由于供电部门的供电设施建设工程延误，使汇鑫公司无法在合同约定期限内向夏晓光交付涉案房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，不应视为违约情形。首先，根据汇鑫公司提交其与广东电网公司肇庆端州供电局于2014年11月13日签署的供电方案第八条客户须知第11点约定，供电方案有效期自供电企业出具《供电方案答复通知书》之日起计。汇鑫公司提交的《客户用电受理回执》（申请业务办理）显示，汇鑫公司在2016年8月19日才到广东电网公司肇庆端州供电局供电营业厅办理高压新装、增减容用电申请手续，导致供电方案迟至该日后才生效，汇鑫公司亦不能举证供电企业在受理申请后超过受理回执所述的15个工作日期限答复供电方案。其次，汇鑫公司并没有举证广东电网公司肇庆端州供电局在作出《供电方案答复通知书》后对涉案房屋所属工程进行的高压供电设施建设的合理期限。综上，根据现有证据，不能认定存在供电设施建设工程及审批文件延误的事实，故汇鑫公司延迟交付涉案房屋构成违约。汇鑫公司对此所作之抗辩的理由不成立，该院不予采纳。对于汇鑫公司逾期交付案涉房屋应支付的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对此进行约定，汇鑫公司理应依约承担相应的违约责任。本案中，汇鑫公司逾期交楼已超90天，夏晓光选择继续履行合同，故汇鑫公司应从逾期交楼之次日即2017年1月1日起每日按照已付房价款万分之一点二的标准向夏晓光支付逾期交楼违约金。涉案房屋于2017年9月30日具备交付条件，夏晓光于2017年9月30日签收了汇鑫公司发出的收楼通知书，该通知书记载的收楼时间是2017年9月30日，根据公平合理原则和生活常理，考虑到夏晓光收楼需要合理的时间，该院认为交接手续在夏晓光签收收楼通知书两天后，即2017年10月2日办理完毕，并将该天作为涉案房屋实际交付之日，即合同约定的违约金计算截止日。综上，汇鑫公司应支付的违约金应为18104.86元（548632元×0.00012/天×275天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（九）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决汇鑫公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向夏晓光支付违约金18104.86元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费125元，由汇鑫公司承担。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，应受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：汇鑫公司应否承担逾期交楼的违约责任的问题。根据涉案合同第八条交付期限约定，汇鑫公司应当在2016年12月31日交付房屋前办理好涉案房屋的竣工验收备案手续，但汇鑫公司在2017年9月30日才完成涉案房屋的竣工验收备案手续，汇鑫公司存在迟延交楼的事实。根据汇鑫公司提供的证据，证实汇鑫公司曾在2014年11月向供电部门申请供电方案，但供电方案的有效期为1年，汇鑫公司在1年内没有及时履行该合同，直至2016年8月19日才向供电部门办理高压新装、增减容的用电申请手续。汇鑫公司作为专业的房地产开发公司，应当有足够的经验预料到申请办理用电手续的时间，却在申请用电方案后一年多时间没有积极履行其办理用电手续义务，属于汇鑫公司的主观过错，且其与供电部门之间的业务办理手续问题不足以对抗其与买受人之间关于交付房屋条件与时间的约定。根据汇鑫公司提供的竣工验收备案表显示涉案房屋竣工验收时间为2017年9月29日，即使供电工程在约定的交楼时间前完工，涉案房屋也无法进行交付，因此汇鑫公司主张因供电原因要求延期交楼的依据不足。综上，汇鑫公司上诉认为其不应当承担逾期交楼违约责任的理由不成立，本院不予采纳。汇鑫公司上诉主张其曾向一审法院申请调取供电部门有关电力设施建设证据，而一审法院未予准许的问题。汇鑫公司要求调取该证据的待证事实对本案处理结果并无直接影响，故一审法院不予准许汇鑫公司调取上述证据并无不当，本院对汇鑫公司该上诉主张予以驳回。综上所述，汇鑫公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费249元，由上诉人肇庆市汇鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年八月二十七日法官助理黎嘉豪书记员陈唐玲