河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初213号原告：吴晓飞，男，1959年6月7日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。原告：曹冬梅，女，1962年11月3日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：屈伟，河北正围律师事务所律师。被告：围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇。法定代表人:薛升华，职务：董事长。委托诉讼代理人：王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。被告：承德硕坤房地产开发有限责任公司，所在地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰南路伊逊小区**综合楼****。法定代表人：于翠莲，职务：总经理。原告吴晓飞、曹冬梅与被告围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司（以下简称围场华商银行）、承德硕坤房地产开发有限责任公司（以下简称承德硕坤公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴晓飞、曹冬梅及委托诉讼代理人屈伟，被告围场华商银行的委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼，被告承德硕坤公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告吴晓飞、曹冬梅向本院提出诉讼请求：1、不得执行哨鹿小区2号楼6号底商；2、确认原告优先取得哨鹿小区2号楼6号底商所有权；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：围场满族蒙古族自治县人民法院作出的（2016）冀0828民初1884号民事判决书对围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司诉承德硕坤房地产开发有限责任公司等人金融借款合同纠纷一案作出判决。该案进入执行阶段后，华商银行申请对硕坤公司设定抵押的哨鹿小区楼房进行评估、拍卖，其中包括原告诉争的2号楼6号底商。2016年11月29日，原告对执行标的提出书面异议。围场满族蒙古族自治县人民法院于2018年12月25日作出（2018）冀0828执异58号执行异议裁定：驳回案外人吴晓飞、曹冬梅的异议。2014年4月1日原告与承德东胜房地产开发有限责任公司（以下简称东胜公司）签订房屋拆迁置换协议及补充协议，约定东胜公司作为甲方，原告作为乙方，双方协商将哨鹿街26号自有房院置换给甲方开发，置换3号楼西单元1202室，住宅面积81㎡一处，底商面积102㎡左右（以房产交易所核实为准）一处，剩余面积按不同标准折价。后期正式开发时，该项目是由硕坤公司摘牌开发的。硕坤公司对东胜公司签订的置换协议认可并予以了执行。2013年7月份，硕坤公司与原告确定了具体置换底商的位置，即2号楼自西向东6号商业，并依此制作了建筑施工图纸，后来也是按此位置进行的分配。于此同时，其他6户底商也是按事先商定的位置和面积进行的分配。2015年5月28日硕坤公司在原告不知情的情况下，就将原告所置换的上述底商向华商银行作了抵押。现华商银行要求评估、拍卖该底商。原告认为哨鹿小区2号楼6号底商是原告以自有房院置换来的，签订置换协议时就已确定了面积，在2013年7月份又已确定了具体位置，且2015年10月30日领取了钥匙，进行了实际交付使用。而华商银行于2015年5月28日才取得抵押权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因而，原告应优先取得房屋的所有权，华商银行不得执行该楼房。为此，特诉至人民法院，请依法判决。被告围场华商银行辩称，对于本案诉争的由承德硕坤公司开发的哨鹿小区2号楼6号商业系依法进行抵押在建的工程，抵押行为合法有效，且对具体抵押物进行了明确定位以及抵押登记，原告的抵押权在民事诉讼中已经给予确认，对争议楼房的执行，合法有据，本案原告所提出的执行异议之诉，因其回迁当事人以及回迁楼房定位均不能确定，回迁的合法性以及履行过程中的争议均不足以阻却本案被告方对该抵押房屋的强制执行及评估、拍卖，以实现该抵押楼房的拍卖价，以此款偿还华商银行的贷款。综上，请求贵院依法裁判，继续履行对争议楼房的强制执行程序。被告承德硕坤公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年4月1日原告与承德东胜房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁置换协议》约定：“经双方协商，原告同意将哨鹿街26号自有房院，置换给承德东胜房地产开发有限公司开发，原告方被拆除房屋的具体情况为：1、院落的土地使用权证号：围国用（2009）第0528/0531号，载明土地使用面积117.65/118.40㎡；2、需拆迁房屋所有权证号：围房登字第××号、围证字第××号，房屋所有权证载明房屋建筑面积89.68/84.75㎡，（其中：主房4间，174.43㎡）；3、空地面积（即土地使用证面积减去主房、附属房面积后的剩余面积）89.7㎡（含院外滴水沿小过道面积）。置换楼房补偿面积方式为：（一）、置换总面积，1、房证标注的主房及附属房，置换楼房面积共计174.43㎡（住宅）。2、空地置换楼房面积89.7㎡（住宅）。4、以上合计：置换楼房总面积264.13㎡，地下室面积8㎡。（三）拆迁补偿方式：1、实际置换面积：置换给新楼壹套81㎡，地下室壹个，8㎡。3、其它：其余面积置换底商。（四）楼位、楼层及居室的选定：置换房位于开发楼盘3号楼西单元十2层1202室（中），置换的地下室在确认的单元内采用抓阄方法确认。”同日，原告与承德东胜房地产开发有限责任公司又签订《补充协议》约定：“1、置换总面积264.13㎡，其中置换住宅81㎡，剩余面积为183.13㎡；2、置换的底商，住宅按3000.00元/㎡找价，底商按5000.00元/㎡找价。3、剩余面积合款183.13×3000.00元/㎡＝549390.00元；4、置换底商面积为102㎡左右（以房产交易所核下为准）；5、底商面积合款102㎡×5000.00元/㎡＝510000.00元”。协议签订后承德东胜房地产开发有限责任公司将其所开发的哨鹿小区工程转给了被告承德硕坤公司。承德东胜房地产开发有限责任公司、王树东为原告出具证明一份，内容为：“哨鹿小区开发项目，前期工作是我以承德东胜房地产开发有限责任公司（以下简称东胜公司）的名义与吴晓飞签订的置换协议，以他的房院置换开发的楼房住宅和底商。后期正式开发时是以承德硕坤房地产开发有限责任公司（以下简称硕坤公司）的名义摘的牌，我原先是硕坤的股东，后来在硕坤公司摘牌之后撤出。所以，前期东胜公司签订的置换协议，在硕坤公司仍然有效并予以履行。2013年7月硕坤公司与吴晓飞确定了具体置换底商的房号位置，吴晓飞为凤凰新城2号楼自西向东6号商业，并依此制作了建筑施工图纸，此后也是按此图纸施工并依此房号进行的房屋分配。硕坤公司与吴晓飞确定具体房号的时间，在硕坤公司与华商村镇银行贷款抵押担保之前”。2015年10月29日吴晓飞向承德硕坤公司交纳8670.00元维修基金，2015年10月30日承德硕坤公司为原告发放了领取入住钥匙通知单，将底商交付给原告使用至今。2015年5月28日被告承德硕坤公司将该底商抵押给被告围场华商银行为肖立民、任国灵借贷款，贷款到期后肖立民、任国灵及被告承德硕坤公司未能偿还贷款，被告围场华商银行起诉至法院，本院经审理作出了（2016）冀0828民初1884号民事判决书，到期后，义务人未能履行其义务，被告围场华商银行申请本院强制执行围场镇哨鹿小区2号楼6号底商。原告对此提出书面异议，本院于2018年12月25日作出了（2018）冀0828执异58号执行裁定书驳回了原告吴晓飞、曹冬梅的异议请求。庭审中，原告提交的涉案楼房的施工图纸，被告对图纸的真实性予以认可，但图纸设计之初并未明确该底商的位置，所以对该底商的权属不具有证明效力，对于证据3、证据5中所述的凤凰新城双方当事人均认可该涉案楼房为哨鹿小区，而非凤凰新城。本院认为，本案通过庭审，事实清楚，证据充分。2011年4月1日原告与承德东胜房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁置换协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，协议签订后承德东胜房地产开发有限责任公司将其开发的工程转给被告承德硕坤公司。自2015年10月30日原告已实际占有并使用了哨鹿小区2号楼6号底商至今。2015年5月28日被告硕坤公司将该底商抵押给被告围场华商银行。根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》取得了房屋预售许可或销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能返还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的不予支持，对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，法院应予支持。本案中，原告属于回迁户，施工过程中，在图纸中对该底商进行了标注，能够证明哨鹿小区2号楼6号底商为原告所有，且原告已实际占有并使用了该底商，故原告对围场镇哨鹿小区2号楼6号底商享有所有权，并享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行围场镇哨鹿小区2号楼6号底商。二、原告享有优先取得哨鹿小区2号楼6号底商的所有权。案件受理费4300.00元，公告费800.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。（同时交纳二审案件受理费）本院（2018）冀0828执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  张国辉人民陪审员  吴建军人民陪审员  张 岩二〇一九年八月二十三日书 记 员  马天原