广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终5042号上诉人（原审被告）：东莞市塑金置业有限公司。住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗先威大道**塑胶商贸城********。法定代表人：胡祥龙，经理。委托诉讼代理人：周庆钟，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈敦煌，广东赋诚律师事务所律师。上诉人（原审原告)：江建彬，男，汉族，1988年10月9日出生，住福建省龙岩市永定区，，委托诉讼代理人：李昌武，广东安睦律师事务所律师。上诉人东莞市塑金置业有限公司（以下简称塑金公司）、江建彬因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初15110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江建彬向一审法院提起诉讼，请求：1.塑金公司自2018年4月1日起以房屋价款1046133元为计算基数按照每日0.03%向江建彬支付逾期交房的违约金至交房之日止，暂计至2018年7月25日为36405元；2.判令塑金公司承担一审全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、东莞市塑金置业有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向江建彬支付逾期交楼违约金25107.19元；二、驳回江建彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费355.06元，由江建彬负担110.06元，东莞市塑金置业有限公司负担245元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初15110号民事判决书。上诉人塑金公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法予以改判,驳回江建彬的诉讼请求；3.一审与二审诉讼费用均由江建彬承担。事实和理由如下：（一）一审判决对案件事实认定不清。1.本案中的《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》并非《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，而是依据双方意思表示签署的新的合同。商品房预售合同中清晰显示，对案涉的房屋装修并无约定，商品房的交付状态为毛坯及未改造户型，为了便于江建彬后期使用，增加房屋的使用功能，塑金公司依据申请及装修内容和标准对江建彬所购房屋进行装修改造。此种房屋改造分为三种情形：毛坯、隔断改造、精装修（含隔断改造）。业主是基于自己的实际需求，向开发商申请上述改造，业主申请改造的时间也并不都在签订购房合同之时，业主可自由选择不同的改造方案，这充分说明户型改造及其装修标准是独立于原销售合同之外新的合同。2.不能依照《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间来确定改造后的房屋交付时间。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，塑金公司的交楼标准为取得《竣工验收备案证书》、《实测报告书》后即可。塑金公司已于2018年3月29日通过房管部门备案，案涉房屋达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，已符合《商品房买卖合同（预售）》交楼标准。依江建彬的申请，对案涉房屋装修改造前，整幢物业需先行确权，在装修改造完成后，方才通知江建彬收楼。一审庭审时，江建彬主张《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》是与《商品房买卖合同（预售）》同时签订，主张是合同的一部分，应该按《商品房买卖合同（预售）》中约定的时间确定交楼时间，但并无证据证明同时签订。一审法院采纳江建彬的主张，认定为同时签订，并认定塑金公司应承担逾期交楼违约金，是对案件的客观事实认定错误。（二）江建彬主张的违约金过高，二审法院应查清事实后予以改判。1.江建彬根据签订的商品房买卖合同之约定，要求塑金公司按日向其支付全部房款万分之三的违约金，按此标准，塑金公司支付的违约金远远高于周边同类同期物业的租赁价格，塑金公司在答辩状中明确提出违约金过高的主张，一审法院以没有事实和法律依据为由不予支持，法院仅凭双方的合同约定，并未综合考量合同履行的实际情况及给江建彬带来的预期利益损失大小，属于认定事实不清，适用法律错误。2.违约金标准应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条有对此进行规定。3.结合到本案，塑金公司逾期交房的物业位于樟木头镇××大道，项目分二期开发，此次涉诉的房屋为一期开发项目，由于地处樟木头镇老街位置，市政道路等公共设施多处仍在翻新整改，即便塑金公司能按时交楼，在二期开发的过程中一期业主也无法实际经营，取得相应回报。退一步说，延迟交付有塑金公司的原因，按日向江建彬支付全部房款万分之三的违约金也过分高于江建彬的实际损失，应参照物业周边同期同类房屋租金的标准，予以减少，江建彬受损的收益部分应与违约金的补偿性质相吻合，方显公平。江建彬答辩称：与其上诉状陈述意见一致。江建彬亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持江建彬一审全部诉讼请求。2.一审与二审诉讼费用均由塑金公司承担。事实和理由如下：一审认定塑金公司向江建彬交楼时间为合同约定的时间再顺延三个月属事实认定错误。（一）案涉房屋早在江建彬购买前就已经完成修建，塑金公司理应于房屋改造及装修前完成竣工验收。塑金公司一审提供的2016年11月18日《广东省东莞市商品房预售许可证》，亦证实案涉房屋所在的4层楼房在江建彬购房的2017年7月21日之前已经建成。在案涉房屋已经完成修建的情况下，塑金公司作为房地产开发商，基于其专业性与职责，要将商服用途的物业改装成住房，其手续报批、面积测绘、建筑验收、竣工验收备案、房产分户等相关工作，在商品房预售前即应该按部就班的逐项完成。本案中，塑金公司在一审提供的《房产面积测绘成果实测报告书》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《房产分户图》证据证实塑金公司于2017年7月11日才启动房产面积测绘工作，2018年3月19日才出笼完整的《实测报告书》，2017年12月25日才完成建筑验收，2018年2月27日才完成竣工验收备案，而于2018年4月18日方才进行房产分户绘制。案涉房产的竣工验收，居然在塑金公司取得《广东省东莞市商品房预售许可证》一年多以后才完成。很显然，塑金公司理应于案涉房屋改造及装修前完成竣工验收，江建彬不应为塑金公司早应完成而未完成竣工验收的不作为承担相应经济损失和逾期交房的后果。（二）案涉《户型变更申请书》及附件一毛坯改造图、《塑金国际装修内容和标准》与双方《商品房买卖合同（预售）》是同一合同整体，案涉房屋于2018年3月31日之前交楼的标准应为精装修房。塑金公司主张上述的证据是不相隶属的关系，属于不同的合同约定缺乏依据。（三）既然塑金公司提供格式合同的文本约定2018年3月31日前交楼，根据交易的契约精神，塑金公司的交楼时间理应是合同约定的2018年3月31日之前，不存在“再顺延三个月”的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉合同文本由塑金公司提供，双方关于交楼期限有合同的明文约定，根据契约精神，塑金公司的交楼时间理应是合同约定的2018年3月31日之前，不存在“再顺延三个月”的问题。（四）一审判决关于违约金计算截至的日期认定事实错误。塑金公司通知收楼时案涉房屋不符合收楼条件，双方至今未完成交接，还没有违约金计算的截至日期。1.塑金公司发出《收楼通知书》通知收楼时没有出示和提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不符合双方买卖合同约定的交付条件。既然一审法院经审理查明认定案涉房屋系“商业用房改造为住宅用房”，那么塑金公司交房时就必须出示和提供合同约定提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但塑金公司没有提供，不能满足双方在合同第九条约定的交付条件，江建彬有权拒绝接收房屋。由此产生的逾期交房责任，应由塑金公司按照合同第十二条约定承担，即按日计算向江建彬支付全部房价款万分之三的违约金的责任。2.塑金公司的收楼通知充其量是收楼程序的启动环节，是否具备交楼条件需要江建彬的查验，江建彬验房时并未向塑金公司签收案涉房屋钥匙，不能视作塑金公司向江建彬交付房屋。3.案涉房屋经江建彬查验存在墙体渗水等严重影响正常居住使用的质量问题，江建彬有权拒绝收楼。塑金公司答辩称：一、签约时房屋已经封顶与法律的竣工验收不是相同概念。这中间还涉及消防水电等验收工作，并非开发商不作为，懒作为。二、业主主张的装修改造前完成竣工验收与本案所涉的确权不是一个概念，目前现状是竣工验收之前不能装修改造，即使完成装修改造竣工验收，没有通过确权包括现场查看，也不能装修改造。装修改造只能在确权后进行。三、业主关于装修改造的请求，与塑金公司形成新的合意，允许了开发商根据现场的实际有权自行决定把改造好的房屋交付给业主，而不需要承担逾期责任。因装修改造没有明确工期，原毛坯交楼的约定对塑金公司不再有约束力。四、案涉物业的土地用途为商服用地，塑金公司开发为商业办公楼等，符合法律法规及报建的要求。因并非住宅，故无需提供住宅使用说明书及质量保证书。即使因业主申请改造，从本质也没有改变商业办公楼的属性。五、交楼时间在补充协议的第八条作了明确的约定，即“除房屋主体不合格或者质量问题影响正常居住除外，买受人不得以此为拒收，否则视为出卖人已经交付房屋”。本案业主主张存在渗水等属于维修事项，显然不属于主体质量不合格的问题。六、案涉房屋在2017年7月进行现场实测时，塑金公司亦同步进行装修改造。后来，塑金公司了解到房管部门将来在确权时是要到现场查看这一突发的实际情况，故将装修改造停了下来，在确权后再进行改造。因为案涉房屋装修改造即使能够按照毛坯房约定的时间交房，但实际后果是在确权办不动产证时会产生障碍，双方都要面临承担恢复原状的不利后果。正是基于该点考虑，故塑金公司在确权后再进行改造属于诚信善意履行合同的行为。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人塑金公司、江建彬上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉，本案二审的争议焦点为：塑金公司是否应向江建彬支付逾期违约金；若应支付，江建彬主张的违约金标准是否过高。对此，本院分析如下：首先，案涉《商品房买卖合同》（预售）约定毛坯房的交付时间为2018年3月31日之前，但《户型变更申请书》等材料中没有约定户型改造及装修的期限以及顺延交楼的时间，一审法院结合改造及装修须在竣工验收后才能进行等实际情况，酌定改造及装修后的交楼时间为2018年6月30日并无不当，本院予以维持。其次，塑金公司通知江建彬于2018年9月12日至2018年9月18日期间办理收楼手续，江建彬不同意收楼，但又未能提供证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的质量问题，故应视为塑金公司于2018年9月18日将案涉房屋交付给江建彬。因此，一审法院认定塑金公司逾期交楼的期间为2018年7月1日至2018年9月18日并无不当。根据案涉《商品房买卖合同》（预售）十二条的约定，江建彬有权请求塑金公司每日按全部购房款万分之三的标准向其支付逾期交楼违约金。塑金公司主张该违约金标准过高，但并未提供充分证据予以证实，故本院对其该主张不予采纳。一审法院认定塑金公司应向江建彬支付逾期交楼违约金25107.19元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人塑金公司、江建彬的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1137.81元，由东莞市塑金置业有限公司承担710.13元（已预交）；由江建彬承担427.68元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一九年八月一日书记员  官嘉欣