江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1982号上诉人（原审被告）：蒋茂星，男，1968年6月14日出生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：蒋志坚（特别授权），江苏戴维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州永源贸易有限公司（原泰州天雅投资有限公司），统一社会信用代码91321203314049843R，住所地泰州市高港区刁铺解放路**工程**楼。法定代表人：田宇力，该公司执行董事。原审第三人：蒋峰，男，1984年7月25日出生，汉族，住泰州市高港区。原审第三人：李宇，男，1991年5月16日出生，汉族，住泰州市高港区。原审第三人：朱玉春，男，1989年4月5日出生，汉族，住泰州市高港区。原审第三人：王磊，男，身份信息不详。上诉人蒋茂星因与被上诉人泰州永源贸易有限公司、原审第三人蒋峰、李宇、朱玉春、王磊房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院(2018)苏1203民初1713号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋茂星上诉请求：1.查明事实，依法改判或发回重审。2.诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认为2018年5月13日双方均同意解除租赁合同且以股东大会决议形式将双方解除合同的意思表示予以确认与事实不符。上诉人提交了2018年6月27日备忘录一份，该备忘录中股东黄开英见证了对账，股东田宇力、顾建华等人作为见证人签字，该备忘录第三条明确，曹春明一间房的房租从2018年7月1日开始起算至2018年11月16日后，和公司房租同步收取，从上述内容可以看出被上诉人的各股东通过该备忘录的形式一致推翻了2018年5月13日股东大会决议中关于解除租赁合同的约定。一审判决上诉人返还房产及设施与事实相悖。双方租赁合同未解除且田宇力在对此明知道的情况下，多次对次承租人公开宣称房子归公司，造成很多消费者申请退卡，次承租人退房解约，导致上诉人面临次承租人的巨额索赔。被上诉人泰州永源贸易有限公司答辩称，2018年5月13日全体股东（包含上诉人）一致达成解除合同协议。一审每一次开庭上诉人均承认房屋租赁合同已解除，且认为房屋已经交付，实际上上诉人并没有交付房屋。上诉人的上诉理由于法无据。原审第三人蒋峰、李宇、朱玉春、王磊未答辩。泰州永源贸易有限公司向一审法院提出诉讼请求：判决蒋茂星返还位于泰州市高港区设施；给付泰州永源贸易有限公司承包金同时按同期银行贷款利率支付利息（自2017年11月16日起，计算至实际返还租赁物之日止）。蒋茂星承担本案的诉讼费用。一审认定事实如下：2014年9月11日，原泰州天雅投资有限公司与蒋茂星签订协议一份，约定泰州市天雅投资有限公司将位于刁铺解放东路88号的全部10间房产及内部设施发包给蒋茂星经营（保留六楼办公间）。经营期限自2014年11月16日起至2024年11月15日止，共10年。2014年10月16日至2019年10月15日，每年上交承包金60万元，2019年11月16日至2024年11月15日，每年上交承包金70万元。经营期间，承包方有权将上述的产权出租或转承包，所得收益归承包方所有。承包方在承包期间有权对房产进行改造，但不得破坏主体结构。每年11月16日先缴承包金再经营，逾期10日视为放弃承包权利。承包方在经营期间的所有利润均由承包方享有。发包方如违反本合同约定，干扰承包方的经营管理活动，使承包方无法继续经营或使承包方的合法收入得不到保障，承包方有权解除本合同以及暂停支付承包费用，并要求发包方承担违约责任。发包方应提供公司股东会同意发包的决议，并作为本合同的附件。该合同由田宇力代表公司签字并加盖公司印章，蒋茂星同时在该合同上签字。2015年2月3日，泰州天雅投资有限公司作出股东会决议，同意2014年9月11日签订的协议。自2014年11月16日至2024年11月15日将本公司合法拥有的泰州市高港区解放路北侧二期工程2号楼4091.81平方米（保留一间30平方米自用），其余出租给蒋茂星自主经营。前五年60万元租金每年，后五年70万元租金每年，每年租金先付后用。在11月1日前付清。如逾期10天未付，视为蒋茂星自动放弃租赁权利，租赁合同解除，公司重新招租。订立租赁合同后，蒋茂星本人将其中的部分房屋装潢后，从事浴室经营。此后，蒋茂星及另外的股东于2017年3月20日，以泰州高雅影院有限公司的名义与泰州小鹿快跑影视有限公司签订转租合同，将部分租赁物分别转租第三人经营服装销售、影院、KTV等。转租合同约定，泰州高雅影院有限公司将高雅环球影院及KTV转让。期限自2017年4月1日至2022年4月1日。该合同有转租方蒋茂星、黄开英、曹春明，次承租人蒋峰、李宇、朱玉春在合同上签字，转租方所在公司加盖单位印章。近期，各次承租人均分别与蒋茂星达成口头协议并交还承租房屋。2018年5月13日，泰州永源贸易有限公司召开股东大会并形成股东大会决议。该决议载明，自2018年5月16日起收回蒋茂星承租的公司房产4091.82平方米，公司统一对外招租，底价为每年600000元，超过部分补贴蒋茂星至2024年5月底。蒋茂星原投入的一切装修归公司，动产部分2024年5月底，蒋茂星自行处理，损益与公司无关。该决议上有包括田宇力、蒋茂星等与会股东签字。该决议作出后，曹春明装修其中的浴室，并准备7月开张。因曹春明与蒋茂星未能最终达成协议，曹春明退出浴室经营。2018年6月27日曹春明与蒋茂星对账，形成备忘录。备忘录有蒋茂星、曹春明及田宇力等见证人签字。2018年5月16日后，泰州永源贸易有限公司法定代表人口头通知本案第三人即转租合同的次承租人，告知泰州永源贸易有限公司与蒋茂星已解除合同，次承租人应交还房屋或者向泰州永源贸易有限公司缴纳租金。此后，各次承租人未向泰州永源贸易有限公司缴纳租金。田宇力在上述时间，也曾通知蒋茂星交还房屋，蒋茂星未实际交房。2017年11月15日之前的租金，双方均确认已缴纳或视同缴纳。蒋茂星在解除合同后，其本人继续经营浴室，并向其他次承租人继续收取租金。一审法院认为，原泰州天雅投资有限公司、蒋茂星于2014年9月11日签订的企业承包经营合同，实质上属于租赁合同。对于该合同的效力，双方当事人均不持异议。该合同效力，亦经股东会全体股东确认。经审查，该合同系当事人真实意思表示，合法、有效。该合同履行至2018年5月13日，双方均同意解除租赁合同，且以股东大会决议形式，将解除合同的意思表示予以确认。当事人协商一致，可以解除合同。双方解除合同，符合法律规定，依法确认其效力。双方解除租赁合同中关于收回租赁房屋的约定，依法视为有效。双方在解除合同后，蒋茂星应当按照约定交回租赁物。蒋茂星未按照合同约定实际交还租赁物，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于本案第三人即各次承租人在诉讼期间已向蒋茂星即转租人实际交还房屋，泰州永源贸易有限公司诉请蒋茂星交还租赁物，依法应当予以支持。蒋茂星在解除合同后，未按照约定交还租赁物，并实际使用，泰州永源贸易有限公司诉请蒋茂星支付自2017年11月16日起，按年租金600000元计算，至实际返还租赁物之日止的租金，同时支付按照银行贷款利率支付利息，依法也应当予以支持。蒋茂星辩称，因为房屋对外出售、出租没有成功，泰州永源贸易有限公司同意其继续使用房屋。泰州永源贸易有限公司对于蒋茂星的抗辩，当庭予以否认。蒋茂星提交2018年8月1日股东大会决议、录音证据等，予以证明。该决议载明的股东为五人，实际签名的仅为蒋茂星以及黄开英，无泰州永源贸易有限公司法定代表人的签字，且公司其余股东均否认接到参会通知参加股东会。该股东会决议对于双方租赁合同的履行，不具有约束力。录音证据也不能反映泰州永源贸易有限公司的法定代表人同意由蒋茂星继续履行租赁合同。结合蒋茂星在庭审中关于田宇力不同意其进行经营的陈述，应当认为，上述证据，不能证实蒋茂星的上述主张。蒋茂星提交的照片、次承租人的证言等证据，尚不足以证明泰州永源贸易有限公司法定代表人对于蒋茂星承租期间的经营行为构成实质上的违约或侵权。蒋茂星提交的备忘录只能证明其与曹春明之间债权债务关系的情况，与本案无关联性。至于公司股东之间的其他权益之争，不属于本案处理的范围，相关当事人可以另行主张权利。基于合同的相对性，蒋茂星与次承租人在履行合同中的纠纷，双方可以另行解决。第三人认为泰州永源贸易有限公司对其实施了侵权行为，第三人也应另行主张权利。为保护合法的债权，制裁民事违约行为，一审依据《中华人民共和国合同法》合同法第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：蒋茂星于判决生效后的15日内，返还泰州永源贸易有限公司位于泰州市高港区设施；同时给付泰州永源贸易有限公司租金及其利息损失（租金按年租金600000元计算，自2017年11月16日起至实际返还租赁物之日止；并以应给付租金为基数，按银行同期贷款利率计算自2017年11月16日起至实际返还租赁物之日止的利息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8060元，保全费2770元，合计10830元，由蒋茂星负担。二审中，各方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，双方二审主要争议在于双方之间的房屋租赁合同关系是否已经解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原泰州天雅投资有限公司与蒋茂星于2014年9月11日签订企业承包经营合同，约定泰州天雅投资有限公司将位于刁铺街道解放路88号的全部10间房产及内部设施发包给蒋茂星经营使用，蒋茂星每年向被上诉人方缴纳承包金，该协议名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，且该协议经过了公司股东会同意，原审认定双方之间形成房屋租赁合同关系，并无不当。2018年5月13日，泰州永源贸易有限公司形成股东大会决议，约定自2018年5月16日起收回蒋茂星承租的房屋，该决议上蒋茂星作为股东签字，应视为双方对解除租赁合同关系形成一致意见，原审据此认定双方已经协商解除房屋租赁关系，判决蒋茂星交房并支付租金，亦无不当。上诉人蒋茂星主张2018年6月27日的备忘录已经推翻了2018年5月13日的股东会决议，但从备忘录内容看，该备忘录是针对曹春明和蒋茂星之间的相关费用进行对账形成，田宇力等人仅作为见证人签字，备忘录第三条的约定也不能反映解除房屋租赁合同的决议被推翻的事实，对其该上诉理由本院不予支持。至于上诉人蒋茂星上诉所称其可能面临第三人的巨额索赔，其可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8060元，由上诉人蒋茂星负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 顾春旺审判员 缪翠玲二〇一九年八月十四日书记员 刘 非