河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异172号案外人：金会孝，男，1964年9月10日出生，汉族，现住霸州市。委托诉讼代理人：关欣荣，北京市金朔律师事务所律师。申请人：中信银行股份有限公司石家庄分行，住所地河北省石家庄市桥**自强路**。负责人：常戈，行长。委托诉讼代理人：周汝臣，男，1988年4月16日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：肖劲，男，1987年5月7日出生，满族，该单位员工。被申请人：金振中，男，1964年10月13日出生，汉族，现住河北省霸州市。委托诉讼代理人：代广生，天津五君律师事务所律师。被申请人：霸州市胜芳志兴制管有限公司，，住所地河北省霸州市胜芳镇武平东路法定代表人：薛志生，该公司执行董事。被申请人：霸州市宏升实业有限公司，，住所地河北省霸州市胜芳镇武平东路法定代表人：金振中，该公司总经理。被申请人：廊坊三利木业有限公司，，住所地河北省霸州市胜芳镇开发区法定代表人：宋立明，该公司总经理。被申请人：霸州市新利钢铁有限公司，，住所地河北省霸州市信安镇霸杨路北侧法定代表人：宋立争，该公司总经理。被申请人：霸州市新冠金属制品有限公司，，住所地河北省霸州市信安镇开发区法定代表人：邢蕊，该公司总经理。被申请人：霸州市三利实业有限公司，，住所地河北省霸州市胜芳镇建华工业区法定代表人：宋立争，该公司执行董事。被申请人：霸州市新亚金属制品有限公司，，住所地河北省霸州市信安镇南霸杨路北法定代表人：邢广寅，该公司总经理。被申请人：薛志生，男，1963年9月5日出生，汉族，霸州市胜芳志兴制管有限公司执行董事，现住河北省霸州市。被申请人：薛品海，男，1958年12月16日出生，汉族，霸州市胜芳志兴制管有限公司监事，现住河北省霸州市。在本院执行中信银行股份有限公司石家庄分行（以下简称中信银行石家庄分行）与霸州市胜芳志兴制管有限公司、霸州市宏升实业有限公司、廊坊三利木业有限公司、霸州市新利钢铁有限公司、霸州市新冠金属制品有限公司、霸州市三利实业有限公司、霸州市新亚金属制品有限公司、薛志生、金振中、薛品海金融借款合同纠纷一案中，申请人中信银行股份有限公司石家庄分行向本院申请财产保全，本院于2019年3月7日作出（2019）冀01民初467号民事裁定，查封、冻结被申请人霸州市胜芳志兴制管有限公司、霸州市宏升实业有限公司、廊坊三利木业有限公司、霸州市新利钢铁有限公司、霸州市新冠金属制品有限公司、霸州市三利实业有限公司、霸州市新亚金属制品有限公司、薛志生、金振中、薛品海名下的银行存款119,725,556.5元或者其他同等价值的财产。2019年3月22日作出（2019）冀01执保48号协助执行通知书，查封包括被申请人金振中名下坐落于霸州市胜芳镇胜兴华府小区C1-3-201，证号为28319项下的房产在内的财产。案外人金会孝对本院查封金振中名下坐落于霸州市胜芳镇胜兴华府小区C1-3-201房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金会孝称，请求将金振中名下位于霸州市××小区××房产予以解封。事实及理由：一、贵院查封房屋已经由金振中在2016年转让给案外人，房屋买卖协议已经履行完毕。案外人是该房屋所有人。案外人和金振中素不相识，2016年9月25日，经邢福生做中间人，金振中与案外人签订房屋买卖协议书，将其霸州市××小区××房产以79万元转让给案外人，案外人在签订合同后将购房款全额支付，并在付款后搬进该房屋，目前已经使用和居住三年，购买房屋不久案外人本人查出甲状腺癌，案外人妻子也意外摔伤，案外人及家属一直忙于治疗事宜，没有及时办理房屋过户登记。但是该房屋事实上已经于2016年就属于案外人所有。二、案外人有充分证据证明该房屋归案外人所有。案外人可提供购房协议、购房款转款记录、中间人邢福生在购房协议中签字、装修报价单、物业交费收据、案外人儿子金梁交纳水电费、燃气费证明，业主委员会居住证明等证据证明自己的主张属实。综上，请求贵院将位于霸州市××小区××房产予以解封。案外人提供以下证据：证据1、2016年9月25日，案外人与金振中签订的房屋买卖协议书，由邢福生做中间人，拟证明该房屋已经在2016年9月25日以79万的价格卖给了金会孝；证据2、银行转账记录两份，第一份是案外人在2016年9月27日，将29万元打给儿子金梁，存入金梁的账户，金梁转给了金振中的妻子徐丽娟；第二份是2016年10月1日，金会孝委托张志刚向金振中的妻子账户转款50万元，这两笔钱是房屋买卖合同中约定的付款总额和付款时间；证据3、金会孝、金梁的户口复印件，拟证明二人父子关系；证据4、金振中和徐丽娟的结婚证书，拟证明其二人是夫妻关系；证据5、张志刚和金会孝之间签订的委托书，拟证明2016年10月1日，转款的50万元是受金会孝委托；张志刚出具的证明，拟证明50万元是金会孝委托张志刚转款给徐丽娟；证据6、金梁银行转款记录，拟证明在2015年10月1日，金会孝让儿子金梁向张志刚小额贷款账户以POS机转款的方式存入50万元，证明2016年10月1日，存款一年期满，又委托张志刚转给了徐丽娟购房款，证明房屋的付款是金会孝的付款；证据7、福兴装饰报价单，拟证明金会孝购房后对房屋进行了装修，从而证明房屋买卖合同是真实的，而且合同已经履行；证据8、2016年至2018年金会孝缴纳本案涉案房屋的物业费缴费凭证三张，电费单收据三张，水费收据两张，天然气收据三张、天然气检查工作单，拟证明金会孝已经入住了房屋，买卖合同已经实际履行；证据9、物业公司证明两份，拟证明金会孝已经在涉案房屋居住三年；证据10、房产所有权证书原件，拟证明涉案房屋已经交付给了案外人。中信银行石家庄分行质证称，我行对案外人所提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证据1、案外人提交的房屋买卖协议书系伪造，房屋买卖协议内容只约定了标的、价款、付款方式等条款，并未就房屋面积、单价、腾房、过户、违约责任、产权信息等重点条款作出明确约定，且协议条款文字表述逻辑不清，前言不搭后语，错字连篇，如第一条约定内容，在加之协议约定付款，分为两次间隔仅为三天，此种付款方式严重不符合日常交易规律，明显为案外人通过银行卡交易时间、金额倒推伪造上述协议；证据2、案外人所提交的全部银行转款记录，并非由案外人向卖方金振中转款的银行流水，其提交的银行转款流水均与本案无关，且经我行调查目前该小区市场价格为4000元一平米左右，房产证面积为162.2平米，总价约为64万元，而2016年协议购房价款远高于房屋市场价格，严重不符合市场规律，明显为伪造；证据3、案外人提交的户口本、身份证可得知案外人系霸州市胜芳镇胜兴华府小区的业主，家住B1-2-101，与涉案房屋毗邻，申请书中所述素不相识毫无事实依据，徐丽娟为金振中配偶，从案外人提交流水可知徐丽娟为案外人提供了相关流水作为证据，这说明案外人与卖方金振中应为互相熟知，且不存在案外人所述素不相识的情况，且双方存在恶意串通行为；证据5、上述证据我行不认可，因张志刚未出庭且张志刚与本案无任何关系，申请人所提交委托书证明我们不认可，无法证明；证据6、转款记录我行不认可，徐丽娟的银行流水打印时间为2019年4月8日，流水中显示张志刚转存50万元，未备注是购房款，该笔流水在案外人之子金梁账户流水打印时间2019年4月19日之前，明显为案外人与金振中比照徐丽娟流水倒推；案外人金会孝为购房人，本应由金会孝转款给卖方，但通过此流水可以看出案外人先将29万元转给了其子金梁，由金梁当天将29万元转出至徐丽娟账户，且未备注是购房款；针对2015年的流水，该笔流水显示当提消费50万元，无交易对手，也无转款用途，无法证明该50万元转给谁，金梁与张志刚也无账户往来，上述张志刚转给徐丽娟的50万元显然不是案外人购房款，我行特向法庭申请调查29万元与50万元的真实用途；对于证据7、8、9，案外人所提交上述证据为手写且无房主亲笔签字，任何人都可以调阅、开具，极易出现修改，无证明力，再因案外人与涉案房屋属同一小区，上述缴费凭证均为其自有房屋相关。证明力极低，我行不予认可；证据10：原件我行认可，房产为金振中所有，我们查封合法有效。中信银行石家庄分行答辩称，石家庄市中级人民法院于2019年3月10日作出（2019）冀01民初467号民事裁定书，我行认为根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，该房屋登记所有权人为金振中，应以房管局登记为准，我行申请查封金振中名下该房产合法有效，案外人关于执行异议的申请，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定中第二十八条的相关规定，不能够排除石家庄市中级人民法院的执行行为，请求贵院依法驳回案外人相关请求。金振中质证称，对于案外人所提供的证据，金振中全都认可，真实性、合法性、关联性没有异议，需要说明的是1、现在胜芳镇小区的房价是8000-10000元，2016年的胜芳镇的小区是房价最高峰，但绝不是每平米4000元；2、本案争议的房屋是二手房买卖，所以买卖协议没有按照正式的商品房买卖协议签订，鉴于双方的文化程度，签订此房屋买卖协议，具有合理性；3、金振中确实收到了金会孝所付的房款79万元，我们也有银行流水可以证实；4、金会孝自2016年至今在此房屋居住，这是客观事实。金振中称，1、案外人所述属实；2、2019年7月26日、27日，我们也收到了案外人金会孝诉金振中、徐丽娟在霸州市人民法院起诉要求确认所有权及房屋产权变更登记的起诉状。本院查明，本院在审理原告中信银行股份有限公司石家庄分行与被告霸州市胜芳志兴制管有限公司、霸州市宏升实业有限公司、廊坊三利木业有限公司、霸州市新利钢铁有限公司、霸州市新冠金属制品有限公司、霸州市三利实业有限公司、霸州市新亚金属制品有限公司、薛志生、金振中、薛品海金融借款合同纠纷一案中，中信银行股份有限公司石家庄分行向本院申请财产保全，本院于2019年3月7日作出（2019）冀01民初467号民事裁定，查封、冻结被申请人霸州市胜芳志兴制管有限公司、霸州市宏升实业有限公司、廊坊三利木业有限公司、霸州市新利钢铁有限公司、霸州市新冠金属制品有限公司、霸州市三利实业有限公司、霸州市新亚金属制品有限公司、薛志生、金振中、薛品海名下的银行存款119,725,556.5元或者其他同等价值的财产。2019年3月22日作出（2019）冀01执保48号协助执行通知书，查封包括被申请人金振中名下坐落于霸州市××小区Ｃ1-3-201，证号为28319项下的房产在内的财产。案外人金会孝对本院查封金振中名下坐落于霸州市××小区××房产提出书面异议。另查，2016年9月25日金会孝与金振中签订房屋买卖协议，并已支付全部购房款且实际入住，购买金振中名下坐落于霸州市××小区××房产，证号为28319，该房产目前登记在被申请人金振中名下。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金会孝在本院查封之前已经签订房屋买卖协议并支付全款购买了金振中名下坐落于霸州市××小区××房产且实际占用，因金会孝及其妻子生病未办理过户手续，金振中也未要求金会孝办理过户手续，该未办理过户登记不能全部归属金会孝自身原因，故其提出的异议能够排除本案的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对金振中名下坐落于霸州市胜芳镇胜兴华府小区C1-3-201房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  李鸿雁二〇一九年八月二十日书记员  白娟娟