云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初555号原告：楚雄伟光房地产开发有限公司，住所地楚雄开发区程家坝(永丰钢材水泥市场)，统一社会信用代码:91532300693082490F。法定代表人：苏泽芸，该公司董事长。委托诉讼代理人：周国平，该公司副总经理,代理权限为特别授权。被告：云南迦云汽车销售服务有限公司，住所地:楚雄市开发区车坪社区孙家屯小区****，统一社会信用代码:91532300MA6K5D9H5U。法定代表人:陈小军,该执行公司董事。委托诉讼代理人:王清文,广东智洋律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：楚雄长通汽车销售服务有限公司，，住所地：楚雄市鹿城镇滇中大商汇**统一社会信用代码：91532301MA6K8Q3C83。法定代表人:王勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴伟伦，广东金桥百信律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑鑫焱，广东金桥百信律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告楚雄伟光房地产开发有限公司(以下简称伟光地产公司)与被告云南迦云汽车销售服务有限公司(以下简称迦云公司)、楚雄长通汽车销售服务有限公司（以下简称长通公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟光地产公司的委托诉讼代理人周国平、被告迦云公司的委托诉讼代理人王清文、被告长通公司委托诉讼代理人吴伟伦、郑鑫焱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伟光地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认二被告针对滇中大商汇112号地2016年12月15日签订的《整体4S店租赁协议》无效；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年初，原告通过受让方式取得滇中大商汇二期4S店用地，规划建设13个4S店。2012年8月3日，原告取得楚土国用（2012）第2103号土地证，2012年11月16日取得112号地块4S店建设工程规划许可证；2013年4月9日取得112号地块4S店施工许可证；2013年6月9日取得112号地块4S店预售许可证。2012年1月28日，原告将112号4S店建设工程发包给云南万利建设工程有限公司施工。2012年6月15日，严焱与原告签订《项目合作开发协议》，开始项目合作，但由于严焱未能履约。2015年5月12日，严焱向原告出具承诺书，如不能按照承诺时间节点完成工作，原告可以单方面解除合同；2015年6月8日，严焱向原告提出书面申请，请求解除双方项目合作协议；2015年6月9日，原告与严焱签订《合作开发项目解除协议书》，解除项目合作协议，112号4S店地块归还原告。2018年初，原告从被告长通公司处得到两被告签订的《整体4S店租赁协议》、《场地管理服务合同》，得知原告享有所有权的112号4S店被被告迦云公司租赁给被告长通公司，原告的权利被侵害。但被告迦云公司注册地址不实，原告根本无法与其取得联系。找被告长通公司，被告长通公司法定代表人更换对两合同不知情，要求找被告迦云公司，原告四次向被告长通公司去函，阐明4S店属于原告所有，任何人无权租赁，收取租金。滇中大商汇112号地块所有权为原告，管理权在原告一方。严焱与原告项目合作开发协议已解除，无权租赁该4S店。被告迦云公司与原告无任何关系，与112号地块4S店无任何关系，无权签订112号4S店租赁合同。两被告2016年12月15日签订的整体4S店租赁协议侵害了原告的合法权益，被告迦云公司收取租金不合法，属于无效民事法律行为，请求依法确认该协议无效。被告迦云公司辩称，一、本案原告主张被告迦云公司与被告长通公司签署《整体4S店租赁协议》无效的请求权基础是无权处分，其请求权无事实和法律依据，理由如下：国有土地使用权不等于不动产物业的所有权。出租处分权的享有并不等同于处分人必须享有所有权。本案中，案外人严焱作为房地产项目合作开发的出资建设方，执行合作合伙关系事务，理所当然拥有对项目的出租处分权。被告迦云公司与被告长通公司签署租赁协议，约定可以整体转租，被告迦云公司已经合法占有租赁场地，并依法转租给被告长通公司，依法享有转租的处分权。即便被告迦云公司不享有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由，举重以明轻，买卖合同有效，租赁合同更加应当有效。据此，原告伟光房地产公司以被告迦云公司不享有对租赁场地的土地使用权处分权为由，主张被告迦云公司与被告长通公司所签的租赁合同无效，没有事实和法律依据。二、涉案转租合同不存在法律规定的无效情形。理由如下：涉案合同签订双方主体为合法成立的市场商事主体，具备完全民事能力；涉案合同是签订合同双方的真实意思表示，不损害国家、集体、第三人利益；不损害公共利益；不违背社会公序良俗；不违反法律、行政法规的强制性规定；故该涉案合同不存在《合同法》第五十二条及法律、行政法规规定的无效情形，自签订之日起即发生法律效力。三、被告迦云公司与案外人严焱签署整体4S店租赁协议，依法取得涉案4S店的经营管理和转租权。原告与案外人严焱签署项目合作开发协议，该协议法律性质上属于合伙合同，双方系合伙合作关系，原告以国有土地使用权入伙、严焱出资。严焱代表全体合伙人对外执行合伙事务；迦云公司通过巨型户外广告牌上留的严焱的招租电话找到严焱，严焱与迦云公司签订整体4S店租赁协议时，严焱仅向迦云公司出具了项目合作开发协议及规划许可证、施工许可证、土地使用权证等全套证件手续。迦云公司完全有理由相信严焱系合作项目的执行人，有权对外招租，故严焱对外签署合同的行为构成表见代表；签署租赁协议时，严焱未曾提及违约或退出项目的情况，也未向迦云公司披露原告举证的承诺书、申请、合作开发项目解除协议书等三份文件，该三份协议真实性待查证。即使是真实存在的，因该三份文件由原告留存，并未向外界公示不能推定被告迦云公司应当知道，故迦云公司属于善意第三人。综上，合作项目代表严焱签订整体4S店租赁协议构成表见代表，纵使原告不予认可，因被告迦云公司系善意第三人，整体4S店租赁协议对其发生法律效力。四、原告与严焱合作开发项目，因项目产生的债权债务，原告应当承担连带责任，故原告对整体4S店租赁协议享有连带债权，承担连带债务。理由如下：根据原告与案外人严焱签订项目合作开发协议，双方采用合同方式成立合伙合作关系，在项目没有最终清算前，项目的不动产，资金属于双方的共有财产。根据物权法第一百零二条及《全国民事审判工作会议纪要》法办[2011]422号第十八条的规定，原告虽然未在整体4S店租赁协议上签章，但应当对该协议享有连带债权，承担连带债务。五、本案中，原告已经通过行为推定其追认严焱的整体4S店租赁协议的效力。原告分别于2018年5月24日、2018年9月4日两次致函被告长通公司，言下之意，虽然产权仍然在其名下，但只需要严焱结清费用，产权可以依据合同规定归严焱所有，据此可以推定，原告与严焱之间的合伙关系并未解除，严焱有权代表全体合伙人对外签署租赁合同，且原告明确要求被告长通公司书面说明严焱与被告迦云公司、长通公司三方的合同关系，并要求被告长通公司直接将租金和相关费用支付给原告。原告不在乎谁是承租人，也不在乎如何转租的法律关系，只主张收取租金的权利，由此可以推断出，原告并不主张合同无效，而是主张概括承继严焱在租赁合同关系中的权利和义务，在法律上亦构成对严焱对外所签合同的追认。现原告提起本案主张租赁合同无效违反民法的禁反言原则，不应当得到法律支持。六、原告知道严焱对外出租4S店的事实，六个月内不提出异议，丧失了主张合同无效的期限权利。在2017年1月，严焱代表全体合伙人对外放租时，4S店钢架外巨幅户外广告的联系人为严先生，联系电话为严焱的手机号码；在2017年1月至2017年3月的建设装修期间，建设工地热火朝天，时间跨度达两个月之久。原告作为本地企业，涉案场地属于其日常管理范围，就在其眼皮底下，应当知道涉案场地被对外出租和建设装修的事实；原告于2017年3月开始向被告长通公司收取管理费、水电费，应当知道涉案场地被严焱对外放租的事实。综上可知，原告最迟于2017年3月就已经知道严焱对外出租4S店的事实，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告应当在六个月内提出异议，过期则推定其同意出租。综合全案证据，我们可以推知，原告事实上认可严焱对外签署租赁合同的权利，所以也就没有主张涉案合同无效的动机，这就是原告两年时间都不主张合同无效的原因。七、被告迦云公司是善意第三人，其合法权利应当受到法律保护。在签署租赁合同前，被告迦云公司通过巨幅广告的电话号码联系业主，查看了业主方严焱的身份证、场地的一系列证件、原告与其签署的项目合作开发协议，确认严焱是合作项目的执行合伙人身份，有权代表全体合伙人对外签署租赁合同，尽到了必要的审慎和注意义务。案外人严焱的行为构成了表见代表；被告迦云公司已经依约向严焱支付租金，履行了合同义务；承租两年以来，被告迦云公司从未收到任何人对租赁关系的反对意见；被告迦云公司承租场地后，投资400多万建设和装修，依法转租并收取合理利润，合法合理。综上可知，被告迦云公司是善意第三人，其依法转租的权利应当受到法律保护。八、被告迦云公司的转租行为并未损害原告的利益。原告与严焱系合伙关系，原告对严焱签署的整体4S店租赁协议享有连带债权、承担连带债务。原告有权向被告迦云公司收取租金。原告只需就合作开发的合伙关系与严焱清算，明确各自的权利义务后通知被告迦云公司，被告迦云公司可以直接向其交纳租金；原告两次致函表明其概括承继严焱所签合同的权利义务，其收取租金的权利得到了保障。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告长通公司辩称，一、被告长通公司在签订诉争的《整体4S店租赁协议》时，对被告迦云公司已尽合理的审慎义务，认为被告迦云公司可以依法取得场地租赁权及转租权；同期，原告伟光地产公司的关联公司楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司（下简称市场公司）也与被告长通公司签订了《市场管理服务协议》。故此，被告长通公司有充分的理由相信，被告迦云公司有权将案涉场地转租给被告长通公司使用，且被告长通公司的租赁权已获得了原告的认可。1、被告长通公司在签订诉争的《整体4S店租赁协议》时，被告迦云公司向被告长通公司出示了案涉场地的产权证、建设工程规划许可证、伟光地产公司与严焱的项目合作开发协议、严焱对项目的出资款收据、严焱与被告迦云公司的租赁协议等资料。被告长通公司在签订合同时已尽力所能及范围内的审慎和注意义务，核实了案涉场地的产权归属问题、严焱作为开发主体对案涉场地的处分权及被告迦云公司的转租权问题，核实无误后方才确认承租，并完善相关租赁手续。2、签订上述租赁协议的同期，被告长通公司与伟光公司的关联公司市场公司签订了《市场管理服务协议》，向市场公司缴纳电费和管理费，且正常履行至今。（1）两家公司由同一法人股东100%控股。其中，伟光公司的法定代表人与市场公司的执行董事同为苏泽芸，伟光公司的监事与市场公司的监事同为周国平，伟光公司的执行董事与市场公司的法定代表人为同为赵燕明，可见两家公司是关联公司，属于典型的“一批人马，两块招牌”；（2）据上，被告长通公司有理由相信该两家企业间不存在信息隔离、业务完全互不知情的情况，所以推导出在严焱同意出租的前提下，案涉场地的另一开发主体伟光地产公司也同时认可被告长通公司和被告迦云公司签订的租赁协议；(3)根据《审理城镇房屋租赁合同解释》第十六条的规定，伟光地产公司的关联公司收取被告长通公司的电费、管理费已经两年时间，但是从未提出异议，也已经构成了对诉争租赁协议效力的追认。二、原告已通过《通知》、《关于租金支付的函》及《律师函》等书面文件，认可了被告长通公司的租赁权。1、本案中，原告曾多次致函给被告长通公司，从函件的内容及希望实现的目的来看，原告仅要求被告长通公司向其直接支付租金，变更租金收取的主体，但从未在函件中主张签订的租赁协议无效。换言之，原告发函的目的实际上是告知被告长通公司，因其与严焱未理清项目合作开发款，无法按约将案涉场地过户在严焱名下，但认可被告长通公司的租赁权利，所以请求被告长通公司直接向其缴纳租金；2、原告已经通过前述文件认可严焱作为项目合作方对外签订的租赁协议及其效力，认可就案涉场地被告长通公司的承租权，并作出了愿意继受严焱对外签订协议产生的权利义务的意思表示，构成了法律及事实上的全部追认。三、本案诉争的租赁协议已经得到场地权利主体的原告和严焱的认可，不存在合同无效的事由。若伟光公司认为严焱对外代表签订的租赁协议有损其利益，应对内向严焱追究相应的责任。1、被告长通公司有理由相信不论是伟光公司或是严焱，均认可本案诉争租赁协议的效力。诉争的租赁协议也是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效；2、原告在本案中呈交的由严焱出具的《承诺书》、《申请》、《解除协议书》是内部、单方面制作的文件，且在本案起诉前从未对外出示或公告，不可约束合同外的其他人及对其他人产生法律效力。此外，从上述文件的内容上看，严焱对涉案场地投资巨大，是项目的实际投资建设人，在2015年5月12日向原告出具承诺完工时间，在上述承诺完工时间未到期的情况下，突然主动申请解除，仅因迟延履行的瑕疵问题就主动退出合作并主动承担将近1000万元的巨额亏损，并不符合正常的商业逻辑且显失公平；再结合2018年5月24日原告向被告长通公司出具的《通知》内容显示，严焱与原告的关系仅仅还是合作开发费用未结清，无显示解除协议的相关内容，若上述《承诺书》、《申请》等文件是真实的，原告与严焱的合作早已解除，原告应当主动、及时披露，对外公示，维护自身的合法权益，不会在时隔2年后给被告长通公司出具的《通知》中还显示相关费用未结清的合作状态，因此，上述文书是因配合本诉讼而后期制作的，不具有真实性，不能够反映客观事实；3、在本案中，不论是诉争的租赁协议，还是与市场公司签订的《市场管理服务协议》,被告长通公司除履行了签订合同时的审慎注意义务，在事实履行上也严格按照约定向相应的主体缴纳租金和管理费。被告长通公司是善意的第三人，其权益应当受到法律的保护。若原告认为严焱作为合作主体对外签订的相关协议侵犯了其合法权益，原告应当依据侵权责任法的相关规定，对严焱进行追责，而不应向诚实履约的被告长通公司主张。综上，原告诉请确认《整体4S店租赁协议》无效没有事实及法律依据，请求法院从签订合同时的权利外观表象、合同履行的实际情况、维护市场交易秩序及公平的角度综合考虑，判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告伟光地产公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.营业执照、土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、建设工程施工合同；2.项目合作开发协议、承诺书、申请、解除协议书；3.迦云公司工商登记信息、长通公司工商登记信息、整体4S店租赁协议、场地管理服务合同；4.2018年5月24日通知、2018年9月4日通知、关于租金支付函、律师函。被告迦云公司针对其答辩主张向本院提交以下证据：1、严焱的身份证复印件；2、严焱和迦云公司签订的《整体4S店租赁协议》；3、原告与严焱签订的编号为ZXC003的《项目合作开发协议》、严焱身份证复印件、严焱提供的规划图、规划许可证复印件、施工许可证复印件、土地使用权证复印件、签署租赁合同时严焱提供的施工方云南万利建筑工程有限公司出具收据一份、签署租赁合同时严焱提供的原告出具的收款收据五份；4、增值税发票一张及工商银行付款凭证四张；5、原告出具的《通知》两份、《关于租金支付的函》；6、伟光地产公司工商登记资料、楚雄伟光市场经营有限公司工商登记资料、《律师函》；7、楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司出具的增值税发票四份（电费发票）；8、2017年1月6日拍摄租赁合同签订时的4S店简陋框架照片5张、2017年1月6日工程进展照片6张、2017年1月21日拍摄的工程进程照片18张；9、《4S店装修合同》；10、工程款《收据》；11、邮政代开的工程款增值税发票两张；12、钢化玻璃增值税发票一份；13、木板增值税发票两份；14、混凝土增值税发票两张、工商银行付款凭证四张、记账凭证一张；15、装修发票一张、工商银行汇款凭证一份；16、税票六张；17.录音U盘一个。被告长通公司针对其答辩主张向本院提交以下证据：1、中国工商银行业务回单（付款）三张；2、楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司与长通公司签订的《市场管理服务协议》；3、2017年至2018年伟光市场公司向长通公司出具的广汽传祺112号4S柜电费清单；4、2017年至2019年楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司向长通公司出具的发票。经质证，本院对当事人提交的上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定法律事实如下：原告伟光地产公司于2012年8月3日取得位于楚雄市鹿城镇河前社区上三、下三居民小组320国道南侧商业用地面积247784㎡的土地使用权。2012年11月16日取得滇中大商汇一期二区及二期（112号4S店）的《建设工程规划许可证》，建筑面积3823㎡。2013年4月9日取得滇中大商汇一期二区及二期112号4S店附属用房面积3677.43㎡的《建筑工程施工许可证》。2013年6月9日取得滇中大商汇一期二区及二期112号4S店的《商品房预售许可证明》，预售房面积3652.26㎡。2012年6月15日，原告伟光地产公司与严焱签订《项目合作开发协议》（编号ZXC003），合作项目为滇中大商汇4S店区112号地块，占地约8082.7019㎡。后原告伟光地产公司与严焱签订《合作开发项目解除协议书》，约定《项目合作开发协议》（编号ZXC003）自2015年6月9日协商解除。2016年9月26日，被告迦云公司（乙方）与严焱（甲方）签订《整体4S店租赁协议》，协议约定：甲方将楚雄滇中大商汇112号地块土地使用权（土地面积8080㎡，建筑面积2700㎡）租赁给乙方，该租赁标的物包含建筑物、土地、上下水、电通、路通等；租金起点为每年50万元，前3年无递增、之后2年每年递增5%；租赁期限十五年，自2016年10月1日至2031年9月30日止。该协议还约定了双方的其他权利义务。2016年12月15日，被告迦云公司为甲方（出租方），被告长通公司为乙方（承租方），双方签订了《整体4S店租赁协议》，协议约定：甲方将楚雄滇中大商汇112号地块（土地面积8080㎡，建筑面积2700㎡）土地使用权租赁给乙方，该租赁标的物包含建筑物、土地、上下水、电通、路通等；租金起点为每年60万元，前3年无递增、第4年、第5年每年递增5%，之后从第6年开始双方协商下一年租金事宜，原则上第二个五年期间提升幅度不得大于当年租金的5%，第三个五年期间提升幅度不得大于当年租金的10%；租赁期限为十五年，自2017年2月1日至2032年1月31日止；甲方负责4S店相关修建费用，包括但不限于报建、规划、钢构、消防、环保等，含简易装修，不包括品牌厂商规定的门头，内部标准装修等。该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年5月24日以来，原告伟光地产公司就租金支付多次向被告长通公司发出通知和函。另查明，楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司与被告长通公司签订了《市场管理服务协议》，被告长通公司向楚雄伟光市场经营有限公司滇中大商汇分公司支付了相关电费。归纳诉辩双方的主张，本案争议焦点为：二被告签订的《整体4S店租赁协议》是否无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形，合同的无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告迦云公司通过与案外人严焱签订《整体4S店租赁协议》，取得了楚雄滇中大商汇112号地块4S店的租赁权，之后，被告迦云公司与被告长通公司于2016年12月15日签订了《整体4S店租赁协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告以其为楚雄滇中大商汇112号地块4S店所有权人为由主张二被告签订的《整体4S店租赁协议》无效，但该协议并无法律规定的法定无效的情形，故原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告楚雄伟光房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告楚雄伟光房地产开发有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  宋国礼人民陪审员  李华美人民陪审员  杨桂芬二〇一九年八月十三日书 记 员  郑会乔