河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异132号案外人：郭彦莉，女，1970年6月29日出生，汉族，现住石家庄桥**。委托诉讼代理人：郭彦儒，男，1974年12月19日出生，汉族，系郭彦莉之弟。委托诉讼代理人：王惟一，男，1998年4月2日出生，汉族，系郭彦莉之子。申请执行人：孙金凯，男，1990年1月15日出生，汉族，住石家庄市裕华区。被执行人：河北新巨基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**槐安东路**嘉悦中心**。被执行人：赵向明，男，汉族，1970年1月8日出生，住邯郸市丛台区。在本院执行孙金凯与河北新巨基房地产开发有限公司（以下简称新巨基公司）、赵向明借款合同纠纷一案中，案外人郭彦莉对执行位于石家庄市槐安路2号嘉悦中心1栋3层04、09、10室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭彦莉称，（2016）冀01执30号查封公告中查封石家庄市××××号嘉悦中心（华夏商务中心的1号楼第三层）房屋，其中对案外人购买的石家庄市××号嘉悦中心栋3层的04、09、10室的查封，请求法院依法解除查封。事实和理由：案外人于2012年购买了新巨基公司位于石家庄市××号嘉悦中心栋3层的房产。具体购买情况如下：1、2012年11月22日购买嘉悦中心1栋3层09室。建筑面积77.85方米。已支付房款295,156元，其余走银行按揭；2、2012年1月28日购买嘉悦中心1栋3层04室，建筑面积58.73平方米。已支付房款223,898元，其余走银行按揭；3、2012年11月28日购买嘉悦中心1栋3层10室，建筑面积64.17平方米。已支付房款222,842元，其余走银行按揭．新巨基公司未能在2014年12月28日按时交房，该公司于2015年1月26日与案外人重新签了《嘉悦中心置业协议书》和《嘉悦中心逾期交房补偿协议》（附复印件），定于2015年7月31日交房。2019年1月22日贵院以《（2016）冀01执30号公告》将案外人名下的石家庄市××号嘉悦中心1栋3层的09、04、10室房产查封。此房为案外人在2012年与新巨基公司签订《嘉悦中心置业协议书》购买的房产，案外人按照合同约定已交付房产总额的50%以上房款，2015年7月31日交房。2015年8月1日新巨基公司收取物业管理费15个月，2016年1月至今无人收取物业费。该房产为案外人名下用于居住的唯一房产，鉴于案外人的合法权益受到侵害，案外人请求法院审查核实后，解除对申请人房产的查封。郭彦莉为了证明其主张向本院提交了以下证据：证据1、2012年11月22日，购买嘉悦中心3层09室的嘉悦中心置业协议书一份、2012年11月28日，购买嘉悦中心3层04室的嘉悦中心置业协议书一份、2012年11月28日，购买嘉悦中心03层10室的嘉悦中心置业协议书一份；并于2015年1月26日，分别补充签订了嘉悦中心3层04室、09室、10室的嘉悦中心置业协议书一份和补偿协议一份；拟证明郭彦莉认购新巨基公司开发的位于石家庄市××中心××室、××室、××室房屋。证据2、2015年7月31日，短信通知收房（4套房、其中一套为全款房，不在查封范围之内），拟证明已经收房；证据3、2015年8月1日，收取物业管理费15个月，在补偿协议中有具体阐述，拟证明交纳了物业管理费15个月；证据4、2013年5月8日，购买5层09室房屋的收据一张，一次性全款570,599元，已经于2015年8月1日收房，拟证明郭彦莉同时购买了5层09室房屋已经交房；证据5、不动产查询证明，拟证明郭彦莉名下无房；证据6、2012年11月22日，购买3层09室房屋的收据一张，295,156元；2012年11月28日，购买3层04室房屋的收据一张，223,898元；2012年11月28日，购买3层10室房屋的收据一张，228,420元；拟证明房子已经实际占有，新巨基公司已经收购房款百分之五十以上。针对案外人提交的证据，孙金凯质证意见为：1、关于置业协议，不属于合法合同，因为该项目没有取得商品房预售许可证，所签订的置业协议应属于无效，同时此置业协议中第一条也明确该房产属于商业地产，不是居住用房；2、对1栋5层09室置业协议，与本案无关；3、收房是书面通知没有实际交付，而且交款是百分之五十没有交全款，开发商是不能让其先行装修的，且前边类似案件都说没有交付房屋；4、关于逾期交房补偿协议，不是实际的，因为置业协议是无效的，所以逾期补偿协议也是无效的；5、物业费不是实际交付的，而是补偿协议里开发商对其进行的补偿；6、第4、5个证据与本案无关；7、对交款没有异议。孙金凯称，一、嘉悦中心项目房产是被执行人新巨基公司所开发的商品房，至今尚未办理初始产权登记，案外人不是异议房产的所有权人；二、嘉悦中心项目至今尚未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案外人与新巨基公司所签订的嘉悦中心置业协议书，不是合法有效的买卖合同。三、嘉悦中心项目按规划属于商业用房，不是居住用房，案外人所购买的房产不是用来居住的；四、该项目早已停工多年尚未竣工，楼盘的外装、内装、道路、绿化、车库等均未完工，至今尚未交付使用，案外人未在本案查封之前对异议房产占有使用。案外人所提异议理由不能排除本案执行，应依法驳回。新巨基公司经合法传唤未到庭，也未陈述意见。本院查明，原告孙金凯与被告新巨基公司、赵向明借款合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）石民三初字第00224号民事判决，判决：一、被告赵向明于本判决生效之日起十日内偿还原告孙金凯本金2,000万元及利息（利息自2014年10月16日起至本判决执行完毕之日止，利率按照2%/月计算）。被告新巨基公司承担连带偿还责任。二、被告新巨基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告孙金凯本金7,500万元及利息（利息自2014年10月16日起至本判决执行完毕之日止，利率按照2%/月计算）。被告赵向明个人承担连带偿还责任。判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，孙金凯向本院申请强制执行，本院于2016年1月12日立案执行，并于2016年1月21日作出执行通知书。2019年1月4日本院作出（2016）冀01执30号之六执行裁定书，裁定：（一）查封被执行人新巨基公司位于石家庄市××××号，元南路北、槐安路高架桥西南侧，项目名为“嘉悦中心”（华夏商务中心）的1号楼第3层、第4层，2号楼第4层房屋。（二）在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。（三）查封期限为三年。2019年1月22日本院作出（2019）冀01执30号查封公告；查封期限自2019年1月22日至2022年1月21日止。另查明，2012年11月22日，郭彦莉与新巨基公司签订购买嘉悦中心3层09室的嘉悦中心置业协议书一份、2012年11月28日，签订购买嘉悦中心3层04室、10室的嘉悦中心置业协议书各一份，约定郭彦莉认购新巨基公司开发的位于石家庄市××中心××室、××室、××室房屋，价款分别为1栋3层04室，建筑面积58.73平方米，应交款433,898元，已支付房款223,898元；1栋3层09室，建筑面积77.85方米，应交款575,156元，已支付房款295,156元；1栋3层10室，建筑面积64.17平方米，应交款448,420元，已支付房款222,840元。新巨基公司出具了收款收据。2015年1月26日，郭彦莉与新巨基公司分别补充签订了嘉悦中心3层04室、09室、10室的嘉悦中心置业协议书一份和逾期交房补偿协议一份，逾期交房补偿协议人主要内容为：因新巨基公司不能按期交房，补偿案外人郭彦莉450天、450天、420天物业费。郭彦莉称所购房产已经交付，其提供的证据2015年7月31日开发商短信通知收房，主要内容为：嘉悦中心将于2015年8月1日开始正式交房，届时会电话通知您交房的具体日期。……请以我们电话通知日期到达售楼部办理交房手续。本院听证后，郭彦莉提供了现场录像，拟证明案涉房屋已经交付，但未提供新巨基公司向其交房的相关资料及手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人与被执行人新巨基公司在本院查封前已签订置业协议书，案外人也支付了部分价款，案外人郭彦莉提供的证据不足以证实案涉房屋已经交房并由其实际占有。案外人提出的执行异议不符合上述司法解释规定的情形，其权利不能排除执行。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回郭彦莉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  李鸿雁二〇一九年八月十三日书记员  白娟娟