四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1258号 上诉人（原审原告）：彭晓艳，女，1982年1月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：彭永周，男，1956年11月24日出生，汉族，住四川省岳池县，系上诉人彭晓艳之父。 被上诉人（原审被告）：四川蜀东房地产开发有限公司，住所地岳池县九龙镇新风路怡心苑****。 法定代表人：杨建明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李德荣，岳池县坪滩法律服务所法律工作者。 上诉人彭晓艳因与被上诉人四川蜀东房地产开发有限公司（以下简称蜀东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭晓艳上诉请求：撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初1957号民事判决第一项，改判被上诉人支付违约金7,258.3元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案双方约定的违约金计算标准低于银行贷款利率，合法合理。一审判决确认被上诉人存在违约行为，但未按照合同约定的违约金计算标准认定违约金，属于适用法律不当，应予纠正。 蜀东房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 彭晓艳向一审法院起诉请求：1.判令蜀东房地产公司支付延期办理房屋产权证的违约金7,258.3元（2018年7月28日至2019年1月3日）；2.蜀东房地产公司承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2015年9月30日，彭晓艳与蜀东房地产公司签订《商品房买卖合同》，蜀东房地产公司将位于第一幼儿园东侧和瑞鼎公馆南侧之间城市领地2栋1-18-1号住房出售给彭晓艳，房屋总价款457,419元；蜀东房地产公司应在2017年1月28日前向彭晓艳交付该商品房。合同约定，出卖人蜀东房地产公司应当在2018年7月28日前完成初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人蜀东房地产公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，…买受人彭晓艳不退房的，合同继续履行，自出卖人蜀东房地产公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人蜀东房地产公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人蜀东房地产公司实际取得权属证明之日起60日内向买受人彭晓艳支付。商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方未对房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的时间、违约情形、违约金进行约定。合同签订后，彭晓艳实际支付购房款457,419元。 同时查明，蜀东房地产公司在2017年2月2日向岳池县国土资源局提出了办理房产证的申请，2018年2月5日完成核查，认定蜀东房地产公司的“城市领地”项目已改变规划设计，应补缴土地出让金。2018年10月23日，岳池县人民政府作出《关于九龙镇“城市领地”房地产项目用地超容积率补缴土地出让金的批复》，蜀东房地产公司于2018年11月14日取得案涉房屋所在的2栋楼的楼栋所有权证。2019年1月3日，完成了案涉2栋1-18-1号房屋所有权转移登记，办理了房屋所有权证书。 一审法院认为，彭晓艳与蜀东房地产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，蜀东房地产公司负有应当在2018年7月28日前完成初始登记，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的义务；如因蜀东房地产公司的责任未能在约定期限内取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的，蜀东房地产公司应承担相应的违约责任。 蜀东房地产公司虽然于2017年2月2日向相关部门提出办理权属证明的申请，但蜀东房地产公司于2018年11月14日取得案涉房屋所在的2栋楼的楼栋所有权证，是因蜀东房地产公司改变规划，增加容积率等因素导致蜀东房地产公司不能在约定期限内取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，责任在蜀东房地产公司。因此蜀东房地产公司没有在2018年7月28日前完成初始登记，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，应当承担相应的违约责任，故蜀东房地产公司应承担迟延取得案涉房屋所在楼栋权属证明的违约金，因此彭晓艳要求蜀东房地产公司承担迟延取得案涉房屋楼栋的权属证明的违约责任，给付迟延取得案涉房屋楼栋的权属证明的违约金的诉讼请求，应予支持。 对迟延取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的违约金，由于蜀东房地产公司取得案涉房屋所在楼栋的权属证明是2018年11月14日，因此蜀东房地产公司迟延取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的违约金应自2018年7月28日起计算至2018年11月14日止，逾期天数应为109天，才符合合同约定的计算天数。彭晓艳主张应自2018年7月28日起计算至2019年1月3日，完成了案涉2栋1-18-1号号房屋所有权转移登记，办理了房屋所有权证书时止，逾期天数为159天，因双方对蜀东房地产公司取得案涉房屋楼栋的权属证明后何时取得案涉2栋1-18-1号房屋所有权证书没有约定，其主张不当。按合同约定，蜀东房地产公司逾期109天取得案涉房屋楼栋的权属证明，该违约金按已付房款万分之一／日计算，违约金数额应为4,985.8元。但因原蜀东房地产公司双方未对房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的时间进行约定，不影响彭晓艳与蜀东房地产公司按照合同约定办理房屋权属转移登记，使彭晓艳获得案涉2栋1-18-1号房屋的房屋所有权证。同时，彭晓艳未能提交证据证明其具体损失数额，蜀东房地产公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。 综上，根据合同履行情况、彭晓艳预期利益及蜀东房地产公司过错程度等因素，对违约金予以调整，由蜀东房地产公司向彭晓艳支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证明的违约金997元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、蜀东房地产公司在判决生效后10日内向彭晓艳支付迟延取得房屋所在楼栋权属证明的违约金997元；二、驳回彭晓艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由蜀东房地产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为一审判决对逾期办理诉争权属证明的违约金予以调整是否正确。本案中蜀东房地产公司未按照合同约定办理案涉商品房所在楼栋权属证明，且案涉合同未约定免责条款，对蜀东房地产公司违约事实以及违约金支付责任，本院予以确认。但本案现有证据无法认定彭晓艳因逾期办理楼栋权属证明而产生的实际损失，且无法证实彭晓艳是否因该逾期办理楼栋权属证明行为导致其预期利益受损。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，蜀东房地产公司主张违约金过高，一审法院结合全案事实及证据，综合考量，将2018年7月28日至2018年11月14日期间的逾期办理诉争楼栋权属证明的违约金调整为997元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，彭晓艳的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由彭晓艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  张波 审判员  陈萱 二〇一九年八月二十八日 法官助理朱亦强 书记员田玲