云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初699号 原告:李德耀，男，1969年2月25日出生，汉族，个体工商户，身份证地址湖南省祁东县，住勐腊县。 委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师，特别授权代理。 被告:邓检生，男，1962年11月9日出生，汉族，从事经营冷库，身份证地址湖南省衡阳市珠晖区，住勐腊县。 原告李德耀与被告邓检生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告李德耀及其委托诉讼代理人黄成毅、被告邓检生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德耀向本院提出诉讼请求：1.终止双方签订的《门面出租合同书》；2.判决被告支付原告自2019年1月1日至2019年5月1日止的租金17500元，并按年租金42000元计算自2019年5月2日至搬离之日止的房屋租金。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为解除双方签订的《门面出租合同书》。事实和理由：原、被告于2017年11月29日签订《建房（工棚）协议》，约定被告为原告建房，房建好后由被告租赁使用，同日，双方签订《门面出租合同书》，原告将门面房屋及场地租给被告使用，年租金42000元，被告应于每年1月1日交付当年租金。合同签订后，原告按约履行，但被告却未按照约定履行，未将房建好使用，租金也不交付。2019年的租金按合同被告应于2019年1月1日交付，但被告拒不交付，并与原告纠纷。鉴于被告未按照合同履行，致双方矛盾重重，合同已无法继续履行，原告具状起诉。 被告邓检生辩称，不同意解除合同，被告承租了10年，但因土地管理所下发通知不让被告建盖，原告对此不管不理。如果要解除合同，原告需要退还租金42000元和被告投入损失320000元。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李德耀向本院提交《门面租赁合同书》1份，被告质证对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告邓检生提交《建房工棚协议》、居民身份证、常住人口登记卡、照片各1份，原告质证无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人存在争议的证据，本院评判如下： 被告邓检生提交的责令停止违法行为通知书、鑫圆果蔬保鲜食品冻库建设费用明细各1份，均欲证实建盖房屋时土地所不允许动工，被告不敢强制动工，被告多次告知原告让其办理土地手续，原告不管。当初因为土地适合建盖冷库所以被告按约交纳了第一年租金。原告质证对责令停止违法行为通知书不予认可，认为土地原告是有权使用的，土地所应该通知原告，但原告对通知事项不清楚。本院认为，结合本院向勐腊县自然资源局查询后勐腊县自然资源局作出复函1份（主要内容为：1、编号捧2018年1月26日《责令停止违法行为通知书》系我局（勐腊县自然资源局）作出，向当事人邓检生做出1次通知书，2018年1月5日我局向李德耀下发《责令停止违法行为通知书》。2、本案涉及的土地性质是水田和基本农田，邓检生违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窖、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。3、涉案土地建盖原告所主张的工棚属于违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，如在该地上建房，必须符合土地利用总体规划和用地指标，如用于农业上的设施，必须按设施农用地办理规定和程序。经我局核实，该用地违法主体因没有获得任何用地手续，故判定为违法用地。），可证实涉案土地性质是水田和基本农田，原、被告在未获得任何用地手续的情况下在土地上建房房屋系违法用地行为，为此勐腊县自然资源局于2018年1月26日向被告作出《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止在涉案土地上建盖房屋的事实，本院予以采信；建设费用明细不予认可，认为双方约定原告只出28万元，其余被告加高加宽的费用与原告无关。本院认为该建设费用明细系被告单方作出，无相关证据予以印证，且原告不予认可，本院不予采信。 通过庭审和认证，本院确认如下法律事实： 李德耀欲对位于勐腊县勐哈至勐满农场公路旁边的土地建盖房屋，邓检生也欲建盖冷库，故2017年11月29日，李德耀（甲方）与邓检生（乙方）签订《建房（工棚）协议》，约定邓检生为李德耀建盖房屋（包括砌挡墙、6间住房、5间门面），建好后由邓检生租赁使用。协议第三条约定：“整体造价：人民币286000元（大写：贰拾捌万陆仟元整）。”第四条约定：“施工验收后，扣除首年租金42000元（大写：肆万贰仟元整），应付施工方住房、地板瓷砖材料款由主人出资金244000（大写：贰拾肆万肆仟元整）”。同日，双方签订《门面出租合同书》，约定：“一、甲方将位于勐哈至勐满农场公路旁的1.8亩建好的5间门面及门面后的6间住房【配有洗澡间、卫生间、自来水、电（三相交流电）、住房须吊顶好】租给乙方使用。二、租期为十年（2018年1月1日-2028年1月1日）。三、租金每年为人民币42000元（大写：肆万贰仟元整）。首付年租于2018年1月1日。以后每年有1月1日乙方必须交付年租，不得拖欠甲方，否则，乙方自动退出主权（特殊情况除外）。四、乙方租门面用做保鲜库（保鲜水果、蔬菜）。五、此门面如果国家征用，冻库的补偿由政府补偿给乙方，土地及门面的补偿由政府补偿给甲方，合同自动终止。六、租赁期乙方享有继承权、转让权，甲方不得干涉。合同到期后同，在同等条件下，乙方享受优先租赁权。七、此合同一经双方签字按手印，即具法律效力，甲、乙双方均不得违约，若有违约，违约方赔偿守约方人民币120万（大写：壹佰贰拾万元整）。若有争议，任何一方均可向当地人民法院起诉。八、此合同一式两份，未尽事宜，双方协商后可作补充协议。”《建房（工棚）协议》及《门面租赁合同书》签订后，李德耀扣除了2018年1月1日至2018年12月31日的租金42000元后向邓检生支付了244000元，邓检生开始建盖房屋。2018年1月26日，勐腊县国土资源局（现更名为勐腊县自然资源局）以邓检生未经批准擅自在会曼掌小组和团结小组的集体土地上（规划：耕地）建盖保鲜冷库的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，向邓检生作出《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止在涉案土地上建盖保鲜冷库，听候处理。现李德耀认为邓检生逾期未支付2019年1月1日至今的租金构成违约，诉至本院。 另查明，涉案土地性质为水田和基本农田，勐腊县自然资源局以该用地主体没有获得任何用地手续，判定为违法用地。现双方约定的5间门面及6间住房未建盖好，邓检生未能使用。李德耀和邓检生欲将涉案房屋建盖好后，由邓检生租赁该房屋并由其经营冷库，在建盖的过程中，李德耀仅支付286000元，邓检生根据自己冷库需要增加的部分所产生的费用由邓检生自行支付。 本院认为，本案系出租人将房地产交付承租人使用、收益，承租人支付租金过程产生的房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告签订的《门面出租合同书》是否应解除？原告要求被告支付租金是否合法有据？根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窖、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”的规定，涉案土地性质为水田和基本农田，在该土地上建盖工棚违反了该规定，如在该地上建房，必须符合土地利用总体规划和用地指标，如用于农业上的设施，必须按设施农用地办理规定和程序。因该涉案土地没有获得任何用地手续，故被勐腊县自然资源局判定为违法用地，责令停止违法行为。故原、被告双方签订的《门面出租合同书》符合可法定解除的情形，对原告主张合同不能履行，要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金是否合法有据的问题。因原、被告双方约定的5间门面及6间住房未建盖好，被告未能使用。故原告要求被告支付2019年1月1日起至搬离之日止的房屋租金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告李德耀与被告邓检生于2017年11月29日签订的《门面出租合同书》； 二、驳回原告李德耀的其他诉讼请求。 案件受理费238元，因本案适用简易程序审理，减半收取计119元，由被告邓检生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 张 敏 二〇一九年八月十九日 书记员 罗庆花