河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终3180号上诉人（原审被告）安阳教育旅行社有限责任公司，住所地安阳市文峰区解放大道**。法定代表人王瑞红，职务公司经理。委托诉讼代理人王月芳，河南新大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心），，住所地安阳市高新技术产业开发区平原路**法定代表人元玉祥，职务学校党委书记。委托诉讼代理人刘媛，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人殷小燕，河南鼎维律师事务所律师。上诉人安阳教育旅行社有限责任公司（以下简称教育旅行社）因与被上诉人安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）（以下简称中等职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人教育旅行社称原审认定事实及判决结果错误，请求撤销原判，改判双方继续履行租赁协议，租金按每月3440元，水费每间每月50元，三间房屋每月150元结算，电费按电表实际抄表数收取，本案一、二审诉讼费由中等职业学校承担。事实与理由：双方租赁协议约定，如因整体拍卖或政府拆迁等特殊情况，合同自动终止，租赁合同期满，如无异议，此合同顺延，上诉人享有优先租赁权，现租赁协议约定的合同终止的特殊情况未出现，且上诉人对租赁房屋投入大量资金改造维修，被上诉人也口头承诺延长合同期限，原审未考虑上诉人投入资金大、使用时间短等案件实际，判决双方解除租赁协议错误，对上诉人的改造维修不予补偿显失公平。上诉人实际按每月150元交纳水费，按电表实际抄表数交纳电费，原审判决按每月400元交纳水费，支付电费16914.47元，证据不足，数额计算错误。被上诉人中等职业学校答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。原告中等职业学校请求：1.依法解除双方2016年9月签订的场地租赁协议书；2.判令教育旅行社立即腾清位于安阳市解放路69号原安阳市中等职业技术学校商贸旅游部的教舍[包括西教学楼一楼教室一间、东教学楼一楼西头教室三间、东头教室二间、升旗台南边办公用房一间、东教学楼后，办公楼一楼东部办公室三间、东教学楼对面大礼堂（包括大会议室和二间办公室）]；3.支付2018年1月1日至3月31日的房屋租金10320元、水电费13411.85元，2018年3月31日至房屋腾清之日止的租金按照每月3440元计算，水电费按照实际发生数支付（截止2018年6月21日电费为16914.47元，截止2018年9月水费为7992.9元，共计24907.37元）；4.支付2017年9月1日至2018年3月31日多占用的房屋租金损失44100元，2018年3月31日至房屋腾清之日止的租金按照每月6300元计算，具体标准为每间教室每月1200元（东教学楼一楼东头2间）、大办公室每间每月800元（大会议室西边2间和升旗台南边1间）、小办公室每间每月500元（东教学楼后办公楼一楼东部3间）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据。1.中等职业学校提交房屋租赁协议书、场地租赁协议书、告知书、视听资料、房屋所有权证、土地使用证、安阳市机构编制委员会安编[2011]101号文件、原旅游学校校址平面示意图2张、现场照片14张、水电费票据、路艳芹电费收据等证据。教育旅行社对中等职业学校提交的证据质证认为：对房屋租赁协议书、场地租赁协议书真实性均无异议，但对证据的证明目的有异议，房屋租赁协议书2015年9月14日签订，该协议未实际履行，因学校并未腾清房屋。教育旅行社不欠房租、水电费，也未转租他人，合同未约定不得转租，也无未经书面同意对教舍进行装修的约定，合同明确约定租赁用途是经营使用，现使用房屋的是旅行社及其合作方，并未改变房屋用途，合同对房屋装修改造有明确约定，并经学校口头同意，且学校到租赁房屋抄电表，收水电费，对房屋的改造及装修全部知情，也从未提出异议，合同中乙方义务明确约定，因甲方出租的房屋未使用，乙方使用前应对教舍内外线路、电扇、天花板、墙壁等所有设施设备及有可能出现危险的物件进行检查，此约定证明学校出租的房屋系闲置多年的废弃破旧房屋，存在很多安全隐患，必须改造维护才可投入使用，必须装修、增设才能满足经营使用需要，当时合同约定期限为2016年9月1日至2017年8月31日，被告异议认为时间太短、投入太多、亏本太大，且合同系2016年9月22日签订，但期限从2016年9月1日起算，完全不符合常理，原告已口头承诺合同无期限延长，除非不可抗力；对告知书、视听资料均不认可，原告未向我方告知，视频也看不出原告向被告清晰表达、告知解除合同的意图；对房屋所有权证、土地使用证、安编[2011]101号文件均无异议；对原旅游学校校址平面示意图显示的位置无异议，但对其证明目的有异议，被告是按合同约定租赁使用房屋，使用美团外卖所占的房屋已经原告同意，不收房租，只收电费，该房至今还在使用；对14张照片只认可旅行社租赁以及美团外卖的一间，其他均不认可；对水电费票据有异议，该票据是原告全校的水电费缴纳，与旅行社无关，被告应缴纳水电费同答辩意见；对路艳芹电费收据有异议，该证据与本案及旅行社无关，原告租赁给被告的每间房屋均安装有独立电表，合同约定电费按电表实际使用数缴纳，水费按约定每月每间50元缴纳，实际履行中也是这样执行的，原告提交的水电费票据系其校区总费用，该校区除被告外，还有其他教职工及家属居住，该票据仅证明路艳芹的电费使用情况，不能排除其他教职工及家属电费情况。2.教育旅行社提交现场照片5页、结算凭证、定额发票、水电费结算票据、银行转账凭条、装修明细、建筑装修工程合同与装修款收据等。中等职业学校对教育旅行社提交的证据质证认为：对照片第1页标号为1的微信截图真实性有异议，其他3张照片与本案无关联性，第2、3、4、5页照片与本案无关联性；对结算凭证真实性有异议，不能证明何人用于何地的装修材料，且没有装修合同，无法证明其真实性；对定额发票有异议，没有印章及日期，对真实性不认可；对水电费结算票据、银行转账凭条的真实性无异议，但本案诉请中不包含2017年及之前的水电费，该证据与本案无关联性。水电费缴纳程序是原告就原旅游学校产生的水电费向相关部门缴纳后，教育旅行社再向原告缴纳费用，缴纳依据是原告已缴纳的水电费票据，教育旅行社提供的证据不能证明其主张；对装修明细、建筑装修工程合同、装修款收据均有异议，教育旅行社未进行装修改造，其述称的所有装修内容在租赁房屋时均已具备。上述证据经庭审质证，对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，依法认定如下：1.教育旅行社对房屋租赁协议书、场地租赁协议书、原旅游学校校址平面示意图两份、水电费票据的真实性均未提出异议，均予以采信；2.视听资料显示学校的工作人员向旅行社送达告知书，并在学校院内张贴告知书，予以采信；3.双方提交的校内房屋照片与法院现场勘验内容一致，予以采信，学校虽对旅行社提交的微信截图照片有异议，但未能说明理由，也未提供反驳的证据，该截图予以采信；4.路艳芹的电费收据显示地址为解放路中段四职业家平房，该地址即旅行社租赁学校房屋地址，可证明该校院内教职工系直接向电力公司缴纳电费，因2018年1月1日以后仅剩旅行社在此经营使用，旅行社是将电费交给学校，由学校向电力公司缴纳，自2018年1月1日起学校向电力公司缴纳的电费即为旅行社应当支付学校的电费；5.结算凭证、定额发票、装修明细、建筑装修工程合同、装修款收据均系旅行社证明其装修改造租赁房屋所支出的费用，其中结算凭证无相应发票印证，定额发票为文化体育、娱乐、服务业发票，与装修改造不符，且发票无印章和日期，不能作为证据使用，装修明细系旅行社自行书写，不具备证据效力，建筑装修工程合同、装修款收据缺乏相应的支付凭证予以印证，不足以证明装修费用支出金额，均不予采信。原审法院审理查明，2015年9月14日，甲方（出租方）中等职业学校与乙方（承租方）教育旅行社签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将位于安阳市解放路69号（原告商贸旅游部原校址）的教舍（四间含会议室）出租给乙方经营旅行社使用，租期一年，自2015年9月1日至2016年8月30日，如因甲方整体拍卖或政府拆迁等特殊情况，合同自动终止，租赁合同期满，如无异议，此合同顺延（乙方享有优先租赁权）；每季度租金10320元，提前一周预交，逾期交费超过一周的，甲方有权终止合同，乙方租赁期间产生的一切税费（含水电费、卫生费等）自理；合同对协议解除条件、争议解决等其他内容进行约定。教育旅行社租赁房屋的具体位置为西教学楼一楼东头第一间、东教学楼一楼西头前三间以及东教学楼对面的大会议室（含三间房屋），其中东教学楼一楼西头第一间由其经营使用，其他房屋均转租他人使用，另旅行社额外占用大会议室正东边北一间房屋，出租给美团外卖使用，现该房屋仍由旅行社占用，该校院内的其他房屋旅行社未占用。租赁期间，旅行社对房屋进行部分装修，合同到期后，双方2016年9月22日签订场地租赁协议书一份，约定旅行社继续租赁上述房屋，租期一年，自2016年9月1日至2017年8月30日，如因甲方整体拍卖或资产移交给政府等特殊情况，合同自动终止，租赁合同期满，如无异议，此合同顺延（乙方享有优先租赁权），每月租金3440元，提前一周预交，逾期交费超过一周的，甲方有权终止合同，乙方租赁期间产生的一切费用自理（含水电费、卫生费），如乙方对房屋修缮或装修，须经甲方同意，合同对协议解除条件、争议解决等内容进行约定。合同到期后，双方未再签订租赁合同，旅行社继续使用上述房屋，并将租金交至2017年底，之后未再缴纳租金。2018年3月，学校向旅行社送达告知书，要求解除租赁合同，立即腾清房屋并缴清欠费。旅行社不同意解除租赁合同，并占用上述房屋至今。另查明，教育旅行社租赁期间按每间房屋每月50元缴纳水费，电费按电表读数缴纳给学校，再由学校向相关部门缴纳。2018年1月1日以后，教育旅行社租赁房屋的院内仅剩其在经营使用，该院西南角有学校教职工及家属居住生活，但其所用电费直接向电力公司缴纳，旅行社2018年1月1日起未再缴纳水电费。2018年1月至6月，中等职业学校向电力公司缴纳电费16914.47元。原审法院认为，本案双方签订的场地租赁协议2017年8月31日到期后，教育旅行社仍继续使用该租赁房屋，中等职业学校对此未提出异议，并按协议约定收取2017年租金，该场地租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，合同当事方均有权随时解除，但应当在合理期限内通知相对方。学校2018年3月向旅行社送达告知书，明确提出解除租赁合同，已在合理期限内履行通知义务，该解除场地租赁协议的主张，予以支持。双方租赁合同解除后，旅行社应当腾清并返还占用的位于安阳市解放路69号院原安阳市中等职业技术学校商贸旅游部的所有房屋。旅行社自2018年1月起未再缴纳租金，并占有使用房屋至今，其应当自2018年1月起至腾清返还房屋之日止按每月3440元支付租金。协议约定旅行社租赁期间产生的水电费自理，水费应按照每月每间50元缴纳，旅行社共占有房屋8间，每月水费应为400元，应当自2018年1月起至腾清返还房屋之日止按每月400元支付水费；自2018年1月1日起，案涉租赁房屋的院内仅剩旅行社在经营使用，该院西南角虽有学校教职工及家属居住生活，但其电费直接向电力公司缴纳，旅行社应当按照学校已实际交纳的电费16914.47元予以给付，2018年7月以后的电费可另行主张。旅行社实际多占用大会议室正东边北一间房屋，因学校定期收取水电费，对旅行社额外占用该房屋的事实知道或者应当知道，但其未提出异议，也未收取该房屋租金，应视为学校自愿放弃该房屋租金，其要求旅行社支付多占用房屋的租金，不予支持。关于旅行社主张的装修费用补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”，本案租赁合同期间已届满，双方对已形成附合的装饰装修物如何处理未作约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、解除原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）与被告安阳教育旅行社有限责任公司于2016年9月22日签订的《场地租赁协议书》；二、限被告安阳教育旅行社有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾清并返还其占有的原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）位于安阳市解放路**的原安阳市中等职业技术学校商贸旅游部的所有房屋；三、限被告安阳教育旅行社有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）自2018年1月起按每月3440元计算至腾清返还房屋之日止的租金；四、限被告安阳教育旅行社有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）自2018年1月起按每月400元计算至腾清返还房屋之日止的水费；五、限被告安阳教育旅行社有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）电费16914.47元；六、驳回原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由原告安阳市中等职业技术学校（安阳市职业教育中心）负担900元，被告安阳教育旅行社有限责任公司负担596元。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案双方签订的场地租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方应按照协议约定履行。协议到期后，教育旅行社继续使用租赁房屋，中等职业学校仍按协议约定收取租金，双方租赁协议继续有效，租赁期限为不定期，当事方均有权随时解除协议，但应当在合理期限内通知相对方。中等职业学校向教育旅行社送达告知书，明确提出解除租赁合同，并在合理期限内履行了通知义务，其要求解除双方的租赁协议，予以支持。中等职业学校依据租赁协议约定，按照教育旅行社实际占有使用房屋数与电表实际使用数结算水电费，教育旅行社虽对水电费结算数额提出异议，但未提供充分证据证明其主张，其辩称水电费结算数额错误的意见，不予采信。故原审法院结合案件实际，依据租赁协议、告知书、水电费票据以及当事人陈述等相关证据判决解除双方场地租赁协议书，教育旅行社腾清并返还其占有的所有房屋，按每月3440元计算租金，按每月400元计算水费，支付电费16914.47元，并无不当。教育旅行社上诉称原审判决解除双方租赁协议显失公平，按每月400元交纳水费，支付电费16914.47元错误，但未提供充分证据证明其主张，该上诉请求不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人安阳教育旅行社有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 亮审判员 赵锐平审判员 张建斌二〇一九年八月三十日书记员 邓 奂