海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6307号原告：伊文博，男，1988年9月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：张传春，山东垠鹏律师事务所律师。被告：三亚北大科技园实业开发有限公司（以下简称：北大科技园公司），住所：三亚市崖州区创意产业园管理委员会**厂房。法定代表人：姚文宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。原告伊文博与被告北大科技园公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告伊文博的委托诉讼代理人张传春，被告北大科技园公司的委托诉讼代理人吉旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊文博向本院提出诉讼请求：1.确认原告伊文博与被告北大科技园公司签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》无效；2.判令被告北大科技园公司向原告伊文博返还定金50000元及购房款1220000元；3.判令被告向原告赔偿损失（以1270000元为基准，自2018年5月9日起，按年12%利息计算，截止到原告起诉之日为15.24万元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月6日，原、被告双方签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定伊文博购买位于三亚市××区崖州湾壹号别墅项目。签订认购书后，伊文博按约向北大科技园公司支付定金50000元及首期购房款1220000元。认购书手写部分注明暂时无法办理网签手续，故双方没有签订正式的《商品房买卖合同》。伊文博认为，双方签订的认购书不具有合同效力，北大科技园公司应当向伊文博返还购房定金50000元和购房款1220000元，并承担伊文博相应的损失费用。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告北大科技园公司辩称，1.签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》是原、被告双方真实意思表示，原、被告双方已在认购书上签字盖章，对认购书内容予以确认，且被告具有涉案房产合法开发及销售手续，该房产可以办理产权相关手续，认购书的内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，原告的诉讼请求无事实和法律依据。2.被告北大科技园公司承认已收到原告伊文博支付的定金50000元及购房款1220000元，因伊文博未按认购书的约定与北大科技园公司签订正式的商品房买卖合同，北大科技园公司已另案起诉伊文博解除涉案认购书。北大科技园公司同意退还伊文博购房款1220000元，但按照认购书约定，原告伊文博已经构成违约，故50000元定金不予退还。3.因原告伊文博存在过错，致使双方未能签订正式的商品房买卖合同，被告不存在违约行为，原告诉求被告支付其损失于法无据。经审理查明：2018年4月10日，北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，约定：1.伊文博向北大科技园公司认购位于三亚市××区房，房屋面积为119.14平方米，该房屋总价款4218382元。2.付款方式，伊文博应于2018年4月10日支付认购定金50000元；2018年5月9日前付清第一期房款1220000元；2018年7月9日前付清第二期房款2948382元。3.伊文博必须遵守上述认购书的条款，在约定的时间内交付首期房款，同时与北大科技园公司签订《商品房买卖合同》。如果北大科技园公司在约定签署《商品房买卖合同》的时间内，将上述房产另售他人，北大科技园公司应双倍返还伊文博支付的定金；如伊文博在约定的时间内不与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》或逾期不办理付款手续，视为伊文博违约，北大科技园公司有权解除上述认购书，定金不予返还。2018年4月10日，伊文博支付了认购定金50000元，并于2018年5月9日付清首期购房款1220000元，但伊文博认为涉案房产存在未能办理网签等问题，故原、被告双方未能签署《商品房买卖合同》。另查明，2016年5月27日，三亚市住房和城乡建设局向北大科技园公司颁发了三房预许字（展期）[2015]04号商品房预售许可证，准许北大科技园公司预售位于三亚市崖州区崖州湾壹号V10号楼项目的房产，有效期自2016年5月27日至2018年5月26日。2018年3月23日，三亚市国土资源局向北大科技园公司颁发（2018）三亚市不动产权第0005997号不动产权证书，北大科技园公司取得位于三亚市××区的国有建设用地使用权以及房屋所有权。上述事实，有经庭审举证、质证的鑫苑崖州湾壹号认购书、支付定金和首期购房款的票据、交款催告函、催告函以及商品房预售许可证、不动产权证书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，(一)关于《鑫苑崖州湾壹号认购书》的法律性质、效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在本案中，北大科技园公司与伊文博签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》，对涉案房产的基本状况，价款、定金、付款方式、违约责任以及就双方后续签订商品房买卖合同相关事宜进行了约定，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然北大科技园公司收到首期购房款50000元，但从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书的内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方签订认购书的目的是为了将来签订房屋买卖合同所做的事先约定。现双方当事人签订认购书，尚未签订房屋买卖合同，如双方当事人完全履行了该认购书，仍需要另行签订商品房买卖合同或商品房预售合同，故双方当事人签订的《鑫苑崖州湾壹号认购书》属于预约合同性质的认购书。（2关于北大科技园公司是否应当返还伊文博购房款1220000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人均同意解除合同，解除合同后，北大科技园公司依据《鑫苑崖州湾壹号认购书》收取伊文博的购房款1220000元，应当予以返还，且北大科技园公司同意返还该购房款。故伊文博请求北大科技园公司返还购房款1220000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。（3关于北大科技园公司是否应当向伊文博返还购房定金及赔偿经济损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，在本案中，依据双方签订《鑫苑崖州湾壹号认购书》的约定，伊文博应当在付清首期房款后，同时与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》，如伊文博在约定时间内不与北大科技园公司签署《商品房买卖合同》，视为违约，北大科技院公司有权解除认购书，定金不予返还。虽然伊文博已按约定时间支付了定金和首期购房款，但由于其未按约与北大科技园公司签署商品房买卖合同，经北大科技园公司催告后，仍未签署商品房买卖合同，已构成违约，故伊文博无权要求返还定金及赔偿经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决如下：一、被告三亚北大科技园实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告伊文博返还购房款1220000元；二、驳回原告伊文博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16230元，减半收取计8115元（伊文博已预交），由原告伊文博承担319.49元，由被告三亚北大科技园实业开发有限公司负担7795.51元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 钟海坚 二〇一九年八月十四日法官助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相应法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。