濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初5755号原告（反诉被告）：刘文杰，男，汉族，住清丰县。委托代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨燕，女，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。原告（反诉被告）刘文杰诉被告（反诉原告）杨燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文杰及委托代理人鲁朝臣，被告（反诉原告）杨燕及委托代理人杜晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文杰向本院提出诉讼请求：1、要求被告杨燕向原告刘文杰支付违约金112000元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年1月2日，在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间下，原告刘文杰与被告杨燕签订《濮阳市存量房屋买卖合同》，后又签订《补充协议》，约定:刘文杰购买被告杨燕、张建平位于濮阳市××花园小区××单元××号住房，房屋总价款556000元，卖方承诺2018年3月18日前取得房屋所有权证，并于此后十个工作日将房屋所有权转移登记于刘文杰;《补充协议》第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约:(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;甲方出现上述根本违约情形之的，甲方应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。被告在合同约定的履行期限内没有履行，刘文杰向濮阳市华龙区人民法院提起诉讼，2018年11月3日法院判决被告杨燕将案涉房屋所有权转移登记于刘文杰名下，被告以种种理由推脱，一直到2019年5月份才将案涉房屋所有权转移到刘文杰的名下。因被告违约没有办理房产证，刘文杰不得不起诉一次，耽误了很多时间。因被告没有按照约定办理房产证，导致原告的孩子没有办法入学，给孩子造成很大影响。综上所述，被告的违约行为，给原告的家庭造成比较大的影响，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。杨燕辩称，被告一直积极原告办理过户手续，未按照合同约定时间办理产权登记是因为房管局政策及被告丈夫张建平失踪导致，没有办理过户是因为需要有张建平本人到场之后，被告杨燕一直在走法院的诉讼程序，并非是房屋出售人杨燕的原因导致，被告不存在违约的情形，同时，原告要求的违约金过高，应当予以调整。综上请依法驳回原告的诉请。杨燕反诉请求：1、依法判令反诉被告刘文杰向反诉原告杨燕支付物业交割保证金20000元，支付违约金115370元。2、案件的诉讼费用由反诉被告刘文杰承担。事实及理由：2013年3月18日，杨燕的丈夫张建平与濮阳市房地产开发经营公司签订经济适用房买卖合同，购买位于濮阳市××花园小区××单元××号房屋，并于2018年1月8日将房屋所有权登记在杨燕及丈夫张建平名下，为二人共同共有。2018年1月2日，杨燕将上述房屋出售给刘文杰，并积极配合为刘文杰办理房屋过户登记手续。2019年4月底，房屋过户到刘文杰名下。2019年5月10日，杨燕与刘文杰办理完毕物业交割手续。但刘文杰至今未依照约定向杨燕支付物业交割保证金20000元。刘文杰针对反诉答辩称，1、刚开始签订合同时，杨燕说一月就可以办理过户手续，也没有告知其丈夫张建平失踪的事情，到过户时候才告知张建平失踪，之后经法院强制执行才可以过户，一直拖了一年半才可以过户。2、物业交割保证金可以支付，但是因杨燕违约导致刘文杰起诉，法院做出判决后同意从杨燕该支付的违约金中扣除。杨燕在其陈述的事实和理由中称积极配合不属实，首先，杨燕隐瞒其丈夫张建平失踪的事实和原告签订房屋买卖合同，在法院判决后又要求涨价，不配合房屋的过户，才导致法院对该房屋进行强制执行。综上，杨燕请求承担违约责任的事情，没有事实和法律依据，如法院认为刘文杰有违约情形，需要支付违约金，杨燕请求的违约金过高，请求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：一、2018年1月2日，刘文杰与杨燕在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间下，签订《濮阳市存量房屋买卖合同》一份，主要约定：刘文杰购买杨燕、张建军共有的位于濮阳市××区××西区××单元××号的房屋，面积为89.66平方米；房屋成交价款556000元；定金购房50000元于签合同当日支付；买受人约定时间内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出售人；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信一切费用由出售人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出售人应当在全款到账叁日内（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出售人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：(1)途期在_15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出售人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金；买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：(1)逾期在_15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出售人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，出售人有权解除合同，出售人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出售人支付违约金，并由出售人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳:政策中未明确缴纳方的，由【出售人】【买受人】缴纳；权属转移登记(-)当事人双方同意，自本合同签订之日起约定时间内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；(二)买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部己付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。二、签订完《濮阳市存量房屋买卖合同》后，合同履行过程中，刘文杰、杨燕与濮阳市金辉房地产经纪有限公司又签订《补充协议》一份，主要约定：1、甲方（杨燕、张建平）与乙方（刘文杰）已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积(无论面积增加或面积减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币(大写)伍拾伍万陆任元整，此价格为甲方含税价。2、乙方于2018年1月2日向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整，《买卖合同》签署时该定金则视为首付款的一部分。甲方承诺在2018年3月18日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲乙双方同意购房款一次性支付:在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。甲方取得房屋所有权证后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方应当在全款交予甲方3日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币(大写)陆任元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方同意，在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳:由甲方承担100％，由乙方承担0％。3、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。4、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金:丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。5、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金:乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。6、如本协议与《濮阳市房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。7、其他约定:甲方负责缴纳房屋差价和二手房过户中产生的契税、增值税、个人所得税等各项费用全部由甲方承担。甲乙双方任何一方违约中介费不退，中介费由违约方全部承担。三、2018年1月2日，杨燕收到刘文杰支付的购房定金5万元；2019年4月12日，刘文杰向杨燕支付房款10万元；2019年4月15日，刘文杰向杨燕支付房款38.6万元；剩余2万元房款未付。四、2019年4月16日，杨燕与刘文杰办理房屋产权登记转移手续，将房屋权属登记转移至刘文杰名下。2019年5月10日，杨燕将涉案房屋交付刘文杰，物业交割手续办理完毕。五、2018年3月28日，杨燕向本院提交申请书，申请宣告张建平失踪。2018年7月2日，本院作出（2018）豫0902民特13号民事判决，查明张建平于2015年7月离家外出，下落不明，宣告张建平为失踪人，指定杨燕为失踪人张建平的财产代管人。2018年8月29日，刘文杰以房屋买卖合同纠纷为由将杨燕、张建平诉至本院，请求判令协助办理房屋过户手续。本院查明：2018年3月21日，杨燕与刘文杰的母亲袁敬粉签订另一份补充协议，由杨燕提前收取刘文杰剩余房款5万元，用以补交经济适用房的土地出让金，此后因张建平失踪，在房产部门无法办理房屋所有权转移登记，杨燕又将该5万元退还于刘文杰。2018年11月3日，本院作出（2018）豫0902民初8775号民事判决，判决杨燕、张建平共同协助将涉案房屋所有权转移登记于刘文杰名下，于判决生效后十日内履行完毕。因张建平下落不明，该判决书公告送达，于2019年3月5日发生法律效力。2019年4月1日，刘文杰就（2018）豫0902民初8775号民事判决向本院申请强制执行。2019年4月2日，本院向杨燕下达了（2019）豫0902执1141号执行通知书。2019年4月29日，本院作出（2019）豫0902执1141号结案通知书，申请执行人刘文杰与被执行人杨燕、张建平房屋买卖合同纠纷一案经本院强制执行已经全部执行完毕。六、2019年4月15日，杨燕（甲方）与刘文杰（乙方）、金辉地产签订“补充协议”一份，内容为：“经甲乙双方协商，甲方7月15日前搬走，预留物业交割金贰万元整（20000），等物业交割完贰万元整退回甲方”。2019年5月10日，金辉地产员工宋海艳、张利姣出具证明一份，内容为：“兹证明东方花园二期77号楼1单元06号房屋，甲方杨燕于2019年5月10日交割该房屋，物业已交割清，乙方刘文杰拒不交付甲方贰万元整（20000）物业金”。本院认为，本案争议的焦点问题是：刘文杰与杨燕签订的房屋买卖合同后履行过程中，双方是否存在违约行为，应否相互承担违约责任。首先，关于杨燕在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。2018年1月2日，刘文杰与杨燕在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间下签订《濮阳市存量房屋买卖合同》，签订合同的时候刘文杰交付5万元定金。合同履行过程中，刘文杰、杨燕与濮阳市金辉房地产经纪有限公司又签订《补充协议》一份，并约定如本协议与《濮阳市房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。该份协议中注明：“甲方（杨燕、张建平）与乙方（刘文杰）已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积(无论面积增加或面积减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任”。双方签订的《补充协议》中约定，2018年3月18日前杨燕、张建平取得房屋产权证，并在5日内通知刘文杰及中介公司，杨燕在2018年3月21日通知了刘文杰，双方到房产部门办理房屋所有权转移登记手续，但因张建平失踪，在房产部门无法办理房屋所有权转移登记。2018年3月28日，杨燕向本院提起宣告张建平为失踪人的申请，本院判决宣告张建平为失踪人，指定杨燕为失踪人张建平的财产代管人。之后，刘文杰起诉杨燕、张建平房屋买卖合同纠纷案件，本院作出了（2018）豫0902民初8775号民事判决，判决杨燕、张建平共同协助将涉案房屋所有权转移登记于刘文杰名下。该判决在2019年3月5日发生法律效力，仍因张建平为失踪人未办理房屋产权过户手续。2019年4月1日，刘文杰向本院申请对（2018）豫0902民初8775号民事判决强制执行。2019年4月16日，刘文杰取得涉案房屋的不动产权证书。从上述整个案件的发展过程，可知在双方签订补充协议时，对涉案房屋的产权情况，刘文杰已经了解，在2018年3月28日，杨燕申请张建平为失踪人时，刘文杰对涉案房屋办理产权过户中遇到的问题也已明知，即在张建平失踪的情况下，杨燕无法独自处理共有房屋产权的过户手续，虽然随后经过民事诉讼程序，确定了杨燕、张建平协助办理过户手续的义务，但在张建平失踪的情况下，杨燕仍无法独自处理共有房屋产权的过户手续，在刘文杰申请强制执行后，涉案房屋强制过户，这些程序杨燕和刘文杰共同参与、办理，对因张建平失踪导致的房屋过户客观不能的情况，刘文杰也是明知的，即杨燕并非主观故意违反双方约定，拖延办理涉案房屋的产权过户手续，故，不能认定杨燕在履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议时有主观违约故意，对刘文杰要求杨燕赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于杨燕反诉刘文杰支付物业交割金2万元并赔偿违约金的诉讼请求。虽然双方签订的补充协议中约定“在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方”，刘文杰在2019年4月15日向杨燕支付房款38.6万元，剩余2万元未付，但根据双方在2019年4月15日签订的补充协议，双方协商，杨燕同意刘文杰预留物业交割金贰万元整（20000），等物业交割完退回，不能认定刘文杰在支付房款时违反约定。之后，2019年5月10日杨燕将房屋交付刘文杰后，刘文杰拒绝将物业交割金2万元交付杨燕，虽然违反了2019年4月15日关于物业交割金的补充协议的约定，但该协议中没有约定违约金条款，属于对违约责任约定不明，对杨燕要求刘文杰赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。2019年5月10日，杨燕已经将房屋交付给刘文杰，并办理完物业交割手续，刘文杰应按照关于物业交割金的补充协议的约定将2万元物业交割金退还杨燕，并应按中国人民银行同期流动资金贷款利率向杨燕赔偿逾期退还占有资金期间的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘文杰于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杨燕物业交割金20000元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年5月10日至付清之日止）。二、驳回原告（反诉被告）刘文杰的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨燕的其他反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1270元，由原告（反诉被告）刘文杰负担；案件反诉费1504元，由原告（反诉被告）刘文杰负担223元，由被告（反诉原告）杨燕负担1281元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员 李 慧二〇一九年八月三日书记员 王静远