文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13720号原告：重庆赛和物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路******，统一社会信用代码91500105798048045J。法定代表人：陈江航，总经理。委托诉讼代理人：施志康，重庆百君律师事务所律师。被告：赵蕾，女，1983年3月8日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邹途祥，男，1982年8月16日出生，汉族，住重庆市渝**宝圣大道******7-1，公民身份号码3625021982********，系原告赵蕾的配偶。原告重庆赛和物业管理集团有限公司（以下简称赛和物业公司）与被告赵蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赛和物业公司的委托诉讼代理人施志康，被告赵蕾的委托诉讼代理人邹途祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赛和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费8003.6元及路灯公摊费419.2元，共计8422.8元；2、判令被告向原告支付违约金（以8422.8元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年1月1日开始计算至被告实际付清之日止；。事实与理由：原告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为重庆都凯润房地产开发有限公司开发的位于重庆市渝北区空港新城同茂大道38号的天晋商住小区提供物业管理服务。被告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，成为天晋小区10栋XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.41平方米。被告自入住以来，应当每月向被告缴纳物业管理费、路灯公摊费等费用。但是，被告在2016年10月1日至2018年12月31日期间欠原告物业管理费8003.6元、2016年9月1日至2018年12月31日期间的路灯公摊费419.2元。原告经多次催告，被告至今仍未支付上述欠付费用，且根据《前期物业服务合同》的约定，被告欠付原告物业服务费等费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准支付违约金。因被告严重违约，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告赵蕾辩称，物业服务合同属于双务合同，原告要求被告支付物业管理费，但是未提供合格的物业服务，小区脏乱差，消防通道长期堵塞，存在安全隐患；原告利用手中的权力欺压业主，出现保安殴打业主的情况；原告在2018年12月31日离场后并没有移交小区的公共收益；故原告的物业服务达不到2.5元/平方米的标准。根据原告与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，约定的收费标准为2.5元/平方米是属于违法的行为，重庆市物业服务收费管理办法规定只能在指导价格基础上收费，被告认为应当按照1.3元/平方米收费。对欠缴物业管理费的期间无异议，对于路灯公摊费无异议。对于原告主张的违约金，我方认为不应当缴纳，因为原告提供的物业服务不合格，且原告收取的违约金标准过高，该违约金标准的约定是原告与重庆市都凯润房地产开发有限公司的约定，未经过业主的同意，应当是无效的。原告是与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订的物业服务合同，与被告之间没有形成物业服务合同关系。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，重庆都凯润房地产开发有限公司（甲方）与赛和物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，并于2013年5月20日在渝北区房屋管理局进行备案，约定由原告为涉案小区提供物业服务。物业服务费收费标准为，高层2.5元/平方米·月、公寓3.5元/平方米·月（含电梯费，但不含电梯维护费及设施设备维护、零部件更换费用）；共用部分、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；本合同期限为：自本项目首次交房至本项目成立业主委员会后于物业公司重新签订合同止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方为与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿；甲方、业主或使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同的约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。2013年5月20日和2016年10月26日，重庆市渝北区房屋管理局分别出具《前期物业服务合同备案证明》：渝北［2013］第15号、渝北［2016］第20号，对上述收费标准在重庆市渝北区发展和改革委员会进行备案。坐落于渝北区双龙湖街道同茂大道38号天晋10幢XX房屋产权人为赵蕾，建筑面积为121.41平方米。上述物业服务合同签订后，赛和物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，且以上门张贴物业费催告函的形式对赵蕾所欠物业服务费进行了书面催收，赵蕾仍未按约缴纳物管费。上述事实，有《前期物业服务合同》、房屋权属信息、物业费催告函、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅。住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务惬意；招投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”赛和物业并未举示招投标的证据证明重庆都凯润房地产开发有限公司通过了招投标方式选聘赛和物业，也未举示证据证明涉案小区系通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。在赛和物业未举示招投标的证据的情况下，应认定重庆都凯润房地产开发有限公司未经过招投标选聘赛和物业，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且重庆都凯润房地产开发有限公司不经招投标选聘赛和物业不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，本院认定重庆都凯润房地产开发有限公司与赛和物业于2013年5月16日签订的《前期物业服务合同》无效。因赛和物业为涉案小区实际提供了物业服务，且《前期物业服务合同》无效也非赛和物业的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但原告实际提供了物业服务，可以按照法律规定收取相应物业费，其收取物业费的标准可以参照《前期物业服务合同》约定的高层2.5元/月/平方米的标准。至于被告关于原告在履约时未遵守全面履行原则，其提供的物业服务存在瑕疵的辩称。本院认为，原告在履行物业服务合同时存在瑕疵并非原告不履行物业服务合同，亦非被告拒绝交纳物业服务费的正当理由，故本院对于被告的该辩称意见不予采信。关于物业管理费的问题，原被告对于欠缴物业费的期间为2016年10月1日至2018年12月31日无异议，故原告要求被告支付该期间的物业费8003.6元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告所主张的公摊费用，符合前期物业合同中的约定以及相关法律规定，且举证证明了其代缴了公摊费用，被告亦对于路灯公摊费无异议，故被告应当支付原告2016年9月1日至2018年12月31期间的公摊费用419.2元。关于违约金的问题，结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告赵蕾于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛和物业管理集团有限公司2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8003.6元；二、被告赵蕾于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛和物业管理集团有限公司2016年9月1日至2018年12月31日期间的公摊费用419.2元；三、驳回原告重庆赛和物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费93.92元，减半收取计46.96元，由被告赵蕾负担33元，由原告重庆赛和物业管理集团有限公司负担16.96元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇一九年八月二十二日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬