浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初15561号 原告（反诉被告）：珠海诚丰影业有限公司，住所地珠海市香洲区明珠南路******办公002。 法定代表人：林亚槟。 原告（反诉被告）：杭州诚晟影院管理有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市余杭经济技术开发区东湖北路**3-01> 法定代表人：林楚滨。 两原告共同委托代理人：黄晔、杨爽，北京大成(珠海)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州煦途房地产营销有限公司，住所地浙江省杭州，住所地浙江省杭州市江干区九盛路********div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：汪志勇。 被告：邵雪珍，女，汉族，1977年10月26日出生，住杭州市江干区。 被告：程研，男，汉族，1971年7月3日出生，住杭州市江干区。 三被告共同委托代理人：刘佳跃，浙江汉普律师事务所。 原告（反诉被告）珠海诚丰影业有限公司、杭州诚晟影院管理有限公司（以下分别简称珠海诚丰影业、杭州诚晟影院）与被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司（以下简称杭州煦途房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，应原告申请，依法追加邵雪珍、程研为本案被告参与诉讼。后被告杭州煦途房产提出反诉，本院依法予以受理，并依法组成合议庭于2018年12月21日、2019年6月28日公开开庭进行了审理。珠海诚丰影业、杭州诚晟影院的共同委托代理人黄晔、杨爽、杭州煦途房产、邵雪珍、程研的委托代理人刘佳跃、被告邵雪珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 珠海诚丰影业、杭州诚晟影院起诉称：原告珠海诚丰影业与被告杭州煦途房产于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州余杭区（以下简称“租赁场所”）出租给原告一用于开设“诚丰影院”，租赁面积为2800平方米。租赁期限自2017年6月1日起至2037年3月12日止。2017年6月1日，租赁场所的所有权人杭州枫郡置业有限公司（以下简称“枫郡公司”）出具了《同意转租声明》。 合同签订后，原告珠海诚丰影业按照合同约定，向被告杭州煦途房产支付了履约保证金人民币100万元。根据合同第7.3条的约定，2017年8月11日，原告珠海诚丰影业在上述标的项目所在地成立了杭州诚晟影院代替原告珠海诚丰影业履行合同中的全部权利义务。合同的承租人自2017年8月11日起变更为原告杭州诚晟影院。 合同履行过程中，被告杭州煦途房产违反合同约定，未如期交付租赁场所，经过原告多番催促，直到2017年8月21日才向原告交付租赁场所。原告才得以进场装修，装修及设备采购等花费超过1000万元，经济投入巨大。原告的开业日期也因此推迟到2017年12月16日，影响了正常的经营计划。然而杭州诚晟影院开业后被告杭州煦途房产承诺的健身房等其他业态等商业配套均未进场，整个商场的开业率极低，商场一层全部处于停业状态，人流量严重不足，且按照合同第5.2条第约定，杭州煦途房产承诺原告顾客于合同期前两年内凭当天电影票免费停车2小时，但因被告杭州煦途房产欠缴物业费导致物业公司从2018年6月1日起，对于来杭州诚晟影院经营的影院三楼消费者的停车费用一律不予免费，导致原告经营极其艰难，开业至今每月均都处于亏损状态。 被告杭州煦途房产一再向原告保证将尽快达到开业率70%，但截至起诉时，商场的招商仍然处于停滞状态，整体开业率远远未达到70%。按照合同第14.17的约定“甲方保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则，甲方同意免收乙方租金直至开业率达到70%为止。如果甲方在约定的整体开业日后60日内仍未能实现整体开业或开业率仍未达到70%的，乙方有权解除本合同。”根据上述合同约定，被告杭州煦途房产构成根本违约。原告有权解除合同，并要求被告杭州煦途房产赔偿相应的违约金及其他经济损失。另外，被告杭州煦途房产与杭州枫郡置业有限公司的租赁合同解除事宜进行诉讼，原告系转租，事实上已不具备继续履行的条件，转租合同目的已无法实现。原告亦有权要求解除与被告杭州煦途房产的租赁合同，并要求被告杭州煦途房产赔偿原告的相关损失。 杭州煦途房产于2018年5月10日将注册资本由600万变更为20万元，被告程研、邵雪珍作为发起人，认缴出资均相应降低。杭州煦途房产作出减资决议未严格按照法律规定的条件和程序通知作为债权人的原告，原告对其减资行为一无所知。杭州煦途房产注册资本的减少使其偿债能力断崖式降低，影响了原告作为公司债权人的权益，被告程研、邵雪珍承诺对杭州煦途房产减资未清偿的债务承担一切法律责任。故上述两被告减少注册资本的行为未依法通知原告，损害了原告的利益，应当对杭州煦途房产的债务承担连带清偿责任。 诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：CFWCZL-20170531）解除；2、判令被告杭州煦途房产向原告退还合同保证金人民币50万元；3、判令被告杭州煦途房产向原告支付违约金人民币1000万元；4、判令被告杭州煦途房产向原告赔偿经济损失11652981.10元（最终评估报告记载的金额5177478元为准）；5、本案诉讼费、保全费、保函费139764.9元、律师费、公证费、鉴定费全部由被告承担；6、被告邵雪珍、程研对上述被告杭州煦途房产承担的债务承担补充赔偿责任。 三被告共同答辩称，一、原告珠海诚丰影业的主体身份不适格，不应作为本案原告。2017年5月31日签订合同后，珠海诚丰影业将合同权利义务转让给原告杭州诚晟影院，原告珠海诚丰影业对原告杭州诚晟影院的义务是承担连带责任，原告珠海诚丰影业在本案中不适合作为原告，可以作为反诉被告。 二、被告无违约行为，原告解除合同没有事实法律依据。场地交付没有违约，本案合同不同于一般的场地交付。本案场地需要施工，施工划分在合同中也有明确。被告施工前提是原告提交图纸，经双方确认后再施工，原告一直没有按时提交图纸，被告无法按照预定的时间施工。 三、被告从未承诺过商场整体开业时间。整个商场并未在被告全部控制之下。合同14.17条中的本项目就是合同租赁区域。对此合同2.1条明确做了界定。合同约定的开业时间也仅是指的是影院的开业时间。招商也不是被告负责。原告也没有交过任何租金。不能因为原告不履行合同，就要求解除合同。请求驳回原告诉请。 被告杭州煦途房产减资是符合程序的，并未造成债务无法清偿，也并未造成被告杭州煦途房产偿还能力的下降。原告追加被告邵雪珍、程研，要求对被告杭州煦途房产承担补充赔偿责任也没有依据。 被告杭州煦途房产反诉称，2017年5月31日，杭州煦途房产与珠海诚丰影业签订《房屋租赁合同》，合同签订后，杭州煦途房产即按约将场地交付珠海诚丰影业，系珠海诚丰影业未按时提供图纸且施工过程中多次变更图纸，导致其自身施工延期。在此期间珠海诚丰影业投资设立杭州诚晟影院。租赁区域交付至今，两原告至今未支付任何费用，杭州煦途房产发函要求将20万保证金转为免租期内物业管理费杭州诚晟影院始终拒绝。免租期后应付的租金，杭州诚晟影院逾期不予支付。而以杭州煦途房产与杭州枫郡置业有限公司(下称枫郡公司)的租赁合同存在纠纷为由明确拒绝支付租金，甚至自行停业,没有任何依据。现杭州煦途房产和枫郡公司的纠纷已妥善解决，未对杭州诚晟影院履行合同造成任何影响。为了维护反诉原告的合法权益，提出反诉。 反诉请求为：1、判令解除反诉原告和反诉被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令杭州诚晟影院立即支付租金1844920元；3、判令杭州诚晟影院支付拖欠广告位租金10000元、水电费51984.52元（此后计算至场地归还并恢复原状之日止）；4、判令杭州诚晟影院以应付租金1844920元为基数，自反诉之日起按千分之一每日向杭州煦途房产支付滞纳金；5、判令杭州诚晟影院支付杭州煦途房产违约金5000000元；6、判令杭州诚晟影院赔偿杭州煦途房产装修损失1009560元（最终以法庭参照评估报告审核确定）；7、判令杭州诚晟影院支付恢复原状费用1500000元；8、判令珠海诚丰影业对杭州诚晟影院的上述给付义务承担连带责任；9、本案本诉和反诉全部诉讼费及律师费、鉴定费由反诉被告承担。 两原告答辩称，被告认为原告珠海诚丰影业不符合本诉主体资格，不能成为本诉原告，同样也不能成为反诉被告。 一、关于杭州煦途房产主张2018年8月21日后的租金、违约金:1、根据双方合同约定，我方主张自2018年8月1日起解除双方签订的租赁合同，故无须向杭州煦途房产支付2018年8月21日后的租金。(2)无论从任何条件下，支付租金的条件至今未成就。杭州煦途房产违反《房屋租赁合同》14.17条的约定，未能实现涉案商场在2017年10月1日前整体开业且开业率达到70%，按照该条约定，我方有权免交租金至开业率达到70%止。然而截止目前，杭州煦途房产依然未能实现涉案商场开业率达到70%。2、根据法律规定:杭州煦途房产作为承租人，将涉案房屋转租给我方使用，后得知杭州煦途房产与出租人就解除租赁关系存在纠纷后，对杭州煦途房产是否能继续履行转租合同产生合理的怀疑。依据法律规定，我方有权行使不安抗辩权，中止履行双方的转租合同，不向杭州煦途房产支付2018年8月21日后的租金、广告位租金。 二、关于水电费：我方签订租赁合同后，按时向杭州煦途房产支付每个月的水电费，并于2018年9月6日向杭州煦途房产支付了最后一期(2018年7月16日至2018年8月15日)水电费。我方起诉要求判令双方的租赁合同于2018年8月1日解除，故我方无依据向杭州煦途房产支付2018年8月15日后的水电费。综上所述，我方无论从合同约定还是法律规定，均有权要求解除租赁合同，杭州煦途房产要求支付租金、违约金、广告位租金、水电费等无事实和法律依据，不应得到支持，请求法院驳回杭州煦途房产全部反诉请求。 针对本诉与反诉，两原告提供并陈述了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》，证明原、被告就案涉房屋签订租赁合同，并约定了相关权利义务； 2.《同意转租声明》，证明案涉租赁场所转租取得了业主同意，转租合法有效； 3.履约保证金支付凭证（100万）及收据、杭州煦途房产退还珠海诚丰影业50万履约保证金的付款凭证，证明原告依约支付履约保证金100万元，后杭州煦途房产向珠海诚丰影业退还履约保证金50万元； 4.商铺开业率统计表、开业商铺标注的图纸（一至三层）、《公证书》及视频截图，证明截止公证之日，开业率未达到合同约定70%，杭州煦途房产构成违约； 5.诚丰影院开业照片，证明杭州诚晟影院于2017年12月16日正式开业； 6.《停车收费通知》，证明被告未按约给予原告顾客免费停车优惠，导致经营困难； 7.《联系函》（2018.5.29）及快递单、邮政签收查询结果，证明原告就停车收费事宜向杭州煦途房产发函要求其按约执行，且其他商业配套均未进场，开业率低； 8.《联系函》（2018.6.28），证明杭州煦途房产作为转租方，已经不具备向原告履行合同的意愿和条件； 9.《受理案件通知书》、《民事起诉状》，证明杭州枫郡置业有限公司就租赁实业向法院起诉要求确认其与杭州煦途房产的租赁合同解除； 10.《委托代理合同》及律师费发票，证明原告已支付律师费5万元； 11.公证费发票，证明原告为公证支出公证费6000元； 12.原告开设影院投入的各项费用统计清单、统计清单对应的合同44份及相应的付款凭证，证明原告为开设影院投入巨大； 13.工商内档，证明杭州煦途房产作出减资决议后，未严格依法有效通知原告，且减资行为削弱了该公司的责任，影响原告作为债权人的利益，被告邵雪珍、程研应在减资范围内对原告债务承担补充连带责任； 14.清场通知一份，证明2018年9月20日产权人向原告发送清场通知要求原告立即撤场，被告杭州煦途房产无法继续履行转租合同，原告采取不安履行抗辩，原告要求解除合同是有理由的； 15.保函费发票及银行回证，证明原告支出保函费139764.9元； 16.评估费转账凭证及发票，证明原告为本案支付评估费用46650元。 针对本诉与反诉，三被告向本院提交并陈述了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》一份，证明原被告之间租赁合同对租金支付、双方权利义务、违约金等进行了约定； 2.催款函、通知函三份，证明两原告应于2018年8月11日支付第二年第一季度房租，但经多次发函，两原告均以各种理由不予支付； 3.通话录音及录音文字，证明两原告拒不支付租金的同时与出租人杭州枫郡公司直接接洽，已经无任何继续履行合同的诚意，意图串通损害杭州煦途房产合法权益； 4.微信聊天记录一份，证明杭州煦途房产在合同履行中不存在任何违约，涉案租赁区域首先是符合现场交房条件的。因为原告方要求施工，且逾期提供图纸及后续要求更改的原因造成的施工推迟； 5.微信聊天记录一份，证明两原告的员工对杭州煦途房产的行为表示不认同，声称其反咬房东，两原告趁机把影院经营不好的责任转嫁到杭州煦途房产身上； 6.照片一份，证明因两原告擅自增开消防门，杭州煦途房产为了其影院消防验收通过，无奈专门砌出实墙； 7.施工合同、转账记录、发票等，证明杭州煦途房产装修投入巨大，两原告应于赔偿； 8.法律服务合同、律师费发票各一份，证明杭州煦途房产支付的律师费应由两原告承担； 9.网页打印件，证明2017年7月27日租赁区域所在商场的一、二楼物美公司在当天开业，本案合同约定的10月1日开业就是指影院开业； 10.2018年1月-9月的影院用水、用电金额统计表一份，证明原告拖欠水电费； 11.有限公司变更登记审核表、报纸公告粘贴表，准予变更通知书各一份，证明被告杭州煦途房产减资是符合法律规定程序，履行公正、通知义务，被告二、三是没有责任的。 12.评估费发票一份，证明被告支出评估费11830元。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 案涉房屋位于杭州市余杭区，产权人系杭州枫郡置业有限公司，杭州煦途房产承租了其部分物业。2017年5月31日，杭州煦途房产（出租人、甲方）与珠海诚丰影业（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容有：…二、总则：甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方的位于余杭区（以下简称房屋、租赁场所或本项目）的部分/全部区域（以下简称租赁场所）用于开设诚丰影院事宜达成一致意见。三、租赁场所：3.1租赁场所面积共计为2800平方米，详细位置范围以附件中的规划红线图及租赁场所平面图红线圈定部分为准。甲方同时将租赁场所的附属通道、楼梯、设施等免费提供给乙方及电影城的顾客使用。…3.3在签订本合同前，乙方已充分考察租赁场地所在商场的整体经营状况和环境，查看确认租赁场地已具备进场装修条件，并对已有设施设备完好性无任何异议。乙方自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，不因经营亏损和其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。四、专用广告位：4.1在租赁期内，甲方同意在建筑物业室外及室内适当位置免费提供给乙方宣传使用的店招位总面积不少于40平方米。4.2双方明确，前述店招在租赁期限内东面广告位免费提供，北面广告位签约后首年免费，第二年起如乙方继续使用则每年支付10000元广告位使用费。招牌和广告宣传画的使用、维修、电费等由乙方承担，甲方和物业公司给予积极配合、协助。五、公共条件：…5.2停车场：甲方承诺，乙方顾客在影院合同期前两年内凭当天电影票可以免费停车2小时。甲方同意，乙方及乙方顾客享有与本项目其他主力店顾客同等的停车优惠政策。同时，甲方同意自乙方进场之日起为乙方办理免费停车卡2张，并在租赁期内持续有效。七、转租及转让：…7.3乙方为经营此租赁标的，将在标的项目所在地成立新的经营公司，新公司成立后，本合同承租方（乙方）将变更为新公司，具体名称以乙方书面通知为准，乙方应就成立的新公司履行本合同项下义务承担连带责任。7.4经甲乙双方友好协商一致后，可将本合同约定的计租面积的30%转租给第三方用于与影院相关的配套业务。八、租赁期限和计租日：8.1租赁期限为2017年6月1日至2037年3月12日，自签约日起开始计算每12个月为一个租赁年度。8.2甲方应于2017年6月30日前按本合同附件二的要求向乙方交付房屋。8.3甲乙双方签署附件三《租赁场所交付确认书》之日，视为甲方完成租赁场所交付义务。8.4乙方接收租赁场所后有权对租赁场所进行装修。8.双方书面实际确定的租赁场地交付日起12个月为免租期（下述起租日期以这条为准），免租期内，乙方无须支付租金，但需支付物业管理费，且应承担租赁场所内实际发生的水电、通讯、垃圾清运等公共费用。九、履约保证金、租金及支付方式：9.1甲乙双方约定，本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付100万元作为履约保证金。从乙方开业起十个工作日内，甲方将履约保证金中的50万元无息退给乙方，将其中20万元自动转为租金，余下30万留作合同保证金。甲方应在本合同提前终止、解除或租赁期满之日起90日内将合同保证金无息返还乙方。…9.3双方确认，乙方承租本合同所述场所的租金及支付方式为：租金为1.1元/天/平方米（此租金包含物业费和商业管理费），前三年不递增，第四年起每两年递增5%，即：第1年免租（双方确认场地交付日起12个月为免租期，在此期间乙方交物业管理费为0.2元/平方米/天，按实际天数核算）。第2年至第3年为112.42万元/年；第4年至第5年为118.041万元/年…。9.4租金支付方式为按季度支付，即乙方应按合同约定租金于每个租赁季满前10日向甲方支付下季度租金。十、其他费用：10.3乙方经营实际发生的水电、通信、采暖等费用，乙方在收到甲方或本项目物业公司的付款通知后5个工作日内支付给物业公司或直接向公共事业管理部门交纳。十一、交房约定：11.2甲方应提前10个工作日向乙方发出书面交付通知，乙方在收到甲方书面交付通知后5日内完成验收。十四、甲方责任：14.17甲方保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则，甲方同意免收乙方租金直至开业率达到70%为止。如果甲方在约定的整体开业日后60日内仍未能实现整体开业或开业率仍未能达到70%的，乙方有权解除本合同。十五、乙方责任：15.4乙方应在2017年6月15日前提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案。双方在2017年6月30日前确认设计图纸。确认后，乙方按照双方确认的图纸和技术清单施工，甲方和物业公司给予配合。15.8乙方可按电影城特有标准对租赁场所内部布局进行设计和装修，并承担由此产生的相关费用，但未经甲方书面同意，乙方不得进行任何涉及主体结构的工程改造、更换甲方安装的系统、设备、装置。15.12乙方应按本合同约定如期向甲方支付租金，并向物业公司支付水、电费等（如物业公司代收代缴）。第十六条、资产归属：16.1合同期内，由甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产形成的资产所有权属于甲方；由乙方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属乙方。十八、合同终止：18.3有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方按本合同约定承担违约责任：1乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益的；2甲方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为乙方违约的；3乙方未按照合同约定支付租金，则甲方有权解除合同。18.4有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方按本合同约定承担违约责任：1甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，且在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方在一个租赁年度内连续15日或者累计30日不能正常经营；2甲方未能在本合同规定的期限办妥租赁场所产权证明及其他相关手续，并导致乙方不能正常开业或经营达15日的；3因甲方所提供租赁场所存在租赁场所产权、使用权纠纷，并导致乙方不能正常经营达15日的。4乙方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为甲方违约的。十九、续租及财产处置：19.2除乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后的3个月届满当日或以前，乙方有权拆除属于乙方所有的设备、设施和其他可拆除的附属物等，并将租赁场所按本合同附件二的状况连同甲方添置的附属物、装置物、添附物交还甲方。乙方留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任。19.3乙方承担拆迁搬离等行为所发生的一切费用。二十一、违约责任：21.2如甲方逾期向乙方交付租赁场所的，每拖延一日，乙方的计租日顺延一日，拖延达30日的，甲方应向乙方支付相当于第一个租约年年租金千分之一金额的违约金；拖延达90日的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。21.3未经甲方书面同意乙方擅自停止经营的，或乙方未与甲方营业时间一致擅自延迟开店或提前闭店的，乙方应按10000元/次向甲方支付违约金。本租赁物业（不仅限于本楼层，指整个商业建筑）的所有商业经营面积低于70%的，或者其他经营者的原因造成乙方经营损失的，甲方负责赔偿乙方的经济损失。21.6如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金的10倍金额的违约金。原、被告双方就其他权利义务一并作出约定。 2017年6月1日，产权人杭州枫郡置业有限公司出具同意转租声明一份。 2017年6月8日，珠海诚丰影业向杭州煦途房产支付履约保证金100万元。 2017年8月11日，杭州诚晟影院管理有限公司于案涉租赁场地注册成立。 2017年8月21日，杭州煦途房产向珠海诚丰影业交付案涉租赁场地。 2018年3月20日，杭州煦途房产向珠海诚丰影业退还保证金50万元。 2018年5月，浙江蓝盛物业服务有限公司余杭分公司向诚丰影院发送一份《停车收费通知》，内容为：因本商业承租方杭州煦途房产自2018年1月开始未按照双方约定与我方及时签订《物业服务合同》并物业费一直拖欠未予缴纳，故从2018年6月1日起对于来影院三楼消费者的停车费一律不予免费，直到物业合同签订、费用缴纳为止。 2018年5月31日，杭州诚晟影院向杭州煦途房产发送一份《联系函》，大致内容为：一、因物业方面已经取消我司顾客凭当天电影票免费停车2小时的政策，根据合同约定请贵司沟通物业公司，严格按照合同约定执行，如无法按照合同约定执行，贵司应承担我司的一切损失。二、贵司承诺在商场内招商的商业配套，现在均未进场且商场其他商户也大量撤场。麦当劳也于2018年2月停止营业，目前商户开业率极低，使得商场人流量及竞争力大幅度下滑，导致我司经营艰难，一直处于亏损状态。基于双方友好合作，请贵司考虑我司影院目前经营亏损情况，给予减免免租期的物业费，并尽快组织商场招商。如三个月内贵司仍未启动招商运营改善方案，我司将考虑撤场并通过合法途径索赔我司经济损失。杭州煦途房产于2018年6月2日收到此函。 2018年7月13日，案涉房屋产权人杭州枫郡置业有限公司向我院起诉杭州煦途房产，诉请要求：确认双方的租赁合同自2018年10月4日解除；杭州煦途房产向杭州枫郡置业有限公司支付租金、违约金，并将租赁房屋恢复原状等。杭州煦途房产提出反诉，要求：确认双方租赁合同自2018年3月10日起解除。后该案经法院调解，2018年11月20日双方达成调解协议，主要内容有：一、杭州枫郡置业有限公司与杭州煦途房产继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，租赁标的及面积变更为杭州市余杭区东湖北路102号3楼3-01，建筑面积缩减为2800平方米；杭州煦途房产支付杭州枫郡置业有限公司租金若干等。 2018年7月19日，杭州诚晟影院向浙江省杭州市禹航公证处申请对旺角7号象牙广场外观和一至三层经营户开业的现状进行证据保全。杭州诚晟影院支付公证费6000元。 2018年8月18日，杭州煦途房产向杭州诚晟影院发送一份《催款函》，主要内容为：一、依照双方合同9.4条约定，乙方应于每个租赁季满前10日向甲方支付下季度租金。二、贵方应于2018年8月11日前支付（2018年8月11日—2018年11月20日）租金281050元，我司以函件方式向贵方催缴后，贵方仍未向我方支付租金。三、自2018年7月未付水电费及广告位租金78725.23元，贵方应于2018年8月21日前支付。四、贵方的不予支付租金的行为已经构成实际违约，并对我司造成损失，贵方应当依约向我司承担违约责任。因此，现我司函告贵方：（1）请贵方于2018年8月21日前将上述欠款281050元及自2018年7月未付水电费及广告位租金78725.23元一次性全部付清至我司账户。（2）因贵司为履行支付义务，请贵方于2018年8月21日前将免租期间2017年6月1日至2018年8月20日租金1373680元。（3）为避免继续履行合同可能产生的其他发现，若贵方至2018年8月24日前支付欠款1733455.23元，期限届满仍未支付欠款的，我司将按照合同约定作出包含但不限于下列行为：1、处理贵方物品；2、向贵方追偿我司经济损失；3、不予退场场地租金、管理费、租赁保证金、4、向贵方主张违约金等等。 2018年8月23日，杭州诚晟影院向杭州煦途房产发送一份《工作联系函》，主要内容为：我司于2018年8月18日收到贵司的《催款函》，现回复如下：1、根据双方合同约定，我司向贵司支付租金的条件并未达成，因此我司暂不予支付贵司租金未构成合同的违约。2、根据法律和合同约定，贵司需保证租赁场地的合法使用权，但据我司了解，杭州枫郡置业有限公司与贵司存在诉讼纠纷，杭州枫郡置业有限公司要求与贵司解除租赁合同（案号2018浙01**民初11538号），现该案尚在审理中。据此，贵司存在不能继续履行与我司的合同的可能性。我司亦有权中止履行向贵司支付租金及其他付款义务。 2018年10月15日，杭州煦途房产再次向杭州诚晟影院、珠海诚丰影业发送一份《通知函》，内容为：贵司拒付欠款截止2018年10月15日已达1733455.23元，根据合同条款，贵司欠费行为已造成根本性违约，我司要求贵司立刻补足欠费，并承担所有违约损失。贵司应按双方合同继续履行。根据合同相对性原理，我司与业主的合同与贵司无关，我司转租是有合法依据的，我司与业主的纠纷不影响我司与贵司的合同履行。另外，贵司起诉我司的诉讼完全没有任何理由和根据。如贵司恶意以该理由拒绝履行合同，贵司行为严重违反与我司的合同约定，我司将采取措施并追究贵司的违约责任。 2018年9月13日，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院诉至本院，并提出以上诉请。 2018年9月20日，产权人杭州枫郡置业有限公司向珠海诚丰影业发送《清场通知》，内容为：1、请贵司（诚丰影院）于收本通知之日起3日内与我司签订房屋租赁合同；2、若3日内未签订合同，请于未能按期签署合同之日起5日内立即撤场，并将铺位恢复原状，交还我司；3、若贵司超过上述期限2日仍未退场，视为贵司放弃所租铺位内所有物品所有权，届时我司将自行对该设施设备进行处理；4、我司保留追诉珠海诚丰影业其他相关费用的权利。 另查明，杭州煦途房产于2016年1月4日注册成立，注册资本为600万元，法定代表人为程研，股东为程研、邵雪珍，认缴出资分别为60万元、540万元。2018年3月16日，杭州煦途房产于《每日商报》上登报内容为：杭州煦途房产减资公告：经本公司股东会决定，本公司认缴注册资本从600万元减至20万元。请债权人自接到本公司书面通知之日起30日内，未接到通知书的自本公告之日起45日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应的担保，逾期不提出的视为没有提出要求。2018年5月10日，杭州煦途房产变更登记注册资本为20万元，认缴出资为程研2万元、邵雪珍18万。2018年11月2日，法定代表人变更为汪志勇。 2019年6月21日，珠海诚丰影业的法定代表人变更为林亚槟。 审理中，应原、被告申请，本院依法委托浙江中诚健资产评估有限公司对两原告投入的装修、设施设备损失进行鉴定以及被告杭州煦途房产投入的装修施工损失及恢复原状费用进行鉴定。2019年5月16日，该鉴定机构出具（2019）第031号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋原告珠海诚丰影业、杭州诚晟影院投入的装修、设施设备损失价值合计为5177478元，其中无异议部分为1507227元，有异议部分为670251元。该鉴定机构出具（2019）第032号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋被告投入的装修施工损失及恢复原状费用合计为1818805元，均为对方有异议部分。 案件审理中，原、被告一致确认原告已付清2018年8月15日前的水电费。同时一致确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月23日解除。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。本案争议焦点一，合同主体：因合同双方也约定乙方在标的项目成立新的经营公司后，合同承租方（乙方）变更为新公司。现双方均确认新公司为原告杭州诚晟影院，且杭州诚晟影院亦实际参与合同履行，合同相应权利义务应由杭州诚晟影院继受。故案涉合同相对方应为杭州煦途房产与杭州诚晟影院。故对本诉部分珠海诚丰影业的诉请部分，因其主体不适格，本院不予处理。 争议焦点二，案涉合同解除违约责任主体的认定：案件审理中，原、被告均一致确认合同于2019年1月23日解除，本院予以确认。原告主张被告未按约交付租赁场所、整体开业率未达标等构成违约，故要求解除合同；被告主张系原告到期拒付租金构成违约，亦有权要求解除合同。本院认为，根据合同第八条约定，甲方应于2017年6月30日按附件二内容交付房屋，双方签署《租赁场所交付确认书》视为完成交付义务，且从双方书面实际确定租赁场地交付日起计算起租日期。而根据双方庭审确认的书面交付日期为2017年8月21日。故，本院认为双方实际完成交付时间为2017年8月21日，并据此计算起租日。根据合同第八条8.约定：书面确定交付日期12个月为免租期；第14.17条同时约定：甲方保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则甲方同意免收乙方租金直至开业率达到70%为止。如甲方在约定的整体开业后60日内仍未能实现整体开业或开业率未能达到70%的，乙方有权解除本合同。故案涉合同租金支付条件为2018年8月22日起，且商铺开业率达70%以上。而本院根据2018年7月19日公证的现状情况统计显示其开业率不足70%。被告杭州煦途房产亦未能举证证明2018年8月22日起至今商场开业率已达70%。且2018年7月13日，因产权人向人民法院起诉杭州煦途房产，要求解除与其签订合同、支付租金、将租赁房屋恢复原状等，杭州诚晟影院于2018年8月起暂停支付水电等费用，于2018年9月13日向本院起诉。综上，本院认为原告有权要求与被告解除合同，原告于上述纠纷结案前暂停支付水电等费用并通知被告的行为依法有据，亦不构成违约；被告未能在约定期限内实现开业率达标，构成违约。 关于违约金及损失的认定：《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，对原告主张返还保证金50万元的诉请，于法有据，本院予以支持；对原告主张的违约金1000万元，根据合同约定及实际履行中，原告支付的履约保证金实为50万元，故本院对该违约金支持500万元；对原告主张经济损失参照评估结论为5177478元，被告对其中的670251元持有异议，但未提交有效证据予以反驳。本院结合合同约定及原告的有效证据，对上述损失金额5177478元均予以确认。因该损失已超出约定的违约金标准，故本院对超出违约金部分的损失177478元，予以支持。对原告主张的因本案实际支出的鉴定费46650元、保全费5000元，合计51650元，于法有据，本院予以支持；对原告主张的保函费、律师费、公证费，依据不足，本院不予支持。对杭州诚晟影院要求被告程研、邵雪珍承担补充赔偿责任的主张，因被告杭州煦途房产进行减资时，依法履行了公告程序，且案涉合同尚在履行过程中，双方债权债务关系并未明确，杭州煦途房产未通知原告，并无不当。现杭州诚晟影院要求作为杭州煦途房产减资股东的程研、邵雪珍承担补充赔偿责任的主张，依据不足，本院不予支持。 对被告杭州煦途房产要求杭州诚晟影院支付租金、滞纳金及违约金、装修损失、恢复原状费等主张，因案涉合同解除系其违约所致，上述主张依据不足，本院不予支持；对杭州煦途房产主张的2018年8月15日后的水电费51984.52元，杭州煦途房产未举证证明实际发生金额或代付金额，故本院不予支持。对杭州煦途房产主张的鉴定费、律师费，因案涉合同解除系其违约所致，故对该项费用，依据不足，本院亦不予支持。对被告主张的广告位租金10000元，本院结合合同约定及双方合同解除时间，综合确定由杭州诚晟影院支付被告广告位租金5000元；对杭州煦途房产主张珠海诚丰影院承担连带责任的诉请，符合双方约定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司退还原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司保证金500000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司支付原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司违约金5000000元、财产损失177478元，合计5177478元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司支付原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司鉴定费、保全费共计51650元，限于本判决生效之日起十日内付清； 四、原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司广告位租金5000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 五、原告（反诉被告）珠海诚丰影业有限公司对原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司承担的上述第四项义务承担连带清偿责任； 六、驳回原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司的其余诉讼请求； 七、驳回原告（反诉被告）珠海诚丰影业有限公司的诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费117319元，由原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司负担65415元，由被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司负担51904元；反诉案件受理费41577元，由被告（反诉原告）杭州煦途房地产营销有限公司负担41552元，由原告（反诉被告）杭州诚晟影院管理有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢 燕 人民陪审员  徐贵林 人民陪审员  陈茂仙 二〇一九年八月十日 书 记 员  徐 昕