绥中县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1421民初2749号 原告：中国建设银行股份有限公司绥中支行，地址：辽宁省绥中县奥兴新天地小区****，社会统一代码：91211421820863186U。 负责人：刘东升，系该支行行长。 委托诉讼代理人：梁明远，系该银行职员。 被告：陈艳超，男，1985年10月20日出生，汉族，住吉林省榆树市。 被告：陈彦广，男，1989年3月6日出生，汉族，住吉林省榆树市。 被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，地址：辽宁，地址：辽宁省绥中滨海经济区**2-18码：9121142157426868X5。 法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李万玲，系该公司销售部经理。 委托诉讼代理人：王斌，系该公司法务办主任。 原告中国建设银行股份有限公司绥中支行诉被告陈艳超、陈彦广、绥中鑫宏房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司绥中支行的委托诉讼代理人梁明远、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李春芳、王斌等到庭参加了诉讼，被告陈艳超、陈彦广经传票传唤未到庭参加诉讼，缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司绥中支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈彦超、陈彦广偿还借款本金228520.86元及利息、罚息；2、请求法院判令原告有权行使被告陈艳超、陈彦广提供抵押物的抵押权，就相关变卖抵押物价款优先受偿；3、判令绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、判令被告承担诉讼费。事实与理由： 2015年9月25日，原告与被告陈艳超、陈彦广签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号：210741008-2012-20150455176，借款金额：人民币贰拾陆万元整（￥260000.00元），合同期限：240个月，借款到期日2035年9月25日。为确保该比债权的实现，原告与被告陈艳超、陈彦广在该合同中约定，抵押物为被告购买的一手住房，面积91.97平方米，抵押财产价值436857.50元，地址：辽宁东，地址：辽宁东戴河新区绥中鑫宏盛世小区**楼****未办理，抵押权证编号绥中县房预绥字第××号，抵押权人为原告。2014年9月15日，原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为被告陈艳超向我行申请的借款提供连带责任保证。按照该合同第七条第（一）款的规定：陈艳超未按时足额履行清偿债务的，该公司应在保证范围内承担连带保证责任。2014年9月15日、2016年9月15日原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司先后两次签订《个人住房按揭贷款合作协议》，约定：保证期间为“从借款人的贷款发放之日起至抵押人将已办妥抵押物的《房屋所有权证》《房屋他项权证》正本等交贷款人核对无误、《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》收妥之日止”。借款合同签订后，原告如约履行了放款义务。而被告自2018年1月开始未按期还款，截止2019年4月24日，累计拖欠利息、罚息共计2853.96元。鉴于被告陈艳超、陈彦广的违约行为严重危及原告债权，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形“借款人不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项”，第十七条违约救济措施“出现上述任意违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”；第十三条第八款抵押权实现的规定，“借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。”3、解除与借款人的借贷关系。”又根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《个人住房按揭贷款合作协议》中关于绥中鑫宏房地产开发有限公司承当连带保证责任的约定，请法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告绥中鑫宏房地产开发有限公司辩称，该款由鑫宏公司偿还一部分，钱是从银行保证金内扣的，一共扣了27315.43元，剩下的欠款由陈艳超、陈彦广继续偿还。 被告陈艳超、陈彦广未出庭亦未提交答辩意见。 诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。经本院审查，认定如下：2015年9月25日，被告陈艳超、陈彦广为借款人，原告建行绥中支行为贷款人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号210741008-2012-20150455176，借款金额260000.00元，借款期限2015年9月25日至2035年9月25日，利率包括固定利率、浮动利率、罚息利率。还款方式：柜面还款方式及委托扣方式，还款方法：等额本息还款法，即每月归还人民币1737.00元。同时签订抵押合同，被告用购买的被告绥中鑫宏房地产开发有限公司出售的绥中鑫宏盛世小区3号楼2单元402室，面积37.97平方米，价款436857.50元做抵押。2016年9月15日被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为甲方（保证人），建行绥中支行为乙方，债权人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同共计十五条，其中第二条约定：本最高保证所担保的债权是指自2014年9月15日至2019年9月15日期间因乙方向债务人，发放个人住房（商业住房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。本合同约定：最高额保证项下担保责任的最高额为人民币捌仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。第七条：保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保险范围内立即承担连带责任。合同签订后，原告建行绥中支行将260000.00元转入被告鑫宏房地产开发有限公司保证金账户，账号21×××97。被告陈艳超、陈彦广未按合同约定按时返还原告贷款本息。至2019年4月24日，被告尚欠本金233068.40元未还（其中从被告鑫宏房地产公司保证金账户划扣27315.43元）。原告于2019年4月25日诉至本院。 本院认为，原告建设银行绥中支行与被告陈艳超、陈彦广签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《抵押合同》及原告建行绥中支行与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。被告陈艳超、陈彦广应按合同约定的时间、金额，返还原告建行绥中支行贷款。虽然合同约定借款期限2015年9月25日至2035年9月25日，因被告陈艳超、陈彦广违约在先，原告建行绥中支行有权行使不安抚辩权。原告建行绥中支行要求被告陈艳超、陈彦广返还剩余贷款本息，本院应予准许，并且对二被告抵押的绥中鑫宏盛世小区3号楼2单元402室以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告绥中鑫宏房地产开发有限公司对返还借款应承担连带责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下： 一、被告陈艳超、陈彦广于判决生效后十五日内连带返还原告中国建设银行股份有限公司绥中支行贷款228520.86元及利息，并按约定利率及罚息执行至给付之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、原告中国建设银行股份有限公司绥中支行对二被告抵押的被告绥中鑫宏房地产开发有限公司开发建设的鑫宏盛世小区3号楼2单元402室楼房折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 三、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司对上述借款承担连带责任。 案件受理费4840.00.00元，由被告陈艳超、陈彦广承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  刘延顺 人民陪审员  郭艳艳 人民陪审员  安丽娜 二〇一九年八月十六日 书 记 员  刘 兵 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。