安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初1375号 原告（反诉被告）:张尚宏，男，住安徽省宣城市。 委托诉讼代理人：王路远，安徽敬亭山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尚顺，男，住安徽省宣城市，系张尚宏的弟弟。 被告（反诉原告）:徐德文，男，现住安徽省宣城市。 委托诉讼代理人：关小牛，男，住安徽省芜湖市，系宣城市宣州区沈村镇胜利村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：徐德前，男，住安徽省宣城市，系徐德文的弟弟。 原告(反诉被告)张尚宏与被告（反诉原告）徐德文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，同年5月2日，徐德文向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉中张尚宏的诉讼请求：1.解除张尚宏与徐德文双方签订的《租房协议》；2.徐德文返还租赁房屋；3.徐德文承担迟交租金的违约金10000元（违约金是按照损失估算出来的没有超过30%）；4.徐德文承担自2017年12月18日至实际腾让出房屋为止按每日300元计算的占用使用费。5.徐德文承担诉讼费用。事实与理由：张尚宏与徐德文于2012年12月18日签订《租房协议》，双方约定徐德文承租张尚宏所有的楼房及后面整个大院，用于服装生产，租金每年40000元-50000元，租期五年，并且约定了每年租金的缴纳时间，若租金到期未交，则徐德文违约。协议签订后，张尚宏将房屋交付给徐德文使用。依据协议约定，徐德文应该在2016年11月18日付清2017年的租金，但徐德文于2017年6月16日才补交25000元，其行为已经构成违约。合同到期前及到期后，张尚宏均通知徐德文，要求其腾让房屋，徐德文未予以腾让。 徐德文辩称：张尚宏诉称的协议已到期不属实，双方协议约定的租期为十年，租金为40000元-50000元，实际按45000元每年计算，租金支付至2017年12月18日，2018年1月8日支付租金2018年租金4000元，该款以微信的方式支付给张尚宏的弟弟张尚顺，张尚顺是张尚宏的合伙人。2018年以后的租金由于张尚宏和张尚顺拒绝收取导致本案纠纷，协议未到期张尚宏无权解除协议及到徐德文的公司阻止生产，请求法院驳回张尚宏的诉请。 张尚宏为支持其本诉主张，向本院提交的证据材料如下： 一、张尚宏身份证复印件1份，拟证明张尚宏身份信息及主体资格； 二、《租房协议》复印件1份，拟证明合同到期时间是2017年12月18日，房屋租金支付方式明确约定为一年一付，提前一个月支付下一年的租金； 三、房地产权证复印件1份，拟证明徐德文承租房屋的面积情况； 四、短信息内容打印件1份，拟证明2017年11月23日张尚顺提前告知了徐德文房屋租赁合同即将到期； 五、律师函、邮寄单复印件各1份，拟证明合同约定租金是一年一付，徐德文分两次支付违约在先，合同已经到期，要求徐德文腾让房屋，如果徐德文没有腾让房屋就要按300元/天支付占用房屋使用费； 六、照片3组，拟证明徐德文所经营的公司仍在使用案涉房屋，徐德文的设备没有搬走，房屋没有腾空，电表是以徐德文经营的公司名义开户的，徐德文至今没有销户。 徐德文为支持其本诉主张，向本院提交的证据材料如下： 一、光盘1份，拟证明张尚宏、张尚顺到徐德文的公司闹事，徐德文在反诉中提交的《租房协议》是张尚顺儿子签字的，张尚顺予以认可； 二、通知、快递回执复印件各1份，拟证明2017年租金按约定给了20000元，后期给了25000元，张尚宏不收取，徐德文就发函给了张尚宏。 反诉中徐德文的诉讼请求：依法判令张尚宏继续履行2012年12月18日下午张尚顺儿子代张尚宏与徐德文签订的十年租期的《租房协议》，赔偿徐德文停业工资损失25840元，本案诉讼费由张尚宏承担。事实与理由：2012年12月18日，徐德文与张尚宏、张尚顺协商租房事宜，由张尚宏代表张尚顺与徐德文签订租房协议，双方约定徐德文承租张尚宏、张尚顺位于原双桥派出所办公楼后面整个大院，用于宣城市众鑫服饰有限公司服装生产。张尚宏与徐德文签订第一份是五年的租房协议，口头约定租金45000元/年。协议签订当天，徐德文和股东考虑到办公司投入大，五年时间太短，到期搬迁损失太大，与张尚宏协商延长租期，重新签订协议。张尚宏及张尚顺同意由张尚顺的儿子张鹏代表张尚宏与徐德文重新签订租房协议，将租期改为十年，其他内容不变。协议签订后，徐德文以现金方式支付给了张尚宏租金45000元，开始和其他股东购买设备，筹办宣城市众鑫服饰有限公司，公司前期投入资金100多万元。2013年4月开始招聘工人投入生产，因订单业务多公司于2015年8月再次购买144000元生产设备。2016年9月18日，宣城市对阳德路进行拓宽改造，徐德文承租的房屋在拆迁范围内，张尚顺多次到公司要求公司提前搬走，徐德文同意搬走，但要求政府补偿的搬迁费、停业损失、室内装潢补偿费用应归徐德文及公司所有，张尚顺表示同意，徐德文的公司进行正常生产等待拆迁。2018年2月16日，公司的股东徐德前收到律师函。3月10日上午，张尚宏和张尚顺到宣城市众鑫服饰有限公司告知徐德文租房协议到期，强制剪断电线，造成公司停止生产，并造成了徐德文的服饰公司工人失业，徐德文和公司根据劳动合同法的规定补发了所有工人一个月的工资合计35840元。双方的房屋租赁期限为十年，尚未到期，张尚宏和张尚顺与政府未达成拆迁补偿协议，徐德文的合理补偿未实际到位，张尚宏应当继续履行租房协议，对其过错行为给徐德文和公司造成的损失承当赔偿责任。有关拆迁应得的搬迁费、停业损失、室内装潢费等各种补偿费待政府补偿时再主张权利。 张尚宏辩称：一、反诉状中称徐德文承租张尚宏的整个院子，是事实，有房产证的房屋面积为94平方米，其他的没有房产证的房屋也是有安全隐患的；二、反诉状中称张尚宏同意张尚顺的儿子代为签订协议不属实，张尚宏、张尚顺没有授权给张尚顺的儿子；三、两份协议无论哪份是真的，签订的时间是一天，徐德文为什么不找张尚宏本人签字；四、停止生产原因不在于张尚宏，即使有损失与张尚宏没有关系，请求驳回徐德文的反诉请求。 徐德文为支持其反诉主张，向本院提交证据如下： 一、徐德文身份证复印件1份，拟证明徐德文身份信息； 二、《租房协议》复印件1份，拟证明该协议一式两份，双方各一份，张尚宏有一份，该协议除了徐德文签字外，其余内容都是张尚顺儿子写的，真实有效； 三、房地产权证复印件1份，拟证明案涉房屋系张尚宏、张尚顺所有，张尚顺的承诺能代表张尚宏； 四、销货单复印件1份，拟证明徐德文所在服装厂于2015年8月10日投资144000元购买服装设备，若租期于2017年12月18日到期，公司就不用购买这些设备，亦可证明租期是十年； 五、微信支付转账记录复印件1份，拟证明2018年徐德文继续在支付房租。 六、众鑫服饰公司工资表复印件1份，拟证明公司支付了三月份工人工资35840元的事实； 七、出庭证人董某、蔡某的证言，拟证明张尚宏、张尚顺于2018年3月10日将案涉房屋停电，导致厂里无法生产的事实； 八、光盘一份，拟证明张尚顺承诺张尚顺的儿子代张尚宏签订的协议有效； 九、照片1组，拟证明张尚宏将徐德文租赁房屋内的电线剪断了。 张尚宏在反诉中未向本院举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即本诉中张尚宏所举的证据1、3、5及反诉中徐德文所举的证据1、3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：一、本诉中，张尚宏所举的证据2，该证据虽系复印件，徐德文认可该协议上其名字系其本人所写，对该《租房协议》的真实性本院予以确认，但张尚宏主张的证明力，以本院确认的事实为准。张尚宏所举的证据4，徐德文认可该短信息发送的真实性，对其真实本院予以确认，但张尚宏主张的证明目的，以本院确认的事实为准。张尚宏所举的证据6，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。徐德文所举的证据1，张尚宏对该录音的真实性予以认可，对其真实性本院予以确认，但徐德文主张的证明目的以本院认定的事实为准。徐德文所举的证据2，因其与徐德文的代理人徐德前陈述的内容即“2017年的租金是分两次交的，第一次交了30000元，第二次交了15000元”不一致，故对该组证据本院不予采信。二、反诉中，徐德文所举的证据2，张尚宏对其真实性不认可，经本院向张尚顺的儿子张鹏核实，张鹏无法确认该《租房协议》是否系其代张尚宏签订，对该《租房协议》本院将根据查明的事实予以综合认定。徐德文所举的证据4，与本案缺乏关联性，本院不予认定。徐德文所举的证据5，张尚宏对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，对其证明目的以本院确认的事实为准。徐德文所举的证据6、7，张尚宏对其真实性均有异议，徐德文未提供其他充分的证据予以印证，未能形成完整的证据锁链，本院不予确认。徐德文所举的证据8，张尚宏对其关联性有异议，因张尚宏对其真实性予以认可，对该证据是证明力以本院认定的事实为准。徐德文所举的证据9，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 为查明案件事实，本院依法为张鹏制作了谈话笔录1份，并调取了宣城市公安局双桥派出所接处警情况登记表4份，张鹏陈述，张尚宏系其伯父，张尚顺系其父亲，张鹏是在徐德文承租案涉房屋后才认识徐德文的，张鹏不知晓案涉房屋租房的相关情况，徐德文所举的《租房协议》上面“张尚宏”不像是张鹏所签，因时间太长其记不清有没有代张尚宏在上述《租房协议》上签字。张尚宏与徐德文对张鹏的身份证复印件、谈话笔录及宣城市公安局双桥派出所接处警情况登记表均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述认定的证据，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：位于宣城市的房屋系张尚顺与张尚宏共有。徐德文承租上述房屋用于经营宣城市众鑫服饰有限公司加工生产服装，房屋租金按45000元／年计算，徐德文向张尚宏支付了5000元的押金。2017年11月23日，张尚顺发短信告知徐德文宣城市众鑫服饰有限公司承租的张尚宏的厂房于2017年12月15日即将到期，并要求宣城市众鑫服饰有限公司做好搬迁准备。2018年1月8日，徐德文支付了张尚宏4000元。2018年1月23日，张尚宏委托安徽敬亭山律师事务所向徐德文发送了《律师函》要求徐德文将案涉房屋腾让并返还给张尚宏。张尚宏自认陈述其于2018年4月20日剪断案涉房屋的电线，对案涉房屋采取停电措施，于2019年4月将案涉房屋出租给他人存放空调作为仓库使用，租金为6000元／月。2019年8月6日，徐德文将承租的案涉房屋腾空并返还给了张尚宏。诉讼中，张尚宏与徐德文均确认案涉房屋2017年度的租金徐德文已向张尚宏支付。 关于张尚宏与徐德文就租赁案涉房屋的缔约情况。张尚宏主张张尚宏（甲方）与徐德文（乙方）于2012年12月18日仅订立了一份租房协议，即张尚宏所举的《租房协议》，该协议的主要内容为“现甲方有一幢办公房位于宣州区楼房后面整体大院承租给乙方，经双方协商达成如下协议：一、乙方在租房期内不得擅自改变房屋结构，不得损坏原有财产，如有损坏按现价赔偿或修复。二、乙方在租房期内为了提升自身形象，装潢费用归乙方自行承担，期满后乙方不得有破坏性搬动（活动的可以带走）。三、乙方在租房期内不得擅自转租他人，需经甲方同意认可。四、乙方在租房期内如遇拆迁，由乙方置理的财务由乙方带走，其他事项与乙方无关。消防证赔偿由乙方所得。五、租期暂定伍年。六、房屋租金壹年壹付，以后每年到期提前一个月付下年租金。如期租金到期未交，属乙方自行违约，房价随行就市。期满如甲方继续出租，在同等条件下乙方优先租用。七、暂收押金伍仟元整，期满退还。八、乙方在租房期一切税费由乙方自负，损坏财产按现价赔偿。九、租房期从2012年12月18日至2017年12月18日止，本合同一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。”，该协议中甲方签字系由张尚宏本人所签，协议内容的文字均系由电子文本打印。徐德文主张张尚宏（甲方）与徐德文（乙方）于2012年12月18日订立了两份租房协议，在该日上午订立了一份租期为五年的租房协议即张尚宏所举的《租房协议》，下午订立了一份租期为十年的租房协议即徐德文所举的《租房协议》。徐德文主张其所举的租房协议上甲方签字系由张尚顺的儿子张鹏代张尚宏所签。租期为十年的《租房协议》内容为“现甲方有一幢办公房位于宣州区楼房后面整体大院承租给乙方，经双方协商达成如下协议：一、乙方在租房期内不得擅自改变房屋结构，不得损坏原有财产，如有损坏按现价赔偿或修复。二、乙方在租房期内为了提升现象装潢费用归乙方自行承担，期满后乙方不得有破坏性搬动（活动的可以带走）。三、乙方在租房期内不得擅自转租他人，需经甲方同意认可。四、乙方在租房期内如遇拆迁，由乙方置理的财务由乙方带走，其他事项与乙方无关。消防证赔偿由乙方所得.五、租期暂定拾年。六、房屋租金壹年壹付，以后每年到期提前一个月付下年租金。如期租金到期未交，属乙方自行违约.七、暂收押金伍仟元整，期满退还。房价随行就市.八、乙方在租房期一切税费由乙方自负，损坏财产按现价赔偿。九、租房期从2012年12月18日至2022年12月18日止，本合同一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。”，该协议第四条中的“消防证赔偿由乙方所得.”、第五条中的“拾”、第六条中的“壹”（年）、“壹”（付）、“如期租金到期未交，属乙方自行违约.”、第九条中的“12”（月）、“18”（日）、“22”（年）、“12”（月）、“18”（日）均系手写，其他内容的文字系由电子文本打印。张尚宏陈述，张尚宏没有委托张鹏代其与徐德文签订租房协议，即使张鹏代张尚宏与徐德文签订了租房协议，张尚宏未追认，该协议对张尚宏不发生法律效力。 综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点问题为：一、徐德文承租案涉房屋租赁期限的确定。二.双方各自诉请应否得到支持。 本院认为，关于系争焦点一。徐德文主张其与张尚宏于2012年12月18日订立了两份租房协议，即双方各自所举的租期分别为五年、十年的租房协议各一份，而张尚宏仅认可其与徐德文订立了租期为五年的租房协议。首先，从形式上来看，张尚宏所举的租房协议的主体内容文字均系电子文本打印，徐德文所举的租房协议的主体内容文字由手写和电子文本打印共同构成，张尚宏所举的租房协议在形式上更加严谨。其次，从内容来看，张尚宏所举的租房协议除租期与徐德文所举的租房协议约定的时间不同外，其内容涵盖了徐德文所举的租房协议上的所有内容，还包含了徐德文所举的租房协议上没有的内容即“期满如甲方继续出租，在同等条件下乙方优先租用”，张尚宏所举的租房协议在内容上更加完善。第三，从协议双方签字来看，张尚宏所举的租房协议甲乙方系由张尚宏和徐德文本人签字，徐德文所举的租房协议甲方非由张尚宏本人签字，且张尚宏对该签字不予认可，张尚宏所举的租房协议其双方签字更加规范。综上，即使张尚宏与徐德文于2012年12月18日订立了两份租房协议，张尚宏所举的租期为五年的租房协议签订的时间亦应在后。故本院确认张尚宏与徐德文实际履行的是租期为五年的《租房协议》，徐德文承租案涉房屋租赁期限为五年，即租期为自2012年12月18日起至2017年12月18日止。 关于系争焦点二。徐德文承租案涉房屋的租赁期间于2017年12月18日届满，张尚宏于2017年11月23日要求徐德文做好腾让房屋的准备，于2018年1月23日委托安徽敬亭山律师事务所向徐德文发送《律师函》要求徐德文腾让案涉房屋并将案涉房屋交付给张尚宏，后又于2018年4月20日对案涉房屋予以停电，上述行为均表明张尚宏不同意徐德文在租赁期间届满后继续使用案涉房屋，故张尚宏与徐德文之间的原租房协议因租赁期间届满已于2017年12月19日终止，现张尚宏要求解除双方之间的《租房协议》，无事实及法律依据，本院不予支持。徐德文主张其与张尚宏订立了租期为十年的租房协议，与本院业已查明的事实相悖，徐德文要求张尚宏继续履行十年租期的《租房协议》，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐德文于2019年8月6日将案涉房屋已腾空并返还给了张尚宏，故对于张尚宏要求徐德文返还租赁房屋，无事实依据，本院不予支持。张尚宏未提交充分证据证实徐德文迟交租金情况，且双方未对迟交租金的违约责任作出约定，张尚宏要求徐德文承担违约金10000元，于法无据，本院不予支持。张尚宏陈述其于2019年4月将案涉房屋出租给他人作仓库使用，租金为6000元/月，故徐德文无须向张尚宏支付自2019年4月起至案涉房屋被腾空之日即2019年8月6日止占有使用费。关于张尚宏诉请的2017年1月18日起至2019年3月31日止期间的房屋占有使用费，因张尚宏与徐德文均确认案涉房屋2017年度的租金徐德文已向张尚宏支付，故张尚宏诉请的2017年12月18日前的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。徐德文在案涉房屋租赁期间届满后仍然占用案涉房屋，其应向张尚宏承担案涉房屋的占有使用费。参照双方约定的租金价格为3750元/月（45000元÷12个月=3750元/月），其中2017年12月19日起至2018年4月19止期间的占有使用费为15000元（3750元/月×4个月=15000元）。徐德文租赁案涉房屋用于经营宣城市众鑫服饰有限公司加工生产服装，张尚宏自认其于2018年4月20日将案涉房屋电线剪断，张尚宏将案涉房屋停电导致徐德文无法正常使用，张尚宏应免除徐德文在2018年4月20日至2019年3月31日期间支付占有使用费50%的责任，参照双方约定的租金价格为3750元/月，经核算，自2018年4月20日起至2019年3月31日止徐德文应支付给张尚宏的占用使用费为21312.5元［3750元/月（11+11÷30）个月÷2=21312.5元］。综上，徐德文应向张尚宏支付2017年12月19日起至2019年3月31日止期间的房屋占有使用费36312.5元（21312.5元+15000元=36312.5元），扣除徐德文支付的押金5000元及其于2018年1月8日支付给张尚宏的4000元后，徐德文还应向张尚宏支付占用使用费27312.5元（36312.5元-9000元=27312.5元），张尚宏诉请超出部分，本院不予支持。案涉房屋租赁期间届满后张尚宏不同意徐德文继续承租案涉房屋，徐德文继续占用案涉房屋，张尚宏在向徐德文发送了《律师函》要求其将案涉房屋腾让并返还给张尚宏后，徐德文仍然占用案涉房屋，张尚宏为促使徐德文搬离案涉房屋采取断电措施，由此给徐德文造成的损失，依法不承担赔偿责任，且徐德文未提交充分证据证实其主张的张尚宏于2018年3月10日将案涉房屋予以断电给其造成了停业工资损失25840元，故徐德文诉请的停业工资损失25840元，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐德文于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张尚宏房屋占有使用费27312.5元； 二、驳回原告（反诉被告）张尚宏的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）徐德文的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3014元，反诉受理费223元，合计3237元，由原告（反诉被告）张尚宏负担2337元，被告（反诉原告）徐德文负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  胡光月 人民陪审员  徐应凤 人民陪审员  刘顺莲 二〇一九年八月十五日 法官助理王志卉 书记员王珍珍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债务人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。