江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4343号上诉人（原审原告）：沈芳琴。委托诉讼代理人:杨敏,江苏东恒（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州世博金属制品有限公司，统一社会信用代码91320508771513525R，住所地苏州市三香路**（裙二楼西3）。法定代表人：姚国新，董事长。委托诉讼代理人:许峰，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人:马艳霞，江苏丰田律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：美嘉科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594729314012X，住，住所地苏州工业园区玲珑街**/div>法定代表人：刘茂才（LEWMEWCHOI），董事长。委托诉讼代理人：计慧萍，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。上诉人沈芳琴因与上诉人苏州世博金属制品有限公司（以下简称世博公司）、美嘉科技（苏州）有限公司（以下简称美嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。沈芳琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.沈芳琴、世博公司签订的租赁合同不应认定为无效。本案的Ａ102室原本是美嘉公司办公室，没有进行任何改变或扩建，一审以租赁房屋未取得建设工程规划许可证属于违法建设为由认定合同无效属于事实认定不清，本案租赁合同应为有效。双方合同约定的违约金约定应当有效。自2016年开始相关政府部门要求世博公司停止经营，但世博公司一直刻意隐瞒，未采取任何整改措施。苏州工业园区政府部门多次约谈商户，组织座谈，要求租户于2017年10月底全部搬离，合同无法继续履行的过错在于世博公司。根据合同约定，世博公司应当支付上诉人违约金27459元。2.不应当支付占有使用费及水电费。沈芳琴于2017年11月1日搬离，法院认定2017年11月20日属于事实认定错误。沈芳琴不应支付11月1日至11月20日的占有使用费和水电费。3.损失由被上诉人承担。搬迁费5000元应由世博公司承担。4.沈芳琴无过错。沈芳琴办理工商登记、领取营业执照，没有任何部门告知房屋存在瑕疵，作为普通公民沈芳琴已经尽到了合理审查义务。美嘉公司、世博公司签订的工厂租赁合同约定租赁功能为工业和办公用途，世博公司、沈芳琴的租赁合同中约定租赁房屋作为办公使用，没有突破原合同的功能范围，沈芳琴在合同签订上不存在过错。自2016年政府要求世博公司停止营业但公司并未采取措施，直至2017年12月20日政府部门强制封园，合同无法继续履行的过错在世博公司。5.美嘉公司应当承担共同赔偿责任。美嘉公司自始清楚转租情况及经营内容，应及时监管，其放任风险发生应承担共同赔偿责任。世博公司二审辩称，认可本案合同是有效的，但不认可合同无法继续履行是我方造成的，真正的原因是政府的第三方行为。美嘉公司二审辩称，认可一审判决。世博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈芳琴的全部诉讼请求；诉讼费用由沈芳琴承担。事实和理由：1.一审法院认定世博公司、沈芳琴之间的租赁合同无效错误。沈芳琴承租的房屋是根据建设规划许可证建设的房屋，本身就是工业和办公用途，并非世博公司另行搭建的房屋。案涉房屋上的阳光房系沈芳琴自行搭建，不属于世博公司转租的范围。2.一审法院对于沈芳琴的损失认定错误。评估程序违法，擅自搭建的阳光房不应列入评估范围。沈芳琴于2017年12月20日搬离案涉房屋，沈芳琴的经营活动是连续的，没有造成营业损失，一审酌定1万元没有依据。广告灯箱是城管拆除的，不应由世博公司承担，酌定1500元没有事实依据。3.一审法院就双方过错程度认定错误。沈芳琴擅自改变约定的房屋办公用途，系其单方违约，根据合同约定，政府管理导致案涉房屋无法正常使用时不可抗力，可以免责。一审认定世博公司承担70%的责任没有依据。沈芳琴二审辩称，1.认可合同有效。2.认可一审中关于我方损失所做的评估结果。3.认为合同无法继续履行的原因在于世博公司，我方不应承担责任。美嘉公司二审辩称，认可一审判决。沈芳琴向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除租赁合同；2、请求法院判令世博公司、美嘉公司支付沈芳琴损失，合计188631元；3、请求法院判令本案诉讼费用由世博公司、美嘉公司承担。沈芳琴说明第二项诉请中的损失明细包括：合同押金32459元、合同违约金27459元；办公家具7300元、装修费用28000元、阳光房13600元、门头LED灯具20000元、办公室隔断15200元、仓库监控18300元、仓库货架设施51788元，上述几项合计156188元，按照折旧后60%主张93712.8元；搬迁期间营业损失30000元，搬迁费用5000元。一审查明认定事实如下：美嘉公司为苏州工业园区苏虹中路**地块的宗地权利人。2014年2月27日，美嘉公司（出租方，甲方）与世博公司（承租方，乙方）签订《工厂租赁合同》，甲方将位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房租赁于乙方使用，租赁物包括车间、办公区、门卫室、配电室、厂区道路、厂区停车位以及相应附属设施，工厂用地面积为21310.7平方米，车间和办公室总建筑面积为12594.76平方米，租赁物的功能为工业及办公用途，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。租赁期限为20年，从2014年6月8日至2034年4月7日止，甲方给予乙方一个月的免租期，在本出租合同约定承租之日起二日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第十一条约定，经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租，乙方转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途。该《工厂租赁合同》亦对租赁保证金、租金及支付方式、合同解除及违约责任等事项作出约定。2014年9月15日，美嘉公司与世博公司签订了《补充协议》，针对原租赁合同第十一条租赁物的转租部分补充内容，因乙方部分转租经营造成客户频繁签约和流动，为简化申请的程序提高乙方的出租效率，双方约定：租赁物的部分转租由乙方自行负责，在租赁的过程中只需要书面通知甲方并附相关平面图及经营内容，以作备案，租赁过程中所造成的一切责任及后果与甲方无关系。2014年12月26日，沈芳琴任法定代表人注册成立了苏州派派熊文化用品有限公司，注册登记地为苏州工业园区玲珑街88号。2015年10月21日，世博公司（出租人）与沈芳琴（承租人）签订《租赁合同》，出租人将坐落在苏州工业园区玲珑街88号，房号为A102之房屋及设施出租给承租人作为办公房使用，房屋建筑面积为152.55平方米，租赁期为5年，自2015年11月1日至2020年10月31日止，约定该物业仅限于办公之用，未经承租人书面同意，承租人不得将该物业用于其它用途或从事任何非法活动。合同第四条约定，租赁期第一年即2015年11月1日至2016年10月31日的租金为109836元；租赁期第二年即2016年11月1日至2017年10月31日的租金为113131元；租赁期第三年即2017年11月1日至2018年10月31日的租金为116525元。承租人同意先缴费后使用，租金、办公管理费及物业管理费支付以每三个月为一个付款周期。承租人需向出租人支付三个月租金作为租赁保证金，即27459元，并支付电费保证金5000元。合同第五条约定，出租人拥有该物业的合法使用权，并负责向承租人提供在出租当时处于良好、安全和可使用状态的物业。出租人确保承租人在遵守本合同各项条款之前提下可以自由地使用该物业。合同第八条约定，对承租人的中途退租行为，出租人有权扣除全部保证金并有权要求承租人向出租人赔偿相当于3个月的租金作为违约金。出租人违约付3个月租金的违约金。合同第十一条不可抗力约定，除本合同项下的金钱支付义务外，如果任何一方延迟履行其在本合同下的义务由自然灾害（例如洪水、火灾、风暴、闪电、台风）、政府管理、政府控制、延迟发放许可或批准、敌意或敌视的政府行为、市民暴动、火灾或其它灾祸，或其它在该受影响方合理控制之外的原因（以下简称“不可抗力”）造成的。沈芳琴签订该合同后，向世博公司支付了租金保证金27459元及电费保证金5000元，并支付了截止至2017年10月31日止的租金。沈芳琴在承租期间支付世博公司灯箱广告费2500元，世博公司说明其代收该费用后，有统一的广告公司为沈芳琴及其他租户制作广告，涉案的广告箱因涉及违法已经被拆除。本案审理过程中，一审法院联系江苏苏信房地产评估咨询有限公司苏州分公司估价师至涉案承租房屋对沈芳琴装修价值进行评估，该评估机构评估师经现场测量后出具评估说明，认定涉案A102室的固定装修评估价值为45512元（评估时点为2017年12月20日）。沈芳琴对此评估结果无异议，世博公司对此不予认可。关于沈芳琴主张的各项费用，其陈述如下：1、违约金27459元是按照合同约定，出租方违约应支付的三个月租金的违约金。2、承租房屋内的仓库货架已经搬离，监控网络已经拆除，办公家具除收银台以外，其余已经搬走，收银台系定作，在新的办公场所无法使用。3、搬迁一共四天，共发生搬迁费5000元。4、对于搬迁期间的营业损失，系依据商业习惯估算，没有书面证据提交。关于世博公司主张一并处理的租金及水电费，沈芳琴陈述：1、沈芳琴在2017年11月初从承租房屋搬离，此后留下两个员工轮流值班留守，不同意支付从2017年11月起的租金。世博公司认为沈芳琴是在2017年12月20日搬离的。沈芳琴另提交了其于2017年11月2日签订的新租赁合同，租赁期从2017年12月10日至2023年12月9日，其中2017年11月5日至12月9日为免租期。2、沈芳琴水电费缴纳至2017年7月底，同意支付2017年8月、9月、10月三个月的水电费3360元，11月份水电费不予认可。世博公司认为沈芳琴在2017年11月25日前仍发生水电费，应承担2017年8月至11月的水电费3959元。经一审法院告知举证责任，世博公司对沈芳琴欠付的水电费未能提交发票等相关证据。一审另查明，2017年3月，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》，给予世博公司责令停止使用未备案的两幢办公用房，并处罚款三万元整的处罚。2017年10月30日，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公消重字（2017）第0001号《重大火灾隐患整改通知书》，发现世博公司存在下列火灾隐患：1、擅自将丙类厂房变更为商业；2、擅自搭建夹层，增加可用建筑面积；3、部分夹层为可燃材料搭建；4、建筑内未采用任何防火分隔措施；5、现有六部楼梯皆为敞开楼梯，无法达到疏散楼梯设置要求；6、疏散走道两侧的分隔墙普遍采用普通石膏板，不能达到耐火极限要求；7、未按要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟设施、室内外消火栓，以上隐患已构成重大火灾隐患，责令世博公司于2018年4月30日前改正。2017年12月14日，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队共同发布《停止供电强制履行告知书》，告知世博公司（所有区域）：世博公司对苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》仍未予执行，该重大事故隐患依旧未消除，且存在现实危险，决定通知有关单位对你单位（所有区域）采取停止供电的措施，该措施决定自2017年12月20日10时起实施，直至你单位采取措施，消除事故隐患。2017年10月27日，苏州工业园区国土环保局认定园区72013号宗地土地权利人美嘉公司，土地批准用途工业用地，目前地块为商业经营和办公使用，属于未按批准用途使用土地。2017年11月2日，苏州工业园区规划建设委员会对玲珑湾88号厂区内搭建共20项建筑物进行核查：该20项内容均未获得规划批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》，认定其属于规划违法建设。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向世博公司作出苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书，该机关依法调查后查明，世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，未取得建设工程规划许可证进行建设，将地块内工业厂房改造成非工业的产业园进行经营，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定。同时经调查核实：世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。苏州工业园区综合行政执法局认为：上述行为违法事实清楚，证据确凿，对世博公司作出如下处罚：1、责令你单位限期1个月内拆除违法建设，具体为：主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。2、责令你单位严格按照批准土地用途依法使用土地，限期30日整改到位。3、处以30元/平方米的罚款，按宗地面积21710.7平方米计算，计65.1321万元。以上事实，有沈芳琴提交的营业执照、租赁合同、停止供电强制履行告知书、各类单据等证据，美嘉公司提交的工厂租赁合同及补充协议，评估机构出具的评估说明，一审法院调取的涉及关于涉案玲珑街88号厂区相关的行政处罚决定书、行政复议决定书，关于玲珑街88号厂房违法情况的认定、违法行为认定书、调查询问笔录、停止供电强制履行告知书、消防部门的行政处罚决定书、重大火灾隐患整改通知书等一系列相关资料，以及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为，违反法律、强制性法规的合同，应认定无效。租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经国土和规划部门认定，并经苏州工业园区综合行政执法局调查核实，世博公司擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。因此，世博公司将其未取得建设工程规划许可改建、扩建的房屋转租予原告沈芳琴经营使用，双方签订的租赁合同应认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力，本案不构成合同解除。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于已取得财产的返还及租金、水电费的结算。沈芳琴与世博公司签订的租赁合同无效，世博公司收取的租赁保证金27459元和电费保证金5000元合计32459元，应返还沈芳琴。消防部门在2017年3月已经责令世博公司停止使用未备案的两幢办公用房，并在2017年10月底再次认定具有重大消防隐患，责令世博公司整改，沈芳琴在此情况下搬离、另行租赁，系止损行为及合同无效情况下的自行救济行为，而不是擅自中途退租的行为。沈芳琴已付租金截止至2017年10月底，其陈述在2017年11月已经搬离，同时提交了2017年11月2日另行承租的租赁合同，沈芳琴在诉状中表述其在2017年11月20日搬离，基本符合当时该厂区的情况，世博公司对此亦未提交反证，一审法院综合案情认定2017年11月20日作为沈芳琴搬离及支付使用费的时间点。参照合同约定的租金标准，沈芳琴应支付世博公司从2017年11月1日至11月20日的房屋使用费6473.6元。关于实际发生的水电费，沈芳琴认可支付世博公司2017年8月至10月的水电费3360元，双方争议的是2017年11月份的水电费，世博公司对该月份的实际发生的水电费仅提交了自行制作的统计表，未提交任何旁证，一审法院依据沈芳琴搬离时间及前期水电费的使用情况，酌情认定沈芳琴2017年8月至11月的水电费总额为3500元。据此，世博公司应退还的保证金32459元，与一审法院认定沈芳琴应支付的房屋使用费6473.6元、水电费3500元相互折冲后，世博公司应返还沈芳琴22485.4元。二、关于沈芳琴主张的各项损失及双方过错的认定。沈芳琴因租赁合同无效而产生的损失，世博公司应予以赔偿。沈芳琴主张三个月租金的违约金27459元，因沈芳琴与世博公司签订的租赁合同无效，其合同条款无法律约束力，沈芳琴依据无效合同约定主张的违约金，一审法院不予支持。世博公司转租房屋给沈芳琴使用，无证据证明其对沈芳琴装修行为提出异议，应视为同意沈芳琴装修，应对合同无效后已形成附合的固定装修物，赔偿沈芳琴损失。经评估机构现场测量后认定沈芳琴现有固定装修的价值为45512元，评估机构出具的评估说明客观性和证明力强，一审法院予以采信。沈芳琴主张的仓库监控网络和货架设施的损失，因该两部分财产已由沈芳琴拆除或搬离，一审法院对此不予支持。对于沈芳琴主张的办公家具费用，其属于可移动设施，沈芳琴应予以搬离，一审法院对此亦不予支持。沈芳琴主张的广告灯箱费用，其支出该项费用后因租赁合同无法履行而产生损失，一审法院根据原费用和使用期间，酌定损失为1500元。沈芳琴主张搬迁费5000元，但当事人在合同无效时均负有相互返还财产的义务，沈芳琴搬离即是将其承租房屋返还世博公司，沈芳琴就其履行义务的行为主张损失，一审法院不予支持。沈芳琴主张经营损失3万元，沈芳琴在承租房屋处登记注册并实际经营，租赁合同无法履行，房屋无法使用，必然妨碍其正常经营，一审法院酌定沈芳琴经营损失为1万元。一审法院认定上述各项损失合计57012元。关于双方对于损失产生的过错，一审法院认为，世博公司系出租人，对租赁物有瑕疵担保义务，应首先保证其享有租赁物的合法使用权，并保证租赁物在租赁期内处于良好、安全和可使用状态。世博公司擅自改变土地使用用途，将工业厂房改成非工业的产业园出租经营使用，未取得建设工程规划许可证，违法搭建或扩建建筑物出租使用，系导致涉案租赁合同无效的根本原因，应对沈芳琴的损失承担主要责任。沈芳琴作为承租人，根据承租房屋所处的区位和厂房改建状况，应当知道承租房屋系将工业用地改变为办公经营性使用，也应当知道世博公司实施的大规模改建极可能存在违反建筑规划许可的情况，其仍租赁涉案房屋，不当的放任租赁合同无法履行的风险，亦应对其损失承担相应责任。一审法院根据各当事人在租赁合同中应承担的权利义务，认定世博公司应对沈芳琴损失承担主要过错，应负担70%的民事赔偿责任，赔偿沈芳琴各项损失合计39908.4元（57012×70%）。关于沈芳琴主张美嘉公司承担连带赔偿责任的诉请，一审法院认为，沈芳琴与世博公司之间存在租赁合同关系，沈芳琴是基于合同关系主张赔偿责任，但美嘉公司不是沈芳琴租赁合同的相对方，沈芳琴要求美嘉公司承担赔偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州世博金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内返还沈芳琴保证金22485.4元；二、苏州世博金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿沈芳琴各项损失39908.4元；三、驳回沈芳琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2036元，由沈芳琴负担1200元，苏州世博金属制品有限公司负担836元。二审中美嘉公司向本院提交了美嘉公司租赁给世博公司厂房的建设用地规划许可证复印件。沈芳琴质证认为，对该份证据真实性无异议，该证据证明案涉房屋不属于违法建筑，一审认定租赁合同无效属于事实认定错误，本案租赁合同应为有效。世博公司质证认为，对该份证据真实性无异议，结合房产证后面的房产分丘平面图，可以证明案涉房屋具有合法建造手续，不属于违章建筑，世博公司、沈芳琴之间的合同是有效合同。二审中，世博公司在房产分丘平面图标注案涉房屋A102室在平面图主体厂房北部靠西面的位置。沈芳琴认可世博公司标注的大致位置。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经国土和规划部门认定，并经苏州工业园区综合行政执法局调查核实，世博公司在承租案涉厂房后擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。世博公司、沈芳琴上诉主张案涉的A102房屋具有规划许可证，世博公司对于A102房屋未进行改建或扩建，因此世博公司、沈芳琴之间的租赁合同系有效合同。对此本院认为，世博公司、沈芳琴均指明案涉房屋位于房产分丘图上的主体厂房内，即便案涉房屋未经过改建、扩建，但案涉房屋系主体厂房的一部分，不具有独立产权证，世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物，一审认定世博公司、沈芳琴之间的租赁合同无效本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补充。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。世博公司作为出租人擅自改变土地使用用途，将工业厂房改为非工业产业园出租经营，未取得规划许可擅自搭建违章建筑，系导致租赁合同无效的根本原因，世博公司应对沈芳琴的损失承担主要责任；沈芳琴作为承租人，应在承租之前对房屋及土地的性质有所了解，也应当知道世博公司事实的大规模改建可能存在违反规划许可的情况仍然承租案涉房屋，沈芳琴也应当对损失承担相应责任。一审综合各方的权利义务、过错程度，认定世博公司对沈芳琴的损失承担70%的责任、沈芳琴自担30%的责任尚属合理，本院不予调整。沈芳琴、世博公司上诉主张各自没有过错缺乏事实依据，本院不予支持。关于沈芳琴的损失。一审中经评估机构现场测量后认定沈芳琴现有固定装修的价值为45512元。本院认为，该评估说明系经现场勘查后由专业人员做出，评估客观、证明力强，世博公司对于该评估说明不认可但并未提供相反证据加以说明，因此对于世博公司的主张本院不予支持。世博公司上诉主张沈芳琴重新签订了房屋租赁合同，经营活动持续，一审酌定营业损失缺乏依据，对此本院认为，沈芳琴虽重新签订了房屋租赁合同，但因其与世博公司之间的租赁合同无法继续履行，搬离案涉房屋势必会对其经营状况产生一定程度的影响，一审酌定其经营损失合理有据，本院予以维持。关于沈芳琴的广告灯箱费用，系沈芳琴因合同无法继续履行导致的实际损失，一审根据沈芳琴实际支出的费用以及使用期间酌定1500元的损失本院予以维持。沈芳琴主张搬迁费5000元，本院认为，合同无效后沈芳琴负有返还房屋的义务，其搬离房屋系在履行义务，且本院已经考虑了其经营损失的情况下对于搬迁费用不再支持。关于租金、水电费结算的时间点。沈芳琴上诉主张其于2017年11月1日搬离，世博公司主张沈芳琴于2017年12月20日搬离。本院认为，关于搬离时间，沈芳琴提供了其于2017年11月2日另行承租签订的租赁合同，沈芳琴一审中陈述其于2017年11月初搬离案涉房屋，但此后留下两个员工轮流值守，说明在2017年11月初案涉房屋仍由沈芳琴控制使用，结合沈芳琴在一审起诉状中也表述其于2017年11月20日搬离案涉房屋，本院对于沈芳琴于2017年11月20日搬离案涉房屋予以采信。沈芳琴上诉主张对于2017年11月1日至2017年11月20日之间的房屋使用费、水电费不应支付本院不予支持。关于沈芳琴上诉主张美嘉公司作为产权人，未履行监管义务，应当承担共同赔偿责任。本院认为，沈芳琴基于合同关系主张赔偿责任，美嘉公司并非其合同相对方，沈芳琴要求美嘉公司承担共同赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，沈芳琴、苏州世博金属制品有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8144元，由上诉人沈芳琴负担4072元，苏州世博金属制品有限公司负担4072元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  顾 平审 判 员  郭 锐二〇一九年八月十三日法官助理  柳 璐书 记 员  许彤彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。