北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0101民初9920号原告：陈雪华，女，1957年1月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈士钢（原告陈雪华之弟），住北京市东城区。委托诉讼代理人：沈健，北京市晨野律师事务所律师。被告：梁秀仙，女，1947年5月4日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李珏，男，1941年12月6日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李某，男，2013年7月30日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李梁（被告李某之法定监护人），男，1980年3月14日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李晓蓓（被告梁秀仙之女，被告李梁之姐，被告李某之姑，兼被告梁秀仙、李梁、李某之委托诉讼代理人），女，1974年5月19日出生，汉族，住北京市东城区。原告陈雪华与被告梁秀仙、李珏、李梁、李某、李晓蓓物权保护纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪华之委托诉讼代理人陈士钢、沈健，被告李珏、李梁、李晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪华向本院提出诉讼请求：1.请求被告将所占有的北京市东城区×××号院两间房屋（使用面积17.5平方米）腾空交还给原告，并自行拆除占有期间的自建房屋和自建设施；2.判令被告按照每月35元的标准向原告支付自2004年7月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费106575元；3.判令被告按照北京市区政府公布的标准租私房指导价租金标准支付2019年1月1日起至房屋腾空归还之日止的房屋占用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年6月起，原告依法获得北京市东城区×××号院35间房屋的所有权证，证号为京房权证东私字第×**。在2004年6月之前相当长的一段时间内，被告梁秀仙、李晓蓓、李梁等家人由政府相关部门安排梁秀仙作为承租人入住东城区×××号院中的两间房屋，使用面积为17.5平方米。自原告取得上述房屋的所有权起，原、被告之间未签订房屋租赁合同，梁秀仙等家人长期实际控制和使用该房屋，并且一直未交付该房屋的占有使用费。为此，原告依法进行了多次维权，包括发送律师函催要占有使用费等。依据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二〔2003〕×××号）规定，凡属非“文革”产及2001年11月4日以后由市区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市区落实私房政策办公室参照×××号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬迁安置工作，即被告的标准私房腾退安置由政府负责。根据物权法规定，原告作为房屋所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利，现被告占有使用该房屋，拒绝支付房屋占有使用费，严重侵犯了原告的合法权益，同时也给原告造成了较大经济损失，故被告应当腾空房屋并赔偿损失。被告梁秀仙、李珏、李梁、李某、李晓蓓辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告李晓蓓是被告梁秀仙与李珏之女，被告李梁是被告梁秀仙与李珏之子，被告李某是李梁之子，五被告户口均在涉案房屋内，都实际在涉案房屋内居住。涉案房屋是被告李珏当年的福利分房，是1997年前后分的，按照李珏的工龄、表现等情况分的，被告作为承租人是在特定历史阶段，不是所有人都能享受该福利分房。当时被告和交道口房管所签了租赁合同。北京市高级人民法院确定了涉案房屋不属于标准租，所以租金应按照房管局的标准即3.17元。北京市高级人民法院的裁判文书认定，虽然双方没有签订租赁协议，但实际上租赁关系是存在的。关于租金问题，被告认为支付租金的标准是有相关文件的，《关于发还肖质被代管房产的通知》明确提到不纳入标准租私房的范围，该文件针对涉案房屋出具了房屋交接书，说明原告应该主动跟被告签订新的租赁协议。被告认为由于原告没有主动和被告签订租赁合同，导致租金上涨，且被告也没有办法去申请福利分房。在未与原告签订新合同之前应该按照原三方协议交租金，签订新协议后按照《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》执行。原告今日才主张房租，已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：东城区×××号院（原门牌甲5号，31间）系原国民党少将副师长杜善继以其妻肖质（又名肖本清）名义所购。1954年2月北京市人民法院出具刑事裁定书，将该房产予以代管。后肖质提出申诉，要求解除代管。北京市中级人民法院作出刑事再审判决，解除代管，发还肖质。2003年9月，北京市落实私房政策办公室出具《关于发还肖质被代管房产的通知》，将后鼓楼苑甲5号房产发还肖质，并在通知中明确：“……二、原房尚在，代户发还不负责腾退；三、不纳入标准租私房工作范围，仍按现行政策规定管理……”同年11月28日，东城区房地经营管理中心作为撤管方与接管方肖质签订《房屋管理交接书》，约定：“……二、接管方必须与承租人建立租赁关系，重新签订租赁合同并按京国土房字（2000）×××号文第一条规定的私房租金标准核定租金（撤管方将原合同收回）；三、接管方应保证承租人的住房安全，按照北京市政府修缮管理的有关规定负责房屋的安全检查和维修……”后肖质委托其弟肖本放将该房产出售给陈雪华，在所签房屋买卖协议中明确要与租户签订新的租赁协议。陈雪华于2004年6月8日取得涉案房屋产权证，但至今未与原租户签订房屋租赁协议，未对房屋进行过维护修缮。被告梁秀仙与李珏系夫妻关系，被告李梁、李晓蓓系该二人之子女，被告李某系被告李梁之子。2005年11月8日，被告梁秀仙与肖质签订《私房租赁契约》，约定梁秀仙租住北京市东城区×××号院两间房屋，使用面积17.5平方米（其中正式房屋12.8平米，廊子4.7平方米），起租日期为2003年12月1日。现被告梁秀仙、李钰、李梁、李某、李晓蓓在该两间房屋内居住使用，被告未向原告支付过房屋租金。庭审中，被告称，该两间房屋是1997年左右给被告李珏的福利分房，当时一直与交道口房管所签订租赁合同，并向交道口房管所交纳租金。关于租金标准一节，原告主张，自2004年7月1日至2018年12月31日期间按照每平方米35元/每月（参考北京市政府相关区域标准租当时的租金指导标准）计算，自2019年1月1日起应按照北京市区政府相关部门新公布的标准租私房指导价计算。对此，被告认为，其并非标准租租户，应按照《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第×××号)中第一条即“从2000年4月1日起我市城镇私有出租住房的标准租金从每月每平方米使用面积1.80元，提高到每月每平方米使用面积3.17元，承租人应纳月租金按提租前的应纳月租金乘以1.760计算”的规定计算。另查，2014年4月，原告将案外人柳云涛（同租东城区×××号院其他房间的租户）以房屋租赁合同纠纷起诉至本院，要求柳云涛腾退租住的房屋。本院经审理后，判令柳云涛将其租住的房屋腾退给原告。柳云涛不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，北京市高级人民法院经审查认为二审判决确有错误，应予再审，并提审该案。2017年6月19日，北京市高级人民法院对该案作出（2017）京民再31号再审判决，判决驳回原告的诉讼请求，判决认定：东城区×××号院房屋系原去台人员的代管房产，而不属于标准租私房管理范围，其与标准租私房虽均系历史遗留问题，但适用不同的落实私房政策；东城区×××号院现有住户均系国家依据政策解除代管，代户发还之前单位福利分房所得，且长期与房管局签订公房租赁协议，依据国家政策，在政府、产权人和承租人就安置、补偿未协商一致前，承租人有合法居住的权利；即使未签订书面租赁协议，柳云涛作为承租人与房屋所有权人也是事实上的房屋租赁关系，但为特殊房屋租赁关系，受国家政策约束，房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金，但不得适用落实标准租私房政策要求住户腾房。上述事实有当事人的陈述、房屋所有权证书、（2017）京民再31号民事判决书、《私房租赁契约》等证据在案佐证。本院认为，已有生效判决认定肖质作为东城区×××号院的房屋所有权人时与原公房承租人形成特殊租赁关系，必须要与承租人签订租赁合同，原告作为肖质的权利承继者，应继续与租户签订租赁合同。房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金。故本院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求不予支持，对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。关于房屋使用费标准一节，因生效判决已认定不应适用标准租私房租金标准，故对原告主张按照标准租私房租金标准的意见，本院不予支持。但如果原、被告继续适用《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第×××号)规定的标准，明显过低，应适当提高，具体金额由本院酌定。关于被告所提原告的诉讼请求已逾诉讼时效期间的抗辩，鉴于被告长期在涉案房屋居住，持续未向原告交纳房屋使用费，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。综上所述，判决如下：一、被告梁秀仙、李珏、李梁、李某、李晓蓓于本判决生效后七日内向原告陈雪华支付自2004年7月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费56700元；二、驳回原告陈雪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，由原告陈雪华负担607元（已交纳），由被告梁秀仙、李珏、李梁、李某、李晓蓓负担609元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈新二〇一九年八月十九日法官助理 董亮书 记 员 陈朝