北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初568号原告（反诉被告）：白雪涛，男，1981年2月10日出生。委托诉讼代理人：王欣（系白雪涛之妻）。被告（反诉原告）：谭红萍，女，1968年6月20日出生。委托诉讼代理人：赵华军（系谭红萍之夫）。原告（反诉被告）白雪涛与被告（反诉原告）谭红萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。白雪涛及其委托诉讼代理人王欣,谭红萍及其委托诉讼代理人赵华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白雪涛向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除白雪涛与谭红萍签订的房屋租赁合同；2、判令谭红萍支付2016年至2017年物业费3900元；3、判令谭红萍搬离位于北京市房山区燕山某某103号房屋；4、诉讼费由谭红萍承担。诉讼过程中，白雪涛将其诉讼请求变更为：1、确认白雪涛与谭红萍之间的房屋租赁合同于2018年8月1日解除；2、判令谭红萍将位于北京市房山区燕山某某103号房屋腾退给白雪涛；3、判令谭红萍支付房屋使用费，自2018年8月1日起计算至实际腾退之日止，按照每月1000元计算；4、诉讼费由谭红萍承担。事实和理由：2015年6月16日，白雪涛与谭红萍签订房屋租赁合同，约定白雪涛将位于北京市房山区燕山某某103号房屋（以下简称103号房屋）租赁给谭红萍，月租金1000元，租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日。该租赁合同到期后，谭红萍按照合同继续给付租金，后白雪涛通知谭红萍，不再出租103号房屋。但谭红萍拒绝搬离，拒绝支付103号房屋的物业费。因解除房屋租赁合同的问题，白雪涛报警解决，但被告知需经法院处理。故白雪涛诉讼至法院，望判如所请。谭红萍辩称，不同意白雪涛的诉讼请求。我与白雪涛签订了一年的租赁合同，但白雪涛承诺我愿意住多久就住多久，不会涨租金。当时我要求签五年合同，看白雪涛特别爽快，没多想就按照中介的意思签了一年。我租赁时房屋是毛坯房，市场租赁价就是一千元左右，我跟白雪涛商量要装修，白雪涛承诺怎么装都行，爱住多久住多久。后来，我进行了一般性装修，还购置了必备的电器设备。如果没有白雪涛的口头承诺，我是不会装修的。虽然签了一年的合同，可双方都一直在履行着这个合同，我每六个月交一次房租6000元。2018年快到八月份的时候，我交房租，白雪涛没有收。在我交完2018年2月至8月的房租后，白雪涛以要开取暖费发票为由骗走了水卡和气卡，致使我从2018年3月起一直从外面拉水回家用。白雪涛和其配偶带警察来让我搬家，扰乱了我的正常生活，给我精神造成了严重伤害，因此我索赔从2018年2月起至今的精神损失赔偿金30000元和装修费折旧残值损失30000元。我装修花费了工料费43200元，白雪涛在我装修时没有提出不给我补偿，虽然装修费用没有跟白雪涛合同约定，但他没有提出反对意见，我认为白雪涛作为户主，在签订租房协议时有义务告知租户装修费用如何承担。同意解除合同，但白雪涛必须赔偿我的装修费和精神损失。谭红萍向本院提出反诉请求：1、白雪涛补偿谭红萍装修款30000元，赔偿谭红萍精神损失费30000元；2、如不退款，则谭红萍继续在103号房屋居住36个月；3、反诉费由白雪涛承担。事实与理由同其抗辩理由。白雪涛对谭红萍的反诉答辩称：不同意谭红萍的反诉请求。谭红萍装修，我方在书面、口头都没有承诺过与我方有关，也没有承诺承担任何装修费用，谭红萍装修是为了其自己居住，与我方没有关系。不同意赔偿精神损失费，没有精神损失的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于各方真实性无争议的白雪涛提交的《某某高层住房认购协议》复印件、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》复印件、结婚证复印件，谭红萍提交的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，白雪涛、王欣与某某石油化工有限公司签订《某某高层住房认购协议（一区）》，购买了103号房屋。2015年6月16日，白雪涛（出租人、甲方）与谭红萍（承租人、乙方）经北京某某房地产经纪有限公司（居间人、丙方）居间介绍，签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定白雪涛将103号房屋出租给谭红萍居住，房屋租赁期自2015年8月1日至2016年7月31日，共计12个月，每月租金1000元，谭红萍需提前十日支付各期租金；约定谭红萍继续承租的，应提前三十日向白雪涛提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；约定租赁期内的物业管理费由白雪涛承担。合同签订后，经白雪涛同意，谭红萍对103号房屋进行了装饰装修。合同到期后，谭红萍继续在103号房屋居住，白雪涛继续收取谭红萍的租金。2017年12月份，白雪涛提出不再出租103号房屋。白雪涛实际收取谭红萍租金至2018年7月31日。谭红萍提交其与北京某某家居装饰装修部签订的《协议书》、送货单、收据，证明其装饰装修共计花费43200元，白雪涛对此不予认可。谭红萍称其反诉请求主张的装饰装修残值损失3万元系折旧后估算的数额，经询，谭红萍不申请对装饰装修残值损失进行鉴定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方于2015年6月16日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。2016年7月31日租赁期间届满后，谭红萍继续使用涉案房屋，白雪涛没有提出异议，应视为双方之间形成不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同。2017年12月份，白雪涛提出解除103号房屋的不定期租赁合同，并实际收取租金至2018年7月31日。故白雪涛主张请求确认双方之间的房屋租赁合同于2018年8月1日解除，于法有据，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故白雪涛主张谭红萍将103号房屋腾退并按照租赁合同约定的租金标准支付自2018年8月1日起的逾期腾房占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于谭红萍要求白雪涛给付装饰装修残值损失的反诉请求。本院认为，所谓装饰装修残值是指租赁合同解除时，装饰装修部分在剩余租赁期限内尚存在的价值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方之间的租赁合同期限到期后，谭红萍继续使用房屋，白雪涛继续收取租金，双方之间形成不定期租赁法律关系。对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，不属于《租赁合同司法解释》第十一条规定的应赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的情形，而应属于《租赁合同司法解释》第十二条规定的合同期限届满的情形。《租赁合同司法解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方对附合装饰装修费用的承担问题没有约定。装饰装修行为发生在租赁合同期限内，谭红萍在装饰装修时理应考虑到其装饰装修的利益应当在房屋使用权到期时行使完毕，装饰装修的成本也会在合同期限届满时摊销完毕，装饰装修利益的实现已经内含在房屋租赁期间内，租赁期限届满时，装饰装修利益即告穷竭。故谭红萍在不定期租赁法律关系解除后，要求白雪涛对装饰装修的残值进行补偿，缺乏法律依据，故谭红萍反诉要求白雪涛分担装饰装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持。谭红萍反诉要求白雪涛如不给付装饰装修残值损失，则其继续在103号房屋居住36个月的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，谭红萍反诉要求白雪涛赔偿谭红萍精神损失费30000元，与本案并非同一法律关系，关于此项诉求，谭红萍可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、确认谭红萍与白雪涛2015年6月16日签订的房屋租赁合同于2018年8月1日解除；二、谭红萍于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区燕山某某103号房屋腾退给白雪涛；三、谭红萍支付白雪涛房屋占有使用费，自2018年8月1日起计算至上述房屋实际腾退之日止，按照每月1000元的标准计算；四、驳回谭红萍的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（白雪涛已预交），由谭红萍负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费650元，由谭红萍负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  朱乐二〇一九年八月二十日书记员  李爽