陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2258号 上诉人（原审被告）南彩霞，女。委托诉讼代理人肖娜，陕西同州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贺琴，女。委托诉讼代理人熊国强，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。上诉人南彩霞因与被上诉人贺琴房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人南彩霞及其委托诉讼代理人肖娜、被上诉人贺琴的委托诉讼代理人熊国强、郝凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南彩霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回贺琴在一审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由贺琴负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。南彩霞与贺琴签订的按揭房屋买卖协议是合法有效的，贺琴与杜站系夫妻关系，南彩霞代杜站向案外人支付的借款本息实为支付购房款，一审对此事实未查清。贺琴与其丈夫恶意侵犯南彩霞的合法权益。一审置南彩霞的权利于不顾，错误判决造成南彩霞钱房两空。贺琴辩称：一审判决认定事实清楚，涉案房屋属贺琴婚前财产，签订房屋买卖协议时尚处于抵押期间，南彩霞长时间未付款，导致贺琴一方发函解除房屋买卖协议。贺琴不同意南彩霞的上诉请求。贺琴向一审法院起诉请求：1、判令解除贺琴、南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》；2、判令南彩霞向贺琴返还《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、大修基金缴费票据原件、契税缴费票据原件、按揭银行卡及房屋钥匙；3、判令南彩霞向贺琴返还房屋；4、判令南彩霞承担本案诉讼费。一审法院对双方没有争议的证据和事实认定如下：2013 年 6 月 24 日，贺琴与陕西汇腾投资有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买了坐落于西安市新城区咸宁东路 408号汇腾福锦苑2 幢 1 单元 22 层 12202 号房，房屋总价款为 500815 元，付款方式为按揭贷款。2015 年 7 月 16 日，贺琴与杜站登记结婚。2018 年 2 月 4 日，贺琴与南彩霞签订《按揭房屋买卖协议》，约定贺琴将自己名下汇腾福锦苑 2 幢 1 单元 22 层 2202 号房出售给南彩霞，商定总转让价格为 58 万元。协议中记载：“签订合同时，乙方（南彩霞）应向甲方支付首付款贰万元，（大写 20000+100000）”，协议中手写注明：“剩余 47000 元，2 月 10 号结清”，“本合同签订之日起，自下个月由南彩霞按《个人购房借款合同》向银行支付月供”，“甲乙双方不能因一方违约解除合同”。合同签订时，贺琴、南彩霞及杜站均在场。合同签订后，南彩霞向贺琴用于偿还银行按揭贷款的账户转款18400 元。贺琴将讼争房产的《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金缴费票据、契税缴费票据、按揭银行卡及房屋钥匙交给南彩霞。庭审中贺琴称该房屋由自己出租给他人居住。关于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于南彩霞抗辩贺琴丈夫杜站系表见代理的问题。贺琴婚前购房，该房产系贺琴婚前个人财产。南彩霞称贺琴的首付款为其丈夫杜站所交，无证据证实，本院不予采信。南彩霞称向贺琴支付的购房款为：（1）在 2018 年 1 月 27 日替贺琴丈夫杜站向他人偿还的借款本息 109000 元，该借款为杜站在 2015 年 9 月 4 日向他人所借并由南彩霞作为保人签字。（2）、向杜站支付 2 万元现金，但并未向本院提供相关证据。（3）、2018 年 2 月 7 日、11 日向杜站转账 141900 元，代杜站向他人偿还利息 9900 元，杜站同意南彩霞少付 5000 元。（4）、向贺琴贷款账户支付 18400 元。本案讼争房屋为贺琴婚前个人财产，贺琴具有独立的处分权利。在贺琴、南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》中，签字双方为贺琴与南彩霞，杜站虽然在场，杜站未签字，说明南彩霞对该房屋产权情况是清楚明了的，也清楚合同的相对方是贺琴而非杜站。南彩霞称杜站所借他人款项，系南彩霞作为保人，南彩霞替杜站偿还该款的日期在《按揭房屋买卖协议》签订之前，而合同约定付款是在合同签订当日。并不能说明贺琴知晓并同意以该还款抵偿购房款项。南彩霞未提供证据证明贺琴委托杜站收取购房款项或委托出售。庭审中，本院要求南彩霞通知杜站出庭证明其主张，南彩霞未向法庭提交杜站证言。表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信代理人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。南彩霞作为欠款的保人，还款在前，签订买卖合同在后，双方协议明确约定南彩霞应向贺琴支付购房款。南彩霞向杜站支付款项并未征得贺琴同意，故其主张杜站行为形成表见代理、向杜站付款系给贺琴支付购房款的主张本院不予采信。2、南彩霞提供证据向银行支付按揭贷款 9100 元，贺琴认可南彩霞支付了 18400 元，贺琴自 认本院予以确认。3、关于贺琴诉请南彩霞返还房屋，庭审中贺琴称讼争房屋为贺琴出租给他人使用，故该项请求本院不予支持。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，贺琴、南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。贺琴、南彩霞双方均应依约履行合同义务。南彩霞明知贺琴对讼争房产享有独立的权利，未经贺琴同意以向他人偿还欠款等方式，向贺琴丈夫杜站支付款项，而未向合同相对方的贺琴支付购房款，其行为构成违约。贺琴要求解除双方协议的请求本院依法予以支持。南彩霞抗辩杜站系表见代理，证据不足，本院不予采信。综上所述，南彩霞因未按照合同约定履行付款义务，导致合同不能履行，双方签订的《按揭房屋买卖协议》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、贺琴与南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》予以解 除。二、南彩霞于本判决书生效后十日内，向贺琴退还西安 市新城区咸宁东路 408 号汇腾福锦苑2 幢 1 单元 22 层 12202 号房的《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金缴费票据、契税缴费票据、按揭银行卡、房屋钥匙。三、贺琴在本判决生效后十日内向南彩霞退还 18400 元购房款。 四、驳回贺琴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 100 元，由南彩霞负担。本院经审理查明，涉案房屋系贺琴在与杜站结婚前以按揭方式购买，首付款系贺琴所交纳，但婚后杜站也曾支付过房屋月供款。贺琴在与南彩霞的微信聊天记录中自述：涉案房屋所卖的钱都是杜站拿去了。据此可确定贺琴对南彩霞向杜站支付涉案房屋购房款的事实是知情的。一审法院查明的其他事实属实。本院认为，南彩霞与贺琴所签《按揭房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。贺琴以南彩霞未按约定支付首付款构成违约为由，要求解除《按揭房屋买卖协议》。但事实是南彩霞将购房款支付给了贺琴的丈夫杜站，而不是贺琴所述未支付首付款。本案的关键问题是，杜站收取南彩霞购房款的行为是否构成表见代理。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，贺琴与杜站系夫妻关系，涉案《按揭房屋买卖协议》签订之时，杜站也在场且有参与行为。因此，南彩霞作为表见代理中的相对人一方，有理由相信杜站收取其款项的行为是代理贺琴收取购房款。杜站系表见代理中的代理人，贺琴系被代理人。杜站收取南彩霞购房款的行为的法律后果，应当由贺琴承担。况且，贺琴对南彩霞向杜站支付购房款的事实是知情的。因此，贺琴以南彩霞未按约支付首付款为由要求解除涉案《按揭房屋买卖协议》，无事实依据。综上，一审以南彩霞未按合同约定履行付款义务导致合同不能履行为由判决解除涉案《按揭房屋买卖协议》，属认定事实存在错误，适用法律亦存在错误。一审判决应予撤销，并改判驳回贺琴要求解除涉案《按揭房屋买卖协议》及要求南彩霞返还《商品房买卖合同》原件等诉讼请求。南彩霞认为一审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉理由成立，本院依法予以采信。综上所述，南彩霞的上诉请求成立，依法应予支持；一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应撤销后予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8086号民事判决；二、驳回贺琴请求判令解除其与南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》及判令南彩霞返还《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、大修基金缴费票据原件、契税缴费票据原件、按揭银行卡及房屋钥匙和返还房屋的诉讼请求。一审案件受理费100元，由贺琴负担。二审案件受理费100元，由贺琴负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年七月三十日 书 记 员  张  佳  欣 1