海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2436号海南省文昌市人民法院民事判决书(2019)琼9005民初2436号原告：海南高经物业酒店管理有限公司，住所地：海口市龙昆北路华银大厦**。法定代表人：孙工，董事长。委托诉讼代理人：陈建兴，海南国浩律师事务所律师。被告：李白，男，汉族，1988年3月7日出生，广东省广州市人，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：赵兴，男，汉族，1964年3月4日出生，江苏省张家港市人，现住海南省文昌市。原告海南高经物业酒店管理有限公司（以下简称高经物业公司）与被告李白物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高经物业公司委托诉讼代理人陈建兴、张伟，被告李白委托诉讼代理人赵兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高经物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年5月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2019年4月30日，为3060元）；2.被告向原告支付自2016年5月1日起至本案裁判文书生效之日至的公摊水电费（暂计至2019年4月30日，为700.75元）；3.被告向原告支付滞纳金1128元（按实际欠费总额的30％计）4.本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭向本院变更诉讼请求的第1、2、3项为：1.被告向原告支付2016年5月1日起至2019年7月31日的物业服务费3311元；2.被告向原告支付自2016年5月1日起至2019年4月30日的公摊水电费700.75元；3.被告向原告支付滞纳金1204元（按实际欠费总额的30％计）。事实和理由：1.被告购买了位于海南省文昌市××道房产，房产建筑面积为47.16平方米。被告系文昌白金海岸一期小区的业主。2.2014年7月文昌白金海岸一期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，双方约定：原告为位于文昌市清澜高隆湾的白金海岸小区提供物业管理服务；合同期限自2014年7月20日起至2018年7月30日止，合同到期，若甲乙双方没有异议，本合同自动延续两年；物业管理费（含日常维修养护费），由乙方（原告）按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取（合同第二十一条第2款）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日加收1％的滞纳金（合同第二十一条第五款）。3.根据《海南经济特区物业管理条例》第三十九条的规定，白金海岸一期小区的共用部分和共用设施设备使用的水、电费用应由小区业主据实分摊。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用；5.由于被告拖欠物业服务费等费用、原告曾以电话、短信、书面催缴等形式催收欠费，但被告置之不理，拒不履行付款义务。综上，为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，恳请贵院判如所请。被告李白辩称，一、原告要求2014年7月30日之前的物业服务费无事实和法律依据。1.按照原告提供的和深圳盛孚物业所签订的交接协议和补充协议中显示深圳盛孚的17万物业费已经抵消；2.按照协议假设上述物业费成立，原告要收取物业费必须要取得深圳盛孚的授权委托，但原告没有提供；3.即使上述物业费存在，依据法律规定，债权人转让债权应该通知债务人，但被告至今未收到上述债权转让通知，因此该债权转让对债务人不发生效力；4.从时间上看，此债权即使存在，已过法律的诉讼时效，且物业服务合同的内容、标准及收费方案没有经过业主大会决定，违反《海南经济特区物业管理条例》第九条第3款、第4款的规定，因此业主委员会的决定无效，对小区业主不具有约束力。二、被告与小区的业主在知道原告和业主委员会的违法行为后要求其纠正，但其不予理睬，后被告和小区业主反复向文昌市住建局等行政机关进行了投诉，住建局经过调查确认了上述的违法行为，但原告和业主委员会拒绝纠正；三、即使物业合同符合法律要求，原告所提供的物业服务标准与约定的一级资质的服务标准相差甚远。经过文昌市住建局调查，其出具的文建信访复字（2018）130号答复意见书中确认了小区内脏乱差、路灯缺失、安防监控损毁、大量绿化遭到砍伐等事实。原告没有履行与业主委员会签订的白金海岸一期合作意向书，致使小区内的设备设施和绿化进一步的恶化。去年文昌住建局召开的六方会议中，经过二分之一的业主微信投票要求原告中止物业合同并移交物业管理权，但被告拒绝。根据最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的规定，原告自2018年7月30日以后已无权向业主主张物业费。四、原告无权以违反法律、行政法规强制性规定的合同条款来向答辩人主张物业费和违约金。根据《海南经济特区物业管理条例》第九条规定，《物业服务合同》中的第十七条和第二十一条规定没有经过业主大会讨论通过，因此系无效条款，因此原告依照《物业服务合同》中的第十七条和第二十一条规定主张物业费和违约金无事实和法律依据。五、公摊费用违反规定。依据《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第三条和第八条规定，原告未在公共区域安装独立水电表，也未按月将公摊费向业主公示，并且原告在收取水电费时，在政府规定的住宅用水、电价格上违规加收了40％以上远远超过了公摊费，原告强迫业主交纳的公摊费在行政机关的责令下，曾以书面的形式承诺退回业主，因此其所主张的公摊费没有事实和法律的依据。综上，原告的诉求没有事实和法律的依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于废止部分物业服务收费相关政策文件的通知》；二、被告提交的证据：1.文建信复字[2018]130号答复意见书；2.文建信复字[2016]28号答复意见书、文建信复字[2017]7号答复意见书；3.意向书。对原、被告双方有异议的证据，本院认定如下：一、原告提供的证据：1.《物业服务合同》，该合同系原告与业主委员会签订，对被告具有约束力，本院予以确认；2.催款书三张，拟证实原告多次书面和电话向被告催缴，但该组证据既无被告签名，原告也未提交被告收到催款书的证据，本院不予确认；二、被告提供的证据：1.海南省普通住宅物业服务标准（一级资质标准），该文件现已废止，本院不予确认；2.照片二十七页，该组证据无拍摄时间、、地点本院不予确认；3.《白金海岸一期物业管理合同》补充协议，真实、合法，但与本案没有关联性，本院不予确认。根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：李白是文昌市清澜高隆湾旅游大道一环西白金海岸一期小区2-527号房的业主，该房的建筑面积为47.16平方米。原告高经物业公司（乙方）与白金海岸一期业主委员会于2014年7月14日签订《物业服务合同》，双方约定由原告高经物业公司为白金海岸一期小区提供物业管理服务。《物业服务合同》第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”；第十七条约定“本合同期限为肆年，自2014年7月30日起至2018年7月30日止，合同到期，若甲乙双方没有异议，本合同自动延期肆年”；第二十一条第1款约定：常住业主或物业使用人应在每月10日前内履行交纳义务，候鸟型业主按半年或整年度一次性交纳物业管理费；第二十一条第2款约定：物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取；第二十一条第5款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日加收1‰的滞纳金。合同签订后，原告依约提供相应的物业管理服务，被告一直缴纳物业费直至2016年4月30日，之后便不再缴纳该费用。被告自2016年5月至2016年12月拖欠物业费为1.8元/月/㎡×47.16㎡×8个月=679.10元，被告2017年、2018年每年拖欠物业费1018.66元，被告2019年1月至7月拖欠物业费为1.8元/月/㎡×47.16㎡×7个月=594.22元，共计3310.64元。另查明，原告目前依然为涉案小区提供物业管理服务。本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告支付物业服务费、公摊水电费、滞纳金的诉讼请求是否应予支持。关于物业服务费的问题。本案是物业服务合同纠纷，原告高经物业公司与白金海岸一期业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为白金海岸一期的业主，应受《物业服务合同》的约束。对于被告辩称原告无权依照违反法律程序所签订的物业服务合同收取物业服务费的辩解，没有事实和法律的依据，本院不予采信。原告已经依约提供相应的物业管理服务，被告也应当履行支付物业服务费的义务。原告要求被告支付2016年5月1日起的物业服务费，于法有据，本院予以支持。原告主张物业服务费计算至2019年7月31日止，本院照准。关于公摊水电费的问题。《物业服务合同》中没有对公摊水电费作出约定，原告也未提交公摊水电费的发票及明细，对于原告的该主张，本院不予认可。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告迟延支付物业管理费已经构成违约，应向原告支付滞纳金。原告主张按照欠费总额的30％计付滞纳金过高，已超出给原告造成的损失，应予调整。滞纳金酌定按年利率6%计算为宜。根据《物业服务合同》第二十一条第1款“候鸟型业主按半年或整年度一次性交纳物业管理费”之约定，被告当年拖欠的物业费自次年1月1日起计算滞纳金。滞纳金分段计算如下：自2017年1月1日起以679.10元为基数按年利率6%计算至付清之日，自2018年1月1日起以1018.66元为基数按年利率6%计算至付清之日，自2019年1月1日起以1018.66元为基数按年利率6%计算至付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告李白于本判决生效之日起十日内向原告海南高经物业酒店管理有限公司支付物业服务费3310.64元及滞纳金，滞纳金分段计算：自2017年1月1日起以679.10元为基数按年利率6%计算至付清之日，自2018年1月1日起以1018.66元为基数按年利率6%计算至付清之日，自2019年1月1日起以1018.66元为基数按年利率6%计算至付清之日；二、驳回原告海南高经物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李白未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币83.1元，由原告海南高经物业酒店管理有限公司负担14.5元，由被告李白负担68.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 于葆龄 二〇一九年八月二十九日法官助理 吴清岳书 记 员 刘灿东附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。