广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1183号上诉人（原审被告）：何永中，男，汉族，1968年8月24日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：龙喜福，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈容航，广东金卓越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄红枚，女，汉族，1966年9月28日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢永情，广东翰泰律师事务所律师。上诉人何永中与被上诉人黄红枚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告何永中不服一审判决，上诉请求：一、请求贵院依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初4249号民事判决，并依法改判驳回被上诉人黄红枚的起诉。二、本案一审诉讼费及上诉费用全部由被上诉人黄红枚承担。事实和理由：一审法院因认定事实错误以及适用法律错误，导致一审判决认定事实不清，依法应当改判并驳回被上诉人黄红枚的起诉。上诉人认为一审法院认定事实存在错误主要体现如下：一、本案没有任何证据证明涉案的厂房没有取得建设工程规划许可证，被上诉人没有向一审法院提交任何相关证据对其主张予以佐证，一审直接依据被上诉人的陈述就认定涉案的厂房没有取得建设工程规划许可证明显证据不足，明显的认定事实错误。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案而言，本案所谓涉案厂房没有办理建设工程规划许可证的举证责任应当由被上诉人举证证明；被上诉人应当向法院提交涉案厂房没有办理建设工程规划许可证的相关证据来证明其主张，被上诉人完全可以向惠阳区住房和城乡规划建设局取得该厂房未办理建设工程规划许可证的相关证据并提交给一审法院，但被上诉人并没有向一审法院提交任何证据，一审法院仅凭被上诉人的口头陈述就认定涉案厂房没有办理建设工程规划许可证，显然是错误的，明显的认定事实错误。2、涉案的厂房究竟是否已经办理了《房地产权证》，一审法院并没有查清事实，被上诉人没有向一审法院提供任何证据即被上诉人没有向一审法院提供惠阳区房管局（不动产管理局）出具的未办理房屋产证的相关证明，一审法院仅仅依据被上诉人的陈述，就认定涉案的厂房没有办理房屋产证，一审法院显然过于轻率，一审法院对此事实的认定明显没有证据可以佐证，明显属于认定事实错误。二、《厂房租赁合同》是上诉人与被上诉人双方签署的，是双方真实意思的表示，上诉人不存在任何违反合同约定的行为，一审对此事实予以了确认，若涉案厂房真的没有办理建设工程规划许可证及房地产权证，则被上诉人存在明显的缔约过错责任，刻意隐瞒了没有办理建设工程规划许可证及房地产权证的重大事实；而作为合同相对方的上诉人并不存在任何过错。在上诉人没有任何违约情形的情况下，被上诉人对于其没有办理建设工程规划许可证及房地产权证而擅自出租的违法性是明知的，且是刻意对上诉人进行了隐瞒，其本身具有重大的缔约过错；现被上诉人以其自身的违法事实为由提起本案的诉讼，其真正的目的是在于获取超出合同逾期的更大利益（为擅自涨租35000元达到75000元），其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖，而且违反了《民法总则》的公平诚信原则以及公序良俗的原则，对被上诉人的起诉依法应当予以驳回起诉。1、《厂房租赁合同》签署之时，上诉人曾要求被上诉人提供涉案厂房的《房地产权证》用于办理营业执照的登记注册及环评，但被上诉人告知上诉人，房屋产权证还在办理之中，被上诉人称可以提供涉案厂房的国有土地使用权证以及《关于建设工程竣工验收消防备案的告知函》给上诉人用于办理营业执照的登记注册，随后，被上诉人将涉案厂房的土地使用权证及《关于建设工程工验收消防备案的告知函》等发送给上诉人，出于对被上诉人的信任，上诉人持前述资料办理了工商营业执照的注册登记及环评。若涉案厂房真的没有办理建设工程规划许可证，则被上诉人存在明显的缔约过错责任，隐瞒了没有办理建设工程规划许可证及房地权证的重大事实；作为《厂房租赁合同》一方的当事人，上诉人已尽到合同当事人的审慎义务，不存在任何过错。2、既然《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，那么双方就应当完全履行合同；被上诉人在签约时刻意隐瞒未办理房地产权证的重大事实，明显属于重大缔约过错责任。3、被上诉人对于其没有办理建设工程规划许可证及房地产权证而擅自出租的违法性是明知的，而被上诉人却以未办理建设工程规划许可证及房地产权证逼迫被上诉人每月涨租35000元即将租金由每月40000元提高到75000元，遭到被上诉人的拒绝，从而以其明知的违法性为由即以合同无效为由提起诉讼达到其单方恶意解除合同的目的，其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖，而且违反了《民法总则》的公平诚信原则以及公序良俗的原则，对被上诉人的起诉依法应当予以驳回起诉。三、由于签署《厂房租赁合同》的时候，刻意隐瞒了没有办理建设工程规划许可证及房地产权证的重大事实，被上诉人作为合同相对方，在上诉人向被上诉人提供了土地使用权证及建设工程竣工验收消防备案告知函办理营业执照的登记注册以及环评，且成功办理了营业执照的登记注册以及环评。因此，被上诉人有理由相信上诉人所称的房地产权证正在办理之中，有理由相信上诉人涉案的厂房办理了建设工程规划许可证。涉案厂房已取得惠州市人民政府颁发的土地使用权证【土地证号:惠阳国用（20X1）第0600X**】，且已于2015年12月23日取得惠阳区公安消防大队发布的建设工程竣工验收消防备案告知函，根据该告知函可以证明该厂房已经取得建设工程竣工验收及消防备案；众所周知，建设工程竣工验收消防备案的前提与基础是已经完成竣工验收（包含消防竣工验收），既然已经完成竣工验收（包含消防竣工验收）及消防备案，表明该厂房是可以投入使用的；也就证明该厂房应当已经取得建设工程规划许可证。对此，上诉人已尽到合同一方当事人的审慎义务，不存在任何缔约过错；被上诉人有理由相信上诉人所称的房地产权证正在办理之中，有理由相信上诉人涉案的厂房已经办理了建设工程规划许可证。四、一审判决机械地简单地适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，明显属于适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。虽然该司法解释作出了上述规定，但《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。显然，没有取得建设工程规划许可证进行建设的，并非必然无效，完全可以由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设或处建设工程造价百分之十以下的罚款，予以补办相关手续。换句话说就是没有取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门决定是责令停止建设、拆除还是处建设工程造价百分之十以下的罚款；若是拆除，租赁合同肯定无效：但若是罚款、补办相关手续，则并不必然导致租赁合同无效。具体到本案件而言，涉案厂房即便没有办理建设工程规划许可证，也应当由惠阳区住房和城乡规划建设局先行进行行政处理，若惠阳区住房和城乡规划建设局认为必须拆除的，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定确认合同无效；若惠阳区住房和城乡规划建设局认为非必须拆除，但需要罚款处理的，则不宣依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定确认合同无效，而应当认定租赁合同有效。因为法律发生了变化，因此，在审理没有办理取得建设工程规划许可证的涉案厂房租赁合同纠纷时，不能机械地、简单地适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而应当根据《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)第六十四条规定结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行审理。从法律适用方面来讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行的文件，《中华人民共和国城乡规划法》（2015修正）是2015年年4月24日发布并生效的；从法律层级来讲，《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)是属于法律层级，而《最高人民法院关于审理城镇房星租赁合同到纷案件具体应用法律若干问题的解释》则属于司法解释层级，显然当两者冲突时，优先适用《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)；从发布时间的先后顺序来讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释是于2009年9月1日起正式实施，《中华人民共和国城乡规划法》(2015年修正)是2015年4月24日发布并生效的，显然，根据后法优先于先法的法律适用原则，应当优先适用于《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）。2、司法实践也表明，对于没有取得建设工程规划许可证的建筑物所形成的租赁合同的效力应当由行政主管部门对于房产是否属于违法建筑及其权属问题作出最终处理后再做认定，广东省深圳市中级人民法院2017粤03民终19135号民事裁定书对此类案件情形作了具体的认定，直接裁定驳回起诉。该裁定属于已经生效的法律文书，对本案件的处理有着指导作用。因此，一审法院简单的机械地依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决实属不当，属于适用法律错误。3、即便尚未取得房屋产权证，也不能证明涉案的厂房为违法建筑，也就不能证明《厂房租赁合同》属于无效合同，必须以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提与基础。涉案厂房符合厂房所在地的整体城乡规划，不存在被拆除的可能性；即使没有办理建设工程规划许可证，也可以通过向规划建设部门申请补办的形式予以补办，将违法建筑过渡为合法建筑；被上诉人的行为属于恶意违约行为及恶意诉讼行为，其目的是想通过合法的方式达到实现其非法的目的。厂房位于工业园区内，符合厂房所在地的整体城乡规划，土地用途也是工业用途，实际建设的也是工业厂房，不存在被拆除的可能性。即使没有办理建设工程规划许可证，也可以通过向规划建设部门中请补办的形式予以补办，将违法建筑过渡为合法建筑。综上，上诉人认为一审法院作出的一审判决属于事实认定错误和法律适用错误的错误判决，为维护上诉人的合法权益，上诉人恳请贵院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。被上诉人黄红枚辩称，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于与规划主管部门不存在规划行政许可的消极事实，反之，已取得建设工程规划许可证则属于与规划主管部门存在规划行政许可法律关系的积极事实，根据法释（2015）5号《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一项的规定，再结合证据法理论，应当由主张涉案房屋已取得建设规划许可证的当事人承担举证责任，本案中，上诉人主张涉案房屋已取得建设规划许可证，依法应当承担举证责任，上诉人提供的证据不能证明涉案房屋已取得建设规划许可证应承担不利后果。上诉人主张涉案房屋已取得建设规划许可证事实的举证责任由被上诉人承担，是其对法律的错误理解。涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，依法属于无效合同，无效合同始终无效，且具有不可履行性，任何一方合同当事人均有权诉请确认合同无效，法院经依法审查存在合同无效的法定情形，应当认定并宣告合同无效，被上诉人的诉请并无不当，上诉人主张被上诉人滥用诉权缺乏事实和法律依据。综上，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原审原告黄红枚向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告立即向原告返还位于惠州市惠阳区××洞××段的厂房、办公楼和宿舍，并向原告支付腾空搬离之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费以75000元/月为基数，从2018年10月1日起计至腾空搬离之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，原告（出租方，合同称甲方）与被告（承租方，合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将其位于惠州市惠阳区××洞××段钢筋水泥结构的厂房及办公楼（面积4400平方米）出租给被告用于经营五金加工。租赁期限为10年，自2017年7月1日起至2026年12月31日，月租金为40000元，租金每月交付（本院注：未约定租金支付具体日期）。签订合同时需支付保证金70000元。合同还对其他方面进行了约定。合同尾部书写备注：自2021年1月1日起租金为45000元，自2026年1月1日起租金为48600元。合同签订后，被告除了向原告支付保证金70000元外，每月均足额转账支付租金给原告（庭审时，双方确认租金支付至2018年12月）。原告以涉案租赁物没有取得相关建设工程规划许可证为由提起本案诉讼，要求确认合同无效，并主张按同地段同类型的租金标准75000元/月计付占有使用费。被告对此则认为合同不需要解除，退一万步，即使原告没有办理建设工程规划许可证，那么按照城乡规划法，原告仍可以补办，原告不补办是恶意的行为，即使涉案的厂房没取得规划许可证，根据城市规划法的规定，也应当先由行政规划部门对涉案房产是否属于违法建筑以及对处罚结果形成后，才由法院根据处罚结果对合同的效力进行认定；即使要计算占有使用费，也应按合同标准计算。另查明，涉讼租赁物所在的土地系案外人惠州市明城五金制品有限公司以出让方式取得（证号：惠阳国用［201X］**）。2015年12月23日，惠阳区公安消防大队向原告发出一份《关于建设工程竣工验收消防备案的告知函》，该函载明：你单位厂房已根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）的要求，在“广东消防网”（网址：http//www.gdfire.gov.cn)“广东消防网上办事服务大厅系统”中备案，消防设计备案号为：44000WSJ1500XXX42；消防验收备案号为：440000WYXXX0032421，系统中所填内容由你单位自身负责。原告自述该租赁物只有厂房第一层有办理消防验收备案，其余均未办理消防验收备案，涉讼租赁建筑物均未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，涉讼《厂房租赁合同》虽然系原被告双方真实意思表示，但涉讼租赁物至今未取得有建设工程规划许可证或者产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，属于无效合同。现原告要求确认合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为涉讼租赁物经消防验收备案并由此推定涉讼厂房应当已经取得建设工程规划许可证，且合同无效应以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提和基础。被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告理应将涉讼租赁物腾空并交还给原告。同时，鉴于被告已将占有使用费支付至2018年12月份（含12月），且仍在占有使用涉讼租赁物，故被告需向原告支付占有使用费至腾空交付之日止，但原告主张的75000元/月计算标准及起算时间不当，本院予以调整，应参照合同约定的40000元/月的标准计付，自2019年1月1日起算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄红枚与被告何永中于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告何永中应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼的租赁物（即位于惠州市惠阳区××洞××段钢筋水泥结构的厂房及办公楼）腾空并交还给原告黄红枚。三、被告何永中应在本判决发生法律效力之日起十日内按40000元/月的标准向原告黄红枚支付自2019年1月1日起计至腾空交付涉讼租赁物之日止的占用使用费。四、驳回原告黄红枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告黄红枚负担50元，被告何永中负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同是否无效，在此基础上，上诉人是否应腾空返还厂房以及支付占用使用费？具体评述如下：关于涉案租赁合同是否无效的问题。上诉人主张涉案《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，上诉人不存在任何违反合同约定的行为，涉案合同应属有效合同。被上诉人则主张涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，涉案合同应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法条，结合本案现有证据，本院认为，被上诉人作为出租人有告知租赁物基本情况的义务。上诉人作为完全民事行为能力人，对于涉案厂房是否取得建设工程规划许可证，在签订涉案《厂房租赁合同》时也理应尽到合理的注意、核实义务。现涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，依据现有证据和上述规定，一审认定双方于2017年7月1日签订的涉案合同无效，有事实和法律依据，并无不当，二审予以维持。关于合同无效的情况下，上诉人应否腾空返还厂房以及支付占用使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，因涉案租赁合同无效，上诉人因该租赁合同占用的租赁物应返还给被上诉人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效，但上诉人仍占用涉案租赁物，因此一审判决上诉人参照合同约定的40000元/月租金标准，支付占用租赁物期间的占用费，有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年八月十四日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。