北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初16354号原告：梁川，男，1985年3月3日出生，汉族，中国石油海洋工程有限公司干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹丽娜，北京市隆安律师事务所律师。原告：赵琳，女，1986年6月3日出生，汉族，中国石油工程技术有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹丽娜，北京市隆安律师事务所律师。被告：高天虹，男，1944年3月18日出生，汉族，中华人民共和国国家审计署科研所退休干部，住北京市朝阳区。监护人：高月玥，女，1976年5月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张占彬，北京市华泰律师事务所律师。被告：曹丽华，女，1946年1月4日出生，汉族，北京积水潭医院退休医生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张占彬，北京市华泰律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，该公司法务专员。原告梁川、赵琳与被告高天虹、曹丽华，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁川，原告梁川、赵琳之共同委托诉讼代理人徐洋，被告曹丽华，被告高天虹、曹丽华之共同委托诉讼代理人张坤、张占彬，第三人链家公司之委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁川、赵琳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告协助二原告办理位于北京市西城区裕中西里33号楼1901号房屋的过户手续，将房屋过户至梁川、赵琳名下；2.请求判令二被告将上述房屋交付给二原告；3.请求判令二被告向二原告支付违约金1600000元；4.请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年9月5日，两原告与被告高天虹通过第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定两原告以7300000元购买被告位于北京市西城区裕中西里33号楼1901的面积为85.90平方米的房屋，定金为100000元。合同是郎威代高天虹签订的，因为郎威是律师，对合同条款抠的很细，郎威跟高天虹电话沟通好几次，包括租户腾房时间、合同价款、首付款、付款账户，郎威打完电话后，我们才签的合同。合同签订后，原告依约向高天虹支付了购房定金100000元。2016年11月26日，高天虹向我们出示了起诉书和传票说涉案房屋有诉讼，要等诉讼案件完结后再履行合同，我们也同意等待，一等就是两年。2018年3月17日，被告通过中介告知原告如果继续履行，需要多付购房款1500000元，原告不同意，并于3月20日向高天虹发出律师函要求继续履行合同承担违约损失。2018年3月24日，原告与曹丽华见面商谈，对方还是要求涨价。后经多次沟通，被告拒绝办理网签、办理贷款、交割房款和过户等后续事宜，综上，被告拒不继续履行合同的行为已构成严重违约，故原告诉至法院。高天虹、曹丽华辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，根据公证委托书的约定，房屋出售价格由业主高天虹决定，并在签署买卖合同之前以短信或微信形式告知受托人郎威。而受托人郎威在对房屋价格未征得委托人同意的情况下与原告私自签订了房屋买卖合同，属于无权、超越代理权的行为，二被告未予追认，该合同应属无效。第二，郎威在与二原告签订房屋买卖合同时，另案尚未审结，郎威属于一房二卖，合同应属无效。此外，另案中评估涉案房屋在2017年11月23日的市场价格为9570000元，但郎威以4360000元卖给二原告，侵害了二被告的合法权益，虽然涉案房屋买卖合同中约定家具、家电、装饰装修及配套设施作价2940000元，但房屋内无任何家具，郎威与二原告明显是规避国家税收，构成恶意串通，该合同应属无效。第三，高天虹在2018年9月19日被宣告为限制行为能力人，并不能排除高天虹在给郎威做公证委托时已经是限制行为能力人，而郎威在与二原告签订房屋买卖合同时，也未征求曹丽华意见。第四，交易资金托管提示函载明本次房屋交易资金中的120000元由双方自行交付，放弃资金托管，但高天虹仅收到100000元，剩下的20000元我们怀疑二原告把钱给郎威了。链家公司述称，同意配合原、被告办理房屋过户及腾退手续，对其他诉讼请求不发表意见。高天虹在签订合同前几天跟我公司就涉案合同的成交价款、履行期限、履行方式进行过电话联系，最后高天虹与经纪人朱某电话协商以7300000元成交。合同签订当天，赵琳将定金100000元转账支付给高天虹账户，另外有20000元是物业交割保证金，这120000元约定由双方自行交付，放弃资金监管。大概在9月15日左右，高天虹告知因通过我爱我家居间出售涉案房屋有诉讼，待诉讼结束再履行本案合同，原告也同意了。2016年9月，涉案房屋房源核验通过。2016年9月20日，原告的购房资格核验通过。2016年12月，我公司带原告去银行预审贷款资质。2017年3月，高天虹通知另案诉讼快要完结，可以继续履行合同。因购房资质审核有效期为一个月，所以我公司继续给原告做资质审核，分别于2017年3月22日、2017年5月27日、2017年10月20日提交了购房资格审核。2018年3月，高天虹告知另案纠纷要完结了，希望与原告协商履行合同事宜，原被告及我公司人员，在高天虹家楼下见面谈话三次，均因对房屋价格产生分歧协商未果，据经纪人回忆是二被告想把购房款提高1300000元，二原告不同意。本院经审理认定事实如下：位于西城区裕中西里**楼1901的房屋（以下简称涉案房屋）于2000年10月8日登记在高天虹名下，产权来源为成本价售房，房屋建筑面积为85.9平方米。高天虹与曹丽华系夫妻关系，二人育有一女高月玥，涉案房屋系高天虹与曹丽华在夫妻存续期间取得。2016年6月30日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意高天虹办理涉案房屋出售产权变更登记。2016年7月4日，高天虹和曹丽华作为委托人，向受托人郎威出具了委托书，载明委托郎威全权办理出售诉争房屋的如下事项，包括代为签订房屋买卖合同、代办网签手续及注销网签手续；如买方需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续；代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；代为办理商业贷款手续等事宜；代为办理物业交割手续；代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产有关的文件；上述房地产交易房款及定金均要打入业主高天虹账户；上述房地产出售金额由业主高天虹决定，并在签署买卖合同之前以短信或微信形式告知受托人郎威。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。该《委托书》经北京市国信公证处予以公证，并出具（2016）京国信内民证字第11278号公证书。2016年9月5日，郎威代高天虹作为出卖人，与梁川作为买受人，梁川代赵琳作为共同买受人，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋以成交价格4360000元，装饰装修及配套设施作价2940000元的价格出卖给买受人。付款方式为定金100000元，贷款3000000元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，郎威代高天虹作为出卖方（甲方），梁川及梁川代赵琳作为买受方（乙方），链家公司作为居间方（丙方），三方签订了《补充协议》，约定涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计7300000元，乙方于2016年9月5日将定金100000元支付甲方，定金视为首付款的一部分，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲乙双方应于出网签合同和评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方于银行批贷后5个工作日内将首付款4080000元以理房通托管的方式支付给甲方，在银行批贷且全部首付款资金监管完成后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方从购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，于过户后且甲方房屋内全部户口迁出后5个工作日内以理房通托管的方式支付给甲方，留存20000元作为物业交割保证金，于办理物业交割当日自行支付给甲方，物业交割时间为甲方收到银行尾款后5个工作日内。甲方确认，涉案房屋中本合同签署之时为北京市三帆中学附属小学的学区房。协议第五条违约责任约定甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。协议第六条其他中载明涉案房屋为央产房，甲方应于2016年6月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。协议签订当日，梁川分两笔向高天虹转账汇款共计100000元，交易附言为定金，并设置了向136XXXX****发送短信通知。高天虹和曹丽华认可该手机号码为高天虹的手机号码，表示高天虹于2016年9月6日收到北京银行芳草地支行的短信提醒，显示入账100000元，但不知道是买卖涉案房屋的定金。2018年3月，梁川向高天虹发送了律师函，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同。另查，一、2016年5月27日，案外人林欣以高天虹不予配合办理涉案房屋的央产上市手续，合同无法继续履行为由诉至本院，要求解除其与高天虹就涉案房屋签订的房屋买卖合同、返还定金并支付违约金。本院于2018年1月29日作出（2016）西民初字第14978号民事判决，判决解除了双方签订的房屋买卖合同，高天虹退还定金并支付违约金。在该案中，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》显示，涉案房屋在2017年11月13日价值时点的房地产总价值为9573300元。二、梁川、赵琳主张在（2016）西民初字第14978号审理过程中，高天虹、曹丽华曾明确向其表示按7300000元继续履行本案合同保证不涨价，在该案审结后，高天虹、曹丽华向其表示要求涨价，否则不再交易。梁川、赵琳就其上述主张向本院提交录音四份：在2016年11月26日的录音中，曹丽华表示林欣是用6000000元告的，后来听说咱们这个7300000元。高天虹表示郎威可以全权代表他，不管今后房子涨多少钱都不会跟梁川多要一分钱，等时机成熟就办理网签。在2018年3月24日的录音中，曹丽华表示不明白为什么7300000元分成两部分。链家公司朱某表示，一部分是交税的，另一部分不交税，只要房子在就是给7300000元。曹丽华继续表示2017年年底出了一个房屋价值评估，涨价太大，我也不想讹人，但梁川已经享受到增值的优惠，问梁川能补多少，并表示不愿意买可以赔钱退给梁川。在2018年4月1日的录音中，高天虹表示房屋买卖由曹丽华定。曹丽华表示如果不加价就退房，最低加价1300000元。梁川表示要回去和家里商量。在2018年4月9日的录音中，梁川表示按照合同约定的7300000元来履行合同。曹丽华表示认可出售价格为7300000元，但从物业拿了合同才知道房价4300000元，这点郎威没有告诉她，要求梁川把4300000元加上1000000元变成5300000元，否则不同意出售房屋，不同意以7300000元履行合同。高天虹、曹丽华、链家公司认可上述录音的真实性，但高天虹、曹丽华表示录音是偷录的，是对方设计好的。梁川、赵琳另提交2016年9月5日的录音一份，证明其与郎威就网签价格等合同条款进行了长时间的磋商。高天虹、曹丽华表示真实性无法核实，曹丽华又表示录音中应该是郎威的声音但不能确定。链家公司对录音的真实性予以认可。三、梁川、赵琳申请证人朱某到庭作证。朱某陈述：其是链家公司的经纪人，为涉案房屋买卖提供居间服务，签订涉案合同之前，郎威向其表示跟业主高天虹沟通的房屋价格是7300000元，并出示了公证过的委托书。合同签订时郎威与高天虹打过几次电话，并就房屋价格是7300000元当场向高天虹再次确定。其根据梁川的贷款金额推了一个网签价格，其他算作装饰装修作价。其中定金100000元和物业交割保证金20000元，由双方自行交付，不做资金监管。合同签订后，梁川向高天虹提供给郎威的收款账号支付了定金100000元，其为双方办理了房屋核验和购房资格核验。后来郎威告知涉案房屋的上一个买家起诉了高天虹，梁川表示可以等，时间不要太长。2016年11月26日，其组织买卖双方商谈，高天虹表示不管房子涨多少价都卖给梁川，并未对本案合同约定的7300000元提出异议，但高天虹拒绝签订补充协议。后来就与高天虹失去联系。2018年初，曹丽华表示在另案诉讼中对涉案房屋的市场价格做了评估，评估价格为9500000元，跟本案出售价格相差太大，要求买方加价1800000元，梁川不同意。2018年3月左右，其再约买卖双方商谈，卖方还是要涨价，梁川不同意，在发送催告函后就起诉了。梁川、赵琳对朱某的证言予以认可。高天虹、曹丽华表示认可朱某所述房屋价格和装修价格是其推断出来的，对朱某的其他证言不予认可，认为朱某是本案的利害关系人。链家公司对朱某的证言予以认可。四、梁川、赵琳表示高天虹、曹丽华擅自提高房屋价格拒绝出售房屋应按照补充协议约定支付房屋价款20%的违约金，但合同约定的违约金标准过低，要求调整到1600000元，梁川、赵琳就其主张向法院提交了房屋租赁合同、租金支付凭证及网页打印件予以证明，表示其所受损失为租金损失、房贷利息损失、诉讼费及律师费。高天虹、曹丽华对上述证据的真实性不予认可，并表示合同约定的违约金标准过高，认为违约金的标准应按照定金罚则确定，高天虹、曹丽华未就其主张提交证据予以佐证。五、高天虹、曹丽华向本院提交了签证页、手写证明材料及档案袋封面，主张涉案房屋买卖合同签订时，其二人不在国内，2018年3月初才从物业处拿到郎威转交的涉案合同。高天虹、曹丽华另提交了其与链家公司签订的钥匙托管协议，证明涉案房屋装修情况为简装，不存在装修装饰作价2940000元的事实基础，主张梁川、赵琳与链家公司串通偷税漏税。梁川、赵琳对证明材料及钥匙托管协议的真实性不予认可。再查，一、本案审理过程中，曹丽华向本院另行提起诉讼，申请宣告高天虹为限制民事行为能力人。本院于2018年10月16日作出（2018）京0102民特2207号民事判决书，宣告高天虹为限制民事行为能力人。2019年1月2日，曹丽华向本院提起诉讼申请指定高月玥为高天虹的监护人，本院于2019年1月15日作出（2019）京0102民特3号民事判决书，指定高月玥为高天虹的监护人。二、高天虹的监护人高月玥要求对其于2016年7月4日给郎威做公证委托时是否具备民事行为能力进行鉴定，经双方协商选定北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科进行鉴定。2019年2月12日，该鉴定机构以鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力为由，决定不予受理。2019年2月25日，高天虹的监护人高月玥向法院申请宣告高天虹自2015年5月1日至2018年10月15日为限制行为能力人，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科于2019年4月9日出具不受理鉴定说明，以鉴定要求超出本机构技术条件为由决定不受理该鉴定申请。2019年4月28日，高月玥向法院申请撤诉。诉讼过程中，本院依梁川、赵琳申请，于2018年6月7日作出（2018）京0102民初16354号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。审理中，梁川将剩余购房款7200000元提存至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高天虹、曹丽华委托案外人郎威代为出售涉案房屋，并办理了委托书公证手续，郎威代高天虹与梁川、赵琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。高天虹、曹丽华认为涉案合同因梁川规避税收征管应属无效。需要指出的是，房屋买卖交易人均有按照国家相应税收法律法规进行纳税的义务，但该情况并不影响涉案合同效力和构成履行障碍，高天虹、曹丽华据此拒绝履行合同缺乏依据。高天虹主张其向郎威出具委托书时可能是限制民事行为能力人继而认为涉案买卖合同应为无效。对此本院认为，本院在另案中曾依据高月玥的申请委托鉴定机构对高天虹2015年5月1日至2018年10月15日期间是否具有民事行为能力进行司法鉴定，但终因鉴定要求超出本机构技术条件为由，鉴定机构未能受理该鉴定，高月玥申请撤诉。高天虹虽在2018年10月16日被宣告为限制民事行为能力人，但本院不能据此推断出高天虹在2016年7月向郎威出具委托书时不具备相应的民事行为能力的结论，因此，高天虹的该项主张缺乏证据，本院难以采信。在梁川已将剩余7200000购房款提存的情况下，现梁川、赵琳要求高天虹、曹丽华履行房屋过户义务、交付房屋义务的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院均予以支持。合同中约定若拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格，梁川、赵琳有权按照房屋总价款的20%主张违约金。根据梁川、赵琳提供的录音证据，同时结合链家公司工作人员对当事人之间买卖房屋过程的描述，可以认定在另案中对涉案房屋作出价值评估后，高天虹、曹丽华明确作出了要求提高房屋交易价格，拒绝出售房屋的意思表示，高天虹、曹丽华构成违约，应承担违约责任。关于高天虹、曹丽华所持受托人郎威就房屋价格未征得其同意且其未予追认，进而导致合同无效的抗辩意见，因郎威在签订涉案合同时出具了经公证的委托书，委托书载明的房屋出售金额由业主高天虹决定，并未明确表明系对高天虹、曹丽华、郎威之外的购房人作出要求，且在2016年11月26日录音中高天虹、曹丽华非但没有对房屋价格提出异议，而是向梁川保证不涨价，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于违约金具体数额，梁川、赵琳认为合同约定的违约金过分低于造成的损失，请求法院予以增加，高天虹、曹丽华认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以减少，对此本院认为梁川、赵琳系针对高天虹、曹丽华擅自提高房屋价格、拒绝出售房屋的违约行为主张违约金，在本院已判决双方继续履行合同，梁川、赵琳能够获得履行利益的基础上，以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以调整，酌定高天虹、曹丽华应向梁川、赵琳支付违约金300000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，高天虹、曹丽华协助梁川、赵琳办理在北京市西城区裕中西里33号楼1901的房屋的产权过户手续，将房屋过户至梁川、赵琳名下；二、自本判决生效之日起七日内，高天虹、曹丽华将位于北京市西城区裕中西里33号楼1901的房屋交付给梁川、赵琳；三、梁川、赵琳于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付高天虹、曹丽华剩余购房款7200000元；四、自本判决生效之日起七日内，高天虹、曹丽华支付梁川、赵琳违约金300000元；五、驳回梁川、赵琳的其他诉讼请求。案件受理费74100元，由梁川、赵琳负担10824元（已交纳），由高天虹、曹丽华负担63276元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全申请费5000元，由梁川、赵琳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  田晓昕审判员  徐澜涛审判员  李彦周二〇一九年八月十三日书记员  郭莹莹