江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初4056号原告：殷如君，男，1973年9月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：郑旭伟，江苏国山律师事务所律师。被告：周才中，男，1972年4月26日生，汉族，住宜兴市。第三人：邵国大，男，1957年6月28日生，汉族，住宜兴市。第三人：杨同娣，女，1941年1月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周才中（系杨同娣之子），男，1972年4月26日生，汉族，住宜兴市。原告殷如君与被告周才中与第三人邵国大、杨同娣确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序独任审判，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告殷如君的委托诉讼代理人郑旭伟、被告周才中、第三人邵国大到庭参加诉讼,于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告殷如君的委托诉讼代理人郑旭伟、被告暨第三人杨同娣的委托诉讼代理人周才中、第三人邵国大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷如君向本院提出诉讼请求：1、请求确认东郊三期D区19幢401、19幢自行车库23号为原告所有。2、被告邵国大停止侵害。3、诉讼费用由被告承担。后撤回对被告邵国大停止侵害的诉讼请求及诉讼费由被告承担的诉讼请求，并变更诉讼请求为：请求确认2018年4月6日与周才中、周茂坤签订的房产买卖协议有效。事实与理由：2018年4月6日，殷如君与被告周才中通过中介公司签订《宜兴市房产买卖协议》，约定将其所有的东郊三期D区19幢401、19幢自行车库23号卖给殷如君，其于当日付购房款59万元，房屋也进行了交付，并将拆迁协议、钥匙等交付。2018年11月初在进屋装修时发现邵国大将房屋门锁堵住，不让其施工，多次报警未果。该房屋系周才中之父周茂坤名下房屋拆迁所得，周茂坤已死亡，由其母杨同娣及周才中继承。被告周才中辩称，房屋是我父亲周茂坤名下的，当时拆迁时我也一并签字，当时拆得三套房屋，已出售两套。我是独生子女，房屋出卖给殷如君时父亲已过世，出售房屋是经过我母亲同意的。房屋已经交付，房款已支付59万元，余款2万元约定房屋过户时才付清，收到房款后我一部分用于还债，一部分用于投资。我与邵国大之间是朋友，有借款往来，当时他问我借款给我有无抵押，我只有房屋且房屋没有房产证，所以就做了个买卖协议，但说好还钱后房屋买卖协议就作废，房屋也没有实际交付。已经陆续归还部分借款，现在还差邵国大28.15万元。邵国大知道我卖掉了房子，问我要10万元，但我拿不出那么多，所以拖到现在。第三人邵国大辩称，2012年其与周才中签订借条40万元，在签署借条的同一天签署40万元的房屋买卖合同，双方约定如果借款还清就不用买卖房屋，如果钱不还，房屋就归其。2018年9月初周才中说要卖房，其表示如果卖出去了要还其10万元，到9月底去看房屋已经被卖了在装修了，但周才中拿到房款59万元却未归还借款分文，因此将房屋换锁，不让殷如君装修，并且报警。现要求支付其10万元并将26幢13号车库抵偿，否则不同意房屋买卖。第三人杨同娣辩称，关于房屋的意见与周才中意见一致。与殷如君签订的合同上的指印是其按的。经审理查明：2010年9月28日周茂坤（周才中）与江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司（委托方：宜兴市城北房屋拆迁有限公司）签订拆迁安置协议，地址：学圩，拆迁面积215.22平方米，拆迁补偿款总额160606元，安置房为东三B区26幢201室，93.29面积平方米，及26幢13号车库，230.21平方米；28幢401室，面积93.29平方米及28幢27号车库，15.12面积平方米；19幢401室，面积112.36平方米及19幢23号车库10.08平方米。2015年6月27日周茂坤因病亡故。2018年4月6日周才中与殷如君签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定“甲方（原产权人）周茂坤、（共有人）周才中将坐落于本市东郊三期D区19幢401室的房产（房屋所有权证号：待领）出售给乙方，建筑面积112.36平方米，本幢楼下23号车库大约10.08平方米包括在总房价内，房屋为全新毛坯，房屋成交价610000元，2018年4月4日付20000元，2018年4月6日付570000元，剩余房款20000元到过户时一次性付清。房屋于2018年4月8日前交付……”等内容。该合同下方有周才中、殷如君签名，并按指印，中介方“宜兴市宜城街道恒展房产信息咨询服务部”印章。2018年4月3日，周才中出具收条一份，载明今收到殷如君购买本人东郊三期D区19幢401室房屋及23号车库定金20000元。同年4月4日，殷如君通过银行转账至周才中名下银行账户20000元。同年4月6日，殷如君支付周才中承兑汇票5张，合计570000元。同日，周才中出具收条一份，写明“今收到殷如君房款590000元，备注此款为东郊三期D区19幢401室购房款（附承兑复印件）”，以及在上述承兑汇票复印件上写明“原件作支付东郊D区19幢401室房屋凭证”。后周才中将上述房屋交的水电、钥匙、房屋质量保证书以及房屋一并交付给殷如君。殷如君在进场装修时发现钥匙被锁及现场有人阻止装修师傅开工，于2018年11月14日、19日报警。后起诉至法院。审理中，第三人邵国大表示2012年9月15日其与周才中发生借款往来，并于出具借条的同一天与周才中签订了房产买卖协议一份，其中房屋即为本案涉案的东郊三期19幢401室房屋及23号车库，当时房价为40万元，约定如果周才中能还清借款，则房屋仍归周才中，如不能归还则房屋归其所有，到去年10月份其才知道周才中将该套房屋出卖了，当时周才中来与其谈时，其表示同意卖掉房屋但要归还10万元并另外抵一个车库。为此，第三人邵国大提供2012年9月15日周才中与朱永琴出具的借条一份（借条载明“今借到邵国大现金40万元，到2013年9月15日归还”等）以及邵国大与周才中签订的房产买卖协议一份。对此，被告周才中表示与邵国大之间的借款是事实，现在陆续归还部分借款后还余28.15万元，当时因为邵国大提出要一个保证，我就提出以房屋作抵押，双方签订买卖合同后也未履行，因为我一直在归还借款的，现在也没有能力支付10万元。审理中，被告周才中、第三人杨同娣均表示房屋系原杨同娣、周茂坤名下老房小芳桥25号房屋拆迁所得，周茂坤过世后有继承人周才中、杨同娣继承，无其它继承人。第三人杨同娣表示对于房屋出售给殷如君表示认可，且合同中周才中签名处的指印为杨同娣的指印，现在房屋尚未能领取房产证。对此，原告殷如君表示认可。上述事实，有房产买卖协议、收条、承兑汇票复印件、借条复印件及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中所涉东郊三期19幢401室房屋系拆迁安置房，根据拆迁安置协议及周才中、杨同娣的陈述以及周茂坤的死亡注销证明，足以证实上述房屋中原周茂坤享有的拆迁利益已由周才中、杨同娣依据法定继承享有。被告周才中与原告殷如君签订的房产买卖合同，由共有权利人杨同娣认可，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该房产买卖合同应属合法有效。第三人邵国大抗辩称其与被告周才中在殷如君签订的房产买卖合同前已签订房产买卖合同，经查，该房产买卖协议与周才中出具借条给邵国大系同一天出具，周才中及邵国大一致表示当时为了保证借款偿还故同时签订房屋买卖协议，如借款还清则房屋仍归周才中所有，借条出具后房屋并未交付，周才中已陆续归还部分借款，尚未还清借款。据此，周才中与邵国大之间的关系实属民间借贷关系。第三人邵国大与周才中之间的房产买卖实为以物抵债或为民间借贷提供保证，且并未实际履行，第三人邵国大如需主张归还借款，应另案诉讼。原告殷如君请求确认2018年4月6日与周才中签订的购买东郊花园三期19幢401室房屋的房产买卖协议有效的诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第五条之规定判决如下：确认2018年4月6日殷如君与周才中签订的购买东郊花园三期19幢401室房屋（含车库）的房产买卖协议有效。本案案件受理费80元（适用简易程序减半收取），由原告殷如君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年八月八日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。