广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初442号 原告：广西碧宸物业服务有限公司上思分公司，统一社会信用代码91450621315915205G，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛花园**。 负责人：蒙文军，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被告：黄照碧，男，1974年4月8日出生，壮族，户籍地：广西上思县，现住广西上思县。 原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司（以下简称碧宸物业上思分公司）与被告黄照碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告碧宸物业上思分公司的委托诉讼代理人梁海忠、被告黄照碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧宸物业上思分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费等费用848.6元；2、被告支付逾期付款的滞纳金641.82元（暂计至2019年3月31日，此后的滞纳金以848.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率两倍计付至履行债务止）；3、被告赔偿原告因诉讼支付律师费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2008年8月28日向上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）购买位于上思县，并收房入住。原告于2014年11月受上思县龙江半岛花园小区建设单位宝龙公司选聘为物业管理企业，负责小区房屋配套设施及相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。依前期物业管理合同约定，原告已经履行了物业服务管理义务，被告已经享受物业服务。可自2014年11月1日以来，被告累计拖欠原告物业服务费及逾期支付产生的滞纳金等费用1490.42元（其中：物业服务费834.6元；代收生活垃圾处理费14元；滞纳金641.82元）。同时根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发（2016）21号）第22条规定，广西区律师收费办法和律师收费标准规定，以及前期物业管理合同约定，被告应当赔偿原告为诉讼所支付的律师费1000元。 被告黄照碧辩称，一、原告所诉与事实不符，不能采信。被告从未与原告签订任何物业服务合同，也没有委托他人与该公司签订协议。被告从2009年11月19日入住，并按照与开发商签订的《商品房买卖合同》（合同编号0397）的约定，与广西建凯物业服务有限公司上思分公司（以下简称建凯物业上思分公司）签订了《龙江半岛花园前期物业服务协议》，双方按约定履行各自职责，从来没有产生任何纠纷。2014年11月1日，在业主不知情的情况下，宝龙公司选聘原告为物业管理公司，并签订《前期物业服务合同》。宝龙公司中途更换物业公司没有征求广大业主的意见，事后也没有和广大业主补充签订任何物业服务协议，宝龙公司的行为侵犯了被告的知情权和选择权。因此上述合同不能强加给被告履行。二、原告提供的证据有重大瑕疵，不应采信。根据相关法律的规定，服务费的多少应该实行市场调节价，由业主和物业双方遵循公平、合法和诚实信用的原则，尊重彼此的合法权益，经过双方友好协商决定，不能单方规定或者第三方强加规定而执行。被告自入住以来，按照约定履行业主职责，但建凯物业上思分公司没有和广大业主商议，没有得到业主认可，就分别于2012年2月、2013年12月向上思县物价局提出物业服务收费标准的请示，物价局在没有经过业主民意调查和没有召开听证会的情况下，作出了批复。原告进驻后亦于2015年1月向物价局提出了关于收费许可的申请，上思县物价局同样在没有经过业主民意调查和没有召开听证会的情况下，作出复函。事后，也没有向被告作出任何解释，没有补充签订任何协议，否定了被告签订过的具有法律效力的商品房买卖合同和物业服务协议中的约定，侵犯了被告在上述协议中该享有的权益。三、原告进驻至2017年1月份以来，被告履行了缴费义务，但原告在服务过程中不认真履行服务职责，应付了事，应该为自己的过错承担相应的责任。原告没有经过广大业主授权允许，擅自越权在原有的公共车位上加装石柱，锁上铁链，在道路两旁乱搭乱建，影响了消防通道。为此，还收到了上思县公安消防大队的责令限期改正通知书，种种行为严重破坏了被告收房入住时小区公共设施的原貌，给被告生活带来很大的不便。原告也存在不履行物业服务职责的行为，原告电工在更换电表以便移交给电力公司的工作中，搞坏了配电箱的盒盖没有维修，以致用电开关一直裸露在外到现在，具有发生触电的可能，给整个小区的小孩带来了极大的安全隐患，也侵犯了被告的安全权。除此之外，原告还推脱责任，被告的厨房经常因下面排水管堵住导致他人的厨房排水都涌入被告的厨房和小阳台。原告辩称开发商留的排水管过小，无法根治解决。被告的小车被刮，要求原告协助寻找肇事者，也不了了之。最后原告进驻小区后所收的物业费和各种代收费的收支情况，从来没有按照相关法规向广大业主公开公示，在水费这一块经业主委员会核算，发现原告从2017年4月6日至2017年11月5日，总共多收了业主46750.95元，极大的损害了被告作为业主的利益。综上，原告诉讼没有事实依据，证据有瑕疵，不能证明其主张；被告没有过错，只交物业服务费的60%，其他诉讼请求应当驳回。 原告对其陈述的事实提供如下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格、资质及法定代表人身份信息；2.被告身份证复印件，证明被告身份信息；3.前期物业服务合同，证明原告受宝龙公司聘选，作为上思县龙江半岛花园小区前期物业服务管理企业；4.上思县物价局上价字[2012]7、[2013]10号物业服务收费批复，上价函字[2015]1号函复，证明原告收费经上思县物价局作出批复许可收费；5.照片、催费通知书，证明原告多次催收被告缴纳物业服务费并通过张贴明示通知形式催交；6.欠交费业主违约金计算表，证明原告财会结算被告拖欠物业服务费等费用848.6元，至2019年3月31日应支付逾期付款滞纳金641.82元；7.支付律师费凭证（网上银行电子回单），证明原告因起诉支付委托代理律师律师费1000元；8.广西建凯物业服务有限公司《关于我司退清和追收“龙江半岛花园”小区费用的公告》、《解除前期物业服务合同的通知》，证明宝龙公司已经解除前期物业服务合同并于2014年12月12日作出退清和追收的公告；9.关于广西碧宸物业接管龙江半岛花园物业公示函及图片，证明原告于2014年10月31日对接管物业进行了公示；10.小区物业服务收费公示图片，证明原告已将物业服务收费标准进行张贴公示；11.商品房买卖合同，证明被告系龙江半岛花园小区业主；12.物业起诉名单，证明原告因起诉支付委托代理律师律师费1000元的事实。 被告黄照碧对其辩解向本院提供如下证据：1.被告身份证，证实被告身份信息；2.商品房买卖合同第1、14、21页，证明物业费具体标准已经以合同的形式约定，不能单方面变更；3.龙江半岛花园前期物业服务协议，证明被告与建凯物业上思分公司签订龙江半岛前期物业服务合同，没有与原告签订过任何协议；4.上思县公安消防大队责令限期整改通知书，证明原告乱搭乱建，非法占用消防通道；5.消防通道被占，观景池新旧、车位的图片，证明小区景观池、车位已经让原告改变了原貌；6.配电箱裸露、小阳台泡水、小车被刮图片，证明原告不作为、不服务、服务质量差；7.原告2017年5月至2017年11月水费的抄表录入数据、所收水费以及各月多收证据解释说明，证明原告多收业主水费46750.95元;8.龙江半岛花园小区业主委员会于2019年8月14日出具的两份证明书，证明原告在退出小区之后没有跟业主委员会进行费用对接，小区业主委员会跟原告核对账目，发现在2017年4月至2017年11月期间，原告多收业主公共水费40750.95元。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1-2、5-7、11没有异议；对证据3认为被告与原告没有关系；对证据4不予认可；对证据8-10、12表示不清楚。 原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2，认为与本案无关，商品房买卖合同不能约定物业服务；对证据3的合法性、关联性有异议，且认为该协议对原告也没有约束力；对证据4，认为设备不是原告购买，原告只有管理权；对证据5，认为车位是建设单位所有的，原告无权改变规划，是开发商做的；对证据6，认为配电箱是业主所有，不是原告服务管理的范围；对证据7，认为被告反映与客观事实不符；对证据8，认为与本案没有关联性。 对当事人双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-4、7-8、11符合证据真实性、关联性、合法性的要求，本院予以采信；证据5-6、9、10、12系原告单方制作，但与本案有一定的关联，可作为参考依据。被告提供的证据1-3客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据4-6为龙江半岛花园小区整改通知书及环境设施等图片，本院予以确认；证据7为水电抄表录入情况，证据8为龙江半岛花园小区业主委员会于2019年8月14日出具的两份证明，被告所举两份证据要证明原告多收公共水费，但数额前后不一致，对其公共水费是否多收无法查清亦无法确认，且与本案无直接关联性，本院不予采信。 综合全案证据以及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2008年8月28日，被告黄照碧与宝龙公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：0379），购买宝龙公司所开发的位于上思县，房屋建筑面积为128.48平方米，被告成为该房屋的业主。《商品房买卖合同补充协议》正文第11条约定：“根据物业条例管理规定，在小区业主未选聘物业公司前买受人接受出卖人委托的南宁市建凯物业管理有限公司的管理并与其签订前期物业管理协议和业主临时公约（包括业主临时公约承诺书）及相关规定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积和物业类别交纳，具体标准如下：住宅：0.3元/月.平方米；商铺：0.6元/月.平方米；半地下室（杂物房）：0.1元/月.平方米。”2009年11月19日，被告黄照碧与建凯物业上思分公司签订了《龙江半岛花园前期物业服务协议》一份，该份协议约定住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.3元收取。2012年2月17日，上思县物价局向广西建凯物业服务有限公司出具了《关于龙江半岛花园小区物业管理服务收费标准的批复》（上价字[2012]7号），批复载明，物业管理服务费住宅按建筑面积0.5元/月.㎡、商铺1.00元/月.㎡、其他杂物及车库0.2元/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取。2013年12月30日，上思县物价局向建凯物业上思分公司出具了《关于龙江半岛花园小区电梯房物业管理服务收费标准的批复》（上价字[2013]10号），批复载明，龙江半岛花园住宅小区电梯房物业服务收费，在没有实行物业管理服务等级标准前暂按0.55元/月.㎡、加收电梯维护费0.4/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取，其他未尽事宜按上价字[2012]7号批文执行。2014年11月1日，广西建凯物业服务有限公司退出“龙江半岛花园”小区前期物业管理服务工作，并于12月12日作出退清和追收小区费用的公告。2014年11月1日，宝龙公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，其中第三条物业管理服务内容约定包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、消防管理等内容。第五条物业服务费第二项约定，本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准如下：0.5元/平方米.月，电梯房：0.95元/平方米.月，商铺：1.00元/平方米.月，地下室：0.，地下室方米.月。第六条其他各项收费第一点约定，公共水电分摊费（按实际使用量及受益人物业建筑面积或户数等合理方式分摊），第三点代收费用约定，住宅物业生活垃圾处理费：7元/月/户（根据防城港市城市生活垃圾处理费的收费政策调整而调整）。第八条关于交纳费用的其他约定中第四点约定，逾期物业服务费的追缴及违约金的计算方式为甲方或者业主须每月的10日前缴清上个月的物业服务费用（甲方或业主也可提前交纳物业管理费）。如甲方或业主逾期的，乙方参照《供电管理规则》第98条之规定，有权要求甲方或业主补交，并从逾期之日起每日按照欠费总额1‰的标准向甲方或者业主收取违约金。如甲方或业主欠缴物业管理等相关费用，乙方有权采取法律途径追缴物业管理费及违约金，由此所产生的一切费用（包括人民法院诉讼费、代理律师费、鉴定费、评估费、法律文书送达公告费等合理支付费用）及责任由甲方或业主承担。第十条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，具体代办收费标准执行政府规定。第十五条违约责任第四项约定，甲方或业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方业主或补交并收取违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。2015年1月23日，上思县物价局向原告出具《关于龙江半岛花园小区物业管理服务收费问题的复函》（上价函字[2015]1号），复函载明，物业服务费暂按上价字[2012]7号、上价字[2013]10号批复的收费标准执行。被告欠缴2014年11月至12月、2017年2月至2017年12月的物业服务费,2014年11月-12月的代收生活垃圾费，经原告多次催收被告均未履行缴纳义务，故原告诉至法院。此外，原告为了本案委托律师支付广西国海律师事务所律师费1000元。 庭审中，原告主张滞纳金即违约金，系按前期物业服务合同中约定的违约金计算；经询问，被告认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。 本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，龙江半岛花园小区的房地产开发企业宝龙公司在原前期物业服务企业即建凯物业上思分公司退出后，另行选聘碧宸物业上思分公司，并签订《前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉《前期物业服务合同》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对原告碧宸物业上思分公司及案涉小区全体业主均具有约束力。被告系龙江半岛花园小区业主，案涉《前期物业服务合同》对被告具有约束力。 关于物业服务费等费用的问题，如前所述，案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，综合全案证据，2014年11月至2017年12月期间，龙江半岛花园小区的物业服务确由原告碧宸物业上思分公司提供。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费为0.5元/㎡/月，住宅物业生活垃圾处理费为7元/月/户，且已得到上思县物价局书面批复。被告的房屋面积为128.48平方米，被告每月应交纳的物业服务费为0.5元/平方米.月×128.48平方米=64.2元。2014年11月至2014年12月、2017年2月至2017年12月，共计13个月的物业服务费为：64.2元×13个月＝834.6元；2014年11月至2014年12月的生活垃圾处理费为14元，两项费用合计848.6元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，业主拒付物业费需有正当理由，而该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，被告辩称原告未尽到物业服务责任，且存在管理不到位等问题，并提交了相关的图片予以证明。原告并未提供证据证明其就公共设施等瑕疵进行积极处理，故原告有不当之处；但物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，被告未交物业费用，亦属不当。在物业服务的过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。如果物业公司给业主造成损失等，业主可以另行起诉。故对原告诉请物业服务费及代收生活垃圾费共计848.6元，本院予以支持。 关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实为违约金。《前期物业服务合同》约定，业主若不按约定的收费标准和时间交纳费用的，从逾期之日起，每日按照欠费总额1‰的标准支付违约金，有权要求业主补交并收取违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。现被告逾期交费，违反了合同的约定，应支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告诉请违约金按欠费总额1‰/日的标准计算，明显过高。被告对违约金过高的辩解，本院予以采纳。关于实际损失，因双方均未提交证据予以证明，本院综合衡量全案情况认为，实际损失为被告逾期支付物业费所造成的利息损失，应在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息标准的上限即50%上浮确定利率。自2015年10月24日，中国人民银行短期（一年至三年以内）档次内的人民币贷款基准利率已调整为4.75%，在此基础上加收50％，即4.75%×（1+50%）=7.13%。原告主张暂计至2019年3月31日的违约金，因此，2014年11月至2014年12月、2017年2月至2017年12月的物业服务费的违约金应为64.2元×（7.13%÷360天）×（1571+1540+750+719+679+648+628+597+566+536+505+475+444）天=122.8元;2014年11月至2014年12月生活垃圾处理费的违约金应为7元×（7.13%÷360天）×（1571+1540）天=4.3元;两项合计127.1元。原告诉请违约金641.82元，本院予以支持127.1元。关于原告主张此后的违约金以848.6元为基数，自2019年4月1日起至债务清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍即4.75%×2=9.5%计付，超过上述法律规定的范围，本院予以部分支持，故违约金的计算方式为：以848.6元为基数，自2019年4月1日起至债务履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计付。 关于被告是否应当支付原告律师费的问题。《前期物业服务合同》约定，业主欠缴物业管理等相关费用，物业公司有权采取法律途径追缴物业管理费用及违约金，由此所发生的一切费用（包括人民法院诉讼费、代理律师费、鉴定费、评估费、法律文书送达公告费等合理支付费用）由业主承担。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四条规定：计件收费适用于不涉及财产关系的法律事务。此外，第五条规定：按比例收费适用于涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件；收费标准由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；争议标的10万元以下的（含10万元），费率为5%，每件低于1000元的按1000元收取。本案系涉财产关系的案件，应按比例收费的标准收取律师服务费，现原告委托广西国海律师事务所律师代理案件使用的是计件方式，每个案件2000元，明显高于律师服务收费标准。本案诉讼标的额为2490.42元，按照5%计算为2490.42元×5%=124.52元，故应适用“每件低于1000元的按1000元收取”的标准，但考虑到原告的诉求未获全部支持，故本院酌定被告应赔偿原告的律师费为800元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四条、第五条之规定，判决如下： 一、被告黄照碧支付原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司物业服务费、生活垃圾处理费共848.6元； 二、被告黄照碧向原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司支付违约金（截至2019年3月31日的违约金为127.1元；自2019年4月1日起至债务履行完毕之日止，违约金以848.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准计付）； 三、被告黄照碧赔偿原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司因诉讼支付的律师费800元； 四、驳回原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告黄照碧负担17.8元，原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司负担7.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨民磊 二〇一九年八月二十日 法官助理黄源 书记员黄慧芹