云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1911号原告：谢文惠，女，1973年8月23日生，白族，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：殷应祥、高明珠，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。被告：王春武，男，1968年5月11日生，汉族，高中文化，云南省姚安县人，居民，现住云南省楚雄市。第三人：楚雄元诚地产经纪有限公司，住所地云南省楚雄开发区莲花池小区**商铺，统一社会信用代码：91532300329159009X。法定代表人：黄天勇。委托诉讼代理人：罗永艳，女，楚雄元诚地产经纪有限公司财务人员（特别授权）。原告谢文惠与被告王春武、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司（以下简称元诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文惠的委托诉讼代理人殷应祥、高明珠、被告王春武、第三人元诚公司的委托诉讼代理人罗永艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文惠向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告双倍返还原告购房定金5万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在第三人元诚公司发布的房屋销售信息公示中获悉被告王春武的房屋出售信息，经向第三人咨询房屋位置、面积及大致价款后，由第三人联系被告，将原告的买房意向转达被告。2018年4月8日，原、被告就被告王春武所有的位于楚雄市房屋买卖事宜达成共识，双方在第三人见证下签订了《房屋买卖合同书》，明确约定了双方的权利义务。2018年4月8日，原告通过第三人元诚公司的POS机向被告刷卡支付购房定金5万元，被告收到该款后向原告出具了《购房定金收条》交原告收执。收条载明：“今收到谢文惠（以下简称：买方）交来购买位于楚雄市房屋定金人民币伍万元整。买卖双方约定该房屋的成交价为人民币壹佰零捌万陆仟陆佰陆拾柒元整，若买方违约不买房，则定金不退；若卖方不按约定价格出售房屋，则双倍退还定金。”但被告收取定金后未按《房屋买卖合同书》的约定履行义务。原告屡次催促被告办理房屋买卖事宜，被告均以各种理由推诿搪塞。后经第三人多次与被告沟通，原告才得知被告王春武在农村信用社以其所出售的上述房屋办理了抵押贷款，向原告出售该房屋时尚欠贷款一百多万元，该房屋并不具备交易条件。现被告已将该房屋另行出售他人并办理了产权过户手续。综上，被告王春武的行为已经构成违约，并严重侵害了原告的合法权益，其应按照双方之间的约定承担双倍返还定金责任。为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。被告王春武辩称，原告谢文惠的诉请与事实不符。原、被告双方确实签订了买卖房屋的协议，但被告已经告诉原告关于房屋抵押贷款的情况。《房屋买卖合同书》签订当天，双方已经谈好由原告谢文惠于次日付清房款，然后取回房产证就可以办理房屋过户手续。但是直到2018年5月7日11点左右，原告才打了第一个电话给被告说要交易房屋。被告因为差欠银行贷款需承担每月九千多元的利息所以急于卖房，并希望将房子赶紧出售然后还清贷款。在与原告签订合同后，中介也一直在催促原告家人配合办理，但原告一直在拖延时间。因此，在与原告签订《房屋买卖合同书》过了5个月零21天之后，被告于2018年9月29日将该房屋卖给了案外人王联海。关于房屋交易价格，一开始被告的卖价是110万元，后与原告谈好以112万元成交，因为该房屋还处于出租他人的过程中且被告已经收取了租金，所以扣除租金后该房屋的交易价格为108万元。中介也多次打电话问被告如何处理多出来的2万元，最后被告同意在多卖的2万元中支付中介6000元。综上，由于房屋已经另行出售他人，被告同意解除《房屋买卖合同》，但不同意原告关于双倍返还定金的诉请，被告收到的钱已经用于支付银行贷款了，也没有钱返还原告。第三人元诚公司述称，2018年4月8日，原、被告在第三人的经营场所签订了《房屋买卖合同书》，双方确认了房屋交易价格并且交了定金，剩余款项如何支付都在合同中进行了明确约定。第三人作为房产交易中介已经尽到了自己的责任，在本案中不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告谢文惠向本院提交了以下证据：1.谢文惠的身份证复印件；2.王春武的身份证复印件；3.《房屋买卖合同书》、房屋产权证、《购房定金收条》；4.手机银行转账记录；5.云南省二手房买卖合同（出卖人：王春武，买受人：王联海）。被告王春武向本院提交了以下证据：1.《高额抵押合同》《个人循环借款合同》、贷款账；2.通话记录清单；3.《房屋买卖协议》、王春武的身份证复印件、王联海的身份证复印件。第三人元诚公司未向本院提交证据。经质证，各方当事人对以下证据无异议，本院予以确认证据的来源合法性、真实性、关联性：谢文惠的身份证复印件；王春武的身份证复印件；《房屋买卖合同书》、房屋产权证、《购房定金收条》；手机银行转账记录。对于当事人提交的其余证据，本院认证如下：被告王春武提交的《高额抵押合同》《个人循环借款合同》和贷款账，以及原告谢文惠提交的云南省二手房买卖合同（出卖人：王春武，买受人：王联海）和被告王春武提交的《房屋买卖协议》、王春武的身份证复印件、王联海的身份证复印件，系王春武与案外人之间的合同关系，本案不涉及对上述合同的效力性评价，结合当事人庭审陈述，本院仅予确认以上证据所反映的王春武于2017年1月24日与案外人楚雄市农村信用合作联社鹿城信用社约定以楚雄市房屋设定最高额抵押，担保其于2017年1月24日至2020年1月24日期间在最高限额为100万元内向该行的借款，王春武并于2017年1月24日向该行借款100万元的事实，以及王春武于2018年9月将楚雄市房屋出卖给案外人并已办理房产转移登记的事实；被告王春武提交的通话记录清单不能显示通话内容，在无其他证据佐证的情况下，难以确认与本案事实相关联，本案中不予接纳。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2017年1月24日，王春武与案外人楚雄市农村信用合作联社鹿城信用社签订《高额抵押合同》《个人循环借款合同》，约定以楚雄市房屋设定最高额抵押，担保其于2017年1月24日至2020年1月24日期间在最高限额为100万元内向该行的借款，王春武并于2017年1月24日向该行借款100万元。其后双方就该房屋办理了抵押权登记。2018年4月8日，甲方（卖方）王春武、乙方（买方）谢文惠、丙方（经纪方）元诚公司签订了由元诚公司提供格式文本的《房屋买卖合同书》，约定如下：“第一条房地产基本情况。经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房屋）转让给乙方。该房屋基本情况如下：该房屋位于楚雄市，土地证号：国用（2004）第18**，房屋类型商铺，结构砖混，建筑面积60.88平方米，装饰装修情况为简装。第二条甲方保证该房屋是符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，甲方承诺对该房屋享有完全的处分权。该房屋若为共有房屋，甲方保证在签订本合同时，已取得房屋共有人书面的同意，否则由此产生的一切后果，由甲方承担全部责任，视为甲方违约。第三条成交价格：该房屋按套计价，成交总价为人民币壹佰零捌万陆仟陆佰陆拾柒元整。第四条付款方式和期限。（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金伍万元整作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。该定金的保管方式为：由甲方保管。甲方则需把该房产权证原件交由丙方暂时保管，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作房款。（二）除定金外的剩余房款壹佰零叁万陆仟陆佰陆拾柒元整，甲乙双方约定采取以下付款方式：余下房款壹佰零叁万陆仟陆佰陆拾柒元乙方一次性付清给甲方。第五条产权过户。（一）甲乙双方约定于2018年4月30日前，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。（二）税费承担：甲乙双方约定在合同履行过程中无论任何愿意发生的税务种类的增减，办理该房屋产权变更登记发生的税费及其他费用，由乙方承担。第七条房屋交付：款清交房。第八条违约责任。（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。（二）乙方不能按期向甲方付款或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元，超过7日视为违约。第九条中介服务……第十条补充协议：现因甲方商铺在租用期间，过户后乙方可在2018年12月31日以后收回另行出租或自行使用。”该合同的“第六条还贷赎证”部分未约定任何内容。王春武在该合同的“甲方（卖方）”处签名捺印，谢文惠在该合同的“乙方（买方）”处签名捺印，“丙方（经纪方）楚雄元诚地产经纪有限公司”处未加盖公司印章但有“罗艳”在“经办人”处签名。同日，谢文惠支付王春武购房定金5万元，王春武向谢文惠出具由元诚公司提供格式文本的《购房定金收条》：“今收到谢文惠（以下简称：买方）交来购买位于楚雄市房屋定金人民币伍万元整。买卖双方约定该房屋的成交价为人民币壹佰零捌万陆仟陆佰陆拾柒元整，若买方违约不买房，则定金不退；若卖方不按约定价格出售房屋，则双倍退还定金。”2018年9月，王春武将楚雄市房屋出卖给案外人并办理了房产转移登记。本院认为，原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同书》具有合法性和有效性，现原告诉请解除合同，被告答辩同意解除合同，本院视为双方协商一致同意解除合同。但因合同的第九条约定了本案无独立请求权的第三人作为居间人的权利义务内容，经庭审询问第三人关于解除合同的意见，第三人未明确表示同意解除。据此，本院予以确认《房屋买卖合同书》除第九条外的合同条款解除，合同条款部分解除产生的权利义务终止效力不影响未解除部分的效力。民事法律规范规定的“定金罚则”的实现，实际为违约责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方未能实现《房屋买卖合同书》房产交易目的，系因双方对于除定金外的剩余房款支付期限约定不明，导致双方关于支付房款、交付房屋与办理房产转移登记的先后履行顺序发生争议，且未能另行达成补充协议。因此，本案应当认定原、被告都违反合同并各自承担相应责任为宜。又因被告在合同的“第六条还贷赎证”部分未如实告知房屋抵押登记情况影响合同履行，并属于被告的过错，对于原告要求由被告双倍返还定金的诉请，本院酌定由被告返还原告购房定金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告谢文惠、被告王春武、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同书》除第九条外的合同条款解除；二、由被告王春武于本判决生效之日起十五日内返还原告谢文惠购房定金6万元（款交本院）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告谢文惠负担460元（已交），由被告王春武负担690元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  余红萍二〇一九年八月十三日书记员  倪晓燕