江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初2403号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊（原告公司员工），男，住广东省广州市。委托诉讼代理人：余越凡（原告公司员工），男，住江西省上饶县。被告：周辉，男，汉族，1975年9月1日生，户籍地江西省上饶县。被告：赵小飞，女，汉族，1976年12月24日生，住江西省上饶县。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）与被告周辉、赵小飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛九渊、被告周辉到庭参加诉讼，被告赵小飞经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新城吾悦公司在诉状中向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付违约金262,000元；3、被告返还原告购房发票并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付违约金68,900元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月27日，被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场11幢3单元1102号房屋，经原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”，对应合同编号为：SR201809022633）。根据合同第四条、第六条的约定，房款总价为1,310,000元，其中650,000元贷款支付。商品房买卖合同补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：“买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理”，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的前付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。因此，按照合同约定，被告应于2018年10月27日付清房屋总价款，其中660,000元己支付，剩余650,000元至2019年5月27日支付。根据商品房买卖合同补充协议的约定“出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准”，合同补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。合同补充协议第七条第（二）款约定：合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销手续；同时买受人应协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜。因此，根据合同的约定，被告应向原告支付违约金68,900元。被告逾期未付款行为已严重损害原告合法权益。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告周辉辩称，1、被告并非故意违约，2018年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，同日去建设银行办理按揭，直到2018年12月5日，原告公司销售人员才告知被告因被告周辉的征信问题无法办理按揭贷款。被告询问原告公司销售人员是否可以联系其他银行办理按揭贷款，但原告公司销售人员告知招商银行已经不与原告公司合作。此后，原告即没有继续帮被告联系其他银行，也没有催过原告支付尾款，被告是自觉去原告处缴纳剩余房款；2、原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。被告赵小飞未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、两被告身份证。证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》及补充协议。证明被告应支付的房款总额1,310,000元，付款时间2018年10月27日，逾期支付房款应承担违约责任为逾期未付款额按日万分之五计算的违约金；3、已付款收据。证明被告未按合同约定及时支付房款；4、认购协议。证明认购房屋时已阅读过《商品房买卖合同》及补充协议，并且没有异议；且被告承诺符合贷款的要求；5、购房温馨提示。证明原告已提示过贷款材料需要以银行要求为准，以及清楚贷款是被告自身跟银行的关系。两被告未向法庭提供证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证，被告周辉对原告提供证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201809022633）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场11幢3单元1102号房屋。合同第四条约定：房屋总价为1,310,000元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款660,000元，余款650,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……。补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，被告按期支付了首付款660,000元，由于被告周辉的个人征信问题，房屋按揭贷款未能办理。2019年5月27日，被告向原告支付了购房余款650,000元。另查明，《上饶新城吾悦广场购房温馨提示》中第三条第2款明确约定，“如因您的个人资信不良而无法获得贷款放款，所致相关责任本公司不予承担，本公司不承担由此产生的一切不良后果”，且该提示中注明“本人已收到上饶新城吾悦广场温馨提示，并阅读了以上内容”，被告周辉、赵小飞在该温馨提示下方签字确认。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。现被告周辉、赵小飞未按合同约定的时间履行全部付款义务，已构成违约，应依法承担违约责任。庭审中被告主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过原告损失，应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现原、被告均未能够提供证据证明原告实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，逾期付款的期间从2018年10月28日至2019年5月27日为211天，按照年利率7.8%计算，即29,308元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周辉、赵小飞在本判决生效之日起十日内支付给原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司逾期付款违约金29,308元；二、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,522元，减半收取761元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担495元，被告周辉、赵小飞负担266元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 王健二〇一九年八月二十六日代书记员 芦蕾上诉告知事项：如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。