云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民初36号原告：朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日出生现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人尚睿、周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。被告：马其东，男，汉族，1984年9月26日出生住云南省昭通市昭阳区。被告：昭通大德房地产开发有限公司（统一社会信用代码91530600059470605L）。法定代表人：赵庆云（未到庭）。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街**附**。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师（未到庭）。被告：雷发万，男，汉族，1973年11月20日出生住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。委托代理人冯艳，云南意衡律师事务所律师。被告：赵庆云，男，汉族，1975年10月10日出生住云南省昭通市昭阳区。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师（未到庭）。原告朱凤龙与被告马其东、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称“大德地产”）、雷发万、赵庆云执行异议之诉一案，本院于2019年3月25日受理后，依法由法官周严惠担任审判长，法官陈丹、人民陪审员张浩组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭审理了本案。原告朱凤龙的委托代理人尚睿、周长泳，被告马其东、被告雷发万的代理人冯艳到庭参加诉讼，被告昭通大德房地产开发有限公司、赵庆云及其委托代理人吴昆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。原告诉称：一、昭通市中级人民法院（2019）云06执异7号《执行裁定书》公然违背法律常识，混淆法理。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产所有权设立的必要条件为不动产所有权登记，但原告申请查封的御峰云府二期7幢4单元1504号房产，尚处于作为建设单位的第二被告的名下，并未为第一被告办理所有权登记，甚至没有进行买卖合同的备案，因此没有完成公示程序。公示方能公信，没有完成公示自然也就无法形成公信。原告根据公示现状，可认定该房产的所有权人为第二被告。昭通市中级人民法院（2019）云06执异7号《执行裁定书》认为“马其东与大德地产签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，该合同在本院查封【御峰云府】二期7幢4单元1504号住宅商品房之前就已签订，马其东已支付了全部购房款，该合同合法有效，依法具有相应的公示和确认效果。马其东对【御峰云府】二期7幢4单元1504号住宅商品房享有房屋所有权和相应土地使用权。”，其背后的逻辑在于错误的认为债权具有公示效果和公信效力，不仅否认了债物二分的财产法体系，更混淆了债权和物权之间的区别，违背了物权法公示公信和物权法定的基本原则，系法律常识的错误。二、昭通市中级人民法院（2019）云06执异7号《执行裁定书》适用法律错误，枉法裁判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，排除强制执行需同时符合以下五个要件：（一）查封前签订书面的买卖合同；（二）在查封前已合法占有该不动产；（三）全款支付；（四）因买受人自身以外的原因而未办理过户登记；（五）权利能够排除执行。然而，（2019）云06执异7号《执行裁定书》在并未同时满足上述条件的情况下，直接支持第一被告的执行异议请求，系适用法律错误，枉法裁判。综上，请求：1、请求贵院依法撤销昭通市中级人民法院（2019）云06执异7号《执行裁定书》；2、请求贵院依法判决驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢4单元1504号房产继续进行查封；3、请求判令本案全部案件受理费、律师费以及原告支出的其他费用由被告承担。被告马其东辩称：房屋是我买的，因为我要转卖，所以要先撤销之前的备案。被告雷发万辩称：一、被答辩人并未取得具有给付内容的生效执行依据，其对争议标的不享有执行权利，诉请无事实依据。1、被答辩人的申请属于诉前财产保全执行，未取得具有给付内容的生效执行依据；2被答辩人所依据的2018云06民初126号《民事裁定书》裁定对答辩人价值7000余万元财产进行保全，并未明确对本案争议的御峰云府二期7幢4单元1504号房屋进行保全，故御峰云府二期7幢4单元1504号房屋并非执行标的，被答辩人对御峰云府二期7幢4单元1504号房屋不享有执行权利。同时，由于昭通市中级人民法院执行局并未中止对7000余万元财产保全裁定的执行，该裁定赋予被答辩人的权利并未受到损害，所以被答辩人的诉请无事实依据；3、马其东作为买受人的物权期待权应当予以保护，提出的异议应当受人民法院支持。案涉御峰云府二期7幢4单元1504号房屋已于2015年6月18日昭阳区房产监理所办理了商品房买卖合同登记备案，昭阳区房产交易评估管理所向双方出具了《商品房买卖合同登记备案表》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，马其东作为买受人的物权期待权应当予以保护，足以排除执行。综上所述，被答辩人的异议应当通过其他法律程序解决，马其东享有的权利足以排除保全执行，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。综合各方的诉辨主张，本案争议的焦点是：原告请求依法撤销昭通市中级人民法院（2019）云06执异7号《执行裁定书》的执行异议之诉是否成立？针对以上争议焦点，原告朱凤龙的代理人提交了如下证据：第一组1、原告身份证复印件；2、大德地产的企业信用信息公示报告；3、被告身份证复印件。证明：原告与被告为适格的诉讼主体。第二组4、查询结果；5、民事裁定书；6、查封公告证明：原告根据昭阳区房产交易评估管理所的房产信息查询结果，向昭通中院申请保全，依法查封了第二被告名下的【御峰云府】二期7幢4单元1504号商品房。第三组7、（2019）云06执异7号《执行裁定书》；证明：（2019）云06执异7号《执行裁定书》公然违背法律规定，适用法律错误，应被依法撤销，第一被告的执行异议请求应被依法驳回。以上证据经质证，被告马其东认为，对原告方的第一组证据三性均无异议，对证明目的无异议；对第二组证据三性均无异议，对证明目的无异议；对第三组证据三性均无异议，对证明目有异议。被告雷发万的代理人认为，1、对第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；2、对第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；3、对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能达到原告的证明目的。（2019）云06执异7号《执行裁定书》在查清事实、尊重事实的基础上，中止对御峰云府二期7幢4单元1504号房屋进行执行，符合法律规定，适用法律正确，依法保护了实际买受人马其东的合法权益，不应当被撤销。被告马其东提交了如下证据：第一组买房首付款票据；结清证明；证明我买房的事实。第二组房屋买卖合同；云南省农村信用社账户流水明细；证明2018年9月10日我将房屋转卖给第三方，因此撤销备案，在撤销备案后，在更名的过程中被查封。第三组房屋买卖补充协议；证明我与第三方签订的房屋买卖合同，如果不能在2019年9月10之前过户，我将赔偿乙方253528.00元。庭后，被告马其东补充提交发如下证据：第一组1、个人购房借款合同；2、商品房买卖合同登记备案表；3、商品房购销合同。以上证据欲证明首付款票据、结清证明是用于购买御峰云府7幢4单元1504号房的事实。第二组户口册复印件。欲证明农村信用社账户流水明细转账人和房屋买卖合同的乙方是母女关系。以上证据经质证，原告朱凤龙的代理人认为，对第一组证据买房首付款票据、结清证明证据三性不予认可；对第二组证据房屋买卖合同三性均不予认可，提异议的时间已经把房屋转卖了，是否还能提异议，请合议庭进行审查。对云南省农村信用社账户流水明细三性均不予认可；对第三组证据对合同的原件认可，对关联性不予认可。对于庭后补充提交的证据以及马其东庭审提交的证据，原告朱凤龙的代理人提交书面质证意见认为，1、对《商品房购销合同》的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。因涉案房产已经转让给曾钰；2、对《商品房买卖合同登记备案表》的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。因涉案房产已经转让给曾钰，并且解除了合同的登记备案；3、对《买房首付款票据》的真实性、合法性、关联性不予认可，因为仅有收据，并无相应的银行流水进行佐证，无法证明被告马其东已实际支付首付款124975.00元；4、《对个人购房借款合同》、《结清证明》的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。因涉案房产已经转让给曾钰；5、对《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《云南省农村信用社账户流水明细》、《户口册复印件》的真实性、合法性、关联性予以认可。涉案房产已经转让给案外人曾钰，曾钰才是有权提出执行异议的主体，马其东并不是提出执行异议的适格主体。被告雷发万的代理人认为，对马其东提交的三组证据以及庭后提交的证据三性均予以认可。被告大德地产、赵庆云的代理人对庭审时马其东提交的证据以及马其东庭后提交的证据提交书面质证意见，对证据的三性均无异议。被告雷发万的代理人未提交证据。通过各方的举证、质证，本院认为，原告出示的第一、二组证据，被告马其东、被告雷发万的代理人对证据的三性及证明目的均无异议。第一组证据能够证明原、被告各方的主体资格，本院予以采信；第二组证据均系相关部门出示和作出，能够证明原告的证明目的，本院予以采信；原告出示的第三组证据，被告马其东、被告雷发万的代理人对证据的三性无异议，但对证明目的有异议，该组证据系本院依职权作出，对证据的三性予以采信，但对证明目的本院不予采信。被告马其东出示的证据，原告朱凤龙代理人、被告雷发万代理人、大德地产、赵庆云的代理人对马其东出示的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《云南省农村信用社账户流水明细》、《户口册复印件》的三性无异议，本院予以采信；对马其东出示的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《买房首付款票据》、《对个人购房借款合同》、《结清证明》能够相互印证马其东向大德地产购买卖商品房以及缴款、贷款、办理备案等事实，对马其东出示的以上证据本院予以采信。通过庭审举证、质证及庭审审理，本院确认如下法律事实：2015年4月16日，马其东与大德地产签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定马其东购买御峰云府二期7幢4单元1504号房屋，建筑面积116.36㎡，单价为3480元／㎡，总价款为404975.00元。合同签订后，马其东于2015年4月22日向大德地产支付了首付款124975.00元，大德地产向马其东出具了一张财务收据。2015年6月15日，马其东在昭通昭阳农村商业银行股份有限公司凤霞支行办理了个人住房按揭贷款28万元。2015年6月18日，大德地产和马其东共同在昭阳区房产监理所办理了该套商品房买卖合同登记备案。昭阳区房产交易评估管理所向双方出具了《商品房买卖合同登记备案表》。2018年9月10日，马其东与曾钰签订《房屋买卖合同》约定以总价558528.00元将马其东向大德地产购买的御峰云府二期7幢4单元1504号房屋出售给曾钰。当天，昭通昭阳农村商业银行股份有限公司凤霞支行向马其东出具《结清证明》，证明马其东已结清在该行贷款本息。购房合同及备案表各一份在该行存档保管。同日，马其东因需要变更备案登记内容，申请撤销了备案登记。2018年10月19日，因朱凤龙的申请本院作出（2018）云06民初126号民事保全裁定书，同年10月25日，本院依职权查封了马其东购买的该套房屋，2019年2月20日，因马其东提出书面执行异议，本院作出（2019）云06执异7号执行裁定书：“中止对本院查封的位于昭通市昭阳区【御峰云府】二期7幢4单元1504号住宅商品房执行”。2019年3月25日，原告朱凤龙不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争不动产马其东已于2015年4月16日就与大德地产签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了该套住房，通过首付及银行按揭的方式支付了购房款，并对该套房屋办理了商品房买卖合同备案登记。大德地产与马其东签订诉争不动产的商品房购销合同签订时间与转让价款支付时间均早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，马其东与大德地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效。2018年9月10日，因马其东将争议房屋转卖给曾钰，为了变更备案登记内容，申请撤销了备案登记。马其东虽与曾钰签订了《房屋买卖合同》，但还未进行更名，该争议房屋仍在马其东名下，因此，马其东对涉案房产享有物权期待权，其的权益依法应受法律保护。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，马其东对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2019)云06执异7号执行裁定书及请求对御峰云府二期7幢4单元1504号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理7375.00元，由原告朱凤龙负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  周严惠审 判 员  陈 丹人民陪审员  张 浩二〇一九年八月十五日书 记 员  刘明琼