广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4104号原告：黄伟彬，男，1971年10月2日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路马塘坊**自编**。法定代表人：何国华，总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。原告黄伟彬与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告黄伟彬的委托诉讼代理人郑铭，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司的委托诉讼代理人童鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟彬向本院起诉，请求：1.判令解除原告与被告于2015年8月1日签订的原告购买被告位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”10层23房《广州市商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还原告购房款人民币60万元；3.判令被告赔偿原告己付购房款一倍的赔偿款人民币60万元；4.判令被告立即退还原告预交的契税36000元、印花税600元、房产证印花税10元、发展商代收费用（房屋登记费、房产交易手续费)2500元、物业维修基金5205元，上述费用合计44315元；5.判令被告赔偿原告团购购房费（电商费）损失3万元；6.判令被告支付原告利息（以674315元为基准，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年8月1日起至被告实际退还上述款项之日止，暂计至起诉之日42000元）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月1日与被告签署了《商品房的买卖合同》（预售),合同约定：原告购买被告开发的位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”10号23号商品房一套，单价为每平方米人民币34458元，总金额为1200000元。合同签订后，原告依约于2015年8月1日支付首期款60万元，并按被告的要求支付了契税36000元、印花税600元、房产证印花税10元、发展商代收费用（房屋登记费、房产交易手续费)2500元、物业维修基金5205元以及团购购房费（电商费)30000元。依据合同约定，被告应当在本合同网上签订之日起30日内(不超过30日）为原告办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，但是被告没有依约履行该项义务，更严重的是，被告出售涉案房屋时，该房屋己经用于在建工程抵押登记，但被告故意隐瞒房屋抵押的事实，最终导致与合同无法履行，该行为违反了合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，被告应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告与我方在签订了合同协议以后，另行于2015年12月30日签订了《补充协议》。该协议的约定，双方在网签时间上做了延期，我方也支付了第一笔补偿款，因此双方对网签时间等作了变更，应按《补充协议》约定履行。经审理查明：2015年7月25日，原告（认购方）和被告（出售方）签订《[@金寓]认购协议书》约定：认购方自愿认购位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【@金寓】10层23号，建筑面积约为49.57平方米。总价为1200000元。认购方须于2015年8月1日前，持本《@金寓认购书》等资料到售楼部网下签署《广州市商品房买卖合同》及其补充协议等。当日，原告向广州安浚信息技术有限公司支付30000元涉案房屋团购购房费。2015年8月1日，原被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【@金寓】10层23号，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积共49.57平方米，其中，套内建筑面积34.825平方米，共有分摊面积约14.7450平方米；该商品房以套出售，总金额1200000元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日起3日（不超过5日）内支付全部房价款的50%，金额600000元，剩余房款金额600000元应于2015年8月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方同意选择原告委托被告的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为原告办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；并将预购商品房预告登记证明书交付原告，被告应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书，被告如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，被告应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金等。后原被告签订《补充协议（办公）》，约定：被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，原告同意预购商品房预告登记证明书原件由被告执收，以便于被告办理该商品房《房地产权证》，原告并同意不得要求被告向其交付预购商品房预告登记证明书。按本合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若原告未在15天内行使该权利的，视为原告放弃该项合同解除权。原被告一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、乙方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。原告进一步确认本合同及补充协议条款为其真实意思的反映等。2015年8月1日，原告向被告支付房款600000元（包括2015年7月25日支付的定金20000元）以及契税、印花税、维修基金和其他费用44315元，共计644315元。2015年12月30日，原告与被告签订《补充协议》约定：由于项目整体升级需要，导致被告交楼时间须顺延，双方约定被告交楼时间为2016年6月30日前，在2016年3月31日前共同办理网上签订《广州市商品房买卖合同》，具体时间以被告书面通知为准；被告按照原告已付房款比例就原告所受租金等损失，按如下约定向原告支付补偿款，1、第一季度支付8250元，支付时间为2016年1月31日；2、第二季度支付8250元，支付时间为2016年6月30日；3、第一季度为2016年1月1日-2016年3月31日，第二季度为2016年4月1日-2016年6月30日；4、如被告于2016年6月30日前提前交楼的，则被告自交楼之日的次日起不再支付经济补偿款，交楼之日的次日起，原告的租金等收益由原告自行向第三方收取。本协议自双方签订之日起立即生效，之前签订的协议或合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未约定的，仍按照之前签订的协议或合同继续履行。2016年2月23日，被告按《补充协议》向原告支付第一季度补偿款8250元。庭审中，原被告均表示如果本案判令解除合同，该补偿款由法院一并处理。据2019年7月16日的广州市不动产登记查册表显示：2013年7月25日被告与广东粤财信托有限公司就包括涉案房屋在内的商铺申请在建工程抵押权预告登记，涉案房屋的登记字号为2013预登字1432744号；2014年4月25日被告与渤海国际信托有限公司就包括涉案房屋在内的商铺申请在建工程抵押权预告登记，案涉商铺的登记字号为2014预登字1350713号；2014年5月19日，被告申请涂销涉案房屋的在建工程抵押预告登记；2016年被告对案涉商铺再次设定抵押，登记字号为16登记1318961；目前涉案房屋由广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初10055号《协助执行通知书》查封，查封期限2016年12月5日至2019年12月4日止。另查，2019年1月31日，因涉案房屋商品房预售合同纠纷，原告向本院起诉被告，案号为（2019）粤0103民初1828号。在该案审理过程中，中国民生银行股份有限公司广州一德路支行就涉案房屋未能办理房屋按揭贷款事宜原因，回复本院如下：“广州鞋业电子交易中心”楼宇按揭项目，是2014年9月，我支行与广州市荔鸿房地产发展有限公司合作的房屋按揭项目，根据房屋按揭合作协议，因未达到我行要求，该项目未能顺利开展，这是黄伟彬在我行未能办理按揭的原因。原告于2019年5月6日申请该案撤诉，本院于2019年5月9日裁定准许原告撤回起诉。庭审中，被告称涉案房屋尚未网签，房屋所在项目正在办理验收，但没有具体时间表，验收后即可办理大确权。本院认为：原告与被告签订的《[@金寓]认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（办公）》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案中，原告在签订合同后向被告支付了房款600000元及契税等其他费用44315元，积极履行合同约定义务，而被告在出售涉案房屋给原告前已将房屋设定抵押，在出售该房屋后又设定抵押。涉案房屋于2016年12月5日被广州市天河区人民法院查封。虽然双方签订了《补充协议》，但依涉案房屋目前状况看，原告仍难办理按揭贷款手续、无法办理产权过户手续。被告的行为导致双方合同无法继续履行，存在严重的过错，原告的合同目的显然已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告主张解除合同，要求被告返还已付购房款600000元和契税等其他费用44315元及从2015年8月1日起按银行同期贷款利率计付利息、赔偿损失符合上述司法解释的规定，本院予以支持；因契税、印花税等费用不属于购房款，故被告承担赔偿责任的基数应为600000元。关于赔偿损失的标准，结合本案的事实，被告将已出售给原告的案涉房屋办理在建工程抵押登记获取资金，属严重违约，故对于原告要求被告赔偿一倍的购房款600000元及30000元团购购房费损失的诉讼请求，本院予以支持。另外，由于《认购协议书》签订目的在于确保日后商品房买卖合同的签订，其性质属于预约合同，现本案原被告已签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该认购协议书自行终止。《补充协议（办公）》《补充协议》，是对原《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充约定，在《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后，《补充协议（办公）》《补充协议》已无履行基础，亦自动解除。关于被告依双方签署的《补充协议》向原告支付的第一季度补偿款8250元问题，因该补充协议随《广州市商品房买卖合同（预售）》解除而解除，原告应当向被告返还该款项。双方当事人均同意本案对该补偿款进行一并处理，为避免当事人诉累，本院将该款项从被告所返还的契税等其他费用中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告黄伟彬与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司就广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”10层23号房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司一次性向原告黄伟彬返还636065元（包括购房款600000元，契税、印花税、维修基金及其他费用44315元，扣除被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告黄伟彬支付的补偿款8250元）及支付利息（利息以600000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，从2015年8月1日起计至清偿本金之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告黄伟彬赔偿损失600000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告黄伟彬赔偿支付团购购房费（电商费）损失30000元；五、驳回原告黄伟彬的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7999元，由原告黄伟彬负担199元，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年八月十六日书记员  魏冬菊黄慧敏