北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2785号原告：北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇旺都三街**。法定代表人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：孙一诺，女，北京东亚时代物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。被告：李嘉宾，男，1967年12月7日出生，汉族，职业不详，住吉林省辽源市龙山区。原告北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称：东亚时代公司）与被告李嘉宾合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东亚时代公司的委托诉讼代理人王大鹏到庭参加诉讼，被告李嘉宾经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东亚时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令李嘉宾向东亚时代公司返还租赁房屋；2.判令李嘉宾向东亚时代公司支付自2016年12月1日起至2017年12月20日期间的违约金77000元，并按照每日200元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的违约金；3.判令李嘉宾向东亚时代公司支付自2016年12月1日起至2017年12月20日期间的管理费用5273.97元，并按照每年5000元的标准支付自2017年12月21日起至实际返还租赁房屋之日止的管理费；4.本案诉讼费由李嘉宾承担。事实和理由：2015年,东亚时代公司与李嘉宾签订了“东亚嘉创中心项目7号楼地下室租赁合同”（以下简称：：地下租赁合同，双方约定内容如下：“1.东亚时代公司同意将位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目7#楼地下三层的地下室（以下简称：7号楼地下室）无偿出租给李嘉宾使用；2.租赁期限：1年，自2015年12月1日至2016年11月30日；3.使用用途：仅作为库房（储存室）使用；4.李嘉宾要求续租的，必须在租赁期限届满前1个月书面通知东亚时代公司，经东亚时代公司同意后，李嘉宾应在租赁期限届满前与东亚时代公司签订下一年度的租赁合同。否则，应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还东亚时代公司，逾期交还的，每逾期1日，李嘉宾应向东亚时代公司支付200元的违约金；5.李嘉宾应于租赁合同签订当日，与地下室所在小区的物业管理公司签订管理协议，且在租赁期限内，不得单方解除”。2015年，东亚时代公司与李嘉宾根据上述租赁合同约定又签署了“东亚嘉创中心项目地下室管理协议”（以下简称：：地下管理协议，约定内容如下：“1.李嘉宾使用东亚时代公司管理区域内的7号楼地下室作为库房（储藏室），东亚时代公司作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理；2.管理期限：自2015年12月1日至2016年11月30日；3.年度管理费用为5000元。”2016年11月30日，针对7号楼地下室的地下租赁合同到期，但李嘉宾仍逾期非法占有、使用该房屋，并拒绝向东亚时代公司交还地下室。期间，东亚时代公司多次电话要求李嘉宾返还房屋，李嘉宾均予以拒绝。2017年12月1日，东亚时代公司向李嘉宾致送公函，要求李嘉宾尽快返还租赁房屋，李嘉宾接收后仍未反馈。同时，，地下管理协议到期后李嘉宾仍实际享有东亚时代公司提供的物业管理服务。基于上述内容，东亚时代公司依据《中华人民共和国合同法》以及双方当事人签署的地下租赁合同、、地下管理协议的约定请求法院在查明事实的基础上，支持东亚时代公司的诉讼请求，维护东亚时代公司的合法权益。李嘉宾未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。东亚时代公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人北京东亚信元国际会展中心有限公司(以下简称：东亚信元公司)系房屋坐落为“大兴区旧桥路25号院7号楼”（房屋性质为商品房，规划用途为办公，颁发有编号为X京房产证兴字第169755号的房屋所有权证）的所有权人，7号楼不分摊的建筑物、构筑物（包括但不限于车库、车位、会所、储藏室、配套用房、公建用房、设备用房等）的所有权、使用权、处分权和收益权等各项权益归东亚信元公司所有。2014年12月，东亚信元公司（委托人）与东亚时代公司（受托人）签订授权委托书，东亚信元公司将北京市东亚嘉创中心项目委托给东亚时代公司进行管理，东亚时代公司可以自行（以自己的名义）或另行委托第三方对该项目进行日常管理、出租、签订租赁合同等事项，委托期限为自该委托书签字盖章之日起至东亚信元公司发出书面终止授权委托通知书之日止。之后，在2015年，东亚时代公司（甲方）与李嘉宾（乙方）签订地下租赁合同；双方约定甲方同意将“位于北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目7#楼地下三层的地下室”（即7号楼地下室）无偿出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁期内该地下室仅作为库房（存储室）使用，该地下室的建筑面积约为25平方米；双方还约定，该地下室租赁期限为1年，自2015年12月1日至2016年11月30日，乙方如要求继续租赁，则必须在租赁期届满前1个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方应在租赁期满前与甲方签订下一年度的租赁合同，乙方如不继续租赁，则应在租赁期满当日将该地下室恢复原状后交还甲方，逾期交还的，每逾期1日，乙方应向甲方支付200元的违约金；关于甲方权利、义务，双方约定，甲方应保证该地下室本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；关于乙方权利、义务，双方约定：“因租赁、使用该地下室产生的一切费用（包括但不限于物业费、管理费、水电费、税费等一切应向相关部门缴纳的费用）由乙方承担”、“乙方不得擅自对该地下室进行装饰装修，如有需要须以书面形式与甲方沟通，在甲方许可的前提下进行装饰装修”、“乙方应于该地下室租赁期满后，将该地下室及附属设施、设备在无损坏情况下交还甲方。如有损坏，甲方有权按租赁期满时损坏物品市场价格要求乙方赔偿”、“乙方交还甲方该地下室应当保持该地下室及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响该地下室的正常租赁。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”；双方同时约定，乙方应于本合同签订当日，与该地下室所在小区的物业管理公司就该地下室管理事宜，签订管理协议，且乙方保证，在该合同租赁期限内，不得单方解除管理协议。同在2015年，东亚时代公司（甲方）与李嘉宾（乙方）另行签订地下管理协议，双方约定乙方使用甲方管理区域内的7号楼地下室作为库房（储藏室），甲方作为物业管理方有权对该地下室的使用等进行监督管理，乙方自愿接受甲方的管理，并承诺按期向甲方支付相应管理费；双方约定地下室建筑面积为25平方米，管理期限自2015年12月1日至2016年11月30日，该地下室每年管理费用为5000元，在该协议管理期限内，管理费总额合计5000元，乙方应于该签订当日，向甲方一次性支付全部管理费。上述地下租赁合同、、地下管理协议签订后，东亚时代公司向李嘉宾交付**楼地下室合同期满后，东亚时代公司未与李嘉宾续签合同，李嘉宾未继续交纳物业管理费。2017年12月1日，东亚时代公司向李嘉宾邮寄致送“关于要求腾退房屋并支付违约金的催告函”，催告李嘉宾在合同已到期的情况下尽快返还租赁房屋，但李嘉宾至今未交还房屋。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李嘉宾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于合同性质，双方当事人所签订地下租赁合同名为“租赁合同”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁合同必然涉及承租人支付租金事宜，具体至本案，双方约定由东亚时代公司将7号楼地下室“无偿出租”给李嘉宾使用，故不符合租赁合同的法律规定；考虑到李嘉宾使用7号楼地下室的无偿性，双方应成立借用合同关系。同时还需指出，虽然双方签订有地下管理协议，即物业服务合同，李嘉宾据此应向东亚时代公司交纳物业管理费，但该交费义务系基于东亚时代公司依据地下管理协议向李嘉宾提供了物业服务，并非是基于将7号楼地下室交与李嘉宾使用，不能改变地下租赁合同的无偿性。东亚时代公司与李嘉宾所形成借用合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，借用期满后，李嘉宾应返还7号楼地下室，在双方就李嘉宾继续使用7号楼地下室未达成一致意见的情况下，李嘉宾继续占用7号楼地下室无合同及法律依据，故对东亚时代公司要求李嘉宾返还7号楼地下室的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，李嘉宾逾期搬离地下室应承担每日200元的违约金，但考虑到7号楼地下室面积约为25平方米，且系地下室，明显不同于地上住宅或地上办公用房，故上述违约金约定过高，综合考虑周边房屋租赁价格等因素，本院酌情确定违约金为每日30元。东亚时代公司要求李嘉宾给付管理费的基础为双方所签订地下管理协议，但双方就地下管理协议成立物业服务合同关系，与本案所审理借用合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围，故对该项诉讼请求，本院不予处理，争议方可另行解决。综上，李嘉宾应腾退并返还租赁房屋，并赔偿东亚时代公司违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李嘉宾于本判决生效后十日内将其与北京东亚时代物业管理有限公司所签订“东亚嘉创中心项目7号楼地下室租赁合同”所涉及的位于“北京市大兴区旧宫镇旧忠路25号院东亚嘉创中心项目7#楼地下三层的地下室”腾退并返还给北京东亚时代物业管理有限公司；二、李嘉宾于本判决生效后十日内赔偿北京东亚时代物业管理有限公司违约金（该违约金按每日30元计算，自二○一六年十二月一日起算，至李嘉宾履行本判决第一项腾退义务时止）；三、驳回北京东亚时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4286元，由北京东亚时代物业管理有限公司负担486元（已交纳）；由李嘉宾负担3800元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由李嘉宾负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶审 判 员  吴 晶人民陪审员  丰永志二〇一九年八月十六日书 记 员  张思竹