大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初2064号原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司，住所地：大连市西岗区长春路****，统一社会信用代码：91210200773045120T。法定代表人：李炳基，该公司国际董事。委托诉讼代理人：曲昌俭，1972年3月18日出生，汉族，该公司运营经理，住大连市沙河口区。被告：陈亮，男，1978年3月11日出生，汉族，住大连市中山区。被告：宋俊，女，1981年1月31日出生，汉族，住大连市中山区。原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司与被告陈亮、宋俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司的委托诉讼代理人曲昌俭、被告陈亮到庭参加诉讼。被告宋俊经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告支付物业服务费3,520.27元、赔偿金306.26元。事实与理由：2012年11月18日，二被告与大连软件园中兴开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》。二被告购买玉川园85A-10-2号房屋，建筑面积为108.74平方米。根据二被告与大连软件园中兴开发有限公司签订的上述协议约定，买受人同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由出卖人委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司实施统一的物业管理，如因买受人拖欠物业管理费，该物业管理公司在追偿物业管理费过程中产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费均由买受人承担；首年度12个日历月的物业管理费收费标准为2.6元/平方米，按建筑面积计算，收费标准为：高层、小高层2.6元/月/平方米，业主应当于每季度届满前30日以前交纳下一季度的物业服务费。自2015年1月18日至2016年1月31日，二被告未交纳物业服务费，现拖欠物业服务费3,520.27元，并应承担由此产生的赔偿金306.26元。经原告多次催交，二被告仍未予支付。故原告诉至法院，望判如所请。被告陈亮辩称，不同意原告的诉讼请求。因为在原告提供服务期间没有按照合同完成相关服务，所以被告陈俊不同意支付物业费。被告宋俊未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《〈大连天地·悦翠台〉业主临时管理规约》、《关于JLL撤出悦翠台〔E06〕管理项目事宜》、《关于仲量联行撤出悦翠台〔E06〕项目温馨提示》、催缴物业费照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及法庭审查所确认证据，本院认定事实如下：原告系大连天地·悦翠台小区的物业服务企业。二被告系大连高新技术产业园区大连天地·悦翠台小区的业主，案涉房屋坐落于高新园区，建筑面积为108.74平方米。2012年11月18日，二被告签署的《〈大连天地·悦翠台〉业主临时管理规约》约定，由原告对大连天地·悦翠台小区提供前期物业服务，案涉房屋的物业收费标准为2.6元/月·平方米，业主应当在每季度届满前30日以前交纳下一季度的物业服务费。二被告未向原告交纳自2015年1月18日至2016年1月31日的物业服务费3,520.27元（108.74平×2.6元/月/平×12个月＋108.74平×2.6元/月/平÷30×14天）。对于双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提供的《前期物业服务合同》及两份《大连软件园中兴开发有限公司与北京仲量联行物业管理服务有限公司就大连天地悦翠台E**项目之前期物业服务合同之续签协议》，拟证明原告与建设单位具有合法的合同关系。被告陈亮对该证据有异议，认为二被告曾和原告、建设单位沟通过，原告、建设单位保证对案涉房屋有问题的部分进行维修、维护，但是一直没有完成，对于条款里所述提供定时清扫、植被覆盖、积极维修等物业没有按照合同提供相关服务，没有达到服务水平。该证据为大连软件园中兴开发有限公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》，内容为：甲方将大连悦翠台物业委托乙方进行物业管理及提供物业服务，并对物业服务内容及标准做出了约定。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，因此，本院对该证据予以采信。2.关于被告陈亮提供的照片20张，其中2014年8月2日拍摄的小区南门附近西墙体，照明灯防护部分生锈一直未处理；2014年8月26日拍摄的南门门岗，一直是敞开状态，外部人员未经确认可以自由出入；南门东侧植被紧邻别墅区杂草丛生未处理；2015年11月1日拍摄的小区内路灯损坏无法照明，不及时维修；2014年8月26日拍摄的小区南门到西门之间的电器井盖损坏不及时更换，存有隐患；2015年11月1日拍摄的小区内喷泉设备锈迹斑斑，电线部分没有及时处理，裸露在外，存在安全隐患；2014年左右拍摄的T13电梯内玻璃碎裂，跟物业联系之后不及时更换，只贴了胶带，玻璃锋刃部分裸露在外；小区临近别墅区部分植被未进行种植；高层前面多处大片植被没有进行种植；2014年6月9日拍摄的小区内损坏井盖放在墙体旁边，不进行处理；2014年6月9日拍摄的楼内卫生不及时清扫；2014年6月9日拍摄的放在楼门口的装修垃圾长期堆放，不及时清扫，拟证明原告提供的物业服务不符合《前期物业服务合同》的约定。原告认为，被告陈亮拍摄的照片没有显示时间且照片都是单一的，不能证明原告存在连续的服务不到位情况，部分问题属于建设单位的问题，不是原告的问题。本院认为，物业服务企业所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，被告陈亮提供照片拟证明原告的物业服务达不到《前期物业服务合同》约定的标准，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通。本院认为，原告与建设单位即案外人大连软件园中兴开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及两份《大连软件园中兴开发有限公司与北京仲量联行物业管理服务有限公司就大连天地悦翠台E**项目之前期物业服务合同之续签协议》、二被告签署的《〈大连天地·悦翠台〉业主临时管理规约》对原告（物业服务企业）、二被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2015年1月18日至2016年1月31日的物业服务费3,520.27元（108.74平×2.6元/月/平×12个月＋108.74平×2.6元/月/平÷30×14天）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告陈亮提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为二被告所在小区提供了物业服务，二被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为二被告所在小区提供了物业服务，即使二被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为二被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，二被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑二被告所辩原告物业服务不到位一节，二被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。二被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，二被告的行为并不应得到支持。因此，二被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于二被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于二被告提出的物业服务问题，原告可协助二被告查找原因，便于主张权利。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。关于赔偿金的问题，二被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的赔偿金请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈亮、宋俊于本判决生效之日起十日内给付原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司自2015年1月18日至2016年1月31日的物业服务费3,520.27元；二、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈亮、宋俊负担（此款原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 员 高琳琳二〇一九年八月二十二日法官助理 张可馨书 记 员 张 旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。