广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8922号上诉人（一审被告）：东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司，住所地:广东省东莞市沙田镇阇西村委会（中心区）港口大道**汇富大厦**，统一社会信用代码：91441900559169405W。法定代表人：刘志强，总经理。委托诉讼代理人：高超强，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李茉彤，女，1999年12月16日出生，土家族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：朱智慧（母亲），住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：丰红霞，内蒙古静叶律师事务所律师。上诉人东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司（以下简称庆鹏公司）因与被上诉人李茉彤商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李茉彤向一审法院提出诉讼请求：1.解除李茉彤与庆鹏公司之间签订的《心怡半岛花园商品房认购书》（编号：1700554）；2.庆鹏公司返还李茉彤购房款4216154元；3.庆鹏公司支付李茉彤提前还款收益443710元；4.庆鹏公司支付李茉彤利息损失60285.19元；5.庆鹏公司承担本案一审全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李茉彤与东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司于2019年2月1日签订的《心怡半岛花园商品房认购书》（编号：1700554）已解除；二、限东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向李茉彤退还购房款4169555元；三、限东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向李茉彤支付提前还款的收益443710元；四、限东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向李茉彤支付利息（利息以4169555元为基数，按照中国人民银行定期存款年利率的2倍的标准，从2019年3月4日起计至款项实际付清之日止），该利息以李茉彤诉请的60285.19元为限；五、驳回李茉彤的其他诉讼请求。一审案件受理费22270.03元，由李茉彤负担482.5元，东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司负担21787.53元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4157号民事判决书。上诉人庆鹏公司向本院提起上诉，请求：1.请求撤销一审判决的第二、三、四项；2.依法改判驳回李茉彤诉请的提前还款收益443710元及利息60285.19元；三、二审上诉费用全部由李茉彤承担，一审案件受理费由庆鹏公司与李茉彤分担。事实与理由：一、一审中收据多记载的443710元是庆鹏公司给予李茉彤的购房优惠，一审法院认定443710元为收益是严重事实认定错误。庆鹏公司将商品房出售给李茉彤，其目的是收取购房款，李茉彤的目的则是为了取得房屋，案涉房屋总价为4659864元，李茉彤实际支付房款为4216154元，两者的差额为443710元，此系庆鹏公司给李茉彤支付部分购房款享受的优惠，而非获得的收益。由于李茉彤现在申请退房，双方合同目的均无法实现，购房优惠失去存在的基础，也就不存在返还降低房价的优惠这部分金额。李茉彤支付的购房款系根据房地产行政主管部门的要求付至监管账户，庆鹏公司并未实际使用，不产生一审法院认定的庆鹏公司存在融资使用李茉彤提前支付购房款的事实。二、李茉彤因为个人原因解除认购书，并非庆鹏公司违约，根据交易习惯，庆鹏公司只需向李茉彤返还其实际支付的购房款4169555元，更何况双方就退房退款事宜已经达成了一致意见，于2019年2月1日签订了《解除及认购书协议》（以下简称《解除协议》），故本案不应适用公平原则，而应适用《合同法》第六十条第一款规定的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2.李茉彤提出解除合同对庆鹏公司的权利造成伤害和损失，庆鹏公司做出让步李茉彤可随意解除合同并不需要承担违约责任的情况下，如再判决庆鹏公司向李茉彤支付高额收益反而对庆鹏公司不公平，李茉彤不应通过解除合同再获得任何收益。三、双方在《解除协议》中就退房及退款问题进行了明确的约定，庆鹏公司仅需向李茉彤退还房款4169555元，除此之外庆鹏公司无需再向李茉彤支付任何提前还款收益及利息。且李茉彤保证不以任何理由、任何方式向庆鹏公司主张任何权利（协议第七条）。该《解除协议》内容是双方当事人的真实意思表示，一审法院亦在判决书中对此予以确认，该协议不违反任何法律、行政法规的规定，是合法有效的协议，受法律保护，故双方应该按照协议履行，一审法院判决庆鹏公司向李茉彤支付提前还款收益443710元违反了双方在《解除协约》中的约定，也没有任何法律依据。四、一审法院判决庆鹏公司于2019年3月4日向李茉彤支付利息缺乏法律与事实依据。庆鹏公司与李茉彤在《解除协议》中并未约定退还房款4169555元的时间，李茉彤也并未提交证据证明其向庆鹏公司主张该房款的准确时间，所以庆鹏公司收到一审法院送达的起诉状当日才为李茉彤向庆鹏公司主张房款之日，本案一审利息计算时间有误。综上，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，请求二审法院依法改判。被上诉人李茉彤答辩称：一、关于房屋价款的数额，双方仅签署了一份认购书和一份《房屋买卖合同》对房屋总价的记载均是4659864元。李茉彤多次付款，每次付款庆鹏公司对应出具收据，收据总额也是4659864元，由此可见，在销售楼盘的整个过程中，双方均认定房屋价款为4659864元。二、443710元是庆鹏公司应当支付给李茉彤的提前交房款的利息，即一审法院认定的收益。李茉彤实际将房款打入庆鹏公司账户，庆鹏公司实际是获得了融资，庆鹏公司应当向李茉彤支付利息。但是因为庆鹏公司并没有向李茉彤在账面上支付该利息，而是通过抵销的方式做平了账务，所以退房款应当是按照合同中约定以及收据上记录的房价金额，即实际缴纳的金额加上庆鹏公司应当支付而抵销的利息金额。三、本案中，李茉彤提前付款的期间，相当于借钱给庆鹏公司使用的期间，庆鹏公司在此期间向李茉彤支付的利息收益在国家法律规定的保护范围内。且一审中庆鹏公司因李茉彤无理由退房扣除了46599元的佣金，折合后计算，李茉彤实际获得的利息不足国家保护的三分之一，可见李茉彤并未因此获得暴利，庆鹏公司也并未因此获得损失，符合公平原则。综上，一审法院对事实认定正确，适用法律正确，判决结果公正，应当依法予以维持。二审中，庆鹏公司提交银行转账记录，拟证明其于2019年8月19日向李茉彤退还款项4169555元，李茉彤确认收到该款项。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是庆鹏公司应向李茉彤退款的数额如何认定，就此，本院分析如下：案涉《东莞恒大御景半岛项目解除及认购书协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该协议行使权利，履行义务，该解除协议约定明确，已经全面清理了双方的权利义务，理由如下：第一，根据该解除协议的约定，双方解除的是案涉《商品房买卖合同》及编号为1700554的《东莞恒大御景半岛楼宇认购书》，本案庆鹏公司与李茉彤签订的交易合同即为上述合同及认购书，双方并未有签订其他交易合同。第二，协议约定庆鹏公司退还李茉彤购房款4169555元，对于退款数额，约定明确。第三，协议约定了李茉彤保证不以任何理由、任何方式向庆鹏公司主张任何权利，明确反映了该解除协议是双方权利义务终局性、全面性的清理协议。第四，比照案涉《商品房买卖合同》及编号为1700554的《东莞恒大御景半岛楼宇认购书》约定的购房款总额4659864元和李茉彤实际支付的款项4216154元，可知所谓提前还款收益443710元，李茉彤并未实际支付，李茉彤因提前支付部分购房款项获得的购房优惠，建立在双方商品房交易的基础上，现双方买卖合同已经解除，交易基础已经丧失，双方也对于庆鹏公司应退房款的数额进行了明确约定，在此情况下，要求庆鹏公司在解除协议明确约定的退房款项之外还要退还李茉彤443710元，没有依据。由于双方在案涉《东莞恒大御景半岛项目解除及认购书协议》中对交易解除后的权利义务已经做出了明确地，全面地，终局性地约定，故本院依据该解除协议的约定，认定庆鹏公司向李茉彤返还的购房款数额为4169555元，一审法院认定错误，本院依法予以纠正，庆鹏公司已经退还李茉彤该款项，本院予以确认。另外，庆鹏公司未按照案涉解除协议的约定向李茉彤返还购房款项，应向李茉彤支付逾期付款的利息，由于该4169555元款项，庆鹏公司已经于2019年8月19日退还李茉彤，根据李茉彤的主张情况，经核算，庆鹏公司应向李茉彤支付利息60285.19元。综上所述，上诉人庆鹏公司已经在二审期间退还李茉彤购房款4169555元，本院予以确认，并对相应判项予以撤销。上诉人庆鹏公司的其他上诉请求部分成立，本院对于有理部分予以支持，无理部分予以驳回。一审法院认定事实不清致实体处理部分不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4157号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初4157号民事判决第二、三、五项。三、限东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向李茉彤支付利息60285.19元。四、驳回李茉彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费22270.03元，由李茉彤负担2313.33元，东莞市庆鹏心怡房地产公司负担19956.7元。二审案件受理费8840元，由李茉彤负担7782.6元，东莞市庆鹏心怡房地产公司负担1057.2元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年八月三十日书记员  徐 珺