四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初2395号 原告：贾文华，男，1972年6月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区 委托代理人：曹燕华，达州市正大法律服务所法律工作者。 原告：王大江，女，1973年7月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区 委托代理人：曹燕华，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：四川省聚丰房地产开发有限责任公司。住所地：达州市达川区南外镇开发区**南北干道鸿福新村****。 法定代表人：杜世禄，经理。 委托诉讼代理人：孙传建，四川虹信律师事务所律师。 第三人：李虹，女，1968年7月14日出生，汉族，无业，住成都市锦江区 第三人：谭茯邻，男，1961年9月9日出生，汉族，户籍地：四川省邻水县 第三人：向少平，男，1962年10月2日出生，汉族，户籍地：四川省宣汉县 原告贾文华、王大江与被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，审理中，被告四川聚丰房地产开发有限责任公司向本院提出书面申请，要求追加李虹、谭茯邻、向少平作为第三人参加诉讼，本院依据被告聚丰房地产开发有限责任公司的申请，依法追加了李虹、谭茯邻、向少平作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢应超及委托诉讼代理人曹燕华，被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司的法定代表人杜世禄及委托诉讼代理人孙传建，第三人李虹到庭参加诉讼。第三人谭茯邻、向少华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾文华、王大江向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多付房屋面积误差款2448元；2.判令被告返还原告多付大修基金32.40元；3.判令被告返还原告多交契税2340.36元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月14日，被告将开发的位于达州市通川区住房一套出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》。约定，房屋建筑面积97.37㎡，房屋单价4800元/㎡，房屋总价467376元；房屋建筑面积以具有测绘资质的房屋测绘单位通过实际测绘公示并经房产管理部门登记的数据为准，差、长互补找补，实补差价以合同约定的价格为准。合同签订后，原告按合同约定履行了义务。2016年12月17日，原告所购房产办理了《不动产权登记证书》，该不动产证登记建筑面积为96.86㎡，与《商品房买卖合同》所载面积少0.51㎡。据此，根据合同的约定，被告应退还原告购房面积误差款2448元。嗣后，原告多次找被告催收，被告予以推诿，为维护原告的合法权益，诉诸法院判准所请。 被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司辩称，原告贾文华、王大江主张的退还面积误差款、多付的大修基金、多交的契税等款项，退还主体应当是第三人李虹、谭茯邻、向少平。因为案涉项目系第三人自筹资金投资经营开发，实际收房款、大修基金及契税等费用都是第三人收取的，被告对此并不知情，故被告不应当承担责任。 第三人李虹辩称，案涉项目系第三人李虹、谭茯邻、向少平自筹资金挂靠在被告开发承建。原告主张的相关费用，确实是收取了的，由于后来相关政策的规定税费下调了的，多收的税费应该退还。因被告未取得第三人的许可，擅自出售了第三人的财产，第三人配合进行结算的由被告进行退还。 第三人谭茯邻、向少平未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件一份、被告企业信息查询登记表复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、收据复印件一份、原告不动产权证复印件一份、契税缴纳明细表复印件一份、住房维修基金业主账户清册复印件一份等证据。被告围绕辩称依法提交了、第三人李虹、谭茯邻、向少平的身份信息复印件及当事人送达地址确认书、房地产开发承包经营责任合同复印件一份、印章使用责任合同复印件一份及使用印章申请复印件一份、承诺书复印件一份等证据。第三人李虹未提交证据，并进行证据交换，第三人谭茯邻、向少平未发表质证意见，也未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月，第三人李虹、谭茯邻、向少平通过拍卖行竟得了原达州市华胜实业有限责任公司（位于四川省达州市通川区号）的房屋及土地后，第三人李虹、谭茯邻、向少平以被告的名义，将该地块的国有土地使用权（该地块国有土地使用证号为号），转至被告名下，于是，第三人李虹、谭茯邻、向少平自行全额投资，以被告的名义开发承建。2007年1月27日，第三人李虹以朝阳名宅项目部的名义与被告签订了《房地产开发承包经营责任合同》，约定，“由朝阳名宅项目部全权承包，该项目开发全过程由项目部全面负责。……由朝阳名宅项目部承担各种融资本金利息（包括向民间高息借款）的按期偿还，投资开发、房屋销售、市场营运等经营风险所引起的一切开支损失，如给甲方造成损失或名誉损害，被告有权向“朝阳名宅项目部”索赔。……项目部上缴聚丰公司综合服务费，按该项目房产销售总额的0.3%计算；签本责任合同时项目部上缴综合服务费1万元；余下的综合服务费在项目开盘售房时付2万元，竣工验收时一次性付清”。2010年2月3日，第三人李虹、谭茯邻、向少平向被告出据书面《承诺书》一份。2012年3月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》书，约定，出卖人以【出让】方式取得位于达州市通川号土块的国有土地使用权，【城镇建设用地批准书号】为，该块土地使用权面积为4142㎡，土地用途为商住，土地使用年限2009年10月份22日至2079年10月22日止。商品房位于达州市通川；建筑结构：框剪结构，预测建筑面积计97.37㎡，单价4800元/㎡，总价款467376元。……双方最终结算面积，以具有测绘资质的房屋测绘单位，通过实际测绘公示并经房产管理部门备案的数据为准，差、长相互找补，实补差价以合约定的价格为准。……原告同意委托被告代交专项维修资金，契税，合同约定的物业服务费用，房屋产权证、土地使用证的登记费及办证工本费、印花税、国家法律法规规定的其他税费；以上交费标准以办证时国家及相关部门的收费标准为准”。2012年2月9日，被告向原告在达州市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案》，备案商品房建筑面积为94.78㎡。2012年2月27日，为了加强印章的管理使用，明确责任，避免违规使用，被告（甲方）与朝阳名宅项目部（乙方）签订了《印章使用责任合同》，约定，“朝阳名宅项目部使用该财务印章只限于：本项目内部的房屋销售收据、开设一般账户、转拨工程款盖章，房屋销售款由项目部收取，在加盖印章时，由项目部负责人李虹签字确认，非规定盖印资料，必须经公司领导协商后方能办理”。2013年12月20日，朝阳名宅项目部向原告出具收据一份，载明，收到王大江“代收契税9351元，大修基金5844元、工本费170元、社区管理费500元”。2016年12月17日，原告为所购商品房办理了《不动产权登记证书》，载明，“房屋建筑面积：97.37㎡”（与被告签合同记载的面积少0.51平方米×4800元/㎡﹦2448元）。 另查明，（1）第三人李虹、谭茯邻、向少平为共同投资的合伙人；（2）原告向被告预缴契税9351元，被告实际向税务部门缴纳税费7010.64元，多收2340.36元，原告向被告预缴大修基金5844元，被告实际向有关部门实际缴纳5811.60元，多收32.40元（双方对原告预缴的费用及相关部实收取的费用均无异议）。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容真实，合法有效，未违反法律行政法规强制性规定，且双方对原告已预缴的相关费及被告向相关部门实际缴纳的相关费用均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算”的规定，被告出售给原告房屋合同记载的建筑面积是97.37㎡，而达州市不动产权记载的建筑面积是96.86㎡，实际差额0.51㎡，应当按照合同约定及原告实际缴纳的价格4800元/㎡，退还多收取原告0.51㎡房屋价款（即2448元）。同时，原告已按合同约定以预测建筑面积即97.37㎡向被告预付了契税9351元、大修基金5844元。而被告是以实际建筑面积即96.86㎡向税务部门缴纳契税及大修基金。故被告应返还原告多收契税2340.36元及大修基金32.40元。被告作为朝阳名宅项目的法定开发者，是应当承担退还原告多缴费用全部民事责任，在涉案中，第三人李虹明确表示属于应由第三人李虹、谭茯邻、向少平全额投资人承担，为保护债权人的合法权利，被告应承担连带偿还责任。第三人李虹、谭茯邻、向少平承担退还的全部民事责任。至于第三人李虹辩称，被告擅自出售了第三人的资产问题，在涉案中，应属另一法律关系。故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、第三人李虹、谭茯邻、向少平于判决生效之次日退还原告谢应超多缴纳的房屋面积误差款2448元、大修基金32.40元、契税2340.36元，共计4820.76元； 二、被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由第三人李虹、谭茯邻、向少平、被告四川省聚丰房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  杨遥远 人民陪审员  李长明 人民陪审员  李 澜 二〇一九年八月十五日 书 记 员  刘又铭