河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初2986号 原告（反诉被告）：耿同海，男，1965年8月23日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：宋亚平，系河北天汉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会，住所地：邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村。 法定代表人：耿兆军，该村村委员主任。 委托诉讼代理人：孔庆斌，系邯郸市邯山区南环法律服务所法律工作者。 第三人：康镇峰，男，1973年3月6日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张炎军，系邯郸市复兴区法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）耿同海诉被告（反诉原告）邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会（以下简称前郭庄村委会）、第三人康镇峰为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耿同海及其委托诉讼代理人宋亚平，前郭庄村委会法定代表人耿兆军及其委托诉讼代理人孔庆斌，第三人康镇峰委托诉讼代理人张炎军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）耿同海向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告（反诉原告）全面履行合同，判决被告（反诉原告）将原告（反诉被告）购买的丛台区三陵乡前郭庄村南309国道北侧新民居1号楼2单元1号住房的后院交付给原告（反诉被告）使用，判决被告（反诉原告）和第三人拆除该后院上的走廊等建筑物、腾空该后院。2、诉讼费用和其它费用全部由被告（反诉原告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）系被告（反诉原告）前郭庄村委会辖区村民。2016年12月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了“前郭庄新民居购房协议（编号：20151201号）”。该购房协议主要规定“原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于丛台区本单元地下储藏室一间；住房共计价款136565元，单价1300元/平方米×105.05平方米=136565元，储藏室共计价款15000元，合计总价款151565元；本小区两栋住宅楼所有一层后院使用权归对应一层住户，所有权归甲方；后院隔墙护栏的砌筑、安装由业主自行协商施工；发生纠纷后双方协商解决，解决不成可通过丛台区人民法院诉讼解决”。协议签订后，原告（反诉被告）全面履行了合同义务，交清了总价款151565元。2016年12月15日被告（反诉原告）仅向原告（反诉被告）交付了上述住房和地下室，没有将原告（反诉被告）所购住房的后院交付给原告（反诉被告）使用。被告（反诉原告）前郭庄村委会将该后院的使用权转让给了第三人康振峰，康振峰于2018年初在该后院施工，建起了走廊等建筑物。上述购房协议将该后院约定由原告（反诉被告）使用。被告（反诉原告）应将原告（反诉被告）购买的位于丛台区住房的后院交付给原告（反诉被告）使用，被告（反诉原告）和第三人应当拆除该后院上的走廊等建筑物、腾空该后院。依据有关法律，特提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）前郭庄村委会辩称，原告（反诉被告）未在规定时间内交付购房尾款，当时建筑商康镇峰将涉案房屋不再卖给原告（反诉被告），原告（反诉被告）后悔后一直找村委会调解，后原告（反诉被告）自愿放弃了其所诉的后院，村委会经研究决定，同意其放弃后院重新签订合同。后原告（反诉被告）在签订合同时将合同骗走。所以应当驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 第三人述称，原告（反诉被告）所诉不是事实，与事实不相符，在2016年交尾款时，原告（反诉被告）迟迟未交，在此期间，建筑商第三人已经与村委会沟通解除了购房合同，后在村委会的调解下，原告（反诉被告）自愿放弃了后院的所有权。后在村委会同意的情况下，将后院租赁给第三人康镇峰。因后院是土地，只有使用权，其土地所有权归村委会所有，所以说在此期间第三人于2016年5月份开始装修，原告（反诉被告）心知肚明，其也是本村村民，始终没有阻挠过，到现在已经三年了才提起诉讼，所以原告（反诉被告）起诉的理由不能成立，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 反诉原告前郭庄村委会向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告和反诉被告签订的编号为20151201号的《前郭庄新民居购房协议》书；2、反诉被告支付反诉原告违约金16565元；3、反诉费由反诉被告承担。反诉原告当庭变更诉讼请求为：1、解除反诉原告和反诉被告签订的编号为20151201的《前郭庄新民居购房协议》书第二条第四项；2、反诉被告支付反诉原告违约金16565元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年经过政府及相关部门批准，反诉原告在309国道北侧筹建新民居。垫资建筑单位是建筑有限公司。2015年新民居落成，向居民出售。经村两委研究，定购房屋首付8万元缴纳村委会，村委会将首付款及购房名单提交给建筑商。建筑商也可以收取剩余购房款，用全部购房款抵顶垫资工程款。村委会向建筑公司出具加盖村委会公章的空白购房协议数十份。反诉被告缴纳首付8万元后，垫资公司催反诉被告缴纳剩余购房款，经数次催讨，反诉被告迟迟不缴纳剩余购房款，已经构成根本违约。后建筑公司将此情况汇报村委会，前郭庄村委会立即召开两委会，作出决议，解除和反诉被告签订的编号为20151201号的《前郭庄新民居购房协议》书。前郭庄村委会将上述房产转让给开发商第三人康振峰使用，第三人康振峰将该房屋进行装修。反诉被告耿同海反悔，通过村委会给建筑商做工作，反诉原告前郭庄村委会与反诉被告耿同海重新签订《前郭庄新民居购房协议》，反诉被告耿同海自愿放弃诉争的后院使用权。现反诉被告耿同海违反签订的协议，未按协议支付对价，构成根本违约，反诉原告依据协议的第三条付款内容约定，致使合同目的无法实现。反诉原告依法解除合同，请求人民法院支持原告的诉请，依法保护当事人的合法权益。 反诉被告耿同海辩称，1、反诉原告当庭变更反诉请求解除双方所签合同的第二条第四项，我方认为解除的对象应当是整个合同，而不是合同的某项条款，解除合同某条款应当依法驳回；2、依法合同法第九十三、第九十四条之规定，我方依照合同履行了交款的义务。本案不符合约定解除的情形。此外本案也不符合法定解除的情形，因此解除是不能成立的。 第三人康振峰述称，对反诉状无异议。依据合同法的相关规定，反诉原、被告解除合同第二条第四项符合约定也符合法定，约定的是因反诉被告违约，后经村委员调解，反诉被告自动放弃了后院的使用权。法定的是因后院的所有权归村委会所有，村委会有权解除业主的土地使用权。 原告耿同海为支持其主张，提交如下证据：证据１、原告的身份证复印件一份，证明原告的基本情况；证据2、购房协议一份，证明诉状中的主张的基本事实，第二条第四项中约定的后院使用权归原告使有等内容；证据3、房证一份，证明村委会给原告颁发了原告所购买房屋的所有权证；证据4、后院照片一张，证明原告的后院被他人修建了走廊等建筑物；证据5、房屋和后院示意图一份，证明本案房屋及后院现场的基本情况；证据6、耿同海、耿兆军电话录音及文字摘要一份，证明原告已经全部交清了购房款，原告交清购房款后村委会在2016年12月15日与原告签订了上述购房协议，并同时给付原告上述房屋所有权证；证据7、耿同海、张双双电话录音及文字摘要一份，证明内容同证据6；证据8、本案新民居房屋的购房户证人证言八份，证明本案新民居的购房户证明购买该房后都不给出具交款收据，交清房款的时间就是房屋买主与村委会与房屋所有证上的时间；证据9、证人出庭申请书一份，申请耿延锋、耿保安出庭；证据10、耿保安、耿延锋的房本、协议的复印件各一份，证明两位证人是与原告同期的房屋购买人。 被告前郭庄村委会质证：对证据１无异议；对证据2购房协议的真实性无异议，取得不合法，原告没有交纳后院的购房款；对证据3房证的真实性无异议；对证据4后院照片有异议，第三人已经与村委会签订了租赁协议，第三人已经交纳了租赁费用，后院的使用权应当是第三人的；证据5、房屋和后院示意图一份，证明本案房屋及后院现场的基本情况。证据6录音当中说话的人是前郭庄村委会主任耿兆军。但文字摘要的内容不属实，原告说将钱将给谁了，可以说出来交给谁了，我们可以将他们都叫过来当面对证，钱到底交给谁了。前郭庄村委会主任耿兆军没有收；对证据7耿同海、张双双电话录音及文字摘要，房证和协议应该是在原告交清全部购房款后才给的，但原告并未全部交清，是他自己抢走的。后院的使用权归属除了购房协议外还有另外的协议来确定使用权的归属。对证据8，证人需要出庭作证。对证据10的真实性均无异议，但均与原告诉讼的后院均无关系。 第三人康振峰质证，同被告的质证意见。 被告前郭庄村委会未举证。 反诉原告前郭庄村委会举证，证据1、购房协议一份，证明反诉被告未在规定的时间内交纳购房尾款。第二条第四款是反诉被告放弃使用权后在签协议时还没来得及对另外一份去勾划该条文时，被反诉被告抢走了；证据2、建筑商康镇峰在2016年6月9日的申请书一份，证明反诉被告未在规定时间内未交清尾款，故康镇峰要求收回后院；证据3、村委会会议纪要一份，证明反诉被告未在约定时间内交纳购房尾款，建筑商要收回自住，后反诉被告后悔让村委会与建筑商调解，后耿同海同意放弃所诉的后院。当时将此情况都告知了耿同海，让耿同海将之前的合同作废并重新签订合同。 反诉被告耿同海质证，证据1购房协议第二条第四款划掉，耿同海未签字也未捺印，是村委会是其擅自划掉的，划掉这部分是在双方签订协议之后村委会擅自划掉的；对证据2第三人康镇峰称反诉被告未在规定时间内未交清尾款不属实。请求事项理由不成立，不合法。不能作为定案依据。对证据3村委会会议纪要，我方要看原件，反诉原告提交复印件不符合证据要求，其内容中陈述耿同海未按规定时间交清尾款不属实，会议决定事项缺乏依据不合法。会议记录显示时间是2019年2月28日，可以看出村委会在2019年2月28日才有了解除合同的想法。此时有大量的证据证明反诉被告早已在2016年12月15日全部交清了购房款。 第三人康振峰质证，对证据1购房协议第二条第四款划掉部分，在签订合同期间反诉被告自愿放弃后院的使用权。当时就在划的期间这一份，反诉被告将另外一份协议给抢走了。对证据2康镇锋见反诉被告迟迟不交尾款，此期间已经村委会多次调解，反诉被告自愿放弃了后院的使用权，2016年6月9日才同意让康镇锋使用。康镇锋在此期间已经开始装修后院。但康镇锋这儿因没有书面的东西不放心。对证据3村委会在多次调解，村里的两委在2019年2月28日开了一个会，然后将会议纪要向反诉被告进行了送达。然后反诉被告提起了诉讼。 第三人康振峰举证，证据1、康镇锋的身份证复印件一份，证明康镇锋的基本情况。证据2、康镇锋于2018年12月30日与村委会就新民居1号楼1单元2号后院的土地使用权签订的租赁协议一份，证明第三人租赁村委会土地合法有效。证据3、现金收入票据一份，证明第三人在2018年12月30日交纳租赁9400元的事实。证据4、2016年5月5日第三人与白斌就新民居1号楼1单元2号后院签订的施工协议一份，证明在此期间反诉被告已经放弃了对后院使用权。2016年5月份就开始装修，反诉被告始终没有干预过第三人装修，而且我们在装修三个月的时间里均未提出过异议。村委会作为后院的所有权人，将使用权租赁给第三人的行为是合法有效的。 反诉被告耿同海质证，对证据1的真实性无异议。对证据2本案争议房屋的性质是新民居，按照有关规定，新民居的买主只能是本村的村民，相应的后院使用权也只能是本村购买新民居的村民，而康镇锋不是本村的村民，而是新民居的承包商，其无权购买后院的使用权。协议中第一条显示的村委会也是根据所购房屋的后院租赁给相应的房主，而本案康镇锋不是后院对应房屋的买主，即使康镇锋是本村村民，后院的租赁者也只能是后院对应的房屋的买主。合同的签订我们对其签订的真实性、合法性，我们认为不真实不合法。对证据3交款时间与交款事项的真实性我方有异议。即使村委会收了康镇锋的租赁费也是不合法的。对证据4的真实性有异议，2016年12月15日反诉被告交钱购买该房屋，村委会给我方房证与协议时，后院还没有现在所盖的走廊等建筑物。其合同的时间我们认为是不真实的。 反诉原告前郭庄村委会质证，对证据均无异议。对证据2无异议，恰能证明我方在反诉的请求，因反诉被告放弃后院，村委会才授权康镇锋同意与原告签订协议。后院在原告签订协议时康镇锋已经装修了一半了，可以现场进行勘验，8月份装修完毕，到12月份时才与耿同海签订协议，在签协议时，只划掉了一份的第二条第四项，还没划的那一份协议被原告抢走了。 本院经审理认定事实如下：邯郸县人民政府2010年11月4日作出《邯郸县人民政府关于三陵乡前郭庄村纳入新民居规划和村镇体系规划的承诺》，主要内容为：将三陵乡前郭庄村列入省级新民居示范村，该村申请周转用地3.3123公顷，纳入村镇体系规划，同意为新民居建设留足用地空间。邯郸县人民政府2010年11月5日［2010］90号《邯郸县人民政府关于第二批新民居建设用地规划衔接和旧村复垦承诺的函》，主要内容为本次所需的3.3123公顷周转用地以1.2倍数进行复垦归还，即归还3.9748公顷农用地，归还时间为2014年4月，复垦地块位于村的原村址占地。邯郸县人民政府2010年11月7日作出的［2010］101号《邯郸县人民政府关于三陵乡王李庄村和前郭庄村新民居建设规划的批复》，主要内容为：三陵县人民政府：同意前郭庄村2010年-2020年新民居建设规划前郭庄村2020年新村人口控制在655人，规划建设用地控制在4.9088公顷。强化规划刚性，认真组织实施，任何单位和个人不得随意改变……邯郸县国土资源局2010年10月28日出具编号为邯县国土资［2010］70号《邯郸县国土资源局关于三陵乡前郭庄村新民居示范村建设旧村复垦的审核意见》，主要内容为：经我局审核研究，原则同意前郭庄村土地复垦改造方案，旧村复垦保证做到耕地平整……邯郸县国土资源局于2013年11月25日对前郭庄村委会作出邯县国土资责字［2013］05040号《责令停止违法行为通知书》，因前郭庄村新民居建设未经依法批准擅自占用前郭庄村村南集体土地9亩林地建新民居，经会审决定处罚如下：1、责令退还非法占用的土地；2、限期十五日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌。被告（反诉原告）前郭庄村委会与原告（反诉被告）耿同海于2016年12月15日签订的编号为20151201号的《前郭庄新民居购房协议》，主要内容为：所购楼房编号为1号楼2单元1号住房，1号楼2单元地下储藏室。住房面积为105.05平方米，单价为1300元/平方米，共计价款为136565元，储藏室价款为15000元，共计151565元。本小区两栋住宅楼所有一层后院使用权归对应一层住户，所有权归甲方，后院隔墙护栏的砌筑、安装由业主自行协商施工。首付款为8万元，剩余房款在符合交房条件时，通知交款期限内全部付清。盖有邯郸县三陵乡前郭庄村居民委会的“房屋所有权证”，证明原告（反诉被告）耿同海所购房屋坐落，房屋状况及附图。第三人康振峰《申请书》一份，主要内容为：前郭庄村购房户耿同海未在规定时间交齐购房尾款，经申请人和工作人员张双双多次催缴，迟迟不予兑现，无法按期收回工程款，请求准许申请人将前郭庄村新民居1号楼2单元1号房收回自住，该房款正常抵顶建筑款。2018年12月30日被告（反诉原告）前郭庄村委会作为甲方与作为乙方的第三人康振峰签订的《租赁协议书》，主要内容为：甲方以每年壹仟元的价格将乙方所购房屋后院的建设用地租赁给乙方使用，乙方业主康振峰所租赁的建设用地面积为0.47亩，租赁期限为2019年1月1日至2038年12月31日止，租赁期20年。乙方一次性付清20年租赁费9400元。2018年12月20日出具的盖有邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村民委员会公章的《现金收入通知单》，收第三人康振峰2019年1月1日至2038年12月31日新民居1号楼1单元2号后院的租地款9400元。2019年2月28日盖有邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村民委员会公章和中国共产党邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村支部委员会公章的《会议记录》，主要内容为：因耿同海未按合同约定时间交齐购房款，建筑商康振峰准备将前郭庄村新民居1号楼2单元1号收回并进行装修、自住，耿同海要求村委会协调购房事宜，后经村委会协调，耿同海自愿放弃1号楼2单元1号后院使用权。村委会研究决定同意废除耿同海与前郭庄村委会所签协议（编号为20151201）中第二条第四项，并用通知方式通知耿同海3日内到村委会重新签订购房协议。 本院认为，损害社会公共利益的合同自始无效。原告（反诉被告）耿同海与被告（反诉原告）前郭庄村委会于2016年12月15日签订的编号为20151201号的《前郭庄新民居购房协议》所购房屋为前郭庄村新民居房屋，因被告（反诉原告）前郭庄村委会所盖新民居违反审批规划占用9亩林地，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第七十七条之规定，已被原邯郸县国土资源局作出责令限期十五日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌的行政处罚决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，原告（反诉被告）耿同海与被告（反诉原告）前郭庄村委会所签《前郭庄新民居购房协议》所购标的，损害社会公共利益，故《前郭庄新民居购房协议》自始无效。因原告（反诉被告）耿同海与被告（反诉原告）前郭庄村委会所签《前郭庄新民居购房协议》无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，原告（反诉被告）耿同海应将位于邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村南309国道北侧的新民居住宅小区1号楼2单元1号住房及本单元地下储藏室一间返还被告（反诉原告）前郭庄村委会，被告（反诉原告）前郭庄村委会返还原告（反诉被告）耿同海购房款151565元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第七十七条之规定，判决如下： 一、本院依法确认原告（反诉被告）耿同海与被告（反诉原告）邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会于2016年12月15日所签订的编号为20151201号的《前郭庄新民居购房协议》无效； 二、原告（反诉被告）耿同海于本判决生效之日起十日内，将位于邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村南309国道北侧的新民居住宅小区1号楼2单元1号住房及本单元地下储藏室一间返还被告（反诉原告）邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会；被告（反诉原告）邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会自原告（反诉被告）耿同海返还上述住房及地下储藏室后十日内，返还原告（反诉被告）耿同海购房款151565元； 三、驳回原告耿同海的诉讼请求； 四、驳回反诉原告邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告（反诉被告）耿同海负担，反诉费107元，由反诉原告（反诉被告）邯郸市丛台区三陵乡前郭庄村村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张刚 二〇一九年八月二十七日 书记员  冀红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 第七十七条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，所占的土地以非法占用土地论处。