湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1227民初1647号 原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。 法定代表人：吴梦冰，职务公司总经理。 委托诉讼代理人：吴承都，男，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。 被告：姚班，男，1991年11月18日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 被告：杨海英，女，1971年1月5日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告姚班、杨海英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都到庭参加诉讼，被告姚班、杨海英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新晃县鑫海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业服务费1780元；2、请人民法院判令被告向原告交纳违约金3204元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月6日,被告在新晃县梅林春天小区购买××栋×××室178.02㎡复式楼(建筑面积128.02㎡,顶层复式房面积100㎡只算一半50㎡)住宅**,2014年8月24日原告新晃县鑫海物业服务有限公司被梅林春天小区业主委员会聘用并签订合同。被告住宅面积178.02㎡,从2015年12月31日至2017年8月31日止,欠原告物业费20个月，住宅按0.5元/㎡的标准计算，被告每月应交费89元，20个月应交费1780元。违约金按千分之三每天的标准计算,每天应交5.34元，每月应交160.2元，20个月应交3204元。经原告向被告多次催收,被告均未交纳物业服务费，故诉至法院。 被告姚班、杨海英未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 1、住宅使用说明书复印件、住宅质量保证书复印件、梅林春天××栋×××室产权登记资料、收款收据复印件各1份，拟证明被告在购房时已经知晓开发商的联系方式等各种信息和房屋的质量问题由开发商负责、该套房屋的产权人及前期的物业管理费用的缴纳人； 2、进驻通知1份，拟证明2014年8月23日，业主委员会通知原告进驻服务； 3、物业服务合同、合同备案证明1份，拟证明2014年9月1日，原告与梅林春天业主委员会签订了物业服务合同，并在房产局进行了报备； 4、营业执照复印件、法人身份证及证明复印件、资质证书复印件、湖南省服务价格登记证复印件各1份，拟证明原告通过工商局、房产局、物价局的审批，具有物业服务资质，属于合法经营的事实； 5、催费记录1份，拟证明原告对被告进行过催缴； 6、怀化市中级人民法院判决书、电费收据复印件各1份，拟证明原告在梅林春天小区服务到2017年8月31日的事实； 7、原告在小区举办的千人合拢宴照片、××栋业主缴费情况复印各件1份，拟证明原告得到了大多数业主的认可； 8、怀化市物业服务行业协会颁发的奖证复印件1份，拟证明原告是一家优秀的物业服务企业。 被告姚班、杨海英未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。 被告姚班、杨海英未向本院提交证据。 原告提交的1-6号证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据7-8与本案无关，不予采信。 本院认定的事实如下：2015年1月6日,被告姚班在新晃县梅林春天小区购买××栋×××室178.02㎡复式楼(建筑面积128.02㎡,顶层复式房面积100㎡计算一半)住宅**，该房为被告姚班单独所有，被告杨海英系被告姚班母亲。2014年8月24日，新晃县服务有限公司被梅林春天小区业主委员会聘用并签订合同，合同约定住宅的物业服务费按照0.5元/㎡的标准计算，约定业主或物业使用人应按时交纳物业管理费，或由物业代收、代交的费用，逾期的，从享受服务满一个月之日起，物业服务公司可以加收滞纳金，逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金，逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金，从逾期第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。被告已支付2015年12月31日前的物业费，尚欠2016年1月1日至2017年8月31日共计20个月的物业服务费未支付。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告与业主委员签订的物业管理服务合同合法有效，对新晃县梅林春天住宅小区的所有业主均有拘束力，原告按物业管理服务合同约定为被告提供了物业服务，被告姚班应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告杨海英系被告姚班母亲，非房屋共同所有人，亦非物业服务合同当事人，不承担支付物业服务费的义务。梅林春天小区物业服务合同中的收费标准0.5元/㎡，未明确是否按月收费，但从被告已交纳的物业费可见，双方是按0.5元/㎡/月收费标准计算物业服务费。物业服务合同中约定业主应按时交纳物业服务费，逾期的，从享受服务满一个月之日，物业公司即可以加收滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。若完全按照双方合同约定的方式计算违约金，被告应支付的违约金将超过其欠交的物业服务费用本身。这使得本案中的违约金带有浓厚的惩罚性质，而弱化了弥补损失这一主要功能，这明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。本院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金进行调整，调整为被告所欠物业服务费用1780元的15%即267元。被告姚班、杨海英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交未到庭的正当理由，本院依法缺席判决。 综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告姚班于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司支付物业服务费1780元、违约金267元，共计2047元； 二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚班负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴昌培 二〇一九年八月二十七日 法官 助理  袁胜长 代理书记员  杨沁函 附相关法律法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。