北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初597号原告（案外人）：齐立宏，男，1953年2月28日出生。委托诉讼代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，执行董事兼总经理。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原，住所地山西省太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英，执行董事兼总经理。原告齐立宏与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军，第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐立宏之委托诉讼代理人史慧娟，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，被告葛军到庭参加诉讼。第三人鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。齐立宏向本院提出诉讼请求：1.停止对山西省太原市杏花岭区经园路×户房屋（以下简称诉争房屋）的强制执行；2.解除对诉争房屋的预查封；3.本案诉讼费用由中鑫智融公司、葛军承担。事实和理由：原告提起的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的条件，其权利足以排除强制执行。1.原告与鑫四海房地产公司在查封之前签订合法有效的《房屋认购协议》；2.原告已经支付诉争房屋的全部购房款；3.原告在查封之前已经合法占有使用诉争房屋；4.诉争房屋未办理过户登记并非基于原告的过错导致。中鑫智融公司、葛军辩称，不同意原告的诉讼请求，原告提起案外人执行异议之诉不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，原告不享有排除执行的权利。1.原告涉嫌以恶意诉讼手段为鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延履行、逃脱债务；2.原告在诉争房屋查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，《房屋认购协议》是后补倒签的虚假协议，不认可房屋买卖交易的真实性；3.原告提交的汇款凭证不足以证明其已支付全部房款，鑫四海房地产公司开具的收据系利害关系人出具，不能单独作为认定案件事实的依据；4.原告提供的关于房屋使用的证据不足以证明其在查封之前合法占有诉争房屋；5.诉争房屋未办理过户登记系因原告自身重大过错和怠于主张权利导致。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）关联事实中鑫智融公司依据生效仲裁裁决向本院申请执行。本院作出（2017）京02执180号执行裁定书。2017年4月12日，本院对网签在葛军名下的包括诉争房屋在内的54套房屋进行预查封。2015年3月，鑫四海房地产公司与葛军分两批就包括诉争房屋在内的54套房屋签署合同，并办理了网签登记备案手续。2017年4月，鑫四海房地产公司起诉葛军解除54套房屋相关的买卖合同，并要求办理网签撤销手续。生效判决支持鑫四海房地产公司的诉请。鑫四海房地产公司提起案外人执行异议之诉，本院驳回鑫四海房地产公司的诉讼请求。鑫四海房地产公司不服提起上诉，北京市高级人民法院经审理认为，葛军与鑫四海房地产公司的买卖合同实为设定担保，所以鑫四海房地产公司无权以未付房款要求解除合同并继而主张解除预查封措施。鑫四海投资公司法定代表人王爱芬同时系鑫四海房地产公司、山西鑫四海物业管理有限公司股东。（二）本案买卖相关事实齐立宏与白素琴系夫妻关系，齐凯系齐立宏与白素琴之次子，窦鑫系齐凯之妻。2010年2月24日，齐立宏与鑫四海房地产公司就太原市经园路×号房屋签订《房屋认购协议》，约定房屋价款为617568元，房屋建筑面积为128.66平方米。鑫四海房地产公司开具日期为2010年2月24日，数额为房款617568元、配套费43026.24元，总额为660594.24元的收据。2019年5月17日，鑫四海房地产公司出具《情况说明》，载明：“鑫四海花园”×号房屋即为诉争房屋，即山西省太原市杏花岭区经园路×户。齐立宏提供汇款人为白素琴的中国民生银行个人汇款业务凭证三张，证明白素琴先后于2009年3月10日、2009年4月25日、2010年2月24日向鑫四海房地产公司转账汇款130万元、52万元、75.637475万元，用于支付齐立宏及家人购买诉争房屋在内的三套房屋的购房款。经审查，2009年4月25日、2010年2月24日的个人汇款业务凭证上载明附加信息及用途为购房。齐立宏称剩余房款及配套费系通过现金形式一次性支付。2019年8月19日,鑫四海房地产公司出具《情况说明》,载明：白素琴、齐凯、齐立宏于2010年购买鑫四海房地产公司开发的位于山西省太原市经园路、号、×号、×号三套商品房。白素琴已经于2009年3月至2010年2月期间以银行转账汇款加现金的方式向鑫四海房地产公司付清了上述三套商品房的全部购房款，鑫四海房地产公司于2010年2月24日向白素琴、齐凯、齐立宏实际交付了上述三套房屋，白素琴、齐凯、齐立宏在上述房屋内居住使用至今。为证明在查封之前使用诉争房屋，齐立宏提供如下证据：1.白素琴购买家具家电的合同、单据及付款凭证；2.地址为鑫四海C-4-30东的散热器订货、安装、保修合同单及合同附件、采暖情况记录单、散热器安装验收单、散热器管路改动验收单；3.山西省鑫四海房地产物业有限公司出具的物业费收费单、购电收据、暖气费收据；4.诉争房屋室内照片。本院到诉争房屋勘查时，齐立宏称其居住在诉争房屋。对于诉争房屋未安装燃气表，齐立宏称其退休前在太原煤气公司工作，单位有福利待遇，每月从其工资中扣50元作为燃气费。因水质较差，一直是买水喝。庭审中，中鑫智融公司申请将本案所涉及的犯罪事实移交公安机关侦查，追究李国英、王爱芬和李屹等犯罪嫌疑人的刑事责任，并中止本案审理，本院未予准许。上述事实，有民事判决书、《房屋认购协议》、收据、《情况说明》等在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：焦点一，能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；焦点二，原告权利能否排除执行。关于焦点一，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对诉争房屋的执行。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司；只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对诉争房屋实施预查封；中鑫智融公司在对于诉争房屋实施预查封之后享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人在对于诉争房屋实施查封之后享有的权利。依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果原告证明其符合上述司法解释条文的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于诉争房屋的执行申请，故本案应参照适用上述条文。关于焦点二，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。1.原告与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，双方成立真实买卖关系，且合同成立时间在查封之前。2.原告提供的采暖情况记录单、购电收据等单据以及现场勘验的居住情况，足以证明诉争房屋已被原告合法占有使用，同时发生时间应在查封之前。3.根据原告提供的收据、白素琴的个人汇款业务凭证以及原告与白素琴的关系，在无相反证据的情况下，结合查封之前对房屋已经占有使用的事实，可以认定原告已完成约定付款义务。4.根据本案查明的事实，诉争房屋非因原告自身原因未办理过户登记。中鑫智融公司、葛军虽不同意原告的诉讼请求，但未提供充足的证据予以否定。综上，原告符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对诉争房屋的执行并请求解除预查封，应予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路×户房屋的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路×户房屋的预查封。案件受理费9976元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇一九年八月二十八日法官助理 刘慧超书 记 员 徐方烁