四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1162号 上诉人（原审被告）：周志清，男，汉族，1964年8月29日出生，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：文志同，武胜县星月法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：舒银川，男，1986年11月14日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：赵文轩，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 上诉人周志清因与被上诉人舒银川房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2019）川1622民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周志清上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任；2．确认上诉人与被上诉人2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》无效；3.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、案涉《房屋买卖合同》无效。上诉人一户共有4人，除上诉人外，还有妻子谢绍碧、女儿周婷婷与周芳。案涉房屋系4人共同享有产权的征收安置补偿房，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，若使案涉《房屋买卖合同》有效，需其他三人同意或追认。而上诉人与被上诉人签订上述合同时，上诉人的妻子和两个女儿均打工在外，对此毫不知情，签订合同后也未及时追认。因此，案涉《案涉房屋买卖合同》应属无效。二、违约金认定不当。1.房屋咨询部非合法的房产价值评估机构，原判决仅凭其证明及照片，认定涉案房屋的涨幅为每平方米1500元左右，缺乏说服力；2.案涉房屋地处沿口镇龙女湖，地段偏远，一审确定房屋价值时，没有考虑该因素；3.双方仅签订《房屋买卖合同》和交付定金，买卖交易并未实际发生，其与被上诉人现在是否买房之间并无因果关系，被上诉人不会因此产生实际损失，一审认定被上诉人现在购房将产生150000元的损失，缺乏证据。4.案涉《房屋买卖合同》系无效合同，根据合同法“违约行为不发生，违约金合同不生效”原则，本案不应适用违约金责任条款，上诉人不应对被上诉人承担违约金。综上所述，一审判决根据合同法第一百一十六条认定上诉人承担违约金，属于适用法律错误，且显失公平。 舒银川辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，双方达成合意，上诉人是家庭户口簿上的户主，是安置补偿协议上署名的房屋所有权人，被上诉方完全有理由善意地相信上诉人有权处分案涉房产，并且约定了合理的交易对价，不存在双方恶意串通损害第三人利益，该合同的内容不与我国合同法第五十二条规定的合同无效中的任何一种情况相符合，所以该合同有效。2.案涉的争议标的是合同中约定的违约金，并非是案涉房屋的物权，合同是以上诉人个人名义签署，因上诉人不履行该合同，构成根本违约。本案的合同中约定了违约金的计算方法，同时约定了定金，被上诉方选择了违约金条款主张权利，是因为与实际损失更靠近。请求二审法院本着公平正义的原则依法认定。 舒银川向一审法院起诉请求：1.解除其与周志清于2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》；2.周志清返还舒银川购房定金20000元；3.周志清向舒银川支付违约金68000元。 一审法院认定事实：2013年5月24日，武胜县房屋征收办公室（甲方）与周志清（乙方）签订了《房屋征收产权调换安置补偿协议书》，约定甲方依法征收乙方所有的位于武胜县社建筑面积80.74平方米的房屋，实行产权调换，乙方自愿选定产权调换安置房为两套。分别为3幢5楼3号一套，建筑面积暂定104平方米、3幢23楼3号一套，建筑面积暂定104平方米。 2017年5月31日，周志清（卖房人、甲方）与舒银川（买房人、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方及其共同所有人自愿将其坐落在龙女湖安置房3幢23楼3号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为104平方米；订立本合同时乙方向甲方交纳购房定金贰万元整（小写20000.00），甲乙双方商定该房屋总价值为人民币（大写）叁拾肆万圆整，小写340000.00（定金冲抵房屋总价款），甲方收到现金应向乙方出具收据；交付时间定为龙女湖安置房交付时间为准，乙方收到房产证、土地使用证、房屋、合同等相关物件时，应向甲方出具收据，并约定付款方式：先付定金贰万元整，交付房屋时付贰拾捌万圆整，剩余肆万圆整待办理房屋过户手续完成后一次性付清；产权变更的税费承担：办理产权过户所涉及的一切工本费及税费由乙方承担，甲方概不负责，办理过户时甲方必须无条件的提供相关手续以配合过户到乙方名下；违约责任：甲乙双方共同商定的本合同各条款必须遵守，如有违约，违约方按照该房屋总价值20%支付违约金；该合同还对其他内容等进行了约定。同日，舒银川向周志清交纳了20000元定金，周志清向舒银川出具了收条，收条载明“今收到舒银川购买房屋定金20000.00元整，大写贰万圆整。周志清（押名捺印）2017.5.31”。 2018年10月，周志清告知舒银川解除合同，经双方协商，周志清要求舒银川增加房屋价款才继续履行合同，双方未能达成和解协议。 2019年2月22日，周志清在龙女湖安置房一期物业服务中心办理该房屋的接房手续。嗣后，周志清对该房屋进行装饰装修而拒绝将该房屋交付给舒银川。 另查明，武胜县沿口镇2017年房屋成交价为：老式楼楼房3000元左右每平方米；电梯商品房（融恒时代广场附近）5200元左右每平方米；龙女湖安置房3200元左右每平方米。2019年房屋成交价为：老式楼楼房4000元左右每平方米；电梯商品房（融恒时代广场附近）6500元左右每平方米；龙女湖安置房4700元左右每平方米。 一审法院认为，舒银川与周志清签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方在合同中明确约定了周志清及其共同所有人自愿将该房屋出售给舒银川，现在周志清却辩称其卖房签订合同时未征得其共同所有人的同意而拒绝交付房屋并对该房屋进行装饰装修，是一种很不诚信的行为，导致该合同目的不能实现，已构成了实质性违约。舒银川、周志清双方在庭审中均同意解除合同，不违反法律规定，予以认可；周志清同意退还舒银川交纳的定金20000元，予以采纳；舒银川、周志清双方在《房屋买卖合同》中约定了定金，同时又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，舒银川未选择双倍返还定金的定金条款，而选择了违约金条款向违约的周志清主张违约金，符合法律规定，予以支持；周志清辩解舒银川只交纳了20000元定金，并未交纳购房款，致使违约金无计算标的，因该买卖合同中违约金约定的计算标的是房屋总价款，舒银川支付大额的购房款的时间是周志清交付房屋时，周志清拒绝交付房屋致使舒银川无法支付购房款，其违约行为全部在于周志清，舒银川无任何违约行为，故周志清的此辩解意见不予认可；由于武胜县县城所在地沿口镇的房屋买卖市场价格在2017年至2019年之间涨幅很大，案涉房屋价格涨幅达1500元左右，如舒银川现在购买同等房屋将造成大约150000元左右的损失，舒银川请求周志清按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金68000元，小于舒银川实际造成的该损失，符合合同法关于违约金条款的法律规定，予以采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除舒银川与周志清2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》；二、周志清向舒银川退还购房定金20000元；三、周志清向舒银川支付违约金68000元。案件受理费2000元，减半收取1000元，由周志清负担（舒银川已垫付，在判决生效执行时由周志清直接支付给舒银川）。 二审中，向周志清向本院举示了其妻谢绍碧、其女周芳、周婷婷出具的情况说明一份，主要内容为：1.周志清签订房屋买卖合同时，作为房屋共有人周芳、周婷婷、谢绍碧三人不知情，是周志清单方签订的合同；2.根据法律规定房屋拆迁政府安置房在5年内不能进行房屋交易买卖；3.该房屋未取得房屋产权，周志清无权将该房屋单方进行买卖。 舒银川对上述证据的质证意见：对该证据持异议，与本案没有直接关联。1.本案争议的标的不是房屋的所有权，被上诉人没有按要求继续履行合同将房屋过户或交付，并没有影响到提供该证据的第三人的利益；2.不知道安置房屋5年内禁止买卖的文件，希望对方举示该文件。 本院对上述证据认证意见：谢绍碧、周芳、周婷婷与周志清系近亲属关系，其出具的说明的内容真实性存疑且无其他证据予以佐证，故本院对该说明的证据效力不予确认。 二审中，周志清陈述称，1.其在与舒银川签订《房屋买卖合同》时，向舒银川出示了其本人与武胜县房屋征收办公室签订的《房屋征收产权调换安置补偿协议书》，案涉房屋为该《房屋征收产权调换安置补偿协议书》中确定的两套房屋中的一套；2.案涉房屋于2018年12月已交房，现已装修完毕，周志清一家已入住；3.因家人反对其出卖案涉房屋，并不是要增加房屋价款，故与舒银川协商解除合同，承诺给舒银川1万元利息，但被拒绝。 本院经二审审理查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为1.一审认定案涉房屋买卖合同有效是否正确；2.一审判决上诉人承担支付违约金的责任，在认定事实和适用法律方面是否正确。 1.关于案涉房屋买卖合同的效力问题。周志清与舒银川签订《房屋买卖合同》时，向舒银川出示了其本人与武胜县房屋征收办公室签订的《房屋征收产权调换安置补偿协议书》，房屋征收产权调换安置补偿协议书》载明周志清为案涉房屋的权利人，作为相对人的舒银川有理由相信周志清对案涉房屋具有处分权。周志清与舒银川在该房屋买卖合同中对房屋价款及支付方式、定金支付、违约责任等进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，周志清没有向人民法院举示充分证据证实其与舒银川签订的《房屋买卖合同》具有前述合同无效的法定情形之一，因此，对于周志清上诉称案涉《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。一审认定案涉《房屋买卖合同》有效，符合法律规定。 2.关于一审判决周志清承担支付违约金的责任，在认定事实和适用法律方面是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，周志清在与舒银川签订《房屋买卖合同》后，双方均应按照诚实信用原则、依合同履行义务原则行使权利及履行义务；现周志清称其卖房未经共有人同意而拒绝交付房屋给舒银川，且擅自将案涉房屋装修后入住，拒不履行合同义务，严重违背诚实信用原则、依合同履行义务原则，一审根据法律规定及在舒银川请求解除合同而周志清对解除合同无异议的情形下，判决解除案涉《房屋买卖合同》，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，舒银川提出的要求周志清返还购房定金20000元，并主张适用违约金条款要求周志清按合同约定支付违约金的诉讼请求，符合法律规定。一审法院综合全案事实，考虑周志清违背诚实信用原则拒不履行合同义务存在严重过错的情况，兼顾舒银川预期利益等因素，判决周志清承担违约责任向舒银川支付违约金，其认定事实及适用法律并无不当。 综上所述，周志清的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由周志清负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 昀 审判员 吴丽华 审判员 王 敏 二〇一九年八月二十六日 法官助理何威 书记员 张凌嘉