青海省海北藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2019）青22民终72号   上诉人（原审被告）：李某，现住祁连县。公民身份号码：×××   被上诉人（原审原告）：王某。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：马某，祁连县八宝镇法律援助中心律师。   被上诉人（原审第三人）：青海祁铭矿业有限公司。统一社会信用代码：916322226791691864   法定代表人：冶某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：谭某。   委托诉讼代理人：禄某。   上诉人李某因与被上诉人王某、青海祁铭矿业有限公司（以下简称祁铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省祁连县人民法院（2018）青2222民初561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月21日受理后，依法组成合议庭，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百三十三条第二项的规定，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。   李某上诉请求：1.撤销祁连县人民法院作出的（2018）青2222民初561号民事判决，依法改判驳回王某的诉讼请求；2.改判第三人祁铭公司继续履行合同并赔偿上诉人在合同履行中可得利益损失20000元；3.对上诉人在庭审前提出的反诉进行合并审理。事实和理由：1.一审法院偏向被上诉人，故意混淆事实，将已经发生的商铺租赁合同判决为无效合同，判决错误。2017年8月7日李某向祁铭公司提出要约并微信转账交纳押金24000元，并向祁铭公司财务交纳租金24000元，用于租赁案涉商铺，上诉人已经合理合法取得了祁铭二期的商铺，有承租、转租、处分权。因此与王某签订商铺租赁合同，此合同合法有效；2.一审判决混淆法律关系，对案件事实理解错误，适用法律错误。本案争议的租赁合同是2017年8月6日李某与王某签订的《商铺租赁合同》中被上诉人没有缴纳任何转让费和押金的事实及无理由要求退还的问题，而一审法院混淆案件事实将李某与王某于2014年8月5日签订的已经履行完毕的合同与2017年8月6日签订的合同混淆，其中押金和转让费已经因合同的履行完毕已不复存在返还的问题。一审法院将两份合同中的权利义务混淆，判决错误；3.上诉人在庭审期间提出反诉，一审法院以超过举证期限为由直接驳回反诉请求，适用法律规定错误。在本案中应优先适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百三十二条的规定，而不是适用最高人民法院关于《民事诉讼证据若干规定》的条款。一审法院直接驳回上诉人的反诉请求显然违背法律基本原则，显示公平。2017年8月5日李某与祁铭公司办公室主任马启常协商并经其同意，将本案商铺续租给李某，一审法院认定该合同合法有效，祁铭公司明知无权处分的情况下，仍与王某签订无效合同，应承担违约责任。并赔偿上诉人的损失。王某经营使用该商铺一年之久，严重损害了李某的权益。一审法院判决赔偿李某损失数额显失公平。   王某辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   祁铭公司未提交书面答辩意见。   王某向一审法院起诉请求：依法判决原、被告解除合同，被告退还原告商铺押金20000元、商铺转让费50000元。事实和理由：2014年8月5日，原、被告签订了《商铺出租合同》，双方约定：被告将位于××县铺面转让给原告，租赁期限为3年，自2014年8月5日至2017年8月5日，押金20000元，转让费50000元；该商铺每年租赁费为24000元，租赁费为一年支付一次，三年期满后被告有权收回商铺，原告支付给被告的押金及转让费共计70000元原本退还；合同规定原、被告不得违约，若原告违约，被告有权收回房屋，并将其支付的押金、房屋租赁费、转让费不退回，若被告违约，退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费并赔偿原告20000元损失。合同自签订后，原、被告一直都遵守合同约定，并未发生任何争议。2017年8月6日，原、被告所签订的《商铺出租合同》到期届满，原告提出请求要求与被告重新续签合同，经原、被告协商一致后，续签了《商铺租赁合同》。就在原、被告签订合同的当天下午，祁铭公司工作人员找到原告，告知原告租赁的房屋属于祁铭公司所有，被告租赁祁铭公司的商铺租赁合同已到期届满，如果原告继续租赁该商铺，就要与祁铭公司签订房屋租赁合同。原告得知情况后，便与被告协商要求与其解除合同，并退还原告支付的押金、转让费等各项费用70000元，但被告均以各种理由拒绝支付。   一审法院认定事实：2013年11月8日被告李某与第三人祁铭公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定祁铭公司将位于祁连县国贸商城祁铭二期一楼面积为287平方米商铺出租给被告，租赁期限为9年，自2014年2月1日至2023年1月31日，租赁费为每平方米30元。2013年12月份，被告将租赁的287平方米商铺中的42平方米通过投资改造开设成了肉铺。2014年8月5日，原告王某与被告李某协商后签订了《商铺出租合同》，合同约定被告将位于××县面积为42平方米铺面即肉铺出租给原告，租赁期限为3年，自2014年8月5日至2017年8月5日，原告缴纳押金20000元、转让费50000元。该商铺每年租赁费为24000元，租赁费为一年支付一次，三年期满后被告有权收回商铺，原告支付给被告的押金及转让费共计70000元原本退还。租赁期间若原告违约，被告有权收回房屋，其支付的押金、房屋租赁费、转让费不予退回，若被告违约，则退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费及赔偿原告20000元损失。2017年8月6日早，被告李某在第三人祁铭公司办公室内与祁铭公司解除了2013年11月8日双方签订的《商铺租赁合同》，被告领取了第三人祁铭公司退还的押金40000元。2017年8月6日原、被告所签订的《商铺出租合同》到期后，原告提出与被告重新续签合同，被告声称自己有权继续对外出租该商铺，当日中午经原、被告协商续签了《商铺出租合同》，合同约定原告继续租赁祁连县国贸商城一楼2号铺面面积42平方米商铺，租赁期限为3年，自2017年8月6日至2020年8月6日，押金20000元，转让费50000元，该商铺每年租赁费为36000元，期满后被告有权收回商铺。租赁期间若原告违约，被告有权收回房屋，其支付的押金、房屋租赁费、转让费不予退回，若被告违约，则退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费及赔偿原告20000元损失。租赁期间若第三方关停或收回商铺，被告应退回原告支付的押金20000元、转让费50000元及剩余房租，并进行赔偿。2017年8月7日被告李某通过微信向第三人祁铭公司董事长冶某表达了继续租赁祁铭二期一楼面积为42平方米的商铺的意愿，并向冶某微信转账24000元的商铺租金。当日被告李某到第三人祁铭公司，由祁铭公司开具了祁铭二期一楼面积为42平方米的商铺2017年8月5日至2018年8月5日的租金24000元的收据。2017年8月7日第三人祁铭公司通知原告，被告已经与第三人解除了所有商铺租赁合同，商铺已经收回，只有第三人对外有权出租，经原告与第三人协商，双方签订了《租赁合同》，合同约定原告租赁祁铭二期一楼面积40平方米商铺，租赁期限为5年，自2017年8月7日至2022年8月6日，租金每月2000元，押金10000元。后原告依约向第三人缴纳了押金10000元和4000元的租金。随后原告诉至法院要求与被告解除合同，并退还原告支付的押金20000元、转让费50000元。   一审法院认为，当事人之间从事民事活动应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。2017年8月6日被告李某与第三人祁铭公司解除案涉商铺租赁合同后，在未实际取得承租权、转租权、处分权时与原告王某签订了租赁合同，事后未经商铺所有人第三人祁铭公司追认和取得处分权，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告因2017年8月6日与原告签订的无效的租赁合同而取得的财产应当予以返还。关于原告支付给被告的20000元押金，原审法院认为租赁合同中的押金一般是承租人为了履行合同义务而支付给出租人的费用。租赁期满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除，如果承租人按约履行了合同义务，出租人须将押金退还承租人或抵作租金。所以本案中，原、被告于2017年8月6日签订的租赁合同无效情况下，被告因该合同取得的原告的押金20000元，应当予以返还。关于被告提出20000元押金因原告在2014年8月5日至2017年8月5日第一次租赁商铺期间违约不予退还，以及要求原告退还在第一次租赁期间由被告垫付的电费7423元、取暖费1248元的辩解意见。原审法院认为，被告提出的该辩解意见是基于已经期满且履行完毕的第一次租赁合同中双方行为提出的，与本案不存在法律关系，被告提出原告在履行第一次租赁合同中存在违约行为，要求承担违约责任并退还垫付的电费、取暖费与本案无关，被告应当另行起诉。关于原告支付给被告的50000元转让费，因2017年8月6日被告与原告签订的租赁合同无效，被告因该合同取得的原告的转让费应当予以返还。但原、被告2014年8月5日签订第一次商铺租赁合同，原告向被告支付了50000元转让费，在2017年8月5日原告租赁商铺三年期满，2017年8月6日原、被告续签了租赁合同，原告继续承租案涉商铺，但原告未重新支付50000元转让费，虽然该合同为无效合同，原审法院认为，在房屋租赁关系（尤其是店面房屋租赁）中，转让费是市场发展过程中形成的一种普遍存在的商业习惯，其更多的意义在于出租方对房屋装饰装修费用、该房屋长期经营形成的商业价值、优先承租权及房屋内设备、工具等损失的补偿。结合本案实际，原告租赁该商铺前被告对涉案商铺进行了装修、安装了设备，以及被告出租租赁物前经营该商铺的事实。原告要求被告退还全部转让费50000元的诉求不予支持，被告应当酌情退还原告支付的转让费20000元；关于2017年8月7日原告王某与第三人祁铭公司签订的祁铭二期一楼涉案商铺租赁合同，系2017年8月6日被告李某与第三人祁铭公司解除祁铭二期一楼商铺租赁合同，第三人收回处分权后与原告签订的，且系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。关于被告李某在庭审中提出反诉的请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，被告在庭审中提出已过举证期限。故被告要求本案原告及第三人赔偿其损失的反诉请求不予支持。对被告与第三人祁铭公司签订房屋租赁合同本案不予处理，被告可另行起诉。本案的第三人祁铭公司法定代表人经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席判决。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条规定，判决：一、2017年8月6日原告王某与被告李某签订的《商铺出租合同》无效，被告李某于本判决生效后十日内退还原告王某押金20000元，转让费20000元，合计40000元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求；三、驳回被告李某的反诉请求。   二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。   对二审有争议的事实分析认定如下：   （一）关于李某是否应当返还王某缴纳的押金及转让费的问题   本院认为，王某与李某于2014年8月5日签订了《商铺出租合同》，合同中约定三年期满后被告有权收回商铺，王某支付给李某的押金及转让费共计70000元原本退还。合同到期后，2017年8月6日李某与王某续签《商铺租赁合同》，因李某未将押金与转让费退还王某，双方均认可原先的押金和转让费转入新签约的《商铺租赁合同》，并在该合同的第三条中规定押金20000元，转让费50000元。现因该商铺的实际所有人祁铭公司与李某解除该商铺租赁合同，李某已经丧失了对该商铺的处分权，因此李某与王某2018年8月6日续签的《商铺租赁合同》为无效合同，依法应当解除。李某与王某在合同中明确约定：商铺出租期间如果第三方关停或收回商铺，在一年之内。甲方退还乙方押金20000和转让费50000元及剩余房租。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，李某应当返还王某的押金及转让费。对其提出的王某未支付第二次续签合同的押金及转让费，不予退还的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据李某对该商铺的装修及安装的设备的事实，酌情退还王某支付的转让费20000元和押金20000元的判决适当，应予维持。   （二）李某提出的反诉请求是否成立的问题   对于李某提出的反诉请求，一审法院认为根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，已超过举证期限为由不予支持。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》及其解释的适用效力应优于《民事诉讼证据的若干规定》，两者规定相矛盾时应适用《中华人民共和国民事诉讼法》及其解释的规定。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当受理”的规定，对李某提出的要求王某承担垫付的电费、暖气费的诉讼请求应当受理，一审法院适用法律不当，应予纠正。但在本案中李某提出的要求王某支付垫付的电费、暖气费的上诉理由，在一、二审中李某均没有提供相应的证据证明其主张，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定。对李某提出的要求王某承担垫付的电费、暖气费的上诉请求不予支持，上诉人应承担举证责任的不利后果，原判虽然在适用法律上错误，但驳回反诉请求的判决结果正确，应予维持。对于李某提出的认为祁铭公司明知自己与王某签订了商铺租赁合同，在无处分权的情况下仍与王某签订租赁合同，应承担违约责任，并赔偿上诉人的损失的反诉请求，本院认为，李某与第三人祁铭公司签订房屋租赁合同而发生的纠纷不属于同一个法律事实，与本案无关，李某可另行起诉。因此，上诉人李某的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费800元，由上诉人李某负担。   本判决为终审判决。   审判长 董 措 毛   审判员 刘 素 宁   审判员 杨吉措毛     二〇一九年八月一日   书记员 张 志 军