河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9273号上诉人（原审被告）：王皓，男，1987年9月2日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付泳璋，男，1991年5月8日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。原审被告：石家庄石鹿房产经纪有限公司，住所地石家庄市鹿泉区向阳大街**。法定代表人：陆安，系该公司经理。上诉人王皓因与被上诉人付泳璋、石家庄石鹿房产经纪有限公司（以下简称石鹿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王皓的委托诉讼代理人刘彦存、被上诉人付泳璋、原审被告石家庄石鹿房产经纪有限公司的法定代表人陆安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王皓上诉请求：请求二审法院依法撤销鹿泉区法院（2019）冀0110民初1964号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉求，或发回原审法院重新审理。事实与理由：一、本案系名为购房合同而实质上是民间借贷法律关系。本案基本事实是，本案争议的华兴楼1-4-401房产是上诉人贷款从开发商处购买的，由于上诉人急需资金想用该房产贷款，但是由于该房没有还清贷款无法办理产权证因此无法从银行贷款。上诉人于2017年11月通过聂文轩从被上诉人处借款33.3万元，其中11万元用于提前还房贷，3万元为上诉人自己办理房产证向税务局缴纳税款，另外19.3万元借款用于其他用途。双方当时约定用上诉人所有华兴楼1-4-401房产作借款抵押。但是被上诉人要求上诉人必须签订房产买卖契约，还借款后房屋买卖契约就解除。上诉人为了借到钱无奈就和被上诉人签订了本案的房地产买卖契约，上诉人收到借款后，不仅给上诉人书写了借条同时应被上诉人的要求还给被上诉人书写了房款收条。上诉人认为被上诉人和聂文轩系合伙人，上诉人于2018年7月通过银行往聂文轩名下转款11.5万元用于归还借款，现在借款还剩21.8万元未还。因此原审法院认定本案为房屋买卖合同关系是错误的。二、退一步讲本案即使是房屋买卖合同纠纷，一审法院判令上诉人承担20万元违约金明显过高。假设本案33.3万元是购房款，双方签订的《房地产买卖契约》约定的违约金为20万元。被上诉人的付款时间为2017年12月，解除合同时间为2019年6月，即使解除合同，被上诉人损失的是购房款33.3万元1年半的利息损失，法院判令上诉人支付被上诉人违约金20万元明显过高。合同法解释二第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房款33.3万元，参照银行同期贷款利率6%计算，即使被上诉人支付的33.3万元是房款，到解除合同时一年半的利息损失也不足3万元，法院判令上诉人承担20万元违约金明显过高，超过了法律规定的上限，法院应当降低。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律错误，请二审法院依法查明事实依法改判或发回原审法院重新审理。付泳璋答辩称，2017年11月份王皓通过房屋中介向我出售这个房产。然后他拿这个钱有11万还了房贷，3万交的税是为了办理房本，但是办了房本之后王皓没有对我进行过户，而是去做了平安银行贷款85万元，2017年12月29日他办了房本之后从中介手里骗取了房本，然后拿出房本到平安银行贷款85万元，如果说他出具文书是向我借款，他拿到钱也没有还我。然后他又说2018年7月通过聂文轩给了我115000元，我没有收到这个钱，我觉得王皓是一个成年人，他知道什么是买卖什么是抵押。上诉人称违约金20万过高，现在违约金这块一般有两种形式，第一种是首付款的双倍，第二种是房屋价款的20%，这个合同20万违约金是我们双方协商，他同意支付，我们才能取得，如果按照首付款的双倍就是66万元，现在国大、正大这些中介的违约金都是这么规定的。石家庄石鹿房产经纪有限公司答辩称，上诉人与被上诉人双方到我中介的时候签的就是房屋买卖合同，他们之间没有借款33.3万元的事实。双方约定的20万元违约金基本上是当时的市场价，合同上都有约定，我认为20万元违约金就现在来说不高，当时来说正常。付泳璋向一审法院起诉请求：一、判令依法解除原告与两被告签订的《房地产买卖契约》；二、判令被告一向原告返还已收取的购房款33.3万元（首付款30.3万元与购房税款3万元）及利息，同时给付合同违约金20万元，并赔偿原告第一次诉讼费用损失21050元。三、判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与二被告于2017年11月19日共同签订了《房地产买卖契约》合同约定：原告购买被告王皓位于鹿泉区，房屋成交价105万元，首付款30.3万元，分三次分别于合同签订当日支付11万元，于2017年12月12日支付9.3万元，于2017年12月14日支付10万元，剩余的74.7万元，由原告委托石家庄石鹿房经纪有限公司办理贷款，办理房屋过户日期为2017年12月25日。合同第十一条约定了违约责任，“甲乙双方如有违约，除上述定金赔偿外，违约方要付给对方20万元违约金”，合同签订后，原告按照合同约定分别于2017年11月19日向被告王皓交付11万元，于2017年12月12日支付9.3万元，于2017年12月14日支付10万元，共计30.3万元，并支付3万元税款。被告王皓并未配合原告办理贷款及房屋过户手续，原告于2018年8月29日起诉要求被告王皓继续履行合同，交付房屋并配合房屋过户。经本院依法审理作出（2018）冀0110民初3432号民事判决书，判决原被告签订的购房合同继续履行。原告收到判决书后，经查询发现被告王皓在与原告签订《房地产买卖契约》后于2017年12月29日将案涉房屋抵押给了平安银行股份有限公司石家庄分行，用以借款85万元，抵押期限为十年。致使原告无法实现继续履行合同目的。上述事实有原告提供的2017年11月19日签订的《房地产买卖契约》、被告收据4张、汇款证明以及本院（2018）冀0110民初3432号判决书和本院到石家庄市鹿泉区房屋的产权登记和抵押情况核实证明为证。一审法院认为，原被告签订的2017年11月19日的《房地产买卖契约》，经本院作出的（2018）冀0110民初3432号民事判决书，判决原被告签订的购房合同继续履行，但被告王皓在与原告签订《房地产买卖契约》后，在2017年12月29日将案涉房屋抵押给了平安银行股份有限公司石家庄分行，用以借款85万元，致使继续履行合同目的不能实现，应依法解除原被告签订的《房地产买卖契约》。被告王皓构成违约，应当返还原告购房款33.3万元及利息，利息自2017年12月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清原告款止，并按合同约定赔偿原告违约金20万元。原告要求被告赔偿原告第一次诉讼费用损失21050元，已在本院（2018）冀0110民初3432号民事判决书中确定，本案不予处理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第94条、97条之规定，判决如下，一、依法解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》；二、限被告王皓自判决生效后5日内返还原告购房款33.3万元及利息（利息自2017年12月14日起按中国人民银行贷款利率计算至付清原告款止）；三、限被告王皓自判决生效后5日内赔偿原告违约金20万元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670元由被告王皓负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1.上诉人主张其与被上诉人之间为民间借贷法律关系，且已经通过案外人聂文轩向被上诉人还款11.5万元，被上诉人不予认可，且上诉人未向法院提交任何证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果，对上诉人王皓的该项主张本院不予支持。2.一审判决认定“被告（上诉人）王皓在与原告（被上诉人）签订《房地产买卖契约》后，在2017年12月29日将案涉房屋抵押给了平安银行股份有限公司石家庄分行，用以借款85万元”，上诉人在上诉状和二审庭审过程中对该事实并未提出异议，视为认可，本院对上述事实予以认定。被上诉人在合同履行过程中，完全按照约定履行了支付首付款的合同义务，而上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同仅一个月后，就私自将案涉房产抵押给案外人，致使被上诉人无法实现合同目的，该行为显然存在过错，违反诚实信用原则，属于恶意违约。上诉人对于其违约金过高的主张并未提交任何证据证明该违约金约定明显高于当时的市场平均水平，且参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”之规定，双方合同约定的20万元违约金并未显失公平，对上诉人该项主张本院不予支持。综上所述，王皓的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9340元，由上诉人王皓负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊平审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年八月十九日书记员  孙 梦