北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22977号原告（反诉被告）：李建伟，男，1982年12月28日出生，汉族，无职业，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：北京春宇我家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：聂岩，总经理。原告李建伟与被告北京春宇我家房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建伟，被告的法定代表人聂岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李建伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月4日解除；2、请求判令被告退还房租5400元、押金1800元、钥匙押金100元，共计7300元；3、请求判令被告以应付未付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2019年5月4日至实际给付之日期间的利息；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月31日，我与被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将位于北京市通州区东方玫瑰X区X号楼X单元X室的主卧出租给我，租赁期自2018年1月31日至2019年1月31日。房屋到期后，我与被告又重新签订《房屋租赁合同》，将租期延至2020年1月30日，租金的支付方式为押一付六。2019年4月30日，我向被告的经纪人段年龙提出于2019年5月4日搬离该房屋并将房屋转租出去，段年龙同意搬离和转租，并让我找新的租客。我于2019年5月4日找到新的租客，新租客对该房屋表示满意。5月5日，新租客准备与段年龙签订合同，我电话及微信联系段年龙退租，但段年龙一直拒接电话。经我与该房屋的另一租户证实：1、段年龙签合同均是用盖好公章的合同拿到出租屋让我们签字，正常情况下是去公司签订合同；2、我多次前往被告公司住所，发现公司一直锁门、无人办公；3、段年龙与我签订合同处的联系人写的是段年龙，而与另一租户合同联系人处写的是高凤培，联系人的电话都是同一号码；4、2019年5月5日晚，我卧室门处于锁着的状态，段年龙与新租客到房屋后却打开了我卧室的门，说明我租赁期间卧室的钥匙段年龙是持有的，我的隐私无法得到保障；5、段年龙在房屋合租群中发布消息称，物业及任何人均不要开门，否则后果自负，我住在房屋内提心吊胆；6、2019年1月，与我合租的前两家室友租期到后搬离，押金至今也未退还。被告辩称：同意自2019年6月30日解除与李建伟签订的《房屋租赁合同》，但由于李建伟系中途退租，没有找到新的租户，故其交纳的押金不能退还，且由于其单方违约，也不同意支付利息。2019年4月26日，李建伟通知我公司要求转租其承租的房屋并于5月2日搬离，双方按照合同的约定签订了中途退租协议。2019年5月4日至6月30日期间，我公司均有客户想看此房源，但均因李建伟没有配合看房（钥匙是在李建伟手中）未同意继续转租导致没有与新的客户签订房屋出租协议。2019年6月30日，李建伟未按照合同约定继续向我公司交纳下一期租金10800元，构成单方违约，我公司按照合同约定收回房屋并换锁、打扫卫生，故提出反诉要求：1、解除与李建伟签订的《北京市房屋租赁合同》；2、李建伟给付违约金3600元、保洁费100元、换锁支出300元，共计4000元；3、诉讼费、反诉费由李建伟负担。李建伟反诉答辩称，我没有违约行为，不同意支付违约金和其他费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年1月31日，李建伟与被告签订《房屋租赁合同》约定：一、被告将位于北京市通州区东方玫瑰X#X-X房屋的主卧出租给李建伟，租期自2019年1月31日至2020年1月31日，月租金1800元；二、租金的交付方式为押一付六，房屋需提前30日向被告交纳，具体付款日期为：第一次2019年1月31日付10800元，第二次2019年6月30日付10800元；自本合同签订之日，李建伟向被告支付保证金1800元、管理费365元；李建伟交付的保证金仅作为担保用途：1、用于李建伟迟交房租的滞纳金与损坏房屋或房间内附属设施的赔偿；2、用于李建伟不能按时交纳房间内所产生的水、电、气、电话、宽带等费用的垫付；三、在合同租赁期限内，若李建伟提出合同变更或将房屋转租给他人，需提前30日书面通知被告，在征得被告同意后，李建伟在履行原合同各项条款的情况下到被告处办理相关交接手续。在李建伟找到下家客户，变更承租人需交纳一个月租金作为变更手续费，李建伟自行与下一住户结清各项费用后，被告同意只退还李建伟变更或转租下一客户起租日后剩余房租及押金；四、被告有下列情形之一的，李建伟有权单方解除合同：1、未按规定时间交付该房屋达5日的；2、未按照合同约定履行义务的。李建伟有下列情形的，被告有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的；……。五、违约责任：……。（二）因李建伟不支付或者不按照约定支付租金达3日的，被告有权开启房门接纳新的住户入住，是有（视为）李建伟自动放弃屋内所留物品，所造成的后果由李建伟承担，并按照月租金的200%向被告支付违约金。……。（四）、租赁期内，李建伟提前退租的，应提前30日通知被告并按月租金的200%支付违约金。……。合同还对其他事项进行了约定。李建伟、被告分别在合同上签字、盖章。当日，李建伟向被告交纳了押金1800元、租金10800元、钥匙押金100元。2019年4月26日，李建伟微信向被告提出，因现在顺义区工作，在通州居住不方便，希望将房屋转租，暂定在5月12日搬走。2019年5月2日，被告与李建伟签订《中途退租声明》约定，现由于本人自身原因，希望提前终止合同。为了减少中途退租所造成的损失，现希望被告帮本人寻找新的承租客户，本人也会自行寻找。合同的截止日期以新客户签署合同的起租日期计算，并承担寻找新客户承租期间合同约定的各项费用及房屋维护的相关责任。如果在30日内未找到新的客户承租，且坚持解除合同，同意将两个月租金作为违约金赔偿给被告带来的损失，如果押金仍不足以抵扣违约责任，应按合同另行支付赔偿金额。2019年5月4日，李建伟、被告与李建伟找到的新租户三方就X主卧的租金标准、管理费的负担等达成协议，并约定次日签订房屋租赁合同，但在5月5日签订合同时，新租户因故未与被告签订房屋租赁合同。5月6日，李建伟向被告发出《房屋租赁合同解除协议》，未得到被告的回复。2019年7月3日，被告以李建伟未如期在2019年6月30日交纳租金且已逾期3日为由，书面通知李建伟收回房屋，违约金3200元将从其交纳的保证金中予以抵扣。现房屋已经由被告收回。另查，李建伟于2019年5月4日搬离承租房屋，并将房间钥匙放置房间内。被告当庭自行出具收据，证明其保洁费、换锁支出。本院认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告与李建伟签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现李建伟已于2019年5月4日自行搬离承租房屋并于5月6日通知被告要求解除合同，李建伟以自己的行为表明不再履行合同主要债务，故双方签订的《房屋租赁合同》应予解除，解除的时间为李建伟解除合同通知送达被告之日。合同解除后，被告应就李建伟剩余租金及押金予以退还，但李建伟剩余租金计算有误，本院予以纠正。根据合同约定，李建伟负有寻找新租户的义务，但李建伟最终未能寻找新客户如期转租且自行搬离承租房屋，李建伟的行为构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。关于李建伟要求被告给付利息一节，因李建伟提前退租的行为构成违约，且双方对租金的利息未作约定，故本院对其要求给付利息的请求不予支持。被告虽然就换锁支出及保洁费出具了收据，但该收据系其当庭自行出具，缺乏客观真实性，故本院对该证据不予采纳，对被告反诉要求李建伟给付开锁支出及保洁费的请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京春宇我家房地产经纪有限公司与李建伟签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；二、北京春宇我家房地产经纪有限公司退还李建伟租房押金1800元、钥匙押金100元、剩余房租5131元，合计7031元，于本判决生效后七日内执行清；三、李建伟给付北京春宇我家房地产经纪有限公司违约金3600元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回李建伟的其他诉讼请求；五、驳回北京春宇我家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京春宇我家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费25元，由李建伟负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇一九年八月七日书记员  武 晗