山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2572号上诉人（原审被告）：周大勇，男，1974年8月12日生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史蕾，女，1987年3月12日生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：张大尉，山东同济律师事务所律师。原审第三人：烟台经济技术开发区美尚房产经纪信息部，住所地烟台经济技术开发区海诺大厦**。法定代表人：王亚军，经理。上诉人周大勇因与被上诉人史蕾、原审第三人烟台经济技术开发区美尚房产经纪信息部（以下简称美尚房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。周大勇及其委托诉讼代理人崔云飞，史蕾及其委托诉讼代理人张大尉参加诉讼。美尚房产经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周大勇上诉请求：1、依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1589号民事判决第三项，依法驳回史蕾要求周大勇支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由史蕾负担。事实和理由：一、一审判决认定周大勇“以公积金政策变化为由未按合同约定的时间向史蕾交付房屋，并另行委托其他房产中介公司在网上高价出售涉案房屋，已构成违约”证据不足，认定错误。二、史蕾没有支付首付款，是本案《房屋买卖合同》没有得到履行的真正原因，并非是因为周大勇解除了《房屋买卖合同》，一审判决对此没有认定。三、美南房产的“栾书华”系本案《房屋买卖合同》的联系人，周大勇同栾书华的录音所证明的事实应该得到认定。四、一审判决按照周大勇擅自解除合同判决周大勇承担违约责任不当。本案《房屋买卖合同》的解除不是周大勇单方擅自解除的，而是在一审诉讼中，周大勇和史蕾一致同意解除的，因此一审判决按照《房屋买卖合同》第九条擅自终止合同的事由判决周大勇向史蕾支付房款额20%的违约金不当。五、本案史蕾是违约方。（一）合同约定2017年10月2日前将房屋腾交给史蕾，按照交易习惯史蕾应当在此日期之前交付完毕首付款，而史蕾仅给付定金5万元，就要求周大勇交付房屋办理过户，显然不公平，又违背了基本的交易习惯和程序。（二）史蕾提交的微信记录明确显示：我就不买了，我也没有别的办法，这表明史蕾放弃了购买权。（三）史蕾认为其在交付定金后周大勇的唯一义务就是交付房屋办理过户，如果这一观点成立，周大勇经考察认为史蕾没有经济实力交付首付款，周大勇可以中止履行合同。综上，一审法院判决认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院依法判准周大勇的上诉请求。史蕾辩称，一、一审判决依法认定周大勇“以公积金政策变化为由，未按合同约定交付房屋构成违约”是完全合法正确的。二、周大勇认为本案合同未履行的真正原因系史蕾未支付首付款，不符合基本事实，完全是黑白颠倒、混淆视听。三、一审法院判决周大勇按合同约定承担违约责任是合法、公平的。（一）双方签订的房屋买卖合同中对违约金有明确约定，且该违约金标准约定是合法、合理的，应当得到法律的支持。（二）涉案房屋买卖合同签订的成交价格为530000元，由于烟台市房价在2018年经历了一次较大幅度的上涨，到2018年10月份涉案房屋的售价就上涨至830000元，涨价300000元。而合同约定的违约金标准远远低于因周大勇违约给史蕾造成的利益损失。因此，一审法院判决周大勇按合同约定承担违约责任是合法、公平的。综上所述，一审判决事实认定清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决结果公平正义，周大勇的上诉请求无任何事实与法律依据，请贵院依法驳回上诉，维持原判。美尚房产缺席，也未提交书面答辩状。史蕾向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除史蕾、周大勇双方于2017年9月3日签订的房屋买卖合同，周大勇双倍返还史蕾定金100000元；二、案件受理费由周大勇负担。庭审中，史蕾变更诉讼请求，将要求周大勇双倍返还史蕾定金100000元变更为要求周大勇返还史蕾购房定金50000元并支付史蕾单方终止合同违约金106000元。一审法院认定事实：2017年9月3日，史蕾（乙方）与周大勇（甲方）通过美尚房产签订了房屋买卖合同，约定周大勇将其所有的位于烟台经济技术开发区青岛大街7号海韵花园31号楼1单元602号房屋卖与史蕾，建筑面积102.02㎡。房屋成交价530000元整。随房附属品：固定装修等、房里东西都不动（床、冰箱、热水器等）。三、洽谈、签订合同过程中，美尚房产代周大勇收取史蕾支付的定金5000元，周大勇应主动前往了解该款项的情况，美尚房产不必另行通知。同时周大勇向史蕾和美尚房产提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。四、具体付款时间：史蕾首付款共160000元（包含定金50000元），剩余房款公积金贷款，史蕾协助贷款部门尽快放款给周大勇，保证过户后9个月内放尾款，超时不放款，史蕾支付周大勇房租。五、周大勇协助史蕾将本房产过户至史蕾名下，过户过程中双方产生的税费由双方依据国家规定承担。六、周大勇于产权证过户后约定事项2日内向史蕾腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业……等一切费用，否则，史蕾可由房款中扣除代交；腾交后房屋产生的一切费用由史蕾承担。九、违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；史蕾不按期支付购房款或周大勇不能按期向史蕾腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。十、其他约定事项。1、本合同签订后，周大勇、史蕾双方应自动支付中介费。2、周大勇于2017年10月2日前将此楼腾给史蕾，待周大勇收到尾款后，将阁楼交付给史蕾。3、周大勇收取史蕾支付的定金50000元。史蕾、周大勇在合同中签字捺印，美尚房产盖章确认。合同签订当日，史蕾向周大勇支付定金50000元，周大勇向史蕾出具收条。后周大勇未按合同约定与史蕾办理房屋交接等事宜。目前涉案房屋仍由周大勇管理使用。庭审中，史蕾主张周大勇违约，向本院提供了以下证据：一、2017年12月7日周大勇发送给史蕾的微信信息打印件，证明周大勇通过发微信的方式要求单方变更解除合同，史蕾予以回绝。周大勇质证称对该证据的真实性不认可，而且从微信的内容看，也没有明确提出解除合同，微信的这种表达形式也起不到解除合同的作用，要求史蕾提供其与周大勇的整个聊天记录；二、2017年12月13日史蕾向周大勇发送的函、EMS快递单、投递回执单，证明史蕾书面通知周大勇履行合同，但周大勇拒绝接受，周大勇的行为构成根本违约。周大勇质证称对该证据周大勇没有收到，对此不知情。经本院审查，2017年12月7日周大勇发送给史蕾的微信聊天记录中载明“史磊，你好,2017年12月2日，中介栾书华经理来电时已明确告知她且拜她转告你：鉴于目前国家房贷政策的调整，公积金贷款烟台市实际已经停止发放，且目前银行正常的商贷时间也延长至4-5个月以上。基于此实际情况，你的公积金贷款买房根本无法实现。所以，建议你如下：再给你三天时间，如果不能全款买房，请给我你本人的银行账户，我将把你预交的定金伍万元按照银行活期利息计算至2017.12.09日，连本带息退回给你。以上，因国家政策调整导致房屋买卖无法达成，属于不可抗力，将不追究你的违约责任。如果因你本人原因，导致以上房屋买卖定金及利息无法及时退还你本人，所有后果及损失由你本人承担。周大勇”。史蕾回复内容“关于你要终止我们双方房屋买卖事件，本人表示不同意，并请你于5日内协助本人与中介一起到房管局办理过户手续，并按合同约定（2017年10月2日）交付房屋5楼。如不履行上述事项，请按照合同中第九项违约责任进行赔付。史蕾”。另，2017年12月15日史蕾向周大勇发送了要求继续履行合同通知函，2017年12月18日该函周大勇拒收，被退回。周大勇主张系史蕾违约，向本院提交录音两份，分别是2018年4月3日、5月4日周大勇与美南房地产栾书华的通话录音，证明周大勇并未提出解除合同，并多次要求史蕾支付首付款履行合同，因史蕾、周大勇断了联系以后一直通过中介联系的，另证明史蕾没有钱支付中介费，其履约能力有限。史蕾质证称因史蕾不是通话录音当事人，无法确认该录音的真实性。即使是真实的，也无法证明周大勇的主张，因为两份证据形成于本案起诉后，且录音的主要内容为周大勇想通过第三人向史蕾返还定金，并没有继续履行合同的意思表示，周大勇是否违约，应按合同约定及周大勇的所作所为依法认定。史蕾主张其已支付中介费2000元，没有收据，有转账记录。另，史蕾要求周大勇支付违约金106000元，提交了涉案房屋目前在网上出售的信息截图及史蕾与房屋中介的微信聊天记录，证明涉案房屋目前售价为830000元，周大勇应按合同第九条约定支付单方终止合同违约金，史蕾请求的数额远远低于周大勇给史蕾造成的损失，包括直接损失和逾期可得利息损失。周大勇对该证据的真实性不能确定，但认可涉案房屋其委托其他房产中介公司在网上出售，价款为81万元的事实。另周大勇主张史蕾主张的违约金过高。一审法院认为，史蕾、周大勇及美尚房产签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。虽然双方合同约定中介方代周大勇收取史蕾支付给周大勇的定金5000元，但史蕾于合同签订当日向周大勇支付定金50000元，已完成合同约定义务。但周大勇以公积金政策变化为由未按合同约定的时间向史蕾交付房屋，并另行委托其他房产中介公司在网上高价出售涉案房屋，已构成违约。周大勇辩称是史蕾未完全履行合同，是史蕾有违约现象，其没有违约，未提交充分证据予以证明，对其主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案史蕾选择解除合同由周大勇承担违约金来维护自己的权益，于法有据，且周大勇同意解除合同，因此对史蕾要求解除双方于2017年9月3日签订的房屋买卖合同的主张，予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述规定看，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同规定的义务不再履行，当事人应恢复至订立合同前的状态。合同解除后，周大勇不再负有向史蕾交付房屋的义务，但其收取史蕾的50000元定金应予以返还并按合同约定承担违约责任，史蕾要求周大勇按总房款额的20%支付违约金106000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。周大勇主张史蕾主张的违约金过高，申请法院酌减，一审法院认为根据周大勇违约情形、房价上涨及本案实际情况，其主张于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定判决：一、解除史蕾与周大勇、美尚房产于2017年9月3日签订的房屋买卖合同。二、周大勇于判决生效之日起十日内返还史蕾购房定金50000元。三、周大勇于判决生效之日起十日内支付史蕾违约金106000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元减半收取1710元，由周大勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，周大勇对一审中史蕾提交的微信聊天记录打印件的真实性没有异议，但认为该微信聊天记录是不完整的，史蕾应提交完整的微信聊天记录，而周大勇无法提交其与史蕾的微信聊天记录。周大勇对其“公积金贷款烟台市实际已停止发放”的主张，没有提供证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案周大勇、史蕾、美尚房产签订的房屋买卖合同合法有效，三方均应恪守履行。本案争议的焦点问题在于周大勇是否存在违约行为，应否支付违约金。1、履约中，周大勇以“国家房贷政策调整，公积金贷款烟台市实际已停止发放”为由，要求史蕾于3日内全款买房，否则终止履行房屋买卖合同的事实清楚，有双方微信聊天记录为证。周大勇主张涉案微信聊天记录打印件是不完整的，但其作为微信聊天的当事人一方，没有提交证据加以证明，故对其该项主张本院不予认可。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周大勇对其“公积金贷款烟台市实际已停止发放”的主张不能举证，故其该项变更、终止履行房屋买卖合同的理由不能成立。同时涉案房屋买卖合同中未约定首付款的支付时间，周大勇也未提供证据证明史蕾拒绝支付首付款。综上，基于周大勇的违约事实，史蕾不能实现涉案房屋买卖合同目的，一审法院判决解除双方房屋买卖合同，周大勇支付给史蕾双方约定的违约金106000元正确。3、对于周大勇提供的两份通话录音证据，因史蕾不认可，周大勇亦再举证不能，故本院对此不予采信。综上所述，周大勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由周大勇负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月一日书记员  孙嘉慧