河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9181号上诉人（原审被告）：河北润晨房地产开发有限公司，住所地石家庄市翟营南大街**财库国际商务中心601。法定代表人：王飞豹，该公司经理。委托诉讼代理人：张艺，河北鼎岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张展，河北鼎岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董某州，男，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：刘子健，河北圣佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文鹏，河北圣佑律师事务所律师。上诉人河北润晨房地产开发有限公司因与被上诉人董某州房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1277号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河北润晨房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第一项中“并支付电商费6万元、利息57466.8元”并依法改判，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定《Hege认购协议书》无效，违反法定程序，剥夺了上诉人重新举证的权利。被上诉人诉求为解除双方的《Hege认购协议书》并返还房款，依据不告不理法律原则，原审在认定被上诉人解除协议书的诉求缺乏法律依据的同时，不是判决驳回诉讼请求，而是直接认定协议书无效。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，在上述情况下，法官应当行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求并重新指定举证期限。二、原审认定上诉人应支付被上诉人电商费6万元、利息57466.8元，认定事实不清，适用法律错误。原审认定协议书无效，应按双方的有效协议为准。鉴于原审未行使释明权，致上诉人无法在原审中提交相关证据，上诉人提交双方2018年X月X日签订的《退款计划书》约定：上诉人于2018年X月X日退购房款3万元，剩余购房款于2018年X月X日之前完成退款计划。计划书签订时间晚于协议书，也晚于上诉人2017年X月X日单方作出的《承诺书》，依据《合同法》第四十四条规定，计划书应当认定有效，双方应按计划书主张权利、履行义务。因此，上诉人只需退还被上诉人剩余购房款257334元即可。三、依据《退款计划书》约定，上诉人无需支付被上诉人电商费及利息。《退款计划书》为双方继协议书后达成的新的合意，在协议书已经被认定无效的情况下，应当以后合意为准，计划书中明确约定上诉人退还被上诉人购房首付款，未约定利息以及违约责任，故无需支付被上诉人电商费及利息。董某州答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。一、原审认定认购协议书无效符合法律规定。依据《合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，认购协议书性质上属于商品房买卖合同，因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，至起诉前上诉人仍未取得商品房预售许可证明应属无效。对合同效力的审查是法律问题而非事实问题，属于人民法院裁判范围，虽然被上诉人的诉讼请求并非确认合同无效，但人民法院仍应依职权主动进行审查并依职权直接进行认定判决，不必释明。购房者张文丽早于被上诉人起诉上诉人，诉讼请求是确认合同无效，上诉人未提交《退款计划书》，可见无论诉讼请求是确认合同无效还是法院依职权确认合同无效，上诉人一审中均不提交《退款计划书》，因此并非上诉人主张的违反法定程序，剥夺其权利。上诉人一审答辩称利息过高应予减少，完全可以提交《退款计划书》，不受被上诉人诉讼请求和原审法院对协议书效力认定的影响。张文丽案件一审出判时间早于被上诉人立案时间，上诉人应该意识到原审对协议书效力的认定，但仍未提交《退款计划书》，因此原审更加无需释明。二、原审判决上诉人支付电商费6万元、利息57466.8元，事实认定清楚，适用法律正确。合同无效后，人民法院主动对合同无效的法律后果进行处理，不需当事人另提起诉讼。上诉人《退款计划书》的提交超过举证期限，其中退款指的是退购房款，具体约定了分期退购房款时间与每期数额，其中未特别约定不支付利息，且其中约定的退购房款3万元存在逾期，剩余购房款逾期至今仍未支付。其中虽未提及利息，但也未排除《承诺书》的适用。《承诺书》与《退款计划书》并不矛盾，上诉人已符合《承诺书》中退购房款以及支付利息的条件。董某州向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年X月X日签订的《Hege认购协议书》；2.被告退还原告首付款257334元并自2017年X月X日起至首付款全部退还之日止按照年利率20%计算利息；3.被告退还原告电商费6万元并自2017年X月X日起至全部退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；4.诉讼费用由被告承担。一审认定的事实：2017年X月X日原告董某州与被告河北润晨房地产开发有限公司签订《Hege认购协议书》，约定原告购买被告开发的润晨璟園2-2-15B02房屋，建筑面积89.77平方米，单价10642.02元，总价955334元，房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，据实结算，多退少补。付款方式为：原告于2017年X月X日支付首付款287334元，剩余房款66.8万元以银行按揭方式支付，原告承诺于签订《商品房买卖合同》当日向银行提交完整的贷款申请资料，并按银行要求签订借款合同，如银行批准的贷款额度与原告申请的额度不一致，则两者之间的差额由原告在批复结果通知后七日内全部支付给被告。被告应在2019年X月X日前向原告交付所购房产，如遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期。被告承诺销售的房产为70年居住性质的正规商品房，预计2018年X月X日主体封顶，如到期未封顶，原告有权选择退房,被告在收到原告的退房申请30日内将房款和按照年息10%的利息一并退还原告。被告取得《商品房预售许可证》后通知原告签订正式《商品房买卖合同》。2017年X月X日、2017年X月X日原告分两次共计向被告交纳房款287334元。2018年X月X日被告通过李晓强账户向原告转账3万元。原告与案外人北京完美商联网络科技有限公司签订《好房汇会员增值服务协议书》两份（均无签订日期），约定原告向后者支付3万元、3万元，作为会员增值服务费，可享受在选定项目购房成交后冲抵5万元购房款，2017年X月X日原告向北京完美商联网络科技有限公司支付3万元、3万元服务费，共计6万元，北京完美商联网络科技有限公司向原告出具收到上述服务费的收据，收据上注明对应的房屋为（润晨璟園）2-2-15B02、2-2-1302。经查，润晨璟園2-2-1302房屋购买人为潘蕾，系原告妻子。2018年X月X日北京完美商联网络科技有限公司办理工商注销登记。2017年X月X日被告公司原法定代表人李晓强出具承诺书一份，内容为：2018年X月X日拆迁完成，未完成拆迁，客户要求退房的按照已交房款20%利息退还。同日被告出具承诺书一份，内容为：位于石家庄翟营大街与方兴路家口东北角的润晨璟園项目（现石家庄汽配城），将于2018年X月X日前完成大面积拆迁净地工作，准备开槽施工。如果未完成此拆迁净地工作而提出退房的，被告将退还业主已交房款及电商费，并按照已交全部首付款的20%利息进行补偿。至本案开庭之日，涉案项目未开工建设，拆迁净地工作未完成。被告未提交证据证明已取得房屋预售的行政许可。一审法院认为：《Hege认购协议书》的效力，虽然该协议名称为认购协议，但该协议对于房屋的具体位置、销售方式、付款方式、付款时间、交付使用、面积的差异处理等事宜进行约定，同时被告收到了购房款287334元，故该协议应视为商品房买卖合同。被告在本案开庭之日未取得房屋预售的行政许可，故上述协议为无效合同，被告应返还原告已付房款287334元-30000元=257334元。鉴于该协议的效力问题，原告要求解除，缺乏法律依据，不予准许。关于利息，被告对此已作出承诺，该承诺不违反法律规定，予以认定，被告应按照承诺向原告支付287334元×20%=57466.8元利息。原告主张按照年利率20%支付利息，缺乏事实依据，不予采纳。关于电商费，虽然收款人不是被告，但被告承诺返还，属于债的加入，具有民事约束力，应予退还。关于电商费的利息，原告要求被告承担，缺乏事实依据，不予准许。一审判决：一、河北润晨房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还董某州购房款257334元，并支付电商费6万元、利息57466.8元；二、驳回董某州的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6630元，减半收取3315元，由河北润晨房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人河北润晨房地产开发有限公司提交与被上诉人董某州等购房人签订的《退款计划书》复印件一份。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于《Hege认购协议书》的效力。协议中双方对房屋的具体位置、销售方式、付款方式、付款时间、交付使用、面积差异处理等事宜进行约定，同时上诉人河北润晨房地产开发有限公司收到287334元购房款。故原审认定该协议的性质为商品房买卖合同，并无不妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人河北润晨房地产开发有限公司在一审开庭前仍未取得房屋预售行政许可，故原审认定《Hege认购协议书》无效，且自始不发生法律效力，适用法律正确。二、关于上诉人河北润晨房地产开发有限公司是否应当支付被上诉人董某州利息及电商费。上诉人河北润晨房地产开发有限公司2017年X月X日作出两份承诺书，意思表示真实，内容不违反法律规定，具有约束力。上诉人河北润晨房地产开发有限公司承诺，未完成拆迁，客户要求退房的，按已交房款20%的利息退还。二审中，上诉人河北润晨房地产开发有限公司提交的《退款计划书》虽未提及利息问题，但亦未对承诺书予以否认或变更。基此，原判支持被上诉人董某州的利息损失57466.8元，于理相合，符合承诺书的本意。同时，上诉人河北润晨房地产开发有限公司亦承诺，如果未完成拆迁净地工作提出退房的，退还业主已交房款及电商费。基此，原判支持被上诉人董某州返还电商费6万元的请求，理据充分。综上所述，河北润晨房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6630元，由上诉人河北润晨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年八月五日书记员  马 莹