北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初1591号原告：张健，女，1981年1月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦（张健之夫），1980年2月19日出生，满族，住北京市朝阳区。被告：北京银座合智房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路**，统一社会信用代码91110113774731974C。法定代表人：董红林，董事长。委托诉讼代理人：杨静，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓妮，山东舜翔律师事务所律师。原告张健与被告北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称“银座合智公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托诉讼代理人吴飞、陈曦，被告银座合智公司之委托诉讼代理人杨静、郭晓妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期办理房屋所有权证的违约金916608元；2.判令被告向原告赔偿因储藏室层高低于合同标准的违约金10525.5元；3.判令被告赔偿原告因涉诉房屋地上一层两侧通往户外花园步出式楼梯宽度设计不符合合同约定导致的重建损失5万元；4.判令被告对涉诉房屋的地基进行改造，解决目前地基泡水无法居住的问题；5.判令被告向原告支付因其违规建筑环岛导致涉案房屋周边花园面积减小及涉诉房屋周围建筑间距过密等原因导致房屋整体贬值损失250000元；6.判令被告向原告支付因涉诉房屋地基泡水无法正常居住的损失730000元。事实和理由：2010年10月9日，原告与被告签订合同编号为Y1074222的《北京市商品房预售合同》（以下简称“购房合同”），以869万元的总价款购买位于北京市顺义区×镇×村×小区JL34-044#独栋别墅一套（以下简称“涉诉房屋”）。根据购房合同的约定，被告应当至迟于2013年3月8日前为原告所购涉诉房屋办理房屋所有权证，但直至2016年12月26日房屋所有权证方办理完成，被告需要按照购房合同第21条第2项第（2）款约定每日按照原告已支付全部款项的万分之一给付违约金。原告在接收涉诉房屋使用期间，发现该房屋存在诸多问题。首先，涉诉房屋门前建有环岛，导致别墅后庭花园被分割变形，与购房合同约定及原有设计不符。同时，涉诉房屋与周边建筑间距过密，所在小区容积率与被告所称有明显出入。另外，人造景观水渠长期未能修建完成，上述多种原因导致涉诉房屋整体贬值，与购买价格有较大出入。其次，涉诉房屋西侧地上一层通往户外花园的步出式楼梯宽度仅有20厘米，基本无法正常使用，而设计中的房屋东侧花园木质楼梯根本未予安装。另外，，地下层位于车库下方的储藏室层高仅为26米，远低于购房合同及所附设计图纸中表明的3.5米。此外，涉诉房屋还出现了包括车库地面裂缝、外立面开胶、主卧阳台无法上锁、外墙面接地存在间隙等各种问题。原告在涉诉房屋中居住至2012年9月时发现，涉诉房屋地基已经全部浸泡的水中，房屋地基周边土壤不断有水渗出，因担心居住安全问题，原告及家人办理涉诉房屋，在外居住至今。多年来，原告数次联系被告要求其解决上述种种问题，但被告始终以各种理由进行推诿搪塞，至今未予处理。原告从被告处购买别墅用于居住，却一直未能达到正常使用的目的。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现原告依法诉至贵院，请求依法裁判。被告银座合智公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告已经完全按照合同约定交付涉案房屋，房屋质量符合交付条件。涉案房屋所在小区的规划建设符合建委、规委等部门要求且已通过竣工验收。第二，被告已经按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，且同期其他业主产权登记证的办理时间也远远早于原告。被告以及被告委托的产权代办公司多次联系原告办理产权登记证书，原告因自身原因迟迟不予配合，原告房产证迟延办理是由原告自身原因导致，根据合同约定应由原告承担责任。第三，据向物业公司了解，原告自2013年收房后只对房屋进行了部分装修并未入住，亦未报修维护，原告主张的损失没有事实和法律依据，不应得到支持。第四，根据合同约定，对于涉案房屋楼梯并没有进行特殊约定，房屋以及涉案小区的居住环境以实际交付为准。第五，原告所主张的逾期办证违约金问题，即便被告存在违约行为，由于单纯依照双方约定的计算方法所得违约金数额过高，被告请求法院根据本案的具体情况以填补实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应支付的违约金数额予以酌情调整。本院经审理认定事实如下：2010年10月9日，张健（买受人）与银座合智公司（出卖人）签订编号为Y1074222的《北京市商品房预售合同（住宅类）》一份，约定：银座合智公司将坐落于顺义区×镇×村×小区JL34-044#住宅楼-1层全部房屋出售给张健所有，房屋预测建筑面积为636.55平方米，总售价为869万元；约定房屋交付时间为2012年6月30日前。经核实，银座合智公司实际于2012年3月13日将涉诉房屋交付张健，并于2015年12月25日办理了涉案房屋的所有权证书。关于房屋所有权的转移登记，双方在购房合同第21条中约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，即因出卖人未在商品房交付之日起360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房即解除合同；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。关于张健要求银座合智公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金的主张，张健称按照购房合同约定，其至迟应于2013年3月8日取得涉案房屋的所有权证书，但实际于2015年12月25日才取得，故银座合智公司违反了合同约定，应当依约向其给付违约金。银座合智公司则称其已经委托第三方为张健办理房屋所有权证，且第三方也多次电话催告张健配合办理，但张健不予配合，所以延期办证是张健自身原因所致，为此银座合智公司提供第三方电话催办记录及第三方办理的同小区其他房屋所有权证的情况予以证明。张健不认可上述证据的真实性和证明目的，称未接到过银座合智公司委托的第三方催告办理所有权证书的电话。银座合智公司另称，如法院认定银座合智公司应当承担逾期办证的违约责任，则请求法院综合考虑张健的损失情况以及双方的过错程度，对银座合智公司应当给付的违约金数额予以酌减。关于张健要求银座合智公司赔偿因储藏室层高低于合同标准的违约金的主张，张健称购房合同附件一中标明了涉案房屋储藏室的高度，但银座合智公司实际交付的房屋储藏室高度远远低于上述高度，故银座合智公司违反了合同约定，应当依约向其给付违约金。为佐证上述事实，张健提供北京市规划委员会顺义分局出具的涉诉小区房屋建设工程规划许可附件及附图为证，上述证据显示涉诉房屋地下高度为-3.65米。银座合智公司则称关于储藏室的高度应当以购房合同第5条的约定即“层高2.2米以上（含2.2米）”为准，而且购房合同附件一中也注明了“有关内容仅供参考，一切以实际交付成品为准”。经勘验，涉案房屋地下一层西北角储藏室高度约为-2.3米，其他房间高度约为-3.3米，，地上**高度约为3米关于张健要求银座合智公司赔偿因涉案房屋地上一层东、西两侧步出式楼梯宽度设计不符合约定导致的重建损失的主张，张健称涉案房屋东侧的楼梯十分狭窄，无法正常使用，西侧的楼梯只有一半且未通到房屋前面的空地，也无法正常使用，因此银座合智公司应当赔偿重建楼梯的相应损失。银座合智公司称双方在购房合同中对涉案房屋两侧的楼梯并未明确约定，合同约定以实际交付为准，故张健的主张没有合同依据。经勘验，涉案房屋东侧下方楼梯宽约80厘米，西侧楼梯只延伸至一层地面，该楼梯外侧与西邻院墙之间有宽约50厘米的空隙。关于张健要求银座合智公司对涉案房屋的地基进行改造直至能够正常居住并赔偿因涉案房屋地基泡水无法正常居住的损失的主张，张健称其于2012年9月准备装修房屋时发现涉案房屋地下室有渗水现象，后来将西北角的储藏室挖开，发现房屋地基泡在水中1米多深，用抽水泵抽了几个月，水抽完又渗出来，现在水还是那么多，导致其无法装修入住，给其造成了重大损失。银座合智公司称涉案房屋已经过验收备案，因此不存在质量问题，张健所称渗水问题可能是因为其将地下防水层挖开之后造成的，且其并未提供证据证明系房屋质量问题导致，因此不同意进行改造并赔偿损失。为此，银座合智公司提供涉案房屋的工程竣工验收备案表及验收合格告知书为证。张健认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称上述证据是针对整个住宅区、住宅项目的验收，并未针对涉案房屋的质量问题进行验收，无法证明涉案房屋不存在质量问题。经勘验，涉案房屋地下一层有渗水现象，其中西北角储藏室水深1米以上。关于张健要求银座合智公司赔偿因违规建设环岛致涉案房屋周边花园面积减小、与周围建筑间距过密等导致房屋贬值损失的主张，张健称银座合智公司在交付涉案房屋后又对房屋前面环岛周边的绿化带进行了拓宽，导致涉案房屋前的绿化面积减小、房屋贬值，因此应当赔偿其相应的损失。银座合智公司则称涉案房屋在交付给张健时前面就有环岛，符合原有设计且张健对此知情，另外购房合同补充协议第4条也约定了“房屋以及房屋所在小区的室外环境以实际交付为准”，因此不同意张健的上述主张。审理中，张健申请对涉案房屋存在的质量问题、规划缺陷等进行司法鉴定。经本院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所，该所经审查认为委托鉴定事项超出其司法鉴定业务范围及技术条件或者鉴定能力，故对张健的司法鉴定不予受理。上述事实，有购房合同、工程竣工验收备案表、验收合格告知书、房屋建设工程规划许可附件及附图、勘验笔录、照片以及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。按照约定，银座合智公司应当在涉案房屋交付之日起360日内为张健办理完毕涉案房屋的所有权证书，但其实际办理时间确实超出了合同约定的日期，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于银座合智公司因逾期办理涉案房屋的所有权证书应当向张健给付的违约金数额，因张健未提供相关证据证明其因此遭受的损失数额，银座合智公司要求酌减违约金的请求合理，故本院对银座合智公司给付张健的违约金数额予以酌定。张健关于涉案房屋储藏室层高低于合同标准的主张，根据双方提供的证据，因双方合同中对储藏室的高度并未作明确约定且涉案工程已经相关部门验收合格，故张健的上述主张缺乏事实依据，其要求银座合智公司给付相应违约金的请求本院不予支持。张健关于涉案房屋地上一层两侧通往户外花园步出式楼梯宽度不符合合同约定的主张，因双方合同中对所涉楼梯的宽度和走向均未作明确约定，故其要求银座合智公司赔偿重建楼梯损失的请求本院亦不予支持。张健关于因涉案房屋地基泡水无法正常居住的主张，因其已对涉案房屋的地基进行了部分改动，破坏了涉案房屋地基的原始状态，根据现有证据本院无法确定涉案房屋地基泡水的具体原因，且张健未能提供充分证据证明上述现象系涉案房屋工程质量问题所引起，故其要求银座合智公司对涉案房屋地基进行改造并赔偿其无法正常居住的损失的请求，本院均不予支持。张健关于因银座合智公司建设环岛导致涉案房屋周边花园面积减小以及周围建筑间距过密的主张，缺乏事实和法律依据，其要求赔偿房屋贬值损失的请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告北京银座合智房地产开发有限公司给付原告张健因逾期办理涉案房屋的所有权证书的违约金共计七十万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告张健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千三百三十七元，由原告张健负担七千八百九十七元（已交纳），被告北京银座合智房地产开发有限公司负担四千四百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇一九年八月十五日书记员  刘 凯