福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1540号 原告：泉州金桥房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇金桥开发区。 法定代表人：徐伟福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈振华，福建重宇合众（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所执业律师。 被告：李清林，男，1983年10月28日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 被告：杨迎迎，女，1983年11月1日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 原告泉州金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥房地产公司”）与被告李清林、杨迎迎商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金桥房地产公司的委托诉讼代理人陈振华到庭参加诉讼，被告李清林、杨迎迎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认金桥房地产公司与李清林、杨迎迎签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》于2018年11月22日解除；2.李清林、杨迎迎立即协助金桥房地产公司到原登记主管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜；3.李清林、杨迎迎偿还金桥房地产公司代偿的银行贷款本息、罚息、复利共计209098.03元；4.李清林、杨迎迎支付金桥房地产公司违约金99795.15元；5.李清林、杨迎迎支付金桥房地产公司支出的律师费12000元；6.李清林、杨迎迎支付金桥房地产公司因（2018）闽0583民初3309号案承担的案件受理费5200元。事实和理由：2013年10月1日，金桥房地产公司与李清林、杨迎迎签订编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，购买址于福建省南安市官桥镇金桥新城第x幢x层xxx室的商品房，商品房总价665301元。李清林、杨迎迎支付了首付款405301元，剩余房款26万元以银行按揭方式支付。根据合同附件六合同补充协议约定，因买受人原因，出卖人被银行要求承担担保责任，买受人应按已付房款的15%向出卖人承担违约责任，出卖人有权解除合同，诉讼费、律师费由买受人承担。合同签订后，李清林、杨迎迎支付了全部房款。2017年4月8日，因李清林、杨迎迎逾期还贷，中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农行南安市支行”）向福建省南安市人民法院提起诉讼，请求李清林、杨迎迎偿还银行贷款，金桥房地产公司承担连带担保责任。截止2018年8月3日，金桥房地产公司代李清林、杨迎迎偿还银行贷款本息、罚息及复利计47360.54元。2018年8月10日，法院判决李清林、杨迎迎应偿还借款本金161113.28元及利息、罚息、复利，金桥房地产公司承担连带担保责任。判决后，金桥房地产公司又代李清林、杨迎迎偿还银行借款本息、罚息及复利161737.49元，并支付了案件受理费5200元、律师费2000元。至今，金桥房地产公司代李清林、杨迎迎偿还银行贷款本息、罚息、复利共计209098.03元。2018年11月22日，金桥房地产公司发律师函通知李清林、杨迎迎解除《商品房买卖合同》，并为此支出了律师费10000元。为此，金桥房地产公司诉至本院。 李清林、杨迎迎未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因李清林、杨迎迎经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。对金桥房地产公司提供的证据，本院认定如下：金桥房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、首付款《发票》、按揭款《发票》、银行《业务凭证》、（2018）闽0583民初3309号《民事判决书》、《福建省人民法院诉讼收费专用票据》、《法律事务委托合同》及《发票》、《律师函》及EMS快递跟踪单，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金桥房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，金桥房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2013年10月1日，金桥房地产公司与李清林、杨迎迎签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，李清林、杨迎迎向金桥房地产公司购买址在福建省南安市官桥镇金桥新城第5幢9层901号房，建筑面积共135.7平方米，单价为4902.73元，总金额为665301元，付款方式及期限详见合同附件六等内容。附件六《合同补充协议》约定银行按揭贷款付款。主合同签订时，买受人向出卖人支付购房款405301元；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房款260000元……出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15%向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同。买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼/仲裁费、财产保全费、调查取证及差旅食宿等费用由买受人承担。附件六《合同补充协议》第十一条关于通知送达还约定，出卖人将依据主合同首部买受人或其代理人的联系信息与买受人方联系。该信息变更的，买受人应在变更后三日内书面通知出卖人，否则应承担联系不畅或通知不到后果。……通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间。合同签订后，李清林、杨迎迎支付了购房款665301元，其中260000元向银行办理按揭贷款。讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。2013年12月16日，李清林、杨迎迎、金桥房地产公司与农行南安市支行签订合同编号为35020120130113372号《个人购房担保借款合同》一份。该合同约定，李清林、杨迎迎向农行南安市支行借款260000元用于购买讼争房屋，金桥房地产公司作为保证人为李清林、杨迎迎的借款提供连带责任保证。合同签订后，农行南安市支行依约发放了贷款290000元，但李清林、杨迎迎未依约向农行南安市支行按时足额偿还贷款。因此，农行南安市支行向本院提起诉讼。2018年8月10日，本院作出（2018）闽0583民初3309号《民事判决书》，判决：1、李清林、杨迎迎应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠农行南安市支行的借款本金161113.28元及利息、罚息、复利；2、金桥房地产公司对李清林、杨迎迎的上述债务承担连带清偿责任；金桥房地产公司在承担保证责任后，有权向李清林、杨迎迎追偿。3、驳回农行南安市支行的其他诉讼请求。该案审理中，截止2018年8月3日，金桥房地产公司代李清林、杨迎迎偿还银行贷款本息、罚息及复利共计47360.54元。该案判决生效后，金桥房地产公司又代李清林、杨迎迎偿还剩余的银行借款本息、罚息及复利161737.49元；并支付了（2018）闽0583民初3309号案件的受理费5200元、律师费2000元。2018年11月21日，金桥房地产公司向李清林、杨迎迎邮寄《律师函》一份，邮寄地址为福建省南安市官桥镇塘上村1队前面25号。《律师函》通知李清林、杨迎迎在接到律师函后，立即解除李清林、杨迎迎与金桥房地产公司签订的《商品房买卖合同》，李清林、杨迎迎应在合同解除后15日内将商品房清空并恢复至交房时状态退还金桥房地产公司，并协助金桥房地产公司到原合同登记机关办理《商品房买卖合同》注销登记手续，及向金桥房地产公司支付代付款项、律师费、诉讼费、违约金。2018年11月22日，该邮件由他人代收。李清林、杨迎迎至今未将金桥房地产公司代偿的款项支付给金桥房地产公司。另查明，金桥房地产公司为本案支付律师费10000元。 本院认为，金桥房地产公司与李清林、杨迎迎签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，李清林、杨迎迎向农行南安市支行办理按揭贷款手续用于支付讼争房屋的房款，并由金桥房地产公司提供阶段性保证。李清林、杨迎迎未依《个人购房担保借款合同》约定向农行南安市支行按时偿还贷款，其行为构成违约，金桥房地产公司代李清林、杨迎迎向农行南安市支行偿还了部分贷款本息。后经法院判决，金桥房地产公司被要求承担担保责任。依照双方签订的《合同补充协议》“出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15%向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同。买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼/仲裁费、财产保全费、调查取证及差旅食宿等费用由买受人承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，金桥房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。因金桥房地产公司于2018年11月21日邮寄《律师函》通知李清林、杨迎迎在接到律师函后，立即解除李清林、杨迎迎与金桥房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同解除后的相关事宜，该邮件于2018年11月22日由他人代收。根据《合同补充协议》“出卖人将依据主合同首部买受人或其代理人的联系信息与买受人方联系。该信息变更的，买受人应在变更后三日内书面通知出卖人，否则应承担联系不畅或通知不到后果。……通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间”的约定，金桥房地产公司寄出的《律师函》于2018年11月22日视为送达李清林、杨迎迎。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》于送达后即2018年11月22日已解除，故金桥房地产公司请求确认讼争合同已于2018年11月22日解除，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定以及上述合同约定，现金桥房地产公司请求李清林、杨迎迎配合其办理解除《商品房买卖合同》的备案登记手续，支付代偿款项209098.03元、违约金99795.15元、（2018）闽0583民初3309号案件的案件受理费5200元、律师费2000元以及本案的律师费10000元，除本院作出（2018）闽0583民初3309号民事判决后代李清林、杨迎迎偿还借款本金、利息、罚息161737.49元，因已经在该案处理，本案不再处理外，其他的符合法律规定，合理合法，予以支持。对于金桥房地产公司应返还的购房款，因李清林、杨迎迎未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，金桥房地产公司应退还给李清林、杨迎迎的款项，则应提交给有关司法机关。李清林、杨迎迎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认泉州金桥房地产开发有限公司与李清林、杨迎迎2013年10月1日签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》于2018年11月22日解除； 二、李清林、杨迎迎应于本判决生效后十日内协助泉州金桥房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续； 三、李清林、杨迎迎应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司代偿的银行贷款本息47360.54元（截止2018年8月3日前的代偿款）； 四、李清林、杨迎迎应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司违约金99795.15元； 五、李清林、杨迎迎应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司的律师费12000元； 六、李清林、杨迎迎应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司因（2018）闽0583民初3309号案件承担的案件受理费5200元； 七、驳回泉州金桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10453元，由李清林、杨迎迎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年八月二日 书 记 员  杨雯君 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-