青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1322号原告：张玉梅，女，汉族，1962年6月14日出生，青海桥头铝电股份公司退休职工，住西宁市，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：田亮，男，汉族，1984年1月12日出生，青海陆军预备役步兵旅军官，住海东市，公民身份号码：×××，系原告张玉梅与被告田成勇之子。被告：田成勇，男，汉族，1960年9月10日出生，青海桥头铝电股份公司退休职工，住西宁市，公民身份号码:×××，系原告张玉梅之夫。被告：张泽花，女，藏族，1978年11月29日出生，无固定职业，住青海省格尔木市，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生逍，青海鑫辰律师事务所实习律师。被告：青海金屋子房地产经纪有限公司，住所:西宁市城**西川南路****楼**，统一社会信用代码：91630104074589874B。法定代表人：鲁之栋，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郝亮，该公司行政总监。原告张玉梅与被告田成勇、张泽花、青海金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉梅委托诉讼代理人田亮、被告田成勇、被告张泽花委托诉讼代理人马丽娟、被告金屋子公司委托诉讼代理人郝亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉梅向本院提出诉讼请求：1.确认三被告订立的房地产买卖合同无效；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年1月30日，三名被告签订编号1900106合同，约定以875000元的价格，将原告和被告田成勇共同所有的房屋即西宁市××区进行交易。此合同是在三被告恶意串通、隐瞒原告且明显低于该区域房产市场价格的情况下订立的，严重损害了原告对此房产的所有权。原告于2019年2月7日得知此情况后，多次与被告张泽花、被告金屋子公司协商，主张合同无效，但均被拒绝。被告金屋子公司告知原告，此房产已经过户，并多次威胁原告立即搬家履行合同，否则后果自负，给原告造成了巨大心理阴影，家庭生活遭到严重影响。《中华人民共和国民法通则》第58条规定“下列民事法律行为无效：（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，《中华人民共和国合同法》第52条第2款规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效”，被告田成勇在隐瞒原告的情况下，将夫妻共有财产随意处分，严重损害了原告对该房产的共同所有权；在原告回老家处理家务事不在场的情况下，被告金屋子公司工作人员带领被告张泽花到西宁市××区看房，被告张泽花明知此房产为原告和被告田成勇共同所有且是夫妻唯一住房的情况下，在房价低廉这一巨大利益驱使下，与被告田成勇合意，隐瞒了签订房地产买卖合同的事实并立即与被告田成勇单独签订房屋买卖合同，协商房屋交易相关事宜，严重损害了原告对于该房产的合法权益。被告金屋子公司作为有资质的居间人，在明知此房产为所有人唯一住房，系原告与被告共同所有的情况下，恶意定价且随意在二手房交易网站上发布房产信息，并隐瞒原告撮合签订房地产买卖合同，严重违背了诚实信用原则和原告对该房产的所有权。此合同由无权处分人田成勇、有一定购房经验且明知共有人不同意的买方张泽花、诱导欺诈田成勇卖房的金屋子公司三方共同签订的房屋买卖居间合同，金屋子公司在房屋交易成功后收取佣金报酬，金屋子公司应尽到向张泽花、田成勇提供真实房产地信息、促成房屋买卖合同成立的相关义务，且应当严格遵守法律和公序良俗。但金屋子公司明知此房为原告张玉梅与被告田成勇唯一住房，却为经济利益，不询问房屋共有人张玉梅卖房意愿，在明知签订合同会存在无权处分、导致履行不能、产生纠纷的可能性，却为了经济利益放任该行为发生，随意践踏诚信交易原则；金屋子公司在明知被告田成勇只是为了询价，不了解房市、不了解房屋交易基本规则前提下欺诈田成勇并督促其签订合同，严重干扰了田成勇的意思自治。基于以上事实，原告根据法律规定提起诉讼，请求判如所请。被告田成勇辩称，我完全同意原告张玉梅的诉讼请求,要求确认合同无效。具体理由如下:一、我的行为,纯属被金屋子公司中介工作人员欺诈所致。近几年由于职业病的影响，我的身体一直不好，给我造成了很大的心理压力。1月6日，我的岳母去世，家人陷入无尽悲痛，心情的低落致使我各种病症在身体上显现，只能靠药物缓解疼痛。在无尽的疼痛中，我思考着我能给孩子及两个小孙女儿留下点什么。1月下旬的一天，妻子去大通处理岳母去世后的一些杂事，我因为病痛没有过去。下午天气转暖后，我出门散步，看到小区门口金屋子公司发布的广告。回家后，我以房子估价的目的拨通了金屋子公司电话，并说明了我的家庭地址，接电话的李姓工作人员很快就到了家中，从进门开始，他就对我的房子开始了各种评价，让我赶紧卖房换房，他的理由是，一离火车道近，火车经过很吵，不利于孩子和老人休息，也不利于我耳鸣的病症；二没有电梯，老人腿脚不便，抱着孩子出门不方便；三小区内没有老人活动场所，不方便；四2019年房产税和拆迁制度改革，受西宁市城北区规划，这个老房子不可能拆迁，而且房价会大幅降价。当我问他到底能值多少钱时，他说这种房子一平米最多6000元，但肯定会给找个好买主，卖高价，让我放心。第二天，他得知家中只有我一人，便带人过来看房。看房过程中，金屋子工作人员悄悄告诉我买主是海西的，能付全款，拿了全款就能买新房了，趁阿姨不在，赶紧签合同。不知怎么的，他当时说啥我就信啥。然后我跟他们去了海晏路金屋子公司的办公场所。在一帮工作人员和张泽花的共同催促下，我浑浑噩噩、不知所措中草草签了合同，连合同内容都没详细看，只知道卖了880000元。当时我觉得这个钱特别多，因为当时我在厂里买这套房时只花了105000元。我觉得金屋子公司的工作人员帮我估了这么高的价，那时我并没有意识到房子已经要被卖掉了。糊里糊涂签字回家后，我才醒悟我被他们给忽悠了。因为马上要过年，我就把合同书藏了起来，想着年后再处理此事。结果过年期间，我妻子在收拾家时发现合同并知道了此事，自此家里就没有安生过，我们过了一个充满争吵和埋怨的年。我儿子后来给我看网上的信息，我才知道城北区的房屋均价都在8000元以上，海西路地段房价更高。二、主动友好协商被拒，张泽花存在见利忘义、以诉求利的恶意。2月11日，得知金屋子公司开工后，我和妻子通过中介工作人员主动和张泽花联系，将其约到家中商议取消合同事宜，并答应给他们误工费和车票钱，但实际买主是张泽花的舅舅，态度蛮横。其要求要么赶紧过户，要么按合同赔80000元钱，最后协商不欢而散。后来，我妻子和儿子分别找买主和金屋子公司协商此事都被拒绝。三、我并未收到过张泽花提及的所谓定金款项。合同是我思想处于混乱中，且合同字体过小，具体条文根本未看清，并不知道合同中有定金条款，从签合同到发现自己被蒙骗，未收过张泽花一分钱，也未收到过居间人在合同中所述的任何钱款。综上，这是我和妻子唯一的住房，也是我们养老、看护孙女的唯一住房，希望确认合同无效。被告张泽花辩称，不认可原告主张恶意串通等这样的陈述。原告在诉状中的这种陈述，原告需向法庭举证。原告认为被告张泽花明知此房屋是夫妻唯一房屋的情况等事实与客观实际不符，被告张泽花仅是一个购买房屋的人，是在居间服务下去看房并且签订合同，被告张泽花无从得知这房屋是原告张玉梅和被告田成勇夫妻唯一住房的情况，且并不影响本案的合同效力，请求驳回原告诉求。被告金屋子公司辩称，案涉《房屋买卖合同》是所有权人田成勇与张泽华协商一致后签订，为各方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，请求依法驳回原告全部请求。1.根据产权证显示，田成勇为该房屋唯一产权人，根据物权法的规定，田成勇有权独立处分该财产；2.本公司作为依法成立的房地产中介企业，在促成本次交易的过程中，一直依法履行作为中介方的义务。房屋成交价、交易方式等均是田成勇与张泽华协商一致后确定。我方未曾干涉成交价的协商，更无权进行定价。由此可见，我方不存在原告所称的恶意串通、恶意定价行为；3、原告作为田成勇的配偶，根据一般生活常理不可能对于田成勇出售房屋的行为毫不知情，且在买卖合同中第一条明确载明“甲方（即田成勇）保证对该房地产享有完整所有权或已经取得所有产权人的同意，能完全支配和处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任”，因此，如原告认为田成勇出售行为损害了其利益，应单独追究田成勇的侵权责任。综上所述，案涉合同合法有效，不符合法律所规定的合同无效情形，请求依法驳回原告全部诉讼请求。原告张玉梅为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.田成勇、张泽花、金屋子房地产经纪公司签订的《房地产买卖合同》，原告张玉梅和被告田成勇《结婚证》复印件、《户口本》复印件，《房屋土地证》、《房产证》，《职工购房公有住房价格计算表》，证明本案所涉西宁市城北区海西路11号3栋131室房屋系原告张玉梅和被告田成勇共有财产；2.电话录音，系2019年2月9日9时38分田成勇打给张泽花的电话录音，证明被告田成勇与被告张泽花进行恶意串通签订房屋买卖合同，且被告张泽花有一定的购房经验；3.原告张玉梅2019年1月至2月的手机通话记录，证明被告张泽花明知房产为田成勇和张玉梅共有的情况下，未跟张玉梅询问是否愿意出让房屋事宜，未约张玉梅一起签订房屋买卖合同，张泽花面对低房价利益诱惑，放任了合同不能履行这种可能性的发生；被告金屋子公司作为有资质的中介公司和居间人，未尽到通知房屋共有人的义务，造成了履行不能这种后果，强调该记录中没有和张泽花、金屋子公司与张玉梅的通话记录；4.田成勇与金屋子公司业务员李腾飞2019年2月9日10时54分电话录音，证明金屋子公司从未通知过共有人张玉梅签订房屋买卖合同事宜，并故意隐瞒卖房事宜，与被告田成勇、张泽花恶意串通，恶意撮合合同的签订;5.原告张玉梅和被告田成勇之子田亮2月23日去中介商议取消合同相关事宜录音、58同城房屋出卖信息网络截图、西宁房产交易平台房价信息，证明田成勇受金屋子公司欺诈，房屋被该公司随意定价并发布到网上以低于市场价的单价进行售卖；6.《房屋出售确认书》、《房地产买卖合同》，田成勇病例复印件，证明甲方田成勇、乙方张泽花和丙方金屋子公司三方签订的合同实为房屋买卖居间合同，金屋子公司作为提供格式合同的一方，有义务对合同有关事项进行特别说明，但该公司提供的合同中，格式条款字体过小，为7号字体，关乎违约及重要责任方面的条款未尽到注意义务和特别标明，工作人员也未向田成勇进行特别说明。田成勇在医院看病治疗，诊断患有老花眼，根本看不清这么小的字体，金屋子公司存在为谋取经济利益欺诈田成勇签订合同现象。被告张泽花质证意见为：证据1中，合同真实性认可，《职工购房公有住房价格计算表》与本案无关，因为并不体现在房产证上，结婚证、户口本无异议，房产证、土地证真实性无异议，所有权人只登记了田成勇一人，所以张泽花有理由相信该房屋可以进行买卖；对证据2，主张田成勇从签订合同到打电话时为止销售房屋的意思是明确的；不认可证据3，认为与本案无关，同时认为合同的相对方是田成勇，所以张泽花和张玉梅没有电话沟通很正常。张玉梅主张田成勇侵害其合法权益，损害后果应当由田成勇承担，和张泽花无关；对证据4真实性不能确定，认为举证主体有问题，被告田成勇给金屋子公司的电话由原告张玉梅作为证据出示不合适。认为这份证据可以证实田成勇在2019年2月9日同时给金屋子公司和张泽花打电话，并且进行录音就是对其意图违约的行为在进行前期准备；对证据5，认为网络截图是复印件，不发表意见。金屋子公司发布房源信息，前期是否经过授权张泽花无法核实。但是从田成勇、张泽花经过居间中介签订合同的情形显示，金屋子公司是有田成勇的授权而发布房源信息的。从后期的缔约过程可以确认以上内容。关于西宁市房产交易平台二手房的价格走势，张泽花不认可其真实性、合理性，理由是这是一个房产交易平台，是运营平台，不是官方指导价格；城北区的房屋均价8600元，均价受地区学区房屋性质、房屋年限、新旧程度等因素影响；对证据6中合同真实性无异议，认为虽然是格式合同，但是内容均为手写，内容清楚；房屋出售确认时田成勇授权金屋子公司出售合同的事实予进行了确认。病例只是一个门诊的两张收费票据、一个配镜的处方，处方显示裸眼视力4.0，并不是老花眼，不认可证明方向。被告田成勇对原告的证据均无异议。被告金屋子公司质证意见为：证据1中合同真实性无异议，但合同原有3页，原告只提供了2页，而第3页有详尽的义务告知内容，其余的证据只能证明是田成勇损害原告张玉梅的权益；对证据2，主张自己无法核实录音的真实性，从录音中自己只能得知是田成勇签订合同后田成勇不愿意履行合同；不认可证据3，田成勇是土地证、房产证上显示的所有人，金屋子公司在进行房屋交易时只针对田成勇，没有任何法律规定金屋子公司必须要给所有的夫妻、家里人打电话这样的要求。如果田成勇确实损害了张玉梅的利益，应该由田成勇承担责任；对证据4，认为合同签订在该电话之前。按照正常的思路，签完合同后关注的应当是怎样履行合同内容，田成勇提出合同签订的事情与本案无关联；从电话录音里听出田成勇有故意打电话并录音的嫌疑，他强调金屋子公司没有给他的妻子、即本案原告张玉梅打电话，但这与本案没有关联，田成勇自己知道房子是其与妻子张玉梅的唯一住房，那么田成勇应该尽到跟家里人商量清楚的义务，不能把责任推到金屋子公司身上；对证据5复印件的真实性、关联性均不认可。田成勇委托金屋子公司帮他出售房屋是事实，房价的问题与张泽花的意见一致，田成勇在三方合同上签名确认，三方已形成定价合议；对证据6，质证意见同与张泽花。被告田成勇无证据提交。被告张泽花为证明其答辩意见，提交如下证据：1.张泽花身份证复印件，证明张泽花主体身份适格；2.田成勇身份证复印件、金屋子公司企业信用信息公示报告，证明田成勇、金屋子公司主体适格；3.房地产买卖合同，证明2019年1月30日，张泽花、田成勇、金屋子公司三方达成购房协议，由张泽花购买田成勇所有的位于西宁市××区房屋，价值875000元整；合同第三条约定张泽花向被告支付75000元作为购房定金；本案金屋子公司系中介方；4.国有土地使用权证和房屋所有权证复印件，证明案涉房屋登记在被告田成勇；5.收条，证明签订合同当天被告田成勇收取张泽花支付的购房定金75000元，并出具收条；6.西宁市存量房交易税费信息告知书，证明张泽花与田成勇在签订合同当天，就办理产权过户需要的资料和证件做了明确了解，田成勇签字确认的事实。需要说明的是：在这份材料上清楚写明房改房和存量房交易时，需要夫妻双方的身份证、结婚证等材料，足以证实张玉梅所述的合同三方恶意串通、在不知情情况下达成交易是不存在的；7.收款收据，证明张泽花、田成勇签定合同后，张泽花向金屋子公司交纳中介佣金现金人民币10000元；8.通话记录、短信记录，证明合同签订后，张泽花为履行合同，多次给田成勇打电话催促，被告田成勇恶意违约的情况。原告张玉梅质证意见为：对证据1、2、4无异议；证据3中，对于合同，金屋子公司没有尽到注意义务，确实写了定金75000元，但是原告认为田成勇经过金屋子公司工作人员之手收到6万元；对证据5收条无异议，但是强调田成勇收到60000元，而非75000元；对证据6、7不发表意见；不认可证据8。被告田成勇质证意见同于原告张玉梅。被告金屋子公司质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7无异议，对证据8，认为无法判决真实性，且与本案无关联。被告田成勇无证据提交。被告金屋子公司为证明其答辩请求，提交如下证据：1.营业执照（副本）、法定代表人身份证明书、房地产经纪机构备案证明，证明居间方主体适格；2.《房地产买卖合同》，证明2019年1月30日，金屋子公司成功促成田成勇与张泽花签订买卖合同，田成勇同意将位于西宁市××区房屋以875000价格出售给张泽花；合同第六条中三方约定中介方促成该合同签订后，田成勇与张泽花双方于合同签订当日各向中介方支付13125元的中介服务费；合同第一条第7项载明：甲方即田成勇保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任；合同第十一条第2项载明：甲方确认金屋子公司发布的房源信息系经其书面委托；合同第六条、第八条载明解除合同的违约责任的相关条款中，中介方无连带责任；3.国有土地使用权证和房屋所有权证复印件，证明田成勇为本案所涉房屋的唯一产权人。原告张玉梅质证意见为：对证据1无异议，证据2、3意见一致，金屋子公司作为专业房屋中介机构，没有尽到相应审查义务，没有通知共有人，存在恶意串通、欺诈嫌疑。被告田成勇质证意见为：对3组证据真实性无异议，但强调字体太小，自己看不清，同时金屋子公司工作人员只是告知自己钱都不用给付。本院认为，对各方提交的真实性无异议的证据，应作为有效证据使用。对各方存在争议的证据，综合全案认定。经审理认定事实如下：原告张玉梅与被告田成勇于1983年1月14日登记结婚。双方于2004年6月14日参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，该房屋所有权登记于田成勇一人名下，并办理宁房权证北（私）字第XXXX号房屋所有权证、宁国用（2006）第G-28606号国有土地使用权证。双方再无其他房产。2019年1月29日，田成勇电话联系金屋子公司工作人员到其家中看房、估算该房屋价格。在看房过程中，金屋子公司工作人员拍摄了屋内状况，向田成勇了解了该房屋的建筑面积、口头询问了夫妻关系等情况，田成勇向金屋子公司提供了房屋所有权证和国有土地使用权证。当日下午，金屋子公司工作人员带买房人张泽花到田成勇家看房，双方初步商定房屋售价。2019年1月30日，甲方（卖方）田成勇、乙方（买方）张泽花、丙方（中介方）金屋子公司三方签订编号1900106《房地产买卖合同》，约定如下条款“第一条权属情况：1.房地产地址：××区；2.建筑面积：约为138.52平方米……甲方保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任；乙方确认已实地查看该房地产并查阅产权资料，对该房地产之位置、户型、朝向、楼层、装修、周边环境等自然属性及权属善均无异议。第二条成交价款：甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为￥875000元（此成交价包含该房地产所有楼款及甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，包括但不限于装修款、物业维修基金、水电开户费等；合同填写面积若与实际面积存在差异，合同应继续履行，成交价款不变）。第三条付款方式及产权转移:签订本合同时，乙方向甲方支付￥75000元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照以下第1种方式付款及办理产权转移手续：1.现金付款及产权转移（1）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付第一期房款（含定金）；（2）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付剩余房款（大写捌拾万元整）；（3）甲方双方应于本合同签订后∕日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记……第五条税费缴交：1.甲乙双方按以下第（1）种方式缴付税费（1）按政府规定各付各税……第六条中介服务费用1.因丙方依法促成本合同签订，甲方双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）……”同时该合同约定丙方义务、违约责任、争议解决、送达约定、附则条款、补充约定，田成勇在甲方（卖方）处签名并捺手印、张泽花在乙方（买方）处签名并捺手印、丙方（中介方）处由金屋子公司经纪人签名并加盖公司印章。合同签订当日，即2019年1月30日，田成勇与张泽花签订《西宁市存量房交易税费信息告知书》；同日，张泽花将人民币75000元交给金屋子公司工作人员，该工作人员代田成勇书写内容为“今收到张泽花购买城北区海西路11号3号楼1单元131室房屋定金柒万伍仟元整”的收条一份，田成勇在该收条“收款人”处签名并捺手印。金屋子公司将此款中15000元留下作为田成勇中介服务费（13125元）和预交过户费（1875元），陪同田成勇将其余人民币60000元存入田成勇名下中国建设银行账户。张泽花亦于当日向金屋子公司交纳人民币10000元作为购房中介费。2019年2月初，原告张玉梅发现其夫、即本案被告田成勇与被告张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》后，知道田成勇擅自处分夫妻共同财产，遂与被告张泽花、金屋子公司协商解除合同事宜无果，张玉梅作为原告，以田成勇、张泽花、金屋子公司作为被告，于2019年3月4日向本院提起诉讼，要求确认三被告订立的房地产买卖合同无效，本院立案受理，案号为（2019）青0105民初1322号。2019年3月6日，张泽花作为本案原告，以田成勇、金屋子公司作为本案被告，向本院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房地产买卖合同》，被告双倍返还定金15万元，本院立案受理，案号为（2019）青0105民初1384号。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效。据此，法律赋予原权利人追认权，原权利人追认和无权处分人取得处分权皆可补正合同的效力，使无权处分合同归于有效。合同效力的实质是立法者对合同的法律评价，属于价值判断的范围。无权处分合同涉及到原权利人、无权处分人和相对方，这三方当事人中，无权处分人无论与哪一方发生法律关系，应当首先考虑适用不利于无权处分人的制度并作出对其不利的解释。当相对人与原权利人的利益发生冲突时，只能利用民法最基本的利益衡量思维方法处理两者之间的关系；无权处分中原权利人有可能会丧失对财产的所有权，特别是当该财产对原权利人有特殊意义时，原权利人可能会丧失比原财产权更多的利益，所以，原权利人的利益保护不可忽视；对于无权处分合同的相对人来说，其从合同中获得的是标的物的财产权，付出的是约定的对价。对于相对人而言，其对标的物的财产权的期待利益不能忽视，但如其未能获得期待利益，其损失相比较原权利人的损失而言一般要小，因此在合同效力上，应当兼顾原权利人和相对人的利益基础上，适当优先考虑原权利人利益。本案是夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的规定有以下几个条件：1.第三人属于善意购买，并非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；2.买受人支付了合理对价；3.买受人已经办理了产权登记手续。即只有同时具备上述三个条件，才不能认定房屋买卖合同无效。就本案而言，田成勇配偶张玉梅主张未经其同意，要求确认合同无效，买房人张泽花应对卖房人田成勇配偶张玉梅知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人张泽花无法证明卖房人配偶张玉梅知情且同意卖房，且未办理房屋产权登记手续，应当认定该房屋买卖合同无效。本案被告张泽花主张合同有效的意见不能成立。被告金屋子公司作为专业不动产中介机构，其防范风险能力高于买卖双方，但该被告在提供中介服务时未征求不动产共有人张玉梅的意见、急于促成合同签订，对本次纠纷的发生具有重大过错。该被告主张合同合法有效的意见同样不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：确认被告田成勇、被告张泽花与被告青海金屋子房地产经纪有限公司于2019年1月30签订的编号1900106《房地产买卖合同》无效。本案诉讼费100元，被告田成勇、被告张泽花各承担33元，被告青海金屋子房地产经纪有限公司承担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 刘娓娓审 判 员 李建萍人民陪审员 郑晓玉 二〇一九年八月十五日书 记 员 张 丽附：附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他特权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。