重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初1550号 原告：覃朝会，女，1974年1月18日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：黄康文、孙建超，重庆兴忠律师事务所律师。 被告：方宗华，男，1962年11月21日出生，汉族，住山东省莱西市姜山镇。 被告：李宗芬，女，1974年4月17日出生，汉族，住山东省莱西市姜山镇。 原告覃朝会与被告方宗华、李宗芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后适用简易程序。诉讼过程中，因本案被告方宗华、李宗芬下落不明，本案转为普通程序。并于2019年7月23日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告覃朝会及其委托诉讼代理人黄康文到庭参加了诉讼。被告方宗华、李宗芬经公告送达，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 覃朝会向本院提出诉讼请求：1、判令方宗华、李宗芬及时对出卖给覃朝会的位于忠县住房一套过户到覃朝会名下；2、判令方宗华、李宗芬支付覃朝会垫付的按揭款34197.51元；3、本案诉讼费由方宗华、李宗芬承担。事实和理由：方宗华、李宗芬系夫妻关系，原系忠县人，2000年因移民外迁至山东，但长期在忠县从事经营，于2009年7月19日在忠县按揭购买了忠州镇住房一套，其建筑面积为51.74平方米，按揭期至2019年8月18日止。2014年10月20日，方宗华、李宗芬因故以25万元的价格将该房屋出卖给覃朝会，双方签订了《房屋买卖协议》约定签订协议时交付房款并将该房屋交付给覃朝会，其余的按揭款由方宗华、李宗芬偿还，将房贷还清后办理产权转移登记由方宗华、李宗芬予以协助，其过户登记时的各种规费由覃朝会承担。协议签订后，覃朝会当日以现金方式交清了房款，方宗华、李宗芬将房屋交付给了覃朝会。然而，至2015年11月，方宗华、李宗芬开始未归还按揭款，且一直下落不明，银行拟诉拍卖该房屋，覃朝会不得已自己缴纳了按揭款，同时在按揭银行将该房的户名变更在覃朝会名下，之后一直由覃朝会归还按揭款。2018年2月覃朝会发现方宗华、李宗芬因民间借贷被案外人起诉并查封了涉案房屋，故提起了执行异议，法院中止了对涉案房屋的执行。后，覃朝会于2019年2月27日提前归还了银行的按揭贷款，但方宗华、李宗芬仍无法联系，无法办理过户登记。现起诉至本院。 方宗华未到庭举证、质证，但其于2019年8月5日向本院邮寄书面答辩意见：一、方宗华、李宗芬系夫妻关系，覃朝会购买涉案房屋过程事实属实；二、2014年10月20日，方宗华、李宗芬与覃朝会签订《房屋买卖协议》以及将房屋交付给覃朝会属实，自2015年11月后的按揭款由覃朝会在支付亦属实。但购房款并非现金支付，而是因方宗华、李宗芬欠覃朝会25万元，经方宗华、李宗芬协商同意以涉案房屋抵偿给覃朝会，故签订了房屋买卖协议；三、因方宗华、李宗芬其他案件债权人申请查封了涉案房屋，导致无法办理过户登记。 李宗芬未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明：方宗华、李宗芬系夫妻。2000年至2013年，方宗华、李宗芬多次向覃朝会借款。借款期限届满后，方宗华、李宗芬仍尚欠覃朝会25万元借款。为偿还上述借款，方宗华、李宗芬与覃朝会于2014年10月20日签订《房屋买卖协议书》，拟用方宗华、李宗芬所有的位于忠县房屋抵偿所欠覃朝会的25万元借款。该协议约定主要内容有：一、出卖人方宗华、李宗芬自愿将位于忠县，面积51.74平方米（套内42.88平方米）出卖给买受人覃朝会为业。出卖价25万元。该协议签订时买受人覃朝会已将房款收清（现金支付，以收据为凭）；二、出卖人方宗华、李宗芬于2014年10月20日房屋一套交付于买受人覃朝会所有，余下按揭款由出卖人方宗华、李宗芬向银行交付至还贷完毕为止；三、该出卖房屋从交付之日起归买受人所有。出卖人方宗华、李宗芬将《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、出卖人身份证复印件交买受人覃朝会执存，出卖人将房贷还清后，涉及该套房的转移过户登记的各种规费由买受人覃朝会承担。办理产权转移过户时出卖人方宗华、李宗芬应予以协助。同日，方宗华、李宗芬向覃朝会出具“收条”，载明：今收到覃朝会忠县购买我的房，面积51.74平方米，现金支付款25万元。收款人：方宗华、李宗芬，2014年10月20日。又于同日，方宗华、李宗芬将房屋交付给覃朝会。 协议签订后，方宗华、李宗芬按约偿还涉案房屋按揭贷款至2015年10月，从2015年11月开始方宗华、李宗芬未偿还房屋按揭贷款。因方宗华、李宗芬未按约偿还按揭贷款，2015年11月18日，覃朝会开始代方宗华、李宗芬履行按揭还款义务，并将中国建设银行个人贷款还款帐号由方宗华变更为覃朝会，至2019年2月27日涉案房屋按揭贷款结清之日，覃朝会共计代方宗华、李宗芬偿还按揭贷款34197.51元。 另查明：2016年4月7日，因范远安申请执行方宗华民间借贷纠纷，本院作出忠法民初字第03954号民事裁定书，裁定将方宗华所有的涉案房屋予以查封。2018年2月27日，覃朝会向本院提出执行异议申请，认为法院查封的房屋系其购买，归其所有，要求法院解除查封。本院经审理后作出（2018）渝0233执异8号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 上述事实，有覃朝会在庭审中的陈述、方宗华的答辩意见、《房屋买卖协议》、收条、执行裁定书、银行流水、个人贷款还款凭证、个人贷款还款帐号变更通知书和变更申请表、个人贷款结清证明等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，覃朝会与方宗华、李宗芬原存在借款合同关系，借款合同到期后，经双方协商一致，终止借款合同关系，签订《房屋买卖协议》建立商品房买卖合同关系，将原借款转化为购房款并进行了对账结算，不属于法律规定“买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形。因此，本案应按房屋买卖合同纠纷处理。本案中，《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。协议约定房贷还清后由方宗华、李宗芬协助覃朝会办理产权过户登记手续，现涉案房屋按揭贷款已于2019年2月27日结清，方宗华、李宗芬仍拒不协助办理产权过户，已构成违约。故，本院对覃朝会要求方宗华、李宗芬谢协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。 关于覃朝会垫付的房屋按揭款。本院认为，《房屋买卖协议》约定房屋售价25万元，房屋余下按揭款由出卖方方宗华、李宗芬向银行交付。而方宗华、李宗芬仅偿还按揭款至2015年10月，为防止涉案房屋抵押权人行使抵押权，覃朝会代方宗华、李宗芬向抵押权人履行还款义务以涤除其抵押权，该行为系覃朝会为进行自我救济而基于基础法律关系即房屋买卖关系代抵押人向抵押权人履行义务。因此，覃朝会代方宗华、李宗芬支付的按揭款34197.51元，方宗华、李宗芬应当返还。 综上，覃朝会的诉讼请求符合法律规定，本院均予以支持。被告方宗华、李宗芬经本院公告传唤，逾期未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告方宗华、李宗芬于本判决生效后十日内协助原告覃朝会办理位于忠县的房屋过户登记； 被告方宗华、李宗芬于本判决生效后十日内返还覃朝会垫付的按揭款34197.51元。 如果未按照本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由被告方宗华、李宗芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  王香琼 人民陪审员  吴德鹏 人民陪审员  谭明和 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  杨磊磊 书 记 员  张 霞