江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2249号上诉人（原审被告）:陈荣花，女，1963年5月3日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：王建明，江苏正伍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦守奎，男，1955年11月6日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：王辉，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔高楼，江苏铭云律师事务所律师。原审被告：孙桂金，男，1959年2月14日出生，住沭阳县。原审第三人：沭阳金地建设开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道苏州东路与台州路交叉路口。法定代表人：李乙，该公司董事长兼总经理。上诉人陈荣花因与被上诉人秦守奎、原审被告孙桂金、原审第三人沭阳金地建设开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2018）苏1322民初16685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈荣花上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判由秦守奎负担办理房屋登记及变更登记过程中所发生的税费、差价；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据孙桂金与秦守奎签订的《转让协议书》约定，秦守奎通过支付92000元受让孙桂金120平方米拆迁安置房利益，并非120平方米的房屋，该拆迁权益折价款按照每平方米740元的价格计算，共计88800元，如果秦守奎取得的安置价款不足88800元，不足部分应由孙桂金补齐。秦守奎需支付差价款、交纳税费等才能最终实现获得安置房屋的目的，而且根据协议书第二条的约定，过户时产生的费用也应由秦守奎负担，因此，办理沭阳县任巷小区五段A段13号楼3单元402室的不动产权登记手续过程中产生的税费及差价均应由秦守奎负担。被上诉人秦守奎辩称：一、双方2010年9月17日签订的《转让协议书》系2008年双方达成的房屋买卖协议延伸而来，在2008年时沭阳县房屋每平方米的拆迁价格在500元-600元，按120平方米计算，买卖房屋拆迁价值在60000-70000元之间，陈荣花及孙桂金在补足全部差价后出卖给秦守奎，仍可盈利近一倍。在双方达成购买案涉房屋前，秦守奎已经付清之前120000元全部购房款，该购房款是用于购买梦溪小区58幢4楼的136平方房屋，后因孙桂金和陈荣花反悔，经人调解才达成案涉协议。因案涉协议的房屋面积少于之前的136平方米，孙桂金、陈荣花退还了28000元购房款，即秦守奎用92000元购买120平方米房屋，包括案涉房屋及车库11.98平方米才够120平方米，可以证明双方签订协议时合意是购买房屋，而非拆迁利益。二、出卖房屋的产权所有人只有在办理完产权登记手续后才能把房屋过户给买受人，办理产权登记是出卖人应先履行的义务，而且双方在协议书第二条约定“乙方办理房产过户时，费用由乙方处理”，也就是说只有过户时产生的费用才是由秦守奎负担，其他费用应由出卖人负担，因此，陈荣花和孙桂金应承担办理产权登记过程中的税费。孙桂金、金地公司未发表意见。秦守奎向一审法院起诉请求：1.要求孙桂金、陈荣花继续履行合同向秦守奎交付沭阳县任巷小区五期A段13号楼3单元11号车库（11.98平方米）；2.金地公司协助孙桂金、陈荣花办理案涉房屋的不动产权证登记手续，相应的税费及应缴差价由孙桂金、陈荣花承担；3.孙桂金、陈荣花在取得案涉房屋的不动产权证登记后协助秦守奎办理产权过户手续；4.孙桂金、陈荣花赔偿秦守奎违约金20000元。一审法院认定事实：陈荣花与孙桂金系夫妻关系。孙桂金位于拆迁房屋建于1996年。2008年，孙桂金家位于沭城镇杨店村的房屋被拆迁，孙桂金获得沭城镇梦溪小区4套安置房屋，孙桂金将其中的两套出卖给亲戚。2008年9月，孙桂金与秦守奎口头约定，将其拆迁安置在沭城镇梦溪小区的一套房屋以120000元的价款出卖给秦守奎。在约定的第二天晚上，秦守奎与侄儿秦红兵一起将双方约定的10000元订金送到陈荣花、孙桂金居住的任巷村蔡刘组家中交给陈荣花、孙桂金。2010年4月，沭阳县梦溪小区拆迁安置房选房，孙桂金电话通知秦守奎选房，秦守奎选择了58幢4楼一套136平方的房屋，房子选好后于2010年5月2日将剩余的110000元房款全部存入孙桂金的建设银行账户。2010年9月，陈荣花、孙桂金提出反悔不想出卖该房屋，与秦守奎协商，将任巷村蔡刘组拆迁安置在任巷小区的房屋转让一套给秦守奎，当时秦守奎夫妇没有同意。后经任利树调解，陈荣花、孙桂金同意以任巷小区120平方米的安置房，调换梦溪小区58幢4楼136平方的房屋，并由任利树执笔，在徐以春家饭店写下转让协议书，转让协议内容为：“甲方：孙桂金（被拆迁安置房屋为转让人），乙方：秦守奎（为购买平方的人），一、乙方购买甲方120平方米，价为玖万贰仟元正，乙方一次性付给甲方（92000元）；二、乙方办房产过户时还用甲方户头，如果要过户，甲方应无偿提供一切材料，并帮助乙方过户，费用由乙方自理；三、乙方接收房屋后小区一切管理费用对甲方没有关系，由乙方负责；四、甲乙双方如违约，如果有一方违约，违约方赔偿另一方贰拾万元正；五、甲方确保拆迁款每平方740元正；六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有相同的法律效力，签字生效。……”。双方当场进行结算，由孙桂金退28000元给秦守奎。协议签定后由在场人任利树，徐锦、徐以杰、徐以才在协议上签名。2012年，沭阳县任巷小区安置房选房时孙桂金通知秦守奎选房，秦守奎选择位于沭阳县房屋一套，安置面积为111.49平方米，单价为961元/平方米。2013年，陈荣花及案外人孙娟、孙勇、孙美玲起诉秦守奎及孙桂金，要求确认秦守奎与孙桂金签订的转让协议无效。沭阳法院于2013年9月2日依法作出（2013）沭开民初字第0196号民事判决，认定秦守奎与孙桂金签订的转让协议合法有效，判决驳回陈荣花及案外人孙娟、孙勇、孙美玲的诉讼请求。陈荣花及案外人孙娟、孙勇、孙美玲对上述判决不服上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院依法作出（2013）宿中民终字第1552号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，孙桂金家的房屋拆迁补偿安置协议均由孙桂金一个人签字，被拆迁人均为孙桂金。沭阳县房屋系由金地公司开发建设。一审法院认为，秦守奎与孙桂金签订的关于沭阳县房屋的转让协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照转让协议约定的内容履行自己的义务。关于秦守奎要求孙桂金、陈荣花继续履行合同向其交付沭阳县任巷小区五期A段13号楼3单元11号车库的问题，因秦守奎与孙桂金签订的转让协议中并未涉及该车库的转让问题，故秦守奎要求孙桂金、陈荣花交付沭阳县任巷小区五期A段13号楼3单元11号车库的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。因位于沭阳县房屋系由金地公司开发建设，故孙桂金、陈荣花应首先与金地公司办理沭阳县房屋的不动产产权登记手续。关于秦守奎主张孙桂金、陈荣花与金地公司办理案涉房屋不动产产权登记手续过程中产生的税费及差价应由孙桂金、陈荣花承担的问题。根据秦守奎提交的拆迁安置上房结算清单显示案涉房屋应补缴的差价款为46300.18元，因秦守奎选择的案涉房屋面积并未超过转让协议中约定的拆迁安置面积，故该部分差价款应由孙桂金、陈荣花承担。同时，在办理上述房屋不动产产权登记手续过程中产生的税费系孙桂金取得上述房屋不动产权属必然产生的费用，故在此过程中产生的税费理应由孙桂金、陈荣花承担。关于秦守奎主张要求孙桂金、陈荣花承担违约金20000元的诉讼请求，因秦守奎与孙桂金签订的转让协议并未约定案涉房屋不动产权变更过户的具体时间，秦守奎亦未提交证据证实其已向孙桂金、陈荣花催告要求其二人在合理的期间内履行协助过户的事实，故秦守奎主张孙桂金、陈荣花存在违约行为，不予采信。对秦守奎要求孙桂金、陈荣花承担违约金20000元的诉讼请求，依法不予支持。孙桂金及金地公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》六十条、六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、金地公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内协助孙桂金、陈荣花办理沭阳县房屋的不动产产权登记手续（办理登记手续过程中产生的税费及差价由孙桂金、陈荣花负担）；孙桂金、陈荣花自沭阳县房屋不动产产权过户登记至其二人名下之日起二十日内协助秦守奎将沭阳县房屋的不动产产权登记过户至秦守奎名下；二、驳回秦守奎的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。另查明，在本院二审期间，陈荣花认可其应承担案涉房屋差价款21133.21元。本案二审争议焦点为：案涉房屋由金地公司登记到孙桂金、陈荣花名下产生的税费及差价是否应由孙桂金、陈荣花负担？如果差价由孙桂金和陈荣花负担，应该负担的数额是多少？本院认为，根据已生效的沭阳法院（2013）沭开民初字第0196号民事判决和本院（2013）宿中民终字第1552号民事判决，案涉房屋《转让协议书》应合法有效，秦守奎与孙桂金、陈荣花均应按照协议约定履行相应义务。在签订协议时，对于孙桂金能够安置房屋的价格、面积等均未确定，根据协议第一条和第五条的约定，“秦守奎购买孙桂金120平方米”、“孙桂金确保拆迁款每平方740元整”，能够认定秦守奎购买的是孙桂金享有的“120平方米”拆迁权益，该拆迁权益单价为每平方米740元，折合价款为88800元，即秦守奎在选择案涉房屋时，孙桂金、陈荣花被拆迁的房屋中应有88800元补偿款抵扣案涉房屋价款。而根据案涉房屋《拆迁安置上房结算清单》记载，孙桂金、陈荣花被拆迁的房屋中仅有67666.79元补偿款抵扣案涉房屋价款，因此，孙桂金、陈荣花应负担上述价款的差额为21133.21元，而案涉房屋应补缴的差价款46300.18元中的剩余部分25166.97元，应由秦守奎负担。因秦守奎购买的是“120平方米”的拆迁权益，同时根据协议第二条的约定“秦守奎办房产过户时，还用孙桂金户头，如果要过户，孙桂金应无偿提供一切材料，并帮助秦守奎过户，费用由秦守奎负担”，因此，案涉房屋在办理产权登记到孙桂金、陈荣花名下时产生的税费应由秦守奎负担。至于孙桂金、陈荣花将案涉房屋过户到秦守奎名下时税费的负担问题，因秦守奎在起诉时并未对此提起诉讼，一审法院亦未对此作出判决，故该部分税费的负担问题不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人陈荣花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16685号民事判决第二项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16685号民事判决第一项为“沭阳金地建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内协助孙桂金、陈荣花办理沭阳县房屋的不动产产权登记手续（办理登记手续时由秦守奎负担所产生的税费及差价款25166.97元，由孙桂金、陈荣花负担差价款21133.21元）；孙桂金、陈荣花自沭阳县房屋不动产产权登记至其二人名下之日起二十日内协助秦守奎将沭阳县房屋不动产产权登记过户至秦守奎名下”。二审案件受理费528元，由秦守奎负担264元，由孙桂金、陈荣花负担264元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇一九年八月二十九日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。