安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4744号上诉人：张玲，女，1971年3月12日生,汉族,住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：管晓云，安徽怀谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：施安娜，安徽怀谷律师事务所律师。被上诉人：杨洋，男，1991年2月20日生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：金权，安徽征宇律师事务所律师。上诉人张玲因与被上诉人杨洋房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玲上诉请求:撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回杨洋的全部诉讼请求；撤销一审判决第四项，改判支持张玲的全部反诉请求；判令一、二审诉讼费用由杨洋承担。事实和理由：合同签订后，张玲按合同约定履行了交付等全部义务，但杨洋无故要求解除合同，损害了张玲的合法权益，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，具体理由如下：1、双方已建立合法有效的租赁合同关系，且张玲无违约行为，未违反诚实信用原则，一审判令解除合同缺乏法律依据，租赁合同至今未解除。2、履行过程中，杨洋提前退租违反合同约定，据合同约定，张玲有权不予退还押金。3、合同中明确约定租赁用途为无油烟餐饮经营，能实现租赁用途，一审认定合同目的不能实现缺乏事实与法律依据。杨洋一审中提交的荷叶地街道出具的回复中明确若办齐相关手续，符合环保要求，则可以申请店招审批，一审据此回复认定不能实现合同目的，系认定事实错误。案涉商铺不在居民楼内，为商业性质，且相邻的诸多商铺均用于经营无油烟餐饮，可以实现合同目的。杨洋在明知合同内容情况下仍要求经营油烟餐饮，并以此为由要求解除合同，存在过错，应承担全部责任。4、杨洋提出解除合同，构成根本违约，应承担总租金10%的违约金，即54000元，且杨洋逾期支付租金，应承担相应逾期支付的违约金12150元。杨洋自2018年4月22日起未缴纳租赁期间的物业费，物业公司已多次向经玲催要，该费用应由杨洋承担。综上，案涉合同已成立并生效，且合同目的可以实现，张玲无任何过错，杨洋无权要求单方解除合同，租赁合同应继续履行，杨洋已严重违反合同约定，张玲有权不予退还租金并要求其承担违约金等。一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。杨洋辩称，请二审法院维持一审判决，驳回张玲的上诉请求。一、张玲交付的合同项下房屋，不符合同约定的使用目的（即不能从事餐饮经营），张玲已构成违约，合同应解除。首先，张玲交付的房屋不符合同约定的使用用途。2018年4月16日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途为餐饮（无油烟），合同签订后，杨洋及时到合肥市蜀山区荷叶地街道申请办理制作所承租房屋门头店招牌，但未获批准，理由是杨洋承租的房屋楼上是居民住宅，不能从事餐饮经营，环评不符合规定。后在杨洋的要求下，合肥市蜀山区荷叶地街道综合执法科书面回复了杨洋。其次，张玲交付的房屋违反了国家法律及相关禁止性规定，即该房屋不能从事餐饮经营。《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》第二条（一）整治范围，（二）整治任务，（三）整治步骤及《蜀山区餐饮业油烟专项清理整治联合执法流程》均作出明确整治规定。可见张玲交付的房屋不能从事餐饮，不符合环保要求。再次，杨洋承租的房屋从事的餐饮经营，会产生大量异味、污水，烘箱的电机及鼓风机会产生噪声，对周围环境造成污染。最后，张玲明知杨洋承租的房屋从事餐饮经营，交付的房屋不符用途，致使杨洋无法实现合同目的，张玲构成违约。本案中张玲交付的房屋只有水电设施，没有符合从事餐饮经营的配套设施的建设。同时在一审中张玲也确认房屋只有水电设施。杨洋承租张玲房屋之前，张玲房屋就对外出租，不是第一次出租，张玲理应知道其房屋不能从事餐饮经营。二、杨洋于2018年4月22日之前即本案合同履行之前通知了张玲，要求退房解除合同。鉴于上述事实，杨洋及时通过电话及短信、微信于2018年4月20日、21日，5月3日及6月24日通知了张玲并要求退房及解除合同，张玲要求杨洋把房子租出去，并由张玲与第三方签订租赁合同，房子租出去，就没杨洋的事了。短信、微信、微信语音及报案记录证明：在2018年4月22日合同履行之前杨洋已向张玲提出退房并解除合同，并告知合同不能履行是政府不让做。张玲要求杨洋把房子租出去，合同由张玲与第三方签订，就没杨洋的事情了。杨洋同意帮张玲租房子。证明杨洋同意为张玲代租房子，也证明合同解除。三、张玲反诉请求房租及物业费，该房租及物业费应由张玲自行承担。杨洋于2018年4月22日之前已告知张玲退租解除合同，但张玲一直拖延不收回房屋及钥匙，直到诉至法院，在法院诉前调解下，张玲也不收回房屋和钥匙，在一审及一审判决后张玲都不同意收回房屋和钥匙，所产生的房租及物业费显然应由张玲自行承担。该房屋一直空置，杨洋没有使用，也没有水电费产生。根据《房屋租赁合同》规定，由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担责任。因国家建设和政府拆迁等不可抗拒的因素，甲方（张玲）必须立即终止合同。四、张玲反诉请求的违约金，杨洋不应承担违约责任。本案中张玲交付的房屋不符合同约定的使用用途，致使杨洋无法实现合同目的，杨洋不构成违约，不应承担违约金。合同约定的违约金承担比例不对等，如张玲违约，承担的违约金是月租金的0.5%，如杨洋违约，承担的违约金是年租金10%或总租金的10%，显失公平。杨洋向一审法院起诉请求：1、解除双方于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》及张玲承担违约金315元；2、张玲返还押金9000元。张玲向一审法院反诉请求：1、杨洋立即付清所欠自2018年4月22日至2019年4月21日期间房屋租金共计108000元；2、杨洋立即付清所欠物业费共计3462.83元（暂计至2018年12月31日，实际至欠付之日止）；3、杨洋承担逾期缴纳房屋租金违约金12150元；4、杨洋承担提前退租违约金54000元。一审法院认定事实：张玲系位于合肥市政务区国际花都玫瑰苑10-05房屋（建筑面积105.2㎡，简称案涉房屋）登记房地产权利人，该房屋为沿街店铺，所在楼层共6层，一、二层为案涉房屋，三层以上为居民住宅。2018年4月16日，张玲（出租人、甲方）与杨洋（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，用途为餐饮（无油烟）；租期共60个月，自2018年4月22日至2023年4月22日止；每半年支付租金为54000元，每次提前30天交清半年度租金，逾期支付租金，每逾期一天，乙方须按月租金的0.5％支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回房屋；乙方承担租赁期限内电话费、水费、电费、有线电视费、物业管理费、治安费、门前三包费、网络费（宽带费）、垃圾代运费等实际使用的费用（水表总数8381，电表总数38854）；乙方在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方9000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10％向甲方支付违约金，所预付租金及押金，甲方可不予退还等内容。同日，杨洋支付房屋押金9000元，张玲交付了案涉房屋。杨洋租赁案涉房屋后，向合肥市蜀山区荷叶地街道申请办理店面招聘牌审批，未予以准许。荷叶地街道综合执法科出具一份《关于杨洋办理店招标牌审批申请的回复》，回复内容为:“经核实，你处店铺地址位于荷叶地街道辖区国际花都玫瑰苑10-5门面，位于居民住宅楼下。由于国际花都居民对楼下开设餐饮店意见较大，反映投诉强烈，你处店铺经营披萨、意面等业务，属于餐饮业，也存在以上问题。建议你处根据相关法律和《蜀山区餐饮油烟专项整治工作方案》等文件规定，到相关职能部门就在该场所经营餐饮办齐相关手续，符合环保要求，到我科按照店招申报规定申请店招审批。”2018年4月20日，杨洋手机短信通知张玲要求退租，张玲未回复。当日17时，杨洋向合肥市公安局荷叶地派出所报警，接处警情况登记表登记内容为：“杨洋报警称于今年4月16日与张玲签份租房协议（国际花都玫瑰苑10-05）但因政府不许他经营餐馆，所以此房想退还房主张玲，现与张玲联系，张玲躲着不见，电话也不接。张玲已收杨洋人民币9000元。请派出所帮忙联系张玲返还9000元。（附双方协议复印件）”。次日，张玲短信回复杨洋，内容为：“你打电话给我时，我已明确答复你，你可以尽快把房子租出去”。此后，杨洋多次联系张玲未果，案涉房屋一直处于闲置状态。一审另查，2017年12月，合肥市人民政府出台《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》。该方案关于整治任务中规定：存在下情形之一的，依法予以关闭，其中第4项情形为“2009年3月1日之后在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内设立的餐饮经营户。”一审法院认为，杨洋与张玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则履行合同。依照《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条之规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。合肥市政府为进一步规范餐饮经营行为，落实中央环保督察要求，改善大气环境质量，结合本市实际制定的《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》，性质属于合肥市地方性政策，对合肥市餐饮行业经营、整治工作具有指导规范性。案涉房屋所在楼层为商住综合楼，双方合同约定用于经营餐饮，与《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》规定的对2009年3月1日之后在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内设立的餐饮经营户依法予以关闭的政策精神相背离，杨洋主张案涉房屋因无法经营餐饮，合同目的不能实现，主张解除双方租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法律的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，杨洋发现案涉房屋经营餐饮目的不能实现后，及时以短信以及向公安机关报警方式通知张玲要求退租，张玲无正当理由不同意解除合同而要求杨洋进行转租，有违诚实信用原则，该院确定双方签订的《房屋租赁合同》自杨洋通知张玲要求退租之日即2018年4月20日解除。合同解除时，双方约定的租赁期限尚未履行，杨洋主张张玲返还收取的押金9000元，具有法律依据，本院予以支持。双方对房屋租赁合同的解除均无过错，对杨洋主张的违约金，不予支持。张玲以双方租赁合同仍在履行，并主张杨洋支付租金、物业费、违约金等各项反诉请求，缺乏事实依据，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、杨洋与张玲之间签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；二、张玲于判决生效之日起十日内返还杨洋房屋押金9000元；三、驳回杨洋的其他诉讼请求；四、驳回张玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由张玲承担；反诉案件受理费3852元，减半收取为1926元，由张玲承担。二审中，张玲提交证据：1、照片一组，证明目的：案渉房屋所在小区及周边其他小区存在诸多临街商铺用于经营无油烟餐饮的情况，案渉商铺可以实现合同目的，杨洋要求解除合同无任何依据；2、光盘及通话录音内容文字版本，证明目的：杨洋爸爸于2018年5月2日晚四次骚扰恐吓张玲女儿的电话录音，具有涉黑恶性质的谩骂、人身攻击等。杨洋质证意见：对于证据1，一审中张玲已经提交了类似证据，证明目的同一审内容一致，因为没有看到现场，对真实性无法确定，从照片来看，店面招牌以及墙面显然是经营很久了。经过向蜀山区执法大队了解，对于在整治前老的店面要求整改，达不到整改要求的不能经营。本案案涉房屋租赁中整改期间，荷叶地街道提供了书面的回复，不同意杨洋对承租房屋申请的店招牌的审批申请，并作出了回复，所以张玲提供的房屋无法达到经营目的。对于证据二，真实性无法判断，即使存在该情况，杨洋父亲也是说的气话，目的也是为了解除合同要回押金。并且在一审诉前调解，杨洋的母亲和杨洋已向张玲及家人道歉。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于双方争议的案涉房屋租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，杨洋在签订合同并交纳押金后，在办理相关许可过程中得知其所欲经营的行业因故不能实现，遂及时以短信以及向公安机关报警方式通知张玲要求解除合同，一审认为张玲无正当理由不同意解除合同而要求杨洋进行转租等行为违反了诚实信用原则，故确定案涉《房屋租赁合同》自2018年4月20日解除，本院综合考虑全案情况，对一审该部分裁判理由亦予以确认，理由如下：第一，本案中承租方杨洋于2018年4月20日以短信以及向公安机关报警方式通知张玲要求解除合同，出租方张玲有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而张玲并未提出该请求。第二，案涉房屋所在地为商住综合楼，双方合同约定用于经营餐饮，虽在合同中约定为无油烟餐饮，但杨洋实际欲经营的是披萨、意面类的餐饮，张玲对此是知晓的，而该类餐饮会产生噪音及一定的油烟，如杨洋在案涉房屋经营该类餐饮，与《中华人民共和国大气污染防治法》的相关规定不符，也与《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》规定的对2009年3月1日之后在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内设立的餐饮经营户依法予以关闭的政策精神相背离。荷叶地街道综合执法科出具的《关于杨洋办理店招标牌审批申请的回复》中亦载明:“经核实，你处店铺地址位于荷叶地街道辖区国际花都玫瑰苑10-5门面，位于居民住宅楼下。由于国际花都居民对楼下开设餐饮店意见较大，反映投诉强烈，你处店铺经营披萨、意面等业务，属于餐饮业，也存在以上问题。”二审中杨洋关于开店审批流程问题陈述“租好房子后，第一步找荷叶地街道办理门头，如果门头可以办下来第二步就是环评，接下来就是装修，因为门头没有办下来，所以下面的步骤都无法进行。”对杨洋该陈述，张玲未提出反驳理由。综上，本案应认定合同目的不能实现，且杨洋明确表示不能继续履行合同。第三，案涉合同约定的租赁期自2018年4月22日起算，而杨洋要求解除合同日期是2018年4月20日，尚未达到租期起算日期。杨洋在认为不能实现合同目的时及时通知了对方且后期多次主动要求协商解决，张玲未能积极与杨洋沟通协调。鉴于双方的矛盾较深，缺乏进一步沟通的基础，杨洋也明确表示不再继续履行合同，故客观上双方已不宜继续建立房屋租赁关系。关于杨洋已支付的押金9000元应否退还。案涉合同依法成立并有效，合同签订时，合肥市人民政府已出台《合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》，且通过各种途径进行了舆论宣传，缔约双方均应尽审慎的注意义务，防止因缔约时的过失导致合同不能履行。本案中，杨洋作为承租方，亦应全面考虑政策等因素对合同履行的影响，杨洋对造成的实际损失有一定过错，故综合衡量案涉房屋长期空置所造成的实际损失等因素，本院对杨洋提出要求返还房屋押金9000元的诉讼请求不予支持。张玲该上诉理由成立，本院予以支持。一审以合同解除时双方约定的租赁期限尚未履行为由认定杨洋主张返还押金9000元的诉请成立，未考虑杨洋缔约时的上述过错，存在不当之处，本院予以纠正。对张玲一审所提的反诉请求，案涉合同已于2018年4月20日解除，解除时尚未到合同约定的租期，不属于租赁期内擅自退租的情形，即便属于中途擅自退租，鉴于本案具体情况，杨洋及时提出解除合同，能够及时止损，合同中关于违约金的约定亦属过高，且上述9000元押金不予退还实际体现一定违约金性质。案涉合同双方均有义务防止合同解除造成的损失进一步扩大，杨洋多次表示要求解除合同并协商此事，但因张玲一直不同意，杨洋客观上无法交付房屋，导致房屋空置，故张玲要求杨洋承担租金、物业费、违约金等损失无事实和法律依据，张玲所提该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8585号民事判决第一项、第四项，即：杨洋与张玲之间签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；驳回张玲的反诉请求；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8585号民事判决第二项、第三项。三、驳回杨洋的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半为25元，由杨洋负担，反诉案件受理费减半为1926元，由张玲负担。二审案件受理费3902元，由杨洋负担188元，由张玲负担3714元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年八月九日书记员  金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。