重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12615号 原告：重庆天汇物业管理有限公司，住所地重庆市江**建新东路**，统一社会信用代码915001052032927010。 法定代表人：刘锦武，总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，男，公司员工。 被告：赵德珍，女，汉族，1951年10月15日出生，住重庆市合川区。 原告重庆天汇物业管理有限公司（以下简称天汇公司）与被告赵德珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张晓星适用简易程序公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告天汇公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼，被告赵德珍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天汇公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照《前期物业服务合同》的约定立即给付拖欠的2008年11月至2011年6月4日期间的物业服务费2456.42元及滞纳金（自被告欠付物管费之日起按3‰/日计算至2018年6月，滞纳金超过物管费本金，原告只主张物业费本金金额作为滞纳金金额）；2．判令被告支付拖欠的2008年11月至2011年6月4日期间的公共水电分摊费304.4元及水费330.4元及利息损失（按银行同期贷款利息计算，从欠费之日起至2018年6月）。事实和理由：被告系渝北区X小区X房屋的业主，原告为该小区的前期物业服务企业，于2011年6月5日起退出小区住宅区域物业服务。在服务期间，原告一直按约履行自己的义务，被告却从2008年11月起拖欠物业服务费及公共水电分摊费。原告多次催收，被告均拒绝支付，故原告起诉来院。 被告赵德珍未到庭答辩，也未提交书面答辩状。 经审理查明，被告系位于重庆市渝北区XX小区X房屋的业主，该房屋建筑面积为59.27平方米，系住宅。在被告与重庆建盛物业发展有限公司（甲方）签订的《商品房买卖合同》中乙方信息栏载明了被告的联系电话，第十七条约定，乙方同意，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理。 2008年3月1日，原告作为甲方、与作为乙方的重庆建盛物业发展有限公司签订《X前期物业服务合同》一份，合同首部约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对X提供物业管理服务。合同第三条第5款约定，乙方应于每月15日前交纳物管费用及其他应缴费用，而无论该单元是否空置或被占用、出租给其他租户或许可他人使用。合同第四条第2款约定，水、电、气费按政府相关标准计收，如采用二次供水，水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨加收0.5元的费用，公用水、电按照总表和分表的差额据实摊销；第3款约定，物业管理费按每户建筑面积计收，住宅为1.4元/月/平方米；物业管理费按每月交纳，乙方应当月15日之前5日内履行交费义务，逾期未交将按每天3‰向甲方交纳滞纳金。 2008年3月20日，重庆市物价局就X小区的物业服务收费标准进行了备案，载明的住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米（含电梯费）。 此外，生效的（2015）渝北法民初字第08427号民事判决书查明：1.2011年4月15日，重庆市渝北区X业主委员会与重庆可亲物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，该合同约定的服务期限为2011年4月14日起至2014年4月13日止。2011年4月20日，重庆市渝北区X业主委员会于向原告发出撤场通知书，通知原告于2011年4月30日前撤离X小区。2．渝北区X街道办事处于2011年5月2日对原告作出《回复》，请原告根据《重庆市物业管理条例》相关规定，与业主委员会进行相关物业移交。因原告未移交，重庆市渝北区X业主委员会又分别于2011年5月5日、2011年5月16日向渝北区房管局执法大队、江北区房管局书面申请要求原告强制撤场并进行移交，后原告于2011年6月5日退出X小区住宅区域物业服务；3．X小区在原告服务期间，由于小区未安装一户一表，小区水费由原告代为向业主收取。 另查明，上述物业服务合同签订后，原告代整个小区缴纳了抄表日期从2009年4月9日起至2011年6月3日的水费。 庭审中，原告举示了自行制作的欠费表和物管费滞纳金表，显示2008年11月至2011月6月期间被告欠付物管费2456.42元、公共水电分摊费304.4元（含2011年5月公摊水电费21.4元）、水费330.4元（含2011年5月水费7元）、物管费滞纳金22092.63元。 对于原告主张的被告未交纳的物业服务费、公摊水电费及水费，2010年7月13日，原告在案涉小区每幢楼的入口处张贴催收通知要求欠费人交纳，并进行了公证，公证书所附催收通知上所载明的欠费业主有被告；2012年3月19日，原告在重庆晚报上发布公告要求被告等欠费人交纳；2013年5月22日，原告在重庆晚报上发布公告要求被告等欠费人交纳；2015年1月26日，原告在重庆商报上发布公告要求被告等欠费人交纳；2018年3月9日，原告在案涉小区张贴催收通知要求被告等欠费人交纳。此外，原告还举示了2012年3月22日、2014年3月15日、2016年3月12日的催收欠费通知的室内张贴照片，主张原告就被告的欠缴物管费、公摊水电费和水费进行了催收。 以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《发票联》、《物业服务收费（市场调节价）备案表》、X水费缴费卡及业主水表底数交接表X公用水、电记录公示表、收款收据（财务联）、欠费表、物管费滞纳金表、X2011年度水表抄表记录、催收记录等，在卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为，被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告与重庆建盛物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，被告作为业主，应受该合同之约束。应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。 前述司法解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”经查明，X业委会已于2011年4月15日依法选聘了新的物业管理公司并签订了《重庆市物业管理合同》，该合同的签订系合法有效，合同的期限为2011年4月14日至2014年4月13日。因此，自签订时原告应当终止在X小区的物业服务，并按《重庆市物业管理条例》的规定退出物业管理区域，以及与新物业管理公司进行移交。重庆市渝北区X业主委员会于2011年4月20日向原告发出撤场通知书，通知原告于2011年4月30日前撤离X小区，且渝北区人民政府X街道办事处于2011年5月2日作出《回复》，要求原告撤场并进行物业移交。但原告以X业主委员会选聘物业企业违法和渝北区人民政府X街道办事处行政违法为由拒绝撤场并进行物业移交。直至2011年6月5日才撤场退出。因此，在2011年5月1日至2011年6月4日期间，原告拒绝撤场系其自身原因，故对该时段的物业管理费、公摊水电费、水费，本院不予支持。 因此，被告应缴纳2008年11月至2011年4月共计30个月的物业管理费。根据《X前期物业服务合同》及《物业服务收费（市场调节价）备案表》，案涉小区的住宅物业的物业服务费标准为1.4元/月/平方米。因此，被告应缴纳的物业管理费总计1.4元/月/平方米×59.27平方米×30个月=2489.34元。原告起诉要求被告支付物业服务费2456.42元，未超过上述标准，本院予以支持。被告应交纳的物业服务费为2456.42元。 原告重庆天汇物业管理有限公司与重庆建盛物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》约定物业管理费应按每月缴纳。乙方应当月15日之前5日内履行缴费义务，逾期未交将按每天千分之三向甲方缴纳滞纳金。现因被告逾期未交纳物业管理费，现原告要求从逾期之日起计算滞纳金的请求本院予以支持，滞纳金的计算方式：以每月应缴物管费72.98元（1.4元/月/平方米×59.27平方米；四舍五入保留小数点后两位数）为本金，从2008年11月起至2011年4月止，从每月15日开始按日千分之三的标准分别依次计算当月滞纳金，直至被告所欠物业管理费付清时止。因计算得出的滞纳金远超过欠付物业管理费的本金，原告仅按欠付物业管理费的金额主张滞纳金，本院予以支持，即被告支付原告逾期缴纳物业管理费滞纳金2456.42元。 由于小区未安装一户一表，小区水费由原告代为向业主收取后代缴。现原告要求被告支付水费并举示了欠费明细、业主水表底数交接表和抄表记录，可以证明2011年原告撤场前被告的水表度数，被告未举证证明其已支付水费的情况，故被告应支付原告2008年11月至2011年4月期间的水费330.4元-7元=323.4元。 根据《X前期物业服务合同》的规定，公用水、电按照总表和分表的差额据实摊销。原告在庭审中举示了其自行制作的公示表、欠费明细和案涉小区的中法供水缴费发票，但并未举示电费交费发票等予以佐证，不足以证实实际产生的水电分摊费，故对原告要求被告支付水电分摊费的请求本院不予支持。 原告主张被告支付拖欠公共水电分摊费和水费的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵德珍在本判决生效之日起三日内支付原告重庆天汇物业管理有限公司2008年11月至2011年4月的物业管理费2456.42元及滞纳金2456.42元； 二、被告赵德珍在本判决生效起三日内支付原告重庆天汇物业管理有限公司2008年11月至2011年4月期间的水费323.4元； 三、驳回原告重庆天汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵德珍负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓星 二〇一九年八月十六日 书记员  李婧姣