四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初1997号 原告（反诉被告）：余英，女，1975年8月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：帅芸，四川达和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜海霞，女，1990年5月23日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：江孝辉，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇，四川中虹律师事务所律师。 第三人：成都兴成房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青白江区石家碾东路**附**。 法定代表人：陈晓舟，董事长。 委托诉讼代理人：黄莉，女，公司员工。 委托诉讼代理人：何爱华，成都市青白江区弥牟法律服务所法律工作者。 原告余英与被告姜海霞及第三人成都兴成房地产开发有限公司（以下简称兴成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，姜海霞于2019年7月10日对余英提起反诉，本院依法予以受理。2019年8月5日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。余英及其委托诉讼代理人帅芸、姜海霞的委托诉讼代理人江孝辉和李勇、兴成公司的委托诉讼代理人黄莉和何爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余英向本院提出诉讼请求：1．解除余英与姜海霞双方签订的铺面租赁合同；2．姜海霞支付余英2019年2月8日至2019年6月8日的房屋租金60,000元；3．姜海霞补齐2018年6月8日至2019年2月8日的房屋租金13,336元；4．姜海霞立即腾退成都市青白江区的营业用房；5．姜海霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年，余英承租兴成公司位于成都市青白江区的营业用房。承租后向上一任租客支付转让费25万元，承租后对该商铺进行了三次装修，共计花费装修款30余万。2017年12月8日，余英将该商铺转租给姜海霞，双方签订铺面租赁合同且没有收取姜海霞铺面转让费。合同约定月租金为15,000元，租赁期为2017年12月8日至2020年12月8日，如姜海霞拖欠租金达一个月的，余英可以解除合同。2019年2月开始，姜海霞就以没有钱为由一直拖欠房租。姜海霞承租该商铺后，兴成公司即知晓余英与姜海霞双方转租的事宜，从未提出异议。且在2019年1月的时候，还通过微信的形式通知余英该商铺即将拆迁，让余英给转租户说做好拆迁准备。2019年余英向兴成公司交纳了2019年年初的房租，后因姜海霞多次找到兴成公司闹，要求将拆迁款归其所有，兴成公司遂拒绝继续收取余英房租，要求余英和姜海霞双方妥善解决后再说。 姜海霞辩称，2017年12月1日双方签订时，余英没有告知从兴成公司承租的情况，在合同履行过程中也没有主动告知。余英与兴成公司的租赁期限是到2018年12月31日止，而余英与姜海霞的租赁期限是到2020年12月8日止，已经严重超过余英与兴成公司之间的租赁期限。在余英与兴成公司签订的租赁合同中，明确约定禁止承租人转租。因此余英与姜海霞之间的合同因违反余英与兴成公司禁止转租的约定，未取得兴成公司同意而无效。姜海霞已按约向余英支付了房租，所以余英要求姜海霞补交2018年6月8日至2019年2月8日房租的诉讼请求没有事实依据。姜海霞的租金已经支付至2019年2月8日，2019年2月8日至腾退之日的房租是由姜海霞直接支付给兴成公司，所以余英要求支付2019年2月8日以后的租金也没有事实依据。兴成公司发出搬离通告后，姜海霞已经于2019年6月15日向兴成公司腾退了涉案房屋。请求驳回余英的全部诉讼请求。 兴成公司述称，兴成公司与余英的租赁合同期限是到2018年12月31日，且合同明确规定余英不得转租。此前余英告知兴成公司，与姜海霞是合伙关系，不是转租，兴成公司不知道也不同意余英将房屋转租给姜海霞。余英在2018年12月31日以前是按每月5,200元交付租金，2019年1月到3月是按每月6,000元交付的租金，租金交至2019年3月31日。 姜海霞向本院提出反诉请求：1．确认姜海霞与余英签订的《铺面租赁合同》无效；2．余英退还姜海霞2019年1月1日至2019年1月7日房租3,555元、2019年1月8日至2019年2月7日房租13,333元；3．余英赔偿姜海霞经济损失64,000元（含装修损失40,000元、可期待利益损失24,000元）；4．余英承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月8日，姜海霞与余英签订《铺面租赁合同》，约定租金为每月15,000元，租赁期为2017年12月8日至2020年12月8日。后姜海霞对涉案商铺进行了装修，并用作经营内衣店。2018年8月7日，姜海霞与余英通过微信方式重新约定租金为每月13,333元（年租金少2万元）。2019年1月8日，成都市瀚宇投资有限公司发出公告，拟对涉案商铺所在区域进行模拟拆迁。兴成公司也告知姜海霞接政府通知，需要对该商铺进行拆迁。此时姜海霞方知涉案商铺的出租人为兴成公司，而余英为承租人。2019年3月8日，兴成公司向涉案商铺在内的所有商户发出公告，要求在2019年4月30日前完成办理。2019年5月31日，姜海霞与兴成公司达成协议，约定从2019年2月至5月腾退期间的房租直接由兴成公司收取。同时，兴成公司也未收取余英2019年2月以后的房租。2019年6月17日，姜海霞搬离商铺并向兴成公司腾退及交付了涉案商铺。姜海霞认为，余英在未取得兴成公司同意，将商铺转租给姜海霞，且转租期限超过余英与兴成公司签订的一年租赁期限。在签订合同时，余英并未告知姜海霞其与兴成公司存在租赁合同且租赁合同期限为一年的事实。姜海霞按照三年的租期对涉案房屋进行了装修，花费了较大的装修费用。在经营一年后，即被拆迁，营业损失巨大。故提起反诉，望判如所请。 余英对姜海霞的反诉辩称，兴成公司在知道已将房屋转租给姜海霞后，并未提出异议，余英与姜海霞所签订的合同是合法有效的。姜海霞要求退还2019年1月1日至2月7日的房租，没有事实依据，应不予支持。姜海霞对房屋进行装修并未取得余英同意，且解除合同是因为姜海霞未按期支付租金，姜海霞主张的装修损失、可期待利益损失都没有依据。 兴成公司对姜海霞的反诉述称，对姜海霞的反诉无异议。根据兴成公司与姜海霞之间签订的协议，姜海霞在2019年2月到5月期间的租金，将按照每月6,000元由兴成公司直接收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了铺面租赁合同、房屋租赁契约、余英与兴成公司员工之间的微信聊天记录、余英与姜海霞之间的微信聊天记录、账户交易明细、派出所询问笔录、房屋模拟搬迁公告、搬离公告、房屋移交公告、兴成公司与姜海霞之间的协议、房屋装修合同等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月25日，兴成公司作为甲方与乙方余英签订《房屋租赁契约》，将坐落在成都市青白江区青江中路7—9号的营业用房出租给乙方用于经营服装、日化，每月租金为5,200元，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租金按季结算，由乙方在每季开始前的五天内（季前的25号）支付给甲方，付款方式为现金。双方约定，租赁期满，甲方决定不再将房屋租赁给乙方，提前三个月通知乙方；乙方不得将房屋转租或转交给他人使用，也不得超出约定的经营范围，否则甲方有权立即收回房屋；乙方在租赁期满的当日内把房屋交还给甲方，并恢复房屋原貌，如需继续租赁，应提前三个月函告甲方，在甲方同意的基础上，双方重新签订契约后才能继续使用。 合同签订后，余英未经兴成公司同意，于2017年12月1日与姜海霞签订《铺面租赁合同》，将上述房屋转租给姜海霞。余英与姜海霞约定，租赁期为2017年12月8日至2020年12月8日的3年，租赁费为每月15,000元并按半年收取；姜海霞拖欠租金达1个月，余英可以终止合同、收回房屋。余英在与姜海霞签订《铺面租赁合同》时，将与兴成公司签订的《房屋租赁契约》展示给了姜海霞，但将契约中的月租金数额、租赁期限等信息用双面胶进行了遮盖。姜海霞承租涉案商铺后进行了装修。 余英按照每月5,200元、每3个月支付一次向兴成公司交纳租金至2018年12月31日，并根据兴成公司的意见，按照每月6,000元的标准于2018年12月21日向兴成公司预付了2019年1月1日至3月31日期间的租金18,000元。姜海霞按照每月15,000元、每2个月支付一次向余英交纳租金至2018年8月8日，经与余英协商后，改为每月13,333元，并按此标准支付至2019年2月7日。 2019年1月5日，兴成公司告知余英涉案商铺可能将被拆迁。2019年1月8日，成都市瀚宇投资有限公司发布《房屋模拟拆迁公告》，准备于2019年1月8日至4月30日期间对包括涉案商铺在内的青白江区老工业基地棚户区改造项目七-2标段进行模拟搬迁。2019年3月8日，兴成公司向承租其商铺的商户发出《公告》，因城区改造，商铺即将拆迁，请商户在2019年4月30日前完成搬离。姜海霞看到兴成公司所发出的《公告》后，于2019年3月20日致函兴成公司，告知涉案商铺系从余英处承租，装修花费了10多万，请求兴成公司将拆迁单位赔付的装修款直接支付给姜海霞。2019年3月22日，兴成公司将姜海霞的请求告知余英，希望余英与姜海霞能够自行协商处理，并表示余英暂时不要交2019年4月份以后的房租。2019年4月15日，余英来到涉案商铺内，与姜海霞协商房租和拆迁赔偿款分配事宜，希望姜海霞支付2019年2月8日至3月30日期间的房租并按照一人一半的方式分配拆迁赔偿款。双方对赔偿款的分配未能达成一致，报警求助后仍然未果。 2019年5月16日，成都市瀚宇投资有限公司发布《被搬迁房屋移交公告》，要求包括涉案商铺在内的搬迁户于2019年5月16日至6月17日期间完成办理。2019年5月31日，兴成公司为顺利完成搬迁任务与姜海霞签订《协议》，约定姜海霞按每月6,000元的标准向兴成公司支付2019年2月至5月的房租24,000元并于2019年6月17日前腾退房屋；房屋拆迁补偿款为84,713元，待兴成公司收到该笔费用后再支付给姜海霞，姜海霞在领取拆迁补偿款时向兴成公司支付上述2019年2月至5月的租金24,000元。2019年6月15日，姜海霞向兴成公司腾退了涉案商铺。 本院认为，余英与兴成公司签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。余英与姜海霞签订的《铺面租赁合同》，因违反与兴成公司之间不得转租的约定，事后亦未取得了兴成公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，兴成公司有权解除与余英之间的租赁合同，但我国现行法律及其司法解释并未规定未取得出租人同意的转租合同无效。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，出卖人无权处分尚不导致买卖合同无效，“举重以明轻”，承租人擅自转租当不构成转租合同无效的事由。在该合同系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，余英与姜海霞签订的《铺面租赁合同》应属合法、有效，姜海霞请求确认该合同无效的反诉请求不能成立。根据两份合同约定的租赁期限，余英与姜海霞之间的租赁期限自2019年1月1日起，已超出了余英与兴成公司之间约定的租赁期限，该超出部分的约定无效。而余英与兴成公司之间约定的承租期限届满后，双方未达成新的协议，形成了不定期租赁关系，余英与姜海霞之间亦形成了不定期租赁关系，余英、姜海霞和兴成公司均有权随时解除合同。现余英主张解除与姜海霞之间的《铺面租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。余英将租金交至2019年3月31日以后，兴成公司明确拒绝继续收取租金，结合兴成公司于2019年1月5日向余英告知的拆迁讯息和2019年3月8日向承租户发出的搬迁公告，应当视为兴成公司已于2019年3月解除了与余英之间的租赁合同，双方之间的租赁关系自2019年4月1日起终止。但在终止前，余英仍有权向姜海霞收取2019年2月8日至3月31日期间的租金，该期间租金应按双方协商后的租金标准即每月13,333元计为23,555元（13,333元＋23天×13,333元/30天）。故姜海霞应向余英支付租金23,555元，余英要求姜海霞支付2019年4月1日至6月8日房屋租金以及补齐2018年6月8日至2019年2月8日房屋租金的诉讼请求欠缺事实依据和权利基础，本院不予支持。姜海霞已于2019年6月15日腾退了涉案商铺，余英要求其腾退房屋的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。姜海霞要求余英返还2019年1月1日至2月7日房屋租金的反诉请求，因合同有效、余英有权收取该期间租金而不能成立，本院不予支持。至于姜海霞要求余英赔偿装修损失、可期待利益损失的反诉请求，本案的关键起因系双方当事人均不可预见的拆迁导致，并非余英故意违约导致，且根据与兴成公司达成的协议，姜海霞的装修损失将会得到一定程度的弥补，因此本院对该反诉请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十三条第一款、第一百七十四条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、解除余英与姜海霞之间的《商铺租赁合同》； 二、姜海霞于本判决生效之日起十五日内向余英支付23,555元； 三、驳回余英的其他诉讼请求； 四、驳回姜海霞的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费817元，由余英负担317元，姜海霞负担500元；反诉案件受理费911元，由姜海霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  江铮 二〇一九年八月二十七日 书记员  周静