云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0323民初1099号原告：师宗恒基物业服务有限公司（统一社会信用代码：91530323MA6MYFPX38）。法定代表人：付兆雪，职务：总经理。地址：云南省曲靖市师宗县漾月街道明辉花园15幢2楼物业服务中心。委托诉讼代理人：周保青，男，汉族，1984年12月1日生，大专文化，曲靖市恒基物业服务有限公司员工，师宗县人，住师宗县丹凤街道海晏村委会水台子村**，特别授权委托代理。委托诉讼代理人：金正平，男，汉族，1989年5月11日生，曲靖市恒基物业服务有限公司员工，师宗县人，，住师宗县漾月街道法块村委会堵西村**特别授权委托代理。被告：宋忠孝，男，汉族，1982年2月22日生，大专文化，工人，师宗县人，现住师宗县。原告师宗恒基物业服务有限公司与被告宋忠孝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒基物业服务有限公司的特别授权委托诉讼代理人周保青、金正平，被告宋忠孝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告师宗恒基物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年5月1日至2019年12月31日期间物业费、垃圾清运费、二次加压费共计3040元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与师宗县绿海房地产开发有限公司于2018年5月1日签订《物业托管合同书》，约定由原告向师宗县明辉花园小区提供物业管理服务，服务期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，合同约定按建筑面积每月每平方米物业管理费为1.0元，被告的房屋位于该小区内，房屋面积为139.13平方米。自2018年5月1日至2019年12月31日已欠缴的物业服务费、垃圾清运费、二次加压费共计为3040元。原告认为，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司签订的物业服务合同书约定由原告为明辉花园小区进行物业管理，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用……被告在接受物业服务后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未缴纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，请求人民法院依法判允原告之诉请。被告宋忠孝辩称：原告与绿海房地产公司签的合同，最终是向业主收费，不知是否通知业主去参与了、是否有小区内业主的签字，原告所规定的物管费的计算标准是否有相关文件、批复；原告诉讼主体不适格，绿海房地产当时承诺我们的是在房屋交付后的90个工作日内将房产证交给我们，逾期未交付的支付违约费用。我们单元顶楼漏水，原告没有动用公共资金来维修，而是要求我们每家缴纳600元来维修，后面还要求将我家的太阳能抬走来维修楼顶，答应我维修好的话将我的太阳能安装好放回原位，但是事后原告并没有按照其承诺的办，最后还是我自己找人来安装的，给我造成1600元的损失，不是我不交物管费，是原告没有尽到物管的义务我才没有交物管费。保安未尽到安保义务，之前我家被偷盗，还报了案的，物管也没有帮我们处理，每天11点、半夜没有保安在，我的安全没有得到保障。根据其诉讼主张，原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提交如下证明材料：1．营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书，欲证明原告具备诉讼主体资格；2．被告身份证复印件、商品房购销合同复印件，欲证明被告具备适格的诉讼主体资格；3．师宗县明辉花园住宅小区物业服务合同书复印件，欲证明委托物业托管合同书合法有效及委托物业托管合同书对原、被告具有约束力的事实；4．电梯保养合同复印件、门禁系统安装合同复印件、厕所粪便清运合同复印件、维修派工单复印件、整改通知单复印件、员工工作照片复印件、其他业主缴费单复印件、发改局文件复印件，欲证明原告如约履行物业托管合同义务，为被告垫付垃圾代运费、处置费等事实及被告享受物业服务的事实；5．被告欠缴物业费、垃圾清运费、二次加压费总表及明细表，欲证明被告欠物业费2780元、垃圾清运费160元、二次加压费100元，合计3040元；6．告知书照片复印件一份，欲证明原告向被告催收物业费的事实。经质证，被告宋忠孝对原告所举证明材料1、2无异议；对证明材料3有异议，认为师宗县绿海房地产开发有限公司委托的物管公司未经过业主的同意，业主不知情；对证明材料4中的电梯保养合同、门禁系统安装合同、厕所粪便清运合同认为是原告自己与他人签的合同，业主不知情；对证明材料5、6无异议。被告宋忠孝无证明材料向法庭提交。本院对原告提交的证明材料审核后，作如下认证：原告所举证明材料1、2、5、6客观真实、与本案有关联性，本院予以采信；原告所举其他证明材料，虽被告持有异议，但证明材料来源合法，与本案有内在关联，且被告未能依法提供足以推翻原告主张的相关证据予以证实，故本院依法对其能与其他证据相互印证的部分予以采信。根据庭审及举证、质证，本院确认如下法律事实：2010年，被告宋忠孝向师宗县绿海房地产开发有限公司购买了明辉花园小区的商品房，其商品房位于该小区11幢2单元501号，房屋面积为139.13平方米。2018年5月1日，师宗县绿海房地产开发有限公司与原告师宗恒基物业服务有限公司签订了师宗县明辉花园住宅小区物业服务合同书，该合同中约定委托管理期限为贰年，自2018年5月1日起到2020年4月30日止；物业管理服务费按电梯房5楼以下1.0元/平方米/月收取、二次加压费5元/户/月；缴费周期为一年一次性预缴，本年度的缴费时间为1月和2月；由物业公司代环卫部门向业主收取每年每户96元垃圾代运费。合同签订后，原告按约定履行了主要义务。被告宋忠孝尚下欠自2018年5月1日至2019年度的物业费、二次加压费、垃圾代运费等未支付。后经原告索要未果，致原告向本院起诉，要求被告支付自2018年5月1日至2019年12月31日的物业费、垃圾清运费、二次加压费共计3040元，并由被告承担本案诉讼费用。另查明，原告师宗恒基物业服务有限公司于2019年7月31日撤出师宗县明辉花园小区，停止对该小区的物业服务工作。本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，师宗县绿海房地产开发有限公司与原告师宗恒基物业服务有限公司签订了师宗县明辉花园住宅小区物业服务合同书，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告及师宗县明辉花园商住小区内的各位业主具有约束力。原告依物业托管合同对师宗县明辉花园小区进行管理服务，其要求被告支付自2018年5月1日至2019年7月31日期间的物业费2086.95元(1.0元/平方米/月×139.13平方米×15月)、垃圾代运费120元（96元÷12月×15月）、二次加压费75元（5元/月×15月），于法有据，本院予以支持。关于被告以原告没有尽到物管义务、致被告家的太阳能造成损坏、保安未尽到安保义务等作为抗辩不缴纳本案中所欠物业服务等相关费用的理由是否成立的问题，因被告对其抗辩所主张的待证事实负有举证责任，其对所待证的事实未能依法提供相关证据予以证实，其举证不能，应承担其举证不能的不利后果，故其上述抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条之规定，判决如下：被告宋忠孝于本判决生效之日起十日内支付原告师宗恒基物业服务有限公司从2018年5月1日起至2019年7月31日止的物业费2086.95元、二次加压费75元、垃圾代运费120元，合计人民币2281.95元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋忠孝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  李想二〇一九年八月六日书记员  钱娜