四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初2387号 原告：绵阳市中天物业服务有限公司，住所地为绵阳市游仙区东津路**。 法定代表人：任坤玉。 委托诉讼代理人：李兰兰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：郭龙林，男，汉族，生于1970年8月18日，户籍地四川省江油市。住四川省青川县。 原告绵阳市中天物业服务有限公司与被告郭龙林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市中天物业服务有限公司的委托诉讼代理人李兰兰，被告郭龙林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳市中天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2012年1月1日起至2019年6月30日止所欠的物业费9804元，垃圾清运费504元，共计10308元，并按照所欠费用的30%支付滞纳金3092.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告居住的阳光水岸小区物业服务企业。原、被告本着自愿、平等的原则于2011年8月21日签订《阳光水岸物业管理服务合同》、《物业管理服务收费协议》。协议约定：被告每月按照1元/平方米向原告支付服务收费协议》，协议约定：被告每月按照1元/平方米向原告支付物业服务费和原告代收代缴的垃圾清运费。被告逾期缴纳费用的，原告可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。原告按照合同履行了相关义务，被告却拖欠物业费、垃圾清运费共计10308元。现原告多次催收费用无果，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 被告郭龙林辩称：一、因绵阳市中天物业服务有限公司在管理小区期间:1、小区内发生多起被盗案件。2、小区内清洁卫生差、垃圾收集点不规范,闲杂人员在楼道、电梯内粘贴小广告。3、物业管理人员在小区内违规破坏花草树木、景观石、绿化带、休闲平台、行人安全通道,给私人增设停车位,扩大收费范围。造成业主通行困难、无处休闲等不安全隐患增加。4、保安人员上岗着装、年龄不规范。二、因业主违建:个别业主在小区内外破坏公共绿化带搞违建,特别是2012年期间阳光水岸三期16幢、17幢、20幢、21幢等一楼靠涪江河边业主开始给全小区业主制造安全隐患,破坏小区公共围墙结构,改变围墙使用性质,方便社会人员进出消费,损毁公共绿化带上的花草树木,硬化地坪用作休闲喝茶、棋牌、餐饮、停车等现象,严重影响市容,一楼靠涪江河边业主将住房该为商业用房,经营茶馆、餐饮等,提供社会人员直接在围墙上开门出入方便娱乐消费场所,场所内可以进入小区楼道,一旦违法人物进入小区内,一旦高空掉物造成围墙开门出入的人员损害,将给物业管理和住户带来财产、精神、经济严重后果。因一楼靠涪江河边个别业主的违建(拆围墙、建门厅)等侵权行为,一旦发生高空掉物严重损害事件未找到肇事者,谁来证明事故地楼上住户不承担连带责任。(绵阳多地发生掉物损害事件致人伤亡,如长虹世纪城多次)。三、因物业服务公司在管理小区内公共秩序失职、监管预防措施不到位:小区公共区域内的违规乱拆、乱建现象较多,电瓶摩托车在楼道内乱停乱充电。特别是三期楼下消防安全通道乱停乱放汽车现象极为严重,在物业办公室右边的消防通道无任何车辆停放。小区内是人、车混合道路,也是一条消防安全通道。由于绵阳市中天物业服务有限公司长期道路、楼道管理不到位,只管汽车出大门让门卫值班人员收取汽车停车费用,任其车主占用消防通道停车,加之道路使用宽度有限,弯道较多,车辆占用道路后将阻碍特种车辆施救通行。小区内发生多起病人、火灾事件,致救援专用汽车无法到达现场施救,给个人生命、业主财产造成严重损害。我亲自看见2012年20幢一住户家属给危重病人呼叫的120医院急救车无法到达住户楼下,消防通道乱停车辆,施救车辆无法通过。时间延误造成病人生命垂危,引起围观者民愤。亲身经历2016年春节火灾现场,正月初四晚上11点钟左右,17幢1单元2楼2号厨房起火,当时我一家人都睡觉了,由于火势越来越大,迷迷糊糊的听见楼下多人呼叫救火了,才发现浓烟、怪味滚滚直上,惶恐中带着家人逃下楼道,参加灭火队伍,火灾附近楼道手提灭火器效能过期,数量少,无法控制火势蔓延,119消防救援汽车到达现场时由于消防通道道路上停满汽车,无法进入小区火灾现场楼下救援,只有消防官兵徒步而入进行救火。加之小区消防栓设置少、水压低,救火速度慢,本次火灾造成我们单元业主精神伤害,财产等不同程度损坏。一旦电瓶摩托车在楼道口充电自燃,后果严重。四、因绵阳市中天物业服务有限公司在管理阳光水岸小区物业服务期间未遵守>第四十六条,第四十九条,第五十五条,违反第五十条,第六十三条。未遵守>第四十七条,第四十八条,第五十七条,第五十八条,违反第五十九条,第六十条,第六十五条,第七十三条等条款,>有关条款规定,根据合同法物业管理条款,双方签订规范的物业合同,本着自愿、平等的原则。物业企业没有按国家有关规定达到第十五条:物业管理企业在物业服务中应遵守国家的法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。未尽职尽责做到对业主收费标准的房屋管理、基本要求和协助维护公共秩序等权利义务。业主交物业费,不是在上缴“香火”钱,交换的是服务。 本院经审理认定事实如下：被告郭龙林购买了位于绵阳市涪城区，房屋建筑面积108.94平方米。2010年11月12日，被告郭龙林（甲方）与绵阳市中天物业服务有限公司（乙方）签订一份《阳光水岸前期物业服务合同》及《物业管理服务收费协议》，由乙方为坐落于绵阳市圣水南街64号阳光水岸小区提供物业管理服务并约定物业费按1元／平方米／月标准计每月108.94元，应当在每月五日前交清当月物业管理费用，如逾期未交者，原告可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。 原告举出温馨提示、垃圾清运费发票，证明原告已经履行了相关物业服务，其中就对公共秩序的维护，业主反映的相关问题均已履行了相关服务，且因被告未缴纳物业服务费、垃圾清运费，以粘贴温馨提示的方法多次向被告催收物业管理费。被告郭龙林对证据无异议。 原告还举出关于原告向绵阳市城管局提交的关于要求拆除阳光水岸小区违章搭建的报告、绵阳市城管部门出具的行政执法通知书的照片，绵阳市环境保护局的文件，拟证明原告履行了协助义务，将违章搭建的情况报告给了相关单位；被告郭龙林质证认为环境保护局的文件没有提到阳光水岸小区，对报告和通知书因为是照片，对真实性有异议。 被告郭龙林向法庭举出了照片，拟证明小区内乱搭乱建现象严重，原告对该证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及原告提交的《阳光水岸物业服务合同》、《物业管理服务收费协议》、照片、温馨提示四张、垃圾清运费发票、照片、绵阳市环境保护局的文件及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原告绵阳市中天物业服务有限公司与被告郭龙林签订的《阳光水岸物业服务合同》及《物业管理服务收费协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的权利、义务。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业理服务，且经过原告催收，被告郭龙林应按合同约定支付物业服务费9804元（计算方法：108.94㎡×90个月×1／平方米·月）。关于垃圾清运费的收取，根据原告举出的代收代缴发票，被告予以认可，故对原告要求被告支付从2012年1月至2018年12月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为504元（6元/户/月×84个月），上述两项费用共计10308元，应予支持。 被告郭龙林抗辩称原告对乱搭乱建行为未尽到管理义务，从原告举出的绵阳市环境保护局的文件以及报告等证据，能够证明原告对违章搭建向相关部门报告的义务，因原告作为一般的民事主体，并不具备强制拆除的资格，尽到了物业服务的一般义务，故对被告的该项抗辩以及小区被盗、环境差等均不能作为拒缴物业服务费的理由。 关于违约金。现被告郭龙林未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“应交费用的1%计收每天滞纳金”，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的30%，本院认为该条约定仅限于物业管理费，因此对于垃圾清运费的违约金主张要求，本院不予支持，对于违约金标准原告主张按照拖欠金额30%标准进行计算，明显畸高，结合本案实际情况，从公平原则考虑，可酌情按被告欠付的物管费的10%为标准进行计算，计为980.4元【9804元×10％】。 综上，判决如下： 一、被告郭龙林于本判决生效后十日内向原告绵阳市中天物业服务有限公司支付2012年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费9804元及2012年1月1日至2018年12月31日止的垃圾清运费504元，违约金980.4元，共计11288.4元。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告绵阳市中天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案减半征收案件受理费25元，由被告郭龙林承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈慧芳 二〇一九年八月二十八日 书记员  马俊骋