江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1616号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘河保，男，汉族，1961年6月3日生，住江西省遂川县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄贵英，女，汉族，1964年7月15日生，住江西省遂川县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：彭冬根，遂川县龙城法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖恕浩，男，汉族，1971年3月8日生，住江西省遂川县。委托诉讼代理人:肖爱民，江西映山红律师事务所律师。上诉人刘河保、黄贵英因与被上诉人肖恕浩房屋买卖合同纠纷一案，不服遂川县人民法院(2019)赣0827民初999号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘河保、黄贵英上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判刘河保、黄贵英无义务为涉诉房屋办理房屋所有权和土地使用权过户手续；2.一审、二审案件受理费由肖恕浩承担。事实与理由：1.拆迁人未为刘河保、黄贵英办理房产证和土地使用证，涉诉房屋的初始登记未完成，根据《关于印发〈遂川县105国道城南广场至遂川大桥路段拓宽改造工程拆迁补偿安置实施细则〉的通知》（遂办字[2007]82号）第五条的规定，办证主体是拆迁指挥部不是刘河保、黄贵英。2.房屋产权初始登记未在刘河保、黄贵英名下，其二人无法办理过户登记手续，且办证时间要三个月，办证费用要几千元，过户费用近五十万元，一审法院认定办证条件现已具备，并判决刘河保、黄贵英在判决生效十日内完成过户手续给肖恕浩，显然不符合事实，也无法执行。3.根据双方协议第五条的约定，刘河保、黄贵英转让的是调换房，如果是以其名义去办理产权初始登记，则其有义务去为肖恕浩办理过户手续，但不排除以肖恕浩的名义去申请初始登记，该条款没有规定具体由谁办证。被上诉人肖恕浩答辩称：1.双方签订的《房地产产权转让协议》合法有效，刘河保、黄贵英应按协议约定全面正确履行合同，其没有为肖恕浩办理过户手续的义务，实属违约。2.刘河保、黄贵英留存的两栋房子已经办理不动产登记手续，却拒绝为肖恕浩办理过户手续。3.刘河保、黄贵英需要带身份证的原件及拆迁协议，安置补偿协议，被拆迁房屋的权属证明、测绘表、房屋登记本、契税完税或减免凭证等材料，向房管部门提交申请由房管部门办理初始登记。4.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人肖恕浩向一审法院起诉请求：判令刘河保、黄贵英协助肖恕浩将位于遂川县****房屋的所有权和土地使用权过户至肖恕浩名下。上诉人刘河保、黄贵英向一审法院反诉请求：解除双方签订的《房地产产权转让协议》。一审法院认定的事实：2007年11月29日，刘河保作为被拆迁人与拆迁人吉安市公路局遂川县分局签订了《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》。该协议约定：拆迁人向刘河保提供三栋产权调换房，土地性质为国有出让;产权调换房的交付时间为协议签订之日起一年内，逾期交付在6个月内给付2倍的临时安置补助费，超过6个月的给付3倍的临时安置补助费。2008年6月10日，刘河保、黄贵英与肖恕浩签订了一份《房地产产权转让协议》。双方约定：刘河保、黄贵英将拆迁安置的*区**号产权调换房转让给刘恕浩。产权调换房的总价款为305010元，最后一笔价款5000元的交付时间为房屋交付使用半年内并办妥过户手续时付清;产权调换房交付时间以刘河保、黄贵英与拆迁人签订的协议为准，若拆迁人逾期交房，则肖恕浩享有要求拆迁人给付赔偿费的求偿权;如一方违约不按协议履行，则应赔偿违约金10万元。协议签订后，肖恕浩依约分两次共支付刘河保、黄贵英300005元。2016年7月25日，拆迁人交付了该产权调换房给刘河保、黄贵英，同时交付了逾期交付的赔偿费45499.76元。而后，刘河保、黄贵英拒绝将约定的产权调换房和赔偿费交付给肖恕浩，肖恕浩于2016年8月10日向法院提起诉讼，要求刘河保、黄贵英交付产权调换房和赔偿费，并要求刘河保、黄贵英将产权调换房过户给肖恕浩等。法院作出了（2016）赣0827民初1235号民事判决书，确定《房地产产权转让协议》具有法律效力，并判决刘河保、黄贵英将本案涉诉房屋和钥匙以及赔偿费45499.76元交付给肖恕浩。刘河保、黄贵英已经履行了该判决。由于当时拆迁人将产权调换房交付给刘河保、黄贵英时未为其办理登记手续且尚不具备办理条件，法院未能支持肖恕浩要求办理过户这一诉讼请求。目前，本案所涉产权调换房具备了办理产权登记手续，而刘河保、黄贵英故意怠于办理，并因此拒绝为肖恕浩办理过户手续。期间，刘河保、黄贵英以及村干部出面多次与肖恕浩协商补偿差价事宜，肖恕浩虽口头同意补偿，但始终未向刘河保、黄贵英承诺补偿的具体金额。双方最终未能就补偿事宜达成一致协议。肖恕浩因此再次提起本案诉讼。一审法院认为：刘河保、黄贵英与肖恕浩签订的《房地产产权转让协议》的性质属于拆迁安置补偿权益的转让合同，刘河保、黄贵英将其与拆迁人签订的拆迁安置补偿协议确定归其享有的产权调换房（国有出让土地性质）转让给肖恕浩，双方签订的协议是双方真实的意思表示，协议内容不违反法律的规定，也不具有合同法规定的合同无效情形，具有法律效力。双方均应依约履行。肖恕浩依约支付了转让款，刘河保、黄贵英也应依约履行办理过户手续。刘河保、黄贵英已经具备办理本案所涉房屋的产权登记手续，却怠于办理，并因此不向肖恕浩履行过户手续，构成违约，依法应承担继续办理过户手续的违约责任。肖恕浩的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。刘河保、黄贵英反诉要求解除双方签订的《房地产产权转让协议》，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、被告刘河保、黄贵英在本判决生效后10日内将位于遂川县**镇**大道**区**号房屋的房屋所有权和土地使用权过户至原告肖恕浩名下；二、驳回被告刘河保、黄贵英的反诉请求。本案受理费2938元，反诉费2938元，共计5876元，由被告刘河保、黄贵英负担。本院二审期间，刘河保、黄贵英围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.肖恕浩对《关于印发〈遂川县105国道城南广场至遂川大桥路段拓宽改造工程拆迁补偿安置实施细则〉的通知》（遂办字[2007]82号）的真实性、合法性、关联性均持异议，认为该文件没有任何单位的盖章，且该文件是关于拆迁补偿协议，与本案没有关联，实施细则第五条规定被拆迁人自行组织拆迁建设，拆迁过程中，置换土地使用权可以各自办理，事实上刘河保已经办好了其留存的两套房屋的产权证，该证据不能证明涉案房屋初始登记的办证主体不是刘河保、黄贵英。本院认为，该实施细则只规定置换土地统一办理国有出让土地使用权证，并没有规定产权调换房的产权初始登记由拆迁人负责办理，故对该证据依法不予采信。2.肖恕浩对遂川县**镇**村委会于2019年8月12日出具的《证明》的真实性、合法性、关联性均持异议，认为出具《证明》的村委会和本案无任何关联性，刘河保系该村委会的书记，和出具的单位有直接联系，且该《证明》违反了民事证据规则关于单位出具的证据应该由单位负责人签字且加盖公章的要求，刘河保的房屋已经办理房屋产权证，该份证据的内容不真实。本院认为，该证据可以证实拆迁指挥部统一办理了房屋产权证，但遂川县**镇**村委会并不是办理不动产权证的相关部门，其出具的证明无法证实所有的产权调换房均未办理过户手续，亦不能决定有争议的房屋一律停办手续，该证据并不能证明涉案房屋不具备办理产权过户登记手续的条件，故对该证据依法不予采信。本院经二审审理查明：刘河保、黄贵英（甲方）与肖恕浩（乙方）签订的《房地产产权转让协议》第五条约定：“甲方转让的房产权和地产权所属的产权调换房如果以甲方的名义办理房屋证和土地使用证，则甲方的此栋房地产的房屋证和土地使用证由乙方予以保管。当乙方需办理过户手续时，甲方应无条件向乙方提供办理过户的相关手续，无偿协助乙方过户办证，过户办证费用由乙方自行负担。”二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：刘河保、黄贵英与肖恕浩签订的《房地产产权转让协议》是双方真实的意思表示，协议内容不违反法律的规定，也不具有合同法规定的合同无效情形，遂川县人民法院作出的已生效的（2016）赣0827民初1235号民事判决书确定了《房地产产权转让协议》具有法律效力，故该协议具有法律效力，双方均应依约履行各自的义务。该协议第五条约定：“甲方转让的房产权和地产权所属的产权调换房如果以甲方的名义办理房屋证和土地使用证，则甲方的此栋房地产的房屋证和土地使用证由乙方予以保管。当乙方需办理过户手续时，甲方应无条件向乙方提供办理过户的相关手续，无偿协助乙方过户办证，过户办证费用由乙方自行负担。”肖恕浩已依约支付了转让款，刘河保、黄贵英也应依约履行办理过户手续。由于拆迁人将产权调换房交付给刘河保、黄贵英时未为其办理登记手续且尚不具备办理条件，（2016）赣0827民初1235号民事判决书未能支持肖恕浩要求办理过户的诉讼请求。刘河保、黄贵英上诉主张涉案房屋仍不具备办理过户登记的条件，但其提供的证据不足以证实，理应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定本案所涉产权调换房具备了办理产权登记手续，刘河保、黄贵英故意怠于办理，由此判决其为肖恕浩办理过户手续，处理并无不当，本院对刘河保、黄贵英的该上诉理由依法不予采纳。综上，刘河保、黄贵英的上诉请求不成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘河保、黄贵英负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一九年八月十六日书记员  杨丹妮