安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1455号上诉人（原审原告、反诉被告）：王素平。上诉人（原审原告、反诉被告）：俞云云。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人:凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人:鲁世玮，安徽闻风律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无为龙祥商贸有限公司。法定代表人：方绪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱军，安徽点津律师事务所律师。上诉人王素平、俞云云因与被上诉人无为龙祥商贸有限公司（以下简称龙祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王素平、俞云云上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回龙祥公司对王素平、俞云云的全部反诉请求。2.判令龙祥公司承担违约责任并支持王素平、俞云云一审有关装修费用占用款利息损失的诉求。3.本案上诉费用由龙祥公司承担。事实和理由：1.双方之间的租赁合同系龙祥公司单方解除，一审法院认定系双方协商解除是错误的。由于龙祥公司没有履行合同的主要义务而导致王素平、俞云云不能正常经营。王素平、俞云云拒交租金是行使先履行抗辩权不构成违约，龙祥公司拒绝履行安装滚梯的合同义务，系根本违约。王素平、俞云云无法正常经营、合同目的无法实现，形成这样的局面是龙祥公司的违约行为所导致的。王素平、俞云云迫不得已有条件同意解除合同，但龙祥公司不同意王素平、俞云云的解除合同所附条件，一审法院有关双方合意解除合同的认定不符合客观事实。王素平、俞云云请求法院确认龙祥公司单方解除合同无效、要求继续履行合同符合法律规定。2.涉案合同的解除系龙祥公司单方违约行为所致，根据合同法的规定，龙祥公司应对其违约行为所导致的王素平、俞云云损失承担赔偿责任。龙祥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王素平、俞云云向一审法院起诉请求：1.依法判令龙祥公司承担违约责任，归还王素平、俞云云支付的35000元保证金及91800元租金；2.判令龙祥公司承担王素平、俞云云装修损失暂计700000元；3.诉讼费用由龙祥公司负担。一审审理过程中，王素平、俞云云变更诉讼请求为：1.判令龙祥公司按照约定继续履行合同及时在约定位置安装滚梯并承担安装滚梯前570000元自2017年1月1日至滚梯安装调试结束前按年利率6%计算的利息损失；2.判令龙祥公司承担违约责任，归还王素平、俞云云支付的35000元保证金及91800元租金；3.诉讼费用由龙祥公司负担。龙祥公司向一审法院反诉请求：1.判令王素平、俞云云连带赔偿2017年1月1日起至2017年12月31日止的租赁费损失183400元；2.判令王素平、俞云云连带支付相当于275400元违约金；3.确认龙祥公司与王素平、俞云云签订的无为城市广场租赁合同书于2018年4月12日已解除。一审法院认定事实：2016年9月6日，龙祥公司为甲方、出租方与王素平、俞云云为乙方、承租方签订《无为城市广场商业租赁合同书》，约定龙祥公司将无为县长江路与幸福路交叉口无为城市广场2号楼三层部分面积600平米的铺位提供给王素平、俞云云经营健康养生馆、婚庆事宜。关于租赁期限，双方在合同第三条约定：“一、乙方在该区域的经营期限：自2017年1月1日起至2024年12月31日。二、双方同意，甲方于2016年9月20日前向乙方交付该铺位，届时双方办理交接手续。若甲方延迟交付该铺位，则乙方的经营期限相应顺延……”关于租赁标准及支付时间，双方在合同第四条约定：“一、该铺位每月／每平米定价为人民币（大写）贰拾伍元五角正……全年合计为：人民币（大写）壹拾捌万叁仟肆佰圆整（￥183600.00元）。二、上述租金每12个月为一个支付时段，结算一次；第一次支付时段的租金由乙方在合同签订之日付清，以后在每笔租金支付时段到期前的15日前付清，逾期，甲方按每日千分之一收取滞纳金。”但在合同补充条款部分，双方另行约定：“1.甲方给予免租期一年，自开业之日起计算。（2017年1月1日）……3.乙方签订本合同之日先行交付半年租金，并于第二年租赁年前15天内交付后半年租金，以后租赁年租金按照合同第四条第二小条予以执行。”关于履约保证金，双方约定履约保证金35000元于合同签订时支付，合同终止之日起十五日内，如王素平、俞云云未办理完离场手续，不予退还。关于合同的变更和解除，双方在合同第八条约定：“二、乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除本合同和市场综合服务合同，并由乙方承担一切损失，履约保证金不予退还：2、乙方全部或部分逾期缴付租金、综合服务费及其他应付费用，或超过缴款期限15天的”。关于合同终止或解除后的腾退及违约责任，双方约定：“乙方应于与甲方证实终止或解除合同之日将铺位腾空，交付甲方验收。届时未能按时交付验收的，甲方将从正式终止或解除合同之日起追究乙方违约责任，即：每逾期一天，向甲方支付相当于原租金和综合服务费（按天计算）三倍的违约金……”关于滚梯安装，双方在补充条款部分约定：“5、甲方保证滚梯开业前安装调整到位。”合同签订时，龙祥公司向王素平、俞云云提供了设计有室外滚梯的案涉租赁楼栋三层平面图。上述合同签订后，王素平、俞云云依约交纳履约保证金35000元并进场装修。2017年1月21日，王素平、俞云云向龙祥公司交纳2018年1月1日至2018年6月30日租金。2017年农历春节前后，案涉租赁房屋装修进入尾声时，龙祥公司通知王素平、俞云云案涉滚梯将不予安装，王素平、俞云云据此拒绝支付2018年7月1日至2018年12月31日房屋租金。2017年农历二月后，王素平、俞云云开业经营，后因客源少而暂停营业。2018年4月12日，龙祥公司向王素平、俞云云提出解除合同并送达《解除合同通知书》，载明：“根据该合同第四条及补充条款约定，贵方应于2017年12月16日前支付我方相应租金，应付租金为人民币91800元（面积600平方米，每平米每月租金25.5元，前两年每年支付半年租金，600×25.5×6＝91800）。现我方至今未收到贵方应付的租金，根据上述合同第八条及第九条相关约定，贵方付款严重逾期，我方正式通知您：我方依约解除该合同，没收履约保证金、自行收回该铺位。”王素平、俞云云收到上述《解除合同通知书》后，向龙祥公司提交书面《解除房屋租赁合同所涉事项告知函》，载明：“一、之所以承租贵司第三层的部分商铺，是基于贵司承诺的在开业前安装滚梯。为得到与我方签约，贵司不但签署了一定安装滚梯的承诺条款，且提供了设计有滚梯的建筑图纸。在我方已经投入巨额的装潢资金，装潢已接近尾声时，贵司突然说不装滚梯了，可见，贵司在契约之初就存在欺诈行为。二、虽然我方希望贵司按照合同约定装好滚梯后继续履行合同，但是，贵司既然提出解除合同，我方认为已丧失租赁关系之基础，所以，我方决定同意解除合同。按照规定，贵司必须赔偿我方经济损失。为了防止损失进一步扩大，请贵司尽快派员到场确定我方损失……”龙祥公司于2018年5月18日收到该告知函并于同年5月28日发出回函，回函载明：“一、既然您已‘决定同意解除合同’，您应按照双方所签《无为城市广场商业租赁合同书》第九条办理，包括及时将铺位腾空、交付甲方验收、支付违约金等。二、贵我双方租赁合同书第九条第二、三项也明确约定了租赁物的交付、固定装修的处理……”但双方未就合同解除后续腾空交付等事宜达成一致。一审法院另查明，2016年8月22日，无为城市广场2号楼工程通过竣工验收。经一审法院向规划部门核实，无为城市广场2号楼外经规划部门批准设计有滚梯通往三层。通往案涉租赁房屋楼层的步梯出入口处于同层另一承租人承租范围内，且被木质门遮挡并用链锁锁住，无法通行。通往案涉租赁房屋楼层的室内电梯亦处于该承租人承租范围内，若通过电梯进入案涉租赁房屋需自该承租人承租房屋内多次绕行。为方便装修物品、装修人员等进入，王素平、俞云云与该承租人协商，在电梯三楼出口处对面落地玻璃窗上开辟一扇玻璃门以解决电梯至案涉租赁房屋的通行障碍，亦避免自该承租人经营场地多次绕行。案件审理过程中，王素平、俞云云申请对其装修工程造价予以鉴定。一审法院根据王素平、俞云云的申请及相关法律规定，委托芜湖建兴工程咨询有限责任公司对上述委托事项进行鉴定。2018年12月10日，芜湖建兴工程咨询有限责任公司作出建兴价鉴（2018）008号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：装修工程造价：￥436463.35元。王素平、俞云云为此次鉴定支付鉴定费11900元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。王素平、俞云云与龙祥公司签订的案涉租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据案涉合同补充条款的约定，龙祥公司应于2017年1月1日前将滚梯安装到位，王素平、俞云云应于2017年12月17日至2017年12月31日期限向龙祥公司支付2018年7月1日至2018年12月31日租金。上述补充条款明确约定了龙祥公司安装滚梯和王素平、俞云云支付2018年后半年租金之间的先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，王素平、俞云云依法行使先履行抗辩权不支付2018年后半年租金，不构成违约，不需承担逾期支付租金的违约责任。但龙祥公司于2018年4月12日发出《解除合同通知书》，要求解除与王素平、俞云云签订的案涉合同，王素平、俞云云回函同意解除合同，故案涉合同自2018年5月18日到达龙祥公司时解除。合同已解除，王素平、俞云云要求龙祥公司继续履行合同及时在约定位置安装滚梯并承担相应利息的主张，无事实与法律依据，故不予支持。租赁合同中出租人的主要义务是按时交付符合合同约定的租赁物供承租人使用、收益，承租人的主要义务是支付租金。龙祥公司已实际交付案涉租赁物，王素平、俞云云亦已实际占用并使用。根据王素平、俞云云提供的网络交易截图材料，二者自合同签订后至2017年6月1日持续购买与美容相关的设备，且王素平、俞云云自认曾试营业，故可认定王素平、俞云云经营的商铺已开业经营。虽然龙祥公司未安装滚梯的行为系属违约，给王素平、俞云云的经营造成一定影响，但该行为不足以导致王素平、俞云云合同目的不能实现，且王素平、俞云云已自行通过改造电梯出口的行为积极消除了因滚梯未能安装的大部分不利因素，亦并未提供证据证明龙祥公司不安装滚梯的行为对其所造成的不利后果已构成根本违约。故，王素平、俞云云以龙祥公司未安装滚梯为由，要求返还合同解除前即2018年1月1日至2018年5月17日的租金无事实与法律依据，亦不予支持。合同解除后，王素平、俞云云未按合同约定在规定的时间内腾空并交付租赁物，故2018年5月18日至6月30日的租金已转为逾期占有使用费即逾期违约金性质，王素平、俞云云主张返还该时段租金于法无据。根据案涉合同约定，2017年1月1日至12月31日系属免租期，龙祥公司免除王素平、俞云云该段期间的租金，现龙祥公司反诉请求王素平、俞云云连带支付该段期间的租赁费损失无事实与法律依据，故不予支持。案涉合同经双方协商一致于2018年5月18日解除，故龙祥公司要求确认案涉合同于2018年4月12日解除无事实与法律依据，不予支持。就合同终止后迟延腾空交付案涉租赁房屋的后果，龙祥公司与王素平、俞云云既约定了履约保证金35000元，又约定三倍租金和综合服务费。履约保证金与违约金不能重复适用，三倍租金和综合服务费应当视为违约金的计算方式，在双方当事人约定了违约金及履约保证金的情况下，迟延腾空交付的逾期违约金应与龙祥公司的损失基本相当。综上，龙祥公司主张迟延腾空交付180日的三倍违约金275400元过高，酌情调整该180日迟延腾空交付违约金即逾期违约金按案涉合同约定的租金标准计算即91800元（183600元／年÷12月／年÷30天／月×180日）计算，又鉴于王素平、俞云云已缴纳的2018年5月18日至2018年6月30日的租金已转为逾期违约金，故王素平、俞云云尚应给付的逾期违约金为69870元；龙祥公司应返还王素平、俞云云履约保证金35000元。综上所述，一审法院判决：一、无为龙祥商贸有限公司于判决生效后十日内返还王素平、俞云云履约保证金35000元；二、驳回王素平、俞云云的其他诉讼请求；三、王素平、俞云云于判决生效后十日内给付无为龙祥商贸有限公司逾期违约金69870元；四、驳回无为龙祥商贸有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龙祥公司于2018年4月12日向王素平、俞云云发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，龙祥公司亦于2018年5月18日收到王素平、俞云云同意解除合同的回函，双方所签的《无为城市广场商业租赁合同书》经当事人协商同意已于2018年5月18日解除。另，王素平、俞云云亦在民事诉状中自认“双方对解除合同无异议”，后又变更诉请继续履行合同并要求龙祥公司在约定位置安装滚动电梯，故王素平、俞云云的上述诉请不符合法律规定，本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，王素平、俞云云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1547元，由上诉人王申芳、毕昌斌负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月三十日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。