福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5754号 上诉人（原审被告）：郑秀红，女，1963年6月6日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：陈敏，男，1962年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：汤丽萍，女，1963年4月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 原审第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****。 上诉人郑秀红与被上诉人陈敏、汤丽萍、原审第三人福建省和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋安区人民法院（2018）闽0111民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑秀红，被上诉人陈敏、汤丽萍委托诉讼代理人童建炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑秀红上诉请求：判决郑秀红与陈敏、汤丽萍及福建省和家置业有限公司签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》、《房产交易后期代办合同》和《补充协议》真实有效，撤销一审判决，驳回陈敏、汤丽萍所有诉讼请求，本案的诉讼费，保全费、公告费、评估费等费用均由陈敏、汤丽萍负担。 事实和理由：一、郑秀红与陈敏、汤丽萍素不相识，是陈敏、汤丽萍多方看房、调查比对后看中讼争房屋，向物业打听业主即郑秀红手机号码和该物业基本情况，并得知在出租过程中曾发生了在车库卫生间有人煤气中毒死亡事件。二、购房合同有效，驳回一审被上诉人陈敏、汤丽萍起诉。购房合同是双方真实意思的表示合法有效，房屋的买受人将房屋认定为“凶宅”是一种主观认识问题属于封建迷信。房屋的出卖人即使没有把发生的非正常死亡真实情况告诉买受人，也不影响涉案房屋的居住，房屋本身符合居住条件，房屋功能未缺失，所有权的转移，使用权的实现均可满足，因此房屋买卖合同合法有效。三、陈敏、汤丽萍声称于2017年10月份知悉非正常死亡事件后，对讼争房屋进行拆除及重新装修，行为不合常理。四、《房产交易后期代办合同》第一条本宗买卖房产状况第7点：乙方明确表示已亲自实地看房，已对甲方所要出售的房产做了充分的了解并愿意按套购买该房产。乙方保证所提供的相关材料是真实的、有效的，否则由此产生的责任由乙方自负。 陈敏、汤丽萍答辩称，一、郑秀红故意隐瞒所售房屋中曾发生自杀事件这一重要事实。二、2016年8月该房交易价418万元，这是个丝毫不低于当时大T5户型房子市场价的价格，同时也是完全不具有“凶宅”交易价格特征的价格。三、拆除旧“装修”，启动装修一星期即戛然而止，进行填平和围挡。四、《房产交易后期代办合同》“第一条本宗买卖房产状况……7、乙方明确表示已亲自实地看房，已对甲方所要出售的房产做了充分的了解并愿意按套购买该房产”。该《合同》是代办手续的中介方提供和套用的现成合同模版，字面意思表达明确，指的是在第一条条目下上述1～5条所说的房屋的物理状况和产权状况。郑秀红隐瞒事实真相，应承担合同被撤销的过错责任。 陈敏、汤丽萍向一审法院起诉请求：1.判令撤销陈敏、汤丽萍与郑秀红及福建省和家置业有限公司签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：20160049803)、《房产交易后期代办合同》和《补充协议》；2．判令郑秀红返还陈敏、汤丽萍购房款418万元，并赔偿因房屋增值造成的可得利益损失289.89万元;3．判令郑秀红赔偿陈敏、汤丽萍房屋买卖代办费3000元、评估费6254元、土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用72795元、物业费用4226.8元、装修费用55059.18元；4.本案的诉讼费、保全费、评估费等费用均由郑秀红负担。 一审法院认定事实：2016年8月16日，陈敏与郑秀红、第三人福建和家置业有限公司签订了《房产交易后期代办合同》，约定陈敏购买郑秀红所有的位于福州市晋安区复式单元，建筑面积243.48平方米，购房总价为郑秀红实收418万元，相关税费由陈敏承担。当日陈敏向第三人支付后期代办服务费3000元。2016年8月17日，陈敏、郑秀红与中国光大银行签订了房屋交易资金网上托管协议，陈敏托管了30万元交易定金。 2016年10月12日，陈敏与郑秀红就买卖上述房产签订了《补充协议》，同日陈敏、汤丽萍向福州中联建科房地产评估有限公司支付评估费6254元。2016年11月7日，陈敏、汤丽萍与郑秀红签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：20160049803），约定陈敏、汤丽萍购买郑秀红名下的上述房产，报税成交价为198.1万元。 2016年11月25日，陈敏、汤丽萍取得了讼争房产产权，不动产权证号为：闽（2016）福州市不动产权第9008460-××号、闽（2016）福州市不动产权第9008460-××号。 2016年11月30日，陈敏、汤丽萍向有关部门缴纳土地使用权交易服务费2316元、房屋登记费（所有权登记）80元、房屋登记费（抵押权登记）80元、工本费10元、房屋转让手续费974元、房屋转让个人所得税29715元、住房买卖契税39620元，税费合计72795元。2016年11月30日，陈敏向郑秀红累计转账229万元；2016年12月6日陈敏以中国工商银行个人二手住房购置贷款方式向郑秀红支付了59万元。2017年3月13日，郑秀红确认已全额收到418万元购房款，与陈敏、汤丽萍办理了房屋交接手续，陈敏、汤丽萍向物业公司累计支付了物业管理等费用4226.8元，装修房屋花费55059.18元。 另查明，案外人江某于2015年5月3日在涉案房屋一楼卫生间内自杀身亡。 一审法院认为，本案双方争议焦点如下： 第一个争议焦点，原被告之间就涉案房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。首先，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。根据查明的事实，涉案房屋内人员自杀的非正常死亡事件发生在原被告签订房屋买卖相关协议之前，且郑秀红知悉该情形。虽然该情形并不影响房屋在物理性质上的使用,但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理,确实会对居住人的心理产生重大影响,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，此应属于与订立合同有关的重要事实。对该事实，郑秀红作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人如实告知的义务。郑秀红辩称其已尽到如实告知的义务、原告明知涉案房屋曾发生过人员自杀事件、有明确意愿购买，但均未能举证证明，其辩解不能成立。郑秀红未将上述重大事实如实告知原告，导致原告违背真实意思表示，与其签订了有关买卖合同，该买卖合同符合法定撤销要件，依法应予以撤销。第三人福建和家置业有限公司仅为原被告之间房屋买卖提供交易手续代办服务，且该服务义务已履行完毕，故本案当事人之间就讼争房产买卖所达成的交易手续代办协议，个审法院不予撤销。 第二个争议焦点，合同撤销后当事人的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，合同被撤销后，郑秀红应向原告返还已收取的购房款，并协助原告将涉案房屋权属登记恢复至其个人名下。且如前所述，郑秀红未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。在此前提下，一审法院认为原告主张损失为房价上涨的差价及各项税费支出明显过高，从公平原则考虑，衡平双方利益，一审法院认定购房款对应的利息损失（以现行中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算）、交易代办费、评估费、土地使用权交易服务费、房产过户税费及登记办理费用、物业费用、装修费用系其合理损失，一审法院予以确认。 综上所述，对于原告要求撤销其与郑秀红及第三人签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：20160049803）、《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持；《房产交易后期代办合同》中除交易手续代办服务外的约定，予以撤销。对于原告要求郑秀红返还418万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。原告的损失认定以418万元购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从各笔款项支付日期起计算的利息，及为购买讼争房产支付的各项税、费等合理支出，原告主张的其余损失项目，一审法院不予支持。郑秀红的辩解意见，没有证据证明，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、撤销陈敏与郑秀红、福建和家置业有限公司于2016年8月16日签订的《房产交易后期代办合同》中除福建和家置业有限公司为讼争房产买卖提供交易手续代办内容以外的其他协议；二、撤销陈敏与郑秀红于2016年10月12日签订的《补充协议》；三、撤销陈敏、汤丽萍与郑秀红于2016年11月7日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（网签合同号：20160049803）；四、郑秀红应于本判决生效后十五日内向陈敏、汤丽萍返还购房款418万元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿从各笔购房款支付日期起计算至实际返还之日止的利息损失（其中，30万元从2016年8月17日计算、229万元从2016年11月30日计算、59万元从2016年12月6日计算、100万元从2017年3月13日计算）；五、郑秀红应于本判决生效后七日内向陈敏、汤丽萍赔偿评估费6254元、交易代办服务费3000元、土地使用权交易服务费2316元、房屋登记费（所有权登记）80元、房屋登记费（抵押权登记）80元、工本费10元、房屋转让手续费974元、房屋转让个人所得税29715元、住房买卖契税39620元、物业管理费用4226.8元、房屋装修费用55059.18元，合计141334.98元；六、陈敏、汤丽萍应在郑秀红履行本判决第四、五项确定的全部义务后十日内，协助郑秀红将位于福州市晋安区复式单元权属登记恢复变更至郑秀红名下，因此产生的税费，由郑秀红承担；七、陈敏、汤丽萍于郑秀红履行本判决第四、五、六项确定的全部义务后十日内将位于福州市晋安区复式单元返还给郑秀红；八、驳回陈敏、汤丽萍的其他诉讼请求。 二审中，郑秀红围绕上诉请求提交了一份短信聊天记录，经质证，本院认为，该证据的真实性无法确认，不予采信。 根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，郑秀红上诉主张陈敏、汤丽萍在购房前已明知讼争房屋存在屋内人员非正常死亡事件，但其未提交证据证明该主张，《房产交易后期代办合同》第一条第7点虽载明“乙方明确表示已亲自实地看房，已对甲方所要出售的房产做了充分的了解并愿意按套购买该房产”，但该条款为合同格式条款，不足以证明郑秀红已向陈敏、汤丽萍告知讼争房屋存在非正常死亡事件，故对郑秀红该主张，本院不予采信。讼争房屋发生非正常死亡事件虽不影响房屋的物理使用，但确会对居住人员的心理产生影响，郑秀红未将上述事实明确告知购房人，使陈敏、汤丽萍在违背真实意思的情况下订立合同，现陈敏、汤丽萍根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，请求撤销合同，于法有据，本院予以支持。 综上所述，郑秀红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62342元，由上诉人郑秀红负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一九年八月二十八日 法官助理吴文俊 书记员黄丽琴 附1：当事人二审期间提供的证据 上诉人郑秀红提供的证据：短信聊天记录。 附2：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。