吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2264号上诉人（原审被告):田铁骑，男，1961年12月28日生，汉族，长春市司法局工作人员，现住在长春市南关区万科东湾半岛****1门**。委托诉讼代理人:王立君，吉林盛唯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吉林信达金都置业有限公司,住所地长春市大马路**。法定代表人:林瞳，总经理。委托诉讼代理人:赵越，吉林功承律师事务所律师.上诉人田铁骑因与被上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田铁骑的委托诉讼代理人王立君，被上诉人信达公司的委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田铁骑上诉请求：撤销一审判决，依法改判田铁骑不向信达公司支付剩余购房款134021元及其违约金，一、二审诉讼费用由信达公司承担。事实和理由：1、田铁骑已将本案争议的购房款交给了信达公司主管销售的副总经理，有其出具的收条为凭。2016年5月15日，田铁骑将本案所争议的房款交给信达公司副总经理綦文君，同日綦文君出具了一张收条,证明信达公司收到了田铁骑所交纳的房款134021元，并由綦文君将相关的凭证交由信达公司的财会人员。信达公司一直没有向田铁骑提出任何异议，也没有向田铁骑催交房款。2、綦文君已收到房款就是田铁骑交纳房款、信达公司收到的行为，信达公司不能再向田铁骑主张房款。3、田铁骑在本案中并无过错行为，不应当承担违约责任。田铁骑将房款交付给信达公司的副总经理綦文君,并且綦文君在出庭作证时，证明该笔房款已经用于信达公司的支出，信达公司没有实际损失，而按日万分之五支付违约金，明显高于信达公司的损失。违约金已超过信达公司损失的30%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,违约金应当适当减少。信达公司二审答辩称，田铁骑作为购房人，其已入住涉案房屋，其应履行支付全部购房款的义务。田铁骑称已将欠付的购房款交由案外人綦文君,此人并未得到公司的授权收取购房款,此笔款项亦未进入公司的账户，田铁骑与綦文君关于此笔款项的争议与本案无关,其作为购房人应履行支付全部购房款的义务。田铁骑与信达公司签订的《商品房买卖合同》中已明确约定关于买受人逾期付款的违约责任，田铁骑逾期支付购房款的行为已造成信达公司的经济损失，且违约金的计算标准为“日万分之五”，此计算标准并未违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。信达公司向一审法院起诉请求：1．判令田铁骑给付信达公司剩余购房款134021元；2．判令田铁骑给付信达公司违约金，具体以剩余购房款134021元为基数，自2015年10月18日起至实际给付之日止，按日万分之五计算（截止2018年8月24日止已发生违约金69757.93元）；3．诉讼费用由田铁骑承担。一审法院认定事实：2015年10月10日，信达公司与案外人赵丽娜签订《信达·东湾半岛认购书》，约定赵丽娜、田铁骑认购信达公司出售的信达·东湾半岛A区16幢1单元501号房，房屋建筑面积136.81平方米，单价为6780元／平方米，总价款为927572元，买受人选择按揭贷款方式付款，并在签订本协议书时应向出卖人支付定金2万元，该定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。另约定如买受人选择按揭付款方式，须在2015年10月17日前携带有效证件原件、认购书及付款凭证，至出卖人指定地点缴纳银行（或公积金）要求的最低首付款。2016年4月26日，信达公司与田铁骑签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定田铁骑以银行按揭贷款方式购买上述认购房屋，房屋单价为6644.41元/平方米，总价款为909022元。合同第七条约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，合同继续履行。补充协议第五条约定买受人如选择办理按揭贷款手续的,应在双方签订认购书后七日内缴纳首付款。另查,2015年10月10日，赵丽娜、田铁骑按《信达·东湾半岛认购书》的约定向信达公司支付定金2万元。2017年3月19日，田铁骑向信达公司支付购房款1元。2016年5月10日，田铁骑贷款63万元支付给信达公司。2017年9月23日，田铁骑向信达公司支付购房款12.5万元。庭审中，信达公司自述案涉房屋已经交付。以上事实有信达公司提交的《信达·东湾半岛认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、中国光大银行贷记通知、收据等证据及当事人陈述在案佐证，足资认定。一审法院认为，信达公司与田铁骑于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。田铁骑作为案涉房屋的买受人，未能按照约定支付房款，其负有继续支付房款的义务，并承担未按时支付房款的违约责任。信达公司举证证明田铁骑尚欠房款134021元，田铁骑经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为田铁骑放弃抗辩权利，应确认信达公司的该部分主张。关于信达公司主张的违约金，符合双方的约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、田铁骑于本判决生效后立即给付吉林信达金都置业有限公司剩余房款人民币134021元；二、田铁骑于本判决生效后立即给付吉林信达金都置业有限公司违约金（以剩余房款人民币134021元为基数，自2015年10月18日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）。案件受理费2178元，由田铁骑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除对一审判决认定的事实予以确认外，本院二审另查明：田铁骑与田卓冉系父女关系，二人同期购买信达公司同一小区的两套案涉的房屋。关于案涉购房款的给付情况，在（2019）吉0102民初86号信达公司诉田卓冉案件中，田卓冉亦主张与田铁骑一同购买的案涉两套房屋的首付款均以现金方式交付给了案外人綦文君，并提供证人綦文君出庭作证，2019年3月11日一审法院开庭时綦文君出庭证实：綦文君于2014年4月至2017年底在信达公司任副总，主管销售前期，后因企业收购重组离职。2016年5月份，綦文君在田卓冉家里收取了田卓冉和田铁骑买房的资金牟其中田卓冉的购房款金额为426430元，并由綦文君出具了收条，钱款为公司所用，没有入公司账，也没有出财务收据，一个月后能有入账证明。綦文君确认了2016年3月14日其作为担保人签字的《承诺书》（复印件），内容为：……田铁骑购买信达金都置业有限公司A组团16号楼501室，面积137.9平方米，每平方米6780元，首付30%，金额279021元，定金交付2万元，实交259021元。两套房首付款在5月30日前全部交齐。“房主”田卓冉、田铁骑签名。綦文君在该《承诺书》上签字内容为：如果5月30日前田卓冉、田铁骑房主此首付款交不上全部由綦文君承担一切法律责任和经济责任。2016年5月30日前交齐首付款。2016年3月16日田铁骑缴纳了案涉房屋的契税。2016年5月15日，綦文君出具收条一份，内容为：本吉林信达金都置业有限公司以（已）收取田卓冉B组团7号楼402（号）426430元，田铁骑A组团16号楼134021元。落款时间2016年5月15日，经办人綦文君。本院认为，根据信达公司与田铁骑于2016年4月26签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》约定，田铁骑选择按揭贷款方式支付房屋价款，应在双方签订认购书后七日内缴纳首付款，同时按贷款银行要求提供贷款所需要的全部资料，田铁骑接到按揭贷款审核合格通知后三日内办理房屋相关购房手续，否则视为逾期付款。双方签订认购书的日期为2015年10月10日，按约定田铁骑应在2015年10月17日前缴纳购房首付款，否则应承担逾期付款违约责任。审理中，田铁骑虽然提供了綦文君出具的收条以及綦文君出庭作证的证人证言，但信达公司对此不予认可，根据田铁骑陈述的钱款的交付过程，田铁骑、綦文君均陈述房款与田卓冉另案的购房款同时同地点（案涉房屋）以现金方式交付给綦文君，两笔款项合计56万余元，除了收条当事人及证人均未提供有关款项来源、转账交付等凭证，且证人明确企业存在收购重组的情况，该笔钱款也未入企业的财务账目，田铁骑陈述在其家里向綦文君支付购房款、开发商（出卖人）未向其出具加盖公章或财务印章的手续也与正常的商品房买卖交易方式和业务办理流程不符，无法认定綦文君基于职务行为收取了田铁骑交纳的购房首付款。故对于田铁骑主张綦文君为其出具了“收条”应认定为信达公司收取购房首付款、其不应再支付剩余购房款的上诉请求不成立。田铁骑未按照约定期限交纳购房首付款，应承担违约责任。但一审中田铁骑未出庭，二审其明确表示双方约定按日万分之五支付违约金明显高于信达公司的实际损失，要求减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，信达公司以双方合同约定的逾期付款日万分之五的标准主张违约金，并未说明逾期付款给其造成其他的实际损失，而信达公司作为商品房的出卖人，其因买受人逾期付款造成的损失，应为其销售资金不能按期收回的损失，按照上述司法解释的规定，违约金应以欠款数额为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮30%计算利息。故对田铁骑提出违约金应适当减少的上诉请求及理由予以支持。综上，一审审理期间因田铁骑未出庭，导致一审判决部分事实未查清，二审中田铁骑提出因违约金约定过高要求减少的请求，符合法律规定，本院予以支持；其上诉请求不予支付购房款不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初87号民事判决第一项，即：田铁骑于本判决生效后立即给付吉林信达金都置业有限公司剩余房款人民币134021元；二、变更长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初87号民事判决第二项为：田铁骑于本判决生效后立即给付吉林信达金都置业有限公司违约金（以剩余房款人民币134021元为基数，自2015年10月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计5158元，由田铁骑负担4500元，吉林信达金都置业有限公司负担658元。本判决为终审判决。审判长  绳继萍审判员  周立新审判员  张海胶二〇一九年八月九日书记员  梁 芳