广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终865号上诉人（原审被告、反诉原告）：李锦周，男，1979年12月25日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯欣漫，广东尚思律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小萍，女，1966年5月18日生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。原审第三人：阳江爱家房地产经纪有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路**华乐居****。法定代表人：黄剑萍，该公司经理。上诉人李锦周因与被上诉人陈小萍、原审第三人阳江爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年3月7日作出的（2019）粤1702民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李锦周上诉请求：（一）撤销原审判决，改判支持李锦周的反诉请求，并驳回陈小萍的诉讼请求或发回重审；（二）本案一审受理费、反诉受理费以及二审诉讼费由陈小萍承担。事实及理由：（一）一审不顾李锦周与陈小萍于2018年3月29日签订的《房屋买卖合同》约定，错误认定涉案房屋的成交价格为251万元违背了审判原则，侵害了李锦周合法权益，应予纠正。合同第二条“总楼价为人民币壹佰叁拾捌万（￥1380000.00元）”，同时，根据合同附件（一）的付款方式第一条第2项“第二笔款买方于2018年6月15日之前赎证还清银行贷款（以银行还款当天的本金为准）。同时支付第三笔房款人民币壹拾万元整给卖方”，第4项“还款解押：卖方2018年6月15日之前应向该房屋的原贷款机构一次性还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付”的约定可以看出：如果李锦周选择了第2项，则不再履行第5项的义务；如果由陈小萍按照第4项履行，则李锦周要按照第5项履行付购房款义务。由于陈小萍当时无力偿还银行贷款，要求李锦周代为偿还贷款，以此作为支付购房款的方式履行付款义务，所以双方一致决定选择由李锦周按第2项条款履行交付房款的义务。故自李锦周付清全部1380000元购房款时起，已经全部履行完毕了《房屋买卖合同》的义务，李锦周本案中不存在违约。李锦周按照《房屋买卖合同》约定履行完毕交付购房款义务后，用涉案房产做抵押贷款，属于李锦周自由管理、使用、收益、处分个人财产的行为，与本案无关。原审以此认定涉案房产约定的价值为251万毫无理据，裁判结果显失公平。（二）原审认定案件事实错误且违法。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”的规定，陈小萍的诉请没有任何证据支撑，应承担举证不能的后果。第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，从证据的证明力分析，李锦周提供的《房屋买卖合同》完全可以证实涉案房产的成交是1380000元，没有证据证明存在第二个成交总价。但原审没有按照证据的证明力依法作出合理合法的认定，判决错误。其次，陈小萍与爱家经纪公司之间是利益共同体，爱家经纪公司的观点违背《房屋买卖合同》的约定，不应作为定案依据。1、陈小萍委托爱家经纪公司出售涉案房屋，双方存在紧密的利害关系，爱家经纪公司的言论依法不应作为定案依据。2、陈小萍与爱家经纪公司提供的证据明显存在造假。陈小萍、爱家经纪公司提供的两份《买卖代理支付承诺书》，一份落款日期为“2018年3月29日”，另一份是“2018年3月30日”，而两份承诺书的版本均由爱家经纪公司提供，但格式、内容却不一致。此外，爱家经纪公司对李锦周与陈小萍所收取的居间费也不符合常理，收李锦周的明显低于陈小萍的费用，李锦周交付的居间费18000元，但陈小萍却要交付37600元，明显是为了捏造涉案房屋成交价为251万元而造假。根据《中华人民共和国诉讼费》第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”、第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观的审查核实证据”和第七十五条“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，一审认定事实依据不足且违法，望二审予以纠正。（三）一审偏帮陈小萍，错误分配举证责任，判决显失公平。（四）一审判令解除合同违法。一审在确认《房屋买卖合同》合法有效，合同目的均已实现的情况下，仍然判决解除合同违法。《房屋买卖合同》约定成交总价为1380000元，李锦周已履行完毕义务，原审判决解除合同无理。综上所述，请二审法院支持李锦周的上诉请求。陈小萍辩称：（一）李锦周对合同约定妄图断章取义，钻合同空子，合同的付款方式从来不存在任何可选择的约定。《房屋买卖合同》第二条除了写138万元，但还有“有关付款方式详见附件（一）”，而该附件约定的付款方式清楚列明是“注销抵押按揭付款”。由于这份合同是爱家经纪公司负责起草，爱家经纪公司在一审庭审时已作清楚解释，这个付款方式的意思就是先由买家代替卖家还清房屋剩余的银行贷款，注销银行的抵押登记，赎出原登记在卖家名下的房产证，再过户至买家名下，最后用登记在买家名下的房产证去银行办理贷款，由银行将贷款金额直接付给卖家，这样整个流程和合同附件（一）约定的付款程序是一致的，根本不存在李锦周所称的可选择条款。李锦周与陈小萍对合同第二条的理解存在争议，根据合同法第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一审判决就是根据上述规定判断，合同第二条除了约定138万元之外，还有约定注销银行的抵押登记、赎证的义务。涉案房屋是266平方三层半带前后花园别墅。从交易习惯推断，陈小萍最初向开发商购买涉案房屋是毛坯的，购买成本（含办证费）都接近200万元，且在转让给李锦周时，房屋是带豪华装修的，如果认定涉案房屋转让总成交价只有138万元，根本不符合常理，亦严重损害陈小萍的合法权益。另外，李锦周拟用涉案房屋进行贷款的银行（广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行）已对涉案房屋进行评估，评估价格为245.1万元，远远超出李锦周主张的138万元，也没有任何证据显示陈小萍需要贱卖房屋给一个不认识的外地买家；再者根据诚实信用原则，从李锦周与陈小萍的微信聊天记录、爱家经纪公司的庭审陈述和举证，以及广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行向原审法院出示的《关于没有发放李锦周贷款的情况说明》，都清楚证明了李锦周是知道自己在涉案房屋过户后，有通过银行贷款向陈小萍付清房款的义务。从已在阳江市不动产登记中心备案的《广东省房地产买卖合同》和李锦周缴纳的契税，清楚得知李锦周是按备案合同订立的价格204万元来缴纳契税。如果合同约定买家承担税费，备案合同约定的价格肯定低于实际成交价，李锦周主张房屋价格是138万元，但却要以204万元的价格交税，根本不符合常理。故此，房屋真实成交价只有一个，那就是251万元，绝非138万元。（二）李锦周没有依照合同约定付清房屋剩余房款，陈小萍依据合同约定请求解除合同符合法律规定，应予以支持。138万元是“到手价”，即房屋总成交价除了“到手价138万元”，还包含李锦周为赎出原登记在陈小萍名下的房产证而向银行支付的贷款113万元，即房屋真实的总成交价是251万元。根据合同法第九十四条的规定，合同法定解除的情形如下：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，从李锦周庭审前的微信聊天记录、短信，甚至原审答辩、反诉，都清楚显示李锦周是坚持不会付清房屋剩余款项113万元的，所以一审支持陈小萍解除合同的请求是正确的。（三）陈小萍当初是通过银行抵押贷款来购买房屋，如日后需要履行原审判决，也必须在向他人再次转让涉案房屋才能筹钱给李锦周，但因李锦周恶意违约的行为，即使日后涉案房屋更名回陈小萍名下，涉案房屋的房产证已由证过五年变成新证，房屋过户税费由3万元变成26万元，原审判决的违约金根本无法弥补陈小萍的损失。依据《房屋买卖合同》第六条第2点，守约方解除合同的，违约方需要按总楼价的10%支付违约金给守约方，一审认定了总成交价为251万元，本应按251万元计算违约金，但一审只按到手价138万元来计算违约金，这里已足足减少了11.3万元。综上所述，请求二审驳回李锦周的上诉，维持一审判决。爱家经纪公司述称：一、爱家经纪公司在一审庭审中全部陈述属实，认真配合一审法院查清案件事实。本案的争议，完全是李锦周个人行为导致的。合同第二条“该物业总楼价为人民币壹佰叁拾捌万（￥1380000.00元）”是李锦周要求这样起草，他当时向爱家经纪公司和陈小萍解释就是让陈小萍实收138万元即可，其余房屋过户税费及房屋原贷款金额由他承担。但爱家经纪公司作为居间服务者，有责任保障双方的权利，所以在合同第二条后面继续补充“有关付款方式详见附件（一）”，且合同第三条约定“税费和该房屋的银行贷款金额由买方承担”。“注销抵押按揭付款”的义务为李锦周。李锦周与陈小萍签订《房屋买卖合同》时，爱家经纪公司的法定代表人黄剑萍在现场见证，亦在合同签名，爱家经纪公司已清除向双方解释合同的内容和付款流程，李锦周自始至终都知道附件（一）从来没有可选择付款的情形。现在纯属是李锦周为了讹诈陈小萍的房屋而想出如此荒谬的理由。（二）爱家经纪公司是根据房屋成交总价来计收居间服务费，分别向李锦周与陈小萍收取的居间服务费都是公平合理的。李锦周主张爱家经纪公司与李锦周和陈小萍签订的《买卖代理支付承诺书》属伪造，完全是荒谬可笑。在李锦周和陈小萍签订的《房屋买卖合同》当天即2018年3月29日，李锦周是在下午四点多才确定了涉案房屋最初贷款金额为130.2万元，由于已还款多年，陈小萍亦不清楚剩余贷款金额和提前还款产生的违约金金额，一切都必须以银行查询结果为准，当时已接近银行下班时间，银行答复必须次日即2018年3月30日才能查询。综合上述因素，在2018年3月29日当天是无法明确房屋总价的。可李锦周要求必须在2018年3月29日就签好房屋买卖合同及《买卖代理支付承诺书》，爱家经纪公司预估涉案房屋总价在250万元以上。爱家经纪公司一般是按房屋成交价的百分之1.5收取居间服务费，考虑到李锦周在购买涉案房屋前，在2018年3月9日已通过爱家经纪公司购买了一套位于阳东碧桂园的复式房屋，并支付了部分居间服务费5000元给爱家经纪公司，后来李锦周又反悔不买，委托爱家经纪公司重新带他看房，所以爱家经纪公司是按预估的房屋总价2500000乘以百分之一来计算居间服务费，得出的价格是25000元，而提交法院的证据显示上面有价格修改，那是李锦周的笔迹，其在签名后又要求修改为18000元，但爱家经纪公司不同意，李锦周也不肯重新签订，截止本案二审庭审之日，李锦周也只支付了8000元。而爱家经纪公司与陈小萍是在2018年3月30日签订《买卖代理支付承诺书》，当天已去银行核实清楚房屋最新剩余贷款金额为113万元，那房屋总成交价就是陈小萍实收的138万元加上房屋剩余银行贷款113万元，即251万元，按百分之1.5即37600元向陈小萍收取居间服务费。（三）李锦周肆意违约的行为严重扰乱市场经济秩序，请求法院驳回李锦周全部诉讼请求。综上，爱家经纪公司参与了李锦周与陈小萍整个房屋买卖过程，清楚知悉本次房屋买卖合同纠纷纯属是李锦周故意引发，陈小萍没有任何过错，李锦周的上诉毫无依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。陈小萍向一审法院起诉请求：（一）解除陈小萍与李锦周于2018年3月29日签订的《房屋买卖合同》（房屋成交总价是251万元）；（二）将涉案房屋（阳江市江城区××阳光××花园××号）恢复登记至陈小萍名下，恢复登记产生的税费253390.48元等其他一切费用由李锦周承担；（三）李锦周支付违约金25.1万元给陈小萍；（四）李锦周赔偿陈小萍的经济损失39600元（包括居间服务代理费37600元、从2018年8月17日起至合同解除之日的涉案房屋物业管理费，暂计至起诉之日为2000元）；（五）本案诉讼费、财产保全费、公告费由李锦周承担。李锦周向一审法院提出反诉请求：（一）责令陈小萍即时腾迁出阳江市江城区××阳光××花园××号房，并按照《房屋买卖合同》约定的交房条件将该房交付给李锦周使用；（二）陈小萍从2018年12月19日起以1380000元为基数，按照日利率万分之五赔偿违约金给李锦周，直至陈小萍交付涉案房屋给李锦周时止；（三）陈小萍从2018年12月19日起按6000元/月支付阳江市江城区××阳光××花园××号房的占用费给李锦周，直至陈小萍交付涉案房屋给李锦周时止；（四）本案诉讼费用由陈小萍承担。一审法院认定事实：陈小萍、李锦周双方经爱家经纪公司居间，于2018年3月29日，陈小萍（卖方）与李锦周（买方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：卖方所售房屋坐落在阳江市江城区××阳光××花园××号，该房屋建筑面积266.48平方米（以房地产证粤房地权证阳字第**为准），该物业是以现状售予买方，买方对该房地产具体状况充分了解并已全面检查该房屋而无异议；双方同意该物业总楼价为人民币1380000元，有关付款方式详见附件（一），此价格含房屋之前一切费用（物业管理维修基金、水、电、煤气初装费用等）；税费和该房屋的银行贷款金额由买方承担，剩余的银行贷款金额由买方支付，本交易涉及的税费全部由买方承担，并直接向主管机关缴纳；卖方合法持有房地产证号码为粤房地权证阳字第**，卖方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰等相关情况，并对上述物业享有合法所有权及收益、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方赔偿由此而给买方造成的全部损失；双方协定房屋的交付时间为收到全款当天交楼，卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、电视天线、管理费等费用），卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则卖方应向买方赔偿由此而产生之一切费用。买卖双方在合同中约定的违约责任条款是：1、卖方签署本合同后不卖的，视为违约，卖方应双倍返还定金并退还所有已收房款，买方签署本合同后不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售。2、卖方逾期交付房产，买方逾期支付定金、楼款，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延履行（不可抗力因素除外）。否则，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。守约方有权解除合同的，应当向违约方发出解除合同通知书，违约方应向守约方支付等额于总楼价10%的违约金。如守约方同意继续履行合同，则违约方应按逾期每日总楼价万分之五向守约方支付违约金至实际履行之日止。3、在房产交易办理过程中，若卖方不卖，本合同即告中止，卖方应在悔约之日起10天内将所收的定金和购房款全额退还给买方，另赔偿买方总楼价10%违约金，对已办理完的过户手续中所产生的所有费用由卖方承担。4、在房产交易办理过程中，买方不买或买方原因贷款不能发放，本合同即告中止，买方悔约或银行通知不能贷款10天内，卖方扣除违约金总楼价10%将剩余的购房款退还给买方，买方将该房屋的交易过户手续办理逆转到卖方名下，逆转过户手续所产生的所有费用由买方支付。合同（附件一）付款方式约定：付款方式是注销抵押按揭付款：1、买方于2018年3月29日向卖方支付定金50000元，《买卖合同》签署时三天内付清；2、第二笔款买方于2018年6月15日之前赎证还清银行贷款（以银行还款当天的本金为准），同时支付第三笔房款100000元给卖方；3、第四笔款买方于2018年7月15日之前支付100000元给卖方；4、卖方2018年6月15日之前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；5、在权属转移登记手续办理完毕20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，楼价余款1130000元于买方完成并办妥《他项权证》登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，如买方贷款申请未获银行审批通过或审批通过金额部分不足以现金支付，超出金额由卖方退还给买方，申请贷款所产生的一切费用由买方承担；6、在卖方解除抵押登记手续办理完毕后20个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。合同（附件二）房屋交付约定：以空置状态交付，卖方须于交付使用前将物业内家私电器搬出，但不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、洁具、水电、灯饰、通讯、天花、地板、地板等装修及固定设施须赔偿买方之损失；经买方验收书面确认收楼后，该物业设施、装修产生问题与卖方、经纪方无关，买方可对该物业进行装修及设施安装，该物业的水、电、物业管理费（含空调费）等杂费交楼前由卖方支付，交楼后由买方支付。合同（附件三）居间服务约定：买卖双方分别独家委托阳江爱家房地产经纪有限公司代理买卖位于阳江市江城区××阳光××花园××号物业，在签署本合同后，视居间服务完成，若买卖双方自行买卖该物业或另行委托其它第三方经纪机构或个人买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定或擅自取消本次交易的，买卖双方都需支付经纪公司本合同约定的全额佣金，对于已收佣金经纪方不予退还，由违约方支付给守约方，买卖各方向经纪方支付的房地产咨询费及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行；在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如因经纪方过失导致该物业在申请买卖后不能办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成的经济损失（以有效证实之直接损失为限）。合同签订后，李锦周分别于2018年3月29日、2018年3月30日支付了购房定金20000元和30000元，共50000元给陈小萍，于2018年5月12日支付了购房款100000元给陈小萍，于2018年6月14日支付了购房款1120000元给陈小萍还清欠银行贷款，于2018年7月13日支付了购房款50000元给陈小萍，于2018年7月14日支付了购房款50000元给陈小萍，于2018年12月18日支付了购房款10000元给陈小萍，上述款项共计1380000元。陈小萍、李锦周在签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋存在抵押登记，抵押权人是中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，陈小萍收取李锦周于2018年6月14日支付的购房款1120000元后，向该行还清了贷款，注销了抵押登记。2018年8月16日，涉案房屋已转移登记至李锦周名下，领取了不动产权证书，该证书在爱家经纪公司处保管，房屋尚未交付李锦周使用。李锦周曾于2018年10月5日，以购买涉案房屋为由，向广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行申请贷款并以涉案房屋作担保，该行经审核，于2018年11月8日通过了贷款审批流程，并联系李锦周签订借款合同和抵押合同，但李锦周没有与该行签订相关合同。一审法院认为，陈小萍、李锦周签订的《房屋买卖合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方争议的焦点是涉案房屋确定的成交价格应否是1380000元的问题。对该争议的焦点，一审法院分析如下：（一）虽然《房屋买卖合同》约定涉案房屋的总楼价为1380000元，但合同也同时约定了付款方式，并明确约定银行贷款金额由买方支付；（二）合同附件（一）约定的付款方式是注销抵押按揭付款，并约定了相应的付款时间，从李锦周向陈小萍履行的付款时间看，付款时间与合同约定相吻合，只是李锦周将向银行偿还贷款的金额直接转账给了陈小萍，陈小萍用该款还清了银行贷款，并注销了抵押登记；（三）双方约定楼价余款1130000元在买方完成并办妥《他项权证》登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，如买方贷款申请未获银行审批通过或审批通过金额部分不足以现金支付，超出金额由卖方退还给买方，事实上，李锦周也向银行提交了贷款申请，因此，从合同约定的相关条款及被告履行付款的过程看，一审法院认定涉案房屋的交易价格是：欠银行的全部贷款由李锦周负责偿还，李锦周再支付购房款1380000元给陈小萍，即俗称的“到手价”是1380000元，也就是购房总价应为251万元。李锦周在与陈小萍签订《房屋买卖合同》时，清楚知道房屋的真实交易价格，但在贷款已获银行审批通过的情况下，不办理抵押借款手续，并以房款已付清为由拒绝支付购房余款，有违诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，陈小萍请求解除《房屋买卖合同》，一审法院予以支持，但解除合同后，陈小萍应返还相应的购房款给李锦周。因涉案房屋已转移登记在李锦周名下，故李锦周应协助陈小萍将涉案房屋转移登记回陈小萍名下，转移登记所产生的一切费用由李锦周负担。李锦周违约导致合同解除，依合同约定，李锦周应按总楼价的10%支付违约金给陈小萍，因双方在合同约定的房屋总楼价是1380000元，而实际上该价格是还清银行贷款后，李锦周所应付给陈小萍的价格，从有利于李锦周条款的情况考虑，李锦周承担的违约金可按此价格支付即138000元（1380000元×10%）给陈小萍。陈小萍请求的其他损失，没有证据证实因李锦周违约导致其损失高于约定的违约金，因此，对陈小萍的其他损失请求，一审法院不予支持。李锦周是违约方，无权向陈小萍要求交付房屋及主张赔偿，因此，李锦周的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，陈小萍请求解除与李锦周签订的《房屋买卖合同》，将涉案房屋转移登记回陈小萍名下，并要求李锦周赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持。李锦周违约，反诉请求一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除陈小萍与李锦周于2018年3月29日签订的《房屋买卖合同》；二、李锦周于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈小萍将阳江市江城区××阳光××花园××号房屋的所有权转移登记至陈小萍名下，转移登记所需一切费用由李锦周负担；三、李锦周于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金138000元给陈小萍；四、陈小萍于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1380000元给李锦周；五、上述判决第三、四项陈小萍、李锦周可相互抵顶，办理房屋所有权转移登记所需费用，陈小萍有权在第四项判决中扣减；六、驳回陈小萍的其他诉讼请求；七、驳回李锦周的反诉请求。一审案件受理费26880元，反诉受理费13440元，均由李锦周负担。二审中，陈小萍、爱家经纪公司没有提交新证据。李锦周向本院提供了一份他人的《阳光马德里花园置业计划书》，内容为2019年3月26日阳光马德里花园置业顾问梁进升签写的置业计划，拟证明该楼盘与涉案房屋同类型的联排别墅的市场价格约为6400元每平方米。经质证，陈小萍认为该证据不具真实性，也与本案没有关联性。爱家经纪公司表示对证据的真实性无法确实。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，在诉讼过程中，陈小萍陈述涉案房屋建筑面积266.48平方米（另加总面积约为80平方米的花园，其中前花园约26平方米，后花园面积约54平方米）,由陈小萍于2014年11月22日向阳江市利腾房地产开发有限公司以186万元(毛坯房)购买，之后陈小萍已装修入住。为此，陈小萍向一审提供了其购买涉案房屋的一手合同、发票、纳税票和房屋照片等证据。陈小萍、李锦周、爱家经纪公司三方签订的《房屋买卖合同》第二条内容为：“买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰叁拾捌万（￥1380000.00）。有关付款方式详见附件（一）。此价格含房屋之前一切费用（物业管理维修基金、水、电、煤气初装费用等）。”第三条内容为：“税费和该房屋的银行贷款金额由买方承担：买卖双方同意，剩余的银行贷款金额由买方支付。本交易涉及的税费（因政策调整导致的新增税费按本条约定处理）全部由买方承担，并直接向主管机关缴纳。”附件（一）内容为“付款方式约定：第一条：注销抵押按揭付款。1、定金：买方于2018年3月29日向卖方支付定金人民币（大写）伍万元整（￥50000.00元），《买卖合同》签署时三天内付清，收款账号（中国农业银行）：6228481169614791376，收款人：陈小萍，买方以转账凭条取收据。2、第二笔款买方于2018年6月15日之前赎证还清银行贷款（以银行还款当天的本金为准）。同时支付第三笔房款人民币壹拾万元整给卖方。3、第四笔款买方于2018年7月15日之前支付人民币壹拾万元整给卖方。4、还款解押：卖方2018年6月15日之前应向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。5、申请购房贷款：卖买双方同意，在权属转移登记手续办理完毕20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。楼价余款人民币（大写）壹佰壹拾叁万元（￥1130000.00元）于买方完成并办妥《他项权证》登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，如买方贷款申请未获银行审批通过或审批通过金额部分不足以现金支付，超出金额由卖方退还给买方。申请贷款所产生的一切费用由买方承担。6、权属转移登记：卖买双方同意，在卖方解除抵押登记手续办理完毕后20个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求卖方和/或买方必须到场办理相关手续的，则该方应按照房屋登记机构的要求至场办理。”在合同履行过程中，李锦周于2018年10月5日以购买涉案房屋为由，向广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行申请贷款，并以涉案房屋作担保。该银行对涉案房屋作为抵押物所作的评估价格为245.1万元，于2018年11月8日完成了贷款审批流程，后因当事人发生本案纠纷而未办理贷款手续。李锦周与陈小萍在阳江市不动产登记中心办理涉案房屋过户时，双方签订了一份《广东省房地产买卖合同》，该合同约定的成交价为204万元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅围绕李锦周的上诉请求进行审查。一审判决认定合同保法有效，各方当事人对此均没有异议，本院予以确认。本案是陈小萍、李锦周在合同生效后，双方在履行过程中对合同约定的总成交价产生了争议：陈小萍主张总成交价为251万元，李锦周应向其支付138万元购房款并为其还清该房屋的银行按揭贷款、承担过户税费；而李锦周则主张总成交价为138万元，且其已付清，陈小萍应向其交房。故本案争议焦点，是对合同约定的总成交价如何认定的问题。首先，从当事人签订的《房屋买卖合同》内容看。合同第二条虽然约定了“买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰叁拾捌万（￥1380000.00）”，但第三条还作了“税费和该房屋的银行贷款金额由买方承担：买卖双方同意，剩余的银行贷款金额由买方支付。本交易涉及的税费（因政策调整导致的新增税费按本条约定处理）全部由买方承担，并直接向主管机关缴纳。”的约定，同时，附件（一）还有“第二笔款买方于2018年6月15日之前赎证还清银行贷款（以银行还款当天的本金为准）”的条款。从《房屋买卖合同》的条款编排分析，该合同买方的义务，既包括第二条约定的支付1380000元给卖方，又包括第三条约定的该房屋“交易涉及的税费”和“剩余的银行贷款金额由买方支付”，还包括附件（一）约定“第二笔款买方于2018年6月15日之前赎证还清银行贷款（以银行还款当天的本金为准）”等义务。虽然当事人在草拟合同时，将“有关付款方式详见附件（一）”的内容写在合同第二条在逻辑上有所欠妥，但合同附件是主合同的补充条款，故此，对合同的理解不能只抽象于对某一个别条款的解读，而应对主合同的所有条款进行全面的解读。李锦周上诉主张《房屋买卖合同》第二条明确约定了“总楼价为人民币壹佰叁拾捌万（￥1380000.00）”，且附件（一）还赋予其选择权，实质上是只强调合同第二条和附件（一）而忽略合同第三条约定的内容，确为断章取义和曲解合同原意。其次，从当事人签订合同和履行合同的过程看。涉案的房屋在转让前已被陈小萍用以抵押贷款，尚欠银行按揭未还清。李锦周于2018年10月5日亦曾以购买涉案房屋为由，向广东阳江农村商业银行股份有限公司岗列支行申请贷款，并以涉案房屋作担保，且获得该行于2018年11月8日审核通过，完成了贷款审批流程，该银行对涉案房屋作为抵押物所作的评估价格为245.1万元，超过了李锦周主张的138万元。并且，李锦周与陈小萍对涉案房屋办理了过户登记手续，双方向阳江市不动产登记中心提交的《广东省房地产买卖合同》显示的成交价为204万元，亦超过了李锦周主张的138万元。该合同俗称“备案合同”，不但是不动产登记部门办理过户的依据，而且是当事人缴纳交易税费的依据。不动产登记部门须根据当地指导价来审核“备案合同”的价格，目的是防止当事人通过压低“备案合同”价格来规避税费。因此，现实中，交易双方当事人将“备案合同”价款填报高于实际交易价而徒增自己的税费负担这种情形出现的机率较低。再次，从当地的楼市价格看。涉案房屋建筑面积266.48平方米，并带有约80平方米的花园。陈小萍于2014年11月22日向房地产开发公司购买一手毛坯房时的价格即已是186万元，而从2014年至今，阳江市区的房价只涨不跌是众所周知的事实，且涉案的房屋是已装修入住之后再转让，相对于毛坯房理应有一定的溢价才符合常理。本案中，李锦周并未主张陈小萍需要贱卖房屋，全案也没有证据证明涉案房屋存在需要贱卖的情形，故李锦周主张涉案房屋转让总成交价为138万元属于价格畸低，有悖常理和市场规律，本院不予采信。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，认定合同第二条约定的138万元为当地俗称的“到手价”理据充分，本院予以支持。李锦周主张涉案房屋转让总成交价为138万元理据不足，本院予以驳回。因李锦周只向陈小萍支付了138万元，主张其已履行完毕合同义务而要求陈小萍向其交付房屋的行为已构成实质性违约，一审判决解除合同，并由李锦周承担违约责任并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45342元，由李锦周负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月××日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。