四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初2440号 原告：陈曦，女，1988年1月26日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李介波，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201110381004。 委托诉讼代理人：陈德建，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201410734501。 被告：赵月明，男，1941年2月15日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：赵玉浪，男，1972年11月23日出生，汉族。 被告：康刚沛，女，1940年2月28日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：宜宾亿天房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91511521MA6956N06X，住所地四川省宜宾市叙州区金沙江大道宜都崇文综合楼****等**房。 法定代表人：余小娟。 委托诉讼代理人：罗应康，男，系该公司股东。 原告陈曦与被告赵月明、康刚沛、宜宾亿天房地产营销策划有限公司房屋（以下简称宜宾亿天房产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，被告赵月明向本院提交证据证明被告康刚沛已经死亡，原告书面申请撤回对被告康刚沛的起诉，本院当庭予以准许。原告陈曦的诉讼代理人陈德建,被告赵月明的诉讼代理人赵月明,被告宜宾亿天房产公司的法定代表人余小娟、诉讼代理人罗应康到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告陈曦向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、请求人民法院判令被告共同双倍返还原告购房定金共计40万元；3、请求人民法院判令被告共同向原告支付违约金85200元，暂从2018年12月15日起计算至2019年4月15日止；4、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2018年12月4日，原被告各方签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定由被告康刚沛、赵月明将共同所有的位于宜宾市叙州区南岸长江大道中段北侧明月苑6幢3层C号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为259.39平方米出售给原告，同时合同约定，在签订合同时原告支付购房定金20万元，原告按约转账支付定金20万元。另依据合同第五条第6项约定，卖方保证案涉房屋无产权纠纷，未被限制转让，但该案涉房屋早在2017年就被宜宾市翠屏区人民法院司法查封，并在2018年12月15日被宜宾市翠屏区人民法院第二次拍卖后予以拍卖，但被告等却在与原告签订《房地产买卖及经纪合同》时故意隐瞒案涉房屋被人民法院查封并在进行拍卖的事实，现案涉房屋已被宜宾市翠屏区人民法院拍卖，原被告各方签订的《房地产买卖及经纪合同》以无法履行。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律及司法解释之规定起诉，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告赵月明辩称，1、原被告签订的合同为无效合同，不应履行。因为合同约定的交易房屋的产权所有人是被告康刚沛、被告康刚沛已经在签订合同之前的2018年10月7日死亡，被告康刚沛生前无遗嘱，按照继承法第十条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序是配偶、子女、父母。该法律规定，该房屋应由被告赵月明及赵康、赵玉浪继承，即从2018年10月8日开始该房屋的产权就是赵月明、赵康、赵玉浪三人。而原被告在2018年12月4日签订的合同是赵月明签署的，赵康和赵玉浪并未签署，按照继承法第十条规定，赵月明是无权单独处置该房屋，该份合同应是无效合同。2、原告应是合同的违约人，合同约定原告应在合同签署一周内即2018年12月11日前支付第二笔付款，但是原告未按期支付，已经构成违约。该合同第六条已经明确约定了违约责任，被告保留向原告主张违约金和没收定金的权利。3、被告赵月明并未刻意隐瞒房屋抵押查封的信息，合同第二条已经载明房屋在银行已经有120万元的抵押贷款，买房同意提前支付部分付款予买房用于偿还银行贷款并解除抵押，被告房产经纪公司还去打印了房屋的产权资料，显示房屋存在抵押。原告和宜宾亿天房产公司对该房屋的抵押是明知的，由于原告没有按时付款才导致银行无法及时要求宜宾市翠屏区法院中止司法拍卖，2018年12月15日该房屋进行了司法拍卖并成功拍卖，该合同已经事实上无法履行，导致该结果的原因主要是原告违约行为。4、案涉定金支付给被告宜宾亿天房产公司，被告赵月明未收取该款项。5、原告诉状存在两处错误，一是将康刚沛列为被告，二是诉状落款是此致宜宾市翠屏区人民法院，该案管辖应是宜宾市叙州区法院。 被告宜宾亿天房产公司辩称，1、被告康刚沛及其家属始终对案涉房屋产权真实性存在欺骗行为，有微信和聊天记录为准；2、签署合同之前我方已到房管局调查产调情况，已经尽到经纪方的核实基本义务，我方已告知原告该房屋的基本情况，原告表示知晓并自愿购买该房屋。3、出于保障资金安全，买卖双方协议一致，该定金托管于被告公司，我方没有承担双倍返还定金及违约金的责任和义务。4、合同签署之后，从卖方没有按照合同约定期限进行房屋交易相关手续开始，被告公司付出巨大精力与买卖双方沟通，由于卖方可以隐瞒房屋产权真实信息导致房屋不能交易，卖方应按照约定支付被告公司佣金21000元。5、从卖方没有按照合同约定期限进行房屋交易相关手续开始，被告赵月明未付佣金，也没有书面通知被告公司退还原告定金，原告多次要求我方退还定金，该行为不符合法律规定，原告带领媒体记者到我公司偷拍并不实报道，严重侵害我公司权利，原告及酒都播报记者应向被告公司法人赔礼道歉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的原、被告身份信息及营业执照、房地产买卖与经济合同、收据及转账记录、司法拍卖网房屋拍卖公告、房产证、翠屏区法院裁定书及判决书等证据，被告赵月明提交的房屋买卖合同、康刚沛死亡证明及火化证明、赵月明及子女户籍信息、翠屏区法院民事裁定书等证据，被告宜宾亿天房产公司提交营业执照、房地产买卖与经济合同、收款收据、宜宾市房管局产权调查证明、短信及微信聊天记录等证据，本院组织双方进行证据交换并质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月4日，被告赵月明作为卖方代理人与原告陈曦（买方）、被告宜宾亿天房产公司签订《房地产买卖及经纪合同》，该合同约定：卖方出售位于翠屏区(现为叙州区)南岸长江大道中段北侧明月苑6幢3层C号的房屋，建筑面积为259.39平方米，产权证号为宜宾市翠屏区字第00085201号，该房屋处于银行抵押状态，尚在银行有抵押贷款约120万元人民币，买方同意将部分购房款提前支付给卖方，用于偿还房屋银行抵押贷款并解押，卖方不得将此购房款用于其他用途，如因卖方导致该物业不能按合同约定交易，卖方应立即返还购房款，且买方有权解除合同。房屋成交总价为1420000元人民币，买卖双方同意按照下述方式付款：定金20万元为第一部分楼款；80万元为第二部分楼款。第二部分楼款付款方式为一次性付款方式，上述第二部分楼款42万元须在办理该物业产权权属转移登记手续当日全部付清，且该权属转移登记手续须在2018年12月20日前完成。买卖双方协商一致，卖方支付按揭贷款服务费21000元。买卖双方约定交楼日期为卖方付清所有购房款一周内。卖方保证该物业无产权纠纷，未被限制转让，卖方承诺其配偶和该物业的共有产权人均知晓并同意该物业进行交易，否则由此产生的一切损失均由卖方负责赔偿。如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并收取买方已支付的定金，若买方逾期义务超过十五日，卖方可以解除合同……。如卖方未能履行本合同约定履行义务将该物业售予买方，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并双倍返还买方已交定金，若卖方逾期义务超过十五日，买方可以解除合同……。该合同手写载明下述内容：定金贰拾万元由签订合同当日支付人托管于经纪方，剩余房款（二次房款）捌拾万元于签订本合同一周之内支付，第三部分房款于2019年1月20日前支付。公司垫付卖方偿还银行贷款资金贰拾万元，月利息为2分，具体利息以用款时间收取，不足一月按一月计算。买方所支付卖方购房定金与购房款托管于经纪方，待卖方预约好银行偿还贷款日期，由经纪方陪同卖方去银行办理银行贷款偿还手续之后取出产权证当天，最迟取出产权证第二天与买方进行产权过户手续。剩余房款肆拾贰万元买方于2019年1月20日前一次性支付卖方（其中公司垫付卖方贰拾万元款由买方转入经纪公司账户）。被告赵月明作为代理人、原告陈曦、被告宜宾亿天房产公司在该合同上面签字或盖章。合同签订当日，被告宜宾亿天房产公司向原告出具收据，载明交款方式银行转款，交款人陈曦，收款事由购房定金托管于经纪方，金额为贰拾万元。签署合同当日，宜宾市房地产管理局出具案涉房屋的产权存根信息，载明房屋所有权人为康刚沛、房屋坐落于翠屏区南岸长江大道中段北侧明月苑6幢3层C号，设定他项权利摘要处为空白，出具时间为2018.12.4,其中注明截止时间为:2016年10月31日。 另查明，康刚沛与被告赵月明系夫妻关系，康刚沛系案涉房屋的单独所有权人，于2013年12月28日被宜宾市翠屏区人民法院宣布为无民事行为能力人，已于2018年10月7日死亡。康刚沛与被告赵月明共同生育赵康、赵亮（即被告赵月明的代理人赵玉浪）。案涉房屋于2017年11月14日被宜宾市翠屏区法院裁定查封，并由该院的生效判决书判令第三人对该房屋的变现款在75万元范围内享有优先受偿权，先后由该法院于2018年10月30日挂网拍卖流拍，于2018年12月15日挂网拍卖并成功拍卖，并由该院（2018）川1502执1038号执行裁定书裁定该房屋所有权及相应的其他权利归买受人所有。 本院认为，依法成立的房屋买卖合同所确定的权利义务应由合同双方全面履行并承受，当双方缔结合同目的不能实现时，该合同可以解除，合同双方应按照合同约定和法律规定承担相应的损失赔偿责任。 本案争议焦点一，案涉房屋买卖合同是否应予解除？《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人迟延履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。案涉房屋在双方签订房屋买卖合同之前已经被人民法院查封，并由人民法院生效裁判确定第三人在该房屋的变现价款75万元内享有优先受偿权，且该房屋已经法院司法网络拍卖由案外人购得并由法院生效执行裁定书确认该房屋的所有权及相应的其他权利归案外人所有，可见案涉房屋权属已经归属他人，被告已无法履行房屋的交付义务，双方的合同目的已不能实现，故原告主张解除房屋买卖及经纪合同于法有据，本院依法予以支持。被告赵月明抗辩合同签订时案涉房屋系其与其子赵康、赵亮共同共有，对案涉房屋无处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对被告主张合同为无效合同的抗辩意见，本院依法不予采纳。 本案争议焦点二，二被告是否双倍返还原告购房定金共计40万元？《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人一方可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本院认为定金责任是合同双方约定的具有担保合同成立、履行或合同目的实现性质的一种金额确定、易于主张的违约责任，定金责任的适用应依据合同明确约定的义务履行与否、履行程度来予以确定，房屋买卖合同系双方都负担有约定或法定义务的合同，卖方有交付房屋的义务，卖方有支付价款的义务，本案中，被告赵月明于签订合同前以及签订合同时明知交易房屋的产权状态及所负担的优先受偿权情况，对该房屋是否能实际交付给卖方存在的风险应为明知，签订合同之后也负有义务去消除房屋上存在的其他权利负担，且合同明确约定卖方预约好银行贷款日期由经纪方陪同卖方去银行办理贷款产权手续后取出产权证，被告也未及时向贷款银行进行预约，故本院认为被告赵月明应承担合同目的不能实现的主要责任。原告作为买方负有交付价款的义务，该义务已经在合同之内明确打印载明，且同时手写注明“定金贰拾万元由签订合同当日支付人托管于经纪方，剩余房款（二次房款）捌拾万元于签订本合同一周之内支付，第三部分房款于2019年1月20日前支付”，且合同手写备注买方所支付卖方购房定金及购房款托管于经纪方，根据合同明确约定，该义务的履行只是以预先支付的购房款来清偿案涉房屋负担的银行贷款，但是并不必然导致案涉房屋上面的其他权利负担的消除，而且卖方于签订合同时对房屋被法院查封的情况并不知晓，对合同目的不能实现的交易风险的义务应不高于知晓房屋真实产权状况的卖方，故原告应承担合同目的不能实现的次要责任。综上，本院认为被告赵月明应退还原告预交的定金200000元，同时酌定被告赵月明赔偿原告定金损失160000元。 本案争议焦点三，原告主张的违约金是否支持、应如何计算以及如何负担？《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原、被告签订的合同中明确约定，一方未履行合同义务致使合同不能顺利履行的，对方可以要求其以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并没收或者双倍退还定金。合同明确约定，房屋的权属转移登记手续在2018年12月20日前完成。结合双方约定以及合同目的，本院认为应自2018年12月20日之次日即2018年12月21日作为违约金的起算日，2019年4月15日为违约金的截止日，本案的违约损失本院核定为69600元（1200000元×0.0005元/日×116日）。具体到违约金的承担上，本院认为违约损失应依据双方义务履行的状况进项考量，原告陈曦、被告赵月明违约的责任已经确认，对被告宜宾亿天房产公司是否承担违约责任，本院认为被告宜宾亿天房产公司作为专业的经纪公司应负有妥善审核交易房屋权属状况和积极促成交易进行的义务，案涉房屋系不动产，其权属负担情况对买卖双方是否签署合同以及房屋能否实际交付具有重大影响，被告宜宾亿天房产公司作为专业经纪公司应对房屋权属状况进行核查，本案被告宜宾亿天房产公司虽在合同签订当日前向宜宾市房地产管理局调查房屋所有权证存根，但该证据载明的截止时间为2016年10月31日，该时间至2018年12月4日之间长达两年以上的产权状况并未载明，且该房屋已经被法院查封，被告宜宾亿天房产公司既未对该期间的产权状况向产权人进行询问，也未积极向出具证明的人员核查空挡期间的产权状况，虽居间法律关系与买卖法律关系属于不同的法律关系，但是居间法律关系所设定的义务的履行对买卖法律关系的履行具有重大的影响，也一并约定在原、被告三方签订的《房地产买卖及经纪合同》，被告宜宾亿天房产公司也从该合同中获得佣金的利益，本院认为被告宜宾亿天房产公司未对房屋产权状况进项妥善核查导致合同目的不能实现应负次要责任。对于违约损失，被告赵月明应赔偿原告陈曦违约金34800元（69600元×50%），被告宜宾亿天房产公司应赔偿原告陈曦违约金20880元（69600元×30%）。基于被告赵月明已经在违约定金中承担了违约责任，故其在违约金条款中不再考量。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除原告陈曦与被告赵月明、被告宜宾亿天房地产营销策划有限公司于2018年12月4日签订的《房地产买卖及经纪合同》； 二、被告赵月明于本判决生效之日起十日内退还原告陈曦定金200000元、赔偿原告陈曦定金损失160000元，共计360000元； 三、被告宜宾亿天房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈曦违约金20880元。 如果被告赵月明、宜宾亿天房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8578元，减半收取计4289元，由原告陈曦负担858元、被告赵月明负担2145元、被告宜宾亿天房地产营销策划有限公司负担1286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  吕双江 二〇一九年八月二十六日 法官助理罗业宇 书记员欧阳陈澍