黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终507号上诉人（一审原告）：吴泽，女，1992年4月30日出生，无职业，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王海涛，男，1977年9月11日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。上诉人（一审被告）：李全红，女，1975年8月19日出生，汉族，黑河市公路处黑河市站职员，住黑河市爱辉区。二上诉人的共同委托诉讼代理人:杨泽仁，黑河市爱辉区幸福法律服务所法律工作者。上诉人吴泽因与上诉人王海涛、李全红财产损害赔偿纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2017）黑1102民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人吴泽的委托诉讼代理人陈可鑫，上诉人王海涛、李全红及其委托诉讼代理人杨泽仁到庭参加询问。本案现已审理终结。吴泽上诉请求：一审判决第二项，改判王海涛、李全红赔偿房屋租金损失125,000元。事实和理由：1.一审法院认为鉴定机构于2018年11月16日对失火房屋进行了勘验，勘验结束后，火灾造成的物品损失已可确定，妨害房屋维修的原因应当消除，认定错误。王海涛、李全红对鉴定均有异议，且冬天无法施工。2.临时建筑部分房屋出租合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。王海涛、李全红辩称，1.吴泽的占有利益为无形资产的理由逻辑错乱。法律没有使用租金一词，而是使用费，并且一般应予支持，可以看出法律是不支持违建房屋享有租金请求。法律规定，违反规定改变房屋使用性质的，不得出租，一审法院不应参照租金，而应以市场住宅出租价认定。2.一审已超审限。延期也不影响委托鉴定的办理，把委托不办理鉴定后果让王海涛、李全红承担不公平。王海涛、李全红上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由吴泽承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，本案租房合同应是无效合同，吴泽改扩建房屋结构形状已形成整体违建房屋；违建房屋不享有租金请求权，法律保护合法权益。2.一审法院无正当理由违反法律规定超审限审理本案，也不办理委托鉴定事项，让王海涛、李全红负担一年半期间租金的认定没有法律和事实依据。3.一审法院没有准许申请鉴定人出庭及重新鉴定，程序违法。吴泽辩称，1.一审没有超审限，在原审中，鉴定人员第一次去现场由于不符合要求，又重新选定鉴定机构。而黑龙江省司法鉴定机构名录里具备火灾鉴定资质的机构比较少，所以选定过程较长。2.火灾发生后，王海涛、李全红经营所用的设备及杂物并未搬出，期间占用房屋时间较长。3.出租房屋主体部分是否改建，应当由建设部门进行认定。房屋增加面积即便属于违建，根据最高院司法解释，由于王海涛、李全红实际占用也应当参照合同约定的租金标准支付使用费。由于王海涛、李全红的原因导致火灾，不仅致使吴泽遭受物质损失，同时房屋因诉讼、鉴定原因需要保持原状而无法修缮，是因为王海涛、李全红拒绝赔偿导致。吴泽在此期间受到的房屋使用费损失当然应由二人承担。吴泽向一审法院起诉请求：1.判令王海涛、李全红连带赔偿房屋租金损失140,000元（自2017年5月1日至2019年9月1日火灾调查期间及房屋修复期间租金损失）；2.判令王海涛、李全红连带赔偿房屋装修损失22,074元；3.判令王海涛、李全红连带承担鉴定费6,000元。以上合计168,074元。一审法院认定事实：王海涛与李全红系夫妻关系。2015年5月1日，吴泽的母亲孙丽英与李全红签订《租房合同》，将吴泽所有的房屋（××中央街××）租赁给李全红使用。合同约定：房屋坐落于中央街步行街头新美洗涤店旁，面积168平方米，屋内设备有3个冰柜、2个冰箱、2个空调及6个摄像头；租期3年（2015年5月1日-2018年5月1日）；每年租金6万元，饭店兑现3万元；租赁期间李全红负责房屋的日常管理和养护维修，包括供电、供热及给水系统维修，如发生暖气片爆、上、下水跑水及设备发生损坏故障引起的火灾，李全红应负责维修并承担赔偿责任。租房后，由李全红的丈夫王海涛经营爱辉区子嫣饮品屋，该饮品屋冰淇淋机需要使用动力电，经吴泽同意，王海涛从孙丽英经营的新美洗涤店（黑河市联建9号楼）所使用的动力电接出，沿着该饮品屋房上，途径该饮品屋洗手间上方，经过室外露天小院进入该饮品屋厨房，进入点距该饮品屋厨房北墙2.05米处，王海涛接入动力电供冰淇淋机使用，并且安装分表，与新美洗涤总表进行电费结算。2017年3月29日9时20分许，该饮品屋发生火灾，黑河市爱辉区消防大队到现场有效处置，灭火和救援行动结束后，将事故现场移交给孙丽英接管，对事故现场进行监护，并制作《火灾（救援）现场移交单》1式2份，由孙丽英留存1份。2017年3月30日凌晨3时15许，爱辉区子嫣饮品屋发生复燃，造成房屋内过火烧损，爱辉区消防大队再次出警将火扑灭。2017年6月20日，爱辉区大队的《火灾现场勘验笔录》1份，记载：火灾后残留动力线与洗手间铁皮房盖紧挨，途径洗手间上方及露天小院上方的动力线外皮全部烧毁，仅余内部4股铜线。2017年6月28日经过公安部消防局天津火灾物证鉴定中心出具《技术鉴定报告》，结论是：20171085-W01-01熔痕中有一次短路熔痕。据此，2017年7月25日，黑河市公安消防支队爱辉区大队出具黑爱公消火认字〔2017〕第0001号《火灾事故认定书》，起火原因认定如下：此起火灾起火部位为爱辉区子嫣饮品屋西南侧露天小院北部2米范围内。起火原因是露天小院上方该饮品屋动力进户线短路，引燃地面可燃物所致。李全红、王海涛不服该《火灾事故认定书》，向黑河市公安消防支队申请复核，复核结果维持该《火灾事故认定书》内容。经吴泽申请，法院委托，黑龙江省仁杰价格评估有限公司了具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：价格鉴定标的火灾造成的室内装修及物品损失在价格鉴定基准日的价格为人民币22,074元。吴泽支付鉴定费用6,000元。另查明：李全红、王海涛房屋租金已交付到2017年6月1日。一审法院认为，吴泽的母亲孙丽英与被告李全红签订的《租房合同》，房屋所有权人吴泽予以认可，该合同约定的租赁物房屋中有合法产权的88.8平方米部分合法有效。该合同约定由承租人李全红负责供电系统的日常管理和养护维修，而与出租人吴泽无关，双方之间不存在委托管理合同关系。消防部门出具的《火灾事故认定书》认定该起火灾起火部位为爱辉区子嫣饮品屋西南侧露天小院北部2米范围内、起火原因是该饮品屋动力进户线短路，引燃地面可燃物所致。上述《火灾事故认定书》作为证据来源合法、内容有效，证明力大于王海涛、李全红举证的照片及有关陈述，《火灾事故认定书》认定的事实应当作为本案定案依据。对于王海涛、李全红辩称二次复燃应由《火灾（救援）现场移交单》当事人孙丽英承担监护管理职责的辩解理由，因消防部门的《火灾现场勘验笔录》、天津鉴定中心的《技术鉴定报告》、《火灾事故认定书》均是在这次火灾二次复燃后形成的，前后之间具有关联性，存在因果关系；同时，由于当事人孙丽英的消防认知水平无法预见并防止二次复燃的损害发生，而且没有证据证明孙丽英存有过错或者负有保证不复燃及承担火灾损失的义务，故李全红、王海涛该辩解理由不能成立。李全红、王海涛辩称承租的部分房屋未经批准属违建房屋，因而《租房合同》无效，二人不应承担责任的理由，因合同约定由承租人李全红负责供电系统的日常管理和养护维修，李全红承租房屋后与其丈夫王海涛在该房屋共同经营爱辉区子嫣饮品屋，房屋是否属于违章建筑并不能免除李全红与王海涛应承担的保障供电系统的正常使用和养护维修的义务，故李全红、王海涛的该辩解理由不能成立。依据《租房合同》约定，房屋租期为2015年5月1日至2018年5月1日，2017年3月29日在租赁期内发生火灾，李全红、王海涛应对吴泽因火灾受到的损失予以赔偿。虽然《租房合同》约定的房屋中有部分面积无合法手续，但因李全红、王海涛未尽义务致火灾发生，应对房屋损毁的全部物品损失承担赔偿责任。依据黑龙江省仁杰价格评估有限公司出具的《司法鉴定意见书》，房屋室内装修及物品损失为22,074元，应由李全红、王海涛予以赔偿。鉴于李全红、王海涛的租金已履行至2017年6月1日，故吴泽的租房损失应以2017年6月1日起计算为宜；吴泽未提交证据证明消防部门封闭现场，鉴定机构于2018年11月16日对失火房屋进行了勘验，勘验结束后，火灾造成的物品损失已可确定，妨碍房屋维修的原因应当消除，吴泽应在妨碍房屋维修的原因消除后一个半月内对房屋维修完毕为宜，故吴泽的租房损失可计算至2018年12月31日；租房损失可参照本案中2015年5月1日《租房合同》中的租金计算；因《租房合同》中约定的168平方米房屋中有88.8平方米系合法建筑，对该合法房屋的租金损失应由李全红、王海涛赔偿，折算后李全红、王海涛应赔偿吴泽租房损失50,214.34元[2017年6月1日至2018年12月31日，每个月2,642.86（60,000元/年÷168平方米×88.8平方米÷12个月）］。综上所述，吴泽的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，判决：一、被告李全红、王海涛于判决生效后十日内赔偿原告吴泽房屋室内装修及物品损失22,074元；二、被告李全红、王海涛于判决生效后十日内赔偿原告吴泽房屋出租损失50,214.34元；三、被告李全红、王海涛于判决生效后十日内赔偿原告吴泽鉴定费6,000元；四、驳回原告吴泽的其他诉讼请求。案件受理费4,300元，吴泽负担2,542.79元，李全红、王海涛负担1,757.21元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王海涛、李全红的委托诉讼代理人杨泽仁提交了黑河市城市综合管理执法局出具的责令改正通知书复印件1份，证明违法建筑就不允许存在，也不允许修复，王海涛、李全红不应当对违法的利益给予赔偿。吴泽的委托诉讼代理人陈可鑫对该证据真实性没有异议，但对合法性有异议，认为1980年执法局还没成立，法律不溯及既往，不能用现在的法律规定40年前的事，房屋扩建是历史遗留的问题。对关联性有异议，是否违建与本案没有关联。经本院认证认为,该证据能够证实案涉房屋存在违建的事实，予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，吴泽案涉扩建房屋房部分，未经规划许可。本院认为，吴泽将其所有的房屋出租给李全红、王海涛，双方之间形成房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，虽然吴泽出租的房屋一部分属于违法扩建，但对合法部分房屋的租赁合同的效力，本院予以认定。李全红、王海涛在房屋租赁期间，因自身过错导致发生火灾，对租赁房屋造成了损害，应当承担赔偿责任。黑龙江省仁杰价格评估有限公司具备价格评估鉴定资质，其做出的案涉损失价格鉴定无相反证据进行反驳，本院对鉴定的结论予以确认。关于李全红、王海涛主张其在签订租赁合同时交付的兑店费已包含了房屋装修及室内物品的费用的问题。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依照合同自由原则，关于兑店费的约定只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就对缔约双方具有约束力。本案中，由于双方没有明确约定兑店费的构成及用途，法律法规亦未对此作出规定。收取兑店费作为现实中餐饮业的特定模式一直存在，法律并不禁止。因此，李全红、王海涛在无证据证实双方约定的兑店费的性质的前提下，不能认定兑店费包含房屋装修及室内物品的费用，故该意见本院不予支持。关于吴泽主张的租房损失问题。由于案涉房屋发生火灾，导致无法继续出租，收取租金，该部分损失李全红、王海涛应予赔偿。又因为案涉房屋存在部分违法扩建，对于扩建部分房屋，一审法院未支持该部分房屋的租金损失正确，予以维持。关于租房损失保护时间的问题。因该部分损失属于可得利益损失，在计算可得利益损失时，从非违约方主张的可得利益总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大损失、非违约方因违约获得利益等因素综合考虑。本案中，吴泽作为非违约方，王海涛、李全红作为违约方，根据火灾的程度以及火灾损失鉴定的时间等因素，一审法院将可得利益损失计算至鉴定完毕后一个半月的合理期限并无不当。综上所述，吴泽、王海涛、李全红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,344.63元，由吴泽负担1,669.63元，王海涛、李全红负担1,675元。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张 岩审判员 梁天元二〇一九年八月二十日书记员 王春宇