湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1359号上诉人（原审被告）：株洲天润房地产有限责任公司，住所地:湖南省株洲市荷塘区大坪路**办公楼**。法定代表人:文弛云，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘志智，男，1978年1月16日出生，汉族，该公司工作人员，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙铁路实业发展有限公司，，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道**法定代表人：龚连平，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。原审被告：文驰云，男，1970年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人株洲天润房地产有限责任公司（以下简称天润公司）因与被上诉人长沙铁路实业发展有限公司（以下简称长沙铁路公司）、原审被告文驰云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天润公司的委托诉讼代理人刘志智、被上诉人长沙铁路公司的委托诉讼代理人詹顺志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天润公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长沙铁路公司的诉讼请求；二、由长沙铁路公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、天润公司支付租金虽有迟延，但远未达到解除合同的约定条件。二、《房屋租赁合同》中约定由天润公司向长沙铁路公司支付购房前占有使用费308227元，该条款系在受到对方胁迫情形下订立因而无效。三、一审判决保证金15万元不予退还并按银行同期贷款利率的1.5倍计算所欠债务的逾期付款违约金，明显标准过高。四、原审被告文驰云作为该公司法定代表人，其在合同上签字是履行职务的行为，不应承担保证责任。长沙铁路公司辩称：一、合同约定的解除条件成就，其公司有权解除合同。二、双方自愿签订《房屋租赁合同》，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。三、在天润公司并未举证证明合同约定的违约金过高的前提下，一审判决调低违约金，导致长沙铁路公司的损失无法得到补偿。因长沙铁路公司放弃上诉，应当认定一审判决对违约金的调整有效。四、原审被告文驰云在合同担保人处加盖印章，其作为保证人应当承担保证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。长沙铁路公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年3月6日签订的房屋租赁合同，并确认起诉之日为合同解除日；二、天润公司向其公司支付自2017年4月1日起至2017年12月31日期间的房屋占有使用费308227元；三、天润公司向其公司支付自2018年10月1日起至2018年11月9日期间的租金62907.45元；四、天润公司以逾期金额为基数，按每日千分之二的标准支付逾期付款违约金（暂计算2018年11月9日止，逾期付款违约金为249911元；五、天润公司向其公司增加支付相当于3个月租金的违约金145171.05元;六、天润公司按145171.05元／月的标准，支付自租赁合同解除之日起至向其公司返还房屋之日止的房屋占有使用费；七、确认其公司有权不返还租赁保证金150000元；八、文驰云与天润公司就上述第三至第八项诉讼请求承担连带清偿责任；九、本案诉讼费、财产保全费财产保全责任保险费、律师费等实现债权的费用均由天润公司和文驰云共同承担。一审法院认定事实：2016年11月25日至2017年12月31日期间，原告长沙铁路公司因房屋征收产权调换，与天润公司就其建设开发的位于芦淞区门面房屋买卖事宜进行了长期的协商谈判。在房屋买卖合同洽谈期间，天润公司于2017年9月21日收到了拆迁人株洲市南岳岭、上月据片区棚改项目征收指挥部支付的全部购房款和税费等计24207450元。但因种种原因，直到2018年2月5日，天润公司才就上述7个门面房屋买卖事宜网签了《株洲币商品房（预）销售合同》7份。天润公司与长铁实业公司在上述合同中分别约定总价款为1476930元、1926288元、5489211元、9854044元、2020746元、785285元、1317498元，总计22870002元。2018年3月6日，长铁实业公司作为出租人与承租人天润公司、担保人文弛云就上述门面房屋租赁及其担保事宜签订《房屋租赁合同》1份，并约定以下：（1）房屋面积：其中105、106、107、201号门面房屋分别为54.1、70.56、201.82、603.69平方米，301、302和305号门面房屋共302平方米。（2）租赁期限均为5年，其中107和201号自2018年1月1日计租，105、106、301、302和305号自2018年4月1日计租。（3）租金标准：105、106和107号为65元／平方米／月，201号为35元／平方米／月，301、302和305号为20元／平方米／月，并自2020年1月1日起，每年递增2%。（4）租金支付方式：按季度预交，并在每个季度末的五日前，交纳下季度租金。（5）房屋占有使用费。天润公司应于2018年3月5日前支付107和201号（自2017年4月1日至2017年12月31日止）的占有使用费308227元。（6）租赁保证金：天润公司应于2018年3月5日之前缴纳租赁保证金15万元。（7）逾期付款违约金每逾期一日，应按所欠付金额的千分之二支付违约金，且出租人有权向承租人发出催付通知，承租人收到催付通知后30日内仍未支付的，出租人除有权解除合同外，还有权不退还已收的租金和租赁保证金，并要求承租人增加支付相当于3个月租金的违约金（8）担保责任：文弛云为天润公司提供连带担保责任，担保期限3年，担保范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的利息（包括但不限于律师费、差旅费、复印费、交通费、误工费等）。（9）合同解除后房屋占有使用费的计付标准：按解除日前最末一期租金标准的300%缴纳。（10）其他。租赁合同履行过程中，天润公司未按约定按期足额履行各项付款义务。虽经长铁实业公司分别于2018年4月24日、6月27日、9月21日、10月23日发出催付通知，但天润公司先后于4月28日、8月3日各支付252742.35元、290342.1元等费用。截至2018年11月9日止，天润公司仍尚欠房屋占有使用费308227元、租金62907.45元。同时，长铁实业公司还于2018年10月23日向文弛云发送催款通知，要求其承担连带保证责任，代为天润公司清偿合同债务。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点现评议如下：2018年3月6日，原告长沙铁路公司（甲方）与被告天润公司（乙方）、文驰云（丙方）签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案争议的焦点之一是本案争议的《房屋租赁合同》是否能够解除及原告诉讼的各项款项能否得到支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案争议的《房屋租赁合同》第九条第（三）项规定乙方违反合同的约定，未支付或者迟延支付租金或其他费用的，承租人收到催付通知后30日内仍未支付的，出租人除有权解除合同，现被告天润公司拖欠原告租金及占有使用费，经原告书面催讨在30日内仍未支付，原告要求解除本案争议的《房屋租赁合同》，并确定原告起诉之日（2018年11月9日）符合法律的规定，依法予以支持。同时本案争议的《房屋租赁合同》第二条第（一）项规定因乙方在收到房屋购房款后，由于种种原因双方在2008年1月才签订房屋销售合同，双方经协商，甲方向乙方收取2017年4月1日至2017年12月31日一楼107、二楼201的房屋占有使用费共计308227元，该款于2018年3月5日前由乙方一次性支付给甲方。但被告天润公司逾期没有支付，原告要求被告天润公司支付自2017年4月1日起至2017年12月31日期间的房屋占有使用费308227元的诉讼请求符合法律的相关规定，依法予以支持。截至2018年11月9日止，被告天润公司尚欠原告2018年10月1日至2018年11月9日其间的租金62907.45元；现原告要求被告天润公司支付该费用的诉讼请求，符合法律的相关规定，依法予以支持。原告要求被告天润公司按每日2‰的标准计算逾期付款违约金的诉讼请求过高，酌情按银行同期贷款利率的1.5倍计算，暂计算至2018年11月9日为14831.6元，［即其中308227元房屋占有使用费的逾期违约金为308227元×4.35%×1.5倍×249天（2017.4.1—2018.11.9）÷360天=13910.67元，房屋租金145171.05元房屋租金的逾期违约金为145171.05元×4.35%×1.5倍×35天（2018.10.1—2018.12.31）÷360天=920.93元，共计为14831.6元］超过的部分，依法不予支持。原告要求被告天润公司支付三个月的租金的违约金145171.05元及保证金150000元不退的诉讼请求，因被告天润公司交纳的保证金150000不退，已填补原告的主张，再支付三个月租金的违约金过高，故只支持保证金150000元不退的诉请求，对要求支付三个月租金的违约金的诉讼请求，不予支持。原告主张按145171.05元＼月的标准计算房屋占有使用费的标准过高，酌情按合同约定的房屋租金标准计算自租赁合同解除之日起至原告返还之日止的房屋占有使用费。被告文弛云为天润公司的上述债务提供连带担保，故原告要求被告文弛云为天润公司的上述债务提供连带担保责任的诉讼请求，符合法律的相关规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决：一、原告长沙铁路实业发展有限公司与被告株洲天润房地产有限责任公司、文弛云于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；二、被告株洲天润房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告长沙铁路实业发展有限公司2017年4月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费308227元；三、被告株洲天润房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告长沙铁路实业发展有限公司2018年10月1日至2018年11月9日期间的租金62907.45元；四、被告株洲天润房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性向原告长沙铁路实业发展有限公司支付逾期付款违约金14831.6元（暂计算到2018年11月9日，期后逾期付款违约金以371134.45元为基数按银行同期贷款利率的1.5倍，计算至款项付清之日止）；五、被告株洲天润房地产有限责任公司按48390.35元／月的标准，向原告长沙铁路实业发展有限公司支付自租赁合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；六、原告长沙铁路实业发展有限公司有权不返还租赁保证金150000元；七、被告文驰云对被告株洲天润房地产有限责任公司的上述第二至第六项的款项承担连带清偿责任；八、驳回原告长沙铁路实业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13676元，减半收取6838元，由原告长沙铁路实业发展有限公司负担2258元，由被告株洲天润房地产有限责任公司、文驰云负担4580元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、合同约定的解除条件是否成就，长沙铁路公司是否有权解除合同；二、双方签订《房屋租赁合同》是否存在一方以胁迫手段订立合同的情形，该合同的效力应当如何确认；三、一审判决天润公司按银行同期贷款利率的1.5倍向长沙铁路公司支付所欠债务的逾期付款违约金，是否适当；四、文驰云是否应当承担保证责任。现逐一分析如下：一、合同约定的解除条件已经成就，长沙铁路公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋租赁合同》第九条第（三）项规定乙方违反合同的约定，未支付或者迟延支付租金或其他费用的，承租人收到催付通知后30日内仍未支付的，出租人除有权解除合同。合同履行过程中，天润公司拖欠长沙铁路公司租金及占有使用费，经书面催讨在30日内仍未支付。合同约定的解除条件已经成就，长沙铁路公司有权解除合同。二、双方签订《房屋租赁合同》并不存在一方以胁迫手段订立合同的情形。双方在签订《房屋租赁合同》前，自2016年11月起就房屋买卖事宜经过长期洽谈。由于种种原因，直至2018年2月才办理该房屋买卖合同网签。后因所购房屋已由天润公司对外出租，双方因此自愿签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》合法有效。天润公司主张受到对方胁迫订立合同，并无事实根据，本院不予支持。三、一审判决由天润公司向长沙铁路公司按银行同期贷款利率的1.5倍支付所欠债务的逾期付款违约金，并无不当。合同履行过程中，天润公司迟延支付租金和占有使用费，经书面催讨在30日内仍未支付，天润公司已经构成违约。由于合同约定的违约金过高，一审法院予以适当减少，并参照买卖合同逾期付款损失的计算标准，按照银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期付款违约金，适用法律正确。天润公司主张一审判决的违约金仍然过高，亦无事实根据，其理由不能成立，本院不予采纳。四、文驰云应当承担保证责任。文驰云以保证人的身份在《房屋租赁合同》在合同丙方（签字）处盖章，应当承担保证责任。综上所述，天润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7089元，由上诉人株洲天润房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年八月二十二日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江