福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2728号 原告：林硕，男，1996年10月5日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：谢兴志，福建群韬律师事务所律师。 被告：陈体伟，男，1960年12月16日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林璧，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 原告林硕与被告陈体伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告林硕及其委托诉讼代理人谢兴志，被告陈体伟的委托诉讼代理人林璧、林艺均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林硕向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2．判令被告将其嵌入店铺顶部的塑料水管取下并将店铺恢复原状；3．判令被告立即搬离位于福州市晋安区店铺，并将店铺归还原告；4．判令被告立即向原告支付自2019年4月15日起至2019年5月15日止的租金17150元，并按照日5‰支付滞纳金；5．判令被告立即向原告支付自2018年11月15日起至2019年1月15日止拖欠的租金32530元；6．判令被告向原告支付按照每月租金17150元为标准计算的自2019年5月15日起至归还租赁店铺之日止的租金。事实和理由：2018年10月22日，原、被告就被告租赁原告所有的位于福州市晋安区店铺事宜签订《房屋租赁合同》一份和《补充协议》一份。上述合同及补充协议约定：被告应于每月15日前支付租金，若被告未按时支付租金，则需按月租金的日5‰计算支付滞纳金，违约超过15天，则原告有权收回上述店铺；被告对上述店铺进行装修应征得原告同意，若出现原装修和设施损坏，被告应修复或依照市场价赔偿。按照约定，被告应于2019年4月15日向原告支付自2019年4月15日起至5月15日止的租金，但经原告多次催要，被告均拒不支付。另，被告未经原告同意，擅自将两根塑料水管嵌入租赁店铺顶部，导致店铺出现漏水情况，原告多次要求被告将水管取下并将租赁店铺恢复原状，但被告亦拒不履行。 被告陈体伟辩称，一、因租赁店铺自身的质量问题导致漏水，原告未履行维修义务，先违反合同约定，在此基础上，被告有权以暂停支付租金作为抗辩直至原告修复店铺不再漏水为止。漏水系店铺自身质量问题，而非被告装修店铺导致的，理由如下：1．被告在装修时确实嵌入两根塑料水管，这两根水管一根是空调管道，一根是排烟管道，相邻十余家店铺均是如此处理。原告此前曾多次请人修缮租赁店铺，均未对这两根管道提出异议，可见原告对此是知情的，故不存在未经原告同意擅自嵌入的情况。2．租赁店铺的漏水点不在水管嵌入处，而是在租赁店铺天花板一处原先为洞口，后由房地产公司填补后的位置。据了解，房地产公司将相邻店铺同样位置的洞填补完后，相邻店铺也出现漏水的情况，可见漏水与被告装修无关。3．被告多次要求原告解决租赁店铺漏水问题，原告及房地产公司也请人修缮过多次，但仍然没有修好。原告始终知晓房屋漏水的情况。二、被告对租赁店铺进行装修花费20余万元，因原告未及时修缮，导致店铺大门门楣、档口等位置均开始滴水，导致被告投入的巨额装修价值贬损，营业额也因此下降，在原告赔偿被告损失前，被告有权行使合同法赋予的抗辩权，暂停支付租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的事实，本院认定如下：2018年10月22日，原、被告分别作为合同的甲乙两方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于福州市晋安区店铺出租给被告使用，租赁期限自2018年11月15日起至2022年11月15日止；租赁押金34300元，待租期届满，一切费用结算清楚后无息退还；月租金17740元，承租人应于每月15日前支付下一个租赁月份的租金。合同第八条第2项约定：在租赁期间，出租人应及时进行房屋及附着物在本合同签约前遗留的质量维修并承担费用；在租期内因自然属性致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，出租人应及时予以维修。合同第九条约定：1．承租人如对房屋进行装修应征得出租人的同意，若出现原装修和设施的损坏，应修复或依照市场价赔偿；2．在租赁期间内，因承租人使用不当或不合理使用致使房屋及附属设备发生损坏或故障的，承租人应及时维修……4．承租人应按时缴纳租金，否则按月租金的日5‰计算支付滞纳金。合同的丙方处加盖有“福州市晋安区欧王骊特房产经纪有限公司居间合同专用章”。同日，原、被告又签订一份《补充协议》，协议第3条约定：前两个月租金分摊到后58个月内（平均590元／月），若租赁未满60个月，承租人转租或退租需补齐前两个月的剩余租金。协议第5条约定：“租金递增细节：第一年（2018年11月15日-2019年11月14日）为17150元＋590元／月……”协议第6条约定：承租人应在每月15日前缴纳租金，若违约超过15天，出租人有权收回店面及相关装修设备用做损失抵扣。合同签订后，双方开始依约履行，被告将店铺进行装修，并在店铺天花板上嵌入两根塑料水管作为空调管道和排烟管道使用，之后被告将店面用于经营。2019年4月，被告与房屋租赁中介公司的工作人员“小扬”通过微信联系，向“小扬”反映租赁店铺存在漏水问题，要求其居中协调解决。后“小扬”把该情况转达给原告。2019年4月15日，被告未向原告支付租金，原告通过微信和短信持续向被告催讨。2019年4月16日，“小扬”把原告与某鉴定工作人员的微信聊天截图转发给被告，该截图显示：原告已得知被告向其反映租赁房屋存在漏水问题，原告拟就引起漏水的原因进行相关鉴定。 对于下列有争议的事实，本院查明认定如下：一、被告对租赁店铺进行装修时，嵌入两根塑料水管是否经原告允许。庭审中，原告主张其曾对租赁店铺天花板漏水问题进行查看和维修，并已将漏水问题修复。结合合同第九条第1项“承租人如对房屋进行装修应征得出租人的同意”的约定，以及租赁合同已得到一段时间的履行等情形，本院认定原告对被告装修时嵌入两根塑料水管未提出异议。二、租赁店铺天花板漏水的原因。2019年6月24日16时30分许，本院派员前往租赁店铺进行现场勘验，发现租赁店铺天花板存在两处漏水点，一处为两根水管嵌入处，一处为原是天井后被填补上的位置。水管嵌入处漏水情况较天井填补处更为严重。因水管系由被告装修时嵌入，因此，此处漏水系由被告的装修行为造成。天井填补与被告无关，因此，此处漏水系属房屋质量问题。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约严格履行。根据合同约定，被告负有向原告按时支付租金的义务，原告负有及时维修租赁房屋的义务。被告在发现租赁房屋天花板漏水后，通过“小扬”要求原告履行维修义务，原告未及时履行，因租赁店铺漏水确实存在房屋质量问题的因素，因此，可以认定原告违反了合同约定的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。根据上述规定，承租人在出租人未及时履行维修义务时，可通过自行维修，由出租人负担维修费用的方式解决。其次，租赁店铺天花板漏水除因房屋质量问题引起外，更为严重的一处系因被告装修引起，因此，被告直接选择以拒付租金的方式来对抗原告未及时履行维修义务，将导致双方的权利义务失衡，故本院对被告该抗辩主张不予支持。综上，原告请求被告向其支付自2019年4月15日起至2019年5月14日止的租金17,150元，本院予以支持。如前所述，被告拒绝支付租金，事出有因，原告以此为由，请求被告支付违约金并解除双方的租赁合同，本院不予支持。原告基于合同解除，请求被告将店面恢复原状后归还并支付最前两个月未支付的租金和房屋占有使用费等，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈体伟应于本判决生效之日起十日内向原告林硕支付自2019年4月15日起至2019年5月14日止的租金17,150元； 二、驳回原告林硕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,639元，由原告林硕负担10,000元，由被告陈体伟负担5,639元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  徐明霞 人民陪审员  叶 鸿 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。