广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终736号 上诉人(一审原告)：钦州天和置业有限公司，住所地：钦州市蓬莱北大道**天和府邸**楼****房。 法定代表人：陈国兴，董事长。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国峻，广西金湾律师事务所实习律师。 上诉人(一审被告)：覃丽萍，女，1988年3月3日出生，壮族，广西上林县人，农民。原籍广西上林县百圩镇长岗村旮岭庄**，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：吴青蔚，广西港天律师事务所律师。 上诉人钦州天和置业有限公司（以下简称天和公司），上诉人覃丽萍因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年56月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天和公司的委托诉讼代理人符锦芳，上诉人覃丽萍与委托诉讼代理人吴青蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天和公司上诉请求：1、请求依法撤销钦北区人民法院作出的2019桂07**民初68号判决书第二项，请求依法改判被上诉人向上诉人支付违约金100999元;2、请求判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人请求被上诉人支付100999元违约金有事实和法律依据，一审法院判决驳回由被上诉人支付解除合同违约金100999元的请求没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2014年2月26日签订了14020348号《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告将位于钦州市蓬莱大道东面“天和府邸”小区4号楼2单元1702号房出售给被告，建筑面积91.63平方米，房屋总价款334999元，首付款100999元，余款234000元通过按揭方式支付。但是被上诉人的首付款仅支付了50999元，还欠上诉人50000元房屋首付款未有支付，并且被上诉人自2016年6月至2018年2月28日期间，一直拖欠银行按揭贷款，上诉人作为贷款保证人，被银行直接从保证金帐户中扣划了33881.27元，用于偿还被告拖欠的贷款本息。被上诉人经催告后在合理期限内仍未履行还款义务，致使双方订立合同的最终目的不能实现，因此，一审法院判决解除双方于2014年2月26日签订的14020348号《商品房买卖合同》及补充协议，被告于判决生效后十五日内协助原告办理注销手续有事实和法律依据。根据《合同补充协议》第一条（二）第4点“出卖人解除商品房买卖合同的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还”的约定，既然合同及补充协议已经被解除，那么合同中的违约金条款已经达成条件，上诉人根据上述合同约定，请求被上诉人支付违约金100999元合法有理，一审法院驳回由被上诉人支付解除合同违约金100999元的请求没有事实和法律依据。 覃丽萍上诉请求：1、请求依法撤销钦北区人民法院作为的2019桂07**民初68号判决书第一项，请求依法改判继续履行上诉人和被上诉人签订的编号14020348《商品房买卖合同》。2、请求判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人请求被上诉人继续履行编号14020348《商品房买卖合同》有事实和法律依据，一审法院判决解除上诉人和被上诉人签订的编号14020348《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2014年2月26日签订了14020348号《商品房买卖合同》，约定：被上诉人将位于钦州市蓬莱大道东面“天和府邸”小区4#楼2单元1702号房出售给上诉人，建筑面积91.63平方米；房屋总价款为334999元。首付款100999元，余款234000元通过按揭贷款的方式支付。上诉人依约支付了首付款，余款234000元也通过向银行按揭贷款支付给被上诉人。由于上诉人2016年初资金紧张，导致部分贷款金额滞后，但上诉人同意资金到位后马上归款被上诉人代扣的33881.27元，且2018年1月至今上诉人仍旧依约履行还款义务，因此，应视为被上诉人也默认同意继续履行合同。为此，根据我国《合同法》《民法通则》等法律规定，一审判决解除编号14020348《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 覃丽萍辩称，双方于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》，2014年4月16日为获得贷款，覃丽萍与农行签订《农业银行个人购房担保借款合同》，该合同第十三条约定，借款234000元作为房款直接划入天和公司的帐户，同时约定天和公司作为贷款担保人，覃丽萍已经支付首付款100999元，余款234000元也通过按揭贷款的方式支付完毕，已经履行《商品房买卖合同》的付款义务，天和公司无权解除本案合同。天和公司取得出售房屋的对价后，应依约交付房屋，但其未依照合同第八条的约定交付房屋，而是以覃丽萍未归还50000元贷款和担保金为由而拒绝交付。50000元属于借款关系，担保金属于担保关系，与本案不属于同一法律关系，天和公司可以另行主张。根据合同法第九十四条的规定，解除合同应当有法定理由，天和公司的主张并不能导致合同目的不能实现，天和公司逾期交房应承担合同第九条逾期交房的违约责任。根据民法总则第七条的规定，天和公司主张合同补充协议第一条（二）4点的约定，该约定是无效的，天和公司无权单方解除合同、收回房屋并要求覃丽萍支付违约金。自2016年1月起。因资金周转困难，出现了部分逾期还款，现已依约正常还款，农行向天和公司主张担保责任后，天和公司即享有向覃丽萍主张担保追偿责任，要求其返还向农行负担的相关费用，这与本案属于不同的法律关系，天和公司可以另行主张。 天和公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年2月26日签订的编号14020348的《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记；2、被告支付违约金100999元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告于2014年2月26日签订的编号14020348的《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》的备案登记。 一审法院认定事实：2014年2月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，商品房买卖合同约定：被告购买原告开发建设的位于钦州市蓬莱大道东面“天和府邸”小区4#楼2单元1702房；商品房建筑面积91.63平方米；房屋总价款334999元；首付款100999元，余款234000元按揭贷款支付。合同补充协议（附件四）第一条（二）4点约定：买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还，……。合同签订后，被告只支付了房屋首付款50999元。 同年4月16日，中国农业银行股份有限公司钦州分行（以下简称农行钦州分行）与原告、被告，三方签订编号45020120140028104《个人购房担保借款合同》，向被告发放贷款234000元；由原告提供阶段性连带责任保证；保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。 农行钦州分行于2014年4月18日向被告覃丽萍发放了贷款234000元，被告借款后归还了部分借款本息，自2016年1月起开始逾期不还款。农行钦州分行根据《个人购房担保借款合同》的约定，从原告的保证金账户扣收，具体为:2016年6月23日扣款7824.94元、2016年12月26日扣款7809.87元、2017年3月20日扣款6133.19元、2017年11月10日扣款6085.77元、2018年2月28日扣款6027.5元，共计扣款33881.27元，用以偿还被告的贷款本息，原告代偿上述款项后，于2018年6月8日通过邮政专递向被告催收未果。2019年1月3日，原告向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，以及原告、被告与农行钦州分行签订的《个人住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告支付房屋首付款100999元后，余款234000元向银行按揭贷款支付给原告，由原告承担连带担保责任。但被告尚欠原告房屋首付款50000元没有支付，且在农行钦州分行发放贷款后，没有按照约定偿还贷款本息，致使原告承担保证责任，被告经催告后在合理期限内仍未履行还款义务，致使双方订立合同的最终目的不能实现。根据《合同补充协议》（附件四）第一条（二）4点的约定，被告的违约行为符合双方约定的解除合同条件，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，该院予以支持。但《商品房买卖合同》及补充协议并未约定合同解除后被告需另外向原告支付违约金，故原告请求被告支付违约金100999元没有依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告钦州天和置业有限公司与被告覃丽萍于2014年2月26日签订的编号14020348《商品房买卖合同》及补充协议，被告覃丽萍于本案判决生效后十五日内协助原告钦州天和置业有限公司办理注销编号14020348《商品房买卖合同》的备案登记；二、驳回原告钦州天和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2320元，减半收取1160元，由原告钦州天和置业有限公司负担1135元，被告覃丽萍负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天和公司向本院提交了如下新证据： 证据一、双方的借款协议，证实购买涉案房屋的首付款中的5万元是向我公司借的。 证据二、保证金支付回单二份：一审判决之后覃丽萍一直没有履行按揭还款的义务，扣我公司代垫的款也没有归还我公司，也没有履行其自己应当归还的部分，所以按揭贷款一直是扣我公司的，一共扣2笔，2018.2.28扣6027.5元、2019.2.15扣3550.99元，被上诉人判决后一直没有按时履行银行按揭还款借款本息的义务。 覃丽萍质证认为；首先两份证据已过提供证据的时间，我方反对这两份证据，两份证据都是复印件，对证据的真实性有异议。 覃丽萍向本院提交了如下新证据： 证据一、《居民身份证》证实上诉人覃丽萍身份基本信息。 证据二、《营业执照复印件》证实被上诉人天和公司身份基本信息。 证据三、《商品房买卖合同》证实上诉人覃丽萍与被上诉人签订商品房买卖合同并约定以按揭的方式购买商品房的事实。 证据四、《农业银行个人购房担保借款合同》证实上诉人向农业银行申请按揭购房款234000元，并将上诉人名下的商品房抵押给农业银行的事实和被上诉人对该笔贷款承担担保责任的事实。 天和公司质证认为，证据一到证据三一审已经提供过，正常还款是2014年开始，到2015年10月18日都是正常还款，一个月还1700多左右，2016年1月份开始逾期的，扣我公司是2016年6月23日7800多元，对方提供的证据2016.1月份是超期扣款，但是2月份没有扣，是扣除我公司，4月份开始到2017.5就没有扣覃丽萍的款，而是扣除我公司的，2017.6扣547元可能是利息，后面基本都是扣几百块，对方没有按照约定还款，先扣我公司的然后在补扣被上诉人的，从证据来看，覃丽萍存钱进去了但是不够扣，具体逾期哪一期需要跟银行核实。 本院对天和公司提交的新证据认证如下： 覃丽萍对该部分证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 本院对覃丽萍所提交的新证据认证如下： 天和公司对该部分证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 本案经本院二审进行了审理，一审法院对本案事实的认定，除认定“合同签订后，被告只支付了房屋首付款50999元”有误外，对本案其他事实认定正确，对认定正确部分的事实，本院依法予以确认。 二审另查明，2014年2月18日，覃丽萍与天和公司签订了《借款协议书》，由天和公司向覃丽萍出借50000元用于交纳房屋首付款，该款定于2014年8月30日前还清。房屋首付款100999元已经支付完毕。该笔借款到期后，覃丽萍至今未有偿还。根据覃丽萍提供的《农业银行业务凭证》，证明覃丽萍分别于2016年3月17日超期扣款1670.04元、2016年11月9日超期扣款1798.47元、2017年5月19日正常还款1509.95元、2017年6月20日超期扣款547.05元、2017年6月21日超期扣款960.75元、2018年5月20日超期扣款1502.19元、500元、2018年6月19日超期扣款996.12元、533.88元、2018年7月19日超期扣款959.36元、590.64元、2018年8月18日超期扣款899.28元、650.72元、2018年9月18日超期扣款836.29元、713.71元、2018年10月18日超期扣款770.07元、779.93元、2018年11月21日超期扣款701.01元、898.99元、2019年1月18日正常还款1456.87元、2019年2月26日超期扣款1456.29元、2019年3月18日正常还款1451.56元、2019年4月18日正常还款1448.9元2019年5月22日正常还款1447.14元、2019年6月18日正常还款1443.6元。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：天和公司与覃丽萍双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否应当予以解除，天和公司请求的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为，天和公司与覃丽萍双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及天和公司、覃丽萍与农行钦州分行签订的《个人住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。在签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，覃丽萍支付了首付款100999元及部分按揭款，但自2016年1月起，覃丽萍没有按照约定偿还贷款本息，在天和公司承担了还款的保证责任，经向覃丽萍催告后，其在合理期限内仍未履行还款义务。虽然覃丽萍自2018年5月20日起开始偿还部分贷款本息，但从还款情况来看，都是超期扣款性质的还款居多，证明覃丽萍至今仍没有积极履约。由于双方合同并没有履行完毕，所购房屋既没有交付，也没有取得相应的权利证书，依照合同约定，覃丽萍的行为已经构成根本性违约。本案《合同补充协议》（附件四）第一条（二）4点约定：“买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款要求出卖人履行连带责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还，买受人依据《商品房买卖合同》所购买的商品房的所有权归出卖人所有，出卖人可自行处理。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行处理。”现天和公司根据该《合同补充协议》约定，请求解除与覃丽萍签订的《商品房买卖合同》，符合合同的约定及法律的规定，本院依法应予支持。对于天和公司主张覃丽萍已经支付的首付款100999元作为违约金不予退还，该请求是否应当支持的问题。对于违约金的性质，既有补偿性质，也有惩罚的性质，上诉人覃丽萍应当明知违约的法律后果，其没有依照合同的约定履行义务，应当承担相应的违约责任。因此，对于上诉人天和公司的这一请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。一审判决解除合同正确，但对天和公司主张覃丽萍承担违约责任的请求不予支持不当，本院予以纠正. 综上所述，钦州天和置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。覃丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初68号民事判决第一项； 二、撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初68号民事判决第二项； 三、上诉人覃丽萍已支付给上诉人钦州天和置业有限公司的首付款100999元作为违约金不予退还； 四、驳回上诉人覃丽萍的上诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1160元，二审案件受理费2320元（上诉人覃丽萍已预交2320元、上诉人钦州天和置业有限公司已预交2320元）共3480元，由上诉人覃丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 成 审判员 陆 斌 审判员 文其谦 二〇一九年八月一日 书记员 苏 芸