宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初3105号原告：杨锐，男，1995年1月31日出生，回族，农民，住宁夏银川市。被告：张阳，男，1987年12月22日出生，苗族，职业不详，住宁夏银川市。原告杨锐与被告张阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告杨锐到庭参加诉讼，被告张阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锐向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付原告剩余租金29169元，物业费3083.04元，采暖费2569元，房屋违约金46378.71元，共计81199.75元月；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月4日签订《营业房租赁合同》一份，合同约定原告将位于银川市西夏区XXX营业房出租于被告，租赁期限自2017年9月4日至2020年9月4日，租金为每年5万元，被告租赁期间物业费、采暖费等其他费用按照合同约定由被告承担。被告于签订合同当日支付给原告第一年房租2万元，2017年10月支付1万元，2018年3月12日支付1万元，被告承诺合同签订后三个月内将费用结清，但被告2018年3月12日付完第三次房租后再未支付，至今还欠原告第一年房租1万元。在合同期内2018年3月，被告在没有告知原告的情况下私自将房屋转租给第三人，第三人于2018年3月至2018月9月使用房营业房，未经原告同意，已构成违约。合同签订后，被告在租赁期间未按期支付租金、物业管理费、采暖费等费用，经原告多次催要，被告仍未支付上述费用。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告张阳未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据。对原告提交的《宁夏增值税普通发票》《营业房租房合同》《欠条》《收款收据》各1份，2018年6月至2019年3月8日微信记录及2018年1月2日至2018年8月25日短信记录各一组，上述证据经当庭核实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方（原告）将位于银川市西夏区XXX室营业房（面积64.23平方米）出租给乙方（被告）用于使用，该房屋租赁期为三年，自2017年9月4日起至2020年9月4日止；房屋租金每年5万元，按年支付，一次性付清，每年提前一个月付款，三年之内不得以任何理由涨房租；乙方必须按约定向甲方足额缴纳租金，否则将按日承担违约总额3‰的违约金，乙方逾期一月未交清租金，甲方有权解除本合同，收回房屋；乙方租赁期间，水费、电费、采暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方承担，租赁结束后时，乙方须交清各项费用及欠费；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋租赁期为：从2017年9月4日至2020年9月4日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金15%的违约金，乙方有优先租赁权限。合同第三条第5项约定：乙方拖欠房租累计一个月以上的，按合同价格的3%缴纳违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同最后甲方由杨锐签字并捺印，乙方由张阳签字并捺印。合同签订当日，被告向原告出具《欠条》一张，载明欠原告租赁费2万元；被告后于2017年10月支付原告房屋租赁费1万元，2018年3月12日支付原告房屋租赁费1万元，之后再未支付房屋租赁费。原告已于2019年3月底将涉案房屋收回。另查明，被告在租赁期内未缴纳物业管理费及采暖费，涉案房屋物业费每年1541.52元；2017年至2019年采暖费3853.8元。本院认为，被告租赁原告名下涉案房屋的事实，有原告的当庭陈述及双方签订的《营业房租房合同》为证，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告要求解除其与被告于2017年9月4日签订的《营业房租房合同》，因被告未按合同约定支付租金，已构成违约，致使原告签订合同的目的不能实现，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付其下剩房屋租金29169元，因原告于2017年9月4日将涉案房屋租赁给被告使用，2019年3月底将房屋收回，房屋租赁费应为78630元[租赁时间1年另209天：5万元/年+（5万元÷365天×209天）]，因双方在合同中约定每年房屋租赁费5万元，按年一次性付清，2017年9月4日，被告给原告出具《欠条》载明欠原告房屋租赁费2万元整，故被告应在合同当日支付原告房屋租赁费3万元，2017年10月被告支付房屋租赁费1万元、2018年3月12日支付房屋租赁费1万元，共计支付原告房屋租赁5万元，故被告还应支付原告房屋租赁费28630元（78630元-已付5万元）。原告要求被告支付物业费3083.04元、采暖费2569元，因该费用为实际产生的费用，租赁期间2017年9月4日至2019年3月31日共产生物业费2424.2元[租赁时间1年另209天：1541.52元/年+（1541.52元/年÷365天×209天）]、采暖费2569元（2017年-2018年度、2018年-2019年度两个采暖期，应为3853.80元，原告主张2569元），共计4993.20元，本院支持4993.20元。原告要求被告按“乙方必须按约定向甲方足额缴纳租金，否则将按日承担违约总额3‰的违约金”支付违约金46378.71元的诉讼请求，因该约定的违约金过高，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整，被告应支付原告违约金8589元（未付房屋租赁费28630元×30%），本院支持8589元。本院受理该案后，依法向被告送达了民事诉讼状副本、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序中当事人须知、诉讼风险告知书、廉政监督卡及开庭传票，被告在法定期限内未提交答辩状，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩等诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告杨锐与被告张阳于2017年9月4日签订的《营业房租房合同》；二、被告张阳于本判决生效之日起十日内支付原告杨锐房屋租赁费28630元、物业费2424.20元、采暖费2569元、违约金8589元，共计42212.20元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，减半收取计915元，由原告杨锐负担439元，由被告张阳负担476元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张月琴 二〇一九年八月二十七日法官助理 段和珍书 记 员 金 虹附：本案相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。