重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初2989号原告：吴明，女，1972年10月28日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗润梅，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：冉海霞（又名冉伟），男，1981年8月9日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：石柱土家族自治县伊之恋酒店有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道都督大道**（好望山）****商业外街****。统一社会信用代码91500240MA5U8BW86C。法定代表人：陈世寸，该公司经理。原告吴明诉被告冉海霞、石柱土家族自治县伊之恋酒店有限公司（以下简称伊之恋酒店）租赁合同纠纷一案，本院2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴明的诉讼委托代理人谭红、罗润梅到庭参加了诉讼，被告冉海霞、伊之恋酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。吴明向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告吴明与被告冉海霞签订的《隆泰·好望山房屋租赁合同》；2.判令被告冉海霞向原告支付拖欠房屋租金（从2018年4月8日暂计算至2019年7月8日为560954.00元）；3.判令被告伊之恋酒店对被告冉海霞拖欠原告的租金承担连带支付责任；4.判令被告冉海霞向原告支付违约金390013.20元；5.判令被告冉海霞向原告吴明承租的所有房屋履行腾房义务，将其承租的所有房屋及房屋内物品、设施、设备以现状交付与原告；6.被告承担本案费用。事实和理由：2018年4月6日，原告吴明与被告冉海霞签订《隆泰·好望山房屋租赁合同》，合同约定：1.由原告将其位于石柱土家族自治县X号，二层营业用房商业内街54号至66号所涉房屋出租给被告冉海霞开设宾馆、KTV、办公室之用；2.租赁期限为3年，从2018年4月8日至2021年4月7日止；3.租金为：2018年4月8日至2019年4月7日为951252.00元、2019年4月8日至2020年4月7日为998814.00元、2020年4月8日至2021年4月7日租金为1048754.00元；4.合同约定第一年房屋租金应在2018年4月8日前支付，第二年房屋租金应在2019年3月8日前支付；5.合同同时对装修、违约责任等进行约定，其违约方向守约方支付年租金的20%作为违约金，承租方逾期按应缴纳租金的5%加收滞纳金。合同签订后，原告按合同之约定履行了相关义务，但被告冉海霞不按约定履行租金支付之义务。2018年9月3日，经吴明与冉海霞协商，双方达成《房屋租赁合同补充协议书》，但被告仍未按补充协议书约定的期限完全履行房屋租金支付义务。2019年3月12日，经原告多次催收，被告伊之恋酒店（即该公司在冉海霞承租的房屋处开设的酒店）向原告作出了书面的承诺。承诺在2019年3月31日支付完全部租金。之后，经原告采取多种方式催收未果。被告尚欠第一年租金311252.00元及第二年租金998814.00元。原告曾向被告送达了《限期履行通知书》，再次限期被告履行支付义务，否则解除《隆泰.好望山房屋租赁合同》之意思表示。时至今日，被告仍未履行尚欠的房屋租金支付义务。上述事实有《隆泰.好望山房屋租赁合同》等证据作证。综上所述，被告冉海霞未按《隆泰.好望山房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》之约定履行房屋租金支付义务是事实。被告伊之恋酒店向原告作出承担支付租金等责任的书面承诺系真实意思表示，该承诺真实合法有效，被告伊之恋酒店对被告尚欠原告的租金理应承担连带责任。二被告的违约行为严重损害了原告的合法债权利益，特诉至法院，请求依法判决。冉海霞、伊之恋酒店均未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月6日，原告吴明（甲方）与被告冉海霞（乙方）签订了《隆泰•好望山房屋租赁合同》。该合同约定甲方房屋位于石柱县X号（建筑面积1181.17㎡）、二层营业用房商X号（建筑面积1544.18㎡），三层营业用房X号（建筑面积1162.97㎡），该房屋用途为宾馆/KTV/办公室等用房，除甲方同意外，乙方不得随意变更房屋用途。租赁期限从2018年4月8日至2021年4月7日止，共叁年。关于租金约定，二层营业用房X号（建筑面积1181.17㎡）房屋租金每月按22.00元/㎡计算、二层营业用房X号（建筑面积1544.18㎡）房屋租金每月按17.00元/㎡计算，三层营业用房X号（建筑面积1162.97㎡）房屋租金每月按20.00元/㎡计算。租金不含各种税费，物管水电等费用另行向物管公司缴纳。从第一年开始租金在基准租金的基础上递增5%。每年租金在上一年的基础上递增5%。第一年（2018年4月8日至2019年4月7日）全年租金为951252.00元；第二年（2019年4月8日至2020年4月7日）全年租金为998814.00元；第三年（2020年4月8日至2021年4月7日）应缴纳全年租金为1048754.00元。关于付款方式，租金按年结算，实行先交租金后使用，乙方必须在2018年4月8日前以现金的方式交清第一年租金。以后每年交房租金的时间提前一个月支付第二年的全部租金，第二年交租金的时间为2019年3月8日，以后每年交租金的时间以3月8日为交款截止时间，逾期交款按本合同关于违约责任的内容处理。关于违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方需向守约方支付年租金的20%作为违约金。乙方逾期未缴纳房屋租金、物管费、水费、电费等相关费用的处理：每逾期一日，甲方应按应缴纳租金的5%向乙方加收滞纳金，同时乙方同意甲方停水停电；逾期一个月未缴纳房屋租金的，甲方有权终止合同并收回乙方承租的所有房屋，乙方同意甲方收回房屋并向甲方支付剩余未付款项，乙方同意装修投入的所有设施设备归甲方所有，如有损坏由此造成的经济损失及法律责任由乙方承担。若乙方欠甲方租金，乙方同意用自己的个人资产偿还甲方的租金。乙方必须按时向甲方支付房屋租金，承诺对租赁甲方的房屋及本合同约定事项承担连带保证责任并同意以个人资产担保。合同签订后至2018年8月28日期间，被告向原告吴明支付房屋租金共计395000.00元，还欠租金556252.00元。鉴于此情形，原告（甲方）与被告冉海霞（乙方）于2018年9月3日签订了《房屋租赁合同补充协议书》。该协议书约定，本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2018年4月6日签订的《隆泰•好望山房屋租赁合同》（以下称“原合同”）中的定义相同。约定乙方在2018年9月20日前向甲方缴纳欠款租金105000.00元整，2018年10月20日前向甲方缴纳欠款租金100000.00元整，2018年11月20日前向甲方缴纳欠款租金100000.00元整，2019年1月20日前向甲方缴纳欠款租金100000.00元整，2019年2月20日向甲方缴纳欠款租金51252.00元整。下一年的租金按双方原签订的协议执行；若乙方未按以上方式及时足额补缴租金，甲方将严格按“原合同”约定追诉乙方的违约责任、追缴乙方所欠的全部租金并执行停水停电，且甲方可以随时收回该房屋，租赁房屋内的一切物品及设施设备视为乙方自动放弃，任由甲方处理，乙方绝无异议，由此所引发的一切后果及损失由乙方自行承担。乙方同意用自己个人资产及其涉及的所有产业做担保，若有违约由乙方承担违约赔责任。除本协议中明确所作修改的条款之外，“原合同”的其余部分应完全有效。该协议书签订后，2018年9月21日至2019年3月20日，被告冉海霞向原告支付租金共计245000.00元，尚欠原告第一年的租金311252.00元。此后，被告冉海霞未再履行过支付租金的义务。2019年3月12日，被告伊之恋酒店向原告出具《承诺》，载明：“经公司研究，我公司慎重承诺将伊之恋酒店的资产及全体股东的股份个人资产及房屋作连带担保支付吴明的房屋租金，具体承诺如下：1.原冉伟于2018年4月8日与吴明签订的房屋租赁合同继续有效，2018年8月3日冉伟与吴明签订的补充协议也继续执行；2.到目前所欠吴明的房屋租金分两次付清，第一次2019年3月20日前支付10万元，2019年3月31日前支付完全部租金；3.伊之恋酒店和牡丹江市伟东燃气有限公司的全部资产及所有股东的个人资产作担保”。2019年5月23日，原告吴明分别向被告冉海霞、伊之恋酒店送达了限期履行通知书。陈舒琴于当日签收该通知书，并承诺将另一份转交给冉海霞。2019年5月29日，原告吴明向被告冉海霞邮寄了一份限期履行通知书，邮寄单显示无人签收。2019年7月22日，石柱县人民法院向被告冉海霞邮寄送达了起诉书副本，被告冉海霞于2019年7月31日签收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状。本案中，原告吴明与被告冉海霞于2018年4月6日签订的《隆泰•好望山房屋租赁合同》及2018年9月3日签订的《房屋租赁合同补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告吴明将租赁房屋交付被告冉海霞使用，被告冉海霞未按合同约定履行支付租金的义务，只在2018年4月3日至2019年3月20日期间支付了第一年的部分租金640000.00元。按照合同约定，被告冉海霞应支付剩余租金和承担迟延支付租金的违约责任。鉴于被告伊之恋酒店于2019年3月12日就被告冉海霞所欠的房屋租金用伊之恋酒店的资产作了连带担保，被告伊之恋应就房屋租金承担连带清偿责任。此后，经原告吴明多次催告，被告冉海霞仍未履行拖欠租金的支付义务，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除，《隆泰•好望山房屋租赁合同》于2019年7月31日解除。故本院对原告吴明关于请求确认《隆泰•好望山房屋租赁合同》解除的诉讼予以支持。关于拖欠租金的计算，因本院确认《隆泰•好望山房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，故拖欠租金的日期只能计算至2019年7月30日。第一年的租金尚欠311252.00元（951252.00元－640000.00元）；第二年的租金从2019年4月8日计算至2019年7月30日，共114天，租金为311958.35元（998814.00元÷365天×114天），租金合计623210.35元。另从2019年7月31日至交还房屋之日止的房屋占用费，标准按第二年的日租金即每日2736.48元（998814.00元÷365天）计算。关于违约金的计算，按照合同关于违约责任的约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方需向守约方支付年租金的20%作为违约金。故第一年的违约金为190250.40元（951252.00×20%），第二年的违约金天数从2019年4月8日计算至2019年7月30日止，共114天，违约金为62391.67元（998814.00×20%÷365×114），合计为252642.07元，对原告请求支付违约金超过部分，本院不予支持。关于原告请求被告冉海霞履行腾房义务，并将租赁房屋及房屋内的物品、设施、设备以现状交付给原告的问题，合同解除后，按照合同约定，被告冉海霞应将租赁房屋交还给原告。双方虽约定“若乙方未按以上方式及时足额补缴租金，甲方将严格按“原合同”约定追诉乙方的违约责任、追缴乙方所欠的全部租金并执行停水停电，且甲方可以随时收回该房屋，租赁房屋内的一切物品及设施设备视为乙方自动放弃，任由甲方处理，乙方绝无异议，由此所引发的一切后果及损失由乙方自行承担”，但是原告未举示证据或举示的证据不足以证明房屋内的物品、设施、设备系被告冉海霞所有，不能证明被告冉海霞对租赁房屋内的物品、设施、设备具有处分权，理应承担不利的法律后果，故原告请求以现状交付租赁房屋内的物品、设施、设备本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告吴明与被告冉海霞于2018年4月6日签订的《隆泰•好望山房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；被告冉海霞于判决生效后十五日内支付原告吴明截至2019年7月30日的房屋租金623210.35元及房屋占用费（按照每日2736.48元的标准从2019年7月31日计算至实际交房时止）；被告石柱土家族自治县伊之恋酒店有限公司就被告冉伟所欠房屋租金623210.35元承担连带清偿责任；被告冉海霞于判决生效后十五日内支付原告吴明违约金252642.07元；被告冉海霞于判决生效后三十日内将租赁房屋（即位于石柱土家族自治县X号、二层营业用房X号、三层营业用房X号）交还给原告吴明；六、驳回原告吴明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13310.00元，减半收取6655.00元，由原告吴明负担525.74元，被告冉海霞负担1768.24元，被告冉海霞、石柱土家族自治县伊之恋酒店有限公司连带负担4361.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  王新贵二〇一九年八月二十三日书记员  陈丽华