北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初30817号原告：京立兴服装设计（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥十街坊（94中）**楼**。法定代表人：陈宗仙，经理。委托诉讼代理人：王连华，北京市国典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张陈鉴，男，1949年3月11日出生，汉族，京立兴服装设计（北京）有限公司职工，住北京市朝阳区。被告：华诚联合融资担保有限公司，住，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦**/div>法定代表人：曲洪海，经理。被告：北京北仪物业管理有限责任公司，住所地北，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**v>法定代表人：齐子扬，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞奇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云，北京大成律师事务所律师。原告京立兴服装设计（北京）有限公司（以下简称京立兴公司）与被告华诚联合融资担保有限公司、北京北仪物业管理有限责任公司（以下分别提及时简称华诚联合公司、北仪物业公司，一并提及时简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，京立兴公司之委托诉讼代理人王连华、张陈鉴，北仪物业公司之委托诉讼代理人刘瑞奇、李云到庭参加了诉讼。华诚联合公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。京立兴公司向本院提出诉讼请求：判令二被告连带退还京立兴公司房屋押金108000元、剩余租金41000元并赔偿装修损失300000元。事实和理由：京立兴公司系台湾同胞回乡成立的公司，主要经营服装设计。京立兴公司、华诚联合公司在2012年5月28日签订了《租赁合同》，约定华诚联合公司将位于北京市朝阳区建国路93号万达广场9号楼大厦一层租赁给京立兴公司用于经营。华诚联合公司同意给京立兴公司60天的免租期用于装修，起租日为2012年5月28日，第一年的月租金为36000元，每两个月付一次租金，每年租金递增7%，押金108000元。京立兴公司按照约定履行了合同。2016年3月31日，经与华诚联合公司协商，租金按照新规定的日期支付。京立兴公司在2016年4月18日支付租金后，2016年4月20日，北仪物业公司将京立兴公司租赁的场地用围墙圈了起来，致使京立兴公司无法经营。华诚联合公司强行将京立兴公司租赁场地上锁并停电，导致京立兴公司无法营业、客户流失，给京立兴公司造成巨大的经济损失，为此诉至法院。华诚联合公司未答辩。北仪物业公司辩称，不同意京立兴公司的所有诉讼请求。首先，我公司与京立兴公司未签订租赁合同，也不存在租赁关系，故京立兴公司按照租赁合同纠纷要求我公司承担连带责任，无事实和法律依据；第二，京立兴公司诉讼所主张的退还押金、返还租金均系与华诚联合公司基于租赁关系而产生的纠纷事宜，与我公司没有关系。京立兴公司所主张的装修和经营无事实证据和法律依据；第三，我公司为改善租赁环境，曾在2016年4月20日至5月31日对楼外的停车场进行改造。改造期间，根据北京市的建筑相关规定，必须进行围挡施工，并且该围挡并没有影响京立兴公司经营的门口。因京立兴公司租赁的房屋系写字楼，该区域有对内对外两个出口。对外出口朝向的是我公司经营的停车场，故我公司对室外进行改造的行为并不影响京立兴公司的经营；第四，本案的纠纷主要是京立兴公司与华诚联合公司因租赁合同产生的纠纷。另，据我公司了解，是因京立兴公司拖欠华诚联合公司租金，导致锁门事件发生。京立兴公司与华诚联合公司之间的纠纷应由双方解决，与我公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，案外人北京北仪创新真空技术有限责任公司（以下简称北仪创新公司）作为出租方与北京南银投资有限公司（以下简称南银投资公司）作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定北仪创新公司将北京市朝阳区建国路93号万达广场9号楼部分房屋（建筑面积约11409．49平方米）出租给南银投资公司，租赁期限自2006年1月1日至2017年12月31日。2007年5月23日，北仪创新公司、南银投资公司及华诚联合公司签订《万达广场九号楼变更协议》，约定南银投资公司退出上述租赁项目，将经营权交予华诚联合公司，华诚联合公司继续履行原《房屋租赁合同》至合同期限届满。2009年3月9日，北仪创新公司与北仪物业公司、华诚联合公司签订《变更协议》，约定北仪创新公司将《房屋租赁合同》中享有的权利义务自2009年1月1日转由北仪物业公司承接。2012年5月28日，京立兴公司作为乙方（承租人）、华诚联合公司作为甲方（出租人），就北京市朝阳区建国路93号万达广场9号楼大厦第一层（建筑面积131平方米）（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《租赁合同》，主要约定：乙方在涉案房屋只限于从事其营业执照所规定范围的办公使用。租赁期自2012年5月28日至2017年5月27日。乙方应按两月支付租金，支付租金为上付制，即在每两月最后一个月20日前支付下两月的租金。租期内，租金每年递增7%，即第一个租赁年36000元/月、第二个租赁年39000元/月、第三个租赁年41000元/月、第四个租赁年44000元/月、第五个租赁年47000元/月。乙方应向甲方缴付108000元押金，作为乙方在租赁期内诚实完全履行本合同各项条款的保证金，甲方向乙方出具对应收据。如果乙方不能完全履行本合同的任何条款，包括但不限于租金等的支付及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失，如保证金不足以弥补其给甲方造成的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。甲方应按照本合同约定如期交付租赁区域，并有权依本合同向乙方按时收取租金、保证金及其他费用。甲方有权在乙方不履行或不完全履行合同时，依本合同的规定进行处理。乙方应按时缴纳租金、保证金、本合同规定的其他任何费用，不得以物业管理等任何理由拒绝支付。甲乙双方任何一方不能完全履行本合同之任何条款，即为违约，违约方应向对方按照月租金总额的10%支付违约金；如有其他损失的，违约方同时应赔偿因此给对方造成的损失。本合同其他任何条款约定的违约责任都不影响本条款的适用，但其他条款对违约金数额或比例已有明确约定的，则不适用本条款的约定。非有法定或本合同约定事由出现，未经乙方同意，甲方单方面不履行合同或解除本合同，属甲方违约，甲方应退还保证金金额（不计利息），并向乙方按照自不履行合同或解除合同当天至本合同约定租期终止之日期间租金的30%支付赔偿金，但赔偿金额最少不得少于两个月的租金，租期满三年后可免这30%的赔偿金。乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金、保证金及其他费用，属乙方违约，乙方负担及时缴纳正常及迟延期间租金、保证金及其他费用的义务，并就应缴纳未缴纳部分按日万分之四承担迟延违约责任。如乙方迟延期间达7日，甲方即有权停止供电、供暖、供水并中断通讯（无须通知乙方），由此造成的损失由乙方自负。如乙方不缴纳租金、保证金及其他应付费用迟延时间达15日，甲方有权单方解除合同、并临时留置乙方租赁区域及该区域内所有办公用品，由此造成的损失由乙方自负。非有法定或本合同约定事由出现，未经甲方书面同意，乙方单方不履行合同或解除本合同，除所交保证金甲方不退外，应同时向甲方支付赔偿金，赔偿金额为自乙方不履行合同或解除合同之当日起至本合同约定终止之日期间租金的30%，但赔偿金额最少不得少于两个月的租金，租期满三年后可免这30%的赔偿金．．．等内容。涉案合同签订后，京立兴公司向华诚联合公司交纳押金108000元。双方依约履行合同。2016年4月18日，京立兴公司向华诚联合公司支付租金51000元。京立兴公司表示该笔租金包括2016年1月28日至2016年3月27日租赁期间其欠付的租金10000元及2016年3月28日至2016年4月27日租赁期间的租金41000元。京立兴公司表示涉案合同约定2015年5月28日至2016年5月27日租赁期间租金标准为44000元/月，但经其与华诚联合公司协商，双方一致同意将2016年4月15日之后租金交纳数额及时间予以调整，为此提交华诚联合公司向其出具的《承诺函》。《承诺函》列明京立兴公司应向华诚联合公司支付租金的时间及数额。经查，该《承诺函》未加盖华诚联合公司公章。京立兴公司亦未向本院提交2016年4月18日前其向华诚联合公司交纳租金的相关证据。2016年4月20日，北仪物业公司为整修停车场地面，将涉案房屋周边广场进行围挡施工。关于施工完毕时间，北仪物业公司称系2016年5月31日施工完毕，京立兴公司对此不予认可，表示直至2016年12月份尚未完工。关于是否影响正常营业，京立兴公司提交照片若干。照片显示涉案房屋门前确有路面损坏、停车场周边设有围挡。2016年5月20日，华诚联合公司将涉案房屋断水、断电并上锁。2016年5月21日，京立兴公司向华诚联合公司发送《通知函》，大意为：华诚联合公司于2016年4月20日封闭大楼、2016年5月20日切断电源，违法违约，应自2016年4月20日起每日赔偿京立兴公司损失10000元。华诚联合公司未回复。此后两年，京立兴公司、华诚联合公司双方均未就后续事宜及解决方案再行沟通协商，直至2018年4月4日京立兴公司诉至本院。审理中，依京立兴公司申请，本院委托国宏信价格评估集团对涉案房屋的装修残值进行鉴定。经鉴定，涉案房屋于2018年9月26日的装修残值为45091元。京立兴公司为此支付鉴定费5500元。因北仪物业公司诉至本院（另案），要求华诚联合公司、京立兴公司腾退涉案房屋，2018年11月26日，京立兴公司在涉案房屋装修残值鉴定完毕后，搬离涉案房屋。经询，北仪物业公司表示其同意华诚联合公司将涉案房屋转租给京立兴公司。本院认为，京立兴公司、华诚联合公司双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效,双方均应按约履行合同义务。本案中，京立兴公司虽主张其与华诚联合公司就租金金额及支付日期达成一致意见，但因其提交的《承诺函》未加盖双方印章，亦未就该函件形成过程进行充分说明并提交相关证据加以印证，故本院不予采信。京立兴公司应按照《租赁合同》约定的时间及金额向华诚联合公司支付租金，即京立兴公司应于2016年3月20日前向华诚联合公司支付2016年3月28日至2016年5月27日期间的租金共计88000元。根据本案查明的事实，京立兴公司直至2016年4月18日才向华诚联合公司支付51000元；且京立兴公司自认该笔51000元款项中，亦包括此前其欠付的2016年1月28日至2016年3月27日期间租金10000元。故京立兴公司上述行为构成迟延履行，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，以及《租赁合同》关于“如京立兴公司不缴纳租金、保证金及其他应付费用迟延时间达15日，华诚联合公司有权单方解除合同、并临时留置乙方租赁区域及该区域内所有办公用品”之约定，京立兴公司迟延付款的行为构成违约，导致《租赁合同》约定的条件成就。华诚联合公司在获得约定解除权情形下，自行通过对涉案房屋门上锁的方式收回涉案房屋，可以视为华诚联合公司解除了《租赁合同》。在此情况下，本院就京立兴公司主张的各项诉讼请求，分项论述如下：关于剩余租金一节，因京立兴公司正常使用涉案房屋至2016年5月19日，其缴纳的租金已实际发生，故华诚联合公司不应退还。关于装修损失一节，因京立兴公司迟延支付租金致使合同解除，故其主张华诚联合公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。关于押金一节，因《租赁合同》约定，非有法定或本合同约定事由出现，未经华诚联合公司书面同意，京立兴公司单方不履行合同或解除本合同，除所交保证金华诚联合公司不退外，应同时向华诚联合公司支付赔偿金。现因京立兴公司迟延支付租金义务，符合双方约定不退押金的情形，故京立兴公司主张华诚联合公司退还押金之诉讼请求，本院不予支持。关于京立兴公司要求北仪物业公司承担责任一节，本院认为，就程序而言，因本案为房屋租赁合同纠纷，而北仪物业公司不是《租赁合同》签约主体，故其亦非本案适格当事人。就实体而言，一方面，京立兴公司所提交的证据不足以证明北仪物业公司围挡施工对其经营行为产生根本性影响；另一方面，即使产生影响，该围挡施工行为亦发生在京立兴公司拖欠租金之后，故京立兴公司在本案中要求北仪物业公司承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。京立兴公司据此主张华诚联合公司承担责任，本院亦不予支持。华诚联合公司经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告京立兴服装设计（北京）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8035元，由原告京立兴服装设计（北京）有限公司负担（已缴纳）。鉴定费5500元，由原告京立兴服装设计（北京）有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  赵金燕人民陪审员  杨燕笙二〇一九年八月二十六日法官 助理  高 磊书 记 员  胡琪汶