广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3923号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜春。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑锋，广东日升律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市衢亿金属有限公司，住，住所地：深圳市龙华区大浪街道布龙路西石观工业区联锦路星越大厦****/div>法定代表人：林岳牵。委托诉讼代理人：侯磊，广东鹏乾律师事务所律师。原审被告：黑龙江省建工集团有限责任公司，住所地，住所地：黑龙江省哈尔滨市香坊区三大动力路**iv>法定代表人：陆要武。委托诉讼代理人：周乐邦，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，该公司法务。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人深圳市衢亿金属有限公司、原审被告黑龙江省建工集团有限责任公司合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广东中胜置业有限公司委托诉讼代理人陈振、被上诉人深圳市衢亿金属有限公司委托诉讼代理人侯磊、原审被告黑龙江省建工集团有限责任公司委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广东中胜置业有限公司上诉请求：1、在依法维持一审判决第二判项的基础上撤销第一判项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金1345756.99元（从2018年1月1日起暂计至2018年8月31日止），或者将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人指定案外人张丽娟签订《物业代管合同》，即应视为上诉人已履行交付义务。2017年5月15日，以被上诉人指定的案外人张丽娟为甲方、案外人广东清泉商业运营管理有限公司(简称清泉商业管理公司)为乙方、上诉人为丙方共同签订了三份《物业代管合同》，该三份合同明确约定，甲方同意将位于惠阳清泉城市广场建筑规划中的第13号楼A商业裙楼第B1层第24号商铺、25号商铺、27号商铺委托给乙方代管经营，并约定甲方同意乙方代为收房。因此，《物业代管合同》签订后，即应视为上诉人已履行交房义务。二、退一步说，即使上诉人与被上诉人指定的案外人张丽娟签订《物业代管合同》，不能视为上诉人已履行交房义务，但上诉人没有在2017年12月31日前交付抵偿物业，完全是由于被上诉人的原因所致，被上诉人应承担由此产生的责任。第一，《以房抵债还款协议》约定被上诉人应在2017年1月13日前按要求提供符合网签备案要求的资料，但被上诉人一直没有按前述约定提供相关资料，直到上诉人2017年3月16日致函被上诉人后，被上诉人才于2017年5月22日、2017年6月14日由其指定的案外人张丽娟与上诉人签订《商品房买卖合同》，从直接影响上诉人办理网签备案、以及交付房产的进程。第二，被上诉人于2018年1月19日向深圳市宝安区人民法院申请执行(2016)粤0306民初28043号民事调解书，并违规查封申请人银行存款1900多万元、以及40套商铺(价值近2亿元)，更加加剧了上诉人办理验收及房产交付的困难，阻碍了上诉人的工作进展。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人作为上述房产的实际权益人，理应配合上诉人，尽力推进项目验收及房产交付工作，但被上诉人不但不予配合上诉人的工作，反而在没有任何依据的情况，于2018年1月19日违规申请强制执行、违规查封申请人的银行存款及房产，将上诉人正常工作推向绝境，更使上诉人尽力推进、且即将完成的验收等工作前功尽弃。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，当事人为自己的利益不合理地阻止条件成就的，视为条件已成就，被上诉人承担延期交房的全部责任。三、《商品房买卖合同》的签订主体是上诉人与案外人张丽娟，被上诉人不是该合同的当事人，根据合同相对性的原则，上诉人交付房屋的相对人是案外人张丽娟，而不是被上诉人。因此，被上诉人不具有依据《商品房买卖合同》提起诉讼的主体资格。综上，恳请二审人民法院在依法查明本案事实及维持一审判决第二判项的基础上，依法撤销一审判决第一判项，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金1345756．99元(从2018年1月1日起暂计至2018年8月31日止)，或者将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。另，上诉人补充上诉事实和理由如下：一、从合同性质上看，《以房抵债还款协议》的实质是上诉人以“惠阳清泉城市广场”负一层1977.89平方米的商业物业抵偿被上诉人的全部债权55380946.07元。因此，自上诉人与被上诉人(含其指定人)签订的《商品房买卖合同(预售)》生效、上诉人向被上诉人(含其指定人)出具房款收款凭证之日起，该《以房抵债还款协议》即已履行完毕，被上诉人依据《以房抵债还款协议》向上诉人主张逾期交房的违约责任等，显然混淆了《以房抵债还款协议》与《商品房买卖合同(预售)》两者的关系。二、根据一审查明的事实，被上诉人指定案外人张丽娟与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》，依据《中华人民共和国合同法》的规定，该《商品房买卖合同(预售)》对被上诉人具有约束力。《商品房买卖合同(预售)》的相对人是案外人张丽娟，按照一审查明的事实，案外人张丽娟是受被上诉人的指定与上诉人签订上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”的规定，上述《商品房买卖合同(预售)》所约定的内容理应直接约束被上诉人。三、《商品房买卖合同(预售)》签订的时间晚于《以房抵债还款协议》，且对房产的具体状况以及交付条件、交付时间等均有明确约定，与房产交付的有关事务，理所当然地应当依照《商品房买卖合同(预售)》的约定处理，一审判决按照《以房抵债还款协议》约定的交付标准判决上诉人承担逾期交房违约金显然是错误的。1、《商品房买卖合同(预售)》签订时间是2017年5月22日及2017年6月14日，《以房抵债还款协议》签订的时间是2017年1月6日，前者明显易于后者；且《商品房买卖合同(预售)》对于商品房的具体状况以及交付条件、交付时间等均有明确约定，应视为合同各方对于与交房等有关的事项重新进行了约定。因此，与交房有关的事务理所当然地应按照《商品房买卖合同(预售)》的约定处理。2、按照《商品房买卖合同(预售)》第八条的约定，上诉人的交房付房的条件(标准)是：该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。可见，上述条件是房产交付的唯一标准，没有附带其他任何条件。因此，一审判决认为房产交付应符合三个标准，显然是错误的。四、被上诉人指定的案外人张丽娟与案外人广东清泉商业运营管理有限公司及上诉人签订《物业代管合同》，将案涉房产交由案外人广东清泉商业运营管理有限公司代管、收楼，案外人向被上诉人支付固定代管回报(租金)，因此，不论上诉人是否按期交楼，被上诉人均不享有向上主诉人主张逾期交房违约金的权利。2017年5月15日，被上诉人指定的案外人张丽娟与案外人广东清泉商业运营管理有限公司(清泉管理公司)及上诉人签订《物业代管合同》，约定被上诉人将案涉房产交由案外人清泉管理公司代管、收楼；代管期限15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日；案外人清泉管理公司向被上诉人支付固定代管回报(租金)。该合同同时约定被上诉人案外人代为收房，办理交房手续。因此，不论上诉人是否按期交楼，被上诉人均不享有向上主诉人主张逾期交房违约金的权利。被上诉人深圳市衢亿金属有限公司辩称，1、上诉人与被上诉人在《以房抵债协议》中约定，房屋交付的期限为2017年12月31日。对于交付标准有三：一办理网签备案手续；二承租物业承租人正式开业；三上诉人中胜公司向被上诉人衢亿公司交付第一期租金。所以说上诉人并未完成上述的三个交付标准及未履行交付义务。2、上诉人所说未能交付抵偿物业是由于被上诉人所致，该说法与事实不符。《以房抵债还款协议》中约定，2017年1月26日前办理网签备案手续。被上诉人方在1月13日前按上诉人的要求提供符合备案要求的资料，但上诉人直至2017年3月16日才提出要求本身既违反了双方的约定，且此时被上诉人与上诉人签订草签手续，至办理草签手续后，因上诉人原因未能及时置换房屋导致2017年9月22日，双方才办好网签手续。双方约定交付日期为12月31日，上诉人却迟迟拖延，该违约行为应该承担其违约责任。原审被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上诉人广东中胜置业有限公司的上诉不发表意见。原审原告深圳市衢亿金属有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告中胜公司向原告支付逾期办理抵偿物业网签手续的违约金1838647.40元；2、判令被告中胜公司向原告支付截至2018年8月31日逾期交付物业的违约金1345756.99元，并按照日率万分之一的标准支付自2018年4月1日起至交付物业之日止的后续违约金；3、判令被告中胜公司向原告支付300000元租金；4、判令被告中胜公司支付原告为实现债权而支出的律师费90000元；5、判令本案全部诉讼费、保全费及财产保全担保费由被告中胜公司承担；6、判令被告黑建公司对以上的诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：原告衢亿公司曾以中胜公司、黑建公司为被告诉至深圳市宝安区人民法院，案由买卖合同纠纷。该案经深圳市宝安区人民法院审理后于2017年1月6日作出（2016）0306民初28043号《民事调解书》，该调解书确认被告黑建公司尚拖欠原告衢亿公司货款55380946.07元，该债务由被告中胜公司承担并履行，偿还方式由各方另行签订协议。上述调解书作出之日，原告衢亿公司、被告中胜公司、黑建公司签订一份《以房抵债还款协议》，协议约定：1、被告黑建公司对原告衢亿公司的全部债务55380946.07元，原告衢亿公司同意被告中胜公司以“惠阳清泉城市广场”负一层1977.89平方米物业进行抵偿，用于偿还上述全部债务，若出现本协议第六条约定的情形时，原告衢亿公司有权要求被告中胜公司以现金方式偿还债务，但不得要求被告黑建公司偿还债务，也不得向被告黑建公司主张任何权利；2、被告中胜公司同意在2017年1月26日前（但因原告衢亿公司未能在2017年1月13日前按被告中胜公司要求提供符合网签备案要求的资料的，则该期限顺延）办理好上述抵偿物业的网签备案手续，否则每逾期一个工作日按本协议第一条债务金额的万分之二承担违约金；3、原告衢亿公司同意按“惠阳清泉城市广场”同期其他物业买受人与被告中胜公司签订的《商品房买卖合同》版本进行网签备案；4、原告衢亿公司知晓抵偿物业在抵偿前已出租给既定承租人，为保障被告中胜公司与承租人的利益，原告衢亿公司同意在签订本协议的同时就抵偿物业与被告中胜公司签订租赁合同，将物业出租给被告中胜公司并允许其转租，租赁期限及租金标准与被告中胜公司和承租人签订的租赁合同一致，被告中胜公司自交房日起按月向原告衢亿公司支付租金；5、被告中胜公司承诺在2017年12月31日前将抵偿物业交付给原告衢亿公司，交付标准为办理好网签备案手续、物业承租人正式开业、被告中胜公司向原告衢亿公司交付第一期租金，如被告中胜公司未能按约定交付物业，原告衢亿公司有权依据《商品房买卖合同》的约定追究被告中胜公司的违约责任。上述协议签订后原告指定案外人张丽娟受让用于抵偿债务的物业，并由案外人张丽娟会同两被告相关人员选定具体抵偿债务物业，在2017年2月16日经案外人张丽娟选定以负一层B124、B125、B127三个铺面为抵偿债务物业，但当日并未签订《商品房买卖合同》。被告中胜公司遂于2017年3月16日致函原告衢亿公司，告知原告衢亿公司可请案外人张丽娟携带相关材料办理商铺买卖手续。尔后，案外人张丽娟分别于2017年5月22日及2017年6月14日与被告中胜公司签订三份《商品房买卖合同》，确认被告中胜公司将13号A商业裙楼B1层24、25、27号商铺出售给案外人张丽娟作为抵偿债务物业。该三份《商品房买卖合同》约定的交付日期亦为2017年12月31日，逾期交付超180日后，如若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，并需自交付日期第二日起至实际交付之日止，按已付房价的万分之一计算违约金。上述三份《商品房买卖合同》签订后，原告衢亿公司确认被告中胜公司于2017年9月22日办理好网签备案手续，同时案外人张丽娟还曾与被告中胜公司就涉案三个商铺签订一份《物业代管合同》。另查明，原告曾以被告中胜公司未能履行（2016）0306民初28043号《民事调解书》确定的付款义务为由向深圳市宝安区人民法院申请强制执行，深圳市宝安区人民法院受理后立案号为（2018）粤0306执1836号，并查封了被告中胜公司部分房产及银行账户，被告中胜公司遂提出执行异议，深圳宝安区人民法院经审查认为涉案《以房抵债还款协议》的签订可认定各方当事人履行完毕（2016）0306民初28043号《民事调解书》确定的义务，遂作出（2016）粤0306执异137号民事裁定，裁定驳回原告衢亿公司的执行申请。原告衢亿公司不服申请复议至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理后，驳回了原告衢亿公司的复议申请。再查明，在广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306执1836号案件执行过程中，被告中胜公司的委托代理人钟梦玲、唐秋红与原告衢亿公司法定代表人林岳牵曾在深圳市宝安区人民法院执行局处就被查封银行账户的解封问题进行协商，原告衢亿公司曾提出解封条件为在2018年3月20日前支付抵债物业的第一笔租金30万元。被告中胜公司的委托人唐秋红表示同意。一审法院认为，本案系合同纠纷。原被告之间签订的《以房抵债还款协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，一审法院确认其合同效力。本案的争议焦点为：一、被告中胜公司是否构成逾期办理抵偿债权物业网签备案手续的违约行为；二、被告中胜公司是否构成逾期交付抵偿债权物业的违约行为；三、原告衢亿公司诉请的租金300000元、律师费90000元及财产保全担保费是否有事实依据；四、被告黑建公司是否应承担相关民事责任。关于第一个争议焦点，原告衢亿公司称依据《以房抵债还款协议》的约定，被告中胜公司应在2017年1月26日前办理好抵偿物业的网签备案手续，现在原告衢亿公司确认被告中胜公司实际办好网签备案手续为2017年9月22日，故提出被告中胜公司需按约定支付逾期违约金1838647.4元。但依据原告衢亿公司提供的证据《函》，可知，原告衢亿公司指定的受让人张丽娟于2017年2月16日才选定具体抵偿物业，且当日并未签订合同，被告中胜公司于2017年3月16日函告原告衢亿公司可让受让人张丽娟携带相关材料办理签订合同等相关事宜。至2017年6月14日原告衢亿公司指定受让人张丽娟才与被告中胜公司完成所有抵偿物业的合同签订事宜，上述事实可知原告衢亿公司所提供证据不能证实逾期办理涉案物业的网签备案手续系被告中胜公司的行为所致，即原告衢亿公司不能证实被告中胜公司对办理网签备案手续存有违约行为，则对原告衢亿公司提出要求被告中胜公司支付逾期办理涉案商铺网签备案手续的违约金请求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，依据《以房抵债还款协议》的约定，抵偿物业的交付日期为2017年12月31日，交付标准有三：一是办理好网签备案手续、二是物业承租人正式开业、三是被告中胜公司向原告衢亿公司交付第一期租金。经过庭审可知，涉案物业尚未开业，被告亦未向原告支付第一期租金，因此，一审法院认为被告中胜公司没有交付涉案的物业。虽被告中胜公司抗辩称，原告衢亿公司指定受让人张丽娟已与其签订《物业代管合同》即可视为交付涉案房产，不存逾期交付的违约行为，但签订《物业代管合同》仅仅为交付标准中的一个环节，该合同并不能完全符合《以房抵债还款协议》约定的交付标准。故对被告中胜公司的答辩意见一审法院不予采纳，即被告中胜公司未能按《以房抵债还款协议》约定交付抵偿物业，其行为构成违约，依据《以房抵债还款协议》之约定原告衢亿公司有权依据抵偿物业《商品房买卖合同》中关于逾期交付的约定向被告中胜公司追究违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，逾期交付原告衢亿公司可按已付房价的日万分之一计算违约金，涉案抵偿物业共计抵偿的债务为55380946.07元，则逾期交付的违约金计算基数即为55380946.07元，自2018年1月1日起按日万分之日的标准计至交付之日止，暂计至2018年8月31日为1345756.99元。故对原衢亿公司要求被告中胜公司支付截止2018年8月31日的逾期交房违约金1345756.99元有事实及法律依据，一审法院予以支持。但对后续的违约金问题，因被告中胜公司何时可依约交付涉案抵偿物业尚未能确定，故对后续违约金，原告衢亿公司可待确定后另案进行主张。关于第三个争议焦点，原告衢亿公司诉请300000元租金的问题，原告衢亿公司该项诉请的依据为被告中胜公司委托代理人钟梦玲、唐秋红与原告衢亿公司法定代表人林岳牵曾在深圳市宝安区人民法院执行局处就被查封银行账户解封问题进行协商时，被告中胜公司委托代理人唐秋红所作出的承诺。首先，依据《以房抵债还款协议》之约定，对被告中胜公司支付租金的约定为“被告中胜公司自交房日起按月向原告衢亿公司支付租金”，如上论述，涉案物业尚未达到交付条件，即尚未达到交付租金的条件。其次，原告衢亿公司亦未有证据证实被告中胜公司的委托人唐秋红有权限变更租金的交付条件。综上所述，对原告衢亿公司该项诉请理据不足，一审法院不予支持。至于原告衢亿公司诉请90000元律师费的问题，依据《以房抵债还款协议》的约定，各方当事人并未对律师费有明确约定，且原告衢亿公司仅提供《委托代理合同》，并未提供相关律师费发票等以证实该笔费用的实际发生，故对原告衢亿公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于原告衢亿公司诉请的财产保全担保费问题，原告衢亿公司依法可以就本案提出财产保全，但对保全的担保形式依法并不限定于案外人提供担保，原告衢亿公司选择案外人提供担保而支付的相关费用，理应由其自行承担，故对原告该项诉请，一审法院亦不予支持。关于第四个争议焦点，依据已生效的（2016）粤0306民初28043号《民事调解书》的确认，被告黑建公司拖欠原告衢亿公司的货款55380946.07元由被告中胜公司承担并履行。原被告三方依据生效调解书的确定签订了《以房抵债还款协议》，该协议亦再次明确被告黑建公司拖欠原告衢亿公司的货款由被告中胜公司以商铺进行抵偿，且如有违约情形，原告衢亿公司不得要求被告黑建公司偿还债务或主张任何权利，则被告黑建公司所欠原告衢亿公司的债务已经征得原告衢亿公司的同意转让予被告中胜公司，原告衢亿公司无权再向被告黑建公司追偿相关债务，故对原告衢亿公司提出要求被告黑建公司承担连带责任的诉请，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第八十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市衢亿金属有限公司支付逾期交房违约金1345756.99元（从2018年1月1日起暂计至2018年8月31日止）；二、驳回原告深圳市衢亿金属有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费35395元，保全费5000元，合计40395元，由原告深圳市衢亿金属有限公司负担16900元，由被告广东中胜置业有限公司负担23495元（原告已预交诉讼费35395元，保全费5000元）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付迟延交房违约金。要对该问题作出评判，需对上诉人是否存在逾期交房行为作出认定。首先，《以房抵债还款协议》是上诉人与被上诉人及原审被告双方自愿签订的，内容并不违法法律法规的规定，应认定合法有效，各方当事人均应遵守履行。根据《以房抵债还款协议》的约定可知，上诉人应在2017年12月31日前将抵偿物业交付给被上诉人，且交付必须满足三个条件：一是已办理抵偿物业的网签备案手续；二是抵偿物业承租人正式开业；三是上诉人向被上诉人支付第一期租金。而经审理查明，虽上诉人已于2017年9月22日办理好抵偿物业的网签备案手续，但涉案抵偿物业尚未开业，且上诉人亦未向被上诉人支付第一期租金。根据《以房抵债还款协议》约定，应认定上诉人未将符合交付条件的物业交付给被上诉人。其次，虽然上诉人与张丽娟签订了《物业代管合同》和《商品房买卖合同》，但并不能据此认定上诉人已依约交付了符合交付条件的物业，亦不能以张丽娟与上诉人签订了《商品房买卖合同》而认定《以房抵债还款协议》已履行完毕。综上，因上诉人存在逾期交房的违约行为，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金1345756.99元，于法有据，本院予以支持。另外，上诉人主张与其就抵偿物业签订《商品房买卖合同的》的主体是案外人张丽娟，因此，被上诉人无权向上诉人主张逾期交房违约金。本院认为，根据案外人张丽娟于2019年7月30日出具的情况说明可知，涉案抵偿物业系被上诉人授权其以股东名义代被上诉人所持有的，据此，被上诉人有权向上诉人主张逾期交房违约金。上诉人认为被上诉人无权向其主张逾期交房违约金，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16912元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓耀辉审判员  沈 巍审判员  刘艳妹二〇一九年八月十九日法官助理李兵勤书记员叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；