江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1841号上诉人（原审原告）：张小琴，女，1979年3月23日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，现住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修水县祝福置业有限公司，住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周赞，男，1971年7月15日出生，汉族，户籍地江西省九江市修水县，系公司职员。上诉人张小琴因与被上诉人修水县祝福置业有限公司（以下简称“祝福置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初425号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张小琴上诉请求:依法撤销原审判决第三、四项，依法改判增加被上诉人承担办理产权证费用7505元且返还给上诉人或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审诉请的办理产权证费用已非常明确具体为7505元，项目也在举证时予以了明确；二、商品房办理产权证的费（税）法定，法律法规已规定的非常明确具体；三、被上诉人在一审的抗辩不值一驳，放纵不诚信的被上诉人就是为社会添乱、为虎作伥，或者说成为了其帮凶。被上诉人祝福置业答辩称，请求维持一审判决。原告向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋产权手续；2、判令被告即日给付原告延迟办理产权证的违约金12024元；3、判令被告承担办理产权证所需的一切相关费用9305元（律师费1800元+办理产权证费用7505元）并返还给原告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院经审理查明，2013年8月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块凤凰广场小区第11栋2单元302号房卖给原告；该房建筑面积68.91㎡，每平方米单价3500元，总价款为241218元；由原告支付首付款101218元，余款140000元向银行申请按揭贷款支付；被告应当在2014年9月20日前将商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，被告按已付房价款的0.01%支付违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原告向被告付清购房首付款，余款140000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。并且原告按被告提供的商品房代收费用明细表向被告支付了代收费用11175元（其中维修基金4824元、产权登记费90元、他项权登记90元、装饰装修管理费69元、契税2412元、契税工本费10元、登记费35元、工本费15元、管道天然气费2600元、查档费30元、水电开户费1000元）。2014年10月1日，原、被告办理了房屋交付手续。原告已装修入住涉案房屋。后因涉案房屋的产权证书一直未办理，2016年8月12日，凤凰广场小区的业主代表沈加林与被告签订了一份《协议书》，该协议书第二条约定：“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”；第四条约定：“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”；第五条约定：“此协议与原始购房合同所约定的违约金可以同时计算”。庭审中，原、被告均认可该协议第二条和第五条的约定；对该协议第四条的约定，被告有异议，认为原告起诉的律师费不是办证所需费用，且被告代收的费用不应当返还。2018年8月31日，被告承建的修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块凤凰广场小区第11#楼经修水县城乡建设局同意竣工验收备案。至今涉案房屋尚未办理产权登记手续，故原告诉诸原审法院，提出前述诉讼请求。原告为本次诉讼花费律师费1800元。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》经审查属有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。商品房买卖合同中已对房屋的办证时间以及逾期办证将承担的违约责任进行了明确的约定，应当根据尊重当事人意思自治原则，优先适用合同的约定。在本案中，被告向原告交付涉案房屋后，至今未协助原告办理产权证书，应当承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告应按已付房价款的0.01%向原告支付逾期办证违约金24.12元（241218元×0.0%）。业主代表与被告签订的《协议书》中第二条和第五条的约定，可视为对被告逾期办证需承担违约责任的补充，该两条约定不违反法律规定，且双方均无异议，原审法院予以支持。根据《协议书》第二条“第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”，被告应当支付原告违约金12000元。再根据《协议书》第五条两项违约金可以同时计算，故本案被告应当支付原告逾期办证违约金为12024.12元（12000元+24.12元）。原告起诉被告支付逾期办证违约金为12024元，符合约定，原审法院予以支持。对原告诉求的返还办证费用7505元，因《协议书》第四条对具体的办证费用未进行明确的约定，原审法院对该项诉讼请求不予支持。对原告诉请的律师费1800元，因原告已提供证据且协议书对此进行了明确约定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内协助原告张小琴办理位于江西省修水县义宁镇芦塘村工业大道凤凰广场小区11栋2单元302室的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张小琴支付逾期办证违约金12024元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张小琴支付律师费1800元；四、驳回原告张小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，减半收取166.5元，由原告张小琴负担56.5元，由被告修水县祝福置业有限公司负担110元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、如何理解2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”；2、上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用7505元是否应由被上诉人承担。对于2016年8月12日《协议书》所约定的“办理房屋产权证所需的一切费用”，本院认为，何谓“办理房屋产权证所需的费用”，我国法律法规及行政规章等均无明确规定，上诉人也未提供充分的证据证实上述“办理房屋产权证所需的一切费用”系明指契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用；同时，《协议书》虽约定“包括：律师费，诉讼费等所有费用”，但不能由此当然得出上诉人主张的契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费等费用也在此范围内的结论。因此，由于双方未明确约定“办理房屋产权证所需的一切费用”具体是指什么费用，被上诉人对上诉人主张的契税、物业维修基金等费用不予认可，故上诉人主张契税、物业维修基金、产权登记费、土管部门登记费、工本费及其他费用7505元由被上诉人承担的理由缺乏事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张小琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年八月二十六日书记员  徐思婷