江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初1439号 原告（反诉被告）：胡英兰，女，汉族，1974年7月25日出生。 委托代理人：王江林，江西平常心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚志华，男，汉族，1979年11月15日出生。 委托代理人：姜群，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡英兰与被告（反诉原告）龚志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡英兰及其委托代理人王江林，被告（反诉原告）的委托代理人姜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡英兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的购房协议；2、请求判决被告返还原告购房款135000元，并支付违约金10万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月19日被告及其妻子艾腊娥共同与南昌青山湖投资发展有限公司签订房屋销售合同，约定被告夫妻向该公司按揭贷款购买经济适用房一套，该房屋位于南昌市青山湖区XXXX小区XX#楼X单元XXX室，面积70.51㎡，总购房款为168025元，2019年3月28日原、被告经中间人熊华宁、龙水泉介绍签订购房协议，约定被告将其拥有独立产权的前述房屋转让给原告，转让价格为53万元（此费用含房屋产权证办理费，房屋维修基金，暖气初装费等），被告保证出售的该房屋拥有独立产权，因该房屋系被告及其妻子艾腊娥共同购买及所有，为保证艾腊娥也同意出售该房屋，双方签订购房协议的当天又签订了补充协议，约定被告在十五工作日内向原告提供其妻子艾腊娥同意出售该房产委托书一份，被告如违约将向原告赔偿损失费十万元整。同时，双方约定签订两协议当天原告给付首期购房款13.5万元，在被告取得其妻子同意出售房屋的委托书后给付购房款13万元，余款26．5万元待产权过户后全部付清。期后，原告按约定于协议签订当日向被告给付了首期购房款现金13.5万元，被告出具了收条。被告收到原告给付的首笔购房款后本应十五日提供其妻子艾腊娥同意出售房屋的委托书，原告一直催促被告提供该委托书，但被告却一直以种种理由拖延，其妻一直未露面，原告多次找被告协商解决，但其一直避而不见。 针对本诉龚志华辩称：1、根据双方签订的购房协议，明确说明首付款是265000元，而不是135000元；2、本案本诉原告在签订购房协议后仅支付了135000元，剩余130000元并没有依据合同约定予以支付；3、经双方约定，要本诉被告出具授权委托书的前提是本诉原告应将全部首付款予以全部付清，但是至本庭开庭本诉原告也没有将首付款全部付清，因此本诉被告没有违约，相反本诉原告没有按照合同约定付清首付款，应当承担违约责任。 龚志华提出反诉请求：1.请求判决反诉被告支付反诉原告违约金人民币100000元整；2.请求判决反诉被告支付反诉原告经济损失人民币40000元整；3.本案诉讼费、反诉费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月28日反诉原、被告经中间人熊华宁、龙水泉（中间人为反诉被告认识的朋友）介绍签订《购房协议》，约定龚志华将其坐落在南昌市青山湖区XXXX小区XX#楼X单元XXX室房屋转让给胡英兰，转让价格为53万元。同时，龚志华已于2019年4月17日将合同所涉房屋的钥匙和水电费缴费代码给胡英兰，并同时将所涉房屋一并交给胡英兰，至今本案所涉房屋仍由胡英兰控制使用。购房款一直没有支付，龚志华一直催促胡英兰支付剩余款项，但胡英兰一直以家里出事等各种理由拖延支付。龚志华在收到胡英兰支付的部分首付款13.5万元后，就已经将购房协议签订的中介费4万元支付给了中间人，而现在胡英兰无故解除合同，导致龚志华的经济损失，应当予以赔偿。故根据《购房协议》第五条第2款之约定胡英兰未向龚志华购买房屋，应向龚志华赔偿因此受到的损失4万元，并承担10万元违约金的违约责任。 针对反诉胡英兰辩称：1、本案中实际违约人是反诉原告，反诉被告仅支付135000元是经过双方协商的；2、反诉原告自身的违约导致本合同的解除，相关的损失应当是反诉原告自行承担，不应当由守约方承担，同时该损失是否属实我方不得而知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对龚志华提交的微信聊天记录的真实性、合法性予以认定；对录音光盘，因该录音不能表明录音对象，不能达到其的证明目的，本院不予认定。对胡英兰提交的照片一张，因该证据缺乏主要如时间、地点等证明要件，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月29日，龚志华及其配偶艾腊娥与南昌青山湖投资发展有限公司签订了一份《南昌市经济适用房住房销售合同》，合同约定龚志华与艾腊娥作为共同买受人购买了坐落于青山湖区XX大道XX花园XX#楼X单元XXX室的经济适用房一套。2019年3月28日，龚志华与胡英兰签订了一份《购房协议》，该协议载明：“1.甲方（龚志华）将其拥有独立产权的房屋一套转让给乙方（胡英兰），该房屋位于南昌市青山湖区XXXX小区XX号楼X单元XXX户，面积70.51平方米……；2.甲方承诺自签订本协议起，保证将房屋按约定价格53万元整售于乙方……；3.乙方自合同签订日一次性支付购房款26.5万元；”，并对违约责任进行了约定。同日，双方又签订了一份《补充协议》，约定龚志华在15个工作日内向乙方提供符合法律规定的其妻子艾腊娥身份证号XXXX的同意出售本房产委托书一份。协议签订后，胡英兰当日便将13.5万元支付给了龚志华，并由龚志华出具了一份《收条》。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房产为龚志华与艾腊娥共同购买的一套经济适用房，该房产尚未办理不动产权登记，龚志华与艾腊娥对该经济适用房未进行产权分割，龚志华将该房屋出卖给胡英兰应当取得艾腊娥的同意，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，原、被告之间的购房协议虽系双方当事人的真实意思表示，但双方在明知艾腊娥具有共同所有权，而在庭审结束前仍未取得艾腊娥的追认或同意，故双方签订的《购房协议》应属无效，不存在是否需要判决解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，因双方签订的购房协议虽为真实意思表示，但双方均有过错，应当各自承担相应的责任，胡英兰应当将其实际接收的涉案房产返还给龚志华，相应的龚志华应当向胡英兰返还其支付的购房款13.5万元。关于违约责任，鉴于双方均存在过错，故本院对双方各自主张支付违约金10万元的诉讼请求，均不予支持，对于龚志华主张的经济损失，因其未能提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）龚志华在本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）胡英兰支付13.5万元； 二、驳回被告（反诉原告）龚志华的反诉请求； 三、驳回原告（反诉被告）胡英兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉费8900元、反诉费1550元，合计10450元，由被告（反诉原告）龚志华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  汤三根 人民陪审员  秦素萍 人民陪审员  熊 兰 二〇一九年八月二十日 书 记 员  邹欣彦