贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3012号 上诉人（一审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李玉蝶，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：1520520181006861。 委托诉讼代理人（一般授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（一审原告）：王邦，男，1986年11月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：吴姣龙，女，1989年1月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业地产）因与被上诉人王邦、吴姣龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1190号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 兴业地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人开发的案涉楼盘所在土地，系上诉人依据与毕节市国土资源局七星关分局签订的国有土地使用权出让合同，以出让方式取得。依据合同约定，国土部门应当在2012年12月31日前将案涉土地完全交付给上诉人。由于征地、拆迁的原因，案涉土地实际于2016年3月才完全交付。因政府行政征收与拆迁滞后，导致案涉楼盘的开发进度延缓、上诉人取得土地使用证的时间延迟。据此，上诉人不能如期履行合同义务，系行政不可抗力所致，上诉人不应承担违约责任。2.办理商品房初始登记过程中，因消防通道的其中一段主要道路属于市政道路，而该市政道路也因政府未完成土地征收及房屋拆迁工作，导致房地产开发项目未能按期竣工验收，同时致使消防通道未能通过验收，以致上诉人不能及时完成商品房竣工验收备案，进而造成上诉人不能在合同约定期限内办理初始登记。因此，本案上诉人违约系行政不可抗力所致，一审法院将行政不可抗力认定为第三人的原因，进而判令上诉人承担违约责任，适用法律错误。 王邦、吴姣龙未作答辩。 王邦、吴姣龙向一审法院起诉请求：1.判令被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书，并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000元（金额以已付购房款299,863元为基数，按日0.01%的标准，从2016年12月31日起，计付至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；3.判令本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定如下事实：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区盛世华都的第1幢5层6号商品房（房号为1-5-6），用途为住宅，建筑面积94.06平方米，套内面积74.38平方米，房屋总价款299,863元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款99,863元，余款200,000元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元（大写：X整），由买受人承担。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，原告向被告兴业地产支付了案涉房屋购房款299,863元，原告于2016年3月16日交清契税公共维修基金、办证费等费用。一审法院另查明，案涉房屋已交付原告使用，但消防未通过验收合格，法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书，尚不具备办证条件。 一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在合同约定的期限内取得案涉商品房的初始登记，已构成违约。依照双方合同约定，被告应承担违约责任，违约金应以原告已付房款299,863元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年12月30日的次日，即从2016年12月31日起计算。被告认为是政府相关部门拆迁滞后及其他原因造成消防未通过，致其未取得案涉商品房综合验收备案证明书而导致违约，其应予免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。案涉商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告兴业地产主张的情形并不符合不可抗力的构成要件，故对被告兴业地产的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担相应的不利后果。原、被告双方签订的合同约定，原告同意委托被告向向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 一审法院认为，原告要求被告支付逾期办理案涉商品房违约金的诉讼请求，以原告已支付购房总款299,863元为基数，按每日万分之一的标准予以支持，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，超过部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王邦、吴姣龙逾期办理不动产转移登记有关文书的违约金(违约金以299,863元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理案涉商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告王邦、吴姣龙之日止)；二、驳回原告王邦、吴姣龙的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，因上诉人未在合同约定的期限内完成商品房初始登记、未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人提起本案诉讼，要求上诉人承担违约责任。对此，上诉人主要以国土部门违反国有土地使用权出让合同、逾期未全面交付案涉楼盘所在土地为由，诉称本案合同的履行存在不可抗力事由，以此主张免于承担违约责任。本院审查认为，一方面，根据一审法院查明的事实，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2015年12月11日，此时上诉人所称国土部门迟延交付土地的事实已经存在，在此背景下，双方约定的合同履行期限，并未超过上诉人应当预见的合理范畴。另一方面，上诉人所述违约责任抗辩事由，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即不属于“不可抗力”事由。上诉人以此主张免于承担违约责任，缺乏事实和法律依据。一审法院援引《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对上诉人提出的违约责任抗辩意见不予采纳，事实和法律依据充分，本院予以确认。 综上所述，上诉人因其自身原因，迟延履行合同义务，应当依约承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年八月二十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷