福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0203民初10270号原告：交通银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市湖滨中路**之一，统一社会信用代码91350200855005712X。负责人：张文，分行行长。委托诉讼代理人：赵媛、胡楠律师事务所执业律师。被告：檀斌铃，男，1977年3月18日出生，汉族，户籍地福建省永泰县，通讯地址：厦门市海沧区。被告：檀凤燕，女，1978年5月30日出生，汉族，户籍地福建省永泰县，通讯地址：厦门市海沧区，被告：厦门海投房地产有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路**海投大厦**，统一社会信用代码9135020515505760ＸＱ。法定代表人：吴旭晖，执行董事。原告交通银行股份有限公司厦门分行（以下简称“交通银行”）与被告檀斌铃、檀凤燕、厦门海投房地产有限公司（以下简称“海投房产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托诉讼代理人胡楠，被告海投房产的委托诉讼代理人吴静、林绮到庭参加诉讼，被告檀斌铃、檀凤燕、经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。交通银行向本院提出诉讼请求：1.判令檀斌铃、檀凤燕立即向交通银行支付借款本金1859575.7元及利息、罚息、复利（暂计至2019年7月1日为114289.93元，之后以未还本金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计罚息，以未还利息为基数，按照罚息利率计算复利，罚息、复利均计至实际还款之日止）；2.判令若檀斌铃、檀凤燕未履行前述债务，交通银行有权请求法院以檀斌铃、檀凤燕提供的名下位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令海投房产对上述债务承担连带保证责任。事实与理由：一、2014年10月30日，檀斌铃、檀凤燕作为共同还款人、海投房产作为保证人与交通银行共同签订编号2014352017001100154《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：1、檀斌铃、檀凤燕共同作为合同檀斌铃、檀凤燕向作为合同交通银行的交通银行借款人民币2110000元用于购买位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室的住房，贷款期限为360个月，贷款利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，还款方式为等额本金还款法，每期偿还贷款本金人民币5861.11元；2、檀斌铃、檀凤燕若未按合同约定的时间、金额偿还合同项下的贷款本金并支付利息的，视为本合同的“提前到期事件”；当出现任一“提前到期事件”时，交通银行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求檀斌铃、檀凤燕立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；檀斌铃、檀凤燕未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；复利利率为收取复利时适用的罚息利率，檀斌铃、檀凤燕若未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担交通银行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；3、海投房产为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；4、《个人房产抵押贷款合同》项下抵押物为天源—A地块5#楼A梯25层2501室，抵押担保的范围为合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；5、檀斌铃、檀凤燕作为抵押物的共有人在《个人房产抵押贷款合同》对“共有人声明条款”作出相应的签署。二、2014年10月31日，交通银行向檀斌铃、檀凤燕发放贷款人民币2110000元，檀斌铃签署了《交通银行借款凭证》，借款凭证记载放款时执行月利率5.458333‰，借款期限360月（2044-10-31）；2014年11月4日，交通银行与檀斌铃、檀凤燕办理了预购商品房抵押权预告登记。自2018年5月31日起被告檀斌铃、檀凤燕即未按期足额还款，该行为已构成违约，交通银行依约有权向被告檀斌铃、檀凤燕主张立即偿还所有贷款本金并支付拖欠的利息、罚息、复利及为实现债权所花费的费用；海投房产作为《个人房产抵押贷款合同》保证人，在合同约定的解除保证责任条件未成就时，依法应对被告檀斌铃、檀凤燕所欠上述全部债务承担连带保证责任。檀斌铃、檀凤燕未作答辩。海投房产辩称：1、海投的保证责任已解除，不应承担保证责任，依据涉案合同第5.5条约定“…乙方取得抵押物的他项权证证明或抵押权设立的其他文件正本后，丙方保证责任解除”，海投房产已于2018年2月2日配合檀斌铃、檀凤燕办理涉案商品房的分户登记手续，相关产权证于2018年2月8日交付给交通银行，抵押权未设立系交通银行怠于办理权证，依据合同法第45条规定“…当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，因此海投房产已经充分履行完毕合同义务，应视为保证责任已解除，不应承担保证责任；如因交通银行的过错行为，而要求海投房产承担责任，显失公平；2、根据《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”交通银行要求海投房产承担保证责任所依据的条款，是其为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与海投房产协商协商的条款，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。交通银行作为债权人，办理抵押权设立属于其应当履行的义务，且仅有其有权利履行，海投房产既非债权人，又非债务人，事实上无法控制抵押权的设立。该条款以交通银行取得抵押物的相关权证为海投房产解除保证责任的条件，实属免除交通银行责任、加重海投房产责任，且交通银行并未采取明显的方式提请海投房产注意，因此该条款属于无效条款；3、交通银行未厘清保证人的责任范围，根据担保法第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，因此海投房产仅应在交通银行依法处分涉案商品房并行使优先受偿后对未获得清偿的剩余本金、利息、复利及罚息承担担保责任；4、交通银行无法实现抵押权，系因其怠于办理权证所致，海投房产已将案涉房屋的产权证明交付给交通银行，按照厦门市不动产抵押权首次登记程序规定，如交通银行能够及时履行其办理抵押权证的义务，在提交申请之后至迟30个工作日内即可取得案涉房屋的抵押权证。但交通银行在收到海投房产交付的权证资料后，未及时申请办理抵押权证。随后，案涉房屋又因他案分别被湖里法院和海沧法院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此规定，如交通银行及时办理抵押权证，将拥有排除执行的权利。但交通银行未及时办理抵押权证，致其无法实现抵押权，失去排除法院执行的效力，就无法实现债权方面，交通存在重大过错。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，檀斌铃、檀凤燕作为共同还款人、海投房产作为保证人与交通银行共同签订编号2014352017001100154《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：檀斌铃、檀凤燕共同作为合同檀斌铃、檀凤燕向作为合同交通银行的交通银行借款人民币2110000元用于购买位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室的住房，贷款期限为360个月，贷款利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，贷款发放后遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，调整后的利率按照合同利率调整日相应利率档次执行，还款方式为等额本金还款法，每期偿还贷款本金人民币5861.11元；檀斌铃、檀凤燕若未按合同约定的时间、金额偿还合同项下的贷款本金并支付利息的，视为本合同的“提前到期事件”；当出现任一“提前到期事件”时，交通银行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求檀斌铃、檀凤燕立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；檀斌铃、檀凤燕未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；复利利率为收取复利时适用的罚息利率，檀斌铃、檀凤燕若未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担交通银行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；海投房产为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；檀斌铃、檀凤燕取得涉案房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，海投房产的保证责任解除。《个人房产抵押贷款合同》项下抵押物为天源—A地块5#楼A梯25层2501室，抵押担保的范围为合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；檀斌铃、檀凤燕作为抵押物的共有人在《个人房产抵押贷款合同》对“共有人声明条款”作出相应的签署。2014年10月31日，交通银行向檀斌铃、檀凤燕发放贷款人民币2110000元，檀斌铃签署了《交通银行借款凭证》，借款凭证记载放款时执行月利率5.458333‰，借款期限360月即2014年10月31日至2044年10月31日，还款日为31日；2014年11月4日，交通银行与檀斌铃、檀凤燕办理了预购商品房抵押权预告登记；涉案产权证登记时间为2018年1月31日，发证时间为2018年2月6日，2018年2月7日海投房产将涉案产权证交予交通银行员工梁美琳；2018年4月4日，涉案房产被厦门市海沧区人民法院查封，查封期限为2018年4月2日至2020年4月1日；檀斌铃、檀凤燕自2018年5月31其未足额偿还贷款本息，截止至2019年7月1日，檀斌铃、檀凤燕逾期本金为1859575.7元、利息89748.26、罚息89748.26元、复利20020.62元、未还罚息复利314.39元。以上事实，有交通银行提供的檀斌铃、檀凤燕身份证复印件、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证明书、贷款基本信息、欠款明细、《关于借款人贷款办理预告登记转正式抵押登记过程的说明》、《情况说明》、交通银行厦门分行债权清单、不动产权证书、厦门市不动产登记信息查询结果和海投房产提供的《产权证交接清单》、梁美琳工作证复印件及本案庭审笔录为证。檀斌铃、檀凤燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提交答辩状或提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。在没有相反证据的情况下，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，合法的债务应当清偿。在案证据足以檀斌铃、檀凤燕向交通银行申请贷款2110000元并实际收到借款本金以及截止至2019年7月1日，檀斌铃、檀凤燕逾期本金1859575.7元、利息89748.26、罚息89748.26元、复利20020.62元、未还罚息复利314.39元的事实。《个人房产抵押贷款合同》约定贷款利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，贷款发放后如遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，调整后的利率按照合同利率调整日相应利率档次执行，檀斌铃、檀凤燕若未按合同约定的时间、金额偿还合同项下的贷款本金并支付利息的，视为本合同的“提前到期事件”；当出现任一“提前到期事件”时，交通银行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求檀斌铃、檀凤燕应立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；檀斌铃、檀凤燕未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；复利利率为收取复利时适用的罚息利率，檀斌铃、檀凤燕若未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担交通银行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。现檀斌铃、檀凤燕于2018年5月31日开始未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，故交通银行依约有权要求檀斌铃、檀凤燕偿还合同项下所有尚欠本息及罚息、复利。交通银行要求檀斌铃、檀凤燕向其偿还借款本金1859575.7元及利息、罚息、复利（暂计至2019年7月1日为114289.93元；之后以未还本金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计罚息，以未还利息为基数，按照罚息利率计算复利，罚息、复利均计至实际还款之日止），有事实与法律依据，本院予以支持。2014年11月4日，檀斌铃、檀凤燕提供其名下位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室房产作为抵押担保办理了不动产预告登记证明，故交通银行主张以檀斌铃、檀凤燕提供的名下位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，有事实依据，本院予以支持。本案争议焦点是海投房产是否应当承担连带保证责任。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同履行中，各方均应严守合同，先履行一方对于另一方在合理期限内迅速履行自身义务具有的期待利益，应当受到法律保护。在合同未明确约定后履行方履行期限的情况下，适当限制也有利于减少道德风险。本案系个人一手房抵押贷款，《个人房产抵押贷款合同》约定保证人海投房产作为开发商，承担的是阶段性连带责任保证，保证责任起于预告抵押登记，终于正式抵押权办理完毕。开发商出售房产，本意是出售获利，而非为购房者承担担保责任。承担阶段性保证责任的合理性，是为了避免开发商拖延开发周期，而加大购房者违约风险。然而，即便开发商善尽开发义务，如期办理产权证，其是否能够解除担保责任仍然取决于银行办理房产抵押权登记的速度。本案中，檀斌铃、檀凤燕取得涉案房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，海投房产的保证责任即告解除。现抵押物仅办理预告登记，涉案抵押物的产权证登记时间为2018年1月31日，发证时间为2018年2月6日，且海投房产于2018年2月7日已将涉案产权证交予交通银行供其办理抵押权登记。海投房产涉案房产被查封发生在2019年4月4日，即交通银行取得涉案房产产权证后第56天，本案中，海投房产已办理了楼盘大产权和分户登记手续并于次日即将产权证明移交交通银行，交通银行未及时申请办理抵押登记手续是造成抵押登记无法办理的直接原因，虽然交通银行辩称其延期办理系由于内部工作流程所需，但并未提供相应证据证明相关制度存在及其合理性和必要性。海投房产不应为这一不可归责于其的原因承担不利的后果。易言之，海投房产对于交通银行在合理期限内办理抵押登记具有合法的期待利益。而56天显然超出了正常的登记办理时限要求。鉴于交通银行无正当理由延迟办理导致讼争房产被查封，客观上已不具备办理正式房产抵押登记的条件，相应的风险和后果，理应由延迟方承担。故交通银行要求海投房产对涉案债务承担连带责任的诉求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：1、檀斌铃、檀凤燕应于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司厦门分行借款本金1859575.7元及利息、罚息、复利（暂计至2019年7月1日为114289.93元；之后以未还本金为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计罚息，以未还利息为基数，按照罚息利率计算复利，罚息、复利均计至实际还款之日止）。2、若檀斌铃、檀凤燕未履行前述债务，交通银行股份有限公司厦门分行有权以檀斌铃、檀凤燕提供的名下位于天源—A地块5#楼A梯25层2501室房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三，驳回交通银行股份有限公司厦门分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22565元，减半收取计11282元，由檀斌铃、檀凤燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （林鸿）二〇一九年八月十三日代书记员（ 洪德君）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。