陕西省高级人民法院     民事判决书     （2019）陕民终755号     上诉人（原审原告、反诉被告）：榆林市榆阳区饮食服务公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区。   法定代表人：张国祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。   上诉人（原审原告、反诉被告）：榆林市榆阳区财政局。住所地:陕西省榆林市榆阳区。   负责人：付选中，该局局长。   委托诉讼代理人：李浩飞，该局职工。   委托诉讼代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区。   法定代表人：曹福堂，该公司总经理。   委托诉讼代理人：高阿利，陕西驼城律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王飞，陕西驼城律师事务所律师。   原审第三人：陕西正泰拍卖有限公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区。   法定代表人：黄炜，该公司总经理。   上诉人榆林市榆阳区饮食服务公司（以下简称“榆阳区饮食服务公司”）、榆林市榆阳区财政局（以下简称“榆阳区财政局”）因与被上诉人榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司（以下简称“顺达公司”）、原审第三人陕西正泰拍卖有限公司买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市中级人民法院（2018）陕08民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人榆林市榆阳区财政局的委托诉讼代理人李浩飞、郭富裕，上诉人榆阳区饮食服务公司的法定代表人张国祥、委托诉讼代理人郭富裕，被上诉人顺达公司的委托诉讼代理人高阿利、王飞，原审第三人陕西正泰拍卖有限公司法定代表人黄炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局上诉请求：撤销原审判决，改判顺达公司支付购房款及上述款项从约定应付款之日起至实际支付之日止每日万分之三的滞纳金1000万元，改判驳回顺达公司要求榆阳区财政局、榆阳区饮食服务公司赔偿损失的反诉请求（2893.05万元）。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人竞买后，为了增加建筑面积，放弃原规划，重新申请变更规划，造成规划审批迟延，不属于法定抗辩权，被上诉人应支付合同约定的滞纳金，资金闲置的损失应由其承担。榆阳区财政局作为国有资产的管理机关，依法履行国有资产管理职权，委托第三人对榆阳区饮食服务公司名下的华丽饭店房地产进行拍卖。合同签订后，被上诉人实际交付转让价款及其后续款项的催款通知均为榆阳区财政局与被上诉人实际履行，主体适格。   顺达公司辩称，原审判决认定事实清楚。顺达公司以2亿元竞标取得涉案资产后，依照拍卖文件向规划部门申报，规划部门不予审批，新规划发生了很大变化，并非顺达公司为了增加规划面积放弃原规划；因原规划无法实施，合同无法履行，剩余的8500万元系顺达公司行使抗辩权，原审判决不支持上诉人滞纳金诉请正确；被上诉人的损失是上诉人所为，损失客观存在；合同是与服务公司签订，原审认定无合同相对性正确。   陕西正泰拍卖有限公司述称，规划延迟审批是事实，顺达公司延迟付款是履行不安抗辩权。原审判决正确。   榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局诉讼请求：1、依法确认榆阳区饮食服务公司与顺达公司签订的《房地产竞买成交合同书》有效，并继续履行。2、依法判令顺达公司立即支付尚欠榆阳区饮食服务公司拍卖成交价款8500万元并支付上述款项从约定付款之日起至实际支付之日止每日万分之三（折合月息9厘）的滞纳金（至起诉时约为1000万元）。3、本案诉讼费由顺达公司全额承担。事实与理由：榆阳区饮食服务公司系国有企业，根据政府决定对该公司名下的华丽饭店和食品大楼进行处分。榆阳区财政局作为国有资产管理机关委托第三人进行拍卖。2011年8月23日，第三人组织拍卖，顺达公司参加竞买并以贰亿元的价格竞买成功，与榆阳区饮食服务公司签订了《房地产竞买成交合同书》，约定：成交价款于合同签订之日付30%（含10%的定金），保证金扣除佣金后转抵。下剩款项自合同签订之日起三十日内付清。本次竞买的房地产以现状成交。顺达公司如不能在合同规定的期限内付清价款，在15日内按日向榆阳区饮食服务公司支付逾期应付款额万分之三的滞纳金。合同签订后，榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局依约履行了合同义务，顺达公司分六次支付1.15亿元，剩余8500万元榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局多次催要，顺达公司三次承诺给付，但一直未给付剩余款项。2014年2月12日，榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局协助顺达公司将土地证过户在顺达公司名下，顺达公司已完成工程主体建设。   顺达公司辩称，榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局委托第三人拍卖涉案标的时附有榆林市城乡建设规划局榆政建规函（2011）21号复函及规划平面图，确定了该地建设用地规划，据此顺达公司竞买了该房产。合同签订后，顺达公司开始申报规划，市建设局以原规划影响周边采光、不符合新规划和建筑红线退缩等原因不予审批。为此，顺达公司多次向榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局及榆阳区政府请求协调解决未果，直至2014年4月25日新规划得到审批。新旧规划截然不同导致经济价值严重贬值，房价由原每平米6万元降至2.5万元，顺达公司为此负债累累。榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局在合同履行过程中具有严重的违约行为，给顺达公司造成了巨额经济损失，顺达公司不予支付剩余合同款项8500万元，是在行使合同抗辩权，请求法院驳回榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局的全部诉讼请求。   第三人陕西正泰拍卖有限公司辩称，涉案拍卖标的是附政府规划详规，且在成交合同中有约定，应按照政府规划详规拍卖。   顺达公司反诉请求：1、依法确认顺达公司与榆阳区饮食服务公司于2011年8月23日签订的《房地产竞买成交合同书》有效。2、依法判令榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局赔偿顺达公司直接损失3000万元。3、本案诉讼费用由榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局共同承担。事实与理由：涉案房产在拍卖时附带了规划，顺达公司基于对政府机关的信任以2亿元的高价竞买了房产，在申报手续时规划部门以该规划不符合相关规定不予审批，导致顺达公司重新变更了规划设计后新规划在两年八个月后被批准，致使顺达公司额外产生了利息7360万元和可期待利益损失9000万元，请求赔偿3000万元。    榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局辩称，请求驳回顺达公司的反诉请求。反诉请求合同有效我方认可，赔偿利息及损失应予驳回。1、顺达公司提起的反诉事实虚假，没有任何事实依据。本案中，顺达公司以规划审批迟延为由主张赔偿，但在双方合同第六条第一项明确约定现状成交，第五项明确约定后续开发建设应按照规划统一执行，且后续开发建设全部由顺达公司进行，我方没有进行过任何承诺，也不承担任何责任。2、规划审批迟延系顺达公司自身责任造成，与我方没有任何关系。3、顺达公司在反诉状中所述相关事实与理由均与客观事实不符，关于房地产市场价格下降属于自身应当承担的商业风险，与我方出卖的房屋现状、土地没有任何关系。4、反诉诉请利息及可期待利益均不能成立，应予驳回。其是否融资贷款与我方没有任何关系。   第三人陕西正泰拍卖有限公司对反诉请求无意见。   原审法院根据各方当事人无异议的证据，查明以下事实：   榆阳区饮食服务公司系国有企业，根据榆阳区人民政府决定，榆阳区财政局于2011年6月28日委托第三人对该公司名下的华丽饭店和食品大楼进行公开拍卖。拍卖文件中附有榆林市城乡建设规划局榆政建规函（2011）21号《关于榆林市国土资源局申请编制国有建设用地控制性详细规划的复函》和《榆阳区华丽饭店规划总平面图》，确定了该地的建设用地规划。2011年8月23日，第三人组织拍卖，顺达公司参加竞买并以贰亿元的价格竞买成功，与榆阳区饮食服务公司签订了《房地产竞买成交合同书》，约定：第二条1、成交价款于合同签订之日付30%（含10%的定金），保证金扣除佣金后转抵。下剩款项自合同签订之日起三十日内付清。第六条1、本次竞买的房地产以现状成交。5、乙方顺达公司对其所竞得标的进行开发建设时，必须按照有关法律、法规和当地政府有关部门统一要求，顺达公司如不能在合同规定的期限内付清价款，应在15日内向榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局支付逾期应付款额万分之三的滞纳金。合同签订后，榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局依约履行了合同义务，顺达公司分六次分别于2011年9月6日支付2000万元、9月16日支付2000万元、9月26日支付1500万元、11月23日支付2000万元、2012年4月24日支付2000万元、7月11日支付2000万元，共计1.15亿元，剩余8500万元榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局多次催要，顺达公司三次承诺给付，但一直未给付剩余款项。因建设规划部门不给顺达公司按照拍卖时的规划进行审批，顺达公司于2014年4月25日取得新规划审批。2014年2月12日，榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局协助顺达公司将土地证过户在顺达公司名下，顺达公司已完成工程主体建设。   一审法院认为，本案涉诉的《房地产竞买成交合同》是在合法拍卖后签订的，属于有效合同，应予认定。顺达公司在竞买后未能按照合同履行剩余款项的给付，应当按照合同承担给付责任。   本案争议的焦点是顺达公司是否应当承担滞纳金和榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局因顺达公司不能按照拍卖时的规划办理手续是否应当承担赔偿责任。本案标的物在拍卖文件中附有涉案土地的详规和平面图，顺达公司购买标的物是基于行政部门已经对该地块进行了规划，可以用于商业开发才以2亿元的高价竞买。顺达公司竞买后建设规划部门对原规划不予审批，造成顺达公司合同目的不能完全实现的现实状况，该状况虽然不是榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局直接造成的，但现实状况已经产生，对此，顺达公司行使合同法规定的抗辩权不予支付剩余款项符合法律规定。故榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局请求滞纳金因顺达公司享有抗辩权不予支持。顺达公司竞买后不能及时按照原规划办理审批手续进行建设，其已付的1.15亿元巨额资金被闲置长达两年多的时间不能产生效益，给顺达公司造成实际巨额损失。对于该损失，虽非榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局有意所为，但其未能实际履行拍卖要约中的用地规划，该损失应当由榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局承担。对于损失的计算，参照合同约定的每日万分之三，分别从给付之日起计算至2014年4月25日取得新规划审批时止，共计2893.05万元。榆阳区财政局作为国有资产监管部门委托拍卖，但其并非涉案合同的相对人，在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、判决生效后十五日内，由榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司给付榆林市榆阳区饮食服务公司剩余购房款8500万元；二、判决生效后十五日内，由榆林市榆阳区饮食服务公司赔偿榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司损失2893.05万元；三、驳回榆林市榆阳区饮食服务公司、榆阳区财政局和榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，顺达公司与榆阳区饮食服务公司签订的《房地产竞买成交合同书》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。合同签订后，榆阳区饮食服务公司向顺达公司交付了成交标的物，顺达公司先后支付1.15亿元，剩余8500万元未支付。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”顺达公司竞买涉案房地产后，建设规划部门对原规划不予审批,顺达公司合同目的不能实现，享有履行抗辩权，榆阳区饮食服务公司要求顺达公司支付审批前滞纳金的上诉请求不能成立，本院不予支持。2014年4月25日顺达公司取得新规划审批后，应向榆阳区饮食服务公司支付剩余8500万元而未支付，应按照合同约定支付剩余款项万分之三滞纳金。由于榆阳区饮食服务公司在原审起诉时主张8500万元滞纳金从约定付款之日起（2011年9月24日）至起诉时（2018年5月28日）1000万元，换算月利率为1.448‰，应按照榆阳区饮食服务公司主张的利率计算滞纳金。顺达公司支付1.15亿元后，不能按照原规划办理审批手续进行建设，给顺达公司造成损失，榆阳区饮食服务公司应予以赔偿，原审判决参照合同约定的每日万分之三计算损失并无不当。榆阳区财政局作为国有资产监管部门委托拍卖，并非本案合同当事人，其上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上，榆阳区饮食服务公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。榆阳区财政局的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，除顺达公司应向榆阳区饮食服务公司支付自取得新规划审批之日起至实际付款之日止的滞纳金部分予以变更外，其余予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   一、维持陕西省榆林市中级人民法院（2018）陕08民初264号民事判决第一、二、三项；   二、本判决生效后十五日内，榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司给付榆林市榆阳区饮食服务公司剩余购房款8500万元的滞纳金（自2014年4月25日起至实际给付之日止，按月利率1.448‰计算）。   二审案件受理费236453元由榆林市榆阳区饮食服务公司、榆林市榆阳区财政局负担154653元，榆林市榆阳区顺达房地产开发有限公司负担81800元。   本判决为终审判决。                        审判长 王晓平                        审判员 杨晓梅                        审判员 赵敏     二〇一九年八月二十九日     书记员 史小英      1