四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7725号 上诉人（原审原告）：文联辉，男，1965年2月1日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人：万淼焱，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑廷洪，男，1966年10月4日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李小丽，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗佩汶，四川勤证律师事务所律师。 上诉人文联辉因与被上诉人郑廷洪房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初8835号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。文联辉的委托诉讼代理人万淼焱、杨青，郑廷洪的委托诉讼代理人李小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文联辉上诉请求：判令撤销原审判决第三项，发回重审或依法改判为：郑廷洪赔偿文联辉资金占用损失304085.45元及支付惩罚性赔偿金100万元。事实和理由：1.文联辉支付案涉房屋价款后，并未获得任何收益，理应获得资金占用损失。原审判决认定文联辉已对案涉房屋进行了实际占用使用和收益，属事实认定错误。2.案涉《房产转让合同》为无名合同，应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，文联辉的一审诉讼请求有法律依据。3.即使案涉《房产转让合同》并非无名合同，依据《合同法》第一百零七条、第一百二十一条，文联辉同样享有要求郑廷洪给予违约赔偿的权利。4.原审判决依据《合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条解除案涉合同，即原审法院也认可郑廷洪存在违约的事实行为，郑廷洪理应承担违约责任，原审法院却以抵押权并非郑廷洪设置为由驳回了文联辉请求赔偿的诉讼请求，违背公平原则和诚实信用原则。 郑廷洪辩称，1.文联辉在购买案涉房产时知晓房屋设置了抵押权，（2018）川0114民初3752号生效判决书对此已经查明。2.郑廷洪有双重身份，一是成都龙河投资有限公司（以下简称龙河公司）股东，一是案涉房屋交易一方。郑廷洪作为龙河公司股东之一不能控制公司行为，在本案中同样属于受害方。龙河公司虽然将卖给文联辉的房子设置抵押及查封，但该查封和抵押所针对的债权已经到法院执行阶段，文联辉只需要提出执行异议就可以解除，而并非无法解决。文联辉属于消极履行自己的义务。3.龙河公司名下的房产并非无法办证，在马云坤诉龙河公司房屋买卖合同纠纷一案中，马云坤基于同样的理由主张解除合同被成都市中级人民法院驳回，驳回的理由就是案涉房屋能够办证。4.基于抵押查封均是龙河公司的原因导致，郑廷洪在主观上没有对文联辉侵权以及欺骗的故意，相反，郑廷洪个人为龙河公司的债务进行担保证明其具有积极解决问题的态度和行为，故文联辉主张惩罚性赔偿没有事实依据和法律依据。5.文联辉主张赔偿资金占用损失没有事实与法律依据。虽然文联辉在前5年可能没有收到相应的租金，但是文联辉与郑廷洪签订《房屋转让合同》时已经预先知道该事项，因为《委托经营管理合同》作为《房屋转让合同》的附件，已成为转让合同的一部分，文联辉在购买该房产时已将该事项纳入总房款进行考量，案涉房产在文联辉支付全部款项后已经交付其使用，由其享受收益，不存在损失问题。 文联辉向一审法院提起诉讼请求：1.解除文联辉与郑廷洪签订的《房产转让合同》；2.郑廷洪返还转让款和装修款共计1539967元；3.郑廷洪支付资金占用损失（其中700000元从2014年5月21日起，839967元从2014年7月3日起，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算到返还之日止）；4.郑廷洪支付惩罚性赔偿金100万元。 一审法院认定事实：2014年7月1日，郑廷洪（甲方）与文联辉（乙方）签订《房产转让合同》。合同第二条载明：“甲方将其所有的位于成都龙和国际茶城A栋1层152（53.91㎡）、153（55.38㎡）、154（55.38㎡）、155（66.87㎡）号共计肆间，建筑面积231.54平方米（最终以房管局终测面积为准）的房产转让给乙方。甲方就上述房产已与龙河公司签订了《房产抵款合同》，龙河公司已将上述房产交付乙方，乙方对上述房产拥有所有权，并承诺对该房产上述情况介绍属实。乙方对上述转让房产的产权证尚未办理完成的事实以及对甲方转让房产的现状已充分了解，乙方受让上述房产。”第三条载明：“该转让房产的单价为每平方米（建筑面积）6500元，转让总价款为人民币1505010元。乙方于本合同签订后2日内付清转让总价款。”第四条载明：“1.该转让房产甲方已与龙河管理公司签订了《委托经营合同》，房产已交付该公司统一经营管理。委托经营期间前五年的房产租金以委管协议执行，房屋装修、经营产生的相关费用也由各自承担，从第六年起，该房产的所有收益（包括租金）归乙方所有。2.乙方付清转让总款之日即视为该转让房产已交付乙方。3.乙方对上述约定予以认可并遵守《委托经营合同》的条款约定。”第五条载明：“税费的负担，在房产具备办证条件后甲方将上述房产登记给乙方，在房产证办理过程中产生的税、费按法律、法规及相关规定由各自承担。”第九条载明：“甲方与龙河公司签订的《房产抵款合同》及与龙河管理公司签订的《委托经营合同》作为本合同附件。” 合同签订后，文联辉于2014年7月3日向郑廷洪支付完毕购房款1505100元及装修款34867元，其中70万元于2014年5月21日转账支付至郑廷洪指定的账户。郑廷洪于2014年7月3日，向文联辉出具收条一张载明郑廷洪收到文联辉支付的房款1505100元和装修款34867元。 一审另查明，一、郑廷洪系龙河公司和龙河管理公司的股东兼监事。郑廷洪以抵偿借款的方式从龙河公司处取得包括案涉房屋在内的七间房屋，并明确该房屋的产权证尚未办理完成，双方约定在具备办证条件后将上述房产分割给郑廷洪。 二、2014年6月16日，郑廷洪与龙河管理公司签订了《委托经营管理合同》，约定郑廷洪将新都区木兰镇龙和国际茶城A栋1层152、153、154、155、202、203、204号共柒间商铺委托给龙河管理公司经营管理，由龙河管理公司支付租金。 三、案涉房屋位于新都区木兰镇芦竹路333号1栋，于2015年4月28日登记于龙河公司名下，2015年6月9日，北方国际信托股份有限公司在该栋房屋上设置了抵押权，2016年3月21日，南充市商业银行股份有限公司成都分行在该栋房屋上设置了抵押权。2017年2月24日、2018年6月6日、2018年6月26日成都市新都区人民法院、天津市高级人民法院、成都市新都区人民法院分别对该栋房屋进行了查封。该栋房屋附着的土地，于2014年1月21日设置了抵押权，抵押权人为北方国际信托股份有限公司。该土地于2016年12月20日、2017年1月23日被成都市中级人民法院进行了两次查封。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。文联辉与郑廷洪签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，文联辉向郑廷洪支付了全部购房款及约定的装修款，郑廷洪于2014年7月3日向文联辉交付了该套房屋，文联辉将其委托给龙河管理公司进行经营。合同签订之时，文联辉与郑廷洪在合同中明确郑廷洪并未取得房屋的产权证、文联辉对转让房产的现状已充分了解。龙河公司于2015年4月28日办理了该栋房屋的产权登记后，先后设置了两个抵押权，该栋房屋被法院先后进行了四次查封。基于此种情况，郑廷洪要取得案涉房屋的权属证明存在事实上的障碍，郑廷洪不能取得案涉房屋的权属证明，文联辉也不能取得案涉房屋的权属证明。文联辉与郑廷洪签订《房产转让合同》的合同目的难以实现，现文联辉要求解除《房产转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院予以支持，郑廷洪应向文联辉返还收取的购房款及装修款共计1539967元。 关于文联辉要求支付资金占用损失和惩罚性赔偿金的诉讼请求。其法律依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案系个人与个人之间的房屋买卖合同关系，非该解释第一条所指的房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系。另外，本案中，郑廷洪并未取得案涉房屋的产权，产权归龙河公司所有，在龙河公司将产权登记到郑廷洪名下前，郑廷洪即便作为龙河公司的股东和监事，也不能完全控制龙河公司的行为，在案涉房屋上设置抵押权的行为人非郑廷洪，故该条规定的法律后果也不适用于本案。文联辉在与郑廷洪签订《房产转让合同》时应充分认识到购买郑廷洪尚未取得房屋产权证的房屋的风险问题。《房产转让合同》签订后，文联辉向郑廷洪支付了房款，也对案涉房屋进行了实际占有使用和收益，故并不存在郑廷洪无偿占用其资金，导致其资金利息损失的问题，设置抵押权也并非郑廷洪所为，故不存在要支付惩罚性赔偿金的问题。文联辉提出的该两项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除文联辉与郑廷洪于2014年7月1日签订的《房产转让合同》；二、郑廷洪于判决生效之日起十日内向文联辉返还房屋转让款及装修款共计1539967元；三、驳回文联辉的其他诉讼请求。案件受理费14776元，由文联辉负担4846元，由郑廷洪负担9330元。 二审审理过程中，文联辉围绕其诉讼请求提供以下证据：1.文联辉与郑廷洪从2016年10月19日到2017年12月27日的微信对话截图，拟证明郑廷洪一直对文联辉隐瞒案涉房屋多次被抵押的事实。2.在启信宝网站上查询到的龙河公司涉讼情况。拟证明郑廷洪作为龙河公司向北方国际信托股份有限公司借款3亿元保证人被法院判决履行连带还款义务，因此郑廷洪作为龙河公司股东、监事对公司房产的抵押、借款、以及案涉房屋能否合法取得分户产权情况完全知晓。 郑廷洪质证认为，1.（1）微信聊天记录不属于民事诉讼法所规定的新证据，该证据不是原件且聊天记录不是连续的，文联辉有断章取义和避重就轻的嫌疑对该证据的真实性不予认可；（2）微信聊天内容都是招商招租的内容，与本案是两个不同事情和法律关文联辉对市场缺乏信心才要求解除商品房买卖合同，在微信聊天里，文联辉一直没有向郑廷洪询问房屋抵押和查封的事情。2.启信宝的材料不属于新证据，且信宝并没有取得国家政府机关的认可，对该证据的真实性、合法性不予认可。该证据只能证明作为龙河公司股东的郑廷洪个人一直在为解决公司的债务作出努力，不能证明达到其证明目的。文联辉早已知晓龙河公司设置了两次抵押权的事实，但是一直没有提出异议。 本院经审查认为，对于微信聊天截图因文联辉无法提供原件，其真实性本院无法核实，本院依法不予采信。对于启信宝网站上查询到的案外人龙河公司涉讼情况无法证明郑廷洪向文联辉隐瞒案涉房屋设置抵押事实，不能达到文联辉的证明目的，本院依法不予采信。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。另查明：已生效的（2018）川0114民初3752号民事判决认定，文联辉以郑廷洪存在隐瞒案涉房屋被抵押及查封的欺诈行为要求撤销案涉《房产转让合同》并返还转让、装修款及赔偿资金占用损失的诉讼请求缺乏依据不予支持。 本院认为，郑廷洪与文联辉签订的《房产转让合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。二审中双方当事人均对解除案涉合同无异议，仅对解除合同后的法律责任的承担发生争议，故本案二审的争议焦点为：文联辉主张郑廷洪支付资金占用损失及惩罚性赔偿金的诉讼请求是否成立。 本院认为，文联辉主张提起该诉讼请求的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案系文联辉与郑廷洪之间建立的房屋买卖合同关系，并非上述司法解释适用的商品房买卖合同，商品房买卖合同的出卖人系具有法定资格的房地产开发企业。故文联辉的该诉讼请求缺乏相应的法律依据。案涉《房产转让协议》的约定已经明确案涉房屋系龙河公司以房抵款方式交付给郑廷洪、房屋尚未取得产权证、在具备办证条件后郑廷洪将案涉房屋登记给文联辉、文联辉对转让房产的现状已充分了解。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。已生效的（2018）川0114民初3752号民事判决已经认定了郑廷洪并无隐瞒案涉房屋抵押查封的欺诈行为。合同签订后，文联辉按约支付了购房价款，郑廷洪履行了交付房屋的合同义务，文联辉对案涉房屋进行了实际占有使用，文联辉的主张缺乏事实依据。故一审法院对文联辉该诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，文联辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16537元，由文联辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年八月二十七日 书记员 邱 灿