安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1515号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：芜湖正康环保材料有限公司。法定代表人：束建平，该公司董事长。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：芜湖港福新型材料有限公司。法定代表人：麦健荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：奚冬冬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽娟，系该公司员工。上诉人芜湖正康环保材料有限公司（以下简称正康环保公司）因与上诉人芜湖港福新型材料有限公司（以下简称港福新材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均没有提出新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。正康环保公司上诉请求：1、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第二项，改判港福新材料公司退还房租112000元；2、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第五项，判决正康环保公司支付港福新材料公司2018年9月份房屋租金2000元；3、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第六项，改判正康环保公司自2018年10月1日起至判决生效之日止按照2000元／月支付房屋占用费;4、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第七项，改判港福新材料公司赔偿正康环保公司修建二层功能房损失120000元。5、本案全部诉讼费用由港福新材料公司承担。事实和理由：一、港福新材料公司作为专业的园区经营者，应了解其厂房属性，更应了解园区厂房租赁的相关法律法规及相关政策，承租人作为实业人不需要主动核实园区厂房的性质。同时园区名称叫“信智高新环保材料建材产业园”，从字面理解并结合合同约定经营业态为“新型材料（树脂门等）”来看，正康环保公司已履行了自身应承担的注意义务。一审认为双方均存在过错，要求正康环保公司承担60%责任，属于主次颠倒，应由港福新材料公司60%的责任。二、正康环保公司于2018年9月27日接到腾房通知，由于自身企业需要有足够的时间寻找到合适的房源，根据行业惯例，港福新材料公司应给不少于3个月的时间用于租房，且若单方拆卸腾房，必然导致损失无法锁定并确认。故接到通知未腾房是合情合理合法的，该期间的房屋占用费也应按照2000元每月收取较为合理。三、因港福新材料公司管理混乱，将有瑕疵的房屋出租给正康环保公司，导致正康环保公司主体性质不符合园区规范要求必须搬离，系港福新材料公司过错致正康环保公司修建二层功能房的投入产生损失120000元，一审未予确认赔偿是错误的。港福新材料公司二审中未作答辩。港福新材料公司上诉请求：1、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第二项，改判港福新材料公司无需向正康环保公司返还租金6.4万元；2、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第四项，改判在正康环保公司履行腾让、清空房屋的合同义务后经双方结算后支付押金；3、撤销（2019）皖0291民初824号民事判决第七项，改判正康环保公司立即腾让租用的A9号厂房并向港福新材料公司支付延期付款滞纳金（截至5月31日暂计3333.33元）；4、由正康环保公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋目前租金价格与其建设投入成本是配套的，满足防火要求的丙类厂房的租金应当远高于目前案涉房屋的租金，一审法院不应违背市场规律，无理由调整租金标准。港福新材料公司本来就已经按照戊类厂房的成本、利润来确定的租金价格与正康环保公司签订的合同，一审将房屋租金价格下调40%，没有任何事实依据。二、正康环保公司未对2018年4月之前的租金价格提出异议，一审却扣减了2018年8月之前租金，属于超出当事人诉请范围的错判，应当纠正。三、自承租案涉房屋之日起至芜湖经济开发区安委会要求正康环保公司搬离之日止，案涉房屋的防火等级对正康环保公司利用租赁物进行正常经营没有任何影响，一审判决按照40%的幅度折扣租金没有事实依据。四、案涉押金是在正康环保公司完成付清租金、管理费等相关费用并按照要求腾空房屋的合同义务的情况下才予以返还，正康环保公司至今未腾空房屋，未与港福新材料公司结清费用，押金尚未到支付条件。五、正康环保公司拒绝在合理的期限内腾空房屋，又拒绝支付早已到期的租金，依约应当向港福新材料公司支付滞纳金。正康环保公司二审中亦未作答辩。正康环保公司向一审法院起诉请求：1、判决港福新材料公司支付正康环保公司修建二层功能房的损失120000元；2、判决港福新材料公司支付正康环保公司生产经营损失360000元；3、判决港福新材料公司退还正康环保公司10000元押金；4、判决港福新材料公司退还2018年4-6月份的20000元租金，免除自2018年7月份起至判决之日止的后续租金；5、判决港福新材料公司支付20000元的搬迁补偿；6、确认双方签订合同为无效合同；7、判决港福新材料公司承担本案诉讼费。港福新材料公司随后向一审法院提出反诉请求：判令解除正康环保公司与港福新材料公司签订的高新环保建材园厂房的房屋租赁合同，正康环保公司腾让案涉A9号厂房；2、正康环保公司支付港福新材料公司房屋租金至实际腾空之日止（按月租金6666.67元计算，截止2019年3月31日为46666.67元及滞纳金，截止2019年3月31日为2333.33元）；3、正康环保公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月6日，正康环保公司与港福新材料公司签订《信智高新环保建材产业园厂房租赁合同》，约定将信智高新环保建材产业园A9号厂房出租给正康环保公司，经营业态为新型材料（树脂门等），租赁期限为3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，总租金为240000元，交付方式为分三年给付，每年给付80000元，房屋租赁押金为10000元，如正康环保公司拖欠房租满一个月则港福新材料公司有权增收5%的滞纳金。租赁期间，正康环保公司需装修改造厂房或增设附属设施和设备的，应聘请具有设计资质的单位进行事先设计征得港福新材料公司的书面同意，按规定向有关部门报批后，方可进行。合同第十条第二款约定，租赁期间，如港福新材料公司提前终止合同而违约，应赔偿正康环保公司三个月租金，如正康环保公司提前退租而违约，应赔偿港福新材料公司三个月租金并将厂房恢复原样。合同签订后，正康环保公司依约支付了房屋租赁押金10000元和2年租金共计160000元。港福新材料公司依约向正康环保公司交付了案涉厂房。正康环保公司入驻案涉厂房后即在厂房内修建了二层功能房但并未取得港福新材料公司的书面同意。2018年8月3日，芜湖经济技术开发区安全生产委员会办公室向港福新材料公司下达《关于监督芜湖信智高新环保建材产业园整改隐患和问题的通知》，认为港福新材料公司对园区内企业准入审批不严，安全生产综合管理不到位，园区内的纸箱包装、仓储、移门、柜厨加工企业皆存在生产、仓储和居住共用的情况，将戊类厂房用于生产和存储可燃物，火灾隐患较大，因戊类厂房不可用于此类企业生产和存储可燃物，应搬离园区。正康环保公司经营项目为生产树脂门等新材料，亦为此次整改要求搬离的企业之一。2018年9月25日正康环保公司向港福新材料公司发送律师函，要求港福新材料公司于2018年9月30日前与协商搬离厂房及赔偿事宜。2018年9月27日，港福新材料公司回函正康环保公司，要求解除双方签订的案涉租赁合同，正康环保公司于2018年9月30日前腾空房屋，港福新材料公司赔偿正康环保公司3个月房屋租金，如正康环保公司在2018年9月30日前搬离园区，港福新材料公司给予5000元搬家补偿费。后正康环保公司回函不同意该方案，双方就搬离厂房及赔偿事宜难以达成一致意见，遂成此诉。一审法院认为：正康环保公司与港福新材料公司签订的《信智高新环保建材产业园厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，虽然正康环保公司诉称案涉厂房系戊类厂房不能实现其租房目的即树脂门的生产而认为合同自始无效，但厂房的防火设施可在双方签订后加以整改和提高从而达到国家规定的防火标准，因此该合同并未违反法律强制性规定因而真实有效。案涉合同第十条第二款约定，租赁期间，如港福新材料公司提前终止合同而违约，应赔偿正康环保公司三个月租金，如正康环保公司提前退租而违约，应赔偿港福新材料公司三个月租金并将厂房恢复原样。该约定从法律上赋予了正康环保公司与港福新材料公司同等的合同解除权，港福新材料公司2018年9月27日发函要求双方于2018年9月30日解除案涉合同并不违反法律规定，故案涉合同应于2018年9月30日予以解除。关于合同解除后正康环保公司的损失问题。正康环保公司与港福新材料公司签订案涉合同时，双方均不知晓案涉厂房实际属于戊类厂房并不能进行树脂门等材料的生产。正康环保公司作为承租人未尽到相应的注意义务遂与港福新材料公司签订合同，其对自身损失的产生存在一定过错，港福新材料公司作为出租人，在将有达不到防火标准的厂房出租给正康环保公司进行树脂门生产亦存在一定过错。法院酌定关于合同解除后正康环保公司的损失，正康环保公司应承担60%的责任，港福新材料公司应承担40%的责任。合同签订后正康环保公司支付了160000元，故港福新材料公司应当返还正康环保公司64000元的房屋租金。由于港福新材料公司提前解除合同，应当赔偿正康环保公司三个月的房屋租金合计20000元。至于正康环保公司诉请港福新材料公司支付修建二层功能房的损失，因合同约定正康环保公司需装修改造厂房或增设附属设施和设备的，应聘请具有设计资质的单位进行事先设计征得港福新材料公司的书面同意，按规定向有关部门报批后，方可进行，正康环保公司在修建二层功能房时并未取得港福新材料公司书面同意，对于该项诉请法院不予支持。关于正康环保公司要求港福新材料公司赔偿360000元经营损失及20000元搬迁补偿的诉请，因其未提交相应证据予以证明，法院不予支持。关于合同解除后港福新材料公司的损失问题。港福新材料公司于2018年9月27日发函给正港公司要求解除双方签订的案涉租赁合同并于2018年9月30日前腾空房屋，故自2018年9月30日起正康环保公司便不得占用案涉厂房，然正康环保公司并未搬离案涉厂房应当支付厂房占有使用费，法院认为该笔费用应按6666.67元/月（240000元÷36月）自2018年10月1日计算至正康环保公司实际搬迁之日止。关于2018年9月份房屋租金的问题。正康环保公司的房租给付至2018年8月31日，案涉合同于2018年9月30日案涉合同解除，该月租金正康环保公司并未给付，但该月双方正在就正康环保公司搬离案涉厂房进行协商且港福新材料公司亦正在按照芜湖经济技术开发区安全生产委员会办公室的要求对园区进行整改，故法院酌定正康环保公司应按照正常月租金的60%即4000元（240000元÷36月×60%）给付租金。关于房租滞纳金及押金的问题。滞纳金在本案中实质上属于违约金，案涉合同签订后，正康环保公司依约支付房屋租金至2018年8月31日。但在2018年8月3日芜湖经济技术开发区安全生产委员会办公室向港福新材料公司下达《关于监督芜湖信智高新环保建材产业园整改隐患和问题的通知》后，正康环保公司与港福新材料公司就搬离事宜协商至2018年9月30日港福新材料公司行使合同解除权，正康环保公司虽拖欠了港福新材料公司2018年9月份的租金但并非恶意违约且案涉厂房属于戊类厂房不能进行树脂门等产品生产致使正康公司应搬离的案涉厂房这一客观事实的产生，双方均存在过错，故港福新材料公司诉请正康环保公司支付房租滞纳金，法院不予支持。关于房屋租金押金，应案涉合同于2018年9月30日予以解除，港福新材料公司应当退还正康环保公司10000元房屋租金押金。综上，一审法院判决：一、正康环保公司与港福新材料公司签订的《信智高新环保建材产业园厂房租赁合同》于2018年9月30日解除；二、港福新材料公司于判决生效之日起十日内返还正康环保公司租金64000元；三、港福新材料公司于判决生效之日起十日内赔偿正康环保公司提前解除合同违约金20000元；四、港福新材料公司于判决生效之日起十日内退还正康环保公司房屋租金押金10000元；五、正康环保公司于判决生效之日起十日内给付港福新材料公司2018年9月房屋租金4000元；六、正康环保公司于判决生效之日起十日内给付港福新材料公司厂房占有使用费（该笔费用按6666.67元/月自2018年10月1日计算至正康环保公司实际搬迁之日止）；七、驳回正康环保公司，驳回港福新材料公司其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、正康环保公司与港福新材料公司签订的《信智高新环保建材产业园厂房租赁合同》第十条第2款约定：“租赁期间，如甲方（港福新材料公司）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（正康环保公司）三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金并将厂房恢复原样”。一审法院据此认定双方具有同等的合同解除权并确认案涉房屋租赁合同于2018年9月30日解除，应属正确。鉴于房屋租赁合同解除非因双方当事人主观恶意所致，且对于出租厂房应具备相应防火等级安全使用条件的要求，合同双方均没有提出，未尽到合理注意义务，对导致合同无法继续履行均有过错，承租人正康环保公司作为企业产品生产方注意义务相对较大，一审法院酌情确定过错比例并由双方承担相应损失赔偿责任并无不当。二、正康环保公司在承租厂房内增设二层功能房，未依据双方合同约定履行相应征得出租方同意并向有关部门报批义务，其所提出要求港福新材料公司赔偿投入建造损失120000元的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。三、房屋租赁合同解除后，作为承租人的正康环保公司应及时腾空房屋并返还给出租方，其拖延不搬离应按照相应租金标准承担相应的房屋占用费用，正康环保公司要求降低房屋占用费标准的上诉主张亦缺乏依据，本院难予支持。四、房屋租赁合同解除后，港福新材料公司将收取的房屋押金返还属于合同约定义务，其与正康环保公司腾空房屋办理相关费用结算并不矛盾，故港福新材料公司提出的退还押金条件不具备的上诉主张也不能成立，本院无法支持。综上，两上诉人的上诉请求均缺乏法律和事实依据，依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6813元，由上诉人芜湖正康环保材料有限公司负担5080元，由上诉人芜湖港福新型材料有限公司负担1733元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月二十三日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。