山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2059号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：林营，男，1988年1月6日生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人林营商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019)鲁0911民初1832号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业上诉请求：1.撤销（2019）鲁0911民初1832号民事判决，驳回林营的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由林营承担。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人亦为此提交了相关证据。根据《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。 林营未到庭，亦未提交书面答辩意见。 林营向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付已付全部购房款日万分之一的违约金，截止2019年3月1日共计34430.67元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订商品房预售合同，2015年3月6日在泰安市商品房预售管理办公室备案登记。合同约定原告购买被告所开发的岱岳区府西街龙居园3号楼1单元10层1003室房屋一套（包括配房）。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4669元/平方米，总金额461577元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为22680元）。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇县级及以上规划、文物、环保等行政管理部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款484257元。2016年3月19日被告向原告交付房屋。被告于2019年2月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。以上事实有商品房预售合同、发票、不动产权证、入住通知书及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年3月19日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2017年3月19日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2019年2月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是防火规范变更等不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在2014年，均在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。关于违约金计算基数是否包括储藏室价款，合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4669元/平方米，总金额461577元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为22680元）；合同第二十五条又约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，因此违约金的计算基数是买受人支付的全部已付款，应当包括储藏室的款项。综上，自2017年3月20日至2019年2月26日被告的违约天数为708天，每日违约金标准按合同约定的总房款484257元的万分之一计算，违约金共计34285.4元。自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告林营违约金34285.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，二审中，大汶口置业称，对一审判决关于违约金计算的截止时间无异议，对一审判决关于违约金计算的起始时间和基数有异议，起始时间应为2017年3月21日（因原告已经领取了截止到2017年3月20日的违约金），计算基数应为461577元（即不包含储藏室款项）。对此，第一，经查，涉案《商品房预售合同》对商品房交付时间、逾期交房责任、逾期办理产权登记责任均进行了约定。大汶口置业一审中提交的《龙居园截止2015年12月31日违约客户明细》显示，林营确已领取相关违约金；但二审中大汶口置业称该客户明细上的违约金系逾期交房的违约金，且该客户明细上载明的违约金截止日期为2016年3月20日。故前述客户明细上的违约金与本案中林营主张的逾期办理产权登记违约金，并非同一类型的违约金。大汶口置业依据前述客户明细主张林营已领取至2017年3月20日的逾期办理产权登记违约金，本院不予支持。第二，涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）款中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，且涉案房屋已于2016年3月19日交付，故一审判决认定违约金计算的起始时间为2017年3月20日并无不当。第三，关于违约金计算基数的问题。经查，楼层购房款及储藏室价款虽分别约定在《商品房预售合同》及附件中，但二审中大汶口置业认可二者系同时签订，且《商品房预售合同》第二十条第（一）款第2项明确约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”。故一审法院认定违约金计算基数包含储藏室价款，并无不当。对大汶口置业关于一审判决计算违约金基数及总额错误的主张，本院不予支持。综上所述，大汶口置业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年八月二十六日 书记员 白金金