广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2182号原告张小强（反诉被告），男，1960年6月12日出生，汉族，住广东省博罗县。诉讼代理人何俊林，广东泰臻律师事务所律师。被告欧壬英（反诉原告），女，1962年1月29日出生，汉族，住广东省博罗县。诉讼代理人林康烈，广东九韬律师事务所律师。原告张小强诉被告欧壬英及欧壬英反诉张小强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张小强及其诉讼代理人何俊林、被告欧壬英及其诉讼代理人林康烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小强诉称，原告张小强与被告欧壬英和疗卓鹏于2005年8月20日签订了《住房买卖合同》，约定原告将其位于博罗县石坳糖厂内（马鞍山）一套两层住宅楼转让给被告。合同签订后，被告向原告称该住宅楼无法办理过户手续，但愿意承租该住宅楼，因此被告通过现金的方式每月按时向原告支付租金。直至2017年初，因该住宅楼涉及政府征收，原告向被告表示收回该住宅楼，但被告一直不同意将该住宅楼还给原告，原告也没有再向被告收取住宅楼的占有使用费。经查，《住房买卖合同》中的疗卓鹏是被告的儿子，在签订合同时疗卓鹏未成年。同时，《住房买卖合同》中疗卓鹏的签名系被告所签。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条等规定，本案原告与被告所签《住房买卖合同》中住宅楼所涉及的土地性质属于国有划拨用地，双方在转让前未经过有批准权的人民政府的批准，亦未依法缴纳土地使用权出让金，并且被告也未按《住房买卖合同》的约定履行付款义务。因此，原告与被告、疗卓鹏所签订的《住房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故双方都不受《住房买卖合同》的约束，而被告欧壬英一直占用原告的住宅楼，原告作为该住宅楼的所有人，基于《物权法》第三十四条规定，原告有权要求被告立即搬出该住宅楼，将该住宅楼返还给原告，并要求被告支付占用该住宅楼两年的占有使用费人民币5000元。综上，请求法院判令：1、请求法院依法确认原告与被告及疗卓鹏签订的《住房买卖合同》无效；2、请求法院判令被告立即搬离位于博罗县石坳糖厂内的住宅楼(产权证号为：Ｃ0××**），将该住宅楼返还原告，并要求被告支付占用该住宅楼两年的占有使用费人民币5000元；3、请求被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证气期限内提供的证据有：住房买卖合同。被告欧壬英辩称，被告于2005年8月20日通过欧某1的介绍向原告购买位于博罗县仕石坳糖厂一套两层住宅楼，双方签订了住房买卖合同，约定了该住宅楼的交易总额为18000元，在签订合同当日一次性付清，被告在签订合同后，当日就把18000元现金交付给原告，原告将该住宅楼及相关房地产权证书原件交付给被告，并且约定在该房屋可过户时原告有义务协助被告办理，但此后，被告因看到有邻居的房子可以过户，便要求原告协助被告过户，但被告一直拖延不过户，直到涉案房屋涉及拆迁时，原告找到被告儿子要求在获得赔偿款后给其20万元，后又找到被告要求补偿10万元，被告不同意，见证人欧某1与原告协商时，原告却说，被告连3万元不肯给他，随后被告收到原告的起诉书，要求被告返还房屋，被告认为：1、被告从未向原告承租涉案房屋，被告占有房屋是源于被告的购房行为，且原告没有也不可能提供被告承租该房屋的证据，如租房合同、租金收据、水电费收据等能证明双方是租赁关系；2、被告与原告签订的住房买卖合同应当合法有效，首先，住房买卖合同是原被告双方的真实意思表示，双方均在合同上签名，且住房买卖合同约定了双方的权利义务已经实际履行，该住房买卖合同也未违反相关的法律、行政法规的强制性规定，所以住房买卖合同应当合法有效；3、原告以涉案房屋的土地为划拨性质的原因且未经有批准权的人民政府批准，并认为合同违反了法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效，并要求返还房屋也属于原告对相关法律规定的适用及理解错误，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释2》第14条规定，当事人双方签订合同的效力问题，应当以是否违反了效力性强制性规定而界定，如只是违反了管理性规定，不应当认定为合同无效，原告与被告签订的住房买卖合同虽然没有报由有批准权的人民政府批准，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条第1款规定，该规定属于管理性规定，并且违反该规定也不足以达成损害国家利益、社会公共利益，再根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押，第40条以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，应按照国务院规定报由有批准权的人民政府审批的规定，国有划拨土地使用权及其附随房屋的所有权的转让并非为法律行政法律所规定的禁止性行为，且根据《中华人民共和国物权法》第15条，当事人时间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定，或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同效力，所以被告与原告之间签订的住房买卖合同应当真实、合法有效。4、原告所述的被告未按住房买卖合同的约定履行付款义务是无稽之谈，合同明确约定，被告必须于签订合同当天支付全部购房款18000元，原告才向被告交付房子及其他产权证书等，试问若被告未支付相关款项，原告愿意交付房子吗？愿意交付产权证书吗？愿意被告对房子进行装修改造吗？更是否愿意被告在该房子居住十几年之久。原告违背常理、合同诚实信用原则、编造谎言妄图侵占被告财产的行为，被告保留追究原告存在虚假诉讼的权利。5、因被告占有该房屋是属于合法购买行为和占有，因此被告不应当支付所谓的住宅占有使用费5000元。最后，被告认为，被告收入微薄，在十几年前东拼西凑花费所有积蓄向原告购买了房屋，与原告签订住房买卖合同也是双方的真实意思表示，且合同涉案房屋已交付被告使用多年，被告也早已将购房款支付给原告，合同主要内容已经履行完毕，如果仅仅因为原告为侵占涉案涉案相关拆迁权益而向法院提起诉讼，现在确认合同无效，按照无效合同的处理原则各自返还，将严重损害民事行为中诚实信用的基本原则，也将让被告无家可归，更不利于鼓励交易，促进流通和发展经济，因此被告恳请法院依据事实、法律法规规定，确认原、被告签订的住房买卖合同合法有效，并要求原告协助被告办理涉案房屋的过户手续。被告欧壬英对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房地产权证；2、国有土地使用证；3、收款收据；4、证人证言；5、电费缴纳发票、银行卡。经开庭质证，被告对原告提交的证据三性均无异议。原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，对证据3、4三性不予认可；对证据5真实性无异议。反诉原告欧壬英反诉称，2005年8月20日，反诉原告欧壬英经欧某2（又名欧某1）介绍，与反诉被告张小强签订了《住房买卖合同》，合同约定反诉被告将其名下的位于博罗县石坳糖厂内（马鞍山）一套两层住宅楼转让给反诉原告。因反诉被告称上述住宅楼暂未能办理过户手续，所以反诉原告与反诉被告约定了若以后能办理过户及该住宅楼有关遗留问题的，反诉被告有义务协助反诉原告办理有关手续，发生的费用由反诉原告负责。合同签订并经欧某2见证签字后，反诉原告向反诉被告一次性支付了购房款现金18000元，反诉被告向反诉原告交付了上述房产的《房地产权证》和《国有土地使用证》原件。反诉原告对房子进行简单改造装修后便住进该房屋一直居住至今。后反诉原告要求反诉被告协助办理房屋过户手续，但反诉被告一直推拖不予协助办理以致反诉原告购买的房屋至今仍未过户到反诉原告名下。后反诉被告听说案涉房屋涉及政府征收，其企图通过房屋未过户的情形来获得非法的利益，反诉被告的诉请及事实均为其为达到不正当目的所编造的。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订了《住房买卖合同》，且反诉原告已经履行了付款义务，反诉被告也将房屋及产权证交付给了反诉原告，合同约定的双方主要义务双方均已履行，且合同约定未违反法律的强制性规定，故反诉原告与反诉被告签订的《住房买卖合同》真实合法有效，反诉被告需履行合同约定的协助反诉原告办理房地产权过户手续的义务。综上，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《住房买卖合同》合法有效；2、反诉被告继续履行合同，协助反诉原告办理房屋和土地的过户手续。反诉原告欧壬英对其陈述的事实在举证期限内提供的证据：1、房地产权证；2、国有土地使用证；3、收款收据；4、证人证言；5、电费缴纳发票、银行卡。反诉被告张小强辩称：请法院依法判决。反诉被告张小强对其辩解在举证期限内未提交证据。经开庭质证，反诉被告张小强对反诉原告欧壬英提交的证据的质证意见与本诉意见一致。经审理查明，2005年8月20日，经见证人欧某2（又名欧某1）介绍，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《住房买卖合同》，约定：被告将位于博罗县石坳糖厂内（马鞍山）一套两层住宅楼【房地产证号：粤房地证字第**；土地使用权证：博府国用（2003）字第322200120号】转让给原告；该住宅楼交易总额为人民币18000元，被告应于合同签订当天（即2005年8月20日）内一次性支付住宅楼交易总额人民币18000元现金给原告；原告收到被告购房款后应立即交给被告该住宅楼《房地产权证》和《国有土地使用证》，同时办理水、电过户手续，办理过户手续的一切费用由被告承担；因《房地产权证》和《国有土地使用证》暂不能办理过户，以后能办理过户及该住宅楼有关遗留问题，原告有义务协助被告办理有关过户手续等。见证人欧某2在该合同见证人一栏签名确认。上述合同签订后，原告将案涉房屋的《房地产权证》和《国有土地使用证》交给了被告，被告在案涉房屋居住至今，并缴纳了居住期间的水电费。本院认为，本案争议焦点有二，一是《住房买卖合同》效力问题；二是被告欧壬英是否已按约支付房款18000元。关于合同效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”未直接规定违反后的行为无效；案涉《住房买卖合同》继续履行，也不会侵害国家利益和社会公共利益；因此，上述条款应属于管理性强制管理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。综上，案涉《住房买卖合同》主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。关于购房款是否已付清问题，根据案涉《住房买卖合同》第四条“甲方收到乙方购房款后应立即交给乙方该住宅楼《房地产权证》和《国有土地使用证》”可知，原告将《房地产权证》和《国有土地使用证》交给被告是以其收到购房款为前提条件。现《房地产权证》和《国有土地使用证》原件均由被告收执。另，见证人欧某2亦出庭作证，证实原、被告签订合同时，其在现场见证被告当场将购房款18000元现金支付给了原告。被告入住之后至今，原告未提出过异议，亦无任何证据证明原告收取过除购房款之外的任何款项。以上证据及事实可相互印证，形成完整证据链，足以认定被告于签订案涉《住房买卖合同》时已全部付清购房款。基于上述认定，原告张小强的各项诉请没有依据，本院予以驳回。因《住房买卖合同》合法有效，反诉被告（原告）张小强应按约协助反诉原告（被告）办理案涉房屋和土地的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认反诉原告欧壬英与反诉被告张小强于2015年8月20日签订的《住房买卖合同》合法有效。二、反诉被告张小强在本判决发生法律效力之日起三十日内，协助反诉原告办理案涉房屋（房房地产证号：粤房地证字第**）土地（土地使用权证：博府国用（2003）字第322200120号）的过户手续。三、驳回原告的全部诉讼请求。本诉案件受理费375元、反诉案件受理费188元，共计563元，由原告张小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审  判  长 卢  东  明审  判  员 纪  汉  雄人民陪审员人 民陪审员何霜二〇一九年八月二十三日法官助理于艳华书记员吴淑娴