北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初9913号原告：陈雪华，女，1957年1月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈士钢（原告陈雪华之弟），住北京市东城区。委托诉讼代理人：沈健，北京市晨野律师事务所律师。被告：王京生，男，1962年8月16日出生，汉族，住北京市东城区。被告：王艺，女，1994年11月28日出生，汉族，住北京市东城区。被告：王京杰，男，1966年1月23日出生，汉族，住北京市东城区。被告：王正，男，1990年5月3日出生，汉族，住北京市东城区。四被告共同委托诉讼代理人：王杰君，北京市中地律师事务所律师。原告陈雪华与被告王京生、王艺、王京杰、王正物权保护纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪华之委托诉讼代理人陈士钢、沈健，被告王京生、王正及委托诉讼代理人王杰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪华向本院提出诉讼请求：1.请求被告将所占有的北京市东城区×××号院两间房屋（使用面积22.2平方米）腾空交还给原告，并自行拆除占有期间的上述房屋周围及顶部的自建房屋和自建设施；2.判令被告共同按照每月35元的标准向原告支付自2004年7月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费135198元；3.判令被告共同按照北京市区政府公布的标准租私房指导价租金标准支付2019年1月1日起至房屋腾空归还之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年6月起，原告依法获得北京市东城区×××号院35间房屋的所有权证，证号为京房权证东私字第×**。在2004年6月之前相当长的一段时间内，王文权等人由政府相关部门安排王文权作为承租人入住东城区×××号院35间中的两间房屋，使用面积为22.2平方米。自原告取得上述房屋的所有权起，原、被告之间未签订房屋租赁合同，王文权及共居人王京生、王京杰包括其子女等长期占有和使用该房屋，多年未交付该房屋的占有使用费。为此，原告依法进行了多次维权，包括发送律师函催要占有使用费等。依据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二〔2003〕×××号）规定，凡属非“文革”产及2001年11月4日以后由市区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市区落实私房政策办公室参照×××号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬迁安置工作，即被告的标准私房腾退安置由政府负责。根据物权法规定，原告作为房屋所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利，现被告占有使用该房屋，拒绝支付房屋占有使用费，严重侵犯了原告的合法权益，同时也给原告造成了较大经济损失，故被告应当腾空房屋并赔偿损失。被告王京生、王艺、王京杰、王正辩称，依据北京市政策，原告无权要求被告腾退房屋。原告通过买卖取得涉案房屋，但因涉案房屋系解除代管后代户发还的房产，所有权部分权利受到限制，不得强撵原承租人，北京市高级人民法院所作（2017）京民再31号民事判决书已认定原告不得要求承租者腾退房屋。原告要求的租金标准，无事实依据。《关于发还肖质被代管房产的通知》明确规定涉案房屋不纳入标准租私房工作范围，发还时的《房屋管理交接书》规定要按照《关于调整北京市城镇私人出租住房的标准租金的通知》计算租金。原告购买房屋后未对房屋进行过修缮。原告提起本案的时间为2019年5月15日，则仅可以就该日之前一年主张租金权利，其主张自2004年7月1日起的租金已超过诉讼时效期间，与法律规定相冲突。本院经审理认定事实如下：东城区×××号院（原门牌甲5号，31间）系原国民党少将副师长杜善继以其妻肖质（又名肖本清）名义所购。1954年2月北京市人民法院出具刑事裁定书，将该房产予以代管。后肖质提出申诉，要求解除代管。北京市中级人民法院作出刑事再审判决，解除代管，发还肖质。2003年9月，北京市落实私房政策办公室出具《关于发还肖质被代管房产的通知》，将后鼓楼苑甲5号房产发还肖质，并在通知中明确：“……二、原房尚在，代户发还不负责腾退；三、不纳入标准租私房工作范围，仍按现行政策规定管理……”同年11月28日，东城区房地经营管理中心作为撤管方与接管方肖质签订《房屋管理交接书》，约定：“……二、接管方必须与承租人建立租赁关系，重新签订租赁合同并按京国土房字（2000）×××号文第一条规定的私房租金标准核定租金（撤管方将原合同收回）；三、接管方应保证承租人的住房安全，按照北京市政府修缮管理的有关规定负责房屋的安全检查和维修……”后肖质委托其弟肖本放将该房产出售给陈雪华，在所签房屋买卖协议中明确要与租户签订新的租赁协议。陈雪华于2004年6月8日取得涉案房屋产权证，但至今未与原租户签订房屋租赁协议，未对房屋进行过维护修缮。被告王京生、王京杰系王文权（已故）之子，被告王艺系被告王京生之女，被告王正系被告王京杰之子。2000年，王文权与交道口房管所签订《公有住宅租赁合同》，约定王文权租住东城区×××号中的12-13号两间房屋，使用面积22.2平方米，起租日期为2000年4月1日。被告称，截止至2004年12月，被告一直向交道口房管所交纳租金，2004年12月之后未再交纳，对此，被告未能提供有效证据予以证明。现被告王京生、王艺、王京杰、王正在该两间房屋内居住使用，被告未向原告支付过房屋租金。被告亦未与原告签订过房屋租赁合同。关于租金标准一节，原告主张，自2004年7月1日至2018年12月31日期间按照每平方米35元/每月（参考北京市政府相关区域标准租当时的租金指导标准）计算，自2019年1月1日起应按照北京市政府相关部门新公布的标准租私房指导价计算。对此，被告认为，其并非标准租租户，应按照《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第×××号)中第一条即“从2000年4月1日起我市城镇私有出租住房的标准租金从每月每平方米使用面积1.80元，提高到每月每平方米使用面积3.17元，承租人应纳月租金按提租前的应纳月租金乘以1.760计算”的规定计算。另查，2014年4月，原告将案外人柳云涛（同租东城区×××号院其他房间的租户）以房屋租赁合同纠纷起诉至本院，要求柳云涛腾退租住的房屋。本院经审理后，判令柳云涛将其租住的房屋腾退给原告。柳云涛不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，北京市高级人民法院经审查认为二审判决确有错误，应予再审，并提审该案。2017年6月19日，北京市高级人民法院对该案作出（2017）京民再31号再审判决，判决驳回原告的诉讼请求，判决认定：东城区×××号院房屋系原去台人员的代管房产，而不属于标准租私房管理范围，其与标准租私房虽均系历史遗留问题，但适用不同的落实私房政策；东城区×××号院现有住户均系国家依据政策解除代管，代户发还之前单位福利分房所得，且长期与房管局签订公房租赁协议，依据国家政策，在政府、产权人和承租人就安置、补偿未协商一致前，承租人有合法居住的权利；即使未签订书面租赁协议，柳云涛作为承租人与房屋所有权人也是事实上的房屋租赁关系，但为特殊房屋租赁关系，受国家政策约束，房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金，但不得适用落实标准租私房政策要求住户腾房。上述事实有当事人的陈述、房屋所有权证书、（2017）京民再31号民事判决书、《公有住宅租赁合同》等证据在案佐证。本院认为，已有生效判决认定肖质作为东城区×××号院的房屋所有权人时与原公房承租人形成特殊租赁关系，必须要与承租人签订租赁合同，原告作为肖质的权利承继者，应继续与租户签订租赁合同。房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金。故本院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求不予支持，对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。关于房屋使用费标准一节，因生效判决已认定不应适用标准租私房租金标准，故对原告主张按照标准租私房租金标准的意见，本院不予支持。但如果原、被告继续适用《关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知》(京国土房屋字〔2000〕第×××号)规定的标准，明显过低，应适当提高，具体金额由本院酌定。关于被告所提原告的诉讼请求已逾诉讼时效期间的抗辩，鉴于被告长期在涉案房屋居住，持续未向原告交纳房屋使用费，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。综上所述，判决如下：一、被告王京生、王艺、王京杰、王正于本判决生效后七日内向原告陈雪华支付自2004年7月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费71928元；二、驳回原告陈雪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，由原告陈雪华负担703元（已交纳），由被告王京生、王艺、王京杰、王正负担799元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈新二〇一九年八月十九日法官助理 董亮书 记 员 陈朝