广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3051号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠林，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢惠仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽欣，女，1975年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：韦英棠，男，1970年5月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。上诉人陈惠林因与被上诉人李丽欣、原审第三人韦英棠房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈惠林上诉请求：撤销或改判一审判决，支持陈惠林的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定陈惠林未缴纳合同三租赁税构成违约，驳回陈惠林主张李丽欣退还合同三的合同保证金1万元的反诉请求错误。1.陈惠林无法缴纳合同三的租赁税，因为租赁税的法定征收主体是国家税务机关，税务机关系统内没有合同三租赁地的征缴记录，陈惠林无法交纳该部分税收，李丽欣代为缴纳其他税费时也清楚该情况，即陈惠林及李丽欣对合同三的租赁税费都是无法缴纳，该情况属于不可抗力，陈惠林不构成违约。2.双方签订的合同中没有对何时缴纳、如何缴纳租赁税进行具体约定，李丽欣单方以发送告知函的形式要求陈惠林在合同期限内对租赁税进行缴纳，不能构成对合同约定的变更，一审法院据此认定陈惠林违约没有事实依据。二、李丽欣并非本案适格主体，其无权就本案主张合同权利。1.涉案租赁物所在土地是李丽欣及韦英棠共同共有，李丽欣无权处分共有人资产，未经共有人韦英棠的同意无权独自主张合同权利。2.李丽欣与韦英棠正在中山市第二人民法院诉讼，要求分割涉案房屋，该案件还在审理过程中，涉案标的房地产的权属尚未清晰，李丽欣单方主张权利没有法律依据。三、陈惠林向李丽欣承租的房屋为星棚（临时建筑），应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中规划许可证有效期仅为两年，李丽欣与陈惠林签订的租赁合同期限已经超过两年，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分应当无效。四、建设工程规划许可证显示施工面积只有600多平方米，涉案房屋土地占地面积却有9231.5平方米，建设工程规划许可证施工面积与土地证的建设面积不匹配，无法证明涉案建设工程规划许可证就是涉案房屋的许可证。综上，一审法院认定事实、适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，予以改判。二审期间，陈惠林补充上诉理由：1.李丽欣提交的建设工程规划许可证施工面积640平方米，但出租厂房AB区共785平方米，建筑面积与许可面积不相符，一审法院认定李丽欣已经取得规划许可证认定涉案三份合同有效，属于查明事实不清。2.陈惠林与韦英棠签订的合同二约定A区厂房保证金4万元，涉案厂房是韦英棠与李丽欣共同共有，且签订租赁合同时李丽欣与韦英棠在婚姻关系存续期间，韦英棠签约的行为构成表见代理，陈惠林作为善意第三人有理由相信韦英棠是李丽欣的代理人，合同二同时约束了李丽欣、陈惠林和韦英棠。李丽欣是实际收取4万元保证金的当事人，陈惠林要求其返还保证金4万元有充分的事实依据。3.涉案土地没有相关规划许可证，租赁合同应属无效，根据合同法关于合同无效的有关规定，李丽欣应当向陈惠林返还合同三的保证金1万元。被上诉人李丽欣答辩称，1.陈惠林没有缴纳过租赁税。2.物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有不动产或者动产，没有约定或者约定不明，各共有人都有管理的权利和义务。涉案合同三的签订主体是李丽欣。3.关于涉案厂房是否合法建筑的问题，李丽欣提交了建设工程规划许可证，且涉案厂房在2014年2月25日交付给陈惠林使用的时候，李丽欣已经书面给陈惠林写明移交的内容，包括建设工程规划许可证。4.陈惠林至今还在使用B区厂房，且没有支付A区厂房和B区厂房租赁税。请求二审法院查明事实，驳回陈惠林的上诉请求。原审第三人述称，1.合同是否有效由法院确认，合同一的保证金陈惠林应该支付给韦英棠，合同一是韦英棠与陈惠林签订，根据合同相对性，该合同的保证金应当由韦英棠保管。2.在合同二中规定的违约责任以及保证金的返还方式都写明是韦英棠在合同期满以后，由韦英棠返还给陈惠林，所以保证金应该由李丽欣移交给韦英棠。2.关于合同三中约定的一万元保证金的问题，是否没收由法院认定，但是如果法院认定应予没收，韦英棠应该占绝大部分，因为涉案房产、土地都是韦英棠婚前购买。结婚之前韦英棠的工厂有20多台注塑机，100多万的应收货款，韦英棠婚前与房地产公司签订土地买卖合同，并支付部分土地款项。虽然也有部分土地款项在婚后支付，但都是韦英棠婚前财产创造的3.陈惠林逾期搬离厂房的费用，韦英棠也应当占绝大部分。一审法院剥夺韦英棠的权利不妥，一审期间中韦英棠也要求保证金应由李丽欣移交给韦英棠保管。当时合同中写明保证金李丽欣收取，是因为当时李丽欣与韦英棠尚处于婚姻关系存续期间，但是李丽欣与韦英棠在2017年4月份已经离婚，情况发生变化，根据合同相对性，保证金应该返还给韦英棠。李丽欣向一审法院起诉请求：1.陈惠林立即交还位于中山市XX路××厂房（含A区和B区），并从2018年9月1日起支付每天300元占用费至实际搬出该厂房之日止；2.陈惠林返还电表（编号032000XX13）；3.陈惠林向李丽欣支付租赁税43072.53元；4.陈惠林交付的合同保证金4万元由李丽欣没收。诉讼过程中，李丽欣变更诉讼请求为：1.解除李丽欣于2016年3月17日与陈惠林签订的租赁合同，陈惠林立即将租赁物中山市XX路××厂房（B区，面积179.5平方）返还给李丽欣，陈惠林并支付占有使用费（从2018年9月1日起按每天300元占有使用费计付至实际搬出该厂房之日止）；2.解除韦英棠于2016年8月1日与陈惠林签订的租赁合同；3.陈惠林返还电表（编号032000XX13）给李丽欣，并协助李丽欣办理电表过户手续；4.陈惠林向李丽欣支付租赁税43072.53元；5.陈惠林交付的合同保证金4万元由李丽欣没收。陈惠林向一审法院反诉请求：李丽欣向陈惠林返还保证金5万元及逾期付款利息损失（其中4万元为基数从2014年4月1日起；1万元为基数从2016年3月18日起，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：涉案厂房位于中山市××路××（××区:面积588.5平方；B区:面积179.5平方），系李丽欣与韦英棠名下物业，土地证号：中府国用（2003）第03X**，建设工程规划许可证号：建字第**。2014年2月21日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同一），由陈惠林承租涉案厂房A区用作生产胶袋使用。合同主要内容为：1.租赁期限从2014年4月1日至2016年8月31日止，租赁期满，李丽欣有权收回出租厂房，陈惠林应如期归还，陈惠林需继续承租，应于租赁期届满前三个月向李丽欣提出书面要求，经李丽欣同意后重新签订租赁合同；2.租金及保证金，租金每月10590元于当月1-3日前付清，由陈惠林负责租赁税；签订合同当日陈惠林向李丽欣交付20000元租金保证金，2014年3月31日前交付10000元租金保证金和10000元电费保证金；3.违约责任，陈惠林不按合同约定向李丽欣缴付租金（即拖欠十天或以上租金），及未按时缴清水、电费、租赁税等应缴费用的，则陈惠林除缴清上述费用外，另外须支付按未付金额每日2%违约金，并且李丽欣有权自行终止合同，要求陈惠林搬走,保证金归李丽欣；4.保证金退回，在租赁合同结束及陈惠林缴清一切费用后或者合同期内双方协商同意退租的，保证金退回给陈惠林。上述合同签订后，陈惠林向李丽欣缴纳了保证金40000元，李丽欣亦依约将涉案厂房A区交付给陈惠林使用，陈惠林以该厂房为经营场所成立了中山市东凤镇三冠塑料制品厂。在上述合同履行过程中，2015年9月30日，李丽欣与陈惠林签订用电协议，协议主要内容：1.把所有权属李丽欣的用电电表（用户编号：032000XX13）提供给陈惠林使用，该电表挂用陈惠林经营的中山市东凤镇三冠塑料制品厂厂名，并到中山供电局东凤供电公司登记开户；2.在陈惠林的租赁合同结束不再用电或李丽欣需要的情况下，在供电公司办理电表二次登记过户手续。签订上述协议后，李丽欣将上述电表过户登记在陈惠林经营的中山市东凤镇三冠塑料制品厂名下。陈惠林承租涉案厂房A区后向李丽欣缴纳了租期内厂房租金，并向税务部门代缴纳了2014年4月至2015年3月期间租赁税10372.32元，2015年4月至2016年8月期间产生租赁税14694.12元至李丽欣提起诉讼之日，李丽欣、陈惠林未向税务部门缴纳，陈惠林亦未将该款向李丽欣交纳。2016年8月1日，韦英棠与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同二），约定将涉案厂房A区出租给陈惠林，租赁期限由2016年8月31日至2019年8月31日，每月租金10299元，合同保证金已交付李丽欣，租赁届满由李丽欣负责退还，合同其他内容与前述合同内容一致。签订合同后至李丽欣提起诉讼之日止，陈惠林每月向韦英棠缴纳了租金，但上述期间产生的租赁税均没有向税务部门缴纳。2016年3月17日，李丽欣与陈惠林签订租赁合同（以下简称合同三），约定李丽欣将涉案厂房B区出租给陈惠林，租赁期限由2016年3月18日至2018年8月31日，每月租金3000元,每月1-3日交付当月租金，2014年4月内支付租金保证金10000元，厂房租赁期间租赁税由陈惠林负责，合同其他内容与涉案厂房A区租赁合同内容一致。该合同签订后，陈惠林向李丽欣缴纳了10000元保证金，李丽欣亦依约将该厂房交付给陈惠林使用。2018年8月15日，李丽欣通过微信向陈惠林发出联络函，联络函主要内容：“关于您和本人（李丽欣）于2016年3月17日签订的租赁合同租赁期尚有15日到期结束，现发函通知你：一、是否续租；二、如续租和不续租我们双方要完成的事项如下：1.现你厂名下的电表（编号：032000XX13）需归还给本人；2.租赁时期的租赁税清缴；3.合同保证金在你完成以上事项和缴付清应缴费用后十天内凭收据退给你；三、请你收到本函于5天内（即2018年8月15日）回复，以便后续工作。”同年8月20日，李丽欣通过微信向陈惠林发出告知函，告知函主要内容：“一、关于你与我和韦英棠，我们三方签订了共三份租赁合同，分别为：①李丽欣与陈惠林签，租赁厂房为A，面积588.5平方，租期：2014年4月1日至2016年8月31日止；②韦英棠与陈惠林签，租赁厂房为A，面积588.5平方，租期：2016年8月31日至2019年8月31日止；③李丽欣与陈惠林签，租赁厂房为B，面积179.5平方，租期：2016年3月18日至2018年8月31日止；二、以上租赁合同已明确租赁税由乙方（即陈惠林）负责缴交，合同上第七条违约责任第3点列明，乙方的水、电费、租赁税等应缴未按时缴付，即属违约，乙方的保证金归甲方，并本合同终止；三、本人李丽欣于2018年8月20日到地税咨询了陈惠林租赁税的缴交情况，合同①租赁税从2014年4月至2015年3月已交，未交租赁税为2015年4月至2016年8月共17个月，计算公式588方×7元×21%=864.36元/月×17个月=14694.12元。合同②从2016年9月至今2018年8月未交共24个月，计算公式588方×7元×21%=864.36元/月×24个月=20747.64元。合同③从2016年4月至2018年8月未交共29个月，计算公式179方×7元×21%=263.13元/月×29个月=7630.77元，以上三份租赁合同未交租赁税合计:43072.53元；四、李丽欣与陈惠林于2015年9月30日所签用电协议，请陈惠林于2018年9月1日前归还李丽欣，否则追究赔偿。请陈惠林过目以上第三条租赁税费，否则地税部门只追讨李丽欣方缴付，我方只有代你向有关部门缴交”。2018年8月22日，陈惠林通过微信向李丽欣发出告知函，告知函主要内容：“一、关于陈惠林与李丽欣租赁厂房问题。1…….;2……3.在2015年9月30日李丽欣把电表转给我厂（中山市东凤镇三冠塑料制品厂）名下使用期间，李丽欣与韦英棠没有离婚，电表属于韦英棠与李丽欣共同财产设备，因此李丽欣或韦英棠单方要求或者没有出具有法律效力的证明文件，我方无权单方面把电表转给李丽欣或韦英棠的任何一方；二、关于李丽欣与陈惠林于2014年4月1日签订的厂房租赁合同的保证金问题。1.2014年2月21日，我（陈惠林）交付给李丽欣承租厂房保证金贰万元整；2.2014年3月19日，我（陈惠林）交付给李丽欣用电押金壹万元整和合同承租保证金壹万元整，共计贰万元整；3.李丽欣与我（陈惠林）于2014年4月1日签订的厂房租赁合同，已于2016年8月31日到期，我（陈惠林）有权向李丽欣取回承租厂房保证金、用电押金、合同承租保证金，合计肆万元整，此行为属于非法扣留他人资产；三、收到告知函请在三天内务必至我厂（中山市东凤镇三冠塑料制品厂）协商处理，否则上法院处理。”后双方没有就涉案厂房B区签订续租合同，陈惠林未将该厂房交还给李丽欣，亦未协助李丽欣办理电表过户手续，并继续占有使用涉案厂房且未支付相关费用；对于租赁期间产生的租赁税7630.77元，陈惠林至今未向税务部门代李丽欣缴纳，亦没有将相应费用向李丽欣交纳。李丽欣与韦英棠于2003年11月5日登记结婚，2016年4月20日李丽欣向广东省中山市第二人民法院提起离婚诉讼，广东省中山市第二人民法院于2016年8月18日作出（2016）粤2072民初1099号民事判决，判决准许韦英棠与李丽欣离婚，该判决已生效。在提起本案诉讼之后，李丽欣于2018年9月26日向税务部门缴纳涉案厂房A区2015年3月至2018年8月租赁税23569.35元。一审法院认为：本案为厂房租赁合同纠纷。争议的焦点一：涉案三份租赁合同的效力问题。涉案厂房虽然没有办理房屋所有权证，但已经向规划行政部门办理了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，不存在违反法律、行政法规等强制性规定的情形，且系当事人真实意思表示，合同有效。对陈惠林认为涉案合同无效的主张，不予采信，各方应予以恪守。争议的焦点二：关于合同二的主体及相应权利义务问题。根据上述查明的事实，该合同出租方签订主体及实际执行主体均为韦英棠，根据合同相对性原则，结合韦英棠答辩不同意李丽欣主张权利及李丽欣在庭审中陈述其不清楚该合同的形成，认定该合同的主体不是李丽欣，李丽欣无权就该合同主张违约权利。对李丽欣请求解除该合同和没收该合同保证金40000元及归还该合同履行期间垫付税款20747.64元，理据不充分，不予支持。同理，陈惠林要求李丽欣返还合同一保证金40000元及逾期利息损失，陈惠林相应的反诉请求，没有合同依据，亦不予支持。争议焦点三：对于陈惠林不缴纳合同一、合同三租赁税是否构成违约问题。合同一、合同三均约定租赁税由陈惠林负责缴纳，虽然对何时缴纳、如何缴纳没有进行具体约定，从而产生争议，但上述两份合同在李丽欣提起诉讼时均已经租期届满，且李丽欣就租赁税支付一事分别于2018年8月15日、同年8月20日向陈惠林发出联络函和告知函，催促陈惠林办理缴纳税费事宜，且陈惠林亦曾自行向税务部门缴纳了合同一前期的税款，其应当清楚缴纳税款的流程，具备向税务部门缴纳税款的条件，但其收到李丽欣催办后仍怠于履行，构成违约，应承担违约责任。陈惠林无权要求李丽欣返还合同三的保证金10000元及逾期利息损失，陈惠林相应的反诉请求，不予支持。又因李丽欣自行向税务部门缴纳了合同一2015年4月至2016年8月期间租赁税14694.12元，该款陈惠林应予以返还。李丽欣相应的诉讼请求，予以支持。至于合同三未缴纳税款7630.77元问题，陈惠林虽然违约，但税款的收取主体系国家而非李丽欣个人，只有李丽欣先向税务部门完税后，才能要求陈惠林相应返还，现李丽欣请求陈惠林直接向其支付，理据不充分，不予支持。争议焦点四：李丽欣能否没收合同一的保证金40000元问题。陈惠林虽然有违约行为，但就上述合同的保证金，韦英棠与陈惠林在合同二中已约定将上述保证金转化为合同二的保证金，因此时韦英棠与李丽欣尚处于夫妻关系，故韦英棠对上述保证金的处理意见，足以让陈惠林相信系李丽欣的意见，构成表见代理，故双方实际上已达成不没收保证金的共识，现李丽欣反悔要求予以没收，显属无理，不予支持。争议焦点五：关于陈惠林应否交还涉案厂房B区及以何标准支付占有使用费问题。因合同三租赁期限届满，在双方没有达成续租且未经李丽欣同意的前提下，陈惠林仍继续占有该厂房，构成侵权，应按《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第四项、第六项“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产；……（六）赔偿损失；……”的规定承担侵权责任，李丽欣要求陈惠林返还涉案厂房B区及支付占有使用费的诉讼请求，理据充分，予以支持，至于占有使用费标准，李丽欣虽主张按每日300元计付，但没有提供证据证实实际损失系其主张的损失，应承担举证不能的不利后果，调整为按原租金标准计付，超出部分，不予支持。争议焦点六：关于陈惠林是否返还涉案电表及协助李丽欣办理电表过户手续问题。因该电表安装在涉案厂房A区，根据前述韦英棠的表见代理权的认定，基于合同二的约定和履行，在合同二租期内陈惠林均享有合法使用电表的权利，在合同二没有解除前无需要向韦英棠或李丽欣返还。李丽欣相应的诉讼请求，理据不充分，不予支持。韦英棠经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证的权利，不影响依法作出判决。综上所述，李丽欣诉请合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回，陈惠林反诉请求，理据不充分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条,《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第四项、第六项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、陈惠林于判决发生法律效力之日起七日内搬离涉案厂房B区，并返还给李丽欣；二、陈惠林于判决发生法律效力之日起七日内向李丽欣支付涉案厂房B区占有使用费自2018年9月1日起按每月3000元标准计付至陈惠林返还涉案厂房之日止；三、陈惠林于判决发生法律效力之日起七日内向李丽欣支付租赁税14694.12元；四、驳回李丽欣的其他诉讼请求。五、驳回陈惠林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，由李丽欣负担1544元，陈惠林负担332元；反诉费525元，由陈惠林负担。本院二审期间，陈惠林没有提交新证据。李丽欣提交以下证据：1.微信录音，证明陈惠林从未考虑过缴纳B区厂房的租赁税；2.变更承租房产资料通知书，证明涉案房产是李丽欣与韦英棠共同共有，租赁税缴纳主体也是韦英棠和李丽欣。陈惠林确认证据1的真实性，不确认关联性，其认为是由于李丽欣没有处理房屋漏水和归还4万元保证金，陈惠林才没有缴纳租赁税；不确认证据2的真实性，证据2仅显示2018年10月缴税主体由韦英棠变更为韦英棠、李丽欣，但李丽欣一审期间提交的税务发票时间均为2018年9月，证据2无法证明李丽欣缴纳了2018年9月之前的租赁税。韦英棠确认两份证据的真实性。上述证据1,陈惠林对其真实性无异议，本院予以确认；证据2为案外第三方出具，本院对其真实性予以确认。韦英棠提交以下证据：1.中山市东凤镇房地产开发有限公司00428、00418、001218专用收据，证明涉案土地是在韦英棠婚前购买；2.（2016）粤20民终4289号民事判决书，证明韦英棠与李丽欣在2017年4月份判决离婚，韦英棠与陈惠林签订租赁合同是在婚姻关系存续期间，导致保证金由李丽欣保管，现李丽欣与韦英棠之间不存在婚姻关系，合同约定的保证金应当由李丽欣移交给韦英棠。陈惠林不确认证据1的真实性、合法性和关联性，确认证据2的真实性，其认为夫妻共有财产的分割是李丽欣与陈惠林之间的问题，4万元保证金的移交应当韦英棠与李丽欣内部解决，与陈惠林无关。李丽欣确认证据1.2的真实性，涉案房产是韦英棠与李丽欣共同共有。对上述证据1因无原件核对，本院对其真实性不予以确认，对证据2为本院出具的判决书，真实性确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，韦英棠、李丽欣的中府国用（2003）第03XX8号土地使用权证载明：座落“中山市东凤安乐村”，地类（用途）“工业”，使用权面积“玖仟贰佰叁拾壹点伍”平方米；李丽欣提交的建设工程规划许可证（证号：建字第040：建字第**位（个人）“韦英棠、李丽欣”，建设项目名称“工业厂房”，建设位置“中山市东凤镇安乐村”，建设规模“总面积640平方米”；该建设工程规划许可证（附件）载明：用地面积“9231.5”平方米，基底面积“640”平方米，建设规模“640”平方米，结构“排架结构”。李丽欣一审提交的中山市公安局东凤分局于2010年10月8日出具的《关于申请编制门牌号的批复》载明：“兹有韦英棠、李丽欣位于玉峰路房屋（土土地证号中府国用（2003）第03X**之门牌号的申请。经审批，同意编制该房屋门牌号为××。”本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李丽欣是否本案适格主体；二、涉案租赁合同是否有效；三、涉案租赁合同保证金应否退还。争议焦点一，关于李丽欣是否本案适格主体的问题。现有证据显示，涉案租赁物是李丽欣和韦英棠共同共有，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”本案中，李丽欣作为涉案租赁合同的相对方，且李丽欣和韦英棠对涉案租赁物管理权的行使没有进行约定，在法院已依职权通知涉案租赁物的另一共有人韦英棠参加诉讼的情况下，李丽欣作为本案原告就涉案租赁合同提起诉讼并无不妥,李丽欣是本案的适格诉讼主体，陈惠林的该上诉主张本院不予以支持。争议焦点二，关于涉案租赁合同是否有效的问题。陈惠林上诉称其向李丽欣承租的房屋为星铁棚（临时建筑），建设规划许可证有效期仅为两年，李丽欣与陈惠林签订的租赁合同期限已经超过两年，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分应当无效。而且李丽欣提交的建设工程规划许可证施工面积640平方米，但出租厂房AB区共785平方米，建设工程规划许可证施工面积与土地证的建设面积不匹配，合同无效。另亦无法证明涉案建设工程规划许可证就是涉案房屋的许可证。第一，对于涉案建设工程规划许可证是否系涉案房屋的许可证问题。韦英棠、李丽欣的土地使用权证(中府国用（2003）第03XX8号)和建设工程规划许可证（证号：建字第0400XX12号）：建字第**一致，均为中山市东凤镇安乐村，且两者载明的面积、性质、权属均一致，可以认定两者是相互对应配套的。而中山市公安局东凤分局出具的《关于申请编制门牌号的批复》能证明，中府国用（2003）第03XX8号土地使用权证相对的土地编制门牌号为中山市XX路××。而涉案租赁厂房的地址亦是中山市XX路××，故可以认定涉案建设工程规划许可证（证号：建字第0X0400XX12号）及附件就是：建字第**证，即涉案租赁厂房已出具了建设工程规划许可证。第二，对于涉案租赁物是否临时建筑的问题。因涉案租赁物的建设工程规划许可证（附件）载明其结构为“排架结构”，陈惠林主张涉案租赁物是临时建筑，但并没有提供相关证据予以证明，现有证据也不足以证明涉案租赁物的结构与建设工程规划许可证核准的不符，故本院对陈惠林主张涉案租赁物是临时建筑，建设规划许可证有效期仅为两年，李丽欣与陈惠林签订的租赁合同期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效不予以采信。第三，涉案租赁厂房AB区实际面积共785平方米，而涉案建设工程规划许可证审批的建设面积为640平方米，涉案租赁厂房确实存在部分加建。但由于无法具体鉴别区分涉案租赁合同中所约定的租赁物涉及的是合法建筑还是违法建筑，若因对合法建筑存在小部分加建而完全否定权利人对原合法建筑本应有的相应权利，既违背了物权法的相关规定，也不符合尽量维持合同效力，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展的立法目的，故以认定涉案租赁整体合同有效为宜。综上，涉案租赁厂房已取得了建设工程规则许可证，相关租赁合同应当认定为有效。争议焦点三，关于涉案租赁合同保证金应否退还的问题。对于“合同一”的保证金4万元，由于“合同一”已履行完毕，在陈惠林与韦英棠签订“合同二”时，陈惠林、韦英棠已同意李丽欣不退回“合同一”的保证金，而直接将该4万元保证金转化为“合同二”的保证金，现“合同二”尚未履行完毕，且合同的相对方为韦英棠，故陈惠林主张李丽欣向其返还该4万元保证金及利息损失，本院不予支持。对于“合同三”的保证金1万元，因“合同一”及“合同三”均约定租赁税由陈惠林负责缴纳，而陈惠林仅缴纳了“合同一”履行期间的部分（2014年4月至2015年3月）租赁税，其余租赁税均未依约缴纳，已构成违约。陈惠林虽抗辩“合同三”的租赁税是因厂房B区未向税务机关备案而无法缴付，并非陈惠林不愿缴纳，但鉴于陈惠林在相同的情形下已成功依约缴纳了“合同一”（A区）2014年4月至2015年3月租赁税，故陈惠林的抗辩显然不能成立。即陈惠林在没有正当理由的情况下未依约缴纳租赁税，不符合合同约定的保证金退还条件，故对陈惠林主张李丽欣退还涉案租赁合同保证金5万元，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈惠林的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由陈惠林负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年八月一日书记员  雷 媛