杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初4436号 原告：王莹洁，女，1995年2月13日出生，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：金铿枫，浙江腾远律师事务所律师。 被告：杭州拓诚房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330109MA27YJ3M37，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区万豪广场******。 法定代表人：宋永利。 被告：宋永利，男，1991年12月9日出生，住安徽省铜陵市郊区。 原告王莹洁诉被告杭州拓诚房地产代理有限公司、宋永利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序进行审理，因用其他方式无法向被告杭州拓诚房地产代理有限公司送达诉讼文书及被告宋永利下落不明，裁定转为普通程序审理，组成合议庭于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告王莹洁委托诉讼代理人金铿枫到庭参加诉讼。被告杭州拓诚房地产代理有限公司、宋永利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王莹洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杭州拓诚房地产代理有限公司于2017年10月29日签订的《拓诚房地产代理有限公司托管合同》。2.判令被告杭州拓诚房地产代理有限公司立即腾退位于杭州市萧山区的房屋。3.判令被告杭州拓诚房地产代理有限公司立即支付原告自2018年10月30日起至实际腾退之日止的租金（暂计算至2019年2月28日，计4个月，为：2750元/月×4个月=11000元）。4.判令被告杭州拓诚房地产代理有限公司立即支付原告自2018年1月1日起至实际腾退之日止的物业服务费（暂计算至2019年3月31日，计15个月，为：161.28元/月×15个月=2419.2元）。5.判令被告宋永利对第3、4项请求承担连带清偿责任。6.判令两被告承担本案诉讼费用。原告当庭撤回第2项诉请，并变更第3项为判令被告宋永利支付原告自2018年11月1日起至2019年3月6日止的租金11550元；变更第4项诉请为判令被告宋永利支付原告自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1935.36元。事实与理由：2017年10月29日，原告与被告杭州拓诚房地产代理有限公司签订《拓诚房地产代理有限公司托管合同》一份，约定由被告杭州拓诚房地产代理有限公司租用原告位于杭州市萧山区的房屋，租金为3000元/月，租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止，租期内原告同意给予被告杭州拓诚房地产代理有限公司150天的免租期，租期内共分10次支付房屋租金，首笔租金为16500元，于2018年4月31日支付，剩余每个结算期每个月30日支付。后原告依约将案涉房屋交付给被告杭州拓诚房地产代理有限公司使用，然被告杭州拓诚房地产代理有限公司仅支付了第一年（自2017年11月1日起至2018年10月31日止）的租金，而应当于2018年10月3日支付下一期租金16500元至今未予支付。后原告多次催讨，但被告杭州拓诚房地产代理有限公司一直处于失联状态。另据查，被告宋永利系被告杭州拓诚房地产代理有限公司的唯一股东，被告杭州拓诚房地产代理有限公司系一人有限公司。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，被告杭州拓诚房地产代理有限公司未及时支付租金，系其违约，应当承担相应的法律责任；被告宋永利作为一人公司的股东应当承担连带责任。为维护原告之合法权益，根据我国法律法规的规定，特起诉，请依法判之。庭审中补充事实与理由：2019年3月6日，原告与案外人签订房屋租赁合同，案外人系被告宋永利所签订房屋的另一承租人，因此原告撤回第2项诉请，案涉房屋现在又出租给他人。 原告王莹洁为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.不动产权证书一份，证明原告系案涉房屋的所有权人。2.《托管合同》一份，证明原告与被告宋永利签订了案涉托管合同，约定相应的租金、支付方式及违约责任。3.催款函、发票各一份，证明原告代付了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1935.36元。4.公司登记基本情况一份，证明被告宋永利系一人公司。5.交通银行个人客户交易清单一份，证明2017年10月31日，被告汇入原告账户租金16500元，2018年5月7日被告汇入租金10000元，2018年5月8日被告汇入租金6500元，总计支付一年租金的事实。 被告杭州拓诚房地产代理有限公司、宋永利未作答辩也未向本院提供证据。 本院对原告王莹洁提供的证据认证如下：上述证据，虽未经被告杭州拓诚房地产代理有限公司、宋永利当庭质证，但经本院审查，认为证据1-5客观真实，来源合法且与本案具有关联性，本院予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：甲方（委托方）王莹洁与乙方（受托方）杭州拓诚房地产代理有限公司签订落款时间为2017年10月29日的《拓成房地产代理有限公司托管合同》一份，约定：其中的《授权委托书》载明：委托方于2017年10月29日签订本合同《房屋托管管理合同》，委托方将坐落于浙江省杭州市萧山区自有合法房屋委托受托方管理装修、房屋租赁及租后管理的所有相关事宜；委托权限，当本合同中的受托方获得委托方的房屋管理权后，委托方特此委托受托方行使以下权限：（一）代表委托方管理出租房屋及管理出租事项有关的联络、接洽等事宜，包括但不限于代为收取房租、物业、水、电等相关费用；（二）同意受托方在房屋出租时委托第三方经纪机构办理对外出租事宜，并与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；（三）委托受托方监督第三方经纪机构按照与其所签署的合同的约定全面履行合同义务；（四）同意受托方对房屋进行维护、维修、保洁、查验，为房屋使用人提供租后管理服务并收取相关费用；委托期间：自2017年11月1日起至2022年10月31日止，共5年。委托方处由俞水荣签名，受托方处盖有杭州拓诚房地产代理有限公司公章；甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，在平等、自愿、诚实、守信的基础上，就甲方将房屋委托乙方进行装修、房屋租赁及租后管理等相关事宜达成以下一致以兹共同遵守：房屋坐落于杭州市萧山区，建筑面积为41平方米，户型一室，楼层14/28；委托期：该房屋委托期自2017年11月1日起至2022年10月31日止。委托期届满时，因乙方代理之客户仍需居住使用该房屋，乙方应提前一个月以电话或书面的形式通知甲方，甲方应给予不超过六个月的延长期。延长期内甲乙双方享有与委托期同样的权利与义务。该房屋委托期（含延长期）届满后本合同自动终止，任何一方如需继续合作，应当在届满前一个月提出，经双方协商一致后重新签订合同；委托期租金为3000元/月。委托期内甲方同意给乙方150天免租期，免租期内乙方无需支付房租，扣除免租期豁免租金后实际需支付甲方总租金共计36000元/年。甲乙双方约定委托期内共分10次支付房屋租金，首笔租金16500元，于2018年4月31日支付，剩余每个结算期每个月30日支付（遇节假日顺延）。乙方以汇款、转账方式支付甲方租金；甲方委托乙方权限：（一）乙方代表甲方管理出租房屋及管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜。（二）甲方同意乙方行使对外出租事宜，并与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件。（三）乙方按照与其签署的合同的约定全部履行合同义务。（四）乙方按时向甲方支付租金及其他租赁费用。（五）同意乙方在房屋出租时委托第三方经纪机构办理对外出租事宜，并与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件。（六）同意乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为：在受托期内允许受托方按照国家相关政策增添隔断房，以便于出租。（七）同意受托方对房屋进行维护、维修、保洁、查验，为房屋使用人提供租后管理服务并收取相关费用；甲方的其他权利和义务：（一）甲方保证合法拥有本合同中所述房屋的所有权和占有、使用、和处分权，并且具备合法出租资格。如因甲方不具备上述资格而造成的有关争议纠纷，甲方应负责解决并承担相应的法律责任，赔偿因此而给乙方带来的经济及商誉损失。（二）在本合同约定的委托期内，甲方同意将房屋的出租权和租后管理权利委托乙方独立行使，不得再另行委托他人。甲方有义务将房屋的产权证明及个人身份的证明文件复印件无偿提供给乙方使用。在委托期结束后，甲方恢复对房屋的占有使用和出租权利。（三）甲方应保证在委托期内，房屋可以安全、正常的使用。（四）房屋所有权在委托期内发生转让、继承的，甲方应提前30日书面通知乙方，保证本合同继续履行，承租人之承租权不受影响。（五）本合同签订时，房屋水、电、燃气费、电信宽带费、卫生费、公用电费等相关费用应处于结清状态；如因费用未结清而导致乙方经济损失的，甲方应赔偿乙方损失；甲方拒不支付的，乙方有权从租金中直接扣除相应的费用，用于折抵乙方的损失；乙方的权利和义务：（一）乙方应严格审查承租人信息资料，不得提供虚假信息或恶意串通，不得利用合作房屋从事扰乱国家社会秩序、影响治安管理等非法活动，如承租人出现违法犯罪活动，与甲方无关，由乙方承担一切责任。（二）乙方应按照本合同约定的付款方式和金额，定期向甲方支付租金。（三）若因房屋装修问题以及承租人不当使用造成第三方损失或治安问题，乙方应积极调解或解决，并承担相应的法律责任。（四）合同期满时，乙方向甲方退还房屋后7日内，与甲方结清乙方委托期所产生的水、电、燃气费等相关费用；合同的解除：甲乙双方协商一致，可解除本合同。（一）甲方延迟交付房屋达7日以上，乙方有权单方解除本合同。（二）甲方抵押房屋，而导致房屋被银行或其他单位查封时，乙方有权单方解除本合同。（三）因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除本合同。（四）乙方未按约定时间支付租金达30日的，甲方有权单方解除本合同。（五）乙方擅自改变房屋结构、用途的，甲方有权单方解除本合同。（六）合同期内承租人扰乱国家社会秩序、影响治安管理或在出租房屋内从事非法活动的，且与乙方协商无果的，甲方有权单方解除本合同；违约责任：（一）甲方在合同生效后逾期交付房屋的，每逾期一天，须向乙方支付月租金的10%作为违约金，乙方并有权要求将委托起始日顺延，逾期交付超过七天的，乙方有权选择将委托起始日期顺延并追究甲方的违约责任。（二）甲方在委托期（包括延长期）未满提前收回该房屋的，乙方有权提前解除合同，甲方须向乙方支付年租金的30%作为违约金，违约金不足以弥补乙方直接、间接（包括乙方客户）损失的，甲方还应予以赔偿。（三）甲方无任何违约行为，乙方提前解约及乙方对房屋进行主体结构的破坏的（视房屋损坏程度，乙方赔偿甲方损失），甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付房屋年租金的30%作为违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿。（四）因政策需要拆除或改造该房屋的，甲乙双方可变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按实际使用时间计算等内容。 打印时间为2019年8月10日的交通银行个人客户交易清单载明：2017年10月31日，被告汇入原告账户租金16500元。2018年5月7日，被告汇入原告租金10000元。2018年5月8日，被告汇入原告租金6500元。 上海宝龙物业管理有限公司杭州萧山分公司于2018年10月31日向原告出具《催款函》一份：就我司向萧山宝龙广场（坐落位置：萧山区建设一路与金鸡路交叉口）提供物业服务事宜，宝龙广场业主与我司签署了《前期物业管理服务协议》。根据物业服务合同约定，贵方应按时向我司支付物业服务费用。然，虽经我司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：（1）2018年1月1日至2018年10月31日期间之物业服务费1612.8元。上述贵方拖欠我司的款项合计1612.8元，贵方拖欠款项的行为已严重违反了物业服务合同的相关约定，并给我司造成了严重损失。综上所述，现我司正式函告贵方如下：请贵方于2018年11月15日前缴清拖欠我司的所有款项；否则，由此造成的一切责任及损失均由贵方承担，并且我司保留进一步追究贵方法律责任的权利。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。 上海宝龙物业管理有限公司杭州萧山分公司于2019年7月13日向原告出具金额为1935.36元的物业管理费浙江省增值税普通发票一份（备注：3-1407物业管理费7月13日（2018年1月1日至2018年12月31日））。 另查明：浙（2017）萧山区不动产权第0044642号不动产权证书载明：权利人王莹洁，单独所有，坐落于萧山区。 2019年2月12日，杭州市萧山区市场监督管理局出具的公司登记基本情况载明：被告杭州拓诚房地产代理有限公司成立于2016年8月24日，核准于2016年11月10日，股东为宋永利。 本院认为：原、被告签订的《拓成房地产代理有限公司托管合同》合法有效，以上合同对双方当事人均有约束力。合同约定年租金为36000元，免租期为150天，结合合同约定分十次支付，首笔租金16500元，于2018年4月31日支付，剩余每个结算期每个月30日支付。被告杭州拓诚房地产代理有限公司实际已支付两期租金各16500元，可以认定双方约定将免租期150天分摊至每次付款期，每年分摊免租期为30天。被告杭州拓诚房地产代理有限公司已支付一年的租金，其余租金未按约支付，已构成违约。合同约定被告未按约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同。原告请求判决解除合同，已符合合同约定的解除条件。按合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，原告自认自2019年3月6日原告已与案外人签订房屋租赁合同，故撤回第二项诉讼请求，变更第三、四项诉讼请求，本院予以准许。被告杭州拓诚房地产代理有限公司应支付原告自2018年11月1日起至2019年3月5日止按33000元/年的标准计算的租金计11301元。本院对原告要求被告杭州拓诚房地产代理有限公司支付合理的租金的诉请予以支持。原告已为被告杭州拓诚房地产代理有限公司垫付2018年全年的物业费，现原告要求被告支付，理由正当，本院予以采纳。原告要求被告宋永利对欠付的租金、物业服务费负连带责任的诉请，无法律和合同依据，本院对此不予采纳。被告杭州拓诚房地产代理有限公司、宋永利经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王莹洁与被告杭州拓诚房地产代理有限公司于2017年10月29日签订的《拓成房地产代理有限公司托管合同》自本判决生效之日起解除； 二、杭州拓诚房地产代理有限公司在本判决生效之日起十日内支付王莹洁自2018年11月1日起至2019年3月5日止按33000元/年的标准计算的租金11301元； 三、杭州拓诚房地产代理有限公司在本判决生效之日起十日内支付王莹洁垫付的物业费1935.36元； 四、驳回王莹洁的其余诉讼请求。 如杭州拓诚房地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，由杭州拓诚房地产代理有限公司负担131元，王莹洁负担5元。 原告王莹洁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州拓诚房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴永梅 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  徐国芳 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  徐丽芳