河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9777号上诉人（原审被告）：马玉霞，女，1974年2月21日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：王树平，河北峥嵘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永会，男，1972年8月14日出生，汉族，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：李锋，河北国澳律师事务所律师。原审被告：马玉英，女，1979年2月27日出生，汉族，住河北省新乐市。原审被告：路波，男，1976年1月26日出生，汉族，住河北省新乐市。上诉人马玉霞因与被上诉人李永会、原审被告马玉英、路波执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马玉霞及其委托诉讼代理人王树平、被上诉人李永会的委托诉讼代理人李锋、原审被告马玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉霞上诉请求：1、撤销一审判决，直接改判终止河北省新乐市人民法院(2018)冀0184执1794号执行裁定书的执行；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、上诉人所出示的证据完全能够排除法院对涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产查封于2018年12月25日，在法院查封之前的2016年11月8日上诉人与原审被告马玉英签订了《房屋买卖协议》，上诉人以380326元的价款受让该处房产，连同马玉英与开发商签订的房屋认购合同原件及房屋钥匙和附属物品一并交付了上诉人，上诉人接受该房屋后于2017年9月10日出租给了郭素芬使用，后又于2018年12月7日出租给了彭贤磊，由于系小产权房，未能办理过户登记。以上事实有房屋买卖协议，付款证据，租赁协议等在案证实，事实清楚，证据充分。上诉人与马玉英签订的房屋买卖协议在法院查封之前，且支付了全部房款，马玉英将房屋交付上诉人后，上诉人开始占有、使用、出租收益。未办理过户，系受小产权房所限，非上诉人自身原因不能办理过户登记。基于以上事实和证据，自房屋交付之日，上诉人就享有了房屋的物权，根据物权优于债权的原则，足以能够排除法院对该处房屋的执行。二、一审法院对房屋买卖协议的签订以及房款的履行方式的否定，没有证据支持，仅是办案法官主观臆断的推断和猜测。（一）关于房屋买卖协议的签订和效力。马玉英与上诉人虽系亲姐妹关系，但法律并不禁止亲姐妹之间的房屋买卖。马玉英在出售该处房屋时虽然与路波还未离婚，但法律并不禁止处理夫妻共同财产时，仅有夫妻一方签字的法律效力。本案也无证据证明路波不知情或不同意出卖该房屋，路波至今也未向上诉人主张或起诉确认房屋买卖协议无效。退一步讲，假如路波当时不知情，因上诉人支付了对等的房价款，且实际占有该房屋，善意第三人的合法权益是受法律保护的。基于以上事实，双方签订的房屋买卖协议合法有效，受法律保护。（二）关于交易价款的履行方式。法律既不禁止现金和转账的交易方式，也不禁止以债抵债的交易方式。一审法院以该笔交易既有现金又有转账，还有抵债方式的履行，认为不符合常理和生活常识，显属是对法律的亵渎，存在人为因素，不知一审法院所指生活常识和常理指的是什么。恰恰相反，以上三种交易方式既符合生活常识也符合法律规定。三、关于水、电、气未办理变更登记的事实。因为水电气初始登记办卡是根据马玉英与开发商签订的房屋认购协议进行登记办理的，因系小产权房，暂不能办理过户登记，水、电、气的这些附属物品随房一并交付上诉人后，未办理更名登记。未办理更名登记的事实不能排除上诉人对该房屋依法享有的物权，且法律也未有强制性规定房屋买卖后对附属的水、电、气必须随之更名，否则房屋买卖合同就随之无效的规定。通俗讲，水、电、气是否更名，不影响房屋买卖合同的效力。综上事实和法律，一审判决认定事实错误，应依法纠错，支持上诉人的上诉请求。李永会答辩称，上诉人的所有上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。马玉英答辩称，一审判决错误，要求改判。路波经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。李永会向一审法院起诉请求：1、依法准许继续对新乐市人民法院（2017）冀0184民初3143号及（2018）冀0184执1794号民事裁定予以强制执行，对位于新乐市尚城国际小区2号楼1单元401室房产进行评估、拍卖；2、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告李永会与被告路波、马玉英民间借贷纠纷一案审理过程中，原告李永会申请诉讼财产保全，2017年10月26日，新乐市人民法院对被告马玉英位于新乐市尚城国际小区2号楼1单元401室房产予以查封。2018年5月22日，石家庄市中级人民法院做出终审判决，责令被告路波偿还原告借款135000元及利息，判决生效后，原告向新乐市人民法院申请强制执行，2018年12月25日新乐市人民法院作出（2018）冀0184执1794号执行裁定，对位于新乐市尚城国际小区2号楼1单元401室房产进行评估、拍卖。被告马玉霞以案外人身份对本案执行标的物提出执行异议，2019年3月18日，新乐市人民法院做出（2019）冀0184执异13号执行裁定书中止对涉案标的物的执行。庭审中被告马玉霞提供房屋买卖协议一份，该协议载明：转让方马玉英自愿将位于尚城国际小区2-1-401号房产转让给受让方马玉霞，房价款共计380326元（含地下室）；受让方于2016年11月8日向转让方支付购房定金80000元；转让方于2017年1月30日将上述房产真实交付给受让方，同时将与此房相关的证件、票据、协议等手续一并交给受让方。并约定不申请预告登记，直接办理房屋所有权转移登记。2016年11月8日，交付房屋定金80000元（该金额由49000元、15000元、8000元，共计72000元转账及8000元现金构成）马玉英出具收条一份“收条，今收到马玉霞购房款8万元整。马玉英，2016年11月8日。”，2016年11月18日付马玉英现金15000元，2016年12月3日转账马玉英20000元，2016年12月11日现金付款60000元，2017年1月27日现金付款55000元，2016年3月至2016年12月马玉英共欠马玉霞169328元，除去欠马玉英150832元，余18496元马玉英2016年12月20日左右以现金方式付给马玉霞。2017年1月30日正式把房子及之前的合同交接给马玉霞。被告马玉霞庭审中称，该房产于2017年1月30日交付，并给了被告马玉霞与河北鹤洋房地产开发有限公司的房屋认购合同原件及房屋钥匙。2017年9月10日，将该房产出租给了郭素芬，2018年12月7日，出租给了彭贤磊，有租赁协议为证，租金均为现金方式给付的。给房产的天然气、水、电、物业均至今登记在被告马玉英名下。被告马玉霞庭审中称，房产局和中介说该房产属于小产权，可以自行买卖，未到相关部门进行备案。另查明，被告马玉霞、马玉英系姐妹，被告马玉英与被告路波原系夫妻关系，二人于2018年8月办理了离婚登记。一审法院认为，原被告对查封该涉案房产及裁定评估、拍卖该房产的事实无异议，法院予以认定。被告马玉霞主张该房产已由其购买签有房屋买卖协议，并且双方以付款及抵账方式付清了购房款，房产已实际交付并两次出租给他人使用，因该房产为小产权房，未办理房产及水、电、汽、物业等更名手续。原告对以上事实予以否认。对此法院认为：1.涉案房产为被告马玉英、路波婚姻存续期间购买，马玉霞购买该房产的时间亦在二人夫妻关系存续期间，该房产出让未经路波签名认可，不符合法律规定；2.被告马玉霞、马玉英系姐妹关系，二被告间存在业务往来，该购房款给付有转账、现金、抵账等方式，其中2016年11月8日80000元给付方式为3笔转账72000元，余8000元为现金，另，2017年1月7日马玉英出具的150832元欠条为欠马玉霞货款，并非为以货款抵账，再者双方对账后马玉霞主张在2017年1月27日现金还房款55000元，后马玉英房款经协商货款169328元抵掉150832元，余18496元，马玉英当日以现金形式付清，基于以上事实，可以认定房款给付情况不符合常理和生活常识；3.关于马玉霞主张涉案房产交付后尤其对外出租，租金的给付方式为现金支付，关于以上事实无相关人员出庭作证，该证据证明力低，法院不予采信；4.马玉霞购房多年未办理更名登记，水、电、气等仍在马玉英名下。综上所述，被告马玉霞所述购买涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其要求停止执行的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：准予执行河北省新乐市人民法院（2018）冀0184执1794号民事裁定对位于新乐市尚城国际小区2号楼1单元401室房产进行评估、拍卖。案件受理费80.0元由被告马玉霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2017年10月26日被新乐市人民法院查封。本案一审时，上诉人马玉霞提交了房屋买卖协议一份、马玉霞和马玉英的部分银行明细、马玉英向马玉霞出具的收条5张及欠条1张、《租赁协议》两份、租房证明等证据，以证明在人民法院查封涉案房产之前，马玉英与马玉霞已经签订的合法有效的房屋买卖合同、支付了全部的房款、交付了房屋，且未办理过户非因马玉霞自身原因。根据马玉霞提供的证据和庭审陈述，涉案房产转让的总价款为380326元，2016年11月8日马玉霞交马玉英定金80000元（转账72000元、现金8000元），2016年11月18日支付现金15000元，2016年12月3日转账还款20000元，2016年12月11日支付现金60000元，至此马玉霞已付房款为175000元，未付房款为205326元，本案一审时马玉霞陈述“2016年3月至2016年12月马玉英共欠马玉霞货款169328元，除去欠马玉英房款150832元，余18496元马玉英2016年12月20日左右以现金方式付给马玉霞”，在2016年12月份马玉英与马玉霞抵账时马玉霞未付房款为205326元，而非150832元，根据马玉霞提供的证据其向马玉英支付的最后一笔房款（55000元）时间为2017年1月27日，故马玉霞的以上陈述相互矛盾，且在2016年12月份马玉英与马玉霞抵账后，马玉英又于2017年1月7日向马玉霞出具欠条（内容为：今欠马玉霞货款150832元），明显不符合常理。另外，马玉霞购房多年未办理更名登记，水、电、气等仍在马玉英名下，马玉霞主张涉案房产已经交付的证据证明力较低，原审结合马玉霞、马玉英系姐妹关系，二人存在业务往来，购房款给付有转账、现金、抵账等方式等案情，认定马玉霞所述购买涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其要求停止执行的请求不予支持，并无不当。综上所述，马玉霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年八月二十八日书记员  赵亚琳