苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初9912号原告：史礼发，男，1980年9月5日生，汉族，住苏州市。原告：刘静，女，1982年2月14日生，汉族，住苏州市。俩原告委托诉讼代理人：于典，江苏吴派律师事务所律师。被告：广东省华侨物业发展有限公司苏州分公司，住所地苏州吴中经济开发区郭巷街道双银国际金融城****。负责人：徐柏秀。委托诉讼代理人：任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。原告史礼发、刘静与被告广东省华侨物业发展有限公司苏州分公司（以下简称华侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。俩原告之委托诉讼代理人于典，被告华侨物业公司之委托诉讼代理人任恩红、单璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史礼发、刘静向本院提出诉讼请求：要求判令被告赔偿原告损失51198元。事实与理由：俩原告系夫妻关系，怡品湖景花园2幢1503号为夫妻共同所有。2015年10月6日，被告经案外人苏州中富房地产开发有限公司选聘为物业管理服务公司，故原、被告及案外人苏州中富房地产开发有限公司三方签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，由被告作为物业管理服务公司为原告方提供物业服务。根据《苏州市前期物业管理服务协议》附件一第二项、附件二第二项第5款显示，被告承担物业管理服务事项包括但不限于共用的上下水管道、落水管的运行、维修、养护和管理，标准按照省标五级执行。2018年10月，原告发现家中地块被污水浸泡损坏，经检查发现是由于公共下水管道堵塞，污水从马桶溢出，造成地板、家具及墙壁因污水浸泡而损坏。被告作为物业管理服务公司，应当对公共下水管道及时疏通、管理，由于其不及时疏通、管理公共下水管道造成原告财产损失，应当予以赔偿。原告多次与被告就赔偿事宜进行沟通，被告均拒绝赔偿。被告华侨物业公司辩称，其不应当对原告主张的损失承担赔偿责任，原、被告双方之间存在物业服务合同关系，被告按约向原告所在物业服务小区提供物业服务，且被告也按照合同约定内容向原告提供物业服务，根据原告诉状所述，其家庭漏水造成的损失，不应当是被告不履行合同造成的。截止目前原告也未提供证据证明造成房屋返水的原因。原告的损失与被告没有法律的因果关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月6日，苏州中富房地产开发有限公司（甲方）、被告华侨物业公司和原告史礼发、刘静（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由苏州中富房地产开发有限公司选聘被告华侨物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作。原告史礼发、刘静所购房屋坐落于苏州市吴中区（以下简称涉诉房屋）。《物业协议》附件一为物业管理企业提供的物业管理服务事项，其中包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；附件二为物业管理企业提供的物业管理服务质量，其中载明服务时限按《省标》五级执行。2018年10月27日，俩原告家中发生泛水情况，污水从卫生间马桶内溢出，造成原告家中财产被污水浸泡损坏。原告于当天向被告反映，被告安排工作人员进行了疏通。2018年10月28日，被告物业管理处作出“2幢1503室卫生间泛水情况说明”，其中载明的事实经过为：2018年10月27日14时55分物业服务中心接到史先生（2-1503）业主打来电话，反映家里卫生间泛水，第一时间物业服务中心安排工程人员到现场查看并及时疏通管道，同时安排保洁人员配合打扫环境，具体原因初步判断为该户或该户以上住户使用不当造成。具体情况为：史先生（2-1503）与物业公司于2015年10月6日签订《前期物业管理服务协议》，于2016年6月20日装修完成并入住，期间并未发现该情况，截止2018年10月27日14时55分向物业服务中心反映于这两日家人未在家里居住回到家发现该情况。物业服务中心接到信息第一时间安排工程前往处理，及时疏通管道，同时并安排保洁人员前往打扫。根据工程人员反馈该幢03户型一共21户人家，大致情况为：14楼卫生间顶部横管与立管三通位置有污物堵塞导致。经工程人员核实初步判断为该户或以上住户使用不当造成。关于该户要求物业服务中心关于此造成损失赔偿问题，首先表明物业服务中心根据约定，按照标准尽到义务。排水管道是业主家排放污水的渠道，受损失业主已入住2年之久，不能排除非正常污物落入下水管道的可能性，物业服务中心认为造成此次问题原因与该户业主主观因素有直接联系，业主对房屋未能尽到妥善管理责任及注意义务至损失扩大。该份情况说明上盖有被告怡品湖景花园物业管理处印章。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、照片、视频资料、被告提供的情况说明及庭审笔录予以证实。审理中，原告陈述，其并不居住在涉案房屋内，2018年10月27日是去查看房屋，打开门发现室内地板被污水浸泡，家具、墙壁和衣柜底部也受到损坏，其第一时间向被告反映，被告派人经检查系公共管道堵塞导致楼上污水无法从公共下水管道冲下，压强使污水从房屋的马桶溢出，导致财产损失。后被告工作人员撬开马桶对公共管道进行疏通，已经清理解决了，此后未再发生污水外溢的情况。对于返水原因，原告认为是因为公共管道堵塞，其家中长期不住人，室内管道应该是畅通的，可以推定在原告家下方处的公共管道堵塞，水无法正常流下，随着水位升高直至水平面超出原告家中马桶高度，压强大于原告家中马桶，污水就从其家中马桶溢出。被告华侨物业公司认为，其推测可能是原告与楼下住户之间的公共管道内有异物，对于堵塞点和原告意见一致，但堵塞原因是多方面的，管道内异物的形成原因也有多重因素，不排除15楼以上住户的不正常使用，或原告家中在装修时有异物堵塞了管道并且异物被冲入公共管道所致。根据工程人员反馈，该幢03户型共计21户人家，大致情况为14楼卫生间顶部横管与立管三通位置有污物堵塞导致，顶部横管不属于公共管道，其判断是15楼或15楼以上用户使用不当造成了堵塞。被告为证明其已按《物业协议》履行义务，提供如下证据材料：（1）2018年6-12月的排水设施设备巡查记录、地、地下管网疏通照片通前物业管理处发出的通知。被告称，对于案涉小区，其一直有定期对排水设备设施进行巡查及疏通，按照《物业协议》约定的省标五级对包括地下管网在内的排水设备进行巡查，巡查结果正常，证明其按照合同约定内容履行相应义务。（2）2018年5月15日华侨物业公司致业主的“关于管道堵塞的温馨提示”，主要内容为：随着小区业主入住率提高，室内管道容易堵塞，为了避免您的房屋出现此情况，同时保证您和他人的正常生活，做出如下提示：一、请您仔细检查厨房、卫生间的下水主管，如有通水不畅或管道淤堵等情况，请致电物业服务中心进行登记，我们将尽快对您家的排水主管道进行免费检查疏通；二、如果您家中长期无人居住，物业在此提醒您及时关注室内排水主管道的畅通情况，如有以上现象发生，请及时联系物业。被告称，该温馨提示张贴在小区公示栏内，证明其特别提醒家中长期无人居住的业主，需要及时关注室内排水管道的畅通情况。（3）2018年8月15日华侨物业公司致业主的“关于清理小区污水管网的温馨提示”一份，主要内容为：为避免因污水管网堵塞给大家生活带来不便，物业管理处将开展小区地下管网全面疏通清洗工作，疏通时间为8月16日至8月20日，疏通对象为污水管网。被告称，该通知张贴于公示栏，通知业主其将于2018年8月16日-8月20日疏通污水管网。原告经质证认为，对上述证据的真实性无法确认，巡查记录只有签名，提示上仅有被告单方盖章，没有相对应的照片及物业服务公示。即使真实，也没有涵盖公共下水管道的服务内容，被告虽然已经对地下管井履行了巡视义务，但根据服务合同附件一、二显示，被告承担物业服务管理事项包括但不限于公共的上下水管道、落水管的运行和维修、养护和管理，标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准（DB32/T538-2002》（以下简称省标五级）执行，其中规定每2个月对地下管井清理一次，每季度对地下管井彻底疏通1次，公共管道属于地下管井的一部分，应当参照执行，被告仅对地下管井清理这一项达到每两月清理一次的要求，被告提供的上述证据只是巡查的内容，不能证明被告依据合同内容履行了义务。被告应当出具并公示包括但不限于物业服务报告及工作台账、日常维修投诉等，证明其尽到了对公共下水管道合理的管理，否则其认为被告未尽到合同义务。对此，被告认为，省标五级对主管道、排污管道清理次数没有规定，其规定的是地下管井部分的清理次数，其对地下管井进行了养护和清理。主管道通过每个业主家中，属于03户型的公共管道，节点在业主室内卫生间，各业主在装修时均已将管道封闭在墙体内，该公共管道的检修口在业主的专有部分，如果疏通要通过业主家中节点来疏通，事实上任何物业公司都无法进入到业主家中进行处理，只能在地下管井处进行疏通。被告自2015年5月进入涉案小区至今，原告家中返水仅是涉案小区的偶然现象，原告将此次返水归责于被告未履行合同缺乏事实和法律依据。审理中，原告史礼发、刘静向本院提交鉴定申请，要求对涉案房屋财产损失情况进行评估鉴定。本院委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋的财产损失进行评估。2019年3月12日，该公司作出资产评估报告，评估对象为涉案房屋内的部分装修（具体以现场勘查为准），评估基准日为2019年2月18日，评估结论为：涉案装修的评估值为人民币45338元。原告为此支出鉴定费1750元。原告据此变更诉讼请求，要求判令被告赔偿原告各项损失48688元，具体为：1、装修损失45338元；2、地、地板拆除费682元3）刷子、除臭剂费用318元；（4）人工清洁费400元。原告据此提供收据一份，证明其为拆除地板支出682元；提供刻录在光盘中的支付凭证，证明其在网上购买了刷子、除臭剂，用于对地面进行清洁和除臭除味，支出318元。另，原告称，其找了小区阿姨进行清洁，支出400元。被告经质证认为，对收据的真实性无法认定，也不能证明原告主张。评估报告是反映原告家中因为此次返水造成的损失，不能证明被告未按照合同约定履行物业服务。本院认为，原、被告之间签订的《物业协议》系建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方均应依约履行。原告因家中返水造成财物损失，其依据其与被告之间的合同关系主张权利，符合法律规定，但原告应举证证明被告在履行《物业协议》中存在违约行为且违约行为与其损失存在因果关系。本案中，原告主张其15楼家中与14楼住户间的公共管道堵塞造成污水从其家中马桶溢出，但该段公共管道为直管，发生堵塞并不常见，即便发生堵塞，也应14楼以上住户不当使用排水系统导致大量异物进入公共管道并造成管道堵塞，该种情形属住户侵权行为所致，况且原告家中返水系涉案小区偶发事件，不能据此推定被告存在疏于管理、养护、维修公共管道的违约行为。《物业协议》附件二中约定被告提供的物业管理服务质量按省标五级执行，而省标五级规定物业服务企业每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井彻底疏通1次，原告主张公共管道属于地下管井的一部分，应当参照执行省标五级，但未提供证据证明，而被告已提供初步证据证明其对排水设施、地、地下管网进行巡查通，提醒住户关注室内排水管道畅通情况，并无证据证明被告违反省标五级中关于地下管井的清理、疏通的规定，且原告主张堵塞点位于14楼和15楼之间的公共管道中，该部分管道通过高层住户，省标五级中并未明确规定物业服务企业对此负有定期检查、疏通的强制性义务。综上，原告未提供证据证明被告存在不履行或不完全履行《物业协议》约定和省标五级确定的对小区公共管道维修、养护、管理和维护的违约行为，也不能证明其家中返水受损与被告未尽合同义务之间的因果关系，故对于原告史礼发、刘静要求被告华侨物业公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告史礼发、刘静的诉讼请求。案件受理费1080元、评估费1750元，合计人民币2830元，由原告史礼发、刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  管 琦人民陪审员  金培飞二〇一九年八月三十日书 记 员  朱 婷