上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7876号原告：上海智廊置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区纳贤路****及**地下**。法定代表人：丁邵琼。委托诉讼代理人：沈忠，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：卓宝信息科技(上海)股份有限公司，住所地中国(上海)，住所地中国(上海)自贸区郭守敬路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孔福全，董事长。委托诉讼代理人：施全红，上海市尚伟律师事务所律师。原告上海智廊置业有限公司(以下简称智廊公司)诉被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司(以下简称卓宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，先于2019年3月19日组织双方进行证据交换，后于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告智廊公司的委托诉讼代理人沈忠及被告卓宝公司的委托诉讼代理人施全红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智廊公司向本院提出如下请求：1、确认原、被告签订的《腾飞莲花商务园房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2019年1月31日解除，判令被告腾空并返还原告租赁的坐落于上海市浦东新区纳贤路XXX号XXX号楼XXX层XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，判令被告支付房屋占用费及物业管理费(自2019年2月1日起至被告实际返还房屋之日止，按月租金标准及月物业管理费标准计算)；2、判令被告立即支付原告拖欠的租金人民币(以下币种同)1,506,410.82元；3、判令被告立即支付原告物业费420,854.50元、垫付的电费23,812.10元、劳务费120元；4、判令没收被告三个月租金的房屋保证金640,810.47元；5、判令被告支付原告免租期租金1,004,273.88元；6、判令被告支付原告违约金6,725,591.71元；7、判令被告支付原告律师费3万元；8、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2015年12月18日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租系争房屋，建筑面积1,588.12平方米，租约到期日为2022年4月30日，租金为每月159,408.55元，2019年5月1日起租金递增至每月173,900.24元，合同还详细约定了交付、装修、保证金、违约责任等相关条款。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告也如期入住，但自2018年5月起，被告开始未按合同约定及时交付租金，至今已拖欠8个月租金1,339,031.84元以及物业管理费378,769.05元及垫付电费23,812.10元。原告多次催讨并于2018年11月30日发出书面催款函，被告收到催款函后承认拖欠费用并发函请求延期付款。由于被告的欠租行为已严重侵害了原告的合法权益，原告已于2019年1月22日向被告发出了书面解约通知。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告卓宝公司辩称：被告确实拖欠费用，违约在先，但被告希望继续履行租赁合同，希望原告给被告机会。对于原告的诉讼请求2、3愿意支付。诉讼请求4的保证金继续放在原告处。诉讼请求5继续给被告免租。诉讼请求6，违约金过高，但被告也愿意支付适当逾期付款的利息，愿意与原告协商。诉讼请求7，同意支付。本院经审理，由原、被告对《租赁合同》、产权证、催款函、付款延期申请、终止合同通知书、法律服务合同等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：2015年12月18日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：被告承租系争房屋，建筑面积1,588.12平方米；免租装修期为2016年1月1日起至2016年4月30日，如因被告违约致本合同提前终止的，原告有权要求被告按照月租金173,900元支付免租装修期的租金；租期自2016年5月1日起至2022年4月30日，2016年5月1日至2019年4月30日期间月租金159,408.55元，2019年5月1日起至2022年4月30日期间月租金为173,900元；月物业管理费为39,703.25元，首期物业管理费为2016年1月1日至2016年5月31日的物业管理费共计198,516.25元;租赁保证金为按租赁期月租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总额共计640,810.47元；在租赁期内，被告不得以任何理由抵扣其必须向原告支付的租金、物业管理费及其他费用，但是如因原告违约确须对被告进行赔偿的，经双方协商一致后，被告可抵扣相应的金额；未经原告书面同意，被告未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，视为被告严重违约，原告除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为自原告书面通知按约送达给被告之日，同时原告还有权将系争房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置被告留存于系争房屋的物品，原告有权没收被告租赁保证金，原告有权追偿因被告严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用，原告有权要求被告支付违约金，违约金相当于剩余租赁期的租金和物业管理费总和；……。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告也如期入住，但自2018年5月起，被告未按合同约定及时交付租金，至今已拖欠8个月租金1,339,031.84元以及物业管理费378,769.05元及垫付电费23,812.10元。原告多次催讨并于2018年11月30日发出书面催款函，被告收到催款函后承认拖欠费用并发函请求延期付款。原告于2019年1月28日向被告发出了书面解约通知。被告当庭确认于2019年1月31日收到原告所发的解约通知书。本院认为，《租赁合同》是系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《租赁合同》约定：未经原告书面同意，被告未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，视为被告严重违约，原告除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为自原告书面通知按约送达给被告之日，同时原告还有权将系争房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置被告留存于系争房屋的物品，原告有权没收被告租赁保证金，原告有权追偿因被告严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用，原告有权要求被告支付违约金，违约金相当于剩余租赁期的租金和物业管理费总和。现被告自2018年5月起未按合同约定及时交付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告提出违约金过高的抗辩意见，原告已经主张没收租赁保证金、赔偿律师费损失等,原告再主张剩余租期租金及物业管理费总和的违约金过分高于原告的实际损失，故由本院对原告主张的违约金酌情予以调整，除没收房屋保证金外酌定再由被告承担违约金为三个月租金和三个月物业管理费的总和。原告的其余诉讼请求，均符合法律规定，均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海智廊置业有限公司与被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司2015年12月18日所签的关于上海市浦东新区纳贤路XXX号XXX号楼XXX层XXX室、XXX室、XXX室房屋的《腾飞莲花商务园房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告上海智廊置业有限公司上述房屋；二、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司房屋占用费及物业管理费(房屋占用费及物业管理费的计算方式为：自2019年2月1日起至2019年4月30日止按月租金标准159,408.55元计算房屋使用费,自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止按月租金标准173,900元计算房屋使用费,自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按月物业管理费标准39,703.25元计算的物业管理费)；三、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司租金1,506,410.82元；四、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司物业管理费420,854.50元、垫付的电费23,812.10元、劳务费120元；五、房屋保证金640,810.47元由原告上海智廊置业有限公司予以没收；六、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司免租期租金1,004,273.88元；七、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司违约金640,810.47元；八、被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司律师费3万元；九、驳回原告上海智廊置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83,911元，由原告上海智廊置业有限公司负担32,485元，被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司负担51,426元；保全费5,000元，由被告卓宝信息科技(上海)股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  秦冬红人民陪审员  田有娣二〇一九年八月六日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。