河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初19380号原告张天桥，男，汉族，1977年10月3日出生，住郑州市金水区。原告董晓绘，女，汉族，1969年11月18日出生，住郑州市金水区。被告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路。法定代表人祁军。委托代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。委托代理人李浩远，河南仟问律师事务所实习律师。原告张天桥、董晓绘诉被告郑州金成时代广场建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告张天桥、董晓绘、被告郑州金成时代广场建设有限公司委托代理人高晨、李浩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月23日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：150××××****），及附属补充协议，约定原告购买被告开发的位于郑州市××区路××房。原告已按照合同约定支付完毕购房款700038元。根据合同约定，被告应于2016年8月31日向原告交付房屋。于2016年10月31日前（房屋交付使用60日内），为原告办理产权初始登记，被告实际交房时间是2017年11月7日，至今未办理房产证。上述被告行为已严重违约，按合同约定，被告依法应向原告支付违约金，并赔偿损失，经原告多次催要被告均置之不理，为此，原告诉至本院，请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金30311.65元（以700038元为基数，按合同约定的标准万分之一，自2016年8月31日起计算至实际交房之日止，现暂计至2017年11月7日）；二、判令被告向原告支付逾期办理产权初始登记违约金32831.78元（以700038元为基数日0.005百分比为基准，自2016年10月31日起，最终违约金数额按上述方法计算至被告办理完毕产权初始登记之日）；三、判令被告向原告支付逾期办理商品房权属证书违约金32831.78元（以700038元为基数日0.005百分比为基准，自2016年10月31日起，最终违约金数额按上述方法计算至被告办理完毕商品房权属证书之日）；四、本案的诉讼费全部由被告承担。被告辩称，一、原告计算逾期交房违约金期间不符合合同约定，应当将原告逾期付款、政府政策等其他原因造成的停工期间扣除，将交房时间相应顺延。二、在合同履行过程中，发生了法律规定的情势变更情形，被告不存在违约，被告不应当就情势变更产生的后果承担法律责任，应当驳回原告诉讼请求。三、被告已于2019年4月1日办理完毕不动产首次登记，取得首次登记的《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，但原告未按照合同约定向被告提出申请，所产生的责任应当由原告承担，被告不存在违约，不应承担违约责任，应当驳回原告诉讼请求。经审理查明：1、2015年12月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》(编号:150××××****)一份，约定：二原告购买被告位于金水区××号房屋，房屋建筑面积76.26平方米，购房款总额700038元，其中150038元于2015年12月23日通过现金方式支付，55万元通过贷款方式于2016年2月23日支付。合同约定二原告逾期付款的，应依约定向被告支付相应违约金；被告应于2016年8月31日前依照国家和地方政府的规定，将房产交付二原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：…3、二原告逾期付款的，除按照约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。除上述规定的特殊情形外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付二原告使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，二原告有权解除合同……二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告应当在2016年10月31日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报材料或者报送材料不全未被房地产行政主管部门受理的，按日向二原告支付总房款0.005％的违约金。被告取得商品房初始登记后，双方约定商品房所有权转移登记由二原告自行申请办理，被告应在二原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，如因被告的责任，二原告不能在约定期限内取得商品房权属证书的，被告按日向二原告支付总房款的0.005%的违约金等。2、二原告于2015年12月13日向被告支付购房款150038元，于2016年3月16日向被告支付购房款55万元。3、合同签订后，2017年11月7日，被告将涉案房屋交付给二原告使用。4、依被告提交郑州市住房保障和房地产管理局通告网页打印件显示：郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月19日发出通告，自2016年8月20日起不再办理“房屋所有权初始登记业务”。5、2019年3月1日，被告向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料，二原告认可未向被告提供办理商品房权属证书的书面申请。6、另查明，本院及郑州市中级人民法院生效判决认定:在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生影响。该情况应当予以考虑，被告的赔偿责任应当予以适当的减少。因被告提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订之后，被告没有按照合同约定按时交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向二原告承担违约责任。合同约定被告应当在2016年8月31日前向二原告交付房屋，实际交房之日为2017年11月7日，被告应当按照合同约定，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。根据合同约定，逾期交房违约金以700038元为基数计算，按每日万分之一的标准计算违约金，自2016年9月1日起计算到2017年11月6日（实际交房前一日），共计431天。因生效判决已认定:在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生影响，并酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额，故被告应依据311天向二原告支付逾期交房违约金，合同约定二原告应当于2016年2月23日向被告支付第二笔购房款55万元，但是二原告直至2016年3月16日才支付上述款项，逾期22天，故依据合同约定，被告交房日期可以相应顺延22天，因此本院认定被告实际违约天数为289天，即被告应当支付二原告逾期交付房屋的违约金20231元（700038元×日万分之一×289天）。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年10月31日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报材料或者报送材料不全未被房地产行政主管部门受理的，按日向二原告支付总房款0.005％的违约金。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记，鉴于相关政策发生变化，应视为情势变更，故二原告要求被告支付逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》还约定在被告取得商品房初始登记后，所有权转移登记由二原告自行申请办理，被告在二原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记应由被告提供的所需资料，因二原告未提供证据证明其向被告书面申请办理所有权移转登记，故二原告要求被告支付逾期办理商品房权属证书违约金的请求，本院不予支持。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料、逾期办理转移登记等违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告张天桥、董晓绘逾期交房违约金20231元;二、驳回原告张天桥、董晓绘的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2199元，减半收取1099.5元，由原告张天桥、董晓绘867.5元，由被告郑州金成时代广场建设有限公司负担232元。本判决为终审判决。审判员  刘延峰二〇一九年八月二十八日书记员  张文豪