江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1493号上诉人（原审原告）：江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司，住所地泰兴市东润路**。负责人：王秋云，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘春华，女，1973年3月7日生，汉族，住泰兴市，系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：李飞，江苏律园律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马磊，男，1992年10月4日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘保清，江苏兴知律师事务所律师。上诉人江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司（以下简称新能源置业公司）因与上诉人马磊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2018）苏1283民初6508号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2019年6月4日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人新能源置业公司的委托诉讼代理人刘春华、李飞，上诉人马磊的委托诉讼代理人刘保清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新能源置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定案涉合同于2018年4月中旬解除没有任何事实和法律依据。首先，双方从未就合同解除事宜达成任何口头或者书面约定。其次，钥匙的给付并不能代表合同解除。由于马磊将房屋的内部结构严重破坏，为方便了解房屋现状，马磊将两把钥匙中的一把交给上诉人，上诉人接收钥匙以便随时关注房屋的状况合情合理，且被上诉人一直未将房屋的水电卡交给上诉人，一审法院不能以所谓推断认定双方达成解除合同的合意。在案涉房屋存在楼梯拆除等诸多严重问题的基础上，且双方对修复问题存在诸多争议的情况下双方怎么可能达成解除合同合意。2、一审法院仅仅支持上诉人自2018年4月1日至4月15日的租金于法无据，于理不合。被上诉人将房屋内部结构严重破坏，其应当将恢复原状的房屋移交给上诉人。由被上诉人承担至法院判决之日止的租金或者房屋占有使用费合法。另外，双方对房屋修复问题存在争议，并通过司法鉴定的方式明确了修复费用，如果上诉人将案涉房屋自行修复，将会出现无法进行司法鉴定和诉讼的境地，故被上诉人应当承担上述费用。上诉人马磊辩称，1、一审认定合同解除时间是正确的。2018年4月中旬，马磊不但将涉案房屋的钥匙交付给新能源置业公司，同时将涉案房屋的水卡、电卡一并交付，新能源置业公司就马磊移交的各种物品并未提出异议。对双方解除合同也无异议。其是要求在解除合同后对负一层进行填平。后期7月份新能源置业公司将涉案房屋两间出租给北京烤鸭店并签订合同，一审中新能源置业公司已经提供了北京烤鸭店的租赁合同。故一审认定的合同解除时间是正确的。2、双方既然解除了租赁合同，解除后的租金承租人不需要支付。一审认定马磊给付4月1日至4月15日的租金是正确的。综上，请求依法驳回新能源置业公司的上诉请求。上诉人马磊上诉请求：依法改判上诉人不承担对房屋墙壁、窗户维修费用及垃圾清理费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉房屋中的垃圾并不是上诉人所致。在2018年4月交房时房屋内并无垃圾。一审对垃圾的来源没有查明，直接认定上诉人是垃圾制造者错误。2、墙壁修复费用已经由隔壁业主的租客承担，被上诉人再次要求上诉人承担该费用属于重复补偿。3、上诉人承租案涉房屋后对窗户进行了高端的更换，较被上诉人的窗户价值高出1000多元。如果被上诉人不换回原有窗户，则窗户费用上诉人不应当承担。因此只有被上诉人换成原有窗户的事实形成后上诉人才需要承担维修费用。4、合同签订前被上诉人有欺诈行为。案涉房屋不具备正常出租或出租后业主阻止租房经营的重大矛盾，被上诉人没有及时有效解决。上诉人如果知道被上诉人无法解决业主的阻挠行为，是断然不会与被上诉人签订合同的。一审法院应当适用合同法相关规定判决被上诉人因其欺诈行为导致上诉人损失承担赔偿责任。上诉人新能源置业公司辩称，一审法院关于涉案修复费用的认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋使用合同租赁期限自2016年4月1日至2022年3月31日，在合同尚未到期的情况下，马磊未经新能源置业公司的同意，予以中途撤场，且将涉案房屋的楼梯、电路、线路等设施严重破坏，属于严重违约。在双方对修复费用以及修复项目存在争议的情况下，一审法院委托司法鉴定机构予以司法鉴定，并根据司法鉴定结论认定了修复费用，事实认定事实清楚，适用法律正确。至于马磊在上诉状中所提及的垃圾清运等费用其不应承担没有任何事实和法律依据。关于马磊在上诉状中所提及的其存在损失的问题，我们认为并不属实。退一步讲，即使马磊存在所谓的损失，但马磊在一审中并未起诉反诉，也并未另案起诉，其诉求不应当得到法院支持。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回马磊的上诉请求。新能源置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年3月10日签订的《房屋使用合同》；2、判令被告立即给付原告租金56560.2元（自2018年4月1日至2018年7月16日），并自2018年3月1日起按年利率6%计算利息至实际给付之日止；3、判令被告按528.6元/天标准自2018年7月17日给付原告租金损失至法院判决之日止；4、判令被告给付原告房屋修复费用170297.94元；5、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2016年3月10日，新能源置业公司作为出租方（甲方）与马磊作为承租方（乙方）签订《房屋使用合同》一份，约定新能源置业公司将坐落于泰兴市江平路56号新能源阳光一品56-19房屋租给马磊使用，使用期限为6年，即自2016年4月1日起至2022年3月31日止，其中房屋使用费第一年为175000元，第二年为183750元，第三年为192938元（注：2018年4月1日至2019年3月31日）。从第二年起房屋使用费在每年的3月1日前一次性付清。乙方逾期支付，甲方可以立即停水停电，并对乙方进行强制清场，如乙方不愿意自行清场离开，乙方自愿承担1000元/天违约金至缴纳使用费之日。合同第五条第1款约定，甲方有权委派由甲方指定的物业管理公司机构管理该商业用房，乙方不得有任何异议。第六条第3款约定，因乙方使用不当或者不合理，致使该房屋主体结构和其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修及承担维修费用。同日，双方还签订了安全责任书，约定该房屋用于经营网吧，并对相关安全责任事项做了约定。马磊接收房屋后进行了改造，在使用过程中因消防、环保、改建等问题致使经营困难。后马磊撤场，并于2018年3月16日与阳光一品物业公司负责人及新能源置业公司新能源置业公司的经办人员进行了协商，马磊表示要解除合同。此后，新能源置业公司于2018年4月中旬接收了房屋钥匙。2018年7月20日，新能源置业公司持诉称理由致讼该院。审理中，根据新能源置业公司申请，该院委托泰州泰和房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋受损部分的修复费用进行司法鉴定，该鉴定机构后出具工程造价鉴定报告书，结论为修复费用总造价170297.94元，其中马磊认可的部分为53394.96元，马磊不认可的部分为116902.98元。一审法院认为：新能源置业公司与马磊所签订合同名为《房屋使用合同》，实为房屋租赁合同，双方之间成立房屋租赁合同关系。一、关于案涉《房屋使用合同》解除的问题。新能源置业公司于2018年4月中旬接收了案涉租赁房屋的钥匙，结合马磊于2018年3月16日与新能源置业公司相关经办人员交谈时所提出的交房主张，新能源置业公司接收钥匙应视为其同意终止合同履行，即同意解除合同。故该院认定双方于2018年4月中旬终止履行合同，即达成解除合同的合意。二、关于新能源置业公司主张的房屋租金。在合同解除之前的房屋租金，应按合同约定的标准计算，故马磊应付租金，该院酌定自2018年4月1日起按192938元/年的标准计算至4月15日止，为7928.96元。马磊已超过合同约定的付款期限，新能源置业公司现主张按年利率6%计算逾期付款利息，远低于合同约定的逾期付款违约金标准，该院予以支持。新能源置业公司主张的合同解除后的租金，于法无据，该院不予支持。三、关于修复费用。马磊在租赁期间对房屋进行了很大的改动，且目前无证据证明征得过新能源置业公司的同意，故马磊负有对改动部位进行修复的责任。考虑到案涉双方对需要修复的项目存在争议且无法协商一致的实际情况，该院认为，在确定需要修复的项目后，由新能源置业公司自行修复，马磊承担修复费用的做法更符合本案实际。关于修复工程造价鉴定报告中，马磊认可的部分53394.96元，该院予以确认，不再赘述。关于马磊不认可的部分，其中消防墙砌墙粉刷、下挖部分清埋、垫高部分清砸、门窗恢复、水电修复及消防修复等工作，其目的均是为修复马磊在租赁期间对房屋所做的改动，有其必要性和合理性，故该院对此所产生的修复费用亦予认定。关于垃圾清运费用15966.61元，根据造价鉴定报告所载具体组成明细可以看出，亦是为拆除及清运马磊所添附物而产生，该部分理应由马磊负担。判决：一、确认原告江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司与被告马磊所签订《房屋使用合同》已于2018年4月解除；二、被告马磊于判决生效之日起二十日内支付原告江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司租金7928.96元及利息（自2018年3月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、被告马磊于判决生效之日起二十日内支付原告江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司房屋修复费用170297.94元；四、驳回原告江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司的其他诉讼请求。案件受理费15251元，保全费2020元，鉴定费12000元，合计29271元，由原告负担7625.5元，由被告负担21645.5元。本院二审期间双方均未有证据提供。一审法院查明的事实有相应的证据佐证，本院予以确认。经当事人确认，本案的争议焦点为：1、合同的解除时间如何确定。2、修复范围如何确定。3、修复费用由谁承担。本院认为，关于争议焦点一，新能源置业公司在一审庭审时陈述其于2018年4月中旬收到了马磊交付的钥匙，一审法院结合2018年3月16日的通话录音中马磊提出的交房主张，认定双方之间的房屋租赁合同已于2018年4月实际解除，并由马磊承担至2018年4月15日止的租赁费用及利息并无不当。新能源置业公司认为案涉房屋存在楼梯拆除等诸多严重问题，双方不可能对案涉房屋租赁合同解除达成一致意见的上诉理由，属于合同解除后双方权利义务关系的处理，与合同是否解除并无直接关联，且新能源置业公司已就相关损失向法院主张，故其上诉理由不能成立。关于争议焦点二，双方争议的修复范围为垃圾清运、以及门窗恢复原状。首先，关于垃圾清运，根据鉴定意见载明，其系就马磊对案涉房屋进行装修改造后新能源公司就案涉房屋恢复原状时产生垃圾的清运行为，属于必要的修复。其次，关于门窗恢复原状，同样系新能源公司就案涉房屋恢复原状时应当发生的行为，属于必要的修复。故上述两项均属于案涉房屋修复的范围。关于争议焦点三，除了上述两项费用外还包括墙壁的修复费用。首先，由上述，垃圾清运费用及门窗修复费用均属于必要的修复费用，因双方房屋租赁合同中并未约定马磊可以在不经新能源置业公司允许的情况下对房屋进行改造，马磊亦未有证据证明其改造房屋系得到新能源置业公司的许可，故上述两项费用均应由马磊承担。其次，关于墙壁的修复费用，马磊认为已由隔壁业主的租客承担，但其系案外人之间的约定，与马磊并无直接关联，且该修复费用存在，故马磊仍应承担墙壁修复费用。综上，上述三项的修复费用均应由马磊承担。另外，关于马磊陈述的新能源置业公司存在欺诈行为，给其带来损失，然其并未有证据证明新能源置业公司存在欺诈行为，故马磊的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15251元，由上诉人江苏新能源置业集团有限公司泰兴分公司与马磊各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇一九年八月一日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红