湖南省龙山县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘3130执异2号案外人：李某，19XX年XX月XX日出生，湖南省龙山县人。申请执行人：向某，19XX年XX月XX日出生，湖南省龙山县人。被执行人：张某，19XX年XX月XX日出生，湖南省龙山县人。被执行人：刘某，19XX年XX月XX日出生，湖南省龙山县人。本院在执行向某与张某、刘某民间借贷纠纷一案中，案外人李某于2019年8月1日对执行财产保全提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李某称，请求龙山县人民法院依法撤销（2019）湘3130财保7号民事裁定书，解除对申请人购买的位于岳麓大道××乐园小区××号房屋的财产保全。案外人李某于2019年6月14日与张某、刘某夫妇签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定张某、刘某夫妇将其所有的位于岳麓大道××乐园小区××号房屋卖给案外人李某，并约定交房日期为2019年6月20日前。合同签订后位于岳麓大道××乐园小区××号房屋实际属于案外人李某所有，故贵院所查封的房产属于案外人资产。依据相关法律规定，特向贵院提出异议申请，请求人民法院依法撤销（2019）湘3130财保7号民事裁定书，解除对案外人所有的位于岳麓大道××乐园小区××号房屋的财产保全。申请执行人向某向本院申请诉前财产保全，请求对被执行人张某、刘某位于华塘街道办事处黄仓中学对面岳麓大道家乐园商住楼1幢204号房屋予以查封。申请执行人向某提供了中国人民财产保险股份有限公司诉讼全责任保险单、保险条款，并对该冻结房屋提供相应的保额资金担保。申请执行人向某称，关于对李某财产保全的异议答复如下：一、银行按揭房屋依法依规不能进行买卖。按揭贷款购买的房屋如果要进行买卖必须达到以下三点:1先由房屋买卖双方中的任何一方还清按揭贷款后再进行交易；2、通过担保公司还款后交易；3、办理转按揭，买卖双方签订《房屋买卖合同》；买方、卖方、律师事务所三方签订合同；买方交纳房屋的首付款；买方向贷款银行申请二手房按揭贷款。总之按揭的房屋按照规定是不可以出售的，因为按揭房屋产权不完全属于购买人，银行贷款部分是银行的他项权利，银行对按揭贷款的房屋行使他项权利并有优先受偿权，并且同时还要去房产局注销预抵押登记，按揭购买的房屋才可以在市场上上市交易买卖。二、李某的《房屋买卖合同》明显造假，李某与张某、刘某之间买卖房屋的行为不是事实(银行转帐记录中没有明确转帐人及转帐目的)。在2019年6月14时中午时分向某与胡贤茂以买房人的名义与张某和刘某二人商量借款偿还事宜，并愿意以张某提出的63.8万元购买该房屋。中途张某打过几个电话(不排除与李某通话)，之后张某夫妇就不同意出卖该房了；又在同一天李某却与张某、刘某签订了一份《房屋买卖合同》，而房屋的总价款改变为581800元，此价款明显低于他们自己一直提出的63.8万元价款，这不合常理。张某、刘某故意与李某串通，合伙转移财产，制造房屋被卖掉的假相，以掩盖实事的真象。然而事实上在6月19日、6月21日我们的微信朋友圈里张某夫妇都还在发布房屋买卖信息。后来，张某和刘某为了掩盖该事实就一直下落不明。李某的转款记录凭证中仅只体现金钱数额，没有明显的转帐的目的就是为了购买房屋，这纯属一次虚假的隐瞒真相的虚拟交易，敬请依法查明。三、该房屋还没有支付完约定的10万元房屋价款和剩余20余万元按揭款，没有办理转按揭，也没有进行过户登记，同时买受人也没有实际占有该房屋，其房屋产权仍属张某、刘某夫妇。李某与张某、刘某夫妇定的房屋总价款为581800元，但凭李某所示的汇款凭据，只能证明其交易了240100元(尚不能明确交足购房款)，剩余的10万元购房款是以房屋过户为前提，李某明知按揭房屋在没有付清银行按揭款的情况下是无法办理过户手续的，却仍将10万元房屋价款限制在办理过户后支付，又加上241400元的房屋按揭款在没有办理转按揭的情况是不生法律效力的。该争议房屋产权仍属张某、刘某夫妇所有。四、房屋系不动产，依据相关法律规定房屋所有权转移须以登记为准。本案即使有买卖合同且签订买卖合同时间在前，但是该买卖的房屋的确还没有到房屋主管部门进行过户登记，依据不动产须登记的规定，房屋所有权转让须以登记为准，很明显该房屋根本就没有发生产权转移，其产权仍属张某夫妇所有。五、法院诉讼保全裁定合法有效，依法应维持法院诉讼保全裁定。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”再根据《民事诉讼法》第108条规定，不管是诉讼财产保全还是诉前财产保全，财产保全的裁定一旦作出，就发生法律效力。但是当事人对财产保全的裁定不服的，可以向作出裁定的人民法院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。李某作为第三人其明知张某、刘某夫妇债台高筑，仍然为了转移财产而合伙串通，其行为明显存在过错。同时李某与张某、刘某虽然签订了《房屋买卖合同》，但并没有支付完房屋全部价款，也没有实际占有该房屋，且并未办理房屋过户手续，故涉案房屋的所有权人仍为张某、刘某夫妇。向某与胡贤茂申请对张某、刘某所有的房产进行诉讼保全，法院依法对该房屋进行查封符合相关法律规定，不应解除对涉案房屋的查封。被执行人张某、刘某未提出书面意见。本院查明，申请人向某以被申请执行人张某、刘某借其22万元为由，为保证该案的执行，于2019年6月17日向本院申请诉前保全，请求对被申请人张某、刘某位于华塘街道办事处皇仓中学对面岳麓大道家乐园商住楼1幢204号房屋予以查封。申请人向某以中国人民财产保险股份有限公司湘西自治州分公司诉讼保全责任保险提供相应的保额担保，本院依法作出（2019）湘3130财保7号民事裁定书，并依法给申请人向某，被申请人张某、刘某送达了该民事裁定书；依法向龙山县自然资源局发出了协助查封通知书及其（2019）湘3130财保民事裁定书。2019年8月1日案外人李某提出保全异议申请，请求依法撤销（2019）湘3130财保7号民事裁定书解除对申请人李某购买的位于华塘街道办事处皇仓中学对面岳麓大道家乐园商住楼1幢204号房屋的财产保全。并提供了张某、刘某与龙山县家和房地产开发有限公司订立的《龙山县商品房买卖合同》一份，李某与张某、刘某签订的《房屋买卖合同》一份。张某、刘某定金收据和房款收据复印件各一份。李某账号62×××78中国农业银行股份有限公司个人明细对账单一份。湖南龙山农村商业银行股份有限公司存款账户金融交易明细二份。综上，李某提供的所有证据不能证明诉争房屋的所有权归李某。2014年10月8日，龙山县家和房地产开发有限公司与张某、刘某的订立《龙山县商品房买卖合同》。张某、刘某购买家乐园商住楼1幢2层204号房，房价404419元，首付款124419元，余款采用银行按揭方式支付。2019年6月14日，张某、刘某与李某签订《房屋买卖合同》。合同约定，张某、刘某将龙山县岳麓大道××乐园小区××号房屋一套卖给李某，房屋总价款581800元，交房之日付房款240100元，余款100000元在不动产中心过户当日一次性付清。银行按揭贷款241700元，由李某按月向银行偿还，每月还款1957.83元。不动产权证原件抵押在湖南龙山农村商业银行股份有限公司，如办理不动产登记过户手续，张某、刘某配合提供房屋相关证件。双方定于2019年6月20日前交付使用该房屋，房屋内所有家具家电不得搬离，只搬离生活用品，当日递交入户门钥匙。2019年6月13日李某支付购房定金20000元，6月14日支付购房款220100元。李某于2019年6月18日和7月20日分别向张某账号81×××82转出2000元用于偿还房屋按揭款。本院认为，被执行人张某、刘某与龙山县家和房地产开发有限公司订立的《龙山县商品房买卖合同》约定，张某、刘某购买家乐园商住楼1栋2层204号房，房价404419元，首付款124419元，余款采用湖南龙山农村商业银行股份有限公司按揭方式支付。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第三十四条下列财产可以抵押：第一款（一）项：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（三）项：抵押人依法有权处分的国有的土地使用权房屋和其他地上定着物。《中华人民共和国合同法》第八十四条，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人应当经债权人同意。被执行人张某、刘某明知购买的房屋已经贷款抵押给湖南龙山县农村商业银行股份有限公司，但未经抵押权人银行同意，将该房屋卖给李某。其行为不合法。从案外人李某提供的张某、刘某与龙山县家和房地产开发有限公司签订的《龙山县商品房买卖合同》和李某与张某、刘某订立的《房屋买卖合同》来审查，案外人李某知道或者应当知道张某、刘某的房屋已抵押给银行仍然购买该房屋。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；”之规定，被执行人张某、刘某将其所有的需要办理过户登记的财产房屋出卖给第三人李某，没有办理房屋的过户手续，也没有偿还银行的全部按揭贷款，这种行为不发生物权变动，李某没有取得诉争房屋的物权，即没有取得诉争房屋的所有权；第三人李某已经支付部分房屋价款，只能说明李某与张某、刘某之间的房屋买卖行为发生债权效力，不发生物权效力，李某与张某、刘某之间的房屋买卖行为尚未办理房屋的过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结涉案房屋；第三人李某明知诉争房屋系抵押物，而仍然购买银行享有优先受偿权的房屋，没有尽到注意义务，其主观上是有过错的。综上，李某异议称其已经取得诉争房屋的所有权的观点，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于执行若干问题》的规定（试行）第四十条的规定，裁定如下：驳回李某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。本裁定立即开始执行。审 判 长  吴宽银审 判 员  王庭汝审 判 员  伍应召二〇一九年八月十三日代理书记员  吕 瑨