贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1653号上诉人（原审原告）：贵州靖沣建筑工程有限公司，住所地：贵州省瓮安县银盏镇太平社区平安北路********。统一社会信用代码：91520000551911521E。法定代表人：钟应发，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵远会，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黔南州蓝盾武装护运有限责任公司，住所，住所地：都匀市老火车站路虹宾馆）。统一社会信用代码：91522701675400395E。法定代表人：陈建良，该公司董事长。原审第三人：贵州华聚升房地产开发有限公司，住所，住所地：贵州省福泉市金山办事处金山北路泉北综合市场******社会信用代码915200005872621059。法定代表人：黄聚奎，该公司总经理。上诉人贵州靖沣建筑工程有限公司（以下简称“靖沣公司”）与被上诉人黔南州蓝盾武装护运有限责任公司（以下简称“蓝盾公司”）、原审第三人贵州华聚升房地产开发有限公司（以下简称“华聚升公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服福泉市人民法院（2019）黔2702民初148号民事判决，向本院提出上诉。本院2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靖沣公司上诉请求：1、继续执行(2018)黔2702民初1771号民事裁定书中关于对藜峨公园·尚品项目中1-21、1-22房屋的查封、由法院依据(2018)黔2702民初1771号生效判决书拍卖该房屋以清偿上诉人的债权；2、撤销(2018)黔2702执异31号执行裁定书；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出的(2018)黔2702执异31号裁定书程序违法。一审法院针对《执行异议申请书》只能依《民事诉讼法》第256条第2款规定作出中止裁定书，不能作出裁定解除查封该2套房屋。蓝盾公司没有提供该公司的房产证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，只能裁定中止执行。二、依据(2018)黔2702执35号执行裁定书，目前藜峨公园·尚品1-21、1-22房屋已经进入评估，拍卖程序。蓝盾公司要取得该两套房屋，可以通过竞拍取得。2018年12月19日作出(2018)黔2702执异31号裁定，2019年1月7日作出(2018)黔2702执35号执行裁定书，之后作出的(2018)黔2702执35号执行裁定书已经否定(2018)黔2702执异31号裁定书。三、(2018)黔2702民初1771号生效判决证明上诉人有优先受偿权。四、蓝盾公司未提供合法有效的《商品房买卖合同》，正规的《商品房买卖合同》为网签合同，有房管局盖章，有预告登记，有正规的由房开商开具的购房款发票。蓝盾公司未提供预告登记。蓝盾公司即使提供网签合同，发票，也只能提供2018年11月8日后的，该手续是在(2018)黔2702民初1771号生效判决书后形成，且该房屋已经于2018年8月13日由上诉人申请保全查封，保全查封的房屋，房管局是不能网签合同的。五、该房屋在2016年已经处于在建工程抵押，不可能网签。（一）《商品房买卖合同》无房管局盖章，正规的《商品房买卖合同》应有房管局盖章。（二）即使有房管局盖章也有异议，正规的《商品房买卖合同》应有网签依据，该合同没有网签凭证。该房屋于2016年已经处于在建工程抵押。该《商品房买卖合同》应属无效，非正规的《商品房买卖合同》只能证明蓝盾公司和第三人存在债权债务关系。六、蓝盾公司作为正规公司，应知道房屋以登记过户为生效要件，且该《商品房买卖合同》第五条证明第三人承诺该房无抵押无查封，应在《商品房买卖合同》签订后到房管局过户登记，但长达1年多的时间没有过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》笫二十八条所指“合法有效的书面合同；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，也不符合第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋”。七、该小区住户在2018年4月15日已经能过户办理不动产登记手续，但蓝盾公司没有办理，完全是自身原因和房开的恶意串通，不属于善意取得。八、蓝盾公司应知道房屋已经抵押不能网签，对明知有争议的房屋仍然购买，不利后果由其自行承担。对明知有争议的房屋，不能适用善意取得，也不能适用先占原则。九、银行转款凭证不是原件，只能证明蓝盾公司与第三人之间有金钱业务往来。银行转款的金额与《商品房买卖合同》价款不一致，不能证明是购房款。十、卖方是正规房开商，应开正规售房发票，收据不是购房款发票，不能证明交易合法有效。十一、施工协议书、增值税发票，银行电子转款回单，收款收据，照片，竣工验收审批表。是在明知该房存在争议情况下施工，与本案无关。十二，物业管理协议、手机收款收据应有物业公司盖章，实际占有并不代表合法占有。契税，印花税，完税证为2018年11月补的。十三、蓝盾公司提出执行异议申请时提供的《商品房合同登记备案表》是2017年8月30日签字盖章，而福泉市住房和城乡建设局在2018年11月8日盖章不合法。（一）时间不对，一年之后才盖章，程序不对。（二）没有审核该房已经在2016年已处于在建工程抵押。（三）该章应由福泉市房地产管理局盖章备案，不由福泉市住房和城乡建设局审查盖章。该备案表有伪证嫌疑。被上诉人蓝盾公司二审未作答辩。原审第三人华聚升公司二审未作陈述。靖沣公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决准许继续执行（2018）黔2702民初1771号民事裁定书中关于对藜峨公园·尚品项目中1－21、1－22房屋的查封、由法院依职权依据（2018）黔2702民初1771生效判决书拍卖该房屋以清偿原告的债权；2、撤销（2018）黔2702执异31号执行裁定书；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月13日，福泉市人民法院依据原告的申请作出（2018）黔2702民初1771号民事裁定书，查封了藜峨公园·尚品项目中的部分项目房产，其中藜峨公园·尚品项目中1－21、1－22房屋也在查封之列。（2018）黔2702民初1771号民事判决书于2018年11月25日已经生效且进入执行阶段，被告（案外人）蓝盾公司对执行标的提出书面异议。福泉市人民法院于2018年12月5日2018年12月19日作出（2018）黔2702执异31号执行异议裁定：解除藜峨公园·尚品项目中1－21、1－22房屋的查封。原告认为，被告是在标的物查封后（2018年11月8日）才取得预告登记，在标的物查封前并未签订买卖合同，没有合法占有该标的物，也未办理过户手续，且被告在申请执行异议时提供的证据没有经过举证质证环节，是否真实，需原告和法院进一步认定。故（2018）黔2702执异31号执行异议裁定书系违法裁定，不能对执行排除进行确认，严重侵害了原告的合法权益，被告无权取得本案标的物。综上，恳请法院综合考虑，支持原告诉求。一审法院认定事实：原告靖沣公司与第三人华聚升公司建设工程施工合同纠纷一案，原告于2018年8月13日向一审法院申请财产保全，一审法院依法裁定查封第三人开发的福泉市藜峨公园·尚品项目中地上及地下所有车位；查封以下商铺和住宅（第一层：1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-11、1-21、1-22、1-31号商铺；第二层：2-01号商铺、2-8-4、2-12-2、2-15-1、2-17-1、2-17-4、3-9-3、3-10-2、3-14-1、3-15-2、3-18-4、4-5-3、4-6-2、4-12-4、4-13-1、4-16-4号住房），后经一审法院作出（2018）黔2702民初1771号民事判决，判令第三人华聚升公司于本判决生效后十日内支付原告靖沣公司一千六百四十九万二千四百元及违约金（违约金自2018年7月20日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。原告靖沣公司对福泉市藜峨公园·尚品项目工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。判决生效后，原告向一审法院申请强制执行，在执行过程中，被告蓝盾公司向一审法院提出执行异议，经一审法院审查后，作出（2018）黔2702执异31号执行裁定书裁定解除对藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺的查封。一审另查明，2017年8月30日，被告蓝盾公司与第三人华聚升公司签订2017002843、2017002847号《商品房买卖合同》，购买藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺，合同总价款为1028700元。被告蓝盾公司于2017年6月9日、2017年8月10日分别预付订金10万元、30万元，2017年9月4日支付房款628700元即支付完全部购房款，所有款项均通过银行转账至第三人华聚升公司账户。被告在领到商铺钥匙后即对商铺进行了装修，于2017年11月装修完毕入驻，并向贵州璨灿物业服务有限公司交纳2017年12月1日至2019年12月1日的物业费4932元。2018年11月9日，被告为办理房屋所有权证书，向国家税务总局福泉市税务局缴纳藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺房屋契税、印花税共29905.83元，福泉市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金3086元。一审法院认为，原告靖沣公司提出执行异议之诉，应当提供证据证明其对执行标的享有充分的、合法的执行依据。本案中，被告蓝盾公司在争议的藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺查封前（2018年8月13日），与第三人华聚升公司于2017年8月30日签订《房屋买卖合同》，并在2017年9月4日前支付了全部购房款，2017年11月装修完毕入驻，实际占有了该争议标的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告蓝盾公司有足以排除人民法院对该争议标的查封的依据，一审法院作出的（2018）黔2702执异31号执行裁定书裁定解除对藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺的查封符合法律的规定，原告靖沣公司的主张于法无据，不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告贵州靖沣建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵州靖沣建筑工程有限公司承担。二审期间，各方当事人未提供有新证据。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，作为执行异议人要提供证据证实能够排除法院执行对登记在被执行人名下的不动产必须满足上述规定的四个条件，才能排除法院执行。本案中，蓝盾公司提供的证据必须要符合四个条件才能排除法院的执行。一是人民法院在查封之前已签订合法有效的书面合同。靖沣公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年8月13日作出（2018）黔2702民初1771号民事裁定书裁定查封第三人华聚升公司开发的福泉市藜峨公园·尚品项目中本案争议的1-21、1-22房产。靖沣公司依据（2018）黔2702民初1771号生效判决向一审法院申请强制执行本案争议的1-21、1-22房产。蓝盾公司在一审诉讼中提供其与第三人华聚升公司于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》两份已能证实在人民法院查封前签订的合同，该合同是合法的。二是在人民法院查封前已合法占有该不动产。蓝盾公司在一审诉讼中提供《装修施工合同》证实其已装修购买争议的两套房屋，并且已居住使用，占有该房屋，并且已交纳了物业管理费。三是已支付全部房价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。蓝盾公司与第三人华聚升公司签订2017002843、2017002847号《商品房买卖合同》，购买藜峨公园·尚品1－21、1－22号商铺，合同总价款为1028700元。蓝盾公司已提供银行转账凭证及第三人华聚升公司出具的收据，蓝盾公司已支付两套房屋购房款清楚。四是非因买受人自身原因未办理过户登记。蓝盾公司在一审诉讼中已提供所缴纳的房屋契税、印花税和房屋维修基金票据证实其已履行缴纳房屋契税、印花税及房屋维修基金。虽然本案涉及的房屋尚未办理房屋过户登记，但靖沣公司未提供证据证实未办理房屋过户登记系蓝盾公司的原因造成。靖沣公司认为蓝盾公司提供的证据是伪造的，但未能提供证据证实。靖沣公司未提供证据证实对执行标的享有充分、合法的执行依据，应承担举证不力的法律后果，因此一审法院作出的（2018）黔2702执异31号执行裁定书裁定解除对藜峨公园·尚品项目1－21、1－22号商铺的查封符合法律的规定，故靖沣公司提出撤销（2018）黔2702执异31号执行裁定书，准许继续执行该两套房屋的理由不成立，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以确认。综上，上诉人贵州靖沣建筑工程有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州靖沣建筑工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  莫玉魁审判员  万 青二〇一九年八月二十三日书记员  罗 缓