黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初1399号 原告：哈尔滨东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路**。 法定代表人：张春雨，经理。委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。 被告：张树林，男，1943年10月2日出生，汉族，宁安市江南朝鲜族满族乡榆林村农民，住宁安市鑫江花园小区**楼****。 委托诉讼代理人：张金富（被告侄子），住宁安，住宁安市鑫江花园小区******iv> 第三人：牡丹江市华隆物业管理有限责任公司，住，住所地牡丹江市西安区西六条路牡丹街/div> 法定代表人：张伟杰，总经理。 委托诉讼代理人：刁鹏，牡丹江市华隆物业管理有限责任公司外项目经理，住哈尔滨市道里，住哈尔滨市道里区新发镇三场村三场屯** 原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司（以下简称东方物业公司）、被告张树林与第三人牡丹江市华隆物业管理有限责任公司（以下简称为华隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序审理。原告东方物业公司的委托诉讼代理人王鸿到庭参加诉讼。被告张树林经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。 东方物业公司向本院提出诉讼请求：要求法院判决被告张树林给付原告2017年至2019年两年的物业费1200元、违约金300元。事实和理由：原告是宁安市宁安镇鑫江花园小区的物业管理公司，自2018年至今负责管理该小区物业管理。原告于2018年8月30日与小区业主委员会签订《鑫江家园小区物业服务合同》，依据合同约定，原告履行了小区物业的管理义务。被告应当向原告交纳物业费。2018年至2019年度，原告向被告收取物业费，并对其催缴，被告至今未交。原告为了保护自己的合法权益，依据《物业管理条例》第六十四条以及民事诉讼法的规定，要求法院判决被告给付原告物业费、违约金1500元。 被告张树林未到庭答辩。 根据原告的陈述意见，归纳本案审理重点为：原告的诉讼请求是否符合法律规定。 原告东方物业公司为支持其主张，向法庭举证，经本院认证如下： 1.原告东方物业公司与宁安市鑫江花园小区业主委员会签订的鑫江花园小区物业服务合同、补充合同（复印件）、鑫江小区物业服务合同解除协议、授权委托书各1份。本院认为，该组证据能证明宁安市鑫江花园小区业主委员与牡丹江市华隆物业管理有限责任公司于2018年8月31日签订鑫江花园小区物业服务合同解除协议，解除了双方于2017年9月25日签订的《鑫江花园小区物业服务合同》。原告与宁安市鑫江花园小区业主委员于2018年8月30日签订了鑫江花园小区物业服务合同，于2019年4月10日签订了鑫江花园小区物业服务合同补充合同。合同约定，原告经营期限5年，自2018年10月10日起至2023年10月9日止。多层住宅物业费标准为0.59元／月／平方米；公共照明费用20元／户／年，二次供水附加费80元／户／年。第六条约定业主应于约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前履行交纳义务。欠缴物业费的应当收取违约金，违约金按欠物业费总价款20%进行收取。牡丹江市华隆物业管理有限责任公司作为宁安鑫江花园小区2017-2018年度物业服务供应商，于2018年10月10日委托原告收取2017-2018年度鑫江花园小区的陈欠物业费。 证据3.D2号楼4单元物业收费台账、D2号楼4单元2019年5月6日物业费催缴通知单各1份、照片2份、2019年6月24日物业费催缴通知单1份、照片2份。本院认为，该组证据能够证明鑫江花园小区D2号楼4单元202室业主张树林，欠缴牡丹江市华隆物业管理有限责任公司2017年至2018年度物业费600元、欠缴原告2018年至2019年度原告物业费600元。原告在单元门上张贴物业费催缴通知单催缴张树林缴费。D2号楼4单元中的小区业主201室、301室、402室、502室、601室、701室、702室都已经缴纳了2017年至2019年两年度物业费，缴纳物业费比例约占60%。绝大多数业主已经按照合同约定缴纳了物业费。 根据当事人的当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 宁安市鑫江花园小区业主委员会与牡丹江市华隆物业管理有限责任公司于2018年8月31日签订鑫江花园小区物业服务合同解除协议，解除了双方于2017年9月25日签订的《鑫江花园小区物业服务合同》。原告东方物业公司与宁安市鑫江花园小区业主委员于2018年8月30日签订了鑫江花园小区物业服务合同，于2019年4月10日签订了鑫江花园小区物业服务合同补充合同。合同约定，原告经营期限5年，自2018年10月10日起至2023年10月9日止。多层住宅物业费标准为0.59元／月／平方米；公共照明费用20元／户／年，二次供水附加费80元／户／年。业主应于约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前履行交纳义务。欠缴物业费的应当收取违约金，违约金按欠物业费总价款20%进行收取。牡丹江市华隆物业管理有限责任公司作为宁安鑫江花园小区2017-2018年度物业服务供应商，于2018年10月10日委托原告收取2017-2018年度鑫江花园小区的陈欠物业费，但没有将该委托事项告知被告。 鑫江花园小区D2号楼4单元202室业主被告张树林，欠缴牡丹江市华隆物业管理有限责任公司2017年至2018年度物业费600元、欠缴原告2018年至2019年度物业费600元。依合同约定，被告欠原告违约金12元。原告在单元门上张贴物业费催缴通知单催缴张树林缴费。D2号楼4单元中的小区业主201室、301室、402室、502室、601室、701室、702室都已经缴纳了2017年至2019年两年度物业费，缴纳物业费比例，约占60%。绝大多数业主已经按照合同约定缴纳了物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订物业服务合同，于2018年10月10日入驻宁安市鑫江花园小区，依据合同约定为该小区业主提供物业服务。绝大多数业主已经按照合同约定缴纳了物业费。被告应当履行合同义务，向原告交纳物业费，如不履行，还应承担违约责任。原告请求被告给付2018年至2019年度物业费600元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告给付违约金300元，依据合同违约金按欠物业费总价款20%进行收取计120元部分，符合法律规定，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。牡丹江市华隆物业管理有限责任公司作为宁安鑫江花园小区2017-2018年度物业服务供应商，于2018年10月10日委托原告收取2017-2018年度鑫江花园小区的陈欠物业费。但该委托事项应当通知义务人本案的被告。原告没有证据证明将该委托事项告知被告。因此，原告请求被告给付牡丹江市华隆物业管理有限责任公司物业费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，被告张树林应给付原告东方公司2018-2019年度物业费600元、违约金120元，共计720元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第四百零三条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张树林于本判决发生法律效力之日给付原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司2018-2019年度物业服务费物业费600元、违约金120元，共计720元； 二、驳回原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张树林负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 本判决为终审判决。 审判员  于延春 二〇一九年八月一日 书记员  臧兆辉