山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初336号 原告（反诉被告）：泰安市工人文化宫，住所地泰安市岱宗大街**。 法定代表人：王永旭，主任。 委托诉讼代理人：张金雪，山东求新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛广帅，山东求新律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泰安市工人文化宫四川酒家，，住所地泰安市普照寺路** 负责人：谢可，男，1971年出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谢胜利，男，1972年出生，汉族，住湖北省潜江市，系被告职工。 原告泰安市工人文化宫与被告泰安市工人文化宫四川酒家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰安市工人文化宫的委托诉讼代理人张金雪、丛广帅，被告泰安市工人文化宫四川酒家负责人谢可及其委托诉讼代理人徐勇、谢胜利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 泰安市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年7月26日签订的合同书；2.被告立即腾退租赁场所；3.被告支付原告租金2万元（自2018年9月27日起算，按照每月6667元计算至2018年12月26日为20000元，以此计算方式计算至合同解除之日）；4.被告支付原告8000元补偿金；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由，2017年7月26日原告与被告签订合同书一份，合同约定被告租赁原告位于工人文化宫大楼一楼东大厅、工人文化宫大楼一楼东大厅西侧外建房的场所用于餐饮经营，租用期限为五年，从2017年7月27日至2022年7月26日止，租金为文化宫大楼一楼东大厅每年8万元整；同时约定被告先交钱后用房，按每月缴纳，如果不按时交纳，甲方有权停水停电或终止合同，一切损失由乙方负责，并赔偿当年租金总数的10%给甲方作为房屋延误使用的损失补偿；在合同的变更、终止及解除条款中第二项载明，租房期间如因城市建设需要和国家政策大调整时，必须服从，甲乙双方不承担任何责任和经济损失，如有不可抗力的自然灾害所造成的损失，甲乙双方互不追究责任。合同签订后，被告未能完全按照租金的缴纳约定支付，已经将租金履行支付至2018年9月26日，自2018年9月27日之后的租金未缴纳。2018年10月29日，中华全国总工会办公厅印发总工办发【2018】28号文件，该文件要求要恢复工人文化宫的公益服务功能，依法依规积极稳妥推进清理整改工作。2018年11月6日，山东省总工会办公室发布关于报送工人文化宫工人疗养院清理整改工作进展情况的通知，要求各市总工会对工人文化宫进行清理整改，要求退还场地并恢复开展职工文体活动。我单位在收悉上述文件后立即联系被告方，要求解除与被告于2017年7月26日签订的合同书。经多次沟通未果。我方认为当前国家政策发生调整，要求工人文化宫收回资产，恢复公益性服务功能，符合合同书中合同解除的条件。综上所述，原告认为双方签订的合同书合法有效，因政策调整原因，原告应当收回出租场所，合同无法继续履行，应当予以解除。同时被告未能按期支付租金的行为也构成了违约，应当向原告支付经济补偿。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所诉。 泰安市工人文化宫四川酒家辩称：一、答辩人已按期缴纳房租。自合同成立以来，答辩人均按照合同约定及时交纳租金，答辩人在缴纳2018年9月27日以后的租金时，被答辩人工作人员告知答辩人先不要缴纳租金，根据上级文件精神，可能要答辩人搬离，被答辩人尚欠答辩人部分餐费，将餐费抵作租金即可，因此答辩人才未交纳2018年9月27日以后的租金。正如被答辩人工作人员所说，2018年11月中旬答辩人就收到了要求答辩人搬离的通知。二、合同自成立以来，国家政策是一贯的，中华全国总工会2016年9月9日发布了中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）（总工发【2016】21号），该意见明确了全国工人文化宫应当加强日常管理，第11条明确工人文化宫一律不得新签出租承包合同，凡已到期的出租承包合同不得再续签，能够协商解除出租承包合同的项目立即解除，已经整体对外出租承包的必须限期收回。由此可知，在被答辩人与答辩人在2017年7月26缔结合同时，中华全国总工会已明确工人文化宫一律不得新签出租合同。由此可知，自被答辩人与答辩人缔结合同到被答辩人违约之时，政策自始至终是一贯的，没有发生任何调整和变动。被答辩人诉称依据双方合同约定解除条款第二项载明的租房期间如因城市建设需要和国家政策大调整时，必须服从，甲乙双方不承担任何责任和经济损失，如有不可抗力的自然灾害所造成的损失，甲乙双方互不追究责任的理由不能成立。综上，答辩人一直恪守合同约定，积极履行合同义务，被答辩人所述合同解除事由不能成立。合同成立以来，国家政策并未调整，被答辩人在合同成立之时即明知工人文化宫理应回归公益属性，不能再对外出租，依然与答辩人订立合同，现因被答辩人原因导致合同不能继续履行构成违约，理应承担违约责任。 泰安市工人文化宫四川酒家向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告违约导致的损失490000元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由，一、泰安市工人文化宫根本违约。2017年7月26日双方签订合同一份，合同约定被告租赁原告位于工人文化宫大楼一楼东大厅、工人文化宫大楼东大厅西侧外建房的场所用于餐饮经营，租用期限为五年，从2017年7月27日至2022年7月26日止，租金为每年8万元整。该合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规范，合法有效。2018年11月，距离合同到期尚有近四年的时间，被反诉人即通知反诉人解除合同，且被反诉人强制拆除反诉人户外广告牌匾，解除事由为当前国家政策发生调整。中华全国总工会2016年9月9日即发布了中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）（总工发【2016】21号），该意见明确了全国工人文化宫应当坚持公益性发展方向，加强资产管理。第11条更是明确要求工人文化宫一律不得新签出租承包合同，凡已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租承包合同的项目立即解除，已经整体对外出租承包的必须限期收回。因此反诉人与被反诉人自缔结合同到被答辩人违约之时政策自始至终是一贯的，没有发生任何调整和变动。被反诉人作为中华全国总工会的下级事业单位，在明知这一要求的情况下，故意违反上级机关规定，不执行国家政策，出于自身谋利需要与反诉人签订了房屋租赁合同。如今在无法逃避政策执行的情况下，又以政策调整为借口解除合同，系故意违反合同约定。该案中泰安市工人文化宫作为事业单位，不执行上级部门规定，对上级部门阳奉阴违，作为民事合同主体，故意违反合同约定，违背诚实信用原则，主观恶性极大。根据合同约定，被反诉人故意不履行合同构成根本违约。针对泰安市工人文化宫的违约行为，根据合同法第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。反诉人请求人民法院判决被反诉人承担继续履行或赔偿损失的法律责任。二、反诉人请求被反诉人在反诉人所受损失范围内进行赔偿，赔偿装修费折旧后15万元，置换工人文化宫食堂两间房间损失3万元，另寻房屋所支出必要支出如中介费、搬家费等3万元，停业至再行营业人员工资支出16万元、停业期间营业损失12万元，以上共计49万元。 泰安市工人文化宫针对反诉辩称，一、被答辩人赔偿损失的诉求于法无据。答辩人与被答辩人于2017年7月26日签订了房屋租赁合同，双方在合同中明确约定租房期间如因城市建设需要和国家政策的调整，必须服从，甲乙双方不承担任何责任和经济损失。中华全国总工会明文要求恢复工人文化宫的公益服务功能，该要求属于国家政策调整。基于此答辩人才主张与被答辩人解除合同，根据前述双方合同约定，答辩人不应对其承担任何责任。双方在签订合同时已经对于装修给予了明确约定，固定装修部分在合同到期时无偿留给答辩人，不固定装修部分由被答辩人拆除并恢复房屋场地原状态，否则应赔偿答辩人，因此被答辩人主张答辩人赔偿其装修费是没有任何事实依据的。关于被答辩人主张的其他置换房屋损失，另寻房屋支出、工人工资、停业期间营业损失均系被答辩人经营酒店的正常支出，与答辩人无任何关系。二，被答辩人主张答辩人根本违约与事实不符，因为租赁合同约定的合同解除事由出现，致使答辩人提出解除租赁合同，答辩人因合同解除事由出现而提出解除合同不是违约，这恰恰是守约的表现。被答辩人提出中华全国总工会2016年9月9日发布了中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）（总工发【2016】21号），因此答辩人与其签订租赁合同系明知的成立根本违约，这与事实不符。首先在山东省总工会网站上并没有该试行性文件的发布信息，被答辩人应当对其提出的该试行性文件的真实性负举证责任。其次，答辩人并未收到上述文件，在合同签订时并不知晓，不成立违约。工人文化宫自改革开放以来一直贯彻自主发展经济的政策，将闲置产对外租赁用于促进自身发展。在2018年10月29日中华全国总工会办公厅印发总工办发【2018】28号文件下发之前，答辩人并未收到任何书面性文件要求不得对外租赁。此次提出解除合同也是因为上述文件中国家政策作出了相应调整，因此答辩人不成立根本违约。相反，被答辩人存在不按时交纳房租的违约情形，答辩人有权提出与被答辩人解除双方签订的房屋租赁合同。综上所述，被答辩人成立单方面违约，其提出的反诉请求无事实与法律依据，因此法院应当依法驳回被答辩人的反诉请求，依法保护答辩人的本诉，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。 本院经审理认定事实如下：2017年7月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订合同书一份，主要内容为乙方租用甲方房屋经营，经协商同意签订本合同供双方共同遵守执行，租房位置工人文化宫大楼一楼东大厅、工人文化宫大楼一楼东大厅西侧外建房，租用期限为五年，从2017年7月27日至2022年7月26日止；租金为文化宫大楼一楼东大厅每年8万元整；先交钱后用房，按每月缴纳，如果不按时交纳，甲方有权停水停电或终止合同，一切损失由乙方自负，并赔偿当年租金总数的10%给甲方，作为房屋延误使用的损失补偿；乙方在使用房屋及场地时，固定装修部分在合同到期时应无偿地留给甲方，不固定装修部分由乙方负责拆除并恢复房屋场地原状，否则将扣除押金或评估价格来赔偿甲方；合同签订后不得随意变更、终止与解除，未尽事宜双方可协商解决，单方违约都有提出解除合同与经济惩罚对方的权利，合同签订后，如合同期未满，单方终止合同必须返租金总额10%来赔偿对方；租房期间如因城市建设需要和国家政策大调整时，必须服从，甲乙双方不承担任何责任和经济损失，如有不可抗力的自然灾害所造成的损失，甲乙双方互不追究责任。合同签订后，被告使用该房屋做餐饮，租金交付至2018年9月底，被告认可系2018年10月17日缴纳的最后一笔。关于之后的租金，被告称交纳租金时原告提出用餐费抵顶租金，并提交消费清单复印件证明。原告对该证据的真实性有异议，且认为与本案无关联性。 2018年11月19日，原告通知各租赁户在2018年12月31日前撤离文化宫。2018年12月3日，原告通知各租赁户在2018年12月20日前撤离文化宫，如不能按时搬离，文化宫将采取停水停电等措施，所造成的各项损失自行承担。原告称于2018年12月30日将涉案房屋上锁，被告则称系2018年12月20日。 庭审中，原告提交中华全国总工会办公厅印发的总工办发【2018】28号《中华全国总工会办公厅关于深入推进工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作的意见》和山东省总工会发布的《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》证明中华全国总工会要求完成工人文化宫工人疗休养院清理整改工作，山东省总工会于2018年11月6日向各市总工会要求在2018年年底前完成清理整改工作。被告质证称上述文件内容与总工发【2016】21号文相比较，并没有发生任何调整和变动，只是对【2016】21号文的延续和督促。原告对被告提交的【2016】21号文质证称该证据系复印件，不能证明证据真实性，原告并未收到该文件，对文件内容也不知情。被告同时称同意解除，但是要求原告进行赔偿。 诉讼中，被告申请对涉案房屋的装修损失、停产停业损失和因变更经营场所合理支出进行鉴定。本院委托后，泰安信诚价格评估事务所于2019年7月4日出具评估报告，意见为装修损失98881.76元，自2018年11月20日至2019年7月4日的停产停业净收益的价值188340元（860元／天*219天），因变更经营场所合理支出费用的价值22000元。被告支付鉴定费用15000元。原告对评估报告的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告一直在经营，其主张停产停业损失不合理；装修损失和因变更经营场所合理支出费用不属于应当赔偿的范围。被告称2019年没有再经营过，员工一日三餐都在涉案房屋。庭审中，被告提交工资发放表证明发放工资160000元。原告对该证据不予认可，认为该证据系被告单方作出，对工人工资发放没有其他证据予以证明，原告认为被告既然为员工发放工资，而且其前门可以自行打开，不排除被告尚处于经营状态的合理怀疑。 本院认为，原被告于2017年7月26日签订的合同书，系双方真实意思表示，合法有效。原告要求解除涉案合同，被告同意，故本院对该诉讼请求予以支持。被告应将涉案房屋腾退给原告，并应按照合同约定的租金标准交纳自2018年9月27日至原告认可的上锁之日即2018年12月30日的租金20876.7元，对于原告要求的之后租金，本院不予支持。原告要求被告支付8000元补偿金，有合同依据，本院予以支持。 原、被告签订的租赁合同中约定“租房期间如因城市建设需要和国家政策大调整时，必须服从，甲乙双方不承担任何责任和经济损失。”上述约定，应理解为被告不承担合同法第九十七条规定的赔偿责任，基于该约定，被告不需向原告承担装修损失等赔偿责任。但是，上述条款只是规定了赔偿问题，并未排除以补偿的方式平衡原、被告之间的利益，以体现合同履行中的诚信和公平。现原、被告的合同被解除，因被告的装饰装修添附于原告财产之上，如原告不予任何补偿，势必造成原告获取利益，而使被告产生损失的情形，显然有违诚实信用原则，因此原告应给予被告相应的补偿。本案中，被告承租涉案房产后，进行了装修装饰，合同约定的五年租期只履行了一年多，现经评估租赁房屋装修损失为98881.76元，依照公平原则，本院酌定原告按60%的比例给予被告59329元，作为对于其该项损失的补偿。对于营业损失，按照每天净收益860元自2019年1月1日计算至评估之日（共计184天）为158240元，原告应补偿被告94944元。因变更经营场所合理支出费用22000元，原告应补偿被告13200元。对于被告主张的置换两间房间损失和工资支出，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告泰安市工人文化宫与被告泰安市工人文化宫四川酒家于2017年7月26日签订的合同书； 二、被告泰安市工人文化宫四川酒家于本判决生效之日起十日内将工人文化宫大楼一楼东大厅、工人文化宫大楼一楼东大厅西侧外建房腾退给原告泰安市工人文化宫； 三、被告泰安市工人文化宫四川酒家于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市工人文化宫租金20876.7元； 四、被告泰安市工人文化宫四川酒家于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市工人文化宫补偿金8000元； 五、驳回原告泰安市工人文化宫其他诉讼请求； 六、反诉被告泰安市工人文化宫于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泰安市工人文化宫四川酒家装修补偿款59329元； 七、反诉被告泰安市工人文化宫于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泰安市工人文化宫四川酒家停业补偿款94944元； 八、反诉被告泰安市工人文化宫于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泰安市工人文化宫四川酒家变更场所补偿款13200 元； 九、驳回反诉原告泰安市工人文化宫四川酒家其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告泰安市工人文化宫四川酒家负担；反诉费4325元，由原告泰安市工人文化宫负担2325元，被告泰安市工人文化宫四川酒家负担2000元；评估费15000元，由原告泰安市工人文化宫负担9000元，被告泰安市工人文化宫四川酒家负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  马 翔 人民陪审员  张红梅 人民陪审员  崔启利 二〇一九年八月十九日 法官助理高文科 书记员顾绍武