山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1322民初2496号原告：房某某，女，1963年2月12日出生，汉族，郯城县，居民。委托诉讼代理人张风涛，北京华标律师事务所，律师。委托诉讼代理人柴飞飞，北京华标律师事务所，实习律师。被告：房某，男，1973年4月4日出生，汉族，郯城县，居民。委托诉讼代理人田永付，郯城维正法律服务所，法律工作者。原告房某某与被告房某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房某某及其委托诉讼代理人张风涛、柴飞飞，被告房某及其委托诉讼代理人田永付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于山东省郯城县××路××层××号房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理将郯城县××路××层××号房屋房屋过户至原告名下的转移登记手续;3.判令被告返还2019年度诉争房屋租金15000元;4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系姐弟关系。原告与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日签订《协议书》，约定原告购买位于郯城县××路××层××号房屋，于2007年1月24日签订《商品房买卖合同》，约定购买预售许可证号为郯房开预字第【2006】05号房屋，后因办理贷款手续所需，原、被告经协商同意，借用被告名义办理贷款手续，为此被告与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日再次补签了一份《协议书》，再次约定上述房屋的买卖事宜。原告实际支付了诉争房屋的首付款5万元，后期贷款由原告按时、按期支付。自房屋交付后，原告一直实际控制，租金由原告本人收取。2015年，原告到北京发展后，原告委托被告代为出租诉争房屋并代收租金及代签租房合同，被告将房屋租金均按时向原告支付。自2019年3月1日诉争房屋租赁到期后，被告未经原告同意擅自与租户签订续租协议，并收取了租户15000元租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。被告房某辩称，原告起诉理由不属实，涉案房产及另一房产是被告购买，在购买过程中曾委托原告代为办理购买及办证手续等事项，购房首付款两套共计10万元，被告借原告及房某3二人6万元，原告在办理完毕房产证手续后即将房产证交付给被告，不存在原告借用被告名字购买房屋的事实，原告诉求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告向法庭提交证据以证明其主张：1、原告签订的购房协议书；2、原告签订的商品房买卖合同；3、被告签订的购房协议书；4、原告交首付款收据；5、郯城县不动产登记中心查询证明;6、电费交纳明细，电费开户名为原告;7、房屋租赁合同，争议房屋一直租赁给周某某使用，出租人为原告;8、被告的户籍证明;9、被告的结婚登记审查处理表，其与刘淑红系夫妻关系;10、刘淑红租金转账给原告女儿邵奇账户明细;11、转账时的微信聊天记录，刘淑红认可系原告家的房租;12、户口信息证明邵奇系原告女儿;13、14、原、被告的母亲孙学英出具的证明，证实争议房屋系原告购买;15、于秀丽出具的证明，证实争议房屋系原告购买;16、刘凤侠出具的证明，证实争议房屋系原告购买;17、李如波出具的证明，证实争议房屋系原告购买;18、李清毅出具的证明，证实争议房屋系原告购买;19、原告与其堂姐二姐、二姐母亲、房某1等人聊天录音，证明被告与二姐沟通时承认争议房屋为原告所有;20、原告还贷款存折，证明其偿还贷款情况;21、证人房某2、房某1、房某3、房某4证言证明原告借用被告名义贷款买房的事实;22、证人邵某证言证明原告交纳购房首付款及借用被告名义贷款买房的事实;23、补充证据一宗，以补强以上有关证据的证明力。经质证，被告对证据1的证据三性均提出异议，因其无原件，内容记载的14号房产已经实际登记为被告所有，该协议书不具有证据效力；2、对证据2有异议，因该证据与本案无关联性，且并未实际履行；3、对证据3的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据恰恰证明被告系涉案房产的实际购买人而不是借用被告的名义进行购买。同时不存在是因为不能贷款借用被告名义贷款的合理事由；4、对证据4的证据三性均提出异议，被告委托原告办理购房手续，首付款也是将两套房产中的4万元交给原告，另外的6万元是借原告及房某3的。10万元首付款也是原告代被告交付的，原告提供的该份证据不能证实其要证实的目的；5、对证据5的证据三性均无异议，但只能证明涉案房产属于被告所有，而不能证实原告的主张；6、对证据6系打印件，对其证据三性均提出异议，因为被告购买的房产后，其中的首付款有借原告的部分，被告委托原告办理房产手续的同时，也是委托原告将房产出租，收取的租金一是用于偿还借原告的首付款，二是用于偿还房贷，三是因为原告当时系离异状态，被告自愿让原告收取10年左右的租金，除去上述两项费用外剩余的租金是用于感谢原告为办理房产和出租事项费心费力和帮助原告的当时经济状况。但对电费因是委托原告进行管理，所以该证据并不能证实房屋所有权的事情；7、对证据7的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，被告委托原告管理房屋出资事项，并不能因此就证实房产系原告所有；8、对证据8-9的真实性无异议，但与本案无关联性；9、对证据10-11均系复印及截图，且两个证据中的名字不一致，即使有原始载体系原告女儿与被告之妻，无法印证是二人聊天的内容，即使银行转账明细中的款项是被告交付给原告的房租，也是被告承诺让原告方收入10年的租金所包含的，微信中的内容显示的你家的房租这句话也只是证实转账方式，并不是认可房屋所有权的依据；10、对证据12的真实性无异议，但是对其关联性有异议，无论邵琦是否是原告的女儿均与本案争议的涉案房产无关联性；11、证据13-15的证据三性均提出异议，该宗证据实质是证人证言，但证言又由他人代书，代书内容均不属实，且代书人是原被告的直系亲属，在本案前段时间，因为原被告父亲去世之后，存在房产等遗产上的争议，家庭发生矛盾，这也是这三个代书人及本案原告与被告发生诉讼的矛盾根源，因此该三份证据系无效证据，不能作为有效证据使用；12、对证据16-18的证据三性均有异议；13、对证据19是原告与他人的谈话录音与本案无关联性，也不具有证据证明力；14、对证据20有异议，该存折无户名，不能证实该存折的交易明细用途，但是我方陈述曾委托原告偿还房贷，偿还房贷的存折原告已经于2014年交给被告，由被告一次性将剩余的1.8万元房贷余额全部还清，房贷的扣款存折现在仍在被告处;对证据21有异议，4位证人均因父亲的遗产与被告存在矛盾，均不是直接参与人，是道听途说非直接证据，房某3系起诉被告的另案原告，因此4位证人证言均不具有证据效力;证据22的证言不属实，是虚假的，不能作为有效证据使用;对23补充证据对刘淑红的手机号码、支付宝及微信信息无异议，对其证明目的有异议，其他补充证据与本案无关联性，对于视频录音只是道听途说，不存在原告主张的公示效力。被告提供证据：1、房屋所有权证，证明涉案房产权属归被告所有，该房产证的来源也是原告帮助办理后交给被告的；2、个人活期存折一本，证明该存折的所有人为本案被告，也是原告于2014年交还给被告的，能够证明原告虽然有利用该存折偿还涉案房屋房贷的事实，但是是帮助被告打理房产出租及还贷所用，且归还该存折的行为能够证实，被告系房产所有人；3、个人贷款还款凭证及结清证明一份，证明被告于2014年3月17日将涉案房贷及房某3起诉的另套房产的房贷共计18666.84元一次性偿还完毕，也是证明原告将存折及房贷情况交付被告之后被告自行处理房贷问题的事实行为;4、证人戚某证言，证明被告借其钱交给原告购房的事实。经原告质证，对证据1认可其真实性，但不认可其证明目的，本案为借名买房，原告借被告名称购买诉争房屋所体现的贷款人为被告，故其登记的房屋所有权人为被告，依据物权法第33规定，因物权归属内容发生争议的，利害关系人可以请求确认其权利，本案原告为实际出资人，并在后期还款过程中按期按时进行还款，诉争房屋交付以后，由原告所支配、出租并享有收益，原告为诉争房屋的真实所有权人是不争的事实;对证据2真实性予以认可，但对于证明目的不予认可，本存折为被告所偿还另一经济适用房贷款的存折，与本案无关。本案诉争房屋每月还款递减偿还的，而被告提供的存折因为等额等息的还款方式，故该证据与本案无关;对证据3质证意见同证据2，该存折为被告偿还其另外一台经济适用房所产生，与本案无关;对证据4证言与事实严重不符，不能证实借款是用于购买诉争房屋，不排除证人作虚假陈述的可能性。综上，对原告提供的证据，能够互相印证，对其效力予以认定，对被告提供的证据1-3的真实性予以认定，对其关联性暂不予认定;对证据4，因只有一个证人，没有其他证据相互印证，对其证明力不予认定。本院经审理认定事实如下：原、被告系姐弟关系。原告与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日签订《协议书》，约定原告购买位于郯城县××路××层××号房屋，2006年5月3日原告支付了诉争房屋的首付款5万元。2007年1月24日签订《商品房买卖合同》，约定购买预售许可证号为郯房开预字第【2006】05号房屋。2006年1月6日被告与临沂天泰房地产开发有限公司也签订了一份《协议书》，但原告主张后因办理贷款手续所需，原、被告经协商同意，借用被告名义办理贷款手续，为此再次约定上述房屋的买卖事宜，补签了该《协议书》，但《协议书》中乙方的名字虽然是房某，但该签字是原告所签，被告亦认可。后期贷款由原告按时、按期支付。房屋交付后，按照按揭贷款的名字办理了争议房产的房屋所有权证书，载明房屋所有权人为被告房某。自房屋交付后，由原告一直租赁给周某某使用，租金由原告本人收取。至2015年，原告到北京发展后，原告委托被告代为出租诉争房屋并代收租金及代签租房合同，被告将房屋租金均按时向原告支付。自2019年3月1日诉争房屋租赁到期后，被告未经原告同意擅自与租户签订续租协议，并收取了租户15000元租金，双方产生争议。本院认为，原告房某某与临沂天泰房地产开发有限公司于2006年1月6日签订《协议书》，约定原告购买位于郯城县××路××层××号房屋，支付了诉争房屋的首付款5万元，并于2007年1月24日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具备合同无效的其他法定情形，系合法有效合同。2006年1月6日被告与临沂天泰房地产开发有限公司也签订了一份《协议书》，但《协议书》中乙方的名字虽然是房某，但该签字不是被告所签而是原告所签，被告亦认可，被告虽主张系委托原告购房，但没有提供有效证据证明，原告亦不予认可，因此该《协议书》属于无效合同。从原告提供的证据及证人证言，能够相互印证，证明原告以被告名义按揭贷款的事实，原、被告的这一行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。房屋交付后，虽然房屋产权证书办理了被告的名字，但房屋的管理收益一直有原告掌控，被告主张是为了同情帮助原告，不符合情理。房屋作为不动产，权利人享有所有权的凭证是房屋产权证书，房屋产权证书具有公示效力，并不意味着登记产权人就是实际产权人。实际产权人与登记产权人会出现不一致，当二者不一致时，应根据真实的权利状况确定权利人。本案中争议房屋虽然登记在被告房某名下，但从房屋购买合同的签订到房屋的购买出资均是原告，原告只是以被告名义按揭贷款，且原告已将贷款偿还完毕，原告应是争议房屋的实际所有权人，原告对争议房屋主张权利并无不当。对原告要求被告协助办理争议房屋所有权转移登记手续的请求，本院依法予以支持;对原告要求被告返还2019年度诉争房屋租金15000元的诉讼请求，原告没有提供证据证实，被告不予认可，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告房某于本判决生效后十日内协助原告房某某将郯城县××路××层××号房屋过户至原告名下的转移登记手续。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4525元，由原告负担225元，被告负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  郭金华人民陪审员  郭立军人民陪审员  谢士娟二〇一九年八月十四日书 记 员  李 倩