安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终1421号 上诉人（原审被告）：宿松县佳豪房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇四牌楼****。 法定代表人：刘长征，该公司总经理。 委托诉讼代理人：芮松，安徽皖松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓荷叶，女，1980年1月15日生，汉族，职员，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。 原审第三人：金辉，男，1992年2月28日生，汉族，个体户，住安徽省合肥市蜀山区，现羁押于合肥市看守所。 上诉人宿松县佳豪房地产开发有限公司（以下简称佳豪房产公司）因与被上诉人邓荷叶、原审第三人金辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2018）皖0826民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人佳豪房产公司的法定代表人刘长征及其委托诉讼代理人芮松、被上诉人邓荷叶的委托诉讼代理人黄松林到庭参加诉讼。原审第三人金辉因涉嫌开设赌场犯罪被羁押于合肥市看守所未到庭参加诉讼，庭后，本院前往合肥市看守所听取了金辉的答辩意见及对二审新证据的质证意见。本案现已审理终结。 佳豪房产公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或在查明事实的基础上改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认定上诉人与邓荷叶之间成立商品房买卖合同关系错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，佳豪房产公司与邓荷叶之间是否能够成立商品房买卖合同关系，均在于邓荷叶是否按照认购书之约定向佳豪房产公司缴纳了购房款；根据《合同法》第四十五条之规定，本案经原审审理查明三方协商一致的行为系附条件的合同行为，而该合同所附条件一直未成就，佳豪房产公司与邓荷叶之间签订的《认购书》上作为出卖方的佳豪房产公司由当时受委托代理销售房产的中捷销售公司的法人代表刘某签字，《认购书》约定“认购方自签订本认购书之日起7日内与佳豪房产公司签订《商品房买卖合同》，并按照约定的付款方式交纳房款否则视为违约”，“认购方未能按约定时间与佳豪房产公司签订《商品房买卖合同》的视为认购方放弃认购权利，佳豪房产公司有权将上述商品房另行出售，本认购书随即失效，认购方所交纳定金不予退还”；2016年12月21日，经佳豪房产公司、邓荷叶及金辉三方协商，金辉向佳豪房产公司出具的欠条，一审庭审中，邓荷叶述称因当日时间已晚，故到次日由邓荷叶持该欠条到财务，财务人员据此向邓荷叶出具了加盖该司财务专用章的收款收据，该收款收据由财务人员于备注栏载明“房款、欠条、老总已签字”的字样，原审庭审中，金辉和邓荷叶认为欠条上石炼玉签字系上诉人事后添加，原审判决亦据此认定；佳豪房产公司接受金辉的欠条并经各位公司股东共同决定，其签字表达的意思在法律上属于附条件地接受邓荷叶以金辉出具欠条的方式支付购房款，即佳豪房产公司接受金辉的欠条作为邓荷叶的购房款所附条件为金辉必须要付清欠款后佳豪房产公司才同意与邓荷叶签订正式的商品房买卖合同，而本案中该条件并未成就，故此合同并未生效；二、原判认定欠条中石炼玉的签字部分不真实以及不具关联性系基本事实认定错误，对欠条中石炼玉的签字部分不真实举证责任划分错误及证据认定错误，原审庭审中，对欠条质证后，原审法院向邓荷叶释明了其应当就此主张的石炼玉签字不真实申请字迹鉴定，随后，邓荷叶向原审法院提出了鉴定申请，这说明原审法院将这一举证责任划分给了邓荷叶而非佳豪房产公司，然而，在鉴定机构作出“不能达致委托要求”的结论后，原审法院却又认为佳豪房产公司应承担相应的举证不力的后果，这一司法认定前后矛盾且不符合《民诉法解释》第九十一条规定的举证责任划分原则；原判认定石炼玉签字即便真实，但基于合同相对性亦不具有关联性错误，从邓荷叶持金辉出具的欠条到财务开具收据可见，邓荷叶对欠条上约定的内容是知悉和接受的，原审判决对欠条上石炼玉的签字与本案的关联性的认定前后不一；根据《民诉法解释》第一百零五条之规定，原判认为佳豪房产公司的答辩意见与常理不符，如果以金辉向佳豪房产公司付清等额款项为佳豪房产公司代偿债务的前提，则金辉可以直接偿还其欠邓荷叶债务，没有通过佳豪房产公司代偿的必要，金辉与邓荷叶之间借贷内容的真实性如何佳豪房产公司并不知晓，只要金辉愿意代付房款就可以签订购房合同，作为房地产开发公司的日常生活法则在于收受房款、销售房屋，而非收受欠条出售房屋，一审法院的推理是片面的；三、原判在鉴定机构出具终止鉴定结论后未组织质证即据此作出判决程序违法，应当发回重审。 邓荷叶辩称，一、本案原本是被上诉人邓荷叶与原审第三人金辉之间存在债的关系，后金辉以上诉人之房屋以物抵债消灭了双方债的关系，从而产生新的法律关系，即邓荷叶与上诉人之间的商品房预售关系，金辉与上诉人之间的代偿关系；二、收款收据是出具收据一方收到款项后向对方出具的凭证，收款收据加盖单位行政章或财务专用章即表明开具收据的单位收到了票据持有人或记名人该票据项下的款项，从一般交易习惯角度，房地产开发商在收到买受人交付的款项后，都是先开具收据，待要办理房屋产权证时才开具正式发票，因此，邓荷叶已经履行了付款义务；三、本案《顺水湾花园房屋认购协议书》的性质属于商品房买卖合同，而非认购协议，作为买受人，缴纳房款是其主要义务，本案的认购协议上约定的是邓荷叶将应交付的全部房款填写在购房定金栏内，订立协议的次日出卖人就收受了邓荷叶的全部购房款，这直接决定了认购协议的合同性质；本案认购协议约定的双方当事人信息、房屋坐落位置、房号、价款、付款方式、房屋面积均明确，完全具备一商品房买卖合同的主要条款，应为商品房买卖合同；四、收款收据备注栏备注的“房款”表明上诉人收取的481157元是邓荷叶所交纳的房款；“欠条老总已签字”意思是金辉出具欠条给公司，老总签字同意，以解释邓荷叶未付款而由金辉出具欠条作为一个财务人员应尽的注意义务，因为财务上应该有收款才能出具收款收据，上诉人辩称“签字”不是签名同意，而是有其他签字，邓荷叶作为一普通购房人，其对签字的理解就是签名同意，如果该签字是限制买受人的权利，则出卖人应当有证据证明买受人明知该条款并且对其内容充分了解，方能体现合同的诚信和公平原则；五、石炼玉在金辉出具的欠条上的签字“同意该套房付款后，签订正式合同”，其签字无效，石炼玉并非上诉人公司股东，亦非上诉人公司高管，且金辉在一审中陈述，其向上诉人交付欠条时没有该签字，邓荷叶不是因为买房而与上诉人发生债的关系，而是因为向金辉主张债权通过金辉而与上诉人发生债的关系，买卖房屋是代偿，其目的是消灭邓荷叶与金辉之间的债，而不是因为买卖房屋而发生新债，上诉人主张房屋买卖合同要等到金辉付清款项后才能签订作为上诉理由明显违背常理；六、金辉原是刘长征的女婿，刘长征是上诉人大股东、法定代表人，姻亲关系是本案上诉人愿意为金辉代偿的原因，因金辉出具欠条，上诉人公司开具收据给邓荷叶有悖公司财务手续，为给其他股东交代，刘长征为金辉即自己的女婿提供担保，如果按上诉人主张的未付清款项，就不签订商品房买卖合同，则公司接受金辉出具的条据对上诉人公司而言没有任何风险，更无需刘长征来担保了；七、对邓荷叶而言，只需明确与上诉人之间的法律关系，若合同合法有效，则合同内容应当予以维持，至于上诉人与金辉之间的其他约定无论真实与否均与邓荷叶无涉；八、上诉人提出的程序违法问题，一审法院将鉴定责任分摊给上诉人是正确的，同时金辉出具给上诉人的欠条不能约束我方当事人，其真实性与我方无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金辉述称，我欠了邓荷叶的钱，当时佳豪房产公司的法定代表人刘长征是我岳父，我就找他来解决邓荷叶的借款，当时佳豪房产公司的房子不好卖，邓荷叶愿意要，刘长征就用公司的房子来替我偿还邓荷叶的欠款，当时我出了一张欠条给佳豪房产公司，石炼玉的字是什么时候签的我不记得了，欠条打好后，我拿到佳豪房产公司财务开了收据给邓荷叶，佳豪房产公司还跟邓荷叶签了认购协议，也就是先缓一下，我欠佳豪房产公司的钱可以慢慢还。 邓荷叶向一审法院起诉请求：1.判决佳豪房产公司与邓荷叶签订《商品房买卖合同》，并交付其开发的顺水湾花园4幢1单元702室。 一审法院认定事实：佳豪房产公司系宿松县顺水湾花园的开发商。金辉原系该公司法定代表人刘长征的女婿，亦参与了该工程开发，与邓荷叶存在借贷往来。2016年12月21日，邓荷叶与佳豪房产公司签订《顺水湾花园房屋认购协议书》，约定邓荷叶购买佳豪房地产开发有限公司开发的顺水湾花园4幢1单元702室（单价4280元/平米，面积112.42平米，房屋总价481157.6元），当日金辉向佳豪房产公司出具欠条一张，内容为：“今欠到宿松县佳豪房地产开发有限公司购房款肆拾捌万壹仟壹佰伍拾柒元整￥（481157.00）/注：4#-702室/金辉/2016.12.21”，佳豪房产公司股东刘长征、鲍亚平、罗来义在欠条正文后签字确认；次日（2016年12月22日），佳豪房产公司向邓荷叶出具了加盖该公司财务专用章的收款收据（金额481157元）。后因佳豪房产公司拒签《商品房买卖合同》，并拒绝交付房屋，邓荷叶交涉未果后，起诉来院要求判如所请。 一审法院认为：2016年12月21日，邓荷叶与佳豪房产公司签订的《顺水湾花园房屋认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。邓荷叶与佳豪房产公司在《房屋认购协议书》中约定邓荷叶认购佳豪房产公司的涉案房屋，应七日内支付房价款481157.6元，当日金辉向佳豪房产公司出具481157元，次日佳豪房产公司即向邓荷叶出具481157元的收款收据，金辉欠邓荷叶的债务免除，可以认定佳豪房产公司自愿以涉案房屋的价值，代金辉偿还其欠邓荷叶的债务。故本院对邓荷叶要求佳豪房产公司与邓荷叶签订《商品房买卖合同》，并交付涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。佳豪房产公司辩称，该公司代金辉偿还欠邓荷叶的债务的方式是：金辉向该公司出具欠条，待其付清欠条上的房款，该公司再与邓荷叶签订《商品房买卖合同》，本院认为，佳豪房产公司的答辩意见与常理不符，如果以金辉向佳豪房产公司付清等额款项，为佳豪房产公司代偿债务的前提，则金辉可以直接偿还其欠邓荷叶债务，没有通过佳豪房产公司代偿的必要；金辉向佳豪房产公司出具的欠条原件，手写字迹‘同意该套房付款后签订正式合同石炼玉2016年12月21号’与其上方金辉出具的正文字迹不是同类黑色墨水笔书写，该存疑部分虽然没有得出明确鉴定结论，但佳豪房产公司无法解释其内容的合理性，也未进一步对举张的事实提供充分的证据加以证明，应承担相应的举证不力的后果。且根据合同的相对性原则，合同约定的权利义务和藉此产生的责任仅对订立合同的当事人产生约束力，无涉合同外的第三人。本案邓荷叶与佳豪房产公司签订的《房屋认购协议书》和金辉、佳豪房产公司在欠条中的约定在内容上虽然有所关联，但约定的权利义务相互无涉。因此即便欠条中‘同意该套房付款后签订正式合同石炼玉2016年12月21号’的内容为真实的，也仅对佳豪房产公司与金辉产生约束力，与邓荷叶无涉，故对佳豪房产公司基于金辉向该公司出具的欠条，抗辩第三人邓荷叶与该公司在另一个合同中约定的权利义务，没有法律以及事实依据，本院依法不予支持。据此，判决：被告宿松县佳豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内与原告邓荷叶签订《商品房买卖合同》，并向原告邓荷叶交付其开发的顺水湾花园4幢1单元702室。案件受理费8517元，减半收取4258.5元，由被告宿松县佳豪房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳豪房产公司向本院提交如下证据：1.宿松县公安局经济开发区派出所2017年9月12日询问石炼玉的笔录，证明石炼玉在欠条上的签字内容是真实的，并非事后添加，这与第三人金辉在其2018年2月5日《调查笔录》中的陈述是一致的；2、申请证人刘某出庭作证，证明石炼玉的签字是真实，欠条出具的全过程邓荷叶都在场以及欠条出具以后根据欠条双方签的认购书，欠条出具的全过程及出具的原因并据此与中介机构签订的认购书，并明确最终签订的正式合同的条件是缴清房款。 邓荷叶质证认为，一、对询问笔录的合法性及形式上的真实性没有异议，但石炼玉说了不实证词。理由是，签约时间是2016年12月21日-22日，该询问笔录时间是2017年9月12日，其时邓荷叶与上诉人之间的争议已发生，石炼玉与上诉人有利害关系，主观上可能不如实陈述；石炼玉证明的内容是金辉打的欠条，欠条中写明钱付清再签约，无疑是指金辉欠条的内容，但钱付清再签约是石炼玉自行添加的；石炼玉强调的是认购书上7日内付清款项的内容，非欠条上备注的内容，说明在争议发生时上诉人是因认购书的内容与邓荷叶产生纠纷，故该证据不能达到上诉人的证明目的。二、对刘某的证言，上诉人申请证人出庭时，双方权利义务关系已明确，案件的争议焦点双方都清楚，所以该证据的证据效力较低；证人刘某与上诉人有明显的利益关系，对待证事实又是唯一的证据，根据相关司法解释不应当采信；刘某做了不实陈述，认购书和欠条并非在同一地点出具，根据日常生活实践认购书在售楼部签订，证人刘某为销售代理公司负责人，财务凭证不存在向他交付，且根据惯例房地产是先认购再办手续，不能对抗12月22日的收款收据。 金辉质证认为，石炼玉的询问笔录我不清楚；刘某的证言，因我记不清当时的具体情况了，无法认可其真实性。 本院审查认为：宿松县公安局经济开发区派出所2017年9月12日询问石炼玉的笔录因邓荷叶对其真实性、合法性无异议，且该笔录复印件有宿松县公安局经济开发区派出所盖章，对其真实性予以认定，但该询问笔录系邓荷叶与上诉人产生纠纷后作出，且石炼玉在该笔录中陈述其在佳豪房产公司工作，与上诉人有利害关系，其在该笔录中的陈述不能单独作为认定案件事实的证据，故对上诉人提交该证据的证明目的不予采信；刘某出庭作证的证言，因刘某系上诉人公司房产销售代理，与上诉人公司有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的证据，且其证言与石炼玉在公安询问笔录中就金辉出具欠条时邓荷叶是否在场的陈述自相矛盾，故对刘某证言的证明目的亦不予采信。 当事人未对原审证据进行复核。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审法院判令上诉人与邓荷叶签订商品房买卖合同并向邓荷叶交付涉案房屋有无事实及法律依据；二、上诉人主张一审判决程序违法理由是否成立。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，佳豪房产公司系涉案房屋的开发商，金辉原系该公司法定代表人刘长征的女婿，其向邓荷叶借款未予偿还。2016年12月21日，佳豪房产公司与邓荷叶签订《顺水湾花园房屋认购协议书》，约定邓荷叶认购佳豪房产公司的涉案房屋，七日内支付房价款481157.6元。当日，金辉向佳豪房产公司出具481157元的欠条，次日，佳豪房产公司便向邓荷叶出具481157元的收款收据，足以推定佳豪房产公司自愿接受以邓荷叶对金辉的债权抵销邓荷叶应支付的购房款，邓荷叶以债权转让的形式履行了主要义务即支付购房款义务，佳豪房产公司与邓荷叶之间的商品房买卖合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，佳豪房产公司应当按照约定履行自己的义务。故一审法院判令佳豪房产公司与邓荷叶签订商品房买卖合同并向邓荷叶交付涉案房屋符合法律规定。 关于争议焦点二，邓荷叶与佳豪房产公司成立商品房买卖合同虽与金辉出具给佳豪房产公司的欠条有所关联，但佳豪房产公司已开具收款收据给邓荷叶，足以推定嘉豪公司收受了邓荷叶支付的购房款。即便金辉出具的欠条中“同意该套房付款后签订正式合同石炼玉2016年12月21号”的内容在金辉出具欠条当时就已签署，也仅对佳豪房产公司与金辉产生约束力，与邓荷叶无涉，佳豪房产公司以此抗辩其与邓荷叶的商品房买卖合同未成立没有法律和事实依据。因此，对金辉出具的欠条中石炼玉签字形成时间的鉴定并非是本案的定案依据，鉴定机构出具的终止鉴定结论一审法院并非作为认定案件事实的证据，佳豪房产公司以一审法院未组织当事人对鉴定机构出具的终止鉴定结论质证为由主张一审程序违法，理由并不充足，依法不予采信。 综上所述，宿松县佳豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8517元，由上诉人宿松县佳豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈庆中 审判员 崔 智 二〇一九年八月二日 法官助理朱静 书记员吴佳佳（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；