四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1863号 上诉人（原审被告）：刘蓉，女，生于1971年4月11日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：任伟，男，生于1969年12月2日，汉族，住址同上。系刘蓉之夫。 被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司,住所地成都市金牛区金房苑北路****。 法定代表人：林瑶，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴秋月，四川守信律师事务所律师。 上诉人刘蓉因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘蓉及其委托诉讼代理人任伟，被上诉人金房物业公司委托诉讼代理人吴秋月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘蓉上诉请求：撤销原审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人刘蓉主要的上诉事实和理由为：一审判决适用法律错误。根据合同权利义务相对等的原则,被上诉人履行合同义务存在严重瑕疵，又要求上诉人对其履行全部合同义务,无疑是不公平的。本案中，上诉人所提供的证据以及一审法院认定了以下事实：被上诉人在为半山蓝湾小区进行物业服务期间,小区部分业主乱搭乱建、侵占公共绿化带经报相关部门仍未得到处理、饲养家禽、烈性大经规劝不听,车辆有乱停乱放,小区安监控系统被损坏无法使用，以及绿植死亡、偶有脏、乱等问题，同时因为被上诉人的安保措施不到位，致使上诉人家中被盗，财物损失严重，且半山蓝湾发生的被盗情况屡见不鲜，一直在频繁发生。既然被上诉人并未保质保量的提供物业服务，致使上诉人在小区的居住体验感差，那么就不应当要求上诉人缴纳全额的物业服务费，一审法院的判决显失公平，侵害了上诉人的合法权益。 被上诉人金房物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，应驳回被答辩人上诉请求,维持原判。物业服务是一个动态的过程，期间会不断地出现新的问题，物业服务就是在不断的处理这些新问题的过程。被答辩人诉称在答辩人提供物业服务期间出现一些树木乱砍伐问题，这些情况都是非持续性和全面性的，是偶然性的、短暂性的，也是正常的，不可避免的。并且答辩人在发现情况也积极主动的采取了相应措施包括劝告、温馨提示、限期整改通知、上报有关部门等，也基本快速地处理了相关问题，尽到了合理注意的义务。被答辩人家中财物被盗,与多种因素有关，没有任何证据证明,被答辩人家中财物被盗与答辩人提供物业服务有关，且被答辩人家中财物被盗一案，相关涉案人员已受到刑事处罚，被答辩人应当向其主张相关权利，而非以此来拒缴物业服务费用。小区监控问题系小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用，与答辩人没有关系。答辩人组织保安定时、不定时巡逻，已尽到安保义务。小区出现各种情况与多种因素有关，业主也应当遵守业主规约，共同努力，才能使小区居住环境更加美好。答辩人已经基本履行了物业合同的义务，被答辩人也享受了答辩人提供的物业服务，应当履行缴纳物业服务费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被答辩人如果认为答辩人在服务管理中给其造成损失等，其可以另行起诉，但是不得以物业服务质量瑕疵提出抗辩，拒交物业服务管理费。一审法院在认定答辩人提供物业服务有瑕疵的情况下，也并未支持答辩人违约金的主张。 原审原告金房物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付2012年4月1日至2018年12月31日的物业管理费21005元，垃圾清运费486元，共计21491元；2.判决被告向原告支付自2012年4月1日起至付清之日止按照年利率6%计算的违约金（截止2018年12月31日违约金为：8703.86元）；3.被告承担诉讼费。 一审法院经审理查明，认定以下事实：2012年8月23日，绵阳高新区新城房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1、甲方聘请乙方作为半山蓝湾小区的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2、委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。3、物业服务标准，联排洋房物业服务费按1.6元/平方米/月、叠退洋房1.4元/平方米/月、电梯住宅1.4元/平方米/月的标准计算；业主逾期缴纳物业费收取违约金，违约金自逾期之日起按月以未缴纳费用的百分之二计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。2012年9月10日，双方签订《半山蓝湾物业服务合同的补充协议（一）》，约定2012年4月1日至6月30日期间由乙方实施代管物业服务，该期间的物业服务费归甲方所有，由乙方代为收取。 2014年3月，半山蓝湾小区业主委员会成立后，于2014年12月29日与原告签订考核协议，要求原告公示前期物业账目，并于2015年1月20日前将业主委员会成立后的小区公共收益的50%移交业主委员会，规范小区进出管理及车辆停放问题等，在重新签订物业服务合同前，停收2015年3月31日的物业费用，否则视为考核不合格。后业主委员会于2015年2月26日发函认为原告违约，并确定重新选聘物业公司，要求原告做好交接工作。2015年3月1日，半山蓝湾业主委员会与绵阳伟扬物业有限公司签订《半山蓝湾物业管理服务合同》，半山蓝湾业主大会于2015年5月3日通过了解除前期物业的事项。但因所选聘的物业公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场。后半山蓝湾业主委员会又以招标方式选聘了成都金恩物业管理有限责任公司为小区提供物业服务。2015年12月10日，经小区业主大会表决通过，业主委员与成都金恩物业管理有限责任公司签订了《半山南湾物业管理服务合同》。在此期间，因半山蓝湾业主委员会成员有部分辞职，高新区普明街道办事处发布公告停止了半山蓝湾业主委员会履行业主委员会职责，并由其代行业主委员会职责。为保障半山蓝湾小区的日常生活不受影响，普明北路东段社区居委会于2015年11月25日出具委托书委托原告继续按前期物业服务合同继续为半山蓝湾小区提供物业服务，至新一届业主委员会成立时止。因半山蓝湾业主委员会被停止履行业主委员会职责等原因，成都金恩物业管理有限责任公司并未进入半山蓝湾小区提供物业服务。半山蓝湾业主委员会职责恢复后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商，因双方对物业费用收取分歧较大未能达成协议。半山蓝湾业主委员会遂发通知要求原告于2017年7月31日前撤出半山蓝湾小区，并向半山蓝湾业主委员会移交物业工作事宜，但至今原告都未撤出小区。 还查明，被告于2009年9月7日接收了绵阳高新区新城房地产开发有限公司开发的房屋，建筑面积183.79平方米。因原告方和半山南湾小区业主委员会就物业服务、小区公共收益分成及物业公司的选聘等问题发生纠纷，包括被告在内的部分业主拒绝交纳物业费用。被告从2012年4月1日起至2018年12月31日止,积欠原告物业服务费20841.79元(183.79㎡×1.4元／㎡×81月)、垃圾清运费486元(6元／月×81月)未交纳。 另查明，原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区存在部分业主乱搭乱建、侵占公共绿化带经报相关部门仍未得到处理，饲养家禽、烈性犬经规劝不听，车辆有乱停乱放，小区安防监控系统被损坏无法使用，以及绿植死亡、偶有脏、乱等问题。 一审法院认为：原告根据与开发商绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》及补充协议进入小区提供前期物业服务。此后，虽然半山蓝湾小区业主委员会先后选聘了绵阳伟扬物业有限公司、成都金恩物业管理有限责任公司，但因不同原因未入场为小区提供物业服务。原告一直为小区提供物业服务至今，是本案适格主体。被告辩称未与原告签订物业服务合同，其不是适格主体的意见，该院不予采纳。原告在服务期间虽确实存在绿植死亡和脏、乱等问题，但是是非持续性和全面性的，依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告主张被告支付积欠的2012年4月1日至2018年12月31日期间物业服务费20841.79元、垃圾清运费486元的请求成立，予以支持。被告拒缴物业费一方面是因原告服务确实存在一定瑕疵，另一方面因业主委员会与原告之间的纠纷，并非被告故意违约。故原告主张被告支付违约金8703.86元的请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告刘蓉于本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2012年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费20841.79元、垃圾清运费486元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费345元，由原告成都金房物业集团有限责任公司负担145元，被告刘蓉负担200元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，根据上诉人刘蓉的上诉理由及被上诉人金房物业公司的抗辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：上诉人刘蓉认为被上诉人金房物业公司在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，存在小区部分业主乱搭乱建、侵占公共绿化带经报相关部门仍未得到处理、饲养家禽、烈性犬经规劝不听，车辆有乱停乱放，小区安监控系统被损坏无法使用，以及绿植死亡、偶有脏、乱，且因为被上诉人的安保措施不到位，致使上诉人家中被盗等问题。则被上诉人金房物业公司不应当要求上诉人刘蓉缴纳全额的物业服务费。根据生效民事判决书，被上诉人金房物业公司在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，确实存在小区部分业主乱搭乱建违章建筑现象，部分业主有侵占公共绿化带现象，部分业主有饲养家禽、烈性犬等现象，但这些问题作为物业公司仅能规劝劝解，或报相关部门解决。被上诉人金房物业公司在对部分业主劝解不听的情况下，报相关部门解决尽到了合理管理义务。至于小区车位不足，车辆有乱停乱放现象，主要系小区停车位的规划所致。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用，小区盗窃案件频发，上诉人刘蓉若认为被上诉人金房物业公司未按合同提供安防服务造成财产损失，可向业主委员会反映以集体方式维权，也可根据物业合同约定追究被上诉人金房物业公司因违反安防服务的相应违约责任。因此，上述诸多问题及小区偶有脏、乱现象，不能成为上诉人刘蓉拒绝交纳物业费用的理由。 综上，上诉人刘蓉的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由上诉人刘蓉承担。 本判决为终审判决。 审判长  夏春梅 审判员  向 茜 审判员  严皓月 二〇一九年八月二十日 法官助理冯小娇 书记员冯靖