北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初4888号原告（反诉被告）:潘德全，男，1963年3月22日出生，汉族，退休，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：张强，北京天池君泰（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华冠商贸有限公司，住所地北京市房山区良乡镇小营村村委会东1200米院内**。法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：宋威，女，北京市华冠商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：程秀华，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）潘德全与被告（反诉原告）北京华冠商贸有限公司（以下简称华冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘德全之委托诉讼代理人张强、被告华冠公司之委托诉讼代理人程秀华、宋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘德全向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告将位于北京市房山区xx房屋产权（405平方米）转移至原告名下；2、被告支付原告自立案次日起至将上述房屋产权实际过户日止违约金（按照原告已付购房款70万总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：1998年5月19日原告就购买北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称菜蔬公司）所有的xx等房屋产权一事签订了《协议书》，协议约定：“菜蔬公司愿将自有的xx房屋产权房屋卖给原告，购房款总计70万元，原告将款付清后，菜蔬公司将转卖手续给原告，并负责办理私房手续”。协议签订后，原告依约付清了全部购房款项，菜蔬公司亦将上述房屋交付乙方占有、使用至今，但并未办理涉诉房屋过户手续。1998年底，菜蔬公司经上级指令被北京市房山华冠商贸公司（以下简称房山华冠公司）合并。1999年7月23日涉诉房屋产权也由菜蔬公司过户至给房山华冠公司名下。2008年6月1日房山华冠公司更名为被告，涉诉房屋产权亦变更至被告名下。这一期间原告多次催促被告将涉诉房屋予以过户，被告虽然答应，却以种种理由未实际履行过户义务。现被告以整合为由要强行拆除涉诉房屋，且不予原告补偿。原告认为，《协议书》系原告与菜蔬公司自愿签订，且上述文件内容并不违反当时法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同。既然原告已支付了涉诉房屋全部购房款，充分履行了合同义务，菜蔬公司也交付了房屋由原告占有、使用。因此，菜蔬公司理应协助原告取得涉诉房屋所有权。之后虽然菜蔬公司被房山华冠公司合并，但《公司法》规定：“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司承继。”也就是说被告应当在具备了过户条件的前提下协助原告办理涉诉房屋的所有权转移登记，现其行为违反了协议约定，应当承担违约责任。综上，特诉请法院支持原告诉讼请求。华冠公司辩称，答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人认为被答辩人诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：一、从法律层面讲，被答辩人与北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称“菜蔬公司”）签订的《协议书》为无效合同。《协议书》签署于1998年5月19日，对于协议中约定转让的房屋，当时菜蔬公司并未取得房产证和土地证。《城市房地产管理法》（1995年）第37条规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。《合同法》（1999年）第52条规定“违反法律和国家强制性规定的”合同无效。因此，《协议书》因违反强制性规定而为无效合同，自始没有法律约束力，被答辩人无权依据该协议要求答辩人为其办理产权过户、支付违约金。二、从事实层面讲，《协议书》已被双方之后所签署的《房屋租赁合同书》替代，答辩人与被答辩人之间实际为房屋租赁合同关系。在租赁合同中，答辩人无办理产权过户、支付违约金之义务。1、1998年12月，菜蔬公司与答辩人合并，答辩人与被答辩人因意识到《协议书》为无效合同，经协商一致，均同意不再继续履行《协议书》，而是将涉诉房屋的买卖法律关系变更为租赁关系，并于1999年4月20日签署了《房屋租赁合同书》。双方就同一标的物的处分先后签署两份协议，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。故就涉诉房屋，双方之间的法律关系为房屋租赁关系，答辩人没有义务为被答辩人办理产权过户手续。2、以下细节足以证明“租赁”为答辩人与被答辩人就涉诉房屋的最终、真实的意思表示，至今双方实际履行的一直都是房屋租赁合同：①对涉诉房屋行使处分权的主体由菜蔬公司变更为其工商登记的新名称：北京市房山华冠商贸公司；②《协议书》中买卖的房屋与《租赁合同书》中租赁的房屋为同一标的物；③《协议书》约定房屋价款70万，《租赁合同书》约定租金直到因土地使用权拆除只收70万，且一次性付清；④《租赁合同书》约定租赁期限自1998年5月1日起，该时间为最初以“买卖”方式交付被答辩人使用的时间；⑤《租赁合同书》签署之前，答辩人支付的42万均标注为“购房费”或“房款”，《租赁合同书》签署之后，答辩人支付的余款28万元标注为“租金”。且除此前后共计70万元外，答辩人与被答辩人之间就涉诉房屋再无任何款项往来。3、《房屋租赁合同书》实际签署于1999年4月20日，合同“签字日期”处的“1998”实为笔误，理由如下：①《房屋租赁合同书》上加盖的是“北京市房山华冠商贸公司”，而菜蔬公司合并到答辩人主体的时间为1998年12月份以后（见答辩人证据三）。②《租赁合同书》第一条称“甲乙方已对上述房屋于1998年5月对资产进行核实”。综上所述，1999年4月20日，答辩人与被答辩人以签署《租赁合同书》的方式，在事实上终止了双方之间的买卖合同关系，而以租赁合同关系取而代之，并实际履行至今。三、另一客观事实为：被答辩人使用并要求过户的房屋并不在房山区xx号房屋产权登记证书（x京房权证房字第XX**）的范围内。结合该房权证所附房产平面图、房屋土地登记表及涉诉房屋实际坐落，被答辩人要求答辩人为其办理产权转移登记的那部分房屋并不在答辩人所持有的昊天大街56号房权证书的范围内。因此，xx房屋产权登记证书与被答辩人实际没有任何法律关系，被答辩人无权对该房权证书主张任何权利。鉴于以上事实和理由，被答辩人的全部诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。华冠公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉人与被反诉人签订的协议书无效；2、解除双方签订的房屋租赁合同书；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：1、《协议书》签订时间、内容及款项支付情况1998年5月19日，被反诉人与北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称“菜蔬公司”）签订了《协议书》，约定：（1）、菜蔬公司将门市部大棚转卖给被反诉人；（2）、被反诉人于1998年12月31日前分四次付清70万元；（3）、此协议为草签协议，待被反诉人款付清后再签正式协议。《协议书》签订后，被反诉人分别在98年5月19日付款20万元；6月11日付款5万元；6月24日付款5万元；9月8日付款10万元；12月5日付款2万元。上述款项共计42万元，支付对象为菜蔬公司，标注为“购房费”或者“房款”。2000年7月28日，被反诉人向反诉人缴纳28万元，款项标注为“租金”。至此，被反诉人共计缴纳70万元资金。2、菜蔬公司改制时间及相关房产证照等取得情况1998年12月3日，北京房山商贸集团下发《关于对北京市蔬菜公司房山区公司进行资产重组的决定》（房商贸（办）字第【1998】15号），决定从1998年12月起，将菜蔬公司整体移交反诉人。1998年12月份，反诉人并没有取得《协议书》所约定大棚的房产证和土地证。3、涉案大棚使用及实际履约情况菜蔬公司于1998年12月份与反诉人合并后，反诉人和被反诉人均认识到：菜蔬公司之前与被反诉人签订的《协议书》，因为没有相关产权证照而对外出售行为是违反法律规定的，属于无效合同。因此，反诉人与被反诉人经过协商一致，于1999年4月20日签订了《房屋租赁合同书》（注：该协议书标注时间1998年4月20日是笔误，应为1999年4月20日），约定以下内容：（1）、该《房屋租赁合同》签订的法律依据为《中华人民共和国经济合同法》（该法律1982年7月1日开始实施，1999年10月1日《合同法》实施后废止）。（2）、双方已经于1998年5月对资产进行核实，双方认可。（3）、租赁期限：1998年5月1日至房屋拆除；（4）、第八条合同的履行、变更和解除第3款“由于不可抗力和重大政策调整或者土地所有权所至，需要拆除所租房屋，乙方必须无条件服从”。《房屋租赁合同书》签订后，被上诉人于2000年7月28日才向反诉人缴纳28万元“租金”，从而缴齐70万元租金，且该房屋一直租赁给被反诉人使用。4、租赁房屋目前面临的问题2017年8月29日，北京市房山区人民政府下发《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》（京房政征字[2017]第01号）对涉案房屋进行拆迁，出现《房屋租赁合同书》第八条第三款约定租赁合同解除情形。根据上述事实和理由，反诉人认为：本案的争议焦点有二个：1、《协议书》及《房屋租赁合同书》的合同效力问题；2、反诉人与被反诉人实际履行的是《协议书》还是《房屋租赁合同》问题；针对争议焦点一：反诉人认为：《协议书》是无效合同，理由及法律依据如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日实施）第38条：下列房地产不得转让“（五）未依法登记领取权属证书的”。《中华人民共和国经济合同法》（1982年7月1日开始实施，1999年10月1日《合同法》实施后废止）第七条下列经济合同为无效一、“违反法律和国家政策、计划的合同”；《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施）第52条有下列情形之一的合同无效（五）“违反法律和国家强制性规定的”。因此，菜蔬公司与被反诉人签订的《协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，应属于无效合同，因此，《协议书》根据合同法第56条规定“无效合同自始没有法律约束力”。针对争议焦点二：反诉人认为双方实际履行的合同为《房屋租赁合同书》：就本案而言，无论从（1）菜蔬公司合并到反诉人主体的时间（1998年12月以后）；（2）《协议书》约定是草签协议，待70万缴纳完毕再签正式合同的约定；（3）《房屋租赁合同书》签约主体变更为反诉人而不再是菜蔬公司；（4）70万资金从“房款”变更为“租金”；（5）约定1998年5月已经现场资产核实完毕；（6）租赁时间截止时间为因土地使用权导致房屋拆除；（7）如果遇到需要拆除所租房屋，被反诉人必须无条件服从等约定，都可以看出双方实际履行的是《房屋租赁合同书》。综上，被反诉人在本诉中，请求人民法院判令将涉案房屋产权转移至被反诉人名下的诉讼请求没有任何事实和法律依据。故，为维护自身合法权益，反诉人依据相关法律规定提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。潘德全针对反诉答辩称，一、1、协议书合法有效，原告与菜蔬公司签订的协议，涉案房屋xx号部分房屋登记在菜蔬公司名下，被告反诉的房屋租赁合同因为当时被告不具备涉案房屋的处分权，应该属于无效。2、协议书的内容不违反法律规定，虽然是草签协议，但是法律没有规定草签协议就没有法律效力，只要有合同的生效条件，就是有法律效力的。本案协议书签订的时候公房是可以买卖的，不存在欺诈胁迫的情形。现在被告以菜蔬公司没有取得涉案房屋产权为理由，要求确定合同无效没有法律依据。菜蔬公司在90年代初就取得了涉案房屋产权，即便当时告知的不准确，在2009年的时候被告也取得了涉案房屋产权。作为承继者有义务履行合同义务。根据法律规定，当事人一方以无权处分为理由确认合同无效的，法院不予以支持。二、1、原告与被告最终履行的是协议书，不是房屋租赁合同。从签订时间看，原告与被告在1998年4月20日签订房屋租赁合同，时间在前，原告与菜蔬公司签订的协议书在后，当事人对涉案房屋做了两种约定，后面签订的协议书足以推翻与被告签订的房屋租赁协议。2、被告主张1998年4月20日原告与被告签订的房屋租赁合同签订日期是笔误，应该在1999年4月20日签订的，但是被告所持有的房屋租赁合同，也有20多年了，被告没有要求原告进行纠正，即便被告所主张的合同是1999年4月20日签订的，当时该公司也没有取得房屋产权，菜蔬公司是在1998年12月份合并到被告公司的，被告主张的是1999年4月20日签订的合同，即便按照这个时间，被告对涉案房屋也没有处分权，涉案房产是在1999年7月21日由菜蔬公司变更为被告公司的。3、按照租赁合同的惯例，出租方应与承租方签订协议之后再将房屋交付给承租方使用，租赁合同第二条，就租赁期限做出了明确的约定，自1998年5月1日起到房屋拆迁，现在原告主张房屋租赁合同签订的时间是1998年4月20日，而被告主张的是1999年4月20日签订的租赁合同，租赁合同履行一年再重新签订租赁合同是违背常理的。4、被告主张的房屋签订时间是笔误，应该由其承担笔误的举证责任，否则应该承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘德全向本院提交证据一、协议书及附图,复印件一份，证明1998年5月19日原告就购买北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称菜蔬公司）所有的xx房屋产权一事签订了《协议书》，并作出了具体约定。对于该证据的真实性华冠公司予以认可，但认为该协议是无效合同，是草签的，且违反了当时的法律强制性规定。证据二、购房发票，复印件六张，证明1998年起原告陆续向菜蔬公司及房山华冠公司支付全部70万元购房款。对于该组证据的真实性华冠公司予以认可，但同时认为最后一笔支付的28万元的性质是租金，恰恰证明双方在租赁合同书签署后实际不再履行买卖合同而改为实际履行租赁合同。证据三、房屋产权证和土地证，复印件各一份，证明被告具备了过户条件但拒绝为原告办理涉诉房屋的所有权转移登记。对该组证据的真实性华冠公司予以认可，但是认为这份证据不能证明华冠公司具备过户条件，因为该证据无法证明潘德全所主张的房屋包含在56号的房产证里面。房产证与房屋买卖没有任何关系，因为最后实际履行的是租赁合同，华冠公司没有义务为潘德全办理房产过户手续。证据四、房山区国资委出具的资金证明，复印件一份，证明菜蔬公司被房山华冠公司合并的事实。华冠公司对该证据的真实性认可，证明目的认可证据五、企业变更登记申请表（修正案），复印件一份，证明房山华冠公司名称变更为本案被告。华冠公司对该证据的真实性认可，证明目的认可。证据六、1998年9月25日华冠公司与北京市房山区新大陆图片社签订的房屋租赁合同，复印件一份，证明在1998年华冠公司就涉案房屋与北京市房山区新大陆图片社也签订了租赁合同，由此证明华冠公司所称的其与潘德全签订的租赁合同中落款时间1998年属于笔误的主张不能成立。华冠公司对于租赁合同公章的真实性认可，但认为租赁标的物处有涂改，原始打印件中的地址应为xx51号，而该证据中的房屋地址涂改为了xx53号，并称该租赁合同是为满足北京市房山区新大陆图片社工商年检需要倒签的，实际签署时间为1999年。此外，潘德全申请北京市房山区新大陆图片社法定代表人薛宝光出庭作证,证明证据六的签署过程，同时陈述1998年其与华冠公司签署租赁合同后，潘德全手持租赁合同与协议书找薛宝光协商此事。同时薛宝光向法院出示了华冠公司与北京市房山区新大陆图片社签订的房屋租赁合同原件及该公司营业执照复印件，华冠公司对该证人证言不予认可，认为薛宝光与潘德全系合作关系，双方共同承租使用了涉案房屋，存在利害关系。华冠公司提交证据一、协议书，原件一份。证明该协议书为无效合同，协议书为草签协议，双方真正履行的是《房屋租赁合同书》。对于该证据的真实性潘德全予以认可，对证明目的不认可，认为该协议书是合法有效的。证据二、房屋租赁合同书，原件一份。证明双方因为认识到《协议书》是无效合同，故签订并实际履行的是这份租赁合同，因为拆迁，房屋租赁合同达到解除条件。对于该证据的真实性潘德全予以认可，但认为房屋租赁合同没有实际履行，早就已经终止被协议书取代。证据三、关于对于北京市菜蔬公司房山区公司进行资产重组的决定，复印件一份。证明1、从1998年12月起，菜蔬公司整体移交华冠公司，2、因主体变更，且双方认识到之前《协议书》无效，故双方签订了《房屋租赁合同书》，将房屋买卖关系变更为租赁关系。对该证据的真实性潘德全表示认可，对证明目的1予以认可，对证明目的2不予认可，认可租赁关系在前，买卖关系在后。证据四、租金收据，原件一份。证明双方是租赁关系。潘德全认可该证据的真实性，但认为收据是华冠公司单方出具的，对潘德全没有约束力。证据五、北京市房山区国有土地上房屋征收决定，复印件一份。证明涉案房屋被政府征收、拆迁，出现《房屋租赁合同书》第八条第三款约定的租赁合同的解除情形，华冠公司解除合同诉请有事实和法律依据。对该证据的真实性潘德全予以认可，但对证明目的不认可，认为华冠公司没有提供具体的拆迁协议书，对于涉案房屋是否签订了及如何签订的协议书都不清楚，所以在未提供拆迁协议的情况下要求解除合同不认可。证据六、房屋产权证书，原件一份，证明华冠公司产权证2009年才取得，协议书为无效合同。潘德全对该证据的真实性认可，对协议书为无效合同的证明目的不认可，认为产权证是2009年取得的，在90年初的时候菜蔬公司就取得了56号的产权证，1999年7月23日房屋从菜蔬公司的名下变更到被告的名下。证据七、房产平面图，复印件一份，证明：原告要求被告为原告办理产权登记的房产不在56号的产权证中。对该平面图手绘部分的真实性潘德全不予认可，认为02栋包括涉案房屋，原来是属于菜蔬公司的，后来过户到北京房山华冠商贸有限公司名下，被告成为了菜蔬公司及北京房山华冠商贸有限公司的承继者，并称如果潘德全的房子如果不在56号内，那么当初卖给潘德全的房子在哪里。证据八、企业法人年检报告书，证明北京市房山新大陆图片社的注册及经营地址一直是昊天大街51号。对该证据的真实性潘德全表示认可。除去华冠公司提交的房产平面图外，双方当事人对于对方当事人提交的书证的真实性均予以认可，本院亦予以确认并在卷佐证，对于房产平面图中的手绘部分，因属于华冠公司单方绘制，且潘德全不予认可，对此本院亦不予确认，对于潘德全提交的华冠公司与北京市房山区新大陆图片社签订的房屋租赁合同以及证人证言，因华冠公司对于房屋租赁合同公章的真实性不持异议，且薛宝光提交了租赁合同原件，故本院对该证据公章的真实性予以确认，关于合同中被涂改的房屋坐落位置，经本院比对，该份合同与潘德全和华冠公司签订的房屋租赁合同属于同一范本，除去租金数额外合同中的房屋间数、租赁期间等权利义务条款完全一致，而潘德全与华冠公司签订的房屋租赁合同写明的房屋位置即为xx53号，若之后华冠公司就同一地址及房屋与北京市房山区新大陆图片社签订租赁合同，而使用的又是同一合同范本，则在打印时不存在将原有合同范本中的53号更改为51号的必要性，可见华冠公司与北京市房山区新大陆图片社签订的租赁合同中原有打印的房屋地址xx51号并非打印错误，而是有意为之，后被涂改为53号亦非双方签订合同时的真实意思表示，结合北京市房山区新大陆图片社的注册地址为xx51号，本院认定华冠公司辩称的其为北京市房山区新大陆图片社年检需要与其倒签租赁合同的可信度更高，综上本院对于华冠公司与北京市房山区新大陆图片社签订的租赁合同中涂改处的真实性不予认可，由此对于证人证言亦不予采信。另，本院在审理过程中经潘德全申请，本院出具调查令向北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调取了北京市房山区xx房产的档案登记情况，对该证据的真实性双方当事人均无异议，本院亦予以确认。本院经审理认定事实如下，1998年5月19日，潘德全（乙方）与北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称菜蔬公司，甲方）签订协议书，约定一、甲方将甲方所属的xx门市部大棚等转卖给乙方（门市部面积252㎡、棚153㎡、围墙内面积787.8㎡）；二、房及棚的价格定为柒拾万元，乙方先付定金贰拾万元，余下伍拾万元分四次付清，即1988年6月份壹拾万元，1988年7月份贰拾万元，8月份壹拾伍万元，12月31日前伍万元；三、乙方将款付清后，甲方即将转卖手续给乙方；四、办理私房手续由甲方负责，所需费用双方各付50%；五、乙方若不能履行本协议内容，甲方有权将房棚收回，乙方负责赔偿甲方经济损失壹拾万元；六、此协议为草签协议，待乙方款付清后，再签正式协议。协议签订当日，潘德群给付北京市菜蔬公司房山区公司购房款20万元，1998年6月11日给付购房费5万元，1998年6月24日给付房款5万元，1998年9月18日给付房款10万元，1998年11月5日给付房款2万元，以上共计42万元。另查明，潘德群（乙方）与北京市房山华冠商贸公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落在xx房屋出租给乙方，一、出租的房屋乙方租用甲方的房屋16间，含棚7间，自建房屋不在租赁范围内。甲乙方已对上述房屋于1998年5月对资产进行核实，双方认可。二、租赁期限租赁期自一九九八年五月一日起至甲方因土地使用权导致房屋拆除。三、租金的收缴租金的收缴为一次性付给，租金额为柒拾万元人民币，合同亦对双方的其他权利义务进行了约定。该合同落款处显示签字日期为1998年4月20日。对此华冠公司最先向法院陈述称，落款处的日期“1998”年为笔误，实际签署日期为“1999”年，但在最后一次庭审时向法庭更正为该日期并非笔误，而是在华冠公司合并菜蔬公司后在内部梳理时发现菜蔬公司出卖给潘德全的涉案房屋没有房产证，无法办理过户手续，故于1999年与潘德全倒签了日期为1998年的租赁合同，目的是覆盖原有的买卖协议。2000年7月28日，潘德全向华冠公司给付28万元，华冠公司为其开具的发票中往来项目处显示为“租金”再查，1998年12月3日，北京房山商贸集团发布房商贸（办）自（1998）15号决定，从1998年12月份起，北京市菜蔬公司房山区公司全部资产、负债及所有者权益整体移交北京市房山华冠商贸公司，并由集团财务部负责办理移交及账目合并手续。后北京市房山华冠商贸公司名称变更为本案被告华冠公司。又查，根据自北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调取的档案显示，1989年xx12号所有权人登记为北京市菜蔬公司房山区公司，房屋情况为平房3736.5平方米，楼房426平方米，建筑面积共计4162.5平方米，包含房屋共计7处，其墙界表显示①②段院墙为北京市邮政局所有，③段院墙为北京市房山区副食品公司所有，其余房墙院墙均为自墙。潘德全称本案买卖协议所涉房屋即为房屋登记表中载明的方向朝西、结构混合、建成年份七十年代、间数8间、建筑面积250.2平方米房屋，及方向朝南结构砖木、建成年代六十、间数6间、建筑面积161平方米棚。后菜蔬公司对xx12号房屋进行了改扩建。1999年7月17日，该档案中的北京市房屋所有权登记申请书显示xx12号坐落位置变更为xx56号，原所有权登记人为北京市菜蔬公司房山区公司，现所有权人为北京市房山华冠商贸公司，墙界表显示本院院墙以菜蔬公司发证为界，房墙为自墙。1999年7月22日，北京市房山华冠商贸公司取得xx56号的房屋所有权证，登记建筑面积7449.2平方米，包括平房面积4212.2平方米、楼房面积3237平方米，平房登记状况显示幢号2房屋方向朝西、结构其它、间数36、建筑面积3862.1平房米，幢号3房屋方向朝西、结构砖木、间数9、建筑面积223.3平房米，幢号4房屋方向朝西、结构其它、间数4、面积126.8平方米，潘德全称涉诉买卖协议中的房屋包含在该房产证所列的第2幢房屋内。2000年8月4日，xx56号房屋所有权人变更为北京京良高科实业股份有限公司，其它房屋自然情况基本未变。2001年1月12日xx56号的登记所有权人再次变更为北京市房山华冠商贸公司，2002年2月29日档案中显示面积为3862平方米的第2幢房屋年份为1996年。2009年11月12日，本案被告华冠公司成为xx56号1号楼等4幢的登记所有权人，其他房屋自然情况基本未变。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.协议书与房屋租赁合同的履行次序问题。根据证据表面显示潘德全与菜蔬公司签订协议书的时间为1998年5月19日，华冠公司与潘德全签署房屋租赁合同的时间为1998年4月20日，但华冠公司合并菜蔬公司的时间为1998年底，可见1998年4月20日华冠公司无权就菜蔬公司名下的房产与潘德全签署租赁合同，再者1998年12月5日前潘德全向菜蔬公司支付了购房款，菜蔬公司出具的发票处写明“房款”，而2000年7月28日潘德全向华冠公司支付28万元钱款时，华冠公司出具的发票处载明的为“租金”，该发票虽然为华冠公司单方书写，但却在书写后给付给了潘德全，发票处“租金”字样显而易见，潘德全称未注意与常理不符。综上，本院认定华冠公司在合并菜蔬公司后，与潘德全变更了买卖协议，改为履行租赁合同。2.涉案房屋是否包含在华冠公司持有房屋所有权证的xx56号的范围之内。双方当事人一致认可潘德全和菜蔬公司签订的协议书中所指向的房屋与潘德全和华冠公司签订的房屋租赁合同书所指向的房屋属于同一房屋，根据协议书记载，房屋位于xx门市部，包含门市部面积252平方米，棚152平方米，本院现场勘查时双方一致确认涉案房屋为xx处8间坐西朝东门市部以及坐北朝南的大棚。通过与自北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调取的档案资料比对，上述房屋及大棚与档案中记载的菜蔬公司名下xx12号中的方向朝西、结构混合、建成年份七十年代、间数8建、建筑面积250.2平方米房屋，及方向朝南结构砖木、建成年代六十、间数6间、建筑面积161平方米棚的位置相同、面积相仿，虽然面积有所差距，但双方签署协议时丈量的尺寸与房地产权属机构丈量的尺寸存在细微差距亦符合常理，不影响对房屋本身的判断。虽然xx12号即后期的xx56号进行了改扩建，从后期的平面图中无法查找到上述房屋的位置，但根据档案记载，菜蔬公司在改扩建后将房屋产权变更到华冠公司名下时院墙、房墙仍以菜蔬公司发证为界，可见改扩建之后院墙、房墙界限未变，故改扩建之前在房产证范围内的涉案房屋在改扩建之后亦应该在房产证范围之内。华冠公司辩称改扩建之后记载的房屋建成年份与改扩建之前不同，本院认为因房屋发生了改扩建，故档案中记载的建成年份有所变化属于正常现象，综上本院认定涉案协议书中记载的房屋在xx56号房产范围之内。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据本院认定的事实，潘德全与菜蔬公司签订的协议书已被潘德全与华冠公司签订的房屋租赁合同所取代，双方的真实意思表示应为不再履行买卖协议而变更为履行租赁合同，由此买卖协议对于双方不再具有约束力，故潘德全依据买卖协议要求华冠公司将涉案房屋产权转移至其名下以及支付逾期过户违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于华冠公司的反诉请求，经本院认定，潘德全与菜蔬公司签订的协议书中所指向的房屋包含在xx56号房产范围之内，并不属于违法建筑，故华冠公司以案涉房屋没有产权证为由要求确认协议书无效的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于其要求解除潘德全与华冠公司签订的房屋租赁合同的反诉请求，根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系，本案中潘德全起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，故华冠公司无权在反诉中要求解决租赁合同法律关系的问题，由此华冠公司要求解除双方签订的房屋租赁合同的反诉请求不构成反诉的审理范围，本院不予处理，华冠公司可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十三条规定，判决如下：一、驳回潘德全的诉讼请求。二、驳回北京华冠商贸有限公司的反诉请求。案件受理费11038元，由潘德全负担（已交纳）；反诉案件受理费10800元，由北京华冠商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  张德志人民陪审员  于腊梅二〇一九年八月二十二日法官 助理  周 蕊书 记 员  张 雪