海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初573号原告杨国征，男，汉族，1991年4月27日出生，农民，住辽宁省海城市。委托代理人徐晓慧，女，汉族，1959年11月11日出生，退休干部，住辽宁省鞍山市铁**。委托代理人陈艳玲（系原告母亲），女，汉族，1963年4月13日出生，农民，住辽宁省海城市。被告鞍山金茂房地产开发有限公司，住所地为海城市腾鳌镇寿安村，统一社会信用代码：91210381699434864U。法定代表人付志锋，系该公司总经理。原告杨国征诉被告鞍山金茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日作出（2016）辽0381民初2908号民事判决书，判决被告于原告交付全部购楼款249437元后（已付24万元，未付剩余款项9437元）30日内配合原告杨国征办理座落于鞍山腾飞名苑第6幢1单元302号商品房产权登记手续，宣判后，被告不服上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，2017年6月19日辽宁省鞍山市中级人民法院作出（2017）辽03民终721号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）辽0381民初2908号民事判决，并发回本院重审。本院重审立案后依法进行审理，并于2017年8月10日作出（2016）辽0381民初4683号民事裁定书，裁定驳回原告杨国征的起诉，该裁定宣判后，原告不服上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，并于2018年11月16日作出（2017）辽03民终2900号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）辽0381民初4683号民事裁定书，并指令本院对本案进行审理。本院于2019年1月17日再次立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年6月10日公开开庭进行审理。原告的委托代理人徐艳玲和徐晓慧到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月27日，原、被告签订了购买被告开发的腾龙名苑商品第6幢1单元3层302号房的商品房现房买卖合同。原告依约交付给被告大部分购房款24万元，被告给原告开具了盖有被告公司印章的的收据一份。原告按合同约定要求被告办理房屋产权过户，但至今被告也没有办理过户。原告认为，因被告不能交付房屋并办理过户手续已构成违约，要求依法判令被告履行为原告办理房屋产权证义务，为维护原告的合法权益，现诉讼至法院，请求法院依法判决被告履行为原告办理房屋产权证义务，并承担本案诉讼费用。本次诉讼补充内容：首先，我认为鞍山市中院第一次以原一审法院认定事实不清、程序违法发回重审是错误的。被告的销售经理郭洋犯有诈骗罪，而不提郭洋因同样的事实定有职务侵占罪。还有一个重要的事实没有认定，即郭洋从2010年就是被告的销售经理，直至案发日2014年11月份，而我的委托人是2014年三月份就与被告的销售经理郭洋签订合同了。其次，犯罪人郭洋利用被告的身份既有诈骗行为，又有职务侵占行为，其面对的受害人都是因为相信他的售楼经理职务与之进行签合同、交付购楼款等行为的。郭洋从2010年就是被告的销售经理，销售腾龙名苑的商品房，到本案2014年与之签订房屋买卖合同时，半个腾鳌都知道有这么个腾龙名苑的售楼经理郭洋，并从郭洋手里买的楼住进去，实现从农村进入城市的梦想。这种有图、有真相、有人住进楼房幸福的模样，没有人会怀疑郭洋是被告的经理身份，有卖楼权利的事实，而真实情况是郭洋确实就是被告的售楼经理，上次一审法院已经查明“郭洋作为鞍山腾龙名苑的销售经理，以鞍山金茂房地产开发有限公司名义，于2014年三月份与杨国征签订商品房购销契约书”。以被告的名义，同时也是被告的销售经理进行的销售行为，并经其手卖出几十套房产，使得原告有充分的理由相信其是在行使职务行为，根据合同法表见代理的规定和《民法总则》第170条规定（执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对其职权范围内的限制，不得对抗善意相对人），由被告承担民事责任是有法律依据的。至于郭洋以被告销售经理的职务身份，以被告的名义有时是诈骗行为，有时是职务侵占行为，买房的无从知晓，所以即使郭洋的行为是所谓的诈骗行为（其实就是职务侵占行为），也不应该由原告来承担这份责任。在（2015）海刑二初字第00253号刑事判决书中，被告的出纳王斌证言：郭洋自2010年3月起在腾龙名苑小区任销售经理的。郭洋在任销售经理期间，经常是在没有客户的情况下自己交款。郭洋曾经弄丢一本盖完章的财务专用收款收据，这说明郭洋是有权自己收购楼款的，不然怎么会在没有客户的情况下自己交款而被被告收下。再有，在知道郭洋弄丢一本盖完章的财务专用收款收据后，被告为何不在当地报纸和广播里公告，为何不在腾龙名苑小区醒目的地方公示告知，免得让人上当受骗、遭受损失。被告的过错是显而易见的。第三，同是咱一审法院判决的案件，都是与被告销售经理郭洋签订的房屋买卖合同，认定事实差异很大；适用法律依据也明显不同；判决结果也不一样。基于同样的事实对原告杨国征、吴平、吴勇、刘宇、王闯作出是郭洋诈骗行为的受害人认定，认为属于重复起诉，适用同样的法律依据予以驳回。而本案一审的另一受害人，原告杨威的判决书中对事实部分认定是表见代理行为，适用法律依据是《合同法》第8条、第49条和商品房买卖司法解释第9条第三项，判决支持杨威的诉请（杨威的案件一审判决，因被告方金茂房地产开发有限公司没有上诉，现已生效进入执行阶段）。尽管一审判决认定事实迥异，适用法律依据不同。作为经历全过程的代理人，我认为杨威的判决书无论事实还是适用法律依据，都体现出公平、公正、客观的司法原则，是真正的以事实为依据，以法律为准绳的依法办案。需要说明一个事实，我的当事人已经入住多年，当时是拿着合同和票据、收条等证据找到腾龙名苑的物业公司，由物业公司安排入住的。这个情况说明，郭洋往外销售房屋的行为是有信息记载记录的，不然物业公司是不会存在这样的信息记录抵挡的，而物业公司的信息毫无疑问是金茂房地产公司转给它的。这充分说明郭洋的行为是职务行为，对外构成表见代理。以鞍山金茂房地产开发有限公司的本案涉案房产购买完，经理郭阳被抓进去了，因为私刻公章，这个房子一房二卖，已经卖给别人，房主是谁也不知道。现在也找不到被告公司的人了，没有人接待了，但这个小区是可以办理房屋更名的。我们主张确认房屋所有权是属于我们的，2014年3月购买，2014年7月装修后办理入住，一直居住至今，购房款共计24万元，这期间物业费以及水电、煤气费等都是我们交的。本案类似的情况据我们了解有11户起诉，有四、五件已经打赢，有生效判决，其中一户是杨国征的妹妹杨威，判决书可以向法庭提供，关于杨威这个生效判决第一次发回后并没有程序驳回，而是直接作出判决，杨威胜诉，宣判后，被告没有上诉，已经生效，其余生效的还有程序驳回后，鞍山中院直接作出生效判决的。综上，请支持原告杨国征的诉讼请求。被告未到庭应诉亦未作答辩。经审理查明：2014年3月27日，被告鞍山金茂房地产开发有限公司负责售楼的销售经理郭洋，私刻单位印章，以被告的名义与原告杨国征签订商品房（预）购销契约书一份，将被告开发的鞍山商品房以249437元的价格卖给原告杨国征，并分二次收取原告杨国征24万元，向原告杨国征出具了加盖有被告印章的专用收款收据（金额为20万元）一份及郭洋个人出具购房收条（金额为4万元）一份。另查，原告已在所购房屋中实际居住，并交纳了电费、取暖费、燃气费等费用。上述事实，原告提供的证据有：1、购销合同以及收款收据、收条复印件各一份，证明被告的销售经理以被告的名义将被告的房屋卖给原告，并收取了原告的购房款。2、供暖、燃气、水费收据复印件一份，证明原告已经实际使用该房屋。3、（2016）辽0381民初2908号民事判决书，（2017）辽03民终721号民事裁定书，（2016）辽0381民初4683号民事裁定书，（2017）辽03民终2900号民事裁定书，证明本案已经经过多次诉讼。上述证据经本院审查及庭审质证，关于原告提供的证据1，真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信；关于原告提供的证据2，真实性本院予以确认。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。关于案外人郭洋以被告的名义与原告签订《商品房（预）购销契约书》是否构成表见代理的问题，本院经审查认为，案外人郭洋以被告的名义与原告签订涉案合同，并收取价款，该行为与案外人郭洋作为被告销售经理的职务相关联，且该合同采用海城市村镇建设管理办公室监制的通用文本，并加盖了被告的公章，该公章虽系郭洋私刻的，但原告作为普通消费者，并无鉴别公章真伪的能力，原告作为该涉案合同的善意相对人，有理由相信行为人郭洋有权代理被告签订《商品房（预）购销契约书》，被告的法定代理人付志锋、出纳员王斌在刑事案件中亦证明郭洋作为被告的销售经理，其有权对外签订合同，收取房款，故郭洋签订涉案合同的行为符合表见代理的法律特征，构成表见代理，该民事法律行为的民事责任应当直接由被告承担。因此涉案合同依法成立、有效，对双方当事人均具有法律效力。关于原告主张被告应当协助原告办理房屋登记手续，确认原告对所购房屋的所有权的请求，因原告自购买房屋后已实际入住至今，且双方签订合同，被告亦从未对原告居住该房屋的行为提出过异议，原告亦按约定支付了购房款24万元，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项“由于出售人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日”的规定，被告未在法定期限内为原告办理房屋产权证，显系违约，应承担为原告办理房屋产权证的义务，原告的主张本院予以支持。关于原告提出购楼款实际约定系24万元的主张，因被告未到庭，原告亦未提供证据证明，故本院认为原告的主张没有证据支持，原告应支付被告尚欠的购楼款9437元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项之规定，判决如下：一、被告鞍山金茂房地产开发有限公司于原告杨国征交付全部购楼款249437元后（已付240000元，未付剩余款项9437元）30日内配合原告杨国征办理坐落于鞍山商品房产权登记手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  卢军豪人民陪审员  王海艳二〇一九年八月五日书 记 员  李佳鑫