贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终1418号 上诉人（原审原告）：余某，男，2009年11月19日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区. 法定代理人：朱某，女，1978年6月24日生，汉族，贵州省贵阳市人，无业，住贵阳市南明区，系余某母亲. 委托诉讼代理人：黄理霜，贵州思九律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，贵州思九律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：龙里宏基商贸物流开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道石头寨，统一社会信用代码9152273009033162XF。 法定代表人：沈鸣，该公司董事长。 原审第三人：贵州东方宏基贸易有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道宏基路，统一社会信用的代码91522730347001870A。 法定代表人：沈景龙，该公司董事长。 上诉人余某因与被上诉人龙里宏基商贸物流开发有限公司（以下简称宏基物流公司）、原审第三人贵州东方宏基贸易有限公司（以下简称宏基贸易公司）商品房销售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2019）黔2730民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余某上诉请求：1、变更第二项判决结果为：被上诉人宏基物流公司返还上诉人购房款303098元并支付违约金（违约金以303098元为基数，按10%/年的标准，从2018年5月28日计算至前述款项支付完毕止）2、上诉费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。1、关于购房款的认定。购房合同和被上诉人的收据明确显示，两套房屋的购房款共计1033568元，一审错误地扣除代金券5000元、第一笔返租款103357元（2016年5月28日到2017年5月27日）、第二笔反租款103557元（2017年5月28日至2018年5月27日），得出上诉人实际向被上诉人支付的购房款款为821854元，且按此比例计算出07-2-22号房屋的购房款为238337.74元的结论。因购房合同有效，双方只是解除合同，而非无效合同的相互返还，一审不依合同约定购房金额，自行将购房金额调减，违反法律基本原则；代金券为一种附条件的赠与，在上诉人向被上诉人购房案涉房屋的情况下，代金券发生法律资金积累，一审无任何事实和理由将此款从购房总款中扣除；两笔返租款是基于上诉人与原审第三人签订的委托经营合同所取得，且被上诉人认可，至于被上诉人与第三人之间如何结算，不能影响金额的认定；即便被上诉人主张在第一笔反租款支付时，上诉人并未实际取得房屋，但购房合同中明确约定被上诉人应于2016年12月31日前交付房屋，故第二笔反租款无论如何不应扣除。2、关于违约金的认定。一审根据合同约定，以购房款的万分之一向上诉人支付违约金，有失公允，完全不能弥补上诉人的损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加；被上诉人以赠送代金券、允诺每年10%返租款的方式，诱使上诉人向其购买房屋，但在合同签订后，被上诉人不按约定备案、办理房屋登记，也不按约定的时间交付房屋，更不依约返租金，明显欺诈，严重违约，理应加重其惩罚力度；上诉人与第三人签订的委托经营合同的期限为5年，剩余3年的返租损失，依法应得到支持。 被上诉人宏基物流公司、原审第三人宏基贸易公司二审均未答辩。 原审原告余某向一审法院起诉请求：1、判决解除原告余某与被告宏基物流公司于2016年5月28日签订的东方宏基中药材电商产业园A区07-2-22号房屋的《商品房买卖合同》；2、判决被告宏基物流公司返还原告余某购房款303098元并支付违约金（以303098元为基数，按10%/年的标准，从2018年5月28日计算至前述款项支付完毕止）；3、本案全部诉讼费用由被告宏基物流公司承担。 一审法院认定事实：原告余某与被告宏基物流公司于2016年5月28日签订两份《商品房买卖合同》（房号：07-1-22和07-2-22），分别约定：原告购买被告开发的位于龙里县冠山街道大冲社区东方宏基中药村电商产业园A区7幢1层22号房和A区7幢2层22号房，房屋总价款分别为730470元和303098元。上述两份合同第十三条均约定了被告逾期交房责任，其中约定：逾期超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起45个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。 2016年5月28日，原告余某向被告宏基物流公司支付了821854元购房款。同日，被告宏基物流公司向原告余某出具一份《龙里宏基商贸物流开发有限公司专用收据》，载明余某交购房款1033568元，并注明该款项包含2016年5月28日至2017年5月27日租赁款103357元，代金券5000元，预购房款20000元。 2016年5月28日，原告余某又向被告龙里宏基商贸物流开发有限公司出具一份《收据》（编号：19707246），载明收到龙里宏基商贸物流开发有限公司交来A07-1-22和A07-2-22两套房屋2016年5月28日至2017年5月27日租赁款103357元。 2017年6月1日，原告余某又向被告龙里宏基商贸物流开发有限公司出具一份《收据》（编号：19704160），载明收到龙里宏基商贸物流开发有限公司交来A07-1-22和A07-2-22两套房屋2017年5月28日至2018年5月27日租赁款103357元。 现上述涉案的东方宏基中药村电商产业园A区7幢1层22号和A区7幢2层22号房屋因被告宏基物流公司涉诉被相关法院依法查封，不具备交付和过户条件。 一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，双方应当积极履行合同约定的相关义务，现原告已经按照合同约定履行了支付房款的主要义务，被告因其原因导致案涉房屋不能过户及交户，依照合同约定，应当承担合同履行不能的违约责任，原告据此起诉符合法律规定和双方合同约定，予以支持。 原告关于解除双方2016年5月28日签订的关于龙里宏基商贸物流开发有限公司中药材电商产业园A区07-2-22号房屋的《商品房买卖合同》的主张，因被告确实存在合同履行不能的违约情形，故该主张应当予以支持。 针对原告的第二项诉讼请求，原告于2016年5月28日（签订合同当日）向被告龙里宏基商贸物流开发有限公司实际支付的购房款项为1033568元（总款项1033568元减去第一笔返租款103357元，第二笔返租款103357元，代金券5000元，定金2万元），共计821854元。综上，因该笔购房款821854元系原告向被告购买的东方宏基中药村电商产业园A区7幢1层22号和A区7幢2层22号两套房屋的购房款总和，现返还时，因原告分开起诉，应当按照上诉两套房屋总价款的比例予以返还，经计算得出，本案所涉房屋东方宏基中药村电商产业园A区7幢1层22号所应退还金额为583516.3元、A区7幢2层22号所应退还金额为238337.7元。关于违约金，原告主张于法无据，也不符合双方合同约定。经审查，双方合同关于违约金的约定不违反法律规定，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告余某与被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于2016年5月28日签订的关于龙里宏基商贸物流开发有限公司中药材电商产业园A区07-2-22号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余某返还购房款238337.7元及违约金23.8元。三、驳回原告余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已依法减半收取的诉讼费2923元，由被告龙里宏基商贸物流开发有限公司承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对上诉人余某所提购房金额认定错误的理由，因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的法律效力为：终止履行、恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。恢复原状是指恢复到订约前的状态，原物存在的，应当返还原物，同时返还财产所产生的孳息、支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的费用、因返还财产所支付的必要费用。本案中，上诉人为购买房产所实际支付的款项为821854元，所提反租款实为涉案房产所产生的孳息，因所涉合同已解除，导致房产所产生的孳息也应一并返还；所提代金券是被上诉人宏基物流公司为销售房产而给予的价款让利，并非上诉人实际支出，现涉案合同解除，在双方无特别约定的情况下，被上诉人所给让利不能作为上诉人实际支付的款项。故一审关于余某所支付的购房款为821854元、本案所交房款为238337.7元的认定符合法律关于合同解除后恢复原状的规定；上诉人的此上诉理由依法不予采信。 对于上诉人所提违约金认定错误的上诉理由。因双方所签合同所涉合同解除后清理结算条款主要有：第五条（主要约定：出卖人承诺“商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起45个工作日内，将买受人已付房款及利息（按人民银行同期存款利率计算）退还给买人，并承担赔偿责任）以及第十三条。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条以及相关司法解释的规定，合同解除后，非违约方可以根据合同约定的违约金条款作为清理结算条款，解决双方合同终止后产生的权利义务关系，现上诉人并非要求依双方所签合同约定的违约金条款进行清理结算，而要求按《委托经营合同》约定租金标准计赔，这实为要求依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定对合同解除后的后果进行审理，故一审依双方所签合同第十三条的约定所作违约金裁判无事实与法律依据，应予撤销。针对上诉人的违约金也即是合同解除后的损失赔偿如何确定的问题，因双方所签合同第五条的约定不明，第十三条虽有约定，但上诉人提出增加的请求；同时，考虑到上诉人为购买房产，已积极履行了合同约定的主要义务，上诉人资金被占用时间、预期利益损失，以及上诉人在本案诉讼中无证据证明其损失等因素，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人违约导致合同解除所应承担违约责任的规定，本院对上诉人所主张的损失即违约金的赔偿酌情予以支持，即：以实际支付的房款为基数，按年息10%为标准，计算从交付房款次日起算至付清房款之日止的利息。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持龙里县人民法院（2019）黔2730民初349号民事判决第一项、第三项； 二、变更龙里县人民法院（2019）黔2730民初349号民事判决第二项为：被上诉人龙里宏基商贸物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人余某返还购房款238337.7元，并赔偿违约金（违约金为：以购房款238337.7元为基数，以年息10%为标准，计算从2016年5月29日起至购房款238337.7元还清之日止的利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2923元，由被上诉人龙里宏基商贸物流开发有限公司承担；二审案件受理费1419元，由上诉人余某承担710元，由被上诉人龙里宏基商贸物流开发有限公司承担709元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 李颖敏 二〇一九年八月二十二日 书记员 刘 皓