江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终2659号上诉人（原审原告）：唐佃芬，男，1956年10月28日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：段培龙，江苏中瀛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海州区新浦街道办事处市民社区居民委员会（原连云港市新浦区市民居民委员会），住所地连云港市海州区南极北路**。法定代表人：高小曼，该委员会书记、主任。被上诉人（原审被告）：江苏银行股份有限公司连云港新浦支行，住，住所地连云港市海州区解放东路**顺泰园**楼**/div>法定代表人：赵轶楠，该行行长。委托诉讼代理人：李振春，该公司员工。原审第三人：周锡廷，男，1954年5月17日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郑邦玉，江苏中瀛律师事务所律师。原审第三人：朱进修，男，1957年10月18日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人唐佃芬因与被上诉人海州区新浦街道办事处市民社区居民委员会（以下简称市民居委会）、江苏银行股份有限公司连云港新浦支行（以简称江苏银行新浦支行）及原审第三人周锡廷、朱进修房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初9069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐佃芬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人主张涉案房屋的优先购买权超过了“合理期限”，证据不足。1、上诉人与被上诉人市民居委会实质是租赁合同关系。2、被上诉人将涉案房屋抵押给江苏银行新浦支行作为贷款担保，后通过诉讼及执行程序，法院作出的《协助执行通知书》不是确权裁判文书，涉案房屋至今未过户，江苏银行新浦支行没有取得涉案房屋物权，无权处分房屋，其与周锡廷签订涉案《房屋买卖协议》未经权利人追认，应为无效协议。3、基于前述《房屋买卖协议》无效，周锡廷与上诉人签订的《房屋租赁协议》是从合同，也无效。后2001年5月30日周锡廷又与被上诉人市民居委会重新签订《房屋买卖协议》，此一房二主两签的行为明显有悖常理，存在虚假交易和非法目的。4、2001年4月24日，上诉人代市民印刷厂签收法院送达的结案通知书行为，不能说明是出租人对外卖房的通知。5、2001年6月1日，上诉人被骗与周锡廷签订《房屋租赁协议》，不能说明上诉人已经知道市民居委会已将房屋卖给周锡廷。6、朱进修多次与上诉人签订租赁协议，充分反映其为涉案房屋真正获益人。周锡廷只是为朱进修购买房屋的顶替人。基于上述理由，被上诉人市民居委会作为涉案房屋的所有人、出租人，从未明示或暗示上诉人涉案房屋将对外出卖，江苏银行新浦支行也未告知上诉人，上诉人是在被欺骗情况下，误认为是市民居委会行为，而与周锡廷签订《房屋租赁协议》。因此上诉人不存在超过合理期限主张优先购买权。二、一审适用法律错误。上诉人知道被上诉人市民居委会将房屋出卖时间是朱进修2018年1月15日与上诉人签订《房屋租赁协议》之日，而非一审法院推定之日，上诉人诉讼请求是确认周锡廷与市民居委会签订的《房屋买卖协议》无效，一审错误适用司法解释。三、一审审判程序违法，判决漏项。上诉人诉讼请求是确认享有涉案房屋的优先购买权。一审直接判决驳回，遗漏诉求。本案现有证据表明相关人员有违法犯罪嫌疑，一审应当移送有关部门处理。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审依法支持上诉。被上诉人市民居委会答辩称：对本案情况不了解，是前前任时发生的房屋买卖。被上诉人江苏银行新浦支行答辩称：1、关于上诉人所述租赁合同问题，实际是市民印刷厂与市民居委会的承包合同，唐佃芬仅为厂长，个人无独立权利。该承包合同2000年到期后未续签。上诉人根本不存在租赁关系，既无租赁权，更无优先购买权。2、2001年4月法院将涉案房屋作为抵债资产裁定给我行，据此，我行依据法院生效文书取得涉案房屋所有权，有权处置涉案房屋。后6月份我行与周锡廷签订买卖协议，在协议中明确规定房屋价格、给付方式，我行将此房解冻申请书交付给周锡廷即视为该房产交付完毕，由周锡廷与市民居委会协商办理过户手续。上诉人提出银行与第三人周锡廷买卖合同无效，无任何法律依据。3、根据法律规定，出租人履行了告知义务，承租人在15日内未明确表示购买的，承租人不再享有优先购买权。但其恰恰漏了“未履行告知义务的，自出卖人出卖房屋届满一年的，承租人丧失优先购买权。”本案上诉人根本不存在租赁关系，退一万步，即使租赁关系存在，2001年4月24日，法院向印刷厂送达裁定书，上诉人签收。后上诉人与第三人签订租赁协议，长达18年，上诉人未提出，现在主张一个不存在的权利没有法律依据。4、上诉人认为一审程序违法，与事实不符不能成立。5、我行与本案无任何关系，不应列为被告。我行将房屋出卖给周锡廷时并无租赁关系存在，且2001年6月上诉人与周锡廷签订租赁合同，说明其已知晓涉案房屋产权人为周锡廷。原审第三人周锡廷述称：同意江苏银行新浦支行的答辩意见。原审第三人朱进修述称：市民居委会与市民印刷厂签订承包合同，唐佃芬也不是市民印刷厂法定代表人，只是签名而已，顶多不过是代办人。唐佃芬向一审法院起诉，请求判令：1.确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令唐佃芬享有优先购买新新路80号房屋的权利，价值20万元；3.涉案费用由市民居委会、江苏银行新浦支行承担。一审法院查明事实：1993年3月1日，市民居委会（甲方）与连云港市新浦市民印刷厂（乙方）签订《协议书》由乙方向甲方承包市民印刷厂，承包时间从1993年元月1日至1997年12月31日止，承包期为伍年；承包期内由甲方提供生产场所，房屋6间，大约80平方米，一切生产设施和机器设备由乙方自行负责安排解决。乙方按规定上交承包金和税金、房屋租金每年为10000元，年租金分季上交，在每季初一次付清，在承包期内不得随意增加租金。在承包期限内，印刷厂里的水费、电费及各项应交费用均由乙方负责解决处理。本协议由双方协商研究订立，双方必须认真执行。任何一方不得变更、中止，否则承担违约责任。本协议双方签字后生效。协议期满后，如乙方想继续承包，可以再订立合同。协议还对其他事项进行了约定。甲方盖有“连云港市新浦区市民居民委员会”章，甲方代表钱梅林签名。乙方盖有“连云港市新浦市民印刷厂”章，乙方代表唐佃芬签名。1995年7月6日，市民居委会（甲方）与连云港市新浦市民印刷厂（乙方）签订《协议书》由乙方向甲方承包市民印刷厂，承包时间从1995年7月6日至2000年7月6日止，承包期为伍年；承包期内由甲方提供生产场所，房屋9间，大约120平方米，一切生产设施和机器设备由乙方自行负责安排解决。乙方按规定上交承包金和税金、房屋租金每年为14000元，年租金分季上交，在每季初一次付清，在承包期内不得随意增加租金。其余内容同1993年3月1日签订的《协议书》内容。甲方盖有“连云港市新浦区市民居民委员会”章，甲方代表钱梅林签名。乙方盖有“连云港市新浦市民印刷厂”章，乙方代表唐佃芬签名。1998年12月21日，市民居委会与连云港市解放中路城市信用合作社（即现在的江苏银行新浦支行）签订房地产抵押合同，市民居委会用涉案房屋作抵押，为连云港市新浦市民印刷综合福利厂的借款7万元作担保，1998年12月31日办理了抵押登记。抵押期限为1年，时间从1998年12月18日至1999年12月18日止，抵押的房产经连云港市房地产估价所评估为人民币15万元，抵押变现率为7万元。借款到期后，连云港市新浦市民印刷综合福利厂未能归还借款本金，市民居委会也未能履行抵押担保还款义务。2000年6月19日连云港市新浦区人民法院（2000）新经初字第452号民事判决书，判决：一、连云港市新浦市民印刷综合福利厂于判决生效后十日内返还连云港市解放中路城市信用合作社借款本金7万元，并偿付银行利息（从1999年12月21日至判决确定给付之日止，利率按借款合同中规定的利率计算。）二、若到期不能还款，则用连云港市新浦区市民街居民委员会所抵押的房产（新浦区市民街新新路80号建筑面积为234.53平方米）折价优先冲抵所欠连云港市解放中路城市信用合作社的借款本息。2000年6月19日连云港市新浦区人民法院（2000）新经初字第451号民事判决书，判决：一、连云港市新浦市民印刷综合福利厂于判决生效后十日内返还连云港市解放中路城市信用合作社借款本金8.6万元，并偿付银行利息（从1999年12月21日至判决确定给付之日止，利率按借款合同中规定的利率计算。）二、连云港市新浦市民印刷厂对连云港市新浦市民印刷综合福利厂的上述应付款项（包括诉讼费4815元）承担连带清偿责任。连云港市新浦市民印刷综合福利厂、连云港市新浦市民印刷厂在上述两案中的法定代表人为钱梅林，同时钱梅林也是当时连云港市新浦区市民街居民委员会的主任。连云港市新浦市民印刷综合福利厂未能给付判决确定的款项，连云港市解放中路城市信用合作社申请法院强制执行。2001年4月23日在（2000）新经初字第451号、452号民事判决书执行过程中，法院向市产权处发出协助执行通知书[（2001）新执字第79、80号]，请协助执行以下事项：将连云港市新浦区市民街居民委员会位于新浦新新路80号房屋过户给连云港市城市信用合作社所有，冲抵所欠债务。后连云港市解放中路城市信用合作社（甲方）将新浦区新新路80号房产卖于周锡廷（乙方），双方并签订了《协议》，房屋价格15.6万元，现金、一次给付。甲方将此房解冻申请书交付乙方时，应视为该房产交付完毕，由乙方与市民街居委会协商办理过户手续，此需一切费用由乙方负责。乙方一经购买，不得反悔，否则按该房屋购买价格的20%赔偿甲方。本协议一式二份，各执一份，盖章生效。甲方盖有“连云港市解放中路城市信用合作社”章，乙方有周锡廷签名。2001年6月19日，周锡廷向连云港市解放中路城市信用合作社给付现金15.6万元。在2001年4月24日法院送达（2001）新执字第79号、80案的结案通知书给连云港市新浦市民印刷综合福利厂、连云港市新浦市民印刷时，系唐佃芬代收。且在送达市民印刷综合福利厂的（2001）新执字第79号结案通知书时，代收人系唐佃芬，备考栏载明唐佃芬为现市民印刷厂承租厂长。2001年5月30日，市民居委会与周锡廷签订《房地产买卖契约》，将其在新浦区新新路80#的房地产（房屋建筑面积234.53平方米）出售给周锡廷，成交价格为20万元，于2001年6月30日付清。付款方式包括付偿还银行贷款在内及付给社区款合计20万。市民居委会于2001年5月30日将上述房地产正交付给周锡廷。房屋移交给周锡廷时，其该建筑物范围内的土地使用权及水电设施一并转移给周锡廷。协议还对其他事项进行了约定。该协议落款甲方处盖有“连云港市新浦区市民居民委员会”章，并有钱梅林签名；乙方有周锡廷签名。市民居委会先后于2001年6月12日收到周锡廷购房款定金1万元、2001年9月10日收到周锡廷现金4000元、2001年10月25日收到周锡廷现金3万元，共计4.4万元。市民居委会将涉案房屋所有权证及国有土地使用证交付周锡廷。2001年6月份周锡廷购买涉案房屋后，将该房屋先后于2001年6月1日出租给唐佃芬，租期3年，从2001年6月1日到2004年5月31日，双方签订了《房屋出租协议》，朱进修和案外人钱梅林作为见证人在该《房屋出租协议》上签名；2002年7月6日将涉案房屋出租给案外人徐开山，租期从2002年8月1日至2005年7月31日。后徐开山又将其中的部分转租给屠延勤。2004年5月10日，朱进修又将涉案房屋楼上全部、楼下一间出租张兴月使用，租期2004年5月10日至2006年5月9日，并签订了《房屋租赁协议》。2004年11月9日，朱进修以周锡廷名义与唐佃芬就涉案房屋签订《房屋出租协议》，租期从2004年11月10日到2007年11月10日止。2015年2月10日朱进修与唐佃芬就涉案房屋签订《房屋出租续租协议》，租期从2015年2月10日至2018年2月9日止。2018年1月15日，朱进修与唐佃芬就涉案房屋签订《房屋出租续租协议》，租期从2018年2月10日至2021年2月9日止。诉讼中，周锡廷与朱进修均称系朱进修代周锡廷与唐佃芬签订的《房屋出租协议》及《房屋出租续租协议》。现涉案房屋所有权证和国有土地使用证均在周锡廷处。涉案房屋仍登记在“连云港市新浦区市民街居民委员会”名下，涉案房屋的所有权证载明所有权人为连云港市新浦区市民街居民委员会，所有权性质：集体。涉案房屋的国有土地使用证载明土地使用者为连云港市新浦区市民街居民委员会，座落新浦区市民街新新中80号，用途工业，使用权类型划拨。连云港市新浦区市民社区居民委员会现名称为海州区新浦街道办事处市民社区居民委员会。连云港市解放中路城市信用合作社现名称为江苏银行股份有限公司连云港新浦支行。一审诉讼中，唐佃芬提供收到条和欠条各一份，其中收到条载明“今收到印刷厂交现金贰仟元正（钱主任用）。收款人李永娥送款人李康来2000.8.24”。欠条载明：“今欠到印刷厂肆仟叁佰捌拾柒元柒角贰分。4387.72元。市民居委会2001.11.1”并盖有“连云港市新浦区市民居民委员会”章。一审确定争议焦点为：唐佃芬主张对涉案房屋享有优先购买权有无事实和法律依据？唐佃芬要求确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效能否得到支持的问题？一、关于唐佃芬主张对涉案房屋享有优先购买权有无事实和法律依据的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权应当在合理期限内主张，出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或应当知道出租人出卖房屋之日起合理期限内主张。根据庭审查明的事实看，2001年4月24日，法院向市民印刷综合福利厂送达（2001）新执字第79号结案通知书时，唐佃芬作为市民印刷厂承租厂长在送达回证的代收人处签名；2001年6月1日唐佃芬与周锡廷签订涉案房屋租赁协议，从周锡廷处承租涉案房屋，该房屋租赁协议上有朱进修、钱梅林作为见证人签名。上述事实足以证明唐佃芬在2001年4、6月份已知道市民居委会将涉案房屋出卖给周锡廷的事实，但其并未向市民居委会主张优先购买权，直至2018年11月9日提起本案之诉主张优先购买权，已超过合理期限。故一审法院对唐佃芬主张对涉案房屋优先购买权的诉讼请求，不予支持。二、唐佃芬要求确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效能否得到支持的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故一审法院对唐佃芬要求确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不予支持。关于唐佃芬称其于1999年7月18日已预付购房定金3万元的意见，因唐佃芬所提供的证据不足以证明，一审法院对该意见不予采信。综上所述，唐佃芬的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院遂判决：驳回唐佃芬的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由唐佃芬负担。二审诉讼期间，各方均无新证据提交。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对涉案房屋是否享有优先购买权以及上诉人要求确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效能否成立。本院认为，根据一、二审法院查明事实，唐佃芬分别于1993年3月1日、1995年7月6日以连云港市新浦市民印刷厂名义与市民居委会签订协议承包市民印刷厂并实际经营。而涉案房屋的所有权人、出租人市民居委会与连云港市城市信用社（现为江苏银行新浦支行）于1998年12月21日签订《房地产抵押合同》，以涉案房屋为连云港市新浦市民印刷综合福利厂的借款作担保并办理抵押登记，后未能履行。2000年6月19日原新浦区法院作出（2000）新经初字第451和452号民事判决已经生效并且执行结案。在2001年4月24日法院向连云港市新浦市民印刷综合福利厂送达（2001）新执字第79号结案通知书时，代收人系唐佃芬，备考栏载明唐佃芬为现市民印刷厂承租厂长。上述事实能够说明：对于连云港市市民印刷综合福利厂和市民居委会因欠债务被法院判决和强制执行情况，以及涉案房屋的产权变动情况，唐佃芬应当知情。又，唐佃芬以市民印刷厂名义与市民居委会签订的协议书于2000年7月6日到期后未再续签，若仍继续使用涉案房屋，应当为不定期租赁。直至2001年6月1日，唐佃芬与周锡廷签订《房屋出租协议》，朱进修和钱梅林作为见证人在协议上签名。综合以上事实，本院认为，至迟在2001年6月1日，唐佃芬与周锡廷就涉案房屋签订租赁协议时，唐佃芬已经知晓涉案房屋出卖给周锡廷的事实。此后，唐佃芬长期使用涉案房屋，并与朱进修三次签订租赁合同并缴纳租金。唐佃芬上诉称其被骗误认是市民居委会行为而与周锡廷签订《房屋出租协议》的理由，无事实依据，本院不予采纳。唐佃芬于2018年11月9日向一审法院起诉主张其享有优先购买权，早已超过主张优先购买权的合理期限，故一审法院驳回其优先购买权的诉求，并无不当。关于上诉人唐佃芬要求确认市民居委会与周锡廷签订的《房地产买卖契约》、江苏银行新浦支行与周锡廷签订的《房地产买卖契约》无效的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故一审法院对唐佃芬要求确认上述两份《房地产买卖契约》无效的请求不予支持并无不当。综上，唐佃芬的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（唐佃芬已预交），由唐佃芬负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 万子榕审判员 程 艳二〇一九年八月三十一日书记员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。