河北省邢台县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0521民初1133号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司，住所地河北省邢台市邢台县南石门镇南先贤村。负责人:石仁祥，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘晓瑞,河北君合欣律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙亚楠,河北君合欣律师事务所律师。被告：白双龙，男，1979年11月07日出生，汉族，河北省邢台市南和县人，现住河北省邢台市南和县。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司（以下简称碧桂园物业邢台分公司）与被告白双龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司委托诉讼代理人刘晓瑞、孙亚楠及被告白双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年4月30日至2019年4月30日应付物业服务费9393.83元及违约金（违约金每日按应付物业服务费的5‰计算，自逾期之日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月30日，原告同被告就碧桂园凤凰郡171-02号房屋签订《邢台碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定，被告应按房屋实际测绘面积即780.66元/月向原告支付物业服务费（包含各项分摊费用），第六条约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用，按月计收，被告应于公历每月5日缴纳当月的物业服务费、下一个月本协议约定的各项分摊费用，同时协议第十六条约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。上述协议签订后，原告经了解得知被告与邢台市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定被告最迟应于2018年4月30日前办理完毕收房的相关手续，即物业服务费应于2018年4月30日开始计算，但被告至今未交纳物业服务费，后经原告多次催要，被告仍拒不交纳。综上原告认为，依前期物业服务协议的约定，被告应交纳物业服务费，逾期交纳的，应承担违约责任，故被告拒不交纳物业服务费的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉请。白双龙辩称，1、首先房屋有质量问题我没有收房，没有拿钥匙，我去看房是物业人员拿钥匙我才能进去；2、碧桂园物业费用收费高，没有达到五星级标准，但收的是五星级的钱；3、碧桂园开发公司不道德，我买了两套房，当时口头答应免两年物业费，但实际没有免，收取物业费的日期也不对，应该从2018年7月30日开始收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告碧桂园物业邢台分公司提供的第一组证据：商品房买卖合同、邢台碧桂园前期物业服务协议、期楼收楼通知书。被告白双龙对其真实性无异议；对于第二组证据：照片两张和业主入住手续两份，该两处房屋为碧桂园凤凰郡058-1号房屋及171-1号房屋，位于被告所购买房屋左右两处。被告白双龙认定是邻居但还没有装修好还没有入住。该组证据显示该两处房屋均具备收房条件，相关业主均已收楼并正在装修准备居住，因被告处于同一栋楼，能够证明被告房屋同样具备收楼条件。对于以上两组证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告白双龙提供的证据原告均有异议，本院认定如下：1.邢台县住房和城乡建设局于2017年4月9日出具的通知单复印件。因该份通知是针对邢台市碧桂园房地产开发有限公司而并非本案的原告，且该通知下发的时间是2017年4月14日，并不能证明2018年4月30日房地产公司在交付房屋的时候没有竣工验收合格，本院不予采信。2.从网上下载的五星级物业的收费和服务标准。被告接受原告提供物业服务的标准应当严格按照双方所签订的物业服务协议，而不是被告在网上随便搜一个标准强加给原告，此证据与本案无关联性，本院不予认可。3.碧桂园罪状十条、物业部罪状五条。前十条罪状是关于碧桂园房地产公司的，与原告碧桂园物业邢台分公司无关，而关于物业部的五条因被告未提供相应证据证明，本院不予采信。4.碧桂园房地产开发有限公司免收物业费优惠礼包通知单一份。该优惠礼包是房地产公司针对乔迁新居的业主所实行的一个优惠政策，而在本案中被告自己说没有收房也没有居住，不应属于乔迁新居的范围，不应享受该优惠政策，本院对该证据不予认可。5.照片8张。该证据不能证明被告的主张，且房屋质量问题与邢台市碧桂园房地产开发有限公司有关，与原告碧桂园物业邢台分公司无关，本院对该组证据不予认可。经审理查明，被告白双龙系碧桂园凤凰郡171-02号房屋的业主，房屋面积预售259.12平方米,实际测量面积为260.22平方米。2016年12月30日原告广东碧桂园物业服务股份有限公司邢台分公司与被告白双龙签订《邢台碧桂园前期物业服务协议》，约定原告对被告的房屋进行物业服务。该合同第四条约定，被告缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元计收；第六条约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用，按月计收，被告应于公历每月5日缴纳当月的物业服务费、下一个月本协议约定的各项分摊费用；第十六条约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告至今未交纳物业服务费，后经原告多次催要，被告仍拒不交纳。另查明，2016年12月30日被告白双龙与邢台市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定房屋交付的时间为2018年4月30日。2018年4月25日，碧桂园房地产开发有限公司通知了被告及时办理收楼手续并明确告知被告所购买的房屋已具备收房条件，对此被告于2018年4月28日签字确认。2019年8月9日，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司邢台分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司，负责人为石仁祥，变更前负责人为李长江。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业邢台分公司与被告白双龙签订的《邢台碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，该协议的效力及与小区全体业主，被告白双龙应当履行协议义务。原告已为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，理应及时向原告交纳物业服务费，不应拖欠，且被告拒付物业服务费的行为不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。被告提出房屋质量存在问题，自己未入住，但被告已另行立案向开发公司主张自己的权利本案不再审理；被告提出物业收费高，没有达到五星级标准，因原告是按物业服务合同约定标准履行自己的义务，因此被告不缴纳物业费的理由，理据不足不予支持。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院依法应予支持。因被告已于2018年4月28日签字确认收房，被告应当自2018年4月30日起按物业服务协议的约定向原告交纳物业服务费，物业服务费计算方式：2018年4月30日这一天的物业费是26.02元（260.22平×3元/平÷30天），从2018年5月1日到2019年的4月30日，共计十二个月，每月780.66元，260.22平×3元/平×12个月+26.02元=9393.94元，因原告向本院主张的数额为9393.83元，本院依法判令被告白双龙应向原告交纳2018年4月30日至2019年4月30日的物业费共计9393.83元。关于违约金，根据物业服务协议第十六的约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按每日应付服务费的5‰交纳违约金。被告从应收房之日起至今未缴纳物业费，按合同约定应向原告交纳违约金，但该约定明显高于法律规定，本院依法调整为被告白双龙以未交纳的物业费为基数自应付之日起按月利率百分之二计算滞纳金至物业费付清之日为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白双龙于本判决生效之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司物业服务费9393.83元及滞纳金（自应支付之日起以未交纳的物业费为基数按月利率百分之二至付清之日止）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告白双龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  甄秋堂二〇一九年八月二十九日书记员  何世芳