黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑10民终948号 上诉人(原审被告)：南博，女，1975年9月13日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市八面通镇。 委托诉讼代理人：吕萍，黑龙江盛世律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：穆棱市农村信用社合作联社八面通信用社，住所地黑龙江穆棱市。 负责人：曹刚，主任。 委托诉讼代理人：丛培钧，黑龙江牡大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁栐（曾用名梁勇），男，1970年7月18日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人:李仕君，黑龙江博学律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：段云红，女，1977年1月14日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。 上诉人南博因与被上诉人穆棱市农村信用合作联社八面通信用社（以下简称穆棱信用社）、被上诉人梁栐、段云红申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2018）黑1085民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南博及委托诉讼代理人吕萍，被上诉人穆棱信用社委托诉讼代理人丛培钧、被上诉人梁栐委托诉讼代理人李仕君到庭参加诉讼，被上诉人段云红经法庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 南博上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决、驳回被上诉人穆棱信用社的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由穆棱信用社承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，南博与穆棱市正圆房地产有限公司（以下简称正圆公司）签订的房屋买卖合同是合法有效的，应当受到法律保护。而且在南博与正圆房地产公司签署完买卖合同后南博实际占有该房屋至今，支付了电费等相关费用，均符合法律规定。针对该房屋，南博属于特殊的债权主体，非等同于借贷、租赁等债权主体；2.穆棱信用社在发放贷款时，针对抵押物必须到现场查看，并进行拍照留存，详细调查抵押物的情况。而在本案中针对涉案房屋，是否尽到这些职责，需要原告向法庭提供相关证据。否则，无法认定其抵押手续的合法性。涉案房屋先形成了买卖合同，后形成了抵押合同，按合同发生的时间和效力看，买卖先于抵押。综上所述，请求法院查清本案事实，保护上诉人的合法权益，支持南博的诉讼请求。 被上诉人穆棱信用社辩称，上诉人南博不享有涉案房产的物权也不具备合法的债权。该房屋已经经房产部门登记，为穆棱信用社设定了抵押权。因此，南博的上诉请求不成立。请求法院依法驳回上诉人上诉请求。 被上诉人梁栐辩称，1.穆棱信用社对涉案房产具有优先受偿权。梁栐于2014年3月31日已经将涉案房产抵押给穆棱信用社并办理了抵押登记，具有公示和排他效力。抵押行为已经生效。无论该房产是否被查封都不影响物权大于债权的法律规定。穆棱信用社享有的是担保物权，南博享有的是普通债权。穆棱信用社的物权效力优先于南博享有的债权效力；2.涉案房屋是2003年梁栐购买所得，产权登记在梁栐名下，是梁栐的个人财产不是公司财产。虽然梁栐是公司负责人，但是法律上也不能把个人财产和公司财产混为一谈。南博购买房屋的对象不是产权人梁栐而是正圆公司，对梁栐个人不发生法律效力。一审法院认为南博与正圆房地产公司之间的买卖关系与本案没有关联是正确的，因此上诉人主张购买房屋时间早于涉案房屋设定抵押时间与本案是不同的法律关系，与本案无关。因此请二审法院驳回南博的上诉请求。 被上诉人段云红未答辩。 穆棱信用社向一审法院起诉请求：准许执行被执行人梁栐名下的位于穆棱市XX委建筑面积40.88平方米商服房。 一审法院认定事实：南博持有与正圆公司于2007年8月10日签订的商品房买卖合同及正圆公司于同日出具的20000.00元收据，对合同所涉及的穆棱市政府办门市房XX号40.88平方米车库即本案争议的房屋实际占有和使用。涉案房屋于2004年2月23日即登记在梁栐（梁勇）名下，产权来源系“购买”。穆棱信用社与梁栐、段云红抵押合同纠纷一案，一审法院于2016年12月13日作出（2016）黑1085民初732号民事调解书，调解书确认案外人赵玉祥于2014年3月28日在穆棱信用社贷款未及时偿还，梁栐以涉案房屋，即坐落于穆棱市八面通镇面积为40.88平方米的商服用房（穆房权证市区字第XXXXX）、段云红以坐落于穆棱市八面通镇民主委面积为50.12平方米的车库（穆房权证市区字第XXXXX）抵押给穆棱信用社，并办理了抵押登记。此案经一审法院调解达成协议，梁栐、段云红于2017年6月13日前偿还赵玉祥在八面通信用社的借款本息379520.00元，以后利息随本清。一审法院在执行过程中，于2018年6月28日作出（2018）黑1085执341号执行裁定，查封了争议房屋。南博于2018年11月19日向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年11月29日作出（2018）黑1085执异40号执行裁定，裁定中止对登记在梁栐（梁勇）名下的涉案房屋，即穆房权证市区字第XXXXX号面积为40.88平方米车库的执行，穆棱信用社不服该裁定提起此次诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为是否应继续对穆房权证市区字第XXXXX号房屋的执行；南博是否享有足以排除强制执行的民事权益，南博的抗辩理由应否予以支持。涉案房屋于2004年登记在梁栐名下，梁栐已取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，梁栐系涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，梁栐将其所有的房屋在穆棱信用社设定抵押是对自己民事权利的处分。一审法院在执行过程中，查封、执行梁栐抵押的房屋并无不当。南博持有与案外人正圆公司签订的商品房买卖合同及该公司出具的收据，实际占有、使用涉案房屋，虽然梁栐系正圆公司的法定代表人，但公司财产与其个人财产不能混同。在当时未经梁栐书面明确授权处分其个人财产，事后也未经梁栐追认的情况下，任何人无权处分。因涉案房屋系梁栐个人财产，而南博的购买行为的相对人不是产权人梁栐，南博未到登记部门了解清楚，便认为是正圆公司的房屋且不能办理产权过户手续，南博与正圆公司之间的买卖行为对梁栐个人不发生法律效力。故南博以梁栐在穆棱信用社设定抵押时的财产系所有权和使用权不明，其购买正圆公司房屋的时间先于梁栐以个人财产设定抵押的时间，正圆公司开发的商品房均不能办理登记且其对未办理产权过户登记手续没有过错的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，南博就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对穆房权证市区字第0**082号房屋执行的抗辩主张理由不成立，穆棱信用社的诉讼请求理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持，准许对穆房权证市区字第XXXXX号房屋执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行梁栐（梁勇）名下的位于穆棱市八面通镇民主委建筑面积40.88平方米商服房（穆房权证市区字第XXXXX号）。 本院二审期间，上诉人南博围绕上诉请求提交了如下证据：证据一、正圆公司企业信用信息公示报告。证明:被上诉人 梁栐系正圆公司的股东，担任该公司的法定代表人、执行董事兼总经理，对上述公司具有实际控制权。被上诉人段云红也为公司的股东，对上述公司具有实际控制权。 被上诉人穆棱信用社质证意见：此份证据不属于证据规则当中的新证据。另此份证据与本案争议的法律关系及标的物没有关联性。 被上诉人梁栐质证意见：段云红是公司股东对公司没有实际控股权，公司的日常及经营活动由梁栐负责。其他质证意见同被上诉人穆棱信用社意见。 证据二、梁栐购买房产权登记档案。证明2003年10月31日，穆棱市市政工程有限责任公司（以下市政公司）涉案房屋以买卖的形式转移登记在梁栐名下，存在侵害上诉人合法权益的可能，进而存在侵害了真正买受人合法权益的可能。 被上诉人穆棱信用社质证意见同证据一质证意见一致。 被上诉人梁栐质证意见：市政公司与正圆公司是两家独立的企业法人。该证据恰恰能证明本案争议房屋是梁栐个人私有财产，证明不了正圆公司与股东财产混同问题。此外该证据与本案无关。 证据三、穆棱市市政府办公室房产档案。证明该涉案37号楼建设单位和产权单位均是穆棱市市政府办公室。市政公司如何取得涉案房产的所有权无档案记载。从档案中穆棱市市政府办公室职工住宅楼购房明细表显示涉案房产及多处房产均记载为被上诉人梁栐、段云红名下。与证据二的房产档案相矛盾。 被上诉人穆棱信用社质证意见同证据一质证意见一致。 被上诉人梁栐质证意见：该证据与本案无关，本案争议焦点房产产权证在梁栐名下，其他证据都不足以推翻该产权证明的证据效力。 证据四、1.穆棱市人民法院民事判决书（原告张文荣）；2.商品房买卖合同（李业军）；3.黑龙江省单位往来资金结算票据（李业军）；4.房产登记档案（李业军）。5.顾相生房产档案一份。证明：与上诉人同样情况在正圆公司交付房款并签订商品房买卖合同的张文荣、李业军，根据张文荣的判决所认定的事实以及李业军的办照档案，可以看出被上诉人段云红作为公司的实际控制人将公司名下财产转移到自己名下，存在公司财产与股东财产混同的可能。进而存在侵害了真正买受人合法权益的可能。动迁户顾相生房屋产权调换协议以及商品房供销合同中分别显示拆迁人为市政公司，但在商品房供销合同第一页卖方显示为穆棱市市政府办公室，最后尾页加盖的是市政公司的公章。结合证据三可以证实涉案房屋为穆棱市市政府办公室的房产，而却由市政公司处分，属无权处分。以上四份证据可以证实涉案房产与穆棱市市政府办公室、市政公司以及正圆公司均存在不同的法律关系，而被上诉人梁栐作为市政公司的法定代表人、正圆公司的法定代表人、大股东以及执行董事兼总经理在销售涉案房屋中存在欺诈行为并且存在公司财产与股东财产混同的可能，一审法院没有查明相关事实。 被上诉人穆棱信用社质证意见同证据一质证意见一致。 被上诉人梁栐质证意见：对方提交的所有证据都不属于新证据。在一审中梁栐已经进行答辩，对本案涉案房屋的销售情况本人不知情，是单位员工操作，实际购房人也不是南博本人，南博也没有向正圆房地产公司交购房款。对方提交的原告叫张文荣的民事判决书，判决结果已经驳回原告诉讼请求，也是区分了公司财产和股东个人财产不能混同。判决结果与梁栐无关。对方提交的李业君与正圆房地产开发公司的商品房买卖合同与本案没有关联性，且在合同15页明确写明两个月以后由甲方为乙方提供房照及过户手续，甲方是指正圆房地产开发公司，也不是梁栐本人，对方提交的其他证据与本案争议焦点无关，不予质证。 被上诉人穆棱信用社、梁栐均未提交新证据。 本院认为，上诉人南博举示证据一体现梁栐系穆棱市正圆公 司的股东，法定代表人、执行董事兼总经理。段云红为该公司的股东的事实。对该证据本院予以确认。南博举示证据二无法证明正圆公司与股东财产相混同的事实，对该份证据本院不予确认。南博举示证据三证明涉案房屋的建设单位和产权单位均是穆棱市市政府办公室，对该份证据本院予以确认。南博举示证据四与本案争议焦点无关，本院不予确认。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 另查明，涉案房屋的开发单位是穆棱市市政府办公室，梁栐通过购买取得涉案房屋，并于2014年2月23日办理产权登记。 本院认为，被上诉人梁栐通过购买取得涉案房屋，并于2004年2月23日办理产权登记，登记在梁栐名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，梁栐系涉案房屋的所有权人。一审法院于2018年6月28日作出（2018）黑1085执341号执行裁定，查封了位于梁栐名下的涉案房屋并无不当。南博与正圆公司签订的商品房买卖合同日期为2007年8月10日，晚于梁栐办理产权登记的时间，虽然梁栐系正圆公司的法定代表人，但上诉人南博提交的证据无法证明正圆公司财产与梁栐个人财产存在混同的事实。正圆公司在无授权的情况下无权销售梁栐的个人财产，南博与正圆公司签订了房屋买卖合同并未与房屋所有权人梁栐签订房屋买卖合同，因此南博并不享有排除强制执行的实体权利。 综上所述，南博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人南博负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 波 审 判 员  翟海英 审 判 员  贾海波 二〇一九年八月六日 法官助理  贾琳琳 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤、无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。