阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新43民终125号 上诉人（原审被告）：迪丽努尔阿哈提，女，1973年12月19日出生，住阿勒泰市。 被上诉人（原审原告）：新疆方正房地产开发有限公司，住所地阿勒泰市解放路****。 法定代表人：王树新，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧瑜，新疆欧域律师事务所律师。 上诉人迪丽努尔阿哈提（以下称迪丽努尔）因与被上诉人新疆方正房地产开发有限公司（以下简称方正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2018）新4301民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人迪丽努尔、被上诉人方正公司的委托诉讼代理人欧瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迪丽努尔上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方正公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由方正公司承担。事实和理由：一、一审认定迪丽努尔2011年9月16日申请按揭贷款的事实不清。一审中，迪丽努尔已提供个人借款申请书、个人信用报告、面谈记录，证明2011年3月2日面谈，2011年3月5日迪丽努尔向建行阿勒泰分行提出借款申请。2018年9月4日建行阿勒泰分行回函是传来证据，回函内容与档案卷宗不符，档案卷宗是原始证据，证明力大于传来证据。一审中，迪丽努尔申请调取原始档案，一审未按申请内容调取，违反证据规则。二、按揭贷款未能在《商品房预售合同》完成备案之后的25个工作日内到达方正公司不属于迪丽努尔原因所致。1、合同约定迪丽努尔付款方式为首付款和按揭贷款，方正公司为销售房屋的目的，积极选定贷款银行，指定工作人员与银行洽谈、沟通、收集材料、审批、签订借款合同等。2、《借款合同》主体有三方，银行、迪丽努尔、方正公司。合同约定须担保生效后才发放贷款，贷款到账时间，不是迪丽努尔决定，而是由合同决定。3、《商品房预售合同》是格式合同，合同约定贷款到账时间，属于加重迪丽努尔的责任而免除公司责任的条款应当无效。4、合同约定买受人逾期付款向出卖人支付万分之三的违约金。补充协议约定买受人按揭贷款未按期到达出卖人账户的违约金为千分之一。对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。5、方正公司的起诉已过诉讼时效。 方正公司辩称，《商品房预售合同》约定若因买受人单方原因使按揭贷款未能在签订商品房预售合同并完成合同备案之后25个工作日到达出卖人账户的，买受人应自第26个工作日开始按日未付房款千分之一向出卖人支付违约金。该约定是付款约定，并且限定了条件是备案之后25个工作日内，款项到达账户。根据合同相对性原则，迪丽努尔应当按上述约定履行付款义务，迪丽努尔主张不是其自身原因而是银行原因导致逾期付款，应当免责的主张不成立。该案涉及到银行是否应当承担责任，是迪丽努尔与银行之间借贷关系纠纷，与本案无关。本案中迪丽努尔与方正公司是合同的相对方，迪丽努尔应当向方正公司承担逾期付款的违约责任。关于诉讼时效，方正公司与张民另案诉讼中，方正公司提出反诉，之后撤回反诉，本案方正公司的起诉未过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 方正公司向一审法院起诉请求：1、迪丽努尔支付违约金59,750元；2、迪丽努尔承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月24日，方正公司与迪丽努尔签订《商品房预售合同》，约定迪丽努尔购买位于阿勒泰市××苑，总金额450,236.48元，签订合同时付总房款的30%即200,236.48元，余款250,000元迪丽努尔选择按揭付款。合同附件四第十四条约定“自签订《商品房预售合同》并完成合同备案之日起3个工作日内，买受人必须向出卖人指定银行提供完整且有效的按揭所需资料，并办妥按揭贷款手续。若因买受人单方面原因使按揭贷款未能在签订《商品房预售合同》并完成合同备案之后的25个工作日内到达出卖人账户的，则买受人应自26个工作日开始按每日未付房款的千分之一向出卖人支付违约金”。2011年1月26日该合同完成备案。迪丽努尔于2011年9月16日向建行阿勒泰分行申请按揭贷款，贷款发放时间2011年10月13日，同日打入方正公司账户。另查明，2015年10月16日，迪丽努尔取得《房屋所有权证》，2016年4月，迪丽努尔以方正公司逾期办理房产证起诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。方正公司、迪丽努尔签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，双方应当依约履行。合同约定迪丽努尔选择按揭付款，附件四第十四条约定“自签订《商品房预售合同》并完成合同备案之日起3个工作日内，买受人必须向出卖人指定银行提供完整且有效的按揭所需资料，并办妥按揭贷款手续。若因买受人单方面原因使按揭贷款未能在签订《商品房预售合同》并完成合同备案之后的25个工作日内到达出卖人账户的，则买受人应自26个工作日开始按每日未付房款的千分之一向出卖人支付违约金”，合同备案时间2011年1月26日。经查2011年春节放假时间为2月2日至2月8日。按照合同约定，迪丽努尔应于2011年3月9日前将按揭贷款打入方正公司账户。经调查，迪丽努尔向建行阿勒泰分行申请贷款的时间是2011年9月16日，贷款发放时间是2011年10月13日。按照合同约定，迪丽努尔已属逾期付款行为。迪丽努尔辩称方正公司未按期交付验收合格的房屋其有履行抗辩权，按合同约定，迪丽努尔付款行为与方正公司交付房屋行为有先后履行顺序，方正公司应于2012年4月15日前交付房屋，迪丽努尔的意见，不予采信；迪丽努尔辩称贷款发放时间较晚并非其单方面原因造成，不构成违约的意见，根据合同约定，双方并非按揭贷款这一种支付方式，迪丽努尔选择按照按揭贷款的方式支付剩余房款，视为其认可合同约定的条款。合同签订时间2010年12月24日，备案时间2011年1月26日，迪丽努尔2011年9月16日申请贷款，贷款到达方正公司账户的时间2011年10月13日，迪丽努尔完全有时间进行贷款申请，迪丽努尔逾期申请贷款的行为属明显违约，对迪丽努尔的意见，不予采信；迪丽努尔辩称其贷款到达方正公司账户时间2011年10月13日，方正公司的起诉已过诉讼时效的意见。《商品房预售合同》属连续性行为，迪丽努尔2015年10月16日取得《房屋所有权证》，且迪丽努尔2016年起诉方正公司逾期交房，至2018年4月18日诉讼生效，该意见不予采信；按合同约定，迪丽努尔应于2011年3月9日前将按揭贷款打入方正公司账户，迪丽努尔2011年10月13日履行付款义务，逾期218日（2011年3月10日至10月10日），违约金为54,500元（250,000元×1‰×218日）。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告迪丽努尔阿哈提于本判决之日起十日内向原告新疆方正房地产开发有限公司支付违约金54,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，被告迪丽努尔·阿哈提负担600元，原告新疆方正房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，方正公司未提供证据。迪丽努尔围绕上诉请求提供证据，本院组织当事人进行了质证。 迪丽努尔提供以下证据：证据1、《建设阿勒泰分行个人贷款楼盘项目准入及经办流程》。证据2、《商品房预售贷款合作项目准入审批意见通知》。证据3、建行阿勒泰分行《关于对刘燕、李辉、迪丽努尔三人贷款申请资料的说明》。证据4、个人贷款档案资料。证明：迪丽努尔已履行合同约定的提供资料的义务，违约不是迪丽努尔造成。 方正公司质证意见：证据1、2、4真实性认可，证明目的不认可。上述证据反映的是迪丽努尔与建行阿勒泰分行的借贷关系，与本案不是同一法律关系，不能免除迪丽努尔承担逾期付款的违约责任。证据3真实性、合法性、关联性均不认可，与建行阿勒泰分行的回复函相矛盾，应以回复函作为定案依据。 本院认证意见：证据1、2、4系迪丽努尔从建行阿勒泰分行调取的原始借款资料，加盖单位印章，证明力予以确认；证据3是建行阿勒泰分行对该行向一审法院出具的回复函中迪丽努尔申请贷款时间不一致作出的说明，与原始档案资料相印证，证明力予以确认。 本院对一审查明的事实除“迪丽努尔于2011年9月16日向建行阿勒泰分行申请按揭贷款”外，其他事实予以确认。另查明，2011年5月23日，中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行《商品房销售贷款合作项目准入审批意见通知》审批同意建行阿勒泰分行与方正公司“锦华家苑”×楼项目按揭合作，合作期限2年。《建行阿勒泰分行个人贷款楼盘项目准入及经办流程》记载：由楼盘项目开发企业收集购房贷款户的申请资料，也会存在部分客户自己把资料提交经办行。由经办行个人贷款客户经理对准备贷款的客户执行初步审核、贷前调查。客户经理与客户面谈，客户签字，如有资料不齐需客户把申请资料补交齐全，客户经理录入贷款信息，审批，审核，签订合同，发放贷款。2010年12月13日迪丽努尔开始准备贷款资料。2011年3月2日迪丽努尔向建行阿勒泰分行提出贷款申请并提交相关资料。同日，建行阿勒泰分行与迪丽努尔面谈形成面谈记录。2011年10月13日，迪丽努尔与建行阿勒泰分行、方正公司签订《个人住房贷款合同》，方正公司为担保人。一审判决后，建行阿勒泰分行出具《说明》：借款人迪丽努尔于2011年2月22日向我行递交贷款申请材料，提出贷款申请，2011年3月2日在我行进行面签。阿勒泰市人民法院持编号为（2018）新4301民初361号查询函来我行查询时，我行提供的申请日期为2011年9月26日，此日期为我行贷款系统的录入日期，并非贷款资料提交日期。 本案争议的焦点：迪丽努尔是否存在违约行为，应否承担违约责任。方正公司的起诉是否已过诉讼时效。 本院认为：方正公司是房地产开发企业，为房屋销售的目的，该公司选择建行阿勒泰分行作为合作单位开展按揭贷款业务。方正公司与迪丽努尔签订的《商品房预售合同》总价款是450,236.48元，迪丽努尔已按合同约定支付首付款200,236.48元，剩余款项250,000元迪丽努尔选择按揭方式付款。根据《商品房预售合同》约定：自合同备案之日起3个工作日内，迪丽努尔须向方正公司指定的银行提供完整且有效的按揭所需资料，并办妥按揭贷款手续。若因迪丽努尔单方面原因使按揭贷款未能在合同备案之后25个工作日内到达方正公司账户的，则迪丽努尔应自26个工作日开始按每日未付房款的千分之一向方正公司支付违约金。从方正公司与建行阿勒泰分行的合作模式以及上述合同约定条款可以看出，从贷款合同的签订到贷款的发放这一系列过程中，三方均需要承担相应的权利和义务。方正公司的义务是配合银行完成贷款手续的收集整理，迪丽努尔的义务是提供银行所需要的各类资料并办妥按揭手续，银行的义务是审核发放贷款。根据查明的事实，2010年12月24日方正公司与迪丽努尔签订《商品房预售合同》，2011年1月26日合同完成备案，迪丽努尔在签订合同前即2010年12月13日便开始根据银行的需要准备贷款资料，并于2011年3月2日完成贷款申请，同日建行阿勒泰分行完成面签工作，2011年5月23日，建行阿勒泰分行与方正公司合作按揭贷款业务，2011年10月13日建行阿勒泰分行与迪丽努尔签订《借款合同》，并于同日发放贷款。以上时间节点可以看出迪丽努尔已尽到合同约定的义务，贷款未在合同备案后的25个工作日到达方正公司账户不能归责于迪丽努尔，迪丽努尔不存在违约之处，一审对此认定有误。关于诉讼时效的问题，双方之间因商品房预售合同关系多次发生分歧，并产生诉讼，诉讼时效处于连续性的状态，迪丽努尔关于方正公司的起诉已过诉讼时效的主张无证据证实，不予支持，一审对此认定正确。迪丽努尔的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销阿勒泰市人民法院（2018）新4301民初361号民事判决； 二、驳回被上诉人新疆方正房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费650元，二审案件受理费1,163元，合计1,813元，由被上诉人新疆方正房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郝  建  军 审判员 孟     蕾 审判员 胥  彩  霞 二〇一九年八月五日 书记员 加尔仙朱马胡勒