山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5179号上诉人（原审原告）：秦润珍，女，1966年8月28日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王海燕，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茹，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦继忠，男，1964年5月8日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：刘红枝，山西允哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦润根，男，1960年12月19日出生，汉族，住太原市。上诉人秦润珍因与被上诉人秦继忠、秦润根确认合同效力纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦润珍的委托诉讼代理人王海燕、赵茹，被上诉人秦继忠的委托诉讼代理人刘红枝，被上诉人秦润根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦润珍上诉请求：1、依法撤销太原市尖草坪区人民法院(2019)晋0108民初870号民事判决书,支持上诉人一审诉请。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、上诉人与秦润根及秦润林、秦润英、秦润秀作为继承人对涉案院落均享有继承权,故涉案院落系上诉人与秦润根及其他姐妹共同共有。秦润根在未告知、也未获得上诉人及其他姐妹同意的情况下,擅自将房屋出售给秦继忠的行为属于无权处分而不是表见代理。一审法院仅凭秦润根为独子,持有涉案院落相关手续直接推定其为院落实际控制人,并认定其出售院落的行为构成表见代理,属于事实认定错误,应当予以纠正。1、登记在秦二只名下的涉案院落自2004年6月8日秦二只去世后发生继承,由上诉人、秦润根和其他姐妹共同共有。秦润根只享有1/5的份额。2009年5月29日,秦润根在既未告知、也未获得上诉人及其他姐妹授权或同意的情况下,擅自将涉案院落出售给秦继忠的行为属于无权处分。2、秦润根虽持有院落钥匙及相关手续,但并不具备构成表见代理所需的“具有外观授权的特征”,即没有任何上诉人和其他姐妹授权同意出售涉案院落的口头或书面的证明,这必然不会使秦继忠有理由相信秦润根有代为处分涉案院落的代理权。而且秦润根并非沟南村集体成员,不在沟南村居住。在秦二只去世后,秦润根也从未在该院落居住过(秦润根在一审时也承认其并不经常回去),也未对该院落实施过修缮等管理行为,明显不是该院落的实际控制人。所以,即使秦润根持有该院落的钥匙和相关手续,也无法形成其具有代理权的表象。3、从协议签订的主体及责任的承担,也不构成表见代理。按照法律规定,表见代理所表现出来的是行为人没有代理权,以被代理人的名义从事法律行为并由被代理人承担责任。但是本案中,秦润根以自己名义与秦继忠签订,如果是表见代理,该协议应该表现出来的不仅是秦润根还应有上诉人和其他姐妹,但本案中并没有体现出任何代理的表现形式,所以秦润根的行为显然不构成表见代理。二、秦继忠与秦润根签订买卖协议时不属于善意,也未支付合理对价,且该房屋产权及宅基地使用证至今未变更在秦润根、秦继忠名下,无论是根据《物权法》还是《合同法》,秦继忠至今未取得房屋所有权和宅基地使用权,现该房屋所有权人和宅基地使用权人均不是秦继忠。一审法院仅以被上诉人秦继忠支付合理对价购买涉案院落就认定其属于善意,取得该院落所有权,属于事实认定错误和法律适用错误。1、秦继忠与上诉人、秦润根是同村村民,与上诉人又是同班同学的关系,在明知涉案院落登记在秦二只名下,除秦润根外还有其他继承人的情况下,依然与秦润根签订买卖协议明显是恶意损害上诉人及其他姐妹的合法权益。2、经了解,秦润根所述的秦小平18000元卖的院子,既没有宅基地使用证,占地面积也只有本案争议院落的一半大小,与本案争议院落价值没有可比性。秦继忠并未支付合理对价。3、支付合理对价不是判定所有权的取得的唯一条件,还须判定买受人是否善意和转让的不动产依照法律规定应当登记的是否已经登记。本案中,即使秦继忠支付了合理对价,但从其与上诉人和秦润根之间的关系,以及涉案院落宅基地使用证登记在秦二只名下的情况,可以看出秦继忠并非善意;且该院落目前仍登记在秦二只名下,并未进行转移登记。三、上诉人作为涉案院落的共有权人,其对被上诉人秦润根无权处分涉案院落的行为享有追认权,且该权利并不因合同签订时间的长短而丧失。一审法院以上诉人没有在涉案院落交付后近十年期间没有提出异议为由,视为上诉人同意处分,属于适用法律错误,应当予以纠正。1、合同法第第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”规定了无权处分中权利人享有追认权。本案中,上诉人及其姐姝作为共有权人,对秦润根2009年出售涉案院落的事情并不知情,且事后秦润根也未告知,导致上诉人及其姐妹在长达十年的时间内不知道自己权利遭受损害,直至2019年上诉人回老家办事才得知,并通过诉讼积极主张自己的权利。2、在一审法院将秦润根无权处分的行为认定为是表见代理,秦继忠明知秦润根并非唯一继承人即秦润根为无权代理情况下,一审法院应该审查秦继忠是否根据《合同法》四十八条规定向上诉人及其姐妹进行催告。但长达十年之久,秦然忠并没有作出任何催告要求上诉人及其姐妹追认的行为。所以,不应该以合同签订十年之久来剥夺上诉人主张自己合法权利的权利。四、本案中,太原市尖草坪区阳曲镇沟南村村民委员会作为自治组织,具备掌握涉案院落及上诉人家庭成员的便利条件,在明知被上诉人秦润根并非涉案院落唯一继承人的情况下,仍在涉案协议上注明“情况属实”显然与事实不符,其加盖公章的行为在形式上不具有任何审批、登记、见证或证明的作用,也没有作出根据物权法的规定进行不动产变更登记的任何文件,不产生不动产转移的效力。五、秦润根与秦继忠签订的院落买卖协议是房屋买卖和宅基地使用权转移协议。房屋和宅基地均属于不动产,不动产的转移以登记为前提。很显然,本案中,秦润根、秦继忠至今都没有取得该房屋的所有权和该宅基地的使用权,所以,该房屋买卖协议不能导致该房屋所有权和该宅基地使用权的转移。根据《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,秦润根不是该院落的所有权人,因出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人只能要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿,秦继忠不能取得该院落的所有权。综上,在秦润根无权处分,秦继忠非善意,且该院落至今登记在秦二只名下的情况下,一审法院如此判决,实属事实认定不清,适用法律错误。望二审法院依法裁判,维护上诉人的合法权益。秦润根辩称：当时09年卖院子，他们不知道，是我自己和秦继忠两个人弄的。当时我回了老家以后，好像是秦小平卖的，就是院子，他们说他想买了，我就给卖了。卖完以后就是说秦小平的院子确实和我家的院子不一样。一是大小几乎差一半。二是他也没有地皮证。秦继忠辩称：答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。关于事实部分，经过法庭确认的事实，第一，协议双方均具有完全民事行为能力人，而且是同一村的集体组织成员。第二，秦润根为家中独子，父母已经去世近20年。第三，秦润根实际管理房屋保管房屋的钥匙，持有宅基地使用权证，是实际控制人。第四支付的对价公平合理。第五，房屋买卖协议沟南村村委会予以证明，村委会履行了自身对宅基地使用权的经营管理职能。第六点，2016年秦继忠已经对房屋进行了翻建，总计花费43万余元。第七点，上诉人秦润珍在一审的时候提供了一份证据，是房屋翻建以后的照片，该照片是他委托其在沟南村的熟人进行拍摄，也就是说它在沟南村有社会交往关系，间接的说明。房屋卖了十年之久，秦润珍不可能不知道房屋已经卖的事实。这是关于事实部分，一审相关证据均去作出了认定和支持。关于法律认定以及本案的其他答辩意见，第一，二被上诉人也就是秦润根和秦继忠签署的房屋买卖协议真实有效，意思表示真实。第二，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形协议合法有效且履行完毕。第三，请请秦润根与秦继忠签署协议，秦润珍的签订买卖协议的行为符合合同法关于表见代理的相关规定以及构成要件构成表见代理。第四，上诉人在上诉状中称秦润根与秦继忠签订的房屋买卖协议应该办理过户，如果不办理过户或者说宅基地使用权的转移的话，就不能构成受损所有权的转移。它适用的是物权法，但是根据物权法的155条规定，未登记的农村房屋转让行为不适用物权法的登记生效原则，不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由否定农村房屋产权转让的效力。综上所述，答辩人认为本案所涉及的房屋买卖协议合法有效，而且院落已由答辩人合法善意取得。上诉人基于拆迁的预期利益恶意进行诉讼并且与种种迹象表明，与被上诉人秦润根恶意串通，违背这个合同的诚实信用原则，请法庭维持原判，驳回上诉人上诉请求。秦润珍向一审法院起诉请求:1、请求法院判令秦继忠、秦润根2009年5月29日签订的买卖原属秦二只,侯云花的位于太原市尖草坪区阳曲镇沟南村旧村崖头上一处院落的协议无效;2、请求法院判令秦继忠返还秦润珍上述院落,并归还秦润珍上述院落宅基地使用证;3、本案诉讼费用由秦继忠、秦润根承担。庭审中原12告撤回第二项诉讼请求。事实和理由:秦润珍与秦润根系同胞兄弟姐妹关系。秦润珍母亲侯云花1998年2月27日去世,父亲秦二只2004年6月8日去世,父母留有太原市尖草坪区阳曲镇沟南村旧村崖头院落一处,该院落宅基地使用证登记在母亲侯云花名下。父母去世后,继承人未对该院落进行继承、分割,该院落为全体继承人共有。2019年年初秦润珍回到沟南村,发现该院落有人居住,询问后得知该院落已被秦继忠居住使用。经调查了解,2009年5月29日被告一在未通知且未取得其他继承人同意的情况下,私自将秦润珍父母留下未分割的共有院落卖给被告二,并将该院落的宅基地使用证交付被告二。被告二在明知被告一对该院落没有处分权的情况下,非经其他继承人同意,恶意购买该院落。秦润珍多次要求被告一将其无权处分的院落追回,被告二明确告知被告一不同意返还,被告一与被告二的行为严重侵犯秦润珍的权益。一审法院认定事实：侯云花与秦二只夫妻二人共育有五位子女,分别是秦润林,秦润英,秦润根,秦润秀,秦润珍。侯云花于1998年2月27日去世,秦二只于2004年6月8日去世。涉案院落的钥匙由秦润根拿着,由秦润根管理。2009年5月29日秦润根与奏继忠签订协议,内容为:秦润根以二万元卖给本村秦继忠旧院一处,地址在沟南旧村崖头上。院内有四间砖挂面土圈窑洞,东靠秦润喜家旧院,西邻高宝珠旧院院墙产权归秦润根所有,前面是道路,本协议经双方盖章并由中间人秦秀签字后,本协议一式两份具有法律效力,双方都不能反悔。买方秦继忠签名捺印,买方秦润根签名捺印,6证明人秦秀签名捺印,在“情况属实村民自愿秦继东”处加盖太原市尖草坪区阳曲镇沟南村村民委员会章。协议签订后秦继忠给付秦润根现金20000元,秦润根交付秦继忠涉案院落的宅基地使用证。2016年4月被告秦继忠在涉案院落内对原有窑洞进行修建并新建房屋。涉案院落的宅基地使用证记载,户主秦二只,户别非农户,现住址阳曲镇沟南村,房屋结构土,层数平,间(孔)数正窑肆孔,建房时间1973年前。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,1、被告秦润根与被告秦继忠签订的买卖协议是双方的真实意思表示并已履行,虽然涉案院落只以被告秦润根的名义转让,未有其他共有人的签名,但被告秦润根作为涉案院落户主的独子,在其父母去世后是该院落的实际控制人,且持有该院落的相关手续,造成了被告秦继忠足以相信其有代理权的表象,根据诚实信用原则被告秦润根在出售院落中属于表见代理,被告秦继忠支付合理对价买卖院落的行为应属于善意;2、秦润珍没有证据证明其在被告秦继忠将涉案院落交付后近十年期间其对该买卖行为提出异议:3、被告秦继忠为涉案院落的太原67市尖草坪区阳曲镇沟南村集体组织成员,买卖涉案院落的行为并未造成沟南村村民委员会集体组织的宅基地使用权外流。综上,被告秦润根与被告秦继忠签订的协议是双方真实意思表示,该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,故二被告之间订立的协议应为合法有效的合同。其他共有权人可以向无权代理人追偿因代理行为遭受的损失。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十三条、第十四条的规定,判决如下:驳回秦润珍的诉讼请求。案件受理费100元、减半收取50元,由秦润珍承担担。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，秦润根在其父母去世后实际控制房屋并持有房屋手续，足以使购买人秦润忠相信其有权出卖房屋。同时，秦继忠是太原市尖草坪区阳曲镇沟南村的村民，其有权购买本村的宅基地使用权，太原市尖草坪区阳曲镇沟南村村民委员会知晓并同意双方的房屋买卖行为，秦继忠在购买房屋时也支付了合理对价，综合上述要件可以认定秦继忠购买该房屋构成善意取得.即便实际上损害了共有人的利益，也不能导致房屋买卖合同无效。原审法院认定合同有效合法合理。秦润珍的主张不予支持。关于该房屋的继承及分割问题，可另行提起返还继承财产份额的诉讼。综上所述，秦润珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人秦润珍负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二〇一九年八月二十八日书记员 武彩燕