浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初18765号 原告(反诉被告)：宁波合和机械设备有限公司（统一社会信用代码为9133021275625406XJ）。住所地：宁波市鄞州区五乡镇工业园区。 法定代表人：杨和荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王云龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：杜悦枫，该公司员工。 被告（反诉原告）：宁波洪涛装饰材料科技有限公司（统一社会信用代码为9133021255114334XA）。住所地：宁波市鄞州区五乡镇龙兴村。 法定代表人：陈玉兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞邦荣，该公司员工。 委托诉讼代理人：周先祥，该公司员工。 原告宁波合和机械设备有限公司（以下简称合和机械公司）为与被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司（以下简称洪涛材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张红卫适用简易程序独任审理。审理中，被告洪涛材料公司提起反诉，本院经审查后，决定合并审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2019年2月22日、2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告合和机械公司的委托诉讼代理人王云龙，被告洪涛材料公司的委托诉讼代理人庞邦荣、周先祥到庭参加诉讼。本案审限届满后，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告合和机械公司起诉称：2016年4月30日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，租赁面积18030.90平方米，租期自2016年5月1日至2018年4月30日。被告于2018年3月将8087.55平方米的厂房退还给原告。因原告多次拖欠租金，原告决定到期后不再续租。但被告在到期后，迟迟不予腾退。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.被告腾退原告位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，并将厂房回复原状；2.被告支付租赁期限内（截止2018年4月30日）的租金313883.64元；3.被告支付至实际腾退之日的水电费（截止起诉之日为90000元）；4.被告支付自2018年5月1日至实际腾退之日止、按照合同约定租金的两倍支付计算的房屋占有使用费（暂计算至起诉日为1102518.65元）；5.被告向原告支付违约金300000元。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为请求被告腾退原告位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，撤回第2.3项诉讼请求。 被告洪涛材料公司答辩兼反诉称：1.被告不存在违约行为，被告按时交付租金，截至2017年6月30日，被告交付的租金尚有剩余，被告并无拖欠原告租金行为；2.在同等条件下，被告有优先承租权，被告有权要求继续承租房屋；3.2018年7月3日，原告无故给被告断电，引发双方矛盾，给被告造成了重大损失。为维护被告合法权益，请求法院判令：1.在同等条件下，被告享有优先续租权，原、被告按照0.4776元/日/平方米的价格签订新的厂房租赁合同；2.原告赔偿被告损失2668714元（暂计算至2019年1月17日）。 原告针对被告的反诉请求答辩称：同等条件下的优先续租权中的“同等条件”，并非仅仅指租金的等额，也包括租金的及时支付等内容，被告多次迟延支付租金，原告不愿意与被告合作，被告无优先承租权。被告所谓损失，无证据证明其真实性，即使属实，也非因原告导致。合同到期后，被告拒不腾退厂房，原告采取停电等措施，督促被告及时腾退，属于正当行使权利的行为。请求法院驳回被告的反诉请求。 原告合和机械公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1.厂房租赁合同一份，拟证明原、被告厂房租赁合同已于2018年4月30日到期的事实。 被告洪涛材料公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据2.被告支付房租租金明细及款项支付记录一组，拟证明被告向原告支付的房租金额的事实。证据3.2013年1月1日至2016年4月30日的厂房租赁合同、2010年5月1日至2016年4月30日的厂房租赁合同各一份，拟证明双方权利义务关系的事实。证据4.退租协议一份，拟证明双方在发生纠纷后，就争议问题进行协商，但原告违反诚信原则，未对双方协议进行确认的事实。证据5.被告邮寄给原告的纠纷解决方案，拟证明被告积极与原告沟通解决纠纷的事实。证据6图片一组，拟证明因原告停电，被告厂房内的石材无法加工的事实。证据7宁波三峰石材装饰工程公司收据、石材加工协议、石材加工汇总表、石材车间工资表、现金支付凭证、施工合同、采购合同、协议等，拟证明因原告停电，被告委托第三方进行加工支付加工费、人工费的事实。 原、被告提供的证据，经庭审出示，当事人质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：证据1被告认为双方的厂房租赁合同于2016年4月30日到期后，未再签订合同，原告为向银行贷款，请求被告签订的该合同，且被告于2017年6月30日退租了2号厂房（3358.62平方米）、于2017年12月30日退租了3号厂房（2628.24平方米），相应租金应当扣除。证据2原告对被告向其付款的真实性无异议，但根据被告提供的证据显示，被告多次存在迟延支付租金的情况。证据3原告对2013年1月1日至2016年4月30日的厂房租赁合同的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，对2010年5月1日的合同的真实性不予认可。证据4原告对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。证据5.原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。证据6原告对其真实性、关联性均有异议。证据7原告对其真实性有异议，即使属实，该合同的签订时间均发生在租赁合同届满之后，也无法证明被告支付该笔费用是因原告的断电行为所致。 本院认为，证据1加盖有原、被告公司印章，被告称该合同非双方真实意思表示，无证据证实，本院不予采信，本院对该证据予以确认。关于2号、3号厂房的退租时间问题，原告认可被告提出的2号厂房的退租时间，本院确认2号厂房退租时间为2017年6月30日，关于3号厂房的退租时间，双方均未提供直接证据予以证明，本院在“本院认为”部分予以说明。证据2原告无异议，本院对该证据予以确认。证据3.本院对2013年1月1日至2016年4月30日的厂房租赁合同的真实性予以确认、对2010年5月1日至2016年4月30日的厂房租赁合同不予确认。证据4无原告盖章，对原告无约束力，本院不予确认。证据5本院对其真实性予以确认。证据6真实性难以确认，本院不予确认。证据7为被告为证明其损失的证据，被告损失与原告行为的关联性，本院在“本院认为”部分予以说明。 综上，本院认定如下：被告自2010年6月1日起承租原告位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，租赁面积18030.90平方米。自起租之日至2013年4月30日的年租金为1520000元，自2013年5月1日起，年租金变更为1550000元。双方最后一期签订的房屋租赁合同的租赁期间为自2016年5月1日至2018年4月30日，租金支付方式为先付后租，租金每季度支付一次，第一次租金支付时间为合同签订后六天内，之后按此时间每三个月支付一次。合同履行期限届满，在被告向原告付清全部租金及其他费用，并按合同约定将租赁厂房返还原告后五日内，原告将100000元保证金无息退还给被告。除原告同意被告继续租赁外，被告应在合同租赁期限届满后五日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告按照日租金的两倍向原告支付房屋使用费。被告如需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前五个月，向原告提出续租书面请求，经原告同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，被告有优先续租权。合同8.2条约定，被告如存在以下情形，应当按照三倍保证金的金额（300000元）支付违约金，1.未征得原告书面同意改变房屋用途、致使房屋损坏；2.因被告原因造成房屋主体结构损坏；3.未征得原告书面同意，擅自装修或增设附属设施和设备，或超出原告书面同意范围进行装修或增设附属设施和设备的，或没有按照规定办理审批手续的；4.擅自转租房屋的；5.逾期一月支付房屋租金的；5.逾期一月支付水电费物业费的；6.未落实社会治安或安全生产制度，并发生重大事故的。在合同履行过程中，被告未严格按照约定时间支付租金，既存在迟延支付租金超过一月的情况，也存在提前支付租金的情况，截止合同履行期限届满，被告已交付的租金尚剩余251011.93元（不包括保证金100000元）。合同履行期限届满前五个月，被告未书面向原告申请续租，合同履行期限届满后，被告未及时腾退房屋，2018年7月3日，原告采取了断电措施。 本院认为：原、被告签订的租赁期间为2016年5月1日至2018年4月30日的房屋租赁合同意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依合同约定，合同期限届满后，被告需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前五个月向原告提出续租书面请求，经原告同意后，重新签订租赁合同，但被告并未依约提前向原告申请续租，合同履行期限届满后，双方也未签订新的房屋租赁合同。原告请求被告腾退厂房，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同到期后，被告继续占有使用厂房的，应当支付厂房的占有使用费，原告请求被告支付自2018年5月1日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准问题，合同约定按照租金的两倍支付房屋占有使用费条款属于违约责任条款，违约责任条款旨在弥补原告损失，被告合同到期后存在未及时腾退的违约行为，但原告并未提供证据证明其实际损失，本院综合考虑被告迟延腾退的时间、合同到期后租金上涨等因素，酌情认定被告按照合同约定房屋租金的1.30倍计算房屋占有使用费；对于原告要求被告支付违约金300000元的诉讼请求，合同8.2条是针对特定行为所约定的违约责任，被告除存在迟延支付租金超一个月外，原告未举证证明被告存在其他违约行为。被告虽存在迟延支付租金行为，但也存在提前支付行为，同时考虑到合同到期后，被告已付租金存在剩余的事实，对于原告请求被告支付300000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于3号厂房的退租时间问题，双方均未能提供直接证据予以证实，被告作为主张法律关系变更的一方当事人，应当就法律关系变更的事实承担举证责任，但被告并未就此提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，本院确认3号厂房的退租时间为2018年3月30日。原告自认被告退租的2号厂房（3358.62平方米）、3号厂房（2628.24平方米）的面积均不包括公共部分面积，加上公共面积的总面积为8087.55平方米，本院予以确认，则被告自2018年3月31日起承租或占有使用的厂房面积为9943.35平方米。根据被告提供的租金支付明细，扣除被告中途退租的2号、3号厂房的租金，截止租赁期限届满日（2018年4月30日），被告所付租金尚余251011.93元（不包括保证金100000元）。自2018年5月1日至原告起诉之日（2018年12月18日），被告应支付房屋占用使用费706244.33元，扣除剩余的251011.93元，尚应向原告支付房屋占有使用费455232.40元。关于被告的反诉问题，依合同约定，被告享有同等条件下厂房的优先续租权，该约定为双方当事人的真实意思表示，应当予以确认。但享有优先续租权并不代表被告必然能够与原告续签房屋租赁合同。被告优先承租权的行使，双方在合同中已有明确的程序性约定，被告未在约定时间内向原告提交书面续租申请，应视为被告放弃了与原告继续签订合同的权利，对被告要求按照0.4766元/平方米/天的价格与原告续签厂房租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的损失问题，合同租赁期限届满后，原、被告并未再签订房屋租赁合同，被告应当归还房屋，在被告未能及时归还房屋的情况下，原告于2017年7月3日及之后采取的断电措施，属于督促被告及时腾退的合理措施，并未超过必要限度。故，即使被告在此期间产生了损失，该损失亦不能归责于原告，被告请求原告承担损失，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司腾退登记在原告宁波合和机械设备有限公司名下、位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路**的厂房，限在本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司支付原告宁波合和机械设备有限公司自2018年5月1日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（面积为9943.35平方米，价格为30.62元/100平方米/天，暂计算至2018年12月18日为455232.40元），限在本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告宁波合和机械设备有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告宁波洪涛装饰材料科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费17423元，财产保全费5000元，合计诉讼费22423元，由原告宁波合和机械设备有限公司负担15145元，被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司负担7278元，反诉费14075元，由反诉原告宁波洪涛装饰材料科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张红卫 人民陪审员  周雪良 人民陪审员  赵七楠 二〇一九年八月三十日 代书 记员  戴 盛