黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑10执异65号案外人：冯春贵，男，1948年11月26日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。申请执行人：吴德满，男，1949年4月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：冯庆军，该公司董事长。在本院执行吴德满申请执行牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）联合开发建设街坊改造工程合同纠纷一案中，案外人冯春贵对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冯春贵称，吴德满与世豪公司联合开发建设街坊改造工程合同纠纷一案中，本院根据吴德满申请查封了牡丹江市东安区天豪花园小区一期*室（产籍号*号）房屋。案外人请求解除对牡丹江市东安区天豪花园小区一期*室房屋的查封。理由如下：1.该房屋为案外人所有。案外人购买该房屋，并于2009年4月14日和2009年8月13日，向世豪公司交付购房款500000元。2012年9月1日，案外人和世豪公司签订了《房源认定协议书》一份，确认了上述买卖事实。原房主张福财于当年向案外人交付钥匙并搬出，案外人当时进行了装修入住。案外人与世豪公司签订的《房源认定协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案外人与世豪公司签订的《房源认定协议书》合法有效，该房屋应为案外人所有。2.案外人与世豪公司在本院查封该房屋前就已经签订了具备商品房买卖合同主要内容的《房源认定协议书》。所购该争议房屋用于居住，且案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人已交付全部房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人的申请应得到支持。牡仲裁字（2012）第30号裁决书将本案争议房屋作为利润分成裁决给吴德满，牡丹江仲裁委员会的仲裁裁决是债权，不是确认物权。因此牡丹江仲裁委员会的仲裁裁决：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给吴德满。”不是物权确认裁决，不产生物权性质。该裁决不导致物权的设立、变更、不能对抗《房源认定协议书》。3.另争议房屋是吴德满与世豪公司共同开发，案外人与世豪公司签订《房源认定协议书》，并支付全部购房款，该争议房屋的物权人应为申请人。吴德满与世豪公司因利润分成申请仲裁，吴德满作为与世豪公司的利润分成人，其权利是与世豪公司分成申请人支付的购房款，而不是该房屋。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人已交付了该房屋全部价款并一直居住该房屋。争议房屋之所以没有办理产权过户手续，是由于世豪公司的原因，而案外人没有过错。所以，人民法院不得查封该争议房屋。综上所述，案外人与世豪公司签订的《房源认定协议书》合法有效，该争议房屋应为案外人所有。牡仲裁字（2012）第30号裁决书将本案争议房屋作为利润分成裁决给吴德满，其效力不能优于案外人的物权。所以，请求停止对牡丹江市东安区天豪花园小区一期*室（产籍号*）房屋的执行并解除查封。为证明其主张，案外人冯春贵向本院提供如下证据材料：1.2012年9月1日签署的《房源认定协议书》一份，协议载明：甲方牡丹江世豪房地产开发有限公司，乙方冯春贵，双方约定乙方认购天豪花园小区一期*室，房屋建筑面积140.96平方米，总价格500000元。甲方在取得预售手续后应及时通知乙方，乙方应在接到通知7日内与甲方签订商品房买卖合同……；2.2009年4月14日，冯春贵通过中国邮政储蓄银行向账号（*）转账200000元的转账凭单一份，2009年8月13日，通过中国邮政储蓄银行向账号（*）转账300000元的转账凭单一份；3.2019年7月10日，世豪公司提供的冯春贵向其公司交付500000元房款的情况说明一份，该说明称：冯春贵在2009年4月14日和2009年8月13日分别向其公司会计符琳琳中国邮政储蓄银行账号（*）转账200000元、尹春霞中国邮政储蓄银行账号（*）转账300000元；4.2009年8月18日，拆迁人（甲方）牡丹江世豪房地产开发有限公司与被拆迁人（乙方）张福财签署的住宅房屋拆迁产权调换补偿协议一份，协议约定：一、乙方对被拆迁房屋选择产权调换补偿方式。二、甲方为乙方提供价款相当的房屋如下：1628片天豪花园二期*室161.02㎡……六、甲乙双方约定的过渡期限为从乙方将被拆迁房屋交给甲方之日起，至2011年9月30日止；5.天豪花园物业管理站出具的，2012年9月至2018年9月物业费收据（无2016年度的）、2019年1月缴纳水费的单据、2018年9月和2019年2月至5月的电费交款凭证；6.牡丹江天豪供热有限公司出具的证明一份，证明冯春贵20**年度至2019年度不欠供热费；7.2019年8月1日，冯春贵提供其邻居的证明一份，证明冯春贵在天豪花园小区一期*室已经居住8年。本院查明，申请人吴德满与世豪公司联合开发建设待坊改造工程合同纠纷一案，牡丹江仲裁委员会于2014年12月19日作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书，裁决第三项“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给吴德满。不足部分10348005.00元以1628片现有房源确定给吴德满，1628片无房源时，以世豪公司其他财产给付吴德满。”2015年1月4日吴德满依据牡仲裁字（2012）第30号裁决书向本院申请执行，执行过程中，于2015年6月5日作出（2015）牡法执字第26号执行裁定书，查封世豪公司位于牡丹江市天豪花园小区的十三处房产，其中包括案外人冯春贵提出异议的产籍号为*号（建筑面积140.96平方米）房屋。2018年6月4日,本院作出（2015）牡法执字第26-10号执行裁定书，续行查封世豪公司位于牡丹江市天豪花园小区的十三处房产。另查明，2009年8月18日，拆迁人（甲方）世豪公司与被拆迁人（乙方）张福财签订《住宅房屋拆迁产权调换补偿协议（一）》，协议约定：乙方张福财在该拆迁范围内有私产住宅房屋一处，座落位置在东安区七星街，建筑面积140.96平方米。乙方对被拆迁房屋选择产权调换补偿方式。甲方按估价机构对被拆迁房屋评价作价的补偿金额为乙方提供价款相当的房屋：1628片天豪花园二期*室161.02平方米……甲乙双方约定的过渡期：从乙方将被拆迁房屋交给甲方之日起，至2011年9月30日止。张福财置换给世豪公司的140.96平方米的房屋即案外人冯春贵向本院提出异议的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人冯春贵提出异议的房屋，系原产权人张福财置换给被执行人世豪房公司的房屋，双方签订产权调换协议时间为2009年8月18日，案外人冯春贵向本院提交的，其本人向世豪公司财务人员转账500000元的时间分别为2009年4月14日、2009年8月13日，均在张福财与世豪签订产权调换协议之前，且案外人冯春贵并未向法院提交世豪公司为其出具的合法有效的购房款收据，案外人冯春贵仅以其与世豪公司签订的《房源认定协议书》向本院主张权利,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。综上，案外人冯春贵的异议理由不能成立，其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人冯春贵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙钦刚审判员  张 微审判员  孙媛媛二〇一九年八月五日书记员  李 威