安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0506民初791号 原告：杨维龙，男，1979年9月27日出生，汉族，务工，住安徽省马鞍山市博望区。 原告：吴白凤，女，1981年7月20日出生，汉族，务工，住安徽省马鞍山市博望区。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：吴毛凤，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 被告：马鞍山兴博置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇红旗北路。 法定代表人：范高富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郁海洋，男，该公司工作人员。 原告杨维龙、吴白凤与被告马鞍山兴博置业有限公司（以下简称兴博置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭审理了本案。原告杨维龙、吴白凤及其委托诉讼代理人吴毛凤，被告兴博置业公司的委托诉讼代理人郁海洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨维龙、吴白凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年3月6日签订的《购房合同》；2.判令兴博置业公司立即返还杨维龙、吴白凤购房款45万元；3.判令兴博置业公司立即支付杨维龙、吴白凤违约金13.5万元；4.本案的诉讼费用由兴博置业公司负担。事实和理由：杨维龙、吴白凤与兴博置业公司于2019年3月6日签订1份《购房合同》，约定杨维龙、吴白凤购买兴博置业公司位于马鞍山市博望区博望镇红旗北路商业街内商品房，具体位置为E-5区，房号为9-5，面积为119.26平方米，上下两层，并约定兴博置业公司应于签合同当日将约定房屋交付给杨维龙、吴白凤。合同签订后，经杨维龙、吴白凤多次催要，兴博置业公司至今未将合同约定的房屋交付给杨维龙、吴白凤。兴博置业公司的行为已经严重侵害杨维龙、吴白凤的合法权益，导致合同目的无法实现。 兴博置业公司辩称，一、兴博置业公司没有违约。根据2019年3月6日签订的编号0000235认购书，合同签订后房屋就意味着交付，杨维龙、吴白凤在签合同时也看到了认购的房屋是空的。事后房屋被第三方入住，兴博置业公司已报警，并向反黑小组报案，等待解决。二、如果杨维龙、吴白凤不要房屋，兴博置业公司同意返还购房款45万元。但购房款是付给案外人卢建华，兴博置业公司需向卢建华追偿，要求追加其为第三人，阐明资金事实。三、不同意支付违约金。双方于2019年3月6日签了2份协议，1份是购房合同，因为格式不规范，当天下午又签了1份认购书。认购书明确约定如果因为不可抗力兴博置业公司不能向杨维龙、吴白凤交付房屋，兴博置业公司将已收到的认购定金45万元全部退还给杨维龙、吴白凤，不计利息，且不再负担其他责任。四、诉讼费按照法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.杨维龙、吴白凤提交的2019年1月30日《房屋买卖协议》、2019年3月6日《购房合同》、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、存取款业务凭单、收条、收据、短信截屏打印件各1份，证明杨维龙、吴白凤在兴博置业公司处购买房屋的事实以及双方之间权利义务的约定，《购房合同》第4条约定合同签订当日交付房屋，第7条约定了违约金。经杨维龙、吴白凤多次催要，兴博置业公司至今未交付涉案房屋。兴博置业公司对该组证据质证意见认为，真实性认可，关联性不认可。2019年3月6日的《购房合同》已经无效。购房款是付给第三方，要求追加卢建华为第三人。王建并不是兴博置业公司的工作人员，也不是法定代表人，也没有兴博置业公司的授权，不能代表兴博置业公司对杨维龙、吴白凤作出承诺。 2.兴博置业公司提交的2019年3月6日编号0000235《认购书》1份，证明双方于2019年3月6日先签订《购房合同》、后又签订《认购书》，应以《认购书》为准。杨维龙、吴白凤对该证据质证意见认为，真实性不持异议，但达不到兴博置业公司的证明目的。认购书是开发商用来与认购方认购房屋，对于具体事项应签订购房合同，以购房合同为准。2019年3月6日的《购房合同》是在《认购书》之后签订的，不能因此否认《购房合同》的效力。 本院认为，上述证据具有真实性、合法性及与本案具有关联性，均予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年1月30日，杨维龙、吴白凤与兴博置业公司签订《房屋买卖协议》1份，约定的主要内容为：甲方（兴博置业公司，下同）现有位于博望镇红旗北路联村路别墅一套，联村别墅群最南面前排（该别墅群为联排别墅，一栋两户，紧连小高层）从东数第四户。甲方将上述别墅一套出售给乙方（杨维龙、吴白凤，下同），别墅总面积为166.6平方米，单价3200元平方米，总价为人民币大写：伍拾叁万叁仟壹佰贰拾元整（￥533120元），双方协定别墅最终价款为人民币大写：肆拾伍万元整（￥450000元）。乙方于2019年1月28日一次性支付甲方人民币肆拾伍万元整（￥450000元）。同日，杨维龙向卢建华支付购房款45万元，卢建华出具收条1份，载明：今收到吴白凤、杨维龙购房款肆拾伍万元。 2019年3月6日，杨维龙与兴博置业公司签订《认购书》1份，约定的主要内容为：出售方：兴博置业公司（甲方，下同），认购方姓名：吴白凤、杨维龙（乙方、下同）。乙方向甲方认购红旗北路商业街项目内商品房，位于**房号9-5，建筑面积（含公共分摊面积）约为119.26平方米的商业门面或套房（具体面积以当涂县房产局测绘后核准的面积为准），商业门面为两层或套房为壹室户型，单价为3773.27元/m2，总价为人民币肆拾伍万元（小写450000.00元）。乙方认购该房号自愿缴纳购房全款。在甲方取得销售许可证后，乙方同意在甲方通知送达后七日内与甲方签订正式购房合同。在甲乙双方签订正式房地产买卖合同前，如与不可抗力之意外，甲方有权撤消（销）本认购书。此时，甲方将已收认购订金（不计利息）退还给乙方外，不再负担其他责任。凭此认购书签订正式买卖合同，正式买卖合同签署后，本认购书自动作费（废）。 同日，杨维龙与兴博置业公司签订《购房合同》1份，约定的主要内容为：甲方：兴博置业公司，乙方：吴白凤、杨维龙。乙方于2019年1月30日与甲方签订一份房屋买卖协议，约定甲方购买乙方建造的位于本市博望区博望镇红旗北路联村路别墅一套（具体位置为：该别墅群最南面前排联排，紧连小高层），现因该套房屋已被他人购买，现双方同意解除该份协议。甲方同意另提供一套房屋给乙方，价款仍为45万元，房屋具体位于本市博望区红旗北路商业街项目内商品房，具体位置为位于E-5区，房号为9-5，建筑面积为约119.26平方米，上下两层。因甲方欠卢建华款项，甲方要求乙方于2019年1月30日支付给卢建华的45万元，现甲方认可该45万元为支付本合同第二条的购房款，乙方无须再向甲方支付购房款。甲方承诺在签订本协议之日将房屋交付给乙方。甲方承诺出售给乙方的房屋能够办理不动产权证，在条件符合时甲方无条件配合乙方办理，否则视为违约。甲方承诺本合同出售的房屋没有任何的产权纠纷，若有甲方应承担全部责任，包括乙方因维权产生的一切费用。任何一方未按本协议的约定履行义务，则应支付非违约方购房款的30%作为违约金。当日，兴博置业公司在卢建华于2019年1月30日出具的收条的复印件上加盖公章并注明原件甲方收回，并向杨维龙、吴白凤出具收据1份，载明：交款单位吴白凤、杨维龙，收款方式现金，人民币（大写）肆拾伍万元，￥450000.00，收款事由购E区9-5号营业房。兴博置业公司至今未将涉案房屋交付给杨维龙、吴白凤，以致成讼。 另查明，杨维龙与吴白凤系夫妻关系。 庭审中，兴博置业公司表示如果《购房合同》有效，按年利率6%计算违约金。 本院认为，本案的争议焦点：一、关于双方《购房合同》是否解除的问题。首先，双方即使解除合同，解除的也应是2019年3月6日签订的《购房合同》，而非同日签订的《认购书》。杨维龙与兴博置业公司签订《认购书》中明确约定：“在甲方（兴博置业公司，下同）取得销售许可证后，乙方（杨维龙、吴白凤，下同）同意在甲方通知送达后七日内与甲方签订正式购房合同。”“凭此认购书签订正式买卖合同，正式买卖合同签署后，本认购书自动作费（废）。”根据双方的约定可以看出，签订《认购书》前双方并未签订《购房合同》，故签订《购房合同》应在《认购书》之后，且依据双方的约定，《购房合同》签订后，《认购书》作废。 其次，2019年3月6日签订的《购房合同》明确约定，兴博置业公司承诺在签订本协议之日将房屋交付给杨维龙、吴白凤。通过庭审查明，兴博置业公司至今未将涉案房屋交付给杨维龙、吴白凤，兴博置业公司的违约行为致使合同目的不能实现，根据相关法律规定，杨维龙、吴白凤可以解除合同。且兴博置业公司同意若杨维龙、吴白凤不要房屋，返还购房款45万元。故对杨维龙、吴白凤主张解除与兴博置业公司于2019年3月6日签订的《购房合同》及兴博置业公司返还购房款45万元的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于违约金的问题。双方在《购房合同》中约定任何一方未按本协议的约定履行义务，则应支付非违约方购房款的30%作为违约金。兴博置业公司作为违约一方，应向守约方杨维龙、吴白凤支付违约金。因双方均未提供证据证明杨维龙、吴白凤因违约所造成的损失，根据本案的实际情况及相关法律规定，杨维龙、吴白凤因兴博置业公司违约所造成的损失应为银行贷款利息损失，按2019年3月7日中国人民银行公布的1年期贷款基准年利率4.35%计算。故本院认为双方约定的违约金过高，应予调整。违约金标准可按银行利息损失上浮30%，确定为年利率5.655%计算的利息损失。但兴博置业公司同意按年利率6%计算，本院予以准许。故本院确定调整后的违约金为以45万元为基数，自2019年3月7日起按照年利率6%的标准计算至款项实际付清之日止。 三、关于是否追加卢建华为第三人的问题。杨维龙与兴博置业公司于2019年3月6日签订的《购房合同》中明确约定：“因甲方（兴博置业公司，下同）欠卢建华款项，甲方要求乙方（杨维龙、吴白凤，下同）于2019年1月30日支付给卢建华的45万元，现甲方认可该45万元为支付本合同第二条的购房款，乙方无须再向甲方支付购房款。”且兴博置业公司在卢建华于2019年1月30日出具的收条的复印件上加盖公章并注明原件由其收回，并向杨维龙、吴白凤出具了购房款的收据。可见兴博置业公司对支付卢建华的45万元予以明确说明，并已认可作为本案的购房款。故兴博置业公司抗辩购房款是付给案外人卢建华，并要求追加卢建华为第三人的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除杨维龙、吴白凤与马鞍山兴博置业有限公司于2019年3月6日签订的《购房合同》； 二、马鞍山兴博置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨维龙、吴白凤购房款45万元，并以45万元为基数，自2019年3月7日起按照年利率6%的标准支付违约金至款项实际付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4825元（已减半收取），由杨维龙、吴白凤负担800元，马鞍山兴博置业有限公司负担4025元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  刘肇玄 二〇一九年八月十四日 法官助理叶庭庭 书记员刘文琪 附：本案适用的相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。