广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12745号原告：广州虹宇物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道****楼**。法定代表人：伍兆明。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。被告：何淑绮，女，1974年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：严健渝，广东仲马律师事务所律师。原告广州虹宇物业管理有限公司与被告何淑绮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法由审判员陆立荣适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人郑秀琴、黄昌宏、被告委托诉讼代理人严健渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付新翼银座109商铺2017年11月15日至开庭之日的物业服务费，暂计至2018年1月的物业服务费为7978.18元；2.被告向原告支付逾期违约金1191.37元（暂计至2019年4月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是佛山市顺德区新翼银座109商铺业主，商铺面积为87.48㎡。因旧物业公司已撤出小区，原告应新翼银座大楼业委会筹备组要求于2017年11月15日开始进驻顺德新翼银座提供物业服务，并于2017年12月25日与佛山市顺德区容桂街道新翼银座大楼第一届业主委员会签订了《新翼银座物业服务项目·物业服务合同》。原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为新翼银座提供了完善的物业管理服务。但是，2017年11月15日-2018年1月期间被告没有缴纳物业服务费（后被告商铺有出租，租户自2018年2月有正常缴纳物业服务费），被告拖欠物业服务费经原告多次催告缴纳，被告均置之不理。同时原告进驻小区管理后，被告一直制造原告提供物业服务的障碍（安排人员拆除了小区中央空调的主板，已多次报案，详见报警回执及视频及图片说明）涉案商铺按物业服务合同第三章第七条第一款约定，商业物业服务费36元/㎡·月，每月应交3148.28元，共计欠缴物业服务费7978.18元。按合同第七章第二十九条约定，被告共计产生违约金1191.37元（暂计至2019年4月30日）。被告无故拖欠物业服务费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案商铺全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告辩称，1.原告与业委会于2017年12月25日签订物业管理合同部分条款损害业主的合法权益，属于法律规定无效或可撤销的情形；2.原告签订物业管理服务合同后服务未能达到合同约定的一级服务标准，商铺中央空调长期停用导致被告出租商铺的收入大幅下降损害被告的合法权益。而原告因此获得了高额的中央空调费用减少的利润，其要求按36元单价收取物管费用没有实事和法律依据；3.部分已出租的商铺在原告进驻前一直是由物管公司直接与承租人签订物管合同，由承租人直接向物管公司缴纳物管费和水电费，原告向业主主张上述费用没有依据；4.原告与业委会的物管合同是2017年12月25日签订，收费期限应该从签订之后开始计算，前期收取物管费没有依据；5.被告2017年11月的物管费用已经向之前的物业管理公司拓信公司缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的票据和缴费通知书，本院予以确认；对原告提交的报警回执（附视频光盘），本院对原告主张被告拆除中央空调主板的证明内容不予确认。对被告提交的物业管理合同、电费单据和收据，因与本案无关，本院不作认定。本院经审查认定事实如下：1.佛山市顺德区容桂街道新翼银座大楼第一届业主委员会（甲方）与广东虹宇物业管理有限公司（乙方）于2017年12月25日签订《新翼银座物业服务项目物业服务合同》，约定：甲方以业主选聘乙方提供物业服务，物业名称为顺德新翼银座。甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任事项进行约定。乙方提供物业服务内容包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理等。本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：[商业物业]36元/平方米/月（含公共水电分摊及中央空调费）。业主应按每月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月1至5日。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用由业主承担；乙方使用由乙方承担；公共使用由业主按实分摊。物业服务期限为3年，自2017年12月25日至2020年12月24日。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠款金额万分之三/每天的标准向乙方支付违约金。2.佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司于2017年7月27日向涉案物业全体业主告知在2017年10月28日撤出涉案物业的管理，经涉案物业业委会筹备组申请并经红星社区同意，原告于2017年11月15日提前进入涉案物业临时接管移交工作。佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（甲方）与原告（乙方）于2017年11月17日签订协议书，对新翼银座大楼水电费、物业管理费做如下约定：2017年10月24日后新翼银座大楼的水费由乙方代收代付；2017年11月1日至2017年11月14日的公共用电费由甲方承担，2017年11月15日后的公共用电费由乙方承担；2017年10月24日至2017年11月14日的公共用水费由甲方承担，2017年11月15日后的公共用水费由乙方承担；2017年11月14日前的物业管理费由甲方收取，2017年11月14日后的物业管理费由乙方收取。3.被告是广东省佛山市顺德区容桂街道办事处红星社区居民委员会桂洲大道中**新翼银座大楼**商铺的产权人，上述商铺确权面积为87.48平方米。被告于2017年11月15日开始欠缴原告物业服务费，截至2018年1月，按照合同约定标准计算，被告欠缴物业服务费合共7978.18元。4.被告陈述承认其与佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）法定代表人何永丰为夫妻关系。原告接管涉案物业后未能使用中央空调，原因是新粤丰公司妨碍原告使用中央空调。本院认为，佛山市顺德区容桂街道新翼银座大楼第一届业主委员会与原告签订的《新翼银座物业服务项目物业服务合同》合法有效，受法律保护。原告按照合同约定为涉案物业提供物业管理服务，被告作为涉案房产的所有权人，应按约定履行交纳服务费的义务，但被告逾期未缴纳物业服务费，原告主张被告缴纳自2017年11月15日至2018年1月的物业服务费及违约金合法，本院予以支持。庭审中原告确认其进驻涉案物业后一直未能提供中央空调服务，原因虽然是新粤丰公司的妨碍行为造成，但原告未能提供中央空调服务，事实上会降低原告的服务成本，原告的收费标准亦应相应降低，未提供中央空调服务期间，本院酌情调整涉案物业服务费的标准为32元/平方米/月。2017年11月15日至2018年1月的物业服务费合计调整为6998.4元，暂计至2019年4月30日的逾期还款违约金1064.04元，之后的违约金以每期物业服务费为本金按每日万分之三计算至实际清偿之日止。关于被告辩称已向上一手物业公司支付的2017年11月的物业服务费的抗辩意见。本院认为，根据容桂街道国土城建和水利局关于落实新翼银座物业管理移交的函显示，佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司已于2017年7月27日向涉案物业全体业主告知其在2017年10月28日撤出涉案物业的管理，被告仍向上一手物业公司缴纳2017年11月份的物业服务费，应由被告另行向上一手物业公司申请退回属于原告收取部分的物业服务费。由原告收取的2017年11月份的部分物业服务费，应由被告直接向原告缴纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何淑绮应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州虹宇物业管理有限公司支付从2017年11月15日至2018年1月期间的物业服务费合共6998.4元以及违约金（违约金计算标准：截至2019年4月30日的违约金1064.04元，之后的违约金以每期物业服务费为本金按每日万分之三计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州虹宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费25元（已由原告广州虹宇物业管理有限公司预付），由被告何淑绮承担（被告负担部分由其迳付原告，本院不作收退）。本判决为终审判决。审判员  陆立荣二〇一九年八月二十一日书记员  李毓宁