北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初8909号原告：蔡礼香，女，1972年8月12日出生。委托诉讼代理人：吴志勇（系原告之夫），男，1975年6月23日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：许冬梅，女，1981年4月21日出生。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟。原告蔡礼香与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡礼香之委托诉讼代理人吴志勇到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡礼香向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告退还原告购房款5万元并支付利息（利息以5万元为基数，自2016年4月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令绿地京纬公司赔偿原告购房损失23664元（以220460元为基数，自2017年4月20日起至2019年2月2日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令绿地京纬公司赔偿原告购房差价损失45605元；4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年3月13日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市某某区某某小区某某号房屋（以下简称涉案房屋），成交房款总额734867元。2016年3月14日，原告支付房款50000元，2016年3月20日，原告支付房款170460元。2016年3月31日，原告向睿天下公司交纳服务费50000元，睿天下公司承诺该款项为购房优惠政策，可享受50000抵80000元房款。2017年5月，绿地京纬公司因以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，故绿地京纬公司与原告达成退房协议及补充协议，承诺于2018年12月31日之前向原告退还购房款220460元并按中国人民银行同期贷款利率支付已付房款之日起至2017年4月19日止的利息。2019年2月2日，绿地京纬公司向原告退还购房款220460元及截止2017年4月19日利息共计231831元，但至今未退还原告向睿天下公司交纳的购房款5万元。原告向睿天下公司交纳的5万元服务费系在绿地京纬公司售楼处支付，应系购房款的一部分，故绿地京纬公司、睿天下公司应予退还。现经原告多次催要，绿地京纬公司、睿天下公司均未退还前述款项，故诉至法院。绿地京纬公司提交书面答辩意见称：1、不同意第1项诉讼请求。原、被告双方已就涉案房屋合同解除协商一致并签署退房协议，双方之间合同关系已解除，我公司已按照退房协议履行完毕；睿天下公司系独立法人，双方无任何代理关系，其收取的费用并未交付我公司，我公司没有返还上述服务费的义务，该服务也不是房款；2、不同意第2项诉讼请求。同意按退房协议约定，支付以应退款总额为基数，自2019年1月1日起至2019年2月2日止，按日万分之一标准计算逾期付款违约金，原告诉请的利息损失无合同和法律依据；3、不同意第3项诉讼请求。涉案房屋价格已经发生贬损，不存在房屋差价损失，且原告也没有举证证明其损失。睿天下公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，蔡礼香与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人蔡礼香，销售房号某某，建筑面积48.26平方米，原总房价885725元，享受折扣92折，成交单价15227.25元/平方米，成交总价734867元。2016年3月14日，蔡礼香向绿地京纬公司交款50000元。2016年3月20日，蔡礼香向绿地京纬公司交款170460元，另于2016年3月31日，向睿天下公司交款50000元，睿天下公司为其出具收据，记载收款内容为“服务费”。2018年9月10日，蔡礼香（乙方）与绿地京纬公司（甲方）就涉案房屋退房签署《退房协议书》，约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起至12月31日内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共11371元（大写：壹万壹仟叁佰柒拾壹元整）（1）2016年3月14日，金额50000元，票据号NO：0606989（2）2016年3月20日，金额170460元，票据号NO：0328353以上款项合计231831元（大写：贰拾叁万壹仟捌佰叁拾壹元整）……4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”。同日，双方另签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。2019年2月2日，蔡礼香收到绿地京纬公司退还款项231831元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期某某1商业办公楼、某某商业楼某某2商业办公楼、某某3商业楼、某某4商业、楼某某5商业楼、某某6商业楼；二期某某1商业楼（含配套公建）某某2商业办公楼，……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：某某区某某小区某某号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。某某号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、收据、《退房协议书》、《补充协议（二）》等证据材料在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告绿地京纬公司、睿天下公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，蔡礼香与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，蔡礼香丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，2018年9月10日，蔡礼香与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（二）》约定解除双方之间合同关系，本院亦不持异议。关于蔡礼香的第一项诉讼请求，根据蔡礼香提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，蔡礼香享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，蔡礼香有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为蔡礼香所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。故蔡礼香要求绿地京纬公司退还购房款50000元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。关于蔡礼香的第二项诉讼请求，蔡礼香与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，则双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜。故本院对蔡礼香第二项诉讼请求中的合理部分酌情予以支持。关于蔡礼香的第三项诉讼请求，本院参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，确定房屋差价损失为45594元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告蔡礼香购房款五万元并支付利息（利息计算以五万元为基数，自二〇一六年四月一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告蔡礼香购房损失一万八千七百三十五元。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告蔡礼香购房差价损失四万五千五百九十四元。四、驳回原告蔡礼香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百四十三元，由原告蔡礼香负担五十元（已交纳），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担一千二百九十三元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 赵贵东二〇一九年八月二十三日法官助理 李本桂书 记 员 王晶瑶