四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2591号 上诉人（一审被告、反诉原告）：南充雅邦百货有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路**盛华堂大厦****。 法定代表人：曾知会，经理。 委托诉讼代理人：文茂琼，女，汉族，生于1968年10月24日，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：周学清，男，汉族，生于1975年1月9日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：周凤均，女，汉族，生于1977年4月18日，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘攀，四川张小友律师事务所律师。 上诉人南充雅邦百货有限公司（以下简称雅邦百货）因与被上诉人周学清、周凤均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初868号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅邦百货上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人暂时无力支付租金时，与被上诉人就延期支付租金等事项达成了口头协议，事后上诉人正是基于前期协商结果，才向被上诉人发出了承诺函，将协商的内容通过书面形式予以确认。一审仅依据该承诺函系上诉人单方出具，就认定该承诺函无法证明双方已达成一致意见，存在瑕疵。一审不顾双方当事人协商结果，仅依据租赁合同的条款，就判决上诉人支付违约金不妥。2、一审适用法律错误。当事人之间的口头协议具有同等法律效力。一审仅以双方没有签订书面协议，就认定双方未协商一致，适用法律有所遗漏。一审认定上诉人在2018年11月支付的租金是2018年6月的租金不当。事实上，上诉人在支付该笔款项前，双方已口头协商，由上诉人再支付一笔欠付当月的租金，就将原欠付的租金延期到2019年6月支付。因此，上诉人认为因双方已就清偿的债务达成明确约定，就应按约定将上诉人支付的该笔租金认定为2018年11月的租金。 周学清、周凤均辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.虽然法律承认口头协议的效力，但也要有证据证明口头协议的存在，上诉人主张与被上诉人已经达成和解协议，但是上诉人一直未出示和解协议，故主张以和解协议进行改判不应得到支持。3.上诉人称2018年11月支付的租金是2018年6月的租金，我们不予认可。根据合同法规定，当事人后面支付的金钱应该先抵扣前面应该支付的租金。 周学清、周凤均向一审法院起诉请求：1.判令雅邦百货支付租金共计9，338.13元（截止2019年2月28日前未付的租金），并以欠付租金金额为基数按日万分之一标准支付违约金（滞纳金）至付清时止；2.诉讼费用由雅邦百货承担。 雅邦百货向一审法院提出反诉请求：1.判令周学清、周凤均赔偿损失2,000元；2.判令周学清、周凤均承担反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：周学清、周凤均、雅邦百货于2017年签订了《租赁合同》，约定：周学清、周凤均（甲方）将自有位于南充市顺庆区文化路1号盛华堂大厦第3层138、139、140、141、142号产权式商铺出租给雅邦百货（乙方）；租期为二十年（自2017年3月1日起至2037年2月29日止）；甲方商铺原始购买总价为116，726元；租金按该商铺原始购买总价的12%为年租金（含税）在合同有效期内匀速递增，保证在该合同有效期内达到该房屋总价的平均16%的年租金（含税）的收益；免租期后第一年2018年2月28日前支付2018年5月1日至5月31日租金给甲方，5月31日前支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金，2018年8月31日前支付2018年9月1日至11月30日的租金，以后每季度以此类推支付租金，支付方式按每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付（先交租金后使用）；甲方给乙方装修、装饰时间为12个月，免收租赁费（免租期为2017年3月1日至2018年2月28日），免租期后乙方按季提前10日内支付给甲方，如果有拖延，乙方按每天万分之一支付给甲方滞纳金，如果拖延超过6个月，甲方有权利将物业转租或自己使用。合同签订后，雅邦百货按约支付了2018年3月至5月的租金，之后未按合同约定支付租金，仅于2018年11月向周学清、周凤均又支付了一个月的租金，至今尚欠周学清、周凤均2019年2月28日前租金共9，338.13元。周学清、周凤均催收无果，遂诉至法院。 对当事人双方有争议的证据和事实。一审认定如下：1.对于双方是否达成和解协议的问题。雅邦百货向法庭提交了一份承诺函，该承诺函向业主承诺了偿付租金的时间及方式，但周学清、周凤均质证称该承诺函虽已收到，但系雅邦百货单方的意思表示，业主们并未同意该承诺函记载的内容。一审法院认为，该承诺函系由雅邦百货单方出具，不是双方共同的意思表示，不能证明本案双方就租金的偿付等问题经磋商达成了一致意见。2.对于周学清、周凤均是否干扰雅邦百货正常运营的问题。雅邦百货向法庭提交了照片打印件四张以证明周学清、周凤均干扰雅邦百货正常运营，但周学清、周凤均质证称该组照片仅能反映了双方在雅邦百货的办公室进行友好协商的情景，不能证明周学清、周凤均干扰了雅邦百货的正常经营活动。一审法院认为，该组照片仅反映了双方当事人在办公室进行协商的情况，并不能证明业主方干扰了雅邦百货的正常经营。3.对于2018年12月雅邦百货支付给周学清、周凤均的一个月租金是偿付哪个月租金的问题。雅邦百货的意见是支付的2018年12月份的租金，周学清、周凤均的意见是支付的2018年6月份的租金。一审法院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，应当认定该笔付款属于雅邦百货支付的2018年6月份的租金,其欠的9，338.13元租金系2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金。 一审法院认为，周学清、周凤均、雅邦百货签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。雅邦百货承租周学清、周凤均的商铺后，未按照合同约定向周学清、周凤均支付租金，构成了违约，应承担继续履行并按合同约定标准支付违约金（滞纳金）的违约责任。对雅邦百货欠周学清、周凤均2019年2月28日前的租金共计9，338.13元的事实，双方无争议，予以确认。周学清、周凤均要求雅邦百货支付其租金9，338.13的诉讼请求合法有据，予以支持。该案争议的问题有：1.违约金（滞纳金）如何计算；2.雅邦百货的反诉请求应否得到支持。 关于违约金（滞纳金）如何计算的问题。双方《租赁合同》约定，雅邦百货应当在2018年5月31日前支付2018年6月1日至8月31日的租金，在8月31日前支付9月1日至11月30日的租金，在11月30日前支付12月1日至次年2月28日的租金（按季四次等额支付），如果有拖延，雅邦百货应按每天万分之一支付给甲方滞纳金。雅邦百货拖欠周学清、周凤均的9，338.13元租金是2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金，故其中7月1日至8月31日期间的租金2，334.53应在2018年5月31日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年6月1日起按日万分之一标准开始计算；9月1日至11月30日期间的租金3，501.80元应在2018年8月31日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年9月1日起按日万分之一标准开始计算；12月1日至2019年2月28日期间的租金3，501.80元应在2018年11月30日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年12月1日起按日万分之一标准开始计算，均应计算至本金付清之日止。 关于雅邦百货的反诉请求应否得到支持的问题。雅邦百货为支持其反诉请求仅举出了照片一组，因该组照片仅能反映双方当事人在办公室一起进行协商的情形，既不能证明周学清、周凤均干扰了雅邦百货的正常经营活动，又不能证明雅邦百货的合法权益因周学清、周凤均的上述行为遭受了什么损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雅邦百货未尽到举证责任，应承担不利后果，故其反诉请求不应得到支持。 综上，周学清、周凤均要求雅邦百货支付租金9，338.13元及违约金（滞纳金）的诉讼请求合法有据，予以支持；雅邦百货的反诉请求则因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、雅邦百货于判决生效后十日内向周学清、周凤均支付租金9，338.13元及违约金（违约金的计算方式为：以2，334.53元为基数从2018年6月1日起，以3，501.8元为基数从2018年9月1日起，以3，501.8元为基数从2018年12月1日起，均按日万分之一标准计算至租金实际付清之日止）；二、驳回雅邦百货的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25及反诉案件受理费25元，共计50元，由雅邦百货负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 雅邦百货上诉称与周学清、周凤均等就延期支付租金等事项达成了口头协议，应按口头约定执行，一审不顾双方当事人协商结果，仅依据租赁合同的条款判决不妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雅邦百货主张与周学清、周凤均等就延期支付租金等事项达成了口头协议，却未提供证据证明双方已达成口头协议的事实，未尽到举证责任，应承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案合同双方应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。一审依据双方签订的租赁合同作出判决正确，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，雅邦百货上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南充雅邦百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月三十日 书记员 张 媛