重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4202号上诉人（原审原告）：杨道顺，男，1956年6月17日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人（原审原告）：雷灿梅，女，1972年9月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋洪梅，重庆成龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐廷建，男，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区。被上诉人（原审被告）：华家梅，女，1977年2月6日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被上诉人（原审被告）：徐廷均，男，1968年3月5日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。上诉人杨道顺、雷灿梅因与被上诉人徐廷建、华家梅、徐廷均房屋买卖合同纠纷一案，杨道顺、雷灿梅不服重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨道顺、雷灿梅上诉请求：1.撤销原判第四项，依法改判判令被上诉人徐廷建、华家梅支付违约金30万元，被上诉人徐廷均承担连带担保责任。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人徐廷建与华家梅违背合同约定，在未通知上诉人、未征得上诉人同意的情况下，擅自接走紫薇五路35号2号房屋，并将其中的一层、二层共计两套房屋占有使用。且被上诉人在一审时明确表示拒不交付房屋。此行为构成了违约，应该按照合同约定承担违约责任。3.徐廷均作为担保人对于徐廷建、华家梅的违约行为应承担连带保证责任。4.对于上诉人购买房屋存在面积差的问题，应该是上诉人与政府之间进行结算补差价，不再影响上诉人与被上诉人之间的结算补差。这不能成为被上诉人拒不交付房屋的理由。综上，请求二审法院撤销原判第四项并依法予以改判。徐廷建、华家梅、徐廷均答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨道顺、雷灿梅向一审法院请求：判令徐廷建、华家梅继续履行与杨道顺、雷灿梅签订的合同书及补充合同；判令徐廷建、华家梅将位于重庆市万盛经开区黑山镇紫薇五路35号2号楼房交付给杨道顺、雷灿梅，并协助办理过户手续；判令徐廷建、华家梅协助杨道顺、雷灿梅办理位于重庆市万盛经开区黑山镇紫薇八路9号2号楼房、紫薇九路14号1号楼房的接房手续，并协助办理过户手续；判令徐廷建、华家梅支付杨道顺、雷灿梅违约金30万元；判令徐廷均对违约金承担连带保证责任；诉讼费用由徐廷建、华家梅、徐廷均负担。一审法院认定事实：2013年3月23日，徐廷建（乙方）与重庆市綦江区黑山镇人民政府（甲方）签订《农房拆迁补偿安置协议书》1份，该协议约定乙方自愿选择划地联建住房方式进行安置。同年4月12日，徐廷建、华家梅（甲方）与杨道顺、雷灿梅（乙方）签订《合同书》1份，该合同约定：在实施黑山镇城镇规划建设项目中，甲方选择了划地联建住房安置方式，甲方自愿将所选择的划地联建地块面积及划地联建住房转让给乙方；甲方可划地联建面积为243平方米，甲方自愿将其中的160平方米指标及可修建住房640平方米（建筑面积）转让给乙方，房屋及产权归乙方所有，并由乙方提供最终办理产权人名单，甲方协助乙方共同修改和选择户型；乙方对甲方选择的划地联建地块及可建住房面积640平方米指标进行补偿，补偿金额102.4万元；签订协议时支付定金4万元，2013年4月12日支付51万元，2014年4月9日支付37.4万元，办理产权证时支付10万元；该房屋的大修基金和产权过户需缴纳的税费各自负责，除甲方应按450元/平方米支付申购地块面积的款项外，其余甲方不再支付任何费用，但需配合办理过户的相关事项；甲方因划地联建应支付给政府640平方米的建房款由乙方支付；建筑面积640平方米划地联建房的划地选址和建房等一切事宜由乙方全权处理，乙方拥有划地联建房屋的所有权并享受划地联建房的一切优惠政策；任何一方不得以任何理由和借口违约，否则违约方支付守约方违约金30万元等内容。徐廷均在上述合同“担保方”处签名。同月16日，徐廷建（甲方）与杨道顺、雷灿梅（乙方）签订《补充合同》1份，该合同约定：原双方签订的划地联建住房转让地块面积160平方米指标可修建住房640平方米现增加地块面积20平方米，即现地块面积变为180平方米，可修建住房720平方米；增加的80平方米建房款由乙方支付；乙方对甲方增加面积的补偿金额12.8万元；签订补充合同时支付10万元，2014年4月9日支付28000元；原占地面积243平方米的地块中，现选择占地面积60平方米户型共4栋，其中甲方拥有1栋，乙方拥有3栋等内容。徐廷均在该补充合同“担保人”处签名。2013年4月9日，杨道顺、雷灿梅支付徐廷建购房定金4万元；同月12日，杨道顺、雷灿梅支付徐廷建购房款51万元；同月16日，杨道顺、雷灿梅支付徐廷建购房款10万元；2014年4月10日，杨道顺、雷灿梅支付徐廷建购房款40.2万元。2017年12月11日，徐廷建、华家梅收到杨道顺房款2万元。2018年3月7日，徐廷建向杨道顺借款5000元。2016年7月，徐廷建从重庆市綦江区黑山镇人民政府处接收位于紫薇四路16号2号房屋。2018年4月25日，徐廷建从重庆市綦江区黑山镇人民政府处接收位于紫薇五路35号2号房屋。双方签订的接房协议约定，暂不办理房屋结算，将在缴清所有房款后再提出产权办理申请，在所选联建房所有房款没有交清之前不能以任何理由要求接其他剩余房屋。2018年11月29日，重庆市綦江区黑山镇人民政府出具的联建房结算清单载明：徐廷建选定房屋4栋，具体门牌号为：紫薇四路16号2号、紫薇五路35号2号、紫薇八路9号2号、紫薇九路14号1号；联建房划地款89766元，联建房房款1113356.16元；未缴应缴金额677878.63元等内容。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐廷建、华家梅与杨道顺、雷灿梅签订的合同及补充合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故杨道顺、雷灿梅要求徐廷建、华家梅继续履行与其签订的合同及补充合同的诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持。根据合同及补充合同的约定，徐廷建、华家梅转让给杨道顺、雷灿梅建筑面积720平方米的房屋，户型为占地面积60平方米的3栋。根据查明的事实，徐廷建、华家梅选定的安置联建房共4栋，分别位于重庆市綦江区黑山镇紫薇四路16号2号、紫薇五路35号2号、紫薇八路9号2号、紫薇九路14号1号。徐廷建、华家梅已选择紫薇四路16号2号房屋自用，其应当将已经接收的紫薇五路35号2号房屋交付杨道顺、雷灿梅，并协助办理过户手续。对于未接收的紫薇八路9号2号、紫薇九路14号1号房屋，徐廷建、华家梅应当协助杨道顺、雷灿梅办理接房及过户手续。徐廷建、华家梅作为拆迁安置对象，其应当参与办理接房及过户手续，否则杨道顺、雷灿梅不能自行办理上述手续，但杨道顺、雷灿梅亦应当自行向政府交纳其应当承担的款项。二者应当同时进行，交清款项才能接房，接房必须徐廷建、华家梅参与。关于徐廷建、华家梅是否违约的问题。经查，案涉合同及补充合同未约定房屋的交付时间，双方均未举证证明要求对方协助接房及办理产权手续的证据，一审法院不能认定双方存在违约行为。故杨道顺、雷灿梅要求徐廷建、华家梅支付违约金30万元及徐廷均对违约金承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、徐廷建、华家梅继续履行与杨道顺、雷灿梅签订的《合同书》及《补充合同》；二、徐廷建、华家梅于判决生效后十日内协助杨道顺、雷灿梅办理位于重庆市綦江区黑山镇紫薇八路9号2号、紫薇九路14号1号房屋接房及过户手续（杨道顺、雷灿梅须当场向政府交清剩余房款）；三、徐廷建、华家梅于判决生效后十日内将位于重庆市綦江区黑山镇紫薇五路35号2号房屋交付给杨道顺、雷灿梅，并协助办理过户手续（面积差部分多退少补）；四、驳回杨道顺、雷灿梅的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由杨道顺、雷灿梅负担2800元，徐廷建、华家梅负担100元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐廷建、华家梅与杨道顺、雷灿梅签订的合同及补充合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人声称被上诉人不交付房屋违约，应该承担违约责任。但是，双方签订的合同及其补充合同中仅约定了违约金，并没有约定房屋交付时间、办理过户的时间等具体的违约情形。且双方均未举证证明要求对方协助接房及办理产权手续的证据。因此，上诉人请求对方支付违约金的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人杨道顺、雷灿梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 飞审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 琴二〇一九年八月二日法官助理  杜青云书 记 员  雷 梅