贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2987号 上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳文祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：方旭东，男，汉族，1966年11月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）陈露，贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘地产）因与被上诉人方旭东商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长弘地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。1.为解决案涉商品房所涉逾期交房、逾期办证等违约事宜，上诉人与被上诉人于2014年7月15日签订《补充协议》，约定“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清”。上诉人认为，依据《补充协议》，上诉人为被上诉人缴纳3年期的物业管理费，双方的一切违约责任即清理结算完毕，被上诉人丧失向上诉人主张包括逾期办证等违约责任的权利。一审法院认为“一切违约责任”仅指超期交房的违约责任，认定事实错误。2.即使被上诉人可以主张逾期办证的违约责任，依据合同约定，违约金应当从2015年1月17日起计算，诉讼时效于2017年1月24日届满，被上诉人于2018年提起诉讼，已经超过了诉讼时效期间。被上诉人一审申请出庭的证人与本案具有利害关系，业主委员会出具的“证明”亦不具有法律效力，一审法院采信前述证据，认定本案诉讼时效存在中断计算情形，进而认定诉讼时效从2018年11月起重新计算，缺乏事实依据。 方旭东二审未作答辩。 方旭东向一审法院起诉请求：1.判决被告30日内为原告办理房屋所有权权证并交付给原告；2.判决被告支付原告逾期办证违约金暂计为10,000元（具体金额以原告已付购房款410,358元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2015年1月22日起，计算至被告将不动产权证书交付给原告之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2010年12月29日，原告（买受人）与被告长弘地产（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为410,358元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，并于2014年7月15日向被告交纳了办证费等费用3725元、契税等费用15,130元。被告于2014年7月17日向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。2014年7月15日，被告在向原告交付房屋之时，因逾期交房问题，被告与原告签订两份《补充协议》，载明：“被告与原告签订的商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。”；“被告给原告代交三年物管费，原告不再和被告计算商品房买卖合同有关的一切违约。”2016年6月、2017年1月至2018年11月10日期间，原告曾经多次到被告处反映办证及支付违约金问题。 一审诉讼过程中，因被告尚未取得案涉房屋的商品房备案证明书，经一审法院释明，原告表示自愿撤回要求被告办理案涉商品房转移登记的有关文书并交付的诉讼请求。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行其合同义务，向被告支付了购房房款410,358元，而被告亦应依照合同约定于2015年1月23日前（实际交房2014年7月17日的190日内）取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将案涉房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年1月23日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,原则上应从2015年1月24日起开始计算违约金即诉讼时效。原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，因原告所举证据证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中断的情形。故诉讼时效应从2018年11月重新计算2年。因此，2015年1月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，不予采纳。 对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。 被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。案涉房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。因双方在合同中队违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，支持按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付违约金，从2015年1月24日起开始计算。案涉房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故案涉房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款410,358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2015年1月24日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理案涉商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。关于被告主张双方签订了补充协议，被告逾期办证违约金已结清的辩解理由，因该协议系在办理交房手续之前签订，且签订之日2014年7月15日距合同约定的办证时间尚有半年之余，届时被告尚未产生逾期办证违约行为，根据常理逻辑判断，原告签订协议真实意思的表示系针对被告的逾期交房行为，并不包括逾期办证行为，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告方旭东逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款410,358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2015年1月24日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告方旭东办理案涉商品房转移登记的相关文书并通知原告方旭东之日）。二、驳回原告方旭东的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间。2.上诉人是否应当承担违约责任以及违约期间如何认定。 关于第一个争议焦点。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算。依据上诉人与被上诉人在合同中对文书交付义务履行期限的约定，诉讼时效期间应当自2015年3月12日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，就本案而言，2015年3月12日至2015年9月30日期间的违约金债权，因超过民法通则规定的2年期的诉讼时效期间，相应的债权请求权依法不受法律保护。对此，被上诉人在一审期间申请证人出庭作证，并举示业主委员会出具的《证明》，以此主张诉讼时效存在中断计算情形。本院审查认为，本案出庭证人均系案涉“长弘星苑”楼盘的业主，且相关证人亦因逾期办证问题与上诉人存在纠纷。与此同时，业主委员会系由业主设立的业主大会选举产生，加之案涉“长弘星苑”小区已有多户业主就逾期办证问题诉至人民法院，相关各案均涉及对诉讼时效是否存在中断情形的认定，在此背景下，业主委员会出具的《证明》不仅事关双方当事人在本案中的诉争利益，亦与小区其他业主的利益相关联。有鉴于此，在诉讼时效中断问题仅有证人证言和业主委员会出具的《证明》证实，而无相关书证、物证在案印证的情况下，一审法院认定诉讼时效存在中断情形，确有不当，本院予以纠正。根据一审法院查明的事实，双方当事人在合同中约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，结合前述分析，对于本案2015年10月1日起的违约金债权，因未超过民法总则规定的3年期的诉讼时效期间，应受法律保护。 关于第二个争议焦点，就被上诉人提出的违约责任主张，上诉人依据2014年7月15日《补充协议》进行违约责任抗辩，主张其与被上诉人之间有关商品房买卖合同的一切违约责任已经结算完毕。本院审查认为，在案证据显示，双方签订《补充协议》之时，上诉人逾期交房的违约事实业已固定，双方具备对该项违约责任进行清算的事实基础；反之，彼时合同约定的上诉人应当向不动产登记机关办理产权登记备案的履行期限尚未届满，上诉人是否违约处于不确定状态。在违约期间尚不明确的情况下，双方即就与合同相关的一切违约责任进行清算，有悖交易规则和生活常理。与此同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。就本案而言，商品房买卖合同项下，除限期交付房屋和协助买受人办理取得房屋权属证书外，出卖人还须承担对商品房的质量保障等合同义务，如若依据《补充协议》关于“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约以一次性算清”的约定，即免除上诉人在合同项下的全部违约责任，显然有违公平原则。故此，对上诉人依据《补充协议》，主张免于承担违约责任的上诉意见，本院不予采信。 综上，上诉人长弘地产的上诉理由部分合理，对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7942号民事判决第二项，即：驳回原告方旭东的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7942号民事判决第一项，即：被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告方旭东逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款410,358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2015年1月24日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告方旭东办理案涉商品房转移登记的相关文书并通知原告方旭东之日）。 三、上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人方旭东逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以410,358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年10月1日起计算，至上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交办理案涉商品房转移登记的相关文书，并通知被上诉人方旭东之日止）。 四、驳回上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担50元，被上诉人方旭东负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十一日 书记员  何婷婷