黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8109民初1938号原告（反诉被告）：王磊，男，1977年3月11日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省双鸭山市宝清县，现住黑龙江省双鸭山市友谊县。委托诉讼代理人：张玉霞（与王磊系夫妻关系），住黑龙江省双鸭山市友谊县。被告（反诉原告）：葛秋雨，女，1990年7月4日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省友谊县，现住。委托诉讼代理人：侯国军，黑龙江王久林律师事务所律师。原告王磊与被告葛秋雨房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月5日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托诉讼代理人张玉霞，被告葛秋雨及其委托诉讼代理人侯国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令葛秋雨一次性交付拖欠的房屋租金1,500.00元，并赔偿损坏室内电器设施等4,000.00元，支付拖欠的物业费360.00元，合计5,860.00元；2.由葛秋雨承担诉讼费及其他费用。事实和理由：2018年6月11日，王磊与葛秋雨签订《房屋租赁合同》，合同约定王磊将XXXX房屋租赁给葛秋雨使用，租金为每年13,000.00元，租期自2018年6月12日起至2021年6月11日止，三年内房租不涨价不降价，房屋在葛秋雨租赁期间，除供暖费用以外的其他各项相关费用由葛秋雨承担；室内设施如果损坏由葛秋雨恢复原状，不能修复的，所造成的损失由葛秋雨负担。签订合同时葛秋雨称资金紧张，先交半年的租金，以后每年初一前一次性付清租金，经双方协商达成一致意见。葛秋雨预交了3,000.00元的定金，同时交了第一年的一半租金6,500.00元。2018年10月，经王磊多次催要，葛秋雨又交了5,000.00元，现尚欠1,500.00元租金。2019年春节期间，王磊催促葛秋雨补齐第一年的房屋租金，葛秋雨以各种理由拒绝，并在承租期间不讲信用，拖欠房屋租金、物业费、还将王磊房屋内的多种设施损坏，不能修复，造成了经济损失。故诉讼至法院。葛秋雨辩称，其承认拖欠王磊房租费用290.00元，葛秋雨自2018年6月11日使用房屋至2019年5月5日搬出房屋，2019年5月8日打电话告知王磊，王磊称有时间去取钥匙，因此葛秋雨使用房屋时间合计331天，按照总房租年13,000.00元计算，日租金为35.62元，应付租金为11,789.00元，此前葛秋雨已经支付房租11,500.00元，尚欠290.00元同意在押金3,000.00元中扣除；葛秋雨预交的实际是房屋押金，不是定金，在合同中已有明确体现；王磊无证据证实案涉房屋损坏，也无证据证实该损害是葛秋雨造成的，在葛秋雨同意支付290.00元房租的前提下，驳回王磊的其他诉讼请求。葛秋雨向本院提出反诉请求：1.请求王磊返还房屋押金3,000.00元及换锁费用300.00元；2.王磊赔偿葛秋雨精神损害抚慰金5,000.00元并公开道歉；3.请求判令王磊为葛秋雨开具房屋租赁发票；4.由王磊承担诉讼费用及其他费用。事实和理由：2018年4月底，通过张玉霞发布的房屋出租信息并由王磊带领看房，葛秋雨租赁了王磊的房屋，双方于2018年6月11日签订了《房屋租赁合同》，王磊与张玉霞互称夫妻。葛秋雨通过微信转账给张玉霞500.00元定金。葛秋雨已经交付了6,500.00元房屋租金和3,000.00元押金，共9,500.00元。2018年10月，张玉霞称家中有急事，向葛秋雨催缴房租，葛秋雨于2018年12月1日以支付宝转账的方式交付张玉霞5,000.00元房租，并约定剩余1,500.00元租金待王磊开具发票后支付。2019年1月初，王磊在未开具发票的情况下多次无理由催款，并称其与张玉霞已经离婚，房屋所有权归王磊所有，让葛秋雨把租金交付王磊，在此期间王磊多次无理由电话骚扰葛秋雨，并到案涉房屋内索要租金，葛秋雨自己居住，王磊多次到出租屋内，言语及行为给葛秋雨造成了极大的恐惧及精神困扰，造成精神几近崩溃，另外房屋所有权人不明确，导致合同无法继续履行。2019年1月底，王磊及其妻子张玉霞在葛秋雨经营的教育机构大闹，并威胁恐吓，甚至报警，给葛秋雨带来了严重的名誉损失，导致其教育机构当天无法正常经营，甚至失去了几个学员。因王磊无法开具发票，且行为恶劣，违约在先，故葛秋雨无法继续履行合同，在房屋正常使用期间，于2019年5月6日搬离案涉房屋，王磊于2019年5月25日取走钥匙，正常交接完毕，随后葛秋雨要求王磊按约定开具发票，但一周后王磊及张玉霞要求葛秋雨赔偿2,000.00元。因王磊的行为侵犯了葛秋雨的名誉权，因此请求王磊赔偿精神损害抚慰金。王磊辩称：1.葛秋雨违反了双方的合同约定，将房屋转租他人并拖欠房租，所以王磊不应返还房屋押金；2.房屋至今也没有交接清楚，葛秋雨的物品现在还在案涉房屋里，王磊取钥匙的时候葛秋雨还在案涉房屋里居住。钥匙取走后不在案涉房屋中居住了，但还有两套被子没有取走；3.王磊不应赔偿葛秋雨精神损害抚慰金，因为葛秋雨都没有在案涉房屋内居住，王磊并没有对其进行骚扰；4.因双方并未约定开具发票，故王磊没有为葛秋雨开具发票的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对王磊提供：证据2.证词光盘一份和微信聊天截图一份，证明葛秋雨将案涉房屋转租给了他人，葛秋雨根本不在房屋内居住。葛秋雨质证认为对该光盘的真实性有异议，该光盘是张玉霞与他人的录音记录，不能证明本案案件事实，葛秋雨不否认该房屋曾有其员工进行居住这一事实，但此不是合同约定的转租行为，而是葛秋雨对所租赁房屋居住权的合法使用；对微信聊天截图的真实性没有异议，但该聊天中张玉霞认可葛秋雨所交3,000.00元是押金这一事实，同时在2019年1月末微信聊天记录中张玉霞也同意葛秋雨不再继续租住房屋。因录音光盘中通话的对方人员身份无法核实，且未出庭作证，对该证据不予采信。证据3.房屋损坏照片17页，证明葛秋雨将案涉房屋损坏的程度。葛秋雨质证认为对证据真实性有异议，该证据有些房屋需要维修的部分系房屋正常损耗，该证据证实不了系葛秋雨使用过程中人为造成的损害，同时也不符合合同第四条约定的发生事故所造成的房屋及室内设施损失这一前提条件，该证据葛秋雨不认可。因该证据无法证明损坏系葛秋雨造成，对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月11日，葛秋雨租赁了王磊位于XXX房屋，并于当日签订了《房屋租赁合同》，约定“二、本合同自2018年6月12日起至2021年6月11日止，租金每年13,000.00元，房屋抵押金3,000.00元，房屋租期三年不得涨价不得掉价，如果第二年乙方（葛秋雨）不租了，定金3,000.00元不返。三、乙方在承租期间不得擅自更改房屋结构及室内设施，乙方不得转租此房屋。四、乙方在承租期间保证房屋的用电、用水、安全及设施完整，如果在承租期间内房屋及室内一切设施发生事故给甲方（王磊）造成的经济损失，由乙方全额包赔甲方。五、在承租期间完后经甲乙双方检查室内设施没有损坏，甲方将押金如数退还。六、在承租期间内除供暖费外，其他各项费用由乙方自己承担。……九、乙方因资金紧张先付甲方半年租金6,000.00元，剩下的每年初一一次性付清”签订合同时葛秋雨预交了3,000.00元的定金，同时交了第一年的一半租金6,500.00元，葛秋雨于签订合同的当日入住案涉房屋。2018年10月，经王磊多次催要，葛秋雨又交了5,000.00元。2019年春节期间，王磊催促葛秋雨补齐第一年的房屋租金，双方发生纠纷并报警。2018年5月8日，葛秋雨以电话的形式通知王磊不再租赁房屋，王磊表示同意。2019年5月28日，王磊将案涉房屋的钥匙取走。本院认为，王磊与葛秋雨之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应恪守履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.葛秋雨是否违法了合同约定将案涉房屋转租；2.双方的租赁合同实际解除的时间；3.葛秋雨所预交的3,000.00元是定金还是抵押金，该3,000.00元王磊是否应当返还，葛秋雨是否应另行支付王磊房屋租金；4.葛秋雨租赁房屋期间是否造成了屋内设施的损坏，是否应赔偿王磊的损失，以及葛秋雨是否应缴纳物业费；5.王磊是否应返还葛秋雨换锁费用300.00元；6.王磊是否应当赔偿葛秋雨精神损害抚慰金。关于葛秋雨是否违法了合同约定将案涉房屋转租的问题。庭审中虽然葛秋雨承认案涉房屋同时有他人居住，但庭审中王磊并未提供证据证明葛秋雨与他人之间订立有书面的租赁合同，也未提供证据证明葛秋雨有收取租金的行为，在王磊不能证明上述事实存在的情况下，葛秋雨将房屋交付他人使用的行为，应认定为对案涉房屋的正常使用，不构成转租房屋。关于双方的租赁合同实际解除的时间的问题。葛秋雨于2018年5月8日以电话的形式通知王磊不再租赁房屋，王磊表示同意，至此，双方的房屋租赁合同已经合意解除，王磊晚于该日期取走房屋钥匙，所扩大的损失应由其自己负担。关于葛秋雨所预交的3,000.00元是定金还是抵押金，该3,000.00元王磊是否应当返还的问题。因双方签订的合同中，既有抵押金，也有定金，且约定的金额都是3,000.00元，而葛秋雨只预交了一笔3,000.00元，该3,000.00元从合同约定可以得知，既是押金又是定金，从合同的内容看，双方约定，如果第二年乙方（葛秋雨）不租了，定金3,000.00元不返还，故无论是定金，还是抵押金，都是为了保证合同的履行，而葛秋雨于2019年5月8日单方通知王磊不再租赁房屋，符合双方约定的3,000.00元不予退还的条件，故该3,000.00元王磊不应返还。葛秋雨于2018年6月11日入住案涉房屋，于2019年5月8日双方解除合同，葛秋雨共使用房屋331天，按照双方的约定，日租金为35.62元（13,000.00元÷365天），葛秋雨共应支付租金11,790.22元，减去已经支付的11,500元，葛秋雨还应支付290.22元。关于葛秋雨租赁房屋期间是否造成了屋内设施的损坏，是否应赔偿王磊的损失，以及葛秋雨应否缴纳物业费的问题。因庭审中王磊提供的证据无法证明案涉房屋发生了损坏，也不能证明房屋的损坏程度，以及该损坏与葛秋雨之间具有因果关系，故王磊要求葛秋雨赔偿房屋损坏的经济损失，于法无据，不予支持；根据双方的合同约定，案涉房屋葛秋雨租赁期间，除供暖费用外，其他费用均应由葛秋雨承担，故葛秋雨应当缴纳其租住房屋期间的物业费，但王磊未提供证据证明其替葛秋雨缴纳了物业费，也不能证明物业费的金额，其该项诉讼请求不予支持。王磊是否应返还葛秋雨换锁费用300.00元的问题。按照双方的约定，王磊只承担供暖费，其他费用均由葛秋雨承担，且该300.00元换锁费用系葛秋雨通过王磊转交给换锁工人，说明葛秋雨对其应当承担该300.00元的费用这一事实无异议，在葛秋雨承担了该项费用后，又要求王磊返还，无事实和法律依据，不予支持。关于王磊是否应当赔偿葛秋雨精神损害抚慰金的问题。庭审中葛秋雨未提供证据证明王磊曾对其进行骚扰，以及该骚扰造成了葛秋雨的精神伤害，故葛秋雨要求王磊赔偿精神损害抚慰金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条定，判决如下：一、葛秋雨于本判决生效之日起十日内支付王磊房屋租金290.22元；二、驳回王磊的其他诉讼请求；三、驳回葛秋雨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25.00元，由葛秋雨负担；反诉案件25.00元，由葛秋雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  常海霞二〇一九年八月二十五日书记员  史如意