四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10128号 上诉人（原审被告）张茜，女，1986年8月29日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托代理人吕文龙，系张茜之夫。 被上诉人（原审原告）成都兴荣源物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀兴东街**********。 法定代表人张明群，总经理。 委托代理人罗永刚，系公司工作人员。 上诉人张茜因与被上诉人成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，张茜系成都市青羊区双清中路98号教师公寓小区（3-2-2）房屋的业主，房屋面积为86.65平方米。2014年12月29日，青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会（委托方、甲方）与兴荣源物业（受委托方、乙方）签订《物业服务合同》，由兴荣源物业对青羊区教师公寓西苑提供物业服务。委托管理期限为12个月，即从2015年1月3日至2016年1月2日零点止。合同第十六条约定：“……物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层建筑：0.4元/月/平方米，但如果物价上涨，甲、乙双方根据市政社会保障劳动局当年颁布的全市最低保障工资标准，适当上浮物业服务费。但一年内应保持相应的稳定，不能朝令夕改……3、垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取。4、业主和物业使用每月缴纳物业服务费，逾期缴纳物业管理费的业主，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……；第十七条约定：……车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、汽车占道停车位：80元/月租/辆；临时占道停车5元/辆/天；起价3元/辆，30分钟内不收费……”合同上盖有青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会和兴荣源物业的公章。 2015年4月，张茜的配偶吕文龙向兴荣源物业支付水费、垃圾处置费、物业管理费等费用共计81元，收费单据显示水费截止数为1004，物业管理费计算方式为86.65*0.4，且注明“物业管理费为本月，水电为上月”。 2018年6月13日，兴荣源物业向成都市青羊区城市管理局（府南街办）缴纳了青羊教师公寓2018年1-6月的城市生活垃圾处理费11328元。2018年10月13日，兴荣源物业向成都市自来水有限责任公司缴纳了双清中路98号3-2单元2018年9月的自来水费、污水处理费共计336.33元。 兴荣源物业提交了张茜欠费明细、水表抄表记录，拟证明欠费具体金额。其中的水表抄表记录显示，3-2-2房屋至2019年3月的水表度数为1591，在抄表记录上有张茜的配偶吕文龙的签字。张茜表示水费金额自己也已经记不清了。原审判决认为，以上证据与本案诉争具有关联性，予以采信。张茜向原审法院提供了一组小区的照片、兴荣源物业2015年7月15日发布的关于青羊教师公寓物业整改的通知以及2015年7月3日、2019年3月2日成都市公安局青羊区分局城南派出所出具的《受案回执》，拟证明兴荣源物业虽然承诺对案涉小区进行整改、完善物业服务，但实际上并没有加以整改，小区内仍然存在电路混乱、火灾隐患、小区业主遭遇入室盗窃威胁、卫生环境治理差、管理混乱等问题，而兴荣源物业未对此进行处理，物业管理服务不到位。兴荣源物业质证称案涉小区年代久远，部分线路确实难以改造，兴荣源物业庭后也向原审法院提交了案涉小区的照片，拟证明其提供了相应的物业服务。张茜表示这些照片是在原审庭审以后兴荣源物业专门进行打扫之后拍摄的，不能证明兴荣源物业履行职责。原审判决认为上述证据与本案诉争具有关联性，予以采信。原审庭审中，兴荣源物业向原审法院陈述称，案涉小区的物业服务工作都是正常进行的，有两名保洁工每天进行保洁、有五个保安负责案涉小区的安全问题；张茜陈述称小区内实际上只有一个保安队长和一个收费员兼保安进行管理。张茜陈述称兴荣源物业之前按照每月60元收取停车费，后来涨到了每月80元；且兴荣源物业曾表示要进行门禁管理，但是实际上并没有，小区外的车辆经常占用小区车位，导致小区业主经常停不了车，自己大部分时间都没有将车辆停放在小区内。 兴荣源物业向张茜催收上述费用无果后，遂向原审法院提起诉讼，请求判令张茜支付2015年5月至2018年11月拖欠的物业费1490.38元、垃圾费344元、水费1696.8元、停车费3440元、滞纳金209.13元，共计7180元；诉讼费用由张茜承担。 原审判决认为，首先，虽然兴荣源物业与青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会签订的《物业服务合同》约定的物业服务期限于2016年1月2日零点届满，但合同期限届满以后，兴荣源物业仍然在为青羊区苑）实际提供相应的物业管理服务，故应当认为张茜与兴荣源物业之间存在物业管理服务合同关系，双方当事人应按照之前的物业管理服务合同享有权利、履行义务。其次，张茜提交的小区照片等证据尚不足以证明兴荣源物业未尽到物业服务义务，且兴荣源物业也提交了照片证明其履行了打扫卫生等管理服务，故对张茜的辩称意见不予采纳。若张茜认为兴荣源物业的管理给其造成了其他损失，要求赔偿应另案起诉。现张茜已经缴纳了2015年4月的物业服务费，结合合同的约定，张茜应向兴荣源物业支付2015年5月至2018年11月共计43个月的物业费86.65＊0.4＊43＝1490.38元。 对于水费、垃圾处理费，张茜作为物业使用人，应当对产生的相关费用承担支付责任，且根据《四川省政府非税收收入通用票据》的记载，兴荣源物业实际代包括张茜在内的案涉小区的业主缴纳了水费、垃圾处理费。兴荣源物业提供的水抄表记录载明3-2-2房屋2019年3月的水表截止度数为1591，结合2015年4月的收费票据可以看出张茜未向兴荣源物业支付的水费起始数应为1004；又成都市的水费2015年为2.96元，2016年为2.98元、2017年以后为3.03，即使按照最低标准张茜也应当向兴荣源物业支付水费（1591-1004）*2.96=1737.52元，现兴荣源物业主张张茜向其支付水费1696.8元的诉求在此范围内，故原审判决对兴荣源物业要求支付水费的诉求予以支持。对于垃圾处理费，按每月8元的标准，结合2015年4月的收费单据来看，张茜已经缴纳了2015年4月的垃圾处理费，故张茜未支付垃圾处理费的时间为2015年5月至2018年11月，共计43个月，应支付的垃圾处理费为8*43=344元。 关于停车费。原审判决认为兴荣源物业未提交任何证据证明张茜实际使用车位产生了车位使用和管理费用，故对其主张停车费3440元的诉求，原审判决予以驳回。 关于滞纳金。《物业服务合同》中约定：“……业主和物业使用认每月缴纳物业服务费，逾期缴纳物业管理费的业主，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，张茜自2015年5月起未支付相应物业管理费用，构成违约，兴荣源物业有权主张依照合同主张违约金。张茜逾期未付的物业管理费为1490.38元，故应向兴荣源物业支付滞纳金1490.38*3‰≈4.47元。结合上文中应付的物业管理费、水费、垃圾处理费用，张茜共应向兴荣源物业支付费用为1490.38+1696.8+344+4.47=3535.65元。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决一、张茜于判决生效之日起十日内支付给兴荣源物业物业服务费1490.38元、水费1696.8元、垃圾处理费344元、滞纳金4.47元，共计3535.65元；二、驳回兴荣源物业的其余诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张茜负担。 张茜不服一审判决，向本院提起上诉称，业主缴纳物业费系合同义务，兴荣源物业管理该小区存在严重瑕疵，业主不应当缴纳物业费；关于水费，应当按照月平均用量及每年不同的水费标准计算，请求撤销原判并依法改判。 被上诉人兴荣源物业辩称物业公司已经尽到了该尽的义务，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，鉴于上诉人对垃圾费无异议，本院二审予以确认。虽然兴荣源物业与青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会签订的物业服务合同已经到期，但兴荣源物业仍然在为案涉小区提供物业服务至今，业主未明确提出异议，故双方存在事实上的物业服务关系。兴荣源物业虽然在物业管理中存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，张茜也应当履行相应的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为正当理由拒缴物业费，缺乏法律依据。关于水费。上诉人对水费抄表的起止读数无异议，而水费吨位系估算，故将起止读数作为水费的计算依据更具合理性，且原审判决已经按照最低标准进行计算。因此，原审判决在兴荣源物业诉求的范围内对水费予以支持并无不当。关于滞纳金。张茜逾期缴纳物业费的行为构成违约，故应当承担相应的违约责任。 综上，上诉人张茜的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由张茜负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年八月十九日 书记员  陈 悦