贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4762号原告：刘正英，女，汉族，1974年2月24日出生，贵州省施秉县人，现住凯里市。原告：陶国俊，男，汉族，1969年8月23日出生，贵州省施秉县人，现住凯里市。（系刘正英之夫）被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。原告刘正英、陶国俊诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘正英、陶国俊到庭参加诉讼，被告大地联创房产公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘正英、陶国俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋契税7186元、维修基金9582元、办证费97元，资金占用费5247.19元（暂计算至2019年7月1日，2019年7月2日至付清该笔款项之日止的资金占用费以16865元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清为止），共计22112.19元；二、判令被告支付原告2014年12月31日至2018年8月27日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金64007.63元；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月5日，原告与被告大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的大地永乐家园1幢10层1002号房屋，建筑面积110.84㎡，原告已全部支付房价款479099元。合同中被告承诺于2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但直至2018年8月27日在小区业主委员会的努力下才办理了商品房所有权转移登记。被告早在2013年10月9日就向原告收取了维修基金、房屋契税、办证费，合计16865元。按照合同约定被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应当按照合同约定计算违约金，虽然主合同约定了该违约金的计算标准，但是合同附件补充协议中又约定的违约金计算方式明显过低，且与主合同差距较大，原告向法院要求按照日万分之一进行计算逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告大地联创房产公司未到庭，未向本院递交答辩意见。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年7月5日，以原告刘正英、陶国俊为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××大地××家园××商品房××套，总价款为479272元。2、被告承诺于2014年12月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。3、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款479099元。被告已将涉案房屋交付给了原告，但直至2018年8月27日原告才取得房屋产权初始登记。事后，双方因逾期办理商品房转移登记的有关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：2013年10月9日原告向被告交纳契税7186元，维修基金9582元、办证费97元。2019年7月9日，原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税9581.98元，维修基金9582元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告刘正英、陶国俊与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告同时签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中未约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书如何支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。虽然双方签订的补充协议对主合同的逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了补充约定，但主合同第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故被告在补充协议中大幅度降低违约金的计算标准属于不合理的减轻被告的责任，故本院可以适当做调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告签订《商品房买卖合同》中《补充协议》对违约金的约定即“出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”过低，并依法酌情调整为按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。本院认为违约金应从2014年12月31日计算至原告在2018年8月27日取得房屋初始登记之日止。故本院支持的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金应为2014年12月31日计至2018年8月27日，共计1335日，其违约金为63959.72元（479099元×1335日×0.0001）。被告大地联创房产公司交房时收取原告交纳的契税、维修基金、办证费用之后一直未为原告办理房屋产权转移登记，也未将代收的房屋契税、维修基金向相关行政主管部门缴纳，其行为已经构成违约。事后原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税、维修基金，故原告主张被告退还契税7186元、维修基金9582元、办证费97元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付资金占用期间按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘正英、陶国俊交纳的房屋契税7186元、维修基金9582元、办证费97元，共计16865元以及资金占用期间的利息（利息以16865元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月9日起计算至实际退还之日止）；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘正英、陶国俊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金63959.72元；三、驳回原告刘正英、陶国俊的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取977元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本判决发生法律效力后，若义务人不履行判决书所确定的义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  陈礼华二〇一九年八月三十日书记员  许 旸