河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初18373号原告：张迎春，女，汉族，1980年10月7日出生，住郑州市经济技术开发区。委托代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：曹倩倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市沃土千年置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都路与新圃街交叉口西南角（壹号公园小区**楼**）。法定代表人：庞建强，总经理。委托代理人：李慧，系该公司员工。委托代理人：韩婷洁，系该公司员工。原告张迎春与被告郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土千年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张迎春的委托代理人孙碧琦、曹倩倩，被告沃土千年公司的委托代理人李慧、韩婷洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张迎春向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金41168.76元、逾期报送初始登记申报资料或未被房地产行政主管部门受理的违约金暂定53406.33元（自2016年8月31日起，按照66.51元/天暂计算至2018年10月31日，应计算至初始登记资料实际受理之日止）、维修资金损失1164.88元。2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月3日，原告购买被告开发住房一套，双方签订商品房买卖合同后，原告依约支付房款，被告未依约交付符合约定房屋及向房屋管理部门申报资料、逾期交存维修基金构成违约，应承担相应的责任。故诉至法院。针对其诉讼请求，张迎春向本院提交证据有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、银行流水、维修基金账户信息等。被告沃土千年公司辩称，1.原告已于2016年8月3日接收并实际占有、使用涉案房屋，逾期交房违约时间应计算至2016年8月3日止。且涉案房屋因政府环境治理停工17天，原告支付购房款逾期12天，被告交房时间应相应顺延29天至2016年7月29日，实际逾期天数为5天。2.关于逾期办证违约金：《不动产登记暂行条例》实施后，自2016年8月20日办理权属登记机关为不动产登记中心，并由初始登记变为首次登记，该情形无法预见，属情事变更，导致逾期办证应免除被告违约责任。3.关于逾期交存维修基金：根据双方合同约定及《郑州市房屋专项维修资金管理办法》规定，被告已代原告向郑州市物业维修基金管理中心缴纳维修基金，未违反相关规定，不应支持。4.交付房屋后，在当地政府的调解下，就案涉房屋已达成采用减免物业费、电费的方式对原告予以补偿，原告不应再主张权利。针对其辩称意见，被告沃土千年公司向本院提交证据有业主领取资料登记表、小区消防安全责任书、通水通电试验单、封闭阳台、安装防盗网承诺书、装修申请表、装修承诺书、装修施工安全责任书、前期物业服务合同、银行支付凭证、郑建尘治办（2015）27号郑州市建筑工地扬尘污染防治专项保障方案的通知、郑州经济技术开发区建设工程安全监督站停工通知、郑国土联会纪（2017）1号文件、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告、郑政办（2015）127号文件、豫政办（2015）107号文件、工程竣工验收备案表、产权交易资料清单、郑州市房屋面积测绘报告书、郑州市房屋交易和产权状况确认单、不动产登记受理凭证、沃土千年公司公告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，张迎春与沃土千年公司签订商品房买卖合同，约定：张迎春购买位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××房，总金额665085元。付款方式为现金405085元，约定付款时间2014年9月3日，公积金贷款260000元，约定付款时间为2014年10月3日。该合同中第八条约定，交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行，附件四第六条约定为出卖人应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后280日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同附件四第五条约定，交存首期房屋专项维修资金的约定买受人应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额5662元。买受人同意按委托出卖人代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。逾期未将代交的款项存入房屋专项维修资金专户的，出卖人应当按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。上述合同签订后，张迎春向沃土千年公司缴纳房款后，沃土千年公司分别于2014年9月18日、2015年4月9日向其出具交纳预售购房款405085元，购房款260000元相应发票。另查明，原告向被告缴纳维修基金5662元后，被告沃土千年公司出具相应收据并于2016年9月9日代其向郑州市物业维修基金管理中心交纳。庭审中，被告称房屋已于2016年8月3日交付并提交业主领取资料登记表予以证明，2018年5月15日郑州市郑房测绘队作出郑州市房屋面积测绘报告书且已向郑州市不动产登记中心提交，并称施工期间因政府环境治理停工17天。另查明：案涉房屋施工期间，因环境污染治理，郑州市政府、经开区管委会多次发布重污染天气Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级响应强制性应急措施。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张迎春与沃土千年公司之间签订商品房买卖合同系有效合同，并受法律保护。双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。本案中，张迎春全额支付购房款665085元，沃土千年公司于2016年8月3日交付房屋逾期34天（与约定交付日期2016年6月30日前），系违约，应承担相应民事责任。考虑因涉案的工程项目在施工过程中，因郑州市多次启动重污染天气Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级响应，工程项目暂时停止施工的情况客观存在，对延期交房有一定的影响，而工程项目因天气原因停止施工并非被告过错所致，应适当减轻被告违约赔偿责任，因此，本院对被告应承担的逾期交房违约赔偿责任酌减20%，经计算违约金为1809.03元（665085元×0.01%×34×80%），原告请求超出部分，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据本院查明事实，双方约定被告应当在2016年8月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的请求，根据上述规定，本院不予支持。《郑州市房屋专项维修基金管理管理办法》第九条规定，首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。业主应当在房屋交付使用前，将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。第十条规定未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，房地产开发企业不得将房屋交付购买人。逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，房地产开发企业应当按同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交的利息计入房屋专项维修资金专户。本案中，原告向被告支付维修基金5662元后，被告已代其向郑州市物业维修基金管理中心缴纳，未违反有关规定。现原告要求被告支付逾期缴存维修资金损失1164.88元的请求，证据不足，本院不予支持。针对被告辩称原告逾期交付房款应顺延交房的意见，根据本院查明事实，其既未提供原告实际交尾款时间，亦未提供证据证明系由原告因素所致，故其该意见，本院不予采纳，其余辩称意见本院酌予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张迎春逾期交房违约金1809.03元；二、驳回原告张迎春的其他诉讼请求。如果被告郑州市沃土千年置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序收取1097元，由原告张迎春承担1076元，被告郑州市沃土千年置业有限公司承担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  苏占卿二〇一九年八月二十六日书记员  袁庆霞