贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4235号原告：杨钦清，女，汉族，1988年12月12日生，住所地贵州省清镇市。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师，执业证号15201201210884330。委托诉讼代理人：万思，贵州贵正律师事务所律师，执业证号15201201911093888。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：金千，女，该公司工作人员。原告杨钦清诉被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月15日公开开庭与本院受理的另13案进行了合并审理。原告委托诉讼代理人唐羽生，被告委托诉讼代理人金千出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告违约金4,484元（暂计算至2019年4月30日，同时按每日59元的标准计算违约金至被告将商品房转移登记的有关文书实际交付给原告之日止）；2、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请第1项中截止2019年4月30日止的违约金金额变更为20,060元，将“有关文书”明确为原告专属的不动产权证。事实与理由：2015年7月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于观山湖区××新世界××单元××房。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，被告未按照合同第二十二条第三款的约定如期将商品房转移登记的有关文书交付给原告，因此原告认为被告的行为违反合同约定，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告诉请。被告辩称，本案所涉房屋被告已办理大产权证，房屋已符合办理过户登记条件，2019年1月31日，被告已在小区内张贴公告，履行了通知义务，逾期计算违约金日期应截止2019年1月31日。且据补充协议约定，有10案应扣除540日违约金计算天数，有2案扣除后不应计算违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，对原告提交的商品房买卖合同及其补充协议、付款凭证，被告提交的案涉房屋不动产权证（大产权证）、通知办证公告、交房资料等证据双方无异议，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下：2015年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于贵阳市××新世界××2Ａ，xx-x栋x单元xx层x号房屋，总价款589,943元，合同与本案有关的主要约定有：1、第十一条“（一）出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房。”;2、第二十二条“二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2018年5月25日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。委托费用由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：委托费用以办理转移登记时公示为准；其他见补充协议第十六条”；3、附件十二补充协议第十六条。16.1双方一致同意，将《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的期限变更为自该商品房交付之日起540日内。如果合同约定交付时间/视为商品房已于合同约定交付时间与实际交付时间不一致，则前述540日期间以时间较后者作为起算点。16.3第二十二条第三款提及的“并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知。如出卖人已通知买受人领取有关文书，但由于不可归责于出卖人的原因导致买受人未及时领取有关文书的，出卖人对此不负任何责任，其中“有关文书”仅指《商品房销售现房证明书》。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告却未按照约定如期交付房屋，于2016年12月7日方向原告交付房屋。2019年1月29日，被告办理完毕包含案涉房屋在内的不动产权证，取得初始登记，具备办理产权转移登记的条件。2019年1月31日，被告在案涉房屋小区内张贴《关于办理不动产权证书的公告》，内容为通知恒大金阳新世界2A2C地块（玲珑组团）业主，其开发的房屋经验收合格，已具备办理不动产权证书条件，现其开始协助业主办理不动产权证书，具体事宜敬请查看《贵阳恒大金阳新世界不动产权证办理通知书》，庭审中原告确认看到该公告并已按要求向被告提供办理不动产权证的相关资料，但至今被告未将原告专属的不动产权证交付原告。2019年6月3日，原告向本院提起诉讼并提出如前诉请。本院认为，本案争议的焦点有两点：1、合同约定被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是否指被告应将案涉房屋转移登记至原告名下并交付其专属的不动产权证；2、合同补充协议约定交付办理商品房转移登记的有关文书期限为商品房交付之日起540日的条款是否有效。对上述焦点，本院意见如下：一、关于被告交付办理商品房转移登记的有关文书是否指被告将案涉房屋转移登记至原告名下并交付其专属的不动产权证。1、《商品房买卖合同》第二十二条约定的交付义务，系被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，而非将商品房转移登记至原告名下并交付该专属部分不动产权证，被告的主要义务实际为取得房屋初始登记，即“大产权证”，在“两证”统一后，该“大产权证”即为不动产权证，不再需要分别办理土地使用权证和房屋所有权证，判断该房屋是否现房，依据即为该不动产权证，不再需要《商品房销售现房证明书》。2、《商品房买卖合同》附件十二补充协议16.3明确约定，被告向原告交付办理产权登记的有关文书系指被告向原告发出领取有关文书的书面通知，因被告就案涉房屋取得的不动产权证（大产权证）在面对不同专属部分业主时，不可能均予以交付，则明确为被告在具备办理产权转移登记条件后向原告发出办证通知符合实际，补充协议中约定的“有关文书”为《商品房销售现房证明书》，如前所述，在“两证”统一后该证明书已不再需要，被告取得不动产权证（“大产权证”）即已具备办理产权转移登记条件，在原告认可被告已于2019年1月31日进行通知的情况下，被告实际已完成交付义务。3、将案涉房屋产权转移登记至原告名下，即办理原告专属部分不动产权证，被告单独无法完成，仅负有协助义务，该协助义务即指向原告交付办理转移登记的有关文书，按照《商品房买卖合同》的约定，原告同意委托被告或被告委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，若产生委托费用，由原告承担，即便被告实际未向原告交付其专属部分不动产权证，亦属委托合同纠纷，原告要求被告支付逾期办证违约金至将其专属部分不动产权证交付之日的诉请不能成立，本院不予支持。二、关于合同补充协议约定交付办理商品房转移登记的有关文书期限为商品房交付之日起540日的条款是否有效。1、根据合同中被告应在商品房实际交付之日起90日内申请办理商品房初始登记的约定及《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房转移登记的办理需以原告实际收房为前提，在未实际交房的情况下要求被告支付逾期办证违约金有失公平，因此，约定以实际收房时间作为判断是否支付逾期办证违约金的起算点符合客观实际。2、《商品房买卖合同》中约定的交房时间较约定交付办理商品房转移登记的有关文书时间相隔即为540日，则补充协议中的约定并未免除或减轻被告负担。3、合同补充协议的约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，亦未减轻或免除被告责任，应属有效。如前所述，本案中原告在2016年12月7日实际收房，按照约定应在实际收房后540日内交付办理转移登记的有关文书，被告在2019年1月31日履行义务，共计逾期245天，根据合同约定，该违约金计算为14,452元，原告的诉请，本院以此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨钦清支付逾期办证违约金14,452元；二、驳回原告杨钦清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担80元，原告杨钦清负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年八月二十九日书记员 陈宇巍