淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0812执异130号异议人（案外人）：宋厚云，男，汉族，1973年2月4日出生，住淮安市淮阴区。异议人（案外人）：张辉，男，汉族，1976年8月19日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李蝶，江苏引航律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清江浦区。负责人：陈亚明，职务行长。委托诉讼代理人：张瑞，江苏泰耀律师事务所律师。被执行人：江苏阳光新格栅栏科技有限公司，住所地淮安市涟水县。法定代表人：孙青艳，职务不详。被执行人：孙青艳，女，汉族，1974年3月2日出生，住淮安市涟水县。被执行人：严峰杰，男，汉族，1973年8月22日出生，住淮安市涟水县。被执行人：胡成洲，男，汉族，1954年9月13日出生，住淮安市涟水县。被告：苗秀英，女，汉族，1952年5月11日出生，住淮安市涟水县。在本院执行江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）与江苏阳光新格栅栏科技有限公司（以下简称阳光公司）、孙青艳、严峰杰、胡成洲、苗秀英金融借款合同纠纷一案中，案外人宋厚云、张辉向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人宋厚云、张辉向本院提出异议请求：撤销（2019）苏0812执3147号查封。即撤销淮阴区三树镇张桥村九组不动产权【房屋产权证号分别为淮房权证三树字第**、淮房（单）字第××号）、土地使用权证号为淮Y国用（2016出）】查封。事实和理由：1、异议人与阳光公司签订转让该处不动产合同时间是2017年7月23日，转让金额222万元。2、异议人于2017年7月25日实质性进驻，并于2017年9月5日成立淮安考良定制家居有限公司。3、《合同书》签订后，申请人按《合同书》约定向阳光公司先后支付了40万元（2017年7月24日向阳光公司指定收款人转账27万元，其中20万元为转让保证金，2018年1月26日向阳光公司指定收款人转账20万元价款）。2019年7月22日异议人、阳光公司、江苏涟水太商村镇银行股份有限公司（以下简称涟水太商银行）、孙青艳、严峰杰签订补充协议明确：异议人代阳光公司还涟水太商银行所欠贷款182万元还清后，异议人已经形成事实履行全部付款手续。截止2019年7月24日下午3:07分，异议人已经付清222万元产权转让全部款项。正准备过户时，贵院于2019年7月24日下午3:20分查封该产权。4、异议人对产权转让方阳光公司及孙青艳、严峰杰夫妻是否有其他欠款并不知情。2019年7月23日，异议人对该产权查询结果仅有涟水太商银行的抵押。综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等相关法律规定，第三方已经支付了全部价款并实际占有，但并未登记过户手续的，如果第三方无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。申请执行人江苏银行淮安分行称：对于阳光公司名下土地使用权及房屋的查封无论在实体还是程序上均合法，而异议人提起执行异议有与被执行人恶意串通损害申请执行人债权实现的可能，理由如下：1、据了解涉案房屋及土地使用权价值在三百六七十万左右，不动产登记簿信息查询中显示2016年5月30日涟水太商银行即已设立250万元抵押权，也能证明市场价格必定查过250万元，异议人主张其于2017年以222万元购买涉案土地及其上房屋并不合理，明显低价。2、根据现有证据无法看出该付款凭证是否是异议人所付，若法院核实确为异议人付款，买卖合同书、协议书与付款凭证也有疑点，有可能双方并不存在买卖合同关系，为阻碍我方债权实现才后签订的合同。（1）双方都约定了付款账号为孙青艳账号，证明异议人有法律意识，但是在第一笔27万元转至该账户后，第二笔20万元却转至严峰杰账户。在异议人都不能证明第一笔转账是基于买卖合同关系的情况下，第二笔更不可能是基于买卖合同所付款项。（2）6667平米的土地其上1536.69平的房屋租赁费用仅一年7万元，租金约定明显过低，不排除该合同是为合理解释两笔转账。（3）根据合同第三条第1款约定2019年5月20日应该付首期转让款，合同第五条约定不能按该约定付款，双方之间由房屋产权、土地使用转让关系，变更为房屋、土地租赁关系，向甲方承担违约责任。即2019年5月20日双方已可以确定为是否是租赁关系，但合同第八条第10款措辞却是在2019年9月1日后确定为租赁关系，条款前后矛盾。（4）根据涟水县法院就涟水太商银行与阳光公司、孙青艳、严峰杰借款作出的生效判决，确定的债务本息合计1824496.92元，而根据异议人说法本应在2019年5月20日前支付150万元的，早在2018年1月前支付40万元后，一直至7月份都未付余款，而余款恰好是182万元，太过巧合。（5）根据合同约定，2019年5月20日前未付款，被执行人有权解除合同并获得违约金，在房价上涨的情况下被执行人未解除合同主张违约金，却签订协议书，不合常理。（6）即便合同书签订时间与内容为真。包括付款凭证也是基于本合同，更能证明异议人未付清房款。合同约定年租金7万元，租金于租赁期限到期前一个月支付，后2018年1月26日支付的20万元中应包含2018年9月1日至2019年9月1日期间的7万元租金，未付购房款也就并非182万元，但被执行人和异议人前后均未提及期间租金，更有理由怀疑该两笔转账不是基于买卖合同，而提交的买卖合同为了两笔转账合理化为购房款，导致前后矛盾。3、根据现有证据，并不能证明其一直占有涉案房屋土地，并且也不能证明其付款是在法院查封之前。本院查明，江苏银行淮安分行与阳光公司、孙青艳、严峰杰、胡成洲、苗秀英金融借款合同纠纷一案，2019年5月21日本院作出（2019）苏0812民初1524号民事判决：一、被告阳光公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行淮安分行支付借款本金715787.31元、利息8030.29元（利、罚息暂计算至2019年4月3日，之后的利、罚息按年利率4.35%上浮50%计算至实际还款之日止）及律师费35000元；二、被告孙青艳、严峰杰对上述债务承担连带清偿责任；三、原告江苏银行淮安分行有权就被告胡成洲、苗秀英提供的位于涟水县常青路北侧城市花园二期2幢301室房屋[苏（2017）涟水县不动产证明第0021359号]经折价、拍卖或变卖后所得价款在40万元范围内优先受偿。案件受理费10988元，减半收取5494元，保全费4420元，合计9914元，由被告阳光公司、孙青艳、严峰杰、胡成洲、苗秀英共同负担。在该案审理过程中，江苏银行淮安分行虽申请了财产保全，但并未申请对阳光公司名下的涉案房屋及土地使用权进行查封。上述判决生效后，江苏银行淮安分行申请强制执行，本院于2019年7月24日立案受理。当日，本院作出（2019）苏0812执3147号之一执行裁定书，裁定：查封阳光公司名下位于三树镇张桥村九组办公楼、厂房及冷库。当日，本院作出（2019）苏0812执3147号之二执行裁定书，裁定：查封阳光公司名下位于淮阴××××路南侧，三树镇张桥村九组土地。当日，本院向淮阴区不动产登记中心发出（2019）苏0812执3147号之一协助执行通知书，要求协助查封阳光公司名下位于三树镇张桥村九组办公楼、厂房及冷库。不动产权证号：B201609798查封期限叁年（2019年7月24日至2022年7月23日）。当日，本院向淮阴区不动产登记中心发出（2019）苏0812执3147号之二协助执行通知书，要求协助查封阳光公司名下位于淮三路南侧，三树镇张桥村九组土地。不动产权证号：淮Y国用（2016出）第2514号，查封期限叁年（2019年7月24日至2022年7月23日）。根据2019年7月24日不动产登记簿信息查询结果显示，上述土地使用权及房屋除2016年5月25日的抵押登记外（抵押权人为涟水太商银行），只有本案的查封，查封开始的时间是2019年7月24日15点21分。另查明，2017年7月23日，阳光公司（甲方）与宋厚云、张辉（乙方）以及严峰杰、孙青艳（丙方）签订了一份《合同书》，约定甲方拥有坐落于淮安市××区××南侧、三树镇××房屋、土地欲对外转让，乙方有意受让，现三方达成如下协议：一、转让的房屋、土地基本情况：1、转让的房屋、土地坐落于淮安市××区××南侧、三树镇××组，具体房屋、土地情况如下：（1）转让的房屋含有产权证的房屋两处与无产权的房屋一处，具体房屋情况如下：①两处有产权证的房屋情况：A、房屋产权证号为：淮房房权证三树字第**，屋建筑面积合计为1335.69平方米（建筑面积分别为394平方米、611.69平方米、330平方米）；B、房屋房屋产权证号为：淮房（单）字第**，建筑面积为385平方米。②无产权证的房屋情况：无产权证房屋建筑面积约为200平方米。甲乙双方对房屋现状、建筑面积等均不表异议。该房屋平面图见本合同附件一。（2）转让的土地使用权面积为6667平方米，土地使用权证号为：淮Y国用（2016出）第2514号。该土地平面图见本合同附件二。……二、转让价格及付款方式：1、该房屋产权、土地使用权的转让价款为222万元，此价格甲乙双方均不得要求调整。2、乙方应于2019年5月20日前向甲方支付首期房屋产权、土地使用权转让款150万元，剩余转让款（扣除本合同签订5日内支付的转让保证金20万元）52万元，应于房屋产权、土地使用权过户完成后3日内付清。……4、乙方在向甲方支付首期房屋产权、土地使用权转让款前，应按本合同第五条第3款的约定向甲方支付房屋、土地租金。租金结算日期为自2017年9月1日起至乙方向甲方支付首期房屋产权、土地使用权转让款之日止，经结算，甲方应退还给乙方的租金，直接转化为房屋产权、土地使用权转让款。……三、房屋产权、土地使用权抵押的处理及过户手续的办理、费用的承担：1、甲方转让给乙方的房屋产权、土地使用权现已被甲方抵押给银行，抵押金额为180万元，甲方确保此金额真实有效，否则视为甲方违约，承担本合同违约责任。甲方承诺，2019年5月20日前的任何时间，乙方向甲方支付首期转让款150万元后，甲方应于10日内，将房屋产权、土地使用权从银行解除抵押。2、甲方在房屋产权、土地使用权从银行解除抵押后，应立即将该房屋办理产权过户登记及该土地办理使用权过户登记所需要的材料等交给乙方，并配合乙方将房屋产权、土地使用权过户至乙方或乙方指定的由乙方持有股份的公司名下。3、剩余房屋产权、土地使用权转让款（扣除本合同签订后5日内支付的转让保证金20万元）52万元，乙方应于房屋产权、土地使用权按乙方要求过户完成后3日内付清。……四、房屋产权、土地使用权转让保证金：1、本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方交纳房屋产权、土地使用权转让保证金20万元，以保证按本合同第二条第2款约定的时间、金额，支付房屋产权、土地使用权转让款。2、如乙方无故违约，不能按本合同第二条第2款约定的时间、金额，向甲方支付房屋产权、土地使用权转让款，甲方有权将房屋产权、土地使用权出售给第三人，且已收取的20万元转让保证金无需向乙方返还，乙方还需另行向甲方支付违约金30万元。3、如在乙方支付首期房屋产权、土地使用权转让款前，甲方出现房屋产权或土地使用权被查封、冻结等无法将房屋产权、土地使用权转让给乙方的情形，乙方有权不支付首期房屋产权、土地使用权转让款，且要求甲方返还转让保证金、支付违约金，甲方应自接到乙方通知3日内，向乙方返还20万元转让保证金、支付50万元违约金，并赔偿因此而给乙方造成的全部损失。……5、乙方交纳的转让保证金20万元，在乙方向甲方交纳首期房屋产权、土地使用权转让款时，直接转化为房屋产权、土地使用权转让款。五、房屋产权、土地使用权无法转让的处理：1、如乙方无故违约，不能按本合同第二条第2款约定的时间、金额，向甲方支付首期房屋产权、土地使用权转让款的，甲乙双方一致同意：甲乙双方之间由房屋产权、土地使用权转让关系，变更为房屋、土地租赁关系，向甲方承担违约责任。2、如甲方无故违约，不将房屋产权、土地使用权过户给乙方的，甲乙双方一致同意：甲乙双方之间由房屋产权、土地使用权转让关系，变更为房屋、土地租赁关系。同时，甲方还需按本合同第十条第5款的约定，向乙方承担违约责任。3、租赁期限自2017年9月1日起至2023年8月31日止，租赁期间乙方需要向甲方支付租金。租金支付标准：2017年9月1日到2020年8月31日，租金每年7万元；2020年9月1日到2023年8月31日，租金每年8万元。租金每年支付一次，第一期租金于签订本合同之日起5日内支付，其余租金于下期租赁期限到期前一个月支付下个租赁期的租金。……十一、担保责任：1、丙方严峰杰系甲方股东，丙方孙青艳系甲方法定代表人及股东，丙方严峰杰、孙青艳自愿作为甲方的保证人，向乙方提供连带保证责任担保，保证甲方全面履行本合同各项义务。……十五、本合同经各方签字、盖章且乙方向甲方支付首期租金7万元、转让保证金20万元之日生效。2017年7月24日，异议人向孙青艳转账27万元。2018年1月26日，异议人向严峰杰转账20万元。2019年4月28日，阳光公司（甲方）与宋厚云、张辉（乙方）以及严峰杰、孙青艳（丙方）又签订一份《补充协议》，内容为：鉴于：1、上述《合同书》约定房屋产权、土地使用权的转让价款为222万元。2、2017年7月24日，乙方向甲方支付27万元，其中20万元为转让保证金。3、2018年1月26日，乙方向甲方提供借款20万元。现因甲方无法在《合同书》约定的期限内将两处有产权证房屋和一处土地办理过户手续，造成《合同书》约定的部分内容无法履行。为保证各方权益，甲乙丙三方经协商一致，签订本补充协议如下：一、甲乙双方一致同意：《合同书》第三条第1款关于“在2019年5月20日前的任何时间，乙方向甲方支付首期转让款150万元后，甲方应于10日内，将房屋产权、土地使用权从银行解除抵押”的约定作废，乙方无需在2019年5月20日前向甲方支付首期转让款150万元，且乙方不承担未在2019年5月20日前向甲方支付首期转让款的任何违约责任。二、甲乙双方一致确认：乙方于2018年1月26日向甲方提供的20万元借款有条件转换为乙方向甲方支付的20万元房屋、土地转让款，借款协议约定的其它事项继续有效。本补充协议签订后，乙方还剩余182万元房屋、土地转让款未向甲方支付。三、甲方承诺：甲方应确保在2019年6月20日之前将《合同书》约定的两处有产权证房屋、一处土地过户至乙方或乙方指定的由乙方持有股份的公司名下。四、乙方承诺：在甲方将《合同书》约定的有产权证房屋两处、土地一处过户至乙方或乙方指定的由乙方持有股份的公司名下手续生效同时，乙方一次性向甲方支付剩余房屋、土地转让款182万元。……七、本补充协议与《合同书》具有同等法律效力，本补充协议于《合同书》不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及内容，仍按《合同书》内容执行。2019年7月22日，阳光公司（甲方）与宋厚云、张辉（乙方）、涟水太商银行（丙方）以及严峰杰、孙青艳（丁方）签订一份《协议书》，约定鉴于：1、2017年7月23日，甲方、乙方、丁方就甲方向乙方转让房屋产权、土地使用权的转让价款222万元。2、因甲方无法在《合同书》约定的期限内将两处有证房屋和一处土地办理过户手续至乙方名下，甲方、乙方、丁方于2019年4月28日签订《补充协议》，明确：截止《补充协议》签订之日，乙方还剩余182万元房屋、土地转让款未向甲方支付。3、截至本协议签订之日，甲方共欠丙方借款189万元，甲方以其所有的位于淮安市××区××南侧、三树镇××土地、厂房为上述借款提供抵押担保，丁方提供连带担保责任。关于甲方欠丙方189万元的借款合同纠纷，涟水县人民法院已作出生效判决，案号为（2019）苏0826民初1963号。因甲方到期未履行上述判决义务，丙方已向涟水县人民法院申请强制执行，案号为（2019）苏0826执1748号。4、因甲方、丁方与胡闯存在相关诉讼纠纷。目前，涟水县人民法院依据胡闯的财产保全申请，将两处有证房屋予以查封。现甲乙丙三方经协商一致，签订本协议如下：一、甲乙丙丁四方一致确认：1、截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方房屋、土地款182万元未支付。2、截至本协议签订之日，甲方尚欠丙方借款189万元未偿还。二、甲乙丙丁四方一致同意：1、在甲乙丙丁四方启动两处有证房屋、一处土地相关过户手续前，甲乙丙丁四方应先完成如下事项：（1）甲方、丁方应于2017年7月19日前，向涟水县法院缴清与丙方之间执行案件的2万余元执行费。（2）甲方应于2019年7月23日前，向涟水县人民法院缴纳5万元，确保胡闯解除对两处有证房屋的查封。（3）甲方应于2019年7月23日前，先向丙方归还借款7万元。2、待甲乙丙丁四方完成上述事项后，乙方向丙方支付房屋、土地款182万元，作为甲方向丙方归还的借款。乙方向丙方的支付182万元后，视同乙方已完全履行《合同书》《补充协议》约定的义务，付清《合同书》《补充协议》约定的所有房屋、土地款项。3、在乙方向丙方支付182万元的同时，甲乙丙丁四方应共同至该土地房屋所辖地不动产权中心完成如下事项：（1）丙方应解除淮安市××区××南侧、三树镇××土地、厂房的抵押手续；（2）解除抵押手续后，甲方应立即将甲乙丁三方签订的《合同书》《补充协议》中约定的房屋及土地过户至乙方或乙方指定的由乙方持有股份的公司名下。……根据2019年7月23日不动产登记簿信息查询结果显示，涉案房屋及土地使用权除了涟水太商银行作为抵押权人的抵押登记外，没有其他查封。2019年7月23日12点11分，异议人张辉通过手机银行向涟水太商银行转账10元。2019年7月24日15点06分，异议人张辉通过手机银行向涟水太商银行转账1000000元。2019年7月24日15点07分，异议人张辉通过手机银行向涟水太商银行转账819990元。据异议人宋厚云称，在张辉转账给涟水太商银行的时候，异议人和银行工作人员以及阳光公司的法定代表人孙青艳都在行政审批中心，材料都已经准备好了，钱一到账，银行的工作人员办理解押，异议人和孙青艳在窗口办理过户，当时材料已提交给窗口工作人员，过了几分钟窗口工作人员说办不了，房屋和土地又被查封了。还查明，2017年9月5日，淮安考良定制家居有限公司经工商登记成立，公司注册地址为淮安市淮阴区三树镇张桥村**，法定代表人为宋厚云，股东为宋厚云和张辉。在本案审查过程中，宋厚云向本院提供了涉案土地房屋现场照片，旨在证明异议人已在涉案土地房屋上设立了淮安考良定制家居有限公司，在本院查封之前，异议人已实际占有了涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。结合本案案情，具体而言：首先，本院查封涉案不动产的时间是2019年7月24日，而房屋及土地使用权转让合同最初签订的时间2017年7月23日，与此相关的《补充协议》和《协议书》签订的时间分别是2019年4月28日和2019年7月22日，显然在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；其次，根据异议人提供的淮安考良定制家居有限公司工商登记信息以及现场照片，能够证明在本院查封前其已合法占有该不动产；第三，异议人提供的证据能够证明其已依约支付全部价款；第四，按照2019年7月22日协议书的约定，在异议人向涟水太商银行支付182万元的同时，异议人、阳光公司、涟水太商银行以及孙青艳、严峰杰应共同至不动产权中心办理解除抵押及过户手续。事实上，截至2019年7月24日15点07分异议人已完成向涟水太商银行支付182万元的义务，此时抵押权依法在客观上已解除，涟水太商银行也应依约同时办理解除抵押手续。结合异议人的陈述，正在办理解除抵押及过户的过程中，本院于2019年7月24日15点21分查封了涉案不动产，显然这不是因为异议人自身的原因未办理过户登记，异议人对未办理过户登记没有过错。综上，异议人宋厚云、张辉的异议请求能够成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于淮安市淮阴区三树镇九组冷库、办公楼、厂房【不动产权证号为B201609798】以及土地使用权【权证号为淮Y国用（2016出）第2514号】的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 花 苗审判员 苗 艳审判员 严晓岚二〇一九年八月二十七日书记员 张 越