河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终2529号上诉人（原审原告）：王猛，男，1981年3月19日出生，汉族，居民，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南峰润置业有限公司，住所地：永城市东城区光明西路南侧。统一社会信用代码：91411481563718059A。法定代表人：朱行鑫，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王怀玉，男，1967年7月16日出生，汉族，居民，住河南省永城市。上诉人王猛、河南峰润置业有限公司（以下简称峰润公司）因与被上诉人王怀玉项目转让合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2018）豫1481民初9618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年６月４日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王猛的委托诉讼代理人李晓京、峰润公司的委托诉讼代理人韩新杰与被上诉人王怀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王猛向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判峰润公司、王怀玉支付王猛违约金330万元，峰润公司、王怀玉承担连带责任。（不服金额为2216910元），由峰润公司、王怀玉承担上诉费用。事实和理由：一、一审按变更房源总价值30％的标准支付违约金与合同相违背，也适用法律错误，本案王猛一审主张的330万元违约金于法有据，应予支持。1、合同第6条违约责任明确约定：付给王猛的房子如峰润公司方变动，峰润公司应付给王猛房价的双倍房款作为违约金，一审也己查明，付给王猛房源中有15套不是合同中约定的房源，涉及金额为3912140元，依据违约条款的约定：峰润公司应付给王猛违约金按双倍房款计算为7824280元，以上合同依据事实清楚。根据最高法的相关规定及案例精神，合同对违约金计算方式有明确约定的，应严格按合同约定计算违约金。更何况，王猛一审也仅要求峰润公司支付违约金330万元，远远没达到合同规定的违约金标准，因此一审判决违约金过低，没有合同依据和法律依据。2、一审中，峰润公司也没有提出违约金约定过高及要求法院调整违约金的抗辩请求，故一审法院在峰润公司没有抗辩的情况下，不应依职权主动调整违约金。二、一审认定事实存在部份错误之处。一审己认定被上诉人有15套房源不是合同中约定的房源，15套违约房源价款一审认定涉及金额为3610300元，该金额认定错误，该15套房源涉及金额应为3912140元。因此即或按一审裁判标准，按变更房源总价值30％的标准支付违约金，违约金也应为1173642元，一审判决违约金为1083090元也明显少判。峰润公司向本院提出上诉请求：峰润公司无需给付王猛转让费43.4万元以及无需给付王猛违约金1083090元。2、一、二审诉讼费用由王猛承担。事实与理由：一、一审程序违法，峰润公司不具备诉讼主体资格。涉案工程转让前的所有手续皆不是峰润公司，而且，转让的项目也不是峰润公司投资建设，其无诉讼主体资格。其仅仅是受委托签订的合同，并不是转让合同的实际当事人。二、一审认定尚剩余43.4万元转让费未予支付错误，实际峰润公司不欠王猛任何款项。王怀玉与王猛签订的富源美景小区项目转让合同，合同明确约定转让款“一次性1320万元”，峰润公司已经超额支付。一审认定“代原告偿还工程款等债务共计585万元”是错误的。实际上，因转让前所欠蒋政伟等人的工程款等不能偿付，蒋政伟阻止施工，无奈，王怀玉只得代为偿还，但所欠蒋政伟的债务中包含借款产生的，8.25万元的利息，该利息是转让前所产生的，理所当然应由转让方承担。一审认定“给付原告房源23套”错误，实际已经给付25套房源。一审认定峰润公司违约错误。峰润公司不存在任何违约的情形，王怀玉与王猛签订富源美景小区项目转让合同后，因转让方欠蒋政伟等人工程款、外借款等，债权人百般阻挠施工，给峰润公司造成了重大损失，实际上是王猛方违约，峰润公司保留主张其承担相应责任的权利。2、峰润公司不存在任何违约的情形，房源与合同约定虽然有不同，但是双方均在给付的房屋清单上签字认可，说明是经过双方协商一致的结果，并不存在违约的任何情形。王怀玉答辩意见同峰润公司。王猛向一审法院起诉请求：1.依法判决峰润公司、王怀玉支付其先期费用3200000元；2.判决峰润公司、王怀玉支付其转让费、违约金及赔偿损失共计3800000元。一审法院认定事实：2015年6月7日，王猛与峰润公司的代表王怀玉签订《福源美景开发项目转让合同》一份，约定王猛将其开发建设的福源美景小区转让给河南峰润置业有限公司开发经营，峰润公司给付王猛转让费用合计为13200000元，协议签订后，峰润公司分七次向王猛支付转让金共计1510000元，代王猛偿还工程款等债务共计5850000元，给付原告房源23套（1号楼7单元东户2层、1号楼7单元东户3层、2号楼7单元东户4层、1号楼7单元西户2层、1号楼5单元东户1层、1号楼6单元西户4层、2号楼2单元东户5层、2号楼2单元东户3层、2号楼3单元东户1层、2号楼3单元东户3层、2号楼3单元东户4层、2号楼3单元西户3层、2号楼4单元东户3层、2号楼5单元东户5层、2号楼6单元东户6层、1号楼2单元西户3层、1号楼2单元东户2层、1号楼3单元东户1层、1号楼5单元西户1层、1号楼6单元东户1层、1号楼6单元西户1层、2号楼2单元东户7层、2号楼4单元东户1层），共价值5405600元，其中项目转让合同约定房源8套（1号楼7单元东户2层、1号楼7单元东户3层、1号楼7单元西户2层、1号楼5单元东户1层、1号楼6单元西户4层、1号楼5单元西户1层、1号楼6单元东户1层、1号楼6单元西户1层），共价值1795300元，另有两套房源（1号楼1单元西户5层、1号楼1单元西户6层）王猛已经签收，但尚未建设完毕，亦未交付。2016年8月9日王猛与王怀玉签订《补充协议》一份，约定福源美景项目上缴的拆迁款、附属物款、土地款等由王怀玉领取，被告王怀玉扣除1000000元后将剩余款项支付至王猛指定账户内，现该款王猛及王怀玉均未领取。庭审中，王猛自愿撤回要求支付先期费用3200000元的诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王猛与峰润公司的代表王怀玉签订项目转让合同，双方对项目转让费用、费用支付方式及违约责任进行了明确约定，双方均应严格按照约定全面履行合同义务，协议签订后，峰润公司向王猛支付转让费用1510000元，代王猛偿还工程款等债务5850000元，交付王猛房源23套，价值5405600元，以上合计12765600元，峰润公司尚剩余434400元转让费未予支付，应依法予以支付；双方签订的项目转让合同对折抵转让费的房源信息进行了明确约定，峰润公司向王猛交付的房源中有15套并非合同约定房源，涉及金额3610300元，峰润公司变更房源的行为违反合同约定，应该承担违约责任，因双方签订的项目转让合同对违约责任的约定过高，依据合同法对违约责任的限制性规定，峰润公司应当承担变更房源总价值30%的违约责任；王猛起诉要求王怀玉、峰润公司承担还款责任，因王怀玉系代表峰润公司签订项目转让合同，协议签订后，福源美景项目由峰润公司开发经营，合同亦由峰润公司实际履行，因此应由峰润公司承担还款责任和违约责任；王猛自愿申请撤回要求峰润公司支付先期费用3200000元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、河南峰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付王猛项目转让费434400元；二、河南峰润置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付王猛违约金1083090元；三、驳回王猛其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36675元，由河南峰润置业有限公司负担。二审期间，峰润公司、王怀玉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，不是新证据不予分析评价。王猛未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致外，另查明王猛与王怀玉代表峰润公司签订涉案项目转让合同时，王猛未交纳涉案项目土地出让金，未取得国有土地使用权证，亦未经有批准权的人民政府同意。双方合同约定由王怀玉负责交纳土地出让金、办理有关手续时王猛协助。至今，王怀玉未交纳涉案项目土地出让金，未取得国有土地使用权证，亦未经有批准权的人民政府同意。本院认为，本案系项目转让合同纠纷，其实质属于转让土地使用权和转让在建工程，双方均认可签订合同时未取得国有出让土地使用权证。峰润公司与王猛签订项目转让合同，违反了法律的强制性规定，且直至起诉前双方未提供证据证明经有批准权的人民政府同意转让涉案项目，故王猛与峰润公司签订的项目转让合同应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决峰润公司给付王猛项目转让费434400元及违约金1083090元不当，本院予以纠正。综上所述，王猛、峰润公司的上诉请求及王猛的诉讼请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销永城市人民法院（2018）豫1481民初9618号民事判决；二、驳回王猛的诉讼请求。一审案件受理费36675元，由王猛负担；二审案件受理费42400元，由上诉人河南峰润置业有限公司负担18000元，上诉人王猛负担24400元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  段智明二〇一九年八月二日书记员  王军会