海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终560号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张选生，男，1957年12月10日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：吴鲲，海南同玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：朱小妮，女，1973年11月14日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。原审第三人：三亚广播电视台，住所地海南省三亚市天涯区解放路**。法定代表人：华斌，该台副台长。上诉人张选生因与被上诉人朱小妮、原审第三人三亚广播电视台房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张选生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张选生的一审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由朱小妮承担。事实和理由：一、一审法院遗漏案件当事人，存在程序错误。一审法院认为，因张选生的妻子曾翠娥在约定购房金额为341,250元的《房屋转让书》上签字，并作为认定实际购房款金额为341,250元的理由，张选生认为，基于一审法院的认定，签署《房屋转让协议书》的合同当事人除了张选生和朱小妮之外，还有曾翠娥，且本案的审理结果与曾翠娥存在利害关系，应作为本案的当事人参加诉讼；二、《房屋转让协议书》约定的房屋转让款应为407,500元。一审法院认为，该《房屋转让协议书》的甲方落款处没有曾翠娥的签字，且张选生在原一审、二审中没有提交该《房屋转让协议书》，说明双方约定的购房款总金额为341,250元。张选生认为，案件发回重审后，已经属于新案件，与此前原一审、二审在程序、实体上没有关系。且曾翠娥是否在《房屋转让协议书》上签字与双方约定实际购房款金额之间没有任何关联；三、双方签署的《房屋转让协议书》，应认定为无效合同。根据《三亚市经济适用住房开发管理建设办法》第六条规定，三亚市早在2001年12月31日起就停止了单位集资建房，对于单位自有划拨地或买受地需建职工住房的，需要纳入三亚市经济适用住房建设计划，实施统一管理。因此，张选生和朱小妮之间转让的房屋性质应属于“经济适用房”而非单位集资房。本案争议房屋所占用的土地性质是电视台的国有划拨住宅用地，房屋产权为有限产权，如果不加限制，允许公民之间随意买卖，将会扰乱国家经济适用住房管理秩序，损害社会公众利益；四、一审判决认定朱小妮享有涉案房屋的全部拆迁权益缺乏事实及法律依据。虽然涉案房屋在三亚市××区改项目征收补偿安置范围内，但张选生或朱小妮均为与吉阳区政府就该房屋签署《征收补偿安置协议》，吉阳区政府也未对该房屋下达《征收补偿决定》，朱小妮并未产生拆迁利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国家对房屋征收，应给予被征收房屋合法权利人“征收补偿安置权益”。综上，请二审法院支持张选生的上诉请求。朱小妮答辩称，一审判决正确，应予维持。一、曾翠娥不是合同当事人。张选生的配偶、儿子不是合同的当事人，只是当时朱小妮出于其他考虑让张选生的配偶曾翠娥及儿子张帆签字确认同意出售该房屋。在合同中曾翠娥及张帆时候有明确注明“同意张选生转让房屋”而不是直接在甲方签字确认。所以该二人并不是合同的相对人，一审法院并没有遗漏案件当事人；二、一审法院认定《房屋转让协议》约定的房屋转让款正确。首先，朱小妮提交的《房屋转让协议书》中明确约定房号、面积等内容，张选生的配偶、儿子也在该协议中签名。其次，朱小妮向三亚广播电视台支付购房款的金额时间与张选生和三亚广播电视台两份协议书签订的时间、购房款的金额相互佐证。再次，张选生主张购房款先是391,245元后又主张407,500元但无充分证据证实其主张。三、张选生主张合同无效没有法律依据。涉案房屋系三亚广播电视台为解决本单位职工住房困难，在国有土地上建设的非营利性福利房，应属于单位集资房。四、涉案房屋现被征收，权利人朱小妮应依法取得该房拆迁定置补偿权益。综上，请二审法院驳回张选生的上诉请求，维持原判。三亚广播电视台未做答辩。朱小妮向一审法院起诉请求：请求确认位于三亚市××路中梯503房的全部拆迁权益归朱小妮所有。一审法院认定事实：涉案房屋位于三亚市××区第13号楼中梯503号房，系三亚广播电视台为改善职工居住条件于2008年在原有职工住宅楼基础上改建而成，属单位集资房。现登记权利人为三亚广播电视台，土地性质为划拨地，产权证号三土房（2012）字第005355号，原产权证号为河东国用（1995）字第XXXX号。涉案房屋至今未办理房屋产权证。张选生系三亚广播电视台员工，享有购买涉案房屋的购房指标。2008年8月5日，朱小妮与张选生签订一份《房屋转让协议书》，朱小妮作为乙方，张选生作为甲方，第一条约定：朱小妮自愿购买张选生座落于三亚市××路三亚广播电视台[土地证号：河东国有1995字第**（原**旧楼改造项目）]住宅楼（新建后地址：三亚市××路房），建筑面积105平方米的房屋。张选生承诺该房允许办理产权证之时，负责在60日内办理房产等相关手续并以朱小妮名义办理完成该房屋的产权证。第二条约定：张选生、朱小妮双方经协商同意，朱小妮以每平米单价3250元购买张选生上述房屋。总购房款叁拾肆万壹仟贰佰伍拾元（341250元）。第三条约定：张选生、朱小妮双方经协商同意，上述购房款由朱小妮于签订本协议之日起分三期支付给张选生，第一期房款壹拾万元于本协议签订时支付，第二期房款柒万壹仟贰佰伍拾元于三亚广播电视台要求交房款之日支付，第三期房款壹拾柒万元于房屋交付使用之日支付。以张选生收据或银行转账凭证为依据。第四条约定：张选生于2008年12月31日前将上述房屋交付给朱小妮。第十条约定：如房屋被政府征用或是单位拆迁，赔偿费归朱小妮所有，与张选生无关等。张选生小孩张帆及妻子曾翠娥在协议落款处分别注明同意父亲转让房屋和同意丈夫转让房屋并签字确认。朱小妮自2009年起居住使用涉案房屋至今。2009年10月15日，张选生与三亚广播电视台签订一份《三亚广播电视台B栋住宅楼购房补充协议书》，就张选生购买上述房屋进行约定，约定第一期购房款为80,000元，第二期购房款为51,250元，不需贷款的住户再缴80,000元，共计211,250元。2011年3月3日，张选生与三亚广播电视台签订一份《三亚市经济适用住房买卖合同》，就上述房屋买卖再次进行约定，房屋总价款变更为240,029元。其中第五条约定：1、张选生付清全部房款后，产权全部归张选生所有。该住房从《土地房屋权证》确权之日其满五年后，可依法进入三亚市房地产交易市场，按规定交纳有关税费后，收入归张选生所有。房屋未按规定向政府交纳收益前，房屋不得出租。房屋上市交易时，产权单位有优先购买权，并且张选生应按房屋所属地段届时普通商品房与经济适用住房价格之差的一定比例向政府交缴收益等。三亚广播电视台于2011年5月16日在该合同中盖章确认。另查明，三亚市吉阳区人民政府于2017年9月1日作出《三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目房屋征收决定》｛吉阳府〔2017〕256号｝，决定对包括涉案房屋在内的教育巷片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋进行征收；于2017年10月19日作出《三亚市吉阳区人民政府关于印发三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目征收补偿安置方案的通知》｛吉阳府〔2017〕363号｝，将三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目征收补偿安置方案进行公布。因涉案房屋产权归属存在争议，三亚市吉阳区人民政府尚未就涉案房屋与任何一方签订拆迁安置补偿协议。一审法院认为：涉案房屋系三亚广播电视台为解决本单位职工住房困难在国有划拨土地上建设的非营利性福利房，应属于单位集资房。本案中，张选生、朱小妮双方签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照约定履行各自权利义务。张选生主张涉案房屋转让时未取得房屋所有权证，应属于无效协议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。张选生将涉案房屋出售给原告并未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，且是否办理不动产权登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同成立和生效的要件，张选生的上述主张没有法律依据，不予采纳。《房屋转让协议》第十条约定，如房屋被政府征用或是单位拆迁，赔偿费归朱小妮所有，与张选生无关。朱小妮基于与张选生签订的《房屋转让协议书》取得对涉案房屋依法占有、使用、收益和要求张选生协助办理不动产登记的权益，朱小妮基于买卖行为享有涉案房屋的不充分物权，而房屋拆迁权益系基于物权延伸而出的财产权，属于财产性权益，双方约定转让财产性权益未违反法律规定。本案中，虽然三亚市吉阳区人民政府或其指令单位尚未与任何一方签订拆迁安置补偿协议，但涉案房屋已被三亚市吉阳区人民政府纳入征收范围，三亚市吉阳区人民政府已经作出征收补充决定和征收补偿安置方案，涉案房屋将来必然会产生相应的拆迁权益，该权益真实存在。现实中，因房屋产权存在争议，政府部门也不会与任何一方签订拆迁安置补偿协议，如需以签订拆迁安置补偿协议为前提才能主张拆迁安置补偿权益也与实际情况不符，不利于保护当事人的合法权益。张选生已经基于买卖行为获得涉案房屋购房款，涉案房屋拆迁后损害的是朱小妮对涉案房屋的占有、使用等权益，朱小妮诉求确认涉案房屋拆迁权益归其所有符合双方约定，也符合权利义务对等和公平原则。综上，朱小妮诉求确认涉案房屋的拆迁权益归其所有，予以支持，至于房屋拆迁权益包含哪些具体内容应当以政府部门最终作出的认定为准。综上，判决：一、确认朱小妮与张选生于2008年8月5日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、确认位于三亚市××区第13号楼中梯503号房的全部拆迁权益归朱小妮所有；三、驳回张选生的反诉请求。一审本诉案件受理费6850元（朱小妮已预缴），一审反诉案件受理费3209元（张选生已预缴），均由张选生负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一是一审认定涉案《房屋转让协议书》有效是否正确；二是张选生是否享有涉案房屋拆迁安置补偿权益的问题；三是一审法院是否遗漏当事人。1关于一审认定涉案《房屋转让协议书》有效是否正确的问题本案中，张选生系三亚广播电视台职工，由于三亚广播电视台为了解决职工住房，进行建设房屋，张选生依法取得购房资格，因此，张选生与朱小妮签订《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，且涉案房款已支付完毕，并且朱小妮已实际使用该房屋10年之久。在此期间，张选生并未提出异议，也并未发生纠纷。现因涉案房屋被政府征用，补偿款较多，导致纠纷产生。张选生作为职工将其享有的非营运性福利房的权利进行处分并不违反强制性法律规定。因此，张选生主张涉案合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于张选生是否享有涉案房屋拆迁安置补偿权益的问题。本案中，因三亚市吉阳区人民政府作出《三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目房屋征收决定》和《三亚市吉阳区人民政府关于印发三亚市吉阳区教育巷》，因此涉案房屋已被政府征收。张选生、朱小妮之间签订的《房屋转让协议书》已确认为合法有效合同，因此，一审法院判决朱小妮享有涉案房屋的全部拆迁权益，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于一审法院是否遗漏当事人的问题本案中，张选生上诉主张签署《房屋转让协议书》的合同当事人除了张选生和朱小妮之外，还有其妻子曾翠娥，且本案的审理结果与曾翠娥存在利害关系，应作为本案的当事人参加诉讼。首先，涉案房屋为张选生作为三亚广播电视台职工期间购买的非营利性福利房，因此合同的主体为张选生不是曾翠娥，其次虽然该合同中有曾翠娥签名，但其已写明“同意丈夫转让房屋”，证明曾翠娥已同意丈夫张选生的处分行为，因此，本案处理结果与曾翠娥没有法律上的利害关系，且曾翠娥也不是必须参加本案诉讼的当事人。因此，张选生上诉主张无事实和法律依据，不予支持。综上所述，张选生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850.43元（张选生已预交），由张选生负担。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二〇一九年八月一日  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。