北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初46519号原告：北京弘正业集团，住所北京市朝阳区东直门外大街**。法定代表人：李松澜，总经理。委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁婷，北京市世方永泰律师事务所实习律师。被告：北京丽水宾馆，，住所北京市朝阳区安定门外立水桥**投资人：刘树芳。委托诉讼代理人：张炳伦，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金戈，男，汉族，1972年10月16日出生，住址北京市西城区德胜门外大街****楼1门**，现住北京市西城区。被告：唐秀凤，女，汉族，1943年11月13日出生，住，住址北，住址北京市朝阳区份号码×××/div>委托诉讼代理人：刘金戈，男，汉族，1972年10月16日出生，住，住址北，住址北京市西城区京市西城区/div>被告：刘金戈，男，汉族，1972年10月16日出生，住，住址北，住址北京市西城区京市西城区民身份号码×××。委托诉讼代理人：张炳伦，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：刘玉娟，女，汉族，1979年5月17日，住，住址北京市朝阳区民身份号码×××。被告：刘斌，男，汉族，1964年12月19日出生，公民身份号码×××。北京弘正业集团（以下简称弘正业集团）于2015年5月15日以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求北京丽水宾馆（企业类型为个人独资企业，于2018年8月24日被吊销营业执照，以下简称丽水宾馆）、刘斌交还租赁房屋及附属设备设施，并支付租金和房屋占用费。该案受理后，本院根据弘正业集团申请，依法追加丽水宾馆投资人刘树芳、经理刘金戈为共同被告。该案审理期间，刘树芳去世，其子刘金戈未将父亲刘树芳去世情况告知本院。2017年12月18日，本院依法作出（2015）朝民初字第x号民事判决书。丽水宾馆和刘金戈不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2018年5月4日，北京市第三中级人民法院依法作出（2018）京03民终x号民事裁定书，以刘树芳在一审审理期间死亡，已经不具备诉讼主体资格，撤消了本院（2015）朝民初字第x号民事判决，将案件发回重审。重审期间，本院追加刘树芳之妻唐秀凤、之女刘玉娟为被告，依法组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员孙燕和人民陪审员贾松涛参加的合议庭，公开开庭进行了审理。弘正业集团委托诉讼代理人阎民、翁婷，丽水宾馆委托诉讼代理人张炳伦、刘金戈，唐秀凤委托诉讼代理人刘金戈，刘金戈及其委托诉讼代理人张炳伦，刘玉娟到庭参加诉讼；刘斌下落不明，经公告送达开庭传票，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。弘正业集团向本院提出诉讼请求：1、要求丽水宾馆等被告将房屋交还弘正业集团。2、要求丽水宾馆等被告支付截止到2014年10月31日的租金34万元。3、要求丽水宾馆等被告支付2008年5月13日至2017年12月20日的水费49098元、电费1563349.5元。4、要求丽水宾馆等被告按照每天每平方米1.5元的标准支付总面积1900平方米自2014年11月1日至2019年3月24日的房屋占用费4571400元。5、要求丽水宾馆等被告支付律师费50万元。6、诉讼费由丽水宾馆等被告承担。事实与理由：2008年5月13日，弘正业集团与丽水宾馆、刘斌签订租赁协议书，约定丽水宾馆承租弘正业集团位于北京市朝阳区立水桥北x号的办公楼、附属用房及相关附属用地，建筑面积总计1900平方米，租赁期限自2008年11月1日至2014年10月31日。刘斌为保证人。租赁期限到期后，双方未就续租事宜达成一致，弘正业集团要求丽水宾馆交还租赁房屋，遭到丽水宾馆拒绝。2017年12月20日，弘正业集团将房屋上锁，同时断水断电。现弘正业集团诉至法院，以维护合法权益。丽水宾馆辩称：弘正业集团于2017年12月7日控制了房屋，并将房屋上锁、停水停电，丽水宾馆人员根本无法进入房屋。丽水宾馆虽然有部分物品存放在租赁房屋，但物品没有任何价值，丽水宾馆明确表示由弘正业集团随意处分，不存在房屋腾退问题。丽水宾馆确认欠付弘正业集团租金34万元，并确认自2008年租赁房屋开始从未向弘正业集团支付过水、电费，但弘正业集团主张水、电费数额过高，且其主张的一部分水、电费用已经超过诉讼时效。另外，弘正业集团主张的房屋占用费标准过高，即使丽水宾馆应该向弘正业集团支付房屋占用费，也应该按照双方约定的标准计取。综上，请求法院在查明事实的基础上，酌情判处。唐秀凤、刘金戈、刘玉娟共同辩称：2009年5月之前，丽水宾馆实际由刘树芳和刘斌控制。2009年5月以后，丽水宾馆由刘树芳控制。丽水宾馆投资人变更为刘金戈，刘金戈本人并不知情。自2009年以后，刘树芳与唐秀凤、刘金戈、刘玉娟没有任何往来，唐秀凤、刘金戈、刘玉娟放弃对刘树芳遗产的继承权，不应承担民事责任。刘斌未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，弘正业集团提交了租赁协议书、委托代理协议及代理费收据、发改委制定的水、电费收费标准（自备井每吨7.15元，电费每度1.09元）、拍摄的电表底数照片三张（旧表数字16441；新表一数字8171；新表二数字3023）。丽水宾馆对弘正业集团提交租赁协议书的真实性没有异议；对弘正业集团提交的委托代理协议及代理收据，认为律师收费不合理，不同意承担；对弘正业集团提交的发改委制定的水、电费收费标准没有异议，但提出双方约定的水费计费标准为每吨3.5元，应按照双方约定标准计取水费；对弘正业集团提交的旧电表载明的数字不认可，认为旧电表为多家商户使用，非丽水宾馆独家使用，对弘正业集团主张的两块新电表载明的数字没有异议，确认新电表由丽水宾馆独家使用。唐秀凤、刘金戈、刘玉娟对弘正业集团提交证据质证意见与丽水宾馆质证意见相同。丽水宾馆提交了工商登记资料，证明刘树芳以刘金戈名义办理了丽水宾馆投资人的变更，刘金戈本人并不知情。唐秀凤、刘金戈、刘玉娟表示没有证据。弘正业集团对丽水宾馆提交的工商注册登记资料的真实性没有异议，但对刘金戈主张其不知情的证明目的不予认可。本院经审查，对弘正业集团和丽水宾馆提交证据均予以确认，并据此认定事实如下：2008年5月13日，弘正业集团作为出租方与承租方丽水宾馆、保证人刘斌签订租赁协议书。主要内容是，弘正业集团将建筑面积为1900平方米的北京市朝阳区立水桥北8号的本公司办公楼、附属用房及相关附属用地出租给丽水宾馆。租赁期限自2008年11月1日至2014年10月31日。2008年11月1日至2011年10月31日每年租金50万元；2011年11月1日至2014年10月31日每年租金53万元；支付日期为每年5月1日和11月1日。弘正业集团应于签约3日内向丽水宾馆交付房屋。租赁期内，丽水宾馆使用的水、电费用由丽水宾馆负担；由弘正业集团垫付的各项费用，丽水宾馆应在弘正业集团垫付5日内将垫付款一次性给付弘正业集团，租赁期结束前一个月结清相关费用。弘正业集团通过自备井向丽水宾馆及笔克公司和亚北医院供应生活、生产用水，自备井在使用过程中维修费用和增加辅助设施的费用，由丽水宾馆与笔克公司和亚北医院按20%分摊，丽水宾馆每月用水指标为50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理。丽水宾馆与笔克公司共用一台3**千伏安的变压器，丽水宾馆可使用50千伏安电容量，如电容量不能满足丽水宾馆和笔克公司的使用，由丽水宾馆和笔克公司共同增容，费用共同分担，每年315千伏安变压器的电维护费用由丽水宾馆和笔克公司按15%额度分摊。合同终止或解除后，增容后的设施无偿转归弘正业集团，弘正业集团不向丽水宾馆补偿该项费用。丽水宾馆按时向弘正业集团交纳水、电费，不得拖欠，如丽水宾馆拖欠水、电费，弘正业集团有权停止供应。租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，丽水宾馆应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损交还弘正业集团，丽水宾馆进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备及不可移动部分无偿归弘正业集团所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由丽水宾馆带走。弘正业集团如在合同生效期内单方提出终止合同，属单方面违约行为，须承担丽水宾馆的全部经济损失，弘正业集团赔偿责任未尽之前丽水宾馆有权继续使用房屋；丽水宾馆如在合同生效期内单方面提出终止合同，属单方面违约行为，弘正业集团不退还丽水宾馆已交纳的租金，丽水宾馆必须在合同终止后的十五日内搬出，否则弘正业集团视丽水宾馆自动放弃承租期内的所有权限，弘正业集团有权处理丽水宾馆遗留的所有物品；丽水宾馆未按协议约定支付租金，每逾期一天，应按逾期租金的万分之三点一向弘正业集团支付违约金，逾期15日，本协议自行终止；弘正业集团未按协议约定交付房屋，每逾期一天，应按年租金万分之三点一向丽水宾馆支付违约金，逾期15日，承担丽水宾馆全部经济损失。保证人对丽水宾馆的债务承担连带保证责任。双方在合同其他事项中约定，鉴于该厂区房屋供水、供电线路为共用，丽水宾馆须单独改造本单位自用线路，改造方案向弘正业集团申报，费用自理。2014年11月4日，弘正业集团将原电表予以更换，并安装两块新电表由丽水宾馆独资使用。合同履行期限届满后，丽水宾馆未将租赁房屋腾退给弘正业集团。重审期间，丽水宾馆确认欠付弘正业集团截止2014年10月31日的租金34万元。弘正业集团表示，其于2017年12月20日将租赁房屋上锁，并断水断电。丽水宾馆则主张弘正业集团于2017年12月7日实际控制房屋，且其已将相关物品搬离租赁房屋，未搬离的物品没有任何价值，弘正业集团可自行处分，无需腾退房屋。弘正业集团当庭表示同意自行收回房屋，不再要求丽水宾馆腾退房屋。另外，弘正业集团提交拍摄旧电表照片显示数字16441；弘正业提交新电表一显示数字8171，新电表二显示数字3023。弘正业集团主张新旧电表均由丽水宾馆独资使用，其中旧电表应按照60倍统计用电量，新电表均按40倍统计用电量，电费单价均为1.09元。弘正业集团还提交日期为2014年11月、金额为25097.61元的水费缴纳凭证，以证明其主张的水费数额，并表示其他缴费凭证已无法找到。丽水宾馆确认自承租房屋之后未向弘正业集团支付过水、电费，并确认两块新电表由其独资使用，但指出旧电表非其独家使用，相应的电费不应由其独自承担，同时认为弘正业集团主张的水、电费数额过高，且弘正业公司主张部分水、电费用已经超过诉讼时效。另查，丽水宾馆系个人独资企业，成立于2006年1月28日，投资人为刘斌。之后，投资人变更为刘金戈。弘正业集团于2015年5月15日提起诉讼后，丽水宾馆向本院递交了个人独资企业营业执照及法定代表人证明书，个人独资企业营业执照载明投资人为刘金戈，刘金戈以丽水宾馆经理暨“法定代表人”身份参加诉讼。诉讼期间，丽水宾馆将投资人由刘金戈变更为其父刘树芳，刘金戈以丽水宾馆委托诉讼代理人身份参加诉讼。2016年10月17日，刘树芳去世。本院认为：弘正业集团与丽水宾馆签订的租赁协议书系双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法法规的强制性规定，合法有效。协议履行期限届满后，双方未就续租达成一致，弘正业集团有权要求丽水宾馆腾退房屋，并要求丽水宾馆支付欠付租金及房屋占用费。但需指出，弘正业集团在诉讼期间即2017年12月20日擅自将租赁房屋上锁并停水停电，属于自行扩大损失，自该日起的房屋占用费损失应由弘正业集团自行承担。弘正业集团要求丽水宾馆支付2014年10月31日前所欠租金34万元，丽水宾馆对弘正业集团主张的数额没有异议，本院予以确认，并支持弘正业集团该项诉讼请求。弘正业集团要求丽水宾馆支付2008年5月13日至2017年12月20日的水费49098元，因弘正业集团没有为丽水宾馆安装独立水表，仅凭弘正业集团提交的一张水费缴费凭证，无法证明其主张数额，本院根据双方约定的用水量及单价确定丽水宾馆应支付弘正业集团的水费金额。按照双方约定的每月用水指标50吨及每吨3.5元的标准计算，自2008年5月13日至2017年12月20日共计115个月零8天，水费数额为20171元。弘正业集团主张的其余部分，缺乏事实依据，本院无法支持。弘正业集团要求丽水宾馆支付2008年5月13日至2017年12月20日电费1563349.5元，因两块新电表由丽水宾馆独家使用，相应的电费488058.4元[（新表一8171＋新表二3023）×40倍×1.09元]应由丽水宾馆独自承担。弘正业集团提交旧电表载明的用电量，从合同约定的丽水宾馆与其他公司共用变压器及分担维护费用的内容判断，即可认定旧电表用电量非丽水宾馆独自消耗，本院根据两块新电表用电量酌情确定丽水宾馆自承租房屋后至更换新电表前的用电量及相应电费。新电表更换日期是2014年11月4日，自2014年11月4日至2017年12月20日约37.5个月，电费为488058.4元；2008年5月13日至2014年11月4日更换新电表前约77.7个月，电费应为1011257元。以上，丽水宾馆自承租房屋至2017年12月20日共计发生电费1499315.4元，丽水宾馆主张1563349.5元略高，本院予以调整。丽水宾馆认为弘正业集团主张的部分水、电费已经超过诉讼时效，因水、电使用具有持续性，且丽水宾馆在弘正业集团提起本案诉讼之前从未表示拒绝承担水、电费，故丽水宾馆主张诉讼时效，没有事实与法律依据。弘正业集团要求丽水宾馆按照每天每平方米1.5元标准支付自2014年11月1日至2019年3月24日房屋占用费4571400元，本院在上述理由中已确定2017年12月20日之后的房屋占用费由弘正业集团自行承担，故丽水宾馆应支付弘正业集团的房屋占用费期间应自2014年11月1日至2017年12月19日。关于房屋占用费的标准，根据双方约定的租赁面积1900平方米及每年53万元的租金标准计算，每日每平方米租金标准约为0.76元，弘正业集团要求按照每天每平方米1.5元支付房屋占用费，明显过高，基于公平原则以及租金上涨现实情况，本院酌定按照每天每平方米0.95元的标准计取上述期间的房屋占用费。据此计算，丽水宾馆应向弘正业集团支付2014年11月1日至2017年12月19日的房屋占用费2064920元（按照每日0.95元计取1900平方米三年零一个月再加上19天的占用费得出）。弘正业集团主张的律师费，没有事实与法律依据，本院不予支持。丽水宾馆为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人的其他财产予以清偿。丽水宾馆投资人由刘金戈变更为刘树芳发生在本案原审期间，投资人的变更直接影响债务的清偿能力。因此，丽水宾馆投资人即使变更为刘金戈之父刘树芳，刘金戈之投资人责任不能因此而逃避。本院确定由刘金戈及其父刘树芳均应承担投资人的责任。刘树芳已去世，其继承人唐秀凤、刘金戈、刘玉娟虽表示放弃继承，但其作为继承人亦有义务以刘树芳遗产负责向弘正业集团清偿债务。刘斌作为保证人，应依约承担保证责任。刘斌经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京丽水宾馆于本判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团二零一四年十月三十一日前所欠租金三十四万元。二、北京丽水宾馆于本判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团水费二万零一百七十一元。三、北京丽水宾馆于本判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团电费一百四十九万九千三百一十五元四角。四、北京丽水宾馆于本判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团房屋占用费二百零六万四千九百二十元。五、刘金戈以其个人全部财产对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团承担清偿责任。六、唐秀凤、刘金戈、刘玉娟以刘树芳遗产对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团负责清偿。七、刘斌对北京丽水宾馆应支付的款项向北京弘正业集团承担连带保证责任。八、驳回北京弘正业集团其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万零九百六十七元，北京弘正业集团负担二万二千七百七十二元（已交纳）；北京丽水宾馆、刘金戈负担三万八千一百九十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费一千三百二十元，由刘斌负担（北京弘正业集团已支付人民法院报社，刘斌于本判决生效之日起十日内给付北京弘正业集团）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许承斌人民陪审员  孙 燕人民陪审员  贾松涛二〇一九年八月七日书 记 员  许少华