广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11243号原告：葛晓磊，男，满族，1997年10月17日出生，身份证住址黑龙江省林甸县，委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告：谢永正，男，1989年8月20日出生，身份证住址河南省太康县，第三人：深圳市荣智地产经纪有限公司，住所地深圳市罗湖区，统一社会信用代码91440300335172074G法定代表人:夏强第三人：娄义旭，男，1984年9月26日出生，户籍住址贵州省绥阳县，上列原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛晓磊委托代理人熊伟、被告谢永正到庭参加诉讼，第三人娄义旭、深圳市荣智地产经纪有限公司（以下简称荣智地产）经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的《房产买卖合同》；二、被告返还原告交付的定金3万元；三、被告支付原告违约金34.5万元；四、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月24日与被告签订《房地产买卖合同》，被告将位于龙岗区布吉大芬村怡康家园B栋兰花居29J房屋作价345万元转让给原告。合同签订后，原告付给被告定金3万元。但原告多次催促，被告拒不配合原告办理资金监管及申请按揭贷款等手续，且明确表示解除合同不再继续履行合同。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，并提出上述诉请。被告辩称，一、被告并不认识原告，与原告未签订任何合同。二、就涉案房产被告与赵军于2017年7月25日通过Q房地产的介绍签订了《二手房买卖合同》，按常规并做了全权委托公证书给万通担保公司的人员用于办理赎楼过户手续，委托书上的受托人名单被告在签订公证书时向万通担保公司的办事人员郑志华求证过，郑志华称公证书上的受托人全部为万通担保公司的人员，被告才签署赎楼公证书，因本案被告询问了郑志华，被告知做公证时是Q房地产的人要求把娄义旭名字加上的，对此被告并不知情，至今被告也不认识第三人娄义旭，更没有委托娄义旭卖房。三、被告与赵军的合同约定定金7万元，在合同签订当日支付5万元，剩余定金2万元赵军于30日内支付给被告，在合同约定的30日内是最后一天即2017年8月24日，被告账户收到合同约定的定金2万元，赵军电话告诉原告2万元是其老板（娄义旭）转的，第三人娄义旭系赵军的幕后老板，也是实际的买方。四、合同签订后，赵军一直未办理购房后续手续，导致其违约，赵军遂与被告协议约定，赵军补偿被告3万元，其中1万元于当天即2017年10月20日支付，剩余2万元过户前交由中介托管，待买方拿到新房产证的当天支付（至今未付）；五、娄义旭收到原告3万元定金要分两次转账给被告，且时间间隔也较长，娄义旭转账给被告时间节点上与被告、赵军约定的付款时间一致，说明娄义旭和原告是根据被告和赵军签订的合同来伪造假的交易合同。综上所述，娄义旭为无权代理，其签订的合同被告不知情，被告不予认可。经审理查明，2017年7月26日，被告在广东省罗湖公证处签署（2017）深罗证字第26680号《委托书》，就其位于深圳市龙岗区布吉大芬村怡康家园B栋兰花居29J房产委托深圳市万通融资担保有限公司、郑志华、肖惠珍、娄义旭等办理如下事项：一、管理上述房产及支付与该房产有关的各项费用；二、到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议，房地产买卖合同、借款合同等；三、到银行开立“安心”账户，并签署二手楼（赎楼）贷款信贷资金托管协议，签署《终止托管协议申请表》，签署贷款合同、房地产买卖补充协议》等；四、到银行或土地房产交易中心办理上述房的房款资金监管手续和终止或解除资金监管手续，收取或指定账户收取监管资金等。2017年8月24日，原告（买方）与娄义旭（卖方代理人）签订《房地产买卖合同》，约定将卖方位于深圳市龙岗区布吉大芬村怡康家园B栋兰花居29J房屋转让给买方，价款345万元，定金3万元于签订合同时支付，交由居间方或银行监管，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的不影响定金巳交付的认定；买方以银行按揭贷款方式支付房款；买方应于签订合同之日起七日内付清首期房款约103万元（不含定金）；房产处于抵押状态，卖方委托融资赎楼，卖方须于签署合同之日起三日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。娄义旭在该《房地产买卖合同》卖方署“谢永正代理人娄义旭”，并在“娄义旭”处捺印，被告未签名。原告提交《银行转账记录》、《收据》证明其向被告支付定金3万元，《银行转账记录》显示第三人娄义旭于2017年8月24日向被告转账2万元，于2017年10月20日向被告转账1万元，《收据》显示第三人娄义旭于2017年8月24日收到原告交来的购买怡康家园B栋兰花居29J房产定金3万元。被告主张该款系赵军支付其与被告于2017年7月25日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及2017年10月20日签订的《补充协议》约定的款项，主张合同实际的买方为娄义旭。被告为证明其并没有与原告本案《房地产买卖合同》，主张该合同系原告与娄义旭虚构合同以抵抗赵军对被告应承担赔偿责任，为此提交其与赵军于2017年7月25日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（深圳市规土委示范文本制定）及于2017年10月20日签订的《补充协议》证明。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定：被告将其位于深圳市龙岗区布吉大芬村怡康家园B栋兰花居29J房产转让给赵军，房产证号粤（2016）深圳市不动产权第00216**，转让价340万元，定金7万元，合同签订时支付定金5万元，合同签订后30日内支付定金金额2万元，赵军向银行抵押付款，于2017年9月25日前支付除定金、交房保证金之外剩余首期款95万元至双方约定的第三方监管账户，赵军须于2017年9月25日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。《补充协议》约定：被告将其位于深圳市龙岗区布吉大芬村怡康家园B栋兰花居29J房产转让给赵军，因银行对房贷额度的调整原因，导致赵军未能按合同的约定时间内完成首期款监管手续，经双方协商，及居间方的配合，赵军同意除合同约定的房款总价外，另外支付被告3万元作为补偿，此款赵军须在签署本协议当天支付1万元，另外2万元在办理产权转移登记前交由居间方托管，再由居间方在赵军取出新证当天转支付给被告。在本案的审理中，原告提交第三人娄义旭出具的《情况说明》，娄义旭称原告在约定的“柒日内”多次通知被告前往银行办理资金监管及按揭贷款申请，因被告又将房产转让给他人，无法配合办理相关手续，构成重大根本违约。另查，因与赵军签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》的纠纷，被告谢永正以赵军违约为由，已另案起诉赵军，案号（2019）粤0307民初841号，该案查明，娄义旭于2017年8月24日向谢永正转账2万元，于2017年10月20日向谢永正转账1万元，谢永正主张2万元实际是赵军根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》支付的剩余购房定金，1万元系赵军依据《补充协议》支付的补偿款。本院认为，本案争议的焦点：一、第三人娄义旭是否有权代表被告对外签订房地产买卖合同；二、被告是否有违约。关于焦点一，第三人娄义旭是否有权代表被告对外签订《房地产买卖合同》。本院认为，（2017）深罗证字第26680号《委托书》显示被告委托含第三人娄义旭在内的三人办理事项有到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议，房地产买卖合同、借款合同等，据此，可以认定第三人有权代表被告签订房产买卖合同。关于焦点二，被告是否有违约。本院认为，第一，原告本人并没有向被告支付任何款项，其所谓的向娄义旭支付定金3万元，原告对此未能提交其本人向被告微信或银行转账凭证证明，也仅有娄义旭个人出具的《收据》；第二，原告所称的第一次即2017年8月24日支付定金2万元及第二次即2017年10月20日支付定金1万元金额均非原告而是由第三人娄义旭转账给被告的；第三，被告主张前述2万元、1万元娄义旭支付的两笔款项实际系基于赵军、被告间《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》支付的，本院上述查明第三人娄义旭于2017年8月24日支付定金2万元与被告、赵军间签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定的定金及付款时间相一致，于2017年10月20日支付定金1万元与被告、赵军间签订的《补充协议》约定的付款时间及金额亦相一致，第三人娄义旭未到庭陈述该两笔款项是支付本案的定金；第四，被告在（2019）粤0307民初841号案举证娄义旭支付的2万元、1万元系赵军基于被告、赵军间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》支付的；第五，第三人娄义旭出具《情况说明》称，原告在约定的“柒日内”多次通知被告前往银行办理资金监管及按揭贷款申请，因被告又将房产转让给他人，无法配合办理相关手续，构成重大根本违约，原告未举证证明原告或娄义旭就涉案房产与被告有联系过，同时也未举证证明在娄义旭代理被告与原告签订《房地产买卖合同》后被告存在娄义旭所谓的“又”将房产卖与他人行为。本院认为，原告提交的证据不能证明娄义旭向被告转账的3万元系其支付给被告的定金，也即现有的证据不足以证明原告履行了《房地产买卖合同》约定的付款义务，没有证据证明被告有违约行为。关于解除合同。原告主张解除2017年8月24日签订的《房地产买卖合同》，因被告认为其与原告未签订任何的合同，双方都没有履行合同义务的意思表示，因此，对于原告主张解除2017年8月24日签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。关于返还定金3万元。原告提交第三人娄义旭出具的《收据》证明其向被告支付定金3万元，提交的第三人娄义旭向被告转账的2万元及1万元，由于《收据》非被告所出具，被告不予认可，而第三人娄义旭向被告转账的2万、1万元本院前述确认非本案定金，因此，原告主张被告返还定金3万元，本院不予支持。关于违约金。由于被告并不存在原告所谓的违约，因此原告主张被告支付违约，本院不予支持。综上，第三人娄义旭、荣智地产公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告葛晓磊与第三人娄义旭代理被告谢永正于2017年8月24日签订的《房产买卖合同》；二、驳回原告葛晓磊的其他诉讼请求。本案受理费6926元（原告已预交），保全费2395元，合计9321元，由原告葛晓磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄梅兰人民陪审员  赵惠玲人民陪审员  罗荣潜二〇一九年八月二十一日书 记 员  李婉婷