重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初2413号原告：周结，男，1986年9月14日出生，住重庆市丰都县。原告：秦春霞，女，1989年3月12日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：马贵文，重庆市石柱县悦崃法律服务所法律服务工作者。被告：重庆市圣奇建设（集团）有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江大道**。统一社会信用代码91500235736553687A。法定代表人：张宏勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵乾森，男，该公司员工。原告周结、秦春霞诉被告重庆市圣奇建设（集团）有限公司（以下简称圣奇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周结、秦春霞的委托诉讼代理人马贵文，被告圣奇公司的委托诉讼代理人赵乾森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周结、秦春霞向本院提出诉讼请求：判决圣奇公司履行2014年1月21日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并且支付周结、秦春霞未能按揭贷款损失119.80元、未能办理按揭贷款违约金11657.80元及延期办理不动产权证书的违约金41428.80元。事实和理由：原、被告于2014年1月21日签订了一份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），《合同》就房屋地址、面积、价款、办理按揭贷款违约责任、面积差异、建房期限及条件、交房手续的办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、办理合同备案的约定、关于产权等级的约定、关于办理登记预告的约定和规划设计变更、房屋质量装修、设备标准、基础设施、公共配套、保修责任均进行了约定。原告按照《合同》的约定履行了自己的义务，被告在交房手续的办理、备案登记、为原告按揭贷款、交房时间、产权证的办理都存在违约。原告购房地址在X号，首付了112180.00元，房屋建筑面积为94.63平方米，总成交金额为389875.00元，按揭贷款为270000.00元。后由于被告未取得《合同备案登记》，被高无法为原告办理按揭贷款。《合同》第五条第三项约定被告若无法为原告办理按揭贷款，应承担违约责任，并支付损失赔偿。按照《合同》第十三条关于办理产权登记的约定第4项，被告至今尚未取得国土房管局的登记受理单，被告已经构成严重违约。被告应支付原告按揭贷款损失119.80元，未能办理按揭贷款违约金损失11657.80元，延期办理不动产权证违约金（41428.80元（119875.00元×0.05‰×1945，从2015年10月10日其计算至2019年5月20日）。综上，原告有相关证据可证，其被告违约事实清楚，根据相关法律的规定，遂诉至人民法院，请求依法审理。圣奇公司辩称，被告没有违约行为，因原告未办理按揭贷款至今未支付完毕全部购房款，被告办理不动产权证书的条件尚未成就，原告违约在先，对未办理不动产权证书的后果应由其自行负担。被告没有办理房屋按揭贷款的义务，即便被告负有该义务，根据合同约定原告选择解除合同时才能要求被告赔偿已交购房款的损失和承担违约责任，原告已经实际接受房屋并装修入住，无权要求被告赔偿。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求判决驳回其全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年1月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《的补充协议》，约定乙方以总价款389875.00元（首付款119875.00元，剩余房款270000.00元办理按揭贷款）购买甲方所有的位于石柱县X房屋，该合同第十三条关于办理产权登记的约定规定：在商品房交付之日起60日内，由甲、乙双方在房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方按以下方式处理：……逾期超过60日的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，圣奇公司按日向周结、秦春霞支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《的补充协议》约定甲方与乙方经友好协商，就乙方购买甲方房屋事宜已签订《重庆市商品房买卖合同》，现双方友好协商签订本补充协议，对上述合同进行补充。其中第五条约定：甲方应当在交房后两年内为乙方办理好《房屋权属证书》，若甲方逾期办理房屋权属证书在90日（含）之内，自本合同规定的最后办证之日的第二天起至甲方实际办证之日止，圣奇公司按日向乙方支付已交房款0.05‰的违约金；逾期办理权属证书累计超过90日（不含），乙方有权单方终止合同，甲方须按总房款的1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告出具委托书，该委托书载明：“现委托圣奇公司办理X号房合同备案、产权登记及按揭贷款等事宜。委托人周结、秦春霞”。后原告按照合同的约定向被告支付了首付款119875.00元、房屋契税、大修基金等。2015年8月10日，被告将房屋交付给原告。截止至本案法庭辩论终结时止，被告尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。后周结、秦春霞向本院申请撤回要求圣奇公司履行《重庆市商品房买卖合同》及支付未能按揭贷款损失119.80元、未能办理按揭贷款违约金11657.80元的请求，本院已裁定准许。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和《的补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。办理房地产权证，根据合同约定系被告的义务，被告应当在办证条件成就时，通知原告提交相应的资料，并将双方应提交的资料交给土地房屋登记机构。根据约定，原告在2015年8月10日接房，并按照合同约定履行了缴纳房款、大修基金以及出具委托书等义务，被告应在2017年8月9日前为原告办理好《房屋权属证书》（即不动产权证书），而被告至今未为原告办理，其行为构成违约，故被告从2017年8月10日起持续存在迟延为原告办理不动产权证书的违约行为，被告对原告应承担违约责任。关于违约金支付条件是否成就的问题，《的补充协议》第五条约定：甲方应当在交房后两年内为乙方办理好《房屋权属证书》，若甲方逾期办理房屋权属证书在90日（含）之内，自本合同规定的最后办证之日的第二天起至甲方实际办证之日止，圣奇公司按日向乙方支付已交房款0.05‰的违约金；逾期办理权属证书累计超过90日（不含），乙方有权单方终止合同，甲方须按总房款的1%向买受人支付违约金。本案中，被告从2017年8月10日起一直违约，逾期办理权属证书累计超过90日，但原告主张以已交房款0.05‰的标准支付违约金，本院予以认可。从2017年8月10日至2019年5月20日止违约天数共计649天，被告应支付违约金3889.94元（119875.00元×0.05‰×649）。因被告的持续违约行为确给原告造成损失，应当根据约定向原告支付违约金，故本院对被告关于违约金支付条件未成就的辩称不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：被告重庆市圣奇建设（集团）有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告周结、秦春霞违约金3889.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565.00元（已减半收取），由原告周结、秦春霞负担524.00元，被告重庆市圣奇建设（集团）有限公司负担41.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 王新贵二〇一九年八月二十九日法官助理 郭妮恒书 记 员 崔 芸