广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1864号原告：阳春市成美物业服务有限公司，住所地：阳春市春城街道鲤鱼岗****，统一社会信用代码：914417810585951580。法定代表人:萧传武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李放，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶秀飞，女，该公司工作人员。被告：欧运高，男，1965年10月20日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，现住阳春市。原告阳春市成美物业服务有限公司（以下简称阳春成美物业公司）与被告欧运高物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，分别在2019年6月25日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告阳春成美物业公司的委托诉讼代理人李放、叶秀飞，被告欧运高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳春成美物业公司向本院提出诉讼请求：1.欧运高支付尚欠的2018年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费1287元、2018年3月1日起至2019年3月31日止的公共分摊费607元、柴油发电费32.5元和违约金3804.98元给阳春成美物业公司；2.本案诉讼费用由欧运高负担。事实和理由：欧运高与阳春市锦湖实业有限公司（以下简称阳春锦湖公司）于2012年5月8日签订《锦湖花园前期物业管理服务协议》约定了双方的义务和权利。阳春成美物业公司与阳春锦湖公司在2013年1月1日签订了《锦湖花园小区前期物业服务合同》，约定阳春锦湖公司选聘阳春成美物业公司全权管理位于阳春市春城街道东湖水库尾锦湖花园小区（以下简称案涉住宅小区）。阳春成美物业公司从2013年1月1日起至今管理案涉住宅小区。欧运高是案涉住宅小区5#5幢1202房的业主，总是延期支付物业费，经阳春成美物业公司多次通过张贴催款通知书等方式催收，欧运高从2018年4月起至今未交纳物业服务费。欧运高辩称，其不同意阳春成美物业公司的全部诉讼请求，请求法院依法驳回阳春成美物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：欧运高是案涉住宅小区5#5幢1202房的业主，该房屋的大门质量存在问题需要更换，两个卫生间顶部漏水需要维修。阳春成美物业公司服务不到位，没有为其解决好上述两个问题，因此，其不同意交付物业服务费和违约金给阳春成美物业公司。阳春成美物业公司主张按照日利率1%的标准计算违约金，该标准月利率高达30%，请求依法予以调整。本院经审理认定事实如下：阳春成美物业公司是于2012年12月13日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理。案涉住宅小区是由阳春锦湖公司开发建设。欧运高是案涉住宅小区******的权利人，该房屋建筑面积为123.43平方米。2013年1月1日，阳春锦湖公司作为甲方与阳春成美物业公司作为乙方签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定阳春锦湖公司选聘阳春成美物业公司为案涉住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容包括案涉住宅小区房屋建筑共用部位的维修、养护与管理，共用设施设备和相关场地的维修、养护、运行和管理，生活服务设施设备的维修、养护与管理，公共环境卫生，垃圾的收集、清运与公共绿化的养护和管理服务等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅（电梯房）的物业服务费为每平方米每月0.8元；业主应在每月10日前支付当月物业服务费用；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1%交滞纳金；本合同期限自2013年1月1日起至本物业业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止等内容条款。阳春成美物业公司从2013年1月1日起为案涉住宅小区提供物业服务至今。欧运高交纳了2018年2月28日前的物业服务费给阳春成美物业公司，从2018年3月1日起没有交纳公共分摊费、物业服务费、柴油发电费用，尚欠2018年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共1287元（99元∕月×13个月）和2018年3月1日起至2019年3月31日止的公共分摊费607元、柴油发电费用32.5元没有支付给阳春成美物业公司。欧运高对阳春成美物业公司主张其拖欠物业服务费1287元、公共分摊费607元和柴油发电费用32.5元的事实没有异议，抗辩认为阳春成美物业公司的服务不到位，所以其拒绝缴交物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。欧运高是案涉住宅小区的业主之一。阳春成美物业公司与阳春锦湖公司在2013年1月1日签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定阳春锦湖公司选聘阳春成美物业公司为其开发建设的案涉住宅小区提供前期物业管理服务。该《锦湖花园小区前期物业服务合同》是阳春成美物业公司与阳春锦湖公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院依法认定阳春成美物业公司与阳春锦湖公司签订的《锦湖花园小区前期物业服务合同》成立有效，且对阳春成美物业公司与欧运高均具有约束力。阳春成美物业公司与欧运高均应当按照《锦湖花园小区前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。阳春成美物业公司主张其从2013年1月1日起至今为案涉住宅小区提供了物业管理服务，但欧运高尚欠2018年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共1287元、2018年3月1日起至2019年3月31止的公共分摊费607元和柴油发电费用32.5元，合计1926.5元未支付，并请求判令欧运高支付尚欠的物业服务费、公共分摊费和柴油发电费用共1926.5元。本院认为，阳春成美物业公司已按照《锦湖花园小区前期物业服务合同》的约定为欧运高在内的案涉住宅小区业主提供了相应的物业服务，但欧运高尚欠2018年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共1287元、2018年3月1日起至2019年3月31日止的公共分摊费607元和柴油发电费用32.5元合计1926.5元未交纳。欧运高亦当庭确认上述费用共1926.5元未交纳，但抗辩认为其未交纳上述物业服务费共1926.5元是因为阳春成美物业公司未完全履行合同义务。欧运高对其上述抗辩提交了其位于案涉小区的5＃5幢1202房漏水部位及大门的照片等证据到庭拟加以证明。经庭审质证，阳春成美物业公司对欧运高提交的证据的真实性均予以确认，但认为欧运高的案涉房屋漏水是其楼上5＃5幢1302房卫生间的水向下漏造成的，阳春成美物业公司已经通知5＃5幢1302房的业主，但5＃5幢1302房的业主不配合整改，因而无法解决该问题；欧运高的案涉房屋的大门是由阳春锦湖公司提供，其应与阳春锦湖公司协商解决，与阳春成美物业公司无关。经审查，欧运高的案涉房屋的两个卫生间顶漏水部位并非全体业主共用部位，是属于欧运高及其楼上业主5＃5幢1302房的共有部位，不属于《锦湖花园小区前期物业服务合同》中约定阳春成美物业公司可以动用专项维修资金进行维修的范围；欧运高的案涉房屋的大门是由开发商阳春锦湖公司提供，根据合同相对性原则，与阳春成美物业公司无关；欧运高以上述理由抗辩拒交物业服务费，理据不足，本院依法不予采纳。此外，阳春成美物业公司提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个案涉住宅小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主也不公，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，欧运高如认为阳春成美物业公司不履行物业服务合同的约定，可以另行通过法律途径主张权利。综上所述，欧运高的抗辩意见，理据不足，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，欧运高应支付尚欠2018年4月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共1287元、2018年3月1日起至2019年3月31日止的公共分摊费607元和柴油发电费用32.5元合计1926.5元给阳春成美物业公司。阳春成美物业公司请求判令欧运高支付尚欠的物业服务费、公共分摊费和柴油发电费用共1926.5元，理据充分，本院依法予以支持。阳春成美物业公司请求判令欧运高支付违约金3804.98元（该违约金以尚欠的物业服务费、公共分摊费和柴油发电费用为基数，按照日利率1%的标准，分别从上述费用逾期支付之日起计算至2019年3月31日止）给阳春成美物业公司。本院认为，按照《锦湖花园小区前期物业服务合同》的约定，欧运高应在每月10日前支付当月物业服务费，逾期支付物业服务费则应从逾期之日起每日按欠款总额的1%的标准计算支付滞纳金给阳春成美物业公司。但阳春成美物业公司没有提供证据证明其存在除物业服务费利息损失外的其他损失；同时，欧运高抗辩认为阳春成美物业公司主张违约金计算的标准明显过高，并请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合阳春成美物业公司的诉讼请求和本案案情，欧运高尚欠2018年4月1日起至2019年4月30日止期间的物业服务费产生的违约金计算方法调整如下：以每月物业服务费99元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从每月物业服务费逾期交纳之日即每月11日起计算至2019年3月31日止。阳春成美物业公司请求判令欧运高以尚欠的物业服务费、公共分摊费和柴油发电费用为基数，按照日利率1%的标准分别计算支付从上述费用逾期交纳之日起至2019年3月31日止的违约金，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告欧运高在本判决发生法律效力之日起5日内支付尚欠的物业服务费1287元、公共分摊费607元、柴油发电费用32.5元（该物业服务费从2018年4月1日起计算至2019年4月30日止；公共分摊费从2018年3月1日起计算至2019年3月31日止）和违约金（该违约金是指被告欧运高逾期支付2018年4月1日起至2019年4月30日止期间的物业服务费产生的违约金，以每月物业服务费99元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从每月11日起计算至2019年3月31日止）给原告阳春市成美物业服务有限公司；二、驳回原告阳春市成美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧运高负担。本判决为终审判决。审判员  龙旋二〇一九年八月二十一日法官助理项金玲书记员雷蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。