辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初757号 原告：中国农业银行股份有限公司凤城市支行，住所地：凤城市龙源路**。 负责人：樊金鹏，职务：行长。 委托代理人：邓宪章，男，1971年7月3日出生，汉族，该公司职员，住凤城市。 被告：白某，男，1977年4月25日出生，蒙古族，无业，住凤城市。 被告：辽宁千银实业有限责任公司，，住所地：凤城市凤山经济管理区河南小区开发办**** 法定代表人：文乾银，该公司经理。 委托代理人：杨洁，女，1986年10月22日出生，满族，无业，住凤城市。 原告中国农业银行股份有限公司凤城市支行（以下简称农行凤城支行）与被告白某、辽宁千银实业有限责任公司（以下简称千银公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行凤城支行委托代理人邓宪章、被告千银公司委托代理人杨洁到庭参加了诉讼，被告白某经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告农行凤城支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告白某立即给付借款253905.33元及利息、罚息复利23582.75元（计算至2019年2月13日），利息给付至付清之日止；2.请求对被告白某坐落在凤城市凤山区银河湾小区10号楼2单元2405号的抵押物原告享有优先受偿权；3、被告千银公司对上述债务承担连带偿还责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月28日，原告与被告千银公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议约定就该公司开发的银河湾项目的个人住房贷款业务进行合作，被告千银公司承诺向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。2015年3月10日，被告白某与被告千银公司签订商品房买卖合同，合同约定：买受人白某购买的凤城市凤山区银河湾小区10号楼2单元2405号，建设面积为109.38平方米房屋，总价为458473元，被告首付188473元，按揭贷款270000元。被告白某于2015年3月18日向我行申请住房按揭贷款，并于2015年3月25日与原告签订个人购房担保借款合同（编号21020120150010968），同时被告白某将所购的坐落在凤城市凤山区银河湾小区10号楼2单元2405号房屋进行抵押担保。2015年3月26日，原告为被告发放贷款270000元，计算方式为等额本息还款，执行利率为5.9％，由于被告没有按约定及时偿还原告的借款本息，已构成预期违约，故依据担保借款合同约定，原告诉至法院。 被告白某未作答辩。 被告千银公司辩称：《物权法》第一百七十六条规定，被告白某的贷款既有物的担保又有人的担保，债务人白某自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权后，不足的部分再由我们承担偿还责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、凤房预凤山区字第××号房屋抵押预告登记证、未还本息明细，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院确认如下事实：2014年4月28日，原告农行凤城支行（甲方）与被告千银公司（乙方）签订一手房贷款业务银企合作协议，就开发“银河湾”商住组团二期（9＃、10＃）的个人购房贷款业务进行合作。协议约定：第三条购房贷款合作额度，3.1甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过（大写）肆仟万元。第四条购房贷款合作方式，4.2甲方为购房人提供的单笔个人贷款最高金额不超过房屋成交价的70％，贷款年限最长不超过30年。……4.4合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同（以下称借款合同）为准。第六条借款担保，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 2015年3月10日，被告白某购买被告千银公司出售的凤城市凤山区银河湾小区房屋，向原告递交个人信贷业务申请表，申请一手房按揭贷款，贷款金额27万元，贷款利率浮动利息，贷款期限240个月，还款周期每个月。 2015年3月25日，原告农行凤城支行、被告白某、被告千银公司三方签订个人购房担保借款合同（合同编号：210201201500010968），约定：借款金额270000元；借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于凤城市凤山区，购房合同编号20151279；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名为辽宁千银实业有限责任公司，账号为06×××86。还款方式为等额本息还款法，借款人的还款账户账号。借款担保为阶段性保证+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告白购买的坐落于凤城市凤山区，面积为109.38平方米的房屋作抵押。 2015年3月26日，原告农业银行凤城支行向06×××86发放贷款270000元，执行利息6.15%，逾期执行利率9.225%，还款账号62×××71。2015年4月3日，原告与被告白某办理房屋抵押预告登记，原告农行凤城支行取得凤房预凤山区字第××号房屋抵押预告登记证。被告白某自2017年5月1日起没有按约定及时偿还借款本息。 本院认为：原告农行凤城支行与被告白某、千银公司签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照借款合同的约定向被告白某提供了贷款。被告白某取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求被告白某偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案抵押房屋办理抵押预告登记，没有办理抵押登记，抵押权并未设立。原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告千银公司辩称其在房屋拍卖后承担补充责任的观点。原告与被告千银公司签订《个人购房担保借款合同》约定对被告白某向原告借款购买的商品房提供连带责任保证，保证期间截止被告取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。由于涉案房屋未办理房屋产权证照和他项权证，被告千银公司应当按照合同约定承担连带保证责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告白某于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凤城支行贷款本金253905.33元及利息（利息计算方法：自2017年5月1日起至还款之日止按《个人购房担保借款合同》约定的利率计付）； 三、被告辽宁千银实业有限责任公司对被告白某的上述借款本金及利息承担连带保证责任; 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凤城支行其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5470元，由被告白某、辽宁千银实业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  金 丹 人民陪审员  丁家强 人民陪审员  孙晓霞 二〇一九年八月八日 书 记 员  李站萍