河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4160号上诉人（原审原告）：刘海东，男，1983年10月16日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。委托诉讼代理人：许春香，河北典创律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹大海，河北典创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北雄瑞孵化器运营管理有限公司，住所地河北省保定书徐水区107国道西、职中路南侧，统一社会信用代码91130609MA0849CB7L。法定代表人：王雪一，该公司总经理。委托诉讼代理人：李运来，河北精耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国栋，河北厚丰律师事务所律师。上诉人刘海东因与上诉人河北雄瑞孵化器运营管理有限公司（以下简称雄瑞公司）委托合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2018）冀0609民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘海东的委托诉讼代理人许春香、上诉人雄瑞公司的委托诉讼代理人李运来及王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海东上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决内容，依法改判雄瑞公司立即返还刘海东所涉商铺；2.上诉费由雄瑞公司承担。事实和理由：上诉人对一审法院判决解除双方签订的《商铺经营托管协议》没有异议。但认为一审法院判决存在如下错误：一、一审法院并未明确认定被上诉人违约，按照双方签订的《商铺经营托管协议》第五条的约定，被上诉人应当在2018年10月31日支付第四年的租金，而被上诉人并未在该期限支付委托收益金。被上诉人的行为构成违约。一审法院认定“被告以给付第四年收益的时间尚未到期为由，不同意给付、致使原告无法实现合同目的”认定不明确。有关商铺委托经营期限的起算时间为2015年10月1日，上诉人认为“交付商铺日期”或“开业日期”相比有明确具体的起止日期的约定，有明确的起止日期的约定更准确、更可信。“交付商铺日期”或“开业日期”是机打内容，明确具体的起止日期是当时手写内容，手写内容更能体现合同双方当时的意志，在双方签订的《商铺认购协议中》明确约定“交付商铺”的日期为2015年8月31日。本案被上诉人既是开发商又是受委托方，该房产处于被上诉人支配之中，被上诉人从未给上诉人履行交接手续，被上诉人不能以其违约延期完工来免除其责任或对抗上诉人合同权益。所以被上诉人应当按照其广告宣传履行承诺，并按照《商铺经营托管协议》第五条的约定于2018年10月31日给付当年度收益，被告拒绝履行合同主要义务的行为明显构成恶意违约，且明显侵犯众商户的合法权益。二、一审法院适用法律不准确。对含有“项”的法条，法律适用时应当到“项”；法律适用到“项”是对具体违法行为的性质和情节的一种界定。一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条而该条有五项，一审法院并未明确适用哪一项。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定。双方签订的《商铺经营托管协议》应为委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，上诉人可以行使任意解除权，一审法院也应适用该条进行判决。三、一审法院认定2019年10月15日前被上诉人返还上诉人商铺缺乏法律和合同依据。一审法院判决第一项明确认定解除双方的合同，那从判决生效之日合同就应当被解除，一审法院不能人为设定期限。一审法院以案外人的利益为由延期返还商铺明显错误，加重了上诉人的损失，并不是所有的商铺被上诉人都对外出租，一审法院统一延期返还商铺也并不合理。综上所述。一审法院判决认定的事实不清、法律适用不准确，且从商铺的返还时间上并未充分保护上诉人的合法权益。雄瑞公司辩称，1、委托经营合同的期限没有按照实现合同的目的和实际商场经营的时间确定合同的履行起始日期。2、适用法律错误在于该合同属于委托经营式的含有双方多重权利义务的合同，并非单纯的委托关系，合同中还包括商铺的出租等租赁关系及管理费用等方面的约定，所以该合同不是单纯的一个委托关系可确定的，对于双方合同中约定的开业时间为准，还是按照上面说的数字日期为准，一审判决中依据格式合同来认定按照具体数字日期为准，明显忽略了该合同的目的，因为双方合同约定的是委托经营合同，对商铺的经营在整个商场没有交付也没有开业的情况下该合同目的根本无法实现，一审法院已经查明了该商场是2017年10月开业，也查明了该商场所在的楼房是在2017年9月经过竣工验收合格的，说明双方合同所约定的商铺实际开业时间是2017年10月，这一时间完全符合双方合同中约定的以实际开业为准的条款。一审判决以2015年8月31日为商铺的开业时间明显违背了合同的真实目的，也与事实严重不符，双方所签订的合同的时间明显的晚于该日期，按照一审判决等于在双方还没有委托经营的时候我方就应当给付对方商铺租费，这明显不符合客观事实。3、合同法94条以及93条第二款都明确规定了解除合同应当通知对方，但一审判决中并没有按照该法律规定来确认合同的解除是否符合法律规定。雄瑞公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回刘海东的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由刘海东承担。事实和理由：一、一审认定的委托经营期限与事实严重不符。本案争议的商铺大多为30平米左右，而整个商场1-5层的面积共计3万多平米，由于刘海东个人购买的商铺面积太小，根本不适合单独经营或出租。因此，在商铺出售时，雄瑞公司与购买的业主签订了相应的《商铺委托经营管理协议》，其目的就是为了将业主的小面积商铺统一成片出租经营，最大限度的增加收入。同时，防止业主各自为营而使商场经营混乱。由于签订合同时，商场正在建设期间，《商铺认购协议》也只是预计工程完工交付时间，因此，《商铺委托经营管理协议》约定的委托经营时间只是参考预计的工程竣工日期填写。一审判决以商铺销售与委托经营行为具有关联性为由，认定《商铺委托经营管理协议》的委托经营应自2015年起算，明显与《商铺委托经营管理协议》签订的目的不相符。事实上，一审判决已认定商场开业时间是2017年10月1日，但一审判决又确认商铺委托经营期限自2015年起算，这一认定存在明显前后矛盾。一审判决等于确认商场未交付、未开业的2年前，雄瑞公司就应给付刘海东租金，而这种无实际租赁经营活动而给付租金的行为，是我国城市房地产销售法规明确禁止的变相销售行为，也与签订《商铺委托经营管理协议》的目的严重不符。二、一审判决适用法律错误。1.我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《商铺委托经营管理协议》的目的就是对商铺出租及管理经营，因此，该合同也应当在商铺交付之日起开始履行，才能实现该合同的目的。而一审判决认定2015年商铺未交付时合同开始履行，只是片面的理解格式条款的法律规定，明显忽略了《合同法》第一百二十五条关于对合同条款理解有争议如何认定的规定。2.一审判决适用《合同法》第九十四条判决解除双方《商铺委托经营管理协议》，明显适用法律错误。本案法庭审理确定的争议焦点是委托期限的起算时间，该争议直接涉及到雄瑞公司何时开始支付刘海东第四年的租金，即使法庭认定雄瑞公司现在应当支付第四年租金，也并不导致《商铺委托经营管理协议》无法继续履行，更不能导致合同目的无法实现。事实上，即使双方诉讼期间商铺也在正常出租，一审判决也认可商铺现在正在出租经营，说明《商铺委托经营管理协议》的合同目的正在实现中，一审判决却又以目的无法实现为由解除双方合同，明显于法无据。3.我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”没有任何证据证明刘海东的请求解除合同符合该条法律规定。三、一审判决解除双方合同，会造成商场其他大部分业主的委托经营合同的目的无法实现。大型商场的经营都是商铺统一集中出租管理。业主30平米的商销根本无法单独出租，与本案一同起诉的36户业主的商铺分布于商场1-5层的各个位置。这些商铺如果交由业主自己出租经营，势必导致整个商场连片出租无法继续，继而导致整个商场经营管理的混乱，最终侵害的是其他几百户业主的合法权益。法院本应是解决争议与纠纷，并依法维护正常的社会秩序，即使法院认为刘海东有权获得第四年租金，也应当告知刘海东另行主张权利，但本案一审法院却迎合刘海东不合理的主张，判决解除双方合同，这只会引发更为严重的社会事件。一审判决后，个别业主手持判决到商场煽动，导致商场开业时推行2年免租金的优惠营销策略而吸引的商户开始准备撤离。由于担心2019年10月以后商场不能正常经营，部分商户也拒绝签订第三年的商铺租赁合同。这一切都已经严重影响到商场的继续经营，同时也侵害了600多户业主的权益。综上，恳请二审法院依法公正判决。刘海东辩称，1、一审法院认定委托经营期限自2015年10月1日起算是正确的，商铺的交付日期或者开业日期均是雄瑞公司所出具的格式合同中的机打内容，而明确具体的起止日期是当时雄瑞公司工作人员手写的，因此手写内容更能体现出合同双方当时真实的意思表示，在一审判决中也进行明确协议书由雄瑞公司提供，雄瑞公司对具体的起算时间的确定和相应的后果应由充分的考量和认知，雄瑞公司作为实际控制和管理商铺的一方，并不以商铺实际开业日期为衡量标准来计算委托的起算时间。2、雄瑞公司提出应当适用合同法94、93条第二款的规定，解除合同应当通知对方，上诉人已经多次口头通知雄瑞公司解除合同，返还商铺，而上诉人的起诉状以及起诉行为是最为正式的通知，上诉人要求解除合同是依据合同法410条，应当适用该条对本案进行审理，一审判决中并没有依据该条进行判决，本身存在法律适用错误问题，同时即便一审判决适用合同法94条也没有明确到底是适用94条的哪一款哪一项，法院出具的具有威信的民事判决书应当对适用法律进行明确的确定，不能太过模糊。3、一审判决的第二项判决内容，属于判决错误，根据法律规定解除合同应当立即生效，一审法院以雄瑞公司已将商铺统一对外出租，现尚未到期，为维护市场交易的稳定，避免损害他人的合法权益，故以到期后再返还原告商铺为宜，首先合同具有相对性，雄瑞公司与实际经营户之间的合同仅约束其双方，对上诉人没有法律约束力，一审判决突破了合同的相对性，表面上看是维护了市场秩序，但是加重了上诉人受害的成本，损害了上诉人的财产权益，变相为雄瑞公司违法行为提供帮助，而且判决书应当明确具体，不能出现以合同到期后再返还商铺为宜，因此请求法庭依法撤销原审判决第二项，改判雄瑞公司立即返还上诉人所说的商铺。同时对雄瑞公司的违法，未支付收益金的行为明确系为违约行为。从而维护法律公平正义。刘海东向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺委托统一经营管理协议》，雄瑞公司返还刘海东所有的徐水万达家居建材广场5层5049号商铺；2.判令雄瑞公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：对双方当事人无争议的事实，法院予以确认如下：2015年4月27日，刘海东与瑞东公司就案涉商铺签订《商铺认购协议》和《商铺经营托管协议》。2017年1月4日，万一达公司成立，法定代表人为王雪一。2019年1月16日，该公司名称变更为雄瑞公司，法定代表人仍为王雪一。王雪一系瑞东公司法定代表人王瑞军之子。2017年2月21日，刘海东与瑞东公司又重新签订《商铺认购协议》，约定刘海东认购瑞东公司位于徐水万达家居建材广场5层5049号商铺，建筑面积为34.49平方米，总价款为138522元，预计竣工交付时间为2017年8月31日前。同日，刘海东（甲方）与万一达公司（乙方）就案涉商铺的委托经营管理事项，在原委托协议的基础上重新签订《商铺经营托管协议》（协议文本由万一达公司提供），落款时间为2015年4月27日，约定刘海东委托万一达公司对上述商铺进行统一经营管理。协议第二条约定：“委托期限为10年，第一期委托期限为3年。自2015年10月1日起至2018年10月31日止（横线上的阿拉伯数字为手写），即总房款的24%，在总房款中一次性扣除。第二期委托期限为7年。自2018年10月1日起至2025年9月30日止（横线上的阿拉伯数字为手写）。”第五条约定：“……第二期委托经营期间，甲方每一年向乙方收取一次该房产经营收益，第一次收取时间为2018年10月31日前（横线上的阿拉伯数字为手写），以后每年以此类推。……。”2018年8月26日，刘海东与瑞东公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同（预售）》，约定瑞东公司应于2017年10月1日前向刘海东交付。2018年下半年，刘海东认为三年已到期，雄瑞公司应支付第四年的收益金，雄瑞公司认为尚未到期，拒绝支付，双方发生争议。对双方当事人有争议的证据和事实，认定如下：雄瑞公司称，家居建材广场的开业时间为2017年10月1日，案涉商铺已出租他人，租期两年，2019年9月底到期，并提交了竣工验收报告、开业和一周年店庆的宣传彩页。刘海东质证称，对雄瑞公司提供的竣工验收报告和宣传彩页不认可，商铺确已出租，但对出租期限不清楚。雄瑞公司提供的竣工验收报告和宣传彩页，具有真实性和关联性，刘海东虽不认可，但未提供反驳证据，予以采纳。结合双方当事人陈述及法院认定的相关证据，法院认定家居建材广场的开业时间为2017年10月1日，商铺出租的到期时间为2019年9月底。一审法院认为，双方就案涉商铺签订的《商铺委托统一经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方应按约履行。本案双方争议的焦点是委托期限的起算时间，刘海东主张按协议中明确约定的时间即2015年10月1日起算，雄瑞公司主张以开业时间即2017年10月1日起算。根据认购协议和委托经营管理协议是同时签订、委托收益抵扣房款等情形，可以说明商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性，且该协议文本由雄瑞公司提供，雄瑞公司对具体起算时间的确定和相应的后果应有充分的考量和认知，故根据法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。法院认定委托期限应自2015年10月1日起算。雄瑞公司以给付第四年收益的时间尚未到期为由，不同意给付，致使刘海东不能实现合同目的，刘海东要求解除《商铺经营托管协议》并要求雄瑞公司返还商铺的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。刘海东委托雄瑞公司对案涉商铺进行经营管理，雄瑞公司已经将商铺统一对外出租，现尚未到期，为维护市场交易的稳定，避免损害他人的合法权益，故以合同到期后再返还刘海东商铺为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十四条规定，判决：“一、解除原告刘海东与被告河北雄瑞孵化器运营管理有限公司就案涉5049号商铺签订的《商铺经营托管协议》；二、被告河北雄瑞孵化器运营管理有限公司于2019年10月15日前返还原告刘海东案涉商铺。案件受理费80元，由河北雄瑞孵化器运营管理有限公司负担。”二审中，诉讼双方代理人均认可雄瑞公司已无力再继续代理全体业主经营出租摊位的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，诉讼双方所签《委托经营协议书》，其性质为租赁商铺合同关系。商铺的业主将属于自己购买的非独立的铺位，分别出租给雄瑞公司，雄瑞公司整合全体业主的铺位用以整体出租、经营，雄瑞公司按约定支付租金。本案中的业主刘海东及涉案中的其他铺位购买人，均是购买的雄瑞公司开发的商业楼。雄瑞公司为了出售其开发的商业楼中的铺位，在出卖其铺位的同时与购买人签订《委托经营协议书》。一审法院认定“商铺销售认购行为和委托经营行为具有关联性”并无不当。正因如此，雄瑞公司在收取购买人购买店铺的价款时，才出现了用前三年的租金抵顶部分购房款的事实发生。在《委托经营协议书》中明确约定了委托期的开始时间是2015年10月1日起，故应认定雄瑞公司向刘海东支付租金的起点为2015年10月1日，雄瑞公司主张租金的起算点应为商铺的实际的开业时间2017年10月1日，没有事实根据。商铺所在商业楼是雄瑞公司开发，整体出租经营也是雄瑞公司的权利和义务。商业楼何时竣工，何时开业经营均与铺位购买人即业主无关，且双方在《委托经营协议书》中亦未有特殊约定，故雄瑞公司主张的商铺实际开业经营的2017年10月1日为起算租金的主张不能成立。雄瑞公司有义务按约定支付第四年起实际已发生的租金。因《委托经营协议书》中约定了“第四年起该商铺租赁事宜双方另行商定”和“第4年起，乙方于每年10月31日前向甲方一次性支付相应本年度的实际租金数额收益”，故诉讼双方应按约定履行。又因双方未就第四年起的租赁事宜另行协商一致，且“第4年起”本年度的实际租金数额收益不具体、不明确，缺乏可履行性，致使履行不顺畅，双方均有责任。故对此双方均负有缔约责任的责任。但此事实不能成为雄瑞公司不支付第四年起应付租金的理由；双方应按协议约定及时另行协商。上诉人刘海东于第四年年租给付日到期后向雄瑞公司主张租金，雄瑞公司应及时与刘海东就租金数额和如何给付协商一致；雄瑞公司以第四年租金未到给付期拒绝给付的理由不成立。在双方就第四年起的租金发生争议后，出租人寻求司法救济并无不当。鉴于双方目前已经无法按《委托经营协议书》约定履行，双方均认为不再具备条件，双方均同意解除合同，故应对一审判决解除《商铺委托经营协议》（委托经营协议书）的判项予以肯定。二审中，本院多次组织双方进行调解并示明商铺如不再集中经营的利弊，但双方分歧较大，未能达成和解。关于商铺的返还期限，因涉及第三方承租，解除租赁返还出租的商铺应给承租者一定的合理期限搬迁，且将商铺返还购买人的期间，出租人有权主张相应的租金收入，故一审法院判令于2019年10月15日前返还本案的所涉商铺并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘海东所交二审案件受理费80元，由上诉人刘海东负担；上诉人河北雄瑞孵化器运营管理有限公司所交二审案件受理费80元，由上诉人河北雄瑞孵化器运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  郑金梁审判员  翟乐光二〇一九年八月二十三日法官助理杜斯妹书记员佟铁铮