北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41923号原告:黄松(反诉被告)，女，1979年12月11日出生，汉族，公司咨询师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李信磊，北京云浦律师事务所律师。被告:杨莉萍（反诉原告），女，1966年4月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：尚连生，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪行健，杨莉萍之夫，汉族，无业，住北京市海淀区。原告黄松与被告杨莉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄松及其委托诉讼代理人李信磊和被告杨莉萍及其委托诉讼代理人尚连生、纪行健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄松向本院提出诉讼请求：1、判令杨莉萍返还我押金8929元；2、本案诉讼费用由杨莉萍承担。事实和理由：2016年3月28日，我与杨莉萍经中介居间介绍签署三方《北京市房屋租赁合同》，该合同约定我承租杨莉萍位于北京市海淀区X号房屋，租赁期自2016年4月20日起至2017年4月19日，押金为1万元，我按照约定及时交纳了押金及房租。租赁到期后，我与杨莉萍双方决定续租一年，并直接将三方租赁合同上租赁期限进行修改，变更为自2017年4月20日至2018年4月19日，并口头约定将租金标准改为每月11500元，押金及其他约定不变。2018年4月，我与杨莉萍决定再次将租赁续约一年，并签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：租赁期间自2018年4月20日至2019年4月19日，共计1年；租金标准为每月11800元，押一付十二，押金1万元，租赁期满扣除应当由我承担的相关费用后，剩余部分应如数返还。合同签订后，我依约向杨莉萍支付了租金，合同期满后，我与杨莉萍决定不再续约，双方办理了退房交接，按照合同约定，租赁到期后杨莉萍应在扣除相关费用后将剩余押金返还给我。扣除租赁期间我应付水费135元，杨莉萍购买洗衣机费用655元、壁纸费用750元，并结合我电费及燃气费结余110元，以及我垫付的应由杨莉萍支付的空调维修费370元，杨莉萍实际应返还我押金8940元。但杨莉萍以我应承担家具损耗、壁纸更换费及半个月租金损失等费用为由，拒绝返还。杨莉萍拒不返还押金，已构成违约，为维护自身的合法权益，我特向贵院提起诉讼，要求杨莉萍立即返还押金，望判如所请。杨莉萍辩称，认可双方的租赁合同。关于押金认可，押金10000元没有退还。1、关于我们之间的水电燃气费认可，黄松给我25元，从押金里扣除25元双方是认可的；2、洗衣机是黄松自己折抵的666元，我方不认可，黄松给卖掉了；3、关于壁纸，黄松都给我们贴的乱七八糟，我们更换壁纸花费2万多，黄松现在要从押金里扣除700元折抵，我方不认可；4、关于灯具黄松给我沟通的是更换餐厅的灯具，我没有允许黄松换其他房屋的灯，后来黄松都给换了，黄松换了四个灯，黄松自己承认将灯具给扔掉了；5、关于空调维修费不同意，费用从哪里来的不清楚。黄松之前租赁的时候，空调是良好的，我们的空调是四个，但是交付的时候，少一个空调，后来黄松提过空调坏过，但是我给他们换过空调，其他都没有沟通过；原来的空调都是海尔的，现在三个是海尔的，一个屋里没有，黄松当时拉走了两个；6、关于家具的损坏，我们维修家具，黄松是知道的也是认可的；7、关于租金，4月19日我们房屋到期后，后来的新租户来了以后，但是因为壁纸的问题，新租户不租，给我方造成房屋租金损失。关于黄松要求退还租金，我方不同意，黄松还给我造成了损失，押金不够我的损失。我方提出反诉请求：1、判令黄松赔偿反诉人租房损失47781.27元（壁纸21848.94元、灯具19999元、修家具2000元、租金损失3933.33元）；2、本案诉讼费用由黄松承担。反诉事实与理由：我与黄松于2016年3月28日通过中介签署三方《北京市房屋租赁合同》，在租赁期内黄松将我的冰箱、洗衣机、空调给私自处理了，同时将我的壁纸损坏，且将房屋内四个水晶灯处理了，造成我无法将房屋及时出租给下一个租户，也造成了延误，造成了租金损失，为维护合法权益不受侵害，我特提起反诉，望法院予以支持。黄松针对杨莉萍的反诉辩称，1、我们没有损害杨莉萍的物品；2、关于空调，我们在腾房的时候，杨莉萍是在场的，也是没有异议的；3、关于冰箱，我们自行购买留给了杨莉萍，杨莉萍在我们腾房的时候也是没有异议；4、关于灯具，当时有安全医患，我们是在征得了杨莉萍同意后才更换的，根据合同第六条第2款的约定，关于房屋合理损耗应当由杨莉萍承担费用，租赁期间，我们承担了维修费用，使房屋更加有利于使用及出租，在腾房的时候杨莉萍也没有异议，根据我们提供的证据9可知，在到期后一个月左右，杨莉萍拒绝返还押金的理由是维修家具的费用，此时并未提及空调及冰箱的损失，但是在我们起诉后，杨莉萍又将双方已认可的事实进行否认，并变成扣押金的借口，而且理由前后发生变化，杨莉萍的行为有违合同和诚实信用；5、我们没有义务承担杨莉萍的空置租金，我们已经于2019年4月19日将房屋退还并搬出，在租赁期间，杨莉萍还多次带领购买人与承租人到场看房，我们每次都予以配合，因此，我们没有影响杨莉萍出租房屋，另外，我们没有损害壁纸和家具的行为，也影响不到杨莉萍出租房屋，而且更换壁纸是杨莉萍单方行为，与我们无关，杨莉萍也没有举证新租户的入住时间，即使杨莉萍真的产生空置期，也是杨莉萍经营产生的合理损失，与我们没有关系；6、2019年4月19日退还房屋时，杨莉萍对我们关于双方物品处理，并没有提出异议，并且过了两天，还出具了交接的收条，如果对物品真有争议，杨莉萍应当在当时提出异议及采取措施；7、综上，不同意杨莉萍的反诉，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，黄松与杨莉萍经中介居间签订北京市房屋租赁合同，约定黄松承租杨莉萍位于北京市海淀区X号房屋，租赁期自2016年4月20日起至2017年4月19日，月租金1万元，押金为1万元，2016年4月20日支付12个月租金，房屋交割清单列明有康佳洗衣机1台、空调（无品牌）4台、家具等。合同签订后，双方履行至期满，双方决定续租一年，并直接在上述合同中将租赁期限进行修改，改为自2017年4月20日至2018年4月19日，双方口头约定将租金标准改为每月11500元，押金及其他约定不变。之后，双方履行至期满。2018年4月，双方续签北京市房屋租赁合同，租赁期自2018年4月20日起至2019年4月19日，月租金1.18万元，押金为1万元，2018年4月20日支付12个月租金12万元，供暖费、物业费、室内设施维修费由杨莉萍承担，水电燃气费等由黄松承担，租赁期内，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，黄松应及时通知杨莉萍修复，逾期不维修，黄松可代为维修，费用由杨莉萍负担，因黄松保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，黄松应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，双方履行至期满，黄松将房屋返还杨莉萍，杨莉萍以壁纸、家具损坏为由，拒绝退还1万元押金，双方为此产生纠纷。庭审中，黄松提交如下证据：1、双方之间的房屋租赁合同、账户交易明细、关于租金支付的微信记录，以证明其按约定支付押金及租金；2、杨莉萍押金及退房收条，以证明租赁合同到期后，双方办理退房交接，杨莉萍应退还押金；3、双方关于退还押金的微信记录，2019年5月17日，黄：您好，壁纸是否贴好？房子押金什么时候退给我呢，杨莉萍之夫纪行健：您好！壁纸是贴好了，而且把其他房间都换了，新的租户不接受有旧有新，您说怎么办？家具等都从新维修了，还有从您搬走到五月初开始才交给新的租户，这段时间的费用怎么说？我们本不该这样，您走之后就可以租给新的租户，半个月的租金收入没有了！该怎么办？黄：这样吧，您定个返还的钱数，我能接受就和平解决，如果我不能接受就只能让法官判决了！纪：好，本个月的租金你支付，洗衣机的费用你支付，贴壁纸造成的损失咱们一家一半，揭壁纸的费用你支付，修家具是费用你支付（这笔费用2000元），我们夫妻俩去买壁纸造成的费用你支付，前后四次，每个人每天300元还有车的费用等，黄：请明确告诉我可以返还的押金是多少，如果您不能返还押金的话我就只能走法律途径了，纪：我把所有票据收集出来，给你具体数字，如果你想起诉，随你，我等着。以证明杨莉萍拒不返还押金，且要求我承担不合理、无依据费用；4、洗衣机（康佳牌，666元）价格截图、自来水缴费通知、壁纸询价截图（主卧包工包料约1500元），以证明我有义务承担洗衣机费用666元及一半壁纸费用750元；5、空调维修收据（370元），以证明杨莉萍应返还我空调维修费370元；6、燃气余量、电费余量照片，以证明燃气、电费结余，杨莉萍应返还我；7、双方关于更换灯具的微信记录、灯具购买记录、关于更换空调的微信记录、空调购买记录、关于处理洗衣机的微信记录、冰箱照片，有关灯具微信记录，黄：杨姐，前天餐厅的灯突然掉下来一片，我一检查，发现客厅的大灯和书房的灯都是用透明胶布粘上去的，太吓人了，我准备换了，怕砸到孩子，如果你没意见我就换成简约大气一点的吸顶灯了，还有沙发的底部铁皮都脱落了，最近方便给我换一个么？我在网上挑了一款，你看是否合适（灯具照片），深灰色这款，只要三人的就行了，杨：那个灯你就换吧，你看看，如果不那什么的话，那没有我回头拿回去，有关空调微信记录，黄：三个卧室的，杨：你都换了吗，黄：卧室原来只有两个有，我又添了一个，客厅的柜机你之前换过的，比较新，现在只要餐厅空调是旧的，杨：我把餐厅给换了，黄：好的，来之前告诉我一声，杨：好哒，有关洗衣机微信记录，黄:杨姐，给您添麻烦了，杨：因为你忙孩子的事，所以就别买了，把洗衣机折成钱哈，你让人拉走吧，我在家等着，妹妹你让人来拉走洗衣机哈，黄:好的姐，我已经叫了收废品的上去，她一会就上去，杨：我在超市买点吃的，她到了吗，黄：我没联系她，杨姐你要是有事，就让中介帮忙抬到门口。以证明与杨莉萍协议一致，我自费更换灯具、空调及洗衣机等，在退租时或留给杨莉萍，或进行了折价补偿，并未对其造成任何物品损失；8、入住时壁纸照片，以证明原壁纸老旧破损，我的粘贴行为系对墙面进行的美化装饰，并非对原壁纸进行破损，其并未因此受损。杨莉萍对上述证据的质证意见是，证据1、2认可。证据3真实性认可，我们没说不退，合理赔偿后退还，证据4、5、6燃气余量、电费余量认可，其余不认可，没有沟通过，证据7微信记录真实性认可，我没有让他们换四个灯，我现在书房的灯还是原来的灯，没有胶布粘，协商的是我们去买灯，不是让他们买，沟通的空调根本没有换，少了一个空调，洗衣机折成钱卖掉是我说的，换冰箱我们不认可，证据8不予认可。庭审中，杨莉萍提交如下证据：1、家具（桌子）维修照片及维修发票，以证明桌子的维修费用；2、壁纸照片、壁纸合同（客厅、两个卧室、书房）、壁纸发票（21848.94元），以证明换壁纸费用；3、洗衣机发票（小天鹅牌，999元）、冰箱照片、灯具照片，以证明购买洗衣机损失、冰箱被卖掉、灯具被卖掉。黄松对上述证据的指正意见是，证据1照片是杨莉萍单方提供的，无法核实真实性，拍摄时间无法确认，发票时间2019年9月2日，距离退房已经两个月，真实性、关联性均不认可。证据2壁纸照片真实性认可，关联性、证明目的不认可，当时我们粘贴壁纸是为了美观，壁纸合同与第三方签订，无法核实真实性，即使是真实的，也是其单方行为，与我无关，证据3洗衣机其自行购买行为，不认可金额，双方已协商过折价，不应再要求，冰箱照片真实性认可，我方已经将冰箱留给杨莉萍，没有造成其冰箱损失，原灯具照片无法核实，与我们承租时灯具不一致，我方没有出卖灯具，只是更换，且与其进行了沟通，更换灯具留在了房屋，排除了安全隐患，没有给其造成损失。杨莉萍证人卓某（诉争房屋现承租人）出庭作证：我租房居住该小区四年了，我原房东为了孩子上学将房子卖掉了，我通过中介得知杨莉萍房子四月份到期，我进去看房时发现墙壁上画的乱七八糟，我要求把壁纸换了，从五月份开始计算房租（出示租赁合同），当时签订合同是我爱人签的，是我们共同承租，但我爱人无法出庭。杨莉萍以此证明更换壁纸造成租金损失。黄松对此的质证意见是，证人身份无法核实，真实性、证明目的不认可，新租户的要求是与杨莉萍自行协商的结果，与我方无关。本院认为，双方于2018年4月续签的北京市房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守合同约定。本案双方争议焦点是哪些是因黄松造成的应从押金中扣除的杨莉萍的合理损失。关于水电燃气费计算，双方认可从押金中扣除25元，对此本院不持异议。关于壁纸损失，根据黄松认可的照片，确实存在粘贴、污损情况，不属于合理使用，且双方进行过沟通协商，黄松认可该损失，故该损失应从押金中扣除，杨莉萍将四个房间全部更换不合理，对此本院酌定壁纸损失2000元。关于维修家具损失，虽然黄松现予以否认，但是在双方进行沟通协商时，黄松对此并未予以否认，本院认定该损失存在，故家具维修费2000元应从押金中扣除。关于洗衣机损失，双方沟通协商一直进行折价，主要争议价格问题，根据房屋交割清单列明的是康佳洗衣机，杨莉萍主张小天鹅洗衣机价格不合理，应按黄松主张的康佳洗衣机价格666元。关于租金损失，该损失并非黄松造成的直接损失，杨莉萍主张10天租金损失过高，考虑更换壁纸、维修家具需要一定时间，本院酌定3天租金损失1180元。综上，共计应从押金中扣除5871元，剩余押金4129元应予退还。关于杨莉萍主张赔偿灯具19999元，双方沟通协商中，杨莉萍同意黄松自行更换，其并未明确只换餐厅的灯，在双方沟通协商退押金时，只提及壁纸损失、维修家具损失、洗衣机损失及租金损失，未提及灯具损失，表明杨莉萍收房之后只对上述损失提出赔偿扣除押金，并未提及灯具及其他，故本院对其反诉赔偿灯具19999元不予支持。有关黄松主张的空调维修费370元，在双方沟通协商中，黄松并未提及该笔费用，且发生该笔费用后其也未通知杨莉萍承担，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、杨莉萍于本判决生效后七日内退还黄松押金四千一百二十九元；二、驳回杨莉萍其他反诉请求。案件受理费二十五元，黄松已预交，由黄松负担十三元，由杨莉萍负担十二元，杨莉萍于本判决生效后七日内交纳。反诉费四百九十七元，杨莉萍已预交，由杨莉萍负担四百四十三元，由黄松负担五十四元，黄松于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇一九年八月五日书记员  刘 刚