湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初5609号原告：彭志坤，男，1976年2月12日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：肖惠群，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。被告：胡立奎，男，1974年12月21日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡卫民，宁乡市唯楚法律服务所法律工作者。原告彭志坤诉被告胡立奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭志坤向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即给付原告因所租门面被征收的相关各类应得补偿共计130920元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告彭志坤从2009年1月1日起开始承租被告位于两空门面用于经营朋朋录音棚，因录音棚建设装修复杂，所以当时签订的是长期合同，房租半年一交，五年定一次房租费用，合同签订后，原告依法办理了工商营业执照和税务登记，第一个五年租赁期满后，原、被告于2013年12月21日续签了第二个五年租赁合同，租赁期限是从2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金交纳方式前三年租金为8000元／年，后两年年租金为9000元，每半年支付一次租金。在此期间，原、被告双方合作愉快。至2018年6月，该房屋被政府依法征收，面对征收补偿款的分配问题，双方产生矛盾。被告经同意补偿原告20000元，对于政府不出的应由承租人所得款项，拒不给付。经查：被告于征收部门于2018年7月20日签订了《房屋征收补偿协议》，原告未配合征拆工作，于2018年8月24日签订了腾退承诺书并于27日将门面腾空。被告房屋共获得补偿款3318000元，其中经评估所核实原告的附属物补偿款19917元，营业用房停产停业补偿32533元，营业用房装饰装修补偿58061元，搬迁费2930元中的50%部分1465元；营业用房提前搬迁奖18144元。原告认为，原告合法承租房屋，合法经营，现房屋被征收，录音棚不得不面临易地重建、停产停业半年、重新装修等困境。政府对该房屋已依法征收，其中对于承租人的补偿部分，被告应该给付承租人。原告特起诉，请法院依法支持。原告彭志坤为支持其诉讼请求，共向本院提供了下列证据：1.身份证，拟证明原、被告的主体资格；2.房屋租赁合同，拟证明房屋租赁的事实和期限；3.收条，拟证明原告向被告交纳房租的事实；4.营业执照，拟证明原告依法经营；5.房屋房产权证、国有土地使用证，拟证明原告租赁的房屋门面属被告所有；6.租赁门面经营照片，拟证明租赁事实及经营实景；7.房屋征收补偿协议，拟证明①被告关联的房屋被征收的事实；②补偿款明细；③其中应属原告所得的部分款项；8.附属物明细表，拟证明原告所租门面装饰装修花费19917元；9.信访答复意见书两份，拟证明原告于2018年7月23日、2018年8月20日宁乡住房保障局对原告门面拆迁补偿信访答复，其中阐明了原告因租赁应当赔偿的项目，包括停产停业赔偿应当属于原告所有。被告胡立奎辩称：原告承租被告的房屋并未增加被告的拆迁补偿；第二次租赁被告共收原告37500元租金；原告还有半年水电费没有支付。被告胡立奎未向本院提供证据。经质证，被告胡立奎对原告彭志坤提供的证据的质证意见为：对于证据1没有异议；对于证据2没有异议；对于证据3收条真实性没有异议，但是还有半年水电费没有交；对于证据4没有异议；对于证据5没有异议；对于证据6没有异议；对于证据7真实性、合法性没有异议，对于证明目的有异议，相关的所有费用应当属于被告所有；对于证据8没有异议；对于证据9真实性没有异议，对于证明目的有异议。本院审查后认证如下：原告提供的证据1-6、8、9均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；证据7能证明被告的房屋被征收并获得了补偿款的事实，因原告不是被征收人，不能证明其中部分款项应属原告的事实。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年12月21日，原告因经营录音棚的需要，与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于两空门面出租给原告；租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日；前三年租金为8000元／年，后两年租金为9000元／年，每半年支付一次租金。合同签订后，被告向原告交付了房屋。原告已交纳房租至2018年6月30日。2017年7月21日，被告胡立奎与宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》，就包括原告承租房屋范围内的胡立奎为房屋所有房屋达成了一致协议。胡立奎共获得了包括房屋补偿费、房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费各项奖励等在内的房屋征收补偿款3318107元。此款已全部支付至被告胡立奎名下。上述《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》的附件二《被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费计算表》载明：被告所获房屋征收补偿款中，附属物补偿费59107元（原、被告一致确认其中含原告添置和添加的附属物19917元）；住宅部分装饰装修补偿款按630元/㎡的标准、按205.58㎡的面积计算为129515元；营业部分装饰装修补偿款按640元/㎡的标准、按90.72㎡的面积计算为58061元；搬迁费一次2930元；电话移装费100元；宽带移装费100元；空调移装费共2000元（原、被告一致确认其中含原告应发生的空调移装费损失600元）；停产停业补偿32533元。另附件三《各项奖励等计算表》载明：提前搬迁奖励款按200元/㎡的标准、按296.3㎡的面积计算为59260元。另查明，原告实际使用被告房屋至2018年7月20日。因涉案房屋已被拆迁倒地，原、被告在庭审中一致确认2013年12月21日签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。2019年1月9日，原告向本院申请对因《房屋租赁合同》无法继续履行给原告造成的可得利益损失及装修费用进行评估。本院依法委托湖南公信价格评估事物有限公司后，2019年7月16日，湖南公信价格评估事物有限公司回函本院称因评估标的已被拆除、无法提供评估所需资料而无法进行评估。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告因《房屋租赁合同》不能继续履行造成的损失应如何确定；2.针对原告产生的损失，被告是否应承担责任。1.①征收人与被征收人胡立奎签订《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》后，被征收人胡立奎所获得的相应补偿款系依照该补偿协议而来，与原、被告签订的《房屋租赁合同》无直接关系。原告不是被征收人，无权直接要求分割房屋征收补偿款。但因本案房屋被征收致使被告无法继续向原告提供租赁物、原、被告签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，由此给原告造成了损失，其损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。②关于被告因租赁房屋被征收而造成的附属物损失费19917元、搬迁损失1465元、电话移装费损失100元、宽带移装费损失100元、空调移装费损失600元，共计22182元，因原、被告均无异议，故本院予以确认。③原告无法继续租赁房屋进行经营，因合同履行期满后可以获得的利益也应视为原告的损失部分，现房屋被拆除导致该部分损失无法评估，本院参照被告胡立奎与宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室签订的《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》中的停产停业补偿项目，酌情确定原告因无法继续租赁房屋而产生的可得利益损失为32533元。④因对原告的可得利益损失已予确定，且原、被告在租赁合同中对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，关于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院根据原告总租期60个月、不能继续履行的租赁期5个月、被告住宅部分与营业部分装饰装修补偿标准每平方米差价为10元的事实及按营业部分装饰装修补偿为58061元的事实，依照公平原则，确定原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失为4838元（58061÷60×5）。⑤因原、被告系租赁合同关系，被告因房屋被依法征收所获提前搬迁奖励款与原告无关，原告主张获得提前搬迁奖励款，于法无据，本院不予支持。2.虽然导致被告无法继续提供出租房屋的原因为政府征收，属于不可抗力，原、被告对出现租赁合同无法继续履行的后果均无过错，但因为被告共已获得的征收补偿款3318107元中已包含了原告上述损失部分，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故本院认为，对于因房屋租赁合同无法继续履行致使原告产生的上述损失共计59553元，应全部由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、被告胡立奎于本判决生效之日起三日内支付原告彭志坤各项损失款59553元；二、驳回原告彭志坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1459元，由原告彭志坤负担796元，由被告胡立奎负担663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  李大群人民陪审员  杨大明二〇一九年八月十五日书 记 员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。