吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终785号上诉人（一审被告、反诉原告）：梁宇东，男，1981年7月13日生，汉族，农民，住梅河口市。委托诉讼代理人：杨德江，梅河口海龙镇法律服务所基层法律服务工作者。上诉人（一审被告、反诉原告）：周延红，女，1978年8月9日生，汉族，农民，住梅河口市。委托诉讼代理人：杨德江，梅河口海龙镇法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄振清，男1948年5月9日生，汉族，住梅河口市。委托诉讼代理人：曲振库，梅河口市乡镇（街道）法律服务所基层法律服务工作者。上诉人梁宇东、周延红因与被上诉人黄振清房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2019）吉0581民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁宇东、周延红及二人委托诉讼代理人杨德江，被上诉人黄振清及委托诉讼代理人曲振库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁宇东、周延红上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：黄振清已经交付了房屋，梁宇东、周延红也按照合同对房屋进行了装修、并给付了木料款及2017年的房屋租金。但该房屋的土地使用权部分有瑕疵，梁宇东、周延红多次找黄振清协商，要回他人侵占的部分土地使用权，但黄振清一直推托。故黄振清应承担违约责任。黄振清辩称，梁宇东、周延红未按约定期限给付房款和租金，进行装修，属于根本违约。一审判决应予维持。黄振清向一审法院起诉请求：1．解除房屋买卖合同；2．梁宇东、周延红给付2018年的房屋租金2,600元，同时按约定支付黄振清违约金3万元；3．梁宇东、周延红立即腾迁房屋；4．诉讼费用由梁宇东、周延红承担。梁宇东、周延红反诉请求：1.确认房屋买卖合同有效，并履行合同，黄振清按房屋所涉土地面积交付土地使用权；2.诉讼费由黄振清负担。一审法院认定事实：梁宇东与周延红系夫妻关系，梁宇东、周延红租赁黄振清所有的位于梅河口市牛心顶镇野猪河村五组（原系野猪河乡野猪河村五组）的房屋，2016年8月11日，黄振清与梁宇东签订《协议》，《协议》约定：黄振清将房屋卖给梁宇东，价格为6万元，卖期定于2017年12月31日，黄振清将房照和土地使用证交与梁宇东，交款日期为2017年12月31日，梁宇东从即日起可以重新装修，装修产生损毁由梁宇东负责，黄振清如到期不卖了，要赔梁宇东3万元，同时赔装修款3万元，如梁宇东到时不买了，要赔黄振清3万元，装修费黄振清不付，黄振清将仓房里的木料和杨树卖给梁宇东，定价为1,000元，梁宇东再给付黄振清房租款一年，价格为2,600元，付款日期为2016年12月31日。2017年冬，周延红给付了黄振清2017年的房屋租金，梁宇东、周延红至今未给付黄振清购房款，梁宇东、周延红一直居住在该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，黄振清与梁宇东签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，黄振清已向梁宇东交付了房屋，并由梁宇东、周延红夫妻一直居住，梁宇东应按合同约定日期给付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”给付购房款作为本案买方梁宇东的主要义务，其未按约定日期给付购房款，黄振清提起诉讼后，梁宇东也未给付购房款，其辩称黄振清交付的房屋土地使用面积存在瑕疵，黄振清向梁宇东、周延红交付了房屋，梁宇东、周延红一直居住在该房屋，黄振清已履行了主要义务，梁宇东的抗辩理由一审法院不予采信，现黄振清要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持；黄振清要求梁宇东、周延红给付2018年的租金2,600元的诉讼请求，梁宇东、周延红庭审中自认一直居住该房屋，现房屋买卖合同已解除，二人应当支付居住期间的租赁费，租赁费以2017年度租金计算即2,600元；黄振清要求梁宇东、周延红支付违约金3万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”梁宇东未履行给付购房款的义务，给黄振清造成的可预见的损失即购房款的孳息，双方协议约定购房款为6万元，3万元的违约金明显高于应得购房款的预期利益，结合双方合同履行情况及预期利益等综合因素，一审法院酌定保护违约金6,000元；黄振清要求梁宇东、周延红腾迁房屋的诉讼请求，梁宇东、周延红未履行合同主要义务，该合同已解除，二人应当将房屋交还给黄振清，故对黄振清此项诉讼请求，一审法院予以支持。对于反诉原告梁宇东、周延红要求确认合同有效的诉讼请求，黄振清、梁宇东签订的买房合同，系双方当事人真实意思表示，双方未持异议，依法成立的合同，自成立时生效，故对反诉原告梁宇东、周延红要求确认协议有效的诉讼请求，一审法院予以支持。反诉原告梁宇东、周延红要求继续履行合同，自双方签订合同之日起，黄振清已向梁宇东、周延红交付了房屋，二人一直居住在该房屋，黄振清已履行了合同主要义务，梁宇东、周延红应当按照合同约定交纳房款，其未履行合同的主要义务，其诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，判决如下：一、解除黄振清与梁宇东于2016年8月11日签订的《协议》；二、梁宇东、周延红于本判决生效后立即给付黄振清2018年的房屋租赁费2,600元；三、梁宇东、周延红于本判决生效后立即给付黄振清违约金6,000元；四、梁宇东、周延红于本判决生效后1个月内腾迁出黄振清所有的位于梅河口市牛心顶镇野猪河村五组的房屋；五、梁宇东与黄振清于2016年8月11日签订的《协议》有效；六、驳回黄振清的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告梁宇东、周延红的其他诉讼请求。案件受理费308元（已减半），由黄振清负担283元，梁宇东、周延红负担25元；反诉费308元（已减半），由反诉原告梁宇东、周延红负担。本院二审期间，梁振宇、周延红提交了其持有的“协议”、证人田桂荣出庭证言证明房屋买卖合同签订和履行过程。本院认定事实除协议中载明：“装修费黄振清不付”外，与一审法院认定事实基本一致。另查明，现黄振清与梁宇东、周延红双方各持有一份协议。黄振清持有的协议具有“如梁宇东到时不买了，要赔黄振清3万元，装修费黄振清不付”内容；而梁宇东、周延红持有的协议中无“装修费黄振清不付”内容。黄振清在庭审中认可两份协议均为其书写。本院认为，黄振清与梁宇东签订的房屋买卖协议主体适格、意思表示真实、内容符合法律规定，各方均应信守。梁宇东、周延红主张因黄振清未将他人占用的土地使用权交付二人，黄振清构成违约。虽该协议中没有约定黄振清具有该义务，但原审出庭的证人证言证明“后来出矛盾的时候原告说了”，田桂荣出庭证言也能证明“卖房时说都要回来”，故应认定双方口头协议约定黄振清将他人占用的土地使用权交付梁宇东、周延红。黄振清没有履行该义务属于违约，但他人占有的土地使用权不影响梁宇东购买房屋的主要用途和目的，不足以影响合同最终目的。但在黄振清已经交付了房屋的情况下，梁宇东、周延红在合同履行期内不交付房款的行为属于根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定第（二）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，黄振清有权请求解除合同并请求支付2018年房屋租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方应各自承担违约责任，考虑到各方违约程度、合同履行情况、预期利益等情形，抵销部分违约责任后，原审判决梁宇东、周延红给付黄振清违约金6,000元，数额适当。综上所述，梁宇东、周延红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由梁宇东、周延红负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年八月二十八日书记员  孙 萌