北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初2341号原告：郑金泉，男，1978年5月10日出生，汉族，北京恒盛金源建材销售中心经营者，住北京市通州区。原告：唐常银，女，1975年4月24日出生，汉族，北京恒盛金源建材销售中心会计，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京恒盛金源建材销售中心法务，住北京市朝阳区。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园**楼**01内**B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：张永军，北京市博金律师事务所律师。原告郑金泉、唐常银与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑金泉及原告郑金泉、唐常银的共同委托诉讼代理人董海鹰，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人张永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金泉、唐常银向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同》、相关附件及《补充协议》；2.判令被告向原告退还定金100000元；3.判令被告返还原告首付款2017845元；4.判令被告向原告支付定金利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2016年6月13日始至实际返还之日止）；5.判令被告向原告支付首付款利息（第一笔以417845元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2016年6月13日始至实际返还之日止；第二笔以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2016年6月20日始至实际返还之日止；第三笔以1000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2016年10月30日始至实际返还之日止）；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月13日，郑金泉、唐常银与被告签订《北京市商品房预售合同》、相关附件及《补充协议》。双方约定，郑金泉、唐常银购买被告开发的位于北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17地块S-17地块商业、办公楼17层1711的房屋一处，房屋总价款为人民币3827845元，郑金泉、唐常银先支付定金人民币100000元，再分两次支付购房首付款，第一次于2016年6月13日前支付人民币417845元，第二次于2016年6月20日前支付人民币500000元，第三次于2016年10月30日前支付人民币1000000元，三次共计支付人民币1917845元。被告在本合同签订之日起7日内通知原告前往被告指定银行办理贷款手续，最后于标的房屋所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内通过向被告指定的银行机构申请贷款的方式支付余款人民币1810000元。合同签订后，郑金泉、唐常银如约履行了定金和第一次首付款支付义务，第二次、第三次首付款于2016年10月30日实际支付，共向被告支付款项共计人民币2017845元。但时至今日，被告并未通知郑金泉、唐常银向指定贷款银行申请办理贷款。事实上，早在2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告第七条规定“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。这一规定明确了将停止向个人购买商办类项目的购房贷款，直接导致了郑金泉、唐常银无法申请贷款，无法向被告支付余款从而致使双方签订的《北京市商品房预售合同》、相关附件及《补充协议》不能继续履行，合同目的不能实现。同时，根据该公告第一条规定“商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，但在售楼时被告提供的《户型册》中，明确标的房屋户型包括卧室、客厅、厨房等空间，显然已将办公用途变更为居住用途，该宣传册应当视为要约，被告已经违反要约内容，应当承担违约责任。原告认为，被告的上述违约行为已经违反了相关政策规定，从而导致双方签订的《北京市商品房预售合同》无法履行。2017年7月27日，原告委托律师向被告发出解约及返还款项的《律师函》，但被告拒绝收件，双方的合同关系应当解除，被告理应承担相应的责任，故诉至法院。被告顺义新城公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我方要求继续履行合同。原告称因326新政导致其无法贷款，根据新政的规定，之前已经网签的执行老政策，双方签订合同的网签日期为2016年6月13日，因此并不受326新政的影响。我方不存在未按约定交付房屋的情况，我方多次催促原告办理贷款，根据合同约定原告的交款义务在前，我们交房在后，是原告未依约履行交款义务，故原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑金泉与唐常银系夫妻。2016年6月13日，郑金泉、唐常银（买受人）与顺义新城公司（出卖人）签订合同编号为Y1896274的《北京市商品房预售合同》，约定：第三条基本情况该商品房房屋坐落为：丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17地块S-17地块商业、办公楼17层1711（以下简称1711号房屋），该商品房的用途为办公，其预测建筑面积共51.5平方米，其中套内建筑面积27.38平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.12平方米。……第五条计价方式与价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币139804.42元，总价款人民币3827845元整。……第十二条交付条件（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。当日，双方签订《商品房预售合同》附件，附件五约定：付款方式及期限的约定商业按揭贷款（首付分期）出卖人、买受人双方约定采用下列方式支付榴景绮苑大厦项目1711号房屋总房款，共计人民币3827845元：一、买受人于2016年6月13日之前支付部分购房首付款人民币417845元。二、买受人于2016年6月20日之前支付剩余购房首付款人民币500000元。三、买受人于2016年10月30日之前支付剩余购房首付款1000000元。……五、余款由买受人申请银行按揭贷款缴纳。买受人应在本合同签订之日起7日内向出卖人指定的银行贷款机构提交申请按揭贷款所需的全部材料，提出按揭贷款申请并按银行贷款机构要求期限履行相关银行按揭贷款手续。买受人逾期提交按揭贷款申请材料的违约责任，以出卖人与买受人签订的《补充协议》的约定为准。买受人确认，在签署本合同之时，买受人已向出卖人指定的银行贷款机构了解并明晰贷款相关政策，买受人必须保证所提交贷款材料的真实性、有效性、合法性并满足审批贷款的要求。六、买受人承诺应随时根据银行贷款机构要求补充完善贷款手续并确保在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，贷款银行将买受人申请的贷款足额支付至出卖人指定收款账户。同日签订《补充协议》约定：第七条银行按揭贷款/手续的办理……3、买受人办理按揭支付购房款的，如因买受人原因（包括但不限于资信不足、需提高首付款等原因）、政策原因（包括但不限于银行调整贷款政策等）或其他出卖人以外原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款。2016年6月13日，双方完成网上签约与联机备案，联机备案编号为：17027109。庭审中，郑金泉、唐常银提交收据五张，证明其2016年6月13日向顺义新城公司交纳定金100000元、首付款417845元，2016年6月24日向顺义新城公司交纳首付款500000元，2016年10月31日向顺义新城公司交纳首付款200000元，2017年1月16日交纳首付款800000元。顺义新城公司认可郑金泉、唐常银交纳首付款1917845元，但称因收据上并非加盖顺义新城公司的公章，故对郑金泉、唐常银主张的定金10000元不予认可。顺义新城公司提交竣工备案表，证明2017年12月8日，诉争房屋所在项目完成基础设施工程竣工验收备案，郑金泉、唐常银不予认可，认为表格中有手写的部分。顺义新城公司提交催告函及快递单，证明其在取得竣工备案后，多次催促郑金泉、唐常银尽快办理贷款手续，郑金泉、唐常银不予认可，认为无法证明发送快递的具体内容。顺义新城公司提交北京市住房和城乡建设委员会网站答复一份，证明新政以3月27日零点网签为准，之前已网签的执行老政策，未网签的执行新政策，郑金泉、唐常银贷款办理不受新政影响。郑金泉、唐常银对此不予认可，认为网站答复并非官方文件。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告以被告未按约定交付房屋及因326新政的实施导致其无法办理银行按揭贷款手续为由，要求解除合同。首先，按照房屋买卖合同的履行顺序，原告的交款义务在先，被告的交房义务在后，现原告未履行全部付款义务，被告有权拒绝向其交付房屋，故对原告以被告未按约定交付房屋为由要求解除合同的主张，本院不予采纳。其次，原告并未向银行提交正式的贷款申请，亦未提供证据证明因326新政的实施导致其无法办理贷款，故本院对其因326新政的实施导致其无法办理贷款的主张，亦不予采信。故，原告要求解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。若在合同履行的过程中，出现法定的解除事由或者合同约定的解除事由，双方可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告郑金泉、唐常银的全部诉讼请求。案件受理费37423元，由原告郑金泉、唐常银负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭丽丽人民陪审员  齐树芹人民陪审员  张卫彬二〇一九年八月一日书 记 员  刘 博