上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8879号原告：侯传荣，男，汉族，住上海市徐汇区。原告：朱惠娟，女，汉族，住上海市徐汇区。原告：侯裔承，男，汉族，住上海市徐汇区。三原告共同委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。被告：李铭，男，住河南省安阳市。委托诉讼代理人：石振飞，上海凯凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海蓉，上海凯凯律师事务所律师。原告侯传荣、朱惠娟、侯裔承与被告李铭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯传荣、朱惠娟及三原告共同委托诉讼代理人张龙峰、被告委托诉讼代理人张海蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告(以下简称原告)向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)62万元(310万*20%)。事实和理由：2016年2月21日，原告与被告及上海中原物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定被告在中介公司居间下购买原告位于上海市嘉定区江桥镇海川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)及地下1层车位(人防)429(以下简称涉案车位)，总价款310万元；被告应于居间协议签订之日起支付定金人民币10万元。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定7日内签订《上海市房地产买卖合同》。2016年2月27日，原、被告分别就涉案房屋及涉案车位签订两份《上海市房地产买卖合同》。按照上述合同约定，除已经支付的定金10万元以外，被告应于2016年2月27日支付涉案房屋价款45.2万元，车位价款4.8万元，总计60万元，被告已经支付。第二期房款64万元，被告应于2016年5月15日前支付。2016年6月6日，因被告逾期支付第二期房款超过二十日，原告向被告发出《解约通知》一份，明确表示解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同，并交由居间方转交给被告。同日，原告与被告签订《解约协议》一份，该协议为居间方上海中原物业顾问有限公司提供的格式文本，对退还被告已经支付的房款以及被告如何承担违约责任均未作明确约定，仅约定原告与被告解除涉案房屋和车位的居间协议及买卖合同。按照买卖合同约定，若被告逾期支付房款，原告有权向被告主张房屋总价款20%的违约责任。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，双方之间买卖合同已经协商一致解除，并不存在原告所称系被告违约的情况，且协议明确互不追究对方的其他法律责任。第二，被告未在2016年5月15日支付第二期房款的原因是被告当时在置换房屋，原有房屋的买方可能会迟延付款，故在第二期房款付款前，被告于2016年4月与原告协商是否可以更改付款时间，但因当时房价涨得很快，原告表示有更好的买家，不想继续交易，故双方于2016年6月6日经协商一致解除协议。第三，原告现主张要求被告承担违约责任是极其不诚信的行为。在被告起诉原告要求退还房款的案件中，法官多次联系被告要求出庭，但被告当时以各种理由拒绝告知法官送达地址，也拒绝出庭。如果原告认为被告确实违约需要承担违约责任，应当选择出庭应对。此外，原告主张的违约金亦过高，因房价上涨，原告不存在损失。原告主张62万元违约金与之前的返还房款行为是矛盾的。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，侯传荣、朱惠娟、侯裔承(甲方)与李铭(乙方)通过居间方上海中原物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定甲方将涉案房屋及车位出售给乙方，总房价310万元；乙方应于签署本协议当日向甲方支付定金10万元。同日，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定7日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年2月27日，侯传荣、朱惠娟、侯裔承(甲方)与李铭(乙方)就涉案房屋签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定涉案房屋转让价款为3,052,000元，乙方应于签约前支付定金10万元，并于签约当日支付45.2万元，于2016年5月15日支付64万元，剩余186万元通过贷款方式支付；双方应于2016年6月30日前办理交易过户手续；合同亦约定，若乙方逾期付款，应向甲方支付违约金，违约金按照房屋总价款的日万分之五计算；逾期超过二十日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。同日，双方还就涉案车位签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定甲方将涉案车位出售给乙方，转让价款48,000元，该款乙方应于签订合同当日支付；双方确认于2016年6月30日前办理转让过户手续。该车位合同对逾期付款违约责任的约定与前述房屋合同的相同。上述合同签订后，李铭共计向侯传荣一方支付购房款60万元(含定金10万元)。2016年6月6日，李铭与侯传荣及上海中原物业顾问有限公司经办人聂莹莹签订《解约协议》一份，三方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》，该协议对于返还定金和购房款并未进行约定。后双方共同办理了网签合同的备案撤销手续。2016年7月18日，李铭收到侯传荣退还的购房款25万元。2017年9月1日，李铭诉至本院，要求侯传荣一方返还房款35万元，并赔偿利息。本院经缺席审理后，于2018年10月26日作出了(2018)沪0114民初2622号民事判决书，判决侯传荣、朱惠娟、侯裔承应于本判决生效之日起十日内退还李铭购房款35万元；驳回李铭的其余诉讼请求。该判决书现已生效，并已进入执行程序。对上述事实，当事人双方并无争议，但对李铭是否需承担违约责任，双方意见不一。侯传荣、朱惠娟、侯裔承为证明其主张，向本院提交证据如下：1、违约通知，证明2016年6月6日，其当面给李铭及中介方各一份，表明其已就李铭逾期付款的行为履行了通知义务；2、解约协议，证明双方之间买卖关系已经解除，但针对房款退还及违约责任均未明确约定；3、(2018)沪0114民初2622号案件庭审笔录，证明李铭确认双方解约的原因是其置换房屋时，买方迟延付款，故资金紧张，表明其认可迟延付款的事实。李铭对上述证据发表质证意见如下：对证据1，其并未收到该通知书，该证据系侯传荣一方自行制作；对证据2，真实性无异议，但该协议中载明双方协商一致解除合同，并未明确系谁违约，且协议第五条明确“待上述事项履行完毕后，甲乙丙三方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任”；对证据3，真实性认可，不认可证明目的，如果当时侯传荣一方要求履行，其是有能力支付房款的，协议解除是因为侯传荣一方不同意履行合同。李铭为证明其主张，向本院提交如下证据：(2018)沪0114民初2622号民事判决书，证明生效法律文书已经判决侯传荣一方返还全部已收房款，且侯传荣一方已经返还25万元与主张64万元违约金是矛盾的。侯传荣一方发表质证意见如下：对该证据真实性无异议，前案系公告并缺席判决，其并未到庭，当时朱惠娟因为身体原因去海南疗养，侯传荣陪同前往，4月收到法院电话后告知法院4月下旬回来，后来就没有收到任何通知，侯裔承没有收到任何电话和通知；其仅返还部分房款，就违约责任，李铭拒绝协商处理，故其诉至法院。签订解约协议当时，中介人员跟其说不要按照合同扣那么多，适当返还，当时其答应了可以考虑，所以后来返还了25万元。本院认为，侯传荣、朱惠娟、侯裔承与李铭之间就涉案房屋与车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应遵照履行。合同签订后，李铭仅支付了首付款60万元(含定金10万元)，并未按约于2016年5月15日支付第二笔房款64万元。后双方于2016年6月6日在居间方处签订《解约协议》，明确解除了上述买卖合同。李铭辩称解约协议第五条约定待上述事项履行完毕后，双方再无其他争议且互不追究其他任何法律责任，但该条文系居间方提供的仅支付定金情况下解约的格式文本中的格式条款，就所指上述事项即解除后果的条款均在空格处划斜线，对返还定金和房款亦未有约定，结合签订协议后侯传荣一方仅返还了部分房款的行为，该协议无法证明双方已就合同解除后果达成一致意见。故对李铭的上述辩称意见，本院不予采纳。至于李铭辩称其在约定付款时间之前已与侯传荣一方进行协商延迟付款，但并未提交证据，且双方亦未就迟延付款达成一致意见，在签订解约协议时李铭已逾期付款超过二十日，显属违约，买卖合同确因李铭违约导致解除，其应承担相应的违约责任。至于李铭辩称前案中已经判决返还房款，侯传荣一方拒不到庭应承担不利后果。但前案中因侯传荣一方未到庭抗辩，对违约责任问题并未进行处理。综上，李铭并无充分证据证明侯传荣一方已放弃向其追究违约责任。现侯传荣一方依据合同主张违约责任合法有据，本院予以支持，但其主张违约金明显过高，李铭亦作出违约金过高的抗辩，侯传荣一方主张金额亦与其已经自行返还25万元房款的行为相矛盾，其亦未向法院举证其因李铭违约产生的实际损失，故本院结合合同履行情况、李铭的过错程度及侯传荣一方的实际损失，酌定该项违约金为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告李铭应于本判决生效之日起十日内偿付原告侯传荣、朱惠娟、侯裔承违约金人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,000元，减半收取计5,000元，财产保全费2,304元，合计诉讼费7,304元，由原告侯传荣、朱惠娟、侯裔承负担6,126元，被告李铭负担1,178元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年八月二十七日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。