甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0503民初1968号 原告：王某，住天水市。 委托诉讼代理人：白某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，甘肃鑫盾律师事务所实习律师。 被告：马某，个体工商户，住天水市。 第三人：李某，住天水市。 原告王某与被告马某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人白某、赵某，被告马某，第三人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出的诉讼请求如下：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令第三人向其腾退返还房屋；3.判令被告恢复房屋原状；4.判令第三人以每日93.15元向原告支付自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。审理中，原告增加请求确认被告与第三人之间的房屋次承租协议无效。事实与理由，2014年8月23日原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将其位于××区号房屋一套出租给被告，租期自2014年9月3日起至2019年9月3日止。2019年6月4日原告发现被告未经其同意擅自将房屋转租给第三人李某加以改造，其多次劝阻无果。原告为维护自身权益向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告马某辩称，其没有任何违反房屋租赁合同的行为，不同意解除房屋租赁合同，其没有将原告的房屋损坏不存在恢复原状的问题，被告将房屋转租给第三人是原告同意的。对于原告的诉讼请求其认为不应支持。 第三人李某辩称，原告是同意将房屋出租给第三人使用的，所以原告的房屋最终肯定是要返还给原告，但必须到租期届满。第三人在搬进原告房屋后对于屋顶的渗水、门口地板的破损等进行了维修，对于原告提出的恢复房屋原状其不接受。对于2019年9月3日以后的租金其同意按每天93.15元向原告支付。 原告围绕诉讼请求提交证据材料如下： 1.房屋所有权证书及复印件，拟证明其系该出租房屋的所有权人，有权依法提起本案诉讼。 2.房屋租赁合同1份，拟证明房屋租赁合同约定被告不得转租的事实。 3.出租房屋的外观照片1张，拟证明被告向第三人擅自转租房屋。 4.律师函2份，拟证明原告委托律师就房屋转租事宜向被告和第三人发出律师函主张权利。 对于上述证据材料，被告无异议，第三人除对房屋租赁合同中出租房屋的房号提出异议外，对其他证据材料予以认可。 本院经审核认为，上述证据材料来源合法，内容真实，能够证明本案房屋租赁的事实和纠纷发生的经过，予以采信，对于第三人提出的出租房屋房号错误因原告予以认可，按出租房屋的实际房号认定。 被告围绕其主张向本院提交证据材料如下： 证人刘某的证言，拟证明其是被告马某的妻子，原告于2019年5月初曾到出租房屋其所开的店里来，告诉其原告与被告所签的房屋租赁合同9月3日就到期了，如被告不续租的话，隔壁住的第三人李某就要租哩。此后，其找李某的妻子问了一下确实想租，被告就将房屋租赁合同约定的剩余租期转给了李某，李某将剩余租期的租金9000元分两次付给了被告，被告于2019年5月31日晚将出租房屋钥匙交给了李某。 对于上述证据材料，原告以证人与被告系夫妻关系为由对证言的真实性不予认可，被告和第三人无异议。 本院经审核认为依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定的“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，证人刘某虽系被告妻子，其证言有第三人李某提交的孟某证言及刘某所写的收条1份、被告及第三人陈述相互印证，予以采信。 第三人围绕其主张向本院提交证据材料如下： 1.刘某书写的收条1份，拟证明被告妻子刘某收到其支付的租金9000元。 2.证人孟某的证言，拟证明其是第三人李某妻子，2019年5月的一天，原告到其家里说被告马某不想再续租房屋了，第三人如愿意租原告就同意租给第三人，此后被告妻子来问时其表示愿意租，后来经与被告商量第三人以支付租金9000元将被告剩余租期转给了第三人，被告就把房钥匙交给第三人。其还等原告来与第三人签合同哩，后来原告找来说要涨房租，因第三人不同意就没有签合同。 3.第三人房屋所有权证复印件、销售不动产发票复印件，拟证明原告签订的《房屋租赁合同》中记载的房号是第三人房屋的房号。 对于上述证据材料，原告对收条的真实性无异议，对于证明目的提出异议，对于证言不予认可，对于第三人房屋所有权证复印件和销售不动产发票复印件认为与本案无关不予认可，但认可其《房屋租赁合同》中记载的房号因笔误写错，但实际出租的是原告房屋所有权证记载的房屋，被告和第三人对上述证据材料无异议。 本院经审核认为对于收条的真实性予以采信，该证言虽系第三人妻子所作，但其出庭接受了双方当事人质询并有被告提交的刘某证言、被告及第三人陈述、收条相互印证，予以采信；对于第三人房屋所有权证复印件、销售不动产发票复印件，因原告认可租赁合同上的房号有误，对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月23日原被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将其位于天水市××区号房屋一套出租给被告，年租金34000元，租期5年，自2014年9月3日至2019年9月3日；乙方（被告马某）对租赁期间的一切行为负全责，对自行转租房屋的，由乙方自行承担由此产生的一切经济、法律责任；合同的终止与解除：乙方从事非法经营活动，损害社会公共利益，不能按时足额交纳水、电、暖、卫生、物业等费用。该房屋向被告交付后，被告利用出租房屋从事汽车维修经营并向原告交纳租金至租期届满之日。 2019年5月初，原告就其房屋的续租问题询问被告妻子，并讲如被告不续租则第三人李某要租。此后，被告与第三人协商将该房屋转租给了第三人李某，李某将被告剩余租期的租金9000元分2次支付给了被告，被告将出租房屋的钥匙于2019年5月31日晚交给了第三人李某。2019年6月初，原告发现第三人李某对于出租房屋进行维修施工时阻止未果，同月14日原告委托甘肃鑫盾律师事务所潘晓飞律师、赵某实习律师向被告及第三人发出了律师函，通知解除原被告签订的房屋租赁合同并督促第三人停止施工、恢复房屋原状、返还房屋。对此被告与第三人未予执行，第三人完成了对该房屋的维修施工，将其为经营药店购置的货架、电脑、电器等物搬进该房屋，但未正式经营。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题如下： 一、被告将出租房屋转租第三人是否违反原被告签订的房屋租赁合同约定的问题 原被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性效力性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方当事人均应履行。该合同第四条约定的“乙方对租赁期间的一切行为负全责，对自行转租房屋的，由乙方自行承担，由此产生的一切经济、法律责任”，是以乙方承担自行转租的一切经济法律责任的形式作出的不得擅自转租的约定，虽未在该合同第四条中约定为原告可以据此解除合同的两种情形之一，但其中的意思表示是明确的，被告马某应当遵守。由于被告马某未遵守上述约定将出租房屋转租给了第三人，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。 关于被告及第三人主张的原告同意被告将出租房屋转租给第三人的辩解意见，2019年5月原告确与被告妻子刘某、第三人妻子孟某说过如被告不续租则同意第三人李某续租的话，但这里说的是其与被告签订房屋租赁合同约定的租赁期限届满后即2019年9月3日以后出租房屋的续租问题，并未涉及房屋租赁合同期限内的转租问题，不能据此理解为原告同意被告在房屋租赁合同约定的租赁期限届满前允许被告将出租房屋转租给第三人李某，原被告在转租问题上并未协商一致，对该辩解意见不予采信。且原告在发现被告将出租房屋转租后即作了阻止，并委托律师向被告及第三人发出律师函提出解除租赁合同，更加证明了原告对于被告转租房屋行为是不予认可的，属于违约的事实。 二、关于原告各项诉讼请求应否支持的问题 由于被告马某违反房屋租赁合同约定向第三人转租房屋，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条第三款规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，原告据此请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。对于被告与第三人之间的次承租协议因原告与被告之间的房屋租赁合同已被本院判令解除，应认定无效。 对于原告提出的返还房屋的诉讼请求，因上述房屋租赁合同被本院解除，依据合同法第九十七条的规定予以支持。 对于恢复房屋原状的诉讼请求，因原告审理中认可其出租房屋存在屋顶渗水、门口瓷砖破损等问题，如支持其该项诉讼请求则意味着对第三人已维修完毕的房屋进行二次损坏，故对该项诉讼请求本院不予支持。 对于原告请求由第三人承担房屋占有使用费的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，由于被告李东生已向原告交清了其租赁期间的租金，如第三人李某在2019年9月3日以后向原告履行腾房交房义务的，则从2019年9月4日起应向原告承担房屋占有使用费，本院经审核原告请求以每日93.15元计算房屋使用费不违反法律规定，予以认定。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告王某与被告马某签订的《房屋租赁合同》； 二、确认被告马某与第三人李某达成的次承租协议无效； 三、由第三人李某搬出其放置在出租房屋内的货架、电脑、电器等物品，将天水市麦积区泉湖路东侧天辰花园2号楼2单元103号房屋交还给原告王某； 四、如第三人李某履行上述判决第三项义务的时间在2019年9月3日以后的，则按每日93.15元向原告王某支付房屋占有使用费； 五、驳回原告王某的其他诉讼请求。 以上判决第三、四项于本判决生效之日起10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。 案件受理费50元，按简易程序审理减半收取25元，由被告马某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 曹天恩 二〇一九年八月十五日 法官助理 颉 娜 书 记 员 田祥凡