广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终855号 上诉人（一审原告）：钦州市某某物业管理有限公司。住所地：钦州港金鼓大道。统一社会信用代码：9145XX。 法定代表人：杨某某，执行董事。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国峻，广西金湾律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：潘某某，女，壮族，1984年10月8日出生，身份证住址：广西都安瑶族自治县，现住钦州市。 上诉人钦州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人潘某某物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行审理。上诉人钦州市某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人符锦芳、黄国峻，被上诉人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某某公司上诉请求：1、撤销钦南区人民法院作出的(2019)桂0702民初1053号的民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付从2015年4月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3619.35元、电梯维护费503.84元、上诉人代缴的水费1040.76元、电费3015.48元,共计8179.43元,之后的另计；3、改判被上诉人向上诉人支付违约金6379.96元(按每月利率2%算,以8179.43元为基数从2015年4月1日起算至起诉之日2018年10月16日,之后另计,直至还清之日止)；4、判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实、适用法律错误。1、一审法院认定物业收费的标准按备案前的标准来计算，上诉人认为应该按备案后的标准即物业管理费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳,电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳。上诉人按备案后的收费标准来计算没有违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应以支持”。被上诉人的房屋面积为89.92平方米,如果按备案前的收费标准:物业管理费按建筑面积每月每平方米1元缴纳,电梯维护费按每月每30元缴纳,即每个月的两项费用为89.92+30=119.92元,如果按备案后的收费标准物业管理费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳,电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳,即每个月的两项费用为89.92×1.15+89.92×0.16=117.8元,可以看出来,按备案后的标准来收费反而是降低了收费,所以上诉人并没有违反法律规定的提高收费标准,更没有重复、扩大收费。2、上诉人按备案后的收费标准来收取符合事实和法律规定。上诉人按新的收费标准,是以公开信贴在小区各楼道出入口及小区公告栏的形式直接向业主征询物业费调整事宜,并公开了物业收支明细,又向钦州市物价局报备物业收费标准,并将收费标准的相关材料进行了公示,大部分业主也已按备案后新标准缴纳物业费,通过业主的行为表明了对新标准收费的认可。二、一审法院没有支持违约金6379.96元缺乏事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定,业主对擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费提出抗辩的,法院才可以支持。但本案中,备案后的收费标准对被上诉人来说不是提高了反而是降低了收费,所以被上诉人没有拒交物业管理费和电梯维护费的正当理由。其次,被上诉人更没有正当理由拒交水电费,水电费由上诉人代为交纳后,被上诉人拒绝偿还给上诉人的,上诉人要求按合同约定支付违约金有事实与法律依据。2、被上诉人以“上诉人的工作人员拒收,使其未能按时缴纳相关费用”为由不履行合同义务,该抗辩不能成立。根据《合同法》第一百零一条的规定,若上诉人的工作人员拒收被上诉人缴纳的费用,被上诉人可以通过提存的方式履行合同义务。但是被上诉人并未通过合法的途径妥善履行按时缴纳合同约定的相关费用,而是拒绝履行,拖欠相关费用至今,是恶意违约的行为,应当承担相应的违约责任。3、上诉人所请求的违约金降低了合同约定的违约金,按年利率的24%有事实和法律依据。根据《前期物业服务协议》的约定,被上诉人逾期缴纳物业管理费、电梯维护费、上诉人代缴的水电费的,被上诉人应当从逾期之日起按欠缴总额每日千分之八的违约金计付。被上诉人于2015年起不缴纳物业管理费、电梯维护费、水电费等相关费用,上诉人请求被上诉人支付违约金6379.96元(以8179.43元为基数按月利率2%计算,从2015年4月1日起暂计至2018年10月16日止,之后另计,直至还清之日止)。为此，请求二审法院依法改判,维护上诉人的合法权益。 被上诉人潘某某答辩请求：请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：一、上诉人提出的物业管理费按照每平方米1.15元/月缴纳没有事实与法律依据。上诉人的物业管理费备案时间为2014年4月29日，而与答辩人签订《业主临时公约前期物业服务协议》的时间为2014年11月20日，说明上诉人已知晓备案价格为政府干预价格，而非强制性定价。根据《物业服务收费管理办法》第七条，物业服务收费实行政府指导价时，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，判定相应的基准价及其浮动幅度并定期公布，具体收费标准由业主与物业管理企业根据现定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。上诉人与答辩人双方签订的《业主临时公约前期物业服务协议》中物业管理费收费标准为每平方米1.0元/月，符合《物业服务收费管理办法》中的规定，而上诉人强制要求答辩人按照每平方米1.15元/月缴纳物业费是没有事实与法律依据的。二、被答辩人要求答辩人按0.16元/m2月缴纳电梯维护费，答辩人是没有异议的。理由：1、上诉人于2014年4月29日备案的电梯维护费项目为0.16元/m2月，因此，上诉人最高应该只能按照0.16元m2月收取电梯费，如果按照每户每月30元缴纳收取，那么答辩人房屋面积为89.92平方米，则计算等于：30÷89.92=0.33(元/m2)，远超过了备案文件中的0.16元/m2月的收费价格，并超过工信备案收费价格，属于违法提高收费标准。2、某某小区每户每月30月缴纳电梯费所涉及的征收对象是两梯四户的业主，且每户的面积是同等的，而答辩人房屋所在的整栋楼层共计32层，楼房设计为两梯六户，非常拥挤，每户的面积在90-130不等，因为户数多，楼层高，人口多，导致每次坐电梯都要等很久，如按照每户每月30月缴纳电梯费是明显是过高的，同时也不符合公平原则。因此，电梯费实际上也应该按照0.16元/m2月收取。三、被答辩人已经擅自提高收费标准，被答辩人企图将电梯费和物业费混为一谈，从而狡辩没有提高物业标准的上诉理由是不能成立的。理由：物业费就是物业费，电梯费就是电梯费，两者是不能捆绑在一起计算的，原双方签订的的《业主临时公约前期物业服务协议》约定的物业费价格为每平方米1.0元/月，现被答辩人未经答辩人许可的情况下，擅自强制要求按照每平方米1.15元/月缴纳，很明显，已经单方提高了该收费标准。四、答辩人对上诉人公布的新收费方案从不知情，上诉人也从没有和答辩人事先进行过任何协商。关于上诉人提出的备案收费标准中，上诉人认为已以公开张贴在小区各楼道出入口及小区公告栏的形式直接向业主征询物业管理费调整事宜，并公开了物业收支明细，又向钦州市物价局报备物业收费标准，备案后，也已将收费标准的相关材料进行了公示，大部分的业主也已按备案后的标准缴纳物业管理费，通过业主已缴费的行为认为大部分业主对新标准的认可。而事实却是：1、直到一审庭审中，在答辩方的强烈要求下，上诉方才提供了物价局备案文件中的部分文件，并未像上诉方所陈诉的内容进行了公示。2、2014年4月29日备案，但在2014年10月18日签订合同时依然是按照1.0元/m2月的标准进行收费，导致了答辩人在不知情的情况下被高收了电梯维护费。五、上诉人单方面违约在先，导致答辩人支付不能，其要求答辩人支付违约金无事实与法律依据。上诉人要求答辩人支付8179.43元的违约金是缺乏法律依据的，依据双发签订的《业主临时公约前期物业服务协议》约定“物业管理费单价为1.0元/m2月，盈余或亏损由物业服务企业享有或者承担”。签订协议后，答辩人一直严格按照协议约定的单价履行支付物业管理费义务，被答辩人一开始也均是按照单价1.0元/m2月来收取物业管理费，期间，双方在履行协议过程中，也未签订人和补充协议对物业管理费单价进行任何变更。但是从2015年4月1日起，被答辩人在没有与答辩人进行任何协商的情况下，单方面提高收费单价。为此，答辩人及小区其他业主曾多次找被答辩人进行协商，并表示愿意按照双方签订的《业主临时公约前期物业服务协议》约定的单价进行支付，但是被答辩人态度强硬并拒收物业管理费，导致答辩人及小区的其他业主支付不能。因此，是被答辩人违约在先，答辩人不存在任何违约行为，其要求答辩人支付8179.43元的违约金是没有任何事实与法律依据的。综上，答辩人认为上诉人擅自提高物业管理费的行为是违法的，请求答辩人支付违约金的行为也是缺乏法律依据，更不用说承担什么损失费用或诉讼费用。请求二审法院查明事实，依法驳回被答辩人的上诉请求，并责令其参照合法的收费标准重新给出一个合理合法的收费金额。 某某公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付从2015年4月1日至2018年7月31日的物业管理费3619.35元、电梯维护费503.84元、原告代缴的水费1040.76元及电费3015.48元，共计8179.43元，之后的另计。2、请求判令被告向原告支付违约金6379.96元（以8179.43元为基数按年利率24%算，从2015年4月1日起算至起诉之日，之后另计，直至还清之日止）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告是钦州•某某小区房地产开发单位依法聘请的前期物业管理企业。被告于2014年11月20日办理某某小区4号楼1单元3001室交房手续时，领取了《钦州·某某业主临时公约前期物业服务协议》，约定原告为被告的某某小区4号楼1单元3001室提供物业服务，房屋面积为89.92平方米，住宅按建筑面积每月每平方米1元；水电费由业主按实际使用的数额逐月结算缴纳；在小区的公共区域而发生的水费和电费，如绿化用水、消防用水、二次供水加压用电、变压器损耗用电等所需的费用，由业主按当月实际使用数额比例分摊缴纳；电梯费由业主按每月每户30元缴纳（不含电梯运行电费）。原、被告签订合同后，原告为被告的小区提供物业服务。2015年4月1日，原告要求被告按住宅物业费按1.15元/平米，住宅电梯费为每户0.16元/平米缴纳费用。被告自2015年9月15日起未缴纳物业服务费、2015年9月1日起未缴纳电梯维护费、2016年4月1日起未缴纳水电费。原告于2018年8月21日向被告催收，被告未支付该欠款，原告将被告起诉至本院。 一审法院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。在建设单位与物业服务企业存在前期物业服务关系的前提下，原告与被告签订了《钦州·某某业主临时公约前期物业服务协议》，该合同属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，原、被告应当按照约定去履行合同。本案中原、被告各自持有的前期物业服务协议版本不同，且物业服务费、电梯维护费收费条款发生冲突，鉴于原告持有版本仅有原告盖章，且被告称并不知道有该版本合同存在，而被告持有的版本有双方当事人签名盖章认可，是双方当事人真实意思表示，应以被告持有的版本为准。《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。被告主张应当按照政府指导价规定标准收费。一审法院认为，对于物业费用收费标准，政府采用的指导价属形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业虽可在此基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同，但根据缔约自由的原则，本院应当按照合同来确认双方的权利和义务，不由得一方当事人随意变更，故被告按物业管理费1.15元/平米、电梯费0.16元/平米收取的主张不予采信，而应以1元/平米收取、电梯费按每月每户30元缴纳。被告房屋的建筑面积为89.92平方米、2015年9月15日至2018年8月14日共35个月，物业管理费为3147.20元。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则；当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告请求被告支付电梯维护费503.84元，应予支持。被告所使用的水电费，原告为被告代交，原告有权主张被告返还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。被告以原告擅自提高收费标准为抗辩拒绝缴费的理由成立，据此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《物业管理条例》第四十条规定，判决：一、被告潘某某支付给原告钦州市某某物业管理有限公司2015年9月15日至2018年8月14日的物业管理费3147.2元、电梯维护费503.84元、原告代缴的水费1040.76元及电费3015.48元，共计7707.28元；二、驳回原告钦州市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告钦州市某某物业管理有限公司负担10.50元，被告潘某某负担14.50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经本院二审审查查明，被上诉人自2016年4月1日起未缴纳水费，自2015年4月1日起未缴纳电费。上诉人于2018年8月24日向被上诉人邮寄《物业管理费催费通知书》，被上诉人于2018年8月26日收到。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人的物业管理费、电梯维护费如何认定；二、上诉人请求被上诉人支付违约金是否依据。 1、一、关于物业管理费、电梯维护费的认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业，其与被上诉人签订的《业主临时公约·前期物业服务协议》，协议约定的期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。本案被上诉人是钦州·某某小区的业主之一，在合同约定的期限内应受上述协议的约束。依据国务院《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”双方签字的协议约定物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.0元，电梯维护费按每月每户30元收取。上诉人提供的《业主临时公约前期物业服务协议》按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳，该收费标准经当地价格主管部门备案批准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应以支持”。上诉人按经主管部门批准并经备案的新收费标准，符合法律、法规、部门规章规定，没有扩大收费范围，虽然对物业管理费进行调整，但同时降低电梯维护费，整体收费标准也没有提高。上诉人请求按新的收费标准收取物业管理费，理由成立，应予支持。上诉人进驻小区后，实施物业管理，为小区业主提供了服务，业主应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被上诉人作为业主未支付物业管理费给上诉人，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。国务院《物业管理条例》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被上诉人未缴纳2015年9月15日至2018年8月14日的物业管理费3619.35元，2015年9月1日至2018年7月31日的电梯维护费503.84元；上诉人代缴纳的2016年4月1日至2017年11月30日水费1040.76元、2015年4月1日至2018年6月1日电费3015.48元，应如数缴纳。 二、关于违约金的认定。本案中，上诉人请求被上诉人支付违约金6379.96元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被上诉人所欠上诉人物业管理服务费3619.35元、电梯维护费503.84元，共计4123.19元，违约金应当不超过被上诉人所拖欠的物业管理服务费的的30%，故被上诉人应支付违约金1236.96元给上诉人，以后另计。上诉人诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”上诉人代缴的水费1040.76元及电费3015.48元，共计4056.24元，应当向被上诉人收取，上诉人代缴后，应由被上诉人归还。上诉人于2018年8月24日向被上诉人邮寄《物业管理费催费通知书》，被上诉人于2018年8月26日收到后没有按通知缴交，为此造成上诉人利息损失，应由被上诉人承担，利息计算：自2018年8月27日起，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计算。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1053号民事判决第二项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1053号民事判决第一项为：被上诉人潘某某支付给上诉人钦州市某某物业管理有限公司2015年9月15日至2018年8月14日的物业管理费3619.35元，2015年9月1日至2018年7月31日的电梯维护费503.84元，共计4123.19元，违约金1236.96元（以后欠款另计，至付清欠款时止）；被上诉人潘某某支付给上诉人钦州市某某物业管理有限公司代缴纳的2016年4月1日至2017年11月30日水费1040.76元、2015年4月1日至2018年6月1日电费3015.48元，共计4056.24元及利息（利息计算：自2018年8月27日起，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计算，至付清欠款时止）。 一审案件受理费25元，由上诉人钦州市某某物业管理有限公司负担12.5元，被上诉人潘某某负担12.5元。二审案件受理费50元，由上诉人钦州市某某物业管理有限公司负担25元，被上诉人潘某某负担25元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年八月三十日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽