浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0802民初3719号原告（反诉被告）：宋燕华，男，1985年11月27日出生，汉族，住衢州市衢江区。委托诉讼代理人：朱全有，浙江共达律师事务所律师。被告（反诉原告）：周雪仙，女，1975年3月3日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：王朗明，衢州市衢江区沈家法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宋燕华与被告（反诉原告）周雪仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案，2019年6月23日被告周雪仙提起反诉，2019年7月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋燕华及其委托诉讼代理人朱全有、被告（反诉原告）周雪仙及其委托诉讼代理人王朗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋燕华向本院提出诉讼请求：1、判令周雪仙支付宋燕华违约金100000元，返还现金5000元，合计105000元；2、判令周雪仙承担本案诉讼费用。2019年6月28日，宋燕华向本院提出《增加诉讼请求申请书》，要求依法确认至增加诉讼请求申请书的副本送达被告之日起双方于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》解除。事实与理由：2019年4月10来号，宋燕华得知周雪仙要将小吃店转让给他人经营，就与周雪仙协商，谈好租金等条件后，于4月20日与周雪仙签订《房屋租赁合同》。合同约定每年租金为62000元，违约金100000元等条款。宋燕华签订合同时，按周雪仙要求转了5000元给周雪仙，并说好当日店内的经营结束后进行盘点交接及支付租金等。可经营结束后，周雪仙又说太累了明后天在交接吧，并没接收房租等款项。此后几天，周雪仙一再找理由拖延，最后表示其做错事了，合同是不该签的，店是不该转的。但签约时收取的5000元也未返还。宋燕华认为，合同自双方自愿签字后成立并生效，周雪仙签约后反悔是违约行为，理应按合同约定支付违约金。故宋燕华提起诉讼，诉讼请求如前。被告（反诉原告）周雪仙答辩称，除合同约定的每年租金62000元、违约金100000元外，交付5000元进行盘点都是谎言。5000元不是定金，是租金。合同只有违约条款，没有定金条款。周雪仙表示做错了是指看错宋燕华这个人。先交租金再交房屋，这是租赁房屋的程序。酒和房屋交付不能混同，周雪仙于4月26日注销营业执照，宋燕华知道我的微信、支付宝，但就是不支付租金，我不可能将房屋租赁给宋燕华。同意返还5000元租金，出于人情多退还500元。被告（反诉原告）周雪仙向本院提出反诉请求：1、判令宋燕华支付周雪仙违约金100000元；2、反诉费用由宋燕华负担。事实与理由：2019年4月上旬，宋燕华看中周雪仙房屋要求承租，故双方于2019年4月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：宋燕华每年应支付周雪仙租金62000元，租赁期限为五年，即自2019年5月5日起至2024年5月4日止。第一次租金应于合同签订当日即2019年4月20日支付62000元，同时，给付房租押金30000元。双方在合同履行期间，如任何一方违约，致使合同无法履行的，违约方向守约方支付违约金100000元。但事实上宋燕华根本未履行支付义务，除支付租金5000元外，对剩余的租金57000元及30000元房租押金再未支付，故意构成违约。原告（反诉被告）宋燕华答辩称，周雪仙陈述的与事实不符。双方签订的《房屋租赁合同》除手写部分外，是从隔壁中介公司拿的合同，不是专门拟定的，而是套用的。签订合同时交付的5000元是定金，交付房屋的同时支付全部租金。由于周雪仙违约，宋燕华已于5月底另行开店了。经双方举证、质证，并结合庭审陈述，本院认定以下事实：宋燕华与周雪仙相识。周雪仙夫妻在衢州市柯城区开了家小吃店。周雪仙想把精力腾出来照顾儿子，有意出租小吃店。宋燕华得知后，也想开店。2019年4月20日，在隔壁中介公司拿了份《房屋租赁合同》样本，双方经协商签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：房屋坐落于衢州市柯城西区，有空调3台、冰箱4台、煤气灶3台、油烟机1台、餐桌8个长圆3个、钥匙2把、消毒柜1个；租赁期限自2019年5月5日至2024年5月4日，年租金62000元应于合同签订当日支付；租房押金30000元应于签约同时支付；一方违约，违约金100000元。合同签订当日，宋燕华辞去原有工作，并准备好了租金，但仅通过支付宝转账给周雪仙2000元、3000元，合计5000元，周雪仙予以接收，并未要求宋燕华必须当日全部支付租金，且口头同意租房押金可以之后支付。违约金100000元未经宋燕华与周雪仙充分协商，是宋燕华随意写上去的，周雪仙未提出异议。4月26日，周雪仙丈夫注销了个体营业执照，宋燕华知道营业执照注销，也知道周雪仙的支付宝，但仍没有主动支付租金。4月28日，周雪仙因为宋燕华仍未支付剩余57000元租金，打电话给宋燕华通知解除《房屋租赁合同》，之后又花费20000多元增添了一些设备等。宋燕华在接到周雪仙解除合同电话后，直到5月10日与周雪仙通电话询问是否要出租，周雪仙予以拒绝。5月底，宋燕华另行租赁其他地方开店。期间，宋燕华要求周雪仙赔偿损失，周雪仙仅同意返还房租5000元并出于人情多支付500元，双方协商解决未果。故纠纷成讼。上述事实，有宋燕华提供的《房屋租赁合同》、支付宝转账凭证、辞职报告、电话录音，并结合双方当事人的当庭陈述为证，本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。本院认为：宋燕华与周雪仙就房屋租赁、小吃店内设备、租赁期限、租金数额、房租押金经充分协商达成一致意见，其他条款按合同文本未作修改，并签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，属有效合同。但实际在履行上，宋燕华并未按照合同文本上写明的应于合同签订当日支付租金62000元履行义务，仅通过支付宝转账给周雪仙共计5000元，周雪仙予以接收，并未提出异议，视为双方对租金交付时间的变更，应当认定支付62000元的时间并非合同签订当日。宋燕华交付周雪仙的5000元应认定是房租还是定金？宋燕华认为是定金，周雪仙认为是房租，本院认为，合同中已约定了违约金，双方没有就定金条款作出特别约定，不能因为宋燕华在合同上写的“订金”就推定为定金，而宋燕华本应于合同签订当日支付房租62000元，宋燕华实际支付5000元，故应认定为房租。之后，周雪仙为履行合同，让其丈夫注销了个体营业执照，但宋燕华明知周雪仙注销了个体营业执照，并知晓周雪仙支付宝账户，且已准备好租金，按照房屋租赁中一般先支付租金后交房屋的行业习惯，却未主动履行支付剩余57000元租金的义务，对导致合同最终未能履行存在过错。周雪仙在合同签订当日对宋燕华仅支付了5000元租金未提出异议，之后对剩余租金的支付时间未重新协商确定，在没有要求宋燕华在合理期限内支付租金，即电话通知宋燕华解除合同，亦存在过错。违约金100000元未经双方充分协商，应认定为非双方真实意思表示，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利润等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于宋燕华已另行开店，对宋燕华提出的解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。宋燕华在签订合同后的次日辞职，如合同能顺利执行，宋燕华可以于5月5日开业，在周雪仙提出解除合同后，5月底才另行开店，虽然双方在合同履行过程中均存在一定的过错，但相比较宋燕华损失大一点，且周雪仙在起诉前也愿意多赔500元，可酌情予以赔偿。对宋燕华提出的要求周雪仙支付违约金100000元的诉讼请求及周雪仙提出要求宋燕华支付违约金100000元的反诉请求，本院不予支持。对宋燕华要求返还已付租金5000元的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宋燕华与被告（反诉原告）周雪仙签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）周雪仙于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宋燕华房屋租金5000元；三、被告（反诉原告）周雪仙于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）宋燕华损失2000元；四、驳回原告（反诉被告）宋燕华其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周雪仙的反诉请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告（反诉被告）宋燕华负担1150元，被告（反诉原告）负担50元，于本判决生效之日起七日内付清，逾期强制执行；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告(反诉原告)周雪仙负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年八月二日法官助理聂勋书记员徐咏馨