江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5204号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路****。法定代表人：候庆江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈祖新，男，1977年11月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京金宣公寓管理有限公司(以下简称金宣公寓)因与被上诉人陈祖新房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宣公寓上诉请求：一、请求法院撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，导致裁判错误。1.上诉人已经于2018年12月份与被上诉人通知解除了租赁合同，且上诉人也在2019年1月1日之前将钥匙交给了陈祖新，故双方间的租赁合同已于2018年12月解除，之后的占有使用费不应由上诉人承担。2.上诉人已经提供部分证据证明案涉房屋漏水且被上诉人不予修复，被上诉人亦认可了漏水的事实，但其并未修复导致租赁房屋不能使用，其已构成违约，应承担租赁房屋无法使用期间的租金以及赔偿违约金。陈祖新辩称：1.其在庭后找到了其于2018年6月21日去涉案房屋看房时拍摄的两张照片，照片显示里面居住了将近有10个民工；社区也曾向陈祖新反映案涉房屋内居住人员较多，会有安全隐患；并且从水电费看，每月产生的水电费都超过一般住户。故而上诉人声称房屋没有出租与事实不符。2.上诉人通知其去做维修防水，其已经找人看了并进行了维修，相关证据一审中已经提交。被上诉人提交的12月份通话详单，有第一次打电话的时间，时间应该是在12月下旬，其接到电话就找维修工去维修，在元旦期间就维修好了，不存在上诉人所陈述的拒绝维修的情况。3.关于解约，上诉人没有正式的解除合同手续，最关键的是在2019年1月，还有住户在涉案房屋内，上诉人陈述的事实完全违背事实。陈祖新向一审法院起诉请求：1.金宣公寓向其支付违约金8000元；2、金宣公寓赔偿其室内设施损失橱柜5000元，地板20，地板2000元公寓支付其2019年1月1日至3月26日的房租11200元；4、金宣公寓向其支付未缴纳的水费及滞纳金412元；5、金宣公寓承担本案诉讼费。金宣公寓向一审法院反诉请求：1、解除《南京市房屋出租委托代理合同》；2、判令陈祖新赔偿其损失28000元（第一年有三个月的免租期，共交9个月的租金，计36000元，其中2018年有两个月房子是出租的，故要求陈祖新赔偿剩下7个月未出租的租金）；3、案件受理费全部由陈祖新承担。一审法院认定事实：案涉房屋系陈祖新所有。2018年1月5日，陈祖新（甲方）与金宣公寓（乙方）签订《南京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将案涉房屋有偿出租给乙方用于房屋租赁，房屋建筑面积75.97平方米；出租代理期自2018年1月5日至2021年1月5日；房屋代理期中免租期乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年免租期90天；房屋租金标准为（含税价）4000元/月；乙方通过银行打款方式，按约定将租金打到甲方陈祖新银行账户中；乙方将各项租金划入甲方账户的日期：第一次2018年1月5日、第二次免收、第三次2018年7月5日、第四次2018年10月5日，以此类推；对于约定的由甲方负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行修复。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；双方有有权单方解除合同情形之一的，应按月租金的200%向对方支付违约金。合同签订后，陈祖新依约将案涉房屋交付金宣公寓，金宣公寓共向陈祖新支付2018年1月5日至2019年1月5日第一年间的房屋租金36000元（免收3个月租金）。一审法院认为，陈祖新与金宣公寓就案涉房屋签订的《南京市房屋出租委托代理合同》，实质为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同规定履行义务。根据合同条款约定，甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同。双方现在在乙方何时通知甲方维修漏水问题说法不一，乙方无证据证明在12月初已通知甲方维修漏水，在甲方不去修的情况下于12月中旬提出解约。1月4日漏水已维修好，双方应该继续履行合同，或根据合同“因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限”，金宣公寓单方提出解除合同不符合合同约定。同时金宣公寓所述“合同是1月份签的，10月份的时候我们才把房子租出去”的责任也不应由陈祖新承担，未出租期间的租金应由金宣公寓自己承担。关于房屋租赁合同解除的时间，在金宣公寓欠付租金已构成违约的情况下，陈祖新依约行使合同解除权向一审法院起诉，且该时房屋已由陈祖新控制，一审法院确认租赁合同于起诉之日2019年1月28日解除，金宣公寓应支付自2019年1月6日至2019年1月28日止的房屋租金2933元。关于陈祖新要求金宣公寓支付违约金8000元的诉讼请求，一审法院认为，金宣公寓欠付租金已构成违约，应当按合同约定承担违约责任，违约责任的性质为损失补偿性，金宣公寓违约造成了陈祖新第一年3个月免租期租金的损失，同时其再次出租也需要一定的时间，必然造成租金损失，故金宣公寓认为违约金过高的意见，一审法院不予支持。关于陈祖新要求金宣公寓赔偿橱柜、地板损坏、地板损坏的损失未提供损失数额的相应证据，一审法院不予支持。关于陈祖新要求金宣公寓支付未缴纳的水费及滞纳金412元的请求，根据抄表记录显示系截止到2019年1月18日的费用，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈祖新与南京金宣公寓管理有限公司签订的关于南京市秦淮区来凤里3号24幢702室房屋的《南京市房屋出租委托代理合同》于2019年1月28日解除。二、南京金宣公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈祖新支付房屋租金2933元。三、南京金宣公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈祖新支付违约金8000元。四、南京金宣公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈祖新支付未缴纳的水费及滞纳金412元。五、驳回陈祖新的其他诉讼请求。六、驳回南京金宣公寓管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费465元，陈祖新负担381元，南京金宣公寓管理有限公司负担84元。反诉案件受理费500元，由南京金宣公寓管理有限公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，陈祖新补充提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于金宣公寓是否在1-10月份将房屋出租出去的问题。陈祖新提交了一组照片，以证明其在2018年6月看房子时，涉案房屋内居住了10个民工，有人居住。金宣公寓质证认为，该组证据只是照片并且日期也只是后来手写加注上的，与本案无关。关于橱柜的维修问题。陈祖新提交了单据一张。该单据盖有南京好佳家具有限公司的公章并记载了由南京市秦淮区来凤里3号702以现金的方式交款贰仟柒佰元整用于橱柜一批。该证据用以证明其进行了橱柜重做并产生了相应的费用。金宣公寓质证认为橱柜的整体更换费用不应由其承担。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。金宣公寓与陈祖新之间签订的《南京市房屋出租委托代理合同》中对金宣公寓的合同解除权进行了约定：陈祖新应在接到金宣公寓通知后的7日内进行修复。陈祖新不承担约定的维修义务致使金宣公寓无法出租房屋的，金宣公寓有权单方解除合同。现金宣公寓主张双方间的合同已于2018年12月解除，但其并未提供其究竟于何时通知陈祖新修复案涉房屋的证据，而陈祖新已于一审中提交了水电安装施工合同以及卫生间防水工程施工的收据，表明其已经对案涉房屋进行维修。因此金宣公寓并不能依照双方合同约定享有解除权，故对于金宣公寓的该项上诉理由，本院不予认可。关于金宣公寓是否构成违约的问题。双方合同约定，金宣公寓未按规定划付租金达5日以上的，陈祖新有权单方解除合同；双方有有权单方解除合同情形之一的，应按月租金的200%向对方支付违约金。金宣公寓仅支付租金交至2019年1月5日，属于未按规定划付租金达5日以上，构成违约。故一审法院判决金宣公寓支付违约金并无不当。因一审法院认定双方间的合同已于2019年1月28日解除，故一审法院判令金宣公寓承担2019年1月6日至2019年1月28日间的租金2933元以及从承租之日起至2019年1月28日间的水费并无不当。金宣公寓主张其不应支付该期间水费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于金宣公寓要求陈祖新支付案涉房屋未出租期间租金损失的问题。因金宣公寓并未提供相应证据证明案涉房屋在2018年10月前存在问题并一直处于空置状态，且金宣公寓主张的卫生间防水问题只能是将房屋出租使用后才能发现，故其主张的案涉房屋存在问题与案涉房屋无法出租之间并无因果关系，再结合陈祖新一审提供的案涉房屋的水费单，其上记载了案涉房屋只在2018年7月14日至9月14日期间用水量为零，其余时间段均有相应的用水记录，与金宣公寓所称述该房屋一直空置相矛盾。故对于金宣公寓的该项上诉请求，本院不予支持。综上，金宣公寓的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京金宣公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年八月二十二日书记员  郭旭冬