朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初907号原告：贾淑珍，女，1953年1月25日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原告：刘帅，男，1981年7月29日出生,汉族，住石家庄市。二原告共同委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳金锋房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区长江路三段**。统一社会信用代码：91211300MA0P5N6G9K。法定代表人：崔玉峰，经理。委托诉讼代理人：孙微，辽宁实远律师事务所律师。第三人：朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室，，住所地朝阳市双塔区西上台村负责人：吕艳芬，主任。原告贾淑珍、刘帅与被告朝阳金锋房地产开发有限公司、第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日作出（2018）辽1302民初1006号民事判决，原告贾淑珍、刘帅不服，提起上诉。朝阳市中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）辽13民终2049号民事裁定，撤销（2018）辽1302民初1006号民事判决，发回重审。本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾淑珍及其与原告刘帅的共同委托诉讼代理人席秀臣、被告朝阳金锋房地产开发有限公司的法定代表人崔玉峰及委托诉讼代理人孙微到庭参加诉讼，第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾淑珍、刘帅向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还原告不该交纳的配套费195，502.50元；2.请求被告立即为原告办理供暖入网手续，保证供暖正常使用，接入供暖线路；3.请求被告支付房屋不能正常出租损失100万元；4.诉讼费保全费等一切费用由被告承担。事实和理由：因原告贾淑珍与双塔区红旗街道西上台村民委员会有债务纠纷，经过朝阳市中级人民法院执行，将在没有开发之前此地原有的西上台村22间旧房屋裁定查封，抵账给贾淑珍欠款，后被告朝阳金锋房地产开发有限公司（朝阳九鼎房地产开发有限公司先行办理后权利与义务转交给被告）违法将旧房屋拆迁，并与西上台村民委员会签订补偿返还面积协议书，朝阳中院又再次对拆迁补偿面积进行查封裁定给贾淑珍，现产权落在刘帅名下，该房屋系拆迁安置所得。在办理产权过程中，被告朝阳金锋房地产开发有限公司与刘帅签订四份商品房买卖合同，该房屋系法院执行标的物，根本不存在买卖关系，被告朝阳金锋房地产开发有限公司借口不签订合同就无法办理房屋产权证，刘帅同意签订合同，在办证过程中，被告朝阳金锋房地产开发有限公司违反朝房发【2003】15号文件及相关文件规定，强行收取刘帅及贾淑珍配套费及房屋维修基金233,517元，并且一直没有依法办理供热入网手续，致使该房屋一直不能正常供暖。该涉案房屋来源是产权调换，不应该收取配套费。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告朝阳金锋房地产开发有限公司辩称，1.本案当事人贾淑珍作为本案原告属于诉讼主体不适格，本院原告贾淑珍与刘帅系母子关系，涉案房屋原为贾淑珍通过西上台村委会的经济纠纷后，经过中级人民法院执行局执行西上台村委会拆迁补偿而得的房屋来抵顶西上台村村委会的所欠的欠款，在办理物权登记期间，原告贾淑珍代替原告刘帅与我公司签订了房屋买卖合同四份，以此向房屋管理部门申报登记房屋所有权人为本案原告刘帅，至此实现了物权转移，原告贾淑珍对原涉案房屋的22间及法院查封的拆迁补偿房屋并没有经过物权登记的转移，故该涉案房屋的所有权人系属原告刘帅，而非原告贾淑珍。因此贾淑珍作为本案的当事人属于诉讼主体不适格，也就是金锋公司将其所有的房屋通过贾淑珍自愿将物权转移到了刘帅的名下。2.关于配套费，原告刘帅与金锋公司在签订房屋买卖合同同时，在合同附件补充协议中有约定，约定有两点，第一点，依朝政发（2002）7号文件规定，商品房出卖需案现售商品房总额的2.5%比例在住宅（商网点）交付使用前一次性收缴买受人应付配套费和维修基金。第二点，办理房照所需契税及银行手续费由买受人承担，出卖人协助办理。这四份房屋买卖合同能够说明原告刘帅与我公司自愿达成了合意，该合同虽非刘帅本人签订，但实际已经履行，因此该合同及涉案房屋已完成了物权转移，刘帅为该房屋的所有权人。在本案原告贾淑珍替原告刘帅与金锋公司签订四份房屋买卖合同时也是明知的，在最初开发商与被拆迁人西上台村委会签订的拆迁补偿协议中已经明确由西上台村承担办证费用，包括配套费与维修基金。在朝阳市中级人民法院执行局的案卷中看到贾淑珍书写的收条其标注“今收到中级人民法院执行局执行西上台转来办证费用款（233,517元）”，这与本案原告刘帅向金锋公司缴纳的配套费和维修基金的数额一致，说明西上台村履行了当初与开发商约定的由其办理房证手续费的义务，且该笔费用系西上台村交给中院，中院交给原告后又交给我方的，我方返还的话也是返还西上台村，跟原告无关。3.我公司依据规划设计将合格的房屋按时按质交付给了百合家园小区的全部业主，不存在原告所说的供暖问题，该问题的证据在一审、二审期间已经交到法院，金锋公司交付的百合小区是依法设计施工验收合格产品，不存在改暖的问题，在交付期间就是电采暖，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：二原告系母子关系。原告贾淑珍系朝阳市双塔区第二物资综合公司的法定代表人，朝阳市双塔区第二物资综合公司现已注销，且经营期间发生的民事责任及一切债权债务由法定代表人贾淑珍个人承担。因朝阳市双塔区第二物资综合公司与朝阳市双塔区红旗街道西上台村村民委员会返还财产、赔偿损失纠纷一案在执行过程中，朝阳市中级人民法院作出（2000）朝执字第161号民事裁定，将双塔区红旗街道西上台村村民委员会位于朝阳纺织有限公司对过、中心市场北出口处，光明街二段2-2-1房屋22间，经双方当事人协商同意，按总价值陆拾陆万元抵顶给申请执行人还本案欠款。后因上述22间房屋所占的土地被征用，2003年1月15日，红旗街西上台村民委员会作为甲方与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司作为乙方签订《拆迁补偿协议》一份，约定甲方位于光明街（东侧）与长江路（南侧）交汇处的土地2,485.52㎡由朝阳市土地局征用，乙方经市土地局同意在该宗土地进行房地产开发，就该宗土地上甲方所有的地上附着物补偿问题，经甲乙双方协商，达成本协议。一、该宗土地上的附着物拆除后，归乙方所有，乙方给甲方下列补偿：1、······2、乙方在房地产开发工程竣工后10日内给付甲方商业网点面积437㎡（具体位置为：临光明街一侧一、二层由南至北），并由乙方向甲方提供办理房证的有关手续（办证费用由甲方负责），给付商业网点面积误差不应超过5㎡，误差部分按网点售价相互找齐。二、······。甲、乙双方分别在该协议落款处盖章。2004年5月20日，甲乙双方签订《补充协议书》一份，就有关偿还面积问题达成补充协议：1、乙方偿还甲方商业网点，具体位置百合家园2#楼，1-01（142.29㎡）；2-01（142.29㎡）；3-01（142.29㎡）。即临光明街南数第二户网点一层、二层、三层，合计建筑面积427㎡。2、乙方应偿还甲方商业网点面积437㎡，实际偿还427㎡，相差10㎡建筑面积按相应售价偿还甲方现金。甲、乙双方分别在该补充协议落款处盖章。2005年8月19日，朝阳市中级人民法院裁定将朝阳久鼎房地产开发有限责任公司在长江路三段开发的百合家园2#楼的58-6号1-3层网点房339.225平方米，58-7号第3层网点房95.221平方米予以查封，在查封期间不得办理抵押，过户等其他手续。该份裁定中查封的房屋与上述补充协议书中载明的房屋一致。朝阳久鼎房地产开发有限责任公司后将其权利义务全部转让给被告朝阳金锋房地产开发有限公司。2006年8月3日，朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室出具承诺书一份，同意将朝阳金锋房地产返还的房屋面积归还给申请执行人清算欠款，再给付申请执行人62万元现金全清，同意配合申请执行人办理一切交接过户手续，在办理房屋产权过户手续时，发生的所有费用都由申请执行人承担，西上台村不再负担任何费用。2006年11月13日，朝阳市双塔区红旗街道西上台村村民委员会向朝阳市中级人民法院缴纳执行款233，517元，朝阳市中级人民法院将该款项给付原告贾淑珍后，原告贾淑珍出具收条一份，载明：“今收到朝阳市中级人民法院执行局执行西上台转来办房证费用款，贰拾叁万叁仟伍佰壹拾柒元整，（￥233，517元），收款人：贾淑珍，2006年11月13日”。2007年7月13日，被告朝阳金锋房地产开发有限公司向西上台村村民委员会发出“关于偿还面积后西上台村需另交纳费用的情况说明”的通知，要求交纳配套费195，502.50元，维修基金38,014.38元，总计应另交233，517元。经朝阳市中级人民法院执行朝阳市双塔区红旗街道西上台村村民委员会将涉案房屋交付给原告贾淑珍后，为办理房屋产权证书手续，原告贾淑珍代替其儿子刘帅与被告朝阳金锋房地产开发有限公司于2007年9月21日签订《商品房买卖合同》四份，其中附件四合同补充协议约定：1.依朝政发（2002）7号文件规定，商品房出卖人需按现售商品房房款总金额2.5%的比例，在住宅（商业网点）交付使用前一次性收缴买受人应付的维修基金和配套费。2.办理房照所需契税及银行手续费由买受人承担，出卖人协助办理。2007年7月21日，原告刘帅向被告朝阳金锋房地产开发有限公司交纳配套费195，503元、维修基金38,014元，合计233，517元，被告朝阳金锋房地产开发有限公司为其出具专用收款收据一份。2018年1月22日，原告刘帅对其所有的坐落于双塔区户四户房屋到朝阳市房产局办理了房屋所有权登记手续。另查明，被告朝阳金锋房地产开发有限公司向本院提交的朝阳市城乡规划建设委员会出具的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及朝阳市城市建设档案管理部门出具的建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明一份，用以证明涉案房屋工程符合竣工验收条件，且在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖。被告提交的购买电采暖锅炉及配套设施的收据18页，证明当时在开发此涉案房屋时购置了电采暖的相关设施。后是住户自行出资要求改为集中供暖，统一由被告组织实施。原告向本院提交的朝阳市房产局、朝阳市物价局朝房发〔2003〕15号文件《关于印发朝阳市城市房屋拆迁用于产权调换房屋户型及价格规定的通知》，主要内容为：用于安置产权调换的房屋价格及地下室费用由拆迁人在拆迁前向市房产局申报书面材料，由市房产局和物价局审核确定。回迁时，拆迁人不得另行收取其它税费（房屋维修基金按规定收取）。朝阳市人民政府朝政发【2002】34号文件《关于印发朝阳市新建商品房价格管理办法》第十二条：房地产开发经营单位除向购房者收取房屋价款、代收的住宅房屋维修基金外，不得向购房者收取任何费用；第十四条：拆迁补偿房屋实行政府定价，拆迁补偿房屋回迁时，拆迁人除与被拆迁人结清被拆迁房屋和拆迁补偿房屋差价、向被拆迁人收取房屋维修基金外，不得向被拆迁人收取其他任何费用。现原告以要求被告返还配套费及立即办理供暖入网手续并赔偿因房屋不能出租的损失为由，诉至本院。上述事实有《拆迁补偿协议》及《补充协议》、朝阳市中级人民法院（2000）朝执字第161号民事裁定书、收条、《商品房买卖合同》、专用收款收据、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明、朝阳市房产局和朝阳市物价局朝房发〔2003〕15号文件《关于印发朝阳市城市房屋拆迁用于产权调换房屋户型及价格规定的通知》等证据材料予以佐证，经本院审查及庭审质证，可以采信。对于当事人各方没有争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，1.关于原告贾淑珍主体是否适格问题：原告贾淑珍因与朝阳市双塔区红旗街道西上台村村民委员会存在债权债务纠纷，通过法院执行将西上台村村委会所有的位于朝阳纺织有限公司对过，中心市场北出口处，光明街二段2-2-1房屋22间抵顶给原告贾淑珍用于清偿债务，后由于上述22间房屋被征用，西上台村村委会与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司达成拆迁补偿协议，约定朝阳久鼎房地产公司返还西上台村位于百合家园2#楼，1-01（142.29㎡）；2-01（142.29㎡）；3-01（142.29㎡）商业网点，即临光明街南数第二户网点一层、二层、三层，合计建筑面积427㎡，后朝阳市中级人民法院将上述商业网点予以查封。涉案房屋交付后在办理物权登记期间，原告贾淑珍代替其子刘帅与被告朝阳金锋房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，将房屋所有权转移给刘帅，故现原告贾淑珍对涉案房屋已不具有所有权，应认定其作为原告主体不适格。关于被告提出的原告贾淑珍主体不适格的辩解意见，本院予以采信。2.关于原告是否应该向被告交纳配套费的问题：朝阳市房产局、朝阳市物价局联合作出的朝房发〔2003〕15号文件《关于印发朝阳市城市房屋拆迁用于产权调换房屋户型及价格规定的通知》规定回迁时，拆迁人不得另行收取其它税费（房屋维修基金按规定收取），涉案房屋系拆迁所得，但原告刘帅在被告的要求下交纳了配套费195，502.50元及维修基金38,014.38元，被告收取上述配套费违反了该文件的规定，应向原告返还配套费195,502.50元。虽然被告辩称其与原告刘帅签订的商品房买卖合同中补充协议约定依朝政发（2002）7号文件规定，商品房出卖人需按现售商品房放款总金额2.5%的比例，在住宅（商业网点）交付使用前一次性收缴买受人应付的维修基金和配套费，但本案原、被告之间并非存在真正的房屋买卖关系，涉案房屋系原告贾淑珍因与他人经济纠纷抵顶而来，故被告不能依据房屋买卖合同的约定向原告主张交纳配套费，被告提出的该项辩解意见，本院不予采信。朝阳久鼎房地产公司与西上台村村委会签订的拆迁补偿协议中明确约定由西上台村村委会承担办证费用，西上台村村委会将办证费用233,517元交到朝阳市中级人民法院执行局后，朝阳市中级人民法院执行局又将该笔费用交付给贾淑珍，无论该笔费用与原告刘帅交纳的配套费和维修基金是否为同一笔款项，均不影响被告应承担向原告返还配套费的义务。3.关于原告要求被告立即办理供暖入网手续的诉讼请求，结合辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明，可以认定被告交付的涉案房屋工程符合竣工验收合格条件，且在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖，如被告未购置电采暖的相关配套设施，房屋就不会符合竣工验收条件，相关部门亦不会向被告出具工程合格证书，故应认定被告在向原告交付涉案房屋时已具备供暖条件，被告称该楼房业主若要改为集中供暖方式，需向朝阳热电厂缴纳入网费，统一由被告组织实施，现原告提出要求被告办理供暖入网手续的诉讼请求，结合原告案涉房屋不能取暖的现状，被告有义务为原告办理集中供暖入网手续，并协助供暖设施改造，相关入网费用由原告负担。4.关于原告要求被告支付房屋不能正常出租损失100万元的诉讼请求，房屋不能正常出租并非由于被告方原因导致，且原告对于该项损失及数额未能提供证据予以证明，故该项诉讼请求，本院不予支持。第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上所述，原告刘帅要求被告朝阳金锋房地产开发有限公司返还配套费195,502.50元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告贾淑珍、刘帅要求被告办理供暖入网手续的诉讼请求合理部分，本院予以支持。原告要求被告支付房屋不能正常出租损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告朝阳金锋房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告刘帅返还配套费195,502.50元；二、被告朝阳市金锋房地产开发有限公司于本判决生效后20日内为原告刘帅案涉房屋（坐落于双塔区户）办理集中供暖入网手续，并协助供暖设施改造，相关入网费用由原告刘帅负担；三、驳回原告刘帅的其他诉讼请求；四、驳回原告贾淑珍对被告朝阳金锋房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,560元（原告预交），由原告负担7,780元，被告负担7,780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王文成人民陪审员  刘 芬人民陪审员  黄艳苓二〇一九年八月十三日书 记 员  卢婷婷