江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初4498号原告：杨华南，男，1964年2月2日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：卓在东，长芦司法所专职调解员。被告：张海燕，男，1966年9月21日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所律师。原告杨华南与被告张海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨华南的委托诉讼代理人卓在东、被告张海燕及其委托诉讼代理人张弘弼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华南向本院提出诉讼请求：判令被告张海燕支付原告三项补偿款共计480988.82元（包括设备拆除、安装及搬运费113173.84元、停产停业损失补偿226347.68元、综合调节补助141467.30元）、装饰装修补偿51000元，合计531988.82元。事实和理由：原告自2001年开始租赁被告坐落于大厂的门面房（面积243.25㎡）用于开超市，并在合同签订后对房屋进行改造和装修，从未间断过营业。第一次合同到期时间为2015年9月30日，后双方于2015年10月1日又续签合同10年，租金每年10万元。2018年5月，由于环境污染治理，涉案房屋全部要拆迁，这是政府政策，任何人无法抵抗和反对，应无条件服从，一旦房主签字后限期腾空房子。原先被告不同意签字，后又主动签字，但没有及时告诉原告，告诉时离腾空房子只有三天时间。由于时间紧迫，而原告所开超市物品价值800多万元，数量较多，找了二十多人帮忙搬了几天几夜，大货车运了几趟，给原告造成经济损失20万元左右，这些损失不谈，有关原告的合法补偿应当得到保护，拆迁部门规定的对于经营户的三项补偿和房屋的补偿款全部付至被告名下。双方协商无果，原告遂诉讼来院。被告张海燕辩称：1.关于装饰装修补偿，双方租赁协议有约定，租赁期满后归被告所有，因客观原因导致合同提前到期终止，装修应归被告所有。原告应举证证明装饰装修是原告所有，且被告认为装修补偿包含在停产停业损失里，不应再另外主张。2.针对设备拆除、安装及搬运费，设备都是被告的，也是被告自己搬运的，原告不应享有相应费用。设施安装费按照房屋补偿的4%计算，停产停业损失按照房屋补偿的8%计算的，原告不应主张全部，被告方作为产权人都按照50%计算，原告应主张剩余50%。3.搬家奖励按5%计算应是141467.30元，与综合调节补助数字不符，原告主张该项费用没有依据。4.原告的损失已与拆迁办另外签订协议，已获得180000元补偿，原告主张的所有补偿应该包含在内。本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，原告杨华南与被告张海燕签订《房屋租赁协议书》，约定：被告将其坐落于南京市大厂XX路2.5间门面房出租给原告用于经营超市，建筑面积243.25㎡；租期10年，自2015年10月1日起至2025年9月31日止，租金每年100000元，先交钱后用房；原告在租赁期应爱护房屋结构，房屋装潢应符合国家有关规定（包括户外广告牌、灯箱等），不得擅自变更房屋结构，租赁期满后，装潢部位不得拆除，应原样交还被告，如有损坏，原告应负责及时维修和恢复；协议期内，政府部门决定征用出租房屋所在地需拆除出租房屋的，协议自动解除。上述合同履行期间，六合区长芦街道征收拆迁安置办公室（甲方，以下简称长芦拆迁办）于2018年5月14日与被告（乙方）签订《非住宅房屋搬迁补偿协议》一份，约定：坐落于附属物系乙方所有，用途为非住宅，建筑面积203.53㎡，已列入搬迁范围，乙方同意予以拆除；补偿方式实行货币补偿；双方均同意按照江苏三师土地房地产评估有限公司出具的评估报告作为本次搬迁补偿的依据，依据评估报告和相关政策规定，甲方给予乙方下列补偿、补助：1.房屋补偿2829346元（详见评估报告）；2.装饰装修及附属物补偿51903元（详见评估报告）；3.设备拆除、安装及搬运费113174元；4.停产停业损失补偿226348元；5.其他一：综合调节补助140901元。庭审中，对于评估机构出具的涉案房屋《装修附属物测算表》中所列项目，被告陈述第1、2、3、5、6、7、9、10、11、12、13、14、15、17、18项房屋交付被告时已经存在，其余项即第4项木隔板（1323元）、第8项扣板吊顶（586元）、第16项门前地砖（1304元）、第19项地柜（2457元）、第20项不锈钢雨棚（495元）、第20项吊柜（1802元）均系原告承租后添附，评估现值合计7967元。另查明，长芦拆迁办于2018年5月与原告签订《承租经营户终止经营补助协议》一份，约定：根据《关于实施长芦街道中心社区沿街商户及企业单位协议搬迁工作的通知》（宁化管征通[2016]XX号）及江北新区管委会有关会议精神，需对长芦中心社区沿街承租经营户实施关闭，终止经营，经双方协商，由甲方给予乙方终止经营补助180000元，乙方必须于2018年5月将承租经营房屋内的货（物）品搬空，腾空房屋终止经营，经甲方验收合格后一次性支付补助款。在本案审理过程中，就上述综合调节补助140901元和终止经营补助180000元，向长芦拆迁办调查情况，该拆迁办称，根据相关拆迁文件，因涉案房屋已经超过规定签约期限，不宜再支付提前搬家奖励，但对于搬迁过程中能够主动要求签约并交房的，给予综合调节补助，标准略低于提前搬家奖励，非住宅给予房地产评估总额的4.98%(提前搬家奖励标准为5%)；终止经营补助也是根据拆迁文件给予实际经营户的补助，与产权人无关。本院认为，原告杨华南承租被告张海燕坐落于门面房经营超市，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。双方合同虽约定租赁期间因政府部门决定征用需拆除房屋，租赁协议自动解除，但对于拆迁涉及到的相关补偿问题，均未作明确约定。关于设备拆除、安装及搬运费113174元，涉案房屋自原告承租用于经营超市直至拆迁，一直由原告使用，相关设备由原告添置，相关拆除、安装及搬运行为也由其实施，故其主张该项费用归其所有，本院予以支持。关于停产停业损失补偿226348元，因拆迁行为对出租人和承租人均会造成停业损失，故在双方合同约定不明的情况下，原告主张该项全部费用，本院难予支持，原告可分以得50%即113174元。关于综合调节补助140901元，根据本院调查情况，该项费用系因超过规定签约期限，不宜支付提前搬家奖励的情况下，对能够主动要求签约并交房给予的补助，标准略低于提前搬家奖励，原告作为承租人实施具体搬家行为，对于原告签约交房起到积极作用，本院根据实际情况酌定原告分得40%即56360元。关于装饰装修及附属物补偿51903元，双方合同仅对合同到期后装潢的归属进行约定，对租期内遇到拆迁后装饰装修补偿问题未作明确约定，在此情况下，原告有权就其装修部分要求被告支付相应补偿。鉴于原告未能就其装修部分举证证明，根据被告认可的原告添附项目，相应装修补偿金额应为7967元，对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的180000元终止经营补助，根据本院调查情况，系对实际经营人终止经营的停业补助，与产权人无关，被告主张原告的所有补偿均包含在内的意见，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付设备拆除、安装及搬运费、停产停业损失补偿、综合调节补助及装饰装修补偿合计290675元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张海燕于本判决生效之日起十日内给付原告杨华南设备拆除、安装及搬运费、停产停业损失补偿、综合调节补助及装饰装修补偿合计290675元；二、驳回原告杨华南超出部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4560元，由原告杨华南负担1730元，被告张海燕负担2830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 琼二〇一九年八月二十六日书记员 邵蕊晨自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。