江西省南丰县人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣1023执异11号案外人：吴灵，男，汉族，江西省南丰县人，上海钧正网络科技有限公司后端技术专家，住南丰县。委托诉讼代理人：覃英巧，女，汉族，广西省贵港市人，住南丰县，系吴灵妻子。申请执行人：江小青，男，汉族，江西省南丰县人，住南丰县。申请执行人：熊光辉，男，汉族，江西省南丰县人，住南丰县。申请执行人：揭智勇，男，汉族，江西省南丰县人，住南丰县。被执行人：广昌县海贤房地产开发有限公司，地址：广昌县盱江镇解放南路**，。法定代表人：曾海贤，董事长。被执行人：曾海贤，男，汉族，江西省南丰县人，住南丰县。本院在执行江小青、熊光辉、揭智勇与广昌县海贤房地产开发有限公司、曾海贤民间借贷纠纷一案中，案外人吴灵对本院（2018）赣1023执67号执行裁定书裁定查封广昌县海贤房地产开发有限公司名下所有的坐落于南丰县ＸＸＸ室房产提出书面异议。本院于2019年6月11日作出（2019）赣1023执异7号执行裁定，江小青提出复议，江西省抚州市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）赣10执复17号执行裁定，撤销本院（2019）赣1023执异7号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院受理后，依法重新组成由审判员杨火财主审并担任审判长，审判员陈永琴、胡睿参加的合议庭进行审查。于2019年8月26日组织了听证，案外人吴灵委托诉讼代理人覃英巧，申请执行人熊光辉、江小青参加了听证，申请执行人揭智勇、被执行人广昌县海贤房地产开发有限公司法定代表人亦即被执行人曾海贤未参加听证。本案现已审查终结。案外人吴灵称，在申请执行人江小青、熊光辉、揭智勇向法院申请查封广昌县海贤房地产开发有限公司名下所有的坐落于南丰县ＸＸＸ室房产之前，案外人已经和广昌县海贤房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，在2018年2月13日已付清所有购房款，也一直在该房产内居住、使用，但因广昌县海贤房地产开发有限公司的原因，导致案外人吴灵未能及时办理产权登记。法院在执行江小青、熊光辉、揭智勇与广昌县海贤房地产开发有限公司、曾海贤民间借贷纠纷一案中对该房屋的查封侵害了吴灵的合法权利，并提交相关证据材料证明其权利能够排除执行。现案外人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定提出异议，请求解除对广昌县海贤房地产开发有限公司名下所有的坐落于南丰县琴台河御府楼盘2栋4单元401室房产的查封。案外人吴灵向本院提交了协议一份、商品房订购书一份、存款凭条一份、银行业务凭证若干及转账交易明细各一份、贷款回单一份、御府业主入伙流程表及物业费收据一份、交房相关费用清单一份、银行交款回单一份、支付六项费用及维修基金和契税的收款收据共二份、装修许可证一份、江西广电网络南丰分公司用户报装登记表一份、南丰县旷远能源有限公司收款收据3份、户名为吴灵的电费缴付登记表二份、不动产登记信息查询结果一份，以支持其异议主张。申请执行人江小青、熊光辉称：1、吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司签订购买南丰县ＸＸＸ室房产时，该房还备案在江建民名下，广昌县海贤房地产开发有限公司一房二卖，违反国家法律规定，吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司签订的合同是无效合同。2、吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司签订的是商品房定购书，不是正规的商品房买卖合同。3、吴灵没有付购房款给广昌县海贤房地产开发有限公司。综上，结合查封时房屋处于未销售状态的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条的规定，吴灵提出的执行异议不成立。申请执行人揭智勇未发表意见。申请执行人向本院提交了案涉房屋的网络销售查询信息一份、本院（2016）赣1023执53号之二执行裁定书一份，以证明案涉房屋在本案执行查封是处于未销售公示状态，且该房曾于2018年5月18日即被法院裁定查封过。被执行人广昌县海贤房地产开发有限公司未发表意见，但向本院提供了丰国用（2013）ＸＸＸ号国有土地使用权证、建字第361023ＸＸ号建设工程规划许可证、361023ＸＸＸ号建筑工程施工许可证、（2015）丰房预售证第ＸＸＸ号商品房预售许可证、退房协议一份、撤销商品房买卖合同备案申请书一份、商品房合同撤销审批表一份、南丰县房产管理局出具的情况说明一份、商品房合同撤销备案公示一份、本院（2018）赣1023执67号执行裁定书及协助执行通知书各一份，用以证明广昌县海贤房地产开发有限公司与江建民已解除了案涉房屋的买卖合同，撤销了合同备案登记，该案涉查封房产已转卖给了吴灵，广昌县海贤房地产开发有限公司也已收到所有房款，但在为吴灵重新办理备案时被本院查封。本院查明，本院在执行江小青、熊光辉、揭智勇与广昌县海贤房地产开发有限公司、曾海贤房民间借贷纠纷一案中，于2018年6月8日作出（2018）赣1023执67号执行裁定，查封广昌县海贤房地产开发有限公司名下所有的坐落于南丰县琴台河御府楼盘2栋4单元401室的房产。该房系由广昌县海贤房地产开发有限公司于南丰县傩乡大道旁地号为14-63-1号地块上开发建设的商品房，楼盘项目名称为琴台河御府。广昌县海贤房地产开发有限公司于2015年7月22日将案涉房屋出卖给江建民。江建民支付了首付款264000元并办理了按揭，并于2015年8月7日办理了《商品房买卖合同》登记备案，备案编号为2015ＸＸＸ号。2016年10月12日，案外人吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司及江建民协商，将该房产转卖给吴灵，并由吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司重新签订了该房的《商品房定购书》。2018年2月9日，广昌县海贤房地产开发有限公司与第三人江建民签订了退房协议，江建民及广昌县海贤房地产开发有限公司共同提出撤销《商品房买卖合同》备案申请。南丰县房产管理局于2018年2月12日进行了网上公示，于2018年4月23日撤销合同备案。吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司签订《商品房定购书》后，于2016年10月18日将首付款264000元支付给了江建民，并负责偿还江建民就该房产尚未清偿的抵押按揭贷款，至2018年2月13日全部清偿完毕，以作为吴灵向广昌县海贤房地产开发有限公司支付的房款，同时也作为广昌县海贤房地产开发有限公司与江建民解除合同后应退还江建民的购房款。2017年8月2日，广昌县海贤房地产开发有限公司向吴灵代收了案涉房屋的六项费用、维修基金、契税。同日，吴灵入伙该房，并支付了物业管理费。此后，吴灵实际占有使用该房屋。另查明，案外人吴灵及其家庭成员名下未查到其他不动产信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司及江建民三方协商一致，将案涉商品房转让给吴灵所有，并由吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司重新签订了商品房定购合同，且双方于本院查封之前已将房屋交付使用，并已支付了全部房款。双方以实际履行行为对所交易商品房的面积、交付条件等予以确认，双方的商品房定购协议已具备商品房买卖合同的要件，定购协议可以视为商品房买卖合同。吴灵与广昌县海贤房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴灵自2017年8月接收房屋起一直在该房产内居住使用，其本人及家庭成员名下亦无其他用于居住的房产。案外人吴灵对案涉房屋享有足以排除强制执行的有民事权益。据此，本院对吴灵提出的执行异议，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于南丰县ＸＸＸ室房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向负责本案执行的人民法院提起诉讼。审判长  杨火财审判员  陈永琴审判员  胡 睿二〇一九年八月二十七日书记员  王雪芬