广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终622号上诉人（原审被告）：陈灿铨，男，汉族，1962年7月17日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李间转，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婕，广东明门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈东华，男，汉族，1980年5月5日出生，住广东省五华县，委托诉讼代理人：吴新标，广东国智律师事务所律师。上诉人陈灿铨与被上诉人陈东华合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈灿铨上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回陈东华的诉讼请求；三、诉讼费由陈东华负担。事实和理由:一、原审法院错误地认定陈东华为陈灿铨与中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）签订《雅苑项目打包销售代理协议》提供信息及帮助，事实上，陈东华根本没有提供该信息及帮助。原审法院将陈灿铨与中山市雅苑房地产开发有限公司签订《雅苑项目打包销售代理协议》涉及的“提供信息及帮助”及本案2016年9月10日《承诺》涉及的“在销售后保证协助项目资金超出部分每月结算及全部支付给陈灿铨”两件事情混淆了。促成签订打包销售协议的人是刘旭平，促成陈灿铨借款给雅苑公司的人也是刘旭平。陈灿铨是资金方，不需要给刘旭平中介费或居间费。给刘旭平居间费的是雅苑公司。刘旭平告诉陈灿铨，在2016年5月19日，也就是签订打包销售协议的当日，雅苑公司与刘旭平签订了《居间费协议》，该协议鉴于部分非常明确是因为刘旭平成功介绍了买家对雅苑二期房产进行打包购买销售并签订合同，因此雅苑公司承诺按照协议支付居间费给刘旭平。在2016年6月6日，雅苑公司向刘旭平支付了135000元居间费。可见陈东华根本没有为陈灿铨与雅苑公司签署打包销售协议提供信息及帮助。更何况陈东华在签订打包销售协议之时，是雅苑公司的总经理，与雅苑公司是同一方，陈东华不可能是陈灿铨与雅苑公司签订协议的居间人。陈东华也未提供任何证据证明其为打包销售协议的签订提供信息及帮助。可见，原审法院认定的事实有误。在签订打包销售协议之后，由于房屋对外销售的款项必须汇入雅苑公司的账户。但是雅苑公司及其实际控制人一直拖延支付3700元/平方米超出部分的款项给陈灿铨。刘旭平告诉陈灿铨，刘旭平和中介公司的小陈可以帮助陈灿铨从雅苑公司回款。为了能顺利回款，陈灿铨才在2016年9月10日向刘旭平出具了《承诺》，明确在“保证协助资金项目超出每平米叁仟柒佰元正外的超出部分每月结算的全部支付给陈灿铨后可按上述每平方米支付伍拾元正给刘旭平转给小陈，支付方式按每月计算平方米数量金额80%，待结算完毕时付清20%”。到2016年10月底，陈灿铨仍然没有从雅苑公司收到任何超出部分的款项。刘旭平告诉陈灿铨，协助回款工作难度较大，要求陈灿铨从原来的伍拾元提高到壹佰叁拾元每平方米。为了顺利回款，陈灿铨无奈答应了刘旭平，并在2016年11月1日出具了《承诺书》，承诺“按照销售面积每平方提取人民币壹佰叁拾元/㎡给刘旭平先生”。因为在2016年9月10日的《承诺》中已经明确约定了给付的前提条件和结算方式，所以在2016年11月1日的《承诺书》中就没有重复约定了。这就案涉2016年9月10日《承诺》涉及的“在销售后保证协助项目资金超出部分每月结算及全部支付给陈灿铨”的事实。原审法院将打包销售协议签订事宜与这一事实混淆了，导致对案件认定事实错误。二、原审法院认定2016年9月10日《承诺》中的“小陈”系陈东华是错误的。2016年9月10日《承诺》中的“小陈”是刘旭平公司的人员，不是陈东华。陈灿铨从来没有自愿给予陈东华报酬。而且，陈东华根本没有为陈灿铨与雅苑公司签署打包销售协议提供信息及帮助。陈东华捏造其为陈灿铨与雅苑公司签署打包销售协议提供信息及帮助这一事实，恶意提起本案诉讼。而原审法院在没有任何证据证明《承诺》中的“小陈”是陈东华的情况下，推断《承诺》中的“小陈”系陈东华是错误的。三、案涉《承诺》中约定的履行条件根本未成就，且已确定不可能成就。2016年12月，陈灿铨仍然没有从雅苑公司收到任何打包销售协议约定的超出部分的款项。陈灿铨获悉，雅苑公司的实际控制人朱光展和朱明双看到当时房价增涨较大，超出3700元每平方米的部分金额较多，想撕毁打包销售协议。朱光展和朱明双还抢夺了与陈灿铨共管的公章分别在2016年12月13日和2016年12月14日故意将雅苑二期共计186套房屋网签给朱光展和朱明双自己安排的人员。为此，陈灿铨和雅苑公司发生纠纷。雅苑公司提起了请求解除打包销售协议的诉讼，陈灿铨也在2016年12月13日提起了请求继续履行打包销售协议的诉讼。经多方调解，陈灿铨与雅苑公司（法定代表人及股东朱明双）、朱光展在2016年12月22日签订了《关于雅苑项目打包销售和解协议》，同意和解，雅苑公司及朱光展同意将雅苑公司的100%股权转让给陈灿铨。于是，陈灿铨和刘旭平在2016年12月底签订了《关于雅苑项目打包销售协议终止（之）协议》，为了履行和解协议，陈灿铨与朱明双、朱光展、雅苑公司在2017年1月6日签订了《股权转让暨债务清偿协议》，以转让雅苑公司100%股权给陈灿铨的方式取代了打包销售协议，同时约定朱明双承诺“待陈灿铨撤诉裁定及解除财产保全措施的裁定且国土局协助解除土地查封5日内”，注销朱明双、朱光展之前安排的186套房产的网签手续。2017年1月9日，中山市中级人民法院出具了关于陈灿铨前述起诉案件的撤诉裁定。在2017年2月14日前，雅苑公司注销了前述186套房产的网签手续。案涉《承诺》约定的履行条件是“保证协助项目资金超出每平方米叁仟柒佰元正外的超出部分每月结算全部支付给陈灿铨后”。陈灿铨从未收到打包销售协议及《承诺》项下的任何超出部分款项，陈东华也没有提供任何证据证明其提供过《承诺》中的协助工作，《承诺》约定的履行条件根本未成就。2016年9月10日的《承诺》已经被作废，打包销售协议已经终止，陈灿铨将来也不可能收到上述超出部分款项。故《承诺》的履行条件已确定不可能成就。但原审法院基于不客观、不可信的理由，推测陈灿铨已收到款项，属认定事实错误。原审法院按照网签备案事实认定《承诺》条件已经成就以及按照网签面积29291.49平方米计算报酬是错误的。陈灿铨出具《承诺》的真正目的是尽快收到超出3700元／平方米部分的款项，原审法院在没有证据证明雅苑公司曾经向陈灿铨支付过超出部分款项的情况下，仅以房屋网签备案的事实认定案涉《承诺》中的条件已经成就是错误的。原审法院按照网签面积29291.49平方米计算报酬是错上加错。案涉网签销售面积中，186套房屋是案外人朱光展和朱明双分别在2016年12月13日和2016年12月14日故意网签给自己安排的人员的。在2017年2月14日前，雅苑公司已经注销了前述186套房产的网签手续。陈东华在一审提交的《中山市国土资源局调取的案涉商品房销售情况》中明确列明了该等房屋“终止登记备案日期”。陈灿铨统计了该《中山市国土资源局调取的案涉商品房销售情况》中已终止登记备案房屋的面积为19416.63㎡（187套），未终止的面积仅为9874.86㎡（117套）。原审法院没有查清这一事实并错误地按照网签面积29291.49平方米计算报酬。假设陈灿铨需要按照《承诺》支付报酬，也应该按照9874.86㎡计算。被上诉人陈东华答辩称，不同意陈灿铨的上诉请求，请二审法院依法维持原判。2016年9月10日的承诺函中的“小陈”就是陈东华，陈灿铨承诺给陈东华的50元/平方米的提成款没有向陈东华支付过，而陈东华已经履行了义务。陈东华向原审法院起诉请求判令：陈灿铨向陈东华支付1958120.50元，并从起诉之日起按年利率6%计付利息直至清偿之日止。原审法院认定事实：2016年5月19日，雅苑公司（甲方）、陈灿铨（乙方）、朱光展和朱明双（丙方，甲方之担保方）签订《雅苑项目打包销售代理协议》，就甲方开发的雅苑二期商住项目委托乙方代理销售事宜达成协议，打包的雅苑项目位于中山市××乡镇××村中心墩，住宅面积约36888.84平方米共394套，商铺建筑面积约2850平方米。项目以建筑面积3700元/平方米打包给乙方，面积最终以国土部门确权面积为准。商铺和住宅销售所得款项3700元/平方米（含3700元）以内的部分归甲方所有，超出部分归乙方所有。因项目正在建设中未出证，甲方需要资金周转，乙方同意支付2000万元定金给甲方，甲方应于2016年9月1日前使项目达到办理预售证的条件，如期达到该条件时乙方代甲方偿还银行贷款2400万元。陈东华称在上述协议签订及房屋销售期间担任雅苑公司聘用总经理，经刘旭平介绍认识促成陈灿铨与雅苑公司签订上述协议，2017年1月6日从雅苑公司离职。陈灿铨对陈东华该陈述未予否认。陈东华提供陈灿铨于2016年9月10日向刘旭平出具的《承诺书》，内容:“兹本人同意在雅苑项目中的住宅、商铺面积约39600㎡在销售后可提成每平方米伍拾元整给刘旭平转给小陈，但受益方保证为陈灿铨在项目实施时公平、合理协调各方项目，甲、乙方工作落实完成，并保证协助项目资金超出每平方米叁仟柒佰元正外的超出部分每月结算全部支付给陈灿铨后可按上述每平方米支付伍拾元正给刘旭平转给小陈，支付方式按月结算平方米数量金额80%，待结算完毕时付清20%。”中建房（预）字第××号、中建房（预）字第××号、中建房（预）字第××号《广东省中山市商品房预售许可证》显示雅苑新城第4、5、6栋共415套房，面积共39162.41平方米。陈东华提交的复印自中山市国土资源管理局的销售明细反映截止2016年12月31日雅苑新城4、5、6栋网签房屋共304套，面积29291.49平方米，金额220033997元。陈灿铨一审中当庭提供没有落款日期，只有陈灿铨（甲方）及刘旭平（乙方，身份证：）签名捺印的《关于雅苑项目打包销售协议终止协议》，内容“因中山市雅苑房地产开发有限公司解除与陈灿铨的雅苑项目打包销售协议，因此原刘旭平承诺为陈灿铨在雅苑销售打包价格3700元/㎡外的多出金额部分协调负责收回项目多出差额款给陈灿铨，现该项目无法实现，双方原于2016年9月10日和2016年11月1日所写的承诺作废无效，原件各方退回原主，双方同意互不追究任何经济责任。特此为据。”陈灿铨提供落款时间2016年12月22日，甲方为中山市雅苑房地产开发有限公司，乙方为陈灿铨，丙方（担保方）为案外人朱光展的《关于雅苑项目打包销售和解协议》，反映甲方因乙方不按约定履行《雅苑项目打包销售代理协议》提起诉讼，双方在诉讼过程中签订和解协议，甲方同意和解和撤诉。但陈灿铨未提供相关诉讼资料及甲方撤诉的裁定文书。陈灿铨提供由中山市雅苑房地产开发有限公司自行制作的雅苑新城4、5、6栋销售情况明细表，反映出售的其中265套房屋签订合同的时间在2016年10月28日至2018年7月2日期间。原审法院认为，陈东华为陈灿铨与中山市雅苑房地产开发有限公司签订《雅苑项目打包销售代理协议》提供了信息及帮助，陈灿铨自愿给予陈东华报酬，虽然双方之间没有签订相关合同，但陈灿铨对该事实未予否认，也对陈东华提供的陈灿铨出具给刘旭平的《承诺》书的真实性予以认可，可以认定《承诺》书中的“小陈”指的即系陈东华，原审法院对陈灿铨自愿承诺在销售雅苑新城4、5、6栋房屋每平方米超出3700元的房款中支付50元给陈东华的事实予以确认。承诺书虽然向刘旭平出具，但基于陈东华对陈灿铨成功签订《雅苑项目打包销售代理协议》的帮助及承诺所涉及的内容，可以认定陈灿铨对陈东华做出了承诺，该承诺没有违反法律法规的强制性规定，在履行条件成就后，陈灿铨应当兑现。预售商品房在国土资源局网签备案登记对外公示，表明该预售商品房已经完成首付及银行同贷手续，亦表明房屋买卖双方买卖关系成立并正在履行房屋买卖合同。案涉雅苑新城4、5、6栋房屋2016年12月31日前已网签304套计面积29291.49平方米，金额220033997元，可知每平方米房价均超过3700元。该时间在陈东华2017年1月6日离职前，也几乎在陈灿铨与中山市雅苑房地产开发有限公司2016年12月22日签订《关于雅苑项目打包销售和解协议》前，虽然陈东华没能提供证据证明陈灿铨已经收到超出每平方米3700元部分的房款，但从房屋销售网签备案至今将近两年时间，本案中没有证据证明陈灿铨向中山市雅苑房地产开发有限公司主张过该部分房款，该部分房款从备案登记中反映系一笔巨款，若未收到却不主张，有悖常理，原审法院有理由相信陈灿铨已收到超出每平方米3700元部分的房款，陈灿铨履行对陈东华承诺的条件已经成就，应当向陈东华支付29291.49平方米每平方米50元的报酬共计1464574.5元。尽管陈灿铨提供与刘旭平签订的《关于雅苑项目打包销售协议终止协议》，但协议没有签订日期，且在《关于雅苑项目打包销售和解协议》和29291.49平方米商品房销售之后，不影响陈灿铨应当向陈东华履行承诺。陈东华诉请陈灿铨支付1958120.5元，对应房屋面积39162.41平方米，本案中没有证据证明雅苑新城4、5、6栋房屋销售面积达到该数量，超过29291.49平方米的部分，原审法院不予支持。陈东华要求陈灿铨支付自起诉日起至付清款时止按年利率6%计算的利息，因该利息标准规范的系民间借贷范畴，本案非民间借贷案件，不适用该标准，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率，若贷款利率超过年利率6%，则按陈东华请求的6%计算。陈东华的利息请求符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原审法院判决：陈灿铨于判决发生法律效力之日起十日内向陈东华支付1464574.50元及利息，利息按中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算，若贷款利率超过年利率6%则按6%计算，自2018年5月9日起计算至付清款时止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11212元，由陈东华负担2826元，陈灿铨负担8386元。二审期间，陈灿铨提交了证据，陈东华未提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实：陈灿铨于二审中提交中山市中级人民法院（2016）粤20民初104号之二民事裁定，载明陈灿铨诉雅苑公司、朱明双、朱光展商品房委托代理销售合同纠纷一案，中山市中级人民法院于2016年12月13日立案，陈灿铨于2017年1月6日申请撤诉，该院于同年1月9日裁定准许陈灿铨撤诉。陈灿铨主张该《承诺》中的“小陈”不是陈东华，且《承诺》的原件已从雅苑公司原股东处收回并注明“作废”。陈灿铨确认《承诺》仅由其亲笔手写了一份并于二审中提交了其所称已收回并注明“作废”的《承诺》原件。陈东华则称2016年9月10日《承诺》的原件在陈东华手中，以此证明陈东华就是《承诺》提及的“小陈”以及陈灿铨承诺向陈东华付款。由于陈灿铨和陈东华各自提交的《承诺》哪份是手写的原件无法通过肉眼分辨，陈灿铨申请对两份《承诺》哪份为手写原件进行司法鉴定。本院委托广东华生司法鉴定中心（以下简称华生鉴定中心）对陈东华和陈灿铨各自提交的《承诺》上的内容是否为直接书写形成进行司法鉴定。华生鉴定中心出具鉴定意见书，载明陈东华提供《承诺》的检验特征质量较高，特征充分反映出直接书写形成的特点；陈灿铨提交的《承诺》检验特征质量较高，特征充分反映出机制文件的特点。鉴定意见是：陈东华提供的《承诺》上内容是直接书写形成，陈灿铨提供的《承诺》（写有“作废”字样）上的内容不是直接书写形成。陈灿铨对鉴定意见质证称，该份资料是陈灿铨通过时任雅苑公司实际控制人的朱光展在陈东华办公室拿到后交给陈灿铨的，这份文件与直接书写的形式非常相似，陈灿铨误以为是原件拿回后写上“作废”，符合常理。陈东华对鉴定意见的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为这证明陈东华在诉讼中的陈述和证据都是真实的。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是陈灿铨是否有义务向陈东华支付提成款。第一，虽然陈灿铨否认陈东华为陈灿铨与雅苑公司签订《雅苑项目打包销售代理协议》提供了信息及帮助，但陈灿铨亲笔书写的2016年9月10日《承诺》却载明陈灿铨同意在雅苑项目中的住宅、商铺面积约39600平方米销售后可提成的每平方米50元给刘旭平转给“小陈”，从该《承诺》的文义看，陈灿铨显然同意在《承诺》约定的条件成就时通过刘旭平向“小陈”支付提成款。第二，陈灿铨主张《承诺》约定的“小陈”不是陈东华，而是刘旭平公司的人员，但是陈灿铨未举证证明其主张的“刘旭平公司人员小陈”是何人，故本院对陈灿铨的主张不予采纳。第三，陈灿铨主张《承诺》已经由其收回并注明“作废”，经本院委托司法鉴定查明陈东华持有的《承诺》为陈灿铨手写的原件，而陈灿铨主张收回并作废的《承诺》为复印件。因此，陈灿铨的主张证据不足，本院不予采纳。陈东华主张《承诺》载明的“小陈”为陈东华、陈灿铨承诺向陈东华支付提成款的证据充分，本院予以采纳。第四，陈灿铨还主张《承诺》约定的履行条件未成就，理由是陈灿铨未收到房屋销售款，而是采用陈灿铨与雅苑公司达成和解、受让雅苑公司股权方式解决《雅苑项目打包销售代理协议》纠纷。基于合同相对性原理，陈灿铨与雅苑公司处理打包销售代理协议的约定不能约束陈东华，陈灿铨与陈东华的权利义务应根据《承诺》的约定予以确定。根据中山市国土资源局的不动产登记信息，雅苑新城于2016年12月31日前已网签304套面积29291.49平方米，金额220033997元，每平方米房价均超过3700元，达到了《承诺》约定的付款条件，原审法院认为陈灿铨应当向陈东华支付提成款，并无不当。第五，陈灿铨还主张有186套房屋销售的网签是虚假的、雅苑公司此后注销了网签，应按未终止销售的面积计算提成款。本院认为，原审法院根据雅苑项目截至2016年12月31日之前网签数量计算提成款符合《承诺》约定，陈灿铨没有证据证明其主张的“虚假网签及注销网签”系陈东华为赚取提成款而为之，故不能以此对抗陈东华要求支付提成款的请求。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17981元、鉴定费18548元，均由上诉人陈灿铨负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年八月二十八日书记员  程 敏