河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3225号 上诉人（原审原告）：宋荣秀，女，1971年3月9日出生，汉族，住临漳县。 委托诉讼代理人：薛晓磊，河北道申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张运江，男，1974年3月11日出生，汉族，系上诉人宋荣秀丈夫。 被上诉人（原审被告）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海彬，河北浩博律师事务所。 委托诉讼代理人：朱帅，男，该公司员工。 上诉人宋荣秀因与被上诉人河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2018）冀0423民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月19日公开开庭审理本案，本案现已审理终结。 宋荣秀上诉请求：一、撤销河北省临漳县人民法院的（2018）冀0423民初2388号民事判决；二、确认宋荣秀与河北天轩房地产开发有限公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋买卖协议有效；三、请求确认天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋产权归宋荣秀所有；四、判令天轩房地产公司提供办理天轩湖畔一期11号楼1单元5层501房屋过户手续所需资料，并协助办理产权登记；五、诉讼费由被上诉人承担；六、诉讼律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案缘于天轩房地产公司、万聚房地产公司、马兰收2013年9月9日签订的商定协议，该协议主要约定了因万聚欠马兰收700万，天轩自愿用其开发的房产进行冲减，包含本案涉案房屋。天轩虽然认可马兰收的卖房行为，且配合马兰收与王海燕签订了合同，但在万聚已经完全偿还对马兰收的欠款后，天轩有理由认为马兰收已无权卖房，天轩、万聚与马兰收之间的商定协议已经解除，且马兰收已经将房屋价款返给了王海燕。一审法院既未调取万聚涉嫌非吸的刑事案卷去查找万聚与马兰收之间债务清偿的证据，也拒绝调取王海燕与马兰收之间的银行转账记录，导致本案遗漏重要事实。二、一审中天轩提交的其与双维公司签订的建设工程施工合同书、施工合同变更补偿协议及与张海亮签订的及内部承包合同，证明天轩一直拖欠双维工程款并扣留保证金100万。张海亮工程款345800元也未结算。经商讨，天轩同意以涉案房屋抵偿部分工程款和保证金。因房屋过户需要真实交易记录才有了宋荣秀、天轩、张运江及张海亮四方之间的转账行为。一审法院认定宋荣秀分五次转账给天轩，但天轩在收到宋荣秀每一笔购房款后即又支付给了张运江及张海亮，最终又返回到宋荣秀账户。一审法院据此认定天轩并未收到购房款，宋荣秀对涉案房屋并非善意取得错误。三、上诉人与被上诉人关于买卖临漳县天轩湖畔小区一期11号楼1单元5层501室房屋和临漳县天轩湖畔小区一期11号楼1单元6层601室房屋争议，上诉人将买受的两套房屋作为一个标的起诉到一审法院，立案后，一审法院将两套房屋分开，作为两个案件来审理。上诉人申请一审法院将此案与其他案件合并审理，一审法院未予以准许，一审开完庭，一审法院又决定合并审理，合并审理的内容为一审法院调取的证据。一审判决表述:本院立案后，将此案与[案号(2018)冀0423民初2366号]案合并审理是错误的。上诉人在一审起诉时，有一项诉讼请求为请求判令确认被上诉人向上诉人交付临漳县天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋行为有效，但一审判决并没有对该项诉讼请求进行记载和陈述理由，属于遗漏诉讼请求。上诉人申请一审法院调取调取的备案合同上备案人的身份信息，一审法院没有予以调取。四、一审判决认定案涉房屋已登记备案在王海燕名下是错误的。首先，被上诉人承认案涉房屋没有办理备案登记手续，并且提供了备案登记部门网上的公示信息，也显示案涉房屋没有办理备案登记，一审判决仍然认定案涉房屋进行了备案登记。其次，备案合同上信息都是错误的，不符合备案的程序要求和时间规定。2、一审判决认定上诉人将支付给被上诉人的五笔购房款又转给上诉人是错误的。上诉人将购房款支付给被上诉人后，被上诉人怎么使用那是被上诉人的事，和上诉人没有关系。金钱属于种类物，不属于特定物，根据合同的相对性原则，上诉人支付给被上诉人的房款和案外人支付给上诉人的款项不属于同一款项，性质不一样。一审判决书第6页再查明部分以及第7页本院认为部分关于案外人王海燕购买房屋的事实表述，与上诉人和被上诉人之间的纠纷没有关系，上诉人没有参与被上诉人与案外人王海燕之间案件的审理，对该部分证据没有发表质证意见，不应作为该案件认定事实的依据。五、上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同，是在平等、自愿、友好协商的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效的合同，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定认定上诉人与被上诉人恶意串通，合同无效是不成立，恶意串通，损害国家、集体利益的，人民法院可以依职权认定合同无效，损害第三人利益的，需要第三人来申请确认合同无效，在没有第三人申请确认的情况下，人民法院不应主动依职权确认合同无效。请求二审法院主持公道，公正裁判，依法支持上诉人的上诉请求。 天轩公司答辩称，我们双方之间是真实的房屋买卖合同关系，天轩公司也收到了购房款，对上诉人宋荣秀上诉状及上诉补充意见事实部分的主张予以认可。 宋荣秀向一审法院起诉请求：1、确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋买卖协议及买卖行为合法有效；2、确认天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋产权归其所有；3、判令天轩房地产公司提供办理天轩湖畔一期11号楼1单元501室房屋过户手续所需资料，并协助办理产权登记；4、案件受理费由天轩房地产公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月21日天轩房地产公司将案涉房屋销售给宋荣秀，并签订天轩湖畔住宅内部预订协议，该协议记载“甲方:河北天轩房地产开发有限公司，乙方:宋荣秀，身份证号:1321291971××××××××。乙方预订天轩湖畔11号楼1单元5层501室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。第一条,乙方预定的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币2700元，大写贰仟柒佰元。乙方预订的该房屋总房价为370224元，大写叁拾柒万零贰佰贰拾肆元......甲方:河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方:宋荣秀签字按手印，2017年4月21日”。同日天轩房地产公司给宋荣秀出具了收到案涉房屋购房款370224元的收据。2017年4月30日天轩房地产公司与宋荣秀签订商品房买卖合同。后天轩房地产公司将案涉房屋交付给宋荣秀。现宋荣秀以天轩房地产公司拒不办理产权登记为由，诉至本院。另查明，2017年4月24日天轩房地产公司银行账户收到宋荣秀转款40000元、160000元计转款200000元后，天轩房地产公司分别以支付安装玻璃工程款、工程费用的名义转入张海亮账户200000元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款200000元后即转入宋荣秀账户200000元。同日宋荣秀收到张海亮转款200000元后即转入天轩房地产公司账户200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后以支付工程费用的名义转入宋荣秀丈夫张运江账户200000元。同日宋荣秀丈夫张运江收到天轩房地产公司转款200000元后即转入宋荣秀账户200000元。同日宋荣秀收到张运江转款200000元后即转入天轩房地产公司账户200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后分别以支付工程费用、安装玻璃工程款的名义即转入张海亮账户145800元、张运江账户54200元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款145800元后即转入宋荣秀账户145800元。同日宋荣秀收到张海亮转款145800元后即转入天轩房地产公司账户140448元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款140448元后以支付安装玻璃款的名义转入宋荣秀大夫张运江账户140448元，同日张运江收到天轩房地产公司转款140448元后印转入宋荣秀账户199723元，宋荣秀于2017年4月24日陆续向天轩房地产公司转款五笔即40000元、160000元、200000元、200000元、140448元计740448元（含宋荣秀购买的天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋购房款370224元）。再查明，2013年9月9日天轩房地产公司与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，该协议记载“甲方:河北天轩房地产有限公司，乙方:河北万聚房地产有限公司，丙方:马兰收，三方本着友好协商，达成商定:①乙方、丙方双方因经济商业往来，乙方所欠丙方款项为700万元整。②甲方自愿为乙方偿还所欠丙方款项700万元整，经商定为甲方开发建设临漳县天轩湖畔小区住宅项目房产冲减款项。......房源为11号楼1单元501号......甲方保证签订购房预订单或《天轩湖畔内部预订协议》和收款收据真实一致，并且配合办理一切与同期同楼房产相关手续及相同税费。③丙方有权出售甲方所给予的房源（第二条规定房产号）购房款收入归丙方所有。丙方委托全权代理人为牛毛军。甲方:河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方:河北万聚房地产开发有限公司盖章，丙方:马兰收签字”。2013年9月18日王海燕与天轩房地产公司签订天轩湖畔住宅预订单。该预订单记载:“甲方:河北天轩房地产开发有限公司，乙方:王海燕，身份证号:1321291974××××××××。乙方预订甲方开发的临漳县天轩湖畔住宅11号楼1单元5层501室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为2700元，总房价为370224元，大写叁拾柒万零贰佰贰拾肆元。乙方采取全款付款方式......本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方:河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方:王海燕签字按手印。2013年9月18日”。同日天轩房地产公司给王海燕出具收到案涉房屋购房款370224元的收款收据。2013年9月26日王海燕丈夫郭志强分别通过银行转款和现金方式向马兰收的全权委托代理人牛毛军给付购房款370224元。2014年4月25日天轩房地产公司出具房号确认通知单，再次对马兰收的全权委托代理人牛毛军经手出售的房屋（含向王海燕出售的11号楼1单元5层501室房屋）房号进行确认。现王海燕以该房屋已具备交付条件，天轩房地产公司拒不交付房屋，提起诉讼。另再查明，2017年4月21日天轩房地产公司与宋荣秀签订的天轩湖畔住宅内部预订协议中约定的房屋已于2015年10月9日取得商品房预售许可证明。案涉房屋已登记备案在案外人王海燕名下。根据当事人陈述及提交证据，本案争议焦点为:宋荣秀与天轩房地产公司之间的商品房买卖合同关系、买卖行为是否合法有效，宋荣秀诉求案涉房屋产权归其所有，天轩房地产公司应提供案涉房屋过户手续并协助办理产权登记，是否合法有据。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项“有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案中，天轩房地产公司2013年9月9日对案涉房产与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，并按协议约定向马兰收提供房源，由马兰收销售后，于2013年9月18日天轩房地产公司对案涉房屋以每平方米2700元的价格与案外人王海燕签订天轩湖畔住宅预订单并出具收据。后案外人王海燕丈夫郭志强以现金和银行转账的形式给付马兰收的全权委托代理人牛毛军全部购房款。2014年4月25日天轩房地产公司再次按商定协议约定对马兰收的全权委托代理人牛毛军出售的房屋进行房号确认并出具书面房号确认书。2017年4月21日天轩房地产公司明知已将案涉房屋出售给案外人王海燕又再次将案涉房屋以每平方米2700元(与2013年9月18日案外人王海燕购房价款相同)的价格与宋荣秀签订天轩湖畔住宅内部预订协议并交付房屋，2017年4月24日宋荣秀虽分五次转款给天轩房地产公司购房款，但天轩房地产公司在陆续收到宋荣秀每一笔购房款后即以支付安装玻璃工程款及工程费用的名义转账给宋荣秀丈夫张运江及张海亮，张运江、张海亮收到转款后又转账给宋荣秀，即宋荣秀支付的五笔购房款均分别又转回宋荣秀账户，由此可见，宋荣秀所提交证据不能证明其已实际给付天轩房地产公司购房款。天轩房地产公司违背诚实信用原则，明知案涉房屋已出售给案外人王海燕又再次将案涉房屋与宋荣秀签订天轩湖畔住宅内部预订协议，宋荣秀对该房屋的取得不属善意取得，损害了案外人王海燕的合法权益，故其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋买卖协议属无效合同。现宋荣秀诉求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元5层501室房屋买卖协议及买卖行为合法有效、房屋产权归其所有及判令天轩房地产公司提供案涉房屋办理过户手续所需资料，并协助办理产权登记，于法无据，不予支持，天轩房地产公司辩称其公司账户到账后就转账给河北双维集团有限公司指定的劳务承包人张运江，并给付张海亮工程款，由于天轩房地产公司在同日内陆续收到宋荣秀转款后即分别以支付安装玻璃工程款、工程费用的名义转入张海亮、张运江账户即转入宋荣秀账户，不能证明宋荣秀实际给付天轩房地产公司购房款，天轩房地产辩称理由不成立，不予支持。天轩房地产公司辩称因万聚房地产公司非法吸收公众存款被立案侦查，与案外人王海燕之间系民间借贷担保关系合同无效，案外人王海燕应进行债权申报，缺乏事实和法律依据，不予支持，依据《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宋荣秀的诉讼请求。 本院二审庭审中，上诉人宋荣秀提交（2017）冀04民初106号判决书一份，证明河北双维集团有限公司与天轩房地产公司存在真实的债权债务关系，天轩房地产公司向张远江转款是真实有效的。被上诉人天轩公司当庭认可该证据。 本院查明事实与一审查明基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审当中上诉人宋荣秀称系购房、天轩公司偿债才形成的资金流转事实。本案上诉人宋荣秀与被上诉人天轩公司于2017年4月21日签订的案涉房屋预订协议，无论当事人双方采取何种形式处分其权益，相对本案当事人双方来讲，均系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上诉人请求确认双方合同有效应予以支持。本案合同订立在另案之后，案涉房屋即使存在一房二卖行为，也并不能当然否定后订立的合同效力，因此一审法院以本案合同损害案外人合法权益认定合同无效无法律依据，而应该认定本案合同为当事人之间的有效和同。鉴于案涉房屋在本案合同订立前已与他人签订合同，本案宋荣秀从本案的内部预订合同角度出发，主张确认对案涉房屋归其所有等请求，本院无法支持。对于天轩公司不能履行本案合同的相关法律后果，宋荣秀可另案主张。 综上所述，宋荣秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省临漳县人民法院（2018）冀0423民初2388号民事判决； 二、宋荣秀与河北天轩房地产开发有限公司签订的天轩湖畔住宅内部预订协议合法有效； 三、驳回宋荣秀其他诉讼请求。 一审案件受理费5602.06元，由宋荣秀负担。二审案件受理费5600元，由河北天轩房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵万举 审判员  杜海波 审判员  潘新丽 二〇一九年八月六日 法官助理赵鹏 书记员贾欢