黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初541号原告：崔红涛，男，1974年9月17日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。被告：于辉琴，女，1951年9月21日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。被告：张春才，男，1980年4月13日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市。原告崔红涛与被告于辉琴、张春才合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔红涛的委托诉讼代理人蹇秀艳、被告于辉琴的委托诉讼代理人张海林到庭参加诉讼，被告张春才经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。崔红涛向本院提出诉讼请求：1.要求于辉琴、张春才协助办理××家园×期××号楼×单元×××室，面积69.34平方米，××小区×号楼×单元×××室，面积66.47平方米两处抵账房屋的解除抵押手续和房屋过户手续，并返还崔红涛垫付的2016年8月1日之后工商银行贷款本金及利息的50%即80000.00元，同时要求于辉琴、张春才支付不履行办理产权过户的违约金51000.00元；2.本案诉讼费及实际费用支出由于辉琴、张春才承担。事实及理由：崔红涛与张春才系朋友关系，2015年5月19日张春才因急缺资金向崔红涛借款140000.00元，用××和××家园的两处房产抵顶欠款，欠款人张春才在欠据上签字画押。2015年5月19日，于辉琴出具了收条一份，收条约定：××家园×期××号楼×单元×××室房款35000.00元，余款已经付清，两年把房照过户给乙方，过户费用由甲方承担，两个月内付房票。一个做抵押两年如果甲方没有过户给乙方自动返还70000.00元整，于辉琴签字画押。2016年6月28日，于辉琴、张春才无力偿还借款140000.00元，将上述两处房产抵顶借款出售给崔红涛，崔红涛在外地务工特委托杨洪涛全权办理房屋买卖事宜，因于辉琴、张春才的房产在铁力市工商银行有贷款，故2016年6月28日于辉琴、张春才和崔红涛签订书面协议，双方约定：2016年7月30日前4个月贷款由乙方崔红涛负责偿还，2016年8月1日以后的贷款各承担50%直至还清全部贷款。同时双方约定了办理房屋产权过户，于辉琴、张春才出具合法有效的相关证件及相关权利凭证协助乙方办理产权过户，费用由乙方承担，并约定了违约方给守约方20%的违约金。该协议系双方真实意思表示，协议签订后具有法律约束力，于辉琴并代理张春才在协议上签字画押，代理人杨洪涛代理崔红涛在协议书上签字画押。按协议约定崔红涛只承担2016年7月30日前4个月贷款，2016年8月1日以后的贷款甲乙双方各承担50%的还贷。崔红涛履行了协议约定的银行还贷义务，并且还清了于辉琴、张春才在工商银行的全部贷款共计186433.75元（即张春才贷款本金60000.00元，利息9305.00元，合计69305.00元，于辉琴贷款本金110000.00元，利息20998.80元，合计130998.80元）。依据协议约定2016年8月1日之后工商银行贷款本金及利息的50%为80000.00元。崔红涛代于辉琴、张春才偿还铁力工商行的房贷后，于辉琴、张春才拒不履行房屋产权变更过户，违反了合同约定，侵犯了崔红涛的合法权益。故诉至法院，请求依法公正判决。于辉琴辩称，崔红涛所诉并非本案事实，于辉琴与崔红涛之间属于民间借贷关系，房屋买卖并不存在，实质是用房屋进行抵押，于辉琴实际收到崔红涛现金35000.00元，于辉琴还收到崔红涛给的一批鞋，当时约定价格为110000.00元，但该鞋与崔红涛所诉的完全不一致，是一批高仿库存鞋，无法处理，现于辉琴同意返还鞋及35000.00元现金。银行贷款崔红涛确实偿还了一部分，以崔红涛手中的还款票据为准。张春才未到庭答辩。关于双方无异议的证据本院予以确认并记录在卷，对于有异议的事实及证据本院认定如下：关于崔红涛所举证据1（2015年5月19日张春才出具欠条）因于辉琴对证据的真实性无异议，张春才未出庭视为放弃对证据进行质证的权利，故对该证据予以采信；证据2（于辉琴于2015年5月19日出具的收条一份及房屋买卖合同一份、已与原件核对的不动产发票复印件一份）因于辉琴对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信；证据3（2016年6月28日于辉琴与崔红涛代理人杨洪涛签订的协议书及杨洪涛书面证言一份），崔红涛的代理人杨洪涛虽未到庭，但此房屋买卖协议已得到崔红涛的追认，关于协议中甲方于辉琴的签字，其本人虽称记不清了，但未申请对字迹鉴定，且对此协议内容是认可的，故应认定于辉琴名字为其本人所签，关于张春才的签名，崔红涛称系于辉琴代签，于辉琴陈述签订协议前后其并未联系到张春才，至今张春才不知道协议内容，崔红涛亦未举证证实张春才对此协议事后予以认可，故协议仅在崔红涛与于辉琴之间有效；证据4（于辉琴、张春才银行贷款偿还明细5页、银行贷款本息数额记载明细2页）因于辉琴对证据的真实性无异议，故予以采信；证据5（庭审中提交崔红涛代张春才、于辉琴偿还银行贷款凭证105份，因部分票据重复，经过庭后崔红涛整理仅提交23份银行还款凭证，此23份均为代于辉琴还款的票据）庭后经于辉琴对此23份票据予以核对，票据能够与银行贷款偿还明细表中数额核对一致，且同意以偿还明细中的还款数额为准，故对此23张票据予以采信；证据6（2014001521号张春才房屋所有权证复印件及2015000242号于辉琴房屋产权证照复印件）经本院庭后到铁力市房产管理中心核实，以上两份产权证照确系于辉琴与张春才名下的涉及本案的两处房屋，故对此证据予以采信。庭审中本院出示在中国工商银行股份有限公司铁力支行调取的情况说明一份（主要内容为：张春才于2014年12月18日发放个人一手住房购置贷款6万元，期限60个月，抵押物为铁力市××嘉园×号楼×单元×层×××室，于2018年7月30日结清，其中2016年8月1日之后偿还本息合计48203.13元。于辉琴2015年2月15日发放个人一手住房购置贷款11万元，期限120个月，抵押物为铁力市××嘉园小区×期××楼×单元×楼×××室，于2018年12月26日结清，其中2016年8月1日之后偿还本息合计111，124.85元。此两处抵押物需本人到银行领取他项权证后，本人到房产部门办理解除抵押手续）；另本院在铁力市不动产登记中心调取的说明一份（主要内容为：铁力市××嘉园×号楼×单元×××室产权人张春才、××嘉园×期××号楼×单元×××室产权人于辉琴，均已登记已抵押，抵押登记注销后无其他转移限制，即可办理不动产转移登记），到庭双方当事人对本院调取的以上两份证据均无异议。根据当事人陈述及提供的证据可认定以下事实：于辉琴与张春才系母子关系。2015年5月19日张春才因拖欠崔红涛鞋款140000.00元，为崔红涛出具欠条一张，内容为：“欠条今欠崔红涛人民币壹拾肆万元整用××和××家园2套房款欠款人张春才2015年5月19日”同日，于辉琴又收取崔红涛35000.00元，并出具收条一份，内容为“收条××嘉园×期××号楼×单元×××房款叁万伍仟元正，乘与（剩余）款以鞋付清房款，2年把房照过户给乙方（指崔红涛），过户费用归甲方（指于辉琴），2个月内付房票一个做底（抵）押，2年如果甲方没过户给乙方，自动反（返）回柒万元正（整）于辉琴2015年五月十九日”。同时，于辉琴又签订房屋买卖合同一份，主要内容为：“卖方显示为于辉琴，将座落于铁力市××嘉园×期××号×××室的房产，房屋所有权证号为××××××××××，建筑面积为69.34平方米自愿出售给乙方（姓名未添写）甲方：于辉琴2015年5月19日”。2016年6月28日于辉琴与崔红涛委托代理人杨洪涛签订协议书一份，主要内容为：“出售方为于辉琴、张春才（甲方），购买方为崔红涛（乙方），代理人杨洪涛，乙方购买甲方位于铁力市××家园×期××号楼×单元××室，面积69.34平方米，购买甲方位于铁力市××小区×号楼×单元×××室，面积66.47平方米，两处房产在铁力市工商银行有贷款。2016年7月30日以前的四个月贷款由崔红涛负责偿还，2016年8月1日以后的贷款由甲、乙双方共同承担（各付50%），直至贷款还完为止。甲方出具合法有效身份证件及相关的权力凭证，协助乙方办理房屋产权过户手续，费用由乙方承担。甲方违约承担购房款总额20%的违约金。乙方违约承担购房款总额20%的违约金”。甲方：于辉琴甲方：于辉琴（代）乙方代理人：杨洪涛2016年6月28日”。此协议中于辉琴名字系本人所签，于辉琴代张春才签字，并称张春才对此协议并不知情。此后，崔红涛按照该协议内容在2016年8月1日之后代于辉琴偿还银行贷款本息共计100774.19元。另查明，张春才于2014年12月18日在中国工商银行股份有限公司铁力支行办理个人一手住房购置贷款60000元，抵押物为铁力市××嘉园×号楼×单元×层×××室（产权证号××××××××××，产权人张春才），此贷款于2018年7月30日结清。于辉琴于2015年2月15日在中国工商银行股份有限公司铁力支行办理个人一手住房购置贷款110000元，抵押物为铁力市××嘉园小区×期××号楼×单元×楼××室（产权证号××××××××××，产权人为于辉琴），此贷款于2018年12月26日结清。此两处抵押物需本人在银行领取他项权证后，到房产部门办理解除抵押手续。抵押登记注销后即可办理不动产转移登记。现该两处房屋已由崔红涛实际占有并装修入住，崔红涛称张春才名下房屋系于辉琴向其交付。本院认为，张春才于2015年5月19日因拖欠崔红涛鞋款而为崔红涛出具140000元欠条，其母于辉琴同时亦收取崔红涛35000.00元房款，并在收条中写明剩余款以鞋付清房款，说明于辉琴同意以其名下房产替其子张春才偿还欠款，后又于2016年6月28日与崔红涛代理人签订正式协议约定将两处已在银行进行抵押贷款的房屋以出售的方式用以偿还所欠崔红涛款项，但此协议因张春才的名字系由于辉琴代签，而根据于辉琴陈述张春才对此协议并不知情，事后亦未予以追认，崔红涛亦未举证证实张春才对此协议知情，故于辉琴对张春才名下房屋并无处分权，崔红涛名字虽为杨洪涛代签，但已得到权利人追认，故此协议仅在于辉琴与崔红涛之间为有效。于辉琴应按协议约定将其名下××嘉园×期××号楼×单元××室房屋解除抵押手续并协助崔红涛办理产权过户手续。根据协议约定，崔红涛于2016年8月1日后根据其提供的票据共偿还于辉琴名下贷款100774.19元，因双方约定应各承担50%，故于辉琴应返还崔红涛代其偿还的银行贷款50387.10元。关于崔红涛要求的违约金，根据双方协议书中约定应按房款总额的20%计算，现崔红涛仅要求按照于辉琴一户房屋的总价格支付违约金，即按照140000.00元欠款的数额与于辉琴收取的35000.00元房款之和的二分之一87500.00元加之崔红涛代替于辉琴在2016年8月1日之后偿还银行贷款数额的50%，以上两项数额的20%计算违约金即可。本院认为，2016年8月1日后崔红涛代于辉琴偿还银行贷款总额100774.19元，其中50%为50387.10元应计算在房屋价款之内，崔红涛该请求符合法律规定，故合理违约金数额应为27577.42元｛〔（140000元+35000元）÷2+50387.10元〕×20%｝，对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、于辉琴于本判决生效之日起十日内协助崔红涛解除××嘉园×期××号楼×单元×××室房屋的抵押登记，并协助办理房屋过户登记；二、于辉琴在判决生效之日起十日内返还崔红涛于2016年8月1日之后代其偿还的银行贷款本金及利息的50%即50387.10元，支付不履行办理产权过户的违约金27577.42元；三、驳回崔红涛的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由崔红涛承担1282元，于辉琴承担1838元，公告费560元由崔红涛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  韩玲玲审 判 员  张淑霞人民陪审员  冷有石二〇一九年八月十二日书 记 员  侯秋燕