广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6925号上诉人（原审原告、反诉被告）：恒大地产集团广东房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道****自编之一，统一社会信用代码：91440101669971618B。法定代表人：吉兴顺，董事长。委托代理人：张宇，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：吴静静，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁智贤，男，汉族，1968年2月29日出生，住广东省东莞市。上诉人（原审被告、反诉原告）：钱艳娴，女，汉族，1969年7月29日出生，住广东省东莞市。以上两上诉人共同委托代理人：冯鼎峰，广东万言律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：杨勇，广东万言律师事务所律师。原审第三人：东莞市通晖实业有限公司。住所地。住所地：广东省东莞市南城街道东莞大道**百悦尚城**商铺**会信用代码：91441900MA4UR2H7XW。法定代表人：彭勇。委托代理人：张宇，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：吴静静，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人恒大地产集团广东房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与上诉人袁智贤、钱艳娴、原审第三人东莞市通晖实业有限公司（以下简称通晖公司）股权转让纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒大公司原审的诉讼请求：一、请求依法解除恒大公司与袁智贤、钱艳娴于2016年5月13日签订的《东莞市远大皮革制品有限公司股权转让协议》；二、请求依法判令袁智贤、钱艳娴向恒大公司支付违约金3000万元；三、请求依法判令袁智贤、钱艳娴向恒大公司赔偿损失1950万元；四、本案诉讼费用由袁智贤、钱艳娴承担。袁智贤、钱艳娴原审的反诉请求：一、依法判决恒大公司赔偿因其严重违约而给袁智贤、钱艳娴造成的经济损失之中的3000万元部分（该经济损失还在持续扩大，袁智贤、钱艳娴保留追究其余损失赔偿的权利）；二、依法判决本案全部诉讼费用均由恒大公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除恒大公司与袁智贤、钱艳娴于2016年5月13日签订的《东莞市远大皮革制品有限公司股权转让协议》；二、袁智贤、钱艳娴于判决发生法律效力之日起五日内向恒大公司支付违约金3000万元；三、驳回恒大公司的其他本诉请求。四、驳回袁智贤、钱艳娴的全部反诉请求。本案诉讼受理费289300元、保全费5000元，共计294300元（恒大公司已预交），由恒大公司承担115936.36元，袁智贤、钱艳娴共同承担178363.64元。本案反诉受理费95900元，由袁智贤、钱艳娴共同承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初2335号民事判决。原审宣判后，恒大公司、袁智贤、钱艳娴均不服，向本院提起上诉。恒大公司的上诉请求：1、请求撤销原审判决的第三项判决并依法改判袁智贤、钱艳娴向恒大公司支付损失赔偿人民币1950万元。2、判令袁智贤、钱艳娴承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、恒大公司已在原审诉讼中提交了《东莞东江华府项目土地价差损失测算表》、《房地产开发利润的市场价值咨询报告》、《土地估价报告》等充分证据证明恒大公司因袁智贤、钱艳娴违约遭受巨额土地价值损失和预期利润损失合计逾人民币14亿元，但原审法院却认定恒大公司没有举证证明恒大公司存在超过违约金人民币3000万元的实际损失，属于认定事实错误，依法应予纠正。恒大公司认为，恒大公司要求袁智贤、钱艳娴赔偿损失1950万元事实清楚，证据充分，符合双方所签《东莞市远大皮革制品有限公司股权转让协议》（下称“《股权转让协议》”）的具体约定，应予支持，理由如下:首先，恒大公司已提供充分证据证明了恒大公司因被袁智贤、钱艳娴违约遭受了逾人民币717581000元的巨额房地产开发预期利润损失，原审法院否认合同履行后恒大公司对项目地块存在房地产开发利润属于事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定可知法律支持将合同履行后可以获得的利益列入损失赔偿的范围。而根据恒大公司提交的《恒大地产集团广东房地产开发有限公司因处理股权转让合同纠纷拟了解房地产开发项目的开发利润涉及位于东莞市××镇××村的房地产项目开发利润的市场价值咨询报告》（编号:业评分字【2018】第0031号），第三方专业评估机构经客观、严谨的尽调后对项目地块房地产开发利润出具的咨询结论为:东莞市××镇××村房地产开发预期利润为人民币717581000元，其中东莞市××镇××村崇焕西路地块的预期开发利润市场价值为人民币319629000元，东莞市石碣镇刘沙路段地块的预期开发利润市场价值为人民币397952000元。虽然如原审法院所说，房地产开发利润可能受到政策、建设成本、资金成本、销售情况等多方面的因素影响，但根据目前全国房地产市场稳步上涨的行业趋势来看，项目地块即便达不到上述7.1亿元的房地产开发利润，也不可能存在亏损。退一步讲，即便将项目地块7.1亿元房地产开发利润去掉50％，剩余房地产开发利润也高达3.55亿元，远远高于违约金人民币3000万元，以及恒大公司主张的损失赔偿金额人民币1950万元。其次，除上述预期利润损失外，恒大公司还提供了充分证据证明恒大公司因袁智贤、钱艳娴的违约行为导致了近7亿元人民币的土地价值损失，但原审法院却错误认定恒大公司未提供证据证明实际损失超过违约金人民币3000万元，从而导致其错误地驳回恒大公司要求袁智贤、钱艳娴赔偿人民币1950万元损失的合理诉讼请求。恒大公司在原审时特委托有资质的第三方评估机构对土地损失作出评估并出具了的《土地估价报告》（编号:业评地字【2018】第0090号），该评估报告明确反映，自2016年5月13日合同签约至今项目地块因土地升值产生的巨大价差，截止至2018年4月17日，第三方评估机构对项目地块土地使用权的评估价值为:地块一（土地使用权:地块一府国用（2006）第特608号）现有价值为人民币519933800元、地块二（土地使用权、地块二府国用（2006）第特279号）现有价值为人民币627308600元，合计1147242400元，对比恒大公司签约时的土地对价人民币约4.6亿元已经升值近人民币7亿元。因此，即便法院认为房地产开发利润存在不确定性而不予认定，但恒大公司因袁智贤、钱艳娴的严重违约而遭受的项目土地升值损失也高达近人民币7亿元，而恒大公司主张的损失赔偿金额仅仅为人民币1950万元，远远低于恒大公司前述实际遭受的损失金额，对于该项显而易见的巨额损失原审法院却未予查明并作出错误认定，其驳回恒大公司要求袁智贤、钱艳娴赔偿人民币1950万元损失的诉讼请求是错误的，依法应予纠正。最后，恒大公司主张袁智贤、钱艳娴赔偿损失1950万元有充分的合同依据。根据股权转让协议第六条第1款第（2）项:甲方（袁智贤、钱艳娴）逾期履行义务的，每逾期一日，按照已付合同款项（含已付至共管账户款项）的万分之二向乙方（恒大公司）支付违约金，如果逾期达到90日以上的，乙方有权单方解除本协议，自乙方发出解约通知之日起五日内，甲方应返还乙方已付的款项（含已付至共管账户款项及利息），同时向乙方支付违约金人民币3000万元，并承担由此给乙方造成的全部损失。据此，恒大公司要求袁智贤、钱艳娴支付违约金人民币3000万元及赔偿损失人民币1950万元有充分的合同和事实依据，依法依合同均应支持恒大公司的该项诉讼请求。二、原审法院遗漏认定袁智贤、钱艳娴抢先向东莞市第一人民法院提起诉讼的行为系袁智贤、钱艳娴明确以自己的行为实际表明不履行与恒大公司签订的《股权转让协议》的违约行为，依法应予纠正。本案，除原审法院依法查明的袁智贤、钱艳娴存在在签合同时恶意隐瞒巨额债务，及袁智贤、钱艳娴与案外人的债权债务纠纷导致远大公司50％股权被查封而直接导致《股权转让协议》在客观上无法继续履行的重大违约事实外，还存在袁智贤、钱艳娴为逃避自身违约责任、抢先以《东莞市远大皮革制品有限公司股东转让出资协议》（双方用于办理工商变更登记备案的形式合同，下称“《股东转让出资协议》”）为依据向东莞市第一人民法院提起诉讼（案号为:（2016）粤1971民初23633、23644号），以自己的行为明确表明不履行双方于2016年5月13日签订的《股权转让协议》，原审法院虽然查明了袁智贤、钱艳娴存在抢先起诉的事实，但遗漏认定该行为系袁智贤、钱艳娴明确以自己行为表明不履行合同义务的根本违约行为，从而影响了对袁智贤、钱艳娴违约程度及责任的认定，依法应予纠正。三、原审法院适用法律错误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第113条114条的规定及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第28条的规定，违约金与损失（包括预期利益损失）是可以并列主张的，当违约金不足以弥补违约损失时，守约方可向法院请求增加违约损失赔偿金额，就本案而言，如上所述，恒大公司已向原审法院提交了《损失测算表》、《房地产开发利润的市场价值咨询报告》、《土地估价报告》等充分证据证明恒大公司在本案中存在近14亿元人民币的土地价值损失和预期利益损失，原审法院在此情况下仍认定恒大公司无证据证明存在超过人民币3000万元违约金的损失，并对恒大公司提出的金额为1950万元的损失赔偿诉讼请求不予支持，显属适用法律错误，依法应予纠正。袁智贤、钱艳娴的上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，依法改判为驳回恒大公司诉讼请求；2.依法撤销原审判决第四项，依法改判为恒大公司赔偿因其严重违约而给袁智贤、钱艳娴造成的经济损失之中的人民币3000万元部分（该经济损失还在持续扩大，袁智贤、钱艳娴保留追究其余损失赔偿的权利）；3.本案一审、二审诉讼费用均由恒大公司承担。事实和理由：一、恒大公司就涉案交易的对接员工知悉袁智贤、钱艳娴不存在隐瞒债务的情况，此证人证言的效力应高于书证的证明效力；恒大公司拒不安排证人出庭作证，理应承担不利后果。就袁智贤、钱艳娴是否违约及隐瞒债务，袁智贤、钱艳娴申请了交易洽谈参与人、债权人、商品房买受人、恒大公司员工出庭作证。其中，证人黄某证明，袁智贤、钱艳娴与恒大公司的员工刘某、文某、贺某等人沟通时已披露债务。原审法院未采纳袁智贤、钱艳娴的证人证言，袁智贤、钱艳娴认为证人黄某的证言已证明恒大公司的员工（刘某、文某、贺某）可以证明袁智贤、钱艳娴不存在隐瞒债务的情形，袁智贤、钱艳娴在原审中也申请法院责令此类证人出庭作证，但原审法院及恒大公司均不予同意。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，所以，在恒大公司员工证人不出庭的情况下，应认定证人黄某证言的真实性。另由于刘某、文某、贺某是交易经办人，所以他们证言效力应高于书证。二、《股权转让协议》签署后15天内（2016年6月2日前），银行未同意将债务还款期限延长至2017年之后，即导致原有的交易模式无法推进，即袁智贤、钱艳娴无须承担违约责任；2016年6月2日之后的股权查封事件，即使属于袁智贤、钱艳娴未披露债务导致的，也不属于导致协议无法履行的原因，袁智贤、钱艳娴无须就此承担违约责任。原审法院认为袁智贤、钱艳娴应就隐瞒民间借贷债务承担违约责任。袁智贤、钱艳娴认为:原审法院观点存在遗漏及错误，具体如下:首先，除了原审判决提及的中信银行债务外，其他三家银行债务也未能延期，恒大公司也不应就此主张袁智贤、钱艳娴承担违约责任。其次，按照协议约定的操作步骤，银行债务延期事项无法解决，就不会开展尽职调查，更不存在尽职调查事项不实产生的责任问题。根据《股权转让协议》（P8）第三条约定的操作程序，前三个步骤为:第一，协议签署后25个自然日内，袁智贤、钱艳娴自行变更相应的工商登记信息。第二，协议签署后15个工作日内，袁智贤、钱艳娴申请四家银行的债务还款期限延长至2017年以后。若无法延期的，则双方不承担违约责任。第三，前二个步骤完成的情况下，恒大公司开始尽职调查。尽职调查完毕后，如不存在未披露事项的，则展开实际操作。本案中，第二个步骤的银行债务延期事项没有完成，直接导致原本的交易模式停止，恒大公司也自认没有进行第三个步骤的尽职调查事项。这种情况下，后续产生的股权查封事实不是导致交易无法进行的原因。原审法院认为（判决书P46），根据协议约定之“任何一方在协议中表述不实造成本协议无法履行或难以履行等的，则违约方需要支付3000万违约金”，所以袁智贤、钱艳娴需要支付违约金3000万元。此观点忽略了银行债务还款期限无法延期就导致原有的交易模式失败的事实。三、第三人通晖公司向远大公司转账7亿元后，远大公司立即转款给东莞市庆鹏心恰房地产开发有限公司，即代表恒大公司借用收购远大公司名义融资，损害袁智贤、钱艳娴利益在第三人持有远大公司50％股权后，第三人在光大银行开设远大公司的新账户，其于2016年7月15日将融资到的7亿元汇入远大公司新账户。远大公司的账户收款后，立即将7亿元款项转存至恒大公司关联公司即东莞市庆鹏心怡房地产开发有限公司的账户，声称后续根据需要使用资金解决债务。从当时的过程看，可以说明恒大公司或第三人愿意出资解决债务，推进项目收购。但是，从后续恒大公司的一系列行为看，该7亿元款项根本就不是用于给远大公司解决债务，而是恒大公司或第三人欺骗袁智贤、钱艳娴，以提供解决债务资金给远大公司之名，将融资到的7亿元用于开发沙田镇项目。对于7亿元资金之事，袁智贤、钱艳娴向原审法院申请调查该款项的资金来源，原审法院未予准许；恒大公司在原审中含糊其辞地解释7亿元转账性质为“往来款”，原审法院（判决书P47）也简单地认定为往来款。对于如此重大的金额，为何非要转账至远大公司后立即转账给庆鹏公司，除了解释为利用远大公司融资外无法作出其他合理解释。正是基于这一事实，可以推定恒大公司是利用收购远大公司之名，以达到骗取第三方融资和社会公众资金等非法目的，以远低于双方商定交易条件的代价获取项目等目的。通晖公司未在法定期限内向本院提交书面意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为股权转让纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：案涉股权转让协议解除的责任在于哪方。第一，钱艳娴、袁智贤是否存在违约行为。根据案涉股权转让协议约定，钱艳娴、袁智贤确保远大公司的股权不存在任何权利受限制的情况，也不涉及诉讼、仲裁、查封等纠纷。该合同签订后一个月即2016年6月23日，袁智贤持有的远大公司50%股权因借款纠纷被原审法院冻结。案涉股权转让协议还约定，钱艳娴、袁智贤承诺截止至交割日远大公司的负债不超过469403612.39元，详见资产负债表及科目余额表，该表详细列明了远大公司的负债情况。根据双方均确认的《银行及民间借贷欠款情况》显示，远大公司存在本金8513万元、利息约5000万元的民间借贷和拆迁补偿债务，该债务并未在资产负债表及科目余额表中列明，远大公司的实际债务明显超过了股权转让协议所披露的金额。原审法院认定钱艳娴、袁智贤的行为构成根本违约，应依照合同约定支付违约金，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于远大公司所欠银行借款未能取得展期的问题，银行借款已在股权转让协议中披露，且约定了在该情况下双方均不承担违约责任，具体解决方式双方另行协商。银行借款并未导致合同履行的障碍，原审法院认定银行借款未能取得展期不属于违约行为，处理正确，本院予以维持。第二，关于恒大公司是否存在借用收购远大公司名义融资，损害钱艳娴、袁智贤利益的问题。第三人通晖公司向远大公司转账7亿元，远大公司当天又将该款汇出。从双方往来函件可知，恒大公司一直明确拒绝出资解决案涉未披露的债务，钱艳娴、袁智贤并无证据证明该7亿元为恒大公司用于解决案涉债务的资金，也无证据证明该次转账损害了钱艳娴、袁智贤的利益，故恒大公司不存在违约行为。钱艳娴、袁智贤主张恒大公司违约，要求恒大公司赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。第三，关于钱艳娴、袁智贤应否赔偿恒大公司的损失问题。根据案涉股权转让协议的约定，恒大公司在尽职调查完成后，需要按照履约进度支付包干费4.6亿。恒大公司取得远大公司股权后，需要对远大公司名下的地块进行开发，其中地块一的一期已建设完毕，剩余部分面积可售，二期未建设，地块二为毛地，有部，地块二为毛地，有部分待拆迁厂房在取得远大公司股权后即可获得土地溢价利益或预期开发利润，而是需要支付4.6亿包干费，并投入相关人力、资金对案涉地块进行后续开发、销售，才可能实现盈利。且房地产开发利润受政策、建设成本、资金成本、营销成本、销售情况等多方面因素影响。因此，恒大公司以其提交的损失测算表、房地产开发利润的市场价值咨询报告、土地估价等报告，主张因违约而导致的损失，理由并不充分。双方已在股权转让协议中约定3000万元的违约金并获得原审法院支持，恒大公司作为知名的房地产开发企业，对房地产开发过程中的经营成本、预期利润和潜在风险具有充分的认识，股权转让协议中约定的违约金3000万元是其在缔约时对经营成本、预期利润和潜在风险进行充分评估后与钱艳娴、袁智贤协商一致的结果，其未能充分举证证明在约定的违约金以外存在其他必然损失。原审法院对恒大公司主张的损失1950万元予以驳回，处理正确，本院予以维持。综上所述，恒大公司、钱艳娴、袁智贤的上诉均理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费330600元，由恒大地产集团广东房地产开发有限公司负担138800元，由钱艳娴、袁智贤负担191800元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年八月二十六日书记员  安燕玲赖俊威