河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4196号上诉人（原审被告）：樊亮，男，1982年4月5日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。委托诉讼代理人：董国江，蠡县东城区明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：齐金花，女，1976年1月2日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：崔宁，蠡县天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河北瑞轩房产经纪有限公司，住所地河北省保定市莲池区莲池南大街**门脸。法定代表人：王立伟，该公司经理。委托诉讼代理人：沈瑞清，河北瑞清律师事务所律师。上诉人樊亮因与被上诉人齐金花、河北瑞轩房产经纪有限公司（以下简称瑞轩公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省蠡县人民法院（2019）冀0635民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人樊亮的委托诉讼代理人董国江、被上诉人齐金花及其委托诉讼代理人崔宁、被上诉人瑞轩公司的委托诉讼代理人沈瑞清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊亮上诉请求：1.撤销河北省蠡县人民法院作出的（2019）冀0635民初1122号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人与被上诉人齐金花在被上诉人瑞轩公司处于2018年11月29日签订交易合同一份。本案所涉房屋系上诉人从另一业主张如合手中购买，与被上诉人齐金花之间已经是第三次转卖。该房屋已经进行过装修，其中买受的总价款中还包含家用电器、家具等物品和更名费、各项物业等费用，上诉人与被上诉人显然属于二手房屋买卖合同。2、在双方签订的合同中，没有明确约定是以房屋的具体面积来计价，也没有约定出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不是以面积为计价标准。根据目前的二手房交易习惯，一般双方都亲自到实地看房，本案中购买方也是多次到实地查看房屋，对房屋的面积、屋内的装修、家用电器、家具和物业等费用进行了充分的了解综合各方面情况后双方达成的房产价款，而不是以每平米的单价进行计算的。因为二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境、房屋质量、房龄，其至包括房屋装修、房屋物业管理质量、房屋附属家具、电器、小区入住率、邻居的素质等因素，其影响价位的因素比一手房买卖要多得多。因此本案的房屋买卖是按套购买，不存在补交面积差的问题。故请求法院依法驳回被上诉人齐金花的诉讼请求。3、本案中所涉房屋面积上诉人确不知情，上诉人在张如合手中购买时也是参照131.7平米的面积按套购买，在一审时上诉人提交了证明予以证实，且上诉人也不具有测量房屋面积的能力。4、本案另一被上诉人瑞轩公司是双方买卖的具有合法资质的中介公司，其在买卖房屋过程中有义务和责任对房屋的面积等基本情况向双方进行披露。故此，瑞轩公司在双方房屋买卖交易中没有尽到对房屋的相关情况的审查和说明义务，明显具有过错。二、一审法院适用法律错误。一审判决中依据商品房买卖合同司法解释第十四条等规定属于明显错误。理由是：该司法解释第一条规定：木解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案房屋买卖纠纷已经是属于第三次转卖不属于该解释规定的买卖合同相对方，也不是按平米单价购买，不应当按照上述规定计算面积差和逾期利息，该法律规定明显不适用于本案。综上，一审法院在认定事实和适用法律上具有明显的过错。故请求二审法院撤销一审判决发回重审或依法改判。齐金花辩称，1.上诉人的请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。双方的合同中虽未约定单价，但约定了总价和面积。根据数学公式可以得出房屋单价，这个单价作为赔偿损失的计算标准合情合理，且按照房屋交易市场交易习惯也都是由单价和面积来确定购房款,故一审对损失的计算方法正确。2.上诉人未按照合同的约定交付足够面积的房屋，是未完全履行合同的表现，应该承担违约责任，并赔偿买方损失，多收取的房款是上诉人不当得利的一种表现，应予以退还。3.对上诉人主张瑞轩公司也应承担责任，被上诉人齐金花也认为应如此，理由瑞轩公司收取了足额的中介费用，应保证合同约定交付标的物，实际上瑞轩公司没有帮助履行完毕合同，应承担责任。瑞轩公司辩称，在本次双方交易中，瑞轩公司作为房产中介依据合同约定只是提供中介服务，瑞轩公司不存在任何过错，不应承担责任。瑞轩公司依据上诉人所提供的证据原件如实向被上诉人齐金花介绍房源及房产信息，没有隐瞒，且瑞轩公司没有义务对该面积进行实际查勘。因此对于房屋面积出现的问题，应由上诉人和齐金花之间进行处理,与瑞轩公司无关。齐金花向一审法院起诉请求：1.请求法院变更齐金花与樊亮、瑞轩公司于2018年11月29日签订的瑞轩房产期房交易合同，将房屋面积由131.7平方米变更为117.29平方米，同时要求樊亮、瑞轩公司退还齐金花多支付的购房款82497元；2.请求法院判令樊亮、瑞轩公司支付齐金花占用资金利息，以多支付购房款82497元为本金，年利率为6%，占用资金为期间支付原告利息，直至本息付清为止；3.请求法院判令樊亮、瑞轩公司赔偿齐金花因此次纠纷产生的公证费用、交通费用共计3000元；4、诉讼费用、保全费用、诉讼责任保险费用由樊亮、瑞轩公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。齐金花通过瑞轩公司职员李淑肖在微信朋友圈的宣传，作为买方于2018年11月29日与卖方樊亮、中介公司瑞轩公司签订《瑞轩房产期房交易合同》一份，约定购买樊亮坐落于蠡县范蠡大观A区4号楼2单元1603室房屋，建筑面积131.7平方米，房产总价753000元，更名费由樊亮负责，瑞轩公司信息费7500元由齐金花支付。该合同第六条约定：该房价款包含床三张、空调四台、沙发一套、电热水器一台51**元、物业费948元、清理费150元、防盗网800元、天然气入户费2600元、电梯费500元、公共维修基金9219元。第七条约定：瑞轩公司只有提供信息服务、协助办理过户手续、申请贷款责任，若买卖双方在履约过程中发生争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。签订合同当日，齐金花夫妻二人通过银行向瑞轩公司法定代表人王立伟转账汇款750000元，其余款项通过现金方式支付，履行完毕付款义务。2018年11月29日樊亮出具金额为753000元的房款收据。齐金花在樊亮交付房屋后入住，居住期间，发现房屋实际面积与合同约定不符，与樊亮、瑞轩公司协商无果，诉至一审法院。起诉前，齐金花为收集固定证据，由丈夫王勇向河北省保定市直隶公证处申请对李淑肖在微信朋友圈中发布的涉案房产信息进行证据保全。2019年4月8日在公证处由王勇现场操作自己手机，公证员进行拍照，获取照片20张，樊亮认可照片中展示的房屋即为涉案房屋。2019年4月17日公证处出具（2019）冀保直证民字第1274号公证书，王勇向公证处交纳公证费用700元。起诉后，齐金花向一审法院申请调取涉案房产备案信息，蠡县房屋管理所答复该房产尚未备案。后一审法院自蠡县永兴房屋测绘有限责任公司调取了涉案房产所属楼房的测绘报告。报告日期为2015年11月17日，报告测绘图显示4号楼2单元最西侧房屋套内面积为90.08平方米、分摊面积为27.21平方米、产权面积为117.29平方米。齐金花、樊亮在庭审中均认可涉案房屋位于4号楼2单元最西侧。齐金花、樊亮双方对以下事实存在争议：1.樊亮在签订合同时是否知道房屋实际面积。齐金花主张樊亮卖房前曾在该房居住并交纳过物业费，应当知道房屋面积。瑞轩公司有义务对房屋面积进行调查，樊亮、瑞轩公司共同隐瞒真相欺骗齐金花。樊亮称自己虽在该房居住过，但认为该房面积为131.7平方米，不知道测绘结果为117.29平方米，因为自己是按131.7平方米从他人手中购买的该房。瑞轩公司则称是依据樊亮提供的信息向齐金花介绍房屋情况，公司没有义务，也没有能力进行实质审查，只有形式审查义务，在本次纠纷中没有过错，不应承担责任。综合樊亮提供的入住通知书及齐金花举证情况，不能认定樊亮在向齐金花出售房屋时明知该房的实际面积。2.总价753000元是否包含合同第六条列明的费用。齐金花主张按双方约定，753000元只是房屋价格，单价为5725元每平米，合同第六条列明物品及费用系樊亮随房附赠。樊亮认为753000元包含合同第六条所列物品价值与费用，5160元只是电热水器价格，另外还包括更名费80000元。瑞轩公司则称房屋是带装修与家具一起买卖，所以合同未写明房屋单价，第六条写明的具体款数均包括在总房价之内，其中床、空调、沙发、电热水器总价是5160元，否则不会特别约定，也不会将所有物品列出价格。一审法院认为，瑞轩公司作为合同一方当事人，享有合同权利，负担合同义务，作为本案主体适格。齐金花、樊亮双方签订的合同虽名为期房，但实际上房屋在双方签订合同前已建成并交付使用，应为现房交易。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定建筑面积为131.7平方米，而实际面积为117.29平方米，樊亮应当退还相应多收房款。因瑞轩公司销售广告信息来源于樊亮，合同约定瑞轩公司仅提供信息服务，并未明确瑞轩公司对房屋信息的真实性负责，且双方均认可瑞轩公司已按约定将房款全部交付樊亮，故应由樊亮退还齐金花款项，瑞轩公司不承担退款责任。计算退款金额首先应确定合同第六条列明费用是否包含在房价之内。虽然齐金花为证实其主张而提供的公证书中，第12、16、17、18、19、20张照片显示单价为5725元每平米，但是照片并未显示赠送床、空调等物品的宣传内容。而合同第六条明确约定“该房价款含床三张、空调四台、沙发一套……”按常理，同样房屋在销售时是否附带数量较多的贵重生活用品在价格上会有差别。综上，本案不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第三条规定，认定瑞轩公司销售广告中对房屋单价的说明属于合同内容，一审法院对齐金花此项主张不予采信。合同并未明确约定更名费金额及包含在房价之内，故一审法院对樊亮提出的房价包含更名费80000元的主张不予采纳。床三张、空调四台、沙发一套相比合同第六条所列其他物品价值较高，既然双方约定房价含以上物品价值，理应写明双方商定的物品价格。且其他物品，甚至150元清理费均明确了价格，对贵重物品反而不写明价格，与常理不符。故一审法院认定5160元为床、空调、沙发与电热水器的总价。扣除第六条约定的19377元，房屋价格应为733623元。商品房买卖合同司法解释第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的……；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案房屋实际面积小于约定面积，面积误差比绝对值为10.94%。齐金花要求按单价退还相应多收房款未超出司法解释规定的计算标准，一审法院予以支持。合同约定面积与实际面积差为14.41平米，樊亮应退还齐金花相应多收款项80270元（733623÷131.7×14.41）。依据商品房买卖合同司法解释第十四条规定，樊亮还应退还上述房价款利息，合同没有约定此项违约责任内容。商品房买卖合同司法解释第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”商品房买卖合同司法解释第十四条对退还利息计算标准没有规定，本案可参照适用第十七条规定的标准计算。齐金花主张按年利率6%计算，未超出中国人民银行规定的逾期贷款利息计算标准，一审法院予以支持。齐金花提供的交通费票据，未载明乘车起止地点与乘车日期，且存在连号现象，不具有真实性、关联性，故法院对其主张的交通费损失不予支持。齐金花要求樊亮赔偿公证费、财产保全责任险保险费，没有约定及法律规定，一审法院亦不予支持。综上所述，本案调解不成，应依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告樊亮自本判决生效之日起十日内返还原告齐金花房款80270元；二、被告樊亮自2018年11月29日起按年利率6%向原告齐金花支付应退房款利息至付清为止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1937元，减半收取计968元，诉讼财产保全申请费920元，共计1888元，由被告樊亮负担1773元，原告齐金花负担115元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人樊亮与被上诉人齐金花签订的《瑞轩房产期房交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。涉案房屋已经进行过转卖，该买卖合同虽名为期房交易合同，实际应当属于二手房房屋买卖合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，一方履行合同不符合约定，系违约行为，应当承担违约责任。该合同中约定涉案房产的建筑面积为131.7平方米，一审法院调取涉案房产的测绘报告显示，房屋面积为117.29平方米，与合同约定不符。上诉人樊亮称，合同约定的房屋价款是该套房屋的价款而没有约定单价，不应当退还房款，与双方签订的合同内容矛盾，故对上诉人的陈述，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人樊亮交付的房屋面积与合同约定不符，系违约行为，应当承担违约责任，一审判令退还多收的被上诉人齐金花的房款，并且赔偿多收房款的利息损失，符合法律规定，本院应予以确认。合同显示，房屋的总价款包括房屋内家具、物业费、清理费、防盗网、天然气入户费、电梯费和公共维修基金等费用，因此，一审法院从房屋总价款中减去以上费用后再进行计算房屋单位面积价格的计算方法，公正公平，本院予以确认。关于应退房款的利息，多收房款系上诉人樊亮违约所致，虽合同中没有约定违约金条款，可以参照买卖合同中关于逾期付款的赔偿规定“银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，因此一审法院主张应退房款按年利率6%计算并无不妥，本院予以支持。瑞轩公司作为具有合法资质的房屋中介机构，应在房屋买卖居间过程中尽到审慎负责的义务，本案中虽登载了与事实不符的信息，但提供信息人为上诉人樊亮，瑞轩公司没有登载虚假信息的故意，给被上诉人齐金花造成经济损失亦应由樊亮承担。综上所述，樊亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1937元，由上诉人樊亮负担。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 李舒淼审判员 王洪月二〇一九年八月二十日法官助理刘冰雍书记员王宣