贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2731民初780号原告：曹石峰，男，1983年10月11日生，汉族，住惠水县，原告：黄晓艳，女，1985年4月5日生，汉族，住址同上，二原告共同委托诉讼代理人：李军，系贵州惠正律师事务所律师，一般授权。被告：惠水恒发房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇涟江南路；统一社会信用代码：915227313143952794；法定代表人：何应根，公司执行董事。委托诉讼代理人：漆宾，贵州一苇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王兴波，贵州一苇律师事务所实习律师，特别授权。原告曹石峰、黄晓艳与被告惠水恒发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月17日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓艳及原告曹石峰、黄晓艳的共同委托诉讼代理人李军，被告惠水恒发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人漆宾、王兴波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期按合同约定的交房条件交房；2、判令被告按合同约定支付逾期交房期间的违约金117944.67元（从2018年7月1日至2019年3月31日共274天）；3、判令被告赔偿因逾期交房给二原告造成的经济损失（九个月租金）人民币24300元；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审过程中，二原告表示自愿放弃要求被告赔偿因逾期交房给原告造成的经济损失（九个月租金）人民币24300元的诉讼请求，增加判令被告继续支付从2019年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金及判令被告支付逾期办理产权手续的违约金（从2018年10月1日计至交付产权证书之日止）的诉讼请求。二原告主张的事实及理由：二原告与被告于2017年10月签订《商品房买卖合同》约定：二原告购买被告开发的位于惠水县和平镇纸酒路财富广场的商铺，面积54.51平方米，总价860910元，被告于2018年6月30日前交付该房屋；如被告逾期交房，被告每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。后被告未能按期交房。被告应于2018年9月30日前取得该商铺所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告；被告如不能在2018年9月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，二原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告逾期交房，逾期办证，故被告应向二原告支付相应的违约金及向原告交付验收合格的房屋。原告为维护自己的权益，诉至本院，诉请如前。被告辩称：被告未能按期向二原告交付房屋并非被告主观所致，存在一定的政策原因；案涉房屋现未通过消防验收，因消防部门办理验收需要时间，故实际交房日仍无法确定；二原告要求被告按日支付万分之五逾期交房的违约金及按日支付万分之一的逾期办证违约金过高，请求予以调整；申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，请求违约金以租金数额计算。本院经审理查明：二原告与被告于2017年10月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人(即二原告)购买出卖人(即被告)开发的位于惠水县和平镇纸酒路财富广场1-1-10号商业用房，面积54.51平方米，总价860910元；买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款430910元，余款430000元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2018年6月30日前交付该房屋；房屋交付时应当符合下列条件：⑴该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；⑵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑶满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施交付时达到使用条件；如出卖人逾期超过30日后交房，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起10日内支付；出卖人承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在2018年9月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，二原告按照约定于2017年10月、12月分两次向被告支付购买商业用房首付款430910元，并于2017年11月28日按揭付清剩余430000元购房款。至起诉之日被告未将案涉房屋交付二原告，也未向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书。二原告为维护自己的合法权益，诉至本院，诉请如前。另查明：截止庭审结束，就案涉房屋被告仍未取得竣工验收报告、面积实测报告等文件。上述事实有二原告、被告的陈述、预售合同备案登记表、《商品房买卖合同》、信用社借款借据等证据在卷证实，应予认定。本院认为：二原告与被告2017年10月17日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。双方为合同履行发生纠纷，符合商品房预售合同的特征，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。一、关于被告逾期交付所售房屋，逾期期办理案涉房屋权属文书应否支付违约金的问题二原告已按照《商品房买卖合同》的约定全面履行支付购房款的义务，被告未能按期交付所售房屋，也未向原告交付商品房的产权手续,其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”虽然双方当事人在《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算标准，但是结合本地区居民消费水平，考虑到被告逾期交房的原因以及二原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，因房屋的实际交付主要由被告决定，不排除被告为避免承担逾期交房违约金的责任而故意不向原告交房的可能，故该约定属于格式条款，内容明显加重原告的责任，排除原告主要权利，故该条款无效，且庭审过程中被告仅对逾期交房违约金的标准提出异议，但未对支付该违约金的时间提出异议，故本院确定违约金从原、被告双方约定的交房日期2018年6月30日的次日起开始计算，从2018年7月1日至暂计至2019年3月31日，共计273天，被告应当支付在此期间二原告的违约金为：860910元×0.00015×273天﹦35254元。2019年4月1日后产生的违约金，以860910元为基数，按每日万分之一点五的标准支付至被告实际交房为止。对二原告诉请中的超出部分，本院不予支持。《商品房买卖合同》已约定：被告不能在2018年9月30日前交付商品房转移登记的文书，约定日期起60日以后，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金。本案被告未能按期向二原告办理交付房屋权属证书，但庭审过程中二原告未就及时取得房产权证书造成的实际损失提供证据，本院在尊重合同约定的前提下，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点五。即被告应支付的违约金为以已付房价款860910元为基数，按每日万分之零点五，支付从2018年10月1日至实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金。对二原告诉请中的超出部分，本院不予支持。二、关于二原告要求被告交房的请求能否得到支持的问题本案中，被告何时交付质量合格的房屋，受诸多因素的影响，时间无法确定。交房的条件也应以房管、消防、电力等部门的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，二原告要求人民法院判决被告交付房屋没有法律依据，本院不予支持。三、关于被告应否承担律师费的问题二原告与被告签订的《商品房买卖合同》中未对律师服务费的承担作出约定，且二原告主张的违约金可弥补其损失，故对二原告要求被告承担律师费的诉请，本院不予支持。对于被告提出违约金应以租金标准作为依据的答辩意见，本院认为对违约金的认定应首先尊重合同约定。《商品房买卖合同》对被告逾期交付房屋的违约责任已经有了明确约定，故以租金作为违约金的计算标准无相关依据，故对该答辩意见，本院不予采纳。对被告提出对案涉房屋租金进行鉴定的申请，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曹石峰、黄晓艳一次性支付截止2019年3月31日的逾期交付房屋的违约金人民币三万五千二百五十四元，2019年4月1日后的违约金，以八十六万零九百一十元为基数，按每日万分之一点五的标准，支付至被告惠水恒发房地产开发有限公司实际交房之日止；二、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曹石峰、黄晓艳支付逾期办理产权手续的违约金，以八十六万零九百一十元为基数，按每日万分之零点五的标准，支付从2018年10月1日起至实际交付房屋权属证书之日止；三、驳回原告曹石峰、黄晓艳的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，由被告惠水恒发房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  乔 冰审 判 员  唐蜀惠人民陪审员  韦祖翠二〇一九年八月十六日书 记 员  冯 玉