山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初1427号原告(反诉被告)：宋峰星。原告(反诉被告)：李金梅。委托诉讼代理人：王端九，山东齐征律师事务所律师。委托诉讼代理人：公茂翔，山东齐征律师事务所（实习）律师。被告(反诉原告)：东营市明珠置业有限公司。法定代表人：颜廷福，董事长。委托诉讼代理人：李本刚，山东岐贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭岐贵，山东岐贵律师事务所律师。原告宋峰星、李金梅与被告东营市明珠置业有限公司(以下简称明珠置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋峰星、李金梅的委托诉讼代理人王端九、公茂翔，被告明珠置业的委托诉讼代理人郭岐贵、李本刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋峰星、李金梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房和不能办理产权证的违约金63270元；2、判令被告向原告支付自2019年5月1日起之后的违约金至能够办理产权证时止；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更违约金共计为74448.1元。事实与理由：原告购买了被告东营市明珠置业有限公司开发建设住房一套，合同约定2016年12月31日交付房屋，但被告到2017年5月23日才交付房屋，构成违约。房屋交付后，因被告原因，原告在365日内未能取得产权证。根据购房合同的约定和相关法律规定，被告应承担违约责任。为此请求法院依法支持原告的诉讼请求。明珠置业辩称：原告起诉要求被告支付逾期办证违约金无事实及法律依据，根据双方签订的商品房预售合同及补充协议，被告仅具有协助原告办理不动产权证书的义务，并且预售合同及补充协议的约定，即使原告提交全部办理不动产证书的资料和相关税费后，办理完毕产权证书的时间约定为24个月内，原告的起诉不符合合同的约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。明珠置业提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金10736元。事实与理由：本案纠纷是由反诉被告造成的，双方于2016年9月14日签订合同，反诉被告违反合同约定，迟迟不申请银行按揭贷款，导致购房贷款于2017年1月9日才向反诉原告付款。为此请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。宋峰星、李金梅辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，应当驳回被告的反诉：1、双方于2016年9月14日签订商品房预售合同，合同第六条约定了房屋首付款于2016年9月14日前交付，余款于签订合同起七日内办理完毕银行按揭。合同的第27条约定，本合同生效之日起30天内，由出卖人向垦利县房产交易中心申请登记备案。是否能办理完毕按揭取决于被告是否对合同备案，是否通知原告，还取决于银行信贷政策、银行的贷款流程等，合同中没有对贷款何时到账作出约定，也没有约定违约责任，在房屋交付前，贷款到被告账号的都不是违约。合同第八条逾期付款的时间是指首付款缴纳时间，原告于签订合同当日缴纳了首付款，不够成违约。2、合同的附件五和附件八是被告为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与原告协商的格式条款，也是隐性免责条款，属于无效条款，对原告不具有约束力，不能作为被告反诉的依据。被告让原告签署该条款违背了诚信公平原则，被告非但没有向原告作出明确的提示说明，反而比一般合同条款的字体都小。该条款属于合同法第40条规定的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上几点，被告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，宋峰星、李金梅与明珠置业签订合同编号为YS0029331号《商品房预售合同》，出卖人为明珠置业，买受人为宋峰星、李金梅，合同约定：宋峰星、李金梅购买明珠置业开发建设的位于垦利县明珠公馆16幢3单元102号房，车库3#地下车库52号，房屋总价款875000元，2016年9月14日前支付房款30%即265000元，剩余房款610000元采取按揭付款方式于签订合同后七日内办理完毕；合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（协商处理）。2017年5月23日，明珠置业向宋峰星、李金梅交付了房屋。明珠置业于2019年1月17日取得不动产首次登记权属证明。庭审中，宋峰星、李金梅主张违约金：逾期办证：875000×6.65%/365×380=60578.8元；逾期交房违约金875000×4.35%/365×133=13869.3元。明珠置业主张逾期交付房款违约金：以610000元为基数，自2016年10月13日至2017年1月9日，按照日万分之二计算违约金。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。宋峰星、李金梅已于2017年1月9日交清了全部购房款610000元，履行了付款义务；明珠置业于2017年5月23日向宋峰星、李金梅交付了房屋。《商品房预售合同》中约定，买受人逾期付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。虽买受人宋峰星、李金梅逾期付款，明珠置业并未提出解除合同，应视为同意继续履行《商品房预售合同》。根据《商品房预售合同》第九条交付期限载明：“出卖人应该在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房取得建筑工程竣工验收备案表）、第2种（该商品房取得面积实测技术报告书）和第5种（买受人必须按期付清全部房款及相关费用）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人。”，从明珠置业称述可以看出：涉案房屋并不具备在2016年12月31日前交付的条件，并且在宋峰星、李金梅交付完房款后，明珠置业并未履行“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人”的义务，故明珠置业应承担逾期交房违约金875000×4.35%/365×133=13869.3元（自2017年1月9日起计算至2017年5月23日）。对明珠置业的反诉请求，本院依法不予支持。关于明珠置业是否承担逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于明珠置业是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定《商品房预售合同》中约定的明珠置业办证义务具体内容及明珠置业是否按合同约定履行了相应义务。涉案《商品房预售合同》合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（协商处理）；合同补充协议第12条第6项的规定，甲方（明珠置业）承诺在乙方（宋峰星、李金梅）交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关的税费后的二十四个月内为乙方办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外”。从合同约定内容可知，明珠置业应在2018年5月23日前（即商品房交付使用后365日内）向产权登记机关备案应由出卖人提供的资料，即视为出卖人已经完成了该条约定的“提供资料的义务”，如并非明珠置业提供“应由出卖人提供的资料”存在问题导致，则明珠置业不应当承担责任。并且，甲方（明珠置业）承诺在乙方（宋峰星、李金梅）交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关的税费后的二十四个月内为乙方办理完毕产权过户手续，因为不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外。庭审中，明珠置业提交的国有建设用地使用权转让合同书复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），垦利县新区A-01-01部分地块规划设计条件复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），建设用地规划许可证复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第0014742号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁20**垦利不动产权第0005028号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心），能够证实：明珠置业在开发建设明珠公馆过程中，因垦利区政府将2822平方米土地（该部分明珠置业已取得的建设用地使用权）变更国有建设用地使用权转让给垦利城市建设开发投资有限公司，用于建设公办幼儿园，明珠置业于2017年10月12日重新取得该小区建设用地规划许可证，于2017年12月11日重新取得不动产登记（土地）证书，且不动产登记（土地）证书附记：本不动产于2017年12月11日，通过变更登记颁发不动产权证，原不动产权证（2017）垦利不动产权第0005028号注销，可以看出，因政府征地行为，导致明珠置业重新办理建设用地规划许可证、不动产登记（土地）证书，影响了该小区办理不动产登记备案资料的取得，属于合同补充协议第12条第6项的规定的“。但是由于不可抗力或者政府行为造成初始登记手续或产权过户手续不能近期办理的除外。”的情形，非明珠置业行为导致。明珠置业提交的东营市垦利区综合执法局2018年5月8日出具的关于停止办理东营市明珠拉菲公馆的相关手续的函，载明：因明珠拉菲公馆小区存在侵占楼道公共面积进行建设的行为，经认定属于违法建设。鉴于该小区目前仍处于开发建设阶段，请贵局停止办理该小区竣工备案、不动产权证等相关手续，责令开发建设单位全面自查、立即整改、拆除违法建设、恢复原貌，直至符合原规划并经验收合格后，再行办理相关手续。能够证实：明珠置业未能办理涉案小区竣工备案、不动产权证等相关手续的原因系该小区房屋存在违法建设行为所致，非明珠置业行为导致，也并非明珠置业不能向产权登记机关备案相关资料而产生违约。因小区存在“违法建设”问题影响，明珠置业于2019年1月17日取得不动产首次登记权属证明。宋峰星、李金梅提交的录音、微信等证据，不能证明明珠置业系因自身原因不能向产权登记机关备案相关资料，不能证明明珠置业应承担逾期办证违约责任。综上所述，宋峰星、李金梅请求明珠置业承担逾期办证违约责任，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“因出卖人的原因”的法定情形，对宋峰星、李金梅的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、东营市明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次向宋峰星、李金梅支付逾期交房违约金13869.3元；二、驳回宋峰星、李金梅的其他诉讼请求；三、驳回东营市明珠置业有限公司的反诉请求。案件受理费1660.75元，减半收取830.38元，由宋峰星、李金梅负担675.38元，东营市明珠置业有限公司负担155元；反诉费34元，由东营市明珠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 孙 敏二〇一九年八月十四日书记员 任慧娟