贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3850号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张永梅，女，1984年1月24日出生，水族，住，住贵州省织金县/div> 被上诉人（原审原告）：何泽贵，男，1986年9月18日出生，汉族，住，住贵州省毕节市/div> 委托诉讼代理人：胡义荣，系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮大双，系贵州威迪律师事务所实习律师。 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司(以下简称“龙鑫房开”)与被上诉人张永梅、何泽贵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3065号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙鑫房开提出上诉请求：1、撤销（2019）黔0502民初3065号民事判决第一项，改判上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的起止期限为2016年12月31日至2018年10月8日；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决计算上诉人支付被上诉人违约金的截止时间为上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知被上诉人之日止为认定事实不清的错误判决，且客观上增加了上诉人的违约金支付责任，根据相关文件精神，被上诉人案涉房屋已于2018年10月8日便具备不动产转移登记的条件，且上诉人接到上述批复后，及时通知被上诉人提交相关办理权属转移登记的资料，但被上诉人却多次推迟提交相关资料，所以，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算日期应当截止至2018年10月8日，而非一审判决第一项中的截止日期；2、一审判决上诉人支付被上诉人案涉违约金的截止日期的计算方式，明显与合同约定的承担违约责任的条件及一审法院作出的其他同类判决的判决结果明显矛盾。结合《商品房买卖合同》委托代办的约定，上诉人只要将具备商品房转移登记条件的信息披露给被上诉人，要求被上诉人提交办证所需资料和手续后，就视为已经交付（这在一审法院的其他判决中予以确认），上诉人的违约责任就已终止。至于代办行为，是基于被上诉人的委托而行使，上诉人属于无偿代办，不应当承担违约责任，且关于委托代办约定中，也未约定委托代办的期限及相应的违约责任。况且，上诉人代被上诉人向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书的行为需上诉人与被上诉人相互配合才能提交完毕的客观事实，如被上诉人不配合上诉人提交上述只能由被上诉人能提交的资料，上诉人仍无法向登记机关提交，一审法院将此不利后果判决由上诉人承担，也无事实及法律依据，明显显失公平。故一审判决错误，请求支持上诉的上诉请求。 二审中，被上诉人张永梅、何泽贵未作答辩。 一审原告张永梅、何泽贵提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付总房款393226.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月30日计算至被告向原告交付不动产权属证书之日止);3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第13幢14层05号商品房一套，房价款为393226.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告也收取了原告的相关税费。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 一审法院认为：本案争议的焦点为：一、原告主张被告办理并交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。 关于焦点一，虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2014年10月29日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理交交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款393226.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告张永梅、何泽贵支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款393226.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。二、驳回原告张永梅、何泽贵的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1、本案上诉人是否应承担逾期办理涉案房屋所有权登记违约责任的问题；2、本案违约责任起止时间如何认定的问题。 关于本案上诉人是否应承担逾期办理涉案房屋所有权登记违约责任的问题。经查，本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当在2016年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。即便依上诉人上诉所称，因双方约定由上诉人代被上诉人申请办理商品房转移登记，此时上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义，上诉人径行向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书即可。但上诉人未举证证明其在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限内，向不动产登记机关提交了文书材料，本案亦无证据表明上诉人在该期限内具备了交付文书材料的条件。同时，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按该合同履行义务，本案中，被上诉人支付了涉案房屋的全部购房款，但上诉人并未按合同约定期限办理房屋所有权登记。基于前述事实，一审法院判令上诉人承担违约责任，并无不当。对上诉人主张不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。 关于本案违约责任起止时间如何认定的问题，经查，上诉人提交了七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件、《关于的复函》，用以证实案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，经审查，以上证据并不能证明上述事实。上诉人也未提交其他证据证明涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，上诉人主张违约责任截止计算时间为2018年10月8日的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人龙鑫房开的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 审 判 员  张 伟 二〇一九年八月三十日 法官助理  ：王跃 书 记 员  张 金