贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3464号 上诉人（一审被告）：重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司，住所地贵州省毕节市七星关区环城北路（原燃气公司办公房），统一社会信用代码：91520502569214214K。 法定代表人：潘东，系该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张兰，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春梅，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：方仕贵，男，汉族，1970年1月17日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（一审原告）：申平菊，女，汉族，1966年2月15日出生，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：张露，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司（简称：宗颐房开公司）因与被上诉人方仕贵、申平菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宗颐房开公司委托诉讼代理人张兰、被上诉人方仕贵及方仕贵、申平菊的委托诉讼代理人陈浩、张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宗颐房开公司上诉请求本院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、原判未围绕被上诉人的诉讼请求进行裁判，违反了“不告不理”的民事诉讼原则，且侵犯了上诉人关于诉讼时效的抗辩权。被上诉人提出的逾期办证违约金计算起止日期为：2016年1月31日至实际交付房屋权属证书之日，而原判认定上诉人应支付的违约金计算起止日期为2015年7月1日至2018年6月13日。显然，本案中，被上诉人自愿主张逾期办证违约金自2016年1月31日起计算，属于其自主处分自己的权利，人民法院应予以尊重，并根据“不告不理”的民事诉讼原则，围绕其诉讼请求进行审理，而原判显然未遵循这一基本诉讼原则，超出被上诉人的请求范围进行裁判，有违法律规定。不仅如此，原判认定的违约金起算时间为2015年7月1日，根据该计算时间，本案已过部分诉讼时效，而根据被上诉人主张的违约金起算时间，即2016年1月31日就未过诉讼时效，因此，原判侵犯了上诉人关于诉讼时效抗辩的权利。二、本案的《商品房买卖合同》不是上诉人为重复使用而预先拟定的合同，而是当事人双方可以充分协商的示范文本，不属于格式条款，原判认为该合同属于格式条款，因此作出对上诉人不利的解释属于认定事实错误，适用法律错误。合同示范文本，是指由工商行政管理部门或者工商行政管理部门与其它行政主管部门或业务主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的长期实践，结合交易特点和交易惯例等内容，经过反复优选、评审，通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本。本案中的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定，是房地产管理部门为了监管的需要，要求房开商在销售商品房时必须以房地产管理部门拟定的《商品房买卖合同》。对于该示范文本，当事人可以根据双方的协商情况对具体的条款内容进行选择、补充、修改、填充，由此可知，该合同并非由上诉人为了重复使用而预先拟定，其中的商品房房号、价款、付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等具体约定是根据当事人双方的共同意思进行填充或选择的，因此本案中的《商品房买卖合同》不符合格式条款的特征，原判认定该合同属于格式合同进而对上诉人作出不利的解释属于认定事实错误，适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人于2013年7月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2Y-2013-5-1909），约定由被上诉人购买上诉人开发的宗颐?香山郦居第五幢19层9号商品房，约定交房时间为2015年6月30日，并于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，且上诉人需于2015年6月30日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，从以上约定来看，交房时间和办证时间完全一致，而出卖人申请商品房所有权初始登记的时间又在交房和办证时间之后，明显违背办证的常识，即办证的前提是房开商已经完成商品房所有权的初始登记，且办证时间一般在交房时间之后。因此，《商品房买卖合同》关于办证的约定明显不符情理，意思表示不明，属于约定不明，不能以该约定作为认定上诉人违约的依据，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，即“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，而被上诉人接房时间以及提交办理涉案房屋权属证书的时间均为2017年11月1日，那么上诉人为被上诉人办理房屋权属证书的起算时间应为2018年1月31日。原判基于对案涉《商品房买卖合同》属于格式合同的错误认识，将“出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记”之约定作为定案依据，明显违背生活经验法则。三、原审将涉案房屋的通知交付方式适用于办理权属证书的通知方式属认定事实错误，适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》对于办理权属证书的通知方式未予约定，根据《民事诉讼法》的相关规定，上诉人可以采用登报的方式通知被上诉人提交相应办证资料，因此上诉人于2017年1月18日通过登报方式，告知被上诉人提交相应材料办理房屋权属证书。但由于被上诉人未在规定时间内提交相应材料，才致使上诉人向不动产登记机关提交材料的时间延后，而原审判决却将约定接房通知方式参照适用于通知提交办理涉案房屋的权属证书方式，从而认定上诉人对提交办理权属证书未尽到通知义务。四、原审判决未对办证机关办证时间予以扣除，加重了上诉人的办证责任。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条之约定，上诉人仅需向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记即视为履行完毕办证义务。上诉人在向不动产登记机关提交了上述材料后，不动产登记机关于2018年6月13日向被上诉人颁发了房屋权属证书。众所周知，从提交办证材料，到办理完毕房屋权属证书是需要相当长一段时间的，但原审判决却未将该段时间予以扣除，明显加重了上诉人的办证责任。 申平菊、方仕贵答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。本案中，原被告之间签订的合同上已经约定了办证的时间及办证的方式，而上诉人上诉理由中的第二项是，应当是适用于约定不明才用，故本案应当遵循合同载明的办证时间，从2015年7月1日开始起算。关于通知的方式，根据正常的生活经验来看，首先应当是以书面通知或者电话、短信通知，根据本案中上诉人交房时也是以电话通知被上诉人，而办证时却通过登报的方式，已经明显不符合正常的通知方式，此外，一审法院参照交房的通知方式并无不当，在贵院及原审法院审理的类似案件中，也对未经电话、短信或书面通知就以登报的方式作出的通知不予采信，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审原告方仕贵、申平菊向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书并交付买受人的违约金，暂计10000元（违约金以购房款336,420.00元为基数,按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，从2016年1月31日计算至实际交付房屋权属证书之日止）。2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2013年7月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2Y-2013-5-1909），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××区环城北路“百铭水花园”旁宗颐.香山郦居5幢19层9号住房一套，房号为5-19-9；建筑面积108.69平方米，套内建筑面积91.47平方米，该商品房总价款为336,420.00元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期付款101,420.00元，余款235,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款。被告于2017年1月18日在《毕节日报》上发出“香山郦居5、11号楼不动产权证书领取通知”,被告于2017年11月1日将房屋交付给原告。涉案不动房屋产证书于2018年6月13日办理完毕，不动产证号为：黔（2018）七星关区不动产权第0002156号。 一审法院认为：方仕贵、申平菊与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，方仕贵、申平菊已按合同约定全额支付了购房款，被告应按《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，原告主张180日之后按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。但双方均未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，违约金应按合同约定计算。对于违约金计算时间起止问题，根据本案实际情况，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告从通知原告可以交付上述文书之后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。因本案被告不能举证证明已尽到通知义务及向不动产登记部门提交办证有关文书的时间，本案不动产证已于2018年6月13日办理完毕，故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2015年7月1日起计算至2018年6月13日。计算金额为108,697.30元（336,420.00元×0.03%×1077天）。对于被告认为原告逾期提交资料及已报纸公告方式告知、逾期办证的计算时间及扣除的辩解，虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该公告行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由，且被告于2017年1月18日公告通知内容为“不动产权证书领取”，通知时涉案房屋尚未交付、不动产证尚未办理，被告也未举证证明涉案房屋何时具备办理转移登记的条件，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。对于被告交房时间、办证时间、申请初始登记时间矛盾的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，本案应按合同“出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记”之约定作为定案依据，故对被告的上述抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向方仕贵、申平菊支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币108,697.30元。二、驳回方仕贵、申平菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司负担。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议焦点：一、一审法院计算违约金起算时间为2015年7月1日是否违反民事诉讼不告不理原则；二、上诉人办理房屋权属证书的起算时间如何确认；三、上诉人对提交办理权属证书是否已尽到通知义务；四、办证机关办证时间应否予以扣除。 本院认为，针对焦点一：经查，一审原告提起诉讼请求违约金计算的起始时间为2016年1月31日，一审判决从2015年7月1日起计算违反了民事诉讼不告不理原则，对2015年7月1日起至2016年1月30日期间的违约金不应支持，上诉人对此提出的上诉本院予以采信。 针对焦点二、焦点三：从双方的合同约定，上诉人应于2015年6月30日前向被上诉人交房，在交房后90日内申请房屋所有权初始登记，同时上诉人又承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人的承诺与之前的约定不一致，显然要求上诉人在2015年6月30日前交付房屋时同时办理房屋所有权登记证过于苛求，本院结合合同约定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，确定上诉人应于合同约定的交房之日即2015年6月30日后推90日办理房屋所有权证，上诉人此时未办理房屋所有权证即应承担违约金，违约金额的起算时间应从此时计算，因被上诉人主张从2016年1月31日起计算违约金，本院从其主张。上诉人主张按实际交房日2017年11月1日后推90天为2018年1月31日计算违约金与双方的约定不符，本院不予采信；其称已于2017年1月18日公告通知被上诉人领证，因公告通知时，涉案房屋所有权证并未办理，且上诉人在公告通知前并未先经书面通知程序，在书面通知不能的情况下才采取公告通知，故对上诉人的该辩称本院不予采信。 针对焦点四：双方并未约定将办证机关办证时间予以扣除，且上诉人未能阐明清楚如何扣除办证时间，加之，被上诉人计算违约金的时间已作了宽缓，故对上诉人上诉提出的扣除办证机关办证时间的请求本院不予支持。 综上所述，宗颐房开公司上诉主张一审法院判决违约金起算时间违反不告不理原则，本院予以采信，纠正一审判决，确认违约金按申平菊、方仕贵主张的2016年1月31日起算，至2018年6月12日，宗颐房开公司应支付申平菊、方仕贵违约金85989元（336420元×0.03%×852天=85989元）。宗颐房开公司的其他上诉请求缺乏充分的依据和理由，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，计算违约金有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1120号民事判决第二项“驳回方仕贵、申平菊的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1120号民事判决第一项为：重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向方仕贵、申平菊支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币85989元； 三、驳回重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元（已减半收取），由重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司负担；二审案件受理费1949元，由重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  田川 审判员  张雄 审判员  徐洪 二〇一九年八月二十八日 书记员  刘佳