湖北省宜昌市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)鄂05行终121号 上诉人（原审原告）章瀚舟，男，汉族，2006年2月25日出生，住湖北省荆州市沙市区。 法定代理人张某，男，汉族，1973年3月11日出生，住址同上。系上诉人父亲。 委托诉讼代理人谭光武、吴海，湖北荆楚律师事务所律师。一般授权代理。 被上诉人（原审被告）长阳土家族自治县房产管理局，住所地湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲街。统一社会信用代码124205284203247736。 负责人邓福周，该局副局长。 委托诉讼代理人周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。 上诉人章翰舟因诉被上诉人长阳土家族自治县房产管理局撤销商品房预售许可一案，不服长阳土家族自治县人民法院（2019）鄂0528行初2号行政裁定，向本院提起上诉。本院2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审裁定认定，2006年，湖北致远科技集团股份有限公司通过出让方式取得长阳土家族自治县龙舟坪镇何家坪村八组95763平方米的土地使用权，开发建设“清江古城”项目。2012年9月12日，湖北致远科技集团股份有限公司将长阳土家族自治县龙舟坪镇何家坪村八组96760平方米中的3654.10平方米，转给其全资子公司湖北长阳清江古城文化旅游有限公司使用，并办理土地使用权登记（证号：长阳国用[2012]第0040010165-1号）。2012年7月26日，湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司经被告审核批准，取得了鄂长房预字（2012）6号《商品房预售许可证书》，有效期为自办证之日起至2013年12月30日止。2014年1月3日，经湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司申请，被告同意将有效期延期至2014年12月31日。2015年6月16日，经湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司再次申请，被告同意将有效期延期至2016年6月30日，二次延期被告均在湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司持有的《商品房预售许可证书》上注明了到期时间，并加盖了长阳土家族自治县房产监察大队的印章。原告于2014年5月16日与湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买了“清江古城”第1幢A单元的房屋，支付了690万元的购房款，合同双方约定的交房时间为2014年10月1月。后湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司因资金问题，至今未交房、办证。原告认为被告作为商品房预售的许可和监管部门，应在查清该商品房的权属情况后再作出预售许可和延期许可。但被告在湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司已将“清江古城”第1幢房屋转让的情况下，仍为该公司作出预售许可延期，行政行为违法，并严重误导原告，致使原告在湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司已不拥有“清江古城”第1幢房屋产权的情况下与其签约并付款，给原告造成了重大的经济损失。故原告向原审法院提起行政诉讼，请求：1、确认被告为鄂长房预字（2012）6号《商品房预售许可证书》办理的延期许可行为违法；2、判令被告向原告赔偿损失690万元。 原审裁定认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”据此，与行政行为有利害关系的当事人才具有原告资格。通常来讲，利害关系具备与否，不仅要看当事人所主张的权利是否可能受到被诉行政行为的侵害，还要看此种权利是否受到特定行政领域的法律规则所保护。本案中，原告陈述其诉请确认商品房预售许可证延期违法的理由是其购买商品房后未交房和办理房屋产权证，而原告主张的是一种合同权利，其权利的实现需靠合同相对方履行合同义务，与被诉商品房预售许可行为没有行政法上的利害关系。而且，房屋交付并不受商品房预售管理规则的保护。原告如果认为湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司不履行《商品房买卖合同》，导致其合同目的不能实现，可以通过民事诉讼等途径予以解决，且原告也已向原审法院提起民事诉讼。故不能认定湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司未向原告履行商品房交付义务，与被告颁发案涉商品房预售许可证及办理延期的行为之间具有利害关系，原告的主张不能成立。 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”原告于2014年5月16日与湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司签订《商品房买卖合同》时，合同中已载明商品房预售许可证的证号，原告已知道该证的内容就是其所购买房屋的商品房预售许可，且原告在起诉状中陈述：“因致远集团长阳分公司持有被告许可延期的商品房预售许可证书，原告遂于2014年5月16日与致远集团长阳分公司签订商品房买卖合同，购买了‘清江古城’第1幢A单元的房屋，并支付了690万元的购房款”，足以认定原告知道被告为湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司颁发《商品房预售许可证书》及同意延期的事实，其2019年1月24日向原审法院提起本案诉讼，要求确认被告为鄂长房预字（2012）6号《商品房预售许可证书》办理的延期许可行为违法，已经超过了起诉期限，且不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的起诉期限扣除和延长的情形。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回原告章瀚舟的起诉。 上诉人章翰舟上诉称：一、一审裁定认定事实不清，上诉人诉讼主体适格。1、被上诉人作出的预售许可行为是上诉人购买案涉房屋的前提，因此与上诉人具有直接的利害关系。2、上诉人购买涉案房屋是基于被上诉人行为的公示公信力。3、被上诉人作为商品房预售许可和监管部门，违法办理预售许可，导致上诉人遭受重大的经济损失。二、一审裁定适用法律错误，本案未过起诉期限。上诉人在查阅《商品房预售许可证书》时，并不清楚该行为的实质内容，也并不知道自己的权利受到损害，故起诉期限应从知道自己受侵害时起算。请求二审法院撤销原裁定，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。 被上诉人长阳土家族自治县房产管理局辩称：上诉人诉讼主体不适格，起诉超过最长起诉期限，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 二审审理期间，上诉人向本院提交《城市商品房预售管理办法》第七条、第八条的规定作为证据，证明被上诉人在办理预售许可延期时，没有对开发企业的土地使用权证进行审核，同时，延期后也没有依照规定予以公开。被上诉人办理的预售许可延期行为违法。被上诉人的质证意见为：该规定不属于证据，被上诉人在一审中已经按照《城市商品房预售管理办法》的规定，提供了相应的行政许可证据。且湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司是涉案楼盘开发商，其在被上诉人处办理了预售许可，上诉人所说的土地使用权变更行为，是经长阳县政府国土管理部门以挂牌出让的方式变更的，并不属于被上诉人的职责范围。本院认为，上诉人提交的《城市商品房预售管理办法》条文内容不能证明案件事实，且不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中的“新证据”，本院不予接纳。 当事人向原审法院提交的证据已随案移送本院，本院经审查所认定的案件事实与原审基本相同。 本院认为，行政诉讼法规定了与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织有权提起诉讼。本案的核心问题是被上诉人作出的商品房预售许可行为及延期行为与上诉人之间是否具有行政法上的利害关系。商品房预售许可行为是房地产管理部门许可房地产销售者进行销售的一种行政许可行为，没有许可则不能销售。因此，对于商品房的买受人而言，该行政许可只是销售者可对其进行销售的前提，一旦买卖双方签订房屋买卖合同，买受人的权益则属于民事法律关系的保护范围。本案中，上诉人上诉认为其作为房屋的买受人，系基于被上诉人所办理的商品房预售许可的公信力而购买房屋，与被上诉人的行政行为有利害关系，现房屋无法交付，被上诉人应予以赔偿。如前所述，上诉人购买的房屋不能交付，是其与商品房销售者，即与涉案房屋的开发商之间所签订的民事合同所约定的权利义务，不是商品房预售许可行政行为所导致，故上诉人与被上诉人作出的商品房预售许可行为之间没有行政法上直接的利害关系,上诉人应基于民事合同维护自身的合法财产权利。 关于本案起诉期限的问题。上诉人起诉的被诉行政行为，系被上诉人于2014年1月3日对鄂长房预字（2012）6号《商品房预售许可证书》进行延续的行为。上诉人于2014年5月16日签订《商品房买卖合同》时，该合同中已经载明其所购买的房屋的上述预售许可证编号信息，上诉人也自称在签订合同时看到并查阅了商品房预售许可证，因此，上诉人起诉该行政行为的起诉期限应当从知道或应当知道行政行为的内容之日起计算，即应从签订购房合同时计算，按照当时有效的司法解释所规定的2年起诉期限，上诉人2019年1月提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。上诉人以不知道行政行为的实质内容，以及不知道行政行为侵害了自己的合法权益为由，抗辩起诉期限的起算点，与行政诉讼法的规定不符。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院裁定驳回起诉正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案按规定不收取诉讼费。 本裁定为终审裁定。 审判长  闵珍斌 审判员  甘 杨 审判员  曹 斌 二〇一九年八月一日 法官助理陈璐 书记员陈悦