天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初2524号原告：吕玉贵，男，1973年10月17日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：徐中海，男，1957年2月13日出生，汉族，居民，住天津市和平区。被告：天津宝盛发房地产开发有限公司，住所地天津宝坻节能环保工业区庆滨道**。法定代表人：王广，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。原告吕玉贵与被告天津宝盛发房地产开发有限公司（以下简称“宝盛发公司”）不动产登记纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕玉贵的委托诉讼代理人徐中海和宝盛发公司的委托诉讼代理人杨颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕玉贵向本院提出诉讼请求：判令宝盛发公司给吕玉贵办理18套房产的登记手续。事实和理由：因宝盛发公司拖欠吕玉贵工程款，双方于2014年11月27日约定，用吕玉贵建造的、宝盛发公司在天津市宝坻区产抵付宝盛发公司拖欠吕玉贵的17315415元工程款，即吕玉贵用17315415元工程款购买了上述十八套房产，故宝盛发公司应当给吕玉贵办理房产登记。虽然抵付工程款前，宝盛发公司已将上述十八套房产抵押给了债权人刘广德，但宝盛发公司只欠刘广德钱，不欠刘广德房产，而宝盛发公司已将该房产卖给了吕玉贵，即宝盛发公司欠吕玉贵房产，据此，应当判决宝盛发公司给吕玉贵办理房产登记。吕玉贵是涉案十八套房产的建设工程承包人，而刘广德只是宝盛发公司的债权人，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号，以下简称批复）之规定：“建设工程承包人的优先受偿权，优于抵押权和其他债权”，所以应当判决宝盛发公司给吕玉贵办理十八套房的房产登记。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，并没有废止前述批复关于建设工程承包人对于建设工程价款优先受偿的法律规定，况且建设工程承包人占有建设工程房产，享有的优先受偿权不属于抵押人转让抵押财产的范畴，因此应当判决宝盛发公司给吕玉贵办理18套房产的登记手续，故吕玉贵提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。宝盛发公司辩称，不同意吕玉贵的诉讼请求，首先吕玉贵与宝盛发公司虽签订了抵房协议，但诉争房产已经抵押给债权人刘广德，刘广德与宝盛发公司的民间借贷纠纷仍在诉讼当中，该案尚未审结，因此无法实现将案涉房产变更登记到吕玉贵名下的行为；第二，吕玉贵作为案涉房产实际建设的施工人，在施工当中，工程质量存在严重问题，我方曾要求其进行维修，但吕玉贵未履行任何维修义务，造成业主多人多次的群访事件，后由宝坻区政府垫资一千余万元对该小区的下水管道、外墙保温及楼顶等进行修复，因此我方对用房屋抵付工程款这一行为存在争议，应另案在建设工程施工合同中予以处理。综上，本案不具备履行条件，请求驳回吕玉贵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查：天津宝盛发投资有限公司于2018年1月10日更名为天津宝盛发房地产开发有限公司（即本案被告宝盛发公司），该公司系从事房地产开发经营的企业。2014年11月27日，宝盛发公司（甲方）与吕玉贵（乙方）签订18份《抵房协议》，双方约定宝盛发公司将以下18套房屋抵给吕玉贵用以折抵工程款17315415元：坐落于宝坻区。以上抵房协议第二条还约定所需各项税费由乙方负责；第三条均约定：房屋后续手续待甲方公司在监管帐户等一切手续办结之后办理，乙方在此期间不得以任何理由要求甲方办理房屋手续。待监管帐户手续解除后甲方全力配合乙方办理房屋手续。2015年2月至2016年4月期间，吕玉贵（甲方）陆续与郭育新、王桂芝、闫鸿藻、闫石峰、于宗泽、冯金栋、吴振江、徐中海、朱玉莲、李佳弟（乙方）等十人签订10份协议，协议第一条分别约定，甲方自愿将开发商以抵工程款的方式抵给甲方的宝坻区日盛园2号楼201室、2号楼204室、2号楼303室、2号楼304室、2号楼401室、2号楼402室、2号楼403室、2号楼504室、5号楼201室、5号楼202室销售给乙方，所需房屋税费由乙方负责。合同第三条均约定，在开发商监管账户等一切手续解除后，甲方协助乙方与开发商签订购房合同。在开发商监管账户等一切手续解除前，乙方不得以任何理由要求甲方打印商品房销售合同。2015年9月1日，宝盛发公司（甲方）、吕玉贵（乙方）分别与仇兰杰、曹国宾、张新臣、仇树山等4人（丙方）签订《协议书》，该协议作为甲乙双方《抵房协议》的附件，其中第二条分别约定，乙方愿将甲方以抵工程款的方式抵给自己的宝坻区日盛园3号楼604室、3号楼304室、3号楼303室、7号楼2门销售给丙方，所需房屋税费由丙方负责。第四条均约定，在甲方监管账户等一切手续解除后，乙方协助丙方与甲方签订购房合同。在甲方监管账户等一切手续解除前，丙方不得以任何理由要求甲方打印商品房销售合同。上述房产均已向买受人交付，但一直未办理房屋产权过户手续。诉讼中，经本院向房屋管理部门查询，案涉7号楼2门房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围247.27平方米，被担保债权人民币10000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围247.27平方米，被担保债权人民币5000000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月9日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月9日至2020年10月8日。案涉2-1-201号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉3-1-303号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉3-1-304号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-204号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉3-1-604号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-303号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-304号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-401号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-402号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-403号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-503号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-504号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年10月19日，该房产被本院查封，查封期限2017年10月19日至2020年10月18日。案涉2-1-702号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日。案涉2-1-703号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.67平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2017年6月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人杨宝杰，抵押范围88.35平方米，被担保债权人民币900000元，债务履行期限2017年6月20日至2017年9月19日；2017年8月2日，该房产被本院查封，查封期限2017年8月2日至2020年8月1日。案涉2-1-704号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.28平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2017年6月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人杨宝杰，抵押范围90.48平方米，被担保债权人民币900000元，债务履行期限2017年6月20日至2017年9月19日；2017年8月2日，该房产被本院查封，查封期限2017年8月2日至2020年8月1日。案涉5-1-201号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围90.29平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围90.5平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日；2017年8月15日，该房产被天津市东丽区人民法院查封，查封期限2017年8月15日至2020年8月14日。案涉5-1-202号房产于2014年7月15日办理抵押登记，抵押权人刘广德，抵押范围89.68平方米，被担保债权人民币40000000元，债务履行期限2014年7月14日至2014年12月13日；2016年4月27日，该房产再次办理抵押登记，抵押权人王桂荣，抵押范围88.36平方米，被担保债权人民币800000元，债务履行期限2016年4月22日至2016年7月22日。另查明，2016年3月31日，天津市第一中级人民法院就刘广德与宝盛发公司、刘青岭、尹少文、杜伟民间借贷纠纷一案作出（2015）一中民二初字第0040号民事判决，刘广德与宝盛发公司均在上诉期内提出上诉。天津市高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）津民终279号民事裁定，撤销天津市第一中级人民法院（2015）一中民二初字第0040号民事判决，并发回该院重审。天津市第一中级人民法院重新立案后，于2018年4月16日作出（2017）津01民初26号民事判决，刘广德与宝盛发公司不服均上诉至天津市高级人民法院【案号（2018）津民终209号】，该案尚未审结。2016年11月30日，吕玉贵曾以宝盛发公司为被告，向本院提出“不动产登记纠纷”诉讼，诉讼请求、诉讼标的均与本案一致，本院审理后作出（2016）津0115民初10086号民事判决，判令宝盛发公司配合吕玉贵办理案涉18套房产的登记手续。宝盛发公司不服，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2017年5月31日作出（2017）津01民终3873号民事裁定，撤销本院（2016）津0115民初10086号民事判决，并发回本院重审。本院于2017年6月12日重新立案后，吕玉贵于2018年4月11日向本院提出撤诉申请，本院于同年4月13日作出（2017）津0115民初5198-1号民事裁定，准许吕玉贵撤诉。该民事裁定书已发生法律效力。2018年4月，案外人张新臣、曹国宾、仇兰杰分别以吕玉贵和宝盛发公司为被告，向本院提出不动产登记诉讼，请求吕玉贵、宝盛发公司共同为三人办理宝坻区日盛园小区相应房产的登记手续，本院经审理后依法于2018年6月19日分别作出（2019）津0115民初3503号、3579号、3583号民事判决，分别驳回了张新臣、曹国宾、仇兰杰的诉讼请求。该三份法律文书均已发生法律效力。再查明，天津市第一中级人民法院（2013）一中民四初字第120号民事判决和天津市高级人民法院（2015）津高民一终字第0017号民事判决中，已查明并确认案涉宝盛发公司坐落在天津市宝坻区岸的宝坻区日盛园住宅小区施工总包工程的承包人为案外人江苏建兴建工集团有限公司（以下简称建兴公司）。该两份判决均已发生法律效力。本院认为，本案虽为不动产登记纠纷，但实为吕玉贵请求继续履行《抵房协议》。该协议能否得到履行，涉及两个层面的问题，亦为本案的讼争焦点：一、协议效力问题；二、是否具备继续履行的条件。综合双方的陈述及举证、质证意见，结合业已查清的案件事实，对争议焦点问题应否得到支持本院评判如下：一、关于协议效力问题物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，宝盛发公司为了偿还所欠吕玉贵工程款，于2014年11月27日与吕玉贵订立的18份《抵房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不侵犯他人合法权益，本院确认该协议合法有效。宝盛发公司虽对以房屋抵付工程款这一行为存在争议，对前述协议效力提出质疑，但未提供相应证据加以反驳，故本院不予采信。二、关于是否具备继续履行条件问题根据债权和物权的两分原则，合同效力与物权变动系两个层面的问题，《抵房协议》能否全面履行，取决于继续履行的条件是否成就，以及协议是否可以实际履行。本案中，案涉18套房产自双方2014年11月27日订立《抵房协议》时至本案庭审之日，分别存在两个他项权，且部分房产存在被人民法院查封的情形，这无疑是办理产权登记手续的障碍。吕玉贵主张，首先，其系案涉18套房产建设工程的承包人，宝盛发公司是该建设工程的发包人，双方达成的《抵房协议》是以工程（即案涉18套房产）折价抵偿宝盛发公司拖欠吕玉贵的建设工程价款，根据批复第一条之规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二，宝盛发公司用案涉18套房产抵付所欠吕玉贵工程款的行为，可以理解为宝盛发公司将该房产卖给了吕玉贵，吕玉贵为消费者，依据批复第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即消费者购买商品房的优先受偿权优于建设工程承包人的受偿权、抵押权和其他债权。基于以上两个优先受偿权，宝盛发公司为吕玉贵办理案涉房产的登记手续不受他项权和查封登记的限制。就此，本院评判如下：首先，关于吕玉贵主张宝盛发公司以案涉房产折抵欠付其工程款17315415元，相当于吕玉贵以17315415元工程款购买了案涉房产的问题。本院认为，吕玉贵与宝盛发公司之间就案涉房产仅存在建设工程施工合同关系，双方签订的《抵房协议》只是对工程折价抵偿建设工程款的约定，即对债务履行方式的约定，不能将双方的法律关系变更为买卖合同关系，故吕玉贵当然不享有消费者的优先权。其次，关于吕玉贵主张的建设工程价款优先受偿权问题。根据合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这一规定，是建设工程承包人在其应得工程款的范围内对其施工的工程折价变卖或者拍卖的价款享有优先受偿权的法律基础。鉴于建设工程价款优先受偿权系法定优先权，具有优于普通债权和抵押权的权利属性，故对其权利的享有和行使必须具有明确的法律依据。根据前述法律及相关司法解释规定，行使优先受偿权的主体应仅限于建设工程承包人，现行法律及司法解释并未赋予实际施工人享有建设工程价款优先受偿权的权利。而根据生效裁判文书可知，案涉工程的承包人为案外人建兴公司，因此，吕玉贵主张建设工程价款的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，在案涉18套房产全部被抵押、部分被查封的情形下，吕玉贵请求办理过户登记，在法律上或者事实上不能履行，故本院对吕玉贵要求宝盛发公司为其办理案涉房产登记的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吕玉贵的诉讼请求。案件受理费80元，由吕玉贵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王文海审 判 员  刘 辉人民陪审员  王云增二〇一九年八月七日书 记 员  孙立平附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。