贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民初58号原告：紫云苗族布依族自治县自然资源局，住所地为紫云苗族布依族自治县松山镇城墙路。统一社会信用代码：115225300097302029.法定代表人：班光勇，局长。委托代理人：陈汝昌，贵州袭明律师事务所律师。代理权限：特别授权委托代理人：唐仲明，贵州袭明律师事务所实习律师。代理权限：一般诉讼代理。被告：贵州紫云卓远房地产开发有限公司，住所地紫云自治县松山镇新城区**，统一社会信用代友：91520425076005094N。法定代表人：朱长庚，董事长。委托代理人：傅凯，男，1982年11月5日生，汉族，系贵州紫云卓远房地产开发有限公司员工。住湖南省邵阳市。代理权限：特别授权原告紫云苗族布依族自治县自然资源局（以下简称“紫云自然资源局”）与被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称“紫云卓远房开公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2019年6月20日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告紫云自然资源局委托代理人陈汝昌、唐仲明，被告卓远房开公司委托代理人傅凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。紫云自然资源局向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付编号为ZYG2013-7号国有建设用地使用权出让价款2,369万元；二、请求判决被告支付违约金，以2,369万元为基数，按每日千分之一计算至本息付清止。从2013年8月22日计算至起诉时（2019年6月20日）为5034.125万元（2125天×23690000×1‰）；三、诉讼费由用被告承担。事实及理由：原告名称原为“紫云苗族布依族自治县国土资源局”，2019年2月机构改革后变更为紫云苗族布衣族自然资源局，承继了原紫云苗族布依族自治县国土资源局的权利义务。经紫云自治县人民政府6月17日批准，同意原告将编号为ZYG2013-7号地块的使用权予以出让。原告依法将该地块使用权委托安顺市公共资源交易中心挂牌对外竞标，被告法定代表人朱长庚以个人名义向安顺市公共资源交易中心缴纳了投标保证金1940万，于2013年7月25日以4309万的价款竞得该地块的使用权，并于当日与安顺市公共资源交易中心签订了《成交确认书》。之后朱长庚将该土地的使用权人变更为被告，被告于2013年8月21日与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同对出让土地的交付与出让价款的缴纳、合同双方当事人的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同第十条约定：被告须自合同签订之日起60日内，向原告一次性付清国有建设用地使用权出让价款；合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同签订后，被告并未按约定支付土地出让余款，除了缴纳的定金1,940万元按合同约定转为土地出让价款外，尚有2,369万元至今未付。原告多次向被告催收，被告虽然承诺缴纳或者申请延期缴纳，但原告既未同意被告延期缴纳，而被告也未如约缴纳。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为使国家财产不受损失，特诉至人民法院，请求支持原告诉讼请求。原告紫云自然资源局提供以下证据：第一组：原告社会统一信用代码、证明及被告企业信用信息公示报告，拟证实原、被告诉讼主体资格。第二组：贵州省人民政府关于紫云自治县2012年度第二批次城镇建设使用土地的批复、关于2013年度第二、三期国有建设用地出让方案的专题会议纪要、紫云国土局关于2013年度第二期国有建设用地使用权挂牌出让请求、关于研究紫云自治县2013年第二、三期国有建设用地使用权拍卖出让有关问题的会议纪要、紫云自治县人民政府关于对2013年度第二期国有建设用地使用权出让方案的批复。拟证实：经贵州省政府、安顺市政府及紫云自治县政府批准，原告依法将地块编号为ZYG2013-7号的国有土地使用权出让给被告。第三组：国有建设用地出让方案明细表（2013年度第二期）、ZYG2013-7号地块用地图。拟证实：地：地块编号为**位于紫云自治县新城区积为39326平方米，出让方式为挂牌出让。第四组：成交确认书、保证金缴款专用凭证。拟证实：被告于2013年7月25日竞得编号为ZYG2013-7号地块的国有土地使用权，总价为4,309万元，并向原告支付1,940万元作为保证金。第五组：国有建设用地使用权出让合同。拟证实：原被告于2013年8月21日就ZYG2013-7号地块签定合同，约定出让价款为4,309万元，被告预付的1,940万元保证金抵作出让款，剩余款项在合同签订当日一次起付清，若产生滞纳，则每日按迟延支付款项的千分之一向原告支付违约金。第六组：土地价款催缴通知、送达回执、延期缴纳土地款申请书、紫云国土局催缴土地价款的函。拟证实：原告于2017年4月25日、2018年3月29日、2018年4月8日多次向被告发出书面催收债权的通知，被告曾于2017年5月3日以书面形式向原告申请延期支付，但至今仍未支付余款2,369万元。对于紫云自然资源局提供的证据，卓远房开的质证意见为：对第一、二、三、四组证据没有异议。对第五组证据：真实性无异议，但是滞纳金的计算应从紫云自然资源局按约交付涉案土地之日起计算。对第六组证据：真实性无异议，但是我们收到催款通知单后向紫云自然资源局提交过关于要求紫云自然资源局完善涉案土地基础设施及完成拆迁工作的申请报告，没有得到任何回应。卓远房开公司答辩称：卓远房开公司确实欠付紫云自然资源局土地出让款2,369万元，但是我们未支付的原因是紫云自然资源局交付给卓远房开公司的土地不符合合同约定的现状，没有按时拆迁完毕，且相应基础设施未完善，现涉案土地存在严重积水情况。故相应的违约金应从土地交付状况符合合同约定之日起计算。被告卓远房开公司提交以下证据：第一组：情况说明书，拟证实卓远房开公司未支付涉案土地出让款的原因是紫云自然资源局未按照合同约定交付土地。第二组：申请报告，拟证实紫云自然资源局没有按照合同约定对涉案土地按时完成拆迁工作。第三组：《国有建设土地使用权出让合同》，拟证实紫云自然资源局和卓远房开公司签订关于涉案土地的出让合同，并对土地交付现状和基础设施的完善责任进行约定。第四组：土地成交确认书，拟证实涉案土地由卓远房开公司的法定代表人朱长庚竞得。第五组：若干照片，拟证实涉案土地存在严重积水情况，地上相应的基础设施，地上相应的基础设施未完善v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>对卓远房开公司提交的证据，紫云自然资源局的质证意见为：对第一、三、四组证据无异议。对第二组证据，未看到该份证据的原件，真实性不予认可，即使是真实的，也与实际情况不符。对第五组证据，出现严重积水情况不是紫云自然资源局的原因，防洪口的设置非紫云自然资源局的义务。本院依职权向紫云苗族布依族自治县县城开发建设指挥部调取关于贵州紫云卓远房地产开发有限公司7、8号地块交付时间的说明，证实涉案土地于2014年4月22日拆迁工作完毕交付被告。对该份证据，原被告的质证意见为：均无异议。本院对原被告双方提供的证据，依法作出以下认定：对于双方提交的《土地成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、原告社会统一信用代码及证明、被告企业信用信息公示报告，双方当事人对以上证据均无异议，本院对上述证据依法予以认定。对于原告提交的省政府关于紫云自治县2012年度第二批次城镇建设使用土地的批复、关于2013年度第二、三期国有建设用地出让方案的专题会议纪要、紫云国土局关于2013年度第二期国有建设用地使用权挂牌出让请求、关于研究紫云自治县2013年第二、三期国有建设用地使用权拍卖出让有关问题的会议纪要、紫云自治县人民政府关于对2013年度第二期国有建设用地使用权出让方案的批复，被告对该证据无异议，本院对其合法性、关联性、客观性及证明目的依法予以认定。对于原告提交的国有建设用地出让方案明细表（2013年度第二期）、ZYG2013-7号地块用地图，被告对该证据无异议，本院对其合法性、关联性、客观性及证明目的依法予以认定。对于原告提交的土地价款催缴通知、送达回执、延期缴纳土地款申请书、紫云国土局催缴土地价款的函能够证实原告将涉案土地出让给被告后，被告未按约支付土地出让款的事实，本院对该证据依法予以认定。对于被告提供的申请报告，由于该申请报告中的相关内容与本院依职权调取的情况说明内容矛盾，被告一方在庭审中认可本院依职权调取的情况说明，因此对该证据，本院依法不予认定。对于被告提交的若干照片，并不能证实涉案土地上积水的原因是防洪口未设置所致，即使是防洪口的原因也不能证实设置防洪口的义务在于原告一方，故本院对该组证据的关联性不予认可。根据原、被告双方以及本院依法调取的证据，本院认定如下事实：2012年贵州省人民政府关于紫云自治县2012年度第二批次城镇建设使用土地批准将紫云自治县松山镇城墙脚村、磨南村的集体农用地12.1844公顷转为建设用地，同时明确将该集体农用地和上述集体经济组织的集体建设用地2.6883公顷、未利用地9.32公顷土地征为国有，对于经营性用地、工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2013年，紫云自治县国土资源局局长办公会议纪要明确涉案土地ZYG2013-7号地（即涉案土地）以挂牌方式出让。2013年6月，紫云自治县国土资源局文件明确ZYG2013-7号地位于新城区，用途商业、住宅，面积39326平方米，地块为现状出让。2013年7月25日，挂牌人安顺市公共资源交易中心确认由被告法定代表人朱长庚竞得涉案地块，并明确该地块成交总价为4,309万元。后朱长庚将涉案土地的使用权人变更为被告，由被告承继朱长庚作为涉案土地竞得人享有的权利并承担相应义务。2013年8月21日，被告与紫云自治县国土资源局签订关于涉案土地的《国有建设用地使用权出让合同》，约定紫云自治县国土资源局将涉案土地出让给被告，面积为39326平方米，出让总价为4,309万元，紫云自治县国土资源局在2013年8月31日前将涉案土地交付给被告，被告在本合同签订之日起，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，并约定被告如不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向紫云自治县国土资源局缴纳违约金。另查明，涉案土地的拆迁工作于2014年4月22日完成，并由原告交付给被告，截至目前，被告已支付的涉案土地出让款为1,940万元。庭审中，被告主张不应支付违约金，并提出违约金过高要求调减。2019年机构改革后，原紫云苗族布依族自治县国土资源局变更为“紫云苗族布依族自治县自然资源局”，承继原紫云自治县国土资源局的权利义务。以上事实有原被告双方及本院依法调取的证据在卷佐证。本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付涉案土地出让款2,369万元；原告诉请的违约金是否应当支持；若支持，违约金的起算时间及支付标准为何。本院认为：一、关于被告是否应向原告支付涉案土地出让款2,369万元的问题。本案原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”）系双方当事人在平等自愿的前提下签订的，系双方当事人真实意思表示，双方当事人成立建设用地使用权出让合同关系，该出让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原被告双方在出让合同中约定，涉案土地出让价款为4,309万元，被告已经先前支付1,940万元，剩余2,369万元未支付，原告已将涉案土地交付给被告，被告应按照合同约定支付未缴纳的出让价款2,369万元。二、关于本案违约金是否应当支付即如何支付的问题。原、被告双方签订的出让合同中约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”，根据该约定以及出让合同中的其他约定，原告将涉案土地交付给被告是原告一方应当履行的主给付义务，被告向原告支付土地出让价款是被告一方应当履行的主给付义务。被告提出其未支付涉案土地出让款并主张不应支付违约金，理由是原告交付的土地未达“三通一平”且没有设置防洪口，不具备开发动工的条件。本院经查，原被告双方签订的合同虽未对交付土地的条件作出约定，但根据本案合同签订的目的以及涉案土地拆迁相关工作确由原告一方负责的事实，本院认为原告出让给被告的土地应当权属清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，符合“净地”标准，但根据本院依法认定的事实，涉案土地于2014年4月22日才将拆迁工作完成，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告于2014年4月22日完成交付土地的义务，本案的违约金应自2014年4月23日起计算。关于被告主张涉案土地上防洪口未达交付条件的问题，因双方未在合同中约定关于防洪口设置的责任归属问题，且本案的涉案土地按照“净地”交付的标准也没有相关防洪口设置的问题，因此本院对被告的该抗辩依法不予采纳。关于违约金按何标准支付的问题。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2006〕100号）》第七条第二款：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”之规定，关于国有土地出让金的违约金可以按照每日1‰加收，但是上述规定属于土地行政管理方面的规范性文件，与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《中华人民共和国合同法》分属于行政和民事法律体系，且在法律位阶效力上要低于后者。根据上位法优于下位法的法律适用基本原则，本案应适用《物权法》和《合同法》及相关民事法律法规进行调整。《物权法》第二条规定，因物的归属和利用而产生的民事法律关系，适用本法。第一百三十八条也对国有土地使用权出让合同的内容作出了具体规定，且是按照《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的，表明了国有土地使用权出让合同的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案中系原告违约在先，未按照“净地”交付标准向被告交付土地，本案的违约金支付标准根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以补偿性为主、以惩罚性为辅合理调整裁量幅度为宜。原、被告合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36%，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会企业平均利润率。本院认为本案的违约金约定过高，且被告请求调减，本院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%较为公平合理，故被告应当支付的违约金自2014年4月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十七条；《中华人民共和国物权法》第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告紫云苗族布依族自治县自然资源局支付ZYG2013-7号地块的土地剩余出让金2,369万元。二、被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司以2,369万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%向原告紫云苗族布依族自治县自然资源局支付违约金至土地出让金支付完毕之日；三、驳回原告紫云苗族布依族自治县自然资源局的其他诉讼请求。当事人应当按照本判决指定的期间履行义务，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本案案件受理费411,957元，由原告紫云苗族布依族自治县自然资源局负担137,319元，由被告贵州紫云卓远房地产开发有限公司负担274,638元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  杨 鲁人民陪审员  王 哲二０一九年八月六日法官助理周愿垚书记员朱江燕