重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初11684号 原告：重庆市水木物业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道双湖路**木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1，统一社会信用代码91500112759289997E。 法定代表人：陈雪峰，总经理。 委托诉讼代理人：程从建，重庆思涌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李均，女，汉族，1982年10月5日出生，住重庆市南岸区，系原告公司员工。 被告：牟维华，女，汉族，1973年11月12日出生，住重庆市万州区。 原告重庆市水木物业管理有限公司与被告牟维华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托诉讼代理人程从建和李均到庭参加诉讼。被告牟维华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市水木物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付2015年5月1日至2018年8月31日期间物业管理费4188元（104.7元/月×40个月）、2015年5月1日至2018年8月31日期间水电公摊费200元（5元/月×40个月）、资金占用损失（以拖欠的物管费为基数，从被告拖欠之日分段按月息2分的标准计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2008年5月15日购买位于重庆市渝北区双湖路×号水木宜家×商品房，并于同日与原告签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，依照协议的约定及相关法律法规的规定，原告依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2015年5月至2018年8月共拖欠应缴纳的物业管理费、水电公摊费以及违约金共计11836元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费未果。原告特提起诉讼，望判如所请。 被告牟维华未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：被告牟维华系位于重庆市渝北区回兴街道双湖路×号水木宜家小区×幢×号房屋的业主，该房屋建筑面积为80.51平方米，系住宅。 2008年5月9日，原、被告签订《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》一份，约定：原告同意提供、被告同意接受原告为水木宜家提供前期物业管理服务。水木宜家住宅（商业用房）由原告根据本协议内容进行管理，为期两年。水木宜家业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，自商品房买卖合同确定的交房日期的次月1日起开始收取，无论是否入住或接房，每月每户预收5元。物业服务公司每年年终将全年共用水电发生情况向业主作财务公布，差额多退少补，并接受业主监督。电梯房的物业服务费按建筑面积0.8元/平方米˙月计收，另收电梯费0.2元/平方米˙月。水木宜家的物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以商品房买卖合同注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前甲方收取的物业服务费差额不作退补。物业服务费及相关费用应按月缴纳。被告应当在当月20日之前（或物业服务公司另行通知的时间）将费用全部缴清，逾期将按日向被告加收应缴纳费用3‰的滞纳金。 2013年9月12日，重庆市渝北区回兴街道双桐路社区居民委员会出具《水木宜家小区业主大会决议》一份，载明：“2013年8月20日至2013年9月12日，社区组织水木物业工作人员配合水木宜家小区业主代表，采用书面征求意见方式组织召开业主大会，全体业主就《关于调整水木宜家物业服务费收费标准的建议》进行了表决，表决结果如下：水木宜家小区总户数186户，其中住宅162户，非住宅24户，总专有部分建筑面积20339平方米。《书面征求意见表决票》共发放和送达186张，收回表决票169张，未收回表决票17张。其中同意票105张，占总户数的56.45%，同意面积12633.91平方米，占总专有部分建筑面积的62.12%；不同意票59张，占总户数的31.7%，不同意面积5370.77平方米，占总专有部分建筑面积的26.4%；废票5张，无法联系17户。根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，大会双过半表决通过了《关于调整水木宜家物业服务费收费标准的建议》。” 2015年7月16日，重庆市渝北区回兴街道双桐路社区居民委员会又出具《证明》一份，载明：“重庆市水木物业管理有限公司从2009年3月起至今在渝北区回兴街道双湖路×号水木宜家小区提供物业服务管理。小区住宅总户数为162户，商业门市总户数为24户；从2013年10月1日开始执行新调整的物业服务收费标准（住宅1.30元/平方米，商业门市3.00元/平方米）。” 另查明，上述前期物业服务协议签订后，原告为水木宜家小区提供物业服务至今。本院在送达法律文书过程中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，欠费期间，原告通过制作并在被告房门上张贴《催缴物业服务费的通知》的方式，向被告催收截止到2018年8月31日拖欠的物业服务费、水电公摊费以及违约金，但被告至今未交纳上述期间的物业服务费、水电公摊费以及违约金。 庭审中，原告陈述：案涉房屋为高层。 上述事实，有房屋产权信息、《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》、《水木宜家小区业主大会决议》、《证明》、《催缴物业服务费的通知》、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告双方自愿签订的《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应予履行。原告作为物业服务企业为水木宜家小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照约定向原告支付物业管理费、水电公摊费等费用。尽管《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》约定原告的服务期限为两年，但2010年5月9日后，原告继续为水木宜家小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。 关于案涉物业服务收费标准，根据水木宜家小区业主大会决议及重庆市渝北区回兴街道双桐路社区居民委员会出具的证明，被告房屋自2013年10月起交纳物业服务费的标准为1.3元/月·平方米，故2015年5月1日至2018年8月31日，被告共应交纳的物业服务费为80.51平方米×1.3元/月·平方米×40个月=4186.52元。关于案涉水电公摊费，根据《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》，公用水电费每月每户预收5元，原告每年年终将全年共用水电发生情况向业主作财务公布，差额多退少补，现原告要求被告支付2015年5月1日至2018年8月31日的水电公摊费，但原告并未举证证明原告已经将上述期间的全年共用水电发生情况向业主作了财务公布，也未举证证明原告最终应承担的水电公摊费具体金额，应承担举证不能的不利后果。对于原告要求被告支付2015年5月1日至2018年8月31日的水电公摊费的诉讼请求，本院不予支持。 对原告要求被告支付资金占用损失的诉请，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。 被告牟维华经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告牟维华在本判决生效之日起五日内向原告重庆市水木物业管理有限公司支付2015年5月1日至2018年8月31日期间的物业管理费4186.52元； 二、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告牟维华负担。 本判决为终审判决。 审判员 曾 庆 二〇一九年八月六日 书记员 潘文洁