上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初61600号原告：方丽云，女，1956年10月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈纪权，男，1971年5月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告方丽云与被告陈纪权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告方丽云，被告陈纪权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方丽云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX号一层、二层房屋；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)1,000元；3.判令被告支付原告自2019年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费，按照155.46元/天标准计算；4.判令被告支付原告房屋复原费15,546元(按200元/平方米×建筑面积77.73平方米计算)；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月22日，原、被就上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX号一层、二层房屋(以下简称涉案房屋)签订《租房协议》。协议签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告自行装修后入驻。2016年4月23日，原告与被告续签《租赁协议》，约定将涉案房屋继续出租给被告使用，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日，2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为13,000元，后两年每年租金增加1,000元。2019年4月10日，原告通过电话告知被告合同到期后涉案房屋收回自用，但被告不同意搬离，提出以原合同价格继续租赁上述房屋。因周边房屋的价格较2016年已上涨300%，且原告决定不再续租留作自用，故双方电话、微信未能就此事协商一致。2019年4月30日，双方发生纠纷报案至上海市浦东新区川沙新镇六团派出所。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。陈纪权辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.被告已从涉案房屋内搬离，故不同意原告要求返还房屋的诉讼请求；2.原告主张的违约金没有合同约定，故不同意支付；3.2019年5月1日，被告即已搬走了，故不愿意支付房屋使用费，即便要收取房屋使用费，原告的计算标准也不对，应该按照原合同约定的价格收取；4.原告交付给被告时，涉案房屋是毛坯房，后由被告装修，不存在复原费的问题，故不同意支付复原费；5.因原告违约在先，故诉讼费应由原告承担；6.若实际发生了水、电、煤费用，被告愿意支付。2016年4月23日，双方签订第二份《租赁协议》后，被告对涉案房屋进行了装修，花费50,000元，现在仅使用了3年，所以要求原告折旧补偿。且被告租赁涉案房屋时，房屋上有临时搭建房，系被告从上一任租客处购买取得，现该临时搭建房已被违章拆除，但政府给予的补偿款尚未发放，该笔补偿款也应确认由谁取得。以上两笔补偿款，若原告不同意支付或确定归属，被告会另行起诉。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，原告(出租人，甲方)与被告(租借人，乙方)签订《租赁协议》，约定由原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日，年租金为10,000元。协议签订后，原告将涉案房屋(毛坯)交付被告，被告自行安装玻璃门后入驻，向原告支付房屋保证金1,000元及相应的租金。2016年4月23日，原告(出租人，甲方)与被告(租借人，乙方)再次签订《租赁协议》，约定原告将涉案房屋继续出租给被告使用，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日，2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为13,000元，后两年每年租金增加1,000元，每12个月付一次，下次付款需提前五天支付。协议第8条约定“甲、乙双方必需在合同到期前20天通知对方续租或解除合同。”协议第10条约定“……到期乙方为第1租赁人。3)租赁期内甲方无条件提前收回房屋。如遇动拆迁乙方应无任何条件及时退房。”协议第12条约定“租赁期满，乙方返还该房屋时需符合正常使用后的状态，返还时需经甲方验收认可并相互结清各自应承担的费用。……”协议又约定“甲、乙双方认真遵守协议，不得单方面解除协议，否则将承担违约责任，按上海市房屋租赁合同相关规定支付一个月违约金，……”。2019年4月27日，原告向被告发送《告知函》，《告知函》主要内容为告知被告双方协议将于2019年4月30日到期，要求被告到期之前付清所欠物业费和水电费，并清空涉案房屋，与原告办理交接手续。被告收到《告知函》后，欲与原告商议继续租赁涉案房屋，双方未能达成一致，并发生争执，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.被告辩称其已于2019年5月1日搬离涉案房屋，原告对此不予确认，表示双方未办理房屋交接手续，原告并不知晓。被告解释因原告已经起诉，故未告知被告，确认自行安装的玻璃门上的回型锁未拆除。双方确认临时搭建房为原告上一任租客搭建，现已拆除。2.被告表示双方约定了在同等价格下，被告优先租赁房屋，但原告在协议到期前半个月即告知被告不再续租，年租金无商量的余地。对此，原告认为其至物业处询得涉案房屋年租金市场价为60,000元以上，被告商谈的年租金价格仅较之前上浮20%，原告表示年租金最少60,000元。被告当庭表示不同意该价格。3.原告表示房屋保证金1,000元(即押金)待与被告结清水、电、煤气等费用后返还被告，被告表示其已结清搬离涉案房屋之前的上述费用，双方均同意不在本案中对房屋保证金进行处理。本院认为，原、被告之间的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告起诉要求被告返还涉案房屋并支付房屋使用费至实际搬离之日止，被告辩称其已搬离涉案房屋，故不同意上述诉讼请求。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告双方约定的租赁期限已届满，双方未就续租事宜协商一致，被告应当返还房屋。被告虽辩称已搬离涉案房屋，但其确认未与原告办理房屋交接手续，且未拆除自行安装的玻璃门回型锁，涉案房屋仍在被告的可支配范围内，故对被告认为其已搬离涉案房屋无需返还房屋并支付房屋使用费的意见，本院不予采纳。故对原告要求被告返还涉案房屋并支付实际搬离之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。但该房屋使用费标准应当参照双方《租赁协议》的约定，即15,000元/年计算。至于原告主张的违约金，因双方《租赁协议》并无约定，本院不予支持。而原告主张的房屋复原费，该费用尚未发生，且原告并未举证证明房屋复原费为必要发生之费用，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第二百三十五条规定，判决如下：一、被告陈纪权于本判决生效之日起十日内返还原告方丽云上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX号一层、二层房屋；二、被告陈纪权于本判决生效之日起十日内按照15,000元/年的标准支付原告方丽云自2019年5月1日起至实际返还上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX号一层、二层房屋之日止的房屋使用费；三、驳回原告方丽云其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈纪权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年八月十三日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。