北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20054号原告﹙反诉被告﹚：北京金开利德国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街公交枢纽大楼**。法定代表人：童品华，董事长。委托诉讼代理人：张永军，北京市博金律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，女，1968年11月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉平，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金开利德国际服装市场有限公司（以下简称：金开利德公司）与被告（反诉原告）张某租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金开利德公司的委托诉讼代理人张永军，张某的委托诉讼代理人曾祥成、张玉平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金开利德公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2004年6月30日签订的《北京金开利德国际服装市场商铺租赁合同》已于2016年2月5日解除。2、对合同解除后应退经营承租权租约金进行清算，确认原告应退被告经营承租权租约金为65689元。3、请求对合同解除后应退租金进行清算，确认原告应退还被告租金为1135元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是北京金开利德国际服装市场的开办主体，该市场位于西城区动物园批发市场（简称动批）四达大厦二层至五层。2004年3月24日，原告与金菊女（原承租人）签订编号59的《北京金开利德服装商城商铺认租书》，约定金菊女认租金开利德市场4层西面鞋区商铺，面积不低于5㎡，经营承租权租约金158000元，每个商铺年租金18000元。2004年4月20日，原告与金菊女签订《北京金开利德国际服装市场营业商铺租赁合同》，约定金菊女的商铺是金开利德国际服装市场四层西面鞋区商铺C区025号。2004年6月30日，原租赁人金菊女将四层C区025号商铺转让给张某。2004年6月30日，金开利德公司与张某签订《北京金开利德国际服装市场营业商铺租赁合同》，约定（一）出租标的：乙方承租金开利德国际服装市场四层西面鞋区商铺C区025号作营业使用，经营品种鞋类；（二）承租期限：承租期自2004年5月30日起至2024年5月29日止，租赁经营权二十年；（三）租约金及年租金：乙方应向甲方交纳租约金158000元，分四期交款，租约金不退。商铺年租金18000元，直至合同期满。张某已分期向原告交纳经营承租权租约金158000元。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协调发展规划纲要》，纲要指出北京集聚了过多的非首都功能，“动批”市场明确列为北京非首都功能疏解重点区域。另外，伴随着互联网经济和电商的发展，金开利德服装市场等实体商铺的经营面临巨大挑战，许多商户因利润下降的冲击而无力支付租金、甚至歇业，商铺被大面积空置和浪费，因此“动批”市场的疏解，既是京津冀协同发展的需要，也是市场经济发展的必然选择。2015年9月23日，北展地区建设指挥部向包括被告在内的市场商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，信中再次明确了“动批”被列为非首都功能重点疏解区域，其中2015年的疏解任务是四达大厦内各市场、众合市场、天和白马、万容商城和聚龙市场：同时北展地区建设指挥部提示商户：（一）积极响应政府疏解非首都功能的号召，服装批发的未来市场一定是往北京外，早走早踏实，早走早受益；﹙二﹚西城区政府已联系北京周边多家有实力、有潜力的市场，为商户们争取更好的经营场所、更优厚的入驻政策；（三）此次“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方和市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。（四）疏解时间表已经明确，商户在订货、仓储投入上应采取谨慎态度；（五）商户绝不能以违法行为表达合法的诉求，防止给别人以各种名义串联煽动商户。2015年10月21日，北展地区建设指挥部又向原告发出《致金开利德的函》。函中指出，按照北京市委市政府、西城区政府具体工作部署，2015年底动批疏解完成20万平方米腾退任务，2016年完成全部市场疏解，金开利德市场属于今年疏解的范畴；该函还指出，此次动批产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约转型升级，责任主体是产权方和市场方，请金开利德市场按照合同约定依法履行债权债务，与产权方和商户解除租赁协议，最大限度保障商户合法利益不受损害。为贯彻执行《京津冀协同发展规划纲要》的相关规定和京津冀协同发展的国家战略的相关精神，以及北京市政府、西城区人民政府和北展地区建设指挥部的要求，原告展开疏解工作。2016年1月24日，原告在市场内公示疏解公告和实施细则，同时又在2016年1月25日出版的《人民日报》第11版版面发布“北京金开利德国际服装市场有限公司声明”和“北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告”，声明原告决定解除与照主及经营者签订的租赁合同并关闭市场，作出上述决定并非因公司单方面原因，而是根据国家政策调整及政府行为作出的，请各位照主及经营者及时办理相关疏解手续。2016年2月4日18时，金开利德市场正式完成疏解闭市，大部分商户已与金开利德公司达成和解。被告至今未与原告办理租赁合同解除手续。原告认为，现因国家产业政策调整，金开利德市场疏解闭市，系不可归责于双方原因导致原租赁合同无法继续履行，双方所签租赁合同解除，双方互不承担违约责任。合同提前解除的情况下，双方应当对未到期、未发生、未使用的经营承租权租约金及租金进行清算。被告张某辩称，不同意金开利德公司的诉讼请求，理由如下：一、对于原告起诉解除租赁合同的请求，我方认为解除系原告单方违约造成，违约行为不符合政府疏解的要求，原告称单方解除合同是按照政府疏解非首都功能要求，但是却有悖于疏解的要求。按照政府疏解要求，应当最大限度保护商户的权益，但被告至今未拿到任何补偿，甚至没有拿到租金。原告在解除合同中，故意隐瞒疏解的事实，恶意解除合同，最终原告获利而商户受损，有失公平。二、对于原告第二项诉讼请求，被告认为租约金是有保证金性质的租约金，而且原告在疏解过程中也承诺全额退还租约金，所以对于租约金答辩人认为应当全部退还。另外，被告也曾向原告交纳保证金，保证金至今也没有退还。对于退还租金，我方认为应当多退一个月，因为原告承诺从2016年1月1日起，被告不用再行支付租金。原告也承诺支付4万元奖励也没有支付。从整个合同履行到解除至今，可以看出原告违背合同诚实信用原则，利用政府疏解解除双方合同，未保证商户的合法权益。应当调取金开利德公司与公交公司签署的补偿协议，以查明金开利德公司曾经以商户疏解补偿及赔偿为理由与公交集团签署协议，才能确定原告承诺商户的补偿标准；如果经法院取证调查核实，政府或公交集团没有因疏解解除商户补偿金，向原告支付补偿款，那么按照疏解要求金开利德公司对于解除合同存在严重过错，除全额退还租约金及利息、租金及利息、保证金外，还应支付停产停业损失，及合同未履行完毕的损失。反诉原告张某向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告退还反诉原告全部租约金158000元及利息（以158000元为基数，自2016年2月5日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），要求反诉被告退还保证金2000元及利息（以2000元为基数，自2016年2月5日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），要求反诉被告退还2016年1月1日至2016年2月27日的租金3000元及利息（以3000元为基数，自2016年2月5日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.要求反诉被告支付反诉原告疏解奖励40000元；3.要求反诉被告按照其与北京公共交通控股（集团）有限公司约定的补偿标准支付赔偿及补偿款；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、金开利德公司单方解除与张某签署的租赁合同，在未支付任何违约金、退还租约金、租金、赔偿，未与反诉原告协商的情况，私自关闭市场。金开利德公司单方关闭市场违约的行为，以政府疏解为借口，却未遵循疏解要求最大限度保障商户合法利益不受损害的要求。二、反诉被告与北京公共交通控股（集团）有限公司按照商户面积、数量有相应的补偿款，是专门针对商户的经营损失、提前解约补偿等款项，公交公司向其支付了23亿元回购补偿款，该补偿属于公交集团违约赔偿金开利德公司款项，该款项金开利德公司也理应用于商户支付违约赔偿款。三、反诉原告向反诉被告支付租金外，还支付了购买二十年及二十年后的优先经营权，而该经营权属于商铺的无形价值，二十年后可能会更高，由于被告的单方违约，该部分损失应该予以全部退还，而且该价值已经增值，应予以赔偿。四、2015年10月22日反诉被告给商户的通知承诺将按照其获得的补偿对商户进行补偿，退还全部租约金及保证金；反诉被告在强行闭市的情况下，其承诺的40000元奖励也应当支付反诉原告。反诉被告金开利德公司辩称，不同意张某的反诉请求，理由如下：一、反诉原告要求全额退还租约金没有事实和法律依据，租约金的性质是商铺的使用费，是使用商铺的使用成本。双方约定租赁经营权20年，租约金不退，但是诉争合同因为产业疏解原因非双方原因导致解除，我方同意将未使用的租约金退还，我方不同意全部退还。对于租约金利息没有依据，闭市的时候我方公布了相关疏解情况，对方没有及时办理合同解除手续，相关的责任应由被告自己承担，并非我方不退还被告剩余年限的租约金。二、对于保证金2000元，需要查明被告是否交纳保证金，部分商铺交过保证金，如果对方可以提供保证金的票据我方同意退还，但是我方不同意退还利息。三、对于2016年1月1日至2016年2月27日租金及利息的请求，我方不同意退还，我方同意按照我方本诉第三项诉讼请求退还租金，退还租金的期间是2016年2月5日至2016年2月27日。四、对于反诉原告的第二项反诉请求，要求我方支付疏解奖励40000元，我方不同意。疏解公告里面明确表明了疏解奖励的期限，对方没有按照我方公布的条件与我方办理疏解协议，不符合奖励的条件。五、对于反诉原告的第三项请求，反诉原告主张公交集团向金开利德公司支付的补偿款，没有事实依据，我方不同意其此项请求。本院经审理查明事实如下：2004年3月24日，金菊女（认租方）与金开利德公司（商城）签订《北京金开利德服装商城商铺认租书》，约定金菊女认定商铺为四层西面鞋区，经营承租权租约金158000元，年租金18000元。商铺经营承租权20年不变。经营承租权租约金分期付款，租约金不退。年租金第一年免收，二、三年优惠50%，第四年开始全数收取，年租金20年不变。超过10天不交款，作为自动放弃，前期已交的租约金一律不退还，商铺由市场另外安排。当日，金菊女向金开利德公司交纳预登记款20000元。2004年4月20日，金开利德公司（甲方，出租方）与金菊女（乙方，承租方）签订《北京金开利德国际服装市场营业商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所属北京金开利德国际服装市场四层西面鞋区商铺C区025号作营业使用，经营品种鞋类。承租期自2004年5月30日起至2024年5月29日止，租赁经营权二十年。乙方应向甲方交纳租约金总共158000元，租约金不退。商铺年租金18000元，直至租赁期满。租金不含工商管理费、物业管理费。2004年6月30日，金开利德公司（甲方）与张某（乙方）签订《北京金开利德国际服装市场营业商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方四层西面鞋区商铺C区025号作营业使用，租赁期限自2004年5月30日起至2024年5月29日止。乙方承租场地年租金为人民币18000元。租赁期满乙方如无违约行为，则享有在同等条件下的优先承租权。2013年3月28日，金开利德公司向张某发放《商铺租赁经营权证》，其中的经营户登记表显示，客户姓名张某，商铺号码四层C区025号，租赁年限自2004年5月30日至2024年5月29日。张某向金开利德公司支付了租约金158000元、保证金2000元并支付商铺租金至2016年2月27日。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括张某在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务包括四达大厦内市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权房和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2015年10月21日，北京北展地区建设指挥部向位于四达大厦的金开利德公司发送《致金开利德的函》，告知金开利德公司所在的市场属于当年的疏解范畴，并希望其能积极推进疏解工作。2016年1月24日，金开利德公司在涉案商场内张贴《北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告》，其中载明：“……根据北展地区指挥部《疏解通知》的要求，本市场疏解方案经政府同意，决定2月5日闭市，现将补偿标准、商铺腾退等有关事项公告如下：一、疏解补偿方案：1、全额退还保证金；2、退还全部入场费（即租约金）。二、奖励办法：1、2016年1月25日至27日与本公司签订疏解闭市协议的，每摊位奖励人民币肆万元；2、2016年1月28日至2月1日与本公司签订疏解闭市协议的，不予奖励；3、2016年2月1日前未与本公司签订疏解闭市协议的，视为自动放弃疏解补偿。三、租金和管理费、1、本市场的租金和管理费缴纳到2015年12月31日，若有拖欠本公司将在疏解款中扣除。2、已收取的2016年1月1日以后的租金，本公司予以退回。四、截止时间。1、市场经营的截止时间为2016年2月4日18时；办理疏解手续的截止时间为2016年2月1日18时。2、照主（实际经营户）须在2016年2月5日18时前清空货物和所有物品。在规定时间内未清空的货物及物品，公司将视为无主财产予以处置。五、付款期限。照主（经营户）完成疏解补偿协议签订后2个工作日内，本公司将确认疏解补偿款支付到照主的银行卡内……”。同日，金开利德公司在涉案商场内张贴《实施细则》。2016年1月25日，金开利德公司在《人民日报》上刊登《北京金开利德国际服装市场有限公司声明》，其中载明：“……近日，本公司亦收到北京市人民政府、西城区人民政府、北京北展地区建设指挥部作出的金开利德国际服装市场的通知，要求本公司于2016年2月5日前关闭北京金开利德国际服装市场……”同日，在《人民日报》同一版面，金开利德公司刊登了《北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告》。2016年2月5日，北京金开利德国际服装市场闭市。另查，一、庭审中，金开利德公司提交（2018）京0102民初8034号民事判决书及生效证明，证明北京金开利德国际服装市场的疏解过程、原因等事项，该判决已发生法律效力。张某认为我国并非判例法国家，案件也具有不同点和区别，且疏解公告中明确写明了补偿办法，但金开利德公司没有按照疏解要求进行疏解。二、庭审中，张某提交金开利德公司所经营的涉案市场开业时宣传页照片打印件一张，证明金开利德公司开业时投资为7.2亿元，但出售楼宇获得了22.3亿元。金开利德公司对上述证据真实性、关联性均不认可。三、庭审中，张某提交名称为《通知》的照片打印件一张，证明金开利德公司在收到北展指挥部的函件后，向商户称未收到任何疏解材料，并承诺按照政府政策对商户进行补偿，但金开利德公司并未履行该承诺；按照北展指挥部的通知，要求市场方和产权方制定疏解方案，疏解方案包括对商户的补偿，并且金开利德公司并未按照其通知内容提前一个月通知，而是利用春节放假期间强行闭市，金开利德公司没有保障商户利益。金开利德公司对该上述照片打印件真实性不认可，且认为即便存在上述通知，文件中没有写明金开利德公司对商户进行补偿，上述材料也无法证明金开利德公司收到公交集团公司的补偿。另，张某提交显示有金开利德公司与公交公司印章的协议尾页照片打印件，张某称并不知道上述文件具体名称，但证明2016年1月26日金开利德公司与公交集团公司签署协议，三日后强行闭市，金开利德公司利用商户与公交集团公司签订协议。金开利德公司对该照片打印件不予认可，且张某对协议内容应当知晓，在其他诉讼中，商户也提出金开利德公司与公交集团公司对楼宇的买卖是22.8亿元。四、庭审中，张某提交文件名称为《声明》的照片打印件一张，证明金开利德公司出具虚假证明，欺骗政府，应对解除合同承担全部责任。金开利德公司对上述文件不予认可。经询，金开利德公司与张某均认可涉案商铺原照主金菊女的权利义务全部转移至张某。诉讼过程中，张某申请追加北京公共交通（集团）有限公司作为本案第三人，并提交《调取证据申请书》申请法院调取2016年北京公共交通（集团）有限公司与金开利德公司签署的解除北京市西城区西外大街136号动物园枢纽四达大厦租赁合同、补偿合同、回购等内容的合同及方案。本院认为，金开利德公司与张某签订的《北京金开利德国际服装市场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。涉案商铺所在市场属于“动批”市场，根据北京市政府疏解低端产业文件精神上述市场为疏解任务。金开利德公司依照上述文件精神，向涉案市场内商户发布《北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告》以及《实施细则》，其后金开利德公司将《北京金开利德国际服装市场有限公司声明》、《北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告》刊登于《人民日报》，并于2016年2月5日关闭涉案市场。在此情况下，金开利德公司系不可归责于双方的原因关闭市场，双方之间的场地租赁合同无法继续履行，本院对金开利德公司要求以闭市时间作为双方合同解除时间的诉讼请求不持异议。张某主张金开利德公司系单方违约解除合同，但其所提交的证据不足以证明该项主张，故本院对张某该项主张不予支持。张某申请追加北京公共交通（集团）有限公司作为本案第三人参加诉讼，但因本案为租赁合同纠纷，金开利德公司与张某之间存有书面租赁协议，而北京公共交通控股（集团）有限公司并非合同主体，亦不需承担涉案租赁合同的权利义务，故依据合同相对性原则，本院对于被告要求追加北京公共交通控股（集团）有限公司作为本案第三人参与诉讼的申请不予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。金开利德公司应当将张某预付费用中尚未到期及使用的部分予以返还：一、关于租约金的返还及数额确定。因双方均认可涉案商铺原照主金菊女的权利义务全部转移至张某，双方亦均认可张某已全部交纳租约金158000元。结合《经营户登记表》所显示内容及商户完全交纳租约金后才能够取得《商铺租赁经营凭证》的情况，本院认为，租约金所对应的对价应为商铺经营权或租赁经营权。依据《北京金开利德服装商城商铺认租书》、《北京金开利德国际服装市场营业商铺租赁合同》的约定，双方约定商铺经营承租权应为20年。张某主张其交纳的租约金还包含合同到期后的优先承租权，但合同中有关优先承租权的条款并未显示与租约金之间的必然关联性，故本院对张某该项意见，不予采纳。上述协议中虽然约定租约金不退，但本案中双方合同解除并非因双方责任所致，故金开利德公司要求确认依照未履行期间计算应退还租约金金额为65689元的诉讼请求本院予以支持。张某主张金开利德公司应当将全部租约金予以退还，缺乏依据，本院不予支持，但对于金开利德公司所确认的上述金额租约金应当退还给张某。二、关于租金的返还及数额确定。涉案商铺所在商场于2016年2月5日闭市，张某租金预付至2016年2月27日，故金开利德公司应当返还自2016年2月5日至2016年2月27日期间的租金。本院对金开利德公司要求确认退还张某上述期间租金金额1135元不持异议。张某主张2016年1月24日的《北京金开利德国际服装市场有限公司疏解公告》中，金开利德公司承诺全部退还租约金，并将已收取的2016年1月1日以后的租金予以退回；但上述公告中，明确了办理疏解手续的截止时间2016年2月1日18时，亦写明未在上述时间前与金开利德公司签订疏解闭市协议的，视为自动放弃疏解补偿，故张某未在上述期间与金开利德公司办理疏解手续，张某仍要求金开利德公司按照上述公告内容履行，缺乏依据，本院不予支持。三、关于保证金的返还。对于张某要求返还保证金2000元的反诉请求，金开利德公司同意返还，本院不持异议。四、关于张某要求金开利德公司支付退还租约金、租金及保证金利息损失的反诉请求，因金开利德公司未退还上述费用，系双方对上述费用的退还未进行确认或存在争议，故张某主张上述应退款项的利息，亦缺乏依据，本院不予支持。对于张某要求金开利德公司支付其疏解奖励40000元的反诉请求，因该奖励系金开利德公司对涉案市场内在2016年1月25日至2016年1月27日与其签订疏解闭市协议的商户给予的奖励，张某并不适用上述情状，故本院对张某该项反诉请求不予支持。对于张某要求按照金开利德公司与北京公共交通控股（集团）有限公司约定的补偿标准支付赔偿及补偿款，张某该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于张某所提《调取证据申请》，因本案系其与市场之间的租赁合同关系，张某申请调取的内容与本案无关，故本院对其该申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第九十五条之规定，判决如下：一、确认北京金开利德国际服装市场有限公司与张某二〇〇四年六月三十日签订的《北京金开利德国际服装市场商铺租赁合同》于二〇一六年二月五日解除。二、确认北京金开利德国际服装市场有限公司应退还张某经营承租权租约金为65689元。三、自本判决生效之日起七日内，北京金开利德国际服装市场有限公司退还张某经营承租权租约金65689元。四、确认北京金开利德国际服装市场有限公司应退还张某自二〇一六年二月五日至二〇一六年二月二十七日期间的租金1135元。五、自本判决生效之日起七日内，北京金开利德国际服装市场有限公司退还张某自二〇一六年二月五日至二〇一六年二月二十七日期间的租金1135元。六、自本判决生效之日起七日内，北京金开利德国际服装市场有限公司返还张某保证金2000元。七、驳回张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3643元，其中案件本诉受理费1470元，由北京金开利德国际服装市场有限公司负担735元（已交纳），由张某负担735元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费2173元，由张某负担1458元（已交纳），由北京金开利德国际服装市场有限公司负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛审 判 员  田晓昕人民陪审员  安 然二〇一九年八月十二日书 记 员  姜 洁