四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11456号 上诉人（原审被告）：刘磊，男，汉族，1980年10月22日出生，住：成都市高新区。 委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 上诉人（原审被告）：赵芳，女，汉族，1981年10月7日出生，住：四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被上诉人（原审原告）：姚明乐，女，汉族，1953年7月21日出生，住：四川省宁南县。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，一般授权代理人。 上诉人刘磊、赵芳因与被上诉人姚明乐屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 本院审理过程中，赵芳收到一审法院《预交上诉费通知书》后仍不缴纳上诉费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定，本案按赵芳自动撤回上诉处理。二审中，赵芳将其诉讼地位变更为原审被告。 刘磊上诉请求：1.请求依法撤销原判，驳回姚明乐的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由姚明乐承担。事实和理由：一、一审法院认定姚明乐不能实现获得案涉房屋产权的购买目的，其原因是刘磊未按约将诉争房屋过户，该认定属于事实认定不清、法律适用错误。在刘磊取得案涉房屋产权证后，因姚明乐不符合当时的成都限购政策，因此无法办理房屋产权过户。刘磊在2018年出售房屋之前，已提前告知姚明乐，要求姚明乐配合办理产权过户手续，如未办理，则将出售案涉房屋；二、一审判决刘磊赔偿姚明乐支付的契税、维修基金等费用损失16149.67元，该费用与一审判决书第四项内容重复计算，不应当再单独支持；一审判决认定姚明乐的损失为房屋差价部分978248元无法律依据，在计算姚明乐损失时未扣除姚明乐已收取的租金收益；三、一审判决对《房屋转让协议》解除后案涉房屋返还问题未作处理不符合法律规定，亦增加了当事人的讼累，不利于纠纷的解决。 姚明乐辩称，刘磊的上诉事实不成立，其上诉理由歪曲了基本的法律事实，本案是由于刘磊的恶意违约、严重失信造成的诉讼。 赵芳述称同意刘磊上诉意见。 姚明乐向一审法院起诉请求：1.刘磊、赵芳配合姚明乐办理不动产变更登记手续；2.刘磊、赵芳承担本案受理费、保全费。第一次庭审之后，姚明乐申请追加蒲小玉为被告，并将其诉请变更为：1.撤销刘磊、赵芳与蒲小玉签订的房屋买卖合同；2.刘磊、赵芳赔偿姚明乐损失5万元。第二次庭审之后姚明乐撤回对蒲小玉的起诉并再次将其诉请变更为：1.解除姚明乐与刘磊、赵芳签订的《房屋转让协议》，刘磊、赵芳返还已付房款和姚明乐已缴纳的24000元；2.刘磊、赵芳赔偿损失100万元。事实和理由：姚明乐与刘磊于2012年7月8日签订《房屋买卖协议》，约定将诉争房屋转让给姚明乐。姚明乐按照协议约定全额支付了转让费、集资房款、税金等费用，于2014年2月领取了该房钥匙，至今使用出租。因天府新区房价大涨，刘磊、赵芳后悔卖房，赵芳将姚明乐、刘磊诉至法院，要求确认前述《房屋买卖协议》无效。2017年6月20日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191民初5735号《民事判决书》，判决驳回赵芳的全部诉讼请求。赵芳于上诉期内提起上诉，2017年11月27日，本院作出（2017）川01民终10557号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。两判决认定前述《房屋买卖协议》合法有效，故刘磊应继续履行。但刘磊、赵芳将诉争房屋另卖与蒲小玉，且已于2018年4月19日过户给蒲小玉。刘磊、赵芳恶意违约，应承担违约责任。姚明乐请求解除与刘磊签订的《房屋转让协议》，双方各自返还财产，刘磊、赵芳承担违约责任并赔偿原告损失。 一审法院认定事实：2011年8、9月份，赵芳与刘磊夫妻决定购买成都华夏军安物业管理有限公司开发的位于成都市高新区中和街下街399号9幢1单元22楼04号房屋，2011年9月20日，赵芳向开发商成都华夏军安置业有限公司转款60752元作为首付款。2012年7月8日，刘磊（甲方）与姚明乐（乙方）签订《房屋转让协议》，主要约定：刘磊将位于成都市高新区中和街下街399号9幢1单元22楼04号集资房转让给姚明乐；集资房名额转让费110000元，集资购房款261752元，共计371752元；自协议签订之日起姚明乐支付刘磊首付款及转让金170752元，其余房屋尾款由姚明乐支付给军安·卫士花园售房接待中心；房屋修建好后交付姚明乐使用，需办理房产过户手续，由刘磊无条件协助姚明乐办理，办理产权过户过程中所产生的一切费用均由姚明乐承担；刘磊所在单位因政策补助住房的一切福利均由姚明乐享受，刘磊所在单位因政策变动所产生的房屋的其余款项与刘磊无关，由姚明乐自行负责。协议还对违约金进行了约定。当日，姚明乐即向刘磊支付现金170752元，作为集资房名额转让费及首付款。 2012年9月6日，刘磊与成都华夏军安物业管理有限公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，刘磊并将该合同及其补充协议交于姚明乐保管。2013年7月5日，刘磊在其与姚明乐签订的《房屋转让协议》之上注明：“此集资房现转换为商品房，此房屋转让协议有效。”2014年2月27日，姚明乐接收了案涉房屋钥匙，并使用至今。另查明，2016年1月21日，刘磊取得该房屋的房屋所有权，2017年6月8日，赵芳登记为该房屋的共同所有人。赵芳与刘磊于2008年6月11日登记结婚至今。 赵芳曾将姚明乐、刘磊诉至一审法院，请求确认案涉《房屋转让协议》无效，一审法院于2017年5月3日立案，并于2017年6月20日作出（2017）川0191民初5735号《民事判决书》，判决驳回其全部诉讼请求。赵芳于上诉期内提起上诉，2017年11月27日，本院作出（2017）川01民终10557号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。根据姚明乐在该案出示的证据，姚明乐的付款情况为：2012年7月8日，姚明乐向刘磊支付170752元，当天刘磊向姚明乐出具收到该款的收条；2012年7月9日，姚明乐向开发商付款10万元及93148元，开发商并出具了这两笔款的收据；2013年10月20日，姚明乐向开发商付款7852元，开发商并出具了这笔款的收据。姚明乐支付的这四笔款之和为371752元，即双方签订的《房屋转让协议》约定的集资房名额转让费及集资购房款合计371752元。2014年2月27日，姚明乐向开发商支付了契税、办证工本费、维修基金、登记费、土地证书费、燃气光纤安装费共计16149.67元，开发商并出具了该款的收据。庭审过程中，姚明乐陈述其要求刘磊、赵芳退还的土地出让金24000元，实质是指前述2013年10月20日其向开发商支付的7852元及前述2014年2月27日其向开发商支付的契税等费用16149.67元。 2018年2月28日，受蒲小玉委托，张豪（乙方、购买方）与刘磊、赵芳（甲方、出售方）签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，总成交价为137.5万元。双方于2018年4月2日签订的补充协议约定：甲方在解除租赁关系三日内向乙方交房，为后期顺利交房，监管5万元在第三方机构，交房后三日内由第三方平台交付给甲方；双方约定同意以合同约定价格降低25000元。2018年4月19日，刘磊、赵芳将诉争房屋过户给蒲小玉。蒲小玉已支付房款135万元，其中有5万元尚处于资金监管状态。姚明乐陈述其已将诉争房屋对外出租，租期于2020年6月到期。 以上事实有三方陈述及姚明乐举证的《房屋转让协议》、（2017）川0191民初5735号《民事判决书》、（2017）川01民终10557号《民事判决书》、房屋登记信息、收条、收据、付款凭证等证据及刘磊、赵芳举证的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议等证据在卷佐证。 一审法院认为，姚明乐与刘磊签订的《房屋转让协议》合法有效。刘磊获得该房屋产权后，未按约将诉争房屋过户给姚明乐，反而将其配偶赵芳添加为共有人后与其配偶赵芳一起将该房屋另卖与蒲小玉且已完成过户，导致姚明乐与刘磊签订的《房屋转让协议》无法继续履行、导致姚明乐不能实现获得案涉房屋产权的购买目的，刘磊构成违约，应承担相应的违约责任。因案涉《房屋转让协议》已无法继续履行，姚明乐在2019年3月25日的庭审中要求解除其与刘磊签订的《房屋转让协议》，刘磊同意解除该协议，故该协议于2019年3月25日解除。 姚明乐要求刘磊退还已付房款371752元，刘磊、赵芳不持异议，姚明乐的该项诉请一审法院予以支持。 姚明乐要求被告刘磊返还2013年10月20日其向开发商支付的7852元，一审法院认为，该款包括在姚明乐支付给刘磊的总房款371752元之中，一审法院已支持刘磊退还总房款371752元，故姚明乐再要求刘磊返还其中的7852元，不予支持。 姚明乐要求刘磊返还2014年2月27日其向开发商支付的契税等费用16149.67元，一审法院认为，该款包括办证相关费用、维修基金、燃气光纤安装费，在姚明乐、刘磊签订的《房屋转让协议》解除后，该款系姚明乐实际产生的损失，故予以支持。 对于姚明乐要求刘磊、赵芳赔偿损失100万元的诉请是否成立的问题，一审法院认为，2018年2月份刘磊将诉争房屋另行出售，最终出售价款为135万元，该135万元系刘磊另行出售案涉房屋的市场价值，也是刘磊从一房二卖违约行为中的直接获益，如若案涉房屋转让协议按约履行，姚明乐另行出售案涉房屋也能获得这样的收益，该款与姚明乐、刘磊签订的《房屋转让协议》约定的房屋总价款371752元相差978248元，该差价款应认定为刘磊一房二卖给原告造成的损失。 案涉债务系刘磊、赵芳的夫妻共同债务，故姚明乐要求刘磊、赵芳共同承担的诉请成立，予以支持。 姚明乐陈述其已将诉争房屋对外出租，租期现尚未到期，诉争房屋返还问题直接涉及承租人的居住利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”2018年4月19日，蒲小玉成为案涉房屋的产权人，此后原租赁合同是否继续履行应由新的产权人蒲小玉与原承租人之间自主决定。故姚明乐、刘磊之间关于案涉房屋的返还问题一审法院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚明乐与刘磊签订的《房屋转让协议》于2019年3月25日解除；二、刘磊于本判决生效之日起十日内向姚明乐退还已付房款371752元；三、刘磊于本判决生效之日起十日内向姚明乐赔偿原告姚明乐预交的契税、维修基金等各项费用损失共计16149.67元；四、刘磊于本判决生效之日起十日内向姚明乐赔偿损失978248元；五、驳回姚明乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费4520元共计4570元，由刘磊、赵芳承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。二审中，刘磊、赵芳认为一审法院有未查明事实：一、姚明乐未提交租赁合同，一审法院未查明案涉房屋对外出租的时间及租金；二、刘磊、赵芳第二次卖房时，姚明乐无购房资格，一审法院未查明该事实。 本院另查明：一、一审期间，姚明乐陈述其已将诉争房屋对外出租，租期于2020年6月到期。对此一审查明的事实，刘磊、赵芳在二审调查时并无异议。二、2018年2月28日，刘磊、赵芳将案涉房屋卖与蒲小玉时，姚明乐的户籍所在地仍在四川省宁南县。按照当时成都市的限购政策，其在成都市无购房资格。 上述事实，有姚明乐提交的租赁合同、二审调查笔录予以佐证。对于双方争议，本院认定如下： 案涉合同解除的原因及民事责任问题 刘磊上诉称其取得案涉房屋产权证后，因姚明乐不符合当时的成都限购政策，无购房资格，因此无法办理房屋产权过户。其在2018年出售房屋之前，已提前告知姚明乐，要求姚明乐办理产权过户，如未办理，则将出售涉案房屋。两审均查明，双方于2012年签订合同，此时，姚明乐有购房资格。刘磊于2016年1月21日取得案涉房屋的房屋所有权，成都市高新区二手房限购政策始于2017年3月24日。刘磊在取得案涉房屋所有权证后一年多时间内未按约及时履行产权转移登记义务，且在未依法解除与姚明乐《房屋转让协议》前提下将房屋另卖，属违约行为，其违约行为导致案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，刘磊应承担违约责任。而姚明乐在2018年2月28日有无成都市高新区购房资格，不能成为刘磊违约行为的抗辩事由。一审法院认定姚明乐不能实现获得案涉房屋产权的购买目的并无不妥。另，刘磊、赵芳主张刘磊在2018年出售房屋之前已提前告知姚明乐，并要求姚明乐配合办理产权过户手续。对此，刘磊、赵芳并未提交证据予以佐证，本院依法不予采信。 关于刘磊、赵芳赔偿姚明乐的损失是否过高的问题 一审判决刘磊赔偿姚明乐的损失由两部分组成，一部分是姚明乐缴纳的契税、维修基金等费用损失16149.67元，另一部分是刘磊、赵芳在一房二卖违约行为中的直接获益135万元与姚明乐按照《房屋转让协议》支付给刘磊的案涉房屋总价款371752元的差额，即978248元。此房款差额978248元并未包括姚明乐实际缴纳的契税、维修基金等费用16149.67元，故不属于重复计算，一审法院对姚明乐损失的认定并无不妥。 关于《房屋转让协议》解除后房屋返还问题 刘磊、赵芳、姚明乐对一审法院认定的《房屋转让协议》于2019年3月25日解除均无异议。合同解除产生原物返还的法律后果。姚明乐应当返还原物。姚明乐、刘磊、赵芳均对案涉房屋现仍处于出租状态无异议，且刘磊、赵芳已将案涉房屋过户于案外第三人蒲小玉。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉房屋上同时存在非本案当事人承租权和物权两种权利，处理结果必然影响案外人蒲小玉以及承租人的利益。因案外第三人蒲小玉及承租人相关法律关系与本案无直接关联，难以一并处理，故一审法院对姚明乐、刘磊之间关于案涉房屋的返还问题不予处理并无不当。本院认为，如果在本案中单独解决返还房屋问题涉及到房屋所有权转让生效后何主体享有租赁物收益权问题。原则上姚明乐返还案涉房屋的有效处理办法是确认姚明乐从2019年3月26日起不再享有案涉房屋租金收益权。但由于姚明乐在一审中未请求刘磊支付应退房款371752元的利息即从2019年3月26日起到付清日止的利息，如果本案中直接判决单独处理租金问题会导致双方权利义务不对等。为最大程度促进案结事了，减少当事人讼累，本院二审期间就案涉房屋返还及2019年3月26日后租金收取问题，充分征求刘磊、赵芳、姚明乐意见，希望找到蒲小玉及承租人一起协商解决此事。但姚明乐明确表示不接受此问题单独调解，而需对案件进行整体解决，刘磊、赵芳明确表示调解金额太高，致调解未果。故本院对案涉房屋返还及2019年3月26日后租金收取问题不予处理，当事人可依法另案解决。 综上所述，刘磊的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费17095元，由刘磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年八月二十九日 书记员  马 莉