河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0822民初1593号原告：兴隆县六道河镇杨树沟村村民委员会。住所地：兴隆县六道河镇杨树沟村。法定代表人高小东，主任。委托诉讼代理人韦东方，河北张占群律师事务所律师。被告：冯建民，男，1974年1月4日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县六道河镇前苇塘村庄里**，现住河北省兴隆县。委托诉讼代理人许红玉，河北东庆律师事务所律师。原告兴隆县六道河镇杨树沟村村民委员会（以下简称杨树沟村委会）与被告冯建民租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。本案当事人原告杨树沟村委会的法定代表人高小东及其委托诉讼代理人韦东方，被告冯建民及其委托诉讼代理人许红玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨树沟村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2006年12月12日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告自2012年起每年按6,000.00元计算给付拖欠原告的租赁费至实际给付之日，并按同期贷款利率计算给付利息至实际给付之日止；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2006年12月12日签订《租赁村西房屋合同书》，按照合同约定每年租金6,000.00元，首付5年租金。但合同签订之后，被告只交纳了5年租金，自2012年起至今被告一直未支付原告租赁费，在原告多次催告的情况下，被告仍拒不支付房屋租金。被告的行为构成根本违约，原、被告双方之间的合同应依法予以解除，被告应支付给拖欠原告的租赁费。据此，提出上述诉讼请求。被告冯建民辩称，1、2006年12月12日，原告与答辩人签订“租赁村西房屋合同书”，约定租赁期限为15年，租金每年6,000.00元，首付5年租金30,000.00元，以后每年1月1日交租金6,000.00元；2、合同签订后，答辩人按照约定履行了支付租赁费的义务，交纳了首付5年租金30,000.00元。2007年1月1日至2011年12月31日的租赁费用已经一次性交清；3、自2008年开始，原告陆续从答辩人经营的商店赊欠商品，其中2008年赊欠商品791.00元、2009年赊欠商品1,257.50元、2010年赊欠商品1,639.50元、2011年赊欠商品3,217.00元；合计：6,905.00元；4、按照双方合同约定到2012年1月1日答辩人应当交纳当年租金6,000.00元，由于原告当时赊欠答辩人商品价值6,905.00元，经双方协商，达成口头补充协议，今后原告就用赊欠商品款抵顶答辩人租金；5、原告在2012年赊欠商品14,436.50元、2013年赊欠商品7,557.00元、2014年赊欠商品6,145.00元、2015年赊欠商品1,250.00元、2016年赊欠商品1,718.00元、2017年赊欠商品277.00元、2018年赊欠商品1,075.00元；6、2012年1月1日至2018年12月31日，答辩人应交纳租赁费42,000.00元，原告杨树沟村委会共赊欠商品39,363.50元，答辩人应付租赁费2,636.50元；7、近几年来，答辩人多次找到原告要求结算欠款，原告说双方已经约定抵顶租赁费了，因此自2015年以来原告赊欠的商品逐步减少；8、2019年本次村委会换届后，答辩人数次找到原告交纳租赁费，但原告以各种理由拒绝收取。综上所述，答辩人认为，双方签订的合同及达成的口头补充协议一直在履行过程中，答辩人主动交纳租赁费，但原告拒绝收取，答辩人的行为不构成根本违约。双方应当继续履行合同至租赁期限届满。特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：被告提交的1号证，系2006年12月12日原告杨树沟村委会与被告冯建民签订的租赁村西房屋合同书复印件一份。用以证明合同书中有当时村书记刘振杰的签字。该合同履行期限自2007年1月1日开始，该合同书中第二条有表述。原告质证认为，我方提交的这份合同书是补签的，是打印的，原来的合同书是手写的，在原手写合同签订后，根据村民反映是被告撬开村委会办公室换了打印的合同书，并在办公室加盖了公章，原告提交合同书与被告提交的合同书内容一致，手写部分不同。被告冯建民不能说明1号证的来源，该证据不具有合法性，本院不予采信。被告提交的3号证，系2019年6月27日卢明如的证明一份。用以证明原书记是高怀斌、原主任徐德贵、原妇女主任卢秀芹。自2008年至2018年总计欠商店商品款39,363.50元，自2012年至2018年冯建民商店欠房租42,000.00元，截止到2018年12月30日前，冯建民欠房租2,636.50元。2012年村书记高怀斌向冯建民提出交房租，双方达成口头协议，用村部欠商店帐抵顶房租，因此这六年并未向冯建民索要房租。原告质证认为，对被告提交的3号证的真实性、合法性、关联性均有异议，卢明如未出庭接受质询，此证据没有证据证明是卢明如本人所书写，内容与被告当庭陈述相互矛盾，村委会账目应保存在村委会，对该证据不予认可。被告提交的3号证不具有真实性、合法性本院不予采信。原告提交的4号证，系卢明如保存的赊账的明细复印件40张。用以证明2008年原告欠商品款791.00元、2009年原告欠商品款1,257.00元、2010年原告欠商品款1,639.50元、2011年原告欠商品款3,217.00元、2012年原告赊欠商品款14,436.50元、2013年原告欠商品7,557.00元、2014年原告欠商品款6,145.00元、2015年原告欠商品款1,250.00元、2016年原告欠商品款1,718.00元、2017年原告欠商品款277.00元、2018年原告欠商品款1,075.00元。原告质证认为，对被告提交的4号证真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，不能证明确有原件或与原件一致，签字主要是一人笔迹，被告没有提交与村委会达成协议的书面内容证明抵顶的事实，签字是个人签字，没有村委会公章，不能证明是村委会使用。被告提交的4号证，不具有合法性且与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的5号证，系原村支书高怀彬的通话录音及打印件内容。用以证明原、被告之间有补充口头协议约定，用原告的赊欠款抵顶租赁费，被告不拖欠原告的租赁费，双方之间存在互负债务情况。原告质证认为，5号证录音内容认可，但达不到被告的证明目的，是原告多次催要被告拖欠的租金。对高怀彬的通话录音不认可，录音不能证明是高怀彬的，即使真实的，高怀彬不能代表原告认可存在赊欠款，认可抵顶租金。被告提交的5号不具有合法性，本院不予采信。结合当事人的陈述和证据，本院对本案事实认定如下：被告冯建民系河北省兴隆县六道河镇前苇塘村人。2006年12月12日原告杨树沟村委会与被告冯建民签订了租赁村西房屋合同书。合同第一条“租赁期限15年”；合同第二条“租金为每年陆仟元，首付五年，现金叁万元整。以后合同期内每年1月1日交租金陆仟元”；合同第八条“合同到期后，在同等价钱下，村要优先原租赁方使用”。被告冯建民交纳了5年的租金30,000.00元（2007年至2011年租金）。被告冯建民未将2012年至2019年房屋租赁费给付原告杨树沟村委会。原告杨树沟村委会要求解除原、被告双方于2006年12月12日签订的房屋租赁合同，要求判令被告自2012年起每月按6,000.00元给付原告的租赁费至被告实际给付之日止，并按同期贷款利率计算给付利息至实际给付之日止。诉至本院。本院认为，原告杨树沟村委会与被告冯建民签订的租赁村西房屋合同，是当事人的真实意思表示，并且不违反法律行政法规的强制性规定为有效合同，原、被告双方应该认真遵照履行。根本违约，是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为将导致合同相对方合同目的落空的违约方的严重违约行为。当事人迟延履行其主要债务，还不能称之为根本违约，只有当其迟延履行为致使相对方合同目的不能现实时，才称之为根本违约。判定是否构成根本违约，应着中把握以下两个层面：1、从违约情节考虑，一方违约使合同履行成为不必要或者不可能便构成根本违约；2、从违约后果考虑，单纯的违约并非合同解除的主要依据，以过错作为判断因素之一的违约后果具有严重性，才是合同解除的根本原因，而判断违约后果是否严重，应以是否违反合同关键因素，即合同订立的主要目的能否实现为依据。被告冯建民自2012年至2019年没有向原告杨树沟村委会交纳房屋租赁费，致使原告杨树沟村委会订立合同的目的不能实现。原告杨树沟村委会要求解除2006年12月12日与被告冯建民签订租赁村西房屋合同的诉讼请求，本院予以支持。被告冯建民欠原告杨树沟村委会2012年至2019年房屋租赁费48,000.00元，事实清楚、证据充分，被告冯建民应向原告杨树沟村委会支付。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告杨树沟村委会要求被告冯建民支付租赁费48,000.00元的利息，依法有据，但应从2019年1月2日开始至实际给付之日止按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计算。关于被告冯建民所辩解的原告杨树沟村委会所欠其商品款，与本案不是同一法律关系，被告冯建民应自行解决或者另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告兴隆县六道河镇杨树沟村村民委员会与被告冯建民于2006年12月12日签订的租赁村西房屋合同。二、被告冯建民于本判决生效后十日内给付原告兴隆县六道河镇杨树沟村村民委会2012年至2019年期间房屋租赁费48,000.00元及利息（利息计算方法：以所欠租赁费48,000.00元为基数，自2019年1月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款利率计算）。三、驳回原告兴隆县六道河镇杨树沟村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1,000.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  刘中如人民陪审员  王小东人民陪审员  韩晓凤二〇一九年八月二日书 记 员  赵 颖附页一、判决的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。六、上诉期限及方式如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。同时预交上诉费1,000.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02，向本院提交银行票据），逾期未上诉状或者提交上诉状七日内未交上诉费的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力，如不上诉本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。七、申请执行的期限以及不申请的法律后果《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为2年，本案原告于判决生效后，自动履行期限届满之日起2年内向本院申请执行。逾期不申请执行，人民法院即不再强制执行。