云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初882号原告:陈启仙，女，生于1971年10月2日，汉族，高中文化，云南省宁洱县人，个体户，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：罗勇，云南康辰律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。被告：普洱茶源广场商贸有限公司（统一社会信用代码：91530802772697274Q）。住所地：普洱市思茅区林源路（部队房管所）。法定代表人：周存莲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张航，云南八谦律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。原告陈启仙与被告普洱茶源广场商贸有限公司（以下简称“茶源广场公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈启仙及其委托诉讼代理人罗勇、被告茶源广场公司的委托诉讼代理人张航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈启仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还多支付的租赁款112125元、多支付的垃圾清运费2038元、违约金10000元，合计124163元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年2月24日，原、被告签订《联营协议》，约定原告租用被告拥有的位于思茅区.382平方米），租期自2010年2月1日起至2022年2月1日止，被告因资金不足，向原告预收12年的租金299000元（按每月每平方米22元收取）作为建房款。原告依约分二次向被告交付了租金，被告亦向原告预收了12年的垃圾清运费5436元。2017年7月1日，被告对茶源广场的使用权被普洱市土地收购储备中心（以下简称“普洱土储中心”）移交给了普洱市锦嘉置业开发有限公司（以下简称“锦嘉置业公司”），被告遂向云南省高级人民法院提起诉讼，要求确认享有优先购买权，云南省高级人民法院判决被告败诉。被告不服向最高人民法院上诉，最高人民法院于2018年10月12日下达了终审判决，驳回上诉，维持原判。被告2017年6月30日后已丧失了对茶源广场的使用权，但原告已预付了被告至2022年2月1日的租金。锦嘉置业公司接手茶源广场后，要求原告继续签订租赁合同，并补交自2017年7月1日的房租。起初原告不愿补交，表示款项已交给了被告，并认为锦嘉置业公司应向被告索要租金，但该公司随即向法院起诉。原告考虑到其在该商铺已经营多年，实在不愿搬离，迫于无奈，只能与锦嘉置业公司签订了租赁合同，并补交了房租101096元。原告认为，根据原、被告签订的合同的约定，原告可使用该商铺至2022年2月1日，且原告已依约交付了被告租金，可由于被告已丧失了对茶源广场的使用权，由于被告的原因导致原告为同一商铺支付了二次租金，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告违约应退还原告多支付的2017年7月1日至2022年2月1日的房租112125元、垃圾清运费2038元，亦应支付原告违约金10000元，以上共计124163元。原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，请求依法支持其全部诉讼请求。被告茶源广场公司辩称，1.原告请求由被告归还租金无事实和法律依据。从2010年2月24日原、被告签订的《联营协议》约定可知，原、被告之间形成联营关系，即“共负盈亏，共担风险”，但原告并未全面履行足额支付款项的义务，被告仅收到原告160000元款项，其尚有139000元未支付。2.被告无需承担违约责任。根据《联营协议》第十五条约定，联营或租赁期间如非被告的原因导致房屋被收回，被告应提前一个月通知原告，并退还原告未到期部分的租金，双方互不追究违约责任。被告在土地及地上建筑物使用权出现争议时，已及时告知原告相关问题的处理进展，并告知原告，被告在争议事项依法得到解决前将停止收取合同价款，原告可正常开展日常经营活动。被告已依合同约定履行了告知义务，不需承担因未告知导致的违约责任。3.被告未给原告造成任何损失。原、被告在签订《联营协议》时，被告已明确告知原告，被告与案外人签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限为12年，自2005年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期满后，享有5年的续租权，实际租赁到期日为2022年6月30日。现《联营协议》无法继续履行并非被告的原因导致，被告也曾通过合法途径积极尝试解决问题，争取《联营协议》能得到继续履行。依据联营法律关系“共负盈亏，共担风险”原则，原告应承担自2017年7月1日起至联营期满的风险。综上所述，原告的诉讼主张无事实及法律依据，不应得到支持。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原、被告双方对真实性均无争议的证据即：原告提交的第1组证据《联营协议》1份、《中国建设银行转款凭条》1份、《收据》1份；被告提交的第1组证据《军队房地产租赁合同》1份、《成滇字4651号坐落土地移交协议》1份、《证明》1份，第2组证据《通知》2份。以上证据本院予以确认并在卷佐证。针对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据《云南增值税电子普通发票》3份、《茶源广场租赁合同》1份、《民事裁定书》1份，证据之间能相互印证，具有客观性、合法性、关联性，能证明原告与锦嘉置业公司签订了《茶源广场租赁合同》，并支付租金，由于2017年7月1日之后的租金问题，锦嘉置业公司对陈启仙提起诉讼，又撤回起诉的事实，本院予以确认。经各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2010年2月24日，原告作为乙方，被告作为甲方共同签订了《联营协议》，约定：1.乙方筹集部分资金，参与甲方“普洱茶源广场”商业用房建设，在联营期满后，转为租赁关系，在同等条件下，乙方享有优先承租权；2.乙方选择的商铺位置为思茅区林源路16-01号商铺（建筑面积94.382平方米）；3.联营期间为2010年3月20日起至2022年3月20日止；4.乙方认缴资金总额299000元，于2010年2月26日支付；5.逾期未付清款，每逾期一日，乙方应支付给甲方欠款部分千分之一的滞纳金，逾期30日的甲方有权解除合同，收回房屋；6.联营期内，乙方有自主经营权、转租及与第三方联营的权利，但转租或与第三方联营的期限不得超过本协议规定的联营期限；7.联营期满后，双方联营的商铺的所有权归甲方，双方之间的关系转为租赁关系，由甲方将该商铺租赁给乙方，同等条件下，乙方有优先承租权，双方可另行订立租赁合同；8.在联营或租赁期间，如非因甲方的原因导致房屋被收回，甲方应提前一个月通知乙方，并退还乙方未到期部分的租金，双方互不追究违约责任；9.在联营或租赁期间，日常维修工作由乙方负责，涉及到房屋主体结构、安全等内容的，由甲方负责；10.双方应恪守协议，不得反悔，若一方违约，应承担违约责任，向守约方支付违约金10000元，因违约给对方造成损失的，违约方还应承担赔偿责任。在此之后，被告按约定将商铺交给原告使用，由原告自主进行经营，原告按约定向被告支付了299000元，并向被告支付了12年的垃圾清运费5436元。另查明，2005年4月18日，成都军区房地产管理局思茅房地产管理处（现成都军区房地产管理局普洱房地产管理处，以下简称成都军区思茅房管处）作为甲方（出租人），思茅同昌商贸有限责任公司（现茶源广场公司）作为乙方（承租人），共同签订《军队房地产租赁合同》，约定：1.甲方将本案所涉房屋依附的土地租给乙方使用，租赁期限为自2005年7月1日起至2017年6月30日止；2.履行租赁合同期间，如甲方因军事等特殊原因，提前终止合同，甲方需按乙方实际投入给予补偿，如甲方无军事等特殊需要，由乙方续租5年。2016年5月26日，成都军区普洱房管处、普洱土储中心、茶源广场公司共同签订《成滇字4651号坐落土地移交协议》，约定：成都军区普洱房管处将其与茶源广场公司2005年4月18日签署的《军队房地产租赁合同》中成都军区普洱房管处享有的权利和应履行的义务全部转让、移交给普洱土储中心，从2014年8月1日起涉及原房地产租赁合同成都军区普洱房管处的责任义务均由普洱土储中心承担并实施管理。2017年6月30日，租期届满，普洱土储中心经研究决定不再续租，并向此前已通过作价入股方式取得土地使用权的锦嘉置业公司移交了涉案土地及地上建筑物。又查明，锦嘉置业公司于2019年2月向本院起诉，要求本案原告返还商铺并支付直至返还商铺之日止的经济损失。该案诉讼过程中，原告与锦嘉置业公司补签了《租赁合同》，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日，三年租金分别为38135元、40042元、42044元。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《联营协议》的性质、效力如何认定；2.被告对原告无法继续向其承租房屋，是否构成违约。关于原、被告签订的《联营协议》的性质及效力问题。从原、被告签订的《联营协议》的内容来看，约定由原告筹集部分资金参与被告商业用房建设，房屋所有权归被告，由原告在一定时间范围内使用房屋并自主经营、自负盈亏，该内容并不具备联营合同“共同投资、利润共享、风险共担”特征，故原、被告之间并非联营关系。结合原、被告双方在合同中的约定，双方之间的协议符合房屋租赁合同的特征，即被告将其房屋交付原告进行使用、收益，原告以支付“认缴资金”的名义向被告交纳租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告与案外人成都军区普洱房管处的租期截止日为2017年6月30日，租期届满双方未续租，故原、被告签订的《联营协议》中关于2017年6月30日之后的租期事项约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，原告多支付的租金被告应返还。根据查明的法律事实，原、被告约定的总租金为299000元，租期为12年，该租金原告已全额支付，自2010年3月20日至2017年6月30日的租金计算为299000元÷12年÷12个月×87个月+299000元÷12年÷12个月÷30天×10天=181337.96元，故被告应返还原告租金299000元-181337.96元=117662.04元。关于原告主张的垃圾清运费，该费用原告已交至2022年3月20日，对于多交部分，即2017年7月1日起至2022年3月20日止的垃圾清运费2129.17元【5436元-（5436元÷12年÷12个月×87个月+5436元÷12年÷12个月÷30天×10天）】，被告应予返还。原告主张的以上两项费用均未超过其应获得的范围，对其要求被告返还租金112125元、垃圾清运费2038元的主张，于法有据，本院予以支持。关于被告是否违约的问题。本案中，原告主要基于其认为2017年7月1日起被告未按《联营协议》约定继续履行出租义务，从而要求被告按《联营协议》约定支付违约金10000元。由于原、被告关于2017年7月1日至2022年2月1日租赁事项的约定无效，故该协议中关于不能继续履行该期间租赁协议的违约责任的约定亦无效，原告该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱茶源广场商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈启仙返还租金112125元、垃圾清运费2038元，合计114163元；二、驳回原告陈启仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783元，由原告陈启仙承担224元，由被告普洱茶源广场商贸有限公司承担2559元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  杨昌金人民陪审员  李 波二〇一九年八月九日法官助理查方艳书记员鲁晋宇