陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书              （2019）陕0902民初2878号   原告：陕西福康物业管理有限公司：安康市汉滨区。统一社会信用代码：9161090077002480X0。   法定代表人：马鸿波，总经理。   委托诉讼代理人：吕敬梅，该公司员工。   委托诉讼代理人：柯晓倩，陕西腾浩律师事务所律师。   被告：贵豪领郡业主委员会。住所地：安康市汉滨区。   负责人：乐荣斌，主任。   委托诉讼代理人：李峰，陕西江桦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许婧，陕西江桦律师事务所律师。   第三人：熊邦武，男，1953年1月8日出生，汉族，住安康市汉滨区，系贵豪领郡业主委员会前任主任。   原告陕西福康物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告贵豪领郡业主委员会（以下简称业某某）及第三人熊邦武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕敬梅、柯晓倩，被告的负责人乐荣斌及其委托代理人李峰、许婧，第三人熊邦武均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告退还服务质量保证金8万元；2.判令被告向原告支付垫付的设备维修更换费用共计9750元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年10月9日，被告业某某与原告签订了《贵豪领郡物业服务合同》，约定自2014年7月1日起至2016年6月30日止，由原告对贵豪领郡小区进行物业服务，原告并按合同约定于2015年7月1日向被告缴纳了服务质量保证金2万元，该2万元保证金经被告及第三人同意转入第三人账户，被告业某某向原告出具了收据。2016年9月3日，原告与被告又继续签订了《贵豪领郡物业服务合同》，由原告继续对该小区进行物业服务，合同期限自2016年7月1日起至2018年6月30日，原告依照合同约定于2016年9月3日向被告缴纳了服务质量保证金3万元，于2017年6月30日再次向被告缴纳了服务质量保证金3万元，该保证金转入第三人的账户，被告业某某向原告出具了收据。2018年合同履行期间，业某某在换届选举期间，因小区供水设备故障导致业主无法供水，经被告同意原告进行了维修更换，原告垫付维修费用5914元；自来水公司在抄表过程中发现小区生活水表严重破损要求更换，经社区及办事处同意，原告进行了更换维修，原告垫付费用2636元；小区C座4层平台外排水管破裂，原告垫付维修费1200元。2018年6月30日合同到期后，原告要求被告退还三年的服务质量保证金，并支付合同履行期间原告垫付的各项设备维修费用，但被告拒绝退还和支付，故此，原告依法提起诉讼。   被告业某某辩称，一、原告未达到合同约定的服务质量标准，原告所交的物业服务质量保证金已被上一届业主委员会决定以罚款的方式全额予以扣除。根据双方签订的《物业服务合同》第二十四条载明的相关内容，上一届业某某每年对原告的物业服务情况进行考评，都存在诸多服务质量不合格的情形：人员配备不够、楼梯道和负一、负二地下车库堆放杂物，造成消防隐患、地面车辆乱停乱放等等。后经被告对原告的物业服务质量经考核为不合格。依据《物业服务合同》第二十六条约定“如果原告公司造成管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务质量标准的，业某某有权没收物业公司当年所交服务质量保证金”。对此，上一届业某某已经当面与物业公司负责人共同确认，其所交保证金已被业某某全额没收。另外，物业公司连续三年支付保证金足以证实之前每年所支付的保证金因其服务不达标被全额扣除，根据双方签订的物业服务合同补充条款，物业服务公司每年应向业某某支付1万元办公经费，故物业服务公司在2017年度和2018年度所缴纳的保证金中包含该办公经费，至少应当予以扣除2万元。二、物业服务公司要求支付设备维修更换费用9750元，对维修更换设备垫付事实，业某某表示认可，但是该款项应当由上一届业某某予以支付，因为本届业某某与上一届业某某交接时，约定交接之前的所有债务均由上一届业某某处理，且涉案设备维修更换费用发生在交接之前。三、业某某已经没有能力向物业公司返还保证金，贵豪领郡小区业主认为上一届业某某公示的账目与实际收支情况不符，多次向有关部门反映，XX城XX社区居委会对上一届业某某进行查账，双堤社区居委会于2018年1月29日作出《双堤社区居委会就贵豪领郡首届业某某财务收支情况进行过录归类后的公示》，根据该《公示》总收支为352000元，支出246163.60元，结余105836.40元。2018年5月4日上一届业某某向业某某提交《贵豪领郡业某某财务交接清单》时，又以“后期支出”为由扣款85725元，且未说明扣款理由，后查明这笔钱大部分被上一届业某某以“发补贴”形式违法私分，最终只给本届业某某移交2万余元资金。另外，原告的第一项诉讼请求已超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   第三人熊邦武辩称，一、物业服务公司在对贵豪领郡小区进行服务时人员配备不足，长期缺员5-8人，严重影响小区的正常安防管理、环境卫生及业主的正常生活秩序，与合同约定的物业二级服务标准有很大差距，存在严重的质价不符的事实，在服务中小问题时好时坏，大问题久拖不决，尤其是长期存在人员不足、道路不畅、消防设施失控和地下停车管理不到位、责任不落实的问题，且业主的满意度不达标，故首届业某某按照合同约定，对物业服务公司的服务质量进行检查后作出处罚决定，并口头通知对物业服务公司当年缴纳的物业服务保证金进行没收，对此物业服务公司并未提出异议，并按要求续交了下一年度的保证金。二、首届业某某于2017年6月30日届满，但涉案所诉垫付设备维修费用发生在2017年6月30日之后，由于多种原因致使换届时间较长，换届期间急需办理的业务都由社区成立的贵豪领郡业某某换届筹备领导小组负责，首届业某某对此维修费用概不知情。三、首届业某某为贵豪领郡小区业主做了大量的服务工作，2017年6月30日届满时，按程序对账目进行审核，并于2018年5月4日在XX组的监督下进行了换届交接手续，没有任何遗留问题存在，第三人熊邦武未挪用业某某的资金，故不承担任何责任。   经审理查明：2014年10月9日，被告业某某与原告物业公司签订了《贵豪领郡物业服务合同》，约定自2014年7月1日起至2016年6月30日止，由原告对贵豪领郡小区进行物业服务，原告并按合同约定于2015年7月1日向被告缴纳了服务质量保证金2万元，被告业某某向原告出具了收据。2016年9月3日，原告与被告又继续签订了《贵豪领郡物业服务合同》，由原告继续对该小区进行物业服务，合同期限自2016年7月1日起至2018年6月30日，原告依照合同约定于2016年9月3日向被告缴纳了服务质量保证金3万元，于2017年6月30日再次向被告缴纳了服务质量保证金3万元，两次交款被告业某某向原告出具了收据。2018年被告业某某在换届选举期间，因小区供水设备故障导致业主无法供水，经被告业某某同意原告进行了维修更换，2018年5月8日原告垫付维修费用5914元；安康市自来水公司在抄表过程中发现小区生活水表严重破损要求更换，经社区及办事处同意，原告进行了更换维修，2018年1月17日，原告垫付费用2636元；小区C座4层平台外公共空调排水管道破裂，2018年3月30日，原告垫付维修费1200元。上述原告合计垫付维修资金9750元。被告业某某后经换届选举后，新的业主大会、业主委员会备案日期为2018年4月26日。2018年6月30日原告要求被告退还三年的服务质量保证金，并支付在合同履行期间原告垫付的各项设备维修费用，但被告拒绝退还和支付，原告遂起诉到本院。    另查明，原告物业公司的营业执照中的经营范围载明为三级资质的物业管理，原告物业公司与被告业某某签订的物业服务合同中首页物业公司的资质等级亦载明为三级。   以上事实已为物业服务合同二份，服务保证金收款收据三份，维修费增值费票据二份，收条一份，贵豪领郡业某某换届筹备组证明，维修照片及现任业主大会、业主委员会备案登记表等证据及各方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。   本院认为，原告与被告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，未违反效力性强制性的法律规定，该物业服务合同合法有效，应当按照合同内容履行。在签订合同时，原告物业公司向被告业某某缴纳了8万元的物业服务质量保证金，原告物业公司依服务合同内容向该小区业主提供了物业服务，并垫付了设备维修费用9750元，服务合同到期后，被告应当予以返还该保证金8万元，并应依法支付原告垫付的设备维修费用9750元。至于被告提出的其因原告服务质量不达标，对原告进行处罚，扣除原告的8万元保证金的抗辩理由，未向本院提供书面的处罚决定及处罚决定通知，故被告的抗辩理由于法无据，本院不予采信。被告提出的原告的物业管理服务未达到二级资质，但双方签订《物业服务合同》写明原告的资质等级为三级，原告的营业执照也载明其物业管理资质为叁级资质，为此可推断被告在选任原告进行物业服务时，对原告系叁级资质是明知的，但现在要求原告按二级资质进行管理和服务，明显于法无据，本院不予采信。被告业某某提出的原告垫付的维修费应由上一届业某某承担的抗辩意见，明显与法相悖，本院不予采信。被告提出原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因原、被告双方签订的合同中并未对退还保证金的履行期限做出约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定该履行期限，故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案原告的第一项诉讼请求并未超过诉讼时效。故对被告的此项抗辩意见，本院不予采信。另外，被告提出原告物业公司拖欠2017年和2018年每年应向其支付办公经费1万元，合计拖欠2万元的抗辩请求，因被告未向本院提出反诉请求，原告的诉讼请求中也未涵盖此抗辩争议，不在本案审理范围，故此，被告对此项请求可另案主张诉讼。综上， 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、六十二条、第七十六条、第九十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：   一、被告贵豪领郡业主委员会返还原告陕西福康物业管理有限公司物业服务质量保证金80000元；   二、被告贵豪领郡业主委员会支付原告陕西福康物业管理有限公司垫付的维修费9750元。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2044元，减半收取 1022 元，由被告贵豪领郡业主委员会承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。        审 判 长  张波                     审判员 黄蓁        人民陪审员 黄洪琴                        二〇一九年八月二十日      书 记 员  黄奕萱           1