上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初6592号原告：上海奉贤区金孔雀幼儿园，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张兴昌，董事长。委托诉讼代理人：钱园欢，上海赛意律师事务所律师。被告：上海沪春废旧物资回收有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴沪春，总经理。委托诉讼代理人：李权。原告上海奉贤区金孔雀幼儿园与被告上海沪春废旧物资回收有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日、2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱园欢、被告上海沪春废旧物资回收有限公司委托诉讼代理人李权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉贤区金孔雀幼儿园向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告各项损失1,249,036元，包括装修装饰费用1,017,995元、设备搬迁及重新安装费用231,041元。事实和理由：原告系以招收农民工子女为主的民办幼儿园，2010年起就在被告出租的房屋内经营。2016年1月21日，原告新任法定代表人应被告要求，与被告重新签订《租赁合同书》，约定被告将位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号房屋租赁给原告作幼儿园园舍，租赁期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。原告基于对长期租赁合同的信赖以及经营需要对幼儿园进行装饰装修、添置设备投入了大量资金。然，2018年7月，原告收到南桥镇政府通知，要求原告限期搬离。原告去政府交涉，被告知原告租赁的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未得到主管部门的批准建设，原、被告所签《租赁合同书》为无效合同。且被告现已与政府签订了减量化协议，若原告不能限期搬离，政府将强制搬离并按违章建筑予以拆除且被告不能获得减量化补偿。原告无奈遣散学生，并委托第三方评估机构对幼儿园的装饰装修、附属设施现值及设备搬迁费用进行了评估。评估公司于8月9日出具《资产评估报告》(沪青诚咨报字2018第017号)，原告上述损失合计为1,249,036元。2018年9月3日，原告搬离沈陆村XXX号，现涉案房屋已被拆除。原告认为，被告在订立合同时隐瞒重要事实，致使合同无效，在与政府签订减量化协议后又未及时告知原告，致使原告不能尽快找到替代房屋，经营损失进一步扩大。依据《合同法》第58条规定，被告应赔偿原告损失。故原告提起诉讼。被告上海沪春废旧物资回收有限公司辩称，不同意原告诉请，原告诉请的标的不是事实。原告是从张玲处收购过来的，2013年6月张玲就以上海市奉贤区金孔雀幼儿园的名义签订了租赁合同，原告的现在的法定代表人从张玲那里收购后又重新和被告续签了租赁合同。原、被告签订的合同第九条第三项明确了乙方享有装修的部分价值属于乙方，但是到目前为止，被告没有与政府部门签订过减量化协议，更没有政府委托相关部门对涉案房屋予以评估，没有动迁赔偿款和搬迁费。原告提交的评估报告系擅自委托行为，被告不认可，真实性无法考证，就凭原告口头的报价，评估公司就出了这样一个评估报告，内容中也没有任何发票及固定事实依据的证明，也没有第三方参与，也不是司法评估，该评估报告不具有法律效力。原、被告在政府相关部门协调下，于2018年8月29日达成共识，如果动迁，将属于原告的款项滞留在政府部门，以便实施原告的权利，双方约定截止日期为2019年8月31日，所以被告认为原告主张的权利、条件未成就，被告还没有对原告构成侵权或违约。本院经审理认定事实如下：2013年6月17日，原、被告签订《租赁合同书》，张玲作为原告代表人在合同上签字，合同约定由被告将位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号房屋租赁给原告使用，租赁物面积经双方确认为1,500平方米，租赁期限为10年，自2014年2月1日起至2023年1月31日止。2015年7月31日，原告时任法定代表人姚雪与张兴昌签订转让合同，张玲代姚雪在合同上签字，合同约定由姚雪将位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号房金孔雀幼儿园以3,050,000元一次性出让给张兴昌经营(含幼儿园经营权、园内设施设备等所有物品)。2016年1月21日，原、被告重新签订《租赁合同书》，张兴昌作为原告代表人在合同上签字，吴海峰作为被告授权代表在合同上签字，合同约定被告将位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号房屋租赁给原告用作幼儿园园舍，租赁物面积经双方确认为1,500平方米，租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金前五年每年190,000元，后五年每年210,000元；在租赁期限内如原告需对租赁物进行装修、需先向被告提交装修、改建设计方案，并经被告同意，同时须向政府有关部门申报同意。后原告于2016年、2017年的暑期对幼儿园园舍进行装饰装修、添置设备。2018年7月，原告收到南桥镇政府通知，要求原告限期搬离。2018年8月6日，上海青诚资产评估有限责任公司(以下简称青诚公司)受原告委托，对原告位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号的装饰装修、附属设施的现值及设备搬迁费用进行了评估，并于2018年8月9日出具评估咨询报告，评估结果为原告位于上海市奉贤区南桥镇沈陆村XXX号的装饰装修、附属设施及设备搬迁于价值时点(2018年8月6日)、采用成本法的的现值和搬迁费用合计为1,249,036元，其中装饰装修、附属设施的现值为1,017,995元，设备搬迁费用为231,041元。2018年8月28日，原告方张兴昌、被告方吴海峰参加了关于关停金孔雀幼儿园的会议，参加会议的还有南桥镇政府、南桥镇教育管理办公室及沈陆村村民委员会的相关人员等，被告方吴海峰表示，如果金孔雀幼儿园所在区域纳入减量化并且有补偿款，同意将该款放在南桥镇账户上，直至2019年8月31日。2018年9月3日，原告搬离沈陆村XXX号，之后房屋被拆除。以上事实，由2016年1月21日租赁合同书、证明、评估咨询报告、关于关停金孔雀幼儿园的会议纪要、2013年6月17日租赁合同书、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。另外，经本院向沈陆村村委会调查，沈陆村村委会相关人员称，沈陆村村委会与被告已于2018年签订减量化补偿协议，由于被告的房屋属于违章建筑，故减量化补偿协议仅对土地进行了补偿，未对房屋及装饰装修等进行补偿，也未对房屋及装饰装修等作评估。另外，沈陆村村委会收到南桥镇下发的被告补偿款后未将补偿款发放给被告以外的其他人。本院认为，被告出租给原告的房屋没有房地产权证，也未取得建设工程规划许可，原、被告之间签订的房屋租赁合同无效。原告在租赁期间进行装修，被告未提出异议，应视为被告同意原告进行装修。因租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于原告主张的损失1,249,036元，以及原告为此提交的评估咨询报告、建筑装饰工程施工合同、收据、银行转账交易明细、还款承诺书及青诚公司黄国平、装饰工程承包方王龙的证言等证据，被告均不予认可。对此，本院认为，原告提交的评估咨询报告未经被告确认，原告提交的建筑装饰工程施工合同未附施工图、工程项目表、预算书、货物清单等，也无结算书，故本院无法确认该评估咨询报告的评估对象是否与原告的装修完全一致，并且，该评估咨询报告系采用成本法进行测算，但对于装饰装修的评估未列明评估对象的建成时间，也未列明成新率，故本院无法根据该评估咨询报告确定装修的现值损失。鉴于房屋已拆除，无法再进行评估，而原告实际存在装修损失，本院综合考虑原告提交的证据及双方的陈述，酌情确定原告装修损失500,000元，被告按照其过错承担一半的装修损失250,000元，本院故对原告请求损失中的装修损失予以支持250,000元。对于搬迁费用，因合同无效，对于未形成附合可搬迁的装饰装修物，可由原告拆除，但要求被告承担搬迁费用没有相应法律依据，且原告也未能举证证明其实际存在搬迁费用损失，故本院对于原告请求损失中的搬迁费用231,041元不予支持。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、原告上海奉贤区金孔雀幼儿园与被告上海沪春废旧物资回收有限公司于2016年1月21日签订的《租赁合同书》无效；二、被告上海沪春废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海奉贤区金孔雀幼儿园损失250,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,021元(已减半收取)，由原告上海奉贤区金孔雀幼儿园负担6,416元，被告上海沪春废旧物资回收有限公司负担1,605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇一九年八月二十七日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。