中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初71984号原告：真李森敏惠（中文名：陈敏航），女，1957年12月23日出生，日本籍，住日本国千叶县船桥市。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。被告：李海超，男，1971年2月4日出生，汉族，北京金山安全软件公司广告部总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林丽，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：代彬辉，北京市中银律师事务所律师。被告：季铁枷，女，1978年8月11日出生，汉族，北京雅朋咨询有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。被告：陈非尘，男，1978年7月2日出生，汉族，户籍地吉林省长春市绿园区。原告真李森敏惠（以下简称姓名）与被告李海超、季铁枷、陈非尘（以下均称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。真李森敏惠及其委托诉讼代理人彭锐，李海超及其委托诉讼代理人林丽、代彬辉，季铁枷及其委托诉讼代理人宋军霞均到庭参加了诉讼。陈非尘经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理完毕。真李森敏惠向本院提出诉讼请求：1、要求确认陈非尘将位于北京市朝阳区广和南里二条16号院2号楼9至10层907号房屋产权转移登记至季铁枷名下的民事法律行为无效；2、要求确认陈非尘与李海超于2016年8月9日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（纸质合同）及《装修款补充协议》（纸质合同）无效；3、要求确认陈非尘、季铁枷、李海超于2016年9月14日签订的《房屋买卖补充协议（一）》（纸质合同）无效；4、要求确认季铁枷与李海超于2016年10月22日签订的编号CW358834《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同）无效；5、要求判令李海超、季铁枷协助将位于北京市朝阳区广和南里二条16号院2号楼9至10层907号房屋恢复登记至季铁枷名下；6、要求判令位于北京市朝阳区广和南里二条16号院2号楼9至10层907号房屋登记至季铁枷名下后，季铁枷、陈非尘协助将该房屋恢复登记至陈非尘名下。事实和理由：陈非尘与季铁枷系夫妻关系，与我系姑侄关系。2006年10月10日，我借陈非尘名义与北京奥索卡贸易有限公司签订《房屋买卖合同》，出资80万元购买了位于北京市朝阳区广和南里二条16号院2号楼9至10层907号房屋（以下简称涉案房屋），产权证暂时登记在陈非尘名下，但涉案房屋实际由我实际居住并依法享有占有、使用、收益及处分的权利，且购房合同、发票、房屋产权证及历年物业费、供暖费票据均由我实际占有。2007年2月7日，我与陈非尘签订了《房屋所有权名义变更说明》，对上述借名买房的事实进行了确认，保留了我对涉案房屋的所有权。2016年8月29日，陈非尘通过夫妻之间更名的方式，将涉案房屋过户登记至季铁枷名下，并办理了房屋产权证。2016年10月17日，我得知陈非尘恶意处分涉案房屋后，立即将季铁枷、陈非尘起诉至法院要求二人将房屋过户至我名下，在办理该案保全期间发现，李海超与季铁枷、陈非尘恶意串通，在李海超根本没有看房的情况下以总房款380万元的价格签订了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并于2016年10月22日在仅收到10万元定金的情况下，将涉案房屋过户至李海超名下且办理了房屋产权证。涉案房屋在2016年10月10日的市场价值近890万元，而他们的成交价格仅380万元，且李海超未查看房本、未实地看房，未取得涉案房屋钥匙即强行霸占房屋，综上，三被告的恶意串通，严重侵犯了我的合法权益。季铁枷辩称：我不同意真李森敏惠的诉讼请求，陈非尘与季铁枷基于夫妻关系将涉案房屋登记在季铁枷名下，物权已经发生转移，该行为是双方真实意思表示，不违反相关法律规定。我与李海超整个交易过程也是真实意思表示，不存在恶意串通，双方交易价格是680万元，这也是当时的市场价格，真李森敏惠的诉讼请求没有事实和法律依据。李海超辩称：我不同意真李森敏惠的诉讼请求，我和陈非尘、季铁枷在房屋买卖的过程中，是双方真实意思表示，没有恶意串通。我们的成交价格是680万元，该价格符合当时的市场价。我已经支付了全部的购房款，办理了产权登记并装修入住。陈非尘未到庭应诉亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月10日，陈非尘（乙方）作为买方与北京奥索卡贸易有限公司（甲方）作为卖方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，买卖产权价为80万元整，2006年4月底前付房款的50%，即人民币肆拾万元整。2007年3月底前付清房屋余款，即人民币肆拾万元整。2007年2月7日涉案房屋登记至陈非尘名下。庭审中，真李森敏惠主张其系东京国际朝日学院的经营者之一，负责学校的经营、海外招生工作。其常年在日本居住，为了在中国招生，于2006年购买了涉案房屋。为方便管理，便将涉案房屋登记至陈非尘名下。实际上涉案房屋系其全额支付。对此，真李森敏惠提交东京国际朝日学院股份有限公司出具的证明书及证人证言，证明2006年4月18日真李森敏惠用7名学生的学费向北京奥索卡贸易有限公司现金支付40万元购房款。2006年11月21日真李森敏惠用7名学生的学费向北京奥索卡贸易有限公司现金支付40万元购房款。2007年2月7日真李森敏惠与陈非尘签订《房屋所有权名义变更说明》，内容为：真李森敏惠于2007年2月7日以真李森敏惠女士的侄儿陈非尘（身份证号码×××）的名义，用80万元人民币，在北京市朝阳区购买一套住宅，地址是朝阳区广和南里二条**院**楼**。经双方协商，我本人陈非尘同意将房屋所有权名义，以（内容为空）的方式，返还给真李森敏惠女士，并协助办理各种过户及相关税费手续。1、该次房屋所有权人名义变更（以陈非尘的名义变更为真李森敏惠的名义）实属于房屋所有权名义返还，陈非尘和真李森敏惠之间无任何金钱纠纷。2、在该次房屋所有权名义变更过程中，所需要的各种手续及税费全部由真李森敏惠负担。2014年6月30日，真李森敏惠（乙方）与陈非尘（甲方）签订《同意房屋所有权名义变更合同》，再次约定涉案房屋所有权人系真李森敏惠，陈非尘同意将涉案房屋所有权之名义返还给真李森敏惠，陈非尘同意协助真李森敏惠办理各种过户及相关税费手续。涉案房屋用途为教室、办公室、职工宿舍。陈非尘无权就涉案房屋与他人订立买卖合同。另查，2006年8月10日，陈非尘与季铁枷登记结婚。季铁枷主张其对上述《房屋所有权名义变更说明》及《同意房屋所有权名义变更合同》均不知情，亦不认可涉案房屋的实际出资人系真李森敏惠。关于房屋居住情况，季铁枷陈述，其与陈非尘自结婚后就在涉案房屋内居住，至2016年8月底，因其与陈非尘发生矛盾，双方开始分居，陈非尘搬出涉案房屋。季铁枷亦认可，因真李森敏惠系陈非尘的亲戚，故真李森敏惠回国时，亦在涉案房屋内居住。真李森敏惠对此不予认可，主张陈非尘与季铁枷仅于2009年至2014年间在涉案房屋内居住，自2014年7月之后，涉案房屋一直由真李森敏惠居住。庭审中，李海超称，其与陈非尘、季铁枷系邻居，得知陈非尘欲出售涉案房屋后，其带着父母于2016年7月底8月初至涉案房屋内看房。双方询问中介人员交易流程、市场价格之后，为节省中介费用，自行签订了以下房屋买卖合同。2016年8月9日，陈非尘作为出卖人与李海超作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人出售涉案房屋，成交价为680万元。买受人向出卖人以现金方式支付定金10万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行活期同期利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同日，陈非尘（甲方）与李海超（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋交易总价款为680万元，包含房屋配套设施折价款300万元。因此，甲方出售涉案房屋的合同价格为380万元。同日，陈非尘向李海超出具收条，内容为：今收到李海超买房款定金10万元。2016年9月14日，陈非尘（甲方）、季铁枷（乙方）与李海超（丙方）签订《房屋买卖补充协议（一）》，约定：甲乙双方因多年感情不和导致离异，甲乙方离异后，涉案房屋归乙方所有，现由乙方继续履行前合同《北京市存量房屋买卖合同-自行成交版》签署内容，甲方自动放弃并退出该房的出售手续，之后由乙方继续履行涉案房屋的权利和义务，交易款项由丙方支付给乙方。2016年9月14日，涉案房屋转移登记至季铁枷名下。2016年9月18日，陈非尘与季铁枷协议离婚，双方约定涉案房屋归季铁枷所有。2016年10月22日，季铁枷作为出卖人与李海超作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售涉案房屋，涉案房屋成交价格为380万元。季铁枷及李海超称双方为减少税费，故在办理网签时将房屋价格写为380万元，实际房屋成交价格为680万元。2016年10月22日，涉案房屋转移登记至李海超名下。关于购房款支付情况，2016年10月22日，李海超向季铁枷转账200万元。2016年10月27日，李海超向季铁枷转账150万元。2016年10月28日，李海超向季铁枷转账280万元。2016年11月21日，李海超出具收条，内容为：今收到劲松嘉园B座907室房间钥匙两把、门禁两个。2016年12月28日，李海超取现37万元。对此，李海超称其取现之后，又凑了3万元现金，共计40万元，以现金方式给付季铁枷。同日，季铁枷出具收条，确认收到尾款现金40万元。至此，李海超共计给付陈非尘定金10万元，给付季铁枷购房款670万元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。真李森敏惠主张陈非尘、季铁枷、李海超存在恶意串通应承担举证责任，即需要证明对方在主观上有共同故意的意图，客观上有共同实施损害其利益的行为。本案中，李海超基于涉案房屋所有权证载明的所有权人信息分别与陈非尘、季铁枷订立买卖合同，交易价格亦未明显低于市场价，该买卖行为系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对真李森敏惠主张李海超未实际看房的问题，综合各方关于涉案房屋使用情况的陈述，本院可以认定季铁枷、陈非尘曾在涉案房屋内居住，其二人具备带李海超看房的客观条件，真李森敏惠虽主张其自2014年7月开始实际居住涉案房屋，但未能就此提供充分证据予以证明，其据此主张李海超未看房就购房缺乏事实依据。真李森敏惠的其他主张，虽然可以证明李海超与季铁枷、陈非尘的房屋交易行为略显仓促、存有瑕疵，但不足以认定李海超是在明知涉案房屋可能涉及房屋所有权证载明的所有权人以外的其他人的利益情况下，仍与季铁枷、陈非尘恶意串通、以明显低于市场成交价的价格交易房屋，以故意实施损害他人利益的行为。故本院对真李森敏惠要求确认李海超、季铁枷、陈非尘之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以驳回。涉案房屋现已登记于李海超名下，李海超依法取得涉案房屋所有权；真李森敏惠要求将涉案房屋恢复登记至季铁枷名下及陈非尘名下，于法无据，本院予以驳回。关于真李森敏惠要求确认涉案房屋转移登记至季铁枷名下的民事法律行为无效的问题，该所有权转移登记行为系依据陈非尘与季铁枷夫妻财产约定，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，依法予以驳回。被告陈非尘经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩、举证和质证的权利，且不影响本院根据查明的事实，依法作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告真李森敏惠的诉讼请求。公告费260元，由被告陈非尘负担（原告真李森敏惠已预交，被告陈非尘于本判决生效后七日内给付原告真李森敏惠）。诉讼保全申请费5000元，由原告真李森敏惠负担（已交纳）。案件受理费37200元，由原告真李森敏惠负担（已交纳）。如不服本判决，原告真李森敏惠可在判决书送达之日起三十日内，被告李海超、季铁枷、陈非尘可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  赵俊英人民陪审员  崔桂玲二〇一九年八月三十日书 记 员  张子茹