福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初1462号 原告（反诉被告）：阮永咸，男，1953年2月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：庄明，福建泉南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：阮立伟，男，1979年10月11日出生，系阮永咸之子。 被告（反诉原告）：黄华，女，1980年6月15日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：吴玉梅，福建刺桐律师事务所执业律师。 原告阮永咸与被告黄华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理，黄华于2018年2月1日提出反诉，本院依法合并审理后适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阮永咸的委托诉讼代理人庄明、阮立伟，被告（反诉原告）黄华的委托诉讼代理人吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮永咸向本院提出诉讼请求：1.判令黄华立即维修案涉房屋、承担维修费用及恢复原状并返还给阮永咸；2.判令阮永咸立即支付拖欠黄华的租金3833元及自2018年11月5日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.判令黄华立即支付阮永咸违约金46000元及自2018年11月5日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。事实和理由：阮永咸系址于泉州市丰泽区北清西路**潘山金丰超市大楼公寓产权人，该房产坐落于丰泽区北峰办事处招贤社区，国有土地使用证为泉国用（2007）第20024号。黄华因需要租赁房屋，经协商后于2018年4月24日与阮永咸签订《房屋租赁合同》，租赁上述房产的第2、3、4层，合同最后一页同时载明和约定阮永咸即出租房的代理人为阮立伟（阮永咸儿子），其中约定租赁期限为八年，即自2018年4月25日起至2026年4月30日止；并约定租赁为每月23000元，且租金支付方式自2018年7月1日起，按两个月为一期支付，第一期租金黄华应于2018年5月1日前付清，依此类推，租金支付至阮永咸儿子即代理人阮立伟银行账户或微信（186××××2388）；同时，合同第十条其他约定中，第4项约定：若甲乙任何一方解除合同，则应赔偿对方两个月押金，并且任何一方应该提前2个月书面通知另一方，否则违约一方应该赔偿另一方两个月，共计4个月租金。合同签订后，阮永咸依约向黄华交付了房屋，黄华予以使用，其于承租开始时有按照合同约定支付租金至2018年10月份，但对于2018年11月至12月两个月租金46000元未依约提前两个月即在2018年9月1日前支付，且黄华于2018年11月5日通过微信联系阮立伟，明确称其提前解除租赁合同、不再承租也不再支付租金。阮永咸认为，黄华既逾期支付租金，更单方提前解除租赁合同、且未提前两个月即于2018年9月5日前以书面方式通知阮永咸，其行为已严重违法违约，侵害了阮永咸的权益。按照双方签订的合同第十条第4项约定，黄华应承担向阮永咸支付4个月租金即92000元违约金的法律责任（扣除押金46000元，尚应支付46000元），且应赔偿自其违约之日即2018年11月5日起至实际付清前述款项之日止期间的利息损失。 黄华向本院提出反诉诉讼请求：1.判令阮永咸因违约而应向黄华支付违约金46000元；2.判令阮永咸立即向黄华退还收取的押金46000元；3.判令阮永咸立即向黄华支付拖欠的订单款1103元及因黄华的房屋存在漏水而应抵扣租金的费用660元。事实与理由：黄华与阮永咸签订《房屋租赁合同》及《关于泉州南侨公寓预订平台使用协议》等约定阮永咸将其原本以“泉州南侨精品公寓”等进行经营的位于泉州市丰泽区出租给黄华，由黄华对阮永咸已在携程网、途家网、飞猪网、美团等渠道上线的“泉州南侨精品公寓”等的售卖进行继续使用与经营管理。但是由于阮永咸所提供的租赁房屋等未依法办理相应的“特种行业许可证”，致使黄华无法依约进行使用和经营管理。因此，由于阮永咸的违约行为致使双方的合同目的无法实现，故阮永咸应当根据双方的约定赔偿黄华的损失。此外，阮永咸还拖欠黄华小猪网订单款及美团订单款合计1103元，以及涉诉租赁房屋4楼402、403两个房间因漏水无法使用，而给黄华造成的损失合计660元。由于阮永咸的违约致使合同目的无法实现，给黄华造成了损失。故为维护自身权益，提出上述请求，望判如所求。 在本案审理过程中，因案涉租赁物未取得不动产权属证书也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，本院依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条向各方释明案涉房屋租赁合同无效。阮永咸、黄华根据本院释明分别变更了诉讼请求及反诉诉讼请求。 变更后，阮永咸向本院提出诉讼请求：1.确认阮永咸与黄华之间的《房屋租赁合同》无效；2.判令黄华支付阮永咸自2018年11月1日起至2019年2月28日止按约定租金标准计算的房屋占用费共计92000元；3.判令黄华退还及赔偿阮永咸损失15973元（包括206退还租金3200元、违约金2400元；201押金1800元；2018年4月25日起至30日期间，该时间之前202、301、302、303、305、306订单收入6197元应返还给阮永咸；201、203、205、303、305房屋墙面维修损失1500元；冰箱压缩机维修376元；浴霸、龙头维修500元）。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》无效，黄华至今未能办理完整的房屋交接手续，因此黄华应按照合同约定标准向阮永咸支付房屋占有费。且为整租给黄华，阮永咸对原来部分租户提前解除合同，对原租户进行了赔偿、退还了押金、租金，给阮永咸造成了损失，以上损失应由黄华承担。 黄华辩称，阮永咸第2项、第3项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。阮永咸要求黄华支付占用费没有依据，合同无效是因阮永咸过错导致，合同无法继续履行的时候黄华已经第一时间移交房屋，不存在房屋占用费。第三项诉求的各项赔偿及退款没有事实和法律依据。 黄华向本院提出反诉诉讼请求：1.阮永咸立即向黄华支付因其过错导致双方之间房屋租赁合同等无效而给黄华所造成的经济损失合计13万元；2.判令阮永咸立即向黄华退还收取的押金46000元；3.判令阮永咸立即向黄华支付拖欠的订单款1103元及因阮永咸的房屋存在漏水而应抵扣租金的费用660元。事实与理由：合同无效是由于阮永咸的过错造成的，同时由于阮永咸的过错，给黄华造成了店招制作费、配置房间物品投入损失、经营损失等各项损失合计13万元。因此根据合同法等法律规定，阮永咸应赔偿黄华该部分损失。同时因阮永咸的过错起仍旧应当立即将收取的46000元的押金退还给黄华。此外，阮永咸拖欠黄华小猪网订单款及美团订单款合计1103元应当退还给黄华，而案涉租赁房屋4楼402、403两个房间因漏水无法使用，而给黄华造成的损失合计660元也应赔偿给黄华。 阮永咸辩称，黄华占用房屋期间的收入远远大于支出，不存在经营损失，黄华的其他诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，阮永咸系坐落于丰泽区北峰办事处招贤社区土地用途为住宅，使用权面积为168.1㎡的国有土地使用权人，国有土地使用证为泉国用（2007）第20024号。该土地上现建有泉州市丰泽区XXXXXXXXX大楼公寓一幢，该幢房屋未取得不动产权属证书也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2018年4月24日，黄华与阮永咸签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：黄华向阮永咸租赁上述房产的第2、3、4层，租赁期限自2018年4月25日起至2026年4月30日止；交房标准为阮永咸将房屋钥匙交付黄华并由双方签署《房屋交接书》；每月租金23000元，其中一室一厅10套，租金2000元／套，大床房2套，租金1500元／套，租金按每年递增3%，其中206单元由阮永咸负责收回，或者按照1200元月租金退差额款给黄华；上述租金按两个月为一期支付，第一期租金黄华应于2018年5月1日前付清，依此类推，租金支付至阮永咸儿子即代理人阮立伟银行账户或微信（186××××2388）；黄华需支付阮永咸租赁押金46000元，于2018年4月25日前向阮永咸支付；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费、环卫及垃圾清运等房屋使用费由黄华承担（后附“泉州南侨精装公寓费用列表”图片一张）。合同签订后，阮永咸依约向黄华交付了房屋，黄华予以使用，其于承租开始时有按照合同约定支付租金至2018年10月份。 上述事实，有阮永咸提供的《国有土地使用证》、居民建设用地申请表、《房屋租赁合同》及双方的庭审陈述为证，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第二十五条的规定，案涉租赁物属于城镇房屋，但却未取得不动产权属证书也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，阮永咸就上述房屋与黄华签订的租赁合同依法应认定为无效。对于案涉《房屋租赁合同》无效的认定，本院已在本案审理过程中进行了释明，故对阮永咸在释明后请求确认案涉合同无效的诉讼请求不再处理。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。阮永咸已收取黄华的押金46000元应予以返还。阮永咸主张黄华至今未向其移交案涉房屋，但黄华与阮立伟的微信聊天记录可以体现黄华于2018年11月5日向开始无法继续“租赁”经营案涉房屋，双方对此未能达成一致。但自11月6日开始，对于案涉租赁物是否在网络住宿平台下线的具体经营问题，已经开始由黄华征询阮立伟意见进行处理。阮立伟也于11月7日告知黄华“我们周五交接；该维修的你要找人维修”。期间，双方也就手机号码、水费、已收应转交租金进行了交接。11月8日，阮立伟再次确定了“明天下午交接”，双方仍就部分租赁物的现状、此后的网络订单是否接单及接待住客的注意事项进行了沟通。11月9日下午1时54分，阮立伟询问黄华什么时候能到潘山并称其到，下午3时左右，双方在微信中确认在万科的麦当劳处碰面。此后直至下午9时44分，阮立伟才向黄华要求交接携程、途家、飞猪等账号，并称“我先把所有订单找出来，然后看看那些是还需要付给你的”。此后直至11月18日，双方一直对租客押金的交接、账号的交接及应付款项进行了沟通处理。针对租赁物的交接问题，在本案第一次庭审中阮永咸答复为2018年11月6日之后陆续移交但黄华对租赁物损坏部分的维修及恢复原状义务仍未履行完毕；黄华答复的2018年11月6日阮永咸开始通知交接，14日已经移交完毕。综合以上聊天记录及双方的庭审答复，本院认定案涉租赁物在2018年11月14日已经交接完毕。至于阮永咸主张的租赁物返还后的损坏情况，其中302、305的浴霸照明灯泡损坏、302吊灯灯泡损坏、301、303洗菜盆水龙头损坏的情况有阮立伟于2018年11月21日发送给黄华的聊天记录、视频、图片为证，其系于接受房屋后的合理期限内向黄华提出，对上述损坏事实，本院予以认定。但上述损坏情况均不足以导致所交付的租赁物无法使用的情况，阮永咸主张因黄华未能履行维修义务而致案涉房屋至今无法交接，没有事实依据，本院不予采信。综上，对阮永咸主张黄华应按23000元／月的标准支付其自2018年11月1日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费的请求，本院予以部分支付，即黄华应按23000元／月的标准支付自2018年11月1日起至2018年11月14日止的房屋占有使用费。对于上述灯泡、水龙头维修产生的费用，阮永咸未提供证据予以证明，其主张维修费用为500元，本院酌情予以支持。至于阮永咸主张的屋墙面维修损失1500元、冰箱压缩机维修376元，其虽提供了损坏图片、与维修人员的聊天记录、压缩机购买订单截图及证人陈某的证人证言等予以证明，但上述维修均发生在2019年5月25日、26日，距其接受案涉房屋已经半年之久，其也未能提供上述损坏情况发生在黄华占有案涉房屋期间，无法证明黄华应对上述损坏承担维修责任，对阮永咸上述维修费用1867元的主张不予支持。另黄华请求阮永咸赔偿的三个月营业收入损失、员工安置费没有事实及法律依据，配置房间物品、店招制作费并未与案涉房屋形成附合且阮永咸也不同意利用，黄华可将其物品带走、拆除，其诉求阮永咸赔偿上述营业收入损失、安置费、物品费用、制作费共计13万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于双方各自主张的应退还及支付的费用，认定如下：1、阮永咸要求黄华退还206房屋租金3200元及违约金2400元。阮永咸为履行案涉合同，解除与原206房屋租客的租赁关系，并退还206房屋未实际产生的租金3200元及赔偿违约金2400元，该事实有阮永咸提供的阮立伟与206房屋原租客的微信聊天记录为证，本院予以认定。但阮永咸退还给原租客的租金实际已在黄华此后支付的占有使用费中予以填补，其主张黄华另行支付3200元租金，没有事实依据。至于赔偿违约金2400元，其主张现案涉合同被认定无效，该违约金系合同无效造成的损失，本院予以认定，结合双方各自导致合同无效的过错，酌情认定由黄华赔偿阮永咸1200元。2、阮永咸要求黄华退还201房屋押金1800元。案涉合同签订后，该201房屋的租约由阮永咸转给黄华处理，押金1800元阮永咸也已交给黄华。在黄华占有案涉租赁物期间，201房屋的租客提前退租，该押金依约作为违约金不予退还，该事实有阮永咸提供阮立伟与201房屋原租客的微信聊天记录为证。本院认为，阮永咸与黄华签订《房屋租赁合同》后，案涉租赁物实际已有黄华接管，其将案涉租赁物用于经营公寓，已经投入了经营成本，该201房屋租客在阮永咸将案涉租赁物交付黄华后，其租赁关系已由黄华接管，此后黄华与该租客因租赁产生的各项收支均与阮永咸无关，阮永咸请求黄华返还该1800元押金，没有事实依据，不予支持。3、阮永咸要求黄华支付2018年4月25日至30日期间202、301、302、303、305、306房屋的订单收入6197元。上述订单在阮永咸将案涉租赁物交付给黄华后已由黄华进行接待，黄华对此付出了经营成本，并且也已依约支付“租金”即房屋占有使用费给阮永咸，阮永咸请求黄华另行支付订单收入6197元，没有事实依据，不予支持。4、黄华要求阮永咸支付拖欠的订单款1103元及因房屋存在漏水而应抵扣租金的费用660元。上述订单款及漏水费用均有阮永咸发送给黄华的订单截图、微信聊天记录及案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准为证，本院予以认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第九条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、黄华应于本判决生效之日起十日内支付给阮永咸自2018年11月1日起至2018年11月14日止按约定租金标准23000元/月计算的房屋占用费共计10733.33元及灯泡、水龙头维修费用500元，并赔偿阮永咸违约金损失1200元； 二、阮永咸应于本判决生效之日起十日内退还黄华押金46000元、支付给黄华订单款1103元及因房屋存在漏水而应抵扣租金的费用660元； 三、驳回阮永咸的其他诉讼请求； 四、驳回黄华的其他反诉诉讼请求。 案件受理费2459元，由阮永咸负担2176元，由黄华负担283元。案件反诉受理费1927.5元，由黄华负担1409.5元，由阮永咸负担518元。以上费用应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  王少红 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  郑怡婷 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -3-