河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初9802号原告：刘红伟，男，1963年10月24日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：郑州市管城回族区永丰新城业主委员会，住所地郑州市紫辰路**院。负责人：崔遂红，主任。委托诉讼代理人：李广聚（系崔遂红丈夫），郑州市管城回族区永丰新城业主委员会法律顾问。委托诉讼代理人：樊灵君，河南良仁律师事务所律师。第三人：郑州孚恒物业管理有限公司，，住所地郑州市**大学南路**院法定代表人：刘建华。委托诉讼代理人：马明朗，男，公司员工。原告刘红伟与被告郑州市管城回族区永丰新城业主委员会（以下简称永丰业委会）、第三人郑州孚恒物业管理有限公司（以下简称孚恒公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红伟，被告永丰业委会的委托诉讼代理人李广聚、樊灵君，第三人孚恒公司的委托诉讼代理人马明朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红伟向本院提出诉讼请求：1．请求依法撤销被告与第三人签订的《物业管理服务合同》；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月24日，原告突然发现其所居住的永丰新城小区物业管理机构更换成了孚恒公司。一个多月后，孚恒公司在小区内张贴告示，向小区业主（包括原告）收取物业费和停车费。原告和众多小区业主对此不解，向孚恒公司提出询问后，孚恒公司称其收费是依据永丰业委会与其签订的《物业管理服务合同》。在原告以及广大小区业主的一再要求下，永丰业委会在小区公告栏内公示了《物业管理服务合同》。合同公示后，小区内一片哗然。该合同详细约定了物业服务的相关内容、标准以及收费方案。但被告从来没有就物业服务内容、标准以及物业服务收费标准等重大事项召开过业主大会，更没有进行过任何审议表决程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项以及国务院《物业管理条例》第十一条第七项均明确规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由全体业主共同决定。《河南省物业管理条例》第二十二条第五项和第十二项更加明确规定，“确定物业服务内容、标准及物业收费服务标准”以及“决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项”是业主大会的职责。被告永丰新城业主委员会不经业主大会审议表决物业服务内容、标准和收费方案，而擅自同孚恒公司直接签订《物业管理服务合同》的行为违反了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及《河南省物业管理条例》相关强制性规定，剥夺了原告和小区其他业主的知情权和表决权，使包括原告在内的小区广大业主蒙受经济损失，严重侵犯了原告和小区其他业主的合法权益。为维护原告和小区业主的合法权益，原告根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，依法向人民法院提起诉讼，请求判决撤销被告违背程序并越权与孚恒公司签订的《物业管理服务合同》。永丰业委会辩称：1．程序上，被告不适格。被告提起撤销合同之诉，涉及到合同相对方，但原告仅列永丰业委会为被告，判决结果对合同相对方不具有约束力，判决即失去法律价值。2．原告撤销被告所签订合同已过法定除斥期间。被告与孚恒公司于2016年10月13日签订《物业管理服务合同》，签订合同前后均在小区显著位置张贴通知、公告，且在2016年9月14日在大河报上也进行过公示。对此公示结果，原告曾到部分业主委员家提出异议，证明原告对所签订合同是知情的。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案原告时隔三年才起诉撤销被告签订的合同，显然已超过该期间。3．实体上，被告的设立程序合法。被告设立完全依据《物业管理条例》及《物权法》等相关法律、法规规定，并经管城区住房保障服务中心备案，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10172号判决书和郑州市管城区法院（2016）豫0104民初1281号判决书已认定被告成立的合法性，且选聘物业服务企业符合法律、法规规定程序，依法有效。4．被告与孚恒公司签订的《物业管理服务合同》合法有效。首先，被告通过合法程序召开业主大会解聘、选聘物业公司，2016年7、8月份，永丰业委会公示召开永丰新城业主大会通知、公告及表决意见当中，明确列明表决的事项包括选聘、解聘物业公司。解聘是指解聘前期物业公司，委托业主委员会招聘新的物业公司；被告书面征求业主代表大会代表意见符合《物权法》第76条“两个过半数”规定。对于解聘前期河南乐邦物业服务有限公司的合法性经郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10172号和郑州市管城区法院（2016）豫0104民初1281号判决认定事实部分予以认定。同一份业主表决意见单确认的是解聘和选聘两个内容，解聘物业合法，选聘物业当然合法。其次，被告有权代表全体业主选聘物业服务企业，在选聘过程中，为保证公平、公正，永丰业委会特委托郑州郑宏物业咨询服务有限公司对外公开招标的方法选聘物业管理公司；孚恒公司严格按照招投标方法确定中标后，于2016年10月13日与被告签订《物业管理服务合同》。上述工作系业主委员会正常工作的体现，也是业主代表大会决定的结果，并且该结果在小区公示栏中多次公示后已经履行，关键是该物业服务公司的服务内容比之前的服务质量有大幅提高，充分做到了为小区全心服务的要求。综上，被告代表广大业主签订的《物业管理服务合同》，签订主体合格，符合《物权法》第76条及《河南省物业管理条例》第22条关于“两个过半数”程序要件，在程序上和内容上符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，不具有《合同法》中撤销的法定条件，应当驳回原告的诉讼请求。孚恒公司述称：孚恒公司与永丰业委会签订的合同合法有效，理由如下：1．合同双方主体合法，孚恒公司是合法法人组织，永丰业委会具备法定备案程序，是合法组织。2．合同内容符合相关规定，《物业管理条例》第三十四条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修基金的维修与使用，物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，经永丰业委会公开招投标，孚恒公司中标后与业委会签订《物业管理服务合同》。3．《物权法》规定选聘和解聘物业管理企业或者其他管理人由业主共同决定，有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经“两个过半数”同意。就永丰业委会选聘和解聘物业公司，永丰业委会组织业主进行了集体表决，符合法律“双过半”的规定，故永丰业委会行使的权利来源于全体业主授权，具有合法性。且《物业管理条例》第三条规定，国家提倡通过公开、公正的市场体制选择物业服务企业，永丰业委会经公开招投标选中孚恒公司，符合《物业管理条例》规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主委员会例行执行业主大会的决定和决议的职责。永丰业委会执行业主大会选聘物业企业的决定，符合《业主大会和业主委员会指导规则》规定。4．《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。综上，孚恒公司与永丰业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘红伟系郑州市××区南三环北、紫辰路西（永丰新城小区）10号楼15层1501号房业主。永丰业委会系永丰新城小区业主委员会，经业主大会选举成立，并于2016年5月6日在郑州市××区住房保障服务中心履行了备案手续。2016年8月1日，永丰业委会决定召开永丰新城业主大会临时会议，并于2016年8月2日发布公告，会议于2016年8月17日开始；会议以以书面征求意见方式召开；会议议案：1．委托业主委员会解聘、选聘物业服务企业，2．委托业主委员会拟定永丰新城小区停车管理办法及收费标准。2016年8月29日，郑州市××区永丰新城业主大会发布公告，公告载明：2016年8月17日至2016年8月28日，永丰新城小区以书面征求意见表决方式召开永丰新城小区业主大会会议，大会议题表决情况如下：表决委托业主委员会解/招聘物业公司和拟定小区车辆停车管理办法及收费标准，同意531票，同意人数达60%，同意人数所拥有的建筑面积达62%，业主大会两项议题的表决符合法定程序要求。永丰业委会提交了永丰新城业主大会解聘/招聘物业公司表决意见单，表决意见单载明：本表决事项表格中：1．解/招聘物业指的是解聘前期物业公司，委托业主委员会招聘新的物业公司；2．停车管理办法，指委托业主委员会拟定小区车辆管理办法及收费标准。2016年9月28日，永丰业委会委托的郑州郑宏物业咨询服务有限公司举行“永丰新城经济适用房、廉租房”项目前期物业管理招标会议。2016年10月6日，永丰业委会向永丰新城业主发布公告，公告载明：永丰新城物业管理公开招标的结果是孚恒公司中标，业委会将择日与其签订物业服务合同。2016年10月12日，永丰业委会向孚恒公司发出《中标通知书》，载明：经公开招标会议及评审，业主委员会决定选聘孚恒公司为该项目的中标单位。2016年10月13日，永丰业委会与孚恒公司签订《物业管理服务合同》。另查明，永丰业委会将河南乐邦物业服务有限公司诉至郑州市管城区法院，要求判令河南乐邦物业服务有限公司排除妨碍，撤离郑州市××区永丰新城小区，并移交相关设施、场地及资料。郑州市管城区法院于2018年5月25日作出（2016）豫0104民初1281号民事判决书，审理查明小区业委会于2016年8月以入户签字表决的方式决定解聘旧的物业公司，招聘新的物业公司，永丰新城业主大会解聘/招聘物业公司表决意见已经经过小区业主“双过半”同意，并判决河南乐邦物业服务有限公司于判决生效后六十日内退出郑州市永丰新城小区并向小区新聘请的物业移交相关小区物业设施和相应管理资料。后河南乐邦物业服务有限公司上诉至河南省郑州市中级人民法院。河南省郑州市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）豫01民终10172号民事判决书，该院审理认为永丰业委会依据业主授权与河南乐邦物业服务有限公司解除前期物业服务合同，符合法律规定，判决驳回上诉、维持原判。2018年10月24日，河南乐邦物业服务有限公司撤出永丰新城小区，孚恒公司进驻永丰新城小区。再查明，2019年3月18日，刘红伟向郑州市管城区法院提起诉讼，请求判决永丰业委会与孚恒公司签订的《物业管理服务合同》无效，后提出撤诉，郑州市管城区法院依法裁定准许撤诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。业主撤销权的行使必须具备法定事由，即业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的实体权益或程序权益。本案中，原告是永丰新城小区业主，被告是永丰新城小区业委会，原告称被告未经业主大会授权或决定，与第三人签订《物业管理服务合同》，侵害了广大业主的权益，符合提起业主撤销权纠纷的法定事由。本案争议焦点为：1．被告与第三人签订《物业管理服务合同》是否基于业主大会授权；2．原告行使业主撤销权是否过了一年的除斥期间。关于第一个争议焦点，本院认为，选聘物业服务企业由全体业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，结合原、被告举证、质证及第三人述称意见，本院认为，被告与第三人于2016年10月13日签订的《物业管理服务合同》系基于永丰新城小区业主大会决定和授权，合同已经成立并生效。理由如下：第一，《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。永丰新城业主大会解聘/招聘物业公司表决意见单得到专有部分占建筑物总面积达62%且占总人数达60%的业主同意。该表决意见单明确记载表决事项包含委托业主委员会选聘物业服务企业，选聘的含义显然包括选择和确定两层意思，即业主大会实际已经授权永丰业委会选定物业服务企业，该授权事项并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反永丰新城小区业主自行制定并约定共同遵照执行的业主大会议事规则，故永丰新城小区业主对永丰业委会选聘物业服务企业的表决授权合法有效。第二，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。永丰业委会执行业主大会的决定，通过招投标的形式选聘物业服务企业，公示招投标结果，确定第三人为中标企业，并作出与其签订《物业管理服务合同》的决定，是业主大会授权被告选聘物业服务企业的必然结果和具体表现形式，永丰业委会的上述行为均不违反法律、行政法规的强制性规定。第三，任何权利的行使皆应受到合理的限制，业主撤销权是基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利派生的从权利，该特性决定了单个业主在行使权利时应对业主大会或业主委员会作出的决定负有必要限度内容忍义务，并受到全体业主大会或业主共同制定的管理规约的规制，否则必然会不利于社区和谐，亦增加了业主委员会的管理难度及成本，最终可能损害全体业主的权益。综上，本院依法认定被告与第三人签订的《物业管理服务合同》系基于永丰新城业主大会授权，对业主的专属决定权并未构成侵犯。原告称被告与第三人签订《物业管理服务合同》违反法定程序的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，《最高人民法院＜关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。该期限为法定除斥期间，不能中止、中断或延长，业主行使撤销权应当及时地向人民法院提起诉讼。本案中，原告称其于2018年10月24日第三人进驻永丰新城小区后，才知晓被告与第三人签订了《物业管理服务合同》。被告辩称其与第三人于2016年10月13日签订《物业管理服务合同》，签订合同前后均在小区公告栏显著位置张贴通知、公告，在相关部门进行备案，并于2018年3月8日在永丰新城小区业主之家微信公众号发布相关内容，原告请求撤销被告与第三人所签订合同已过法定除斥期间。本院认为，被告与第三人签订合同前后，分别公示了招投标、确定中标企业、签订《物业管理服务合同》等事项，期间还历经被告与河南乐邦物业服务有限公司之间的一、二审诉讼，关于永丰新城小区更换物业服务企业在小区内引发较大影响，在2017年前后，原告知晓被告与第三人签订《物业管理服务合同》具有高度盖然性，故本院对原告关于2018年10月24日才知晓被告与第三人签订《物业管理服务合同》的意见不予采信。而原告最早于2019年3月18日向郑州市管城区法院提起诉讼，故原告的业主撤销权已过法定除斥期间。综上，原告要求撤销被告与第三人签订的《物业管理服务合同》，于法无据，本院不予支持。需要指出的是，永丰业委会作为由业主选举依法成立的业主委员会，应当积极维护广大业主的利益，规范自己对物业公司的管理，以便更好地为小区居民服务，促进小区和谐。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院＜关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘红伟的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告刘红伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  何静二〇一九年八月十六日法官助理郑帅旗书记员牛帅