河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初3241号原告：贺宇德，男，1988年11月13日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人：蔡勇军，河北三兴律师事务所律师。被告：涿州市济祥房地产开发有限公司。住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街），统一社会信用代码：91130681697599788E。法定代表人：贾明洋，该公司执行董事。委托代理人：张登福，该公司副经理。被告：涿州土木创实房地产经纪有限公司，住所地：涿州市高铁新城鸿坤理想湾**，统一社会信用代码：911306813585348160。法定代表人：王振全，该公司经理。原告贺宇德与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、涿州土木创实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告贺宇德的委托代理人蔡勇军、被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人张登福到庭参加诉讼，被告涿州土木创实房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺宇德向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告济祥公司2017年2月10日签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告济祥公司退还购房款262607元并支付利息（自2017年2月10日至实际退还之日，按年息6％计算）；3.判令被告济祥公司向原告支付赔偿款100000元；4.判令被告土木创实公司退还服务费35000元（自2017年3月2日至实际退还之日，按年息6％计算）；5.二被告承担连带赔偿责任；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告计划在北京周边买房，在网上看到售楼信息，经被告土木创实公司介绍：祥云里项目地理位置优越，升值空间大，于是产生购买意向，于2017年2月8日向被告济祥公司支付了购房定金20000元，同日向土木创实公司支付服务费35000元，土木创实公司出具收据一张，2017年2月10日与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告济祥公司将位于祥云里项目6-3-1602号房屋出售给原告，该房屋建筑面积90.42平房米，单价9540元/平方米，总价为人民币862607元，付款方式为按揭贷款。原告于签订合同当天向济祥公司交付了房屋首付款242607元，被告济祥公司将此前的20000元定金收据收回，给原告开具了一张262607元的收据。在合同签订时，被告再次承诺房产无瑕疵，将于2017年6月左右可以网签并办理贷款，但随后原告在办理贷款过程中，被告以各种理由推脱。2018年7月，被告承诺2018年12月31日前交付房屋，并且五证齐全。2018年12月31日，原告来办理交付房屋手续时，才发现房屋并不符合交付条件。经众业主反复咨询，得知涉案房产开发项目未经审批，无法办理预售许可证，依法不允许对外出售。原告认为：被告济祥公司作为房产开发企业，在证照不齐的情况下故意隐瞒没有预售许可证的事实，违反了法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。《合同法》第四十二条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）由其他违背诚实信用原则的行为。被告土木创实公司作为房产代理销售单位，明知济祥公司没有房屋预售许可证，仍然虚假宣传，导致原告与被告签订商品房买卖合同无效，主观上带有明显的欺诈故意，其收取的服务费没有合法依据，应予退还，并应承担连带赔偿责任。上述请求，经原告与被告协商无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，原告所述不属实，我公司是合法成立的公司，有开发房地产的资质，并且祥云里项目是合法项目，原告主张的合同无效不符合实际情况，原告是作为完全民事行为能力的人，对购买房屋这类大宗商品是应该慎重了解、掌握和知情的，原告多次去我公司开发的房子处观看和询问，是经过充分考虑的，是其真实意思表示，所以原告主张赔偿是没有事实和法律依据的，原告主张被告欺骗隐瞒原告购买我公司开发的房子没有证据证实。在项目建设期间，由于受到政府政策调整，《关于重污染天气应急响应的紧急通知》、环保停工及证件没有完善到位的诸多因素，导致建设工期有所延误，由于未按期交房，我公司也给业主进行了相应的违约补偿方案，比如支付违约金、免除三年物业费、购买地下储物间总价给予优惠等，这些都可以证明我公司的诚信，我公司按照约定其房屋已经具备入住条件，于2019年7月已经通知业主收房，因此应认定合同有效，不存在其他情况。原告故意隐瞒炒房行为，严重违反国家明确规定的“房住不炒”的宗旨，在经济形势低迷的情况下，无望获利便推翻自己的炒房行为，作为成年人应该为自己的炒房行为负责，不应扭曲主观购房的事实，污蔑我公司欺诈、隐瞒等行为。被告涿州土木创实房地产经纪有限公司未向我院提交书面或口头答辩意见。原告张卉为证实自己的观点，向本院提交证据如下：1.《商品房买卖合同》一份；2.加盖有被告涿州市济祥房地产开发有限公司财务专业章的收据一张及POS机签购单两张；3.加盖有被告涿州土木创实房地产经纪有限公司财务专业章的收据一张及POS机签购单一张；被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1、2认可，对证据3不认可。被告涿州市济祥房地产开发有限公司未向本院提交证据。被告涿州土木创实房地产经纪有限公司未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月10日，原告贺宇德与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目6号楼3单元1602室以单价9540元/平方米（总价862607元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准等进行了约定。同日，原告支付首期购房款共计人民币262607元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司出具262607元收据一张，并加盖该公司财务专用章。2017年2月8日，被告涿州土木创实房地产经纪有限公司就该合同收取原告服务费35000元。至本案起诉前，被告涿州市济祥房地产开发有限公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证。本院认为，一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告返还购房款的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款262607元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付利息及赔偿款的诉讼请求。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，对购买房屋一类的大宗商品没有尽到基本的审查义务，本身存在过错；原告亦未能在法定举证期限内提供相关证据证实被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的行为，故对原告要求被告支付利息及赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。四、该合同确认无效后，被告涿州土木创实房地产经纪有限公司理应将基于该合同取得的服务费35000元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告贺宇德与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺宇德购房款262607元；三、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺宇德服务费35000元；四、驳回原告贺宇德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7264元，由原告负担1827元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担4798元，被告涿州土木创实房地产经纪有限公司负担639元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  高献辉审 判 员  马 蕊人民陪审员  李航员二〇一九年八月二十二日书 记 员  杨 硕