宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终97号 上诉人（原审原告）：刘月川，男，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛未默、李薇，北京市兰台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原审被告：王淑华，女，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原审被告：徐毅，男，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 上述二原审被告的共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人刘月川与被上诉人中信信托有限责任公司（简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司），原审被告王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 刘月山上诉请求：1.依法撤销银川市中级人民法院（2018）宁01民初767号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：（一）一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人隆湖公司之间形成的是房屋买卖合同关系，并非以房抵债的普通债权关系。上诉人与被上诉人隆湖公司签订的《商品房预购单》，实质上就是商品房买卖合同，双方形成的是商品房买卖的法律关系。（二）案涉的房屋是否在签订《商品房预定单》前被抵押，不影响上诉人享有排除执行的权利。一审法院认为案涉的商品房在签订买卖合同之前已经设定抵押，影响上诉人排除执行的权利，系法律适用错误。（三）本案上诉人完全享有排除案涉房屋执行的权利，原审法院判决上诉人不享有该权利，系判决错误。 中信信托公司提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘月川的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。第一，案涉房屋系隆湖公司先抵顶陈银平，后陈银平又将案涉房屋抵顶给刘月川。根据刘月川提交的商品房预订单已记载的买方名称有陈银平的姓名，同时收款收据、顶房清单均充分表明，案涉房屋系陈银平从隆湖公司抵顶获得。因此，案涉房屋系多重以物抵债关系，并非买卖，刘月川非消费者购房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的规定。故，一审查明与认定无误。第二，案涉房屋系陈银平在中信信托公司抵押后才接受抵债，且陈银平仅享有普通债权。陈银平未占有案涉房屋，且以物抵债仅是履行债务的变通方式，现未完成权属登记的变更手续，陈银平只享有债权请求权，而非物权。刘月川自陈银平处接受抵债，应向陈银平主张权利，与隆湖公司无关，且刘月川未在查封前签订商品房买卖合同、未实际支付价款、未占有案涉房屋。因此，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条物权期待权的规定。另外，以物抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿。若一般债权通过多次以房抵债的方式获得物权期待权从而排除执行，将破坏债的相对性和受偿原则，损害中信信托公司的合法权益。因此，本案也不适用物权期待权的规定，刘月川不享有排除执行的权利，一审判决无误。 隆湖公司、王淑华、徐毅答辩称：请求法院依法判决。 刘月川向一审法院起诉请求：1.请求确认“尚东帝景花园”30号楼702号房屋为刘月川所有；2.解除对“尚东帝景”30号楼702号房屋的查封和执行；3.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 一审法院另查明，2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及刘月川提出异议的“尚东帝景花园”30-702号房屋。 一审法院还查明，2011年3月28日刘月川与隆湖公司签订《商品房预定单》，预定隆湖公司开发的位于银川市北京××路公寓的位于银川市北京××路，同日，隆湖公司向刘月川开具收款收据两份，分别载明今收到刘月川摘由30-702房款人民币1431元、今收到刘月川摘由30-702房款人民币200697元，后者收款收据在左下方隆湖公司印章处载明“办顶账房”。 一审法院再查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，刘月川对一审法院委托拍卖北京××路房屋的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异132号执行裁定书，裁定认为：刘月川未能提交形成其为案涉房屋所有权人证据链的相关证据，且《商品房预订单》为案涉房屋抵押给中信信托公司后所签，案涉房屋实质上是以物抵债，只是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖房屋，不必然引起房屋权属的变动，裁定驳回刘月川的异议请求。 一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因案涉房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对案涉项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司对案涉房屋拥有抵押权的前提下，刘月川是否就案涉房屋拥有足以排除执行的民事权益及刘月川主张确认其对案涉“尚东帝景花园”30-702号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据刘月川提交的收款收据可以证实案涉房屋实质为以房抵债，刘月川享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖。且在刘月川与隆湖公司签订《商品房预订单》时，案涉房屋已抵押给中信信托公司。故刘月川主张的权利不能排除执行，对刘月川要求确认对案涉标的物享有所有权、停止对案涉标的物执行的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回刘月川诉讼请求。案件受理费100元，由刘月川负担。 二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。 二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点问题是：刘月川对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。 经核，案涉房屋所在的土地使用权已于2010年6月21日抵押给中信信托公司并办理了抵押权登记。2011年1月26日，案涉房屋被隆湖公司抵押给中信信托公司并办理了抵押权登记；该抵押早于刘月川与隆湖公司签订案涉的《商品房预订单》的2011年3月28日。据此，能够判断刘月川与隆湖公司签订案涉《商品房预订单》之前中信信托公司对案涉房屋享有在先的抵押权。一审关于此的判断并无不当。 另经核，刘月川本案一审中提交的证据《收款收据》（两张）的经手人均为陈银平、《商品房预订单》的买方括号中备注的也是陈银平，且金额为200697元的《收款收据》中明确载明“办顶账房”的内容，而刘月川并未举证证明其与陈银平的关系，也未进一步举示相应的付款凭证印证其已实际支付相应购房款的事实。据此，一审关于案涉房屋实质是以房抵债、刘月川对其享有的是普通债权的判断并无不当。同时，刘月川也未实际占有案涉房屋。 据上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，因刘月川与隆湖公司间就案涉房屋并非买卖关系，刘月川关于其属于消费者购房（用于居住）更缺乏基础和前提，故其本案中关于对案涉房屋享有物权期待权的上诉主张不能成立。一审关于刘月川享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权的判断并无不当。 另，我国法律虽未禁止以物抵债系物权变动的原因，但我国法律规定了不动产物权变动须依法登记，而本案并无证据证实案涉房屋已发生物权变更登记，故刘月川对案涉房屋不享有所有权。一审法院关于刘月川主张的权利不能排除执行，其要求确认对案涉标的物享有所有权、停止对案涉标的物执行的诉讼请求不予支持的判断并无不当。 综上，刘月川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘月川负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙泽诚 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一九年八月十四日 书记员  牟 荣