南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0105民初3849号原告：南京海峡城开发建设有限公司商管分公司，住所地在南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园****。代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：查静静，南京海峡城开发建设有限公司商管分公司员工，住南京市建邺区。被告：江苏京妆投资置业有限公司，注册地，注册地在南京市建邺区河西大街****，实际经营地在南京市建邺区广聚路**安科大厦**iv>法定代表人：马菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：周钲皓、赵方方，均系北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：上海金地物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市建邺区，住所地在南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园第**楼第**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>代表人：郝宏章，该公司总经理。被告：上海金地物业服务有限公司，住所地在上海市嘉定区南翔镇栖林路1，住所地在上海市嘉定区南翔镇栖林路****'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：闫智广，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：戚明汉，男，上海金地物业服务有限公司南京分公司法务，住南京市建邺区。原告南京海峡城开发建设有限公司商管分公司（以下简称海峡城商管分公司）诉被告江苏京妆投资置业有限公司（以下简称京妆投资公司）、上海金地物业服务有限公司南京分公司（以下简称金地物业南京分公司）、上海金地物业服务有限公司（以下简称金地物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日、8月7日依法公开开庭审理了本案。原告海峡城商管分公司的委托诉讼代理人查静静、被告京妆投资公司的委托诉讼代理人周钲皓、赵方方、被告金地物业南京分公司和被告金地物业公司的共同委托诉讼代理人戚明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海峡城商管分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告京妆投资公司、被告金地物业南京分公司和被告金地物业公司向原告支付房屋占用费137812.5元（自2017年5月5日至2017年8月17日期间的占用费，计算公式为：租金单价2.1元*625㎡*105天=137812.5元）。2、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告京妆投资公司承租原告位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05栋的房产，租赁面积29297.85平方米，被告京妆投资公司承租后转租给被告金地物业南京分公司及其他承租人，因被告京妆投资公司拖欠原告租金引发原告与被告京妆投资公司之间的租赁合同纠纷，该纠纷已经南京市建邺区人民法院作出（2017）苏0105民初2999号生效民事判决书。根据生效判决书，原告与被告京妆投资公司之间的租赁合同已于2016年12月8日解除，被告京妆投资公司实际于2017年5月4日搬离租赁房屋，另外，生效判决书已对被告京妆投资公司于2017年5月4日撤场前应支付原告的租金和房屋占用费进行判决。被告京妆投资公司撤场后，并未及时要求次承租人即被告金地物业南京分公司腾退房屋，导致次承租人占用房屋给原告造成损失，生效判决书已明确对于次承租人于2017年5月4日后占用原告房屋产生的房屋占用费，原告可另行主张。被告金地物业南京分公司向被告京妆投资公司承租南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05幢609-610室，租赁面积625平方米，租金单价为2.1元/平方米/天，被告京妆投资公司撤场后，被告金地物业南京分公司实际占用房屋的期间自2017年5月5日至2017年8月17日共计105天，自2017年8月18日起，被告金地物业南京分公司与原告订立租赁合同，故被告金地物业南京分公司的房屋占用费为2.1元*625㎡*105天=137812.5元。房屋租赁关系终止后，实际占用人被告金地物业南京分公司应当向房屋权利人支付相应的占有使用费，故被告金地物业南京分公司应向原告支付上述房屋占用费，如被告金地物业南京分公司已支付上述房屋占用费给被告京妆投资公司，被告京妆投资公司应向原告支付。至此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告京妆投资公司辩称，1、原告要求按照2.1元每天支付租金无事实及法律依据，租金支付标准应当按照被告京妆投资公司与原告签订的租赁合同中约定的租金标准1.5元每天计算。2、原告要求被告京妆投资公司向其支付房屋占用费无事实和法律依据，被告京妆投资公司自2017年5月4日被强制清离后，失去对次承租人的管理职能，根据原告提交的（2017）苏0105民初2999号生效民事判决书中查明的案件事实可知，原告强制清离行为导致被告京妆投资公司对次承租人失去有效管理，且原告自2017年5月4日掌管涉案房屋后，有能力及义务对留在涉案房屋的次承租人进行管理，原告怠于履行义务，故对次承租人未支付原告房屋占用费，被告京妆投资公司没有任何过错。另外，被告京妆投资公司被强制清离后，采取积极措施，联系次承租人，与次承租人解除了双方间的房屋租赁合同，并将剩余租金和保证金退还给次承租人即被告金地物业南京分公司，被告京妆投资公司已尽全部方式避免原告损失。3、根据原告提交的（2017）苏0105民初2999号生效民事判决书可知，在案件审理过程中，主审法官为查明案件事实，曾向原告释明，要求其将2017年5月5日后留在涉案房屋内的次承租人追加为案件当事人，但原告拒绝追加，故原告要求被告京妆投资公司支付房屋占用费及诉讼费的诉讼请求，无事实和法律依据。被告金地物业南京分公司和被告金地物业公司辩称，1、被告京妆投资公司与被告金地物业南京分公司之间租赁合同于2017年5月4日解除后，原告的负责人毛源经理曾与被告金地物业南京分公司沟通，毛源经理承诺可以免除被告金地物业南京分公司3个月租金，后双方于2017年8月正式签订房屋租赁合同。根据合同法约定，租期六个月以下可以口头约定，故原告毛源经理代表其公司与被告金地物业南京分公司达成的免除3个月租金的约定是合法有效的。2、据被告金地物业南京分公司了解，毛源经理在2018年离职，现原告因内部沟通不畅，要求被告金地物业南京分公司支付3个月租金，违背基本诚实原则及合同契约精神。3、当时不止被告金地物业南京分公司一家有免除租金的情况，涉案地段的其他租户也存在这种情况。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园5号办公楼为案外人南京海峡城开发建设有限公司所有，2015年2月1日起，该公司授权原告作为代表，全权负责上述房屋的出租管理工作。2015年6月1日，原告与被告京妆投资公司签订《世茂海峡云科技园预租/租赁合同》，约定，原告将位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05栋（不含住宅样板间部分）房屋出租给被告京妆投资公司，房屋建筑面积为29297.85平方米，租赁期限10年，自2015年7月10日起至2025年7月9日止；该房屋的租金按计租面积计付。租赁合同签订后，原告于2015年7月10日将上述房屋交付被告京妆投资公司，被告京妆投资公司支付原告全额履约保证金4437218.64元、首期租金966496.53元及2016年7月的部分租金191975.68元。自2016年8月起，被告京妆投资公司未按约定时间足额向原告缴纳租金。因其拖欠租金，原告先后向被告京妆投资公司发送“缴款欠租函”、律师函，2016年12月7日，原告向被告京妆投资公司发出《解除通知函》，2017年5月9日，原告诉至本院，2018年6月27日，本院作出（2017）苏0105民初2999号民事判决书，该判决书认定，原告与被告京妆投资公司的房屋租赁合同于2016年12月8日解除，2017年5月4日，原告组织人员强行将被告京妆投资公司清离上述房屋，自该日起，原告实际掌控上述房屋，该判决书释明，若原告有证据证明次承租人已向被告京妆投资公司支付2017年5月5日起至搬离上述房屋期间的租金，可另行向被告京妆投资公司主张，并判决被告京妆投资公司向原告支付自2016年12月9日起至2017年5月4日的房屋占用费2637213.87元。另查明，被告京妆投资公司承租原告的上述房屋后，陆续将上述房屋分割转租。2016年10月底，该公司与被告金地物业南京分公司签订房屋租赁合同，约定，该公司将上述位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05幢609-610室房屋（建筑面积625平方米）转租给被告金地物业南京分公司，租赁期限为3年。自2016年11月18日起至2020年2月17日止，租金约2.1元/平米/天。2017年8月31日，被告京妆投资公司与被告金地物业南京分公司签订解除房屋租赁合同协议，约定，解除双方签订的房屋租赁合同，双方租金结算日为2017年5月4日，被告京妆投资公司应退还被告金地物业南京分公司保证金及2017年5月5日至2017年8月17日期间的租金共计169101.33元。庭审中，被告金地物业南京分公司认可收到被告京妆投资公司退还的上述款项。再查明，2017年8月18日，原告与被告金地物业南京分公司签订租赁合同，约定，原告将位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05幢609-610室房屋（建筑面积625平方米）出租给被告金地物业南京分公司，租赁期限自2017年8月18日起至2020年2月17日止，租金1.9元/平米/天，目前该合同正在履行之中。本院认为，原告与被告京妆投资公司签订的《世茂海峡云科技园预租/租赁合同》、被告京妆投资公司与被告金地物业南京分公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。原告与被告京妆投资公司签订《世茂海峡云科技园预租/租赁合同》后，在双方履行合同中，因被告京妆投资公司拖欠原告的租金，致双方发生纠纷，后原告将被告京妆投资公司诉至本院，在本院作出的（2017）苏0105民初2999号民事判决书中认定，双方的合同于2016年12月8日解除，2017年5月4日，被告京妆投资公司被原告强制清场，并应支付原告自2016年12月9日起至2017年5月4日的房屋占用费2637213.87元。因原告与被告京妆投资公司间的租赁合同解除，致被告京妆投资公司与被告金地物业南京分公司的房屋租赁合同亦解除，被告京妆投资公司已退还被告金地物业南京分公司保证金及2017年5月5日至2017年8月17日期间的租金共计169101.33元。故关于原告要求被告京妆投资公司支付自2017年5月5日至2017年8月17日期间的房屋占用费的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告金地物业南京分公司支付自2017年5月5日至2017年8月17日期间的房屋占用费的诉讼请求，考虑到被告京妆投资公司从原告处承租房屋后将部分房屋分割转租给被告金地物业南京分公司，被告金地物业南京分公司在被告京妆投资公司于2017年5月4日被强制清场后仍占有原告的上述房屋，故其作为房屋的次承租人应当支付原告上述期间的房屋占用费。关于占用费的计算标准应按照原告与被告京妆投资公司签订的房屋租赁合同标准计算，即1.5元*625㎡*105天=98437.5元。关于原告要求被告金地物业公司对上述房屋占用费承担责任的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。关于被告金地物业南京分公司陈述原告给其3个月免租期间的抗辩意见，因未提供证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海金地物业服务有限公司南京分公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告南京海峡城开发建设有限公司商管分公司房屋占有使用费98437.5元；二、被告上海金地物业服务有限公司对被告上海金地物业服务有限公司南京分公司的上述还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告南京海峡城开发建设有限公司商管分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3056元，由被告上海金地物业服务有限公司南京分公司负担（被告应承担的诉讼费应于本判决生效之日起十五日内支付原告，以冲抵原告预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3056元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  李 燕人民陪审员  彭琍蘋人民陪审员  吴晓民二〇一九年八月十二日法官 助理  蔡晨阳书 记 员  王 焱