湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初602号 原告：张艳飞，女，汉族，1970年7月11日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：李饮冰，湖南唯平律师事务所律师。 被告：米明华，男，汉族，1965年2月13日出生，岳阳市人，户籍地岳阳市岳阳楼区，拒绝提供现住址。 第三人：湖南岳阳巴陵农商行股份有限公司，住所地岳阳县荣家湾镇东方路**。 法定代表人：郑少华，董事长。 委托诉讼代理人：杨俊杰，男，1989年2月22日出生，汉族，汩罗市人，系该公司客户经理。 委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。 原告张艳飞与被告米明华、第三人湖南岳阳巴陵农商行股份有限公司（以下简称“巴陵农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳飞及其委托诉讼代理人李饮冰，第三人巴陵农商行委托诉讼代理人杨俊杰、何亚芳到庭参加了诉讼。被告米明华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张艳飞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2006年9月7日签订的房屋买卖合同有效，判令被告继续履行合同，在七个工作日内协助完成不动产转移登记手续，将坐落于岳阳市岳阳楼区冷水铺办事处鹰山居委会原洞麻厂1区XX栋XXX号的房屋（现有权证号311471）的权属登记至原告名下；2.确认第三人抵押权（他项权利证号097423）不受保护，判令第三人协助完成抵押权注销登记手续；3.判令被告赔偿原告损失12000元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年9月7日，原告张艳飞与被告米明华签订房产交易合同和补充协议一份，约定米明华将其坐落于岳阳楼区冷水铺办事处鹰山居委会原洞麻厂1区XX栋XXX号房屋（含空调等财物）出售给张艳飞，价款76500元。因当时房屋权属登记手续已办理完毕但房权证书尚未发放至被告米明华手中,双方约定米明华在领取房权证后协助张艳飞办理房屋过户登记手续。合同签订当日原告依约向米明华支付购房款75000元,米明华于当日将房屋交付原告,此后该房屋即由原告一家居住。2006年9月中旬左右，米明华领取了房屋所有权证（权证号14××57）及国土使用权证（岳市国用2006第14069号）后,将两证原件交付原告,原告当即付清购房余款1500元。后原告多次催促被告协助办理房屋过户登记手续,被告均借故拖廷或无法正常联系。经查询,米明华以涉案房屋所有权证遗失及分家析产为由,于2012年8月13日重新补办了所有权证,现所有权证号为311471。另米明华于2013年8月14日向第三人岳阳县农村信用合作联社（现已更名为湖南岳阳巴陵农商行股份有限公司）借款并以涉案房屋设定了抵押,涉案房屋他项权证号为09XXXX,目前米明华尚欠第三人部分借款本金和利息未予偿还。原告认为,其与被告米明华在2006年9月7日所签订房屋买卖合同合法有效,原告已依约付清了购房款,且自2006年9月7日起至今一直居住使用所购涉案房屋,被告不予协助办理房屋过户手续,已经构成违约,应承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。第三人在米明华设定房屋借款抵押时既未调查了解涉案房屋已经转让并由原告实际居住使用等情况,在米明华借款逾期后也未在主债权诉讼时效期间行使抵押权,其抵押权依法应不予保护，请求判如所请。 被告米明华提交书面答辩意见称，其于2006年9月7日将鹰山1区16栋505号房屋卖给张艳飞,已收到购房款76500元。2006年9月中下旬取得产权证后已将产权证原件交给原告，当时因300元水电费张艳飞没有按承诺付给被告,双方有些不愉快,就一直没有过户，现被告同意房屋归张艳飞所有并协助过户。2012年因经济紧张,被告在他人建议下以原产权证遗失及分家析产为由重新办理房屋产权证,并在岳阳县信用社办理抵押贷款。贷款已陆续还了10多万元,近三年来岳阳县信用社一直没有找过被告，也没有催被告还款，贷款早已过期了,被告现在没有任何收入和来源，信用社不能再向其追讨贷款，也不能对该房屋行使抵押权。 第三人巴陵农商行辩称，第三人与米明华签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》合法有效，对米明华所有的位于岳阳楼区冷水铺办事处鹰山居委会的房屋（岳房权证岳阳楼区字第××号）享有的抵押权合法有效,应受法律保护。2013年8月9日米明华与巴陵农商行签订了《借款合同》,由米明华向巴陵农商行贷款100000元,月利率9.9‰,借款期限为一年。双方于同日签订《最高额抵押合同》，由米明华以其上述房屋提供抵押担保,2013年8月15日,双方在房屋登记部门进行了房屋抵押权登记,取得岳房他证岳阳楼区字第××号他项权证书。根据物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”，故抵押权合法有效。本案原告张艳飞仅取得了向米明华主张交付房屋并办理过户登记手续的债权，该债权不能对抗第三人依法取得的物权。第三人对案涉房屋买卖合同关系的真实性也存有疑问，有理由怀疑两者之间有恶意串通企图通过诉讼的方式损害第三人利益,请法院依法查明两者之间的关系。若房屋买卖关系属实,米明华恶意通过隐瞒事实的方式取得房屋产权登记,然后持房产证向巴陵农商行骗取抵押贷款,其行为涉嫌非法骗取贷款罪,请求法院依法将米明华的上述行为移送至公安机关进行查处,追究其刑事责任。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据,请求公平公正裁判。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据原告提交的米明华身份复印件、离婚登记审查表、离婚协议书、结婚登记审查表，房屋所有权信息、国土权证、房产权证、委托代理合同、收款收据、律师催告函，第三人巴陵农商行提交的个人借款合同两份、最高额抵押合同两份、房地产抵押价值确认协议书、抵押财产清单两份、房产证及他项权证、贷款发放通知书两份，借据、贷款发放回收明细，本院审查后予以采信。对有争议的证据认定如下: 1.原告提交的房产交易合同、房产证交易合同、收条、物业管理合约书，第三人对其真实性提出异议，但未提交证据予以反驳，被告在提交的答辩状中对该组证据予以认可。本院审查认为，在第三人未提交相反证据的情况下，本院有理由相信该组证据是真实的。 2.原告提交的案涉房屋及所在小区现场照片，本院对其形成时间难以核实，且认为与本案关联不大，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1990年12月25日，被告米明华与案外人刘可于登记结婚，2005年8月1日登记离婚，离婚协议约定岳阳市鹰山1区XX栋XXX号房屋归米明华所有。彼时，该房屋尚未取得房产证。 2006年9月7日，米明华（甲方）与张艳飞（乙方）签订《房产交易合同》约定：米明华将其坐落于原洞麻厂1-16-505号房屋以76500元价格卖给张艳飞，含空调一台；2006年9月21日前的水电费由米明华付清，其后的水电费由张艳飞负责；取得房产证后（因洞纺房产证统一办理，此条款请看房产证交易合同），甲方应负责协助办证过户，过户费用由乙方负责；甲方夫妻发生房产矛盾，由甲方负责。同日，二人还签订《房产证交易合同》约定：房产证（洞纺一区十六栋五零五房）到证后，甲方需立即通知乙方；拿证前甲方的一切办房产证费用甲方负责；乙方暂留甲方交易房产的资金1500元，作为拿证后的保证金，乙方拿证后资金应立即归还甲方。同日，米明华出具收条，称现收洞纺1-XX-XXX房买房现金75000元整。后被告便将该房屋交付原告，原告随即入住至今。 不久后，米明华取得岳市国用（2006）第14XXX号国土使用权证和岳房权证岳阳楼区字第××号房产证，并将两证交给张艳飞，张艳飞将剩余房款1500元交付给米明华。该房产证显示房屋坐落于岳阳楼区冷水铺办事处鹰山居委会，房屋幢号XXX号，房号为XXX，位于**，建筑面积88.6平方米，共有人为刘可，即米明华的前妻。 2007年1月9日，张艳飞与案涉房屋所在小区的物业实际管理单位签订物业管理合约书，业主房号栏显示的房号为1区-XX-XXX。 2012年8月13日，米明华以分家析产为由，在房产部门补办了原权证号为岳市房权证岳阳楼区字第××号房屋的房产证，该房屋新的权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号，房屋登记所有人亦变更为米明华，由其单独所有。 2013年8月9日米明华与岳阳县农村信用合作联社（现更名为巴陵农商行）签订了《借款合同》,向该银行贷款100000元（下称第一笔贷款）,月利率9.9‰,借款期限为12个月，不定期结息，借款到期，利随本清。双方于同日签订《最高额抵押合同》，由米明华以案涉岳房权证岳阳楼区字第××号房屋提供最高额浮动抵押担保,担保债权的范围为对2013年8月9日至2014年8月9日，抵押人在抵押权人处形成的债务最高本金余额10万元提供担保，担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、复利、实现债权的费用等。办理抵押时，巴陵农商行和米明华对该房屋的评估价值为15万元。2013年8月15日,双方在岳阳市房地产产权市场管理处办理房屋最高额抵押权登记,取得岳房他证岳阳楼区字第××号他项权证书。 贷款发放通知书显示，2013年8月23日，巴陵农商行向米明华发放贷款10万元，还款方式为到期一次性还款。 2014年11月29日，米明华与巴陵农商行再次签订《借款合同》和《最高额抵押合同》。《借款合同》约定米明华向该银行贷款100000元（下称第二笔贷款）,借款期限为12个月，月利率9.9‰,按季结息，借款到期，利随本清。《最高额抵押合同》约定由米明华以案涉岳房权证岳阳楼区字第××号房屋提供最高额浮动抵押担保,担保债权的范围为对2014年12月2日至2015年12月2日，抵押人在抵押权人处形成的债务最高本金余额10万元提供担保，担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、复利、实现债权的费用等。 2014年12月2日，巴陵农商行向米明华发放贷款10万元，还款方式为到期一次性还款。 第三人巴陵农商行提交的贷款发放回收明细显示，米明华收到第一笔贷款的时间为2013年8月22日，第三人收回该笔贷款全部本金的日期为2014年12月1日。对于第二笔贷款，米明华收到款项的日期为2014年12月2日，2017年12月21日，尚余本金40011.97元未偿还。截至本案诉讼之时，第三人仍主张米明华尚余本金40011.97元未清偿。 2018年2月2日，张艳飞与李饮冰律师委托代理合同，支付律师代理费4000元。同月17日，李饮冰律师代张艳飞向米明华发出律师函，催促其协助张艳飞办理房屋过户手续。 本院认为，本案原、被告签订的《房产交易合同》合法、有效，原告已依约履行了支付购房款，被告米明华亦应依约履行相应义务。但米明华在将岳阳楼区字第××号房屋交付原告使用后，又为案涉房屋重新办理了岳阳楼区字第××号房产证，系违反合同约定的行为，现其仍未履行协助原告办理房屋过户之义务，原告请求其继续履行协助过户之义务，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告赔偿其损失12000元，本院认为原告对迟延办理案涉房屋过户亦存在怠于行使权利等过错，且其与米明华并未约定具体的过户时间及违约金，其该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三人巴陵农商行就案涉房屋是否享有抵押权的问题。首先是其对于案涉第一笔贷款，其是否享有抵押权。巴陵农商行依法登记的岳房他证岳阳楼区字第××号抵押权系被告米明华向第三人巴陵农商行申请案涉第一笔贷款时所登记设立，依照2013年8月9日签订的第一份《最高额抵押合同》的约定，该抵押权不仅对案涉第一笔贷款进行担保，还对米明华在2013年8月9日至2014年8月9日期间与巴陵农商行形成的全部债务在最高本金余额10万元内提供担保。从第三人提交的款发放回收明细来看，截至2014年12月1日，该第一笔贷款已经还清，即巴陵农商行对该笔债权享有的抵押权已经归于消灭，不再享有抵押权。 其次是关于巴陵农商行对案涉第二笔贷款是否享有抵押权。该贷款合同签订的时间为2014年11月29日，米明华实际收到款项的日期为2014年12月2日，这两个日期均已超出第一份《最高额抵押合同》所担保债权的形成期间，即该债务已经不属于岳阳楼区字第××号他项权证所设立的抵押权的担保范围，巴陵农商行不能依此享有抵押权和优先受偿权。2014年11月29日，米明华又与巴陵农商行签订第二份《借款合同》和《最高额抵押合同》。该《最高额抵押合同》不是对第一份《最高额抵押合同》所担保的债权期限进行延展或变更的合同，而是双方重新签订的抵押合同。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立，对于该抵押合同，应依法重新办理抵押登记，但其并未依法进行登记，抵押权并未依法设立，巴陵农商行对该第二份贷款合同所涉债务也不享有抵押权。 故被告巴陵农商行应依法协助原告张艳飞和被告米明华完成岳房他证岳阳楼区字第××号抵押权注销手续。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，判决如下： 一、原告张艳飞与被告米明华于2006年9月7日签订的《房产交易合同》和《房产证交易合同》有效，被告米明华应继续履行合同，在本判决生效后十日内协助原告将岳房权证岳阳楼区字第××号房屋过户至原告张艳飞名下。 二、第三人湖南岳阳巴陵农商行股份有限公司在岳房权证岳阳楼区字第××号房屋上设立的岳阳楼区字第××号抵押权已经消灭，其应于本判决生效后十日内协助原告办理抵押权注销登记手续。 三、驳回原告张艳飞的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告米明华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李钰婷 二〇一九年八月二十七日 书记员  胡 凯