广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1702号上诉人（一审被告）：珠海市泰盈物业代理有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇新民路**内301。统一社会信用代码914404007615995723。法定代表人：郑娟，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：迟明娟，女，1987年6月13日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区旭日街铁林委**，现住河北省廊坊香河县，委托诉讼代理人：安绍先，河北刘凤悦律师事务所律师。一审被告：唐山华伟房产经纪有限公司。住。住所地：河北省玉田县帅府小区**公建**门市一社会信用代码91130229MA07RTFQ8B。法定代表人：刘科，该公司经理。一审被告：秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司。住所。住所地：河北省秦皇岛市北戴河区红石路**社会信用代码91130304787023977G。法定代表人：刘枫，该公司经理。委托诉讼代理人：汤小立，河北东明律师事务所律师。一审被告珠海市泰盈物业代理有限公司（下称泰盈公司）因与一审原告迟明娟、一审被告唐山华伟房产经纪有限公司（下称华伟公司）、一审被告秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（下称圣海公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初3542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实迟明娟欲购买圣海公司在河北省××××区开发建设的“金山首府”31-2-1502房产，遂于2017年4月2日在“金山首府”楼盘售楼部使用银行卡刷卡16000元，付入华伟公司账户，又向泰盈公司交付现金4000元。泰盈公司开具一张№0782164收据，确认收到迟明娟支付的“金山首府”31-2-1502服务费20000元。同年4月7日迟明娟再次在“金山首府”楼盘售楼部使用银行卡刷卡50000元，付入华伟公司账户。泰盈公司再开具一张№1502197收据，确认收到迟明娟支付的“金山首府”31-2-1502服务费50000元。同日迟明娟还在售楼部使用银行卡刷卡10万元，由圣海公司开具一张№1501524收据，确认收到迟明娟支付的购房款100000元。迟明娟在一审庭审中确认圣海公司已退还该10万元购房款。同年10月30日圣海公司向业主发出《致歉信》，称圣海公司开发建设的“金山首府”三期工程，原预计于2017年5月底施工，因响应政府环保政策号召确保旅发大会顺利召开，未能如期开工，开工时间改为2017年8月。2017年9月，政府又出台新通知，要求2018年3月15日前禁止开工。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，2018年6月30日之前拿到《商品房预售许可证》，并在2019年10月底之前达到交房标准。如政府再有停工通知3周以上时间顺延。若2018年没有停工政策影响，交房时间未按计划达到，圣海公司会对业主损失进行相应的赔偿。同年11月1日圣海公司向业主发出《关于“金山首府”项目应对停工问题的解决方案》，称应河北省环保部的要求，唐山地区所有施工项目都要到2018年3月15日后才可以正式施工。圣海公司会积极配合因停工，且希望将房源转让的客户，免费提供一次更名权，更名权截止于本项目各标段获得销许具备网签条件30日之内，并且与圣海公司合作的销售代理公司可提供代销服务。因停工造成施工时间的推迟，圣海公司将对业主进行相应补偿，自客户交房入住之日起赠送6个月物业费。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，预计2018年6月30日拿到《商品房预售许可证》，预计2019年10月前达到交房标准。如逾期交房，圣海公司将按《商品房买卖合同》的赔偿标准的二倍给予客户补偿。同年11月3日古冶区住房和城乡建设局向购房者发出《友情提示》，主要内容为：圣海公司开发的“金山首府”三期住宅小区项目未办理《商品房预售许可证》，依据相关规定，未办理《商品房预售许可证》的不得擅自预售商品房，购房者在选择此类房源时要慎重，一旦购买，合法权益将得不到有效保障。同年11月8日华伟公司致古冶区政府一份《说明函》，称华伟公司是房产销售公司的中介公司，2017年5月在古冶区主导联合30多家销售公司推销了“金山首府”小区部分三期房子。购房者多为在北京上班的外地人，基于收入条件、居住及投资等要求购买“金山首府”的房屋。当时开发公司有一、二期项目的销售许可证，三期已办好三个证件，开发公司人员称预计将在2017年5月提供施工许可证，2017年10月底前提供销售许可证。华伟公司遂告知客户交2万、3万、10万不等的房源占号费，待将来10月份开发公司提供预售许可证时转为购房款（有优惠条件）。同时客户的交通、吃饭、住宿（有当天没回北京的）等费用均由华伟公司负担。如客户需占房源号，需提交7万元服务费。当时华伟公司已与客户说好服务费是不退的（主要是服务费已分发给下面的各渠道公司及销售服务人员，也有部分已返回给占房源号的客户本人）。现开发公司的项目工地一直未开工，客户要求退还占房源费及销售服务费，因销售服务费不能全额退还，与客户产生争执，华伟公司一直在沟通中，希望开发公司对开工时间做出承诺。2018年11月20日圣海公司取得“金山首府”住宅小区二期（C/D/E/F）的《建筑工程施工许可证》。12月7日圣海公司取得“金山首府”住宅小区二期（DEF）（26#、27#、30#、31#住宅楼）的《商品房预售许可证》。一审庭审中，泰盈公司确认为圣海公司做“金山首府”房屋的宣传和推广活动，应客户要求或介绍客户至售楼现场查看。泰盈公司与圣海公司签订有合同，而与华伟公司相互独立双方没有合作关系。泰盈公司案中未提交与圣海公司签订的合同。迟明娟提起本案诉讼，请求判令泰盈公司返还服务费70000元，华伟公司、圣海公司对此承担连带责任一审判决的理由与结果一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，泰盈公司认可其向迟明娟出具了两张服务费收据，款项共计7万元。泰盈公司称其与圣海公司存在合作关系，双方有签订合同，但泰盈公司拒不提交该合同给本院审查。泰盈公司与迟明娟之间未签订书面服务协议，泰盈公司也未提供证据证明其与迟明娟对7万元服务费的收取有相关约定。据此，泰盈公司未提供继续合法占有该7万元款项的依据，本案应为不当得利纠纷，泰盈公司应返还迟明娟交付的7万元。迟明娟要求华伟公司、圣海公司承担连带返还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。华伟公司、圣海公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、泰盈公司于判决生效之日起十日内向迟明娟返还服务费70000元；二、驳回迟明娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由泰盈公司负担。当事人二审的意见一审被告泰盈公司不服一审判决，上诉称一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，且违反法定程序，请求二审法院发回重审或依法改判，驳回迟明娟的诉讼请求，理由如下：一、一审判决诉讼主体缺失，遗漏了应当参加诉讼的当事人，本案应发回重审。第一，迟明娟本系黑龙江省伊春市人士，现居廊坊市香河县，其所称的购买的金山首府房屋位于唐山市××区，如果没有中介的介绍，那么迟明娟就不会到河北省××××区购房，由此可见迟明娟委托的中介机构起到了至关重要、不可替代的中介作用。第二，迟明娟一审诉状称“2017年4月初，原告在北京众力房产中介销售那了解到金山首府楼盘正在热销……”，迟明娟系通过北京众力房地产经纪有限公司（下称众力公司）的销售人员了解的房屋销售信息，该公司就是与迟明娟实际形成居间合同的中介机构。可见与迟明娟形成居间合同关系的主体是该中介机构--众力公司，并非泰盈公司。第三，泰盈公司虽开具了收款收据，但系为众力公司代开，实际收款人并非泰盈公司，而是众力公司。第四，众力公司销售人员实际参与运作了为迟明娟介绍看房、谈价、付款等的全部过程，系代表其所在公司的职务行为，众力公司不参加诉讼，不能查清事实，本案无法审理。迟明娟所称的众力公司与本案的处理结果具有直接的利害关系，故请求二审法院将案发回重审。二、一审法院认定事实完全错误。第一，迟明娟户籍地在伊春市，经常住所在香河县，其工作地点、经常居住地均不在古冶区，可见迟明娟购房的目的并非为了使用，而是为了投资，简言之迟明娟就是想通过炒房获得利益。一审法院没有就迟明娟购房目的这一事实展开调查，对其买房经过做深入查问，就随意支持了炒房客的炒房行为，违背了“房子是用来居住的，不是用来炒的”这一价值取向。故一审法院认定涉案款项的性质为不当得利属于认定事实错误。第二，迟明娟是众力公司带来的客户，对于涉案的7万元由众力公司进行的分配，其中涉及的销售人员拿去了大部分，迟明娟也得到了销售人员的返款，故一审判决在认定涉案标的的具体数额是错误的。第三，为迟明娟提供了房源并带领迟明娟看房的是众力公司销售人员，与迟明娟存在着居间服务合同关系。根据合同相对性的原则，迟明娟应当向该公司主张权利。一审判决认定的法律关系完全错误，违背了合同相对性的原则性的规定。三、迟明娟与众力公司的服务合同已经履行完毕，并认可交纳服务费，其诉请不能得到支持。众力公司为迟明娟负担车费和食宿费到达河北省××××区，该公司的接待人员购买泰盈公司的服务后，泰盈公司为迟明娟提供了全程的讲解、看房等服务，才促成了迟明娟购买金山首府的房屋，至此迟明娟与众力公司的服务合同已经履行完毕，众力公司有权按约获得相关服务费用，迟明娟也自愿交纳了相关服务费用7万元，收款收据上明确的写明了“服务费”，如果迟明娟不认可，当时就会提出异议拒绝交纳。迟明娟主动接受服务并交纳服务费的行为是对双方口头服务合同的认可，也是对泰盈公司代众力公司收取服务费的认可，其主张根本不能得到支持，请二审人民法院尊重事实，公平处理本案，将本案发回重审或者改判驳回迟明娟一审诉讼请求。第1本案案由是居间合同纠纷，并非不当得利纠纷。第一，一审庭审时，迟明娟代理人坚称本案为房地产买卖合同纠纷，也一直称涉案款项系购房款，法院只须审查涉案款项的性质是否属于购房款的一部分，如果是，就应当由圣海公司负责返还，如果不属于购房款，一审法院就应当驳回迟明娟的诉讼请求，但一审法院却违背“诉什么理什么”的原则，擅自认定涉案款项性质，违反法定程序。第二，根据收款收据显示内容，完全可以认定涉案款项属于服务费，一审法院认定涉案款项属于不当得利，属于适用法律错误。五、一审法院对本案没有管辖权。依据民事诉讼法第36条的规定，广东省珠海市斗门区井岸镇新民路118号内301仅是泰盈公司的登记场所，并非泰盈公司的实际经营场所，一审法院也多次向上述场所送达不能，故本案的一审管辖存在很大的瑕疵。本案中居间合同的履行地为众力公司的经营地，故一审法院本应报请上级法院指定管辖，不能进行审理，故请二审人民法院对该管辖的错误进行更正。六、公平公正的正确处理本案，将会避免浪费不必要的司法资源。与迟明娟同样的炒房客有很多，各炒房人员之间也有紧密的联系，他们有微信群等方式经常互动。本案一审判决之后，炒房团其他成员跃跃欲试，纷纷表示准备起诉到法院，要求退回服务费，这些人员涉及300多名。各炒房客要求退房的根本点在于房价下跌，炒房客无利可图纷纷要求退回投资款，因此考虑到类似本案的情形很多，请二审法院慎重处理本案，否则将会造成众多炒房客诉讼，造成法院不堪重负浪费宝贵的司法资源。综上所述，请二审人民法院重新认定事实，正确适用法律，支持泰盈公司的上诉请求，将本案发回重审或者改判驳回迟明娟一审诉讼请求。一审原告迟明娟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。理据如下：一、在一审中迟明娟已向法庭提供了充分的证据证明了泰盈公司收取服务费的事实，而泰盈公司并未提供相反的证据，否定其收取服务费的事实，也未提供证据和提出法律依据证明其不应予以返还的理由。故一审判决查明事实清楚，适用法律正确。二、一审并未遗漏当事人，迟明娟仅与泰盈公司及华伟公司、圣海公司产生了法律关系，与他人并未产生法律关系。一审中迟明娟已举证证明并举证证明力充分足以证明主张，而泰盈公司却未能充分举证予以反驳，也未提供证据证明其他第三方与迟明娟同时存在法律意义上的合同关系，且也未正确行使诉讼权利要求法院追加当事人。三、泰盈公司系与华伟公司、圣海公司合意，违法销售房屋，获取不当利益，并未向迟明娟提供合法服务，故其收取的服务费并无法律依据，故判令其返还，于法有据。四、泰盈公司上诉提出一审法院无管辖权，完全是泰盈公司滥用诉讼权利，损害迟明娟的利益和浪费审判资源的行为，本案恰是因泰盈公司提出的管辖异议，才导致案件移送珠海市斗门区法院，造成河北和广东两地审判资源的浪费和迟明娟的严重诉累，现其又出尔反尔，应予民事制裁。五、泰盈公司与华伟公司、圣海公司违法违规销售房屋，并串通一气，巧立名目或利用优势地位收取所谓“服务费”、“加价费”、“占号费”等，欺骗消费者，侵犯消费者合法权利。迟明娟将保留向泰盈公司、华伟公司、圣海公司追究其它法律责任的权利。一审中泰盈公司也承认其与圣海公司方间有合同或协议，故其应按法庭要求予以提供，以便认定迟明娟所主张的事实。泰盈公司、华伟公司、圣海公司形成了利益共同体，并未有服务，仅有欺诈和侵害行为，故一审判决正确。综上，请二审人民法院驳回泰盈公司的上诉请求，维持一审判决。华伟公司答辩称，华伟公司虽系房产中介机构，但从未介绍包括迟明娟在内的相关客户到河北省××××区“金山首府”小区购房，仅是曾因业务上的关系出借过收款工具（POS机），借用收款工具的单位是如何使用该收款工具，是如何收取的相关款项，华伟公司并不清楚，事后根据借用收款工具公司的要求将相关款项支付给相关公司，华伟公司并未实际获得任何款项。根据相关证据显示，泰盈公司亦未得到任何利益，相关款项已经支付给其他第三方，故一审判决认定事实错误。请求法院依法作出裁判。一审被告圣海公司答辩称，一、在与迟明娟的房屋买卖行为中，圣海公司仅收取迟明娟购房款10万元，并为迟明娟开具了收款收据，再无收取迟明娟其他任何款项。就圣海公司收取迟明娟款项的具体金额发生争议，迟明娟负有完全的举证责任。二、根据迟明娟的退款申请，圣海公司已全额退还购房款10万元。至此，双方债权债务清结，再无权利义务关系。迟明娟对圣海公司提出请求，没有任何事实和法律依据。三、圣海公司收取迟明娟的款项，应以开具的收据为准。迟明娟向其他公司位支付的款项，也应以其他公司开具的收据为准。圣海公司除了收取迟明娟10万元并开具了10万元收据外，再无其他收据，更未收到迟明娟其他款项，亦未委托其他公司和个人收取迟明娟其他款项，其他公司或者个人是否收取迟明娟款项，与圣海公司无关。迟明娟向其他公司交付款项却要圣海公司退还或承担连带责任，理据不足。综上，请求法院查明事实，依法作出公正裁决。本院判决的理由与结果本院认为，迟明娟基于购买案涉房屋的初衷，而前后在案涉房屋的售楼部使用信用卡或交付现金的方式，支付了“服务费”7万元，并由泰盈公司对此分别开具了收据，这显然是双方合意的结果，亦即是双方所设民事法律行为中的权利义务约定使然。故迟明娟支付“服务费”并非没有法律上的事实依据，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条认为泰盈公司出具收据确认收到迟明娟7万元“服务费”构成不当得利，系适用法律不当，应予纠正。泰盈公司并非案涉房屋的出售方而收取“服务费”，是意图促成迟明娟购买案涉房屋，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，泰盈公司与迟明娟形成居间合同关系。迟明娟主张泰盈公司返还“服务费”实为主张解除双方形成的居间合同关系。如上所述，迟明娟系为购买案涉房屋而支付“服务费”，而泰盈公司虽称与房屋的开发建设方圣海公司存在合作关系，但未能提交相关证据予以证实，也不能提交任何证据证明收取迟明娟“服务费”而应承担的义务或已付出了合法对价。事实上，案涉房屋之“金山首府”小区项目在泰盈公司开具“服务费”收据之时尚未开工建设，更遑论取得依据法律可销售之预售许可证，即案中事实所见，泰盈公司非但未依法促成迟明娟与开发商圣海公司签订房屋买卖合同，更没有付出可以想见的“订立合同的媒介服务”，故迟明娟主张解除与泰盈公司形成的居间合同关系、返还“服务费”，应予支持。泰盈公司上诉称因迟明娟案涉事实，与“众力公司”订有“分销代理合同”，但纵如此，在迟明娟未参与该合同签订的情况下，这也仅系泰盈公司与“众力公司”间形成的法律关系，与迟明娟无涉；再即使迟明娟称从“众力公司”处了解了“金山首府”正在热销的消息，但这也不足以说明泰盈公司收取迟明娟“服务费”7万元与“众力公司”相关，故泰盈公司上诉认为本案“遗漏了应当参加诉讼的众力公司”，应当发回重审的主张，本院不予采纳。泰盈公司认为本案应由“众力公司”所在地法律管辖的上诉主张，没有事实依据，也有悖泰盈公司在河北省唐山市古冶区人民法院审理本案时提出的管辖异议意见，本院予以驳回。泰盈公司上诉指谪迟明娟“炒房”，却无视正是泰盈公司等包括圣海公司在内的案涉公司违法、违规的行为促成。对于本案纠纷的产生，双方均应接受教训，依法、依规规范各自的民事行为，维护正常的社会经济秩序。综上所述，泰盈公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决适用法律认定案件性质不当应予纠正外，实体处理可予维持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1550元，由上诉人珠海市泰盈物业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年八月十五日书记员  程 敏