海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4236号原告：林某坚，男，1977年9月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。被告：吴某南，男，1980年6月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：陈泽军，海南京园律师事务所律师。第三人：海南农垦亚龙置业有限责任公司（统一社会信用代码：91460000735828482Y），住所地海南省三亚市吉阳区荔枝沟落笔洞路海南农垦亚龙置业有限责任公司住宅楼****。法定代表人：林道才，该公司董事长。原告林某坚与被告吴某南、第三人海南农垦亚龙置业有限责任公司（以下简称“亚龙置业公司”）物权确认纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告林某坚及其委托诉讼代理人苏蕾、被告吴某南的委托诉讼代理人陈泽军到庭参加诉讼，第三人亚龙置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林某坚向本院提出诉讼请求：1.确认林某坚与吴某南于2009年2月9日签订的《福利职工房屋指标转让协议书》有效；2.判决位于三亚市××区房屋归林某坚所有；3.由吴某南承担本案诉讼费。事实和理由：2009年2月9日，吴某南将在亚龙置业公司（原海南亚龙木业股份有限公司）内部职工的福利房屋指标积分竞选到的指标房转让给林某坚。双方签订了《福利职工房屋指标转让协议书》，该协议书约定，转让指标房位于××镇，面积为120.6平方米；房屋价格以亚龙置业公司结算的数额为准，由林某坚自行缴纳购房款并自行保管缴费票据；林某坚除了自行缴纳购房款外，还应向林某坚支付90000元转让费；吴某南应履行合同义务保证林某坚可以购买涉案房屋及协助办理产权证；自该协议签订之日起，涉案房屋的使用权、转让权、房产证等所有权都归林某坚所有。合同签订后，林某坚以吴某南的名义向亚龙置业公司缴纳了全部购房款135000元，并选定22栋503号房，之后又向吴某南支付了90000元转让款，吴某南将房屋交付给林某坚，林某坚进行装修后居住至今。22栋房屋因客观原因未办理房产证，故亚龙置业公司内部向22栋业主发放了内部认可的产权证明。2018年6月，亚龙置业公司对涉案房屋所在地块规划进行调整，需对涉案房屋重新进行拆迁安置。吴某南与亚龙置业公司均认可林某坚系涉案房屋的所有人，但因吴某南对安置补偿存在异议，林某坚未能与亚龙置业公司签订安置补偿协议。林某坚认为，其与吴某南签订的《福利职工房屋指标转让协议书》系双方真实的意思表示，合法有效。林某坚已经合法占有涉案房屋，享有该房屋的所有权、占有权、使用权、处分权等所有权益，系涉案房屋的权利人，现涉案房屋被拆迁，林某坚享有被安置补偿的权益，故为维护其合法权益向法院提起诉讼，望判如所请。被告吴某南辩称：1.双方签订转让协议时，其还未取得涉案房屋产权证，林某坚明知自己不是适格的集资房认购主体，依然通过其它渠道购买集资房，即使是双方真实自愿的意思表示，但根据2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》，涉案协议书违反了行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，故其与林某坚于2009年2月9日签订的《福利职工房屋指标转让协议书》属于无效合同；2.《福利职工房屋指标转让协议书》的性质系房屋买卖合同，合同签订双方形成的是债权债务关系而并非物权确认关系，即使林某坚作为房屋买受人可以要求吴某南履行合同义务，但不能根据该协议直接主张确认物权。综上，恳请法院驳回林某坚的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：吴某南原系亚龙置业公司（原海南亚龙木业有限责任公司）员工。2009年2月9日，吴某南（甲方）与林某坚（乙方）签订《福利职工房屋指标转让协议书》，约定：甲方自愿将其所在单位内部职工认购的福利房屋指标积分竞选到的合法指标房一套120.6平方米的房屋和指标转让给乙方，甲方所转让的新建房屋位于荔枝沟镇海南亚龙木业股份责任公司职工宿舍区；甲方保证乙方按甲方单位内部职工认购价取得甲方所转让的房屋；乙方应在本协议签订之日起2日内向甲方所在单位交纳购买房屋定金100000元；甲方应当保证将其转让给乙方的房屋产权证办至乙方名下；双方商定房屋指标转让价为90000元，按两次付清全部转让款，第一次付65000元，第二次付余款时间是按房屋交付时2009年6月付清；双方签字后协议立刻生效，该房屋的使用权、义务权、转让权、房产证等所有权都归属乙方永久拥有，甲方不得用任何理由要回该房屋的所有权等内容。林某坚以吴某南的名义于2009年2月9日、2009年3月25日分别向亚龙置业公司支付房款共计135000元，并已向吴某南支付涉案房屋指标转让款90000元，涉案房屋建成后一直由林某坚居住至今，尚未拆迁。庭审中，经本院释明，林某坚明确其第二项诉求系主张涉案房屋的所有权归林某坚。以上事实，有《福利职工房屋指标转让协议书》、中国银行现金解款单（受理回执）、收据、物业缴款收据、房屋照片及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为林某坚与吴某南于2009年2月9日签订的《福利职工房屋指标转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，吴某南对其与林某坚签订《福利职工房屋指标转让协议书》转让涉案房屋没有异议，合同签订后，林某坚已以吴某南名义向亚龙置业公司支付全额购房款，并向吴某南本人支付约定的房屋转让款，吴某南亦将涉案房屋交给林某坚居住至今。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于“人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，对吴某南关于转让协议因违反国务院颁发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》相关规定而无效的抗辩，本院不予采纳。吴某南以涉案协议违反单位集资房未满5年，不得直接上市交易的政策性规定，及损害社会公共利益为由，主张该协议无效，该抗辩有悖于诚实信用原则，不足以认定涉案房屋的转让行为损害国家利益或社会公共利益。林某坚虽未取得涉案房屋的不动产权属证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即林某坚未取得涉案房屋的不动产权属证书不能作为涉案协议效力的否定性判断条件。《福利职工房屋指标转让协议书》系签订双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦符合诚实信用原则，应认定合法有效。关于涉案房屋所有权归属，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，双方在庭审中均确认涉案房屋尚未拆迁，且未在房屋管理部门办理产权登记，虽林某坚陈述该房屋已由亚龙置业公司发放内部产权证明，但该证明并非法定的房屋权属证书，故林某坚主张判决该房屋所有权归其的诉求，因于法无据，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条之规定，判决如下：1确认原告林某坚与被告吴某南于2009年2月9日签订的《福利职工房屋指标转让协议书》有效；2驳回原告林某坚的其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取（原告林某坚已预交），由原告林某坚负担25元，由被告吴某南负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 李 巍 二〇一九年八月六日书记员 史玉莹附相关法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国物权法第9不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第14不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。