河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17429号原告:河南绿地广场置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路**。法定代表人：方东兴，总经理。委托代理人：徐桂兰，河南千业律师事务所律师。委托代理人：张珍珍，河南千业律师事务所律师。被告：付涛，男，1986年4月11日出生，汉族，住河南省长葛市。委托代理人：王利锋，河南泽重律师事务所律师。委托代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所实习律师。原告河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称置业公司）与被告付涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置业公司委托代理人张珍珍，被告付涛委托代理人王利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余购房款343万元；2.判令被告向原告支付自2013年5月1日至付清全部房款之日止期间产生的违约金，至2019年1月2日暂计710696元（2019年1月2日之后违约金以343万元为本金按照日利率万分之1计算）；3.案件诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由:2013年1月4日，原、被告分别以出卖人、买受人名义签订合备案编号为D13001193498号的《商品房买卖合同》。该合同主要条款约定：被告购买原告开发的位于郑东新区××、××北××房，用途为办公，建筑面积为407.44平方米商品房一间(见合同第三条)。合同单价为每平米16850元，总价款为6865364元(见合同第四条第1款)。付款方式为分期付款:2013年1月4日以现金方式支付2059610元；2013年1月31日以现金方式支付1375754元；2013年4月30日以商业贷款方式支付3430000元(见合同第六条)。同时合同第七条约定：“买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将双方合同在房管局备案，但被告仅支付第一、二笔款项，剩余343万元房款至今未支付。为了促成交易，原告多次催告被告支付剩余房款，被告均以各种原因推脱。被告的行为违反了双方合同约定，给原告利益造成重大损害，故原告提起诉讼。被告付涛辩称，被告系挂名购房人，本案争议房屋的购房人为付某，于2011年购买原告开发的绿地之窗A座，32层整层房屋，支付首付款项1700万元，剩余50%通过银行按揭贷款。2013年原告开发本案争议房屋所在楼盘，原告基于销售达标，其工作人员多次怂恿实际购买人付某购买绿地中心9层整层房屋，并承诺给予各项优惠和便利条件。在2013年原告通知被告签订《房屋购买合同》，在签订合同时间，由于实际购房人付某名下存在高额商业贷款，也即绿地之窗32层1700万贷款，实际购买人付某在原告安排的情况下将绿地中心9层购买人变更为包含本人在内6个自然人，本次开发区法院开庭审理的5个案子，其实际购房人均为付某。上述5名被告，实际上均是原告绿地公司故意引导付某，以被告名字购买的房屋，原因是可以通过这种挂名买房，来实现银行按揭贷款，并在此过程中，原告协助付某制作假资料向相关银行进行贷款。同时，根据合同约定，房屋尾款的贷款手续，由原告负责向银行申请办理，但由于原告的原因，房屋按揭贷款迟迟未得批准，致本次开庭时，导致房屋尾款未能支付原告，被告同意支付房屋尾款，但不应当承担逾期付款违约责任。经审理查明，2013年1月4日，原告置业公司（作为出卖人）与被告付涛（××）签订《商品房买卖合同》一份，载明：出卖人以出让方式取得位于东风东路西××××北，编号为ZD1-100-529的地块的土地使用权，该地块土地面积为22325.03平方米，规划用途为金融.商务，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为郑东.绿地中心（绿地.中央广场南地块）；买受人购买的商品房位于郑东新区××、××北××房，用途为办公，建筑面积为407.44平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为16850元，总金额为6865364元，其中2059610元付款方式为现金，约定付款时间为2013年1月4日，交纳比例为30%；另外1375754元付款方式为现金，约定付款时间为2013年1月31日，交纳比例为20.04%；其他3430000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年4月30日，交纳比例为49.96%。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。该合同第二十一条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。附件四合同补充协议载明：1.买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为[商业性贷款][住房公积金贷款]，买受人[同意出卖人指定银行]，买受人应按贷款银行的要求于购房合同签约时向[贷款方][出卖人]提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用,出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料;2.因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任,逾期参照本合同第七条处理;3.因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按以下方式处理：买受人同意在本合同第六条约定的按揭款到帐日之日起7日内自行用货币资金形式付清应付的房款数额，逾期参照本合同第七条处理；4.因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理等。2016年5月3日，被告付涛向原告置业公司支付了上述约定的预收购房款3435364元。原告置业公司出具预售购房款发票。2016年12月份，涉案房产已竣工验收。原告称，已达到交房条件。被告称，原告并未向被告交付房屋。原告置业公司向本院提交2013年4月17日的《律师函》复印件一份，载明：付涛，河南荟智源策律师事务所接受河南绿地广场置业发展有限公司的委托，特指派栗魁、许镇江就贵方与河南绿地置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷事宜，向贵方函告如下：1、贵方与河南绿地广场置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定贵方购买河南绿地广场置业发展有限公司开发的郑东·绿地中心(绿地·中央广场南地块)1号楼9层901号商品房，同时约定贵方在2013年1月31日前支付完毕购房款1375754元，但贵方对于该款项至今未予支付，贵方的行为已构成严重违约，截止2013年4月17日，逾期违约金已达致10456元。2、希望贵方能够在收到本函之日起三日内支付完毕全额应付房款及违约金；否则，河南绿地广场置业发展有限公司将严格按照合同的约定及相关法律规定追究贵方的违约责任等。原告置业公司向本院提交2016年3月16日的《催款函》复印件一份，载明：付涛，就贵方与河南绿地广场置业发展有限公司房屋买卖合同事宜，向贵方函告如下：1、贵方与置业公司于2013年1月18日签订了《商品房买卖合同》，约定贵方购买有限公司开发的郑东·绿地中心南塔(项目名称)1号楼1单元9层901号商品房，同时约定贵方在2013年4月30日前支付完毕首付款/购房款3430000元，但贵方对于该款项至今未予支付，贵方的行为已构成严重违约，截止2016年3月16日逾期房款及违约金金额共计3790150元。2、希望贵方能够在收到本函之日起三日内支付应付房款及违约金，否则，置业公司将依法按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究贵方的违约责任等。原告置业公司向本院提交2016年4月1日出具的《律师函》复印件一份，载明：付涛，河南荟智源策律师事务所接受河南绿地广场置业发展有限公司的委托，特指派许镇江律师就贵方与河南绿地广场置业发展有限公司商品房买卖合同欠缴购房款事宜，向贵方函告如下：1、2013年1月18日贵方与置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定贵方购买置业公司开发的郑东·绿地中心南塔(项目名称)1号楼1单元9层901号商品房，同时约定贵方在2013年4月30日前支付完毕首付款/购房款3430000元，但贵方对于该款项至今未予支付，贵方的行为已构成严重违约。2、希望贵方能够在收到本函之日起七日内支付应付房款及违约金，否则，置业公司将严格按照《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定追究贵方的违约责任等。原告置业公司向本院提交2017年8月21日的《催款函》复印件一份，载明：付涛，就贵方与河南绿地广场置业发展有限公司房屋买卖合同事宜，向贵方函告如下：1、贵方与置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定贵方购买置业公司开发的郑东绿地中心南塔9层901号商品房，同时约定贵方在2013年4月30日前支付完毕应付房款3430000元，但贵方对于该款项至今未予支付，贵方的行为已构成严重违约，截止2017年8月21日逾期违约金金额为577955元。2、希望贵方能够在收到本函之日起三日内支付应付房款及违约金，否则，置业公司将依法按照合同的约定追究贵方的违约责任等。庭审中原告称，2013年1月4日，原、被告分别以出卖人、买受人名义签订合同备案编号为D13001193498号的《商品房买卖合同》。该合同主要条款约定：被告购买原告开发的位于郑东新区××、××北××房，用途为办公，建筑面积为407.44平方米商品房一间（见合同第三条）。合同单价为每平米16850元，总价款为6865364元（见合同第四条第1款）。付款方式为分期付款：2013年1月4日以现金方式支付2059610元；2013年1月31日以现金方式支付1375754元；2013年4月30日以商业贷款方式支付343万元（见合同第六条）。同时合同第七条约定:“买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将双方合同在房管局备案，但被告仅支付第一、二笔款项，剩余343万元房款至今未支付。庭审中被告称，对于剩余购房款343万元的支付，被告同意支付，但是违约责任和违约金应当驳回原告诉讼请求，理由是被告不存在违约行为，贷款未能发放责任是由原告造成的。以上事实有原告提交的合同编号为D13001193498号《商品房买卖合同》1份、编号为00149552的销售不动产统一发票复印件1张、编号为FJ2016122601绿地·中央广场南地块1#房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表1份、2013年4月17日向被告发送的《律师函》复印件1份、2016年3月16日向被告邮寄的《催款函》复印件1份、2016年4月1日向被告发送的《律师函》及邮寄回执1份、2017年8月21日向被告发送的《催款函》复印件1份、被告向本院提交的商品房买卖合同复印件九份、银行转账复印件9份证人付某的证人证言及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。2013年1月4日的《商品房买卖合同》约定，商品房价款总金额为6865364元，约定金额2059610元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年1月4日，交纳比例为30%；约定金额1375754元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年1月31日，交纳比例为20.04%；约定金额3430000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年4月30日，交纳比例为49.96%。被告已按约支付了前两笔约定款项，剩余343万元原被告约定付款方式为商业贷款。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议均约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为[商业性贷款][住房公积金贷款]，买受人[同意出卖人指定银行]，买受人应按贷款银行的要求于购房合同签约时向[贷款方][出卖人]提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用,出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。本院认为，该合同约定贷款银行由出卖人即原告指定，商业贷款行为的完成需原被告共同配合办理，依据原告提交的证据本院无法确认系由何方的原因造成至今未能办理商业贷款。故应当依据该补充协议第4条的约定处理。该协议第4条规定，因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。《商品房买卖合同》第二十一条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。本院认定，对于上述情形如何处理原被告并未约定。但原告诉请要求判令被告支付原告剩余购房款343万元；被告同意支付房屋尾款。本院认定，原被告在诉讼中一致同意对购房款支付方式作出变更，即被告付款方式为直接支付，不再通过商业贷款的方式支付。故原告诉请要求判令被告支付原告剩余购房款343万元，本院予以支持。原告诉请判令被告向原告支付自2013年5月1日至付清全部房款之日止期间产生的违约金，至2019年1月2日暂计710696元（2019年1月2日之后违约金以343万元为本金按照日利率万分之1计算），无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付涛于本判决生效之日起十日内向原告河南绿地广场置业发展有限公司支付剩余购房款343万元；二、驳回原告河南绿地广场置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19963元（已减半收取），原告河南绿地广场置业发展有限公司负担2843元，被告付涛负担17120元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇一九年八月二十六日书记员  程杨