广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初841号 原告（反诉被告）：蒋玉娟，女，汉族，1980年10月28日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖纯七，广西宏民律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：唐得华，男，瑶族，1963年5月5日出生，住广西富川瑶族自治县，现住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：蒋贤盛，男，汉族，1968年3月6日出生，住广西富川瑶族自治县。 原告蒋玉娟与被告唐得华租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，于2019年6月26日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋玉娟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年2月6日签订的房屋租赁合同，并责令被告于判决生效后十日内搬离出租房屋;2.判决被告支付2019年4-7月的房屋租金6668元。事实和理由：2018年2月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将原告个人经营的贺州市平桂区黄田鑫达种养殖场的房屋约6000平方米出租给被告，约定：租用房屋期限从2018年4月1日至2021年3月31日止。2018年4月1日至2019年3月31日租金为零（免费一年），2019年4月1日至2020年3月31日租金为20000元。乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同。另外双方还就其他方面进行约定。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告。被告则在租赁房屋内从事养殖。2019年4月2日，原告向被告催交2019年4月1日至2020年3月31日的租金20000元，被告拒绝给付，此后原告多次催讨，被告不予理睬。基于上述事实，原告认为，被告拒付租金，依据《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权请求解除合同，并有权要求被告支付租金。为维护原告的合法权益，特起诉。 原告提交证据：1、房屋租赁合同，证明原告将经营的房屋出租给被告，合同约定交租的时间。 2、户籍证明，证明被告身份信息情况。 3、营业执照，证明原告个人经营养殖场。 4、土地租赁合同书、土地租赁合同、土地分租协议、土地转让合同，证明原告转租给被告土地、房屋来源合法。 被告唐得华辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告签订租赁合同，被告租赁土地、房屋，其中部分房屋由被告自建。签订合同是事实，但合同是无效合同。土地从原土地承包人转到原告名下没有合法转让手续，原告无权出租土地、房屋。被告没有支付租金是因为租赁期间，原告损害被告财物，阻碍被告对房屋的使用。根据担石村委提供的情况，原告出租给被告的土地已被政府征收。 被告唐得华向本院提出反诉请求：确认原、被告2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》无效。事实和理由：原告所出租的房屋、土地位于蒋雄斌、肖强、黄豪租赁的八步区人大果场范围，其中部分房屋是被告自建的房屋。2002年11月11日，蒋雄斌、肖强、黄豪与黄田镇担石村委、八步区人大常委会办公室签订《土地租赁合同》，承包担石村委位于大岭背的人大果场，该合同约定租赁期限从2002年11月11日至2043年1月1日，期限长达40年。违反了合同法第二百一十四条、农村土地承包法第二十一条规定期限，属于无效合同条款。在蒋雄斌、肖强、黄豪未经合法转让和变更的情况下，原告蒋玉娟直接以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，将原承包人租赁的土地房屋转租给被告，属于无权处分他人财产，损害了集体利益和第三人利益，违反了合同法第五十二条的规定。房屋租赁合同第七条约定“由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有。”由于被告租用该场地多年，租赁范围种植的桉树达27亩，价值30000多元。被告建造的猪栏600平方米，价值72000多元。建造的住房120平方米，价值18000元。围墙300米，价值18000元。杂房200多平方米，价值20000多元。上述财产总价值达158000元，数额较大，合同约定该财产归原告所有，显失公平，属于无效条款。综上，根据合同法第五十二条规定，提起反诉。 被告提交证据：1、土地租赁合同，证明合同期限超过法律规定最长年限，合同无效，因此后面原、被告签订的合同也无效。 2、土地房屋租赁协议书、房屋租赁合同，证明被告在2008年和2018年先后与原告家人及原告签订合同，2008年合同约定被告所建归被告所有，2018年合同约定被告所建附属设施归原告所有，是被告疏忽，按口头约定，合同应保持不变，合同里这样约定也显失公平。 3、照片26张，证明租赁期间，原告损毁被告财物，阻碍被告使用房屋、土地的事实。 4、证明，证明原、被告发生纠纷，经调解未达成一致意见。 原告对被告反诉的答辩，土地是担石村委的集体土地，租赁并未改变土地性质，原告是通过合法途径取得。2018年1月16日，原告与蒋雄斌签订合同，而蒋雄斌则是在2002年11月12日与肖强、黄豪签订合同，2002年11月11日，蒋雄斌、肖强、黄豪与担石村委、八步区人大常委办公室签订合同。本案合同是双方协商签订，并未违反法律强制性规定，也不具备合同法第五十二条的情形。本案合同签订期限并未超出之前合同期限，按合同法相关规定，即使超出期限也视为不定期租赁，不必然导致合同无效。本案合同第七条的约定是双方自愿达成的条款，按照意思自治原则，并未显失公平，不存在无效条款的说法。即使条款显失公平，也是主张撤销而不是无效。 经开庭质证，原、被告对证据真实性没有异议，本院均予以认定。 经审理查明如下法律事实： 2002年11月11日，甲方蒋雄斌、肖强、黄豪与乙方黄田镇担石村委会与丙方贺州市八步区人大常委会办公室签订土地租赁合同，内容是，甲方租用乙、丙双方联办果园的土地搞农业综合开发，租用果园土地的面积按160亩计算，土地租用期限从签订之日起至2043年1月1日止（租用期为40年）。原担石村委和人大常委会办公室联办果园两个合同终止。（一个联办果场合同书，另一个土地租赁合同书。） 2002年11月12日，甲方蒋雄斌与乙方肖强、黄豪签订土地分租协议，内容是，三人租用的160亩土地，由甲方租用100亩土地，乙方租用60亩土地。 2008年3月3日，被告唐得华（甲方）与案外人蒋雄斌（乙方）签订《土地、房屋租赁协议书》，内容是，经双方协商，达成租赁土地、房屋协议如下：租用土地、房屋面积以四面勒基速生桉线为界，面积约30亩，每年租金为12000元。租用土地、房屋期从2008年4月1日至2018年3月31日止（租用期为10年）。甲方必须在每年的四月十日前交清当年的租金，否则终止合同。甲方在承包期内不得拆除乙方原有的房屋，承包期间甲方有义务维护好乙方原有的房屋及其他附属设施。本合同一经签订，甲方即获得上述土地、房屋及其他的附属设施使用权，甲方可在租用的土地范围内建筑房舍、猪栏、砌围墙、挖水井等从事种养业，租用期间甲方不得私自改变用途或转租给他人。如甲方在土地内从事养植业，动物中的粪、尿等不得流出所承包土地界外，如有影响另一方均由甲方负责一切责任。由于国家及当地政府政策性变动需改变租用土地时，租用土地内原有的房屋及水井、电线等财产补偿归乙方所有，甲方在承包期间所建设的房屋农作物及其他附属设施归甲方所有，租用期间所需交纳的一切税费均由甲方负责。在租用土地、房屋期间，甲乙双方均不得以任何理由终止合同。合同期满后，在同等条件下，甲方有优先租用权。 因八步区开展党政领导干部和国有企业领导人员承包经营农村土地问题专项清理工作，蒋雄斌（甲方）与蒋玉娟（乙方）在2018年1月16日签订土地转让合同，蒋雄斌将其租用担石村的土地转让给乙方，甲方不再有土地使用权和管理权，果园土地使用权和管理权从土地转让合同签订之日起至2043年1月1日止由乙方享有。原甲方在果园内的一切财产全部交由乙方经营管理，从事种养植业，乙方自主经营管理，自负盈亏，甲方退出土地租用管理权并无权干涉乙方的经营使用权。 2018年2月6日，原告蒋玉娟（甲方）与被告唐得华（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容是，经双方共同协商，达成租赁土地、房屋协议如下：租用房屋面积约6000平方米。租用房屋期限从2018年4月1日至2021年3月31日（租期为3年），2018年4月1日至2019年3月31日租金为零（免费一年），2019年4月1日至2020年3月31日的租金为20000元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金为20000元。乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同。乙方在租期内不得对原有的房屋建筑进行拆除，乙方在租期内必须对原有的房屋及其他建筑附属设施进行维护维修好和防范火灾的发生，乙方必须交纳3000元房屋维修保证金。本合同一经签订，乙方即获得上述房屋使用权。乙方所养殖的牲畜只能在自己租用的区域内放养以及牲畜的粪、尿不得流出甲方租用土地界外且发生纠纷以及财产损失的一切责任由乙方负责。由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有，乙方在租用房屋期间所发生的一切税费由乙方负责。在租用房屋期间，甲、乙双方均不得以任何理由终止合同，合同期满后，乙方所租用的房屋归甲方收回。如房屋继续出租的，在同等的条件下，乙方有优先权。 被告至今没有按约定支付租金。 2019年6月23日，贺州市平桂区黄田镇担石村民委员会出具证明，内容是“在2018年9月13日，蒋雄斌与唐得华就双方签订的土地租赁协议存在纠纷一事，经村委会调解后没有形成统一意见，没有调解结果。” 原、被告均认可是蒋玉娟与蒋雄斌签订合同，转让土地管理使用权，在蒋雄斌与唐得华签订的土地房屋租用协议将到期时，由蒋玉娟作为出租方与唐得华签订房屋租赁合同。 本院认为，蒋雄斌租用土地后，在2008年3月3日将其中的30亩连同地上房屋租给唐得华，租期到2018年3月31日止。因八步区开展党政领导干部和国有企业领导人员承包经营农村土地问题专项清理工作，蒋雄斌与蒋玉娟签订土地转让合同，原蒋雄斌租用的土地管理使用权由蒋玉娟享有，蒋雄斌退出租用的土地管理使用权。在蒋雄斌与唐得华签订的土地房屋租赁协议将到期时，由蒋玉娟作为出租方与唐得华签订本案房屋租赁合同。本案房屋租赁合同内容只涉及到房屋租赁，没有涉及到土地租赁，但在合同第七条约定“由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有。”原、被告双方均认为，合同名为房屋租赁合同，但租赁包括房屋和土地，因蒋雄斌与蒋玉娟签订转让合同，才在蒋雄斌与唐得华签订的合同期满时由蒋玉娟作为出租方与唐得华继续签订合同。蒋雄斌与蒋玉娟签订的土地转让合同约定“原甲方在果园内的一切财产全部交乙方经营管理”。蒋雄斌与唐得华签订的土地房屋租赁协议第六条约定“由于国家及当地政府政策性变动需改变租用土地时，租用土地内原有的房屋及水井、电线等财产补偿归乙方所有，甲方在承包期间所建设的房屋农作物及其他附属设施归甲方所有，租用期间所需交纳的一切税费均由甲方负责”。本案房屋租赁合同第七条“由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有，乙方在租用房屋期间所发生的一切税费由乙方负责”的约定同蒋雄斌与蒋玉娟签订的土地转让合同及蒋雄斌与唐得华签订的土地房屋租赁协议的相关约定相冲突，不符合事实，没有依据。 本案房屋租赁合同第二条约定“乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同。”该条约定是终止合同的约定，并非是解除合同条件的约定。原、被告签订本案房屋租赁合同后发生争议，被告没有支付租金并非故意，而是事出有因;而且在发生争议后，担石村委会组织蒋雄斌与唐得华进行调解。原告以合同约定解除条件成就主张解除合同，没有依据。故对原告该项请求及被告搬离租赁房屋的请求，本院不予支持。至于原告主张2019年4-7月共4个月的租金6668元，本院则予以支持。 被告认为涉案土地最开始的合同约定时间违反了法律关于租赁合同时间的规定而无效，后面的合同因前面的合同无效而无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，被告的上述主张不能成立。被告认为原告将原承包人租赁的土地房屋转租给被告，属于无权处分他人财产，损害了集体利益和他人利益，故房屋租赁合同无效。被告的上述主张不能成立。原告与原承包人签订了合同，原告与被告签订合同的行为，不属于无权处分。综上，被告反诉请求确认本案房屋租赁合同无效，没有依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告唐得华应付给原告蒋玉娟租金6668元; 二、驳回原告蒋玉娟的其他诉讼请求; 三、驳回被告唐得华的反诉请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告蒋玉娟负担;反诉受理费50元，减半收取计25元，由被告唐得华负担。 上述应付款项，义务人应于判决生效后十日内履行完毕，逾期未履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满次日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  蒋又生 二〇一九年八月十三日 书记员  粟振凌