江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初1397号原告：翟红。委托诉讼代理人：郑钰。被告：胡敬涵。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。原告翟红与被告胡敬涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟红及其委托诉讼代理人郑钰、被告胡敬涵及其委托诉讼代理人薛尚美到庭参加诉讼。后因本案不适宜简易程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告翟红及其委托诉讼代理人郑钰、被告胡敬涵的委托诉讼代理人薛尚美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟红向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2016年2月23日签订房屋租赁合同；2、请求判决被告胡敬涵给付拖欠的租金及物管费自2018年10月23日至2019年4月23日止为5220元（按每月800元房租金及物业费每月70元计算至房屋实际交付之日时止）；3、请求判决被告胡敬涵赔偿装璜损失3万元；4、请求判决原告承担本案诉讼费。事实与理由：根据江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2018)苏07民终3974号民事判决书，双方合同继续履行，但被告胡敬涵在判决书生效后仍一直拖欠房租至今。根据双方签订房屋租赁合同第六条规定，承租人拖欠各项费用达10天的，出租方可终止合同。被告胡敬涵2018年10月23日-2019年4月23日应付房租费5220元至今未付，鉴于被告胡敬涵不履行人民法院判决，拒不支付房屋租金的行为已构成根本违约，且在合同履行期间，原告有权解除房屋租赁合同并要求被告胡敬涵支付拖欠至房屋实际交付之日时止的房租金，物管费，并赔偿破坏房屋装修费3万元。被告与原告口头协议，被告要求长期租用房屋，被告的老公是搞装修的用3万元将房屋装修房板整的，要求房租金降至800元/月，原告同意并将两个月的租金及物管费1740元作为被告装修补贴。现在，被告不仅欠房屋所有的费用，还将房屋严重破坏的面目全非，甚至连原房屋的装修也破坏，造成完全无法使用(付图片），被告曾多次表示装修金额为3万元，原告请求连云港市海州区人民法院判决被告赔偿房屋装修费3万元。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判如所请。被告胡敬涵辩称，第一点本案在之前已有诉讼，在原一审中已经查明合同于2018年2月已经解除，本案原告通过二审关系，将案件改判，改判理由与事实不符，被告已经向中级人民法院申请再审，本案应当中止审理，待再审结果出来之后，再行决定是否审理。第二点原告第二项诉求无事实依据，即使应当继续履行原合同，但是原告一直占有该房屋，没有向被告交付，同时根据其在事实与理由陈述，该房屋不能使用，故不存在继续租赁的事实。其该诉求没有依据，应予以驳回。第三原告第三项诉求已经在之前诉讼中提出，但在2018苏07**民初2231号民事判决书和2018苏07民终3974号民事判决中予以驳回，属于一事不再理范围，在本案应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2009年7月20日，翟红从连云港博大房地产开发有限公司处购买博纳花园西沿街D楼1501号房。2016年2月23日，翟红（出租人，甲方）与胡敬涵（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，由胡敬涵租赁翟红连云港市海州区博大新城D-1501室房屋；承租期限暂定为5年，甲方（出租人）自2016年4月23日起将房屋交付承租人使用，至2021年4月23日收回；乙方在进住期间，所发生的各项费用均自理（电费、水费、物管费等及其所在期间的费用），电费按电表每3月收，水费安装水表开始收，物管费70元/月；月租金800元/月，乙方需向甲方一次性支付6个月房租金+物管费，总计租金为5220元；从签合同之日起，前两个月房费用于装修补贴，从第三个月开始收房租费，房费与物业费半年存入江苏银行卡62×××15，姓名翟红。该合同还约定了其他事项。翟红向胡敬涵交付房屋后，胡敬涵对房屋进行了装修,装修费用为30000余元。胡敬涵向翟红支付房租至2017年10月22日，10月23日之后的租金、物管费等未付。2018年2月1日，胡敬涵向翟红提出想退房，翟红回复可以，电梯卡和门钥匙要交还。2018年2月12日，翟红陈述上午去房屋看了，让胡敬涵找时间交接，房租从2017年10月交至今。后双方于2018年2月13日至房屋内协商。2018年2月15日，翟红告知胡敬涵房门打不开换了新锁。后双方因房屋内装修等能否拆除产生纠纷。2018年3月4日，翟红方与胡敬涵方就涉案房屋租赁事宜进行协商，胡敬涵方表示同意继续租赁涉案房屋的事实，翟红方交给胡敬涵方房屋新钥匙一把，胡敬涵即将涉案房屋内的装修拆除，2018年3月8日将涉案房屋钥匙留在房屋内，并称不租房了。2018年3月9日，翟红回复不租了，要求欠的房租金及水电等费用付了。后双方发生纠纷。翟红于2018年3月27日向本院提起诉讼，要求：1.请求判决双方继续履行合同；2.请求判决胡敬涵给付拖欠的租金、物管费（自2017年10月23日起至2018年10月23日止为10440元，之后按照每月870元计算至房屋实际交付之日止）、电费126.95元；3.请求判决被告赔偿破坏房屋造成的损失3万元；4.请求判决被告承担本案的诉讼费、保全费。在审理过程中，本院核实现场房屋情况，涉案房屋内的复合地板、室内空调、门、灯、厨房、卫生间内的吊顶、卫生间内的热水器、洗手柜等均被拆除。双方对租赁时房屋的情况陈述不一致，翟红陈述出租给胡敬涵时房屋为简装，胡敬涵对原房屋装修不满意重新装的，胡敬涵陈述交付房屋时是毛坯房，装修都是胡敬涵装修的。胡敬涵提供了2016年4月8日连云港市新浦区新城社区久安建材经营部出具的收据一份，水电及人工费2000元、瓷砖及人工（厨房、卫生间）3000元、卫生间防水700元、涂料2250元共计7950元。翟红对该收据不认可。本院认为，翟红、胡敬涵签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为双方是否协商解除了租房合同。依据翟红、胡敬涵的微信记录，胡敬涵于2018年2月1日向翟红提出解除合同，翟红同意，可以认定翟红同意胡敬涵解除合同，双方合同于2018年2月1日解除。翟红于2018年2月15日将涉案房屋门锁更换，双方对房屋内装修拆除协商不一致产生争议，但不影响合同的解除。故翟红主张双方继续履行合同，本院不予支持。关于翟红主张被告给付拖欠的租金、物管费（自2017年10月23日起至2018年10月23日止为10440元，之后按照每月870元计算至房屋实际交付之日止）、电费126.95元，因胡敬涵自2017年10月23日起即未支付租金、物管费等，双方合同于2018年2月1日解除，合同解除后胡敬涵继续占有使用房屋，胡敬涵于2018年3月8日搬离，应给付占有使用费，胡敬涵应向原告支付2017年10月23日至2018年2月1日的租金（3个月10天）及之后的占有使用费。因翟红于2018年2月15日更换门锁，胡敬涵于2018年3月4日收到房屋钥匙，扣除该期间。故从2018年2月2日至2018年2月14日、从2018年3月4日至2018年3月8日，共计18天。故胡敬涵应给付翟红租金、占有使用费、物管费3422元（共计3个月28天，按每月870元计算）。翟红主张的电费126.95元，证据不足，本院不予支持。关于翟红主张胡敬涵赔偿破坏房屋造成的损失3万元的诉求，合同约定从签合同之日起，前2个月房费用于装修补贴，从第三个月开始收房租费。依此可以认定胡敬涵对涉案房屋进行了装修。翟红陈述涉案房屋原为简装修，但未提供证据，本院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。翟红、胡敬涵租赁合同对胡敬涵装修的归属未作出约定，现合同解除，胡敬涵将涉案房屋内的复合地板、门、灯、厨房、卫生间内的吊顶、卫生间内的热水器、洗手柜拆除，拆除的装修属于未形成附和的装修，未对房屋造成破坏，故对翟红的该主张，本院不予支持。因胡敬涵提前要求解除合同造成翟红的其他损失，原告可另行主张权利。故本院于2018年9月26日作出（2018）苏0706民初2231号民事判决书，判决：一、胡敬涵于本判决生效之日起十日内给付翟红租金、房屋占有使用费、物管费共计3422元；二、驳回翟红的其他诉讼请求。翟红对该判决不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，要求对一审判决依法改判或发回重审，支持上诉人一审诉讼请求。该院经审理认为该案的争议焦点为：1、双方租赁合同是否已经解除；2、如已解除，租金计算区间如何认定；3、被上诉人胡敬涵应否赔偿上诉人翟红主张的破坏损失；4、涉案房屋租赁期间电费金额如何认定。针对第一个、第二个争议焦点认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，翟红虽在与胡敬涵的微信聊天记录对胡敬涵提出的想退房的请求回复可以，但翟红与胡敬涵对于合同解除时胡敬涵的装修装饰物如何处理未能形成一致意见，双方就此发生分歧，故双方并未就解除的事宜达成一致意见，结合二审期间翟红提交的视频资料可以证实，胡敬涵的丈夫与翟红一方就继续履行租赁合同仍在磋商，且胡敬涵的丈夫表示继续租赁房屋，故认定翟红与胡敬涵并未形成解除租赁合同的合意，该租赁合同并未解除，一审法院认定涉案租赁合同已解除属认定事实错误，本院予以纠正。因租赁合同尚未解除，翟红主张继续履行租赁合同有事实和法律依据，胡敬涵应当支付欠付的租金。按照双方租赁合同的约定，胡敬涵每半年支付一次租金及物管费，即胡敬涵应分别于2016年4月23日、2016年10月23日、2017年4月23日、2017年10月23日、2018年4月23日、2018年10月23日分别支付半年的租金及物管费，对于未到支付期限的租金及物管费不予支持。故在本案诉讼中，胡敬涵还应当支付翟红截止至2018年10月22日的租金及物管费共计870*12=10440元。针对第三个争议焦点认为，本院已认定翟红与胡敬涵之间的租赁合同并未解除，故在租赁合同继续履行的情况下，翟红主张胡敬涵赔偿房屋损失的诉讼请求不能成立，本院对此不予支持。针对第四个争议焦点认为，翟红所举收据说明及电子发票能够证明胡敬涵租赁房屋期间产生的电费金额，且胡敬涵认可其未交纳过电费，故本院对翟红要求胡敬涵支付电费117.95元的上诉请求予以支持。并于2018年12月21日作出（2018）苏07民终3974号民事判决书，判决：一、维持江苏省连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初2231号民事判决第二项；二、变更江苏省连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初2231号民事判决第一项为：胡敬涵于本判决生效之日起十日内给付翟红租金、物管费共计10440元；三、翟红、胡敬涵继续履行双方于2016年2月23日签订的房屋租赁合同；四、胡敬涵于本判决生效之日起十日内给付翟红电费117.95元。后胡敬涵至今未按该判决继续使用涉案的租赁房屋。2019年2月26日，薛尚美用邮政快递向江苏省连云港市中级人民法院邮寄胡敬涵的民事再审申请书，请求依法决定再审，并撤销江苏省连云港市中级人民法院(2018)苏07民终3974号民事判决书，维持江苏省连云港市海州区人民法院(2018)苏0706民初2231号民事判决。在庭审中，翟红陈述交付给胡敬涵房屋前，房屋是简单装修，装修费用为8000余元，胡敬涵不予认可，称交付的房屋为毛坯房。上述事实有(2018)苏07民终3974号民事判决书、房屋租赁合同一份复印件、视频一份、(2018)苏0706民初2231号民事判决书、微信聊天记录、照片、邮政快递单、民事再审申请书以及当事人的陈述等证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的是焦点为：一、涉案的房屋租赁合同是否已经解除，是否可以解除；二、胡敬涵是否应当向翟红给付房屋租金及物管费（自2018年10月23日至房屋实际交付之日时止，按每月800元房租金及物业费每月70元计算至）；三、胡敬涵是否应当赔偿装璜损失3万元。针对上述争议焦点作如下评析。一、关于涉案的房屋租赁合同是否已经解除，是否可以解除问题。胡敬涵抗辩，本案在之前已有诉讼，在原一审中已经查明合同于2018年2月已经解除，本案原告通过二审关系，将案件改判，改判理由与事实不符，且已经向中级人民法院申请再审，本案应当中止审理，待再审结果出来之后，再行决定是否审理。其抗辩理由未能提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本院认为，(2018)苏07民终3974号民事判决书是生效的法律文书，该判决书判决翟红、胡敬涵继续履行双方于2016年2月23日签订的房屋租赁合同，故应当认定翟红与胡敬涵签订的房屋租赁合同尚未解除。(2018)苏07民终3974号民事判决书生效后，胡敬涵未要求翟红交付房屋，亦未向翟红支付2018年10月23日之后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，涉案的房屋租赁合同可以解除。二、关于胡敬涵是否应当向翟红给付房屋租金及物管费（自2018年10月23日至房屋实际交付之日时止，按每月800元房租金及物业费每月70元计算至）问题。江苏省连云港市中级人民法院作出的（2018）苏07民终3974号民事判决书判决翟红、胡敬涵继续履行双方于2016年2月23日签订的房屋租赁合同后，胡敬涵至今未按照合同约定向翟红支付租金及物业费，其行为构成违约，应当承担支付房屋租金及物业费的民事责任。三、关于胡敬涵是否应当向翟红赔偿装璜损失3万元问题。翟红该项诉讼请求的金额是依据胡敬涵对租赁房屋进行装修而支出的金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，本案中，翟红与胡敬涵签订的租赁合同对胡敬涵装修的归属未作出约定，胡敬涵将涉案房屋内的复合地板、空调、门、灯、厨房、卫生间内的吊顶、卫生间内的热水器、洗手柜等拆除，拆除的装修物属于未形成附和的装修物，没有违反符合法律规定，胡敬涵不应当赔偿翟红的装潢损失30000元。在庭审中，翟红陈述涉案房屋出租给胡敬涵时为简单装修，费用8000余元，但翟红对此未提供证据，本院不予采信。综上所述，翟红主张解除其与胡敬涵于2016年2月23日签订房屋租赁合同，本院予以支持；翟红向胡敬涵主张给付自2018年10月23日至房屋实际交付之日时，按每月870元计算的租金及物管费的诉讼请求，因涉案房屋至今未交付，胡敬涵应当支付至涉案房屋租赁合同解除之日，即胡敬涵应支付至本判决生效之日止，按每月870元计算的租金、物管费；翟红向胡敬涵主张赔偿装璜损失30000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）、第一百零七条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除翟红与胡敬涵于2016年2月23日签订的房屋租赁合同。二、被告胡敬涵于本判决生效之日给付原告翟红自2018年10月23日起至本判决生效之日止的租金、物管费（每月按870元计算）。三、驳回原告翟红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681元，由翟红负担631元，胡敬涵负担50元（翟红已预交，胡敬涵在支付款项时一并给付给翟红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  孟善业人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一九年八月十九日书 记 员  武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行