北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初13613号原告：北京海阳博创科技股份有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区内**地**楼附****。法定代表人：郭晓青，经理。委托诉讼代理人：徐清龙，男，1962年11月29日出生，北京海阳博创科技股份有限公司法务，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：侯亚男，女，1986年7月29日出生，北京海阳博创科技股份有限公司会计，住北京市石景山区。被告：北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司，住所地，住所地北京市石景山区双园路****楼**iv>负责人：王小循。委托诉讼代理人：胡卫平，1959年6月2日出生，北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李伟，北京市立方律师事务所律师。被告：北京宏昌物业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市石景山区体育场南路**景阳宏昌大厦**>法定代表人：王小循。委托诉讼代理人：胡卫平，1959年6月2日出生，北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李伟，北京市立方律师事务所律师。原告北京海阳博创科技股份有限公司（以下简称海阳公司）诉被告北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司(以下简称石景山分公司)、北京宏昌物业管理有限公司（以下简称宏昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法由审判员李扬独任审判。本院于5月24日第一次公开开庭进行了审理。原告海阳公司的委托诉讼代理人徐清龙和被告石景山分公司的委托诉讼代理人胡卫平、李伟到庭参加了诉讼。本院于7月3日第二次公开开庭进行了审理。原告海阳公司的委托诉讼代理人徐清龙和被告石景山分公司、宏昌公司的委托诉讼代理人胡卫平、李伟到庭参加了诉讼。本案转为普通程序后，依法组成由审判员李扬、人民陪审员杨尚云、赵林平组成的合议庭。本院于8月8日第三次公开开庭进行了审理。原告海阳公司的委托诉讼代理人徐清龙和被告石景山分公司、宏昌公司的委托诉讼代理人胡卫平、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令宏昌公司、石景山分公司向海阳公司返还房租1402669.39元；2.判令宏昌公司、石景山分公司向海阳公司返还物业费69108.48元；3.判令宏昌公司、石景山分公司向海阳公司返还取暖费88515.44元；4.判令宏昌公司、石景山分公司支付海阳公司多收房租费、物业费、采暖费利息损失共计404034.32元（按照年利率6%的标准计算到2019年6月30日）；5.判令宏昌公司、石景山分公司赔偿海阳公司合同违约金312058.66元；6.案件受理费由宏昌公司、石景山分公司承担。事实与理由：海阳公司与石景山分公司自2010年1月11日至2018年1月8日共签订了五份租赁合同，约定将北京市石景山区八大处高科技园区内6-C号地（实兴大街9号院）1号楼101室以782.26平米的房屋于2010年2月1日至2020年10月24日期间出租给海阳公司，租赁期间内海阳公司按合同约定缴纳房租费、物业费、采暖费。2018年12月海阳公司得知该房屋面积未到达合同约定的782.26平米，认可石景山分公司在诉讼中主张的按照宏昌产业园中四号楼、五号楼的面积推算三号楼海阳公司承租部分的产权面积为542.3平方米，与约定的房屋面积差为239.96平方米。石景山分公司应按照239.96平米的差额面积向海阳公司退还租金、物业费和供暖费并赔偿利息损失。因合同中约定了违约责任，故石景山分公司应根据应退还的租金、物业费、供暖费总额的20%向海阳公司支付违约金。石景山分公司系宏昌公司的分公司，故海阳公司主张应由宏昌公司、石景山分公司共同向其承担给付义务。海阳公司与石景山分公司多次协商未果，诉至法院。被告石景山分公司辩称：1.海阳公司承租的面积与宏昌商贸园中四号楼、五号楼的面积一致，为542.3平方米，加上当时临时建筑楼梯间的5.28平方米合计547.58平方米，根据房屋租赁行业收取公摊部分面积租金的行业惯例，将上述面积除以70%得出的782.26平方米即双方签订的合同中记载的房屋面积；2.海阳公司和石景山分公司之间的租赁合同是参照多层写字楼计算公摊的计价方式，最终以整栋计租方式确定租金总价；3.石景山分公司经营宏昌商贸园面向全社会招商招租，园区的租金价格、收费标准始终公开、透明，547.58平方米与782.26平方米之间的房屋面积差别很大，石景山分公司并未隐瞒房屋的实际面积；4.合同履行过程中，石景山分公司曾多次告知海阳公司房屋面积的数据。综上所述，不同意海阳公司的全部诉讼请求。被告宏昌公司的答辩意见与石景山分公司相一致。本院经审理认定事实如下：2010年1月11日，出租方石景山分公司（甲方）和承租方的代表郭晓青签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山八大处高科技园区内6-C号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室出租给乙方作为办公使用，租期为一年，自2010年2月1日起至2011年1月30日止。合同第三条租金和费用约定：1.甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约782.26平方米，年租金为40万元，物业管理费为18774元（免收50%）；3.采暖费35元/建筑平方米/采暖季（11月15日至次年3月15日），若国家调整采暖费价格时，甲方也将相应调整，采暖费在采暖开始前（11月5日）前一次性交清；5.物业管理费：2元/建筑平方米/月。合同第十二条违约责任约定：1.甲方逾期未按本合同约定的时间交付房产的，依本合同约定的租金价格向乙方支付违约金和赔偿金，因甲方过错给乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。郭晓青和海阳公司向本院提交说明材料，证明该合同系海阳公司设立前郭晓青为设立公司签订的租赁合同，由海阳公司享有权利、承担义务。2010年海阳公司向石景山分公司给付租金40万元，物业费9387元、供暖费29093.4元。2011年2月14日，出租方石景山分公司（甲方）和承租方海阳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山八大处高科技园区内6-c号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室出租给乙方作为办公使用，租期为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。合同第三条租金和费用约定：1.甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约782.26平方米，第一年年租金为400000元，物业管理费为18774元（免收50%），第二年年租金为412000元，物业管理费18774元，第三年年租金为424360元，物业管理费为18774元，第四年年租金为437090元，物业管理费18774元，第五年租金为450203元，物业管理费18774元；3.采暖费35元/建筑平方米/采暖季（11月15日至次年3月15日），若国家调整采暖费价格时，甲方也将相应调整，采暖费在采暖开始前（11月5日）一次性缴清；5.物业管理费：2元/建筑平方米/月。合同第十二条违约责任约定：1.甲方逾期未按本合同约定的时间交付房产的，依本合同约定的租金价格向乙方支付违约金和赔偿金，因甲方过错给乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。2011年海阳公司向石景山分公司给付租金40万元，物业费9387元、供暖费28715元。2012年海阳公司向石景山分公司给付租金412000元，物业费18776元，未缴纳供暖费。2013年海阳公司向石景山分公司给付租金424360元，物业费18776元、2012年11月15日至2013年3月15日和2013年11月15日至2014年3月15日两个采暖季的供暖费58637元。2014年海阳公司向石景山分公司给付租金437088元，物业费18776元、2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费36766元。2015年海阳公司向石景山分公司给付租金450204元，物业费18773元、2015年11月15日至2016年2月28日的供暖费32477元。2015年12月11日，出租方石景山分公司（甲方）和承租方海阳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山八大处高科技园区内6-c号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室出租给乙方作为办公使用，租期为两年，自2016年3月1日起至2018年2月28日止。合同第三条租金和费用约定：1.甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约782.26平方米，第一年年租金为540000元，物业管理费为37548元，第二年年租金为594000元，物业管理费37548元；3.采暖费47元/建筑平方米/采暖季（11月15日至次年3月15日），若国家调整采暖费价格时，甲方也将相应调整，采暖费在采暖开始前（11月5日）一次性缴清；5.物业管理费：4元/建筑平方米/月。合同第十二条违约责任约定：1.甲方逾期未按本合同约定的时间交付房产的，依本合同约定的租金价格向乙方支付违约金和赔偿金，因甲方过错给乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。2016年海阳公司向石景山分公司给付租金540000元，物业费37548元、2016年3月1日至3月15日的供暖费4289元、2016年11月15日至2017年3月15日的供暖费32855元。2017年海阳公司向石景山分公司给付租金594000元，物业费37548元（782.26*4*12=37548.48）、2017年11月15日至2018年2月28日的供暖费28782元。2018年1月8日，出租方石景山分公司（甲方）和承租方海阳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山八大处高科技园区内6-C号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室出租给乙方作为办公使用，租期为一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止。合同第三条租金和费用约定：1.甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积约782.26平方米，年租金为600000元，物业管理费为37548元；3.采暖费42元/建筑平方米/采暖季（11月15日至次年3月15日），若国家调整采暖费价格时，甲方也将相应调整，采暖费在采暖开始前（11月5日）一次性缴清；5.物业管理费：4元/建筑平方米/月。合同第十二条违约责任约定：1.甲方逾期未按本合同约定的时间交付房产的，依本合同约定的租金价格向乙方支付违约金和赔偿金，因甲方过错给乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。2018年海阳公司向石景山分公司给付租金600000元，物业费37548元（782.26*4*12=37548.48）、2018年3月1日至3月15日的供暖费4073元、2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费28782元、4073元。2018年1月8日，出租方石景山分公司（甲方）和承租方海阳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山八大处高科技园区内6-C号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室出租给乙方作为办公使用，租期自2019年3月1日起至2020年10月24日止。合同第三条租金和费用约定：1.甲方出租给乙方使用的房屋附2楼整栋出租面积（含公摊面积）约782.26平方米，合计年租金及物业费为667548元（年租金为630000元，物业管理费为37548元）（含管理费18元/平米/月）（2019年3月1日至2020年2月28日）；第二年总费用为433296元（其中租金为408924元，物业费24372元）（含管理费18元/平米/月）（2020年3月1日至2020年10月24日）；3.采暖费42元/建筑平方米/采暖季（11月15日至次年3月15日），若国家调整采暖费价格时，甲方也将相应调整，采暖费在采暖开始前（11月5日）一次性缴清；5.物业管理费：4元/建筑平方米/月。合同第十二条违约责任约定：1.甲方逾期未按本合同约定的时间交付房产的，依本合同约定的租金价格向乙方支付违约金和赔偿金，因甲方过错给乙方造成损失的，甲方负赔偿责任。截至2019年6月5日，海阳公司向石景山分公司给付2019年3月1日至8月31日期间的租金31500元，物业费18774元（782.26*4*6=18774.24）。2004年10月15日，北京市建设委员会颁发的京房权证市石其字第XXXX号房屋所有权证载明坐落于石景山区八大处高科技园区内6-c号地的产权人为北京华阳房地产发展有限责任公司，建筑面积总计10222.7平方米，其中4号楼和5号楼的有证房屋面积为526.7平方米、附楼的有证房屋面积为15.6平方米，总计542.3平方米。石景山分公司提交了宏昌商务园客户注册或变更手续登记表。该登记表显示海阳公司自2010年3月15日起多次领取自石景山分公司领取产权证办理工商登记注册等事宜。上述事实，有双方当事人提交的房屋租租赁合同五份、付款统计、石景山分公司提交的房屋产权证、宏昌商务园客户注册或变更手续登记表及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，石景山分公司与海阳公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。租赁合同标的物北京市石景山八大处高科技园区内6-c号地（实兴大街9号院）1号楼整栋101室系特定房屋，无须依据合同约定的面积来确定具体范围，且海阳公司在该地点实际办公长达九年年且多次领取房屋产权证，并未在合理期限内提出异议，本院认定双方合同约定的租金数额为固定数额，海阳公司不能以合同约定的面积与实际面积不符要求返还面积差额部分的租金。双方签订的五份租赁合同均约定供暖费和物业费按照建筑面积收取，石景山分公司应按照合同约定的面积和实际面积的差额向海阳公司返还供暖费88432.71元(实交供暖费/782.26*239.96)和物业费69108.48元(实交物业费/782.26*239.96)。海阳公司按照年利率6%的标准主张利息损失缺乏合同依据，本院依法调整为按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的标准计算。石景山分公司应向海阳公司赔偿利息损失共计29598.51元。双方签订的五份租赁合同对多收取物业费、供暖费应支付违约金没有明确约定，且石景山分公司赔偿的利息损失已经能够弥补海阳公司的因多交物业费、供暖费导致的经济损失，故本院对海阳公司主张违约金的诉讼请求不予支持。因石景山分公司系宏昌公司的分公司，不具备企业法人资格，不能独立对外承担民事责任，故宏昌公司对石景山分公司的债务亦应承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京宏昌物业管理有限公司、北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司于本判决生效后十日内向原告北京海阳博创科技股份有限公司退还供暖费88432.71元；二、被告北京宏昌物业管理有限公司、北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司于本判决生效后十日内向原告北京海阳博创科技股份有限公司退还物业费69108.48元；三、被告北京宏昌物业管理有限公司、北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司于本判决生效后十日内向原告北京海阳博创科技股份有限公司赔偿利息损失29598.51元；四、驳回原告北京海阳博创科技股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25011元（原告北京海阳博创科技股份有限公司已预交11645元），由原告北京海阳博创科技股份有限公司负担22955元，由被告北京宏昌物业管理有限公司、北京宏昌物业管理有限公司石景山分公司负担2056元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 扬人民陪审员  杨尚云人民陪审员  赵林平二〇一九年八月八日书 记 员  李 响