贵州省水城县人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0221民初2094号原告（反诉被告）：马玉梅，女，1979年10月20日出生，回族，住贵州省纳雍县。特别授权委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所专职律师，执业证号：15202201011743931。一般授权委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所专职律师，执业证号：15202201110454815。被告（反诉原告）：康柱进，男，1964年2月18日出生，汉族，大专文化，贵州广播电视网络信息股份有限公司水城县分公司职工，住贵州省六盘水市钟山区。第三人（反诉被告）：六盘水嘉名房地产经纪有限公司，住所地六盘水市钟山区川心小区泰丰商住楼，统一社会信用代码：91520200766071478W。法定代表人：陈羿宏，系该公司执行董事。原告（反诉被告）马玉梅与被告康柱进（反诉原告）、第三人（反诉被告）六盘水嘉名房地产经纪有限公司（以下简称“嘉名房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马玉梅一般授权委托诉讼代理人沈律、被告（反诉原告）康柱进到庭参加诉讼，第三人（反诉被告）嘉名房产经纪公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求判确认原告委托第三人与被告于2017年4月15日签订的房屋买卖合同无效；2.请求判决被告将位于水城县××水新区××公寓××单元××室住房交还原告，价值91736元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年原告通过转让方式取得水城县石桥巷宅基地用于建房，土地使用权证：水国用（籍）第20131045号、水国用（籍）第20131046号、水国用（籍）第20131082号，房屋建好后原告将部分的房屋委托嘉名房产经纪公司销售，被告知晓房屋销售消息后于2007年10月28日与原告委托的经纪公司签了一份《房屋买卖合同》，购买位于高林路汇麒公寓A栋1单元A702室住房一套，总价91736元，被告提出先支付30%首付款即27736元，剩余的64000元采取银行按揭贷款方式支付。由于水城县宅基地建房后产权办理工作一直处于停滞，被告不能办理银行按揭贷款，经原告多次催收无果，被告既不付尾款也不退房给原告。由于原、被告交易的房屋买卖标的物无合法手续，双方签订的《商品房买卖合同》无效。为此，特依法向人民法院起诉，请支持原告的全部诉请。康柱进向本院提出反诉请求：1.请求判决被反诉人(原诉第三人)嘉名房产经纪公司和被反诉人(原诉原告)马玉梅给反诉人(原诉被告)康柱进在三个月内办理本案合同中位于高林路汇麒公寓A栋1单元702室的房产办理房屋产权证,办证后答辩人立即付清所欠房款领产权证；2.请求判决被反诉人(原诉第三人)嘉名房产经纪公司和被反诉人(原诉原告)马玉梅给反诉人(原诉被告)康柱进在三个月内办理位于高林路汇麒公寓A栋1单元702室安装城市管道燃气；3.赔偿2008年6月30日到2010年10月20日共计843天的违约金77333.448元；4.反诉费用由被反诉人(原诉第三人)嘉名房产经纪公司和被反诉人(原诉原告)马玉梅负担。事实和理由：康柱进与嘉名房产经纪公司于2007年10月28日签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定了房屋价格、交房时间、房款交付方式及除闭路电视外的五通、办证及费用(委托代收代付)等事项。合同签订后,康柱进按合同向嘉名房产经纪公司交了购房首付款27736元、除闭路电视外的五通及办理房屋产权费用即购房代收代缴费7334元。对位于高林路汇麒公寓A栋土地权使用人与第三人嘉名房产经纪公司签订《委托代理销售协议》的事实,原告现在认可并追认。因本案中的《委托代理销售协议》、《房屋买卖合同》合法有效。合同双方未完全履行的责任是由嘉名房产经纪公司的过错造成的,因嘉名房产经纪公司一直没有办理房屋产权证及购房银行按揭贷款或什么时间能办下证来给反诉人说明。按购房合同的约定交的购房代收代缴费7334元中包含3400元的城市管道燃气安装费,至今没有给合同中位于高林路汇麒公寓A栋1单元702室办理安装城市管道燃气。嘉名房产经纪公司交了一把装修钥匙给反诉人后并没有安装水电气,也没有出示房屋竣工资料(验收合格证),虽然交了一把装修钥匙,但是没有水,不能装修不能入住,不能作为房屋交付时间。2010年10月20日安装水表,康柱进看到别人都已经装修入驻,于是2012年8月13日交了水费200元后装修入住。2008年6月30日到2010年10月20日共计(365*2+1+31+31+30+20=843)天，按照从住建局查到的(一次性告知单)申报材料第6条规定：供电、给排水、燃气、闭路电视等合同协议及达到正常使用的条件的证明材料(必填)和《房屋买卖合同》第四条第1款规定，嘉名房产经纪公司及马玉梅应当赔偿843天的违约金即91736*843*1/1000=77333.448元。综上,康柱进认为关于高林路汇麒公寓A栋土地权使用人马玉梅签订的《委托代理销售协议》及康柱进2007年10月28日与嘉名房产经纪公司签订《房屋买卖合同》不违反法律规定,系有效合同。合同未履行完毕,不是反诉人的过错。并且反诉人向第三人表明态度,第三人给答辩人办理了房屋产权证后,答辩人交钱领证,保证不欠一分钱。综上,反诉人认为,马玉梅的主张理由不充分，请求人民法院判决驳回马玉梅的诉讼请求,支持康柱进的反诉请求,由二被反诉人继续履行合同，给康柱进办理房屋产权证和安装城市管道燃气、并赔偿康柱进违约金77333.448元人民币。第三人（反诉被告）嘉名房产经纪公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院陈述意见及提交证据。本院经审查认为，本案之起因，系原告在双水新区石桥巷案涉土地上修建汇麒公寓楼后，于2007年4月15日与嘉名房产经纪公司签订《委托代理销售协议》，委托嘉名房产经纪公司进行销售。嘉名房产经纪公司接受委托后，再于2007年10月28日以其名义与被告签订了本案《房屋买卖合同》，将汇麒公寓楼A栋1单元A702号住房以91,736.00元的价格以按揭方式出售给康柱进，康柱进亦按约定支付了首付房款27,736.00元及其他款项。2013年10月30日，原告正式取得了关于汇麒公寓楼的水国用（籍）第20131045号国有土地使用证。从表面上看，案涉房屋系马玉梅修建，马玉梅与案涉房屋存在直接利害关系，但本案《房屋买卖合同》的签署，并不损害马玉梅的合法权益，而且完全符合马玉梅的期望，而马玉梅与本案之《房屋买卖合同》并不存在法律上的直接利害关系。同时，《房屋买卖合同》虽基于委托代理产生，委托代理产生的结果最终归属于委托人，但并不意味着委托人由此就能取得受托人为处理委托事务与他人签订合同的合同权利，况且康柱进从不知道也不认可案涉房屋为马玉梅所有，马玉梅也未提及并举证证明嘉名房产经纪公司在以自身名义与康柱进签订《房屋买卖合同》时，向康柱进披露过委托代理关系的问题，故马玉梅的起诉不能成立。关于康柱进的反诉问题，因马玉梅提起的本诉不能成立，所以反诉也不能成立，而且反诉仅能向本诉的原告提出，不能向第三人一并提出，故康柱进可另案提起诉讼。此外，从合同关系上看，互负合同义务的主体为康柱进与嘉名房产经纪公司，与马玉梅无涉。综上所述，本案《房屋买卖合同》并未损害马玉梅的合法权益，康柱进不知情也不认可案涉房屋系嘉名房产经纪公司接受马玉梅的委托而代理销售，所以作为房屋买卖合同关系以外第三人的马玉梅，无权诉请确认康柱进与嘉名房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》的效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（三）项、第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回马玉梅的起诉；二、驳回康柱进的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  邓仕刚二〇一九年八月七日书记员  朱仲玲