四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3973号 原告：杨昌梅，女，1975年4月25日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，公司员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，公司员工。 原告杨昌梅与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称“中德世纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告杨昌梅的委托诉讼代理人汪先富、被告中德世纪公司的委托诉讼代理人毛永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨昌梅向本院提出诉讼请求：1.判令中德世纪公司为杨昌梅办理购买的商品房不动产权利证书；2.判令中德世纪公司给付杨昌梅逾期交付商品房违约金44255元、逾期办理不动产权证书违约金61958元（暂计算至起诉之日），商品房配套设施未达到合同约定使用条件违约金20000元（暂计算至起诉之日）；3.确认《商品房买卖合同补充协议》第九条第6款无效。诉讼过程中，杨昌梅变更诉讼请求为：1.判令中德世纪公司向杨昌梅支付逾期交房违约金44255元（以总房款为基数，按照合同约定每日万分之三总额不超过5%计算）；2.判令中德世纪公司向杨昌梅支付逾期办理初始产权登记违约金65409元（以总房款为基数，从合同约定的期限届满次日起至2018年8月14日取得初始产权登记之日止，共计739天，按每日万分之一计算）。事实和理由：2016年10月20日，杨昌梅与中德世纪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：杨昌梅购买中德世纪公司开发的位于成都高新区“中德·英伦联邦”B区24幢1单元24层2404号房屋（现变更为成都高新区梓州大道5500号“中德·英伦联邦”B区12幢1单元2404号），建筑面积95.93平方米，总价885108元。合同第十八条约定交房日期为2016年12月31日前，交房条件需满足：（一）所售商品房已取得规划验收合格证；（二）商品房的面积实测报告；（三）经成都市建筑工程质量监督站验收合格。第十九条约定逾期交房违约金每日按已付购房款的万分之一计算。《补充协议》第十条约定出卖人承担违约赔偿总金额不超过买受人已付房价款的5%。杨昌梅所购商品房至今未达到交付条件。合同第二十八条约定，因出卖人原因造成逾期登记房屋所有权证书的，违约金每日按已付房款万分之一计算。《补充协议》第十三条第三款约定因出卖人的原因造成逾期登记国有土地使用证书的，违约金每日按已付房款万分之一计算，但中德世纪公司至今未办理初始登记。杨昌梅为维护自身合法权益，起诉至法院。 中德世纪公司辩称，1.杨昌梅实际收房时间为2016年12月26日，中德世纪公司不存在逾期交房的行为，不应当承担逾期交房的违约责任；2.双方签订的合同中未对办理初始产权登记进行约定，故杨昌梅主张的逾期办理商品房初始产权登记违约金没有事实及法律依据。请求驳回杨昌梅的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：杨昌梅与中德世纪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》，杨昌梅从中德世纪公司处购买商品房。合同内容及双方履行情况如下： 合同编号：ZD24073； 签订时间：2016年10月20日； 房屋位置：中德·英伦联邦24幢1单元24层2404号； 总价款：合同约定购房款为885108元，杨昌梅已全部支付； 约定交付房屋时间：2016年12月31日； 实际交付房屋时间：2016年12月26日； 取得房屋规划验收合格证时间：2018年5月18日； 取得房屋面积实测报告时间：2018年6月3日。 主要条款：《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定：商品房交付给买受人时应取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。 第十八条约定：出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。 第十九条约定：出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》第十条约定：对《商品房买卖合同》第十九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。如出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：买受人未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款，因买受人原因导致合同不能备案等。 上述事实有原告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》、收据及被告提交的《房屋交接流程表》《建设工程规划核实意见书》《房屋建筑面积测绘成果报告》《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，杨昌梅与中德世纪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于杨昌梅主张的逾期交房违约金的问题，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十八条、第十九条及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》第十条的约定，中德世纪公司应于2016年12月31日前向杨昌梅交付案涉商品房，交付时应当取得规划验收合格证以及商品房面积实测报告。中德世纪公司于2016年12月26日向杨昌梅交付案涉房屋，于2018年5月18日取得房屋规划验收合格证，于2018年6月3日取得房屋面积实测报告。本院认为，中德世纪公司交付房屋时应当符合合同约定的交付条件，如交付条件未成就，应确保买受人知晓，才能保障买受人可以自由选择是否行使合同第十八条约定的拒收权利，否则中德世纪公司不能免除在买受人如果拒收的情况下仍要承担的逾期交房责任。中德世纪公司未提交证据证明在房屋交接时杨昌梅知晓交付条件未完成，本院认定完成交付条件之日即2018年6月3日为房屋交付之日，故中德世纪公司应支付杨昌梅自2017年1月1日起至2018年6月3日止，以总房款885108元为基数，按照万分之一/天的标准计算的逾期交房违约金。因违约金总额超过已付房款的5%，故中德世纪公司应支付杨昌梅逾期交房违约金44255.4元（885108×0.05=44255.4）。故对杨昌梅主张的逾期交房违约金44255元的诉讼请求，本院予以支持。 关于杨昌梅主张的逾期办理初始产权登记违约金的问题，因《四川省商品房买卖合同（预售）》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》均未对办理房屋初始产权登记的义务及违约责任进行约定，故杨昌梅的主张缺乏事实依据，中德世纪公司的答辩意见成立，故对杨昌梅主张的逾期办理初始产权登记的违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨昌梅支付逾期交房违约金44255元； 二、驳回原告杨昌梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2494元，减半收取1247元，由原告杨昌梅负担747元、被告四川中德世纪置业有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶若兰 二〇一九年八月七日 法官助理李颖 书记员陈思童