天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10432号原告：天津志嘉物业管理服务有限公司，住所地天津市南开区卫津路师北里**。法定代表人：林志国，经理。委托诉讼代理人：马益珍，该公司员工。被告：刘蓬，男，1973年6月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：梁明河，天津耀通律师事务所律师。原告天津志嘉物业管理服务有限公司（以下简称志嘉物业）与被告刘蓬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志嘉物业的委托诉讼代理人马益珍，被告刘蓬的委托诉讼代理人梁明河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志嘉物业向本院提出诉讼请求：1.判令刘蓬支付2015年9月至2019年2月期间欠付的物业服务费28320.60元及支付违约金；2.本案诉讼费用由刘蓬负担。诉讼中，志嘉物业撤销要求支付违约金的诉讼请求，本院依法准许。事实和理由:志嘉物业是对天津市南开区福宏里小区进行物业服务的企业，刘蓬是福宏里小区底商的业主。刘蓬在享受到物业服务后，自2015年9月至2019年2月共拖欠物业服务费42个月，其中6门房屋建筑面积224.80平方米，每平方米1.50元，每月应交纳物业服务费337.20元，共计欠费14162.40元；7门房屋建筑面积224.70平方米，每平方米1.50元，每月应交纳物业服务费337.10元，共计欠费14158.20元；以上合计28320.60元，经志嘉物业多次催收未果。故成讼。刘蓬辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系。其房屋坐落在商，门开在马路上，小区内没有门，房屋不属于福宏里小区。志嘉物业只负责管理小区内的物业服务，并未向刘蓬提供过任何物业服务。因此，志嘉物业不应向刘蓬收取物业服务费。本院经审理查明，志嘉物业作为具有物业管理服务资质的企业，受福宏里业主会委托，对该小区进行物业管理服务，双方于2013年10月1日签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定，物业管理服务期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止；2018年7月28日，双方续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定，物业管理服务期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。上述两份合同均约定福宏里业主会（甲方）代表全体业主将福宏里委托志嘉物业（乙方）进行物业管理服务事宜；物业类型：多层；坐落位置：天津市南开区长实道；四至：东武警部队，南华润万家超市，西热带雨林洗浴中心，北长实道......物业管理服务费用采取包干制，商业按建筑面积每月每平方米1.50元的标准交纳。合同对双方在物业管理服务中的权利、义务及小区物业管理服务内容、标准等均有约定。上述合同签订后，在天津市南开区房地产管理局进行了备案。志嘉物业依合同，对福宏里小区提供了物业服务。依据不动产登记簿记载，刘蓬系天津市南开区房屋所有权人，该房屋的建筑面积为449.49平方米，每月应交纳物业服务费674.24元。自2015年9月至2019年2月，刘蓬未交纳物业服务费共计28318.08元。另查，志嘉物业曾向本院起诉要求刘蓬支付2013年10月至2015年8月期间拖欠的物业服务费，本院作出（2015）南民初字第9182号民事判决书，判决支持了志嘉物业的全部诉讼请求。后，该判决生效并予以执行。再查，本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，志嘉物业向该小区提供的物业服务存有瑕疵。本院认为，原告与福宏里业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，合同对原告和小区全体业主均有约束力，应自觉遵守和履行。关于被告抗辩其房屋不属于福宏里小区，原、被告之间不存在物业服务合同，被告未享受原告提供的物业服务一节，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据天津市不动产登记簿查询证明及物业服务合同的约定，被告系福宏里小区业主，原告向该小区提供了物业服务，被告作为小区业主，理应履行交纳物业服务费的义务。原告主张28320.60元物业服务费高于实际欠费金额，经本院核准应为28318.08元。鉴于原告提供的物业服务存有瑕疵，故应酌情对被告需交纳的物业服务费数额予以减免，以减免5%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告刘蓬给付原告天津志嘉物业管理服务有限公司2015年9月至2019年2月期间的物业服务费26902.18元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元（已减半收取），由被告刘蓬负担；于本判决生效后十五日内直接给付原告天津志嘉物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇一九年八月十九日法官助理赵敏书记员王娜附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。