呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5281号原告：寇文龙，男，国网内蒙古东部电力有限公司员工，住赤峰市。委托诉讼代理人：霍晓峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：周虹志，男，仞海（北京）创意文化有限公司法定代表人，住呼和浩特市。第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑**楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，总经理。委托诉讼代理人：刘燕平，法务。委托诉讼代理人：刘欢，员工。原告寇文龙与被告周虹志、第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告寇文龙及其委托诉讼代理人霍晓峰，被告周虹志，第三人京城广厦公司的委托诉讼代理人刘燕平、刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇文龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月26日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.被告双倍返还原告已交付定金共计6万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告寇文龙申请增加一项诉讼请求：解除原、被告于2018年10月26日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，本院依法予以准许。事实与理由：原告经第三人京城广厦公司居间介绍，向被告购买其所有位于赛罕区滨河路澳华城市××园房屋。2018年10月26日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，同时原、被告双方签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同对房屋坐落、房屋单价、购房定金、付款方式及时间、过户时间、双方权利义务等内容进行明确约定。合同签订后，原告按合同约定履行自身义务，向被告支付购房款定金3万元，备齐首付款。被告却违反合同约定，未按合同约定时间办理房产解押手续，致使产权变更手续、公积金贷款手续等皆无法按合同约定条件及时间办理。原、被告曾就申请商业贷款进行协商，被告提出在总价款不变的基础上，要求原告增加10万元首付款的主张，原告表示不同意，并在2018年11月10日告知第三人不再购买涉案房屋。现被告已将房屋出售，且拒绝向被告返还定金，承担相应违约责任。被告的行为严重违反了合同及法律规定，侵犯了原告的合法权益，原告依据法律规定及定金罚则，要求被告双倍返还原告已交付定金，望依法判如所请。周虹志辩称，同意解除两份涉案合同，但不同意退还原告定金，因原告在约定时间内未付给被告首付款，导致被告未能按合同履行，原告违约在先，因此不同意退还定金。理由如下：第一，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中第七条第三款第一项约定，甲乙双方约定自签订合同之日起至2018年10月30日之前，甲方用乙方首付款82万元用于解押房本，但原告没有在合同约定时间内将首付款支付给被告，所以导致后续的产权变更手续、公积金贷款手续无法按照合同约定时间办理；第二，原告自签订合同之日起直到2018年底近两个月的时间内，都未能按照合同约定支付首付款，也没有明确表示是否还有意愿继续履行合同，被告多次主动与原告沟通无果。因原告未支付首付款的行为已经违约在先，因此被告不同意返还原告支付的房屋定金；第三，就房屋出售问题，被告曾和原告电话沟通，也告知了原告如果无购房意愿，被告会将房屋另售他人，在电话中原告明确表示已经无购买意愿之后，被告才将房屋另售他人。被告认为是原告违约在先，因此其诉讼请求不能成立。京城广厦公司述称，同意解除两份涉案合同，合同约定，被告于2018年10月30日之前办理房产解押手续，原告于2018年10月30日之前支付首付款后，被告未在约定时间办理解押手续，原告也未交付首付款，直接导致合同目的无法实现。2018年10月26日，原、被告经第三人居间介绍，三方签订《房屋买卖居间合同》。同日双方又签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定购买被告赛罕区滨河路二华城市××园房屋，房屋总价款为135万元，房屋存在抵押。当日，原告向被告支付3万元作为购房定金，向第三人支付居间服务费共计3万元。合同的签署是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告约定在2018年10月30日之前，被告用原告支付的首付款解押房屋，但被告未能约上银行还款，因此原告用来还解押的首付款无法还款，之后被告又约银行一周多的时间，在2018年11月5日，因原告所在单位公积金贷款制度的限制，原告的公积金账户不能再办理贷款，因此原告支付尾款出现问题，后双方协商希望原告申请商业贷款，原告表示不同意，因为双方合同约定的是公积金贷款，商业贷款利息太高，所以合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，对原告提交的《定金收条》、客户回单、短信聊天记录，对被告提交的录音予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，周虹志（甲方、出售方）、寇文龙（乙方、买受方）与京城广厦公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定，甲方出售的赛罕区滨河路澳华城市××园，房屋权属性质为商品房，房屋所有权人为周虹志，产权证号为呼赛罕区字第XXXX号，房屋所有权登记日期为2010年1月13日，房屋建筑面积为118.16平方米，用途为住宅，该房屋有抵押（抵押权人、抵押登记日期等未填写）。合同第四条约定，房屋买卖成交价格为135万元。合同第七条约定付款方式：一、签订合同乙方即向甲方支付购房款定金3万元；二、乙方的付款方式为公积金贷款，拟定贷款金额为50万元；三、三方就付款时间及过户时间约定：1.甲乙双方约定自签订合同之日起至2018年10月30日之前甲方用乙方首付款28万元用于解押房本；2.甲乙双方约定自此房本解押之日起5个工作日办理产权变更手续；3.乙方自产权变更之日起7个工作日办理公积金贷款申请手续；4.乙方自公积金批复之日起3个工作日办理此房屋抵押登记手续；5.乙方自公积金放款之日起3个工作日将购房尾款一次性支付于甲方。同日，周虹志（出卖人）与寇文龙（买受人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同第一条、第二条约定，出卖人所售房屋坐落为呼和浩特市赛罕区澳华城市花园9号楼4单元301号，楼层为3层，建筑面积共118.16平方米，该房屋的规划设计用途为住宅，该房屋所有权证号为呼赛罕区字第XXXX号，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押（抵押权人、抵押登记日期等未填写）。合同第三条约定：（一）房屋成交价格为135万元，买受人在签订合同的同时支付定金3万元；（二）买受人支付定金和房款的方式：买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人，买受人支付房款的方式为直接支付给出卖人；（三）关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同第五条约定房屋的交付：出卖人应当在收到全部房款13日内将该房屋交付给买受人。合同第十二条补充协议及其他约定为手写条款：买卖双方协商约定，此房屋成交价格为净价、产权交易过程中，所产生的税费由买受人承担，买卖双方协商约定：1.买受人于2018年12月20日之前贷款放款并支付出卖人；2.如到期公积金未能放款并支付出卖人，买受人采取自筹尾款的方式支付出卖人购房尾款；3.（在取得房本情况下）如买受人于2018年12月28日之前未能采取自筹房款的方式支付出卖人购房尾款，买受人同意支付出卖人总房款10%的违约金；4.腾房时间同以上第3条承担违约责任；5.购房逾期付款责任以此补充协议为准。同日，周虹志为寇文龙出具《定金收条》，载明：收到购房人寇文龙支付的购买涉案房屋定金3万元。《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》及《定金收条》均由白丽娜代周虹志签订，周虹志认可其与白丽娜系夫妻关系，亦认可白丽娜代其签字一事，周虹志认可自己为合同一方当事人。寇文龙提交的日期为2018年10月29日的中国建设银行客户回单，载明户名为寇文龙的账户余额为854,883.79元。寇文龙提交的其与京城广厦公司员工刘欢于2018年10月26日至2018年11月5日间的短信聊天记录，载明寇文龙在2018年10月29日至2018年11月1日之间曾询问刘欢涉案房屋何时能办理解押事宜。周虹志提交的白丽娜与寇文龙于2018年12月22日的通话录音，录音中寇文龙表示不再继续购买涉案房屋。本院认为，寇文龙、周虹志与京城广厦公司于2018年10月26日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于寇文龙请求解除《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，庭审中，周虹志与京城广厦公司均表示同意解除两份涉案合同，故本院确认两份涉案合同于2019年8月5日解除。关于寇文龙请求周虹志双倍返还定金6万元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，三方在《房屋买卖居间合同》第七条就付款、过户的时间节点进行了详细约定，按照合同约定的时间节点计算，双方均认可：1.自2018年10月26日起至2018年10月30日之前周虹志用寇文龙首付款28万元用于解押房本；2.自2018年10月31日起至2018年11月6日双方办理产权变更手续；3.寇文龙自2018年11月7日起至2018年的11月15日办理公积金贷款申请手续；4.寇文龙自2018年11月16日起至2018年11月21日办理房屋抵押登记手续；5.寇文龙自2018年11月22日起至2018年11月26日将购房尾款一次性支付于周虹志。庭审中，三方均认可在签订涉案合同时寇文龙就表示，因其所在单位只能在2018年11月10日之前办理公积金贷款，因此在签订合同时，各方才对合同履行的各个时间节点进行严格约定。在合同的实际履行中，寇文龙未将约定用于办理解押手续的购房首付款于2018年10月30日前向周虹志支付，周虹志亦自认在该时间节点前，未能就办理解押手续一事与解押银行协商一致，双方对合同无法继续履行均存在一定过错，非完全因寇文龙或周虹志的原因所致，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，两份涉案合同解除后，周虹志应向寇文龙返还其交纳的定金3万元。周虹志辩称，因寇文龙未在约定时间内支付首付款，导致其无法办理解押手续的抗辩，本院认为，周虹志称办理解押手续不支持第三方还款，只能以其个人名义还款，寇文龙提交的客户回单表明，寇文龙在2018年10月29日已备齐购房首付款，在未确定周虹志已协商确定可以办理解押事宜的情况下，寇文龙出于对交易安全的考虑，未将购房首付款向周虹志支付亦属合理，故对周虹志的该抗辩，本院不予采信。周虹志辩称，双方在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第三条约定，若寇文龙因自身原因未获得公积金管理中心批准的，寇文龙应自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给周虹志，本院认为，三方在签订合同时均知悉，寇文龙所在单位办理公积金贷款须在完成房屋过户登记之后，且办理时间只能在2018年11月10日之前，因此各方在合同中对各环节的履行时间进行了明确约定，寇文龙未获得公积金贷款的原因亦非其自身过错所致，故对周虹志的该抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告寇文龙、被告周虹志、第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司于2018年10月26日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于2019年8月5日解除；二、被告周虹志于本判决生效之日起十五日内向原告寇文龙返还定金3万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计650元（原告已预交），由原告寇文龙负担375元、由被告周虹志负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年八月二十九日书记员 米文欢