湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0923民初1918号原告：吴爱红，女，1970年10月6日出生，汉族，安化县人，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：刘艳湘，湖南资声律师事务所律师。被告：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇湾竹塘。法定代表人：夏建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。原告吴爱红诉被告安化县纯信房地产开发有限公司（纯信公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴爱红的委托诉讼代理人刘艳湘与被告安化县纯信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴爱红向本院提出诉讼请求：1.判令被告安化县纯信房地产开发有限公司向原告吴爱红返还75314元租金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被2014年9月6日，原告吴爱红与案外人彭翔、王海艳从被告处租赁了位于安化县东坪镇纯信豪苑项目1栋2栋二层商铺，并共同签订《纯信豪苑商铺租赁合同》，约定租赁期限20年，缴纳正式租金的日期从承租人正式开业后三天开始计算；租金为每月每平方米20元，租金第二年不变，从第三年起开始递增，每年递增2.5%；如果出租人将房产所有权变卖、抵押等转移给第三方，在本合同租赁期内均不能影响到合同的履行，合同对新的房产所有者继续有效；出租人出卖物业，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。该合同签订后，吴爱红民彭翔、王海艳分别向被告预付了合同标的物（即二楼商铺）第一年的租金，其中吴爱红预付的租金为75314元。后吴爱红将承租的商铺进行了装修，于2016年6月25日开始正式开业经营梦天木门。2015年6月1日，被告在原告不知情的情况下，将包括原告的租赁物在内的房屋出卖给了案外人夏晓刚，并与夏晓刚签订了《安化县商品房买卖合同》，夏晓刚于2015年6月5日在安化县房地产交易中心办理了房屋预告登记。后夏晓刚诉至人民法院要求吴爱红向其支付二楼商铺的租金，2017年10月17日，经益阳市中级人民法院组织调解，夏晓刚与吴爱红、彭翔、王海艳就租金问题达成了（2017）湘09民终1173号民事调解协议，夏晓刚同意免除吴爱红、彭翔、王海艳2017年2月1日前的租金。原告认为，由于原告正式营业的时间为2016年6月25日，故2015年7月28日前均属于免租期，原告不需缴纳租金；被告于2015年6月1日将租赁标的物转让给了案外人夏晓刚，对2015年6月1日以后应当计算的租金无权收取，且案外人夏晓刚已经明示免除了原告2017年2月1日以前的租金。综上被告预收的原告租金75314元应当返还给原告吴爱红。被告纯信公司辩称，原告诉求返还租金无事实与法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。1.原告诉称吴爱红的营业时间是2016年6月25日，而实际营业时间为2015年3月15日，其支付的租金是从2015年3月18日至2016年3月17日第一年的租金；2.夏晓刚同意免除的租金是指2016年9月9日至2017年2月1日前的租金，不包括已支付给纯信公司第一年的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的(2017)湘民终1173号民事调解书真实性合法性无异议，对其关联性与证明目的有异议，经查，该调解书中原告诉求的是第二年的租金，故夏晓刚免除的也是第二年的部分租金，而并非2017年2月1日前原告交给被告的第一年的租金，故对该份调解书本院不予采信；2.被告对原告提交的梦天木门公司工商信息查询及体育场租金、进货台账照片“三性”均提出异议，经查，益阳市中院（2018）湘09民终1284号民事判决书认定，吴爱红的梦天门业于2015年3月15日开始营业并收取定金，故对原告提交的上述两份证据不予采信；3.被告对原告提交的（2018）湘0923民初616号判决书与起诉状关联性提出异议，本院认为，（2018）湘0923民初616号判决书经中院二审已被撤销，根据中院（2018）湘09民终1284号民事判决书，可以认定梦天门业的实际开业时间为2015年3月15日，对原告提交的该份证据本院不予采信；4.对被告提交的益阳市中院（2018）湘09民终1284号民事判决书，原告提出对其中判决书认定的开业时间有异议，本院认为，益阳市中院（2018）湘09民终1284号民事判决书为终审判决，对于已生效的法律文书，其认定事实本院依法予以采信。根据采信的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月6日，原告吴爱红与案外人彭翔、王海艳与被告签订了《纯信豪苑商铺租赁合同》，约定：被告将位于安化县东坪镇纯信小区1、2栋二层商铺出租给吴爱红三人，租期20年，缴纳正式租金的租赁期限从承租人正式开业后三天开始起算；租金为每月每平方20元，租金第二年不变，从第三年开始，每年递增2.5%。原告于2014年11月17日支付了第一年租金75314元，后对门面进行装修、使用，经营梦天木门，正式营业的时间为2015年3月15日。2015年6月1日，被告与夏晓刚签订了《安化县商品房买卖合同》，约定夏晓刚购买位于纯信豪苑项目第1、2栋A单元2层A201、A202号房屋，并于2015年6月5日在安化县房地产交易中心输了房屋预告登记。原告吴爱红租赁的商铺在夏晓刚购买的房屋范围内。因原告与案外人彭翔、王海艳仅向被告交纳了第一年租金，一直未向夏晓刚交过租金，夏晓刚于2017年1月18日诉至本院，要求吴爱红等人交纳本案涉案门面第二年的租金。安化县人民法院于2017年7月11日作出（2017）湘0923民初131号民事判决，判令吴爱红等三人共同支付夏晓刚商铺租金206400元（租赁期限从2016年9月9日至2017年9月8日止）。吴爱红等人不服提起上诉，益阳市中级人民法院组织双方调解达成一致协议，由吴爱红等三人共同支付夏晓刚商铺第二年租金206400元（面积暂以860平方米计算，如今后产权办理后以产权证登记面积为准，多退少补，租金计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日之前的租金予以免除）。调解书生效后，吴爱红等三人向夏晓刚付清了第二年租金。本案在审理过程中，吴爱红申请对其租赁的门面面积进行测量，经安化县房产局实地测量，吴爱红承租门面建筑面积为295.93元。根据吴爱红交纳的第一年租金75314元，按照每月每平米20元计算，吴爱红每月交纳的门面租金面积为313.81平米，超出其实际租赁面积17.88平米。本院认为，本案系门面租赁合同纠纷，争议焦点为被告是否应返还原告交纳的第一年租金，应返还多少。一、本案租赁合同是否有效以及应收取租金的时间。被告公司将已出租涉案门面出售给案外人夏晓刚，根据《中华人民共和国合同法》第29条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案租赁合同有效，承租人应当按照合同约定交纳租金。原、被告约定“开业三天后计算租金”，原告于2015年3月15日开始营业，那么免租期从2014年9月6日至2015年3月17日止，第一年租赁期应从2015年3月18日至2016年3月17日止，第二年租赁期从2016年3月18日至2017年3月17日止。二、夏晓刚是否免除了原告2017年2月1日之前的所有租金。夏晓刚因租赁纠纷于2017年1月起诉吴爱红等人诉求的租金为第二年租金，一审法院判决吴爱红支付的亦是第二年的租金。该案上诉于益阳市中级人民法院，二审法院组织双方调解围绕的是第二年及之后租金的给付问题，虽括号中注明“租金计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日之前的租金予以免除”，但根据法律规定，夏晓刚不能对他人即被告的权利擅自进行处分，故本院认为不能理解为免除包括第一年租金在内的2017年2月1日之前的所有租金。且根据现有证据，夏晓刚与被告之间既无约定，也未经授权，故其免除的只能是其购买后第二年的部分租金。综上，原告要求被告全额返还第一年租金的理由不成立，本院不予支持。但是，按照合同约定，租金应按实际面积收取，故对于超出租赁面积以外的多余部分，应予返还。涉案租赁面积为295.93平米，应交租金为每年71023元，吴爱红实际交纳的租金为75314元，对于其超出面积部分的租金4291元（75314元-71023元），被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安化县纯信房地产开发有限公司在本判决生效后三日内返还原告吴爱红4291元；二、驳回原告吴爱红的其他诉讼请求。案件受理费1682元，减半收取841元，由原告吴爱红负担700元，被告负担141元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  龚小燕二〇一九年八月三十日书记员  夏晔妮