北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初7122号原告：东方汉世陶瓷（北京）有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：龚善斌，经理。被告：北京兴创置地房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣雅街兴创国际中心售楼处**202。法定代表人：支小飞，执行董事。委托诉讼代理人：刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。被告：北京兴达兴物业服务中心，住所地北京市大兴区黄村镇海子角观音寺街南口。法定代表人：仇维正，总经理。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国林，男，1970年5月6日出生，汉族，北京恒理律师事务所实习律师。原告东方汉世陶瓷（北京）有限公司（以下简称：东方汉世公司）与被告北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称：兴创置地公司）、被告北京兴达兴物业服务中心（以下简称：兴达兴中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方汉世公司的法定代表人龚善斌，被告兴创置地公司的委托诉讼代理人刘铁军，被告兴达兴中心的委托诉讼代理人丁玲、王国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方汉世公司向本院提出诉讼请求：1.确认东方汉世公司与兴创置地公司的房屋租赁合同2018年10月29日解除;2.判令兴创置地公司退还三个月房屋租金69358.47元、保证金50442.52元、手续费4200元及上述款项的同期银行贷款利息；3.判令兴达兴中心退还物业费11851.37元、物业保证金7900.91元及上述款项同期银行贷款利息;4.诉讼费用由兴创置地公司、兴达兴中心承担。事实和理由：2018年9月25日，东方汉世公司与兴创置地公司签定《房屋租赁合同》，东方汉世公司租赁兴创置地公司出租的兴创大厦15层02室房屋。东方汉世公司依约交付兴创置地公司、兴达兴中心租赁保证金、手续费、租金、物业管理费及物业保证金等共计143753.27元。二被告以东方汉世公司需要先办理装修审批备案等为由一直未向东方汉世公司交付房屋。东方汉世公司于2018年10月27日向兴创置地公司发函，依合同约定行使单方解除权，告知兴创置地公司解除房屋租赁合同并要求兴创置地公司退还以上已交付的款项。兴创置地公司未做任何回应。2018年11月9日，东方汉世公司委托律师向兴创置地公司发律师函催告合同解除后退款事项，但兴创置地公司仍未回应。东方汉世公司与兴创置地公司合同签署且东方汉世公司依约交付款项后，兴创置地公司应向东方汉世公司交付租赁房屋，由东方汉世公司控制和使用租赁房屋。东方汉世公司是否装修房屋及装修须履行的物业管理流程，均不影响东方汉世公司依约对租赁房屋享有的占有使用的权利。兴创置地公司迟延交付租赁物30日，已达到双方合同约定的单方违约解除条件，东方汉世公司向兴创置地公司快递发出的解约通知已生效。兴创置地公司应退还东方汉世公司已交付的款项并承担违约赔偿责任。兴达兴中心是兴创置地公司租赁合同指定的物业公司，其收取的物业费及保证金亦应退还。望判如所请，以维护东方汉世公司利益和诚实信用的市场经济秩序。兴创置地公司辩称，不同意东方汉世公司的全部诉讼请求，东方汉世公司所述不是事实。合同于2018年9月25日签订，东方汉世公司本应在当日支付首期的租金。但是，直到2018年10月11日其才将首期的租金支付给我公司。从合同签订后东方汉世公司就开始违约，其陈述因办理房屋审批备案为由不交付房屋不属实，我方已经将房屋及房屋钥匙交付给东方汉世公司，但是始终不见其进入，也不装修，这都是他们自己的原因造成的。装修不需要审批，东方汉世公司所谓的审批可能是政府部门的审批，我方的装修许可证就是他们把手续都办完了即可，当时东方汉世公司信息也不填，装修时间也不说。东方汉世公司称2018年10月27号发函是单方行使解除权，我方认为其解除权行使不合法，也不符合合同约定。就算其单方解除法院认定是合法的，也是符合合同的约定条件，从2018年10月11日开始，东方汉世公司到合同签订当天才交纳租金。兴达兴中心辩称，不同意东方汉世公司全部诉讼请求，东方汉世公司陈述的内容与事实不符，涉案房屋已经交付完毕，双方签订的租赁服务合同及装修服务协议，东方汉世公司是可以正常使用的，但其自身原因导致用与不用涉案房屋，与我方没有任何关系，而且按照服务协议，我方提供了相应的服务，当时是由于东方汉世公司没有提前15天支付下一季度物业费及租赁费，已经构成违约，我方有权按照合同约定收取每日千分之三的滞纳金，同时由于东方汉世公司逾期三十天没有支付租金，才导致合同被迫单方解除，所以物业合同才随着租赁合同解除，由于东方汉世公司的原因造成涉案房屋空置2个月之久，给我公司造成实际经营损失，所以其支付的物业保证金不能退还以扣损失。双方签了物业服务合同，与租赁合同不是一个法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年9月25日，兴创置地公司（出租方、甲方）与东方汉世公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市大兴区金星西路6号院1号楼兴创大厦写字楼第15层02室（电梯楼层编号为第18层02室），建筑面积共计228.35平方米。租赁期限自2018年9月25日起至2020年9月24日止,共计24个月。2018年9月25日为起租日。保证金为乙方二个月的基本租金（不含物业费），即50442.52元，于签署本合同时由乙方一次性向甲方支付。乙方违反本合同任何条款，或因乙方原因造成第三方向甲方索赔、对甲方行政罚款、或者其他行为造成甲方损失的，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在30个工作日内将乙方己交付保证金（不计利息）退还给乙方。租赁房屋第一年日租金标准为人民币3.9天/建筑平方米(含物业费），月租金额为27069.94元/月，年租金为324839.29/年。租赁房屋第二年日租金标准为4.2/天/建筑平方米（含物业费），月租金额为29171.71元/月，年租金为350060.55元/年。租金采取“先付后租”的方式，每季度支付一次，本合同签署时，乙方须支付首期租金，此后每一支付周期到期日前15日内预缴下一支付周期租金。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和保证金，逾期交纳则按逾期天数向甲方交纳滞纳金。滞纳金计算方法为：每延迟壹日乙方按欠付金额千分之五支付甲方滞纳金。乙方支付租金中含有物业服务费部分，由甲方委托的物业服务企业向乙方收取，并向乙方提供正规发票。装修期内的物业管理费、水电费以及其他因乙方装修房屋而实际发生的费用，包括但不限于装修管理费、装修押金、垃圾清运费、消防泄水费、拆墙费等由乙方承担。乙方须向甲方委托的物业服务企业交纳装修管理费、装修押金、垃圾清运费、消防泄水费、其他费用（如有），物业服务企业提供相关票据。乙方必须与大厦物业服务企业办理租赁单元的正式移交手续后方可开始装修。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达30日的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，可采取强制措施并收回房屋，同时赔偿甲方的全部经济损失：不按照约定支付租金或保证金超过30日的。租赁期满乙方不再续租或因本合同约定的其他原因导致合同解除后，乙方负有在租赁期满或合同解除后5日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，甲方提供方便，甲乙双方应办理标的房屋的交接。逾期乙方未撤场或未撤场完毕的，甲方有权强行接管，并视为乙方放弃标的房屋内物品的所有权，甲方有权自行处理，后果皆由乙方承担；甲方未强行接管前每逾期一天，甲方将按本合同终止日当年日租金的两倍收取租金。在租赁期内，任何一方须提前解除合同的，应提前60日通知对方，双方协商一致后可解除合同，在双方就本合同的解除达成一致后，甲方向乙方退还多收取的租金，双方结清相关费用，乙方按照上述第九条第五款的约定清退房屋。如乙方单方提出解除的，保证金不予退还。本合同期限届满或因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应于期限届满或合同解除之日起五个日历天内将承租房屋内乙方物品搬离，否则视同乙方放弃承租房屋内的物品，甲方有权自行处置，乙方无权向甲方主张索赔。根据本合同需要发出的通知均采用书面形式，需写明收件人，由专人送达或预付邮费以挂号邮寄至对方的法定地址或最后所知对方在中华人民共和国的营业地点，则该通知被视为己充分递交。合同签订后，东方汉世公司于2018年10月11日向兴创置地公司交付租金69358.47元、保证金50442.52元。2018年10月11日，兴创置地公司向兴达兴中心发送《兴创大厦入住通知单》，载明东方汉世公司已于2018年10月11日在兴创置地公司办理完毕相关手续，请兴达兴中心给予办理入住相关手续，物业费用起计日期为2018年10月12日。东方汉世公司称未收到该入住通知书。2018年10月12日，兴达兴中心（物业管理服务企业、甲方）与东方汉世公司（租房单位、乙方）就涉案租赁房屋签订《物业管理服务协议书》，约定物业服务期限自2018年10月12日起至2020年9月24日止；物业管理费用单价17.3元/平方米/月，本期支付金额为11851.37元；乙方于合同签订时向甲方支付2个月的物业保证金7900.91元；乙方租赁期满或双方任何乙方依据本合同规定提前解除租赁合同时，经双方验收房屋合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋物业费和其他违约赔偿责任的，甲方收到退租证明起15个工作日内退还乙方物业费保证金（不计利息）。同日，东方汉世公司向兴达兴中心交付物业费保证金7900.91元、物业费11851.37元。同日，东方汉世公司（租户/使用人）与中望消防工程（北京）有限公司（乙方、装修企业）、兴达兴中心（丙方）就涉案房屋签订了《装修管理服务协议》。东方汉世公司称签订装修等协议是为了拿到钥匙，但二被告始终未向其交付房屋钥匙。2018年10月23日，东方汉世公司向兴创置地公司提交《退租申请》，载明：“由于我公司原住址尚有未完事宜无法迁过来，经我公司与兴创置地公司友好协商一致，解除此房屋租赁合同。”同日，东方汉世公司向兴创置地公司发出《关于解约违约责任减免申请》，载明：“本公司于2018年9月25日与贵公司签订了兴创大厦写字楼第15层02室的房屋租赁协议，因我方原因，现在已经正式申请解约。鉴于以下客观情况，申请贵公司领导给予我们减免违约责任：1.该房屋我们签署协议仅仅不足一个月（中间还有一个国庆长假），我们是上周才刚刚去物业办理手续的。2.该房屋我们还没有开始使用，房间钥匙一直还在贵公司物业手里，也没有在我们手里。尊敬的领导，民营企业生存不易，我们也确实遇到了自身不好解决的困难，才申请解约，恳请领导在弥补贵公司不足一个月闲置的损失后，尽量减免一部分我们的租金、保证金的相关责任扣除，我们深表感谢。”兴创置地公司提交微信截图，显示马腾于2018年10月24日向东方汉世公司的阿黎发送微信称：“黎先生，这边领导看了您公司的申请，给出的解决方案是保证金不退，租金扣除一个月。合同内您也能看到，正常退租是需要提前一个月申请的，我也跟领导说了您公司的情况。暂定的办法就是保证金扣除以及扣除一个月租金，如果过了明天的话就要进入您租赁的第二个月，25号以后就只能退一个月租金了。如果您公司同意退还两个月租金的话，这周给您公司走退租流程。”阿黎：“也就是说今天必须启动退出流程是吗？”马腾：“今明两天。”阿黎：“收到。”东方汉世公司亦提交微信聊天记录截图，显示马腾于2018年12月24日向其法定代表人龚善斌催缴下一季度租金，并称其不代表兴创置地公司，只是发送交租金的消息。东方汉世公司称马腾一时认可自己是兴创公司的，一时又不承认自己是兴创公司的，马腾让其公司写了上述《退租申请》及《关于解约违约责任减免申请》，当时认为他是中介，双方是在协商如何处理好事情。兴创置地公司称马腾与其公司系委托代理关系，不是员工，其只委托马腾找客户、沟通联络，没有解除合同、签订合同的权限。东方汉世公司提交落款日期为2018年10月26日的《解除合同通知书》一份，拟证明其书面通知兴创置地公司解除合同并退还已付费用，该通知书载明：“截至2018年10月25日我公司未正式收到贵公司交付的房屋，根据《中华人民共和国合同法》以及我们签订的《房屋租赁合同》第九条第三款规定：‘甲方延迟交付房屋达30日的，乙方有权单方面解除合同。’现在我公司正式通知贵公司，解除此合同。目前我公司交付资金139553.27元，需要贵公司退还。”兴创置地公司称未收到该通知。东方汉世公司另提交EMS特快专递寄件联及网页查询的物流跟踪截图，显示该快件于2018年10月29日由“他人前台”签收。兴创置地公司提交落款日期分别为2018年11月21日、2018年11月27日的《租金交纳通知书》，以及落款日期为2019年1月2日的《（欠租）欠费催缴通知书》，拟证明其向东方汉世催缴租金的事实，东方汉世公司称未收到上述通知书。2019年1月24日，兴创置地公司向东方汉世公司发出《合同解除通知书》，载明：“根据《房屋租赁合同》约定乙方应于2018年12月25日前支付我公司房屋租金69358.47元，我方多次下单催缴此费用乙方仍未支付。根据《房屋租赁合同》第九条第2款约定欠缴租金及滞纳金达到保证金金额的，甲方有权单方解除合同。因此，我公司决定解除与贵司的《房屋租赁合同》，并从已缴纳保证金里扣除上述欠款，请贵司在收到本通知书后5个工作日内在我司人员陪同下清理房屋内物品。若5个工作日内，贵司未清理屋内物品，则我公司有权自行处理，并追究贵司法律责任。”东方汉世公司于2019年1月26日收到该解除通知书。庭审中，东方汉世公司申请撤回关于手续费的诉讼请求。兴达兴中心称同意就双方之间的物业合同纠纷在本案中一并解决。本院认为，东方汉世公司与兴创置地公司签订的《房屋租赁合同》及与兴达兴中心签订的《物业管理服务协议书》均系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据兴创置地公司提交的东方汉世公司于2018年10月23日向其发送的《关于解约违约责任减免申请》及《退租申请》，以及马腾与阿黎的微信记录截图，可以认定东方汉世公司在交纳租金后曾向兴创置地公司提出解除合同，从微信记录中亦能看出兴创置地公司同意解除合同，故应认定双方已于2018年10月24日合意解除了合同。兴创置地公司称马腾没有解除合同的权限，但未提交相应证据证明；兴创置地公司庭审中认可马腾负责与客户沟通联络，与其系委托代理关系，但不认可授予马腾解除合同的权利，本院依据委托事实、微信记录截图内容等事实认定东方汉世公司有理由相信马腾具有解除合同的权利，故本院对兴创置地公司的该项意见不予采信。东方汉世公司与兴创置地公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定租金采取“先付后租”的方式，即应由东方汉世公司交付租金，后由兴创置地公司向其交付房屋，若兴创置地公司自东方汉世公司交付租金之日起30日内未交付房屋，按合同约定应视为兴创置地公司违约。兴创置地公司在本案中未提交充分证据证明其已将房屋交付予东方汉世公司，但因东方汉世公司交付租金的时间为2018年10月11日，且双方合同已于2018年10月24日协议解除，故兴创置地公司不构成违约。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对东方汉世公司要求退还租金及保证金的诉讼请求，本院综合考虑双方合同约定、双方协商解除合同的情况以及涉案房屋未实际占有使用等情况，酌定由兴创置地公司退还东方汉世公司两个月房屋租金。关于东方汉世公司与兴达兴中心签订《物业管理服务协议书》，根据其所载内容，该协议书系基于《房屋租赁合同》而签订。现兴达兴中心同意就其与东方汉世公司的物业合同关系在本案中一并处理，因《房屋租赁合同》已于2018年10月24日解除，《物业管理服务协议书》客观上已不具备继续履行的条件，故对东方汉世公司要求退还物业费保证金及物业费的诉讼请求，本院予以支持。考虑到东方汉世公司未实际享受物业服务，本院酌定由兴达兴中心全额退还东方汉世公司物业费保证金及物业费。关于东方汉世公司主张二被告给付所退还款项同期银行贷款利息的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、东方汉世陶瓷（北京）有限公司与北京兴创置地房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月24日解除；二、北京兴创置地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还东方汉世陶瓷（北京）有限公司房屋租金46238.98元；三、北京兴达兴物业服务中心于本判决生效后十日内退还东方汉世陶瓷（北京）有限公司物业费保证金7900.91元、物业费11851.37元；四、驳回东方汉世陶瓷（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3176元，由东方汉世陶瓷（北京）有限公司负担1718元（已交纳）；由北京兴创置地房地产开发有限公司负担1022元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京兴达兴物业服务中心负担436元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 志审 判 员  刘 青人民陪审员  武秋凤二〇一九年八月二十八日法官 助理  莫嘉敏书 记 员  蔡平阳