江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3639号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民西路**。负责人：崔新华，该行行长。委托诉讼代理人：程启清，该行工作人员。委托诉讼代理人：张立新，该行工作人员。被告：张仁明，男，1968年4月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：陈玲，女，1972年12月28日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：盐城九九置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇人民路**。法定代表人：茅正飞，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“工商银行射阳支行”）与被告张仁明、陈玲、盐城九九置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告工商银行射阳支行的委托诉讼代理人张立新、程启清，被告张仁明到庭参加诉讼，被告陈玲、盐城九九置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工商银行射阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张仁明、陈玲偿还借款本金273133.78元及利息1115.3元（截止2019年2月15日），并承担从2019年2月16日起至实际偿清之日止，以273133.78元为基数，按年利率6.37%计算的利息；2.被告盐城九九置业有限公司对张仁明、陈玲的上述还款义务承担连带清偿责任；3.判令被告限期办妥不动产抵押权证交原告，确保原告对抵押房产享有优先受偿权；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月20日，原告工商银行射阳支行与被告张仁明、陈玲签订《个人购房借款担保合同》，借款人用其名下射阳县合德镇阳光海岸22-105室房产作为抵押物，盐城九九置业有限公司提供阶段性连带保证，向原告借款34万元，期限20年，2012年11月23日办理房屋抵押预告登记。原告按照合同约定于2012年12月3日向被告发放了34万元贷款。被告张仁明、陈玲自2015年7月15日开始违约，截止2019年2月15日，被告差欠原告借款本金273133.78元及利息1115.3元，本息合计274249.08元，原告多次向被告催收并催告办妥房屋他项权证，被告一直未能履行还款义务，亦未能办理他项权证书。原告与被告盐城九九置业有限公司于2010年7月19日签订了按揭贷款业务合作协议，协议第五条约定，在房屋他项权证办理之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等内容。综上，被告行为已严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。张仁明辩称，向原告工商银行射阳支行贷款属实，同意还钱，但目前无力偿还。被告陈玲、盐城九九置业有限公司均未作答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告工商银行射阳支行提供借款担保合同、借款借据、按揭贷款协议等证据，本院组织了双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，原告工商银行射阳支行（贷款人）与被告张仁明、陈玲（借款人）、盐城九九置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款担保合同》，该合同约定：贷款人根据借款人申请，向其发放34万元个人购房贷款，用于购买阳光海岸22-1-5室房屋，贷款期限为20年，本笔贷款的担保方式是抵押和阶段性连带责任保证。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第九条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。合同第十条约定，阶段性连带责任保证的保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人张仁明、陈玲以射阳县城阳光海岸22幢105室房屋为原告工商银行射阳支行在34万元债权范围内办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年12月3日，原告工商银行射阳支行向被告张仁明、陈玲发放购房贷款34万元，借款借据载明贷款执行年利率6.55%，借款期限240个月至2032年12月3日到期，张仁明、陈玲在借款借据上签字。贷款发放后，被告张仁明、陈玲偿还了原告工商银行射阳支行部分借款本息，截至2019年2月15日，被告张仁明、陈玲尚差欠原告借款本金273133.78元及利息1115.3元，合计274249.08元。另查明，案涉房屋至今并未办理房屋产权证。本院认为，1.原告工商银行射阳支行与被告张仁明、陈玲、盐城九九置业有限公司签订的《个人购房借款担保合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告工商银行射阳支行按约发放贷款，被告张仁明、陈玲应按约偿还借款本息，偿还部分本息后，拖欠剩余借款本金及利息不还，已构成违约，应承担偿还剩余借款本息的责任。2.被告盐城九九置业有限公司自愿为被告张仁明、陈玲的该笔借款提供阶段性连带责任保证，被告张仁明、陈玲虽以射阳县县城阳光海岸22幢105室房屋为原告工商银行射阳支行在34万元债权范围内办理了预购商品房抵押权预告登记，但未能以原告工商银行射阳支行为抵押权人办理正式抵押登记手续，原告未能取得房屋他项权证书，现被告张仁明、陈玲对原告工商银行射阳支行的借款违约，未能按约偿还借款本息，故原告工商银行射阳支行主张被告盐城九九置业有限公司对被告张仁明、陈玲的还款义务承担连带清偿责任具有事实及法律依据，本院予以支持。3.原告工商银行射阳支行主张要求被告限期办妥不动产抵押权证交原告，确保原告对抵押房产享有优先受偿权，本院认为本案系由原告工商银行射阳支行向被告主张偿还借款本息的借款合同法律关系，原告主张被告限期办理不动产抵押权证与本案并非同一法律关系，且案涉房屋至今并未办理房屋产权证，办理它项权条件未成就，就原告该项诉讼请求本院不予支持，原告可待条件成就时与被告协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张仁明、陈玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行支付借款本金273133.78元及利息1115.3元（截止2019年2月15日），合计274249.08元，并承担自2019年2月16日起至实际偿清之日止，以273133.78元为基数，按年利率6.37%计算的利息；二、被告盐城九九置业有限公司对被告张仁明、陈玲的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城九九置业有限公司承担保证责任后有权向被告张仁明、陈玲进行追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司射阳支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5414元，减半收取2707元，由被告张仁明、陈玲、盐城九九置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 周子荣二〇一九年八月二十八日法官助理 王 伟书 记 员 张慧雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。2《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。