广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10833号上诉人（原审被告）：温碧静，女，汉族，1950年3月4日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杜光山，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽华，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱长先，男，汉族，1973年4月19日出生，住所地：广东省深圳龙岗区。委托诉讼代理人：汪晓亮，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原审被告：罗丽霞，女，汉族，1974年4月17日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。原审被告：杨晓光，男，汉族，1974年2月3日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邬曼红，广东华商（龙岗）律师事务所律师。上诉人温碧静因与被上诉人朱长先、原审被告罗丽霞、杨晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温碧静上诉请求：1、撤销（2018）粤0307民初4700号民事判决，并依法改判驳回朱长先的全部诉讼请求。2、由朱长先承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决存在认定基本事实不清及错误、漏查重要事实的情形，恳请二审法院查清事实后改判支持温碧静的上诉请求。（一）一审法院认定涉案房产于2016年6月被深圳市福田区人民法院查封的基本事实不清。一审法院并未依法向不动产登记部门调查取证，仅凭朱长先提交的“深圳房地产信息系统结果页面”打印件，就作为案件查明的事实。涉案房产是否已经被法院查封，是一审法院认定温碧静是否存在违约情形的基础事实。（二）一审法院漏查“涉案房产是否可以办理绿本房产证转红本房产证手续”的重要事实。根据2017年3月30日朱长先与温碧静签订的《房地产买卖合同》，在涉案房产可以办理绿本房产证转红本房产证手续时，温碧静配合朱长先办理产权过户手续。若涉案房产可以办理绿本房产证转红本房产证手续，则朱长先依法可以取得涉案房产的物权，不存在合同不能履行的问题。故“涉案房产是否可以办理绿本房产证转红本房产证手续”，是对本案判决结果具有重大影响的重要事实，一审法院漏查该项重要事实。（三）一审法院错误认定温碧静是涉案房产出卖人。温碧静及罗丽霞在一审中已经确认，罗丽霞才是涉案房产的实际出卖人，且朱长先对该项事实也予以确认。朱长先作为证据提交的《定金收据》，也明确载明：“现我卖方（姓名：罗丽霞，身份证号码：)收到买方（姓名：朱长先，身份证号码：）购买本人违约……”二、一审判决适用法律错误，判决温碧静向朱长先返还购房款132万元及承担违约金20万元错误。（一）涉案《房地产买卖合同》和《房屋转让协议书》已经实际履行，办理涉案房产的产权过户手续并不是合同约定的附随义务，不存在合同履行不能的问题。根据2017年3月30日温碧静与朱长先签订的《房地产买卖合同》，双方明确约定：在涉案房产可以办理绿本房产证转红本房产证手续时，温碧静配合朱长先办理产权过户手续。温碧静与朱长先在签订合同时，均明确知悉涉案房产是绿本房、暂时无法办理产权过户手续的客观事实。双方签订合同的合同目的仅仅是由朱长先取得涉案房产的占有、使用、收益权能，朱长先并没有取得涉案房产处分权能的期待利益。签订上述合同后，朱长先已如约向温碧静支付了全部购房款，温碧静也如约向朱长先交付了涉案房产，朱长先对涉案房产事实上占有、使用至今。（二）涉案房产被法院查封系杨晓光个人债务原因导致，与温碧静无关，温碧静不存在任何过错，不应承担违约责任。在温碧静与朱长先签订《房地产买卖合同》时，温碧静已告知朱长先并在合同条款中说明，该涉案房产产权性质尚未转成市场商品房，暂时不能办理产权过户手续，待房屋性质变为市场商品房后即配合朱长先办理过户手续。朱长先作为证据提交的《通话录音》足以证明，温碧静在与朱长先签订合同之时，对于涉案房产是否存在查封也不知情。涉案房屋所登记的权利人为杨晓光，后杨晓光因个人债务原因导致涉案房屋被法院查封，朱长先早已知悉涉案房屋的产权性质和权利人情况，即使涉案房产被查封也是杨晓光原因所致，与温碧静无关，温碧静无主观过错也无实际违约行为，不应承担违约责任。（三）《房地产买卖合同》是房产中介提供的格式文本，合同约定的违约责任并非温碧静与朱长先双方的真实意思表示，依法应当认定为无效条款。温碧静已经向一审法院提交证据证明，温碧静与朱长先签订的《房地产买卖合同》，和温碧静与杨晓光签订的《房地产买卖合同》内容基本一致，系房产中介提供的格式文本，双方在签订合同时对合同条款均未做充分审查，合同约定的违约责任并非双方的真实意思表示。温碧静与朱长先签订《房地产买卖合同》时，对于合同效力的预见是合同无效，而不是合同有效。在双方签订合同之前，深圳市关于绿本房买卖的合同效力，法院通常认定合同无效，故双方对于合同约定的违约责任均没有期待利益。即使《房地产买卖合同》约定的违约责任有效，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，双方关于合同违约责任的约定，也因司法裁判实践这一客观情况的变化，超出了双方签订合同时的预见，温碧静因情势变更而不应对朱长先承担违约责任。朱长先辩称：请二审法院驳回温碧静的上诉请求。杨晓光辩称：对一审法院作出的判决没有异议。罗丽霞未作答辩。朱长先向一审法院起诉请求：1、确认朱长先与温碧静签订的《房地产买卖合同》及《房屋转让协议书》无效；2、温碧静、罗丽霞、杨晓光返还朱长先已支付的购房款132万元；3、温碧静、罗丽霞、杨晓光向朱长先赔偿损失132万元；4、本案诉讼费、保全费、公告费等费用由温碧静、罗丽霞、杨晓光承担。一审法院经第一次开庭审理后，认为涉案《房地产买卖合同》及《房屋转让协议书》的效力应属有效，向朱长先行使释明权，朱长先将诉讼请求变更为：1、解除朱长先与温碧静于2017年3月30日签订的《房地产买卖合同》及《房屋转让协议书》；2、温碧静、罗丽霞向朱长先返还已支付购房款132万元；3、温碧静、罗丽霞、杨晓光连带向朱长先支付违约金132万元（违约金计算标准为一倍购房款）；4、本案诉讼费、保全费、公告费等费用由温碧静、罗丽霞、杨晓光承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，杨晓光取得了位于深圳市龙岗区XX街道XXXX村统建楼XX-X栋XXX号房的不动产权证，记载土地用途为居住用地，用途为住宅，不动产证号为：深房地字第**。2016年3月11日，杨晓光与案外人尹风玲共同作为甲方，温碧静作为乙方，双方签订了《房产转让协议书》，协议约定甲方将深圳市龙岗区布吉街道水径大靓村，楼名为“XX家园”统建楼XX-X栋XXX号房以1037000元的价格转让给乙方。温碧静支付对价，杨晓光将涉案房屋交付至温碧静使用，但双方未办理产权过户手续。2017年3月30日，温碧静作为甲方，朱长先作为乙方，双方签订《房地产买卖合同》，约定甲方将深圳市龙岗区XX街道XXXX村统建楼（XX家园）XX-X栋XXX号房转让给乙方。鉴于该物业产权性质未转成市场商品房（红本）前，不能办理产权过户手续，双方约定产权过户手续等转成红本后办理。转让价格为1320000元，乙方须于2017年3月31日前将1320000元、已交定金20000元转账到甲方指定账户。如有其他权利和经济纠纷或甲方有违约行为以及被法院强制执行等导致乙方利益受损的，本协议终止，甲方应两倍返还乙方已付购房款。同日，朱长先与温碧静到广东吉径律师事务所就买卖合同进行公证，双方在律师事务所进行公证的《房屋转让协议书》中约定朱长先以1320000元价格购买温碧静的深圳市龙岗区XX街道XXXX村统建楼（XX家园）XX-X栋XXX号房，转让价款为1320000元，付款方式为一次性付清。违约责任约定如有一方违约，违约方应赔偿守约方的损失。2017年3月25日，罗丽霞代温碧静收取定金20000元，并出具《定金收据》，确认收到朱长先支付的定金20000元。2017年3月30日，朱长先向温碧静支付购房款1300000元。温碧静向朱长先出具《收据》，确认收到朱长先交来的全部楼款1320000元。朱长先接收涉案房屋后居住至今，但未办理产权过户手续。2017年12月26日，深圳市福田区人民法院向杨晓光出具《限期履行通知书》【（2017）粤0304执7466号】并将该通知书张贴在涉案房产门口，告知杨晓光申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行与被执行人杨晓光的金融借款合同纠纷一案，一审法院（2016）粤0304民初12421号民事判决书已经发生法律效力，由于其未按照生效判决的期限履行全部义务，一审法院已查封其名下的位于深圳市龙岗区XX街道XXXX村统建楼（XX家园）XX-X栋XXX号房，现要求杨晓光收到本通知书之日起七日内履行完毕债务，逾期不履行将依法处分上述财产以清偿债务。2018年1月16日，深圳市福田区人民法院再次向杨晓光发出《通知书》，告知杨晓光如不履行本案债务，一审法院将依法拍卖上述房产，被执行人杨晓光及居住在上述房产的所有人员在本通知张贴之日起十五日内自行迁出。一审法院为查明案件事实，向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函查询涉案房屋土地性质，该局于2018年8月27日复函称，涉案房产所在的土地规划用途为二类居住用地。另查，因杨晓光涉诉，涉案房产于2016年6月被深圳市福田区人民法院查封。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力问题。2、朱长先是否有权要求温碧静支付违约金。关于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。首先，本案中，朱长先与温碧静签订的《房地产买卖合同》中所涉及的统建楼用地的土地规划用途为二类居住用地，并非农村宅基地，双方之间的转让行为并不属于违反法律、行政法规强制性规定进而认定合同无效的情形。其次，涉案房产虽属统建楼性质，带有福利性质，但仅属于个人福利，不涉及社会公共利益，该类住房的出售并不损害社会公共利益，涉案合同不因此而认定无效。第三、根据物权变动的区分原则，认可原因行为的合同效力并不必然物权变动的结果，不能发生物权变动属于合同不能履行的问题。本案中，虽然涉案房产属于统建楼性质，现无法办理产权过户手续，但统建楼用地是否可转为商品性质、朱长先是否可依据涉案合同取得不动产权益，属合同履行的范畴，不影响合同效力。综上。涉案《房地产买卖合同》系朱长先及温碧静的真实意思表示，属于有效合同。温碧静辩称双方就涉案房屋同时签订了两份转让协议，其中在律师事务所进行见证的转让协议中并未约定违约金，应当以该份转让协议为准。根据朱长先支付购房款的方式以及协议中关于双方权利义务及违约责任约定的明晰化程度，一审法院认定双方实际履行的为2017年3月30日签订《房地产买卖合同》，并非在律师事务所备案的《房屋转让协议书》，温碧静的该辩解意见，一审法院不予采信。温碧静辩称转让被查封的房产应属无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，依据物权变动原因与结果相区分的原则精神，明确规定了出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力，因此同样适用于房屋买卖合同中，即使涉案房产被查封导致出卖人的处分权受限制或出卖人未取得所有权而仍然处分房屋的，该因素并非合同无效的法定事由，不致合同无效，故温碧静的该辩解意见，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，朱长先购买涉案房产的目的为自住，涉案房产在温碧静转让至朱长先之前已被司法机关查封，朱长先居住后，被司法机关人员告知因涉案房产被查封现已进入拍卖阶段，要求朱长先限期搬离涉案房产。此时，朱长先购买涉案房产的目的无法实现，温碧静构成违约，朱长先有权要求解除合同。合同解除后，朱长先应及时搬离涉案房产并交还至温碧静，温碧静应退还朱长先购房款1320000元。关于朱长先诉请温碧静支付违约金，根据《房地产买卖合同》中违约责任的约定，如涉案房产被法院强制执行等导致朱长先利益受损的，本协议终止，温碧静应两倍返还朱长先已付购房款。首先，温碧静主张双方约定的违约金明显过高，请求予以调整，一审法院亦认为双方约定的违约金实属过高，明显超出了朱长先因此而遭受的损失；其次，朱长先作为购买方，在购买房产重大事项时本应负有重大的审查注意义务，应审查涉案房产的产权性质以及是否属于可流通的商品房性质，但朱长先在明知涉案房产无法办理过户的情况下仍自愿签署涉案合同，其应当预料到涉案房产因无法办理过户而可能存在查封等风险，其对于涉案合同履行不能产生的法律后果亦存在一定过错，应承担相应的法律责任。综上，一审法院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、实际损失等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，将违约金调整为200000元，温碧静应向朱长先支付违约金200000元，朱长先诉请超出部分，一审法院不予支持。关于朱长先诉请罗丽霞、杨晓光承担连带责任，因罗丽霞、杨晓光并非合同相对方，根据合同相对性原则，朱长先无权要求罗丽霞、杨晓光承担连带责任，朱长先的该诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除朱长先与温碧静于2017年3月30日签订的《房地产买卖合同》和《房屋转让协议书》；二、温碧静于判决生效之日起七日内退还朱长先购房款1320000元；三、温碧静于判决生效之日起七日内支付朱长先违约金200000元；四、驳回朱长先的其他诉讼请求。本案受理费27920元（朱长先已预交），由朱长先负担11845元，温碧静负担16075元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认定朱长先与温碧静签订的《房地产买卖合同》中所涉及的统建楼用地的土地规划用途为二类居住用地，并非农村宅基地，双方之间的转让行为并不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、涉案房屋有无查封。二、本案的真实购房人为罗丽霞还是温碧静；三、温碧静应否承担违约责任。关于第一个问题。经查，深圳房地产信息系统结果页面显示，涉案房屋已在2016年6月被深圳市福田区人民法院查封。现温碧静并未提出相反的证据证明涉案房屋不在查封状态，故温碧静上诉称涉案房屋被一审法院认定查封没有证据的理由不能成立。关于第二个问题。罗丽霞在2017年3月25日收取定金的收款收据上写有“现我卖方（姓名：罗丽霞，身份证号码：）”的字样，但此后，在朱长先向温碧静支付完购房款1300000元后，温碧静于30日向朱长先出具的收据中写明已收到朱长先全部购房款1320000元。从上述温碧静出具的收条看，温碧静已将罗丽霞收取的定金一并计入了购房款中，因此，一审法院认定罗丽霞代为温碧静收取定金并无不当。故在定金收据中虽写有卖方罗丽霞的字样，但结合温碧静与朱长先签订的买卖合同以及温碧静收取购房款后出具的收据等情况，温碧静即是本案涉案房屋的卖方。温碧静上诉称涉案房屋的出卖人为罗丽霞的上诉理由不能成立。关于第三个问题。朱长先与温碧静签订的《房地产买卖合同》第九条约定，在涉案物业的产权过户手续办好前，如涉案房产被法院强制执行等导致朱长先利益受损的，本协议终止，温碧静应两倍返还朱长先已付购房款。朱长先购买涉案房产的目的为自住，涉案房产在温碧静转让至朱长先之前已被司法机关查封，朱长先居住后，被司法机关人员告知因涉案房产被查封现已进入拍卖阶段，要求朱长先限期搬离涉案房产。此时，朱长先购买涉案房产的目的无法实现，温碧静构成违约，朱长先有权按照前述双方合同约定请求温碧静支付违约金。温碧静上诉称不应承担违约金的理由不能成立。综上，温碧静的上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18480元，由温碧静负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年八月五日书记员 李开宇（兼）