北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18262号原告:北京市昌平区十三陵镇人民政府，住所地北京市昌平区胡庄泰胡路**。法定代表人：刘长德，镇长。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所律师。被告：北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司，住所地北京昌平区十三陵水库。法定代表人：何勤刚，董事长。委托诉讼代理人：张博，女，北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司职员。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。第三人:北京市昌平区十三陵镇南新村经济合作社，住所地北京市昌平区十三陵镇南新村。法定代表人：徐国新，社长。原告北京市昌平区十三陵镇人民政府（以下简称十三陵镇政府）与被告北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司（以下简称顺峰公司）及第三人北京市昌平区十三陵镇南新村经济合作社（以下简称南新村经济合作社）合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告十三陵镇政府的委托诉讼代理人李文艳、魏擎天，被告顺峰公司的委托诉讼代理人张博、陶鑫，第三人南新村经济合作社社长徐国新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十三陵镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于1999年12月15日签订的《合作合同》；2.判令顺峰公司立即返还103以上至环湖路内的345亩土地；3.判令顺峰公司立即向十三陵镇政府支付自2013年起至实际支付日止欠付的费用（暂计算至2019年1月1日为151.4108万元）及相应滞纳金（暂计算到2019年1月1日为111.3096万元）；4.判令顺峰公司向十三陵镇政府给付补偿小麦120万斤（暂计算至2019年1月1日，以每斤1.6元计算，折合现金价值为192万元）及相应的违约金161.28万元。事实和理由：1999年12月15日，十三陵镇政府与顺峰公司签订了《合作合同》，约定十三陵镇政府以其位于北京市昌平县十三陵乡103以上的部分土地与顺峰公司合作，顺峰公司用于开发建设一个大众化的集体育、休闲、娱乐、度假为一体的综合性俱乐部。该片土地总面积345亩，其中带有果树土地面积为154亩，未带有果树土地面积为191亩。合同约定顺峰公司应于2000年1月1日起，每年向十三陵镇政府支付保底费及补偿费用，保底费用计算方式为带有果树的土地，按800元/亩/年的价格计算，未带有果树的土地，按700元/亩/年的价格计算，保底费用每五年以5%的比例递增。补偿费用为每年20万斤小麦。合同第十一条约定“乙方正式使用土地超过40日内，未向甲方支付双方约定的保底费用及补偿费，自滞纳之日起，每日按保底费用及补偿费的千分之五，由乙方向甲方缴纳滞纳金”。合同第十三条约定“A、甲、乙双方任何一方出现本合同第十一条情形，对方均有权提出终止合同。”合同签订后，双方依约履行义务，但顺峰公司自2013年起，便开始拖欠上述保底费及补偿费，经十三陵镇政府多次催缴，直至起诉之日顺峰公司仍未缴纳相关费用。故十三陵镇政府依据合同约定及相关法律规定诉至本院。审理中，根据南新村经济合作社提交的土地规划局部图等证据，涉案土地为一般农用地，而现状为其他建设用地，而在合同履行期间，顺峰公司将涉案土地用于非农建设，因此，双方所签订的合同违反土地管理法和合同法的规定，应属无效。虽然涉案合同无效，但顺峰公司实际使用土地，应当给予相应对价，同时，顺峰公司拖欠土地占用费，占用了大量资金，应支付拖欠占用费的利息，此外，十三陵镇政府主张利息按照年利率24%计算，未超出法律规定的范围。同时，在顺峰公司未支付十三陵镇政府土地占用费的情况下，十三陵镇政府一直向南新村支付相关款项，顺峰公司拖欠土地占用费的行为，给十三陵镇政府造成巨大的经济损失，因此，十三陵镇政府将诉讼请求变更为：1.确认双方于1999年12月15日签订的《合作合同》无效；2.判令顺峰公司向十三陵镇政府退还103高程以上至环湖路内的345亩土地；3.判令顺峰公司支付自2013年起至实际腾退返还日止的土地占用费及相应利息（土地占用费暂计算至2019年1月1日为343.4108万元，利息暂计算至2019年1月1日为272.5896万元，共计616.0004万元）望判如所请。被告顺峰公司辩称:首先，根据昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）局部图显示，其总体规划期间为2006-2020年，而我方系1994年由北京市人民政府自香港招商引资而来，从时间上看，两者相差12年，根据法不溯及既往的原则，该规划图不应适用于十三陵镇政府与我方所签订的《合作合同》。其次，根据2017年土地利用变更调查局部示意图显示，《合作合同》所涉地块已经变更为其他建设用地。据法释明，对该地块变更具体情况，经法院与镇政府相关科室工作人员核实，相关工作人员无法说清。因该图纸是国土部门出具，在不考虑镇政府工作人员业务水平、以及问询科室是否准确情况下，就此点来说，在无相反证据情况下，应以调取的图纸认定的土地性质为准。土地性质变更时间、手续等并不影响土地性质变更的事实。最后，我方在履行《合作合同》过程中，只是在原有现状的基础上合理利用，并未私自从事非农建设。结合上述事实，双方签订的《合作合同》并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同。故不同意十三陵镇政府的第1项、第2项诉讼请求；第3项诉讼请求，我公司同意按照合同约定支付使用费用，小麦可以给予相应的折价款，关于利息，造成我公司停业属政策原因导致，非我公司原因我公司正常经营期间不拖欠相关费用的，所以不同意给付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年12月15日十三陵镇政府与北京顺富俱乐部有限公司(现名称已变更为顺峰公司，以下称为顺峰公司)签订《合作合同》，合同约定：甲方：十三陵镇政府，乙方：顺峰公司。顺峰公司位于北京市昌平县十三陵，根据市规划要求，拟开发建设一个大众化的集体育、休闲、娱乐、渡假为一体的综合性俱乐部，该俱乐部的建设成功不仅是对十三陵周边经济环境的促进，同时为首都的环境绿化建设做出贡献。北京市昌平县十三陵乡在103以上拥有一定面积的土地，该乡部分村民一直在此片土地上种粮栽果，为能够合理利用现有资源，为保证顺富俱乐部建设的整体性、统一性，甲、乙双方本着平等互利，经友好协商，就甲方将其位于103以上部分土地与乙方合作事宜，达成如下协议。一、该片土地范围：北京市昌平县十三陵乡位于103以上的部分土地。二、该片土地的位置：该片土地位于103以上至环湖路内。三、该片土地的面积（该片土地以实际测量且双方认可的面积为准，双方共同填写空格处，并盖章确认）：该片土地总面积345亩，其中：带有果树土地面积为154亩，未带有果树土地面积为191亩。四、该片土地合作用途：用来做为乙方所建俱乐部的补充部分。五、合作期限：（1）该片土地合作年限与北京顺富俱乐部占用十三陵水库的土地使用年限一致。（2）因顺富俱乐部项目前期报批需要一定的时间，甲、乙双方约定：自本合同签订之日起，甲方为乙方保留土地两年，两年后，如若乙方仍未使用该片土地，甲方有权与其他项目合作。（3）合作期满，乙方有优先合作权。六、保底费用及付款方式：（1）甲、乙双方约定：自本合同执行之日起，乙方向甲方支付一定的保底费用及补偿费用（补偿费用见第七条），甲方不在以此片土地要求乙方支付其他任何费用，不以此片土地参加乙方（顺富俱乐部项目）的任何股权及利润、资产分配；（2）保底费用计算方式：A、乙方所占甲方带有果树的土地，本合同执行之日起按800元/亩的价格计算；B、乙方所占甲方未带有果树的土地，本合同执行之日起按700元/亩的价格计算；（3）双方约定乙方向甲方支付的保底费用自本合同执行第一年起，以每五年5%的比例递增；（4）甲乙双方约定：本合同执行日为2000年1月1日，乙方将根据甲方清理该片土地地上物及设施的速度，分期向甲方支付保底费用；甲方保证于2000年1月1日前将该片土地地上物及设施清理完毕，保证乙方于2000年1月1日的进场，乙方保证2000年1月1日进场后，向甲方支付完该年度的保底费用；（5）甲、乙双方约定，今后乙方向甲方支付保底费用及补偿费用日期以第一年保底费用支付日一致；七、补偿：（1）为保障顺富俱乐部项目的顺利进行，位于103以下，北京顺富俱乐部有限公司所占土地中，因涉及部分甲方农民种植物、渔塘及部分违章建筑物，甲、乙双方商定，由乙方每年向甲方补偿20万斤小麦，甲方发放给占有土地的农民，并负责保证乙方对土地的正常使用；（2）原十三陵乡与“全库”签订的大宝山饭店及100亩果树合同，由十三陵乡负责做工作，争取划给顺富俱乐部有限公司50亩；（3）乙方向甲方支付补偿费用支付日与保底费用日一致。十一、违约责任：2）乙方正式使用土地超过40日内，未向甲方支付双方约定的保底费用及补偿费，自滞纳之日起，每日按保底费用及补偿费的千分之五，由乙方向甲方支付滞纳金；十三，合同终止：1）条件，A、甲、乙双方任何一方出现本合同第十一条情形，对方均有权提出终止合同，双方协商解决。合同签订后，2000年6月30日十三陵镇政府与北京市十三陵镇南新村村民委员会（以下简称村委会）签订《土地承包合同》，发包方（甲方）：村委会，承包方（乙方）：十三陵镇政府。合同约定：北京顺富俱乐部有限公司位于北京市昌平区十三陵，根据市规划要求，拟开发建设一个大众化的高尔夫体育休闲俱乐部，该俱乐部建设成功以后不仅对十三陵周边地区经济发展有促进作用，同时也为首都的环境绿化建设做出贡献。北京顺富俱乐部有限公司定于与北京市昌平区十三陵镇人民政府合作开发十三陵水库库区范围内的土地。为能够合理利用现有资源，为保证顺富俱乐部建设的整体性、统一性，本着平等互利的原则。甲乙双方经友好协商，就乙方承包甲方位于十三陵水库库区范围内部分土地事宜，达成如下协议：一、承包标的物的位置和面积：承包标的物为由北京市昌平区十三陵镇南新村村民耕种的十三陵水库环湖路至水面范围内南新村的全部土地（其具体位置参见本合同的附件）；二、承办期限：承包标的物期限为叁拾年，自2000年3月1日起止2030年2月29日止。合同期满后，在相同条件下，由乙方续租。三、承包费及其支付方式：1、支付土地承包费共计：叁拾伍万元人民币及贰拾万斤小麦；2、交付日期为每年度1月底之前；3、其中35万元人民币按照每五年以5%的比例递增。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，双方于2002年2月8日就该涉案土地再次签订《土地承包合同》，承包期限变更为：自2001年3月1日起至2031年2月29日止；承包费及支付方式第2项变更为：2001年1月底之前支付2001年至2005年承包费，以后每五年的第一年的1月底前支付一次五年租金，至合同期满；第四条（一）5、变更为保证乙方于2001年3月1日占用该土地。增加第六条，本合同一式四份，甲乙双方各执两份。其他内容与原《土地承包合同》内容一致。上述合同签订后，村委会将涉案土地交付给十三陵镇政府，十三陵镇政府将该土地交付给顺峰公司，顺峰公司依约给付保底费和粮食补偿（小麦）至2012年，2013年给付部分保底费，未给付粮食补偿。此后均未履行给付保底费和粮食补偿的义务。2018年4月18日十三陵镇政府向顺峰公司等单位送达《催款函》（要求顺峰公司于2018年5月18日将所欠款项交至十三陵镇政府财政科）及欠缴租金明细，欠缴租金明细中记载：2013年度拖欠租金为4.13万元，2014年度为28.3232万元，2015年度至2017年度每年为29.7394万元，共拖欠租金121.6714元，小麦2013年度至2017年度，每年20万斤，共计100万斤。顺峰公司就上述内容予以确认。后顺峰公司未履行付款义务，2018年9月十三陵镇政府诉至本院，诉讼请求同诉称。庭审中，双方就小麦的单价协商共同确认为每斤1.6元。经现场勘验，涉案土地现状：地上物为树木、草坪和一处职工宿舍。另查，涉案土地于2012年取得集体土地所有权证，登记土地所有人为南新村经济合作社。该土地证中未注明土地用途。昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）局部图标注涉案土地用途为一般农地区；2017年土地利用变更调查局部示意图中涉案土地标注用途为其他建设用地。上述事实，有当事人的陈述，十三陵镇政府提交的《合作合同》、催款函、欠缴租金明细、小麦价格计算标准及说明等；顺峰公司提交了交付费用的支票存根、收款收据、费用支出单、发票、小麦价格计算的说明、名称变更通知等；南新村经济合作社提交的集体土地所有权证、土地承包合同、卫星图片、昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）局部图、2017年土地利用变更调查局部示意图、本院的勘验笔录、照片等证据在案佐证。本院认为：判断合同的性质应以双方当事人真实意思表示为依据，探究其真实的意思表示，不能仅依据双方合同所采用合同名称，还要根据合同签约目的、合同有关条款和诚实信用原则等确认其真实意思及合同性质。本案中，双方签订的《合作合同》约定，十三陵镇政府将涉案土地交给顺峰公司用于顺峰公司俱乐部建设的补充部分，十三陵镇政府不参与经营及利润分配，每年收取固定保底费和粮食补偿，上述约定不符合合作合同的基本特征，即共享收益、共担风险，双方签约目的系出租方出租涉案土地，收取固定保底费和粮食补偿，承租方利用土地进行商业经营，符合租赁合同的基本特征，其性质应属租赁合同。根据南新村经济合作社提交的相关证据，涉案土地为集体土地，规划用途为一般农地区，根据土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或乡、镇、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。因此，双方签订的《合作合同》违反上述法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在签订《合作合同》时，均应知晓涉案土地为集体土地，不能用于商业经营，对于合同无效的法律后果均存在过错，因此，十三陵镇政府要求腾退涉案土地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，其主张给付土地占用费的利息，本院不予支持，其主张的土地占用费和小麦折价款，参照双方合同约定的标准、双方确认的租金明细、小麦价格确认单等确认。关于顺峰公司就合同效力的辩解，根据2017年土地利用变更调查局部示意图显示，涉案土地显示虽为其他建设用地，但该示意图仅是对土地现状利用情况的调查显示，并不能证明涉案土地性质及用途已变更为建设用地，而也无其他证据佐证涉案土地性质及用途已发生变更的相关审批手续，同时，顺峰公司承租该土地非用于农业生产经营，而是从事商业经营，因此，顺峰公司的辩解依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区十三陵镇人民政府与北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司于一九九九年十二月十五日签订的《合作合同》无效；二、北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司将其占用的位于北京市昌平区十三陵镇103以上至环湖路内345亩土地腾退给北京市昌平区十三陵镇人民政府，于本判决生效后六十日内执行。三、北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司给付北京市昌平区十三陵镇政府二〇一三年至二〇一八年十二月三十一日土地占用费1514108元及小麦折价款1920000元，以上共计3434108元，于本判决生效后十日内执行；四、北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司给付北京市昌平区十三陵镇政府自二〇一九年一月一日起至上述土地实际腾退之日止的土地占用费及小麦折价款，每年按617394元计算，于本判决生效后十日内执行；五、驳回北京市昌平区十三陵镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54920元，原告北京市昌平区十三陵镇人民政府负担20647元，已交纳；被告北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司负担34273元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清审 判 员  李新立人民陪审员  李桂云二〇一九年八月七日书 记 员  刘婷婷