天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3569号原告：赵丽兴，男，1990年1月14日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：赵广山（赵丽兴之父），1969年5月23日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：杜菲（赵丽兴之妻），1988年5月6日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。原告赵丽兴与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称“嘉华兴业公司”）商品房销售合同纠纷一案，因赵丽兴系天津市蓟州区人民法院在编干警，经天津市蓟州区人民法院报请天津市第一中级法院后，天津市第一中级法院下发（2019）津01民辖41号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本案于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵丽兴的委托诉讼代理人赵广山、杜菲，嘉华公司的委托诉讼代理人李艾膛、田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丽兴向本院提出诉讼请求：1.判令嘉华兴业公司支付自2017年11月1日起至2019年3月13日已付款利息58369.91元；2．判令嘉华兴业公司给付逾期交房违约金18013.12元；3．诉讼费用由嘉华兴业公司承担。事实和理由：2016年6月27日，原告与嘉华兴业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买嘉华兴业公司开发的位于房屋一套，房屋总价款900656元，原告按照合同约定支付了价款。按照合同约定被告应于2017年11月1日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告，如逾期原告向被告主张已付款利息的同时，有权按照补充协议第四条，即按照房款900656元的2%主张违约金。2017年10月25日，被告向原告送达房屋延期交房通知书，被告书面告知原告不能按期交付房屋。2019年1月23日，被告房屋销售中心张贴关于帕醍欧花园42、43号楼交房说明公告，其不能按期交付原告房屋。2019年3月6日，被告向原告邮寄致帕醍欧花园业主一封信，告知原告于2019年3月13日至14日办理入住手续，此时被告才将房屋交付原告。被告延期交房的行为系被告单方行为造成，被告未能按照合同约定如期交付房屋系违约行为，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。嘉华兴业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回其全部诉讼请求。事实及理由：1.补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，违约责任应当适用补充协议第四条。首先，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》中对于逾期交房合同有两处约定，分别是主合同第五条及补充协议第四条，补充协议第四条明确约定“双方同意本合同第五条变更如下”，主合同第十七条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）”主合同第十九条约定“当事人另有约定的，从其约定”。根据以上约定可知，补充协议第四条已经完全变更了主合同第五条。补充协议约定的每一项皆有明确的标题，是在主合同相应条款有效的基础上进行补充，两个条款同时有效，对双方均有约束力。本案涉及的条款补充协议第四条标题为“双方同意本合同第五条变更如下”。结合全文看，此处的变更应当为双方对主合同第五条的整体改变。其次，主合同第五条约定了逾期180天及逾期超过180天的违约责任，补充协议第四条对逾期180日内及逾期超过180天违约责任又做了另一种约定，二者约定的事项虽然相同，但内容却完全不一样，由此可以看出补充协议第四条是对主合同第五条整体内容的变更，在履行中应遵守补充协议第四条的约定。2.根据补充协议第四条的约定，被告仅需承担违约责任，无利息约定，请法院予以调整。3.因政府政策原因停工302天应当从逾期交房的天数中扣除。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条关于遭遇不可抗力不能履行合同的约定：“接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，被告不承担违约责任”。在工程施工期间，被告根据市政府、建委的指示，限制或停止一切工程施工的天数共计302天，因而导致拖慢施工进度，未能如期取得交付使用证，究其原因系不可抗力所致，故因政府政策原因停工的302天应当从逾期交房的天数中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年6月27日，赵丽兴（乙方）与嘉华兴业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积84.4平方米，每平方米价格为10671.28元，总价款为900656元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。第五条逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同签订后，赵丽兴按照合同约定已付清房款。嘉华兴业公司未能按照约定如期交房，2017年10月25日，嘉华兴业公司出具房屋延期交房通知，主要内容为：由于天津市政府相关政策的原因，帕醍欧花园42#、43#楼将停工到2018年3月底，从而影响到帕醍欧花园42#、43#楼的交付时间。2019年1月23日，嘉华兴业公司出具了关于帕醍欧花园42、43号楼交房的说明，内容为：截止到2018年9月30日，帕醍欧花园42、43号楼整体土建及室外景观工程已施工完毕，配套工程给水、供热、燃气等已具备使用条件，由于部分业主阻挠电力工程施工，侵占相关设施区域，无法完成电力配套工程，无法办理后续的消防及规划等验收手续，致使无法交付业主使用，目前正在积极协调，预计2019年3月31日前向业主交付楼房，在交付同时，按照与业主签订的《天津市商品房买卖合同》相关约定赔偿。2019年3月13日，嘉华兴业公司将涉诉房屋交付赵丽兴。至一审辩论终结前，涉诉房屋未经竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。赵丽兴按合同约定付清了所有款项。但至一审辩论终结前，涉诉房屋未经竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉诉房屋不具备合同约定的交付条件，未按照合同约定将涉诉房屋交付原告，故被告应承担迟延履行的违约责任。关于被告应否支付已付款利息及逾期交房违约金的问题。原告主张被告应根据合同第五条及补充协议第四条的约定，支付已付款利息及逾期交房违约金；被告则认为，补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，变更逾期交房仅需支付违约金，违约金最高额为已付房款的2%。对此本院认为，双方签订的补充协议第四条是嘉华兴业公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。嘉华兴业公司作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提醒对方注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起赵丽兴注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在嘉华兴业公司持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业公司自身在持续违约情况下的违约责任，《最高人民法院关于适有若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”。故依照上述规定，补充协议第四条的约定无效。嘉华兴业公司应当按照主合同第五条的约定承担迟延履行的违约责任。即被告应向原告支付已付款的利息，利息自应交付商品房之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。原告主张被告应支付已付款利息，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告应按照补充协议第四条的约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，因双方签订的补充协议第四条系格式条款，为无效约定，原告的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。被告主张仅需支付逾期交房违约金，且逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%，理由不足，本院不予支持。关于嘉华兴业公司主张因政策原因停工302天应否从逾期交房天数中扣除的问题。被告主张根据双方合同约定，因不可抗力影响的时间，造成逾期交房的，被告不承担违约责任。在工程施工期间，被告因大气污染防治、根据市政府、建委的指示，限制或停止一切工程施工的天数共计302天，房屋逾期交付系不可抗力所致，故相应天数从逾期天数中扣除。对此，被告仅提供了政府有关部门的相应文件，未能提供其他证据。根据被告提供的政府有关文件显示，在合同约定的交付期限内，有150天是根据政府有关部门指示要求停止土石方作业时间或启动、终止应急响应措施，对此原告不予认可，认为不能证明被告停工的事实，因嘉华兴业公司未能举证证明其停工的事实，亦未能证明其进行的施工作业属于当时应当停止作业的范围，另外，双方在签订合同时未对因响应政府防治大气污染的措施而造成停工是否免责予以明确约定，故嘉华兴业公司主张因此停工非为合同约定的免责事由，且非为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故该150天不应从逾期交房天数中扣除。至于被告其余的152天，均在被告逾期交房期间，其停工的后果应由被告自行承担，综上，嘉华兴业公司主张因政策原因停工302天不应从逾期交房天数中扣除。故被告关于应从逾期天数中扣除302天的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，因被告于2019年3月13日才将涉诉房屋交付原告，故嘉华兴业公司应给付已付款利息的期间为自2017年11月2日起至2019年3月12日止。原告主张此期间的已付款利息58369.91元，未超出相关规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向赵丽兴支付逾期交房利息58369.91元；二、驳回赵丽兴的其他诉讼请求。（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津市农商银行宝坻中心支行，账号：9052301010010000727636）如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元（原告已交纳），由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担，交纳时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高振雷审 判 员  李会民人民陪审员  王云增二〇一九年八月二十二日书 记 员  张 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。