福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2218号 原告：廖菊华，女，1986年9月17日出生，汉族，住大田县。 委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。 被告：林国祯，男，1989年6月25日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：郑小检，女，系林国祯嫂子。 第三人：三明市海润房产投资顾问有限公司,统一社会信用代码91350402MA2YAJ8Y7C，住所地三明市梅列区绿岩新村**（尤溪商会大厦）2203。 法定代表人：陈强，总经理。 原告廖菊华与被告林国祯，第三人三明市海润房产投资顾问有限公司（以下简称海润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖菊华的委托诉讼代理人杨政福,被告林国祯委托诉讼代理人郑小检到庭参加诉讼。第三人海润公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 廖菊华向本院提出诉讼请求：1.判令林国祯继续履行2018年5月1日签订的《房地产买卖预约合同》，并办理房产的解押及过户手续；2.判令林国祯支付廖菊华违约金100000元；3.本案的案件受理费由林国祯承担。事实和理由：2018年5月1日，经海润公司的居间介绍，廖菊华与林国祯签订《房地产买卖预约合同》一份，合同约定：林国祯将位于梅列区碧桂园室房产转让给廖菊华，转让价格810000元，廖菊华应于2018年5月1日支付预约定金100000元，林国祯应在交房时将房地产交付廖菊华使用。双方还约定，任何一方违背本合同条款与承诺的，违约方支付违约金100000元。合同签订后，廖菊华依约向林国祯支付了定金100000元，履行了合同义务。但是林国祯却未迟迟没有履行合同义务，廖菊华多次要求林国祯配合办理房产的过户手续，林国祯单方面明确要求解除合同。综上，廖菊华认为，廖菊华与林国祯签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法、有效。林国祯却迟迟不履行合同义务，甚至单方面明确要求解除合同，已构成违约。为了维护廖菊华的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 林国祯辩称，1.房屋交易时房屋为期房，短时间内无法交易，合同签订时还未交房；2.合同未明确房屋交易具体时间及合同有效期限；3.合同签订10日左右，廖菊华因房屋交易政策新规无法交易，提出100000元订金退回的请求；4.该合同未明确详细的房屋交易日期，因长期无法交易给林国祯造成银行贷款利息的损失，待提出协商解除合同；5.综上所述1、2、4条，合同签订未明确交易日期，给买方造成损失，合同签订时合同约定均对买方有利，质疑合同的公平、公正；6.廖菊华与海润公司郑国城为亲属关系，质疑合同有效性;7.特申请解除房屋买卖合同，同意退还押金，并支付违约金。 海润公司书面辩称，廖菊华与林国祯签订的《房地产买卖预约合同》系双方当事人的真实意识表示，海润公司作为中介方，认为林国祯应继续履行合同。2018年5月1日，廖菊华与林国祯在海润公司的介绍下签订了《房地产买卖预约合同》，约定林国祯将位于梅列区碧桂园房地产转让给廖菊华，虽然签订合同时梅列区碧桂园产权证尚未办理，但双方对房屋的总价、支付方式、产权过户、交房问题等各项内容均作了相应的约定，整份合同内容是完整的。现在林国祯不想继续履行合同的主要原因在于房价的上涨，海润公司认为，林国祯不继续履行合同，没有依据。上述答辩意见，望贵院予以采纳。 海润公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提供证据，视为放弃举证、质证的权利。本院对廖菊华提供的证据材料予以确认并在卷佐证。本案经审理，查明事实如下： 1.2018年5月1日，林国祯与廖菊华及三明市爱家房产有限公司签订一份《房地产买卖预约合同》，林国祯将坐落于三明市梅列区碧桂园房屋进行预约买卖。双方约定，该房成交金额为810000元，2018年5月1日，廖菊华向林国祯支付预约定金100000元，林国祯银行按揭抵押由林国祯负责解押。双方过户当日，廖菊华向林国祯支付250000元，余额460000元由廖菊华向银行申请贷款，贷款直接转入林国祯帐户，不足部分由廖菊华以现金的方式支付给林国祯。双方还约定，任何一方违背合同中的保证与承诺，导致双方买卖合同无法正式成立，按照预约定金和定金罚则处理。违约金为100000元； 2.2018年5月1日，廖菊华将定金100000元支付给林国祯； 3.三明市爱家房产有限公司于2018年7月6日变更为三明市海润房产投资顾问有限公司，郑国城系海润公司员工； 4.林国祯委托郑国城代为办理三明市梅列区碧桂园不动产权证书的登记手续、领取不动产权证书及与该房产物业管理相关的手续等，并在福建省三明市公证处办理了公证书； 5.2019年3月26日，林国祯名下的三明市梅列区碧桂园不动产权证已由郑国城取得； 6.2019年3月20日，廖菊华已将三明市梅列区碧桂园的物业费、公摊水电费支付给物业公司，锁匙海润公司已交付给廖菊华； 7.2019年4月4日，林国祯与海润公司员工郑国城微信聊天记录，林国祯表示打算不卖涉案房屋，愿意补200000元给廖菊华。 本院认为，林国祯与廖菊华及三明市爱家房产有限公司签订的《房地产买卖预约合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。林国祯与廖菊华签订《房地产买卖预约合同》后，廖菊华依约向林国祯支付了定金，林国祯委托海润公司取得不动产权证书。房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。林国祯不愿意继续履行合同，在和海润公司业务员的微信中表示愿意以承担违约责任为代价解除合同，但廖菊华要求继续履行合同，经审查，合同继续履行不存在现实困难，双方应当继续履行合同。林国祯不动产权证书取得后未能依约协助廖菊华办理涉案房屋过户手续，其行为已构成违约，林国祯不享有合同法定解除权。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百零七条表达的意思为选择性、违约补偿、救济方式。但根据基本法维护合同稳定性、继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，这三个途径是依次有先后顺序。《合同法》保护的是当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于市场房价行情看涨，林国祯要求解除合同有悖诚实信用的原则，案涉合同不存在法律上或事实上的履行不能，林国祯未按合同协助廖菊华办理房屋过户手续，违反合同约定，构成违约，故廖菊华要求林国祯继续按照《房地产买卖预约合同》履行义务，符合法律规定，本院予以支持。廖菊华要求林国祯支付违约金100000元，由于《房地产买卖预约合同》没有约定具体的协助办班时间，且廖菊华要求继续履行合同，故廖菊华要求林国祯支付违约金的请求，本院不予支持。海润公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、林国祯应于本判决生效之日起三日内继续履行2018年5月1日与廖菊华签订的《房地产买卖预约合同》，并将其名下坐落于三明市梅列区碧桂园不动产权过户至廖菊华名下； 二、驳回廖菊华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11900元，减半收取计5950元，由林国祯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇一九年八月十九日 书记员  马 源 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。