湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）湘1230民初273号 原告：赵为德，男，1969年4月1日出生，汉族，居民，湖南省通道侗族自治县人，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：吴现忠，男，1968年7月23日出生，侗族，居民，住湖南省通道侗族自治县，该代理人为通道侗族自治县城北社区居民委员会推荐，代理权限为一般代理。 被告：谭溪，女，1988年11月9日出生，侗族，居民，住河北省唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：崔小龙，湖南五溪律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告赵为德与被告谭溪合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告赵为德及其委托诉讼代理人吴现忠、被告谭溪的委托诉讼代理人崔小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵为德本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行2007年10月15日签订的《门面先租后卖协议书》，协议中约定通道侗族自治县商贸广场内商铺B栋10、11号门面采取先租后买的方式，由原告以门面租金抵押购房款，按照总价格约定的611936元减冲租赁期实际支付租金113971元的价格，重新签订购买合同；2、案件受理费由被告负担。 事实和理由：2007年10月15日，原告赵为德与怀化宝鑫房地产开发有限公司签订了《门面先租后卖协议书》，该协议的实质是怀化宝鑫房地产开发有限公司为了出售该门面而采取的促销方式，以达到资金回笼的目的。“以租代售”就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，如承租人在租期内购买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给承租人，而承租人在租期内所交的房租可以抵冲部分购房款，待承租人付清所有购房款后便获得的全部产权；如果承租人在合同期内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房地产开发商收取的房租。协议书中约定原告赵为德一次性支付十年门面租金共计113971元，租期为2007年10月15日至2017年10月14日。另外约定门面采取先租后卖的方式，原告赵为德如购买此门面，则该门面的建筑面积为87.67平方米，单价每6980元/平方米，门面总价为611936元，可冲减租赁期按实际租赁时间发生的租金，并重新签订购房合同。显然这个条款是该合同的核心内容，也是赵为德愿意一次性支付113971元门面租金的原因。该门面在2007年8月25日由湖南省怀化宝鑫房地产开发有限公司过户给被告谭溪，当时该公司的法定代表人谭芝钦是被告谭溪的父亲，过户仅仅是为了谭芝钦操作门面的买卖，当时的谭溪并没有购买门面的能力。在合同期内，原告几次和被告联系，要求被告履行《门面先租后卖协议书》并重新签订购房合同。但是由于房价的变化，被告不顾之前协议的约定，私下与他人签订预购协议，属严重违约行为，被告谭溪与他人签订的预售协议价格为8570元/平方米,而在2017年12月22日向原告发出通知要求原告以12000元/平方米购买该门面，完全无视之前协议内容。原告为维护合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。 被告谭溪辩称，对于原告赵为德所提起的诉讼，怀化市中级人民法院已作出了（2018）湘12民终972号民事判决书且已生效，原告再次起诉属重复诉讼，法院应予驳回。 原告赵为德为证明其主张的事实成立，在本院开庭审理时出示证据如下： 一、《门面先租后卖协议书》原件一份两页，拟证明该合同实质是以租代售合同，出租人与承租人约定承租人先租后卖，一次性付清十年租金共计113971元，按实际租赁时间发生的租金冲减门面款，并约定该门面总价款为611936元，在承租方有购买意向后，双方重新签订购买门面合同的事实。 二、一共三份证据： 1、常口历史信息打印件原件一份两页，拟证明怀化宝鑫房地产开发有限公司法定代表人谭芝钦系被告谭溪的父亲，且在2007年时谭溪只有19岁的事实； 2、内资企业登记基本情况表打印件原件一份两页，拟证明怀化宝鑫房地产开发有限公司的股东人员、公司成立和注销时间的事实； 3、《通道侗族自治县商品房买卖合同》复印件一份八页，经与原件核对无异，拟证明被告谭溪与怀化宝鑫房地产开发有限公司于2007年8月25日签订了（2007）通房商交字第（192）号商品房买卖合同的事实。 三、一共三份证据： 1、通知原件两份两页，拟证明被告谭溪于2017年12月22日向原告赵为德发出两份通知，告知原告如要购买门面则按照12000元/平方米购买的事实； 《门面买卖合同》复印件一份两页，经与原件核对无异，拟证明被告谭溪于2017年9月17日与其他购房者签订了门面买卖合同的事实； 打款记录复印件一份一页，经与原件核对无异，拟证明购房者向被告谭溪预交定金5万元的事实 四、一共两份证据： 1、聊天记录复印件一份三页，经与原件核对无异，拟证明原告在租赁期间内向怀化宝鑫房地产开发有限公司联系人彭良来和被告谭溪表达过重新签订购买合同的意向的事实； 2、通房权证双江字号第00007683号房产证复印件一份3页，经与原件核对无异，拟证明被告谭溪名下房产证的填发日期为2007年9月7日的事实。 五、房屋登记查询证明打印件原件一份一页，拟证明本案所涉门面仍在被告谭溪名下的事实。 经质证，被告谭溪对原告赵为德提交的证据质证意见为： 第一组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为《门面先租后卖协议书》的内容是先租给原告10年，合同到期后再次签订购买合同才能卖给原告，被告有权在不通知原告的情况下出售该门面。 第二组证据中的1无异议；2只能证明谭芝钦是怀化宝鑫房地产开发有限公司的法定代表人；3的真实性无法确认，关联性也有异议，认为年满19岁的谭溪具有完全民事行为能力，购买房屋和办理房产证是合法有效的行为，与她父亲是不是股东没关系。 第三组证据中的1三性有异议，其他的无异议。 第四组证据中的1质证意见是，聊天记录显示的时间是2017年9月24日，根据双方之间的约定，被告有权在不经过原告同意的情况下出售给他人。从2007年10月开始在长达10年的租期内，原告从不向被告提出购买房屋的要求，而在合同期即将届满的前10几天才要求购买门面，此时被告已将门面出售给他人，被告没有违反双方之间的约定；2的关联性有异议，通道侗族自治县人民法院和怀化市中级人民法院对谭溪和宝鑫公司的关系已经作出认定，原告的陈述不是事实。 第五组证据真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为就是因为赵为德迟迟没有将房屋归还给谭溪，才导致房屋不能过户给其他购房者。 被告谭溪为证明自己的主张成立向法庭提交了一组证据，即湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民终972号民事判决书复印件一份六张，经与原件核对无异，拟证明原告的起诉属重复诉讼。 原告对被告所提交的证据的质证意见是：怀化市中级人民法院的民事判决书只对原、被告之间的租赁法律关系进行了判决，但对双方之间的门面买卖关系没有作出处理。 本院对双方所提交的证据认定如下：原告提交的五组证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的一组证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年8月25日，被告谭溪与怀化宝鑫房地产开发有限公司签订了（2007）通房商交字第（192）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，且于2007年9月7日取得该合同所涉门面的产权，即通房权证双江字第××号房产证。被告谭溪在取得本案所涉门面的产权后与怀化宝鑫房地产开发有限公司协商一致，同意由怀化宝鑫房地产开发有限公司对商贸广场门面统一对外租赁并代为出租本案所涉门面。 2007年10月15日，原告赵为德与怀化宝鑫房地产开发有限公司签订了《门面先租后卖协议书》，该协议约定：怀化宝鑫房地产开发有限公司（甲方）将位于通道侗族自治县商贸广场内B栋10、11号门面出租给原告赵为德（乙方），商铺面积为87.67平方米，租期为10年即2007年10月15日至2017年10月14日，门面租金须一次性交纳共计113971元；租赁期间，甲方出售乙方租用的门面时，乙方享有优先购置权；甲方如将房产所有权转移给第三人，不必征得乙方同意，但应告知乙方；门面采取先租后卖的方式，第三方或者乙方购买此门面时，建筑面积为87.67平方米，单价为6980元/平方米，总价格约定为611936元，冲减租赁期按实际租赁时间发生的租金，并重新签订购买门面合同。原告赵为德于2007年10月23日向怀化宝鑫房地产开发有限公司一次性支付十年租金共计113971元。 2017年9月17日，被告谭溪与其他购房者签订了《门面买卖合同》，该合同约定购房价款为8570元/平方米。 2017年9月24日，原告赵为德通过手机短信向怀化宝鑫房地产开发有限公司联系人彭良来和被告谭溪表达了购买所租门面的意向。 2017年12月22日，被告谭溪向原告赵为德发出两份通知，要求原告以12000元/平方米的价格购买门面，原告拒绝了通知，要求按之前先租后卖的协议履行。 另查明，怀化宝鑫房地产开发有限公司股东为唐先产、李盛权、谭芝钦，该公司成立于2002年3月6日，于2011年2月22日注销。谭芝钦与被告谭溪系父女关系。本案涉案门面目前仍在被告谭溪名下。 本院认为，被告谭溪与怀化宝鑫房地产开发有限公司达成房屋买卖协议，并办理了房产登记，谭溪系本案涉案门面的所有权人。谭溪与怀化宝鑫房地产开发有限公司协商一致，同意将其名下的门面交给怀化宝鑫房地产开发有限公司进行统一招租，据此，被告谭溪与怀化宝鑫房地产开发有限公司就门面出租事宜形成委托法律关系。事后，怀化宝鑫房地产开发有限公司作为受托人以自己的名义与原告赵为德达成门面先租后卖协议，该协议是协议双方的真实意义表示，且不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效。被告谭溪作为委托人在长达近十年的租赁期间内均未对该协议提出任何异议，该协议对被告谭溪具有约束力。根据该先租后卖协议，门面租赁期限为2007年10月15日至2017年10月14日，承租人应一次性缴纳十年租金共计113971元；出租方如将门面所有权转移给第三人，不必征得承租人同意，但应告知承租人；承租人在租赁期间可以要求购买所租门面，所租门面建筑面积为87.67平方米，单价为6980元/平方米，总价格约定为611936元，冲减租赁期间按实际租赁时间发生的租金，并重新签订购买门面合同。本案原告赵为德按照协议约定支付了十年门面租金后，于2017年9月24日向被告谭溪提出按照先租后卖协定购买门面，是在合同约定的租期内提出的购买要求，是正确行使合同权利的行为；被告谭溪在租赁期满前，在未通知承租人赵为德的情况下与其他购房者签订了门面买卖合同，该行为违背了协议的约定和诚实信用原则，损害了原告赵为德的利益，被告谭溪应对原告赵为德承担违约责任。但湖南省怀化市中级人民法院作出的（2018）湘12民终972号民事判决书已经对原、被告双方的租赁事实进行了判决，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，原告赵为德所提起的诉讼属重复诉讼。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款第三项、第二款之规定，裁定如下： 驳回原告赵为德的起诉。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告赵为德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  叶发云 二〇一九年八月十九日  法官助理  吴丽玲 书记员  韦 轶 附件： 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： 后诉与前诉的当事人相同； 后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。