成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初1357号 原告：汤云龙，男，1975年9月18日出生，回族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：黄强，四川淳明律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川西财置业有限公司。住所地：成都市温江区柳城街办万盛**、天府街办金桥村。 法定代表人：蒲果平，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 汤云龙与四川西财置业有限公司（以下简称“西财置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2018）川0115民初2703号民事判决书，西财置业不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）川01民终16437号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，分别于2019年4月23日、2019年5月30日公开开庭进行了审理。汤云龙的委托诉讼代理人黄强，西财置业的委托诉讼代理人车泓志、蔡娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤云龙向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告发出的《解除通知书》无效；2、确认原被告双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，汤云龙与西财置业之间签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的“西财·学府尚郡”房屋一套。合同签订后，被告以合同需要集中盖章为由，一直没有将合同原件返还原告，导致原告不敢贸然打款。后由于担心继续拖延会产生更多的违约金，原告于2018年5月14日将房款及违约金全部一次性支付给被告，打款数日后收到被告的起诉才知道被告已经发出解约通知。汤云龙认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被告没有向原告进行付款催告，且被告超过一年没有按照合同约定书面行使解除权，其解除权已经灭失，因此双方之间的合同关系仍然合法有效，且原告已经全额履行了付款义务和违约金支付，被告更没有任何法律依据来解除合同。 西财置业辩称，2014年2月，胡世杰向成都善泽医疗有限公司（以下简称“善泽公司”）入股1900000元，取得该公司19%的股份，该股份实为代汤云龙持有。2015年10月，汤云龙将该股份转让给谢浩宇，约定支付股权转让款的期限为2015年10月28日至2016年4月30日。2016年10月11日，汤云龙与谢浩宇将股权款本息确定为2320000元，并约定由谢浩宇协调西财置业以其房屋抵偿股权款。经谢浩宇协调，2016年11月1日，汤云龙等6人与西财置业签订了房屋买卖合同，约定一次性付清房款。后因谢浩宇协调失败，西财置业不同意以房抵债，谢浩宇改用现金方式支付股权转让款，并于2017年2月以现金方式向汤云龙支付100000元，2017年8月、2017年12月、2018年4月分别向汤云龙转账支付1000000元、800000元、400000元。谢浩宇共向汤云龙支付股权转让款2300000元，经双方协商，剩余20000元无需支付，至此股权转让协议已履行完毕。本案所涉的房屋买卖合同系基于以房抵债的约定而签订，并没有房屋买卖的真实意思表示，后因西财置业不同意以房抵债，以房抵债协议并没有实际履行，房屋买卖合同不发生法律效力。且最高人民法院民一庭关于房地产纠纷案件意见汇总第二版第三十条明确：债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔，不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。综上，汤云龙请求确认买卖合同有效、要求继续履行的诉讼请求，不应当得到支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，证据详情见证据目录。 经质证，西财置业对汤云龙提供的证据均有异议。西财置业对汤云龙提供的证据有异议的：对汤云龙提交的证据1《房屋买卖合同》及其补充协议与本案的关某有异议，其认为该合同不能证明原西财置业签订的买卖合同是基于购房的真实意思表示，该合同是基于以房抵债协议而签订的；对汤云龙提交的证据2“短信记录”与本案关某有异议，短信记录中的内容“汤云龙、汤福安、汤建国、汤永富、胡世杰、胡小伟、熊相兵，汤总，这是当时您这边抵房的名字”，说明了商品房买卖合同是基于以房抵债的目的而签订；对汤云龙提交的证据3《购房款转款凭证》与本案的关某有异议，原西财置业签订商品房买卖合同的时间是2016年11月1日，汤云龙的实际付款时间是2018年5月，该证据显示汤云龙及其他6人在签订商品房买卖合同后在长达一年的时间内都没有支付购房款，直到西财置业发送书面解除合同的通知后才支付相应款项，正好印证了本案商品房买卖合同均是基于谢浩宇与汤云龙达成的以房抵款约定而订立的；对汤云龙提交的证据4《解除商品房买卖合同通知书》的证明力有异议，该份通知书证明了在谢浩宇向汤云龙开始支付股权款后，西财置业书面告知汤云龙不再履行商品房买卖合同，并非认可房屋买卖合同有效；对汤云龙提供的证据5《民事起诉状》、证据6《民事裁定书》、补充证据西财置业退还汤云龙房款的《汇款单》的关某有异议，认为该3份证据均不能证明西财置业是基于认可商品房买卖而扣除违约金并提起解除合同的诉讼，而是由于西财置业的工作人员不了解本案以房抵款的背景，按照西财置业一般的处理商品房买卖合同纠纷的程序而形成的；对汤云龙提供的证据7《合同拟定备案表》的证明力有异议，认为合同网签拟定只是开发商在签订合同时的一个程序，并不能证明合同已经备案，现在合同仍旧没有备案；对汤云龙提供的补充证据《调查笔录》的关某有异议，调查笔录中证人表明，若按照公司正常运行操作方式，以房抵债应该有三方协议，因为西财置业没有同意所以没有签三方协议，该证据恰恰证明了在达成以房抵款的约定后，西财置业公司反悔了与谢浩宇之间的以房抵款约定，不再继续履行商品房买卖合同，商品房买卖合同没有生效。 汤云龙对西财置业提供的证据均有异议。对西财置业提供的第一组证据《胡世杰投资付款凭证》《验资报告》、第二组证据《股东会决议》《股份转让协议》《还款协议公证书》的关某均有异议，认为汤云龙与西财置业签订的《房屋买卖合同》与谢浩宇无关。对西财置业提供的第三组证据《结算协议》《商品房买卖合同》的证明力有异议，股权转让结算协议最终并没有协调成功，买卖合同上盖的“作废”字样的章属于西财置业的个人行为。汤云龙不予认可，该合同真实有效。对西财置业提供的第四组证据《股权转让支付凭证》、银行流水与本案的关某有异议，对聊天截图的证据三性均有异议。对西财置业提供的第五组证据《告知函》的证据三性均不予认可。对西财置业提供的第六组证据《解除商品房买卖合同通知书》、第七组证据《返还购房人购房款退款凭证》的证明力有异议，该两份证据均证明了西财置业认可合同效力，并欲解除合同，而非合同无效。对西财置业提供的证人证言的真实性、关某、证明力提出异议，认为两位证人系西财置业的员工和谢浩宇公司的工作人员，立场无法公正。且两位证人的证言都表明谢浩宇试图协调以房抵债，而未能成功，而证人沈某说西财置业基于以房抵债协议与汤云龙等6人签订了购房合同，两位证人的证言是相矛盾的。如果要达成以房抵债，就必需要签订三方协议，而本案，没有三方协议。 本院对双方有争议的证据认定如下：西财置业提供的第一组《胡世杰投资付款凭证》《验资报告》、第二组《股东会决议》《股份转让协议》《还款协议公证书》、第三组《结算协议》《商品房买卖合同》、第四组《股权转让支付凭证》、银行流水、第五组《告知函》、证人证言以及汤云龙出示的证据1《房屋买卖合同》及补充协议、证据2“短信记录”，以上证据均证明了汤云龙与谢浩宇之间形成了股权转让的法律关系。汤云龙将所持有的善泽公司的股权转让给谢浩宇，双方就付款事宜达成协议，并约定由谢浩宇协调西财置业，用其所有的房屋抵偿双方股权转让所产生的款项。经协调，汤云龙等6人与西财置业签订了名为房屋买卖实为以房抵债的购房协议，但并未实际履行。后，谢浩宇通过现金方式向汤云龙支付了股权转让的款项，履行了双方的股权转让协议，汤云龙与谢浩宇之间债权债务关系消灭的事实。关于股权转让的相关事实，汤云龙在庭审中已认可，相关证据本院予以采纳。 关于双方是否达成以房抵债协议的事实。因汤云龙提供短信记录、西财置业提供的证人证言的内容与《结算协议》和《房屋买卖合同》中约定的以房抵债购房人姓名、购房时间、房屋价值、房屋面积等相互印证，且短信记录形成于诉讼开始前，内容真实，能够证明以房抵债协议的存在，本院予以采纳。 汤云龙出示的证据3《购房款转款凭证》、证据4《解除商品房买卖合同通知书》、证据7《合同拟定备案表》，以及西财置业出示的《解除商品房买卖合同通知书》《返还购房人购房款退款凭证》，证明了在以房抵债协议通过其他方式履行完毕后，汤云龙按照买卖合同的约定向西财置业支付购房款、西财置业按照买卖合同的相关约定发出解除合同通知书，并退还汤云龙房款的事实，以上证据相互印证，本院予以采纳，至于证据对双方法律关系的证明作用，将在裁判理由部分阐述。 汤云龙出示的证据5《民事起诉状》、证据6《民事裁定书》，因西财置业撤诉，法院并没有对西财置业起诉汤云龙要求解除买卖合同的请求作出认定，该证据系西财置业对自己权利的处置，不发生法院生效裁判确认事实的效力，本院不予采纳。 根据当事人相一致的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司19%的股份，谢浩宇出资2300000元，持有该公司23%的股份。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。 2015年10月15日，胡世杰将所持有善泽公司的股份转让给谢浩宇，约定付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。 2016年10月11日，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》，约定：胡世杰股权转让款确定为2320000元，结算日确定为2016年10月15日。谢浩宇同意协调四川源丰集团投资、西财置业开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿以上同金额的款项，协议签订后等同现金支付购房完毕。房子单价按开发公司内部员工购房单价执行。谢浩宇同意在2016年10月17日前协调完成购房协议的签订。如无法协调在约定时间内完成协议的签订，则双方按原股份转让协议执行其借款资金占用费和违约金。谢浩宇同意汤云龙在房子总价2320000元及2400000元之间选购房子，抵扣还款，在这总价区间汤云龙不另行补充支付购房款。购房总价超出2400000元部分，由汤云龙另行向学府憬城项目支付。购房总价低于2320000元部分，由谢浩宇向汤云龙支付。谢浩宇同意协调购房协议暂时不向房管局备案，但不影响已全额支付购房款购房的事实，不得另行销售，并同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。 2016年11月1日，汤云龙与西财置业签订《商品房买卖合同》。合同约定，汤云龙购买西财置业开发建设的西财·学府尚郡B1区第43幢2单元8层801号房屋，购房款为360002元，于2016年11月1日前一次性支付完毕。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元，2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元。 2018年5月10日，西财置业分别向汤云龙发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知载明：由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条的规定通知您，自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理合同拟定注销手续。 2018年5月14日，汤云龙通过中国工商银行向西财置业支付购房款及逾期付款违约金共381290元。 2018年5月22日，西财置业通过中国民生银行向汤云龙转账375513.97元，附加信息：退房款，汤云龙不履行合同违约金5776.03元，合同已解除，余下金额予以退还。 结合庭审质证和辩论情况，本案争议焦点归纳为：汤云龙与西财置业签订的商品房买卖合同是基于以房抵款还是真实的房屋买卖。本院现就当事人争议焦点作出如下认定： 一、关于汤云龙与西财置业签订的《商品房买卖合同》的法律性质问题 胡世杰将代汤云龙持有的善泽公司19%的股份转让给谢浩宇，汤云龙与谢浩宇之间形成了股权转让的法律关系。汤云龙已将股权过户给谢浩宇，谢浩宇未在合同约定期限内支付股权转让款，汤云龙与谢浩宇之间因股权转合同形成了债权债务关系，谢浩宇是债务人，汤云龙是债权人，汤云龙有权要求谢浩宇按照合同约定支付股权转让款。 2016年10月11日，谢浩宇与汤云龙签订《结算协议》，约定由谢浩宇协调，将西财置业开发建设的商品房抵偿谢浩宇欠汤云龙的股权转让款，尽管该结算协议只有汤云龙、谢浩宇及案外人的签字，但西财置业在原审案件的二审以及发回重审时的答辩意见，均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以了确认。 2016年11月1日，汤云龙与西财置业签订了《商品房买卖合同》，明确约定汤云龙购买西财置业开发建设的房屋，付款方式为：2016年11月1日当天一次性支付全部购房款。汤云龙于2018年5月11日按合同约定价款支付购房款。至今，案涉房屋未交付。 2018年12月13日，四川省成都市中级人民法院的调查笔录中，汤云龙及其委托诉讼代理人均到庭，认可签订《商品房买卖合同》的时候就是用股权转让款来买房屋。虽然在本院2019年5月30日的庭审中，汤云龙的委托诉讼代理人又对此不予认可，但是“禁止反言”是民事诉讼的举证原则，汤云龙方在本案诉讼过程中出现前后矛盾的陈述，不能合理解释亦不能提供其他辅助证据予以证明，本院对汤云龙方在本案中的矛盾表述不予采信。 按照房屋买卖的交易习惯，汤云龙在购买西财置业案涉房屋时，存在不符合交易习惯的以下情况：1.约定签订购房合同当天一次性支付购房款，在相关联的另外6套房屋中，均如此约定；2.《商品房买卖合同》签订后长达近2年才支付购房款；3.案涉房屋至今未交付；4.汤云龙方未提供证据证明其看房、选房及购房等具体过程。 综上，本院对西财置业提出本案所涉的商品房买卖合同系基于以房抵债约定而签订的辩称意见，本院予以采纳。 二、关于汤云龙与谢浩宇之间股权转让款的问题 2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司股份19%，谢浩宇出资2300000元，持有该公司股份23%。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。 2015年10月15日，胡世杰将该股份转让给谢浩宇，股权转让款本息确定为2320000元，付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元；2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元，余下20000元经双方协调可不予支付。汤云龙分别收取了以上付款，且未提异议。 本案中，《商品房买卖合同》是谢浩宇、汤云龙与西财置业之间形成的以房抵债协议，且确定了以西财置业的房产作为股权转让款的履行方式。但是在《商品房买卖合同》签订后，2017年2月至2018年4月27日，谢浩宇已经按照《股权转让协议》的约定，通过现金、转账等方式支付完毕全部股权转让款。至此，谢浩宇以其有效的付款行为，终止了房屋买卖合同的履行，亦使汤云龙与谢浩宇之间的债权债务关系消灭。 三、关于《解除通知书》及违约金的问题 2018年4月27日，谢浩宇向汤云龙支付完毕所有股权转让款。2018年5月10日，西财置业向汤云龙发出了《解除商品房买卖合同通知书》载明“由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条（一）.1条规定通知您：自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理《四川省商品房买卖合同（预售）》合同拟定注销手续”。以上内容，表明了西财置业解除合同的意思表示。 汤云龙支付购房款后，西财置业按照《商品房买卖合同》相关约定扣除了案涉房屋的逾期付款违约金，对此，汤云龙可依据相关法律规定另行向西财置业主张权利。 综上，本院认为汤云龙与西财置业签订的《商品房买卖合同》系以房屋抵偿股权债务的协议，缺乏购买房屋的真实意思表示，对其诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决如下： 驳回汤云龙全部诉讼请求。 案件受理费，减半收取计100元，由汤云龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  马克西 审 判 员  林 艺 人民陪审员  姜培林 二〇一九年八月八日 书 记 员  杨李欣