安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1229号 上诉人（原审被告）：泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社，住所地安徽省泾县。 法定代表人：王锐，该合作社社长。 上诉人（原审被告）：王锐，男，1969年2月27日出生，汉族，合作社社长，户籍地吉林省吉林市昌邑区，经常居住地安徽省泾县。 被上诉人（原审原告）：泾县昌桥乡汪店村村民委员会，住所地安徽省泾县昌桥乡汪店街道。 法定代表人：魏淑媛，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人:余华华，安徽桃潭律师事务所律师。 上诉人泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社（以下简称锐彩合作社）、王锐因与被上诉人泾县昌桥乡汪店村村民委员会（以下简称汪店村委会）租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锐彩合作社、王锐共同上诉请求：撤销原判决，改判驳回汪店村委会的全部诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：1.双方解除租赁合同的原因及其影响。其一，双方于2019年2月1日签订《协议书》，约定解除案涉仓库、冷库租赁合同，真实原因是汪店村委会用于出租的冷库未达到招标文件规定的质量标准，致其无法使用。其二，因案涉的仓库、冷库均建在其承包地中的唯一建设用地上，且其将生产用具全部存放在仓库中，腾空仓库将直接影响到其生产经营。2.汪店村委会主张腾空仓库、冷库的条件未成就。双方约定的腾空条件是，汪店村委会在协议签订时将仓库、冷库的租金和保证金退还给其，且按照原流转合同金额将占地租金约30万元（156.02亩×650元/亩/年×3年）交付给其，但汪店村委会没有履行给付义务违约在先，故其未在约定时限内腾空仓库。3.汪店村委会诉请主张按1000元/天支付租金无依据，且数额不合理。 汪店村委会辩称，1.锐彩合作社、王锐应腾空及返还租赁物。其一，案涉解除租赁合同的《协议书》系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应信守。其二，汪店村委会已按约定返还了保证金和租金，锐彩合作社、王锐负有在2019年3月20日前腾空及返还仓库、冷库等租赁物的义务。其三，《协议书》第六条约定的占地租金不是腾空租赁物的先决条件，且该占地租金数额仅为3120元（占地面积1.6亩×650元/亩），该节与案争纠纷不是同一法律关系，应另案解决。2.锐彩合作社、王锐未按约返还租赁物，依据《协议书》约定其应按1000元/天支付占有使用费。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汪店村委会向一审法院起诉请求：1.判令锐彩合作社、王锐立即返还占用的位于安徽省泾县冷冻库及冷库设备（包括：2台风冷压缩冷凝机组、4台蒸发冷风机、4只热力膨胀阀、4只电磁阀、40ＫＧ制冷剂、50米制冷供液管、50米管路保温、548平方库体保温彩钢板、2扇冷库门、2套微电脑数显控制箱、8只照明灯具、1套动力线路、1套冷库内照明线路及管）；2.判令锐彩合作社、王锐支付自2019年3月21日起按1000元／天计算至租赁物实际返还之日止的占有使用费。 一审法院认定事实：2017年4月25日，汪店村委会与王锐签订一份《汪店村冷库仓库租赁合同》，约定：汪店村委会将位于该村太阳山村民组的冷库、仓库租赁给王锐，租赁期限为2017年4月25日至2024年12月31日。此后，王锐成立了锐彩合作社。2018年1月1日，汪店村委会与锐彩合作社重新签订一份《汪店村冷冻库仓储房租赁合同》，对前述合同的租赁物作出具体约定，且租赁期限和权利义务承继前述合同。2019年2月1日，王锐与汪店村委会签订一份《协议书》，约定：解除双方的租赁合同关系；王锐于2019年3月20日前向汪店村委会交还全部租赁物，期限内不能腾让，按1000元/天承担占用费用；汪店村委会退还相应的租金及保证金。次日，汪店村委会按《协议书》约定向王锐退还了租金及保证金45000元。王锐未依约返还租赁物,汪店村委会于2019年4月28日诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，案涉租赁合同、解除协议是当事人真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，双方应按解除协议履行各自义务。汪店村委会已按约退还了租金及保证金，锐彩合作社、王锐未按约定期限腾空及交还租赁物，显属违约，故对汪店村委会的诉讼请求予以支持。锐彩合作社、王锐辩称其未腾空及返还租赁物，系因汪店村委会没有支付土地使用费，因解除协议中未明确具体的土地使用费数额，且土地使用费不是腾空租赁物所附条件，故该节抗辩无事实和法律依据，其可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、被告泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐于判决生效后十五日内向原告泾县昌桥乡汪店村村民委员会腾空及交还位于安徽省泾县冷冻库，并返还冷库设备（附设备清单，即：2台风冷压缩冷凝机组、4台蒸发冷风机、4只热力膨胀阀、4只电磁阀、40ＫＧ制冷剂、50米制冷供液管、50米管路保温、548平方库体保温彩钢板、2扇冷库门、2套微电脑数显控制箱、8只照明灯具、1套动力线路、1套冷库内照明线路及管）；二、被告泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐向原告泾县昌桥乡汪店村村民委员会支付自2019年3月21日起至上述租赁物交还之日止按协议书约定每日1000元计算的占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费750元，减半收取计375元，由王锐负担。 本院二审期间，锐彩合作社、王锐围绕上诉请求提举证据如下：《汪店村土地流转（蔬菜基地）花名册》《2017年土地流转（蔬菜基地）花名册（2018.2019）》各1份、《农村土地承包经营流转合同》39份，拟证明其租赁农户土地及支付租金情况。汪店村委会未提举新证据。本院依法组织当事人举证、质证。经审查，本院对上述证据认定如下：上述证据符合证据“三性”，予以认定。本院对原判决认定的事实予以确认。 二审另查明：甲方汪店村委会与乙方锐彩合作社于2018年1月1日签订的《汪店村冷冻库仓储房租赁合同》，其中约定：冷库面积200平方米（含冷库设备）、仓储房面积124平方米；租赁费用为3万元/年（不含水费、电费），第一期2年6万元于合同签订之日以现金方式一次性付清；合同签订之日乙方需向甲方缴纳15000元保证金，合同期满后，乙方对冷库、仓储房无实质性损害等违约行为，甲方无息如数返还，如有违约行为保证金不予退还并追究赔偿责任。王锐在冷库设备清单表上签署“上所列设备均在冷冻库仓储房内外，完好无损”，该设备包括：2台风冷压缩冷凝机组、4台蒸发冷风机、4只热力膨胀阀、4只电磁阀、40KG制冷剂、50米制冷供液管、50米管路保温、548平方库体保温彩钢板、2扇冷库门、2套微电脑数显控制箱、8只照明灯具、1套动力线路、1套冷库内照明线路及管。合同签订后，锐彩合作社按约定向汪店村委会支付了租金。 合同履行过程中，王锐曾向汪店村委会提出冷库存在质量问题。2019年2月1日，经泾县昌桥乡人民调解委员会主持调解，甲方汪店村委会与乙方王锐签订《协议书》，约定：“因乙方另行发展，单方向甲方提出解除租赁合同，在乡调委会主持下，协商达成如下协议：一、甲、乙双方自即日起（2019年1月31日）解除冷库、仓储房及附属设施的租赁合同关系；二、乙方于2019年3月20日之前向甲方交还全部租赁物（包括但不限于仓储房、冷冻库、冷库设备清单所列内容），付清所有水电费，按时腾空并交还钥匙。期限内不能腾让，按人民币10000.00元/日，承担占用费用。三、甲方退还乙方租金、保证金合计人民币伍万元（￥50000.00元），协议签订后三日内甲方退还人民币肆万伍仟元（￥45000.00元），余款5000元作为乙方交还租赁物验收的保证金，退还物品损坏按价赔偿，从保证金中扣除，不足赔偿部分甲方根据《合同法》相关规定有权另行主张。乙方自建附属物由乙方自行解决，但不得损坏原冷库仓库的设备、结构。四、乙方收到甲方退还的款项后，乙方不得就此事以任何理由和方式再向甲方主张权力（利）。……六、关于乙方垫付仓储房、冷冻库及附属物设施所占地租金，在签订协议时由甲方按照原流转合同金额交付乙方。……”。 再查明：2017年4月1日，王锐以租赁形式与汪店村39户村民签订《农村土地承包经营流转合同》，均约定流转期限为8年，届至2024年12月31日，流转费用按650元/亩/年计算。王锐共计租赁150余亩土地，其已按650元/亩/年标准向农户支付三年租金。其中，案争冷库、仓库及附属设施占用的土地面积为1.6亩，该土地使用权原为汪明鑫户享有；其余租赁土地均由锐彩合作社用于水稻、蔬菜等种植。王锐还另行在泾县其他地方租赁土地用于农业生产。二审中，双方均明确表示案涉《协议书》第六条所涉占地租金返还事宜不在本案中一并处理。 本院认为，双方当事人业已达成解除协议，依法原《汪店村冷冻库仓储房租赁合同》终止履行，承租人锐彩合作社、王锐应按解除协议约定的期日即2019年3月20日前向出租人汪店村委会返还租赁物。本案二审争议焦点之一为锐彩合作社、王锐抗辩主张其腾空及返还租赁物的条件未成就，理由能否成立。从案涉《协议书》内容看，双方互负返还义务，且各自履行期限明确、具体，虽约定的汪店村委会返还案涉租金、保证金及冷库仓库等建设用地占地租金的时间早于锐彩合作社、王锐腾空及返还租赁物时间，但双方履行各自返还义务均未附设条件，即汪店村委会履行义务与否不是锐彩合作社、王锐应否履行义务的前提条件，两者间不构成对待给付，依法不能成为锐彩合作社、王锐拒绝腾空及返还租赁物的合同根据，故对其该节上诉理由不予采纳。争议焦点之二为原审判决锐彩合作社、王锐按1000元/天计付租赁物占有使用费，是否适当。其一，案涉《协议书》对逾期返还租赁物的违约责任明确为按1000元/天计算占用费，该计算标准较之原《汪店村冷冻库仓储房租赁合同》约定的租金3万元/年超出12倍，显然过分高于汪店村委会因租赁物未返还实际受有的租金利益损失，依法应予相应调整。其二，汪店村委会未在解除协议约定的时间向王锐返还冷库仓库等建设用地占地租金，系属事实，虽双方一致表示该争议不在本案中处理，本院予以尊重，但仍需在本案中将此行为界定为违约行为。鉴于双方均存在违约，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定租赁物占有使用费的计算标准为3万元/年。 综上所述，锐彩合作社、王锐的部分上诉请求成立。原判决认定基本事实清楚，但适用法律部分不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初1045号民事判决第一项，即“一、被告泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐于判决生效后十五日内向原告泾县昌桥乡汪店村村民委员会腾空及交还位于安徽省泾县冷冻库，并返还冷库设备（附设备清单，即：2台风冷压缩冷凝机组、4台蒸发冷风机、4只热力膨胀阀、4只电磁阀、40ＫＧ制冷剂、50米制冷供液管、50米管路保温、548平方库体保温彩钢板、2扇冷库门、2套微电脑数显控制箱、8只照明灯具、1套动力线路、1套冷库内照明线路及管）”； 二、变更安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初1045号民事判决第二项为：上诉人泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人泾县昌桥乡汪店村村民委员会租赁物占有使用费（自2019年3月21日起按3万元/年标准计算至上述租赁物实际返还之日止）。 三、驳回被上诉人泾县昌桥乡汪店村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费375元，由上诉人泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐负担125元，被上诉人泾县昌桥乡汪店村村民委员会负担250元；二审案件受理费750元，由上诉人泾县汪店锐彩蔬菜种植专业合作社、王锐负担250元，被上诉人泾县昌桥乡汪店村村民委员会负担500元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇一九年八月十九日 法官助理孙如梦 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； （三）…… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……