北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初13417号原告（反诉被告）：王治平，女，1977年1月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。被告（反诉原告）：任金莲，女，1978年7月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李彦霞，河北法众律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。原告（反诉被告）王治平（以下称姓名）与被告（反诉原告）任金莲（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王治平及其委托诉讼代理人段少良，任金莲委托诉讼代理人李彦霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王治平向本院提出诉讼请求：1、确认我与任金莲签署的《场地房屋租赁合同》于2017年10月31日解除；2、任金莲退还2017年10月16日至12月31日的房屋租金92744.58元及押金35000元，并以127744.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年10月31日至实际给付之日止的利息。事实和理由：我和任金莲于2013年12月14日签订《场地房屋租赁合同》，约定任金莲将北京市朝阳区高碑店村xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，租期为18年，自2014年1月1日至2031年12月31日。租金前两年为每年423975.24元，第三年起每两年递增5%，第十一年起每两年递增10%直至合同结束。合同约定任金莲提供水、电、燃气等由我使用，并承担消防安全、生产安全、防盗、煤气等相关安全设施进行维修。后因该区域主管部门检查，涉案房屋不符合消防安全基本条件，不适合继续租赁使用。此外，涉案房屋经常停水停电，任金莲对此不予解决，导致我失去租赁房屋的合同目的和意义。现合同目的已经不能实现，故诉至法院，望判如所请。任金莲辩称并反诉称，我同意解除合同，解除时间应当是2017年12月25日。按照合同约定，王治平应当于12月15日之前缴纳下一年度租金，逾期我可以单方解除合同。2017年12月31日之前，涉案房屋一直是王治平使用，故不同意退还租金。我和王治平签订的合同中约定每年的12月15日、6月15日前各付全年租金的50%，王治平不能以任何理由拖欠租金，同时约定租赁期内王治平按照有关部门的法律法规做好各项安全工作，如防火、防盗、生产安全、预防煤气中毒等，出现以上责任事故由王治平承担责任。2017年10月，该区域经主管部门检查，要求水电气不合格的住户进行整改，但王治平一直拒绝配合，致使涉案房屋被停电，王治平据此不再向我支付租金，并单方提出解除合同。我没有任何违约行为，王治平单方解约构成违约，应当支付违约金，其交纳的押金可以折抵违约金，故我提出反诉，请求判令王治平双倍赔偿年租金480432.7元。王治平对任金莲的反诉辩称，涉案房屋不能正常使用是因为2017年10月16日高碑店地区委员会检查认为缺少消防通道不能住人，要求我们整改。但由于涉案房屋结构的问题，我无法进行整改。安全检查后，村里把水电供应断了，也没说如何恢复，我联系任金莲要求解决未果。任金莲作为出租方应当承担提供正常水电的义务，我没有违约，不同意任金莲的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月14日，任金莲（甲方）与王治平（乙方）签署《场地房屋租赁合同》，约定任金莲将涉案房屋出租给王治平，租赁期限为18年，自2014年1月1日至2031年12月31日止。乙方按时向甲方上交场地房屋租金，装修期三个月。地上面积前两年每年按1.4元/平米/天，每年租金342441.54元，地下室前两年每年按1.00元/平米/天，每年81533.7元，每年合计423975.24元；第三年起每两年递增房屋租金的5%，第十一年开始租金每两年递增10%，直至合同期满。付款方式为先付款后使用，每年的12月15日、6月15日前各付全年租金的50%，以后依次顺推，乙方不能以任何理由拖欠甲方租金。如乙方拖欠租金超过10个自然日，甲方有权解除本合同，并有权继续向乙方追讨拖欠的租金及违约金，乙方还应当赔偿由此给甲方造成的损失，违约金按年租金的千分之三追缴。甲方提供现有的水、电及燃气供乙方使用，甲方需保证水、电及燃气系统的完好，甲方负责交房前维修费用及结清交房前租赁房屋的水、电、燃气、物业等一切相关费用。交房后的水、电及燃气的使用费由乙方支付，交房后的水、电及燃气的维修费用由乙方负责。合同期未满，甲、乙双方如单方面解除合同，按照当时年租金的双倍赔偿对方。签订本合同后15日内，乙方向甲方支付六个月的房屋场地租金，另支付一个月的房屋场地租金作为抵押金，合同到期后甲方退还抵押金。在租赁期前，甲方应按照相关法律法规对消防安全、生产安全、防盗、煤气等相关安全设施进行维修检查，以达到相关规定的标准，如出现责任事故，经鉴定为租赁期前检查维修不当造成的，由甲方承担全部责任。在租赁期内，乙方按照有关部门的法律法规做好各项安全工作，如：防火、防盗、生产安全、预防煤气中毒等，出现以上责任事故，由乙方承担责任（由不可抗力造成的除外）。上述合同签订后，任金莲将涉案房屋交付王治平使用，王治平向任金莲支付了押金35000元及截止2017年12月31日的全部租金。2017年10月16日，北京市朝阳区高碑店地区安全生产管理委员会对涉案房屋进行检查，认为涉案房屋消防通道只有一个，在消防器材、电线、应急灯、安全标识等方面均存在问题，要求涉案房屋即日整改。此后，村里对涉案房屋采取了停水、断电等措施。王治平与任金莲就此事多次沟通，但双方未能达成一致意见。庭审中，王治平表示接到整改通知后，因为房屋结构的问题，其无法自行整改，多次联系任金莲，但对方不予处理；任金莲则称因王治平租赁涉案房屋后私自改门、拒绝配合整改才导致涉案房屋被停电，双方就未能整改的原因均未提交证据证明。2017年10月27日，王治平曾发函要求任金莲解决水电问题，2017年12月25日，任金莲短信通知王治平未按时交纳下期租金，故解除合同，要求王治平腾退涉案房屋。2017年12月27日起，王治平开始搬出涉案房屋，至12月31日完全搬走，将涉案房屋交还给任金莲，现涉案房屋已经由任金莲自行占有使用。另查，涉案房屋所在土地为村集体土地。2012年6月4日，任金莲（乙方）与北京市xxx公司（甲方）签署《场地房屋租赁合同》，约定甲方将高碑店西工业区一处场地房屋租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2012年6月1日起至2032年5月30日止。在租赁期内，乙方需要扩建或改建厂房，须向甲方上报规划方案，征得甲方书面同意后方可施工，乙方所建厂房合同到期后，产权无偿归甲方。合同签订后，任金莲对原租赁房屋改建为涉案房屋，以毛坯状态出租。2018年3月20日庭前会议时，任金莲表示王治平承租时涉案房屋为毛坯状态，所有装修由王治平进行。2019年2月28日本院进行现场勘验时，任金莲又称在王治平承租前其将涉案房屋出租给另一租户郭x，相应装修都是郭x做的。王治平则称大部分装修都是其自行施工的。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。应当说，合同解除权系法律赋予守约方保障自身权利的权能，仅守约方可在符合合同约定的条件时行使。本案中，王治平承租涉案房屋后，因涉案房屋消防设施不符合要求被责令整改并被停水停电，导致房屋无法正常使用。根据相关部门下发的整改通知书记载，涉及的问题部分为涉案房屋本身结构的原因，部分为后期使用的原因，故王治平与任金莲在此问题上均存在过错，导致合同不能履行的原因在双方，双方均不享有合同的单方解除权，并应各自承担因合同解除造成的损失。根据庭审查明的事实及现有证据，王治平已于2017年12月31日搬离涉案房屋并将房屋交还，双方合同事实上在该日终止履行，故本院确认该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王治平实际占有使用房屋至2017年12月31日，房屋租金也交至该日，涉案房屋虽自2017年10月16日起被责令整改，但王治平亦需对整改承担一定责任，故其要求任金莲返还该日之后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。现双方合同已经解除，王治平要求退还押金于法有据，本院予以支持。利息部分没有合同约定，本院不予支持。关于任金莲的反诉请求部分，如前所述，涉案房屋自2017年10月起已经无法正常使用，而合同不能履行的原因在双方，任金莲并非完全意义上的守约方，其以守约方主张王治平提前解除合同构成违约并支付违约赔偿没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王治平与被告（反诉原告）任金莲二〇一三年十二月十四日签署的《场地房屋租赁合同》于二〇一七年十二月三十一日解除；二、被告（反诉原告）任金莲于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王治平押金三万五千元；三、驳回原告（反诉被告）王治平的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）任金莲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，由原告（反诉被告）王治平负担2080元（已交纳），由被告（反诉原告）任金莲负担770元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费4254元，由被告任金莲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 洪 光人民陪审员 张培华二〇一九年八月二十七日书 记 员 李冠颖