西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终3394号  上诉人（原审被告）：西安达成实业有限责任公司。法定代表人：晁永强。委托诉讼代理人：晁军伟，男。被上诉人（原审原告）：刘锋英，女。委托诉讼代理人：高飞，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙祥武，陕西益图律师事务所实习律师。上诉人西安达成实业有限责任公司（以下简称达成公司）因与被上诉人刘锋英商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8989号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达成公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判达成公司无需为刘锋英办理涉案房屋权属变更登记手续或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由刘锋英承担。事实和理由：由于达成公司与刘锋英零首付购房房屋一事，房屋贷款发放银行已经以虚假首付为由向达成公司及刘锋英发出了函件，要求刘锋英立即返还全部剩余贷款，否则立即收回抵押房屋，但刘锋英无视银行要求。达成公司正在协调贷款银行与刘锋英以试图解决该问题，由于刘锋英不配合，目前尚无结果。在此期间，无法为刘锋英办理房屋权属变更手续。刘锋英应积极配合达成公司解决问题，为达成公司出具无需达成公司承担房屋贷款担保责任的函件，而一审法院忽视该问题。如法院能够确定达成公司无需承担房屋贷款担保责任，则达成公司就比较容易解决银行问题，最终解决房屋权属变更手续办理问题。刘锋英辩称：刘锋英与达成公司不存在法律上或事实上不能继续履行的情形。达成公司为刘锋英垫付首付款的行为，构成借贷关系，贷款银行认为属于虚假按揭贷款。事实上，银行向刘锋英送达《贷款催款通知书》是因达成公司向银行提供错误信息，故意诱导所致，经与银行沟通，银行表示不再追究此事。且在2018年8月1日刘锋英向达成公司实际付清首付款本息后，双方已不存在法律上或事实上不能继续履行的情形。因此，刘峰英不同意达成公司的上诉请求。刘锋英向一审法院起诉请求：1、判令达成公司为刘锋英办理位于西安市莲湖区西关正街王家巷甲字14号达成馨苑2-10408号房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；2、判令达成公司自2015年8月31日交房后的360天起（即2016年8月25日）至房屋产权证书办理登记到刘锋英名下之日止，每日按房屋总价款的日万分之一支付违约金；3、判令达成公司支付已经产生的违约金58053.38元，暂计算至2018年8月31日；4、本案诉讼费、律师费由达成公司承担。一审法院认定事实：2015年8月25日，刘锋英、达成公司签订《房屋买卖协议》约定，刘锋英购买达成公司开发的位于西安市莲湖区西关正街王家巷甲字14号达成馨苑2-10408号房屋一套，建筑面积99.98平方米，七日内签订网签商品房买卖合同。达成公司收到刘锋英定金3万元，首付款为239842元，首付余款为209842元，其余70%房款办理银行按揭。房屋总价款为789842元，合同签订当日办理交房手续。房屋首付总欠款利息为月息5厘5，即每月支付房款利息为1154元（房屋欠款归还减少后，按实际欠款结算利息）。刘锋英所欠房款支付方式根据自己资金实际情况按月归还本金及利息，房款在三年内付清。双方任何一方违约，向对方赔偿30万元整。当日，刘锋英向达成公司出具《欠条》，内容为今欠达成公司房屋首付款209842元，三年内还清，每月利息1154元。达成公司出具定金3万元《收款收据》，同时向刘锋英交付房屋，刘锋英支付物业费等。8月26日，达成公司股东晁国强个人账户向刘锋英账户转款239842元，刘锋英又将该款转入达成公司对公账户。9月29日，中国建设银行陕西省分行向达成公司发放按揭款55万元。2015年8月31日，刘锋英、达成公司签订《商品房买卖合同》，房屋价款、面积、位置与买卖协议一致，同时约定刘锋英以按揭方式购买，2015年8月26日前一次性支付清总房款的30.3658%计239842元，剩余房款办理银行按揭。9月15日前交付房屋，房屋交付后360日内，达成公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证的，买受人不退房，自本合同约定时间至实际办理完成时间止出卖人按日支付买受人万分之一违约金。买受人在商品房交付使用时，应及时将办理权属登记需要买受人提供的资料递交出卖人。如买受人未付清法律、法规规定应交纳的相关契税、大修基金，或者未提供办理产权登记所需的资料等，出卖人有权拒绝按照上述合同约定为买受人办理权属登记的相关手续。《商品房买卖合同》签订后，刘锋英按月向银行支付按揭贷款。2017年11月4日，刘锋英支付达成公司2015年8月25日至2017年11月25日首付款209842元利息，每月1154元，27个月合计31158元，达成公司出具《收款收据》。2018年5月18日，达成公司在刘锋英房屋大门张贴《通知函》，认为刘锋英未按时支付约定利息，要求刘锋英五日内归还首付款本息，逾期追究违约责任。2018年5月30日、6月6日，建设银行西安劳动路支行分别向刘锋英、达成公司送达《贷款催款通知书》，认为刘锋英等六户客户首付款属于虚假首付，贷款认定为虚假按揭贷款，违反了银监局和银行的相关规定，要求结清全部剩余贷款。2018年5月30日，刘锋英向达成公司送达《律师函》表示，根据双方《房屋买卖协议》约定，刘锋英根据自己的资金情况欲提前三个月将所欠达成公司首付款及利息一次性付清，因达成公司一直拒绝接受，要求收到函件后三日内接受刘锋英支付的房款及剩余利息。该律师函达成公司收到。8月1日，刘锋英丈夫杨虎通过银行向达成公司法定代表人晁永强个人账户转款219382元。当日达成公司向刘锋英出具购房款209842元《收款收据》、2017年11月25日至2018年8月1日8个月零8天的利息9540元《收款收据》。因达成公司未向刘锋英开具不动产统一发票，致刘锋英无法缴纳契税及大修基金。关于2018年8月1日达成公司出具两份《收款收据》的经过，双方各持异议。刘锋英称因达成公司拒收首付款本息，8月1日上午其丈夫杨虎在达成公司财务办公室，财务人员电话告知法定代表人后，对首付款、利息进行核算，将数额记在一张单子上，根据核算的数额杨虎要求将该款汇入达成公司对公账户，财务人员要求汇入法定代表人个人账户，杨虎通过手机转账方式转给晁永强219382元，财务人员出具利息、本金两份《收款收据》。其要求出具正式购房发票，以便缴纳契税、大修基金，因达成公司拒绝，其才向税务局、房产局等部门电话投诉。9月份，税务机关工作人员电话通知杨虎去达成公司领取正式发票，其去后，达成公司工作人员以更换正式发票为由将其持有的《收款收据》收走，并拒绝出具正式发票。其向公安机关、税务局再次投诉，税务局要求达成公司将《收款收据》返还杨虎。达成公司称，8月1日杨虎持向公司法定代表人转账凭证要求财务人员出具《收款收据》，财务人员将核算后数额记在单据上后，在未告知公司法定代表人的情况下，向杨虎出具首付款本金、利息的《收款收据》。审理中，达成公司提供2017年7月23日《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，该表载明注销原因为：该套商品房买卖合同已解除，特申请注销合同备案。因此所引起的一切经济及法律责任由当事人承担。在当事人意见栏中，有刘锋英签名、盖章、联系电话、落款日期，有达成公司盖章、法定代表人印鉴、电话、落款日期。达成公司称，因刘锋英表示放弃该房屋，2017年7月23日双方签订备案合同注销申请表，表示双方买卖合同解除。刘锋英称该备案合同注销申请表实际的填写时间是2018年8月31日双方签订《商品房买卖合同》时，刘锋英因申请办理银行按揭贷款，为防止贷款无法审核通过，刘锋英又无一次性支付购房款的经济能力，如贷款无法通过，房屋买卖合同无法继续履行，所以在达成公司提供的备案合同注销申请表上根据达成公司的要求在买受人意见栏中单方签名、盖章、书写电话，当时没有填写落款日期，出卖人意见栏中为空白。该表中落款日期2017年7月23日系达成公司在2018年5月后填写。因为贷款如期发放，刘锋英按时偿还贷款本息，并在2017年11月4日向达成公司支付首付款利息31158元。如果2017年7月23日解除合同，刘锋英不可能继续履行上述义务。2018年5月在达成公司，其要求办理权属登记时在达成公司法定代表人办公室，晁永强将该表拿出后，刘锋英丈夫进行拍摄，刘锋英同时提供该备案合同注销申请表影印件，影印件显示该表买受人意见栏中仅有刘锋英单方签名、盖章、书写电话，无落款时间，出卖人意见栏中为空白。达成公司称该表买受人、出卖人意见栏中2017年7月23日落款时间均系其公司员工在当日双方签字、盖章时填写。一审法院认为，刘锋英、达成公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规效力性强制规定，应为有效。该房屋2015年8月25日交付刘锋英，达成公司应当按照约定在交付房屋360日内协助刘锋英办理权属登记备案手续。关于刘锋英主张逾期办证违约金问题，一审法院认为，通过《房屋买卖协议》及刘锋英出具的欠条可以反映出达成公司采取零首付的方式销售其房屋，刘锋英仅支付定金3万元，剩余首付款属于达成公司垫资，刘锋英三年内付清本息，刘锋英、达成公司之间首付款属于借贷关系，该种借贷行为系基于双方买卖行为而产生。双方通过相互转账、制作银行流水，目的是为了规避房屋贷款首付款不得低于30%的金融管理有关规定，且贷款银行也分别向刘锋英、达成公司提出双方属于虚假按揭贷款，要求结清剩余贷款。买卖合同是出卖人交付标的物，买受人支付价款的合同，事实上，截止2018年8月1日前刘锋英并未向达成公司支付首付款，双方对首付款虽约定还款付息的时间，其目的如前所述。因此，造成达成公司未向刘锋英出具不动产统一发票无法办理房屋权属登记的原因是双方造成的。2018年8月1日，刘锋英向达成公司付清首付款本息后，双方已不存在法律上或者事实上不能履行继续履行的情形，故达成公司应协助刘锋英办理房屋权属登记手续，刘锋英主张违约责任没有事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，西安达成实业有限责任公司协助刘锋英办理西安市莲湖区王家巷甲字14号达成馨苑2幢1单元4层10408号、建筑面积99.98平方米房屋权属变更登记手续；二、驳回刘锋英其他诉讼请求。案件受理费1251元（刘锋英已预交），减半收取625.5元，由刘锋英负担300元，西安达成实业有限责任公司负担325.5元。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人达成公司与被上诉人刘锋英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。该《商品房买卖合同》中明确约定，达成公司应在约定期限内将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。达成公司未履行该项合同义务，刘锋英起诉要求其公司为刘锋英办理涉案房屋权属登记资料报产权登记机关备案的手续，于法有据，应予支持。但一审判决主文第一项文字表述有误，应变更为达成公司在规定期限内将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。达成公司所述按揭贷款银行与刘锋英和达成公司之间的借款合同履行及担保责任问题，属另一法律关系，本案中不予涉及。达成公司认为未解决贷款银行上述问题的情况下无法为刘锋英办理房屋权属变更手续的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。 综上，达成公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯判决主文第一项文字表述不当，应予变更；第二项正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8989号民事判决第二项“驳回刘锋英其他诉讼请求”；二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8989号民事判决第一项为：“本判决生效后三十日内，西安达成实业有限责任公司将刘锋英办理西安市莲湖区王家巷甲字14号达成馨苑2幢1单元4层10408号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费100元（西安达成实业有限责任公司已预交），由其自行负担。本判决为终审判决。  审判员  李美红    审判长  焦海林    审判员  朱利安 二〇一九年八月十二日 （院印）书 记 员 张佳欣