濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初6812号原告：李凤娥，女，汉族，1970年3月15日出生，住濮阳市华龙区。委托代理人：朱金玉，河南君洁律师事务所律师。被告：孟祥明，男，汉族，1988年12月18日出生，住河南省范县。委托代理人：李芳芳，河南忠义律师事务所律，联系被告：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市006街道008街坊紫东花园（029-16）****。统一社会信用代码91410902576306686A法定代表人：邓艳辉，该公司经理委托代理人：魏志飞，男，汉族，1990年1月3日出生，住濮阳市华龙区。原告李凤娥诉被告孟祥明、被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤娥及其委托代理人朱金玉，被告孟祥明及其委托代理人李芳芳，被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称金辉公司）的委托代理人魏志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤娥向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告同被告孟祥明签订的存量房屋买卖合同及补充协议；2、判令被告孟祥明退还原告购房款350000元；3、判令被告孟祥明支付原告违约金130000元；4、判令被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司对以上购房款和违约金承担连带清偿责任，并退还原告中介费5000元；5、本案发生的一切费用由二被告承担。事实和理由:2018年12月20日，原告通过被告濮阳市金辉房地产经纪有限司购买被告孟祥明自称单独所有的,坐落在濮阳市海斯顿第******房屋,当天签订存量房屋买卖合同,买卖定金协议书,约定房价65万元,合同写明房产产权是被告独有,无债务纠纷,如果交易不成由违约方承担另一方居间费,总房价的20%违约金,原告交付中介公司4000元居间费。后来在交易过程获知当时被告孟祥明隐瞒了房屋存在抵押的事实,2018年12月21日被告孟祥明承诺15天解押;然后又签订补充协议,协议中第二条约定解押后5天办理过户手续,但是被告孟祥明又隐瞒了没有取得单独所有权的事实,致使2019年1月3日原告支付被告第一次房款350000万元(解压用),抵押解除后无法办理过户手续,更不用说解压五天内办理过户手续,被告承诺在2019年6月1日前过户到原告名下,否则承担已付房款的20%作为赔偿,但涉案房产到2019年5月31日不具有过户到原告名下的条件。综上所述,被告孟祥明先后隐瞒涉案房屋存在抵押,出售时产权非自己单独所有的情况，存在欺瞒行为，被告濮阳市金辉房地产经纪有公司没有尽到据实审查的义务,致使原告支付35万元后半年内无法取得产权证,使原告无法行使物权的相应受益权利,给原告造成极大的经济损失。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》《合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼,恳请法庭查明事实,支持原告的诉讼请求。被告孟祥明答辩称，一、2018年12月份,被告孟祥明欲将本案涉案房屋出售,委托被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司(以下简称金辉公司)作为房产交易居间人,因涉案房产未取得产权证书,被告孟祥明将涉案房产的产权证明材料向被告金辉公司展示、说明。原告看过被告孟祥明提供的涉案房产产权证明材料后,对涉案房产产权状况及现状有了充分了解,自愿购买涉案房产。2018年12月20日，原告和被告孟祥明、被告金辉公司签订《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》,故原告在购买前对涉案房屋的产权状况及未取得产权证书的事情是明知的,原告诉称的“被告隐瞒了房屋存在抵押的事实、被告隐瞒了没有取得单独所有权的事实”,与事实不符,是原告为达到目的而编造的,依法应当予以驳回。二、上述协议签订后,被告孟祥明按照协议约定,于2019年6月1日之前办理了涉案房产解除抵押权限的相关手续,并于2019年5月27日办理了涉案房产的产权证书。后被告孟祥明在约定的时间内多次找原告协商办理涉案房屋所有权转移登记手续,但原告却拒不配合,恶意拖延办理所有权转移登记时间,原告的行为构成违约,其诉讼请求于实无据、无法可依,依法应当予以驳回。三、因原告恶意拖延办理涉案房屋所有权转移登记的时间,构成违约,如原告要求解除与被告孟祥明签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》,被告孟祥明保留依照协议约定追究原告违约责任的权利。综上所述,原告和被告孟祥明达成的房屋买卖合同合法有效,被告孟祥明严格按照合同约定履行相关义务,原告诉称被告孟祥明违约的理由不能成立,故请法院查明事实,依法公正判决,驳回原告的诉讼请求。被告金辉公司答辩称，针对退还中介费，签合同时说了因个人原因，违约金由违约方承担。对于承担连带清偿责任，我们只是中介公司，只要确保双方利益不损害，谁违约谁承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2018年12月20日，李凤娥与孟祥明在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间下，签订《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，主要约定：一、金辉房产公司据实告知李凤娥，孟祥明暂时没有取得房屋所有权证书，李凤娥对该事实情况知晓，明确知晓交易风险，李凤娥自愿购买位于濮阳市黄河路海斯顿公园002栋2单元18层1802号的房屋；面积为94.95平方米；房屋成交价款650000元；定金购房10000元于签合同当日支付，该定金视为总房款的一部分。二、孟祥明承诺在2019年6月1日前取得该房屋所有权证，并在取得房屋产权证后五日内通知李凤娥，并积极配合房屋产权转移登记手续；孟祥明在2019年6月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续；房款分两次支付，李凤娥将叁拾伍万以自行支付的方式支付孟祥明，剩余叁拾万元整，李凤娥在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给孟祥明；双方同意，应在孟祥明解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。三、双方同意，本交易涉及的税费全部由李凤娥承担，并直接向主管机关缴纳；双方同意，在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，由李凤娥承担。四、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。孟祥明若出现下列情形之一的，构成根本违约，且李凤娥有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致李凤娥无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致李凤娥无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给李凤娥或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。孟祥明出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向李凤娥支付违约金:中介收取的李凤娥所有费用不予退还，由孟祥明直接赔付。李凤娥若出现下列情形之一的，构成根本违约，且孟祥明有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。李凤娥出现上述根本违约情形之一的，李凤娥应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向孟祥明支付违约金:李凤娥向孟祥明已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介收取的费用不予退还。五、该房不动产证不满两年，过户中产生的増值税有李凤娥承担，如果本房是由亲属买卖，继承，遗产等非正常买卖所得，产生的额外费用由孟祥明承担。此房交易为全款过户，如果孟祥明在2019年6月1日前因个人原因无法正常过户到李凤娥名下，此房屋产生的装修费按原价由孟祥明赔付李凤娥，并且李凤娥将房屋装修装饰的改动孟祥明不得追究，并赔付解压款35万的20%。李凤娥在此期间因个人原因不要，孟祥明将扣除李凤娥给解压款35万的20％当作违约金。中介的服务费由违约方承担。2018年12月20日，孟祥明收到李凤娥支付的购房定金1万元。2019年1月3日，孟祥明收到李凤娥支付的解压款35万元。之后，孟祥明将涉案房屋交付李凤娥，李凤娥占有、使用至今。2019年3月28日，孟祥明将涉案房屋的抵押贷款偿还，解除了贷款抵押登记。2019年5月27日，孟祥明将涉案房屋变更为单独所有，并领取不动产权证。2019年5月31日，孟祥明、李凤娥及金辉房产中介的工作人员共同到房产管理部门办理房产过户登记，因缺少李凤娥应提供的资料，过户手续未办理。2019年6月4日，孟祥明、李凤娥及金辉房产中介的工作人员再次共同到房产管理部门办理房产过户登记，因800余元的税款应由谁承担的问题，双方发生纠纷，过户手续未办理。本院认为，本案争议的焦点问题是李凤娥与孟祥明在签订房屋买卖合同后履行过程中，双方是否存在违约行为，孟祥明应否承担违约责任。2018年12月20日，李凤娥与孟祥明在濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间下签订《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，对房屋的情况、双方的权利义务及履行期限约定明确、清晰，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同之后李凤娥交付1万元定金，合同履行过程中，双方均履行了合同中约定的义务。原告诉称，被告孟祥明先后隐瞒涉案房屋存在抵押,出售时产权非自己单独所有的情况，存在欺瞒行为，被告濮阳市金辉房地产经纪有公司没有尽到据实审查的义务,致使原告支付35万元后半年内无法取得产权证,使原告无法行使物权的相应受益权利,给原告造成极大的经济损失。经审理查明，双方签订的《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》中对房屋的情况已有说明，被告给原告出具的解压款收款条，被告将房屋交付原告占有使用，也证明原告当时对抵押情况已知晓并未提出异议，至2019年5月31日双方共同到房管部门办理过户手续时，原告也未对被告的履约行为提出异议，故不宜认定被告存在欺瞒行为。虽然在合同约定的2019年6月1日前，双方没有成功办理房屋过户手续，但并非是因为双方的主观故意导致，即双方在履行合同过程中均不存在违约行为。在2019年6月4日，双方再次到房产管理部门办理过户手续时，因部分税款应由谁缴纳发生纠纷，双方应根据签订的合同中的约定，来确定该部分税款承担方，在约定不明的情况下应协商税款承担问题，该问题并非是导致合同不能履行的违约问题，双方均不应就此问题承担违约责任。综上，在原告已经支付了过半的房款、被告已将房屋实际交付原告、双方均没有明显严重的违约行为的情况下，不宜解除本案双方之间的房屋买卖合同，故原告要求解除双方之间房屋合同、被告退还已付房款的项诉讼请求，本院不予支持。根据案件查明情况，合同履行过程中，双方均不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告金辉房地产公司在提供本案所涉的房屋交易的中介服务过程中，没有证据证明其存在过错，原告要求退还中介费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李凤娥的诉讼请求。本案受理费4288元，保全费2520元，由原告李凤娥负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年八月三十日书记员  李扬