辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终2699号上诉人（原审原告）：张绍仁，男，1952年6月20日出生，汉族，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：周庆春，辽宁佐度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋艳富，男，1972年3月11日出生，汉族，住鞍山市台安县。上诉人张绍仁因与被上诉人宋艳富房屋买卖合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张绍仁的委托诉讼代理人周庆春，被上诉人宋艳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍仁上诉请求：1、撤销台安县人民法院（2019）辽0321民初47号判决书，依法发回重审或改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、本案认定事实及适用法律错误。1、一审法院及被上诉人在一审过程及判决书中强调合同合法有效，进而推导出合同不能解除是错误的；2、一审法院认为被上诉人“已将案涉房屋交还征收部门拆除，且产权置换安置完毕，除购房尾款外，房屋买卖合同约定的主要债务双方已经履行完毕，因此以合同目的不能实现为由主张解除买卖合同无效的请求，本院不予支持。”该论述无证据支持，属事实认定错误。（1）上诉人一审提交的案涉房屋所有权证证明，案涉房屋所有权人为上诉人，征收部门不可能与所有权人之外的任何人商谈涉案房屋的拆迁安置及签订补偿协议。（2）一审庭审过程中，被上诉人提到房屋征收部门与其签订过置换协议，但并未举证，也未说明置换房屋的坐落、面积、产权号等必要信息，一审判决认定产权置换完毕是错误的且被上诉人未提交相应证据证明该主张。（3）一审法院认定“除购房尾款外，房屋买卖合同约定的主要债务双方已经履行完毕”错误。首先，被上诉人未支付的并不是尾款，合同也未约定尾款，被上诉人未支付的是自2011年7月29日至今的每个月的期款，因此被上诉人违约行为严重、恶劣；其次，被上诉人在履行合同过程中有欺诈行为，并试图偷换概念，被上诉人选择分期支付，全款应为122，475元，被上诉人只支付了60%。从中可以勾勒出被上诉人的心理及行为轨迹，先以支付首付款的方式，用少量资金取得案涉房屋占有权，然后长期拖欠期款，每当即将突破上诉人心理底线时，再支付少量房款，因被上诉人占有案涉房屋并一直居住在此，其得知案涉房屋即将拆迁的消息后，希望通过诉讼的方式非法取得房屋所有权后，以房屋所有权人的身份取得拆迁房屋的利益。再次，双方主要债务已履行完毕无任何依据。房屋买卖合同为双务合同，上诉人的义务是收到全部购房款后配合被上诉人办理所有权转移手续，被上诉人的义务是按约及时、全部支付购房款。被上诉人只支付了全部购房款的60%，上诉人因被上诉人违约，并按约未与被上诉人办理所有权转移手续，双方的权利义务均未履行完毕。二、房屋买卖合同解除于法有据。1.案涉房屋已被拆除，并且征收单位也认可上诉人为合法权利人。2018年12月底，征收单位才告知上诉人签订征收补偿协议，后因征收单位未明确相关条款，征收补偿协议才未签订。2.被拆除房屋为特定物，不可替代。房屋作为特定物灭失后，双方合同目的均无法达到。3.如被上诉人按合同履行，其履行完付款义务的时间应为2016年底，在房屋拆扒之前，此时完全有条件完成房屋所有权转移事宜，房屋之所以未转移所有权，导致合同目的不能实现，责任完全在于被上诉人未按约定履行支付房屋价款的义务。三、合同继续履行已不可能，只有解除一条途径。合同的标的物特定，无可替代，被上诉人与台安县房屋征收管理局暂时未达成任何协议。如果继续履行的话，上诉人不能按照合同约定的义务履行也无法将合同标的物所有权转移给被上诉人。四、房屋买卖合同因被上诉人违约解除后，被上诉人理应支付使用费。宋艳富答辩称，服从原审判决。张绍仁向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2006年12月30日签订的房屋买卖合同；二、被告支付原告使用费用4800元；三、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月30日，原告张绍仁授权张丽侠与被告宋艳富签订了房屋买卖合同，该合同约定原告张绍仁将其所有的位于台安县台安镇胜利路南弘帆有限公司开发楼四单元三层东户（房屋产权证号11××63号，建筑面积89.78平方米）的房屋以10万元的价格出售给被告，合同签订时被告给付原告首付款3万元，剩余购房款7万元被告按银行分期住房贷款的方式偿还原告，按2007贷款利率月息4.845‰计算每月还款额770.63元，还款期限10年，期间如拖欠还款，按银行同期贷款规定计收罚息，如拖欠超过6个月，原告收回该房产权，一切损失由被告承担。另外买方可随时全部偿还欠款，买方将欠款还清后卖方配合办理更名过户，费用由买方承担。该合同签订后，被告占有并使用该房屋，至2011年7月29日，被告共向原告支付房款及利息74,000元。2017年11月20日宋艳富向台安县人民法院提起民事诉讼，台安县人民法院以（2017）辽0321民初2213号判决书确认《房屋买卖契约》合法有效，张绍仁协助宋艳富办理买卖房屋的产权过户手续。张绍仁提出上诉，鞍山市中级人民法院以（2018）辽03民终1582号民事裁定书撤销台安县人民法院（2017）辽0321民初2213号判决书，发回台安县人民法院重审。2018年11月26日，台安县人民法院以（2018）辽0321民初2438号判决书确认《房屋买卖契约》合法有效，驳回宋艳富的其他诉讼请求。2018年8月，原告张绍仁发现涉案房屋已被台安县房屋征收管理局拆除，于2019年1月3日向原审法院提起民事诉讼，以涉案房屋灭失，合同目的无法实现为由，要求解除原、被告于2006年12月30日签订的《房屋买卖契约》，并要求被告支付剩余房屋款4800元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告张绍仁与被告宋艳富签订的房屋买卖契约系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形，应属合法有效。被告宋艳富已将涉案房屋交还征收部门拆除，且产权置换安置完毕，除购房尾款外，房屋买卖合同约定的主要债务双方已经履行完毕，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项合同目的不能实现的法定解除情形。因此，对原告张绍仁以合同目的不能实现为由主张解除房屋买卖协议的请求，该院不予以支持。判决：驳回原告张绍仁的诉讼请求。案件受理费1375元，由原告张绍仁承担。二审中，上诉人张绍仁提交本院作出的（2019）辽03民终743号判决，欲证明被上诉人违约。被上诉人对此不予认可。因该判决认定的是：“因上诉人张绍仁在另一案件就被上诉人违约问题提起诉讼，双方当事人就还款数额和还款期限问题应在该案中予以审理，不应在本案中予以认定。一审判决认为：‘被上诉人以不定期的还款方式，上诉人收取了房屋价款，可视为上诉人同意对还款金额及期限的变更’表述不当。”故该判决的意见是不应在该案中对双方是否变更还款金额和期限作出认定，而非上诉人主张的双方没有同意对还款金额和期限作出变更。本院对一审法院查明的除原告“要求解除原、被告于2016年12月30日签订的《房屋买卖契约》，并要求被告支付剩余房屋款4800元”之外的事实予以确认。本院二审另查明，原告一审期间的诉讼请求为“解除原、被告于2006年12月30日签订的房屋买卖合同；被告支付原告剩余租房费用4800元。”本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的房屋买卖契约应否予以解除。上诉主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，本案中被上诉人违约导致合同目的无法实现，应解除合同。经查，依据双方合同约定，被上诉人应在2007年1月份开始每月还款，期限十年。则2017年之前，被上诉人应将合同全部款项给付完毕，直至目前，被上诉人并未将款项给付完毕。未给付完毕的原因，双方均认可，是双方在2012至2013年的通话中对合同价款问题产生争议，上诉人主张合同总价款应为122，475元，被上诉人主张合同总价款应为100，000元。被上诉人主张给付2.6万元款项，上诉人拒收。争议产生之后，双方均未积极协商，亦未及时向法院起诉解决争议，而是将矛盾搁置。本案双方当事人签订房屋买卖契约的目的是上诉人取得房屋价款，被上诉人取得房屋所有权。上诉人取得房屋价款的目的并非不能实现，本院作出的（2019）辽03民终743号判决已确认房屋买卖契约合法有效，上诉人可以要求被上诉人继续履行协议，给付房屋价款，被上诉人亦可以在给付价款后要求上诉人配合办理房屋动迁手续，进而取得动迁后房屋的所有权。上诉人以合同目的不能实现要求解除合同无事实及法律依据。自2006年12月30日房屋买卖契约签订后直至2018年房屋被拆除，案涉房屋一直由被上诉人占用使用，被上诉人亦已缴纳大部分房款，后期房款未缴纳的是因双方对价款总额产生争议。上诉人主张解除合同，以被上诉人缴纳的房款充抵房屋使用费违反了合同法规定的公平原则，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应支付房屋使用费的问题。如上所述，案涉合同不符合解除条件，上诉人该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张绍仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1770元，由上诉人张绍仁负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇一九年八月二十八日书记员 姜 珊