四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0823民初425号 原告:冯婷（曾用名卢小红、卢正红），女，1967年4月12日出生，汉族，高中文化，无业，住新疆尉犁县。 委托诉讼代理人：王三民，四川四成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国钦，四川四成律师事务所律师。 被告：李军（曾用名李元信），男，1965年10月2日出生，汉族，住新疆尉犁县。 被告：张碧福，男，1958年2月12日出生，汉族，大专文化，退休教师，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：陈文立，四川广府律师事务所律师。 原告冯婷与被告李军、张碧福农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日依法适用简易程序立案后，因被告李军下落不明，需公告送达法律文书，本院于2019年4月19日对本案依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。2019年7月23日第一次开庭审理，原告冯婷及其委托诉讼代理人王三民到庭参加诉讼，被告李军经传票传唤无正当理由未到庭，被告张碧福及其委托诉讼代理人陈文立到庭参加诉讼；2019年8月12日第二次开庭审理，原告冯婷及其委托诉讼代理人张国钦到庭参加诉讼，被告李军经传票传唤无正当理由未到庭，被告张碧福及其委托诉讼代理人陈文立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯婷向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认2006年8月14日被告李军委托其父王维科与被告张碧福签订的位于四川省剑阁县剑门关镇双鱼村六组赖巴石住宅房屋的《房屋买卖契约》无效，房屋价值约300000.00元（开庭前变更为200000.00元）；2.请求判决被告张碧福及时交付房屋（腾空房屋）及老证件手续给予原告；3.请求判决被告李军及时为原告办理房屋产权过户手续（房产证、土地使用证、契税证）；4.请求判决被告张碧福、李军因张碧福非法占用原告该住宅屋150个月的损失75000.00元，（住宅面积234.28平方米，2006年8月14日至2019年2月14日共150个月，每月500.00元，共计75000.00元）；5.请求判决因原告诉被告所产生的车旅费、律师费及律师车旅费等一切损失费由被告张碧福承担；6.请求判决被告因侵占、占用该房屋发生房屋破损的予以修复，并产生的修复费用由张碧福承担；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告冯婷与被告李军于1991年8月10日登记结婚，2003年3月28日在新疆尉犁县人民政府登记离婚。双方在离婚时协议约定：“1.四川所建两层楼房归女方所有；2.电器、家具、摩托车归男方所有；3.现金叁万元，女方得壹万元，男方得贰万元。4.所有一切债务由男方承担，商店一切商品归男方所有。因此，根据以上协议该住宅房屋应属原告所有。原告冯婷与被告李军于1998年8月份回居于新疆尉犁县铁干里克镇34团6连197栋3号，原告冯婷与四川省剑阁县剑门关镇双鱼村六组无任何联系。被告李军蒙蔽原告且在未告知原告情况下擅自作主非法委托其父王维科将该房屋以45000.00元价格出售给被告张碧福，并与被告张碧福于2006年8月14日非法达成《房屋买卖契约》。2016年10月间李军的外甥打电话无意间告知原告才知道自己所有的房屋带平房和庭院被被告李军非法委托，并且非法转让的事情。(后从被告张碧福给原告看到的与王维科的《房屋买卖契约》上看漏洞百出，且不是李军的签名，一切都是被告张碧福单方说辞而已)。且被告张碧福的住宅房屋与原告所有的该房屋是两对面，距离在十米内。因此被告张碧福完全了解(明知)该房屋系原告所有。所以被告张碧福与被告李军及李军的父亲王维科是恶意串通故意损害原告的合法权利。原告于2017年3月3日回四川才找到剑阁县剑门关镇双鱼村委会主持公道要求被告张碧福返还房屋，但无结果。综上所述:根据以上事实，二被告及被告李军之父王维科串通蒙蔽、损害原告的行为已侵犯了原告的合法权益,使原告至今无法收回房屋入住，并且原告因被告的违法行为产生了巨大损失。为保护原告的合法权益的实现，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关法律、法规的规定，特起诉至贵院，请求依法判决。 被告李军邮寄书面答辩状辩称：没有委托其父亲王维科卖过该房屋；被告张碧福和其父母王维科对其离婚并把房屋分配给冯婷是清楚的；本人与冯婷是在本村社的土地上修建的房屋，2003年离婚时该房屋已经归属冯婷；我没有收到过买卖房屋的钱，买卖不成立；被告张碧福是非农业人口，不应享受集体的宅基地使用权。 被告张碧福辩称：被告李军于2006年8月13日电话上委托其父亲王维科将其个人单独所有的房屋卖给我，我买房时审查了房产证上登记的所有人只有李军，并且房产证相关手续是李军父亲王维科拿出来给我的，所以我完全相信李军有权出售该房屋。李军与冯婷长期居住新疆，买房时对其离婚之事我毫不知情，我没有任何过错，我已经支付全部购房款，并且房屋已经交付给我居住维修管理使用长达十多年，我等他们回来给我过户，等了这十多年，我们的房屋买卖是善意取得合法有效的。原告与李军离婚财产分割协议对我没有法律约束力，并且原告仅凭该离婚协议，没有进行不动产变更登记，并未取得该房屋的所有权，不属于该房屋的所有人。原告自2008年即知道房屋买卖之事，但未提起撤销之诉，其诉求已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告对我的全部诉讼请求。 原告冯婷围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原、被告身份信息，拟证实双方诉讼主体适格，以及李军曾用名为李元信；2.离婚登记申请书及离婚证复印件，拟证实其与被告李军已于2003年离婚，讼争房屋协议分割给原告所有，原告已经取得该房屋的所有权；3.房屋买卖协议复印件，拟证实被告李军非法委托其父亲王维科卖房给被告张碧福的事实；4.调解协议复印件，拟证实2017年原告在得知房屋被李军非法卖掉后，找双鱼村委主张权利调解的事实；5.委托书及孙建明身份证复印件，拟证实其委托孙建明到四川剑阁办理诉讼适宜的事实；6.住宿费票据、飞机票及火车票，拟证实王三民、张国钦、孙建明、李智渊及原告冯婷在诉前及诉讼中产生旅差费的事实；7.房屋照片，拟证实原告与被告张碧福是邻居，张碧福买房时应当知晓原告与李军离婚的事实；8.房屋产权证复印件，拟证实户主为李元信（李军），但属夫妻共有财产，并非李元信一人所有；9.村镇规划建设许可证复印件，拟证实该讼争房屋所涉土地性质为集体所有性质的宅基地；10.李智渊学生证及假期火车票减免优待证，拟证实被告李军与其子李智渊当年居住于新疆库尔勒，没有参与房屋买卖的事实；11.录音、录像光碟三张，拟证实其一李军电话上自称对房屋买卖不知情，其二原告老房屋与被告张碧福房屋仅一墙相隔，距离很近，张碧福应当知道原告与李军离婚及夫妻财产分割情况的事实，其三对国土局档案室工作人员的录音录像，拟证实该房屋土地属农村集体土地。 被告张碧福对原告提供的上述证据的质证意见为：对证据1的三性没有异议；对离婚申请书是复印件，虽有鲜章，但没经办人签字，对合法性、真实性有异议；对离婚财产分割协议，对被告张碧福没有约束力，原告没有取得房屋所有权，不具备原告资格；房产证不能证明土地性质属集体土地； 对房屋照片的三性有异议，不能因为是邻居就一定知晓他们离婚；对差旅费的三性不予认可；对调解协议没有确切内容，不具有关联性； 被告李军在举证期间未提交证据。 被告张碧福提交了以下证据：1.被告李元信的身份证复印件，拟证实其主体资格；2.房产查询结果单及房产证原件，拟证实不动产登记信息与房产证信息一致，房屋所有人只有李元信一人；3.房屋买卖协议原件，拟证实李元信委托其父亲于2006年8月14日将房屋卖与张碧福的事实；4.农业银行转账凭证一张及王维科出具的收条一张，拟证实张碧福已经向被告李军支付购房款45000.00元的事实；5.证人张某1的出庭作证证言，拟证实2006年8月13日被告李军与张碧福通电话，委托其父亲王维科卖房子，并在电话上就房屋买卖进行协商，他作为村上的文书，叫他到场见证一下，并由其执笔代为书写了房屋买卖协议的事实；6.证人张某2出庭证言，拟证实2008年“5、12”地震后原告给她打电话询问其房屋是否被买了的事实；7.剑门粮油食品站房屋的国有土地使用证原件，拟证实该房屋与讼争房屋同处于双鱼村六组，讼争房屋也应当是国有土地性质。 原告对被告提供的上述证据质证意见为：对证据1和2的三性没有异议，对待证观点有异议；对证据3、4李元信本人未签字，没有委托书，转款单没有盖章，收款人为李军，但收条是王维科打的。对证人张某1的证言认为其与被告张碧福是亲戚，证言的真实性存在疑问。对证人张某2的证言真实性无异议，但打电话的时间记不清楚了。对证据7认为与本案没有关联性，不能以此推定讼争房屋也属国有土地性质。 原、被告围绕诉讼请求分别提交了证据，本院根据当事人的庭审陈述及双方的举证质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告证据：证据1系依法登记的双方户籍信息，对其三性及证明目的予以认定；证据2来源复印于民政机关，对其三性予以认定，但对其原告已经取得该房屋所有权的证明目的不予认可；对证据3至证据10的真实性予以认定，但对其证明目的和观点不予认可，其理由将在说理部分说明；对证据11的视听资料，原告不能证明该证据的来源取得的合法性，其内容存在瑕疵和疑点，又无其他证据佐证，本院不予采信。 被告证据：对证据1和证据2系国家机关依法采集登记的档案信息，对其三性予以认定；对证据3和证据4证明内容的真实性予以确认，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据5证人证言，虽然证人与被告张碧福为亲戚关系，但其亲自出庭作证接受当事人质询，其证明内容与本案其他证据证明内容能够相互印证，其证言符合常情常理，原告也未提供相反证据予以反驳，对该证言的三性本院予以认定并采信；对证据6原告不持异议，对其真实性予以认定；对证据7系原件，对其真实性予以认定，但与本案不具有关联性，对其证明目的不予认定。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：1991年8月10日，原告冯婷（曾用名卢正红、卢小红）与被告李军（曾用名李元信）在新疆相识结婚，婚后夫妻双方同回四川被告李军老家剑阁县剑门关镇双鱼村6组生活。原告冯婷户籍地一直为新疆尉犁县铁干里克镇34团6连****，从未迁入过剑阁县剑门关镇双鱼村6组，非剑门关镇双鱼村6组集体经济组织成员。在夫妻关系存续期间，1997年被告李军以其父亲王维科名义申请在双鱼村6组取得170㎡非耕地一处，夫妻双方共建三间口面两层砖混结构楼房一栋（建筑面积234.28㎡）。1998年8月原告冯婷与被告李军离开双鱼村6组又同回新疆生活。1999年2月5日，被告李军回四川以其个人名义在剑阁县房地产管理所办理了该栋房屋的房屋所有权证书，房产证编号为：房权证剑Ｃ字第××号，但该宗土地一直未被批准征用转为国有建设用地，致使该房屋至今也未办理到国有土地使用证书。被告张碧福系退休教师，城镇居民，其妻为剑门关镇双鱼村6组集体经济组织成员，与被告李军同属双鱼村6组村民相邻邻居。2006年8月13日，被告李军从新疆通过电话口头委托其父亲王维科（已去世）欲将该栋房屋出售给被告张碧福。当天下午，被告父亲王维科拿出由其保管的该栋房屋的房产证手续，双方在该房屋后的院坝内，有王维科夫妇、张碧福夫妇以及当时的村委会文书张某1等人在场，打开座机免提键，被告李军与张碧福就该房屋的买卖在电话上进行了协商。被告李军当时在电话上并未向被告张碧福告知已经和原告冯婷离婚并把该房屋已分割给原告的情况。后经双方在电话上反复协商，最后商定价格为：45000.00元，房屋坐落为:剑门关镇赖巴石临“青高公路”一楼一底砖混结构楼房口面三间及辅助用房五间，建筑面积共计234.28㎡。当天晚上由村委会文书张某1执笔代书了《房屋买卖契约》一份，并由被告李军父亲王维科及被告张碧福在契约上分别签了字并加盖了各自私章，张某1以书证人名义也在契约上签了字，落款时间为2006年8月14日。契约签订后第二天即8月14日，被告张碧福便按约定向被告李军指定的银行账号95×××16给李军转入购房款45000.00元，并由其父亲王维科另出具收条一张。被告张碧福购买房屋并取得移交的房屋及原产权证手续后，几年间陆续投入大量资金对该房屋的设施设备进行了改造、修缮、装修并居住至今。后经被告张碧福多次催促，被告李军一直未回家协助其办理房屋过户手续。 同时查明：原告冯婷与被告李军回新疆生活期间，因感情不和于2003年3月28日在新疆尉犁县民政局办理了离婚登记，双方离婚时财产分割协议约定：四川所建两层楼房（即房权证剑Ｃ字第××号所属本案讼争房屋）归女方冯婷所有。原告至今未在房管部门办理该房屋的所有权转移登记手续，直至2017年3月3日原告来四川找剑门关镇双鱼村委与张碧福协调未果才诉来本院。在起诉立案前及诉讼过程中，原告通过孙建明委托律师立案、开庭所产生的交通、住宿等费用，经本院审查其有效票据分别确认为：原告冯婷交通费2767.00元、住宿费100.00元；代理律师张国钦及王三明交通费共计931.00元、住宿费100.00元；孙建明交通费6907.00元、住宿费2088.00元；李智渊交通费318.00元。 本院认为，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权的取得、转让，不得违反《中华人民共和国土地管理法》及国务院有关行政法规规定。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联。本案被告张碧福系退休教师城镇居民，并非剑门关镇双鱼村集体经济组织成员，无权享受农村集体经济组织成员的相关权利。本案讼争房屋地处剑门关镇双鱼村6组，该房屋所涉土地无证据证明已被依法审批征用转为国有建设用地，其土地性质仍属集体所有性质。被告李军委托其父王维科就讼争房屋与被告张碧福所签订的《房屋买卖契约》，违反了《中华人民共和国土地管理法》，以及“农民的住宅不得向城市居民出售”、“禁止城镇居民在农村购买宅基地”等国务院的相关法规规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项所规定的情形，应当认定该房屋买卖合同无效。因无效合同而取得的财产应当返还给合同相对人，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，对原告主张确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告张碧福购买房屋后未进行过户登记，不符合善意取得的法律构成要件，其善意取得的抗辩理由本院不予支持。 本案讼争房屋虽然为原告冯婷与被告李军离婚前的夫妻共同财产，以及离婚约定现归属于原告一方，原告基于以上与讼争房屋存在法律上的利害关系为由有权主张确认该合同无效。但是，原告在与被告李军签订离婚财产分割协议后，未对该房屋进行不动产产权转移登记，该房屋的所有权现仍归被告李军所有，并且原告也并非案涉房屋买卖合同的合同相对人，该房屋的所有权人和买卖合同的合同相对人均为被告李军，因此原告主张被告张碧福向其返还该房屋的请求不符合法律规定，本院不予支持。同理，原告基于上述理由请求被告张碧福赔偿其房屋占用费75000.00元以及房屋破损修复费既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。 对于原告主张被告张碧福赔偿其因诉讼所产生，包括其本人在内的代理律师张国钦、王三明以及孙建明、李智渊的车旅费及律师费用损失的请求。就本案而言，导致合同无效的主要原因是因为被告李军在与被告张碧福签订房屋买卖合同时，违反诚实信用，故意隐瞒其与原告离婚并已经对案涉房产进行了分割处分的事实，其主要过错在于被告李军，被告李军对此应当承担主要过错责任。被告张碧福作为完全民事行为能力人，在实施签订房屋买卖合同这种家庭日常生活中具有重大影响的民事行为时，未尽必要的审查注意义务，也存在一定过错，对此也应承担相应责任。但对原告所主张的损失赔偿费用中，孙建明的交通费和住宿费，因其不属于本案合法的委托诉讼代理人，其与李智渊均为案外人，也非本案诉讼参加人，对该二人所发生相关费用的主张请求于法无据，本院不予支持。对其余的代理律师及原告本人的交通、住宿费用损失的主张，因二被告房屋买卖交易在事实上对原告今后取得该房屋所有权客观上构成了妨碍，原告为维护其合法权益而采取司法救济途径产生的合理费用，应当予以支持。据此，本院将依据在事实部分所确认的相应金额及上述过错责任的划分予以判决支持。 其次，对于原告请求判决被告李军为其办理房屋产权过户手续，因该诉讼请求是基于双方诉前的离婚财产分割协议，属于离婚后财产分割纠纷，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，原告可持相关证据另案主张。另外，因买卖合同无效，被告张碧福应当返还被告李军房屋，被告李军也应当返还被告张碧福所支付的购房款及其他损失，因二被告在本案中均未主张，本案不作处理，双方可持相关证据向对方另案主张。 综上所述，为保障当事人的合法权益，维护社会经济秩序和交易安全，对原告合理的诉讼请求本院予以支持。被告李军经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己民事诉讼权利的自动放弃。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告李军的委托人王维科与被告张碧福于2006年8月14日所签订的《房屋买卖契约》无效； 二、原告冯婷因本次诉讼所产生的交通、住续费等损失共计3898.00元，其中由被告李军赔偿90%即3508.20元，被告张碧福赔偿10%即389.80元； 三、上述赔偿费用限被告李军、张碧福在本判决生效后十日内支付给原告冯婷； 四、驳回原告冯婷的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5425.00元，由被告李军负担，此款已由原告预交，待执行时由被告李军一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  张华安 人民陪审员  冯大志 人民陪审员  孙仲文 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  何 霞