重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初8732号 原告：重庆中康物业发展有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道**1-8，统一社会信用代码91500113622049802D。 法定代表人：曾汉瀛，董事长。 诉讼代表人：重庆中康物业发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：胥蛟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆市嘉泓贸易发展有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道**1-2，统一社会信用代码91500113305014614A。 法定代表人：陈浩东，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴菲菲，重庆康实律师事务所律师。 原告重庆中康物业发展有限公司（以下简称“中康公司”）与被告重庆市嘉泓贸易发展有限公司（以下简称“嘉泓公司”）破产抵销权纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告中康公司委托诉讼代理人胥蛟与被告嘉泓公司委托诉讼代理人吴菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中康公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认嘉鸿公司与中康公司之间就位于重庆市巴南区X和重庆市巴南区X的房屋签订的购房合同已经解除；2、判决确认嘉鸿公司的债权债务抵销请求无效；3、判决解除嘉鸿公司与中康公司之间的房屋网签备案登记和所有权预告登记。事实及理由：2019年3与11日，中康公司破产管理人收到嘉鸿公司发出的《请求行使破产抵销权的函》，其要求以未支付的房款抵销中康公司所欠借款，并要求中康公司破产管理人按合同要求办理房屋所有权转移登记。按照《中华人民共和国企业破产法》的规定，自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故双方购房合同已经解除，不存在互负债务的情况，嘉鸿公司请求行使抵销权无据可依。为此，中康公司遂起诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，中康公司撤回了前述第2、3项诉讼请求。 被告嘉鸿公司辩称，1、涉案购房合同并非不能履行，嘉鸿公司破产管理人履行交付涉案两套房屋并协助嘉鸿公司办理产权过户无任何法律或事实上的障碍；2、案涉两套房屋已办理网签备案和预告登记，嘉鸿公司作为预告登记权利人的利益与中康公司破产管理人的解除权发生冲突时，应优先保护预告登记权利人的利益，中康公司破产管理人不能不顾购房者利益而单方行使合同解除权；3、中康公司破产管理人于2019年3月11日收到嘉鸿公司的抵销通知，其未在法定期限内向法院提起异议之诉，应视为该抵销已于2019年3月11日生效；4、嘉鸿公司与中康公司于2014年9月23日签订商品房买卖合同，双方约定嘉鸿公司应在签订合同时支付总房款的80%，过户手续办完后支付剩余房款。双方实际在签订房屋买卖合同时就中康公司所欠借款利息和购房款1819650元进行抵销达成了合意，并同时办理了预告登记，系因中康公司不配合办理产权过户，嘉鸿公司无奈才向中康公司管理人申报了债权，中康公司管理人确认债权金额后，嘉鸿公司即发出了抵销通知。抵销后，嘉鸿公司对中康公司的债权相应扣减，嘉鸿公司享有涉案两套房屋的物权，该两套房屋不应纳入中康公司的破产财产。综上，嘉鸿公司请求法院驳回中康公司的诉请 经审理查明，2014年4月1日至2014年8月4日期间，嘉鸿公司共计向中康公司出借40160175元，中康公司以其所有的部分房屋为借款提供抵押担保。2014年9月23日，中康公司与嘉鸿公司就中康公司所有的位于重庆市巴南区X和重庆市巴南区X的两套房屋签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，约定总购房款为1819650元，嘉鸿公司在签订合同时支付总房款的80%，过户手续办完后支付剩余房款。同日，双方就该两套房屋办理了网签备案登记和房屋所有权转移预告登记。后嘉鸿公司实际未支付购房款，双方也未办理案涉房屋的产权过户登记。 后因中康公司未向嘉鸿公司偿还借款本息，中康公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼。2015年10月18日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民初字第00211号民事判决书判决中康公司偿还嘉鸿公司借款本金40160175元并支付利息，并判决嘉鸿公司对中康公司提供的抵押房屋享有优先受偿权。 2016年5月10日，重庆市第五中级人民法院裁定受理中康公司破产清算一案并指定本院审理。本院指定重庆坤源衡泰律师事务所和重庆海川资产清算服务有限公司联合担任中康公司破产管理人。2019年3月10日，嘉鸿公司向中康公司管理人发出《请求行使破产抵销权的函》，要求将嘉鸿公司应支付的购房款1819650元抵销中康公司所欠嘉鸿公司的借款利息，将其从嘉鸿公司对中康公司享有的57907633.02元破产债权中扣除，并将破产债权金额变更为56087983元，同时要求管理人办理前述两套房屋的产权过户登记手续。 上述事实，有中康公司提交的重庆市不动产登记中心关于龙洲水岸项目网签情况的说明、业务受理单、《重庆市商品房买卖合同》、（2015）渝五中法民初字第00211号民事判决书、《请求行使破产抵销权的函》以及嘉鸿公司提交的重庆市土地房屋预告登记证明、（2016）渝05执异13118号民事裁定书、《重庆中康物业发展有限公司破产案第二次债权人会议参会手册》等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，中康公司与嘉鸿公司就案涉两套房屋签订《重庆市商品房买卖合同》后，虽然办理了网签备案登记和房屋所有权转移预告登记，但按照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”其在2014年9月23日起的三个月内未申请办理产权登记，其预告登记已经失效，嘉鸿公司尚未取得该两套房屋的产权。双方就该两份《重庆市商品房买卖合同》约定的义务均未履行完毕，即中康公司未履行将房屋过户给嘉鸿公司的义务，嘉鸿公司也未履行支付前期购房款的义务。嘉鸿公司辩称双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时与中康公司达成了以购房款与中康公司所欠借款进行冲抵的合意，但其未提交相关证据予以证明。并且，嘉鸿公司在签订《重庆市商品房买卖合同》之后就中康公司所欠借款本息向重庆市第五中级人民法院提起诉讼时并未将购房款从借款本息中予以扣除，这与嘉鸿公司辩称的双方达成了冲抵合意的事实相矛盾。因此，在中康公司与嘉鸿公司均未履行完毕《重庆市商品房买卖合同》的情形下，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”双方签订的两份《重庆市商品房买卖合同》已经于2016年7月10日解除。因此，本院对中康公司诉请确认其与嘉鸿公司就案涉两套房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 确认原告重庆中康物业发展有限公司与被告重庆市嘉泓贸易发展有限公司在2014年9月23日就位于重庆市巴南区X和重庆市重庆市巴南区X的两套房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2016年7月10日解除。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市嘉泓贸易发展有限公司负担（此款由被告重庆市嘉泓贸易发展有限公司于本判决生效之日起五日内直接向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  郑雯雯 二〇一九年八月二十六日 书记员  秦彩云