四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终18275号 上诉人（原审被告）:王立扣，男，汉族，1970年2月13日出生，住河北省衡水市安平县。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:成都顺美复合材料有限公司，住成都市郫都区团结镇平安村**。 法定代表人：李素美，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李洪，女，汉族，1980年5月20日出生，住四川省邛崃市，系该公司员工。 上诉人王立扣因与被上诉人成都顺美复合材料有限公司（以下简称顺美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立扣上诉请求：1、依法撤销成都市郫都区人民法院作出的（2018）川0124民初3510号民事判决书。2、依法改判驳回顺美公司的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院遗漏重要事实，从而导致判决极不公平。一审法院认为，双方签订的《土地承包经营权出租协议》合法有效，受到法律保护，王立扣应当按照合同约定支付租金，逾期未支付的应当承担法律责任，因而判决王立扣应当向顺美公司支付租金47800元，而王立扣认为不应当支付租金47800元。根据《土地承包经营权出租协议》第七条第三款规定，租赁期间厂房、住房、空地因不可抗力的原因或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。本案中，在2017年11月7日，平安村村民委员会向辖区内各企业发出关于大气污染整治通知，要求自2017年11月7日起3日内对无证无照企业进行关停，违者拆除厂房。平安村村民委员会不久后便断了辖区内企业的供电，因此王立扣经营的企业不得不停止生产。王立扣认为，该条应当属于《土地承包经营权出租协议》第七条第三款之规定，由于不可抗力因素出现导致其无法继续使用该案涉房屋的，双方互不承担责任，王立扣不应当缴纳未使用期间的房租。二、顺美公司违约在先，未按照合同约定保证王立扣150kw电使用，没有保证案涉房屋的正常使用。根据于《土地承包经营权出租协议》第九条约定，保证王立扣150kw电使用。但本案中，因平安村村民委员会断了该辖区企业的供电，经过王立扣与顺美公司多次协商要求供电，但顺美公司一拖再拖表示不能处理。王立扣认为其租赁该案涉房屋的目的是用于生产经营，顺美公司收取了租金，其应保证王立扣对案涉房屋的正常使用，现无法达到使用标准，王立扣也不应当支付相应的租金。三、王立扣自2018年1月中旬起并没有实际占有并使用该房屋，其已搬离该房屋，因此不应当支付未使用期间的租金。2017年11月，平安村村委会断电后，王立扣经营的厂房无法营业，经与顺美公司多次协商后仍无法通电，王立扣通过短信告知顺美公司自己将搬离，不再租赁该房屋，顺美公司允许并同意王立扣搬离。王立扣认为此时双方已对签订的租赁合同的解除达成了一致意见，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。本案中王立扣没有继续承租该案涉房屋就不应当支付租金。四、案涉租赁房屋系土地承包经营权流转形式取得，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条受让方应当依照相关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。本案中，顺美公司将该案涉房屋转租用作工业用途，其双方签订的《租赁协议》应当无效。顺美公司应当退还王立扣的租金，并且该片区也不是政府规划的厂房用地，不应当用于工业用途。 顺美公司辩称，一、新的合同约定至2018年5月份才通过王立扣转租给阴昊晔，即在2018年5月份之前合同还未解除。二、关于用电情况，自己只是租土地给王立扣，关于被断电的情况应该向电力公司反映解决。附近的企业都有正常用电，王立扣的厂房电力公司不给供电是因为王立扣所在的营业执照属于金牛区，所有的费用都未缴给郫县，所以就没给王立扣用电。三、关于土地流转问题，一审判决书中也写到了，顺美公司租赁的是郫县的土地，顺美公司租给王立扣的土地也是以土地面积来计算租金。并且在一审时提交了土地证明，证明顺美公司的土地是合法利用的，所以双方的合同有效。 顺美公司向一审法院提出的诉讼请求：王立扣支付房屋租金47800元及自2018年1月1日起以47800元为本金按照月息2%计算逾期付款资金占用利息（实际计算至付清之日止）。 一审法院经审理查明：王立扣、顺美公司分别于2013年6月2日、2014年7月30日、2016年7月6日签订《土地承包经营权出租协议》，顺美公司分别将位于成都市郫都区团结镇平安村八组的685.4平方米、25平方米、154平方米土地（含厂房土地、住房用地、空坝土地）出租给王立扣使用，合同对租期（分别为2013年6月1日至2022年5月31日、2014年7月30日至2022年8月1日、2016年7月15日至2018年7月15日止）、租金支付时间及方式、违约责任作出约定。后顺美公司按照合同约定提供了租赁物，王立扣未按时间支付租金，顺美公司遂起诉至一审法院。 同时查明，案涉土地系顺美公司经过土地承包经营权流转承租而来，并在案涉土地上修建房屋。王立扣已支付至2017年11月30日的租金，2013年6月2日签订的租赁协议部分土地王立扣于2018年5月2日已转租案外人，顺美公司参与转租事宜；2014年7月30日、2016年7月6日签订的《土地承包经营权出租协议》土地现由王立扣实际占有使用。 一审另查明，案涉土地三份出租协议均约定租金一年一付，未交租金，以第一年租金为基础，每年上浮10%；王立扣应提前30天支付租金，拖欠一月以上，每天按照日息万分之七支付未付款的资金利息。 一审再查明，王立扣在案涉厂房从事加工生产，因注册地址与经营地址不一致，被相关部门勒令停业。 一审法院认为，顺美公司通过土地承包经营权流转形式取得案涉土地的合法经营权，可以根据相应法律规定再次进行土地租赁权流转，本案应为租赁合同纠纷，一审法院予以更正。顺美公司、王立扣签订的《土地承包经营权出租协议》受到法律保护，王立扣应当按照合同约定支付租金，逾期未支付，应承担相应法律责任，王立扣辩解土地上厂房因土地非工业性质，不能生产不应支付租金，一审法院认为，顺美公司、王立扣土地承包出租协议标的为土地（含厂房土地、住房用地、空坝土地），至于承租人王立扣后来从事何种职业、用途，本身并不受出租协议约束，具体从事的行业应受相应法律法规的约束，顺美公司并无违约及过错行为，王立扣自身经营行为中的问题应自行承担责任。根据合同约定，未交租金，每年租金上浮10%，则2013年6月2日签订的租赁协议至本案诉讼周期内，租金每月为1966.22元，至2018年5月1日，王立扣欠付租金39831.1元；2014年7月30日、2016年7月6日分别签订的《土地承包经营权出租协议》，租金相应上浮，诉讼周期内，半年（截止2018年5月31日）租金分别为1996.5元、7623元。顺美公司自愿下调整租金总额为47800元，不违反相应法律规定。逾期付款资金占用利息顺美公司主张月息2%，合乎法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：王立扣于判决生效后五日内支付顺美公司47800元及资金占用利息（利息计算方式：以47800元为基数，自2018年1月1日按照月息2%支付至判决确定支付之日止，未按时履行，支付至实际付清之日止）。本案一审诉讼费减半收取498元，由王立扣承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，王立扣提交了以下证据材料： 1、顺美公司徐艳与王立扣的聊天记录。主要内容为王立扣向徐艳询问电表的问题解决的进展情况，后因没有结果，王立扣表示：这么长时间了，我看电表应该拿不回来了，我还是搬走吧。徐艳表示：建议你不搬，你实在要搬我也没办法。拟证明：电表被政府部门拿走，而且迟迟未解决。当时与徐艳微信沟通王立扣要提前搬走，对方也同意了，从双方的聊天记录来看双方的合同已经解除了。顺美公司不能保证王立扣足额用电，属于违反合同约定。 2、王立扣与顺美公司李经理（署名“房东李”）微信聊天记录，主要内容为：2018年1月5日王立扣询问电表是否拿回来，李经理回复还没有拿回来。拟证明：王立扣在询问电表的情况，李经理说不能拿回来，所以是顺美公司违约。 顺美公司质证认为，认可上述证据的真实性，但徐艳未经公司的授权，不能以公司承诺任何事情。所谓的电表的事情，因为王立扣所有的工商信息没有在郫县这边，导致电表被撤走。转租给别人的厂房，别人都在正常使用，包括三缘公司现在也一直在正常使用、正常生产。所以王立扣所说的电表被拿走所以不能付租金的理由不能成立，且郫县一直说王立扣的环保评估等手续不全。 本院审查认为，王立扣提交的上述证据因顺美公司对其真实性不持异议，且与双方争议的王立扣是否违约、王立扣撤离的日期相关，故具有真实性、合法性和关联性。但因王立扣自述系当地村委会在环保整治过程中导致被断电，故电表被扣押或断电的事实，不应认定为顺美公司的违约所导致。 本案二审查明的事实与一审法院查明事实相符，本院予以确认。另查明，2005年2月8日涉案土地及厂房经原出租人郫县团结镇平安村第八农业合作社同意，由案外人成都三缘玻璃钢有限责任公司转租给成都顺美玻璃纤维制品有限公司，后由成都顺美玻璃纤维制品有限公司转租给顺美公司。2007年8月27日，郫县团结镇平安村村民委员会出具证明称：兹有成都顺美复合材料有限公司，位置：郫县团结镇平安村8社，修建房屋面积约伍千平方米，用于经营场地。次日，郫县团结镇建设管理办公室在该证明上注明“情况属实”。该事实有本院已生效的（2018）川01民终11453民事判决、经过一审质证认证的《证明》等证据，予以证实。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉《土地承包经营权出租协议》是否有效，二是案涉厂房被断电的后果是否应由顺美公司承担，三是王立扣是否已于2018年1月搬离。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉《土地承包经营权出租协议》的效力问题。本院认为，第一，《最高人民法院关于适用若干的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》为部门规章，故该办法第十二条关于禁止改变流转土地农业用途的规定不能成为认定案涉出租协议无效的依据。同时，在上述租赁协议中，双方未约定案涉土地、厂房的具体用途是工业还是非工业，王立扣在使用过程中将其用于非农业用途的后果，应由其本人对违法行为的后果承担责任。第二，案涉土地由顺美公司从案外人成都顺美玻璃纤维制品有限公司转租而来，2007年8月28日郫县团结镇建设管理办公室在顺美公司拟修建厂房的证明上注明“情况属实”，表明当地政府职能部门对案涉土地修建厂房的行为知情。同时，上述出租协议的内容包括土地和厂房的租赁，故该合同的名称虽为土地承包经营权出租协议，但双方的出租内容实际包括厂房、土地的一并租赁，因本案无证据证明案涉厂房为非法建筑，案涉合同约定的土地使用也未被政府职能部门认定为非法，故该出租协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。因此，王立扣所提案涉出租协议应认定无效、自己不应支付租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于案涉厂房被断电后果是否应由顺美公司承担。本院审查认为，顺美公司在一审答辩中认可应向案涉厂房供应150Kw电力，故本案应认定其有提供该标准电力的义务。但根据王立扣上诉时所述，案涉厂房被断电是因为当地村委会对当地无证无照企业采取的措施，在此背景下案涉场地被停止供电的后果应由王立扣本人承担。因此，王立扣所提不应支付停电后租金的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 三、关于王立扣是否已于2018年1月搬离案涉土地的问题。本院认为，在租赁合同履行中，承租人对标的物的腾退和返还应以实际履行为准。本案在王立扣已实际占有使用租赁物情况下，其未举证证明实际将个人设施设备搬离和具体返还行为，仅以向顺美公司有关工作人员发送短信告知已经腾退并不发生实际腾退和返还租赁物的后果，故本案不应认定王立扣已于2018年1月中旬搬离案涉土地。故王立扣所提其已经搬离案涉土地，不应支付此后租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王立扣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费996元，由王立扣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年八月五日 书记员  方丽雯