重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0109民初4637号 原告：赵纯芳，女，1951年6月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余小虹，重庆索达律师事务所律师。 被告：林宏清，女，1971年12月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 第三人：王平，男，汉族，1966年9月29日出生，住海口市龙华区。 委托诉讼代理人：陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 原告赵纯芳与被告林宏清，第三人王平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，分别于2019年6月6日、2019年7月31日适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告赵纯芳及其委托诉讼代理人苟楠，被告林宏清、第三人王平的共同委托诉讼代理人叶兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵纯芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2012年12月13日签订的房屋买卖合同，并协助原告办理房屋的过户手续；2、判令被告向原告支付违约金17万元；3、本案保全费、担保费、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：要求判令被告协助原告办理房屋过户手续。变更第二项诉讼请求为：要求被告支付原告违约金34734元(173673元×20%)，其余诉讼请求不变。事实和理由：2012年12月13日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买违约重庆市北碚区××镇××房屋，原告向被告支付房屋转让费2万元，转让后的一切手续由被告协助原告办理，如有推诿，视为违约。原告依约向被告支付转让费2万元，并支付了所有房款。2017年涉案房屋已经具备了所有过户的条件，但被告拒绝过户给原告。为维护原告的合法权利，望判如所请。 被告林宏清辩称：1、原被告签订协议属实，但因涉案房屋属于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第二条、第三十条、第三十三条，经济适用房不满五年，不得直接上市交易的规定，双方签订的上述协议违反行政法规的禁止性规定，故应视为无效；2、即使协议有效，但原告在2016年1月12日代被告领取了不动产权证，故原告的诉讼请求已过诉讼时效；3、因双方签订的协议无效，且协议中并未约定具体的办理过户的时间，故原告起诉要求被告支付违约金的请求也无事实依据，再者，违约金的约定过高，被告只认可10%的违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人王平陈述，其与被告离婚时，被告并未告知其有涉案房屋，离婚时也未对该房屋进行处理。其系在原告起诉被告时才知晓涉案被告与原告签订了房屋买卖一事。故原被告签订的房屋买卖协议无效，且要求分割夫妻共同财产。 经审理本院认定事实如下：2008年3月19日，被告与北碚区人民政府征地办公室签订《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》。载明乙方住房安置人员包括被告、第三人等共计4人。 2012年12月13日，原被告签订《协议》，约定：一、甲方将位于重庆市北碚区××镇××房屋(正在修建的安置户)，建筑面积约75.5平方米转让给乙方，乙方支付甲方转让费2万元。二、转让后的一切手续均由甲方协助乙方办理，甲方不得已任何借口推诿办理一切手续，如若推诿，视为违约，转让后一切费用均由乙方负责，产权归乙方。三、该房屋现价2300元/平方米，由乙方付购房款给开发商，与甲方无关。五、违约责任：该协议是双方真实意思，如有某方违约，应承担违约责任(包括甲方所有对该房屋有权利的人，甲方应如实签字盖印，如有隐瞒视为违约)，由违约方支付违约金20万元。同日，原告向被告支付了房屋转让费2万元。 2012年12月14日，被告与重庆恒友物业有限责任公司签订《经济适用房定向购买协议》，约定本经济适用房土地使用权类型为划拨，本经济适用房位于：重庆市北碚区××镇××号房(施工设计楼号)。本经济适用房建筑面积约75.51平方米，最终以国土房管部门实测为准。总房款为173673元(2300元/平方米×75.51平方米)。之后，原告代被告向开发商缴纳了房款共计173857元（138938.4元+34918.6元）。2013年8月左右，原告办理了接房手续，并对房屋进行了装修。2015年1月30日，原告代被告缴纳了涉案房屋的大修基金6047元。 2016年1月12日，原告代被告领取了涉案房屋的不动产权证书，载明：权利人为被告林宏清，坐落于北碚区××镇××。权利性质：划拨。房屋建筑面积75.59平方米。 被告林宏清与第三人王平于2008年3月10日登记结婚。2013年10月23日，被告林宏清与王平协议离婚。在离婚协议中并未涉及到涉案房屋的处理。 2019年5月13日，原告向我院提起保全申请，并交纳了保全费1020元。中国人寿财产保险股份有限公司重庆市分公司为原告提供担保。 被告认可涉案房屋的所有房款均由原告缴纳。除涉案的经济适用房外，被告并未向北碚区征地办公室申请其他货币安置房。 2019年7月16日，重庆市北碚区住房和城乡建设委员会向本院作出《复函》，载明坐落于北碚区××镇××房屋不属于经济适用房。 庭审中，原告举示其与重庆文登非融资性担保有限公司签订的《委托担保服务合同》及发票，证明其支付了保全担保费1650.49元。被告对其三性均不予认可。 本院认为，双方于2012年12月13日签订《协议》的效力问题。1、根据重庆市北碚区住房和城乡建设委员会向本院作出《复函》内容可知，涉案房屋并不属于经济适用房，故被告以经济适用房为由辩称合同无效的理由不能成立；2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”。故被告林宏清以其配偶王平不知情，其擅自处理夫妻共同财产为由，主张协议无效的意见，本院不予支持。 综上，本院认为，双方于2012年12月13日签订《协议》系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议当属有效。双方均应当按照协议约定的相关内容履行各自的义务。 因双方在协议中并未约定何时办理过户，故本案原告起诉要求被告协助其履行过户手续的起算时间并不确定，故本案被告以诉讼时效为由作为抗辩理由，并无事实依据，本院对其抗辩理由不予支持。原告能否依据协议要求被告协助其办理过户手续。本院认为，因双方签订的协议合法有效，且原告已代被告缴纳了包括房屋大修基金的全部房款，并于2013年8月接房并装修。现涉案房屋的产权系登记在被告一人名下。故被告以其配偶不知情为由，辩称不能过户给原告的理由，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告诉称要求被告协助其办理房屋过户手续的意见，符合法律规定，本院予以支持。 双方虽在协议中并未约定办理过户手续的具体时间，但涉案房屋已于2016年1月12日办理了产权登记，具备了过户登记的条件。本案被告一直拒绝协助原告办理过户手续，因此根据双方协议第二条“转让后的一切手续均由甲方协助乙方办理，甲方不得已任何借口推诿办理一切手续，如若推诿，视为违约”的规定，被告应当向原告承担违约责任。协议第五条约定的违约金为20万元明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故现原告主动按照房屋总价款173673元的20%调整违约金，符合法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金34734元(173673元×20%)。 本案原告诉称被告向其支付保全担保费，但其举示的《委托担保服务合同》载明的担保公司为重庆文登非融资性担保有限公司，而本案保全裁定书载明的担保公司系中国人寿财产保险股份有限公司重庆市分公司，故本院认为原告举示的上述证据与本案裁定书显示保全公司不一致，故对原告要求被告支付保全担保费1650.49元的意见，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 被告林宏清于本判决生效之日起十日内协助原告赵纯芳办理位于北碚区××镇××号房屋的过户手续； 被告林宏清于本判决生效之日起十日内支付原告赵纯芳违约金34734元； 驳回原告赵纯芳的其他诉讼请求。 案件受理费3700元，减半收取1850元，保全费1020元，由被告林宏清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 黄 飞 二〇一九年八月二日 书记员 谢晓庆