广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10719号原告：蔡雪杏，女，汉族，1975年5月10日出生，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区弼唐路**佛山义乌小商品贸易中心**705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。被告：佛山市天宠房地产开发有限公司，，住所地佛山市南海区大沥镇沥雄路****之三统一社会信用代码91440605MA4X8C0G15。法定代表人：刘永权。被告：佛山市明福房地产有限公司，，住所地佛山市南堤路**之一统一社会信用代码914406047192329025。法定代表人：彭金裕。以上三被告共同委托诉讼代理人：伍健鹏，广东连通律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：陈铭烨，广东连通律师事务所律师。被告：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，住，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道弼唐村织机构代码61762982-9。法定代表人：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被告：广东华脉明福房地产有限公司，住，住所地佛山市禅城区弼唐路**佛山义乌小商品城**701一社会信用代码91440604MA517NQA5K。法定代表人：倪肃燕。原告蔡雪杏诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司（下简称明福市场运营公司）、佛山市天宠房地产开发有限公司（下简称天宠房地产公司）、佛山市明福房地产有限公司（下简称明福房地产公司）、广东华脉明福房地产有限公司（下简称华脉明福公司）、佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社(下简称弼唐经联社)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法由审判员肖华适用简易程序独任审判，并于2019年6月6日公开开庭进行了审理。被告华脉明福公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告明福市场运营公司退还原告已支付的135631元及利息（利息以135631元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2、被告天宠房地产公司、明福房地产公司、华脉明福公司、弼唐经联社对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2019年1月6日，原告在被告明福市场运营公司销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第4栋411房。被告明福市场运营公司承诺受让期限可长达38年，自住投资均可。原告在被告明福市场运营公司的安排下支付了租赁款135631元，并签订了两份《【加德公馆】物业使用权转让合同》。事后，原告发现受让物业使用权的形式严重违反法律法规规定，“加德公馆”项目所在土地及在建建筑物归被告弼唐经联社所有，但被告明福市场运营公司从未出示被告弼唐经联社同意出租的证明材料，并且被告明福市场运营公司提出的售后包租及一次性收取38年租金的行为违法违规。加德公馆项目迟迟未动工建设，直到现在仍是一片空地，原告对此曾多次提出质疑，但是被告并未给出合理的解释。2019年4月10日，鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至被告明福市场运营公司、弼唐经联社的住所地，要求被告明福市场运营公司与原告重新磋商《【加德公馆】物业使用权转让合同》二十年有效租赁期内的租金及出示被告弼唐经联社同意转租的证明和被告弼唐经联社保证原告在一次性交付全部租金后不因被告明福市场运营公司违约而收回物业的书面承诺。被告明福市场运营公司无人接收，被告弼唐经联社收到《律师函》后拒不回复，不予处理。2019年4月15日，原告和律师助理一起前往被告明福市场运营公司星光城（别名：加德公馆）接待中心处，亲自递交《律师函》给被告明福市场运营公司，并要求被告明福市场运营公司与原告诚信磋商，但是原告发现现场楼盘空无一人，被告明福市场运营公司已经停止对外出租公寓。后与被告华脉明福公司张经理沟通才了解到，被告明福市场运营公司因经营不善，资金不足，无法继续开发建设加德公馆项目，将由被告华脉明福公司接手经营加德公馆项目，由被告华脉明福公司负责解决与包括原告在内的承租人物业租赁合同纠纷，被告华脉明福公司接收了我们递交的《律师函》但未就原告提出的要求给予明确答复。另外原告还了解到被告明福市场运营公司和被告弼唐经联社之间就加德公馆所在地块租赁事宜并未达成一致意见，这个导致加德公馆项目一直迟迟未动工建设的原因之一。原告认为，被告明福市场运营公司的违规销售行为引发了大量承租人的维权行为，新闻媒体、政府部门甚至司法部门介入处理，原告的合法权益完全缺乏任何保障，而且被告明福市场运营公司拒绝与原告就部分无效的《【加德公馆】物业使用权转让合同》重新进行磋商，严重违背诚实信用原则，原告的合同目的已经无法实现。被告弼唐经联社作为“加德公馆”项目地块的产权人，现被告明福市场运营公司严重损害原告的利益，被告弼唐经联社未加以限制，纵容被告明福市场运营公司的违法违规行为，应承担过错责任。被告华脉明福公司、天宠房地产公司、明福房地产公司是被告明福市场运营公司的股东，现“加德公馆”项目无法继续开发，原告的合法权益无法得到保障，且现已由被告华脉明福公司实际操控“加德公馆”项目，负责处理与“加德公馆”项目有关的使用权转让纠纷。被告弼唐经联社、华脉明福公司、天宠房地产公司、明福房地产公司均对被告明福市场运营公司应向原告返还的135631元及利息承担连带清偿责任。被告明福市场运营公司、天宠房地产公司、明福房地产公司共同辩称：一、原告与被告明福市场运营公司签订的《物业使用权转让合同》系双方自愿协商一致签订的，合同内容真实合法，依法应予支持。1、对涉案房屋，明福市场运营公司的权利来源合法，依法享有使用权，有权出租；2、根据《物业使用权转让合同》的约定，原告依约应向明福市场运营公司支付135631元，明福市场运营公司收取原告款项135631元，合法合理。原告与被告明福市场运营公司就涉案房屋使用费所达成的协议，系双方根据现时不动产租赁市场价格，结合未来发展前景而受影响的租金收益等因素，由双方共同协商一致的结果，该行为并没有违反法律的强制性规定。3、根据《物业使用权转让合同》的约定，明福市场运营公司并无违反合同的约定延期交付涉案房屋，原告质疑加德公馆迟迟未动工建设无事实及法律依据。二、原告违反合同约定，至今未支付2019年4月6日应付的15000元，被告明福市场运营公司保留追讨的权利。三、被告天宠房地产公司、明福房地产公司均为被告明福市场运营公司的股东，原告要求天宠房地产公司、明福房地产公司承担责任没有事实和法律依据。被告弼唐经联社辩称：一、原告与被告明福市场运营公司签订两份加德公馆《物业使用权转让合同》均没有取得弼唐经联社同意，损害了弼唐经联社的合法权益。弼唐经联社与被告明福市场运营公司之间就加德公馆地块签有合作开发协议，约定以被告明福市场运营公司足额支付土地使用款本息为前提，给予其建设期满后40年的土地使用期，时间为2016年6月1日至2056年6月1日。但双方也约定，被告明福市场运营公司如果转租，要经原告在物业使用权转让合同上盖章同意，所签订的是三方协议。合同金额也要支付于弼唐经联社与被告明福市场运营公司的共管帐户，由弼唐经联社按约定参与分成，收取土地使用款本息。现在原告与被告明福市场运营公司没有经出租人即弼唐经联社同意，就私下签订合同，并将款项支付于被告明福市场运营公司指定的没有弼唐经联社参与共管的其他帐户，这一行为侵犯了弼唐经联社对物业的知情权、及时收取土地使用款权，和对转租人在转租期满后交回土地及物业的约束权等权利。弼唐经联社本身就是原告与被告明福市场运营公司这一违法行为的受害者，原告现在反过来追究弼唐经联社的责任于法无据。二、原告指责弼唐经联社纵容被告明福市场运营公司的违法行为，与事实不符。被告明福市场运营公司是独立的民事主体，其有权独立自主进行经营，弼唐经联社不是权力机关，对其没有强行限制的权利。原告根本没有来向弼唐经联社调查情况，没有征求弼唐经联社的意见，就与被告明福市场运营公司背着弼唐经联社签约付款，弼唐经联社早在于2018年9月5日，即原告与被告明福市场运营公司于2019年1月6日签约之前，就向被告明福市场运营公司发出过第一封律师函，责令其立即停止绕开弼唐经联社签订销售协议和将销售收入不付入共管帐户的行为；于2019年3月1日，在原告方发出2019年4月10日的律师函之前，弼唐经联社就向被告明福市场运营公司发出《关于做好星光城项目（原加德公馆项目）上访租户维稳工作的函》，被告明福市场运营公司于2019年3月5日发出复函，称2019年3月15日前会有实质性进展；弼唐经联社于2019年3月13日又发出第二封律师函，重申第一封律师函的主要内容，要求被告明福市场运营公司在2019年3月15之前在履行合同方面有实质性进展等。因此，原告方指责弼唐经联社纵容被告明福市场运营公司的违法行为与事实不符。三、原告方明知其未经出租人同意就与承租人签约的行为违反法律规定，却追究弼唐经联社的责任，系于法无据，滥用诉权。原告方证据四律师函第4页证明了原告方在起诉前很清楚《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”现原告明知其与被告明福市场运营公司签订租赁合同没有取得出租人即弼唐经联社的同意，却要弼唐经联社承担其不利后果，系违反法律规定，滥用诉权。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告对弼唐经联社的诉请。弼唐经联社保留解除合同的权利。诉讼中，原告举证如下：1、《物业使用权转让合同》两份（2018-0420号与2038-0420号）。证明原告与被告明福市场运营公司于2019年1月6日签订，两份《物业使用权转让合同》均是被告明福市场运营公司提供的格式合同，合同的条款严重侵害原告的合法权益；合同明确约定了双方联系地址和方式，原告发送律师函至合同约定的被告明福市场运营公司地址视为送达。2、《收据》、POS签购单、银行流水。证明原告已向被告明福市场运营公司支付租金135631元。3、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《建设用地规划许可证》（建字第440604201700027号）。证明被告弼唐经联社是案涉项目所在地块的所有权人。地块。地块属于集体土地用途为商业办公文化用地，不能长期居住。4、（2019）粤诺律函字第6974号《律师函》、快递单、物流消息。证明2019年4月10日，鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至被告明福市场运营公司、弼唐经联社住所地。被告弼唐经联社已收到，但拒不回复，不予处理；原告已按《物业使用权转让合同》载明的有效通讯地址向被告明福市场运营公司发送文件，文件一经发出即视为送达。5、视频及文字记录。证明2019年4月15日，原告和律师助理亲自前往被告明福市场运营公司星光城接待中心递交《律师函》，并要求被告明福市场运营公司与原告诚信磋商。6、企业信用信息。证明被告天宠房地产公司、华脉明福公司、明福房地产公司是被告明福市场运营公司的股东，现“加德公馆”项目无法继续开发，原告的合法权益无法得到保障，被告天宠房地产公司、华脉明福公司、明福房地产公司均对被告明福市场运营公司应向原告返还的135631元及利息承担连带清偿责任。（1）信访事项处理情况告知书。证明原告曾于2019年5月向佛山市信访局反映被告明福市场运营公司的违法销售行为，2019年5月6日佛山市禅城区张槎街道办事处向原告给予答复，明确说明案涉的加德公馆项目存在大量问题，引起政府关注，提醒原告要通过诉讼途径维护自身权益。（1）广告宣传单两份。证明被告虚假宣传欺骗消费者。9、网站公开留言信息。证明案涉加德公馆已出现严重问题，至今为止仍未动工，很多消费者的权益受到侵害。诉讼中，被告明福市场运营公司举证如下：1、被告明福市场运营公司、天宠房地产公司、明福房地产公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告诉讼主体适格。2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证、广东省企业投资项目备案证、办理提介入的说明、情况说明。证明被告明福市场运营公司合法有效取得案涉不动产的开发权、使用权，有权交付原告使用。3、【加德公馆】《物业使用权转让合同》（合同编号分别为：2018—0420，2038-0420）。证明原告与明福市场运营公司在自愿协商一致的情况，签订了有关物业使用权的协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。庭审后，被告明福市场运营公司向本院补充提交：4、《单桩竖向抗拔静载实验检测报告》、桩(基础)检测方案。证明涉案房屋已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，已实施动工，无须再向原许可机关办理延期办证手续。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下：1、2019年3月13日律师函。证明原告方于2019年4月10日发出其证据四律师函之前，被告弼唐经联社已经多次与被告明福市场运营公司严正交涉。庭审后，被告弼唐经联社向本院补充提交：2、涉案土地证总体规划图。拟证明涉案土地分为地块一和地块二，地块，地块一中没有第**，地块二中有第**div>被告天宠房地产公司、明福房地产公司、华脉明福公司未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-3，被告明福市场运营公司作为合同相对方，对该几组证据的真实性无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据4、6的真实性予以确认；证据5无法看出拍摄的时间、地点、地点对真实性不予确认；证据7有原件核对，本院对真实性予以确认；证据8、9无原件核对，本院不予采信。被告明福市场运营公司提交的证据1-3及被告弼唐经联社提交的证据1、2，原告对真实性均无异议，本院经审查对真实性予以确认。本院经审查对被告明福市场运营公司庭审后提交的证据4的关联性不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月6日，被告明福市场运营公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0420），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋411房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额187631元。2、乙方同意按分期付款方式支付物业使用权转让款：（一）首期转让款96631元，于2019年1月6日前付清（包含定金）。（二）二期转让款15000元，于2019年4月6日前付清。（三）三期转让款15000元，于2019年7月6日前付清。（四）四期转让款15000元，于2019年10月6日前付清。（五）五期转让款15000元，于2020年1月6日前付清。（六）六期转让款15000元，于2020年4月6日前付清。（七）七期转让款15000元，于2020年7月6日前付清。（八）八期转让款1000元，于本合同物业使用权期限届满前一个月付清。……”2019年1月6日，被告明福市场运营公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0420），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋411房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用期限自甲、乙双方于2019年1月6日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0420）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经联社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与弼唐经联社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额40000元。2、乙方须于本合同签订（即2019年1月6日内）向甲方支付转让款39000元（包含定金）。剩余转让款1000元，于2056年9月30日前付清……”2019年1月6日，被告分别出具《收款收据》四份，确认收取原告支付的公寓定金90000元、公寓定金10000元、公寓使用权租赁款29000元、公寓使用权租赁款6631元。以上合计135631元。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字（地字第**018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证（地块一第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日（地块一工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为弼唐经联社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核。地块二已办理建设工程设计方案审核物功能：商业、酒店。另查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003J（地号007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业，地类合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。被告明福市场运营公司在本院审理的（2019）粤0604民初12262号案件中陈述：涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6，地块二包括**公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建、地块二划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，截至庭审日，被告仍未就地块二取得《建设工程规划许可证》，原告与被告明福市场运营公司分别于2019年1月6日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。关于原告诉请返还物业使用权转让款。如前所述，原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。故被告应将收取的物业使用权转让款135631元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以135631元为本金，从2019年1月6日起至被告返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请合理，本院予以支持。本案中，被告天宠房地产公司、明福房地产公司、华脉明福公司仅为被告明福市场运营公司的股东，上述三被告与被告弼唐经联社均非原告的合同相对方，原告要求上述被告承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告蔡雪杏于2019年1月6日就佛山加德公馆第4栋411房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蔡雪杏返还物业使用权转让款135631元及利息（以135631元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月6日起计算至被告清偿之日止）；三、驳回原告蔡雪杏的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市场运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1506元，由原告蔡雪杏负担6元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年八月七日书记员 廖凯锐