海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3503号上诉人（原审原告）：柯学文，男，汉族，1979年12月10日出生，公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：张丽平，女，汉族，1987年6月15日出生，住海口市，公民身份号码：×××。共同委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口金盛元房地产开发公司。住所地：海口市琼山区府城镇中山路东坡楼（**），统一社会信用代码：914601002014231579。法定代表人：杨进忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。上诉人柯学文、张丽平因与被上诉人海口金盛元房地产开发公司（以下简称金盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯学文、张丽平上诉请求：1.判令撤销海口市琼山区人民法院作出的（2019）琼0107民初1251号民事判决书；2.改判金盛元公司向柯学文、张丽平支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为柯学文、张丽平办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按已付购房款445737元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为5741.09元；3.本案一审、二审诉讼费均由金盛元公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。金盛元公司向柯学文、张丽平支付逾期办理权属登记的违约金的起始时间存在计算错误。一审判决认定“因此金盛元公司在原约定的办理房产证及土地证的期限（730天+730天=1460天）仍未办理好不动产权属证书的应视为金盛元公司违约。”以此将金盛元公司应向柯学文、张丽平支付逾期办证违约金的时间延迟至从房屋交付之日起算1469天后才起算，但这样的认定明显属于错误。首先，根据柯学文、张丽平与金盛元公司签订的《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：金盛元公司将“金盛元住宅小区4、5号楼4-1104房”出售给柯学文、张丽平，金盛元公司应当自房屋交房之日起730日内为柯学文、张丽平办理房屋权属证书。所以，在金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给了柯学文、张丽平，在2015年4月19日之日起，已经产生了逾期办证违约金，直至2016年6月25日（即海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记前一个月），金盛元公司未为柯学文、张丽平办理房屋权属证书，故该违约金系一直延续计算的，但一审法院却刻意忽略该阶段内的违约金，任其凭空消失。其次，在海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记后，土地使用权证书不再单独办理，柯学文、张丽平可自行办理不动产权证书已经无须金盛元公司配合，所以金盛元公司的逾期办理土地使用权证的违约责任已经不存在，故上述合同约定的在柯学文、张丽平取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为柯学文、张丽平办理土地使用权证的义务已经不存在，该合同上的办理土地证期限也不存在。但前提是金盛元公司应为柯学文、张丽平办理房屋权属证书，在本案中，金盛元公司一直没有办理房屋权属证书，柯学文、张丽平就无法在2016年7月25日后办理不动产权证书，故逾期办证违约金应一直延续计算。最后，因房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，而且柯学文、张丽平在本案当中也未放弃对该阶段违约金的追索，故一审法院简单的将办证期限为两证（即房屋权属证书及土地证）期限简单相加并认定该期限之后才计算违约金的说法并不合理，该认定并不能解释在2015年4月19日至2016年7月25日期间的逾期办理房屋权属证书的违约金为何金盛元公司不应向柯学文、张丽平支付，也并不能解释在2016年7月26日后，逾期办理不动产权证书的违约金金盛元公司在未能办理房屋权属证书后，柯学文、张丽平也不能自行办理不动产权证书的违约金如何计算的问题。综上，请求二审法院依法支持柯学文、张丽平的诉请，维护柯学文、张丽平合法权益。金盛元公司辩称，一、由于政策法规的变化（两证合一），涉案双方在《海口市商品房买卖合同》第十五条中约定的房屋权属证书与土地使用权证书已在客观上无法办理，而是统一合并为不动产权证书。在涉案双方未对不动产权证书有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定的情况下，一审判决参照合同条款，将房、地产权属证书的办理期限相加视作本案中不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到柯学文、张丽平的利益，并无不当。1.在不动产统一登记制度实施的过程中，政府部门已不再分别办理房产证和土地证，金盛元公司因上述客观原因已经不可能依照合同的约定，先办理出房屋权属证书，再办理出土地使用权证书，并依次分别计算办证期限。柯学文、张丽平却错误套用法规变化前所约定的房屋权属证书办理期限，作为金盛元公司办理不动产权证书的期限，要求金盛元公司承担违约责任，并不符合合同的约定。而且，依据《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起…买受人有权单方解除合同。”约定可知，柯学文、张丽平主张金盛元公司承担逾期办证的违约责任的前提条件是因出卖人的责任导致办证逾期。而在本案之中，导致柯学文、张丽平无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，完全不属于出卖人的责任，因此柯学文、张丽平主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。此外，涉案双方在合同第十五条第五款中也明确约定：“如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”本案中，因政府的有关法规政策变化导致柯学文、张丽平无法取得房屋权属证书的情况，也符合双方明确约定的免责事由。2.就不动产权证书而言，涉案双方未对其有无办理期限以及期限长短问题形成明确约定。既无约定，也就无违约之说。然而，一审判决参照合同条款，将房、地产权属证书的办理期限相加视作本案中不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到柯学文、张丽平的利益。3.事实上，不动产统一登记制度的推行工作并不是一蹴而就的，其中涉及到政府部门职责的划转、新设登记机构与原登记机构工作衔接等问题，因此制度改革对于办证进度的影响也并非只在一朝一夕。金盛元公司在一审过程中也已举证证明：海口市的不动产统一登记机构设立、运作均较晚，且新设机构人手少、办证工作量巨大，造成不动产权证书办证进度迟缓。而且，金盛元公司从房屋交付后即已实际着手办理房屋权属登记，曾按照原流程向住建部门申请办理房屋权属登记业务，但在业务办理过程中，却又被告知由于两证合一的原因，需要到新设登记机构再次进行一遍新的申请程序，才致使办证进度被延缓。4.不动产权证书项下登记的两项权利既包含了房屋所有权，又包含了土地使用权，因此只能说不动产权证书包含了房屋权属证书的内容，而不是柯学文、张丽平所认为的房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，柯学文、张丽平的这一说法仅是其单方的错误认识，无任何法律依据。二、金盛元公司在一审过程中已提出过时效抗辩，即便假定导致本案中办证迟延的原因可以归咎于金盛元公司，假定按照柯学文、张丽平的理解，金盛元公司需要自2015年4月19日起承担违约责任的话，柯学文、张丽平却一直怠于行使自己的权利，迟至2019年1月28日才提起诉讼，诉讼时效期间早已届满，柯学文、张丽平已丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，柯学文、张丽平所诉请的全部违约金均属于违约责任的一种承担方式，柯学文、张丽平请求金盛元公司承担违约责任，则应从知道金盛元公司违约（权利被侵害）之日起计算诉讼时效期间。柯学文、张丽平在2015年4月19日未能依照合同约定取得房屋权属证书，即已明确知道自己的权利受到了侵害，依据上述法律规定，柯学文、张丽平最迟应当在2017年4月20日提起诉讼。然而，柯学文、张丽平却一直怠于行使自己的权利，迟至2019年1月28日才提起诉讼，已远远超过法定诉讼时效期间，柯学文、张丽平已丧失胜诉权，应当依法驳回其诉讼请求。三、金盛元公司具有充分证据证明是由于政府原因导致办理不动产证延迟，不能计算逾期办证违约金。金盛元公司从2013年6月18日即已书面申请公安部门出具门牌证明，然而公安部门迟至2016年12月15日才向海口市住建局出具该证明，政府部门在一个门牌证明上就拖延金盛元公司三年半时间，依法应合理扣除公安部门延误造成的延误天数。在两证合一前，为每个买受人办理房屋权属证书的前提是在住建部门办理商品房初始登记（即房屋总证），而办理商品房初始登记则需要提供不动产所在地公安局门（楼）牌编制管理部门出具的《房屋坐落门牌证明》。金盛元公司从2013年6月18日即已书面申请公安部门出具门牌证明，然而公安部门迟至2016年12月15日才向海口市住建局出具该证明，致使金盛元公司在办证过程中长时间受阻。据此，办证延误是公安行政部门延误导致，金盛元公司一审也已经出示《门楼牌变更证明》证明延误原因在于政府部门。四、金盛元公司2017年9月14日申请办理涉案房产的房屋分户登记，并已经受理，但是一审判决金盛元公司支付从2017年4月起至2018年9月办出不动产证止的逾期办证违约金，已经明显多算逾期办证违约金。一审判决并未合理扣除不动产局受理金盛元公司分户申请后，由于政府原因造成的办证延误，该计算办法已经多计算逾期办证违约金天数，判决不公平。实际上，金盛元公司已经在2017年9月14日申请办理涉案房产的房屋分户登记，并已经受理（详见金盛元公司一审出示证据八《查询确认单》），按照政府办理不动产时限，受理后15个工作日办理出不动产分证，但是不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，扣除合理的政府承诺的15天办证政务承诺，2017年9月29日应该办理出来不动产分证给金盛元公司，但不动产局直到2018年6月才办理出来不动产分户证，政府办证延期270多天，依法应该扣减该由于政府原因造成延误的天数，但是一审判决并未扣减，已经多计算逾期办证违约金天数，判决不公平。五、柯学文、张丽平不配合提供办证所需的证件资料也大大延缓了办证的进度，柯学文、张丽平对于办证迟延存在过错与责任，一审判决并未扣除合理的由于柯学文、张丽平提供办证资料延误的天数，判决违约金过高。根据金盛元小区4号楼个人资料缺失明细，证明柯学文、张丽平直到2018年6-7月期间才补全办证资料，据此柯学文、张丽平不配合提供《完税证明》《预告登记证》《维修基金收据》、身份证复印件等办证所需的证件资料，也大大延缓了办证的进度。上述原因均不可归咎于金盛元公司，柯学文、张丽平对于办证迟延存在过错与责任，应该合理扣除柯学文、张丽平延误时间。六、根据办证规定，柯学文、张丽平必须缴纳完毕契税后，才能办理不动产证，而柯学文、张丽平在2016年3月才补交契税，税务机关才出具完税证明，才具备办证条件，柯学文、张丽平上诉要求从2015年4月19日起算逾期办证违约金，没有事实与法律依据。七、一审法院在庭审中发问柯学文、张丽平，房产证取消后，双方是否对办理不动产证的时间重新约定，柯学文、张丽平回答没有约定。并且柯学文、张丽平在明确主张时，回答法庭，要求办理证件的就是不动产证，据此不能从2015年4月19日起算逾期办证违约金。综上所述，导致柯学文、张丽平无法取得房屋权属证书的原因是政策法规的变化，不可归咎于金盛元公司，柯学文、张丽平主张金盛元公司承担违约责任缺乏合同依据。在涉案双方未对不动产权证书的办理期限形成明确约定的情况下，一审判决参照原合同约定确定了一个不动产权证书的办理期限，并以此为依据判令金盛元公司承担违约责任，已经是从公平角度出发照顾到柯学文、张丽平的利益，故请求依法驳回柯学文、张丽平的上诉请求。柯学文、张丽平向一审法院起诉请求：1.判令金盛元公司向柯学文、张丽平支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至金盛元公司为柯学文、张丽平办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按柯学文、张丽平已付购房款445737元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为5741.09元；2.本案诉讼费由金盛元公司承担。一审法院认定事实：2012年11月21日，柯学文、张丽平与金盛元公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：柯学文、张丽平购买金盛元公司开发的预售商品房，即位于海口市××区金盛元住宅小区4、5号楼11层4-1104号房，建筑面积共72.97平方米；每平方米6108.5元，总金额445737元；柯学文、张丽平应在合同签订当日向金盛元公司支付首期房款225737元，余款220000元申请银行公积金按揭贷款；金盛元公司应在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘查五个建设相关单位现场验收认可合格的的商品房交付给柯学文、张丽平使用；金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为柯学文、张丽平办理房屋权属证书，在柯学文、张丽平取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为柯学文、张丽平办理土地使用权证，金盛元公司应当给提前10日如实书面告知柯学文、张丽平办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由柯学文、张丽平提供的证件资料，柯学文、张丽平应及时提供；如因金盛元公司的责任，柯学文、张丽平不能在约定期限内取得房地产权属证书的，金盛元公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点一向柯学文、张丽平支付违约金；逾期200日以上的，柯学文、张丽平有权单方解除合同。如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。合同签订后，柯学文、张丽平向金盛元公司支付首付款225737元和余款220000元，金盛元公司分别于2012年11月28日、2013年4月12日向柯学文、张丽平出具发票。2013年4月18日，金盛元公司向柯学文、张丽平交付房屋。2012年12月11日、2016年9月22日，柯学文、张丽平两次缴纳了涉案房屋的契税费合计4234.5元、222.87元。2017年9月14日，金盛元公司向不动产登记中心提交涉案房产过户至柯学文、张丽平名下的登记申请。2018年9月27日，涉案房产不动产权证办理至柯学文、张丽平名下。另查，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一，统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。一审法院认为，《商品房买卖合同》系柯学文、张丽平与金盛元公司真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。柯学文、张丽平已依约支付全部购房款，金盛元公司亦应依约为柯学文、张丽平办理房产权属登记。2012年11月21日签订的《商品房买卖合同》中约定柯学文、张丽平购买的金盛元住宅小区4、5号楼11层4-1104号房总价款为445737元，柯学文、张丽平于2013年4月12日付清前述价款后应视其完成合同约定的支付购房款的义务。金盛元公司于2013年4月18日交付房屋，则应于房屋交付之日起730日内即2015年4月18日前为柯学文、张丽平办理房屋权属证书，但直至2018年9月27日涉案房屋才登记至柯学文、张丽平名下，因此，一审法院认定金盛元公司存在逾期办证的事实，应承担违约责任，向柯学文、张丽平支付自2015年4月19日起至2018年9月27日止，以购房款445737元为本金按每日万分之零点一计算的逾期办证违约金，即5719元（445737元×0.01‰×1283日）。本案柯学文、张丽平主张金盛元公司支付逾期办证违约金5719元，一审法院予以支持。因海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记的时间是2016年7月25日，若金盛元公司按约定在2015年4月18日前协助柯学文、张丽平完成过户登记，则不受统一登记制度的影响，故金盛元公司抗辩称因政策法规的变化及政府部门职责的调整，符合双方在合同中约定的免责事由的意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限金盛元公司于本判决生效之日起十日内向柯学文、张丽平支付自2017年4月19日起至2018年9月27日止的逾期办证违约金2344.58元；二、驳回柯学文、张丽平的其他诉讼请求。案件受理费25元（柯学文、张丽平已预缴），由金盛元公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期办证违约金计算期间的确定。根据约定，金盛元公司应在房屋交付之日起730日内为柯学文、张丽平办理房屋权属证书，在柯学文、张丽平取得商品房权属证书后的730日内为柯学文、张丽平办理土地使用权证。案涉房屋的交付时间为2013年4月18日，按照约定，金盛元公司为柯学文、张丽平办理房屋权属证书的期限应至2015年4月18日，办理土地使用权证的期限应至2017年4月18日。但因2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不分别办理房产证和土地证，而是要求统一办理不动产权证。此时，因柯学文、张丽平与金盛元公司在合同中约定的办理土地使用权证的期限尚未届满，金盛元公司亦尚未办理好房屋权属证书，故双方在合同中约定的办理房产证和土地使用权证因政策原因无法实现，金盛元公司亦不能再为柯学文、张丽平分别办理房产证和土地使用权证。因双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间，在此情况下，应以合同约定的办理土地使用权证的期限届满之日为办证截止时间较为合理，即至2017年4月18日前，金盛元公司理应为柯学文、张丽平办理好不动产权属证书。金盛元公司至2018年9月27日才将案涉房屋的不动产权属证书办理至柯学文、张丽平名下，应承担逾期办证的违约责任。一审法院认定的违约金计算期限、标准及金额，并无不当，本院予以维持。柯学文、张丽平的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，柯学文、张丽平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柯学文、张丽平负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年八月三十日书记员 韩 莉速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。