江西省上饶市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）赣11行终72号 上诉人（原审原告）方燕慧，女，1987年3月26日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。 委托代理人熊志民，江西贤和律师事务所律师,特别授权。 被上诉人（原审被告）玉山县不动产登记局，住所地玉山县行政服务中心。 法定代表人余永春，系该局局长。 第三人丁华龙，男，1983年3月22日出生，汉族，江西省玉山县人，家住玉山县，现在景德镇监狱服刑。 第三人俞菊芬，女，1960年12月2日出生，汉族，江西省玉山县人，家住玉山县。 上诉人方燕慧诉被上诉人玉山县不动产登记局、原审第三人丁华龙、俞菊芬行政登记一案，不服江西省德兴市人民法院（2019）赣1181行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明，第三人丁华龙于2006年12月10日与江西华云实业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于玉山县冰溪镇华云龙廷嘉园B区联排12号房屋，购房款（总额841,800元）以首付（首付341,800元）加银行按揭方式支付。原告方燕慧与第三人丁华龙于2007年11月12日在玉山县民政局婚姻登记处办理了婚姻登记手续。2009年12月，江西华云实业有限公司代丁华龙办理产权证手续，其向玉山县房地产管理局提供的申请材料中，有一份无婚姻登记记录证明（复印件），该证明记载当时第三人丁华龙未结婚。2010年1月27日，玉山县房地产管理局根据江西华云实业有限公司提供的丁华龙申请材料，为第三人丁华龙办理了赣（玉）房权证冰溪镇字第××号房屋产权证。 2014年1月，第三人丁华龙与第三人俞菊芬签订《借款合同》，约定第三人丁华龙向第三人俞菊芬借款，并以涉案房屋作为抵押，且办理了玉房他证玉山县字第××号房屋他项权证。2016年1月13日，玉山县人民法院作出（2014）玉民一初字第538号民事判决书，判决第三人丁华龙偿还第三人俞菊芬借款本息，第三人丁华龙不履行还款义务时，第三人俞菊芬对涉案房屋享有优先受偿权。 另查明，2015年10月10日，原告方燕慧与第三人丁华龙调解离婚。 原审认为，被告玉山县不动产登记局主张其于2015年底依法设立，被诉房屋产权证由玉山县房地产管理局颁发，因此其不是适格主体。本院认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因职权变更，原由玉山县房地产管理局行使的不动产登记职权，现由被告玉山县不动产登记局行使，因此被告玉山县不动产登记局是本案适格被告。 2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”根据上述规定，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，即房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。本案中，玉山县房地产管理局在办理涉案房屋所有权证时，申请人提交的第三人丁华龙无婚姻登记记录证明是复印件，且未有婚姻登记处的印章，该复印件上也未有相关部门确认与原件一致的证明，因此该第三人丁华龙无婚姻登记记录证明存在明显缺陷，但玉山县房地产管理局未尽到审慎审查义务，轻易相信了证明上陈述的第三人丁华龙婚姻状况为未婚，导致为第三人丁华龙办理了赣（玉）房权证冰溪镇字第××号单独所有的房屋所有权证，因此，涉案房屋登记行为的主要证据不足。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条的规定，行政行为违法的，人民法院可以判决撤销行政行为，符合相应情形的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，第三人俞菊芬合法取得涉案房屋的他项权证已为玉山县人民法院（2014）玉民一初字第538号民事判决书所确认，因此，涉案房屋的抵押登记应该受到法律保护。如果撤销涉案房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。故本案应判决确认涉案房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决确认玉山县房地产管理局（现职权由被告玉山县不动产登记局行使）作出的赣（玉）房权证冰溪镇字第××号房屋登记行为违法。 上诉人方燕慧不服一审判决，向本院上诉称，一审法院适用法律错误，一审法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第十一条第三款的规定判决确认违法但不撤销房产证的判决明显错误。该规定为被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，涉案房产的撤销不会影响公共利益，并造成重大损失，且涉案房屋也未被第三人善意取得。一审法院依据该规定作出判决，明显扩大了该规定的范围。综上，请求法院撤销玉山县不动产登记局作出的赣（玉）房权证冰溪镇第32××41号房屋产权证。 被上诉人玉山县不动产登记局未提交书面答辩意见。 原审第三人丁华龙、俞菊芬未提交书面陈述意见。 本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，根据《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。本案中，玉山县房地产管理局在办理案涉房屋所有权证时，申请人提交的登记材料中，其中关于丁华龙无婚姻登记记录证明材料，是一份未经有关机关确认与原件一致的复印件。在该材料存在明显瑕疵，玉山县房地产管理局未尽审慎审查义务的情况下，仍为其办理了由丁华龙个人所有的赣（玉）房权证冰溪镇字第××号房屋所有权证，玉山县房地产管理局作出的案涉登记行为违法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋已于2014年1月24日，被丁华龙抵押给原审第三人俞菊芬，并办理了抵押登记。俞菊芬取得案涉房产抵押权符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定的善意情形，故俞菊芬属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意受让人。如撤销案涉房屋登记行为，会损害抵押权人俞菊芬的合法权利。一审认为抵押权人合法权利得不到保护，会造成社会公共利益的损害，虽有不妥，但不影响本案处理结果，本院予以指出。 综上，一审法院判决认定事实清楚，上诉人要求撤销案涉房屋产权证的理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人方燕慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 铭 审判员 余细花 审判员 王 鹿 二〇一九年八月十三日 法官助理孙劼 书记员黄明佳 (此页无正文)