北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初23750号原告(反诉被告)：黄菲菲，女，1984年12月23日出生，汉族，住美国华盛顿州,户籍地山东省。委托诉讼代理人：李楠，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曦，北京市信之源律师事务所律师。被告(反诉原告)：韦礼东，男，1965年6月28日出生，壮族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）黄菲菲与被告（反诉原告）韦礼东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄菲菲之委托诉讼代理人李楠、杨曦，与被告（反诉原告）韦礼东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认2015年10月28日双方的房屋租赁合同关系解除；2、请求法院判令韦礼东搬离涉案房屋；3、请求判令韦礼东支付房屋租金及房屋占用费用193500元；水费、电费、煤气费、电话费、有限电视费、卫生治安费（以实际发生为准）；4、请求判令韦礼东承担本案诉讼费用。诉讼中，黄菲菲明确第三项诉讼请求中所称租金为2015年7月5日-2015年10月28日期间租金合计18000元，占用费为2015年10月29日-2019年1月5日期间占用费175500元，并撤回关于水费、电费、煤气费、电话费、有限电视费、卫生治安费的诉讼请求。事实理由：2015年4月4日，双方签订房屋租赁合同，我将位于北京市海淀区某路某园×号×室房屋出租给韦礼东，租期自2015年3月4日至2017年3月3日，每月房租4500元，按月支付，另付押金4500元，但韦礼东仅支付5个月房租之后未再支付剩余房租，并一直占用房屋至今。多次沟通催要未果，为了维护合法利益，诉至贵院。韦礼东辩称，一、2015年10月28日黄菲菲终止合同并实施断电后，我已搬出该房屋，黄菲菲要求我支付占用使用费无事实和法律依据。二、黄菲菲终止合同后，我依照合同法尽到了通知、协助、保密的义务。三、2015年10月底至2018年圣诞节共计38个月，黄菲菲下落不明。由于合同标的物是不动产，我国现行法律法规对不动产的提存无明确的、可操作的规定，因此我对该房屋进行了类似提存性质的保管。我垫支的保管费主要有物业费3317.52元、燃气费433.2元、电费960.97元、水费约20元，合计4731.69元，应由黄菲菲承担。四、2014年底-2015年10月我对房屋进行了装修，对房屋原有装修全部拆除，重新进行了装修。装修内容已经无法剥离。另外我还装了空调等家用电器。韦礼东向本院提出反诉请求：1、请求判决黄菲菲支付我保管费（即物业费3317.52元、燃气费433.2元、电费960.97元、水费约20元）合计4731.69元；2、请求判决黄菲菲支付我装修费20万元（按照我当时投入估算）；3、黄菲菲承担反诉费用。反诉事实理由：2015年10月底至2018年圣诞节共计38个月，黄菲菲恶意下落不明，也没有派人联系收房。我多次电话联系打不通，邮件联系不回复。由于合同标的物是不动产，我国现行法律法规对不动产的提存无明确的、可操作的规定，因此我对该房屋进行了类似提存性质的保管。我垫支的保管费主要有物业费3317.52元、燃气费433.2元、电费960.97元、水费约20元，合计4731.69元，应由黄菲菲承担。为了获得房屋优先购买权，我签订租赁合同。黄菲菲购得该房后没有对房屋进行任何修缮，2011年主卧卫生间水管爆裂把楼下淹了。到2014年年底，已经出现天然气泄漏、插座大多数没电等情况。所以房屋存在危险，勉强可以住人，但已不能满足正常生活需要，装修有必要性。黄菲菲和我约定将房屋卖给我，是导致我装修该房屋的直接原因。所以我从2014年12月开始，花费20余万元对房屋进行了装修。黄菲菲对韦礼东的反诉辩称,不同意反诉请求。1、黄菲菲可以找到，双方也一直在联系。不认可2015年10月28日之后双方是保管合同关系，韦礼东擅自占用房屋。2、装修费用根据房屋租赁合同约定，韦礼东不得擅自改变室内结构，并且爱惜使用室内设施。我方并未同意韦礼东装修。对其装修我方不知情。韦礼东入住房屋后，我方没有去过涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明,2015年4月4日，黄菲菲与韦礼东签订房屋租赁合同，约定黄菲菲将其名下位于北京市海淀区某路某园×号×号房屋（居住面积×平方米）出租给韦礼东使用，租期自2015年3月4日至2017年3月3日，租金每月4500元，按月支付；室内附属设施情况包括：装修情况为地砖、立邦漆、铝合金窗、防盗门，电器有海尔空调3台、海尔洗衣机、海尔电冰箱、微波炉、史密斯热水器2台、海信电视、老板牌抽油烟机、老板牌燃气灶，家具有原木环保家具（1双人床、1单人床、2衣橱、1书柜、1书桌、3床头柜、1沙发、1茶几、1餐桌、5椅子）；租赁期间的物业费、房屋修缮等费用由黄菲菲支付，水电煤气等费用由韦礼东支付；韦礼东逾期付款超过15日，黄菲菲有权解除合同；韦礼东不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予黄菲菲相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知黄菲菲，并配合黄菲菲及时给予修复。庭审中，双方确认涉案房屋租赁合同因韦礼东逾期支付房租于2015年10月28日解除。韦礼东主张事后已经补足拖欠期间租金，但未就此提交证据。韦礼东另主张支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。就房屋占用问题，黄菲菲主张比照原合同约定按照4500元/月计算占用费。韦礼东主张因无法联系黄菲菲导致未交还房屋，不同意支付房屋占用费。就上述主张，韦礼东提交电子邮件。电子邮件显示其曾于2015年11月4日、18日、29日，2016年5月9日以电子邮件联系黄菲菲无回复。其中2015年11月4日邮件显示韦礼东要求“下周我和你亲戚面谈”；11月18日邮件显示韦礼东要求“抽空给我打个电话，一般上午我都方便接听”、“我还是建议你把房子出售，写邮件说不清楚。祝好！”。黄菲菲对邮件真实性无异议，对证明目的不认可。黄菲菲提交2018年12月25日与韦礼东电话录音，显示韦礼东以装修为由主张免租金并延期。录音中，就黄菲菲所称“我请我表妹跟你联系，我表妹说您根本就不开门，您根本就不想跟她谈租房子的事情”，韦礼东答复为：“没事我跟她谈干嘛，我跟她讲这事，她也听不……，另外一个这事儿也不是什么特别好的事。”经质证，韦礼东对录音真实性无异议，主张录音的最后一段有删节。韦礼东认可黄菲菲表妹曾于2015年10月中旬与其联系，但主张2015年年底开始电话无法接通。另，韦礼东认可现房屋中仍有其物品（包括电器及木板一块），但主张安装的电器无法拆除、遗留的木板难以搬离，不代表其占用房屋。韦礼东同时表示不对遗留的木板主张权利。再，韦礼东以水电燃气使用量低，主张其未实际居住使用涉案房屋。对上述主张，黄菲菲均不认可。就装修问题，韦礼东主张其经黄菲菲同意对房屋进行装修，并处理了房屋中原有装修及家具家电，以此要求黄菲菲支付装修费20万元。韦礼东提交东营市人民检察院询问通知书复印件，2014年12月黄菲菲给其发送的电子邮件（电子邮件内容为：“我妈已委托律师申请解封或正在申请，听他们意思是还要很长时间。如果解封可以出售了，我会第一个联系你的，谢谢！”），主张因黄菲菲同意向其出售涉案房屋而对房屋进行装修。黄菲菲对此不予认可。韦礼东另主张因房屋不适宜居住使用而装修房屋，但未就房屋状况及曾通知黄菲菲修缮提交证据，黄菲菲亦不予认可。再，黄菲菲提交的2018年12月25日其与韦礼东电话录音显示，就黄菲菲询问“你为什么装修我的房子”，韦礼东称：“当时那个检察院跟我说这房子一定要拍卖，我说你那个我说我是不是有租户。”“因为我跟你说我为什么会装修，因为我跟你说，因为那次检察院来……后来检察院说拍卖的时候你优先”。韦礼东对录音真实性无异议，主张录音最后一段有删节。经询，韦礼东认可黄菲菲长期在国外，黄菲菲明确表示对室内原有家具家电不再主张权利。庭审中，韦礼东主张其支付2015年10月28日之后的物业费3317.52元、燃气费433.2元、电费960.97元、水费20元，并要求黄菲菲予以负担。黄菲菲认可韦礼东支付2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费3317.52元，并同意负担。就韦礼东主张的其他费用，黄菲菲同意为节约诉讼成本而予以负担。另，黄菲菲认可韦礼东交付押金4500元，并同意退还。本院认为，黄菲菲与韦礼东2015年4月4日所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，对双方均有约束力。现双方确认该合同因韦礼东逾期支付房租于2015年10月28日解除，本院不持异议。因双方租赁合同已于2015年10月28日解除，且无证据显示具备中断、中止诉讼时效等事由，故韦礼东以已过诉讼时效对欠付租金一节提出抗辩，本院予以支持。合同解除后，韦礼东应当及时搬离并交还房屋。占有使用房屋的方式可以不同，但不应影响对占有使用房屋状态的认定。虽韦礼东提交证据显示2015年10月28日之后涉案房屋水、电、燃气使用量较低，但并不足以据此认定其未使用涉案房屋。加之韦礼东亦认可屋内一直存放有可移动的自有物品，故本院认为韦礼东未及时搬离涉案房屋并继续占用该房屋至今。关于房屋迟延交还的责任，虽韦礼东曾电子邮件联系黄菲菲未果，但上述邮件并无法体现其有搬离并交还房屋的意思表示。韦礼东与黄菲菲2018年12月25日通话内容亦显示，韦礼东曾以装修房屋为由提出免租金及延期要求，并拒绝与黄菲菲委托人员沟通。故本院认为未交还房屋并非黄菲菲原因导致。黄菲菲主张韦礼东比照合同约定租金标准支付2015年10月29日至2019年1月5日的使用费，本院予以支持。具体数额以本院核算为准。诉讼中，黄菲菲同意负担合同解除后的物业费3317.52元，燃气费433.2元、电费960.97元、水费20元。本院不持异议。就所称装修赔偿，韦礼东主张房屋原有装修老化陈旧需要修缮，但并未就房屋状况提交证据，亦无证据显示其曾就房屋修缮事宜告知黄菲菲并主张权利。对该主张，本院不予采信。韦礼东主张其基于购房考虑而装修房屋，但其提交之证据无法证明其与黄菲菲已经就买卖房屋事宜达成一致。在双方仍系房屋租赁法律关系，且无证据证明韦礼东经过出租人黄菲菲许可的情况下，韦礼东擅自对房屋进行装修，因此产生的费用，应由承租人韦礼东自行承担。故对韦礼东主张的装修费用，本院不予支持。现黄菲菲明确表示对室内原有家具家电等不再主张权利，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黄菲菲与韦礼东于二〇一五年四月四日所签房屋租赁合同于二〇一五年十月二十八日解除；二、韦礼东于本判决生效后十五日内搬离北京市海淀区某路某园×号楼×层×号房屋；三、韦礼东于本判决生效后七日内向黄菲菲支付二〇一五年十月二十九日至二〇一九年一月五日期间房屋使用费十七万二千零三十六元；四、黄菲菲于本判决生效后七日内向韦礼东退还押金四千五百元，并支付物业费三千三百一十七元五角二分、燃气费四百三十三元二角、电费九百六十元九角七分、水费二十元，以上合计九千二百三十一元六角九分；五、驳回黄菲菲的其他诉讼请求；六、驳回韦礼东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千零八十五元，由黄菲菲负担二百三十一元，已交纳；由韦礼东负担一千八百五十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千一百八十五元，由韦礼东负担二千一百六十元，其中二十五元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由黄菲菲负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如黄菲菲不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如韦礼东不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。二人如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯姝雅二〇一九年八月九日书记员  冯倩倩