北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初22564号原告（反诉被告）:唐进和，男，1971年9月26日出生，汉族，福建省莆田市秀屿区村民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：田菁菁，广东唯杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）唐进和与被告（反诉原告）绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐进和的委托诉讼代理人田菁菁，被告绿地京坤公司的委托诉讼代理人王丽媛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐进和向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的绿地启航中心《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××）；2、判令被告返还原告为购房已支付的款项共计2232696元；3、判令被告赔偿原告利息损失、解除合同所致损失等共计20万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月10日，原告唐进和与被告绿地公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），该合同约定：①标的物为：顺义区×××；②建筑面积共111．19平方米，套内建筑面积75．25平方米，按套内建筑面积计算单价为每平方米29670．38元，总金额为2232696元，首期付款为1122696元。③双方还约定了房屋交付期限、产权登记期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告唐进和已按约定履行了合同的全部付款义务。至本案起诉日止已向被告支付购房首付款1122696元，支付按揭贷款1110000元，累计已共支付现金2232696元。原告按合同约定履行了义务，没有任何违约行为，而被告未按合同约定交付房屋，也未按合同约定办理产权过户，导致原告至今无法使用该房屋。被告绿地公司辩称，首先不同意原告诉讼请求，我方认为原告不享有解除合同的权利，而被告已经履行了该合同的全部义务，由于原告违反了预售合同和借款合同约定，逾期偿还贷款，导致被告实际履行了借款合同的保证责任，向银行代原告偿还了1139975．9元款项，因此原告要求被告返还购房款项并给付损失的请求，没有法律依据。现被告同意在扣除被告反诉主张的款项后，可向原告退还剩余的费用，无需支付利息。被告绿地公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房预售合同》(合同编号：×××)；2、判令唐进和协助绿地公司办理顺义区×××房屋的网上签约注销手续；3、判令唐进和向绿地公司支付因解除合同产生的违约金334904．4元；4、判令唐进和向绿地公司支付绿地公司为唐进和偿还的贷款本金、利息及罚息、复利、案件受理费等共计1139975．9元，并按照银行同期贷款利率支付利息；5、判令唐进和向绿地公司支付因绿地公司垫付贷款本息等费用产生的违约金83220元(2018年5月18日至2018年10月10日共146日，每日570元)，并以1139975．9元为基数，计算至实际支付日止；6、判令唐进和承担本案所有诉讼费。事实与理由：双方于2014年5月10日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××)，唐进和购买了绿地公司开发的北京市顺义区×××房屋，合同总价款2232696元。唐进和向绿地公司支付了房款首付款1122696元，剩余房款1110000元通过商业按揭贷款方式支付。唐进和、绿地公司与兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称兴业银行北京分行）于2015年9月8日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行北京分行为贷款人，唐进和为借款人、抵押人，绿地公司为保证人，绿地公司承担阶段性连带责任，即在借款人办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续且贷款人收到抵押权权利凭证之日起，绿地公司的保证责任解除。兴业银行北京分行依贷款合同向唐进和发放了借款，但唐进和在贷款合同履行过程中于2016年12月18日起开始逾期还款。兴业银行北京分行向北京市朝阳区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，本案绿地公司、唐进和均为被告，北京市朝阳区人民法院于2018年2月24日作出(2017)京0105民初84130号民事判决书，上述判决书判令唐进和向兴业银行北京分行偿还贷款本金、利息、罚息及赔偿相关损失，绿地公司对唐进和应偿还的债务承担连带保证责任，绿地公司承担保证责任后有权向唐进和追偿。北京市朝阳区人民法院于2018年5月14日向绿地公司发出《执行通知书》，绿地公司于2018年5月18日向兴业银行北京分行支付了执行案款共计1139975．9元，用于上述案件相关债务的清偿。涉诉预售合同附件五第一条第三款第4项约定：在唐进和办理完毕商业按揭贷款且绿地公司为唐进和提供阶段性担保责任期间，若唐进和未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《贷款合同》的，绿地公司有权解除涉诉预售合同，并可依据涉诉预售合同附件八第七条约定追究唐进和违约责任。涉诉预售合同附件八第七条约定，因唐进和原因导致合同解除的，唐进和须向绿地公司支付相当于房屋总价款15%的违约金。预售合同附件五第一条第三款第4项约定，在唐进和办理完毕商业按揭贷款且绿地公司为唐进和提供阶段性担保责任期间，若唐进和未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致唐进和按照贷款银行的要求承担担保责任，代唐进和向贷款银行偿还己到期贷款本息及违约金的，则唐进和应将绿地公司代其向贷款银行偿还的全部款项支付给绿地公司；自绿地公司代唐进和还款之日起，至唐进和实际向绿地公司支付全部款项之日止，唐进和应按同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向绿地公司支付相当于绿地公司代付全部款项万分之五的违约金。唐进和不按合同约定按期向银行支付贷款本息的行为己构成违约，且绿地公司在为唐进和提供阶段性担保责任期间已为唐进和偿还了全部银行贷款本息及相关费用，绿地公司可依法解除上述购房合同，唐进和应按合同约定向绿地公司支付相应款项并承担相应违约责任，特依法提起反诉，请依法支持绿地公司各项反诉请求。原告唐进和针对绿地公司的反诉辩称，针对反诉请求第一项、第二项我方同意。违约金是因为绿地公司违约在先，绿地公司没有按期交房，不符合交房条件，不同意第三项诉讼请求。关于反诉第四项诉讼请求，要求将案件受理费扣除一半7145元，剩余的金额同意从房款中扣除，不同意支付利息。关于反诉请求第五项违约金约定过高，不同意支付。第六项诉讼请求我方不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对唐进和提交的电商vip卡银行收据原件一份、发票原件二张、北京市顺义区市政市容答复意见书原件一份、北京顺义燃气控股有限公司的答复原件一份、顺义区住房和城乡建筑委员会的答复意见原件一份、《商品房预售合同》原件一份、照片八张，绿地公司提交的《商品房预售合同》原件一份、《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件一份、北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初84130号民事判决书扫描件一份、《执行通知书》原件一份、建设银行网上银行电子回单打印件一份、《贷款结清证明》原件一份、《结案申请》复印件一份、快递单原件一份，本院自有关部门调取的房屋面积实测报告，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年5月10日，唐进和与绿地公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××），约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共111．19平方米。其中，套内建筑面积75．25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．94平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29670．38元，总价款2232696元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条、市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）【市政双路供电√】【过渡性供电×】：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（3）供暖：于该商品房实际交房后第一个采暖季起始日达到开通条件；（4）燃气：达到交房之日安装入户；（5）电话通信线：于该商品房实际交房之日，敷设到户；（6）有线电视线：于该商品房实际交房之日，敷设到户……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（一）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金；2、其他设施。（1）公共绿地：于该商品房实际交房之日，达到使用条件；（2）小区非市政道路：于该商品房实际交房之日，达到使用条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续采取措施以使上述设施达到条件，但买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任；第十四条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第七条的相关规定执行……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的规定……（二）出卖人与买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照本合同生效时中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同还约定了其他权利义务。合同附件五、付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计446540元（含已付定金），其余首付款计676156元应于2014年5月20前付清，剩余房价款计111万元以商业按揭贷款方式支付……（4）在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：A、若买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之五的违约金。B、若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息连续二期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《北京市商品房预售合同》及其附件、其他相关协议等，并按买受人与出卖人签署的《北京市商品房预售合同》附件八中第七条关于因买受人原因导致合同解除的补充约定予以执行。附件八、补充协议……六、贷款担保。1、买受人住房贷款由出卖人提供担保的，在出卖人承担担保责任期间，因买受人逾期支付银行月供导致出卖人承担担保责任的，买受人除应向出卖人支付出卖人代替偿还银行的款项外，还应自出卖人承担担保责任替还月供之日起至买受人归还代替偿还款项之日止，按日计算向出卖人支付出卖人所代偿款项万分之叁的违约金，该违约金于买受人向出卖人归还代替偿还款项之日一次性付清……七、关于合同解除的补充约定。1、若因买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《北京市商品房预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且：若出卖人在发出入住通知书前行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款15%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除……4、若因出卖人原因导致《北京市商品房预售合同》解除，若《北京市商品房预售合同》其他条款对于出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则出卖人应担按照《北京市商品房预售合同》其他条款的约定向买受人支付违约金，本款约定不适用；若《北京市商品房预售合同》其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：……（2）买受人在《北京市商品房预售合同》中选择以贷款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起30日内向买受人返还已付房价款，已付房价款的利息（其中，买受人向出卖人支付的首付款的利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；已向银行偿还的贷款本金的利息按照银行与买受人约定的贷款利率计算）、买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款10%的违约金。合同签订后，唐进和支付了房款1122696元。2014年6月18日，绿地公司为唐进和出具房款为1122696元的发票一张。2015年9月8日，唐进和、绿地公司与兴业银行北京分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，唐进和与案外人林秀华以涉诉房产为抵押向兴业银行北京分行贷款111万元，绿地公司对上述贷款向兴业银行北京分行承担阶段性保证担保。该合同签订后，兴业银行北京分行依约发放了贷款。2016年1月15日，绿地公司为唐进和出具房款为1110000元的发票一张。2017年，兴业银行北京分行以金融借款合同纠纷为由将绿地公司、唐进和、林秀华诉至北京市朝阳区人民法院。该案经审理查明唐进和、林秀华自2016年12月18日起开始逾期偿还贷款本息。北京市朝阳区人民法院于2018年2月24日出具（2017）京0105民初84130号民事判决：一、唐进和、林秀华于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行北京分行借款本金1016588．65元，截至2017年7月19日的利息及罚息、复利37746．64元，以及自2017年7月20日起至付清款项之日止的罚息、复利（以本金1016588．65元、利息35405．24元为基数，按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的罚息利率计算）；二、绿地公司就上述第一项确定的款项，向兴业银行北京分行承担连带清偿责任；三、绿地公司承担保证责任后，有权向唐进和、林秀华追偿。案件受理费14290元，由唐进和、林秀华、绿地公司负担。上述判决生效后，兴业银行北京分行向北京市朝阳区人民法院申请执行。2018年5月14日，北京市朝阳区人民法院向绿地公司发出（2018）京0105执11203号执行通知书。2018年5月18日，绿地公司通过中国建设银行网上银行向兴业银行北京分行转账1139975．9元，用途为唐进和、林秀华按揭代偿款。后兴业银行北京分行向北京市朝阳区人民法院提出结案申请，内容为：我行申请执行唐进和、林秀华、绿地公司一案，我行于2018年5月18日收到绿地公司偿还款项1139975．9元（其中贷款本息1125685．9元、诉讼费14290元）。我行在（2017）京0105民初84130号民事判决书项下的债权已全部获得清偿，特向贵院申请结案。2018年9月30日，兴业银行北京分行出具个人贷款结清证明，内容为：借款人唐进和，身份证号码×××，在我行的个人商用房贷款（长期），借款合同编号321533703101000，贷款金额壹佰壹拾壹万元整，贷款期限10年，借款日期2015年10月12日至2025年10月12日，全部贷款本息于2018年5月18日结清，该笔贷款抵押物地址×××。庭审中，唐进和为证明其主张提交证据如下：1、电商vip卡银行收据原件一份，日期为2014年4月27日，购卡人：唐进和，交款：团购优惠2万抵8万，收款人：李阳，盖章：北京安宇嘉业房地产经纪有限公司。证明购房时有两万抵八万的优惠。2、北京市顺义区市政市容管理委员会信访事项答复意见书原件一份，内容为：……我单位于2016年1月18日决定受理您反映的信访事项，已调查处理完毕，现答复如下：一、信访诉求。顺义区×××公司在房屋质量验收后进行二次改造，加装天然气管道（管道外漏），认为存在安全隐患问题。二、调查处理情况。经我委燃气和供热管理科核实，您反映的绿地启航公司安装燃气管线等燃气设施工程由顺义区燃气公司负责，该公司严格按照专业设计单位出具的设计图纸施工，目前该工程尚未竣工。我委已责成区燃气公司高度重视此工程，严格按照规范要求操作和执行，待所安装的燃气管线等设施竣工并验收通过后再给予通气。落款北京市顺义区市政市容管理委员会盖章，2016年1月28日。证明在2016年1月28日前绿地公司未安装天然气，不符合交房条件。3、北京顺义燃气控股有限责任公司的答复原件一份，题目为我公司针对顺义×××43名业主就天然气管道无设计、乱施工问题的信访答复，内容为：……我公司于2014年8月接到绿地启航送来的北京市顺政市政设计所设计的“顺义×××”（工程编号：×××，设计证书编号：×××），按照图纸施工，于2015年10月完工。2015年12月接到绿地启航送来的北京市顺政市政设计所设计的“×××”（工程编号：×××改，设计证书编号：×××），按照图纸施工，于2016年1月6日完工。2016年1月19日接到绿地启航送来的由北京市顺政市政设计所设计的“×××”（工程编号：×××改），按照图纸施工，于2016年1月22日完工。证明绿地公司按照合同约定交房时无法达到交房条件。4、顺义区住建委关于×××主反映问题的答复意见原件一份，内容为：×××业主：针对区信访办转来绿地启航业主提出的问题请求，我委认真研究，现作出答复如下：一、关于绿地在自己明知没有取得预售许可的情况下隐瞒销售，政府职能部门应对此予以查处，要求绿地妥善善后并对其作出处罚……经查，绿地公司于2013年12月29日取得“京房售证字（2013）240号”预售许可证，2014年1月25日取得“京房售证字（2014）10号”预售许可证。政府职责部门将根据业主提供的该企业在取得房屋预售许可前进行房屋销售的证据或线索，对其进行查处。二、关于绿地在拿到竣工备案表后又进行大量二次改造工程。政府相关职能部门应对五方验收完成后，绿地做了哪些二次改造，改造是否安全，是否提前向相关职能部门报备并取得改造许可等问题进行彻查。并对绿地的违法改建行为作出处罚。我单位依法对该工程进行竣工验收备案，工程质量监督站……重点对竣工验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。如果业主和建设单位就房屋买卖的有关问题有争议，可以通过民事诉讼途径解决争议。三、关于由于私改乱建，致使使用面积大幅减少，要求政府部门彻查绿地目前的公摊面积是否和竣工备案表前核定的一致。经查，×××国家项目在2013年完成预售测绘备案，目前尚未进行房产实测绘成果备案……最终面积测绘数据将以房产实测绘成果备案的数据为准。我委在接到建设单位房产实测绘成果备案申请后，将严格进行审核……我委在竣工验收备案前不涉及对公摊面积的核定内容。四、关于各类管道不合理，要求政府检查该项目的新风系统、上下水管线、烟道、供暖系统、强电系统的设计图及验收合格证明，这些东西目前看全部私搭乱建，存在安全隐患。经我委核查，信访函件中提及的新风系统、供暖系统、强电系统竣工验收时符合设计图纸和施工规范。信访函件中提及的上下水管线、烟道是在工程竣工验收备案后进行的施工行为，不属于竣工验收范围……我委的工程质量监督站……重点对竣工验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。五、关于铝合金窗严重变形，质量严重不合格，要求政府组织相关职能部门就铝窗质量进行查验，是否和施工图纸及施工封样一致……铝合金窗竣工验收时符合设计图纸和施工规范。依据《房屋建筑工程质量保修办法》，正常使用过程中工程质量出现问题的，由责任单位承担质量保修责任。六、关于要求绿地把所有报批的图纸、文件、施工过程中监理的文件，所有试验（含实验室、工地）的文件，竣工验收二次改造报批施工、竣工验收的图纸文件。以上材料请业主与建设单位进行协商处理，如不能达成一致，可以通过司法诉讼途径解决。落款北京市顺义区住房和城乡建设委员会，2016年3月10日。证明绿地公司没有按合同第十二条第一项、第二项和第十七条的约定完成交付条件。5、照片八张并附文字说明，证明绿地公司在2015年12月31日前无法达到合同约定的交付条件。针对唐进和提交的证据，绿地公司的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，该款项与绿地公司无关，绿地公司没有收取该金额。证据2-4真实性不认可，因不涉及唐进和，证据来源不明，证明目的不认可，与本案争议焦点没有关系，且从答复内容上看，没有结论性意见，不能作为本案定案依据。证据5真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。绿地公司称其于2015年12月28日以快递的方式向唐进和发送入住通知书，签收情况时间比较长，已经查不到了，唐进和没有收房，提交EMS快递运单原件予以证明。对此，唐进和不予认可，并表示其从未收到入住通知，也没有收房，在绿地公司逾期交房后曾去看过房屋，发现房屋未达到合同约定的事项，存在多处问题。本院自顺义区住房和城乡建设委员会调取了涉诉房屋所在楼栋（规划许可批复楼号为×××办公用房，现楼号为×××号楼）的《房屋面积测算技术报告书》，报告书出具日期为2017年4月25日，报告书显示×××房屋的建筑面积为111．09平方米，套内建筑面积为75．32平方米，分摊的共有共用建筑面积为35．77平方米。对此，唐进和表示根据双方签订的预售合同第十二条约定，实测面积报告出具时间是2017年4月25日，是在约定的交付时间之后测绘的，绿地公司违约在先，不具备交付条件，可以证明绿地公司违约在先，唐进和享有先履行抗辩权，没有继续履行合同。绿地公司对上述报告书的真实性予以认可。双方在诉讼中均要求解除合同，唐进和表示其要求解除合同依据的是涉诉合同第十二条交付条件第二款第一、二项，且该条款是格式条款，不符合国家交房的基本条件，还应当包括第十三条的全部内容，具体本案涉及到的是第十三条的第一款第一项和第四项、第十四条第一款第二项、第十七条第二款第一项、附件八的第七条第四项，其中第十七条第二款第一项商品房地基基础应包括市政基础设施，基础设施未达到交付条件。绿地公司表示其要求解除合同依据的是合同附件五第一条第三款第四项。唐进和另表示其第三项诉讼请求依据的是合同第十四条第一款第二项、附件八第七条第四项，按照房款的10%主张，现只主张20万元，其余的不主张了。绿地公司表示其反诉第三项诉讼请求依据的是合同附件八第七条第一款；反诉第四、五项诉讼请求依据的是合同附件五第一条第三款第四项，标准是自2018年5月18日至实际支付之日止，均以1139975．9元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，违约金按照日万分之五计算。针对绿地公司有关违约金的诉讼请求，唐进和认为标准过高，申请法院予以调整。本院认为，本案争议焦点一是合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，唐进和与绿地公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据本院调取的《房屋面积测算技术报告书》的出具时间，可以认定绿地公司违反了该合同第十二条、第十四条的约定，在合同约定的交付期限没有达到交房条件且逾期交房超过30日，唐进和依据合同约定有权解除合同退房。而唐进和在履行合同过程中，没有按期偿还银行按揭贷款导致绿地公司承担担保责任，唐进和亦违反了合同附件五第一款第3条第4项的约定，绿地公司依约亦有权解除合同。现唐进和起诉绿地公司要求解除双方合同，绿地公司亦反诉请求解除双方合同，双方该请求均有事实和法律依据，故本院对双方该部分请求均予以支持。争议焦点二是合同解除后果及违约责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，绿地公司收取的房款应当予以返还，故对于唐进和该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后唐进和理应协助绿地公司办理网上签约注销手续，故对于绿地公司的该项诉讼请求，本院予以支持。因绿地公司违反合同约定逾期交房，故唐进和依据合同附件八第七条第4款的约定，可以向绿地公司主张利息损失及违约金，现唐进和仅主张绿地公司赔偿损失20万元，符合双方合同约定以及法律规定的合理范畴，故本院对其该项请求，予以支持。而因唐进和未按期偿还银行按揭贷款导致绿地公司承担担保责任亦违反了合同约定，绿地公司依据合同附件八第七条第一款反诉请求唐进和承担违约责任，有事实和法律依据，因绿地公司主张其已向唐进和发出了入住通知书，故违约金计算标准为总房款的15%，对此，唐进和不予认可，绿地公司未能提供充足的证据证明，故本院依据双方合同附件五第一款第3条第四项B及附件八第七条第1款的约定将绿地公司该违约金的计算标准调整为总房款的10%，对于绿地公司该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。因唐进和未按期偿还贷款，绿地公司按照北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初84130号民事判决承担了连带清偿责任，并向兴业银行北京分行支付本金、利息、罚息、诉讼费等共计1139975．9元，绿地公司有权向唐进和追偿，唐进和表示除诉讼费外认可由其负担，且可以从应退房款中扣除，因该金融借款纠纷系因唐进和逾期偿还贷款导致的诉讼，绿地公司并无过错，故唐进和要求绿地公司负担该案件一半的诉讼费，缺乏依据，本院不予采纳，对于绿地公司要求唐进和偿还上述1139975．9元的诉讼请求，本院予以支持。关于绿地公司依据合同附件五第一款第3条第四项A主张唐进和支付上述1139975．9元的利息并给付违约金的诉讼请求，因该条款与合同附件五第一款第3条第四项B应系并列条款，不应重复适用，故就绿地公司主张的利息损失，本院不予支持。但是依据双方合同附件八第六条第一款的约定，唐进和还是应向绿地公司就代偿款项支付相应的违约金，因唐进和在2018年10月10日的庭审中表示同意从已付房款中抵扣代偿款，绿地公司亦在该次庭审中表示将唐进和应给付绿地公司的款项从应退房款中抵扣再行退款，双方均表达了抵扣意愿，且唐进和已支付的2232696元房款一直是由绿地公司持有，故本院确认绿地公司就代偿款而产生的违约金计算期间为2018年5月18日至2018年10月10日，就绿地公司该部分请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐进和与被告（反诉原告）绿地集团北京京坤置业有限公司于二〇一四年五月十日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××）于本判决生效之日解除；二、反诉被告唐进和于本判决生效之日起七日内协助反诉原告绿地集团北京京坤置业有限公司办理涉诉《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××）所交易房屋的网上签约注销手续；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司退还原告唐进和房款二百二十三万二千六百九十六元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告绿地集团北京京坤置业有限公司给付原告唐进和损失赔偿款二十万元，于本判决生效之日起七日内执行；五、反诉被告唐进和给付反诉原告绿地集团北京京坤置业有限公司因解除合同产生的违约金二十二万三千二百六十九元六角，于本判决生效之日起七日内执行；六、反诉被告唐进和给付反诉原告绿地集团北京京坤置业有限公司代为偿还的贷款本金、利息及罚息、复利、案件受理费等共计一百一十三万九千九百七十五元九角并给付因代偿款而产生的违约金四万九千九百三十一元，于本判决生效之日起七日内执行；七、驳回反诉原告绿地集团北京京坤置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万四千六百六十二元，由被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万二千三百三十一元，由反诉被告唐进和负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  吴立芹人民陪审员  殷月清二〇一九年八月二十一日书 记 员  常思宇