江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3385号上诉人（原审被告）：李曼（英文名MANYUANLI，美国国籍），女，1957年4月28日出生，住中华人民共和国江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：王清，男，1979年12月31日出生，汉族，住中华人民共和国江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京房好多网络科技有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区广州路****。法定代理人：朱某，该公司执行董事。上诉人李曼因与被上诉人王清、被上诉人南京房好多网络科技有限公司（以下简称房好多公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李曼、被上诉人王清到庭参加诉讼。被上诉人房好多公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李曼上诉请求：1.李曼同意退还王清定金100000元；2.撤销一审判决李曼赔偿王清经济损失100000元的判项;3.撤销一审判决由李曼负担案件诉讼费用5094元的判项，改判由王清和房好多公司承担此案的所有费用；4.房好多公司退回李曼的房地产证，并赔偿李曼因此案件而造成的一切损失和费用。事实和理由：1.在签房屋买卖合同前，李曼就明确告知王清和房好多公司涉案房产存在纠纷，正在检察院的处理中，而房好多公司以“没有查到李曼房子被查封的状态”的错误信息误导李曼和王清签署房屋买卖合同，王清明知李曼房产存在纠纷，却急于同李曼签署房屋买卖合同，实属欺诈，李曼不应赔偿王清100000元损失。2016年11月初，房好多房公司的工作人员王某1带王清到李曼家看房子，在第二次看房时，李曼告诉王清涉案房屋有纠纷，正在等检察院的处理结果。在得知涉案房屋有纠纷后，王清急于同李曼签约，王清只提供了银行征信报告，并没有提供存款证明。王清知道涉案房屋存在纠纷后，同案外人唐辉勾结，故意急于签合同，目的就是利用此合同对李曼进行敲诈。房好多公司明知房屋存在纠纷，却急于促成李曼与王清签订合同。之后连续几天，王某1和王清每天都打电话催李曼签约，李曼无奈签了约，房好多公司让李曼留下房地产证。李曼非常后悔签约。此后两天，王清交付了定金。之后李曼咨询了江宁区房产局，才知案涉房屋无法办理银行贷款及过户等事宜。2016年11月24日，李曼立即打电话告诉王清，表示可以退还你定金，王清不高兴。2016年11月26日，王某1和王清告诉李曼，到江宁区房产局查过，李曼的房屋办理过户没有问题，要求李曼去网签。李曼表示其知道涉案房屋以前被保全过，需要确定一下。2016年11月29日，李曼在房好多公司工作人员王超的陪同下去江宁区房产局查询诉争房屋的状态，被告知涉案房屋在2015年9月被查封。一审法院没有告诉李曼房屋被查封的事实,所以李曼不知道房屋查封的情况。而房好多公司在李曼告知涉案房屋有纠纷后，没有带李曼到江宁区房产局查询，急于要求李曼签约，造成合同无法履行。房好多公司的经理齐玲称：“在签约前他们在网上查过，没有查到李曼房子被查封的状态”。在李曼知道自己的房屋被查封不能过户后，李曼与房好多公司经理齐玲协商，推荐其所在小区的一套和李曼的房屋户型、面积、价格相同的房子给王清，让中介带王清去看，并退还王清的定金100000元，王清不同意。李曼想通过房好多公司协调其与王清的房屋买卖合同纠纷，但王清一直没有参与协商，坚持要走法律途径，导致协调不成，使李曼无法退还定金及拿回自己的房地产证。2.一审法院没有认真研究事实和证据，判决不公。（1）一审法院没有对李曼提供的证据等进行调查研究，认定事实错误。（2）2016年11月25日下午，李曼在咨询江宁区房产局知道涉案房屋无法网签和过户后，立即打电话告知王清，故一审判决中王清称“其打电话给李曼，李曼告知其房子被查封”错误。（3）李曼在签约前已经告知王清和房多好公司涉案房屋有纠纷，正在检察院处理中，要等检察院的处理结果出来后再签合同。一审法院没有调查证人王某1等，故一审判决中王清、王某1称在签约前不知道李曼的房子存在纠纷错误。（4）因李曼没有来得及提交证据，（2017)苏01民终4946号民事判决认定“王清在签订合同时并不知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结”不符合事实，一审判决以此为依据错误。（5）一审法院认为李曼应该在签约前告知王清、房好多公司涉案房屋的状况不当。（6）一审判决将2017年3月1日作为经济损失的时点错误。（7）一审判决无视王清的恶意敲诈，判令李曼赔偿王清经济损失10万元不当。（8）由于房好多公司的误导及王清恶意签约，造成签署的合同无效，理应由王清和房好多公司负全责。（9）房好多公司管理混乱，没有按照房地产交易流程在签合同前带李曼去江宁区房产局查询房屋状态，导致签署合同无效及造成李曼陷入王清的圈套。一审判决没有追究房好多公司责任不当。综上，请求撤销一审判决，追究王清和房好多公司的责任，由房好多公司赔偿李曼因此案而造成的所有损失和费用，并退还李曼的房地产证。被上诉人王清辩称：一审法院认定清楚，适用法律正确，李曼的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，依法维持原判。王清向一审法院提出诉讼请求：1.判令李曼返还购房定金100000元；2.确认其与李曼、房好多公司签订的委托代理合同无效，判令房好多公司返还其中介服务费7549元；3.判令李曼、房好多公司赔偿其房屋增值损失约360000元；4.本案全部诉讼费、保全费由李曼、房好多公司负担。一审法院认定事实：2016年11月21日，李曼（甲方、卖方）与王清（乙方、买方）在房好多公司的居间下签订《南京市江宁区房地产买卖契约》1份，载明“第一条甲方自愿将房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市江宁区（以下简称案涉房屋），建筑面积71.72平方米，房屋用途住宅…第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人追索。第三条乙方在2016年11月24日前付给甲方定金人民币拾万元整（￥100000元）。上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。第四条该房屋价款为人民币柒拾壹万元整（￥710000元）房价款的支付方式和支付时间为：见补充协议。乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之肆支付违约金。第五条甲、乙双方定于2017年3月31日时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2017年1月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在交房前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：甲方逾期交付房屋的每逾期一天，按总房价款的万分之肆支付违约金。甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的市场价格承担赔偿责任。第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后55日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按照下列约定办理：该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担…第十二条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分…”。当日，双方签订《补充协议》1份，载明“1.甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋的具体情况，并自愿买受该房屋。2.甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋产权清晰、无纠纷可以顺利过户到乙方名下…5.甲、乙双方同意以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：（1）乙方于2016年11月24日前支付甲方购房定金计人民币拾万元（￥100000元）…（4）乙方于2017年1月15日前支付甲方购房首付款计人民币拾万元（￥100000元），甲方并于收到首付款当天和乙方到江宁区房产交易中心申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。（5）剩余房款计人民币肆拾玖万元（￥490000元）由乙方做商业贷款支付给甲方，贷款按国家和银行政策执行，并于2016年12月10日前与甲方签订贷款合同文本预审。（6）尾款及人民币贰万元（￥20000元）于房屋正式交付时乙方支付给甲方。房屋证实交付当天甲方结清房屋内所有相关费用…8.如甲方违约定金双倍返还，如乙方违约定金不退…其他补充：乙方已知道目前限购，限贷政策，且乙方承诺首次购房、首次贷款。甲方承诺此房满五年且唯一，如有不实，产生个税甲方自行承担。甲乙双方承诺配合出示一切交易流程中需要的相关证件和证明…”当日，王清（乙方、买受方、委托方）、李曼（甲方、出售方、委托方）与房好多公司（丙方、受托方）签订《委托代理合同》1份，载明第一条：甲方将坐落于南京市江宁区，建筑面积71.72平方米、房产证号为J00010423的房产，转让给乙方，转让价为人民币柒拾壹万元（￥710000元）。第二条：丙方根据委托方及该房地产交易的实际情况，协助委托方双方或一方帮助办理房地产交易的一项或多项事宜（详见“服务费收费说明”）。丙方有权根据需要选择担保机构及银行制定评估机构进行抵押申请及抵押评估，此产生费用由委托方支付给相关收费机构。第三条：委托方应向丙方支付服务费共计人民币柒仟伍佰肆拾玖元整（￥7549元），由乙方独自承担服务费…第六条：签订此合同后，因甲、乙双方的原因，导致合同无法履行，丙方所收取的服务费不予退还。第七条：机房承诺对该房产享有完全的所有权，如出现抵押、查封、第三人异议等情况的，致使丙方无法办理委托事宜的，甲方同意承担由此产生的一切后果。委托方同意丙方至此再无办理委托事宜的义务且不承担任何责任…”。上述合同签订后，王清分别于2016年11月22日、11月23日向李曼支付购房定金各50000元，合计100000元，李曼向王清出具相应金额的收条。王清向房好多公司支付中介服务费7549元，房好多公司向王清出具相应金额的收据。一审另查明，李曼因与唐辉（案外人）就涉案房屋买卖发生纠纷，一审法院以（2011）江宁汤民初字第11号、（2012）江宁执字第2622号、（2015）江宁执恢字第222号（查封期限自2015年9月9日起至2018年9月8日止）民事裁定书对该房屋依法进行查封。王清曾于2017年1月17日向一审法院提起诉讼，要求判令李曼继续履行《房地产买卖契约》及补充协议，协助其办理银行贷款和产权过户手续、李曼承担违约金10万元及案件所有诉讼费用。2017年3月1日，一审法院向王清释明，因案涉房屋存在司法冻结，暂不具备过户条件，并征询王清的诉讼意见，王清坚持其诉请。一审法院于2017年4月14日作出（2017）苏0115民初1039号民事判决驳回王清的诉讼请求。王清不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月27日作出（2017）苏01民终4946号民事判决书，依法认定“王清在签订《合同》时并不知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结的事实”，并判决驳回上诉，维持原判。一审法院再查明，关于各方是否知晓案涉房屋存在纠纷、司法查封及李曼、房好多公司是否对该事项履行审核告知义务的事实。王清称“李曼、房好多公司在其看房时以及签订房屋买卖合同、双方磋商期间均未有提及案涉房屋被查封的事实。其在2016年11月25日下午打电话给李曼，李曼告诉其房子有查封”。本院（2017）苏01民终4946号民事判决书依法认定“王清在签订《合同》时并不知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结的事实”，该判决已发生法律效力。李曼称“其在签约前已告知王清、房好多公司案涉房屋存在纠纷。其知道案涉房屋以前因为纠纷被保全过，但是后来其有两三年在美国，不清楚查封的情况，也没有人告诉其。其在2016年11月29日查询到其房屋存在司法查封，过不了户，王清和房好多公司也知道了。其当时表示愿意退还定金并推荐同样的房子给王清，但是王清不同意”。房好多公司王某1作证称：“在看房时没有告知双方房屋存在司法查封的情况，后来李曼讲房屋存在定金纠纷，很快能解决，不影响买卖。王清在合同签订后打电话跟我讲房屋存在司法查封。我在合同签订前核实过，显示没有冻结信息”。房好多公司王某2作证称：“李曼在签约前没有告知案涉房屋存在司法查封。中介公司在签订合同前，对房屋的产权调查是必须进行的，我们公司根据房管部门提供的密钥登陆官网进行调查，如果房产上存在司法冻结会有显示。如果房子有问题，合同也无法形成。案涉房屋公司在签约前进行过调查，显示没有问题，所以合同才生成了”。2017年11月，王清向一审法院提起诉讼，要求判令李曼返还购房定金100000元，要求李曼、房好多公司赔偿其损失360000元。审理中，李曼对返还购房定金100000元不持异议，李曼、房好多公司均对赔偿王清360000元存在异议。双方意见分歧较大，致调解未成。一审法院围绕案涉房屋价值进行询价，询价结果为“价值时点为2016年年底的房地产市场价值单价约为10333.33元/平方米”、“价值时点为2017年年初的房地产市场价值单价约为12333.33元/平方米”、“价值时点为2018年8、9月份的房地产市场价值单价约为15000元/平方米”，案涉房屋价格在2017年下半年至2018年上半年涨幅不大。双方对上述询价结果均予认可。一审法院认为，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。该规定系法律关于限制城市房地产交易的效力性强制性规定，违反该规定签订的房屋买卖合同无效，合同签订双方是否对司法查封事实明知不影响合同无效的认定。本案中，王清与李曼签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》已被生效法律文书确认无效，关于合同确认无效的情形与适用法律同样及于王清、李曼与被告房好多公司签订的《委托代理合同》，故对王清要求确认《委托代理合同》无效的诉讼请求，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据案涉合同的履行情况，对王清要求李曼返还购房定金100000元及要求房好多公司返还中介服务费7549元的诉讼请求，予以支持。关于王清因案涉合同无效所遭受的损失及各方应承担责任的认定。一审法院认为，在案证据可以证实，王清在签约前确不知晓案涉房屋存在纠纷及司法查封情形，李曼、房好多公司在签约时均未对案涉房屋存在司法查封的事实进行确认和履行告知义务，均存在过错。李曼作为案涉房屋所有权人，曾因向案外人唐辉出售案涉房屋时存在违约行为致双方诉讼，案涉房屋被司法查封。李曼认为上述纠纷其仍然在争取司法救济，且因其人在美国对案涉房屋是否被司法查封并不知情，一审法院认为其上述理由并不当然免除其在向王清出售案涉房屋时负有确认房屋具备交易条件并将相关情况告知王清的合同义务，故对李曼的上述抗辩意见，不予采信。房好多公司作为职业中介机构，其在提供居间服务时需体现其专业性，其应在三方签订案涉合同时对案涉房屋是否具备交易条件进行确认并对相关风险进行合理告知和排除，且其当庭确认这一合同义务。房好多公司陈述其已尽职调查且确认案涉房屋具备交易条件，但未提供相应证据予以证实，故对房好多公司的上述抗辩意见，不予采信。一审法院曾于2017年3月1日就案涉合同不具备继续履行可能性向王清进行释明，但王清坚持要求继续履行合同，故对王清主张该时点之后产生经济损失的诉讼请求，不予支持，对李曼、房好多公司关于该部分内容的抗辩意见，予以采信。一审法院对案涉合同履行情况、各方存在的过错及王清产生的实际损失等因素进行综合考量后，酌定由李曼赔偿王清经济损失100000元，房好多公司赔偿王清经济损失50000元，对王清主张超出部分金额，不予支持。李曼要求王清返还案涉房屋产权证的意见，于事实无据，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认王清与李曼、房好多公司于2016年11月21日签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《委托代理合同》无效；二、李曼于判决发生法律效力之日起10日内返还王清购房定金100000元、赔偿王清经济损失100000元，合计200000元；三、房好多公司于判决发生法律效力之日起10日内返还王清中介服务费7549元、赔偿王清经济损失50000元，合计57549元；四、驳回王清的其他诉讼请求。一审案件受理费8200元，保全费2820元，合计11020元，由王清负担3743元，由李曼负担5094元、房好多公司负担2183元（李曼、房好多公司负担部分均已由王清垫付，李曼、房好多公司在支付王清上述款项时应加付此垫付款）。二审中，除了上诉人李曼对一审查明的“本院于2017年6月27日作出（2017）苏01民终4946号民事判决书，依法认定王清在签订《合同》时并不知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结的事实”，并判决驳回上诉，维持原判。”及“王清在合同签订后打电话跟其讲房屋存在司法查封。其在合同签订前核实过，显示没有冻结信息”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。关于李曼对一审查明的第一处异议，本院认为，由于李曼提供的证据并不能证明王清在签订合同时知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结的事实，故本院对李曼的该处异议不予采纳。关于李曼对一审查明的第二处异议，本院认为，一审法院于2017年3月1日第一次法庭笔录第7页载明，审：你方何时得知涉案房产上存在司法冻结？证人王某1陈述称:在签订合同之后，王清打电话跟其讲的。从以上内容可以看出，一审判决如实载明证人王某1的陈述并无错误，故本院对上诉人李曼该处异议不予采信。二审期间，上诉人李曼提供其与房好多公司江宁区域负责人王某2的谈话录音，证明房好多公司不负责任，制造矛盾，让王清要挟李曼，房好多公司应当承担责任。被上诉人王清对该录音光盘的真实性、合法性、关联性均不认可。二审中，房好多公司江宁分公司向本院邮寄《情况说明》载明，房好多公司现已不对外经营，当初与本案相关人员均已离职，现对李曼一案不知情，房好多公司4月25日不出庭。李曼、王清对该《情况说明》的真实性均认可。本院认为，查封是人民法院依据职权作出的具有法律强制力的行为，被查封的财产不得擅自转让。出卖人擅自将已被人民法院采取查封强制措施的房屋转让给他人的，房屋买卖合同应认定为无效。本案中，李曼与案外人唐辉因涉案房屋买卖发生纠纷，后涉案房屋被一审法院查封，查封期限自2015年9月9日起至2018年9月8日止。因已被人民法院依法查封的房产不得买卖，故李曼与王清签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》及《补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于李曼与王清签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》及《补充协议》无效，故李曼应将王清支付的购房定金100000元返还给王清。李曼上诉主张其在双方签订房屋买卖合同前其就明确告知王清和房好多公司，涉案房屋存在纠纷，正在检察机关审查中，而房好多公司以“没有查到李曼房子被查封的状态”的错误信息误导李曼与王清签署房屋买卖合同，王清明知案涉房屋存在纠纷，却急于同李曼签署房屋买卖合同，实属欺诈，故其不应赔偿王清的损失100000元。对此，本院认为，李曼作为涉案房屋的所有权人及出卖方，在转让其房产给买房人王清时，明知其就讼争房产与案外人唐辉存在纠纷。其有义务和责任使转让的房产达到交易条件的要求，积极促成合约，其应对涉案房屋是否被司法机关查封及转让是否符合法律规定等相关事项尽必要的查实及告知义务。其并无证据证明已将诉争房产已被人民法院查封的相关事实告知王清及房好多公司，且其在双方签订的《补充协议》中约定，李曼保证涉案房屋产权清晰、无纠纷可以顺利过户到王清名下，具有过错，故李曼应对讼争合同无效的后果承担主要的过错责任。房好多公司作为居间人，应熟知二手房屋交易中对交易房产是否具备交易条件、是否被查封以及将导致的后果，但其在核实房屋信息之时未尽谨慎审查义务，在向王清提供诉争房屋信息时未告知涉案房屋已经被查封的事实以及将引发的后果，故应认定房好多公司的居间行为存在过错，应承担相应的责任。由于合同无效，王清受到了信赖利益损失，其要求李曼承担相应的赔偿责任，于法有据。据此，一审法院依据查明的事实，根据各方当事人对案涉合同履行情况、各方存在的过错及王清产生的实际损失等因素进行综合考量后，酌定由李曼赔偿王清经济损失100000元，房好多公司赔偿王清经济损失50000元，具有合理性，故本院依法予以维持。关于李曼主张一审法院没有认真研究事实和证据，判决不公的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于李曼提供的证据并不能证明王清在签订合同时知晓案涉房屋存在纠纷及司法冻结的事实，故应由李曼承担举证不利的法律后果。证人王某1、王某2在一审法院2017年3月1日庭审中就相关事实已经到庭进行了陈述，一审判决如实载明证人王某1、王某2的证言，并根据查明的事实依法判决，并无不妥，故李曼主张一审法院没有认真研究事实和证据，判决不公的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。关于诉讼费的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第六条规定，当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。该办法第十条第二款规定，当事人依法向人民法院申请保全措施，应当交纳申请费。根据上述规定，当事人申请财产保全交纳的申请费属于诉讼费用的一种。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审法院根据上述规定确定由李曼负担部分诉讼费用于法有据，李曼上诉主张其不应负担诉讼费5094元，应由房好多公司和王清负担本案的所有费用的意见，缺乏依据，本院不予支持。另，李曼上诉要求房好多公司退回其房地产所有权证，并赔偿因此案件而造成的一切损失和费用的主张，本案不予理涉。综上，李曼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2274元，由上诉人李曼负担。本判决为终审判决。审判长 姜 欣审判员 吴 勇审判员 蔡晓文二〇一九年八月二十八日书记员 苏 娟