松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0702民初6288号 原告：郭四光，男，1974年1月15日生，汉族，个体，现住吉林省前郭县育才街育同委。 委托代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行，住所地松原市宁江区松江大街。 负责人：王忠良，行长。 委托代理人：王丽雪，吉林群兴律师事务所律师。 委托代理人：杨晓峰，松原市法仁法律服务所法律工作者。 委托代理人：王丽雪，吉林群兴律师事务所律师。 原告郭四光诉被告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行（简称前郭县工行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭四光及其委托代理人曹晗，被告前郭县工行的委托代理人杨晓峰、王丽雪到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 郭四光诉称：2007年6月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于前郭县工行大门北侧一座二层楼房出租给原告使用，期限自2007年7月1日至2017年7月1日。租金每年6万元，于每年7月1日前提前交付下一年房费。原告在合同签订前，对该房屋供暖设施进行改造并扩建，在双方认可的前提下共花费24万元，协议直接抵顶房租。协议签订后，原告按约定交付房租，但被告在2011年至2013年违反协议约定，拒不收取原告的房租费，因原告已经在此期间将房屋转租给他人，因被告不收取房租要求回收房屋的原因，致使转租合同被解除，协议期满之日一直闲置，给原告带来重大损失。原告在履行合同期间对房屋进行了扩建和改造，投入大量资金，被告对改建扩建部分表示认可，但拒绝赔偿损失。故原告诉至法院，请求人民法院依法判令：被告赔偿原告房屋修缮费用36.48万元并按修缮完毕之日至给付之日止按月利2分计算利息，诉讼费用由被告承担。 前郭县工行辩称：1、原告与被告于2007年6月2日签订房屋租赁合同，签订合同前已经修缮完毕，明确约定修缮费用直抵房租，2010年原告对房屋进行扩建，未取得被告的同意和认可，纯属原告个人行为，且此扩建属于违法行为，审批手续也无法办理。所以原告要求被告补偿房屋修缮费用属于无理要求，请法院驳回原告的非法的诉讼请求。2、被告在2013年或者2014年前缴纳租赁房屋的水电费、取暖费，并不是对原告扩建行为的同意和认可，而是工商银行只有一块水表、电表，没法办理分离的。缴纳取暖费是因为在前郭工行院内进行实物管理中心和档案中心办公房屋修建改造时，供热公司进行测量，无论建筑物是合法还是非法的，一律以实际测量为准，要求工商银行必须缴纳，否则不给供暖，工商银行只能缴纳所有面积的取暖费。但这种行为不能认定工商银行对原告扩建房屋行为的认可。3、原告主张房屋修缮费，实际是原告的非法扩建费用，属于非法建筑物，双方此前曾有过纠纷，被告也曾要求原告拆除非法建筑物，恢复原状，但法院要求另案处理。所以被告认为不应对原告的非法损失费用进行补偿。 经审理查明：2007年，原告与被告的主要领导协商，由原告出资扩建，使被告后院平房与争议楼房连成一体式建筑，并对房屋内设施进行改造，目的是为原告经营饭店使用。2007年6月2日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租期从2007年7月1日至2017年7月1日，原告承租前的改造费经双方协商抵顶房租费24万元。租金为每年6万元，前八年每年3万元，后两年每年交6万元。租赁期间的水电费、取暖费由被告负责等协议约定。该房屋租赁合同第九条约定：租赁期间，甲方（前郭县工行）不得提前收回房屋，如甲方违约，需向乙方赔偿房屋改造、扩建损失及剩余年限的经营损失。2010年原告为扩大经营面积，在原扩建的一楼上又加高一层，在楼房前院建140平方米2层楼与原楼房相连。按照双方合同的约定，被告交纳扩建后房屋的水电费、取暖费。2010年因交纳租金问题，原告起诉被告继续履行合同，本院作出（2013）宁民初字第2196号判决，被告与原告租赁合同有效，继续履行。被告不服提出上诉，松原市中级人民法院作出（2013）松民一终字第965号判决，驳回上诉，维持原判。2018年4月2日，前郭县工行起诉郭四光，要求判令郭四光返还租赁房屋，支付拖欠的租金24万元，并按照合同约定租金标准给付租金至腾迁之日止，以24万元为本金，按照月利2分计算违约金至给付之日止，郭四光对租赁房屋自行改造部分进行拆除，恢复原状。本院于2018年9月11日作出（2018）吉0702民初1754号民事判决书，内容如下：一、被告郭四光于本判决生效后立即将租赁房屋返还给原告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行；二、被告郭四光于本判决生效后立即给付原告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行房屋租赁费24万元并自2018年3月29日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行的其他诉讼请求。宣判后，郭四光对该判决不服上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）吉07民终150号民事判决，驳回郭四光的上诉，维持原判。在（2018）吉0702民初1754号民事案件中，郭四光辩称因改、扩建过程中投入资金，因郭四光未提出反诉，故郭四光提起本次诉讼。关于前郭县工行要求郭四光对租赁房屋自行改造部分进行拆除，恢复原状，（2018）吉0702民初1754号民事判决认定：前郭县工行对郭四光改、扩建的房屋缴纳水电费、取暖费等事宜的行为，证明前郭县工行对郭四光改、扩建房屋的行为是知晓并认可的，故驳回了前郭县工行的该项诉讼请求。同时该判决查明“在履行合同过程中，被告（郭四光）曾经多次主动上交租赁费，原告（前郭县工行）拒绝收取”。 另查明：在本案审理过程中，郭四光申请对租赁合同中涉及的房屋增建、修缮和装修的费用进行鉴定，经松原市中级人民法院委托吉林省首信资产评估有限公司进行鉴定，以2010年10月31日评估基准日，房屋增建、修缮和装修的市场价值36.48万元；以2019年4月26日评估基准日，房屋增建、修缮和装修的评估价值32.14万元、重置价值46.92万元。郭四光花费鉴定费5000元。 认定上述事实的证据有：当事人的陈述、收据、民事判决书、鉴定报告、租赁协议、票据等。 本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。（2018）吉0702民初1754号民事判决中认定前郭县工行对郭四光改、扩建的事实是知情并认可的，故前郭县工行抗辩称其不知情，本院不予采信。关于前郭县工行主张房屋扩建部分属于违章建筑，因并未提供明确的行政部门对扩建部分的认定，故原告的该项抗辩理由，本院不予支持。因双方合同中约定“如甲方（前郭县工行）违约，需向乙方赔偿房屋改造、扩建损失及剩余年限的经营损失”，在合同履行过程中，郭四光曾经多次主动上交租赁费，前郭县工行拒绝收取这一事实已经在生效判决中确认，故前郭县工行在合同履行过程中存在违约行为，故郭四光主张租赁房屋增建、修缮和装修的费用的诉讼请求本院予以支持。结合增建、修缮和装修的具体时间，并结合鉴定意见，本院决定采用房屋增建、修缮和装修的评估价值32.14万元为宜。另外，郭四光要求前郭县工行支付租赁房屋增建、修缮和装修费的利息主张应当自主张之日即2018年10月22日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下： 一、被告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行于本判决生效后立即支付原告郭四光租赁房屋增建、修缮和装修费32.14万元，并自2018年10月22日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息； 二、鉴定费5000元由被告中国工商银行股份有限公司前郭尔罗斯蒙古族自治县支行承担。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6772元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长 胡    萌 人民陪审员 张  雪  芹 人民陪审员 谭  凤  云 二〇一九年八月三十日 书 记 员 王宇祺（兼）