湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0821民初409号 原告：朱华国（曾用名朱化国），男。 委托诉讼代理人：谷祥喜，湖南隆昌律师事务所律师。 被告：慈利县岩泊渡镇星明岗村村民委员会（以下简称“星明岗村委”），住所地湖南省慈利县零阳镇星明岗村。 法定代表人：舒建义，系该村村主任。 委托诉讼代理人：邹业勇，系该村党支部书记。 原告朱华国与被告星明岗村委确认合同有效纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）湘0821民初1586号民事判决书，原告朱华国不服该判决，向张家界市中级人民法院提出上诉，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终62号民事裁定书，撤销原判、发回重审。本院依法由本院审判员赵书均、人民陪审员朱立彬、人民陪审员张毅另行组成合议庭，由审判员赵书均担任审判长，公开开庭进行审理。原告朱华国的委托诉讼代理人谷祥喜与被告星明岗村委法定代表人舒建义、委托代理人邹业勇到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告朱华国向本院提出了如下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2004年1月27日签订的《星明岗村学校出卖的协议》合法有效。2、判决被告继续履行协议并办理土地承包管理使用权登记手续（该项诉讼请求，原告在庭审中已当庭表示放弃，本院已准予其放弃）。事实及理由：原告朱华国与被告星明岗村委于2004年1月订立的《星明岗学校出卖的协议》，该协议约定了房屋地基四至，明确在村委保留所有权的前提下，归原告使用。协议第三条约定原学校学农基地土地8亩，其中4.8亩，按本村人均1.2亩的标准分给原告一家四口，每年交纳承包费400元，待取消农业税后，减去责任地4.8亩，其余3.2亩还应每年交纳160元承包费。协议订立后，原告交纳了购房款15800元及第一年土地承包款400元。该8亩农业生产用地，原告耕种至今。2004年，原告翻修房屋，被告方给与了审批同意的手续，后经慈利县人民政府确认并办理了宅基地登记手续。2017年国家对农村承包责任田地进行新一轮确权登记工作，但被告违反约定，拒绝承认原告在本村享有责任地承包权，拒不协助办理责任地确权登记，损害原告权益，原告为维护本人合法权益，故向法院提起诉讼。 被告星明岗村委答辩称：原告与原村委订立的协议存在一定的瑕疵，我方对于合同予以承认，但合同约定与法律法规相冲突的，我方不予认可。原告的户口转入过程存在瑕疵、不规范的问题，土地使用权证是2004年办的，2014年才修房屋也存在问题。 原告朱华国为证明其诉讼主张，当庭出示如下证据： 证据1、《星明村学校出卖的协议》，签订时间为2004年2月20日，“星明岗村民委员会”印章和手写文本文字均为复印，但村委代表人孙方伟签名方章为红色印泥印迹，朱华国签名章为红色印泥印迹。被告代理人质证认为原告诉状上称协议签订时间是2004年1月27日，协议文本上显示的签订时间是2004年2月20日，真实性值得怀疑。原告朱华国解释称：当时手写文本只有一份，先盖了村委红色印章，然后以此为母本复印了二份，再在三份文本上盖上双方签名章，我持有的就是这份先复印再盖双方签名章的文本，这就是原件。 证据2、《慈利县岩泊渡镇星明岗村收款单》印制件原件一份，收款时间是2004年1月27日，在“交款说明”一栏，有手写“房屋款15800、土地：400”文字，出纳员签字处有邹开定签名并加盖签名章。被告代理人质证认为邹开定当时不是村委出纳，不能代表村委出具财务收据，该证据不具有关联性。原告朱华国解释称邹开定时任村支书，该证据可以证明邹开定代表村委收下购房款及当年的土地租金并出具收据的事实。 证据3、《集体建设用地使用权证》原件及复印件（原件经核对后退还原告朱华国）。被告代理人对该证据真实性不持异议，但认为发证时（2004年12月），被告不属于星明岗村集体经济组织成员，没有资格获得集体建设用地即宅基地使用权。这本土地使用权证是以不正当手段获取的，程序上有违法嫌疑。 证据4、朱华国一家四口人户口卡，印有“农业户口”章印，拟证明其具有星明岗村集体经济组织成员资格。被告代理人对该证据真实性不持异议，但指出该证据显示原告一家人是2007年3月20日才由本县零阳镇天星村12组迁来本村11组落户，证明此前取得的《集体建设用地使用权证》是不合法的；另外原告迁入落户时，并未取得本村11组大多数村民的同意，多数村民对此不知情，意见很大。 证据5、慈利县零阳镇饭甄山村民委员会《证明》一份（法官注：原天星村12组现已合并加入该村），拟证明原告一家因户口迁出，其在零阳镇天星村承包的林地、耕地均已归还集体，此轮土地承包不再在原籍享有承包权。被告质证认为该证据不具有证明效力，原告究竟应当在哪里享有责任田地的承包权，应当提交农业经济管理部门的证据。 证据6、星明岗村委于2018年5月10日给原告出具的《关于朱华国要求土地确权事宜的意见》一份。被告代理人对该份书证的真实性无异议，认为被告表达的意见符合相关政策法规规定，并非歧视、刁难原告。 证据7、由被告星明岗村委给原告出具的收款收据二份，拟证明原告已分别交纳2010年、2011年、2012年、2014年土地租金。被告代理人对上述书证的真实性未提出异议。 证据8、原告父母的合作医疗本，拟证明被告已经接受原告父母的农村合作医疗参保，原告已成为被告村里的成员。 原告提交的上述证据经当庭公开展示并经原、被告充分发表质证意见，本院依据民事诉讼证据规则作出如下认证意见：原告证据1属书证，其形式上存在瑕疵，被告虽对其真实性表示质疑但并未提出相反证据予以推翻，结合原、被告双方对案件事实的陈述以及原告提交的交款收据，可以认定其来源合法，具有客观真实性，能够证明双方订立合同的内容，本院予以采信。原告证据2属于证据1的附件，可以证明原告交纳购买房屋价款以及当年土地租金的事实，该二份证据及证据7在内容上互相印证，形成证据链条，可以证明原、被告之间存在关于买卖校舍建筑物以及农业生产用地有偿流转的约定，并且校舍建筑物买卖内容已经履行完毕。原告证据3、证据4属于国家行政机关依职权出具的证明文件，具有真实性、关联性，可以证明原告一家的户籍迁移时间，取得集体建设用地使用权的时间。至于相关行政机关颁发土地使用权证以及给予户籍迁移的具体行政行为是否合法，则不属于人民法院审理民事案件中的审查范畴。但上述证据3、证据4符合证据“三性”，可以作为本案认定事实的依据。鉴于原告朱华国在庭审中撤回了要求被告给予责任地承包确权的诉讼请求，原告提交的证据5、证据6已经不具有关联性，本院不将其纳入相关证据加确认和采信。庭审中被告对原告出示的证据8无异议，证据来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。 被告星明岗村委未提交证据。 根据本院对证据的采信并结合当事人的一致陈述，本院确认如下事实：2004年被告星明岗村民委员会与当时户口仍在零阳镇天星村的原告朱华国签订了一份名为《星明村学校出卖的协议》，由于合同文本受当事方及执笔人文化水平、书面表达能力的限制以及订立合同相关知识的欠缺，该协议存在文本形式上的瑕疵、内容上的欠缺、以及意思表达上不够严谨等问题，但结合上下文的意思关联以及当事方订立合同目的，仍可以判断其表达的意思内容：从标的物的属性来看，当属于物权转让、及承包经营合同。主要条款有：第一条将原新明村学校的第二栋校舍（位置在上）包括横屋的建筑物所有权转让给原告朱华国，（未写明价款，但另有收据表明朱华国已向被告村委给付房屋款15800元和当年土地承包款400元）；第二条：明确第一条建筑物之下的地基及附属操坪的四至范围，并将其使用权转让给原告朱华国，村集体保留所有权（未约定使用权期限）。第三条：将原属于学校学农基地的农业生产用地承包给原告朱华国经营，租金按每年400元缴纳。并承诺取消农业税后，被告村委同意将其中部分转为朱华国一家四口的责任地无偿承包使用，其余部分每年继续交纳土地租金160元（未约定期限）。第四条：（村委）同意（朱华国一家）前来本村（星明岗村）落户。第五条：约定原告朱华国如需另建房屋，则由被告星明岗村委帮助其办理准修证。该协议由时任村委主任孙方伟和朱华国双方签章并加盖被告星明岗村委的印章。此后原告朱华国在合同所涉及的建设用地内（占用空坪）修建住宅，并于2004年12月获得慈利县人民政府核发的《集体建设用地使用权证》。2007年3月20日，原告朱华国将一家四口的户籍由慈利县零阳镇天星村迁入被告星明岗村**落户。2011年11月4日，原告朱华国向被告星明岗村委交纳土地承包款400元。2012年12月5日，原告朱华国向被告缴纳了土地承包款200元。2015年3月30日，原告朱华国向被告缴纳了土地承包款200元。 本院认为：双方于2004年签订的《星明村学校出卖的协议》系经双方平等协商一致后自愿订立的民事合同，代表村委签字的代表人具有代表权限，原告朱华国作为合同当事一方的自然人具有完全民事行为能力。合同形式上只有瑕疵但不影响其效力，合同有效期限履行期限约定不明的，可依法律规定确定其期限。办理公证不是土地租赁合同成立的必备要件，未办理公证不影响其效力。但该协议确实存在部分条款违反法律禁止性规定的情形，另有部分条款存在超越村民自治组织的职权范围作出无效承诺的情形。该合同内容的合法性逐条评价如下：第一条：出卖的房屋属于村集体所有，是集体建设用地之上的建筑物，村委有权出卖，法律和政策对买受者的身份没有限制，该条约定合法、有效。第二条：将校舍之下及附属空坪的土地使用权无期限地转让给当时尚不属于本集体经济组织成员的朱华国，违反了法律禁止跨越集体经济组织转让集体建设用地使用权的规定，系无效条款，且自始无效。第三条：关于集体所有的农业生产用地使用权有偿流转的约定，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。但关于其中部分土地以取消农业税为前提，转为原告的家庭承包责任地的约定，本院认为农村家庭承包责任地的确权登记属于政府农业经济管理部门的行政职权，村委无权作出无条件承诺，且在合同订立时，原告朱华国尚不属于本集体经济组织成员，不具备在星明村无条件获得家庭承包责任地承包经营权的身份条件。本院认为该约定属于无效约定。第四条：同意原告前来落户的约定系有效约定。该条款属于合法条款。第五项：同意朱华国在另改建房屋时，由村委承办，办理准修证手续。该条款系村委超越法定职权范围作出的承诺，办理准修证是土地管理行政机关的行政许可行为，村民自治组织无权包揽。且合同订立时，朱华国尚不属于本集体经济组织成员，无条件承诺给予其办理准修正，违反法律禁止性规定，系无效条款。根据上述对合同内容合法性的评价，对于原告朱华国第1项诉讼请求，即请求确认合同有效，本院仅对部分条款予以支持，认定部分条款有效。根据《中华人民共和国民法总则》第二条、第六十一条、第一百零一条、第一百一十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国土地管理法》第五十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第十五条之规定，本院判决如下： 一、确认原告朱华国与被告慈利县岩泊渡镇星明岗村民委员会订立的《星明村学校出卖的协议》部分有效，即：第一项关于校舍建筑物出卖给原告的约定有效；第三项中关于农业生产用地承包经营权有偿流转的约定有效；第四项中同意迁移落户的约定有效。 二、驳回原告朱华国其他诉讼请求。 本案收案件受理费50元，原告朱华国负担25元，被告慈利县岩泊渡镇星明岗村民委员会负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长 赵     书     均 人民陪审员 朱     立     彬 人民陪审员 张           毅 二〇一九年八月二十六日 代理书记员 张                超   附本案所适用的法律： 《中华人民共和国民法总则》 第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 第一百零一条居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。 未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第五十八条集体所有的不动产和动产包括： (一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂; (二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施; (三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施; (四)集体所有的其他不动产和动产。 第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： (一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包; (二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整; (三)土地补偿费等费用的使用、分配办法; (四)集体出资的企业的所有权变动等事项; (五)法律规定的其他事项。 《中华人民共和国土地管理法》 第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。 第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。