吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初4442号 原告：延边宏丰房地产开发有限公司，住所延吉市河南街长白山西路。 法定代表人：徐志连，该公司经理。 委托诉讼代理人：张宇，该公司职员。 委托诉讼代理人：尚婷婷，该公司职员。 被告：崔胜德，男，汉族，个体工商户，住址吉林省延吉市公园街。 第三人：孙浩亮，男，汉族，无职业，住址吉林省柳河县柳河镇。 原告延边宏丰房地产开发有限公司（以下简称“宏丰公司”）与被告崔胜德、第三人孙浩亮之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告宏丰公司的法定代表人徐志连及其委托诉讼代理人张宇、尚婷婷，被告崔胜德，第三人孙浩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方于2014年4月28日签订的《房屋买卖内部团购合同书》（涉案房屋为金域蓝景A栋、现1号楼1单元1204号、建筑面积为114.27平方米房屋）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，宏丰公司与吉林永华建筑工程有限公司（以下简称“永华公司”）签订《工程承包意向书》，工程项目为：长春东北文化旅游产业园区兴隆泉干沟东侧商业街3#4#5#楼，此项目永华公司的委托代理人为夏汝庆。2014年4月24日，宏丰公司与永华公司签订顶账房协议书，乙方签字由孙浩亮代签，并附有“夏汝庆回来补签”字样。事后夏汝庆没有补签，永华公司也没有盖章，因此该协议未生效。2014年4月28日，宏丰公司与崔胜德签订房屋买卖内部团购合同书。宏丰公司跟崔胜德买卖关系是有以付款为前提的条件，当时说好的付款方式有两种情况：1.买房人付现金，2.是办理三方抹账手续，买房款抵付工程款。但是到现在为止既没有付现金也没有办理抹账手续，因此，在这种情况下应解除房屋买卖内部团购合同。支付购房款的举证责任由买房人崔胜德承担。在崔胜德不能提供崔胜德、永华公司、宏丰公司三方间就工程款直接抵付购房款这一方面的证据的情况下，应当认定购房款未支付。宏丰公司与永华公司的最终结算款中，没有包括这套房屋，也就是说明永华公司对这套房屋抵付工程款并不认可，这一事实说明永华公司对2014年4月24日宏丰公司与永华公司签订的顶账房协议书未生效是认可的。综上，宏丰公司虽先开房屋手续，但之后并没有针对这套房屋对工程款进行抹账手续，因此，这份房屋买卖内部团购合同书应为当解除。 崔胜德辩称，原告在起诉状中的事实部分提及到的原告与永华公司的关系与被告无关，原告与永华公司的诉讼也未通知被告参加，原告要是认为其与被告有关系应当通知被告参加庭审；原、被告签订了合法有效的《房屋买卖内部团购合同书》，被告从第三人处以50万元的价格购买了涉案房屋，且已向第三人交付了50万元房款，被告已完全履行支付房款义务，现在正在使用涉案房屋，故被告不同意解除房屋内部团购合同书，被告要求原告继续履行合同。 孙浩亮陈述，原告将涉案房屋顶账给第三人后，第三人将涉案房屋出售给被告，并与被告到原告处签订了房屋买卖内部团购合同书。第三人是永华公司承建原告工程的实际施工人，第三人和夏汝庆挂靠永华公司，永华公司和原告的结算等同于第三人和夏汝庆同原告的结算。2016年期间永华公司起诉宏丰公司要求支付工程款，确实没有将该笔涉案房屋所抵顶的抵账款没有算在判决里，但后期原告使用了第三人的脚手架，费用是35万元，加上门窗款40多万元，该两笔费用折抵了涉案房屋的房款。 经本院审理查明：2014年4月24日，宏丰公司（甲方）与永华公司（乙方）因支付工程款事宜签订顶账房协议书，载明：“为了实现施工资金，盘活工程，明确双方权利义务，根据《合同法》《城市房地产管理法》等相关法律法规之规定，就房屋顶付工程款事宜，甲乙双方在平等、有偿、自愿、诚实守信原则基础上,经充分协商一致达成如下协议:一、甲方用其所建筑的金域蓝景工程中的A栋,东一单元12层楼,房屋面积为114.27㎡,房号为:A-1-1204，顶付乙方的工程款，房屋价款等于售楼处销售价格(最终以房屋测绘面积为准计算)。二、本协议签订后，由乙方负责办理顶账楼房的产权过户手续及所需税、和各种费用。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份;自双方签字时起生效。”该顶账房协议书上，甲方处有宏丰公司盖章，乙方处仅有孙浩亮签名，协议书上有书写的“夏汝庆回来补签”字样。2014年4月28日，宏丰公司（甲方）与崔胜德（乙方）签订房屋买卖内部团购合同书，载明：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商的基础上，就乙方向甲方购买房屋事宜，双方达成如下协议:一、预购房屋面积及价位：甲方将开发建设的位于长白山路北段、天池路南侧“金域蓝景”A栋1单元12层04号房屋出售给乙方，建筑面积114.27平方米，单价以售楼处价格为准。二、预购房屋的用途：居住用房。三、付款方式:一次性付款，乙方在签定购房合同之日2014年4月28日向甲方一次性交清总房款。四、房屋面积及相关费用结算：1.经甲乙双方约定房屋面积的结算，以房产局测绘中心实际测量的面积和房屋的所有权证的实际面积为准，进行最终结算以合同价格多退少补(不适用面积误差比绝对值计算公式及条款）…五、责任与义务：1.房屋交付日期为2014年12月31日，经验收合格后通知乙方，乙方在接到通知5日内将合同规定的应交房款及相关费用交清后，向甲方领取钥匙…八、其它：本合同未尽事项，双方可约定后签订补充协议，本合同空格填写文字具有同等法律效力,本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。签字盖章后当日生效。此房系抵付长春商业街项目工程款。”该房屋买卖内部团购合同书上，甲方处宏丰公司盖章，乙方处崔胜德签名摁手印。2018年4月18日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民再22号民事判决书，该判决书第19页上数第15行“对余下5套房屋（包括本案涉案房屋在内），因宏丰公司并未实际履行交付义务，对宏丰公司主张以该房屋抵顶工程款的请求，本院不予支持”，对该事实宏丰公司、孙浩亮均无异议。签订房屋买卖内部团购合同书至今，宏丰公司未向崔胜德交付涉案房屋。 认定上述事实的主要证据有：顶账房协议书，房屋买卖内部团购合同书，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民再22号民事判决书，宏丰公司、崔胜德、孙浩亮的陈述。 本院认为，宏丰公司与崔胜德签订房屋买卖内部团购合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。该房屋买卖内部团购合同是基于宏丰公司与永华公司（孙浩亮）顶账房协议而形成。因吉林省高级人民法院（2018）吉民再22号民事判决对该顶账房协议未予以认可，且判决宏丰公司支付了包括涉案房屋所抵付在内的工程款，故永华公司（孙浩亮）未履行抵付工程款的义务导致无法实现以物（涉案房屋）抵债（抵付工程款）的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，对宏丰公司要求解除其与崔胜德于2014年4月28日签订的《房屋买卖内部团购合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于崔胜德以其已履行了交付房款的义务为由不同意解除《房屋买卖内部团购合同书》的抗辩意见，因其未能提供其已支付购房款且已实际占有使用涉案房屋的证据，故对该抗辩意见本院不予采信。综上，根据根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除延边宏丰房地产开发有限公司与崔胜德于2014年4月28日签订的《房屋买卖内部团购合同书》。 案件受理费100.0元（原告已预交），减半收取50元，由原告宏丰公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  邱艳红 二〇一九年八月三十日 书记员  刘 新