江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初1942号原告:杨闯，男，1978年7月16日出生，住宿迁市宿城区。被告:徐军,男,1977年8月23日出生，住泗阳县。原告杨闯与被告徐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨闯向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿违约金10756.5元；2.被告赔偿装修损失14500元；3.原告不退还被告押金5000元。事实和理由：原告于2017年9月1日将位于泗阳县东开发区国际商业城2#19B房屋转租给被告经营，双方签订了为期三年的租赁合同，被告支付了押金5000元，约定押金在租赁期满才予以退还。在合同履行过程中，被告没有按时支付租金和水电费，并在原告不知情的情况下，将房屋内的物品拖走，构成违约。被告的违约行为，给原告造成了损失。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告徐军辩称：被告和原告签订租赁合同是事实，在合同的履行过程中，被告于2017年11月份将涉案房屋转租给王远，因原告要求王远多支付3000元，导致房屋没有转租成功。被告不存在违约，不同意支付违约金，被告也将拖走的物品返还给杨闯了。原告主张的违约金数额偏高，要求进行调整。本院经审理认定如下事实：2017年6月8日，杨闯和房屋所有权人倪前高签订《房屋租赁合同》一份，约定倪前高将位于泗阳县东开发区国际商业城2号19B房屋出租给杨闯经营使用，每年租金为13000元。该房屋的总价款为215130元。2017年9月1日，经倪前高同意，杨闯作为甲方，徐军作为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于泗阳县东开发区国际商业城2号19B房屋租给乙方经营使用，租赁时间为2017年9月1日至2020年9月1日，每年租金13000元，房租半年一付，钱款应提前一个月支付。如甲乙双方其中一方违约，将以房屋总价的5%支付给对方。徐军在合同上书写如下内容：六张桌子、十二只凳子、空调3个、电风扇4个、冰柜2个、不锈钢桌子2张、一个大灶头。杨闯在合同下方书写如下内容：注：乙方另付甲方租金3000元每年，甲方收取乙方5000元押金，乙方如租金合同到期，甲方无条件给，合同到期才退还，徐军。徐军已经向倪前高支付了半年租金6500元（即2017年9月1日至2018年3月1日之间的租金），并支付杨闯租金3000元。徐军向杨闯支付了5000元押金。在合同履行过程中，杨闯、徐军发生纠纷，本院于2018年3月19日立案受理杨闯与徐军租赁合同纠纷一案，杨闯的诉讼请求为：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.徐军返还桌子六张、凳子十二只、空调三台、电风扇四台、冰柜二只、不锈钢桌子二张、大灶头一只；3.徐军承担违约金5000元。本院于2018年4月18日作出（2018）苏1323民初2186号民事判决，判决：一、确认杨闯与徐军于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、徐军于本判决生效后十日内返还杨闯租赁物：桌子六张、凳子十二只、空调三台、电风扇四台、冰柜二只、不锈钢桌子二张、大灶头一只；三、驳回杨闯其他诉讼请求。该判决生效后，经本院强制执行，徐军已归还桌子六张（其中一张桌子处于拆散的状态）、凳子十二只、空调三台、电风扇一台、冰柜二只、不锈钢桌子一张、大灶头一只。在该过程，杨闯、徐军协商一致，徐军折价赔偿杨闯三台电风扇200元，一张处于拆散状态的桌子50元，徐军将一张不锈钢桌子负责送到杨闯家中。徐军已经赔偿杨闯上述250元。杨闯不服上述（2018）苏1323民初2186号民事判决向本院申请再审，请求对（2018）苏1323民初2186号案件予以改判。本院于2019年1月30日作出了（2019）苏1323民申4号民事裁定书，裁定驳回杨闯的再审申请。本院于2018年7月9日立案受理徐军诉杨闯房屋租赁合同纠纷一案，徐军的诉讼请求为：1.杨闯返还押金5000元；2.杨闯承担诉讼费。本院于2018年9月27日作出（2018）苏1323民初5579号民事判决，判决杨闯返还徐军5000元押金。该判决已经发生法律效力。该案经本院强制执行，杨闯已经支付徐军5000元押金。杨闯不服上述（2018）苏1323民初5579号民事判决，向本院申请再审，请求判决其不予返还徐军押金5000元，徐军赔偿违约金10756.5元，物品损坏费14000元、房屋转让费8600元。本院于2019年5月6日作出了（2019）苏1323民申13号民事裁定书，裁定驳回杨闯的再审申请。在庭审中，杨闯申请涉案房屋所有权人倪前高出庭作证，倪前高到庭陈述：我和杨闯签订了租期为2年的租赁合同，将房屋出租给杨闯使用，后我和杨闯、徐军协商一致，杨闯将房屋转租给徐军经营使用，我和杨闯的租赁合同没有作废。徐军给了我半年的房租6500元。后徐军打电话给我说不想租了，我说房屋可以转租，但是不可以退租。一个姓王的要租房子，杨闯和徐军因为几百元的电费吵了起来，姓王的一看很乱，不知道谁才是房主，就不租了。后我单独联系姓王的，姓王的仍不同意租赁房屋。后我找杨闯要钱，杨闯给了我6000元违约金，是现金支付的，按照我和杨闯的合同约定，杨闯违约的话，应按照房屋总价款的5%向我支付违约金，所以杨闯应向我支付1万多元的违约金。2018年3月5日之前，徐军打电话给我说不租房了，要求退租，但是我没有同意，徐军也没有将房屋钥匙交给我，在此之前，房子是徐军在使用，钥匙也在徐军手中。2018年3月5日我把房屋的门锁撬开，重新上了门锁，2018年3月20日号左右，将房屋出租给他人了。杨闯质证意见：证人陈述是事实，予以认可。徐军质证意见：证人陈述是事实，予以认可。本院认为：2017年9月1日，杨闯和徐军签订的涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的履行义务。根据约定，租赁期限为三年，租金半年一付，租金应提前一个月支付。徐军在庭审中陈述：我当时喜欢玩，在租赁房屋后，没有人经营管理，租不下去了，2017年11月底我通知杨闯我不租房屋了，但是杨闯没有同意，要求我继续履行合同，我们没有谈好，我就直接不租了，并要求杨闯返还5000元押金，杨闯不同意，我就把房屋里的东西拖走，并把门锁起来，把房屋的钥匙放在了边上的花坛上，没有直接交给杨闯，但是我打电话告知了杨闯的。根据徐军的该陈述及倪前高的陈述，可以证实，在租赁期限届满前，徐军在未与出租人协商一致提前解除租赁合同的情况下，不再履行合同，并将房屋内的物品拖走，未按约在2018年2月1日前支付下半年的租金6500元，故徐军存在违约行为。因徐军的上述违约行为，致使涉案租赁合同解除，杨闯有权依约要求徐军支付违约金。对于违约金的数额问题。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。本案中，双方均未能提供证据证实，因徐军的违约行为对杨闯造成的损失数额，考虑到徐军已经支付杨闯3000元租金，徐军已经向倪前高支付了2017年9月1日至2018年3月1日期间的租金，在徐军违约导致租赁合同解除后，倪前高已经于2018年3月20日左右将涉案房屋出租等事实，并综合本案的具体情况，本院对违约金的数额酌情支持为8000元。徐军辩称，因杨闯要求多支付3000元租金，导致其没有将房屋转租出去，对此，因杨闯不予认可，且徐军虽提供了署名为“王远”的证明，该证明属于书面证词，因“王远”未到庭作证，该证据的真实性无法确认，本院不予采信，应由徐军承担举证不能的法律后果。对于杨闯的第二项诉讼请求。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨闯要求徐军赔偿装修损失14500元，因徐军不予认可，且杨闯对此未能提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对于该请求，本院不予支持。对于杨闯的第三项诉讼请求。本院认为：本院（2018）苏1323民初5579号案件及（2019）苏1323民申13号案件已对涉案5000元押金问题进行了处理，故对杨闯的该请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告徐军于本判决生效后十日内支付原告杨闯违约金8000元；二、驳回原告杨闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由原告杨闯负担278元，由被告徐军负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张 敬人民陪审员  刘长春人民陪审员  郑发金二〇一九年八月十五日书 记 员  沈苗青附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。