广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2112号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村招商路**首层，统一社会信用代码9144200066502295X7。法定代表人：王敏。委托诉讼代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：陈星火，男，1955年10月3日出生，汉族，住北京市海淀区，原告中山市瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星公司）诉被告陈星火物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序,于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告陈星火经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2016年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理费7269.08元及违约金1817.27元（计算方法:以每月物业管理费279.58元为基数,分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2018年10月1日为1817.27元），合计9086.35元。事实和理由：2014年10月1日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》。2015年1月1日、2017年1月1日，中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）与原告签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，凯星公司将雍泉度假山庄物业，委托原告提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费采取银行自动划账方式收取，每月1日前收取次月物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限从2015年1月1日起至2017年1月1日止以及从2017年1月1日起至2019年1月1日止。被告为中山市三乡镇雍陌村教学路6号雍泉度假山庄领秀山5-1604房业主，其物业建筑面积为139.79平方米，每月应向原告交纳物业管理费279.58元。被告拖欠2016年10月1日至2018年10月31日期间共26个月的物业管理费7269.08元及相应违约金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告瑞星公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同;3.前期物业管理委托合同（2015-2017年度）；4.收楼通知书；5.律师函；6.快递单。被告陈星火下落不明，本院依法于2019年3月22日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2013年10月7日，陈星火与凯星公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陈星火向凯星公司购买位于中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄领秀山5幢1604房物业，建筑面积为139.79平方米；交楼期限为2013年12月31日前。合同第十条约定，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人逾期收楼的，在出卖人发出交付通知后15天后，或合同约定交楼期限届满当天，则视同已进行验收交接，交付买受人使用。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2……。2014年9月12日，凯星公司向被告发出收楼通知书，要求其于2014年9月30日之前办理收楼手续，被告于2014年10月1日办理了收楼手续。2011年1月1日，原告瑞星公司接受物业建设单位凯星公司的委托，为中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄物业提供物业管理服务，期间多次在合同期满后续签委托合同。2015年1月1日，凯星公司（甲方）与原告瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年1月1日止。期满后，2018年1月1日，瑞星公司与凯星公司续签委托合同，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年1月1日止。庭审时原告陈述，被告从2016年10月1日起未向原告缴交物业管理费，至2018年10月31日累计拖欠原告26个月物业管理费合计7269.08元（2元/平方米/月×139.79平方米×26个月）、应付滞纳金1817.27元，上述费用合计9086.35元。2017年8月14日,原告委托广东铭致律师事务所向被告发律师函,催促被告于收到函件后7日内缴交物业管理费及相应违约金未果，后于2018年11月23日向本院起诉，主张前述实体权利,本院于2018年11月23日作预立案调解，调解不成于2019年1月18日正式立案。中山市不动产登记资料查询结果载明，陈星火系中山市三乡镇雍陌村教育路6号雍泉度假山庄领秀山5幢1604房的业主，该物业于2015年4月7日办理由陈星火作为权利人的房地产权属证书[不动产权证号：粤（2015）粤房地权证中府字第**]，记载建筑面积140.45平方米。按照《前期物业管理委托合同》约定，物业管理费按每月2元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费280.9元（140.45平方米×2元/平方米），原告主张按279.58元计算。庭审后,原告认为原诉求的欠费金额计算有误,向本院申请变更诉讼请求为:被告向原告支付从2016年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理费6989.5元及违约金1677.48元（计算方法:以每月物业管理费279.58元为基数,分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2018年10月1日为1677.48元），合计8666.98元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但物业建设单位凯星公司与原告瑞星公司签订了前期物业管理委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。瑞星公司依据与凯星公司的约定，对雍泉度假山庄物业物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。原告与凯星公司在物业管理委托合同中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，原告认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为原告对其权利的处分，本院予以准许。原告请求被告支付物业管理费的时间从2016年10月1日起，计至2018年10月31日止，本院核定被告应缴交的物业管理费为6989.5元（279.58元/月×25个月）。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈星火于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付2016年10月1日起至2018年10月31日期间的物业管理费6989.5元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额279.58元为基数，分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告陈星火负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年八月十二日书 记 员  梁晓林林雷