西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4046号 上诉人（原审被告，原审反诉原告）张雪，女。委托诉讼代理人夏芸，陕西浩元律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）张文梅，女。原审第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部。负责人：李娜，女。上诉人张雪因与被上诉人张文梅、原审第三人西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部（以下简称双生中介）买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初5081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张雪及其委托诉讼代理人夏芸、被上诉人张文梅、原审第三人双生中介的负责人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪上诉请求：1、依法一审判决第三项，改判驳回张文梅要求张雪支付违约金20万元的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由张文梅承担。事实和理由：第一、一审判决认定张雪与张文梅买卖行为实现目的的前提是张雪与开发商合同变更完成，明显错误。双方约定办理合同更名，实质上就是与开发商办理合同权利义务转让，一旦与开发商合同更名完成，涉案房屋的合同权利义务转让就已经履行完毕。而在开发商处办理合同更名，需要提交更名手续资料并支付相应的更名费用，这两项要求必须同时完成才能达到合同变更的法律后果。也就是说合同变更需张雪与张文梅共同履行义务才能完成，张雪与开发商完成合同变更是履行张雪与张文梅之间合同义务的结果而非前提，在张文梅未按开发商要求支付更名费的情况下，张雪无法单方完成涉案房屋的合同变更。一审判决的认定显然错误。一审判决又据此认定合同未能履行的责任由张雪承担，显然与事实和法律不符。第二、一审查明事实不清。涉案房屋至今未能过户的责任应当由张文梅承担，一审认定张雪违约并承担违约责任与事实不符，于法无据。《房屋买卖定金合同》签订后，张雪主动与张文梅协商办理更名事宜，但由于张文梅当时不符合西安市房屋限购政策而不具备购房资格，需将房屋以他人名义过户，由于张文梅暂未找到合适人选代为过户而暂缓办理更名过户手续。后在2018年2月29日，张文梅要求办理更名手续，并交付了以其外甥女的名义准备的相关资料，在张文梅未按合同约定在2018年2月15日前付清剩余房款、仍处于违约状态的情况下，张雪仍然在当天就将全部资料交给了开发商。随后，张文梅又因房屋大修基金由谁承担的问题与张雪产生争议，又主动要求张雪将更名手续资料从开发商处撤回，暂不办理更名手续。依据合同约定购房款83万元为张雪的净拿价，不舍其它任何费用。张文梅要求由张雪承担房屋大修基金等费用显然不符合合同约定，是无理要求。此次未能完成合同更名的责任仍然应当由张文梅承担。此后，开发商通知暂停办理更名，后又将更名费从2万元大幅上涨至6万余元。张雪一直履行合同义务，完全是由于张文梅自身原因致使更名迟迟未能完成并导致需缴纳的更名费上涨，应当由张文梅承担上涨的更名费，但张文梅拒不承担，导致双方因房屋大修基金及上涨的更名费承担问题发生争议，无法继续办理房屋更名过户事宜。从上述事实经过可以看出，《房屋买卖定金协议》签订后，张雪一直按约履行合同，且在张文梅违约的情况下仍配合办理更名过户事宜，但张文梅由于自身原因迟迟未能办理，并导致更名费用大幅增加，其后又拒绝依据合同承担相关费用，致使张雪一直未能在开发商处办理完成合同变更。因此，张雪认为根据在合同履行过程中的事实，涉案房屋至今未能办理更名过户手续的责任应当由张文梅自己承担。一审判决认定由张雪承担违约责任显然与事实不符，于法无据。张文梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张文梅已支付了合同约定款项，但张雪未按约办理更名手续，欺骗张文梅，且提出房价上涨，要求张文梅多付45万元，张文梅不能接受。现张文梅不同意张雪的上诉请求。张文梅向一审法院起诉请求：1、要求张雪履行对张文梅位于莲湖区大庆路恒天国际18号楼12404室、建筑面积为88.34平方米的房屋买卖协议的履行、变更协助办理过户义务，并交房；2、由于张雪不履行协议的行为，张文梅要求其赔偿8000元代理费；3、要求双生中介退还中介费一万元；4、本案诉讼费由张雪承担。因该房屋没有产权证书，经法院释明，张文梅变更诉讼请求为：1、解除双方《房屋买卖定金协议》，返还购房款75万元及利息36750元（一年）至给付完毕，返还二倍定金4万元，支付违约金20万元；2、要求双生中介退还中介费1万元；3、要求张雪支付张文梅同地段房屋差价及由于卖方造成的损失进行评估，评估后再增加损失；4、诉讼费用由张雪和双生中介共同承担。张雪向一审法院反诉请求：1、依法判令张文梅向张雪支付违约金20万元；2、依法判令张文梅承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年11月13日，张文梅与张雪、双生中介签订了《房屋买卖定金协议》，2017年11月14日张文梅向双生中介缴纳中介费10000元，向张雪缴纳购房款43万元，该款用于归还张雪在秦农银行的贷款。张文梅向张雪缴纳更名费20000元。2018年2月26日张文梅通过转账形式向张雪支付购房款30万元，上述事实张文梅、张雪、双生中介当庭表示均无异议。予以确认。张文梅诉讼中申请对涉案房屋同地段房屋差价及由于向张雪购买房屋，造成张文梅出卖自己房屋的损失进行评估。在鉴定机构评估前，张文梅申请撤回评估申请。双方存在争议的事实与观点如下：1、2017年11月14日张文梅向张雪缴纳更名费2万元的性质；2、张文梅、张雪的违约责任。张文梅主张，更名费实际上是双方合同约定的2万元定金，该定金作为张雪办理房屋的更名费用，因此张雪出具的收条上写了更名费。张雪主张，张雪未收取定金，直接履行的手续，不存在交付定金。出具的收条上明确写明是更名费，不是定金。更名费是由张雪代为收取，在办理更名时，支付给开发商使用，后因张文梅没有提交手续，导致更名一直没有办成。关于张文梅、张雪的违约责任，张文梅提交微信聊天截图，证明张文梅一直催张雪办理过户，张雪不配合，因此是张雪违约。张文梅称涉案房屋是张雪零首付、零按揭购买，张文梅替张雪还房贷，张雪应解除与开发商的合同，张文梅重新与开发商签订购房合同，由于张雪未能与开发商解除合同，因此张雪应当承担违约责任。张雪主张，在合同签订后，张雪向开发商售楼部咨询办理变更过户，开发商说可以变更，随后联系张文梅，张文梅说没想好更到谁的名下，暂不过户。2018年2月张文梅支付30万的房款后要求更名，2月29日张雪将张文梅资料提交开发商，因为过年，开发商说年后办理。之后因为开发商要收取大修基金，张文梅说不办过户，故导致没有办成过户。2018年4月份开发商通知不再办理更名，所以是张文梅违约。至今张文梅未将房款付清，故张文梅构成违约。对于双方争议的事实，张文梅提供《房屋买卖定金协议》，约定：张雪(合同甲方)自愿将本条一、二、三项所列房屋出售给张文梅（合同乙方），甲方已将房屋现状充分告知乙方。1、房屋坐落地址恒天国际18号12404室，建筑面积88.34平方米，房屋成交价830000元，协议签订后，乙方应付给甲方定金20000元。自乙方定金交付后，双方应当在90日签订正式的《房屋买卖契约合同》。并完成过户手续。合同中手写部分约定“甲乙双方协议房屋总价为83万，甲方净拿83万元整，甲方负责在开发商处过户给乙方的更名事项，过户产生的费用由乙方承担，甲方定好过户的费用是贰万元整，如超出由甲方支付。”双方另约定“1、甲方与乙方去银行，由乙方支付清甲方所欠的抵押贷款；2、甲方负责开发商处的所有更名事项，全程过户给乙方；3、甲方拿到钥匙交给乙方；4、剩余房款，乙方付清了银行的抵押贷款，剩余房款肆拾万元整2018年2月15日前支付给甲方，如甲乙双方任何一方违约赔付给对方二十万元作为对违约的赔偿金，而且交到银行的房款退给乙方”。庭审中，张文梅、张雪均不能提供双方签订的买卖合同中出售房屋的产权证明，不动产登记机关亦没有该房屋的备案登记。张文梅、张雪庭审确定，双方购买的房屋系张雪与开发商签订购买，没有办理网签，没有进行不动产产权登记。一审法院要求张雪限期提供其与开发商的商品房买卖合同，张雪提交其向陕西恒和房地产开发有限公司缴纳购房款的收款收据，未提交购房合同。一审法院认为，张文梅与张雪、双生中介签订的《房屋买卖定金协议》是当事人的真实意思表示，该合同表明，张雪出售的房屋没有取得不动产登记证书，张文梅对此是明知的，双方约定办理更名，实际是张雪需要与涉案房屋开发商陕西恒和房地产开发有限公司办理合同权利义务的转让。张文梅、张雪买卖行为实现目的的前提是张雪与开发商合同变更完成。张雪未能与陕西恒和房地产开发有限公司办理合同的变更，出售的房屋至今未取得产权登记手续，张雪因为张文梅在开发商同意变更名称的时候，拖延办理，且不愿意支付上涨的更名费用。张文梅、张雪合同中约定更名费20000元，故张文梅、张雪签订的《房屋买卖定金协议》无法继续履行。张文梅要求解除双方签订的买卖合同，一审法院依法予以支持。按照双方合同约定，张雪负有办理变更合同的义务，张雪应当承担双方合同无法履行的责任，按照约定退还张文梅所缴纳的购房款73万元以及承担违约责任；关于张文梅主张双倍返还定金4万元的主张，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的约定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，张雪出具的《收条》中记载收到的20000元为更名费，依合同约定更名费由张文梅承担20000元，故本案中张文梅给付张雪的20000元不能认定属于定金性质，所以张文梅要求张雪返还定金40000元诉讼请求，不予支持。张雪应当返还张文梅更名费20000元；张文梅主张张雪承担张文梅已经支付的购房款的利息，张文梅、张雪双方在合同中已经约定了违约金的承担，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张文梅提供的证据不能证明双方约定的违约金过分低于因合同无法履行给张文梅造成的损失，故张文梅该项请求不予以支持。张文梅主张双生中介退还中介费10000元，因张文梅与双生中介之间属于中介服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，本案不予以处理。依据《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张文梅与张雪、西安市双生家家乐房屋信息咨询中介服务部于2017年11月13日签订的《房屋买卖定金协议》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，张雪退张文梅更名费20000元及购房款730000元；三、本判决生效之日起十日内，张雪支付张文梅违约金200000元；四、驳回张文梅其他诉讼请求；五、驳回张雪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14230元，一审法院减半收取7115元，张文梅已预付，由张文梅承担115元，张雪承担7000元。反诉费2150元，张雪已预付，由张雪自行承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人张雪与被上诉人张文梅及原审第三人双生中介签订的《房屋买卖定金协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。签订《房屋买卖定金协议》时，因房屋出卖人张雪尚未取得涉案房屋的不动产登记证书，双方在《房屋买卖定金协议》中约定办理更名，即，将张雪与涉案房屋开发商所签合同的权利义务转让给张文梅。只有办理更名手续后，张雪与张文梅所签《房屋买卖定金协议》才可能履行完成，各自实现合同目的。因此，张雪认为一审判决认定双方买卖行为实现目的的前提是张雪与开发商合同变更完成，此认定明显错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。双方在《房屋买卖定金协议》中明确约定，张雪负责在开发商处过户给张文梅的更名事项，过户产生的费用由张文梅承担，张雪定好过户的费用为2万元，如超出则由张雪支付。协议签订后张文梅已支付2万元更名费用，但张雪不愿支付上涨的更名费用，违反协议约定。张雪陈述张文梅曾因自身原因要求暂不办理更名手续，对此陈述并未提供相应证据予以证明，其认为一审判决查明事实不清、涉案房屋至今未能过户的责任在于张文梅的上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。综上，张雪的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（张雪已预交），由张雪负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年八月十七日 法 官 助 理  王学堂 书 记 员 张佳欣