湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0624民初1981号原告：湖北南漳农村商业银行股份有限公司，住所地：南漳县城关镇水镜大道**，统一社会信用代码91420600588206607Q。法定代表人：马冠峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:敖明海，湖北君谐律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：叶存洪，湖北南漳农村商业银行股份有限公司职工，代理权限：特别授权。被告：李世海，男，1981年1月29日出生，汉族，住南漳县。被告：张玉（系李世海妻子），女，1984年2月14日出生，汉族，住南漳县。被告：湖北龙鹏房地产集团有限责任公司，住，住所地：南漳县城关镇苗圃路**一社会信用代码：9142062478449778Xk。法定代表人：王星伦，执行董事兼总经理。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司与被告李世海、张玉、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司为金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人敖明海到庭参加了诉讼，被告李世海、张玉、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告李世海、张玉签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下的贷款提前到期；2、判令被告李世海、张玉立即偿还原告借款本金294994.08元，利息、罚息和复利9760.45（利息暂计至2019年7月20日），计304754.52元。从2019年7月21日起，以借款本金294994.08元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的年利率4.9%基础上浮50%计算利息至清偿之日止；3、判令湖北龙鹏房地产集团有限责任公司对前述第2项李世海、张玉所欠原告的贷款本息承担连带清偿责任；4、判令原告对被告李世海、张玉预抵押的位于南漳县××大道××号[世纪名都城A区（龙鹏世纪城）]19号楼1单元2402号房产享有抵押权，即有权对抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李世海、张玉系夫妻关系。2016年5月24日，被告李世海、张玉与被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司开发的位于南漳县××大道××号[世纪名都城A区（龙鹏世纪城）]19号楼1单元24层2402号商品房一套。合同签订后，被告李世海、张玉向被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司支付了首付款。由被告李世海、张玉作为借款人（购房人、抵押人），原告作为贷款人（抵押权人、债权人），被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司作为保证人（房屋出售人），三方签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。合同约定，本合同项下贷款用途为商业用房按揭贷款，借款金额为320000元，借款期限为240个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据记载为准。借款利率执行年利率4.9%，在合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后到次年1月1日起，按调整后的相应期限档次和浮动比例确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述基础上加收50%罚息。保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购买房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日为止，为借款人的债务提供连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的费用。借款人未按本合同约定用途使用借款或未按本合同约定金额、时间归还借款本息的即为违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。合同签订后，原告与被告李世海、张玉在房管部门办理了商品房预售预告抵押登记。2016年7月15日，被告李世海、张玉到原告处办理了贷款借据。借据载明，年利率4.9%。原告按照约定向被告李世海、张玉发放了320000元贷款。但被告李世海、张玉自2016年12月起至2019年7月止，已逾期11期未按约定偿还借款本息。故诉至法院。被告李世海、张玉、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司未到庭答辩。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审查，认为湖北南漳农村商业银行股份有限公司的当庭陈述与其提交的证据之间相互印证，形成了完整的证据链，故对这些证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告李世海、张玉系夫妻关系。2016年5月24日，被告李世海、张玉与被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告李世海、张玉以426674元的价格购买被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司开发的位于南漳县××大道××号[世纪名都城A区（龙鹏世纪城）]19号楼1单元24层2402号商品房一套。首付106674元，余款320000元办理银行按揭贷款。2016年7月15日，由被告李世海、张玉作为借款人（购房人、抵押人），原告作为贷款人（抵押权人、债权人），被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司作为保证人（房屋出售人），三方签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。合同约定，本合同项下借款种类为个人住房按揭贷款，借款金额为320000元，借款期限为240个月,自实际放款日起算，实际放款日以借据记载为准。借款利率执行年利率4.9%，在合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后到次年1月1日起，按调整后的相应期限档次和浮动比例确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述基础上加收50%罚息。保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购买房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日为止，为借款人的债务提供连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的费用。借款人未按本合同约定金额、时间归还借款本息的即为违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。有权采取按法律法规规定，本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。2016年7月8日,被告李世海、张玉在南漳县住房保障和房屋管理局办理了编号为南漳县房预城关镇字第××号商品房预售抵押预告登记,至今仍未办理正式抵押登记手续。2016年7月15日，被告李世海到原告处办理了借款凭证，凭证载明借款年利率为4.9%。原告按约定发放贷款320000元汇入被告李世海指定的账户上。后被告李世海、张玉未按合同约定的时间和金额偿还原告借款本息，期间累计逾期达11期以上，截止2019年7月21日，累计拖欠逾期本金7122.78元，利息（含罚息、复利）9425.51元。尚欠借款本金总额计294994.08元。本院认为：原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司与被告李世海、张玉、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》合法有效。被告李世海、张玉未按合同约定的时间和金额偿还原告的借款本息已累计逾期11期以上，其行为是违约行为，应当承担相应的违约责任。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司有权根据合同约定要求被告李世海、张玉偿还尚欠全部借款本息及罚息、复利的理由正当,且符合法律规定，本院予以支持。在《住房（商业用房）按揭借款合同》中，被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司作为保证人，自愿为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，即为被告李世海、张玉所欠债务承担阶段性连带保证责任,因被告李世海、张玉所购买的房屋办理的是商品房预售抵押预告登记，至今仍未办理正式抵押登记手续，被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司在此阶段应承担连带保证责任,故原告要求被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司对前述李世海、张玉的贷款本息承担连带清偿责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李世海、张玉根据合同约定，将贷款所购买的房屋为该笔借款本息提供抵押担保，但只办理了预抵押登记，并没有办理抵押登记，故原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司与被告李世海、张玉在合同中关于抵押的约定不产生担保物权效力，原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司对抵押物不享有优先受偿权，对原告这一诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司与被告李世海、张玉、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》到期；二、被告李世海、张玉于本判决生效后十日内偿还原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司借款本金294994.08元，利息（含罚息）9425.51元（截止2019年7月21日）。自2019年7月22日起至实际付清借款之日止，以本金294994.08元为基数，按《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为计算方式，逾期利息按《住房（商业用房）借款合同》约定的贷款执行利率年利率4.9%基础上浮50%计算至实际还清之日止;三、被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司对前述被告李世海、张玉债务承担连带清偿责任。若被告湖北龙鹏房地产集团有限责任公司承担清偿责任后，有权向被告李世海、张玉追偿;四、驳回湖北南漳农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2936元,由被告李世海、张玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××56。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵大富=二0一九年八月二十九日法官助理全建漳书记员廖倩连