贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初1355号原告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周兆一，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910089513。被告：刘政，男，1974年9月6日出生，汉族，原住江西省，现下落不明。原告六盘水实地房地产开发有限公司与被告刘政商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，决定适用简易程序进行审理，后因被告刘政下落不明、无法联系，本院于2019年6月11日依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水实地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周兆一到庭参加诉讼，被告刘政经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水实地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告配合原告解除本案所涉房屋的商品房预告登记；3、请求法院依法判令被告向原告支付房屋总价的15%违约金102750元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月19日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告将位于钟山区××路北侧××（××）一号楼底商一层109房屋出售给被告。根据合同约定，原告出售给被告的该商品房的房屋总价款人民币685000元整，双方约定被告采用银行按揭的方式支付房份款，银行按揭款340000元。若被告未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按照房屋总价15%向被告支付违约金。被告在2016年11月20日之前已支付了首期购房款(包含定金)人民币345000元后，至今仍未支付余下款项340000元，导致原告至今未收到剩余购房款。经原告多次催促，被告至今仍未支付。原告认为，商品房买卖合同法律关系中依约支付完毕购房款是被告的基本义务、主要义务，被告未付清购房款的违约行为损害了原告合法权益，也影响商品房买卖合同原告主要目的的实现。根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判决支持前述诉请，维护原告合法权益。被告刘政未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，1、对原告六盘水实地房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，可以证明原告的诉讼主体资格，故本院对组证据的三性予以认定并作为本案认定事实的依据；2、对原告六盘水实地房地产开发有限公司提交的被告刘政的身份证复印件，可以证明被告刘政的身份情况，故本院对组证据的三性予以认定并作为本案认定事实的依据；3、对原告六盘水实地房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》（合同编号：1612050012）及补充协议、备案登记表复印件，可以证明原被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为685000元，付款方式为合同签订之日支付345000元；同时通过补充协议约定被告应于2016年12月20日前付清余款340000元，并约定若被告逾期付款超过90日，原告享有解除权，解除合同的，被告应按总房价款的15%承担支付违约金责任的事实，故本院对组证据的三性予以认定并作为本案认定事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月19日，原告六盘水实地房地产开发有限公司与被告刘政签订合同编号为1612050012的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定被告向原告购买六盘水市钟山区××路北侧××（××）一号楼底商109铺的房屋，房屋建筑面积为54.08平方米，套内面积为52.5平方米，套内建筑面积单价为每平方米13047.61元，总价款为人民币685000元，支付方式为合同签订之日支付345000元，余款340000元以银行按揭支付，《商品房买卖合同》第十条载明“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到合同解除通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”，《补充协议书》第三条约定“关于付款方式及期限。……（3）买受人必须在2016年12月20日前，付该商品房总价款的49.64%（银行按揭款项）给出卖人，即叁拾肆万元整，《补充协议书》第四条约定“买卖双方一致同意对第十条进行以下补充和变更：1、将合同第十条第1种方式第（2）款中的中‘累计的逾期应付款’变更为“该商品房的总价款”，“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行”变更为“出卖人不解除合同的，合同继续履行”……”。后被告刘政仅按合同约定支付了购房款345000元，剩余房款共计340000元至今未支付，原告六盘水实地房地产开发有限公司遂诉至本院，诉请如前。另查明，本案商品房已进行商品房预售合同备案，预售合同登记号为1612050012。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行义务应当承担相应的违约责任。本案中，被告刘政与原告六盘水实地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示。按合同约定，被告刘政应当在2016年11月20日前支付房款345000元，同时于2016年12月20日支付剩余购房款340000元，但至原告起诉时，被告刘政仅支付房款345000元，剩余房款340000元未付，且逾期付款时间已全部超过90日，按照双方合同约定，原告六盘水实地房地产开发有限公司作为出卖人有权要求解除合同并要求被告刘政支付违约金，对于违约金数额，虽然原、被告在《补充协议书》中约定以房价款总金额的15%作为逾期付款超过90日并解除合同的违约金数额，但违约金系对合同履行过程中违约方因自身违约行为为对方造成经济损失的补偿，在本案中，被告刘政已按时将部分房款345000元支付给原告实地公司，对于该部分房款，被告刘政并未违约，不应计收违约金，且双方在《商品房买卖合同》中本已约定按照逾期未付款的15%计算解除合同的违约金，后又在补充协议中更改该约定为按照总房价款的15%计算，合同及补充协议均系原告提供的格式合同，对同一违约行为有两种不同的约定，综合考虑合同当事人签约时的地位及公平原则，本院支持按照被告刘政逾期未付款即340000元的15%计算违约金为51000元，超出部分，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告刘政应协助实地公司办理商品房预售合同备案登记的注销登记手续。被告刘政经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告六盘水实地房地产开发有限公司与被告刘政签订的合同编号为1612050012的《商品房买卖合同》；二、被告刘政于本判决生效后十日内支付原告六盘水实地房地产开发有限公司违约金人民币51000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告刘政于本判决生效后十日内协助原告六盘水实地房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案登记的注销登记；四、驳回原告六盘水实地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2356元，公告费1200元，以上合计3556元，由原告六盘水实地房地产开发有限公司负担1281元，被告刘政负担2275元。（原告六盘水实地房地产开发有限公司已预交，被告刘政应负担部分应在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告六盘水实地房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决生效后二年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  张 冰人民陪审员  李祖艳人民陪审员  赵庆云二〇一九年八月二十九日法官助理李婉婷书记员朱理