湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初5843号 原告：岳阳市天瑞物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道狮子山路天邦珍珠湾小区****，统一社会信用代码9143060073050039XG。 法定代表人:付永兴。 委托诉讼代理人：杨小星，系该公司物业主任。 被告：龙一帆，男，汉族，1991年7月17日出生，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区，住岳阳市岳阳楼区。 原告岳阳市天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞物业）与被告龙一帆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨小星及被告龙一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天瑞物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙一帆向原告支付自2016年11月1日至2019年5月31日物业服务费6386元，违约金8908.47元，两项共计15294.47元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。 事实与理由：被告龙一帆在天邦·紫金苑小区购买的3栋东单元1504室（130.37平方米），原告依法对被告居住的小区进行了物业服务，履行了应尽的义务。按照岳阳市物价局核准批准价格（住户每平方1.5元），向被告多次催缴2016年11月1日至2019年5月31日拖欠的物业服务费6386元，违约金8908.47元，共计15294.47元，因被告拒不缴纳，为维护原告合法权益，特此提起诉讼。 被告龙一帆辩称：被答辩人诉称答辩人拒不按时缴纳物业服务费是由于被答辩人没有按约定率希望合同义务及未按照相关规定提供服务，已构成违约。1、被答辩人从提供服务至今从未进行过仔细调查和沟通，很多问题未得到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，被答辩人公司未从服务角度去解决问题，出现不缴纳物业费的情况后只是电话催费、上门贴条、发律师函到法院起诉。2、被答辩人限制未缴纳物业费的业主缴纳生活用水水费金额，每次可缴纳的水费不能超过30元，大大限制了业主的生活用水量及生质量，对业主的生活造成了极大不便。3、本小区近600户业主，公共娱乐设施并不多，娱乐设施中的乒乓球台以及部分健身设备遭到损坏而物业公司并没有做到维护与保养，损坏的健身设备对业主与儿童都造成一定不安全隐患。4、被答辩人私自将本该属于所有业主的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌的收入费用，没有向业主公布其收入的流向，广告与车位的受益应该为全体业主共有，其行为侵害了全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基本内，并向业主公布收支情况。5、小区外墙脱落严重，物业公司从未在外墙脱落的方位周边设置围挡或警示牌等醒目提醒；地；地下停车场一到下雨天积水严重业公司从未及时清淤，地，地下停车场因积水及墙面渗水导致墙根墙角墙面各处发霉腐败而影响整个房屋整体质量；小区周边管理的仅存的几个车位被各类电动车、摩托车乱停乱放影响其他业主出行；房屋墙体开裂；多户业主家渗水，物业变卖本小区储水箱导致较长时间小区业主家中水质泛黄；小区门头设计与宣传严重不符；小区配套设施121个停车位至今没有下文导致2018年10月22日早，答辩人发现自己停在小区门口的捷达轿车两后轮被盗，损失达1200余元，而小区物业至今未有任何回复；小区业主在维权过程中遭到物业纠集的会闲散人员对业主进行恐吓以及小区电梯故障频发，曾有多人被困电梯的情况且2016年选取多户业主家中被盗。综上，答辩人延迟缴纳物业服务费是因原告没有履行双方合同约定在前，事实上并未提供符合行业标准的服务以及收取相对应高额物业费的服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的天瑞物业公司营业执照、《前期物业管理服务协议》、《天邦·紫金苑业主家庭情况登记表》、钥匙收条、《天邦·紫金苑装饰施工申请审批验收表》、催费信息记录、客服日常事务登记值班记录表、《告知书》等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的安保值班表、业主满意度调查表等及被告龙一帆提交的自有车辆后轮被盗照片、房屋墙体开裂照片、维权现场照片等证据，将综合全案进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月2日，原告天瑞物业与天邦·紫金苑小区3栋1504室业主即被告龙一帆签订《前期物业服务协议》。协议书约定天瑞物业提供的物业管理服务包括房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通项目进行维护、修缮、服务与管理。业主（即协议乙方）应依据协议向天瑞物业（即协议甲方）按时交纳物业服务费用，不得无故拒绝缴纳并应遵守《临时管理规约》及《天邦·紫金苑装饰装修规定》等相关管理规约。该协议第二项第10条约定“按照方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理物业的相邻关系……应当避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的应给予赔偿。”；协议第三条物业管理服务质量第七项第一款约定“小区实施全封闭管理以及24小时安全监控”；协议第四条物业管理服务费用约定的收费标准为1.58元/平方米/月,业主首次交纳一年物业服务费，一年以后物业费用按照季度收取。第十条违约责任约定“一、甲方违反约定，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按照每天0.3%交纳违约金，连续三个月不缴纳物业服务费，甲方催缴无效的……甲方可向有管辖权的法院提起诉讼。”被告龙一帆所有的3栋1504室房屋面积为130.37平方米，按约每月应交物业管理费206元。该协议签订后，原告天瑞物业依约向包括被告龙一帆在内的天邦·紫金苑小区业主提供了物业管理服务。被告龙一帆以入住小区后相继发生其自有车辆后轮被盗、小区外墙开裂、脱落严重存在安全隐患等而原告天瑞物业未妥善配合解决为由拒缴自2016年11月1日至2019年5月31日止的物业费。原告天瑞物业经多次催讨未果后诉至本院。 本院认为，物业服务公司存在的前提是业主对其相关物业管理工作的支持，业主亦应按时交纳物业管理服务费，应理解支持物业公司的工作。而物业公司作为服务公司应尽其所能提供相匹配的服务工作。本案中，原、被告之间长期存有矛盾的事实客观存在，双方均应深刻反思，应通过友好协商的方式解决实际问题。且原告天瑞物业与被告龙一帆签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告龙一帆作为天邦·紫金苑小区业主，享受了由原告天瑞物业提供的物业管理服务，应依约向原告缴纳物业费。被告龙一帆自有车辆后轮被盗造成财物损失属第三方加害行为所致；其所住房屋外墙开裂、脱落存在安全隐患等情况，应与开发商协商解决或通过法律途径依法维权。且被告未向法庭提交有力证据证明原告天瑞物业在提供物业服务过程中存在管理上的重大过失，被告龙一帆以此为由拒缴自2016年11月1日至2019年5月31日止的物业费的行为已属违约，对被告的抗辩理由本院不予采纳。对原告天瑞物业要求被告龙一帆向其缴纳拖欠的物业管理费6386元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方在《前期物业服务协议书》中对违约金责任条款的约定“业主（即协议乙方）违反协议连续三个月不交物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%缴纳违约金。”，原告天瑞物业主张的8908.47元逾期缴费违约金过高，且原告的物业服务确实存在包括被告在内的业主反映的服务质量问题，需在今后的物业服务中改进和完善，鉴于此本院酌情调整为被告龙一帆应按照每日万分之五的标准向原告天瑞物业支付自2019年7月19日（起诉之日）至清偿之日止的逾期缴费违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告龙一帆在本判决生效后十日内向原告岳阳市天瑞物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费6386元，并按照每日万分之五的标准支付自2019年7月19日（起诉之日）至清偿之日的逾期缴费违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告岳阳市天瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费91元，由被告龙一帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  唐汇锦 二〇一九年八月二十八日 书记员  于 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。