江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5526号上诉人（原审被告）：徐祥林，男，1956年4月22日出生，汉族，住昆山市。上诉人（原审被告）：汤根妹，女，1957年8月18日出生，汉族，住昆山市。上诉人（原审被告）：徐敏，男，1981年11月14日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师，代理上列三上诉人。被上诉人（原审原告）：杨国华，男，1981年5月16日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：陈贝，江苏金木天律师事务所律师。原审第三人：昆山瑞成房地产开发有限公司，住所地昆山市张浦镇新吴街****房。法定代表人：全永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋月婷，江苏海联海律师事务所实习律师。上诉人徐祥林、汤根妹、徐敏因与被上诉人杨国华、原审第三人昆山瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初18267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐祥林、汤根妹、徐敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由杨国华承担。事实和理由：一、房屋买卖合同的形成不合常理。合同签订时有徐祥林和徐敏的签字，并无汤根妹的签字，汤根妹是在2016年12月8日被杨国华胁迫签字的。如果房屋买卖是真实的，杨国华应当在签订合同时就要求汤根妹签字，而不是在9个月之后再找汤根妹签字。二、如果房屋买卖是真实的，杨国华应当可以详细叙述出房屋买卖的具体过程，但是杨国华从未向法院陈述过房屋买卖的具体过程。杨国华向一审法院提供的昆山市房屋中介服务有限公司的格式合同上没有中介公司的任何签字盖章。三、杨国华认可徐敏在2016年4月、5月向其妻钟洁共转账21500元，虽然杨国华辩解该款项为归还之前的借款，但这种辩解不合常理。如果之前借款真的存在，杨国华可以直接在购房款中抵扣，不需要徐敏在合同签订后的一、二个月内分批归还。因此，本案实质为徐敏向杨国华借款15万元，月息为7%，杨国华以房屋买卖的形式掩盖其高额利息放贷的事实。被上诉人杨国华辩称，认可一审判决，请求维持原判。原审第三人瑞成公司辩称，案涉房屋系瑞成公司开发建设，现该房屋已经办理初始登记，登记在瑞成公司名下，瑞成公司愿意根据生效的法律文书协助相关权利人办理产权过户手续。原审原告杨国华向一审法院起诉请求：1.判令徐祥林、汤根妹、徐敏办理位于昆山市房屋的不动产权登记手续；2.判令徐祥林、汤根妹、徐敏办妥涉案房屋不动产权登记手续后协助将昆山市过户登记至杨国华名下；3.诉讼费由徐祥林、汤根妹、徐敏承担。一审法院认定事实如下：徐祥林、汤根妹系夫妻关系，徐敏系徐祥林、汤根妹之子。2011年10月26日，徐祥林与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订了房屋动迁补偿协议书一份及动迁房屋安置协议书一份，约定将徐祥林所有的坐落于昆山市姜杭村7组建筑面积308.84平方米的房屋（住宅主房面积272.76平方米、辅房36.08平方米）进行拆迁，动迁安置房屋位于昆山市桃园小区，共计三套房屋及车位三个，涉案房屋为桃园小区18号楼1107室房屋。2016年3月5日，杨国华与徐祥林、汤根妹、徐敏签订了《房屋买卖成交合同》一份，约定徐祥林、汤根妹、徐敏将昆山市桃园小区18号楼1107室以300000元转让给杨国华，签约时支付定金150000元，余款过户时全部付清。合同签订后，杨国华依约于2016年3月5日向徐敏支付了购房定金70000元、2016年3月7日向徐敏支付了购房定金80000元，徐祥林、徐敏于2016年3月5日共同向杨国华出具了150000元购房定金收条。一审审理中，杨国华确认涉案房屋徐祥林、汤根妹、徐敏已于2017年2月向杨国华交房，现杨国华将涉案房屋用于存放机器设备。杨国华与徐祥林、汤根妹、徐敏均一致确认涉案房屋转让款尚欠15万元未付。徐祥林、汤根妹、徐敏辩称涉案房屋买卖合同及收条的签字属实，但存在杨国华胁迫行为，并且涉案杨国华支付的房屋转让款15万元实际系徐敏向杨国华的借款，但未提供证据予以证明；杨国华确认徐敏曾向其借款2万元，但因徐敏归还了借款故借据已撕毁；但徐敏否认向杨国华有过借款2万元的事实。一审审理中，杨国华已将涉案房屋剩余转让款15万元支付至一审法院指定账户。一审法院另查明，涉案转让房屋的房屋初始登记证已于2018年8月24日初始登记在瑞成公司名下，房屋坐落公安编号为昆山市。一审法院认为，徐祥林、汤根妹将自己所有的涉案动迁安置房屋转让给杨国华，并向杨国华交付了转让房屋，杨国华也依约支付了购房定金，故杨国华与徐祥林、汤根妹、徐敏签订的房屋买卖合同依法成立有效。现涉案房屋已初始登记在瑞成公司名下，符合办理不动产权证的条件，徐祥林、汤根妹未能及时依约办理不动产权证并协助杨国华办理过户手续，引起纠纷的责任在于徐祥林、汤根妹。徐祥林、汤根妹、徐敏抗辩涉案房屋买卖不属实，实质为徐敏向杨国华的借款，杨国华予以否认，且徐祥林、汤根妹、徐敏未提供证据予以证明，徐祥林、汤根妹、徐敏抗辩意见一审法院不予采信。现杨国华要求徐祥林、汤根妹办理涉案房屋不动产权证并协助杨国华办理过户手续的请求，一审法院予以支持，但涉案房屋目前初始登记在本案瑞成公司名下，应先由瑞成公司将涉案房屋不动产权办理登记至徐祥林、汤根妹名下。杨国华还应支付徐祥林、汤根妹购房款150000元，在本案中应一并予以明确。因涉案房屋所有权人非徐敏,故杨国华对其的诉请主张,无事实及法律依据,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，一审法院判决：一、昆山瑞成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助将坐落于昆山市不动产权证办理至徐祥林、汤根妹名下。二、徐祥林、汤根妹在昆山市房屋不动产权证办理完毕后十日内，协助杨国华办理昆山市房屋不动产权证过户登记变更手续。三、杨国华于昆山市房屋不动产权证过户登记变更手续完毕后支付徐祥林、汤根妹房屋转让款150000元。四、驳回杨国华对徐敏的诉讼请求。案件受理费5800元，财产保全费2020元，合计7820元，由徐祥林、汤根妹负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，案涉《房屋买卖成交合同》上有徐祥林、徐敏、汤根妹的签字，上诉人虽主张汤根妹系受胁迫签字，但未提供证据予以证明，本院不予采信；签订合同当日徐祥林、徐敏向杨国华出具收条，载明收到杨国华购房定金15万元，与合同约定相符；之后上诉人也向杨国华交付了案涉房屋，上述情况与房屋买卖的正常交易情形相符。上诉人主张本案纠纷实为徐敏向杨国华借款，而非房屋买卖，未提供证据予以证明，也与徐祥林、汤根妹在房屋买卖合同上签字确认以及之后交付房屋的事实相悖，本院碍难采信。现无反证推翻房屋买卖合同的真实性，房屋买卖合同亦不违反法律规定，故应认定为合法有效。涉案房屋已初始登记至瑞成公司名下，应先由瑞成公司协助将房屋产权办理登记至徐祥林、汤根妹名下，再由徐祥林、汤根妹协助杨国华办理产权变更登记手续。另，杨国华还应支付徐祥林、汤根妹购房余款150000元。综上，徐祥林、汤根妹、徐敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人徐祥林、汤根妹、徐敏负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年八月十九日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。