内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1535号   上诉人（一审被告）：申某，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包钢房地产开发有限责任公司。   法定代表人：李某1。   委托诉讼代理人：李某2，内蒙古北琛律师事务所律师。   上诉人申某因与被上诉人包钢房地产开发有限责任公司（以下简称包钢房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   申某的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回包钢房地产公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由包钢房地产公司负担。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、本案实质为土地使用权租赁合同纠纷，一审将案由定为房屋租赁合同纠纷错误，以此判决适用法律错误。二、2013年4月，包钢房地产公司在包钢九中南侧有一处废弃锅炉房带院（约2700平米）享有国有土地使用权，地上物仅有两个废弃锅炉房约130-140平米。经协商由申某出资建设改造。程序为申某向包钢房地产公司提出申请，批准后申某联系施工队进行建设改造，房屋建成后又由其出资装修，使用期限15年，租赁费每年30000元，第二年其租金5％递增。使用未到期如有政策性变化，包钢房地产公司应给与补偿。2013年4月申某开始施工改造，共建成2700多平米的地上物，并在冬季装修完毕。为此支出工程款装修费共126万元，暖气入网费7万多元，购买安装烤漆房设备15万元。之后双方一直按约履行，并签订书面的租赁合同。2018年因申某在外地，双方未签订书面合同，但申某向包钢房地产公司支付50000元租金。2018年1月该院被划入拆迁范围。后包钢房地产公司要求申某腾出空院。事实上，该院经申某建设后已不属于空院。如果要腾出，需要包钢房地产公司按照申请的约定进行补偿（包括地上物、营业损失、设备）。如果包钢房地产公司不予补偿，其无权要求腾房。此外，2019年6月18日，包钢房地产公司强行停电使得无法经营，造成巨大损失，故要求其进行赔偿。   包钢房地产公司答辩称，申某在一审庭审中认可《资产有偿使用合同》的真实性，合同中明确约定双方租赁的标的物为房屋，而非土地。一审以房屋租赁合同纠纷审理并适用法律并无错误，且无论是房屋租赁还是土地租赁均应适用合同法的相关法律规定。申某提到的建设改造及花费相关费用并无证据予以证明。一审中申某举证的《申请》真实性包钢房地产公司未予认可，且经核实其中所加盖的包钢房地产公司公章是伪造的。合同中约定有偿使用期间申某自行负责房屋的修缮设施维修等并承担相应费用，且合同终止后装饰装修形成的附合物归包钢房地产公司所有，申某不得要求补偿。申某在一审中并未提出反诉要求包钢房地产公司进行补偿，因此，对于是否应当补偿及补偿数额的确定申某应另行提起诉讼解决，故本案应当驳回上诉，维持原判。   包钢房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法判令申某腾出现无权占有使用的包钢九中空院，并支付合同到期后使用费用8333元；2、诉讼费用由申某承担。   一审法院认定事实：1、2017年7月14日，包钢房地产公司与申某签订了《资产有偿使用合同》，合同约定申某有偿使用包钢房地产公司位于包钢九中空院的260平方米的房屋，房屋的用途为汽车修理厂，使用期限半年，自2017年7月1日至2017年12月31日止，半年租金为18720元。2、2018年6月19日，申某向包钢房地产公司交付了2018年1月1日至2018年12月31日期间租金50000元，但双方未签订书面的租赁合同。3、包钢房地产公司主张的使用费8333元为2019年1月1日至开庭日即2019年3月1日，共计两个月，按照年租金50000元计算。   一审法院经审理认为，关于腾房的请求，2018年1月1日至2018年12月31日期间，申某租赁包钢房地产公司的包钢九中空院未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁，根据法律规定，包钢房地产公司享有随时解除合同的权利，故包钢房地产公司要求申某腾出包钢九中的空院符合规定，应当予以支持。关于合同到期后的使用费请求，申某只支付了2018年的租金，2019年1月1日至今仍占有使用涉案房屋，其应当支付占用期间的使用费，结合包钢房地产公司主张，按照2018年租金50000元计算两个月，申某应当支付使用费8333元。关于申某抗辩如腾房需要包钢房地产公司支付经济补偿，其提供的证据为申请书一份，是复印件，不能作为证据使用，且申某在法定辩论终结前并未提出反诉请求，其需另案诉讼解决。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告申某于本判决生效之日起十日内腾出其占有的包钢九中空院。二、被告申某于本判决生效之日起十日内向原告包钢房地产开发有限责任公司支付使用包钢九中空院的费用8333元（2019年1月1日至2019年3月1日）。案件受理费100元(原告已预交)，由被告申某负担。   二审中，申某向法庭提交了四组证据材料：第一组是申请书原件一份，以证明建厂的时候申某提交了申请，包钢房地产公司加盖了公章，同意在政策发生变化时给予补偿。包钢房地产公司质证称，对该证据的真实性和证明目的都不认可，称该申请书上的印章是伪造的，一审时其公司提供过当时公司的印章进行对比。第二组是2013年建厂时的收据17张、收条2张、照片6张，以证明2013年建厂时其进行了很大的投入。包钢房地产公司质证称，对票据的真实性证明目的均不认可，认为收据是手写的，对照片的真实性认可证明目的不认可，照片只能说明现状，修缮情况和之前的状况体现不出来。第三组证据是《资产负债表》和《季度利润表》，以证明其要求包钢房地产公司赔偿9年零2个月的营业损失。包钢房地产公司质证称，真实性和证明目的均不认可，是其单方制作和出具的。   包钢房地产公司也向法庭提供了2013年6月13日双方签订的租赁合同复印件，以证明在2013年其公司使用的公章和一审时其公司提交进行比对的印章是一致的，申请书上的印章是伪造的。申某质证称，真实性认可证明目的不认可。申请书是包钢房地产公司公司张永利盖好章后拿给我的，具体公章为什么不一样那是包钢房地产公司的事情。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，2013年6月13日开始，申某一直租赁包钢房地产公司位于包钢九中空院的房屋，面积260平方米，为两个锅炉房。租赁后，申某在包钢九中空院内建设了彩钢板房等，并一直使用至今。   2019年1月24日,包头市昆都仑区城乡房屋征收和物业管理服务中心出具说明，载明：为改善居民的居住环境，加快推进城区危旧房改造进程，我单位现已收到包头市钢兴实业（集团）公司交来的友谊25#街坊春华园项目申请（包头市××区坊东侧，友谊大街包钢九中南侧，白云路包钢教育处西侧，原包钢二中北侧）和部分相关要件。现我单位正按相关程序上报包头市钢兴实业（集团）有限责任公司申请的国有土地上房屋征收事宜。望项目征收范围内涉及到的被征收单位配合前期征收工作。   以上事实有包钢房地产公司提交的《关于包头市钢兴实业（集团）有限责任公司申请友谊25#街坊春华园项目国有土地上房屋征收的说明》、《资产有偿使用合同》以及当事人陈述在案作证。   本院认为，本案二审争议的焦点为：一、双方法律关系的性质。二、申某是否应当腾出包钢九中空院。   关于双方法律关系的性质问题。   根据双方签订的《资产有偿使用合同》内容可知，申某有偿使用包钢房地产公司的标的物为位于包钢九中空院的房屋，面积260平方米，即两个锅炉房，且该有偿使用的实质为租赁，故双方形成了房屋租赁合同的法律关系。申某称双方之间实质为土地使用权租赁合同纠纷，即双方形成的是土地租赁合同的法律关系没有事实和法律依据。   关于申某是否应当腾出包钢九中空院的问题。   首先，双方租赁合同的标的物为位于包钢九中空院的房屋，面积260平方米，即两个锅炉房，现申某仅交纳了2018年度的租金，租期已经届满，因此，申某应当将租赁的260平米锅炉房腾出。   其次，从双方租赁合同的内容来看，申某并未租赁包钢九中空院，但其实际对该空院占有使用至今，并在于2013年在空院上建设了彩钢板房等，现包钢九中空院已经列为拆迁范围，申某应当予以腾出。申某所称新建彩钢板房等的补偿问题双方应另行解决，本案不做处理。   再次，申某上诉称其在包钢九中空院内建设房屋经过包钢房地产公司审批同意，且包钢房地产公司同意其使用15年，如遇政策变化给与补偿。但其提交的《申请》上加盖的包钢房地产公司印章与其公司印章明显不符，故其该主张没有事实依据。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人申某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年八月十六日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。