广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8280号原告：苏春铨，男，1978年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。被告：韦志信，男，1974年7月8日出生，壮族，住广西壮族自治区象州县。原告苏春铨与被告韦志信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告苏春铨的委托诉讼代理人高健洪、被告韦志信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即支付2018年10月15日至2019年4月15日拖欠租金100000元，水电费5332.25元及利息6459.4元（利息以拖欠租金金额为基数，其中2018年第四季度租金50000元，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍自2018年10月15日起算，暂计算至2019年4月15日共181天；其中2019年第一季度租金50000元，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍自2019年1月15日起算，暂计算至2019年4月15日共90天），暂合计111791.65元。事实和理由：原、被告于2017年签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告座落中山市古镇镇XXXX路XX号铺位第四卡和5楼整层，年租金按20万元/年，租赁原则为先交租后使用。合同还约定若超期使用后仍不交租的，原告有权终止合同并追究被告违约责任且追讨相应租金，被告逾期缴纳租金的，原告按每日收取每期租金金额的5‰的违约金。合同签订后，原告履行了相应的义务，但自2018年10月起被告一直拖欠租金，尚欠原告10万元，严重侵犯原告的合法权益。原告于2019年4月8日发函催缴租金，收到函件后被告于2019年4月15日连夜撤场。因合同约定违约金为每日5‰稍高，原告自愿按银行同期同类贷款利率的4倍计算。被告与原告签订的合同合法有效受法律保护，双方应严格履行合同相关的义务，现被告严重拖欠租金的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，被告已经全部付清所有款项，不存在拖欠事实，对诉求水电费5332.25元无异议，但也一并付清了。原、被告不存在合同关系，被告承租的商铺不是原告的，被告也有一份合同提交给法院佐证。被告提交的合同显示合同到期时间为2019年4月30日，被告于2019年4年15日搬离是正常的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，案外人苏叶培（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《商铺厂房租赁合同》一份，部分约定如下：（商铺）厂房地点位于中山市古镇镇××西××楼约500㎡，乙方租用甲方的商铺或厂房必须用于国家法律法规允许的经营范围内经营；乙方的经营范围是：灯饰卖场，可分租他人，可转租。租赁期从2013年5月1日至2019年4月30日止，共陆年。在签订合同时乙方向甲方交纳保证金人民币陆万元。该合同还约定了其他事宜。甲方签名处有案外人苏叶培、侯美玉签名及按捺指印，乙方签名处有被告签名及按捺指印。2017年，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《商铺租赁合同》一份，部分约定如下：商铺地点位于中山市古镇镇XXXX路XX号商铺第四卡和5楼整层。乙方的经营范围是灯饰门市。租赁期从2017年3月1日至2020年2月29日止，共3年，租赁期届满前，即2020年12月份内双方如有意延长租赁期应另行协商或补充协议。年租金为人民币贰拾万元正（￥200000.00元）。每年分四期交纳租金，即每期租金为人民币伍万元整；租金必须以现金支付。租赁原则是先交租后使用，交租时间必须提前15天缴纳租金；若超期使用5天后仍不缴纳租金的视乙方违约论处，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任和追讨相应租金。乙方逾期缴纳租金的，甲方按每日收取每期租金金额5‰的违约金。在签订本合同时乙方向甲方交纳保证金人民币叁万元。水电如有分表各户用水用电要每度加收壹角作为损耗，即电费按每度1.35元，水费按每度3.5元计算。该协议还约定了其他事宜。甲方签名处有原告签名，乙方签名处有被告签名。另查，中山市古镇镇XXXX路XX号房地产[登记字号2013－100XXXX，房产证号：中府国用（2011）第100XX**]的权属人为侯美玉，与本案原告为母子关系。侯美玉于2019年7月2日作出《情况说明》，该《情况说明》载明：“本人侯美玉（身份证号码：）名下位于中山市××××层自建房产一幢，因本人年纪渐长，故交由儿子苏春铨（身份证号码：）对外出租。本人对儿子苏春铨于2017年3月1日与韦志信签订的《商铺租赁合同》予以确认，本人对此予以追认，特此说明。本人保证以上说明一切属实。”说明人处有侯美玉签名及按捺指印，下方附有侯美玉身份证复印件。原告提交微信账单、《中国邮政银行交易明细》及《中国农业银行个人明细对账单》拟证明2017年4月至2018年10月期间，被告向原告支付当季度租金及水电费尾款。被告称之前的租金是支付给苏叶培，后来租金是支付给原告家中的人，被告不清楚具体是何人。搬离前被告一直有支付相应的租金，若无支付，原告不可能继续把租赁物给被告使用，但被告没有后期支付租金的相应收据。庭审中，双方确认被告于2019年4月15日已搬离涉案租赁物。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告向原告租赁中山市古镇镇XXXX路XX号商铺第四卡和5楼整层的案件事实，原告提供了《商铺租赁合同》、《情况说明》、《律师函》、微信聊天记录、微信账单、《中国邮政银行交易明细》及《中国农业银行个人明细对账单》予以证明，被告质证称仅对微信聊天记录、《律师函》予以确认，但否认签订《商铺租赁合同》，对租赁事实应以其2013年与案外人苏叶培、侯美玉签订的《商铺厂房租赁合同》为准，另对《商铺租赁合同》等其余证据均未举证否定或推翻原告主张。本案中虽有两份租赁合同，但两份租赁合同为不同时期签订，协议内容也有所不同，被告并未举证2017年的《商铺租赁合同》非本人所签，而事实上，2017年4月至2018年10月14日期间，被告曾向原告支付部分租金，故本院对原告举证证据予以接纳，认定2017年的《商铺租赁合同》为涉案租赁物租赁事宜的最新协议。涉案租赁物的产权人为案外人侯美玉，与原告为母子关系。侯美玉于2019年7月2日作出《情况说明》，对涉案租赁物租赁事宜委托原告处理及对原告于2017年3月1日与被告签订的《商铺租赁合同》予以确认，该合同有效，二人为委托人与受托人关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，被告于2013年与案外人苏叶培、侯美玉签订的《商铺厂房租赁合同》,并向案外人苏叶培支付相应租金，2017年3月1日与原告签订《商铺租赁合同》后，于2017年4月至2018年10月14日期向原告支付租金，收款对象非委托人侯美玉。原、被告均无证据证明被告在签订《商铺租赁合同》便知悉涉案租赁物权属或侯美玉与原告的委托关系。原告起诉后，补交《情况说明》，披露原告与委托人侯美玉的委托关系，委托人侯美玉仅对原告授权事宜及《商铺租赁合同》追认，但并未主张其权利。因此，委托人不行使介入权的，则合同仍约束受托人，受托人可行使合同权利，故本案原告主体适格。原告主张被告拖欠水电费5332.25元，被告在庭审中对金额无异议，主张已付清，但无证据予以佐证，故本院支持原告该诉求。关于诉求利息，根据《商铺租赁合同》约定：“每年分四期交纳租金，即每期租金为人民币伍万元整；租金必须以现金支付。租赁原则是先交租后使用，交租时间必须提前15天缴纳租金，超期使用5天后仍不缴纳租金的视为违约，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任和追讨相应租金。乙方逾期缴纳租金的，甲方按每日收取租金金额5‰的违约金”，诉求计算利息起算时间明显与双方在合同中对租金交付时间违约的界定标准不符，利息实为合同中约定的违约金，原告现主张2018年10月15日至2019年4月15日租金，故本院认为2018年第四季度租金50000元的违约金起算时间应从2018年10月20日起算，2019年第一季度租金50000元的违约金起算时间应从2019年1月20日起算。原告诉求利率未违反法律相关规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告韦志信于本判决生效之日起七日内向原告苏春铨支付2018年10月15日至2019年4月15日的租金100000元及违约金（以50000元为基数，自2018年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止；以50000元为基数，自2019年1月20日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止）；二、被告韦志信于本判决生效之日起七日内向原告苏春铨支付水电费5332.25元；三、驳回原告苏春铨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1268元，由被告韦志信负担（该款原告苏春铨已预交，被告韦志信于本判决生效之日起七日内迳付给原告苏春铨，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖志湄二〇一九年八月十五日书记员  郭君意何盈香