北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0112民初16653号原告：谢艳苹，女，1972年10月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。被告：曹玉杰，男，1967年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。法定代表人：曹玉杰，职务总经理。委托代理人：孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。原告谢艳苹与被告北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告谢艳苹及其委托诉讼代理人李帅、被告曹玉杰、被告九州公司的法定代表人曹玉杰及九州公司的委托诉讼代理人孙亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢艳苹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《承包租赁合同》；2、判令被告退还原告承包费218000元并赔偿原告损失155722元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：九州公司与原告于2016年4月8日签订了两份《承包租赁合同》，九州公司为出租方，原告为承包方。承包位于北京汇通旅游观光园D10和E10两个温室大棚，承包期自合同签订之日起至2028年9月30日，租金共计21.8万元，并承诺原告可以在大棚内建设。但由于九州公司行为违法导致被政府拆除大棚。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告九州公司辩称，一、原告无证据证明被告出租的大棚属于违法建设，政府通知亦未认定原告建设的大棚及园区属于违法建设项目。漷县镇政府出具的《关于种植大棚内禁止违法建设的通知》（简称通知）从其名称上就能看出原告建设的用于种植的大棚并不违法。但对于在原告合法出租的大棚内，后被承租人私自改变大棚用途，进行改装用于种植以外的其他用途的大棚属于该《通知》认定的违法建筑，并非是原告建设的用于种植的大棚属于违法建设。现在原告建设的与被政府强制拆除的位于同一园区内未出租的种植大棚及园区并未被政府强制拆除，直接证明该通知并未认定原告建设的用于种植的大棚及园区并不违法，不属于强制拆除的违法建筑。二、答辩人租赁物所在园区土地合法，园区项目及租赁物属于合法农业设施。1、答辩人当初2008年建设租赁物系合法建设，已经向相关政府部门报批，但因时间久远，答辩人无法提供政府报批的手续。2、租赁物所在园区土地系答辩人与东黄垡村民委员会签订合法土地租赁合同获得，该合同业经漷县镇经管站进行了合同鉴证并盖章。而答辩人也是按照合同约定在园区内土地上建设了种菜（种植农业作物）用的大棚，附属用于存放种植用工具的配房只有十几平米，符合相关政策及土地租赁合同约定。三、答辩人将园区合法建设的农业大棚出租给被答辩人并不违法。1、按照答辩人与被答辩人签订的承包租赁合同，以及答辩人建设的园区现场保存的未出租的及已经出租尚未被拆除的大棚表明，答辩人出租给被告的就是仅供农业种植的土地及农业大棚，即便有配房的，配房面积仅有十几平米，配房面积符合国家规定。另外合同第一条第2项明确该户种植园（统称大棚）等条款表明出租给被答辩人的就是农业种植用的大棚。2、根椐东黄垡村的证明，也表明答辩人将大棚出租给被答辩人并不违反答辩人与东黄垡村民委员会签订的土地租赁合同。四、被答辩人所称，答辩人出租时及出租后，同意或鼓动被答辩人在租赁物（大棚）内施工建设，改变大棚结构，用于非农业种植。被答辩人的说法与事实不符，并无证据支持。1、答辩人并未聘用销售人员，推销大棚或宣传大棚可以用于非农业种植。2、答辩人也未聘用施工队或指定施工队帮助被答辩人施工，改变大棚内部设施、结构，用于非农业种植。3、被答辩人所称销售人员、推销的书面广告、指定施工单位等等证据，与答辩人无任何关系，也未有证据证明这些是答辩人所为。五、从法院出示的政府强拆图片或视频可以看出，被答辩人承租的大棚被强拆时，大棚内的设施、结构已非答辩人出租给被答辩人的大棚原状。如果因被答辩人在大棚内施工建设将大棚变为非农业种植使用，导致被政府强拆，显然与原告无关，并非原告过错造成被告承租的大棚被强制拆除。六、对因被答辩人单方在大棚内施工建设用于非农业种植使用，造成租赁物拆除，事实上也造成了答辩人的实际损失。答辩人保留要求被答辩人赔偿租赁物的权利。七、综上，被答辩人的诉讼请求并不符合事实，也不合法。对被答辩人承租的大棚被政府强制拆除，答辩人并无过错。答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。另，此次诉讼将曹玉杰列为被告无法律依据，其仅为公司的法定代表人，其行为是公司行为。另，关于以租代售的问题，法律中并未有相关违法的名称，农业设施的租赁期限较长，所以被告与原告签订的租赁期限20年，在被告于村委会签订的期限并未超期。原告与被告之间签订的合同中有物业费、电费，租赁物是否合法应看其外观，我们对外出租的租赁物外观是按照要求建设的，不适宜居住，我们对外出租的大棚就是种植用途，实物不适宜居住。我们建设了70多个大棚，拆除了30多个，园区内照片提交给了法院。我们正在要求政府公开建设大棚的备案手续。被告曹玉杰辩称：不应该将我列为被告，公司账目中未显示有我个人的账目，我个人未从大棚中获得公司的收入。农业的项目中未明确记载。出租大棚过程是2014年至2016年，我是在2017年才成为独立股东的。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，谢艳苹（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为D10，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为109000元，一次付清，甲方在2016年4月30日前向乙方方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。同日，谢艳苹（乙方）与九州公司（甲方）签订另一《承包租赁合同》，约定：…该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为E10，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为109000元，一次付清，甲方在2016年4月30日前向乙方交付土地及地上物使用权.合同其他约定与前述D10号大棚的《承包租赁合同》的约定一致。合同签订当日即2016年4月8日，谢艳苹向九州公司交纳D10和E10两个大棚的租金共计218000元，九州公司于合同约定日期即2016年4月30日向谢艳苹交付了大棚。庭审中，谢艳苹称其在承租大棚内建设房屋并进行装修，共花费155772元。谢艳苹提交其与谭德生的《建房包工包料合同》，该合同约定由谭德生负责谢艳苹住宅大棚工程，工程为砖混结构，总造价102000元。谢艳苹称已向谭德生付清工程款项，并提供汇款凭证和收据为证。谢艳苹还向本院提交了装修收据及照片，关于损失，谢艳苹不要求进行鉴定。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设置均视为违法建设，将依法予以拆除…。2017年8月13日，相关大棚因违法建设于被北京市通州区漷县镇人民政府拆除。庭审中，谢艳苹称系通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，并称签合同前曾去涉案生态园内参观符合居住条件的样板房，并被九州公司的人员告知可在大棚内盖房并居住。另查，九州公司系自然人独资的有限责任公司，曹玉杰系九州公司的唯一股东。另，曹玉杰和九州公司均同意涉案的两个合同在本案中一并解决。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，本院认为原、被告签订《承包租赁合同》应属无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，谢艳萍与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途。本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租他人，人数众多，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与九州公司签订的《承包租赁合同》，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，谢艳苹向九州公司交纳了租金，因九州公司已于合同约定的日期即2016年4月30日将涉案的两个大棚交付给谢艳苹，谢艳苹对涉案大棚实际占有使用，故九州公司返还给谢艳苹的租金应按照谢艳苹实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为195477元，过高部分不予支持。关于原告主张的损失，根据原告提交证据，本院对于原告的损失酌定为110000元；被告作为该项目的建设者和出租方，明知涉案土地属农业用地将土地上大棚对外出租，改变土地用途，其对于合同无效应承担主要责任；原告作为承租方亦未事前尽到一定审核义务，对合同无效应承担次要责任。考虑双方在合同无效中的责任，本院认定被告应赔偿原告的损失为77000元。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明曹玉杰的财产独立于九州公司，故对谢艳苹要求曹玉杰对九州公司返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告谢艳苹与被告北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告谢艳苹承包费195477元，被告曹玉杰承担连带责任；三、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告谢艳苹损失77000元，被告曹玉杰承担连带责任；四、驳回原告谢艳苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3305元，由原告谢艳苹负担1305元（已交纳）；由被告北京九州汇通科技有限公司负担2000元，于本判决生效之日起15日内交纳，被告曹玉杰承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  原海涛审 判 员  井 龙人民陪审员  岳凤金二〇一九年八月三十日法官 助理  曹璐萍书 记 员  李 强