广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终800号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。统一社会信用代码：91441702666537664D。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫玉贞，女，汉族，1989年11月24日生，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人莫玉贞商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年2月27日作出的（2019）粤1702民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回莫玉贞的诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用全部由莫玉贞承担。事实和理由：（一）关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”该约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，中集房地产公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中莫玉贞为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，莫玉贞完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。（二）关于中集房地产公司是否违约的认定。首先，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。（三）关于中集房地产公司违约责任的计算期间。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。一审既然已经查明“中集房地产公司于2017年10月9日将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心”，证明中集房地产公司已经履行了合同义务，却又认为中集房地产公司逾期办证的违约金的计算期间应从2016年1月31日起计至2018年6月5日显然自相矛盾的。（四）2014年10月18日莫玉贞与中集房地产公司签订《商品房买卖预售合同》，莫玉贞以总价567734元购买中集房地产公司位于阳江市××××房。中集房地产公司于2015年10月25日将涉案房屋移交莫玉贞使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，莫玉贞请求中集房地产公司支付逾期办证的违约金应从2015年11月26日起算诉讼时效，至2018年10月26日止，莫玉贞的诉讼请求诉讼时效早已届满，法院应当驳回莫玉贞的起诉。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向莫玉贞支付违约金。请求二审法院支持其上诉请求。莫玉贞辩称：（一）中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。莫玉贞主张按《商品房买卖合同》第十五的规定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。（二）中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助莫玉贞办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同》第十五的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦是延期并构成违约的，就是由于中集房地产公司一而再、再而三地逾期，导致莫玉贞办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。早在2014年10月18日，莫玉贞就已经按照中集房地产公司的要求，向其预交了24770元的办证费用，中集房地产公司却一直怠于履行其应尽的义务，直至2018年6月5日才将商品房转移登记所需的材料交至阳江市不动产登记中心。而根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，本案商品房的所有权转移登记至莫玉贞名下的时间为2018年6月8日，故中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。（三）中集房地产公司主张莫玉贞未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在2016年1月30日前就把相关申报材料转移到不动产登记部门，而是到了2018年6月5日才将材料交至不动产登记中心，而不动产登记部门在2018年6月8日就已把房屋所有权证书办理完成，证明该行政部门并没有失职。（四）中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已于2017年10月9日将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。（五）一审法院适用法律正确，逾期违约金计算清楚。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年6月8日，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第十五规定，中集房地产公司应最迟在合同约定的最后交房之日起的90日内，即2016年1月30日前协助莫玉贞取得该商品房房屋所有权证书，所以一审计算中集房地产公司逾期违约金从2016年1月31日起至2018年6月5日止，理据充分。（六）本案诉讼时效未届满。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”莫玉贞于2018年11月22日提请诉讼，原审法院转入诉前联调，在2019年1月8日收取起诉材料，按照本案逾期办证违约时间从2016年1月31日起计算，莫玉贞亦并未有超过三年的诉讼时效，中集房地产公司在办好房产证后，其也将部分剩余的办证费在2018年10月12日退还给了莫玉贞。莫玉贞向一审法院起诉请求：（一）判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金37948.01元（逾期办证违约金以367002元为基数按每日万分之一计算，从2016年1月26日计至2018年11月25日止为37948.01元）给莫玉贞；（二）本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年10月18日，莫玉贞（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市××××房出售给原告，建筑面积共85.03平方米，套内建筑面积67.05平方米，分摊建筑面积17.98平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5473.56元，总价款为367002元；付款方式于签署本合同当日支付首期房款111002元，余款256000元同时办理银行按揭。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。合同还约定了其他条款。莫玉贞和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，莫玉贞已付清全部购房款367002元给中集房地产公司。中集房地产公司于2015年10月25日交付房屋给莫玉贞。2017年10月9日，中集房地产公司将涉案商品房的确权登记材料交至阳江市不动产登记中心。2018年6月5日，中集房地产公司将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，莫玉贞取得涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年6月8日。莫玉贞认为中集房地产公司违反了《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定，遂向一审法院起本案诉讼。一审法院认为：莫玉贞与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2015年10月31日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2016年1月30日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料交至相关部门办证，但中集房地产公司于2018年6月5日将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心，其已构成违约，应承担违约责任。故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算期间应从2016年1月31日起计至2018年6月5日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向莫玉贞支付违约金，本案逾期办证违约金为31415.37元（367002元×0.0001/天×856天）。中集房地产公司辩称办理商品房转移登记的义务主体是莫玉贞，中集房地产公司为协助义务人，中集房地产公司已履行了自己的义务不存在违约，一审法院不予采纳。至于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案逾期办证的违约从2016年1月31日起计算，莫玉贞于2019年1月8日向一审法院提起诉讼起至今亦未过三年的诉讼时效，因此中集房地产公司辩称莫玉贞的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、限中集房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金31415.37元给莫玉贞；二、驳回莫玉贞的其他诉讼请求。本案一审受理费374元（已减半收取，莫玉贞已预交），由莫玉贞负担63元，中集房地产公司负担311元。二审中，莫玉贞提供一组新证据：莫玉贞的中国建设银行汇款凭证及银行流水记录，拟证明莫玉贞在支付首期款111002元给中集房地产公司的时候，同时支付了办证费24770元给中集房地产公司，因此，办证的义务在中集房地产公司；中集房地产公司在办好房产证后，于2018年10月12日退还了剩下的办证费13139.98元给莫玉贞。经质证，中集房地产公司对证据的真实性主张由法院认定，但认为没有关联性。莫玉贞的上述证据只证明了两个事实：一是契税由购房人支付，也就是莫玉贞；二是莫玉贞委托了物业公司（中集物业服务有限公司）缴纳税款。中集物业服务有限公司延期缴纳税款导致的后果应由莫玉贞承担。中集房地产公司在二审期间没有提交新证据，但其向本院申请律师调查令，拟收集在阳江市不动产登记中心收件号为201806050028号收据里，序号4的委托书，序号5不动产登记申请审批表，序号6不动产登记询问笔录，序号7不动产权证书（00***62），序号8税收缴款书（017***92），序号11当面签名一览表，序号12不动产权附图。因为按照阳江市不动产登记中心的规定，购房人必须亲自到不动产登记中心办证大厅当着办证工作人员的面出具委托书给办证的代理人，亲自当面签名申请不动产转移并接受工作人员的当面询问及签名。序号8的税收缴款书是由购房人缴纳的，另外，在申请后，办证代理人需要到阳江市测绘局委托其出具不动产权附图，阳江市不动产登记中心也只承认该局出具的附图。这个过程是非常漫长的，即便是单间也至少需要半年以上，中集房地产公司不应该为莫玉贞履行其义务或者管理部门所需时间造成的办证延期提责。对此，莫玉贞表示不同意，因为本案事实已明确，负责办证的杨台鹤是中集房地产公司的工作人员，办证资料里有莫玉贞的签名，也都是莫玉贞提前签好的，如果事事要莫玉贞亲自办理，也不会出现委托书这一项，所以，中集房地产公司申请调查令没有任何意义。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了莫玉贞前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题，一是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给莫玉贞；二是本案是否超过了诉讼时效期间。莫玉贞与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。莫玉贞与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止”。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2015年10月31日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2016年1月30日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料交至阳江市不动产登记中心，但中集房地产公司于2018年6月5日才将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心，故一审认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。由此，中集房地产公司应从2016年1月31日起计至2018年6月5日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向莫玉贞支付违约金。根据合同约定，中集房地产公司负有为莫玉贞办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要莫玉贞当面签名，中集房地产公司也负有通知莫玉贞的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了莫玉贞前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，故本院不予采纳。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约、应承担违约责任并无不当，本院予以维持。至于本案诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案应适用三年的诉讼时效期间。本案逾期办证的违约从2016年1月31日起计算，至一审法院于2019年1月8日立案受理莫玉贞提起的本案诉讼，并未超过三年期间，因此，一审认定本案没有超过诉讼时效正确，本院予以支持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月××日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。