北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4169号原告：王超，男，1989年11月18日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：朱健明，男，1974年10月19日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：朱艳明，女，1977年4月5日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：王桂红，女，1968年1月8日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：王福山，男，1954年8月5日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：王福江，男，1959年11月4日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告：王福河，男，1962年12月19日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：曹金伶，女，1976年7月3日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：王福海（亦系七原告委托诉讼代理人），男，1957年2月17日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被告：闫书琴，女，1941年11月5日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：王宝军（亦系闫书琴之委托诉讼代理人，母子），男，1967年11月8日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：王利军，男，1960年4月29日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。被告：王轩军，男，1963年11月22日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。原告王超、朱健明、朱艳明、王福山、王福江、王福河、王桂红、王福海诉被告王利军、王宝军、王轩军、闫书琴农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福海及王福河之委托诉讼代理人曹金伶，被告王宝军、王轩军、王利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超、朱健明、朱艳明、王福山、王福江、王福河、王桂红、王福海向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告之间的房屋买卖合同有效；2、要求坐落在怀柔区北房镇小罗山村×号正房三间价值50000元归原告所有；3、诉讼费用由被告负担。审理过程中，王超、朱健明、朱艳明、王福山、王福江、王福河、王桂红、王福海变更诉讼请求为：1、请求法院确认原告与被告之间的房屋买卖关系合法有效；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：王福海、王福江、王福山、王福河、王福彬（于2012年4月19日去世）、王桂青（于2011年3月17日去世）、王桂红系兄弟姐妹关系，王超系王福彬之子，朱健明、朱艳明系王桂青之女。闫书琴系王利军、王轩军、王宝军之母，闫书琴之夫王志福与原告之父王志广均系小罗山村村民，王志广与王志福于1992年6月8日签订一份房屋买卖协议书，王志福将坐落于怀柔区北房镇小罗山村×号正房三间卖给王志广，房屋价款为750元。签订协议后，王志广将房款750元给付王志福，王志福将房屋交付给王志广。买卖合同履行后，王志广于2002年去世，王志广之妻杨淑兰于2004年去世，涉案房屋继承权原告方均同意由王福海继承，王福海于2017年将该房屋翻建正房三间，因涉案房屋房产证的名字是王志福，无法变更房屋所有权。原告认为王志广与王志福签订房屋买卖合同有效，房屋所有权应属于原告所有，被告坚持不同意。双方协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。闫书琴、王宝军、王利军、王轩军辩称，原告提供的卖房契约无效，协议为同一人所写，没有第二个人的笔迹，协议中字体不是王志福的，落款王志福不是本人签字。协议上的购买价格不合理，院落内当时有树木，井等物品，协议中都没有涉及。王志广在本村有宅基地，其购房没有经过村委会等确认，涉诉宅院属于王志福与闫书琴夫妻共同财产，闫书琴不认可卖房。王志福与闫书琴共同找过王志广及其子女等人，欲收回房屋未果。故王志广取得房屋不符合善意取得的条件。集体土地建设用地使用证上的土地使用权人是王志福。原告起诉超过诉讼时效，原告提供的卖房契约至今已经近30年，原告一直没有主张过权利。原告王福海拆除原有北房三间进行翻建，没有征求我们的意见，侵害了我们的财产权益，造成了精神损害，我方保留追究原告擅自拆除房屋给我们造成损失的权利。涉案宅院是我们父母让原告方家人居住，不存在出售房屋，我们全家七几年左右就从小罗山搬出去，对发放集体土地建设用地使用证的情况不知情。本院经审理认定事实如下：王志福与王志广均系北京市怀柔区**镇小罗山村村民，王志广（于2002年5月13日死亡）与杨淑兰（于2004年10月2日死亡）系夫妻关系，二人生育七名子女，长子王福山，次子王福海，三子王福江，四子王福河，五子王福彬（于2012年4月19日死亡），长女王桂青（于2011年3月17日死亡），次女王桂红。王福彬与仇自红生育一子王超，王桂青与朱祥利（2011年11月17日死亡）生育两名子女，长子朱健明，长女朱艳明。王志福（于2016年6月12日死亡）与闫书琴系夫妻关系，二人生育三名子女，长子王利军、次子王轩军、三子王宝军。庭审过程中，原告方提交落款为1992年6月8日的《卖房契约》一份，载明王志福将瓦房三间以每间房250元，共计750元的价格卖给王志广所有，于92年6月16日有效，落款处买房主没有签字，卖房主处署名王志福，联系人处署名王志才，证明双方存在买卖合同关系，被告方表示对该份《卖房契约》的真实性、合法性、证明目的均不认可。原告方提交怀集建（93）字第2-15-101号集体土地建设用地使用证一份，证明双方存在买卖关系，王志福将该集体土地建设用地使用证交给王志广。被告方表示认可该集体土地建设用地使用证的真实性及合法性，但不认可其证明目的，该集体土地建设用地使用证证明王志福是土地的合法使用权人，该土地上原有房屋是王志福和闫书琴的合法财产。原告方提交《建房合同》一份，证明王福海将涉诉房屋翻建。被告方表示该份合同真实性无法确认，不能证明《卖房契约》有效，但能证明王福海拆除了王志福和闫书琴共有的房屋和院内的财物，侵害了被告的权利，被告方保留向王福海等追究相关法律责任的权利。原告方申请王福增、王志生、李淑珍作为证人出庭作证，王福增出庭发某证人证言称其系原、被告的远支兄弟，王志广与其聊天过程中说过他从王志福那买过房；王志生出庭发某证人证言称1992杨淑兰说他家购买了涉诉房屋，购房款750元；李淑珍出庭发某证人证言称其曾担任小罗山村委会副书记，原小罗山村委会书记王志利于九十年代初左右和其说过王志广购买了王志福家的房屋，买房之后王志广夫妇就住进去了，一直住到王志广夫妇去世。被告方表示不认可三位证人发某的证人证言的真实性。另查，王志财称《卖房契约》中落款的“王志才”并非其所写，在王志福一家搬走后王志财给王志广介绍过王志福家要卖房，但具体是否购买、何时购买情况其均不知情。以上事实，有《卖房契约》、怀集建（93）字第2-15-101号集体土地建设用地使用证、《建房合同》、证人证言、北房派出所及北京市怀柔区北房镇小罗山村村民委员会开具的《证明》等书证，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据原、被告双方的诉辩称意见结合双方提供的证据，本院认定本案的争议焦点集中在王志广与王志福是否存在房屋买卖关系。原告方主张王志广与王志福建立了农村房屋买卖关系，并提交了证人证言，经查，涉案房屋的集体土地使用证一直由原告方持有，该房屋至今由原告方占有、居住并使用，并于2017年进行翻建。被告方在庭审过程中表示其多次找到原告方商量收回房屋一事，但并未提交相关证据证明其对涉案房屋主张过权利，且其主张不符合逻辑关系。因王志福与王志广均系北京市怀柔区北房镇小罗山村集体经济组织成员，王志广具有购买使用本村宅基地的身份资格，故双方的农村房屋买卖合同关系合法有效，应予保护。结合本案实际情况，本院认定王志福与王志广的房屋买卖关系成立，原告提交的《卖房契约》虽不符合合同法规定的形式要件，但房屋买卖事实已经存在，故对于原告请求确认王志福与王志广之间农村房屋买卖行为合法有效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：王志广与王志福之间就北京市怀柔区北房镇小罗山村×号院内房屋的买卖行为合法有效。案件受理费525元（王福海已预交），由王利军、王宝军、王轩军、闫书琴负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇一九年八月二十六日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华