北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初74902号原告：北京市孙河物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区孙河乡顺白路**。法定代表人：金春水，经理。委托诉讼代理人：王长江，1960年12月8日出生，汉族，北京市朝阳区孙河乡法律服务所法律工作者，住北京市朝阳区。被告：北京常营伊源清真食品蔬菜市场有限公司，住所地北京市朝阳区常营乡民族家园**楼3段首层。法定代表人：张玉珍，经理。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告北京市孙河物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告北京常营伊源清真食品菜蔬菜市场有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王长江及被告之委托诉讼代理人陈国玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付我公司2016年1月15日起至2018年2月8日期间的欠付租金共计1835036.85元并支付利息，利息分三笔：第一笔以864734.64元为基数，自2016年1月15日起至2018年2月8日，按中国人民银行同期贷款利率计算，第二笔以907971.37元基数，自2017年1月15日至2018年2月8日，按中国人民银行同期贷款利率计算，第三笔以62330.84元为基数，自2018年1月15日起至2018年2月8日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算。事实及理由：2012年8月7日，北京市孙河农工商联合公司与被告签订了《租赁合同》，约定由北京市孙河农工商联合公司将坐落于北京市朝阳区孙河乡康营家园小区KY32区Q2号楼101-106号楼出租给被告经营，租赁面积为1128.16平方米，乙方应交纳租金的前两个租赁年度为每一天每一平方米2元，以后每两年在此价格基础上递增5%至本合同终止。上述租金不含物业管理费，租期自2012年8月20日至2022年11月19日。合同签订后，北京市孙河农工商联合公司如约履行了合同义务。2012年10月12日，北京市孙河农工商联合公司与被告签订了《补充协议》。2013年11月8日，北京市孙河农工商联合公司作为甲方，被告作为乙方，我公司作为丙方共同签订了《补充协议》，约定自甲、丙双方在2013年11月8日交接之日起，甲方在合同中的主体地位变更为丙方，原合同中甲方的权利义务由丙方承接；2、截止本合同订立之日，乙方已付租金归甲方所有，尚未支付租金及后续租金由乙方直接交纳给丙方。补充协议签订后，被告拖欠我公司租金，为此我公司起诉到法院，主张过2015年1月15日至2016年1月14日期间的租金，法院判决支持了我公司的诉讼请求，该判决已进入执行程序。依据合同约定，被告应于2016年1月15日给付我公司2016年全年租金，并应于2017年1月15日给付我公司2017年租金，因被告迟迟未给，我公司已于2018年1月31日书面发函通知被告解除了双方于2012年8月7日签订的《租赁合同》、2012年10月12日签订的《补充协议》及2013年11月8日签订的《补充协议》，但被告拖欠的租金一直未付，故起诉。被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司已于2016年1月14日经过原告方物业经理将租赁标的物转让给王祎了，在原告处签订的合同，此后租赁标的物也一直是王祎在经营。我公司认为原告涉及诉讼诈骗，如果判决原告胜诉，我公司将向公安机关报案。自2016年起原告并未要求我公司支付过任何租金，此前双方诉讼中，原告明确承认标的物由案外人使用，并确认合同权利义务已经概况转让，我公司与王祎签订的转让合同也已经履行，我方也早已经撤出了诉争的场所。综上，我公司认为诉争场所自2016年1月15日起已经与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据，本院认定事实如下：涉案标的物系经北京市规划委员会朝阳分局规划建设的“康营组团定向安置房三期西区（东区B地块）项目”配套建筑。2012年8月7日，案外人北京市孙河农工商联合公司作为出租人（甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《租赁合同》，约定被告承租坐落于北京市朝阳区孙河乡康营家园小区KY32区Q2号楼101-106号，租赁物总面积约为1128.16平方米，相关合同内容为：甲方于2012年8月20日前向乙方实际交付租赁物，乙方承租本租赁物的用途，仅限于开展下列商业活动：承办孙河乡康营家园社区蔬菜市场上市商铺销售；租赁合同有效期10年3个月，自2012年8月20日起至2022年11月19日止，乙方应向甲方实际交纳租金的期限为10年，自2012年11月20日至2022年11月19日止；乙方应交纳的租金前两个租赁年度为每一天每平方米2元人民币，以后每两个租赁年度在此价格基础上递增5%至本合同终止；租赁合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳12个月的租金，以后按每12个月向甲方交纳租金一次。每次需提前十天交纳，先交租金后使用租赁物，金额和交纳时间详见附件二《租金计算表》；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将租赁物之全部或部分转租或者变相转租给任何第三方；未经甲方书面同意，乙方不得擅自转换、改变经营主体，或者采取其他方式将本合同所规定的商业项目转让于他人经营；乙方如无正当理由，未按合同约定支付甲方租金及其他费用，视为违约。每逾期一天，除向甲方支付租金外，同时支付月租金3‰的滞纳金；非经甲方书面同意并签订三方协议，乙方不转让本《租赁合同》，亦不将本合同项下其全部或部分权利或义务转让给任何第三方。该合同盖有北京市孙河农工商联合公司及被告的公章，钱殿元在本合同上作为被告的委托代理人签字。2012年10月12日，北京市孙河农工商联合公司与被告签订了《补充协议》，约定将上述合同部分进行进行了变更，主要包括甲方于2012年10月15日前向乙方实际交付租赁物，乙方应当于2013年1月15日开业，租赁有效期10年3个月，自2012年10月15日起至2023年1月14日止，装修免租期为90日，自2012年10月15日起至2013年1月14日止，装修免租期内免交租金；乙方应向甲方实际交纳租金期限为10年，自2013年1月15日至2023年1月14日止。此补充协议变更内容为最终有效日期，附带变更后附件二表（租金计算表），本协议一式五份，甲方持三份，乙方持两份，具有同等法律效力。该《补充协议》所附《租金计算表》明确约定，被告应于2015年1月15日交纳2015年1月15日至2016年1月14日期间应交纳租金864734.64元。协议签订后，北京市孙河农工商联合公司向被告交付了租赁标的物，双方履行了协议。2013年11月8日，北京市孙河农工商联合公司作为甲方，被告作为乙方与原告（丙方）签订了《补充协议》，约定甲、乙双方于2012年8月7日订立《康营家园商业用房租赁合同》一份，于2012年10月12日签署《补充协议》一份，现再签署《补充协议》一份，内容如下：1、自甲丙双方2013年11月8日交接之日起，甲方在合同中的主体地位变更为丙方，原合同中甲方的权利义务由丙方承接；2、截止本合同订立之日，乙方已付租金归甲方所有，尚未支付租金及后续租金由乙方直接交纳给丙方。此后被告部分履行了给付租金的义务。原告于2015年因被告拖欠租金为由诉至本院，主张被告给付2015年至2016年1月14日期间拖欠的部分租金，本院经审理，于2016年12月25日作出（2016）京0105民初49249号民事判决，判令被告给付原告拖欠的租金116173.6元并支付利息，被告对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理认为：“常营伊源公司主张其与孙河物业公司的《康营家园商业用房租赁合同》及《补充协议》已实际解除，押金和商户拖欠的租金已折抵孙河物业公司所诉租金，孙河物业公司虽认可持有房屋押金67000元，但认为合同尚在履行过程中，亦不认可常营伊源公司已将市场转让给王祎。关于双方争议的合同是否解除以及是否转让问题不属于本案审理范围，双方可另行解决”，判决驳回上诉，维持原判。上述判决现已进入执行程序。2018年1月25日，原告向被告邮寄送达了《单方解除租赁合同通知书》，以被告严重违约为由，告知被告：1、自2018年1月25日起，解除双方于2012年8月7日签订的《租赁合同》及2012年10月12日签订的《补充协议》、2013年11月8日签订的《补充协议》；2、收回你公司承租的房屋；3、你公司在收到本通知7日内给付拖欠的租金，逾期孙河物业公司将依法处理，被告确认于2018年2月1日收到该函。双方争议的事实在于，本案合同及补充协议项下权利义务是否转让。被告称，双方合同权利义务已经转让给案外人王祎，对此，提交如下证据：1、手写的《康营菜市场房租押金情况说明》，手写有“我从2016年1月16日至2016年3月31日接手共计2.5个月”，写明了部分自然人承租人交纳租金的期间、数额等，并在底部写明：“合计收取租金159990元，押金57000元，共计216990元，应收回租金216990元，应付转让费433000元，差额216010元，注：以上全部内容双方达成一致，所写金额及日期双方均认可。转租房钱殿元、徐朝家承租方王祎2016年3月14日。”被告称其与王祎是在原告物业经理的介绍下认识的，并在物业经理吴迪的办公室商谈了转让事宜，和王祎签订了该协议；2、本院2016年10月11日开庭笔录，其中原告对本院关于“目前租赁标的物的状态”的询问中，陈述称：“目前还在使用中，但不是被告在经营，是案外第三人在使用，被告转租了。我方要求租金的期间时被告在使用，现在不知道，别人租的直接向我方交纳租金。这是被告将房屋转让第三方，2016年1月14日被告退出了，是合同权利义务的概括继承，我方也同意了，因此我方诉讼请求中没有要求被告腾退标的物的相关请求。”3、2016年4月份收据四张，显示交款人为王祎。对以上证据3，本院在（2016）京0105民初49249号民事判决中已经认定，并确认上述款项系被告支付2015-2016年原告主张期间的租金的行为。对以上证据1，原告不予认可，称没有其盖章，也没有任何其工作人员签字，故认为不对其发生效力；对证据2真实性认可，但称其主要要表达的是确认被告有转租，被告未实际经营并不否定其承租人身份。审理中，本院根据被告提供的联系方式和王祎本人进行了联系，其本人拒绝到庭，在电话中陈述称，在《康营菜市场房租押金情况说明》上签字只是确认承诺押金情况，并没有实际转让房屋，也没有签订转让协议，当时是钱殿元联系自己要转让房屋，但钱殿元并没有响应的手续，所以就没有签订转让协议，王祎还称目前与钱殿元之间也有纠纷。审理中，被告确认自2016年1月15日起，未向原告以任何方式交纳过租金或其他款项。本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告提交的《康营家园商业用房租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。根据2013年11月8日原、被告同案外人北京市孙河农工商联合公司签订的《补充协议》，被告同案外人北京市孙河农工商联合公司签订的租赁合同及补充协议的权利义务已经概况转让给本案原告，故原告有权依据租赁合同及补充协议主张被告交纳租金。被告虽辩称双方租赁合同的权利义务已经概况转让于案外人，但未对该事实主张充分举证，其提交的《康营菜市场房租押金情况说明》并没有原告方的签字或盖章，只能认定为其与案外人之间的协议，不足以确认三方达成涉案合同权利义务的转让；被告提交的案外人交纳租金的收据，已经被生效判决认定为被告履行交纳租金的行为，也不足以证明其事实主张；关于此前案件审理中原告的陈述，原告也已经作了合理解释，上述内容也不足以确认合同权利义务的转让，故本院对其该抗辩意见不予采纳。被告未按时足额交纳租金，构成严重违约，原告以此发函单方解除双方租赁合同有事实及法律依据，本院予以确认，根据双方陈述情况，本院确定双方租赁合同已于2018年2月1日解除。根据原、被告陈述，被告未交纳2016年1月15日至2018年2月1日期间的租金，原告据此主张被告履行给付剩余租金的请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张解除期间以外的租金缺乏依据，本院不予支持。双方合同约定了逾期交纳租金的违约责任，被告未按期足额交纳租金，原告提出按照利息确定违约金的主张有事实及法律依据，鉴于原告主张的违约金标准及起算时间均未超过合同约定的可以主张的范围，本院对原告利息的部分请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京常营伊源清真食品蔬菜市场有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京市孙河物业管理有限责任公司2016年1月15日至2018年2月1日期间欠付的租金一百八十一万七千四百八十二元六角八分并支付利息十二万九千五百三十六元；二、驳回原告北京市孙河物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告北京常营伊源清真食品蔬菜市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22489元，由原告北京市孙河农工商联合公司负担166元（已交纳），由被告北京常营伊源清真食品蔬菜市场有限公司负担22323元（原告北京市孙河农工商联合公司已预交，被告北京常营伊源清真食品蔬菜市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市孙河农工商联合公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  陈建斌审判员  马 婧审判员  黎伟伟二〇一九年八月二十六日书记员  唐 哲