四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11069号 上诉人（原审原告）四川福心源物业服务有限公司。住所地：四川省成都市成华区双福一路********。 法定代表人尹江，总经理。 委托代理人王瑞琳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）苏开义，男，1982年6月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托代理人杨育成，四川舟楫（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市住房保障中心。住。住所地：四川省成都市人民中路一段**/div> 法定代表人汤倍，主任。 委托代理人徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托代理人徐萌，四川选择律师事务所律师。 四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）因与苏开义、成都市住房保障中心（以下简称住房保障中心）物业服务合同纠纷一案，福心源公司与苏开义均不服四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月缴交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳……”；第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00：00时起至2014年9月30日00：00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明福心源公司自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。福心源公司名称于2015年11月16日由“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。 2014年4月4日，福心源公司向住房保障中心出具《报告》，其中载明住房保障中心的395间商铺承租人未按照案涉物业服务合同规定交纳相关费用，住房保障中心仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，福心源公司向住房保障中心出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，住房保障中心395间商铺应缴纳的物业费为总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，住房保障中心出具《成都市住房保障中心关于的复函》，称物管费应由房屋使用人承担，且根据调查显示大部分商铺承租人不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住房保障中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和房屋租赁合同相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 案涉房屋权属登记在住房保障中心名下，面积34.08平方米，苏开义自2012年起承租该商铺至今，房屋租赁合同约定物业管理费由苏开义承担，并承担逾期缴交的责任。 原审庭审中，苏开义称案涉房屋2016年6月30日前的物业费已经结清。福心源公司对此称要庭后核实，但庭后福心源公司并未向一审法院提交相关证据。住房保障中心或苏开义均未向一审法院提交案涉房屋缴纳物业费的相应票据或证明。原审庭审中，福心源公司向一审法院提交了拖欠物业费及利息表，拟证明其所诉请的案涉房屋欠缴物业费及逾期付款利息的构成，该表载明截至2016年9月30日，案涉房屋按照0.50元/月/平方米的标准缴纳了物业费，2016年10月1日后未再缴纳物业费。福心源公司主张应一直按照合同约定的1.5元/月/平方米标准进行缴纳，故起诉要求补足2012年6月23日起至2016年4月30日期间的物业费并在此后继续按照1.5元/月/平方米标准缴纳。 2016年9月30日，福心源公司就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书。福心源公司遂向一审法院提起诉讼，请求：1.判令住房保障中心向其支付锦江区经天里81号（上东花园小区二组团）5栋8号房屋截止到2017年10月31日的物业管理服务费1951.65元；2.判决住房保障中心支付逾期付款的利息，自欠付之日按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为656.60元；3.苏开义对住房保障中心所欠物业费及利息应承担连带责任；4.本案的诉讼费及公告费等全部费用由住房保障中心承担。 一审法院认为，一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题。该合同系福心源物业公司与上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。住房保障中心在自己出具的《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》中也表明该合同合法成立有效，现住房保障中心在并未举出任何证据证明合同存在可撤销的情形下仅以其不知情为由又主张合同应予以撤销，缺乏事实及法律依据，也违反诚实信用原则，对住房保障中心的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 二、关于住房保障中心抗辩合同已经于2014年9月30日截止，住房保障中心不应承担此后的物业费及违约金的主张。《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期之后福心源公司事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，住房保障中心和苏开义实际上亦获得了福心源公司为其提供的物业服务，且《上东花园物业服务合同》也约定期限届满后若未协商一致福心源公司仍应继续履行合同，故住房保障中心以合同到期福心源公司未退场拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于住房保障中心及苏开义抗辩福心源公司物业管理服务不到位的问题。一审法院认为，住房保障中心及苏开义若认为福心源公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促福心源公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取，故一审法院对住房保障中心及苏开义的该项辩称意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业管理费用，首先，住房保障中心提交的福心源公司出具的收费票据上载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后的物业管理费单价为1.5元，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有福心源公司所主张的仍欠付1元物业费用情形；其次，住房保障中心名下上东花园小区其他商铺承租人提交的住房保障中心出具的《催费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元；再次，福心源公司出具的同一小区其他商铺物业费结清的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元/月·平方米交纳了费用后，福心源公司对其已交纳完毕所有物业管理费用予以认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费标准为1.50元/月·平方米，但福心源公司实际上已经按照0.5元/月·平方米的标准收取了物业费，且在收款票据、催缴单据中均未表明有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故福心源公司以其实际行为认可了该小区2016年4月30日之前应按照0.5元/月·平方米的标准收取物业费，因此一审法院对于福心源公司要求住房保障中心支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持；第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业费用，鉴于住房保障中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月·平方米的物业收费标准，住房保障中心提交的收费票据和同小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出，自2016年5月起福心源公司与部分承租人亦按照此标准实际收取和交纳物业费用，故一审法院对福心源公司要求住房保障中心按照1.5元/月·平方米的标准交纳2016年5月1日起至2017年10月31日止的物业费的诉讼请求予以支持。虽然苏开义主张案涉房屋在2016年6月30日前的物业费已经结清，但住房保障中心或苏开义均未向一审法院提交案涉房屋缴纳物业费的相应票据或证明，故一审法院按照福心源公司所提交的案涉房屋拖欠物业费及利息表所载明的缴费期间予以认定，即案涉房屋已按照0.5元的标准缴纳2012年6月23日至2016年9月30日期间的物业费，此后的物业费未再缴纳。综上，住房保障中心应向福心源公司缴纳物业费用834.96元（1元/月·平方米×34.08平方米×5个月+1.5元/月·平方米×34.08平方米×13个月）。 五、关于逾期付款利息。虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但福心源公司实际上提供了物业服务，住房保障中心应当向福心源公司缴纳物业费用，住房保障中心未缴纳物业费用的行为给福心源公司造成了资金占用损失，一审法院对于住房保障中心抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳，鉴于双方对物业费的缴纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，住房保障中心逾期支付的主观恶意较小，结合福心源公司主张，根据公平原则一审法院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于苏开义是否承担连带清偿责任的问题。苏开义作为案涉房屋的承租人，其与住房保障中心签订的房屋租赁合同中已明确由苏开义承担物业费用和逾期缴交的责任，福心源公司在诉讼中明确表示苏开义应当承担连带责任，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，苏开义应就所欠费用和利息承担连带清偿责任。关于苏开义主张其自2016年6月底即将案涉房屋转租给他人，系苏开义与他人的法律关系，且苏开义与住房保障中心签订的房屋租赁合同亦约定未经住房保障中心书面同意，不得将案涉房屋转租，故对苏开义的该主张一审法院不予支持。 据此，一审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、住房保障中心、苏开义于判决发生法律效力之日起十日内，连带向福心源公司支付截止至2017年10月31日的物业服务费834.96元及利息（以尚欠物业费用为基数，从2018年7月20日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率，计算至实际付清为止）；二、驳回福心源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由住房保障中心、苏开义承担。 福心源公司与苏开义均不服一审判决，向本院提起上诉。福心源公司上诉称，一、《上东花园物业服务合同》合法有效，案涉商铺物业费收费标准应当按照合同约定1.5元/平方米/月收取；二、福心源公司未有对《上东花园物业服务合同》约定收费标准进行变更的意思表示；三、在一、二项所述前提下，一审判决推定变更物业费收费标准为0.5元，与本案事实不符。请求撤销原判，改判支持福心源公司一审的全部诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。 苏开义上诉称，一、《物业服务合同》自始无效，违反法定程序，福心源公司未举证证明合同有效；二、福心源公司一直按照0.5元/平方米/月标准收取物业费，其他租客按照1.5元/平方米/月标准缴纳物业费不能代表苏开义同意按照1.5元/平方米/月标准缴纳，且物业服务合同届满后也应当根据事实行为按照0.5元标准收取，苏开义能够预见的收费标准仅为0.5元，一审法院认定案涉商铺物业费标准为1.5元/平方米/月属于基本事实认定错误；三、住房保障中心出具的《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》无效且对苏开义不发生效力。在未经全体业主召开业主大会确定物业费标准的情况下，住房保障中心没有单独制定或提高物业费收费标准的权利，该通知违反法律规定无效；四、福心源公司提高物业费收费标准是因与住房保障中心发生其他争议，将支付责任金额转嫁给全体第三人，起诉目的不正当；五、一审程序严重错误。一审福心源公司的代理人是一般授权，在法定代表人未到庭的情况下当庭变更诉讼请求，且连带责任主体颠倒，严重损害苏开义的实体和程序权利。请求撤销原判发回重审，或改判苏开义按0.5元/平方米/月的标准支付租赁商铺物业费，一二审诉讼费由福心源公司、住房保障中心承担。 被上诉人住房保障中心二审中表示对该案一审判决结果不持异议。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”福心源公司与上东花园小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。《物业管理条例》第十二条及相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如业主认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主委员会代表全体业主所作包括与物业公司签订的物业服务合同在未依法被撤销之前，对全体业主均具有约束力。虽案涉物业服务合同的合同期限为2011年10月1日至2014年9月30日，但该合同服务期届满后，福心源公司仍一直为案涉小区提供服务，双方形成了事实上的物业服务关系，故业主或实际使用人应当支付合同期限届满后的物业服务费。 根据本案查明的事实可知，虽物业服务合同约定物业费单价为1.5元每平方米，但在2016年4月30日之前，双方以实际履行行为自愿变更物业费单价为0.5元每平方米。嗣后，住房保障中心出具了《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》明确物业费缴纳标准按照物业服务合同中约定的1.5元每平方米予以执行，该行为应视为双方自2016年5月1日起，对物业费的收取标准又达成了新的合意，故并不存在福心源公司起诉提高物业费标准的问题。基于此，一审判决确认2016年4月30日之前的物业费应当按照0.5元每平方米标准计算，2016年5月1日起至2017年10月31日物业服务费按照1.5元每平方米标准计算正确。 关于程序问题，住房保障中心追加苏开义作为第三人参与诉讼，福心源公司在庭审中要求其承担连带责任是对自身诉讼请求的一种明确和补充，并非增加新的和变更原诉讼请求。同时，在住房保障中心与实际承租人均参与诉讼的情况下，福心源公司要求二者承担连带责任符合连带责任的实质要义，与法律和相关司法解释的规定不生冲突。 关于是否承担支付逾期利息的问题。本案中，福心源公司一直在案涉小区提供物业服务，住房保障中心、苏开义应当支付物业服务费。而住房保障中心、苏开义的未支付行为造成了福心源公司资金占用损失，应当承担相应责任。一审判决综合主客观因素，酌情判决从本案起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息并无不当。 综上，上诉人福心源公司和上诉人苏开义的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川福心源物业服务有限公司负担50元，上诉人苏开义负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年八月三十日 书记员  陈 悦