北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初3506号原告：北京鑫金达环保科技有限公司，住所地北京市门头沟区金沙西街**院**楼****。法定代表人：秦文珍，董事长。委托诉讼代理人：魏启明，男，北京鑫金达环保科技有限公司职工。委托诉讼代理人：韩宏宇，男，北京鑫金达环保科技有限公司财务。被告：陈金英，女，1968年2月19日出生，汉族，无业，住河北省定州市。委托诉讼代理人：白林坡，河北平恒律师事务所律师。被告：杨立志，男，1980年4月3日出生，汉族，北京金典傲睿科技发展有限责任公司总经理，住北京市门头沟区。原告北京鑫金达环保科技有限公司（以下简称鑫金达公司）与被告陈金英、杨立志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫金达公司的委托诉讼代理人韩宏宇，被告陈金英及其委托诉讼代理人白林坡，被告杨立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫金达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认鑫金达公司与陈金英于2018年9月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；2、请求判令陈金英、杨立志共同退赔房屋租金36480元、押金3040元、中介服务费4000元、房租发票税费2468.5元、电费100元、换锁费50元、宽带安装费1272元、窗帘费600元、购床押金300元、住宿交通费35600元、违约金3040元及利息，共计96000元。事实及理由：我公司因业务需要，于2008年9月25日与陈金英签订了房屋租赁合同，承租陈金英位于北京市门头沟区双峪路35号院2号19层2XXX室房屋（以下简称双峪路2XXX室房屋）做注册公司办公使用，并支付给陈金英一年的房租、一个月的押金等费用共计46138.5元。陈金英收到租金半月后于2018年10月12日才将房屋住所证明提供给我公司。当我公司办理完工商登记后，办理增值税一般纳税人时，门头沟税务局告知该房屋被税务机关列为黑名单（风险房屋），不给办理其手续，要求我公司更换新的办公地址，后我公司更换了新的办公地址。因陈金英的房屋被门头沟税务局列为黑名单，不给我公司办理增值税一般纳税人，我公司多次要求陈金英退还房租，均被拒绝。另外，此房陈金英涉嫌一房两租。因陈金英不诚信行为，给我公司造成了很大损失，故应当退还房租并赔偿我公司经济损失。因我公司委托杨立志办理租房事宜，我公司将公章交给了杨立志，租金及其他费用也交给了杨立志，我公司已向杨立志说明租房目的，现因所租房屋办不了税务手续给我公司造成损失，故要求杨立志与陈金英对退还房租和赔偿损失承担连带责任。被告陈金英辩称：双峪路2XXX室房屋是我的房产，双方签订的房屋租赁合同合法有效，鑫金达公司应当按照约定履行合同。鑫金达公司已经在该地址办理了工商登记和税务登记，其诉讼请求没有事实和法律依据。我同意于开庭当日即2019年6月25日解除租赁合同，退还剩余期限的租金，不同意鑫金达公司的其他诉讼请求。被告陈立志辩称：我不是房屋租赁合同的任何一方，也不是双方的代理人和被委托人。鑫金达公司法定代表人秦文珍是我表姐，秦文珍让我帮忙向房东陈金英转交房租、押金及其他费用，房屋租赁过程中我没有收取任何费用。后来秦文珍说被骗了，要求陈金英退还房租和押金，我也与陈金英进行过多次沟通。秦文珍觉得达不到她的要求，协商未成功，秦文珍拒不接受陈金英提出的“未按照合同约定提前30日通知房主进行退租并承担一个月的违约金”解决方案，同时认定违约方为陈金英。综上，本案与我无关，我不同意鑫金达公司的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：双峪路2XXX室房屋的登记所有权人为陈金英，规划用途为商业办公。2018年9月25日，出租人（甲方）陈金英与承租人（乙方）鑫金达公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将双峪路2XXX室房屋租赁给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限自2018年9月25日至2019年9月24日，租金标准每月3040元，一年租金总计36480元，支付方式为押一付十二；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，鑫金达公司交付给杨立志46138元，杨立志代鑫金达公司向陈金英支付了房屋租金36480元、押金3040元，向中介人员支付了服务费4000元，向税务机关支付了代开房租发票税费2468.5元，购电支付100元，换锁支付50元。陈金英于2018年9月25日签完合同当天将房屋钥匙和注册手续交给杨立志，杨立志帮助鑫金达公司办理了住所地变更手续，鑫金达公司于2018年10月25日将公司住所地变更登记至双峪路**。鑫金达公司主张，因陈金英将双峪路2XXX室房屋同时出租给北京住邦定都科技有限公司（以下简称住邦定都公司）使用，该房屋被税务机关纳入风险房屋，无法办理一般纳税人手续，双方租赁合同的目的无法实现，故鑫金达公司于2018年10月25日口头提出解除租赁合同。为证明上述主张，鑫金达公司提供了照片一张，显示熙旺中心楼层指示牌载有“B2XXX北京住邦定都科技有限公司”的内容。经质证，陈金英对该证据的真实性不予认可，主张其出租给鑫金达公司的房屋不存在任何问题，鑫金，鑫金达公司已于2018年10月25日将住所地变更为涉案房屋地址018年11月1日登记为一般纳税人，鑫达达公司曾于2019年4月提出退房，其不同意，在此之前从未提出过解除租赁合同。为证明上述主张，陈金英提供了下列证据：1、工商登记信息，显示，显示鑫金达公司于2018年10月25日将住所地变更为双峪路**房屋，于2019年1月15日将住所地变更为北京市门头沟区金沙西街**院**楼****税务登记及一般纳税人资格信息，显示鑫金达公司地址为北京市门头沟区金沙西街19号院3号楼5层5XX室，发证日期为2018年11月1日。经质证，鑫金达公司对上述证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，主张双峪路2XXX室房屋被税务机关纳入风险房屋，不给办理一般纳税人手续，所以鑫金达公司才变更了注册地址。审理中，本院依法调查了下列证据：1、住邦定都公司工商、住邦定都公司工商登记信息，显示该公司自2012年至今登记的住所地均为北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2、一般纳税人认定信息清册，显示纳税人名称为鑫金达公司，注册，注册地址为北京市门头沟区金沙西街**院**楼****经营地址为北京市门头沟区双峪路35号院2号19层2XXX，登记日期为2018年11月12日。3、本院向嘉诚嘉信物业公司调查，该公司工作人员称，熙旺中心的楼层指示牌是该公司做的，一般是租户持营业执照复印件找物业公司登记后制作，租户搬走时如果不主动跟物业公司报备，指示牌就不会撤下来，住邦定都公司的指示牌没有登记，，住邦定都公司的指示牌没有登记作张贴的，业主与租户的租赁合同物业公司没有备案。4、本院向国家税务总局北京市门头沟区税务局调查，工作人员表示，“高风险房屋”系税务开展查控工作的一项参考因素，是否被列为“高风险房屋”与房屋本身并无关系，仅与在该房屋注册的企业有关，如该企业存在偷漏税情况时，房屋可能会被列为高风险房屋，税务部门将会严格审核在该房屋办公企业的申报材料，涉案房屋是否为高风险房屋目前无法查询。经质证，双方对本院调查的证据均无异议。2019年6月25日，本院组织双方办理了解除租赁合同交接手续，鑫金达公司向陈金英返还了双峪路2XXX室房屋及全部钥匙4把，双方确认电费余额为74元。陈金英同意退还鑫金达公司三个月的房屋租金9120元和电费74元，因鑫金达公司违约，故不同意退还押金3040元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,鑫金达公司与陈金英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约享受权利、承担义务。本案的争议焦点为：1、双方租赁合同的解除时间；2、原、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任；3、杨立志是否是本案的适格被告，其应否承担连带责任。关于租赁合同解除的时间。鑫金达公司主张于2018年10月25日口头提出解除租赁合同，未提供证据证实，且鑫金达公司一直占有涉案房屋，直至2019年6月25日才将涉案房屋及钥匙返还给陈金英，故对鑫金达公司主张的解除合同时间，本院不予采纳。因鑫金达公司要求解除合同，陈金英同意于2019年6月25日解除合同，双方于当日办理了解除合同返还房屋的交接手续，故本院确认双方的租赁合同于2019年6月25日解除。关于原、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任。租赁合同签订后，陈金英依约定向鑫金达公司交付了房屋，并协助其办理了注册地址变更手续，全面履行了合同约定的义务。鑫金达公司主张因陈金英将双峪路2XXX室房屋同时出租给住邦定都公司使用，该房屋被税务机关纳入风险房屋，无法办理一般纳税人手续，双方租赁合同的目的无法实现，但未就上述主张提供证据证实，且根据查明的事实，住邦定都公司的注册地址并非涉案，住邦定都公司的注册地址并非涉案房屋金英并无关系，鑫金达公司亦未提供证据证明因陈金英的违约行为导致不能实现合同目的，故鑫金达公司主张陈金英违约的理由并不成立。双方约定合同的履行期限为一年，鑫金达公司在合同履行期限届满前提出解除合同，最终导致合同解除，故鑫金达公司构成违约，应当依据合同约定承担相应的违约责任。根据双方租赁合同的约定，在租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。现双方租赁合同解除，陈金英应退还鑫金达公司剩余期限的房租。陈金英同意退还鑫金达公司三个月的房屋租金9120元和电费74元，符合合同约定，本院不持异议。根据合同约定，鑫金达公司提前退租，应按月租金3040元的标准向陈金英支付违约金，故对陈金英不予退还押金3040元的答辩意见，本院予以采纳。鑫金达公司要求陈金英退还全部租金、押金、赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨立志是否是适格被告。合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案被告陈金英将其所有的房屋出租给原告鑫金达公司用于办公，双方签订了《房屋租赁合同》，双方因该合同产生纠纷，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据合同的相对性原理，合同的当事人才能成为纠纷案件的当事人。杨立志并非房屋租赁合同的当事人，故并非本案的适格被告，鑫金达公司在房屋租赁合同纠纷案件中要求杨立志承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京鑫金达环保科技有限公司与陈金英于2018年9月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；二、陈金英于本判决生效之日起七日内退还北京鑫金达环保科技有限公司房屋租金9120元、电费74元，共计9194元；三、驳回北京鑫金达环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由北京鑫金达环保科技有限公司负担995元，已交纳；由陈金英负担105元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇一九年八月十二日法官助理 王睿涵书 记 员 谢新瑜8