文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民初1381号原告：杨凯，男，1974年9月9日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张怀文，重庆中钦国彦（秀山）律师事务所律师。被告：重庆市巴南建设(集团)有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞箭河路**附**，统一社会信用代码:91500113203436859R。法定代表人：陈孝斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：游国熹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆中先置业有限公司，住所地重庆市渝中区中山路****，统一社会信用代码915001037453447725。法定代表人:吴登明，该公司总经理。被告:重庆亘阳房地产开发有限公司，住，住所地重庆市渝中区武陵路****2-2织机构代码56160325-8。法定代表人:罗湘君，该公司总经理。原告杨凯诉被告重庆市巴南建设(集团)有限公司（以下简称巴南建司）、重庆中先置业有限公司（以下简称中先公司）、重庆亘阳房地产开发有限公司（以下简称亘阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告杨凯的委托诉讼代理人张怀文，被告巴南建司的委托诉讼代理人游国熹到庭参加诉讼。被告中先公司、亘阳公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨凯起诉请求：停止对杨凯购买的位于秀山土家族苗族自治县中和街道东风居委会迎凤路X号X-X（云鼎星座商品房X-X）房屋的强制执行，并解除对上述房产的执行措施。事实和理由：2006年10月31日，杨凯与涉案楼盘当时的开发商重庆市秀山县腾达房地产有限公司签订《房屋买卖合同》，约定购买位于九层的一套140平方米住房，房款11万元并一次性付清。2014年8月26日，经秀山县政府维稳工作组统一协调处理，杨凯与亘阳公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，另行交购房款6.5万元，并付清了房屋的税款、大修基金和水电气等上户费共计17170元。当日，亘阳公司将涉案房屋交付给杨凯。签订《商品房买卖合同》、支付购房款及交付房屋等过程及结果，均在秀山土家族苗族自治县人民政府维稳工作组进行了备案。杨凯已于2014年装修入住。被告巴南建司辩称，请求驳回杨凯的诉讼请求。事实和理由：1.本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的解释》第二十九条规定的情形。两份协议中的房屋不是同一标的物，2014年签订的《商品房买卖合同》才是对涉案房屋的买卖，买卖时间在人民法院查封之后，合同应属无效。2.本案系执行异议之诉，杨凯请求解除执行措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。被告中先公司、亘阳公司未做答辩。原告杨凯为了证明自己的主张举示了以下证据：1.（2018）渝04执异704号民事裁定书，证明本案的起诉程序合法；2.收条一张，证明杨凯于2006年就购买了云鼎星座一套房屋，并一次性付清了房款，杨凯的权利早于巴南建司请求查封的时间；3.《商品房买卖合同》及收据四张，证明杨凯与亘阳公司就涉案房屋签订了合同，支付了全部购房款及税费；4.交房通知书、天然气供气证、房屋照片七张，证明杨凯已装修入住；5.《协议书》、秀山土家族苗族自治县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组办公室出具的《证明》，证明经当地人民政府组织协调巴南建司同意将涉案房屋解封交付。被告巴南建司质证认为：1.对证据1真实性无异议；2.对证据2真实性不予认可，收条开具时涉案楼盘尚未取得预售许可证，即便合法也是购买位于九层的房屋，与涉案房屋无关；3.证据3真实性不予认可，查封房屋禁止转让，即便属实购买也属无效；4.证据4真实性不予认可，即便属实，占有被查封房屋也属无权占有；5.对《协议书》的真实性予以认可，《证明》真实性由人民法院核实，《协议书》并未履行，巴南建司没有请求解除对涉案房屋的查封，工作组也未向人民法院发函要求解封。被告巴南建司举示了以下证据：1.（2009）渝四中法民保字第8-1号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第00034-3号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-5号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-6号民事裁定书、（2009）渝四中法民初字第34-8号民事裁定书、（2015）渝四中法民初字第00016-1号民事裁定书、（2017）渝04民执67号之二执行裁定书，证明巴南建司与亘阳公司、中先公司建设工程施工合同纠纷一案，巴南建司于2009年12月9日向本院申请诉讼保全，涉案房屋在查封之列，此后巴南建司申请续查封，对涉案房屋的查封状态从未间断，最后一次查封期限从2018年11月14日起至2021年11月13日止。2.（2016）渝民终138号民事判决书、（2017）渝04执67号受理通知书、（2018）渝04执67号之一公告，证明巴南建司依据重庆市高级人民法院作出的（2016）渝民终138号终审判决向本院申请强制执行，本院作出（2017）渝04执67号之一公告将巴南建司诉讼保全查封的房屋进行拍卖，涉案房屋在本次拍卖范围。杨凯质证认为，对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到证明巴南建司有权执行涉案房屋的证明目的。被告中先公司、亘阳公司未举示证据。为核实原告杨凯举示的《证明》真实性及中先公司、亘阳公司、巴南建司、重庆伟太建筑工程有限公司（以下简称伟太公司）、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会五方签订的《协议书》（以下简称《协议书》）的履行情况，本院依职权向秀山土家族苗族自治县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组办公室（以下简称工作组）相关工作人员了解情况，制作了座谈笔录并调取了各批次交房人员名单及监管账户信息。经组织当事人进行质证，原告杨凯质证认为，对调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。巴南建司质证认为，座谈笔录中相关工作人员的陈述不实，巴南建司从未同意将查封房屋交付给所谓的购房人，《协议书》未得到实际履行；根据《协议书》的约定，应当将购房款交付给巴南建司及伟太公司用于清偿工程款后才根据收款进度逐步解除查封，工作人员陈述的监管账户实际并未设立，作为监管方的秀山县建委及工作组没有履行监管职责，未将购房款交付给巴南建司，巴南建司有权拒绝解除查封。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，予以采信。对有异议的证据，认证如下：原告杨凯举示的收条、《商品房买卖合同》、收据四张、交房通知书、天然气供气证、房屋照片七张，均提供了原件予以核对，能够证实购房、付款及接房的事实，予以采信。对于原告杨凯举示的《证明》以及本院依职权调取的座谈笔录、交房人员名单及监管账户信息，能够证明在当地人民政府协调下达成《协议书》，协议履行过程中亘阳公司出售了部分被查封的房屋（含涉案房屋）并交付的事实。本院经审理查明：云鼎星座房地产开发项目位于秀山土家族苗族自治县中和街道迎凤路5号，开发业主经过几次变更，最先为重庆市秀山县腾达房地产开发有限公司，后变更为中先公司，2010年11月又变更为亘阳公司。工程由巴南建司承建，于2008年6月5日取得预售许可，于2009年主体工程完工。2009年，因云鼎星座项目工程款纠纷，巴南建司向本院提起诉讼，请求中先公司支付工程款，并申请对云鼎星座项目进行诉讼财产保全。2009年12月9日，本院作出（2009）渝四中法民保字第8-1号民事裁定，准许保全申请，对云鼎星座项目5层商铺和105套住宅进行了查封，涉案房屋在查封之列。巴南建司因云鼎星座项目工程款纠纷，先后提起多起诉讼，云鼎星座项目财产保全到期后均申请了续保，本院分别于2011年11月14日、2012年11月14日、2013年11月14日、2014年11月14日、2015年11月15日就云鼎星座项目财产保全事项作出（2009）渝四中法民初字第34-3号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-5号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-6号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-7号裁定、（2015）渝四中法民初字第16-1号裁定，对上述房产进行了续查封。就云鼎星座项目工程款纠纷，最终经重庆市高级人民法院二审，于2017年6月20日作出（2016）渝民终138号民事判决书，终审判决中先公司和亘阳公司向巴南建司支付工程款24715580.5元及利息、资金占用费7790367元、停工损失费3315026元，确认巴南建司在24715580.5元的工程款范围内就云鼎星座项目折价或者变卖、拍卖所得的价款优先受偿。此后，云鼎星座房地产开发项目的尾项工程由伟太公司承建完毕。后巴南建司依据该生效判决向本院申请执行，执行过程中，本院于2018年10月9日作出（2017）渝04执67号之一公告，拟对亘阳公司名下的75处建筑面积合计14026.72平方米的房产进行拍卖，本案争议的房屋在查封范围和本次拍卖范围内。杨凯提出执行异议请求解除执行措施，本院经审查作出（2018）渝04执异704号执行裁定书，驳回了杨凯的异议请求，杨凯不服遂提起本案执行异议之诉。另查明：因云鼎星座项目常年被人民法院查封，云鼎星座111套住房中已有部分房屋对外出售,购房户因无法接房将出现群体上访事件,造成社会不安定。为此，秀山土家族自治县人民政府牵头抽调相关人员组成秀山土家族苗族自治县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组（以下简称工作组）。在工作组的组织协调下，2014年5月29日，中先公司（甲方）、亘阳公司（乙方）、巴南建司（丙方）、伟太公司（丁方）、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会（戊方）五方就巴南建司如何解除云鼎星座111套住房查封事宜达成协议并签订《协议书》。该协议第一条约定：“云鼎星座”项目的开发业主，在2010年11月23日前，开发商为甲方；2010年11月23日后，“云鼎星座”项目经秀山县发改委投（2010）64号关于变更云鼎星座项目业主的批复，将项目业主中先公司变更为亘阳公司，变更后项目所有法律后果由亘阳公司承担，包括“云鼎星座”项目上对外所欠的债务（尤其是欠付施工单位的施工债务），均由亘阳公司承担。“云鼎星座”项目的施工单位主要由丙、丁方完成，其中基础、主体工程由丙方完成（包括墙体部分抹灰），其余后其工程是由丁方完成的。到目前为止，本项目已全部竣工验收，主体质量合格，并已达到交付乙方使用的条件。第二条约定：鉴于丙方在诉讼中申请法院冻结的“云鼎星座”111套住房中已有部分房屋由甲、乙两方对外出售,需交房给购房户,否则,将出现购房户群体上访事件,造成社会不安定。为此,戊方受秀山县委、县政府的委托,召集甲、乙、丙、丁四方,一道就丙方解除原由重庆市第四中级人民法院冻结的“云鼎星座”111套住房事宜,便于政府将已售住房及时交房给购房户,以及及时收取已售住房但未收取的房款,出售未售出部分的住房,从而尽快收回未售住房的房款,既平息购房户群体上访矛盾,又能及时缓解甲、乙方支付所欠丙、丁方部分施工工程款的矛盾。丙方同意,在甲、乙、丁、戊方均同意按以下约定,保障丙方应得利益的前提下,对其司法冻结的这111套住房,按本协议第三条,分类、分次给予解除冻结。协议第三条约定了分类分次解除冻结的原则：在丙方解除冻结前,乙、戊方应对“云鼎星座”项目所有住房的已售、未售,房款的已收、未收情况,清理清楚,列出明细清单(由乙、戊方加盖公章确认),根据该明细清单和预计可收回房款金额情况,丙方按以下原则分类分次解除冻结:1.对于确已出售的住房92户,包括(1)购房户已交清房款的21户(详第二批交房人员名单),其中目前能确定房号的11户不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的10户,(2)已出售,但购房户未交清房款,但所交房款大于应交房款30%以上的48户(详第三批交房人员名单),其中目前能确定房号的20户不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的28户,(3)购房户未交清房款,并且所交房款小于应交房款30%以下的23户(详第四批交房人员名单),其中目前能确定房号的8户,不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围的15户。对目前能确定房号的39户,丙方优先给予解除冻结;对不能确定房号或重复销售、以及未在丙方冻结范围内的,待丁、戊方确认具体房号后,出具正式通知后,再予以解除。2.对于未出售的住房19户,采取销售一套,并在收到房款三个工作日内,按本协议第四条房款监管与支付原则支付了丙、丁方工程款后,丙方即在三个工作日内,解除已售的该套住房的司法冻结。直到丙方所有冻结的住房全部解冻为止。按前述原则分类分次解除冻结过程中,乙方所收房款,未按本协议第四条房款监管与支付原则办理时,丙方有权拒绝进行下一次的住房解冻。第四条约定房款监管与支付原则：对于丙方同意解冻的这111套住房、以及因属假按揭而实际未出售的住房、属借款性质而已解除抵押的住房应收的房款,即本协议签订后,甲、乙两方不得在戊方未许可的情况下,擅自收取本项目的任何房款、也不得擅自支付收取的本项目房款;本协议签订后,本项目所有房款,均应存入由乙方开立的,戊方监管的银行专用账户中(本账户应由丙、丁、戊三方监章)。对于所收的房款,按以下原则支付:1、先期支付因为完成本项目后期施工,而由乙方向丙方(曹吉龙)所借的200万元、向丁方所借的800万元;2、为及时完善本项目竣工手续,支付业主所欠付的设计、监理、防雷技术等工程费用(共约50万元)；3、在支付完前两项借款和工程费用后,余款应支付给享有工程款优先受偿权的丙、丁两方。丙、丁两方对余款的分享比例分别为:丙方65%,丁方35%。所有支付丙、丁两方的任何一笔款项,均对于戊方监管所收到的上述房款,戊方应监督乙方在收到房款后三个工作日内,按上述原则支付丙、丁方及相关债权人。《协议书》履行过程中，经工作组协调交付了77套房屋，杨凯所购房屋在第二批交房人员名单上，至今未解封。《协议书》确定的监管银行专用账户为亘阳公司开户于中国农业银行账号：318501010×××6和31850********。再查明：2006年10月31日，黄廷开向杨凯出具收条，确认收到杨凯交来迎凤大厦第九层一套140平方米房屋的房款11万元，收条加盖了重庆市秀山县腾达房地产开发有限公司迎凤大厦项目的印章。2014年8月26日，杨凯与亘阳公司签订《商品房买卖合同》，购买位于秀山土家族苗族自治县迎凤路X号云鼎星座X-X号房屋，建筑面积119.67平方米，总价款17.5万元；当天，杨凯补交房款6.5万元并缴纳五通费、大修基金及契税，并由亘阳公司开具收据；杨凯通过转账支付亘阳公司82170元，收款账户为亘阳公司开户于农业银行的账号31850********。2014年8月26日，杨凯办理接房手续，之后装修入住。杨凯名下在秀山土家族苗族自治县辖区另有一套城镇住宅。本院认为，本案的争议焦点为：杨凯能否排除本案涉案房屋的执行。现作如下评述。一、关于《协议书》的效力问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《协议书》是巴南建司、亘阳公司、中先公司、伟太公司、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会于2014年5月29日共同协商达成的，具有法律效力，对各方当事人具有约束力。《协议书》第三条对已出售和未出售房屋的分类解除冻结进行了约定：一是《协议书》签订时已确定了房号的，包括已交完购房款和未交完购房款的情况，巴南建司优先解除冻结。二是未确定房号的，包括已交清购房款和未交清购房款的，待伟太公司、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会确认房号后，出具正式通知后再解除。三是尚未出售的，采取销售一套，并在收到房款三个工作日内根据房款监管与支付原则支付伟太公司、巴南建司后进行解除冻结。并在工作组的协调下交付了77套房屋，包括《协议书》签订时已确定房号和未确定房号而更换房号后的交付及《协议书》签订后出售的房屋及交付，证明所交付的房屋得到了巴南建司的同意和认可。工作组系秀山土家族苗族自治县人民政府、重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会等单位组成的工作组，专门处理房地产开发建设过程的突出问题，其行为既代表了秀山土家族苗族自治县人民政府，也代表了重庆市秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会。虽然《协议书》第三条还约定“按前述原则分类分次解除冻结过程中，乙方所收房款，未按本协议第四条房款监管与支付原则办理时，丙方有权拒绝进行下一次住房解冻。”这里约定的应为当事人交纳的房款未付至《协议书》约定的监管账户而直接向亘阳公司支付的情形。因为支付到监护账户的，仅凭亘阳公司单方是不能支取的。故此，只要按照前述原则进行处理的，应认定得到了巴南建司的认可，包括剩余房款支付、房号更换和交房的行为。实际上，巴南建司未对已提起诉讼的案件所涉房号解除冻结，但购房者如符合《协议书》第三条约定的情形的，巴南建司应当解除冻结而未解除，不影响其认可剩余房款支付、房号更换和交房的事实认定。二、关于本案涉案房屋能否排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然杨凯于2006年10月31日向当时的“云鼎星座”项目的开发商重庆市秀山县腾达房地产开发有限公司支付了11万元的购房款，但双方未签订商品房买卖合同，实际签订商品房买卖合同的时间为2014年8月26日，在本院查封涉案房屋之后，但系2014年5月29日《协议书》签订后购买的房屋，杨凯已将剩余购房款支付至《协议书》确定的监管账户，已支付完所有购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。虽然签订商品房买卖合同的时间和占有房屋的时间不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和（二）项的规定，但因杨凯的购房行为符合《协议书》约定的条件。商品房买卖合同的签订和交房行为得到了巴南建司的同意和认可，且根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”杨凯不是《协议书》的当事人，《协议书》对其没有约束力，但巴南建司系该协议的当事人，应当按照《协议书》的约定全面履行自己的义务。根据该协议的约定，购房人的购房行为符合《协议书》约定的条件，巴南建司应当申请解除查封，但巴南建司并未按约定履行申请解除查封的义务，如其依约解除了涉案房屋的查封，则不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和第（二）项规定的条件。对杨凯而言，巴南建司该行为是其不履行约定进而阻却了条件成就的行为，应当视为杨凯提起执行异议已符合前述条件。因本案系在工作组的协调并得到了巴南建司的认可下购买的房屋，杨凯也是基于对《协议书》的信赖，能够合理预期涉案房屋将解除查封能够办理过户手续，其于2014年购买涉案房屋时并无过错，房屋未解除查封不能办理过户登记并不能归责于杨凯。《协议书》的签订系包括巴南建司在内的各方当事人的真实意思表示，其认为收取的房款监管不到位实际未获得房款，即使该事实存在，也不能归责于购房人杨凯。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。关于杨凯请求解除执行措施的诉讼请求，属于对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围。综上所述，原告杨凯的部分诉讼理由成立，其相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行杨凯购买的秀山土家族苗族自治县中和街道东风居委会迎凤路X号X-X（云鼎星座商品房X-X）房屋；二、驳回杨凯的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由被告重庆市巴南建设(集团)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  刘文玉人民陪审员  冯成发人民陪审员  安邦成二〇一九年八月十三日法官 助理  王秀丽书 记 员  董天嘉