福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4701号 上诉人（原审被告）：永泰友信房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县葛岭镇赤壁村******。 法定代表人：杨则序，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林学明，男，1971年1月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人永泰友信房地产开发有限公司（以下简称友信公司）因与被上诉人林学明商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永泰友信房地产开发有限公司委托诉讼代理人李文希、李森和被上诉人林学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰友信房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回林学明的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林学明承担。事实与理由：一、案涉合同附件六补充协议第九条第3款第2项约定出卖人的逾期办理产权初始登记违约责任不仅适用于按揭方式支付购房款的业主，也适用于一次性付款方式支付购房款的业主，一审法院对此认定有误。二、本案应当依据合同附件六补充协议第九条第3款第2项的约定承担逾期办证违约金。三、林学明主张日千分之一的违约金也大大超出实际损失，应予以调低。 林学明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院准确理解友信公司自拟的补充协议逻辑范畴，友信公司违约事实俱在，应当承担民事赔偿责任。友信公司与林学明刚刚签署好案涉合同第十四条的同时又擅自降低十倍违约金，该合同是无效的格式条款。二、友信公司未提交违约金过高超出实际损失的证据。一审法院裁判正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 林学明向一审法院提出诉讼请求:1.判令友信公司向林学明支付自2018年1月1日起至2018年9月26日止，每日按已付房价款535148元的0.1%的违约金143954.812元；2.本案诉讼费用由友信公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月11日，林学明与友信公司签订一份《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：林学明向友信公司购买位于永泰县葛岭镇赤壁村万科大樟溪岸二期第5号楼单元号房，建筑面积为83.12平方米，其中，套内建筑面积66.83平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.29平方米，每平方米6438.26元，总价为535148元；签约当日林学明应在签订本合同前一次性付清全部购房款。其中，《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用，等等”。第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]，约定，“[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金”。第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，等等”。2014年10月11日，林学明与友信公司在签订《商品房买卖合同》的同时又签订附件六《合同补充协议》，《合同补充协议》特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖人双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受。《合同补充协议》第九条第1款约定，“买受人同意按照出卖人通知的日期办理交付、面积补差和产权登记的一切手续；买受人自交付之日或者视为交付之日起缴纳物业服务费等相关管理费用，等等”。第九条第2款约定，“买受人选择按揭贷款付款方式且自行办理产权的，买受人承诺应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续,若买受人未在上述时间内办理完毕所购商品房产权登记手续的，自出卖人书面通知发出之日起每日向出卖人承担2000元的违约金，直至买受人向房屋登记部门办理完毕商品房产权登记手续”。第九条第3款第1项约定，“出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和交纳相关费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担迟延交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自银行或第三方通知其提供所需全部资料并交纳相关费用之日起，买受人未按通知每延期提供一天，向出卖人按日承担违约金2000元。买受人须按时配合办证，如不配合办证，将承担违约责任，等等”。第九条第3款第2项约定，“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任”。第九条第4款约定，“买受人一次性付款的，出卖人依据合同约定的时间办理房屋所有权初始预登记，《房屋产权登记》由买受人自行办理，在买受人办理《房屋产权登记》时，出卖人应提供必要的协助”。第十九条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。第二十条约定，“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日起生效”。2014年10月15日，林学明一次性支付购房款人民币535148元，友信公司亦向林学明出具了相应金额的购房发票。后友信公司向林学明寄送一份《福州万科城商品房交付通知书》，并于2016年12月30日向林学明交付了案涉房屋，双方办理了交接手续。2018年9月20日，永泰县不动产登记和交易中心向友信公司发出《开发项目首次登记证明》[闽（2018）永泰县总第0004号]，案涉房屋通过首次登记。后友信公司向林学明寄送一份《商品房产权办理告知函》，林学明于2018年10月7日向友信公司签收领取了《永泰县房屋（购买商品房）登记申请表》原件、《福州市房屋分层分户图》等在内的办理权属登记所需资料。现林学明以因友信公司的原因，致使其未能在《商品房买卖合同》签订之日起365天内取得房屋权属证书为由诉至一审法院取得房屋权属证书为由诉至一审法院，提出友信公司构成违约，应支付逾期办证违约金143954.812元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。林学明与友信公司于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，友信公司于2016年12月30日向林学明交付了案涉房屋，按照约定友信公司应于2017年12月30日前办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付给林学明，但友信公司未能在交房后365日内履行上述合同义务，造成林学明不能在上述时间内取得房屋权属证书，友信公司构成违约，应当按照约定支付给林学明逾期办理房屋产权证违约金。友信公司逾期办理房屋所有权初始预登记的起算时间为2017年12月31日，截止时间为2018年10月7日（计281天），现林学明诉请友信公司逾期办理房屋所有权初始预登记的逾期天数自2018年1月1日计付至2018年9月26日（计269天），一审法院予以支持。关于逾期办理所有权初始登记的违约金比率是按日千分之一计还是按日万分之一计的问题。按照《商品房买卖合同》第十四条第[2]款第2项约定，友信公司（即出卖人）自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之一向林学明（即买受人）支付违约金。林学明系一次性付款的买受人，《合同补充协议》第九条未对友信公司逾期为一次性付款的买受人办理所有权初始登记的违约金条款进行重新约定，其中第九条第3款第2项的约定仅针对于办理按揭贷款的买受人不能取得房屋权属证书的违约金条款进行了重新约定。故友信公司应按照《商品房买卖合同》第十四条的约定以日千分之一的违约金比率向林学明支付逾期办证违约金。友信公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由其就违约金过分高于损失承担举证责任，友信公司未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。综上所述，友信公司未按照合同约定的期限办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付给林学明，构成违约，应当按照逾期天数（269天）每天按林学明已付购房款535148元的千分之一向林学明支付违约金共计143954.81元（535148元×269天×0.1％）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：永泰友信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林学明支付逾期办证违约金143954.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3179元，减半收取计1589.5元，永泰友信房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林学明与友信公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第九条第三款独立一段约定“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该条款并未限定买受人的类型，应理解为对所有买受人均适用。一审判决认定《补充协议》第九条未对友信公司逾期为一次性付款的买受人办理所有权初始登记的违约金条款进行重新约定与事实不符，本院予以纠正。故友信公司应按照《补充协议》第九条的约定以日万分之一的标准向林学明支付逾期办证违约金。 综上所述，友信公司的上诉理由部分成立，友信公司应按已付购房款的日万分之一向林学明支付逾期办证违约金共计14395元（535148元×269天×0.01%）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初181号民事判决； 二、永泰友信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林学明支付逾期办证违约金14395元； 三、驳回林学明的原审其他诉讼请求； 四、驳回永泰友信房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3179元，减半收入计1590元，由永泰友信房地产开发有限公司负担159元，由林学明负担1431元。二审案件受理费3179元，由永泰友信房地产开发有限公司负担318元，由林学明负担2861元。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年七月三十一日 书记员 方 欢