上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13418号原告：上海古北物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：徐跃明，总经理。委托诉讼代理人：蒋某某，男。被告：饶进，男，1968年6月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：代雨庭，上海法耀律师事务所律师。原告上海古北物业管理有限公司与被告饶进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告上海古北物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋某某，被告饶进及其委托诉讼代理人代雨庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海古北物业管理有限公司(以下简称古北物业公司)向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费22,046.40元，滞纳金17,063.90元；2.判令被告支付2017年1月1日至2019年3月31日的车位服务管理费3,375元，滞纳金4,013.80元(原告后更正金额为3,999.03元)。事实与理由：2016年8月26日，饶进与上海凯峰房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同包括前期物业管理服务合同、使用公约及尚汇豪庭临时管理规约，该合同约定由原告为被告所居住的尚汇豪庭小区提供物业服务。被告系尚汇豪庭小区33号1702室业主，房屋建筑面积222.69平方米，按合同约定被告应向原告缴纳自2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费22,046.40元，以及自2017年1月1日至2019年3月31日的车位服务管理费3,375元，但被告拒不缴纳上述费用，原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判如诉请。饶进辩称，不同意原告诉讼请求。饶进于2016年购买了上海市徐汇区华石路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位(人防)199(以下简称系争房屋及系争车位)，但因房屋存在装修质量问题，在交房当日饶进不同意接收房屋并要求开发商整改，开发商至今还未向饶进交付房屋，饶进既没有权利进入系争房屋，也没有使用过车位。根据上海市相关规定，在开发商向业主交付房屋之前，物业费应当由开发商承担，故饶进不同意支付物业服务费及车位管理费。本院经审理认定事实如下：饶进系上海市徐汇区华石路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位(人防)199产权人，房屋建筑面积222.69平方米，车位建筑面积41.00平方米，上述房屋及车位产权登记时间为2017年3月28日。2014年6月27日，案外人上海凯峰房地产开发有限公司(甲方)与古北物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：乙方为尚汇豪庭提供物业管理服务。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅(高层、多层)按每月5.5元/月·平方米收费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位125元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。物业服务费用按月交纳，业主应在每月15日之前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期每天按0.3%支付滞纳金。本合同为期三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。2018年5月，上海凯峰房地产开发有限公司(甲方)与古北物业公司(乙方)签订《补充协议》，变更前期物业合同第三十四条第二款为“本合同期满后尚汇豪庭全区域(1-3期)业主大会尚未成立，本合同自动延续，由乙方提供物业服务。”2016年8月26日，饶进(乙方，买方)与上海凯峰房地产开发有限公司(甲方，卖方)签订两份《上海市商品房出售合同》。房屋出售合同约定乙方向甲方购买华石路XXX弄XXX号XXX室房屋甲方于2016年6月30日前向乙方交付该房屋，该房屋交付的标志为双方签署有关该房屋的入住验房表。补充条款一第八条4、乙方对本合同附件三约定的装修设备标准等有任何异议的，不作为乙方可以拒绝办理房屋交付手续的抗辩理由，乙方须先行办理完毕房屋交付手续……如乙方因此不愿办理房屋交接手续，甲方不承担延迟交付责任，同时自甲方发出交付通知中规定的交付之日起即视为房屋已交付。自交付(包括视为交付)之日起，房屋的风险责任完全、自动转移给乙方，房屋的物业管理费及水电等费用也由乙方承担。补充条款一第十一条1、前期物业服务费按房屋实测建筑面积计算，每平方米5.5元/月，该房屋的物业服务费自房屋交付的次月起由乙方支付……若乙方未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业服务费自甲方书面通知乙方办理交付手续之日的次月起由乙方支付。车位出售合同约定乙方向甲方购买地下1层车位(人防)199室，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋(车位)，该房屋交付的标志为签署车位交接书。2016年12月18日，上海凯峰房地产开发有限公司通知饶进对系争房屋进行交接验收。交房当日，饶进认为房屋有多处装修质量问题，要求开发商维修，其认为至今房屋未维修完毕，尚未完成交付。审理中，古北物业公司提交两份费用催缴单，以证明饶进拒缴物业服务费及车位服务管理费，古北物业公司向饶进寄挂号信催缴。古北物业公司表示，其曾向开发商进行协调，后开发商代饶进支付了系争房屋2017年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费，故诉请中要求饶进支付2017年10月后的物业管理费。饶进表示没有收到过催缴函及告知书，开发商代付物业管理费的行为说明应由开发商承担交房前的物业管理费。以上事实，除原、被告双方当庭陈述外，另有不动产权证、不动产登记簿、前期物业服务合同及补充协议、两份上海市商品房出售合同、费用催缴单、交房通知书等证据予以佐证，本院予以确认。庭审中，古北物业公司提交入住验房表、业主信息登记表、临时管理规约签约页、告知书等证据，以证明饶进已验收接收系争房屋。饶进表示其没有在入住验房表上签字，上述证据均不能证明开发商向饶进交付了房屋。饶进提交微信记录、照片、工作联系单、光盘等证据，以证明因房屋装修质量问题未能验收房屋，开发商至今仍未向饶进交付系争房屋。本院认为，古北物业公司提供的《前期物业服务合同》及补充协议，内容于法不悖，应为合法有效，对原、被告双方均有约束力。古北物业公司依照合同的约定为饶进所在的小区提供物业管理服务，饶进作为小区业主在取得房屋及车位产权证后理应支付物业管理费及车位管理费。至于饶进与开发商之间的就房屋装修质量问题引发的有关逾期交房争议，与本案系不同法律关系，不属于本案处理范围，如饶进认为因此导致其物业费损失的，可另案向开发商追偿。故本院对古北物业公司要求饶进支付拖欠物业管理费及车位管理费的诉讼请求予以支持，其中车位管理费自不动产权证办理的次月即2017年4月起算。考虑到饶进因与开发商之间存在房屋装修质量问题纠纷至今未入住系争房屋，其未支付物业费及车位管理费确系事出有因，故对古北物业公司要求饶进支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、饶进于本判决生效后十日内向上海古北物业管理有限公司支付自2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费22,046.40元；二、饶进于本判决生效后十日内向上海古北物业管理有限公司支付自2017年4月1日至2019年3月31日的车位服务管理费3,000元；三、驳回上海古北物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计481元，由上海古北物业管理有限公司负担222元，由饶进负担259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一九年八月十三日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。