徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初2642号原告：李凯，男，1969年12月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘金伟，江苏苏旭律师事务所律师。被告：刘德义，男，1970年5月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：任鸿蕾，女，1979年8月16日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：颜博，男，1975年11月21日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：邓爽，女，1986年5月25日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：袁野，男，1957年4月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：王保娟，女，1957年9月26日出生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：刘桂珍，女，1966年2月4日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。第三人：魏建刚，男，1963年6月23日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告李凯与被告刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李凯及其委托诉讼代理人刘金伟到庭参加诉讼。被告刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凯向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告刘德义、任鸿蕾之间签订的以房抵债协议合法有效,判令被告刘德义、任鸿蕾履行涉案房屋转移登记手续；2.被告颜博、邓爽、袁野、王保娟办理涉案房屋抵押权解除手续；3.第三人刘桂珍、魏建刚配合办理涉案房屋抵押权解除手续；4.诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2011年11月21日,被告刘德义、任鸿蕾与颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚签订了编号为2011122001的借款合同,借款金额200万元。其中,颜博、邓爽系夫妻关系,二人是受刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥(统称“原债权人”)的委托,以自己的名义代理与刘德义、任鸿蕾签订了借款合同。刘德义、任鸿蕾以其拥有的徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋(简称“涉案房屋”)作为借款抵押担保,并办理了他项权证。2017年4月1日,原告与原债权人刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥签订了《债权转让协议》,原告受让原债权人对被告刘德义、任鸿蕾的债权170万元及利息,且原告已经按照《债权转让协议》的约定实际支付了原债权人的债权转让价款合计170万元。原告受让取得了上述债权及债权所附抵押权。2017年4月28日,原告与第三人刘桂珍、魏建刚签订债权转让协议,约定第三人将其对被告刘德义、任鸿蕾享有的30万元债权转让给原告,原告支付了刘桂珍、魏建刚债杈转让对价30万元。袁野、王保娟基于抵押借款合同所享有的债权早在2013年12月已经清偿完毕。基于以上债权转让及清偿行为,原告依法享有对被告刘德义、任鸿蕾的200万元债权同时享有涉案房屋的抵押权。由于被告刘德义、任鸿蕾无力清偿原告所受让的债权,经协商,被告刘德义、任鸿蕾将涉案房屋抵给原告用于清偿所负债务。双方签订了以房抵债协议,协议同时约定争议解决法院为房屋所在地法院即铜山区人民法院。但是,因他项权证所示的抵押权人颜博、邓爽、袁野、王保娟拒绝配合办理涉案房屋的抵押权解除手续,故导致原告无法根据以房抵债协议办理涉案房屋的所有权转移登记。原告认为,原告与被告刘德义、任鸿蕾之间签订的以房抵债协议合法有效,刘德义、任鸿蕾应当依照协议约定为原告办理涉案房屋登记转移手续,其不能以涉案房屋上的抵押权未解除为由拒绝办理。颜博、邓爽系受原债权人委托与被告刘德义、任鸿蕾签订借款合同,现原债权人已将颜博、邓爽所代理的借款债权转让给原告,且原告已经实际支付了对价,被告颜博、邓爽作为名义上的抵押权人应当配合办理涉案房屋的抵押权解除手续，其拒绝办理没有任何理由。袁野、王保娟对刘德义、任鸿蕾的债权已获清偿,其应当配合解除涉案房屋抵押手续,其拒绝配合解除抵押没有任何理由,也构成原告依据以房抵债协议取得房屋所有权的妨碍。第三人刘桂珍、魏建刚将债权转让给原告,也实际收到了债权转让价款。虽其愿意配合解除涉案房屋抵押,但由于涉案房屋抵押权是为多个债权人共同设立的，其单独无法解除涉案房屋的抵押权,故请求法院一并处理。综上,为维护原告的合法权益,恳请人民法院依法作出判决,支持原告的全部诉请。被告刘德义、任鸿蕾向本院提交书面意见称，2017年4月1日，原告李凯分别购买了被告刘德义的债权人刘忠军10万元、陈正新22万元、李翠侠3万元、郭瑞伟13万元、杨志敏20万元、倪士成10万元、孙蕾22万元、赵立祥70万元、刘桂珍、魏建刚30万元，共计200万元的债权。此后，原告李凯向被告刘德义追索债权，要求限期还款。因被告名下的企业经营困难，经商议，上述债权到期后不再续期，经过结算，被告刘德义、任鸿蕾同意将二人拥有产权的位于徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋转让给原告李凯，用以折抵二被告所欠李凯的款项，二被告和原告也已经清算，并签署了协议，约定折抵后双方不存在债权债务。2017年4月底，二被告就将涉案房屋交付原告，由其占用、使用，房屋的钥匙钥匙、房产证、土地证、水电、物业合同等资料全部交给李凯。因前述部分债权人不能到场注销抵押登记，房屋一直未能办理过户登记，但二被告仍坚持实事求是的原则，同意继续履行合同，配合原告办理过户等手续。被告袁野、王保娟向本院提交书面意见称，二被告的所有债权在2013年12月已获得清偿，愿意配合解除抵押登记。被告颜博、邓爽、第三人刘桂珍、魏建刚未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2011年12月20日,被告刘德义、任鸿蕾与被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚签订了编号为2011122001的借款合同,约定：被告刘德义、任鸿蕾向被告颜博、邓爽借款140万元，向被告袁野、王保娟借款30万元，向第三人刘桂珍、魏建刚借款30万元，共借款200万元。借款期限自2011年12月20日起至2012年12月19日止，共计12个月。借款利息为年息15%，即利息总计30万元，由各出借人按出资分享。每3个月计算利息还息一次。合同在出借人同意借款人延期还款的情况下继续有效。合同第四条第二款约定，自本合同生效开始至终止前，出借人可自行将本合同项下享有的一切权利（包括债权、抵押权等）向任意其他方转让，其他方受让后享有本合同的一切权利。当天，被告刘德义、任鸿蕾与被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚还签订了铜山县房地产抵押合同，约定：为确保上述借款合同的履行，抵押人刘德义、任鸿蕾愿意以其位于徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75的合法房地产抵押各抵押权人颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚，该房地产价值280万元，抵押权利价值为200万元，期限自2011年12月20日至2012年12月19日。以上《借款合同》、《房地产抵押合同》于2011年12月20日经江苏省徐州市铜山公证处公证。2011年12月27日，被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚登记成为涉案房屋的抵押权人，房屋他项权证号为铜房他证铜山镇字第××号。借款到期后，经协商，借款被多次延期。2016年6月18日，被告刘德义、任鸿蕾和刘忠军等实际债权人签订借款延期协议，内容为：甲乙双方同意将2011年12月20日签订的原合同再次延期9个月，借款金额变更为170万元，到期日变更为2017年4月30日。乙方确认甲方利息已付至2016年7月31日，甲方从2016年8月1日开始支付利息，利息年息变更为10%，该协议下方注：颜博170万元债权里面实际债权人分别为刘忠军10万元、陈正新22万元、李翠侠3万元、郭瑞伟13万元、杨志敏20万元、倪士成10万元、孙蕾22万元、赵立祥70万元，颜博只是名义债权人，所有实际权利归上述放款人分享，甲方将本息直接归还给上述实际放款人。该协议下方乙方处由实际借款人签名捺印。当天，被告刘德义、任鸿蕾（借款人、抵押人、甲方）和第三人刘桂珍、魏建刚（出借人、抵押权人、乙方）同样签订借款延期协议，约定将2011年12月20日签订的原合同再次延期9个月，借款金额变更为30万元，到期日变更为2017年4月30日。乙方确认甲方利息已付至2016年7月31日，甲方从2016年8月1日开始支付利息，利息年息变更为10%。该协议下方注：甲方将本息直接归还给乙方。2017年4月1日，原告李凯（受让人、乙方）和案外人刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥（出让人、甲方）签订债权转让协议，内容为：甲方于2011年12月20日与刘德义、任鸿蕾签订借款合同一份并于2016年6月18日签订了借款延期协议，合同载明金额170万元（其中刘忠军10万元、陈正新22万元、李翠侠3万元、郭瑞伟13万元、杨志敏20万元、倪士成10万元、孙蕾22万元、赵立祥70万元），刘德义、任鸿蕾已付息至2017年4月30日，甲方现将借款合同本金中的170万元转让给乙方，转让价格170万元。债权转让后转让人不再享有索要借款本金及利息等权利。自此协议签订后由乙方向刘德义、任鸿蕾主张借款本金、利息。甲方保证在收款当人到产权登记部门办理完上述借款合同项下担保物的抵押注销手续或到公证处办理委托注销公证手续。当天，原告李凯按协议约定向以上转让人的银行账号转让相应的款项。转让人向原告出具收据，内容为：收到李凯受让金（根据2017年4月1日双方签订的《债权转让协议》条款约定）。2017年4月28日，原告李凯和第三人刘桂珍、魏建刚签订债权转让协议一份，内容为：2011年12月12日，第三人向被告刘德义、任鸿蕾出借的30万元的利息已经全部还清，尚欠本金30万元，第三人同意将30万元债权及债权所附的抵押权一并转让给原告，原告支付30万元作为债权受让的对价。第三人同意采用公证的方式将抵押权变更、注销登记授权给原告独立行使。原告办理所述授权公证后，原告当日将30万元支付给第三人。第三人应配合原告提供办理抵押权办更、注销等手续所必须的文件资料等。当天，原告将30万元转入第三人刘桂珍的银行账号，付款用途为购置债权。第三人刘桂珍、魏建刚向原告出具收据。2017年4月29日，原告（甲方）李凯和被告（乙方）刘德义、任鸿蕾签订以房抵债协议，载明：鉴于1.乙方与颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚签订了编号为2011122001的借款合同，借款金额是200万元。其中，颜博、邓爽系夫妻关系，两人是受刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥的委托，自己的名义代理与乙方签订了借款合同。乙方以其拥有的徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋作为借款抵押担保。2.甲方与刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥(合称“原债权人”）之间于2017年4月1日签订了《债权转让协议》，甲方受让原债权人对乙方的债权170万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了原债权人的债权转让价款合计170万元。3.甲方与刘桂珍、魏建刚之间于2017年4月28日签订了《债权转让协议》，甲方受让袁野、王娟对乙方的债权30万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了袁野、王娟的债权转让价款合计30万元。4、乙方已经清偿了袁野、王保娟之间全部借款合计30万元。因乙方无力清偿甲方所受让的上述全部债权200万元及利息，现双方经协商一致达成如下协议：1.乙方同意将徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋作价200万元转让给甲方，用以清偿乙方对甲方的全部债务。2.甲方同意免除乙方对甲方按照借款合同的全部利息。3.甲方因受让含有抵押权的债权，乙方确认甲方在原有的范围内继续享有抵押权。4.甲方应当自行处理与原债权人之间关于抵押权注销或变更的相关事宜，乙方同意配合甲方进行变更手续。5.房屋转让过程中的所产生的税负及费用由甲方承担。另查明，涉案房屋所有权人为被告刘德义、任鸿蕾，截止至2019年6月5日，除涉案抵押情况外，该房屋被四次查封，包括诉讼案件和执行案件中的查封，期限最早为2018年5月18日。房屋占用土地亦处于被查封状态，期限最早为2017年8月17日。再查明，关于本案诉讼，原告李凯曾于2017年5月5日起诉于本院，后本院于2018年5月4日作出（2017）苏0312民初4232号民事裁定，认为被告颜博的行为涉嫌非法吸收公众存款罪，应移送公安机关处理，裁定驳回原告李凯的起诉，并将卷宗移送至公安机关。后徐州市铜山区公安局经审核未发现该案涉嫌非法吸收公众存款罪的相关证据及线索，将卷宗退回本院，故形成本案。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。一、关于原告的第一项诉讼请求。原告的第一项诉讼请求包含两方面内容，即确认以房抵债协议的效力问题和以房抵债协议的履行效力问题。1.关于以房抵债协议的效力问题。以房抵债协议主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务的协议。本案中，原告李凯提供的债权转让协议、转款凭证等证据可以证实原告对被告刘德义、任鸿蕾享有的200万元债权真实有效。双方在被告刘德义、任鸿蕾无力偿还借款本息的情况下，协商一致，自愿达成以房抵债协议，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系。综合考虑债权真实、以房抵债协议签订在前、案外人申请查封在后的情形，本院认为，以房抵债协议是双方意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或者社会公共利益，且原告按照协议的约定已履行了给付义务，应确认协议合法有效，故原告要求依法确认原告与被告刘德义、任鸿蕾签订的以房抵债协议合法有效的诉讼请求应予支持。2.以房抵债协议的履行效力问题。原告请求判令被告刘德义、任鸿蕾履行涉案房屋转移登记手续。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据此规定，我国物权变动采取的是登记生效主义，原告李凯根据以房抵债协议所享有的仅仅是债权，并不必然产生物权变动的效果。同时，根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据此规定，虽然原告与被告刘德义、任鸿蕾签订的以房抵债协议合法有效，但是原告并未当然取得涉案房屋的所有权。另外，涉案房屋现处于法院查封状态，原告有关履行涉案房屋转移登记手续的请求并不具备条件，故本院对原告的该项请求不予支持。二、关于原告的第二、第三项诉讼请求。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。本案中，被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚享有的抵押权担保的债权已经消灭，故抵押权也消灭，被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚应当办理涉案房产的抵押权注销手续。被告颜博、邓爽、第三人刘桂珍、魏建刚拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，不影响本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告李凯和被告刘德义、任鸿蕾于2017年4月29日签订的以房抵债协议合法有效；二、被告颜博、邓爽、袁野、王保娟、第三人刘桂珍、魏建刚于本判决生效之日起三十日内办理涉案房屋（徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋）的抵押权注销手续（铜房他证铜山镇字第××号）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费22800元，公告费600元，共23400元，由原告李凯和被告刘德义、任鸿蕾各负担11700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  孙 懋人民陪审员  王新礼人民陪审员  余广远二〇一九年八月二十二日书 记 员  孟雨蒙