河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3223号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉杰，女，1974年10月8日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：归少政，新野县建业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张清亮，男，汉族，1973年7月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗伟，女，汉族，1972年7月10日出生，住址同上。系张清亮的妻子。上诉人刘玉杰因与被上诉人张清亮、罗伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘玉杰及其委托诉讼代理人归少政，被上诉人张清亮、罗伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玉杰上诉请求：撤销一审判决，判令张清亮、罗伟停止侵权,赔偿损失18万元或发回重审；一、二审诉讼费用由张清亮、罗伟夫承担。事实与理由：1.2015年2月份，张清亮违背市场行情,将2015年房租疯涨至75000元,并强行将刘玉杰正在经营的门店上锁,不让正常营业；2015年10月20日,再次强行单方行动,将刘玉杰的门头电子广告破坏拆除,将室内的所有电子产品及物品搬走,并砸毁室内的装饰墙、装饰灯,将该店改造成为自己的理发店，造成刘玉杰财产损失十多万元。一审判决认定张清亮、罗伟不构成侵权错误。2.张清亮、罗伟从马云芳手中购得此房后，理应遵循以前出租户马云芳所签下的合同约定，按照合同上随行就市原则，确立租房价格，可无视合同约定，狂涨租金，成倍提高租金至75000元，承租户不予接受。在这种情况下，张清亮、罗伟理应通过法律手段，依法维权，而不应擅自闯进刘玉杰所承租的店内强行将店门上锁，并无视公安机关及法院官的通知，在法院已立案审理过程中，强行打开双方加锁的房门，砸坏上诉人门店外的电子门头广告和室内的装饰墙、装饰顶，并搬走室内的所有电子产品及办公物品，造成刘玉杰财产损失，构成侵权。张清亮、罗伟辩称，刘玉杰不交房租违约在先，张清亮、罗伟在合理期限内多次要求刘玉杰缴纳房租，刘玉杰一直拖欠不予支付，2015年4月10日，张清亮、罗伟在租赁期限到期后由公证处公证通知刘玉杰解除合同；在刘玉杰侵占房屋拖欠房租长达八个多月后，2015年10月20日，在录像情况下将争议门面房内刘玉杰物品搬出并租房保管，张清亮、罗伟至今已支付租房费用86400元；刘玉杰拖欠张清亮、罗伟房租39669元，经济损失4480元。刘玉杰向一审法院起诉请求：刘玉杰起诉状中请求为：依法判令张清亮、罗伟履行租房协议，停止侵权；赔偿损失的数额为12000元。诉讼中对赔偿部分变更请求为赔偿损失21余万元。2.一、二审诉讼费由张清亮、罗伟承担。张清亮、罗伟向一审法院提出反诉请求：判令刘玉杰支付拖欠的房租39669元、赔偿强占房屋造成的租房损失86400元及其他损失4480元。一审法院认定事实：2012年12月28日，刘玉杰与马云芳签订租房协议。协议主要内容：马云芳将其位于南阳市卧龙区人民路5号的门面房一间租给刘玉杰使用，租期5年，自2013年3月20日至2018年3月19日止，到期后同等条件下刘玉杰有优先使用权；第一年自2013年3月20日至2014年3月19日租金为36000元；租金每年随行就市，到期后必须提前一个月续房租，否则视合同无效。2013年2月20日，刘玉杰付给马云芳第一年房租36000元，随之使用该房屋经营步步高教育电子产品，并制作门头招牌及形象墙。2013年12月，马云芳将案涉房屋卖给张清亮、罗伟，并于同年12月24日办理了过户登记。2014年3月，张清亮、罗伟与刘玉杰口头协商一致，将年租金涨至46000元，刘玉杰遂付给张清亮、罗伟2014年3月20日至2015年3月19日租金46000元。2014年11月，张清亮、罗伟提出将房租涨到75000元，后因多次协商未果，双方产生矛盾进而发生冲突。2015年4月9日，刘玉杰诉至一审法院，请求张清亮、罗伟赔偿营业损失l2000元并承担诉讼费。另查明，2015月4月10日，张清亮、罗伟在南阳智圣公证处见证下给刘玉杰送达通知，通知主要内容如下：即日起解除房屋租赁关系并收回房屋、结清房租；限三日内腾空并交付房屋，逾期将通过法律途径强制搬出。2015年4月15日，双方均将涉案房屋上锁。2015年4月27，一审法院向张清亮、罗伟送达了民事诉状、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等。张清亮、罗伟提出反诉，请求依法判令解除租房协议、刘玉杰支付房租ll333元并承担诉讼费。2015年10月20日，张清亮、罗伟把刘玉杰的东西搬出另处存放，并邀请婚庆公司录像制作清单物品情况。2015年11月始，张清亮、罗伟在涉案房屋内自己经营理发店。一审法院认为，一、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，刘玉杰和马云芳签订房屋租赁合同后，马云芳将租赁的房屋出售于张清亮、罗伟，根据“买卖不破租赁”的规定，房屋出售后，不影响租赁合同的效力，刘玉杰和张清亮、罗伟应按原合同履行。因租赁合同的租金数额问题，双方发生纠纷，没有达成合意，刘玉杰没有按时交纳租金，罗伟通知刘玉杰腾空房屋、限期搬离。限定期限到期后，张清亮、罗伟把刘玉杰东西搬出，并将解除房屋租赁合同公证送达刘玉杰。张清亮、罗伟的行为没有侵犯刘玉杰的合法财产权益，不构成侵权，刘玉杰起诉侵权理由不能成立。刘玉杰和张清亮、罗伟之间实际是在房屋租赁合同履行期间以及在解除房屋租赁合同之后因租赁合同引发的返还财产或赔偿损失的纠纷，但刘玉杰在庭审中坚持侵权之诉，不予支持。刘玉杰可按租赁合同纠纷，另案起诉。二、张清亮、罗伟的反诉应源于租赁合同的法律关系，而非本案刘玉杰的本诉侵权，非本诉，故反诉不能成立。张清亮、罗伟可另案起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、驳回刘玉杰的诉讼请求。二、驳回张清亮、罗伟的反诉。案件受理费4000元，由刘玉杰承担。反诉费1912元，由张清亮、罗伟承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、1.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。刘玉杰原与马云芳签订房屋租赁合同后，马云芳将租赁的房屋出售于张清亮、罗伟，根据“买卖不破租赁”的规定，房屋出售后，不影响租赁合同的效力，刘玉杰和张清亮、罗伟应按原合同履行。2.原租赁合同约定租期为5年，自2013年3月20日至2018年3月19日止，到期后同等条件下刘玉杰有优先使用权；第一年租金为36000元；租金每年随行就市。3.2014年3月，张清亮、罗伟与刘玉杰协商一致，将年租金涨至46000元。4.2014年11月，张清亮、罗伟提出将房租涨到75000元，双方未能协商一致；因租赁费的数额未能确定，不构成原租赁合同约定的合同无效的条件，张清亮、罗伟对于租赁费数额发生的纠纷在不能协商一致情况下应通过诉讼依法解决；罗伟通过公证处给刘玉杰送达解除合同通知不具有解除合同的法律效力。二、1.2015年10月20日，张清亮、罗伟在提起反诉请求解除租房协议情况下，通过录像制作清单物品将刘玉杰的东西搬出存放，造成刘玉杰不能正常经营，部分财产受到损失，应承担相应的赔偿责任。2.双方对张清亮、罗伟搬出的刘玉杰的东西的数量、种类和价值存在争议、一审判决对此未予核实确认，也未明确予以处理，本院不直接处理；该部分财产的返还和赔偿损失等可由刘玉杰另行主张。其他部分的损失，本院酌定为12000元，由张清亮、罗伟予以赔偿。三、双方因对租赁费未能协商一致，合同目的现不能实现，租赁关系予以解除。综上所述，一审判决认定主要事实清楚，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初27号民事判决第二项，撤销第一项；二、解除张清亮、罗伟与刘玉杰的房屋租赁关系；三、本判决生效后十日内，张清亮、罗伟赔偿刘玉杰财产损失12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4000元，反诉费1912元，二审案件受理费3900元，共计9812元，由刘玉杰负担3900元，由张清亮、罗伟负担5912元。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  王 彬二〇一九年八月六日法官助理牛晓书记员马赟赟