重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初9461号 原告：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****，统一社会信用代码91500000756227248K。 法定代表人：黄祖仕，董事长。 委托诉讼代理人：蔡龙，男，系原告公司员工。 被告：何明洋，男，1994年5月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪茂康，重庆渝创律师事务所（实习）律师。 原告重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）与被告何明洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告融华公司的委托诉讼代理人蔡龙以及被告何明洋到庭参加了诉讼，庭审后同日原、被告双方当事人向本院申请和解30天，到期后本院又于2019年8月8日对本案公开开庭进行了审理，原告融华公司的委托诉讼代理人蔡龙以及被告何明洋的委托诉讼代理人葛济川、缪茂康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交还租赁商铺的占有使用费（自2019年5月7日至2019年8月8日，按日（4752+3168+3514.10）/30×200％计算）；2.请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金37873.44元及利息（以37873.44元为基数，自2019年3月1日起按日0.05％为标准计算至付清之日止）；3.请求依法判令被告立即向原告支付提前解除合同违约金38017.2元；4.请求依法判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2018年9月20日期间的逾期开业违约金21384元；5.请求依法判令原告没收被告已缴纳的装修保证金5000元，租赁保证金47524元。事实和理由：2017年11月24日，原告与被告签订了《商用房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的的位于重庆市巴南区融汇大道xx号附xx号xxxxxxxx房屋，同时合同约定了租赁费、租赁保证金的收费标准与违约责任，商铺的开业时间以及违约责任等。合同签订后，原告于2018年3月1日向被告交付了涉案房屋，被告予以验收确认，但被告一直未按约履行合同。为此，原告向被告邮寄送达了《解除合同及交还商铺告知函》，确认涉案合同已在2019年4月29日解除。经催收未果，原告遂诉至法院，提出如上所请。 被告何明洋辩称，1、根据双方合同约定，为支持被告经营原告给予其前9个月租金缓交9个月的待遇，故被告享受的租金缓交期限为2018年3月1日至2018年11月30日。现原告亦确认在2018年1月29日至同年2月2日期间收取原告涉案房屋6个月租金28514元。因合同对缓交期内费用如何支付约定不明，则被告认为其向原告支付的系2018年12月1日至2019年5月31日的涉案房屋租金，被告未支付缓交期内租金的行为并未违约。 2、诉讼中双方明确涉案房屋已在2019年8月8日腾空并恢复原状且已返还原告，被告仅需支付从2019年6月1日至2019年8月8日期间的占用使用费。其支付标准应参照房屋租金标准，不同意原告的诉请标准。 3、原告主张的违约责任存在重复计算，且原告未举示证据证明其因被告违约所造成的实际损失，原告实际损失只是被告未支付的涉案房屋占有使用费，故原告主张的违约金过高，应当予以下调。诉讼中原告亦认可收取了被告逾期开业违约金23200元，则应予以相应的抵扣。 4、诉讼中原告认可收取被告房屋租赁保证金47524元，涉案房屋装修保证金5000元，现双方的租赁合同已经解除，且被告已经将涉案房屋腾空并归还原告，原告应退还被告以上两笔费用。但鉴于现被告尚欠付原告部分房屋租金及房屋占用使用费，该费用可在上述范围内进行抵扣。 原告融华公司围绕诉讼请求依法提交了《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》、《房屋交接验收确认书》、《承诺书》、《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》、《融汇半岛商业物业管理服务协议》、涉案房屋产权证3份、原被告之间的11份来往函件等证据，被告陈述来往函件只收到2018年1月3日的，对其他证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，但认可与案外人以及本案原告之间签订的《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》、《商用房屋租赁合同》、《商用房屋租赁合同补充协议》已经于2019年4月29日解除。被告为证明其主张依法提交了银行转账流水6页，证明其向原告交纳了涉案房屋租赁保证金47524元以及装修保证金5000元，支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的房屋租金28514元。举示支付宝截屏2张，证明被告向原告支付了逾期开业违约金23200元。举示专用收据1张证明原告收取了被告能源保证金6000元。原告质证后认为，银行转账流水的真实性予以认可，原告是通过案外人重庆融汇商业管理有限公司向被告收取了28514元的房屋租金，47524元的租赁保证金以及5000元的装修保证金。支付宝截屏的真实性无法确认，但认可原告实际收到了被告支付的2018年9月21日至2019年4月15日的预期开业违约金23200元。专用收据不予认可，系重庆融汇物业管理有限公司出具的与本案无关。对以上证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月24日，原告与被告签订《商用房屋租赁合同》后双方又签订该合同补充协议，上述协议约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）名下涉案房屋，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日，其中装修期限为2个月，被告应在2018年5月1日前完成装修并开业，如有特殊情况未开业被告须至少提前7天书面告知原告且须获得原告书面同意延期开业。租金从2018年3月1日至2019年8月31日按4752元每月收取，从2019年9月1日至2021年2月28日按9505元每月收取。租金每3个月支付一次，首期费用（2018年12月1日至2019年2月28日）28514元被告应于合同签订三个工作日内（不含签订日）支付至原告方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成，此后每期费用，被告应于前一期最后1日前支付至原告方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成。合同还约定了租金缓交期：为支持被告初期经营，原告同意给予被告前9个月租金缓交9个月的优惠待遇，即对前9个月的租金按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补交。被告应在合同签订后三个工作日内（不含签订日）向原告一次性缴清相当于该房屋租赁期3个月的租金、商业管理费总额的合同租赁保证金47524元。无论任何原因，合同约定交还期满，被告没能按期向原告交还涉案房屋，则自交还期届满之日起被告应当按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%向原告和管理人支付占用费、管理费，至被告按合同要求交还涉案房屋为止。若被告拖欠租金等费用，每逾期一日，被告应按逾期金额的万分之五向原告承担违约金，经催收后被告仍不缴纳的，原告有权解除合同。如涉案合同因被告原因终止，则原告不退还被告已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其它被告已交款项），另外原告和原告委托的管理公司有权向被告按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。被告未能按期开业，则应按届时日租金和商业管理费总额标准的50%向原告支付逾期开业违约金至正式开始经营之日止。如逾期开业超过30日的，原告有权解除合同。涉案合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该房屋交还给原告。任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯来往（“通知”）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7个工作日内通知对方。同时合同中还约定，保证金指被告在签订合同时，为保证履行合同及其附件所约定的各项义务，由被告交付给原告的租赁保证金及经营保证金。保证金不作为预付租金或管理费，仅作为被告履行合同约定义务的保证。原告有权将保证金用于冲抵被告欠付原告的租金、原告管理方的管理费（商业管理、物业管理）等其他约定费用和应由被告赔偿的违约金、损失、费用等，并且此行为不影响原告行使任何其他救济权利。保证金不计利息。 合同签订后，被告按合同要求陆续向原告委托的管理人账户支付租赁保证金47524元及首期费用28514元，后被告通过签署《房屋交接验收确认书》确认对涉案房屋进行了交接验收。2018年6月3日，被告又向原告交纳5000元装修保证金。合同履行过程中，原告多次通过双方合同约定地址向被告邮寄信函要求被告交纳相应费用以及催促其开业等，相应函件上多次提到涉案商铺开业日期为2018年9月21日前，同时原告所举示的显示为被告于2019年2月25日向原告出具的《再次申请延期开业及承诺》亦载明涉案商铺开业日期为2018年9月21日前。合同履行期间被告多次向原告申请延期开业，但被告均未能在原告给予的期限内开业，为此被告已向原告交纳了23200元的逾期开业违约金。此后，原告又于2019年4月28日按合同约定地址向被告再次邮寄送到了《解除合同及交还商铺告知函》，该邮件显示于2019年4月29日妥投。该函件载明，因被告逾期开业原告要求于2019年4月29日解除双方之间签订的《商用房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求被告按期按约定归还相应房屋，如被告未按约履行则原告将在被告交纳的保证金中扣除相应费用等内容。 诉讼中，原、被告双方均认可涉案合同已于2019年4月29日解除，截至该日涉案房屋仍未能完成装修并开业，且双方均陈述涉案房屋已于2019年8月8日由被告腾空并恢复原状返还给原告。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告不认可其诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告尚欠付原告多少租金。二、被告逾期交还涉案房屋的占有使用费应如何计算。三、被告是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任。四、原告能否没收被告向其交纳的租赁保证金以及装修保证金。 一、关于现被告尚欠付原告多少租金问题。被告与原告签订的《商业房屋租赁合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。原告按约向被告交付了涉案房屋，应当收取相应费用。原、被告双方均认可被告在2018年1月29日至同年2月2日期间向原告支付了28514元租金，此费用系交纳了2018年12月1日至2019年2月28日期间的费用，但对剩余款项所对应的应付费用期间双方有争议。按双方合同约定其履行期限是2018年3月1日至2021年2月28日，租金每3个月支付一次，则2018年3月1日至2018年5月31日为一个合同支付时间段，此后以此类推。合同约定被告享有前9个月租金缓交期即2018年3月1日至2018年11月30日为租金缓交期。合同约定对该缓交期内的租金按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补齐。此处系合同对缓交期限内费用42768元（4752元×9个月=42768元）的补交期限约定不明确，结合合同约定每期费用应在前一期最后1日前支付，且涉案房屋在2018年3月1日至2019年8月31日租金的收费标准为4752元每月，宜认定为前9个月缓交期费用分3期在合同履行期限内第4、5、6期的前一期最后1日前每次补交14256元。即2018年11月30日前应补交2018年3月1日至2018年5月31日的租金14256元；2019年2月28日前除应交纳2019年3月1日至2019年5月31日的租金14256元外还应补交2018年6月1日至2018年8月31日的租金14256元；2019年5月31日除应交纳2019年6月1日至2019年8月31日的租金14256元外还应补交2018年9月1日至2018年11月30日的租金14256元。因被告在合同履行期间内未交纳过其他涉案合同租金，故被告向原告交纳的28514元租金除包含了2018年12月1日至2019年2月28日的租金14256元外，剩余部分14258元，应认定为系被告支付原告涉案合同按交费义务到期在先费用为宜，即对于其中14256元系被告向原告交纳的2018年11月30日前应补交的2018年3月1日至2018年5月31日的租金14256元，剩余2元系交纳2019年2月28日前应交纳的2019年3月1日至2019年5月31日及2018年6月1日至2018年8月31日的租金中的一部分。又因双方合同已在2019年4月29日解除，则在2019年2月28日被告应支付原告2018年6月1日至2018年8月31日及2019年3月1日至2019年4月29日的租金23617.44元，现被告仅支付了2元，尚欠23615.44元。同时被告应在合同解除时即2019年4月29日一并支付原告2018年9月1日至2018年11月30日的涉案房屋租金14256元。故对原告诉请要求被告支付租金37873.44元中的37871.44元本院予以支持。 二、关于原告诉请要求被告支付逾期交还租赁商铺的占有使用费问题。因原、被告确认涉案合同已于2019年4月29日解除，按合同约定合同终止后7日内被告应将涉案房屋交还原告，即被告应在同年5月6日前将涉案房屋交还原告。现原、被告双方确认涉案房屋已在2019年8月8日交还原告。故被告应支付原告2019年5月7日至2019年8月8日期间的涉案房屋占用使用费。合同约定涉案房屋的占有使用费应按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%计算，但该约定系包含有被告逾期未返还涉案房屋的违约责任等相关内容的约定，关于违约责任的约定，涉案合同存在多处约定，下文将一并论述，关于占用使用费的计算标准，本院认为应结合涉案房屋的实际情况，参照涉案房屋合同约定租金标准为宜，故本院主张占有使用费按每月4752元计算，被告应支付原告涉案房屋占有使用费14562.57元。 三、关于被告是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任问题。被告未按合同约定交纳租金、未按合同约定准时开业、因其原因导致合同解除以及未按约腾空返还原告涉案房屋等皆属于违约行为，应承担违约责任，支付违约金。 关于原告诉请要求被告支付欠付租金利息按双方合同约定其实质系原告要求被告支付的欠付租金的违约金。被告在2019年2月28日前应支付原告涉案房屋租金23615.44元，在2019年4月29日支付原告涉案房屋租金14256元。双方合同解除后，被告在2019年8月8日将涉案房屋腾空退还给原告，则在此时双方应就涉案合同的全部权利义务关系进行结算。按合同约定若被告拖欠租金等费用，每逾期一日，被告应按逾期金额的万分之五向原告承担违约金，则截止2019年8月8日被告应支付原告欠付租金的违约金2621.54元。 关于原告诉请要求被告支付2018年5月1日至2018年9月20日期间的逾期开业违约金21384元，但通过双方函件可知，原、被告双方已将开业日期协定为2018年9月21日前，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付提前解除合同违约金38017.2元，本案中涉案合同确因被告逾期开业行为导致合同提前解除，被告应承担相应的违约责任，支付违约金。但违约金系惩罚违约方和补偿无过错方所受的损失，原告未举示证据证明其实际损失大小，且被告认为其多项违约金诉请存在重复计算明显高于其实际损失故不同意原告诉求。本院认为涉案合同因被告逾期开业导致解除，故不能就逾期开业违约金与解除合同违约金分别进行主张，合同对被告逾期开业需要承担逾期开业违约责任以及解除合同违约责任的约定存在重复。虽然原告未举示充分证据证明其因被告逾期开业导致合同解除所产生的实际损失大小，但本院认为原告确因被告的违约行为导致合同最终解除存在损失，根据合同履行的实际情况以及当事人的过错程度，兼顾公平原则，对原告诉请被告承担解除合同违约责任支付相应违约金中的合理部分本院予以支持即被告应支付原告违约金14256元。 四、关于原告能否没收被告向其交纳的租赁保证金以及装修保证金问题。按照双方合同对保证金的约定，保证金的作用是在被告违约时原告可以将其冲抵相应费用，且在原告向被告发出的《解除合同及交还商铺告知函》中原告亦明确表示合同解除后，被告未履行腾空还房义务时，原告将从被告交纳的保证金中扣除相应费用，再结合被告同意在其责任范围内冲抵其已向原告交纳的相应保证金，则本院认为原告可以没收被告交纳的租赁保证金47524元及装修保证金5000元用于冲抵被告应向其交纳的相应费用。 综上，现被告已向原告支付的相应费用已经足以抵扣其应向原告交纳的各项费用，故对原告的全部诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆融华房地产有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3296元，减半收取1648元，由原告重庆融华房地产有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  郭 静 二〇一九年八月二十七日 法官助理  侯华贞 书 记 员  李 吉