甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初2517号原告：杨宝林，男，汉族，1975年9月28日出生，城镇居民，住定西市安定区。委托诉讼代理人：王勇军，甘肃实诚律师事务所律师。被告：安国宏，男，汉族，1978年4月12日出生，城镇居民，住白银市白银区。原告杨宝林与被告安国宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝林的委托诉讼代理人王勇军、被告安国宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝林向本院提出诉讼请求：1.判令安国宏向杨宝林返还商铺钥匙1把；2.判令安国宏向杨宝林支付租金48000元、暖气费9317元、电费66.79元；3.判令安国宏向杨宝林赔偿房屋内财产损失5050元；4.判令安国宏向杨宝林支付赔偿金150000元；5.诉讼费用由安国宏负担。事实与理由：杨宝林与安国宏于2016年2月29日签订《商铺租赁合同》，约定杨宝林将位于定西市安定区欧康E区E6-1-103、E6-2-201的商铺租赁给安国宏用于经营，租赁期限为2016年3月1日至2021年4月9日，第一年租金140000元，第二至五年租金为150000元/年。2016年3月10日，杨宝林与安国宏签订《租房合同》，约定杨宝林将位于定西市安定区欧康D区D3-1-601的住宅租赁给安国宏，租赁期限为2016年3月10日至2017年9月10日，租金12000元/年。同时，两份合同均约定暖气费、物业费、水电费等均由安国宏交纳。2019年3月12日，安国宏向杨宝林交还了商铺和住宅，但尚有商铺钥匙1把未交还。至今，安国宏尚欠商铺租金30000元、住宅租金18000元、暖气费9317元、电费66.79元未付。另外，在安国宏交还住宅后，杨宝林发现住宅内折叠门、磨花玻璃、浴霸、门锁、墙面开关损坏，门把手丢失，修复、更换需要5050元。杨宝林认为其已依约履行了义务，安国宏应按合同约定履行支付租金、交纳其他费用的义务，并应赔偿损坏和丢失财物的损失，故依法提起诉讼。安国宏辩称，安国宏确实持有案涉商铺的钥匙1把，同意当庭交付给杨宝林，但是在安国宏搬出商铺后杨宝林已于2019年3月底更换了商铺门锁。安国宏于2019年2月27日搬出案涉商铺，在2月20日已停止营业，搬出当日安国宏通过电话联系与杨宝林就解除合同达成一致意见，约定杨宝林拿走1把商铺钥匙，杨宝林招租，安国宏转让，随后杨宝林于2019年3月12日将1把商铺钥匙拿走，带别人看房。安国宏尚欠杨宝林商铺租金30000元属实。但是，住宅租金未付数额为12000元，安国宏的员工于2019年2月底从案涉住宅搬出，2017年11月左右安国宏的店长张建刚通过微信转账的方式向杨宝林支付了6000元住宅租金。另外，签订两份租赁合同时，安国宏向杨宝林支付商铺押金10000元、住宅押金3000元，杨宝林至今未向安国宏退还该两笔押金，安国宏要求杨宝林将押金退还。安国宏同意承担杨宝林诉称的9317元暖气费和66.79元电费。关于杨宝林诉请赔偿的财物损失，安国宏认为磨花玻璃就是其员工损坏的，愿意给予200元赔偿，但是其他物品并非其员工损坏的，故不同意赔偿。同时，安国宏认为在其还未完全将商铺内的财物搬走的情况下，杨宝林带人看房期间该商铺内部分财物丢失，包括上开盖冰柜1台、双开门消毒柜1台（消毒柜内有盘子、碟子、碗若干）、2.8米沙发3个、单人皮墩1个、2.5米铝合金梯子1个、3公斤灭火器8个、电视机1台、陶瓷花盆8个，总价值约5000元，安国宏要求杨宝林予以赔偿。另外，安国宏认为其前期装修商铺支出30余万元（其中，地暖、水电改造、安全通道楼梯花费巨大），考虑到其未将商铺转让出去，故要求杨宝林向其支付20000元装修折旧费。因解除租赁合同系安国宏与杨宝林协商一致的，故安国宏不同意支付赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨宝林提交的照片，除安国宏认可的磨花玻璃系其员工损坏的照片以外，其余照片均不能证明相应折叠门、浴霸、门锁、墙面开关、门把手系安国宏或其员工损坏的事实，故对杨宝林提交的照片中磨花玻璃损坏照片的证明效力予以认定，对其余照片的证明效力均不予认定。证人汪某,4的证言虽与安国宏的辩解一致，但汪某,4系安国宏经营店铺的员工，且无其他证据佐证商铺内财物丢失的事实，故对证人证言的证明效力不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，杨宝林（甲方）与安国宏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定杨宝林将其位于定西市安定区欧康E区E6-1-103、E6-2-201的商铺出租给安国宏用于经营中餐酒吧茶屋，租赁期限为五年（自2016年3月1日起至2021年4月9日止），第一年租金140000元，第二年至第五年租金150000元/年，并约定：“甲方收取壹万元租房押金，待乙方退房时确认在租赁期间未产生水、电、暖、物业等各类欠费且在该期间未对房屋因使用、装修带来安全隐患时足额退还于乙方。甲乙双方约定租赁按先交费后使用的原则：乙方租金每年支付一次，第一次缴纳须在2016年3月1日前；2017年3月1日——2021年4月9日租金乙方须在当年3月1日前按约定足额交与甲方，如逾期乙方须按1000元/日向甲方交纳滞纳金……乙方自行设计并支付装修的费用……甲乙双方经协商，达成协议，可提前终止合同……如甲乙双方其中的任何一方因故需提前终止本合同，应提前三个月通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的视为根本违约……无论任何原因终止或者解除本合同时，乙方应于10日内将租赁店面内物品自行搬离，逾期未搬，甲方有权在乙方不到场的情况下，将物品搬离，且不承担物品缺失责任……乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为壹年的租金。”2016年3月10日，杨宝林（甲方）与安国宏（乙方）签订《租房合同》，约定杨宝林将其位于定西市安定区欧康D区D3-1-601的房屋租赁给安国宏居住，租赁期限自“2016年3月10日起至2017年9月10日止”，租金12000元/年，并约定：“按年付款，每年提前一月付款。另付押金3000元……（水电暖及其他费用承租方承担）注：一次性付18个月房租，截止于2017年9月10日……房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息……租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同……水电暖、物业及居住使用中产生的费用由乙方承担，使用中各种设施出现的损坏由乙方负责维修恢复，退房时应完好。”上述合同签订后，安国宏向杨宝林支付了合同约定的押金共计13000元，杨宝林依约向安国宏交付了商铺和住宅。2019年2月底，安国宏因故终止上述商铺及住宅租赁合同，搬离商铺及住宅。搬离时，安国宏尚欠杨宝林商铺租金30000元、住宅租金18000元未付，并有电费66.79元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元未交纳，同时住宅内一块磨花玻璃损坏未更换。至杨宝林提起本案诉讼时，安国宏尚持有商铺钥匙1把。杨宝林提起本案诉讼后，于2019年6月25日、26日向定西大同物业有限公司交纳了前述暖气费，向国网甘肃省电力公司定西供电公司交纳了前述电费。本院认为，杨宝林与安国宏签订的《商铺租赁合同》及《租房合同》依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，承担相应的责任。本案中，安国宏因故提前解除案涉《商铺租赁合同》，其应按照合同约定支付使用期间的租金、暖气费、电费，并承担相应的违约责任。安国宏对杨宝林诉请支付的商铺租金30000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元及电费66.79元无异议，杨宝林对安国宏支付的13000元押金无异议，本院予以确认。对双方当事人有争议的部分，分述如下：第一，住宅租金的数额问题。虽然案涉《租房合同》约定的租赁期间于2017年9月10日届满，但期间届满后安国宏仍继续使用房屋供其员工居住，且杨宝林亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案涉《租房合同》继续有效，安国宏仍应按照该合同的约定向杨宝林支付租金。至于未付租金的数额，安国宏辩称其店长张建刚于2017年11月左右通过微信转账方式向杨宝林支付住宅租金6000元，故其尚欠杨宝林12000元。但是，安国宏未向本院提交任何证据证明其已向杨宝林支付了6000元租金，杨宝林亦不认可安国宏的该项辩解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，举证不能的不利后果应由安国宏承担。因此，对杨宝林诉称安国宏尚欠其住宅租金18000元的主张，本院予以支持；对安国宏关于其已支付6000元住宅租金的辩解，本院不予采纳。第二，住宅内财物损坏赔偿的问题。虽然案涉《租房合同》约定“使用中各种设施出现的损坏由乙方负责维修恢复，退房时应完好”，但是该合同并未载明安国宏承租案涉房屋时杨宝林诉称被损坏财物的状态，除安国宏认可其员工损坏的磨花玻璃外，杨宝林提交的照片并不能证明相应财物系承租期内被安国宏的员工损坏的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，举证不能的不利后果应由杨宝林承担。因此，本院酌定安国宏向杨宝林支付磨花玻璃更换费用500元；对杨宝林诉请赔偿的其他财物损失，本院不予支持。第三，违约金的问题。安国宏未按照案涉《商铺租赁合同》的约定，提前三个月告知杨宝林提前终止合同履行的事宜，其未经杨宝林书面同意终止合同的行为已构成违约，应当向杨宝林支付违约金。但是，杨宝林依据合同约定所主张的违约金数额明显过高，且案涉商铺现由杨宝林实际控制，在合同解除后，杨宝林作为商铺所有人仍可继续出租、出售案涉房屋，因此，为平衡双方当事人利益关系，本院酌定安国宏向杨宝林支付30000元违约金。另外，安国宏在庭审中向杨宝林交付了杨宝林诉请返还的商铺钥匙1把，杨宝林当庭向本院提交了申请书，请求撤回其第一项诉讼请求。因安国宏交付钥匙后杨宝林的第一项诉讼请求已经实现，杨宝林撤回其第一项诉讼请求系其真实意思的表示，本院在本判决中一并予以准许。对于安国宏辩称案涉商铺装修残值补偿及商铺中其未搬走的财物丢失的问题，本院认为，安国宏的上述辩称与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，且安国宏在本案中并未提起反诉，故本案中不予审查，安国宏可另行提起诉讼主张权利。综上所述，安国宏应向杨宝林支付商铺租金30000元、住宅租金18000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元、电费66.79元、住宅内磨花玻璃赔偿款500元、商铺租赁违约金30000元；杨宝林应向安国宏退还商铺租赁押金10000元、住宅租赁押金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、安国宏向杨宝林支付商铺租金30000元、住宅租金18000元、商铺暖气费7000元、住宅暖气费2317元、电费66.79元，共计57383.79元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。二、安国宏向杨宝林支付住宅内磨花玻璃赔偿款500元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。三、安国宏向杨宝林支付违约金30000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。四、杨宝林向安国宏退还商铺租赁押金10000元、住宅租赁押金3000元，共计13000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕。五、驳回杨宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4486元，减半收取计2243元，由杨宝林负担1453元，由安国宏负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员  魏晓东二〇一九年八月七日法官助理安永功书记员许大林