江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1716号上诉人（原审原告）：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市经济技术开发区。负责人：顾蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港旺旺家园开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：李玉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王元伦，江苏华德律师事务所律师。上诉人南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）与上诉人连云港旺旺家园开发有限公司（以下简称旺旺开发公司）因物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广厦物业连云港分公司上诉请求：维持一审判决第一项，另依法判令旺旺开发公司支付一期综合楼及地下室物业管理费2020993.32元。事实和理由：我公司一审主张的物业服务费包括2017年3月至2018年3月之间小区部分空置房（含道路等）物业费（含人员工资）、二期商业综合楼面积差部分物业费、2008年6月至2011年10月期间的一期综合楼及地下室的物业服务费。一审法院经审理后，支持了我公司主张的前两部分物业服务费，对2008年6月至2011年10月期间的一期综合楼及地下室的物业服务费以超过诉讼时效为由未予支持。一审时提交的《一期综合楼计算表》中的“一期综合楼”只是一个笼统的称谓，实际上指的是一期综合楼及地下室等物业。我公司自2010年至2015年多次向旺旺开发公司发函，主张一期综合楼及地下室、架空层等物业费，旺旺开发公司在2015年7月7日的《回函》中也明确提及“贵司关于旺旺家园小区架空层和地下室要求支付物业管理费的几次报告均己收悉”，按照《证据规则》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，足以说明我公司主张一期综合楼及地下室等物业的物业服务费并未超过诉讼时效。一审法院仅仅依据“贵司关于旺旺家园小区架空层和地下室要求支付物业管理费”字样，认定我公司本次主张一期综合楼物业费超过诉讼生效显然与事实不符。旺旺开发公司答辩称，广厦物业连云港分公司的上诉理由不成立，一审法院判决2008年6月至2011年10月份的管理费超过诉讼时效是正确的，说理充分。广厦物业连云港分公司称没有超过时效与事实不符，也没有证据支撑以及后来广厦物业连云港分公司与旺旺开发公司之间结账的时候，对2008年6月份至2011年10月份这段费用只字未提，也充分证明该时间段所谓的费用既不存在也超过了诉讼时效。旺旺开发公司上诉人请求：1、依法改判一审判决第一项，驳回广厦物业连云港分公司要求给付1130625.11元的诉讼请求；2.请求判令广厦物业连云港分公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：广厦物业连云港分公司严重违约，未尽物业管理服务之责，对应付物业服务费用金额至少作20%的扣减。旺旺开发公司在海州区人民法院（2017)苏0706民初1183号民事案件中已经向法院提供了连云港日报网站截屏、己生效的民事判决书及小区现场照片等一系列证据，用于证明广厦物业连云港分公司没有履行物业合同约定的义务，其所谓的管理服务远远达不到合同约定的服务内容和质量标准，属于严重违约。其中，旺旺开发公司提供的已生效的（2016)苏0703民初3286号民事判决书，法院已经认定广厦物业连云港分公司的物业服务存在严重问题，并且法院基于此在物业服务费用的金额上作了20%的扣减，而本案一审判决仅作了5%的扣减，与生效法律文书的内容相悖。事实上，广厦物业连云港分公司违约造成的小区环境恶化，不仅严重损害了作为开发商的上诉人的声誉及公众形象，而且对旺旺开发公司剩余房源的出售价格也造成了很大影响。上述因素均应作为减免相关物业服务费用的考量依据。二、一审法院认定事实错误。1、关于二期空置房中的商业综合楼的费用认定，广厦物业连云港分公司未能就其主张提供有效依据。2、关于社区用房的费用认定，既无证据原件支撑，又与现场客观事实不符，一审法院不应支持广厦物业连云港分公司的该项费用主张。3、关于地下室人防工程的费用认定，缺乏依据，不应予以支持。物业服务费用是按照产权面积收费的，而产权面积是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积是由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋所有权的房屋建筑面积是总套内面积加公摊面积，地下室人防工程不计入建筑面积。一审判决在一期空置费中却将综合楼地下室列入了收费面积，存在明显错误。4、一审法院在事实认定中表述，基于旺旺开发公司己缴纳费用一直是按照广厦物业连云港分公司诉请的请求标准缴纳的，所以认定广厦物业连云港分公司的主张有事实依据，予以了支持。但其实正是基于广厦物业连云港分公司收费的不合规、不合理及怠于履约，旺旺开发公司才停止支付相关物业服务费。具体操作流程为，旺旺开发公司一直是按照广厦物业连云港分公司开具的缴款通知进行付款，后经我方总公司核实，发现已缴费用中确实存在多付的情况，一审法院不应依据旺旺开发公司权益受到损害的事实来进行推定。综上所述，请求二审法院依法改判，支持旺旺开发公司的上诉请求。广厦物业连云港分公司辩称：1、对于旺旺开发公司提出的上诉，由法庭依法审查其提交上诉状及缴纳上诉费的时间是否在法律规定的时限内，如果旺旺开发公司没有按照法定时限完成递交上诉状或缴纳诉讼费的行为其上诉应当视为不成立。2、旺旺开发公司上诉状第一、二点上诉理由已经由生效文书确认，根据证据规则，生效文书所确认的事实可以作为后续案件认定事实的依据。故旺旺公司的上诉理由不能成立。广厦物业连云港分公司向一审法院起诉请求：判令旺旺开发公司给付物业服务费3222961.04元。一审法院经审理查明，2007年，南京广厦物业管理有限公司与旺旺开发公司就旺旺家园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，其中第一条中物业管理区域四至：东至高速公路；南至北京路；西至振兴路；北至高速公路。第二条规定了在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务的具体内容，该条第1项物业共用部位明细中含有地下普通车库。第四条乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条第1项约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅：0.35元/月.平方米；小高层住宅：0.88元/月·平方米；幼儿园2元/月·平方米；会所：2元/月·平方米；商业用房：2元/月·平方米（实施普通住宅等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七）。第七条物业服务费用的交纳第2项房屋竣工验收完毕、物业交付后，对于未售出的空置房，甲方根据收费标准的75%的比例按月向乙方支付空置房物业服务费。第十二条第3项甲方同意本物业由南京广厦物业管理有限公司连云港分公司旺旺家园物业管理处全权负责管理事宜。违约责任第二十七条甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金的），按应交数额0.005%向乙方支付违约金。第三十二条本合同期限自2007年6月8日起到2009年6月7日止；本合同期限内，业主大会召开、业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件五约定了前期物业服务管理质量标准。合同还对物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等其他事项进行了约定。该合同签订后，广厦物业连云港分公司对旺旺家园小区进行前期物业管理服务。合同到期后，2012年2月7日，旺旺开发公司（甲方）与案外人南京广厦物业服务有限公司（乙方）签订《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，主要内容为：鉴于甲、乙双方签订的《前期物业服务合同》于2012年6月7日到期。合同第三十三条规定：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。”现双方经友好协商，决定签订以下补充协议：一、本协议约定乙方为旺旺家园小区的物业服务合同期限延长至本小区（包括一、二期）业主委员会成立。届时本协议自行中止。二、根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字[2008]326号）第十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或都因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位全额交纳。”甲乙双方原签订的《前期物业服务合同》中约定空房管理费按90%收取的条款已不符合省、市有关规定，甲方同意从2012年元月份始，空置房管理费按全额（即100%比例）支付给乙方。三、本协议条款适用于本小区的一、二期所有物业。四、如未来国家对物管政策实际调整，双方通过协商签订新的协议。五、本补充协议作为原《前期物业服务合同》的附件，与原合同具备等同法律效力。六、本协议一式四份，双方各执两份。2012年4月17日，南京广厦物业服务有限公司旺旺家园物管处（乙方）与旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定：鉴于旺旺家园小区沿北京路门面房门前道路硬化道板砖工程已竣工。因本工程不在小区红线范围内，为已建工程维护好，甲方委托乙方代为看管并达成以下协议：1、甲方委托乙方代看管北京路门面房前已铺设的面包砖道路不被人为损坏，不被商贩占用，不被乱堆乱放，确保已建道路的整洁。2、乙方安排1人从事专项看管作业，不得从事其他看护事宜。3、甲方按每月支付2000元的费用作为人员工资（含税）。4、甲方门面房出结并交付后，本协议自行终止。5、本协议一式2份，双方各执一份。2012年7月26日，旺旺开发公司（甲方）与广厦物业连云港分公司（乙方）签订《协议书》，甲方委托乙方维护旺旺家园小区一期综合楼地下室及二期人防地下室布置的公共配套设备和消防、人防、供电方面的重要设施，现达成协议如下：1、甲方委托乙方维护内容为保证地下室内通讯、消防设施、配电设备和专用变电所正常运行，即时排除地下室积水，保证设备不被人为破坏。2、乙方派出2名水电工专项从事地下室设备的维护。3、甲方按每月支付2名人工工资，每人每月2500元含税，每月支付乙方人员工资共计5000元。4、一期综合楼地下室及二期人防地下室内的所有设备维修和保养费用由甲方承担。5、本小区业主委员会成立后本协议自行终止。6、本协议甲乙双方签字盖章后自2012年8月1日开始生效。如经甲、乙双方协商后确定新的协议，可进行重新签订，新协议签订后本协议自行作废。7、本协议正本一式二份，双方各执一份。2015年7月7日，广厦物业连云港分公司（乙方）与旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方委托乙方管理旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房布置的公共配套设备及与此相关的重要设施，现达成协议如下：1、甲方委托乙方维护内容为：保证中心泵房内的通讯、供水、消防设施、供电设备正常运行，及时排除地下室积水，清理垃圾，保证设备不被人为破坏。2、乙方派出3名水电工专项从事地下室设备的维护，并保证24小时有人值班，随时排除供水设施出现的故障，确保小区居民用水及消防安全。3、甲方按每月支付3名人工工资，每人每月3000元，每月支付乙方人员工资共计9000元。4、旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房内的所有设备维修和养护费用甲方承担。5、本协议待二期远程水表看护协议中止之日起执行。6、本协议双方签字盖章后生效。7、本小区业主委员会成立后本协议自行终止。8、本协议正本一式二份，双方各执一份。2017年2月16日，广厦物业连云港分公司向一审法院起诉旺旺开发公司，要求旺旺开发公司给付2016年至2017年2月份的物业管理费，一审法院于2017年5月15日作出（2017）苏0706民初1183号民事判决书，查明2013年11月14日、2014年11月12日，广厦物业连云港分公司就多层0.7元/平方米/月、小高层0.8元/平方米/月进行了备案。二期空置房中的综合楼面积为4453.2平方米，于2007年10月15日竣工，于2008年1月25日验收，并查明广厦物业连云港分公司物业管理服务存在瑕疵。据此该判决认定旺旺开发公司应支付一期空置房、二期空置房、社区用房物业管理费，并按95%的标准计算物业管理费，判令旺旺开发公司给付广厦物业连云港分公司物业管理费613897.48元。旺旺开发公司不服该判决向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）苏07民终2901号民事判决书，认定一审判决查明的事实，驳回上诉，维持原判。2018年1月23日，旺旺家园小区业主管理委员会向广厦物业连云港分公司发出公函，陈述因物业公司与开发商签订的前期物业服务合同已经到期，经物业管理委员会研究决定正式开展物业服务公开招投标工作，要求广厦物业连云港分公司在本公函发出之日起两个月内做好物业服务工作的交接准备工作，继续做好日常服务工作。2018年3月底，广厦物业连云港分公司撤出旺旺家园小区。一审法院认为在一审中本案争议焦点：1、广厦物业连云港分公司主张的2008年6月至2011年10月期间一期综合楼物业管理费，是否有事实依据？是否超过诉讼时效？2、二期综合楼按什么面积计算物管费？广厦物业连云港分公司主张2012年3月至2017年2月期间二期综合楼面积差额部分物管费是否有事实依据，是否超过诉讼时效？3、广厦物业连云港分公司主张的2017年3月至2018年3月物业费有无依据？关于焦点1：一审法院认为，《前期物业合同》第七条第2项约定，房屋竣工验收完毕、物业交付后，对于未售出的空置房，旺旺开发公司支付物管费用。第十八条约定旺旺开发公司应当于竣工验收时通知物业公司承接验收物业，并签订物业承接验收确认书；第十九条第6项约定承接物业时，应提供竣工验收备案表。旺旺开发公司提供的竣工验收备案表载明一期综合楼竣工验收时间为2007年10月15日，而备案时间为2011年8月26日，此后于2011年10月份旺旺开发公司开始交纳一期综合楼物管费。因双方均未能提供物业交接确认书，广厦物业连云港分公司也未能提供其于2008年即对一期综合楼进行物业管理的相关证据，且2015年6月15日广厦物业连云港分公司发函给旺旺开发公司仅索要一期架空层和地下室的物业费、2017年诉讼也仅索要2016年之后的物业费，广厦物业连云港分公司主张2008年至2011年期间一期综合楼物管费，业已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于焦点2：（2017）苏0706民初1183号民事判决书查明二期空置房中的综合楼面积为4453.2平方米，旺旺开发公司举证的连云港开发区国土规划勘测事务所有限公司出具的建筑面积汇总表显示综合楼面积为4370.03平方米，因4453.2平方米属于竣工验收证明书中载明数字，一般为图纸面积，而测绘公司提供的4370.03平方米是根据实际测量得出，更具有客观准确性，且广厦物业连云港分公司对该数字也予以认可，故应当以4370.03平方米计算物业管理费。从单位竣工验收证明书复印件看，二期综合楼于2007年10月15日竣工，虽然旺旺开发公司对该份复印件不认可，但其作为建设单位应持有该验收证书的原件，且从其交纳2012年3、4、5月份二期空置房物业费用111980.77元看，包括了该综合楼的物业费用。因2012年3月至2016年7月期间，旺旺开发公司已按4315.04平方米给付物业费，面积差额部分的物业费为5828.94元[（4370.03-4315.04）*2元*53月];2016年8月至2017年2月份期间，（2017）苏0706民初1183号民事判决书已按4315.04平方米计算，并因提供服务存在瑕疵扣除5%的费用，故该段期间应补面积差额部分物业费为731.37元[（4370.03-4315.04）*2元*7月*95%]。综上，旺旺开发公司还应支付面积差额部分物业费6560.31元。因广厦物业连云港分公司至（2017）苏0706民初1183号案件判决后才知道存在面积差额，故并不存在超过诉讼时效问题。关于焦点3：广厦物业连云港分公司于2018年3月底撤出旺旺家园小区，故旺旺开发公司应支付2017年3月至2018年3月的物管费。旺旺开发公司本应支付的物管费为：一期空置房费用683796.62元（门面房101445.24元、综合楼380383.38元、地下室201968元）、二期空置房费用280301.48元（门面房140675.08元、商业综合楼113620.78元、架空层226.50元、储藏室25779.12元）、面包砖维护费26000元、人防地下室维护保养费65000元、社区用房物管费11128元、地下泵房管理费117000元，共计1183226.10元。鉴于广厦物业连云港分公司在物业管理服务上的瑕疵，一审法院予以酌情扣减旺旺开发公司应付物业管理费用的5%，扣减后，旺旺开发公司应支付物业管理费1124064.80元综上，旺旺开发公司还应给付物业管理费共计1130625.11元。依据依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、旺旺开发公司于判决发生法律效力后十日内给付广厦物业连云港分公司物业管理费1130625.11元。二、驳回广厦物业连云港分公司的其他诉讼请求。案件受理费32584元（广厦物业连云港分公司已预交），由广厦物业连云港分公司负担21154元，由旺旺开发公司负担11430元。二审中广厦物业连云港分公司提交以下新证据：1、2008年2月25日旺旺开发公司向广厦物业连云港分公司发送的的通知；2、2008年5月20日小区前期物业服务合同补充协议。证明涉案小区物业全部由广厦物业连云港分公司提供物业服务。3、2010年2月15日、2012年2月27日、2014年4月10日、2017年4月30号要求旺旺开发公司支付物业费的报告及2015年7月7日的回函，证明广厦物业连云港分公司一直在主张物业费，本案并未超过诉讼时效。4、2011年10月31日广厦物业连云港分公司向旺旺开发公司要求支付综合楼和地下室空置房管理费的报告及2013年8月31日的报告，内容都是广厦物业连云港分公司向旺旺开发公司主张一期综合楼及地下室空置房的物业费。证明诉求没有超过诉讼时效。5、2008年收费备案通知。6、两张业主的物业费缴纳凭证，7、两张业主的服务费通用发票，证明上诉人在2008年4月份已经按照前期物业服务合同的约定进行了物业管理，物业收费进行了备案，旺旺开发公司也实际缴纳了部份空置房的物业费。旺旺开发公司质证认为：1、我方认为对方提供的证据不是新证据，不能作为证据采信。我方也不予质证。2、我方对于该组证据的证明目的也不认可，达不到上诉人的证明目的。对此，一审判决的说理阐述很清楚，如果真的是没有超过诉讼时效，或者真的应该给付所谓的空置房物业费，在之前双方结算的时候上诉人不会一直只字不提，所以我方认为一审判决认定超过诉讼时效是正确的。对证据5真实性无异议，但与双方争议的物业费无关。对证据6，这是上诉人单方制作，且没有印章，对真实性、关联性均不认可。对证据7，同样是上诉人单方制作，且没有相应印章，不予认可。不能证明我方对争议的这部分物业费已经支付，相反该部分证据恰恰证明我方对争议的这部分物业费从一开始就是拒付的。二审中，因旺旺开发公司不认可报告签收人陈玲玲、薛武的员工身份，广厦物业连云港分公司申请本院依法调取陈玲玲、薛武社保征缴信息，以证实该两人签收人的工作单位。本院依法向连云港市社会保险保障征缴中心依法调取了陈玲玲、薛武的养老个人月帐户信息，信息载明陈玲玲、薛武的工作单位是连云港旺旺家园开发有限公司。旺旺开发公司质证意见：对于社保中心档案信息不属于新证据，且都是在一审之前就已经存在的证据，不应该在二审予以出示。我方不予质证。在后期的质证中，旺旺开发公司又认可陈玲玲、薛武曾是其员工，并称，薛武已到外地无法联系，陈玲玲几年前因闹矛盾离开公司，可能存在后补材料的情形，并于2019年7月25日向本院申请，对涉案的2008年2月25日《通知》2008年5月20日《物业服务合同补充协议》、2014年4月10日《要求支付物业费的报告》及2015年6月15日《要求支付物业费的报告》发文登记表笔迹形成时间，同时对相关涉案证据所盖的印章真实性予以鉴定。广厦物业连云港分公司质证意见：对法庭调取的陈玲玲和薛武的社保中心档案信息予以认可，陈玲玲和薛武是否是旺旺公司的员工是本案二审引发的事实，况且广厦物业连云港分公司在一审中并没有权力获取上述证据，故该组证据是新证据。对于旺旺开发公司的鉴定申请，我方认为，2008年2月25日的《通知》加盖了旺旺开发公司的印章，无陈玲玲签字，不存在串通可能；2015年6月15日的报告，被上诉人承认已经收到并回函，所以也不需要鉴定；2008年5月20日的《物业服务合同补充协议》、2014年4月10日《要求支付物业费的报告》是否需要鉴定，请法庭决定。本院认为，旺旺开发公司申请鉴定的2008年2月25日《通知》形成时间较早，无陈玲玲签字，不存在串通可能，且旺旺开发公司认可广厦物业连云港分公司于2008年4月正式进驻旺旺小区，故对此通知真伪进行鉴定没有必要。对于2008年5月20日《物业服务合同补充协议》的内容与前面的物业服务合同及之后实际履行情况看，与该协议内容具有连续性的。2014年4月10日《要求支付物业费的报告》内容与前后期报告有连续性。2015年6月15日《要求支付物业费的报告》发文登记表不是新证据，在一审中已经提交，旺旺开发公司也没有提出申请鉴定意见，且旺旺开发公司在2015年7月7日给广厦物业连云港分公司回函中称几次报告均已收释，故不需要鉴定。综上，本院对旺旺公司的鉴定申请不予支持。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查，旺旺开发公司在一审法院判决书送达后，在法定期限内递交上诉状并预交了二审案件受理费。本院另查明，广厦物业连云港分公司从2008年4月正式开始对旺旺开发公司进行物业服务。2008年5月20日双方签订的小区前期物业服务合同补充协议约定，从2008年9月起将空置房物业服务费比例由原来的75%调至90%。本院还查明，从2008年6月至2011年10月期间，旺旺开发公司未支付一期综合楼及地下室的物业服务费。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、广厦物业连云港分公司是否实际提供了物业服务，广厦物业连云港分公司主张2008年6月份至2011年10月期间，一期综合楼及地下室的物业费是否已经超过诉讼时效；2、旺旺开发公司是否应向广厦物业连云港分公司支付一审判决认定的1130625.11元物业费，如果应当支付，是按5%扣减，还是应按20%扣减物业费。关于争议焦点1，本院认为，二审中，广厦物业连云港分公司提交了广厦物业连云港分公司向旺旺开发公司送达要求支付物业费报告等新证据，能够证实广厦物业连云港分公司于2010年2月15日、2011年10月31日、2012年2月27日、2013年8月31日、2014年4月10日、2015年6月15日、2017年4月30日向旺旺开发公司送达过要求支付一期商业综合楼及地下室空置房管理费的报告，以及2015年7月7日旺旺开发公司的回函等证据材料能够证明，广厦物业连云港分公司一直在连续向旺旺开发公司主张权利。关于2008年6月至2011年10月这部分物业费，旺旺开发公司认为，在后来广厦物业连云港分公司与旺旺开发公司之间结账时及之前向法院起诉物业费时，广厦物业连云港分公司对这期间费用只字未提，也证明过了诉讼时效的问题。广厦物业连云港分公司认为，诉讼前广厦物业连云港分公司多次以信函形式向旺旺开发公司主张，旺旺开发公司在2015年7月7日的回函中明确说明，广厦物业连云港分公司向旺旺开发公司主张一期综合楼相应物业费的函旺旺开发公司均已收到，并承诺在前期物业服务合同终止前妥善处理。因为前期物业合同小区业主委员会的成立而终止，故广厦物业连云港分公司提起本次诉讼主张权利，说明广厦物业连云港分公司主张该部分费用没有超过诉讼时效。本院认为，广厦物业连云港分公司的解释符合常理。综合以上情况，本院认为广厦物业连云港分公司主张2008年6月份至2011年10月期间，一期综合楼及地下室的物业费没有超过诉讼时效。本院认为，双方于2007年签订前期物业服务合同后，2008年2月25日旺旺开发公司通知广厦物业公司于2008年3月1日前进驻，广厦物业公司于2008年4月正式进驻旺旺家园，对旺旺家园进行了前期物业管理服务。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。旺旺家园此房属于自己开发的没有售出的情形，因此，旺旺开发公司应当向广厦物业连云港分公司支付该期间的物业费。旺旺开发公司作为开发建设单位认为对其没有售出的空置房不应付物业费的理由不符合规定。关于争议焦点2，旺旺开发公司是否应向广厦物业连云港分公司支付2017年3月至2018年3月期间物业费1130625.11元物业费。如果应当支付，是按一审判决认定的5%扣减，还是应按20%扣减物业费。本院认为，旺旺开发公司上诉中认为，在海州区人民法院（2017)苏0706民初1183号民事案件时，其向海州区人民法院提供了连云港日报网站截屏、己生效的民事判决书及小区现场照片等一系列证据，用于证明广厦物业连云港分公司根本没有履行物业合同约定的义务，其所谓的管理服务远远达不到合同约定的服务内容和质量标准，属于严重违约，其提供的已生效的连云区人民法院（2016)苏0703民初3286号民事判决书，并认为连云区人民法院判决在物业服务费用的金额上作了20%的扣减，海州区人民法院应当按此比例扣减，但海州区人民法院（2017)苏0706民初1183号民事判决中还是对一期空置房、二期空置房、社区用房物业管理费用按5%予以扣减，并没有按20%予以扣减。判决后，旺旺开发公司对此判决不服，向本院提起上诉，本院以（2017）苏07民终2901号民事判决驳回上诉，维持原判，即对该物业费管理费还是按5%予以扣减。本案一审判决书关于争议焦点2中，一审法院也按照此生效判决予以认定的，因此，一审判决对扣减物业费管理费比例和应支付物业费用房面积认定有事实依据。故一审法院认定旺旺开发公司应向广厦物业连云港分公司支付2017年3月至2018年3月物业费1130625.11元暨按5%扣减物业费并无不当。综上所述，上诉人广厦物业连云港分公司二审中提交新证据，其上诉理由基本成立，本院对合理部分予以支持。即旺旺开发公司应向广厦物业连云港分公司支付2017年3月至2018年3月物业费1130625.11元及2008年6月至2011年10月的物业费1706876.7363元（按补充协议约定，2008年6月至2008年8月按75%计算计24646.26平方米*2元*3个月*75%=110908.17元；2008年9月至2011年10月按90%计算计24646.26平方米*2元*38个月*90%=1685804.184元，合计1796712.354元，再扣减5%计89835.6177元），共计2837501.8463元。上诉人旺旺开发公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初876号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初876号民事判决第一项为：连云港旺旺家园开发有限公司于本判决生效后十日内给付南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业管理费2837501.85元。一审案件受理费32584元（广厦连云港分公司已预交），由旺旺开发公司负担28687元，广厦连云港分公司负担3897元；二审案件受理费32584元（旺旺开发公司已预交14975.63元、广厦连云港分公司已预交22968元），由旺旺开发公司负担28687元，广厦连云港分公司负担3897元，双方合计多预交的二审案件受理费5359.63元，本院退给广厦连云港分公司。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年八月二十日法官助理  刘志远书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。