重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12014号原告：刘玉芳，女，汉族，1975年出生，住重庆市南岸区。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘婷婷，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晗，重庆翰墨律师事务所实习律师。原告刘玉芳与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘玉芳、美全物业公司的委托诉讼代理人刘婷婷、刘宇晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘玉芳诉讼请求：1、美全物业公司向刘玉芳支付2017年5月16日至2019年5月14日的租金36593.37元（其中2017年5月16日至2018年9月30日的租金22824.84元、2018年10月1日至2019年5月15日的租金13768.53元），并以尚欠的租金为基数，按照每日万分之五从2017年5月16日起支付违约金至付清时为止。事实及理由：2014年11月10日，原、被告双方签订了《重庆美全世纪城委托代管协议》，约定原告将位于南岸区桃源路158号美全世纪城商业3号楼1层49号物业委托被告进行经营管理。被告应按照约定每季度最后一月月底前向原告支付租金。但从2017年5月15日起被告并未按照约定向原告支付租金，为此，提起本案诉讼。美全物业公司辩称，拖欠租金属实，因美全物业公司自身经营困难，无力支付，并非有意拖欠；原告主张的租金计算有误，应当按照房屋的实际面积进行计算；原告主张的违约金过高，请求调低。经审理查明：2014年11月10日，刘玉芳（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业3号楼1层49号房物业委托给乙方统一经营管理，建筑面积为12.17平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意以乙方名义统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定，乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态及经营模式；第2条约定，该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定，乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定，乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定，代甲方开具相关票据；第6条约定，代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定，委托管理期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，具体租金为第1年100元/月/平方米、第2年110元/月/平方米、第3年121元/月/平方米、第4年133.10元/月/平方米、第5年146.41元/月/平方米，租金于每季度最后一月月底前支付，后5年为代管物业，根据物业所在楼层实际收入租金及约定比例3.6%分成（其中甲方占90%，乙方占10%）；第7条第2款约定，甲方应于2015年10月1日前接房并交给乙方经营管理；第7条第3款约定，甲方同意乙方在2015年10月1日以前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第7条第4款约定，乙方应当尽最大努力追求租金收益的稳定性和最大化，为实现该目标，可能与承租人订立较长期限的租赁合同，届时甲方不得以乙方与承租人订立的租赁合同期限过长为由或以顺延的委托经营期过长为由解除本协议；第8条第1款约定，乙方收取承租方的租金等相关费用全部作为甲方应支付给乙方的代管费，甲方不再向乙方或承租方收取任何费用；第8条第2款约定，在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第3款约定，甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第4款约定，为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行二次装修改造；第8条第5款约定，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支付297578元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。另查明，本案所涉房屋产权登记建筑面积为12.15㎡。美全物业公司分别于2018年3月19日、4月19日、6月8日、6月19日、9月4日、11月14日、11月19日向刘玉芳支付租金1242.22元，共计8695.54元。以上事实由原告举示的《委托代管协议》、《银行流水》、不动产权登记证书、庭审笔录等在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，根据《委托代管协议》的约定，美全物业公司应定期向刘玉芳支付租金，且租金金额明确，刘玉芳不承担其名下物业或未实际出租、无法收取租金的风险，同时美全物业公司以其自己的名义统一招商经营管理，承租人不特定，应视为刘玉芳书面同意美全物业公司转租。此外，《委托代管协议》中第8条第6款约定、第9条第4款约定均符合房屋租赁合同的法律特征，因此本院认为刘玉芳与美全物业公司签订《委托代管协议》应为房屋租赁合同，而非委托合同。刘玉芳与美全物业公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。美全物业公司拖欠租金，刘玉芳有权要求美全物业公司支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。因《委托代管协议》约定租金于每季度最后一月月底前支付，双方约定的租赁期限从2015年10月1日起，故从2015年10月1日起，每3个月为一个季度，12个月为一个经营年度。本案中原告主张的2017年5月16日起至2017年9月30日止的租金在第二个经营年度内，租金标准应为110元/㎡/月。故该期间的租金金额为6014.25元（110元×12.15平方米×4.5个月），其中2017年5月16日至2017年6月30日的租金为2004.75元（110元×12.15平方米×1.5个月）应当在2017年6月30日前付清，但未支付；2017年7月1日至2017年9月30日的租金4009.5元（6014.25元-2004.75元）应当在2017年9月30日前付清，但未支付。本案中原告主张的2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金在第三个经营年度内，租金标准为121元/㎡/月，总金额为17641.8元（121元×12.15平方米×12个月）。其中2017年10月1日至2017年12月30日的租金为4410.45元（17641.8元÷4）应当在2017年12月30日前付清，但未支付；2018年1月1日至2018年3月30日的租金4410.45元应当在2018年3月30日前付清，但其仅支付了1242.22元，尚欠3168.23元未支付；2018年4月1日至2018年6月30日的租金4410.45元应当在2018年6月30日前支付，但其仅支付3726.66元尚欠1048.23元未支付；2018年7月1日至2018年9月30日的租金4410.45元应当在2018年9月30日前支付，但其仅支付1242.22元尚欠3168.23元未支付。2018年10月1日至原告起诉之日2019年5月15日止的租金在第四个经营年度内，租金标准为131.1元/㎡/月，租金金额为12128.74元（133.1元×12.15平方米×7.5个月）。其中，2018年10月1日至2018年12月30日的租金为4851.50元（133.1元×12.15平方米×3个月）应当在2018年12月30日前付清，但仅支付2484.44元，尚欠2367.06元未支付；2019年1月1日至2019年3月30日的租金4851.50元（133.1元×12.15平方米×3个月）应当在2019年3月30日前付清，但未支付；2019年4月1日至2019年5月15日的租金2425.75元（133.1元×12.15平方米×1.5个月）应当在2019年6月30日前支付，但至本院庭审结束，被告并未支付。综上，截止到2019年5月15日被告美全物业公司尚欠原告刘玉芳租金合计27453.70元。美全物业公司未能按约支付租金，应当承担逾期支付租金的位于责任，美全物业公司抗辩违约金计算标准过高，但本院认为双方在《委托代管协议》中有明确约定，且该约定并不违反法律法规的禁止性规定，每日万之五的标准也未超过《民间借贷解释》中规定的月利率2%的标准，故对原告主张的违约金以上述美全物业公司每季度拖欠租金为基数、从应付款次日起至付清之日止均按日万分之五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘玉芳支付租金27453.70元及以应付未付金额为基数按照日万分之五计算至付清之日止的违约金（其中以2004.75元为基数从2017年7月1日起算；以4009.5元为基数从2017年10月1日起算；以4410.45元为基数从2018年1月1日起算；以3168.23元为基数从2018年4月1日起算；以1048.23元为基数从2018年7月1日起算；以3168.23元为基数从2018年10月1日起算；以2367.06元为基数从2019年1月1日起算；以4851.50元为基数从2019年4月1日起算；以2425.75元为基数从2019年7月1日起算）；驳回原告刘玉芳的其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取376元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担（原告已垫付，被告随前述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邓小晶二〇一九年八月二十三日法官助理 吕金伟书 记 员 王寅萍