江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初906号原告：盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320982688300502P，住所地盐城市大丰区黄海路**。法定代表人：马建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆付，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明鼎，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告：周利娟，女，汉族。原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司（以下简称大丰汉庭酒店管理公司）与被告周利娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大丰汉庭酒店管理公司的委托诉讼代理人王庆付、邓明鼎，被告周利娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大丰汉庭酒店管理公司向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判决被告返还《房屋租赁合同》所涉及的房屋即位于大丰区黄海路83号的101、109、301、401、501、601、701、801、901、1001房屋；判决被告支付拖欠的房屋租金共计12.59万元（2018年9月22日起至2018年12月31日止按63万元/年的标准计算，已扣除房产税46666.67元）；判决被告支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止按1726元/日的标准计算的占有使用费（1726元/日的标准是根据63万元/年计算得出）；判决被告支付违约金200000元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告大丰汉庭酒店管理公司与被告周利娟于2014年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定将位于大丰区黄海路83号的房产101、109、301、401、501、601、701、801、901、1001以及201租赁给被告周利娟作为酒店经营使用。前十间房屋的租赁期自2014年9月21日至2022年12月5日，共计8年，双方约定前三年每年租金为60万元，三年后按5%递增。现被告从第四年起就陆续拖欠租金，截止2018年12月底共计拖欠房屋租金52500元未支付，经原告两次律师函催告后被告仍未支付，现原告依据合同约定，要求解除房屋租赁合同，并要求被告返还房屋支付相关费用。被告周利娟辩称，我与原告签订租赁合同后，租金均是按时缴纳的，直到去年大丰法院执行局的人通知我，说我租赁的房屋经过法院生效的判决后，已经不属于原告所有，已经属于3家银行，正在准备拍卖，当时是口头通知，并在租赁房屋的门口贴了关于拍卖的通知单，后来我就停止缴纳租金，因为不知道该把租金交给谁。至于原告说的律师函，我根本没有收到，也从未见过。我不存在违约情形，不同意解除与原告间的《房屋租赁合同》，又因现在法院要拍卖我租赁的房屋，我也不同意向原告支付租金。另外双方在合同中约定的违约金过高，应当适当进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月、2013年5月，大丰市汉庭酒店管理有限公司分别向江苏太仓农村商业银行股份有限公司大丰支行、苏勇群、陈云借款，将涉案房屋（产权证号为大中字第××号、大中字第××号、大中字第××号）抵押给上述出借人，并办理了抵押登记。2014年9月20日，大丰市汉庭酒店管理有限公司（出租人、甲方）与周利娟（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“根据现有法律及有关规定，经甲乙双方在平等自愿、诚实信用基础上，经双方协商一致，就甲方拥有的大丰市黄海路83号房产租赁给乙方事宜，达成如下协议：一、出租房情况1.甲方将位于大丰市【房产证号分别为大丰房权证大中字第**、大中字第××号、大中字第××号、大中字第××号；土地证号分别为大土国用（2011）第3124号、大土国用（2011）第3126号、大土国用（2011）第3125号、大土国用（2011）第31**】，共计九层房间出租给乙方；2.该幢房产所包含的二楼201室甲方已出租给他方使用，租赁到期时间为2016年2月28日。乙方自愿在该层租赁到期后，自愿承租；3.甲方作为该房屋的所有权人或者合法转租人与乙方建立租赁关系。甲方保证房屋在本合同签订前不附有【除房产抵押贷款外的（手写）】任何担保物权和债务，房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并合格通过相关验收；也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施；4.该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况、水电煤等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方加以说明。二、租赁用途甲方同意乙方租赁该房产作为酒店经营使用；乙方保证，在租赁期内未经甲方书面同意及按规定须经有关部门审批同意前，不得擅自改变上述约定的用途。乙方须守法经营，租赁期间因自身违法行为所造成的一切后果，均由乙方承担。三、租赁时间1.该房产的租赁期自2014年9月21日至2022年12月5日止，共计8年……四、租金及支付方式1.甲乙双方约定上述房产前三年的每年租金为人民币60万元，三年后每年按百分之五递增，该租金不包含二楼201室的租金；2.合同签订乙方交付30万，在2014年10月底之前乙方付清甲方第二、第三年的租金，即为人民币120万元，第四年应提前30日付清当年房租费……5.二楼201室的租金甲乙双方约定每年为人民币10万元，交付该租赁物半个月内支付，第二年开始每年按半分之五递增，直至租赁期届满。五、其他约定1.租赁期内发生的一切费用（包括水电费、工商费、税费、物业管理费、燃气费及上网宽带有线费等）由乙方自行承担并按时间向有关部门缴纳（甲方同意支付前三年部分房产税14万元，该款在第四年房租支付时扣减，其余由乙方承担，此后房产税承担按此方式类推）……八、违约责任1.乙方如未按本合同规定的时间付款或在承租期间从事非法经营活动，视为根本性违约，甲方无需通知乙方有权单方面解除合同并收回房屋并有权要求乙方支付违约金20万元，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行；2.本合同一经生效，双方必须自觉履行，任何一方未按合同约定全面履行义务，违约方需承担违约责任。九、解除本合同条件1.甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的，在合同终止时，双方互不承担责任；2.甲方应本着诚实公平的原则如实告知甲方已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担；3.甲方交付的该房屋不能实现租赁目的的；4.甲方未能按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告30日仍未交付；5.乙方租赁之前甲方所产生的费用由甲方承担，租赁之后由乙方承担；6.因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；7.乙方未按照约定擅自整体转租房屋；8.乙方延迟支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知俩次后，乙方第二次收到该催款通知超过60天仍未付款的……”。2018年1月5日，大丰市汉庭酒店管理有限公司更名为盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司。因大丰汉庭酒店管理公司未能偿还江苏太仓农村商业银行股份有限公司大丰支行、苏勇群、陈云借款，出借人向本院提起诉讼，判决生效后江苏太仓农村商业银行股份有限公司大丰支行、苏勇群、陈云申请强制执行，2018年9月12日，本院依法查封涉案房屋（产权证号分别为：大中字第××号、大中字第××号、大中字第××号），查封期间为2018年9月12日起至2021年9月11日止。2018年9月19日，本院在涉案房屋前张贴公告，要求被执行人大丰汉庭酒店管理公司及先前进住上述房屋的人员于本公告张贴后三十日内，将属于自己的个人生活物品迁离出该场所，但被告周利娟在公告张贴后三十日内并未迁离涉案房屋，仍继续占有使用至今。2018年10月11日，江苏瀛鑫律师事务所向周利娟发出《律师函》，载明：“我所接受大丰市汉庭酒店管理有限公司、马建忠委托，现就委托人与你房产租赁一事，再次致函催款如下：2014年9月20日，委托人与你签订了《房屋租赁合同》。依合同约定，你应于2018年8月21日缴纳第五年租金66万元，有关房产过户、执行等事宜，均由委托人自行处理，与你无关。因此，请你收到本函后，十日内支付租金66万元。否则，委托人将根据有关法律规定，依据《房屋租赁合同》约定，解除合同、收回房产，并追究相应的违约责任”。该律师函由成小红于2018年10月13日签收。2018年11月12日，江苏瀛鑫律师事务所又向周利娟发出《律师函》，载明：“我所接受大丰市汉庭酒店管理有限公司、马建忠委托，现就委托人与你房产租赁一事，再次致函催款如下：2014年9月20日，委托人与你签订了《房屋租赁合同》。依合同约定，你应于2018年8月21日缴纳第五年租金661500元及201室租金287763元，有关房产过户、执行等事宜，均由委托人自行处理，与你无涉。因此，请你收到本函后，十日内支付全部租金949263元，否则，委托人将根据有关法律规定，依据《房屋租赁合同》约定，解除合同、收回房产，并追究相应的违约责任”。该律师函因收件人长期不在单位，单位无人肯收被退回。因被告周利娟未向原告支付租赁合同中所涉301、401、501、601、701、801、901、1001室房屋自2018年9月22日起的租金，原告大丰汉庭酒店管理公司遂于2019年2月12日向本院提起诉讼。审理中，本院于2019年5月24日向周利娟发出（2016）苏0982执1901号协助执行通知书，载明：“冻结被执行人大丰市汉庭酒店管理有限公司、马建忠在你处的房屋租金60万元整，未经本院书面同意，不得向任何单位和个人支付。冻结期限三年，自2019年5月24日起至2022年5月23日止。”审理中，周利娟陈述因涉案房屋已被法院查封，且准备进入拍卖程序，法院执行局工作人员口头告知其相关情况并让其暂时不要向原告缴纳租金，就这一事实周利娟提交（2016）苏0982执1901号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，原告质证意见为：对两份文书的合法性、真实性均无异议，但对与本案的关联性有异议，其中《协助执行通知书》是2019年5月24日作出，因此该《协助执行通知书》不能成为被告周利娟不支付租金的合法理由，被告仍应当承担违约责任。另查，涉案的位于盐城市大丰区黄海路83号的301、401、501、601、701、801、901、1001室房屋为原告大丰汉庭酒店管理公司所有，至今尚未发生所有权变更。租赁合同中的101室、109室房屋（对应房房产证号为大中字第**）前已非原告大丰汉庭酒店管理公司所有，系案外人所有，周利娟就101室、109室向案外人每年支付租金75000元。原告大丰汉庭酒店管理公司遂变更诉讼请求为：1.解除原、被告间于2014年9月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还《房屋租赁合同》所涉及的位于盐城市大丰区黄海路83号的301、401、501、601、701、801、901、1001室房屋（对应房产房产证号为大中字第**、字第××号、大中字第××号）；3.被告支付2018年9月22日至2018年12月31日期间的租金107047元（按55.5万元/年的租金标准计算，已扣除2018年度房产税46666.67元）；4.被告按55.5万元/年的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费；5.被告支付违约金200000元；6.本案诉讼费用由被告承担。被告周利娟认可2018年度应交租金中扣除房产税的数额为46666.67元，亦认可按照55.5万元/年的标准计算租金。本院认为，原告大丰汉庭酒店管理公司与被告周利娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，《房屋租赁合同》中约定了前四年租金的支付时间，虽未对此后租期的租金何时支付作出明确约定，但根据合同法第六十一条的规定，且经原告催缴后，被告周利娟仍未支付应交租金，同时在本案审理过程中，被告周利娟亦明确表示不向原告支付租金。被告周利娟陈述2018年9月22日前其曾被法院执行人员口头告知无需再向原告缴纳涉案房屋租金，但并未提交相应证据予以佐证，其在审理中提交的《协助执行通知书》落款时间为2019年5月24日，该份通知书并不能证明2018年9月22日前周利娟已被法院告知无需继续向原告支付租金。即使涉案房屋确因法院发出迁离通知客观上导致房屋租赁合同无法继续履行，但在房屋租赁合同被确认依法解除之前，双方当事人仍应当按照租赁合同的约定履行己方义务，再结合本院公告发出后被告周利娟并未在规定时间内迁离涉案房屋，其在仍占有使用涉案房屋的情形下应当按照合同约定向原告大丰汉庭酒店管理公司支付租金，现被告周利娟拒交租金已经明显违反了双方合同的约定，应当承担相应的违约责任，原告大丰汉庭酒店管理公司主张解除双方间的《房屋租赁合同》、并要求被告周利娟返还租赁合同所涉房屋符合双方约定亦符合法律规定，本院依法予以支持。审理中，原、被告双方均认可除去101室、109室以外的房屋租金为55.5万元/年，故被告周利娟应向原告大丰汉庭酒店管理公司支付2018年9月22日至2018年12月31日期间的租金106908.67元（已扣减双方认可的2018年度房产税46666.67元）、支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止按55.5万元/年的标准计算的租金（支付时应相应扣除周利娟已实际缴纳的房产税）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一般而言，补偿性是违约责任的基本性质，其本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告大丰汉庭酒店管理公司并未提供证据证明其因被告周利娟的违约行为而遭受的直接经济损失数额，也未提供证据证明涉案《房屋租赁合同》中约定的违约金200000元具有合理性，但考虑到被告确实存在违约行为，本院依法酌情以被告周利娟应当向原告支付的租金（自2018年9月22日起至实际返还房屋之日止按55.5万元/年的标准计算的租金，其中扣减被告周利娟已实际缴纳的房产税）为基数按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍来计算被告周利娟应向原告大丰汉庭酒店管理公司支付的违约损失。本案审理过程中，因另案的执行，本院执行局于2019年5月24日向被告周利娟发出《民事裁定书》、《协助执行通知书》，且原、被告均未对此提出异议，故本案中，被告周利娟应向原告支付的租金、违约损失等在60万元以内（含60万元）暂不向原告大丰汉庭酒店管理公司支付，暂不支付的时间以《协助执行通知书》的冻结期限为准，超出60万元部分被告周利娟向原告大丰汉庭酒店管理公司支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司与被告周利娟于2014年9月20日签订的《房屋租赁合同》。二、被告周利娟于本判决生效后30日内迁出并返还原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司上述《房屋租赁合同》中所涉的由其承租的坐落于盐城市大丰区黄海路83号的房屋即《房屋租赁合同》中的301、401、501、601、701、801、901、1001室房屋（房权证号分别为大中201107261、大中201107260、大中201107259）。三、被告周利娟支付原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司2018年9月22日至2018年12月31日期间的租金106908.67元；支付原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司自2019年1月1日起至实际返还上述第二项中承租房屋之日止按55.5万元/年的标准计算的租金（支付时需扣除周利娟已实际缴纳的房产税）；支付原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司以周利娟应向原告支付的租金（自2018年9月22日起至实际返还房屋之日止按55.5万元/年的标准计算的租金，其中扣减被告周利娟已实际缴纳的房产税）为基数按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍来计算的违约损失。四、被告周利娟根据上述第三项应当向原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司支付的租金、违约损失：60万元以内（含60万元）部分，依据（2016）苏0982执1901号《协助执行通知书》，暂不向原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司支付（暂不支付时间以《协助执行通知书》冻结期限为准）；如有超出60万元部分，被告周利娟于本判决生效后30日内向原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司支付。五、驳回原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6962元，由原告盐城市大丰区汉庭酒店管理有限公司负担3138.75元，被告周利娟负担3823.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  奚锦静人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一九年八月八日法官 助理  宋娜拉书 记 员  陈婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。