重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初6780号原告：吴俭雄，男，1987年10月29日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：兰碧群，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑达超，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丹，重庆翰墨律师事务所律师。原告吴俭雄与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴俭雄及其委托诉讼代理人兰碧群、郑达超，被告美全商业公司的委托诉讼代理人彭丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴俭雄向本院提出诉讼请求：1.请求确认吴俭雄与美全商业公司2018年5月2日签订的《美全·22世纪房屋租赁合同》于2019年1月12日解除；2.判决美全商业公司向吴俭雄返还租赁履约保证金108792元；3.判决美全商业公司向吴俭雄返还水电履约保证金5180.6元。事实和理由：2018年5月2日，吴俭雄与美全商业公司签订《美全·22世纪房屋租赁合同》，约定美全商业公司将位于重庆市江北区海尔路X号附X号X单元美全·22世纪A2座第4层1、2、5、6号房屋出租给吴俭雄，租赁履约保证金为108792元。因涉诉房屋的部分产权人并不是美全商业公司，房屋租赁合同应属无效。吴俭雄在使用涉诉房屋过程中，美全商业公司经常对房屋采取断水、断电手段，导致吴俭雄数次无法开展大型活动工作，给吴俭雄及其他租户造成了极大的经济损失。美全商业公司的行为已经严重侵犯了吴俭雄的合法权益，后经双方协商一致，同意于2019年1月12日解除了房屋租赁合同关系。被告美全商业公司辩称，不同意解除合同，也不认可吴俭雄陈述的解除时间。吴俭雄在合同期满前单方提出解除合同，并以其行为表示不再履行合同，已构成违约，作为违约方无权解除合同。吴俭雄擅自退租且并未将物品恢复原状，造成美全商业公司物品损失。根据房屋租赁合同第3.3、5.3、8.2、8.4、10.1条的约定，吴俭雄要求退还保证金的请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《美全·22世纪房屋租赁合同》、中国农业银行借记卡交易明细、银行卡客户交易详细信息、微信聊天截图、视频、退租申请、4楼资产清单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：告知函及EMS快递单系原件，本院予以确认；短信截图系打印件，本院不予确认；4楼撤场损坏清单系美全商业公司单方制作，并无吴俭雄的签字确认，本院不予确认。本案本院认定如下事实：2018年5月2日，吴俭雄与美全商业公司签订《美全·22世纪房屋租赁合同》，约定美全商业公司将美全·22世纪A2座第4层1、2、5、6号房屋（位于重庆市江**海尔路**附****X-X、X-X、X-X、X-X）出租给吴俭雄，租赁期3年，租期自2018年5月15日至2021年5月14日；吴俭雄如要求续租或提前解除租赁合同的则必须在租赁期满前3个月书面通知美全商业公司，经美全商业公司同意后，重新协商签订租赁合同或解除租赁合同的协议，双方未就解除合同达成书面协议前，吴俭雄对本合同义务应继续履行；双方签订本合同时，吴俭雄支付第一期租金及租赁履约保证金108792元给美全商业公司。该合同第3.3条约定，吴俭雄已向美全商业公司支付的租赁履约保证金，在吴俭雄无违约的情况下，美全商业公司在租期届满并将房屋移交给美全商业公司之日起15个工作日内（吴俭雄将注册在承租房屋地址的工商营业执照迁出），将租赁履约保证金（不计息）退还给吴俭雄；若吴俭雄违约，则租赁履约保证金全额不退还。该合同第5.3条约定，吴俭雄在租赁房屋内进行装饰调整时，须征得美全商业公司书面同意，不得破坏房屋已有的精装修，否则吴俭雄应予以恢复或赔偿。该合同第8.2条约定，吴俭雄应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、家具、设备交还美全商业公司并恢复外立面和公共区域与接房时建筑原样；吴俭雄交还美全商业公司房屋应当保持房屋及附属设施设备（强弱电、给排水、消防设施设备等）的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；未经美全商业公司同意留存的物品，美全商业公司有权处置，处置费用由吴俭雄承担。该合同第8.4条约定，双方合同终止，吴俭雄须于拟撤场前5个工作日前向美全商业公司提出书面撤场申请，美全商业公司接到吴俭雄申请后须于撤场前2天对合同标的房屋进行检查，如无异议，美全商业公司出具同意撤场意见书，吴俭雄依此作为物资离场依据；如房屋及相关设施、家具、设备有损坏，美全商业公司有权要求吴俭雄赔偿损失，并可从履约保证金中扣除，如履约保证金不足以赔偿美全商业公司损失的，美全商业公司有权要求吴俭雄赔偿差额，吴俭雄进行赔偿后，美全商业公司出具同意撤场意见书。该合同第10.1条约定，租赁期间，吴俭雄未经美全商业公司同意，中途擅自退租的，美全商业公司有权终止本合同，收回该房屋，同时，吴俭雄应按照本合同租赁期内租金总额3%向美全商业公司支付违约金，并按本合同约定的租金标准赔偿美全商业公司的租金损失，且租赁履约保证金全额不予退还。合同第13条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，采用快递或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以快递的方式，在寄出后（以寄出的邮戳为准）第7日视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为已送达。合同签订后，美全商业公司收取了吴俭雄支付的租赁履约保证金108792元和水电履约保证金5180.6元。吴俭雄曾在2018年11月30日至2019年1月10日期间，通过微信与名称为“刘艳-美全”进行沟通，内容包含租金、水电、退租申请等内容。吴俭雄于2019年1月10日向美全商业公司提交退租申请，内容为由于个人原因，向美全商业公司提前退租，自2019年1月12日后不再继续租赁该房屋。2019年1月12日，吴俭雄开始搬离涉诉房屋，并向美全商业公司口头告知解除房屋租赁合同。2019年1月16日，美全商业公司向吴俭雄留在房屋租赁合同上的地址邮寄了告知函，但该邮件被退回妥投。告知函的主要内容为，美全商业公司对吴俭雄的退租申请进行回复，不同意提前退租，若强行退租，美全商业公司将按照房屋租赁合同的约定处理，请吴俭雄继续履行合同。现吴俭雄有部分租金尚未支付，美全商业公司未退还保证金，涉诉房屋尚未重新出租。庭审中，美全商业公司认为由于吴俭雄存在已实际搬离的事实，为减少损失，才被迫于2019年1月14日办理的涉诉房屋的交接。吴俭雄认为搬离时间为2019年1月12日，2019年1月14日办理的是涉诉房屋指纹钥匙的交接。本院认为，美全商业公司与吴俭雄签订的《美全·22世纪房屋租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。吴俭雄主张房屋租赁合同的解除时间为2019年1月12日，即告知美全商业公司解除合同及开始搬离涉诉房屋的时间，应举证证明其在发出解除通知时享有解除房屋租赁合同的权利，或者双方已达成了解除房屋租赁合同的合意。但是，吴俭雄并未举证证明美全商业公司存在导致其有权享有解除房屋租赁合同的违约行为，而其举示的微信聊天截图，因并无其他证据证明聊天对象可代表美全商业公司，对话内容中亦没有显示出解除合同的合意，并不能证明美全商业公司已同意吴俭雄解除房屋租赁合同的申请，而且，搬离涉诉房屋的行为本身并不能得出双方已达成了协商解除房屋租赁合同的一致意见，故关于吴俭雄要求确认房屋租赁合同已于2019年1月12日解除的主张，本院不予主张。美全商业公司在吴俭雄提出解除申请后至本案诉讼过程中，均不同意解除而要求继续履行合同，故房屋租赁合同尚未解除，关于吴俭雄要求退还履约保证金和水电履约保证金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴俭雄的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取6749.62元，由原告吴俭雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年八月三十日法官助理 郑成帅书 记 员 杨 露