广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初154号 原告：中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行，住所地广西防城港市港口区兴港大道62号 法定代表人：黄焕杰，行长 委托诉讼代理人：赖胜煊，该行员工。 委托诉讼代理人：庞国运，该行员工。 被告：李何超，男，1969年11月6日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被告：廖海萍，女，1970年8月22日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被告：梁北泉，男，1967年10月27日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 被告：苏海，男，1940年4月4日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被告：邱荣成，男，1954年8月7日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称农行港口区支行）诉被告李何超、廖海萍、梁北泉、苏海、邱荣成金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞国运、被告苏海、邱荣成到庭参加诉讼，被告李何超、廖海萍、梁北泉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行下辖的友谊支行与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司于2012年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120015670);二、请求判令被告李何超、廖海萍共同向原告偿还借款本金人民币226138.34元及相应利息、罚息、复利人民币5664.49元（按合同约定利率，自2018年8月15日起计至被告清偿之日止，暂计至2018年12月29曰），合计231802.83元;三、请求判令被告梁北泉、苏海、邱荣成对被告李何超、廖海萍的上述债务承担连带清偿责任，四、请求判令原告对处置位于防域港市东兴大道西侧丽景华都商住楼3座9层908号房的房产在上述所欠债务范围内享有优先受偿权；五、请求判令本案诉讼费由被告李何超、廖海萍、梁北泉、苏海、邱荣成共同承担。事实与理由：2012年3月14日，原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称“港口区支行”）下辖的友谊支行与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司（以下简称“丽景公司”）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120015670),约定被告李何超向防城港港口区支行借款人民币28万元用于购买房产，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。采用按月等额本息还款的方式归还借款本息。借款利率按人民银行公布的同期同类贷款基准利率。如遇中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按照新的基准利率和借款利息浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款 人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。丽景公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产证权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。被告提供位于防城港市的房产为上述借款作抵押担保并办理了预告抵押登记，2017年2月3日办妥【商品房贷款抵押登记证明编号：桂（2017)防城港市不动产证明第0002390号】。合同签订后，原告于2012年3月15日向被告李何超发放贷款人民币28万元，截至2018年12月29日止，该笔贷款被告尚欠本金226138.34元，拖欠相应利息、罚息、复利共计人民币5664.49元。被告李何超自2018年8月15日至今没有按期支付本息，保证人也未履行担保责任。为了避免扩大损失，根据《个人购房担保借款合同》的约定，因被告违约，原告有权解除合同。同时李何超与廖海萍是夫妻关系，夫妻关系存续期间的共同债务应共同偿还。丽景公司现已清算完毕并经防城港市工商行政管理局核准注销，但清算之前未书面通知债权人，故丽景公司—原股东梁北泉、苏海、邱荣成应当对公司存续期间的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告李何超、廖海萍、梁北泉未作答辩，亦未提交证据。 被告苏海、邱荣成辩称，李何超已于2017年2月3日取得不动产登记证明，根据合同第三十七条第三款的规定，梁北泉、苏海、邱荣成等三人不需在承担连带责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据经审查后予以采纳，并对原告主张的事实予以认定。 本院认为，原告与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司于2012年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120015670)是当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应严格按约履行各自的义务。关于原告要求解除与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司签订的《借款合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及原告与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司在《借款合同》中的约定，由于被告李何超、廖海萍未按照合同约定按时足额偿还借款本息，故原告有权解除其与李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司于2012年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》。 关于原告要求被告李何超、廖海萍偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告李何超、廖海萍却未能按约履行还款义务，显属违约。故原告要求被告李何超、廖海萍按照合同约定归还本金226138.34元并支付利息、罚息、复利5664.49元（按合同约定利率，自2018年8月15日暂计至2018年12月29日为5664.49元）的诉讼请求并无不当，本院予以支持。2018年12月29日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止。 关于原告请求被告梁北泉、苏海、邱荣成对被告李何超、廖海萍的上述债务承担连带清偿责任的问题。防城港丽景房地产开发有限责任公司现已清算完毕并经防城港市工商行政管理局核准注销，但清算之前未书面通知债权人，故防城港丽景房地产开发有限责任公司原股东梁北泉、苏海、邱荣成应当对公司存续期间的债务承担连带清偿责任。被告苏海、邱荣成主张已过担保期限，不应承担保证责任。据查明，被告李何超于2017年2月3日办理案涉房屋的抵押登记手续，根据《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120015670)第三十七条“阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续2年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”的规定，被告梁北泉、苏海、邱荣成担保期限截至2019年2月3日，但原告已于2019年1月4日向我院起诉要求梁北泉、苏海、邱荣成对李何超、廖海萍的上述债务承担连带责任，原告主张权益的时间尚在梁北泉、苏海、邱荣成的担保期限范围内。因此原告的此项诉请，本院予以支持。 关于原告请求对被告李何超、廖海萍抵押的房产优先受偿的问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告已办理了正式的抵押登记手续，抵押有效。因此，原告要求对案涉房屋优先受偿有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行下辖的友谊支行与被告李何超、廖海萍、防城港丽景房地产开发有限责任公司于2012年3月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120015670)； 二、被告李何超、廖海萍在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行借款本金人民币226138.34元及相应利息、罚息、复利人民币5664.49元（按合同约定利率，自2018年8月15日起暂计至2018年12月29日为5664.49元，以后另计至实际清偿之日止）； 三、被告梁北泉、苏海、邱荣成对被告李何超、廖海萍的上述债务承担连带清偿责任； 四、如被告李何超、廖海萍不履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行对处置被告李何超、廖海萍用于抵押的位于防域港市东兴大道西侧丽景华都商住楼3座9层908号房的房产在上述所欠债务范围内享有优先受偿权； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7008.35元、保全费2422.78元，合计9431.13元（原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行已预交）,由被告樊铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7008.35元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中院不另行通知）。 审 判 长  皮祀昭 人民陪审员  何水清 人民陪审员  苏丕雄 二〇一九年八月三十日 书 记 员  邱俊峰