常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0413民初8381号 原告（反诉被告）：尹国卫，男，1970年11月14日出生，汉族，住常州市金坛区。 原告（反诉被告）：杭丽平，女，1971年12月8日出生，汉族，住常州市金坛区。 原告（反诉被告）尹国卫、杭丽平的共同委托诉讼代理人：陈文裕，江苏常金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王俊，男，1987年4月12日出生，汉族，住常州市金坛区。 被告（反诉原告）：邓芳，女，1988年11月24日出生，汉族，住常州市金坛区。 被告（反诉原告）：邱国忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住常州市金坛区。 被告（反诉原告）王俊、邓芳、邱国忠的共同委托诉讼代理人：夏文平，江苏剑群律师事务所律师。 原告尹国卫、杭丽平诉被告王俊、邓芳、邱国忠合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理本诉后，被告王俊、邓芳、邱国忠提出反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序分别于2019年2月21日、5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹国卫、杭丽平的共同委托诉讼代理人陈文裕，被告（反诉原告）邱国忠及被告（反诉原告）王俊、邓芳、邱国忠的共同委托诉讼代理人夏文平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹国卫、杭丽平提出诉讼请求：1.判令被告王俊、邓芳立即支付原告尹国卫、杭丽平房屋转让款（补偿款）计130万元；2.判令被告王俊、邓芳赔偿原告尹国卫、杭丽平可得利益损失计100万元（暂定），其余的可得利益损失待涉案房屋价值评估后再行主张；3.被告邱国忠对被告王俊、邓芳上述的支付款、赔偿款承担连带义务；4.本案的诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：原告尹国卫、杭丽平与被告王俊、邓芳就位于常州市金坛区房屋（该房屋公安编号为105-1，以下称涉案房屋)所有权产生纠纷，经过金坛市人民法院（2014）坛民初字第2626号、常州市中级人民法院（2015）常民终字第741号审理，判决涉案房屋归原告尹国卫、杭丽平所有，并于2015年9月16日判决生效。在上述案件的审理过程中，金坛市人民法院于2014年9月23日依法查封了涉案房屋。 2017年3月12日，原告尹国卫与被告王俊、邓芳的委托代理人被告邱国忠签订和解协议，协议约定：原告尹国卫与被告王俊、邓芳双方放弃金坛市人民法院（2014）坛民初字第2626号、常州市中级人民法院（2015）常民终字第741号判决双方应履行的法律义务，由被告王俊、邓芳一次性补偿（分期支付）尹国卫130万元，就涉案房屋纠纷作一次性了结。同时约定了违约责任：如被告王俊、邓芳不按约定期限支付双方约定的款项，则视被告王俊、邓芳违约，原告尹国卫可按金坛市人民法院（2014）坛民初字第2626号、常州市中级人民法院（2015）常民终字第741号的判决申请执行，即按法院判决将涉案房屋过户至原告尹国卫名下，且不退还预收款项；如被告王俊、邓芳将涉案房屋卖给他人，则原告尹国卫可以通过诉讼方式将涉案房屋追回。 被告王俊、邱国忠在2017年3月11日（与原告尹国卫签订和解协议前）就收受梁雪梅（陈欢母亲）定金15万元，将涉案房屋以总价171.188万元的价格出卖；之后陆续收取买受人145万元，并于2017年5月12日与陈欢签订常州市存量房买类合同，将涉案房屋办理登记在陈欢名下。同时被告王俊、邓芳没有按与原告签订的和解协议约定如期支付上述款项。 2017年8月25日，原告向常州市金坛区人民法院申请按（2014）坛民初字第2626号判决书执行。但被告王俊、邓芳于2015年5月9日将涉案房屋登记在自己名下（编号为：苏20**金坛区不动产权第0007551号），后于5月12日与陈欢签订常州市存量房买卖合同(合同备案号：201705120174),将涉案房屋以171.118万元的价格卖与陈欢并已过户至其名下（编号为：苏21**金坛区不动产权第0007867号）。 2017年11月7日，原告诉至常州市金坛区人民法院，请求人民法院确认被告王俊、邓芳与陈欢在2017年5月12日签订的常州市存量房买卖合同无效，即想通过诉讼的方式追回涉案房屋。经常州市金坛区人民法院、常州市中级人民法院审理驳回了原告的诉讼请求(详见常州市金坛区人民法院2017苏04**民初7258号民事判决书、常州市中级人民法院2013苏04民终3230号民事判决书），两级法院同时认为：涉案房屋已登记在陈欢名下，原告事实上已不能按照约定收回涉案房屋并向法院申请执行。 综上所述，两原告认为：在双方签订的和解协议履行过程中，三被告未按合同的约定，将涉案房屋转让给他人（陈欢）。原告尹国卫、杭丽平就此向人民法院主张涉案房屋的所有权，经法院判决未能实现。三被告恶意将涉案房屋转让给他人，从中谋取不正当利益；且三被告与他人的转让房款未反映涉案房屋的市场价值，须承担违约责任和赔偿两原告的可得利益损失。为保护两原告的合法利益，根据法律规定，特诉至法院，请求依法判决。 被告王俊、邓芳、邱国忠辩称，被告的行为不存在不当得利，被告已经按照和解协议先后顺序履行义务。按和解协议，原告应履行第5条中的腾房义务，但两原告不但不腾房，反而将涉案房屋继续查封，并申请法院执行（2014）坛民初字第2626号民事判决，两原告的行为构成根本违约，应当承担较大的违约责任，请求法院对违约金进行调整，驳回原告对被告的诉讼请求。 反诉原告王俊、邓芳、邱国忠提出诉讼请求：1.请求确认王俊、邓芳与尹国卫、杭丽平于2017年3月12日签订的和解协议合法有效，双方继续履行；2.请求判令尹国卫、杭丽平按和解协议承担先履行义务，立即腾空房屋交付给王俊、邓芳验收，和解协议履行结束后，原金坛市人民法院（2014）坛民初字第2626号民事判决书不用履行；3.请求判令尹国卫、杭丽平向王俊、邓芳支付违约金30万元；4、诉讼费、律师费均由尹国卫、杭丽平承担。 事实和理由：王俊、邓芳与尹国卫、杭丽平之间就涉案房屋买卖合同纠纷形成（2014）坛民初字第2626号民事判决书、（2015）常民终字第741号民事判决书，判决认定双方互有合同义务，即尹国卫、杭丽平要向王俊、邓芳、邱国忠支付购房款45万元，王俊、邓芳、邱国忠协助房屋过户，后双方于2017年3月12日签订和解协议，在和解协议基本履行结束后，涉案房屋已由王俊、邓芳、邱国忠重新处分给案外人，和解协议目前仅剩的义务是尹国卫、杭丽平腾空房屋交付给王俊、邓芳、邱国忠验收合格后，在三日内王俊、邓芳、邱国忠将余款一次性支付给尹国卫、杭丽平，和解协议即可履行终止。 上述事实已由（2017）苏0482民初7258号民事判决书、（2018）苏04民终3230号民事判决书确认。但是尹国卫、杭丽平不按和解协议履行义务，不但不申请解除对涉案房屋的查封，将涉案房屋腾空交付，反而继续查封涉案房屋并无理缠讼，并以王俊、邓芳、邱国忠前期履行瑕疵为由拟从根本上推翻和解协议，尹国卫、杭丽平的行为构成根本违约。王俊、邓芳、邱国忠请求法院查明事实，依法处理。 反诉被告尹国卫、杭丽平辩称：1.请求驳回反诉原告的反诉请求，原、被告双方签订的和解协议已经无法继续履行，因为被告已经将涉案房屋卖给他人，无法收回；2.根据和解协议，被告违约在先应当承担违约责任即和解协议第6条的规定；3.涉案房屋于2017年5月12日已由被告过户给案外人陈欢，原告是否解封此房屋已经没有意义，因此不承担违约责任，至于此后的查封并不影响案外人陈欢的所有权，与被告也没有关系。 经审理查明，2011年5月23日，尹国卫、杭丽平与王俊签订房屋买卖契约，出卖人王俊将坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号的涉案房屋出售给买受人尹国卫、杭丽平，约定房屋总价105万元。后尹国卫、杭丽平向王俊、邓芳支付购房款共计60万元。2014年9月，尹国卫、杭丽平诉至本院，要求王俊、邓芳协助办理涉案房屋的产权变更手续等。诉讼过程中，依据尹国卫、杭丽平的申请，本院于2014年9月查封了涉案房屋。2015年2月9日，本院作出（2014）坛民初字第2626号民事判决，判决：一、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内将涉案房屋的所有权和土地使用权证办理至其名下；二、王俊、邓芳于上述协议履行完毕之日起10日内协助尹国卫、杭丽平将涉案房屋的所有权和土地使用权证转移登记至尹国卫、杭丽平名下，过户产生的相关费用由王俊、邓芳负担；三、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内向尹国卫、杭丽平支付违约金10万元；四、尹国卫、杭丽平于上述第二条协议履行完毕之日起3日内给付王俊、邓芳购房款45万元；五、驳回尹国卫、杭丽平其他诉讼请求。后王俊、邓芳不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）。2015年9月16日，常州中院作出（2015）常民终字第741号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 2017年3月12日，甲方（尹国卫、杭丽平）、乙方（王俊、邓芳）、丙方（邱国忠）签订和解协议，主要载明：1.乙方一次性补偿给甲方130万元，甲方自愿放弃请求（2014）坛民初字第2626号民事判决书判决乙方应履行的法律义务（130万元包含了甲方2011年5月23日已支付给乙方的60万元）；2.甲、乙双方同意解除2011年5月23日签订的房屋买卖契约，涉案房屋产权仍归乙方所有；3.本协议签订即日，乙方应先支付5万元给甲方，余款乙方分两次支付，在签订本协议始30天内乙方再支付60万元给甲方，甲方在收到乙方支付总额65万元后应立即向法院申请解封，确保乙方办理初始登记；4.如甲方在收到约定的支付款后不配合乙方向法院申请解封，则承担违约责任，乙方有权终止本协议，并追究甲方的违约责任，甲方必须将收到乙方的65万元双倍返还给乙方，并承担违约金30万元；5.余款在甲方向法院申请解封裁定之日（裁定书送达日）起30日内，甲方腾空涉案房屋内的物品，将涉案房屋交乙方验收合格三日内，将余款一次性支付给甲方，本协议即终止；6.如乙方不按双方约定期限内支付完上述款项，则甲方视乙方违约，甲方可以收回涉案房屋，同时甲方不退还预收款65万元，甲方可以按（2014）坛民初字第2626号民事判决向法院申请执行，如乙方将涉案房屋出卖给他人，则甲方可以通过诉讼方式将涉案房屋追回，甲方在追回涉案房屋时所产生的诉讼费用、律师费用、车费等由乙方承担；7.本协议一式三份，甲乙丙各一份，丙方作为担保方，三方同时签字生效。 2017年3月12日，王俊、邓芳与梁雪梅（陈欢母亲）签订房屋买卖契约，双方约定王俊、邓芳将涉案房屋以171.188万元卖给梁雪梅。该契约签订后陈欢亦在契约上受让方处签名。截止2017年5月16日，陈欢已向王俊、邓芳支付涉案房屋购房款共计160万元。 2017年5月9日，王俊、邓芳将涉案房屋登记至其名下。为办理过户手续，2017年5月12日，王俊、邓芳与陈欢签订常州市存量房买卖合同，双方约定涉案房屋价款为76万元。2017年5月16日，涉案房屋登记至陈欢名下。尹国卫、杭丽平并未向本院申请解除（2014）坛民初字第2626号案件中对涉案房屋的查封。 王俊、邓芳按照和解协议已向尹国卫、杭丽平支付涉案房屋补偿款共计65万元，均为2017年支付，分别为2017年3月12日支付5万元、4月7日支付20万元、5月3日支付8万元、5月17日支付10万元、6月15日支付22万元。 2017年11月7日，尹国卫、杭丽平诉至本院要求确认王俊、邓芳与陈欢于2017年5月12日签订的常州市存量房买卖合同无效。2018年8月1日，本院作出（2017）苏0482民初7258号民事判决，判决：驳回尹国卫、杭丽平的诉讼请求。尹国卫、杭丽平不服该判决，上诉至常州中院。2018年11月13日，常州中院作出（2018）苏04民终3230号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 （2018）苏04民终3230号民事判决本院认为部分载明：二、关于和解协议的效力：和解协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效；根据该协议的第一项、第二项，房屋产权仍归王俊、邓芳所有，故王俊、邓芳对于该房屋享有处置权，王俊、邓芳将涉案房产卖给陈欢，并不违反法律规定和双方的约定；至于和解协议中即如因王俊、邓芳的违约，尹国卫、杭丽平有权收回房屋并按照（2014）坛民初字第2626号民事判决申请执行的约定，因涉案房屋现已登记至陈欢名下，故尹国卫、杭丽平事实上已经不能按照该约定收回房屋并向法院申请执行；如王俊、邓芳确实存在违约行为，尹国卫、杭丽平可依法向其主张违约责任，但并不能妨害房屋所有权人陈欢行使权利。三、关于房屋买卖合同的效力：现有证据不足以证明王俊、邓芳与陈欢的买卖行为不真实，根据一审、二审查明的事实，涉案房屋的钥匙由尹国卫、杭丽平持有，邱国忠领人看房必然要向尹国卫、杭丽平拿取钥匙，故可认定尹国卫、杭丽平对于王俊、邓芳出卖该房屋的行为是明知的，尹国卫、杭丽平在诉讼中所持“不知道王俊、邓芳出卖该房屋”的主张显然不属实，尹国卫、杭丽平以“王俊、邓芳与陈欢恶意串通，损害其利益”为由，主张房屋买卖合同无效，无事实依据，二审不予采纳；根据查明的案件事实，王俊、邓芳与陈欢签订房屋买卖契约时，明确了该宗房屋交易的真实价格为171.188万元，而送交不动产交易中心登记过户的常州市存量房买卖合同中载明的价格为76万元，此后双方根据76万元的价款缴纳税费，完成了过户手续；二审认为，王俊、邓芳与陈欢恶意串通，损害国家利益，因此，常州市存量房买卖合同中的避税条款是虚假的意思表示，侵害了国家利益，应认定为无效，但王俊、邓芳与陈欢之间买卖行为合法，且系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。为促进交易的安全和稳定，促进经济的发展，本案中避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力，故尹国卫、杭丽平以“王俊、邓芳与陈欢签订的常州市存量房买卖合同，系以虚假的意思表示实现非法的逃避国家法定税收目的”为由，要求确认常州市存量房买卖合同无效的诉请，二审不予支持。 涉案房屋现由尹国卫、杭丽平占有。 以上事实，有当事人陈述，民事判决书、和解协议等在卷佐证。 本院认为，关于和解协议的效力及继续履行。根据（2018）苏04民终3230号民事判决，和解协议是尹国卫、杭丽平、王俊、邓芳、邱国忠的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，王俊、邓芳、邱国忠要求确认和解协议合法有效的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。涉案房屋已于2017年5月16日登记至陈欢名下，陈欢已是涉案房屋的房屋所有权人，尹国卫、杭丽平不能妨害涉案房屋所有权人陈欢行使权利，因此，尹国卫、杭丽平事实上已经不能按照和解协议第5条的约定向王俊、邓芳交付涉案房屋予以验收，尹国卫、杭丽平事实上也已经不能按照和解协议第6条的约定收回涉案房屋并向本院申请强制执行，王俊、邓芳、邱国忠要求尹国卫、杭丽平将涉案房屋交付给王俊、邓芳验收的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（2014）坛民初字第2626号民事判决已生效，该民事判决是否需要履行应在执行程序处理，不属于本案处理范围，王俊、邓芳、邱国忠关于和解协议履行结束后，（2014）坛民初字第2626号民事判决书不用履行的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。尹国卫、杭丽平所主张的可得利益损失，实际上包括违约责任。尹国卫、杭丽平与王俊、邓芳均以对方存在违约行为为由要求对方承担违约责任，尹国卫、杭丽平要求王俊、邓芳支付可得利益，王俊、邓芳要求尹国卫、杭丽平支付违约金30万元。 本院认为，第一，根据和解协议第3项的约定，王俊、邓芳应在签订和解协议之日起30天内向尹国卫、杭丽平支付补偿款共计65万元，尹国卫、杭丽平收到该款后应立即向法院申请解封，确保王俊、邓芳办理初始登记，而王俊、邓芳迟至2017年6月15日才向尹国卫、杭丽平支付补偿款共计65万元，王俊、邓芳未按约定期限付款，已构成违约。第二，根据和解协议第4项的约定，尹国卫、杭丽平应在收到和解协议第3项中的款项后即向本院申请解除对涉案房屋的查封，否则应承担违约金30万元，虽然尹国卫、杭丽平并未向本院申请解除（2014）坛民初字第2626号案件中对涉案房屋的查封，但结合涉案房屋已在尹国卫、杭丽平收到65万元之前于2017年5月9日登记至王俊、邓芳名下且于2017年5月16日登记至陈欢名下的事实来看，涉案房屋在登记至王俊、邓芳名下时肯定不存在查封等妨碍过户的阻却事由，也就是说，在2017年5月9日之后，尹国卫、杭丽平根据和解协议所负的申请对涉案房屋解封的义务事实上已无法履行，故可以确定尹国卫、杭丽平在履行和解协议第4项时并不存在违约行为。第三，根据和解协议第6项特别是其中“如乙方不按双方约定期限内支付完上述款项，则甲方视乙方违约，甲方可以收回涉案房屋，同时甲方不退还预收款65万元”的约定，王俊、邓芳如未按和解协议约定支付前两次款项共计65万元，且尹国卫、杭丽平可以收回涉案房屋并不退还预收款65万元，因此，虽然涉案房屋事实上已无法收回，但尹国卫、杭丽平仍然可以要求王俊、邓芳承担违约责任，不退还预收款65万元可以视为双方对王俊、邓芳未按和解协议付款应承担的违约责任的部分约定。第四，虽然尹国卫、杭丽平对于王俊、邓芳将涉案房屋出卖的行为是明知的，但王俊、邓芳在诉讼中未提供证据证明尹国卫、杭丽平在2017年11月7日前已完全知晓王俊、邓芳与梁雪梅（陈欢母亲）于2017年3月12日签订的房屋买卖契约的具体内容，因此，可以认定在王俊、邓芳已因逾期支付补偿款而构成违约的情况下，尹国卫、杭丽平在2017年11月7日前并不存在违约行为，然尹国卫、杭丽平在（2017）苏0482民初7258号诉讼过程中已知晓房屋买卖契约的具体内容的情况下至今占有涉案房屋而未交付给陈欢，客观上将导致王俊、邓芳可能对陈欢承担相应的违约责任，尹国卫、杭丽平对此具有过错，应当承担相应的违约责任。 综上，和解协议中对违约责任予以明确约定，王俊、邓芳应当预见到如其违反和解协议约定可能承担的违约责任，对尹国卫、杭丽平明知王俊、邓芳已将涉案房屋出卖给陈欢的事实、和解协议以及王俊、邓芳将涉案房屋出卖给陈欢的交易价格等因素进行综合分析，在本地房价近两年大幅上涨的情况下，如果以涉案房屋现在的评估价值作为判断可得利益损失的依据将导致双方当事人之间利益的显失平衡，本院认为另行对涉案房屋价值进行评估缺乏必要，对尹国卫、杭丽平请求对涉案房屋价值进行评估的申请不予准许。虽然王俊、邓芳违约在先且过错较大，但王俊、邓芳与尹国卫、杭丽平在履行和解协议过程中均存在违约行为，本院就本诉、反诉的违约责任分别确定，在王俊、邓芳请求本院对违约金进行调整的情况下，结合本案实际情况，王俊、邓芳应当赔偿尹国卫、杭丽平可得利益损失即违约金50万元，尹国卫、杭丽平应当赔偿王俊、邓芳违约金10万元。 关于剩余补偿款的支付。根据和解协议，王俊、邓芳应向尹国卫、杭丽平支付涉案房屋补偿款共计130万元，王俊、邓芳应当在尹国卫、杭丽平将涉案房屋腾空并交由其验收合格三日内将剩余补偿款65万元支付给尹国卫、杭丽平，王俊、邓芳已支付65万元，尚欠65万元，但在陈欢已是涉案房屋的房屋所有权人且王俊、邓芳在2017年5月17日前已收到陈欢支付的涉案房屋购房款共计160万元、涉案房屋已不应直接交付给王俊、邓芳的情况下，如仍按照和解协议第5项约定的时间支付剩余补偿款对尹国卫、杭丽平明显缺乏合理性，故尹国卫、杭丽平提起本次诉讼要求王俊、邓芳支付涉案房屋剩余补偿款65万元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。 关于保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，和解协议中对本案保证方式约定不明，本案保证方式应认定为连带责任保证，故尹国卫、杭丽平要求邱国忠对涉案房屋剩余补偿款及赔偿款承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、本诉被告王俊、邓芳于本判决生效之日起十五日内向本诉原告尹国卫、杭丽平支付补偿款65万元； 二、本诉被告王俊、邓芳于本判决生效之日起十五日内向本诉原告尹国卫、杭丽平赔偿违约金50万元； 三、本诉被告邱国忠对上述第一、二项义务承担连带清偿责任； 四、驳回本诉原告尹国卫、杭丽平的其他诉讼请求； 五、确认反诉原告王俊、邓芳、邱国忠与反诉被告尹国卫、杭丽平于2017年3月12日签订的和解协议合法有效； 六、反诉被告尹国卫、杭丽平于本判决生效之日起十五日内向反诉原告王俊、邓芳赔偿违约金10万元； 七、驳回反诉原告王俊、邓芳的其他诉讼请求。 本诉案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，由本诉原告尹国卫、杭丽平负担15100元，本诉被告王俊、邓芳、邱国忠负担15100元（本诉案件受理费本诉原告尹国卫、杭丽平已预交，本诉被告王俊、邓芳、邱国忠负担部分应与上述义务同时履行，一并给付本诉原告尹国卫、杭丽平）。反诉案件受理费2900元（已减半收取），由反诉原告王俊、邓芳、邱国忠负担1933元，反诉被告尹国卫、杭丽平负担967元（反诉案件受理费反诉原告王俊、邓芳、邱国忠已预交，反诉被告尹国卫、杭丽平应与上述义务同时履行，一并给付反诉原告王俊、邓芳、邱国忠）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  张金钱 人民陪审员  虞惠萍 人民陪审员  倪美华 二〇一九年八月七日 书 记 员  祝一茹