天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初4548号原告：刘会平，女，1972年12月25日出生，回族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：于金鑫，天津秦天律师事务所律师。被告:天津华侨城实业有限公司,住所地天津市东丽区。法定代表人：杨杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄国富，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。刘会平与天津华侨城实业有限公司（以下简称华侨城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘会平及其委托诉讼代理人于金鑫，华侨城公司的委托诉讼代理人黄国富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘会平向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，向原告交付东丽区房屋；2.判令被告向原告支付因逾期交房而产生的利息（利息暂计算至2019年6月14日即22406元，实际应自2019年1月1日计算至实际交付房屋之日止）；3.判令被告因不能交付约定房屋而给原告造成的经济损失617885.15元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，刘会平与华侨城公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，华侨城公司向其出售位于天津市东丽区外小院），上述房屋总价款为1670593元，房屋交付日期为2018年12月31日。2018年12月30日华侨城公司向其出具文件，确定因华侨城公司原因导致不能按照约定交付含有地下室的房屋。双方多次协商赔偿问题未果，故起诉。华侨城公司辩称，请求驳回原告的所有诉请，被告依照合同的约定完成了交付，也向原告寄送了入住通知书，原告所主张的赠送的地下室不是交房的标准，原告因此产生的所有损失应该由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘会平向本院提交证据如下：1.《天津市商品房买卖合同》和说明各1份，拟证明2017年11月1日，刘会平、华侨城公司签订该合同及双方约定，除交付商品房外还包括小院和地下室，同时证明华侨城公司至今不能按约定交付房屋的违约事实；2.交款收据、契税、维修基金收据各1份，拟证明刘会平按照合同约定及法律规定交付商品房购房款、契税及维修基金；3.规划图纸1份，拟证明华侨城公司在出售房屋前对涉诉房屋地下室不能交付业主一事明确知情，华侨城公司存在隐瞒、欺诈等重大过错行为；4.价目表1份，拟证明该证据系从华侨城公司售楼处获取，涉诉房屋在同等情况下，仅因一楼包含地下室政府指导价差价542072.95元；5.租赁合同1份，拟证明因华侨城公司的违约行为致使刘会平产生2019年1月1日至2019年6月30日的租房损失15000元；6.微信语音聊天，拟证明华侨城公司顾问代表华侨城公司向刘会平承诺涉诉房屋地下室及小院的面积。华侨城公司对刘会平提交的证据1、2、3真实性认可；对证据4、5、6不认可。华侨城公司向本院提交证据如下：1.《天津市商品房买卖合同》复印件1份，拟证明2017年11月1日，双方签订该合同，合同第三条及补充合同第一条明确约定了买卖双方的权利、义务及补充协议的约定，即交付时以实楼为准；2.准予行政许可决定书复印件1份，拟证明其已经取得涉诉商品房的交付使用许可，涉诉房屋符合交付标准；3.快递单1份，拟证明其向刘会平邮寄了办理入住通知及入住指引单，刘会平已收到；4.手写版本和打印版本承诺书复印件，拟证明2018年12月29日部分业主起草承诺书内容，并胁迫其依照起草样本打印承诺书。该承诺书的内容非其真实意思表示，其销售人员口头承诺赠送地下室、小院并不是交付标准；5.案外人王玉剑于2017年11月4日签订的《天津华侨城认购协议》复印件及定金收款单各1份，拟证明案外人王玉剑购买了与刘会平同一小区一楼号房屋，价款1565455元；6.案外人王玉剑的承诺复印件1份，拟证明2017年11月8日案外人王玉剑承诺放弃购买寄湖苑房屋；7.案外人王玉剑于2017年11月8日签订的《天津华侨城认购协议》复印件及定金收款单复印件各1份，拟证明案外人王玉剑再次购买涉诉小区一楼号房屋，价格1642925元，比之前放弃购买的房屋多出的仅仅是地下室部分，而该地下室约70平米，价格是77470元；8.案外人王玉剑签订的《天津市商品房买卖合同》复印件，拟证明案外人王玉剑最终确定的价格与认购协议的价格一致；9.案外人不带地下室的三份合同复印件，拟证明该合同所涉房屋与本案案涉房屋系同一小区，为一楼不带地下室的，房屋销售单价也和案涉房屋单价相差不大。10.商品房买卖合同复印件18份，拟证明与刘会平同一楼栋房屋价格。刘会平对华侨城公司提交的证据1、2、3、10真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4无异议;对证据5-9真实性无异议，但不认可关联性。本院调取证据：（2019）津0110民初4341号民事判决书及刘会平、华侨城公司送达判决书手续，双方对本院调取的证据均无异议。本院认证意见：刘会平提供的证据3中的设计图纸及证据4、5，因无其他证据予以佐证，对证明目的缺乏证明力；刘会平提交的证据6无其他证据佐证，本院不予采信；刘会平对华侨城公司提供的证据真实性无异议，只是对上述证据持不同的认识和理解，但不影响上述证据的合法性及与本案的关联性；对本院调取的证据双方均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，刘会平与华侨城公司签订《天津市商品房买卖合同》。合同主要约定，刘会平购买华侨城公司开发的坐落于天津市东丽区，丽湖以北寄湖苑35号楼-1-104房屋，建筑面积111.79平方米，每平方米价格为14944.03元，价款为1670593元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。华侨城公司于2018年12月31日前将符合上述条件的商品房交付刘会平使用。除遇不可抗力外，华侨城公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，刘会平有权向华侨城公司追究已付款利息，利息自合同约定华侨城公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，刘会平在向华侨城公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究华侨城公司违约责任：合同继续履行，自逾期90天（含第90天）之日起每延期一日华侨城公司按已收房款的万分之零点二向刘会平支付违约金，华侨城公司自实际交付该商品房之日起四十五日内向刘会平支付违约金。合同签订后，刘会平依约支付房屋首付款1010593元，剩余房款办理贷款,贷款66万元于2018年2月1日打入华侨城公司账户内。合同签订当日，刘会平交付华侨城公司房屋契税、维修基金共计48525.82元。华侨城公司向刘会平邮寄《入住通知书及入住指引》，刘会平于2018年11月27日签收后去看房，发现其购买的涉诉房屋无地下室。2018年12月30日刘会平至华侨城公司售后服务询问，华侨城公司为刘会平出具承诺书，内容为：由于华侨城实业公司于天津华侨城寄湖苑楼房设计问题，造成销售时承诺给寄湖苑高层31号楼、32号楼、34号楼、35号楼一楼业主的地下室现无法交付，华侨城实业公司对上述的寄湖苑一楼地下室造成的损失同意进行经济赔偿。因上述一楼业主无法正常的收房所产生的一切责任由华侨城公司承担。注：原交房标准含地下室、房屋、小院，现交房无地下室只有小院和房屋。落款处盖有华侨城公司的印章。因涉诉房屋无地下室刘会平与华侨城公司至今未办理收房手续。另查，华侨城公司于2018年12月27日取得寄湖苑31-35号楼新建住宅商品房准许交付使用许可。刘会平涉诉房屋楼上204号至1804号各层房屋合同载明面积相同，单价分别为：。该17层房屋的每平方米平均单价为10207.43元。再查，华侨城公司于2019年6月6日起诉刘会平，要求：1.判令刘会平继续履行合同，按照合同约定办理相应的收房手续；2.判令刘会平支付华侨城公司垫付的采暖费共计1482.03元；3.诉讼费由刘会平承担。刘会平辩称，造成不收房的原因系华侨城公司未能向其交付承诺的地下室，现同意收房。关于赔偿问题已起诉主张权利。因房屋没有入住，不同意承担采暖费。本院于2019年6月26日作出（2019）津0110民初4341号民事判决书，判决：自本判决书生效后十日内华侨城公司与刘会平继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》办理收房手续；驳回华侨城公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年7月14日发生法律效力。庭审中，刘会平称第三项诉请包括：房屋差价损失542072.95元；房屋差价产生的税费和维修基金损失13551.8元；多付房款的利息损失47260.4元；租房损失15000元，以上共计617885.15元。本院认为，刘会平与华侨城公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，刘会平提供的证据能够证明，在销售过程中华侨城公司销售人员承诺涉诉房屋交付时包含地下室和小院，华侨城公司亦认可此承诺。该承诺内容具体明确，且对涉诉房屋的价值及刘会平的购买意愿有重大影响，该承诺应为合同的组成部分。现华侨城公司交付刘会平的涉诉房屋不包含地下室，应为履行合同重大瑕疵，华侨城公司应承担合同违约责任。关于刘会平要求履行合同，同意以涉诉房屋现状与华侨城公司办理收房手续的请求，华侨城公司已于2019年6月6日另行起诉刘会平要求继续履行合同，本院已作出判决，该判决已发生法律效力，双方按该判决书履行即可，故本案对该项主张不再作出处理。关于刘会平主张华侨城公司支付逾期交房而产生的利息。华侨城公司于2019年6月6日起诉刘会平房屋买卖合同纠纷，要求刘会平继续履行合同并按照合同约定办理相应的收房手续。在该案中刘会平表示同意办理收房手续。现该案判决书已发生法律效力，本院予以确认，刘会平此项主张应以房款1670593元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日至2019年7月14日为宜。经本院核算该利息应为39161.48元。关于刘会平主张的房屋差价损失问题，其购买的房屋为一层，所支付的房屋价款是涉诉房屋1幢中价格最高的。华侨城公司承诺其购买的房屋包含有地下室、小院，从实际价格上看该价格应含地下室、小院的建设成本为不争的事实，且地下室的建设成本高于小院的建设成本。现刘会平同意按房屋现状办理收房手续，华侨城公司依法应当承担因不能提供地下室而给刘会平造成的经济损失。关于赔偿差价损失，合同并无约定，刘会平计算差价损失按照涉诉房屋与1幢201号房屋价值相比较而得出，该标准并不客观。现双方均未提供证据证明地下室或小院的价值，故本院将参照同幢其他17层房屋的每平方米平均单价与涉诉房屋单价之差乘以涉诉房屋的建筑面积所得价格的70%确定地下室的价值为宜，即同幢其他17层房屋的每平方米平均单价为10207.43元，与涉诉房屋单价相差为4736.6元，再乘以涉诉房屋的建筑面积所得价格的70%为370653.16元，应由华侨城公司赔偿刘会平。按照此差价计算，华侨城公司应向刘会平给付多交的契税款、维修基金及多付房款、契税、维修基金产生的利息损失，其中契税损失5559.80元（370653.16×1.5%），维修基金损失3706.53元（370653.16×1%），原告主张的多付款项的利息损失不违反法律规定，经本院核算，该项利息损失为[（370653.16元+5559.80元+3706.53元）×4.75%÷360天×498天（2018年2月1日至2019年6月14日）]=24963.88元，以上共计404883.37元。刘会平主张的租房损失、误工费、律师费及精神损失费无合同约定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津华侨城实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘会平逾期交房利息39161.48元；二、被告天津华侨城实业有限公司于本判决生效后十日内给原告刘会平各项损失共计404883.37元；三、驳回原告刘会平的其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5100元，由原告刘会平负担1700元，由被告天津华侨城实业有限公司负担3400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周梅二〇一九年八月十四日书记员  杨姗本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。