重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终357号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆汇东房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处红旗巷**，统一社会信用代码91500224622151575G。 法定代表人：罗道红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张有德，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓梅，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：秦惠兰，女，1968年8月18日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：郑智勇，重庆启林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭庆，重庆启林律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆天奂商贸有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**内统一社会信用代码91500106202809748E。 法定代表人：郑建武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张霞，该公司母公司工作人员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**统一社会信用代码91500106233224649。 法定代表人：王俊博，该公司执行董事兼总经理。 上诉人重庆汇东房地产开发有限公司(以下简称汇东地产公司）因与被上诉人秦惠兰、重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）、重庆天奂商贸有限公司（以下简称天奂商贸公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月15日进行了询问审理。上诉人汇东地产公司的委托诉讼代理人张有德、曾晓梅，被上诉人秦惠兰的委托诉讼代理人郭庆，被上诉人天奂商贸公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇东地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止执行重庆市沙坪坝区天陈路XX号附XX号房屋；2.一、二审诉讼费用由秦惠兰、天奂商贸公司、翁达物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定汇东地产公司与翁达物业公司在《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》中约定的权利是债权而非物权属于认定错误。该协议约定翁达物业公司将案涉项目的经营权承包给汇东地产公司，汇东地产公司为此向翁达物业公司支付了全部项目承包费及前期费用，该项目已经变成汇东地产公司以翁达物业公司的名义与重庆天友物业发展有限公司（以下简称天友物业公司）合作开发的项目。案涉项目开发完成后，汇东地产公司按约分得案涉房屋并实际占有，虽因其他原因未办理过户登记，但汇东地产公司是案涉房屋的实际所有人。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支部全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。汇东地产公司作为案涉房屋的买受人，已经支付全部价款并实际占有，且其对未办理过户登记手续不存在过错，故该公司的诉讼请求应当得到支持。 秦惠兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的前提条件是第三人属于购房人、已支付全部价款且对未办理过户登记没有过错的情形，汇东地产公司未举示证据证明本案属于该情形，故该规定不应适用；2.秦惠兰申请查封执行案涉房屋时，案涉房屋已经登记在翁达物业公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，秦惠兰申请查封案涉房屋符合法律规定；3.案涉房屋建成已近十年，早已具备办理过户登记手续的条件，汇东地产公司长期未请求翁达物业公司办理过户登记手续存在重大过错。 天奂商贸公司辩称，汇东地产公司是否系案涉项目的联合开发人以及是否系案涉房屋实际所有人由法院依法判决。 翁达物业公司未作答辩。 汇东地产公司向一审法院提出诉讼请求：停止执行重庆市沙坪坝区天陈路XX号附XX号房屋（即雅豪丽景小区幼儿园房屋）。 一审法院审理查明：莫红露与翁达物业公司、王俊博、王义安、重庆瀚尚汽车销售有限公司（以下简称瀚尚公司）民间借贷纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2016年5月11日以（2016）渝0106财保192号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了翁达物业公司所有的位于重庆市沙坪坝区天陈路XX号附XX号的房屋。同年6月2日，重庆仲裁委员会作出（2016）渝仲字第771号裁决书，裁决翁达物业公司、王俊博、王义安归还莫红露借款本金1500万元及利息、罚息、律师费、保全担保费、保全费，莫红露有权对翁达物业公司提供的抵押房屋折价或以拍卖、变价款项优先受偿，瀚尚公司在莫红露就抵押物行使优先受偿权后不足清偿的范围内承担连带保证责任。因翁达物业公司、王俊博、王义安、瀚尚公司未履行上述生效仲裁裁决书所确定的义务，莫红露向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，因莫红露与秦惠兰签订债权转让协议，将其对翁达物业公司等人享有的上述仲裁裁决书所确定的债权及全部权益转让给秦惠兰，故根据秦惠兰的申请，重庆市第五中级人民法院于2017年7月7日作出（2016）渝05执1206号之二执行裁定书，变更秦惠兰为该院（2016）渝05执1206号执行案件的申请执行人。在重庆市第五中级人民法院对秦惠兰与翁达物业公司、王俊博、王义安等借款合同纠纷一案（重庆仲裁委员会[2016]渝仲字第771号）执行过程中，汇东地产公司作为案外人对执行翁达物业公司所有的位于重庆市沙坪坝区天陈路XX号附XX号的房屋提出书面异议。2017年12月15日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异2375号执行裁定书，裁定驳回案外人汇东地产公司的异议请求。汇东地产公司对该裁定不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院另查明：2002年10月8日，天友物业公司（甲方）与翁达物业公司（乙方）签订《天星桥2#片区合作改造开发合同》，约定共同对重庆市沙坪坝区天星桥2#片区（天星桥正街2#和晒光坪61#）和翁达物业公司所征得的霜叶宫等土地进行合作开发。该合同约定：1.甲、乙双方以联合开发的形式对外，所有手续均以双方的名义一同办理；2.甲、乙双方本着共同出资、共同运作、风险共担、利益共享的原则，双方按投资额各自出资50%，其中首期各1000万元分期打入双方认同的银行，以甲方名义开账户，乙方监印章；3.小区开发由甲、乙双方共同管理，最终利润由甲、乙双方各得50%。 2005年4月10日，翁达物业公司（甲方）与重庆永乐房地产开发有限公司（乙方）（以下简称永乐地产公司）签订《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》，约定：1.项目名称为雅豪丽景小区，项目地址为沙坪坝区天星桥正街2#、晒光坪61#，项目规模预计总建筑面积195200平方米；2.甲方将其在该项目上的开发经营权全权承包给乙方，乙方向甲方支付总额为200万元的项目承包费，对该项目的经营自负盈亏，甲方在乙方承包经营前用于该项目的投资款及所有费用以1000万元包干（含保证金及投资款300万元，前期费用700万元），由乙方支付给甲方；3.乙方认可甲方在本协议签订生效前甲方与重庆第二建设有限公司、天友物业公司所签订的合同、协议，并负责全面代替甲方履行除本协议规定由甲方承担的责任、义务以外的所有责任、义务，乙方享有除本协议规定由甲方享有的权益以外的该项目所有权益和最终开发利润；4.该项目的所有联建方式和项目法人单位仍按现行方式实施，乙方仅作为甲方在该项目上的承包经营者，而不作为该项目的联建方。 一审法院再查明：2004年2月25日，重庆市发展和改革委员会作出《关于联建雅豪丽景项目可行性研究报告的批复》（渝发改投[2004]143号），同意天友物业公司与翁达物业公司联合开发建设雅豪丽景项目。 2006年2月13日，重庆市工商行政管理局核准永乐地产公司的名称变更为汇东地产公司。 2009年3月19日，案涉房屋重庆市沙坪坝区天陈路XX号附XX号房屋登记于天友物业公司和翁达物业公司名下。 2011年3月14日，重庆市工商行政管理局沙坪坝分局准予天友物业公司将其名称变更为天奂商贸公司。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。本案中，天友物业公司与翁达物业公司签订《天星桥2#片区合作改造开发合同》及翁达物业公司与永乐地产公司签订的《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《天星桥2#片区合作改造开发合同》的约定，案涉项目由天友物业公司和翁达物业公司联合开发，而且双方的联合开发行为依法通过了行政审批。此后永乐地产公司根据《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》的约定只是内部承包了翁达物业公司在《天星桥2#片区合作改造开发合同》中享有的经营权，但案涉项目的合法联建主体仍然是翁达物业公司和天友物业公司，而非永乐地产公司和天友物业公司。换言之，永乐地产公司根据前述合同获得的权利仅为债权而非物权。对汇东地产公司举示的《关于[雅豪丽景]项目部分产权归属说明》（复印件），因秦惠兰和天奂商贸公司对该证据的真实性均不予认可，故一审法院对该证据的真实性不予确认。对形成于2008年7月2日的《协议书》，天奂商贸公司因汇东地产公司举示了原件而认可其真实性，但秦惠兰认为其并非协议当事人，无法确认该协议的真实性，且该合同一方当事人翁达物业公司因缺席审理而未对该协议表态，该合同当事人之一吕丹系案外人，也未对该协议表态，故一审法院难以确认该协议内容的真实性。即使该协议真实合法，各方当事人在协议中虽明确案涉房屋归汇东地产公司所有，但此后在办理产权登记时（2009年3月19日）该房屋也并未登记于汇东地产公司名下，而是登记于翁达物业公司和天友物业公司名下，且直至案涉房屋被依法查封时（2016年5月11日）仍未登记到汇东地产公司名下，故不能认定该项约定已得到实际履行。同时，即使汇东地产公司在本案中举示的案涉房屋租赁合同是真实的，也不达到汇东地产公司主张的其对案涉房屋享有所有权的证明目的。且本案现有证据也不能证明案涉房屋存在登记错误的情形。综上，汇东地产公司所举证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益，对其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决驳回汇东地产公司的诉讼请求。一审案件受理费38800元，由汇东地产公司负担。 本院二审审理期间，汇东地产公司向本院提交重庆市九龙坡区人民法院于2018年12月25日作出的（2018）渝0107民初21209号民事判决书及《裁判文书生效证明书》，拟以该判决确定的登记在翁达物业公司名下的股份实际为汇东地产公司所有的裁判规则来证明登记在翁达物业公司名下的案涉房屋实际为汇东地产公司所有。本院认为，因股份转让及股份实际所有人的认定与案涉房屋不动产物权的认定无关联性，故对该证据不予采信。 本院二审查明：2008年7月2日，天友物业公司、翁达物业公司（甲方）与吕丹（乙方）、汇东地产公司（丙方）签订的《协议书》中载明：“甲方确认，租赁房屋产权为丙方所有，因原合同产生的全部收益归丙方。自本合同签订生效后，原合同项下甲方的权利义务全部转移给丙方……。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：汇东地产公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 汇东地产公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.汇东地产公司并非案涉项目的联建主体，非因合法建造设立物权。首先，翁达物业公司和天友物业公司才是通过行政主管部门审批并备案的案涉项目的合法联建主体。2002年10月8日天友物业公司与翁达物业公司签订的《天星桥2#片区合作改造开发合同》中明确约定案涉项目的合作开发单位是该两公司，且重庆市发展和改革委员会2004年2月25日作出的《关于联建雅豪丽景项目可行性研究报告的批复》（渝发改投[2004]143号）文件亦载明项目业主为天友物业公司与翁达物业公司。其次，汇东地产公司并非案涉项目的联建主体在相关合同中有明确约定。2005年4月10日，翁达物业公司与永乐地产公司签订的《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》中载明“该项目的所有联建方式和项目法人单位仍按现行方式实施，永乐地产公司仅作为翁达物业公司在该项目上的承包经营者，而不作为该项目的联建方。”故根据该协议汇东地产公司并没有取代翁达物业公司成为案涉项目的联建主体。第三，翁达物业公司和天友物业公司作为案涉项目的联合开发主体已经依法取得案涉房屋的初始产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，我国的不动产物权以登记公示发生效力，本案中翁达物业公司和天友物业公司作为案涉项目的联合开发主体，依法取得案涉房屋的初始产权登记。在没有证据证明该登记存在错误的前提下，翁达物业公司和天友物业公司对案涉房屋享有物权。 2.各方当事人签订的约定产权归属的合同不能发生物权变动的效力。2008年7月2日，天友物业公司、翁达物业公司（甲方）与吕丹（乙方）、汇东地产公司（丙方）签订的《协议书》中载明：“甲方确认，租赁房屋产权为丙方所有，因原合同产生的全部收益归丙方。自本合同签订生效后，原合同项下甲方的权利义务全部转移给丙方。”虽然汇东地产公司、天友物业公司、翁达物业公司在该《协议书》中约定案涉房屋产权归属汇东地产公司所有，但是因该不动产物权未经登记，故不发生不动产物权的变更效力，汇东地产公司不能依据合同约定直接取得案涉房屋的产权。 3.汇东地产公司通过与翁达物业公司签订《“雅豪丽景”开发项目承包经营协议书》的方式取得的权利仅为债权而非物权。该协议中载明：“甲方（翁达物业公司）将其在该项目上的开发经营权全权承包给乙方（汇东地产公司），乙方向甲方支付总额为200万元的项目承包费，对该项目的经营自负盈亏。甲方在乙方承包经营前用于该项目的投资款及所有费用以1000万元（含保证金及投资款300万元，前期费用700万元）包干，由乙方支付给甲方。乙方认可甲方在本协议签订生效前甲方与重庆第二建设有限公司、天友物业公司所签订的合同、协议，并负责全面代替甲方履行除本协议规定由甲方享有的权益以外的该项目所有权益和最终开发利润。”根据该约定，翁达物业公司实际上是将《天星桥2#片区合作改造开发合同》中的权利义务部分概括转让给汇东地产公司，汇东地产公司可以基于该合同向翁达物业公司、天友物业公司主张相应的债权。案涉项目建成后，在天友物业公司、翁达物业公司签署的《雅豪丽景其他商业分配方案》中亦载明案涉房屋由翁达物业公司分得，汇东地产公司可依据该协议书对翁达物业公司享有请求交付房屋、办理房屋过户登记的权利。即使汇东地产公司已实际占有、使用案涉房屋，但在办理产权过户登记前汇东地产公司对案涉房屋不享有所有权。 4.汇东地产公司对翁达物业公司享有的债权亦不属于能够排除强制执行的特殊债权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定了无过错不动产买受人、房屋消费者物权期待权可以排除强制执行，但是汇东地产公司与翁达物业公司之间并非房屋买卖关系，而是合同权利义务部分概括转让关系，故汇东地产公司不能依据前述规定排除强制执行。 综上所述，汇东地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由重庆汇东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭 贵 审 判 员  姜圆圆 审 判 员  汤君丽 二〇一九年八月十五日 法官助理  周 琪 书 记 员  庞雪梅