福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终3630号 上诉人（原审被告）：邱洪金，男，1976年2月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱玉德（系邱洪金之父），男，1942年4月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨荣坤，厦门市杏南法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：厦门市佰鸿物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路**鸿运大厦**，统一社会信用代码913502037692647503。 法定代表人：洪雅萍，总经理。 委托诉讼代理人：王钟、陈鸿雁，福建首嘉律师事务所律师。 上诉人邱洪金因与被上诉人厦门市佰鸿物业管理有限公司（下称佰鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邱洪金上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：原审法院在未审慎了解本案事实的情况下，轻易下判，确有失公平公正。1.被上诉人于2011年2月7日收到上诉人支付的装修押金10000元，上诉人多次催讨均被拒绝。2.被上诉人不作为，对于上诉人住宅的防盗门五次被砸导致经济损失8000多元，存在安全管理保护失职。3.2017年两次发生电梯滑落。4.物业公司总经理洪雅萍在履职期间滥用职权、玩忽职守，违反合同义务，不做好服务分内工作，不保护业主生命安全服务工作，勾结鸿润锦源厦门房地产开发有限公司总经理许某评、许某章等人，违反相关法律、未经批准私自将鸿运大厦多盖三层，对业主百般阻碍，干涉上诉人及张某萍在103单元发展餐饮业，长达一年半不能办证开业，经济损失达1500多万元，至2012年13月18日《中止行政复议通知书》发出，陈家埠酒楼才开业。5.陈家埠酒楼输运鸿运大厦物业管理区域内，于2015年9月21日被盗窃价值共计损失370多万元，物业公司工作人员不报警制止、抓获盗贼。6.侵占业主文体活动场所出租他人，又服务不到位，造成业主经济损失。 被上诉人佰鸿物业公司辩称：上诉人应该根据《物业服务合同》交纳物业费用。一、装修押金与《行政复议通知书》与本案均不具有关联性。被上诉人未退还装修押金系因为上诉人违规装修，待其恢复原状后可退还。二、至于上诉人主张因被上诉人未尽到安全防范义务导致其家中被盗，因《物业管理条例》中所约定的安保义务，仅是指物业服务企业为维护公共秩序和物业使用安全而实施的必要的、正常的防范性安全保卫活动，该义务应该是有限的、相对的。本案中双方未就上诉人财产进行特殊保护的约定，物业是否担责，应根据是否违反物业合同约定及违反该约定与上诉人财产受到损害之间有无因果关系予以确定。本案中上诉人没有提供证据证明被盗的事实，亦没有证据其损失的多少，应当承担举证不能的不利后果。三、管理期间未出现电梯滑落现象，上诉人没有证据支持。四、本案系服务合同纠纷，被上诉人所称的加盖楼层、出租公共场所等问题属另一法律关系，不得以此拒缴物业管理费，且被上诉人没有提供任何证据证明。 佰鸿物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令邱洪金向佰鸿物业公司支付2016年7月1日至2018年10月31日的物业管理费6053.88元及滞纳金1872.38元（按每月2%计算，2016年7月1日起暂计至2018年10月31日为1872.38元，实际数额计至款项付清之日止）；2.判令邱洪金向佰鸿物业公司支付2016年7月1日至2018年10月31日的公共维修金2017.96元及滞纳金624.13元（按每月2%计算，2016年7月1日起暂计至2018年10月31日为624.13元，实际数额计至款项付清之日止）。事实和理由：佰鸿物业公司系依法成立的物业管理公司，自2005年至今一直为鸿运大厦提供物业管理服务。2016年6月29日，佰鸿物业公司与厦门鸿运大厦第三届业主委员会签订《鸿运大厦物业管理服务委托合同》，约定：佰鸿物业公司为鸿运大厦提供物业管理服务，住宅的物业管理费收费标准为每月1.5元/平方米，公共维修金收费标准为每月0.5元/平方米，缴费方式为按季度缴交，于每一季度第一个月的5日前缴交当季度的费用，业主或使用人逾期未缴费的自次月起按欠费额的日千分之三收取逾期付款违约金。邱洪金系鸿运大厦2402单元的所有权人，在佰鸿物业公司管理小区初期，邱洪金尚能如期缴交物业管理费、公维金等费用。自2016年7月1日起至今未能依约缴交上述费用，经佰鸿物业公司多次催告，邱洪金仍拒不支付，鉴于约定的违约金过高，物业公司自愿将其调低为按年利率24%计算。 一审经审理认定的事实：邱洪金系位于厦门市思明区（以下简称涉案房产）的所有权人，建筑面积为147.61平方米。2016年6月29日，鸿运大厦业委会与佰鸿物业公司签订《鸿运大厦物业管理服务委托合同》，约定：鸿运大厦业委会根据业主大会投票表决的意见，绝大多数业主认可佰鸿物业公司的管理服务，同意继续聘请佰鸿物业公司为鸿运大厦提供物业管理服务，委托管理期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；物业综合服务费收费标准为住宅每月每平方1.5元，日常专项维修资金收费标准为住宅每月每平方0.5元，物业管理费用、公共维修金等费用由佰鸿物业公司向业主或使用人收取，由业主或使用人直接到佰鸿物业公司收费处缴纳（每季度第一个月的5日前缴交当季度的费用）；业主或使用人违反合同约定欠费的，佰鸿物业公司可从欠费的第二个月起每日按欠费额的千分之三收取逾期付款违约金。 一审庭审中，邱洪金提供《收据》《报警回执》《鸿运大厦管理处缴费通知单》《中止行政复议通知书》作为证据。其中，《收据》载明日期为2011年2月7日，客户为一楼店面，项目为装修押金，金额为10000元；受理日期为2016年8月27日的《报警回执》载明报警人为邱玉德，报警事项为鸿运大厦2402室房门被砸；受理日期为2017年4月18日的《报警回执》载明报警人为邱玉德，报警事项为鸿运大厦2402室的住处门锁被人用牙签和胶水堵住；厦门市人民政府于2012年3月18日作出厦府行复中﹝2012﹞1号《中止行政复议通知书》，决定自2012年3月16日起中止对厦门鸿运大厦业主委员会对厦门市环境保护局思明分局准予厦门陈家埠餐饮有限公司项目建设的行政许可决定不服提出的行政复议的审理。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案小区鸿运大厦业委会与佰鸿物业公司签订的《鸿运大厦物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对涉案房产的所有权人邱洪金具有约束力。邱洪金接受佰鸿物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务费。佰鸿物业公司主张邱洪金在2016年7月1日至2018年10月31日期间拒不交纳相关物业服务费用，而邱洪金提供的《收据》《中止行政复议通知书》与本案不具有关联性，《报警回执》不足以佐证其抗辩主张，邱洪金应当承担举证不能的不利后果。因此，佰鸿物业公司要求邱洪金支付涉案房产在2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业服务费6053.88元（144.14平方米×1.5元/平方米·月×28个月）与公共维修金2017.96元（144.14平方米×0.5元/平方米·月×28个月），有事实与法律依据，予以支持。关于违约金，合同约定业主于每季度第一个月的5日前缴交当季度的物业管理费用、公共维修金等费用，否则佰鸿物业公司可从欠费的第二个月起每日按欠费额的千分之三收取逾期付款违约金，鉴于该计算标准（即月9%）明显畸高，佰鸿物业公司主张按每月2%计算亦无合同依据，故根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，按欠费总额的20%计算。据此，邱洪金应当支付佰鸿物业公司违约金（6053.88元+2017.96元）×20%=1614.37元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邱洪金于本判决生效之日起七日内支付厦门市佰鸿物业管理有限公司关于厦门市思明区在2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业服务费6053.88元、公共维修金2017.96元及违约金1614.37元；二、驳回厦门市佰鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人拖欠的物业费是否应当支付。上诉人关于被上诉人物业管理存在瑕疵，要求免缴物业费的主张，上诉人提供的证据未能证明被上诉人安全管理保护失职造成其防盗门五次被砸损失、2017年两次电梯滑落及将业主文体活动场所出租他人的事实。被上诉人作为物业管理单位有义务提高管理水平满足业主要求，上诉人对物业管理的瑕疵可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，本院不予采信。上诉人邱洪金作为业主接受了被上诉人佰鸿物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理服务费用。关于违约金，一审法院鉴于双方约定的违约金标准畸高，酌情按欠费总额的20%计算，并无不当。关于陈家埠酒楼的装修押金及财产损失，与本案属不同法律关系，当事人可以另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人邱洪金的上诉主张不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由邱洪金负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年八月二十六日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。