江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初1600号原告：新余市渝水区棉麻有限责任公司，住所地江西省新余市渝水区团结西路**。法定代表人：李卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁德新，江西新剑律师事务所律师。被告：新余市方盛油脂有限公司，，住所地江西省新余市高新开发区水西镇原水西扎花厂内）。法定代表人：严凤岚，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。原告新余市渝水区棉麻有限责任公司（下称原告）与被告新余市方盛油脂有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告新余市渝水区棉麻有限责任公司的委托诉讼代理人袁德新，被告新余市方盛油脂有限公司的委托诉讼代理人钱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2015年7月16日签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，被告腾空并返还原告出租房屋；2.被告立即支付拖欠原告从2015年10月1日至2018年9月30日房租共772750元，违约金按租金24%计算共181800元，合计954550元，并支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付原告之日止的租金及违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月16日，原、被告签订了一份《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，合同约定被告租赁原告渝东大道190号渝水油棉厂一号仓库以南房屋，租期从2015年10月1日至2020年9月30日，租金第一年250000元，第二年257500元，第三年265225元，第四年273180元，第五年281370元，租金每半年一收。合同对双方权利义务、租房使用及逾期支付租金的违约责任进行了约定。同时，合同还对租赁期限安全责任、计划生育进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告使用了该租赁房屋，然而，被告一直未向原告支付租金，原告多次催付未果。2018年1月15日，原告向被告发出书面通知，要求被告在2018年1月31日前全部付清租金，否则，原、被告租赁合同于2018年2月1日解除。被告收到通知后，至今未付清余款，也未腾房。为维护原告的合法利益，特诉至法院，提出前列诉请。被告辩称，1.2010年的租金是否交清和拖延，不属于本案的处理范围；2.2016年，被告已支付240000元租金，原告在原一审判决后并未上诉，对被告已支付240000元租金亦予以认可；3.2015年，被告向新余市渝水区供销社（下称区供销社）垫付500000元，约定其中一部分用于支付担保费，剩余的用于抵付租金。而原渝水区供销社主任袁靖的刑事案件还未结束，该500000元的具体分配尚不可得知，应中止审理；4.本案的违约情况实际上是原告恶意造成的，而并非被告过错，不该由被告承担违约后果。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.原告的营业执照1份，被告的企业信息1份。证明原、被告主体适格。2.原、被告签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》1份，通知及其邮递快递存单各1份。证明被告与原告之间签订租赁合同，对租金及租金的支付方式、违约责任，包括合同中止条件都进行了约定。3.2010年原、被告之间的房屋租赁合同1份、资产租赁收缴金额明细表7份、收款收据17份、客户收款人入账通知2份。证明原、被告于2010年11月1日签订了涉案房屋的租赁合同，被告已经将2010年至2015年9月31日期间的租金全部履行完毕。被告于2016年4月6日及4月21日支付的共计240000元为2010年签订合同的租金，并非2015年7月16日签订的合同租金。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原、被告签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》1份；2016年4月16日、2016年4月21日付款凭证2张、袁靖2017年8月15日在检察院所做的询问笔录1份、郑万程2017年8月1日、2017年8月11日询问笔录2份、2015年5月31日转账凭证复印件2张。证明原、被告于2015年7月16日签订租赁合同一份，双方构成租赁合同关系；该合同就房屋的状况、租期、租金及原、被告双方的权利义务进行了约定；在合同租金缴纳条款的合同空白处加盖了新余市渝水区同欣资产管理有限公司（下称同欣公司）的印章，被告应支付的租金可以支付给同欣公司；被告分别于2016年4月6日、2016年4月21日向同欣公司支付租金150000元、90000元，共计240000元；2015年，因区供销社资金紧张，区供销社主任袁靖要求郑万程（被告法定代表人的丈夫及公司实际控制人）垫付500000元，袁靖承诺该500000元用于抵扣租金和担保费；应袁靖要求，郑万程向同欣公司出纳个人账户支付500000元。2.被告建设的钢结构厂房、装修的房屋及购置的机械设备等照片59张。证明被告租赁原告的场地后，经过原告同意，在租赁的工地上建设钢结构的厂房，同时装修了被告的房屋，并且购置了部分的机器设备。3.刘志雄2017年7月18日在渝水区检察院所做的询问笔录复印件1份、付款凭证复印件7张。证明刘志雄系渝水区供销社的领导干部，同时还是区供销社下属同欣公司的法定代表人。区供销社规定渝水区供销社下属企业所有的收益都由同欣公司进行管理。区供销社下属企业一直都存在经营主体混同、管理混乱的情况，被告与原告自2010年建立租赁关系后，其租金就一直是不直接支付给原告，而是支付给同欣公司或者同欣公司出纳丁小勤个人账户，原告对此也从未提出任何异议，因此，在本案中被告支付租金给同欣公司符合合同约定，也符合区供销社的管理规定。4.录音光盘一张。证明原告召开会议，阻碍被告的承租户向被告缴纳租金，造成被告无力支付租金，导致履约困难，本案的违约情况实际上是原告恶意造成的，并非被告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的第1组证据、第2组证据中《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》、第3组证据中2010年原、被告之间的房屋租赁合同、除2016年4月7日、2016年4月22日的收据外的其余收款收据的真实性无异议，原告对被告提交的第1组证据中《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》、2016年4月16日、2016年4月21日付款凭证的真实性无异议，对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存在争议的相关证据，现本院围绕双方的质证意见，结合庭审查明的事实，综合评述如下：1.对原告的第2组证据中通知及其邮递快递存单，被告质证时称快递单没有显示所寄的快件就是原告举证的通知书。本院认为，被告并未提供证据证明其收到的材料并非通知书，被告的异议不成立，故，对该证据，本院予以采信。2.对原告的第3组证据中资产租赁收缴金额明细表、2016年4月7日、2016年4月22日的收据、客户收款人入账通知，原告质证时称租赁收缴金额明细表为原告单方面制作的，不予认可；租金收缴清单与原告在检察院提交的清单不一致，且有涂改痕迹，也是原告单方面制作的，不应作为定案依据，2016年4月7日、2016年4月22日收据是原告事后伪造的。本院认为，租赁收缴金额明细表与租金收缴清单为原告单方制作，不能作为证据使用；2016年4月7日、2016年4月22日收据系原告原始财务凭证，对该证据，本院予以采信。3.对被告的第1组证据中袁靖的询问笔录、郑万程的询问笔录、2015年5月31日转账凭证复印件，原告质证时称该组证据均为复印件，无法确认其真实性，即便该复印件与原件一致，也不能证明被告的证明目的。袁靖、郑万程供词的真实性应当同涉案当事人的刑事案件判决书加以确认。袁靖、郑万程所谓由郑万程支付500000元给区供销社仅反映了郑万程给了区供销社500000元，该500000元也仅是作为抵扣租金和担保费，至于抵扣租金的多少和抵扣哪部分租金，及是原、被告租赁合同的租金还是郑万程与区供销社或是区供销社其他下属子公司的租金则无法确定。本院认为，原告的异议成立，故，对该组证据，本院不予采信。4.对被告的第2组证据，原告质证时称该组证据的真实性无法确定。本院认为，被告的该组证据与本案的实质审理不存在关联性，故，对该组证据，本院不予采信。5.对被告的第3组证据，原告质证时称被告提交的是复印件，无法确认真实性，刘志雄的询问笔录所记载的内容与本案审理不具有关联性，且被告提交的付款凭证，付款方是郑万程等人，收款方是丁小勤，即便该凭证是真实的，该收款人不是原告方，也与本案审理不具有关联性。本院认为，被告异议成立，故，对该组证据，本院不予采信。6.对被告的第4组证据，原告质证时称该组证据不能证明被告的证明目的，该录音证据是否为新余市渝水区供销社等人的对话仅凭一份录音光盘无法确定，即便该组证据是真实的，也不能免除被告方作为承租人缴付租金的义务。本院认为，原告的异议成立，对该组证据，本院不予采信。根据上述证据，结合庭审，本院认定如下案件事实：2015年7月16日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，合同约定：“乙方向甲方租赁位于新余市渝水区渝东大道190号的渝水油棉厂壹号仓库以南的房屋，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，租金第一年贰拾伍万，第二年贰拾伍万柒仟伍佰元，第三年贰拾陆万伍仟贰佰贰拾伍元，第四年为贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整，第五年贰拾捌万壹仟叁佰柒拾元。租金收缴为每半年一收，先收后用。乙方拖欠房租达15日以上（按甲方通知起计算）或无正当理由将承租方闲置6个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并没收乙方的房屋租赁押金，所造成的一切损失由乙方赔偿。本合同租赁费不含税且税务机关要求交纳房屋出租税等费用全部由乙方自愿承担。若乙方逾期支付租金，每逾期一日按年租金的百分之一承担违约责任。”合同签订时，原告在该合同第1页第一条第4“租金收缴”右侧盖上“新余市渝水区同欣资产管理有限公司14331701040004957中国农业银行新余团结支行”内容的印章。2018年1月15日，原告向被告送达了一份通知，通知被告需在2018年1月31日付清所拖欠的租金，否则，双方签订的租赁合同于2018年2月1日解除。另查明，1.新余市渝水区同欣资产管理有限公司与原告同为新余市渝水区供销社的下属公司，新余市渝水区同欣资产管理有限公司内部职责之一为负责新余市渝水区供销社下属公司的房屋租金收缴。2.被告于2016年4月6日，通过中国农业银行向新余市渝水区同欣资产管理有限公司转账支付房屋租金150000元，并在转账业务单上附言：油棉厂15年房租费，于2016年4月21日，通过中国农业银行向新余市渝水区同欣资产管理有限公司转账支付房屋租金90000元，并在转账业务单上附言：付方盛房租费。3.原、被告于2010年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2010年10月1日至2015年9月31日，租金为300000元/年。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要有：一、被告于2016年4月6日和2016年4月21日两次交纳租金共计240000元，是交纳前一份合同即2010年10月1日至2015年9月30日租赁期间的部分租金，还是交纳2015年10月1日至2020年9月30日租赁期间的部分租金？二、原告要求解除与被告签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，并要求被告腾空租赁房屋并返还给原告是否有事实和法律依据？三、原告要求被告支付拖欠的房屋租金772750元，违约金181800元，共计954550元是否有事实和法律依据？关于第一个争议焦点：原告提供了2014年10月13日的财务凭证载明被告支付2014年租金100000元，被告亦对该证据没有异议，但被告并未提供证据证明2014年10月13日之后，被告付清了前一份合同的租金，亦未提供充分证据证明交纳的240000元租金是后一份合同中的租金，而原告提供了财务凭证证明上述款项支付的2014年10月1日至2015年9月30日期间的部分租金，因此，被告支付的240000元租金应为2014年10月1日至2015年9月30日租赁期间的部分租金。故，对被告提出已支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的租金240000元的辩论意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点：原告与被告签订《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，本院予以认定，双方应恪守合同义务。原告与被告在《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》中约定：“租金第一年贰拾伍万，第二年贰拾伍万柒仟伍佰元，第三年贰拾陆万伍仟贰佰贰拾伍元，第四年为贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整，第五年贰拾捌万壹仟叁佰柒拾元。租金收缴为每半年一收，先收后用”。但，迄今为止，被告未向原告交纳租金，属被告违约，根据双方合同：“乙方拖欠房租达15日以上，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并没收乙方的房屋租赁押金，所造成的一切损失由乙方赔偿”之约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，并要求被告腾空租赁房屋的诉请，本院予以支持。关于第三个争议焦点：根据原、被告签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，被告自2015年10月1日至2018年9月30日应向原告交纳的租金应为772725元，截止2018年9月30日，尚欠772725元租金。因此，对原告要求被告支付自2015年10月1日至2018年9月30日租金772725元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金按租金24%计算共181800元，本院认为，原告以逾期支付租金金额按年利率24%主张违约金，符合法律规定，本院计算违约金如下：被告租赁期第一年拖欠原告250000元租金，截至2018年9月30日，需支付的违约金为：250000元×24%×2年＝120000元；被告租赁期第2年拖欠原告257500元租金，截至2018年9月30日，需支付的违约金为：257500元×24%×1年＝61800元；被告租赁期第三年拖欠的265225元租金所应支付的违约金，应计算在原告要求被告“支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付原告之日止的违约金”的诉请中，故，截止2018年9月30日，被告应向原告支付的违约金为：12000元+61800元＝181800元。因此，对原告要求被告支付房屋违约金181800元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告继续支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付原告之日止的租金及违约金的诉请，本院认为，《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》约定了租赁期第四年租金为273180元，租赁期第五年租金为281370元，故被告需自2018年10月1日起按该合同约定支付房屋占用的租金至房屋实际腾空并交付原告之日止。至于违约金，被告应以实际拖欠租金金额按年利率24%计算。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告新余市渝水区棉麻有限责任公司与被告新余市方盛油脂有限公司于2015年7月16日签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，被告新余市方盛油脂有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告新余市渝水区棉麻有限责任公司向其出租的房屋。二、被告新余市方盛油脂有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告新余市渝水区棉麻有限责任公司支付拖欠的房屋租金772725元，违约金181800元，共计954525元（截止2018年9月30日）；并支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付原告之日止的租金[按2015年7月16签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》所约定的租金（租赁期第四年租金273180元，租赁期第五年租金为281370元）计算]及违约金（以实际拖欠租金金额按年利率24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6888元，诉讼保全申请费5000元，共计11888元，由原告新余市渝水区棉麻有限责任公司负担511元，被告新余市方盛油脂有限公司负担11377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  李群燕人民陪审员  钟志民人民陪审员  刘姑云二〇一九年八月十六日书 记 员  吴 凡