江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4656号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金牌快运有限公司，住所地南京市鼓楼区钟阜路******。法定代表人：黄永生，该公司经理。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京以西结科工贸有限公司，住所，住所地南京市高淳县开发区商贸区**div>法定代表人：佘伟东，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。上诉人南京金牌快运有限公司（以下简称金牌快运公司）因与被上诉人南京以西结科工贸有限公司（以下简称以西结科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金牌快运公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项判决，依法改判。2、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合同的订立是双方当事人的合意，本案《房屋租赁合同》签订是上诉人基于被上诉人对上诉人关于快递业务能不受阻碍、正常经营的承诺；一审法院认为，“合同解除系不可归责于双方的事由所造成……主张系对方违约而解除合同，与本院查明的事实不符”是事实认定错误；被上诉人无法履行合同约定，并提出解除合同，其行为构成根本违约。2018年9月26日，上诉人欲承租涉案房屋经营快递，事先对该房屋及周边作详细考察，尽到了合理注意和谨慎义务。2018年9月28日，上诉人与被上诉人就其实际经营的特殊性、经营规模、房屋装修等事宜进行协商，并多次向被上诉人确认涉案房屋用于快递业务不会受到阻碍，被上诉人也明确承诺上诉人承租后能正常经营不受阻碍，若物业阻碍经营由被上诉人负责处理；同时《房屋租赁合同》中约定：因乙方经营快递等业务有时效等相关要求，故对车辆通行场地无阻碍有着特殊要求甲方需保证乙方能在此场地正常经营无人阻扰，否则违约。2018年9月29日，上诉人被告知涉案房屋不能用于快递经营，要求其限期搬走，随后上诉人将情况及时通知被上诉人，被上诉人仍表示可以协商解决。但至2018年10月8日，仍未解决，此时被上诉主张退还押金并要求上诉人搬走，理由是小区物业等告知上诉人经营快递业务后期可能会扰民，被上诉人认为上诉人的行为属于违反合同约定的情形，要求终止合同、收回房屋。在合同履行中，上诉人按合同约定履行义务，但被上诉人未能按合同约定保障上诉人无障碍的使用租赁场地，致使合同不能继续履行，并提出解除合同，故一审法院认为合同解除不可归责于被上诉人是属于事实认定错误。二、一审法院认定双方达成终止履行合同并据实结清费用的合意，双方均未明确向对方提出违约责任主张，对主张违约金及利息诉请不予支持，系适用法律错误。合同履行过程中，被上诉人要求解除合同，上诉人虽然表示同意解除合同，未明确主张被上诉人的违约责任，但根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八项、《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。综上，一审认定事实错误、适用法律错误，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。以西结科公司辩称，一、房屋租赁合同的解除是由于上诉人经营快递业务严重扰民，遭到小区业委会的投诉。虽经过被上诉人多次协商，但仍协商无果的情况下造成的，并非被上诉人不愿意继续履行租赁合同。涉案租赁合同的解除也是上诉人与被上诉人双方达成的一致意向。被上诉人在此过程中不存在违约情形。根据房屋租赁合同第8.3条的约定，上诉人利用该房屋进行非法活动或严重损害公共利益扰民的，造成后果由乙方承担。甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。实际上上诉人经营货运期间有二十余辆大型电动车，对快递货物进行分装和运送，噪声较大，且往来车速较快，被小区业主投诉，严重扰民，且存在一定的安全隐患。上诉人自身对其业务量以及经营方式判断有误，属于其自身过错，不能将该责任归责于被上诉人。另外上诉人也存在迟延交付租金的违约行为。二、一审法院对于违约责任的认定符合法律规定。首先双方当事人对于合同解除是达成一致意向的，且双方已经办理了涉案房屋的交接手续，双方对有关违约责任也已经进行了约定，上诉人并未向被上诉人主张任何的违约责任，事实上被上诉人也不存在违约行为。被上诉人接到小区业主投诉后，第一时间告知了上诉人，让其重新选择经营地址，实际上上诉人在此过程中并未有任何损失产生，相反，被上诉人至今未收到房屋占有使用费，并且支出了相应的墙体粉刷的费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。金牌快运公司向一审法院提出诉讼请求：1.以西结科公司支付金牌快运公司违约金65000元，并给付逾期支付的利息（自2018年10月29日至2018年12月28日止，以65000元为基数，按年利率6%计算为652元）；2.以西结科公司返还金牌快运公司押金20000元。以西结科公司向一审法院提出反诉请求：1.金牌快运公司支付房租22794元，以及粉刷费用2000元、电费1208元、水费78元，共计26080元，并以26080元为基数，按中国人民银行同类同期利率标准赔偿以西结科公司利息损失；2.金牌快运公司支付违约金65000元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区黑龙江路26号4幢房屋（建筑面积为877.36平方米，房屋总层数为7层，所在层数为1层）的登记所有权人为长江电子集团，登记时间为2006年7月。2015年9月28日长江电子集团（出租方，甲方）与以西结科公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区黑龙江路26号-9临180平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限共10年，从2015年10月1日起至2025年9月30日；甲方保证乙方对涉案房屋的使用权，允许乙方转租；租赁期满，如甲方继续出租，乙方有优先续租权等等。以西结科公司在租赁期间将涉案房屋进行了转租。金牌快运公司原在南京市鼓楼区租房经营快递业务。2018年9月金牌快运公司、以西结科公司双方为涉案房屋转租事宜进行了沟通联系。金牌快运公司在签订转租合同之前，曾到涉案房屋所在小区与物业公司有关人员进行了沟通，得到只要交费就可以经营的答复之后，金牌快运公司和以西结科公司进行了合同磋商，并将上述沟通情况告知以西结科公司。2018年9月28日，金牌快运公司（承租方、乙方）与以西结科公司（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋转租给乙方使用，租赁期共五年，甲方从2018年9月28日起将该房屋交付乙方使用，使用权至2023年9月27日；年租金26万元，第三年起房屋租金每年递增百分之三，房屋押金为2.5万元；如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期满后30天内全额退还押金且不计利息；房屋转让费为4万元，双方合同正常到期后，由甲方在半年内付给乙方，不计利息，转让费退费不涉及其他纠纷；乙方应于本合同生效之日起向甲方一次性支付首期半年房租、押金及转让费；在乙方承租期间，该房屋所产生的各种费用均由乙方负责支付；乙方拖欠租金及相关费用，或者利用该房屋进行非法活动或严重损害公共利益扰民的，造成后果由乙方承担，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，否则算违约，违约责任为三个月房租；因乙方经营快递等业务有时效等相关要求，故对车辆通行场地无障碍有着特殊要求，甲方需保证乙方等在此场地正常经营无人阻扰，否则违约等等。上述转租合同签订当天，金牌快运公司向以西结科公司交纳了2万元押金，以西结科公司将涉案房屋交付金牌快运公司使用。次日，由于涉案房屋所在小区业委会提出快递业务影响小区业主生活等问题，双方与小区业委会、长江电子集团沟通未果。双方达成协议，转租合同不再履行，金牌快运公司在找到经营场所后搬离涉案房屋。2018年10月29日金牌快运公司搬离涉案房屋，但未支付房屋租金、水电费等有关费用。双方均未明确提出要求对方承担违约金6.5万元。之后，金牌快运公司、以西结科公司双方为违约责任、押金退还等问题产生争议。经核对，金牌快运公司搬离房屋之前的电费为1208元、水费78元，金牌快运公司同意支付该费用。由于金牌快运公司、以西结科公司双方未能协商解决争议，金牌快运公司遂诉至一审法院，要求判如所请。以西结科公司提出反诉，要求支持其反诉请求。因当事人意见不一，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；金牌快运公司提供的《房屋租赁合同》、押金转账回执、微信截图；以西结科公司提供的房屋所有权证复印件、《房屋租赁合同》、业委会沟通录音录像、水电表照片；以及一审法院开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方就涉案房屋转租等事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，承租人的主要义务是及时给付房租等费用。双方合同中有“甲方需保证乙方等在此场地正常经营无人阻扰，否则违约”的内容，也有“乙方拖欠租金及相关费用，或者利用该房屋进行非法活动或严重损害公共利益扰民的，造成后果由乙方承担”的约定。经查实，金牌快运公司在与以西结科公司订立《房屋租赁合同》之前，实际查看涉案房屋并与所在小区物业公司人员进行了沟通，在得到交费后即可正常经营快递业务的答复后，始才与以西结科公司签订了合同，双方均认可该事实，因此，该事实构成双方订立合同的基础与前提。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方均认可合同订立的基础与前提，是金牌快运公司的快递业务不受物业、业主影响而可以正常经营。但在金牌快运公司实际经营次日，小区业主即以金牌快运公司经营行为实际影响业主生活等为由不同意金牌快运公司经营，双方与各方沟通未果后，达成终止履行合同并据实结清费用的合意，一审法院对此予以确认。双方均未明确向对方提出违约责任主张，实际在2018年10月29日自行交接了涉案房屋，因此，应认定双方在合同订立基础发生改变后，自行协商一致达成解除合同的合意并实际交接完毕，解除合同系不可归责于双方的事由所造成，双方系协商一致解除，并非一方因对方违约而行使法定解除权。因此，双方均主张系对方违约而解除合同，与一审法院查明的事实不符，一审法院对此不予采信，双方要求对方承担违约金及利息的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金牌快运公司要求以西结科公司返还押金2万元，符合法律规定，一审法院予以支持。以西结科公司要求金牌快运公司据实支付电费1208元、水费78元以及实际占用涉案房屋期间的租金22794元（=26万元÷365×32），符合法律规定，一审法院予以支持。以西结科公司另要求金牌快运公司承担2000元粉刷费用的主张，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京以西结科工贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还南京金牌快运有限公司租房押金2万元；二、南京金牌快运有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付南京以西结科工贸有限公司实际占用涉案房屋期间的租金22794元、电费1208元、水费78元合计24080元；三、驳回南京金牌快运有限公司的其他本诉请求；四、驳回南京以西结科工贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1941元（金牌快运公司已预交），由南京金牌快运有限公司负担1341元，南京以西结科工贸有限公司负担600元；反诉案件受理费1038元（以西结科公司已预交），由南京金牌快运有限公司负担300元，南京以西结科工贸有限公司负担738元（两项折抵后，由南京以西结科工贸有限公司于判决生效之日起十日内一并将该300元给付南京金牌快运有限公司）。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。以西结科公司与金牌快运公司于2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规等强制性的规定,合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而应当承担的民事责任。本案中，以西结科公司与金牌快运公司双方签订了《房屋租赁合同》后，被上诉人以西结科公司作为出租方已向上诉人金牌快运公司交付涉案房屋，金牌快运公司作为承租方亦使用了该涉案房屋，双方合同本应能够履行，只是金牌快运公司在经营快递业务中，因涉案房屋小区内业主以金牌快运公司经营行为扰民、影响业主生活、安全等为由不同意其经营，导致双方租赁合同纠纷的产生，后以西结科公司与金牌快运公司双方经协商一致同意解除合同并实际进行了房屋交接。故金牌快运公司主张合同的解除是因以西结科公司的违约行为造成的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因此，金牌快运公司要求以西结科公司承担违约责任并支付违约金65000元的上诉请求，本院不予支持。综上，金牌快运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1941元，由上诉人南京金牌快运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年八月十五日书记员 戴 苗