北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15817号原告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街**写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。被告：戴军，男，1973年2月2日出生，汉族。原告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与被告戴军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鼎铭物业管理有限公司的委托诉讼代理人郝宁宁，被告戴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费15744元，滞纳金3148.8元，共计18892.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2012年4月26日起受托为×××小区全体业主提供服务至今，被告是位于×××小区×××（以下简称涉诉房屋）的业主。合同履行至今，原告已经按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务却拒不履行交纳物业管理费用的义务，在2017年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业费15744元。根据《都会经典大厦（×××）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）第八十七条第（1）项的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，还应当向原告交纳滞纳金。现被告的拒交行为已经构成逾期的法律后果，被告不仅应全额补交所拖欠的物业费还应当交纳滞纳金。现原告减少收取被告滞纳金，仅收取3148.8元。为维护自身权益，原告诉至法院。被告戴军辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告并未出示开发商身份证明，物业管理资质证书、物业管理从业人员资质证书、物业管理公司收费许可证明、物业所有人或使用人的证明、拖欠物业管理费的证明等文件。被告未交纳物业费系因原告未按照约定提供物业服务。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故本案应由原告承担举证责任。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利。涉诉前期物业服务合同承诺居民会对物业服务的满意程度达到95%以上，平时采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。然而原告从提供物业服务至今从未进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司之间的矛盾激化。原告也从未按照约定开展任何社区文化活动。原告并未建立健全的财务管理制度，没有每半年公布一次物业管理费的收支状况。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有按照约定执行。电梯经常处于损坏状态，安全存在隐患。外人进入没有施行登记管理，小区频繁发生失窃或者人身安全受到威胁的事件。每层电梯位置没有摆放垃圾桶，垃圾清理不及时。擅自使用属于业主共有的公共区域等等。本院认定事实如下：戴军系北京市东城区×小区×号楼×室房屋的所有权人，该房屋建筑面积82平方米，性质为公寓。2012年4月28日，都会经典大厦（×××）的开发建设单位×××广场有限公司作为甲方，鼎铭物业公司作为乙方，双方签订《北京市东城区都会经典大厦（×××）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）。该合同约定，物业名称：都会经典大厦（×××）；坐落位置：北京市东城区×××大街×××号；四至：东至规划的二环辅路、西至东直门南大街东侧绿地、北至东直门外大街南侧规划绿地、南至都会经典大厦（×××）南大街×××楼×××楼。委托物业服务范围:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管……都会经典大厦（×××）规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；都会经典大厦（×××）规划红线内公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；维持公共秩序，包括监控、巡视、门岗值勤和防火等保安工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、产权人和使用人档案及竣工验收资料……合同期限：×××前期物业管理委托年限为期共五年，自2012年4月26日至2017年4月25日止。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，×××广场有限公司与北京鼎铭物业管理有限公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方的权利和义务：依据本合同向产权人或使用人收取相关费用和酬金。根据有关法律、法规及本合同的规定，制定都会经典大厦（×××）的各项物业管理制度。负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、绿化、设备年度维修养护计划和大、中修方案报甲方审核，在甲方认可的情况下组织实施。有权要求甲方和产权人、使用人配合乙方的管理服务行为；有权依照法律、法规、本合同和《管理公约》的规定对产权人、使用权人违反物业管理规定的行为采取相应的处理措施；对产权人、使用权人违反法规、规章的行为提请有关部门处理。对都会经典大厦（×××）的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在都会经典大厦内改、扩建完善配套项目，须经甲方书面同意并报政府有关主观部门批准后方可实施。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。保证不断提高服务质量、控制成本、降低能耗。应以勤勉尽责的原则、按乙方承诺的管理目标对都会经典大厦（×××）进行物业管理，如因乙方的过错而给产权人或使用权人造成损失或侵害，依法承担相应赔偿责任。乙方负责对都会经典大厦（×××）房屋建筑设备、设施的质量进行全面检查。对都会经典大厦的公共性服务费、代办公众性服务费、特约服务费分开收支，单独见长。维修专项基金和折旧基金，在银行开立专门账户。每年向甲方、产权人、使用人公布一次账目。对于因管理费收缴不及时或不能收缴造成管理费不敷使用时，乙方应立即通过法律手段向欠缴人追讨……乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准：公寓8元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用按《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定处理，具体情况由甲、乙双方另行协商。2016年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：一、自2016年1月1日起将物业服务收费方式由酬金制变更为包干制，由甲方向乙方支付固定的物业服务费用，标准为高层住宅8元/平方米·月。案件审理中，戴军出示照片打印件证明鼎铭物业公司物业管理存在缺失，包括但不限于：未开展有效的社区活动；电话报修没有回应；物业安保不到位，陌生人员随意进入；将原本规划为车库的地下室变更为收费置物空间；防火门处于敞开状态，安全存在隐患；楼道公共区域停放自行车，影响美观，增加火灾隐患；大堂堆放广告栏和广告物品；每层公共电梯位置没有安放垃圾桶等等。对此，鼎铭物业公司并不认可。关于滞纳金的诉讼请求，鼎铭物业公司表示按照涉诉前期合同的约定，应从逾期之日起按日千分之三的标准收取滞纳金，因计算数额过高，本案仅主张滞纳金3148.8元。对此，戴军不予认可。另，鼎铭物业公司与戴军均认可2017年1月1日至2018年12月31日期间，戴军未缴纳涉诉房屋的物业服务费用。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与×××广场有限公司签订的涉诉前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。原告接受×××广场有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务。原告依约提供了物业管理服务，被告应当按照涉诉前期物业服务合同的约定标准交纳相应期间的物业服务费。现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。被告所持抗辩意见不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予采纳。但应指出，被告在答辩中所述事实及理由属本案成讼原因，故本院对原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告戴军于本判决生效后十五日内给付原告北京鼎铭物业管理有限公司自二○一七年一月一日至二○一八年十二月三十日的物业费一万五千七百四十四元；二、驳回原告北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费136元，由原告北京鼎铭物业管理有限公司负担40元（已交纳），被告戴军负担96元（与本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨志彤二〇一九年八月十六日法官助理 成 竹书 记 员 岳 源