文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初4847号原告：重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江**建新北路**，统一社会信用代码915001056220059061。法定代表人：张书兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小燕（系该公司职工），女，生于1981年9月17日，住重庆市黔江区，特别代理。委托诉讼代理人：向琼芳（系该公司职工），女，生于1991年11月27日，住重庆市黔江区。被告：周作考，男，生于1978年9月15日，住重庆市黔江区。原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称“渝诚物业公司”）诉被告周作考物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法由审判员蔡小平适用小额诉讼程序独任审判，分别于2019年7月1日、2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告渝诚物业公司委托诉讼代理人王小燕、向琼芳，被告周作考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2018年1月到2019年3月的物业管理费1656.95元、公摊费225元、滞纳金849.4元，共计2731.35元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告居住的“黔江区中央府邸”小区系原告在提供物业服务，该小区依照“黔江区中央府邸”项目前期物业服务协议合同约定，住宅按照1.35元/月/平方收取费用（按照建筑面积计算）。公共能耗费用另计。原告提供了物业管理服务，而被告却欠缴从2018年3月至2019年3月，13个月的物管费（94.41平方米×1.35元×13个月=1656.95元）、从2018年1月至2019年3月,15个月的公摊费（15元×15个月=225元）、从2018年1月至2019年3月的滞纳金849.4元，欠费总金额为2731.35元。为了保障小区物管服务的运营，原告多次上门催收及张贴通知要求被告缴纳，但被告却一直未缴。故向法院起诉。被告周作考辩称：被告并非不交纳物管费用，而是缓交。被告与原告间并未签订前期物业合同，且原告提供的服务不到位，存在消防通道长期关闭、绿化杂草未及时清除、除虫打药是否建立台账、小区保安没有对来往人员进行登记、擅自更改小区设计、缩小绿化面积、垃圾应日产日清等问题。同时，小区的公共收益应归全体业主所有，水电费要据实分摊，但原告没有提供具体明细。原告为证明其诉讼主张，庭审中向本院出示了：1、《国维·中央府邸前期物业管理服务协议》一份，证明原告主张请求的合法性及业主签名的事实；2、律师函及邮寄回执，证明原告向被告催款的事实；3、商品房买卖合同及原告与开发商签订的前期物业管理合同，证明原告提供的服务合法有效；4、业主来信来访记录三页，证明业主知道是原告提供的物业服务；5、年度季度简报摘要，证明原告提供的服务项目内容；6、相关楼栋所签订的物业管理协议及业主临时管理公约，证明业主知道原告在小区提供的事实服务；7、2018年度的收费列表，证明原告在小区服务的业主满意度；8、公摊费公示记录表、照片及公摊费退费业主签字确认表，证明公摊费是据实分摊并按年度进行公示的；9、经业主确认的小区公共收益分配表，证明公共收益是公开透明的，多退少补，同时证明原告在小区的服务情况；10、开发商与宝蓝物业签订的前期物业管理合同，证明该合同与开发商和原告间签订的前期物业管理合同系内容一致的格式合同；11、前期物业管理合同解除协议，证明开发商与宝蓝物业签订的前期物业管理合同已于2016年2月25日解除；12、黔江区重要商品（服务）价格调整备案表，证明原告主张的物业费计算标准。被告为证明其主张，庭审中向本院出示了照片14张，证明原告在岗亭值班、消防通道、垃圾处理、小区绿化、改变设计规划等方面存在的问题。经审理查明：被告周作考系重庆市黔江区“国维·中央府邸”小区X幢X单元XX-X房屋的业主，2014年12月13日，邹小兰、被告周作考（乙方）与重庆国维新创投资管理有限公司（甲方）签订《重庆市商品方买卖合同》，购买了重庆市黔江区“国维·中央府邸”小区X幢X单元XX-X号房屋。该合同第二十一条约定：“……乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理公约。”2014年2月11日，重庆国维新创投资管理有限公司与重庆宝蓝物业管理有限公司签订《“国维·中央府邸”项目前期物业服务合同》，由重庆宝蓝物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务。该合同经双方协商一致，于2016年2月25日解除。2016年5月20日，重庆国维新创投资管理有限公司与重庆市渝诚物业管理有限公司签订《“国维·中央府邸”项目前期物业服务合同》，由原告为该小区提供物业管理服务。该合同内容与重庆国维新创投资管理有限公司和重庆宝蓝物业管理有限公司签订的《“国维·中央府邸”项目前期物业服务合同》内容一致。该合同第四条约定：“物业管理服务费双方约定按月计费按月收取，住宅（高层）：1.35元/月·平方米收取物管费。”第五条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算如小区水、电公摊：……业主应据实分摊。”第九条乙方享有的权利第六款约定：“对欠费业主提起诉讼。”原告根据合同约定，已为黔江区“国维·中央府邸”小区提供了物业服务。2016年7月19日，重庆市黔江区发展和改革委员会审批通过并备案的原告的物业费收费标准为国维·中央府邸高层住宅（X、X栋）前期物业服务费拟按1.5元/m2/月备案，小区业主委员会成立后此标准作废。因小区设施尚未完善，物业公司在此标准下浮30%即按1.05元/m2/月收取，电梯费参照渝价[2014]778号文件单独收取。根据渝价[2014]778号文件，电梯费计算方式为“3人×10元（第三层）+0.3元×3×（N-3），N为层数”。2019年3月5日，原告通过重庆金码律师事务所向周作考发出催收函，载明从2018年1月起，被告拖欠物业管理等费，截止2019年3月，总计拖欠物业管理费等1881.95元及违约金849.4元。以上事实，有《国维·中央府邸前期物业管理服务协议》一份、律师函及邮寄回执、商品房买卖合同及原告与开发商签订的前期物业管理合同、业主来信来访记录三页、年度季度简报摘要、相关楼栋所签订的物业管理协议及业主临时管理公约、2018年度的收费列表、公摊费公示记录表、照片及公摊费退费业主签字确认表、经业主确认的小区公共收益分配表、开发商与宝蓝物业签订的前期物业管理合同、前期物业管理合同解除协议、黔江区重要商品（服务）价格调整备案表、照片14张予以佐证。本院认为：原告与重庆国维新创投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同内容与重庆国维新创投资管理有限公司和重庆宝蓝物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》内容相比，其他内容无变动，只是将原合同第四条“住宅（高层）按1.35元/月·平方米收取物管费（不包含电梯费）”调整为“住宅（高层）按1.35元/月·平方米收取物管费”，调整后的物管费收费标准1.35元/月·平方米包含了电梯费在内，明显有利于业主。故原告与重庆国维新创投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》效力应及于在内的全体业主。原告与包括被告在内的业主均应按合同约定履行义务。原告作为被告所在小区“国维·中央府邸”的物业管理企业，已按照约定为该小区物业提供了物业服务。被告作为该小区的业主，也享受了原告提供的相关物业服务，故应当支付物业管理费。关于原告主张的各项费用标准，根据原告与重庆国维新创投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定标准被告周作考每月应支付的物业管理费为127.45元/月（即1.35元/m2/月×94.41m2）。而重庆市黔江区发展和改革委员会备案审批的文件将物业管理费分成物业费与电梯费二项进行计算，据算，物业费按照1.05元/m2/月执行为99.13元/月（1.05元/m2/月×94.41m2），电梯费按照“3人×10元（第三层）+0.3元×3×（N-3）”计算为41.7元/月[3×10元+0.3元×3×（16-3）]，二项合计为140.83元，因被告欠交2018年3月至2019年3月期间的物管费，故原告主张被告交纳从2018年3月至2019年3月共计13个月的物业费计1656.85元（127.45元/月×13个月）。水电等公摊费根据合同约定，结合该小区实际及向他业主收费标准，原告主张水电等公摊费按每月15元收取，为了确保小区的正常及时运转，本院予以支持，但原告对收取的该项费用最终应对该小区各业主据实结算。因被告欠交2018年1月至2019年3月期间的公摊费，故被告应交纳的公摊费应为225元（15元/月×15个月）。关于滞纳金，因原告未提供证据证明，故该请求本院不予支持。对于被告抗辩原告服务质量问题，因其举示的证据不足以证明该事实，故不能成为其不交纳物管费用的理由。因物管服务为整体性、持续性服务，物业服务的范围和内容也较为广泛，应从小区整体角度考量其服务质量。如果业主认为物业服务公司提供的服务未达到管理服务质量约定目标的，有权要求物业服务公司限期整改，若物业服务公司逾期未整改造成业主损失的，业主还可以要求物业服务公司承担相应的法律责任。而不是通过拒缴物管费这种极端方式，形成与物业服务公司的对抗，这不仅不利于解决问题，反而容易造成物业服务公司因业主不及时缴纳物管费而提供更差的物业服务的恶性循环。应当指出，虽然本院支持了原告对物业管理费用的诉求，但原告仍应主动查找其服务不完善之处并采取措施整改，不断提高物业服务质量和水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告周作考支付原告重庆渝诚物业管理有限公司2018年3月至2019年3月的物业管理费1656.85元、2018年1月至2019年3月的公摊费225元，以上费用共计1881.85元，限于本判决生效之日起三日内兑现完毕；二、驳回原告重庆渝诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交），由被告周作考负担。本判决为终审判决。审判员  蔡小平二〇一九年八月十二日书记员  兰鸿雁