青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初1704号原告：尹长寿，住青海省互助土族自治县，现住西宁市，粮农。委托诉讼代理人：孙玉梅，女，汉族，住青海省湟源县，现住西宁市，粮农，系原告尹长寿妻子，代理权限为特别代理。原告：孙玉梅，住青海省湟源县，现住西宁市，粮农，系原告尹长寿妻子。被告：青海蜀信房地产开发有限公司，住所地青海省互助县威远镇南干道旅游局院内。法定代表人：余国清，董事长。委托诉讼代理人：冯玉梅，女，该公司综合部经理，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：樊勇，男，该公司法务部经理，代理权限为一般代理。原告尹长寿、孙玉梅与被告青海蜀信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告尹长寿的委托诉讼代理人孙玉梅，原告孙玉梅，被告青海蜀信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯玉梅、樊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹长寿、孙玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告逾期交房违约金111113.5元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年8月4日签订《商品房预售合同》。原告购买被告预售的位于互助土族自治县振兴大道2号恒信中央广场2栋1单元1234室，房屋面积为84.45平方米，单价为2712.85元，总价为229100元。按照合同第六条第三款约定原告于2014年8月1日支付房款首付89100元，余款140000元由按揭方式贷款支付。按照合同第八条约定被告应于2015年7月31日前向原告交付该房屋。双方在合同第七条和第九条对逾期付款和逾期交房的违约责任均作了明确约定。原告依据合同约定按时履行了支付房款的付款义务。被告于2018年12月30日以电话方式联系原告领取钥匙，拟交房，实际按合同约定逾期970天。依据合同第九条约定，被告应当按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。依此约定，被告应当向原告支付违约金111113.5元（229100×0.0005×970天）。被告对原告提出因逾期交房支付违约金一事一直置之不理。为了维护原告的合法权益，也为了维护法律的尊严，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求为感。青海蜀信房地产开发有限公司辩称，一、原告诉讼主体不适格，因原告2014年10月1日将房屋转售给他人并更名为袁有秀；二、原告起诉的事实理由与客观事实不符。原告诉称被告实际交房时间是2018年7月23日才联系交房，而本案被告张贴《交房通知》书面交付时间为2017年12月25日。三、原告的诉讼请求超出双方合同约定的范围，违约金计算时间过长，竟高达970天，计算天数错误并没有考虑合同第八条约定因素。四、按照合同第八条第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不另外通知：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、连续下雨、停电或停水48小时以上或其他导致不能施工，如因国家、地方政府及有关职能部门行为和规划调整、地方性政策因素等级。3、甲方提前15日通知乙方办理交房手续，如乙方原因未按时办理房屋交接手续，甲方不承担逾期交房的违约责任。根据该条的约定计算，该工程从签订商品房买卖合同到交房期间经历了淋雨季节、国家气候环境整治等因素应扣除140多天。五、双方约定的逾期交房的违约金过高，远远超出被告的承受范围，因此被告请求人民法院根据合同法的相关规定及被告的承受能力将约定的违约金日万分之五调整到年千分之五，较为公平公正。原告为证明自己的诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1、2014年8月4日《商品房预售合同》复印件1份，证明原告购买了被告的房屋，违约金约定是日万分之五。证据2、收据复印件3份，证明原告已交清房款。证据3、贷款合同书1份，证明2015年2月3日向中国工商银行贷款140000元。证据4、交房通知1份，证明被告通知领钥匙的时间。质证时，被告对证据1、2、3无异议；对证据4，2017年给原告发过一次通知，这是第二次通知，通知是对的。被告为证明抗辩理由向法庭提交如下证据：证据1、《商品房预售合同》复印件2份，一份是与二原告签订的，一份是2018年6月1日与袁有秀签订的合同，证明2014年10月1日原告将房子转售给袁有秀，故二原告与该房屋没有法律关系，原告无主体资格，不能主张权利。证据2、更名后交房款的收据，袁有秀接房的时候补得税金发票、领钥匙等，证明转房时间是2014年10月1日。证据3、交房通知复印件1份，证明我公司于2017年12月1日发出交房通知，实际交房日期是2017年12月25日开始。证据4、通知发出后，其中两个客户交房收据，证明我公司于2017年12月25日起一直在交房，超出的日期不应计算在违约期限内；收据1份，证明二原告于2018年7月23日领取了房屋钥匙。质证时，原告对自己的合同无意见，与袁有秀签订的合同称与其无关；第1份交房通知我不知道，年底去领了钥匙2次，均没领上。因在格尔木上班，来回不可能这么快；对于2014年10月1日更名不认可，认可7月23日交房；所有费用都是原告交的，跟袁有秀没关系，故不认可。对原告提交的证据1、2、3被告无异议，本院予以采纳，对证据4被告认可是第二次发的通知，本院予以采纳。原告对于被告提供的证据中对与袁有秀签订的合同与自己无关，第一次交房通知不知情，2014年10月1日收据更名不予认可，但被告提交的证据能够证明原告将涉案房屋转售他人，房管局注销了原、被告间的《商品房预售合同》，被告与他人签订了《商品房预售合同》的事实，故对被告提供的证据予以采纳。根据双方当事人的陈述、答辩、举证、质证以及对证据的分析认定，本院认定事实如下：原告尹长寿、孙玉梅与被告青海蜀信房地产开发有限公司于2014年8月4日签订《商品房预售合同》，原告购买被告预售的位于振兴大道2号恒信中央广场2栋1单元1234室，房屋面积为84.45平方米，单价为2712.85元，总价为229100元。原告按照合同约定于2014年8月1日支付首付房款89100元，余款140000元由按揭方式贷款支付。被告应于2015年7月31日前向原告交付该房屋使用。双方对逾期付款和逾期交房的违约责任均作了明确约定。原告按照合同约定履行了付款义务。2017年12月1日，被告发出交房通知，原告两次领取钥匙未果。2018年4月，原告以26万元将此房屋转售给他人。2018年5月31日互助县房管局注销了原、被告间的《商品房预售合同》。6月1日被告与他人签订了《商品房预售合同》。2018年7月23日被告通知他人领取钥匙，交付房屋。现原告起诉要求被告支付自2015年7月31日至2018年4月1日每日万分之五的逾期交房违约金111113.5元（229100×0.0005×970天）。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效。因双方在合同中约定了原告交付购房款及被告交付房屋的具体时间，原告按照合同约定按时交清了全部购房款，被告应当按合同约定向原告交付涉案房屋，而被告到2018年7月23日才交付房屋，被告的行为违反了双方签订的合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任。被告主张原告已将涉案房屋转售给他人，其所有权已发生变更，原告不再是适格的主体问题，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条的规定处理。本案中由于被告逾期交房，原告将涉案房屋转售他人，解除了与被告的买卖合同关系，而作为守约方的原告继续主张被告应该交房至原告转售他人时即2015年7月31日至2018年4月1日的违约金合理合法，应予支持。关于被告主张调整违约金标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中原告未举证证明其因被告的逾期交房违约行为造成的损失情况，结合案件实际情况，本院酌定逾期交房违约金参照银行同期贷款定期基准利率计算。原告依照合同约定日万分之五标准计算违约金，远高于其实际损失，故对被告关于调整合同约定违约金计算标准的请求，予以采纳。被告辩称，实际交房日期为2017年12月25日，且根据合同第八条的约定，因雨季等客观原因和原告自身未来领取钥匙而造成的延期，被告不应承担责任，就此辩解未提交证据证明，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告青海蜀信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告尹长寿、孙玉梅支付2015年7月31日至2018年4月1日逾期交房违约金为29019（229100元×4.75%÷360日×960日）元；二、驳回原告尹长寿、孙玉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2522元，减半收取1261元，由原告尹长寿、孙玉梅负担931元，由被告青海蜀信房地产开发有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 刘忠山 二〇一九年八月十三日书记员 黄雅洁本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。