河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终15612号上诉人（原审原告）：王秋东，男，汉族，1984年9月19日出生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人王秋东因与被上诉人河南老街坊置业有限公司（以下简称老街坊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秋东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。首先，首次登记及转移登记的逾期办理是由被上诉人造成的，应当就其过错向上诉人承担支付违约金的违约责任。一审判决认定案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且合同对办理初始登记（即首次登记）的申请主体、期限及违约责任等进行了明确的约定。上诉人依约交付了房屋的全部价款，履行了合同全部义务，基于合同双方权利义务的对等性，被上诉人应当依约办理首次登记，否则应当向上诉人承担支付违约金的法律责任。其次，不动产登记业务的调整、变更不能成为被上诉人逾期办理首次登记的理由，更不能成为免除其违约责任的依据。国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该条例对不动产范围、登记性质、登记程序、登记期限、登记权责等事项做了明确规定。该条例第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第四条第三款“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”依据上述规定可知，不动产初始登记己变更为首次登记，登记主体、办理登记的期限非常明确。被上诉人作为专业的房地产开发、销售企业，应当对政策调整、变更对合同履行造成的影响具有更强的预见性，但是被上诉人对风险把控不严，任由事态发生，其应当向上诉人承担违约责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决不应适用情势变更原则，应当继续适用原合同条款规范双方的权利义务关系。首先，《不动产登记暂行条例》发布在2014年11月24日，涉案《商品房买卖合同》签订的时间大致集中在2014-2015年，虽然当时郑州市尚未正式启动不动产登记，但被上诉人在订立时应当预见到合同履行期间发生的重大变化，而该变化应属于正常的商业风险，故不应当适用情势变更原则驳回上诉人要求支付违约金的诉求。其次，原审判决违反了适用情势变更的法律程序。本案中，上诉人与被上诉人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，上诉人依约履行了全部合同义务，而被上诉人却在合同约定的登记日期（即2017年1月30日）推后至2018年5月份，逾期466天才完成首次登记，且在2018年5月份推后240日仍然没有为上诉人完成转移登记，严重侵犯了上诉人的合法权益，已构成违约。在一审庭审过程中，被上诉人就逾期办理初始登记违约金的违约行为是承认的，且并未向法院提出因情势变更事由变更或者解除合同的反诉请求，一审法院却自行适用情势变更驳回上诉人的诉讼请求，属于超裁，违反法律程序，适用法律错误。三、原审判决驳回上诉人要求的对供配电运行方式整改的裁判，事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。根据发改办价格〔2018〕787号文《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》，“转供电行为是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。”根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定“2016年11月30日达到市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件”。该部分约定系双方真实意思表示，然而被上诉人在约定的时限内并未达到市政电力直接供给，且至今也未达到，在不满足合同约定的现实情况下，被上诉人理应对供电方式进行整改。然而原审判决却无视合同的约定，作出不予支持的判决，于法无据，于理不合。四、原审判决裁判标准于法无据，于理不合，有失公允。本案中原被告双方在开庭前后均有调解的意愿，且多次与主审法官沟通，希望在法院的主持下达成调解协议。但是主审法官却罔顾原被告双方的真实意愿，一百二十九个批量案件，草草出具判决，均驳回了原告的诉讼请求。一审法院把房地产行政主管部门因政策变动带来的不利后果全部转嫁给上诉人，抹除了被上诉人的违约责任，既没有达到解决争议的效果，也非维护社会公平正义。该判决极为不公，严重损害了广大业主的合法权益。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果有失允，上诉人不存在违约，而被上诉人违约，其应按照实际违约天数向上诉人支付违约金，并将转供电的用电方式整改为市政电力直接供给的用电方式，整改费用由被上诉人承担。老街坊公司辩称：一、一审判决驳回上诉人要求支付逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金，不属于认定事实错误。1.《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》仅约定了老街坊公司有提交初始登记资料的义务，而并非办理完成初始登记的义务，老街坊公司向产权登记机关提交初始登记资料即视为已完成合同约定的义务。2.合同约定老街坊公司仅有提交初始登记资料的义务，无提交首次登记资料的义务，首次登记与初始登记并不等同，上诉人无权依据合同约定的初始登记义务推定老街坊公司负有首次登记的义务。初始登记和首次登记并不是同一行政机关的同一行政行为，两者受理的行政机关不同，审核的项目也不同，所需时间也不一致（初始登记与首次登记的区别详见一审答辩状）。签订合同时老街坊公司仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的材料。3.在合同履行过程中，郑州市房管局与不动产局的调整，业务暂停导致无法提交资料，且增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，从而导致初始登记办理延迟。但初始登记办理延迟，并非老街坊公司过错，而是因为不动产登记制度实施、政府职能部门变更、流程及资料增加等多种客观原因导致。老街坊公司不应因此承担逾期办理初始登记的违约责任。4.《不动产登记暂行条例》虽然是于2014年11月24日发布，规定自2015年3月1日起施行。但事实上不动产登记制度在郑州并未正式实施。根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，郑州市国土资源局为郑州市不动产统一登记行政机构，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托，具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作。自2016年8月20日，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再办理房屋所有权等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪〔2017〕1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。因此，根据前述文件规定，2016年8月20日郑州市才正式实施不动产登记，并明确职能部门调整和相关程序。老街坊公司对前述政策调整、职能部门调整、程序变更等在签订合同时均无法预料，也不应为此承担责任。5.合同约定办理产权证上诉人需要委托老街坊公司并提交办理房产证的相关材料，但上诉人并未提交证据证明已向老街坊公司出具委托手续，并提供办理房产证的全部资料。且办理产权证还需要产权登记机关通知、上诉人本人到场办理面签等手续，并非老街坊公司单方可以完成。同时因政府办理产权登记职能部门业务调整导致办理产权证普遍延迟，产权证未及时下发并非老街坊公司的原因。因此，房屋转移登记违约金也不应予以支持。二、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院可以根据公平原则，予以变更。在一审答辩时，老街坊公司就提出合同履行中，办理权属登记的客观情况发生变化，老街坊公司订立合同时无法预见，老街坊公司不应当因此承担违约金。而法律也并未规定，主张情势变更应提起反诉。一审法院根据公平原则，结合案件具体情况，适用情势变更作出判决，不属于适用法律错误。三、一审判决驳回上诉人要求供配电运行方式整改的裁判，不属于事实认定错误。1.××整个小区的供电都是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给，符合合同约定。老街坊公司于2017年3月7日与国网河南省电力公司郑州供电公司（以下简称“国网供电公司”）签订了《高压供用电合同》一份，约定由国网供电公司向××小区供电，用电分类包括商业用电和居民用电，居民用电为居民生活合表的方式，电价是根据用电计量装置的记录和政府主管部门批准的电价按合同约定进行结算，由老街坊公司向国网供电公司预交电费。居民生活合表是指居民小区合用一块电表，供电公司只抄总表的方式。但本案需要明确的事实是小区居民使用的电力均是国网供电公司供给，电费也已经缴纳到国网供电公司，且小区已实现业主一户一表，业主是根据实际用电量缴纳电费。而电力供给和电费收取是两个不同的问题，电费收取方式的不同不影响电力直接供给的性质，老街坊公司及物业公司仅仅在电费收取过程中起了代收作用。上诉人提到的《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》提到转供电行为是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。而涉案小区整个供电都是国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给，并非转供电。关于合同约定市政电力直接供给的理解。所谓直接，指不经过中间事物，径直承继；接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，老街坊公司虽经与各单独业主签订《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，老街坊公司对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别。因此，从供电方式上来看，××整个小区的供电都是由国网供电公司直接供给，为市政电力直接供给方式，供电方式并未违反双方合同约定，老街坊公司无义务进行整改。2.供电合同的改变应由全体业主共同决定，上诉人无权要求老街坊公司进行改变。上诉人要求对供配电设施运行方式予以整改，但供配电设施运行方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若上诉人欲改变供配电设施运行方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求，而非部分业主决定即可，其诉请不应支持。四、一审判决有事实与法律依据，判决结果并不存在有失公允的情况。一审时，双方虽有调解意向，但未达成调解意见，一审法官根据事实与法律规定出具判决，并无过错，判决结果也并不存在有失公允的情况。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。王秋东向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金21506.44元；2.判令被告协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；3.判令被告向其支付逾期办理商品房转移登记违约金1015.33元；4.判令被告对供配电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担；5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郑州××区××路××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款923023元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2017年2月22日，被告老街坊公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订关于10KV××商业专用配调度协议，对调度范围的划分、运行方式、并网条件、双方义务等进行了约定。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪〔2017〕1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据一审法院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的请求，根据上述规定，不予支持。关于原告要求被告协助其办理商品房转移登记至其名下、协助其办理案涉房屋产权登记及要求支付逾期办理商品房登记违约金1015.33元的诉讼请求，根据一审法院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，原告该部分请求，系证据不足，不予支持。关于原告要求被告对供配电运行方式予以整改实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担的请求，根据一审法院查明事实，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。被告老街坊辩称意见，根据一审法院查明事实，酌予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回原告王秋东的诉讼请求。案件受理费按简易程序收取182元，由原告王秋东承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，且案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项，上诉人亦未能提供相应证据证明系被上诉人责任造成逾期办理产权转移，故综合本案案情，一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金、逾期办理转移登记违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，上诉人主张的违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于供电方式问题，双方所签订的《商品房买卖合同》未对王秋东主张的“一表、一户、一号”的供电方式进行明确约定，也没有明确约定如果达不到王秋东主张的“一表、一户、一号”的供电方式，应予整改以及整改费用由老街坊公司承担。而根据本案查明的事实，王秋东的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；本案中，根据王秋东提交的证据，并不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了王秋东的合法权益。故一审判决认定王秋东的该项诉请理由不能成立并对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，王秋东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由王秋东负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年八月九日书记员  董胜男