重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终394号上诉人（原审被告、案外人）：周孝琴，女，1980年5月22日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人周孝琴因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周孝琴，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周孝琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱土家族自治县的房屋或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.周孝琴购买“XXXX”小区房屋8套，盛景旅游开发公司开具了8张房款收据，其中有3张相邻编号的收据存在编号在前而收据时间在后的情况，系开票人在开收据时出现漏开，并不违反常理。2.周孝琴与盛景旅游开发公司在查封前就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，购房款是以周孝琴和丈夫徐建对重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）的借款债权抵扣的，有借款合同、民事调解书、承诺书为证。3.周孝琴虽在抵押之后购买的案涉房屋，但购房合同上载明案涉房屋无抵押，且购房时购房人不能凭本人身份证查询开发商名下房屋的权利情况，周孝琴不清楚案涉房屋存在抵押查封，案涉房屋未办理过户登记，周孝琴并无过错。周孝琴符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定，可以排除对案涉房屋的执行。华融资产重庆分公司辩称，1.现有证据无法证明周孝琴支付了全部购房款，周孝琴二审中主张购房款是以房抵债方式支付，但未提供其与海丰建设公司、盛景旅游开发公司三方签字的抵债协议，无法判断如何将债权转化为房款，以及抵债合意的真伪，且以盛景旅游开发公司财产抵偿海丰建设公司对外债务不具有合法性。2.合同载明的时间和收据出具时间均为虚假，现有证据不能证明周孝琴在查封前合法占有案涉房屋。3.本案的查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间。4.周孝琴在抵押后购买案涉房屋，忽略房屋存在权利瑕疵，对案涉房屋未能办理过户登记负有过错。5.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应适用《执行异议复议规定》第二十七条进行审理。即使本案适用第二十八条、第二十九条，因周孝琴以房抵债，目的是为了消灭金钱债权，且抵了多套房屋，亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。周孝琴的上诉请求不能成立，应予驳回。盛景旅游开发公司述称，1.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游开发公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游开发公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。2.2014年11月25日海丰建设公司向周孝琴、徐建借款300万属实，巴南区人民法院的民事调解书可以佐证该借款事实，后因海丰建设公司无法偿还对周孝琴、徐建的到期债务，海丰建设公司、盛景旅游开发公司的法定代表人、股东、实际控制人肖华安与周孝琴、徐建达成了以盛景旅游开发公司的10套房产抵偿海丰建设公司对周孝琴、徐建的300万借款本息的合意，盛景旅游开发公司与周孝琴签订了《重庆市商1品房买卖合同》。3.周孝琴占有案涉房屋的时间以法院查明时间为准。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县房屋许可执行，本案诉讼费由周孝琴承担。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“XXXX”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院做出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“XXXX”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“XXXX”小区房屋进行了轮候查封，并于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定，对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。因海丰建设公司向重庆银行建北支行贷款，盛景旅游开发公司将“XXXX”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了3幢房屋的抵押登记。2013年9月3日，周孝琴与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周孝琴购买重庆市石柱土家族自治县装修房屋，总价款259056元。合同还约定付款方式为一次性付款，交房时间为2013年10月30日前。2016年8月4日，盛景旅游开发公司向周孝琴出具购房款收条一张，载明金额259056元，收款方式为现金。收据记账人为邹林秘，经办人为徐建代签。周孝琴与徐建均为重庆华美电力设备有限责任公司的股东，二人系夫妻关系。2015年5月28日，周孝琴为涉案房屋向中国电信石柱代办缴纳了光猫、机顶盒、路由器费用共计882元。2016年8月5日，周孝琴向重庆卓海物业服务有限公司就涉案房屋缴纳了2016年8月5日至2017年8月4日期间的物管费669.5元。周孝琴在石柱土家族自治县XXXX小区与盛景旅游开发公司签订的商品房买卖合同购买的房屋共有八套，分别为：1.X幢X单元X楼X号，房屋总价229629元，收据号0923497，收据时间2016年8月5日；2.X幢X单元X楼X号，房屋总价229629元，收据号0923496，收据时间2016年8月5日；3.X幢X单元X楼X号，房屋总价259056元，收据号0923498，收据时间2016年8月4日；4.X幢X单元X楼X号，房屋总价254799元，收据号0923499，收据时间2016年8月5日；5.X幢X单元X楼X号，房屋总价237771元，收据号1111509，收据时间2016年9月12日；6.X幢X单元X楼X号，房屋总价237771元，收据号1111510，收据时间2016年9月12日；7.X幢X单元X楼X号，房屋总价285550元，收据号1111511，收据时间2016年9月12日；8.X幢X单元X楼X号，房屋总价267678元，收据号1111512，收据时间2016年9月12日。周孝琴在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异649号执行裁定，中止对石柱土家族自治县房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：周孝琴能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建北支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建北支行对该债权设置的抵押权。从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应当按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于周孝琴请求排除执行是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，周孝琴作为执行案件中的案外人，应当就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据周孝琴主张的事实，周孝琴虽然与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，但合同签订时间为2013年9月3日，约定一次性付款，并约定2013年10月30日前交房，而盛景旅游开发公司向周孝琴出具的购房款收据载明现金支付的时间为2016年8月4日，且在购房款尚未支付的情况下，周孝琴于2015年5月28日为涉案房屋缴纳了光猫、机顶盒、路由器等费用，明显有违商品房买卖的交易习惯。周孝琴与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买的八套房屋中，购房款收据为2016年8月5日的房屋有3套，涉及金额714057元，购房款收据为2016年9月12日的房屋有4套，涉及金额1028770元，大额现金交易不符合一般交易习惯，周孝琴应当提供大额现金来源的证据予以证明，周孝琴提供的重庆华美电力设备有限责任公司《章程修正案》，仅能证明其系该公司的股东，不足以证明支付房款的现金来源。且2016年8月4日的购房款收据号为0923498，在2016年8月5日开具的购房款收据号0923496和0923497之后，明显不符合常理。故周孝琴提供的现有证据不足以证明其通过现金方式支付完了所有购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。此处“同一地点”的范围应当根据能否满足其日常生活、工作需要进行综合判断。周孝琴在本案涉案房屋所在地签订购房合同购买的房屋有八套，且不能认定已通过现金方式支付完了所有购房款，故符合《执行异议复议规定》第二十九条第（二）、（三）项规定的条件，不能依据该条的规定排除涉案房屋的执行。综上，周孝琴请求排除执行，所提供的证据不能证明其通过现金方式支付了全部购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，予以支持。根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行重庆市石柱土家族自治县房屋。案件受理费5185.84元，由周孝琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周孝琴举示以下证据：1.海丰建设公司和周孝琴、徐建的借款合同。该合同约定海丰建设公司向周孝琴、徐建借款300万元，借款期限暂定为2014年11月25日起至2015年2月24日止，借款利率为月利率3.5%。2.（2015）巴法民初字第08688号民事调解书。该调解书载明海丰建设公司于2014年11月25日向徐建、周孝琴借款300万元，并签订借款合同等事实。调解协议主要内容为：海丰建设公司偿还徐建、周孝琴本金及利息315.75万元，于2015年6月30日前支付160.50元，于2015年7月30日前支付155.25万元；海丰建设公司逾期支付上述款项，徐建、周孝琴可按350万元总额申请执行剩余款项等。3.周孝琴账户打款给海丰建设公司的银行流水。载明转账金额300万元，时间为2014年11月25日。以上证据拟证明海丰建设公司于2014年11月25日向周孝琴、徐建借款300万元的事实。4.照片、家具销售清单。拟证明周孝琴占有案涉房屋的事实。5.海丰建设公司的承诺函。该承诺函主要载明：由海丰建设公司抵给徐建、周孝琴的石柱县黄水镇XXXX小区的住房共10套（系海丰建设公司借徐建、周孝琴资金和利息的一部分用来抵房）。海丰建设公司承诺：此房屋没有一房多售，1-2年内能办到房产证；如上述一点或几点不符，由海丰建设公司承担全部经济及法律责任，且借款的全部本金及利息按原借款合同执行，直至还清本息为止……。拟证明因海丰建设公司与盛景旅游开发公司有相同的股东结构，管理及财务相互混同，海丰建设公司同意以盛景旅游开发公司的房屋来抵销债权，盛景旅游开发公司与周孝琴达成购房合意。华融资产重庆分公司质证意见如下：1.认可《借款合同》形式上的真实性，但《借款合同》的形成时间及借款到期时间均在《商品房买卖合同》签订时间之后，且《借款合同》约定月利率3.5%，系高额利息，不认可其合法性、关联性。2.认可民事调解书的真实性，但调解金额是否包含高额利息，是否得到清偿均不清楚。3.认可银行流水的真实性、合法性，因其摘要载明转账，没有载明是借款，故不认可关联性。4.照片无法证明拍摄时间，也无法证明是案涉房屋。家具销售清单未提供支付订金的证据，故不认可照片、家具销售清单的真实性、合法性和关联性。5.认可承诺函印章的真实性，因系抵押后出具的，不认可合法性。且该承诺函为海丰建设公司单方出具，无盛景旅游开发公司印章，海丰建设公司无权处分盛景旅游开发公司的财产。盛景旅游开发公司质证意见如下：除照片不能明确系案涉房屋，不认可其证明目的外，其余证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。承诺函无盛景旅游开发公司的印章是因为海丰建设公司向周孝琴和徐建的借款，所以是以海丰建设公司名义出具的承诺函，但海丰建设公司与盛景旅游开发公司都是同一人在控制，可以将海丰建设公司和盛景旅游开发公司视为一个公司，借款利息没有按照月利息3.5%计算。本院经审查认为，周孝琴举示的照片因没有其他证据予以佐证，不能确定拍摄时间和地点，本院不予采信；本院对周孝琴举示的其他证据的真实性予以确认，证据与本案的关联性等在本院说理部分予以评述。本院二审另查明：1.重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书。2.二审中，周孝琴和盛景旅游开发公司均称签订购房合同时未填写签订时间，购房合同实际签订于2016年9月18日海丰建设公司出具承诺书之前。周孝琴和盛景旅游开发公司均陈述以盛景旅游开发公司的房产抵偿周孝琴、徐建对海丰建设公司的到期债权是盛景旅游开发公司、海丰建设公司、周孝琴、徐建的合意。3.周孝琴称电信收据形成的时间是2016年8月，电信收据上载明的时间是电信公司写的，并非其要求电信公司写的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：周孝琴是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院评判如下：1.《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。2.《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定本案查封时间的事实依据。因此，重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建北支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建北支行的申请而查封，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达了（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。一审法院认定的查封时间为2017年8月2日有误，本院予以纠正。3.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产无过错买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。本案中，首先，周孝琴与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。关于《重庆市商品房买卖合同》的签订时间，虽然该合同载明的时间为2013年9月3日，但周孝琴与盛景旅游开发公司均认可签订该合同时并未填写签订时间，故不能以2013年9月3日作为该合同的签订时间。二审中，周孝琴与盛景旅游开发公司均陈述该合同实际签订时间在2016年9月18日之前，结合购房款收据（出具时间为2016年8月4日）、《承诺函》（出具时间为2016年9月18日）、以及周孝琴举示的2016年8月5日就涉案房屋缴纳2016年8月5日至2017年8月4日期间物管费的收据等证据，本院对周孝琴与盛景旅游开发公司关于案涉购房合同签订于2016年9月18日之前的陈述予以采信，可以认定该合同签订时间于重庆市第四中级人民法院查封之前。其次，周孝琴举示了其于2016年8月5日就涉案房屋缴纳2016年8月5日至2017年8月4日期间物管费的收据，可以证明周孝琴在重庆市第四中级人民法院查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。周孝琴举示的借款合同、银行转账流水、巴南区人民法院民事调解书，可以证明周孝琴对海丰建设公司存在到期债权。海丰建设公司出具的《承诺函》，载明海丰建设公司抵给徐建、周孝琴的XXXX小区的住房系原海丰建设公司借徐建、周孝琴资金和利息的一部分用来抵房，并有明确的抵房房号，可以认定为海丰建设公司作出的以房抵债意思表示，结合盛景旅游开发公司、周孝琴关于盛景旅游开发公司、海丰建设公司、周孝琴、徐建就上述抵款事项达成合意的陈述，海丰建设公司和盛景旅游开发公司之间的特殊关系，以及盛景旅游开发公司与周孝琴、徐建就《承诺书》所载明的10套商品房签订买卖合同、出具购房款收据的行为。可以印证周孝琴主张的以其夫妻二人对海丰建设公司的到期借款本息冲抵案涉房屋购房款的事实。（2015）巴法民初字第08688号民事调解书载明双方本金及利息金额为315.75万元，周孝琴和徐建所抵的10套房屋总价款为2589470元，未超过上述本金及利息。可以认定周孝琴已支付了案涉房屋全部购房款。最后，案涉房屋未办理过户登记非因周孝琴自身原因。周孝琴签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情况下，周孝琴基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定周孝琴已经履行了合理的注意义务。综上所述，周孝琴就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由成立，华融资产重庆分公司的诉讼请求应予驳回。二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初484号民事判决；二、驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。一审案件受理费5185.84元，二审案件受理费5185.84元，共计10371.68元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 田晓梅审 判 员 徐 宾审 判 员 周 倩二〇一九年八月二十七日法官助理 孙 静书 记 员 谢雨含