安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1361号上诉人（原审原告）：汪永萍，女，1980年8月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审被告）：施武，男，1967年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原审被告：镜湖区格家房产中介所世茂滨江店，住所地安徽省芜湖市镜湖区。经营者：穆可。上诉人汪永萍与上诉人施武、原审被告镜湖区格家房产中介所世茂滨江店（以下简称“格家房产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2019）皖0202民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪永萍上诉请求：1.判令施武赔偿违约金6.5万元；2.本案诉讼费由施武和格家房产承担。事实和理由：汪永萍与施武、格家房产签订《房屋买卖合同》，明确了当事人的权利和义务，并约定了违约金条款，但施武未按照合同约定及时办理房屋产权转移登记，在《补充协议》约定的宽限期限内仍未办理，严重损害了汪永萍的合法权益，应按照合同约定承担相应责任。施武辩称：一、本次买卖合同中施武没有受益，汪永萍是向格家房产交付的定金，并没有给施武；二、施武没有及时办理房屋过户手续，是因为银行和开发商耽误了，施武没有责任，不应承担违约责任。格家房产未陈述意见。施武上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，依法改判驳回汪永萍要求施武支付违约金的诉讼请求；2.二审诉讼费用由汪永萍承担。事实与理由：一、施武已积极履行《补充协议》中的合同义务，并不存在违约事实。施武与汪永萍在《补充协议》中约定，施武应在2018年11月12日之前去房屋不动产交易中心办理房屋产权证书。该约定仅是就开始办理的时间的约定，并未约定哪一天完成，只要在合理期限内完成即可，本案中施武在还清银行贷款余款后于2018年11月22日申请办理房屋产权登记，并未违反《补充协议》的约定。二、汪永萍在合同的实际履行中，未产生相应的实际损失。汪永萍在合同履行前后，未产生具体损失，施武在合同签订后实际上未收到汪永萍的定金，该定金也未产生相应的可得利益。即使一审法院认定施武存在违约，也应当根据合同双方的实际履行情况予以确定，施武已在合理期限内积极履行合同义务，一审法院酌定2万元违约金明显过高。汪永萍辩称：本案《房屋买卖合同》和《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，汪永萍根据合同约定履行了合同义务，但施武一再违约，根据合同约定，汪永萍有权解除合同并主张违约金。格家房产未陈述意见。汪永萍向一审法院起诉请求：1.解除汪永萍与施武、格家房产签订的《房屋买卖合同》；2.施武、格家房产返还汪永萍购房定金10万元，并支付违约金8.7万元，合计18.7万元。一审法院认定事实：2018年8月21日，汪永萍（乙方）与施武（甲方）、格家房产（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城C083#楼223号房屋（暂测建筑面积27.73平方米）出售给乙方，房屋用途为商业；第四条：房屋总价款为435000元，乙方应于2018年8月21日将第一笔定金40000元支付给甲方，乙方应于2018年9月10日将第二笔定金60000元支付给甲方，产权转移登记当日，乙方支付剩余全部购房款335000元；第七条：甲方应于2018年8月31日前向该房屋欠款银行提交一次性还清剩余贷款的申请，具备条件还清贷款5日内办理还款手续，并领取相关材料；第八条：甲乙双方应于具备办理产权转移登记手续的10个工作日内办理产权转移登记；第九条：甲方若出现下列之一的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第四条、第五条、第七条、第八条约定的义务超过5个工作日的……，甲方出现上述违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。根据签订《房屋买卖合同》时的现场视频反映，汪永萍当时已知晓案涉房屋处于出租状态，施武承诺2018年12月份可以交房并可以将过户后到交房期间收取的房租给付汪永萍，汪永萍对此未表示异议。合同签订当日，汪永萍即向施武支付了4万元购房定金，施武出具收据一份，该4万元定金现暂存于格家房产处。后汪永萍又陆续通过微信转账方式支付购房定金6万元并暂存于格家房产处，格家房产于2018年9月22日向汪永萍出具收条一份。因施武未能按约定的时间注销房屋抵押并办理产权转移登记，汪永萍（买方）与施武（卖方）、格家房产（居间方）于2018年10月31日就上述《房屋买卖合同》签订《补充协议》一份，约定：1、卖方承诺2018年11月5日之前去瑞丰相应的开发商办理产证面积的误差多退少补事宜，如果卖方没有如期办理，视为卖方违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%；2、卖方承诺于2018年11月12日之前去该房屋欠款所在银行还清房屋的银行尾款，如果卖方没有如期办理，则视为违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%；3、卖方承诺于2018年11月12日之前去房屋不动产交易中心办理该房屋的产权证书，如果卖方没有如期办理，则视为违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%。《补充协议》签订后，施武于2018年11月16日办理完毕产证面积误差的多退少补事宜并结清了案涉房屋的个人贷款，2018年11月22日，施武就案涉房屋的转移登记向芜湖市不动产登记中心提出申请。现汪永萍以施武未按《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的时间履行义务为由，要求解除《房屋买卖合同》并要求施武支付违约金，遂成讼。庭审后，施武向一审法院提交书面意见称若法院判令其需向汪永萍支付违约金，则其认为违约金数额过高，希望法院根据公平合理的原则对违约金的数额予以减少。一审法院认为，汪永萍与施武签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约履行义务。汪永萍已经按照合同约定支付了购房定金10万元，但施武未能在约定的期限内注销房屋抵押并办理产权转移登记，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案当事人已在《房屋买卖合同》中明确约定“逾期履行本合同约定的义务超过5个工作日的，汪永萍有权解除房屋买卖合同”，现合同约定的解除条件已经成就，故对汪永萍要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。关于汪永萍要求施武、格家房产返还定金10万元并支付违约金的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现汪永萍选择适用违约金条款，要求施武、格家房产返还定金10万元的诉请符合法律规定，应予支持，该10万元定金现在格家房产处暂存，故应由格家房产予以返还。关于违约金数额，施武认为汪永萍主张的8.7万元违约金过高，请求予以减少。违约金的性质是以补偿性为主、以惩罚性为辅，约定违约金不应过分高于或低于违约造成的损失，汪永萍已知晓案涉房屋于2018年12月份才能交房且汪永萍能获得从过户到交房这段期间的房租，现汪永萍未举证证明因施武违约给其造成的损失情况，结合房地产市场现状、双方当事人履行合同的情况等因素，本着公平原则，酌定以汪永萍已付购房定金的20%作为违约金，即2万元。格家房产在案涉《房屋买卖合同》中处于居间地位，非合同相对方，汪永萍也未提供证据证明格家房产在提供居间服务的过程中有损害其利益的行为，故汪永萍主张格家房产承担违约金无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除汪永萍与施武于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》；二、镜湖区格家房产中介所世茂滨江店于本判决生效之日起十日内返还汪永萍购房定金10万元；三、施武于本判决生效之日起十日内支付汪永萍违约金2万元；四、驳回汪永萍的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2070元，由汪永萍负担670元，由施武负担1400元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于违约责任的承担。根据汪永萍与施武签订的《补充协议》的约定，施武应当在2018年11月12日之前办理涉案房屋产权登记，否则视为违约并承担违约责任。根据查明事实，施武并未在约定期限内办理产权登记，已经构成违约，施武辩称未及时办理涉案房屋产权登记责任在于开发商和银行，但未提供充分证据予以证明，因此一审判决施武承担相应的违约责任并无不当。二、关于违约金数额。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，约定的违约金不应过分高于或低于违约造成的损失。本案中施武虽存在违约情形，但汪永萍未提交证据证明因施武的违约给其造成的损失情况，一审法院结合房地产市场现状、双方当事人履行合同情况等因素，兼顾公平原则，酌定以汪永萍支付购房定金的20%作为违约金较为适当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费1225元，由上诉人汪永萍承担925元，上诉人施武承担300元。本判决为终审判决。审判长  李广磊审判员  杨东清审判员  丁大慧二〇一九年八月十九日法官助理王旭东书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。