福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1417号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**,统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，任公司总经理。 委托诉讼代理人：兰建全，系该公司职员。 上诉人（原审被告、反诉原告）：高如勇，男，1981年7月14日出生，汉族，住福建省东山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何丽斌，女，1981年2月10日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：林璐，福建三和律师事务所执业律师。 上诉人福建新新房地产开发有限公司(下简称新新房地产公司)与上诉人高如勇、何丽斌商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新新房地产公司的委托诉讼代理人兰建全、上诉人高如勇、何丽斌的委托诉讼代理人林璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司的上诉请求：撤销（2019）闽0626民初161号民事判决中判令我方应支付对方逾期办证违约金52252元的判决，判决驳回高如勇、何丽斌的诉讼请求。事实和理由：一、我方未在2018年11月14日之前取得房屋权属证书的直接原因是相关政府部门没有及时办理用地复核验收；二、相关政府部门没有及时办理用地复核验收的原因在于东山技术开发区管理委员会土地管理权限的调整及其与东山县国土局工作交接；三、我方与东山技术开发区管理委员会并无纠纷，双方对国有土地使用权出让合同的履行在申请用地复验之时就达成一致。 高如勇、何丽斌答辩称：从对方在一审中提交的证据表明，其项目本身就存在未按出让合同约定的期限缴交土地出让金和动工建设等情况，才导致无法办理不动产权证，该原因并不是对方诉称的相关政府部门没有及时办理用地复核验收和交接工作造成的，请求二审法院维持一审判决驳回对方的上诉请求。 高如勇、何丽斌的上诉请求：一、一审法院认为我方于2014年11月3日被中国银行拒贷后，未同对方达成补充协议，故应当承担逾期付款的违约责任，与事实不符；二、一审法院认为本案未超过诉讼时效，认定事实错误、适用法律错误。 新新房地产公司答辩称：驳回对方的上诉请求，一审对本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审驳回对方的上诉请求。 新新房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.高如勇、何丽斌立即向其支付逾期付款违约金292680元。 高如勇、何丽斌向一审法院提出反诉请求：判令新新房地产公司立即支付给我方逾期办证违约金68114元（自约定办证最后时间2018年2月6日暂计至2019年2月7日，按已付房款0.01%支付违约金，计算方法为：365天×1866138元×0.01%=68114元）及后续违约金。 一审法院认定事实：2014年6月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：35062608012500262。合同约定：何丽斌、高如勇向新新房地产公司购买东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧11号楼D111号店面，总价款为1866138元。合同附件六第一条第3款约定：买受人需在签订《商品房买卖合同》的同时向银行提供《个人商品房抵押贷款告知》所列的申请抵押所需材料，并办理相关手续。若买受人未提供办理银行贷款相关手续的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付房款按补充协议约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同附件六《合同补充协议》第一条第四款第（2）项约定：若银行经过审核，不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房屋。合同签订后，何丽斌、高如勇按约定付清首付款，余款900000元约定以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。2014年11月3日，中国银行股份有限公司漳州东山支行于以何丽斌、高如勇职业性质不稳定，收入稳定性差为由，作出不予贷款决定。2016年9月7日，新新房地产公司向何丽斌、高如勇邮寄贷款催告函，要求被告于2016年9月12日前办妥相关的银行按揭贷款手续或到公司办公现场缴清所欠的购房款。2017年6月9日，何丽斌、高如勇支付给新新房地产公司购房余款900000元。现新新房地产公司以何丽斌、高如勇逾期支付购房款应支付违约金为由诉至本院，而何丽斌、高如勇以新新房地产公司逾期办证应支付违约金为由提出反诉。 一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，何丽斌、高如勇逾期付款，应按合同约定支付逾期付款违约金253800元（自2014年11月12日起至2017年6月9日）。新新房地产公司逾期办证，应依合同约定支付逾期办证违约金52252元（自2018年2月7日起计算至2018年11月14日），二者抵扣后，何丽斌、高如勇尚需支付新新房地产公司逾期付款违约金201548元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定,判决如下：一、何丽斌、高如勇应支付福建新新房地产开发有限公司逾期付款违约金253800元（自2014年11月12日起至2017年6月9日），福建新新房地产开发有限公司应支付何丽斌、高如勇逾期办证违约金52252元（自2018年2月7日起计算至2018年11月14日），二者抵扣后，何丽斌、高如勇尚需支付新新房地产公司逾期付款违约金201548元；二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回何丽斌、高如勇的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新新房地产公司向二审提交新的证据:一、用地验线技术报告、验线测绘费票据。证明在2017年10月28日交房后，立即办理产权登记手续，于2017年12月取得用地验线测绘报告，开始申请用地复验；证据二、建设项目开竣工申报及土地检查核验办理流程。证据政府受理建设项目土地检查复核法定时限为20个工作日，漳州市承诺受理时限为10个工作日，即讼争项目所在地东山县政府部门本应该在受理我方提交的复核验收材料后10个工作日内作出受理、审查与决定；证据三、《用地验收请示》及快递签收单。证明因东山技术开发区管员会以用地管理权限调整为由拒收用地复验材料，随后我方向东山县国土局申请用地复核验收，并于2018年2月7日再次正式发函催告东山县国土局，请求尽快办理用地复验、权属初始登记；证据四、受理通知书。证明2018年10月22日东山县国土局才正式出具用地复核的受理通知书；证据五、《关于帝景国际星城一期用地验收情况说明》情况属实函；证明加盖有东山县国土局公章确认情况属实说明函，即确认于2018年1月就收到上诉人提交的用地复核验收材料并审核，直至2018年10月22日才正式受理用地复核验收，2018年1月至2018年10月22日期间系政府原因未受理用地复核期间，非上诉人原因造成，无需承担违约责任；证据六、新新公司办理产权证过程情况说明。证明就讼争房屋办理产权证具体进程及相关事项的梳理说明，足以证明因东山县政府土地权限调整对本案办证过程产生的不利影响是客观存在的。何丽斌、高如勇质证认为：这六份证据的真实性无异议。这些证据无法证明系第三人原因导致无法办证。本院认为，新新房地产公司提交的证据可以证实其在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错，其主张非公司原因造成、无需承担违约责任的理由不能成立，不予采信；何丽斌、高如勇提供中国银行个人住房借款申请表复印件一份，欲证明2014年4月1日双方一同办理了中国银行的贷款申请，自2014年7年7日办理了公证手续至2017年4月1日双方处于申请贷款阶段，才会在2017年5年10日签订承诺函，最后我方于2017年6月9日按承诺函上的约定一次性支持余款90万元，也就是双方形成新的付款约定。新新房地产公司质证认为：真实性无法确认，而且与本案无关联，该证据来源无法确认。本院认为，何丽斌、高如勇该主张与其一审答辩中承认确实被中国银行拒绝了贷款申请的自述相互矛盾，且新新房地产公司未在该承诺函上面盖章，故该证明主张不予采信。 本院认为：新新房地产公司于2017年11月7日履行了交房义务，按合同约定应于2018年1月6日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使何丽斌、高如勇不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司上诉提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的主张不能成立，不予采纳。 何丽斌、高如勇在被银行拒贷后，未在7日内就未付款项的付款方式与新新房地产公司达成一致意见，故何丽斌、高如勇应按补充协议约定就未付款项承担违约责任，其上诉主张双方形成已新的付款约定的理由与客观事实不符，不予采纳；新新房地产公司虽然于2016年9月7日按照何丽斌、高如勇提供的送达地址向何丽斌、高如勇邮寄贷款催告函，但该催告函只是要求何丽斌、高如勇履行付款义务，并非催告何丽斌、高如勇支付逾期付款违约金，故该行为并未导致诉讼时效中断。如前所述，何丽斌、高如勇应自银行拒贷次日起7日届满后计算违约金，即自2014年11月12日起计算至何丽斌、高如勇付款日2017年6月9日。但一审中，何丽斌、高如勇有提出诉讼时效抗辩，故本案中对新新房地产公司逾期付款违约金请求权的保护应根据诉讼时效的审查结果予以认定。根据双方约定，本案逾期付款违约金系按日计算，其特点是每多逾期付款一日，均会产生新的债权，故该债权形态是以日违约金为单位的并合，其性质应属持续性债权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，以其为基础的请求权应适用诉讼时效规定。同时，因本案逾期付款违约金持续性债权属性，其诉讼时效起算点应以每一违约日的具体时间作为认定标准。本案中，新新房地产公司起诉于2019年1月8日，按《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，本案逾期付款违约金本仅应倒推二年自2017年1月8日起予以保护。但《中华人民共和国民法总则》作出了诉讼时效三年期间新规定，因该法实施于2017年10月1日，根据新法无溯及力原则，上述实施日之前已超过诉讼时效的利益并非该法所保护对象，而相反部分则应属该法所保护对象，故从上述实施日前一日倒推二年，即从2015年9月30日起的逾期付款违约金可适用三年诉讼期间。但至新新房地产公司2019年1月8日的起诉时间，也已超过三年，其超出部分（2015年9月30日-2016年1月8日）不予保护。结合上述分析，本案逾期办证违约金起算点和截至点应分别认定为2016年1月8日和2016年11月12日。经计算，本案逾期应付款违约金应认定为83700元（900000元×0.0003×310日）。何丽斌、高如勇主张其不应承担逾期付款的违约责任，与法不符，理由不能成立；但主张部分超过诉讼时效，理由成立，可以采纳。 综上，新新房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。何丽斌、高如勇的上诉请求部分有理，可以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初161号民事判决； 二、何丽斌、高如勇应支付福建新新房地产开发有限公司逾期付款违约金83700元（自2016年1月8日起至2016年11月12日），福建新新房地产开发有限公司应支付何丽斌、高如勇逾期办证违约金52252元（自2018年2月7日起计算至2018年11月14日），二者抵扣后，何丽斌、高如勇尚需支付新新房地产公司逾期付款违约金31448元； 三、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回何丽斌、高如勇的其他反诉请求。 本案一审案件受理费5691元，减半收取2845.5元，由何丽斌、高如勇负担1892元，由福建新新房地产开发有限公司负担953.5元；反诉案件受理费1111元，减半收取计555.5元，由何丽斌、高如勇负担25元，福建新新房地产开发有限公司负担530.5元。 本案二审案件受理费6801元，由福建新新房地产开发有限公司负担3798元；何丽斌、高如勇负担1592元。 本判决为终审判决。 审判长  阮明光 审判员  唐志忠 审判员  李 凌 二〇一九年八月十三日 书记员  卢 杰