河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初2526号 原告：史翠兰，女，汉族，1962年6月29日出生，无业，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：薄立鹏，郝朋利，河北英汇律师事务所律师。 被告：河北明涛房地产开发有限公司，住所地:河北省石家庄市桥**中华南大街**。 法定代表人：李涛，该公司总经理。 原告史翠兰与被告河北明涛房地产开发有限公司（以下简称明涛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告史翠兰之委托代理人薄立鹏到庭参加诉讼。被告明涛房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 史翠兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《前期商品房认购协议书》无效；2、依法判决被告退还原告购房款150662元、团购优惠款50000元，共计200662元及自2017年3月11日至还清时止的利息，按年息百分之六计付；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月11日，原告购买被告开发的御景阁项目，被告宣传称该项目五证齐全，能够于2017年8月份办理网签手续。因此，双方于当日签订《前期商品房认购协议书》，约定原告购买10栋2单元201室房屋，房屋面积为76.81平方米，房屋总价为490662元。原告向被告交付购房款150662元及团购优惠款50000元，共计200662元。协议签订后，原告于2017年8月份要求被告办理网签手续，被告一直推脱承诺于2017年10月份办理，但一直未能办理网签手续。原告要求被告退还全部购房款，被告以资金紧张为由拒绝退还，双方协商无果后，经原告在房管局查询得知被告开发的项目至今未动工，没有相关的证件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 明涛房地产公司未答辩、未质证、亦未提交证据。 经审理，本院认定事实如下：一、合同的订立和履行情况。2017年3月11日，原告史翠兰（乙方）与被告河北明涛房地产开发有限公司（甲方）签订《前期商品房认购协议书》，约定原告自愿认购御景阁项目10栋2单元201室房屋，户型为B4反，暂测面积76.91平方米，该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准。房屋单价为6388元/平方米，总房款490662元。本协议签订时，乙方向甲方支付认购诚意金（即总房款30%）150662元（含定金50000元）。乙方选择按揭付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》向甲方支付购房款。上述协议下方落款“销售总监处”签字均为“张贵五”。上述协议签订当日，原告向被告支付了房款150662元。被告向原告出具收据一张，另原告支付团购费50000元，原告提交盖有京津冀新房网印章的收据一张，称该收据系被告向其出具。 另，2019年6月23日，被告出具承诺书，载明：“今承诺以下七位客户（全英玉、张晓连、史翠兰、马祥福、贺秀峰、贺佳星、刘忠广）在明涛房地产公司所购物业所支付的首付款分三期退回，即2019年6月30日退款30%，2019年7月3日退款30%，2019年8月30日退完所交首付款项。电商款从2019年9月份开始每月退款5000元直至退完为止（预售证下发的情况下两个月内退齐）2019年8月30日退首付款前必须得交回合同原件。河北明涛房地产开发有限公司开发商负责人：张贵五邹碧山客户签字：史翠兰……”。被告于2019年7月2日退还原告50000元。诉讼过程中，原告当庭申请变更诉讼请求第二项内容中的金额200662元为150662元。 二、合同的效力问题。原告称案涉房产尚未取得预售许可证，为此提交了另案原告张晓连与邹碧山的通话录音、北京增值税电子普通发票据及被告于2019年7月3日向业主群内发出的公告予以证实，该公告载明：“尊敬的御景阁二期业主：关于此次御景阁二期土地公示经过我司和相关部门沟通后，发现二期的人防工程以及容积率和之前的规划设计不符，我司正在紧锣密鼓的和相关部门协调解决，所以2019.7.4号土地摘牌会进入流拍程序，预计2019年7月底前后二期土地会进入二次公示摘牌流程，此次土地流拍在正常可控范围之内，请广大业主耐心等待，多多理解。有意向了解详细过程的业主，可以随时到售楼处了解。也欢迎大家与公司邹经理进行电话沟通，联系电话：189××××8115.”。该公告中的“公司邹经理”及电话号码与通话录音显示的通话人电话号码以及与2019年6月23日承诺书中显示的开发商负责人“邹碧山”均为同一人，能够相互印证被告对该案涉房产项目手续未取得预售许可证等相关手续。被告未提交相反证据证明案涉房产项所取得审批手续的相关材料。 三、关于利息支付问题。原告主张以200662元为基数，自2017年3月11日起至2019年7月2日止；以150662元为基数，自2019年7月3日起至付清之日止，均按年息6%计算。为此提交2018年8月23日承诺书复印件一份。该承诺书中载明“如2018年12月31日仍未能网签，开发商按合同价格回购物业，并按当时银行利率给予利息”，关于利息按照年利率6%的计算标准，原告未提交其他相关证据证实。 以上事实，有原告的陈述，原告提交的《前期商品房认购协议书》、《承诺书》、通话录音、北京增值税电子普通发票、通话详单、公告、收款收据、手机短信通知、中国农业银行借记卡历史明细清单、2018年8月23日的承诺书，在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期商品房认购协议书》约定了房屋位置、合同价款、房屋面积、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据以履行，且被告已按约定收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北明涛房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，被告未取得案涉房产的预售许可证，该《前期商品房认购协议书》依法应当认定为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告出具承诺书，同意退还原告首付款及电商款，因被告已返还原告50000元，故被告河北明涛房地产开发有限公司应当依法向原告史翠兰返还购房款及团购优惠款（电商款）共计150662元。除返购房款及团购优惠款外，根据公平原则，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计付。被告未到庭应诉，视为其放弃质证和辩论的权利，并应承担不利的法律后果。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告史翠兰与被告河北明涛房地产开发有限公司签订的《前期商品房认购协议书》无效； 二、被告河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史翠兰购房款及团购优惠款（电商款）共计150662元并支付利息（以200662元为基数，自2017年3月11日起至2019年7月2日止；以150662元为基数，自2019年7月3日起至付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计付）； 三、驳回原告史翠兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4310元，由被告河北明涛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  刘宝芬 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  丁云鹏