重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初2868号原告：吴敏，女，1985年7月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄全军，重庆鹏腾律师事务所律师。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路****，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，董事长。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉术籼（实习律师），重庆昊源律师事务所律师。原告吴敏与被告重庆市昌宝建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告吴敏的委托诉讼代理人沈庆聪，被告重庆市昌宝建设有限公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金，延期办证违约金，合计11078元（具体金额以法院审理查明的为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的巫山县x街道x街x号x幢x房屋。双方约定房屋总价434423元，其中首付134423元，银行按揭300000元，并约定房屋交付时间为2014年10月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告既没有按合同约定的条件交房，也没有按照合同约定的时间为原告办理所购房屋的不动产权证。按照原、被告签订的合同第9条、第13条的约定被告应支付原告每天购房款总额万分之一的违约金。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告重庆市昌宝建设有限公司辩称，一.被告昌宝公司已为吴敏等114户原告申办并取得《不动产权证》。二.被告昌宝公司已按照《商品房买卖合同》的约定于2014年10月30日将商品房实际交付给吴敏等114户居住使用，被告的交房义务已经完成，双方的交易目的已经实现。原被告所签《商品房买卖合同》第七条约定的交房时间为2014年10月30日。第八条第2款第（1）项约定：“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已经交付，……。”在本案中，被告昌宝公司均以书面形式通知原告在2014年10月30日前接房，绝大部分原告已经按期接房，并签署了接房验收单；没有按期接房的客户，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，也应当视为所购房屋已于2014年10月30日交付。故此，在本案中，被告昌宝公司的交房义务已于2014年10月30日完成，原告已经接房入住，交易双方已经实现了合同目的。并不存在延迟交房的事实。三.本案系因第三方工作程序、工作时间的原因，导致延迟取得《建设工程竣工备案登记证》和逾期申办《不动产权证》，依据原被告所签《商品房买卖合同》附件四——合同补充协议第五条第2款的约定，被告不应承担延迟取得《建设工程竣工验收备案登记证》和逾期申办《不动产权证》的违约金，请求依法驳回吴敏等114户原告的诉讼请求。四.原告的部分诉求已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法驳回。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，本案原告（购房户）主张违约交房、违约办证之违约责任的诉讼时效为两年。同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”被告向原告交房时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵犯，原告就应当主张权利，但原告并没有即时主张，在2018年12月才向贵院起诉，向被告主张权利。虽然《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效修改为三年，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行前，原告的诉讼时效已经届满两年的，应当适用《中华人民共和国民法通则》相关规定。具体到本案中，被告向原告交房时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵犯，应从实际交房之日起开始计算延期交房诉讼时效。即便以被告延期交房行为持续，从被告2015年9月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》符合交房条件之日起开始计算诉讼时效，截止原告2018年12月提起诉讼，无论适用《中华人民共和国民法通则》2年诉讼时效或适用《中华人民共和国民法总则》3年诉讼时效，原告主张被告延期交房诉讼时效均已届满，应不予保护。原告主张被告延期办证诉讼时效，虽然应当适用《中华人民共和国民法总则》3年诉讼时效，但自被告2015年9月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后60日届满之日起距原告2018年12月提起本案诉讼之日止，超过3年的部分，延期办证诉讼时效已经届满，应当不予保护计算延期办证违约金。若以被告实际交房后60日届满之日起认定延期办证，则自被告实际交房后60日届满之日起距原告2018年12月提起本案诉讼之日止，超过3年的部分，延期办证诉讼时效已经届满，应当不予保护计算延期办证违约金。综上，原告诉求中距其起诉之日超过三年的部分，已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求贵院依法驳回。五.倘若法院认定被告存在延期办理备案登记和延期申报产权的违约行为。因原告已经实际接收并使用所购房屋，并没有因延迟取得《不动产权证》产生任何经济损失（原告并未举示任何证据证明其遭受了经济损失），且本案与贵院已经判决的同类型案件相比，具有延迟取得备案登记和逾期申办不动产权的免责约定。被告认为，合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院依法将违约金标准调整为日万分之零点一以下。综上所述：恳求法院充分考虑到本案交房、办证的客观事实，认定本案系因第三方工程程序、工程时间原因造成延期办证，依据原被告之间的合同约定，依法驳回吴敏等114户原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，原告吴敏（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目[暂定名]昌宝.上上城。……。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县x街道x小区x街x号（x旁）。（二）本商品房所在幢为x幢，……。本商品房所在楼层名义层为第６层……。（四）本商品房建筑面积96.56平方米，其中，套内建筑面积76.78平方米，……。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为￥434423元整，建筑面积单价为4499元／平方米。第五条付款方式及期限（一）……。（二）……。3、按揭付款本商品房总成交金额￥434423元整。（1）于2013年5月6日支付首付房款￥134423元整。（2）剩余房款￥300000元整由银行提供按揭贷款支付。……。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限1、……。2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款千分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”附件四《合同补充协议》约定：“乙方自愿购买甲方开发的昌宝.上上城x幢x房屋，……。一、按揭贷款办理……。五、备案登记及产权办理1、……。2.非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。……。八、其他约定1、……。3.本合同中“不可抗力”的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因导致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突的，以本协议约定的内容为准。5、……。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2014年12月30日，被告将该房屋交付给原告使用至今。2015年9月16日，原、被告诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月17日取得不动产权登记受理单。庭审中，原告主张违约金期间的时间按每月30日计算。本院认为，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家规定，将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通知竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工给收备案登记证》。”本案中，被告于2014年12月30日实际向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。因此被告存在违约交房的事实，原告主张违约金从约定交房之日的次日起计算至2015年9月16日,符合法律规定,其违约交房的时间为：2014年11月1日至2015年9月16日止，按每月30天计算，违约316天；因此，原告要求被告因违约交房支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于办理不动产权证的问题，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告按照法定交付原告房屋时间2015年9月16日后，应于2015年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产权的登记受理单，但被告于2016年12月17日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理，每月按30日计算，逾期时间为392天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。被告辩称备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，现双方签订的合同目的现已实现，且原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件四第五条有约定，“非甲方原因或属第三方因工作程序，工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达至合同约定时间的，甲方不承担任何责任”造成本案延期交房、延期办证非被告的责任，被告不应承担本案的民事责任。本院认为，被告未提供充分确实的证据予以佐证，其免责条款不符合法律规定，因此，被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。对被告辩称原告的诉讼请求超过了诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。被告在向原告交付房屋时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，应从被告办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日起开始计算其诉讼时效，即诉讼时效从2015年9月17日起至2018年9月16日止。在审理中，原告向本院提交了相关证据证实了“上上城”小区于2016年5月3日成立了业主委员会，并以业主委员会的名义多次就小区所有业主的不动产权的办理、小区环境的改善，延期交房、延期办证违约金的补偿等事项向被告及巫山县相关部门进行信访维权。故被告辩解原告的诉讼请求超过了诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证存在诸多客观因素，并不是被告主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程中没有给原告造成任何损失，再加上合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点一以下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。从本案原、被告的具体现状，结合本院在2017年、2018年对该小区已起诉的业主判决情况，本院将违约金调整至日万分之零点三比较适宜。综上，被告违约交房的违约金应为434423元×0.3/10000×316天=4118.33元；被告违约办证的违约金434423元×0.3/10000×392=5108.81元。综上所述，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴敏的违约交房的违约金4118.33元、违约办证的违约金5108.81元，共计9227.14元。二、驳回原告吴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由被告重庆市昌宝建设有限公司负担。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审判员  何玲二〇一九年八月一日书记员  李丽