江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初6160号原告：刘琦，男1986年11月15日生，汉族，在无锡市弘毅布业有限公司工作，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：焦胜奎，江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彪，江苏智和律师事务所实习人员。被告：江苏华广置业有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区洛社园区。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。被告：江苏捷威房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道**。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周波（受江苏华广置业有限公司、江苏捷威房地产开发有限公司共同的特别授权委托），江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞博凡（受江苏华广置业有限公司、江苏捷威房地产开发有限公司共同的特别授权委托），江苏景丰律师事务所律师。原告刘琦与被告江苏华广置业有限公司、江苏捷威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，于2019年1月14日裁定转为适用普通程序审理，并于2019年4月17日再次公开开庭进行了审理。原告刘琦及其委托诉讼代理人焦胜奎、陈彪，被告江苏华广置业有限公司（以下简称华广公司）、江苏捷威房地产开发有限公司（以下简称捷威公司）共同的委托诉讼代理人周波、俞博凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琦向本院提出诉讼请求：1、请求判令捷威公司停止18层高楼建设并按约定规划建设商业街。2、判令华广公司、捷威公司重新清理并建设人工湖。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：其与华广公司签订房屋买卖合同，购买坐落于无锡市惠山区商品房，华广公司在宣传、销售过程中，销售人员、售楼处沙盘、宣传手册均明确承诺商业中心、商业街的建设不高于5层且有大型乐购超市入驻，并承诺该商业街紧邻悦湖园二期7幢、8幢房屋，悦湖园二期旁有约3万平方米中央人工湖相邻，出门即有地铁口，绿化率更是高达35%，其相信华广公司的承诺才以远高于洛社地区平均房价购买房屋，但此后华广公司皆未兑现承诺，华广公司将小区绿化被私卖给业主，还在后期建设中随意侵占绿地面积，人工湖区变成臭水沟，面积也远不到3万平方米，商业街迟迟未开发，乐购超市入驻遥遥无期，甚至将商业街工程转给捷威公司开发，原低于5层的商业街项目重新规划设计成18层住宅，该工程紧邻并遮挡其房屋，影响其通风、采光，致其房屋严重贬值，合法权益受到侵害，故诉至法院。被告华广公司、捷威公司辩称：1、原告向华广公司购买的房屋位于无锡洛城7号地块A地块，且已通过竣工验收，同意交付使用，该地块的开发主体、商品房的销售主体均是华广公司，捷威公司于2017年才设立，根据合同相对性，合同权利义务与捷威公司无关，捷威公司非本案适格被告；2、捷威公司于2018年取得洛社新城10号地块使用权，用地手续合法、齐全，建造高层的规划也通过了行政审批，通风、采光、间距均符合法律规定，不会对原告产生不利影响；3、华广公司在销售房屋时并未作出原告所述的承诺，原告购房时，10号地块尚未挂牌出让，也没有任何规划，华广公司也未取得10号地块的土地使用权，根据常理，华广公司不可能作出原告所述的承诺，原告所举的很多证据都是业主作为利益共同体的口述，口说无凭，双方并没有明确的书面约定，故对原告的主张应当不予认可；4、沙盘上针对10号地块是用玻璃体表示，并未明确楼层高度等任何细节，即便华广公司的极个别销售人员在售房时作出夸大宣传，原告也应凭常识作出基本的判断；5、人工湖原系洛社新城内的一个小河浜，为了美化环境，华广公司将其改造成人工湖，且必须符合洛社新城的整体规划，华广公司不能擅自增大或减少该水域的面积，目前华广公司准备继续投入资金对水域进行清理，提高小区的环境和品质；6、华广公司曾积极招商并与乐购超市签订合作协议，但由于乐购超市因自身原因退出中国市场，出现了无法预估的商业风险，目前华广公司仍在积极招商，且7号地块附近1公里范围内有麦德龙超市，小区居民的生活便利已有保障。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，刘琦（买受人）与华广公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，购买无锡市惠山区悦湖园二期7幢1单元17层1701室房屋，约定商品房单价为5380元。合同中载明项目依据为：出卖人以出让方式取得位于无锡市惠山区地块的土地使用权32020842008CR0010号，该地块土地面积为36793.7平方米，规划用途为住宅，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，坐落悦湖园二期7号房，建设工程规划许可证号为320206201300007号，施工许可证号320206020130094。为证明其诉讼主张，刘琦提交如下证据：1、拍摄日期为2013年9月21日的售楼处沙盘照片一张，显示在其购买房屋的南面，有一片标示为“洛城锡西商业中心”的玻璃体建筑，除东南角落的玻璃体建筑高度较为凸出外，其他片区的玻璃体建筑高度相对较低，但具体高度或层数未作标示；2、安居客网站发布的沙盘照片、商业街和人工湖效果图，其中又一片标示为“洛社新城商业中心”的玻璃体建筑；3、业主手册，其中载明“北临乐购超市”字样；4、华广公司刊发的《洛城会》2015年8月特刊，其中载明“近3万平方米中央人工湖”、“锡西商业中心”字样；5、业主联合签名的居民意见书，载明“强烈要求开发商履行购房时对广大业主的承诺，南面楼前空地作为商业街，商业用途，楼层不超过5层”；6、业主张某某、王某某、吴某某的证人证言，张某某陈述：其所购房屋位于6层，是因为当初售楼时一个姓刘的男业务员说前面的房屋是5层，如果早知道要建高楼，其不会选择阳光会被遮挡的6层，另外当初宣传的3万平方米的精美人工湖现变成水沟；王某某陈述：销售房屋时，开发商承诺的3万平方米的人工湖现在变成了臭水沟，当时说的最大卖点就是商业街不会超过5层，现也未兑现，当时承诺的大型超市乐购至今也没有引进，当时的沙盘上可以看出商业体是5层，从玻璃体与后面楼层的高度比例也可以看得出；吴某某陈述：其所购房屋位于6层，是因为当初开发商承诺前面的商业街不会超过5层，现建起的高楼阻挡其视线，另外开发商承诺的乐购超市至今没有引进，3万平方米人工湖现在是个臭水沟。对上述证据，华广公司、捷威公司质证意见为：1、销售房屋时，洛城锡西商业中心尚未规划，不可能作出不超过5层的承诺；2、安居客网站的照片并不属实，也非其官方网站发布，其中标示的“洛社新城商业中心”与沙盘照片中标示的“洛城锡西商业中心”不一样，且相关效果图不能视为其作出的承诺，故对真实性、关联性均不予认可；3、业主手册是交房后由业主与物业服务企业签订，其中载明的乐购超市因不可归责于其的原因未能引进，现对大型超市正在积极招商；4、洛城会2015年8月特刊是在刘琦购买房屋后刊出，不能视为是其在出售房屋时对业主的承诺，且3万平方米的人工湖是依据政府规划改造而成，其面积等均由政府行政部门决定，并非其可擅自更改，且特刊中载明的是大约面积，目前原告也无证据证明人工湖面积与3万平方米相差甚远；5、居民意见书和证人证言是与原告作为利益共同体的业主作出，不具有证明力。另查明，2009年8月12日，原无锡市惠山区发展和改革局作出关于核准洛社新城7号地块工程建设项目的通知，载明核准项目的相关文件分别是惠山区国土局（编号320284200CR0010）第XDG-2008-23号土地出让合同、惠山区环保局2009年5月31日审批意见、无锡市规划局关于无锡洛城7号地块规划设计条件及要求。2009年8月25日，原无锡市规划局惠山分局作出编号为地设320206200900102的建设项目规划设计要点，建设项目为无锡洛社新城7号地块工程，建设单位为华广公司，规划用地性质为A块商住、居住用地，B块商业用地，用地面积为可建设用地面积共约62029平方米，其中A块可建设用地面积46794平方米，B块可建设用地面积15235平方米（以国土部门实测为准），并附有经无锡市规划局审批的规划定点图。2016年9月14日，原无锡市惠山区住房和城乡建设局作出关于无锡洛城7号地块A地块通过交付使用竣工验收的通知，同意无锡洛城7号地块A地块（1#-20#及地下室）交付使用。刘琦所购房屋属于上述建设项目。2017年3月16日，原无锡市国土资源局作出出让成交公示，内容为编号为锡国土（经）2017-6、地、地块名称为**地块地位置为惠山区洛社镇新城西路与中央路交叉口东南侧的地块由华广公司竞得。2017年4月29日，上述地块的国有建设用地使用权受让人由华广公司变更为捷威公司。2018年3月9日，无锡市行政审批局作出地字第320206201800016号建设用地规划许可证，用地单位为捷威公司，用地项目名称为XDG-2012-110号（洛社新城10号）地块建设项目，用地性质为）地块建设项目施用地，并附有建设项目规划设计要点和规划定点图。2018年4月8日，原无锡市规划局惠山分局作出洛社新城10号地块建设项目规划设计方案审查批前公示，项目概况中载明“住院涉及内容为3栋18层住宅、3栋11层住宅、10栋低层商业、1栋高层商业及地下室等”。2018年6月29日、2018年9月30日，无锡市行政审批局分别作出建字第320206201800119号、建字第320206201800120号、建字第320206201800181号建设工程规划许可证，用地单位均为捷威公司，建设项目名称分别为XDG-2012-110号（洛社新城10号）地块建设项目（A地块一期）地块建设项目012-110号（洛社新城10号）地块建设项目（B地块）、）地块建设项目2-110号（洛社新城10号）地块建设项目（A地块二期）地块建设项目有3幢18层高层住宅、3幢11层小高层住宅、10幢3层低层商业、1幢1层住宅地库、1幢1层商业地库、1幢4-25层商业楼及地下室。双方所述玻璃体建筑属XDG-2012-110号（洛社新城10号）地块建设项目。以上事实，有商品房买卖合同、照片、业主手册、洛城会特刊、通知、审批意见、规划设计要点、规划定点图、竣工验收通知、公示、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，刘琦提交的证据中除沙盘照片外，其他证据均不能证明是商品房买卖合同签订当时华广公司所作的宣传，故对除沙盘照片以外的其他证据的证明力本院不予确认。沙盘照片虽系2013年9月拍摄而成，但照片中对于玻璃体建筑的高度和层数并无明确标示，因拍摄角度等因素，亦不能从玻璃体建筑高度与所购房屋楼层高度的比例来推断玻璃体建筑的高度或层数，因此在说明或允诺并不具体确定的情况下，沙盘照片无法作为出卖人的要约。另法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺在符足法律规定的情形下，才有可能视为要约，而本案中，刘琦所购房屋属洛社新城7号地块的开发规划范围内，而玻璃体建筑代表的商业中心等属洛社新城10号地块的开发规划范围内，在刘琦与华广公司签订商品房买卖合同时，洛社新城10号地块甚至连建设用地使用权还尚未挂牌出让，故沙盘照片中所表示的商业中心仅是告知购房者未来开发项目整体规划的概况，不能视为华广公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体说明或允诺，依法不能视为要约、不能构成合同内容。对于人工湖的清理和建设，因不在双方商品房买卖合同约定的权利义务范围内，河道的清理和整顿亦不属民事案件管辖的范畴，故刘琦的主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据现有证据，刘琦所购房屋从销售至竣工验收的相对方主体均是华广公司，期间并未发生主体变更，刘琦所购房屋所属建设项目的开发、销售等与捷威公司无涉，故刘琦依据合同关系主张捷威公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。刘琦主张捷威公司停止对洛社新城10号地块中商业中心的建设，但相关项目的建设已通过规划审批，政府行政管理部门已在采光、通风等方面对建设项目的合法性进行了审查，且已客观履行不能，亦会造成社会资源的极度浪费，故刘琦主张捷威公司停止建设亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。需要指出的是：买受人在购置房屋这类大宗财产时应自行尽到审慎审查的义务，对政府行政管理部门针对建设工程的规划依法向全社会作出的公示多加关注，对于有关买卖双方权利义务的重要条款尽量采取书面形式进行约定，勿轻信口头宣传或承诺，谨防权益受损。诉讼费由按照双方胜败诉比例予以分担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘琦的全部诉讼请求。案件受理费80元，由刘琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  杨年珍人民陪审员  吕嘉烨二〇一九年八月十五日书 记 员  刘夕纯