北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初24631号原告：胡玉萌，女，1982年8月6日出生，汉族，科员，住北京市海淀区。被告：李培英，女，1951年1月28日出生，汉族，无业，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：袁枫，北京北石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海燕（李培英之女），公司总经理，住北京市海淀区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住该单位宿舍。原告胡玉萌诉被告李培英、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉萌，被告李培英之委托诉讼代理人袁枫、李海燕，第三人链家房地产公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡玉萌向本院提出诉讼请求：1、判令对所购北京市海淀区白家疃尚水园×室的商住两用房购买合同予以解除；2、判令被告返还原告已支付的定金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月5日，我与李培英签订了位于北京市海淀区白家疃尚水园×商住两用房的购房合同，并交付给李培英10万元定金。2017年3月26日，国家出台了北京商住两用限购政策。本人因家庭套内有住宅，已不具备购买商住两用房的资格，我要求李培英解除合同并返还定金，但李培英不认同。所以至今未能解除合同及返还定金。我认为，该房屋买卖合同违反了我国合同法第五十二条第（五）项规定，失去了购房资格，房屋无法过户。因该合同已违反国家强制性规定，应予解除。李培英不同意解除合同返还定金之行为，侵害了我的合法权益，故诉至法院。李培英辩称，一、李培英与胡玉萌的房屋买卖合同直至2018年3月26日仍未办理网签手续是由胡玉萌与链家房地产公司恶意串通，故意拖延所致。2017年3月5日，李培英、胡玉萌、北京方源房地产咨询服务有限公司、北京链家房地产经纪有限公司四方就位于北京市海淀区白家疃尚水园×号房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版本）》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》等四份协议。根据上述协议约定，胡玉萌、链家和方源均应严格按照约定积极履行合同义务，确保相关协议的顺利执行，保护合同各方的合法权益。然而，自2018年3月6日胡玉萌向我支付了10万元定金之后，胡玉萌、链家和方源就对我方提出尽快办理网签手续的要求置之不理，拒绝办理×号房屋的网签手续。不仅如此，在我方于2018年3月12日将办理网签手续所需的全部资料交给链家的工作人员徐建康，并明确要求其尽快办理网签手续，徐建康也回复将立即办理相关网签手续之后，链家仍然无故拖延，拒不办理网签手续。此外，2018年3月21日-3月24日，链家工作人员齐国华通过微信告知我方，新的房屋限购政策即将出台，这将对商办类房屋交易产生重大影响，此类房屋的售价很可能会大幅下跌，并提示我方要进一步确认×号房屋的网签手续是否办理，买方的购房意愿是否会因此发生变化。对此，我方立即联系了徐建康，询问×号房屋的网签手续是否已经办理，买方是否有什么变化，然而徐建康却在电话中答复我方一切都不会有变化。但事实上，链家却一直未办理×号房屋的网签手续，而徐建康则一直向我方传递虚假信息，恶意拖延办理×号房屋的网签手续。直至2018年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，严重限制了商办类房屋的交易，造成此类房屋的市场价格大幅下跌。对此情况，胡玉萌便以其不具备商办类房屋的购买资格为由，凭借其与链家恶意拖延造成的尚未办理网签手续的客观情况，要求解除相关协议，退还定金10万元。二、“326新政”的出台所带来的商办类房屋市场价格大幅下跌的必然后果是胡玉萌想要解除购房合同的主要原因。为实现以合法形式掩盖逃避承担违约责任这一非法目的，便与链家恶意串通采取拖延手段，拒不办理×号房屋的网签手续，直到“326新政”出台，便以此为借口要求解除合同，退还定金。首先，“326新政”在正式公布之前，北京各房产中介机构对该政策的具体内容均已知悉，并纷纷为正在进行的商办类房屋交易抓紧办理网签手续。链家作为北京市较大的房地产经纪公司不仅早已知悉“326新政”内容，还非常清楚新政的出台必将造成商办类房屋的市场价格大幅下跌。链家作为专业的房地产经纪公司，面对上述情况正在积极为其他同类房屋交易办理网签手续的同时，却唯独对胡玉萌和李培英的房屋交易的网签手续采取拖延态度，不仅不积极办理网签手续，还在我方多次催促链家办理相关网签手续时，采取欺骗手段，谎称胡玉萌的购买资格和购买意向均无变化，并且会立即办理网签手续。然而事实上却一直拖延，拒不办理网签手续。其次，2017年3月21日至24日间，链家工作人员齐国华多次通过微信提醒我方，“326新政”即将出台，商办类房屋的价格将大幅下跌，各家中介机构都在抓紧办理网签手续。我方便立即联系徐建康，催促其尽快办理网签手续，并进一步询问买方胡玉萌的购房资格和购房意向是否有变化。在此情况下，链家的工作人员徐建康仍谎称一切均无变化，最终导致×号房屋交易错过了网签时间。链家与胡玉萌串通实施的欺骗行为实现了胡玉萌借“326新政”解除合同，在规避商办类房屋市场价格下跌造成经济损失的同时还逃避承担违约责任的目的。综上可知，链家作为专业的房屋交易中介服务机构对“326新政”的内容是在该政策正式公布前就早已知悉的，并对该政策的出台所将导致此类房屋价格下跌的情况有准确的判断。然而在对其他客户的同类交易积极办理网签手续的同时，却对×号房屋的网签手续不仅不积极办理，还采取欺骗手段实现拖延目的，最终导致该房屋交易因尚未办理网签手续而无法继续进行。链家所实施的上述恶意行为不仅帮助胡玉萌规避了因房屋降价带来的经济损失，还为协助胡玉萌实现了逃避承担违约责任的不法目的，但却对李培英的经济利益造成了极大损害。三、胡玉萌和链家故意拖延办理网签手续的21天时间使李培英失去了若干将房屋另行出售的机会，造成经济损失85万元。2017年3月5日，胡玉萌与李培英签订合同时，×号房屋的同类房屋市场售价在180万元-190万元，且成交率很高。胡玉萌也正是觉得×号房屋的售价合理便于2017年3月5日晚强烈要求签订购房合同，并于3月6日支付了10万元定金。胡玉萌的此举足以证明当时此类房屋的成交率很高，愿意以此价格成交的买家很多。“326新政”出台，该类房屋价格暴跌且成交量剧减，而胡玉萌与链家故意拖延办理网签手续的行为使李培英在明知限购政策出台必将导致同类房屋价格下跌的情况下，只能多次催促链家办理网签手续，却无法采取有效手段避免损失的发生。但链家却对李培英的催促置之不理，甚至采取欺骗手段拖延办理网签手续，最终导致李培英遭受经济损失85万元。四、因胡玉萌与链家拖延办理网签的行为导致李培英与胡玉萌之间的房屋买卖合同受政策影响无法继续履行，进而影响了李培英之女李海燕与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司签订的泰和金悦中心的房屋买卖合同无法履行付款义务。2017年2月24日，李海燕以按揭贷款的方式订购了位于北京市大兴区泰禾中央广场项目的17地块××号房屋，总价为3381062元，首付款169万元。双方约定首付款分四期支付，其中2017年2月24日付定金5万元，2月27日支付63万元，2017年4月27日和7月31日前分别支付34万元和67万元。李培英在与胡玉萌签订购房合同时就明确告知胡玉萌一定要按时支付购房款，等着卖房的钱支付新购房屋的首付款，否则自己将要支付高额违约金。因胡玉萌和链家的故意拖延行为导致李海燕无法如期获得售房款，为凑齐上述101万元的首付款，避免支付高额的违约金李海燕便不得不以较高利息对外举债，累计本金共计81.7万元，至今产生的利息共计20.5万元。剩余款项在大量举债尚无法支付的情况下，李海燕不得以将其家庭所有的一辆SUV轿车在极短的时间内以11.8万元低于市场价格10万元的价格予以出售，以凑齐新购房屋的首付款。综上所述，胡玉萌与链家恶意串通拖延办理网签手续的行为严重违背了诚实信用原则，并给李培英造成了巨大经济损失共计115.5万元。虽然胡玉萌与李培英之间的房屋买卖合同无法继续履行表面看来是因“326新政”的出台所致，属于无法归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，表面上可以适用《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条和第五条的规定，胡玉萌有权要求解除合同，并返还定金。但实际情况却是胡玉萌在与李培英签订×号房屋的买卖合同，并得知即将出台的“326新政”必将导致商办类房屋的市场价格大幅下跌的情况下，与链家恶意串通故意拖延拒不办理网签手续，甚至在李培英的再三催促下仍然拒绝办理。因此，胡玉萌和链家的行为当然不能适用《会议纪要》第三条和第五条的相关规定，而应适用《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条第一款和《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第五条的规定，鉴于胡玉萌因其故意拖延的行为给李培英造成了巨大经济损失的事实，胡玉萌交付的十万元定金依法应当不予退还。因此，恳请贵院驳回胡玉萌的第二项和第三项诉讼请求。链家房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，出卖人李培英与买受人胡玉萌签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定如下：出卖人所售房屋为坐落为北京市海淀区白家疃尚水园×，产权证明所载建筑面积共32.12平方米；该房屋规划设计用途为办公；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币460000元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1340000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币360000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人；……。同日，甲方（出卖方）李培英与乙方（买受方）胡玉萌、丙方（居间方）链家房地产公司签订《补充协议》，三方约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1800000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年3月6日前（含当日）将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年4月30日前将第二笔定金260000元整以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日将第一笔购房款人民币460000元以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日将第二笔购房款人民币960000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意，在乙方所有首付款办理资金托管手续后5个工作日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款（不含物业保证金）后5个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月6日，胡玉萌将第一笔定金10万元以转账形式支付给李培英。2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3·26新政），该公告中对个人购买商办类项目规定应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。另，就购房资格问题，胡玉萌提交了其购房资格核验结果，核验结果：核验不通过，房产情况：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定，社保反馈：未连续5年缴纳社保，纳税反馈：未连续5年缴纳个人所得税。庭审中，李培英主张双方从2017年3月5日签订合同至2017年3月26日新政出台，是有足够的时间来办理网签的，链家房地产公司作为专业的交易机构，在新政出台前就早已知悉，而且链家房地产公司应当知道新政出台必将导致诉争房屋交易价格的下跌，根据链家房地产公司经纪人齐国华与我方的联系，链家房地产公司在对其他客户积极办理网签的同时，对我方的房屋拖延办理网签，链家房地产公司的恶意行为不仅帮助胡玉萌规避了因房屋降价带来的经济损失，还协助胡玉萌实现了逃避承担违约责任的不法目的，对我方的经济利益造成极大损害，我方有理由相信双方是恶意串通，故意拖延。就其上述主张，李培英提交了微信聊天记录、录音光盘及整理资料为证。同时，李培英主张在双方合同签订后，诉争房屋因限购政策价格下跌且李培英之女李海燕因无法出售诉争房屋导致李海燕买房受到影响，从而产生各项损失，就其上述主张提交微信记录、认购书、付款记录、借据、转账记录、合同、行驶证、结婚证、录音光盘为证。本院认为，胡玉萌与李培英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及胡玉萌、李培英、链家房地产公司三方签订的《补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应据此履行。在各方签订房屋买卖合同后，因“3·26”新政影响，胡玉萌作为买受人因家庭名下已有住房且未连续5年缴纳社保，故在合同履行过程中不再具备购买诉争房屋的资格，涉案房屋买卖合同已丧失了继续履行的可能性，合同目的已无法实现，现胡玉萌请求解除双方于2017年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，符合事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，李培英主张胡玉萌与链家房地产公司恶意串通，故意拖延办理网签，就此未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。鉴于双方合同解除的原因不可归因于双方当事人，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故因合同取得的财产应予返还，现胡玉萌要求李培英返还定金，于法有据，本院予以支持。另，根据双方《补充协议》的约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故因限购政策导致房屋下跌的损失，不可归因于任何一方，李培英不能以此抗辩拒绝返还胡玉萌定金。同时，李培英主张的损失一节，除限购政策影响外，主要是李培英之女李海燕的各项损失，本案合同相对方系李培英与胡玉萌，李海燕作为案外人，如认为自己的财产受有损失，可就自己的损失另诉解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除胡玉萌与李培英于二〇一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及胡玉萌、李培英、北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》；二、李培英于本判决生效后七日内返还胡玉萌房屋定金十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千元，由李培英负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年八月二十日书 记 员  马 赫