广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初3003号 原告（反诉被告）：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****办公区****房，统一社会信用代码914501005667659184。 法定代表人：张影，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚智慧，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官倩文，广西伟宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李伟凤，女，1979年5月20日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：李少华，广西道森律师事务所律师。 原告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）与被告李伟凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，后被告李伟凤提起反诉，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金之库公司的委托诉讼代理人龚智慧，被告（反诉原告）李伟凤的委托诉讼代理人李少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金之库公司向本院提出本诉请求：1.解除金之库公司与李伟凤于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：QF2017122700598）和《商品房局部变更及装修协议》；2.李伟凤向金之库公司支付解除《商品房买卖合同》违约金35955元，解除《商品房局部变更及装修协议》违约金23970元，该违约金从李伟凤已支付的购房款中直接扣除；3.金之库公司向李伟凤已收取的装修款49850元不予退回；4.李伟凤在判决生效之日起10日内协助金之库公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续，承担办理注销手续所产生的费用；5.李伟凤赔偿金之库公司律师代理费损失13000元；6.李伟凤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月9日，李伟凤拟购买金之库公司开发建设的位于南宁市精装修房屋，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：QF2017122700598）《商品房局部变更及装修协议》。《商品房买卖合同》约定：房屋的毛坯总价366342元，首付款156342元，余款21万元以银行按揭方式支付；《商品房局部变更及装修协议》约定：房屋精装修款119850元，首付款49850元，余款7万元在2018年2月8日前以银行按揭方式或其他方式支付。上述合同签订后，李伟凤支付了购房款和装修款的首付款，双方办理了商品房买卖合同登记备案证明，但李伟凤未按照合同约定支付装修余款7万元，经金之库公司多次催告，李伟凤至今未支付该款项。根据《商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》约定，金之库公司提出上述本诉请求。庭审中，金之库公司表示《商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》均为主合同，二者是并列关系，有冲突时以《商品房局部变更及装修协议》为准；房屋正在建设中，正在为装修做准备。 李伟凤针对本诉辩称：1.《商品房买卖合同》是主合同，《商品房局部变更及装修协议》是从合同，因《商品房局部变更及装修协议》原因而解除《商品房买卖合同》显失公平。2.李伟凤支付的款项足以涵盖装修款，其中79900元系按照金之库公司指示支付给了其工程部负责人朱有华，由于双方对装修款的性质存在争议，李伟凤不存在欠款的意图，也不存在欠款的事实，金之库公司无权主张违约金及办理备案登记注销。即使李伟凤违约，违约金的计算方法违反法律规定，不应以合同总价为基数，而应按实际损失比例计算。3.金之库公司尚未对房屋进行装修，不存在损失，装修款不予退回显失公平。即使解除合同，装修款也应返还。4.李伟凤不存在违约的事实，金之库公司对争议承担主要责任，律师服务费不应由李伟凤承担。庭审中，李伟凤表示《商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》是两份独立的合同，不能互相否定；房屋备案的是毛坯房，房屋尚未建成，金之库公司指定的银行不办理装修贷款。 李伟凤向本院提出反诉请求：1.撤销李伟凤与金之库公司于2018年1月9日签订的《商品房局部变更及装修协议》第五条第5.1、5.2、5.3款；2.确认李伟凤已向金之库公司支付装修余款7万元或上述款项用以抵偿同等数额的装修款；3.金之库公司向李伟凤开具119850元装修款增值税发票；4.金之库公司向李伟凤退回多收的款项9900元；5.金之库公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月15日，金之库公司销售人员谢源初向李伟凤表示，现在房源紧张，可先支付部分预付金把房源固定下来，并可享受预付金支付多少优惠多少的优惠价，李伟凤于是按照其提供的账户，先行支付预付金79900元。2017年12月22日，李伟凤与金之库公司签订《彰泰城商品房定购书》，确定毛坯总价366342元，精装总价119850元。李伟凤支付定金2万元。2017年12月26日，李伟凤支付了购房款和装修款的首付款，其中装修款的首付款为49850元，加上已经支付的款项79900元，李伟凤已支付全部装修款，且多支付9900元。2018年1月9日，李伟凤与金之库公司签订《商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》。双方就此前支付的79900元性质发生争议，李伟凤主张已支付全部装修款，金之库公司主张该79900元是代收的转让费。金之库公司提出先以银行按揭方式签订《商品房局部变更及装修协议》，再解决79900元性质争议，李伟凤考虑已支付了各种款项，为避免没收定金，无奈之下同意了金之库公司的提议。此后，李伟凤向金之库公司交付了银行按揭贷款资料，并前往银行签订了相应的贷款合同，一直认为已按合同支付了全部款项。《商品房局部变更及装修协议》第5.1条是典型的以债权损害物权的行为，第5.2条、第5.3条亦显失公平，均应予以撤销。一手房不存在指标转让的情形，且李伟凤与朱有华不认识、无接触，79900元转入的朱有华账户系金之库公司控制，李伟凤已支付全部装修款，金之库公司应返还多收的9900元。李伟凤已支付全部装修款，但金之库公司至今未开具装修款发票。 金之库公司针对反诉辩称：1.李伟凤签订《商品房局部变更及装修协议》时，金之库公司一直有提示，不存在欺诈或显失公平的情形，合同合法有效，不应撤销。2.李伟凤向朱有华支付的79900元系李伟凤与案外人之间的经济纠纷或债权债务纠纷，与本案无关，不应抵偿。3.同意对李伟凤已支付的款项开具增值税发票。诉讼过程中，金之库公司主张朱有华作为金之库公司的员工购买彰泰城商品房享有一定优惠，李伟凤向朱有华支付的79900元系其为了顺利取得彰泰城的优惠商品房的购买资格才自愿支付的购房资格转让费，不是购房款或装修款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月22日，金之库公司作为甲方（出卖人）、李伟凤作为乙方（买受人），双方签订一份《“彰泰城”商品房定购书》就相关事项约定如下：乙方定购甲方开发的彰泰城B3号楼1309号商品房，建筑面积为39.95平方米，套内建筑面积为30.67平方米。毛坯建筑面积单价为每平方米9170元，毛坯总价为366342元，精装建筑面积单价为每平方米3000元，精装总价为119850元。定金2万元于签订本定购书之前付清；第一期楼款156342元于2017年12月30日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方同时办妥按揭申请手续；第二期楼款21万元在签订《商品房买卖合同》之日起30日内付清。以上付款约定，未包含精装款。精装款在《商品房局部变更及装修协议》中另行约定。 打印日期为2017年12月22日、打印人为谢源初的《彰泰城项目销售合同流程表》第四条合同付款计划表载明：李伟凤应于2017年12月29日支付79900元，款项类型为代收费用，款项名称为转让费。该流程表客户签字栏有李伟凤签名捺印，置业顾问/文员签字栏有谢源初签名，财务签字栏有梁金芳签名。 金之库公司取得南宁市良庆区五象大道660号彰泰城B3号楼等住宅部分商品房预售许可证后，2018年1月8日，金之库公司作为出卖人、李伟凤作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2017122700598），就相关事项约定如下：买受人购买的商品房位于南宁市良庆区，用途为住宅，建筑面积为39.95平方米，套内建筑面积为30.67平方米。商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米11944.64元，总金额为366342元，买受人签订本合同时支付总房款的42%以上计156342元，余款计21万元于签订本合同之日起30日内以银行按揭方式支付。出卖人在2020年6月30日前向买受人交付商品房。附件六《商品房买卖合同补充协议》第十八条第二款第二项：双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续（若有按揭贷款的，还须到贷款银行办理完毕解除贷款合同和还款手续），因办理买卖合同备案、预告登记注销手续所产生的费用由买受人承担。 2018年1月8日，李伟凤作为委托方（甲方）、金之库公司作为受托方（乙方），双方签订一份《商品房局部变更及装修协议》，就相关事项约定如下：南宁市良庆区房屋为全装修商品房，双方此前签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的购房款为毛坯价，未包含局部变更及装修所产生的费用。因此，甲方委托乙方自行或另行聘请装修公司按照本协议约定的装修标准对商品房进行局部改造及装修，并由甲方按照本协议约定向乙方支付局部改造及装修服务费（以下简称精装修款）119850元（含增值税）。第2.2.1条：甲方应于签订本协议时支付精装修款的41.59%以上计49850元；余款7万元，甲方须在签订本协议之日起30个日历日内办理完毕银行贷款手续，并由银行放款至乙方指定账户。甲方在签订本协议时到乙方指定的银行，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，并签订《个人借款/担保合同》。关于银行产品可贷款额度、贷款年限、利率以银行最终审批为准，如银行要求甲方提供其他个人相关资料或银行批准的贷款金额低于甲方所申请的贷款金额的，甲方须在接到乙方或银行通知后3日内向银行提交资料。逾期不补的，视为甲方逾期付款。如银行未能在本协议签订之日起30个日历日放款或放款金额低于甲方应付余款金额的，甲方仍须在前述付款期限届满前将贷款全部或差额部分一次性支付给乙方并付清本协议项下所有精装修款，否则甲方构成逾期付款。第2.2.2条：甲方应于上述款项约定缴纳时间之前，将对应款项打入乙方指定账户，否则每逾期一天，甲方按应付未付装修价款1%支付违约金给乙方，且乙方有权根据顺延天数相应顺延交房；逾期超过30日后，乙方有权解除合同，甲方须按本协议总价款的20%向乙方支付违约金。第3条：本协议项下交付时间与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》及相应附件中约定的商品房交付时间一致。第5.1条：甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及本协议共同构成该商品房买卖合同的整体，彼此可以相互解释，互为说明。本协议依附于《商品房买卖合同》而订立，因此无论何种原因造成本协议无效、被撤销、解除或终止的，《商品房买卖合同》应一并无效、被撤销、解除或终止；无论何种原因造成《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议应一并无效、被撤销、解除或终止。第5.2条：基于甲方原因导致本协议无效、被撤销、解除或终止的，甲方已支付装修款项不予退回，因装修所形成附合的装修装饰物归乙方所有，《商品房买卖合同》同时解除或终止，同时甲方须按照本协议总价的30%向乙方支付违约金。第5.3条：如因甲方解除合同、逾期支付装修款、拒绝办理交接手续而引起纠纷的，甲方需承担乙方为此支出的诉讼费、律师费、保全费、评估费、交通费等所有费用。第7条：本协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准。 上述合同签订前后，李伟凤支付了购房款的首付款156342元（含定金），并向中国光大银行股份有限公司南宁分行抵押贷款21万元支付了剩余购房款；2017年12月26日，金之库公司出具一张《收据》，确认收到李伟凤支付的装修费49850元。2017年12月15日，李伟凤向金之库公司的员工朱有华转账79900元，备注为购房款。落款日期为2017年12月15日、收款人为朱有华的《收据》载明：朱有华收到李伟凤交来彰泰城B3号楼1309号房屋购房资格转让费79900元；该收据尾部手写有：开票日期2018.10.27，开票人梁金芳。《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2017122700598）于2018年5月9日登记备案，《商品房买卖合同登记备案证明》的登记编号为2018042301113。 落款日期为2018年8月27日的《催促履行合同义务的函》载明：根据金之库公司与李伟凤于2018年1月8日签订的《商品房局部变更及装修协议》约定，装修款的支付方式为首付款49850元+银行按揭贷款7万元，该7万元最迟应在2018年2月8日前付清。金之库公司经多次通知付款，李伟凤均未积极回应，现通知李伟凤于2018年8月30日支付前述7万元。金之库公司按照《南宁市商品房买卖合同》约定的送达地址及联系方式通过EMS向李伟凤送达前述催促函，后该催促函邮件于2018年8月29日被案外人签收。 另查明，金之库公司为本案委托上海汉盛（南宁）律师事务所代理一审诉讼，上海汉盛（南宁）律师事务所于2018年10月11日向金之库公司出具13000元律师费发票。 还查明，落款日期为2017年12月1日的《公告》载明：彰泰城在销售过程中，金之库公司依据南宁市住房保障和房产管理局备案及公示的商品房价格，与客户签订《商品房买卖合同》并收取合同约定的购房款，从未亦不会向购房客户收取超出《商品房买卖合同》约定之外的任何价款。购房客户如发现彰泰城在销售过程中存在违规收款问题，可拨打公示电话进行投诉举报。 2017年11月30日至2018年4月3日期间，李伟凤等人向朱有华在广西北部湾银行的账户汇入多笔彰泰城的购房款、转让费等名目款项。 本院认为，本案的调查重点及争议焦点：1.案涉《南宁市商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》的效力应如何认定，案涉《商品房局部变更及装修协议》部分条款应否予以撤销；2.金之库公司要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》、不返还已收取的装修款，要求李伟凤协助办理注销手续并承担相应费用、支付解除合同违约金并从已收取的购房款中直接扣除、赔偿律师费损失，有何依据；3.李伟凤向朱有华支付的79900元是否为装修款，李伟凤要求确认已支付装修余款或抵偿同等数额的装修款，要求金之库公司开具装修款增值税发票、返还多收取的款项，有何依据。 案涉《南宁市商品房买卖合同》系为案涉房屋的买卖而签订的合同、案涉《商品房局部变更及装修协议》系为案涉房屋的装修而签订的合同，二者虽然独立签订，但案涉《商品房局部变更及装修协议》依附于案涉《南宁市商品房买卖合同》。案涉《南宁市商品房买卖合同》《商品房局部变更及装修协议》系金之库公司与李伟凤的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。李伟凤主张案涉《商品房局部变更及装修协议》第5.1条、第5.2条、第5.3条显失公平，要求撤销前述条款，由于李伟凤具有完全民事行为能力，提供的证据不足以证明前述条款符合法定的可撤销情形，故本院不予支持。 案涉《商品房局部变更及装修协议》约定李伟凤应在2018年2月8日前付清装修余款7万元，经催告后，李伟凤至今未向金之库公司支付该7万元，金之库公司根据案涉《商品房局部变更及装修协议》约定，要求解除案涉《商品房局部变更及装修协议》，一并解除案涉《南宁市商品房买卖合同》，还要求李伟凤协助办理案涉《南宁市商品房买卖合同》的备案登记注销手续并承担办理注销手续所产生的费用，有合同依据，本院予以支持。金之库公司要求李伟凤支付解除案涉《南宁市商品房买卖合同》的违约金35955元（119850元×30%）、解除案涉《商品房局部变更及装修协议》的违约金23970元（119850元×20%），合计59925元，有合同依据，数额尚属合理，本院予以支持，金之库公司要求从李伟凤已支付的购房款中直接扣除上述款项，本院亦予以支持。金之库公司要求李伟凤赔偿律师费损失13000元，有合同依据，本院予以支持。金之库公司要求不向李伟凤返还已收取的装修款49850元，由于该约定具有违约金或赔偿损失的性质，而金之库公司主张的解除合同违约金、律师费损失及办理注销手续所产生的费用使其损失得到弥补，同时，案涉房屋为全装修房屋，装修标准不具有特定性，且金之库公司在庭审中自认案涉房屋尚未进行装修，故本院不予支持。李伟凤主张其向朱有华支付的79900元系装修款，并多付了9900元，金之库公司则主张朱有华作为金之库公司的员工购买彰泰城商品房享有一定优惠，李伟凤向朱有华支付的79900元系其为了顺利取得彰泰城的优惠商品房的购买资格才自愿支付的购房资格转让费，不是购房款或装修款。对此，首先，李伟凤作为完全民事行为能力人，应清楚其交易对象是金之库公司而非案外人，案涉房屋款项理应向金之库公司支付而不应向案外人支付，同时，李伟凤提供的证据不足证明其向朱有华支付79900元系因受到金之库公司指示而支付，与此相反，李伟凤提供的案涉《公告》表明金之库公司提示买受人应按合同约定付款，金之库公司不会收取合同约定外的款项；其次，案涉《彰泰城项目销售合同流程表》表明李伟凤向朱有华支付的79900元系转让费，李伟凤提供的案涉79900元《收据》表明该79900元系购房资格转让费，二者相互印证李伟凤向朱有华支付的79900元不是购房款或装修款，李伟凤在转账时自行备注该79900元为购房款，不足以否定该79900元的性质；再次，李伟凤于2017年12月15日向朱有华支付79900元后，在案证据未显示其在后续的接收案涉79900元《收据》、签名捺印案涉《彰泰城项目销售合同流程表》等行为中对该79900元的性质提出异议，并在支付购房款或装修款时相应减少支付9900元，这表明李伟凤认可其向朱有华支付的79900元不是购房款或装修款。综上，本院认定李伟凤于2017年12月15日向朱有华支付的79900元不是案涉房屋的购房款或装修款，至于朱有华作为金之库公司的员工向李伟凤收取购房资格转让费是否违反相关政策规定，应否返还李伟凤，则不属于本案审理范围。李伟凤要求确认其已向金之库公司支付装修余款7万元或将其向朱有华支付的款项抵偿同等数额的装修款，并要求金之库公司返还其多支付的9900元，基于前述理由，本院不予支持。李伟凤要求金之库公司开具119850元装修款增值税发票，基于前述理由，李伟凤已支付装修款49850元，李伟凤要求金之库公司开具该49850元的增值税发票，金之库公司亦同意开具已付款项的增值税发票，故本院予以照准，李伟凤要求金之库公司开具未支付装修款7万元的增值税发票，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南宁市金之库房地产开发股份有限公司与李伟凤于2018年1月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2017122700598）及《商品房局部变更及装修协议》； 二、李伟凤于本判决生效之日起10日内协助南宁市金之库房地产开发股份有限公司注销南宁市良庆区房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2018042301113），并承担因此产生的费用； 三、李伟凤于本判决生效之日起10日内向南宁市金之库房地产开发股份有限公司支付违约金59925元（35955元+23970元），南宁市金之库房地产开发股份有限公司从李伟凤已支付的购房款中直接扣除； 四、李伟凤于本判决生效之日起10日内向南宁市金之库房地产开发股份有限公司赔偿律师费损失13000元； 五、驳回南宁市金之库房地产开发股份有限公司的其他本诉请求； 六、南宁市金之库房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向李伟凤开具49850元的装修款增值税发票； 七、驳回李伟凤的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费9391元，由南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担837元，李伟凤负担8554元；反诉案件受理费2148元，由南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担536元，李伟凤负担1612元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 审 判 员  罗棋升 人民陪审员  李明建 二〇一九年八月三十日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  廖羽冰