上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初19519号原告(反诉被告)：洪添，男，1980年10月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：董江晨，上海市海铨律师事务所律师。被告(反诉原告)：瞿进，男，1970年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许恬，上海融力天闻律师事务所律师。原告(反诉被告)洪添与被告(反诉原告)瞿进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理，并于2019年4月24日组织洪添、瞿进进行谈话，洪添及其委托诉讼代理人董江晨和瞿进及其委托诉讼代理人许恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪添提出如下本诉请求：1、判令瞿进返还洪添店铺转让费人民币(以下币种相同)28万元；2、判令瞿进返还洪添店铺租赁押金76,000元；3、判令瞿进承担违约金15,000元。事实和理由：洪添于2017年2月25日与瞿进签约,租赁瞿进管理的历城路XXX号店铺。瞿进承诺具有房屋产权人“乔家栅”的授权，合法租赁以及配合洪添办理营业所需各种证照。协议约定房租每月38,000元、押金76,000元。另有28万元为店铺转让费，当日洪添通过谢奕隽名下银行转账给瞿进中国银行账户租赁押金76,000元。次日26日转账了388,333元(其中转让费28万元)，3月份25个自然日的房租31,667元及4、5月份房租76,000元、杂项700元，合计464,333元。后因洪添需要房屋产权证办理相关营业证照,洪添多次催促,但瞿进一再拖延推诿,无法提供。一直处于无证经营的不法状态，在2017年10月洪添因不具备餐饮服务许可证而被浦东新区市场监督管理局行政处罚，罚款15,000元。洪添认为洪添租赁该房屋目的系为开设餐饮服务门店而签订，以求获得合法经营的环境，缔约磋商时瞿进明确承诺配合办理营业所需证照，但在承租后长达7个多月时间内一直无法提供房屋产权证以配合洪添办理，明显违背双方合同约定。故洪添无法实现合同目的，洪添于2017年11月底搬离出租房屋。但瞿进拒绝承担违约责任，相关押金及转让费用等仍拒不返还。故洪添现诉至法院，提出上述本诉请求。瞿进答辩称：不同意洪添的诉请。房屋可以开店，营业执照也能办出来的，是洪添自己没去办。转让款是一次性的转让款，是对房屋使用权及附属设施支付的对价，符合商业惯例及双方口头约定。押金依约扣除。瞿进提出如下反诉请求：1、判令洪添支付租金494,000元(自2017年12月1日起至2018年12月31日止)；2、判令洪添支付房屋占用费38,000元(自2019年1月1日至2019年1月31日止)；3、本案诉讼费由洪添承担。事实和理由：2017年2月25日，瞿进与洪添签订《商铺租赁协议书》(以下简称《协议书》)，约定瞿进将位于上海市浦东新区历城路XXX号店面(以下简称系争房屋)租赁给洪添开设门市部，租赁期限自2017年3月1日至2018年12月31日止，每月租金38,000元，按先付后用原则，在每季度提前十日付清后一季度的房租。合同签订后，瞿进按约将系争房屋交付给洪添。自2017年12月开始，洪添即因其无法办理店铺执照为由拒绝向瞿进支付租金，虽经瞿进一再催讨，洪添均拒绝支付，故瞿进提出上述反诉请求。洪添对瞿进的反诉辩称：不同意反诉请求。反诉没有事实依据。系争房屋在2017年11月底交还给了瞿进，相应合同在2017年11月底解除了，不存在继续支付租金及房屋使用费的事实基础。本院经审理，由洪添与瞿进对《协议书》、《银行转账凭证》、谢奕隽情况说明、身份证及手机短信对话、洪添通过支付宝缴付2017年6-11月份期间房租的记录及房东确认收到相应款项的微信记录、浦东新区市场监督管理局行政处罚决定书、罚款收据、洪添与瞿进之间的微信记录、房屋所有权证、2014年7月签订的上海市公有非居住房屋租赁合同、照片、营业执照、餐饮服务许可证、证明、上海励康实业发展有限公司的公司内档、2014年12月15日的承包协议等证据进行举证、质证，并由本院对洪添、瞿进的陈述记录在案，本院对上述证据及洪添、瞿进的陈述分析认证后对以下事实予以确认：填发日期为1991年9月26日的沪房发南字第1422号《房屋所有权证》上记载：上海市浦东新区历城路XXX弄XXX-XXX号房屋的所有权人为上海市房产管理局，管理单位为上海市南市区管理局上钢新村房产管理所(后变更为浦东新区综合规划土地局上钢房产管理所)，房屋的性质为全民。1999年12月17日，浦东新区综合规划土地局出具《关于撤销浦东新区崂山房管所等10家房管所的通知》，撤销包括浦东新区综合规划土地局上钢房产管理所(上钢房管所)在内的10家房管所建制，原房管所的资产按会计年度终止，并通过社会审计及资产签证，将原房管所资产并入各物业公司，其债权、债务、所有者权益相应由转入的物业公司承担，上钢房管所的资产并入的是上海上钢物业公司。2019年4月16日，上钢新村派出所出具《证明》，证明：沪房发南字第1422号《房屋所有权证》所记载的坐落于上海市浦东新区历城路XXX弄XXX-XXX号底层的商铺，所对应的门牌号码为浦东新区历城路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。2014年7月，上海上钢物业公司(甲方)与上海乔家栅小吃世界有限公司(乙方)签署《公有非居住房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区历城路XXX-XXX号底层部位的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为313.69平方米,租期自2015年7月1日至2018年6月30日。2018年4月1日，甲方在上述合同上盖章确认同意转租。2014年12月15日，上海乔家栅小吃世界有限公司(甲方)与瞿进(乙方)签署《承包协议》，约定：甲方将上海市浦东新区历城路XXX号-XXX号店面6间半(面积313.69平方米)交给乙方作为营业用房;承包期5年,从2015年1月1日起至2019年12月31日止,并同意转租。2017年2月25日，瞿进(甲方)与洪添(乙方)签署《协议书》，约定：甲方将所属上海市浦东新区历城路XXX号开间店面房(以下简称系争房屋)租赁给乙方开设门市部；经营期间自2017年3月1日至2018年12月31日止，每月租金38,000元，每季度11,400元，按先付后使用原则，在每季度提前十日付清后一季度的房租，否则作违约处理，承包合同自然终止；房屋押金为76,000元，合同期满后，如无违约十天内一次性不计息退还乙方(凭收据取款)；甲方同意乙方转让，转让费归乙方所有；经营期间内一切费用包括水费、电费、电话费、税金、装修费、装让费、加盟费等，以及房屋结构破坏，均由乙方负责；经营期间的盈亏全由乙方负责，债权、债务等由乙方负责乃至合同期满，否则甲方有权进行追索；经营期间乙方必须遵守国家的法律、法规，依法经营，按章纳税，如有违约违纪，造成的法律责任和经济责任，均由乙方全权承担，甲方不负任何法律责任；如遇国家征用、动迁、市政建设等不可抗拒的原因，本协议自动终止，互不承担责任；甲方有义务配合乙方办理营业所需的证照；甲方承诺和大房东(乔家栅)承租关系的合法性。签订《协议书》的当日，洪添指令其朋友谢奕隽支付洪添押金76,000元。2017年2月26日，洪添指令谢奕隽支付瞿进388,333元，该笔款项包括转让费28万元、2017年3月份25个自然日的房租31,667元及2017年4月、5月的房租76,000元及杂项费600余元。2017年6月至11月底期间，洪添按约支付瞿进该段期间的房租。2017年10月16日，上海市浦东新区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，对洪添在历城路XXX号房屋内未依法取得餐饮服务许可证而擅自对外从事非法经营活动进行行政处罚，责令洪添立即停止违法经营活动，并处罚款15,000元。2017年11月，洪添支付了罚款15,000元。2017年11月，洪添向瞿进提出在系争房屋内营业至2017年11月底，并提出退房，双方未能达成一致意见。2017年12月6日，洪添搬离系争房屋。2018年3月政府出面整顿，整改至2018年年底，整改期间无法在系争房屋内开展经营。2019年4月18日，上海上钢物业公司出具《证明》，证明内容为：系争房屋的所有权人为上海市房产管理局，管理单位为上海上钢物业公司，自八十年代起，该处房屋一直由上海乔家栅小吃世界有限公司承租，上海上钢物业公司作为物业管理方自始一直同意上海乔家栅小吃世界有限公司转租，从未有不允许转租的情况存在。2018年4月19日，上海上钢物业公司与上海乔家栅小吃世界有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定上海乔家栅小吃世界有限公司承租上海市浦东新区历城路XXX-XXX号底层房屋，建筑面积316.69平方米,月租为2,143.79元，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日。2019年1月1日，上海乔家栅小吃世界有限公司(以下简称乔家栅公司)与张某某签订《租赁合同》，约定：乔家栅公司将系争房屋(面积158.35平方米)交给张某某作为开设上海励康实业发展有限公司，张某某必须办妥营业执照；租赁期为二年六个月，从2019年1月1日起至2021年6月30日止，系争房屋在2018年12月13日交给张某某实业，2018年12月13日至2018年12月31日为装修期，2019年1月1日起租；年租金为24万元，押金为2万元。2019年4月17日，上海市浦东新区市场监督管理局出具《准予设立/开业登记通知书》，准予上海励康实业发展有限公司设立/开业登记。本院认为，系争房屋的权利人上海上钢物业公司将系争房屋出租给乔家栅公司，并同意及追认乔家栅公司将系争房屋进行转租。后乔家栅公司将系争房屋转租给瞿进，并约定瞿进可以转租。瞿进再将系争房屋转租给洪添，瞿进与洪添所签的《协议书》依法有效，双方均应严格按约履行。关于洪添要求判令瞿进返还店铺租赁押金76,000元及违约金15,000元的本诉请求。《协议书》约定：甲方有义务配合乙方办理营业所需的证照。洪添承租系争房屋后一直未办出相关经营餐饮的营业证照，处于无证经营的状态，又未有效举证证明其曾经要求瞿进配合其办理营业证照，洪添应自行承担无证经营的法律后果。洪添以其于2017年10月因无证经营被行政处罚、罚款15,000元、不能实现合同目的等为由，要求解除合同的意见，不符合法律规定，不予采信。洪添于2017年12月6日搬离系争房屋，系违约擅自搬离的行为，应承担违约责任。因此，洪添要求判令瞿进返还店铺租赁押金76,000元及违约金15,000元的本诉请求，均不符合法律规定，不予支持。关于洪添要求返还店铺转让费28万元的本诉请求。该笔费用系双方口头约定的房屋使用权及附属设施转让费用。洪添与瞿进约定的租期自2017年3月1日至2018年12月31日止，共计22个月，洪添所付28万元所对应的房屋使用权及附属设施转让权的使用期间也应为22个月。洪添擅自于2017年12月2日搬离系争房屋后，系争房屋于2018年3月至2018年12月底进入了由政府进行整改时期，2018年3月起洪添即使不搬离也无法正常租赁系争房屋及正常使用店铺转让费所对应的权利，因此，本院根据双方约定的租期22个月及2018年3月起洪添无法正常使用系争房屋经营的状况，酌定由瞿进返还洪添2018年3月至2018年12月期间的店铺转让费127,272.73元。洪添要求瞿进返还其余店铺转让费的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。关于瞿进要求洪添支付自2017年12月1日至2018年12月31日止的租金494,000元的反诉请求。洪添于2017年12月6日搬离系争房屋，尚未支付2017年12月1日起至2017年12月6日期间的租金，应向瞿进支付自2017年12月1日至2017年12月6日期间按月租金38,000元计算的租金。洪添擅自搬离系争房屋，未举证曾通知瞿进收回房屋，也未与瞿进办理系争房屋的移交手续，本院酌定由洪添承担2017年12月6日起至2018年2月5日期间按月租金38,000元计算的租金。自洪添2017年12月6日搬离后，且未按约支付下一季度的房租后，瞿进至迟应在此后两个月内及时采取收回房屋、另行出租等应对措施以防止损失的扩大，但瞿进仅向洪添催收租金，并未及时收回房屋另行出租，而是放任系争房屋空关至2018年3月政府出面整顿系争房屋，因此，2018年2月6日至2018年2月底期间的租金损失属于瞿进扩大的损失，应由瞿进自行承担。2018年3月起至2018年12月31日期间，属于政府整顿期间，该段期间无法正常经营使用，即使可以作为居住使用，也是因为瞿进未及时收回房屋另租他人造成该段时期长期空关，且2018年12月13日系争房屋已由乔家栅公司另行出租并交付给案外人张某某使用，因此不能认定由洪添承担2018年3月起至2018年12月31日期间的租金。综上，瞿进要求洪添按月租金38,000元标准支付自2017年12月1日起至2018年2月5日止的租金，符合法律规定，予以支持；要求瞿进支付2018年2月6日至2018年12月31日期间按月租金38,000元计算的租金,不符合法律规定,不予支持。关于瞿进要求判令洪添支付房屋占用费38,000元(自2019年1月1日至2019年1月31日止)的反诉请求。乔家栅公司已于2019年1月1日将系争房屋另行出租给案外人张某某，并约定于2018年12月13日将系争房屋交给张某某，2018年12月13日至2018年12月31日为装修期，2019年1月1日起租，租期自2019年1月1日起至2021年6月30日止。系争房屋自2019年1月1日至2019年1月31日期间并非由洪添占有使用。瞿进要求洪添支付房屋占用费38,000元(自2019年1月1日至2019年1月31日止)的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)瞿进于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)洪添店铺转让费127,272.73元；二、原告(反诉被告)洪添于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)瞿进自2017年12月1日起至2018年2月5日止按月租金38,000元标准计算的租金；三、驳回原告(反诉被告)洪添的其余本诉请求；四、驳回被告(反诉原告)瞿进的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,865元,减半收取计3,432.50元，由原告(反诉被告)洪添负担2,009.77元，由被告(反诉原告)瞿进负担1,422.73元;反诉案件受理费4,560元，由原告(反诉被告)洪添负担945元，被告(反诉原告)瞿进负担3,615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年八月二日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。