山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5236号上诉人（原审原告）：张兢丹,女,1994年7月6日出生,汉族,无业,住山西省侯马市.委托诉讼代理人：高利红,山西神牛律师事务所律师。委托诉讼代理人:王莹,山西神牛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄建炳,男,1984年10月5日出生,汉族,痘院士负责人,住太原市。被上诉人（原审被告）：王灏,男,1990年5月21日出生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人：王锋，山西圣哲律师事务所律师。上诉人张兢丹因与被上诉人王灏、黄建炳租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张兢丹委托诉讼代理人高利红、王莹，被上诉人王灏委托诉讼代理人王锋，被上诉人黄建炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张競丹上诉请求，1、请求依法维持太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初1393号民事判决书中第一项的判决;2、请求依法改判为由二被上诉人返还上诉人租金23万元,依法维持由被上诉人黄建炳返还上诉人押金30000元的判决;3、请求依法改判由二被上诉人赔偿上诉人装修、家具、设备等损失675556元;4、本案的一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定事实不清,证据不足。一、原审法院认定:“关于损失问题,原告在承租商铺后未进行消防审核后即进行装修经营,其责任在原告,对其损失应由原告自行承担”,对此认定,上诉人认为完全是错误的,理由如下:首先,上诉人之所以在签订合同后即开始装修是基于被上诉人向上诉人提供的山西恒隆商贸广场有限公司(3-4层)工程设计备案(备案号:×××)和竣工备案(备案号:140000WYS110002931)均未抽中文件的复印件以及其向上诉人承诺消防手续设施设备齐全才进行的装修,而且装修是被上诉人王灏找其亲戚为上诉人装修的,被上诉人即收租金又强行利用出租方身份拿到装修业务还拒不履行合同义务同时还不承担赔偿义务,试问,法律公平何在?故上诉人认为原审法院认定上诉人未进行消防审核即进行装修是上诉人的责任完全是错误的。其次,在根据双方签订的《商铺租赁协议》第5.1条规定:“商铺交付标准为具备正常经营的上下水、电、消防设施、设备等”。第7.3条规定:“甲方应确保建筑物处于适于经营状态”。第7.4条规定:“保持标的物内消防灭火设施、设备处于正常运行状态”第8.2条规定:“甲方违反本协议之约定,都将视为违约,守约方有权向违约方追究违约责任,要求违约方赔偿经济损失”。上诉人认为,被上诉人所承诺的租赁房屋是具备上诉人经营清吧的一切条件,但是由于其拒不按约定全面履行合同义务,严重违约,导致上诉人遭受经济损失。而原审法院无视双方合同约定,无视公平原则,曲解法律原意,错误认定上诉人对装修损失的责任应由上诉人自己承担没有任何法律依据支持。第三、上诉人认为,原审法院曲解法条意思,导致认定错误。9原审法院引用《消防法》第15条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查......”涉案租赁房屋经法院向消防部门调查取证,该租赁场所于2003年已经由产权单位申请过消防验收合格手续，是可以投入使用的,但是本案的焦点是上诉人在向相关部门如文化部门申请时,被告知需要提供大消防手续,而被上诉人作为二手出租方却怠于向一手出租方产权单位索要大消防合格手续,同时出现上诉人在交付巨额房租费近一年的时间(直至三次开庭)一直向被上诉人索要而其拒不提供二层的相关消防手续,而是以欺骗的方式仅向上诉人提供三-一-四层的消防手续才导致上诉人遭受重大经济损失。故上诉人的装修及设备的损失应由被上诉人承担。综上,上诉人认为,由于上诉人签订4年的合同期限,所以在签订合同后,仅仅装修和设备等就花销100余万元,然而上百万的花销却无法经营,并且被上诉人在未通知上诉人的情况下,就强行单方换锁撕毁合同。根据《合同法》第97条相关规定,因二被上诉人违约致使合同解除,由此给上诉人造成的经济损失,二被上诉人应当予以赔偿。庭审中,本案被上诉人代理人代理意见对于装修损失部分认为应当以折价等方式予以赔偿,然而法院却判令装修损失的责任全在上诉人,完全有悖公平原则,原审法院具有严重的倾向行为。二、原审法院认定:“被告黄建炳在原告未按期缴纳次年房租的情况下虽有权解除合同,但也无权在原告正常承租期间擅自将原告承租的营业场所关闭,其应当对该行为造成的损失承担赔偿责任,该项损失包括房租和营业损失,因原告所租赁的场所未经消防验收不具备营业条件,故营业损失不予计算”,对此认定,上诉人认为是完全错误的,理由如下:首先,依据双方签订的合同明确约定,上诉人承租商铺期限为4年,次年房租在10.1日前付清,也就是说,2019年的房租在201910年10月1日前交清即可。上诉人并不存在逾期缴纳房租费用的违约行为。故原审法院认定上诉人未按期缴纳次年房租是错误的,被上诉人是无权解除合同的。法庭上,被上诉人黄建炳认可其收取18万元租金,并证明其余款项由被上诉人王灏收取(另外的5万元)。至此上诉人认为,因被上诉人出租给上诉人的商铺无法正常合法经营清吧,无法实现合同的目的,被上诉人应当返还上诉人23万元的租金。其次,涉案房屋租期未到期(4年租期),被上诉人在上诉人租赁期间内擅自将上诉人承租的房屋换锁关闭，提前解约,严重违反合同约定,故上诉人要求解除双方签订的《商铺租赁协议》，并要求被上诉人返还上诉人已交纳的租金23万元并承担赔偿责任完全符合事实和法律的规定。第三,原审法院既然认定被上诉人应当承担赔偿责任，,但是该项损失仅仅包括房租和营业损失的认定完全是错误的。根据合同法及相关立法精神可以明确,赔偿损失的范围可由法律直接规定,或由双方当事人约定,在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下,应按完全赔偿原则,赔偿全部损失。原审法院上述认定完全是错误的,况且上诉人并未主张营业损失,而原审法院认为营业损失不予计算在内的说辞让人无法理解。三、原审法院认为本案协议当事人应为上诉人与被上诉人黄建炳，故未判决王灏承担连带返还及赔偿责任。对此,上诉人认为,该认定是错误的,被上诉人王灏不仅多收取了上诉人5万元的租金,而且还利用出租方身份让其亲戚承揽上诉人装修的业务,同时整个签订合同的过程中相关重要事项均由其承诺，例如在签订合同时,王灏一再承诺涉案房屋消防手续是齐全的,但履行过程中却拒不提供等等,故上诉人认为,被上诉人王灏应予承担相关责任。综上所述,上诉人认为原审法院认定事实不清证据不足,请二审法院在查明事实后,依法改判或发回重审。被上诉人王灏辩称,上诉人所称的装修是王灏找其亲戚为上诉人装修的，这不是事实。王灏未参与上诉人的装修，也未找所谓的亲戚。更未强行利用所为的出租方身份拿到装修业务。在本案中出租方是黄建炳，承租方式张镜丹，而这个王灏既不是出租方也不是承租方，王灏不是本案房屋租赁合同的当事人，不应当承担这个合同责任。第二点就是消防验收是依法应当由房屋使用人申请，房屋使用人应当将装修设计图纸报到消防主管机构审核通过后才能进行装修，装修完工以后再进行消防验收。本案中上诉人从始至终都未向消防部门申请报告装修设计图，也未申请过消防验收。上诉人所称的无法经营是因其未按合同向黄建炳缴纳房租导致的，而非因消防问题，导致其无法经营，消防部门从始至终都没有对上诉人因消防问题责令其停业。第三点就是原告主张的损失是不成立的。首先原告上诉人的家具设备等在一审的时候经过法官和双方当事人进行实地查看，所有的设备家具都全部还在租赁房屋内放置，而且进行了清点，并没有任何损失。上诉人主张的装修损失是没有证据证明，首先关于上诉人的装修合同，合同没有履行的证据，也没有上诉人付款的证据，也没有装修施工人开具的收款发票，不能证明其装修费用。还有就是他另外一份的装修合同是没有装修内容，不知道具体装修了什么位置。也没有付款证据。所以说装修损失上诉人是没有证据的。上诉人在其租赁合同的范围内已经实现了合同目的，按照约定其应当在2018年10月1日前向黄建炳交纳2019年都的房租，因为其未交房租，所以说黄建炳才锁了门。在其交纳房租的范围内，上诉人是已经实现了这个合同目的。综上,请求人民法院驳回上诉人对王灏的全部上诉请求。被上诉人黄建炳辩称，关于房租。房租应该提前一年交，不是用完一年才交房租。消防这块消防这一块在一审的时候证据跟具体的东西都提交的非常清楚。我们交房租是提前两个月合同约定的事实，合同约定是超过十天，合同约定超过十天甲方就可以把合同作废。我们沟通超过了60天，对方不交房租一直拖延到2018年的12月13日，这才把酒吧的房子的使用权回收。2018年的1月到5月份隔壁酒吧开业营业，隔壁酒吧长时间是安排2到3个员工值班，生意非常萧条，是因为经营不善导致所谓的后面延续一系列的这些问题，不是因为说其他的。因为他从1月份到六七月份一直在经营，因为我们是挨在一起的，我们是很清楚双方的经营情况。18万的房租和3万的押金是2017年12月3日给的我，我有收条，也是由银行转账的，不存在说另外5万块钱就这个内容。那么办理消防这一块在一审的时候说的很清楚。关于损失，在一审的时候庭长也亲自带人去把酒吧的所有资产财产进行盘点，现场盘点我跟张兢丹还有王灏当事人都在现场，盘点完以后我们都签字。要求驳回上诉，维持原判。张蒺丹向一审法院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原、被告于2017年11月1日签订的商铺租赁协议;2、请求法院判令二被告返还原告租金、保证金,共计260000元;3、请求法院依法判令二被告赔偿原告装修、家具、设备等损失675556元;4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明以下事实：2017年3月5日，被告黄建炳、被告王灏签订商铺租赁协议，由黄建炳租赁王灏承租的位于亲贤街10号的商铺，用途开美容院，租期为五年，年租金600000元，并交房屋、设备、财产保证金100000元，免第一年物业费并给了30天的装修期，因被告黄建炳未全部使用该商铺面积，剩余部分于2017年11月1日，被告王灏代被告黄建炳与原告签订《商铺租赁协议》，约定从2017年12月1日起至2021年12月1日止以年租金180000元出租给原告，次年房租在10月1日前付清从2019年起每年递增8％-10％，并从交付之日起给30天的装修期，并约定次年房租在10月1日前付清，同时交纳房屋设备、财产保证金30000元。协议还约定，未按约定支付租金及其他费用超过10天的，被告有权终止或解除本协议并直接收回该房屋，被告单方解除协议应当返还原告保证金并退还未履行的租金物业费并支付按剩余租金为标准的违约金及因此遭受的其他直接、间接损失。协议还约定，2017年11月2日王灏收到原告交付的房租金及保证金210000元后，同日将该款转给被告黄建炳，原告租赁该商铺后进行装修，因原告未按合同时间交付房租，被告黄建炳于2019年12月13日将原告租赁的商铺换锁。另查明，本案涉案的房屋系山西山太电源制造有限公司所有，共四层，使用年限从2005年12月16日起至2045年12月止。2017年3月11日，被告王灏与山西山太电源制造有限公司签订商铺租赁协议，由王灏以年租金200000元、第三方服务费200000元的价格租赁530平方米，用于美容等。物业费按每年9345元计收，免收第一年物业费。再查明，房权证并字第0**41244号房屋已在2003年经消防验收合格。一审法院认为，原告与被告王灏代被告黄建炳签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议。协议的当事人应为原告和被告黄建炳。现原告以被告不能提供商铺消防验收手续导致合同目的不能实现为由要求解除原、被告签订的商铺租赁协议的诉讼请求，因被告也同意解除双方协议，故一审法院准允双方解除签订的《商铺租赁协议》。关于损失问题，原告以被告未能提供消防手续导致其所租赁的商铺无法营业造成装修、设备损失为由要求被告承担，根据一审法院查明的事实，原告承租商铺用于清吧经营，而清吧经营属公众聚集场所，依照相关法律规定其在投入使用营业前应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业的规定，原告承租被告商铺后应将装修设计图报消防主管机构审核，审核通过后，才能进行装修，装修完工后再进行消防验收，而原告在承租商铺后未进行上述消防审核后即进行装修营业，其责任在原告，对其损失应由原告自行承担。被告黄建炳在原告未按期缴纳次年房租的情况下虽有权解除合同，但也无权在原告正常承租期间内擅自将原告承租的营业场所关闭，其应当对该行为造成的损失承担赔偿责任，该项损失包括房租和营业损失，因原告所租赁场所未经消防验收不具备营业条件，故营业损失不予计算。被告黄建炳应退还原告2018年12月13日后的房租7500元，并应承担原告至2019年6月底以前的房租，退还原告押金30000元。判决如下：一、解除原告张竸丹与被告王灏代被告黄建炳签订的《商铺租赁合同》。二、被告黄建炳返还原告张竸丹房租7500元及押金30000元。三、驳回原告张竸丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6578元（原告已预交），由原告张竸丹、被告黄建炳各半负担。二审中，上诉人就其上诉主张事实没有提供新的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案中双方签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。双方在协议中约定2019年房租在2018年10月1日前付清，但直至2018年12月底被上诉人多次催促，上诉人都没有支付2019年房租，被上诉人根据协议约定将租赁房屋上锁收回，解除了《商铺租赁协议》。因上诉人违约拒交房租导致《商铺租赁协议》解除，不能实现合同目的造成的营业损失与装修损失当然应由其承担。上诉人主张被上诉人不提供大消访手续，使其不能办理经营清吧的消防手续，又违法解除合同给其造成经济损失要求上诉人予以赔偿的理由不能成立。审理查明被上诉人王灏只是代表被上诉人黄建炳同上诉人签订《商铺租赁协议》，并代收租金21万元，上诉人并无证据证明王灏多收取其5万元的租金，故其主张本上诉人王灏应承担相应责任的意见本院不予采纳。综上所述，张競丹的上诉请求不能成立，应予驳回,一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6578元，由上诉人张竸丹负担。审判长 赵文林审判员 张军红审判员 孙爱英 二〇一九年八月二十七日书记员 王兆宇