云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1247号上诉人（原审被告）西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司。住所地：永善县溪洛渡镇校园片区景凤苑小区**。负责人刘长杰，系公司董事长。被上诉人（原审原告）张勇，男，汉族，1980年9月14日生，云南省永善县人，公务员，住永善县。上诉人西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司因与被上诉人张勇商品房销售合同纠纷一案，不服永善县人民法院(2019)云0625民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院认定的法律事实是：2012年，张勇与西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司（原为西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉有限公司）签订合同编号为2012—4—2—5—2号《商品房购销合同》，约定张勇购买西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司开发的永善县校园片区三期工程4幢二单元502室住房一套，建筑面积126.92㎡，价款311614元（126.92㎡×2480元／㎡×0.99＜优惠1%＞）；付款方式为：2012年6月18日付西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司定金20000元并支付首付款73614元，2012年9月16日支付房款94000元，余款124000元向银行按揭贷款支付给西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司；房屋交付期限为2013年1月1日前。若合同约定的购房建筑面积与房屋产权登记证的建筑面积不一致，以房屋产权登记证中的面积结算房款。房屋产权证和土地使用权证由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司代张勇办理。张勇依约于2012年6月18日支付定金和首付款93614元，2012年9月16日支付94000元，2012年11月10日通过中国工商银行股份有限公司永善支行按揭贷款124000元支付给西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司，贷款年利率7.205%。其间张勇向西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司交纳了办理房屋相关证件和维修基金等费用16009元。西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司于2013年1月1日前将房屋交付给了张勇，但对房屋产权证和土地使用权证未予交付。经张勇多次追问，西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司为张勇办理了房屋产权证，房屋产权证上的建筑面积为122.21㎡。土地使用权证至今未予办理。2013年6月17日，张勇以支付给西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司的房款额311614元交纳了税费，税率为3％。原审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应受法律保护。当事人应当依照合同的约定各自履行自己的义务。张勇已经按照合同约定向西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司支付了相应的购房款及办理不动产登记证的费用。西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司依约交付了房屋，但未按合同约定办理不动产登记证和履行相关义务，构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”第十八条第一款第（二）项规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同中约定了以房屋产权登记的面积核算价款，故西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司按《商品房购销合同》中的房屋面积多收取张勇购房款11563.99元应予退还，张勇的第1、2项诉讼请求符合上述司法解释的规定、予以支持；张勇的第3项请求中，虽然税费是税务机关收取，但系西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司造成，其损失11563.99元×3％=346.92元应由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司承担，该项中的维修基金因无依据证实，不予支持；张勇所交购房款311641元，扣除西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司应退还多交房款11563.99元后，实交额应为300050.01元，故张勇的第4项请求符合司法解释的规定，予以支持；张勇第5项请求中要求西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司办理不动产登记的期限不符合本案实际，确定为判决生效后的30日内。西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司辩称未为张勇办理相关权属证书系政策变动等原因所致的辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（二）项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效之日，退还张勇多交的房款11563.99元及相应利息（利息2012年6月18日起，按年利率7.205%计算）；二、西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效之日，赔偿张勇税费损失346.92元；三、西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效之日支付张勇违约金损失（以张勇所交购房款总额300050.01元为基数，从2013年3月31日起，按年利率7.205%计算至西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司交付不动产证之日止的利息）；四、西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效后30日内，为张勇办理不动产登记证；五、驳回张勇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取52元，由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司承担。宣判后，西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第二、三、四项，发回重审或改判上诉人不赔偿张勇税费损失346.92元，不办理不动产登记证，由上诉人为张勇申报递交房产办证完整资料到永善县自然资源局；一、二审诉讼费用由张勇承担。主要上诉理由是：1.张勇多交的房屋税费属于行政征收行为所致，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条之规定，申请税务机关退税或者提起行政诉讼。2.上诉人递交本案房屋所有权证资料到房地产主管部门的时间是确定办证违约赔偿的关键事实，一审未予查明属于认定事实不清，应发回重审或查明后改判。3.一审判由上诉人赔偿张勇违约金不当。一审将不动产登记机关变化、停办不动产登记的时间计算为张勇的损失期间属于适用法律错误；且本案上诉人已为张勇办理了房屋所有权证，履行了《商品房购销合同》第十二条约定的办证义务，递交房屋所有权办证资料后，没有事实及法律依据再判令上诉人承担后续违约赔偿。4.办理不动产登记证属于行政机关职责范围，一审判由上诉人为张勇办理不动产登记证不当。被上诉人张勇作了服判答辩。本案二审诉讼中，上诉人西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司除对原审未查明其递交房屋所有权证资料到房地产主管部门的时间提出异议外，对原审认定的事实无异议，对双方无异议的事实，本院依法予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原审判决西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司按年利率7.205%计算给付张勇违约金是否正确。二、原审判决西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司为张勇办理不动产登记证是否恰当。针对本案争议焦点，本院评判如下:一、关于原审判决西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司按年利率7.205%计算给付张勇违约金是否正确的问题。根据原审查明的事实，张勇与西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司签订的《商品房购销合同》第十二条约定，西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司可帮张勇代办“房屋产权证”及“土地使用权证”，但办理证件的各项费用由张勇自理。本院认为，《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，张勇已依约交纳了房屋办证费用，但西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司仅为张勇办理了房屋产权证，至今未为张勇代办不动产登记证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日。”之规定，西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司逾期未办证，已构成违约，依法应承担违约责任。结合双方签订《商品房购销合同》并交接房屋后，案涉房屋就一直由张勇管理使用，房屋的功能已得到发挥的实际，张勇未能提供证据证明造成的实际经济损失，原审按年利率7.205%的标准计算给付违约金过高，本院考虑合同的履行情况及西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司的主观过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司以张勇所交购房款总额300050.01元为基数，从2013年3月31日起至西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司交付不动产登记证之日止，按年利率2%计算支付张勇违约金较为恰当。西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司上诉认为未办理不动产登记证系政策原因导致，但其在一二审诉讼中均未提交相应证据予以证实，其主张不支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于原审判决西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司为张勇办理不动产登记证是否恰当的问题。本院经审理认为,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该法条规定的内容可见，房地产开发企业的法定义务系协助商品房购买人办理不动产登记手续。原审判决西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司为张勇办理不动产登记证，该表述有误，本院予以纠正。另外，张勇多交的税费346.92元，系因合同约定的购房面积与房屋产权登记面积存在差异导致，该损失系由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司造成，原审判由其赔偿张勇税费损失346.92元合法恰当。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省永善县人民法院(2019)云0625民初236号民事判决第一、二项（即西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在本判决生效之日，退还张勇多交的房款11563.99元及相应利息从2012年6月18日起，按年利率7.205%计算；西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在本判决生效之日，赔偿张勇税费损失346.92元)；二、撤销云南省永善县人民法院(2019)云0625民初236号民事判决第三、四、五项（即西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效之日支付张勇违约金损失以张勇所交购房款总额300050.01元为基数，从2013年3月31日起，按年利率7.205%计算至西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司交付不动产证之日止的利息；西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在判决生效后30日内，为张勇办理不动产登记证；驳回张勇的其他诉讼请求）；三、由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在本判决生效之日支付张勇违约金（以张勇所交购房款总额300050.01元为基数，从2013年3月31日起至西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司交付不动产登记证之日止，按年利率2%计算）；四、由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司在本判决生效后30日内，协助张勇办理不动产登记证；五、驳回张勇的其他诉讼请求。如西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取52元，由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司承担；二审案件受理费100元，由西昌市房屋建设开发有限责任公司永善汇泉分公司承担50元，张勇承担50元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 杨稳香审判员 王正云二〇一九年八月二十九日书记员 晋家芬