安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0881民初1451号 原告：倪跃明，男，1968年09月15日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：姚继会，安徽文都律师事务所律师。 被告：桐城市经济开发区建设发展有限公司，住所地安徽省桐城市经济开发区龙腾路**，统一信用代码91340881737335470X。 法定代表人：张复元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。 被告：桐城市久阳实业有限责任公司，，住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处同安路**统一信用代码9134088178557946D(1-1)。 法定代表人：周文斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。 原告倪跃明诉被告桐城市经济开发区建设发展有限公司、桐城市久阳实业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪跃明的委托诉讼代理人姚继会，被告桐城市经济开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）委托诉讼代理人王晓龙、桐城市久阳实业有限责任公司（以下简称久阳公司）委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪跃明向本院提出诉讼请求：1、判决被告建设发展公司立即支付60平方米房屋拆迁补偿安置款12万元。2、判决二被告立即交付面积为60平方米的商品门面房一间（以测绘面积为准），原告按每平方米3800元结算房价款，被告久阳公司在交付商品房之日起九十日内办理房屋权属证书。3、判决两被告赔偿门面房延期交付损失15万元。4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年4月，被告久阳公司通过招投标方式取得宗地编号为3A11-03#土地使用权，用于商品房开发，并成立了“桐城市久阳实业有限责任公司久阳花漾年华项目部”。原告系该宗土地上的房屋拆迁户，原告与被告建设发展公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，由被告建设发展公司对原告被拆迁的房屋进行安置补偿外，剩余应予安置而未安置的房屋面积按每平方米2000元进行补偿。经桐城市经济开发区管理委员会协调，被告久阳公司将其建设的商品房销售给原告，用于原告房屋拆迁安置。原告与被告久阳公司于2014年11月20日签订了《商品房销售协议》，双方约定：1、商品房面积约60平方米，最终以桐城市房产局测绘的面积为准；2、商品房价格为每平方米4000元；3、商品房的位置和规格为开发区同祥路久阳花漾年华小区两层连体门面房一间。原告多次要求被告久阳公司将商品房交付给原告，并通过开发区管委会要求被告交付房屋并办理结算，但被告久阳公司却要求开发区管委会按市场价（10600元/平方米）补差才予交房。管委会却以未曾与被告久阳公司之间存在按市场价补差的约定拒不同意增补差价。事实上，原告与被告约定的价款每平方米4000元中有2000元已是开发区管委会给予的补偿款。原、被告签订的《商品房销售协议》是开发区管委会主持并拟定的，是合法有效的。被告应诚实守信，履行协议的约定。现提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告建设发展公司辩称，原告倪跃明的房屋，不存在应安置未安置，原告的第一项诉讼请求没有事实依据，我方拆一还一的环节已经安置结束；原告第二项诉讼请求中的各项义务即立即向其交付60平方米门面房、按4000元/平方米进行结算并在交房之日起90日内办理产权登记证书，均系被告久阳公司应履行的义务，故应判令由被告久阳公司予以履行；原告的第三项诉讼请求，第一次庭审时认为原告的诉求没有事实依据应不予支持，现在变更要求合议庭比照吴点弱等三户的二审判决确定的租金计算方法进行计算；被告建设发展公司在本案中没有违约行为，不应承担本案的诉讼费用。 被告久阳公司辩称，原告的第一个诉求可以反映出本案原告与被告建设发展公司就拆迁安置补偿是预售。原告第二诉求可以看出产权条款与第一诉求是相互矛盾的，原告与被告建设发展公司签订的是拆迁补偿协议，我方不是拆迁安置的义务人，也不是拆迁补偿协议的相对方，原告无权就拆迁安置补偿合同让被告久阳公司交付房屋，原告与被告久阳公司签订的协议应理解为预约合同。原告第三诉求由于被告久阳公司没有交房义务，也不是拆迁安置义务人，故不存在延期交房的概念，合同的义务人是被告建设发展公司。原告第四诉求被告久阳公司不是拆迁安置义务人，故相关诉讼费用不应由被告久阳公司承担。2014年11月20日双方签订的商品房销售协议，被告建设发展公司未予以确认，被告建设发展公司与被告久阳公司之间没有就涉案的房产的价格做出约定，被告建设发展公司如将被告久阳公司开发的房产用于履行拆迁安置协议，应以合理的市场价格在被告久阳公司处购买涉案房产。如果按照被告建设发展公司的意见，认为倪跃明、胡子贵等人的补偿安置已经完成，那么他们与我们签订的销售协议由于原告在被告催款的情况下未交付任何款项，且该合同是商品房预约合同，故原告要求我方交付商品房没有事实依据。在第一次庭审中，我方已经提出相关证据以此证明原告拒付购房款的客观事实；由于被告久阳公司不是本案的适格主体，不是拆迁安置的义务人，请求法庭驳回原告对被告久阳公司的诉求。 本院经审理查明，2011年4月，被告久阳公司通过招投标方式取得3A11-03号宗地土地使用权，用于商品房开发，并成立了“桐城市久阳实业有限责任公司久阳花漾年华项目部”，原告系该宗土地上的姚塘村民组房屋拆迁户。2014年11月20日，原告与被告久阳公司签订了《商品房销售协议》，为实施龙腾路改造工程，经甲乙双方协商，特订立如下商品房销售协议：1、面积：安排60平方米门面房。2、价格：经协商甲方（久阳公司）给予乙方（倪跃明）按每平方米肆仟元结算，超出部分同别人一样。3、位置：为开发区同祥路久阳花漾年华地段。4、其他事项：待甲方取得预售房许可证后正式签订商品房买卖合同。水电立户费按久阳花漾年华小区商住户标准收取。但双方签订的协议未明确原告安置门面房的具体位置。合同签订后，原告按约定搬迁了房屋。2012年6月12日，被告久阳公司取得了三#楼商品房预售许可证，但被告久阳公司至今未与原告签订商品房买卖合同。2015年7月20日，被告久阳公司就拆迁户门面安置情况向开发区管委会汇报：1、开发区管委会没有门面，要求久阳公司配合在久阳花漾年华安置门面房给拆迁户，安置面积，912平方米。2、根据协议，安置户应付912平方米门面房金额3596000元（协议价：500平方米×3900元/平方米＋312平方米×4000元/平方米＋100平方米×3980元/平方米＝3596000元，其中胡子贵差价50万元在内由管委会代付）。3、市价与协议价差额部分由开发区管委会支付，支付渠道：花漾年华门前电缆入地和门面前道路铺设工程补助。2017年11月14日，被告久阳公司又向桐城市经济开发区管委会报告称：因经开发区管委会协调，同意给予8户拆迁户安置门面房，拆迁户每个门面按约4000元/平方米计算（其中含开发区管委会补贴2000元/平方米）价格，市场价为10600元/平方米，与市场差价部分由开发区管委会承担，同时，告知管委会，前期协商的安置门面房被告公司一直留存未售，要求开发区管委会尽快解决拆迁户安置门面问题。2016年1月12日，被告公司委托安徽正维律师事务所发出律师函，要求原告在收到本函后十日内交清应交购房款24万元，同时，要求原告催促被告建设发展公司交付所欠的购房差额款，即按照原协议约定的市场价与协议价差额部分，逾期将导致《商品房销售协议》无效的法律的后果。期间，被告久阳公司将本案诉争的门面房出售给案外人安庆横江集团有限责任公司桐城市电力工程分公司并已办理不动产权属证书。2018年4月11日，原告向本院提起诉讼，要求本院支持原告的诉讼请求。2018年8月16日，原告与桐城市经济技术开发区房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，该协议书约定：乙方（倪跃明）自愿选择货币补偿。第十条征收补偿费用的结算方式：（二）乙方选择货币补偿的征收补偿费用，在本协议签订后，甲方凭乙方提供的原房屋（宅基地）产权（使用证）证书及房屋征收补偿相关资料，在一个月内一次性支付结清。第二次庭审前原告又向法庭提交了一份添加安置位置为“消防通道南第二个门面房”的《商品房销售协议》（第一次庭审时，原告提供的《商品房销售协议》和被告久阳公司持有的《商品房销售协议》均没有该添加内容，该添加内容系被告久阳公司一位股东后来添加的）。庭审后经多次协调，2019年8月15日，被告久阳公司书面表示同意将位于同祥路3号楼消防通道南第二个门面房给予原告安置，但案外人安庆横江集团有限责任公司桐城市电力工程分公司对被告久阳公司将登记在自己名下的位于同祥路3号楼消防通道南第二个门面房给予原告进行安置的意见未予同意，导致协商未果。 上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、两被告的企业公示信息、房屋拆迁补偿安置协议书复印件、商品房销售协议、2018年3月15日的庭审笔录、久阳公司的情况汇报和报告、网页资料、城市建设档案、桐城市人民法院民事判决书和安庆中院民事判决书各一份；2018年1月22日倪跃明民事起诉状复印件一份；被告久阳公司提供的花漾年华项目管理计流程、商品房销售协议、国有建设用地使用权出让合同、发文登记表、律师函、商品房买卖合同和订购单以及收据、安庆市中级人民法院民事判决书一份、房地产价格评估报告书一份等证据材料并经庭审质证，在卷佐证。 本院认为，当事人的诉讼请求应当具体、明确，且符合法律规定。由于被告久阳公司和原告约定位置的房屋已出售给案外人并办理了产权权属证书，现涉案房屋的产权已转移至案外人名下，故对原告要求判决被告立即交付面积为60平方米的商品门面房一间的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告建设发展公司支付购房款（向被告久阳公司支付）以及延期交房的损失的诉讼请求，是以涉案门面房能交付为前提，故对该项的诉讼请求，本院也不予支持。原告与被告久阳公司就拆迁安置事项前期已达成协议，但被告久阳公司却将双方约定的安置房屋出售给案外人，并已办理权属登记，此行为欠妥。被告久阳公司应积极与原告妥善协商处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 驳回原告倪跃明的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告倪跃明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  王文忠 人民陪审员  周桃梅 人民陪审员  陈文静 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  朱姜山 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。