江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终2675号上诉人（原审被告）：无锡时代璟运物业有限公司，住所地无锡市运河东路**负**。法定代表人：杨明海，该公司经理。委托诉讼代理人：虞耀伦、秦子云，该公司员工。被上诉人（原审原告）：范晓君，男，1977年2月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：任靖、赵友，江苏锡惠律师事务所律师。原审被告：无锡时代昌诚物业有限公司，住，住所地无锡市运河东路**负**/div>法定代表人：许建华，该公司总经理。上诉人无锡时代璟运物业有限公司（以下简称璟运公司）因与被上诉人范晓君、原审被告无锡时代昌诚物业有限公司（以下简称昌诚公司）物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷一案一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。璟运公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回范晓君对其的一审全部诉讼请求。事实和理由：范晓君自2014年9月25日取得诉争房屋所有权。在此之前开发商江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城置业公司）于2009年10月28日将上述房屋出租给钮原安，并由钮原安对上述房屋进行了装修，故该房屋内所有可直接使用的各种设施均非范晓君所有。范晓君取得上述房屋后，璟运公司组织南城置业公司、范晓君、钮原安三方就房屋的装修折价事宜进行过调解，但无法达成一致。为此，钮原安带着装修工人多次前来拆除空调、电线电缆等装潢设施，范晓君亦不同意。其从未就案涉房屋采取过断电措施，经事后了解，该行为均系替钮原安装修房屋未拿到装修款的装修工人所为。关于一审判决：1.范晓君从未与其办理进户手续，亦未签订过物业服务合同以及交纳物业费。2.范晓君从未对上述毛坯房进行装修，直接利用原承租人的装修及设施对外出租，既不想花钱投入，又想着利益最大化，这才是所有问题、矛盾的根本点。3.璟运公司已经多次协调，并无过错，范晓君即便存在损失，也不应向其主张。范晓君辩称：1.诉争房屋的装修纠纷与本案没有关联，且已由另案进行处理。2.断电行为系璟运公司组织实施，璟运公司主张系案外人实施，没有相应证据证明。3.其一直要求与璟运公司办理物业入户手续，但璟运公司一直以各种理由拒绝。璟运公司的断电行为直接导致众多租户提前向其退租，损失显而易见。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告昌诚公司未作陈述。范晓君向一审法院提出诉讼请求：1.昌诚公司、璟运公司赔偿其自2016年1月8日起至2018年1月9日止期间的经济损失535981.62元。2.昌诚公司、璟运公司与其办理物业入住手续。事实和理由：其系无锡市运河东路555号A座某室、某室、某室、某室、某室、某室、某室房屋业主，该房产属昌诚公司、璟运公司物业管理范围。其所得房产购自于南城置业公司，双方曾因房屋买卖履约纠纷而提起诉讼，经江苏省高级人民法院最终判决，南城置业公司仍拒绝交付房屋，后由法院强制执行将房屋交付于其。昌诚公司、璟运公司系由南城置业公司实际控制的单位，自其接收房屋后，昌诚公司、璟运公司即以各种方式对其设置障碍，拒绝与其签订物业服务协议及收取物业费。在其将房屋出租于他人时，物业公司时常对其房屋予以断电，其曾为此而提起诉讼，在法院审理过程中，昌诚公司、璟运公司仍拒绝履行恢复义务。其房屋承租户因被时常断电而无法正常办公，导致承租户向其退租，产生损失。一审法院查明以下事实：1.无锡市运河东路555号A座房屋由南城置业公司所建，南城置业公司先行委托昌诚公司予以前期物业服务管理。2014年7月18日，南城置业公司与璟运公司签订了委托前期物业管理协议，约定由璟运公司自2014年8月1日起对案涉房屋的楼盘予以前期物业管理。2014年7月25日，南城置业公司与昌诚公司签订了物业管理解除协议，约定双方于2011年10月签订的委托前期物业管理协议，于2014年8月1日起解除。该协议同时载明昌诚公司对公司亏损要负责承担30%，同时负责归还400万元贷款等事项。2.昌诚公司成立于2011年9月21日，璟运公司成立于2014年5月20日。曾任璟运公司的股东、法定代表人的季某系昌诚公司的股东，曾任昌诚公司的法定代表人。南城置业公司成立于2002年2月26日，昌诚公司现法定代表人许建华曾任南城置业公司法定代表人。3.2010年1月，范晓君与南城置业公司签订房屋认购协议，商定由范晓君购买本案所涉的7套房屋，每平方米单价为6650元。因南城置业公司违约不予交房，范晓君于2011年向原无锡市南长区人民法院提起诉讼。该案审理过程中，南城置业公司表示案涉房屋应按每平方米8800元单价认购，且认购协议不能视为商品房买卖合同，请求驳回范晓君的诉讼请求。该院经审理后作出了（2011）南商初字第298号民事判决书，判决：一、确认范晓君与南城置业公司于2010年1月10签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同。二、范晓君于判决生效后三十日内向南城置业公司支付房款3789802元。三、南城置业公司于范晓君履行上述第二项确定的付款义务后三十日内向范晓君交付时代国际A座某室共7套房屋。南城置业公司不服该判决提起上诉。2012年9月，无锡市中级人民法院做出了驳回上诉，维持原判的判决。该判决书同时载明以下事实：（1）原无锡市南长区人民法院于2011年间受理了无锡鸿源建设集团有限公司（以下简称鸿源公司）诉南城置业公司建设工程施工合同纠纷一案，该院经审理后做出了由南城置业公司支付鸿源公司工程款4346976元及相应利息的判决。（2）南城置业公司不服该判决而提起上诉。上诉过程中，双方达成调解协议，商定由鸿源公司购买南城置业公司名下的（本案案涉房屋中的）国际时代大厦A幢某室5套房屋，房价8998655元，鸿源公司应收工程款4346976元可冲抵相应房款，房屋余款4651679元由鸿源公司按协议约定支付。等。（3）2012年5月4日，无锡市滨湖区人民法院受理了张春根诉南城置业公司买卖合同纠纷一案，同年7月9日，双方达成调解协议，商定由张春根购买南城置业公司名下的（本案案涉房屋中的）国际时代大厦A幢某室2套房屋，每平方米单价为7500元，总价1691550元，张春根的应收款2179190.8元冲抵相应房款后，余款自愿放弃。（4）南城置业公司在原审法院做出将案涉房屋交付于范晓君的判决后，将部分房屋以调解方式向鸿源公司冲抵工程款、又将另2套房屋向张春根冲抵欠款，主观上有过错。南城置业公司不服该判决，向江苏省人民检察院提起申诉，江苏省人民检察院于2013年3月21日做出了民事抗诉书，江苏省高级人民法院于同年4月19日做出裁定，提审该案。经审理，该院于2014年9月做出了维持江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第285号民事判决的终审判决。无锡市中级人民法院受理了范晓君对南城置业公司与鸿源公司达成的（2012）锡民终字第0237号民事调解书的不服申诉后，经该院审判委员会讨论决定，该调解书确有错误。于2015年做出了对该案再审的（2015）锡民监字第00002号民事裁定。案涉房屋由范晓君经向法院申请执行后，于2015年8月6日予以接收。4.本案所涉的无锡市运河东路555号某室房屋（建筑面积109.94平方米）、某室房屋（建筑面积115.26平方米）、某室房屋（建筑面积152.87平方米）、某室房屋（建筑面积113.43平方米）、某室房屋（建筑面积158.19平方米）、某室房屋（建筑面积209.62平方米），某室房屋（建筑面积286.98平方米）于2016年4月7日登记于范晓君名下。5.2016年4月29日，范晓君与上海拉扎斯信息科技有限公司签订了某室房屋的租赁合同，约定：2016年5月1日起至当月31日期间为承租方的装修免租期，租期自2016年6月1日起至2017年4月30日止，月租金为14414.2元。2016年5月29日，范晓君与宁波星童文化传播有限公司签订了某室房屋的租赁合同，约定租期自2016年5月20日起至2017年5月31日止，月租金为26941元。2016年10月，范晓君与江苏执携信息系统有限公司签订租赁合同，约定该公司承租某室房屋，租期自2016年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为13258.47元。2016年11月21日，该公司向范晓君发出公函，载明：因范晓君与房屋开发商、物业等三方纠纷，承租房屋自2016年11月15日起开始断电，致使无法办公，虽多次沟通与协商，但依然断电、断网，迫不得已，故要求退租及退还已收取的租金、物业费、保证金，并要求赔偿损失3万元。当月25日，该公司发出退房通知，载明因断电、断网而造成其公司无法办公，将于当月27日搬离承租房屋，之后所产生的房租、物业费、水电费概不承担。2016年11月28日，范晓君向昌诚公司、璟运公司发出的告知函载明：（1）本人自取得七间物业产权登记证后，曾多次要求办理物业手续，但均遭拒绝。（2）2016年11月15日，物业对前述房屋无故断电，当月22日，无锡市梁溪区人民法院根据其申请，做出了恢复供电的先予执行裁定，但物业仍拒绝履行义务，其只得自请专业人员恢复供电，当月25日，物业再次无故断电。（3）由于物业公司无故断电行为，致使其名下的承租户提出了解除租赁合同并赔偿损失的要求。（4）如物业再一意孤行继续无故断电的，本人将保留索赔权利。2016年12月21日，江苏执携信息系统有限公司委托江苏崇宁律师事务所向范晓君发出律师函，要求：（1）双方签订的租赁合同，自接到退房通知时起解除。（2）于7日内退还预付的租金、物业费、保证金49545.14元。（3）赔偿经营损失3万元。2017年1月23日，双方签订合同解除协议书，载明：（1）合同于2017年1月11日解除。（2）该公司于2017年1月12日前将房屋归还于范晓君。（3）范晓君退还对方各项费用36121.14元。6.2016年11月，范晓君诉至无锡市梁溪区人民法院，要求昌诚公司对案涉的7套房屋予以恢复供电并提出先予执行申请。在该案审理过程中，昌诚公司对该案承办法官的多次联系不予理睬并拒绝签收相关诉讼材料（后留置送达）。基于案涉房屋承租使用人的权益及昌诚公司的对抗情形，法院允许范晓君采取自行恢复供电措施。此后，范晓君于2017年2月21日撤回该案起诉。7.2017年5月3日，范晓君与无锡维正知识产权代理有限公司签订了2001室、2012室房屋的租赁合同，约定租期自2017年5月4日起至2019年5月3日止，月租金为20524元。2017年9月26日，范晓君与鹿某某签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年9月23日起至2018年9月22日止，月租金为11000元。2017年10月12日，范晓君与崔玲玲签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年10月14日起至2020年10月13日止，月租金为12960元。2017年11月期间，范晓君与无锡三恒建筑科技有限公司签订了租赁合同，约定租期自2017年12月1日起至2019年11月30日止，月租金为5600元。8.2018年2月，璟运公司诉至无锡市梁溪区人民法院，要求范晓君支付自2014年9月25日起至2017年12月25日止期间的物业管理费379995.1元、用电预买金22925.8元、电费69161.7元及大修理基金等（该案尚在审理中）。9.范晓君提交的其承租户向物业交纳电费票据，出具方既有璟运公司、也有昌诚公司。璟运公司表示因其持有昌诚公司收款票据所致。无锡市公安局清明桥派出所出具的7份接处警证明载明：（1）2016年7月8日14时30分，清名桥派出所接110报警称：时代国际大厦C座某楼，物业断电有纠纷。经民警了解，系冯月娟报警称其是时代国际A座20楼的业主，现在太热物业不给通电开空调，民警在现场没有找到物业任何负责人，其自己电话联系均不理会，民警告知报警人通过司法程序解决。（2）2016年11月16日15时48分，清名桥派出所接110报警称：时代国际A栋某楼某室，与物业纠纷。民警现场了解，俞晴称物业把其房子的电停了，民警告知其通过法院解决。（3）2017年11月3日11时5分，清名桥派出所接110报警称：时代国际A栋某楼某室，称电表被人撬走了。民警到现场，系报警人姚蓓兰称在2017年11月2日晚上18时下班时候，20楼的配电间的不锈钢门还是完好的，到3号上午9时左右，发现配电间的不锈钢门不见了，里面其安装的监控和监控上面的大概20米左右的电线不见了。制作笔录。（4）2017年11月6日16时40分，清名桥派出所接110报警称：时代国际C座某楼，和物业有纠纷。民警到现场，经了解系时代国际业主姚蓓兰与物业工作人员金某因停电问题发生纠纷，告知双方协商解决或通过法律途径解决。（5）2017年11月7日8时，清名桥派出所接110报警称：时代国际C座，称有人闹事。民警现场了解，系冯月娟与金某因停电问题发生纠纷，告知双方通过法律途径解决。10.在本案审理过程中，基于双方以往的纠纷，法院建议由范晓君于2018年4月9日前签订《前期物业管理服务协议》，但璟运公司提出由范晓君先确认接收房屋内的装修归属后再可签署相关物业服务协议，范晓君对此不予接受。法院予以告知，关于案涉房屋内的装修归属事宜，非璟运公司与业主之间物业服务合同的商定范畴，如有争议，则可由权利人另行依法主张。为免日后纷争，法院多次调解，璟运公司表示如与范晓君签订常规的物业服务协议，则以先签订补充协议为前提。补充协议载明：（1）2018年1月9日前的物业纠纷由梁溪区人民法院审判处理。（2）2018年1月10日起的物业费、水电费等费用按璟运公司确定的标准及实际使用量交纳。（3）双方于2018年9月30日签订的进户协议不作为确认范晓君实际进户并负担物业费、水电费等费用的起算时间。（4）现场的砌墙、装修、门框、空调、吊顶及公共设施等不是范晓君的，所以建议一并处理好，不解决的话，范晓君今后的后遗症，由范晓君承担，璟运公司不负任何责任。（5）本协议与《前期物业管理协议》、《临时管理规约》有同等法律效力。范晓君表示补充协议中去除第4条后则可签署。11.为查明纷争原因及减少当事人间的纷争，法院至案涉房屋予以实地勘查，经勘查：（1）案涉房屋系商业办公用房，每个单元配置独立电源并由单独电表计数。（2）案涉的7套房屋有5套现被出租使用。2套目前尚属空置，而空置的2套房屋有曾被出租使用过的痕迹。（3）案涉房屋均安装空调，空调器电源与房屋内照明电源系分离配置，空调器电源由物业公司控制并单独计数。（4）案涉房屋的大楼内尚有未使用的毛坯房，毛坯房内无任何装修及水电设施配置。（5）范晓君接收的7套房屋中尚有2套保留接收时的装修物原状情形，该房屋内已铺设地板、吊顶、水电安装、隔墙、空调，法院对此拍照留存。（6）其他5套房屋由承租人对原有装修进行改动，双方当事人均确认，范晓君接收的7套房屋当时的装修及附着物情形，与现留存的2套房屋装修及附着物配置情形基本相同。12.本案诉讼中，法院数次接到范晓君反映案涉房屋被断电之事（照明电源、空调电源均被断，断电还发生于天气炎热时段）。在法院与璟运公司交涉过程中了解，断电原因与线路或设备故障无关，璟运公司表示断电系范晓君未交纳物业费或电费所致。基于双方以往纷争尚待解决，为防止纷争扩大，更好地解决本案纷争，法院建议双方将以往的权利义务纷争事项先行搁置或依法另行解决，结合双方以往的协商基础，法院指定范晓君、璟运公司于2019年1月29日下午至法院签署《前期物业管理服务协议》，并告知如一方无理拒绝的，将作为本案纠纷肇事方予以考量并对此作不利判定。双方对此均表示接受。在法院指定的签约日上午，璟运公司又以范晓君未交纳电费为由对案涉房屋断电，经法院与璟运公司交涉后仍未立即恢复供电。在下午的签约时段内，璟运公司仍以范晓君须完全确认补充协议中的全部条款为签约前提，因范晓君不予接受第4条内容而导致双方仍未签署《前期物业管理服务协议》。13.范晓君提交的租赁协议及提前退租材料显示：（1）某室（总面积为225.2平方米）原租期至2017年4月30日止，于2017年1月31日提前解除，又未于原租期内重新出租，提前解除日期合计为89天。（2）某室（总面积424.49平方米）原租期至2017年5月31日止，于2016年11月30日提前解除，又未于原租期内重新出租，提前解除日期合计为182天。（3）某室（209.62平方米）原租期至2018年10月31日止，于2016年12月15日提前解除后，又于2017年9月23日重新出租，因提前解除而造成损失的实际日期合计为281天。14.诉讼中，双方确认案涉房屋的物业费交纳标准为每平方米每月8.5元，并确认范晓君名下的案涉房屋自2016年1月8日至2018年1月9日期间应交的物业费总额为233843元。15.诉讼中范晓君作如下表示：（1）本案纷争的幕后操控者为南城置业公司的法定代表人许强，因其购买案涉房屋后房价上涨，许强要求涨价的要求被其拒绝后而导致了此后多次的长期诉讼。（2）经法院判决并强制执行交付房屋后，许强即授意物业公司对其设置障碍并制造各种借口与理由，以逼迫其接受所提条件。（3）案涉房屋本应属其购买并所得，其并无授权或同意任何人对房屋实施装修，该装修也非物业公司实施，物业公司在其作为业主并接收该房屋后，无权对该装修提出权利主张或成为拒签物业协议的借口，如按物业公司所述情形，也应由装修人依法与其直接交涉或提起诉讼以主张权利。（4）其在接收房屋后，许强及物业公司也多次对其威胁性地提出警告，表示不会让其安稳取得房产权利。（5）案涉房屋系主要用于出租的商业性质用房，在其将房屋出租于他人、同时也拒绝许强提出的由其补偿装修款100余万元无理要求后，许强即授意物业公司对其出租房屋采取不定期及高温时段断电方式，让其租户无法正常使用承租房屋，从而达到迫其就范之目的。（6）其因物业公司恶意断电事宜虽多次交涉并报警处理，但因该情形难以涉及治安或刑事性质，并总以不了了之的方式处置，更加导致了许强与物业公司为所欲为的胆气。而对房屋采取的不定期断电、高温时段断电等手段，虽每次断电时段不长，但对承租户而言将会产生高度恐慌与不安心理，从而产生向其提出退租及赔偿损失的后果，也将会对其正常预期收益造成重大损失。（7）在每次由警方出场处置断电纠纷的情形下，物业公司相关人员总以不知情、可能系设备故障、线路问题等方式予以抵赖，以免留下承担责任的相应证据。警方接处警证明中冯某、俞某、姚某系公司员工，受其委托向警方报警。证明中的C座实系A座案涉房屋，系警方接听记录笔误。（8）即使在法院诉讼过程中或对已由法院判定的事项，许强也会采取混淆视听、无中生有的手段，从而为了达到其非法目的。南城置业公司在与其对案涉房屋诉讼过程中的行为，即可见一斑，物业公司在本案中的言行也与之如出一辙。上述事实，有不动产登记证、无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第285号民事判决书、江苏省高级人民法院（2013）苏民再提字第0067号民事判决书、无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0213民初3839号卷宗材料、接处警证明、工商资料、租赁合同、付款凭证、现场勘查资料、及双方当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：根据本案已查明事实、本案纷争的背景与实质、综合各方当事人在诉讼中的言行、结合有关规定，法院对范晓君提出的由璟运公司为其办理物业入住手续的本案诉请，予以采纳；对范晓君要求昌诚公司、璟运公司共同赔偿损失的诉请，判定由璟运公司赔偿损失307410.52元为宜。理由如下：1.璟运公司系范晓君取得案涉房屋产权时的物业服务单位，按照相关规定，负有为范晓君办理相关物业入住及签订物业服务合同的义务，但璟运公司以案涉房屋中的装修及附着物归属不明确为由拒绝履行该义务。2.昌诚公司、璟运公司、南城置业公司虽系相互独立的法人，但根据工商资料显示，璟运公司原法定代表人季刚曾系昌诚公司、璟运公司的股东，范晓君的租户交纳电费所持有的单据，却仍出现璟运公司与昌诚公司混同开具情形；昌诚公司受南城置业公司委托曾系案涉房屋的物业服务单位，而该公司法定代表人许建华又曾任南城置业公司的法定代表人，南城置业公司与昌诚公司于2014年7月签订解除委托协议时，所载明的协议条款，也再次证明昌诚公司与南城置业公司之间存在关联关系。鉴此，法院判定璟运公司、昌诚公司、南城置业公司属导致本案纷争之间存在关联关系的企业。3.璟运公司作为该小区物业服务单位后，对业主要求办理相关入住手续及签订物业服务合同之事，本应积极配合，既属义务范畴，也属对其权利予以明确及加以保障之事，但璟运公司却提出了非其权利范围内的条件作前提，从而导致双方矛盾出现。璟运公司在范晓君实际接收该房屋后，虽未签订物业管理服务协议，但在对案涉房屋提供事实上的物业服务情形下，有权要求业主支付相应物业费用，如业主不予履行支付义务的，则可采取交涉或其他合法方式行使相应权利。而从本案情形来看，璟运公司并非希望与范晓君达成正常合意，从而为其日后采用非法断电行径留下堂而皇之的说辞埋下伏笔。4.璟运公司出现上述反常情形，究其原因，系南城置业公司与范晓君之间存在案涉房屋买卖纠纷，在经法院判定并登记确定房屋权利归属后，璟运公司以拒绝与范晓君办理相关物业手续等手段发泄不满，为达其目的，由璟运公司向范晓君提出与其不相干之签约要求，致使双方矛盾升级。璟运公司受命于前期物业管理委托单位而损害业主合法权益之行为，属本末倒置。5.范晓君在法院判定案涉房屋的归属后，有权对房屋享有所有权的各项权利，包括使用、占有、收益、处分。在范晓君不接受附加条件且将房屋出租于他人后，璟运公司采用了时常断电的釜底抽薪之术。众所周知，高层结构的商业用房外窗封闭，空调及通风设施的使用，尤其在高温季节更属必须，璟运公司对此也一清二楚。而采用断电方式，虽对房屋能否正常使用会直接产生严重影响，但又非直接对抗行为或属治安纠纷情形，且除故意断电外，尚有若干种造成断电的可能情形，即使诉讼也会产生让法官难查真相的局面。璟运公司在盘算后的如此行径，既可达逼范晓君作出妥协或就范之目的，也可避免留下日后需自身担责的相应证据。6.从范晓君原租户因时常断电而导致的退租后果、警方多次接处警的处置意见，璟运公司所采用的让他人受到损害而自身却仍安然无恙的情形来看，也应验着璟运公司的预设方案。在审理范晓君诉昌诚公司恢复供电的诉讼中，璟运公司与昌诚公司系同一注册经营地，对法院送达的诉讼材料应清楚明了，即便范晓君状告的昌诚公司已非该小区物业服务单位，璟运公司也应在知晓该情形后与范晓君或法院联系，履行排查故障及恢复供电之义务，但却与昌诚公司同时采用装聋作哑、避而不见的消极对抗行为。法院基于房屋使用人急于恢复供电的迫切程度及物业公司的故意回避拖延情形，无奈之余采取了由范晓君自行恢复供电的方式。由此可见，璟运公司除了利用其物业管理用电配置优势手段损害业主权益外，还显现了挑战法院权威的恶意。7.在本案诉讼中，法院已考虑到范晓君与物业方日后仍将存在相互关系的因素，故多次组织协商并提出依法解决争议的方案，以减少日后不必要纷争，但璟运公司除了坚持己见、要求设定非其权利内容的签约附加条件外，还仍时不时地采取断电手段，尤其在法院告知双方不予签约的后果及安排签约后，璟运公司却于签约当日的再次断电情形，属明目张胆地再次向法院权威挑战的行径，孰不可忍！8.璟运公司为何敢如此肆意妄为，系其已对范晓君所提的诉请主张后果予以评估，就第二项诉请成立与否，对其均不产生不利后果。换言之，璟运公司以自身的行为间接地告知着范晓君，只要该小区仍属前期物业委托管理情形的，你也无奈何我之策。你如不接受我方条件，除非你日后“天天打官司”，否则“无好果子吃”；“躲了初一，难逃十五”。针对第一项诉请，则采用否认、抵赖、或可能由其他因素造成断电、其无故意断电之情形予以抗辩，无论法院判定如何，范晓君均难达到原预期的房产期待利益额度，即便出现由其赔偿情形，赔偿额也仅计算相应的直接损失，而范晓君除了产生直接损失外，还存在着房屋出租环境不利、对存有与物业、开发商之间纠纷房屋承租人不愿承租等间接不利后果等。璟运公司以其可能的小赔博对方必定的大损、从而逼迫对方就范的计谋，既贯穿于双方的以往纷争过程中，也在本案诉讼中显露无遗。9.鉴于璟运公司采用了对范晓君的房产权益损害手段，故应承担相应赔偿后果。关于损失额度计算，结合范晓君提供的案涉房屋与前后承租人之间的租金标准商定及该地段同类房屋市场行情，判定因璟运公司的故意断电行为对案涉房屋造成的租金损失为307410.52元。具体计算如下：（1）某室（总面积为225.2平方米）原租期至2017年4月30日止，于2017年1月31日提前解除，又未于原租期内重新出租，提前解除日期合计为89天，按原租赁合同约定的租金标准，可按每天每平方米2.1元标准计算损失为42089.88元。（2）某室（总面积424.49平方米）原租期至2017年5月31日止，于2016年11月30日提前解除，又未于原租期内重新出租，提前解除日期合计为182天，按原租赁合同约定的租金标准，可按每天每平方米2.1元标准计算损失为162240元。（3）某室（面积209.62平方米）原租期至2018年10月31日止，于2016年12月15日提前解除后，又于2017年9月23日重新出租，因提前解除而造成损失的实际日期合计为281天，按原租赁合同约定的租金标准，可按每天每平方米1.75元标准计算损失为103080.64元。前述损失由璟运公司断电行为对承租户造成恐慌后提前退租所致，故由璟运公司予以承担赔偿责任。业主交纳物业费用与房屋出租与否无关，璟运公司与范晓君之间对以往的物业费争议事宜，由双方另行处置，本案不予理涉。范晓君要求自其实际接收房屋时的2016年1月8日起至2018年1月9日期间未交而应交的物业费用也作为本案损失范围的主张，因其可得的收益权利已在本案中主张，而该租金标准高低与否，与业主应交纳的物业费用多少无关。退一步讲，范晓君在与他人签订租赁协议时，也会在评估其权利义务的组成前提下设定相应租金标准。至于范晓君与璟运公司之间就以往物业费用纷争事宜，由双方另行处置，不属本案理涉范围。10.基于璟运公司系本案纷争的故意制造者，结合其在本案诉讼过程中的行为，为防止璟运公司对范晓君的第二项诉请在判定后仍拒绝自觉履行情形发生，故对该行为履行与否将设定相应后果界线，以促自觉履行。因范晓君自接收案涉房屋时起，昌诚公司已无对案涉房屋实施物业服务管理的主体资格，故范晓君要求昌诚公司共同承担本案赔偿责任的主张，法院不予采纳。需要指出并告诫，璟运公司作为案涉房屋物业服务单位，其首要任务及宗旨系为业主提供服务，在此前提下，方享有收取相应管理服务费用的权利。其对物业所实施的管理及相关设置的掌控权利，本质上来自于全体业主。而本案中查明的情形，璟运公司为了物业委托方与范晓君以往的纷争主张，置企业宗旨于不顾，对业主房屋采取了不定期断电的恶劣行径，既损害了业主的合法权益，也违背法律规则及善良交易规则。璟运公司为何敢如此作为，无非自恃其相对于单个业主而言的“人多势众”、“财大气粗”、“资源优势”以及“后台过硬”的心态，如此自恃心态，方造成其忘乎所以并对法律规则不断加以挑战的情形，如不加以制约及须承担相应不利后果的判定，则会造成“法律规则”被“丛林法则”替代的局面出现。本案所涉断电情形虽非持续，但非正常断电对该类型的房屋使用人而言，所产生的恐慌心理及不安却高度严重，而对断电是否属故意所为，在行为人否认情形下，被断电方一般也难以提供确凿证据加以证明。本案中范晓君的被损害过程与程度情形、璟运公司在诉讼中言行与逃避担责的侥幸心理，也再次印证了前述判定。法院在本案中的上述判定情形，也将会产生对璟运公司原预设场景的崩塌后果。须告知璟运公司，对他人合法权益造成损害的，必将承担相应法律后果，法律尊严不容挑战，“法网恢恢、疏而不漏”。望璟运公司能引以为戒，好自为之。综上，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条之规定，作出如下判决：一、璟运公司赔偿范晓君损失款307410.52元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、璟运公司履行与范晓君签订案涉房屋的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》的义务，起始日期为2019年1月29日起；前述义务自判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如璟运公司未于判决设定的期限内履行完毕该义务的，则自其履行该义务之日起或有证据证明其愿履行而遭范晓君拒绝履行之日起方可收取相应物业管理服务费用。三、驳回范晓君的本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10460元，由范晓君负担4184元，由璟运公司负担6276元。二审中，双方对一审已查明事实没有异议，本院依法予以确认。二审另查明：璟运公司与范晓君于2019年4月4日签订物业服务合同。围绕诉争房屋断电原因，璟运公司一审中明确陈述称不清楚，且不知道是谁破坏供电线路的。二审中，璟运公司为证明断电行为非其而系案外人实施，向本院提交南城置业公司与钮原安于2009年10月28日签订的《房屋租赁协议书》复印件以及璟运公司与范晓君委托的经办人于2018年10月10日签订的《补充协议》复印件。对此，范晓君质证认为：1.《房屋租赁协议书》没有原件予以佐证，真实性不予认可。即便属实，与本案亦无关联性，不能证明断电系案外人实施。2.璟运公司不能提供《补充协议》的原因在于双方在签订该协议后即撕毁了，且《补充协议》也不能证明断电行为系案外人实施。本院认证认为，《房屋租赁协议书》《补充协议》相关内容与证明目的之间明显缺乏关联性，不具有证明力。二审询问程序后，璟运公司另向本院寄交了该公司向范晓君寄送的《再次催缴通知函》和钮原安署名的《关于范晓君所谓租户断电情况的说明》，并申请钮原安出庭作证。其中，钮原安在《关于范晓君所谓租户断电情况的说明》中陈述：围绕案涉房屋内装修补偿问题，其与范晓君等一直洽谈无果，直至诉至法院（注：钮原安诉范晓君一案正在二审审理中）。此后，因拖欠装修款，装修工人十几次找其，其都关闭手机躲避，同时更换手机号。为此，装修工人曾几次去对案涉房屋采取断电措施，并拆空调等设施。断电行为均系装修工人所为，与物业公司无关。本院认为，《再次催缴通知函》与本案争议事实无关联性，不应再组织质证。关于钮原安署名的《关于范晓君所谓租户断电情况的说明》证明效力以及申请钮原安出庭作证的申请，本院将在本院认为部分予以回应。以上事实，有当事人陈述、当事人提供的相关材料等在卷佐证。本院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。围绕诉争房屋断电原因的争议，虽然璟运公司否认其系断电行为实施人，但根据范晓君与案外人南城置业公司就诉争7套房屋之间的纠纷过往，结合璟运公司、南城置业公司之间的关联关系，以及璟运公司在诉讼前、诉讼中就签订物业服务合同要求先行或一并解决案涉房屋装修及附着物归属争议，否则拒不签订物业服务合同等行为，范晓君关于璟运公司就诉争房屋存在断电动机的陈述可以成立。关于断电行为是否确由璟运公司实施的问题，根据一审法院实地勘察的情况，案涉房屋空调器电源均由物业公司控制，公安机关的接处警证明中亦多次载明系报警人与物业公司之间发生纠纷，故在璟运公司不能提供确凿证据证明断电行为系他人违背其意志擅自进入其控制范围内采取断电措施的情况下，根据前述关于璟运公司具有断电动机的认定，诉争房屋断电行为由璟运公司实施具有高度可能性。璟运公司二审中虽提出断电行为系装修工人为讨要相关装修款实施，但该抗辩主张既未在一审中提出，亦未明确具体侵权人信息，而仅根据利害关系人钮原安就侵权人指向不明的陈述亦不能证明断电行为实施人另有他人。就此，本院对璟运公司的该项上诉主张，不予采信，对璟运公司申请钮原安出庭作证的申请亦不予准许。综上，上诉人璟运公司的上诉主张不能成立，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6276元，由上诉人璟运公司负担。璟运公司多预交的二审案件受理费4184元，由本院依法予以退回。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 姚旭斌审 判 员 林中辉审 判 员 王静静二〇一九年八月二十八日法官助理 宁尚成书 记 员 窦 玥