广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5045号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：张英姿，女，1971年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）张英姿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南兴公司委托诉讼代理人李启亮，被告（反诉原告）张英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：被告向原告一次性付清购房余款260000元及逾期付款利息（从2019年2月28日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。事实和理由：2012年11月1日，原、被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××4080卡商铺，在抵扣6年收益后总价款923200元，首期款以现金支付，余款以按揭贷款方式支付。签订合同后，原告已为被告办理中山市商品房销售登记备案登记。2013年5月15日，原告以EMS快递方式通知被告于2013年5月21日前往售楼部办理按揭手续，但因各种原因未能获得银行按揭放款。原告办理了预售商品房销售备案登记，被告已经实际享有了该商铺的六年收益、直接支配、排他及收益等权利，根据公平原则，被告应在合理的时间内完成付款义务。目前银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，被告应一次性以现金方式向原告支付购房余款及承担违约责任。被告张英姿答辩并提出反诉称，1.解除合同；2.支付六年利息（租金）从2012年10月至2018年10月，共258648元。诉讼中，被告张英姿变更反诉请求为：1.确认被告应当支付563200元铺面价值；2.原告归还被告所多交的10万元。事实和理由：原告虚假广告，在售卖四楼铺面明确承诺皇爵假日是在四楼开设饮食铺和食街。买卖合同签订并支付部分铺款后，先后在一、二、三楼改设饮食铺，并在露天广场开设大量廉价饮食铺与四楼产生恶性竞争，造成铺不对版，严重贬值，不到原价的一半。原告作为实际控制人，实施侵权并串通和授意中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）共同侵权。在没有获得政府批文的情况下，对买方宣称包租扣除租金，并在一、二、三楼改设饮食铺，之后又在露天广场开设大量廉价饮食铺与四楼产生恶性竞争，未对四楼铺面进行开发出租，并对四楼旺铺客人不告知四楼业主地址电话，而非法迁移客流至原告其他地止的物业又实行所谓的包租，把四楼客户作为买卖其他坦洲商铺的蓄水池。被告在六年内对原告和其他实际控制的物业公司多次交涉，要求取消买卖合同，归还原款，原告和物业公司一致不予理睬。收到贷款通知后，原告到多个银行咨询贷款，银行答复不予贷款，是因为原告因非法集资被人控诉，且原告主张已经过了诉讼时效。综上被告认为原告无权再收被告余款。原告南兴公司就反诉辩称，商品房买卖合同约定的购房价923200元是扣除了六年的租金收益所得价款，被告已支付了663200元，尚余26万元未支付。六年的经营收益款根据委托经营合同所约定是归皇爵公司所有，非如被告所陈述被告应当支付563200元而要求原告返还被告10万元，被告的反诉请求无任何事实依据。本院经审理认定事实如下：2012年11月1日，南兴公司(出卖人)与张英姿(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定张英姿购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××4080卡商铺，总房款为923200元，签订合同当天支付首期款663200元，余款260000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金；合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2012年11月1日，张英姿与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，约定张英姿同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于中山市皇爵假日广场商业有限公司，期限自2012年8月1日起至2018年7月30日止。2012年11月12日涉案商铺办理备案登记。2013年5月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年5月21日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2015年6月24日，南兴公司再次出具一份关于皇爵广场业主办理按揭贷款手续最后通知，通知业主于2015年7月17日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续，逾期未提交资料或未按银行要求提交资料导致未能办理银行按揭贷款手续，业主将2015年7月30日前将购房余款一次性付清。本院认为，张英姿与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故张英姿主张已过诉讼时效，证据不足，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张张英姿一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。关于是否应当支付铺面价值、返还购房款的问题。南兴公司已履行交付商品房的义务，张英姿应向南兴公司支付剩余购房款，购房款按照双方在合同中约定的金额支付。南兴公司主张剩余购房款为260000元，理据充分，本院予以采信。张英姿反诉主张南兴公司支付铺面价值563200元、返还购房款10万元，因缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。张英姿购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使张英姿成功申请按揭贷款，张英姿依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，本院依据公平原则，酌情认定张英姿在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款260000元，具体支付期限如下：张英姿于本判决生效之日起七日内支付156000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张英姿向原告中山市南兴房地产有限公司支付剩余房款260000元（张英姿于本判决生效之日起七日内支付156000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26000元）；二、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张英姿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费7718元（反诉原告已预交），由反诉原告张英姿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇一九年八月二十八日书 记 员  蔡文华吴泳丝