广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初8259号原告：曹莉敏，女，1969年4月16日出生，中国香港居民，委托诉讼代理人：杨浩军，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱译仪，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市新银座尚食荟投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道春风路**新银座大厦****。法定代表人：蔡煜生，该公司总经理。被告：李翠旋，女，汉族，1986年9月9日出生，身份证住址广东省普宁市，被告：深圳市联马物业管理有限公司，住所，住所地广东省深圳市罗湖区春风路新银座大厦**div>法定代表人：黄曼嘉，该公司总经理。被告：深圳市维雅纳酒店有限公司，住所，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道人民南路东侧新银座商业裙楼**div>法定代表人：杨坤娥，该公司执行董事。被告：深圳市维雅丽酒店管理有限公司，住所，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道爱国路泰宁花园裙楼**div>法定代表人：周秋芳，该公司总经理。五被告共同委托诉讼代理人：韩德亮，广东华商律师事务所律师。五被告共同委托诉讼代理人：敬妙妙，广东华商律师事务所实习律师。上列原告曹莉敏诉被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司（以下简称“新银座公司”）、李翠旋、深圳市联马物业管理有限公司（以下简称联马物业公司）、深圳市维雅纳酒店有限公司（以下简称维雅纳公司）、深圳市维雅丽酒店管理有限公司（以下简称维雅丽公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨浩军、邱译仪，五被告共同委托诉讼代理人韩德亮、敬妙妙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹莉敏向本院提出诉讼请求：1、判令五被告向原告连带赔偿自2016年4月29日至2018年10月31日期间因侵犯原告新银座三楼B96商铺物权造成的租金损失116596元；2、判令被告一深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告二李翠旋、被告三深圳市联马物业管理有限公司、被告四深圳市维雅纳酒店有限公司向原告连带赔偿因侵权给原告新银座三楼B96商铺造成的2014年7月至2017年9月期间共39个月的物业管理费损失35701元（24.09平方*38元*39个月）、仲裁费损失2598元；3、判决被告五深圳市维雅丽酒店管理有限公司对原告新银座三楼对原告新银座三楼B96商铺2015年9月至2017年9月期间共25个月的物业管理费损失22885元（24.09平方*38元*25个月）与被告一深圳市新银座尚食荟投资有限公司、被告二李翠旋、被告三深圳市联马物业管理有限公司、被告四深圳市维雅纳酒店有限公司承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费、保全费由五被告承担。以上共计154895元。事实与理由：原告于2005年2月25日向联马实业（深圳）有限公司（下称“联马实业公司”）购买了位于深圳市××××街道新银座商业裙楼3楼B96号商铺（下称涉案商铺），建筑面积为24.09平方,购买价426329元。原告购买商铺后即与联马实业公司签订了售后返租合同，联马实业公司将商铺用于经营商场，租期在2008年5月左右到期。但到期后，联马实业公司并未向原告返还商铺。2013年3月28日，联马实业公司将新银座三楼2389.92平方米的商铺出租给被告一新银座公司，租期15年，从2013年4月1日至2028年3月31日。被告四维雅纳酒店向被告一新银座公司承租了三楼A、C区共计2376.37平方米的面积，租期10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止。被告四维雅纳酒店和被告五维雅丽酒店为了经营其酒店之需要，在被告一新银座公司和被告三联马物业公司的同意和支持下，对涉案商铺所在裙楼的楼梯、电梯等附属设施进行封闭、改造，导致涉案商铺不能正常使用。2013年，原告向罗湖法院提起侵权诉讼，罗湖区法院作出的（2013）深罗法民三初字第1812号一审判决书认定：联马实业公司、新银座公司、维雅纳酒店在2013年7月1日之前就封闭裙楼原有电梯、楼梯等通道用于维雅纳酒店的改造和建设，使得曹莉敏的涉案商铺失去了原有的功能，不能够正常的使用，造成曹莉敏的损失。因此，判决联马实业公司、新银座公司、维雅纳酒店按政府指导租金每月每平方150元的标准向原告赔偿侵权损失。深圳中院作出的(2016)粤03民终1433号二审生效判决书维持了原审判决。该判决生效后，被告四维雅纳酒店迫于法院强制执行的压力，于2018年12月向原告支付租金损失至2016年4月28日。但因被告四维雅纳酒店和被告五维雅丽酒店为了酒店客人的安全，一直未恢复裙楼原来的通道和楼梯、电梯，而是继续维持侵权状态。2018年底，原告为了取得B96商铺追讨数年都未取得执行款，在万般无奈之下与被告四达成谅解，将涉案商铺出租给了被告四，租期自2018年11月1日起算。因此，前述被告应当赔偿出租前给原告造成的损失。涉案商铺位于深圳市罗湖区××街道××深南东路××、深圳河××、人民南路××、××路以西，该区域2016、2017、2018年度房屋租赁指导租金为商业高层2楼以上分别为180元、150元、160元/平方米/月。各被告应按该标准赔偿原告的租金损失。五被告还给原告造成了物业费损失。深圳仲裁委员会作出的（2016）深仲涉外裁字第80号仲裁裁决书裁决，原告应按每月每平方38元的标准向联马物业公司缴纳2014年7月1日至2017年9月1日期间的物业费35701.38以及该案仲裁费2598元。原告认为，被告二李翠旋将其银行账户出借给被告一新银座公司和被告三联马物业公司使用，协助其转移和隐藏财产，应当承担连带责任。被告三联马物业公司系侵权方联马实业公司的子公司（持股90%），两家公司当时的法定代表人均为蔡文杰。被告三联马物业公司与被告一新银座公司亦是关联公司，其办公地点同在新银座大厦三楼门对门的位置，在深圳中院1433号判决书中，两公司的代理人均为韩德亮律师。此外，两公司均长期使用被告二李翠旋的银行账户收取物业费和租金等营业收入。该三家公司属于“一套人马，三块招牌”。此外，被告三联马物业公司作为新银座商场的物业管理单位，没有其支持和配合，联马实业公司、被告一新银座公司、被告四维雅纳酒店、被告五维雅丽酒店根本不可能完成对新银座商场三楼电梯、楼梯、通道实施改造的侵权行为。作为开发商联马实业公司指定的前期物业企业以及商场运营方被告一新银座公司的关联公司，被告三联马物业公司明显是故意帮助被告一新银座公司和被告四维雅纳酒店、被告五维雅丽酒店实施侵权行为，应当承担连带侵权责任。新银座三楼的酒店系由被告四维雅纳酒店、被告五维雅丽酒店共同经营，因此，被告四和被告五均应承担连带赔偿责任。综上，五被告持续共同侵犯原告商铺之物权，继续给原告造成租金和物业费等损失，应当承担连带赔偿责任，故原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告新银座公司、被告维雅纳公司共同辩称：1.涉案商铺自2008年起一直空置，不存在被侵权的事实基础。答辩人原租给酒店使用的商铺并未包括B区商铺，被答辩人未提交任何证据证明答辩人对涉案商铺进行改造等侵权行为，亦未提交任何证据证明答辩人对被答辩人使用或许可他人使用涉案商铺进行阻碍、妨碍等侵权行为，答辩人对涉案商铺根本不存在侵权。2.根据物权法第71条等法律规定，对于本案比较典型的产权式商铺，被答辩人对其涉案商铺是否使用以及如何使用，更不得影响其他相邻业主对商铺使用的合法权益。涉案商铺自2008年后一直长期空置，被答辩人未能出租或收益与答辩人将其他相邻业主商铺在2013年商铺作为酒店使用之间并无必然的因果关系，在涉案商铺并未丧失使用功能的前提下，被答辩人消极使用涉案商铺的行为，理应自行承担其投资商铺失败所带来的风险和损失。更重要的是，在法院作出（2013）深罗法民三初字第1809、1822号等民事判决后，被答辩人所述的通道等均已打开，这已被（2017）粤0303民初12990-12994号案法院现场勘查所确认，其所述的继续侵权早已不存在事实基础，且未提供证据予以证明。3.关于诉求所谓的租金标准，在其他相邻业主实际出租酒店使用每月租金每平方米30、50、60元左右不等的情况下，被答辩人对其空置的商铺要求按政府指导价160元的标准，简直是荒唐的，“不劳而获”的收益反而比其他出租业主更高，不仅不利于市场经营活动，损害到其他业主的利益，更助长其消极使用商铺的不正之风。该等事实和依据均在（2017）粤0303民初12990-12994号相同案件中予以佐证并处理，请法院查实。4.关于诉求的管理费损失，根据物业管理条例等法律法规及司法解释，被答辩人作为涉案商铺的权利人，即便商铺空置，但依法缴纳物业管理费等款项，是其应尽的法律责任和义务。况且涉案商铺一直空置未被使用，应由被答辩人自行缴纳，与答辩人无关。而且，该诉求所谓的侵权损失亦由（2013）深罗法民三初字第1812号案的侵权诉讼予以处理，属于该案侵权赔偿的范围，基于“一事不再理”原则，不应再予以处理。另外，被答辩人诉求的管理费损失不管是2013年或是2015年，早已超过诉讼时效。综上，被答辩人关于本案的诉求无任何事实和法律依据。被告李翠旋答辩称：被告二系独立的自然人，享有独立的民事权利能力和民事行为能力，而且系被告一的公司员工，即便是在其他案件中有出现处理其他事宜的情况，亦属于代表公司进行的行为，与本案无关。另外原告没有提供任何证据证明对涉案商铺，被告二进行实施任何占有使用或者其他侵害商铺的侵权行为，故被告二与本案无关，依法不应当承担任何法律责任。被告联马物业公司辩称：一、答辩人系物业服务单位，为独立的企业法人，享有独立的民事权利能力和民事行为能力，具有独立的人员、资产、机构、财务和业务，依法独立承担责任和风险。答辩人依据前期物业服务合同为新银座大厦提供物业管理服务，尽职尽责地按照合同约定和法律规定履行管理义务，无任何违法或违约行为。二、答辩人从未对涉案商铺实施任何占有、使用或其他侵害商铺的行为，亦从未阻碍或妨碍涉案商铺业主对其商铺正常行使占有、使用或收益的权利。被答辩人亦未提交任何证据证明答辩人具有实施前述侵权的行为，答辩人非本案适格被告，依法不应当承担任何责任，而这已由被答辩人提交的（2013）深罗法民三初字第1813号、1822号、1809号、1812号等系列判决书所确认。三、关于8253号案谭华宝B53、B55商铺、8256号案朱谦宏A22商铺、8259号案B96商铺等案诉求因侵权产生的物业管理费损失等，答辩人基于前期物业服务合同提供物业服务，被答辩人向答辩人缴纳管理费等款项，不仅是合同约定的义务，也是法定义务，这均被相关裁决书所确认。同时，前述系列判决已确认答辩人根本不存在侵权行为。综上，(2019)粤0303民初8253-8260号关于答辩人的全部诉求均无任何事实和法律依据，恳请法院予以全部驳回。被告维雅丽公司答辩称：被告五为独立的企业法人，享有独立的民事权利能力和民事行为能力，而且具有独立的人员、资产、机构、财务的业务，依法应当独自承担责任和风险，原告亦没有提供任何证据证明被告五对涉案商铺占用、使用或者其他任何侵害商铺的侵权行为。需要说明的是被告五的实际经营地址为注册地址，而非本案的涉案商铺的所在地，被告五在（2017）粤0303民初12990—12994案判决作出后已经撤掉相应的宣传栏等在本案所存在的事实，现在已无任何的侵权事实佐证。综上被告五依法不应承担任何法律，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案商铺位于深圳市罗湖区××街道人民××路东侧新银座商业裙楼3楼B96号，用途为商业，建筑面积为24.09平方米，系原告于2005年2月25日向案外人联马实业（深圳）有限公司购买，原告于2006年3月14日取得房产证。二、原告确认，其购买涉案商铺后与案外人联马实业（深圳）有限公司签订了售后返租合同，租期至2008年5月。三、2018年11月1日，原告与被告维雅纳公司公司签订《商铺租赁委托经营合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告维雅纳公司使用，租赁期限自2018年11月1日至2029年4月30日止，租金按建筑面积每平方米70元/月计算。四、原告曾向本院起诉被告维雅纳公司、新银座公司及案外人深圳市易和迅科技开发有限公司，要求停止对涉案商铺的侵权行为及赔偿损失等，本院于2015年6月9日作出（2013）深罗法民三初字第1812号民事判决书，判决被告维雅纳公司、新银座公司及第三人联马实业（深圳）有限公司向原告赔偿从2013年7月1日起暂计至2015年3月31日止的损失；该判决并确认了如下事实：1、2013年3月28日，案外人联马实业（深圳）有限公司将新银座商业裙楼3楼建筑面积为2389.92平方米的物业出租给被告新银座公司使用并签订商铺租赁合同（注该商铺虽属小业主所有，但第三人联马实业公司享有承租经营、转租等权利），用途为经营商场，约定租期为15年，从2013年11月1日开始计租，租金标准为人民币30元/平方米/月（以下均为人民币），月租金为71697.6元。2013年6月25日易和迅公司委托被告新银座公司将新银座商业裙楼3楼共计1024平方米建筑面积的房产出租给杨动斌，租金标准为50元/平方米/月，租期从2013年5月1日至2023年4月30日为止，双方为此签订房屋租赁合同，合同尾部附件备注的涉及商铺号为A区的9、10、11、13、14、16、18、24、25号商铺，C区的16-25、61-63号商铺，D区的D1-D20商铺。2013年4月26日，承租人深圳市索菲特酒店有限公司向被告新银座公司承租新银座商业裙楼3楼A、C区物业共计2376.37平方米建筑面积的房产，租期10年，从2013年5月1日至2023年4月30日止，免租期为6个月即至2013年10月31日，起租日从2013年11月1日起算，月租金为14万元；出租方同意在C区处免费提供给承租方作为大堂使用，出租方同意在A区指定位置安装观光电梯1部、同意将C区处现有的2部电梯提供给承租方使用。庭审中，被告维雅纳公司称其同意对深圳市索菲特酒店有限公司在本案中所签订合同、收取款项等法律后果承担民事责任。2、经本院于2015年1月21日现场勘察，显示：在本批共计19宗系列案件所涉商铺中，其中A区的A22、A5、A15号商铺以及B区的B78号商铺现已被改造成为被告维雅纳公司的酒店房间，B区的53、55、96（本案涉案商铺）、66、64、4、102、84、50、71号商铺以及C区的C11号商铺目前空置，B4号商铺左边门被墙砖封死，B71号商铺被加上不透光的玻璃门和墙，B74号商铺对面原扶手电梯被封闭，B49号商铺相邻扶手电梯被封闭，C11号商铺相邻的原通道现被木板材料封闭且该商铺右前方的原通道被封闭并被改造成被告维雅纳公司酒店的企业宣传栏，C区的13、35、4、6、55、38号商铺均被改造为被告维雅纳公司的酒店房间。上述判决作出后，被告新银座公司不服提起上诉，二审法院驳回其上诉，维持原判。五、（2017）粤0303民初12990-12994号民事判决书确认如下事实：1、维雅纳公司成立于2013年8月16日，法定代表人是杨动斌，股东为杨动斌（70%）、周秋芳（30%）；维雅丽公司成立于2015年9月16日，法定代表人是周秋芳，股东为杨动斌（52%）、周秋芳（48%）。2、2018年1月29日，本院对涉案商铺进行现场勘查，查明：涉案商铺均为空置，其中B9、B11、B109为四周玻璃墙间隔，B38、B39均为玻璃柜台；B3、B69之间的通道有两扇门，旁边用木板间隔；B88、B64旁的扶手电梯被电动卷闸门遮住，卷闸门可开；B49旁边两侧为消防卷闸门，一侧已打开，另一侧未打开；B区商铺未见帘布遮挡；新银座大厦外墙广告牌为“维雅丽酒店”，三楼宣传栏及指示牌均显示为维雅丽酒店。六、被告新银座公司确认，被告二系其公司员工，被告新银座公司在经营工程中有使用被告二名下的银行账户。七、被告联马物业公司系涉案商铺的物业管理公司，其曾向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求原告支付涉案物业的管理费、专项维修基金。深圳仲裁委员会作出（2016）深仲涉外裁字第80号裁决书，裁决：被申请人曹莉敏支付2014年7月1日至2017年9月1日的物业管理费35701.38元及房屋维修基金328.8285元，并承担仲裁费2598元。本院认为，案件的争议焦点是原告的物权有无被侵犯及侵权责任的承担。一、物权有无被侵犯涉案商铺虽然未被改造成酒店房间，但通过本案查明的事实可知，在改造成酒店的过程中对部分公共区域进行了封闭、变动，在酒店经营过程中对公共区域已完成的变动一直持续，对涉案商铺的使用确有一定影响，在改造过程中对商铺的影响应更为明显，确实侵犯了涉案商铺的权益，改变了商铺作为商场经营的功能，但商铺是否失去了使用功能呢？案外人联马实业（深圳）有限公司销售时与原告签订了售后返租合同，合同到期后业主如何使用自己的商铺是各位业主的权利，只要不违反法律规定即可。从庭审情况可知，新银座大厦三楼在返租到期后一直空置，其他业主将商铺租给他人经营酒店应属自救行为，而且房产证上载明房屋用途为商业（并非商场），酒店经营亦属商业。因此，涉案商铺虽然不能作为商场经营，但仍有楼梯、扶手电梯（未运行）通行，因此涉案商铺并未失去使用功能。二、侵犯相邻权的救济1.赔偿标准如上，虽然涉案商铺的相邻权在一定程度上被侵犯，但并未被占用，也并非不能使用。更为重要的是，涉案商铺自2008年返租到期后一直空置，直至2018年11月1日与被告维雅纳公司签订了《商铺租赁委托经营合同》。也正是因为新银座3楼的商铺长期空置，才会于2013年将A区、C区和个别B区商铺改造为酒店经营，即涉案商铺未能出租与将其他商铺改造成酒店并无必然的因果关系。此外，从被告联马实业公司、被告新银座尚食荟、被告易和迅公司签订的合同来看，租金在每平方米30、50、60元左右不等，加之原告与被告维雅纳公司约定的租金标准亦为每月每平方米70元，因此如果按照原告要求的政府指导价进行赔偿，会出现“不出租反而可获取比他人出租还高的租金”现象，从而容易滋生原告对商铺的消极使用，不利于其他商铺的业主，不利于经营活动的进行。故本院根据侵权人的过错程度并参考前述租赁价格，酌情按赔偿标准每平方米50元计付至2018年10月31日的损失。2.侵权责任方的认定原告与案外人联马实业（深圳）有限公司之间的售后返租期限届满后，案外人联马实业（深圳）有限公司应当将涉案商铺交还给原告。案外人联马实业（深圳）有限公司将新银座裙楼第3层除B区以外的涉案商铺出租给被告新银座公司，被告新银座公司又将上述涉案商铺出租给被告维雅纳公司经营酒店。如上所述，在改造成酒店的过程中对部分公共区域进行了封闭、变动，对涉案商铺的使用确有一定影响，侵犯了涉案商铺的权益。因此应认定被告维雅纳公司与被告新银座公司构成共同侵权，具有共同过错，应承担连带责任。原告未提交证据证明被告联马物业公司具体实施了承租涉案商铺、改造房间等行为，故被告联马物业公司不承担连带责任。原告主张被告李翠旋承担连带责任缺乏依据，本院亦不予支持。在案证据表明，新银座大厦外墙的广告牌、酒店前台的宣传册、酒店内部的企业宣传栏和指示牌均为维雅丽公司，此外，维雅纳公司和维雅丽公司的股东均为杨动斌和周秋芳，故可认定维雅纳公司和维雅丽公司共同经营酒店，维雅丽公司应当承担侵权责任。3、管理费及仲裁费损失原告主张物业管理费及仲裁费损失，本院认为，物业管理费系原告基于与被告联马物业公司之间的物业管理关系应当支付的费用，并非被告新银座公司、维雅纳公司、维雅丽公司侵权所致的直接损失；此外，仲裁费系因原告违约所致的损失，与前述三被告亦无必然的因果关系，故原告要求各被告赔偿物业管理费及仲裁费损失，缺乏依据，本院不予支持。三、诉讼时效被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效，本院认为，涉案商铺被侵权的状态一直处于持续中，故原告诉请赔偿损失并未超出诉讼时效。基于上述理由，原告有权主张被告新银座公司、维雅纳公司及维雅丽公司向其赔偿自2016年4月29日起至2018年10月31日止的损失36255.45元（50元×24.09㎡×30个月+50元×24.09㎡÷30天×3天），超出此部分的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市维雅丽酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告曹莉敏连带赔偿自2016年4月29日起至2018年10月31日止的损失36255.45元；二、驳回原告曹莉敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3398元、保全费1295元，由被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市维雅丽酒店管理有限公司负担2348元,原告负担2345元；原告已预交的2348元，由本院予以退回。被告深圳市新银座尚食荟投资有限公司、深圳市维雅纳酒店有限公司、深圳市维雅丽酒店管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费及保全费2348元,拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王碧蕾人民陪审员  朱国萍人民陪审员  姚雪芬二〇一九年八月八日书 记 员  吴春艳