湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终936号 上诉人（原审原告）：湖南永鑫房地产开发有限公司，住所地益阳市。 诉讼代表人：湖南永鑫房地产开发有限公司破产还债管理人。 委托诉讼代理人：姚渊，湖南大民律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘文革，男，1966年10月7日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：沈志强，湖南万维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻建平，湖南万维律师事务所律师。 上诉人湖南永鑫房地产开发有限公司（以下简称永鑫公司）与上诉人刘文革房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初4997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，询问当事人，听取委托诉讼代理人的意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 永鑫公司上诉请求：在一审判决刘文革支付永鑫公司556686元的基础上增加判决6万元，共616686元，由刘文革承担本案上诉费用。事实与理由：根据《拍卖成交确认书》及管理人与刘文革签订的《资产转让合同》约定，刘文革应支付房屋转让价款2167916元，同时刘文革应承担包干办证税费301770元，合计2469686元。管理人分五次共收房款150万元，《资产转让合同》约定同意抵扣21.3万元，曹孟贤收条10万元，向管理人的负责人周清萍个人账户支付10万元中，有6万元应抵冲刘文革承担的拍卖佣金，只有4万元可以抵扣房款。因此,应付款的总数应是616686元，而不是556686元，一审判决将刘文革应该承担的拍卖佣金冲抵购房款是对事实的认定错误，请求二审法院予以改判。 刘文革辩称：其支付给永鑫公司负责人周清萍10万元系转让款，并不是支付的拍卖佣金。根据竞卖须知第7条、特别事项告知第3条和拍卖成交确认书第1条的约定，买受人竞得3日内向拍卖人支付拍卖佣金，刘文革于2011年12月6日向益阳市三湘拍卖有限公司转款20万元，已支付了佣金，并没有委托永鑫公司负责人周清萍支付拍卖佣金，永鑫公司也未向刘文革提供支付了佣金的收据及发票。请求二审驳回永鑫公司的上诉。 刘文革上诉请求：撤销一审判决，改判刘文革不应支付永鑫公司556686元债务，由永鑫公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定永鑫公司起诉没有超过诉讼时效错误。本案刘文革与永鑫公司签订的《资产转让合同》已明确约定以窗口受理日为准付清全款，交易房产办妥国土证至今近五年时间，永鑫公司一审中没有提供诉讼时效中断的证据，其起诉已经超过了诉讼时效。二、一审认定刘文革仍应支付556686元的事实错误。1.永鑫公司早已将永鑫大厦二楼门面交付给刘文革，虽永鑫公司不提交已收款的收据，没有将全部收据向法庭提交，但刘文革一直在行使占有、使用、收益和处分的权利，这是对永鑫公司已收转让全款的最好证明。2.刘文革已经支付全部款项，双方之间的债权债务已经消灭。根据《特别事项告知书》第二条所述“但在成交价款未交清以前，不启动过户手续”，《资产转让合同》也约定“办妥国土证后（以窗口受理日为准）付清全款”，刘文革的房屋及土地权证已于2012年办妥，永鑫公司早已收到全款。永鑫公司诉称在未收到全款的情况下把房屋及土地产权过户给刘文革与事实不符。请求依法改判驳回永鑫公司的一审诉讼请求。 永鑫公司辩称：本案的起诉没有超过诉讼时效。1.合同是以实际履行为原则，双方虽然在《资产转让合同》第一条中约定：合同成立后给付80万元，办妥房产证后付40万元，领到房产证后再付40万元，办妥国土证（以窗口受理日为准）后付清全部价款，但由于双方对合同付款的实际履行是以办妥国土证后付清全部价款，而不是以窗口受理日为准付清全款，所以付款的截止日期并未明确，付款时间约定不明确，永鑫公司可随时提出支付要求，故本案未超过诉讼时效。2.益阳市赫山区人民法院民二庭破产案件承办人陈佑群及书记员能证明，刘文革在2013年被采取强制措施期间，管理人曾同两位一道赴望城看守所找刘文革对帐。刘文革出狱后因更换手机无法联系，找到刘文革后，刘文革以无法联系其出纳，无法对帐，故拖至现在，本案存在诉讼时效中断的情形。3.刘文革关于不应支付永鑫公司556686元债务的上诉请求不能成立。结算需凭原始会计凭证，刘文革称已付清全款是不成立的，也未提供证据佐证。刘文革支付三湘拍卖公司共计80万元，该款是拍卖的保证金，破产管理人虽收到了该80万元，该80万元已在管理人应收款中扣除了拍卖佣金。本案关键是要结算。请求驳回刘文革的上诉请求。支持永鑫公司的上诉请求。 永鑫公司向一审法院起诉请求：判令刘文革向永鑫公司支付购房款716686元及从2012年11月2日起至还清货款之日止的同期银行贷款利息（利息按年利息的6%计算至2018年11月2日止为258000元），由刘文革承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年6月18日，永鑫公司在一审法院进入破产清算程序并指定了破产管理人。2011年12月8日，刘文革通过拍卖买受了原永鑫公司所有的永鑫大厦二楼北门面1174.83平方米，成交价211万元。2011年12月14日，永鑫公司与刘文革签订《资产转让合同》，确认刘文革买受了原永鑫公司所有的永鑫大厦二楼北门面1174.83平方米，成交价211万元，约定成交后即付80万元，办妥房产证后付40万元，领到房产证后付40万元，办妥国土证后付清全款，永鑫公司所欠刘文革的债权21.3万元，在最后付款时可以抵扣；房产面积以房管局核定面积为准，刘文革按照拍卖载明面积成交的价款211万元按房管局核定面积多退少补；房产转让产生的所有税费，按每平方米250元，由刘文革支付，由曹梦贤对办证费用包干负责；刘文革支付拍卖佣金6万元。2012年3月15日，涉案房产办妥了房产登记手续，登记总面积1207.08平方米。根据永鑫公司提供的收款收据刘文革已付款150万元，其中2012年12月20日和2013年1月22日支付的30万元注明为“永鑫商住楼二楼办证费用”。根据永鑫公司提供的计算清单，刘文革买受的门面，登记产权面积1207.08平方米，根据合同约定总价款应调整为2167916元，应承担税款（办证费用包干）301770元。庭审中，永鑫公司自认刘文革另向管理人负责人周清萍私人账户转账支付10万元，其中6万元应折抵拍卖佣金，4万元可以抵扣成交价款。另刘文革提供银行流水单显示，2012年11月19日，刘文革向曹梦贤私人账户转账支付了10万元，永鑫公司认可该笔资金为刘文革缴纳的成交价款。 一审法院认为，永鑫公司进入破产程序后，管理人履行管理人职责对外签订的合同，依法应当确认永鑫公司为合同主体，且永鑫公司尚未注销工商登记，本案永鑫公司为适格的诉讼主体。永鑫公司破产管理人通过拍卖方式将其管理的财产出卖给刘文革，并根据拍卖成交确认书确定的主要内容，管理人和刘文革签订了《资产转让合同》，应认定永鑫公司与刘文革之间买卖合同关系成立。根据《资产转让合同》约定，刘文革应支付转让价款2167916元，应承担包干办证税费301770元。根据永鑫公司提交的付款凭证和认可的抵扣数据以及根据合同约定可以抵扣的债权，刘文革仍拖欠应付款656686元，扣除周清萍个人收取的10万元，刘文革仍应付556686元，其中应付转让款554916元，包干办证费用1770元。永鑫公司提出的周清萍个人收取的10万元冲抵刘文革应承担的拍卖佣金6万元的意见，应不予采纳。综上，刘文革还应支付转让价款（包括包干办证费用）556686元。《资产转让合同》约定“办妥国土证后付清全款，永鑫公司所欠刘文革的债权21.3万元，在最后付款时可以抵扣”,上述约定中的最后付款期限为办妥国土证之后，具体付款截止时限不明确，永鑫公司可以随时提出支付要求，且永鑫公司与刘文革之间一直未办理付款清算和抵扣手续，本案永鑫公司起诉未超过诉讼时效。《资产转让合同》未约定付款利息也未明确约定最后付款期限，永鑫公司起诉要求刘文革支付利息的诉讼请求，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决：一、刘文革自判决生效之日起十日内支付永鑫公司556686元；二、驳回永鑫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，刘文革应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13550元，减半收取6775元，由刘文革承担4685元，由永鑫公司承担2090元。 二审期间，永鑫公司为了证实其向刘文革主张了权利，向本院提交了1份情况说明及1份判决书复印件。本院组织双方当事人对该证据进行了质证。本院对该证据审查后认为，该两份证据能够相互印证，本院予以采信。 二审经审理查明，本案中《资产转让合同》交易的房产于2012年11月已办妥国土使用权证。刘文革向永鑫公司支付的款项中最后一笔的付款时间为2013年1月25日。2013年8月8日，刘文革因涉嫌故意伤害被原望城县公安局执行逮捕，2014年12月16日，刘文革被取保候审。2014年国庆前后，永鑫公司破产还债管理人负责人周清萍为追讨本案未付房款，与益阳市赫山区人民法院法官陈佑群、书记员唐潮婷以及长沙市望城县人民法院的工作人员一同至望城看守所会见刘文革，但因同行的法官未着装，不符合会见要求，未能会见成功。周清萍二审中陈述，其于2015年得知刘文革已回家，但因刘文革的手机号码已更换，其无法与刘文革联系，直至2015年年底，周清萍才从其他人处得知刘文革的新号码，与刘文革取得联系，周清萍在2016年也打过电话找刘文革追讨房款。永鑫公司就本案诉至法院的时间为2017年9月13日。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点为，刘文革的已付房款金额应如何认定；永鑫公司在本案中主张权利是否已超过诉讼时效。 关于刘文革的已付房款金额认定问题。永鑫公司与刘文革对一审认定刘文革尚余房屋转让价款556686元未支付的事实均提出异议，刘文革主张其已支付所有购房款，但并未提供任何证据证实，其上诉主张应不予支持。永鑫公司提出刘文革支付的款项中应扣除6万元拍卖佣金，因永鑫公司与刘文革签订的《资产转让合同》中仅约定由刘文革一次性支付拍卖佣金6万元，并未约定该6万元由刘文革向永鑫公司支付，而拍卖佣金的收取单位应为拍卖公司而非买卖任何一方，永鑫公司又并未提供任何证据证实其代刘文革向拍卖公司支付了拍卖佣金，故一审认定刘文革的未付款金额为556686元正确。永鑫公司提出刘文革已付款中应扣除6万元拍卖佣金的上诉意见于法无据，本院不予支持。 关于永鑫公司在本案中主张权利是否超过诉讼时效的问题。永鑫公司与刘文革签订的《资产转让合同》约定，转让门面成交价211万元，约定成交后即付80万元，办妥房产证后付40万元，领到房产证后付40万元，办妥国土证后付清全款。根据上述合同约定，办妥国土证为本案合同付清全款的成就条件，即国土证办妥之日，永鑫公司可以向刘文革主张付清全部购房款，本案的诉讼时效起算点也应自此开始计算，一审认定上述约定中的付款期限为办妥国土证之后，约定不明确不当，本院依法予以纠正。根据本案查明的事实，本案中的交易房产于2012年11月已办妥国土权证，诉讼时效开始计算，刘文革2013年1月的付款行为以及永鑫公司破产还债管理人负责人周清萍为追讨本案房款于2014年国庆前后会同法院工作人员至望城看守所寻找刘文革，都属于诉讼时效重新计算的事由，且由此可证永鑫公司一直在为本案未付房款主张权利，故周清萍二审中陈述的，其于2015年得知刘文革已回家后，曾向其他人打听刘文革的新的联系方式，并于2015年、2016年分别打电话找刘文革追讨房款亦符合常理。至2017年9月13日，永鑫公司在追讨剩余款项未果的情况下就本案诉至法院主张权利，并未超过《中华人民共和国民法通则》中二年的诉讼时效规定，其主张的权利仍应受到法律的保护。刘文革关于本案已超过诉讼时效的上诉意见，本院不予支持。 综上，永鑫公司与刘文革的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决虽认定《资产转让合同》中约定的付款期限存在约定不明不当，但并未影响本案的实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10670元，由永鑫公司负担1300元，由刘文革负担9370元。 本判决为终审判决。 审 判 长  喻 宁 审 判 员  刘觅琼 审 判 员  雷 宏 二〇一九年八月一日 法官助理  薛 军 书 记 员  方赛兰