河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终15661号上诉人（原审原告）:朱坤，女，1974年11月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张东琴，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李丕，男，1982年4月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕文超，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李壮，男，1986年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕文超，河南良仁律师事务所律师。原审第三人:郑州宝来房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**21世纪广场左岸国际**楼****。统一社会信用代码91410105660901007L。法定代表人：袁西晓，该公司经理。委托诉讼代理人：岳红章，该公司员工。上诉人朱坤因与被上诉人李丕、李壮及原审第三人郑州宝来房地产营销策划有限公司（以下简称宝来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初14829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱坤上诉请求：一、依法将原判第四项改判为：判令李丕、李壮支付朱坤利息18502元（以480000元为基础，自2018年9月1日起以同期银行贷款利率为标准支付资金使用利息至支付完毕时止，暂计算至上诉至日为18502元）。二、依法将原判第四项改判为：判令李丕、李壮赔偿朱坤各项损失17735元（购买该房产办理银行按揭贷款而支出的咨询服务费3335元、租房支出14000元）。三、一、二审诉讼费用均由李丕、李壮承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。1.买卖合同无法继续履行系李丕、李壮的原因造成，李丕、李壮应当负有过错责任。2018年8月16日，朱坤与李丕、李壮在宝来公司居间介绍下签署的《房屋买卖合同》时，李丕、李壮告知朱坤房产的原购买价格为97万元。朱坤依照合同约定向李丕、李壮在建设银行房贷账户支付解押款48万元用于李丕、李壮解押涉案房产后，李丕、李壮才告知朱坤当时实际过户价格为713847元，李丕、李壮买进价格的差异导致该房屋本次过户的个税意外大幅增加5万多元。其自己不愿承担，又不与朱坤积极协商解决。2.朱坤支付48万元后，李丕、李壮获得有直接利益。朱坤向李丕、李壮账户支付48万元首付款后，该款项已被银行扣除冲抵解押款，涉案房产也已经利用朱坤此笔款项办理完毕解押手续。银行扣款后将近一年300多天时间李丕、李壮也因此不用再支付其每个月必须支付的48万元银行贷款本金及利息，李丕、李壮因此获得直接利益。李丕、李壮于朱坤支付首付款的前一天向朱坤出具《借据》，称若因卖方原因不能将房产正常过户至买方名下时，愿意承担该48万元银行贷款利息。现因李丕、李壮的原因无法继续履行合同时，李丕、李壮却不愿意返还首付款及利息。李丕、李壮的行为已经违背了诚实信用原则并导致合同不能履行的违约行为。因此一审未支持该48万元的利息，于法于理不当，应予改判。二、二审应判令李丕、李壮赔偿朱坤办理银行按揭贷款而支出的咨询服务费、房租等损失。朱坤为购买涉案房屋，通过中介业务员推荐的代理机构办理银行按揭贷款，办理银行按揭贷款手续是征得李丕、李壮同意后由李丕现场配合办理并在其本人在场的情况下交纳的代办费。朱坤向该中介机构交纳7000多元，因李丕、李壮的原因无法办理过户、无法按揭贷款，中介机构扣除了3335元的咨询服务费，该笔费用为二手房买卖产生的合理损失，应由违约方承担。且因李丕、李壮的原因导致合同无法继续履行、无法交付房屋用于老人居住，无奈不得不另外租赁，因此该房屋租金应属于无法履行合同的直接损失，朱坤仅起诉14000元，二审应予支持。李丕、李壮辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。宝来公司辩称，一审没有判决中介费由谁承担，对一审判决其他事项无异议。朱坤向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令李丕、李壮返还朱坤购房款48万元，并自2018年9月1日起以同期银行贷款利率为标准支付资金使用利息至支付完毕时止（暂计算至2019年3月25日为11890元）；3.判令李丕、李壮返还定金合计27700元；4.判令李丕、李壮承担违约金10万元；5.判令李丕、李壮赔偿朱坤各项损失17735元（购买该房产办理银行按揭贷款而支出的咨询服务费用3335元、房租等）；6.判令由李丕、李壮承担朱坤向宝来公司支付的22300元佣金及代办费；7.判令宝来公司配合返还上述佣金及代办费；8.本案诉讼费、评估费、保全费等由李丕、李壮承担。一审法院认定事实：一、2018年8月16日，李壮作为李丕代理人以卖方（甲方）名义与买方朱坤（乙方）及居间方宝来公司（丙方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要约定：“甲方拥有位于金水区××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为1501226097；甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有权人为李丕，契税缴纳已满两年，产权变更过户手续办理时需缴纳个人所得税，乙方自愿购买甲方上述房屋。房屋及其配套设施成交价格为1450000元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元，其中佣金及代办费22300元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。第五条：甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的零%，乙方负担总税费用。乙方应向丙方支付佣金20300元，向丙方支付代办费2000元。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前自行筹资还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款以实际购房款为准（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后七个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。付款方式：按揭贷款。违约责任：甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金壹拾万元等。”同日，朱坤（乙方）、宝来公司（丙方）与李丕（甲方）签订补充协议一份，主要约定：“乙方于还款现场向甲方支付房屋首付款480000元，专用于甲方还清购房贷款，甲方领取他项权利证后的7个工作日内办妥注销抵押登记手续。甲乙双方任何一方违约拒绝履行合同，违约方向非违约方支付违约金10万元等。”2018年8月16日，朱坤向宝来公司交纳购房定金27700元及佣金、代办费22300元，宝来公司向朱坤出具了收据两份。2018年8月29日，朱坤向李丕建设银行房贷账户汇款480000元，用于解押本案涉案房屋。朱坤另向第三方办理按揭贷款机构支付咨询服务费用3335元。合同在履行过程中，朱坤到房管部门经了解发现上述房屋比自己事前预算的税费需多缴纳50000元个人所得税，朱坤认为李丕、李壮及宝来公司没有尽到如实告知义务，该多出的税费朱坤不应承担。经宝来公司与李丕、李壮协调，李丕、李壮认为合同约定税费应由朱坤负担，双方协商未果，导致合同无法继续履行。二、本案在庭审中，朱坤称在购买该房产时，李丕、李壮称其购买涉案房产的价格为97万元，而实际该房产的购买价格为713847元，这中间相差近26万元，这会导致朱坤多交5万元的个人所得税，朱坤至支付完解押款48万元后李丕、李壮才把这个情况告诉朱坤的。对此，李丕、李壮回复：这个房子我95万元买的，当时房子是婚房，另外这个房子带个院子，还有10平方的地下室，原房主打包卖给我的，我没有给朱坤说过71万元的价格。一审法院认为，本案朱坤、李丕及宝来公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。该房屋买卖合同第五条虽然约定产权税费由买方朱坤承担，但并未约定税费具体金额，合同履行中，因实际税费超过朱坤预算，朱坤认为李丕、李壮及宝来公司没有尽到告知义务，就超出部分的税费负担问题，朱坤及李丕、李壮协商不成，最终致合同无法继续履行，朱坤请求解除合同，李丕、李壮表示同意，朱坤解除合同的请求一审法院依法予以支持。李丕、李壮已收取朱坤的购房款480000元应及时退还朱坤，宝来公司最终并未促成朱坤、李丕、李壮房屋实际交易，所保管的定金27700元及佣金代办费22300元应及时退还朱坤。因买卖房屋税费的计算与征收系行政管理行为，该房屋买卖合同就税费具体金额亦未作出具体明确的约定，朱坤诉称李丕、李壮违约及请求李丕、李壮承担违约金及赔偿损失，证据不力，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除朱坤与李丕、李壮及郑州宝来房地产营销策划有限公司2018年8月16日签订的《房屋买卖合同》。二、李丕、李壮应当于本判决生效后10日内返还朱坤购房款480000元。三、郑州宝来房地产营销策划有限公司应当于本判决生效后10日内返还朱坤定金27700元、佣金及代办费22300元，合计50000元。四、驳回朱坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10396元，减半收取5198元，朱坤负担948元，李丕、李壮负担4250元。二审期间，朱坤提交新证据：其父亲的残疾证，证明朱坤购买一楼房产是供残疾父亲居住。李丕、李壮质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案纠纷双方争议的焦点是李丕、李壮是否违约，是否应承担违约责任。朱坤认为李丕、李壮隐瞒房屋最初购买价格，导致要多缴纳5万元的税费，故而构成违约。但是双方签订的《房屋买卖合同》中，并未明确载明要求李丕、李壮写明房屋最初购买价格，也未明确税费具体金额。且李丕、李壮解释称根据该房屋的特性（一楼带院、包括地下室、婚房等），确实支付了95万元，而非71万余元。该解释符合情理，应予采信。因此朱坤称李丕、李壮存在隐瞒的情形不能认定。据此要求认定李丕、李壮违约的理由不能成立，本院不予支持。朱坤上诉要求李丕、李壮支付48万元的利息并赔偿损失，由于不能认定李丕、李壮构成违约，故不符合合同约定及法律规定，该理由不能成立，本院不予支持。另由于宝来公司未上诉，关于其诉称中介费应予支付问题可另行解决。综上所述，朱坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706元，由上诉人朱坤负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年八月二十八日书记员  王 亮