福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初1270号 原告：蔡毅豪，男，1983年3月5日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：许道辉，福建夏理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许金平，福建夏理律师事务所实习律师。 被告：蔡清爽，男，1966年11月30日出生，汉族，住厦门市翔安区。 原告蔡毅豪与被告蔡清爽土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年9月30日作出作出（2018）闽0213民初2211号民事判决书后，蔡毅豪不服一审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院经审理，认为本案一审判决对蔡毅豪与蔡清爽之间签订的《土地租赁协议》所涉土地的性质、用途认定不清，致对《土地租赁协议》的效力认定不明，故于2019年3月28日作出（2019）闽02民终310号民事裁定，撤销（2018）闽0213民初2211号民事判决，将本案发回重审。本院于2019年4月17日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。蔡毅豪的委托诉讼代理人许道辉、许金平到庭参加诉讼，蔡清爽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蔡毅豪在（2018）闽0213民初2211号诉讼中向本院提出诉讼请求：1.确认蔡毅豪与蔡清爽于2014年8月31日签订的《土地租赁协议》于2017年11月3日解除；2.判令蔡清爽立即腾空、退还土地；3.判令蔡清爽支付2017年9月1日至2017年11月2日的租金1699元及租赁协议解除后的场地占用费暂计4986元（场地占用费自2017年11月3日起，按每年10000元的标准计算，计至腾空、退还土地之日止，截止至起诉之日，暂计4986元）；4.蔡清爽承担本案诉讼费。事实和理由：蔡清爽因建设撬装加油站的需要，向蔡毅豪租赁位于厦门市翔安区处的承包地，面积约为150平方米，双方于2014年8月31日签订《土地租赁协议》，协议明确租赁期限为十年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，租金每年为10000元，三年一付，每年9月1日前付清。协议签订后，蔡毅豪依约交付了场地。蔡清爽实际支付了前三年的租金，2017年9月1日租金到期日起，蔡毅豪多次向蔡清爽催讨租金，给予蔡清爽充足、合理的支付期限，但蔡清爽仍拒不支付，蔡毅豪无奈之下于2017年11月3日以短信、ＥＭＳ快件等方式向蔡清爽发出《解除租赁协议通知书》，并前往租赁现场张贴解除通知，蔡清爽现已拖欠租金长达8个多月，已构成根本违约，协议应确认于2017年11月3日已解除，蔡清爽应承担支付拖欠租金、场地占用费及腾退土地的责任。 在本案发回重审后，蔡毅豪变更其第一项诉讼请求为：请求确认蔡毅豪与蔡清爽于2014年8月31日签订的《土地租赁协议》无效。其理由是：讼争土地性质是农用耕地，蔡清爽在该土地上非法进行改变土地用途，违反了土地管理法的相关规定，应认定合同无效。 蔡清爽在（2018）闽0213民初2211号诉讼中辩称，1.蔡清爽不同意解除本案租赁合同。蔡清爽租赁案涉土地之后已经投入几百万进行建设，如果解除合同势必给蔡清爽及第三方以及蔡毅豪造成极大损失，无论是蔡清爽或者蔡毅豪都无法承担该损失，所以蔡清爽不同意解除租赁合同。2.蔡清爽并非故意拖欠本案租金，拖欠租金是另有原因，有四个当事人对蔡清爽起诉，其中有一个石煜照当事人由于换届选举的事情与其他村委产生矛盾，才组织其他三个村民故意对本案中的土地租赁挑起事端。蔡清爽一直都有找四个当事人支付租金，但四个当事人一直回避，造成租金无法支付，蔡清爽未付租金并非蔡清爽原因造成的。3.蔡清爽从未收到蔡毅豪要求解除合同的通知，蔡毅豪主张双方的合同在2017年11月3日就已经解除没有任何事实及法律依据。4.蔡清爽随时都愿意支付讼争土地的租金。 在本案发回重审后，蔡清爽未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年8月31日，蔡毅豪作为出租方，与承租方蔡清爽签订了一份《土地租赁协议》，约定：因建设撬装加油站的需要，蔡清爽向蔡毅豪租赁位于厦门市翔安区的地块，面积约为150平方米，租期10年（2014年9月1日起至2024年8月31日止），租金为10000元／年，三年一付，每年9月1日前付清。承包期满，同等条件下经与双方协商，蔡清爽有继续承包的优先权 后蔡毅豪向蔡清爽交付案涉地块，蔡清爽向蔡毅豪支付计至2017年8月31日止的租金。庭审中，蔡毅豪与蔡清爽均确认蔡清爽系通过中间人蔡清议以现金方式向蔡毅豪支付2014年至2017年期间的租金，蔡毅豪与蔡清爽之前并不认识。 蔡毅豪曾于2017年11月4日通过手机向蔡清爽号码为“186××××7359”的电话发送“解除租赁协议通知书”。蔡清爽称该号码其现在未使用。蔡毅豪曾于2017年11月3日向蔡清爽寄送文件资料，邮件的签收人显示为“他人收”。 2018年4月28日，厦门市翔安区新圩社区居民委员会出具《证明》，证明兹位于厦门市翔安区村民承包地，其中包含蔡毅豪的（承包地）面积约150平方米。 本案发回重审后，本院依法致函厦门市自然资源和规划局翔安分局，商请其协助明确本案讼争地块的土地性质和用途，厦门市自然资源和规划局翔安分局经核实，回复称涉及调查地块的总面积为900.10平方米，其中436.91平方米土地位于同新路延伸段用地（厦府地【2014】63号）范围内，土地性质为国有建设用地，地类为公路用地；余463.19平方米土地位于新圩社区的集体土地范围内，地类为水浇地（详见附图）。经本院组织质证，蔡毅豪确认案涉的约25平方米土地处在水浇地范围内，也就是属于耕地，另外125平方米处在国有建设用地范围内。 蔡毅豪在本案审理中对其个人出租给蔡清爽的加油站用地的四至位置做了说明，即：东至蔡加注承包地，西至水沟，南至蔡加注、石煜照承包地，北至同新路（现有道路），面积约150平方米（其中耕地面积为25平方米，国有建设用地125平方米）。 上述事实，有蔡毅豪在（2018）闽0213民初2211号案件中陈述在案的诉前调查笔录、双方在（2018）闽0213民初2211号案件中的庭审笔录及发回重审后的庭审笔录、蔡毅豪举证的《土地租赁协议》、厦门市翔安区新圩社区居民委员会出具的二份《证明》及厦门市自然资源和规划局翔安分局出具的《关于协助调查土地承包经营权租赁地块的土地性质和用途的复函》予以佐证，因发回重审后蔡清爽未到庭，亦未书面提出答辩意见，视为蔡清爽自愿放弃质证等项诉讼权利，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。 本院认为，本案系土地承包经营权出租合同纠纷，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”蔡毅豪与蔡清爽签订的《土地租赁协议》，其中耕地面积为25平方米明确约定租赁用途为建设撬装加油站，即改变了承包土地的农业用途，违反了法律关于土地用途管制的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订《土地租赁协议》时约定租赁用途为建设撬装加油站，应视为双方在签订和履行《土地租赁协议》过程中均存在过错，双方应当各自承担相应的责任。蔡清爽应退还案涉约25平方米水浇地给蔡毅豪，蔡毅豪应返还蔡清爽支付的租金。考虑到蔡清爽实际占用案涉土地其中耕地面积为25平方米，蔡清爽应向蔡毅豪支付占用土地期间的场地占用费，故蔡清爽支付的2014年9月1日起至2017年8月31日止的租金（蔡清爽支付超过耕地面积为25平方米以外的租金，因蔡清爽未提出反诉，本案不予处理，蔡清爽可另行主张）应视为其支付给蔡毅豪的场地占用费。蔡毅豪要求蔡清爽按照双方约定的10000元／年＊25㎡／150㎡的租金标准支付自2017年9月1日起至蔡清爽退还案涉土地之日止的场地占用费，本院依法予以支持。蔡清爽未经审批，在案涉地块上建设撬装加油站，对其涉及违反城乡规划法的违建认定、拆除不属于人民法院民事诉讼受理范围，依法应由有关行政部门处理，故蔡毅豪主张腾空土地的诉讼请求，本院依法不予处理。另外案涉约125平方米的土地属于国有建设用地，虽然厦门市翔安区新圩社区居民委员会出具的《证明》拟证实该部分土地原政府规划作为公路使用，后并未实际征用，该部分土地仍属于蔡毅豪承包地及习惯用地。但该证明与厦门市自然资源和规划局翔安分局出具的《关于协助调查土地承包经营权租赁地块的土地性质和用途的复函》证实该部分土地属于国有建设用地不符，且厦门市翔安区新圩社区居民委员会出具的《证明》也未能提供相关证据证实该证明的真实性，故本院对厦门市翔安区新圩社区居民委员会出具的《证明》证明该部分土地仍然属于蔡毅豪承包地及习惯用地的真实性不予认定，待蔡毅豪进一步举证证实该125平方米土地不属于国有建设用地而是蔡毅豪的承包地后另行主张。因此，蔡毅豪与蔡清爽签订的《土地租赁协议》，其中国有建设用地面积为125平方米，蔡毅豪出租资格不适格，应属无效。故蔡毅豪请求法院判令蔡清爽应返还位于厦门市翔安区处、东至蔡加注承包地，西至水沟，南至蔡加注、石煜照承包地，北至同新路，面积约125平方米的国有建设用地及蔡清爽应向蔡毅豪支付自2017年9月1日起至案涉土地腾空并退还给蔡毅豪之日止该125平方米国有建设用地的场地占用费的诉求，缺乏事实根据，本院不予支持。蔡清爽经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加发回重审后的诉讼活动，视为其放弃相应的诉讼权利，本院根据庭审查明的事实，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认蔡毅豪与蔡清爽于2014年8月31日签订的《土地租赁协议》无效； 二、蔡清爽应于本判决生效之日起三十日内，将位于厦门市翔安区处、东至蔡加注承包地，西至水沟，南至蔡加注、石煜照承包地，北至同新路，面积约25平方米的蔡毅豪承包的水浇地交还给蔡毅豪； 三、蔡清爽应于本判决生效之日起十日内，按照10000元/年*25㎡/150㎡的标准，向蔡毅豪支付自2017年9月1日起至案涉土地腾空并退还给蔡毅豪之日止的场地占用费； 四、驳回蔡毅豪的其余诉讼请求。 如果蔡清爽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由蔡清爽负担15元，由蔡毅豪负担35元，款限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （郑梓忠） 人民陪审员 （陈青松） 人民陪审员 （陈荣芳） 二〇一九年八月十四日 代书记员（ 王小 涛） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。