四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2725号 上诉人（原审被告）：南充市清泉寺风景区旅游开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区麦秀路******。 法定代表人：马明俊。 委托诉讼代理人：张献尹，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭季康，男，1981年6月20日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审原告）：唐小会，女，1986年9月18日出生，汉族，住蓬安县。 委托诉讼代理人：彭季康，男，1981年6月20日出生，汉族，住四川省蓬安县,系唐小会之夫。 上诉人南充市清泉寺风景区旅游开发有限公司（以下简称清泉寺开发公司）因与被上诉人彭季康、唐小会商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 清泉寺开发公司向本院提出上诉请求：撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3344号民事判决第二项，改判驳回清泉寺开发公司支付彭季康、唐小会逾期办证违约金。事实及理由：一审法院没有查清未办理产权过户的责任是否归属于清泉寺开发公司，也对办理产权过户登记的法律定性认定错误；且判决的违约金按年利率6%的标准与双方的约定不符，违反《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定。1.没办理产权过户非清泉寺开发公司的责任。彭季康、唐小会与中国建设银行股份有限公司南充分行（以下简称建行南充分行）签订《个人住房借款合同》，建行南充分行已将该房屋设立了预先抵押，同时，建行南充分行用清泉寺开发公司在该行设立的专款账户做担保。在办理过程中，清泉寺开发公司早已将资料提交办证机关，但因办证机关的调整和办理程序的变化，办证机关的工作人员将银行贷款的这部分业务搁置至今，银行的业务部经理可以证实该情况。现在无法办理该证，必须等彭季康、唐小会付清全部款项才能够办理，清泉寺开发公司将此情况告知彭季康、唐小会无果。清泉寺开发公司已尽到提交资料的全部义务，至今没取得不动产登记证非出卖人的原因，故一审将此归责于清泉寺开发公司有失公允。因此，根据双方在合同中的约定，清泉寺开发公司并没有违约行为，不应承担违约责任。2.关于房屋所有权证。清泉寺开发公司出售商品房后545天内已向不动产登记中心为彭季康、唐小会完成登记，并记载于不动产登记簿，此行为足以证实已为彭季康、唐小会完成合同中的“过户”义务。彭季康、唐小会已取得物权，从实质上不影响所有权人的处分。3.违约金的认定。一审认定按年利率6%的标准计算违约金，明显适用法律错误。（1）从《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的内容看，三个法律条文有优先适用顺序的，有约须从约；无约才另行协商或按合同有关条款或交易习惯确定；没有前述情况，才按第六十二条的法律规定确定。从本案中，双方当事人已在合同中明确约定“按1‰计算”；而一审法院违反当事人的意思自治原则，未按此约定裁决。一审法院直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，酌定按照年利率6%的标准从2017年5月1日起算。该条文中表述的是“合同中没有约定的或损失无法确定的”，才由人民法院自由裁量。而本案中，双方有约定，裁决时应遵循法律的规定，故一审法院的法律适用错误。（2）彭季康、唐小会在诉讼请求中没有请求人民法院予以增加，而是请求判决清泉寺开发公司以彭季康、唐小会已付购房款375,228元为基数自2017年5月1日按日利率万分之二的计算标准向彭季康、唐小会支付逾期办证违约金至彭季康、唐小会取得不动产权证书之日止，可见，该诉讼请求并没有表述在原来约定的基础上增加至万分之二，不能直接认定为“增加”。在庭审中，彭季康、唐小会实际产生的损失，即转卖第三人产生的违约责任51,950元，但该违约责任不是因清泉寺开发公司的原因所致。彭季康、唐小会在转卖第三人时，就应当告知该房屋目前的状况并有义务咨询银行和清泉寺开发公司办证的情况；而彭季康、唐小会在没有取得证书的前提下将房屋转售他人明显有过错，该过错不能简单归咎于是没有办证引起的，更不能等同于是清泉寺开发公司的违约造成。因此，彭季康、唐小会的实际损失，应当由自己和实际责任人承担。4.庭审中补充意见：（1）彭季康、唐小会应当承担过错责任，而清泉寺开发公司无过错，不应承担违约责任。清泉寺开发公司多次向彭季康、唐小会以电话的方式要求提供相应办证的资料。（2）彭季康、唐小会未向建行南充分行申请他项权证等导致资料不全，致使不动产登记证书至今不能办理。（3）案涉房屋于2019年3月27日被南充市顺庆区人民法院查封，该查封导致不动产权证不能办理。（4）案外人肖燕与彭季康、唐小会的民事判决不能约束清泉寺开发公司，不能成为彭季康、唐小会增加违约金的事实和理由。肖燕在购买彭季康、唐小会的房屋时，应当知晓相关抵押的内容，在彭季康、唐小会未取得不动产权属登记时，与之签订合同，主观上存在恶意。肖燕在诉前对该房屋进行诉前保全，其行为印证肖燕知晓该房屋未办理不动产权属登记，该部分损失应当由彭季康、唐小会承担。综上所述，恳请二审法院支持清泉寺开发公司的上诉请求。 彭季康、唐小会答辩称：1.清泉寺开发公司称已电话告知彭季康、唐小会办证等事宜不属实，彭季康、唐小会均未接到清泉寺开发公司相关电话通知；2.彭季康、唐小会跟肖燕签订房屋买卖合同之前是与清泉寺开发公司进行了沟通；清泉寺开发公司称能够在一个月之内办理相应产权证，所以才与案外人肖燕签订房屋买卖合同。 彭季康、唐小会向一审法院起诉请求：1.判决清泉寺开发公司以彭季康、唐小会已付购房款375,228元为基数自2017年5月1日起按日利率万分之二的标准向彭季康、唐小会支付逾期办证违约金至彭季康、唐小会取得不动产证书之日止（截止起诉之日2019年4月1日违约金为51,781.50元）；2.判决清泉寺开发公司继续为彭季康、唐小会办理案涉房屋的不动产权证书；3.诉讼费由彭季康、唐小会承担。 一审法院审理查明，2015年8月27日，彭季康、唐小会与清泉寺开发公司签订《商品房买卖合同》，约定彭季康、唐小会购买清泉寺开发公司开发的位于南充市顺庆区商品房，房屋总价款为375,228元。关于房屋转移登记双方约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金。 一审法院另查明，2016年4月22日，彭季康、唐小会与建行南充分行签订《个人住房借款合同》，约定彭季康、唐小会在建行南充分行借款26万元，并由建行南充分行在同日将借款转入清泉寺开发公司账户。 一审法院还查明，彭季康、唐小会于2018年6月5日将案涉房屋出售给案外人肖燕，并收取了定金5万元，约定在2018年8月30日前办理过户手续。后因其未履行过户手续，肖燕起诉到法院，法院于2018年12月6日作出（2018）川1302民初6850号民事判决，判决彭季康向肖燕双倍返还定金10万元，并承担诉讼费1,950元。2019年4月22日，彭季康、唐小会因未取得所有权证，遂起诉到法院。庭审中，彭季康、唐小会提交了物业管理费的收费依据，该依据载明收取物管费的起始时间为2015年11月1日。 一审法院认为，彭季康、唐小会与清泉寺开发公司自愿签订《商品房买卖合同》，合法有效。合同约定清泉寺开发公司应当在交房后545日内办理案涉房屋的不动产转移登记手续，彭季康、唐小会提交了交纳物业管理费用以证明交房时间为2015年11月1日，清泉寺开发公司未提交反驳证据，依法对彭季康、唐小会的意见予以采纳。相应的清泉寺开发公司办理房屋转移登记的时间应为2017年5月1日前。清泉寺开发公司称案涉房屋不能办理产权转移登记的原因是彭季康、唐小会未归还按揭款，但其并未提交相应证据，故对其辩解意见不予采纳。清泉寺开发公司未按合同约定的期限履行房屋产权转移登记的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，清泉寺开发公司应当履行办理产权过户手续且承担逾期办证的违约责任。双方约定逾期办证的违约金畸低，且彭季康、唐小会提交了证据证明逾期办证所致损失明显高于约定违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，应对违约金予以调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定由清泉寺开发公司按照年利率6%的标准从2017年5月1日起计算违约金。因清泉寺开发公司逾期办证的行为属持续状态，为保障裁判的确定性，依法酌定违约金计算至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、清泉寺开发公司在判决生效后立即办理南充市顺庆区商品房的产权转移登记手续到彭季康、唐小会名下；二、清泉寺开发公司在判决生效后10日内向彭季康、唐小会支付逾期办证违约金，违约金计算方式：以375,228元为基数，从2017年5月1日起按年利率6%的标准计算至判决生效之日止；三、驳回彭季康、唐小会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，由清泉寺开发公司负担。 二审审理期间，清泉寺开发公司提供如下证据:1.南充市不动产登记中心的不动产登记服务指南,欲证明彭季康、唐小会尚差申请书两份及他项权证、抵押人与抵押权人的合同书；2.房屋所有权转移登记申请书、办理国有土地使用证通知书、房屋分户平面图及销售不动产统一发票两张、南房预字第××号预告登记，欲证明清泉寺开发公司已经根据南充市不动产登记中心的要求准备了上述资料；3.不动产权利及其他事项登记信息，拟证明涉案房屋已经被南充市顺庆区人民法院予以查封，查封时间为2019年3月27日；4.清泉寺开发公司工作人员与彭季康的通话详细单，欲证明清泉寺开发公司与彭季康进行过沟通并要求彭季康、唐小会及时协助办理产权的证明。彭季康、唐小会质证认为，清泉寺开发公司提供的第一、二、三组证据无异议，对第四组证据有异议，彭季康从未接到清泉寺开发公司的电话通知。 彭季康、唐小会提供如下证据：南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3911号民事判决书，拟证明彭季康与肖燕的房屋买卖合同纠纷一案，已与肖燕达成和解协议并向其支付了8.7万元。清泉寺开发公司质证认为，该判决与本案无关联性，达不到彭季康、唐小会在本案中欲增加违约金的目的。 二审审理查明，2019年6月27日,彭季康起诉南充横海房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案,南充市顺庆区人民法院于2019年7月9日作出(2019)川1302民初3911号民事判决，该判决查明，2019年4月6日，彭季康与肖燕对（2018）川1302民初6850号民事判决内容达成执行和解协议，由彭季康向肖燕支付8.7万元，该款已实际履行完毕。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，彭季康、唐小会与清泉寺开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是清泉寺开发公司是否存在逾期办证的违约责任，逾期办证违约金标准。 关于清泉寺开发公司是否存在逾期办证的违约责任的认定。彭季康、唐小会与清泉寺开发公司签订的《商品房买卖合同》约定“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545天内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金”，该约定应理解为出卖人协助买受人办理产权登记；同时，清泉寺开发公司并未提供证据证明不能办证的原因是办证机关调整和办理程序的变化及彭季康未按期当还按揭款项等，也没有提供有效证据证明通知了彭季康、唐小会应提供相关办证资料，清泉寺开发公司在约定期间内未为彭季康、唐小会办理权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任，故清泉寺开发公司上诉称其不承担违约责任的理由不成立。 关于逾期办证违约金的认定。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证按“已付房价款的千分之一支付违约金”明显过低；且彭季康、唐小会已提交了逾期办证的相关损失，同时彭季康、唐小会在起诉状中主张违约金按已付购房款375,228元为基数自2017年5月1日起按日利率万分之二的标准计算，该起诉主张属于请求增加违约金，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整违约金计算标准并认定逾期办证按照年利率6%计算违约金并无不当，本院予以维持。 综上，清泉寺开发公司的上诉请求，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,094元，由上诉人南充市清泉寺风景区旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年八月十二日 书记员  任珍波