贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1678号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。 法定代表人：钟国强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）:封正勇，男，1976年11月6日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）:王开艳，女，1978年3月10日生，黎族，住贵州省兴义市。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）因与被上诉人封正勇、王开艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吉祥公司上诉请求:1.撤销原判，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判驳回封正勇、王开艳的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由封正勇、王开艳承担。事实和理由：一审适用法律错误。吉祥公司不应承担逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，吉祥房开逾期办理案涉房屋产权登记的行为并未给购房者造成损失，一审法院机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，吉祥公司认为，该条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益作出补偿购房者实际损失的规定，但本案封正勇、王开艳系以首付加按揭方式付款，封正勇、王开艳在未还完银行贷款之前，其所购案涉房屋并无变现功能，因此吉祥公司未办理产权登记对按揭贷款购房者并未造成实际损失，不应支持封正勇、王开艳的逾期办证违约金诉请。 封正勇、王开艳二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院依法驳回吉祥公司的上诉请求。 封正勇、王开艳向一审法院起诉请求：1.判决吉祥公司以总房款383057元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率4.75%计算，支付2016年1月22日至2018年8月15日期间的逾期办证违约金46659元；2.案件受理费由吉祥公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月14日，王开艳、封正勇与吉祥公司签订编号为2012025189的《商品房买卖合同》，约定封正勇、王开艳购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第2幢9层9-4号房，房屋建筑面积为135.72平方米，按套计价房屋总价款为383054元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款115054元，余款268000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。封正勇、王开艳按合同约定方式支付了全部购房款，于2015年11月8日接收房屋后装修入住。2016年，封正勇、王开艳与吉祥公司签订《补偿协议书》，双方就涉案《商品房买卖合同》逾期交房达成协议：封正勇、王开艳所购涉案2栋楼从2014年12月6日开始，按101平方米以上200元/月计算补偿款。其中协议第二条约定“逾期截止日期为2016年7月31日”，第五条约定“本协议签订后，甲方（封正勇、王开艳）承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方（吉祥公司）承担本协议之外的其他责任”。2016年8月23日，封正勇、王开艳领取2000元逾期交房补偿款。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。另查明，封正勇、王开艳代理人于2019年1月22日向兴义市人民法院申请网上立案。经查询，2015年10月1日至2018年1月25日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月24日起至今为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案封正勇、王开艳与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，封正勇、王开艳已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实。封正勇、王开艳与吉祥公司已于2016年达成逾期交房补偿协议，故对本案逾期交房责任不再赘述。因吉祥公司未按合同约定在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，构成违约，故封正勇、王开艳未能在期限内办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在合同约定的2014年10月25日房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期办证违约责任的期间应为2015年1月23日至2018年8月9日。对封正勇、王开艳关于2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，封正勇、王开艳诉请的逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，封正勇、王开艳系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，封正勇、王开艳于2019年1月22日向兴义市人民法院申请网上立案，应以封正勇、王开艳申请立案之日作为封正勇、王开艳主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2016年1月23日，故封正勇、王开艳在2016年1月23日之前的诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向封正勇、王开艳承担逾期办证违约金的时间为2016年1月23日至2018年8月9日。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定吉祥公司应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理封正勇、王开艳房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系吉祥公司的单方合同义务，如果吉祥公司未完成涉案楼盘的初始登记，即使封正勇、王开艳提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，吉祥公司辩称封正勇、王开艳未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付封正勇、王开艳逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，不予采信，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，吉祥公司逾期办证的违约期间为2015年1月23日至2018年8月9日，但因封正勇、王开艳关于2016年1月23日前的诉请已过诉讼时效，故在本案中吉祥公司应支付封正勇、王开艳的逾期办证违约金即从2016年1月23日计算至2018年8月9日。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，封正勇、王开艳虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。封正勇、王开艳主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及封正勇、王开艳所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付封正勇、王开艳逾期办证的违约金为：【383054元×4.75%÷365天×929天（2016年1月23日至2018年8月9日）】=46310.17元。据此，一审判决：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在判决生效后十五日内支付王开艳、封正勇2016年1月23日起至2018年8月9日止的逾期办证违约金46310.17元；二、驳回王开艳、封正勇的其余诉讼请求。案件受理费483元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的案件事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：吉祥公司是否应承担逾期办证违约责任。 第一，取得不动产权属证书是购房人重要的合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，吉祥公司与封正勇、王开艳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定及合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致封正勇、王开艳不能按期取得房屋所有权证，吉祥公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。第二，本案封正勇、王开艳向吉祥公司支付购房款，其已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房人不能取得案涉房屋产权，势必造成购房人无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥公司关于逾期办证行为并未给购房者造成损失，其主张免责，于法相悖，不应支持。 综上，兴义市吉祥房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费966元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  简 坤 审 判 员  陆金凤 审 判 员  付 君 二〇一九年八月十五日 法官助理  吕 娜 书 记 员  黄香学