河北省承德市双桥区人民法院行 政 判 决 书（2019）冀0802行初95号原告田入阁，男，1965年2月7日出生，满族，工商银行开发区支行职工，住承德市双桥区。委托代理人王廷珍，河北汇林律师事务所律师。被告承德市自然资源和规划局，地址承德市双桥区东环路南武阳小区**。法定代表人王鹤松，职务局长。委托代理人杨立生，该局不动产登记中心高新技术产业开发区分中心主任。委托代理人王明立，河北骥腾律师事务所律师。第三人唐之琪，男，1967年4月10日出生，汉族，个体，住承德市双桥区。委托代理人姜海波，河北蓝岛律师事务所律师。第三人李文方，女，1970年10月7日出生，汉族，住承德市双桥区。原告田入阁诉被告承德市自然资源和规划局，第三人唐之琪、李文方撤销房屋所有权登记行政行为一案，原告于2019年6月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年6月11日立案后，于2019年6月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告田入阁及其委托代理人王廷珍，被告承德市自然资源和规划局的委托代理人杨立生、王明立，第三人唐之琪及其委托代理人姜海波到庭参加诉讼。第三人李文方经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年7月5日，被告承德市自然资源和规划局办理坐落于开发区××凤凰××＃××号××号房屋所有权登记，房屋共同共有人为唐之琪、李文方，并向唐之琪、李文方颁发了承房权证开发区辖区字第**房屋所有权证书。原告田入阁诉称，2010年8月30日，原告田入阁与本案第三人唐之琪等三人共同平均出资，购买承德市开发区冯营子凤凰御庭A11#楼，总面积1901.3平米。按照协议约定，原告如期履行平均出资给付房价款义务，但是第三人唐之琪，未经原告事先同意和授权，不仅将该房屋登记在自己名下，还将该房屋共有人登为李文方。为此，原告依法起诉，主张按份共有的权利，双桥区人民法院作出（2018）冀0802民初1044号判决，支持原告享有该处房产433.76平米所有权。原告认为，依据事实和法院判决，本案被诉房屋登记行为，涉及多个权利主体，被告将原告所有的房屋，一并登记在本案第三人唐之琪、李文方名下，行为违法。依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，涉及违法登记部分应予撤销。为维护原告合法权利，依据行政诉讼法第49条规定，依法起诉，请求依法撤销被告对冯营子凤凰御庭A11#楼-101，涉及原告433.76平米（占总面积的22.81%）房屋所有权登记行为。原告田入阁向本院提交以下证据：1、双桥区人民法院（2018）冀0802民初1044号民事判决书、承德市中级人民法院（2018）冀08民终2349号民事判决，证明确认了2010年8月30日原告、第三人等三人签订的协议书合法有效，确认从2010年8月10日开始，三人平均出资按份共有的事实。判决确认原告依法享有涉案房屋433.76平米的所有权；2、承房权证开发区辖区字第**，证明被告对第三人唐之琪开发区冯营子凤凰御庭A11号楼房屋登记，建筑面积1901.26平米，其中433.76平米属于原告所有，一并登记在唐之琪名下，登记行为违法；3、发票查询单，证明发票是伪造的。被告承德市自然资源和规划局辩称，一、依据相关法律规定，办理不动产登记应当由申请人申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款规定：不动产登记应当依照当事人的申请进行。据此，被告不能主动为当事人办理不动产登记，只能根据当事人提出的申请进行审查和办理。本案中，原告从未向被告申请过办理涉案房屋的不动产登记，更没有提交办理登记所需要的相关材料，从涉案房屋办理的不动产登记材料中也无法看出原告与涉案房屋存在任何关系。因此，在没有原告申请的情况下，被告无法办理涉案房屋的不动产转移登记。二．被告为第三人办理的涉案房屋不动产登记的行政行为符合法律规定。《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠合同、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，第三人办理涉案房屋转移登记时向被告提交了房屋所有权转移登记申请书、房屋分层分户平面图、唐之琪、李文方身份证及结婚证复印件、河北省住宅转向维修资金专用收据、中华人民共和国税收电子转账专用完税证商品房买卖合同等材料，符合登记的要求。故被告为其办理了不动产转移登记。三、涉案房屋存在合法的不动产抵押登记，在该抵押登记经合法程序注销前，被告无法办理新的不动产转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第二款规定：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。本案中，涉案房屋已于2015年依法办理了抵押登记，至今未予撤销。目前为止，原告并未向被告提交涉案房屋的抵押权人书面同意注销涉案房屋抵押登记的相关材料，抵押权人也未向被告申请过注销抵押登记。现该涉案房屋仍存在合法的不动产的抵押登记，在该抵押登记依法注销前，是不能办理新的转移登记的。因此，涉案房屋现在还不符合办理不动产转移登记的要求。四、涉案房屋已被依法查封，无法进行相关的转移登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列地产，不得转让……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……。本案中,涉案房屋已被双桥区人民法院和双滦区人民法院进行了多轮查封，且依法办理了查封登记，人民法院也向被告下达了协助执行通知书，要求被告在查封期间办理过户、抵押等相关登记手续。据此，涉案房屋不符合办理相关不动产转移登记的条件。综上所属，原告的起诉没有事实和法律依据，对其诉讼请求不应予以支持，请求法院依法裁判。被告承德市自然资源和规划局向本院提交了以下证据：1、房屋所有权转移登记申请书；2、房屋分层分户平面图；3、唐之琪、李文方身份证明及结婚证明；4、河北省住宅专项维修资金专用收据；5、中华人民共和国税收电子转账专用完税证；6、2010年8月28日，承德凤凰山房地产开发有限责任公司与唐之琪签订的《商品房买卖合同》。1-6号证据证明涉案房屋的所有权人为唐之琪与李文方共同所有。从当事人申请登记时的资料中没有显示出原告对该房屋享有的所有权，因此被告根据以上材料对涉案房屋进行不动产登记符合法律规定。7、房屋所有权抵押登记申请书；8、承德乾丰房地产评估有限公司的《评估报告》；9、承德市郊区农村信用合作联社营业执照及组织机构代码证及该信用社法定代表人身份证复印件；10、承德市郊区农村信用合作联社法定代表人授权委托书及受委托人身份证明。11、承德市嘉腾商贸有限责任公司股东会决议；12、承德市嘉腾商贸有限责任公司营业执照及组织机构代码证复印件；13、股权转让协议书；14、承德市嘉腾商贸有限责任公司章程及章程修正案；15、承德市嘉腾商贸有限责任公司与承德市郊区农村信用合作联社《企业借款合同》；16、承德市嘉腾商贸有限责任公司、承德市郊区农村信用合作联社及唐之琪、李文方签订的《抵押合同》。7-16号证据证明涉案房屋已办理了抵押登记，在该抵押登记没有依法注销的情况下，被告无法进行新的不动产登记；17、（2015）双桥民保字第137号民事裁定书及协助执行通知书；18、（2015）双桥民保字第169号民事裁定书及协助执行通知书；19、（2016）冀0802民初10号民事裁定书及协助执行通知书；20、（2016）冀0802民初315号民事裁定书及协助执行通知书；21、（2016）双桥执字第199号执行裁定书及协助执行通知书；22、（2016）冀0802民初312号民事裁定书及协助执行通知书；23、（2017）冀0802执移260号执行裁定书及协助执行通知书；24、（2017）冀0802执62号执行裁定书及协助执行通知书；25、（2017）冀0802执移314号执行裁定书及协助执行通知书；26、（2018）冀0802执1860号执行裁定书及协助执行通知书；27、（2018）冀0802执1284号执行裁定书及协助执行通知书。17-27号证据证明涉案不动产上有多轮法院的查封登记，故在未依法解除人民法院的查封登记的情况下，被告是无法作出新的不动产登记的行政行为。第三人唐之琪述称，1、房屋登记并未违反法律强制性规定。第三人以其名义办理产权登记是本案原告方同意的，并且第三人唐之琪与开发商签订完备的房屋买卖合同，缴纳了购房款。房屋登记合法；2、本案第三人与原告之间的民事纠纷，第三人已经向河北省高院申请再审，民事程序尚未终结。本案不宜作出裁判。第三人唐之琪向本院提交以下证据：1、2010年8月30日，田入阁、高海峰、唐之琪签订的协议书，证明本案签订协议书的三人一致同意以唐之琪名义购买，本案原告自愿在房产登记上以唐之琪的名义，原告自愿不出名。其以协议的形式放弃了房产登记用其名字的权利；2、商品房买卖合同，证明第三人作为买受人与房地产公司签订了房屋买卖合同；3、购房发票4页，证明第三人缴纳了相应的购房款，认为以第三人的名义购买房屋就涉及到办理房产登记时就以第三人的名义办理，按照相应的不动产登记条例和法律规定只有相应的权利人才能办理房产登记，三方同意以第三人的名义购买房屋就意味着在房产登记上登记名字；4、再审申请书，证明第三人对民事案件提起了再审。经庭审质证，原告对被告提供1-6号证据认为通过买卖方式取得的房屋合同是房屋登记重要的依据，房屋登记产权人及共有人应当与合同记载相符，不能把夫妻一方当然的作为共有人登记；其中的票据记载的均为唐之琪一人姓名，但是2012年7月5日房屋所有权转移登记申请书把李文方作为共有人，前后事实不符；房屋所有权登记申请书询问情况一栏属于事先预设的内容，外延很大一般人不能做出明确的判断，实际是流于形式，没有涉及共有房屋的审查，不符合房屋登记办法、实施条例的规定。被告没有尽到审查义务。7-16号证据抵押贷款登记与本案行政撤销的诉讼是两个不同的法律关系，行政诉讼审查行政行为的合法性，与后续的抵押没有直接关系；房屋产权登记人是第三人，抵押人是嘉腾商贸有限公司，事实矛盾。第三人办理涉案房屋进行抵押没有经原告同意，涉及原告的部分抵押无效。7-27号证据认为均是基于第三人与案外第三方具有民间借贷法律关系，与本案行政诉讼没有直接关联，司法保全、民事执行不会影响涉案房屋转移登记，行政行为被撤销相应的司法行为或者相应的抵押行为依法应当发生变更；上述的查封行为认为其效力只能基于第三人所有的房屋部分，对于原告合法所有的房屋部分不应产生效力，原告享有的份额已经法院确认。第三人对被告提供的1-27号证据无异议。被告对原告提供的1号证据真实性无异议，证明目的有异议，认为被告为第三人办理登记时这两份文书并未存在，原告也未向被告提交过该两份文书，不能证明被告为第三人办理登记的行为违法。2号证据需和原件予以核实确认真实性，被告依据法律规定和法律程序为第三人办理，登记行为合法。3号证据真实性无异议，与被告的行政行为无关。第三人对原告提供的1号证据真实性无异议，证明目的有异议。本案第三人已经申请再审，民事判决书不能认定被告的行为存在过错，不能证明被告存在违法行为。2号证据真实性无异议，无法达到原告的证明目的。3号证据发票是开发商开给第三人的，并且经过询问开发商，开发商答复是真实的。原告对第三人提供的1号证据认为写明的是以第三人名义购买，至于抵押、登记并没有涉及，按照法律规定涉及房屋共有登记，必须经过共有人书面同意或者授权，在房屋登记时原告并没有授权、同意。2号证据认为买受人写的是唐之琪，没有李文方，而在转移登记申请时写上李文方，与事实不符。3号证据证明目的不予认可，法律明确规定涉及实际共有人必须经过共有人同意，根据法院判决原告是实际共有人之一，而李文方不是共有人却登记为共有人是错误的。并且编号为002412270发票本身的真实性无异议，但日期和金额是后改的，发票的日期是2010年4月29日，但是发票的印制是8月份。4号无法证明进入了再审程序，即使进入了再审与行政诉讼无关。被告对第三人提供的1号证据真实性无异议。2号证据无异议。3号证据认为在办理时不需要该发票，只需要税票。4号证据无异议。本院对上述证据认证如下：被告提交的1号证据不具真实性，2-27号证据虽符合真实性，但不能达到被告的证明目的，上述证据本院不予以采信。原告提交的1号证据符合真实性、合法性、关联性，本院予以采信，具有证明效力；2号证据的关联性予以采信，3号证据不具关联性，本院不予以采信。第三人提交的1、3号证据的真实性予以采信，但不能达到第三人的证明目的；2号证据符合真实性、合法性、关联性，本院予以采信；4号证据不具关联性，本院不予以采信。经审理查明，2012年7月5日第三人唐之琪向被告提交了房屋所有权转移登记申请书，对坐落于开发南区凤凰御庭A11幢-101房申请房屋转移登记，该申请表中记载受让人为唐之琪，现共有权人为李文方，共有份额为共同共有。并向被告提交了以下材料：房屋分层分户平面图；唐之琪、李文方身份证复印件以及结婚证复印件；河北省住宅专项维修资金专用收据；中华人民共和国税收电子转账专用完税证；商品房买卖合同。2012年7月5日，被告承德市自然资源和规划局办理坐落于开发区××凤凰××＃××号××号房屋所有权登记，房屋共同共有人为唐之琪、李文方，并向唐之琪、李文方颁发了承房房房权证开发区辖区字第**所有权证书。2018年5月30日承德市双桥区人民法院作出（2018）冀0802民初1044号民事判决书，认为2010年8月30日田入阁、唐之琪、高海峰共同协商一致签署共同出资、由唐之琪出名购买涉案底商的协议书，系三方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属合法有效的合同。判决确认原告田入阁享有承德市高新区凤凰御庭11号楼负1层底商433.76平方米的所有权。第三人唐之琪不服，向承德市中级人民法院提起上诉。2018年11月27日，承德市中级人民法院作出（2018）冀08民终2349号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，被告承德市自然资源和规划局具有在其辖区范围内作出不动产登记行为的主体资格和职权，是法定的不动产登记机关。本案中被告根据第三人唐之琪的申请及提交的材料为唐之琪及其妻子李文方办理了承德市高新区凤凰御庭11号楼负1层底商的不动产登记行为符合《不动产登记暂行条例》的行政程序。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应对提交的申请材料的真实性负责。第三人唐之琪在对涉案房屋中的433.76平方米不实际具有所有权的情形下，提供不真实的申请材料、作出虚假承诺致使被告在办理涉案房屋的登记过程中未能发现其提供材料的不真实，将该涉案房屋登记在第三人及其妻子李文方名下，第三人的行为侵犯了原告的合法权益。故被告作出的登记行为主要证据不足。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定:被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决如下：撤销被告承德市自然资源和规划局对坐落于开发区冯营子凤凰御庭A11#楼户号-101号房屋颁发的承房房权房权证开发区辖区字第**有权证书中涉及原告田入阁433.76平米房屋所有权登记行为。案件受理费50元，由被告承德市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  李秀梅人民陪审员  康凤茹人民陪审员  温秋环二〇一九年八月六日书 记 员  曹 雪