广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初9505号原告：黄素明，男，汉族，1969年8月18日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。被告：珠海明星汇商业运营管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴区。法定代表人：曾艺。第三人：珠海市扬名房产开发有限公司，住所地广东省珠海市香洲。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：陈云红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢逸飞，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告黄素明诉被告珠海明星汇商业运营管理有限公司（以下简称明星汇公司）占有物返还纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法追加珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名公司）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄素明的委托诉讼代理人田奇生，被告明星汇公司及第三人扬名公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告黄素明向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2018年8月8日起至2019年2月25日止，就占用香洲区凤凰南路XXXX号XX广场二期第X层XXXX房（以下简称XXXX房）按每日857元赔偿原告占用费损失173114元；2.判令被告赔偿原告损失51418元，该损失系因1013房被占导致原告对承租人违约应付的赔偿款；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1013房系原告于2014年9月11日向扬名公司购买，双方于2014年9月11日签订了购房合同。1013房建筑面积275.33平方米，总价款为人民币5506600元，原告已于2014年10月31日前向扬名房产公司付清了全部房款。扬名房产公司于2015年将XXXX房交付给了原告。原告收房后，将XXXX房分隔成两间并以毛坯状态出租，分别为XXXX-X房和XXXX-X房。XXXX-X房建筑面积为116.11平方米，目前承租方为曾宝麒，租金为13000元/月；XXXX-X房建筑面积为141.22平方米，目前承租方为黄波，租金为12709元/月。1013房合共每月可收益租金为25709元、每日为857元。被告于2018年8月7日晚上，未经过原告同意，擅自将原1013房两间房的门锁都打开，并派人霸占了XXX房两间房以及房内的办公设备。原告与被告理论要求被告停止侵权，但被告却派出五六个壮汉威胁原告；原告就私宅被恶意侵占事实向派所出报案。因被告恶意侵占了XXX房，导致XXX房的两名承租人无法使用房屋，已向原告索赔，原告应赔偿承租人两个月租金，合计应赔偿51418元。2019年2月25日，扬名公司组织人员，将被告驱赶出了1013房，并锁闭了XXX房。被告非法侵占XXX房的状态已于2019年2月25日结束。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，原告与扬名公司所签订的《内部优先认购权意向书》合同，虽然名称为“认购权意见书”，但其内容已经包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告也已经向扬名公司交付了所有购房款，扬名公司已经向原告交付了房屋，所以该协议应认定为商品房买卖合同。而且，扬名公司法定代表人杨海波，也已经代表扬名公司出具证明，明确《内部优先认购权意向书》就是正式合同，XXX房属原告所有。扬名公司是XXX房的开发商，是该房的登记产权人，有权将XXX房出售给原告。因此，原告已基于商品房销售合同合法取得了对XXX房的占有、使用、收益等权利，原告的占有属于有权占有，有权要求被告返还原物。另外，从一手房地产买卖市场惯例来看，购房人向开发商购买了商品房后，从收房到办理房地产权证，这中间一般要间隔2年左右的时间。这两年期间，购房人都是处于根据商品房买卖合同享有合法占有权的状态。虽然这两年期间并不享有登记物权，但该占有权利仍然是应该受到保护的。原告黄素明为其诉称向本院提交如下证据：1.扬名商业广场二期写字楼内部优先认购权意向书；2.证明；3.收款证明；4.手机转账记录（4张）；5.确认书；6.房产租赁合同；7.房产租赁合同补充协议；8.房屋续租协议；9.装修意向书；10.房屋租赁合同；11.询问笔录；12.处警反馈（2019年1月22日）；13.收款收据（2张）；14.不动产权登记表；15.银行交易清单明细；16.照片；17.告知函；18.情况说明。被告明星汇公司未答辩，亦未举证。第三人扬名公司未答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原告黄素明（乙方）、第三人扬名公司（甲方）签订《扬名商业广场二期写字楼内部优先认购权意向书》，约定甲方开发的珠海市香洲凤凰南路1066号的扬名商业广场二期项目已经主体封顶、外立面装修已完成，目前正在办理竣工验收手续，尚未申领商品房预售许可证，尚未对外公开发售；乙方有意向认购扬名商业广场二期的写字楼，现向甲方申请获得优先认购权，甲乙双方经过协商现就该等事宜达成意向如下：一、乙方确认乙方已经详细了解甲方开发的位于珠海市香××区××“××商业广场××期”项目法律状况和实物现状，乙方自愿向甲方申请获得上述房产的内部优先认购权，待上述房产在法律上具备对外销售条件时，甲、乙双方再签订正式《商品房买卖合同》。二、乙方意向认购XX商业广场X期第XX层XXX号房，初测建筑面积为275.33平方米。三、甲方同意乙方以建筑面积单价人民币20000元/平方米，总价款为人民币5506600元的价格向甲方认购，等等。同日，原告乙方、第三人为甲方签署一份《确认书》，确认乙方应向甲方收取的货款3848600元，于2014年9月11日抵作乙方购买XX商业广场X期第XX层XXX号房的购房款。2014年9月15日、9月22日和10月31日，原告分四次向第三人转账支付款项180万元，第三人于2014年10月31日向原告开具收款收据，确认收到原告案涉房产购房款180万元。原告主张第三人于2015年向案涉房产交付给原告，原告将案涉房产分隔成两间出租。原告举证其于2016年11月23日与曾宝麒签订《房产租赁合同》、2016年11月28日与曾宝麒签订的《房产租赁合同补充协议》、于2018年1月25日与曾宝麒《房屋续租协议》、2016年11月26日曾宝麒与珠海大华装饰工程有限公司签订的《装修意向合同》以及2015年12月27日原告与黄波签订的《房屋租赁合同》，上述证据显示原告将珠海市香洲XXX路XXX号XX广场X期XXX-X物业出租给曾宝麒，建筑面积140平方米；租期从2017年1月1日至2018年12月31日，2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为14000元，2018年1月1日至2018年12月31日期间月租金为13000元；曾宝麒自行负责租赁物业装修及一切费用，原告免除曾宝麒8个月租金，即从2017年8月1日开始收租金。同时上述证据还显示，原告将珠海市香洲XXX路XXXX号第X层XXX-X号物业出租给黄波，面积约141.22平方米；黄波自行负责装修，租赁期满后，装修无偿归原告所有，双方签订合同之日起至2016年2月29日为黄波装修期，原告免收租金；计租租赁期为24个月，从2016年3月1日起至2018年2月28日止，2016年3月1日至2017年2月28日期间月租金为11298元，2017年3月1日至2018年2月28日期间月租金为12709元/月；租赁期间双方均不得提前终止合约，否则违约一方赔偿另一方的经济损失。原告根据上述租赁合同的租金标准请求被告按每日857元赔偿原告2018年8月8日至2019年2月25日期间的占用费损失。同时，原告还请求被告赔偿被告占用房产导致原告对承租人违约应付的赔偿款51418元，但原告实际上并未向承租人赔偿款项。原告主张被告于2018年8月6日晚上开始侵占案涉房产，并举证如下：①2018年8月9日《询问笔录》，载明原告因香洲区XXX路XXXX号XX广场X期XXXX-X房屋被人恶意霸占而向珠海市公安局朝阳派出所报警。在笔录中，原告陈述事情经过如下：“曾宝麒是从2016年开始租我位于香洲区××广场××房，但于2018年7月31日曾宝麒已提前解除合同并搬离，曾宝麒搬离后我就在XXX-X房上了一把锁。2018年8月6日晚，我发现我房子被撬开，我问房子里的人，里面的人说该房子是他的，所以我就来派出所报案了。”民警问：“撬开你位于香洲区××广场××房的人称房子是他的，他是否有提供相关产权证明？”原告答：“他口头称该房子是他的，他没有提供相关的产权证明，我告知其该房子是我的，那名男子就告知我去法院起诉。”②处警反馈，载明原告于2019年1月22日向朝阳派出所报警，称有5-6名员工未经其同意私自撬开门锁进入XX广场X期X楼XXX号办公室，现其与朋友两人在上址与对方无法协商发生纠纷，需民警到场处理。出警情况为：民警已到场，经了解是双方因办公楼产权发生纠纷，现场是明星汇物业的职员和保安在场和报警事主争执。原告与明星汇物业产权纠纷，已告知事主走合法途径解决。③2018年7月18日和7月19日收款收据两张，载明被告收到原告1013-1房5月至7月的账单费用，原告主张被告系扬名广场的物业公司。原告陈述，2019年2月25日第三人将被告驱赶出案涉房产，并在案涉房产贴封条；原告确认第三人于2019年3月底将案涉房产交由原告占有。另查明：案涉房产登记权属人为第三人扬名公司。2015年7月2日，案涉房产办理房地产最高额抵押权登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行，债务人为扬名公司，债权数额为人民1200000000元，履债终止日期为2030年7月2日。本院认为，被告明星汇公司和第三人扬名公司经本院合法传唤均未到庭应诉，本院以原告黄素明的举证和陈述作为定案的依据。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿”。原告举证证据可以证明其以合法方式占有的案涉房产被人侵占，但是原告举证不足以证明被告曾于2018年8月8日至2019年2月25日期间侵占上述房产，给原告造成损害。由于目前原告已收回案涉房产，本院无法继续调查侵占事实和侵占人员的身份，故原告请求被告赔偿其占用费损失173114元和违约赔偿损失51418元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄素明的诉讼请求。案件受理费人民币4668元，由原告黄素明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  陈淑珍二〇一九年八月二十六日书 记 员  罗加靖曾淑莹