上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初47399号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：林志强，男，1981年7月30日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)与被告林志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年6月19日公开开庭进行了审理，原告远运公司委托诉讼代理人魏艳到庭参加诉讼，被告林志强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远运公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同，解除日为诉状副本送达之日；2、判令林志强支付2017年10月18日至2018年1月2日期间的租金135,643.70元，2017年10月18日起至2018年1月2日期间的物业管理费76,643.81元，2018年1月1日至1月2日的推广费129.03元；3、判令林志强支付2017年8月1日至2018年1月2日期间的公共事业费22,035.30元；4、判令林志强支付违约金422,672.03元(包括免租期租金163,844.03元、三个月租金和管理费的违约金258,828元)；5、判令林志强支付逾期滞纳利息，以林志强欠付租金、管理费、推广费、公共事业费总计234,451.84元为本金，从2018年1月15日开始，以每日万分之五计算至被告实际支付之日；6、判令林志强向远运公司交付房屋并按合同租金标准支付自2018年1月3日起至实际交付房屋之日的房屋占用使用费。事实和理由如下：远运公司与林志强于2017年6月13日签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定由林志强承租上海市江场路XXX弄XXX号XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为2017年7月20日起至2021年7月19日止，并对租金、管理费、推广费及水电费等计算标准及支付方式进行约定。合同签署后，林志强未按合同约定及时足额履行付款义务，远运公司多次向林志强发送催款函均未果。2018年1月2日，林志强在未经远运公司同意及办理任何交接手续的情况下擅自撤铺。林志强的行为严重损害了远运公司的权益,为维护自身合法权益，远运公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。林志强未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：远运公司为系争房屋产权人。2017年6月13日，远运公司(出租方，甲方)与林志强(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。甲、乙双方约定该房屋租金列于附表一第四部分。租金分为装修期租金和经营期租金两个部分，该房屋的装修期列于附表一第三部分，经营期指装修期届满之日的次日(即开业日)至合同期限截止日，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。在合同期内，乙方应向甲方支付租金。甲、乙双方约定该房屋管理费列于附表一第四部分。合同期内，乙方应向租赁房屋所在物业的商业物业管理公司支付管理费。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方须于每个日历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金，并于每个日历月的第十五日前向租赁房屋所在物业的商业物业管理公司预先缴付下月的管理费。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付装修期租金和开业日所在日历月尚余天数的基本租金，付款额为装修期租金和开业日所在日历月当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方须于交付日的十五日前向甲方租赁房屋所在物业的商业物业管理公司预付开业日所在日历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个日历月第十五日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水(如有)、电、煤气(如有)、通讯及垃圾处置费等费用。乙方须于每个日历月第十五日前/于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方预付下月推广宣传费(若有)。乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金，除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。附表一约定，租赁面积约为367平方米；乙方仅限于在该房屋内经营子涵林大厨品牌餐饮品类的商品；交付日为2017年7月20日，合同期为2017年7月20日起至2021年7月19日止，装修期为自交付日起90天，开业日为2017年10月18日，租金起计日为交付日起计租；租金包括装修期租金和经营期租金两个部分，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式；装修期月租金为2,000元；经营期基本租金为于交付日起算的第一年内(装修期除外)，按租赁面积计算月租金为55,815元；经营期提成租金为于交付日起算的第一年内(装修期除外)，月租金为该房屋当月总营业额之9%；管理费为于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为30,461元；该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用；推广宣传费自2018年1月16日起计收，每月2,000元；履约保证金为369,549元。2018年5月2日，远运公司向林志强、熊迎春、上海林森餐饮管理有限公司发出《限期开业函》，内容为：自2018年1月2日起，林志强等未经远运公司许可，擅自停业至今，虽经远运公司多次沟通仍未营业，故函告林志强等于2018年5月10日恢复正常营业，逾期未恢复正常营业的，远运公司将采取包括但不限于以下措施：1、未开业期间，收取每日基本租金三倍的违约金，直至恢复正常营业之日止；2、没收履约保证金；3、提前解除合同，收回租赁房屋；4、法律规定及合同约定的其他求偿及追究违约责任的措施。邮件回执显示，该函由他人收。2018年8月20日，远运公司向林志强发出《关于：贵司与上海远运投资管理有限公司(合同编号：SHSY_LC_SB07_156)解除事宜》，函告林志强：1、鉴于林志强存在违约行为，特通知林志强于2018年8月24日解除双方于2017年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2、请林志强于2018年8月24日前与远运公司办理该房屋移交手续并按该合同第十一条约定的条件将该房屋交还；3、请林志强于2018年8月27日前注销或变更以“林志强”或相关地址取得的任何及所有执照、批准或许可证；4、请林志强立即支付如下款项(1)截止到2018年6月30日应付而未付的租金、管理费、推广费及水电费等费用共计748,238.10元；(2)因装修期转为租赁期而应当补交的租金163,844.03元；(3)相当于该房屋三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金258,828元，林志强逾期支付上述款项的，还应当向远运公司支付相应的滞纳金，该滞纳金按照千分之一/日计算，直至林志强付清全部欠款的本金、滞纳金和其他相关费用止；5、如林志强未按照上述要求履行义务，远运公司有权依据该合同相关约定，每延迟一日，向林志强收取相当于每日租金三倍的占用费，并要求林志强赔偿远运公司因此而遭受的一切损失……邮件回执显示，该文件于2018年8月23日由他人收。2018年8月28日，远运公司向林志强发出《关于NL226室房屋租赁合同终止后续履行事宜》，内容为：截至本函发函之日，远运公司未收到林志强支付的款项以及按合同约定返还的系争房屋，远运公司将根据合同约定于即日起任意时间收回系争房屋，由此引起一切后果由林志强承担……邮件回执显示，该文件于2018年8月30日由他人收。审理中，远运公司提供自制的《上海协信星光广场租赁商户账单》、《7#地块商铺电表读数汇总》、《7#地块商场水费汇总表》证明系争房屋2017年8月至2018年6月的电费、水费。远运公司自述，林志强于2018年1月2日擅自停业、自行离开系争房屋。因之后远运公司无法联系林志强，系争房屋内又留有林志强的物品，营业执照也未注销，所以远运公司迟迟未将系争房屋收回。远运公司实际上按照基本租金向林志强收取租金，林志强未支付装修期租金，现远运公司要求根据基本租金标准赔偿免租期租金。远运公司于庭审中变更诉讼请求，公共事业费主张至2018年1月，即20,838.3元，之后的费用不再主张，并撤回要求林志强根据租金标准支付自2018年1月3日起至实际交付房屋之日的房屋占用费以及推广费的诉讼请求。系争房屋的物业管理公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海分公司出具《情况说明》，确认其受远运公司委托代为收取林志强应缴纳的管理费及公共事业费、推广费，其同意系争房屋的管理费及公共事业费、推广费由远运公司向林志强追索，其不再向林志强主张系争房屋的管理费及公共事业费、推广费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系远运公司、林志强真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。林志强未履行按时缴纳租金等费用的义务，并自行搬离系争房屋，远运公司要求《租赁合同》解除，本院予以准许。林志强于2018年1月2日搬离房屋系其用行为表示不再履行房屋租赁合同，远运公司知晓该情况，现主张至2018年1月2日的租金，应视为双方就租赁合同的解除日达成了合意，故本院确定合同解除日为2018年1月2日。合同解除后，林志强应向远运公司支付拖欠的2017年10月18日至2018年1月2日租金135,643.70元，2017年10月18日起至2018年1月2日期间的物业管理费76,643.81元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。远运公司主张的公共事业费仅能提供自行制作的账单及表格予以证明，依据不足，本院难以采纳。林志强未履行支付租金的义务，致合同解除，应当承担合同提前解除的违约责任。远运公司根据合同约定，要求林志强赔偿免租期租金的损失163,844.03元以及支付相当于三个月基本租金及管理费之和的提前解除合同的违约金258,828元，于法有据，本院予以支持。远运公司同意将已收取的履约保证金369,549元抵扣林志强欠付款项，故本院在本案中对履约保证金一并进行处理。《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，远运公司自行调整为从2018年1月15日开始，以每日万分之五计算至林志强实际支付之日，本院予以确认。因远运公司放弃了推广费的诉讼请求，公共事业费也未得到法院支持，故滞纳金的本金应为林志强欠付的租金、管理费之和，即212,287.51元。林志强经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告林志强就上海市江场路XXX弄XXX号XXX号房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2018年1月2日解除；二、被告林志强应支付原告上海远运投资管理有限公司2017年10月18日至2018年1月2日租金135,643.70元；三、被告林志强应支付原告上海远运投资管理有限公司2017年10月18日起至2018年1月2日期间的物业管理费76,643.81元；四、被告林志强应赔偿原告上海远运投资管理有限公司免租期租金的损失163,844.03元；五、被告林志强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司提前解除合同的违约金258,828元；被告林志强应支付原告上海远运投资管理有限公司上述第二、三、四、五项应付款，合计为634,959.54元，扣除原告上海远运投资管理有限公司已收取的履约保证金369,549元后，被告林志强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司265,410.54元；六、被告林志强应于本判决生效之日起十日内以212,287.51元为基数，按每日万分之五为标准支付原告上海远运投资管理有限公司自2018年1月15日至实际支付之日止的滞纳金；七、原告上海远运投资管理有限公司其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,480.85元，由原告上海远运投资管理有限公司负担208.38元、被告林志强负担12,272.47元。公告费560元，由被告林志强负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  陈洪林人民陪审员  蔡凌军二〇一九年八月二十七日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。