北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59552号原告：王士华，男，1956年1月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。原告：阴淑停，女，1960年3月14日出生，汉族，北京市公共交通控股有限公司退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被告：王世芬，女，1963年8月5日出生，汉族，北京市铁道部退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张生贵，北京安朗律师事务所律师。原告王士华、原告阴淑停（以下一并提起简称二原告）与被告王世芬（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人李志与被告之委托诉讼代理人张生贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决确认二原告与被告于2009年4月16日签订的购买北京市朝阳区X号经济适用住房（以下简称涉案房屋）的《协议书》无效。事实与理由：王士华和阴淑停系夫妻关系，王士华和被告系兄妹关系。2005年，王士华所有的位于北京市朝阳区Y号房屋拆迁，取得一个经济适用住房购买指标，可以购买涉案房屋。被告与二原告商定涉案房屋由被告出资，以王士华名义购买。2009年4月16日，由王士华作为出名人，由被告作为借名人，签订了《协议书》，该协议书第1条约定：此房于2009年4月16日，由出资人被告购买，房屋产权、使用权都归出资人被告所有。第2条约定：此房具备过户条件时，王士华保证立即无条件将房屋的产权过户到被告名下，手续费由被告承担。2010年4月8日，王士华以买受人名义与出卖人北京住总房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买涉案房屋。售价225780元。该购房款由被告支付。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……。”发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地是行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。所以，中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。本案被告不具有购买经济适用住房的资格，二原告与被告之间的买卖行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨害了其他符合购买经济适用住房条件的人的购买权。因此，双方签订的购买经济适用住房的《协议书》应依法认定无效。根据上述事实与理由，依法提起民事诉讼，请求人民法院依法支持二原告的诉讼请求。被告辩称：请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。二原告基于房价原因，十多年后，起诉协议效力，动机不合法，因房地产市场价格涨幅，二原告不配合办理过户登记，以诉求无效方式达到投机获利目的，其行为违反《民法总则》关于诚实守信原则及社会主义核心价值理念。根据诸多司法裁判文书，遇到这样的情况，可以根据相对人的请求，判决支持相对人自己办理有关手续。二原告的诉求不符合《合同法》第五十二条（五）项规定：根据《合同法解释（一）》《合同法解释（二）》，最高法强调人民法院确认合同无效的依据，只能是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能以地方性法规、行政规章作为依据。司法解释对《合同法》第五十二条（五）项规定的“强制性规定”作出限缩解释，减少认定合同无效的事由，《经济适用房管理办法》并非合同无效的依据。涉案房屋具备五年期满上市交易的条件，合同应当有效。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局2007年11月19日《经济适用住房管理办法》，涉案房屋符合上市交易、转移登记条件，二原告主张无效的理由不当。涉案房屋系绿化隔离地区农民回迁安置房，属于按经济适用房管理的房屋，并非国务院关于对困难家庭保障性政策的经济适用房，房屋面积也不是经济适用房规定的面积。涉案房屋于2005年建设，早于国务院关于困难家庭保障意见的出台，主要用于绿化隔离地区的农村拆迁安置用房，并非解决困难家庭住房的政策性住房。二原告有自己的商品房，居住生活得到保障，房屋交易不对二原告构成任何妨害。支持上述理由的事实如下：实际情况：2005年11月20日，二原告与被告的母亲张某居住的北京市朝阳区Y号房屋，列入绿化隔离地区而实施拆迁，二原告及被告的母亲选择货币补偿，其中母亲获得拆迁款328010元；二原告分得拆迁款91000元；案外人王某所得拆迁款91000元。2005年1月12日，二原告得知房屋要拆迁，选择购买北京市大兴区B号房屋（三居室建筑面积是129平方米)，当时商品房的价格56万元，二原告向被告等家人借款购房，从母亲拆迁款中借20万元，从被告处借走15万元，被告帮助二原告完成看房选房、签订合同、付款收房、房屋装修及诉讼的全部事项。由于原居住房屋列入绿化隔离区，根据当时的拆迁政策，因重点工程被拆迁的，被拆迁人可以优惠价购买经适房，二原告、被告及母亲共同商议，二原告选择货币补偿，被告及母亲帮二原告借款购买了大兴区B号商品房，因此，将拆迁回迁房转卖给被告所有，双方订立了购房协议，约定将涉案房屋转让给被告所有，被告与开发商对接，办理选房、交款、收房、办理过户等手续。协议约定，在具备办理过户登记条件时，二原告保证无条件协助办理过户；如有反悔，根据同等面积市场价值承担赔偿责任。被告购房后，2011年入住至今，涉案房屋具备五年过户登记条件时，被告起诉要求办理过户登记手续，二原告要求撤诉商量，结果未商量成，二原告提起了诉讼。结合司法实务，根据法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件，可以认定合同有效的意见，请求驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年12月23日，北京市城市建设综合开发办公室审核批准了王士华购买经济适用房的申请。2009年4月16日，二原告与被告签订《协议书》，内容如下：“2005年北京市朝阳区Y号王士华房屋拆迁，享受经济适用房购买权，可购买北京市朝阳区X室（即北京市朝阳区X室）。由于王士华（名义房屋产权人）放弃购买此房，故由王世芬（实际房屋产权人）出资购买此房。王士华特此承诺：1此房于2009年4月16日，由出资人王世芬全款购买，房屋产权、使用权都归出资人王世芬所有。2此房具备过户条件时，王士华保证立即无条件将房屋的产权过至王世芬的名下，手续费由王世芬承担。3如有反悔，王士华以本协议房屋（北京市朝阳区X室，即X室）同区域、同等面积、当时的商品房市场价值为标准，给予王世芬双倍标准赔偿，并承担间接相应的经济损失。4王士华如未能履行完本协议，本协议自动由王世芬独立履行。”2010年4月8日，王士华与北京住总房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定王士华以225780元的价格购买涉案房屋。后被告向北京住总房地产开发有限责任公司支付了购房款并交纳了相关税费。涉案房屋交付后，由被告居住使用至今。2014年2月28日，涉案房屋登记在王士华名下，登记的房屋性质为经济适用房。上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：涉案房屋性质系经济适用住房，作为具有保障性质的政策性住房，经济适用住房实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市中低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关涉社会公共利益。且王士华与北京住总房地产开发有限责任公司就涉案房屋的买卖合同签订在2008年4月11日之后，被告借用王士华名义购买诉争房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定，有损社会公共利益，应属无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：确认原告王士华、原告阴淑停与被告王世芬就北京市朝阳区X号房屋订立的借名买卖合同无效。案件受理费2343元，由原告王士华、原告阴淑停负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 佳二〇一九年八月二日书记员 陈逢源