江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2189号上诉人（原审被告）：盐城蓝领汇才人力资源有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区希望大道南路******。法定代表人：蔡志川，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟华东，江苏莘庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏沿海东方置业股份有限公司，住所地，住所地江苏省盐城经济技术开发区盐渎路**iv>法定代表人：张振国，该公司董事长。委托诉讼代理人：何萍，江苏善合律师事务所律师。上诉人盐城蓝领汇才人力资源有限公司（以下简称蓝领汇才公司）因与被上诉人江苏沿海东方置业股份有限公司（以下简称沿海置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝领汇才公司上诉请求：1.改判驳回沿海置业公司要求蓝领汇才公司支付2015年3月1日起至2018年8月31日止租金334341元、滞纳金的请求。2.一、二审诉讼费用由沿海置业公司负担。事实与理由：一、一审程序严重违法。1.2018年12月19日一审开庭时，盐城及江苏地区严重大雾，蓝领汇才公司法定代表人蔡志川出庭应诉，并向法庭陈述，因大雾蓝领汇才公司委托的诉讼代理人在高速无法及时赶到，请求延期审理，一审法官不予理睬，剥夺蓝领汇才公司聘请诉讼代理人获得合法有效抗辩的权利。2.2016年5月3日签订《办公用房租赁合同》主体有三方，沿海置业公司、蓝领汇才公司、盐城国际软件园和服务外包基地办公室（以下简称软件园办公室）三方，软件园办公室既然是合同主体之一必然与本案有利害关系。2018年12月28日，蓝领汇才公司依法向一审法院申请追加软件园办公室继受人盐城经济技术开发区新城街道办事处（以下简称新城街道办事处）作为本案第三人，一审法院不予理睬，在本案主体缺失情况下作出判决，显失公正。二、2016年5月3日沿海置业公司、蓝领汇才公司、软件园办公室三方签订《办公用房租赁合同》的同时，软件园办公室又与蓝领汇才公司签订《项目投资协议书》。这两份协议，三方均是知情而且都是协商一致才签定。沿海置业公司、蓝领汇才公司都是在软件园办公室招商、协商下才形成相应法律关系。根据软件园办公室与蓝领汇才公司签订《项目投资协议书》，蓝领汇才公司依约定享有相应税收及房租优惠。蓝领汇才公司系开发区招商引资项目，一审法院将三方当天同时签订两份合同完全割裂开来，不符合事实，显失公正。沿海置业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。沿海置业公司在一审中以与蓝领汇才公司之间签订的办公用房租赁合同为依据向蓝领汇才公司主张讼争房屋租金，符合法律规定，应受到法律的支持。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沿海置业公司向一审法院起诉请求：1.判令蓝领汇才公司向沿海置业公司支付租金334341元（从2015年3月1日起至2018年8月31日止）及滞纳金（从2015年5月31日起至实际履行之日止缴纳应缴租金年利率24%计算）；2.本案的一切诉讼费由蓝领汇才公司承担。一审法院经审理查明：2013年11月12日，盐城东方投资开发集团有限公司向沿海置业公司出具委托书一份，载明：我司投资建设的位于盐城经济技术开发区，为做好资产管理相关工作，现委托你司对外签订房屋租赁、水电费收取，以及在代收房租等费有关过程中采取相应的法律手段以维护我公司的合法权益（包括且不限于以贵公司之名向承租方提起诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，代收法律文书，申请执行等），特此委托。2016年5月3日，沿海置业公司（甲方）与蓝领汇才公司（乙方）、软件园办公室（丙方）签订一份《办公用房租赁合同》，约定（摘要）：甲、乙、丙三方在平等、自愿互利的基础上，就甲方出租房屋给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经三方协商一致，订立本合同。一、租赁标的：乙方租赁甲方位于盐城经济技术开发区希望大道南路5号国际软件园和服务外包基地A区4号楼504-2室（办公）用房（下称租赁物），租赁面积265.35平方米（含公摊面积）。二、租赁期限：租赁期限为5年，从2015年3月1日起到2020年2月28日止。租赁期限届满如乙方要求续租租赁物的，应当在租赁期限届满前2个月向甲方和丙方书面提出，经甲方和丙方同意后，甲乙丙三方就有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方具有优先承租权。三、租赁费用及结算方式：1、租赁物租金标准前两年为30元/月/平方米，两年后按甲方（即沿海置业公司）确定的价格执行。2、丙方和甲方共同向乙方收取租金，乙方应于每季末5日前向甲方指定的账户（江苏沿海东方置业股份有限公司—交行开发区支行329000168018010012924）缴纳下季度租金。甲方在收到租金后5个工作日内出具有效发票给乙方。乙方有义务及时足额缴纳租金，乙方逾期支付租金，则除应缴纳租金本金外，还须按日向甲方支付应缴租金本金千分之五的滞纳金。……五、合同解除与终止：1、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过15日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金超过30日，甲方有权提前解除本合同，并有权留置乙方租赁物内的财产，留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。……5、未经甲方和丙方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方和丙方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（1）按照甲方要求及时、完整的交回租赁物；（2）交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；（3）应于本合同提前终止前一次性向甲方支付3个月租金金额的违约金。沿海置业公司在上述租赁合同下方甲方处盖章，蓝领汇才公司在上述租赁合同下方乙方处盖章、软件园办公室在上述租赁合同下方丙方处盖章。同日，软件园办公室（甲方）与蓝领汇才公司（乙方）签订一份《项目投资协议书》，约定（摘要）：甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上协商一致，订立本协议书。第一条，乙方自2015年3月1日正式入驻软件园，租用软件园A区4号楼504-2室，租赁办公用房（以下称租赁物）面积265.35平方米（含公摊面积，下同）。乙方驻园期限5年。享受有关优惠政策从本协议签字之日起执行。第二条，乙方在园区注册的新公司的注册资本500万元，主要从事境内人才中介、职业中介服务等职业生产经营活动。第三条，甲方负责按软件园A区办公用房现状于2015年3月20日前交付给乙方使用。第五条，相关优惠政策及配套服务。1、租赁物租金标准前二年为30元/月/平方米，二年后按甲方（即原告）确定的价格执行。甲方为支持企业的发展，如乙方2016年销售开票达到100万元，则给予当年房租免租优惠，如乙方达不到约定销售开票，则按不足部分比例缴纳房租；从2017年度起，如乙方缴纳税收达到30万元（含）的，则给予当年房租免租优惠，如乙方达不到此约定税收额度，则按欠缴比例缴纳房租；如年纳税额超过30万元（不含）的，则甲方可给予乙方一定的运营奖补，具体奖补政策由甲乙双方另行商定。2、物业费在免租期内暂按0.12元/天/平方米征收，两年后按市场价或软件办确定的价格征收，物业费须于每年3月底前一次性缴清。……第六条，不可抗力及争议解决：2、如一方未履行本协议书的部分规定，应视为违反本协议书，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益的损失。软件园办公室在上述合作协议下方甲方处盖章，蓝领汇才公司在上述合作协议下方乙方处盖章。另查明，苏（2018）盐城市不动产权第0083182号产权证注明的产权面积即案涉租赁房屋建筑面积为376.60㎡，专有建筑面积214.84㎡，分摊建筑面积161.76㎡。案涉租赁面积265.35平方米（含公摊面积），2015年3月1日至2017年2月28日按《办公用房租赁合同》约定的价格30元/月/平方米计算租金，2017年3月1日至2018年8月31日按《办公用房租赁合同》约定的甲方（沿海置业公司）确定的价格30元/月/方米计算租金，计得蓝领汇才公司拖欠租金为334341元。此款蓝领汇才公司至今未付。沿海置业公司遂于2018年11月诉至一审法院。一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。沿海置业公司与蓝领汇才公司、软件园办公室之间签订的《房屋租赁合同》系当事人各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应认定为合法有效。对当事人各方具有法律拘束力，各方均应按约履行各自义务。蓝领汇才公司拖欠沿海置业公司自2015年3月1日起至2018年8月31日止的租金334341元至今未付，蓝领汇才公司应承担相应的民事责任。蓝领汇才公司辩称其税收每年达到30万元，但是其于2015年在盐城国际软件园注册了另一家物业公司，该物业公司的税收应合并计算入其方，按上述《项目投资协议书》第五条的约定应享受免租优惠。一审法院认为，该投资协议系蓝领汇才公司与软件园办公室之间签订的协议，他们两者之间关于房屋租金的免收约定对沿海置业公司不发生法律效力，故对于蓝领汇才公司的该项抗辩，依法不予采纳。现沿海置业公司主张蓝领汇才公司支付欠付租金334341元，符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。另外，《办公用房租赁合同》约定：“乙方有义务及时足额缴纳租金，乙方逾期支付租金，则除应缴纳租金本金外，还须按日向甲方支付应缴租金本金千分之五的滞纳金。”该约定明显过高，现沿海置业公司主张以3343410元为基数自2015年5月31日起至实际履行之日止按缴纳应付租金年利率24%计算的滞纳金，符合法律规定，减轻了蓝领汇才公司的民事责任，系对其实体权利的处分，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：蓝领汇才公司应于判决生效之日起十日内支付沿海置业公司自2015年3月1日起至2018年8月31日止的租金334341元及自2015年5月31日起至实际履行之日止按合同约定的以逾期所交租金为基数按年利率24%计算的滞纳金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6330元，依法减半收取3165元，由蓝领汇才公司负担。本院二审期间，沿海置业公司向本院提交了新城街道办事处出具的情况说明一份，该情况说明载明：中共盐城经济技术开发区工委出台盐开工委[2017]18号文、28号文，撤销了软件园办公室；软件园1号楼、4号楼目前在新城街道办事处服务范围内。新城街道办事处将案涉《办公用房租赁合同》中丙方（软件园办公室）可收取房租的权利授权由沿海置业公司全权负责主张并收取。蓝领汇才公司对该情况说明的真实性无异议，但仍坚持请求法院追加新城街道办事处为第三人参加诉讼。本院经审查认为，该情况说明真实、合法，与本案有关联，对其载明的内容予以认定。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，沿海置业公司、蓝领汇才公司与软件园办公室三方签订的《办公用房租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约履行各自义务。关于蓝领汇才公司是否应当向沿海置业公司支付相应租金和滞纳金问题。沿海置业公司、蓝领汇才公司与软件园办公室三方签订的《办公用房租赁合同》第三条租赁费用及结算方式第二款约定，蓝领汇才公司有义务在每季末5日前向出租方沿海置业公司指定的账户缴纳下季度租金。但截止目前，蓝领汇公司未支付任何租金，沿海置业公司依据《办公用房租赁合同》的约定，要求其支付租金有事实与法律依据。至于蓝领汇才公司提出根据其与软件园办公室之间签订《项目投资协议书》的约定，其应享有相应税收及房租优惠的上诉理由，经审查，本院认为该上诉理由不能成立。首先，《项目投资协议书》系蓝领汇才公司与软件园办公室双方就项目投资事项达成的协议，软件园办公室负责盐城国际软件园和服务外包基地管理工作，不是涉案房屋的出租人。其次，沿海置业公司不是《项目投资协议书》的当事人，蓝领汇才公司不能依据《项目投资协议书》对抗其与沿海置业公司、软件园办公室三方签订的《办公用房租赁合同》内容，但其可依据《项目投资协议书》的内容结合自身开票纳税情况，向软件园办公室或其权利义务继受人另行依法主张权利。关于蓝领汇才公司提出一审法院未同意其延期开庭审理的请求，系程序违法问题。经查，一审开庭审理期间，蓝领汇才公司法定代表人到庭参加诉讼，一审法院未剥夺其诉讼权利，蓝领汇才公司提出延期开庭审理的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定的可以延期开庭审理的规定，一审法院开庭审理程序合法，蓝领汇才公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于蓝领汇才公司提出一审法院未准许其书面提出追加第三人的申请，系程序违法问题。二审审理期间，新城街道办事处出具情况说明，将《办公用房租赁合同》中丙方收取房租的权利授权由沿海置业公司全权负责。本案没有追加新城街道办事处为第三人的必要，故对蓝领汇才公司的该项上诉理由，不予支持。综上，蓝领汇才公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6330元，由盐城蓝领汇才人力资源有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年八月五日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅