辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民终754号 上诉人（原审第三人）：盘锦市住房公积金管理中心，住所地辽东湾新区行政中心**5段。 法定代表人：霍树学，该中心主任。 委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆长存，男，1973年11月9日出生，汉族，无业，住盘锦市双台子区。 原审被告：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市盘山县坝墙子镇大岗子村东部新城农垦家苑**。 法定代表人：李凤如，该公司总经理。 原审第三人：齐雷，男，1982年9月12日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 原审第三人：徐伟，女，1984年11月18日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 上诉人盘锦市住房公积金管理中心因与被上诉人陆长存、原审被告辽宁天成房地产开发有限公司、原审第三人齐雷、徐伟房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2018）辽1103民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人张宇男、被上诉人陆长存到庭参加诉讼。原审被告辽宁天成房地产开发有限公司、原审第三人齐雷、徐伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦市住房公积金管理中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陆长存的全部诉讼请求；2、诉讼费用由陆长存承担。事实与理由：第一，一审法院超越审判范围审判陆长存原审没有起诉事项。陆长存起诉事项为确认其与天成公司签订的商品房买卖合同合法有效，要求辽宁天成房地产开发有限公司协助其办理房屋产权登记手续，并没有要求确认辽宁天成房地产开发有限公司与齐雷、徐伟签订的商品房买卖合同无效。一审法院却以非双方真实意思表示为由判决该合同无效，显然超出了审理范围。以一审的逻辑推断，如果该合同无效，那么齐雷、徐伟与盘锦市住房公积金管理中心之间的《借款合同》《抵押合同》也应无效，这显然是极其错误的逻辑，严重侵害了上诉人的利益。第二，一审判决无法实现。齐雷、徐伟开具了该房屋的不动产统一发票，其与辽宁天成房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，也在房产部门进行了备案，盘锦市住房公积金管理中心也办理了该房屋项上抵押预告权利。在上述行为没有被撤销之前，房产部门无法履行判决内容，被上诉人应以合同无效而无法履行为由起诉天成公司解除合同并赔偿。第三，因辽宁天成房地产开发有限公司的缺席导致案情无法查清。陆长存一审举出的证据，因为辽宁天成房地产开发有限公司没有质证，不能完全证明案件事实，而且陆长存没有举出付款凭证，仅凭收款收据无法证明陆长存履行了付款义务，存在真实的买卖关系。另外，陆长存在庭审中也自认在房屋居住的人不是陆长存本人。第四，一审法院调取的证据无法达到证明效力。一审法院自行调取了第三人其中的一个人即徐伟的笔录，作为本案的第三人应出庭应诉，可一审法院居然仅对其中一个人做了笔录及定性，本案显然在证据效力上存在重大错误。第五，一审法院对盘锦市住房公积金管理中心极不公平，纵观本案全部案件，唯一不存在过错的就是盘锦市住房公积金管理中心，而盘锦市住房公积金管理中心却成了案件唯一受损害的当事人。这样的利益严重失衡的判决让盘锦市住房公积金管理中心失去了房屋后续的抵押权利，使国家政策性资金处于风险状态。综上，恳请二审法院依法判决支持上诉请求。 陆长存辩称，本案一审判决认定事实清楚，采用证据及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：第一，一审没有超出诉请予以裁判，因为我在起诉时并不知道争议房屋已被他人抵押贷款，在一审诉讼期间才了解相关情况。一审法院依职权追加齐雷、徐伟为本案的第三人，并依据本案审理情况判决辽宁天成房地产开发有限公司与齐雷、徐伟签订的房屋买卖合同无效是正确的。第二，在一审审理期间，我提交充分证据证明诉讼主张，一审法院判决陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效是正确的。第三，一审法院依职权追加第三人符合法律规定，第三人是否出庭应诉不影响法院依法认定证据效力。 辽宁天成房地产开发有限公司、齐雷、徐伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 陆长存向一审法院起诉请求：1、确认陆长存、辽宁天成房地产开发有限公司于2012年1月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令辽宁天成房地产开发有限公司协助陆长存办理房屋产权登记手续，将办理权属登记需要由辽宁天成房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；3、判令辽宁天成房地产开发有限公司承担逾期办理产权登记手续的违约金；4、判令辽宁天成房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2012年1月15日，陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陆长存向辽宁天成房地产开发有限公司购买其开发建设的位于兴隆台区南侧、辽河南路西天成家园A座4单元32层4-3201号房屋，建筑面积为106.22平方米，单价每平方米3,200元，总价款为339,904元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订当日，陆长存交付了全部购房款，辽宁天成房地产开发有限公司给陆长存开具了收款收据。陆长存领取房屋钥匙后装修并于2012年4月入住至今，期间按时交纳水费、物业费、电梯费、电费、燃气费等费用。盘锦市住房公积金管理中心庭审中提交的商品房买卖合同载明：2012年7月25日，齐雷、徐伟向辽宁天成房地产开发有限公司购买其开发建设的位于兴隆台区南侧，辽河南路西天成家园A座4单元32层4-3201号房屋，建筑面积106.22平方米，单价4,566元，总价款485,000元。付款方式及期限约定为：首付155,000元以现金形式于2012年7月25日交齐，余款330,000元于办理贷款开始十个工作日内办理。该合同买受人处签名显示为齐雷、徐伟。同日，辽宁天成房地产开发有限公司为齐雷、徐伟出具付款不动产统一发票。盘锦市住房公积金管理中心庭审中提交的《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》（编号：2012年【盘房公】贷201210000148号）载明：借款人齐雷（丙方）向委托人盘锦市住房公积金管理中心（甲方）贷款人民币330,000元，用于购买坐落于兴隆台区房屋（即本案涉案房屋），并以该房屋作为抵押担保，贷款期限为10年（即从2012年8月7日起至2022年8月7日止），受托人中国农业银行股份有限公司盘山县支行（乙方）代为发放贷款。该合同丙方签字显示为齐雷，配偶或共同申请人签字显示为徐伟。另查，该涉案房屋已办理了预告登记，并取得了预告登记证明书（证书号：盘锦市房预兴隆台区字第××号），登记时间为2012年8月10日，预告登记权利人为盘锦市住房公积金管理中心，预告登记义务人为齐雷、徐伟，预告登记种类为抵押权。庭后经一审法院依法向徐伟询问，徐伟自述涉案房屋系其丈夫齐雷在给案外人张军打工时，因张军欠其丈夫齐雷工钱，用其本人和丈夫齐雷的名义贷款，其本人和丈夫齐雷没有购买该房屋的意思表示，没有入住该房屋，也不想要该房屋。该房屋贷款也不是由其本人和丈夫齐雷偿还，房屋贷款数额、月还款额是多少也并不清楚。 一审法院认为，陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，陆长存接收房屋并使用至今。陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司间的商品房买卖关系是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。故对陆长存主张的陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司之间签订的天成家园A座4单元32层4-3201《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。辽宁天成房地产开发有限公司有义务协助陆长存办理不动产登记，故对陆长存请求判令辽宁天成房地产开发有限公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于陆长存主张逾期办理产权登记手续的违约金，因陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第十五条对此已作出约定，故辽宁天成房地产开发有限公司应当按照约定支付陆长存逾期办理产权登记的违约金33.99元（339,904元×0.1‰）。因第三人徐伟在笔录中明确表示其与丈夫齐雷没有购买该房屋的意思表示，也不想要该房屋，贷款也并非由其二人偿还，可见第三人齐雷、徐伟与被告之间签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，且现因该合同的存在及预告登记导致陆长存无法办理产权登记手续，已侵害了陆长存的权益，因此该房屋买卖合同应归于无效。合同被确认无效后，双方当事人间因该合同而产生的相关权利义务可以依法另行主张。辽宁天成房地产开发有限公司经一审法院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃和承认陆长存的诉讼请求。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司于2012年1月15日签订的兴隆台区天成家园A座4单元32层4-3201《商品房买卖合同》合法有效；二、齐雷、徐伟与辽宁天成房地产开发有限公司于2012年7月25日签订的兴隆台区天成家园A座4单元32层4-3201《商品房买卖合同》无效；三、辽宁天成房地产开发有限公司自一审判决生效且天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助陆长存办理不动产登记；四、辽宁天成房地产开发有限公司于一审判决生效后十日内一次性给付陆长存逾期办理不动产登记手续的违约金33.99元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由辽宁天成房地产开发有限公司承担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为：一审法院为了查清案件事实，通知盘锦市住房公积金管理中心作为无独立请求权的第三人参加诉讼。一审虽然没有判决盘锦市住房公积金管理中心承担责任，但因盘锦市住房公积金管理中心认为一审法院认定齐雷、徐伟与辽宁天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，对其民事权益有直接影响，通过上诉主张其权利，本院予以认可。在二审诉讼中，本院将齐雷、徐伟与辽宁天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题作为本案的争议焦点予以审查。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，盘锦市住房公积金管理中心提交的《商品房买卖合同》虽然载明齐雷、徐伟作为买受人向辽宁天成房地产开发有限公司购买了案涉房屋，但通过合同订立的一方当事人徐伟关于因他人“以其本人和其丈夫齐雷的名义贷款而签订合同”，“没有要买这个房子”“房子没去过，也没有入住”“也不想要这个房子”“房子和我们没有关系”“房屋贷款也不是我们偿还”“房子贷款多少年、每月还多少钱我们不清楚”等内容的陈述，与《商品房买卖合同》签订后，齐雷、徐伟一直未入住且未主张权利的事实，能够形成证据链条，可以认定齐雷、徐伟没有购买案涉房屋的真实意思表示，一审法院以合同订立双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系、且妨害了陆长存民事权益的行使为由，认定该买卖合同无效，有事实和法律依据。因该合同的效力问题，是判断陆长存“协助办理过户手续”的诉讼请求应否支持的基础事实，一审法院对其效力予以审查并在本院认为中对该事实进行分析认定，符合法律规定。因陆长存在一审诉讼期间，没有提出确认齐雷、徐伟与辽宁天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院在判决主文中作为判项予以表述，超出了当事人的诉讼请求，违背了“不告不理”的民事审判原则，属于适用法律错误，本院予以纠正。盘锦市住房公积金管理中心认为一审法院为第三人徐伟所做的询问笔录，不能作为认定事实的证据。对此本院认为，一审法院通知齐雷、徐伟作为无独立请求权的第三人参加诉讼，在经合法传唤二人未到庭的情形下，为查明案件事实，依职权对徐伟进行询问，经庭审质证后作为有效证据予以采信，未违反法定程序。盘锦市住房公积金管理中心认为陆长存没有转账凭证，不足以证明其交纳了房屋款项，一审法院判令辽宁天成房地产开发有限公司协助其办理过户手续没有依据。本院经审查认为，在本案一、二审诉讼中，陆长存均主张其以现金的方式交付了房款，且提交了与辽宁天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、辽宁天成房地产开发有限公司出具的收取购房款的收据及可以证明多年来一直占有和使用该房屋的物业费、电梯费、电费等交费凭证，完成了基本的举证责任，一审法院认定该合同有效，有事实和法律依据。综合以上分析，盘锦市住房公积金管理中心关于驳回陆长存的全部诉讼请求的上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于借款合同、抵押合同效力问题，因与本案不是同一法律关系，不予一并审理，盘锦市住房公积金管理中心可另行诉讼。 综上所述，一审判决适用法律有误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下： 一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2018）辽1103民初2990号民事判决的第一项、第三项、第四项，即陆长存与辽宁天成房地产开发有限公司于2012年1月15日签订的兴隆台区天成家园A座4单元32层4-3201《商品房买卖合同》合法有效；辽宁天成房地产开发有限公司自判决生效且天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助陆长存办理不动产登记；辽宁天成房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付陆长存逾期办理不动产登记手续的违约金33.99元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2018）辽1103民初2990号民事判决的第二项。 一审案件受理费100元，由辽宁天成房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由盘锦市住房公积金管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹锦丽 审判员  乔 雪 审判员  王 丹 二〇一九年八月十三日 书记员  李思宇