广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5044号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：周福池，男，1974年6月14日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）周福池商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南兴公司的委托诉讼代理人李启亮，被告（反诉原告）周福池委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：被告向原告一次性付清购房余款108000元及逾期付款利息（从2019年2月28日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。事实和理由：2012年6月2日，原、被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××4289卡商铺，在抵扣6年收益后总价款217324元，首期款以现金支付，余款以按揭贷款方式支付。签订合同后，原告已为被告办理中山市商品房销售登记备案登记。2013年5月30日，原告以EMS快递方式通知被告于2013年6月5日前往售楼部办理按揭手续，但因各种原因未能获得银行按揭放款。原告办理了预售商品房销售备案登记，被告已经实际享有了该商铺的六年收益、直接支配、排他及收益等权利，根据公平原则，被告应在合理的时间内完成付款义务。目前银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，被告应一次性以现金方式向原告支付购房余款及承担违约责任。被告周福池答辩并提出反诉称，1.解除原、被告于2012年6月2日签订的中山市商品房买卖合同；2.原告返还购房款109324元及资金占用利息（从2012年6月3日起至全部退还之日止，按月利率2%计付）。原告的诉求已超过诉讼时效，原告在诉状中明确陈述其已通知被告办理银行按揭手续，但未获得银行按揭放款，至此，原告应当知道被告无法采取银行按揭的方式支付剩余购房款，故原告应当以催告、协商或其他方式向被告主张剩余购房款的权利，但原告直至2019年时隔将近6年才向法院起诉，明显已经超出法律规定的3年诉讼时效。原告诉状称被告已经享受了案涉房产的直接支配和排他权利不属实，不存在用购房款抵扣6年租金收益的行为，且用购房款抵扣6年租金收益没有法律规定，被告在签订商品房买卖合同的同时，与原告的关联公司中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵假日）签订了委托经营管理合同，该委托经营管理合同并未约定任何租金，合同目的并未实现，被告也未因委托经营管理合同获得任何涉案房产的收益。商品房买卖合同约定被告采取商业贷款的方式支付剩余购房款，现因原告的拖延和银行的原因导致商业贷款无法获得，从而致使商品房买卖合同无法按照约定履行，合同目的无法实现，故应解除涉案商品房买卖合同，并由原告向被告退还已付购房款，被告无需向原告支付剩余购房款。原告南兴公司就反诉辩称，1.被告主张解除合同没有法定或约定的解除事由，即使有也已经超过了法律规定的解除权期限，且原告已按合同约定向被告交付涉案房屋，被告已享有使用涉案房屋带来的收益，被告未能办理银行贷款并不能导致合同无法继续履行，被告购买案涉商铺的合同目的也并非不能实现。2.根据补充协议第10条约定，被告未能办理银行按揭，如解除合同应依法提出，而非是在原告要求一次性付款的情况下提出解除合同。3.被告主张的利息没有法律依据，截至收到反诉状前，被告从未向原告要求过退还购房款及支付资金占用期间的利息。本院经审理认定事实如下：2012年6月2日，南兴公司(出卖人)与周福池(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定周福池购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××4289卡商铺，总价款217324元，签订合同当天支付首期款109324元，余款108000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2012年6月2日，周福池与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，约定周福池同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止。2012年6月11日涉案商铺办理备案登记。2013年5月30日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年6月5日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2015年6月24日，南兴公司再次出具一份关于皇爵广场1幢商铺业主办理银行按揭贷款手续最后通知，再次通知周福池于2015年7月17日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续，逾期未提交资料或未按银行要求提交资料导致未能办理银行按揭，南兴公司将按照购房合同约定，要求周福池于2015年7月30日前一次性付清购房余款。2018年6月21日，皇爵公司出具关于告知业主收铺的函，记载：涉案商铺的委托经营管理于2018年9月30日止，通知业主于2018年9月25日至9月30日期间前往皇爵公司办理商铺接收手续，逾期则视为从2018年10月1日起商铺已经移交。该函件于2018年6月22日寄出。本院认为，周福池与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故周福池主张已过诉讼时效，证据不足，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张周福池一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。关于能否解除合同、返还购房款的问题。周福池作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，周福池依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。周福池并未在此期限内行使解除权，周福池的解除权消灭，故周福池主张解除合同、返还购房款及利息，于法无据，本院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，周福池应向南兴公司支付剩余购房款。周福池辩称购房款应扣除相关收益，经查双方已经在合同中约定的购房款金额，其应当按照该约定数额支付房款。故南兴公司主张剩余购房款为108000元，理据充分，本院予以采信。周福池购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使周福池成功申请按揭贷款，周福池依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，本院依据公平原则，酌情认定周福池在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款108000元，具体支付期限如下：周福池于本判决生效之日起七日内支付64800元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付10800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告周福池向原告中山市南兴房地产有限公司支付剩余房款108000元（被告周福池于本判决生效之日起七日内支付64800元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付10800元）；二、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周福池的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费3100元（反诉原告已预交），由反诉原告周福池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇一九年八月二十八日书 记 员  蔡文华吴泳丝