湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初6796号 原告：谭海桃（反诉被告），女，1982年8月15日出生，土家族，武汉隆康大药房有限公司经理，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：黄文胜，湖北泰尚律师事务所律师。 被告：孙翠琴（反诉原告），女，1983年9月25日出生，汉族，无业，住武汉市江岸区。 被告：魏雪强（反诉原告），男，1982年12月18日出生，汉族，无业，住武汉市东西湖区。 委托诉讼代理人：张彩霞，湖北楚义君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙小才，湖北楚义君律师事务所律师。 原告谭海桃诉被告孙翠琴、魏雪强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序审理。孙翠琴、魏雪强于2019年5月20日向本院提起反诉，本院于同月22日受理其反诉。本案于2019年5月27日、7月8日公开开庭进行了审理，谭海桃及委托诉讼代理人黄文胜，孙翠琴及孙翠琴、魏雪强的委托诉讼代理人张彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭海桃向本院提出诉讼请求：1、确认谭海桃与孙翠琴、魏雪强签订的房屋租赁合同于2019年3月13日解除；2、孙翠琴、魏雪强返还谭海桃房屋押金25340元、租金76020元、物业费8688元，共计110048元；3、本案诉讼费用由孙翠琴、魏雪强承担。事实和理由：2019年3月2日，谭海桃与孙翠琴、魏雪强在吉家地产中介签订房屋租赁合同，约定孙翠琴、魏雪强将位于江岸区塔子湖P（2012）126号地块第S3栋1层17号房租赁给谭海桃，租赁期为五年，每月租金25340元，按季支付，房屋押金25340元。合同签订当天，谭海桃即向孙翠琴、魏雪强交付了三个月租金76020元、押金25430元、物业费8688元，共计110048元。因孙翠琴、魏雪强未提前告知房屋内不能设置洗手间，致使谭海桃不能在物业办理装修手续，谭海桃曾多次请孙翠琴、魏雪强到商铺现场协助办理装修进场、消防及工商执照等手续，同时委托签约时的房屋中介出面沟通协调，未果。孙翠琴、魏雪强态度恶劣，未履行出租方协助承租方办理各项手续的义务，导致谭海桃无法进场装修，也无法办理经营证照，造成重大损失。谭海桃于2019年3月13日通过微信及中介公司通知孙翠琴、魏雪强解除房屋租赁合同，退回租房押金、第一季度房租、物业费共计110048元，孙翠琴、魏雪强未予理睬。同月18日，谭海桃向孙翠琴、魏雪强发出解约退款律师函，孙翠琴、魏雪强接到通知后至今未提出任何异议，未退回上述款项。 被告孙翠琴、魏雪强(反诉原告)向本院提出诉讼请求：1、确认谭海桃于2019年3月13日、2019年3月19日（落款时间为2019年3月18日）向孙翠琴、魏雪强发出的解除合同通知无效；2、孙翠琴、魏雪强与谭海桃签订的《房屋租赁合同》于反诉之日即2019年5月20日解除；3、谭海桃赔偿孙翠琴、魏雪强中介损失12600元、房屋空置损失76020元（3个月房屋租金）；4、谭海桃将房屋恢复原状并向孙翠琴、魏雪强返还房屋；5、反诉费用由谭海桃承担。辩称及事实和理由：谭海桃与孙翠琴、魏雪强经武汉吉家房地产经纪服务有限公司居间介绍，于2019年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定孙翠琴、魏雪强将位于武汉市江岸区塔子湖P（2012）126号地块第S3栋1层17号房屋租赁给谭海桃，并约定租赁期限为5年，自2019年3月1日至2024年4月30日；每月租金25340元；谭海桃在使用过程中不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约；孙翠琴、魏雪强向武汉吉家房地产经纪服务有限公司支付中介费12600元，向谭海桃交付房屋。谭海桃以不能设置洗手间为由不继续履行合同是借口，谭海桃在签订合同时已现场查看房屋，确认房屋没有问题才确认承租，当时未提出要求设置洗手间，合同内也没有关于设置洗手间的约定，其真实意思表示就是不想承租房屋，并且其已将隔壁门面装修后从事经营活动。谭海桃从未提出要求孙翠琴、魏雪强配合办理进场装修、消防及工商执照手续。孙翠琴、魏雪强认为谭海桃发出的解除通知无效，双方签订的合同应于孙翠琴、魏雪强提出反诉之日即2019年5月20日解除。因谭海桃违约导致合同解除，且谭海桃改变房屋结构，孙翠琴、魏雪强不应向其退还押金。双方合同解除前，谭海桃占用房屋期间产生的租金及物业费，孙翠琴、魏雪强无需返还。尚余款项应冲抵谭海桃违约给孙翠琴、魏雪强造成的损失，不足以冲抵损失的部分，应由谭海桃补足。本诉诉讼费由谭海桃承担。因谭海桃违约导致合同无法履行，其违约行为给孙翠琴、魏雪强造成了巨大的经济损失。 反诉被告谭海桃辩称，谭海桃向孙翠琴、魏雪强发出的解除合同通知是依照合同法的规定发出，合法有效，孙翠琴、魏雪强称解除合同无效无法律依据。谭海桃与孙翠琴、魏雪强均同意解除房屋租赁合同，只是时间上有差异，根据合同法96条规定，解除合同通知自到达时生效，双方合同于2019年3月13日解除。孙翠琴、魏雪强主张的中介费损失不成立，本案的房屋租赁合同是通过中介公司员工签订的，未通过公司，且员工承诺退还中介费。房屋空置损失不成立，租赁合同于2019年3月2日签订，同月13日解除，应计算11天的损失。租赁房屋未装修，不存在恢复原状，此房屋现由孙翠琴、魏雪强对外发租，房屋已由其控制，不存在空置。谭海桃请求驳回孙翠琴、魏雪强的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：孙翠琴、魏雪强为证明其存在中介费损失，向本院提交了武汉吉家房地产经纪服务有限公司出具的收据1份、证人祝某的证人证言、武汉赢德汇房地产经纪服务有限公司出具的发票1张、武汉吉家房地产经纪服务有限公司出具的证明、魏雪强的微信、中国农业银行交易明细清单。谭海桃对魏雪强、孙翠琴提交魏雪强的微信、中国农业银行交易明细清单的真实性无异议，对魏雪强向祝某转款12600元无异议，但认为祝某的行为系个人行为，对其他证据的真实性有异议，认为收据载明的时间为2019年3月1日，此时双方尚未签订房屋租赁合同，对武汉赢德汇房地产经纪服务有限公司出具的发票的真实性有异议，该发票出具时间为2019年5月29日，发票的名字是孙翠琴，不是魏雪强，武汉吉家房地产经纪服务有限公司出具的证明与本案无关，证人祝某的证词不真实，因此不同意魏雪强、孙翠琴的证明目的。本院认为，孙翠琴、魏雪强提交的书面证据均为原件，对该证据的真实性，本院予以确认，祝某出庭作证证实谭海桃及孙翠琴、魏雪强作为房屋租赁合同的双方均通过微信向其支付了中介费，租赁双方已签订租赁合同，其收取的中介费不会退还给任何一方，同时证明其系武汉吉家房地产经纪服务有限公司的工作人员，收取孙翠琴、魏雪强的中介费时未开发票，之后应孙翠琴要求，向其出具了武汉吉家房地产经纪服务有限公司加盟公司的发票，因房源系该加盟公司的，故出具该公司发票。祝某的证言较为客观，与孙翠琴、魏雪强提交的书面证据能相互印证，对孙翠琴、魏雪强主张的证明目的，本院予以确认，对其提交的上述证据，本院予以采信。 位于武汉市江岸区塔子湖组团I地块第S3栋1层17号房屋系魏雪强、孙翠琴向武汉市越秀嘉益房地产开发有限公司购买。 2019年3月2日，魏雪强向武汉吉家房地产经纪服务有限公司工作人员祝某支付中介费12600元。武汉吉家房地产经纪服务有限公司向孙翠琴、魏雪强出具收据一张，写明收到12600元，收款方式为转账，事由为上述房屋的居间信息服务费，该收据写明的时间为2019年3月1日。 2019年3月2日，魏雪强、孙翠琴(甲方)与谭海桃(乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：出租房屋坐落在武汉市江岸区塔子湖P(2012)126号地块第S3栋1层17号房；租赁期限为5年，从2019年3月1日起至2024年4月30日；每月租金25340元，按季交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，押金25340元，甲方应该在合同期满日如数退还押金；乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向甲方支付违约金；一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付25340元违约金；免租期为2个月2019年3月2日到2019年5月1日，物业费、水费、电费由乙方负责交；合同还约定了其他条款。同日，谭海桃向孙翠琴交付了三个月租金76020元、押金25340元、物业费8688元。 2019年3月13日，谭海桃以魏雪强、孙翠琴未提前告知不能安装洗手间，满足不了其需求，魏雪强、孙翠琴不配合其到商铺现场物业处协调办理装修进场、消防及工商执照手续等为由，提出解除房屋租赁合同并退租，要求退回押金25340元，第一季度房租76020元，物业费8688元等。2019年3月19日，谭海桃委托律师向魏雪强、孙翠琴邮寄了《律师函》，提出解除双方的合同，要求退回押金、房租、物业费。该函落款时间为2019年3月18日。魏雪强、孙翠琴于同月20日收到此函。 孙翠琴、魏雪强于2019年5月20日曾自行进入涉案房屋拍摄照片。此案于2019年5月27日第一次开庭审理，此时的房屋状况为：房屋内的烟道有2个洞，房屋有3个门，有2个门上了锁，另外1个门没有上锁，可以出入。本院当庭指定孙翠琴、魏雪强自庭审后即负责对涉案房屋进行管理。2019年6月20日，孙翠琴、魏雪强将涉案房屋的一半出租给他人，有2个洞的烟道在出租的房屋内。涉案房屋2018年12月1日至2019年11月30日的物业费为11594.40元，月物业费为966.20元。 2019年7月8日，孙翠琴、魏雪强向本院申请撤回第四项反诉请求即要求谭海桃将房屋恢复原状并向孙翠琴、魏雪强返还房屋，本院口头裁定予以准许。 本院认为，涉案房屋系孙翠琴、魏雪强购买，孙翠琴、魏雪强与谭海桃于2019年3月2日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应自双方签字之日具有法律效力，双方形成房屋租赁合同关系。 双方于2019年3月2日签订合同，约定租期自同年3月1日起算，合同签订后，谭海桃与物业协商了装修事宜，于同月向孙翠琴、魏雪强提出解租，根据上述事实应认定孙翠琴、魏雪强在签订合同时已向谭海桃交付了房屋，谭海桃应按合同约定使用房屋。2019年3月13日及19日，谭海桃以孙翠琴、魏雪强未提前告知不能安装洗手间，满足不了其需求，魏雪强、孙翠琴不配合其到商铺现场物业处协调办理装修进场及消防及工商执照手续等为由，提出解除房屋租赁合同，因其提出的不能安装洗手间等问题未在合同中进行约定，谭海桃租赁房屋的目的是从事经营，一般情况下商户在租赁房屋时会对房屋的设施需求进行充分的考虑，故谭海桃以此理由提出解除合同，不符合双方约定和法律规定。另外，谭海桃提出魏雪强、孙翠琴不配合其到商铺现场物业处协调办理装修进场及消防及工商执照手续，孙翠琴、魏雪强否认谭海桃曾要求其配合办理上述事宜，谭海桃未就此提交证据证实，故其主张的此项事实，本院不予确认。综上，谭海桃主张双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 谭海桃于2019年3月13日提出解除《房屋租赁合同》，孙翠琴、魏雪强未表示同意，2019年5月20日，孙翠琴、魏雪强向本院提出反诉，要求解除《房屋租赁合同》，此时双方均同意解除《房屋租赁合同》，故双方间的《房屋租赁合同》应于2019年5月20日解除。 因双方在孙翠琴、魏雪强提出解除合同前，未曾就是否解除合同达成一致意见，谭海桃主张已向孙翠琴、魏雪强交接了房屋，但未就此提交证据，故应认定谭海桃未向魏雪强、孙翠琴交接房屋。孙翠琴、魏雪强于2019年5月20日提出解除合同，且自行进入该房拍摄照片，应确认此时其可控制该房，谭海桃应承担2019年5月2日至20日期间的房屋租金。 双方在合同中约定免租期为2个月，谭海桃在签订合同半个月内即提出解除双方合同，如孙翠琴、魏雪强能及时给予回复，双方均可减少因解除合同造成的损失。双方合同于2019年5月20日解除，此后孙翠琴、魏雪强可对外另外出租，但发出租赁信息到找到租户需合理时间，孙翠琴、魏雪强于2019年6月20日已将涉案房屋的一半出租给他人，鉴于上述情况，对孙翠琴、魏雪强提出的房屋空置损失的请求，本院予以支持，该损失按双方约定的2月房屋租金计算为宜，即50680元（25340元/月×2月）。 根据双方合同约定，2019年5月2日至20日的租金应为15531元(25340元/月÷31天/月×19天)，孙翠琴、魏雪强应退还给谭海桃房屋租金60489元(76020元-15531元)。 双方合同于2019年5月20日解除，2019年3月1日至5月20日间的物业管理费应由谭海桃承担，该款为2555.75元(966.2元/月×2月+966.2元/月÷31天/月×20天)，孙翠琴、魏雪强应退还给谭海桃物业管理费6132.25元(8688元-2555.75元)。孙翠琴、魏雪强收取的押金25340元应退还给谭海桃。 谭海桃与孙翠琴、魏雪强通过武汉吉家房地产经纪服务有限公司的工作人员祝某签订了涉案房屋租赁合同，双方均向祝某支付了中介费，孙翠琴、魏雪强支付了中介费12600元，该款应系孙翠琴、魏雪强解除涉案租赁合同受到的损失。因谭海桃违反合同约定，要求提前解除租赁合同，魏雪强、孙翠琴在谭海桃违约的情况下提出解除双方的合同，双方合同的解除系谭海桃违约造成，现孙翠琴、魏雪强要求谭海桃赔偿中介费12600元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，对双方提出的诉讼请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、孙翠琴、魏雪强与谭海桃于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除； 二、谭海桃于2019年3月13日、19日向孙翠琴、魏雪强发出的解除合同通知不具有法律效力； 三、孙翠琴、魏雪强于本判决生效之日起五日内返还给谭海桃押金25340元、租金60489元、物业费6132.25元； 四、谭海桃于本判决生效之日起五日内赔偿给孙翠琴、魏雪强中介费12600元、房屋空置费50680元； 五、驳回谭海桃的其他诉讼请求； 六、驳回孙翠琴、魏雪强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2501元，应减半收取1250.50，谭海桃负担201元，孙翠琴、魏雪强负担1049.50元。反诉案件受理费1008元，谭海桃负担691元，孙翠琴、魏雪强负担317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 郭 芳 二〇一九年八月五日 书记员 徐晓燕