重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4322号上诉人(原审被告）：张杰，男，汉族，1969年6月25日出生。被上诉人（原审原告）：雷渝霞，女，汉族，1979年6月15日出生。上诉人张杰因与被上诉人雷渝霞排除妨害纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初6682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张杰上诉请求：撤销原判，改判驳回雷渝霞的诉讼请求，本案诉讼费由雷渝霞承担。事实和理由：张杰已于2018年底搬离涉案房屋，故不存在侵权行为，张杰并非一审适格被告，不应向雷渝霞支付房屋使用费。雷渝霞未缴纳涉案房屋的购房款，不应取得涉案房屋的所有权。涉案房屋实际由张杰的父亲承租，张杰只是代签合同，张杰的父亲才是本案适格的当事人。张杰的父亲作为承租人，对涉案房屋有优先购买权，法院在第二次拍卖时没有通知张杰的父亲，剥夺了其优先购买权。雷渝霞辩称，张杰说2018年底搬离涉案房屋不是事实，张杰直到2019年3月仍住在涉案房屋。租赁合同是张杰自己签订，其父亲不是本案的当事人。涉案房屋已在房交所过户至雷渝霞名下，说明雷渝霞已交清购房款并完成了过户全部手续。一审判决正确，要求维持原判。雷渝霞向一审法院起诉请求：一、判令张杰立即搬离位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋；二、判令张杰向雷渝霞支付从2019年2月2日至搬出房屋之日止的房屋使用费，标准为每月1800元；三、本案诉讼费由张杰承担。一审法院认定事实：郑建虎原系重庆市九龙坡区杨家坪某小区******房屋产权人，该房屋建筑面积为136㎡。2015年1月23日，郑建虎与厦门银行股份有限公司重庆分行（以下简称厦门银行重庆分行）签订《二手房按揭抵押借款合同》，约定郑建虎向厦门银行重庆分行借款66万元用于购买重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋；其后，郑建虎与厦门银行重庆分行于2015年1月27日签订了《重庆市房地产抵押合同》，就郑建虎提供的位于重庆的九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋办理了抵押登记。因郑建虎在借款期间未按合同约定还款，厦门银行重庆分行诉至重庆市江北区人民法院。重庆市江北区人民法院于2017年7月20日作出（2017）渝0105民初7296号民事判决书，判决如下：……四、如被告郑建虎未按时履行上述债务，则原告厦门银行股份有限公司重庆分行有权对郑建虎用以抵押的位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号的房屋折价或拍卖、变卖所得价款在前述第一、二、三项债务范围内优先受偿。重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105民初7296号民事判决书发生法律效力后，因郑建虎未履行生效法律文书确定的义务，权利人厦门银行重庆分行向重庆市江北区人民法院申请强制执行。在执行过程中，重庆市江北区人民法院依法对被执行人郑建虎所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋一套进行了司法拍卖，原告雷渝霞以60.2万元的最高价竞得上述房屋，重庆市江北区人民法院于2019年1月25日作出（2018）渝0105执1776号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋一套上设置的所有抵押、查封限制；二、将郑建虎名下的位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋的所有权及相应的土地使用权转移登记至雷渝霞名下；三、买受人雷渝霞可持本裁定到上述房屋所属的不动产登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月28日，郑建虎与被告张杰签订《房屋租赁合同》，约定郑建虎将九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋出租给被告张杰使用。同日，被告张杰向郑建虎一次性缴纳五年租金72000元及保证金1200元。2018年7月3日，重庆市江北区人民法院在执行过程中给被告张杰制作执行笔录，告知被告张杰“如果郑建虎名下房屋拍卖成交，则从拍卖成交之日起你需要向新的权利人缴纳房屋租金，至于你提前向郑建虎缴纳的租金73200元，则你需要通过新的民事诉讼程序提起民事诉讼，追究郑建虎的违约责任，因你是上述房屋的租赁人，在同等条件下你享有优先购买权，你可以在淘宝网上参与竞买”。审理中，被告张杰陈述其没有参与竞买。2019年2月2日，位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区******房屋过户登记至原告雷渝霞名下。审理中，被告张杰出示房屋租赁合同和收条，拟证明被告张杰与郑建虎于2017年12月28日签订的房屋租赁合同合法有效，租期从2018年1月1日开始计算，被告张杰以现金形式一次性缴纳了五年的租金72000元及保证金1200元。原告对证据真实性无异议，但是房屋租赁合同对原告没有拘束力，本案是抵押在前，出租在后，不符合买卖不破租赁的情况，同时被告一次性支付五年租金且是大额现金，不符合常理。审理中，被告张杰陈述从2017年12月28日至今一直居住在涉案房屋，原告陈述其不清楚被告何时开始居住，只知道被告从2019年2月2日至今一直居住在涉案房屋内。一审法院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者清除危险。本案中，郑建虎作为抵押人已经将涉案位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋抵押给厦门银行重庆分行，之后才与被告张杰签订《房屋租赁合同》将上述房屋出租给被告张杰使用。原告雷渝霞经司法拍卖成功竞得上述房屋，且该房屋上设立的抵押权因拍卖而实现，故郑建虎与被告张杰之间签订的《房屋租赁合同》对原告雷渝霞不具有拘束力。对于原告请求被告立即搬离位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋的诉讼请求，该院予以支持。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有限期内对抵押物的受让人继续有效。而本案是房屋在出租前已设立抵押权，在抵押权实现后，该租赁合同对受让人即原告雷渝霞不具有约束力，故对于被告辩称已签订租赁合同不同意搬离的意见，该院不予采信。对于原告雷渝霞主张的房屋租金问题，因郑建虎与被告张杰之间签订的《房屋租赁合同》对原告雷渝霞不具有拘束力，且原告雷渝霞已于2019年2月2日办理完产权登记并已过户至原告雷渝霞名下，故原告主张被告支付从2019年2月2日至其搬离位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋之日止的房屋使用费，并无不当，该院予以支持。被告以其与郑建虎签订的房屋租赁合同届满前原告没有任何权利收取费用为由不交付房屋使用费，缺乏法律上的依据。关于房屋使用费的计算标准，结合房屋的坐落、建筑面积等因素及本案案情，一审法院酌情认定为每月1500元。综上，一审根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告张杰于本判决生效后十日内搬离位于重庆市九龙坡区杨家坪某小区34栋3单元6-2号房屋；二、被告张杰于本判决生效后十日内向原告雷渝霞支付自2019年2月2日起至实际搬离第一项房屋之日按每月1500元计算的房屋使用费；三、驳回原告雷渝霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张杰负担。（此款原告已预交，被告张杰负担部分于本判决生效后十日内直接给付给原告）。”雷渝霞在二审中举示了转账记录（手机展示，拍照留存）、完税证明，拟证明其向重庆市江北区人民法院转账549000元，已交清购房款，并完清了财产转让所得税。张杰质证后，对上述证据真实性无异议，但认为涉案房屋由其父亲承租，法院拍卖时未保护其父亲的优先购买权。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，张杰在二审中主张其已于2018年底搬离了涉案房屋以及其父亲才是涉案房屋承租人，与其一审中的陈述明显矛盾，违反诉讼诚信原则，本院不予采信。一审对于张杰搬离涉案房屋及支付房屋使用费的问题已作详细论述，本院予以采纳，并不再赘述。至于张杰所称其（或者其父）优先购买权受到侵害，应当另行主张权利，不构成本案中正当的抗辩理由。综上所述，张杰的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年八月十四日（院印）书记员 余文韬