湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1257号上诉人（一审被告）:刘腾灿，男，1980年4月24日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告）:黄石致远物业服务有限公司，住所地黄石开发区大泉路**。法定代表人：程正发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘蕾蕾，女，系该公司职员。上诉人刘腾灿因与被上诉人黄石致远物业服务有限公司（以下简称致远物业）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘腾灿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回致远物业的一审诉讼请求，并由致远物业承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，收费试行标准及收费许可证已过期。黄石市物价部门试行定价标准为1元/平方米，试行1年，该试行标准于2013年9月27日已过期。致远物业出示的收费许可证也已过期，且致远物业未提供服务。致远物业应取得政府部门正式价格批文和收费许可证后，才能对涉案小区收费和管理。二、致远物业于2019年4月17日被黄石电视台报导未对收取的物业费进行结算和退款，直接退出涉案小区，造成小区广大业主经济损失。致远物业辩称，其答辩意见与一审答辩意见一致。前期物业合同到期后，因涉案小区未成立业主委员会，故顺延之前的物业收费标准。2017年左右，物价部门没有再对小区物业收费标准进行每年审核的规定。其在退出涉案小区前对相关多交物业费业主进行了登记并清退。关于刘腾灿主张房屋漏水和可视电话门铃故障无人修理问题。房屋漏水与致远物业服务无关，系房屋建设单位的责任。可视电话故障是正常的，不存在一直无人修理。致远物业向一审法院起诉请求：1、判令刘腾灿给付自2016年8月17日至2018年11月16日所欠物业服务费2585.79元；2、判令刘腾灿按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，截至2018年11月16日应支付滞纳金3370.15元，直至缴清全部物业服务费之日止；3、判令刘腾灿承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年9月6日，致远物业（乙方）与湖北美尔雅房地产有限公司新西南花园开发部（甲方，以下简称开发商）签订《新西南国际花园小区C2-C5号楼前期物业管理委托合同》（以下简称物业服务合同），约定，甲方同意委托乙方对新西南国际花园小区C2-C5号楼前期物业实行专业化、一体化的物业管理。本物业的管理服务费由乙方向业主或物业使用人收取，具体收费标准由物价局核定（原则上住宅不超过1.2元/月/平方米），甲方配合乙方办理相关手续。住宅按房地产权证建筑面积（房屋套内面积+公摊面积）计，每平方米的价格在物价局核定后另行协商。委托管理期限自2013年8月15日起至2014年8月14日止。2012年9月24日，黄石市物价局黄价审批发〔2012〕97号文件，批复该小区物业收费标准为：托管小区建筑面积在20万平方米以下收费标准为1元/平方米/月（含电梯运行维护费0.5元/平方米/月），达到20万平方米且竣工验收后，收费标准为1.2元/平方米/月（含电梯运行维护费0.5元/平方米/月）。2016年8月15日，甲乙双方签订《补充协议》，将合同期限自2016年8月15日起延长至该小区成立业主委员会签订合同为止。新西南国际花园业主手册（以下简称业主手册）约定：从开发商通知的入伙之日起，开始按规定标准全额向乙方交纳物业管理服务费（未按甲方通知的入伙日期办理手续，视同入伙）；业主有责任按协议规定的日期起，开始缴付服务费。一般一年一次缴付一年的服务费；业主在物业服务中心发出物业缴费通知单后，每月10日或每季度第一个月的10日之前交缴服务费。业主若逾期不缴，经服务中心催缴两次后仍未缴纳的，服务中心将以适当的方式进行追缴并按欠款额的0.3%/天收取滞纳金，直至进行法律诉讼。另认定，刘腾灿是黄石市下陆区磁湖路175号新西南国际花园一期2－1-2404室的业主（住户）。该房屋建筑面积为95.75平方米，2013年8月28日，刘腾灿签订入伙声明，表示其已于2013年8月28日和致远物业在新西南国际花园小区客户服务中心一起对2栋2404室进行验收，并已收到业主手册以及签署了《前期物业管理服务协议》等资料。2013年9月1日，刘腾灿对该房屋进行了装修，后入住该房屋。刘腾灿自2016年8月17日起停止支付物业服务费。经询，致远物业表示仅要求刘腾灿支付滞纳金100元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。致远物业与开发商签订的《物业服务合同》、《业主手册》合法有效，对致远物业及作为该小区业主的刘腾灿均具有约束力。致远物业为刘腾灿提供了物业服务，刘腾灿应依照《物业服务合同》、《业主手册》约定向致远物业支付物业服务费。致远物业主张按1.0元/平方米/月的标准收取物业服务费符合上述约定，故对致远物业主张刘腾灿支付自2016年8月17日至2018年11月16日的物业服务费的诉讼请求，法院依法予以支持。经核算，物业服务费为2585.25元。对于刘腾灿提出的其未与致远物业签订物业服务合同的抗辩理由，首先，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因致远物业（乙方）与湖北美尔雅房地产有限公司新西南花园开发部（甲方，以下简称开发商）签订《新西南国际花园小区C2-C5号楼前期物业管理委托合同》，故该合同对刘腾灿有约束力。其次，致远物业一直对涉案小区进行管理服务至今，刘腾灿也接受了致远物业的管理与服务，因此双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。同时，在致远物业提交的《业主临时管理规约》上有刘腾灿的签字，表示刘腾灿对致远物业对该小区进行管理实际上是知情的，故对刘腾灿的该抗辩意见，法院依法不予支持。对刘腾灿提出致远物业并没有取得黄石市物价局审核的收费标准，致远物业存在乱收费的抗辩意见，因前期物业管理实行政府指导价，并不是指定价，只要物业公司的收费标准在指导价可调整的范围内即可。致远物业的收费标准未超出法律、行政法规的规定，且在《新西南国际花园小区C2-C5号楼前期物业管理委托合同》中双方就收费标准进行了约定，该约定对业主具有约束力，故对刘腾灿的该抗辩意见，法院依法不予支持。对刘腾灿提出的可视电话门铃损坏无人维修，拒绝交纳物业费，其行使的是不安抗辩权的抗辩意见，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，故刘腾灿以此为由拒绝交纳物业费，于法无据。同时，刘腾灿也未向法院提交证据证明致远物业的服务存在严重违约情形，故对刘腾灿的抗辩意见，法院依法亦不予支持。关于滞纳金的问题。致远物业为刘腾灿提供了物业服务，刘腾灿未按合同约定支付物业服务费，应按合同约定支付滞纳金。现致远物业自愿仅要求刘腾灿支付滞纳金100元，该数额未超过法律规定，法院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘腾灿于判决生效之日起五日内给付致远物业物业服务费2585.25元，并支付滞纳金100元；二、驳回致远物业的其他诉讼请求。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，致远物业与涉案小区开发企业签订的前期《物业服务合同》、《业主手册》合法有效，对致远物业和刘腾灿双方均具有约束力，刘腾灿应按该合同约定交纳物业服务费用。前期物业合同到期后，涉案小区并未成立业主委员会，导致前期物业服务合同到期后无法签订正式的物业服务合同。前期物业服务合同到期后，致远物业仍系涉案小区物业服务企业，故双方成立事实上的物业服务合同关系。鉴于前期物业服务合同与双方成立的事实物业服务合同存在一定的连续性和承接性，故刘腾灿仍应按前期签订的《物业服务合同》、《业主手册》交缴物业服务费。关于刘腾灿上诉主张致远物业出示的收费试行标准和收费许可证均已过期问题。收费试行标准和收费许可证是否过期属行政行为范畴，在行政部门未确认致远物业该收费行为违法前，民事法律行为应遵从意思自治原则，故刘腾灿该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘腾灿上诉主张致远物业未提供物业服务问题。根据谁主张谁举证原则，刘腾灿并未提供证据予以证明，根据相关法律规定，其对该主张事实应承担不利的法律后果，故刘腾灿该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于致远物业未对收取的物业费进行结算和退款而退出涉案小区的问题，刘腾灿并非受损失业主，即使存在该种情形，也应由受损失的业主向致远物业另行主张。关于房屋漏水导致损失等问题，属于房屋质量问题，与本案无关。综上所述，刘腾灿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘腾灿负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年八月十三日书记员  田 梦