湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0624民初2494号原告：周俊峰，男，生于1977年3月2日，汉族，工人，住南漳县。委托诉讼代理人：孙华海，湖北君谐律师事务所律师。被告：卻国兰，女，生于1960年10月8日，汉族，个体养殖户，住南漳县漳河养殖区。被告：卻建新，男，生于1984年12月9日，汉族，个体养殖户，住南漳县漳河养殖区。二被告的委托诉讼代理人：张光辉，湖北水镜律师事务所律师。原告周俊峰与被告卻国兰、卻建新为物权确认、占有排除妨害、占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月15日公开开庭进行了审理。原告周俊峰及其委托诉讼代理人孙华海，被告卻国兰、卻建新及其委托诉讼代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊峰向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于原漳河机械厂3号房屋，共计22间530平方米的房屋属原告所有；（注：2010年原、被告因继承纠纷一案，人民法院曾委托评估机构评估对前述房屋进行评估价值为：131947元；本次原告起诉暂按150000元计算，如确因案件审理需要以重新评估后的价值为准）；2.判令两被告立即腾退前述房屋，将房屋交付和返还给原告并按20000元／年的标准赔偿原告自2011年3月28日起至2018年10月28日损失费151666.66元。从2018年10月29日起仍按前述标准计算至实际腾退之日止；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系母子关系。1995年12月，原告母亲任宝兰患病去世后，原告父亲周世顺于1996年11月11日与被告卻国兰登记结婚并组建家庭，被告卻建新随其母卻国兰与原告父亲在一起生活。两被告与原告父亲周世顺在一起生活后，因原告于1997年10月26日与南漳县国有资产管理局签订《原漳河机械厂国有房产出售协议书》购买位于原漳河机械厂3号房屋，共计22间530平方米的房屋1幢闲置未用，且原告和同胞姐姐周迎春均己成年并有工资收入。原告父亲周世顺经与原告商议后，原告同意该房屋由父亲周世顺和被告卻国兰开办养猪场养殖牲猪（以下简称小养殖场）以增加他们组建家庭的经济收入并用于他们组建家庭维持日常生活。嗣后，原告父亲和被告卻国兰于2003年5月1日在购买位于原漳河机械厂木工房后，遂将养殖场转至原漳河机械厂木工房继续经营牲猪养殖（以下简称大养殖场）。小养殖场则租赁给被告亲戚卻齐军经营。2009年11月16日原告父亲突发疾病去世后，两被告因财产继承问题与原告发生纠纷而将原告及原告同胞姐姐周迎春诉至贵院后，贵院作出(2010)南城民初字第74号民事判决书，判决认定：小养殖场的房产系原告与南漳县国有资产管理局签订协议购买不能认定为遗产，不能纳入遗产分割。原漳河机械场（厂）木工房、存栏牲猪、现金34770元为遗产，应纳入遗产分割。据此，判令原漳河机械场（厂）木工房、存栏牲猪、现金34770元归卻国兰所有，卻国兰于判决生效后五日内各给付卻建新、周迎春及原告44099.63元。现前述判决己发生法律效力多年，但二被告仍以其对小养殖场房屋享有财产权为由至今未将房屋交付给原告，并将房屋出租给他人获取租金至今。综上所述，位于原漳河机械厂**房屋，共计22间530平方米的房屋己被生效的法律文书所确定不属两被告和原告父亲组建家庭期间的财产和遗产范围。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。为此，根据《民法总则》第三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百七十九条，《物权法》第二条等规定，特诉请贵院依法予以审理，并支持原告的诉讼请求。被告卻国兰、卻建新辩称，1.关于原告起诉称：被告卻国兰与其父亲于1996年11月11日结婚后，与被告卻建新三人在一起生活，与客观事实不符。被告卻国兰与其父亲结婚后，当时在一起生活的还有原告周俊峰，因当时卻国兰婚后不久购买猪场后就在经营本案争议的猪场，原告父亲在城关镇供电所上班，原告周俊峰20岁，尚未正式参加工作，没有工资收入，日常消费尚需家庭补贴。被告卻建新l3岁，尚在读书，周俊峰与卻建新主要在城关一处房屋居住，一是为了方便上学，二是因为大人平时各自繁忙，为了方便兄弟俩平时有个照顾，但全家人生活都是以猪场为主，在一起吃饭，在一起消费，家庭收入开支主要来源于猪场，而不是像原告所述，卻国兰婚后与卻建新及其父亲三人一起生活。2.关于原告在诉状中提出：1997年10月26日与南漳县国有资产管理局签订《原漳河机械厂国有房产出售协议书》购买的3号房，共计22间530平方米房屋，因闲置未用，原告父亲找原告商量借用，与客观事实不符。此协议从形式上看购买方的姓名虽是原告，但原告的姓名并不是原告所签，购房款从形式上看卖方收到原告款，但实际上也不是原告所出资，并且购买时原告甚至没到场。当时是被告卻国兰与原告父亲商量决定购买的，原告根本就不知道，更不要说原告出资，购房款当时是被告卻国兰出资，而办理相关手续是由原告父亲去办理的。此猪场自购买后一直经营，并未闲置，就是原告父亲和被告卻国兰商量购买的，根本不存在原告父亲向原告借用一说。被告一直经营至2003年，又交给他人亲戚经营至今，十几年从未发生过任何矛盾，直到2009年11月16日，原告父亲去世一个月，就在12月19日，原告突然拿出此协议，并挑起家庭一系列矛盾，将两被告孤儿寡母赶出当时正在经营的另一猪场，抢走数本账簿并强行拿走猪场部分现金。二十多年经营的客观事实，和被告卻国兰出资购买的证据表明，此猪场并不是原告父亲向原告借用。此猪场的物权不能仅凭从形式上看，连原告本人未到场，字也不是原告所签的协议，来确定为原告个人财产。3.原告诉称：贵院作出(2010)南城民初自第74号民事判决书认定：小养殖场的房产系原告与南漳县国有资产管理局签订协议购买，不能认定遗产，不能纳入遗产分割。由此得出小猪场就是原告个人财产的结果。原告曲解了74号判决书的意思。在判决书第9页，本院认为部分叙述，小养殖场的物权存在争议，不能纳入遗产处理。因为根据当时的诉讼情况，无法确定本案的小猪场为原告父亲的遗产，也无法确定是原告的个人财产，因为存在争议，所以没有进行处理。虽未能认定属原告父亲遗产，但也并未认定属原告个人财产，原告拿着原来的判决，既不能申请法院执行，也不能提起排除妨害诉讼，而是提起确权诉讼，正是为了依法查清小猪场的物权归属目的所在，所以，也不能凭借原来的判决来认定小猪场为其个人财产。4.原告称二被告将小猪场出租他人获取租金，与事实不符。因被告于2003年起经营另一猪场，如果将此猪场闲置，有可能早已倒塌毁损，被告为了避免财产损失，充分发挥物的效能，就将此猪场的设施房屋交由被告亲戚经营管理维护，既末收取租金，也未支付管理费，互惠互利。作为被告，既保护了房屋因长期不管理不维修有可能损坏甚至倒塌的财产损失，又减少了一大笔管理维护费的开支。作为被告的亲戚，虽然每年花掉一大笔管理维护猪场的费用，但节约了一大笔猪场租金。根本不存在被告收取租金的问题。5.关于本案的法律适用问题。原告在起诉状中所适用的《民法总则》以及《物权法》等相关规定，都是建立在物权没有争议已经确认为原告的前提条件下才有适用此法律规定的基础，然而本案所争议的是物权确认纠纷，也就是物权权利归属尚未确定，就失去了原告所依据的法律适用条件。被告认为本案应参照适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)的最新相关规定。此解释第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。此解释规定十分清楚明确，如果不动产已经登记，那么经登记的权利人与真实权利人不符的，发生争议后，人民法院仍然认定为真实权利人享有物权，而不以外在表现书面登记证据确认物权。更何况本案原告不但没有进行物权登记，而且连书面协议还有重大形式上的瑕疵和内容上的瑕疵。更何况此猪场的购房款实际系被告所支付，原告的诉求所依据的法律更不能适用。6.依据原告所持有《原漳河厂国有房产出售协议》，且不说此协议在形式上的瑕疵，就凭协议的内容，原告的诉求也不能得到法律的支持。协议的内容第4条明确指出，乙方购买的只是房产，不包括地产。根据法律规定和众所周知的事实，房产和地产一体，无法分离。如果人民法院对房产进行了确权，而涉及不可分离的国有土地如何处理，如何履行不动产权利登记手续（现行法律房地产一体权利证书），都是无法执行的。综上所述，无论从真实权利人的法律规定上，还是从国有房产出售协议的内容上和形式上以及本案的实际情况，原告的诉讼请求都不能得到支持，答辩人要求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经本院审理查明，1997年10月26日，原告周俊峰（乙方）作为购买方，南漳县国有资产管理局（甲方）作为出售方，双方签订一份《原漳河厂国有房产出售协议书》，约定：出售方经研究同意将反帝村编号3＃、房屋壹栋、建筑面积530平方米、房屋结构砖混，共计22间房屋出售乙方，为了保证资产的有效利用，经甲乙双方同意，达成以下协议：1.乙方在甲方核定的购买价格一次性交清款项后和签订出售协议书后，其产权属乙方所有；2.乙方购买房屋后，两年内不得拆除和转让他人。若经发现，甲方有权收回所有权或另行出售给他人；3.乙方购买房屋后，只允许本人居住，不得将房产从事违法活动，否则将收回产权；4.乙方购买的只是房产权，不包括地产、供水供电、公路等公共福利设施；5.此协议从签订之日起生效。协议签订后，原告于1997年11月24日向南漳县国有资产管理局交纳购房款34500元。原告购买该房屋后，此房屋自1998年开始即由被告卻国兰和原告父亲周世顺用于经营猪场（小养殖场）。2003年5月1日卻国兰与周世顺在储忠智、储勤波手中以35000元的价格购买原漳河机械厂木工房（大养殖场）后，将上述小养殖场转至大养殖场，并将小养殖场交给被告卻国兰的侄子卻齐军经营至今。2009年3月，被告卻国兰和周世顺曾将小养殖场作价55400元卖给卻齐军，后因周世顺去世，加之房屋不能过户，卻齐军和被告卻国兰协商，被告卻国兰将购房款退还给卻齐军，并经过本院达成协议。2010年被告卻国兰、卻建新曾起诉原告周俊峰及其姐姐周迎春继承纠纷一案，该案中对本案争议的小养殖场未作处理，理由是《原漳河厂国有房产出售协议书》上签字双方是周俊峰和南漳县国有资产管理局，无法确认周世顺和该房产有因果关系。另查明，本案争议的22间房屋无房屋所有权证和土地使用证，出售前属国有资产，土地性质属国有划拨土地；被告卻国兰与被告卻建新系母子关系；被告卻国兰与周世顺于1996年11月11日登记结婚（双方均系再婚）；2009年11月16日，周世顺患病身亡；原告于1992年12月1日应征入伍，1995年12月1日退出现役;本案争议的22间房屋所在地其他房屋的出租价格为年9.33元/㎡。上述事实有原告提交的（2010）南城民初字第74号民事判决书、《原漳河厂国有房产出售协议书》、湖北省事业性收费票据、应征公民入伍通知书、义务兵退出现役登记表，被告的（2010）南城民初字第74号民事判决书、南漳县动物卫生监督所证明、个体工商户营业执照，法院依职权调取的南漳县财政局回复函、南漳县自然资源和规划局证明、（2010）南城民初字第42号案卷相关材料（卻齐军身份证、收条、询问笔录、调解笔录、调解协议、民事调解书、卻国兰家庭户口簿、南漳县民政局婚姻登记处证明、死亡证明、原漳河厂国有房产出售协议书、湖北省事业性收费票据）、租赁协议、调查笔录及原、被告的一致陈述等证据予以证实。本院认为，原告与原南漳县国有资产管理局已签订《原漳河厂国有房产出售协议书》，双方均应合同约定全面履行各自的义务，原告已按合同约定支付相应购房款，其即有权依照该合同占有该房屋。被告卻国兰与周世顺将应属于原告占有的该房屋交由被告卻国兰的侄子卻齐军经营使用，侵犯了原告的合法权益，鉴于周世顺已经去世，被告卻国兰应将该房屋从其侄子卻齐军处予以收回并腾退给原告。原告请求被告卻国兰立即腾退该房屋并将该房屋予以交付的诉请符合法律规定，本院予以支持。两被告虽辩称该协议并非原告所签订及该房屋系被告卻国兰出资，但未提交有效证据予以证实，本院不予采纳。被告卻国兰是因权属有争议无权占有使用该房屋，并非恶意占有，故对于原告要求被告卻国兰自2011年3月28日起赔偿损失的请求，本院不予支持，被告卻国兰应自本案起诉之日起至实际腾退之日止赔偿原告相应损失。至于赔偿标准，应参照该房屋所在地其他房屋的出租价格年9.33元/㎡予以确定。原告主张按20000元／年的赔偿标准进行计算的主张过高，本院不予支持。由于该房屋并非被告卻建新交由卻齐军经营使用，故对原告请求被告卻齐军立即腾退该房屋并将该房屋予以交付，同时赔偿损失的的诉请，本院不予支持。原告从原南漳县国有资产管理局购买该房屋后，对该房屋的房屋所有权和土地使用权未进行登记，其尚未取得该房屋的房屋所有权和土地使用权，故对原告请求依法确认本案争议房屋属原告所有的诉求，本院不予支持。二被告请求驳回原告全部诉讼请求的理由不能成立，本院不予采纳。经调解，双方不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条和《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，判决如下：一、卻国兰于判决生效后30日内将原漳河机械厂反帝村编号3＃、建筑面积为530平方米的壹栋22间砖混结构房屋予以腾退并交付给周俊峰，同时自2018年11月21日起按年9.33元/㎡的租赁价格赔偿周俊峰相应收益损失至交付房屋之日止；二、驳回周俊峰的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5954元，由周俊峰负担5811元，卻国兰负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  冯小平审 判 员  杨清乐人民陪审员  刘厚全二〇一九年八月十二日书 记 员  张 恒