广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终474号上诉人（原审原告）：汕头市中海宏洋置业有限公司。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：沈毅，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培毅，广东众大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑友武，男，汉族。上诉人汕头市中海宏洋置业有限公司（以下简称“中海公司”）因与被上诉人郑友武房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中海公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，并支持上诉人的一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《补充协议》作为《商品房买卖合同》的补充约定合法有效，一审判决关于“解除合同没有事实依据”的认定错误。虽然《补充协议》未载明签署时间，但此仅属于合同瑕疵，并不能据此否认合同双方已达成真实的意思表示，《补充协议》约定内容对合同双方随后的合同履行行为具有约束力。同时，上诉人的诉讼代理人在庭审中已经明确《商品房买卖合同》与《补充协议》均由业主同日签署，被上诉人也主动放弃抗辩的权利，一审法院以《补充协议》未载明“落款时间”为由，直接否定《补充协议》的效力，驳回上诉人的全部诉讼请求，这种做法明显错误。二、买卖房屋的合同目的无法实现，解除合同的条件已成就，一审判决关于“解除合同没有法律依据”的认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）、（四）项规定，在商品房买卖合同关系中，开发商的目的在于出售房屋并及时获得价款，购房人对应得权利和义务则为支付价款后使用房屋。根据本案的实际情况，因被上诉人拖欠按揭的行为已被银行起诉，上诉人作为保证人被一并起诉，目前被上诉人已经失联，与本案有关的两次开庭均未出庭，上诉人需要为此承担连带担保责任，其资产即将被法院强制执行。被上诉人的上述行为已构成根本违约，上诉人无法根据合同约定收取合同价款，双方已无继续履行《商品房买卖合同》的可能性，买卖房屋的合同目的无法实现。故解除合同的条件已成就，应依法予以解除。及时《补充协议》因未载明时间而不能作为解除合同的依据，一审法院也不应当忽视本案中合同目的无法实现这一法定解除事由而驳回上诉人在一审中关于解除合同的诉讼请求。三、上诉人原审诉讼请求应予支持。根据《补充协议》第二条第4款、第八条以及《商品房买卖合同》第十九条的约定，被上诉人作为违约方应当支持合同总价款20%的违约金163274元，并赔偿上诉人于建设银行被上诉人与上诉人借款合同纠纷一案中因承担连带责任所受损失，其中，根据2019粤05**民初168号判决书，上诉人代付的费用包括：贷款罚、复息以及案件受理费、保全费，暂时合计为174843.79元，同时，被上诉人还应当配合上诉人完成撤销合同备案、撤销抵押权预告登记等手续。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。郑友武二审没有发表答辩意见。中海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除郑友武与中海公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令郑友武向中海公司支付合同总价款（816371元）20%的违约金；3.判令郑友武配合完成撤销合同备案、撤销抵押权预告登记；4.判令郑友武承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月20日，中海公司与郑友武签订《商品房买卖合同》，约定郑友武向中海公司购买汕头市濠江区XX花园XX区X幢XX号房，该房建筑面积124.18㎡，套内建筑面积101.44㎡，单价为6574.094元/㎡，房价总额为816371元；付款方式为贷款方式付款，郑友武应于2016年10月20日前支付首期房价款246371元，余款向商贷银行或公积金管理中心申请贷款支付；签订《商品房买卖合同》前，郑友武已向中海公司支付定金贰万元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；如郑友武未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，郑友武按日计算向中海公司支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，中海公司有权解除合同，中海公司解除合同的，应当书面通知郑友武，郑友武应自解除合同通知送达之日起二日内按照累计应付款的5%向中海公司支付违约金，同时中海公司退还郑友武已付全部房款（含已付贷款部分）。2016年11月22日，郑友武向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请办理按揭贷款，双方签订《借款合同》并办理公证，贷款全额一次性划入中海公司账户，中海公司作为担保人承担阶段性保证责任。2018年12月23日，中国建设银行股份有限公司汕头市支行向中海公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，称郑友武没有履行与其签订的《借款合同》约定，截至2019年1月2日拖欠贷款本息16424.78元，要求中海公司在通知发出3日内向郑友武催讨或代为清偿欠款。催讨未果，中国建设银行股份有限公司已另案起诉中海公司、郑友武及另一担保人陈某某。另查明，郑友武与中海公司双方另签订了没有载明订立日期的《补充协议》，协议第二条第4款约定：“由于中海公司为郑友武银行按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内，若因郑友武拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致中海公司代为偿还的，郑友武应在中海公司通知之日起10日内，全额返还中海公司代付的费用及该费用20%的违约金。若郑友武未能按约定还款的，中海公司有权解除合同并将该房屋另行出售，郑友武应向中海公司支付代偿费用及总房款20%的违约金，违约金不足以弥补中海公司损失的，中海公司有权追偿。”前述协议均约定自双方签字盖章之日起生效，且中海公司尚未履行保证责任。一审法院认为，郑友武与中海公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按照合同约定全面履行义务。按照双方合同约定，郑友武向中海公司支付了定金20000元及首期房款，余款570000元已向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请贷款支付。郑友武与中国建设银行股份有限公司汕头市分行签订的《借款合同》约定郑友武贷款人民币570000元，款项一次性划入中海公司银行账户。《商品房买卖合同》没有对郑友武逾期偿还银行贷款本息如何处理作出约定。虽然郑友武与中海公司双方签订了《补充协议》，但该协议没有载明形成时间，按双方约定自双方签字盖章之日起生效，由于协议没有落款时间，无法确认何时生效，无法证明中海公司所要证明的事实，故一审法院对郑友武与中海公司签订的《补充协议》不予认定。《商品房买卖合同》及《补充协议》均不能作为中海公司主张解除合同的依据，中海公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。郑友武与中海公司签订的《商品房买卖合同》没有任何关于支付合同总价款20%违约金的约定，郑友武拖欠银行贷款本息，是郑友武违反其与中国建设银行股份有限公司汕头市分行订立的《借款合同》的约定，并非违反本案中与中海公司订立的《商品房买卖合同》的约定，中海公司提交的证据无法证明郑友武存在违约行为，因此，中海公司要求郑友武支付合同总价款20%违约金的主张不符合本案事实，一审法院予以驳回。中海公司要求郑友武配合完成撤销合同备案及撤销抵押权预告登记的主张是基于双方《商品房买卖合同》已经解除的基础之上，因中海公司主张解除合同缺乏事实和法律依据，该项诉讼请求理由不能成立，故一审法院亦不予支持。至于中海公司因担保郑友武向建行借款被诉问题，中海公司可另循法律途径主张权利。郑友武经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉、举证，视为其放弃质证及抗辩权，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回汕头市中海宏洋置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5981.86元，由汕头市中海宏洋置业有限公司负担。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致本院予以确认。本院另查明，（2019）粤0507民初168号中国建设银行股份有限公司汕头市分行起诉郑友武、陈某某、中海公司借款合同纠纷一案，汕头市龙湖区人民法院于2019年3月18日作出判决：郑友武、陈某某赔偿中国建设银行股份有限公司汕头市分行贷款本金523288.02元及该款利、罚、复息；中海公司对郑友武、陈某某上述债务承担连带保证责任，有权向郑友武、陈某某追偿。中海公司于2019年5月24日将执行款项545786.17元划拨至汕头市龙湖区人民法院账号。本院认为，中海公司与郑友武签订的《补充协议》，虽未载明签订日期，但没有证据显示该补充协议存在欺诈、胁迫的情形，故应认定该补充协议系双方当事人的真实意思表示，且协议未约定以时间期限为生效条件，内容并不违反法律强制性规定，应当认定《补充协议》合法有效。一审法院认为中海公司与郑友武签订的《补充协议》没有载明形成时间，无法确认何时生效，对《补充协议》不予认定，处理不当，本院予以纠正。本案中，因郑友武没有履行与中国建设银行股份有限公司汕头市支行签订的《借款合同》的付款义务，被中国建设银行股份有限公司汕头市支行另案起诉，中海公司作为该债务连带保证人已履行上述债务，该行为符合《补充协议》第二条第4项约定的情形，中海公司有权解除合同，中海公司向一审法院起诉请求解除与郑友武签订的《商品房买卖合同》，依据充分，应当予以支持。关于中海公司主张郑友武支付违约金的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第八条第1项第（2）款的约定，买受人未按照约定时间付款的，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人应退还买受人已付全部房款。据此，因郑友武在本案中并未没有反诉主张要求中海公司退还其已付的房款，故对于中海公司主张违约金的诉讼请求，不宜在本案中作出处理。关于中海公司主张郑友武配合完成撤销抵押权预告登记的请求，因中海公司已向中国建设银行股份有限公司汕头市支行履行相应的保证责任，债权消灭，本案涉案房产抵押权预告登记已失效，中海公司主张郑友武配合完成撤销抵押权预告登记的请求，应予支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，但对中海公司与郑友武签订的《补充协议》不予认定，处理不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初48号民事判决；二、解除汕头市中海宏洋置业有限公司与郑友武于2016年10月20日签订的《汕头市商品房买卖合同》；三、郑友武应于本判决生效之日起十五日内协助汕头市中海宏洋置业有限公司完成撤销合同备案、撤销抵押权预告登记手续；四、驳回汕头市中海宏洋置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5981.86元，由汕头市中海宏洋置业有限公司负担2393元，由郑友武负担3588.86元。二审案件受理费11963.71元，由汕头市中海宏洋置业有限公司负担4785元，由郑友武负担7178.71元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张丹华审判员  翁汉光审判员  林思浩二〇一九年八月十二日法官助理吴妍书记员林敏