湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3905号原告雷丽芳，女，1984年6月18日生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人黄亚林，湖南宜阳律师事务所律师。原告雷丽芳与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告雷丽芳的委托诉讼代理人黄亚梅，被告汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷丽芳请求本院判令：1、被告立即向原告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权登记；2、被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金30999.6元（365887元×4.35%÷365天×711天，自2016年7月1日计算至2018年6月12日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告汇龙公司答辩要点：一、涉案房屋未在合同约定的期限内办理不动产首次登记并非答辩人的过错。一是业主违规建设导致规划核实不能及时通过；二是不动产统一登记新政策的实施，在程序和资料上都存在明显差异。二、同时原告主张的违约金没有依据。首先，双方签订的合同没有约定违约金。其次，原告并未提交任何证据证明其因逾期办证遭受了损失，故不能参照银行逾期贷款利率计算违约金。三、被告有权不予协助原告办理转移登记。涉案房屋产权登记面积大于合同约定面积，原告应当补交购房差价，在原告不足差价前，被告有权拒绝办理转移登记。综上，应驳回原告的诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：双方当事人无争议的事实一、2013年1月4日，雷丽芳（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号20120290803），主要相关约定：1、买受人购买出卖人开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第B4栋8层803号房，建筑面积76.87平方米，每平方米4759.82元，总房款为365887元。2、出卖人在2014年12月30日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。3、出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。4、如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第1款“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”处理。合同签订后，原告依约向汇龙公司支付了购房款365887元，被告汇龙公司于2014年12月30日将涉案商品房交付原告使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”因被告汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字﹝2016﹞14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。三、2018年6月12日“汇龙?万宝国际城”项目B4栋不动产首次登记办理完毕。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为原告的诉请应否支持，本院作出评判如下：一、被告延期办理不动产首次登记应否支付违约金及违约金的计算问题。1、应否支付违约金。被告抗辩涉案房产因政策变化致使初始登记未在约定的期限内完成，被告并无过错，不构成违约，不承担违约责任。本案查明中郴州市人民政府发布的两份文件体现，2016年6月28日起，即可向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，而被告为涉案房产办理不动产首次登记的时间是2018年6月，拖延近两年之久,故政策原因不能成为原告迟延办理初始登记的合理理由。另因被告违规建设，郴州市城乡规划局在涉案合同约定的办证期间内对被告进行了行政处罚，可印证被告系因其违法建设行为致办证不能，本案无其他证据证明原告有过错，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。2、违约金的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，该条使用“可以”即并未进行强制规定，违约金的计算应综合考虑客观是否造成原告巨大损失。本案中，被告依约交房，原告对涉案房产可占有使用收益，客观并未造成原告巨大损失，从有利于市场发展和保护原告权益的综合角度出发，违约金酌情按中国人民银行同期基准贷款利率计算不再上浮，2016年6月28日前办证不能，被告并无过错，原告按年利率4.35%自2016年7月1日计算至2018年6月12日的违约金共计30999.6元，未超出以上标准，本院予以支持。二、被告应否向原告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权登记。合同双方有约定不违反法律强制性规定的，应从约定。依照原、被告合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”之约定，被告需协助原告办理的不仅仅是不动产的首次登记，还应包括办理将涉案房产登记至原告名下的转移登记，此为办妥。故原告的该项诉请合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告雷丽芳办理雷丽芳购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙?万宝国际城”项目中的第B4栋8层803号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷丽芳逾期办证违约金30999.6元。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取328元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李阳春二〇一九年八月二十日书记员  雷勉旃附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。