文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初2930号原告：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江**建新西路**22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，系董事长。委托诉讼代理人：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：刘益民，男，1973年6月14日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市德能房地产开发有限责任公司(以下简称“德能公司”)诉被告刘益民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员陈前光、程崇国组成合议庭，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告德能公司的委托诉讼代理人廖毅到庭参加诉讼，被告刘益民经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告德能公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年10月10日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》并判令被告刘益民交还位于重庆市开州区文峰街道静湖街滨海蓝湖669号商铺；2、依法判令被告刘益民向原告德能公司支付从2015年12月1日至2019年4月1日的租金及逾期违约金，租金按照合同第四页(租金收取金额及租金支付时间表)进行计算为137292元，逾期违约金以137292元为基数从2015年12月1日至租金付清之日止，每日按应付款的1‰计算，其总金额为230000元；3、本案律师费用（即案件代理费）、诉讼费由被告刘益民承担。事实和理由：原、被告于2014年10月10日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，约定原告德能公司将位于重庆市开县文峰街道德能滨海蓝湖商业街中的669号商铺（计租面积155.06平方米）出租给被告刘益民作为药房业态的专业经营商。合同约定租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，并对租金及双方的权利义务作了明确的约定，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行。合同签订后，原告德能公司已履行合同全部义务，被告刘益民按约支付了2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，但从此之后的租金一直未向原告德能公司支付，至今已拖欠租金230000元，致使合同目的不能实现，且经原告德能公司多次催收，被告刘益民仍未支付上述费用，已构成根本违约，严重损害原告德能公司合法权益，故原告德能公司诉至法院，请求依法裁处。被告刘益民未作答辩。经审理查明：2014年10月10日，原告德能公司作为甲方(出租人)与作为乙方（承租人）的被告刘益民签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，合同约定：“……一、甲方是位于中国重庆市开县滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街（下称“商业街”）的所有权人。二、甲方同意将商业街中的669号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1，下称“该房屋”）出租给乙方使用。乙方将该房屋作为药房业态的专业经营商，同意承租该房屋。……第二条租赁期限本合同项下租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，自计租日开始计算。……第四条租金收取金额和租金支付时间4.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金标准和支付时间见下表：（以下为本院根据合同约定的租金支付标准和支付时间表格整理）2014年12月1日至2015年11月30日，年租金为18500元，交付时间为2014年10月10日；2015年12月1日至2016年11月30日，年租金为28000元，交付时间为2015年11月10日至2015年11月30日期间；2016年12月1日至2017年11月30日，年租金为36000元，交付时间为2016年11月10日至2016年11月30日；2017年12月1日至2018年11月30日，年租金为51000元，交付时间为2017年11月10日至2017年11月30日；2018年12月1日至2019年11月30日，年租金为53500元，交付时间为2018年11月10至2018年11月30日。……第二十二条违约责任……22.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当按日向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应当承担导致本合同提前终止的违约责任。……22.10甲方因乙方违约而委托律师进行索赔的，乙方除承担本合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担甲方所花费的实现追偿索赔的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用）。……”租赁合同落款处，原告德能公司盖章，被告刘益民签字并捺印确认。合同签订后，原告德能公司向被告刘益民交付了租赁房屋，被告刘益民向原告德能公司交付了2014年12月1日至2015年11月30日的租金18500元，之后，被告刘益民未向原告德能公司交付租金。以上事实，有原告德能公司的当庭陈述及原告德能公司为支持其主张向本院提交的原告德能公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告刘益民身份信息复印件、《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》、《法律事务委托代理合同》及代理费发票等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2014年10月10日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在可撤销或合同无效等情形，属合法有效的协议，具有合同约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于原告德能公司请求判令解除原、被告双方于2014年10月10日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》的诉讼请求，据该租赁合同第二十二条第四款第二项约定，双方特别确认，租赁期限内，如被告刘益民延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计3次(含)以上，原告德能公司有权解除该合同，被告刘益民应承担导致该合同提前终止的违约责任；经查，被告刘益民下欠原告德能公司的租金，累计3次以上，构成违约，原告德能公司有权解除与被告刘益民签订的房屋租赁合同，故针对原告德能公司的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告德能公司请求判决被告刘益民交还位于重庆市开州区文峰街道静湖街滨海蓝湖669号商铺的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在本案中，因被告刘益民未按期支付租金，原告德能公司解除其与被告刘益民签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，合同解除后，其有权收回出租房屋，被告刘益民也应当返还租赁物，故对原告德能公司的该项诉讼请求本院予以支持。对于涉案房屋的位置，因原、被告双方均未向本院提交充分有效的证据予以证明涉案房屋的现在地址，故本院依法按照合同中所载地址予以确定，即重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街669号商铺。对于原告德能公司主张依法判令被告刘益民向原告德能公司支付从2015年12月1日至2019年4月1日的租金及逾期违约金共计230000元的诉讼请求，对于租金，原、被告于合同中约定了租金计算标准，根据该标准，从2015年12月1日至2019年4月1日，被告刘益民共应支付原告德能公司租金132833元。对于违约金，《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第四款第一项约定延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告刘益民应当按日向原告德能公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，但原告德能公司并未向本院提交充分有效的证据予以证明其损失的大小，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因原告德能公司并未提供证据证明其损失大小，故本案对原告德能公司主张的违约金予以适当调整，结合被告刘益民违约可能给原告德能公司造成的损失大小等因素，对违约金调整为以当年实际所欠金额为基数按照年利率6%分段计算，即分别以下欠租金28000元为基数从2015年12月1日起计算至还清该款时止；以下欠租金36000元为基数从2016年12月1日起计算至还清该款时止；以下欠租金51000元为基数从2017年12月1日起计算至还清该款时止；以下欠租金17833元为基数从2018年12月1日起计算至还清该款时止。关于原告德能公司主张被告刘益民支付律师费2500元的诉讼请求，双方在《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第十款约定，原告德能公司因被告刘益民违约而委托律师进行索赔的，被告刘益民承担该合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担原告德能公司所花费的实现追偿索赔的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用)，该约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚实履行。原告德能公司为实现债权提起本案诉讼，而与重庆市开州区丰乐法律服务所签订了《法律事务委托代理合同》，并提供了代理费发票证实已经实际支付法律服务费2500元，该费用应该由被告刘益民承担，故对原告德能公司的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年10月10日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》；二、由被告刘益民于本判决生效后三十日内将位于重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街669号商铺返还给原告重庆市德能房地产开发有限责任公司；三、由被告刘益民于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司2015年12月1日至2019年4月1日的租金132833元及违约金(违约金的计算方式为：分别以下欠租金28000元为基数从2015年12月1日起按年利率6%计算至还清该款时止；以下欠租金36000元为基数从2016年12月1日起按年利率6%计算至还清该款时止；以下欠租金51000元为基数从2017年12月1日起按年利率6%计算至还清该款时止；以下欠租金17833元为基数从2018年12月1日起按年利率6%计算至还清该款时止)；四、由被告刘益民于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司法律服务费2500元；五、驳回原告重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告刘益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  陈小容人民陪审员  陈前光人民陪审员  程崇国二〇一九年八月十三日法官 助理  沈 建书 记 员  陈 顺