福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6650号 上诉人（原审被告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：李福德，董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林小钦，女，1980年5月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周香香，福建志昂律师事务所律师。 上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称“长福公司”）因与被上诉人林小钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长福公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法重新判决或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由林小钦承担。事实和理由：一、林小钦主张的违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，不应过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，林小钦的实际损失金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。在相关案件审理中，有业主指出诉争房产所在地块的月租金最高每天44元，林小钦请求的违约金明显高出该租金数额。且根据《最高人民法院印发的通知》的规定，长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，因各方面的原因导致经营状况较为困难，本案并非单独个案，后续还会有大量的类似案件起诉，故请求法院按上述租金数额为标准赔偿延期交房补偿金即44元*144天=6336元，或者参考其他判决中的认定，即按已付款日万分之一的标准计算。二、林小钦诉请要求长福公司回购并支付车位优惠券面值30896元并要求长福公司按日万分之三标准向林小钦支付逾期回购违约金的主张缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。1.林小钦要求长福公司回购车位优惠券的申请已超过《优惠补充协议书》所约定的书面申请回购车位优惠券的有效期限，故因林小钦的自身原因最终未能使用、转让车位优惠券的，不得要求长福公司回购车位优惠券等不合理的要求。2.按照《优惠补充协议书》第五条第5款的约定，在车位优惠券尚未使用、转让、回购前，林小钦只可书面申请长福公司代缴该商品房办理权属登记所需的契税和物业维修基金，而非要求回购车位优惠券，且该款约定的适用时间为车位优惠尚未使用、转让、回购前，但车位优惠券使用、转让、回购均有时间限制，故该条款的适用时间更早于车位优惠券使用、转让、回购的时间。林小钦据此主张长福公司回购车位优惠券明显错误。 林小钦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应当予以维持。一、关于长福公司主张逾期交房违约金过高应予以调整的上诉意见。双方签订的《延期交房协议书》已明确约定了逾期交房违约金的标准及计算方式，系双方真实意思表示，应当严格按约履行。且长福公司也已依该协议履行了一部分。现长福公司又以林小钦的损失已经得到部分补偿以及应当按照相同地段的租金标准认定损失为由主张调低违约金标准，缺乏依据。二、关于长福公司对剩余车位优惠券回购的上诉意见。首先，《优惠补充协议书》第五条第2款约定在林小钦办理交房手续后，对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购。其次，该《优惠补充协议书》并未明确约定未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利。最后，该《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。故长福公司的该上诉主张，于法无据，不应予以支持。 林小钦向一审法院起诉请求：1.依法判令长福公司向林小钦支付逾期交房违约金30609元（自2016年9月1日起至2016年11月30日止共3个月，每月违约金按4709元计算；2016年12月份的违约金按4709元的150%计算，2017年1月份的违约金按4709元的200%计算）；2.判令长福公司向林小钦回购面值30896元的车位优惠券；3.本案的诉讼费由长福公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定林小钦向长福公司购买位于平潭县东北侧（长福麒麟海湾一期）第18幢502号商品房，总价款1204479元。双方约定长福公司于2015年12月1日前将符合合同约定条件的房屋交付给林小钦使用。合同签订后，林小钦依约履行合同义务，长福公司未依约交房。2016年8月31日，双方签订了《延期交房协议书》，约定交房时间延期至2016年12月31日，并约定：自原约定交房之日起至2016年6月30日止长福公司向林小钦支付违约金9752元；自2016年7月1日起至2016年11月30日每月支付林小钦违约金4709元；2016年12月份按4709元的150%向林小钦支付违约金；若长福公司至2017年1月1日仍未通知林小钦交房的，林小钦同意给予长福公司一个月的缓冲期，缓冲期的违约金按4709元的200%计算。上述协议签订后，长福公司于2017年1月23日才通知林小钦办理交房手续，且长福公司仅向林小钦支付至2016年8月31日前的逾期交房违约金，2016年9月份至2017年1月份的逾期交房违约金至今未支付。合同签订后，双方还签订了《优惠补充协议书》，该协议约定，林小钦可向长福公司领取一张面值为120896元的车位优惠券，该车位优惠券可直接抵扣车位使用权同等金额的款项，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余的车位优惠券面值，林小钦可以要求长福公司回购。2015年6月17日，双方签订了《车位使用权转让协议书》，林小钦向长福公司购买了长福麒麟海湾楼盘内地下一层399号停车位的使用权，并直接使用上述车位优惠券折抵9万元，尚余优惠劵面值30896元，林小钦曾向长福公司申请回购，但长福公司至今未回购。 一审法院认为，长福公司承认林小钦在本案中主张的事实，故对林小钦主张的事实予以确认。林小钦与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《延期交房协议书》、《优惠补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于逾期交房违约金，长福公司应按照《商品房买卖合同》和《延期交房协议书》的约定履行支付延期交房补偿金的义务。因长福公司已于2017年1月23日通知林小钦交房，已尽交房通知义务，故长福公司抗辩延期交房补偿金应计至2017年1月23日止，予以采纳。故延期交房补偿金为4709元/月*3个月+4709元/月*150%+4709元/月*200%*23日/31日计28178元，对超过上述部分的诉请，予以驳回。长福公司抗辩逾期交房违约金过高应予以调整，缺乏依据，不予支持。关于车位优惠劵，双方签订的《优惠补充协议书》第五条第2款“车位优惠券的使用”约定如下“……如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价值后，剩余车位优惠劵的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”，该条款已经明确约定对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购，长福公司抗辩车位优惠券的使用是附期限、附条件的，林小钦未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利。但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。为此，对林小钦诉请长福公司回购面值30896元的车位优惠券，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、长福公司应于判决生效之日起十日内向林小钦支付逾期交房补偿金28178元；二、长福公司应于判决生效之日起十日内向林小钦回购面值为30896元的车位优惠券；三、驳回林小钦的其他诉讼请求。 当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据现有有效证据及双方当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金作出约定，由出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金。其后，双方又签订《延期交房协议书》，对逾期交房违约金的计算标准进一步作出具体约定。上述合同、协议书均是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同条款约定逾期交房违约金，目的在于督促长福公司依约按期交房。合同所约定的逾期交房违约金标准合法合理，长福公司逾期交房已构成违约，一审判决按照合同约定支付违约金，符合合同约定和法律规定。长福公司上诉请求予以降低，缺乏依据，理由不能成立，本院不予支持。二、关于车位优惠券回购的问题。双方签订的《优惠补充协议书》第五条第2款“车位优惠券的使用”约定如下“……如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”，该条款已经明确约定对于剩余车位优惠券的面值长福公司应当进行回购。长福公司认为车位优惠券的使用是附期限、附条件的，林小钦未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利。但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理的方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。故长福公司上诉主张林小钦已丧失要求长福公司回购车位优惠券权利，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，长福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1337元，由上诉人平潭长福文化地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林伟 审判员  谢芬 审判员  陈雯 二〇一九年八月三十日 法官助理许加庆 书记员郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。