贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3197号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。 统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：钟影，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈仲能，男，汉族，1984年10月20日出贵州省赫章县。 被上诉人（原审原告）:朱茂林，女，汉族，1987年5月15日出贵州省赫章县。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所（实习）律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰房地产公司）因与被上诉人陈仲能、朱茂林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 瑞丰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈仲能、朱茂林的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定上诉人逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书构成违约，并判令上诉人支付违约金，认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记机构全面暂停了为上诉人办理开发建设项目的房屋权属登记工作。毕节市人民政府于2016年9月19日发布公告，决定自2016年9月30毕节××××、关区、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，属于不可抗力事由，上诉人依法免于承担违约责任。2.违约金条款的设置以填平损失为原则，上诉人与被上诉人在合同中并未约定违约金，被上诉人诉请判令上诉人支付违约金，应以被上诉人能够举证证明其存在损失为前提，被上诉人未能举证证明其损失存在，一审法院判令上诉人支付违约金，于法无据。 被上诉人陈仲能、朱茂林答辩意见：1.被答辩人所举证据不能证明《不动产登记暂行条例》的施行与不能办理房屋权属转移登记之间具有因果关系，办证不能并非不可抗力因素所致，被答辩人的上诉理由不能成立；2.《商品房买卖合同》约定的违约金条款合法有效，被答辩人申请调整违约金，应由被答辩人承担举证责任证明违约金过分高于答辩人因其违约行为遭受的损失，否则应承担举证不能的败诉后果，一审判决按已付总房款为基数，以同期同类贷款利率130%的标准计付违约金符合法律规定，应予支持。 陈仲能、朱茂林起诉请求：判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10000元，实际金额以原告已付总房款271086.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第2幢2单元29层6号商品房出售给原告，总房款271086.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付82086.00元，余款189000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付房屋办证费669.00元。合同约定的办证期限届满后（2017年5月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 一审另查明，涉案房屋至今未取得商品房备案证明书。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2017年5月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，虽然原被告之间并未约定逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金计算方式，但是按照有约定从约定，无约定从法定的原则，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向原告支付违约金。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款271086.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日起计付至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告抗辩称被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，而《不动产登记暂行条例》实施并不属于不可抗力范畴，不应当免除被告责任。故对被告前述抗辩理由，不予采信。 对于被告抗辩称违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，被告无须支付违约金的理由。经查，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告陈仲能、朱茂林逾期提交办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第2幢2单元29层6号房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款271086.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告陈仲能、朱茂林的其他诉讼请求。案件受理费266.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：1.上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；2.一审法院对违约金标准的认定是否得当。 关于争议焦点1。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。根据《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，商品房权属证书的取得，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提；而出卖人完成商品房所属楼栋的综合验收备案，则是办理商品房初始登记的条件之一。根据一审法院查明的事实，案涉商品房所属楼栋尚未完成综合验收备案，该事实导致上诉人不能在合同约定期限内完成商品房初始登记，进而无法在约定期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。不动产登记政策调整与上诉人逾期不能向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书无涉。因此，上诉人关于因不可抗力事由导致其履行义务迟延的上诉理由与本案事实不符，本院不予采纳。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，被上诉人诉请判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于争议焦点2。一审法院对此认定事实清楚，说理充分，论述翔实，本院予以确认，不再赘述。 综上所述，上诉人瑞丰房地产公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月十二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千