陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）陕民申1678号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩昌。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：延安秦基工贸有限公司。 法定代表人：张凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高亚安，陕西嘉岭律师事务所律师。 原审第三人：延安丽融大厦业主管理委员会。 负责人：张元飞，该业主委员会主任张元飞，该业主委员会主任。 再审申请人韩昌因与被申请人延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）及延安丽融大厦业主管理委员会（以下简称丽融大厦业委会）业主专有权纠纷一案，不服延安市中级人民法院(2015)延中民三终字第01134号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 韩昌申请再审请求：1.依法撤销本案一、二审民事判决；2.改判由秦基公司向其返还违法侵占的延安市XX大厦XX楼XX号丽融大厦3楼321号商铺，并赔偿因违法侵占而给其造成的财产损失；3.判令由秦基公司承担一、二审以及再审的诉讼费用。事实及理由：一、原审判决无视秦基公司接受管理委托之前韩昌实际自主经营的客观事实和商铺经营现状，在无事实依据情况下，认为韩昌自主经营商铺势必会侵害其他业主的合法权益。其判决结果与延安市中级人民法院曾经做出的判决自相矛盾。根据售房合同，丽融大厦的业主有自主经营或者委托经营的权利。事实上，丽融大厦相当多的一部分业主选择了自主经营。2004年10月，韩昌与丽融大厦物业管理公司发生纠纷诉至法院，经一、二审审理后，认定韩某某韩昌对其购买的321号铺位享有所有权，判决该物业管理公司返还侵占的韩昌铺位所得的租金、赔偿损失，且依法将铺位返还给韩昌。之后，韩昌一直自己经营该商铺，并向丽融大厦物业管理公司缴纳物业费，直至2009年10月18日。说明韩昌有自主经营的能力和条件。就商铺现状来看，秦基公司对韩昌的商铺也没有统一经营，而是分别独立的转租他人，谋取高额租金利差。原判结果干涉了韩昌的自主管理经营权。二、案涉商铺的经营管理权并不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的情形，自然不适用该条第二款的规定。因此，丽融大厦业委会与秦基公司签订的合同对韩昌没有约束力。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”为：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项”。而本案中，原审均认定案涉商铺属于韩昌专有，也没有法律规定或管理规约约定丽融大厦商铺管理经营应由各业主共同决定。可见，原判认定本案属于建筑物区分所有权中的共同管理的重大事项，属于认定事实错误，适用法律错误，应依法予以改判。三、原审判决认定韩某某韩昌对案涉商铺享有业主建筑物区分所有权，却限制韩昌合法行使其权利，干涉韩某某韩昌对商铺享有的所有权权能。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住房、经营性用房享有三部分权利：第一是对专有部分的所有权；第二是对建筑物共有部分享有共有权，并承担义务，不得以放弃权利而不履行义务；第三是管理权，是业主对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的权利。既然韩某某韩昌对案涉商铺具有专有所有权，应该不受任何组织和个人干涉的占有、使用、收益、处分。综上原判认定事实错误，适用法律错误，损害了韩昌的合法权益，若支持一、二审错误判决，必将导致业主委员会管理权替代业主物权，继而无限制的扩大了业主委员会的权利，使其可以肆意侵犯他人的独立物权，从而否定了物权的排他效力，故应依法再审本案。 秦基公司提交答辩意见称：一、韩某某韩昌对诉争商铺并不享有专有权。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，诉争商铺只有在同时具备构造上的独立性、利用上的独立性、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性这三个特征的情况下，才能成为专有部分，韩昌才享有专有权。本案中，丽融大厦382位业主虽持有房屋产权证，但所有房屋系大小不一的铺面，同楼层铺面物理距离小，相互联系，现实仅以界钉与其它铺面相区别，该种铺面单独无法作为商事交易活动需要的商铺，更非传统意义上的商铺（临街门面）。实际上，丽融大厦是一个整体建筑物，共有部分和专有部分在实际管理上无法分割，任意一位业主无法独立于其他业主对外自主经营。故此，所有业主的铺面不符合构造上的独立性，也不符合利用上的独立性。二、即使被认定享有专有权，韩某某韩昌对其铺面所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权也应严格区别对待。1．建筑物区分所有权中构成业主专有权利的客观条件是该业主所拥有的房屋是有墙有顶的封闭空间，而丽融大厦所有业主购买并办理了产权证书的经营场地，缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，故很难将韩昌所购买的商铺面积当作房屋来看待。2．各业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，业主们之间的空间权利无法区分，因此，丽融大厦所有业主购买的商铺总体上看，具有大房屋的特征，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。3．丽融大厦的定位是经营商品。如果相邻的两个业主在经营商品的品种上发生争议，某一区域的业主希望经营的商品发生矛盾和对立，业主之间利益差别和冲突的平衡需求决定了需要组建业主自我管理的组织，发挥民主集中制的优势，采取统一经营的策略是保证业主平均利益最大化的理智选择。三、作为分割销售业主的韩某某韩昌对商铺享有的权利不能等同于临街设立的独立商铺，行使权利必须符合其它商铺业主的整体意志。韩昌以其在丽融大厦382户中只占很小比例(0.02%)的商铺，要求独立经营，不仅违背绝大多数商铺业主的意愿，而且影响丽融大厦物业整体功能的发挥。四、秦基公司的合法经营并没有侵犯韩昌的专有权。1．秦基公司对丽融大厦系合法经营。丽融大厦2009年停业以后，在近一年的时间内，业主选举产生了新的业委会。业委会召开业主大会，90%多的业主意见为：丽融大厦必须委托经营管理公司统一经营管理。业委会最终选择了秦基公司作为经营管理公司。2．秦基公司并没有侵犯韩昌的专有权。丽融大厦的每个业主因购买了丽融大厦不同部分而彼此之间形成了建筑物区分所有权。基于商厦商铺的整体关联性，采取委托专业公司进行统一经营管理模式，更能促进商厦的整体盈利能力；从大多数业主的利益出发，有必要对少数业主的权利做出一定的限制；从《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法通则》的规定上来讲，所有权与经营权是可以分离的。可见，秦基公司受丽融大厦业委会所托进行的统一经营管理，从根本上维护了绝大多数业主的合法权益，并没有侵犯韩昌的专有权。五、包括韩昌在内的所有业主已经领取了截至2019年8月的返款。这表明韩昌已经事实上接受了秦基公司的统一经营管理。 本院经审查认为，韩昌购买的案涉丽融大厦商铺虽然取得了政府房管部门颁发的房产证书，但该商铺和传统的住宅以及用内墙分割的独立商铺不同，各业主的商铺仅有地钉标记加以明确区分，并未形成独立密闭空间，在购买时并不具备构造上和利用上的独立性，反而与其他业主的商铺相连相邻，形成统一的商厦整体，致使韩某某韩昌对所购买的商铺享有的所有权权能的行使必然要受到一定的限制，即不得损害其他业主的合法权益。实际上，该商铺预售时业主与丽融房地产公司就签订了买卖合同和委托经营合同两种合同，由原丽融物业公司进行统一管理、统一经营。丽融大厦业主与原丽融大厦物业管理公司合同到期后，该大厦关门停业，造成业主经济损失，数百名业主多次到区、市两级政府以及延炼工贸公司上访，在政府的指导下，通过间接选举方式成立了丽融大厦业委会，该业委会在业主总数的88%，且所购买商铺面积占丽融大厦商铺面积总数的90%业主同意下，与秦基公司签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，丽融大厦382位业主中，共有335户业主与秦基公司签订了《委托经营管理合同》，委托秦基公司统一经营，统一管理，韩昌虽然未与秦基公司签订相关合同，但接受了秦基公司给业主的委托经营收益款。再者，虽然统一经营管理与商铺业主的所有权之间的冲突在所难免，但是商厦的经营与一般的独立商铺经营有很大的区别，更加注重聚合效应，注重商业定位等软实力，统筹规划更能发挥品牌效应和利益最大化。丽融大厦业主与原丽融大厦物业管理企业合同到期后，大厦关门停业，造成业主经济损失，韩昌的利益也必然受损。这一事实就很好的反证了统一经营管理的优势。现绝大多数业主选择采取的统一经营模式，在维护绝大多数业主利益的同时，也并未必然损害韩昌的经济利益。 综上，韩昌的申请再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回韩昌的再审申请。 审 判 长 王西京 审 判 员 成 芳 审 判 员 路亚红 二〇一九年八月二十九日 法官助理 王小伟 书 记 员 王 宇 1