安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1937号上诉人（原审被告）：赵立好，男，1976年3月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审被告）：芜湖市汇江建材有限公司，住所地安徽省芜湖市高新技术开发。法定代表人：赵立军，该公司总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周旋，安徽耕天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘承书，男，1974年5月18日出生，汉族，住河南省信阳市浉何区。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芸芸，安徽正伦律师事务所律师。原审被告：张家权，男，1945年10月7日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人赵立好、芜湖市汇江建材有限公司（以下简称汇江公司）因与被上诉人甘承书及原审被告张家权房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵立好、汇江公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由甘承书承担。事实和理由：一审法院在案件审理中认定事实不清，本案租赁合同中对被担保对象约定不明，甘承书无证据证明赵立好、汇江公司到底是为张家权担保还是为甘承书自己担保，一审法院并未查明相关事实，甘承书应自行承担举证不力的后果。一审法院判决张家权赔偿甘承书30万元并要求赵立好、汇江公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。首先，甘承书在一审中主张的经济损失30万元是基于预期损失，而不是实际损失，一审法院全部支持其诉请显然是错误的。其次，一审法院计算方式有误，甘承书与现房屋所有人汪自发签订的《房屋租赁合同》租期三年，可预见利益损失应当以三年计算，而一审法院计算至2025年显属错误。甘承书承租门面是为了经营，但任何经营均有风险，甘承书是否一直租赁并经营下去，一审法院没有考虑。甘承书辩称，一、双方之间签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，涉及的担保内容不违反法律、法规强制性规定，不符合合同无效的形式。赵立好、汇江公司和甘承书之间存在担保关系，是因为当时甘承书考虑到一次性支付五年租金有风险，而赵立好和张家权是翁婿关系，故赵立好、汇江公司主动提出为该租金提供担保；二、原审法院判定张家权赔偿被甘承书30万元，并要求赵立好、汇江公司承担连带责任，符合事实和法律依据，请求二审法院依法驳回赵立好、汇江公司全部诉请。张家权未作陈述。甘承书向一审法院起诉请求：1.判令张家权退还租金17.5万元、押金7000元；2.判令张家权赔偿经济损失30万元；3.赵立好、汇江公司对上述款项承担连带担保责任。一审法院认定事实：张家权原为天门山路香苑电子商贸街5号楼10门面房所有权人，张家权与赵立好为翁婿关系，赵立好为汇江公司法定代表人。2012年3月29日起，甘承书承租张家权所有的位于天门山路香苑电子商贸街5幢10号门面房从事餐饮经营，并签订租赁合同，租赁期三年。2015年4月1日，张家权与甘承书再次签订租赁合同，租赁期限自2015年4月4日至2025年4月3日，甘承书一次性交付5年租金35.5万元，押金7000元，后五年租金每年按2%递增。合同第八条约定，违反本合同内容，应承担违约金5000元。如因甲方（张家权）原因造成乙方（甘承书）不能正常使用该租赁物，甲方以乙方已交租金的二倍赔偿给乙方。次日，甘承书向张家权支付了租金35.5万元。赵立好、汇江公司作为担保人在落款处签名盖章。后张家权因拖欠银行贷款，讼争房屋于2018年10月31日被芜湖市中级人民法院拍卖给汪自发。2019年1月15日，甘承书与现房屋所有权人汪自发签订了《房屋租赁协议》，租期三年，月租1万。一审法院认为，2015年4月1日的房屋租赁合同是甘承书、张家权的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。现因张家权丧失对讼争房屋的所有权，该合同已无法继续履行，双方的房屋租赁合同关系已实际解除，合同解除之日为2018年10月31日。合同解除后，已取得的价款应予返还。经核算，讼争房屋每年租金为7.1万元（35.5万÷5），截止合同解除之日，甘承书应支付的租金为254416.67元（7.1万×3+7.1万÷12×7），故张家权应返还甘承书租金100583.33元（35.5万-254416.67）。甘承书主张张家权返还押金7000元的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。因张家权违约在先，甘承书主张赔偿损失，有法律及合同依据。2019年1月15日甘承书与新房主签订房屋租赁合同，房租高于前合同，相应的租金损失可以认定为损失金额。假使直至2025年4月3日的房租保持不变（1万元/月）的情况下，甘承书的损失为284373.41元（75×1万-7.1万-7.1万÷12×3-7.1万×102%-7.1万×102%×102%-7.1万×102%×102%×102%-7.1万×102%×102%×102%×102%-7.1万×102%×102%×102%×102%×102%）。综合近年房价走势与房屋租赁市场情况，甘承书主张的30万元损失有事实依据，本院予以支持。赵立好、汇江公司作为担保人在房屋租赁合同上签字盖章，应对该房屋租赁合同所产生的债权承担担保责任。因双方对担保方式及担保期限、担保范围并未予以约定，依据法律规定，赵立好、汇江公司应对张家权应承担的合同之债承担连带担保责任。讼争房屋租赁合同尚在履行期内，故甘承书主张保证责任未超过保证期间，应予以支持。据此，判决：一、张家权自本判决书生效之日起的十日内返还甘承书租金100583.33元、押金7000元；二、张家权自本判决书生效之日起的十日内赔偿甘承书损失30万元；三、赵立好、芜湖市汇江建材有限公司对张家权的上述还款义务承担连带赔偿责任。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明，甘承书与现房屋所有人汪自发签订的《房屋租赁协议》租期为三年零十个月，月租金1万元。二审查明的其他事实同一审。本院认为，一、上诉人赵立好、汇江公司在张家权和甘承书签订的房屋《租赁合同》张家权签字下方担保人处签字、盖章，并综合赵立好和张家权的翁婿关系及之前赵立好代收租金的事实，足以认定赵立好、汇江公司是为张家权担保。如认定赵立好、汇江公司为既非亲属亦非朋友的承租人甘承书担保，显有悖于常理。故对赵立好、汇江公司上诉称担保对象不明的主张不予支持。二、关于甘承书主张的30万元损失，因其与现房主汪自发签订的《房屋租赁协议》租期为3年10个月，损失为18.1万元（46×1万-7.1万-7.1万÷12×3-7.1万×102%-7.1万×102%×102%-7.1万×102%×102%×102%÷12×7），故其30万元损失的主张缺乏法律依据，如后续仍有损失可另行主张。综上所述，赵立好、芜湖市汇江建材有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2928号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2928号民事判决第三项；三、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初2928号民事判决第二项为：张家权自本判决生效之日起十日内赔偿甘承书损失18.1万元；四、赵立好、芜湖市汇江建材有限公司对张家权的上述第一、三项给付义务承担连带赔偿责任；五、驳回甘承书的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4265元，由甘承书负担。二审案件受理费7414元，由张家权、赵立好、芜湖市汇江建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年八月三十日法官助理张录书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。