江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初10782号原告：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路**，统一社会信用代码91320000667630350Q。法定代表人：张方明，该公司总经理。委托诉讼代理人：崇斯源、宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳松、丁一，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被告：许敖勤，男，1972年7月12日生，汉族，住宜兴市。被告：许文豪，男，1994年9月23日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：卢洁（受许敖勤、许文豪的共同授权委托），江苏宜欣律师事务所律师。原告宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）与被告许敖勤、许文豪商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月9日、2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告恒东公司的委托诉讼代理人张艳松、丁一、崇斯源、被告许敖勤及其委托诉讼代理人卢洁、许文豪的委托诉讼代理人卢洁到庭参加诉讼。本院依法适用普通程序后，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告恒东公司的委托诉讼代理人崇斯源、被告许敖勤及其委托诉讼代理人卢洁、许文豪的委托诉讼代理人卢洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒东公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签署的商品房买卖合同（预售），两被告于合同解除之日起10日内配合其办理注销商品房买卖合同备案登记手续；2.两被告向其支付解除合同违约金204000元；3.判令上述第二项诉讼请求的款项，其有权从应退还两被告的购房款中予以扣除；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2017年7月30日，双方签订商品房买卖合同（预售），约定两被告购买其开发的位于宜兴市的商品房，单价每平方米12175.41元，总价款1571359元；两被告应于2017年7月30日前支付首期房价款551359元，余款102万元向银行申请贷款支付，于2017年8月6日前完成按揭手续；两被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，其有权解除合同，两被告应当按照累计应付款的20%向其支付违约金。该合同已经完成备案登记。合同签订后，两被告共向其支付551359元，剩余购房款102万元未能按期支付。经其多次催讨，仍拖欠至今，逾期已超过90日。两被告的行为已经构成严重违约，给其造成严重的经济损失，其有权依据合同约定行使单方解除合同权。为此诉至法院，请求支持其诉请。许敖勤、许文豪辩称：要求继续履行与恒东公司签署的商品房买卖合同（预售），不予承担违约责任。理由如下：一、合同履行过程中，恒东公司违约在先，未履行销售房屋时的优惠承诺，以致其无法确认最终的房款总额，办理相关按揭手续，故其并未恶意拖欠房款，不符合解除预售合同的事由，更不存在违约责任。2017年7月28日，恒东公司开盘时有2个优惠政策，即当日向恒东公司支付5万元办理VIP卡即可享受总价1.5%的开盘优惠；支付5000元购买E金券可以再次享受总价1.5%的优惠，且能将该5000元最终计入房价。其按照恒东公司的销售策略，办理了VIP卡及向苏州怡生乐居网络信息有限公司（以下简称乐居公司）支付5000元购买E金券，出具结算书，但恒东公司未另行优惠1.5%及将5000元计入房价。恒东公司要求其向乐居公司支付5000元服务费，违反商品房买卖的“一价清”政策，且在收费后未给予优惠。其无奈向房管局、市场监督管理局等部门投诉，以求解决。二、恒东公司提供的落款时间为2017年9月8日的合同，实际签订时间是2018年1月18日，该合同要求其在2017年8月6日前完成按揭手续是不可能的，故逾期付款的违约情形无法被认定，恒东公司不应当追究其的违约责任。案涉房产系其在的首套房产，购房是为了儿子许文豪结婚所用。许敖勤及其妻子系工薪阶层，收入不高，案涉房产是其夫妻一生积蓄投入。故恒东公司提出的总房价1.5%的优惠是笔不小的优惠，其一直在争取。誉珑湖滨花园现在的房屋均价为14500元/㎡起，其购买的房屋楼层较好，该房至少已经溢价30万元。如果解除合同成立，则恒东公司没有受到损失，反而是获利。故其认为恒东公司诉请的违约金过高。综上，请求驳回恒东公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，恒东公司取得誉珑湖滨花园38幢等商品房预售许可证。同年7月28日，许敖勤、许文豪与恒东公司签订认购合同，向恒东公司认购恒基旭辉府（备案名誉珑湖滨花园）38幢1601室房屋，建筑面积129.06㎡，单价12361元/㎡，总房价1595288元，签订该合同时支付定金5万元，2017年7月30日前与恒东公司签订商品房买卖合同。合同签订后，许敖勤、许文豪向恒东公司支付定金5万元。同日，许敖勤与恒东公司签订的签约单载明，上述房屋认购单价12361元，认购总价1595288元，合同单价12175元，合同总价1571359元，首付款551359元（含定金）于2017年7月30日前支付，余款102万元于2017年8月6日前办理按揭手续。2017年7月30日，许敖勤、许文豪与恒东公司签订商品房买卖合同（预售）及补充条款，并向恒东公司支付首付款余款501359元。2018年1月18日，恒东公司与许敖勤、许文豪再次签订商品房买卖合同（预售）及补充条款，该份合同已经备案登记，备案时间2017年9月8日，备案号为201709080015，合同内容与前述2017年7月30日签订的合同内容基本一致。该合同约定，许敖勤、许文豪购买恒东公司开发的誉珑湖滨花园3期38幢81单元16层1601号商品房，建筑面积129.06平方米，单价每平方米12175.41元，总价款1571359元，买受人应于2017年9月7日前支付551359元，余款102万元向银行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起次日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同的签订时间打印为2017年9月8日，许文豪的签名由其父亲许敖勤代签。补充条款约定，买受人应在签订该合同之日起5日内提供办理商业按揭贷款、商品房抵押登记所需的全部资料，并前往银行及房地产管理部门办理有关贷款、商品房抵押登记手续，否则因此导致按揭银行延期放款的，买受人按合同约定承担延期付款的违约责任。出卖人依据合同约定或法律规定享有的合同解除权行使期限为自合同约定解除条件或者法律规定解除条件成就之日起两年，且不受是否曾经被催告要求行使的限制。同日，恒东公司向许敖勤、许文豪开具预收款551359元的发票。2018年3月13日、4月19日，恒东公司委托北京市炜衡（苏州）律师事务所两次向许敖勤、许文豪发律师函，要求许敖勤、许文豪在限定时间内向恒东公司付清拖欠房款并支付违约金。否则将按约解除合同，并追究违约责任等内容。许敖勤、许文豪至今未向银行申请贷款支付房价款余款。2017年8月至9月，许敖勤及其他誉珑湖滨花园3期的部分购房者向宜兴市住房保障和房产管理局、市场监督管理局投诉恒东公司收取其5000元服务费，但未享受到房价优惠等事宜。同年9月，恒东公司根据有关政府部门要求与投诉的业主代表进行沟通，但未有结果。对于许敖勤、许文豪提出要求继续履行与恒东公司签署的商品房买卖合同（预售），系其独立的诉的请求，许敖勤、许文豪未在本院限定期限内递交书面反诉状，并预交反诉费。诉讼中，许敖勤、许文豪针对其主张的恒东公司未给予其购房优惠及案涉房屋目前价格已经上涨的事实，向本院提供如下证据：1、结算确认书、乐居公司5000元服务费发票，证明其按照恒东公司的要求，向乐居公司购买了E金券，但是其购房时并未获得总价1.5%的优惠，5000元也未计入房价，故是恒东公司首先违反商品房销售“一价清”制度。在恒东公司没有把应该优惠的价格给予其之前，其无法进行贷款支付剩余款项。上述结算确认书载明：本人已确定使用E金券购买案涉房屋，并已与发展商签订商品房销售合同。优惠幅度5千享总价1.5%，服务费5000元。本人同意第三方支付平台将上述确认的预存款转入相应账户，作为服务费。许敖勤在落款处签名。发票载明乐居公司于2017年8月25日向许敖勤开具5000元服务费的发票。2、恒基旭辉府开盘房源优惠公示、开盘流程和VIP卡复印件（卡在购房后已被收走），证明办理VIP卡总房价优惠1.5%,与其主张的1.5%的优惠是不同的优惠。上述开盘房源优惠公示显示：开盘前办理VIP卡的预约客户，总房款优惠9.85折/套。特别说明：本次公示价格及优惠仅针对2017年7月28日开盘当天的认购房源，且在2天内（2017年7月30日前）至营销中心现场付足首付，办理签约的客户。3、安居客网上查询的誉珑湖滨花园房屋价格为14500元/㎡起，证明其购买的是东首房屋，楼层较好，该房屋至少已经溢价30万元。如果解除合同成立，恒东公司没有受到损失，反而是获利，故恒东公司诉请的违约金过高。恒东公司认为，对证据1的真实性无法确认，因非其制作，也非其收取。许敖勤、许文豪也明确将5000元作为服务费，故许敖勤、许文豪要求将5000元抵付房款与事实不符；对证据2的真实性暂时无法核实。即便该证据真实，也无法达到许敖勤、许文豪所谓的存在2个1.5%折扣的证明目的。办理VIP卡享受总房价1.5%的优惠是有这个事情，但许敖勤、许文豪需要向第三方乐居公司缴纳5000元服务费后才能成为VIP预约客户，享受总房价1.5%的优惠。其已经按照1.5%给予许敖勤、许文豪房屋价款的优惠；对证据3，这是网页查询价格，不代表案涉房屋价格。现在房屋的价格实行一房一价。房屋价格确实有所上涨，具体上涨价格不清楚。上述事实，有恒东公司提供的商品房预售许可证、认购合同、签约单、商品房买卖合同（预售）及补充条款、律师函、邮件凭证及查询单，有许敖勤、许文豪提供的结算确认书、发票、政府网上信息公开、现场谈话录音、网上查询价格、开盘房源优惠公示、开盘流程和VIP卡复印件及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：许文豪认可许敖勤代其与恒东公司签订已经登记备案的商品房买卖合同（预售），对此本院予以确认。故恒东公司与许敖勤、许文豪签订的已经登记备案的商品房买卖合同（预售）及补充条款系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约履行各自的义务。恒东公司作为出卖人，负有向购房者交付标的房屋等义务，许敖勤、许文豪作为买受人，则负有向恒东公司支付购房款等义务。关于恒东公司有无承诺给予许敖勤、许文豪总房价2个1.5%的优惠及将5000元服务费计入房价的问题。许敖勤、许文豪提供的现有证据不足以证明恒东公司存在上述销售优惠承诺事实。理由如下：一、许敖勤、许文豪提供的开盘房源优惠公示，仅显示开盘前办理VIP卡的预约客户，总房款优惠9.85折/套。而对于办理VIP卡需要什么条件，则没有明确说明;二、许敖勤、许文豪提供的结算确认书，恒东公司未盖章确认。该结算确认书主要是许敖勤同意第三方支付平台将5000元预存款转作服务费进行确认，其中虽然显示优惠幅度5千享总价1.5%，但没有明确说明许敖勤、许文豪在交纳5000元服务费后可享受总房价2个1.5%的购房优惠及将5000元服务费计入房价的事实;三、许敖勤、许文豪提供的恒东公司与投诉业主代表进行沟通时的现场谈话录音中，恒东公司有关人员并未认可购房者在交纳5000元服务费后，可直接享受总房价1.5%的优惠及将5000元服务费计入房价的事实;四、双方在2017年7月28日开盘当天签订的签约单、2017年7月30日及2018年1月18日签订的商品房买卖合同中，均是按照认购合同中总房价的98.5%计算房价，表明许敖勤、许文豪知晓其是按总房价的1.5%享受购房优惠，并确认了购房总价及付款期限等内容。因此，许敖勤、许文豪认为恒东公司承诺给予其总房价2个1.5%的优惠及将5000元服务费计入房价，但其未获得VIP卡外另一个1.5%的优惠及将5000元计入房价，恒东公司违约的主张，本院不予采信。根据双方合同约定，余款102万元由许敖勤、许文豪向银行申请贷款支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。许敖勤、许文豪应当在签订补充条款之日起5日内提供资料办理商业按揭贷款，但许敖勤、许文豪未按约办理商业按揭贷款，经恒东公司两次发律师函催告，仍未付款。许敖勤、许文豪逾期付款已超过90日，构成违约，恒东公司有权依约解除合同并要求承担违约责任。恒东公司现通过诉讼要求解除房屋买卖合同并注销合同备案登记的主张，本院予以支持。关于违约金。恒东公司要求按照合同约定的应付款的20%承担违约金，许敖勤、许文豪认为该违约金标准过高，且誉珑湖滨花园房屋价格现已上涨，恒东公司如解除合同不存在损失问题。对此本院认为，许敖勤、许文豪逾期付款，必然会造成恒东公司资金利息损失，但因房屋价格目前已经整体上涨，恒东公司要求按照应付款的20%承担违约金确实过高。本院综合考虑违约所造成的损失、房价上涨、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为10万元为宜。恒东公司在首付款中扣除违约金10万元后，将剩余款项451359元返还给许敖勤、许文豪。对于许敖勤、许文豪要求继续履行与恒东公司签署的商品房买卖合同（预售）的主张，系其提出的独立的诉的请求，许敖勤、许文豪未在本院限定期限内递交书面反诉状并预交反诉费，视为放弃反诉权利，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除宜兴恒东房地产开发有限公司与许敖勤、许文豪就誉珑湖滨花园3期38幢81单元16层1601号商品房于2018年1月18日签订的商品房买卖合同（预售）。二、宜兴恒东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还许敖勤、许文豪购房款551359元。三、许敖勤、许文豪承担宜兴恒东房地产开发有限公司违约金10万元。该款宜兴恒东房地产开发有限公司从上述退还许敖勤、许文豪的购房款中扣除。四、许敖勤、许文豪在宜兴恒东房地产开发有限公司退还451359元之日起十日内配合宜兴恒东房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（预售）（备案号201709080015）的备案登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18942元，由许敖勤、许文豪负担。（上述款项已由恒东公司预交，恒东公司同意上述款项由许敖勤、许文豪向其直接支付，本院不再退还，由许敖勤、许文豪于本判决发生法律效力之日起十日内向恒东公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  钱亚光人民陪审员  杨 华二〇一九年八月二十三日书 记 员  朱良军