北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初58564号原告：王云，女，1936年9月18日出生，汉族，户籍地及住址北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王亚慧，天津君悦律师事务所律师。被告：那宝魁，男，1934年4月5日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王博，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京友恒律师事务所实习律师。被告：邴怡，女，1980年1月31日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市昌邑区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告王云与被告那宝魁、邴怡确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云之委托诉讼代理人王亚慧与被告那宝魁之委托诉讼代理人王博、张静，被告邴怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王云向本院提出诉讼请求：1、依法确认那宝魁与邴怡签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令邴怡返还位于北京市海淀区皂君庙东里19号楼x层x房屋给原告；3、诉讼费由被告负担。事实和理由:王云与那宝魁系夫妻关系，邴怡系那宝魁之妹那某之女。原告与被告那宝魁婚后于2010年购买了位于北京市海淀区皂君东里19号楼x层x房屋（以下简称涉诉房屋）一套，该房屋属于王云、那宝魁夫妻共同财产。2018年，在王云不知情的情况下，那宝魁与邴怡以签订房屋买卖合同的形式，实质上是将涉诉房屋赠与邴怡，且事后邴怡将涉诉房屋办理房屋所有权变更登记。现涉诉房屋登记在邴怡名下并由其居住使用。由于涉诉房屋系原告夫妻共同财产，那宝魁在原告毫不知情的情况下，将房屋赠与邴怡，应属无效。维护为原告的合法权益，故诉至法院。那宝魁辩称，不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋是我们夫妻的共同财产，我们年龄大了，没有子女，近年来身体一直不好。邴怡在北京工作，之前在大兴租房居住。我妹妹一家人一直照顾我们两个人的生活，后来因为他们住在大兴太远，而我们两口子名下有两套房屋，且相隔不远，因此为了方便照顾我们，我们同意让他们到涉诉房屋中居住。后来也是为了感谢他们对我们的照顾，考虑到我妹妹年龄大了，所以我们准备把涉诉房屋赠送给邴怡。整个过程，王云都是知情且同意的。我和王云是在同一个单位工作，因此涉诉房屋需要赠与变更登记时，我向单位提出了申请，补交了面积差价。后来又通过中介经纪服务机构签订了合同。在上述过程中，单位和中介机构的人员都向王云核实过意见，她都是同意的。虽然签订的是房屋买卖合同，但确实是赠与，没有收取购房款。办理过户的税费都是邴怡交纳的。邴怡辩称，不同意原告的诉讼请求。根本不存在恶意串通的情况。我2012年到北京工作在大兴区租房居住，后来接来我父母共同居住。由于我舅舅、舅妈年龄大了，身边又没有人照顾，所以从2012年开始我父母就每周两三次坐车长途给舅舅他们送吃的用的，照顾他们生活。2016年舅舅身体不好，患病也是我父母照顾的。由于离得远，总是长途奔波，为了方便照顾，2017年舅舅让我们住到他们的涉诉房屋中，那里距离他们夫妻住的房子只有两站地。由于涉诉房屋一直空置，所以我们一家人稍微收拾了一下，就住到了涉诉房屋中，其间王云还曾邀请我们直接住到他们家里，但为了不影响他们的生活，所以我们一家人没有去。可能是为了感谢我和我家人的照料，舅舅和舅妈才准备将涉诉房屋赠与给我，对此王云一直是知道和赞同的。原来我们一家与舅舅一家人的关系都是很好的，在知道王云起诉后，我们也曾试图与王云联系沟通，但王云拒绝与我们联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王云与那宝魁于1961年2月登记结婚。1999年5月，那宝魁作为乙方与甲方冶金工业部北京冶金设备研究院就涉诉房屋，签订房改房买卖合同，以成本价购买涉诉房屋。合同约定涉诉房屋自购买之日起住用五年以后可依法进入市场，且需补交土地使用权出让金或有关税费。2010年5月7日，那宝魁就涉诉房屋取得X京房权证海字第XX**房屋所有权证，登记的房屋所有权人为那宝魁。2017年4月，那宝魁向其所在单位北京中冶设备设计总院有限公司提交书面申请，以自己的妹妹照顾自己生活为由，申请将涉诉房屋房主变更为邴怡，以方便邴怡及其父母照顾自己生活。2017年6月，那宝魁向单位就涉诉房屋交纳“补缴超标加价”款45680元。2017年6月21日，那宝魁所在单位向海淀区不动产登记事务中心出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，表示同意那宝魁就涉诉房屋办理已购公房出售。2017年10月13日，那宝魁作为出卖方与买受人邴怡就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定涉诉房屋以总价200万元的价格出售给邴怡。邴怡为此交纳契税20005元。2017年10月17日，邴怡就涉诉房屋取得京（2017）海不动产权第xxx号登记证书，登记的房屋权利人为邴怡单独所有。那宝魁、邴怡确认上述房屋买卖合同名为买卖，实为赠与，双方之间不存在实际的买卖合同关系。诉讼中，那宝魁申请证人那某出庭作证。那某在证言中陈述其父母和邴怡确实从2012年开始照顾王云夫妇，后来为方便照顾，一家人均被安排入住涉诉房屋。王云夫妇为了感谢自己一家人的照料，准备将涉诉房屋赠与邴怡。其表示王云对赠与情况知晓并同意。王云对那某的上述证言的真实性不予认可，并提出鉴于那某系邴怡母亲，与被告存在亲属关系，与本案争议有直接利害关系，因此其证言不具备证明效力。诉讼中经本院询问，那宝魁、邴怡主张涉诉房屋在向单位申请上市交易，在中介办理过户交易手续以及在不动产登记机关办理过户手续过程中，相关工作人员均征询过王云意见，但就上述主张，那宝魁、邴怡均未提交任何证据加以证明。在那宝魁表示将涉诉房屋赠与邴怡之前，自2017年起，涉诉房屋一直由邴怡及其家人居住使用至今。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案涉诉房屋系那宝魁与王云的夫妻共同财产，系双方共同共有。对涉诉房屋的处置，亦应由房屋权利人共同作出。诉讼中，那宝魁、邴怡均主张，涉诉房屋的赠与系经王云认可，并经王云确认。但根据那宝魁、邴怡向本院提交的书证和证人证言，均无法证明王云曾明确表示作出赠与或对该赠与行为认可，亦无证据证明王云在赠与合同达成后，对该赠与进行追认。那宝魁作为涉诉房屋的共有权人之一，亦未提交证据证明王云曾委托其办理有关涉诉房屋的赠与或其他权利处分事宜。故那宝魁无权对涉诉房屋中王云所属部分进行处分。本案涉诉房屋买卖合同，经双方当事人确认，名为买卖，实为赠与，在赠与人那宝魁无权处分涉诉房屋中王云所属部分物权的情况下，那宝魁单方与邴怡就涉诉房屋签订处分合同，该合同因权利人无权处分而无效。王云要求确认相应合同无效的诉讼请求，本院予以支持。但根据双方陈述，现涉诉房屋中实际居住使用人除邴怡外，还有其父母，且邴怡及其父母系在本案涉诉合同签订前即已实际在涉诉房屋中居住使用。王云对上述房屋居住使用情况亦有所知晓。故邴怡及其家人对涉诉房屋的居住使用并非基于赠与合同关系的建立，考虑到实际腾退人范围亦超出本案当事人范围，因此就涉诉房屋是否腾退，由谁承担腾退义务，不便在本案中一并处理。双方可另行通过协商或诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、那宝魁与邴怡于2017年10月13日，就位于北京市海淀区皂君东里19号楼x层x房屋所签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；二、驳回王云的其他诉讼请求。案件受理费70元，由王云负担35元，已交纳；由那宝魁负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  王 鲁人民陪审员  袁 卫二〇一九年八月二十八日书 记 员  秦婧然