吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1203号上诉人(原审被告)：于志宏，男，1976年9月9日出生，汉族，住乾安县。被上诉人（原审原告）：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，住所地吉林省松原市乾安县，统一社会信用代码：9122xxxxx。法定代表人：赵得生，经理。委托诉讼代理人：赵得国，男，1968年4月9日生，蒙古族，住吉林省大安市，系公司员工。上诉人于志宏因与被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司物业服务（以下简称田园锦绣物业公司）合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2018）吉0723民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于志宏，被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵得国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于志宏上诉请求：撤销乾安县人民法院（2018）吉0723民初2630号民事判决，改判于志宏不承担物业服务费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，田园锦绣物业公司未召开业主大会，选聘田园锦绣物业公司作为物业服务企业和业主委员会的成立均不合法。根据《物业管理条例》第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。田园锦绣物业公司根本未履行此程序。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。田园锦绣物业公司在一审中未提供证据证实选聘其作为牧业服务企业及业主委员会成立合法。田园锦绣物业公司在未满足以上条件的情况下成立的业主委员会和同意田园锦绣物业公司提供服务，所谓的“业主委员会”不是全体业主通过选举产生，事实是田园锦绣物业公司和不是依法成立的“业主委员会”。双方恶意串通，签订“田园锦绣物业公司管理协议书”，提高物业服务收费标准，损害小区全体业主的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，应是无效的。二、田园锦绣物业公司未提供任何物业服务，于志宏不应交付物业服务费用。于志宏居住在田园锦绣小区四号楼1单元1001室，而且小区没有保安，没有围墙，田园锦绣物业公司连最基本的保洁、保安服务都未提供，却要求于志宏交付全部物业服务费用，其物业服务水平与收费标准不匹配，于志宏不应交付物业服务费用。综上，请求依法查清案件事实，保护于志宏的合法权益。田园锦绣物业公司辩称，首先，2016年9月19日，田园锦绣物业公司征求小区大多数人的意见，采取留电话的方式同意田园锦绣物业公司提供服务，并成立了以董斌为组长的16人的业主委员会。乾安县乾安镇民鸣凤社区和乾安县城市环境综合执法局分别于2017年6月5日和2017年5月12日分别发布通告乾安县田园锦绣小区业主委员会于2016年10月5日成立，小区业主委员会的成立符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。2016年10月5日，乾安县田园锦绣业主委员会与田园锦绣物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。这两个通告是两个物业主管部门下发的，是具备法律效力的，业主以不知情或并非全同当事人为由提出抗辩，法院应当不予支持。其次，田园锦绣物业公司自接管小区以来，针对小区破烂不堪的实际情况，为广大业主做了大量的工作，除了日常的保安、保洁、修理等，还完善了小区的很多设施，如小区大门、路灯、监控的安装。目前正在更换楼宇门。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。田园锦绣物业公司向一审法院起诉请求：请求被告给付2018年1月1日至2018年12月末物业费859.08元，二次供暖费400元，二次供水400元，电梯费580元，楼道灯费50元，合计2,289.08元。一审法院认定事实：对于原告向本院提交工商营业执照、物业服务企业资质证书被告没有异议；对于原告提交乾安县综合执法局通告、乾安县鸣凤社区通告、田园锦绣物业管理协议书、田园锦绣小区业主委员会名单复印件各一份、田园锦绣物业公司与小区业主委员会的会议纪要复印件一份、证明田园锦绣小区业主委员会的成立是符合业主委员会的相关规定的，原告已经履行了合同，为小区提供了物业服务。原告与田园锦绣小区业主委员会于2016年10月5日签订《田园锦绣物业管理协议书》。合同约定：“合同期限五年，自2016年10月5日至2021年10月5日，每年11-12月份收取小区业主下一年度的物业费及其他费用，收费标准为高层建筑每平方米1元物业管理费，二次供水500元，二次供暖500元，电梯费480元或580元、楼道灯费50元。”2018年1月1日，乾安县田园锦绣小区业主委员会与原告达成两份补充协议，其中一份约定将小区二次供水费由每年收取500元降至400元，小区二次供暖费由每年收取500元降至400元。被告对该组证据真实性不予认可，并提供小区业主谭凤英与小区业主委员会成员董永宾、刘金燕、李洪梅的通话录音、曲广合与秋春雪的通话录音、于志宏与周明哲的通话录音，证明原告服务不到位及业主委员会成立不合法，原告对以上通话录音的质证意见为老杨是业主，也是业主委员会的成员，他推荐秋春雪做业主委员会是合理的，周明哲是大伙推荐的。通过以上通话录音并不能证明小区业主委员会成立不合法。对于被告提供小区业主断水断电名单及小区业主联名签字原告不予认可。其真实性不能得到认证，本院不予采信。综上，被告提供的上述证据不能证明原告与小区业主委员会签订的《田园锦绣物业管理协议书》属于无效合同，本院对原告与被告之间存在物业服务合同关系予以认定。于志宏系田园锦绣小区住户，其房屋建筑面积为71.59平方米。一审法院认为，于志宏系田园锦绣小区业主，田园锦绣小区业主委员会于2016年10月5日与原告签订《田园锦绣物业管理协议书》及2018年1月1日签订的补充协议，对于志宏具有法律约束力，于志宏应按合同约定缴纳物业管理费及其他费用。被告若认为物业收费标准过高或服务不到位，可以通过小区业主委员会与原告协商解决，或者通过法定程序更换物业服务公司。对于2018年的二次供暖费因原告与乾安县聚太供热有限责任公司达成协议，供热设施的使用发生变化，原告申请撤回对2018年二次供热费的诉讼请求，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告于志宏于本判决生效后立即给付原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司2018年1月1日至2018年12月末物业费及其他费用合计1,889.08元。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由于志宏负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，经小区绝大多数业主签字确认“同意田园锦绣物业公司为我服务”，乾安县田园锦绣小区业主委员会与田园锦绣物业公司签订了《物业管理委托合同》及补充协议，约定了全体业主和物业使用人应向田园锦绣物业公司交纳物业管理费、二次供水费、二次供暖费、电梯费、楼道灯费，该协议书有乾安县田园锦绣小区业主委员会的公章和业主代表的签字以及田园锦绣物业公司的公章。于志宏上诉主张上述物业服务合同存在恶意串通损害业主利益的情形，但并未提供充分的证据予以证明，对于于志宏主张合同无效的主张本院不予支持。因签订有物业服务合同，田园锦绣物业公司亦向小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。于志宏接受了田园锦绣物业公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费的义务。关于于志宏上诉主张田园锦绣物业公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，于志宏的现有证据并不足以证明田园锦绣物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；物业服务情况且不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，于志宏所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。因诉讼中田园锦绣物业公司撤回对二次供暖费的请求，故一审法院依据协议约定标准判决于志宏应给付田园锦绣物业公司相应物业管理费并无不当，本院予以维持。因本案为物业服务合同纠纷，关于业主委员会成立的问题，不属于本案审理范围，依法不予处理。综上所述，于志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于志宏负担。本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  徐 芳审判员  翟会青二〇一九年八月二十二日书记员  于耀天