文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初484号原告：饶晚珍，女，汉族，1948年12月27日出生，现住大埔县。委托诉讼代理人：王辉，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：谢婷，女，汉族，1980年7月10日出生，现住梅州市梅江区。原告饶晚珍诉被告谢婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶晚珍及其委托诉讼代理人王辉律师，被告谢婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》；2.判令被告归还原告已支付的购房款、杂间租赁费、房杂费共计503000元给原告，并赔偿原告4923元经济损失；3.判令被告向原告双倍退还定金计60000元；4.本案的诉讼费由被告承担；5.判令被告退还原告多支付的购房款47000元。事实和理由：原告向被告已付清全部购房款及其他款项，已履行全部合同义务。原告与被告于2017年9月3日签订了《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》，原告购买被告出售的位于梅州市××区××路××楼××房（以下简称“B栋××房”），原、被告约定涉案房屋的总价款为453000元。原告于2017年9月至10月期间共向被告付清了房屋购房款453000元。此外，原告与被告还签订了《合兴雅苑前期杂间、车库预留认购合同书》，双方约定座落于梅州市××区××路合××号杂间（以下简称“B6号杂间”）总工本费和长期租赁费30000元，原告于2017年9月期间支付了认购B6号杂间定金5000元和B6号杂间长期使用租赁合费25000元，并支付了B栋××房杂费20000元。原、被告签订的《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》应认定商品房买卖合同，合同第七条约定，原告于2018年5月1日前到合兴雅苑与被告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理不动产登记证，但被告一直以各种理由推脱，至今未签订正式的《商品房买卖合同》，也未办理不动产登记。被告已构成违约，原告请求解除商品房买卖合同，并要求被告退还原告已支付的购房款、杂间租赁费、房杂费共计503000元给原告，并赔偿原告4923元经济损失[4.35%×30%×9个月×503000元]。被告在违约的情况下，根据《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》第三条约定，被告还应向原告双倍退还定金60000元。原告实际向被告支付涉案房屋共计50万元，而涉案房屋售价只有453000元，故被告应向被告退还47000元。综上，为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.原告在诉状中陈述被告是合兴雅苑售楼部的工作人员不属实，涉案房屋是被告抵对工程款所得的。2.杂间的证不是被告去办理的，是原告去办理的，该部分的费用应由原告自行承担。3.涉案房屋楼盘所有房屋的办证都是延后了，是开发商的问题。4.被告不同意解除双方签订的《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》，因为原告曾经说过要出售房屋，原告交清房款给被告之后就入住，期间原告提出想要出售涉案房屋，被告也协助原告出售房屋，但是后来原告又称她的儿子要居住就没有继续出售了。5.对原告的第二项请求，杂间租赁费不是被告收的，被告没有得到原告的杂间租赁费，因为涉案房产是被告抵对工程款所得，杂间租赁费是售楼部收取的，房杂费也不是被告收取的。6.对原告的第三项请求，被告是收了原告3万元预交款，但是合同约定10月1日前交清3万元定金，原告没有在10月1日前付清，该3万元是原告没有按合同约定付清定金而补偿给我的款项。7.针对第四项请求，诉讼费应由原告自行承担。8.针对原告增加的诉讼请求第五项，被告出售房屋给原告按合同约定的总房价是45.3万元，被告只收取了原告45.3万元房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.原告的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告的居民身份证，证明被告的诉讼主体资格。3.梅州高信房地产有限公司的收款收据原件一张，证明原告通过胡清购买涉案房屋。4.2017年9月3日的合兴雅苑前期房产预留认购合同书原件，证明原告向被告购买房屋的事实。5.收据原件四张、手写银行卡账号两个、存折转账记录原件一页、中国农业银行已销户活期账户明细清单原件一页，证明原告向被告已付清涉案房屋购房款的事实。6.2017年10月5日的合兴雅苑前期杂间、车库预留认购合同书原件，收据三张，证明原告已支付涉案房屋相关费用的事实。7.中国农业银行深圳布吉支行转账回单原件，证明原告于2017年9月28日向被告支付了购房款44万元。被告对其抗辩提供了如下证据予以证实：1.录音光盘，证明原告违约在先，原告第一次提出想出售房屋的时候是被告帮助原告的，但是后来原告又说不卖了。2.2016年2月21日甲方梅州新合兴农业发展有限公司与乙方谢婷签订的协议，证明合同的有效性。3.建筑工程施工许可证（编号为4414××60101）、梅州市国用（2015）第××号国有土地使用证，证明涉案房屋有建设工程施工许可证。在本案审理过程中，本院还出示质证了2019年5月31日本院工作人员到梅州市××区××路××房及××号杂间所作的现场勘验记录及现场勘验照片。本院经审理认定事实如下：梅州市梅江区侨新路合兴雅苑B栋××房是开发商抵对工程款预留给被告。2017年9月份，原告通过中介高信地产胡清的介绍认识被告，并带原告到B栋××房看了现房。2017年9月3日原告与被告就关于B栋××房的买卖签订了《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》，合同约定：第一条，原告向被告购买座落于梅州市××区××路××楼××房；第二条，该商品房总价款为453000元，该总价已含有公共设施、设备分摊、小区监控系统、电梯、综合公共分摊等；第三条，原告同意签订本预留认购书时，已支付定金3万元，若原告中途违约，购房定金不退还，若被告中途违约，被告无条件退还定金的双倍给原告；第四条，分期付款，2017年10月1日前支付423000元首付款；第六条，其他应收费用20000元；第七条，原、被告商定，原告于2018年5月1日前到合兴雅苑与被告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理不动产登记证；备注“2017年9月3日收到定金1万元；2017年9月6日收到定金2万元，此房以现状交付含家私”；原告、被告、胡清签名及按捺指模，2017年9月3日。《认购合同》签订后，原告按约于2017年9月3日支付了1万元定金给被告；于2017年9月4日支付了2万元定金给被告；于2017年9月8日支付了3万元房款给被告；于2017年10月9日支付了393000元房款给被告；以上合计453000元，被告出具了收据给原告收执。在原告交清了B栋××房的全款后，被告将B栋××房的水电直接登记在原告的名下，并将B栋××房的钥匙交付给原告。2017年10月5日梅州市梅江区合兴雅苑与原告签订了《合兴雅苑前期杂间、车库预留认购合同书》，合同约定：第一条，原告向合兴雅苑购买座落于梅州市××区××路××号杂间，该杂间总工本费和长期租赁费3万元，杂间一次性付清，杂间不办证等；合兴雅苑盖章及原告签名并按捺指模确认，2017年10月5日。《合兴雅苑前期杂间、车库预留认购合同书》签订后，原告于2017年9月8日支付了5000元杂间定金给合兴雅苑；于2017年9月30日支付了25000元杂间长期使用租赁费给合兴雅苑；于2017年10月5日支付了2万元B栋××房杂费给合兴雅苑；以上合计5万元，合兴雅苑出具了收据给原告收执。至2018年5月1日被告均未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且未对涉案房屋B栋××房办理不动产登记，为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告作了上述答辩意见。另查,本院在住建局官网查询合兴雅苑开发商的情况,查询结果为未查询到合兴雅苑的开发商记录。无法追加合兴雅苑的开发商作为第三人参加诉讼。庭审中，原告称“2017年9月28日支付的44万元中包含393000元B栋××房的房款，剩余47000元属于多支付给被告的款项，另还现金支付了3000元给被告；关于2017年9月8日支付的5000元B6号杂间定金、2017年9月30日支付的25000元B6号杂间长期使用租赁费、2017年10月5日支付的B栋××房杂费2万元是由原告本人从中国银行取出现金后支付给被告的，与其于2017年9月28日汇款的44万元无关联”。被告则认为“被告只收到B栋××房的全款453000元，原告于2017年9月28日支付的44万元包含了393000元B201房的房款，剩余47000元及原告支付的3000元现金，共5万元是原告让被告代缴的5000元B6号杂间定金、25000元B6号杂间长期使用租赁费、B栋××房杂费2万元，代缴后，由合兴雅苑出具收据给原告收执”。本院认为，原告与被告签订的《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》是效力待定的合同，须经房屋权属人即开发商的追认才发生效力，但该合同协议的条款是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按照协议全面履行各自义务。原告以被告未在2018年5月1日前与原告签订正式的《商品房买卖合同》及未办理涉案房屋不动产登记为由，请求依法解除《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》，根据该《合同》第七条约定，被告未于2018年5月1日前与原告签订《商品房买卖合同》，可以认定被告构成违约，故本院依法解除原、被告于2017年9月3日签订《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》。原告请求被告归还原告已支付涉案房屋B栋××房的购房全款453000元、B6号杂间租赁费3万元、B栋××房的杂费2万元，并赔偿从2018年5月1日起至2019年2月1日止共计9个月，以503000元为基数，以年利率4.35%（加收30%）计算得出4923元。被告抗辩主张“被告只收到B201房的购房全款453000元，并未收到B6号杂间租赁费3万元、B栋××房的杂费2万元”等意见。根据原告提交的证据可以证实，1.原告已经按约定支付了涉案房屋B栋××房的购房全款453000元给被告；2.《合兴雅苑前期杂间、车库预留认购合同书》是原告与梅州市梅江区合兴雅苑所签订，B6号杂间租赁费3万元、B栋××房的杂费2万元共计5万元的收款方是梅州市梅江区合兴雅苑。虽《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》未约定违约金，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告构成违约的，应承担相应的损失，依法计算为2018年5月1日至2019年2月1日共计9个月，以453000元为基数，参照中国人民银行同期同类逾期贷款利率4.35%，即453000元×（4.35%/年利率÷12个月）×9个月=14779.12元，原告请求4923元的损失并未超出标准，本院予以支持4923元。本院对被告的部分抗辩主张予以采纳。综上，本院依法支持被告归还原告已支付涉案房屋B栋××房的购房全款453000元，及赔偿损失4923元，因涉及的B6号杂间租赁费3万元及B栋××房的杂费2万元的收款方是梅州市梅江区合兴雅苑，原告可另行主张权利。原告请求被告双倍退还定金60000元，原告在履行协议过程中也存在过错，被告提供的录音证据证实，迟延办证的原因是原告要求被告暂不做证，导致超期未做证，定金罚则只适用无过错原则，原、被告均有过错，因此，本院依法不予支持。原告以2017年9月28日支付的44万元中包含393000元B栋××房的房款，剩余47000元属于多支付给被告的款项为由，请求被告退还原告多支付的购房款47000元。被告抗辩主张“原告支付的44万元包含393000元B栋××房的房款，剩余47000元，及原告支付的3000元现金，合计5万元是原告让被告代缴的杂间费用，在其代缴5万元给合兴雅苑后，由合兴雅苑出具收据给原告收执”等意见。从原告提交的中国农业银行账户明细清单，可以证实2017年9月28日原告汇入一笔44万元的款项到被告的银行账户内，庭审中原、被告确认：原告支付了1笔3000元现金给被告。《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》第二条约定“该商品房总价款为453000元”，原告按约分四次将涉案房屋B栋××房的购房全款453000元全部付清，被告也分别出具了收据给原告收执，可证实涉案房屋B栋××房的全款453000元，原告已经支付完毕。2017年9月28日的汇款44万元扣除2017年10月9日涉案房屋B栋××房的393000元房款后，剩余47000元及原、被告确认的现金3000元共计5万元，被告认为“该5万元是其帮原告代缴B6号杂间费用3万元及B栋××房杂费2万元”，与原告提交的2017年9月8日、2017年9月30日、2017年10月5日三份收据载明的内容可以相互印证，形成相对完整的证据链，故本院对被告的抗辩主张予以采纳。又原告庭审中称“关于2017年9月8日支付的5000元B6号杂间定金、2017年9月30日支付的25000元B6号杂间长期使用租赁费、2017年10月5日支付的B栋××房杂费2万元是由原告本人从中国银行取出现金后支付给被告的，与其于2017年9月28日汇款的44万元无关联”，庭审过程中本院告知原告应在开庭后三个工作日内提交银行的取款记录，但原告未提交相应的证据予以证实，现原告所提交的证据不足于证实被告多收了涉案房屋B栋××房的47000元房款，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告应承担举证不能的不利后果。故原告请求被告退还原告多支付的购房款47000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、依法解除原告饶晚珍与被告谢婷于2017年9月3日签订的《合兴雅苑前期房产预留认购合同书》；二、被告谢婷应在本判决生效后十五日内，返还座落于梅州市梅江区侨新路合兴雅苑B栋2楼01号房的购房全款453000元，及赔偿4923元损失，合计457923元给原告饶晚珍；三、驳回原告饶晚珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取为9479.24元（原告饶晚珍已预交4739.62元），由原告饶晚珍负担975元，被告谢婷负担8504.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  黎伟平审 判 员  肖俊峰人民陪审员  李月霞二〇一九年八月二十三日书 记 员  郑佳裕