重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝民再366号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘朝旭，男，1970年5月8日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阮光银，男，1963年9月27日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马培香，女，1970年10月23日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭明兴(马培香之夫)，男，1967年3月18日出生，汉族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。一审被告：廖红香，女，1973年3月23日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。再审申请人刘朝旭、阮光银因与被申请人马培香及一审被告廖红香合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2017）渝04民终491号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月4日作出（2018）渝民申414号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人刘朝旭、阮光银及其委托诉讼代理人康小平，与被申请人马培香及其委托诉讼代理人谭明兴、谭茂明出庭参加了诉讼，一审被告廖红香经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘朝旭、阮光银申请再审称，在拆除马培香的房屋后，刘朝旭、阮光银还分别与案外人邓太富、秦宗华签订了协议，占用了两家的承包地293.80㎡用于建房。根据《还房协议》的约定，刘朝旭、阮光银应按照三家共同面积分成三份、设计三套，然后还房给马培香。而三家的面积为144.67㎡，故刘朝旭、阮光银的还房面积应为48.22㎡，一、二审擅自扩大了还房面积，不符合公平原则，违反了合同约定。一、二审还遗漏了陈一斌作为当事人。马培香向一审法院提起诉讼请求：1.由刘朝旭、阮光银、廖红香按照《还房协议》第1、2、3条约定还房151.21㎡，按刘朝旭、阮光银、廖红香认可的对外销售单价3800元/㎡计算，赔偿损失574940元；2.由刘朝旭、阮光银、廖红香按照《还房协议》第4条约定赔偿马培香租房费用56250元（从2012年1月1日计算至2015年8月29日，如果延期兑现，则增加赔偿金额）；3.由刘朝旭、阮光银、廖红香按照《还房协议》第6条约定对已超层一套房屋损失进行赔偿；4.由刘朝旭、阮光银、廖红香赔偿伪造证据造成的一审、二审、重审的经济损失30000元；5.要求追究刘朝旭、阮光银、廖红香伪造虚假证据的违法责任。在庭审中，马培香放弃第5项诉讼请求。重庆市石柱土家族自治县人民法院一审认定事实：马培香与唐昌建原系夫妻关系，在石柱县南宾镇有房屋一幢（占地面积41.08㎡），在该房屋后有土地10.15㎡。2009年10月，唐昌建与马培香协议离婚，约定该房屋归马培香所有。谭云坤诉唐昌建债务纠纷一案，经法院于1998年9月16日作出判决后，在执行过程中谭云坤与马培香达成执行和解协议和补充和解协议，约定以唐昌建和马培香共同所有的房屋其中一部分用于抵偿债务。刘朝旭与廖红香系夫妻关系，在石柱县南宾镇有房屋一幢。阮光银在石柱县南宾镇有房屋一幢。2010年12月3日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局作出石安鉴字[2010]第304号《房屋安全鉴定报告》,将刘朝旭、阮光银、马培香三户的房屋鉴定为D级危房，建议立即拆除。2011年6月29日，刘朝旭为甲方，阮光银为乙方，马培香为丙方，签订了《还房协议》，约定原三方共墙修建房屋，因修建多年，结果质量较差，现成为危房，经三方多次协商，将此房屋拆掉重建，三方本着互惠互利，在平等互利的条件下达成如下协议：1.还房地址：XXXXXXX；2.由甲方和乙方拆房修建、出资、修好后还丙方住房于原座落位置；3.还房条件：危房拆迁后，甲乙双方按底层实际面积分为三份（平均设计三套）还丙方一套，丙方不出资，搓沙、找平、外窗、进房门（价格200元左右），水电气及其他费用由丙方负责；4.还房时间：经相关部门把手续审批后，在拆房修建后，五个月交丙方使用；5.此协议签订后，丙方将原房的所有手续（原件）交甲乙两方；6.危房拆迁后，经相关部门批准建房层高，如甲乙两方超层，顶楼由丙方加一套，所有材料费、人工费、安全费全部由丙方自负，在顶楼上原座落的位置加一套，若甲乙两方因其他原因不能超层此款（6条）作废；7.违约责任：若甲乙两方在办建，拆房和修建过程中，若因丙方原因造成不能正常施工，使甲乙两方所造成的一切经济损失全部由丙方负责，如因甲乙两方违约，给丙方所造成的损失全部由甲乙两方负责；8.此协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，签字盖章后生效。阮光银、马培香在协议上签字捺印，刘朝旭的妻子廖红香代表刘朝旭在协议上签字。2011年，阮光银、刘朝旭与案外人陈一斌（曾用名陈益兵、陈益斌）将旧房拆除后重建，因属于违法建筑，三人已按规定缴清各项税费。2012年11月16日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局对该处房屋作出《石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告》，其中记载权利人为刘朝旭、阮光银、唐昌建，土地使用权面积为438.47㎡。关于该处房屋修建完工的时间双方均不能确定，也无法提供相应的证据。经一审法院释明后，双方均同意以《石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告》作出的时间2012年11月16日作为修建完工时间，还房时间为修建完工后5个月，即2013年4月16日。关于涉案房屋的单价以及租金损失标准双方无法协商一致，经马培香申请，一审法院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对涉案房屋于2013年4月16日的市场单价和涉案房屋于2013年4月16日至2016年4月18日的月租金市场单价进行评估。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出了渝海特[2016]评鉴字第78号《房地产估价报告》，评估结果为涉案房屋于2013年4月16日的市场单价为1910元/平方米。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出了渝海特[2016]评鉴字第82号《房地产估价报告》，评估结果为涉案房屋于2013年4月16日至2014年12月31月租金单价为5元/㎡/月，于2015年1月1日至2016年4月18月租金单价为4元/㎡/月。马培香为此共支付了评估费用7001.00元。另查明，马培香曾以刘朝旭、廖红香、阮光银为被告提起诉讼要求确认《还房协议》有效、由刘朝旭、廖红香、阮光银还房一套（面积为151.21㎡）、按协议第6条约定准予马培香在顶楼加建一套房屋，一审法院于2014年7月6日作出（2014）石法民初字第01121号民事判决书：双方签订的《还房协议》第六条无效，其余部分有效；刘朝旭、廖红香、阮光银连带赔偿马培香183236.00元；驳回马培香的其他诉讼请求。因不服一审判决，双方均提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）渝四中法民终字第01094号民事裁定书：撤销一审判决，发回一审法院重审。重审期间，马培香撤回了起诉，后重新提起本案诉讼。一审法院于2017年3月17日作出（2015）石法民初字第03603号民事判决：一、刘朝旭、阮光银于本判决生效之日起十五日内向马培香支付279165.60元；二、刘朝旭、阮光银于本判决生效之日起十五日内向马培香支付租金损失30927.46元；三、驳回马培香的其余诉讼请求。案件受理费10412元，由马培香负担6229元，由刘朝旭、阮光银负担4883元；司法鉴定评估费7001元，由马培香负担4001元，由刘朝旭、阮光银负担3000元。刘朝旭、阮光银不服一审判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉请求：撤销一审判决，驳回马培香一审诉讼请求。主要事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审认定将新建和重建的房屋面积混为一体，本案当事人约定的面积只是重建的面积144.67平方米按三家平分，不应包括新建的面积；案外人陈一斌已经按照协议约定为马培香留了一套房屋，刘朝旭、阮光银完全可能按照约定履行合同还房，不应判决刘朝旭、阮光银支付房款279165.6元，原判适用法律错误；一审程序违法，未在法定期间内审结案件，将违法延长审限期内的租金判决刘朝旭、阮光银负担错误。马培香二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廖红香二审未作答辩。二审中，刘朝旭、阮光银提供重庆市石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01121号民事判决书及重庆市第四中级人民法院（2014）渝四中法民终字第01094号民事裁定书，拟证明对于诉争房屋该两份法律文书中均按照重建的房屋面积计算，当时刘朝旭、阮光银对计算价款不服提起上诉的，发回重审主要是以房屋单价的事实不清。马培香质证认为，对于该两份法律文书的真实性、合法性予以认可，不属于二审新证据，不能达到上诉人的证明目的。二审法院经审查认为，（2014）渝四中法民终字第01094号民事裁定中马培香亦是上诉人，且马培香在发回重审后已经撤诉，本案是马培香撤诉之后再次提起的诉讼，不能达到刘朝旭、阮光银的证明目的，二审法院不予采信。二审法院认定事实：刘朝旭、阮光银在拆除马培香、刘朝旭、阮光银的房屋及空坝后，修建了7套房屋。其中马培香原拆除前的房屋在修建后靠停车空坝方向，而刘朝旭、阮光银给马培香预留的一套房屋是靠坟坝方向。二审法院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为：本案的争议焦点为：一、刘朝旭、阮光银在本案中是否构成违约；二、刘朝旭、阮光银应否承担赔偿损失及房屋租金给付义务。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘朝旭、阮光银、马培香签订的《还房协议》约定，危房拆建后刘朝旭、阮光银应当按照底层实际面积分为三份（平均设计三套），在原坐落位置还马培香房屋一套。而实际上刘朝旭、阮光银修建过程中修建了七套，并没有按照约定平均设计三套；刘朝旭、阮光银在本案中称预留给马培香的一套房屋也不是在马培香房屋的原坐落位置。马培香明确表示不愿意接受刘朝旭、阮光银预留的房屋，因此刘朝旭、阮光银无法按照协议履行约定的义务，刘朝旭、阮光银的行为已经构成违约。马培香要求刘朝旭、阮光银赔偿损失的诉讼请求，二审法院予以支持。由于刘朝旭、阮光银预留的房屋不符合三方签订的《还房协议》约定房屋位置及面积，故对于刘朝旭、阮光银上诉要求以预留房屋代替赔偿损失的诉讼请求，二审法院不予支持。关于焦点二。三方签订的《还房协议》第三条约定，危房拆迁后刘朝旭、阮光银双方按底层实际面积分为三份（平均设计三套）还马培香一套。而实际修建底层面积根据《石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告》载明为438.47平方米，刘朝旭、阮光银应当还房面积应当为146.16平方米（438.47÷3）。一审判决根据鉴定机构评估的价格计算本案中刘朝旭、阮光银应承担赔偿损失责任并无不当。刘朝旭、阮光银、马培香均同意以2012年11月16日作为涉案房屋修建完工时间。根据《还房协议》第四条约定，刘朝旭、阮光银在拆房修建后五个月交马培香使用。即在2013年4月16日前刘朝旭、阮光银应当向马培香履行交房义务。原判从2013年4月17日起至一审法院作出本判决时止（2017年3月17日）计算本案租金损失并无不当。由于本案经过多次鉴定评估，该期限依法不应计算入一审法院审理的期间，故刘朝旭、阮光银上诉主张一审法院超期审结的理由不成立，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明：2012年4月11日，石柱土家族自治县违法建设整治工作领导小组对刘朝旭等四人作出《违法建筑处罚通知书》认定刘朝旭违法占地。同年7月24日的违法建设罚款规费核算表记载：刘朝旭在石柱土家族自治县南宾镇水井巷9号101违法建设的用地面积为438.47平方米，其中合法用地面积129.85平方米，违法用地面积308.62平方米。2012年11月16日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局对该处房屋作出的《石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告》记载：本宗地属违法建设，已按照《石柱县违法建设处理暂行办法》的相关规定交清了各项税费，现提交进入设定登记程序；审核意见为同意提交办理相关登记。刘朝旭、阮光银举证证明：2011年7月15日，刘朝旭与秦宗华签订协议书，约定占用秦宗华承包地99.2平方米，建成后由其还房于秦宗华。2012年8月13日，刘朝旭与邓太富签订协议书，约定占用邓太富承包地114.5平方米，其给付交易对价5000元。再审庭审中，刘朝旭、阮光银与马培香皆认可：双方合同约定合作建房所占用的土地其中合法土地面积为144.67平方米，非权利人面积大约有九十几平方米；刘朝旭、阮光银后实际建房时占用土地面积确实是扩大了的；谭云坤对案涉被拆迁房屋的权利已由其女儿谭万芬继承，谭万芬丈夫陈一斌后于刘朝旭、阮光银签订协议参与合作建房并分得两套住房（庭审后，谭万芬向本院表示其对案涉被拆迁房屋的权利已通过分得两套住房享受了权利，不在本案合同约定的“底层实际面积”144.67平方米中主张权利）。本院再审认为，刘朝旭、阮光银和马培香于2011年6月29日签订的《还房协议》约定三方合作拆旧房原址重建，马培香不出资，刘朝旭、阮光银“按底层实际面积分为三份（平均设计三套）还丙方一套”，双方当事人再审中唯一争议焦点系该合同约定的该“底层实际面积”是双方签订合同时三方所拥有使用权的合法土地面积144.67平方米还是房屋建成实际占用土地面积438.47平方米。对此，本院评述如下：一、从合同的文义表述和当时语境推导不出该“底层实际面积”是房屋建成实际占用土地面积。刘朝旭、阮光银和马培香签订的《还房协议》并没有对马培香的还房面积约定具体数额，只对违法增加层高时，双方作了要多还一套的约定，因此，从合同签订当时看，几方当事人并未预见到刘朝旭、阮光银有扩大占地面积进行修建的行为，故合同约定的“底层实际面积”并无包含扩建的占地面积的表意。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，将本案合同约定的“底层实际面积”理解为有包含扩建的占地面积的表意并按此计算违约赔偿损失，也不符合该条法律规定的立法本意。二、将刘朝旭与他人另签协议扩大的用地面积纳入本案马培香应还房面积进行损失赔偿计算不公平。刘朝旭、阮光银和马培香于2011年6月29日签订了《还房协议》之后，分别于同年7月和2012年与案外人秦宗华、邓太富签订协议，将案外人秦宗华、邓太富纳入合作建房的合作者之列。刘朝旭、阮光银在与马培香签订协议的基础上通过与案外人签订协议扩大了建设用地面积同时也承担了给付交易对价及房屋建成后对案外人进行还房的合同义务，刘朝旭、阮光银另还接受了对其违法建设所作的处罚，而马培香在整个房屋建造过程中除交出其旧房权益外并未出资分文，故本院认为，若按二审判决对合同约定的“底层实际面积”理解为房屋建成的实际占用土地面积438.47平方米不仅不符合合同几方当事人签订合同时的预期，亦对刘朝旭、阮光银也无公平可言。综上，本案合同约定的“底层实际面积”理解为双方当事人签订合同时享有的土地面积144.67平方米，既与合同约定的当事人预期相符又合公平之义，故本院按此计算案涉违约损失的赔偿额。因双方当事人对原一审判决认定损失计算的标准及方法除还房面积有争议外，其他并无异议，本院对无异议部分予以认可。故依据评估报告，马培香本案应得还房损失为92106.57元（144.67㎡÷3×1910元/㎡），马培香的租金损失为10203.35元（624天×48.22㎡×5元/㎡/月÷30天/月）+（807天×48.22㎡×4元/㎡/月÷30天/月）。综上所述，原一、二审判决认定事实部分有误，导致判决结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2017）渝04民终491号民事判决和重庆市石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03603号民事判决第三项；二、变更重庆市石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03603号民事判决第一项为“刘朝旭、阮光银于本判决生效之日起十五日内向马培香支付92106.57元；”三、变更重庆市石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03603号民事判决第二项为“刘朝旭、阮光银于本判决生效之日起十五日内向马培香支付租金损失10203.35元；”四、驳回马培香的其他诉讼请求。一审案件受理费10412元，司法鉴定评估费7001元，计17413元，由刘朝旭、阮光银负担6683元，由马培香负担10730元。二审案件受理费10412元，由刘朝旭、阮光银负担2000元，由马培香负担8412元。本判决为终审判决。审判长  宋汀汀审判员  陈 怡审判员  张 超二〇一九年八月二十二日书记员  周俐利