青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3090号原告（反诉被告）：陈世芳，女，汉族，1976年12月2日出生，户籍住址青海省平安县，现住西宁市。委托诉讼代理人：刘晓岐，青海徐晓同律师事务所律师。被告（反诉原告）：王栋，男，汉族，1985年4月30日出生，户籍住址：西宁市城中区东大街**，现住西宁市。原告（反诉被告）陈世芳与被告（反诉原告）王栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈世芳及其委托诉讼代理人刘晓岐，被告（反诉原告）王栋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。以下为行文方便，以原告代称原告（反诉被告）陈世芳，以被告代称被告（反诉原告）王栋。原告陈世芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户登记，房屋交易时需补交的土地收益价款（约93000元）由被告承担；二、判令被告给付原告垫付物业专项维修资金648.4元、测绘费100元、存量住房转让手续费129.68元、契税1106.82元、手续费50元，合计2034.9元；三、判令被告承担违约金69000元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年9月22日，被告与开发商签订《西宁市经济适用房买卖合同》，被告购买了位于××区房屋一套，面积64.8平方米，房屋总金额110682元。2011年8月8日,原、被告签订《购房合同协议书》,约定被告将该房屋以23万元的价格出售给原告。根据《购房合同协议书》约定，产权证办理到被告名下应缴纳的税费由被告承担，办到被告名下后，被告应及时与原告办理过户手续，所需相关费用由各自承担。协议同时约定，被告不按约定交付房屋、给原告办理过户，视为违约，要承担违约金10万元。2011年8月19日，原告付清了全部房款，被告将房屋交付原告居住至今。但被告拒绝履行合同后期义务，原告在垫付了各项费用后，于2016年11月7日，办理了王栋名下的《不动产权证书》。根据《西宁市经济适用住房管理办法》规定，该房屋5年期满后允许上市交易，出卖人应补缴土地收益价款后方能办理过户登记。根据原、被告协议约定和西宁市经济适用住房管理办法规定，被告应补缴土地收益价款93464.75元，但被告拒绝履行上述义务,导致原告无法顺利取得《不动产权证书》，损害了原告利益，故诉至法院，望判如所请。被告王栋辩、诉称：涉案房屋性质为经济适用房，根据相关规定，经济适用房的买卖是受到限制的。原、被告之间的合同签订于2010年，此时被告购房不满5年，不符合上市交易的条件，因此原、被告之间签订的《购房合同协议书》属无效合同，双方互负返还义务。并提出如下反诉请求：一、判令确认双方签订的房屋买卖合同无效；二、腾退房屋，由被告向原告返还房款21万元；三、判令原告支付房屋租赁费1000元/月，共95个月，合计95000元；四、本案诉讼费由原告承担。反诉被告陈世芳对反诉辩称：双方签订的《购房合同协议书》为附期限的合同，合同合法、有效，被告所述不实，请求法院依法驳回被告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，认定如下：原告陈世芳提交的证据（本、反诉证据一致）：证据一、购房协议合同书，意在证明：1.原、被告于2011年8月8日签订了合同，房屋性质为经济适用房，面积64.84平米，价格23万；2.约定将产权证办理到被告名下的税费由被告承担，5年期满办理过户登记，税费由各自承担，并约定了违约责任。经质证，被告对真实性不持异议，但认为此份合同违反了经济适用房满五年后才可以交易的限制性规定，属无效合同。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明方向将在后文论述。证据二、工商银行个人业务凭证；证据三、收条；上述证据意在证明：原告于2011年8月11日至19日，向被告支付了23万元房款，被告出具了23万元收条的事实。经质证，被告对上述证据的真实性不持异议，对证明方向不予认可，认为收到23万元后立即将其中的2万元转给了和原告一起的一名男子，所以实际收到的房款为21万元。本院认为，对于被告已收到原告23万元房款的事实可以确认。证据四、《西宁经济适用房买卖合同》，意在证明：1.2010年9月22日，被告与西宁房地产集团有限公司签订涉案房屋买卖合同，房屋总价110582元；2.根据合同第十三条的内容，被告知道经济适用房上市交易的期限限制和按比例缴纳土地收益的规定。经质证，被告对真实性不持异议，但认为对其中的条款不熟悉，对原告关于该合同第十三条的理解，表示认可。本院确认上述证据的证明效力。证据五、《不动产权证书》，意在证明：2016年11月7日办理了涉案房屋的不动产权证书，登记所有人为被告。证据六、门牌证，意在证明：2016年10月18日办理了涉案房屋的门牌证，用户名为被告；证据七、西宁市房屋地产交易管理所收件收据，意在证明：2016年10月18日办理转移申请登记手续，被告缴纳税费后，领取交易通知单，才能办理后续业务。经质证，被告对上述证据真实性及证明方向均不持异议，本院确认上述证据的证明效力。证据八、《西宁市经济适用房准予上市交易（取得完全产权）审批表》，意在证明：涉案房屋已满五年准予交易，被告应缴纳土地收益金为93464.75元。经质证，被告对真实性不持异议，认为此份审批表是向被告单方发放的。本院确认上述证据的真实性。证据九、专项维修资金专用收据；证据十、青海省销售不动产统一发票；证据十一、青海省非税收入通用票据；证据十二、青海省地方税务局通用机打发票；证据十三、青海省增值税普通发票。上述证据意在证明：原告于2016年10月18日垫付专项维修资金648.40元，开具了110681.88元的发票，2015年5月13日垫付契税1106.82元，2016年11月18日垫付存量住房转让手续费259.36元，2014年10月31日垫付手续费50元，2016年10月18日垫付测绘费100元。原告合计垫付各项费用2034.9元。经质证，被告对上述证据真实性及证明方向均不持异议，本院确认上述证据的证明效力。被告王栋未提交证据。根据上述证据及原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，2010年9月22日，被告与西宁房地产集团有限公司签订了《西宁市经济适用房买卖合同》，从该公司购买了位于××区房屋一套。该合同第十三条，关于已购经济适用房上市的规定载明，出售时，买受人须在市房产交易窗口按照该房屋届时的市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例缴纳收益。2011年8月8日,原、被告签订《购房合同协议书》,约定被告将该房屋以23万元的价格出售给原告。根据原、被告签订的《购房合同协议书》的约定，涉案房屋产权证办理到被告名下，合同签订期满五年后将房屋过户到原告名下，所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）由各自承担。原告按被告与西宁市房地产集团有限公司签订的《西宁市经济适用房买卖合同》约定，为将涉案房屋产权证办理到被告名下，垫付了各项费用2034.9元。在与被告办理涉案房屋的产权转移登记时，按房产登记部门的要求，涉案房屋须缴纳土地收益价款为93464.75元，双方对该笔资金的负担产生争议，原告遂向法院起诉。本院认为，根据被告与西宁市房地产集团有限公司于2010年9月22日签订的《西宁市经济适用房买卖合同》第十三条和产权交易部门填发的《西宁市经济适用房准予上市交易审批表》所载明的内容，可以确定，涉案房屋限制交易的期限经过后，可以正常上市交易。原告认为，双方于2011年8月8日签订的《购房合同协议书》属于附期限的合同，原告此项主张符合双方的约定，也与《西宁市经济适用房买卖合同》中关于限制交易期限的内容相符，对原告此项主张，本院予以采信；被告认为，原、被告签订的《购房合同协议书》违反经济适用房限制交易的政策规定，属于无效合同，被告此项抗辩主张与《西宁市经济适用房买卖合同》所载明的内容不符，也缺乏法律依据，其主张本院不予采信，故被告反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；原、被告之间签订的《购房合同协议书》不违反法律的禁止性规定，该合同合法、有效，原告要求被告履行合同约定的义务，其主张成立，应予支持；原告替被告交纳的相关费用，按双方约定，应当由被告承担；因双方对交易时所产生的土地收益金的承担产生争议，未能完成转移过户登记，对此双方均不存在故意违约的情形，原告向被告主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。原告认为，房屋过户期间需补交的土地收益价款，按合同约定应由被告承担，原告此项主张符合约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王栋于本判决生效后15日内协助原告（反诉被告）陈世芳办理位于西宁市××路房屋的过户手续，办理过户手续时所产生的土地收益价款由被告（反诉原告）王栋承担，其他费用按产权交易部门的规定各自承担；二、被告（反诉原告）王栋于本判决生效后15日向原告（反诉被告）陈世芳支付为被告（反诉原告）王栋办理房屋权属证书所支出的各项税费2034.9元；三、驳回原告（反诉被告）陈世芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王栋的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1790元，由原告（反诉被告）陈世芳承担753元，由被告（反诉原告）王栋承担1037元；反诉案件受理费减半收取2988元，由被告（反诉原告）王栋承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马华忠 二〇一九年八月九日书记员 马晓斌附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。