重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终2544号 上诉人（原审原告）：邱诗灵，女，汉族，1985年12月22日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：李春林，重庆森木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江前娅，重庆森木律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：向乾艳，女，汉族，1983年6月28日出生，住重庆市万州区。 被上诉人（原审第三人）：向红娟，女，汉族，1986年3月3日出生，住重庆市万州区。 被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。 法定代表人：周燕，职务董事长。 委托诉讼代理人：谭小玲，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司渝中区菜袁路分公司，住重庆市渝中区菜袁路**左****，统一社会信用代码91500103MA5UQ7UC3Q。 负责人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：谭小玲，女，重庆到家了网络科技有限公司工作人员。 上诉人邱诗灵因与被上诉人向乾艳、向红娟、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、重庆到家了网络科技有限公司渝中区菜袁路分公司（以下简称到家了菜袁路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初5661号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邱诗灵的委托代理人李春林及被上诉人到家了公司、到家了菜袁路分公司的委托代理人谭小玲到庭参加了诉讼。被上诉人向乾艳、向红娟因下落不明，经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱诗灵上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人邱诗灵的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实、适用法律均有错误。1.向乾艳委托向红娟签订《房屋买卖合同》的事实清楚，一审对此认定错误；2.向乾艳违约后，邱诗灵向向乾艳、向红娟、到家了公司、到家了菜袁路分公司进行了有效的催告；3.《房屋买卖合同》签订后，向乾艳、向红娟拒绝履行合同，违约事实清楚；4.邱诗灵举示的录音证据合法、真实，应作为本案定案的依据。二、本案合同已经不具备继续履行的条件，依法应当解除。 被上诉人到家了公司、到家了菜袁路分公司答辩称，请法院依法判决。 被上诉人向乾艳、向红娟未作答辩。 邱诗灵向一审法院起诉请求：1.判令解除邱诗灵与向乾艳于2017年12月7日签订的《房屋买卖合同》，并由向乾艳向邱诗灵支付违约金人民币200000元；2.本案诉讼相关费用由向乾艳承担。 一审法院经审理查明：2017年12月6日，邱诗灵向到家了菜袁路分公司支付了20000元，到家了菜袁路分公司向邱诗灵出具《重庆到家了网络科技有限公司专用收据》，载明物业坐落于新东福花园紫烟阁，备注为诚意金。 2017年12月7日，邱诗灵（亦称乙方）签订《存量房交易文件》（包含《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》等），载明的经纪方（亦称丙方）为到家了菜袁路分公司，售房方（亦称甲方）为向乾艳，邱诗灵和到家了公司均确认在上述文件落款“甲方”处的“向乾艳”的签名均系向红娟所签、指纹也系向红娟的纳印，落款“甲方代理人”处均有向红娟的签名。其中《房屋买卖合同》的主要内容包括：乙方向甲方购买坐落于重庆市渝中区菜袁路209号附25号的房屋，该房屋已设定抵押、有租赁，甲方须在交房之前与承租人解除租赁关系，并腾空房屋，自行承担解除租约的责任；成交总价为1000000元，该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修及该房屋交付予乙方前产生的所有费用；定金50000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，乙方交付首付款565000元整用于该房屋解押，乙方银行按揭贷款385000元整由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，甲方应于2018年1月30日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证书；乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所述的登记中心查明该房屋的权属情况，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。双方还手写备注：甲乙双方约定，甲方将该房屋产调交于丙方，产调无冻结及查封后，丙方将定金转于甲方，如产调显示，有冻结或查封，则三方免责，交定金后，如房屋有问题，则由甲方负责。同日，李小娇出具《收条》，载明：“今收到邱诗灵购买位于重庆市渝中区菜袁路209号附25号托管定金叁万元整。”到家了公司称李小娇系到家了菜袁路分公司的工作人员。 2018年1月12日，重庆市渝中区菜袁路209号附25号12-3#房屋的不动产权转移登记在朱和正名下。 2018年1月23日，邱诗灵以本案诉讼请求诉至一审法院。 2018年5月7日，到家了菜袁路分公司退还邱诗灵50000元。 一审审理中，邱诗灵为证明与向乾艳建立了房屋买卖合同关系，向乾艳委托向红娟在相关文件中签名，并认可房屋买卖合同的效力，举示了录音1段，并陈述该录音是邱诗灵在2017年12月29日在到家了菜袁路分公司门店录制，谈话人有向乾艳、邱诗灵、邱诗灵的朋友裴钟俊、到家了菜袁路分公司的工作人员李春和李小娇。该录音中，谈话人1称现欠多家银行款项未还，对方想买房就愿意卖，但须补签协议，若房屋在办理过程中发生银行冻结或其他情况，其不承担责任；邱诗灵问谈话人1是委托其妹妹12月7日签了个合同吗；谈话人1回答：嗯；邱诗灵称愿意继续购买房屋，但不同意再另外签订合同；谈话人1称收到银行的短信，房子在办理过户过程中可能会被银行冻结；邱诗灵称知道其意思，并问向姐的意思是怕其他几个银行抢先冻结；谈话人1称是；邱诗灵称其就不应当签订买卖合同；被谈话人1称是在签订买卖合同之后才收到银行信息，不是不卖房，但当时在12月10日要回来办的时候，对方要其打征信，但其问过很多人不需要征信，其在12月11日收到银行发的欠款信息，这份合同也没有其的委托书，其在微信上只是说让其妹妹过来，并没有说让其妹妹签合同，且并没有约定托管定金，又称对方愿意继续买，其也可以卖，但如果房屋被冻结了其不会承担责任。双方还谈了其他内容。 到家了公司经质证，对该录音的真实性无异议，能够确定谈话人员有向乾艳、邱诗灵、到家了菜袁路分公司的工作人员、邱诗灵的朋友，且向乾艳在2017年12月6日电话告知到家了菜袁路分公司的员工李春由其妹妹向红娟与邱诗灵签订《存量房交易文件》。 邱诗灵为证明已于2018年1月4日、2018年1月9日催促向乾艳履行合同义务，举示了以下证据：1.短信1条，发送时间为2018年1月4日，收件人电话为X。2.顺丰速递客户联两张和催告函，客户联分别载明运单号为964317930975、向乾艳，运单号为964317930984、周燕，但无邮件签收信息。3.催告函和邮政特快专递邮单2张、邮单查询情况打印件2份，载明收件人分别为向乾艳和向红娟，邮单查询情况打印件显示两份邮件均未妥投。4.《致重庆到家了网络科技有限公司渝中区菜袁路分公司的函》和邮政特快专递邮单1张、邮单查询情况打印件1份，函件内容为邱诗灵希望到家了菜袁路分公司督促向乾艳、代理人向红娟履行合同义务。到家了公司经质证，对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，到家了菜袁路分公司收到过其中一份邮件。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，邱诗灵确认《房屋买卖合同》上落款处的“向乾艳”的签名系由向红娟所签，并主张向红娟系受向乾艳的委托在《房屋买卖合同》上签字，则应当提供证据加以证明，否则应当承担不利后果。邱诗灵在一审审理过程中举示了录音资料，虽然到家了公司认可该录音资料的真实性，但该段录音资料的内容本身无法辨别谈话人之一系向乾艳，也未获得向乾艳的确认，且邱诗灵举示的催促向乾艳履行合同义务的短信、邮件等要么无签收信息、要么未得到回复，综合考虑上述情况，一审法院认为邱诗灵所举示的证据尚不足以证实向乾艳委托向红娟在《房屋买卖合同》上签字的事实，因此邱诗灵主张该份《房屋买卖合同》系与向乾艳所签，要求解除该份《房屋买卖合同》并要求向乾艳支付违约金的诉请无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，邱诗灵的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回邱诗灵的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元，由邱诗灵负担。 二审中，邱诗灵举示顺丰快递运单号为964317930975的查询单一份，拟证明邱诗灵根据合同载明的向乾艳的地址向其送达了履行合同义务的催告函，经查询显示向乾艳已经签收。经质证，到家了公司、到家了菜袁路分公司对真实性无异议，对其证明力由法院依法进行认定。另外，从一审中邱诗灵举示的2017年12月29日其与向乾艳、到家了菜袁路分公司的员工李春的谈话录音证据中能够反映向乾艳认可其委托妹妹向红娟签订本案的《房屋买卖合同》，并因其存在银行欠款问题担心房屋被冻结而要求与上诉人邱诗灵签订本案《房屋买卖合同》的补充协议，并称如果不达成补充协议就与上诉人终止本案的交易的谈话内容。该谈话录音中因涉及到家了菜袁路分公司的员工李春，到家了菜袁路分公司参与当日协调的经办人李春作为一审的委托代理人出庭质证时，对该录音证据的真实性予以了认可。 二审中，到家了公司与到家了菜袁路分公司陈述本案的交易过程为：在签订合同之前，业主向乾艳电话告知到家了菜袁路分公司员工李春委托其妹妹向红娟来出售涉案房屋，向红娟也告知李春其姐姐案涉房屋要卖，李春得知后就在网上挂出房屋，因为向乾艳当时在外地所以没有跟到家了菜袁路分公司签订委托交易的书面手续，但委托其妹妹向红娟在处理该房屋。后上诉人在网上看到这个售房信息，就直接交了2万元诚意金给到家了菜袁路分公司，才过去看的房子。该房屋上有租赁，当时过去看房的时候是先联系的向乾艳，向乾艳告知联系其妹妹向红娟，后向红娟给到家了菜袁路分公司员工租客的联系方式，告知可以直接去看房。后李春联系到租客并带领上诉人实地查看房屋。看房后上诉人即同意买房。于是李春联系向乾艳说上诉人想以按揭方式购买涉案房屋，向乾艳同意卖房，但因其当时人在广东不方便回来签订合同，所以电话中告知李春委托其妹妹向红娟处理该房屋。在2017年12月7日其妹妹向红娟来到家了菜袁路分公司门店签订了《存量房交易文件》，因为向乾艳没有拿书面委托的手续，也没有当时房屋产调信息，所以在签订合同后将上诉人支付的房屋定金5万元托管在到家了菜袁路分公司，待向乾艳补齐书面委托手续以及提供房屋产调信息后确认房屋没有问题后就将定金给向乾艳。合同履行过程中，向乾艳称要求在2017年12月10日即星期一回来办理按揭手续，但上诉人觉得来不及准备按揭资料，最终协商向乾艳将身份证寄回重庆，由其妹妹向红娟代为打房屋产调，但后来上诉人要求见了向乾艳的征信报告以及产调后才将定金交给向乾艳，但向乾艳不配合打征信报告，双方就该问题僵持很久，后向乾艳又想将房屋挂在其余中介机构重新出售，上诉人妥协了不要求打征信报告了，只需要打产调，但向乾艳又要求上诉人全款购买涉案房屋，上诉人也同意全款方式购买。但后来向乾艳还是不愿意。后李春联系向乾艳依合同配合办理房屋的按揭手续，向乾艳就以各种理由不配合办理贷款申请手续，也未提供产调，也没有办理申请预约解押手续，就造成了本案的纠纷。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为邱诗灵要求解除合同并由向乾艳承担违约责任的请求是否成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，邱诗灵确认《房屋买卖合同》上落款处的“向乾艳”的签名系由向红娟所签，并主张向红娟系受向乾艳的委托在《房屋买卖合同》上签字。对此，邱诗灵在一审中举示了录音资料予以证明。邱诗灵陈述，该录音是邱诗灵在2017年12月29日在到家了菜袁路分公司门店录制，谈话人有向乾艳、邱诗灵、到家了菜袁路分公司的工作人员李春等人。该谈话录音中因涉及到家了菜袁路分公司的员工李春，李春作为到家了菜袁路分公司一审的委托代理人出庭质证时，对该录音证据的真实性亦予以了认可。本院认为，到家了公司作为涉案房屋买卖合同的中介方，其陈述与邱诗灵的陈述一致，且相互吻合，不存在矛盾之处。向乾艳拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，应视为其放弃质证、抗辩权，故本院对该录音资料的真实性予以确认。该谈话录音资料中能够反映向乾艳认可其委托妹妹向红娟签订本案的《房屋买卖合同》，并因其存在银行欠款问题担心房屋被冻结而要求与上诉人邱诗灵签订本案《房屋买卖合同》的补充协议，并称如果不达成补充协议就与上诉人终止本案的交易的谈话内容。此外，二审中邱诗灵举示顺丰快递运单号为964317930975的查询单亦能够证明邱诗灵根据合同载明的向乾艳的地址向其送达了履行合同义务的催告函，经查询显示向乾艳已经签收，向乾艳对此并未提出过异议。因此，本院认定《房屋买卖合同》上落款处的“向乾艳”的签名系向红娟受向乾艳委托所签，其法律后果应当由向乾艳承担。综上，向乾艳与邱诗灵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，依照双方签订的《房屋买卖合同》第六条（一）项约定，向乾艳应于2018年1月30日之前办理完成解押手续，但向乾艳并未在约定的时间办理完成涉案房屋解押手续。相反，向乾艳却于2018年1月12日将涉案房屋的不动产权转移登记案外人名下，导致本案涉案合同无法继续履行。根据《房屋买卖合同》第十一条（四）项约定，向乾艳逾期办理解押手续超过15日的，邱诗灵有权解除合同，合同解除的，向乾艳应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向邱诗灵支付违约金。故结合二审中到家了公司与到家了菜袁路分公司陈述本案的交易过程及前述查明的事实，向乾艳已构成根本违约，邱诗灵作为守约方，有权依据合同约定解除双方之间的《房屋买卖合同》并有权向向乾艳主张前述合同约定的房屋成交价20%的违约金即20万元（100万元×20%=20万元）。 综上，上诉人邱诗灵请求判决解除其与向乾艳签订的《房屋买卖合同》，并由向乾艳支付违约金的上诉理由成立，其上诉请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审法院认定事实有误，本院根据二审出现的新证据及查明的新事实依法予以改判。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初5661号民事判决； 二、解除上诉人邱诗灵与被上诉人向乾艳于2017年12月7日签订的《房屋买卖合同》。 三、被上诉人向乾艳于本判决生效之日起十日内支付上诉人邱诗灵违约金200000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元，由向乾艳负担；二审案件受理费13800元，由向乾艳负担（此款已由邱诗灵垫付，由向乾艳在履行前述第三项支付义务时一并支付给邱诗灵）。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩          艳 审 判 员 张     泽     兵 审 判 员 苏          渝 法官助理 二〇一九年八月五日宋彦君 书 记 员 黄          雯