福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3014号 原告：福州旺榕物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区远洋路**，统一社会信用代码91350111315349303L。 法定代表人：邹小君，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾伟宁，福建理争律师事务所律师。 被告：缪青文，男，1978年12月6日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 原告福州旺榕物业管理有限公司与被告缪青文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州旺榕物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏思格和被告缪青文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州旺榕物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2018年10月31日止拖欠的物业服务费2,777元，并且按照银行同期贷款利率支付违约金。事实和理由：2016年1月1日，原告与福州市晋安区金色丽景小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》，由原告为金色丽景小区提供物业服务。依据合同约定：物业服务费应于每月1日缴纳。合同签订后，原告依约为金色丽景小区提供物业服务，但被告自2016年1月起拖欠原告物业费，经原告多次催讨，被告均拒不缴纳。原告因此起诉。 被告缪青文辩称，一、原告提供的是缺页的合同，且未依约提供物业服务，在管理小区的过程中存在诸多问题：小区卫生垃圾未及时清理，保安引导车辆停放绿地，未经同意在小区内设置避孕套自动贩售机；二、原告未经业主委员会同意，擅自改造小区东边大门；三、被告多次接到不同律师的电话，催讨物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，福州市晋安区金色丽景小区业主委员会与原告分别作为合同的甲、乙双方签订《物业管理委托合同书》，约定由原告为该小区提供物业服务；物业服务费应于每月1日缴纳；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元缴纳物业服务费；逾期支付的，自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；合同期限为3年，自2016年1月1日起至2019年12月31日止。合同第二十条“乙方权利义务”的第9项约定“对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施”。合同第二十一条“乙方须按下列约定，实现目标管理”的第3项约定“公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标”；第5项约定“交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序”。合同附件载明，生活垃圾日产日清，每日2次；小区内实行24小时值班及不定时的巡逻制度。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约开始为金色丽景小区提供物业服务。被告系金色丽景小区7#楼104单元房屋的业主，该房屋建筑面积为100.98㎡。被告未向原告支付自2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费，原告经多次催讨无果诉至本院。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了小区内部环境照片10张为证，根据上述照片显示，小区确有存在垃圾清理不及时，车辆停放在绿地上等现象。庭审中，原告主张其对小区东边大门进行改造得到了小区业主委员会许可，但其未提供相应证据证明，本院对原告该主张不予采信。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同对业主具有约束力。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应的服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。因此，原告与金色丽景小区业主委员会于2016年1月1日签订的《物业管理委托合同书》对原、被告双方均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告自2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费应为2,403.32元（0.7元/月·平方米×100.98平方米×34月）。原告在提供物业服务过程中，小区存在车辆乱停放现象，虽该现象的主要原因在于车主未自觉遵守小区的管理规范，但亦有原告对车辆停放秩序管理不力的因素；小区内的枯树落叶虽不属于日常生活垃圾，即使无需日产日清，但原告仍负有及时清理的责任，避免造成堆积，影响小区环境整洁；原告未经小区业主委员会许可，改变小区东大门的功能，违反了合同的约定。此外，被告提供的显示小区保安脱岗的照片，并不能动态地反映该时段内保安的动向，不能因此认定保安脱岗。对于在小区内设置避孕套自动售贩机的行为，该行为客观上属于一般社会服务，虽然可能超出小区部分业主情感层面的接受程度，但不能因此认定为原告违反合同约定。综上，可以认定原告在提供服务过程中存在瑕疵，被告有权主张减少价款或报酬，因此，本院酌情扣减物业服务费400元。被告应支付原告的物业服务费为2,003.32元（2,403.32元-400元）。被告未及时支付物业服务费，事出有因，原告主张被告支付逾期违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告缪青文应于本判决生效之日起十日内向原告福州旺榕物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费2,003元； 二、驳回原告福州旺榕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告缪青文负担。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇一九年八月二十六日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。