广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤03民终4385号上诉人（原审原告）：张增忠。委托诉讼代理人：周海，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冷爱荣。被上诉人（原审被告）：鲁光涛。被上诉人（原审被告）：郭文彬。委托诉讼代理人：赖洁，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。上诉人张增忠因与被上诉人冷爱荣、鲁光涛、郭文彬租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13815号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张增忠的上诉请求：1、撤销一审裁定，并发回重审或依法改判支持张增忠一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由冷爱荣、鲁光涛、郭文彬承担。理由：一、张增忠因身体原因将涉案房屋交由其二姐管理。因政府对出租屋房屋管理登记需要，张增忠将涉案《草埔新村物业租赁合同书》及收据原件交案外人张某某办理合同登记，张某某一直没有返还给张增忠。后双方就收取的租金产生纠纷，张增忠于2018年4月初在罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室××所调取了涉案房屋信息及《草埔新村物业租赁合同书》备案复印件，其中，出租房屋合同查询信息显示出租方“张增忠”、合同类型“住宅合同”、归档号“DI×××”、合同缴费明细显示2011、2012年度均有缴费，合同房屋明细信息显示房屋编码为“440××××××××××1”。《草埔新村物业租赁合同书》备案复印件右上角有手写“DI×××”,这与出租房屋信息中的归档号一致。另该备案复印件上注明“此复印件与原件相符”字样，并有核对人签名及日期。综上，虽然张增忠未提供《草埔新村物业租赁合同书》原件，但张增忠通过合法的程序从罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室××所调取了涉案房屋信息及《草埔新村物业租赁合同书》复印件，该证据真实、合法、有效，上述证据足以证明张增忠对涉案房屋享有权利，一审法院仅以张增忠未提供《草埔新村物业租赁合同书》原件且冷爱荣、鲁光涛、郭文彬对该证据真实性不予确认为由，进而判定张增忠对涉案房产无权利系事实认定错误；二、张增忠虽无法提供涉案房屋的合法报建手续，但从《草埔新村物业租赁合同书》第五条“十五年租期期满后，除政府部门干预不能履行合同外，乙方继续租赁该物业，从二〇一五年六月三十日至二〇四四年八月八日止，期间乙方无须再补交租金”的内容可以看出，涉案房屋是以租赁的形式掩盖房屋买卖的事实。即使涉案房屋租赁合同认定为无效，张增忠仍享有涉案房屋的使用权，涉案房屋转租合法、有效。至起诉日止，张增忠从罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室查询，冷爱荣、鲁光涛、郭文彬居住的房屋编码均与张增忠登记备案的房屋编码一致，且郭文彬庭审确认，涉案房屋从张某某处承租，这也与张增忠主张的由张某某出租管理的事实相符。因此，在张增忠通知冷爱荣、鲁光涛、郭文彬有关张某某自通知日起没有管理并收取涉案房屋租金的权限起，冷爱荣、鲁光涛、郭文彬就有义务向张增忠交付租金（使用费），否则，张增忠有权要求冷爱荣、鲁光涛、郭文彬搬离涉案房屋；三、本案一审庭审后，一审法院要求追加涉案房屋开发公司即深圳市恒安房地产开发有限公司、张某某为被告以查明本案相关事实，张增忠对此没有异议，并提交了法院拟追加人的联系方式，后一审法院以裁定的方式驳回了张增忠的起诉。张增忠认为，一审法院适用程序错误，依法应予纠正。综上，张增忠提交的证据足以证明张增忠对涉案房屋拥有合法的使用权，冷爱荣、鲁光涛、郭文彬拒向张增忠交付租金（使用费）的行为事实上已严重侵害了张增忠的合法权益。一审法院事实认定错误，进而导致错误的裁定。张增忠请求二审法院在查明事实的基础上，依法撒销一审裁定并发回重审或依法改判支持张增忠一审诉讼请求。郭文彬辩称：原审裁定合法正确，张增忠与郭文彬之间并不存在房屋租赁关系，而且郭文彬早已不在涉案房屋里居住，因此，张增忠也无权要求郭文彬支付房屋使用费。张增忠向一审法院起诉，请求：一、确认张增忠与冷爱荣、鲁光涛、郭文彬租赁合同已解除；二、判令冷爱荣、鲁光涛、郭文彬返还张增忠出租标的物，即张增忠出租给冷爱荣、鲁光涛、郭文彬的深圳市××××Ｇ01号房屋，并支付房屋使用费（自2018年6月1日起按2300元/月支付至冷爱荣、鲁光涛、郭文彬搬离日止）；三、本案诉讼费用由冷爱荣、鲁光涛、郭文彬承担。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市××××Ｇ01，张增忠于2018年6月20日向法院提交《情况说明》载明，“贵院受理的张增忠诉冷爱荣、鲁光涛、郭文彬租赁合同纠纷案，案号为2018年粤03**民初13815号，贵院在审理过程中要求张增忠提供涉案房产的合法报建手续（两证一书），代理人接到贵院通知后，去罗湖及深圳市规划和国土资源委员会查询涉案房产的报建手续，上述单位均口头告知代理人，没有查询到涉案房产的相关报建手续”。张增忠提交了加盖深圳市罗湖区流动人口和出租屋综合管理办公室××所公章的查询合同信息载明，涉案房产出租方为张增忠，承租人为案外人吴某某，出租类型为个人，合同租金为1100元，合同开始时间为2005年4月1日至2006年1月1日。张增忠于2018年4月23日通过张贴通知以及发送短信的方式告知冷爱荣、鲁光涛、郭文彬“2018年5月份起，您们居住的‘××路××号’的房屋租金不再由张某某收取，如您擅自将租金交与张某某，我方视同您没有交租，并有权解除租赁合同及限您们七天内搬离该房屋，如您方不搬离房屋，我方有权采取强制措施，并追究您方相关法律责任，特此通知”。张增忠于2018年5月26日通过通知的方式告知冷爱荣、鲁光涛、郭文彬“因你们承租的‘××路××号’房屋，现出租方（房屋所有权人）张增忠通知你们自2018年6月1日起解除租赁合同，请你们自行搬走，否则，我方将采取法律手段，届时，出租方有权追究你们违约责任”。张增忠主张其对涉案房产享有权利，并提交草埔新村物业租赁合同书佐证，该证据无原件，郭文彬对该证据真实性不予确认。一审法院认为，本案虽系房屋租赁合同纠纷，但张增忠对涉案房产有无权利是处理本案房屋租赁合同纠纷的关键。其一，根据张增忠向一审法院提交的《情况说明》，涉案房产并无合法报建手续，双方亦未提交证据证明行政主管部门已对涉案房产是否违法建筑作出处理，该房产产权情况尚不明晰；其二，张增忠虽主张其对涉案房产享有权利，并提交草埔新村物业租赁合同书佐证，但该证据无原件，郭文彬对该证据真实性不予确认，故张增忠应承担举证不能的不利后果，一审法院对张增忠上述主张不予采信。综上，张增忠起诉应予驳回，张增忠应待上述事实明晰后另徇法律途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款，最高人民法院《关于适用本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据张增忠提交的《情况说明》，涉案房产并无合法报建手续，双方亦未提交证据证明行政主管部门已对涉案房产是否违法建筑作出处理，该房产产权情况尚不明晰。张增忠主张其对涉案房产享有权利，并提交草埔新村物业租赁合同书佐证，但该证据无原件，郭文彬不予确认，故张增忠应承担举证不能的不利后果。且该合同书仅显示张增忠在2005年4月1日至2006年1月1日期间曾出租涉案房产，并未显示张增忠系涉案房产的权利人，亦不能证明张增忠此后是否有权出租涉案房产。张增忠主张享有涉案房屋产权租赁收益，无事实依据，本院不予支持。张增忠可待涉案产权明晰后再循法律途径主张权利。综上，上诉人张增忠的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇一九年八月二十八日书记员 杨玉兰(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。