山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0921民初3798号原告（反诉被告）：宁阳县聚优文化传媒有限公司，住所地宁阳县盛和家园商业楼****。法定代表人：王辉，公司经理。委托诉讼代理人：王士朋，男，1972年10月3日出生，汉族，公司职工，住宁阳县。委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁阳县连桥社区居民委员会，住所地宁阳县城金阳大街**。法定代表人：屈现会，社区主任。委托诉讼代理人：王格良，男，1970年11月25日出生，汉族，社区副主任，住宁阳县。委托诉讼代理人：孟祥芹，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）宁阳县聚优文化传媒有限公司（以下简称聚优公司）与被告（反诉原告）宁阳县连桥社区居民委员会（以下简称连桥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭和第二次开庭原告聚优公司的委托诉讼代理人王士朋、潘延华，被告连桥居委会的委托诉讼代理人王格良、孟祥芹到庭参加诉讼；第三次开庭原告聚优公司的委托诉讼代理人王士朋，被告连桥居委会的委托诉讼代理人王格良、孟祥芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚优公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的商业楼房租赁合同无效；2.请求判决被告向原告支付因违约造成的经济损失50万元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项、第二项诉讼请求为：1.要求解除原、被告双方签订的商业楼房租赁合同；2.要求被告赔偿加盟费162000元、经营损失433985元、装修损失316406元、评估费15000元，共计927391元。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告签订商业楼房租赁合同书，租赁期限10年，租金为16900元/月，合同签订后因原告用不了这么大的经营场地，双方协商减少了租赁面积约300平方米，原告在使用租赁楼房过程中多次催促被告完善楼房消防设施，以满足原告的办学场所条件，但被告至今未能就出租楼房进行消防竣工验收。在2018年7月19日，宁阳县教育局检查时，因租赁房屋没有消防验收事宜，勒令原告整改，原告为此与被告多次沟通消防验收事宜，被告置之不理。现诉至法院，请依法判决。被告连桥居委会辩称，一、我居委会与原告签订的商业楼房租赁合同合法有效。2016年，我居委会在将集体资产盛和家园商住楼2-5层经营用房对外公开招租时，原告自愿承租三楼1300平方米使用，并于同年7月21日向我居委会预付承租保证金20000元，同年9月1日双方自愿签订商业楼房租赁合同书，合同书上双方均签字盖章。合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定。合同签订后我居委会即将出租楼房内经营面积交与原告。双方签订的商业楼房租赁合同符合合同成立条件，合法、有效。二、原告诉求经济损失无法律依据。我居委会与原告签订的商业楼房租赁合同书明确显示原告自愿承租第三层楼房部分商业面积1300平方米用于经营使用，同时，合同书第一条已载明商业楼房质量标准、水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备。我居委会将出租楼房1300平方米交与原告使用后，原告从未向我居委会提出减少承租面积300平方米的要求，我居委会不存在违约行为，而是原告在承租商业房使用过程中改变了承租经营使用用途，将商业面积经营使用改变为办学使用。原告在使用承租商业面积超过二年后又以不能满足办学场所条件、消防设施不完善、未验收为由诉求经济损失，无法律依据。三、原告租赁我居委会楼房用途为商业经营，而不是原告诉称的办学场所，原告未按合同约定租赁物使用用途使用，违背了法律规定，原告违约后，又以租赁物未能达到办学目的，所诉求的项目损失应由原告自负。原告诉称的办学项目不属其经营范围。综上所述，原告所诉的加盟费、经济损失、装修损失、评估费，是其违背承租商业楼房使用用途和超经营范围的欲望所求，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告连桥居委会向本院提出反诉请求：1.要求解除反诉人与被反诉人签订的商业楼房租赁合同；2.要求被反诉人交回承租楼房；3.要求被反诉人支付拖欠的租金268000元，支付年租金等额违约金202800元；4.要求被反诉人承担反诉费用。诉讼过程中，被告变更第三项反诉请求为：要求被反诉人支付拖欠的租金340104元，支付违约金202800元，共计542904元。事实和理由：2016年7月份，我居委会对集体资产盛和家园商住楼2—5层商业房对外公开招租，被反诉人自愿承租了第三层楼房内1300平方米，并于2016年7月21日向我居委会交纳20000元承租保证金，我居委会于2016年9月1日与被反诉人签订商业楼租赁合同书，合同书明确载明出租商业楼位置、面积、质量标准及租赁期限、租金及租金交纳时间、方式、违约责任等条款。合同签订后，被反诉人不信守合同约定，自始未按合同约定向我居委会支付租金。截至2019年3月8日，被反诉人拖欠租金340104元。现提起反诉，请求依法判决。原告聚优公司对被告连桥居委会的反诉辩称，一、我公司同意解除双方签订的商业楼租赁合同。二、我公司同意立即交接租赁楼房，请法院组织双方固定证据、主持交接仪式。三、我公司自签订合同后认真履行合同义务，积极交付租金，并投入巨资进行了装修，准备大干一场，但在装修完成后向反诉人索要建设工程消防验收备案证明时，反诉人一直敷衍应付，迟迟不向我方交付，后经了解发现该出租楼房没有通过消防验收，更未备案。此后我方在要楼房使用过程中一直催促出租方解决消防问题，出租方始终未解决，导致我方虽然进行了室内装饰消防设计并施工，但无法取得消防验收合格证明，所以为让出租方解决消防问题，我方暂缓交付租金以示抗议。截止到2018年7月19日，被主管部门责令停业整改，出租方始终没有解决出租楼房的竣工消防备案问题，而后我公司又多次催促，但出租方始终解决不了。所以，我公司不是故意拖延支付租金，而是依据合同法的规定，行使先履行抗辩权。如果出租方现在能通过工程消防验收，我公司还可以立即与反诉人进行结算并支付应付租金。四、因现实情况已经导致不能达到我方签订房屋租赁合同进行办学的目的，且责任在出租方，我方不存在违约行为，对合同的不能履行没有任何过错，故我方不同意向反诉人支付租金、违约金及其他费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聚优公司于2016年7月14日注册成立，其营业执照上载明的经营范围为：组织文化艺术交流活动；图书销售（凭许可证经营）；文体用品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年7月21日，原、被告达成租赁房屋意向。2016年9月1日，原、被告签订商业楼房租赁合同书，该合同书内容为：“出租方：连桥居委会（以下简称甲方），承租方：聚优公司（以下简称乙方），甲方自愿将集体房产盛和家园沿街商业楼对外公开招租；乙方自愿承租第三层楼房，部分商业面积用于经营使用，双方就楼房租赁事宜经协商一致，签订本合同条款如下：一、甲方出租的商业楼房为框架结构商业楼第三层部分商业面积，面积1300平方米，毛坯地面，白色墙面，铝塑窗安装完整，水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备；二、租赁期限10年，即从2016年9月1日起至2026年8月31日止；三、租金每月每平方13元，月租金16900元，租金交纳采取预交递增式，租金每隔三年递增20%；四、乙方租赁该楼房后自行出资按使用用途自行装隔装饰使用，但不得损坏主体结构，租期内独立享有承租使用权，不得转租、转让及进行一切抵押担保活动，使用期间不得影响上、下层正常经营秩序，须爱护承租楼内一切水、电、消防、窗等设施，如有损坏自行修复更换或造价赔偿，期满保持正常使用；五、乙方应按合同约定按时间向甲方交纳租金，每逾期一日则按应交租金额向甲方支付千分之三滞纳金，如逾期十日仍未交清应交租金时，甲方有权解除本合同，乙方须在十日内腾空搬出承租房屋并承担第七条约定的违约责任；六、乙方租期内须服从盛和家园物业管理，按时向物业管理公司交纳水、电费等，如与物业管理公司出现纠纷时，乙方自行处理；七、合同签订生效后，甲乙双方须严格履行合同约定，不得无故变更、终止或解除，如一方违约时，则向对方支付年租金等额违约金……”甲方连桥居委会、乙方聚优公司分别在该合同上加盖公章。原告承租房屋用于办理“巴仑思”中小学多维组合培训项目校外培训机构。原告与北京聚能承优教育科技有限公司（以下简称北京聚能公司）签订了授权协议书（品牌授权），该授权协议书约定：原告聚优公司在授权经营区域范围内使用北京聚能辉煌教育科技有限公司旗下品牌“巴仑思”中小学多维组合培训项目作为其经营内容（少儿全科及特色培优课程、初高中精品班课）；授权经营期限自2016年7月24日至2021年12月31日，期限5年；原告聚优公司应一次性向北京聚能公司交付“巴仑思”中小学多维组合培训项目品牌使用费人民币贰拾柒万元整（小写：27万元），该费用为授权使用期一次性包干费用，不论本合同期满终止还是提前解除，该授权使用费均不退还，加盟费需在签单合同之时缴纳。该合同签订后，原告向北京聚能公司支付加盟费27万元。原告承租房屋后进行了装修并悬挂聚能巴仑思宁阳分校字样。2018年7月19日，宁阳县教育局向原告下达宁阳县校外民办培训机构问题整改通知单，该通知单载明的内容为：“存在问题：第一、负责人无教师资格证书；第二、专任教师相应证书没有摆放；第三、消防设施安全验收证书无；第四、安保人员缺乏；整改时限:请务必在2018年11月30日前完成整改，并将整改情况电子稿报教育局职成教科邮箱：ｎｙｚ×××＠163.ｃｏｍ。”原告主张双方签订的合同约定房屋水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备，但因该楼房未取得消防验收合格证，原告虽施工了室内消防，但不能进行消防验收备案，导致被教育局查处，无法整改，无法进行办学使用，不能实现合同目的，给原告造成损失，要求与被告解除双方签订的商业楼房租赁合同书，并要求被告赔偿损失。被告主张双方签订的合同约定房屋水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备，并未说明已验收合格，原告所称的办学项目不在其经营范围内，楼房用途为商业经营，而不是办学场所，原告未按合同约定的用途使用租赁物违背了《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，原告自身违约后，又以租赁物未能达到办学目的要求赔偿损失无法律依据，其诉讼请求应予以驳回。原告还主张支付租房定金的时间为2016年7月21日，签订品牌加盟的时间为2016年7月24日，签订完加盟后开始收拾房子，在2016年9月1日才签订正式合同，在签订合同前实际为了办理营业执照被告已提供了简易租赁合同，必须要有消防验收证明,经营范围才能有办学这一项，因被告无法提供消防验收证明所以才没有办学的经营范围。原告还提交了被告通过电子邮件发送的消防截图、三层消防平面图及消防设计图纸，原告以此证明承租后为顺利经营使用楼房而向被告索要了相关资料进行消防设计和室内消防施工，通过这些资料也确信租赁楼房已通过消防验收。被告主张这些资料也只证明被告出租的楼房内消防设施安装齐全。原告还主张租赁面积1300平方米，但实际接收和控制使用面积1000平方米，因被告迟迟不能向其提供消防验收备案证明，为避免损失扩大，原规划的进行二期装修搁浅，另外的300平方米未接收也未使用，被告对此不予认可，被告主张合同签订后，被告交付给原告的使用面积为1300平方米，原告对其该主张未提供相关证据证实。2018年8月27日，原告向被告下达了解除房屋租赁合同通知，内容为：“致宁阳县连桥社区居民委员会：贵方与宁阳县聚优文化传媒有限公司于2016年9月1日签订了《商业楼房租赁合同书》，在合同履行过程中，我方发现租赁楼房没有经过有关部门的消防验收，甚至没有承诺的消防设备，导致我方不能正常招生和办学使用，虽然多次与贵方交涉，但至今未能解决，你方在签订合同时存在欺骗隐瞒事实的重大违约行为，导致我方不能达到签订本租赁合同的目的，故根据合同法第94条、第96条的规定，作出本通知决定，向你方进行告知：1、自本通知到达你方，即时解除双方签订的《商业楼房租赁合同书》；2、你方在收到本通知书五日内，请联系我方办理交接和结算事宜；3、因你方存在上述违约行为，导致我方不能继续使用租赁房屋，给我方造成了巨大的经济损失，如双方不能协商，我方将依法维权，追究你方相应的法律责任！通知人：宁阳县聚优文化传媒有限公司，2018年8月27日。”被告对该通知真实性无异议，但主张原告解除合同是掩盖原告长期拖欠租金违约行为告知解除合同的一个通知，原告办学是个人行为与被告无关。原告向被告支付租金的情况为：2016年7月21日支付20000元、2016年10月14日支付30700元、2017年1月9日支付50700元、2018年2月8日支付20000元、2018年5月14日支付50000元，以上共计支付171400元。被告主张合同约定每年9月1日预付当年租金，原告在支付租金上存在违约行为；原告主张被告未能提供消防验收手续，隐瞒相关事实，原告自2017年上半年就开始多次找被告要求提供，但被告始终无法提供，拒付租金是履行不安抗辩权。诉讼中，经原告申请，经本院委托由泰安信诚价格评估事务所对原告聚优公司租赁的位于宁阳县盛和家园商业楼三楼房屋装修现有价值（残值）及停业至合同到期可得利益损失进行了鉴定，泰安信诚价格评估事务所作出泰信价评字（2019）第023号价值评估报告结论书，价格评估结论为：1、宁阳聚优文化传媒有限公司租赁的位于宁阳县盛和家园商业楼三楼房屋装修现有价值（残值）316406元（人民币：叁拾壹万陆仟肆佰零陆元整）；2、宁阳聚优文化传媒有限公司停业至合同到期可得利益损失1084964元（人民币：壹佰零捌万肆仟玖佰陆拾肆元整）；以上两项合计1401370元（人民币：壹佰肆拾万零壹仟叁佰柒拾元整）。原告支付评估费15000元。被告对该评估报告结论书真实性无异议，但主张原告是按办学装修做出的评估，该评估违背了原告租赁用途和原告经营范围，该装修是原告自身行为所致，与被告无关，可得利益也是按原告主张的办学，并不是合同约定的经营范围项目，因此，该两项诉求均于法无据。原告诉至本院，要求解除原、被告签订的商业楼房租赁合同书；要求被告赔偿加盟费162000元、经营损失433985元、装修损失316406元、评估费15000元，共计927391元；要求被告承担诉讼费用。原告主张其加盟“巴仑思”中小学多维组合培训项目，授权期限为五年，共交纳品牌使用费270000元，现已使用2年，剩余3年，所以加盟费损失为162000元（270000元×3/5）；原告主张的经营损失为评估额的40%即433985元（1084964×40%）、装修损失为评估数额316406元。被告反诉请求为：要求解除反诉人与被反诉人签订的商业楼房租赁合同；要求被反诉人交回承租楼房；要求被反诉人支付租金340104元、违约金202800元，共计542904元；要求被反诉人承担反诉费用。被告主张按合同约定，自签订合同之日计算至2019年3月8日，原告应交租金511504元，已交租金171400元，下欠租金340104元；违约金按合同第七条约定支付年租金等额违约金202800元（月租金16900元×12个月）。另查明，原告租赁的房屋于2012年5月28日取得中华人民共和国建设工程规划许可证，建设单位为宁阳县连桥社区居民委员会，建设项目名称为盛和家园商务楼、商住楼。本院认为，原、被告之间签订的商业楼房租赁合同书，系原、被告双方自愿签订，双方当事人意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，涉案房屋亦取得建设工程规划许可证，故双方签订的商业楼房租赁合同书合法、有效。合同履行中，原告向被告下达了解除合同通知书，被告在提交反诉状时同意解除合同，原、被告双方已达成解除合同的合意，双方签订的商业楼房租赁合同书已实际解除，故原告要求解除合同的诉讼请求及被告反诉要求解除合同的反诉请求，本院均依法予以支持。合同中约定的租赁用途为用于经营使用，原告租赁房屋用于办理“巴仑思”中小学多维组合培训项目校外培训机构，亦是用于经营，故被告主张原告未按合同约定的用途使用租赁物，本院依法不予采信。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。原告在经营“巴仑思”中小学多维组合培训项目校外培训机构过程中，宁阳县教育局向原告下达宁阳县校外民办培训机构问题整改通知单，其中一项为无消防设施安全验收证书，双方签订的合同中虽约定水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备，但在该房屋未通过消防验收的情况下，被告擅自对外出租投入使用，致使原告因此被查处，无法继续经营，合同无法履行，合同目的不能实现，被告对此应承担相应的违约责任。宁阳县教育局向原告下达的宁阳县校外民办培训机构问题整改通知单中，除无消防设施安全验收证书外，还有其他三项问题，故原告对其损失亦应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告经营项目在2018年7月份被停业要求整改后，原告在因该房屋无消防验收合格手续无法整改的情况下，应积极寻找其他经营场所，以减少损失扩大，原告未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。依据以上法律规定，价格评估报告结论书评估的原告停业即2018年7月19日至合同到期即2026年8月31日的可得利益损失1084964元，原告在停业后应积极寻找其他经营场所并重新进行装修、完善设施，故应给原告留出必要的时间，综合考虑本案情况，本院酌情支持一年的可得利益损失即135620.5元（1084964元÷8年）；原告主张的加盟费损失，本院亦酌情支持一年的加盟费损失即54000元（270000元×1/5）；因合同无法继续履行，装饰装修已形成附合的装饰装修物，综合本案情况，被告应赔偿原告装修损失的70%即221484.2【评估的房屋装修现有价值（残值）316406元×70%】为宜；原告主张的评估费15000元，提供了评估费发票，本院依法予以支持。综上，被告应赔偿原告的损失为加盟费损失54000元、装修损失221484.2元、经营可得利益损失135620.5元、评估费15000元，共计426104.7元。原告主张租赁面积1300平方米，但实际接收和控制使用面积1000平方米，被告对此不予认可，原告对其该主张未提供相关证据证实，原告的该主张本院依法不予采信。原告应按租赁面积1300平方米向被告交纳租金。原告起诉要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，被告于2018年10月29日递交反诉状时亦要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，双方达成解除的合意，故租金应计算至2018年10月29日。根据合同约定截至2018年10月29日，原告应交纳的租金439400元，扣减原告已交纳的租金171400元，原告还应向被告交纳租金268000元。双方签订的合同中未约定租金预交方式及具体预交时间，被告亦存在违约，故被告反诉原告要求支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁阳县聚优文化传媒有限公司与被告宁阳县连桥社区居民委员会于2016年9月1日签订的商业楼房租赁合同书。二、原告宁阳县聚优文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向被告宁阳县连桥社区居民委员会交付承租的房屋。三、被告宁阳县连桥社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告宁阳县聚优文化传媒有限公司加盟费损失、装修损失、经营可得利益损失、评估费共计426104.7元。四、原告宁阳县聚优文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付被告宁阳县连桥社区居民委员会租金268000元。五、驳回原告宁阳县聚优文化传媒有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告宁阳县连桥社区居民委员会的其他反诉请求。如果原、被告双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13074元，由原告负担7067元，被告负担6007元；反诉受理费9230元，由原告负担4556元，被告负担4674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王 帅人民陪审员  靳恩江人民陪审员  王仕芳二〇一九年八月二十六日书 记 员  赵亚男