江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初6546号原告：郑晓翔，男，1951年11月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京广发资产管理有限责任公司，住所地南京市鼓楼区集庆门大街******，统一社会信用代码91320106302343957L。法定代表人：李铁柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯柳，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张刊引，男，1990年12月13日出生，汉族，系该公司员工，住河北省河间市。原告郑晓翔与被告南京广发资产管理有限责任公司（以下简称广发公司）委托代理合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑晓翔及被告南京广发资产管理有限责任公司的委托诉讼代理人侯柳、张刊引到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约赔偿原告地板损坏损失6235元；2、判令橱柜使用不当损坏损失1176元；3、判令被告违反特别约定，支付原告超出租赁人数2人*800元/月*36个月(2016年5月8日至2019年5月7日)=57600元的违约赔偿金；4、判令被告赔付维修房屋十日（2019年5月7日至5月17日）的租金损失1333元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋出租委托代理合同（以下简称“合同”），双方约定由原告将坐落在本市秦淮区陶李王巷13号101室房屋委托被告代理出租。委托期限自2016年5月8日至2019年5月7日，约定年租金为48000.00元整（平均每月租金为4000.00元），甲方于2016年5月5日前将房屋交付给乙方代理。合同特别约定在委托代理出租期间，该房居住人数不超过5人。2019年2月24日上午8：58分，被告的工作人员打电话给原告，告知房屋漏水渗到公共走道，10：00时原告和被告的两名工作人员到达房屋察看。原告当时发现有一台洗衣机放在客厅正在洗衣，客厅地板（12.47m2）由于长期被水浸泡，全部拱起开裂、霉烂，最高处有10公分。地柜也因。地柜也因使用不当1.4米，以上均有照片作证。当时发现室内有住户3户，共7人。2月24日下午15：32分，南京止马营派出所工作人员打电话给原告，告知:春节前后邻居多次去派出所反映房屋漏水，已淹没至一楼公共走道，影响其他住户进出。原告答复：知道了，明天处理。2月25日上午，原告接到水电工诊断电话，告知是热水器热水管漏水，并按要求进行修理，6时许接到水工电话，水管、闸阀全部换掉，费用500.00元。当晚原告打电话给被告工作人员，告知漏水部分水管全部换好。2019年4月2日，原告找到当时的租户任庆花，该人系2017年9、10月份承租涉案房屋，其和老公、孩子三人居住在此；另一住户朱明芳，其于2018年5月20日和老公承租。两人同时反映，刚走的那两人也是一家，才住进来的。根据她们反映，房屋漏水是2018年5月后发生的，因为2018年7、8月份觉得水电费十分异常：水费从原来的140.00元左右飙升至485.00元，连续持续了六个月。水管换新后又回落到110.00元；电费从原来的500.00余元，突然飙升至最高1866.00元，连续持续了六个月，水管换好后电费又降至648.00元。水电升高和降低在同一时间（有水务公司和供电局的机打发票为证）。根据两住户反映，地板在2，地板在2018年5月还是好的的就开裂、拱起。住户因水电费异常高，多次向被告提起，但被告不予理睬并不向原告履行告知责任，直到今年2月24日才通知原告。根据出租房内去年水电用量均升高的情况，只有电热水器有这个可能漏水、耗电，并且半年多来租客多次跟他们反映情况，他们均不予理睬，并威胁说，如不交水电费，就直接从租房押金中扣除。也没有把水电异常和地板慢慢拱起、生霉及时通知原告，致使地板在水中浸泡了六个多月，于2019年春节前几天从屋内淌水淹没公共走道。根据“合同”第六条第二项约定：“有关出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修，甲乙双方各自负责的维修范围详见补充协议。其中，应由甲方负责的维修项目，乙方需要及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后24小时内向乙方反馈维修意见或方案，并在接到乙方通知后的三日内安排维修。甲方在接到乙方通知后24小时内未反馈或五日内未维修或拒绝维修的，则乙方有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时乙方有权在通知甲方前先行确定维修方案并实行维修……。”因乙方未履行及时通知甲方的义务和突发情况下及时维修的违约责任，致使地板在水中浸泡六个月，大面积受损、变形、拱起，故原告要求被告予以赔偿：客厅底层地板：2公分厚山木地板12.47/m2×150.00元=1870.50元；上层金不换地板12.47×35000元=4364.50元。另外根据“合同”补充协议第四条第6项：橱柜台面乙方维修项目，因承租人使用不当或人为造成的维修及更换（见地柜损害照片）。由于地柜因承租人使用不当，造成地柜损害面积1.4m，乙方也未维修，故请求赔偿地柜损害部分1.4×840.00元/m2=1760.00元。因乙方违反“合同”第2条特别约定，居住人数不超过5人，原告有证据证明，该房于2017年9、10月份就有三户7人居住，被告违反“合同”特别约定：居住人数不超过5人的要求。原告要求依据该合同履行期限，超出租赁人数2人×800.00/月×36月（或人数居住实际超出时间）=57600.00元的违约赔偿。由于被告违约，造成更换地板、修理地柜，无法出租，要求被告赔付维修房屋十日的租金1333.00元。因被告不予赔偿原告的损失，故诉至法院。被告广发公司辩称：1、被告不存在租赁超员情况。案涉房屋固定居住人员仅为三人，分别为葛守金（之前为章闵）、冯佐杰及朱明龙，不存在原告所述的租赁给七人的情况。至于原告在诉状中提到的任庆花、朱明芳等人，被告并不认识。此外，被告提交的“合同”显示，每份合同均明确约定居住人数不超过两人，故原告所述的一间房间内居住一家三口这一情况也不可能存在，否则被告早已向其追究违约责任。被告与原告约定不超过五人，系考虑南京市关于办理居住证的要求，南京市办理居住证要求人均面积不少于十五平米，而原告房屋仅有八十五平米，因而合同约定居住不超过五人。被告没有理由也不可能事先给自身设置障碍，原告的主张没有任何事实依据。2、被告在知道漏水后及时通知原告。2019年2月22日左右，被告接到租客电话，告知房屋漏水一事。被告业务员第二日便赶回南京，并于2月24日早晨致电原告，与原告一同前往案涉房屋内查看。后原告找到维修师傅，维修师傅表示漏水系因为卫生间墙内的管道自然老化，发生爆裂。而根据原、被告合同约定，因屋内设施自然老化需要维修的，应当由原告承担维修义务。且双方特别约定原告负责房屋墙内管道维修。被告在知晓漏水后及时联系原告进行维修，已经尽到了通知义务，不存在违约情况。此外，因水管老化爆裂造成的地板损失及维修占用期间损失应当由原告承担。双方实际5月9日交接房屋，5月7日原告不可能进行维修。3、原告的诉请没有依据。根据合同法及相关规定，请求支付违约金与赔偿损失不能同时主张，原告无论主张赔偿损失或是违约金数额均无任何依据。双方在合同中明确约定违约金为一个月的租金，且综合原、被告提供的证据来看，被告也不存在违约的情形。因此，原告诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。原告郑晓翔为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、原、被告与南京广发资产管理有限公司签订的“屋托邦”《资产管理委托合同》，证明被告违反第六条第二项约定的房屋出现问题的时候需要及时告知原告的原则；证据2、2019年4月2日与房客任庆花、朱明芳的谈话记录，证明地板2018年5月开始隆起，2018年7、8月份水电费开始升高；证据3、2018年3月-2019年3月南京水务集团有限公司用水证明、2018年3月-2019年3月国家网南京供电公司机打发票，证明2018年7月后水电费开始升高，水电异常；证据4、地板浸泡、地板浸泡损坏隆起的照片因为泡水腐烂；证据5、2019年5月9日南京市公安局秦淮分局执法公开信息，证明发生纠纷后原告报警，调解不成因此诉讼。被告对证据1予以认可，对证据2谈话记录真实性不予认可，提出不认识证人，证人也没有出庭，无法核实真实性。对证据3，被告认为水电费发票和本案无关，租客方从未向被告反应水电费异常情况并且按时交纳水电费，房租也按时交纳。对证据4，被告对照片真实性予以认可，但对其证明目的不认可。对证据5的真实性，被告予以认可。被告广发公司为证明其抗辩主张向本院提供其与章闵、葛守全、冯佐杰、朱明龙《房屋租赁合同》四份，证明不存在原告所述的房屋内租住7人的情况。原告对上述合同真实性不予认可，认为其是伪造的。本院对以上证据进行审查、组织双方进行质证，并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及双方当事人当庭陈述的内容，本院认定如下事实：2016年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“屋托邦”资产管理委托合同》，合同约定：由原告将坐落在秦淮区陶李王巷13号101室的房屋委托被告代理出租，委托期限自2016年5月8日至2019年5月7日，年租金为49200元，甲方于2016年5月5日前将房屋交付给乙方代理，房屋租赁用途为居住，居住人数不超过5人。合同同时约定，若有一方违约的，违约方应按月租金的100%向对方支付违约金。应由甲方负责的维修项目，乙方需要及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后24小时内向乙方反馈维修意见或方案，并在接到乙方通知后的三日内安排维修。甲方在接到乙方通知后24小时内未反馈或五日内未维修或拒绝维修的，则乙方有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时乙方有权在通知甲方前先行确定维修方案并实行维修。双方补充协议约定：供水、供气、通风，下水以及烟道等主管道，水电煤气表及总阀门，墙内隐蔽工程因自然损坏、老化与整体翻新或更换，由甲方维修；因承租人使用不当或人为造成的维修及更换由乙方负责；热水器故障检修、零配件更换由甲方负责；因承租人使用不当或人为造成的维修及更换由乙方负责。2018年2月5日，原告与章闵签订租赁合同，约定租赁案涉房屋A间，租赁期自2018年2月8日至2019年5月7日；2018年4月25日，原告与朱明龙签订租赁合同，约定租赁案涉房屋C间，租赁期自2018年5月8日至2019年5月7日；2018年5月20日，原告与冯佐杰签订租赁合同，约定租赁案涉房屋B间，租赁期自2018年5月20日至2019年5月7日；2019年3月2日，原告与葛守全签订租赁合同，约定租赁案涉房屋A间，租赁期自2019年3月7日至2019年5月7日。上述四份合同均约定居住人数不得超过2人。2019年2月22日左右，被告接到租客电话，告知房屋漏水一事，被告业务员第二日赶回南京并于2月24日早晨致电原告，与原告一同前往案涉房屋内查看，发现房屋客厅有洗衣机，热水器增内的热水管漏水。2月25日原告找到维修师傅，维修师傅告知其漏水系因为卫生间墙内的管道自然老化，发生爆裂，后原告将水管、闸阀全部换掉，并于当晚电话告知被告工作人员漏水部分水管全部换好。同年5月9日原、被告双方办理交结时原告发现房屋地板有凸起、霉变情形，双方因此发生纠纷，原告向南京市公安局秦淮分局报警，后调解不成。同年5月12日，被告将涉案房屋钥匙全部交给原告。本案庭审中被告表示虽然自己不存在违约问题，但考虑房屋的实际情况，愿意给原告5000元的补偿。本院认为，依照法律规定，合法的委托代理合同关系受法律保护，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中原、被告签订的《“屋托邦”资产管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于原告要求被告支付超出租赁人数的违约赔偿金57600元的诉讼主张，本院认为原告虽出具其与任庆花、朱明芳的谈话记录，但依照法律规定，凡知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，原告并未申请两证人出庭作证，被告对该谈话笔录亦不予认可，故原告提供的证据并不能充分证明案涉房屋实际入住7人；即使案涉房屋入住人数为7人，双方亦没有在合同中约定该行为的赔偿责任，因此对原告的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其因违约造成的地板、橱柜损失及房屋维修十日的租金共8744元的诉讼主张，本院认为，双方合同中约定管道等因自然老化需要维修的由原告负责，应由原告负责的维修项目，被告需要及时通知原告，原告应及时维修，本案中漏水事故系热水管老化爆裂所致，应由原告负责维修，且被告在接到租客电话及时通知了原告，已履行其义务，不存在违约行为；被告主张案涉及房屋自2018年5、6月份就开始漏水，被告未进行维修亦未告知其进行维修，存在违约，但其并没有提供相应的证据予以证明，本院不予认定；原告提出其地板的损坏系租客使用不当，放置在客厅的洗衣机漏水所致，对此其未提供充分的证据予以证实，被告亦不予认可，本院不予认定；从原告提供的照片显示的内容，本院认定案涉房屋的地板、橱柜的确有损坏情况，给原告造成更换、维修损失，但原告并未提供相应的证据证明其损失的金额，现被告考虑到案涉房屋的实际情况，愿意支付原告5000元作为各项损失的补偿，不违反法律规定，本院予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京广发资产管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑晓翔各项损失补偿款5000元。二、驳回原告郑晓翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1459元，减半收取729.5元，由原告郑晓翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年八月三十日见习书记员  吴梦