贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初7566号 原告：周静，女，汉族，1988年5月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：刘泓利（系原告周静丈夫），男，汉族，1981年8月1日出生。 被告：遵义市海利酒店投资管理有限公司，住所地遵义市红花岗区海尔大道**小区**楼****，统一社会信用代码91520300584140030K。 法定代表人：裴海利。 委托诉讼代理人：杨莉，女，汉族，1979年11月7日出生，公司员工。 原告周静与被告遵义市海利酒店投资管理有限公司（以下简称海利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周静及其委托诉讼代理人刘泓利、被告海利公司委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周静向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告于2018年9月27日签订的房屋买卖合同。2.判决被告返还原告购房款408188元，违约金54318元，共计462506元。3.判决被告支付诉讼期间的租金每月2546元。4.判决被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年9月27日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告购买被告位于遵义市红花岗区××卡空间商住楼××单元××楼铂尔顿酒店X、X号房，两间房屋面积共计89.34平方米，成交价543188元。原告于2018年9月25日至2018年10月31日期间共向被告支付购房款408188元。合同约定，甲方必须保证该房屋权属无争议，证件真实合法，并承诺能全权代表其他房屋产权所有人处置该房屋，且须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续或发生与甲方相关的权属纠纷、债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及房屋成交价10%的违约金。合同签订后至今已近10个月，原告多次催促被告办理过户手续，但被告以各种理由拖延。经查询，该房产已于原告购买前被抵押，于2018年10月24日被法院查封，不能办理产权过户，被告的行为已构成根本违约。为维护原告合法权益，特持上述请求诉至法院请求依法判决。 被告海利公司辩称：同意解除合同；没有办理产权手续是因为房屋被法院查封；我们不同意支付违约金和起诉期间的租金。 本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告位于遵义市××××与东沙路交汇处的铂尔顿酒店15层1506、1508号房，房屋价款为543188元。合同签订后，原告向被告支付了购房款共计408188元。合同第四条第2款约定：“甲乙双方约定于签商品房买卖合同之日起，在200个工作日内之前办理该房屋过户相关手续，过户所需材料由甲乙双方各自准备，如逾期未办理按合同第六条违约责任处理”。合同第六条第1款约定：“甲方须保证该房屋权属无争议，证件真实有效、合法并承诺能全权代表其他房屋产权所有人处置该房屋，且须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续或发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”。合同第六条第5款约定：“如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条上述1、2、3款违约责任，则守约方有权要求违约方支付本合同第三条所确定房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿”。同日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告租赁原告购买的上述物业，合同期限自2018年9月27日起至2027年12月31日止，租金根据出租方实际建筑面积，以38元/平米/月计算，每月结算一次，被告已按约向原告支付至2019年7月30日。被告至今未按约定为原告办理案涉房屋产权过户手续，双方为此发生讼争。 此外，2016年11月17日，被告位于遵义市红花岗区××卡空间商住楼××单元××楼××号住房（整层）被设定最高额抵押；2018年10月24日，上述房屋因被告涉其他案件被本院查封；2019年6月3日，本院根据原告申请，对上述房屋采取了查封保全措施；2019年7月24日，上述房屋被遵义市汇川区人民法院查封；2019年8月20日，上述房屋因被告涉其他案件被本院查封。被告系通过将房屋出售后再从买受人处将房屋返租开展酒店经营，因房屋无法在约定期限内办理产权转移登记，目前在我院已有包括原告在内类似诉讼案件十余起。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人应按约全面履行合同义务。现因案涉房屋于原告购买前被设定抵押，且被告涉及其他案件导致房屋被查封，不能办理产权过户，致使合同目的不能实现，被告行为已构成根本违约，被告亦表示同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本院对原告解除房屋买卖合同的请求予以支持。同时依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院对原告主张被告返还已支付408188元购房款的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告按照合同约定以房屋实际成交价543188元的10%计算并支付违约金54318元的请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，我国合同法对违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，因被告违约导致原告合同目的不能实现，损害了原告的信赖和期待利益，鉴于被告自原告购房后一直租用该房屋并按月向原告支付租金至2019年7月30日，同时被告逾期办证的违约行为未对原告经济利益造成较大实际损失，原告亦未向本院举证证明其实际损失金额，综合考虑双方签订合同时间的长短、被告违约情形、被告涉及同类案件诉讼数量、被告现实经济状况等因素，本院依法对违约金予以调整，酌情支持10000元。 关于原告要求被告支付诉讼期间的租金每月2546元的请求，因原、被告双方签订的房屋租赁合同是依赖于房屋买卖合同的存在为前提的，房屋买卖合同解除后，被告应向原告返还购房款，支付违约金，原告应向被告返还房屋。此后原告对房屋便不再享有权益，再向被告主张支付租金收益无事实和法律依据，故本院对原告该项请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告周静与被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、由被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周静返还购房款408188元，并支付违约金10000元； 三、驳回原告周静的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4140元（已减半收取）、诉讼保全费2920元，合计7060元，由被告遵义市海利酒店投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  韩帅 二〇一九年八月十九日 法官助理李琴 书记员张杰