河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2876号上诉人（原审被告）：驻马店市人和商贸有限公司，住所地：驻马店市驿城区文化路西段南侧桂月园**楼**。法定代表人：杨峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘克成，河南忠良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂永新，男，1980年11月22日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人驻马店市人和商贸有限公司（以下简称人和商贸公司）因与被上诉人聂永新房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人人和商贸公司的委托诉讼代理人刘克成，被上诉人聂永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人和商贸公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，判决驳回被上诉人要求返还装修费的诉讼请求，改判上诉人支付被上诉人房屋占用费1310元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认为上诉人没有对房屋进行装修是错误的。上诉人不欠被上诉人房屋占用费5244元，只欠上诉人房租1310元，原审认定数额错误。聂永新答辩称：驳回上诉，维持原判。聂永新向一审法院的起诉请求：1、依法解除原、被告于2015年6月26日签订的《远景时代广场公寓返租合同》（合同编号：168、169号）；2、判令被告返还原告装修费12000元，并向原告支付房租5240元（暂计算至2019年1月，2019年1月之后的房租至实际返还房屋之日止每月655元）；3、判令被告将涉案房屋燃气表、入户门恢复原状。庭审中，经释明，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告于2015年6月26日签订的《远景时代广场公寓返租合同》（合同编号：168、169号）无效；2、判令被告返还原告装修费24000元，并向原告支付房租5240元（暂计算至2019年1月，2019年1月之后的房租至实际返还房屋之日止每月655元）；3、判令被告将涉案房屋燃气表、入户门恢复原状。一审法院认定事实：2012年9月15日，原告购买位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口××远景时代广场公寓××座××层××、××号公寓房屋两间。2015年6月26日，原告聂永新与被告人和商贸公司签订远景时代广场公寓返租合同两份，约定：甲方（聂永新，出租方）将其位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口××远景时代广场公寓××座××层××、××号公寓房屋两间出租给乙方（人和商贸公司，承租方）进行租赁经营，甲方为物业拥有方（业主），乙方为项目的经营管理方，租赁期限为15年，从2015年7月1日至2030年7月1日，月租金为600元，从第二年起租金逐年按3%递增。甲方承担该房屋装修费24000元，甲方同意乙方以抵房租支付。乙方有权对本项目房屋进行必要的装修、改善或增设他物，增设的物品及设备归乙方所有，乙方有权处置，甲方不得干预。乙方需按期支付返租金给甲方。返租金月租金支付方式：乙方每月5日按时汇入甲方指定账户。若甲方违反本合同约定，乙方有权追究因甲方违约行为给乙方造成的经济损失，并有权承担全部赔偿责任。若乙方违反本合同约定，应赔偿因其违约行为给甲方造成的直接经济损失。合同签订后，原告聂永新依约将房屋出租给被告人和商贸公司开办宾馆使用。人和商贸公司未依约承担该房屋装修费24000元，但在实际履行中以该房屋装修费24000元冲抵了房租。截止2019年1月，被告人和商贸公司共计四个月未向原告支付房租合计5244元。现原告称被告人和商贸公司未经其同意擅自将房屋转租给驻马店市慢性病医院，也未按期向原告支付租金，经催要无果成讼。另查明，本案原告出租的位于驻马店市××城区雪松路与天××交叉口的远景时代广场公寓A座9层12、13号公寓房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。诉讼中，原告诉称被告将涉案房屋燃气表、入户门拆除，要求恢复原状，但未提交证据加以证实。一审法院认为：原告聂永新与被告人和商贸公司签订的远景时代广场公寓返租合同，合同约定原告聂永新将其购买的位于驿城区雪松路与天中山路交叉口的远景时代广场公寓A座9层12、13号公寓房屋两间出租给被告人和商贸公司使用的事实清楚，有原告的陈述、原、被告签订的远景时代广场公寓返租合同等证据相互印证。根据出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的法律规定，原告聂永新出租给被告的房屋无建设工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同应为无效合同。故原告诉请确认双方签订的房屋租赁合同无效主张，予以支持。根据无效合同的处理原则，法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告人和商贸公司实际占有和使用了租赁的房屋，鉴于合同已实际履行，故原人和商贸公司已支付的租金，原告不再返还。被告人和商贸公司依据无效合同取得原告出租的房屋，应当予返还。因该房屋现被告实际占用，被告应当按照约定的月租金向原告支付房屋占用费。截止2019年1月，被告人和商贸公司按合同约定，应向原告支付房屋占用费5244元，但现原告主张按5240元支付房屋占用费，系对其民事权利的合法处分，本院予以准许，且原告请求被告人和商贸公司返还原告装修费12000元并按合同约定的租金数额支付自2019年2月起至返还之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。至于原告诉称被告将涉案房屋燃气表、入户门拆除，要求恢复原状的诉讼请求，因未提交证据加以证实，不予支持。判决：一、确认原、被告于2015年6月26日签订的《远景时代广场公寓返租合同》（合同编号：168、169号）无效。二、限被告驻马店市人和商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告返还装修费24000元。三、限被告驻马店市人和商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占用费5240元（计至2019年1月）。并支付自2019年2月起至房屋返还之日止的房屋占用费，按合同约定的租金数额每月655元支付。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，原告负担20元，被告负担246元。本院二审期间，上诉人提交了三份装修合同复印件、三份记账凭证、两个一审判决书，装修合同证明对房屋进行了装修，记账凭证证明欠实际租金的数额，一审判决书证明没有支持装修费。被上诉人质证称，房屋是毛坯房，没有装修；有装修合同并不代表装修了，记账凭证是上诉人记的；两个判决书与我们的情况不一样。被上诉人提交了医院出具的证明、收款条、照片，目的是证明房屋没有装修。上诉人质证称，医院证明不属实，是否重新装修与上诉人无关，照片真实性无法核实。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，由于上诉人人和商贸公司未依双方约定承担房屋装修费24000元，而该费用已冲抵房屋租金，被上诉人聂永新请求返还，应当予以支持，原审法院对该事实的认定，并无错误。原审法院根据上诉人人和商贸公司占用房屋的时间，计算其应当支付房屋占用费用5244元，正确。上诉人人和商贸公司提交的装修合同，无法证明其确实对房屋进行了装修，且没有其他证据予以佐证，不予认定。上诉人人和商贸公司提交的记账凭证系其单方制作，当事人对此不予认可，本院不予认定。综上所述，人和商贸公司的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由人和商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  袁玉慧审判员  贾保山二〇一九年八月二十一日书记员  王力帆