浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初285号 原告绍兴市山水人家西区小区业主业主委员会。 负责人邵海江，主任。 委托代理人（特别授权代理）邹美雅，浙江鉴水律师事务所律师。 被告坤和建设（绍兴）有限公司，住所地绍兴袍江亲亲家园翔宇坊****。 法定代表人钟益明。 委托代理人（特别授权代理）倪伟明，浙江中行律师事务所律师。 原告绍兴市山水人家西区小区业主委员会（以下简称山水人家业委会）与被告坤和建设（绍兴）有限公司（以下简称坤和公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月11日、8月1日公开开庭进行了审理。原告负责人邵海江及原告的委托代理人邹美雅，被告的委托代理人倪伟明均到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为二个月。本案现已审理终结。 原告山水人家业委会向本院提出诉讼请求：1、确认位于山水人家西区小区内的36只地下停车位属于小区业主共有，被告应将该车位的出售款交付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于绍兴市山水人家**小区含小区内地下车位，系被告建设并于2009年-2012年陆续开盘后出卖给原告为代表的全体业主。小区内高层的地下车位已全部出售。由于当时业主委员会尚未成立，小区内停车亦不规范。后在当地政府的重视和支持下，原告于2017年7月成立，此后原告逐步发现了被告占有应属于全体业主共有的车位的事实，于是原告向有关部门查阅档案，发现被告在规划外占有应属于全体业主所有的地下车位36只，其中车位24只、母子车位12只，且已将该车位出卖所得占为己有。原告认为，被告在规划外占有原告全体业主共同所有的场地上的车位，应属于全体业主共同所有，被告理应将该车位出售款交付给原告，故原告起诉至法院。 被告坤和公司辩称：1、原告诉讼主体不适格：山水人家西区单独成立业主大会不合法，原告主体也不合法；退一步讲，即使原告诉讼主体适格，但原告未被业主大会赋予相应职责，故无权就涉案停车位的共有事宜提起诉讼；2、即使原告诉讼主体适格，涉案地下停车位也非业主共有，被告对涉案小区地下室、地、地下停车位等享有完整的产权案地下停车位所属的地下室系由被告出资建造，属于物权法规定的专有部分而非共有部分；被告未将涉案地下停车位所属的地下室的任何部分作为公共建筑面积分摊给业主并由业主承担相应的建设费用，被告亦未将该地下室面积计入容积率；被告与业主签订的《商品房买卖合同》对地下车位的产权归属作了明确约定；即使被告将地下停车位转让给业主，所转让的也仅仅是停车位的使用权，其所有权仍属于被告；3、涉案地下室不存在所谓的“规划外”车位。综上，请求法庭驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据： 1、高层地下车位统计表1组和图纸1组，要求证明被告在地下室多设36个车位；2、车位发票1份，要求证明涉案标准车位和母子车位的出售价格；3、车位转让协议书1份，要求证明被告转让的是车位所有权而不是使用权，转让后原告有权处分车位；4、业主大会意见征求表1组、表决公示1份，要求证明原告的起诉系经过业主大会的表决。 经质证，被告认为证据1中的统计表系原告自行制作的，不能证明车位是规划之外的，也不能证明车位是业主所有。图纸没有加盖被告的验收章，也没有档案馆的印章，仅有总包单位的竣工印章，仅能证明这些图纸是工程施工过程中的图纸。涉案小区包括地下室已经由规划部门验收确认，规划部门最终确认工程规划核实确认书，对整个工程的地下车位配制情况都是认可的；对证据2的真实性无异议，但认为对地下室等被告享有完整的产权，被告对外转让没有侵犯其他主体的合法权益；证据3的真实性无异议，但认为关于地下车位的产权归属在被告与业主签订的商品房买卖合同中有明确约定，车位转让协议约定的也是使用权，并非所有权转让；证据4只有六个业主的表决材料，不能反映全体业主对本案相关事项作出了表决。本院对上述证据本身的真实性均予以确认。 被告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据： 1、大滩1号地块规划设计条件书、设计方案确认意见书、竣工验收规划确认书各1份，大滩二号地块规划设计条件书、设计方案确认意见书、竣工验收规划确认书各1份、大滩三号地块规划设计条件书、规划方案意见书、竣工规划核实确认书、工程规划核实确认书各1份，要求证明大滩一号、二号、三号（三号即山水人家西区）地）地块拥有共有共同的配套设施设备当划分为一个物业管理区域，成立一个业主大会，山水人家西区单独成立大会不合法，本案原告主体不适格；工程已经规划核实确认；2、竣工验收备案表1份，要求证明三号地块工程已经竣工验收；3、商品房买卖合同1组，要求证明合同约定车位车库归出卖人所有；4、工程款支付凭证1份，要求证明地下车库系被告投资建设；5、房产测绘报告1份，要求证明地下车库未计入容积率及公摊面积（体现在434页房屋计算面积说明中，业主的公摊面积中不包括地下室面积）。 经质证，原告认为证据1三个地块内的配套设施是同意的，也不能证明原告的主体不合法；证据2只能证明“住宅”已验收，并无“车位”已验收，不能证明诉争车位所有权属于被告，因为诉争车位是却被告超规划建设的；证据3虽约定车库、车位归出卖人所有，但这仅仅是指购房人在购买商品房时不包含车库车位，而并不表明目前诉争车位还属被告所有，即被告将所有车位出卖给业主后，被告已不拥有所有权，故该证据与本案无关；证据4只能证明被告合法车位出售前系被告所建造，不能证明诉争车位至今还属被告所有；证据5，只能证明被告建设的合法车位在其出卖前属被告投资，而不能证明诉争车位现在仍属被告所有。本院对上述证据本身的真实性予以确认。 经审理查明，绍兴市越城区山水人家西区小区由被告坤和公司开发建设。被告在与购房者签订的《商品房买卖合同》中关于建筑区划内相关物业归属的约定为：下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋属于业主共有：1.车位，归出卖人所有；2、车库，归出卖人所有；3、建筑区划或建筑物内。按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交业主、物业管理单位和社区机构之建筑物的全部或者部分，其产权归属于出卖人，包括但不限于库房、储藏室、架空层、地、地下夹层所等。出卖人有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营、为小区内业主及周边居民提供有偿服务。现涉案小区已竣工验收并交付业主使用。原告山水人家业委会于2017年6月21日成立，同年7月6日在绍兴市越城区房地产管理处备案。涉案小区房产测绘报告显示：3号地块房产（即山水人家西区）实测绘面积：地：地下室面积12682.62M2、地下夹层面积2707.21M2业管理面积253.081M2、商铺面积205.91M2、住宅面积65975.94M2。经双方确认，山水人家西区（含高层和商铺）停车位是802个，其中高层实际划线的车位为796个，原告自认其在本案中主张的36个地下停车位不包括在上述796个停车位中且至今未经规划部门审批；被告认为其中12个母子车位被告系按照1个车位转让的，故其中36个车位中不应计算该12个车位。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案原告主张的36个地下停车位（含12个母子车位）位于涉案建筑区划内的地下车库内，涉及地下空间利用权行使的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条规定，城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。根据该规定，在建筑区域规划外增设车位的，应在符合规定情况下履行相关批准手续后进行设置；在规划车位范围外未经规划部门审批增设车位，系违反规划要求的行为。原告在本案中主张被告于规划竣工验收后在规划车位范围外擅自设置了36个地下停车位（含12个母子车位），被告虽主张诉争地下停车位系在竣工验收前增设，但未能举证证实，且与竣工验收存档的有关图纸也并不一致，故应认定诉争地下停车位属规划许可外再行增加车位且未经备案，该未经规划部门审批增设的车位亦不存在合法所有权的问题，故不宜由法院对上述诉争车位权益作出认定，而应由相关部门依法进行处理并责令其整改。综上，原告要求确认诉争的36个地下停车位归全体业主所有，并要求被告将该部分车位的出售款交付给原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十四条之规定，判决如下： 驳回原告绍兴市山水人家西区小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费47960元，由原告绍兴市山水人家西区小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  戴伟章 人民陪审员  程 静 人民陪审员  万春霞 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  朱黄莹 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国城乡规划法》 第三十三条城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。