文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13722号原告：重庆赛和物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路******，统一社会信用代码91500105798048045J。法定代表人：陈江航，总经理。委托诉讼代理人：施志康，重庆百君律师事务所律师。被告：张杰，女，1958年4月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王新立，男，1955年4月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系张杰的丈夫。原告重庆赛和物业管理集团有限公司（以下简称赛和物业公司）与被告张杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赛和物业公司的委托诉讼代理人施志康，被告张杰的委托诉讼代理人王新立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赛和物业公司向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告支付物业管理费3428.8元、车位管理费586元、路灯公摊费330.5元；2、判令被告向原告支付违约金（以4345.3元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年1月1日开始计算至被告实际付清之日止）。事实与理由：原告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为重庆都凯润房地产开发有限公司开发的位于重庆市渝北区空港新城同茂大道38号的天晋商住小区提供物业管理服务。被告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，成为天晋小区7栋XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为171.46平方米。被告自入住以来，应当每月向被告缴纳物业管理费、路灯公摊费等费用。但是，被告拖欠原告2017年9月1日至2018年12月31日期间物业管理费3428.8元、2018年5月22日至2018年12月31日期间的车位费586元以及路灯公摊费330.5元。原告经多次催告，被告至今仍未支付上述欠付费用，且根据《前期物业服务合同》的约定，被告欠付原告物业服务费等费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准支付违约金。因被告严重违约，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告张杰辩称，原告与被告之间至今未签订物业管理合同，双方没有形成服务与被服务的关系。被告至今未接房，也未入住。2017年8月下旬，被告收到电话通知要求接房，被告前去接房，发现两个卫生间管道周边的防水没有做好，有漏水的现象，空调室外机的位置设计有问题，被告将相关问题反馈给原告，原告也进行了登记。原被告双方当时没有办理交接房手续。被告多次要求原告对房屋的相关问题进行处理，原告认为被告应当要求开发商进行整改，双方多次协商未果，被告一直未办理涉案房屋的交接手续。且原告所定的物业费标准过高。从2019年1月开始涉案小区的物业公司已经变更为其他物业公司了。被告还购买了涉案小区的车位，被告没有接车位的原因是因为购买的房屋的问题没有解决。对于原告要求支付物业管理费3428.8元、车位管理费586元、路灯公摊费330.5元的诉讼请求，被告不同意。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，重庆都凯润房地产开发有限公司（甲方）与赛和物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，并于2013年5月20日在渝北区房屋管理局进行备案，约定由原告为涉案小区提供物业服务。物业服务费收费标准为，高层2.5元/平方米·月、公寓3.5元/平方米·月（含电梯费，但不含电梯维护费及设施设备维护、零部件更换费用）；共用部分、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；本合同期限为：自本项目首次交房至本项目成立业主委员会后于物业公司重新签订合同止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方为与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿；甲方、业主或使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同的约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。2013年5月20日和2016年10月26日，重庆市渝北区房屋管理局分别出具《前期物业服务合同备案证明》：渝北［2013］第15号、渝北［2016］第20号，对上述收费标准在重庆市渝北区发展和改革委员会进行备案。2017年11月3日，重庆市渝北区市政园林管理局颁布《重庆市停车场备案登记证》，停车场名称为两江豪庭室内停车场，地址位于渝**仙桃街道同茂大道**，产权单位重庆都凯润房地产开发有限公司，管理单位为赛和物业公司。2017年11月19日，张杰与重庆都凯润房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张杰购买位于重庆市渝北区仙桃街道同茂大道38号天晋负1-375号车位，总成交价为120000元。重庆市渝北区物价检查所向两江豪庭室内停车场颁布《重庆市停车收费公示牌》，载明自购车位物业服务费80元/月。赛和物业公司在庭审中陈述停车场是从2018年5月21日晚上24点开始正式投入使用，故计算车位管理费的起始时间为2018年5月22日。坐落于渝北区双龙湖街道同茂大道38号天晋7幢XX房屋产权人为张杰，建筑面积为171.46平方米。庭审中张杰与赛和物业公司确认张杰没有装修入住该房屋，赛和物业公司计算的物业费是减半收取。上述物业服务合同签订后，赛和物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，且以上门张贴物业费催告函和邮寄律师函的形式对张杰所欠物业服务费进行了书面催收，张杰仍未按约缴纳物管费。审理中，赛和物业公司自愿撤回对路灯公摊费的诉讼请求，本院予以准许。上述事实，有《前期物业服务合同》、房屋权属信息、物业费催告函、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务惬意；招投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”赛和物业并未举示招投标的证据证明重庆都凯润房地产开发有限公司通过了招投标方式选聘赛和物业，也未举示证据证明涉案小区系通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。在赛和物业未举示招投标的证据的情况下，应认定重庆都凯润房地产开发有限公司未经过招投标选聘赛和物业，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且重庆都凯润房地产开发有限公司不经招投标选聘赛和物业不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，本院认定重庆都凯润房地产开发有限公司与赛和物业于2013年5月16日签订的《前期物业服务合同》无效。因赛和物业为涉案小区实际提供了物业服务，且《前期物业服务合同》无效也非赛和物业的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但原告实际提供了物业服务，可以按照法律规定收取相应物业费，其收取物业费的标准可以参照《前期物业服务合同》约定的高层2.5元/月/平方米的标准。关于物业管理费的问题，原被告对于欠缴物业费的期间为2017年9月1日至2018年12月31日无异议，因被告未装修入住涉案房屋，应减半收取物业费，故原告要求被告支付该期间的物业费3428.8元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告关于接房时发现两个卫生间管道周边的防水没有做好，有漏水的现象，空调室外机的位置设计有问题的辩称，本院认为房屋的质量瑕疵问题应属于开发商的责任，原告作为物业服务公司只能进行沟通协调。原告未履行沟通协商的责任，只是提供的物业服务存在瑕疵，并非原告完全不履行物业服务合同，亦非被告拒绝交纳物业服务费的正当理由，故本院对于被告的该辩称意见不予采信。关于2018年5月22日至2018年12月31日期间的车位管理费586元的诉讼请求。原告在庭审中并未举示车位产权证，不能证明涉案车位是属于被告所有，也没有举示证据证明原告接收使用该车位的情况，且原告陈述是停车场是在2018年5月22日开始正式投入使用，也未举示证据证明。综上，本院认为原告未举示充分的证据证明停车场投入使用的时间以及车位产权信息、使用情况，对于原告要求被告支付2018年5月22日至2018年12月31日期间的车位管理费586元的诉讼请求，因证据不足，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于违约金的问题，结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告张杰于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛和物业管理集团有限公司2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3428.8元；二、驳回原告重庆赛和物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张杰负担17元，由原告重庆赛和物业管理集团有限公司负担8元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇一九年八月二十二日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬