北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初11148号原告（反诉被告）：梁刚，男，1970年10月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙雪冬，男，1976年10月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李薇，女，1981年11月26日出生，满族，住北京市海淀区二被告委托诉讼代理人：杨海龙，北京市康达（苏州）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：刘波，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。反诉第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该单位法务专员。原告梁刚与被告孙雪冬、李薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙雪冬、李薇依法向梁刚提起反诉并追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为第三人，本院对本诉和反诉依法合并审理。梁刚及其委托诉讼代理人张翠翠、李俊鹏，孙雪冬，李薇的委托诉讼代理人杨海龙、刘波，我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终。梁刚向本院提出诉讼请求：1、梁刚与孙雪冬、李薇于2018年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年9月4日解除；2、孙雪冬、李薇支付梁刚违约金1015000元。事实和理由：梁刚与孙雪冬、李薇于2018年7月24日签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定孙雪冬、李薇以5075000元购买梁刚位于北京市2902号房屋一套，合同履行过程中，孙雪冬、李薇既未在约定的时间内支付定金条款，亦为在约定的预约还款日代梁刚偿还抵押，此后孙雪冬、李薇拒绝支付购房款、以各种理由推诿履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但孙雪冬、李薇至今拒绝按照约定支付违约金，故梁刚诉至法院。孙雪冬、李薇辩称，同意解除合同，认可合同于2018年9月4日解除。不同意支付违约金，应当适用《补充协议》三方无责解除合同。孙雪冬、李薇向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、梁刚返还孙雪冬、李薇20000定金并向孙雪冬、李薇支付迟延返还定金的利息（以20000元为基数，按照同期人民银行贷款利率从2018年9月11日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：孙雪冬、李薇和梁刚于2018年7月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》并于同日在第三人我爱我家公司见证下签订了《补充协议》，合同第十四条约定，补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。《补充协议》第四条约定，如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲方双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责，合同终止，甲方退还乙方已支付定金。上述协议签订后，梁刚未能通过我爱我家公司指定的第三方资质审查，孙雪冬、李薇有权按照协议约定终止双方房屋买卖合同并要求梁刚返还孙雪冬、李薇已经支付的定金和相应利息。我爱我家公司述称，本诉及反诉诉讼请求不涉及我方，配合法庭调查，解除合同服从法院判决，双方如果同意解除合同我爱我家公司没有异议。案件审理过程中，梁刚在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院对本诉依法裁定按撤诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2018年7月24日，梁刚（甲方、出卖人）与孙雪冬（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋成交总价为5075000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元。同日，梁刚（出卖方、甲方）与孙雪冬、李薇（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》约定甲方同意将房屋出售给乙方。第四条约定如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交20000元，余额部分在2018年7月26日当天补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。7月24日当日，孙雪冬向梁刚给付定金20000元。我爱我家公司称2018年7月26日，买卖双方到其指定的第三方北京伟嘉安捷投资管理有限公司办理补充协议中约定的资信审查等事宜，当日伟嘉安捷公司回复梁刚的资质审核未通过，后双方曾进行协商，但未达成一致。2018年9月4日，梁刚向孙雪冬、李薇发送《告知函》载明：“孙雪冬、李薇，你我双方签订的北京市存量房屋买卖合同，（合同编号：E1807130632）。现由于你方违约，现我方决定，要求你方赔偿经济损失，并解除合同。由于你方违反本合同第四条，违反补充协议第四条和第六条之规定，现郑重向你方声明，追究违约责任并且向你方索赔违约金（房屋成交价格的20%），并终止本合同。如果你方拒不赔偿，我方将通过法律程序，来维护我方的正当权益对你方起诉，追偿违约责任。”2018年9月5日，孙雪冬向梁刚发送《告知函》，载明：“北京我爱我家房地产经纪有限公司并梁刚：因梁刚方未通过第三方资信综合评审，导致双方签订的房屋买卖合同等相关合同已不能继续履行，经各方多次协商，仍未能达成一致意见。现我方通知我爱我家并梁刚，请梁刚方于收到本告知函后五日内返还我方20000元购房款，并终止履行合同。”经本院函询，北京伟嘉安捷投资管理有限公司出具《情况说明》，载明：“北京市昌平区人民法院：我司收到贵院向我司出具的《北京市昌平区人民法院协助调查函》。调查内容为2018年7月26日之前（含）所获取/生成的梁刚（身份证号×××）个人资信审查情况报告。因贵院审理原告梁刚诉被告孙雪冬、李薇房屋买卖合同纠纷一案，我司经核实，向贵院说明如下：梁刚在（2015）海民（商）初字第41358号民事判决书中列为被告，判决梁刚返还原告十二万元，并支付利息5000元。并在案号为（2017）京0108执5820号执行书中显示，被执行人梁刚履行情况为全部未履行。后经查梁刚被列为失信被执行人。综上我司考虑梁刚失信被执行人，银行无法批贷。在（2017）京0108执5820号执行期间梁刚名下房产及账户被查封强制执行，造成房屋买卖交易无法履行的风险，造成我司垫资款无法收回。故无法对其提供垫资解押服务。”本院认为，梁刚和孙雪冬、李薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》与梁刚和孙雪冬、李薇及我爱我家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，各方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。三方在《补充协议》中约定如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。本案中，梁刚未通过伟嘉安捷公司的资信审查，且双方未能协商一致，符合补充协议中约定的解除条件，双方均具备合同解除权。梁刚虽在2018年9月4日发送了告知函，要求解除合同，但其主张的解除事由系因孙雪冬、李薇违约，并非行使上述约定的合同解除权，故本案中合同及补充协议的解除时间应为孙雪冬、李薇行使合同解除权之日即2018年9月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，梁刚应当退还20000元定金，故孙雪冬、李薇要求退还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。孙雪冬、李薇在告知函中要求梁刚于五日内返还定金，该期限属于合理期限本院不持异议，梁刚逾期返还定金给孙雪冬、李薇造成损失，其应当支付相应利息，利息起算时间应为2018年9月11日，本院对孙雪冬、李薇该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认梁刚和孙雪冬、李薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》与梁刚和孙雪冬、李薇及我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于2018年9月5日解除；二、梁刚于本判决生效之日起七日内返还孙雪冬、李薇定金20000元，并支付相应利息（以20000元为基数，自2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由梁刚负担（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孙豫萍二〇一九年八月七日书记员  姚 倩