中华人民共和国 福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初1641号 原告：王键,英文名:ＷＡＮＧＪＩＡＮ，男，1986年5月30日出生，澳大利亚国籍，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄辉，福建海山律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所执业律师。 被告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明南路**升龙汇金中心**,统一社会信用代码91350000555088237A。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 原告王键与被告福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告王键的委托诉讼代理人黄辉、被告世欧公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王键向本院提出诉讼请求：1.判令世欧公司向其支付逾期办理权属证书（产权证和土地使用权证）违约金，自2016年3月31日起每日按其已付购房款的0.01%，计算至2017年3月22日共计78019元；庭审中，王键变更诉讼请求,要求违约金起算时间从2016年3月31日变更为2016年4月12日。2.判令本案诉讼费由世欧公司承担。事实和理由：2012年8月19日，其为购买世欧公司开发的楼盘晋安区象园街道X区X幢XX单元，与世欧公司订立了一份商品房买卖合同，该商品房面积为134.12平方米，总价款为2191534元；合同第八条约定“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列标准各项约定条件的商品房交付买受人使用……”。合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]:[1]……[2]……，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按其已付购房款的0.01％向买受人违约金。其己按照合同约定足额支付购房款，世欧公司于2015年4月1日向其及小区其他业主交付使用，但却至今为止未按照商品房买卖合同第十四条约定在商品房交付使用后365日内为其和其他业主办理房屋权属证书，且至今还没有将办理权属登记需由世欧公司提供的资料交付其。世欧公司逾期办理讼争房屋权属登记手续之行为已违反双方签订的商品房买卖合同关于办理房屋权属证书的相关约定，严重损害其合法权益，依约依法均应承担相应违约责任。 世欧公司辩称，王键诉请其应支付逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据。1.导致其于2016年9月30日才能向王键发送产权办理通知书的主要原因在于讼争项目业主的阻挠导致福州市城乡规划局（以下简称规划局）审批讼争项目规划方案通过的进度被延迟而非其恶意推迟，主要违约责任主体是讼争项目的业主。其于2015年10月21日向规划局申请规划条件核实，规划局将在公示期满后通过规划条件核实，进而办理土地检查核验、竣工验收备案表以及初始登记通知书，按照这个计划进度，其不会存在逾期情形。由于2016年1月7日至1月13日公示期间，因个别业主对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致规划局无法在期限内按现状通过讼争项目规划条件的核实。在规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠其将绿地、机动车位置等按原规划恢复，并冲击小区物业办公场所，导致规划局无法按原规划通过的规划条件进行核实，从而导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经其多方协调，规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向其出具建设项目规划核实情况意见书，通过了项目规划条件核实。延误时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。2.不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产证即意味着其完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务，本案讼争项目未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，王键诉请支付2016年10月10日起至2017年3月22日期间的违约金无事实和法律依据。福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记以来，已经不存在房屋产权证和国有土地证的说法，不动产权证是房屋的唯一权属凭证，讼争项目业主取得不动产权证，即意味着其是国家法律上承认的房屋所有权人。从其提交的证据可见，2016年10月，讼争项目业主已经通过其处领取的材料登记取得不动产权证，至此其已经充分履行了买卖合同约定的协助业主办理权属证书的所有义务。王键主张2016年10月份后的违约金无事实和法律依据。3.土地信息登记不全并不意味着不能办理不动产权证，且该信息登记不明的原因在于政府部门而非其，将违约责任强加给其是极度不公平。因实施不动产统一登记，福州市将办证机构由原来的福州市不动产登记和交易中心调整变更为福州市国土资源局，并与原福州市国土资源局地籍处合并。因机构调整、处室合并、网络系统升级改造等原因，福州市国土资源局就讼争项目初期颁发的不动产权证书出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2月至3月操作系统升级、运行稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。因此，土地登记信息无法记载的责任不在其。王键凭借其提供的资料可以正常办理不动产权的情况下，而不及时办理不动产权证，却将责任强加给其，明显有失公平。时至今日，仍有部分业主恶意拖延未办理不动产权证，其已多次发函通知。 综上所述，因讼争项目业主的阻挠导致其无法按约定时间取得初始登记通知书，违约责任的承担方应当主要是业主。2016年10月份后，王键按照其产权办理通知从其处领取材料后即可取得不动产权证，成为法律上认可的经过登记公示的房屋所有权人，仅是因为王键拖延办证时间，加之政府部门系统问题结合产生的结果来认定其违约，无事实和法律依据，也显失公平，请求驳回王键的所有诉讼请求。 当事人围绕着诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年8月19日，王键作为买受人与世欧公司作为出卖人签订商品房买卖合同约定，买受人购买出卖人开发的晋安区象园街道X楼XX单元商品房，建筑面积134.12平方米，总价款2191534元；出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；商品房具备办理权属登记条件时，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携带有关材料前往相关部门办理权属登记手续，办理权属登记的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日，出卖人有权单方解除主合同及补充协议；因买受人逾期办理权属登记手续而产生的政府部门的罚款、违约金和行政责任均由买受人自行承担等。签约后，王键付清了全部购房款。2015年4月12日，世欧公司向王键交付讼争房。因讼争房所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等规划内容，世欧公司向规划局申请按现状进行规划条件核实，部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向世欧公司发出初始登记通知书。2016年9月30日，世欧公司向王键寄发产权办理通知书，通知王键领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。2016年10月28日，王键向世欧公司领取办理权属登记需提供的资料。王键此后办理了讼争房不动产权证，但不动产权证中记录该房产存在土地登记信息暂无法记载。2017年2月17日，世欧公司向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房所在地块的土地总登记，并于2017年3月22日办妥土地总登记手续。2018年2月2日，世欧公司再次发出办理不动产权证通知（二次）要求业主在收到本通知后七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办妥不动产权属登记手续。王键收到该通知书。2018年5月3日，王键取得讼争房不动产权证【权证号码：闽（2018）福州市不动产权第XXX号】，该证上附记：2018年4月26日申请变更登记（补充土地信息）。 综上所述，本院认为,双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按约履行义务。讼争合同约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地两证合一”的登记模式后，不动产权证应当完整登记房产信息及土地信息的内容。世欧公司于2016年10月通知王键办证时，尚未完成土地信息总登记，故应认定世欧公司尚未全部履行协助办理权属证书的义务；本案逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延。世欧公司提出非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩主张，理由不成立，本院不予采纳。世欧公司在交房后365日内即2016年4月12日前，未能完成通知王键办理房屋权属证书的义务，已构成违约。结合本案世欧公司的履约情况及王键未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定世欧公司逾期办证的违约期从2016年4月13日计至2017年3月22日办妥土地总登记之日止，其中2016年4月13日计至2016年10月9日不可办证期间计180天，违约金标准按照约定的已付购房款2191534元的日万分之一计算为39447.61元；2016年10月10日至2017年3月22日期间计164天，违约金标准调整为按已付购房款2191534元的日万分之零点二五计算为8985.29元，以上违约金合计48432.9元。王键诉请合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王键（WANGJIAN）逾期办证违约金48432.9元； 二、驳回王键（WANGJIAN）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，由王键（WANGJIAN）负担664元，由福建世欧投资发展有限公司负担1086元（应在本判决生效后七日内向本院缴纳，逾期本院依法强制执行）。 如不服本判决，王键（WANGJIAN）可在判决书送达之日起三十日内，福建世欧投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  阮文斌 人民陪审员  严日成 人民陪审员  蔡智光 二〇一九年八月二十九日                                                                                                  法官助理    林颖                                                                                                    书记员  黄磊磊 附页： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。