广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21628号原告（反诉被告）：龚勇坚，男，1980年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县，委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锦涛，广东纬韬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：柴绍斌，男，1976年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，原告龚勇坚（反诉被告，以下简称原告）与被告柴绍斌（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷房一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚勇坚的委托诉讼代理人陈淑辉、洪锦涛，被告柴绍斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚勇坚向本院提出诉讼请求：1.我与被告于2016年8月26日和2017年7月1日签订的《租赁商铺合同书》于2018年8月31日解除；2.被告向我司支付2018年7月至2019年4月的场地使用费合计129400元；3.被告向我支付2018年7月至9月的水电费、卫生费7302元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，我与被告签订《租赁商铺合同书》，约定被告向我承租位于白云区××地铁××出口左边马路商铺××号铺，租赁期间从2016年9月1日至2019年8月31日共3年等。2017年7月1日，被告为扩大经营，与我签订另一份《租赁商铺合同书》，约定被告向我承租位于白云区××地铁站××出口左边马路商铺××号铺，租赁期间从2017年7月1日至2020年6月30日。上述两份合同均对租金标准，缴纳租金的时间等内容进行了约定。签订合同后，我依约向被告交付了涉案商铺。2018年7月，我收到广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社搬迁通知，由于该商铺位于广州市人民政府土地征收范围内，需要全体搬迁户进行搬迁工作。接到搬迁通知后，我马上向被告告知搬迁事宜。但被告却以补偿搬迁费、经营性损失为由拒不缴纳租金，至今仍拖欠我2018年7月至2019年4月的场地占用费及2018年7月至9月的水电费、卫生费。我曾多次催缴未果。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告柴绍斌的反诉，原告龚勇坚辩称，我不同意被告的反诉请求，理由如下：1.租赁商铺未取得规划报建手续，双方签订的租赁合同属于无效合同，且商铺位于征地拆迁范围内，客观上无法继续履行。被告在签订合同时，对商铺现状是否符合经营的情况是清楚知悉的。2.根据谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，被告应当举证证明商铺存在停水停电的事实，以及因停水停电造成的经济损失。被告未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。3.被告在接到搬迁通知后拒不搬迁，由此支出搬迁费用应当由其自身承担，且被告也未能提供证据证明已支出该项费用。对于被告提交的两张押金收据及一张入场费收据，我对三性予以确认，但对被告提交的农业银行账户交易明细及微信转账记录时间的关联性不予认可，该证据并没有显示转账用途，不能证明被告向我支付的款项属于商铺的入场费。被告柴绍斌辩称，我认为原告主张我们签订的两份《租赁商铺合同书》于2018年8月31日解除并不合法。2018年租赁商铺所在地块开始拆迁，我与原告协商原告将我已支付的进场费和押金退还予我，但原告不予理会，却催促我搬走。后我了解到，黄边村对租户是有赔偿标准的，我的商铺约有47000元的退款，但原告却表示将赔款拿到手后再转交给我，我认为原告的主要目的是想扣除我两个月的租金，且不想退还我的押金和进场费，导致双方的纠纷原告应当承担主要责任。2018年10月，因商铺无水电我被迫搬走，故我不认可原告主张的2018年10月后的租金。我搬走后原告也没有要求我办理交接手续，所以商铺一直空置在那里。另外，原告于2017年7月将商铺出租给我，而商铺实际却在2017年1月相关政府部门就已发出商铺所在地块拆迁改造的方案，但原告却隐瞒该事实与我继续签订租赁合同，我认为这是不诚信的欺诈行为。从原告提交的证据显示，场地使用人是龙国成，故我认为原告无权要求我撤离场地，更无权停止提供我的水电等基础设施，由此造成我的重大经济损失原告应付全部赔偿责任。综上，现提出如下反诉请求：1.判决我与原告于2016年8月26日和2017年7月1日签订的《租赁商铺合同书》继续履行；2.原告向我支付2018年8月31日至今因商铺停电、停水导致的经济损失18万元；3.原告向我支付2018年8月31日停水停电后的搬迁费13200元；4.原告向我退还进场费2万元及押金24000元；5.本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁商铺合同书、搬迁通知书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁商铺合同书》，约定乙方租赁甲方出资自建白云区黄边地铁站D出口左边马路商铺13号铺（以下简称13号商铺），租赁铺面建筑面积28平方米；租赁期限从2016年9月1日起至2019年8月31日止；前二年每月租金为5500元，租金每满二年在上年租金基础上递增10%；乙方每月5日前向甲方一次性交清当月租金；合同签订后乙方预付10000元给甲方作为押金等。上述合同签订后，原告向被告交付了13号商铺，被告将商铺用于经营餐饮。2017年7月，因被告经营扩大需求，被告又另行向原告承租了上述商铺相邻的白云区黄边地铁站D出口左边马路商铺12号铺（以下简称12号商铺）。双方签订《租赁商铺合同书》，约定租赁商铺建筑面积50平方米；租赁期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止；前二年租金在上年租金基础上递增10%；乙方（被告）每月5日前向甲方（原告）一次性交清当月租金；合同签订后乙方预付14000元给甲方作为押金等。合同签订后，原告向被告交付了12号商铺。被告将该铺与13号铺一同作经营餐饮用途。2018年4月10日，广州市白云区鹤龙街黄边村第五经济合作社就包括涉案租赁商铺在内的商铺权利人发出《搬迁通知书》，通知涉案租赁商铺所在地块涉及黄边村项目改造，需要拆迁，要求提前做好搬迁工作。后被告自2018年7月开始未再向原告支付场地的租金及水电费用。诉讼中，被告抗辩涉案商铺于2018年8月底就已停电，此后未再恢复通电，故其于2018年10月开始就已搬离了租赁商铺。原告否认租赁商铺自2018年8月起开始一直处于停电状态，但确认2018年国庆期间曾停电，但后来原告自己用发电机通电继续经营商铺，且表示停电的具体原因并非其所致。另原告亦否认被告自2018年10月开始未再商铺内经营，并提交于2019年3月2日在商铺现场拍摄的视频证实被告到2019年3月还在经营，还提交照片拟证明被告在租赁商铺现场张贴公告，通知商铺正常经营至2019年3月31日再搬到新地址。被告对上述视频表示无法确认视频的拍摄时间，对照片质证认为照片中的公告确属其张贴，但公告只是告知顾客搬迁的时间，并不代表其实际搬离的时间。另原告提交微信聊天记录，拟证明被告欠付2018年7月至9月的水电费并向其催收的事实。该微信记录中原告向被告发出一份水电费收据，收据显示两商铺的水电费共计为6902元。被告确认原告主张的水电费的数额，并确认上述水电费未向原告缴纳。被告表示每月除向原告支付水电费外，还向原告支付卫生费，但2018年7月至9月的卫生费其已向清洁工缴纳。被告提交三张收据、微信转账记录拟证明其向原告支付押金和进场费情况，收据显示押金数额共计为24000元，入场费10000元，微信转账金额为10000元。原告确认被告提交的两张押金收据和入场费收据，但否认被告提交的转账记录的关联性，并表示从转账记录无法显示被告向其转账的款项为进场费。本院认为，现有证据无法证明涉案商铺已取得合法规划报建手续，原、被告就涉案12号、13号商铺签订的《租赁商铺合同书》，均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。故原告要求确认双方于2016年8月26日和2017年7月1日签订的《租赁商铺合同书》于2018年8月31日解除于法不合，本院不予支持。因双方签订的合同无效，被告诉请要求双方签订的上述租赁合同继续履行于法不合，本院不予支持。虽上述租赁合同无效，但被告依法仍应向作为出租方的原告支付占用涉案场地期间产生的费用。被告确认自2018年7月起未再向原告支付场地占用费，并抗辩因涉案商铺于2018年8月开始一直停电，其于2018年10月后未再涉案商铺内经营。对此，因现有证据无法证明涉案商铺自2018年8月起开始停电，故本院对被告的上述意见不予采信。原告确认自2018年10月开始，涉案商铺停止供电，但主张被告仍在涉案商铺内通过用发电机发电的方式继续经营，并提交照片和视频予以证明，因原告提交的照片中被告出示“正常经营至2019年3月31日”的公告内容和原告提交的视频反映被告于2019年3月2日还在商铺经营的状况能够相互印证，故本院对原告的上述主张予以采信，对被告关于自2018年10月后未再继续经营并搬离商铺的意见本院不予采信。综上，本院认定被告使用涉案商铺的时间至2019年3月31日。故原告要求被告支付2018年7月至2019年3月的场地占用费有据，本院予以支持。原告要求被告支付2019年4月的场地占用费依据不足，本院不予支持。场地占用费的计付以双方签订的租赁合同书中约定的租金标准为宜。经核算，2018年7月至2019年3月的场地占用费共计为5500×2+6050×7+7000×9=116350元。双方签订的合同无效，原告对此亦存在过错，原告要求被告支付逾期租金利息缺乏依据，本院不予支持。被告因使用涉案商铺产生的水电费亦属于被告因使用涉案商铺而实际发生的费用，应由被告自行承担。因被告确认原告主张欠付的水电费数额，故本院对原告要求被告支付2018年7月至2018年9月的水电费共计6902元予以支持。因原告表示卫生费属于代收费用，现被告表示2018年7月至9月的卫生费其已直接向相关人员缴纳，原告无证据证明其有代缴卫生费，故本院对原告要求被告支付卫生费的诉请不予支持。关于被告要求原告赔偿2018年8月31日至今因停电停水导致不能正常经营的损失问题。因现有证据无法证明涉案商铺自2018年8月开始停电，且虽原告确认涉案商铺于2018年10月后开始停电，但根据前述查明的事实可反映，在涉案商铺停止供电后，被告仍在涉案商铺经营至2019年3月，亦无证据证实该停电行为是原告所为。而对于2019年3月后的损失，则属于预期利益损失，现双方签订的合同无效，被告对造成合同无效亦存在过错。综上，被告要求原告赔偿经营损失18万元缺乏依据，本院不予支持。因双方签订的合同无效，且被告对造成合同无效亦存在过错，故被告要求原告赔偿搬迁费13200元无据，本院不予支持。原告确认被告提交的证明支付押金和进场费的收据，故本院对被告提交的收据予以采信。根据被告提交的收据显示，原告共向被告收取两商铺租赁押金共计24000元、进场费1万元。故本院对被告向原告支付商铺押金共计24000元和进场费1万元的事实予以采信。被告还提交1万元的微信转账记录拟证明其向原告支付进场费的事实，因该微信转账记录未能显示款项的用途，无法体现是支付进场费的款项，故本院对被告主张该1万元为进场费的主张依据不足，本院不予采纳。原告向被告收取的押金24000元属于保证合同履行的费用，现双方签订的合同无效，原告应向被告返还上述费用，故被告要求原告退还押金24000元于法有据，本院予以支持。被告向原告支付了进场费10000元，双方对该费用的用途并未明确约定。现双方租赁合同无效，原告应向被告返还未使用期间的费用。根据前述认定，被告占用涉案商铺至2019年3月，本院结合租赁合同的期限，酌定原告应向被告退还转让费1500元，故被告要求原告返还转让费1500元有据，本院予以支持。对被告多出上述数额的主张予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告柴绍斌向原告龚勇坚支付2018年7月至2019年3月的场地使用费共计116350元；二、本判决生效之日起五日内，被告柴绍斌向原告龚勇坚支付2018年7月至2018年9月的水电费6902元；三、本判决生效之日起五日内，原告龚勇坚向被告柴绍斌退还押金24000元、进场费1500元；四、驳回原告龚勇坚的其他诉讼请求；五、驳回被告柴绍斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2564.5元，由原告龚勇坚负担1182元，被告柴绍斌负担1382.5元；反诉受理费2429元，由原告龚勇坚负担219元，被告柴绍斌负担2210元。由原告龚勇坚负担的反诉受理费和被告柴绍斌负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年八月二十三日书记员  陈玉梅