上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34745号原告(反诉被告)：金海斌，男，1970年2月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：金适天，男，1999年7月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王丽，上海融孚律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：陆开宇，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：张玮，女，1985年11月7日生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：刘超，安徽金亚太律师事务所律师。原告(反诉被告)金海斌、金适天(以下简称原告)与被告(反诉原告)张玮(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽、陆开宇，被告委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海斌、金适天向本院提出诉讼请求：1、判令双方的买卖合同于起诉日2019年4月22日解除；2、判令被告支付因违约未支付房款产生的违约金人民币(以下币种相同)720元(以8万元为基数，按照每日万分之五，从2019年3月5日暂计算至2019年3月22日，实际主张至2019年4月22日)；3、请求判令被告支付因违约解除合同产生的违约金158万元。事实及理由：2019年2月28日，原、被告经上海中呈房地产经纪有限公司(以下简称中呈公司)居间，签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告购买原告坐落于上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价为790万元。合同签订当日，被告向原告支付了购房款2万元。2019年3月初，中呈公司告知原告，被告以其不具备购房资格为由要求解除合同。原告认为被告的行为构成违约，故诉至法院，诉请如前。被告张玮答辩称，1、双方合同已于2019年3月13日解除；2、请求驳回原告诉请2、3；原告对双方在签订买卖合同时被告是单身属限购是明知的，原告存在过错；原告在3月13日已收到被告解除合同的律师函，双方合同已解除，原告无权再起诉解除合同。同时，被告张玮向本院提出反诉请求：1、判令确认原、被告于2019年2月28日签订的《房地产买卖合同》已经于2019年3月13日解除；2、判令原告金海斌返还被告已支付的房款2万元，并支付自2019年3月14日起以2万元房款为基数按年利率6%计算至实际支付之日止的资金占用期间利息；3、本案全部诉讼费用由原告承担。事实及理由：2019年2月28日，原、被告经中呈公司居间，签订《房地产买卖合同》一份。中呈公司工作人员告知被告，虽未婚上海市外地户籍成年单身会限购，但可以先签《房地产买卖合同》，过一两个月领了结婚证后再签订新的网签版本《房地产买卖合同》。中呈公司工作人员还承诺称如被告到时不能结婚领证登记，可通过花钱找关系方式来获得购房资格。在此情况下，被告签署了《房地产买卖合同》、《缴税过户流程告知书》、《补偿协议》、《补充协议》等材料，并当天支付原告金海斌房款2万元。合同签订后，被告才发现自己不具备上海市购房资格，且通过花钱方式找关系也不可能获得购房资格。于是即于2019年3月6日通过微信方式告知中呈公司工作人员，要求与原告协商解除《房地产买卖合同》，并表示2万元可不再返还，但原告不予理睬，故被告提起反诉。原告金海斌、金适天辩称，中呈公司告知原告对方不履行了，对于具体内容原告并不知晓，故应以原告起诉日为双方合同解除日；不同意原告诉请，是被告违约，被告是否限购并非政策调整引起的。本院经审理认定事实如下：系争房屋产证登记于两原告名下。2019年2月28日，两原告作为出卖人(甲方)、被告作为买受人(乙方)，经中呈公司居间，原告金海斌与被告张玮就系争房屋签订居间方提供版本的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为790万元；合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五天后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同第十五条约定，甲、乙双方协商同意于2019年4月20日前至中介处以本合同及相关协议(若有)约定的交易条件，签订网上备案版《上海市房地产买卖合同》及相关协议(若有)；合同补充条款第九条约定，甲方若未按照本买卖合同的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同落款处金适天签名由金海斌代签。上述原告处留存的《上海市房地产买卖合同》附件三付款方式第二条约定“乙方于2019年3月5日之前支付甲方房款人民币8万元”。被告处留存的《上海市房地产买卖合同》附件三付款方式第二条约定“乙方于2019年3月15日之前支付甲方房款人民币8万元”。两份合同其余合同内容相同。当日，原告金海斌和被告张玮还签订了《缴税过户流程告知书》及《补充协议》、《补偿协议》，被告张玮还签署了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。其中，原告金海斌作为甲方，被告张玮作为乙方，双方签署的《补充协议》约定，1、签订买卖合同时，该房屋权利人金适天未到场签约，仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人金适天关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且金适天会于2019年4月20日前签订买卖合同(签字或盖章)。若金适天于2019年4月20日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，则甲方愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿乙方及承担全部的中介服务费。2、如乙方在上述期限反悔不购买，则按买卖合同约定的总价的20%赔偿及承担全部的中介服务费。另，双方签订的《补偿协议》第三条约定：甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。第四条约定，本为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定(参照买卖合同的九、十条履行)。2019年3月6日，原告向被告发出《催款函》，称被告未于2019年3月5日之前支付购房款8万元已构成违约，要求被告继续支付。2019年3月12日，被告委托律师向原告发函，称因被告无上海市购房资格，要求解除合同，并同意补偿原告2万元。原告称上述律师函其系2019年3月20日通过居间方转交的。2019年4月22日，原告诉至本院。2019年4月28日，被告收到本院送达的诉状副本等材料。庭审中，原告陈述，其签订合同时对被告的婚姻状态系未婚是知晓的，但被告说要进行结婚登记，故双方通过补偿协议的方式进行了特别约定，如交易期间被告婚姻状态发生变化，原告要配合被告重新网签；另，2万元房款应与违约金抵扣。被告则陈述，在签订合同前对上海的限购政策是了解的，被告跟中介说可能2、3个月就登记结婚了，中介说可以的，到时重新签订合同，还说如果不行就找关系操作；但之后被告的感情有变动，没有在4月20日前之前登记结婚。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定了双方就系争房屋买卖的权利义务关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据上述买卖合同约定，原、被告应于2019年4月20日前签订网签版本的买卖合同，但在上述期限到来前，被告以律师函的方式明确，因限购问题要求解除合同，就此双方合同无法继续履行，对此，是否构成被告违约系本案争议焦点。本院认为，在双方签订买卖合同之前，被告对其本人属外地户口单身而被限购系明知，其仍签订买卖合同，应认定其对合同履行不能存在过错。至于被告提出其已将上述限购情况告知了原告，原告存在过错的意见，本院认为，根据双方陈述，虽原告知晓被告在签订中介版本的买卖合同时尚不具备购房资格，但被告亦向原告表明在双方签订网签版本的买卖合同之前被告可通过结婚的方式使自己具备购房资格，从双方签订的《补偿协议》第三条亦可予以印证，故能否在网签前办理结婚登记使被告满足购房资格此系被告之判断而非原告之判断，原告基于对被告的信任而签订买卖合同，且双方已对婚姻状况变化的应对方法作了约定,对此不应成为原告存在过错的理由。现被告自述因感情变动而未办理结婚登记手续，由此导致自己无法具备购房资格，此系被告自身原因造成，非原告之责，应由被告承担相应的违约责任。反而言之，如对此种情况下不构成被告违约，则可能出现房屋价格上涨时被告办理结婚登记以使合同正常履行，房屋价格下跌时被告不予办理结婚登记以使其无责解除合同，明显有悖于公平及诚信原则。综上，本院认为，双方合同无法继续履行的违约责任应由被告承担。现原告主张合同解除，符合合同约定，双方合同于被告收到本院诉状副本之日解除。至于原告主张的诉请2及诉请3，均系合同解除的违约责任承担，被告提出违约金过高要求调整，对此本院认为，虽原告主张现房价下跌其损失巨大，但房价是随市场而波动，房屋出售价格亦根据出售时间不同而相应变化，现原告并未将系争房屋另行出售的情况下，房屋差价损失不能作为其损失的确定依据，且还应考虑违约时间节点；现被告在2019年3月即已发函告知原告不再继续履行合同，原告彼时已有预期，可早作应对。在此情况下，双方约定的解除合同违约金确属过高，本院对诉请2、3一并考虑，由本院根据合同的履行情况、当事人过错程度及违约时间等因素综合后，酌定被告应承担的解除合同违约金为20万元，诉请2不再支持。同时，根据双方买卖合同第九条约定“甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款”，现被告已付房款2万元，作为合同解除的后果，该2万元原告应予返还，现原告提出已付房款与违约金相抵扣，故被告仍应支付原告违约金18万元。对被告的各项反诉请求，根据前述分析，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金海斌、金适天与被告(反诉原告)张玮之间的《上海市房地产买卖合同》于2019年4月28日解除；二、被告(反诉原告)张玮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金海斌、金适天违约金18万元；三、驳回原告(反诉被告)金海斌、金适天的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张玮的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,026元(原告已预缴，未减半)，减半收取计9,513元，由原告(反诉被告)金海斌、金适天负担8,429元，被告(反诉原告)张玮负担1,084元；反诉案件受理费150元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)张玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一九年八月七日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。