北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0118民初6239号原告：北京石桥滨阳物业管理服务中心，住所地北京市密云区密云镇石桥小区。统一社会信用代码：91110228102997008B。法定代表人：王振林，总经理。委托诉讼代理人：袁金录，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。被告：商自苍，男，1965年8月19日出生。原告北京石桥滨阳物业管理服务中心（以下简称石桥滨阳物业）与被告商自苍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石桥滨阳物业的委托诉讼代理人张明哲，被告商自苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石桥滨阳物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令商自苍支付2007年1月1日至2018年12月31日期间的物业费8343.6元；2.判令商自苍支付违约金，以8343.6元为基数，按照日千分之一计算；3.本案的诉讼费用由商自苍承担。事实和理由：我公司是密云镇石桥西区的物业服务单位，商自苍系该小区X号楼X单元X室业主，其房屋建筑面积为108.23平方米。我公司向小区业主提供了各项物业服务，但商自苍未缴纳相应的物业费，我公司多次催缴后无果。故诉至法院，请求依法判决。商自苍辩称：2007年至2013年期间，我有交过物业费。2014年以后的没有交过。我的房子是回迁房，按照当时的约定，物业费是每年216元，石桥滨阳物业主张的按每平米0.54元标准收取物业费，没有依据。石桥滨阳物业提供的服务我不满意，不同意石桥滨阳物业的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：商自苍系密云区密云镇X区X号楼X单元X号业主，房屋建筑面积为108.23平方米。石桥滨阳物业为北京市密云区密云镇石桥西区的物业服务单位。2003年1月1日，石桥滨阳物业（乙方）与北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称嘉翼宸公司）签订《前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业合同》），合同约定，嘉翼宸公司委托石桥滨阳物业对北京市密云县石桥西区（以下简称石桥西区）的住宅物业进行物业管理。合同第四条乙方权利义务内容为：1.根据有关法律法规及合同的约定，制定物业管理制度；2.对业主和物业使用人违反规定、规章的行为，提请有关部门处理；3.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；4.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；5.监督甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承接物业的保修责任；6.乙方承担本物业的专项管理业务，对甲方验收合格交付使用的房屋进行维护、修缮及管理，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；7.乙方负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度维修、养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；8.因房屋建筑质量，设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。第五条委托管理期限为：自2003年1月1日起至与业主委员会成立签订委托合同时止。第六条物业管理服务费：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.54元、卫生费96元每户每年，向业主或物业使用人收取；2.物业管理服务费及电梯费标准的调整，按政府指导价协商调整；3.业主或物业使用人每年第一季度为缴费日期，可以提前缴纳一年的物业管理服务费及电梯费，逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费千分之一交纳违约金。2004年4月7日，石桥滨阳物业（甲方）与商自苍（乙方）签订《石桥西区前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，乙方所购房屋基本情况：类型：商品，坐落位置：石桥西区，建筑面积108.23平方米。物业管理服务内容及标准：1.房屋共用部位的维修和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯照明、消防设施、绿地、道路、化粪池、污水井等；3.工作人员统一挂牌上岗，水电维修不超过24小时，土建维修3日内有答复；4.环境卫生：区内公共部位及小区道路环境的日常清洁保养，道路每天一清扫，垃圾每天一清运，楼道公共部位每月保洁一次；5.保安：维护小区公共秩序、日常巡视，24小时门岗值守；6.交通秩序与车辆停放，进出小区的车辆按指定位置有序停放；7.绿地保持平整，按规定进行修剪养护；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设备大、中修，更新、改造的费用），根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知京价（房）字（1997）第196号文件规定，一般类住宅楼收费标准为……根据上述各项费用标准，折合每月每平方米0.54元（不包括垃圾清运费30元，垃圾消纳费36元）；每次交纳费用时间为一年。违约责任：1.乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正而造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清还应退部分费用；3.交费期限不得超过三个月，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天另交纳1‰的违约金；……石桥滨阳物业在该协议尾部签章，商自苍签字。双方一致认可，商自苍已经交纳2007年物业服务费216元，交纳2008年物业服务费216元；交纳2009年物业服务费200元；交纳2010年、2011年物业服务费共计400元；交纳2012年卫生费96元；交纳2013年卫生费96元。2014年以后未交纳过任何费用。商自苍提供了2007年11月30日物业公司出具的收据，载明“2007年物业费齐”，2008年11月18日物业公司为其出具的收费收据，载明“2008年物业费齐”；2010年11月30日的物业费收据亦载明“2010-2011年全部交齐”，三张票据均有物业公司的印章，2007年11月30日、2008年11月18日收据的收款人均为马春林；2010年11月30日的收据收款人为“周”，经核实，物业公司表示“周”全名叫周庆忠，物业公司对2份收据中“齐”“2010-2011年全部交齐”等文字提出异议，表示不是本公司工作人员书写，但未向本院提出笔迹鉴定申请，本院要求其2位负责收款的工作人员出庭说明情况，2位工作人员亦未到庭，本院对其异议主张不予确认，对收据载明的内容予以确认。在本院审理过程中，商自苍还向本院提供了其于2003年至2006年期间交纳物业服务费的票据，其中，2003年交纳卫生费96元；2005年交纳物业费120元、卫生费96元，共计216元；2006年交纳物业费120元、卫生费96元，共计216元。商自苍还向本院提供了53张照片，证明物业管理不善、卫生不合格等情况。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业合同》《前期物业服务协议》、物业费收据、照片等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。石桥滨阳物业对商自苍居住的小区提供了物业管理服务，双方即已形成物业服务合同关系，商自苍理应按照相应的标准履行交纳物业服务费的义务，故石桥滨阳物业要求商自苍交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但是，关于物业服务费的标准双方存在争议，从现有的材料看，关于双方物业服务费的标准体现在2个不同的合同中，其一，石桥滨阳物业与嘉翼宸公司签订的《前期物业合同》系建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。其二，石桥滨阳物业与商自苍签订的《前期物业服务协议》系物业服务企业与业主签订的物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人亦具有约束力。鉴于石桥滨阳物业与商自苍签订的《前期物业服务协议》相比石桥滨阳物业与建设单位签订的《前期物业合同》时间在后，且系与当事人直接签订的合同，两个合同就物业服务服务费用的约定不一致，以石桥滨阳物业与商自苍签订的《前期物业服务协议》的约定为准，计每月每平方米0.54元，每年每户垃圾清运费30元、垃圾消纳费36元。2009年、2012年至2018年的物业服务费商自苍均未足额交纳，应当按照上述标准予以补足。2007年、2008年、2010年、2011年4个年度的物业服务费收据上显示“齐”字样，视为石桥滨阳物业放弃了相应差额的请求权，石桥滨阳物业要求商自苍补足该4个年度的物业服务费差额，无依据，本院不予支持。关于商自苍主张的石桥滨阳物业公司提供的物业服务不合格的主张，本院认为，依据本案现有证据，商自苍在履行物业服务时确有瑕疵，故应对商自苍收取的物业服务费予以扣减，具体数额由本院酌定。商自苍未按照合同约定的期限交纳物业服务费，石桥滨阳物业要求其承担逾期付款的违约责任，符合法律规定，本院予以支持；但是石桥滨阳物业主张的违约金过高，商自苍请求法院调整，本院对该意见予以采纳；关于违约金的具体数额，本院以石桥滨阳物业的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条之规定，判决如下：一、被告商自苍于本判决生效之日起七日内给付原告北京石桥滨阳物业管理服务中心二○○九年一月一日至二〇〇九年十二月三十一日、二〇一二年一月一日至二○一八年十二月三十一日期间的物业服务费（含垃圾清运费、垃圾消纳费）共计五千二百二十四元七角八分；二、被告商自苍于本判决生效之日起七日内给付原告北京石桥滨阳物业管理服务中心违约金（以五千二百二十四元七角八分为基数，按照日万分之二的标准，自二〇一八年四月一日起至实际付清之日止）；三、驳回原告北京石桥滨阳物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（原告北京石桥滨阳物业管理服务中心已预交），由被告商自苍负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一九年八月二十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖