江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1130民初781号 原告：王利林，男，1973年10月15日出生，汉族，个体工商户，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：程桂林，婺源县法律服务所法律工作者。 被告：婺源县风云影视投资有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇方汇路**，统一社会信用代码913611300910587178。 法定代表人：王纶熙，该公司总经理兼执行董事。 原告王利林与被告婺源县风云影视投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利林的委托诉讼代理人程桂林到庭参加诉讼，被告婺源县风云影视投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王利林向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付租金337,186元（从2019年2月1日起暂计算至2019年8月31日止，之后的租金计算至合同解除后腾空房屋之日止）；3．判令被告支付违约金552,890元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于婺源县蚺城街道园丁路127号大型商铺出租给被告使用，第一年租金为418,000元，以后每年租金在上一年度租金的基础上增加10%。同时，合同对其他事项也进行了约定。2017年2月21日，双方签订了补充协议，对其他事项进行了约定。合同签订后，被告支付了第一、二年的租金，其中2018年租金直到2018年2月12日才予以支付。为此，双方就违约金签订补充协议，约定2017年违约金为75,000元（已支付），2018年违约金为252,890元，定于2018年4月1日前支付。但到期后经原告多次催收，被告也未支付。第三年（2019年2月1日至2020年1月31日）租金505,780元到了支付期限后，被告以各种理由迟迟未付，原告多次催缴未果，被告也不与原告协商解决。被告的行为致使原告既不好重新出租，也不好转让他人。尤其是被告停业造成原告的房屋价值增值有限，还造成原告在周边的店面租金也无法上调，给原告造成巨大经济损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第2款约定，被告因其违约行为须支付原告巨额违约金，虑及双方的关系，原告酌情主张违约金300,000元。综上，原、被告理应遵守履行双方签订的《房屋租赁合同》，但被告却违反约定期限延期支付租金，侵犯了原告的合法权益，导致合同目的不能实现，符合双方约定的终止合同的条件。据此，原告依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告婺源县风云影视投资有限公司未作答辩。 原告王利林围绕诉讼请求向本院提交了下列证据： 1．房产证、土地证、原告的身份证复印件各一份，拟证明原告系案涉房屋的权利人； 2．被告的营业执照及其法定代表人身份证复印件各一份，拟证明被告的诉讼主体资格； 3．委托书、房屋租赁合同、银行转账信息截图、补充协议、房屋租赁补充协议各一份，拟证明原、被告签订了《房屋租赁合同》及被告逾期支付租金造成违约的事实。 被告婺源县风云影视投资有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告提供的上述证据真实、合法，但证据3中的房屋租赁补充协议与本案无关，对其不予确认，其他证据与本案待证事实有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告婺源县风云影视投资有限公司的唯一股东为东莞市星美影院投资有限公司（持股比例100%）。2017年1月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：（1）原告将其所有的坐落于婺源县紫阳镇园丁路天佑花园127号大型商铺及临街店面一间租赁给被告，用于经营影院。（2）租期为十年，从2017年2月1日起至2027年2月1日止。（3）租金和支付方式：①第一年租金为418,000元，以后每年租金在上一年度租金的基础上增加10%。②第一年租金在签订合同之日起五日内支付200,000元，剩余租金218,000元在2017年3月1日前支付，在此期间不产生滞纳金。以后每年度租金被告须在1月1日至2月1日之前付清，被告如不按时交纳租金，原告每天按未付款项的5%收取违约金。③被告需在签订本合同之日支付原告保证金50,000元（被告已支付），合同到期后或双方协议解除合同时退还给被告。（4）如被告不再使用原告的门市后，被告不得破坏已装修部分及房屋架构，无偿交给原告，不得擅自破坏和撤走，如有损坏由被告负责赔偿。（5）合同终止：①本合同期限届满，双方不再续签合同的；……④在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；⑤当事人一方延迟履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍不履行。 合同签订后，被告支付了2017年度（2017年2月1日至2018年1月31日）租金418,000元。2018年2月12日，被告支付了2018年度（2018年2月1日至2019年1月31日）租金459,800元。因被告支付上述两个年度的租金时存在逾期情形，为此原、被告双方于2018年1月28日签订《补充协议》，约定：①被告于2018年3月1日前支付原告2017年违约金75,000元（注：该违约金数额系由双方协商确定，如按照合同约定的标准计算违约金远不止75,000元，已支付完毕）；②2018年房租违约金252,890元，由双方就具体金额、支付方式和支付时间再行协商，双方协商一致后由被告于2018年4月1日前支付（该违约金被告至今未付）；③被告按照本承诺书（补充协议）支付相应违约金后，原告不再向被告主张其他金额，并愿意配合被告履行合同，不再有干扰被告正常经营的行为发生。2019年度（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金，被告至今未付。 另查明，原告王利林于2019年4月将涉案租赁房屋转让并过户给王伟明。在诉讼过程中，王伟明明确向本院表示：租赁房屋转让后，仍由原告王利林按照《房屋租赁合同》约定向承租方即被告主张租金、腾退房屋、房屋占用费等权利。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。被告在承租涉案房屋后，未能按合同约定及时支付租金，其行为构成违约事实，依法应当承担违约责任。虽然原告在租赁期间将租赁房屋转让给他人，但根据合同法的相关规定不影响租赁合同的效力，而且原告与租赁房屋受让方已经约定房屋转让后仍由原告行使相关权利。据此，本院对原告的各项诉讼请求评判如下： 1．关于《房屋租赁合同》应否解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定发生“在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的”情形时，合同终止。被告在履行合同过程中未能按合同约定履行支付租金的合同主要义务，此时出租方可以解除合同的条件已成就，故原告有权解除合同。又依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告拖欠租至今已超半年之久，远远超过了合同约定的支付租金的期限，原告作为出租人可以解除合同。综上，被告逾期未付租金的违约行为致使作为守约方的原告不能实现收取租金的合同目的，故原告主张解除双方于2017年1月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 2．关于租金问题。根据《房屋租赁合同》约定的租金计算方法，被告2019年度（2019年2月1日至2020年1月31日，共364天）应支付的租金为在2018年度租金459,800元的基础上上浮10%，即为505,780元。其中，截止到2019年8月28日的租金为289,017元（505,780元÷364天×208天）。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，被告作为承租人负有应当按照约定的期限支付租金的义务，但被告承租并使用房屋后没有按约及时支付原告租金，属违约行为，应承担违约责任。故对原告主张被告支付从2019年2月1日起的租金的诉讼请求，本院予以支持。因双方在租赁合同中约定被告支付的保证金在合同解除时应由原告退还给被告，但双方没有约定是否适用定金罚则，故被告支付的50,000元保证金可抵充部分租金。抵充后被告还应向原告支付截止到2019年8月28日的租金239,017元（289,017元－50,000元）。 3．关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定了违约金计算标准，即每天按未付款项的5%计算违约金，但从双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容来看，被告违约的情形主要是逾期支付租金，该违约行为主要造成原告应收取的租金在因被告逾期交纳期间造成的利息损失，故双方当事人约定的违约金标准明显存在畸高情形。结合本案的实际情况，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，本院认为应予调低，可按照未付租金的30%计算违约金。关于2018年度租金，虽然双方签订了补充协议约定数额为252,890元，但从双方约定内容来看，双方并未对2018年度违约金的最终数额予以确定，而是约定再行协商，但双方在签订补充协议后并未就此达成一致意见。故按本院调整后的违约金计算标准，被告须支付2018年度违约金为137,940元（459,800元×30%）。关于2019年度违约金，按照本院调整后的违约金计算标准，被告应支付的违约金为151,734元（505,780元×30%）。以上违约金合计为289,674元。 4．关于腾退房屋及房屋占用费问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，被告应按照合同约定的状态腾空租赁房屋归还给原告，并在腾空房屋归还给原告之前的期间内，还应参照合同约定的租金计算标准向原告支付房屋占用费，房屋占用费应支付至被告腾退房屋之日止。期中从2019年8月29日起至2020年1月31日止的房屋占用费按每天1,389.5元（505,780元÷364天）计算，从2020年2月1日起的房屋占用费按照合同约定的租金计算标准支付。 综上所述，被告未按合同约定支付租金，存在违约行为，原告有权要求被告支付拖欠租金及违约金，同时有权解除合同，并要求被告支付房屋占用费以及按照合同约定的状态腾退房屋。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩等权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王利林与被告婺源县风云影视投资有限公司于2017年1月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告婺源县风云影视投资有限公司于本判决生效之日起20日内向原告王利林支付租金239,017元； 三、被告婺源县风云影视投资有限公司于本判决生效之日起20日内向原告王利林支付违约金289,674元； 四、被告婺源县风云影视投资有限公司于本判决生效之日起20日内从坐落于江西省婺源县紫阳镇园丁路天佑花园127号的房屋中搬离并腾空房屋归还给原告王利林（否则，由人民法院强制执行或者委托有关单位或者其他人完成的，费用由被告婺源县风云影视投资有限公司承担）； 五、被告婺源县风云影视投资有限公司于本判决生效之日起20日内向原告王利林支付房屋占用费（从2019年8月29日起至实际腾退归还房屋之日止，其中截止到2020年1月31日的房屋占用费按每天1,389.5元计算，从2020年2月1日起的房屋占用费按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）； 六、驳回原告王利林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12,700元，由原告王利林负担5,156元，被告婺源县风云影视投资有限公司负担7,544元（限于本判决生效之日起20日内支付给原告王利林）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。上诉人在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（诉讼费专户名称：江西省上饶市中级人民法院，开户银行：中国农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交的，则按自动撤回上诉处理。 本案申请执行的期间为二年，从本文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  姚文杰 人民陪审员  詹玉珍 人民陪审员  项炳阳 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  朱苏云