广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3262号上诉人（原审被告）：中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会，住广东省中山市市辖区三乡镇西山社区西山路口。主要负责人：陈锦凤，该业委会主任。被上诉人（原审原告）：陆正明，男，1956年11月12日出生，汉族，住广东省珠海市。被上诉人（原审原告）：魏庆新，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省揭阳市。被上诉人（原审原告）：陈帮容，男，1949年9月28日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：尤云霞，女，1973年3月28日出生，汉族，住河南省南阳市。被上诉人（原审原告）：陈荣军，男，1970年4月8日出生，汉族，住广东省阳春市。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：何晓舸，广东中元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁少娟，女，1962年1月13日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会（以下简称侨兴业委会）与被上诉人陆正明、魏庆新、陈帮容、尤云霞、陈荣军、梁少娟业主撤销权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。侨兴业委会上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：1.一审法院以侨兴花园业主大会投票时的面积没有超过历年侨兴花园网签面积的一半，这不符合侨兴花园的实际情况，损害了当时小区投票业主想更换物业公司的选择权利。众所周知侨兴花园是没有整体验收的烂尾小区，侨兴花园因烂尾房子陆续在拍卖或建设中，网签数据一直在变。用2016年7月8日投票后增加的户数面积为依据，且没有详实的明细表作出的判决，对当时所有正在居住的、不得不忍受侨兴物业公司“管理”的业主是不公平、不合理的，违背了绝大多数业主的真实意愿，也变相纵容侨兴物业公司靠恶意诉讼不劳而获。由于侨兴业委会是义务服务的，从2016年至今一直自筹、向业主借款来维权，没有资金请律师，无法从国土局拿到2016年7月之前的网签数据，但是侨兴业委会有事实证明2016年业主大会投票后网签数据在变，不动产权粤（2018）中山市第0249321及0199489号是在投票后最早发出的侨兴花园产权证，一审时被上诉人提供的资料中可以看到该两处房还是无主房，这说明2016年投票后网签面积在不断变动。恳请二审用有权威、确切，有详细明细的数据来公正判决业主大会投票的真实性，让侨兴业委会不愧对参与投票的广大业主；2.案件的起诉并不是所有当事人的真实意愿。梁少娟是一个非常善良的农村妇女，平时话不多，人又老实怕事，夫妻俩在小区经营小生意为生。是侨兴物业公司经理殷爱娣上门找梁少娟索要身份证，事后她拒绝在递交诉讼资料中签名，如在二审中有她签名委托等都不是她个人行为，她及家人并不认可侨兴物业公司在小区的管理；3.侨兴花园是烂尾楼，没有整体验收，专有面积在不断增长。侨兴花园是烂尾小区，在三乡建设备案的规划总图显示规划的总面积为155989.18平方米，但实际上2016年前规划图中相当多的楼层烂尾，规划图内至今仍有很大面积的土地根本未进行开放建设，完全是空地状态。有部分虽有框架但烂尾，部分是投票后开始建设且尚未完工。有许多无主空置房，尤其是别墅区域，存在大量虽有规划，但实际却根本不存在建筑物的情况；4.撤销权案由及西山社区对侨兴花园成立业委会及业主大会的情况说明。为更换不作为、欺压业主的物业，在政府职能部门指导下侨兴花园成立了业主委员会并协助召开了临时业主大会。侨兴花园是三乡著名的问题楼盘，因前期侨兴物业公司在小区管理上不作为、乱收费、乱摊派引发业主多次去政府上访投诉。为了解决小区的脏乱差等民生问题，保障业主的合法权益，在三乡住建局和西山社区指引、协助下成立了侨兴业委会。召开业主大会，因烂尾楼小区没有整体验收的特殊性，政府职能部门在小区业委会成立时已经作出了按实际入住户计算而非按规划建筑面积计算的决定。在政府各部门指导下于2016年7月8日召开临时业主大会，业主依法行使当家作主的权利，投票解聘了侨兴物业公司并聘请了金诺公司。2016年7月8日侨兴花园业主大会开箱查票统计投票结果：620户同意聘请金诺公司为新管家，面积为61697.72平方米。表达了各业主的真实意愿，这次投票是在西山村委会和业务主管部门三乡住建局的指导下开展的，程序合法，也已经达到“双过半”的要求，投票过程三乡镇综治信访维稳办全程在场监督，投票结果也已报三乡镇住建局，三乡镇政府信访办和三乡镇住建局也认可当时的投票结果，并有指导重新招聘新物业公司。侨兴物业公司组织与其有利益关系者进行恶意诉讼。被上诉人中魏庆新是侨兴物业公司的保安，陆正明、尤云霞在小区侵占公共用地大搞违章建筑。2016年7月25日金诺公司入场时，受到侨兴物业公司部分被上诉人、从外聘请的陌生恶势力的阻止不能入场，之后，侨兴物业公司组织六个与其有利益相关者开始恶意诉讼，妄图以诉讼拖延时间达到霸占小区管理位置的目的，侨兴业委会也被迫走上了漫长艰辛的维权路:（2016）粤2071民初15247号，侨兴业委会胜诉，（2017）粤20民终1689号被发回重审，（2018）粤2071民初4589号以历年网签数据为依据（且没有提供明细表），侨兴业委会败诉，撤销（2016）粤2071民初15247号判决，（2019）粤20民终3262号案期待法律的公正，给予全体业主期待已久的交代。综上所述，2016年7月8日侨兴花园业主大会符合全体小区业主利益，程序合法，符合当时侨兴花园实际面积状况双过半原则，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。陆正明、魏庆新、陈帮容、尤云霞、陈荣军辩称，1.侨兴业委会的上诉请求和理由没有关于业主大会投票程序的合法性进行说明，投票应实行“双过半”，侨兴业委会没有证据证明“双过半”的要求；2.关于户数和面积都有明确说明，中山市国土资源局登记的户数和面积是正确的，户数和面积应以中山市国土资源局登记的为准；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人梁少娟经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军向一审法院起诉请求:撤销2016年7月8日公告中关于解聘侨兴物业公司及金诺公司成为中标物业公司的两项投票结果。一审法院查明：陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军系中山市三乡镇侨兴花园小区业主。2016年5月11日，侨兴业委会发出了侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区在多方见证下召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表（以下简称选票统计表）发出公告，公告业主大会结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票：曹树德得票458，彭建发得票124，张秀芬得票494，徐学峰得票132，得票最多的两人即曹树德、张秀芬超半数，当选为候补委员；三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，遂诉至一审法院，要求撤销该公告中第三、四项决议。上述2016年7月8日选票统计表对于统计结果仅有票数记载，如“表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11”，“候选物业公司得票为金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122”，未有面积统计事项。侨兴业委会确认当时确实未统计面积。一审庭审过程中，经双方当事人一致同意对于2016年7月8日投票票箱进行开箱验票。侨兴业委会经过对票箱投票情况统计，核计的数据为参与业主投票的有效总户数是673户，其中弃权票8票，废票24票，反对票21票，同意票为620票，而620票同意票的总面积为61697.27平方米。陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军也对选票进行了相应核对，主张部分业主没有投票及签名，而且有大量重复票，统计的同意票面积为59678.29平方米。陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军主张侨兴花园小区总户数为1427户，总建筑面积为155993.13平方米，并提供了中山市侨兴房地产有限公司盖章确认的情况说明为证。侨兴业委会主张根据物业公司及楼长统计资料，总户数应为778户，估算的小区总面积为12万平方米。一审诉讼过程中，一审法院依据侨兴业委会的申请，依法到中山市国土资源局调查了涉案小区户数及面积。根据中山市国土资源局向一审法院发出的《中山市三乡镇侨兴花园小区网上签约情况》显示及核算，涉案侨兴花园小区总户数应少于654户---按物权法相关规定一人持有多套房产按一户计算，已网上签约（备案）的总面积为126733.12平方米。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军起诉侨兴业委会要求撤销2016年7月8日花园小区业主大会相关决议（其中公告第一项仅属于描述投票结果，不属于决议），本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；。（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”22016年7月8日涉案侨兴花园小区投票表决中包括是否解聘侨兴物业管理及选聘新物业，均需要达到“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即户数、面积需要达到“双过半”。据本案证据反映，侨兴业委会召开当日临时大会时对于户数统计不准确，而且对于投票面积并未进行统计，本身程序存在重大瑕疵。本案中经过双方当事人同意开箱验票，且不论根据侨兴业委会统计的面积真实、准确与否，其统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积为61697.27平方米，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，一审法院对于侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销。选聘新物业系在解聘旧物业的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。综上，陆正明、魏庆新、陈帮容、梁少娟、尤云霞、陈荣军请求撤销侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司即金诺公司的决议，于法有据，一审法院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。案件受理费100元，由侨兴业委会承担。二审中，侨兴业委会新提供的证据有：1.2016年侨兴花园业主大会开箱查票统计表；2.2018年不动产权证（两份），拟证明2018年后才出具的房产证，2016年投票时还未拿到房产证；3.业主投票期间陆正明等人破坏投票现场视频光盘；4.陆正明、尤云霞在侨兴花园的违建图片；5.原审原告6人向法院提交的资料及清单签名中缺失梁少娟的签名，拟证明梁少娟不认可侨兴物业公司的管理；6.陆正明等人关于要求重选业委会成员的紧急申请，拟证明小区的建筑面积及户数；7.在住建局和西山社区指引下组织和操作投票过程记录。陆正明、魏庆新、陈帮容、尤云霞、陈荣军质证认为：上述证据不符合民事诉讼法的新证据，与本案无关，不能证明投票结果的合法性。对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.根据中山市国土资源局2018年12月7日的复函【中土函（2018）3685号】附表，侨兴花园包括住房商铺在内共有654条房产登记信息，每条登记信息内既有一套房产的，亦有多套房产的。已登记的654条房产信息中，除68处为待售状态、6处为查封状态外，剩余房地产状态均显示为已备案。该附表上待售、查封状态的房产均未计入统计面积，已备案状态的房产面积总计126733.12平方米。备案登记时间绝大部分早于2010年，备案登记时间最迟的是侨兴花园41幢503房，登记备案日期为2013年10月25日。2.二审中，侨兴业委会主张应当按照投票日即2016年7月8日前网签的户数、面积计算。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。根据我国当前社会现状，业委会的组成人员主要有小区个别业主兼职担任，业委会的成员在管理小区过程中常常会比其他业主付出更多的时间和精力，这种积极付出的精神值得肯定。但业委会在管理小区事务过程中需以合法为前提，侨兴业委会2016年7月8日组织的涉案侨兴花园小区投票表决中包括是否解聘侨兴物业公司及选聘新物业等事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，需要达到“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，即户数、面积需要达到“双过半”的要求才可视为代表全体业主作出的共同决定。本案中，中山市国土资源局向一审法院复函确认侨兴花园小区已备案房产面积总计126733.12平方米，并且备案时间均早于涉案投票时间。中山市国土资源局作为房地产登记机关，其提供的数据相对真实准确，而本案一审中侨兴业委会自行统计得出的同意解聘侨兴物业公司票的业主专有面积仅为61697.27平方米，未达到上述已备案面积126733.12平方米的一半。同时需强调是，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，建筑物总面积除了包括备案登记面积外，还包括已签订房屋买卖合同尚未登记、尚未实测的面积，因此侨兴花园小区建筑物总面积肯定大于或等于上述已备案面积126733.12平方米。现同意解聘侨兴物业公司票的业主专有面积尚不足已备案专有面积的一半，亦肯定未达到“专有部分占建筑物总面积过半数业主”同意的要求，因此一审撤销侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司的决议是符合法律规定的，侨兴业委会上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，侨兴业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑄审判员 钟平春审判员 王小红二〇一九年八月九日书记员 冼子君梁伟杰