江西省南昌高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0191执异10号案外人：龚伟，男，汉族，1981年1月8日生，住江西省南昌市青山湖区。案外人：龚光明，男，汉族，1953年10月9日生，户籍地址:江西省南昌市南昌县，居住地址:江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王灵波，江西司达律师事务所律师。申请执行人：李会水，男，汉族，1962年5月12日生，住江西省南昌市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：方芷琦，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钢，江西求正沃德律师事务所实习律师。被执行人：郭发根，男，汉族，1966年12月16日生，住江西省南昌市昌北开发区。被执行人：郭瑞程，男，汉族，1988年9月14日生，住江西省南昌市昌北开发区。在本院执行李会水诉郭发根、郭瑞程民间借贷纠纷一案中，案外人龚伟、龚光明于2019年8月19日对执行绿地悦城26#一单元1802室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人龚伟、龚光明称，被执行人郭发根、郭瑞程因拖欠案外人龚伟借款本金400万元、案外人龚光明借款本金130万元，于2018年1月6日向案外人龚伟、龚光明出具《还款协议》，以欠款作为房款将涉案房屋卖给案外人龚伟、龚光明,并协助办理过户手续,协议签订后,案外人龚伟、龚光明已对涉案房屋进行了装修并实际入住。案外人龚伟与被执行人郭发根、郭瑞程的民间借贷纠纷,经南昌市东湖区人民法院调解确认被执行人郭发根、郭瑞程拖欠案外人龚伟借款本金400万元、利息及相关诉讼费用。因此,涉案房产已属于案外人龚伟、龚光明的合法财产,不应作为被执行人郭发根、郭瑞程的财产予以强制执行。故案外人龚伟、龚光明认为涉案房屋绿地悦城26#一单元1802室的房产实际为其所有，其对南昌市高新技术产业区人民法院查封及拟勘验、拍卖、变卖涉案房产的行为提出异议，请求终止对涉案房产的执行，解除涉案房产的查封，并将该房产返还给案外人龚伟、龚光明。申请执行人李会水称：一、被执行人郭发根、郭瑞程于2018年1月6日出具了一份《还款协议》，之后案外人龚伟、龚光明与被执行人郭发根、郭瑞程就相关借款的归还事宜达成调解，南昌市东湖区人民法院于2018年1月10日作出了（2017）赣0102民初4922号民事调解书，现案外人龚伟已就调解书确定的债权申请执行[执行案号：（2018）赣0102执782号]。说明案外人龚伟并未接受被执行人郭发根、郭瑞程的单方承诺，最终选择的是金钱债权而不是房产。现案外人龚伟又拿出《还款协议》主张所有权，属于重复主张，没有事实及法律依据。上述《还款协议》是向案外人龚伟、龚光明两人出具，在内容上不可分，案外人龚光明不能也无法单独主张权利，且该《还款协议》仅为单方承诺，并不是抵债协议，更不是买卖协议，不能据此排除执行。且案外人龚光明对本案申请执行人享有债权尚未经司法机关确认，该债权是否合法有效尚不可知。二、案外人提供的《还款协议》中以房抵债条款出具时间在债务未届清偿期之前，属于流质抵押条款，违反法律禁止性规定，该以房抵债条款无效。两案外人提供的《还款协议》中第二、三条明确约定：“本人郭发根承诺与2019年1月30日前一次性还清……在此期间本人郭发根自愿将……两套房屋作为抵押。如果在约定期限内未履行承诺……自愿将上述两套房屋……冲抵龚伟与龚光明所有借款，……两套房屋归龚伟与龚光明所有。”而落款显示该承诺的出具时间为2018年1月6日，在债务清偿期届满之前。该以房抵债条款系在债务人届期不履行债务时，债权人有权直接取得抵押财产所有权的承诺，属于典型的“流质抵押条款”。根据《物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”以及《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，该条款无效；同时，该《还款协议》的真实性也有待核实。三、涉案房屋系被执行人郭发根、郭瑞程两人装修的，并不是案外人龚伟、龚光明，案外人龚伟、龚光明对于该房屋的占有属于非法强占。首先，《还款协议》当中的以房抵债条款无效，案外人龚伟、龚光明无权占有涉案房屋。其次，即使根据协议，案外人龚伟、龚光明也只能在2019年1月30日之后才能够占有涉案房屋，而该时间远远晚于法院依法查封的时间（2018年4月份），不能对抗法院执行。经了解，涉案房屋为被执行人郭发根、郭瑞程实际出资装修，与案外人龚伟、龚光明无关，案外人龚伟、龚光明所称的“已进行装修”不是事实，应对其主张提供证据。而所谓的“实际入住”则是在本案诉讼期间强行非法入住。案外人龚伟、龚光明既不是涉案房产的物权人，也不是事实权利人，案外人龚伟、龚光明所提异议依法应予以驳回。本院查明,李会水与郭发根、郭瑞程民间借贷纠纷一案在案件审理过程李会水中向本院提出财产保全申请,本院于2018年3月27日作出(2018)赣0191民初866号民事裁定书并查封了坐落于南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城26#楼一单元1802室房产。2018年8月24日本院作出（2018）赣0191民初866号民事判决：郭发根、郭瑞程于本判决生效后十日内归还李会水借款本金134.48万元及利息（自2017年12月28日起至本金付清之日止，按年利率6％的标准计算）。上述判决书于2018年11月10日生效。本院于2018年11月22日立案执行。另查明，关于案外人龚伟与被执行人郭发根、郭瑞程民间借贷纠纷事宜，南昌市东湖区人民法院已于2018年1月10日作出（2017）赣0102民初4922号民事调解书，案外人龚伟已就调解书确定的债权申请强制执行，南昌市东湖区人民法院于2018年3月36日作出（2018）赣0102执782号执行裁定书。再查明，被执行人郭瑞程在2016年7月份已经向物业公司申报了涉案房屋装修事宜，经物业审批并与物业签署了装修施工责任承诺书、室内装饰装修管理服务协议、装饰装修安全责任书，相关材料在物业留存备案。案外人龚伟、龚光明于2018年10月使用支付宝缴纳南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城26#楼一单元1802室的电气费用。本院认为,在执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人对执行标的提出异议的基础是实体权利,即案外人必须对其主张的执行标的享有实体权利,其次该实体权利还要能够产生排除执行的效力。本案中，案外人龚伟与被执行人郭发根、郭瑞程的债权债务关系，南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初4922号民事调解书予以确认且案外人龚伟已就调解书确定的金钱债权申请了强制执行，表明其对被执行人郭发根、郭瑞程单方出具的《还款协议》不予认可，现案外人龚伟以《还款协议》主张涉案房屋所有权，没有法律依据与事实依据，而案外人龚光明并未提供证据证明其对被执行人郭发根、郭瑞程享有债权，因而其仅以《还款协议》主张涉案房屋所有权亦没有事实依据。另外案外人龚伟、龚光明提交的支付宝交易记录明细查询显示缴纳电气费用的起始时间为2018年10月，签订《南昌市家庭装饰装修施工合同》的时间为2018年5月20日，不能证实案外人龚伟、龚光明在本院查封之前就已合法占有涉案房产；同时案外人龚伟、龚光明所提供的《南昌市家庭装饰装修施工合同》与物业登记备案的装修材料存在矛盾，亦无法达到证实案外人龚伟、龚光明对涉案房产进行了装修的证明目的；最后，根据案外人龚伟、龚光明在《执行异议申请书》中的自认，两人对于涉案房产无法办理过户登记手续的情况是明知的。综合本案已查明的事实，案外人龚伟、龚光明对上述涉案房屋不享有排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回龚伟、龚光明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周丽华审 判 员  胡国平人民陪审员  谢大龙二〇一九年八月二十九日法官助理王东书记员钟婧