贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3647号原告（反诉被告）：高鑫，男，汉族，1990年8月12日生，住所地江苏省雎宁县。委托诉讼代理人：于飞，贵州听君律师事务所律师，执业证号15201200810765108。委托诉讼代理人：陈伟，贵州听君律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蒋维涛，男，汉族，1972年8月4日生，住所地贵州省修文县。委托诉讼代理人：何冈伦，贵州省贵阳市修文县六广镇法律服务所法律服务工作者。第三人：贾梓石，男，汉族，1987年8月27日生，住所地江苏省苏州市吴中区。原告高鑫诉被告蒋维涛，第三人贾梓石房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，被告蒋维涛在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了合并审理。高鑫委托诉讼代理人于飞、陈伟，蒋维涛及其委托诉讼代理人何冈伦，第三人贾梓石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高鑫向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告返还原告的租赁押金121,500元；3、判令被告退还原告支付租金182,200元，物业管理费6万元；4、判令被告赔偿原告装修、装饰（具体以鉴定为准）以及其他损失共计人民币1,596,300元；5、判令被告向原告支付违约金120,000元；6、判令本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、被告将其合法拥有的坐落于贵阳市xx区xx路xx号xx广场xx园xx栋商业房屋出租给原告使用，房屋建筑面积607.31平方米，租赁用途为儿童教育；2、该房屋装修期5个月，自2018年1月1日起至2018年6月1日止（装修期不收房租），该房屋租赁期共计十年，自2018年1月1日至2027年12月31日止；3、被告要求原告支付房屋押金121,500元；4、因解除合同使另一方遭受损失的，应有相关方负责赔偿；租赁期内被告擅自解除合同提前收回房屋，被告应按照月租金2倍向原告支付违约金，赔偿原告装修损失以及其他损失。合同签订后，原告依约支付租赁押金121,500元，提前支付3个月的房屋租金182,200元，交纳物业管理费6万元。基于原告与第三人系该项目的合伙人，为使用租赁场地开展儿童教育，第三人与上海昂立稚慧网络科技有限公司签订《咨询协议》、《产品销售协议》取得昂立稚慧谷品牌使用权，为此支付18万元。原告依法组织施工队伍进行装修，并购买了中央空调、电器设备以及办公用品等必要物品，为此支付费用约122.8万元。为早日运营，原告必须提前在装修期间招聘员工、购买社保，为此支付费用18万元。装修期间，原告发现房屋存在严重质量问题，漏雨极其严重，无法正常使用，为此，原告与被告交涉要求其尽快解决房屋漏雨问题，但被告均以各种理由推诿，更甚者被告单方解除合同，占用原告的教育教学设备，擅自使用昂立稚慧谷品牌对外自主招生，在案涉租赁场地开展儿童教育，原告与被告多次协商未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）蒋维涛对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人支付反诉人2018年9、10、11月三个月房屋租金共计182,200元，并按0.5%的月利率（年利率6%）从2018年9月1日起支付利息到2019年7月31日止，暂计利息10,021元（182,200元×0.5%×11=10,021元），共计支付房屋租金本息192,221元，并从判决生效之日起按0.5%的月利率支付利息到欠款还清为止；2、判令被反诉人拆除因未经反诉人同意安装的广告牌，并赔偿因此损坏反诉人房屋的损失50,000元；3、判令被反诉人承担反诉案件全部受理费。事实与理由：1、原告主张的事实不清，证据不足，应依法不予认定和支持。根据原告陈述，原告主张被告违约的理由是被告的租赁物漏水，其提供的证据仅有几张看不清楚的照片和一些表述不清的聊天记录，不能充分说明租赁物确实漏水，即便租赁物确实有漏水现象，也不构成违约，根据合同法第二百二十一条的规定，漏水问题只能属于双方协商怎么维修的问题，且被告及时配合物业管理进行了维修，现无任何漏水现象，被告既然没有违约就不存在赔偿原告损失的问题。2、原告主张的赔偿标的没有事实依据。原告向法庭提供的证据除了房屋租赁合同外，其他所有合同及票据均不是原告的行为，完全与本案无关，不能达到原告的证明目的。3、我方的反诉事实清楚，证据确实充分，应依法予以支持。双方签订的房屋租赁合同约定，原告应在2018年8月20日交纳2018年9、10、11三个月租金，因原告未按时交纳，经被告多次催要未果，原告找被告协商转让事宜，要求将该租赁物中的所有设施全部转让给被告，被告经反复考虑，看到原告办的早教中心确实没有生源，招不到多少学生，如果让其继续下去，被告的损失将会更大，加之考虑到原告年轻人创业不易，无奈之下于2018年10月与原告协商怎么解除合同和转让事宜。通过双方反复协商，原告同意将出租物的装修及所有设施以50万元的价格转让给被告，由被告经营，并等原告处理好其与第三人的纠纷后，原告再与被告明确合作关系。协商好后，被告将转让协议拟好发给原告看，原告未提出异议，并要求被告在签订协议前先交5万元转让费，按名单先退需要转出学生的学费，被告按原告的指示，交了5万元转让费，退了学生的费用，从2018年12月开始招生，于2019年3月开课营运，期间，原告妻子戴颖一直以合作管理者身份参与经营管理。4、我方的反诉赔偿标的合理合法，应依法认定和支持。根据庭审查明情况，原被告双方是2018年10月协商转让事宜，协商好后，于2018年11月交5万元转让费和退学生费用，被告从2018年12月开始招生营运，故房屋租赁合同解除的期限应为2018年11月底，原告理应给付2018年9、10、11月的租金182200元；原告租房后未经被告允许在出租房顶上安装广告牌及其他设施，损坏了被告价值上千万元的出租物，被告要求其酌情赔偿5万元损失符合情理。原告（反诉被告）高鑫对反诉辩称，一、被告要求原告支付9-11月租金没有法律依据。1、双方系租赁合同关系，原告用租赁物来办学，蒋维涛应按约定提供符合条件的出租屋，原告进场装修时发现出租物严重漏水，原告及第三人均与被告联系要求处理，被告要求原告与物管联系，但物管无法处理，被告有义务处理漏水现象，但经多次联系未处理，租赁合同目的无法实现，原告不应支付9-11月的租金；2、根据双方微信聊天记录，在2018年9月，双方通过微信协商解除合同，租赁合同已经解除，不存在支付9-11月租金；3、被告认为在2018年11月起，双方口头达成合作协议并支付了5万元合作费用与事实不符，双方通过微信协商解除合同后，被告要求占用原告的相关设备进行办学，根据双方合作协议，是需支付合作费用，被告注册一家公司，成为独立法人，其行为系认可解除合同；4、被告认为漏水应由物管解决不符合法律规定，租赁物出现瑕疵应由被告解决，不应由第三方解决；5、被告认为漏水原因系装修广告所致与事实不符，漏水是在2018年5月，打广告牌是在7、8月份，没打广告牌前已经漏水。被告的反诉请求应当驳回。第三人贾梓石述称，与原告意见相同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，被告与贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称金浩田公司）及贵州韦胜美联物业管理有限公司签订《天一国际广场19#独栋别墅补充协议》，载明被告于2017年9月16日认购金浩田公司天xx广场项目xx栋独栋商业别墅，对三方权利义务进行了约定。2018年3月7日，被告与金浩田公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》，载明该房屋规划用途为商业。2017年12月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告，合同主要内容有：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为儿童教育使用；2、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途，甲方同意乙方可根据需要对房屋进行装修，装修费用由乙方负责，租赁结束后乙方归还甲方该房屋时，乙方不得拆除及破坏装修（硬装）；3、该房屋装修期5个月，自2018年1月1日起至2018年6月1日止（装修期内，甲方不收取乙方房租）；该房屋租赁期共10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；4、该房屋租金前三年每季度182,200元，第四年起逐年递增，租金不包括房屋租赁发票税费，乙方需要甲方开具发票，需向甲方补缴甲方开具发票产生的相应税额；租金支付方式季度支付，先付后用，每期租金到付时由乙方提前10日向甲方付毕当期应付租金；5、乙方应支付甲方房屋押金121,500元，待租赁期满结清费用后，甲方于3个工作日内将押金全额无息退还乙方，乙方如未结清相关费用，甲方有权拒还押金；6、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退租部分或全部房屋；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（4）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；7、解除本合同的，要求解除本合同的一方应主动向另一方提出，因解除本合同，使另一方遭受损失的，除上述第（4）可依法免除责任外，应由相关负责赔偿，具体赔偿标准由双方另行协商；8、第九条9-1，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并未修复的；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违规活动的；（3）拖欠租金累计15天以上的；9、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金，甲方赔偿乙方装修费用和其他损失，具体赔偿金额以甲乙双方协商为准。上述合同签订后，被告如约向原告交付了租赁房屋，原告亦如约向被告交付了押金121,500元及免租期以外一个季度的租金182,200元。2017年12月27日，第三人与上海昂立稚慧网络科技有限公司签订了《咨询协议》及补充条款、产品销售协议等书面协议以从事幼少儿教育培训机构，取得该公司昂立稚慧谷品牌使用权，第三人共向该公司支付了咨询费、教材费等计221,574元。2018年1月15日，原告与案涉租赁房屋物业服务公司签订了《物业管理服务合同》、《装修管理服务协议》、《装修施工承诺书》。2018年1月29日，第三人向物业公司交纳了1年的物业服务费49,192.11元、装修出入证押金500元、出入证工本费100元。2018年7月1日，案涉租赁房屋物业服务公司向昂立稚慧谷早教中心催缴案涉租赁房屋2018年6月1日至2018年6月30日期间的水电费共计4510.9元。2018年1月16日-2018年5月25日期间，第三人签订了以昂立稚慧谷·贵阳为项目名称的对案涉租赁物进行设计、装修、消防工程施工、中央空调及数字监控设备采购、安装等合同协议（其中数字监控施工合同由案外人贾子扬签订），第三人支付了部分合同价款。2018年1月至7月，另购买了部分装修材料、支付了部分装修人工费用。装修过程中，在租赁物屋顶搭建了昂立稚慧谷早教中心广告牌。2018年1月25日，以贾子扬为股东（庭审中原告及第三人陈述贾子扬系名义股东，代表第三人）、法定代表人，第三人为监事，案涉租赁物为经营地址，注册成立了贵阳东越教育咨询有限公司（以下简称东越公司）。该公司原告主张其与第三人系合伙人，用于经营昂立稚慧谷早教中心。2018年1月及7月，贾梓石、贾子扬分别通过中介公司签订《房屋租赁合同》在贵阳市××区租赁房屋用于居住；2018年4月-7月，东越公司由贾子扬代表签订了数份《劳动合同书》、《试用期合同》，聘请员工在昂立早教中心任职，其中戴颖颖职务中心主任；此期间东越公司正常发放工资及购买社保。2018年2月-8月期间，东越公司购置了一些办公设备，投入了部分经营费用。2018年5月4日，贾子扬以贵阳昂立稚慧谷名义签订了《互联网精准广告投放合同》、《微网页塔建服务合同》，对贵阳昂立稚慧谷早教中心进行广告推广，支付推广费16900元。2018年5月至6月期间，原告通过微信向被告反映在装修过程中发现出租物存在漏水现象，要求被告协商处理维修及装修期限问题，期间被告曾向原告提供物业公司工作人员联系方式。2018年6-8月期间，贵阳东越教育咨询有限公司经营的贵阳稚慧谷早教机构收取了数十名幼少儿家长费用，并进行了一些非正式营业活动，参加活动时有一、二百人参加。2018年9月5日，第三人向被告发送信息称双方从1月份签订合同，进场装修后发现房屋主体漏水，其多次找房开协商解决未果，后与被告反映也未得到解决，导致无法正式经营，既然双方协商无果，决定与被告解除合同，此后租金不再支付。被告当日向第三人回复“行的”，然后立即通过微信软件将第三人所发信息内容转发原告，问是否原告意见，原告回复之前与被告签合同时被告知道其不是大股东，其也想解决被告与第三人之间的分歧，但从装修开始一直联系漏水事宜，已给第三人的运营产生根本性影响，包括装修材料的损失，其依然希望能妥善解决问题，但第三人系大股东，其只能尊重第三人意见，希望被告和第三人再好好谈谈。被告回复称不知道原告和第三人之间的关系，要解除合同也是其与原告的关系，与第三人没有话说。原告未回复意见。2018年9月中旬至11月，原被告双方就解除房屋租赁合同及将稚慧谷早教中心转让（庭审中被告称系合作）被告事宜进行了协商。2018年11月4日，应被告要求，原告向被告发送了照片，显示租赁物仍存在漏水现象。2018年11月6日，原告在微信软件中向被告提供了贾子扬银行账户，被告根据原告的指示向该账户转账付款5万元；贾子扬为借款人出具了一份《借条》，载明收到被告5万元，此款用于东越公司预付转让金，原告于当日亦在该《借条》尾款签名。2018年11月中下旬，被告陆续替东越公司将其经营稚慧谷早教中心在2018年6-8月期间收取的费用退还；2018年11月30日，戴颖签名并备注“按以上金额退费”字样的《稚慧谷早教中心退费明细》，该名义总金额为90,544元，被告提供了实际垫付86,156元的付款凭证。2018年11月26日，被告通过微信向原告发送一份早教中心转让协议，该《转让协议》载明转让方为东越公司，承让方为被告，主要内容为东越公司将案涉租赁物内已装修的昂立稚慧谷早教中心作价50万元一次性转让被告，东越公司须完成此前有关房屋租赁的所有一切费用（房租、水电气、物管费、人工工资等），涉及房屋装修工程相关的款项和合同报被告备案，并在一周内付清相关费用，转让后现有的装修、装饰、教材、教具及其他所有设备电器全部归被告所有。该协议双方并未实际签署。上述协商过程中，东越公司登记注销，注销该公司系原被告协商内容之一。注销东越公司后，被告于2018年12月20日以案涉租赁物为经营场所登记成立了贵州智慧谷教育咨询有限公司，被告系独任股东及法定代表人，成立该公司后，被告继续经营早教中心，经营过程中，原任职稚慧谷早教中心主任的戴颖继续在被告处任职数月，现已离职。原告陈述戴颖系其前妻，双方已于2016年1月离婚，其与第三人经营稚慧谷早教中心时曾聘用戴颖，东越公司注销由被告经营早教中心后被告继续聘用戴颖。2019年3月3日，第三人向被告发送信息，称双方还未协商好，被告即已开始营业，其希望最近与被告认真协商，若仍协商不成，将通过法律途径解决。2019年5月15日，原告向本院提起诉讼并提出如前诉请，法定期限内被告提前反诉并提出如前反诉请求。上述事实，有当事人主体身份信息、《商品房买卖合同》及其附件、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、《装修管理服务协议》、《装修施工承诺书》、微信联系截图、《公装装修合同》、《公装设计合同》、《数字监控施工合同》、办公室中央空调设备销售及安装合同书、咨询协议、产品销售协议，《互联网精准广告投放合同》、《微网页塔建服务合同》、付款凭证、企业信息查询单、《借条》、付款凭证、转账记录、退费明细、实际退费清单及票据、付款收据、购物票据、发票、劳动合同书、《试用期合同》、社保交费记录、照片、营业执照、转让协议、谈话录音等证据予以佐证，可以认定。本院认为，双方当事人均确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，对原告的该项诉请，本院予以支持。对《房屋租赁合同》的解除原因，原告主张系租赁物漏水被告未予解决，导致合同目的不能实现，被告擅自解除合同，因此认为被告违反合同约定，要求被告承担单方解除合同的违约责任。经审理查实，房屋存在漏水现象并非双方约定的合同解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告若认为被告怠于履行租赁物维修义务的，可以自行维修并要求被告承担维修费用，若因维修影响其使用的，可以要求减少租金或延长租赁期限；本案中原告提供的证据并不能证实租赁物存在的漏水问题彻底无法解决、完全不具备正常使用条件，相反，原告在5月份发现房屋漏水，但一直到8月仍持续投资装修及采购设施、设备，甚至在6月-8月期间还收取了数十名家长费用并进行了一、二百人参加的非正式营业活动，原告所主张的漏水现象显然达不到合同目的无法实现，不构成根本违约，其无权以此为由主张解除合同。第三人于2018年9月5日向被告发送信息称因房屋漏水问题无法解决要求解除合同，被告向第三人回复“行的”，但首先，第三人并非与被告签订租赁合同的相对人，其无权向被告提出解除合同或者协商解除合同，其次，被告在收到第三人的信息后立即转发原告要求其明确是否解除合同，原告虽称因第三人系大股东要尊重其意见，但其并未明示与被告解除合同，而是称希望被告与第三人进行协商，被告则明确回复不知原告与第三人的关系，解除合同只能和原告谈，原告并未直接回复解除合同，双方实际上并未在此时达成解除合同的一致意见，原告主张此时双方已协商解除合同不能成立。至于被告在原告及第三人合伙设立的东越公司注销后自行成立新的公司继续经营早教中心，无论双方之间是合作经营还是转让，均不构成被告擅自解除租赁合同，事实上，原告也自认注销东越公司是双方协商的结果，无论双方是合作还是转让均是双方协商解除房屋租赁合同的延续，原告以此为由主张被告擅自解除合同不能成立。经本院释明，原告坚持以房屋租赁合同法律关系向被告提出主张，如前所述，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方协商一致解除，原告所提供的证据不能证实原告对《房屋租赁合同》享有约定解除权或法定解除权，也不能证实被告存在擅自解除合同行为，无权要求被告承担擅自解除合同的违约责任，原告要求被告返还租金、物业费及赔偿损失、支付违约金的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告返还押金的诉请，因原告所主张的2018年9月5日双方已协商一致解除合同不能成立，而根据合同约定，原告实际上已逾期支付租金，此种情况下，押金的返还不能确定，该项诉请，本院不予支持。被告要求原告支付9、10、11月的租金及逾期付款利息，因在原告装修租赁物过程中多次向被告反映存在漏水现象，被告怠于处理虽不构成根本违约，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，原告可要求减少租金或者延长租期，而此后双方在2018年11月前协商解除了房屋租赁合同，租赁物此前的瑕疵对合同解除前的租金是否支付、支付多少存在争议，根据合同约定，应由双方协商解决，而双方对此并未协商一致，在双方仍存在其他纠纷、被告另收取了原告交付押金未返还的情况下，该项诉请，本院不予支持。被告称原告未经允许安装广告牌，要求原告赔偿损失5万元，但被告并未提供证据证实安装广告牌的行为给其造成了5万元的损失，且现被告仍继续经营稚慧谷早教中心，该广告牌的安装是否对被告造成损失不能确定，该项诉请，本院不予支持。至于双方之间合作或者转让稚慧谷早教中心的纠纷，并非本案审理范围，本院不予处理。需要说明的是，原告与被告系案涉《房屋租赁合同》的相对人，双方之间系房屋租赁合同关系，但在原告承租的案涉租赁物内经营的稚慧谷早教中心原告陈述系其与第三人合伙经营，且该早教中心的经营主体东越公司登记独任股东为案外人贾子扬，本案中原告提供的稚慧谷早教中心的各项投资凭据大多显示由第三人或案外人投入，稚慧谷早教中心转让被告或者说与被告后续合作经营原告个人实际无权决定，这也是双方发生纠纷的原因之一，原告以个人名义向被告提出主张缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认高鑫与蒋维涛于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、驳回高鑫的其他诉讼请求；三、驳回蒋维涛的反诉请求。本诉案件受理费23,440元，诉讼保全费5,000元，共计28,440元，由高鑫负担；反诉案件受理费2,466元，诉讼保全费1,731元，共计4,197元，由蒋维涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张 铮人民陪审员  赵玉明人民陪审员  黎小平二〇一九年八月二十一日书 记 员  姚文勇