河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初2983号原告：司长路，男，1977年08月05日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：丁海侠，河南栗风律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：潘社会，男，1954年06月10日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被告：洪素娟（潘社会之妻），女，1955年05月24日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。二被告共同委托诉讼代理人：段昆鹏，河南栗风律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：河南中凯房地产开发有限公司，住所地河南省夏邑县产业集聚区建设路南段东侧。统一社会信用代码79675995-1。法定代表人：伊庆民，系该公司经理。委托诉讼代理人：翁献策，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告司长路与被告潘社会、洪素娟、河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，根据原告申请，本院依法作出（2019）豫1426民初2983号民事裁定，查封被告洪素娟名下房产证号为20××99的房产一套；查封被告中凯公司名下房产证号为10××99的房产一套。期限均是三年。本院于2019年6月12日对本案公开开庭进行了审理。原告司长路及其委托诉讼代理人丁海侠，被告潘社会、洪素娟共同委托诉讼代理人段昆鹏，被告中凯公司委托诉讼代理人翁献策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司长路向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的售房协议书；2、判决三被告返还原告购房款415000元及利息22825元（资金占用期间的利息，自2018年6月22日起至2019年5月21日，按年利率6%计算，以后利息按该利率计算至本息还清止）、承担赔偿责任415000元，共计852825元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告通过北京风光地产中介公司于2018年6月22日，从被告潘社会、洪素娟处购买了位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼东单元9层西户房产一套，房屋面积126.56平方米，房屋价款415000元。临近交款时，中介公司及被告潘社会、洪素娟提出可以走一手房手续，这样便于办理过户手续，让原告与被告中凯公司签订售房协议书。协议中房屋价款仍按被告潘社会、洪素娟购买中凯公司房屋价款签订。事实上，房屋价款仍是415000元且购房款必须交付给潘社会、洪素娟，他们为原告出具收款手续。2019年3月，原告得知涉案房产被法院查封，遂提出执行异议，直至2019年4月26日，原告收到（2019）豫1426执26号裁定书，原告才知道涉案房产没有预售许可证。后经原告多次与三被告协商未果。为维护原告的合法权益，诉至法院，请予审理并支持原告的诉讼请求。被告潘社会、洪素娟辩称，1、2018年4月12日，被告中凯公司与被告洪素娟签订了《中凯公司售房协议书》，双方约定了权利义务，被告洪素娟履行了付款义务。2018年6月22日，经被告中凯公司同意，原告作为购房人与被告中凯公司签订了《中凯公司售房协议书》，将被告洪素娟在合同中的权利和义务一并转让给原告。即日起，原告与被告中凯公司形成了新的商品房买卖合同法律关系。3、在夏邑县人民法院（2019）豫1426执异26号执行裁定书中，原告已经认可，原告与被告中凯公司直接签订售房协议书，购买了涉案房产，并一次性付清了房款，双方的买卖行为完全符合法律程序，无违法行为。由此可以看出，原告已自认被告洪素娟不是本案适格的诉讼主体。另外原告提出上述案外人执行异议，虽被驳回，但是原告应当依法向人民法院提起执行异议之诉。现原告提起本次诉讼显然没有按照正常诉讼程序进行，依法应予驳回。4、原告与被告中凯公司签订的协议如果有效，由原告与被告中凯公司继续履行协议权利义务；如果涉案协议无效，则由被告中凯公司对原告承担缔约过失责任。无论涉案协议有效与否，均是原告与被告中凯公司之间的事情，与被告潘社会、洪素娟无关。5、原告诉请要求解除售房协议，但假如原告与被告中凯公司签订的协议基于未取得商品房预售许可证明而无效，原告的诉讼请求就不能得到合法支持，即应予驳回其诉讼请求。被告中凯公司辩称，涉案房产系2018年4月12日，被告中凯公司卖给被告洪素娟的，被告洪素娟于2018年6月22日转卖给原告，原告从未向被告中凯公司支付购房款，原告与被告中凯公司之间不存在买卖关系，也不存在原告与被告洪素娟和被告中凯公司之间的合同转让关系，原告要求被告中凯公司返还购房款及利息、赔偿损失无事实和法律依据，应予驳回；原告因涉案房产提出执行异议，虽被裁定驳回，但该裁定中已告知原告如不服裁定，可以在期限内提出异议之诉，但原告放弃了诉权。因此，原告持本裁定作为解除购房协议的依据理由不充分。本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，被告洪素娟购买被告中凯公司所有的，位于夏邑××××大道北段路东新兴社区**楼******房产**，房屋面积126.56平方米，房屋价款379600元，被告洪素娟即日付清了房款，被告中凯公司为被告洪素娟出具了收据，双方签订了《中凯公司售房协议书》。2018年6月22日，原告通过北京风光地产中介公司介绍购买了被告洪素娟的该房产。房屋价款为415000元，原告即日两次付款375000元、40000元，合计415000元，房款已全部付清。被告潘社会、司长路为原告出具收据两份。为了走一手房手续，被告中凯公司当日与原告签订了《中凯公司售房协议书》，协议内容与被告中凯公司和被告洪素娟签订的《中凯公司售房协议书》基本相同，房屋价款仍按被告洪素娟购价，为379600元。合同主体乙方变更为原告司长路。该协议内容与落款之间备注：此房为原洪素娟房产。2019年2月25日，本院在执行王连立与中凯公司合资、合作开发房地产纠纷一案中，申请执行人申请查封被执行人中凯公司名下的位于夏邑县××大道与××交叉口北××米路东的新兴社区9号楼9套房产，并依法作出（2019）豫1426执104号执行裁定书。查封被执行人中凯公司名下的位于夏邑县××大道与××交叉口北××米路东的新兴社区9号楼9套房产，其中包括原告购买的该套房产。原告得知后，即以案外人身份向本院执行机构提出执行异议，申请解除查封措施。本院经审查认为，根据法律规定，由于被执行人中凯公司至今尚未取得新兴社区的商品房预售许可证明，其与案外人司长路签订的《中凯公司售房协议书》，应当认定无效。由于案外人司长路不是本案的权利人，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其提出的排除执行异议依法不能成立。本院执行机构于2019年4月25日作出（2019）豫1426执异26号执行裁定书，裁定驳回了案外人司长路的异议请求，该裁定已生效。原告随向本院提起诉讼，引发纠纷。庭审后，经本院释明，原告同意按无效合同处理。本院认为，因被告中凯公司至今尚未取得新兴社区的商品房预售许可证明，违反法律强制性规定，其与原告司长路签订的《中凯公司售房协议书》，应当认定无效。该结论已被生效裁定认定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，被告潘社会、洪素娟虽不再是合同相对人，但原告是将房款交付给两人，两人是基于原告与被告中凯公司签订的《中凯公司售房协议书》取得的房款，且在售房协议中已经备注此房为原洪素娟房产字样，两人应承担返还房款的义务。被告中凯公司明知自己无商品房预售许可证明，不能为原告办理房产证明，却与原告签订《中凯公司售房协议书》，本身具有过错，应与被告潘社会、洪素娟共同承担返还原告购房款的责任。原告在通过中介公司购买涉案房产时，自己应当知道涉案房产不能办理过户手续的事实，忽视可能存在的风险，自身有一定过错。对其要求三被告双倍返还购房款的请求，本院不予支持。原告要求被告按年利率6%支付资金占用期间的利息及逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。原告以无效协议请求三被告支付购房款，符合法律规定，对三被告的该部分答辩观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告司长路与被告河南中凯房地产开发有限公司于2018年6月22日签订的《中凯公司售房协议书》无效；二、被告潘社会、洪素娟、河南中凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告司长路购房款415000元，并支付资金占用期间的利息22825元（按年利率6%，自2018年6月22日起计算至2019年5月21日，以后利息按该利率顺延计算至本息付清之日止）；三、驳回原告司长路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6164元，保全费5000元，合计11164元，由原告司长路负担3721元，被告潘社会、洪素娟负担3722一案，被告河南中凯房地产开发有限公司负担3721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  付德运二〇一九年八月十二日书记员  徐雷增