甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终707号上诉人（原审被告）：高某，住甘肃省静宁县。上诉人（原审被告）：陈某，住甘肃省静宁县。被上诉人（原审原告）：靳某，住甘肃省静宁县。上诉人高某、陈某因与被上诉人靳某房屋租赁合同纠纷一案，不服静宁县人民法院（2019）甘0826民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高某、陈某上诉请求: 1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回靳某的诉讼请求；2.判令靳某承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由: 原审认为“高某、陈某明知靳某对承租他人的商铺在租赁期限内转租，仍自行承租并经营，且双方对租赁期限未进行协商，故租赁期限应为靳某与原出租人合同确定的剩余时间”是错误的。高某、陈某从靳某处转租靳某租赁他人的铺面，系在靳某明确保证原出租人在三年内不收回商铺的情况下才转租来的。如果仅仅是靳某与原出租人合同确定的剩余时间，即2018年10月28日至2019年5月1日共计六个月零五天时间，高某、陈某会以30500元的租金转租吗?靳某是在经营困难的情况下才转租的，且靳某与原出租人一年的租金仅为11038元。如果靳某对其承诺的三年转租期限不予认可，很显然，靳某在和高某、陈某协商转租关系时，隐瞒事实真相，导致高某、陈某出现重大误解，无法实现合同目的。尤为严重的是，在高某、陈某转租期间，靳某连铺面业主是谁都不给高某、陈某介绍，在铺面业主将铺面出售他人时，高某、陈某也不知情，致使高某、陈某陷入连环的诉讼之中，一边要给靳某支付高额的所谓租金，一边又要应诉厚小鹏、杨受萍诉高某、陈某的返还铺面一案，在该案的起诉状中，高某、陈某才得知涉案铺面的原所有人为靳阿宁，靳阿宁将其铺面租赁给靳某，这点可说明，靳某给高某、陈某出具的原《房屋租赁合同》是虚假的，现靳阿宁又于2019年3 月13 日将涉案铺面转让给厚小鹏、杨受萍，厚小鹏、杨受萍又起诉高某、陈某返还铺面，让高某、陈某处于无可奈何的地位。靳某辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.原审认定高某、陈某与靳某租赁期限为靳某与原出租人(房东)之间的剩余房屋租赁期限六个月零五天，即2018 年10 月28 日至2019 年5 月1 日，该认定于法有据。结合原审查明的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，高某、陈某与靳某之间的房屋租赁期限截止2019 年5 月l 日，原审法院认定租赁期限为六个月零五天并无不当。2.高某、陈某称，靳某口头承诺原出租人三年内不收回商铺，高某、陈某依法应当对自己的主张承担举证责任，否则，应当承担举证不能的责任，其主张不予采纳。3.靳某原审中提交的欠款协议书，系双方的真实意思表示，协议约定约束高某、陈某与靳某，高某、陈某应当按照协议书约定给付剩余转租费16900 元。双方约定的30500 元，并非单指房租，而是靳某将商铺内的货物、桌椅等物品一同转让给高某、陈某的费用，以及包括靳某替高某、陈某承担商铺转让之日2018 年10 月28 日至房屋租赁期限届满之日2019 年5 月l 日期间的房租11038 元，以上事实原审法院已经查明。4.高某、陈某主张其与靳某之间形成的房屋租赁合同，系重大误解，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，高某、陈某应当请求人民法院或者仲裁机构予以撤销房屋租赁合同，撤销之前，双方之间形成的房屋租赁合同合法有效，应予支持，其主张房屋租赁合同系重大误解的上诉理由应不予采纳。5.高某、陈某称，靳某在原审中提交的原《房屋租赁合同》属虚假证据，因原审中已经认定原《房屋租赁合同》真实有效，且高某、陈某在一审中也未申请鉴定，因此，其主张原《房屋租赁合同》属于虚假证据的上诉意见应不予采纳。靳某向一审法院起诉请求：要求高某、陈某支付转让费16900元及利息1014元，承担诉讼费用。一审法院认定事实：靳某承租静宁县城关镇建兴商厦4楼17号门面用于经营商铺，租赁期限自2018年5月1日至2019年5月1日。2018年10月28日，靳某与高某、陈某口头协议，高某、陈某租赁靳某正在经营的上述商铺并继续经营，租赁费30500元。同日，靳某收到高某、陈某支付的10500元订金后交付了商铺，并与高某、陈某签订书面协议，约定2019年2月4日（农历2018年腊月30日）前付清剩余20000元。期满后，高某、陈某仅支付3100元，靳某遂提起本次诉讼。一审法院认为，高某、陈某支付订金作为部分租赁费用后，靳某向高某、陈某交付其具有使用权的租赁物。双方虽未签订书面租赁合同，但均已履行了房屋租赁合同应当具备的主要义务，并签订欠款协议，故双方之间房屋租赁合同成立并生效。高某、陈某明知靳某对承租他人的商铺在租赁期限内转租，仍自行承租并经营，且双方对租赁期限未进行协商，故租赁期限应为靳某与原出租人合同确定的剩余期间。高某、陈某支付部分费用并取得商铺后与靳某签订的书面欠款协议，系其真实意思表示，应及时全面履行，故对靳某要求支付剩余租赁费的诉讼请求应予支持。由于双方对未及时给付剩余租赁费的后果没有约定利息，故对靳某要求高某、陈某支付利息的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：高某、陈某于本判决生效后十日内支付靳某房屋租赁费16900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元，由高某、陈某负担。二审中，高某、陈某向本院提交了以下证据：1.录音光盘一个，证明靳某承诺说三年之内房东不收回商铺，如果只是租半年，她也不会转租。2.微信聊天记录打印件一份，证明高某、陈某见不到房东就说明转让房子不成功，高某、陈某用了半年时间就应按照半年时间付房租。靳某质证认为，真实性没有异议，转让房子的时候靳某给房东打电话了，房东说让靳某转去，房东过不过去，是房东的事情。 以上证据，本院经审查认为，因靳某对真实性无异议，故对其真实性予以确认。靳某未提交证据。依据双方当事人一、二审的陈述及提交的证据查明，靳某自认其与高某、陈某约定的房屋租赁费30500元，包括靳某下剩的半年房屋租赁费及装修房子的费用，装修房子用了一万多元，装修房子的费用包括几件衣服、桌子、沙发、货架子。靳某与原房东签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁费为一年11038元。靳某向高某、陈某承诺说三年之内房东不收回商铺。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”高某、陈某的上诉请求为撤销原判，依法改判驳回靳某的诉讼请求或者将本案发回重审，故二审应围绕靳某一审的诉讼请求能否成立进行审理。靳某自认其与高某、陈某约定的房屋租赁费30500元，包括靳某下剩的半年房屋租赁费及装修房子的费用，装修房子用了一万多元，装修房子的费用包括几件衣服、桌子、沙发、货架子。靳某与原房东签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁费为一年11038元，租赁期限为2018年5月1日至2019年5月1日，靳某于2018年10月28日将该房屋转租给高某、陈某，即下剩的租赁期限为186天，租金应为5624.84元。靳某自述房子每年一装修，一年装修房子的费用为一万多元，现下剩的租赁期限为186天，故装修房子的费用经折旧后应为5166.67元。下剩的半年房屋租赁费及装修房子折旧后的费用为10791.51元，而非30500元。因靳某向高某、陈某承诺说三年之内房东不收回商铺，且欠款协议书也载明因靳某经营困难将经营中的商铺转手给高某、陈某，故应认定30500元是三年的房屋租赁费比较符合常理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”靳某将房屋转租给高某、陈某三年，超过靳某下剩的租赁期限，故超过部分的租赁期限的约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”高某、陈某应向靳某支付转让费10791.51元，已支付13600元，故靳某要求高某、陈某支付下剩转让费及利息，应不予支持。综上所述，高某、陈某的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销静宁县人民法院（2019）甘0826民初1143号民事判决；二、驳回靳某的诉讼请求。一审案件受理费248元，减半收取124元，由靳某负担；二审案件受理费248元，由靳某负担。本判决为终审判决。       审判长  摆建军审判员  宫在霞审判员  杨振兴                             二〇一九年八月七日                                                           书 记员 杨文康