吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0781民初1915号 原告：刘双全，男，1992年7月12日生，汉族，无业，现住扶余市。 被告：扶余市宇泰房地产开发有限公司。 法定代理人：陈丽莉，系经理。 地址：扶余市。 委托诉讼代理人：高洪波，吉林鑫海律师事务所律师。 原告刘双全与被告扶余市宇泰房地产开发有限公司（以下简称宇泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘双全、被告的委托诉讼代理人高洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘双全向本院提出诉讼请求：一、要求被告按照合同约定履行义务，并且给付违约金19800元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日原告在被告处购买楼房，楼房位于“宇泰壹号”28栋二单元16层1602号，当时原、被告双方签订了一份宇泰壹号商品房买卖合同，合同中明确约定了房屋交付时间为2016年12月30日。并且被告方给原告出据购房定金单一枚，定金单中约定交房日期为2016年12月31日，未按约定日交付房屋，按所交房款壹分利补偿违约金。到期后被告方没有按照约定交付房屋，该楼房于2017年11月26日方交付给原告,这之间有11个月没有按合同履行,为了维护原告的合法权益不受非法侵害，故原告诉至法院,请求人民法院依法予以判决。 宇泰公司辩称，1、双方约定的交房时间的确是2016年12月30日，但导致答辩人向被答辩人迟延交房的原因并非答辩人恶意违约，是由于答辩人原定的开工时间受到了政府的影响，根据国有土地征收条例的规定，答辩人开发用地需向政府挂牌取得，答辩人与被答辩人签订合同时，答辩人向政府的挂牌申请已经完成，但由于政府拆迁工作遇到实际困难，导致答辩人对案涉楼房所使用的土地摘牌时间比预计时间迟延很久，导致当年工期不够，为了保证工程质量，所以才造成向被答辩人交房时间迟延，因此，答辩人不存在恶意违约。2、答辩人与被答辩人在2015年12月31日签订合同时，没有对迟延交房违约金予以约定，因此被答辩人主张违约金的给付及数额没有依据，同时被答辩人起诉状当中要求按照所交房款1分利计算违约金明显过高。综上两点答辩意见，请法庭综合考虑答辩人迟延交房原因以及答辩人没有承诺如发生迟延交房按所交房款1分利向被答辩人支付违约金的义务，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年刘双全预购买扶余市宇泰房地产开发有限公司开发的楼房，2015年3月24日，刘双全在宇泰壹號销售中心交付定金15000元，约定定购房屋编号为28栋1605号房屋，面积86.54㎡，单价2090元/㎡，房屋总价180869元，并约定“2015年年末补齐剩余房款，2015年12月末之前如放弃房源，订金15000元不返还”，有刘双全提供的购房定金单为证，订金单上有业务员李晓慧和经理谷欣研签名，并盖有宇泰壹號销售中心公章。2015年12月31日，刘双全按照约定，与宇泰公司签订《宇泰壹号商品房买卖合同》，房屋确定为28栋2单元16层1602号房，其他信息与定金单一致，并交完全款，合同中约定房屋交付时间拟定为2016年12月30日，对违约责任没有约定，有刘双全提供的商品房买卖合和收据为证。后因房屋实际测量面积为85.23㎡，总价款为178131元，宇泰公司又与刘双全更换新的商品房买卖合同和收据，合同中约定房屋交付时间拟定为2016年12月31日，合同其他内容一致。双方对以上证据的真实性和证明内容没有异议，本院予以认定。 刘双全陈述称，在2015年12月31日签订第一份商品房买卖合同之后，因担心不能按时交付房屋，故找到当初的售楼员李晓慧，在定金单的背面书写“交房日期为2016年12月31日，未按约定交付房屋，按所交房款壹分利补偿违约金”，并加盖宇泰壹號销售中心的公章，文字具体是谁书写，现在不确定，当时现场就刘双全和李晓慧。宇泰公司质证意见：对背面的公章的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为1、如此重要的违约条款，应当书写在商品房买卖合同中；2、李晓慧只是售楼员，未经公司委托授权，无权代表公司签订重要合同条款；3、宇泰壹號销售中心公章是先盖章，后在公章上书写的文字，公章没有起到对文字内容的确认功能，无法确认文字内容是何人书写。虽然被告发表了质证意见，但未提供证据予以证实定金单背面约定非销售中心真实意思表示，商品房买卖交易需要一定知识水平，在这个过程中买受人往往是弱者，买受人在宇泰销售中心进行咨询、交付定金、购买房屋，进而签订合同，付完全部房款，在商品房买卖合同已经签完并且已经付完全款的情形下，买受人有理由相信销售中心可以代表宇泰公司作出承诺，故本案定金单背面的约定，本院认定是刘双全和宇泰公司对商品房买卖合同中逾期交房违约责任的补充协议。但未写明“壹分利”是年利还是月利，本院认定按年利率1分计算。 经本院调查，宇泰壹号28号楼于2016年4月12日取得商品房预售许可证，有在住建局调取的商品房预售许可证存根证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案商品房买卖合同合法有效,1、双方在合同中明确约定房屋交付日期为2016年12月31日，被告也自认确实逾期交房了，但其要求免除违约责任的理由本院认为不成立，根据《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告的反驳理由实际是属于商业风险，不属于免除违约责任的理由，本院对被告的反驳理由不予支持，被告应当承担逾期交房的违约责任。 2、关于房屋实际交付时间，刘双全陈述是2017年11月27日，通过电话通知其交付房屋的，宇泰公司辩称具体交付时间不知道，确实晚交房了，本院认为房屋的交付过程应当是经过竣工验收合格后，由开发商通知购房者接收房屋，证据实为在宇泰公司控制之下，因宇泰公司不能提出反驳证据，本院认定房屋实际交付时间为2017年11月27日，逾期时间将近11个月。 3、当事人所签的《商品房买卖合同》中没有关于逾期交房的违约金条款，后双方达成补充协议，约定了违约金计算方法，所购房款178131元按年利率1分计算，逾期时间为11个月，违约金应为16329元。 4、关于被告主张违约金过高，本院认为出卖人逾期交付房屋，其实际效果就是买受人不能将房屋投入使用，参照商品房买卖司法解释第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金额或损失赔偿额。本院通过在“扶余百姓网”等出租房屋的信息上调查了解宇泰地段2017年房屋租金的市场价格情况，确定同地段同类房屋租金在10000元/年左右，本案违约金16329元，确实过分高于造成的损失，本院根据合同法解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，酌情调整违约金按12000元予以保护。 综上所述，刘双全的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、扶余市宇泰房地产开发有限公司立即给付刘双全逾期交房违约金12000元。 二、驳回刘双全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，由扶余市宇泰房地产开发有限公司负担90元，由刘双全负担58元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  孙艳娟 二〇一九年八月一日 书记员  王佳男