贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初2729号原告:贵州凯地置业有限公司。住所地：凯里市金山大道**凯里恒大城综合楼。法定代表人吕保平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，重庆市人，住重庆市渝**。系公司法务部法务员。被告：朱丹，女，1981年3月25日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：潘慧豪，男，1974年11月2日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告贵州凯地置业有限公司与被告朱丹、潘慧豪商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州凯地置业有限公司的委托诉讼代理人谢福成，被告朱丹、潘慧豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贵州凯地置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告双方于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012003606）及补充协议；2、请求依法判决两被告协助原告办理位于凯里市××大道××单元××号房屋的商品房预售合同备案登记（编号：2012003606）和所有权预告登记（登记号：凯房预凯里市字第201205098号）的注销手续；3、请求依法判决两被告15日内腾空并返还原告恒大城6栋2单元2层2-2-2号房屋。4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2012年10月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012003606,以下简称“合同”）及补充协议，约定两被告向原告购买位于凯里市××大道××单元××号房屋，房屋总价为624389元。付款方式为银行按揭支付。之后，原、被告与中国工商银行凯里市分行分行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由原告为被告的430000元的银行按揭贷款进行担保。现二被告因未按期偿还银行按揭款，导致原告承担了保证责任。根据合同附件十二补充协议第二条第（一）款第5项及合同法第九十三条，原告有权解除合同。综上所述，为保障原告正常经营，维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定诉至贵院，请求依法判决如前诉讼请求。朱丹、潘慧豪辩称，我们的房子有问题，原告一直没有给我们解决。如果解决了，房子可以要。如果没有解决，看看商量房子怎么处理。我的房子结构房梁被人敲掉了。如果房子我们不要了，原告要把之前我们支付的款项退还给我们。我们买的房子是精装房，很多装修质量都没有达到行业标准。本院经审理认定案件事实如下，2012年10月12日以贵州凯地置业有限公司为出卖人，朱丹、潘慧豪为买受人，双方签订了合同编号为2012003606的《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、房屋位于凯里恒大城2幢2单元2层2-2-2号房，该商品房建筑面积134.94平方米，套内建筑面积110.41平方米。2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5655.19元，总价款624389.00元。3、买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付付款（小写）19389元，余款（小写）430000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。4、合同第十条约定的“逾期付款责任”（2）约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。此后，双方就合同的有关条款补充和未尽事项又签订了《补充协议》和《补充协议二》。其中《补充协议二》的第二条第（一）5约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房,买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。后双方又办理了合同编号为201205098号的《商品房预售合同登记备案》。合同签订后，因二被告未按期偿还银行按揭贷款，2015年6月3日原告发出了一份《催告函》，提出因二被告未按时偿还银行贷款，截止2015年5月31日公司承担了5567.61元的担保责任。同时告知二被告“如您未按时偿还银行按揭款，导致我司承担了担保责任的，我司有权单方解除合同，收回该商品房，您所交的全部款项不予退还”。2016年11月1日中国工商银行股份有限公司凯里分行出具了一份《证明》，该证明载明“我行依约向借款人发放了贷款，而借款人不守合同约定，截止2016年10月25日，累计逾期期数24期”。2017年5月23日原告向被告发出了《解除函》，提出“由于您未按时偿还银行贷款，已经导致我司承担了保证责任，我司多次经电话、函件通知，您至今仍未履行相应义务，该行为已经严重违反合同约定……我司特向您通知，即日起，您与贵州凯地置业有限公司所签订的合同予以解除”。二被告提出是因所购买的房子有质量问题，而原告一直没有给其解决，故才未按期支付银行贷款。后原被告因合同解除问题协商未果，原告遂向我院提起诉讼。另查明，直到有关提起诉讼时，该房屋尚未办理《房屋财产证》。案经本院调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，其与被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。被告未按合同约定履行支付银行按揭款的义务，导致原告承担了相应的担保责任，其行为不仅违反双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。同时，原、被告之间签订的《补充协议》和《补充协议二》是对《商品房买卖合同》约定内容的进一步补充，体现了双方当事人的真实意思表示，应对各方当事人具有约束力。现原告以被告未按约定支付银行按揭款，导致其承担了保证责任为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由二被告协助原告办理商品房预售合同备案登记和所有权预告登记的注销手续，以及二被告内腾空并返还房屋的诉请，证据充分、于法于约有据，本院予以采纳。二被告提出是因所购买的房子有质量问题，而原告一直没有解决，所以才不偿还银行按揭款的答辩缘由，不能作为其不按期偿还银行贷款的理由，二被告辩称由原告退还购房款后才同意解除合同的要求，因仅是其的答辩理由而非具体的诉请，故本院不再就原告是否该退还二被告的购房款进行审理和作出判决。至于原告是否该退还被告购房款及退还的具体数额，二被告可再另行通过法律渠道主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告贵州凯地置业有限公司与被告朱丹、潘慧豪于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012003606）及补充协议；二、被告朱丹、潘慧豪于本判决生效后30日内协助原告办理位于凯里市××大道××单元××号房屋的商品房预售合同备案登记（编号：2012003606）和所有权预告登记（登记号：凯房预凯里市字第201205098号）的注销手续；三、被告朱丹、潘慧豪在本判决生效后30日内腾空并将恒大城6栋2单元2层2-2-2号房屋并将该房屋返还给原告贵州凯地置业有限公司。案件受理费60元，已减半收取的30元，由被告朱丹、潘慧豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员 王 华 传二〇一九年八月十四日书记员 杨琼（代）