江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1130民初829号 原告：许亮，男，1986年12月4日出生，汉族，务工，户籍地江西省上饶市婺源县，现住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：王禹龙，江西青之蓝律师事务所律师。 被告：婺源县林瑞实业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县工业园，统一社会信用代码91361130083943548Q。 法定代表人：王瑞森，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。 原告许亮与被告婺源县林瑞实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许亮及其委托诉讼代理人王禹龙，被告婺源县林瑞实业有限公司的委托诉讼代理人毕勤乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房的违约金76860元（截止至2019年5月7日，之后的违约金按日以支付房价款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月下旬，原告得知被告开发的婺源国际汽车城项目已经开始出售，便前往售楼部了解该楼盘的情况，售楼人员告知原告现在购买的话还有国家补贴，原告经过考虑，决定购买该楼盘13幢1单元901号房，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房款总价为408413元，其中163413元为购房首付款，余款245000元办理银行按揭。买卖合同签订后，原告以现金方式通过婺源农商行分别于2017年2月24日、2017年6月12日汇款163413元和245000元至被告公司账户，房款总价408413元，原告已依约支付完毕，另被告代收的公共维修基金14181元，原告于2017年5月支付给了被告。但合同约定的交付房屋的期限2017年8月8日到了，被告却未通知原告交房，为此，原告多次联系被告售楼人员，被告知10月一定能交房。原告选择相信被告，但10月到了，原告又被告知12月一定能交房。转眼几个月时间过去了，被告仍无一点交房的意向，原告只能前往被告售楼部协商，并多次联系被告原负责人叶学林和现在的法定代表人王瑞森，但被告一直推脱，不履行交房手续，已构成严重违约。2018年3月中旬，被告工作人员突然电话通知原告交纳购房契税和印花税合计12457元，并称交了税购房补贴才能下来，原告此时只能选择再一次相信被告，于2018年3月20日通过婺源农商行将上述税款汇至被告账户，之后没有任何消息，现被告已严重违约，故起诉至法院。 婺源县林瑞实业有限公司辩称，一、依照《商品房买卖合同》第八条约定，被告交房条件为“该商品房经验收合格”，房屋已达到合同约定的交房条件。1、合同约定商品房验收合格为交房条件，不违反法律，行政法规的强制性规定，应当认定有效。本案原告也认可该条约定的法律效力。判断开发商是否履约交房的重要依据，也可以看做是唯一依据，就是双方签订的《商品房买卖合同》；2、原告认为本案被告违反《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【（2010）53号】第十一条规定，认为交房必须经过验收备案，否则不能商品房验收合格为交房条件，该观点错误。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通》仅为国务院部门规范性文件，都不是规章，更不是法律、行政法规；即使是法律、行政法规，也只是行政性的管理性的强制规定，而非效力性强制规定，该规定不否定《商品房买卖合同》第八条效力。只有效力性强制规范才能导致合同约定内容无效。开发商未经验收备案，属于行政违法行为，应承担行政法律后果。行政违法不必然导致民事领域合同的无效；3、《房屋登记办法》第三十条第（五）项明确规定在办理商品房初始登记时，需提交房屋已竣工的证明，该证明就是要求房屋己竣工且房屋验收合格，否则不得办理房屋产权登记，现被告已办理房屋所有权初始登记，也已为原告办理房屋产权证，从这个角度也可以证明被告所交付的房屋是合格的，符合交房条件，否则不可能办理本案产权证；4、本案商品房已经司法鉴定，质量合格，被告房屋符合合同约定交房条件。二、原告已于2019年4月入户装修，房屋已实际转移占有，应当认定被告已将房屋交付给原告。被告已通知过原告领取房产证并办理房屋交接手续，原告不予理会，导致其未领取住宅质量保证书和住宅使用说明说书，责任不在于被告。总之，被告已实际接受房屋并投入使用，应当认定房屋已实际交付。三、本案逾期交房的违约金过高，请法庭予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对原告提交的商品房买卖合同备案申请表复印件、备案合同复印件各一份，该组证据系复印件，被告未认可其真实性，本院对该组证据的真实性无法确认，故本院对该证据不予采信；对被告提交的婺源县紫阳司法鉴定出具的书证一份和赣（2019）婺源县不动产权第0000972号不动产权证复印件一份，该组证据反映了本案讼争房屋的工程质量及房屋权属问题，与本案有关联性，同时原告对该组证据的真实性亦无异议，该组证据均系相关职能机关或机构出具，本院对其合法性予以确认，故本院对该组证据依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于婺源国际汽车城的第13幢一单元901号房屋，面积141.81平方米，总价款408413元。同时该《商品房买卖合同》第八条载明：“出卖人应当在2017年8月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条载明：“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告分别于2017年2月24日和2017年6月12日通过婺源农商行向被告公司账户汇付购房款163413元和245000元至，原告已付清全部购房款408413元。同年5月23日原告向婺源县住宅专项维修资金管理中心交纳住宅专项维修资金14181元。2018年4月29日，原告通过银行汇款方式向被告账户汇付购房契税和印花税12457元。2019年4月份，被告电话通知原告办理房屋交接手续。原告认为被告违规收取水电开户费，故原告未办理交接手续。同年4月12日，原告自行入户进行装修。 另查明，2018年5月3日，被告委托婺源县紫阳司法鉴定中心对婺源县国际汽车城内的13#、14#公寓楼的建筑工程质量进行鉴定，鉴定意见为婺源县林瑞实业有限公司之婺源县国际汽车城内新建的13#、14#公寓楼，建筑面积分别为6687.6平方米，7572.66平方米，建筑工程符合设计要求，工程质量合格。2019年2月14日，婺源县不动产登记局为坐落在婺源县工业园区才仕大道婺源国际汽车城13幢901号房屋颁发了《不动产权证书》，证号为赣（2019）婺源县不动产权第0000972号，权利人为许亮。该《不动产权证书》现仍在被告处。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定被告应交付讼争房屋的时间为2017年8月8日，被告未能于该日期交房，故被告应承担逾期交付房屋的违约责任。被告于2019年4月份电话通知原告办理讼争房屋交接手续，原告在收到通知后因与被告就水电开户费的交纳发生争议，而没有与被告进行房屋交接。虽然原、被告就交房发生争议，但原告于在2019年4月12日自行对讼争房屋开始进行装修，显然该讼争房屋已实际转移给原告占有使用。同时该讼争房屋经鉴定工程质量合格后已于同年2月14日办理了《不动产权证书》，且原告对其主张房屋不符合交房条件的意见未提供充分的证据予以证明，故本院对原告的该部分意见不予采纳，依法确认以讼争房屋实际转移给原告占有的时间（即2019年4月12日）为房屋的实际交付日。综上，被告应从2017年8月9日至2019年4月11日承担逾期交房违约责任，违约天数为611天。经核算被告逾期交房违约金为74862.1元（总房款408413元×万分之3×611天），被告应予给付。被告辩称逾期交房违约金过高，本案原、被告约定的逾期交房违约金属于惩罚性违约金，目的在于敦促被告及时交付房屋，现原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告亦应按合同约定计算、支付违约金。且双方约定的逾期交房违约金符合法律规定，故本院对被告要求调整违约金的意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告婺源县林瑞实业有限公司支付原告许亮逾期交付房屋违约金74862.1元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、驳回原告许亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1722元，减半交纳861元，由被告婺源县林瑞实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  黄健敏 二〇一九年八月八日 书记员  潘晓华