兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0191民初1996号 原告（反诉被告）：张强，男，1987年8月26日出生，汉族，甘肃省定西市安定区农民。 委托诉讼代理人：张彦雄，甘肃合睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。 原告张强与被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称“绿地集团兰州新区公司”）房屋买卖合同纠纷一案及被告绿地集团兰州新区公司反诉原告张强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告张强委托诉讼代理人张彦雄、被告绿地集团兰州新区公司委托诉讼代理人葛小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张强向本院提出诉讼请求：1.判令绿地集团兰州新区公司立即向其交付位于兰州新区房屋；2.判令绿地集团兰州新区公司向其支付2018年2月25日至2019年7月17日期间的逾期交房违约金60437.78元，并以房屋价款594860元为基数按日利率万分之二向其支付自2019年7月18日起至上述房屋交付之日止的逾期交房违约金；3.判令上述房屋交付前的物业服务费由绿地集团兰州新区公司承担；4.本案诉讼费由绿地集团兰州新区公司承担。事实和理由：2017年6月22日，张强与绿地集团兰州新区公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017预26238），约定张强以594860元购得绿地集团兰州新区公司开发的位于兰州新区房屋一套。其中，首付款124860元于2017年6月22日前支付，余款47万元于2017年7月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。另外，合同还约定当房屋达到交付使用条件后，绿地集团兰州新区公司应当书面通知其办理交付手续，并在2017年9月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付其使用。同时约定，绿地集团兰州新区公司逾期交房超过90日后，张强要求继续履行合同的，合同继续履行，绿地集团兰州新区公司自合同约定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止每日按房屋价款的万分之二向张强支付违约金。关于124860元首付款，张强在合同签订前于2016年11月27日向绿地集团兰州新区公司支付了5000元，于2016年12月4日向绿地集团兰州新区公司支付了119860元。关于47万元按揭款，张强于2018年2月9日办理完毕。因此，即使绿地集团兰州新区公司以张强未能按期支付房款为由主张延期交房，也应当在银行按揭贷款手续办理后的合理期限内向其交付房屋，但绿地集团兰州新区公司至今一直未通知张强办理房屋交付手续，也一直未向其交付房屋。综上，绿地集团兰州新区公司至今未交房的行为已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》约定，绿地集团兰州新区公司应当从按揭手续办理完毕后的合理期限开始向张强支付逾期交房违约金。关于该合理期限，参照合同补充协议第四条约定，张强认为应当以15日为限，故绿地集团兰州新区公司应按房屋价款的万分之二承担自2018年2月25日起至起诉日的违约金。最后，根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，在绿地集团兰州新区公司将房屋交付张强使用前，房屋的物业费应当由该公司承担。综上，张强为维护其自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 绿地集团兰州新区公司辩称，1.张强逾期付款构成违约,该公司不予交房符合双方签订的《商品房买卖合同》第七条之约定；2.张强要求该公司承担违约责任没有事实和法律依据。 绿地集团兰州新区公司向本院提出反诉请求：1.判令张强向其支付违约金47470元；2.本诉及反诉费用全部由张强负担。事实和理由：绿地集团兰州新区公司与张强签订的《商品房买卖合同》第四条第3项约定，涉案房屋总价为594860元，张强于2017年6月22日前支付首付款124860元，余款47万元须在2017年7月22日前办理完毕银行按揭贷款手续。但直至2018年2月9日，张强才办理完按揭手续，并向绿地集团兰州新区公司支付尾款47万元。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，张强逾期交付47万元尾款超过半年之久，已构成违约，应承担违约金47470元。绿地集团兰州新区公司未向张强交付房屋，符合《商品房买卖合同》补充合同第四条的约定，故绿地集团兰州新区公司要求张强承担违约金有事实及法律依据。 张强辩称，1.逾期办理按揭贷款是双方协商一致达成的结果，张强并未单方违约，当时绿地集团兰州新区公司是知情且同意的；2.涉案《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款违约责任计算比例的约定，对张强不尽合理；3.即使张强存在逾期办理按揭贷款的情况，在其办理完毕按揭贷款之后，绿地集团兰州新区公司也应及时交付房屋。 本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，张强（买受人）与绿地集团兰州新区公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，由张强购买绿地集团兰州新区公司出售的位于兰州新区房屋。该商品房建筑面积共130.65ｍ2，单价为4553.08元／ｍ2，总金额为594860元。买受人于2017年6月22日前支付购房款124860元，余款470000元须在2017年7月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。出卖人应当在2017年9月30日前，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之贰的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还就交接、产权登记和保修责任等内容进行了约定。同时该合同附件四《补充协议》中约定，除出卖人原因外，买受人按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户的，买受人即构成逾期付款，须按合同主文约定承担逾期付款的违约责任。出卖人按合同主文约定日期将该商品房交付给买受人的条件是买受人已付清全部费用【包括但不限于全部房价款，逾期付款违约金、取暖费（若有），物业服务费、由出卖人垫付的公共事业费（包括但不限于电表费、有线电视初装费、水费、天燃气初装费等（若有）】及甲方垫付的物业专项维修资金，若买受人未在合同主文约定日期前付清上述全部费用，出卖人有权推迟交付商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清上述全部费用之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付商品房的，出卖人无需就推迟交付事宜通知买受人。在涉案合同签订之前，张强已于2016年11月27日向绿地集团兰州新区公司支付认购款5000元，2016年12月4日支付认购款119860元。2018年2月9日，张强又以银行按揭贷款方式支付剩余房款470000元，以上共计594860元。后绿地集团兰州新区公司以张强逾期支付房款为由要求张强承担违约责任，该公司至今也未向张强交付房屋，双方遂酿成纠纷。另查明，案涉商品房已达交付使用条件。2019年7月17日，张强诉至本院处理，2019年8月15日，绿地集团兰州新区公司向本院提出反诉请求。 认定以上事实的证据有：张强与绿地集团兰州新区公司均提交的《商品房买卖合同》，张强提交的绿地控股集团有限公司收据（三份），上列证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张强与绿地集团兰州新区公司签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，双方均应依约履行。围绕本案争议焦点：第一、关于本诉张强主张绿地集团兰州新区公司履行交房义务的问题。庭审查明，案涉房屋已经具备交付使用的条件，对此双方并无异议，张强现已交清购房款，履行完毕合同义务，绿地集团兰州新区公司应当配合其办理交房手续并按约交房。第二、关于本诉绿地集团兰州新区公司是否应承担未交房违约责任的问题。张强已于2018年2月9日付清涉案商品房的购房款，但绿地集团兰州新区公司至今仍未通知其办理交房手续，该公司的行为已经构成违约，应依法承担违约责任。张强主张违约金自其缴纳尾款十五日后即2018年2月25日起计算至起诉之日即2019年7月17日，经审查较为合理，经核算应为60318.8元（2‰×507天×594860元），依法予以支持。第三、关于本诉绿地集团兰州新区公司是否应承担物业服务费的问题。对于张强主张由绿地集团兰州新区公司承担物业费的请求，经查该物业费并非张强已经产生的损失，张强未提交相关证据佐证，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。第四、关于绿地集团兰州新区公司反诉张强承担逾期交款违约金的问题。根据涉案合同约定，张强应当在2017年6月22日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续，但张强至2018年2月9日才交清涉案商品房尾款47万元，故其亦应按照合同约定承担违约责任，经本院核算为47470元（5‰×202天×594860元），绿地集团兰州新区公司的反诉请求符合法律规定和合同约定，予以支持。 综上，张强的诉讼请求部分成立，依法予以支持。绿地集团兰州新区公司的反诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内配合张强办理涉案位于兰州新区房屋的交房手续，并向张强交付房屋； 二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向张强支付违约金60318.8元，张强于本判决生效之日起十五日内向绿地集团兰州新区置业有限公司支付违约金47470元； 三、以上款项相互折抵，由绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向张强支付违约金12848.8元； 四、驳回张强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费705元，由张强负担。反诉费493元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇一九年八月二十八日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦