四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终528号 上诉人（原审原告、反诉被告)：资阳市和平车业弹簧钢板有限公司，住所地资阳市雁江区马鞍路中段**工业园区附**。 法定代表人：查康明，董事长。 委托诉讼代理人：刘玉菊，四川法助律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：资阳风平汽车销售有限公司，住所地四川省资阳市雁江区大千路**。 法定代表人：邹浪，总经理。 被上诉人（原审被告）：重庆风平集团股份有限公司，，住所地重庆市江**港城东路****** 法定代表人：田兵，总经理。 上列二被上诉人的委托诉讼代理人：罗涛，四川壮思律师事务所律师。 上诉人资阳市和平车业弹簧钢板有限公司（以下简称和平车业公司）因与被上诉人资阳风平汽车销售有限公司（以下简称资阳风平公司）、重庆风平集团股份有限公司（以下简称重庆风平公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年7月12日开庭审理了本案。上诉人和平车业公司的委托诉讼代理人刘玉菊，被上诉人资阳风平公司、重庆风平公司的委托诉讼代理人罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和平车业公司上诉请求：维持一审第一、四项，撤销一审第二、三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人资阳风平公司至今仍占有租赁物，一审判决认定上诉人自2019年1月12日锁上增设的大门起已事实上接收租赁物，认定事实错误。被上诉人资阳风平公司于2019年1月7日晚悄悄将用于销售的商品车辆从租赁场地搬走，却并未将办公物品搬走，被上诉人至今仍占有租赁场地，未将租赁物交付给上诉人。双方签订的《租赁补充协议》中约定的被上诉人资阳风平公司在围墙处增设的大门，该大门如打开无人值守，则上诉人整个园区财产包括被上诉人资阳风平公司自身的财产都置于不安全状态，故补充协议明确约定，该大门必须派专人值守，该大门仅作为资阳风平公司的人员物资入口。但资阳风平公司从该大门搬离了商品车辆后就撤走了该大门的保安，为整个园区及双方财产安全考虑，上诉人的保安才将该大门锁上，只要被上诉人派工作人员到场，该大门便立即打开。二、合同法第九十四条第二项规定有权行使解除合同权的主体是守约方，并非违约方，一审判决以此条款支持违约方被上诉人资阳风平公司解除合同的请求，适用法律错误。资阳风平公司于2019年1月11日提出不再租赁场地时，上诉人明确答复如果要提前解除合同，需要完善手续承担违约责任，朱兵称回去和重庆总公司沟通后，再答复，之后却一直未答复。虽然双方是自2019年1月11日开始协商解除租赁合同，但尚未达成一致意见。被上诉人资阳风平公司才于2019年2月13日以上诉人违约有法定解除合同的理由解除租赁合同。一审已认定上诉人无违约行为，就说明法定解除理由不成立，租赁合同不应解除。三、一审判决既然判解除租赁合同，就应确定双方解除租赁合同的具体时间，判决被上诉人资阳风平公司赔偿合同解除后租赁物不能及时另行出租给上诉人造成的经济损失，而一审仅判决解除合同，未确定解除合同的时间，未判决被上诉人赔偿租赁物空置给上诉人造成的经济损失，一审判决显失公平。一审既要判决解除双方的租赁合同，就应考虑资阳风车公司的租金只支付到2019年4月9日，在一审判决生效之前双方的租赁合同未有效解除，且被上诉人未将办公物品搬走，上诉人也不能另行出租，被上诉人应支付这期间的租金。同时，上诉人另行出租，也应给上诉人预留时间。四、本案纠纷系被上诉人资阳风平公司违约引起，上诉人无责任，一审判决上诉人承担全部案件受理费不公正。 资阳风平公司辩称，一审认定上诉人自2019年1月12日锁上增设的大门起已经事实上接收涉案租赁物，认定事实正确、证据充分。答辩人搬离展车等物品时有上诉人的安保人员在场，不存在偷偷摸摸的事实。2019年1月11日，答辩人通过工作人员朱兵明确告知上诉人不再租赁场地并可另行出租。在此情况下，上诉人于2019年1月12日将双方增设的大门上锁至今。答辩人遗留在租赁物内的空调、沙发、宣传车等一律不得出场。故一审认定上诉人于2019年1月12日事实上接收了租赁物并无不当。二、一审法院依据《合同法》第九十四条第（二）项的规定判决双方的租赁合同解除，适用法律正确。一审判决解除合同的依据不是答辩人通知解除，系基于答辩人明确提出不再租赁且告知另行出租的情况下，租赁合同已无现实履行的可能性。结合《合同法》第一百一十条，承租方不再继续租赁房屋明显属于该条规定情形，一审判决解除合同正确。三、一审认定资阳风平公司2019年2月13日至2019年4月9日期间的租金作为违约赔偿给和平车业公司的损失，答辩人虽不认同，但表示接受。综上，请求驳回上诉、维持原判。 和平车业公司向一审法院起诉请求：1.确认资阳风平公司通知和平车业公司解除租赁合同无效，双方签订的《经营场地租赁合同》及《租赁补充协议》继续履行；2.判决资阳风平公司支付和平车业公司2019年4月10日至2020年4月9日的租金315000元，并向原告支付违约金，以315000元为基数，按月息2%计算，自2019年3月1日起至付清之日止；3.判决重庆风平公司对资阳风平公司对和平车业公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；4.本案诉讼费由资阳风平公司、重庆风平公司承担。 资阳风平公司向一审法院反诉请求：1.确认资阳风平公司与和平车业公司双方签订的《经营场地租赁合同》于2019年2月13日解除；2.判决和平车业公司退还资阳风平公司2019年2月13日至2019年4月9日期间（共56天）的租金48328.8元；3.判决和平车业公司赔偿资阳风平公司损失暂定50000元；4.本案的诉讼费由和平车业公司承担。审理中资阳风平公司明确上列第3项反诉请求为：判决和平车业公司赔偿资阳风平公司损失193333元。 一审法院认定事实：2017年3月29日，和平车业公司与资阳风平公司签订《经营场地租赁合同》，载明：“出租方：资阳市和平车业弹簧钢板有限公司（以下简称‘甲方’）承租方：资阳风平汽车销售有限公司（以下简称‘乙方’）2017年3月29日，甲乙双方经协商，就权属甲方房屋、场地达成以下一致意见：一、租赁期限3年，从2017年4月10日起至2020年4月9日止。二、租赁费用为：每年租金含税价为人民币31.5万元整，三年期内租金不变，租期满后，乙方在同等价格基础上有优先承租权。三、支付方式：第一年租金在乙方入场装修前付清全款。每年租金3月1日前支付。四、租赁范围：甲方现有的3号展厅（靠配电房）220平米，单价23.8元/平方/月，展厅外展场414平米＊单价37元/平米/月，展厅一楼办公室3间、二楼办公室4间356平米，单价16元/平米/月。五、用途：限于轿车销售（斯威品牌），未经甲方书面许可。转租无效……七、乙方租赁期间，乙方必须守法经营，乙方资产的防火、防盗、物资出入库均由乙方自行负责，甲方保安有权监管，乙方经营期内所产生的债权债务与甲方无关。八、在租赁期间，甲方不得以任何方式干预乙方合法正常的经营管理事务……十四、违约责任：以上任何一条不按约定履行均属违约，本协议自动终止，违约方支付守约方违约金28万元整……”双方均在合同上加盖公章（资阳风平公司在取得公章后补盖公章）。2017年6月15日，双方又就被告资阳风平公司在展厅增设大门及保安事宜签订了《租赁补充协议》，载明：“甲方：资阳市和平车业弹簧钢板有限公司乙方：资阳风平汽车销售有限公司根据乙方经营需要，甲方在要求乙方确保以下条件的情况下，同意乙方在租赁展厅外围墙处增设大门：一、资阳风平汽车销售有限有限公司必须安排专职保安人员一名负责看管该大门。二、必须确保该大门只能作为人员物资的入口，杜绝一切车辆、物资从该大门出去。三、该大门开门、关门时为从早上8:00-晚上6：00，大门钥匙由乙方工作人员负责保管。四、园区内所有企业车辆、客户车辆、物资统一归口到甲方设立的大门出去，所有车辆及物资出门必须遵守甲方公司的进出门管理办法。五、甲方连续发现乙方不按以上规定3次，将收回乙方独立增设大门使用权力，该大门收回不再使用。若因乙方所开大门管理不善，导致园区企业物资被盗、丢失，其经济责任由乙方全部承担……”双方均在合同上加盖公章。资阳风平公司分别于2017年10月23日、2018年5月25日、2019年1月3日向和平车业公司支付租金315000元、300000元、15000元，付清了2019年4月9日前的租金。资阳风平公司于2019年1月7日将所有商品车搬离租赁场地，于2019年1月11日向和平车业公司正式提出不再继续租赁场地，告知和平车业公司可另行出租，双方为租赁该场地新设大门自2019年1月12日起由和平车业公司锁上。2019年2月13日，和平车业公司收到资阳风平公司邮寄送达的《关于解除合同，承担违约责任，停止侵权行为并赔偿损失的函》，该函称因和平车业公司所出租的标的物无消防设施和消防许可证，和平车业公司限制资阳风平公司川Ｍ×××××号车进出致该车超过年审期，影响了资阳风平公司经营活动，系违约行为，要求解除租赁合同，停止侵权行为，并承担违约责任。2019年2月15日，和平车业公司向资阳风平公司回复了《关于不认可解除租赁合同函的复函》，称限制川Ｍ×××××号车外出系为了履行双方签订的《租赁补充协议》，为风平车业公司财产安全负责，不是违约行为，更不是阻碍风平公司开展经营活动，和平车业公司无违约行为，不同意解除租赁合同，并提醒资阳风平公司应于2019年3月1日前缴纳下一年度的租金。资阳风平公司于2019年3月2日向和平车业公司寄出《接收“经营场地”的函》，载明：“本公司于2019年1月31日向贵公司寄送了《关于解除合同，承担违约责任，停止侵权行为并赔偿损失的函》，载明：“……贵公司于2019年2月15日复函表示于2019年2月13日收到了本公司寄送的函件，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方2017年3月29日签订的《经营场地租赁合同》已经解除。为了妥善的处理合同解除后的相关事宜，本公司函告贵公司：请于本函件送达贵公司之日起贰日内与本公司联系接收《经营场地租赁合同》的租赁标的物，逾期视为已经接收”。和平车业公司于2019年3月3日收到《接收“经营场地”的函》。后资阳风平公司贺小平向和平车业公司法定代表人查康明发送短信：“查总，您好！我是资阳风平汽车销售有限公司的贺小平，我公司在2019年3月1日向贵公司发函要求贵公司及时接收租赁物，但是贵公司未予回复。并且，我公司已经于2019年3月1日全部搬离，为了避免不必要的损失，再次告知：及时接收租赁物，如果公司拒不接收产生的损失由贵公司承担”。和平车业公司于2019年1月12日将双方《租赁补充协议》约定为资阳风平公司增设的大门锁上后，2019年2月18日，因和平车业公司要求资阳风平公司出具委托书、介绍信等有效文件才同意资阳风平公司的川Ｍ×××××号宣传用车开出租赁场地，致资阳风平公司负责人朱兵向资阳市公安局高新技术产业园区分局报警处理未果。后双方就解除租赁合同事宜不能达成一致意见，和平车业公司于2019年3月14日起诉，要求资阳风平公司支付2019年4月10日至2020年4月9日的租金315000元，并按月利率2%自2019年3月1日起计算违约金至付清之日止，并要求重庆风平公司对资阳风平公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。资阳风平公司于2019年3于25日提出反诉，要求确认资阳风平公司与和平车业公司签订的《经营场地租赁合同》于2019年2月13日解除，和平车业公司退还资阳风平公司2019年2月13日至2019年4月9日期间（共56天）的租金48328.8元，和平车业公司赔偿资阳风平公司装修损失暂定50000元，庭审中明确该装修损失为193333元。 另查明，资阳风平公司于2017年4月7日登记成立，股东为重庆风平物流有限公司，股东认缴出资5000000元，认缴出资日期为2047年12月31日，实际出资0元，重庆风平物流有限公司于2018年3月30日更名为重庆风平集团股份有限公司。双方于2017年3月底协商议订《经营场地租赁合同》是以重庆风平公司名义进行，资阳风平公司成立后补盖的资阳风平公司公章，双方在落款公章处均未注明时间。 一审法院认为，资阳风平公司与和平车业公司签订的《经营场地租赁合同》、《租赁补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。双方当事人对签订租赁合同、因是否解除合同双方函件、短信往来和报警的事实均无异议，对是否应该解除，是否已经解除及是否应当赔偿对方损失有争议，故本案系因解除租赁合同未能达成一致意见所致纠纷，争议焦点为双方签订的《经营场地租赁合同》是否应当继续履行，是否解除，双方是否违约，租金是否应当支付、退还，装修损失是否应当赔偿。 关于租赁合同是否应当继续履行，是否解除，双方是否违约的问题，《经营场地租赁合同》未约定合同解除的条件和情形，仅约定只要出现违约行为租赁合同自动终止。资阳风平公司2018年并未如合同约定于3月1日前付清租金315000元，而是分别于2018年5月25日、2019年1月3日向和平车业公司支付租金300000元、15000元，合计315000元。但和平车业公司并未按合同约定要求终止合同，而是认可了租金支付至2019年4月9日止。资阳风平公司于2019年1月7日将全部商品车辆搬离租赁场地，于2019年1月11日明确向和平车业公司提出不再租赁场地，要求和平车业公司另外出租他人，已经提前了近3个月通知和平车业公司，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的可以解除合同的情形【《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务】，且资阳风平公司已经告知和平车业公司其已于2019年3月1日全部搬离，和平车业公司已经于2019年1月7日资阳风平公司搬离后派员值守，自2019年1月12日起全天锁上为资阳风平公司增设的大门，已事实上接收租赁物。故案涉租赁合同已无继续履行的条件，应当解除。对和平车业公司要求确认双方签订的《经营场地租赁合同》及《租赁补充协议》继续履行的请求不予支持。资阳风平公司向和平车业公司邮寄送达的《关于解除合同，承担违约责任，停止侵权行为并赔偿损失的函》，以和平车业公司提供的租赁物无消防设施、消防许可证，和平车业公司锁上租赁物大门，限制其宣传车川Ｍ×××××进出，致使其无法正常开展经营活动为由，与合同约定和事实不符。资阳风平公司提前解除合同，无合同依据，其提前解除合同系违约行为，不享有法定解除权。故对资阳风平公司要求确认双方签订的《经营场地租赁合同》于2019年2月13日解除的请求不予支持，对和平车业公司要求确认资阳风平公司通知和平车业公司解除租赁合同无效的请求予以支持。 关于租金是否应当支付的问题，因案涉租赁合同应当解除，和平车业公司要求资阳风平公司支付315000元租金及以315000元为基数，按月息2%计算违约金的请求，不予支持。因未支持和平车业公司支付租金和违约金的请求，故对其要求重庆风平公司对资阳风平公司对和平车业公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的请求也不予支持。 关于租赁合同解除后，和平车业公司是否退还资阳风平公司已付租金，是否赔偿资阳风平公司装修损失的问题。和平车业公司称资阳风平公司在租赁合同签订后使用租赁物近两年期间，从未向和平车业公司提出过租赁物无消防设施及消防许可证，其以此理由解除合同不能成立的反诉辩称理由，因双方在租赁合同中约定防火等责任由资阳风平公司自行承担而予以采信。故和平车业公司无违约行为，本案纠纷系资阳风平公司违约提前解除合同所致，资阳风平公司理应给和平车业公司预留适当的期限，自行承担装修损失，其所支付给和平车业公司的2019年2月13日至2019年4月9日期间的租金应当作为其违约应赔偿给和平车业公司的损失。资阳风平公司称和平车业公司违反合同约定，封锁补充协议增设的大门，限制其广告宣传车川Ｍ×××××进出，影响其正常经营，但和平车业公司封锁增设大门于其搬离租赁场地之后，且双方签订补充协议增设的大门仅为人员物资入口，明确约定所有物资车辆出去都从和平车业公司的出口出去，并须遵守和平车业公司的进出门管理办法。虽双方因为该车出门事宜发生纠纷曾报警处理，但并无充分证据证明和平车业公司限制该车进出，影响了资阳风平公司的正常经营活动。故本院对资阳风平公司要求和平车业公司退还租金48328.8元和赔偿装修损失193333元的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）资阳风平汽车销售有限公司通知资阳市和平车业弹簧钢板有限公司解除《经营场地租赁合同》无效；二、解除原告（反诉被告）资阳市和平车业弹簧钢板有限公司与被告（反诉原告）资阳风平汽车销售有限公司签订的《经营场地租赁合同》；三、驳回原告（反诉被告）资阳市和平车业弹簧钢板有限公司的其他诉讼请求;四、驳回被告（反诉原告）资阳风平汽车销售有限公司的反诉诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本案二审争议焦点：一、案涉租赁合同是否解除？二、如果确认应当解除，具体的解除时间？三、资阳风平公司是否违约，是否应承担违约责任？四、重庆风平公司是否应承担补充赔偿责任？ 本院认为：一、关于案涉租赁合同是否解除。 本案中，双方签订的《经营场地租赁合同》约定只要出现违约行为租赁合同自动终止。资阳风平公司2018年并未如约于3月1日前付清租金315000元，而是分别于2018年5月25日、2019年1月3日支付租金共计315000元。若按合同约定，双方的租赁合同已自动终止。但实际上双方继续履行合同。2019年1月11日，资阳风平公司向和平车业公司正式提出不再继续租赁场地。2019年1月12日，和平车业公司将该租赁场地新设大门锁上。后双方就租赁合同的解除进行了磋商，未达成一致。2019年3月25日，资阳风平公司在本案中提起反诉，要求确认合同于2019年2月13日解除、和平车业公司返还多余租金及赔偿损失。从上述事实可以看出，本案中双方约定合同自动终止的条件出现时，双方未如约终止合同，而是继续履行合同，故资阳风平公司未如约交纳租金时双方合同未解除。在2019年2月13日和平车业公司收到资阳风平公司邮寄送达的函时，双方就解除合同并未达成一致，在该时间双方合同亦未解除。但资阳风平公司已以其行为表明不履行主要债务，且其就解除合同提出了反诉，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者明其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合资阳风平公司已撤出该场地、事实上案涉租赁合同已无继续履行的可能，一审对于资阳风平公司解除合同的诉讼请求予以支持是正确的。另，和平车公司在2019年1月12日起全天锁上为资阳风平公司增设的大门，不论其是否事实上接收了租赁物，均再次说明了案涉租赁合同已不适宜继续履行，一审判决解除案涉租赁合同是正确的。 二、如果确认应当解除，具体的解除时间。 资阳风平公司在一审中要求确认双方租赁合同已于2019年2月13日解除。本案中，资阳风平公司于2019年2月13日发出的《关于解除合同，承担违约责任，停止侵权行为并赔偿损失的函》中认为和平车业公司违约、故要求解除租赁合同。根据本案已查明的事实，和平车业公司锁上专为资阳风平公司开设的大门、限制川Ｍ×××××号车外出的原因，系资阳风平公司在合同期内表示不继续租赁且双方未就合同解除协商一致的情况下，双方发生争议，并非和平车业公司违约，故资阳风平公司不享有合同解除权，一审未支持资阳风平公司主张合同已于2019年2月13日解除的诉请是正确的。 关于案涉租赁合同何时解除的问题。如前所述，本案合同在诉讼前并未解除，且当事人有解除合同的表示，故本案的合同解除系以判决的方式确定合同解除，此种情形是人民法院行使公权力对当事人私领域的商事交易行为的判定，故案涉租赁合同的解除时间应为本判决生效之日。在合同解除之日前资阳风平公司应给付和平车业公司相应的租赁费用。一审法院未确定案涉租赁合同的解除时间不当，本院予以纠正。 三、关于资阳风平公司是否应承担违约责任。本案中，资阳风平公司未如约履行合同，并以其实际行为表明不履行主要合同义务，依法应承担违约责任。和平车业公司要求以2019年4月10日至2020年4月9日租金315000元为基数按2%的标准计算违约金，其诉请的违约金过高，本院不予支持。资阳风平公司给付的违约金应以其应给付的租金为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。 四、重庆风平公司是否应承担补充赔偿责任。 重庆风平公司系资阳风平公司股东，其认缴出资5000000元，未实际出资。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，重庆风平公司对其认缴的出资未实际出资，且其认缴额远远大于资阳风平公司应给付给和平车业公司的数额，故重庆风平公司依法应在未出资的5000000元范围内对资阳风平公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上所述，和平车业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初1640号民事判决； 二、被上诉人资阳风平汽车销售有限公司通知上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司解除《经营场地租赁合同》无效； 三、自本判决生效之日起，解除上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司与被上诉人资阳风平汽车销售有限公司的《经营场地租赁合同》； 四、被上诉人资阳风平汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司从2019年4月1日起至本判决生效之日止的租金（按每年315000元计算）； 五、上诉人资阳风平汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司违约金（以本判决第四项确定的金额为基数，以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，至付清为止）； 六、被上诉人重庆风平公司在未出资的5000000元范围内对资阳风平公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任； 七、驳回上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司的其他本诉请求和被上诉人资阳风平汽车销售有限公司的其他反诉请求。 一审案件受理费7696元，由上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司负担1747元，被上诉人资阳风平汽车销售有限公司负担5949元；二审案件受理费6025元，由上诉人资阳和平车业弹簧钢板有限公司负担3494元，被上诉人资阳风平汽车销售有限公司负担2531元。 本判决为终审判决。 审判长  罗文利 审判员  詹 治 审判员  王 力 二〇一九年八月二十七日 法官助理孙祖亮 书记员孙毓灵