贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5685号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人：王淋（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师，证号：230713012110651。 被告：钟卫东，男，1969年4月15日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称龙腾物业公司）与被告钟卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人汪应红、王淋、被告钟卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告钟卫东支付原告公司2017年3月3日至2019年1月31日期间共计687天所欠的物业服务费3,060.00元，并按日加收千分之三滞纳金3,016.74元，共计6,076.74元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告钟卫东支付原告公司2017年3月3日至2017年12月22日期间共计294天所欠的物业服务费1,309.77元，滞纳金519.63元，共计1,829.40元。事实及理由：原告公司是金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理，被告系该小区业主，居住在小区的户型为**，门牌号是××，房屋面积为133.64平方米，按每平方米每月应交纳1.00元的物业服务费计算，每天应交纳4.455元。因小区先前成立的业主委员会扯皮及与另外选聘的物业公司入驻前的过渡期原因，小区320余户业主集体签名要求原告公司在毕节正鑫物业管理有限公司正式入驻前不得擅自撤出。据此，在毕节正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日正式入驻小区前，该小区都是由原告公司一直进行正常的物业服务管理，正鑫物业公司入驻后，原告公司于2019年2月1日才正式撤出该小区，正式终止了对该小区的物业管理服务。被告以有新物业公司为由拒绝支付原告公司2017年3月3日至2019年1月31日（庭审中变更为2017年3月3日至2017年12月22日）期间的物业服务费，客观上导致原告公司生产经营困难，同时也是于理于法不容。综上所述，被告差欠原告公司物业服务费的事实客观存在，原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告钟卫东辩称：1、原告诉讼主体不适格：我未与原告签订任何合同，与原告没有任何关系，只与毕节万夏居物业有限公司签订物业服务合同，请原告出示管理城市小区的财务报表、人员编制、与小区账务往来、工资花名册、缴税证明、管理方案等依据；1、小区存在消防安全隐患：小区消防设施瘫痪、居民无安全保障，可请消防专家鉴定，并请原告出示消防巡逻记录；3、生活用水不安全：物管人员从未对小区水池进行清理，未向卫生监管部门提供备案和水质化验；4、原告所述小区320余户业主集体签名要求原告公司继续管理，系造假和伪证。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据1:营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。能够证明原告龙腾物业公司的工商登记情况，本院予以采信。原告提交的证据2:《前期物业服务合同》。能够证明该合同系案涉楼盘房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾物业公司签订《前期物业服务合同》的事实，本院予以采信。对原告提交的证据3：城市花园业主告知书、告知书、公告。结合原告提交的《前期物业服务合同》，能够证明2017年3月3日至2017年12月22日期间原告龙腾物业公司为金源达城市花园小区提供物业服务的事实，本院予以采信。原告提交的证书4：催收物业服务费通知、城市花园欠物管费时间统计表。能够证明被告钟卫东未交纳2017年3月3日至2017年12月22日期间物业服务费的事实，本院予以采信。二、对被告提交的证据1：委托书。证明目的：证明原告诉讼主体不适格。经本院审查认为，该证据只能证实贵州毕节万夏居物业有限责任公司委托龙克淑管理B栋物业服务，但无具体管理时间，不能达到被告的证明目的。对被告所举证据2：证明书及证人丁某出庭证言。证明目的：龙腾物业公司与城市花园小区没有任何的关系。经本院审查认为，不能达到被告的证明目的；对被告所举证据3：七星关区消防大队对原告下达的责令限期改正通知书；证明目的：真实管理小区人员应该按照整改通知书进行整改和签字认可方与龙腾公司无关。经本院审查认为，该证据只能证实涉案小区存在消防问题，不能达到原告的证明目的。对被告所举证据4：吕平与毕节万夏居物业有限责任公司签订的城市花园前期物业服务协议、业主档案登记表、城市花园治安、消防安全责任书、装修管理服务协议、临时管理公约、收据等（被告表示庭后提交自己与贵州毕节万夏居物业有限责任公司签订的城市花园前期物业服务协议等相关证据，但一直未提交）。证明目的：被告只与贵州毕节万夏居物业有限责任公司有关，与其他任何无关。经本院审查认为，该证据不涉及被告钟卫东，且不能证明金源达城市花园小区前期物业服务企业是贵州毕节万厦居业物业管理有限公司以及该公司为金源达城市花园小区提供物业服务的事实，本院不予采信。对被告所举证据5：收据（毕节万夏居物业有限责任公司收取孙平、孙晓玲、叶素芳相关费用）。证明目的：被告与贵州毕节万夏居物业有限责任公司有实际的服务。经本院审查认为，该证据不涉及被告钟卫东，且仅凭该证据，不能证明系物业服务，达不到被告的证明目的。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.50元。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告钟卫东系金源达城市花园小区业主，其所住B-7-A1户型××房面积为133.64平方米（被告庭审中自认133.80平方米），原告诉请按1.00元/每月/每平方米计算被告应交纳的物业服务费。但被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系为由，拒绝支付2017年3月3日至2017年12月22日期间的物业服务费。 另查明，原告在金源达城市花园小区的负责人是龙克淑。2017年5月，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业服务有限责任公司在该小区开展了一段时间的物业服务工作，部分业主向贵阳贵成恒物业服务有限责任公司交纳过水费，贵阳贵成恒物业服务有限责任公司未收取过此期间的物业服务费。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节××××区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节正鑫物业管理有限公司。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：1、被告钟卫东应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费；2、案涉物业服务费如何确定、被告是否应支付滞纳金。对双方争议的焦点1，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告龙腾物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告钟卫东系该小区业主，原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告钟卫东具有约束力，被告钟卫东以其与原告未签订合同为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告钟卫东应当向原告龙腾物业公司交纳物业服务费。原告龙腾物业公司主张被告钟卫东未交纳2017年3月3日至2017年12月22日期间的物业服务费，提交了催收物业服务费通知及欠物管费时间统计表予以证明，被告钟卫东未提交证据证明其已经向原告龙腾物业公司交纳该期间的物业服务费，故被告钟卫东依法应当向原告龙腾物业公司交纳欠付该期间的物业服务费。对双方争议的焦点2，《前期物业服务合同》虽约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，但原告诉请按每月每平方米1.00元计收，系原告对自己诉讼权利的处分，未违反法律的规定，本院予以支持。从2017年3月3日至2017年12月22日，共9个月零19天，被告钟卫东应交纳的物业服务费为1,287.40元（133.64平方米×1.00元/月/平方米×9个月+133.64平方米×1.00元/月/平方米÷30天×19天=1,287.40元）。但根据被告钟卫东提交的证据能够证明原告龙腾物业公司在案涉金源达城市花园小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告龙腾物业公司承担10%的责任，被告承担90%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持1,158.66元（1,287.40元×90%=1,158.66元），超出部分不予支持；对原告诉请按日加收千分之三计算滞纳金，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告主张其是与贵州毕节万夏居物业有限责任公司之间存在物业服务合同关系，居民无安全保障，生活用水不安全，其未提供证据加以证明，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告钟卫东于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司2017年3月3日至2017年12月22日期间的物业服务费1,158.66元； 二、驳回原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告钟卫东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年八月五日 书记员 裴晨迪