广东省深圳市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0309民初707号 原告:深圳市光华物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区解放路永新街永新商业城**，统一社会信用代码91440300715249897G。 法定代表人:李亚鹤，总经理。 委托代理人：刘巨，广东卓效律师事务所律师。 委托代理人：谢楚媛，广东卓效律师事务所律师。 被告：朱金林，男，汉族，1978年5月23日生，身份证住址江西省宜春市， 被告：刘慧英，女，汉族，1979年10月11日生，身份证住址深圳市龙华新区， 上列原告深圳市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）与被告朱金林、刘慧英物业服务合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、请求依法判令两被告向原告支付2013年2月至2018年7月的管理费12936元；2、请求依法判令两被告向原告支付2008年5月至2018年7月的本体维修基金2635.5元；3、请求依法判令两被告向原告支付2008年1月至2018年6月水费4108元、排污费垃圾处理费1807.7元、电费26747.2元；4、请求依法判令被告向原告支付滞纳金（滞纳金自2018年1月1日起按逾期欠缴款项每日万分之五的标准收取，暂计至2018年7月31日为4672.98元）；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。以上第一至四项合计52907.38元。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢楚媛、被告刘慧英到庭参加了诉讼，被告朱金林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关情况 原告诉称，原告于2006年9月30日与深圳市金光华实业集团有限公司签订了《春华四季园物业管理服务委托合同》，约定：小区管理服务费用为小高层、高层住宅人民币1.95元/平方米/月，小区的房屋本体维修基金收取按政府规定执行，即每平方米0.25元/月，并从2006年10月1日起服务于小区业主。同时，原告还负责向小区业主代收代缴水费、电费及排污费垃圾处理费等费用，收费标准按政府及供应部门规定的标准办理。两被告于2006年5月14日向深圳市金光华实业集团有限公司购买了位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园13栋11层2单元11A号房产，建筑面积100.38平方米，并于2006年11月18日办妥入伙手续入住。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《春华四季园物业管理服务委托合同》，但被告从2008年1月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用。截止2018年7月31日，两被告累计欠缴管理费及其他相关费用合计人民币52907.38元，经原告多次催收，两被告仍拒绝缴纳。 被告刘慧英辩称：1.对于管理费，原告管理不到位，存在占用停车位、不及时清理垃圾、地库监控老化、将业主公共财产给个别业主私人使用、被告的车由于原告管理不到位被刮伤等一系列管理方面的问题。即原告未充分尽管理义务；2.对于《春华四季园物业管理服务委托合同》，被告认为，合同为开发商与原告签订，小区无业主委员会，原告未证明全体业主同意由原告作为物业管理公司服务小区业主，主张合同已到期。但被告未提供相应证据证明其上述主张。 经审理查明，被告朱金林、刘慧英与案外人深圳金光华实业集团有限公司于2006年5月14日签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，标的房地产为春华四季园第13栋11层2单元11A号房，建筑面积为100.38平方米，套内建筑面积为77.80平方米，合同第二十四条约定原告光华公司为本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由被告按每月每平方米建筑面积1.95元缴纳，本体维修基金由被告按政府规定标准交纳。 2006年5月14日，被告朱金林、刘慧英签署了一份《业主公约》，该公约第二十二条约定，业主未按规定交付物业服务服务费的，物业服务公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业服务区域内公布物业服务服务费收交情况，并注明欠交费用的业主姓名、楼座号进行催缴；仍不交付的，物业服务企业可以依法向法院提起诉讼。 另，原告提交了一份《春华四季园物业管理服务委托合同》（以下简称《委托合同》）证明其取得了涉案物业的物业管理权。原告提交的《供用电合同》、《供水用水合同》、发票、银行电子回单显示原告有依约代业主缴纳电费、水费。原告提交2011年至2018年期间的缴费通知单、催款通知函证明原告有按时向被告催缴欠款。 判决结果 依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱金林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合法律规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。 本院认为，关于物业管理费，原告主张被告支付自2013年2月至2018年7月的管理费。被告刘慧英主张《委托合同》已到期，原告并无资格对春华四季园小区进行管理。本院查明，《委托合同》第三条约定，物业管理服务期限为五年，自2006年10月1日起至2011年9月30日止，至本案开庭时，《委托合同》确已到期。然而，由于原告一直依照原合同约定提供物业服务，形成事实上的物业服务状态，在原被告双方未达成新的合意之前，仍应当按照原《委托合同》确认双方的权利义务关系。由于被告一直居住在春华四季园小区，一直正常使用原告提供的水、电、排污等服务，即自愿、默示接受了原告提供的服务，双方成立事实上的合同关系，因此，被告有继续向原告交纳物业管理费的义务。同时，被告刘慧英主张原告未充分尽到管理义务，但未提供相应证据对其主张的相关事实进行证明，也未提交证据证明其已足额交纳相应的物业管理费，故本院采纳原告的主张，即被告应当补交2013年2月至2018年7月未交的物业管理费。根据物业管理费的核算标准，涉案房屋的物业管理费应为195.7元/月（100.38平方米1.95元/平方米），原告主张被告在2013年2月至2018年7月期间未缴纳的管理费月数为66个月，故两被告应当向原告支付管理费12916.2元。 关于原告请求两被告支付欠缴的2008年5月至2018年7月的本体维修基金2635.5元，以及支付2008年1月至2018年6月水费4108元、排污费垃圾处理费1807.7元、电费26747.2元，合计35298.4元。被告辩称未收到相应的供用电合同、供用水合同与发票，以及未收到收费通知单与律师函等相关催缴材料。本院认为，供用电合同、供用水合同为原告分别与深圳市供电局、深圳市龙华自来水有限公司签订，相关发票为深圳市供电局、深圳市龙华自来水有限公司向原告直接提供，无需向包括被告在内的业主提供，且原告已向本院提交相应发票，故本院对相应的电费、水费数额予以认可。对于本体维修基金、排污费等其它款项，因原、被告双方并未约定缴纳费用具体时间，即原告可自费用发生后随时要求被告履行义务，根据原告提交的邮单显示，原告曾于2017年6月13日向被告的住所邮寄催缴费用的律师函，虽然被告并未签收，但可以证明原告已向被告主张权利，被告逾期未支付相关费用，已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。由于被告未提交证据证明其已缴纳相应费用，本院对原告的该项请求予以支持。 对于滞纳金。本院认为，《业主公约》中并无关于滞纳金的规定，且《委托合同》中同样也未对滞纳金进行约定，原告要求被告交纳滞纳金并无法律依据。故本院对原告的该项请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱金林、刘慧英于本判决生效之日起十日内向原告深圳市光华物业管理有限公司支付2013年2月至2018年7月期间欠付物业管理费人民币12916.2元； 二、被告朱金林、刘慧英于本判决生效之日起十日内向原告深圳市光华物业管理有限公司支付2008年5月至2018年7月期间欠付的本体维修基金人民币2635.5元；支付2008年1月至2018年6月期间欠付的水费人民币4108元、排污费垃圾处理费人民币1807.7元、电费人民币26747.2元，合计人民币35298.4元； 三、驳回原告深圳市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币561元，由原告负担49元，被告朱金林、刘慧英负担512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 周  鹏  盛 人民陪审员 戴  绿  燕 人民陪审员 于  国  军 二〇一九年八月二十六日 书 记 员 郝天龙（兼） 书 记 员 陈    颖 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的。 第六十二条当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。