重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终328号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：周昭琼，女，1955年3月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人周昭琼、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、被上诉人周昭琼及其委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，原审第三人盛景旅游开发公司委托诉讼代理人肖华宪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县X号房屋许可执行；3.本案一审、二审诉讼费由周昭琼承担。事实和理由：1.本案的查封时间应当以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的首轮查封时间即2015年6月8日，而非第四中级人民法院的查封时间。2.周昭琼是在抵押后才购买的案涉房屋，其忽略房屋上存在的他人权利，对不能办理过户登记负有过错。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条之规定，应驳回周昭琼的异议请求。该规定第二十八条不属于第二十七条但书规定的情形，本案不能适用该条。并且案涉房屋为商品房，也不能适用第二十八条规定。 周昭琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.周昭琼虽在抵押之后再购买的案涉房屋，但对没有办理过户登记并无过错，周昭琼询问石柱县房管局和盛景旅游开发公司，对方都回答没有抵押查封，合同上也写的是无抵押，并且购房当时在房管局是不能用身份证自由查询开发商名下房屋上的权利情况的。2.一审法院认定事实清楚，周昭琼与盛景旅游开发公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，且二审诉讼中华融资产重庆分公司对周昭琼支付案涉房屋价款以及占有的事实均无异议，故本案符合执行异议复议规定第二十八条规定的构成要件，可以排除执行。 盛景旅游开发公司述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决。事实和理由：1.盛景旅游开发公司开发的“X”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，开始对外销售，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。2.购房人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游开发公司或公司指定的其他账户里，具体情况以公司出具的合同、收款收据为准。无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景旅游开发公司与购房人依法签订了购房合同。对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景旅游开发公司予以认可。4.盛景旅游开发公司是因自身原因，没有给购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景旅游开发公司是案涉楼盘的开发商，总承包商是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司辅助房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游开发公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景旅游开发公司都予以认可。7.盛景旅游开发公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游开发公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游开发公司所欠款用房屋抵押给各分包商，由分包商联系买受人，合同由盛景旅游开发公司与购房人签订，房款由分包商收，各出各的收款收据。 周昭琼向一审法院提出诉讼请求：判令停止对位于重庆市石柱土家族自治县X号房屋的执行。 一审法院审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“X”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“X”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“X”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“X”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月6日办理了5幢房屋的抵押登记。 再查明：2015年10月20日，周昭琼与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，周昭琼购买了盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县X号房屋，房屋用途为住宅，总价款278202元，并由周昭琼委托盛景旅游开发公司办理房地产权证。2015年10月20日，盛景旅游开发公司向周昭琼出具了收到购房款278202元及其他税费13796元的收据各一张，收据上载明收款方式为ＰＯＳ机刷卡。2015年10月20日，周昭琼与海丰建设公司签订《黄水“X”室内装修工程合同》，支付装修款68002元，海丰建设公司向其出具了收据一张，载明收款方式为ＰＯＳ机刷卡。从周昭琼提供的银行流水来看，2014年7月27日张叶娟通过银行转账方式向盛景旅游开发公司支付购房定金1万元。2015年8月19日，周昭琼通过程启联账户向邹林秘转账15万元。2015年10月20日，程启联通过程启联账户向邹林秘转账146800元。 2015年10月21日，周昭琼向重庆市盛景酒店管理有限公司缴纳2015年冬季放水费80元。2016年9月2日，周昭琼向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年冬季排水费80元。 2018年7月16日，重庆市渝北不动产登记中心出具的《住房登记信息查询结果》载明：经查询重庆市渝北不动产登记中心辖区房屋登记数据，周昭琼无住房登记信息记录。 周昭琼在得知涉案房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异70号执行裁定书，裁定驳回案外人周昭琼的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：周昭琼能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述： 一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出本案只能适用执行异议复议规定第二十七条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否排除执行问题。 （一）周昭琼是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，周昭琼向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，周昭琼与盛景旅游开发公司签订的商品房买卖合同时间为2015年10月20日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）周昭琼在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游开发公司出售的“X”小区房屋属精装修房屋，不能根据周昭琼与海丰建设公司签订的《黄水“X”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从周昭琼提交的证据来看，其已于2015年10月21日向重庆市盛景酒店管理有限公司缴纳2015年冬季放水费，可证明周昭琼于2015年10月21日前合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从周昭琼提供的证据来看，张叶娟就本案涉案房屋于2014年7月27日向盛景旅游开发公司支付了定金10000元，后程启联通过银行转账方式向盛景旅游开发公司两次支付共计296800元。虽然银行流水显示付款人不是周昭琼，但支付的系本案涉案房屋的款项，应当属于受周昭琼的委托支付行为。虽然程启联转账的收款人系邹林秘，但第三人当庭陈述邹林秘系第三人的财务人员，并对其收款行为予以认可，故邹林秘的收款行为应当属于盛景旅游开发公司的授权行为。银行流水的款项虽然少于购房款、其他税费及装修款的总金额，但原告陈述有5万元现金支付，且盛景旅游开发公司向原告出具了收据予以确认，故应当认定周昭琼已足额支付了购房款，故符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2015年10月20日，于涉案房屋被抵押之后及人民法院查封前签订，周昭琼在购买涉案房屋时，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定周昭琼委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人周昭琼自身原因的条件。 （五）关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。本案所涉房屋虽然系度假房，但性质仍属于商品房，周昭琼购买该房屋系用于居住，且已实际入住，符合“所购商品房系用于居住”的条件。“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。此处“同一地点”的范围应当根据能否满足其日常生活、工作需要进行综合判断。周昭琼经常居住地为重庆市渝北区，应当以其经常居住的重庆市渝北区有无能够用于居住的房屋进行判断。现周昭琼提供证据证明其经常居住地重庆市渝北区无住房，故其符合所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。 据此，周昭琼在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因周昭琼自身原因未办理过户登记，符合执行异议复议规定第二十八条之规定。同时，周昭琼所购涉案商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合执行异议复议规定第二十九条之规定。周昭琼享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。周昭琼提出不得执行位于重庆市石柱土家族自治县X号房屋的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 综上，根据执行异议复议规定第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：不得执行位于重庆市石柱土家族自治县X号房屋。案件受理费5473.03元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审查明：1.一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日；2.一审诉讼中周昭琼提交的石柱县国土房管局房地产档案情况表载明：查询事由为有无房产，无周昭琼的房地产登记档案。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：周昭琼对重庆市石柱土家族自治县X号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案符合执行异议复议规定第二十八条的规定的情形，周昭琼对重庆市石柱土家族自治县X号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由： 1.周昭琼与盛景旅游开发公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。首先，周昭琼与盛景旅游开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同。2015年10月20日，周昭琼与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。其次，周昭琼与盛景旅游开发公司签订合法有效的书面买卖合同的时间在人民法院查封之前。华融资产重庆分公司认为应以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋采取保全措施的时间（2015年6月8日）作为人民法院的查封时间。本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司所称“本案”查封时间为重庆市渝中区人民法院查封时间的理由不能成立。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。一审法院将前述执行裁定书及协助执行通知书的送达时间错误认定为2017年8月2日，本院予以纠正。综上，因书面买卖合同在人民法院查封之前签订，故本案符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。 2.周昭琼在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。诉讼中周昭琼举示了其于2015年10月21日向盛景旅游开发公司缴纳的2015年冬季放水费，以及2016年9月2日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳2016年冬季排水费，足以证实周昭琼对案涉房屋的占有时间早于一审法院的查封时间（2017年7月14日），且二审中各方当事人对周昭琼在人民法院查封前占有使用案涉房屋的事实均无异议，故本院认定本案符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。 3.周昭琼已支付全部价款。诉讼中周昭琼提交了银行转账凭证证实其通过程启联账户向邹林秘转账296800元，盛景旅游开发公司陈述邹林秘系第三人的财务人员，并对其收款行为予以认可，且二审诉讼中华融资产重庆分公司对周昭琼就案涉房屋支付全部购房款的事实未提出无异议，结合盛景旅游公司出具的收款收据，足以认定周昭琼已足额支付了购房款，故本案符合已支付全部价款的条件。 4.案涉房屋未办理过户登记非因周昭琼自身原因。周昭琼签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情况下，周昭琼基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定周昭琼已经履行了合理的注意义务。故本案符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。 至于华融资产重庆分公司认为本案仅能适用执行异议复议规定第二十九条的问题。因执行异议复议规定第二十八条、第二十九条并非排斥关系，买受人对被执行标的提出异议只要符合第二十八条或者第二十九条任意一种情形的，均可以排除执行，故一审法院适用执行异议复议规定第二十八条并无不当。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5473.03元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年八月三十日 法官助理 黄 巍 书 记 员 刘 丹