江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7168号上诉人（原审原告）：钱清，女，1982年10月12日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周华伟，男，1991年5月10日生，汉族，住所地江苏省姜堰市。上诉人钱清因与被上诉人周华伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。钱清上诉请求：1、撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初4680号民事判决书，发回重审或改判支持钱清诉讼请求；2、本案诉讼费用由周华伟承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审庭审中钱清提交了由昆山市当代房产咨询有限公司中央社区店(下称“中介”)出具的经办人陈述书原件一页，证明钱清与周华伟及中介签订三方《房屋买卖合同》(下称“合同”)时钱清明确表示需要贷款的事实。一审对该份重要证据只字未提。事实上钱清只能通过贷款方式才有可能购买涉案房屋，但又不确定贷款能否通过审批，所以在明确表明需要贷款才能购买的条件下签订了合同。2、根据二手房交易的惯例，贷款下来后才可过户。合同补充约定明确“过户日过后”违约，完全证明了只有钱清贷款审批通过后合同方能继续履行的事实，只有钱清贷款审批通过后即过户日过后违约，双方才承担违约责任的事实。钱清贷款审批无法通过，合同自动解除。二、本案需要补充说明的事实。1、周华伟二次出售的价格不低于卖给钱清的价格。对周华伟来说，没有损失。2、本案的发生凸显了二手房买卖市场管理的不规范，对交易的方式、违约情形及违约责任的约定不明确。也不排除中介为了赚取佣金，利用信息及沟通优势对交易双方做虚假承诺。本案钱清支付定金十万的金额较高，周华伟没有直接损失，一审获赔10万，显失公平。周华伟答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、根据合同第十条的约定，钱清未按照合同约定支付房款90万元，已构成违约。在周华伟提供的微信群聊天记录证据中，钱清也承认自身违约。钱清提及的合同第十条补充约定只是对交易时间节点的约束，并非钱清认为的无法贷款免责说明。合同第三条“乙方承诺因自身原因或国家政策调整造成房屋无法贷款或贷款余额不足时，以现金方式补足”。事实上，如果钱清以现金方式补足房款，交易并不会受到影响。无法进行过户是因为钱清单方面违约造成。2、在周华伟行使合同约定的解除权解除合同后，周华伟重新出售房屋，事实上，在合同签订周华伟就告知钱清出售房屋目的是为去苏州工业园区置换房产，这点在周华伟与钱清的微信对话中有体现。周华伟出售的房屋价格并未上涨。实际出售价格也未变化。但周华伟所购买的工业园区房屋2019年3月价格较2018年10月有较大涨幅，因此，钱清称周华伟没有损失是错误的。钱清向一审法院起诉请求：1.判令周华伟返还钱清定金10万元；2.本案诉讼费用由周华伟承担。一审法院认定事实：2018年10月7日，钱清（作为合同乙方）、周华伟、案外人常露（作为合同甲方）与案外人昆山市当代房产咨询有限公司（作为合同丙方，以下简称当代房产）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方同意将座落在昆山市玉山镇江南理想家园17号楼2005室(房屋产权证号：00×**5），计建筑面积106.59平方米(面积以房产证为准)的房屋出售给乙方。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为叁佰壹拾万元整（3100000元），合同签订之时，乙方支付拾万元（100000元）作为定金购房，甲、乙双方同意2019年1月10日内，乙方将壹佰陆拾柒万元（1670000元）支付给丙方，由丙方转交给甲方，购房定金在付款时冲抵，双方同意于2019年1月10日前办理过户手续；乙方需贷款：货款部分壹佰叁拾叁万元（1330000元），乙方承诺，因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足；双方于合同中补充约定：签约当天乙方付壹万元整，一周内支付玖万元整（90000元），2018年11月1日前付房款玖拾万元整（900000元），剩余房款柒拾柒万元整（770000元）在2019年1月10日前付清，乙方贷款壹佰叁拾叁万元整（1330000元），以上付款条件经甲乙双方协商确定，甲方净到手价叁佰壹拾万元（3100000元）。甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同；如甲乙任何一方过户日后违约，愿付对方房价的万分之三金额作为违约金。合同签订后，当代房产向钱清出具收据，载明收到江南理想17号楼2005室购房定金10000元，周华伟亦签字予以确认。2018年10月13日，钱清通过银行转账汇款方式向周华伟付款90000元，附加信息及用途载明为购房定金，为此周华伟亦出具收条，确认收到上述款项。此后，因钱清个人原因无法办理贷款，钱清、周华伟协商未果，钱清遂向一审法院起诉而引起纠纷。庭审经询问，钱清解释称，因其无法贷款，遂未继续履行合同；钱清、周华伟一致认可周华伟于2019年1月5日向钱清发出解除房屋买卖合同的通知，合同已经解除。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、收条以及当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：《房屋买卖合同》经钱清、周华伟双方协议签订，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守。双方一致确认钱清为购买房产向周华伟支付定金100000元，有收据及银行转账凭证予以佐证，一审法院依法予以确认。此后，钱清因无法贷款而不能继续履行合同义务，双方一致同意，该《房屋买卖合同》解除，一审法院依法予以确认。合同解除后，钱清认为周华伟在签订合同时知晓钱清需要贷款的情况，故因此导致不能继续履行合同，周华伟应返还购房定金，但依据合同约定，钱清已承诺因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足，无法贷款并非合同解除的直接原因；此外，给付定金系作为债权实现的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，且无法贷款系钱清自身原因导致，双方未就无法贷款的情况进行免责约定，该事项亦非法定的免责事由。综上，钱清主张周华伟归还定金100000元，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告钱清的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全措施申请费1020元，合计2170元，由原告钱清负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。钱清称其提交了中介经办人出具陈述书，证明钱清明确表示需要贷款的事实。中介经办人出具的陈述属于证人证言性质，但中介经办人并未出庭作证，一审判决未将其书面陈述列入本案证据并无不当。涉案合同第三条虽载明乙方需贷款133万元的情形，但同时约定乙方承诺因自身原因或国家政策调整造成贷款无法房贷或贷款额不足时以现金方式补足。合同补充约定中的款项交付时间节点及违约责任起算节点，并非钱清认为的其无法贷款则合同自动解除的约定。钱清主张其不承担违约责任的理由不能成立。定金不同于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。钱清以合同解除未造成周华伟损失为由，要求返还定金的理由不能成立。综上，钱清的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人钱清负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  叶 刚二〇一九年八月二十六日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。