南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初3167号 原告：南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，统一社会信用代码55320113A91156918K，地址江苏省南京市栖霞区和燕路**。 法定代表人：裴晓梅，系街道主任。 委托代理人：冯季才，江苏金长城律师事务律师。 委托代理人：刘瑜，江苏金长城律师事务律师。 被告：李阳，男，汉族，1962年5月9日出生，户籍所在地南京市秦淮区。 委托代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务律师。 委托代理人：金维，北京大成（南京）律师事务律师。 原告南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会与被告李阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会的委托代理人冯季才、刘瑜，被告李阳及其委托代理人陈尧、金维参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付租赁费90万元整及利息434598元；2、被告支付合同期满后占用费40万元；3、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2001年1月18日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将其所属的5家企业占用的土地和相关公用设施由被告租赁使用，租赁期限为十五年，租赁费用为5年一个阶段分段递增。合同签订后，被告在前四年基本按期支付，但自2005年起被告拖欠租赁费，至合同期满共欠90万元。合同期满后，双方再未续签合同，被告一直占用土地及相关设施，拒绝移交。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告李阳辩称，南京科艺服装厂原是原告村办企业，2001年1月5日，经过栖霞区经济体制改革委员会批准改制，被告买受服装厂资产，设立个人独资企业。根据当时改制文件的要求，服装厂所在土地、公用配套设施实施租赁，被告根据改制文件的要求，于2001年1月8日与原告签订租赁协议，该租赁协议属于当时企业改革方案的一部分内容，形成了原、被告之间的权利义务关系。2016年底，栖霞区政府对被告实施房屋征收，在征收补偿谈判期间，原告向法院提起本次诉讼，被告作为被征收人，为一揽子解决企业改制、房屋征收所形成的各项争议，提出在征收补偿谈判中一并解决与原告的租赁纠纷，得到了区征收办、燕子矶街道及原告的积极响应。在征收补偿期间，原告与被告就土地租赁及各项费用等改制遗留问题进行了协商，并最终签订了一次性解决全部争议的协议书。按照协议书约定，被告在与征收办签订的拆迁协议生效以后，支付原告水电设施补偿款45620元，在此基础上，被告与原告就改制事宜所有权利义务关系全部了结，任何一方不得以任何理由或者借口向对方提出要求，被告放弃相关权利主张并撤诉，故原告已经无权利向被告主张租金及占用费。原告并非涉案土地的权利人，原告与被告签订的租赁合同是无效合同，其没有权利要求被告支付租金。1998年3月24日，经相关文件批准，涉案土地已经被征为国有，被告所使用的土地已经不是原告的集体土地，地，地上附着的水电等供电设施一并转移告实际已经不再是土地和公有设施的合法所有权人，其无权与被告签订租赁合同，双方订立的租赁合同事实上是无效合同，原告不仅无权要求被告继续要求支付租金，还应该返还已支付的租金。按照原告诉状所述，自2005年起，被告就拖欠租赁费，原告没有向被告主张支付租金，被告认为原告的起诉超过了诉讼时效。实际上，服装厂改制的时候，没有公共设施，后来形成的公共设施由被告根据需要进行购置安装的，原告没有权利要求被告支付租金。 经审理查明，2001年1月5日，经相关部门批准，南京科艺服装厂、南京帝豪企业集团公司、南京帝豪建筑装饰工程公司、南京帝豪制衣有限公司、南京冰火岛餐饮娱乐公司等五家企业作价整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业。2001年1月18日，南京市栖霞区人民政府燕子矶街道晓庄村民委员会（后名称变更为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，以下简称晓庄村委会）与李阳签订《企业产权转让协议书》，晓庄村委会将上述五家企业的资产转让给李阳；原企业占用土地和水电设施，由晓庄村委会租赁给李阳，租赁合同另行签订。2001年1月18日，晓庄村委会与李阳签订《租赁合同》，约定晓庄村委会将其上述五家企业占用的土地使用权、公用设施（所有村委会）租赁给李阳使用；租赁期限为15年，自2001年1月1日起至2015年12月31日；李阳每年须缴纳公用设施费用、土地租赁费用、各种协调管理服务费，前五年每年需支付的金额为10万元，中五年每年需支付的金额为12万元，后五年每年需支付的金额为16万元；交付款每年分两次付清，第一次于每年的1月20日交付50%，第二次于每年的7月20日交付50%，逾期不交，晓庄村委会按每天1%加收滞纳金，逾期三个月，晓庄村委会有权终止合同；自合同签订生效之日起，李阳取得土地及公用设施的资产管理和使用权，负责管理、维修，并确保资产完好无损。合同签订后，双方到公证机关对上述资产转让协议及租赁合同进行了公证。被告买受上述资产后，设立南京科艺服装厂，服装厂的性质为个人独资企业。被告按照合同约定支付原告费用至2004年12月；自2005年起至2009年，被告未支付原告款项；自2010年起至2015年，被告每年支付原告10万元款项。 2018年3月19日，原告向南京科艺服装厂发出催款通知书，通知书载明截止至2017年12月31日，南京科艺服装厂拖欠原告126.3万元；按照租赁合同约定，南京科艺服装厂应在2017年12月31日前支付上述拖欠款项，要求南京科艺服装厂在三个月内向原告支付上述欠款。2018年9月20日，南京科艺服装厂与南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）签订《协议书》，约定因锦湖轮胎周边危旧房城中村改造项目（国有）建设需要，需对南京科艺服装厂建筑、构筑物及附着物等进行拆除，栖霞区征收办对上述建筑、构筑物及附着物实施货币补偿。2018年9月20日，原告向南京科艺服装厂出具欠条一份，欠条载明原告欠南京科艺服装厂拆迁矛盾协调费70万元，该款项于南京科艺服装厂将房屋腾空交付后付款。2018年9月20日，原告与南京科艺服装厂签订协议书一份，协议书载明因南京科艺服装厂被政府征收面临拆迁，南京科艺服装厂于2001年改制归个人，当时签订了土地租赁合同，合同中第二条水电设施，原告无法拿出水电设施佐证，对此双方存在意见分歧；经双方协商，南京科艺服装厂和征收办签订拆迁协议生效后，支付原告水电设施补偿款45620元；双方之间就改制事宜所有权利义务关系全部了结，任何一方不得以任何理由或借口向对方提出任何要求。被告于2018年9月20日将上述南京科艺服装厂交与征收办拆除。 庭审中，被告举证南京市土地管理局征拨用土地复印件、江苏省土地管理局文件、南京市土地管理局临时用地批准通知书，拟证明原告租赁给被告的土地于1998年征收为国有，后相关部门同意原告临时占用土地两年，原告认可真实性，但认为相关部门允许原告临时使用两年，即便超期未归还，也是原告与相关部门之间的关系，原告有权管理使用该土地；被告举证行政处罚决定书及交款收据，拟证明因南京科艺服装厂违法占用土地，被相关部门处罚，原告对涉案土地没有权利，原告认可真实性，但认为处罚是针对擅自建房的；被告举证2008年建设工程规划许可证、土地红线图、栖霞区政府缴费通知单，拟证明被告办理了地上建筑物的规划许可证，被告缴费取得了涉案土地国有土地使用权，原告认为是南京市国土局通知栖霞区政府缴纳的土地费用，不是被告缴纳的。 上述事实，有批准文件、协议书、租赁合同、公证书、催款通知书、欠条、征地文件、行政处罚决定书、工程规划许可证、图纸、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，因违反相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。合同虽无效，但原告将土地及公共设施交给被告使用，被告使用涉案土地及公共设施至2018年9月20日，故依据相关法律规定，承租人亦应参照合同约定支付出租人使用费用。原告现依据合同约定，要求被告支付原告使用费用合计130万元及利息434598元，于法有据，本院予以支持。至于被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效，通过被告缴纳部分租金来看，原告应向被告主张过租金，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。至于被告抗辩，在征收补偿期间，原告与被告就土地租赁及各项费用等改制遗留问题进行了协商，并最终签订了一次性解决全部争议的协议书，改制是对企业资产及人员进行改制，且双方在协议书并未明确写明土地租赁纠纷一次性解除，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告李阳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会租赁使用费人民币130万元及利息434598元。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币20411元、公告费260元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张 亮 人民陪审员  鲁美华 人民陪审员  岳永俊 二〇一九年八月二十日 书 记 员  杜 娟