吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉民再140号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：韩树廷，男，1948年9月6日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：任玲，吉林茂世律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司。住所：吉林省长春市绿园区万福街**。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。再审申请人韩树廷因与被申请人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院(2017)吉01民终6348号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月26日作出（2018）吉民申3206号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人韩树廷及其委托诉讼代理人任玲，被申请人鑫城公司委托诉讼代理人方春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩树廷申请再审称，（一）韩树廷有新证据能够辅助证明实际支付了购房款。韩树廷与鑫城公司榆树地区项目实际控制人陈某的录音内容，能反映出鑫城公司为促进销售,给购房者返点优惠，韩树廷共计享受优惠30万，韩树廷实际支付了购房款270万，合计金额人民币300万。陈某在录音中明确表示鑫城公司在榆树地区的项目由其负责，并愿意承担相应责任，并同意在其开发或承建的其他楼盘以同等价格为韩树廷安排房屋。从而证明韩树廷实际购房与支付购房款的事实。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.韩树廷提供的加盖鑫城公司公章的《收款凭证》，是在韩树廷分批次以现金方式支付款项之后，鑫城公司一次性开具的收据。韩树廷对双方之间构建房屋买卖合同关系已经完成举证责任，且举证充分。鑫城公司未能否定《收款凭证》真实性的情况下，二审判决改判依据不充分。2.鑫城公司主张与韩树廷之间是民间借贷关系，没有证据支持。鑫城公司在一审时经法庭传票传唤、电话通知均不到庭，放弃举证权利。即使在二审中主张民间借贷关系，也未提供任何借款协议等债权凭证，更没有证据证明与韩树廷系约定以商品房买卖形式为借款提供担保。鑫城公司通过认购、订购的方式向韩树廷收受全部购房款并为韩树廷开具全款收据，却不向韩树廷提供购房合同，系鑫城公司的过错。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，鑫城公司在开具的收据中,明确注明了房屋的单价、位置、面积、总价等构成商品房买卖合同主要内容的信息，足以确认双方达成了房屋买卖的合意，应当认定韩树廷与鑫城公司形成了商品房买卖合同关系。（三）二审判决适用法律错误。韩树廷提供了其家人在涉案房屋同一小区、以及其他小区购买商品房的相关凭证,证明榆树市房屋销售的惯例为：房地产开发公司先向购房者出具加盖公章的购房款收据,在能够办理入住时才与购房者签订商品房买卖合同。本案争议房屋之所以未能签订购房合同，系因鑫城公司在建设过程中，未能如期建设第19栋楼房，并修改原规划设计，导致韩树廷所购商品房未建成。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，鑫城公司不能按约定交付房屋，应当按照法律规定双倍返还韩树廷600万。请求：1.撤销吉林省长春市中级人民法院（2017）吉01民终6348号民事判决，维持吉林省榆树市人民法院(2017）吉0182民初3425号民事判决；2.一、二审诉讼费用由鑫城公司负担。鑫城公司辩称，（一）韩树廷提交录音资料系在本案再审审查过程中，已经超过了法律规定证据提交的时间，不属于新证据。同时，该录音资料不能明确证明韩树廷所主张的事实。鑫城公司不予质证。（二）韩树廷在整个诉讼过程中仅向人民法院提交了《收款凭证》，不能证明其与鑫城公司形成了房屋买卖合同关系，也不能证明向鑫城公司实际交付了购房款。（三）鑫城公司向人民法院提交的房屋认购书，证明双方形成房屋买卖合同关系的基本条件是双方签订有认购协议，本案中双方未签订该协议，不能证明就案涉房屋双方形成房屋买卖合同关系。（四）二审判决适用法律正确。二审判决虽在事实部分表述存在失误和错误，但未影响其法律适用，其判决结果是正确的，应当予以维持。鑫城公司请求，驳回韩树廷的再审请求。韩树延向一审法院起诉请求：判令鑫城公司立即返还韩树廷购房款人民币300万元，赔偿人民币300万元。一审法院认定事实：2012年9月15日，鑫城公司为韩树廷出具了一枚《收款凭证》，载明：购房人韩树廷，栋号为19栋东104房屋，面积300平方米，单价10000元/平方米，金额300万元，收款人处盖有“吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司榆树项目部现金收讫”章。另查明：韩树廷实际交付楼款270万元，收款凭证开具的金额为300万元，包含鑫城公司给韩树延的返点。再查明：韩树廷在鑫城公司处购买的其他3处房屋，已经交付并实际入住，而本案争议的房屋鑫城公司一直未能交付，且已经出卖他人。现韩树廷要求判令鑫城公司立即返还购房款人民币300万元，并赔偿损失人民币300万元诉来法院。一审法院判决：鑫城公司于判决生效后立即返还韩树廷购房款300万元，并赔偿韩树廷损失300万元。鑫城公司不服一审判决，上诉请求：撤销吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初3425号民事判决，将本案发回重审或改判驳回韩树廷的诉讼请求。二审法院查明的事实与一审判决认定事实相同。二审法院认为，韩树延虽持有加盖鑫城公司公章的《收款凭证》，但因双方未签订房屋买卖合同，韩树延亦未能提供证据证实其向鑫城公司实际支付了房款，更未能提供充分证据证实其陈述的返利购房的形式真实存在，故韩树延提供的收据不足以证实其与鑫城公司之间存在房屋买卖合同关系，亦不能证实其实际支付了购房款，故韩树延主张鑫城公司返还购房款及300万元赔偿，不予支持。二审法院判决：（一）撤销吉林省榆树市人民法院(2017)吉0182民初3425号民事判决；（二）驳回韩树延的诉讼请求。本院查明的事实与原审判决载明的事实一致。本院再审过程中，韩树廷提供录音资料一份并附有《主要内容摘要》，其中载明韩树廷在与陈某的通话过程中的部分陈述内容：“我（韩树廷）陆续给售楼处270万现金都是有条的，8月份开工我就找售楼处……售楼处孟东子说领导给研究了，给开19号楼，我说19号楼也没有开始售啊！当时19号楼你们想自己盖，留着没有对外卖。9月15号就我一个人开了，那时候19号楼光有平面图，没有结构设计。陈（陈某）：啥也没有。”再审庭审过程中，鑫城公司陈述：“签订合同的时候，19号楼规划也没有，图纸也没有，也没有预售许可证。19号楼是从2016年开始拆然后建的，没有跟其他楼一同办理预售许可，现在也没有预售许可证。”韩树廷对购买房屋时鑫城公司没有预售许可证明知，主张鑫城公司用平面图为依据对外出售。本院再审认为，一、关于韩树廷与鑫城公司法律关系的性质问题。鑫城公司主张因韩树廷与鑫城公司项目合作方钱某之间的民间借贷关系，鑫城公司向韩树廷出具了《收款凭证》，故鑫城公司与韩树廷之间并非商品房买卖合同关系。原审及本院审理过程中，鑫城公司并未提供关于韩树廷与钱某之间民间借贷关系的任何凭证，该主张也未得到钱某的证实，故鑫城公司的此项主张，本院不予支持。韩树廷提供的《收款凭证》上标注有购房人姓名、房屋位置、面积、单价等内容并加盖有鑫城公司公章，且案涉房屋为鑫城公司开发建设，说明鑫城公司与韩树廷就“19栋东104房屋”进行了磋商并收取了韩树廷部分购房款。《收款凭证》开具时间为2012年9月15日，双方均认可此时第19栋除平面图外，未取得规划许可证、预售许可证等，也未实际开工建设（第19栋楼实际于2016年拆迁并开工建设），《收款凭证》开具时，案涉房屋的实际履行尚存在事实和法律上的诸多障碍，如因未办理建设工程施工许可证，何时开工建设不确定；未载明交付时间，楼房何时交付不确定；未载明交付条件，房屋建成何种标准、附属配套设施达到何种程度不确定，等等。故《收款凭证不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《收款凭证》仅能证明鑫城公司与韩树廷就案涉房屋的买卖事宜进行了磋商而形成的初步成果，不能认定为商品房买卖合同。鑫城公司与韩树廷之间形成的是商品房预约合同关系，而非商品房买卖合同关系，原审判决将双方间法律关系定性为商品房买卖合同关系，适用法律有误，本院予以纠正。二、关于预约合同的履行及价款的处理问题。预约合同签订之目的在于订立商品房买卖合同，而第19栋楼在2016年开工建设后，并无“东104，面积300平方米”房屋，因标的物不存在，订立商品房买卖合同之目的不能实现，预约合同已不能实际履行。鑫城公司未按《收款凭证》之承诺建设相应房屋，违反诚实信用原则，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（三）有其他违反诚实信用原则的行为”的规定，将收受韩树廷的全部购房款返还并赔偿韩树廷相应的损失。因韩树廷未提供证据证明因商品房买卖合同未订立而存在的损失，鑫城公司应按中国人民银行同期同类贷款利率向韩树廷支付自2012年9月16日至270万元实际返还之日的资金占用利息为宜。综上，韩树廷的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、撤销吉林省榆树市人民法院（2017）吉0182民初3425号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2017）吉01民终6348号民事判决；二、吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还韩树廷270万元及利息（利息以270万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年9月16日起计算至实际支付之日止）；三、驳回韩树廷其他诉讼请求。一审案件受理费30，800元，二审案件受理费53，800元，合计84，600元，由吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司负担38，070元，由韩树廷负担46，530元。本判决为终审判决。审 判 长  岳 航审 判 员  张 敏审 判 员  刘 阳二〇一九年八月二十六日法官助理  冯红红书 记 员  高天一