上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初27426号原告：科耐欧贸易(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：吕启福，总经理。委托诉讼代理人：顾正骏，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秋，上海博拓律师事务所实习律师。被告：上海小寓信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：岑月鸣。原告科耐欧贸易(上海)有限公司(以下简称科耐欧公司)与被告上海小寓信息科技有限公司(以下简称小寓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告科耐欧公司委托诉讼代理人顾正骏、金秋到庭参加诉讼，被告小寓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。科耐欧公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告自2018年10月22日解除上海市房屋租赁合同；2.判令被告立即返还租用房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的2018年8月至10月的租金168,774元，8月至10月物业费6,276元(暂计至2018年10月31日)以及水电费44,252.42元(暂计算2018年7月至9月水电费)；4.支付违约金112,516元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示2018年12月28日通过物业收回了房屋，故撤回第二项诉请。事实和理由：2017年12月28日，原被告签订《上海市房屋租赁合同》，被告承租原告位于上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢七层二单元房屋用于办公。合同签订后，原告依约交付了房屋。2018年9月初，原告向被告开具并送达2018年8月房租发票，但被告一直未支付2018年8月1日至2018年10月31日房屋租金、物业费、水电费。原告多次向被告催讨，于2018年10月22日向被告发出《租赁合同解除通知书》和《律师函》，通知被告解除租赁合同，并要求其支付上述费用、返还房屋。被告行为已构成严重违约，损害原告合法权益，故原告起诉至法院，要求判如所请。小寓公司未答辩。本院认定事实如下：2017年12月28日，科耐欧公司(出租方、甲方)与小寓公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将本市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢七层二单元房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，房屋实测建筑面积578平方米，土地用途为工业，房屋类型为厂房。(备注：钦州北路XXX号XXX幢七层一单元为甲方自用)。甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。房屋租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止。月租金56,258元，每月物业费2,092元，每月与月租金一并支付给甲方。乙方应于收到甲方开具的发票后五日内向甲方支付租金。房屋租赁保证金二个月的租金112,516元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯设备等费用由乙方承担。租赁期间乙方接到甲方关于水、电等的付费通知后需在五日内支付该费用，逾期不付的，甲方可暂停供电。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金……(四)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的……2018年8月27日，科耐欧公司向小寓公司开具2018年8月租金、物业管理费发票；2018年9月27日，科耐欧公司向小寓公司开具2018年9月租金、物业管理费发票。2018年10月22日，科耐欧公司向小寓公司发《租赁合同解除通知书》以及律师函，主要内容为2018年9月初，科耐欧公司向小寓公司开具并发送2018年8月房租发票，但小寓公司未支付自2018年8月1日起至今的房屋租金、物业费、水电费等费用，经过科耐欧公司多次催缴仍未支付。鉴于小寓公司逾期支付租金、物业费等行为严重违反租赁合同约定，科耐欧公司通知：自通知书送达之日起，解除双方租赁合同；收到通知后，小寓公司搬出租赁房屋；如未按时搬出，科耐欧公司将采取法律行动维权，并采取停水、电等行为。2018年10月29日，小寓公司回函，主要内容为：已经收到原告10月22日发出的《租赁合同解除通知书》。鉴于原告采取停水、电等行为，被告10月下旬已经将房屋腾空，并告知原告可以及时占有房屋。另查明，上海漕河泾开发区物业管理有限公司出具《证明》，证明收到科耐欧公司缴来的系争房屋2018年7月至12月的水费、物业费，水费：7月309.88元，8月873.76元、9月193.04元，10月至12月每月15.24元；物业费每月2,092元。审理中，原告表示收取二个月租金的保证金，同意保证金抵扣被告应支付的费用。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、租赁合同解除通知书律师函、告知函及证明等证据证明，本院予以确认。审理中，原告确认要求被告支付的水费金额为1,376.68元，电费金额为41,650.99元，并提供徐汇区钦州北路XXX号XXX幢7层2018年7月至12月电费账单，因原告无法提供电费缴费凭证，对此证据本院不予认可。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。小寓公司未能按期缴纳租金、物业管理费等，原告于2018年10月22日发函要求解除合同，小寓公司于2018年10月29日确认收到解除合同通知书，因此双方租赁合同于2018年10月29日解除。原告自认于2018年12月收回房屋，现原告主张被告支付2018年8月至10月的租金及物业费，7月至9月的水费，具有事实和合同依据，本院予以支持。原告未提供证据证明其代被告缴纳了2018年7月至9月的电费，且原告提供的电费账单系争房屋七楼整层电费金额，七层一单元系原告自用，原告也未能提供被告使用电费具体数字和金额，故原告要求被告支付2018年7月至9月电费，缺乏依据，本院不予支持。被告逾期缴纳租金，应当承担违约责任，根据合同约定，违约金数额为月租金的2倍，原告要求被告支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。原告同意押金抵扣被告应支付的费用，为避免讼累，本院予以一并处理。审理中，原告撤回要求收回房屋的诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。小寓公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、科耐欧贸易(上海)有限公司与上海小寓信息科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、上海小寓信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付科耐欧贸易(上海)有限公司自2018年8月1日至2018年10月31日止的租金及房屋使用费168,774元；三、上海小寓信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付科耐欧贸易(上海)有限公司自2018年8月1日至2018年10月31日止的物业费6,276元，2018年7月至9月的水费1,376.68元；四、上海小寓信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付科耐欧贸易(上海)有限公司违约金112,516元；五、科耐欧贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向上海小寓信息科技有限公司退还保证金112,516元，该款可与前述第二、三、四项款项互相抵扣；六、驳回科耐欧贸易(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,277元，由上海小寓信息科技有限公司负担5,466元，由科耐欧贸易(上海)有限公司负担811元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 红人民陪审员  祝建伟人民陪审员  黄红梅二〇一九年八月十二日书 记 员  胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。