甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0104民初2710号 原告：魏巍，男，1984年11月1日出生，汉族，住甘肃省榆中县。 委托诉讼代理人：叶期中，甘肃瀛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海燕，甘肃瀛强律师事务所实习律师。 被告：兰州西固天陇物资贸易有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区合水路**。 法定代表人：王振蔚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冰，甘肃诺典律师事务所律师。 原告魏巍诉被告兰州西固天陇物资贸易有限公司（以下简称天陇公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案在审理过程中，（2018）甘01民终3062号房屋租赁合同纠纷尚未审结，而本案需要以该案的审理结果为依据，本案于2019年1月9日中止审理，于2019年8月1日恢复审理。原告魏巍及其委托诉讼代理人叶期中、张海燕与被告天陇公司的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏巍向本院提出诉讼请求：1.依法解除魏巍与天陇公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令天陇公司向魏巍赔偿装修、设施设备、家具损失2254904.31元，赔偿经营损失70万元，总计2954904.31元；3.本案诉讼费用由天陇公司负担。魏巍当庭撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求增加为：判令天陇公司向魏巍赔偿装修、设施设备、家具损失2254904.31元，赔偿经营损失1682740.6元。事实与理由：2011年7月25日，魏巍与天陇公司签订《房屋租赁合同》，约定魏巍承租天陇公司自有的位于兰州市西固区房屋，建筑面积为3500㎡，后院为200㎡，主要设备有锅炉、电梯等。合同约定租期为2011年9月15日至2021年10月14日，其中2011年9月15日至10月14日为免租期。合同约定租金为135万元（不含税），每年递增3%。魏巍承租涉案房屋用于经营宾馆，对房屋进行装修并购买设备，花费5203625.34元。2017年6月，天陇公司在无任何依据、未进行催告通知且在魏巍不知情的情形下，驱逐魏巍宾馆内的管理人员，将魏巍的财物据为己有。2017年下半年，天陇公司将魏巍承租的房屋及酒店设备转让给他人。合同约定租期为10年，天陇公司恶意侵占魏巍的财产，致魏巍实际承租使用涉案房屋5年8个月。2011年至2016年6年间，魏巍经营宾馆可得利润年均约为33万元。天陇公司的行为严重侵害了魏巍的权利，应向魏巍赔偿未使用年限的装修、设施设备、家具损失2254904.31元及营业损失1682740.6元。为维护自身合法权益，魏巍诉至法院。 天陇公司辩称，魏巍在合同履行过程中有过错，应承担违约责任；天陇公司于2017年5月向魏巍发出了解除合同的通知，提前告知解除合同的事宜，不应向魏巍赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。魏巍提交的《房屋租赁合同》、（2018）甘01民终3062号民事判决书，与天陇公司提交的2018甘01**民初645号民事判决书、（2018）甘01民终3062号民事判决书，以上证据是当事人对其真实性无异议的证据，具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院对以上证据予以采信。 魏巍提交《装饰装修工程施工承包合同》、《证明》，证明其为装修涉案房屋花费2527781.34元。魏巍提交《西固合水路七天酒店消防改造工程施工合同》、电汇凭证、收条，证明魏巍对涉案房屋进行消防改造，签订消防改造工程合同，合同价款为25万元，魏巍支出21.7万元。魏巍提交《工程合同》、银行交易回单、收条，证明魏巍对涉案房屋的消防水池、泵房进行施工，与程金宝签订合同，合同价款为10万元，银行交易回单与收据显示交易金额为7万元；魏巍提交《合同书》、收条，证明魏巍在涉案房屋上安装门窗，与沈华利签订合同，合同价款为5万元，收条显示的交易金额为4.5万元。天陇公司对魏巍提交的以上证据的真实性提出异议，并认为该组证据所列合同是施工合同，魏巍应提交竣工验收结算文件。本院对以上证据进行审查后，作如下认定：魏巍提交以上证据证明其对涉案房屋进行装饰、装修及改造并支出了费用，完成了举证责任。天陇公司对以上证据的真实性提出异议，但未提交反驳证据以支持其异议，应承担举证不能之不利后果。魏巍与天陇公司签订房屋租赁合同，在合同第五条对“房屋的装修”作出约定，其后，魏巍在涉案房屋上经营收益多年，该事实可以印证魏巍对房屋进行装饰、装修与改造后从事经营活动。另，施工合同履行完毕后，应当进行竣工验收。竣工验收的目的是施工人向发包人交付施工工程并请求发包人支付工程价款。本案所涉争议不是施工人请求发包人支付价款的纠纷，故魏巍是否提交竣工验收文件不在其举证责任之内。本院对天陇公司提出的魏巍应提交竣工验收文件的质证意见不予采纳,认定以上证据具有真实性，合法性及与本案纠纷的关联性，对以上证据予以采信。 魏巍提交《订货合同》、《欠条》，证明魏巍向王荣购买地板，合同价款为7.2万元，2012年1月18日，魏巍尚欠货款2.04万元。魏巍提交《电器产品买卖合同》，证明魏巍为购置宾馆的电器，与甘肃苏宁电器有限公司签订买卖合同，合同价款为87210元。魏巍提交《购销合同》、银行业务回单，证明魏巍为购置宾馆的空调，与兰州春援制冷设备安装工程有限公司签订买卖合同，合同价款为142830元，魏巍支付126710元。魏巍提交《鸿运家私厂订货合同》、银行业务回单、收条，证明魏巍为购置客房家具，与兰州鸿运家具玻璃有限责任公司签订买卖合同，合同价款为17.8万元，魏巍实际支付了17万元。魏巍提交《视频监控合同》，证明魏巍为安装视频监控，与兰州腾景电子科技有限公司签订合同，合同价款为3.5万元。魏巍提交《广告牌制作安装合同书》、转账凭证，证明魏巍为制作宾馆的广告牌，与兰州鑫发广告装潢有限公司签订合同，合同价款为3.2万元，转账凭证显示的交易金额为1.6万元。魏巍提交《锅炉安装施工合同》、银行回单、收条，证明魏巍为安装宾馆的热水箱、增压水泵、热水循环泵、电控箱等锅炉设备以及改造水路管道，与甘肃百富锅炉设备有限公司签订合同，合同价款为5.68万元，银行回单与收条显示的交易金额为47040元。魏巍提交《兰州天歌科技工程设备有限公司工程供货合同》、银行业务回单、收条，证明魏巍为购置宾馆的采暖散热器，与兰州天歌科技工程设备有限责任公司签订买卖合同，合同价款为33289元，魏巍实际支付了42009元。魏巍提交《暖气管道安装合同》、收条，证明魏巍为安装宾馆的暖气管道，与马明军签订合同，合同价款为2.5万元，魏巍实际支付2.75万元。魏巍提交《琅迪淋浴房订购合同》、银行业务回单，证明魏巍为购置宾馆淋浴房，与雁滩建材市场琅迪建材经营部签订合同，合同价款为6.76万元，银行回单显示的交易金额为5.5万元。魏巍为购置宾馆卫生间、客房、布衣间的平板门，与供货安装方签订合同，合同价款为13.88万元，银行业务回单显示的交易金额为13万元。天陇公司对以上证据的真实性提出异议，并认为以上合同为买卖合同，魏巍应提交货单。本院对以上证据进行审查后，作如下认定：以上大部分合同为买卖合同，也有承揽合同。货单是买卖合同双方交接合同标的物的凭证，其目的在于确认标的物所有权的转移，确认灭失、损毁风险的转移，也是出卖人得以请求买受人支付价款的证明。本案是魏巍因天陇公司违反合同约定致其遭受财产损失的违约责任纠纷，不是买卖双方关于买卖标的物所有权的转移及其灭失、损毁风险的转移纠纷，也不是出卖人请求支付买卖标的物价款的纠纷，故货单不是魏巍的举证责任内容。本院对天陇公司提出的该部分证据缺少货单的质证意见不予采纳。魏巍主张其承租房屋后，为筹建宾馆，购置物品、安装设施与设备而花费了费用，并通过提交以上证据完成了举证责任。天陇公司对以上证据的真实性提出异议，但未向法庭提交反驳证据以支持其质证意见，应承担举证不能之不利后果。本院认定以上证据具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，可以作为认定案件事实的依据，对以上证据予以采信。 魏巍提交《电气防火安全监测合同》、收条，证明魏巍对宾馆进行消防检测，与甘肃华玺消防电气监测技术有限公司签订合同，合同价款与收条所载的交易金额为4500元。天陇公司对该组证据的真实性提出异议。本院对该组证据进行审查后，做如下认定：魏巍通过提交该证据，完成了举证责任。天陇公司对魏巍所举证据的真实性提出异议，应提交反驳证据。天陇公司未提交反驳证据，应承担举证不能之不利后果。本院认定该组证据具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，对该组证据予以采信。 魏巍提交银行业务回单，证明魏巍为筹建宾馆，向七天四季酒店（广州）有限公司订购货物花费777459.9元。天陇公司对以上证据的真实性提出异议，并认为该组证据不能证明魏巍与七天四季酒店（广州）有限公司之间的民事法律关系。本院对该组证据进行审查后，作如下认定：魏巍提交的其他证据及被生效法律文书确认的事实显示，魏巍承租涉案房屋并加盟了七天连锁酒店，该组证据所载费用是魏巍履行其与七天四季酒店（广州）有限公司之间加盟合同关系时所产生，魏巍因此而获得经营利润。其后，魏巍将“七天酒店”变更为“豪云商务酒店”。本案纠纷发生时，魏巍已经对宾馆的经营进行了调整，魏巍与七天四季酒店（广州）有限公司之间的加盟关系业已结束，故该组证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院对该组证据不予采信。 魏巍提交其他凭证，证明其为筹建宾馆，花费193207.8元。天陇公司认为魏巍仅提交了银行凭证，不能证明引起银行交易业务的民事法律关系。本院对该组证据进行审查后，作如下认定：1.该组证据中，有搬运工人为“七天连锁酒店”搬运家具后出具的收到家具搬运费1550元的收条，该收条能够证明魏巍为筹建宾馆花费了人工费，具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，本院予以采信。2.该组证据中，有工人出具的收到“过门石：人工费”、“锅炉房砌砖、粉墙面”、“瓦工人工费”2500元的收条，能够证明魏巍为筹建酒店花费了人工费，本院予以采信。3.该组证据中，有兰州西固宏伟建材五金经销部出具的销货清单，显示该公司向兰州昊业祥云酒店管理有限公司出售门锁12把，金额共计960元。该销货清单能够显示魏巍为宾馆购置门锁支出了费用，本院予以采信。4.该组证据中，有兰州西固铭华商务印刷制作室出具的收据，未显示付款人及收款事项，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。5.该组证据中，有《现金缴费（暂）收据》，显示交款人是魏巍，未显示交款事项，缺乏与本案纠纷的关联性，本院对该收据不予采信。6.该组证据中，有日期记为2011年12月14日、金额计为150元的收据，有日期记为2011年12月14日、金额计为11218.8元的收据，有日期记为2011年10月19日、金额计为10元的收据，以上收据所载内容不能显示交款人及交款事项，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。7.该组证据中，有收款人确认收到“沙子、水泥、红砖、垃圾款”1800元的收条，能够显示魏巍为筹建宾馆支出了费用，本院予以采信。8.该组证据中，有兰州智翔科技有限公司出具的收条，能够显示魏巍为筹建宾馆购买交换机、路由器等物品支出了8130元，本院予以采信。9.该组证据中，有《陇原消防》征订单，显示订阅单位为兰州昊业祥云酒店管理有限公司。该征订单属于即时消费性合同，征订的报纸、期刊不属于魏巍为筹建酒店而置备的在宾馆经营期内持续发生效用的物品，不在魏巍的求偿权范围内，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。10.该组证据中，有载明交款单位为“七天连锁酒店兰州西固城店”、收款事由为布草柜、小商品柜、橱柜的收据，能够显示魏巍为宾馆添置物品花费1万元的事实，本院予以采信。11.该组证据中，有电梯维修费的收条。魏巍与天陇公司签订的房屋租赁合同约定由魏巍负责房屋设备的维护。电梯维修费是魏巍依合同约定应自行承担的费用，不是其在本案中的求偿事项。该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。12.该组证据中，有形成日期为2011年11月15日、交易金额为4000元的甘肃省农村信用社回单及形成日期为2012年1月2日、交易金额为6700元的中国建设银行回单，以上2份银行回单不能显示银行业务所倚之民事法律关系，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。13.该组证据中，有王小江出具的收到“西固七天酒店”支付“大理石”款6000元、尚欠2300元的收条，以及王小江出具的收到“西固七天酒店”“台面”“预付金”7000元的收条。以上收条能够显示魏巍为筹建宾馆购入了价值8300元的大理石，并为购置“台面”而支付“预付金”7000元，本院予以采信。14.该组证据，有《广东BOT博陶卫浴销售清单》，能够显示魏巍为宾馆购置了价值52240元的坐便器、柱盆、直边镜以及阀门、软管、伸缩管等物品，本院予以采信。15.该组证据中，有记为“砸墙搬运垃圾费”与“;地毯余款&rdquo的收条，不能显示交款人，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。16.该组证据中，有《甘肃省消防设施产品质量监督检验站检验委托协议书》及交纳检验费的银行业务回单，能够证明魏巍为筹建宾馆支出了消防检验费3000元，本院予以采信。17.该组证据中，有“美林消防王占魁”出具的收到“西固7天连锁酒店”消防款7000元的收条，能够显示魏巍为筹建宾馆支出了消防款的事实，本院予以采信。18.该组证据中，有“永安制冷孙平”出具的收到空调拆机费的收据，有“兰州海尔西固分店”出具的空调维修费收据，有日期记为“11年12月22日”、“11年12月25日”、2012年2月8日与2011年12月27日的销货清单，有未注记日期但载“余款：22620元”的销货清单，以上证据均不能显示付款人，缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。 魏巍提交“会计凭证”与银行流水，证明魏巍经营宾馆期间年均营业收入是3883246.28元，魏巍按年均营业额的10%主张每年的可得利益损失。天陇公司对该组证据的真实性提出异议，并认为魏巍的可得利益损失不属于违约赔偿范围。本院对该组证据进行审查后作如下认定：守约方通过履行合同而取得的利益即可得利益，一方违约致守约方不能实现的合同目的、不能取得的期待利益就是守约方的可得利益损失，该损失属于违约赔偿的范围。本院对天陇公司提出的可得利益损失不属于违约赔偿范围的意见不予采纳。魏巍提交的“会计凭证”实际是明细账或者日记账。日记账与银行流水只是资金往来的记录，不能证明企业的经营收益状况，缺乏对待证案件事实的证明能力，不能作为本案的定案依据，本院对该组证据不予采信。 通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实： 2011年7月25日，魏巍与天陇公司签订房屋租赁合同，约定魏巍向天陇公司承租兰州市西固区房屋，2011年10月15日起计租，租期至2021年10月14日，租金为135万元／年，租金每年按3%递增。合同对租赁面积、房屋设备的使用与维护、房屋的装修、违约责任等均有约定，未约定支付租金的时间。魏巍租得该房屋后，加盟七天连锁酒店。2016年，魏巍将酒店名称变更为“豪云商务酒店”。2017年5月15日，天陇公司以魏巍将七天酒店变更为豪云商务酒店且欠付租金为由，要求解除与魏巍的租赁合同。2017年6月19日，天陇公司以魏巍欠付租金且未对宾馆的卫生与安全隐患进行有效管理为由，未经魏巍同意，未与魏巍办理交接手续，直接接管了魏巍经营的宾馆，其后，将房屋另租与他人。双方发生纠纷。2017年8月9日，天陇公司诉至法院，经庭审查明，魏巍已付清2016年度租金，未付清2017年度租金。在（2018）甘01民终3062号案件的庭审中，魏巍以天陇公司已将房屋另租与他人为由同意解除双方的房屋租赁合同。2019年7月24日，兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民终3062号民事判决书，对双方解除合同的合意所生之合同解除的法律后果予以确认。魏巍为经营宾馆，在涉案房屋上进行改造、装饰、装修，购置了大量物品、办理了各项经营手续，支出了费用。魏巍向法庭提交的买卖合同、装饰装修改造施工合同、消防改造与检验合同、加工定做合同等各类合同及收条、银行业务回单等证据，其中被本院采信的证据（详见本判决对证据的审查认定部分）显示金额为3914510.34元。本院据此认定魏巍为筹建和经营宾馆花费3914510.34元。 本院认为，合同一方当事人违反合同约定肇致另一方当事人财产损害的，应当承担赔偿责任，赔偿范围包括因违约造成的损失以及守约方可期待的合同履行后获得的利益。 天陇公司与魏巍签订房屋租赁合同，将涉案房屋租与魏巍，则其应全面履行合同义务，在租期内持续不断地向魏巍提供适租房屋，不得擅自变更或者解除合同。合同履行过程中，天陇公司借助宾馆有卫生、安全隐患且社区发出了整改通知而魏巍整改不力的情形，以魏巍欠付租金为由发出解除合同的通知书。天陇公司不享有合同单方解除权，通知行为不产生合同解除的法律效果：首先，天陇公司与魏巍未约定租金支付期限，且对该意思空白未补充形成新的合意，此种情形下，由法律对空白的合意加以规定，成为当事人履行的依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第二百二十六条规定，魏巍支付租金的期限应为每一租约年届满时即每年10月15日前。天陇公司于2017年5月15日向魏巍发出解除合同的通知时，魏巍已付清了2016年度租金，届时，2017年度租金的履行期限未至，无欠付租金的情形。其次，魏巍在经营宾馆过程中是否发生了社区要求整改的卫生安全隐患以及魏巍的整改措施是否得力，法律或者双方合同均未以此而赋予天陇公司单方解除合同的权利，故社区要求宾馆整改卫生安全隐患等事宜不能成为天陇公司破坏合同关系的说辞。天陇公司在不享有合同的单方解除权时发出解除合同的通知，其后强行接管魏巍的宾馆，收回了房屋，其行为构成严重违约，对魏巍的合法权利造成严重侵害，应当承担违约责任。另，天陇公司的严重违约行为破坏了市场交易安全，扰乱了正常的市场交易秩序，应当受到法律的否定评价，以发挥法律正确的评价与指引作用。根据魏巍的诉讼请求，天陇公司应当向魏巍承担的违约责任是魏巍因其违约而遭受的损失，包括直接损失与间接损失。直接损失是魏巍为筹建和经营宾馆而在涉案房屋上投入的物资。间接损失是魏巍通过合同的如约履行而可期获得的经营利润。 魏巍主张其在涉案房屋上投入5203625.34元，但本院经庭审调查，根据举证规则，将该数额认定为3914510.34元。魏巍主张按剩余合同期限与合同履行期的比例计算损失，要求天陇公司赔偿2254904.31元。天陇公司于2017年6月19日强行收回了房屋，至此，双方的合同履行了5年8个月，未履行部分为4年4个月。本院充分考虑魏巍的举证难度、天陇公司的过错程度等因素，依魏巍提出的直接损失的计算方法，魏巍因天陇公司的严重违约行为导致其未在剩余合同期内使用房屋内装饰、装修、设施、设备的损失是1696287.81元。 魏巍承租房屋经营宾馆以获取经营利润为合同目的。天陇公司提前收回房屋，致魏巍的合同目的不能实现，应向魏巍赔偿可得利益损失。魏巍要求天陇公司赔偿可得利益损失1682740.6元，但未提交证据。本院参照职工人均工资标准73704元／年，酌情确定魏巍在合同履行期内可得利益损失为319384元（73704元／年×4年4个月）。 天陇公司在答辩中提出，魏巍在履行合同的过程中有过错，应当承担违约责任。天陇公司未向法庭提交证据证明魏巍有过错，且未提出反诉要求魏巍承担违约责任，本院对天陇公司提出的该答辩意见不予采纳和处理。 天陇公司在质证中提出，魏巍提交的收条属于证人证言，证人应当出庭接受当事人的质询，否则无法进行质证。本院对天陇公司提出的该主张不予采纳：魏巍提交的收条是款项的接收方向魏巍出具的收款凭证，形成于案外合同履行过程中，以收条所载内容对待证案件事实起证明作用，是书证，不是证人证言。天陇公司可以通过阅读收条内容来获取信息并发表质证意见，而非必须令出具收条的款项接收方到庭接受当事人的质询后方能发表质证意见。 本案纠纷因天陇公司违法解除合同、强行收回房屋的严重违约行为致使魏巍权益遭受严重减损而酿成，天陇公司应承担本案全部诉讼费用。 综上所述，天陇公司违法解除合同、强行收回房屋的行为严重违反合同约定，严重侵犯魏巍的合法权利，应向魏巍承担赔偿责任，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告兰州西固天陇物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏巍赔偿直接损失1696287.81元、可得利益损失319384元，合计2015671.31元； 二、驳回原告魏巍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取的案件受理费19151元，由被告兰州西固天陇物资贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  张倩倩 二〇一九年八月二十二日 书记员  刘 龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。