广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2005号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市爱家房地产代理有限公司。住所地：珠海市香洲区翠微西路美晟一街**（绿城花园）****，统一社会信用代码91440400663326458X。法定代表人：欧阳珍珠,执行董事兼经理。委托诉讼代理人：耿永海，该公司主管。被上诉人（一审原告、反诉被告）：宋猛，男，汉族，1983年11月6日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：王虑，广东品颂律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘莹，女，汉族，1982年1月11日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：王虑，广东品颂律师事务所律师。一审被告：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社。住所。住所地：珠海市斗门区井岸镇五福村**社会信用代码91440400707530179B。法定代表人：林卫雄。委托诉讼代理人：王德光，广东友邦方达律师事务所律师。一审本诉被告、反诉原告珠海市爱家房地产代理有限公司(下称爱家公司)因与一审本诉原告、反诉被告宋猛、刘莹及一审被告珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社（下称五福合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2012年3月24日宋猛、刘莹与爱家公司签订《五福?爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，约定宋猛、刘莹认购爱家公司开发的“五福?爱家金地”“集体使用权房”；房屋位于珠海市××福村，房号为5栋2单元603房，建筑面积28.47平方米，每平方米3090元房款总价88000元。并约定宋猛、刘莹于合同签订之日向爱家公司支付总房款88000元；宋猛、刘莹支付房款后，爱家公司应于2012年6月1日（允许延迟两个月）将房屋交给宋猛、刘莹使用，集体房产使用权证归宋猛、刘莹所有；双方一经结清房款后即办理集体产权使用证，办理证件费用由宋猛、刘莹缴纳。同日，宋猛、刘莹向爱家公司支付了房款88000元，爱家公司开具了收款收据。宋猛、刘莹提交一份银行卡刷卡存根，称向爱家公司支付的办理小产权房权属证明的费用。该存根显示2012年6月10日刷卡500元。同年10月25日五福合作社向宋猛、刘莹发放了上述五福村5#综合楼2单元603房的《房屋使用权证》，载明房产权属者为五福村合作联社，房屋使用者为宋猛、刘莹，并写明“属划拨土地使用权、集体土地”，证书盖印了该合作社的印章。同年11月13日广东莱恩律师事务所出具《见证书》，证明：一、《房屋使用确权证》系从房地产开发单位五福村合作联社和珠海市斗门区井岸镇五福村民委员会办理取得；二、宋猛、刘莹对于五福村5#综合楼1单元207房拥有使用权50年（自2011年1月24日至2061年1月25日止）；三、确权证上所体现的2单元603房的相关数据真实。爱家公司称案涉房屋2012年至2015年由该公司包租，2015年后由宋猛、刘莹委托爱家公司出租。爱家公司提交了分别于2015年7月19日、2018年1月7日与宋猛、刘莹签订的两份《房屋出租委托合同》，均约定宋猛、刘莹将位于珠海市××区××五福爱家金地2单元603房委托爱家公司进行出租及房屋租金代收、物管费、水电费等日常维护管理，代收租金为每月400元。爱家公司称2012年10月25日至2018年12月24日共向宋猛、刘莹支付租金25265元。宋猛、刘莹的代理人在一审庭审中表示不清楚2012年至2015年包租的情况，但2015年后确由宋猛、刘莹委托爱家公司出租，称宋猛、刘莹没有收到爱家公司所付的租金。另查明，本院终审生效的(2016)粤04民终2451号民事判决书及(2016)粤04民终2695号民事判决书查明，珠海市国土资源局斗门分局于2004年6月17日颁发了案涉房屋用地的《建设用地规划许可证》，载明用地单位为五福村民委员会，用地项目名称为厂房、办公楼。2010年8月5日，珠海市住房和城乡规划建设局批复称同意五福村民委员会报送的5#综合楼的（调整）工程设计方案。2012年10月17日5#综合楼建设工程竣工，《建设工程规划验收明细表》载明该项目使用功能为工业。2013年2月1日，5#综合楼取得《竣工验收备案表》。2012年6月29日，珠海市测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果表》显示，5#综合楼总建筑面积7241.21平方米，住宅面积0平方米，工业面积7241.21平方米。宋猛、刘莹提起本案诉讼，请求判令1.《五福爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；爱家公司立即返还88500元，并赔偿30325.5元（其中以88000元为基数，自2012年3月24日起至所有购房款付清之日止，按照同期人民银行贷款利率计算利息，暂计至2019年3月23日利息30184元；以500元为基数，自2012年6月10日起付清之日止，按照同期人民银行贷款利率计算利息，暂计至2019年3月23日利息141.5元），合计118825.5元；2．五福合作社对前述款项承担连带赔偿责任。爱家公司反诉，请求判令宋猛、刘莹1.退还租金25265元；2.赔偿25265元自2012年10月至租金全部退还之日的利息损失（按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率标准自2012年10月25日暂计算至2019年4月17日为5285.14元）。一审判决的理由与结果一审法院认为，案涉房屋用地属于集体用地，《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》转让案涉房屋的使用权实际上是转让农村集体所有的土地使用权，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的禁止性规定，应认定为无效。无效合同自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该合同取得的财产应当相互返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，宋猛、刘莹诉请爱家公司返还总房款88000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于宋猛、刘莹要求爱家公司赔偿办证费用、房款的利息损失的请求以及爱家公司要求宋猛、刘莹返还已付租金的请求。一审法院认为，首先，宋猛、刘莹和爱家公司明知案涉房屋为用地为集体用地，仍签订案涉合同，对合同无效均负有相应的过错，应当各自承担相应的责任。其次，虽然爱家公司没有提供向宋猛、刘莹支付租金的凭证，但提交了2份《房屋出租管理合同》，结合双方本案中的陈述，爱家公司向宋猛、刘莹支付25265元租金具有高度可能性，故对宋猛、刘莹表示没有收到租金的抗辩，一审法院不予采信。第三，爱家公司向宋猛、刘莹支付租金系基于双方之间的包租及委托关系，案涉合同无效并不必然导致双方的包租及委托关系无效，故爱家公司以合同无效为由请求返还租金，理据不足，但爱家公司可以基于合同无效请求宋猛、刘莹赔偿房屋占用费损失，而该损失实际即是爱家公司向宋猛、刘莹支付的租金。第四，宋猛、刘莹请求爱家公司赔偿的500元办证费用及利息损失与应赔偿爱家公司的房屋占用损失数额相当，故一审法院认定双方各自承担相应的损失，互不赔偿。对宋猛、刘莹请求的赔偿500元办证费用及总房款的利息损失，以及爱家公司反诉请求返还租金及利息损失的请求，一审法院均不予支持。五福合作社并非《五福?爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》的当事人，也没有直接收取宋猛、刘莹交付的款项，与宋猛、刘莹之间没有合同关系，宋猛、刘莹要求五福合作社连带返还上述款项，于法无据，其诉请应予驳回。综上所述，宋猛、刘莹诉请确认双方签订的《五福?爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效，并要求爱家公司返还88000元，一审法院予以支持，其余诉讼请求，一审法院不予支持。爱家公司的反诉请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决一、确认宋猛、刘莹与爱家公司签订的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；二、爱家公司于判决发生法律效力之日起十日内返还宋猛、刘莹购房款88000元；三、驳回宋猛、刘莹的其他诉讼请求；四、驳回爱家公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1338元，由宋猛、刘莹负担341元，爱家公司负担997元；反诉受理费282元，由爱家公司负担。当事人二审的意见一审本诉被告、反诉原告爱家公司不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决第四项；2.判令宋猛、刘莹退还自2012年10月至今的租金25265元；3.判令宋猛、刘莹赔偿自2012年10月起至租金全部退还之日的租金利息损失（按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率标准自2012年10月25日暂计算至2019年4月17日为5285.14元）。事实与理由如下：一、宋猛、刘莹对于合同无效有过错，应对合同无效承担相应责任。2012年3月24日爱家公司与宋猛、刘莹签订了《〈五福·爱家金地综合楼5号楼〉集体产权协议书》。从该协议书名称及内容均可知，宋猛、刘莹向爱家公司购买的就是集体产权房屋的使用权，且使用期限为50年。由此可见，宋猛、刘莹对于无效合同的签订是有过错的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，宋猛、刘莹应承担相应责任。二、宋猛、刘莹不能基于无效合同而获益，其收取的租金应予退还并应赔偿利息损失。2012年房屋单价仅为每平方米3090元，该价格远低于同期、同地段的商品房，甚至还不到同期、同地段的商品房价格的一半。不仅如此，宋猛、刘莹还可与爱家公司签订《房屋出租委托合同》来获取固定收益。在有利可图的情况下，宋猛、刘莹最终决定购买案涉房屋。至宋猛、刘莹起诉前已获取出租收益25265元。在宋猛、刘莹对出租收益数额不满的情况下，选择通过诉讼方式申请认定协议无效，并要求爱家公司退还购房款。假定宋猛、刘莹对于其出租收益满意，则不会提出认定协议无效的诉讼。因此，宋猛、刘莹从当初购房到现在的主张合同无效，均是利益驱使的结果，其主观并非善意。一审法院对爱家公司提出由宋猛、刘莹返还25265元租金并赔偿利息损失的反诉请求并未支持，实则是对宋猛、刘莹非善意行为的支持，是允许宋猛、刘莹通过无效合同而获取利益。如果这种判决结果成为先例，无疑是对那些见有利可图时便签订无效合同，见利益不佳时便跳出来主张合同无效的投机者的支持。其结果不会遏制无效民事行为、无效合同的产生，只会给投机者们更多的机会。综合上述，一审判决第四项不仅未充分考虑到宋猛、刘莹对于无效合同签订中的过错，更未考虑到在社会中的不良示范效应。因此爱家公司特提起上诉，请求二审法院对一审判决进行改判。一审本诉原告、反诉被告宋猛、刘莹答辩称，第一、涉案的产权房性质是工业用地，不具有住宅功能，爱家公司销售房屋违反国家强制性规定，一审法院认定宋猛、刘莹与爱家公司签订的合同无效符合法律规定；第二、爱家公司组织制定了律师见证书、产权证等文件，使刘莹、宋猛有充分理由相信该房屋买卖具有一定的合法性，爱家公司应当对合同无效承担主要过错责任；第三、一审法院认定合同无效并无支持刘莹、宋猛要求爱家公司赔偿购房款的利息损失，正是基于双方过错，而且刘莹、宋猛利息损失和办证费用一共是30825元，爱家公司的租金损失25265元。应该是爱家公司对合同无效负担责任，一审判决在金额上偏袒爱家公司；第四、一审判决无证据证明爱家公司收到25265元的租金。涉案房屋对外出租产生的租金并非因本案合同产生。一审本诉被告五福合作社答辩，称对一审判决无异议。本院判决的理由与结果本院认为，对于案涉房屋买卖的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》的无效，买卖双方均有过错，均应承担相应的过错责任，一审判决已予认定。宋猛、刘莹因无效合同取得的案涉房屋应予返还，而爱家公司也应返还宋猛、刘莹支付的购房款88000元及办证费500元，并承担因无效合同占用款项期间的法定孳息。爱家公司反诉认为宋猛、刘莹应返还合同无效期间取得的案涉房屋租金及利息，一审判决认定因上述合同的无效，爱家公司反诉主张的租金及其利息实为宋猛、刘莹应承担的占用案涉房屋的费用损失，对此，宋猛、刘莹未提出上诉，视为服判。但爱家公司案中未提交证据证明所述2012年10月25日至2018年12月24日向宋猛、刘莹支付的25265元，在此期间具体的支付情况，也未能说明所主张的25265元利息的具体计算详情。依据爱家公司及宋猛、刘莹案中自行计算的利息金额计，即爱家公司主张计至2019年4月17日25265元的利息为5285.14元，宋猛、刘莹主张计至2019年3月23日88000元的利息30184元、500元的利息141.5元，一审判决认为爱家公司反诉主张的25265元及其利息与宋猛、刘莹本诉所主张的88500元和500元的利息“数额相当”，故双方各自承担相应损失，不再相互返还该部分损失，并无不当。爱家公司上诉认为一审判决未支持其反诉请求，是对一审判决的误读，爱家公司的上诉主张本院不予支持。综上所述，爱家公司的上诉主张，没有事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费564元，由上诉人爱家公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年八月二十三日书记员  陈瑞祥