湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终5303号 上诉人（原审被告）：湖南嘉运置业有限责任公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇新山村（楚沩西路**）。 法定代表人：吴建根，董事长。 委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单义娟，女，1963年12月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：单仁趾，男，1938年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系单义娟父亲。 委托诉讼代理人：龚师满，湖南良光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单馨，女，1966年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：单仁趾，男，1938年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系单馨父亲。 委托诉讼代理人：龚师满，湖南良光律师事务所律师。 上诉人湖南嘉运置业有限责任公司（以下简称嘉运公司）与被上诉人单义娟、单馨因商品房销售合同纠纷一案，嘉运公司不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉运公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回单义娟、单馨的诉讼请求；二、判令一、二审诉讼费用由单义娟、单馨承担。事实与理由：一审判决并未全面审查合同细节，判令撤销合同并判令嘉运公司承担25%赔偿责任，违背了本案合同约定（六个铺认购协议、认购补充协议和一个铺网签合同）和司法解释的具体适用条件，违背了合同约定的1100万元高额惩罚性赔偿违约对赌条款。单义娟、单馨签订认购及补充协议之预约，约定一次性付款1100万元购买六个铺面，但仅签了一个铺的网签合同，只交了一个铺的款项160万元，并未按照预约合同网签六个商铺，存在违约。双方预约中的惩罚性违约对赌条款，内容明确具体，概括了存在抵押等交易风险状态，约定了高额处罚，嘉运公司不构成隐瞒和欺诈。六个商铺中尚有五个商铺未完成网签，本约合同尚未成立，嘉运公司收款160万元（其中20万元定金）是订立本约的过程行为，不收款是违反预约不订本约行为，单义娟、单馨如对预约有异议应当及时提出诉求拒绝缴纳后续140万元，嘉运公司首款理所应当，无需承担赔偿责任。一、一审判决违背了基本事实，违背了1100万元惩罚性违约金对赌条款的特别交易安排；二、单义娟、单馨举证证明力不足，一审查明事实不清，背离关键条文，曲解本案交易纠纷真实原因；三、一审判决损害了鼓励交易原则，否定了意思自治和交易稳定；四、本案未达到不能实现合同目的，要求撤销合同不符合合同约定，单义娟、单馨也未证明嘉运公司有隐瞒抵押的故意，本案不应撤销合同，最多适用解除合同，嘉运公司愿意解除合同；五、本案判决赔偿金标准过高，即使撤销合同也应综合全案情况和特殊交易安排，以及单义娟、单馨也有相应责任，嘉运公司无需承担赔偿责任；六、一审法院具有影响本案公正审理的情形。本案单义娟、单馨申请了财产保全，并未提供足够担保，诉讼请求只有320万元的情况下，一审法院超标的查封；七、本案可以认定为本约合同并未成立；八、嘉运公司保留另行提起诉讼追究单义娟、单馨责任的权利。 针对嘉运公司的上诉，单义娟、单馨辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉运公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定嘉运公司故意隐瞒涉案6个商铺已经抵押的事实正确，嘉运公司实施了欺诈行为；二、一审判决适用法律正确，判决撤销双方签订的相关合同并判决嘉运公司承担已付购房款25%赔偿责任，并无不当；三、本案合同目的无法实现，涉案商铺因已抵押，现处于司法拍卖状态。涉案六个商铺系独立产权，单义娟、单馨基于慎重先行办理一个商铺产权过户手续，并未违约，在办理相关手续时，发现涉案六个商铺全部抵押，不能办理相关产权过户手续。单义娟、单馨具有履约能力和诚意。涉案商铺抵押担保的债权本息达700万元，残值只有100万元，冻结的租金为200万元，并未超标的保全。 单义娟、单馨向一审法院起诉请求：一、判令撤销单义娟、单馨签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡市商品房买卖合同》；二、判令嘉运公司返还单义娟、单馨购房款160万元及利息17786.67元（暂计算至2018年10月4日，此后利息按同期同类银行贷款利率计算至付清之日止）；三、判令嘉运公司向单义娟、单馨赔偿160万元整；四、由嘉运公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定的事实：2018年6月4日，单义娟、单馨在网上看到嘉运公司发布的关于“宁乡·义乌小商品批发城”项目商铺的销售资料，遂与嘉运公司联系，经反复协商，双方于2018年6月29日签订了《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》，认购书主要约定单义娟、单馨自愿认购嘉运公司所开发的位于宁乡县一环路连城国际项目（商业部分推广名为“宁乡·义乌小商品批发城”）项目第一层117、119、120、121、122、123号商铺，建筑面积为579.35㎡；销售价格为人民币壹仟壹佰万元；单义娟、单馨签订本认购书时即须支付购房定金贰拾万元整（￥200000元），本定金不退，在签订正式的《商品房买卖合同》时抵作购房款，单义娟、单馨在签订本认购书后七日内签订《商品房买卖合同》，并依照付款方式付清该套商铺应付之款项；本认购书未尽事宜，双方同意以最后签署的《商品房买卖合同》为准。同日，双方签订了《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》，主要约定单义娟、单馨购进嘉运公司的商铺已由嘉运公司出租给广发银行股份有限公司长沙分公司，嘉运公司已收房租到2019年4月10日，以后房租费属于单义娟、单馨；广发银行已使用门面后方的过道（无产权）单义娟、单馨有永久使用权；停车位、广告位等按嘉运公司与广发银行合同相关条款永久有效，权利属于单义娟、单馨；单义娟、单馨留贰拾万元，产权过户后嘉运公司协助单义娟、单馨办理广发银行与单义娟、单馨的房屋租赁合同变更后单义娟、单馨支付给嘉运公司；本合同签订后单义娟、单馨付给嘉运公司订金贰拾万元整，五日内网上签约后单义娟、单馨付给嘉运公司壹仟零陆拾万元整，嘉运公司承诺网签后五个工作日内出证，任一方如有违约应赔偿对方一倍违约金。协议签订后，单义娟、单馨依约向嘉运公司交付了定金200000元。2018年7月4日，单义娟、单馨与嘉运公司就涉案六个商铺中的117号商铺签订了合同编号为716010833117的《宁乡市商品房买卖合同》，合同对单义娟、单馨购房位置、单价等进行了约定，同时明确该商品房未设定抵押。合同签订当日，单义娟、单馨向嘉运公司支付了购房款1400000元，因嘉运公司无法开具发票，剩余五个商铺网签停止。2018年7月10日，单义娟、单馨取得117号商铺的发票，后单义娟、单馨在办理合同备案登记时，发现涉案六个商铺已被全部抵押，不能办理房屋备案登记和产权过户手续。2018年7月23日，嘉运公司向单义娟、单馨书面承诺：8月10前退还定金200000元，8月31日前办理好117号商铺产权证。后嘉运公司未履行。单义娟、单馨认为嘉运公司将承诺未设定抵押而事实上已设置抵押登记的商品房销售给自己，已构成欺诈，酿成本案诉讼。一审法院另查明，2017年1月24日，嘉运公司的法定代表人吴建根向案外人邢佳借款5000000元，嘉运公司为该笔借款提供抵押担保，将涉案六个商铺全部抵押给案外人邢佳，并在宁乡市不动产中心办理了抵押登记。2018年5月3日，案外人邢佳因吴建根未偿还其借款将嘉运公司及吴建根、吴建根之妻陈罕龙诉至长沙市天心区人民法院，经天心区法院调解结案后未按约定履行，邢佳于2018年11月6日向天心区人民法院申请强制执行，现涉案房产已进入执行程序。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、单义娟、单馨签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡县商品房买卖合同》是否可撤销；二、嘉运公司是否应向单义娟、单馨退还已付购房款、支付已付购房款利息及利息计算标准；三、嘉运公司是否应向单义娟、单馨支付赔偿款及赔偿款的标准。关于争议焦点一，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照合同的约定,全面履行自己的义务。本案中，双方在商铺认购书及补充协议中未对涉案房屋是否存在抵押的事实进行约定，但约定认购书未尽事宜，双方同意以最后签署的《商品房买卖合同》为准，而《商品房买卖合同》第三条中明确约定涉案房屋未设定抵押，且纵观全案，在整个订立合同过程中嘉运公司并未提交充分的证据证实将涉案房屋已设立了抵押登记的事实告知单义娟、单馨。故嘉运公司关于未隐瞒商铺抵押、交易受到限制的情形，已口头告知单义娟、单馨，且设计了相应的解决方案，不存在欺诈的主张，因无充分证据证实，一审法院不予支持。因嘉运公司未将涉案房屋已设立了抵押登记的事实告知单义娟、单馨,导致单义娟、单馨无法办理不动产登记权证，双方多次协商未能解决，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”之规定，单义娟、单馨请求撤销与嘉运公司签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡县商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”之规定，涉案房屋买卖合同被撤销后，单义娟、单馨要求嘉运公司返还单义娟、单馨已付购房款1600000元及按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月4日起至实际返还之日止利息的诉讼请求，一审法院亦予支持。关于争议焦点三，单义娟、单馨要求嘉运公司承担已付购房款一倍即16000000元的赔偿责任的请求，根据《最高人民法院》第九条的规定，房屋买卖合同撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，根据本案的具体情况，一审法院酌情支持嘉运公司按已付购房款的25%承担赔偿责任，即嘉运公司应向单义娟、单馨承担合同撤销后的赔偿责任400000元（1600000元×25%）。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、撤销单义娟、单馨与嘉运公司签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡市商品房买卖合同》；二、嘉运公司返还单义娟、单馨购房款1600000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2018年7月4日起至实际返还之日止利息；三、嘉运公司赔偿单义娟、单馨400000元；上述二、三项限嘉运公司于本判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回单义娟、单馨的其他诉讼请求。本案一审案件受理费32542元，财产保全费5000元，合计37542元，由单义娟、单馨承担7542元，嘉运公司负担30000元。 本院二审期间，嘉运公司向本院提交如下新的证据： 《房地产估价报告》。拟证明：涉案六商铺价值12710403元，房屋交易价格是公平且有优惠的，一审判决违约金过高，认购协议时缔约责任纠纷，合同含义是六个商铺一起买，在签约过程中发生的争议。 针对嘉运公司提交的新的证据，单义娟、单馨发表如下质证意见：该证据与本案无关。 单义娟、单馨二审向本院提交如下新的证据： 证据1、《宁乡县商品房网上备案价格调整申请表》。拟证明：双方签订相关购房合同时，涉案六个商铺在政府备案价只有800万元； 证据2、湖南省慈利县农商银行流水单流水单和浦发银行长沙麓谷科技支行流水单。拟证明：双方签订购房合同时，单义娟、单馨具有存款1113万元，有能力支付购房款项。 针对单义娟、单馨提交的新的证据，嘉运公司发表如下质证意见：对证据1，全款买不受备案价格影响；对证据2并无异议。 作为定案的证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件的事实相关联。根据当事人的举证和质证意见，本院对当事人提交的新的证据认定如下：嘉运公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信；单义娟、单馨提交的证据的真实性本院予以确认。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：单义娟、单馨与嘉运公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》第三条中明确约定涉案房屋未设定抵押，嘉运公司并未提交充分的证据证实签订该合同过程中将涉案房屋已设立抵押登记的事实告知单义娟、单馨。双方虽然未就签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》所涉六个商铺全部签订购房合同，但根据现有证据足以认定嘉运公司的欺诈行为，该行为导致单义娟、单馨无法办理不动产登记权证，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定判令撤销单义娟、单馨与嘉运公司签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡县商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。本案系因嘉运公司的行为导致合同被撤销，嘉运公司应返还单义娟、单馨已付购房款1600000元并按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月4日起至实际返还之日止利息。单义娟、单馨要求嘉运公司承担已付购房款一倍即16000000元的赔偿责任，一审法院酌情支持嘉运公司按已付购房款的25%承担赔偿责任，该赔偿数额与单义娟、单馨的实际损失基本相符，本院予以维持。另一审判决并无程序违法，嘉运公司相关上诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人湖南嘉运置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费32542元，由上诉人湖南嘉运置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  曾庆军 审判员  金新贵 二〇一九年八月十五日 法官助理冷子剑 书记员孙娇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。