文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初4097号原告：胡序学，男，1969年12月8日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：高权，重庆杰耀律师事务所律师。被告：曾爽，男，1975年3月26日出生，汉族，网吧负责人，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：吴开锋，重庆圣石牛律师事务所律师。原告胡序学与被告曾爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡序学的委托诉讼代理人高权、被告曾爽及其委托代理人吴开锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡序学向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告房屋租金180000元；2、请求判决被告支付原告违约金50000元；3、请求判决被告支付原告滞纳金25200元（以3250元/月×8个月）。事实和理由：原、被告于2017年8月3日签订《房屋租用协议》约定，原告将自己位于重庆市涪陵区XXX房屋出租给被告经营网吧；每年租金180000元，付款方式为一次性支付，先打款后使用等内容。合同签订后，原告按约向诉争房屋出租给被告使用，但被告却未按约定期限缴纳第二年的租金，经原告多次催收无果，原告遂诉至法院。被告曾爽辩称，原、被告签订租赁合同属实，但是被告没有违约行为，被告未支付2019年度的租金是由于诉争门面已被法院强制执行，且法院于2018年3月22日向被告发出了公告并口头要求被告立即搬出诉争门面，被告已于2019年2月1日前搬离诉争房屋，因此被告未缴纳租金是因原告的原因导致，原告的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原、被告签订《房屋租用协议》约定，原告将位于重庆市涪陵区XXX号房屋出租给被告使用；租用期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止；每年租金价格为180000元；房屋租金采用先缴纳租金后使用房屋的办法，实行一年一次性缴纳，第一年的房屋租金在2017年8月5日支付50000元，2017年8月10日支付50000元，余款80000元在2017年9月25日前支付，2018年9月25日前缴纳次年的房屋租金；如延期支付，按日利率7‰计算滞纳金，三个月内不予以支付租金，原告收回房屋；原、被告双方自行承担各自使用区域内的物业管理费和电费，水费由被告负担；原告按现有物业管理费标准1200元/月承担16%，被告承担84%，物管费的收取标准随物管公司变化而变化；为确保本协议得以严格执行，被告向原告缴纳履约保证金50000元，在本合同签订后五日内打到原告指定账户；被告遵守本合同条款，在约定期满，被告撤场完毕的次日无条件一次性退还给被告；原告已明确告知被告所承租的房屋已分别抵押给相关金融机构，在抵押权存续期间，如因房屋抵押事宜影响到被告的经营活动，由原告负责协调解决，但不影响本合同的继续生效和履行；如有一方违约，由违约方向守约方支付违约金50000元，并赔偿违约行为给对方造成的一切经济损失等内容。合同签订后，被告按约定向原告缴纳了第一年即2017年11月1日至2018年10月31日的租金180000元，并缴纳了履约保证金50000元。2017年9月25日，原告给被告出具收到上述租金和保证金共计230000元的收条一张。因原告及重庆市震霖水力发电有限公司等差欠恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称恒丰银行）借款本金500万元及利息未还，恒丰银行遂依法向本院申请强制执行，本院依法对原告用于抵押的诉争房屋采取了强制措施。2018年3月22日，本院作出（2018）渝0102执208号公告，并依法在诉争房屋处进行了送达，该公告载明“一、自本公告之日起十日内，被执行人胡序学搬出位于重庆市涪陵区XXX号房屋并将该房屋钥匙交由法院保管；二、逾期不履行本院强制执行……注：若有第三人对该房屋享有其他权利的，则需在公告期内向本院提交书面说明。风险告知：被执行人逾期未搬出房屋则视为不履行法院生效判决所确定的义务，本院将依法追究其法律责任。若有除被执行人以外的人员占据该房屋拒不搬出的，本院将视为抗拒执行并追究其相关法律责任，对其进行拘留、罚款等处罚措施，情节严重者本院将依法追究其刑事责任。”2018年7月5日，本院依法作出（2018）渝0102执208号执行裁定书，裁定对诉争房屋进行评估、拍卖。2018年9月17日，原告给被告发出《关于缴纳房租的函》，要求被告于2018年9月25日前缴纳房租180000元。嗣后，被告收到该函件，并在函上签名。2019年2月1日，被告在重庆市震霖水力发电有限公司（法定代表人系原告）处张贴《告知书》，载明“胡序学胡总你好！我网吧所承租关庙市场2楼系胡总产权部分的场地，因在2018年7月、8月、9月涪陵区人民法院及恒丰银行律师先后多次口头及书面告知我网吧租用的场地存在银行抵押经济纠纷，要求我们停止续交2018年10月后的房租费用，否则责任后果自负。介于胡总出租我网吧的场地存在一定的纠纷，且我网吧有5万门面押金尚未能退回，经我网吧股东共同研究决定，为规避该租用场地的经济纠纷，我网吧将不再续交次年的房租（此前我们已经多次告知胡总门面存在纠纷及我网吧不再续租的情况），我网吧不得已已于2019年1月起停止使用了关庙市场2楼胡总产权的租赁场地，网吧原租用胡总的部分的场地所有设备、物资已经在2019年1月撤离，并停止了该租用场地的使用权，此前胡总收取的5万元押金用于冲抵2018年10月后门面租金。请胡总在2019年1月后自行安排我网吧退回的租用场地，我网吧此后不再承担该场地的任何费用。”2019年2月3日，被告通过短信方式将上述告知书的内容再次通知原告，但原告却以被告未提前三个月告知为由认为被告违约。事后，原、被告发生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，被告明确表明其向原告缴纳的履约保证金50000元，另案向原告主张权利。另查明，2019年1月10日，重庆渝兴物业服务有限公司出具证明一份，载明“兹有关庙市场义和爽网吧的物业费从2019年1月份减收的，因网吧未营业胡序学的面积。特此证明属实。”再查明，被告系重庆市涪陵区义和爽网吧的负责人，该网吧系个人独资企业。截至2019年7月9日，诉争房屋仍登记在原告名下。上述事实，有庭审调查中的原、被告陈述，原告提供的房屋租用协议、收据、关于交纳房租的函、房屋查询信息、照片打印件、企业基本信息、短信聊天记录、手机录音，被告提交的（2018）渝0102执208号公告、告知书照片三张、重庆渝兴物业服务有限公司出具的证明、证人龙树权、瞿仁高的证言、手机短信记录等证据在卷佐证，且经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租用协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，诉争房屋在租赁前已抵押给了恒丰银行，虽然原告已将该情况明确告知被告，被告对此亦知晓并认可，但是由于在租赁期间内原告未按约偿还恒丰银行的借款本息，恒丰银行因此作为抵押权人向法院申请实现抵押权，导致本案诉争房屋在租赁期间内就被法院强制执行，而根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。”之规定，被告作为承租人明显不能对抗该抵押权的实现，更不能对抗法院的强制执行，因此本案中被告不存在违约行为。现原告要求被告支付其违约金50000元和滞纳金25200元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。正是由于在租赁期间内因原告未清偿恒丰银行的借款本息导致抵押权人恒丰银行向法院申请实现抵押权，诉争房屋才被法院强制执行，致使合同目的无法实现，故被告有权要求解除合同。据此，被告于2019年2月3日通过短信方式向原告本人发出告知书，表明其不再继续缴纳租金并告知原告其于2019年1月撤离了该诉争房屋，原告可在2019年1月之后自行安排诉争房屋，该告知书应视为被告向原告发出的解除通知，合同自通知到达对方时解除。如果原告对此有异议，应在合理期限三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但是原告并未在三个月内对该解除提出异议，另外虽然被告于2019年2月1日在重庆市震霖水力发电有限公司（法定代表人系原告）处张贴了该告知书，但是被告只是在原告经营的公司处进行了张贴，并未提供证据证明该告知书已于当日送达给原告，故本院确认原、被告签订的《房屋租用协议》已于2019年2月3日解除。又因合同解除前，被告仍在实际使用诉争房屋，故被告仍应向原告缴纳解除前的租金即从2018年11月1日起至2019年2月3日的租金共计46500元，至于原告主张的其他租金，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告曾爽在判决生效后十日内支付原告胡序学租金46500元；二、驳回原告胡序学其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5128元，减半收取2564元，由原告胡序学承担2100元，被告曾爽承担464元（案件受理费原告胡序学已预交2564元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  周慧二〇一九年八月七日书记员  王愉