江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初10197号 原告：上海庆晟国际货物运输代理有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****。 法定代表人：王辉，总经理。 委托诉讼代理人：吴奔，上海融栢律师事务所律师。 被告：常熟市忠凯包装材料有限公司,住,住所地江苏省常熟高新技术产业开发区久隆路**/div> 诉讼代表人：褚宏武，上会会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所负责人。 委托诉讼代理人：杨凤，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。 被告：戴晓婷，女，1989年2月10日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：严鸿，江苏海容律师事务所律师。 原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司（以下简称货运公司）诉被告常熟市忠凯包装材料有限公司（以下简称忠凯公司）、戴晓婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序公开审理了本案。审理中发现被告忠凯公司因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，本院于2018年10月8日裁定本案中止诉讼，后于2019年7月31日裁定本案恢复审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告货运公司的委托诉讼代理人吴奔、被告忠凯公司的委托诉讼代理人杨凤、被告戴晓婷的委托诉讼代理人严鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告货运公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告忠凯公司在2017年12月签订的厂房租赁合同解除；2、判令被告忠凯公司返还租金350万元；3、判令被告忠凯公司支付违约金按2个月租金计75万元；4、判令被告忠凯公司承担律师费20万元；5、判令被告戴晓婷对上述诉请承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告忠凯公司在2017年12月1日签订《租赁意向合同》，2017年12月5日正式签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租属被告忠凯公司名下位于常熟市常熟高新技术产业开发区久隆路31号内所有厂房。根据合同约定，双方租赁起止时间为2018年3月1日至2030年9月31日，其中2018年3月1日至2018年10月1日为免租期，第一年租金为450万元人名币。同时双方还约定违约金为月租金的二倍，此外违约方除承担违约责任外，还应当承担守约方为主张权利而支付的诉讼费、律师费等。原告在《租赁意向合同》签订后，根据合同约定向被告戴晓婷个人名下账户转账50万元作为意向金(2017年12月1日)，在《厂房租赁合同》签订后，向被告戴晓婷个人名下账户转账300万元(2017年12月5日)，上述350万元为第一年度部分租金，双方同意剩余100万元租金在原告接手租赁厂房当日支付。然而，在约定的厂房交付时间期至后，原告多次催促被告，但被告始终以各种理由拖延交付时间，这引起了原告的怀疑。原告经多方了解，方才得知，原来上述厂房已经由其它案外人承租并使用，被告故意隐瞒租赁事实与原告签订《厂房租赁合同》并收取租金的行为已经严重侵害原告的合法权益，被告戴晓婷作为被告忠凯公司的法定代表人，实际收取租金，并负责整个合同签订的过程，因此原告要求被告戴晓婷承担连带责任。经协商无果，无奈之下只能向贵院提请诉讼。 被告忠凯公司辩称，管理人从接管到的忠凯公司财务账册中，并未找到该笔款项，从原告提供的银行流水中该笔款项备注为买店面；故管理人无法确认该笔款项是否是支付的租金，同时根据账册显示忠凯公司并未收到该笔款项，故忠凯公司不应承担返还350万元的责任。 被告戴晓婷辩称，请求驳回对被告戴晓婷的诉请。因为被告戴晓婷系被告忠凯公司的法人，其当时履行的是职务行为，根据合同的相对性，如果原告认为要解除合同和赔偿，那么应该向被告忠凯公司主张。 本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，被告忠凯公司（甲方）与原告货运公司（乙方）签订了租赁意向合同一份，内容为：物业地址常熟市东南开发区久隆路31号，面积为37155.60平方米。年租赁价格肆佰伍拾万元（不含税）。租赁时间总共拾贰年，从2018年3月1日至2030年2月28日。免租期七个月，从签订正式合同开始日2018年3月1日。租赁意向定金伍拾万元整。如果双方随意违约私下解除合同按定金翻倍赔偿对方。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，如正式租赁合同签订，则本租赁意向合同自动无效。当日，原告货运公司支付了被告忠凯公司人民币500000元，被告忠凯公司法定代表人戴晓婷出具了收条一份。之后，被告忠凯公司（甲方、出租方）与原告货运公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：第一条出租厂房情况1.1甲方出租给乙方的厂房坐落于常熟高新技术产业开发区久隆路31号内所有厂房(以下简称“该厂房”)。该厂房出租给乙方的建筑面积为37155.6平方米，其平面图见本合同附件(一)。1.2该厂房原规划设计的生产使用性质为工业；其现有装修、有关设施设备(包括特种设备，下同)状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的其它有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。第二条交付日期和租赁期限3.1乙方已实地验看了该厂房，对该厂房的现状条件已充分了解，愿意按现状接受该厂房，现厂房内所有的空调等电器设备不得拆除。甲乙双方约定，甲方于2018年3月1日前向乙方交付该厂房和按本合同附件(二)中约定的有关设施设备(以下简称：有关设施设备)。起租日期自2018年10月1日起至2030年9月30日止。3.2在政府未征收或动拆迁的前提下合同自动顺延五年，租赁期满乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，优先享有续租权则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。第三条租金、支付方式和限期4.1甲、乙双方约定，该厂房年租金总计为(人民币)4500000元。4.2该厂房租金三年内不变，每三年租金递增5%。4.3房租先付后用，按年支付，协议签订后，乙方应于2017年12月5日前先付一年租金，以后按年支付租金。乙方应于每年的首月10日前向甲方支付租金。第四条其他费用5.1租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。其中电费按国家规定来计算，水费按具体产生的费用来计算。第五条厂房的使用要求6.1甲、乙双方约定，租赁期间，该厂房和有关设施设备均由乙方自行维修及保养，其费用由乙方承担。6.2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房和有关设施设备。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房和有关设施设备损坏或发生故障的，其维修费用由乙方承担，若造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。6.3租赁期间，乙方应根据《安全生产及消防安全承诺书》的约定，保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。甲方在对该厂房进行安全检查时，乙方应予以配合。凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改。6.4乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意。其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由甲方报有关部门批准后，方可进行。乙方如需对该厂房装修的，具体如下……。第六条厂房返还时的状态7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前解除后的一个月内返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按原有的租金来向甲方支付占用期间的使用费。7.2乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件(二)、(四)的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。7.3乙方返还该厂房时，应负责清理、注销在该厂房上设立的工商、税务等行政登记信息，否则视为乙方逾期返还该厂房，乙方应按本合同第7.1款约定向甲方支付占用费，直至清理完毕。第七条解除本合同的条件9.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：㈠该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的。㈡该厂房因社会公共利益被依法征用的。㈢该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。㈣该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的。㈤甲方已告知乙方该厂房出租前已设定抵押，现被处分的。9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……。第八条违约责任10.1乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。10.2非本合同规定的情况，乙方在租赁期间擅自退租的，乙方应赔偿甲方两个月的租金交没收保证金。10.3任何一方未能全面、及时履行本协议规定的条款的，均视为违约。违约方除依据本协议承担违约责任处，应当承担守约方为主张权利而支付的诉讼费、保全费、提存费、律师费、差旅费及其它费用，若约定的违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方损失。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告货运公司于2017年12月5日通过王福账号汇至被告忠凯公司法定代表人戴晓婷的银行账户3000000元。余款1000000元未能支付，之后，被告忠凯公司也未能按合同约定向原告货运公司交付合同约定的标的物房屋。 另查明，原告货运公司为本次诉讼，聘请上海融栢律师事务所律师吴奔为委托诉讼代理人，双方签订了聘请律师合同，约定原告货运公司支付律师代理费200000元，在签订本合同时一次性付清，但该费用目前尚未实际支付。 2019年1月8日，本院作出（2019）苏0581破1号民事裁定书，裁定受理江阴市虹达化工涂料有限公司对忠凯公司的破产清算申请，指定上会会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任忠凯公司管理人。 庭审中，原告货运公司主张解除双方签订的房屋租赁合同，被告忠凯公司、被告戴晓婷表示同意解除。原告货运公司认为，在履行房屋租赁合同过程中，其已支付了大部分的租金，履行了付款义务。剩余租金双方口头约定在交付租赁房屋时再支付，同时原告未支付剩余部分租金属于行使不安抗辩权，到目前为止，忠凯公司进入破产程序，也证明了原告行使不安抗辩权是正确的。被告忠凯公司未按合同约定向原告交付租赁房屋，存在严重违约，被告应当承担违约责任。被告忠凯公司认为，如果法院认定租赁合同真实，根据合同约定，原告货运公司应支付一年租金4500000元，但原告货运公司未能全额按时支付，原告应该承担违约责任。被告忠凯公司账上未反映收到原告货运公司支付的租金3500000元，故不应当由被告忠凯公司返还。根据原告货运公司提供的银行流水显示是买店面，故被告忠凯公司不清楚原告支付的款项是否系租金；被告戴晓婷认为，其系被告忠凯公司的法定代表人，其收取原告货运公司支付的租金3500000元是履行职务的行为，其本人不应承担返还的责任。按照双方签订的合同，原告货运公司应先支付租金，被告忠凯公司后交付租赁房屋，原告货运公司违约在先，被告不应承担违约责任。 上述事实，有租赁意向合同、厂房租赁合同、收条、银行账户交易明细、聘请律师合同及庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告货运公司与被告忠凯公司签订的租赁意向合同、厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关规定，合同有效，双方应按合同约定履行。合同签订后，原告货运公司先后支付了租金3500000元，虽然该租金由被告戴晓婷收取或汇至被告戴晓婷个人账户，但被告戴晓婷系被告忠凯公司的法定代表人，应认定被告戴晓婷收取租金的行为系履行公司职务的行为，故责任应由被告忠凯公司承担，原告货运公司要求被告戴晓婷承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。按照厂房租赁合同的约定，被告忠凯公司应于2018年3月1日前向原告货运公司交付租赁的厂房及约定的有关设施设备；原告货运公司应于2017年12月5日前先付一年的租金4500000元，但原告货运公司在合同约定的时间内向被告忠凯公司支付了租金3500000元，尚有租金1000000元未支付，原告货运公司的行为违反了厂房租赁合同第三条租金、支付方式和期限关于于2017年12月5日前先付一年租金的约定，原告货运公司先构成违约，故原告货运公司主张违约金及律师费，缺乏依据，本院不予支持。原告货运公司提出的剩余部分的租金是与被告方口头约定，在交付房屋时再支付及未支付剩余部分租金属于行使不安抗辩权的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告货运公司与被告忠凯公司一致确认厂房租赁合同解除，本院予以确认。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告货运公司要求被告忠凯公司返还已付租金3500000元的请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、规定，判决如下： 一、原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司与被告常熟市忠凯包装材料有限公司签订的厂房租赁合同解除； 二、被告常熟市忠凯包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司租金3500000元，款由被告常熟市忠凯包装材料有限公司直接给付原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费42400元，由原告上海庆晟国际货物运输代理有限公司负担7600元，被告常熟市忠凯包装材料有限公司负担34800元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分34800元，由被告常熟市忠凯包装材料有限公司在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  邵宝华 人民陪审员  吴鹤刚 人民陪审员  王惠兰 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  潘 莉