河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终14447号上诉人（原审原告）：河南省旭航房地产开发有限公司，住所地新郑市和庄镇振兴路北侧，统一社会信用代码9141018405470285XD。法定代表人：贺郁皓，总经理。委托诉讼代理人：白广锋，河南郑韩大有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩艳红，女，汉族，1983年7月23日出生，住河南省新郑市。上诉人河南省旭航房地产开发有限公司因与被上诉人韩艳红商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民再12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河南省旭航房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民再12号民事判决书。2.依法支持上诉人的原审诉讼请求。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院再审根据被上诉人出具的“借据”认定双方的关系为借款合同关系是错误的，双方只是借用发票的关系。该份借据显示：“本人韩艳红因取公积金需用发票，发票代码24100140070，发票号码003××××3591，金额伍拾壹万元整（510000元），于2015年1月24日之前归还，此房源暂无交款”。从内容上看，被上诉人韩艳红仅是向上诉人借用涉案房屋的发票，目的是取公积金使用。伍拾壹万元整（510000元）是发票金额，不是借款金额。“于2015年1月24日之前归还”，约定是归还发票的日期，不是返还借款的日期。并且被上诉人已经按日期约定将发票返还给上诉人。庭审时上诉人已经将该借用发票原件提交法庭，充分说明被上诉人没有持有该发票，亦未形成借款关系。“此房源暂无交款”也明确了双方借用发票的关系，涉案房屋应据合同约定交款。因此，该借据内容不符合借款合同的要件，借款应有明确借款意思表示，还款意思表示，明确金额，转款记录等，这些要素一审法院再审均没查清。此外，借据、双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》均查不到双方存在借款合同的要素，没有反映双方借款的意思表示。该借据在原审中上诉人也提供了，原审虽没有在判决书中表明是借用关系，也认可了该借据对双方解除合同没有影响。一审法院再审认定上诉人将涉案房屋已交付给被上诉人没有根据。双方于2014年12月5日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，被上诉人约定归还日期之前(大概签合同后2个月），归还了借用发票之后就失联了，当时房屋还没建成，不具有交付条件，所以一审法院再审查明的涉案房屋已经交付与事实不符。一审法院再审根据合同及被借用的涉案房屋销售不动产统一发票，就认定涉案房屋已完成备案登记，也不符合再审监督程序要求，根据我国民事诉讼相关法律规定，既然是院长发现已经生效判决确有错误，提交审委会讨论决定再审，就应当将本案确有错误全部查清，事实上被上诉人在备案时向有关部门提供的签名，与商品房买卖合同上签名不一致，存在备案无效的情况。综上，借用发票不能反映借款关系，涉案房屋没有实际交付，备案登记存在问题未查清，否认原审判决结果是错误的。2.一审法院再审违反法定程序，依法应当撤销。再审启动是发现原审判决确有错误，根据“借据”载明的内容，结合双方买卖合同内容，可以发现双方买卖合同无效，但是一审法院没有向上诉人释明，让上诉人做出选择，违反了法定程序。3.原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》合法有效，该合同及协议书约定了解除条件，该条件成立后上诉人有权解除。结合原审认定事实及再审认定事实，上诉人解除合同的条件已成就。截止目前，涉案房屋系上诉人所有，案外人无权申请执行涉案房产。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。其最基本的效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。无需登记，产生物权变动效力主要是非依法律行为而发生物权变动的情形。本案中涉案房产没有登记到被上诉人韩艳红名下，所有权人是上诉人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”从该条文中可以看出，该规定虽然没有以不动产登记作为认定可否执行的依据，但明确规定被申请人已经支付全部房款，且实际占有的房屋，可以查封。但韩艳红至今未向上诉人旭航公司支付任何房款，该房屋亦未实际交付韩艳红，人民法院依法也不能对涉案房屋进行查封，更不能以该查封为理由不让双方解除合同。综上，原审判决正确，应予维持。一审法院再审存在认定事实错误，请求依法撤销。被上诉人韩艳红未向本院陈述答辩意见。河南省旭航房地产开发有限公司向一审法院一审起诉请求：1.解除原、被告于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》两份；2.被告返还原告为其垫付的配套设施费16715元及利息334.3元；3.被告承担公告费1200元；4.被告支付原告违约金114750元(违约金按被告应当支付房屋总价款日万分之五计算，期间为2014年12月5日至2016年3月7日，此后按以上标准计算至该房屋再次销售之日)；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院原审认定：2014年12月5日，(××)旭航公司与(买受人)韩艳红签订《商品房买卖合同》(包括附件四《合同补充协议》)，约定由韩艳红购买旭航公司位于新郑市新烟办事处永宁街5号公馆5幢2单元22层2203号房屋一套，户型为三室二厅，建筑面积共134.41平方米，约定房屋总价款为510000元，付款方式为现金、一次性付款，付款时间为2014年12月5日。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按合同规定的时间付款，1、（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，买受人按累计应付款的2%向××支付违约金。当日，原、被告双方另签订《补充协议书》，其中第六条约定“乙方应履行《商品房买卖合同》中约定的义务，并按本协议约定归还甲方垫付款。逾期则自甲方垫付款之次日至乙方实际全额支付总房款之日止，乙方应日向甲方支付总房款万分之五的违约金。如交房前，乙方仍款还清垫付款，甲方有权拒绝向乙方交付房屋并不承担相应赔偿责任，而乙方仍应承担房屋交付后的乙方义务”。第七条“因乙方款按约还款，甲方有权解除合同并按本协议第五条执行”。第九条“乙方(韩艳红)于2014年12月10日前还清垫付配套设施费16715元，于2015年1月1日前还清甲方(旭航公司)垫付房款110000元，于2015年4月1日前还清甲方(旭航公司)垫付房款200000元，于交房前三天还清甲方(归航公司)垫付房款200000元”。当日，韩艳红出具《委托书》，内容为：本人韩艳红于2014年12月5日购买河南省旭航房地产有限公司开发的5号公馆项目5号楼2单元22层2203户，并签订《商品房买卖合同》。现双方达成一致，本人同意由河南省旭航房地产开发有限公司代为办理相关手续。如因本人未能按约定时间支付河南省旭航房地产开发有限公司垫付款，造成需办理解除抵押、注销《商品房买卖合同》备案登记及相关手续，本人全权委托河南旭航房地产开发有限公司代为办理。后因韩艳红未按合同及补充协议约定支付旭航公司垫付的房款，旭航公司以邮寄方式向韩艳红通知解除合同，并于2016年3月1日在《人民日报》上刊发《合同解除通知》，为此旭航公司支付公告费1200元。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《合同解除通知》、发票、快递单律师函、等证据足以证实。一审法院原审认为：原告河南省旭航房地产开发有限公司与被告韩艳红签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，韩艳红所购买的房屋总房款为510000元，但韩艳红至今未按《补充协议书》第九条约定的期限和数额还清河南省旭航房地产开发有限公司垫付的费用及房款，后河南省旭航房地产开发有限公司以邮寄方式向韩艳红送达解除合同通知，并在报刊上刊发《合同解除通知》，韩艳红仍拒不履行其应尽义务，一审法院认为，韩艳红怠于履行合同义务的行为已构成违约，河南省旭航房地产开发有限公司要求解除双方签订的《商品买卖合同》及《补充协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案合同及补充协议的解除，原告要求被告支付其已垫付的配套设施费16715元，于法有据，一审法院不予支持。原告要求该项费用的利息，因合同并未约定，一审法院不予支持。原告要求被告支付公告费1200元，系原告为此支付的合理损失且有相关票据为证，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告应当向原告支付因其违约造成的损失。根据《补充协议书》“乙方应履行《商品房买卖合同》中约定的义务，并按本协议约定归还甲方垫付款。逾期则自甲方垫付款之次日至乙方实际全额支付总房款之日止，乙方应按日向甲方支付总房款万分之五的违约金。如交房前，乙方仍未还清垫付款，甲方有权拒绝向乙方交付房屋并不承担相应赔偿责任，而乙方仍应承担房屋交付后的乙方义务”。该约定并未超出法律规定，故被告向原告支付的违约金应当以总房款510000元为基数，自2014年12月5日起至该合同解除之日止，按日万分之五计算。被告韩艳红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省旭航房地产开发有限公司、被告韩艳红于2014年12月5日签订的编号为140××××****的《商品房买卖合同》和《补充协议书》。二、被告韩艳红应于本判决生效之日起十日内支付原告河南省旭航房地产开发有限公司垫付的配套设施费16715元。三、被告韩艳红应于本判决生效之日起十日内支付原告河南省旭航房地产开发有限公司公告费1200元。四、被告韩艳红应于本判决生效之日起十日内支付原告河南省旭航房地产开发有限公司违约金(以510000元为基数，自2014年12月5日起至本合同解除之日止，按日万分之五计算)。除原审查明事实外，一审法院再审另查明，2014年12月5日，河南省旭航房地产开发有限公司与韩艳红签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，同日韩艳红向河南省旭航房地产开发有限公司出具借据一份，内容为：“本人韩艳红因取公积金需用发票，发票代码241001410070，发票号码003××××3591，金额伍拾壹万元整（510000元），于2015年1月24日之前归还，此房源暂无交款。”河南省旭航房地产开发有限公司向韩艳红出具了销售不动产统一发票，涉案房屋已进行备案登记。2015年7月14日史书俊因起诉韩艳红、冯小勇民间借贷纠纷一案，史书俊申请财产保全请求查封韩艳红的财产，新郑市人民法院作出（2015）新民初字第3015号民事裁定将涉案房屋查封。一审法院再审认为：针对河南省旭航房地产开发有限公司起诉要求解除与韩艳红签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的问题，因河南省旭航房地产开发有限公司与韩艳红之间存在商品房预售合同关系以及两者之间的借款合同关系。商品房预售合同中，河南省旭航房地产开发有限公司承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；韩艳红作为购房人的合同义务是支付购房款。涉案合同约定的付款方式为现金、一次性付款，付款时间为2014年12月5日。河南省旭航房地产开发有限公司向韩艳红出具了涉案房屋的销售不动产统一发票，河南省旭航房地产开发有限公司将涉案房屋交付韩艳红，并已进行备案登记。至此，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。对于河南省旭航房地产开发有限公司与韩艳红之间的借款合同关系，河南省旭航房地产开发有限公司应另案处理为宜。史书俊于2015年7月14日已将涉案房屋查封，故河南省旭航房地产开发有限公司于2017年3月13日以韩艳红未交纳房款为由提起诉讼要求解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实错误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第四百零七条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫0184民初1990号民事判决。二、驳回原审原告河南省旭航房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院一审、再审查明的事实一致。本院认为，被上诉人韩艳红与上诉人河南省旭航房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。由于该《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后已到房屋登记部门进行了备案登记，至此，双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成，上诉人河南省旭航房地产开发有限公司对涉案房屋不再享有所有权。上诉人河南省旭航房地产开发有限公司以韩艳红未交纳房款为由提起诉讼，要求解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥。因被上诉人韩艳红涉及其他纠纷，该房屋被查封，上诉人河南省旭航房地产开发有限公司关于涉案房屋的债权可以通过执行程序申请救济。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由上诉人河南省旭航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年八月二十一日书记员  李燕辉