广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22076号原告：程小平，男，1971年5月24日出生，汉族，身份证住址湖北省武汉市黄陂区，被告：刘裕沛，男，1942年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥彬、苏俊源，广东宾得律师事务所律师、律师。原告程小平与被告刘裕沛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小平，被告刘裕沛的委托诉讼代理人苏俊源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程小平诉称：原、被告之间的租赁合同期限到2021年6月，由于白云区小坪村拆迁，原告要求终止合同并退还押金8380元，被告拒绝并称若原告不交租，就用押金抵扣租金直到抵扣完毕，原告无奈同意并约定在2019年5月31日终止合同。2019年5月17日，被告微信联系原告，称有人要承租涉案场地，若成功租出，便将租金退还原告；次日，被告微信通知原告于该月25日搬出；2019年5月20日，被告破门而入，将原告的物品清走；2019年5月22日，原告得知涉案场所被被告占用，与被告联系无果，于是报警求助；之后在街道办协调时被告亦不配合，故诉至法院，请求依法判令：被告赔偿原告精神损失65000元及财产损失20000（其中包括押金8000元）。被告刘裕沛辩称：原、被告之间的租赁合同是2016年7月1日至2021年6月30日，除商铺租赁外，原告的舅子案外人蒙先生还租借了被告的出租房。2019年4月开始，原告就停止交租，要求被告用之前预交的7600元押金抵扣房租、铺租及水电费。原告在2019年4月应缴3月水费80元、电费859.5元及4月租金4190元，共5129.5元；2019年5月1日至19日应缴4月税费48元、电费399元及当月租金2654元。另原告的舅子从4月18日至5月19日的租金和水电费均未向被告支付，故被告在2019年5月18日告知原告押金已抵扣完毕，要求原告补足租金、水电费，但原告不予理睬，故被告给原告2天期限之后，原告拒不交租的行为已构成实际违约，被告有权单方解除合同，故被告在2019年5月20日将商铺的杂物进行清理，故原告要求被告赔偿85000元无事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明：2016年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《小坪刘家东街64号商铺租赁合同书》，约定乙方租用小坪东街64号首层铺面之一，从2016年7月1日至2021年6月30日，租金每月3800元，在第二年开始递增5%，收租时间定在每月前10天，拖欠租金20天作违约终结合同，没收其保证金；乙方必须交付2个月租金作为保证金，合同期满，乙方交清租金及其他费用迁出时甲方应无息退还给乙方；等等。同日，被告开具收据，记载今收到程先生首层铺位之一，铺租押金（保证金）7600元。2019年3月4日及15日，被告分别向原告发送微信照片，照片为2019年3月租金收据，记载金额为4190元，被告在照片下称实付3000元；2019年4月4日，被告向原告发送收据照片，记载2019年4月租金4190元、电费859.5元、水费80元，共5130元；另有蒙先生收据记载租金及水电费共434元，被告在照片下方称实付4374元。2019年5月，被告向原告发送收据照片，显示2019年5月租金4190元，电费399元、水费48元，共4637元；在收据下方另有一张手写字条，内容为472+34=506。原告称之所以会有实付金额，系因为涉案商铺涉及拆迁，故被告降低租金标准为3000元；2019年4月实付4374是被告将蒙先生租金及水电费434元计入在内，原告不同意为蒙先生支付房租及水电费。被告称因2019年2、3月份系春节，考虑原告生意较少，故仅在该两月协商房租系3000元，之后仍应按照正常租金4190元/月缴纳。被告为证实原告还应向被告支付另一房屋租金及水电费，出示收据两张，记载为仅收到“蒙先生”2019年3月19日至2019年4月18日水电费72元，以及该期间租金及水电费434元；另称原告还需支付2019年5月1日至5月19日期间的水费8元、电费63元。原告对上述收据不予确认，对水电费数额亦不予确认。审理中，原告称押金实际为8380元，是在租金递增为4190元后递增缴纳了8380元；无法明确除押金外的其他经济损失范围。被告出示其名下关于涉案商铺所在建筑物的宅基地使用证，编号为穗郊字第058008号，建筑层数2层。原告称涉案商铺现所在建筑物层数共为6层，被告亦确认涉案房屋系重建，经本院释明，被告未能举证证实涉案商铺所在建筑物有取得建设工程规划许可证或与实际情况相符的宅基地使用权证。以上事实，有《小坪刘家东街64号商铺租赁合同书》、微信聊天记录、照片、宅基地使用权证、收据和当事人陈述等证据证实。本院认为：被告作为出租方未能举证证实涉案房屋取得了合法报建手续，应当承担举证不能的不利后果。原告与被告就未取得合法报建手续的涉案房屋签订《小坪刘家东街64号商铺租赁合同书》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。《小坪刘家东街64号商铺租赁合同书》无效，因合同而取得的财产应相互返还，故原告要求被告退还押金于法有据，本院予以支持。关于押金数额，原告主张押金随租金进行了递增，但未能提供证据证实；反之，被告则提交了其开具的金额为7600元的押金收据；另结合房屋租赁关系中，一般均系签订合同时便依据合同之初的租金数额缴纳押金，故原告主张押金为8380元依据不足，本院不予采纳，确认押金数额为7600元。关于被告主张原告存在欠缴租金、水电费需抵扣的问题，本院认为，原告确认其在涉案商铺内留存有物品，且被被告在2019年5月20日清空，故在此之前涉案商铺系由原告占有使用，原告在占用期间仍应按照租金标准向被告支付占有使用费。关于租金标准，原告主张与被告协商租金为3000元/月，经计算，被告在2019年3月、4月要求原告支付的租金均系按照3000元/月计算，故本院对原告该主张予以采信，确认租金为3000元/月。现原告未能举证证实其有向被告支付2019年4月1日至2019年5月19日期间的占有使用费4838.71元（3000元+3000元÷31天×19天），应由原告承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告要求抵扣该4838.71元的主张予以支持。关于水电费，被告主张原告尚欠2019年3月水费80元、电费859.5元，4月水费48元、电费399元，5月1日至19日水费8元、电费63元，原告在占有使用期间产生水电费正常，且2019年3月及4月的水电费数额被告均已在微信照片的收据中向原告说明，原告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对被告主张的上述水电费予以采信，确认原告还应向被告支付水电费共计1457.5元，该费用被告主张抵扣合理，本院予以支持。被告另主张原告还需承担案外人蒙先生的租金及水电费，但未能提供证据证实原告曾作出同意承担的意思表示，现原告拒绝承担，故被告主张抵扣该项费用，本院不予采纳。抵扣后押金仍余1303.79元，被告应向原告返还。原告另主张精神损失，因原告未能提供证据证实因涉案纠纷导致原告精神受损并经鉴定构成伤残，故原告要求被告支付精神损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于剩余经济损失，因原告无法明确范围，本院无从调处，故不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告刘裕沛向原告程小平返还押金1303.79元；二、驳回原告程小平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费962.5元，由原告程小平承担937.5元，由被告刘裕沛负担25元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年八月三十日书记员  蔡佳丽