贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1034号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，系该公司董事长.委托诉讼代理人：陈徽，系该公司职工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张世龙，男，1966年7月1日生，汉族，贵州省安顺市人，公交车驾驶员，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：候淑秀，女，1965年3月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上。系张世龙之妻。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：候淑秀，女，1965年3月14日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，安顺市青松烟厂下岗职工，住址同上。上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称“翠麓公司”）因与被上诉人张世龙、候淑秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人翠麓公司委托代理人陈徽，被上诉人候淑秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决宣判后，上诉人翠麓公司向本院提出上诉称：1、撤销原审民事判决书的第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人于一审提交《关于整改翠麓名品消防登高面征求意见公示、关于小区拆除小区绿化带以便消防验收的建议》，足以证实被上诉人拒不配合上诉人的消防整改请求，以致无法通过消防验收。办理不动产权证书需要上诉人与被上诉人相互配合才能完成，正因为被上诉人的不配合才导致上诉人不能按时协助办理权属证书，故上诉人逾期办理不动产权属证书的行为不构成违约。2、一审判决计算的违约金起算点错误。根据双方合同约定应以实际交房之日加上450日后开始计算违约金。同时，即便上诉人构成违约，但上诉人的违约行为亦未给被上诉人造成损失，故请二审法院依法降低违约金数额。被上诉人张世龙、侯淑秀答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。二审中，双方当事人均未提交新证据。张世龙、侯淑秀向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺市××××路翠麓名品2栋7层5号商品房房屋所有权证书交付给原告；2.判令被告以已付购房款总额379944元为基数，按日万分之0.1支付原告从2015年12月11日起至2019年2月28日，逾期天数为1174天，逾期办证违约金4460元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3.判令被告负担本案诉讼费用。一审经审理查明：原、被告于2014年6月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××路翠麓名品1-2-7-5号房屋，建筑面积106.1平方米，按照套（单元）计算，该商品房总房价款为379944元，付款方式为在合同签订之日支付购房首付款119944元，余款260000元通过银行按揭贷款支付。合同第四章第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”、第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”。原告于2014年6月4日向被告支付购房首付款119944元、产权代办费530元、维修基金7427元、四通费6500元；于2014年10月29日通过银行贷款将剩余房款260000元支付给被告。该房屋于2015年7月30日交付原告使用。后原告向被告主张办理所购房屋产权证及逾期办证违约金未果，致成诉讼。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因原告购买被告开发的位于安顺市××××路翠麓名品1-2-7-5号房屋尚未通过消防验收，未达到办理不动产登记证书的条件，故对原告要求被告办理房屋产权证并交付原告的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。关于原告主张被告逾期办证构成违约，被告辩称不能办证的原因非其所致，故不应承担违约责任。因被告自认原告所购买的房屋尚未通过消防验收，未达到办理不动产登记证书的条件，而被告未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归责于被告，且原告作为购房者，未参与建设施工，对造成消防未通过没有责任，故对原告的主张予以支持，对被告的辩称意见不予采纳。被告在约定的期限内未完成转移登记，应向原告承担违约责任。同时，双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”故逾期办证违约金的起算时间应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除初始登记需要的90日和360日转移登记资料的提交时间，即450日后开始计算。被告逾期办证违约金应从合同约定交房时间2015年6月30日第二天起算，在扣除450日后，被告在2016年9月24日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任。故依法判决被告支付给原告截止至2019年3月19日共计906天的逾期办证违约金3443元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。被告主张原告部分违约金已过诉讼时效，因原告计算违约金的时间错误，故违约责任的起算时间应从2016年9月24日为准，按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定未过诉讼时效。上述违约金计算下来，结合本地的经济发展及物价水平，标准并未明显过高，故被告认为应该调整的辩称不予采信。被告认为2019年3月27日至2019年6月30日期间的违约金不应计算，因为原告主张的违约金暂时未主张到该时间段，故对该辩称予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告张世龙、候淑秀截止至2019年3月19日的逾期办证违约金人民币3443元。2、驳回原告张世龙、候淑秀的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告张世龙、候淑秀承担人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币25元。二审经审理查明，除该房屋于2015年7月24日交付被上诉人使用外，确认一审查明事实。本案的争议焦点：1、上诉人逾期办理不动产权属证书是否构成违约；2、一审判决确定的违约金标准是否过高；3、违约金起算时间是否正确。本院认为：关于上诉人逾期办理不动产权属证书是否构成违约的问题。本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律规定的效力性强制规定，应为合法有效合同。该合同第二十二条房屋登记中约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司向被上诉人张世龙、候淑秀实际交付案涉房屋的时间为2015年7月24日，故上诉人应在2016年10月16日前完成提交申请办理商品房转移登记资料。经本院审理查明，现案涉商品房因尚未通过消防验收而不具备办理不动产权证书的条件，已超过合同中约定的上诉人翠麓公司完成提交申请办理商品房转移登记资料的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人翠麓公司逾期办理不动产权属证书构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。至于上诉人主张因被上诉人张世龙、候淑秀拒不协助消防整改而不应承担违约责任的问题，因上诉人系案涉商品房的开发企业，其负有消防验收的主体责任，且上诉人所主张的事由不符合法定或者约定的免除违约责任之事由，故一审判决认定上诉人构成违约并承担违约责任并无不当。关于一审判决确定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。被上诉人张世龙、候淑秀根据案涉《商品房买卖合同》的约定，主张上诉人支付2015年12月11日至2019年2月28日止的逾期办证违约金4460元，一审判决根据双方合同确认截止至2019年3月19日的违约金为3443元。上诉人翠麓公司在二审中并未提供违约金过高的相关依据，且案涉房屋价款为379944元，上诉人翠麓公司逾期办证达800余天，一审确认的逾期办证违约金并不过高，虽原审认定的违约金起算时间有误，但上诉人违约的事实客观存在，因差距天数及金额不大，故本院不作调整。故上诉人翠麓公司的此项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人翠麓公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年八月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。