北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初10786号原告:何迎新，男，1969年11月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，北京市东卫律师事务所实习律师。被告：李淑英，女，1959年2月21日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：辛霞，北京市信之源律师事务所律师。第三人：北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里**。法定代表人：马胜奇，董事长。委托诉讼代理人：赵小芳，女，该公司物业经理。委托诉讼代理人：陈艳芳，北京智光律师事务所律师。原告何迎新与被告李淑英、第三人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何迎新的委托诉讼代理人石利明、杨军和被告李淑英的委托诉讼代理人辛霞、第三人的委托诉讼代理人赵小芳、陈艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何迎新向本院提出诉讼请求：1、解除何迎新和李淑英签订的《委托购房协议》；2、要求李淑英退还何迎新购房款130万元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年7月22日至实际付款之日的利息；3、要求李淑英支付违约金1500万元。事实与理由：2013年9月15日，何迎新和李淑英签订了《委托购房协议》，约定何迎新以2426.58万元购买北京市朝阳区金台里甲21号楼1至2层房屋（以下简称涉案房屋），2014年2月5日前办理完房屋过户手续。何迎新支付了定金800万元，2015年3月27日支付购房款500万元。2015年3月30日，李淑英承诺两个月内将房屋钥匙交付何迎新，2015年9月30日之前办理涉案房屋的过户手续，过户完毕之后付清余款。2015年3月31日，何迎新向李淑英支付购房款300万元。2015年10月3日，李淑英将房屋交付给何迎新。2016年1月30日，何迎新和李淑英签订补充协议，约定2016年1月31日前何迎新支付购房款400万元，2016年4月份之内将涉案房屋过户至何迎新名下。2016年1月30日，何迎新再支付购房款400万元。2016年7月20日，李淑英承诺2016年7月20日确定具体过户时间，否则愿意承担违约金1500万元。李淑英交付房屋后，恒安公司曾多次持房产证要求何迎新搬离涉案房屋，何迎新于2016年7月13日被迫搬离涉案房屋，何迎新使用房屋期间只是找人清理了房间垃圾，并没有正常使用。2016年7月22日，李淑英明确表示合同无法继续履行。后李淑英陆续退还何迎新购房款1870万元，剩余130万元至今为退还，故何迎新诉至本院，请求判如所请。被告李淑英辩称，2013年9月15日，何迎新与李淑英签订《委托购买协议》，该协议明确双方系委托合同关系，即何迎新委托李淑英购买涉案房屋，双方并非房屋买卖合同关系。2016年7月22日，李淑英出具书面说明确定，解除与何迎新之间合同关系，并同意将代收房款退还给何迎新，双方委托关系实际已经解除。李淑英直接退还何迎新购房款1870万元，还通过案外人薛某转交何迎新1**万元，故应退还购房款仅拖欠25万元，而非130万元。另，2016年7月1日，李淑英承诺不给出具体过户时间情况下，李淑英承担1500万元违约金。2016年7月22日，李淑英与何迎新协商一致解除双方合同关系，2016年7月1日的承诺对双方均不再具有约束力，故何迎新无权要求李淑英支付违约金。即使法院认定李淑英需要承担违约责任，1500万元违约金亦远高于何迎新的实际损失，申请法院调整违约金。第三人恒安公司述称，2013年恒安公司与李淑英洽谈股权收购事宜。2015年6月6日，恒安公司与李淑英签订《股东转让框架协议》，约定股权转让总价2.95亿元，李淑英受让恒安公司100%股权。2015年11月11日，恒安公司与李淑英签订补充协议，约定李淑英应于2015年11月30日前支付5000万元，否则人视为李淑英违约。后因为李淑英资金无法到位，双方于2016年7月3日解除股权转让合同，扣除违约金后恒安公司将股权转让款等退还李淑英。期间，李淑英提出提前使用涉案房屋，恒安公司考虑李淑英已经支付部分转让款，恒安公司同意李淑英提前使用涉案房屋，但只能自用，不能装修改造，不得处置涉案房屋。2016年6月份，恒安公司才得知涉案房屋由何迎新实际使用，2016年7月13日，恒安公司收回了涉案房屋。恒安公司与何迎新之间不存在任何法律关系，至于李淑英和何迎新之间的关系，恒安公司均不知悉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，何迎新与李淑英签订《委托购房协议》，约定涉案房屋总成交价为2426.58万元，何迎新支付交易产生的契税、印花税、营业税，其他交易税费由李淑英承担并支付。签订合同当日，何迎新应支付购房定金800万元，余款需在过户前付清。双方商定2014年2月5日前办理完涉案房屋过户手续。协议签订后，何迎新于2013年9月14日以案外人曲某账户向李淑英支付了200万元。2013年9月16日，何迎新再通过曲某账户向李淑英支付600万元。2015年3月27日，何迎新再通过曲某账户向李淑英支付500万元。2015年3月30日，李淑英向何迎新书写材料载明“在两个月内将房屋钥匙交付，争取9月底前办理该房产的过户手续。过户完毕，一次性付清余款”。2015年3月31日，何迎新再通过曲某账户向李淑英支付300万元。2016年1月30日，何迎新和李淑英签订《补充协议》，约定双方就原签订何迎新购买涉案房屋的购房协议付款内容作如下补充协议：何迎新于签订购房协议时支付购房款800万元，2015年3月17日支付购房款800万元。李淑英于2015年10月3日将涉案房屋交付何迎新，因为办理过户时间一直未能具体确定且持续时间长，经双方协商同意何迎新需再次向李淑英支付购房款400万元，并于2016年1月31日前支付完成。何迎新共计向李淑英支付购房款2000万元整。双方约定2016年4月份之内，李淑英必须将涉案房屋过户至何迎新名下，剩余房款过户当日结清。补充协议签订后，何迎新于2016年1月30日通过曲某账户向李淑英支付400万元。2016年7月1日，李淑英向何迎新书写《承诺书》，承诺李淑英与何迎新签订涉案房屋的购房协议，因未按照约定时间办理完过户手续。经双方协商，李淑英再次承诺于2016年7月20日给何迎新确定具体过户时间，如果在此期间不能给出具体过户时间，李淑英承担因此造成的违约金和何迎新的违约金1500万元的要求，于8月1日前办理过户手续。2016年7月22日，李淑英向何迎新出具了《情况说明及还款计划》，载明鉴于李淑英收购恒安公司股权资金迟迟不能到位，导致收购失败，含恒安公司十处房产收购失败。恒安公司与李淑英解除收购合同。为此，导致何迎新不能按计划购买涉案房屋。对何迎新所付购房款，李淑英积极与恒安公司协商解决，争取最短时间内退还何迎新，剩余购房款，积极想办法早日退还，争取8月底前陆续到位。2016年7月15日，李淑英退还何迎新购房款700万元。2016年8月10日，李淑英退还何迎新购房款400万元。2016年8月11日，李淑英退还何迎新购房款200万元。2016年10月8日，李淑英退还何迎新购房款140万元。2017年1月24日，李淑英退还何迎新购房款30万元。2017年3月13日，李淑英退还何迎新购房款60万元。2017年3月14日，李淑英退还何迎新购房款200万元。2017年4月9日，李淑英退还何迎新购房款50万元。2017年5月9日，李淑英退还何迎新购房款90万元。以上李淑英合计共退还何迎新购房款1870万元。另查，涉案房屋登记在恒安公司名下。2015年6月26日，恒安公司与李淑英签订《北京市恒安物业管理有限公司（目标公司）之股东转让框架协议》，约定李淑英通过收购目标公司股权的方式，获得转让方（恒安公司全体自然人股东）合法持有恒安公司的100%股权，目标股权转让价款为2.95亿元，全部十处房产（注：该协议披露恒安公司的房产中包括涉案房屋）按每平米31524.87元计算。2015年11月11日，恒安公司与李淑英签订补充协议，约定李淑英于2015年11月30日支付5000万元，否则视为李淑英违约，之前预交的900万元作为违约金不予退还。后因李淑英资金未到位造成违约，双方解除股权收购协议。再，2015年9月份，恒安公司将涉案房屋交付李淑英使用。2015年10月3日，李淑英将房屋交付何迎新使用。2016年7月13日，恒安公司将涉案房屋收回。本案庭审中，李淑英主张通过案外人薛某向何迎新退还购房款105万元并向本院提交了李淑英向薛某转账记录（共三笔，分别为2016年5月10日的10万元、2016年5月15日的26万元和2016年5月17日的29万元）和薛某收条（金额为40万元）。何迎新否认收到薛某转付的款项。薛某未出庭，李淑英亦未进一步举证。本院认为，何迎新与李淑英签订《委托购房协议》，虽名为“委托购房”，但从上述合同条款具体规定、双方签订的《补充协议》行文以及双方支付购房款方式等可以看出，何迎新与李淑英之间实为房屋买卖合同关系。《委托购房协议》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李淑英作为出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，何迎新有权解除双方买卖合同关系并要求李淑英承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因李淑英违约导致合同解除，李淑英应退还何迎新已付购房款2000万元。现李淑英已陆续退还何迎新购房款1870万元。虽李淑英主张通过案外人薛某退还105万元购房款，但李淑英并未举证证明薛某向何迎新转交了上述款项，亦未举证证明何迎新曾授权薛某代收退还的购房款，对此李淑英应承担未能举证的不利后果，故何迎新要求李淑英退换购房款130万元，于法有据，本院予以支持。因李淑英并未明确具体还款时间，同时何迎新在本案中主张了1500万元违约金，本院将在处理违约金时一并考虑该笔款项的逾期退还问题，故何迎新要求李淑英支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，房屋买卖合同签订后，因李淑英根本违约致使标的物所有权不能转移，对此李淑英应承担违约责任。虽李淑英在作出违约金相关承诺后，再就退还购房款做出承诺，但并不能因此否认违约金的相关承诺，故何迎新要求李淑英支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但何迎新主张的违约金金额过高，本院将考虑房屋差价损失、转售利益损失、李淑英占用购房款时长等因素酌情调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下:一、解除原告何迎新与被告李淑英之间房屋买卖合同关系；二、被告李淑英于本判决生效后七日内退还原告何迎新购房款130万元；三、被告李淑英于本判决生效后七日内支付原告何迎新违约金850万元；四、驳回原告何迎新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163129元，由被告李淑英负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 王亮审 判 员 闫薇审 判 员 陈新二〇一九年八月十三日法官助理 杨闻书 记 员 刘斌