贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3462号 上诉人（原审原告）：李燕珠，女，1980年8月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：周礼瑞，男，1977年1月3日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：黄雪薇、孙兰，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕节市华馨房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区华馨阁。统一社会信用代码：915205007501705006。 法定代表人：李永淑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭昊、周键，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 上诉人李燕珠、周礼瑞因与被上诉人毕节市华馨房地产开发有限责任公司（以下简称华馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9452号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人退还上诉人保证金35万元及多收公摊面积部分的租金268940元；本案诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审程序违法，认定事实、适用法律和判决结果错误。被上诉人作为出租人，收取承租人租金近五年，金额上千万元，拒不提供发票给承租人，履行合同义务不符合法律规定，在租赁期限届满前上诉人暂缓支付最后一个季度租金属于行使先履行抗辩权，并不构成违约。一审法院将出租人提供发票的法定义务识别为约定义务，从而免除出租人的法定义务，属于认定事实和适用法律错误；被上诉人未主张将多收租金和保证金抵扣最后一个季度的租金，一审法院判决抵扣，从而驳回上诉人的返还保证金和多收租金的请求，违反民事诉讼不告不理的原则，程序违法，严重损害了上诉人的合法权益。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判决被告华馨公司退还原告李燕珠、周礼瑞的保证金35万元；2.判决被告华馨房公司向原告李燕珠、周礼瑞返还多收公摊面积部分的租金268940元；3.判决被告华馨公司向原告李燕珠、周礼瑞提供租赁费税务发票；4.由被告华馨公司退还原告李燕珠、周礼瑞欠条一份；5.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年8月26日,以被告华馨公司为甲方与以原告李燕珠、周礼瑞为乙方签订《商场租赁合同》（为便于区分，以下简称“租赁合同一”），双方约定甲方将其所有的位于毕节市××大道旁东××商住楼××、夹层（面积2506.76m2,夹层面积655.79m2）出租给乙方经营装饰装修材料及装饰设计,租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。商场第一层单价租金第一年为70元/m2/月,第二年为80.50元/m2/月、第三年为92.58元/m2/月、第四年为106.46元/m2/月、第五年为122.43元/m2/月;夹层第一年为26元/m2/月,第二年为29.9元/m2/月、第三年为34.39元/m2/月，第四年为39.54元/m2/月、第五年为45.47元/m2/月。乙方缴纳35万元履约保证金后，每年按季度支付租金（每季度末的20号交清本季度的租金）；双方对违约责任及其他事项进行了约定，其中第十二条约定，租赁期间，若乙方拖欠房租1星期以上，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。当日双方又签订一份《商场租赁合同》（为便于区分，以下简称“租赁合同二”），该合同的内容除商场租赁的价格为租赁合同一约定价格的一半外，其他约定的内容均一致。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告按照签订的租赁合同一的约定向被告交付租金。原告向被告交付租金时，被告将收取的租金一半出具租金收款收据给原告，另一半部分以二原告还款形式出具收款单。2015年11月6日，原、被告双方签订《商铺出租合同补充协议》，双方约定甲方出租给乙方的东园小区F组团一层门面自2015年12月1日起至2018年11月30日止月租金按85元/m2计价，三年不递增。原合同租赁期限、面积和租金支付方式及其他条款按原合同继续履行不变；夹层自2015年12月1日起至2018年11月30日年租金按200000元计算不再递增，租金每半年支付一次。补充协议签订后，双方实际按照该协议内容履行合同。因原告经营的一楼商铺包含了被告及案外人艺都公司使用的公摊部分，2016年7月15日，原告李燕珠与被告法定代表人李永淑及案外人艺都公司经营者文泽平对涉案商铺一楼的公摊问题达成《楼梯公摊说明》，约定原告经营的箭牌卫浴公摊面积为40m2，被告华馨公司公摊为113m2，艺都公司公摊为55m2，公摊的单价为85元/m2/月，执行日期从2016年1月开始。2016年11月9日，二原告与被告法定代表人李永淑重新对一楼公摊面积进行确认：原面积为2506.76m2，减去雷兵及文泽平的128平方米及55平方米，原告应交一楼房租的面积为2323.76m2，夹层房租由原来的20万元减去5万元，从2016年12月1日起每年只交费15万元，原金虎商铺位每年由李永淑交1万元公摊费。2016年6月至12期间，原告缴纳的一楼商铺租金并未扣除双方2016年7月15日确认的被告及艺都公司使用的公摊部分，2016年12月1日起，原告实际按照双方2016年11月9日确认的面积和价格向被告缴纳的租金。 原告认为，被告为了规避监管,提供阴阳合同给原告,要求原告将另一半租金写成欠条给被告,但原告支付了全部租金被告却未按照双方约定将原告出具的欠条返还原告,被告收取原告租金后,依法应当提供税务发票给原告,但被告拒不提供,没有全面履行合同义务，构成违约，且在案涉合同履行过程中,被告多收取原告2016年6月1日至2018年10月31日期间公摊面积部分的租金268940元,便拒绝向被告缴纳2018年9月至11月的租金并诉来一审法院，请求判决解除双方签订的《商场租赁合同》，退还原告缴纳的35万元保证金、返还多收取原告268940元的公摊面积部分租金并向提供租金费税务发票及退换原告欠条一份。庭审中，因双方签订的《商场租赁合同》约定的合同期限已过，原告当庭撤回了要求解除该合同的诉讼请求。 另查明，被告华馨公司以二原告未按约定缴纳租金，未合理使用消防等附属设施造成损坏，已另案向一审法院提起诉讼，要求二原告支付差欠原告的租金559558.8元及违约金并赔偿相关损失。 一审法院认为，原告李燕珠、周礼瑞与被告华馨公司对于租赁被告涉案商铺一事，于2013年8月26日经协商一致签订了租赁合同一，虽然双方又另行签订了租赁合同二，但双方在履行合同的过程中均是以租赁合同一约定的内容行使各自的权利及履行义务，结合原、被告双方2015年11月6日签订的《商铺出租合同补充协议》及对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成的协议，一审法院对双方签订租赁合同一确立双方租赁关系的事实予以认定。双方签订的租赁合同一、《商铺出租合同补充协议》、《楼梯公摊说明》及对一楼商铺公摊面积的重新确认系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告已将商铺交付给原告经营、管理、使用，二原告应当按照合同约定向原告支付租金。 虽然原告向被告缴纳了35万元履约保证金且双方的合同关系已经解除，但因二原告未按约定及时向被告缴纳2018年9月至11月的租金，构成违约，按照合同的约定被告可不予退还原告缴纳的履约保证金，与原告差欠的租金进行抵扣，故对原告要求被告退还向其缴纳的350000元履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持，该保证金可在华馨公司起诉李燕珠、周礼瑞一案中进行抵扣； 对于原告要求被告返还多收取公摊面积的租金问题。2016年7月15日，原、被告双方对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成《楼梯公摊说明》，根据该说明，原告应缴纳一楼商铺的租金从2016年6月1日起，每月应扣除14280元（168m2×85元/m2/月），虽然双方2016年11月9日对涉案一楼商铺公摊面积及单价达成的重新确认并自2016年12月1日起按照重新确认的面积和单价计算租金，但2016年6月1日至2016年12月1日期间，被告并未按照双方的约定扣除不属于二原告缴纳的公摊面积部分即85680元（14280元×6）,故被告应将该多收取的部分返还给原告，但因原告尚欠被告的租金已超过了原告缴纳的上述保证金及被告多收取的85680元之和，故对该部分费用被告同样不予返还，在华馨公司诉请李燕珠、周礼瑞支付租金一案中和原告应支付的租金进行抵扣； 对于原告要求被告提供租赁费税务发票的问题。缴纳租赁税费系出租人的法定义务，但因双方租赁合同及补充协议中均未对被告向原告提供租赁费税务发票一事进行约定，原告无权以被告未向其提供发票而拒付租金，该事由也并非原告享有先行抗辩权或不安抗辩权，故对原告以被告未提供租赁费税务发票，原告有权拒缴房租，并要求被告向其提供租赁费税务发票的意见和请求，一审法院不予支持； 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告要求原告将另一半租金写成欠条给被告,原告支付了全部租金被告却未按照双方约定将原告出具的欠条返还原告，故要求被告返还该欠条。因被告对原告向其出具欠条的主张予以否认，原告并未提供相应证据证实起向被告出具了欠条，故对原告主张的该事实，一审法院不予认定，对原告要求被告返还其欠条的诉讼请求，不予支持。 综上，原告诉请被告返还的保证金及被告多收取的租金在本案中不予返还，由原、被告双方在原告差欠被告的租金中进行抵扣，原告诉请被告提供租赁费税务发票及退还欠条的请求，因双方并未约定，亦无相应事实依据，一审法院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李燕珠及周礼瑞的诉讼请求 案件受理费人民币4995元，由原告负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：被上诉人应否返还上诉人保证金及多收的公摊面积费用。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同一及补充协议、楼梯公摊说明，系双方当事人真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。合同当事人应严格按照合同履行自己的义务。 其次，被上诉人已依约向上诉人交付了租赁物，上诉人也实际使用了租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，上诉人应依约支付被上诉人租金。上诉人以被上诉人未提供发票其行使先履行抗辩权为由拒付最后一个季度租金的主张不能成立，因双方合同未约定被上诉人需向上诉人开具发票，上诉人无权以此为由拒付剩余租金，本院不予采纳。上诉人如认为被上诉人未向其出具发票损害其利益的，其可自行向税务机关申请解决。 最后，双方租赁期限已届满，上诉人尚欠被上诉人租金未支付，被上诉人已另案向上诉人主张差欠的租金，一审确认上诉人已缴纳的保证金及被上诉人多收取的公摊面积费用可在被上诉人诉请上诉人支付租金的另案中与租金予以抵扣，不在本案中裁判由被上诉人予以返还并无不当，本院予以维持。上诉人认为一审将被上诉人多收取的租金及保证金抵扣涉案租金违反不告不理、程序违法的主张没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9990元，由上诉人李燕珠、周礼瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年八月五日 书记员 邱诗韵