重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初8305号原告：朱家香，女，汉族，1980年8月20日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天谋，重庆新盟律师事务所实习律师。被告：重庆南华房产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道**，统一社会信用代码915001017116641027。法定代表人：姜维义，该公司总经理。第三人：冉启良，男，汉族，1974年10月17日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：晏承武，重庆融益律师事务所律师。原告朱家香与被告重庆南华房产开发有限公司、第三人冉启良商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱家香的委托诉讼代理人李中、第三人冉启良的委托诉讼代理人晏承武到庭参加了诉讼，被告重庆南华房产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱家香向本院提出如下诉讼请求：1.由被告重庆南华房产开发有限公司立即协助原告朱家香办理重庆市万州区×室房屋不动产权属登记；2.诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2012年7月11日第三人冉启良代表被告重庆南华房产开发有限公司与原告签订《预订房屋协议》，协议约定由原告购买被告重庆南华房产开发有限公司名下的“南华移民综合楼”×室房屋。协议签订后，原告按照约定支付购房款。第三人于2016年7月交付该房屋，现入住该房屋至今。该房建设单位为被告重庆南华房产开发有限公司，第三人实际负责该项目的建设，该项目已于2017年4月1日登记办理不动产权证书，初始登记在被告重庆南华房产开发有限公司名下。时至今日，被告和第三人未协助原告办理该房屋的不动产权登记手续，故起诉请求法庭判如所请。第三人冉启良述称，所涉房屋系南华移民综合楼项目，该项目系第三人以被告名义独立出资建设，相关房款是由第三人收取，该项目在2017年4月1日取得房屋产权总证。在本案起诉前，万州区人民法院、重庆市第二中级法院对该项目另外69户相同情况的房屋买卖纠纷作出了生效判决，均判决由被告协助原告履行办理原告房屋不动产权证。综上，原告起诉的事实符合法律规定，但是办证的主体只能为被告，不能为第三人，本案中第三人不应当承担责任。被告重庆南华房产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月11日，第三人冉启良以被告重庆南华房产开发有限公司委托人名义（甲方）与原告朱家香（乙方）签订《预订房屋协议》，约定原告朱家香购买被告重庆南华房产开发有限公名下的“南华移民大楼”的房屋。协议签订后，原告按照约定支付购房款。第三人已交付该房屋，原告也已入住该房屋至今。该房建设单位为被告重庆南华房产开发有限公司，第三人为该项目的实际出资人，由于被告拒不向房屋登记机关提出房屋权属登记申请，原告房屋至今未办证。2006年6月19日第三人冉启良以重庆南华房产开发有限公司名义与案外人王宇签订《土地转让协议》，约定王宇将10.30亩土地以每亩15万元转让给重庆南华房产开发有限公司。冉启良支付王宇土地转让价款及违约金1620000元。2010年5月26日，万州区人民政府向万州区国土资源局下发划拨国有土地使用权供地方案批复[区万州府土函（2010）45号]，同意将位于百安街道办事处原程家村五组（5397平方米）和扁寨一组（1236平方米）国有建设用地共计6633平方米（9.95亩）划拨给重庆南华房产开发有限公司，作为百安移民大楼和南华移民综合楼项目用地。后冉启良持重庆南华房产开发有限公司相关资料，以重庆南华房产开发有限公司名义向万州区国土资源局办理土地使用权登记的相关手续。同年12月1日土地登记机构为上述二宗国有划拨土地分别核发了权利证书，权利人均为被告重庆南华房产开发有限公司。2012年11月22日，被告与第三人分别签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，其主要内容为：百安移民大楼南华移民综合楼A、B栋由冉启良自筹资金开发建设，自负盈亏，A、B栋房屋由冉启良自行销售，A、B栋及百安移民大楼开发税费由冉启良承担；冉启良支付百安移民大楼及南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、前期费用合计人民币40万元。2012年3月1日，冉启良以重庆南华房产开发有限公司名义向建设行政主管部门办理了南华移民综合楼A、B、C栋（746号权利证书土地面积）新建建设工程投资备案、规划许可证等相关手续，并以重庆南华房产开发有限公司名义付清了与该建设工程有关的城市建设配套费等相关费用。百安移民大楼建设工程已经完工并交付使用，于2012年8月3日依法办理了竣工验收的相关手续，2013年3月26日取得重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证。该工程由冉启良个人出资以被告公司项目经理名义承建完成，其所涉房屋部分由被告名义出售，第三人冉启良收取了购房款。2014年6月20日，冉启良与重庆南华房产开发有限公司建设用地使用权纠纷一案，本院（2014）万法民初字第01122号民事判决书判决：一、驳回冉启良在本案中的下列三项诉讼请求：1、确认冉启良系万州区百安坝街道程家村五组5397平方米土地的使用权人以及南华移民综合楼A、B、C栋建设项目的实际出资人，属于其所有；2、被告将万州区百安坝街道程家村五组的5397平方米土地使用权变更登记给冉启良；3、赔偿其损失200万元；二、冉启良与被告重庆南华房产开发有限公司2012年11月22日分别签订的《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《关于百安移民大厦、南华移民综合楼A、B栋工程的技术、咨询、管理和C栋前期开支费的收取确定》两份合同无效；三、驳回重庆南华房产开发有限公司要求冉启良返还国有划拨土地6633平方米国有土地使用权证书的诉讼请求。现该判决已生效。2016年11月14日，被告重庆南华房产开发有限公司取得该幢房屋的房地产权证（渝20**万州区不动产权第×号），房屋建筑面积3405.39平方米，权利性质划拨。另查明，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C三幢中，第三人以被告公司名义与原告等人分别签订的《预订房屋协议》或者《预订门市协议》，有被告公司加盖公司印章，也有未加盖被告公司的印章。万州区五桥“南华移民综合楼”A、B、C三幢房屋原地址为五桥百安坝街道办事处程家村五组，现该房屋住宅和非住宅坐落具体门牌号分别为万州区×号×幢、万州区×号×幢、万州区×号×幢。2017年4月1日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局针对该三幢房屋颁发渝（2017）万州区不动产权第×号、×号、×号不动产权证书，载明权利类型均为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质均为划拨，房屋建筑面积分别为3145.03平方米、12765.88平方米、1694.42平方米，权利人均为被告公司。（2018）渝02民终653号生效判决确认，本案诉争的渝（2017）万州区不动产权第×号、×号、×号不动产权证书中所确认的国有建设用地使用权为划拨不影响涉案房屋签订的《预订房屋协议》。被告公司曾与第三人签订《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《关于百安移民大厦、南华移民综合楼A、B栋工程的技术、咨询、管理和C栋前期开支费的收取确定》两份合同，针对涉案房屋有以被告公司名义对外签订的预订房协议，也有第三人以被告公司名下签订的预订房协议。涉及诉争房屋工程城市建设配套费、建设工程投资备案、规划许可证等相关手续均是第三人以被告南华公司的名义在办理，第三人以被告公司名义与原告签订签订的《房屋预订协议》，构成表见代理。本院认为，原告与第三人签订的《房屋预订协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方都应遵守并履行。虽然《房屋预订协议》没有被告公司的盖章，但是因第三人与被告公司之间形成表见代理，故《房屋预订协议》对被告公司具有约束力，被告公司应承担合同约定的义务，受该协议约束。《房屋预订协议》对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等重要事项有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定该协议为商品房买卖合同。涉案房屋已交付原告使用，原告已经交付房款，被告公司已经取得渝（2017）万州区不动产权第×号、×号、×号不动产权证书，第三人对原告提出办理权属登记请求也不持异议，涉案房屋已具备办理不动产权属登记的全部条件，故对原告提出的由被告公司协助其办理涉案房屋不动产权属登记手续的请求，符合法律的规定，本院予以支持。在审理中，第三人自愿承担本案诉讼费，系第三人对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：由被告重庆南华房产开发有限公司在本判决书生效后，立即协助原告朱家香办理重庆市万州区×室房屋的不动产权属登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张文勇二〇一九年八月二十七日法官助理 聂登超书 记 员 罗 双