山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6573号 上诉人(原审原告)：贾伟艳，女，1981年2月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：童建飞，山东柱梁律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：王家瑞，男，1988年9月27日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人贾伟艳与被上诉人王家瑞租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贾伟艳向本院提出上诉请求:1、请求依法撤销黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初969号民事判决，发回重审，或维持该判决第二项和第三项内容，撤销第一项和第四项内容，改判被上诉人向上诉人支付2018年8月1日至2019年3月26日期间的房屋租赁费77333元和物业费10078.3元的诉讼请求2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由:一、双方争议基本情况1、2017年8月1日，争议双方签订了本案所涉《房屋租赁合同》合同约定:租期自2017年8月1日至2022年9月1日共5年，年租金为11.6万元，租金交付方式为一年一交先交后用，即2017年8月1日交清第一年度租金，此后每年8月1日前交清下一年度租金。被上诉人承担租期内的物业费、水电费。被上诉人支付2万元押金。双方特别约定:“本合同变更以书面文字变更协议为准，其他无效。”2、合同签订生效后，上诉人将案涉房屋交付给被上诉人占有经营饭店使用，被上诉人也按合同约定支付了第一年度租金11.6万元及押金2万元，但未按合同约定交付物业费及水电费。3、2018年6月，被上诉人因经营效益不好，且认为租金过高，即产生退租的想法。在协商过程中，上诉人表示了极大的诚意，一是若继续履行合同，租金可变更为半年一付；二是若要求解除合同，上诉人也同意，但前提条件是:双方签订书面解除协议，被上诉人付清拖欠的物业费、水电费，将房屋交还上诉人；三是若在7月底以前能将房屋转租出去，上诉人不追究其他责任，且还可将2万元押金全部退回，过期押金就不退了。8月份上诉人又表示只要租赁房屋交接顺利，押金仍可部分退回，作为对被上诉人经营损失补偿的一点心意。但被上诉人不讲诚信，不仅拒绝承担物业管理费和水电费，且还要求上诉人退还其2万元保证金，不顾上诉人反复诚意催促和忠告，其既不按合同约定履行义务，也不按上诉人提出的合情合理合法的条件办理合同解除，更不腾房交房。对此，为减少损失，上诉人于2018年11月向一审法院提起诉讼，要求判令被上诉人继续履行合同，支付第二年度租金11.6万元及拖欠的物业费和水电费。12月，一审法院长江路法庭原审理法官因年终结案率问题，让上诉人撤回了起诉。2019年1月，上诉人重新起诉后，又斥责上诉人起诉没有道理，浪费国家诉讼资源，不撤诉就判驳。经上诉人对此坚决反对后，改由薛家岛法庭审理。为防止损失扩大，上诉人向庭长表示，可解除租赁合同，先办理房屋交接，其他争议再行审理。后在刘庭长的主持和现场监督下，于2019年3月26日当场撬开门办理了房屋交接，且在刘庭长限定的3天时间内，被上诉人未申请鉴定的情况下，一审对其他争议于5月15日进行了开庭审理，作出了（2019）鲁0211民初969号民事判决书。二、一审审判程序不合法。1、对本案判决合议庭未经开庭上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，黄岛区人民法院适用普通程序于2019年5月15日公开开庭审理但合议庭成员均未出庭审理本案，主持庭审的仅有不是合议庭成员的法官助理田俊峰一人，这显然不合法。2、拒收上诉人提供的证据。上诉人起诉后，被上诉人并未提交答辩状。针对5月15日庭审时被上诉人抗辩称其早已于2018年7月之前就已腾出房屋，但上诉人拒绝接收的抗辩意见，庭后上诉人根据田俊峰法官助理的要求提交有关水电费的说明时，同时提交2018年9月3日、11月9日、2019年2月28日被上诉人并未腾房的照片及证人证言等证据，但田法官仅看了看这些证据，却以已开完庭了为由，拒绝接收。该证据关系双方争议焦点的认定，拒绝接收不符合法律规定。三、一审认定事实不清。1、一审对双方争议焦点之一被上诉人是否有权单方解除合同及解除时间的判定错误。一审判定:“被告有权要求解除合同，解除合同的时间为第一年度租赁期满，即2018年9月1日。”其法律依据是《合同法》第九十三条之规定，合同依据是租赁合同第七条约定。一审的上述认定是错误的，被上诉人不享有合同解除权。合同中未约定被上诉人可单方解除合同的条件，且因其违约也不享有合同解除权。双方的租赁合同约定:如乙方因某种原因提起退租，乙方必须保证甲方房屋完好，在无任何条件、理由前提下，按时将房屋退还给甲方。具体办法:乙方提前二个月书面通知甲方，由于乙方提前要求退租，乙方造成的合同违约责任，乙方应向甲方补偿贰万元作为违约金，甲方有权从押金中扣除”。上述“具体办法”之后的约定是对被上诉人中途解除合同应承担的有关违约责任的约定。这是最高法院（2015）民二终字第392号民事判决书的本院认为对此类约定内容性质的认定。其次，根据最高法院（2015）民二终字第392号民事判决书确定的裁判规则，即使被告承担违约责任，也不必然享有合同解除权。本案上诉人、被上诉人的上述合同约定，不是对被上诉人一方解除合同条件的约定，被上诉人也不能以承担违约责任为代价可享有并行使合同解除权。一审对租赁合同第七条的解释是随意的扩大的不负责任的没有任何依据的解释，与最高法院生效判决确定的规则是对立的。而且，被上诉人未按合同约定付清物业费、水电费，更未交回房屋，在其恶意违约行为一直处于持续状态的情况下，判定被上诉人有权解除合同，并判定已解除了，是完全错误的。2、一审对双方争议焦点之二被告应承担的法律责任判定错误。先明确一点，那就是一审法院认定被上诉人“一直占用涉案房屋未办理交接”，是正确的。但将未办理交接的原因认定为“主要是由于原告以被告违约为由拒绝被告行使合同解除权，且认为承担违约责任后亦不代表被告就可以解除合同。”这完全是一审不讲证据不讲事实的认定。且不说被上诉人并无合同解除权，退一步说，即使如一审判定他有解除权并已于2018年9月1日解除，上诉人何时表示过不同意被上诉人解除合同？他何时腾出的房屋？何时主张过交还给被上诉人？拖到2019年3月26日才办理交接的责任在谁？这是本案最焦点的问题。被上诉人在一审时称其早已于2018年8月以前就已腾出房屋，但因上诉人拒绝接收导致不能办理交接。这完全是在说假话。从双方协商解除合同的过程完全证明了下列事实:第一，上诉人虽不认可被上诉人有解除权，但对租赁合同是否解除，始终同意由被上诉人决定。上诉人要求继续履行合同仅有一次，那就是在2018年8月26日用微信催促腾房，若再不腾房就通过司法程序要求履行5年租期合同的忠告未果后，为给被上诉人施加压力于11月9日通过微信提出，因被上诉人的蛮横态度无法再协商，为避免损失才起诉的。后在开庭前上诉人仍同意解除合同并经申请才于2019年3月26日办理房屋交接。第二，对租赁合同继续履行也好解除也罢，上诉人均作出了让步。第三，上诉人对解除合同的要求仅是被上诉人按合同约定付清拖欠的物业费和水电费并交还房屋，上诉人的要求完全合情合理合法，且有合同约定。但被上诉人既拒绝支付物业费和水电费，又拒绝腾房交房，还强势要求甚至威胁上诉人必须全部退还其2万元押金。上诉人提起诉讼是无奈之举，是在被上诉人既想退租又不腾房交房还想赖账（拒交拖欠的水电费物业费）的逼迫下所为。而且，在这种情况下，上诉人才起诉要求被上诉人继续履行租赁合同的，何况开庭前又主动向刘庭长表示，上诉人实际同意解除合同，但要求快些交接房屋，这才有了2019年3月26日的房屋交接。这里顺便说明:一审上述判决理由中提到的上诉人“认为承担违约责任后不代表被告就可以解除合同”的观点，是诉讼中上诉人代理人代理意见中引用最高法院生效判决对此类问题确定的裁判规则（见前面引用的最高法院（2015）民二终字第392号民事判决书），来说明被上诉人没有合同解除权，而微信沟通记录证明，自2018年6月至11月双方在长达近5个月的协商解除合同的过程中，上诉人从未以包括该理由在内的任何理由不同意解除合同。以上证据及事实证明，双方对解除合同不能达成一致以及被上诉人对房屋一直占据不交接的责任，应全部由被上诉人承担。一审判决将被上诉人对涉案房屋占据未交的责任强加给上诉人，完全是颠倒黑白，不讲道理。四、一审判决适用法律错误。裁判的过程，就是找法的过程，事实认定错了，就不可能正确适用法律。由于一审错误解释双方租赁合同第七条的约定，导致错误适用《合同法》第九十三条（可能指该条第二款但判决书未明确）规定；由于毫无根据的认定上诉人不同意解除合同并拒绝被上诉人交接房屋，导致错误的适用《合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定；由于不顾双方未协商一致达成解除协议的事实，错误的认定双方微信沟通内容就是书面解除协议，导致错误适用《合同法》第十一条。五、一审判决错误。一审由于程序不合法，认定事实错误，适用法律错误，判决租赁合同已于2018年9月1日解除没有事实依据和法律依据，双方合同的解除时间应是2019年3月26日；判决2018年9月1日至2019年3月26日被上诉人占据房屋未交的房租损失由上诉人自行承担，没有事实根据和法律依据，被上诉人应承担该期间的房租费。退而言之，即使租赁合同已于2018年9月1日解除，他也应承担房屋未交付的责任。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，判决错误。请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王家瑞答辩称，一审判决事实清楚，判决正确。但是对一审判决租赁期限有异议。原审判决第二页对租赁期限的认定不应该是2022年9月1日，应该是2018年9月1日。 贾伟艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令王家瑞支付房屋租赁费11.6万元；2.判令王家瑞支付电费1582.89元；3.本案诉讼费由王家瑞承担。诉讼过程中，贾伟艳增加诉讼请求：判令王家瑞支付物业费10078.3元（2017年8月1日至2019年3月）、水费197.64元。事实和理由：双方于2017年8月1日签订书面房屋租赁合同，约定王家瑞承租贾伟艳的青岛市黄岛区同江路1号42-10号网点，租期5年，每年租金是11.6万元；每年8月1日前支付下年度全年租金；王家瑞承担租期内物业管理费及水电费。合同履行过程中，王家瑞不讲诚信，恶意违约。一是逾期未支付2018年8月1日前应支付的租金11.6万元；二是拖欠供电部门电费1582.89元，因供电部门催收而由贾伟艳代交；三是拖欠物业管理费10078.3元、水费197.64元未交。为维护贾伟艳合法权益，诉至法院。 王家瑞在一审中辩称，其与贾伟艳于2018年6月14日通过微信沟通不再续租，双方于6月15日下午在东部佳世客见面，其明确告知贾伟艳明年不再履行合同；第一年房租已经支付贾伟艳，2018年9月1日合同到期，贾伟艳要求继续履行合同，但到6月底王家瑞已经停止经营，后面也没再产生水电费。 对双方无争议的事实一审法院查明如下：1、2017年8月1日，贾伟艳作为甲方、出租方，王家瑞作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》，约定由王家瑞承租贾伟艳坐落于青岛市黄岛区同江路1号42-10网点房，租赁期限为2017年8月1日至2022年9月1日，年租金为11.6万元，第四条约定乙方应于2017年8月1日一次性将年租金11.6万元支付甲方，今后每年提前一个月8月1日前支付年租金，若有拖欠，甲方有权收回网点房，乙方无条件和理由将上述网点房归还甲方，第六条约定乙方在经营期间按时交纳所有的税金和费用，包括工商、税务以及租赁房屋产生的所得税，租赁税房产物业税等，所有的税金及费用由乙方承担（含水电物业费等），甲方不承担任何税金和费用，第七条约定如乙方因某种原因要求退租，乙方必须保证甲方房屋完好，在无任何条件、理由的前提下，按时将房屋退还给甲方，具体办法是乙方提前二个月书面通知甲方，由于乙方提前要求退租，乙方造成合同违约责任，乙方应向甲方补偿贰万元为违约金，甲方有权从押金中扣除。该协议尾部注有：本合同或协议变更以书面文字变更协议为凭据，其他无效。2、2017年8月1日，贾伟艳出具《收条》，其上载明收到王家瑞租用黄岛区同江路1号42-10网点房壹年租金11.6万元，租用期限为2017年8月1日至2018年9月1日。3、2017年8月25日，贾伟艳出具《收条》，载明收到王家瑞租用涉案房屋的押金2万元，庭审中，双方均主张该2万元仍在贾伟艳处，并未退还。3、庭审中，双方均认可于2019年3月26日在一审法院组织下，办理了涉案房屋的交接。4、庭审中，双方均认可涉案房屋物业费每月为503.915元，王家瑞从未支付物业费用。5、庭审中，贾伟艳主张其诉求第一项中的11.6万元是2018年8月1日至2019年7月31日产生的租赁费。6、庭审中，双方均要求解除涉案房屋租赁合同。7、庭审中，贾伟艳称针对涉案纠纷，再未有其他权利需要主张；双方均主张除涉案纠纷外，再未有其他民事法律关系未解决。 对双方存在争议的事实一审法院查明如下：1、贾伟艳主张双方就解除涉案租赁合同未达成一致，涉案合同并未解除，且根据租赁协议中尾部备注的“合同或协议的变更必须以书面为准”，故要求王家瑞支付租赁费11.6万元，对此提交贾伟艳与微信名“维湾88”、“Kris”的微信聊天记录予以证明。该记录载明：“您好！请在9月1日前把东西搬离商铺并结算好费用，请尽快交接好钥匙（2018年8月23日8:52，贾伟艳与Kris，贾伟艳发送）”，“按照现有法律，如果您租了五年是必须履行时间，不存在提前两月说就可以解约的情况（2018年8月23日9:00，贾伟艳与Kris，贾伟艳发送）”，“您啥时搬完了，和我说声，交下钥匙。谢谢（2018年8月23日11:34，贾伟艳与Kris，贾伟艳发送）”，“我和您弟弟也说了，如果到期没有把费用补齐并把房子空置出来，我们就会走司法途径维护我们的权益。也就是我们会要求继续履行五年租期合同。在上诉期间产生的房租以及司法费用也一并败诉方承担。我最多会在给您一个电话确保通知收到，过了期，我就不再沟通（2018年8月26日22:30，贾伟艳与Kris，贾伟艳发送）”，“王家瑞你好。第一，2018年8月1日前你应支付的租金116000.0元已超期3个月未付，第二，你拖欠的电费1582.89元因供电方催收我已支付，第三，你拖欠的物业管理费一直未交。对此，你均构成违约。请你立即将房屋租金116000.0元及电费1582.89元支付给我。并到物业公司付清拖欠的物业管理费水费等。否则，我将通过诉讼解决（贾伟艳与维湾88，贾伟艳发送）”。王家瑞称上述聊天记录发生在贾伟艳与王家瑞哥哥之间，且王家瑞曾于2018年6月14日告知贾伟艳不想继续租赁涉案房屋，对此提交双方之间的微信聊天记录予以证明。该记录载明：“小王，你是打算明年不租了找我谈谈吗没事，只要我正常转出去我就把押金给你，要是延误了就不能退了。你看见有合适的便宜的可以考虑换个位置，以自己需求为主。（2018年6月14日17:27，王家瑞与vivien，贾伟艳发送）”。贾伟艳主张，其虽未保存与王家瑞聊天记录，但认可曾与王家瑞微信沟通，当时沟通的主要内容是因王家瑞经营困难，贾伟艳同意王家瑞半年交一次租金，如果王家瑞实在经营不下去，也可以解除合同，但前提条件是7月底前把房屋转租出去，把欠的水、电、物业费交清，王家瑞的2万元押金也可以退还，但7月底房屋转不出去，押金不退，且王家瑞虽然停业，但不付租赁费也不付水、电、物业费用，也不腾房，更未与贾伟艳签订书面解除协议。2、贾伟艳主张因王家瑞未交纳相关费用，其代王家瑞支付了2017年8月1日至2018年10月11日的电费1582.89元，水费197.64元，自2017年8月至2019年3月的物业费10078.3元，对此提交电费发票、水费发票、物业费发票予以证明。其中，电费发票2张，载明，2018年7月的电费1310.03元，2018年9月的电费272.86元，合计1582.89元；水费发票1张，载明抄表时间为2018年7月18日，水费197.64元；物业费发票2张，载明2017年6月9日至同年9月8日的物业费为1569.96元，2017年9月9日至2019年3月8日的物业费为9419.76元，合计10989.72元。王家瑞称无法辨别上述证据的真实性，但认为自2018年7月1日开始王家瑞就不在涉案房屋继续经营，之后不应产生水电费用，且王家瑞曾经交纳过水电费，但不清楚交了多少，对此提交水费、电费缴费查询记录予以证明。贾伟艳对上述证据的真实性有异议，认为该证据不能证明王家瑞交纳了上述费用，且贾伟艳提交的证据中载明的水费、电费均系发生于2018年7月31日前，因王家瑞于2018年8月之后停业，未发生水、电费用。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：一、王家瑞是否有权要求解除合同？合同何时解除？二、王家瑞应承担哪些法律责任？结合查明的事实及争议焦点，一审法院作如下判定：一、王家瑞有权要求解除合同，解除合同的时间为第一年度租赁期满，即2018年9月1日。1、双方签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强行性规定，合法有效，双方应按合同约定，行使权利，履行义务；2、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案租赁合同第七条约定：如承租方因某种原因要求退租，承租方必须保证房屋完好，在无任何条件、理由的前提下，按时将房屋退还给出租方，具体办法是承租方提前二个月书面通知，由于承租方提前要求退组，承租方造成合同违约责任，应向出租方补偿贰万元为违约金，出租方有权从押金中扣除。一审法院认为，根据上下文及字面意思理解，上述约定应认定为双方针对承租方即王家瑞解除合同的约定，该约定成就的条件有两项，即“提前2个月书面通知”及“补偿2万元”。结合双方提交的微信聊天记录，可以看出，王家瑞在2018年6月份向贾伟艳提出不再租赁，贾伟艳则要求王家瑞付清相应的物业费、电费、水费，并及时交付房屋等，可以认定贾伟艳在2018年6月份就知悉王家瑞要求解除合同，因第一年度租期至2018年9月1日，王家瑞在2018年6月提出解约，符合提前2个月通知的约定。至于贾伟艳所主张的必须以“书面形式”解除合同，根据合同法第十一条的规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式，本案中，双方通过微信软件互相发送的聊天记录作为数据电文是一种书面形式，符合双方书面通知的约定。结合贾伟艳至今仍掌握王家瑞缴纳的2万元押金（补偿款）的事实，应认定涉案租赁合同于2018年9月1日解除。二、王家瑞应承担的法律责任1、依据上述认定，王家瑞的承租期限应自2017年8月1日起至2018年9月1日止，贾伟艳于2017年8月1日出具的收条中载明已收到王家瑞支付的该期间的租金11.6万元，故王家瑞不需另行支付租金，根据合同的约定，王家瑞交付的押金2万元作为补偿款亦无权要求贾伟艳返还。2、关于贾伟艳主张王家瑞占有涉案房屋至一审法院组织双方交接之日期间的费用问题，一审法院认为，王家瑞之所以一直占用涉案房屋未办理交接，主要是由于贾伟艳以王家瑞违约为由拒绝王家瑞行使合同解除权，且认为承担违约责任后亦不代表王家瑞就可以解除合同，既然法律针对合同解除权作出规定，双方在合同中亦明确约定，现贾伟艳拒绝对方解除合同，应自行承担之后产生的法律责任。3、涉案合同中约定物业费、水费、电费由王家瑞承担，贾伟艳主张其代王家瑞进行了垫付，支付物业费10078.30元（每月503.915元）、水费197.64元、电费1582.89元，对此提交相关发票予以证明，证据充分，一审法院对此予以认定。王家瑞抗辩物业费确实未交，但水电费已经缴纳，但仅提供了查询记录，又无法说明具体交费数额，故其抗辩证据不足，一审法院不予采纳。综上，王家瑞应支付贾伟艳代为缴纳的物业费约6550.9元（503.915元/月×13个月）、水费197.64元、电费1582.89元。一审法院判决：一、王家瑞于判决生效之日起十日内支付贾伟艳代为缴纳的物业费6550.9元；二、王家瑞于判决生效之日起十日内支付贾伟艳代为缴纳的水费197.64元；三、王家瑞于判决生效之日起十日内支付贾伟艳代为缴纳的电费1582.89元；四、驳回贾伟艳的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2857元（贾伟艳已预交），由贾伟艳负担2670元，由王家瑞负担187元。 本院二审审理期间，上诉人提交证据一、照片九张（当庭出示拍照手机，显示拍照时间为2018年11月9日15时50分、2019年2月28日10时04分）。证明：被上诉人在2019年2月28日之前仍然占用上诉人出租的涉案房屋。上诉人主张其占用期间的租赁费，应由被上诉人承担。物业费、水电费也应由占用人即被上诉人承担。证据二、证人高某证言一份。证明：在2018年9月份及11月份，高某受上诉人委托去涉案房屋看到屋内经营饭店的桌子等设施没有搬走，证明是春节之后搬走的。也可以看出，被上诉人一直占据上诉人的涉案房屋，其应当交纳占用费。 被上诉人质证称，对证据一的真实性有异议，无法证明拍摄时间，手机拍照时间也可以更改。对证据二的真实性有异议。不认同该证据内容。2018年7月1日被上诉人不再经营，有用的东西已经搬走，剩下的东西被上诉人不要了，五月和六月份的水电费被上诉人没有交，七月份没有水电费。 对于上诉人提交的证据本院将结合一审证据及其庭审陈述予以综合认定。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解未达成一致意见。 本院认为,本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题：王家瑞是否有权解除合同以及王家瑞是否应承担交接之前的占有使用费及物业费。本案当事人双方签订的是租赁期为五年的合同，关于合同解除权的问题，涉案租赁合同第七条约定：如承租方因某种原因要求退租，承租方必须保证房屋完好，在无任何条件、理由的前提下，按时将房屋退还给出租方，具体办法是承租方提前二个月书面通知，由于承租方提前要求退组，承租方造成合同违约责任，应向出租方补偿贰万元为违约金，出租方有权从押金中扣除。上述约定实际上是赋予合同承租方在支付违约金的情况下可以单方提前解除合同。一审法院结合当事人双方的微信往来，认定王家瑞已经提前两个月作出了解除合同的意思表示，并以此确认涉案租赁合同于2018年9月1日解除，王家瑞交付的2万元押金作为违约金无权要求上诉人返还，该事实认定基本清楚，本院予以确认。但是，根据上述合同约定，承租方必须按时将房屋退还给出租房，根据现有证据及当事人陈述，可以确认双方是在一审法院主持下于2019年3月26日办理了涉案房屋的交接手续，没有证据证明王家瑞曾经向上诉人通知其已经搬离了涉案房屋或者要求交接，且在双方的微信往来中，上诉人主动询问搬离时间并要求交付钥匙，但是王家瑞在2018年11月份的微信聊天中要求退还押金2万元，并未告知上诉人其已经搬走或者要求办理交接。故王家瑞对于合同解除后到办理交接之前给上诉人造成的相关占有使用费用损失存在一定过错。因合同当事人均具有止损义务，且在合同到期前，王家瑞已经告知上诉人提前解除合同，虽然双方就部分问题未能协商一致，但涉案房屋是临街网点房，上诉人对于被上诉人的停业状态应当有所了解，其应当及时采取措施以便防止损失扩大。故综合本案当事人的合同履行情况，本院认为自2018年9月2日至2019年3月26日的占有使用费及物业费损失应当由被上诉人王家瑞按照60%比例承担，即由上诉人承担占有使用费39090元【（116000元÷365天×205天）×60%】，并承担在此期间的物业费1999元【（503.915元÷31天×205天）×60%】。一审法院对于合同解除前王家瑞应承担的物业费6550.9元进行了认定，故本案王家瑞应承担的物业费数额共计8549.9元（6550.9元+1999元）。 综上所述，贾伟艳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初969号民事判决第二项、第三项； 二、撤销山东省黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初969号民事判决第一项、第四项； 三、被上诉人王家瑞于本判决生效之日起十日内支付上诉人贾伟艳代为缴纳的物业费8549.9元； 四、被上诉人王家瑞于本判决生效之日起十日内支付上诉人贾伟艳占有使用费39090元； 五、驳回上诉人贾伟艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2857元，由上诉人贾伟艳负担1406元，由被上诉人王家瑞负担1451元；二审案件受理费人民币1985元，由上诉人贾伟艳负担977元，由被上诉人王家瑞负担1008元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年八月二十七日 书记员  冯文静 书记员  祁 康