山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1126号上诉人（原审被告）：文登大润发商业有限公司，住所地威海市文登区昆嵛路西、横山路北交汇处。法定代表人：黄明端,董事长。委托诉讼代理人：石云龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘有余，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：王宗萍，女，1963年3月23日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。原审第三人：赵锦松，男，1964年12月16日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵军（系赵锦松之子），住威海市文登区。上诉人文登大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）因与被上诉人王宗萍、原审第三人赵锦松租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大润发公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、大润发公司实际退租时间是2012年4月5日，截止王宗萍起诉期间，大润发公司从未收到任何债权主张。大润发对此提出诉讼时效抗辩，法院对此未予审查；2、大润发工作人员系在录音中建议赵锦松通过诉讼途径解决双方之间的纠纷，并没有允诺履行债务的意思表示，王宗萍起诉超过法定诉讼时效期间；3、王宗萍提交的录音证据系在被录音人不知情的情况下偷录的，系非法证据，不应采信。即使采信该证据，被录音人非大润发公司负责人，其陈述不能代表大润发公司；4、大润发公司与赵锦松签订的房屋租赁协议书明确约定修理费由出租方承担，合同法也规定出租人应履行维修义务，且大润发公司在使用位于文登区的房屋（以下简称案涉房屋）没有故意或过失损坏租赁物的行为，不应由大润发公司承担维修费用；5、涉案房屋在大润发公司退租后又被出租给宁隆塑料公司作为仓库使用，嗣后承租方的使用不可避免对房屋地面造成一定程度的磨损，鉴定报告的结论也是在嗣后承租方使用后做的，且大润发公司退租至今已经6年，不能排除自然因素及自身老化的因素，且地面维修后可以继续使用，没有必要全部拆除重做。综上，一审认定大润发公司承担维修责任缺乏依据。王宗萍答辩称，大润发公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵锦松述称，大润发公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王宗萍向一审法院起诉请求：判决大润发公司偿还王宗萍债务租金38640元，地面损坏维修款变更为207293.49元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：大润发公司与赵锦松于2011年11月订立房屋租赁协议书，约定：大润发公司自2011年12月1日至2012年2月29日租用案涉房屋一处，用于存放食品、百货；赵锦松为大润发公司提供24小时存放货物、服务及场地；该库房面积1400平方米，每日每平方米0.23元等内容。协议同时约定赵锦松的库房所发生的修理费用由赵锦松承担。后双方又签订房屋租赁补充协议书，约定大润发公司2011年12月6日至2012年2月5日租用案涉房屋一处，用于存放食品、百货，赵锦松为大润发公司提供24小时存放货物、服务及场地等。协议及补充协议订立后得到履行，第一层的租赁关系至2012年2月29日结束，第二层在2012年2月5日到期后，又延续了两个月。赵锦松认为大润发公司尚欠房租38640元，及在租赁期间大润发公司给一层地面损坏翻修费约208055.6元。赵锦松于2018年5月16日将该债权转让给王宗萍，并将该转让事宜通过邮政特快寄给大润发公司，内容为：债权转让通知文登区大润发商业有限公司你公司欠赵锦松房租约叁万捌仟陆佰肆拾元左右(38640.00)及租赁期间地面损坏翻修费贰拾万零捌仟零伍拾伍元陆角(208055.6)，两项共计约贰拾肆万陆仟陆佰玖拾伍元陆角(246695.6)，因我向王宗萍借款贰拾叁万元整（230000.00），因我资金紧张，将你公司欠我赵锦松房租和地面翻修费全部债权转让给王宗萍所有。特此告知。债权人：赵锦松受让人：王宗萍2018年5月16日。现王宗萍诉至一审法院，请求判如所请。本案在审理过程中，大润发公司认可尚欠房租38640元，且同意给付王宗萍该费用。王宗萍主张地面翻修费用是地面在大润发公司租赁期间由机械作业（叉车）将地面造成损坏，至今下雨就会从损坏的缝隙中向上渗漏雨水，需对地面进行维修修复的费用，该费用应由大润发公司承担；合同约定的修理费用是指房屋的自然损耗及正常的磨损修复费用，该费用由赵锦松承担。（赵锦松陈述大润发公司撤走后又租给宁隆塑料公司，他们是生产电线颗粒，不使用叉车，他们对地面没有损坏，他们租了四五个月，地面受潮再没租）。为证明自己的主张成立，赵锦松提交赵锦松与大润发公司有关负责人的电话通话录音，在通话录音中大润发公司认可案涉地面被叉车压坏了，大润发公司曾承诺对该地面进行修理，但赵锦松没有同意，同时大润发公司建议赵锦松走法律途径解决。大润发公司没有证据证明地面遭到破坏是由于其他原因造成的。本案审理过程中，王宗萍申请对租赁房屋一层地面整修工程需要多少资金进行鉴定。经一审法院委托山东弘理建设项目管理有限公司于2018年12月20日出具鉴定报告：认定文登区昆嵛路博仁街8-1一层地面因大润发公司在租赁期间由机械作业使用后压碎、损坏造成财产损害，工程造价为：207293.49元。王宗萍花鉴定费3000元。王宗萍遂变更了诉请。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给赵锦松，债权人转让权利的，应当通知债务人。大润发公司于2011年12月开始租赁赵锦松的房屋，双方形成租赁合同关系，赵锦松将该租赁合同关系产生的租金及地面毁损形成的债权转让给王宗萍，符合法律规定。大润发公司在本案审理过程中同意给付王宗萍尚欠房租款38640元，予以确认。出租人应当履行租赁物的维修义务，且依合同约定赵锦松的库房所发生的修理费用由赵锦松承担，但该维修费用应是指在库房出现不符合约定的使用状态时，出租人即赵锦松须对该租赁物进行修理和维护，以保证大润发公司能够正常使用该租赁物。而对租赁物的非自然损耗，应由故意或者过失的责任人承担责任。在赵锦松与大润发公司有关负责人的电话通话录音中，大润发公司认可案涉地面被大润发公司使用的叉车压坏了，大润发公司曾承诺对该地面进行修理，赵锦松没有同意，大润发公司建议走法律途径解决，同时，大润发公司也没有证据证实赵锦松的该损害是由其他原因所致。故应认定大润发公司在租赁使用赵锦松的房屋时对一层地面人为造成了损坏，对该损坏的修复费用，大润发公司应予承担。该修复费用经鉴定为207293.49元，大润发公司应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决：文登大润发商业有限公司于判决生效后十日内给付王宗萍租金38640元、地面损坏修复费用207293.49元，共计245933.49元，并支付该款项自2018年6月6日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4989元，由文登大润发商业有限公司负担；鉴定费3000元，由文登大润发商业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、大润发公司应否赔偿赵锦松地面维修费用及数额。关于争议焦点一，从赵锦松提供的录音中可以看出，赵锦松就地面受损及租金问题一直与大润发公司进行协商，表明赵锦松曾向大润发公司主张过权利，诉讼时效应重新计算。故，大润发公司主张本案超过诉讼时效缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。从赵锦松提交的录音中可以证实，大润发公司工作人员认可因为其不当使用叉车作业，导致地面受到损害。在大润发公司无其他证据予以反驳的情况下，该录音证据可认定为有效证据应予采信，即认定大润发公司存在损毁地面的行为，故大润发公司应承担修复费用。关于损失数额的问题，一审法院已经通过鉴定确认地面修复费用，大润发公司主张存在因其他原因导致地面受损的情况，但未提供有效证据予以证实，故对于其主张，本院不予以支持。赵锦松将地面维修费用及大润发公司欠付的租金转让给王宗萍，大润发公司应向王宗萍支付上述费用。综上所述，大润发公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980元，由文登大润发商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  王军志二〇一九年八月二十日法官助理李佳忆书记员丁真真