北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初4210号原告：吴金育，男，1977年7月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李俊，北京市明诚律师事务所律师。被告：郭秦，男，1962年11月18日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：潘萍，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孟健勇，男，法务经理。原告吴金育与被告郭秦、第三人北京中原房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴金育及其委托诉讼代理人李俊、被告郭秦之委托诉讼代理人潘萍、第三人北京中原房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人孟健勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴金育向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2017年9月10日签订的房屋买卖合同、资金划转补充协议及2018年4月7日签订的补充协议均于2019年3月20日解除；2.判令被告向原告返还已收到的购房款720万元；3.判令被告向原告支付违约金423万元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月10日，原、被告在第三人居间下，签订房屋买卖合同及资金划转补充协议，约定由原告购买被告名下位于北京市西城区南滨河路X号XX号楼XXX号房屋（面积282.02平方米，下称诉争房屋），总价款1400万元，交易税费全部由原告承担。同日，原、被告、第三人签订了居间合同。原告向被告支付定金20万元。后双方又于2018年4月7日签订补充协议，约定房屋总价款调整至1410万元，并对原告支付价款的时间、金额进行了调整，约定首付款为700万元，分三次支付，被告应在收到首付款5个工作日内办理解抵押手续。同时，被告承诺2018年8月20日前办理房屋核验，并确保核验时诉争房屋符合满五唯一条件，否则承担违约责任，并按房屋总价30%支付违约金。补充协议还约定被告向原告交房的时间为2018年12月1日前。此后，原告按合同约定于2018年7月29日向被告足额付清了700万元首付款。但被告未按约定在5个工作日内办理解抵押，亦未实现房屋符合满五唯一条件的承诺，至今未办房屋核验手续，致使房屋买卖长期处于停滞状态，无法进行下一步网签、过户、交付房屋。被告的违约行为，严重侵害原告权益，依据主合同第7条第3款及补充协议第5条，被告逾期办理解除抵押手续超30日的，原告有权解除合同，被告应在合同解除后向原告支付房屋总价款30%的违约金、退还已付购房款。郭秦辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同签订情况属实，房屋基本信息属实。认可收到原告首付款700万元、定金20万元。目前诉争房屋未办理解抵押手续，2019年5月底才能办下来。满五唯一的条件目前不具备，原告、第三人在签合同时就明确知晓该情况。房源核验随时都可办理。不同意解除合同，原告并无合同解除权。被告一直在积极履行合同，已体现足够诚意。合同无法继续履行并非仅系被告原因，而是出于各方面原因。合同履行过程中，双方均有违约行为，且第三人也未提供垫资服务及其他必要服务，导致出现目前的局面。本着诚实信用的原则，被告希望合同继续履行。另，原告主张的违约金过高，请求法院酌减。2017年被告的公司资产被盗，导致资金链断裂，被告不存在违约恶意。目前被告已向原告交付诉争房屋。北京中原房地产经纪有限公司述称，对原告的诉讼请求没有意见。交接单情况属实，近期才完成交接。没有其他意见。本院认定事实如下：2017年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）的代理人王莹在第三人居间下，签订房屋买卖合同，由原告购买被告名下诉争房屋，成交价格1400万元，房屋已设定抵押，合同约定出卖人应于2018年2月10日前办理完毕抵押注销手续。购房定金20万元。出卖人应在2018年3月10日将房屋交付买受人。双方还约定出卖人未按约定期限办理抵押注销手续的，按逾期时间分别处理。逾期在30日内，自约定抵押注销手续办理期限届满之日至抵押注销手续办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价万分之五的违约金，并于抵押注销手续办理完毕之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起三日内按房屋成交价的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）的代理人王莹签订资金划转协议，约定了定金、房款支付等内容。签约当日，原告向被告支付定金20万元。2018年4月7日，原、被告本人签订补充协议，确认前述房屋买卖合同、资金划转协议的签订情况。并约定：房屋价款由原来1400万元变更为1410万元。首付款730万元变更为700万元，支付时间变更为：第一笔200万元由买受人于2018年4月15日前支付至第三人合作担保公司账户，2018年4月18日前再由担保公司支付给出卖人。第二笔100万元由买受人支付至第三人合作担保公司账户，2018年4月30日前再由担保公司支付给出卖人。第三笔400万元由买受人支付至第三人合作担保公司账户，2018年7月30日前（含当日）再由担保公司支付给出卖人。出卖人在收到上述房款后5个工作日内办理房屋解抵押手续。尾款由原来的650万元，变更为690万元，网签价格650万元，其中120万元由买受人通过公积金贷款方式支付给出卖人，房款530万元于2018年12月10日前，由买受人转入建委指定监管账户，剩余40万元作为户口和物业保证金于12月10日前或过户和物业交接完成后直接支付给出卖人。出卖人保证2018年8月20日前办理房屋核验并确保核验时此房符合满五唯一条件，且房内无户口，相应学区指标未被占用。如出卖人未能实现上述保证，应承担违约责任，按房屋总价的30%向买受人支付违约金。如买受人未能按时支付房款应承担违约责任，按房屋总价的30%向出卖人支付违约金。2018年4月14日，原、被告本人再次签订变更协议，约定补充协议约定的700万元首付款由买受人直接支付给出卖人账户，支付时间和其他条款依照4月7日补充协议执行。原告分别于2018年4月14日、4月27日、7月29日通过王丹账户向被告汇款200万元、100万元、400万元。关于合同解除问题。2019年3月20日本案开庭时，原告明确要求确定上述房屋买卖合同、资金划转协议、补充协议、变更协议于当日解除。解除理由为：被告未在约定期限内办理解抵押手续，原告有权解除合同。2019年4月9日开庭时，被告认可诉争房屋尚有原抵押未解除，但被告表示，合同履行过程中，原告曾有严重逾期付款的违约行为，被告本着诚实履约原则谅解了原告。为此，被告提交了2017年11月相关中介人员与王莹微信联系沟通的内容。对此，原告表示，双方在前期沟通中有误解，导致原告未按时付款，后双方已达成了新的合意不再追究原告违约责任。对微信截屏真实性不认可。被告还表示，被告经营的公司被盗，损失8000余万元，导致被告本人资金链断裂，而且合同履行过程中被告家人生病，家庭状况、公司状况存在困难，并非故意拖延，被告并无违约恶意。为此，被告提交了受案回执、病历、微信截屏等证据。对此，原告表示，受案回执真实性、证明目的均不认可，且该证据与双方买卖合同无关。微信截屏、病历的真实性均不认可。聊天记录中关于垫资的意见超出合同约定，被告应自行解决履行义务。老人入院时间在合同签订之前，与本案无关。此外，被告还表示，诉争房屋已交付第三人，合同仍有履行可能。为此，被告提交了物业交验单，该交验单显示：2019年3月27日被告将诉争房屋钥匙交付庞加州（第三人工作人员）。对此，原告表示，对该证据的真实性认可，但被告将房屋交给第三人，且已逾期交房，不影响原告解除合同。关于违约金问题。原告主张，被告未按约定期限办理解抵押手续，亦未实现房屋符合满五唯一条件的承诺，未办房屋核验手续，构成违约，应按约定向原告支付房屋总价款30%的违约金。对此，被告表示，未按期办理解除抵押的情况已说明。原告明确知晓被告名下有多处房产，除非违规操作，不可能实现诉争房屋满五唯一的条件，该部分约定应为无效。原告主张的违约金过高，违约金要以实际损失为参照，以补偿为目的，原告并未提供确切损失的证据。对此，原告表示，为促成诉争房屋买卖合同的履行，原告低价出售了原有房屋，损失了80万元左右。不仅如此，因被告违约不能顺利完成诉争房屋过户、迁户，导致原告户口无法从原有房屋中迁出，造成原告在另一个交易中违约，大约有60万元违约金（目前还未付）。居间合同已支付58000元中介费。被告未交付房屋，导致原告在外租住，月租金3万元左右（属预期利益损失）。原告支付720万元房款利息的损失、律师费、保全费损失。为此，原告提交信和嘉园二手房交易信息网页打印件、原告与案外人王军买卖宣武区（现西城区）马连道路X1号院X1号楼XX1单元XXX1号房屋的合同、补充协议、立恒名苑租房信息打印件。其中，二手房交易信息网页打印件显示，2019年1月成交97.38平方米房屋有成交价格1020万元的信息。2018年3月成交97.38平方米房屋有成交价格943万元的信息。原告与案外人王军买卖合同显示成交价格943万元。立恒名苑租房信息打印件显示269平方米房屋月租金25000元信息。对此，被告表示，网页打印件的真实性、证明目的均不认可。原告出售自有房屋的价格高低系其自行决定，无法认定为其损失。原告所称户口迁出损失并未实际发生，迁户违约金很少按合同约定赔付。被告违约与中介费无关。被告并无违约恶意，原告主张的违约金申请酌减，应以实际损失为参考。原告表示，被告违约给原告造成了巨大损失，双方针对违约金有明确约定，数额约定不存在明显高于损失的情况。关于违约损失，双方未再提供其他证据。诉讼中，经原告申请，本院依法对被告名下账户中720万元予以查封。原告交纳保全申请费5000元。本院认为，被告对代理人王莹代表其所签房屋买卖合同、资金划转协议均予认可，本院对此不持异议。房屋买卖合同、资金划转协议、补充协议、变更协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方应依约行使权力，履行义务。被告称合同中确保诉争房屋符合满五唯一条件的承诺无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除的问题。根据上述查明的事实，截至2019年3月20日开庭原告明确要求解除合同时，被告仍未按合同约定解除诉争房屋原有抵押，且该逾期情况已远超双方合同约定的期限。原告根据合同约定享有合同解除权，原告明确表示解除合同，于法有据，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告以公司被盗、家人生病等理由作为抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同解除情况下，被告应返还收取原告的已付房款720万元。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。根据上述查明的事实，被告存在未按约定期限解除诉争房屋原抵押、未按约定期限办理房屋核验并确保核验时诉争房屋符合满五唯一条件的违约行为，原告向被告主张违约金，具有合同约定基础，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金具体数额，被告对原告主张违约金提出数额过高抗辩，本院结合原告对其损失举证的情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定违约金数额为150万元。原告该项诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：一、确认原告吴金育、被告郭秦所签房屋买卖合同、资金划转协议、补充协议、变更协议均于二零一九年三月二十日解除。二、本判决生效之日起三日内，被告郭秦向原告吴金育返还购房款720万元。三、本判决生效之日起三日内，被告郭秦向原告吴金育支付违约金150万元。四、驳回原告吴金育的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行支付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53200元，保全申请费5000元，由原告吴金育负担13900元（已交纳），由被告郭秦负担44300元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年八月十九日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅