贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3240号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**。 统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：安平，贵州黔信（毕节）律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：徐立章，男，汉族，出生1978年2月18日，住贵州省大方县。 被上诉人（原审原告）：付春琴，女，汉族，出生1983年6月20日，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人徐立章、付春琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查明事实后依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、办证的主体是被上诉人徐立章、付春琴，上诉人只有代为协助办证的义务，且办理涉案房屋产权证的法定机构是不动产登记机构，一审判决认定上诉人未履行办理完毕涉案房屋登记手续，承担违约金的截止时间为上诉人办理完产权证，认定事实和法律错误；二、办理不动产权证的相关费用需由被上诉人自行缴纳，一审认定被上诉从已交清相关税费事实错误；三、上诉人与上诉人之间系无偿委托关系，不存在故意或重大过失给委托人造成损失的情形，被上诉人也未因逾期办证行为遭受经济损失，一审判决上诉人赔偿被上诉人逾期办理产权登记违约金，事实不清，适用法律错误。 被上诉人徐立章、付春琴未作答辩。 徐立章、付春琴一审诉讼请求：1.被告支付原告逾期交付转移登记的有关文书的违约金人民币共计20000元(从2015年12月28日起以398，135.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止);2.被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋1单元13层3号)权属证书;3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年12月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为398，135.00元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷行。 一审法院认定事实如下：原、被告于2014年12月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为398，135.00元。合同签订后，原告于2016年8月3日交清购房尾款。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。另查明，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。原告于2014年8月21日向被告交清相关税费。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，予以支持。 关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日。由于原告于2016年8月3日才交清购房尾款，故违约金的起算时间从2016年8月3日之次日开始即2016年8月4日。故原告请求的违约金以原告已付购房款398，135.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2016年8月4日起。违约金的截止时间，原、被告签订的补充协议约定，出卖人为原告办理产权证，故违约金的计算应截止被告办理完产权证并交付原告之日。 对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是协助办理产权证，未约定办理产权证的日期，答辩人不存在违约情形，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失，被答辩人诉请答辩人以购房总款398，135.00元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求的抗辩主张。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告辩称原告主张部分已过诉讼时效的抗辩主张，本案中，原告主张被告应于2015年12月28日之前履行交付办理商品房产权证的违约金，原告于2019年2月13日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，从2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而从2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故原告请求从2015年12月28日起至被告向原告交付商品房产权证书之日止的违约金，部分已超过三年的诉讼时效期间，支持从2016年2月14日起至被告办理完产权证并交付原告之日止。由于原告于2016年8月3日才交清购房尾款，故违约金的起算时间应从2016年8月4日起算。被告的这一抗辩主张，予以采纳，对被告的其他抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。 对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐立章、付春琴支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金。违约金以398，135.00元购房本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年8月4日起至被告办理完产权证并交付原告之日止；二、驳回原告徐立章、付春琴的其他诉讼请求。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务；根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。依据《商品房买卖合同》第二十二条第二款“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”结合上诉人代为收取相关税费的事实，可知双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的一致意思表示。由此观之，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内向房屋登记机关提交登记申请。依据双方约定，义务履行期限实质上包含了房屋登记机关审核登记事项的时间，但一方面，双方约定的义务履行期限，已经远远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的90日的法定期限；另一方面，根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。故即便考虑不动产登记机关审核登记所需时间，双方约定的义务履行期限亦属合理。据此，一审法院依据合同约定，判令上诉人承担违约责任至案涉商品房所有权登记完成之日，并无不当。 同时，一审法院并非认定上诉人需履行代为审核办证资料、颁发权属证书等行政机关职责，而是要求上诉人向房屋登记机关申请办理商品房所有权转移登记，相关判决内容不违反《不动产登记暂行条例》等规范性文件的规定。上诉人关于一审法院认定办证主体错误、其只是无偿接受委托代为办证、判决内容与现行法律冲突的上诉理由不成立，本院不予采纳。 被上诉人提交的收据证实，上诉人已代为收取了维修基金、相关税费等，现上诉人主张被上诉人尚未交清相关税费无事实和证据予以证明，对该上诉理由，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金计算标准的情形进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行办证义务的合同目的一致，旨在敦促出卖人及时履行合同义务。在本案双方未约定逾期办证违约责任的情形下，一审法院依照前述规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张违约金的承担需以守约方存在实际损失为前提，于法无据。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.00元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 郭少华 二〇一九年八月二十三日 法官助理 胡伟科 书 记 员 邓 千