福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1109号 原告（执行案外人）：厦门友朋四方物业管理有限公司，住福建省厦门市思明区鹭江道**远洋大厦****。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：杨丽萍、范莉蓉，公司职员。 被告（申请执行人）：王晓，男，1987年4月5日出生，汉族，住福，住福州市鼓楼区div> 委托诉讼代理人：李清，福建融成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：郭忠雄，男，1971年10月19日出生，住福，住福州市仓山区div> 委托诉讼代理人：陈锴、王云林，福建闽天律师事务所律师。 原告厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称友朋公司）与被告王晓、第三人郭忠雄案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门友朋四方物业管理有限公司委托诉讼代理人杨丽萍,被告王晓及其委托诉讼代理人李清、第三人郭忠雄委托诉讼代理人陈锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友朋公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）闽0102执异108号执行裁定，保障友朋公司的租赁权，并在拍卖涉案房屋过程中对租赁事实公开披露，保障友朋公司对拍卖的知情权、优先购买权和参与竞价权；2.王晓承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：因友朋公司于2006年已购买厦门市思明区房产，购买行为经厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第11578号《民事判决书》确认有效并进入执行程序，但因其他原因无法办理过户手续，后郭忠雄通过其他方式取得了涉案房屋的产权，为解决友朋公司与郭忠雄矛盾，兼顾双方利益，经双方友好协商，于2015年7月13日签订了《租赁协议》，协议约定郭忠雄（乙方）将位于厦门市思明区出租给友朋公司（甲方），租期自2015年7月13日至2035年7月12日，还对租金支付方式、违约责任等相关条款进行了约定。合同签订后，双方于2015年8月15日签订了《补充协议》，双方约定乙方一次性向甲方收取20年的租金，并于2015年8月30日前支付给乙方指定账户。友朋公司已依据约定足额向指定账户支付了20年租金，郭忠雄也依约交付了房屋使用至今，友朋公司与郭忠雄的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。2017年8月7日，贵院依据（2016）闽0102民初8659号民事裁定书执行（2017）闽0102执3082号案件时，查封了涉案房屋。对此，友朋公司为保障自身的承租权，向贵院提出执行异议，要求贵院在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，并保障友朋公司的知情权、优先购买权和参与竞价权。经听证，贵院作出（2017）闽0102执异108号执行裁定书，以支付方式与租赁日常商业交易习惯不符，租金价格过低，与常理不符为由，驳回了友朋公司的异议。友朋公司认为，执行裁定书在事实认定及适用法律上均有错误。一、裁定书认为“虽然合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中约定20年的租金100万一次性支付的条款，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。”而现行合同法并未对租赁合同中租金支付方式进行强制性规定，因此租金支付方式属于双方合意约定，而《租赁合同》及《补充协议》中双方对支付方式有明确约定，属于双方合意，一次性支付租金属于合同双方自由选择的权利，在现实中处处可见一次性支付租金的情况，并不存在什么日常商业交习惯，更谈不上一次性支付租金与日常商业交易习惯不符的问题。二、裁定书认为“位于厦门市思明区面积为941平方米，若租赁20年100万元，每月平方米租金4.43元，价格明显过低，与常理不符”，实际上是未考虑到友朋公司与郭忠雄签订《租赁协议》时的特殊背景，因友朋公司已先行购买了涉案房屋，并已进入执行程序，却因其他原因无法办理过户手续，为了保障友朋公司与郭忠雄的利益，才签订了此份《租赁协议》，因此租金低于于市场价格，而后因郭忠雄的资金使用需要，请求友朋公司一次性支付20年租金，考虑到资金的时间价值及收益等因素，双方约定的一次性支付20年租金100万元是在此特定情形下是合理的。且《租赁协议》中约定：受托方租金的收取和收取方式，不影响友朋公司在租赁期限内继续租赁房产的权利。因此，不论郭忠雄的受托方对租金的收取和收取方式如何约定，都不应影响原《租赁协议》的有效性。三、友朋公司与郭忠雄与2015年7月13日签订的《租赁协议》经过公证，且签订时间在涉案房屋抵押之前，友朋公司已依照双方约定支付了租金，郭忠雄也依约交付了涉案房屋给友朋公司使用至今，友朋公司的租赁权应得到保护，法院未对郭忠雄进行传唤审查，忽略了协议签订的特定背景，更是在没有任何友朋公司与郭忠雄恶意串通的证据的情况下，单凭租金支付方式与租金金额认定友朋公司与郭忠雄签订的《租赁协议》属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第2款中“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理价格的低价承租被执行的不动产”情形，属于认定事实错误，严重损害了友朋公司的合法权益。 王晓辩称，一、友朋公司提出执行异议之诉已超过法定的时效，不符合法律规定案外人提起异议之诉的条件，应驳回其起诉。根据《民事诉讼法》第227条之规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，友朋公司事实上已在2017年12月25日收到福州市鼓楼区人民法院作出的（2017）闽0102执异108号执行异议裁定书，在上述法律规定的15日期限内没有提起执行异议之诉，而最终友朋公司请求的立案日期为2018年2月1日（以立案通知书中的记载为准），故友朋公司其起诉不符合上述法律规定的案外人提起异议之诉的条件，丧失了提起执行异议的权利来源，应当驳回其起诉。 二、在福州市鼓楼区人民法院作出的执行异议裁定书未被改判或者撤销之前，厦门市思明区人民法院以及厦门市中级人民法院作出的关于确认合同有效的一、二审判决书在程序上以及实体上均存在明显错误，故友朋公司请求排除执行的权利没有合法的来源基础。综上所述，友朋公司提出执行异议之诉已超过法定的时效，丧失了法律赋予其提起执行异议之诉的权利来源，原执行异议裁定书已经生效，应驳回其起诉。王晓与郭忠雄之间的民间借贷纠纷，已经福州市鼓楼区人民法院审结。在案件审理期间，王晓依法查封了郭忠雄的诉争房产，并依据生效法律判决申请强制执行郭忠雄名下的房产，上述执行行为均符合民事诉讼法以及相关法律法规的规定，友朋公司与郭忠雄签订的租赁合同系虚假、恶意串通的合同，目的是为了逃避执行，恳请法院予以查明，驳回友朋公司的起诉 郭忠雄述称，一、郭忠雄同意王晓第一点答辩意见；二、郭忠雄与友朋公司签订的租赁合同并非真实交易，讼争房产现今租金每平方米50元左右，20年的租金约1200万元。当时签订租赁合同及委托代理人苗兴安、签订委托协议等均是因为友朋公司长期占有涉案房产，郭忠雄购买房产时向银行借了贷款，急于将房产用于抵押，友朋公司以其非法占有房产的状态，迫使郭忠雄签订了上述协议。郭忠雄代理人苗兴安是友朋公司指定的，实际上郭忠雄未收取任何租金，友朋公司也未向郭忠雄支付租金。厦门法院判决书中陈述的事实系虚假事实。就上述两份判决，郭忠雄也将申请再审。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的有效证据以及当事人审陈述，本院查明如下事实： 2016年12月6日，王晓以民间借贷纠纷为由将郭忠雄等人诉至本院，请求郭忠雄等人偿还其借款本金200万元，并申请对涉案房产进行诉讼保全。2017年6月12日，本院作出（2016）闽0102民初字第8659号民事判决，判决：“一、郭忠雄、卓芙蓉于本判决生效之日起十日内向王晓偿还借本金款1777333.3元并支付付款违约金（以1777333.3元为本金，按月利息2%标准计付，自2015年7月8日起至还清借款之日止，其中应扣除已支付的利息200000元）；二、郭忠雄、卓芙蓉于本判决生效之日起十日内向王晓支付案件受理费12682.5元及律师代理费50000元……”。案件生效后，王晓向本院申请强制执行，本院予以立案。进入执行阶段后，本院拟对涉案房产进行拍卖。厦门友朋四方物业管理有限公司对上述拍卖的执行行为提出书面异议，请求在拍卖涉案房产过程中对租赁事实公开披露，保障友朋公司对拍卖的知情权、优先购买权和参与竞价权。本院经审查后，于2017年12月15日作出（2017）闽0102执异108号执行裁定，驳回了厦门友朋四方物业管理有限公司提出的执行异议。厦门友朋四方物业管理有限公司于2017年12月25日收到上述裁定，不服，遂于2018年1月5日再次向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年7月13日，友朋公司与郭忠雄签订《租赁协议》一份，协议约定郭忠雄（乙方）将位于厦门市思明区出租给友朋公司（甲方），租期自2015年7月13日至2035年7月12日，还对租金支付方式、违约责任等相关条款进行了约定。合同签订后，双方于2015年8月15日签订了《补充协议》，双方约定乙方一次性向甲方收取20年的租金，并于2015年8月30日前支付给乙方指定账户。友朋公司于2015年8月24日、28日依协议向郭忠雄指定账户转账支付了20年租金100万元。 2018年1月4日，友朋公司以郭忠雄为被告向厦门市思明区人民法院提起确认之诉，要求确认上述《租赁协议》及《补充协议》合法有效。2018年2月26日，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初410号民事判决，判决“厦门友朋四方物业管理有限公司与郭忠雄于2015年7月13日签订的《租赁协议》及2015年8月17日签订的《补充协议》有效。”郭忠雄不服上述判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年5月14日作出（2018）闽02民终2638号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼过程中，郭忠雄就厦门市中级人民法院（2018）闽02民终2638号民事判决向福建省高级人民法院申请再审。2019年7月3日，福建省高级人民法院作出（2019）闽民申1111号民事裁定，驳回郭忠雄的再审申请。 本院认为，友朋公司与郭忠雄于2015年7月13日签订的《租赁协议》及2015年8月17日签订的《补充协议》，已经厦门市思明区人民法院及厦门市中级人民法院判决确认有效，双方之间的租赁关系应予以保护。友朋公司所举证据足以证明其是涉案房屋的承租人，故友朋公司诉请拍卖过程中对租赁事实公开披露并保障其优先购买权，本院依法予以支持。因拍卖系面向公众，信息公开且凡是具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，本院并未限制其知情权及参与竞价权，故其诉请保障对拍卖的知情权及参与竞价权，本院不予支持。友朋公司于2017年12月25日收到执行异议裁定书，并于2018年1月5日向本院提起执行异议之诉，未超出法律规定15天时间。故王晓关于友朋公司起诉超过法律规定的抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）闽0102执异108号执行裁定； 二、厦门友朋四方物业管理有限公司与郭忠雄就厦门市思明区的租赁关系应在拍卖过程中予以披露，厦门友朋四方物业管理有限公司对上述房产享有优先购买权； 三、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费13800元，由王晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张黎明 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  郑 捷 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  吕 颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条(?javascript:SLC(98761,204)?)规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。