北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初15925号原告：李欣杰，女，1955年3月18日出生，汉族，无业，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李久成（系李欣杰之女婿），住河北省三河市燕郊开发区。被告：衡焕起，男，1951年5月22日出生，满族，职业不详，住北京市大兴区。原告李欣杰与被告衡焕起租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李欣杰的委托诉讼代理人王怀宇、李久成到庭参加诉讼，被告衡焕起经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认李欣杰与衡焕起签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》无效；2.请求法院判令衡焕起向李欣杰支付房屋重置成新价335720元、装修及附属物补偿价191519元、搬迁补助费33572元、经营补偿409822.14元、货物搬迁费300000元，以上共计1270633.14元；3.本案诉讼费由衡焕起承担。事实和理由：2012年6月15日，李欣杰与衡焕起签订了《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充合同》，双方约定，衡焕起将其所有的大兴区西红门镇四村菜地1条2号院总面积约540平方米（以下简称：涉案房屋）出租给李欣杰，用途为房屋出租；合同期限为2012年6月15日至2025年6月15日共计13年；年租金为90000元，租金支付时间为每年5月15日，3年递增百分之十。李欣杰向衡焕起支付保证金10000元，合同到期或解除时返还。李欣杰出资在现有房屋上加盖二层，如果拆迁时出现乙方未能收回加盖二层的投资款，损失由乙方自负。合同签订后，衡焕起按约交付了涉案房屋，李欣杰按约定加盖了二层，按约定支付了租金，并进行房屋出租经营。2013年下半年，李欣杰的同乡王欢找到李欣杰，提出想接收经营涉案房屋，李欣杰将本案租赁情况全部告诉了王欢，并特意指出，本案的二层房屋是由李欣杰出资加建的，与原房东无关。李欣杰与王欢最后达成一致，并在2013年11月29日签订了《房屋转租协议书》，双方约定，李欣杰将涉案房屋包括二层一并转租给王欢经营使用，王欢向李欣杰支付转让费955000元；李欣杰与王欢对于涉案房屋的所有约定全部适用李欣杰与衡焕起《房屋租赁合同》的约定内容；如果房屋遇到拆迁，房屋加盖二层的拆迁款全部归王欢所有，与李欣杰无关，但如果政府不予补偿或补偿数额多少都与李欣杰无关，王欢不得以任何理由向李欣杰提出赔偿请求。签订合同当日，王欢向李欣杰支付了转让款，李欣杰向王欢交付了涉案房屋，并出具了转让款收据，同时将《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》复印件、租房保证金收据原件交给王欢。2016年年初，涉案房屋被通知要进行拆迁。2016年5月，涉案房屋被停水停电，至今涉案房屋已经拆迁部门进行评估完毕。王欢在停水停电之后向衡焕起提出支付补偿款的要求，衡焕起不予理睬，为此王欢以李欣杰为被告，以衡焕起为第三人提起诉讼，要求确认王欢与李欣杰签订的《房屋转租合同》无效，并要求李欣杰返还转租款955000元，该案已在本院开庭审理。由于合同无法履行给李欣杰造成的损失，李欣杰要求衡焕起支付补偿款，但衡焕起拒不支付。为了维护李欣杰的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。衡焕起未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。李欣杰围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，衡焕起（甲方、出租方）与李欣杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定涉案房屋用途为房屋出租；租赁期限为13年，自2012年6月15日至2025年6月15日；年租金90000元，租金支付时间为每年5月15日，三年递增10%；乙方向甲方支付保证金10000元。签订该合同当日，衡焕起（甲方、出租方）与李欣杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充合同》，双方约定乙方要求在原有建筑物上盖接第二层，该房屋如果被列入政府拆迁范围，乙方必须无条件立刻搬出，搬离时如出现乙方未收回改建房屋投资款，一切损失均由乙方自负。合同签订后，衡焕起将涉案房屋交付给李欣杰使用，李欣杰对涉案房屋进行加建和装修，并将房屋用于经营公寓出租。2013年11月29日，李欣杰（甲方）与王欢（乙方）签订《房屋转租协议书》，双方约定甲方于2012年6月15日从衡焕起处租赁房屋，并与其签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2012年6月15日至2025年6月15日，共计十三年整；甲方将原租赁的房屋及二层加盖部分一并转租给乙方经营使用，双方约定房屋用途、租金、保证金、双方权利义务、违约责任等条款全部适用原房屋租赁合同约定的内容；原租赁房屋二层房屋属于甲方加盖部分，与原房东无关，乙方接手后，如遇政府征地拆迁，所得拆迁补偿款全部归乙方所有，与甲方无关，甲方不得干涉，但如果政府不予补偿或补偿数额多少都与甲方无关，乙方不得以任何理由向甲方提出赔偿请求；甲、乙双方约定全部房屋（包括加盖部分）转租之前的债权债务由甲方承担，承租后所形成的债权债务由乙方承担与甲方无关。同日。王欢支付李欣杰转租款955000元。2018年4月，王欢以李欣杰为被告、以衡焕起为第三人起诉房屋租赁合同纠纷，要求确认其与李欣杰签订的《房屋转租协议》无效，李欣杰返还转租款955000元及保证金10000元。在该案审理过程中，王欢称因所在区域内停水停电，其于2016年5月20日搬离涉案房屋；衡焕起称涉案房屋并无产权，其并不知道涉案房屋已被转租，其不允许李欣杰转租涉案房屋。2018年10月23日，本院就该案作出一审民事判决书，确认双方签订的《房屋转租协议》无效，同时扣除王欢使用涉案房屋期间的房屋占用费后确认李欣杰返还王欢转租款666118.15元。判决作出后，李欣杰提出上诉，后于2018年11月27日申请撤回上诉。在本案审理过程中，根据李欣杰的申请，本院调取了涉案房屋的拆迁档案，档案显示衡焕起、史淑敏（已故）（乙方）作为被腾退人于2018年6月5日与北京欣业城镇建设投资管理有限公司（甲方，以下简称：欣业城镇公司）签订了《腾退补偿协议》，确认乙方在腾退范围内有1133.84平方米房屋，房屋腾退补偿款为452885元、搬迁补助费56692元、腾退配合奖335720元，以上共计845297元。同日，欣业城镇公司（甲方）与衡焕起（乙方）签订《腾退补偿综合协议》，确认腾退补偿款为845297元、腾退奖励补贴款992054元（补贴2：692054元、补贴3：300000元），腾退补偿最终所得总款为1837351元。房屋腾退补偿款包括房屋重置成新价和装修及附属物补偿价，其中，房屋重置成新价包括06年以前的为261366元（建筑面积462.4平方米）、09年以后的为335720元（建筑面积671.44平方米），装修及附属物补偿价191519元。关于建房情况，李欣杰制作房屋平面图称自己在一层自建部分房屋并加建二层房屋，现主张拆迁档案中确定的09年以后的建房面积671.44平方米相应的房屋重置成新补偿款335720元；关于装修，李欣杰称涉案房屋之前是库房，自己承租房屋后为经营公寓对房屋全面进行装修，装修及附属物补偿应全额归自己所有，同时，李欣杰认为拆迁档案中的补贴2系停产停业补偿，补贴3系货物搬迁费，应当有自己的相应份额。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，衡焕起经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方并未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故李欣杰与衡焕起签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于李欣杰的诉讼请求，其合理部分本院确认如下：房屋重置成新价，李欣杰在承租房屋期间加建了部分房屋，关于加建房屋的面积，因加建后房屋总面积为1133.84平方米，而双方签订租赁合同时确认的房屋面积为540平方米左右，李欣杰主张其加建房屋面积为671.44平方米，该主张与前述事实并不相对应，在无其他证据佐证的情况下，本院仅能根据前述加建前与加建后的面积差确认李欣杰加建房屋的面积为593.84平方米，对应的房屋重置成新价应为296920元（335720元÷671.44平方米×593.84平方米）；装修及附属物补偿款，李欣杰承租涉案房屋系经营公寓，从装修内容来看，大部分装修及附属物应系经营公寓所需，但水泥地、化粪池、上下水等系普通院落内房屋必备附属物，现有证据实难确认该部分装修及附属物均系由李欣杰所添附，故对于李欣杰主张的装修及附属物补偿款，本院予以酌减，并确认应支持的数额为180000元；搬迁补助费，考虑到该部分补助费，主要系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，本院确定作为承租人的李欣杰应取得大部分款项（70%），即衡焕起应给付李欣杰搬迁补助费39684.4元；经营补偿和货物搬迁费，拆迁档案确定的补偿内容显示停产停业补助和货物搬迁费均为0，李欣杰认为补贴2与场地经营面积相对应、补贴3与货物搬迁费相对应并无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告李欣杰与被告衡焕起于二〇一二年六月十五日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》无效；二、被告衡焕起于本判决生效后十日内给付原告李欣杰房屋重置成新价296920元、装修及附属物补偿款180000元、搬迁补助费39684.4元，以上共计516604.4元；三、驳回原告李欣杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16236元，由原告李欣杰负担7270元（已交纳），由被告衡焕起负担8966元（于本判决生效后七日内交纳），公告费560元，由被告衡焕起负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年八月二十三日书 记 员  张思竹