贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5178号原告：陈海贵，男，1967年3月16日生，住贵州省兴义市。委托代理人：赵福兴，贵州森创律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：陈星宇，贵州森创律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：班家坪，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告陈海贵与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年6月21日公开开庭进行了审理，原告陈海贵的特别授权委托代理人赵福兴、被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅、班家坪到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解60天未果。本案现已审理终结。陈海贵向本院提出诉讼请求：1、判令安达房开公司在判决生效之日起30日内为陈海贵办理房屋权属证书；2、判令安达房开公司从2006年2月5日起以140平方米为基数，按7.2元/月/平方米×30%为标准支付逾期交房违约金到合格为止，至起诉时已产生违约金48081.60元；3、判令安达房开公司从2006年8月5日起以183335元为基数，按5.72%年利率为标准支付逾期办证违约金到办证之日止，至起诉时已产生违约金133706元；4、本案诉讼费由安达房开公司承担。事实及理由：2006年2月4日，陈海贵与安达房开公司签订《商品房买卖合同》购买安达房开公司开发的XX花园X组团X单元XX号房，面积140.057平方米，约定总房款为183335元，陈海贵现金交纳55335元，通过银行按揭贷款交付128000元，约定2006年2月5日交房，约定交房后180日即2006年8月5日办证，陈海贵完成合同义务后，安达房开公司没有为陈海贵办证，安达房开公司虽然将房屋交给陈海贵，但是未满足法律意义上的交房，属于违约，至今没有办证，亦属违约，虽然安达房开公司提供的格式合同上约定了违约金的计算方式，但合同系安达房开公司提供，应作出对陈海贵有利的解释，陈海贵的损失远远大于约定违约金，要求适当增加，陈海贵选择适用兴义市法院所判决安达房开公司同类型案件标准作为参照，为维护陈海贵合法权益，遂诉至法院。安达房开公司辩称：一、陈海贵的诉请已过诉讼时效，其请求依法不能得到支持。二、安达房开公司出售的商品房已经在2005年10月就取得《竣工验收备案表》，具备办理产权证的法定条件，案涉房屋之所以至今尚未办理产权登记，系因陈海贵不配合提交办理产权证件所需的相关手续，办理产权证需要陈海贵提交材料，陈海贵直到本案庭审之日都未交到安达房开公司，是产权证至今未办理的唯一原因。因此，案涉房屋产权证至今未办理的责任在陈海贵。三、违约金的计算方法与合同约定不符。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条，如果因出卖人的原因不能在规定时间内取得产权证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。四、如陈海贵将办证所需全部资料提交给安达房开公司，安达房开公司同意在收到陈海贵提交齐全的办证材料后六个月内为陈海贵办理产权证。陈海贵的诉请无事实根据及法律依据，请求人民法院依法驳回陈海贵的全部诉请。本案争议焦点是：1、陈海贵的诉请是否已过诉讼时效。2、陈海贵诉请的违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持。围绕诉讼请求及争议焦点，陈海贵向本院提交了陈海贵身份证复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、契税完税证复印件一份，安达房开公司提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、竣工验收备案表复印件各一份、《商品房买卖合同》复印件三份、涉案楼盘3户业主的房屋记载表原件三份，本院依职权对兴义市自然资源局工作人员吴坤所作的询问笔录复印件一份（原件存于（2019）黔2301民初4827号卷内）等证据在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2006年2月4日，陈海贵与安达房开公司签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处XX花园X组团X单元XX号商品房，合同约定房屋建筑面积为140.057平方米，房屋总价款为183335元，付款方式为首付款55335元加银行按揭128000元。合同第八条约定“出卖人应当在2006年2月5日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房经验收合格”，第九条约定出卖人未按期交房“逾期超过30日后，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。陈海贵按约定方式支付了全部购房款，并于2006年2月5日收房入住。另查明，1、2006年1月9日，安达房开公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案；2、经本院对兴义市自然资源局工作人员吴坤进行询问，其称2005年至2007年期间，房开商只需提交建设用地及项目立案的相关审批手续、商品房买卖合同、买受人身份证及结婚证、契税发票，建设工程竣工验收备案资料，即可为买受人办理房屋权属证书。到2009年7月份以后，才要求房开商需先办理商品房大产权初始登记。3、与陈海贵同住蓝天花园B4幢房屋的业主，案外人梁远海（4层404）于2007年9月10日办证，案外人肖莲芬（2层204）于2006年8月19日办证，案外人朱鄂望（3层304）于2009年12月9日办证。梁远海、肖莲芬、朱鄂望与安达房开公司签订的商品房买卖合同约定购买的房屋均系蓝天花园外环A组团4单元。4、2019年7月2日，陈海贵向安达房开公司提交契税完税证明原件1份，载明其于2007年7月3日向兴义市财政局缴纳涉案房屋契税2750.03元；2019年7月10日，陈海贵向安达房开公司提交商品房买卖合同原件1份、身份证复印件1份，安达房开公司同时告知陈海贵本人需到安达房开公司办公室签署办理不动产证委托书1份、不动产问询表1份；5、2019年8月9日，陈海贵取得涉案房屋权属证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。安达房开公司在取得商品房预售许可后，与陈海贵所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，陈海贵已按合同约定全面履行了付款义务，并于2006年2月5日接收房屋，安达房开公司于2006年1月9日取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案均系客观存在的事实。关于陈海贵的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，陈海贵诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按月或者按日累计计算，均系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，陈海贵系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年5月14日立案，应以立案之日作为陈海贵主张权利的起始时间，往前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2016年5月13日，故陈海贵在2016年5月13日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于陈海贵诉请的违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，如上所述，安达房开公司已于2006年1月9日取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，该期间系陈海贵与安达房开签订商品房买卖合同前，故在双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋已达到约定和法定交付标准，故对陈海贵要求安达房开公司支付其逾期交房违约金的诉请，不予支持。涉案房屋办理房屋产权证，需陈海贵、安达房开公司相互配合完成缺一不可，此节系双务合同关系。根据本院对兴义市自然资源局工作人员的问询，在2005年至2007年期间办理房屋权属证书，商品房买受人需提交个人身份证明、契税完税证明，房开企业需提交建设用地及项目立案的相关审批手续、建设工程竣工验收备案资料，至于《商品房买卖合同》买受人以及房开企业均各持一份，不论系谁提交均不影响房屋产权证书的办理。从安达房开公司提交的证据来看，2006年1月9日，安达房开公司已取得涉案楼盘的竣工验收备案，且与陈海贵同住一栋楼的邻居已分别于2006年、2007年、2009年办理房屋权属证书，说明至迟于2006年即陈海贵购房之日涉案楼盘已具备办理权属证书的相关要件，只需商品房买受人与房开企业共同配合即可完成办理房屋权属证书事宜。在本案诉讼过程中，陈海贵才向安达房开公司提交办证所需个人资料，安达房开公司虽未举证证明已向陈海贵履行通知提交个人资料的义务，但从与陈海贵同住一幢楼的邻居办证情况来看，陈海贵应知晓房屋早已能办证的事实，却怠于向安达房开公司提交个人资料，在长达十来年的时间内不积极履行提交个人资料的义务，是涉案房屋未能办理房屋权属证书的主要原因，且安达房开公司在收到陈海贵所交材料后，陈海贵即于2019年8月9日已取得涉案房屋权属证书，安达房开公司关于涉案房屋未办理权属证书系陈海贵个人原因的辩解意见，与本院查明事实一致，予以采信，陈海贵所举证据不足以证明涉案房屋逾期办证的责任在于安达房开公司，故对陈海贵主张安达房开公司支付其逾期办证违约金的诉请，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈海贵的全部诉讼请求。案件受理费4036元，减半收取2018元，由陈海贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年八月十九日法官助理舒其琪书记员席绍美