内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终1497号   上诉人（一审被告、反诉原告）:张新，男，1970年6月14日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：李维维，内蒙古蒙石律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李建斌，内蒙古蒙石律师事务所律师。   被上诉人（一审原告、反诉被告）：北京大唐物业管理有限公司包头分公司。   负责人：王锵，该公司总经理。   委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。   上诉人张新因与被上诉人北京大唐物业管理有限公司包头分公司（以下简称大唐物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   张新上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持张新的反诉请求，由大唐物业包头分公司赔偿张新经济损失4.5万元。反诉案件受理费、二审案件受理费由大唐物业包头分公司负担。其上诉主张的事实和理由是：张新购买了内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司（以下简称中恒房产公司）开发的中环大厦B座房屋用于出租收益，但自从2016年3月15日开始，2107号房屋的屋顶开始漏水，情况日益严重，导致屋顶大面积破损，房屋不能正常使用，张新多次与大唐物业包头分公司联系，要求维修或协助申请维修基金进行维修，大唐物业包头分公司一直推脱，不积极协助。物业服务中本就有维修义务，大唐物业包头分公司不全面履行物业服务义务，导致张新房屋因漏水无法出租，直接导致房屋闲置的经济损失，该房屋正常租赁一年可获益1.5万元，现因闲置三年已经造成经济损失4.5万元。   大唐物业包头分公司辩称，张新的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。   大唐物业包头分公司向一审法院起诉请求：1、张新支付大唐物业包头分公司截止到2019年5月1日物业服务费28282元；2、张新支付大唐物业包头分公司截止到2019年5月1日拖欠的物业服务费28282元的滞纳金31628元；3、本案诉讼费由张新负担。张新向一审法院提出反诉请求:1、大唐物业包头分公司赔偿张新因其不履行修缮义务给张新造成的经济损失45000元；2、大唐物业包头分公司减免收取张新物业服务费;3、反诉费用由大唐物业包头分公司负担。   一审法院认定的事实：2011年8月12日，张新向中恒房产公司购买坐落于本市青山区钢铁大街10号中环大厦B座办公公寓4套，以上4套办公公寓楼建筑面积总计为155.96平方米。张新就以上4套办公公寓分别与中恒房产公司签订4份《包头市商品房买卖合同》。该系列合同第十三条规定：“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由中恒房产公司与物业管理企业签订物业管理合同。”以上合同的附件五系补充合同，补充合同第三条规定：“张新同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由中恒房产公司选聘物业管理有限公司提供物业前期服务，有关物业服务的内容、质量、价格以张新与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准。”张新未就物业服务事项单独与物业服务企业签订物业服务合同。   2012年3月27日，中恒房产公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》1份，中恒房产公司委托北京中鼎物业管理中心对中环国际提供物业服务事宜，合同期限为5年，自2012年3月27日起至2017年3月26日止。双方约定该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务及其他费用的，北京中鼎物业管理中心可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之二加收滞纳金。   2014年5月14日，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、大唐物业包头分公司联合出具《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、大唐物业包头分公司鉴于业务发展需要，拟进行业务整合，经协商，就如下事宜达成协议：1、业务整合完成后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入大唐物业包头分公司，即大唐物业包头分公司将接管北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部的所有物业项目；2、北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部在业务整合之后自身对业主的一切债权和债务均概括转让给大唐物业包头分公司；3、大唐物业包头分公司承诺对所管项目全部按照一级资质企业服务标准提升管理服务且2017年6月之前不会因为服务标准提升提高收费价格；4、双方就交易条件以及其他细节进行磋商并达成一致后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务将整体并入大唐物业包头分公司。   2014年5月10日，中恒房产公司与北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，中恒房产公司委托北京大唐物业管理有限公司对中环大厦提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止。双方约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。本物业管理服务合同签订后，业主方采用上付款方式向北京大唐物业管理有限公司缴纳物业费，业主方须按年交付年度的物业费，分别于每年的5月10日前缴纳下一年度的物业费。中恒房产公司未能按时足额缴纳物业费的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向北京大唐物业管理有限公司支付滞纳金。   2017年5月1日，包头市青山区中环国际小区业主委员会（以下简称中环小区业委会）与大唐物业包头分公司签订《中环国际小区物业管理合同》1份，中环小区业委会委托大唐物业包头分公司对中环国际小区提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月29日止。双方约定了服务内容与质量，物业费用在合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米3.00元；物业费收费标准如需调整需双方协商解决；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的大修、更新改造，由大唐物业包头分公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。本合同正本一式三份，中环小区业委会、大唐物业包头分公司及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。本合同自签订之日起生效。   2012年10月31日，中恒房产公司将以上4套办公公寓交付给张新。张新根据4套公寓的总建筑面积按每月每平方米7.00元的写字楼标准缴纳了1年的物业服务费。之后，张新仍按写字楼收费标准缴纳部分物业费。张新未向大唐物业包头分公司缴纳过2017年5月1日之后的物业服务费。   北京大唐物业管理有限公司的分公司，虽无独立的法人资格但于2013年12月25日领取营业执照。2014年5月10日之后至今，大唐物业包头分公司实际为中环国际大厦提供物业服务。就写字楼物业服务费标准，大唐物业包头分公司自2013年9月25日至2017年4月30日按每月每平方米3.50元标准追索物业费，2017年5月1日之后按每月每平方米3.00元标准追索物业费。   一审法院认为，2012年3月27日中恒房产公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。在合同履行过程中，实际履行合同的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部与大唐物业包头分公司联合出具书面说明函，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入大唐物业包头分公司。但实际上，与中恒房产公司签订《中环大厦项目物业管理服务合同》的是北京大唐物业管理有限公司，而非大唐物业包头分公司。《中环大厦项目物业管理服务合同》签订后，一直是大唐物业包头分公司履行以上合同。现本案争议的焦点是作为北京大唐物业管理有限公司下属分公司的大唐物业包头分公司是否能够代替实际签订《中环大厦项目物业管理服务合同》的北京大唐物业管理有限公司向业主主张权利。北京大唐物业管理有限公司与大唐物业包头分公司系总公司与分公司的关系，2014年5月10日，中恒房产公司与北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》后，根据合同的相对性，北京大唐物业管理有限公司系履行合同的权利义务主体，即便是大唐物业包头分公司实际履行合同，也是代北京大唐物业管理有限公司履行合同义务，合同的后果应该由北京大唐物业管理有限公司承担。故本案诉讼中，大唐物业包头分公司代北京大唐物业管理有限公司主张其签署《中环大厦项目物业管理服务合同》以来的物业服务费，依据不足；同样，北京中鼎物业管理中心与内蒙古中恒房产公司签订的《中环国际项目物业管理服务合同》中涉及的债权债务作为分部的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部也无权抛开北京中鼎物业管理中心独立处置，故大唐物业包头分公司与北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部联合出具的书面说明函不能证明北京中鼎物业管理中心债权债务已整体并入大唐物业包头分公司。但是2017年5月1日之后，系大唐物业包头分公司与中环小区业委会签订《中环国际小区物业管理合同》，大唐物业包头分公司主张2017年5月1日之后的物业费，理由充分；《中环国际小区物业管理合同》未约定物业服务费的付款方式及付款日期，可继续沿用之前的约定，故大唐物业包头分公司按每月每平方米3.00元主张2017年5月1日至2019年5月1日物业服务费11229.12元，理由充分，该院予以支持；大唐物业包头分公司与中环小区业委会签订的《中环国际小区物业管理合同》中未有滞纳金的约定，其主张该阶段的滞纳金，依据不足，该院不予支持。张新提出，未经公开招标程序直接与建设方签订物业合同违法，故物业合同对其没有约束力;业主委员会是在中恒房产公司的控制下建立的，未通知过其本人，故业主委员会与大唐物业包头分公司签订的物业合同对其没有约束力，张新的该抗辩理由，依据不足，该院不予采信。张新提出反诉的证据是光碟1张，内含照片6张，视频2段，张新提供的证据只能证明其名下的房屋漏水，其因此找过大唐物业包头分公司，但漏水从什么时候开始，原因是什么，漏水是否属于大唐物业包头分公司的物业维修的范围，漏水时房屋是否过房屋质保期，张新均未举证，故张新的反诉请求，依据不足，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张新支付大唐物业包头分公司2017年5月1日至2019年5月1日物业服务费11229.12元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回大唐物业包头分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张新的反诉请求。本诉案件受理费400元，反诉案件受理费925元，由大唐物业包头分公司负担320元，张新负担1005元。   张新在二审期间提交了退租声明1份和张新与内蒙古铁运旅行社的房屋租赁协议1份，欲证明因为案涉房屋漏水的问题导致旅行社退租，给张新造成的损失。   大唐物业包头分公司质证称，对退租声明的真实性及证明目的均不予认可。退租声明的日期是2016年，本案一审是在2019年，退租声明发生后近三年张新都没有针对该声明主张过权利。且张新在一审过程中也没有提到过因为漏水而退租的问题，这份证据不属于新证据，旅行社单方的退租声明不能证明合同履行期间内，因为屋顶漏水的原因导致合同终止，另外房屋漏水与大唐物业包头分公司也没有关联性，物业公司仅仅是对公共维修的空间有维修义务，张新应该找相关的义务主体承担责任，漏水应该是开发商解决，与物业公司没有任何关系。对房屋租赁协议真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只能证明双方签订过合同，与本案无关。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，大唐物业包头分公司与张新之间物业服务合同关系合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。现双方当事人对于一审判决第一、二项即张新应付物业费的内容均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：张新请求大唐物业包头分公司赔偿损失4.5万元是否能够成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张新系基于物业服务合同要求大唐物业包头分公司承担赔偿损失的违约责任，首先应举证证明大唐物业包头分公司在履行物业服务合同中存在违约行为，且该违约行为与其主张的损害结果存在因果关系。本案中，张新提交的证据只能证明涉案房屋存在漏水情形，但不能证明大唐物业包头分公司存在违约行为。故张新要求大唐物业包头分公司赔偿损失的上诉请求证据不足，本院不予支持。   此外，根据《诉讼费交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”及第十八条“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”之规定，张新仅针对反诉请求提起上诉，本案的二审案件受理费应当为462.50元，张新多交纳的862.50元应予以退还。   综上所述，张新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费462.50元，由上诉人张新负担。上诉人张新多交纳的二审案件受理费862.50元予以退还。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 邢海峰     二○一九年八月二十七日   法官助理 贺 颖   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。