河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4218号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈鹏，男，汉族，1984年6月13日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：于建勋，河南道睿律师事务所律师。上诉人（原审被告、申请执行人）：李大锋，男，汉族，1984年4月10日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：于建勋，河南道睿律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、执行案外人）：杨秀荣，女，汉族，1943年4月6日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：潘劼，河南宛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：贾喜强，男，汉族，1969年5月6日生，住河南省方城县。被上诉人（原审被告、被执行人）：梁广锁，男，汉族，1966年3月29日生，住河南省南阳市。上诉人陈鹏、李大锋因与被上诉人杨秀荣、梁广锁、贾喜强案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈鹏、李大锋上诉请求：1、撤销一审判决；2、在查清事实的基础上依法改判或者发回重审；3、由杨秀荣、梁广锁、贾喜强承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定案外人杨秀荣与梁广锁签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。涉案房产属梁广锁个人开发的住宅楼小区，并没有向国家支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，合同应当认定为无效。2、一审认定案外人购房时以现金形式交付了房款，属认定事实错误。杨秀荣购房时已70多岁，根据其庭审陈述，杨秀荣在2013年5月28日购房时带着25万元现金从南阳市到方城县去交钱，明显与客观事实不符。案外人携带大额的现金去交易不符合当地行业交易习惯，依据房屋买卖正常交易习惯，以银行转账方式支付房款更为安全，且购买房屋属一般家庭重大支出项目，一般正常人都会选择银行转账支付房款的方式。同时案外人也没有举证证明大额现金交付房款的原因及交付的时间、地点、现金清点的过程、运输方式等交易细节，没有举证证明购房人具备相应金额的充足支付能力或其他可能性。既然房款已全部付清，案外人应当拿着房款收据换取不动产增值税发票，或由梁广锁换取对应的财务报表。案外人所提供的证据中显示有以转账方式支付水电费，其小额费用支出即用转账方式，大额买房却用现金与事实不符。3、一审认定案外人在人民法院查封房产前已实际占有错误。一审法院于2015年4月17日对涉案房产查封时，已查明房屋为毛坯房，案外人提交的张某、梁广锁女儿梁某及电管所郭国营的证人证言，证明已交物业费和水电费，但无水费和电费交纳的票据。案外人提供的部分电费票据涉及时间是2018年以后的，也未指向涉案房屋，不能证明案外人查封前已合法占有涉案房产。4、一审仅凭梁广锁的陈述和辩解，认定梁广锁对未办理房屋的过户登记存在过错，对陈鹏、李大锋显失公平，案外人不能举证在购买房屋后的法定时间内要求梁广锁办理过户登记，其自身存在过错。二、一审适用法律错误。案外人与梁广锁签订的《商品房买卖合同》是在梁广锁未取得土地使用权证书的情况下签订，因梁广锁未取得涉案房屋的合法用地手续及土地使用权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条房地产不得转让的法律强制性规定，转让行为应当属于无效。涉案标的权益仍属于梁广锁，即使案外人已实际占有使用涉案土地及地上建筑物，但尚不能享有涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权，案外人不享有依据有效合同主张交付房屋、土地及办理过户登记手续的权利，不享有足以阻止执行的实体权利。杨秀荣辩称，一、一审认定事实正确，不存在错误。1、梁广锁出售的房屋已经领取了房权证总证，出让的房屋在该证范围内。因此，梁广锁出让的房屋属于其合法取得并被国家认可的合法财产，依法具有出售的权利。杨秀荣没有提供梁广锁的土地证，不代表梁广锁没有取得土地证，杨秀荣因梁广锁未提供而无法正常举证。即便梁广锁没有取得土地证，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条部分条款的规定，最高人民法院在（2006）民一终字第26号判决中明确该法第37条、第38条规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因该条规定并非效力性强制规定，故不影响案外人与梁广锁之间买卖合同的合法有效。2、陈鹏、李大锋所谓的交付大额现金应当通过银行转账，现金支付不符合当地交易习惯的观点，属于其无根无据的猜测假想，没有任何事实和法律依据。相反，杨秀荣一审时已提供了大量的证据证实支付房款的事实，一审认定杨秀荣实际支付了房款并无不当。3、杨秀荣已提供了有力证据证实占有涉案房产的事实，一审认定杨秀荣在查封前实际占有房产正确。4、梁广锁的情况说明与其他证据形成完整的证据链，一审对其陈述的事实综合认定，并予以采信并无不当。二、一审适用法律正确，房屋买卖合法有效，不存在陈鹏、李大锋所称的适用错误问题。杨秀荣向一审法院起诉请求：1、确认位于方城县××路中××路东梁广锁住宅楼其中的××单元××室西户房产归原告所有，并依法停止对该财产的强制执行；2、本案诉讼费由陈鹏、李大锋负担。一审法院认定事实：2013年5月28日，杨秀荣与梁广锁签订《商品房买卖合同》，购买位于方城县v路××××单元××房产一处，建筑面积为100㎡，房款总计为250000元，约定的付款办法为“一次性付款（所有付款以收据为准）”。同日，梁广锁出具了《收款收据》一份，内容为“今收到杨秀荣购房款250000元，人民币贰拾伍万（￥250000元）。摘由：××单元××号”。在《商品房买卖合同》加盖有“梁广锁”的个人印章,在《收款收据》中有梁广锁女儿梁某的签名。杨秀荣提交证人丁某的证言及室内照片，证明其在涉案房产内居住生活。原告杨秀荣提交证人张某、梁某（系被告梁广锁的女儿）的证言，证明一直由杨秀荣交纳水电费的情况。2019年4月13日、2019年4月28日，梁广锁分别出具“情况说明”一份，内容分别为“我所建房位于人民路东侧，棉麻公司南墙外住宅房，我于2013年-2012年卖给了张明献、马玺、胡新杰、王秀珍、梁华、胡桂刚、杨秀荣、张书珍、王殿生等人的房屋和车库，当时均以我名义和他们签订的购房协议，并有我和梁某、张某负责收取购房款，当时他们大部分以现金支付，有的以转账方式支付，钥匙都以交付，并占用之今。”“我开发的位于方城县××路中××路××南隔墙住宅房，房产证已办理，但因在办理分户手续时欠交着房管部门营业税16%数额较大，当时我资金紧缺，无法交纳，造成分户手续无法正常办理。当时我把该房卖给胡桂刚、张明献、杨秀荣、胡新杰、马玺、王殿生、梁华、王秀珍、张书珍等人。这些购房户多次要求我给他们办理过户手续，由于我不能正常交纳16%营业税，造成分户手续无法正常办理，没有办理过户的一切责任属于我，和购房户无关系。我愿意承担没有办理过户手续的一切法律责任。”陈鹏、李大锋因分别与贾喜强、梁广锁之间存在经济纠纷诉至一审法院。2015年4月16日，一审法院分别依据陈鹏、李大锋的财产保全申请作出(2015)宛龙民二初字149号、150号民事裁定书，并依据裁定于2015年4月17日在方城县房管局查封了被告梁广锁名下的包括涉案房产登记证号（房产证号为20××**）在内的共计五处房产。2015年10月28日，一审法院分别作出(2015)宛龙民二初字149号、150号民事判决书，判决贾喜强分别偿还陈鹏、李大锋借款1900000元，梁广锁对借款承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，陈鹏、李大锋申请对查封的房产进行执行。2018年4月2日，陈鹏与李大锋签订了债权转让协议，双方约定将陈鹏对梁广锁享有的债权全部转让给受让人李大锋所有，由李大锋向梁广锁执行追偿，2018年4月4日，梁广锁在该债权转让协议上予以签字。杨秀荣以涉案房产归其所有为由提出执行异议。一审法院审查后作出（2019）豫1303执异21号执行裁定书，裁定：驳回杨秀荣的异议请求。杨秀荣依法提起本案诉讼。另查明，梁广锁名下位于方城县城关××中××路东房产的房产证号为方房权证六区字第**，登记时间为2011年12月10日，房屋性质为存量住房，规划用途为住宅，证载面积为2703.23㎡。一审法院认为，本案的争议焦点在于杨秀荣的权利是否足以排除对被执行人梁广锁名下的涉案房产的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于是否在查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。因梁广锁对于房屋出卖的事实予以认可,说明杨秀荣与梁广锁签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且无证据证明存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形,应为合法有效的买卖合同,且该合同签订于2013年5月28日,亦在一审法院查封裁定作出时间之前。由杨秀荣提供的水电证明及房屋现状、证人证言均证实了杨秀荣在一审法院查封之前已经合法占有了该涉案房屋。关于杨秀荣是否已支付了购房款问题，从杨秀荣的陈述及提供的证据、证人证言可以认定杨秀荣在一审法院查封之前已经支付了全部房款。关于房屋未办理过户登记是否系杨秀荣的原因所致，因涉案房屋不能过户的原因系梁广锁不能正常交纳16%营业税，导致不可能办理房产过户登记,此不可归责于杨秀荣。综上所述,杨秀荣所提交的证据能够形成证据链,能够证明杨秀荣就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其诉讼请求一审法院予以支持。关于杨秀荣要求确认对涉案房屋享有所有权的请求,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。”物权法明确规定了除法律另有规定的情形外,只有在不动产登记薄上记载所有权人姓名,受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。在不动产登记没有发生变更的情况下,涉案房屋的物权变动并未完成,杨秀荣不能成为物权法所指的房屋所有权人,其要求确认对涉案房屋享有所有权的请求,一审法院不予支持。但其对该房产享有物权期待权，该权利优于陈鹏、李大锋所享有的一般债权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决:一、不得执行位于方城县××路××××区南隔墙(梁广锁住宅楼)××单元××楼西户××号的房产。二、驳回原告杨秀荣的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由原告杨秀荣负担550元,由被告陈鹏、李大锋负担4500元。二审中，陈鹏、李大锋提交不动产登记查询结果证明一份，证明梁广锁开发的房产没有土地使用权证书，也没交土地出让金。杨秀荣质证称，不属于新证据，表示不予质证。本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为案外人对被执行房产提出的执行异议之诉，审查的重点在于案外人是否对该房产享有足以排除执行的民事权益。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、关于杨秀荣与梁广锁所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。当事人对涉案房产是由梁广锁开发建设的事实不持异议，梁广锁对房产也办理有房权证，其将房屋出卖给杨秀荣，系当事人之间真实、自由的意思表示，并不违反法律的强制性效力性规定，一审认定房屋买卖合同为有效合同正确。陈鹏、李大锋主张该买卖行为因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定而属无效，但该两条规定属于行政管理性质的规定，并非对合同效力问题作出的强制性规定，陈鹏、李大锋的该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于杨秀荣是否已支付房款并在查封前占有房屋的问题。杨秀荣称以现金形式支付了房款，提供有相应的收款收据、证人证言等证据，结合其实际占用房屋的事实，一审对此予以认定并无不当；同时，杨秀荣也提供了水电费证明及证人证言等证实，早在房屋被查封前，梁广锁已向其交付了钥匙，其已实际上管理控制及使用该房屋的事实，对此应当予以确认。三、关于未办理房屋产权过户登记的过错问题。梁广锁已明确陈述是由于其不能正常缴纳相应的税费，房屋才未办理过户，从本案来看，也无证据表明杨秀荣对未办理过户存在有过错，一审认定杨秀荣自身不存在过错适当。综上所述，杨秀荣在涉案房产被查封前已与梁广锁签订了合法有效的买卖合同，并已支付了房款、实际占用房屋，其对房屋未办理过户登记自身亦不存在过错，依法享有可以排除执行的民事权益，杨秀荣要求排除执行，一审予以支持正确。陈鹏、李大锋的上诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由陈鹏、李大锋负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年八月二十日书记员  张 昊