浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4687号 原告：浙江银膳商业管理有限公司。住所地嘉善县罗星街道罗星西路**。 法定代表人：徐俊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈玉龙、黄蓓，、实习律师。 被告：陆利坚，男，1980年7月10日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：沈蓉，嘉善县天成法律服务所法律工作者。 原告浙江银膳商业管理有限公司（以下简称银膳公司）与被告陆利坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行审理，原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2020年5月28日、2020年7月7日公开开庭进行审理，原告法定代表人及委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方当事人向本院申请庭外和解的期间，不计入审限。本案现已审理终结。 原告银膳公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告签订的《个人租房合同》无效；2.被告立即腾退房屋；3.被告支付占有使用费从2019年10月1日起至实际腾退日止，按月租金4166元计算；4.被告支付水电费从2020年1月1日至实际腾退日止（截至今日累计1000元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年2月14日签订了《房屋租房合同》，合同约定：房屋坐落于嘉善县罗星街道罗星西路104号（罗星路农贸市场），并对房屋的租赁期限及租金的支付方式、解除合同的相关条件及免责条款等均作了约定。2019年7月，政府相关部门对原告所有的涉案房屋进行整体收购，用于开发建设农贸市场解决人民群众的“菜篮子”问题。2019年7月31日，浙江银膳商业管理有限公司与嘉善绿洲市场建设有限公司签订了《收购意向书》，并于2019年9月5日签订了《股权转让协议》，《股权转让协议》约定了浙江银膳商业管理有限公司对农贸市场的腾退工作截止到2019年10月15日。原告在与嘉善绿洲市场建设有限公司签订了《收购意向书》及《股权转让协议》前后，将涉案房屋整体转让的相关事宜都向被告作了充分的告知及说明，但被告以合同未到期为由，拒绝腾退租赁房屋，至今未果。另外，被告在租期内未按照合同约定按时支付租金，已构成违约。故原告特诉至法院。 被告陆利坚答辩称：1.原、被告签订的合同是双方真实意思表示，是有效合同，应当继续履行至期满为止。2.原告诉称被告违约，其实是原告违约在先。原告在2019年7月31日和案外人嘉善绿洲市场建设有限公司签订收购意向书，在没有通知被告的情况下，就将房屋进行出售，故我方认为原告违约在先，如果原告要求被告进行腾退的话，也应当按照房屋相关条件对被告进行相应损失赔偿。3.关于房屋占有使用费，时间上有异议，金额也有异议。按照原告说法这个房屋是没有权证的，是违章的，那么作为房屋出租租金就不能按照合同约定收取。被告已经支付至2019年10月的房租及水电费，原告法人代表出具了相应的收条。由于当时被告经营困难，原告允许被告按季度支付（先用后付）。4.关于水电费，原告没有提供水电费发票，由法庭核实。2019年8、9、10月的房租及水电费，我方都已经结清，其余的要求原告提供凭证结算。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告亦发表了质证意见。被告除对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，认为存在添加部分；对不动产权证及会议纪要的真实性表示无法确认且认为与本案无关；对授权书的真实性有异议，认为无法确认出具的时间外，对其余证据的真实性均无异议。本院经审查后，除对原告提交的《房屋租赁合同》因与被告提交的合同不一致，存在添加部分而对其真实性不予认定外，对原告提供的其余证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 被告为其抗辩提供了相应证据，原告亦发表了质证意见。原告除对装饰合同及证明的真实性不予认可，认为其不能证明被告所要证明的内容外，对其余证据的真实性均无异议。本院经审核后，对装饰合同及证明因缺乏证明效力而不予认定外，对被告提供的其余证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 另依被告申请，本院依法委托评估机构对涉案房屋的固定装修价值进行评估。评估机构于2020年6月24日出具的《资产评估报告书》及相应评估费发票符合法律规定及程序，且经双方当事人质证后就其真实性均无异议，故本院对此依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月14日，原告银膳公司的法定代表人徐俊（作为甲方，下同）与被告陆利坚（作为乙方，下同）就被告陆利坚承租原告银膳公司位于嘉善县××街道××路××号××市场××楼××层内房屋的相关事宜签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，房屋建筑面积186平方米，租期8年，自2018年4月1日至2026年3月31日止。租金按12个月计算，由乙方在搬进该房屋前支付给甲方。以后租金必须于到期日提前15天前向甲方付清。在租赁期内，非政府行为双方不得随意改变租赁关系。乙方须向甲方付押金3000元，待房屋租赁期满后，乙方一切费用付清，甲方即退回给乙方。在乙方合法经营的情况下，年租金5万元，以每年为5%提增，年租金每年一次性交齐，以此累推（如有拆迁或收购形式的，乙方无条件腾退）。双方另在合同中补充约定：房产租赁期内有出让房东要收回房子，要有相关的赔付。如有转让必须通过房东，没有通过房东同意不得转让，需赔偿。同时银膳公司亦在该合同上进行盖章确认。合同签订后，陆利坚即对涉案房屋进行了装修，并用于开办“果善堂”，个体工商户登记名称为嘉善县净明健康信息咨询服务部，经营者为陆利坚，登记营业地址为嘉善县××街道××路××号××。 2018年3月3日，徐俊向被告陆利坚出具收条二份，确认收到陆利坚支付的房租款50000元及租房定金（实际为押金）3000元。2019年6月20日，徐俊再次向被告陆利坚出具收条一份，确认收到“果善堂”（即被告陆利坚）2019年5月1日到2019年7月30日的一季度房屋租金12500元，并在收条上载明“因经营不善，故分期支付”。2019年10月30日，被告陆利坚向徐俊转账支付12500元款项，用途标明为“果善堂8、9、10月房租金”。同日，陆利坚又向徐俊转账支付778元款项，用途标明为“果善堂10月电费”。 2019年7月31日，原告银膳公司与嘉善绿洲市场建设有限公司（以下简称绿洲公司）签订《收购意向书》一份，银膳公司同意以罗星路农贸市场产权全额出资，成立嘉善罗星绿洲市场建设有限公司（以下简称罗星绿洲公司），绿洲公司同意以3470万元整的价格收购罗星绿洲公司。2019年9月5日，银膳公司与绿洲公司签订《嘉善罗星绿洲市场建设有限公司股权转让协议》一份，银膳公司同意将其所持有的罗星绿洲公司100%的股权计200万元出资额以3470万元的价格转让给绿洲公司，绿洲公司同意按此金额购买上述股权。同时，该合同第五条第3款约定，银膳公司承诺农贸市场腾退工作截止到2019年10月15日，如无法按时完成的，按一天1000元的赔偿金额支付给绿洲公司。现原告因与被告就房屋腾退等事宜协商未果，故特诉至本院。 在本案审理过程中，因被告陆利坚的申请，本院依法委托嘉兴联新资产评估有限公司对涉案房屋（面积约186平方米）的固定装修价值进行评估，并同时委托浙江方联会计师事务所有限公司对涉案房屋内被告开设店铺2020年7月至12月期间的经营损失进行评估。后因被告陆利坚未及时缴纳评估费用等情形，两评估机构分别于2020年4月7日及4月28日向本院出具函件，终止了评估并将材料退回本院。后陆利坚于2020年5月28日再次向本院申请对涉案房屋的装修价值进行评估，本院再次委托嘉兴联新资产评估有限公司进行评估。后该所于2020年6月24日出具嘉联评报[2020]第6001号《资产评估报告书》一份，结论为：在评估基准日2020年6月15日，持续经营前提下，委托方委估资产的评估值为163754元。为此，被告陆利坚共垫付评估费用2000元。 另查明：根据浙（2017）嘉善县不动产权第0××0号不动产权属证书的记载，原告银膳公司所有的房屋位于嘉善县××街道××路××号××层。而涉案原告出租给被告的186平方米的房屋系原告自行在一层与二层之间私自搭建的“隔层”，并未经过审批及取得相关的产权凭证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否无效以及双方的过错分析；2.占有使用费的起算、计算问题及水电费的支付；3.被告的装修损失、押金退还问题。 第一，涉案《房屋租赁合同》是否无效以及双方的过错分析。 法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽原告拥有嘉善县××街道××路××号××层的房屋所有权证，但涉案被告所租赁的186平方米的房屋位于一层及二层之间的隔层内，该隔层系原告未经审批私自搭建。故涉案被告所租赁的房屋实际并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。综上，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效。 合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，在涉及房屋租赁合同无效的情形下，被告理应向原告腾退房屋，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。同时，经本院释明后，被告提出了要求原告赔偿装修损失的抗辩，且其装修损失亦由本院委托第三方机构评估后能够确定其损失范围，故本院予以一并处理。 关于原、被告双方对于合同无效的过错。结合本案，原告作为出租人，将未经审批私自搭建的房屋出租给被告使用并收取租金，且在明知涉案房屋所在的嘉善县××街道××路××号××层的罗星路农贸市场即将面临被整体收购的情况下，仍与被告签订长达8年的租赁合同，又在被告装修营业仅1年多后，就与案外人签订收购意向书及股权转让协议，并主张租赁合同无效、要求被告腾退，明显有违诚信原则，其应对本案合同无效承担主要的过错责任。而被告在签订合同的过程当中未尽到合理的注意义务，未核查案涉租赁房屋的产证情况，故对于本案合同无效应承担次要的过错责任。本院经综合考虑后，酌定由原告对被告的装修损失承担90%的赔偿责任。 第二，占有使用费的起算、计算问题及水电费的支付。 本院认为，由于案涉房屋租赁合同被确认无效后，双方均不得要求对方继续履行合同，但是对于已经履行的租赁合同，由于承租人已经使用房屋，无法适用“无效合同互相返还”的处理原则。因此，若承租人欠付租金，可以根据双方合同约定的租金标准来计算承租人应支付的房屋占有使用费。结合本案，截至目前被告尚未搬离案涉租赁房屋，原告可以要求被告支付占有费用。 关于支付费用的起算时间。原告主张被告已经支付租金至2019年9月底，相关费用应当自2019年10月1日起算，被告则认为其已经支付租金至2019年10月底，相关费用应当自2019年11月1日起算。结合双方提交的证据，被告自2018年4月1日起实际已向原告支付租金共计75000元，按照双方约定的年租金50000元的标准，也即被告已支付一年半的租金，即2018年4月1日至2019年9月30日的租金，原告陈述收条误写收取租金月份有相应依据，故对原告的该项主张本院予以支持。 关于占有使用费的计算。原告主张按4166元/月计算，但考虑到原告对本案合同无效的情形承担主要责任以及2020年4月之后被告虽占有涉案房屋，但并未实际经营的情形，故本院酌定被告陆利坚应按双方约定的年租金50000元的70%，即35000元/年的标准向原告银膳公司支付自2019年10月1日起至实际腾退日止的占有使用费。 关于原告提出的水电费的主张。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据，现因原告并未提供相应票据以供核实，且被告对原告主张的金额也不予认可，故对于原告的上述主张因缺乏证据支持，本院暂不予支持。 第三，关于被告的装修损失、押金退还问题。 经过本院释明后，被告主张案涉房屋的装修损失并提出了司法评估的申请。经审查，案涉租赁合同约定面积186平方米，但被告实际使用面积达200多平方米，本次评估范围经双方确认为合同约定的186平方米，超合同约定面积部分不在本次评估范围内。经评估机构确定被告的固定装修损失为163754元，现被告要求原告承担装修损失250000元，依据不足，不合理部分本院不予支持。 就评估报告涉及的评估项目，原告认为部分矮柜、镜子等物品并非固定装修应当予以剔除。本院认为该部分装修系房屋整体固定装修的不可分割部分，若分割会破坏其使用功能，故对此不应予以剔除。因此被告的装修损失赔偿应以评估报告确定的163754元为限。考虑到双方对合同无效的过错程度，原告应当赔偿被告装修损失163754元的90%计147378.6元。被告为此垫付的2000元评估费，本院酌定由原告负担90%计1800元，由被告负担200元。同时，陆利坚已支付的3000元押金也应由银膳公司退还给陆利坚。 综上，原告之诉请、被告之抗辩，各方合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告浙江银膳商业管理有限公司与被告陆利坚于2018年2月14日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告陆利坚应于本判决生效之日起十五日内向原告浙江银膳商业管理有限公司腾退并返还位于嘉善县××街道××路××号××的房屋（罗星路农贸市场一楼隔层内）； 三、被告陆利坚应于本判决生效后十五日内向原告浙江银膳商业管理有限公司支付占有使用费（自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按35000元/年计付）； 四、原告浙江银膳商业管理有限公司应于本判决生效后十五日内向被告陆利坚退还房屋押金3000元及赔偿装饰装修损失147378.6元，合计150378.6元； 五、驳回原告浙江银膳商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费762元（原告已预交），由原告浙江银膳商业管理有限公司负担306元，被告陆利坚负担456元。评估费2000元，由原告浙江银膳商业管理有限公司负担1800元，被告陆利坚负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  单秀丽 审 判 员  曹 律 人民陪审员  姚明镜 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  王益飞