广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10392号原告：潘松添，男，1978年5月27日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所实习律师。被告：中山市古镇镇冈东村民委员会，住所地中山市古镇镇冈东村。主要负责人：区沃钜，该村委会主任。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。第三人：区钊伦，男，1966年1月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告潘松添与被告中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依原告潘松添的申请追加区钊伦为本案第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘松添及其委托诉讼代理人郑洪权、孙伟仁，被告冈东村委会的委托诉讼代理人卢婉贞，第三人区钊伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘松添向本院提出诉讼请求：1.解除潘松添与冈东村委会于2018年6月15日签订的关于中山市的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》；2.冈东村委会退还潘松添保证金205920元；3.冈东村委会赔偿潘松添经营损失370260元。以上合计576180元。诉讼过程中，潘松添变更其第1项诉讼请求为：判令潘松添与冈东村委会于2018年6月15日签订的关于中山市的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》无效；变更其第3向诉讼请求为：冈东村委会赔偿潘松添经营损失185130元。事实和理由：2011年12月7日，潘松添与区钊伦等人注册成立中山市艺达华博物业管理有限公司（现更名为中山市华博物业营运管理有限公司，以下简称“华博公司”），经营范围为物业管理、商业营业用房出租等业务。经潘松添与区钊伦协商并经冈东村委会同意，潘松添等人决定租赁中山市xxxxxxx号冈东商住综合楼部分物业经投资装修改造后用于经营“华博商务中心”项目。2011年12月30日，华博公司承租xxxxx区首层用于灯饰经营，租赁期限至2017年12月31日止。2015年2月3日，华博公司将法定代表人由区钊伦变更为潘松添。为了“华博商务中心”项目的顺利运营，经与冈东村委会协商，关于xxxxx区首层商铺租赁合同承租方签约主体由将变更为潘松添。2018年6月15日，潘松添与冈东村委会就租赁xxxxxxx区首层商铺签订《中山市古镇镇冈东村民委员会商铺租赁合同》，约定租赁期自2018年1月1日起至2019年12月31日止。潘松添按约向冈东村委会交付了承租该物业的履约保证金205920元。在案涉《中山市古镇镇冈东村民委员会商铺租赁合同》履行过程中，经冈东村委会同意后，潘松添将承租的xxxxxxx区首层商铺转租给他人经营使用，并从中获取经营收益。潘松添向冈东村委会每月支付的租金为88020元，而潘松添通过转租经营每月的租金收入为149730元，即潘松添通过转租经营每月的利润为61710元。经核算，自2019年7月起至涉案租赁合同届满期间，潘松添可得的转租经营利润合计为370260元。在上述xxxxxxx区首层商铺的承租经营过程中，潘松添发现该租赁物业存在消防栓无水、未安装烟雾器、火灾自动报警系统不合格等消防隐患，导致潘松添承租的该物业不能正常使用，从而也影响潘松添将该物业对外进行转租经营。根据《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》第6.02条约定的“甲方负责商铺的公共设施的维护修缮”，潘松添曾多次向冈东村委会反映前述情况并于2019年5月14日向冈东村委会提出消除消防隐患的整改申请，但冈东村委会置之不理，涉案物业存在的消防隐患至今仍未得到解决。2019年6月25日，广东政安电气消防安全监测有限公司对潘松添承租的涉案物业出具《建筑消防设施检测报告》，检测认定该承租物业存在消防给水（消防水源）、消防栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、消防应急照明和疏散指示系统等不合格，并综合判定为“不合格”的检测结论。综上所述，潘松添认为，冈东村委会作为涉案中山市的出租人，确保出租物业的消防安全是冈东村委会法定及约定的义务。现出租物业一直存在严重的消防隐患，但冈东村委会拒不维修整改，致使潘松添承租的物业不能正常使用，造成潘松添巨额经济损失，构成根本性违约。为维护自身合法权益，潘松添现依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定诉至法院，请求判如所请。冈东村委会辩称，1.关于合同的效力，由法院审查。2.潘松添未经其同意将涉案租赁物转租给他人使用，违反双方的合同约定，潘松添不能要求其赔偿转租经营损失。双方在租赁合同第七条第四款明确约定，未经冈东村委会同意私自转租商铺的，则冈东村委会有权要求潘松添全部缴纳转租所得，即冈东村委会在签订租赁合同时已经明确其不能通过转租经营获取利润，但潘松添却违反双方的约定，在未征得其方同意的情况下将租赁物转租给他人使用已经构成违约，冈东村委会有权追究潘松添的违约责任，并要求潘松添缴纳全部转租所得，更谈不上赔偿转租经营损失的问题。再者，截止目前为止，潘松添也未提供相应的证据证明潘松添因租赁物的消防问题与其租户解除租赁合同，未经冈东村委会同意的转租行为仍在继续，根本谈不上转租经营损失。3.潘松添没有按照合同约定的期限支付租金，冈东村委会有权不予返还租赁保证金。根据双方所签订的租赁合同第六条第三款的约定，租赁合同期满后潘松添没有违反合同的约定及按时返还租赁物后冈东村委会才需将保证金无息返还给冈东村委会，现潘松添拖欠2019年1月至同年8月的租金未支付，且潘松添未经冈东村委会书面同意私自转租租赁物，潘松添违约在先，潘松添无权要求返还保证金。4.潘松添没有合同解除权。潘松添与冈东村委会于2018年签订租赁合同，将涉案租赁物租赁给潘松添使用，潘松添在承租租赁物前已经实地查看租赁物，对租赁物及租赁物的周边环境作充分的了解，包括对租赁物的消防现状，并同意按租赁的现状交付使用，冈东村委会对租赁物的现状无任何隐瞒，潘松添自愿承租，且潘松添没有按时缴纳租金并未经过冈东村委会的同意擅自转租，潘松添先违反合同的约定，没有合同解除权。区钊伦辩称，确认潘松添的全部诉求，无异议。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于中山市。该物业未办理产权登记，未取得建设工程规划许可证，亦未经政府部门批准建设。2018年6月15日，冈东村委会作为甲方与潘松添作为乙方签订《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于中山市方作为灯饰销售场地使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；租金每月88020元，每年1056240元，租金分每年四季缴付，每季缴付一次，缴付原则为先缴租金后使用，每季度最后一个月结束前缴交下一季度租金；本合同签订之日乙方向甲方缴交205920元作为乙方履约保证金，租赁期满乙方未违反合同约定义务及按约返还商铺的，则甲方于期满后一个月内无息退回乙方。合同还约定了其他内容。冈东村委会已将涉案租赁物交付给潘松添使用，潘松添亦向冈东村委会缴纳保证金205920元。潘松添与冈东村委会在诉讼过程中于2019年9月30日办理了商铺返还交接手续。潘松添主张基于原合同可合法履行的情况下其方在2019年9月30日至2019年12月31日期间因转租涉案租赁物可获得经营利润185130元，该经营利润为其方转租经营所得扣减其方应支付冈东村委会的租金的差额，但因合同无效导致其方返还涉案租赁物而产生经营利润损失185130元，冈东村委会不同意支付该费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺未取得建设工程规划许可证及未经政府部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中潘松添与冈东村委会订立的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》无效，故本院对潘松添关于其与冈东村委会于2018年6月15日签订的关于中山市的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》无效的诉求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述已认定潘松添与冈东村委会之间签订的厂房租赁合同无效，依据该规定，冈东村委会因该合同取得的保证金205920元应当予以返还，故潘松添诉求冈东村委会返还其租赁保证金205920元，于法有据，本院予以支持。依据上述规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，但该损失应仅限于信赖利益的直接损失和间接损失，而不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益即期待利益的损失。本案中潘松添明确其要求冈东村委会赔偿其的经营损失就是基于原合同有效的情况下正常履行而造成的经营利润的损失，故本院对潘松添关于经营利润的损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、潘松添与中山市古镇镇冈东村民委员会于2018年6月15日签订的关于中山市的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》无效；二、中山市古镇镇冈东村民委员会于本判决生效之日起五日内向潘松添返还保证金205920元；三、驳回潘松添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9562元，减半收取计4781元，由潘松添负担3072元，中山市古镇镇冈东村民委员会负担1709元（该款潘松添已预交，其同意由中山市古镇镇冈东村民委员会直接向其支付，中山市古镇镇冈东村民委员会于支付上述款项时迳付潘松添1709元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年七月二十五日书记员  钟厚仁