福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初226号 原告：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 负责人：刘必辉，该分行行长。 委托诉讼代理人:喻冰俊，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:郁年，福建世好律师事务所执业律师。 被告：李涛，男，1986年12月12日出生，汉族，原住福建省福清市，现关押于福建省宁德监狱服刑。 被告：诚丰房地产开发（福清）有限公司，住所地福建省福清市音西镇音西村，统一社会信用代码91350181633908713U。 诉讼代表人：黄榕城。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称：建行福清分行）与被告李涛、诚丰房地产开发（福清）有限公司（以下简称：诚丰房地产公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理本案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用普通程序在福建省宁德监狱由审判员独任公开开庭进行审理。原告建行福清分行的委托诉讼代理人喻冰俊与被告李涛、诚丰房地产开发（福清）有限公司委托的诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行福清分行向本院提出诉讼请求：1、被告李涛立即偿还原告建行福清分行借款本金1304472.58元及利息、罚息、违约金（暂计至2019年10月28日的利息104487.11元、罚息9088.48元。该日之后利息、罚息按编号为《个人住房借款合同》约定的标准计付至实际还款之日止，违约金按日0.21‰自2018年5月4日计付至实际还款之日止）；2、被告诚丰房地产公司对被告李涛的上述债务承担连带还款责任；3、责令被告李涛协助建行福清分行办理福清市××镇××村××号楼××复式单元房产的抵押登记手续，被告诚丰房地产公司应督促被告李涛并配合其办理抵押登记；4、原告建行福清分行有权以被告李涛名下的坐落于福清市××镇××村××号楼××复式单元的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；5、本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、保全费）由各被告共同承担。事实和理由：2016年9月22日，被告李涛（以下简称借款人）、诚丰房地产公司（以下简称保证人）与原告建行福清分行签订合同编号为2016建闽东福个房借字0988220号《个人住房借款合同》（以下简称借款合同）。依借款合同约定：借款人向原告借款人民币1330000元，用于购买坐落于福清市××镇××村××号楼××复式单元房产，借款期限为360个月，自2016年9月22日起至2046年9月22日止，自借款人实际放款日起算。借款利率采用浮动利率方式，借款年利率为基准利率下调10%。同时还约定采取按月等额本息还款方式；若借款人未按约定期限还款，原告有权就逾期部分计收罚息，罚息利率为借款利率的水平上浮50%；借款人以本合同项下借款所购房屋向借款人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金等；违约金收取比例为日万分之二点一，计算公式为违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数；被告诚丰房地产开发（福清）有限公司提供阶段性连带保证责任，以及由借款人所在地人民法院管辖等内容。2016年10月21日，原、被告双方办理了坐落于福清市××镇××村××号楼××复式单元房产抵押权预告登记，不动产登记证明：闽（2016）福清市不动产证明第0××4号。合同签订后，原告于2016年10月8日依约发放借款1330000元。此后借款人向原告履行了14期的还款义务。但自2018年1月开始，借款人未能依据合同约定向原告履行还本付息义务，已构成违约。依据合同约定，原告有权对借款逾期部分从逾期之日按照逾期借款罚息利率按日计收利息，并宣布借款人合同项下的借款全部提前到期并收取利息及罚息。被告诚丰房地产开发（福清）有限公司应当对上述债务承担连带保证责任。同时依《物权法》等相关法律规定，原告有权以借款人提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。截止于2019年10月28日，借款人尚欠原告借款本金1304472.58元、利息104487.11元、罚息9088.48元未还，该日之后利息、罚息按借款合同约定计付至款项实际还清之日止。同时，借款人应自逾期之日起按照日万分之二点一支付违约金至实际还清之日止。经多方催讨，被告仍未清偿逾期款项，故诉至法院。 被告李涛辩称，其对原告主张的诉求和陈述的事实均无异议。 被告诚丰房地产公司管理人辩称，一、案涉《个人住房借款合同》已经到期或解除，无法继续履行抵押登记手续。因被告李涛未按合同约定按期偿还贷款本息，构成违约，原告依据合同约定宣布贷款提前到期，此时合同已经到期或解除，合同没有继续履行的可能，已无法办理抵押手续。二、原告建设银行福清分行对案涉房产抵押权未设立，不享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于“物权法定”基本原则，预告登记并非正式物权登记，原告在仅办理商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权因未登记而尚未设立。三、案涉合同中关于违约金的约定属于无效的格式条款，原告建设银行福清分行未尽告知义务，无权向被告主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，案涉《个人住房借款合同》属于格式合同，原告在签订合同时应当对合同主要条款以及加重被告责任的违约金条款做合理解释，原告未以合理的方式提醒被告注意加重被告责任的条款，该违约金条款无效。四、即使原告主张的诉讼请求成立，对被告的权利也只能在重整计划执行完毕后参照重整计划中同类债权受偿的方式实现。2019年12月19日，福清市人民法院作出（2018）闽0181破2号之四民事裁定书，裁定批准诚丰房地产开发（福清）有限公司重整计划。目前处于重整计划执行期，根据该重整计划，对于未申报的债权，在重整计划执行期间不得行使权利，在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。因原告未在法定债权申报期内申报债权，依法只能在重整计划执行完毕后，参照同类债权清偿方式受偿。 经审理根据现有证据本院认定，原告建行福清分行所诉事实属实。 另查明，一、2018年7月18日，福州市中级人民法院根据李伟的申请，裁定受理诚丰房地产开发（福清）有限公司破产清算一案，并指定本院审理。2018年7月23日，本院立案受理诚丰房地产开发（福清）有限公司破产清算一案。2018年7月26日,本院指定福建知信衡律师事务所担任诚丰房地产开发（福清）有限公司管理人。二、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后（该房屋尚未符合办证条件），至今未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。三、截止2020年7月1日被告李涛尚欠原告贷款本金1,304,472.58元及利息、罚息、违约金（其中利息143,794.32元、罚息17,955.71元）。 以上事实，有原告提供的编号2016建闽东福个房借字0988220号《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、闽（2016）福清市不动产证明第0××4号预告登记、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房按揭贷款余额明细表、ＥＭＳ邮政特快专递单据、《宣布贷款提前到期暨催收函》等及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为，原告建行福清分行以金融借款合同纠纷诉至本院，经审理本案案由应为破产债权确认纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。原告建行福清分行在本院受理被告诚丰房地产公司破产清算后对其提起诉讼，故本院对本案有管辖权。原告建行福清分行与被告李涛、诚丰房地产公司之间签订的《个人住房借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2016年10月8日，原告依约向被告李涛足额放贷1,330,000元，已履行合同的义务。但被告李涛未能按照《个人住房借款合同》的约定偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定建行福清分行有权提前收回全部贷款，截止2020年7月1日，被告李涛尚欠原告借款本金1,304,472.58元及利息143,794.32元、罚息17,955.71，应当依照合同约定承担违约责任。关于原告主张被告李涛清偿拖欠借款本金、利息、罚息、违约金的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告诚丰房地产公司对李涛的债务承担连带偿还责任问题。根据案涉合同约定被告诚丰房地产公司在办妥贷款人为抵押权利人的抵押登记手续完成之前，对李涛的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，故原告主张被告诚丰房地产公司对被告李涛的债务承担连带清偿责任本院应当支持，但鉴于本院已2019年12月20日裁定批准诚丰房地产公司的破产重整计划方案，故本院仅确认被告诚丰房地产公司对被告李涛的债务借款本金1,304,472.58元及截至2018年7月18日利息、罚息、违约金承担连带清偿责任的债权，诚丰房地产公司根据《中华人民共和国企业破产法》的规定按照重整计划方案承担保证责任后，有权向李涛追偿。关于原告主张被告协助原告办理案涉房产的抵押登记手续的问题。按照相关规定不动产具备办证条件且抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应当予以支持，但鉴于本案被告诚丰房地产公司已进入破产重整程序，案涉房产至今尚不具备办理房屋权属条件，亦无法办理抵押登记手续，故原告的该项主张本院不予支持。原告可待案涉房屋符合办证条件后另行主张。关于原告主张对被告李涛所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先偿还被告李涛债务问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。鉴于本案尚未依法办理房产抵押登记，故原告主张对被告李涛所提供担保房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第四十六条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告李涛应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款本金1,304,472.58元及利息、罚息（截止至2020年7月1日的利息、罚息为161,750.03元，2020年7月2日起按案涉《个人购房担保借款合同》约定计算至实际还款之日止）、违约金（按案涉《个人购房担保借款合同》约定从2018年5月4日起开始计算至实际还款之日止）； 二、确认被告诚丰房地产开发（福清）有限公司对上述第一项被告李涛应付原告中国建设银行股份有限公司福清分行的债务（其中第一项判决的利息、罚息、违约金确认按案涉《个人购房担保借款合同》约定计算至2018年7月18日止）承担连带清偿责任债权。被告诚丰房地产开发（福清）有限公司承担保证责任后，有权向被告李涛追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17,584元，由被告李涛、诚丰房地产开发（福清）有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  谢志民 二〇二〇年七月三十日 书记员  林津津