大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7883号原告:中国农业银行股份有限公司大连金州支行，住所地:辽宁省大连市金州区和平路108号。统一社会信用代码：91210213118692196E。法定代表人:于国璟，系该行行长。委托诉讼代理人：张文军、洪刚，系辽宁竞业律师事务所律师。被告：孙娜，女，1990年7月20日出生，汉族，住辽宁省普兰店市同益乡西韭村张屯1-7号，身份证号：210282199007203827。被告：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连普湾新区石河街道鹏润小区14-2号。统一社会信用代码：91210246792045433Q。法定代表人：王本德，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马安静，辽宁知本律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行与被告孙娜、大连恒邦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行的委托诉讼代理人张文军、被告大连恒邦房地产开发有限公司的马安静到庭参加诉讼。被告孙娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告孙娜偿还原告截止至2019年6月14日止的借款本金321631.19元，利息、罚息及复利26345.88元。2、判令被告孙娜按照《个人购房担保借款合同》约定的利率向原告偿还自2019年6月15日起至还清欠款之日止的利息及罚息、复利；3、判令被告大连恒邦房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、请求确认原告对大连市普湾新区石河街道云景小区8号楼1单元7-1室房产的抵押权合法有效，原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、判令二被告承担本案诉讼费。以上金额合计（不包括诉讼费用及实现债权的费用）：347977.07元。事实与理由：2011年10月14日，原告与被告大连恒邦房地产开发有限公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定：原告同意对购买大连恒邦房地产开发有限公司开发的项目的自然人提供购房贷款，大连恒邦房地产开发有限公司为购房人因购买本项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2013年2月16日，原告与被告孙娜签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款额度346000万元，用于购买大连市普湾新区石河街道云景小区8号楼1单元7-1室、建筑面积81.15平方米房产。实际贷款期限自2013年3月12日起至2043年3月11日止，共360个月。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮10%后确定。借款发放时执行利率为5.89500%。每月还款，每期末月的借款对应日为还款日。还款账号为62×××14。采用等额本息还款法。合同约定了违约责任：借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使抵押权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求在遭受损失时要求借款人全部赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同约定了抵押担保条款：抵押人与抵押物共有人同意以案涉房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。本合同项下的担保方式为“阶段性保证责任+抵押”。大连恒邦房地产开发有限公司作为保证人，对借款人债务承担连带保证责任。保证期限自本合同签订之日其至借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。上述合同生效之后，原告于2013年3月12日依约放款，但是被告没有按合同约定按时足额偿还贷款本息，已构成违约。另原被告于2013年3月8日在大连普湾新区房地产登记中心办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记。经原告多次催缴，被告仍未能偿还借款，故原告诉至法院，请法院支持原告诉请。被告孙娜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告大连恒邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案中，被告大连恒邦房地产开发有限公司承担的是阶段性保证责任，大连恒邦房地产开发有限公司的担保责任应当自被告孙娜所购房屋自竣工验收备案即可以办理产权登记之日起终止。根据《不动产登记暂行条例》第三章登记程序第14条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应该由双方当事人共同申请的规定，本案办理产权登记需要被告孙娜配合恒邦公司，办理抵押权登记则需要原告与被告孙娜共同申请办理，这都不是大连恒邦房地产开发有限公司可以独立完成了义务。所以自大连恒邦房地产开发有限公司建设的案涉房地产项目取得竣工验收备案（2013年9月9日）可以办理产权登记之日起，大连恒邦房地产开发有限公司的保证责任即应结束，恒邦公司无法也没有权利强行让被告孙娜来办理房地产权属登记，所以案涉个人购房担保借款合同违反公平原则。同时被告孙娜作为产权人，原告作为抵押权人，均不积极配合办理产权登记及抵押登记，贻于履行义务，任损失扩大，对大连恒邦房地产开发有限公司同样是不公平的。所以大连恒邦房地产开发有限公司的保证担保责任应取得案涉房屋的竣工验收备案证明之日起终止，请法院酌情考虑。本院经审理认定事实如下：2011年10月14日，原告与被告大连恒邦房地产开发有限公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定：原告同意对购买大连恒邦房地产开发有限公司开发的项目的自然人提供购房贷款，大连恒邦房地产开发有限公司开发有限公司为购房人因购买本项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2013年2月16日，原告与被告孙娜签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款额度346000万元，用于购买大连市普湾新区石河街道云景小区8号楼1单元7-1室、建筑面积81.15平方米房产。实际贷款期限自2013年3月12日起至2043年3月11日止，共360个月。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮10%后确定。借款发放时执行利率为5.89500%。每月还款，每期末月的借款对应日为还款日。还款账号为62×××14。采用等额本息还款法。借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使抵押权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求在遭受损失时要求借款人全部赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。抵押人与抵押物共有人同意以案涉房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。本合同项下的担保方式为“阶段性保证责任+抵押”。宝林公司作为保证人，对借款人债务承担连带保证责任。保证期限自本合同签订之日其至借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2013年3月8日，原告与被告孙娜在大连金州新区房屋登记管理中心办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记。合同签订后，原告于2013年3月12日依约放款，但被告没有按合同约定按时足额偿还贷款本息。截止至2019年6月14日止被告孙娜尚欠原告借款本金321631.19元，利息、罚息及复利26345.88元。上述事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、中国农业银行个人贷款凭证、贷款基本信息、被告身份证明、被告营业执照、他项权利证及双方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案原被告签订的个人购房担保借款合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。合同签订后，原告依约为被告发放贷款，被告应依约偿还，拖欠不付已构成违约，应承担违约责任。截止2019年6月14日，被告孙娜尚欠原告借款本金321631.19元，利息、罚息及复利26345.88元，故原告主张该部分本金及利息具有事实根据，应予支持。自2019年6月15日起至借款清偿之日止，原告要求被告按合同约定向其支付利息及罚息、复利具有合同依据，应予支持。原告与被告大连恒邦房地产开发有限公司约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告大连恒邦房地产开发有限公司的抗辩意见与合同约定不符，且被告孙娜未取得房屋产权证书，与原告无关，本院不予采信，故原告要求被告大连恒邦房地产开发有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求，予以支持。被告孙娜以购买的房屋办理的是抵押权预告登记，故原告对案涉房屋依法不享有抵押权。原告要求确认原告对大连市普湾新区石河街道云景小区8号楼1单元7-1室房产的抵押权合法有效，原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。被告孙娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十三条二款、第九十六条一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告孙娜于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行借款本金321631.19元，利息、罚息及复利26345.88元，合计347977.07元。二、被告孙娜于本判决生效后十日内按合同约定偿还原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行自2019年6月15日起至欠款清偿之日止的利息及罚息、复利（利息及罚息、复利按合同约定计算）；三、被告大连恒邦房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任，被告大连恒邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曲畅追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行的其他诉讼请求。上述具有给付内容的判项，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元（原告已预交）、公告费560元，保全费2260元，合计9340元，由被告孙娜、大连恒邦房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  孙永召人民陪审员  王 辉人民陪审员  林海荣二〇二〇年七月十三日书 记 员  李欣婷