安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初89号原告：铜陵大江投资控股有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖二路西段**，统一社会信用代码91340700705094254A。法定代表人：刘奇，董事长。委托诉讼代理人：杨琦，安徽景旺律师事务所律师。被告：王忠良，男，1963年11月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。被告：铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司，住所，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区翠湖三路社会信用代码913407007830596739。法定代表人：张玉林。被告：张春孝，男，1980年12月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵大江投资控股有限公司(以下简称大江公司)与被告王忠良、铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司（以下简称卓成公司）、张春孝物权保护纠纷一案,本院2020年1月2日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告大江公司的委托诉讼代理人杨琦，被告王忠良、张春孝到庭参加诉讼，被告卓成公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。大江公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除卓成公司与王忠良签订的两份《房屋租赁合同》；2.判决撤销王忠良与张春孝2016年2月26日签订的《服装厂租赁合同》；3.判决确认被告王忠良无权继续要求履行第1项诉讼请求项下的《房屋租赁合同》；4.判令张春孝立即将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼685.98㎡的检测车间厂房腾空并返还给原告；5.本案诉讼费用由三被告承担。本案审理过程中，大江公司撤回了前述1.2.3项诉讼请求，放弃了第4项诉讼请求中的部分请求，要求判令张春孝立即将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼约300㎡的检测车间厂房腾空并返还给原告。事实与理由：2015年1月20日，铜陵市中院依法作出（2014）铜中执字第00235-2号执行裁定书，裁定内容为：卓成公司所有的铜陵市翠湖三路西段892号工业用途房地产（土地、建筑物、自行搭建房及其他地上附属），房地权证：铜房2012字第005889、005890号，铜房2012字第00597号、第00598号（案涉房产）等，土地使用权证：铜国用（2012）第051804号归买受人大江公司所有。买受人大江公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。依据《物权法》第二十八条规定，该裁定下达之日起，上述全部房产的所有权即已经归原告所有。据原告了解，根据卓成公司所称，案涉的翠湖三路892号实验楼二楼685.98㎡的检测车间厂房是卓成公司租赁给王忠良，卓成公司与王忠良2014年2月12日签订了《房屋租赁合同》，租赁期显示为“长期”，后王忠良于2016年2月26日又将案涉检测车间转租给了张春孝。但原告认为，原告自执行裁定书下达之日起已经是检测车间的合法物权所有人，王忠良一直强行占有该房产，不仅不履行腾房归还义务，反而擅自将检测车间转租，严重侵害了原告作为物权人的合法权利。原告诉请解除卓成公司与王忠良签订的租赁合同以及王忠良与张春孝的转租合同，于法有据。理由在于：1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权要求继续履行原租赁合同。故在此种情形下，对承租人不适用“买卖不破租赁”的原则。卓成公司与王忠良2014年2月12日签订《房屋租赁合同》之前，卓成公司已将名下的土地、厂房在徽商银行办理了抵押权登记，抵押担保期间为2013年9月至2016年9月，2018年8月才解除抵押登记。此外，2013年2月、2013年11月，卓成公司还分别将其名下土地、房产抵押给通源担保公司和金诚担保公司，存在先抵押后租赁的行为，故卓成公司对外签订的租赁合同不适用“买卖不破租赁”的原则。王忠良无权要求继续履行2014年2月12日签订《房屋租赁合同》。2、王忠良转租行为发生在2016年2月26日，在该时点案涉厂房早已成功拍卖给原告所有。因此，在原告未同意王忠良转租，且王忠良无任何合同赋予转租权的情况下，转租行为应属无效，且具有恶意侵害原告物权的性质。因此，张春孝物权继续占有使用案涉检测车间。3、事实上，2017年7月19日，张春孝夫妇向原告出具过一份“请求”，该“请求”中张春孝也明确承认了自己无权占用的事实，并明确2017年9月前搬离。综上，原告认为，在被告王忠良无权租赁使用案涉检测车间的情形下，其又擅自将检测车间转租给张春孝。两被告的行为严重侵害了原告的合法物权。原告曾多次要求王忠良、张春孝履行搬迁腾房义务，也多次请市中院领导现场指导腾房工作，并在厂区内张贴腾房清厂公告，但被告始终置之不理，拒不腾房。经原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。王忠良辩称：一、我是在卓成公司实验车间刚建设完工的情况下即于2013年1月18日租下实验车间二楼从事服装加工生产。二、由于前期房屋租赁合同约定房租每年交一次，到2014年时，卓成公司生产资金紧张，要求我多交租金。经协商，将原租金7万元/年降至6万元/年，但我必须连续交15年，一次性交100万元。经协商一致后，2014年2月12日签订了第二份房屋租赁合同。并一次性交纳了租金90万元和保证金10万元，合计100万元。三、从房屋租赁合同、营业执照等来看，无论是徽商银行的抵押还是原告购买案涉房产，均很清楚我租赁了实验车间二楼并合法经营生产。四、2018年10月，铜陵市中级人民法院曾组织几十名警力到卓成公司开展清场行动，并与我多次调查、了解，认为我方有法、有据可依，没有对我强制清场，其余租户均已清场。五、大江公司2018年11月才通知卓成公司自动离场，证明前期双方已协商好了，卓成公司厂房、车间虽已拍卖但仍可继续使用，待卓成公司找到合作伙伴后购回已拍卖的厂房。六、根据物权法第二十八条规定，法院判决或裁定而享有的物权，处分时，如法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。大江公司2018年12月份才办理产权过户，产生物权效力。大江公司隶属于铜陵经济技术开发区，之所以迟迟未过户，是为了扶持企业发展，给卓成公司时间，让他们将土地、厂房回购继续组织生产。所以，我与卓成公司签订的租赁合同是合法有效的，转租给张春孝是经过卓成公司同意的，也是合法有效的。七、2017年7月9日，大江公司到卓成公司实验楼二楼要求我的合伙人张春孝夫妇搬离，张春孝夫妇受胁迫在写好的请求书上签字。后我找大江公司理论，才阻止了大江公司违法行为发生。综上，原告事实不清，断章取义，起诉要求解除合同，腾出房屋，没有任何法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。卓成公司未答辩。张春孝庭审中辩称，同意王忠良的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：大江公司提交的张春孝签名捺印的“请求”，王忠良、张春孝主张系受胁迫签字，但并未提交相应证据，故对其质证观点不予采纳，“请求”作出后，王忠良与大江公司又达成协议，故应以协议约定为准。大江公司提交的（2014）铜中民二初字第00163号民事判决书，虽可以证明卓成公司与王忠良之间的债权债务关系，但不足以证明以租抵债的事实，故对大江公司的证明观点不予采信。大江公司提交的（2014）狮民保字第00009号民事裁定书，该裁定书本身不足以证明实际查封财产的情况。王忠良提交的两份租赁合同及营业执照，大江公司虽有异议，但未提出相反的证据，租赁合同和营业执照能相互印证，故予以采信。王忠良提交的收据及银行交易明细，收据盖有卓成公司财务印章，真实性予以认定，且收据内容与房屋租赁合同、银行交易明细等相互印证，故予以采信。张春孝提交的租赁合同，与原告诉请主张撤销的租赁合同一致，故对其三性予以认可。根据上述审查认定的证据，结合当事人的陈述等，本院认定案件事实如下：卓成公司原系铜陵市翠湖三路西段892号（检测车间）二层工业用途房地产权利人，2013年1月7日办理产权登记，不动产权证号为2013000598。后卓成公司因向徽商银行铜陵顺安支行借款将包括上述不动产在内的多处房产抵押给徽商银行，并于2013年9月16日办理抵押权登记，抵押期间为2013年9月16日至2016年9月16日。另该处不动产自2014年1月3日起即被法院查封，并存在多次轮候查封。2014年，徽商银行铜陵顺安支行依据发生法律效力的安徽省铜陵市衡平公证处（2014）皖铜衡公证字第2558号公证书，以卓成公司为被申请人向铜陵市中级人民法院申请强制执行。2014年12月1日，铜陵市中级人民法院将卓成公司包括前述房产在内的多处房产、土地进行了拍卖，大江公司参与竞买并成交。铜陵市中级人民法院于2015年1月20日作出执行裁定书，裁定包括上述房产在内的多处房产归大江公司所有。大江公司购得上述厂房后，为支持卓成公司重组，给予卓成公司两年的过渡期。2017年11月24日，大江公司向卓成公司发出通知，如卓成公司在2017年12月5日前不能引进战略合作者，大江公司将向法院申请强制清场。后卓成公司未能引进战略合作。2018年3月26日，铜陵市中级人民法院发出公告，要求卓成公司内所有人员15日内自行离开。2018年5月8日，卓成公司、刘三万与大江公司签订协议，卓成公司、刘三万承诺最迟于2018年8月8日离场。2018年8月22日，大江公司办理了上述房产的产权登记。因卓成公司、刘三万在承诺期届满后未搬离，2018年10月30日，大江公司向卓成公司、刘三万等发出清场通知。另查，2013年1月18日，卓成公司与王忠良签订房屋租赁合同，卓成公司将铜陵市翠湖三路西段892号实验楼二楼出租给王忠良从事服装加工工作，合同租期为长期，自2013年1月18日至服装厂经营期满，2013年第一年交租金7万元，第二年及后期租金另行约定。王忠良提交的营业执照载明，其作为法定代表人的铜陵红宝石实业有限公司注册成立于2013年2月4日，该公司住所为铜陵市开发区翠湖三路**（卓成公司内）。2014年2月12日，卓成公司与王忠良就上述房屋再次签订房屋租赁合同一份，约定租期为15年，自2014年2月12日起至2029年2月12日止，租金6万元/年，为解决卓成公司资金困难，王忠良需一次性交纳15年租金，计90万元整，另需交纳水电费等押金10万元整，合计交费100万元整，转账到指定账户。2014年2月17日，卓成公司向王忠良出具收据一张，金额为100万元，收款事由为房租、押金。收据同时注明：“请转刘总账户。”同日，王忠良向卓成公司刘总（刘三万）账户转账100万元。2016年2月26日，王忠良与张春孝签订《服装厂租赁合同》，王忠良案涉不动产的部分生产车间面积约300㎡，含设备、生产辅助设备、工具等转租给张春孝使用，租赁期限自2016年2月28日至2024年2月27日。期间，因大江公司申请法院清场，张春孝夫妇于2017年7月向大江公司提出请求，要求将搬离期限宽限至2017年9月底。到期后，张春孝未搬离。2018年4月11日，鉴于王忠良承租卓成公司房屋存在租赁合同效力待定问题，王忠良与大江公司签订过渡协议，约定铜陵市翠湖三路西段892号实验楼二楼待有权机关对“买卖不破租赁”作出确认后再作处理。大江公司因此向本院提起诉讼。本院认为,大江公司通过司法拍卖程序受让取得案涉厂房，依法对案涉厂房享有占有、使用、收益和处分的权利。王忠良系通过向原所有权人卓成公司承租占有案涉厂房车间，并将案涉厂房部分转租给张春孝。本案争议的焦点在于王忠良对案涉厂房的占有是否合法，能否基于“买卖不破租赁”原则对抗大江公司的占有返还主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条进一步规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，案涉厂房原所有权人卓成公司将厂房作为向徽商银行铜陵顺安支行贷款的抵押物，并于2013年9月16日办理了抵押登记。后该厂房自2014年1月3日起又多次被法院查封。虽然王忠良与卓成公司在抵押和查封之前曾于2013年1月18日签订了一份案涉厂房的租赁合同，但2014年2月12日，双方又重新签订了房屋租赁合同，王忠良此后一直履行的是该份合同。双方再次签订租赁合同时，案涉厂房已处于抵押和查封状态，案涉厂房的租赁权形成于该厂房抵押权设立和法院查封之后，故在案涉厂房抵押权实现后，案涉厂房的租赁合同对于买受人大江公司不具有约束力，本案不符合“买卖不破租赁”原则适用之情形。在大江公司主张权利的情况下，王忠良要求继续履行原租赁合同没有法律依据，在此基础上，作为次承租人的张春孝对案涉厂房的占有亦属于无权占有。大江公司作为案涉厂房的所有权人，有权要求张春孝腾空搬离案涉厂房。王忠良、张春孝拒绝返还案涉厂房的抗辩理由，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：张春孝于本判决生效之日起十五日内将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼检测车间厂房（约300㎡）腾空并交还给铜陵大江投资控股有限公司。案件受理费80元，由王忠良、张春孝负担，于本判决生效后三日内交付本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  洪 峰审 判 员  姚朝军人民陪审员  谢立云二〇二〇年七月三十日书 记 员  周龙友附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。