成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初24号 原告：徐长远，男，汉族，1981年7月2日出生，住成都市高新区。 原告：张宇，男，汉族，1996年6月5日出生，住成都市成华区。 原告：姜惠芬，女，汉族，1981年8月8日出生，住江苏省溧阳市。 原告：常蜜，女，汉族，1990年11月5日出生，住成都市武侯区。 原告：唐爱玲，女，汉族，1973年5月31日出生，住成都市锦江区。 原告：何晏林，男，汉族，1982年11月2日出生，住四川省西充县。 六原告共同委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师，特别授权。 六原告共同委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师，一般授权。 被告：吴涛，男，汉族，1985年9月28日出生，住四川省仁寿县。 原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林与被告吴涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。六原告共同的委托诉讼代理人周婷婷与银瑶瑶到庭参加了诉讼，被告吴涛经本院依法送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林向本院提出请求（变更后）：1.判令解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即腾退案涉商铺给原告，被告向原告支付2019年7月1日至2020年4月8日的商铺租金1065852元，后续产生的场地占用费按照租金标准计算至被告实际撤离租赁场地之日，并按年息24%的标准计算逾期支付房租的违约金 124221.6元（暂计算至2020年3月31日，后续违约金请求计算至被告实际支付之日；2.判令被告支付尚欠的物业管理费 194400元（暂计算至2020年3月31日，后续物管费计算至被告实际撤场之日）并支付物业费违约金18662.4元（按照年息24%的标准暂计算至2020年3月31日，后续违约金计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告支付原告解除合同违约金345060元。事实和理由：2018年12月30日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定，原告共同将位于成都市恒大豪庭6幢3楼22-33号商铺租赁给被告使用，租期8年，每月租金115020元。租金交付方式为每3个月交一次，每次交付租金于下期租金到期前5天交付。合同另约定，租赁期间物业的物管费、通讯费、水电费等费用由承租方承担。2019年1月1日，原告按约将房屋交给被告装修，被告向原告支付了2019年3月1日至2019年6月30日的租金共计345060元。但此后被告既不支付租金也从未交纳物业费，导致物业费长期拖欠，物管多次向原告催收。原告认为，被告不按照合同约定履行义务，已经构成根本违约，严重侵害原告合法权益，导致原告的损失，故提起诉讼。 被告吴涛未到庭、未答辩、未举证、未质证。 经审理查明，2018年12月30日，徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林六人（出租方、甲方）共同与吴涛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将成华区恒大豪庭6幢3楼22-33号物业出租给乙方，面积1620平方米；租赁期限为8年，从2019年1月1日至2026年12月31日；每月租金115020元，租金以每三个月一期之方式交付，每次交付租金须下期租金到期前提前5天交付甲方，第一期租金345060元乙方应于2019年2月28日交付甲方；租赁期间，乙方应按时缴纳租金及相应的物管费、通讯费、天然气/煤气费、清洁费、水电费及相关费用，未在合同约定的时间缴纳的，每逾期一天，按照应缴纳金额的千分之三承担违约金，乙方若拖欠租金到五天及以上，或欠缴该物业租赁期内的每月的物管费、通讯费、天然气/煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上，甲方有权解除合同，并有权要求乙方立即腾退房屋，押金不予退还，并承担三个月租金金额的违约金；备注：1、甲乙双方约定租赁为8年。2、甲乙双方约定本合同签订之日起前三个月作为乙方装修期（装修期和免租期甲方不收取乙方房租，物业费、水电费等费用由乙方承担）。3、甲乙双方约定房租由第三年开始逐年递增5%，即2019年1月1日至2020年12月31日租金为每月115020元，2021年1月1日至2021年12月31日租金为每月120771元，2022年1月1日至2022年12月31日租金为每月126809.55元，以此类推。4、甲乙双方约定乙方在装修期间甲方必须配合乙方装修。5、甲乙双方约定甲方在2019年1月1日之前交付乙方使用。 合同签订后，吴涛向徐长远共计转账支付了456000元，徐长远六人主张该款项包括2019年4月1日至2019年6月30日的租金345060元以及约定由吴涛代原承租人郭桂成支付的租金110902元，并举出徐长远等六人与郭桂成、吴涛签署的《三方协议书》为证。此后的吴涛未支付任何款项，租金期间的物业管理费也未支付。 另查明，案涉商铺系六原告分别与成都恒大新东城置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买。双桥子派出所出具证明称案涉出租商铺双林北支路1号商铺6栋322号与双林北支路7栋3层附315号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋323号与双林北支路7栋3层附314号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋324号与双林北支路7栋3层附312号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋325号与双林北支路7栋3层附311号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋326号与双林北支路7栋3层附310、316号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋327号与双林北支路7栋3层附301、309号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋328号与双林北支路7栋3层附308号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋329号与双林北支路7栋3层附307号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋330号与双林北支路7栋3层附306号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋331号与双林北支路7栋3层附305号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋332号与双林北支路7栋3层附304号系同一地址，双林北支路1号商铺6栋3层33号与双林北支路7栋1单元3层附303号系同一地址。 再查明，2020年6月15日，成都恒大中央广场物业服务中心出具《情况说明》一份。载明恒大中央广场一期6栋3层22-33号商铺（共计12各商铺），共计物业费计费面积1607.72平方米，物业费标准为8元/平方米/月，自2019年1月1日至2020年6月30日共计应收物业费231511.7元，实收物业费231511.7元，无物业费减免项。徐长远等六人举出部分物业费缴费收据，主张所有物业费均系其垫付，因存在预存物业费的情况，仅能举出部分物业费缴费收据，该费用应由承租人吴涛承担。 以上事实，有各方当事人身份信息，《房屋租赁合同》《三方协议书》《商品房买卖合同》（预售）、房屋信息查询记录、银行流水、物业费收款收据、收费通知单、地址证明、《情况说明》，以及原告方陈述在案证实。 本院认为，徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林六人共同与吴涛签订《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同双方均应严格履行各自义务。吴涛作为承租人，应按照合同约定按时支付租金，但其仅支付了第一期租金后就再未支付。按照租赁合同约定，乙方若拖欠租金到五天及以上，甲方即有权解除合同，现吴涛拖欠租金已经接近一年时间，徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林要求解除合同符合合同约定，本院予以支持。因并未向吴涛发送解除通知，合同解除时间以本案起诉状副本送达吴涛之日即2020年1月10日为准。合同解除后，吴涛应向六名出租人腾退并返还出租房屋。 关于欠付的租金、违约金及场地占用费用的问题。在合同解除前，吴涛占应按照约定标准支付租金。根据查明的事实，吴涛尚欠的租金应为2019年7月1日至2020年1月10日期间，经计算为728460元(115020元/月×6个月+115020元/月÷30天×10天)。吴涛已支付款项456000元，扣除代原承租人支付的房屋租110902元及2019年4月1日至2019年6月30日的租金345060元后，剩余38元，应从吴涛未支付的租金中扣除。故吴涛尚欠的租金为728422元。《房屋租赁合同》约定每逾期一天支付租金，按照应缴纳金额的千分之三承担违约金，徐长远等六人主动调整为年利率24%，系对其权利的处分，亦不违反法律性质法规强制性规定，本院予以支持。结合合同约定的应支付时间，违约金具体计算认定如下：2019年第三季度租金的违约金为以345022元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月25日计算至实际付清之日止；2019年第四季度租金的违约金为以345060元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年9月25日计算至实际付清之日止；2020年租金的违约金为以38340元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年12月25日计算至实际付清之日止。合同解除后，吴涛占用使用商铺的期间应支付房屋占用使用费，对于该费用标准合同并没有明确约定，徐长远等六人主张按照租金标准支付，较为合理，本院予以支持。对于占用使用费的违约金因并没有明确约定，本院不予支持。 关于物业费，《房屋租赁合同》明确约定了租赁期间的物业费应由承租人吴涛支付，以此推论合同解除后，吴涛占用使用房屋期间的物业费也应由吴涛支付。因吴涛未向物业公司支付，由徐长远等人先行进行了垫付，对于垫付部分有权向吴涛追偿。根据物业服务中心出具的《情况说明》，案涉商铺自2019年1月1日至2020年6月30日共计收取物业费231511.7元，该费用应由吴涛向徐长远六人支付。《房屋租赁合同》亦约定了逾期支付物业费应当支付违约金，徐长远六人在庭审中调整为自2020年7月1日开始按照年利率24%的标准支付，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于合同解除的违约金，因吴涛逾期支付租金导致徐长远等人要求解除合同，吴涛作为违约方应按合同约定支付解除合同的违约金。租赁合同明确约定违约金为三个月租金金额，徐长远等人主张按照该约定支付符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林与被告吴涛签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除； 二、被告吴涛于本判决生效之日起十日内向原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林支付拖欠的租金728422元，以及拖欠租金的违约金（违约金计算：2019年第三季度租金的违约金为以345022元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月25日计算至实际付清之日止；2019年第四季度租金的违约金为以345060元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年9月25日计算至实际付清之日止；2020年租金的违约金为以38340元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年12月25日计算至实际付清之日止）； 三、被告吴涛于本判决生效之日起十日内向原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林腾退位于成都市成华区双林北支路7栋3层附315号，双林北支路7栋3层附314号，双林北支路7栋3层附312号，双林北支路7栋3层附311号，双林北支路7栋3层附310、316号，双林北支路7栋3层附301、309号，双林北支路7栋3层附308号，双林北支路7栋3层附307号，双林北支路7栋3层附306号，双林北支路7栋3层附305号，双林北支路7栋3层附304号，双林北支路7栋1单元3层附303号房屋； 四、被告吴涛于本判决生效之日起十日内向原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林支付房屋占用使用费（按照每月115020元的标准从2020年1月11日起支付至实际腾退房屋之日止）； 五、被告吴涛于本判决生效之日起十日内向原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林支付物业费231511.7元，以及物业费违约金（违约金计算：以物业费231511.7元为基数，按照年利率24%的标准自2020年7月1日计算至实际付清之日止）； 六、被告吴涛于本判决生效之日起十日内向原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林支付解除合同的违约金345060元； 七、驳回原告徐长远、张宇、常蜜、姜惠芬、唐爱玲、何晏林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12580元，减半收取计6290元，由被告吴涛承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵静 二〇二〇年七月二日 书记员  张典