广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初515号原告：郭卫党，男，1976年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：麦仲康，广东坚信律师事务所律师。被告：东莞市万顺物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：李伟。委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓兴银，广东展豪律师事务所律师。原告郭卫党与被告东莞市万顺物业投资有限公司（以下简称万顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，分别于同年3月10日、5月13日、7月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告郭卫党的委托诉讼代理人麦仲康到庭参加诉讼，被告万顺公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼；第二、三次开庭，原告郭卫党的委托诉讼代理人麦仲康、被告万顺公司的委托诉讼代理人邓兴银到庭参加诉讼。现已审理终结。郭卫党向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付两个月租金赔偿款42560元；2.判令被告向原告退还保证金63840元；3.判令被告向原告支付有关面漆房和增建的底漆房的补偿款25173.6元；4.判令被告自原告起诉之日起以上述3项合共131573.6元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付债务利息至全部本息清偿之日止；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月31日与被告签订《租赁合同》。被告将位于鹤山市地号：07×××27地块内厂房出租给原告做工厂使用，建设面积1020平方米（包含喷油房面积），空地288平方米分租给乙方兴办工厂使用。九间宿舍每间400元／月共计3600元／月。厂房租金每平米15元壹月，厂房租金15300元／月；管理费1020元／月，空地公摊费288平方1728元／月，电费为按1.3元每度收费（含电损及服务费），每月电费需月头预交月底结算，交水费为5.5元／吨，（如国家上调水电费收费标准，本工业园的水电费收取标准亦将作相应调整。以上费用均不含税）。以上实际租金费用共计21280元。租赁期限从2018年11月1日至2024年10月31日止，共6年。被告向原告提供的装修免租期为30天，自2018年12月1日起开始计租。厂房交付时间：2018年11月1日，并进行现场验收。合同第六条第（六）项约定，甲方（即被告）中途退约，被告赔偿原告二个月房租并无利息退还保证金。合同备注约定：ｌ、被告无条件提供有效营业执照给原告使用（原告是营业执照所属者的一个车间），原告的生产经营范围不得超出营业执照所属范围。合同签订后，原告依约将租金、保证金等划入被告指定的李伟的账户。期后，原告发现被告出租给原告的厂房实际上是由鹤山市万协厨卫有限公司承租经营，被告是将其中部份车间出租给原告，但出租给原告的车间属于违法建筑，根本没有办理任何报建手续，更没有通过验收，也没有房证证明，且被告一直无法为原告办理营业执照，要求被告以鹤山市万协厨卫有限公司的名义经营。2019年8月31日，厂房经营者鹤山市万协厨卫有限公司从原厂房搬迁。由于被告无法再提供有效的营业执照供原告继续经营也无法为原告办理新的营业执照，无奈之下，原告只能在2019年9月15日迁出涉案厂房。由于被告无法依约向原告提供有效的营业执照，导致原告无法继续经营，被告的行为导致双方签订的租赁合同无法继续履行，故被告应将收到原告的63840元保证金全额退还，另外，应依约赔偿原告两个月的租金，即42560元。同时，对于原告承租厂房时同时租赁的面漆房和后续出资建造的底漆房，依据《租赁合同》备注第3条的约定“原告自建及租赁的喷油房在租赁期内需要搬迁或因国家政策不能经营，原告所投入费用4万元被告按6年时间折旧予以退还原告剩余部份”，因此，被告应补偿原告25173.6元。综上，请法院依法判决，维护原告的合法权益。万顺公司辩称，一、鹤山市恒新五金电器制品有限公司拥有案涉租赁物的土地使用权证书及不动产权证书，案涉租赁物为合法建筑，即原被告之间签订的《租赁合同》合法有效。被答辩人在起诉状第二页最后一段第三行主张答辩人出租给被答辩人的租赁物属于违法建筑，但是从答辩人提交的证据不动产权证书及土地使用权证书可以明确得知案涉租赁物为合法建筑，而答辩人又是从案涉租赁物的所有权人鹤山市恒新五金电器制品有限公司处承租的案涉租赁物，且享有转租权，故答辩人与被答辩人之间的《租赁合同》不存在法定合同无效的情形，即答辩人与被答辩人之间的《租赁合刚》合法有效。二、《租赁合同》第四页备注处“1、甲方无条件提供有效营业执照给乙方使用（乙方是营业执照所属者的一个车间）乙方的生产经营范围不得超出营业执照所属范围”的约定因违反法律的强制性规定而无效，即答辩人只需要按照合同第三页第九款的约定协助被答辩人办理相关的营业执照，而非是提供有效营业执照给乙方使用。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”及《个体工商户条例》第二十三条“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正”的规定，可以明确得知我国法律禁止企业将营业执照出租或者出借给他人使用，因此《租赁合同》第四页备注处“1、甲方无条件提供有效营业执照给乙方使用（乙方是营业执照所属者的一个车间）乙方的生产经营范围不得超出营业执照所属范围”的约定因违反法律的强制性规定而无效。因此条款为无效条款，故其对答辩人与被答辩人不存在约束力，答辩人只需要按照合同第六条第九款的约定协助被答辩人办理相关的营业执照即可。综上所述，被答辩人在起诉状第二页最后一段“被告一直无法为原告办理营业执照，要求被告以鹤山市万协厨具有限公司的名义经营”、“由于被告无法再提供有效的营业执照供原告继续经营也无法为原告办理新的营业执照”的主张缺乏事实和法律依据，答辩人的义务仅是协助被答辩人办理相关的营业执照。三、案涉《租赁合同》是依被答辩人单方面的要求而被解除，加之答辩人并未存在任何违约事项，故被答辩人无权要求答辩人支付两个月租金的赔偿款、退还保证金及支付漆房补偿款。从被答辩人提交的起诉状第二页最后一段最后一句“原告只能在2019年9月15日迁出案涉厂房”的陈述中可以得知被答辩人是主动迁出案涉厂房要求解除《租赁合同》而非是答辩人要求其搬离的。根据《中华人民共和国合周法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的约定，案涉租赁合同因为被答辩人明确表示不再履行主要债务而被解除，那此种情况下被答辩人是否有权依据合同的约定向答辩人主张权利呢？1、根据合同第六条第六款“乙方（被答辩人）未到合同期退租则三个月保证金不退，并赔偿甲方（答辩人）一个月房租，反之甲方中途退约，甲方赔偿乙方两个月房租并无利息退还保证金”的约定，被答辩人想要答辩人赔偿两个月房租并无利息退还保证金的前提是答辩人在合同租赁期内单方面要求解除合同，但根据上述所说，《租赁合同》之所以提前被解除是因为被答辩人单方面作出了解除租赁合同的意思表示，并非是答辩人要求解除租赁合同，因此被答辩人不仅无权要求答辩人支付两个月租金的赔偿款、退还保证金，还需要赔偿答辩人一个月的房租。2、根据合同第十一条第三款“乙方自建及租赁的喷油房在租赁期内需要搬迁或因国家政策不能经营，乙方所投入费用40000（大写）四万元甲方按6年时间折旧予以退还乙方剩余部分”的约定，被答辩人想要答辩人支付漆房补偿款的前提是乙方在租赁期内需要搬迁或因国家政策不能经营，但事实上约定的事由并未出现，现在的情况只是被答辩人单方面地解除了租赁合同，因此并不符合合同约定的情形，故被答辩人无权要求答辩人支付漆房补偿款。综上所述，恳请法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2018年10月31日，原告与被告签订《租赁合同》，原告为承租方（乙方），被告为出租方（甲方），合同约定：“一、甲方将鹤山市共和镇××西区地号：07×××27地块内厂房出租给乙方做工厂使用，建筑面积1020平方米（包含喷油房面积）空地288平方米分租给乙方兴办工厂使用。九间宿舍每间400元／月共计3600元／月，厂房租金每平米15元壹月，厂房租金15300元／月……以上实际租金费用共计21280元。二、租赁期限：从2018年11月1日起至2024年10月31日止，共6年……四、付款方式：乙方支付租金的方式为转账支付至本合同约定的账号。合同签定后三日内，乙方应交叁个月租金给甲方作为保证金，即63840元，并同时缴付首月租金21280元……六、双方责任……（六）若乙方合同到期，必须保证所租区域水、电使用正常，且水电安装与其他固定装修不能拆除，应完整无偿地交予甲方。乙方未到合同期退租则叁个月保证金不退，并赔偿甲方一个月房租，反之甲方中途退约，甲方赔偿乙方二个月房租并无利息退还保证金……（九）甲方应当协助乙方办理相关的营业执照、税务登记等证件，有关的费用及因此产生的费用（如印花税、租赁税、营业税、土地使用税、房产税等）由乙方承担……八、在本合同有效期内，若发生不可抗力而导致本合同双方无法继续履行时，则本合同自动解除，双方互不承担责任无利息退还保证金……”，合同还备注约定：“1、甲方无条件提供有效营业执照给乙方使用（乙方是营业执照所属者的一个车间）乙方的生产经营范围不得超出营业执照所属范围。乙方自建一个底油喷油房，油房外面的环评设备及环评报告以营业执照执有方名义办理并提供给乙方使用。乙方所产生的工业垃圾（锯末，油漆渣等）由甲方统一处理，所产生费用由乙方承担……3、乙方自建及租赁的喷油房在租赁期内需要搬迁或因国家政策不能经营，乙方所投入费用40000元甲方按6年时间折旧予以退还乙方剩余部分。”。合同签订后，原告向被告支付了保证金63840元，被告向原告交付了厂房。庭审中，原被告双方确认合同最后一条第三点中的喷油房是原告自建的。另查明：座落鹤山市共和镇××西区（地号：07×××27）的土地使用权人为鹤山市恒新五金电器制品有限公司（以下简称恒新公司），权利证号为鹤国用（2007）第××号。被告万顺公司与恒新公司于2018年4月12日签订《厂房包租赁合同》，约定恒新公司将座落在鹤山市共和镇××西区（恒新公司）内的土地及厂房［土地权证号：鹤国用（2007）第××号，房产证号：粤房地权证鹤山字第××号、粤房地权证鹤山字第××号］整体出租给万顺公司使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为11900平方米，空地面积13620平方米，租期自2018年5月1日至2040年4月30日止，双方约定包租赁期内，恒新公司同意万顺公司将该建筑物转租，转租的企业必须是合法经营之企业。原告认为被告出租给原告的车间属于违法建筑，没有办理任何报建手续，被告无法为原告办理营业执照，需以鹤山市万协厨卫有限公司的营业执照经营，由于鹤山市万协厨卫有限公司收到政府的限期办理通知书，被告无法继续提供有效的营业执照给原告继续经营，又无法协助原告办理新的营业执照，故原告于2019年9月15日搬离了涉案厂房。原告提供一份鹤山市共和镇人民政府出具的《限期搬离通知书》，内容为：“鹤山市万协厨卫有限公司：……你企业现生产工艺被列入了《鹤山市投资准入负面清单（2019年本）》，且当前条件下无法在限期内完成生产工艺的整改提升，无法在规定时间内完成升级改造达到法律法规的相关要求。故按照文件，鹤山市共和镇人民政府对你企业下达限期办理的通知，要求你企业于2019年8月31日前完成搬迁。”。被告万顺公司对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。原告又提供一份“鹤山市万协厨卫有限公司平面布局图”，证明其具体承租的厂房位置为该图上红色笔迹所圈选的建筑物，被告万顺公司庭审中确认原告具体承租的厂房位置是原告平面图中红色笔迹所圈选的位置。被告万顺公司庭审中还确认原告搬离的时间以原告主张的2019年9月15日为准。原告认为由于被告无法依约向原告提供有效的营业执照，导致原告无法继续经营，双方签订的租赁合同无法继续履行，遂诉至本院，请求被告退还保证金、赔偿两个月租金及赔偿投入的费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订《租赁合同》，原告承租鹤山市共和镇××西区地号：07×××27地块内厂房，被告万顺公司提供了其与该地号的权利人签订的《厂房包租赁合同》及相关的权属证明，被告万顺公司依法取得该地块内厂房及空地的使用权，并按《厂房包租赁合同》约定依法享有转租权，原告认为被告出租给原告的车间属于违法建筑，没有办理任何报建手续，《租赁合同》为无效合同，理据不足，本院不予采纳。至于《租赁合同》中约定的“甲方无条件提供有效营业执照给乙方使用”，因违反法律强制性规定，是无效条款，该条款无效不影响合同的整体效力。《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、涉案《租赁合同》是否因被告违约而解除？2、原告的各项请求应否支持？1、关于涉案《租赁合同》是否因被告违约而解除的问题。原告认为由于被告无法依约向原告提供有效的营业执照，导致原告无法继续经营，双方签订的租赁合同无法继续履行，被告构成违约，应按《租赁合同》的约定，支付2个月租金赔偿款、退还保证金及支付喷油房补偿款。被告万顺公司抗辩认为《租赁合同》是依原告单方面的要求而被解除，被告并未存在任何违约事项，故原告无权要求被告支付两个月租金的赔偿款、退还保证金及支付漆房补偿款。本院认为，原被告双方于庭审中确认原告具体承租的厂房位置是“鹤山市万协厨卫有限公司平面布局图”上红色笔迹所圈选的位置，可见原告承租的厂房在鹤山市万协厨卫有限公司厂房范围内，而鹤山市万协厨卫有限公司因生产工艺问题被政府责令限期搬离，直接影响了原告在承租的厂房继续经营的可能，原告必然亦需随之搬离，以致被告搬离厂房、《租赁合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，《租赁合同》并非原告所主张的因被告违约而解除，亦非被告抗辩的是原告单方要求解除，是不可归责于双方的原因所致，原告于2019年9月15日搬离厂房，涉案《租赁合同》已实际解除。2、关于原告的各项请求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，如前所述，涉案《租赁合同》是由于不可归责双方的原因而解除。首先原告请求被告返还保证金63840元，原告于合同签订后向被告交纳了保证金63840元，涉案合同已解除，根据《租赁合同》第八条约定：“在本合同有效期内，若发生不可抗力而导致本合同双方无法继续履行时，则本合同自动解除，双方互不承担责任无利息退还保证金……”，原告请求被告返还保证金63840元，理据充足，本院予以支持。其次，原告请求被告按合同约定支付2个月租金的赔偿款42560元，没有依据，本院不予支持。再次，原告请求被告支付喷油房补偿款25173.60元。《租赁合同》约定“乙方自建及租赁的喷油房在租赁期内需要搬迁或因国家政策不能经营，乙方所投入费用40000元甲方按6年时间折旧予以退还乙方剩余部分”，庭审中，原被告双方确认该条约定的喷油房是原告自建的，原告还确认实际投入为29000元，故请求补偿25173.60元（29000元÷72个月×62.5个月）。原告于2019年9月15日搬离厂房，剩余租赁期限61.5个月（2019年9月16日-2024年10月31日），原告确认喷油房实际投入为29000元，被告应按合同约定折旧计算剩余喷油房补偿款，计算得24770.83元（29000元÷6年÷12个月×61.5个月），原告请求超出部分的数额，本院不予支持，被告应向原告支付喷油房补偿款24770.83元。最后，关于原告请求被告支付上述款项的利息的问题。原告请求被告自原告起诉之日起以上述款项为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付债务利息至全部本息清偿之日止，如前所述，被告于2019年9月15日搬离涉案厂房，双方签订的《租赁合同》实际已解除，被告应及时退还保证金及支付补偿款，原告请求利息自起诉之日起计算，本院予以支持，利息应分别以保证金63840元、喷油房补偿款24770.83元为基数，自起诉之日（2020年2月12日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至被告实际付清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市万顺物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭卫党返还保证金63840元及支付利息（利息计算方法：以63840元为基数，自2020年2月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至被告实际付清款项之日止）；二、被告东莞市万顺物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭卫党支付喷油房补偿款24770.83元及利息（利息计算方法：以24770.83元为基数，自2020年2月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至被告实际付清款项之日止）；三、驳回原告郭卫党的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1465.74元（原告已预交），由被告东莞市万顺物业投资有限公司负担987.13元，原告负担478.61元。原告多预交的受理费987.13元，由本院予以退回；被告东莞市万顺物业投资有限公司应向本院补缴受理费987.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年七月二十九日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜