广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1303号原告：崔展文，男，1963年10月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔少乐、黎燕琼，广东道怡律师事务所律师。被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所：广东省肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场1#楼商铺223、226、227，统一社会信用代码：91441200076742246T。法定代表人：杨晨辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈诒伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：卢宗健，男，该公司员工。原告崔展文与被告肇庆珠影文体产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告崔展文的委托诉讼代理人孔少乐，被告肇庆珠影文体产业投资有限公司的委托诉讼代理人陈诒伟、卢宗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔展文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款220294元、装修工程款50000元、办证费1300元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼17层17XX房。该房屋出售价格为440294元，付款方式为贷款方式付款，原告于2017年6月26日前支付220294元，剩余220000元向广东四会农业商业银行股份有限公司高新区科技支行申请贷款支付。原告按照约定于2017年4月13日至4月17日期间向被告支付房款合共220294元，被告于2017年4月26日向原告出具购房款220294元的发票。2017年4月14日原告向被告支付了5万元房屋装修工程款。2017年4月17日，原告向被告支付了1300元办证费用。关于银行贷款，被告在原告签订购房合同的时候明确协助申请人办理银行贷款手续并保证原告可以获得同贷书，原告也于2017年6月份按照被告的销售人员的指示向广东四会农业商业银行股份有限公司高新区科技支行提交贷款文件，但是截至原告申请仲裁之日止，该银行仍未向原告出具同贷书。原告认为，原告在购买案涉房屋的时候出于对销售人员的信任而选择银行贷款的支付方式，原告也已经严格按照购房合同关于首期款的支付期限约定按时足额支付了50%的购房款，并支付了相关的装修款和办证费用。如今，由于银行无法出具同贷书，而原告也已经接近60岁，无办法一次性支付剩余房款，故已经客观上无法继续履行《商品房买卖合同》，双方之间的合同目的已经无法实现，根据合同法的相关规定，原告有权解除合同。被告肇庆珠影文体产业投资有限公司辩称，一、《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，原告不符合合同约定或法定解除的条件，无权解除合同。原告与被告于2017年6月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买房屋，房屋位于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼17层1722房，购房款合计440294元。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式和期限：“原告以贷款方式付款。原告应当于2017年6月26日前支付首期房款220294元，占全部房价款的50.03%；余款220000元向广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行（贷款机构）申请贷款支付”；《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未能按照约定时间付款的，双方同意依照下列第一种方式处理：（1）逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金”。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告未能按时支付房款，应由被告根据合同约定选择是否解除合同，原告无权依据合同约定解除合同。同时，双方在合同履行中并未出现《合同法》第九十四条中的情形，不符合法定解除的要件。因此，原告不符合合同约定或法定解除的条件，无权解除合同。二、被告只有协助原告办理贷款的义务，原告未能申请贷款与被告无关。被告已经向广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行提供原告申请贷款的相关文件，足以证明被告已经尽到协助义务。此外原告所称被告保证原告可以获得同贷书，这只是原告单方面的说辞，并无实质证据证明。被告并未作出保证原告可以获得同贷书的承诺。原告向银行申请贷款，这是原告与银行之间的业务关系，被告只是对此有协助原告申请贷款的义务，在被告已尽到协助原告申请贷款的义务的情况下，原告未能向银行申请到贷款，系原告自身原因所致，与被告无关。因此根据《商品房买卖合同（预售）》第七、八条约定与《合同法》第九十三、九十四条规定，原告不符合合同约定或法定解除的条件，无权解除合同。同时，被告已尽到协助申请贷款的义务，原告未能申请贷款系与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告崔展文提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明原告向被告购买案涉房屋；2.《支付凭证》、《发票》，证明原告已经实际支付购房款220294元；3.《签购单》、《收据》，证明原告向被告支付5万元装修款；4.《收据》，证明原告向被告支付1300元办证费用；5.《告知函》，证明原告不符合银行贷款条件，无法收楼的事实。被告肇庆珠影文体产业投资有限公司没有提交证据。诉讼中，本院依法向广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行发函调查原告申请办理贷款的具体情况，该支行向本院出具了《复函》。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1-2、4-5以及广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行的《回复函》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3《收据》，本院依法确认其真实性，被告主张涉案房屋的装修费用是由佛山市同辉装饰有限公司收取，根据原告提供的有关刷卡记录，该50000元的收款单位明显与购房款的收款单位不一致，且该收据明确是由佛山市同辉装饰有限公司收取该笔费用，因此本院认定装修费是由佛山市同辉装饰有限公司收取的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，原告崔展文与被告肇庆珠影文体投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼17层17XX房，房屋的规划用途为高档公寓，预测建筑面积共57.69㎡，其中套内建筑面积42.79㎡，分摊共有建筑面积14.90㎡；房屋按照建筑面积计算单价为7632.07元/㎡，总价款为440294元；原告采用贷款方式付款，其中于2017年6月26日前支付首期房价款220294元，余款220000元由原告向广东四会农村商业银行股份有限公司高新区科技支行（以下简称四会农商行高新区科技支行）申请贷款支付；除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日[该期限应当与第（1）项中的期限相同]后，被告有权解除合同，被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）；被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之三[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金；被告应当在2017年10月31日前向原告交付涉案房屋等约定；另外，合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，对被告交付的商品房装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容作出约定；附件十一补充协议中约定原告应在签署商品房买卖合同之日起三个月内将所有办理银行按揭资料提交到珠影广场销售中心处，逾期作挞定处理，被告有权扣取原告所交房款的20%，并将此房另作销售。原告分别于2017年4月13日支付了10000元、2017年4月14日分三次合共支付了20000元、2017年4月17日支付了190294元给被告，合计220294元作为首期房款，被告于2017年4月26日出具了广东增值税普通发票给原告；另外，原告于2017年4月14日支付了50000元装修工程款，案外人佛山市同辉装饰有限公司出具了《收据》给原告；原告于2017年4月17日支付了办证费1300元给被告，被告出具了《收据》给原告。2017年10月15日，被告向原告发出《告知函》，告知原告其所购买的珠影文体广场10#楼17XX单元约定收楼日期为2017年10月31日，被告确认可按约定时间达到交楼条件；由于原告的银行贷款申请在审批中，待审批通过银行放款后，原告即可前往被告办理收楼手续，被告不再另行通知原告收楼；若审批过程中资料不符合银行按揭要求或欠缺资料，原告应配合并及时补齐，若银行不受理原告按揭贷款，请原告一次性支付房款；若因原告未能办理以上手续，导致延迟正常收楼及办理房产证，后果由原告自行承担，被告不承担任何责任。诉讼中，本院依法向四会农商行高新区科技支行发函调查，该行于2020年6月30日作出《复函》，载明：“经查阅我行档案资料，崔展文（借款人）与肇庆珠影文体产业投资有限公司（保证人）曾于2017年7月至9月间（具体时间不详）共同向我行递交办理案涉房屋（肇庆市高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼17层17XX号）的按揭贷款申请资料，但我行已对该笔按揭贷款申请作退件处理（未予批准借款申请），并由我行经办信贷员知会崔展文及肇庆珠影文体产业投资有限公司。由于案涉贷款项目发生在三年前，退件原因据我行经办信贷员回忆可能是由于崔展文的征信记录中存在多次贷款违约记录（但无法确定）。根据我行贷款审批制度，借款申请人存在严重贷款违约记录的，我行将对借款申请作退件处理，至于崔展文在申请办理该笔按揭贷款前是否存在多次贷款违约记录，请贵院调查核实。”此外，被告确认涉案房屋已装修完毕；并明确只有四会农商行高新区科技支行可以办理涉案房屋的贷款，暂无其他银行接受公寓性质房屋的贷款，鉴于本案的实际情况，同意按原告违约解除合同，但要求原告支付已付房款及装修费的20%作为违约金。本院认为，原告崔展文和被告肇庆珠影文体产业投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，除首付款外，原告购买涉案房屋的余下款项是需向四会农商行高新区科技支行申请贷款支付，被告也确认该贷款仅能向四会农商行高新区科技支行申请办理，现四会农商行高新区科技支行已明确拒绝原告的贷款申请，原、被告在合同中没有约定当原告未获银行贷款的情况下，可以选择何种方式支付余下购房款，由于当事人双方对于余下购房款的付款方式未能达成一致意见，原告也已明确其没有支付余下购房款的能力，原、被告双方签订合同的目的已无法实现，因此，本院对原告解除合同的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应向原告返还已收取的购房款220294元和办证费1300元；对于装修工程款50000元，虽然该款项并非由被告直接收取，但是庭审中被告确认其与装修公司签订了承包合同，整栋楼的房屋都是由该公司负责装修，目前涉案房屋已经装修完毕，解除合同后原告无法享受该装修所带来的权益，在装修价值附着于涉案房屋的情况下，该装修工程款应由被告直接退回给原告。被告主张因原告违约导致商品房买卖合同不能继续履行要求原告承担违约责任，但根据四会农商行高新区科技支行向本院所出具的《复函》尚未能确定是否确因原告的征信记录中存在多次贷款违约记录导致原告的贷款申请未获批准，因此被告可在提供相关证据证实后，再另行依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告崔展文与被告肇庆珠影文体产业投资有限公司于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告崔展文返还购房款220294元、装修工程款50000元、办证费1300元，共271594元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，减半收取计2687元，由被告肇庆珠影文体产业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年七月三日书记员  林美霞