苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初537号原告：苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇新华路**。法定代表人：钱建华，该合作社社长。委托诉讼代理人：徐军、张锦宇，江苏日易律师事务所律师。被告：周日寅，男，1973年2月23日生，汉族，住浙江省瑞安市平阳坑镇南山中路，现住江苏省苏州市吴中区。原告苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社（以下简称天灵村合作社）诉被告周日寅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员史华松独任审判，并依法公开开庭进行了审理。原告天灵村合作社的委托诉讼代理人张锦宇，被告周日寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天灵村合作社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁协议书》，被告返还承租房屋并从该房屋中腾空迁出。2、被告支付截至2019年7月11日的租金394533元及自2019年7月12日起至实际返还房屋之日止、按照年319100元的标准计算的租金和房屋占有使用费。事实与理由：2016年3月11日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定其将苏州市吴中区木渎镇灵天路55号7幢一楼部分面积共计580平方米房屋出租给被告作为餐饮用房，租赁期限自2015年11月12日至2020年11月11日止。租赁费每半年支付一次，提前30天支付，先缴后用。按照合同约定，若被告不能依约如期缴纳租赁费用，其有权采取停水、停电等措施，后果由被告负责，经其书面催告后在30天内仍未能缴纳租赁费用，其有权单方终止本协议，所有固定装修无偿归其所有，被告承担所有损失和后果。截至2019年7月11日，被告仍拖欠租金394533元，已构成违约，其多次要求被告支付拖欠租金未果。请求支持其诉讼请求。被告周日寅辩称，对解除《租赁协议书》无异议。截至2019年7月11日，其结欠租金341666元，已付押金80000元应用于抵扣租金。双方达成过一致意见，租金应计算至2019年7月11日，此后租金不再计算，双方约定如其2019年10月21日返还房屋，租金就计算至2019年7月11日。其于2019年10月21日返还了涉讼房屋，但未办理房屋交接手续。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告将其苏州市吴中区木渎镇灵天路55号7幢（原告为该房屋登记所有权人）一楼部分共计建筑面积580平方米房屋出租给被告作为餐饮用房，租赁期限5年，自2015年11月12日起至2020年11月11日止，租金第三年起每年上浮4%，第一年租金29.5万元，第二年租金29.5万元，第三年租金30.68万元，第四年租金31.91万元，第五年租金33.184万元。被告支付水电费押金8万元作为协议保证金，如中途退租本协议保证金作罚款没收，不抵房租。租赁费半年一付，提前30天支付，先缴后用。经原告书面催告后在30天内仍未能缴纳租赁费用，原告有权单方终止本协议，所有固定装修无偿归原告所有，被告承担所有损失和后果。另查明，原告按约将涉讼房屋交付被告使用，被告支付原告押金（保证金）8万元。双方在审理中一致确认，截至2019年7月11日，按约定租金标准计算的租金总额应为1109533元，已付租金765000元，差额为344533元。审理中，原、被告一致确认如下事实：1、2018年7月至2019年1月涉讼房屋所在位置存在修路事实。2、2019年11月中旬原告对涉讼房屋停水停电；3、双方约定，如果被告于2019年10月21日返还房屋,租金只计算至2019年7月11日。被告表示，涉讼房屋门前道路自2018年7月1日开始封闭修路，直至2019年1月恢复，影响其餐饮经营，期间其虽然开门营业，生意下降大半，其实际经营至2019年10月21日，并随即向原告返还了涉讼房屋，故认为本案租金只应计算至2019年7月11日。但事实上被告并未及时将涉讼房屋返还给原告。本院于2020年4月2日开庭审理时，被告表示涉讼房屋钥匙仍未交还给原告，本院督促双方尽快交接房屋，避免损失进一步扩大。后被告已于本院2020年4月2日开庭审理后的次日（2020年4月3日）将涉讼房屋钥匙返还给原告。审理中，本院至涉讼房屋进行了实地踏勘，涉讼房屋内存有被告的冰柜、厨具设备、桌椅板凳等物品。以上事实，有房屋所有权证、《租赁协议书》、照片及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于合同解除，双方当事人在审理中均无异议，结合双方当事人作出的如被告于2019年10月21日返还房屋,租金只计算至2019年7月11日的约定及被告实际经营至2019年10月21日判断，实际上双方已达成于2019年10月21日解除《租赁协议书》的合意，故本院依法认定原、被告之间的《租赁协议书》于2019年10月21日解除。关于原告主张的租金和房屋占有使用费，截至2019年7月11日，严格按照约定租金标准计算的租金总额双方确认为1109533元，已付租金765000元，差额为344533元。考虑修路对被告租赁经营造成不利影响及双方合意解除合同的情况，押金（保证金）用于抵付租金更为公平合理，实际上亦未违背原告的本意，原告没收押金、不抵房租的主张本院不予支持。故扣除押金（保证金）80000元后，截至2019年7月11日按约定租金标准计算被告尚结欠原告租金264533元。同时，应适当考虑修路期间对被告租赁经营的影响，结合诚信原则和公平原则，本院酌定减少租金55000元，故截至2019年7月11日被告结欠原告租金209533元。虽然双方约定如被告于2019年10月21日返还房屋,租金只计算至2019年7月11日，但事后被告并未按约于2019年10月21日及时返还房屋，本院确定租金和房屋占有使用费应计算至2020年4月2日。关于2019年7月12日至2020年4月2日的租金、房屋占有使用费的计算问题：2019年7月12日至同年10月21日被告正常经营，租金也应正常计算，经核算租金为88640元。2019年10月22日至2020年4月2日房屋占有使用费问题，被告未将房屋返还给原告理应承担相应房屋占有使用费，但结合原告已实际停止经营、2019年11月中旬原告已对涉讼房屋停水停电、双方之间因争议进行磋商、原告未积极将房屋收回止损亦存在一定过错、原告主张的这一期间的房屋占有使用费标准（每年319100元）等因素综合审慎权衡并进行核算，本院酌定该期间的房屋占有使用费由被告负担100000元，其余由原告自负。2020年4月3日，被告将房屋钥匙交还给原告，虽然房屋内尚存被告的部分动产，但根据本院实地查勘情况判断，原告取得钥匙后已完全具备止损条件，完全可以将涉讼房屋归置整理后另行使用，不当扩大的损失由原告自行负担，本院依法认定涉讼房屋已于2020年4月3日返还给原告，2020年4月3日及之后的房屋占有使用费损失由原告自行负担，原告在本案中再要求判决返还涉讼房屋的诉讼请求本院不再支持。但鉴于被告在涉讼房屋内确留有相关动产未搬离，为避免本案裁判后被告迟迟不搬离财产导致其他矛盾或原告自行归置安放财产后被告迟迟不搬离财产造成新的存储费用等损失，从实质化解矛盾从发，本案仍判决被告从该房屋中腾空迁出（被告在庭审中也表示愿意尽快搬离）。综上，被告还应支付原告租金及房屋占有使用费共计398173元，并应从承租的苏州市吴中区木渎镇灵天路55号7幢一楼房屋中腾空迁出。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《租赁协议书》已于2019年10月21日解除，被告周日寅本判决生效之日起十日内从承租的苏州市吴中区木渎镇灵天路55号7幢一楼房屋中腾空迁出。二、被告周日寅于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社租金及房屋占有使用费共计人民币398173元。三、驳回原告苏州市吴中区木渎镇天灵村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7273元，由被告周日寅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审判员  史华松二〇二〇年七月十三日书记员  计皓旻