安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1021民初1405号原告（反诉被告）：王泓，女，1972年1月13日出生，汉族，住安徽省歙县。原告（反诉被告）：杜德才，男，1981年9月17日出生，汉族，住安徽省歙县。两原告的共同委托诉讼代理人：余志祥，安徽英腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：张建红，女，1976年12月20日出生，汉族，住安徽省歙县，委托诉讼代理人：罗文飞，男，1973年2月19日出生，住安徽省黄山市徽州区，系张建红夫。委托诉讼代理人：贾鑫岩，安徽一飞律师事务所律师。原告（反诉被告）王泓、杜德才诉被告（反诉原告）张建红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，张建红于5月26日提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。王泓、杜德才的委托诉讼代理人、张建红及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王泓、杜德才向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方于2019年10月16日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令张建红退还未使用期间租金75000元(按5个月计)；3、判令张建红退还未使用期间“电器使用费”4167元(按5个月计)；4、判令张建红退还押金20000元;5、判令张建红赔偿租赁场地装饰装修投入损失(以评估为准,暂估6万元)；6、判令张建红返还空调9台；7、判令张建红返还桌椅、储藏柜、冰箱等设备；8、判令张建红承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年10月16日,我们与张建红签订《房屋租赁合同》，张建红将自建的歙县百川路66号房屋出租给我们。张建红告知我们房屋为合法建造，相关手续正在办理，并出具了歙县徽城镇七川村委会《证明》。因当前疫情，我们调整经营范围，张建红不予配合，加以阻扰，致使我们的租赁目的不得实现。2020年4月2日，我们已将租赁房屋交还张建红。当时，我们想把屋里的物品搬出来，对方制止，然后就报警了。之后，张建红就把门锁起来，我们就进不去了，我们把钥匙都交还给了张建红。张建红辩称：王泓、杜德才与我签合同时，里面是装修好的，包括餐具、厨房、餐桌、储藏柜、冰箱，以及民宿里的基本设施都全部搞好之后交给他们的，他们并没有进行装修。他们的东西他们都已经拿走了。我每天需要在院子里浇花草（是我种的），杜德才就给了我一个大门钥匙，其他部位我是进不去的，直到现在也都是锁住的。我们双方的租赁合同是合法有效的。2000年，该房屋经过合法的审批手续确定面积后建造，我对案涉房屋有权出租，双方签订合同是双方真实意思表示，也已经交付使用，且在合同履行过程中双方没有约定提前解除合同的条件，我也不存在违约情形，租赁合同不能基于法定和约定的条件解除，只能协调解除，双方没有达成解除协议，合同还在有效期内，不存在退还未使用的租金和押金。对返还桌椅、储藏柜、冰箱等设备的请求，他们应当提交在租赁期间发生和购买的证据，不然要承担举证不力的后果。张建红提出反诉请求：1、判令王泓、杜德才支付张建红违约金54000元；2、本案本诉与反诉的诉讼费由王泓、杜德才承担。事实和理由：歙县百川路66号系我经过合法批准建造的房屋，我是该房屋所有权人，我与王泓、杜德才签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定：租赁期为5年，年租金180000元，押金20000元，租赁期满后退还。同时双方还约定，租赁期内，不得提前解除合同，任意一方违约的，需按一年租金的30%承担违约责任。2020年4月，王泓、杜德才临时通知要退租搬离，且在我未同意解除合同的情况下，欲搬走我留置在房屋内的电器等物品，其行为已经构成违约。根据合同约定，王泓、杜德才应当承担相应的违约责任。王泓、杜德才对反诉辩称：其一、张建红主张双方租赁关系合法，应承担举证责任；其二、《房屋租赁合同》无效，张建红的反诉诉求不成立。庭审中，本院组织双方当事人进行了举证、质证。结合当事人的陈述，本院对双方当事人所举的证据认定如下：1、双方对2019年10月16日所签订的《房屋租赁合同》无异议，对承租方已缴纳租金180000元、电器使用费10000元和押金20000元的转账记录、事实无异议，本院对该组证据的真实性、关联性予以认定。2、王泓、杜德才所举的歙县徽城镇七川村民委员会、歙县徽城镇人民政府的“证明”，系双方签订租赁合同时，张建红出具给王泓、杜德才的，张建红不持异议，但王泓、杜德才对该房屋的合法性有异议；张建红所举的徽城镇法律服务所的《审批建房见证书》，王泓、杜德才对三性均有异议，称该见证书不能替代建房审批。本院认为，这两份证据所指向的房屋，地点一致，但内容不详，且有矛盾之处。“证明”载明张建红在百花台自建有房屋一栋，已居住约20年，根据出具该证明的时间2017年9月6日，可以推算该房屋建于1997年左右；但2000年12月19日的《审批建房见证书》载明“七川村百花台张建红户因新建（拆改建）房屋……上述内容经审核真实、合法，现予见证，请镇政府予以审批”，可以看出，该房屋建设尚在审批过程中。这两份证据不能证明房屋的审批建设情况，也不能证明房屋的建设时间系张建红陈述的2000年，故不能达到该房屋合法建设的证明目的。3、对王泓、杜德才所举的两份短信交流打印件，张建红提出无实物载体，对其三性有异议。本院认为，该短信虽有有关案涉房屋的交流内容，但因王泓、杜德才未提交用于该短信交流的手机，致本院无法对短信交流双方主体、交流内容是否系交流主体的真实意思表示进行核实，故对其证明力不予认定。4、王泓、杜德才所举徽城派出所的“证明”，系徽城派出所对2020年4月2日处警的记录，民警就纠纷基本情况作了了解，还就民事争议处理予以引导。该证明描述了杜德才的陈述和张建红的辩述，但未就双方的纠纷事实予以查明。本院对该证明的真实性予以认定。5、王泓、杜德才所举2018年8月31日张建红与仰时威签订的《房屋租赁合同》及《退股协议承诺书》、《歙县说鳖客栈股权转让协议》。张建红质证：与仰时威所签订的《房屋租赁合同》未实际履行，张建红未交付租赁房屋，仰时威也未支付租金；2018年9月30日，张建红与汪艳珍签订《房屋租赁合同》，本案案涉房屋租给汪艳珍一年，双方无纠纷；本案的《房屋租赁合同》双方签于2019年10月16日，前两份合同与本案合同不具有关联性。张建红质证认为，两份退股协议仅对合股人内部有效，对不知情的张建红不发生效力。本院认为，合同系当事人设立、变更、终止法律关系的协议，合同主体间具有相对性，故本案的《房屋租赁合同》具有独立性，和张建红与仰时威、汪艳珍之间所签订的《房屋租赁合同》无关联，《退股协议承诺书》、《歙县说鳖客栈股权转让协议》与本案无关联。6、王泓、杜德才所举“部分留置物品清单”、购物发票（单据）等一组证据。张建红质证“部分留置物品清单”系王泓、杜德才单方制作，不予认可，购物发票（单据）等与本案无关联。本院认为，该组证据无其他证据相印证，不能证明这些物品在租赁房屋内，且系王泓、杜德才所有，故本院对其证明力不予认定。7、张建红所举歙县古韵食易民宿营业执照、证明及证明单位营业执照、销售清单（订单截图）等一组证据。王泓、杜德才仅对歙县古韵食易民宿营业执照真实性无异议，对该组证据的关联性持有异议。本院认为，该组证据无其他证据相印证，不能达到张建红的证明目的。8、张建红所举损坏的字画照片、收据、水电发票一组证据。张建红并未将该组证据所证明的损失列入反诉诉求，本院对该组证据不予认定。9、王泓、杜德才提出装饰装修投入损失鉴定及现场勘验申请。本院认为，王泓、杜德才就租赁房屋进行装修装饰及物品权属等事实，不能举证证明，在张建红对该不予认可的情况下，本院即使准许司法鉴定、现场勘查，也不能查明相关事实，且这两份申请的提出均超过举证期限，故本院不予准许。结合认证，本院认定事实如下：2019年10月16日,张建红（甲方）与王泓（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自建房歙县百川路66号出租乙方，用于住宿、餐饮，租赁期限为5年，年租金180000元，租金每年8月31日前缴清，押金20000元，租赁期满后，如数退还；关于电器方面，乙方需要每年支付10000元，期满或交清50000元，房屋内电视机和空调归乙方所有；房屋于2019年9月1日交于乙方，此后房屋所有费用由乙方支付；房屋租赁期间，若非房屋本身因素，出现任何问题，由乙方承担责任，租赁期满，房屋内各项设施归还时需保证完好；若非强制性因素，乙方违约行为，则需按一年租金的百分之三十赔偿乙方。该合同尾部“备注”载明，2019年9月1日-2020年8月30日的房租、电器费、押金已经缴纳。张建红在合同的甲方位置上签名，王泓、杜德才在合同的乙方位置上签名。2020年4月2日，杜德才以退租事宜与房东发生纠纷为由，向歙县公安局徽城派出所报警。派出所了解到：杜德才于2019年9月租了张建红房子经营说鳖堂，现杜不想租了，准备将电器搬走，张建红以有违约金未处理好为由阻拦。另查明，1999年歙县城区总体规划（规划期限近期2000年，远期2010年）显示，徽城镇、郑村镇全部，富堨镇、桂林镇一部分及琳村、鲍家庄纳入城市规划区。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋位于徽城镇七川村百川组（百川路66号），在歙县城市规划区范围内。即使按照张建红所述租赁房屋建于2000年，也应依法申请审批，取得合法的建设手续。但张建红未向法庭提交建设工程规划许可证或其他合法的建设手续，而对外出租房屋，违反法律规定，应承担民事责任。王泓、杜德才主张《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力；因该合同取得的财产，应当予以返还。王泓、杜德才主张张建红返还房屋未使用期间的租金、电器使用费，返还押金，本院依法予以支持。王泓、杜德才于2020年4月23日向本院起诉，主张《房屋租赁合同》无效，起诉日前双方已经履行的部分，双方不再返还，张建红返还取得财产从起诉日起计算。因此，张建红应返还王泓、杜德才4个月的租金计60000元、电器使用费3333.3元。就承租方交付出租方的电器、装饰设施等，《房屋租赁合同》约定不明，双方所举证据不足，本院不能就租赁房屋内双方所有的电器、设备、物品及王泓、杜德才主张的装饰装修损失等事实作出认定。本院对王泓、杜德才主张的包含于腾退租赁房屋事项中的物品搬迁、装饰装修损失等诉求，依法不予支持。若就租赁房屋腾退事项发生争议，双方当事人可另行主张。王泓、杜德才主张已于2020年4月2日，将租赁房屋交还张建红，所举证据不足，本院不予支持。因合同无效，张建红反诉主张王泓、杜德才支付违约金，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王泓、杜德才与张建红于2019年10月16日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、张建红于本判决生效之日起十日内返还王泓、杜德才租金60000元、电器使用费3333.3元、押金20000元，合计83333.3元；三、驳回王泓、杜德才的其他诉讼请求；四、驳回张建红的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4890元，反诉受理费575元，合计5465元，由张建红负担5000元，王泓、杜德才负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  叶国强人民陪审员  汪玉梅人民陪审员  吴柳玉二〇二〇年七月十四日法官助理江颖莉书记员凌燕