江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初606号原告：贺静静，女，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告：吴鹏，男，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：朱强，江苏沉浮律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：朱壹，江苏沉浮律师事务所律师，代理上述两原告。被告：赵博，男，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：陈翠华，女，系其妻子。被告：陈翠华，女，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被告：昆山鸿丰房地产营销策划有限公司，住所地昆山市花桥镇绿大道258号游站商业中心1号楼736室，统一社会信用代码91320583MA1WM3292M。法定代表人：陈飞，该公司总经理。委托诉讼代理人:朱立国,男,系该公司员工。原告贺静静、吴鹏与被告赵博、陈翠华、昆山鸿丰房地产营销策划有限公司（以下简称“鸿丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告贺静静、吴鹏共同委托诉讼代理人朱强、朱壹，被告陈翠华（同时作为赵博的委托诉讼代理人），被告鸿丰公司法定代表人陈飞、委托诉讼代理人朱立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺静静、吴鹏向本院提出诉讼请求：一、判令被告赵博、陈翠华返还原告定金50000元；二、判令被告赵博、陈翠华赔偿原告律师费6600元；三、判令被告鸿丰公司对被告赵博、陈翠华返还原告定金、赔偿律师费承担连带责任。以上合计56600元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月4日二原告与三被告共同签订了《房屋买卖合同》，约定被告赵博、陈翠华同意将坐落在昆山市花桥镇国际华城54#1206号房屋出售给二原告，房屋转让总价为1620000元。在合同的补充条款中明确约定因国家政策原因导致不能网签双方免责，被告赵博、陈翠华需退还全部费用。当天二原告就按约将人民币50000元支付给被告赵博、陈翠华，并向被告鸿丰公司支付了中介费10000元。之后二原告为促成房屋交易，积极办理贷款等事宜。其在办理过程中被告知，2019年7月25日苏州市开始实施《被告赵博、陈翠华辩称，不同意原告诉请，一、从头到尾一直是愿意卖房给原告的，我们一直催交首付款，但原告从来没有正面回复；二、当时催交首付款时是有一个微信群的，后来原告就退了群还说了不文明的话；三、我作为卖家，不能卖房是导致我有很大损失的；四、我卖房是用来投资的，签合同的时候都是告知原告和中介方知道的，后面造成我资金链断了，卖房的钱原本是用于投资做APP的，后来没有收到首付款导致我们另一份合同违约，产生了经济损失；五、原告揪着这个合同备注的国家政策导致不能网签，事实上政策并没有变化，也没有导致不能网签，当时原告的社保只差3个月，我也一直表示愿意等。被告鸿丰公司辩称，2019年8月4日签订了买卖合同，在2019年7月25日苏州当时有这个限售政策，签合同的时候，昆山还没有出细则说社保必须要满2年，与双方沟通时说如果因政策变动导致双方没办法交易，那我们就约定这个合同可以解除，双方没有违约责任。我认为在2019年8月8日左右，昆山出了细则说要2年社保，过了十几天，我通知双方让房东等一等，等客户社保满2年了，我们继续交易，沟通下来，客户觉得房价有所回落，就不想购买此房了，当时我收了一万元钱，然后我也退还给原告了。不认可原告的诉讼请求，当时双方也都知道有不明朗的情况，我们后面也进行了沟通，现在原告也已经符合购买条件了，经过沟通房东也愿意降一些钱，我认为合同应该继续履行。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥镇国际华城花园54号楼1206室房屋系被告赵博、陈翠华共同所有，二人系夫妻关系。2019年8月4日，原告（乙方）与被告赵博、陈翠华（甲方）在中介方鸿丰公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定赵博、陈翠华将前述房屋以162万元的价格出售给原告。付款方式约定：1、合同签订之时，乙方支付5万元作为定金购房；2、首付：乙方应当在2019年9月10日前将首付款（含定金）57万元支付到甲方名下的银行；3、过户：双方约定于2019年10月10日前办理完税及过户手续。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付款；4、乙方需要贷款103万元，乙方承诺，由于自身原因导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。甲方双方均确认交易房屋存在交通银行的抵押，尚有约50万元贷款未偿还，甲方保证于2019年9月10日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。合同第九条“补充约定”以手写文字注明：1、因国家政策原因导致不能网签，双方免责，甲方需退还全部费用；3、2019年9月10日之前双方签贷款合同，10月10日之前审批通过后双方及时办理，2019年10月20日过户，2019年10月30日过户手续、产证交给银行。乙方确保昆山社保满一年，符合现在购房资格，并丙方保证所有材料交给银行后20工作日放款，丙方全力催促。合同签订当日，原告向被告陈翠华账户支付购房定金5万元。另查明：2016年10月20日，昆山市住房和城乡建设局发布《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》，其中规定：购买存量住房，属非苏州市户籍居民家庭：购房人在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市户籍）无住房的，填写《购房人基本信息采集表》，并查验：购房人提供的自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市户籍）累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，内容包含：调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。2019年8月5日，昆山市住房和城乡建设局发布《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》，其中规定：购买存量住房：房地产经纪机构对购房人（含配偶及未成年子女）的身份证、户口簿或户籍证明材料进行查验，确认购房人是属苏州市户籍居民家庭或非苏州市户籍居民家庭：属非苏州市户籍居民家庭：购房人在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、苏州高新区、苏州工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市）无住房的，填写《购房人基本信息采集表》，并查验：购房人提供的自购房之日起前3年内在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、苏州高新区、苏州工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市）连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。再查明：原告贺静静的《昆山市社会保险参保证明》显示：自2018年1月至2019年8月缴费20个月，期间无断缴。被告鸿丰公司陈述其在签订该份合同时对原告是否满足购房条件进行了详细审核，原告说他们的社保已经交了1年8个月，符合当下的购房条件，当时苏州发布的是限售政策，昆山还没有出相应的细则，只是说暂停网签，当时昆山房产交易中心有10天没有办理网签，其前去询问说要等到8月5日后出了细则，所以其先让双方签订了房屋买卖合同。原告则表示其当时是在鸿丰公司的指导下与三被告签订的合同，其对自己的社保缴费年限清楚，但是不知道昆山市已经开始实施新的苏州限售政策，所以在签订这份合同时，有一句话在落款处上方，乙方确保昆山社保满1年符合现在购房资格，这是根据昆住建（2016）216号文件。被告赵博、陈翠华则表示知道苏州市2019年7月24日发布的购房政策，当时还提醒原告注意自己有无购房资格。对于合同补充条款约定的“乙方确保昆山社保满1年符合现在购房资格”，被告鸿丰公司解释称当时昆山的细则没有出来，如果真的是要2年社保，当时原告社保还差4个月就满2年了，2019年8月6日，其得知1年社保不能办理网签，后通知双方，并做了双方的协调工作，房东同意等，但原告是要求房东将定金先退还，待社保满2年后再重新签合同购房。被告赵博、陈翠华表示因为其等着用钱，一直打电话让原告按合同约定的期限支付首付款，其认为等社保满2年，不影响首付款的支付。原告称其之所以未同意等社保满2年后再办理后续的交易手续继续履行合同，是因为这样的话所有的风险都是其来承担，当时手续不能办理，要过几个月才可以，能否办理尚未可知，却需要其在已付5万元定金的基础上再缴纳几十万的首付款，对其来说风险太大，所以其当时才要求被告先将5万元的定金返还，待满足条件后再经过确认后是否能够继续履行合同，何况当时被告的房屋还存在银行的抵押，被告又称所得房款是用于投资，急着用钱，资金链紧张，所以其没有办法承担如此大的风险。又查明：2019年9月5日，原告向被告鸿丰公司发出《告知书》，以因政策变化不能再进行房屋交易为由，要求鸿丰公司督促甲方退还全部费用等。2019年9月25日，原、被告曾通过微信进行过沟通。被告赵博、陈翠华要求原告尽快过来办理付款手续，并询问原定9月10日首付款已超期15日之久，是否继续履行该合同。原告回复“都解约了，无效的合同怎么履行。”2019年10月9日，被告赵博、陈翠华向原告发出通知，以原告未能按合同约定于2019年9月10日之前支付约定的首付款构成违约为由行使解除权解除双方签订的房屋买卖合同。2019年10月15日，原告分别向被告赵博、陈翠华和被告鸿丰公司发出《律师函》，以政策变化导致合同无法继续履行为由要求退还已付定金5万元。原告为本案支出律师费6600元。庭审中，原告与被告鸿丰公司确认：鸿丰公司已将中介费10000元退还给原告。被告陈翠华陈述：当时协商时，其说定金5万元已经用掉了，当时还没造成损失还愿意退钱，但当场退不了，要求有一定的缓和期，原告吴鹏说要么当场退5万元，要么让其卖不了房，于是双方没有谈成。现因原告以政策变化导致合同无法履行为由要求被告退还已付定金，被告拒不退还，为此，引起纠纷。以上事实，有房屋所有权证、《房屋买卖合同》、银行账户交易明细、昆山市社会保险参保证明、《告知书》、微信聊天记录、通知书、《律师函》、邮寄凭证、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，各方均应按约履行各自义务。关于原、被告争议的合同是否因政策变动无法继续履行的问题，本院认为，该份合同签订于2019年8月4日。在此之前，苏州市人民政府已经于2019年7月24日发布购房政策，明确非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。而原告截至2019年8月的本地社保缴费年限尚不足2年，并不符合前述购房政策。原、被告对此均明确知晓。根据中介方鸿丰公司的陈述，之所以仍然签订房屋买卖合同的原因是其认为当时昆山市尚未出台关于2019年购房政策的实施细则，而原告具备2016年购房政策规定的购房资格。这也能够与合同补充条款中约定的“乙方确保昆山社保满一年，符合现在购房资格”相印证。合同签订后次日即2019年8月5日，昆山市住房和城乡建设局发布文件明确：购房人应提供的自购房之日起前3年内在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、苏州高新区、苏州工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市）连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。由此可见，原告并不具备前述购房政策规定的购房资格，《房屋买卖合同》因不可归责于买卖双方的原因而无法继续履行。被告鸿丰公司得知前述细则后，各方曾进行过沟通协商。原告通过微信、发函等形式明确表明合同因政策变动无法继续履行，要求退还已付定金5万元。根据《房屋买卖合同》约定：因国家政策原因导致不能网签，双方免责，甲方需退还全部费用。被告赵博、陈翠华理应按约向原告返还购房定金5万元。故本院对原告要求被告赵博、陈翠华返还定金5万元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告赵博、陈翠华赔偿律师费6600元，因律师费并非必然发生的费用，本院对此不予支持。至于原告要求被告鸿丰公司对被告赵博、陈翠华的付款义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告赵博、陈翠华返还原告贺静静、吴鹏购房定金5万元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号32×××94）。二、驳回原告贺静静、吴鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，由原告贺静静、吴鹏承担50元，由被告赵博、陈翠华承担1166元。此款原告贺静静、吴鹏已预交，本院不再退还，被告赵博、陈翠华承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  陆敏华人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月七日书 记 员  杨海平附：1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。