云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异191号案外人：李佳欣，女，汉族，1987年5月1日生，身份证登记住址：重庆市潼南县。委托诉讼代理人：周军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明分行。统一社会信用代码：91530000X22602133B。住所地：昆明市西山区广福路**。法定代表人：朱少彦。委托诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：谭文灵，男，汉族，1986年11月12日生，身份证登记住址：西安市雁塔区。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行（以下简称“广发银行昆明分行”）与被执行人谭文灵民间借贷纠纷一案中，案外人李佳欣向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李佳欣称，在申请执行人广发银行昆明分行与被执行人谭文灵民间借贷纠纷一案中,昆明市西山区人民法院依据（2020）云0112民初12341号民事调解书进行强制执行过程中,误将被执行人谭文灵已出售给案外李佳欣的房产当作被执行人的财产予以执行。案外人于2019年6月12日向谭文灵、刘丹洁购买了昆明市呈贡区地块Ⅱ）2幢16层1606号房屋（合同登记号:ＣＧ2015122117951）。双方通过居间中介方昆明新亚房地产经纪有限公司签订了《房产买卖居间合同》及补充协议,房屋交易的总价款为79万元,案外人已支付购房款55万元，余款待办理过户时通过银行按揭贷款支付。该房屋已于2019年6月18日交付给案外人占有使用。案外人与谭文灵、刘丹洁签订的《房产买卖居间合同》及补充协议并不违反法律强制性规定,是双方真实意思表示，该买卖协议真实、合法、有效，案外人对该房屋具有排他的权利，昆明市西山区人民法院将案外人购买的房产予以执行,明显错误。故请求：中止对昆明市呈贡区吴家营街道梁王路与宁远路交叉口博晖雅苑（Ａ4-1地块Ⅱ）2幢16层1606号房屋（合同登记号ＣＧ2015122117951）的执行,并解除查封。案外人李佳欣为支持其异议主张，向本院提交了房产买卖居间合同、补充协议、定金收条、收据、工作证明各一份，转账凭证七份，以上证据材料均为复印件。本院查明，广发银行昆明分行与谭文灵民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，广发银行昆明分行向本院申请财产保全，本院于2019年10月12日作出（2019）云0112民初12341号民事裁定书，并于2019年10月17日向昆明市不动产登记中心呈贡分中心送达了协助执行通知书，保全查封了谭文灵名下位于昆明市呈贡区房屋（合同登记号：ＣＧ2015122117951，共有人：刘丹洁，身份证号码：4304811987********）。本院于2019年11月28日作出（2019）云0112民初12341号民事调解书，调解书确认的主要内容为：谭文灵于2021年8月10日前偿还广发银行昆明分行截至2019年11月27日的借款本金162184.34元、利息2629.63元、罚息75.01元、复利12.84元，合计164901.82元（具体付款方式及时间如下：2019年12月-2021年8月，每月10日前谭文灵向广发银行昆明分行归还借款本息8000元，剩余款项于2021年8月10日前归还广发银行昆明分行）并承担自2019年11月28日起至还清款项之日止按《自信卡（自信一贷）申请表》中约定的利息（含复利、罚息）;谭文灵于2019年12月10日前向广发银行昆明分行支付律师费3000元;本案案件受理费4086元，减半收取，2043元及保全费1466元，合计3509元由谭文灵承担，于2019年12月10日前付款时一并支付给广发银行昆明分行。上述民事调解书发生法律效力后，义务人未自动履行调解书确定的义务，广发银行昆明分行向本院申请强制执行，本院于2020年3月20日立案受理（2020）云0112执2384号广发银行昆明分行申请执行谭文灵民间借贷纠纷一案，上述对案涉房屋的保全查封自动转为执行查封。案件执行过程中，本院于2020年5月14日张贴（2020）云0112执2384号腾房公告，责令相关人员于2020年6月14日前将案涉房屋腾空交由本院评估拍卖。案外人李佳欣以其对案涉房屋享有可以排除执行的权利为由，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：被执行人谭文灵、案涉房屋共有人刘丹洁与案外人李佳欣以及经纪方昆明新亚房地产经纪有限公司于2019年6月12日签订了房屋买卖居间合同，合同载明谭文灵、刘丹洁将位于位于昆明市呈贡区房屋出售给案外人李佳欣，购房合同号ＣＧ2015122117951，合同编号ＳＦ190600271，建筑面积110.87㎡，成交价格为860000元，首付款500000元。谭文灵、刘丹洁与案外人李佳欣又于2019年7月2日签订补充协议，约定提高首付款变更为550000元，成交价格为790000元。本院认为，首先，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案中，本院对登记备案于被执行人谭文灵名下位于昆明市呈贡区房屋（合同登记号：ＣＧ2015122117951，共有人：刘丹洁，身份证号码：4304811987********）的房屋进行预查封并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案中，合同备案登记在被执行人谭文灵名下的案涉房屋系具有物权期待性的财产性权利，本院在查封后对该财产性权利进行处置，作出并张贴（2020）云0112执2384号腾房公告并无不当。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以下房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”本案中，案涉房屋尚未取得登记权属证明，按照法律规定不得转让，案外人李佳欣与被执行人谭文灵、案涉房屋共有人刘丹洁之间仅存在房屋买卖居间合同、补充协议项下的债权债务关系，在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人李佳欣依据房屋买卖居间合同主张对本院预查封财产权益享有所有权并提出排除执行的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下：驳回案外人李佳欣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  马驰原审判员  郭春利审判员  刘 龙二〇二〇年七月十六日法官助理杨海曼书记员曾子媚