山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1834号原告：张安玲，男，1984年12月2日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：程波（特别授权），山东千诚律师事务所律师。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区杨柳国际新城东四路**综合楼，统一社会信用代码：91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：罗浩（特别授权），北京市炜衡（济南）律师事务所律师。原告张安玲与被告山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称火炬公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张安玲及其委托诉讼代理人程波，被告火炬公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张安玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、请求判令被告支付迟延办理房产证违约金92121.22元；3、诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2010年1月29日与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的济宁高新区杨柳国际新城K9-2-402号房，总金额为人民币198880元。原告依约交纳了房款并上房后，被告一直无故拖延不予办理房产证。经原告多次沟通，至今未果。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。火炬公司辩称，1、涉案房屋所属土地已于2015年11月30日、2017年11月17日另案被济宁市任城区人民法院查封，原告对该房屋主张权利，应当通过执行异议或执行异议之诉等程序予以解决。因涉案房屋所属土地被查封目前房屋权属尚不明确，目前无法办理房屋产权证。故请求依法驳回原告诉求答辩人办理房屋产权证书的起诉。2、鉴于2010年1月29日双方签订的补充协议系对2007年11月28日签订的商品房认购合同的补充（该补充协议约定交房时间为2009年12月31日，该交房时间与商品房认购合同完全一致，另，该补充协议约定的上房半年办理房屋产权证亦与商品房认购合同亦一致），双方实际履行的也是正式签订商品房买卖合同，因此，双方应严格按照签订《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定履行办理不动产权证的义务。该商品房买卖合同条款系双方自愿签订，条款约定的买受人逾期付款、出卖人逾期交房、出卖人逾期办证等权利义务完全对等，根据民法公平公正及诚实信用原则，双方应严格按照该约定履约。退一步讲，若贵院按原告主张该补充协议条款判定我方承担违约责任，不仅会严重侵犯我方权益，而且会严重违反公平公正原则，该违约金数额亦已超过给原告造成实际损失的数倍，我公司无力承担该高额违约金，答辩人要求贵院根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定调整适用该违约金。3、原告因怠于行使权利，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，原告诉求被告办理房屋产权证及逾期办理房屋产权证违约责任没有合同和法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月29日，火炬公司与张安玲签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20100129043），双方约定由张安玲购买火炬公司开发建设的位于济宁市327国道北、东外环西、杨家河南的杨柳国际新城小区K9幢02单元4层0402号房，建筑面积为88平方米，房屋总价款为198880.00元。合同第六条约定：张安玲签订本合同时，即付人民币59880元，余款139000元须在出卖人规定的时间内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。合同第十五条约定：火炬公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该合同中同时载明：“合同备案同上，签约时间为2007年11月27日。”“注：乙方所购商品房留存合同计贰份，壹份为开发商手签合同，另壹份为房管局机打合同。杨华。2010年1月29日”。同日，火炬公司（甲方）与张安玲（乙方）签订补充协议，约定：一、乙方原购买房屋为K9-2-4中，原约定交房日期为2009.12.31。甲方保证J1#楼在2011年1月31日、K9#楼在2010年8月31日前交付使用。如延期交付，从延期之日开始至实际交付之日结束按已交房款的日万分之三支付违约金。（等办理完公积金贷款后按总房款的日万分之三支付违约金）原约定上房日期至上述保证交付日期间的违约金按银行同期贷款利率计算。（J1：2010年1月1日-2011年1月31日、K9：2010年1月1日-2010年8月31日）除乙方违约外如甲方单方面提出解除购房合同应退还全部房款及总房款150%的罚款。二、甲方交付房屋后，应在六个月内保证乙方可以办理房产证。乙方接到甲方书面通知后及时办理，甲方应提供相关资料交给乙方，由乙方自行到房管部门办理房产证。如因甲方原因导致房产证逾期办理，应自逾期之日至实际可办理之日止，按已付房款的日万分之二支付违约金。办理完房产证后甲方应尽快办理土地使用权分割证。三、甲方保证交付房屋时开通水和电，暖气、天然气、有线电视等设施管道铺设完毕，如不能达到上述标准乙方视为甲方未达到交付房屋的条件拒绝收房，逾期甲方应自延期之日至实际交付之日按已交房款的日万分之三支付乙方违约金。四、乙方在本合同签订之日起，按国家规定交纳房产契税等相关费用。本协议是对原合同的补充和变更，如有变更，以本协议为主。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。后张安玲向火炬公司交付了购房款198880元。2013年7月1日，山东济宁火炬物业有限公司与张安玲签订《杨柳国际新城物业服务合同》，该物业服务合同签订时间即为上房时间。另查明，案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封。又查明，案涉小区暂未办理房产证的房屋集中在J区、K区等多个区域。因办证及违约金问题，案涉小区业主近几年多次向火炬公司、济宁高新区柳行街道办事处等反映。期间，因小区业主反映，2018年山东广播电视台《小溪办事》栏目曾就该小区逾期上房违约金、物业费等问题进行过采访，采访节目中有业主就未办证问题进行了陈述。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：其一，案涉房屋是否具备办证条件；其二，原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；其三，原告主张逾期办证违约金是否有事实和法律依据，如有，是否应予调整、如何调整。关于第一个争议焦点问题。案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封，案涉房屋暂不具备房屋产权证书的条件。故，原告要求被告为原告办理房屋产权证书，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。本院认为，原、被告签订的补充协议中约定的逾期办证违约金为“自逾期之日至实际可办理之日止，按已付房款的日万分之二支付违约金”，该违约金属于持续性债权，且案涉小区业主近几年多次向火炬公司、济宁高新区柳行街道办事处等反映逾期办证和违约金等问题，相关电视节目中也有所体现，结合常理，对于被告提出的原告诉求逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于第三个争议焦点问题。火炬公司与张安玲签订的《济宁市商品房买卖合同》、补充协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效合同。因原告上房后至今被告未向产权登记机关报送办理权属登记所需资料，故原告有权主张逾期办证违约金。但《济宁市商品房买卖合同》、补充协议对逾期办证的违约责任约定并不一致，结合原、被告合同及协议内容、签订时间及履行情况，本院认为，逾期办证的违约责任应以补充协议为依据。原告主张按照已付房款的日万分之二支付违约金，被告提出违约金过高，应予调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，具体到本案，综合考虑违约损失、房屋价款、违约时间、房屋交付情况等因素，本院认为，补充协议中关于按已付房款的日万分之二支付违约金的约定过高，结合合同履行情况、违约方过错程度、合同预期利益、双方权利义务、社会经济发展等因素，依照公平原则和诚实信用原则，本院酌定按照逾期之日起按已付房款的日万分之零点五计算逾期办证违约金。据此，鉴于原告上房时间为2013年7月1日，扣除180天，截至张安玲主张的2020年5月1日止，共计违约2316天，故被告应支付原告逾期办证违约金23030.3元（198880元×2316天×0.00005/天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告山东火炬房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张安玲支付自2013年7月1日至2020年5月1日止的逾期向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金23030.3元；二、驳回原告张安玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1052元，由被告山东火炬房地产开发集团有限公司负担263元，原告张安玲负担789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 波二〇二〇年七月三十一日书记员 郭晓利