重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26859号原告：重庆萌呀文化传播有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商场第四层4001号商铺，统一社会信用代码91500107MA605E9GIA。法定代表人：熊星，职务：总经理。委托代理人：熊文伟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆鹏恒商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民族路188号16-1#1606室。统一社会信用代码91500103MA5ULM2X09。法定代表人：陈璞，职务：董事长。委托代理人：徐文戈，重庆静昇律师事务所律师。委托代理人：郑姣婧，重庆静昇律师事务所律师。原告重庆萌呀文化传播有限责任公司（以下简称萌呀公司）与被告重庆鹏恒商业管理有限公司（以下简称鹏恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告萌呀公司的委托代理人熊文伟和刘涛，被告鹏恒公司的委托代理人徐文戈和郑姣婧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告萌呀公司提出诉讼请求：1、判令被告返还履约保证金、租金合计692483.12元；2、判令被告赔偿经济损失5384216.68元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月29日，重庆卓承商业管理有限公司、被告鹏恒公司与北京萌呀企业管理有限公司签订商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议，约定重庆卓承商业管理有限公司将位于重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地4001号商铺出租给北京萌呀企业管理有限公司经营使用，套内面积2058.71平方米，租赁期限为96个月，自2019年4月29日起至2027年4月28日止。2018年12月21日，重庆卓承商业管理有限公司与北京萌呀企业管理有限公司签订补充协议，约定将出租方变更为被告鹏恒公司。2019年1月11日，被告鹏恒公司与原告萌呀公司、北京萌呀企业管理有限公司签订变更协议，约定承租方由北京萌呀企业管理有限公司变更为原告，合同中北京萌呀企业管理有限公司的权利义务由原告全部继承。原告按照约定支付了相关款项，然而被告于2019年8月17日向原告发出解除合同告知函，通知解除合同，给原告造成严重的经济损失。故诉至法院。被告鹏恒公司辩称，被告不存在违约行为，原告未按照约定支付租金，被告催收后仍不支付，被告有权解除合同。原告要求赔偿损失和返还租金及保证金没有依据。经审理查明，重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场所有权人为重庆江厦徐汇置业有限公司。该公司于2018年4月27日将仁悦天地商业广场出租给被告鹏恒公司，并同意被告鹏恒公司分零转租。2018年9月29日，重庆卓承商业管理有限公司作为甲方出租方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方承租方，被告鹏恒公司作为丙方，三方签订《商铺租赁合同》，约定甲方为重庆市九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场的出租单位，将商业广场4001号商铺出租给乙方用于经营，丙方为甲方全资子公司，对甲方提供担保，同时享有甲方的权利。计租日为商业广场整体开业日，如果因不可抗力或者甲方单方违约原因导致乙方实际开业日晚于商业开业日的，计租日以乙方实际开业日为准。保证金为乙方履行本合同约定义务和责任的担保，包括履约保证金。租赁期限为96个月，自2019年4月29日起至2027年4月28日止。乙方在房屋内经营的品牌为meyazoo,经营项目为体验。装修期间为进场日至开业日止。本合同开业日暂定为2019年4月29日，甲方有权统一调整开业时间，届时乙方应相应调整开业计划保持同时开业。乙方应当于开业日开业经营，乙方未开业的，不影响计租日的起算。乙方向甲方支付履约保证金233457.71元，乙方如果未能按照合同约定支付租金、商场管理费或者其他应付款项，甲方可以从履约保证金中扣除，扣除后乙方应当补足。第一租赁年度固定租金为216164.55元每季度，按季度缴纳，每个季度届满前的最后一个月15日之前缴纳下一个季度的租金，先租后用。合同签订之日起3日内，乙方应当支付216164.55元，该费用在计租日后自动转为第一期租金，租金期间为2019年4月29日至2019年7月28日。其他租金应当在每期最后一个月15日之前支付下一个季度的租金。乙方延迟交纳合同项下应由乙方支付的所有费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，由乙方承担合同终止的违约责任。双方确认，本合同因为乙方违约导致甲方行使合同解除权，则甲方有权没收履约保证金，并要求乙方承担违约金20000元。本合同因甲方违约提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。2018年12月21日，重庆卓承商业管理有限公司作为甲方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方，被告鹏恒公司作为丙方，三方签订《补充协议》，约定将出租方变更为被告鹏恒公司，原合同继续全部有效。2018年12月21日，重庆卓承商业管理有限公司甲方与北京萌呀企业管理有限公司乙方签订商铺租赁合同补充协议，约定甲方暂定开业日为2019年4月29日，如果因为甲方原因造成商场未在2019年5月6日前开业，甲方需按乙方实际损失对乙方进行补偿直至开业为止。补偿金额直接冲抵租金，人员工资和能耗按照实际费用补偿，动物饲料按照每月45000元补偿，维生系统耗材按照每月12000元补偿。商场开业时，甲方需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。甲方需保证商场开业时整体出租面积开业率达80%以上，若未达到乙方有权延迟开业，延迟期间，甲方按乙方实际损失进行赔偿直至乙方开业为止。合同期内因甲方原因导致合同提前终止，乙方撤场的实际损失由甲方负责，乙方应在合同终止前7日内进行设备拆除，其余场地恢复工作及费用由甲方负责。该补充协议为原合同不可分割的部分。2019年1月11日，被告鹏恒公司作为甲方，北京萌呀企业管理有限公司作为乙方，原告作为丙方，三方签订《变更协议》，约定将承租方变更为原告萌呀公司，合同中北京萌呀企业管理有限公司的权利义务由原告全部继承。合同签订后，原告萌呀公司于2018年9月30日向被告鹏恒公司支付了216164.55元，于2018年10月10日向被告鹏恒公司支付了履约保证金233457.71元。2018年11月30日，原告萌呀公司接收了承租房屋九龙坡区石杨路18号仁悦天地商业广场4001号商铺后，开始房屋装修装饰即建设动物智慧城堡。2018年10月29日，北京萌呀公司与重庆中梁建筑安装公司签订装饰工程设计合同，设计费用为7万元，实际付款63000元。2018年12月3日，北京萌呀公司与重庆新可安制冷设备有限公司签订中央空调及新排风专项工程，工程造价515000元，实际付款410000元。2018年12月4日、2018年12月24日、2019年1月23日原告萌呀公司与重庆众雕装饰工程有限公司共计签订三份重庆市装饰装修工程施工合同，对室内动物园进行土建、拆除、水电安装、屋顶墙地面处理等，工程造价共计1825567元，实际付款1565567元。2018年12月6日，原告萌呀公司与东莞市广建消防工程有限公司重庆分公司签订消防设备安装施工合同，工程造价179107.8元，实际付款109500元。2019年1月11日，原告萌呀公司与泉州森恺艺术景观工程有限公司签订仿真塑石造景工程施工合同，工程造价82万元，实际付款674000元。2019年1月22日，原告萌呀公司与南京迅猛龙文化传媒有限公司签订LED天花互动销售合同，合同金额258000元，实际付款206400元。2019年1月29日，原告萌呀公司与重庆斯凯达门窗有限公司签订折叠水晶门购销合同，合同金额26600元，实际付款26600元。2019年3月5日，原告萌呀公司与重庆南邦木业有限公司签订仁悦天地书吧书柜定制合同，合同金额160000元，实际付款128000元。2019年3月11日，原告萌呀公司与九龙坡区黄桷坪奇丽玻璃加工厂签订玻璃采购、安装施工合同，合同金额78000元，实际付款31200元。2019年3月22日，原告萌呀公司与中山市万象云端科技有限公司签订万象云端管理平台服务及设备销售协议，合同金额86814.6元，实际付款85483.4元。以上动物智慧城堡装修装饰费用共计3299750.4元。2019年4月29日，被告鹏恒公司经营的仁悦天地商业广场正式开业，同日原告萌呀公司的动物智慧城堡开业，但是万达宝贝王、古德菲力健身、NIKE、ADIDAS集合店当日并未开业，直至2020年5月仍未开业。2019年7月30日，原告萌呀公司向被告鹏恒公司发出整改告知函，内容为：补充协议中约定，商场开业时，鹏恒公司需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业，因鹏恒公司未能完全履约，而造成萌呀公司动物智慧城堡经营状况受到极大负面影响。鹏恒公司已经违反补充协议约定，请立即整改并通知萌呀公司验收，在此期间，萌呀公司有权暂缓相应租金、费用的交纳。2019年8月17日，被告鹏恒公司向原告萌呀公司发出解除合同告知函，内容为：因为萌呀公司延迟缴纳所有费用超过30日，鹏恒公司依据合同约定有权单方解除合同，并由萌呀公司承担合同终止的违约责任。鹏恒公司于2019年7月27日、2019年8月2日发出催款函，要求萌呀公司履行合同，现萌呀公司拒不履行合同义务，已构成违约，鹏恒公司依据商铺租赁合同规定，解除合同，没收保证金并保留向萌呀公司索赔损失及违约金的权利。2019年8月21日，原告萌呀公司向被告鹏恒公司发出搬迁告知函，内容为：基于鹏恒公司提出解除商铺租赁合同，萌呀公司决定搬迁4001号的动物智慧城堡，搬迁时间为2019年8月21日起至2019年8月31日结束，鹏恒公司不得阻挠搬迁，萌呀公司保留相应的权利。2019年8月31日，原告萌呀公司将承租的4001号商铺钥匙交还给了被告鹏恒公司。审理中，原、被告双方均确认合同于2019年8月17日解除。审理中，原告萌呀公司认为由于协议约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店等未能在2019年4月29日进驻并开业，故原告并未实际开业，只是配合商场搞了商业推广，不应计算租金，且被告构成违约；被告鹏恒公司认为虽然约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店未开业，但是有同等级的商家进驻开业，仍然符合合同约定，为此，被告举示了梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids商铺租赁合同及店铺照片，证明鹏恒公司引进了健身、运动、儿童游乐等业态商家，各业态均于2019年4月29日开业，且是与合同约定的古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店同等级商家，原告认为被告引进开业的梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids并不是和古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店同等级的商家。以上事实，有商铺租赁合同、装修装饰合同、银行汇款流水及凭证、公证书、往来函件、现场照片及双方当事人陈述等证据载卷为凭，足以认定。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。根据原告的诉讼请求及被告的抗辩意见，并结合庭审双方的意见，本案的争议问题为，一是原告或者被告是否存在违约行为，二是违约金或者损失如何认定，三是违约行为与违约金或者损失是否存在因果关系。一、被告鹏恒公司未能按照协议约定保证古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店或者同等级的商家同时开业，构成违约。商铺租赁合同补充协议约定，鹏恒公司甲方暂定开业日为2019年4月29日，商场开业时，甲方需保证商场内部主力商家（古德菲力健身、越界影城，万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。该约定表明，在商场实际开业日，古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店应当同时开业，如果古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店未能同时开业，则必须要有同等级的其他商家同时开业。鹏恒公司经营的商场于2019年4月29日开业，开业时古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店并没有同时开业，直至2019年10月24日仍未开业；同时，虽然被告鹏恒公司引进的梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步Kids在2019年4月29日开业，但是不能证明梦氏健身与古德菲力健身是同一等级，探险阳光乐园与万达宝贝王是同一等级，rookie、特步Kids与NIKE、ADIDAS集合店是同一等级，且NIKE、ADIDAS集合店系转门销售NIKE、ADIDAS的门店，具有整体性，故被告鹏恒公司存在违约行为。由于被告鹏恒公司存在违约行为在先，古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家并未开业，势必影响整个商场的知名度以及经营人流，进而造成原告不能借助以上商家及商场知名度来吸引人流带动消费，在此情况下，原告要求被告整改，希望被告按合同约定落实以上商家进驻开业，在被告已经违约且未能整改之前，原告有权行使先履行抗辩权，即暂缓缴纳商铺租金直至整改完成为止。因此，原告暂缓缴纳租金不构成违约。对于租金，由于商场和原告均已经于2019年4月29日开业，故租金应当从2019年4月29日开始计算。原告支付了一个季度2019年4月29日至2019年7月28日的租金216164.55元，对于2019年7月29日以后的租金，原告有权行使先履行抗辩权，即暂缓缴纳商铺租金直至被告整改完成为止。由于原告已经开业，故对于已经支付的2019年4月29日至2019年7月28日的租金216164.55元，原告要求返还没有依据。二、违约金和损失认定问题。双方在商铺租赁合同中约定，本合同因甲方被告鹏恒公司违约提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。商铺租赁合同补充协议约定，合同期内因甲方被告鹏恒公司原因导致合同提前终止，乙方撤场的实际损失由甲方负责。依据以上关于违约金的约定，被告鹏恒公司在违约在先的情况下，在原告萌呀公司要求整改后，仍然没有整改，即没有保证古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家开业，并且向原告发出解除合同的函通知解除合同。故，被告鹏恒公司因为违约并导致合同提前终止，应当承担违约责任。根据合同约定，应当双倍退还原告交纳的保证金466915.42元（233457.71元*2倍），并赔偿原告损失，该损失包括合同约定的撤场的损失，也包括原告为了经营动物城堡的装修装饰损失。原告为了经营动物城堡，对场地进行了基础装修装饰及动物场地装饰，费用共计3299750.4元。以上费用均是原告为了经营动物城堡不得不投入的成本，且该装修装饰已经添附于商铺，因为被告鹏恒公司违约并解除合同，导致原告投入以上装修装饰费用后不能得到任何收益回报，故该装修装饰费用为原告因为被告违约造成的损失，被告应当赔偿原告。对于动物饲料补偿、维生系统耗材补偿、人员工资补偿、能耗水电费损失，补充协议约定的是被告未开业才赔偿的项目，由于被告已经开业，故无需赔偿。对于装修管理费、除渣费、垃圾清运费及其他赔偿费用，因没有有效票据，本院不予支持。三、关于被告违约与原告损失的关系问题。如前面第二部分所述，被告因为没有保证古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店等指定商家或者同等级商家开业，构成违约，且在原告要求被告整改的情况下，不但没有整改，反而解除合同，导致原告投入的装修装饰费用共计3299750.4元无法收益回报，故被告违约行为与原告的装修装饰费用损失存在因果关系。对于原告同意解除合同的问题，在被告违约的情况下，原告并没有要求解除合同，而是向被告发函，要求被告整改，希望古德菲力健身、万达宝贝王，NIKE,ADIDAS集合店入驻开业，继续履行合同。但是被告并未整改，违约行为仍然持续，在此情况下，原告可以选择继续经营让损失扩大，也可以选择终止合同阻止损失扩大，在被告通知解除合同的情况下，原告选择终止合同阻止损失扩大，这对于原告自身和被告都是正常合理的选择；同时，原告同意解除合同，并不意味着原告同意放弃向被告主张赔偿，原告在搬迁告知函里面也明确表明了保留相应的权利。而且事实上，在被告违约的情况下，原告也有权要求解除合同并赔偿损失。综上所述，被告在履行与原告签订的商铺租赁合同中，因为未能保证古德菲力健身、万达宝贝王、NIKE、ADIDAS集合店或者同等级商家开业，构成违约，被告应当双倍返还原告交纳的履约保证金。被告违约后，在原告通知要求整改的情况下没有整改，并且解除合同，给原告造成损失，应当予以赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告重庆鹏恒商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆萌呀文化传播有限责任公司双倍返还履约保证金共计466915.42元；二、被告重庆鹏恒商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆萌呀文化传播有限责任公司损失3299750.4元；三、驳回原告重庆萌呀文化传播有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27169元、保全费5000元共计32169元，由原告重庆萌呀文化传播有限责任公司承担12169元，被告重庆鹏恒商业管理有限公司承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，并通过本院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 罗 洪二〇二〇年七月十日书记员 张琬玲