广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1131号上诉人（原审被告）：惠州市东阁房地产开发有限公司。法定代表人：黄某某。委托诉讼代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威伦，广东卓凡（大亚湾）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹某某。被上诉人（原审原告）：吴某某。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市东阁房地产开发有限公司（下称东阁公司）因与被上诉人邹某某、吴某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初9920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东阁公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初9920号《民事判决书》，查清事实重新认定因恶劣天气、情势变更等不可抗力因素造成的迟延交付时间不应计入违约期限，并依法改判或发回重审。二、涉诉的一、二审费用由被上诉人一、二承担。事实与理由:一、案涉商品房具有法定的和约定的延期交付责任免除情形，上诉人在一审中已提交相应证据，原审法院以未有证据予以证明为由不予认定，属于事实认定错误，因不可抗力及情势变更导致的延期交付期间应予以扣除。首先，根据《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交付责任有明确的除外条件，即“除不可抗力外”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，即包括了气象和自然灾害因素。台风、强降雨天气作为不可抗力因素，上诉人已经提交惠州市防汛防旱防风指挥部发出的通知等作为证据，充分证明在签订合同后，上诉人遭遇了众多不可预见、不能避免且无法克服的恶劣天气，甚至遭遇了百年难得一见的双台风，这是众所周知的客观事实!上诉人认为，一审中上诉人已提交充足的证据证明具有《商品房买卖合同》约定的可以免除逾期责任的情况，且《广东省气象灾害防御条例》第二十条规定：“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必须在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”，违反相关规定的，将承担相应的法律后果，如被责令提供改正、罚款等。因此，上诉人在遭遇恶劣天气时，严格遵守法律法规的规定，停工停产是依法有据的!其次，在案涉《商品房买卖合同》签订后，惠州市环境保护局惠城区分局下发了《关于开展2018年中高考期间噪声污染控制和现场监督检查的通知》(以下简称《通知》)，明确在高考期间(6月7日-9日)、中考期间(6月20日-22日)和考前半个月，对各类噪声污染源采取临时管制措施。因《通知》导致的延迟期间，属于因政府行为导致的后果。政府部门的该项要求在双方签订《商品房买卖合同》前是无法预见的，上诉人对此也不存在过错。如果因该政府行为导致的延期时间不能予以减免，对上诉人属于严重显失公平。再者，上诉人所开发的涉案楼盘是上诉人开发的第一个楼盘，也是唯一一个楼盘，上诉人并不属于有经验的开发商!在签订《商品房买卖合同》时，上诉人无法拥有遇见在广东天气等因素对于工期的影响的经验，在签订合同时更是无法预留一定的时间。原审法院仅因上诉人是有资质的开发商，便由此认定上诉人有预见恶劣天气等不可抗力对工期的影响，纯属原审法院的自主推测，并没有相应的证据予以证明，缺乏理据，与事实不符。综上，原审法院无视上诉人提交的证据及上诉人经验不足以预见不可抗力影响的情况下，甚至无视2018年恶劣天气这一众所周知的客观事实，以未有证据证明为由不予认定上诉人签订合同后遭遇不可抗力的事实，属于事实认定错误，上诉人请求二审法院予以纠正。二、上诉人认为违约金计算标准过分高于实际损失，且上诉人一直在挽救因延期交付导致的后果，被上诉人无实质性损失，应当依据法律规定予以核减。如按照预期利益考量，被上诉人的损失最多也就是租金损失，涉案商品房同地段同类房屋租金平均约500元／月，被上诉人请求按日万分之二的标准计算，也就是每月4500元，该请求过分高于被上诉人的损失，对上诉人极其不公平。根据《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由此可知，违约金应按照不超过每日万分之一的标准进行调整。原审法院并未就被上诉人的实际损失进行查证，被上诉人也未提供相应的证据证明其实际损失，上诉人认为违约金计算标准过分高于实际损失，应当依据法律规定予以核减。综上两点所述，上诉人满足约定的和法定的不可抗力等多项延期交付的条件，请法院在计算延迟期间时予以扣减。又因被上诉人没有实质性损失，上诉人恳请法庭在综合合同的履行情况、当事人的过错程度、逾期利益等综合因素，核减合同约定的逾期交房违约金比例。请求法院支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人邹某某、吴某某发表答辩意见：一、上诉人作为一家专业的房地产开发商，应当能预见天气状况，所以上诉人主张的恶劣天气不能构成不可抗力；二、上诉人主张违约金过高，没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。原审原告邹某某、吴某某向一审法院提出起诉请求：1、被告向原告支付2018年7月1日至2019年1月1日（共计184天）逾期交付合格房产的违约金32331元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院查明的事实：2018年4月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区XXXX号房，总价款为人民币878560元；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币878560元。2019年5月23日，原告以被告未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，双方一致确认，原告于2019年1月1日收到收房通知，已实际收楼。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用。但被告于2019年1月1日才通知原告交付案涉商品房，且未提供相应的证据证明该商品房符合双方约定的交付条件，即被告未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称，因恶劣天气、情势变更等不可抗力因素造成的迟延交付时间不应计入违约期限，但被告就其所称的恶劣天气、情势变更原因是否足以构成不可抗力，并未提供证据予以证明，退一步讲，即使构成不可抗力，被告也应在遭遇不可抗力之后及时告知原告，对此，被告亦未举证证明其已履行告知义务，且被告作为有资质的开发商，应当能预见到在广东天气等因素对于工期的影响，在签订合同时预留一定的时间，因此，对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据双方约定，逾期交房在90日之内，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。双方就迟延交房违约金计算标准的约定，并不过高，原告据此要求被告支付2018年7月1日至2019年1月1日期间的迟延交房违约金32331元（878560元×184天×0.02%），合法合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市东阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邹某某、吴某某支付逾期交房违约金32331元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，原告已预交，由被告惠州市东阁房地产开发有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人东阁公司的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，东阁公司主张双台风属不可抗力因素，应予扣减延误天数。对此，本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风天气，东阁公司作为具有专业资质的房地产开发企业，可以预见惠州地区天气状况对涉案工程的影响，对经营过程中的风险应当采取必要的防控措施，在签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，东阁公司提交的证据不足以证明所遭遇的双台风恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。至于上诉人所主张的政府在高考期间对噪音污染源采取临时管制措施，并非属于不可预见的事项，故一审法院不予支持其该项主张并无不当，本院予以维持。关于迟延交房违约金计算标准的问题。上诉人主张双方所约定的违约金标准过高，对此，本院认为，依据涉案合同的约定，上诉人逾期交房的，按日万分之二支付违约金，该约定是双方当事人真实的意思表示，合法有效，上诉人应当依约履行。上诉人现主张该违约金标准过高应予以调整，但该合同文本系上诉人自行提供，若其认为过高，则在订立合同时可以与被上诉人进行协商从而予以调整，现其在违约行为发生后主张调整，缺乏充分的事实与法律依据。并且，涉案合同对于逾期付款的违约行为亦约定了按日万分之二计付违约金，根据对等原则，一审法院按日万分之二计付逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费608元，已由上诉人预交，由上诉人惠州市东阁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 胡 江审判员 卫书平二〇二〇年七月三日书记员 叶秀婷