重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0107民初7923号 原告：重庆晨臻懿志科技有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路******，统一社会信用代码91500107MA5U48J83P。 法定代表人：秦建生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，重庆绮惠律师事务所律师。 被告：彭波，男，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：葛振宇，重庆鼎圣律师事务所律师。 原告重庆晨臻懿志科技有限公司诉被告彭波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆晨臻懿志科技有限公司的委托诉讼代理人王倩，被告彭波的委托诉讼代理人葛振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆晨臻懿志科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租赁房屋及附属设施设备并将其擅自改动或因张贴广告等损坏的顶、墙、地面等部、地面等部分恢复原状被告向原告支付房屋租金，并承担因欠付租金产生的滞纳金(以应付租金金额为基数，自2020年3月9日租金付清之日止，按每日千分之三的标准计算)；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费(自《房屋租赁合同》解除之次日起至被告实际腾空并返还租赁房屋及附属设施设备之日止，按每月租金标准计算；5、判令被告向原告支付违约金3136.32元;6、判令被告向原告支付律师服务费用5000元; 7、本案诉讼费由被告承担。庭前，原告当庭增加诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费4356.33元及电费412.4元。庭审中原告当庭撤回第二项诉讼请求中返还租赁房屋以及附属设施设备的诉请。事实与理由：2019年12月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁期限、房屋租金、支付方式、违约责任等条款进行了约定。原告依约向被告提供了租赁物，但被告却迟延支付租金以及物业费等费用，已属违约，为维护原告合法权益，现起诉至法院。 被告彭波辩称：双方签订房屋租赁合同属实，但按照合同第三条约定，被告认为原告仅是涉案房屋的委托代理人，因此本合同约定的是被告与涉案房屋的产权人，原告不具有本案的诉讼主体资格。即便原告具有本案诉讼资格，被告承租涉案房屋系用于开展教育培训业务，而今年恰逢新冠疫情，被告遭受影响未能按约支付租金是不可抗力造成，根据合同法第117条及租赁合同第14.1条约定，被告无需向原告承担损失或赔偿责任。原告诉请的解除房屋租赁合同的原因并无事实及法律依据，因合同第11.2.7及13.3.条分别就逾期支付租金的解除权进行了不同约定，应当视为双方未明确约定解除事由，根据法律规定原告应当先行催告后方能解除合同，但被告同意解除合同并已经将涉案房屋腾还给原告。即便被告需承担相应的赔偿责任，但因原告未经被告许可于2020年4月13日前便将涉案房屋的门锁进行更换，导致被告无法使用涉案房屋，原告已经实际控制并占有了涉案房屋，因此至少自2020年4月13日之后的房屋占用使用费不应得到支持。被告已经按约支付了2019年12月24日至2020年3月23日期间的房屋租金26730元及保证金8910元，在受疫情影响后被告也多次联系原告进行沟通并寻求解决方案，故被告不存在恶意拖欠租赁费的行为，原告主张违约金无事实及法律依据，且违约金计算标准过高，与其主张的律师费和房屋占用使用费存在重复，原告应当择一主张，同时本案保证金被告方要求进行冲抵。 经审理查明，王晶晶、吴志群系九龙坡区XX号（以下简称案涉房屋）产权人。王晶晶、吴志群（甲方）与案外人熊小红（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于九龙坡区XX房屋出租给乙方；租赁期为5年，从2015年12月10日起至2020年12月9日止；租赁期间，在不影响甲方的经济收益或造成甲方其他损失情况下，乙方有权转租案涉房屋；租赁期内，若甲方擅自解除合同或将该物业转让给另一方需保证乙方能够正常使用，若乙方不能正常使用，甲方赔偿因此对乙方造成损失。2019年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于九龙坡区XX房屋出租给乙方，上述房屋为房产权利人委托甲方代为租赁（管理）的房屋，经产权人同意有权转租本物业；乙方向甲方承诺该房屋仅作为办公室使用，乙方租赁该房屋用于与营业执照核准的经营范围为准；该房屋租赁期限为31个半月，即从2019年12月24日起至2020年12月9日止，从2020年1月1日起乙方应按时向本房屋物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费等相关费用；该房屋每月租金为8910元，租金按3个月为一个支付周期，第一期租金共计26730元，应于接房当日内付清，以后乙方应在每期交租时间到期前十五天缴纳下一期的租金，先付后用，；甲、乙双方同意本合同的保证金为8910元，乙方应于本合同签订当日付清全额保证金，乙方在承租期间产生的物业管理费、水、电、气等费用均由乙方承担，若有超过七天的视为乙方违约，甲方有权解除合同，不予退还保证金；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方同意接受乙方依附于房屋的装修的，乙方交还物业时不得破坏装修现状，且归甲方无偿所有；乙方逾期支付租金的，每逾期一天则应按应付租金总额的千分之三支付甲方滞纳金，因此产生的诉讼费、律师费、或甲方的其他损失，全部由乙方承担；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途退租的，保证金不予退还，乙方应按合同总租金的百分之三相关甲方支付违约金。2019年12月17日，原、被告办理了房屋交接手续，并签订了《租赁房屋交接清单》。此后被告向原告缴纳了2019年12月24日至2020年3月23日期间的房屋租金26730元及保证金8910元，为抵扣2020年1月至2020年3月期间的物业费，被告补交了2020年4月至2020年6月期间的物业费，但其并未缴纳2020年1月至3月的物业费以及2020年3月24之后的房屋租赁费。 另查明，被告系重庆筑梦园教育科技有限公司的股东，其出资比例占99%。庭审中，原告诉称2020年5月21日，双方当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，交接时被告亦完全腾空了房屋，交接前，原告确加过案涉房屋的门锁，被告则辩称，2020年4月13日，案涉房屋的门锁被原告更换，被告已于当日失去对案涉房屋的控制，而2020年3月1日至2020年5月21日，被告因疫情原因，一直空置案涉房屋。 案外人熊小红出具《说明》一份，载明：“本人熊小红曾为重庆晨臻懿志科技有限公司法定代表人与股东，于2015年10月10日与吴志群、王晶晶签订了《房屋租赁合同》承租位于九龙坡区XX号，该合同系本人作为发起人为设立公司而签订，已经公司追认，上述合同产生的一切合同权利义务由公司享有并承担，说明人：熊小红，2020年5月18日，以上情况属实，我司予以追认，重庆晨臻懿志科技有限公司，2020年5月18日”。 上述事实，有查询证明、房屋托管合同、房屋租赁合同、说明、微信截图、公示报告、缴费通知、发票、委托合同、录音等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。 本院认为，案外人熊小红曾系原告法定代表人，以原告发起人而与吴志群、王晶晶签订《房屋租赁合同》，已由原告追认，由此产生的合同权利义务应由原告享有并承担。原告与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》、原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人以及相应案外人的真实意思表达，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，当事人以及相应案外人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告虽辩称原告系受案涉房屋产权人委托代为租赁（管理）房屋，原告不具有诉讼主体资格，但原告与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》已明确约定，原告有权转租案涉房屋，现并无相反证据证明原告与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》已解除，故本院对被告此项辩解意见不予采信。现原告诉请要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除该合同，本院予以尊重和明确，故本院对原告要求解除原、被告于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。 因被告已向原告腾空并返还房屋，原告亦于庭审中当庭撤回被告返还房屋以及附属设施设备的诉请，本院予以尊重和明确，其诉称双方已于2020年5月21日当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，应视为原告同意接受被告依附于房屋的装修以及案涉房屋交接时的现状，故本院对原告要求其擅自改动或因张贴广告等损坏的顶、墙、地面等部、地面等部分恢复原状的诉讼请求不予支持v> 关于被告应否支付原告相应费用的问题。原告已向被告提供了案涉房屋供其租赁使用，被告的租赁费用已交至2020年3月23日，被告未举示证据证明其已向原告缴纳2020年3月24日之后的房屋租赁费、2020年1月至2020年3月期间的物业服务费以及相应电费，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告理应缴纳2020年3月24日之后的房屋租赁费、2020年1月至3月期间的物业管理费以及相应电费，其并未如数缴纳，已属被告违约，应对原告承担相应的违约责任。被告系重庆筑梦园教育科技有限公司的股东，经营范围系教育科技领域内的技术推广，商务信息咨询，招生、招考信息咨询，学生课后看护服务等，双方签订的《房屋租赁合同》亦约定被告租赁该房屋用于与营业执照核准的经营范围为准，故被告租赁案涉房屋系用于办公使用，并非用于居家使用，被告自2019年12月24日起租案涉房屋，因众所周知的新冠疫情影响，使得被告难以利用案涉房屋达到其合同目的，无法正常营业，在被告按约缴纳2019年12月24日至2020年3月23日租金的情况下，本院酌情扣减2个月的房屋占有使用费。因双方已解除合同，庭审中，原告亦诉称2020年5月21日，双方当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，交接时被告亦完全腾空了房屋，故本院对原告要求被告支付房屋租金、滞纳金以及房屋占用使用费的诉讼请求不予支持。因双方已于微信中就案涉房屋的减租、退租问题进行过协商，虽未达成一致意见，但原告已于微信中向被告发送了解约通知，原告亦诉称双方已办理过房屋交接手续，结合新冠疫情的影响，本院难以认定被告存在中途退租的行为，对原告据此主张的违约金的诉讼请求不予支持。因被告确实存在迟延支付物业费以及相应电费的行为，原告代为缴纳亦符合常理，被告理应向其退还相应的物业费以及电费，因众所周知的新冠疫情影响，本院酌情支持原告诉请的2020年1月至2020年2月期间的物业服务费2904.24元以及电费200元。因被告确实存在违约行为，按照双方合同约定，原告有权要求被告向其支付因解决本案纠纷所产生的律师费用，现原告已向本院提供委托合同以及发票，故本院对原告要求被告支付其律师费5000元的诉讼请求予以支持。 关于被告向原告缴纳的2020年4月至2020年6月期间的物业管理费以及被告向原告缴纳的保证金，因双方并未就抵扣事宜达成一致意见，本院在此不予处理，被告可另行起诉要求原告将应退还费用予以退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告重庆晨臻懿志科技有限公司与被告彭波于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告彭波于本判决书生效之日起十日内向原告重庆晨臻懿志科技有限公司支付物业费2904.24元以及电费200元； 三、被告彭波于本判决书生效之日起十日内向原告重庆晨臻懿志科技有限公司支付律师费5000元； 四、驳回原告重庆晨臻懿志科技有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费169元，由被告彭波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  张 雪 二〇二〇年七月二十日 法官助理  周小杰 书 记 员  胡田梅