辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初276号原告：张宇，男，汉族，1986年10月14日出生，凌海市公安局经侦大队干警，住辽宁省锦州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：龙楠、闫玺臣，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军，系该行行长。委托诉讼代理人：侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告张宇诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、第三人中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中国银行锦州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员张树森适用简易程序公开开庭审理了本案。原告张宇及其委托诉讼代理人龙楠、闫玺臣，被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳，第三人中国银行锦州分行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行团购方案；2、判令被告支付原告因被告逾期交付房屋违约金69237元（2013年11月1日—2020年3月31日），自2020年4月1日起，以295504元为基数，按照日0.1‰计算至房屋交付之日止；3、请求法院判令坐落于辽宁省锦州经济技术开发区房屋归原告所有；4、请求法院判令被告向原告交付房屋及钥匙，并未原告办理入住、网签、房屋交付、不动产登记等手续；5、请求法院判令第三人为原告解押辽宁省锦州经济技术开发区房屋；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年被告作出锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼团购方案及B14、25(高层）销控价格表，原告参加了被告方的团购活动。原告于2011年8月22日向被告交付购房款13万元，被告为原告开具了收款收据，同时又为原告开具东一锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼认购单（客户留存联），认购单载明“此认购单作为客户认购交款凭证”。2012年8月23日，原告应被告要求又交纳购房款13万元，被告为原告开具了收款收据。2012年9月1日，原告通过公证选房B25幢1-15-1(29)号房，总房款为295504元。被告在团购方案中承诺于2013年10月30日交付房屋，如未按期交房，被告按每日总房款的0.1‰付滞纳金。现被告未按期履行交房义务，已经构成违约。截止至起诉日，被告应支付原告逾期交房违约金69237元。2020年3月12日，原告至被告处要求继续履行团购方案内容，被告知房屋单价每平方米提高30元，原告不同意，双方协商未果，且被告拒绝支付延期交房的违约金。另得知，被告已将案涉房屋抵押给第三人中国银行股份有限公司锦州分行。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，因此，原告诉至人民法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项及第二项，变更的诉讼请求是要求被告继续履行团购说明；判令被告支付原告因逾期交付房屋违约金，计算标准为房屋实际测绘面积×单价3060元为房屋总价款，以房屋总价款为基数，按照日万分之一自2013年11月1日计算至房屋交付之日止。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼团购说明，东一·锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼认购单，B14、25(高层)销控价格表，B15、16（高层）销控价格表，B14、25B标准层平面图，B14#、B15#、B16#、B25#楼交款方式，收款收据，选房活动说明，不动产登记信息查询结果证明，录音摘要。被告辩称，原告诉求履行的是团购说明，团购说明并非合同，不具有可履行的环境与条件，由于双方没有签订正式的商品房买卖合同，对购房具体的权利、义务、责任没有做出约定，因此被告不存在违约的问题。被告向原告出售房屋的事实存在，但原告并未全额交付购房款，依据市场交易习惯，我方有顺序履行抗辩权，在原告未全额交付购房款的情况下，被告没有向其交付房屋义务，因此原告要求被告承担逾期交房违约金不予认可。根据以上事实情况，被告不认可原告已经取得房屋所有权，因此原告要求法院判令案涉房屋归原告所有应当不予以支持。被告同意在原告全额交付房款以及签订正式商品房买卖合同后，为原告办理入住、网签、解押、登记等购房手续。为印证上述事实，被告向本院提交下列证据予以证明：锦绣蓝湾小区B25号楼房入住账单。第三人述称，我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，该抵押权经过了两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权，在我行实现抵押权之前，原告无权要求我行配合注销抵押登记。因原告与被告未签订商品房买卖合同，其诉求的办理入住、网签、房屋交付、不动产登记等手续无法律依据，即便存在一定的请求权基础，其也是债权请求权，无权对抗我行的物权请求权即抵押权。原告应在抵押权涤除之后，再确定与开发商之间的团购说明是否能够继续履行，原告诉求的抵押权涤除缺乏法律依据，也不具备可操作性。我行在建工程抵押权的实现，涉及国有资产安全，在生效判决已经确定我行享有在建工程优先受偿权的情况下，如法院支持原告诉讼请求，势必造成国有资产流失，综上请求法院驳回原告诉讼请求。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：民事判决书，抵押合同，在建工程抵押登记证明。本院组织当事人对双方围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2011年，被告东一公司做出“锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼团购说明”及“B14、25(高层)销控价格表”，团购说明中载明团购时间：自2011年月日始，至2011年月日止；团购面积及价格：1、每户面积及总价详见《销控价格表》。附表中每户住宅面积为规划面积，最终的房屋建筑面积以锦州市公共事业与房产局测绘中心实际测量面积为准。2、起价：2360元/平方米，总金额：以房产局最终测绘面积×单价=总价款。在其他需说明事项中第2款载明，楼计划于2013年10月30日交房，如未按期交房，我公司按每日房款的0.1‰付滞纳金。2011年8月22日，原告张宇缴纳团购房款130000元，被告东一公司出具了收款收据；同日，被告东一公司出具“东一·锦绣蓝湾B14#、B15#、B16#、B25#楼认购单”一份，编号为0097，认购单中姓名一栏内姓名是原告张宇，本次交款金额为130000元；2012年8月23日，原告张宇缴纳团购房款130000元，被告东一公司出具了收款收据。2012年8月15日，被告东一公司做出选房活动说明，载明选房时间是2012年9月1日早8点。原告张宇选中的楼房号为B25-1-15-1(29)。销控价格表中载明该户楼房的单价为每平方米3060元，房屋总价款为295504元。原、被告因案涉房屋产生纠纷协商未果，双方未签订商品房买卖合同。原告所购买的锦绣蓝湾小区高层B25号楼房中的其他部分业主于2015年7月开始办理了入住手续。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目B25号楼尚未进行综合竣工验收。2012年7月23日，被告东一公司与第三人中行锦州分行签订了抵押合同，编号分别为锦司2012年抵字0723-2号，被告以抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和住宅在建工程为贷款提供抵押担保，并在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记，抵押期间为2012年7月23日至2016年7月22日。第三人在2017年11月22日诉被告偿还借款，锦州市中级人民法院以（2017）辽07民初57号和辽宁省高级人民法院以（2018）辽民终459号民事判决书，判决被告偿还中行锦州分行贷款29870000元及利息149,320.77元（利息计算至起诉时止），第三人中行锦州分行有权对被告提供的抵押物折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。本院认为，被告东一公司作出团购说明是针对不特定的人群所发出的，应当视为是被告东一公司为销售房屋所做出的销售广告或宣传资料，该团购说明的性质应当为要约邀请。原告张宇依据该团购说明向被告东一公司交付了购房款，被告东一公司收取了原告张宇缴纳的购房款，双方在事实上形成了商品房买卖关系。原告张宇要求被告继续履行团购说明，因该团购说明中载明的计划交付房屋时间是2013年10月30日，原告提起诉讼时已经超过团购说明载明的房屋计划交付时间及房款交付时间，且该团购说明中未明确约定原、被告之间在履行房屋买卖过程中的权利义务及违约责任，依据该团购说明的性质，原告要求继续履行团购说明的项诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据原、被告双方提供的证据，在被告出具的团购说明中载明是计划在2013年10月30日交房，现双方未签订商品房买卖合同或其他关于房屋买卖的书面协议，仅依据该团购说明不能确定原、被告双方约定了具体明确的交付房屋日期及违约责任，依据被告提供的锦绣蓝湾小区B25号楼房入住账单，在2015年7月开始B25号楼房的部分业主已经办理了房屋交付入住手续，原告依据现有证据要求被告给付2013年11月1日开至房屋交付时止的违约金证据不足，本院依法不予支持。原、被告双方虽然未签订商品房买卖合同，但在原告交付购房款，被告收取了原告缴纳的购房款且确定了原告购买的具体房屋房号的情况下，原、被告双方事实上已经形成了商品房买卖关系。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。关于原告要求解除抵押的诉讼请求，被告东一公司与第三人中国银行锦州分行之间签订的抵押合同不违反法律规定，案涉房屋已在房屋产权管理部门办理了抵押登记，抵押权已在抵押登记时设立，该抵押登记行为属于行政行为，对于抵押权的解除不属于人民法院民事案件调整范围，故对原告的该项诉讼请求本案不予调整。关于原告要求被告交付房屋及钥匙，并为原告办理入住、网签、房屋交付、不动产登记等手续的诉讼请求，原告作为买受人应当履行交付房款的义务，被告应当按照国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行。受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间。但被告应当尽快将涉案建筑工程进行验收，以履行房屋交付的义务；因案涉房屋尚未进行综合验收，且该房屋办理了抵押登记，原告在抵押登记未涂销时不能要求办理不动产登记；被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目依法经相关职能部门验收合格，依法履行涂销案涉房屋抵押登记的义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理网签、不动产权利登记的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在原告张宇缴纳剩余购房款并且涉案建设工程竣工验收合格后，向原告张宇交付锦州市经济技术开发区房屋。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件下，协助原告张宇办理坐落于锦州市经济技术开发区房屋的网签、不动产权证；三、驳回原告张宇的其他诉讼请求。案件受理费765元（已减半收取），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张树森二〇二〇年七月一日书记员  薛娇娇