贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5115号 原告：顾怀华，男，汉族，1978年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴祥艳，女，汉族，1982年2月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201910098331。 二原告委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，实习证号：230713011110732。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。 第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理），该公司员工。 原告顾怀华、吴祥艳与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）、第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾怀华、吴祥艳共同的委托诉讼代理人王兴，被告福明房开公司的委托诉讼代理人黄佳、万涛，第三人平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾怀华、吴祥艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理七星关区号[(17)20-7]房屋的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期办理七星关区[(17)20-7]房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款427356元为基数，2017年1月30日至2019年8月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）暂计50000元；3、判决被告立即返还原告缴纳的三通费3410元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年5月18日，原告顾怀华、吴祥艳与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区[(17)20-7]房屋，购房款为427356元，原告已经按照合同约定支付了购房款。合同约定被告应于2016年10月31日前将涉案房屋交付给原告使用，并约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未明确约定被告将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的时间。签订合同后，原告按照被告要求缴纳了燃气开户费2500元，智能水表开户费580元，电视工料费330元。原告认为，开通水、电、燃气系被告交房的必要条件，且该笔费用已包含在购房款中。后原告要求被告退还原告缴纳的三通费及要求被告履行办证义务，被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。被告收取原告燃气开户费及智能水表费的行为构成重复收费，应当予以返还。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院,请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告福明房开公司答辩称，第一，被告尚未取得涉案房屋所有权初始登记，办理房产转移登记条件不成就，属事实上履行不能，不能够为原告办理涉案房屋的不动产权证书。第二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第五项约定，买受人需向出卖人出具办理产权手续的委托书，未出具的，出卖人不承担逾期办证违约责任，截止至本案起诉之日，被告尚未收到原告要求办理不动产权证的委托书，根据合同约定，被告不应承担相应的违约责任。第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，办理商品房所有权初始登记的时间是房屋交付使用之日起90日内，斜杠处表明没有其他特别约定；第二十二条第三款约定，办理商品房所有权初始登记后，将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，斜杠处表明办理所有权初始登记的时间是按照第二款的约定，没有其他特别约定，该两个条款具有时间顺序上的承接关系，即被告最早按照合同约定应当在房屋交付使用之日起90日内办理完毕初始登记及转移登记，故合同对于不动产权证的转移登记时间有约定。第四，对于逾期交付转移登记文书的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项，也有明确约定，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条适用的前提条件是没有约定办理产权证的时间的，按照该条第一、二、三款具体适用，没有约定违约金或者损失数额难以计算的，才可以参照同期银行计收罚息计算利息，故原告主张的计算违约金的标准应该遵从合同约定。第五，2016年9月30日，毕节市人民政府决定实施不动产统一登记制度，被告将原来的土地使用权证向不动产登记中心申请办理两证合一的不动产权登记证书，而该证书的取得时间是2018年9月28日，办理商品房初始登记必须具备土地不动产登记证书，故2018年9月28日前，是因国家登记制度发生变化，应当属于被告的免责期，计算违约金的起算时间应当从2018年9月29日起计算。第六，关于三通费的答辩意见与第三人一致。 第三人平安盛世物业公司述称，一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被答辩人顾怀华、吴祥艳居住于双树望城小区XX号房于2016年12月19日因收房三通费3410元纠纷而起诉答辩人,认为是答辩人重复收费要求答辩人作出相关退款及赔偿。然而答辩人认为本案的事实情况与顾怀华、吴祥艳所称并不一致,其适用法律上也有所不当,具体理由为：1、关于原告所属双树望城小区XX号房屋燃气开户费、智能水表费、电视系统供料费,平安盛世物业公司是受福明房开公司的委托代为向收房业主一次性收取，并非像原告所诉是个人行为(举证：福明房开公司委托书原件)。2、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费(举证:登记退费业主签字表)。3、关于原告所诉智能水表费,在业主收房时已明确告知智能水表和普通机械水表之间存在的差异及好处,业主当时无任何异议,说明已达成共识才同意缴费的,像8号楼业主不需要智能水表,地产工程部就给安装普通机械水表(举证：普通水表与智能水表的图片)。4、平安盛世物业公司已将所收费用如数交给福明房开公司财务部(举证：地产财务收费收据原件)。答辩人平安盛世物业公司不应对顾怀华、吴祥艳的三通费承担任何法律责任。被答辩人以重复收费为由,要求答辩人承担赔偿责任,没有任何法律依据。答辩人平安盛世物业公司和原告的三通费之间没有直接的因果关系。综上所述,答辩人认为,被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据,请求法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2016年5月18日，原告顾怀华、吴祥艳作为买受人，被告福明房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市XX房，该房号为（17）20-7；建筑面积123.33平方米，套内建筑面积102.07平方米；总价款427356元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107356元，余款320000元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款427356元。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托第三人平安盛世物业公司从交房之日起，向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2016年12月17日，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元，共计3410元。后第三人平安盛世物业公司将前述代收费用交付给被告福明房开公司。被告福明房开公司还向原告收取了预告登记费、预抵押费、产权登记费、契税、手续费、工本费共计6869元，以及维修基金9250元。2016年12月17日，被告将涉案房屋交付给原告。 另查明，2018年10月29日，被告取得涉案商品房所属项目权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》，不动产权证号：黔（2018）毕节市不动产权第××号。涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述及各方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在该期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约金计算标准。对于违约金的起止时间问题，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2016年12月17日）起90日内即2017年3月17日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告逾期未交付，故应从2017年3月18日开始计算违约时间。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告双方未约定违约金的计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告已付购房款总额427356元为基数，自2017年3月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元，共计3410元的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取天然气管道建设费2500元、电视工料费330元、智能水表费580元，共计3410元，第三人平安盛世物业公司已将前述代收费用交付给被告福明房开公司。被告福明房开公司在收取涉案商品房总价款之外，还另行收取了上述费用，应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取的燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元共计3410元，理应予以退还。被告、第三人主张智能水表费系与原告协商并取得原告同意后，将普通水表进行更换产生的费用，但其提供的证据不足以证明该抗辩事实的存在，故对被告、第三人的该项抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾怀华、吴祥艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款427356元为基数，自2017年3月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告顾怀华、吴祥艳燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元，共计3410元； 三、驳回原告顾怀华、吴祥艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费564元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月二十日 书记员  邵烨旭