宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终260号 上诉人（原审被告、申请人执行人）：宁夏生宁小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市西二环尚品苑5-7-1号。 法定代表人：陈生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：常磊，宁夏仁衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁，宁夏仁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：秦玲英，女，1966年12月26日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：赵臣斌，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓晴，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘学军，男，1964年12月20日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：贾风花，女，1966年5月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 上诉人宁夏生宁小额贷款有限公司因与被上诉人秦玲英、刘学军、贾风花案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初6315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏生宁小额贷款有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人秦玲英的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案适用法律错误，一审适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，应适用《规定》第二十七条，上诉人对涉案房屋享有合法有效的抵押权，可以排除案外人的执行异议。二、本案处置程序不当。上诉人与被上诉人刘学军的债务及抵押权经生效的调解书确定，秦玲英应当通过审判监督程序先撤销上诉人的抵押权。三、上诉人抵押权的设立不论在秦玲英取得涉案房屋之前还是之后，都享有优先受偿的权利，且秦玲英不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。秦玲英领取钥匙在上诉人抵押权设立之后，且其支付价款在2004年时支付12万元即抵付了85平米的房款，剩余32平米双方则协商用两套住宅房抵顶，明显不符合常理，协议应为无效。综上，被上诉人秦玲英的执行异议不能成立，应予驳回。 被上诉人秦玲英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人刘学军、贾风花经本院合法传唤未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。 原审原告秦玲英向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2018）宁0181执异15号执行裁定书并停止对灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧的（西北）由东向西第4号和第5号营业房（1-5号营业房总产权证号：灵武市房权证市区字第00026510号）的执行措施；2.确认原告对上述房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2004年10月14日秦玲英向刘学军支付了购房款12万元。秦玲英与刘学军于2004年10月27日签订商品综合楼销售合同，约定刘学军将电影公司商住楼一套面积为85平方米的一托二营业房以12万元的价格出售给秦玲英。2010年8月16日，刘学军在秦玲英所持有的商品综合楼销售合同第二页注明：“开元宾馆从东数第四、第五间顶去85平方米，下剩按每平方米9000元找差价顶东塔家园住房二套（注四楼每套100平方米）。”2010年8月25日秦玲英与刘学军签订商品房购销协议，约定刘学军将位于新二中对面开元宾馆从东向西数第四、第五间商品房出售给秦玲英，建筑面积117平米，自愿顶去2004年合同内的85平米的面积（此房款已付清），超出的32平米按每平米9000元的价格计算，秦玲英以东塔家园四楼住房两套抵顶下剩房款。开发商用东塔家园8号楼5单元401室、8号楼1单元401室抵顶秦玲英和秦云的工程款。杨保军、苏炜轼系刘学军开发建设的开元宾馆的施工人，工程完工后，刘学军无力支付工程款，遂将秦玲英位于东塔家园8号楼5单元401室、8号楼1单元401室抵顶给杨保军、苏炜轼。2010年9月24日，灵武市东塔镇东塔村委会与杨保军、苏炜轼签订购房协议书，杨保军所购房屋为东塔家园8号楼5单元401室，价格为144200元；苏炜轼所购房屋为东塔家园8号1单元401室，价格为144200元。杨保军、苏炜轼均于2011年入住。后该楼号由8号楼变更为5号楼。2010年12月秦玲英入住涉案房屋后，于2013年12月17日首次购电；并于2014年5月21日将涉案房屋租赁给杨永成开办文体办公用品商店。在使用涉案房屋过程中，秦玲英就供电设备向宁夏竣鹏商务服务有限公司交纳维护费600元。 2010年7月27日，刘学军在灵武市国土资源局办理了国有土地使用证。2011年4月23日，刘学军办理了灵武市房权证市区字第000024360号产权证。2011年11月22日，刘学军向灵武市房屋产权产籍管理所申请将总证分开，办理了包括涉案房屋在内的灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧1-5号商业房的产权证（1-5号商业房总证号为灵武市房权证市区字第00026510号），登记所有权人为刘学军。2011年11月24日刘学军向生宁小贷公司借款400万元，并用位于灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧1-10号商业房提供抵押。生宁小贷公司于2011年11月25日对涉案1-5号商业房办理了抵押登记。2014年6月4日，生宁小贷公司依据灵武市法院作出的（2014）灵民商初字第50号民事调解书申请强制执行，在执行过程中，灵武市法院作出（2014）灵执字第541号执行裁定，于2014年12月16日查封了刘学军名下位于灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧1-5号商业房、6-10号商业房房屋的产权登记。2018年9月28日，秦玲英提出执行异议申请，法院作出（2018）宁0181执异15号执行裁定，驳回了秦玲英的执行异议申请。 一审法院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。秦玲英认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同和己合法占有该不动产、己按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。秦玲英提供了落款时间为2004年10月27日的商品综合楼销售合同，又提供了刘学军收到房款12万元的凭证，同时结合秦玲英提供的《商品房购销协议》与《东塔家园购房协议书》及证人杨保军、苏炜轼证言，足以证明秦玲英与刘学军就涉案房屋达成买卖合意，并按合同约定履行了支付房屋价款的义务，且秦玲英自2010年年底就已合法占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。刘学军将涉案房屋出卖给秦玲英，后将涉案房屋抵押给生宁小贷公司并办理了抵押登记，其隐瞒涉案房屋无法办理房产证，致使秦玲英一直未能办理，刘学军存在过错，秦玲英对此没有过错，秦玲英未能办理产权过户登记非买受人自身原因导致，故人民法院不得对该房屋进行查封。综上，秦玲英系涉案房屋所有权人，享有排除对涉案房屋执行的权利，其诉讼请求成立，应予以支持。生宁小贷公司抗辩其公司对抵押财产享有优先受偿权，秦玲英未对涉案房屋进行登记未取得涉案房屋所有权的辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、坐落于灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧4、5号商业房（产权证号为灵武市房权证市区字第00026510号）归原告秦玲英所有；二、停止对灵武市灵州大道南侧嘉源路东侧4、5号商业房的执行。案件受理费100元，由被告刘学军负担。灵武市法院（2018）宁0181执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，被上诉人秦玲英提供的证据能够证实其在法院查封之前已与被上诉人刘学军签订了合法有效的房屋买卖合同，并以房屋抵顶的方式付清购房款、刘学军将涉案房屋交付给秦玲英的事实，而该房屋未能办理产权证并非秦玲英自身原因所致，上述认定事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于异议人申请排除强制执行的要件。且本案中秦玲英与刘学军之间签订合同、支付房款、房屋交付事实均发生在上诉人生宁小贷公司对涉案房屋设定抵押权之前，即秦玲英在抵押权设定之前对该房屋就享有物权期待权。而上诉人申请法院强制执行的基础权利系债权，该债权不能排斥秦玲英合法占有的物权权能。刘学军将涉案房屋出卖给秦玲英，后又将房屋抵押给生宁小贷公司并办理了抵押登记，属于无权处分他人财产。生宁小贷公司作为准金融借款机构，其在审查办理借款担保时，应对用于抵押的房屋权利及使用状况进行详细了解，涉案房屋在设定抵押前已由秦玲英合法占有，且刘学军在本案审理过程中陈述其在抵押时已向生宁小贷公司说明房屋已出卖的事实，生宁小贷公司对抵押房屋权利未予审慎审查存在过错，故双方该抵押行为无效。生宁小贷公司对涉案房屋不享有优先受偿权，秦玲英对涉案房屋享有合法物权，并足以排除法院强制执行。上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁夏生宁小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年七月二十八日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。