福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初976号 原告:泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区盛世天骄8#楼架空层。 法定代表人：陈跃进，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴智丽，福建志立律师事务所律师。 被告:陈建华，男，1978年1月23日出生，汉族，住福建省南安市。 原告泉州市盛荣物业管理有限公司（以下简称盛荣物业）与被告陈建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛荣物业的委托诉讼代理人戴智丽到庭参加诉讼。被告陈建华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛荣物业向本院提起诉讼请求：1.判令陈建华支付自2015年1月1日起至2015年12月31日拖欠的物业管理费19956元，2014年1月1日至2015年12月31日拖欠的公摊水电费2895元；2.依法判令陈建华承担本案诉讼费。诉讼过程中，盛荣物业变更第一项诉讼请求为：判令陈建华支付自2015年1月1日起至2015年12月31日拖欠的物业管理费19956元。事实和理由:盛荣物业有权利根据《前期物业管理服务合同》以及《中华人民共和国物业管理条例》的规定，向泉州市鲤城区盛世领墅小区的业主收取物业管理费以及代垫的公摊水电费。陈建华系泉州市鲤城区盛世领墅13#101室的业主，建筑面积为554.25平方米；故其有义务按期缴纳物业管理费、公摊水电费等费用。目前，陈建华拖欠2015年1月1日起至2015年12月31日拖欠的物业管理费19956元。 陈建华未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2013年12月12日，陈建华为买受人与福建省领汇房地产开发有限公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定陈建华向福建省领汇房地产开发有限公司购买址在泉州市鲤城区××路××号楼××房屋，该房屋建筑面积为554.25㎡。《商品房买卖合同》第十八条约定，本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘泉州市盛荣物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四《前期物业服务合同》。《商品房买卖合同》第十九条约定买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。《前期物业服务合同》约定：1.复式住宅物业服务费为3元／平方／月（不含公共分摊水电费），物业服务费面积计算方法是由业主按其拥有物业的建筑面积；2.业主应于开发商发出入伙通知书约定的收楼之日起交纳物业服务资金，物业服务资金按季度交纳一次，业主应每季度首月10日之前履行交纳下一季度物业服务资金的义务；3.合同期限自2011年6月27日起至2013年6月26日止。2014年5月5日，泉州市鲤城区住房和建设局向盛荣物业出具了《泉州市鲤城区（前期）物业服务合同备案证明》（泉鲤建物合同备案第2014010号），备案内容载明，盛荣物业与福建省领汇房地产开发有限公司就盛世领墅签订的（前期）物业服务合同期限为2011年6月27日至2014年6月26日（二期）2013年11月18日至2016年11月17日［一期（续）］。2015年6月10日，泉州市鲤城区住房和建设局向盛荣物业出具了《泉州市鲤城区物业服务合同备案证明》（泉鲤建物合同备案第015012号），备案内容载明，盛荣物业与福建省领汇房地产开发有限公司就盛世领墅二期签订的（前期）物业服务合同期限为2014年6月28日至业委会成立并签订新的物业服务合同止。 2014年1月2日，陈建华从盛荣物业处接收了上述房屋，并与盛荣物业签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就盛世领墅前期物业管理服务达成协议,由盛荣物业对房屋共用部位、设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目维护、修缮、服务与管理,陈建华按照3元／平方／月交纳公共综合管理服务费。陈建华自2015年1月1日起未向盛荣物业交纳物业服务费。2015年12月9日，泉州市丰泽区人民法院出具（2015）丰执行字第945-1号执行裁定书，裁定载明：被执行人陈建华、郑雪兵址在泉州市鲤城区××路××号楼××号房屋所有权自本裁定送达买受人吴秀玉时起转移。2016年1月5日，泉州市鲤城区××路××号楼××号房屋变更房屋所有权人为吴秀玉。 本院认为，盛荣物业与陈建华签订的《前期物业管理服务协议》，约定由盛荣物业就盛世领墅前期物业管理提供服务，陈建华向盛荣物业支付物业费，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。陈建华自2015年1月1日起至2015年12月31日期间未向盛荣物业支付物业费，故盛荣物业请求其支付自2015年1月1日起至2015年12月31日的物业费，依法应予支持。但该物业费合计为19953元（554.25㎡×3元/㎡/月×12个月），盛荣物业主张超出本院核定范围外的物业费，依据不足，不予支持。陈建华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈建华应于本判决生效之日起十日内支付泉州市盛荣物业管理有限公司物业费19953元； 二、驳回泉州市盛荣物业管理有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费371元，由泉州市盛荣物业管理有限公司负担2元，陈建华负担369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张奕显 人民陪审员  郑雅芳 人民陪审员  吴梅农 二〇二〇年七月二十九日 法官 助理  魏琤琤 书 记 员  庄小玲 速 录 员  庄艺旋 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。