文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3988号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：刘嵘，女，1978年6月27日出生，满族，住青岛市崂山区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告刘嵘向原告支付2018年5月1日至2019年6月30日期间物业服务费8 140.48元并支付违约金     2 302.59元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告刘嵘购买青岛市即墨区**小区**户房屋， 2018年5月1日至2019年6月30日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计10 582.62元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告刘嵘辩称，对刘嵘是**小区**户房产的业主、房屋建筑面积为219.42平方米的事实无异议。物业的服务有缺失、瑕疵：1、我的院子里面堆着隔壁扔过来的建筑垃圾，物业视而不见也不处理。我种的花被物业直接割掉了，服务很粗拉。2、我的房屋一直是空置的，我一直要求与物业进行协商，根据山东省的物业收费管理条例物业公司也是应该与我协商的，但物业公司一直拒绝协商。我的房屋是空置的，物业服务也有瑕疵，要求物业服务费折扣。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经**小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告刘嵘系**小区**户业主，2017年3月16日接收房屋。**户房屋为别墅，建筑面积219.42平方米。截至2019年6月30日，被告欠交2018年5月1日至2019年6月30日期间物业服务费8 140.48元（2.65元/月/平方米×219.42㎡×14个月）。2019年6月22日，原告邮寄律师函向刘嵘催收物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经建设单位选聘，作为**小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告刘嵘作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点。被告提出的物业服务瑕疵不能认定原告提供的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，被告不应以此拒交物业服务费。案涉房屋为别墅，因原、被告之间并无关于别墅空置期间物业服务费折扣的约定，被告物业服务费打折的主张缺乏约定及法定依据，本院不予采纳。现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题积极作为。但物业服务的完善需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡，本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告要求被告支付2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8 140.48元（2.65元/月/平方米×219.42㎡×14个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，因《前期物业服务合同》并未约定违约金，且被告主张原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告刘嵘于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8 140.48元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取33元（原告预缴），由被告刘嵘负担25元，原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担8元。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                  二0二0年七月二十日                  书 记 员   于梦娇