广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21641号原告：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。负责人：陈志宏，局长。委托代理人：林志伟、占永彪，均系广东粤通律师事务所律师。被告：广州市逸辉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路三号三楼。法定代表人：潘汉珉，总经理。委托代理人：韩宇烈、卢润姿，均系广东连越律师事务所律师。第三人：于友宇，男，1967年1月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市天河区住房建设和园林局（简称天河住建园林局）诉被告广州市逸辉物业管理有限公司（简称逸辉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月10日第一次公开开庭进行了审理，原告天河住建园林局的委托代理人林志伟、占永彪，被告逸辉公司委托代理人韩宇烈、卢润姿到庭参加诉讼。后本院根据被告逸辉公司的申请，追加于友宇作为第三人参加诉讼，于2020年3月3日第二次公开开庭进行了审理，原告天河住建园林局的委托代理人林志伟、占永彪，被告逸辉公司委托代理人卢润姿，第三人于友宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天河住建园林局诉称：广州市天河区五山路132号x号商铺是原告的直管非住宅公房。原天河区国土和房管局与被告订立了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：被告承租广州市天河区五山路132号x号商铺（下称所涉商铺）562.12平方米作为商业经营之用，租期2013年4月至2015年3月，每月租金27656.3元；期满后，被告无条件搬离场地，将房屋交还给原告等。因机构改革，天河区直管公房业务由原告承接。合同订立后，被告一直使用所涉商铺。合同期满后，原告工作人员已多次告知被告，原告不再续约，请被告立即搬离。后原告又在2018年1月23日致函被告，明确表明原告不愿续约，并要求被告依约腾空搬出商铺。但被告拒绝按照合同约定和原告要求处理，至今仍占用所涉商铺，仅缴付部分房屋占用费。原告认为，合同是双方真实表示，受法律保护，现被告拒绝搬离所涉商铺，且拒绝缴付占用期间的房屋占用费，属违约行为。另据了解，第三人还有向其他小租户分租的情况，具体是谁原告不清楚。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告、第三人交还广州市天河区五山路132号x号商铺给原告管业。2、被告支付原告2018年3月1日起至交还商铺之日止的房屋占用费［每月按当时广州市房屋租金参考价标准（2018年281060元/月，2019年267007元/月）计付］。3、被告承担本案诉讼费用。被告逸辉公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。一、我司系由原广州市天河区国土资源和房屋管理局（原告由该单位演变产生，以下简称“天河区国土房管局”）下属事业单位员村房管站、施工队及天河区国土房管局沙河房管站、施工队（以下简称“两站两队”）合并重组改制而成立。我司根据天河区国土房管局安排，承接原两站两队的职能，从事辖区内直管房的租金收缴、维修养护、房屋安全普查，房屋日常巡查等工作。因此，我司是专司特定职能的单位，而非普通市场主体。二、自2001年8月我司成立至今，严格执行原告工作要求，从事直管房的日常管理工作，包括直管房租金代收代缴、直管房租赁管理、日常巡查、房屋安全和修缮管理、应急抢险等工作，我司和原告之间实际存在的是关于直管房的委托管理关系。三、我司与原告签订的租赁合同是为了落实部分直管房管理形式，案涉直管房实际承租人、租金、租赁事项等均需由原告审核批准并纳入原告的管理范围。因此，双方之间并不存在真正的租赁合同关系，更不可以租赁合同关系为基础要求我司承担支付高额占用费的责任。四、对于原告收回房屋的安排，我司完全支持并配合履行通知租户、跟进搬迁等工作，我司已积极履行了协助管理职责，不应当承担责任。即或存在房屋未交回或未及时交回情形，相应责任也应当由实际承租人承担。五、原告请求支付房屋占用费没有事实基础，其房屋占用费计算标准亦缺乏合法合理依据。高额占用费还将导致因原两站两队改制带来的遗留问题进一步恶化。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。第三人于友宇述称：不同意原告的诉讼请求。我是广州天河天鼎科技图书有限公司法人代表。首先，本案所涉及的广州市天河区五山路132号xx的产权属于某出国未归老华侨。我司的联合经营单位华南厨艺实业总公司五六十年代到改革开放后一直在原址××××）经营租赁使用，后来东建实业总公司拆了原址，迁到现址广州市天河区132号之一补偿给白云供销社木器公司、华南厨艺总公司经营租赁使用。虽然本址由东建实业总公司拆迁征用建造补偿给华南厨艺总公司永久使用并办有产权证。但东建实业总公司及共建单位华南厨艺总公司相关核心决策层从未否决以上产权来源历史事实，无论是在越秀区还是垂直调整到天河区员村房管站、天河区房管站、乃至现在的广州逸辉物业管理公司、天河区住建管理部门都从来没有也不可能否定这一产权来源历史事实。其次，无论是华南厨艺总公司还是我司代表其所交的相关费用，交给任何相关管理部门，都应注明暂时代表某老华侨收租金，该物业使用费用（或租金）并专列账户存储。而不是由原告所说的“财政收入”造成国有资产流失，等待某老华侨及其后代归来时再完璧归赵。再者，原告和被告本身原是一家人，其内部经济人事等纠纷，皆因政策、机构改革等历史问题，非我方所能所应发表意见。我方所关注的是，一直在交所谓的租金（虽然到天河区后，每次只签一两年期限，递增了租金，由越秀区的11780元/月到天河区后增长到了2013年33728元/月）。到了2015年原告忽然发文给被告不再签约了，改为不定期租赁关系，租金还要照交，不然追究被告的法律和经济责任。此种状态一直持续到2018年3月，原告发文要本公司马上清空搬走不然就征收“非法占用费”，还搞什么投标，威胁要停水停电，但其工作人员从不出示身份证、工作证、派遣书，也不让视频全程录像。我天河天鼎科技图书有限公司的生意由于五山路修地铁（2003年到2008年）造成我司无法计量的营业损失，白白拆走了30多平方米，天河区房管局只是减去30多平方米租金了事。现在我开办的天鼎堂药业有限公司投入了几百万的费用，让我怎么经营才能生存下去？假如原告一定要我司这个老拆迁征用补偿户搬迁清空，原告等相关部门是不是应该考虑由不定期租赁协议造成的开办、装修、消防、环保等人员遣散所造成的损失，由具资质的相关评估部门得出与事实相符相关数据，由驱逐我们的原告等物业管理部门赔偿后再说。截止目前我司一直还在向被告原告交使用费，非定期租赁关系还在持续进行中，作为拆迁征用补偿老户能接受原告胁迫被告的单方面强制无理要求和所谓的非法占用费吗？综上所述，我方认为：①原告、被告均不是该铺产权人，只能收取该铺使用费用里的部分管理费，无权干涉该铺的使用期限和早已确定的费用。②维持现状别再给拆迁征用补偿老户使绊子和只收费还不给办证方便。③作为征用补偿老户的我方已持续投入二十多年，相关投入损失很大，且我方一直向被告原告交着使用费，也就是说不定期租赁关系还在进行中，我方坚定维护自己对该铺的使用权。经审理查明：广州市天河区五山路132号xx，登记产权人广州市东建实业总公司。登记附注显示本局接管经产结字769号，征用补偿，接114号803、904房，132之1号。2000年10月17日，广州市国土房管局向天河区国土房管局出具《接管通知书》，载明：位于天河区五山路132之x号全部、xx号8x、9x，面积754.3185平方米房屋已批准接管，产业来源征用补偿；原征拆地址仓边路169号，见2000撤字1076号等。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人、甲方）与逸辉公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区五山路132号x号铺（简称涉案场地）出租给乙方，作商铺用途，建筑面积562.12平方米。租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，月租金27656.3元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。2010年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具证明，称涉案场地是其管理的直管房，同意逸辉公司将涉案场地分租给于友宇经营使用，分租期限不得超过2012年12月31日。其后，逸辉公司（甲方）与于友宇（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案场地租赁给乙方作商业使用，租期2013年1月1日至2015年3月31日止，租金从2013年1月1日起开始收取，每月租金33728元等。2015年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出通知，称双方签订的直管房非住宅租赁合同已于2015年3月31日到期，目前关于续租问题仍在研究中，要求逸辉公司做好承租户解释工作，不得自行签订分租合同。2015年8月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出《关于做好直管房非住宅管理工作的通知》，称自2015年4月1日起，不得新签或续签租赁合同，现租户暂行不定期租赁合同，在租户使用房屋期间，租金照常收取，不缴纳租金的予以清退。2016年5月，根据市委、市政府批准的广州市天河区人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建水务局），内设住房保障与房屋管理科，负责直管房产权、租赁、修缮、安全等工作，负责房改政策指导和直管房房改遗留问题处理工作等。2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托天河区住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。2017年10月19日，天河住建水务局出具《直管房事务性服务证明》，称逸辉公司是原我单位辖下事业编制单位沙河、员村房管站两站合并改制成立，在我单位承办了从2001年8月至2017年9月的直管房事务性服务。2018年1月23日，天河住建水务局作出穗天住建发[2018]9号《关于公开招租和解除租赁关系通知》（该通知由天河住建水务局于2018年2月7日向逸辉公司留置送达），称：逸辉公司承租涉案场地（涉案场地地址在附件）作商业用途，合同租期届满后，逸辉公司继续占用该房屋，双方未续签租赁合同，故双方存在不定期租赁合同关系，我局作为出租人有权随时通知解除双方的不定期房屋租赁关系。现通知：一、根据相关规定，我局将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如有意承租，请办理相关手续等。二、双方之间的不定期房屋租赁关系至2018年2月1日正式解除，逸辉公司必须于2018年2月1日起三十日内结清上述房屋使用期间产生的相关费用，将房屋腾空交回。三、如不能在收到书面通知之日起三十日内搬出并交回房屋的，自次日起，将依法追讨损失，房屋占用费按最新公布的商业用房房屋租金参考价计算并强制搬出。四、如逸辉公司已将房屋分租或转租给第三方使用，请通知涉及分租或转租的第三方，并在通知规定时间内迁出。2018年2月27日、2018年11月20日，2018年12月14日、2019年7月15日，逸辉公司多次向于友宇发出通知要求解除涉案房屋租赁合同、清空腾退、支付占用费、赔偿损失等，上述通知均由案外人代为签收。2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建区住房建设和园林局。关于占用费计算标准，天河住建园林局提交《2017年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价》，显示：天河区石牌街五山路2（南至：中山大道西，北至：广园快速路）2017年租金标准500元/平方米/月，2018年租金标准475元/平方米/月。逸辉公司表示：上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，直管房是直管公房，都是历史延续形成的，双方关系不是也不应等同视为市场租赁，不应适用市场租赁价格。于友宇表示：天河住建园林局没有考虑2013年之前的历史，没有考虑历史遗留原因及历史产权人。关于租金支付情况，天河住建园林局提交《逸辉公司欠占用费计算明细表》，显示：逸辉公司欠缴2018年3月1日至2020年3月3日的占用费，2018年参考价500元/月/平方米，2018年欠缴占用费总额2534037元，2019年参考价475元/月/平方米，2019年欠缴占用费总额2872208.4元，2020年1月1日至2020年3月3日欠缴占用费总额532197.09元，欠缴占用费合计5938442.49元。本案中天河住建园林局确认逸辉公司交租至2020年1月31日。2020年6月10日，本院会同天河住建园林局、逸辉公司、于友宇前往涉案场地现场勘查。涉案场地范围内的商铺包括：“益和堂”、“道地台湾味”、“正新鸡排”、“岭南第一锅”牛杂粉面、“秦人美”陕西名小吃、“天鼎堂药店”（包括天鼎堂中医门诊）、“茶理宜世”、“挞柠”、“COCO奶茶”等。于友宇表示：“天鼎堂药店”、门诊是我方自己经营，其他商户双方是合作关系，并非转租。当日本院在现场张贴公告，要求对涉案场地主张权利或者实际使用涉案场地的公民、法人或其他组织，自公告张贴之日起五天内向本院申报权利。期满后，本院并未收到相关人员的权利申报材料。在本院2020年7月27日的庭询中，关于2020年2月1日之后的租金，逸辉公司表示：于友宇已向其交纳2020年2月至2020年7月租金，其也于2020年3月向天河住建园林局账户转账支付2020年2月、3月租金，但该款项于2020年4月被原路退回，故2020年4月之后的租金我方没有再向天河住建园林局支付。天河住建园林局表示：我方没有收到上述期间的租金。本院认为：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，后历经政府机构改革和相关职能转移，出租方先后变更为天河住建水务局、天河住建园林局。从实际履行情况看，签约后逸辉公司根据合同约定金额向出租方缴纳租金，足以证实天河住建园林局、逸辉公司双方之间为租赁合同关系。逸辉公司承租后再将涉案场地转租给于友宇，于友宇向逸辉公司缴纳租金，两者亦显然为租赁合同关系。合同租期届满后，租赁双方未续签合同，逸辉公司继续使用涉案场地并交付租金，出租方予以接受，双方存在不定期租赁合同关系。天河住建园林局于2018年2月之后多次要求解除合同、收回场地，并无不当。于友宇关于涉案场地的历史渊源问题等的陈述一方面无充分的证据支持，另一方面也无法否认其与逸辉公司之间为租赁合同关系且租赁期间早已届满的客观事实，于友宇的答辩不能对抗天河住建园林局依法主张权利，于友宇继续使用涉案场地无合法依据。逸辉公司作为交还铺位的义务人，于友宇作为涉案场地的次承租人，自天河住建水务局发函解除合同至今，未实际交还涉案场地，天河住建园林局起诉要求逸辉公司及于友宇交还涉案场地，并无不当，本院予以支持。占用费应计至实际交还涉案场地为止。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算，天河住建园林局要求占用费按广州市房屋租金参考价中的同地段租金标准计算，理据不足，本院不予支持。按此，逸辉公司应按照27656.3元/月的标准，向天河住建园林局支付自2020年2月1日至实际交还涉案场地之日止的占用费。综合本案案情，本院酌情给予逸辉公司、于友宇90日的搬离时间。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起90内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局交回广州市天河区五山路132号x号铺，第三人于友宇负协助义务。二、自本判决发生法律效力之日起90日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司按照27656.3元/月的标准，向原告广州市天河区住房建设和园林局支付关于广州市天河区五山路132号x号铺自2020年2月1日至实际交还之日止的占用费。三、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36650元，由原告广州市天河区住房建设和园林局负担32930元，被告广州市逸辉物业管理有限公司负担3720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  田常国人民陪审员  何晓芬二〇二〇年七月三十日书 记 员  庞慧明梁怡筠秦爽陈世彬判决书已于2020年月日送达