安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1635号 原告:孙路标，男，汉族，1982年8月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：赵鹏鑫，安徽景森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涛，安徽景森律师事务所实习律师。 被告:李春秀，女，汉族，1988年8月13日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈定好，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱姣姣，安徽睿正律师事务所律师。 被告：张海洋，男，汉族，1990年9月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告孙路标与被告李春秀、张海洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙路标及其委托诉讼代理人赵鹏鑫、李涛，被告李春秀的委托诉讼代理人钱姣姣，被告张海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙路标向本院提出诉讼请求：1、解除孙路标与李春秀、张海洋签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、李春秀、张海洋赔偿孙路标买房借款利息损失54000元(自2020年1月17日暂计算到2020年4月17日止，以借款金额90万元乘以月息2%乘以月数计算，后续利息损失一直计至该房屋销售完成为止)；3、李春秀、张海洋向孙路标支付违约金200000元；4、案件诉讼费由李春秀、张海洋承担。 事实与理由：2019年11月27日，原告与被告在合肥链家文锦新城店签订《合肥市存量房屋买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于合肥市××路××号××幢××室房屋，建筑面积为108.04平方米，成交价格为172万元，付款方式为银行按揭，2019年12月5日前双方共同去银行办理按揭贷款。 合同签订后，在房屋中介和原告的多次督促下，被告直至2019年12月23日才到银行办理按揭贷款，但因征信问题，其未获得该银行贷款审批。之后，被告又向多家银行递交申请，均未通过审批。按照合同约定，被告需在无法办理按揭后15日内向原告一次性支付购房款项172万元。2019年12月28日，原、被告双方在链家文锦新城店商谈合同履行事宜,被告表示会按合同约定在15日内筹齐全款购买案涉房屋。此后，被告又明确表示无法筹齐全款。2020年1月15日，经被告申请，原告同意被告在2020年1月17日下午落实由他人代持上述合同的房屋，但是被告仍未落实。2020年1月19日，被告明确表示会按合同约定履行违约责任，但是之后仍未履行。鉴于被告已经构成违约，原告要求解除合同，并由被告赔偿损失和支付违约金。 因原告出卖案涉房屋的目的是为了置换新的房屋，2019年12月23日，原告购买了位于合肥市经济技术开发区××路××号××幢××房屋，房屋价款205万元。原告原计划是以案涉房屋出卖所得价款支付新房屋的购房款，但因被告违约，原告不得不先行借款用来支付购房款。原告分别于2019年12月19日、20日向朱孝夫、冯密、左磊借款共计90万元，约定月息为2%。由于被告迟迟不向原告履行付款义务,导致原告利息支出持续扩大，因此原告要求被告承担该项利息损失。 被告李春秀辩称：1、本人不是案涉《合肥市存量房屋买卖合同》的相对人，没有参与合同签约。合同上的签名系为他人代签，本人事后并未追认。因此，该份对于本人并未生效，原告主张本人承担合同义务，没有事实与法律依据。2、本人与张海洋虽为夫妻关系，但是并不知晓案涉房屋买卖事宜。且，购买房屋已经超出法律规定的家庭日常生活需要范围，原告知晓合同上的本人签名系为他人代签，根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，该项合同之债不属夫妻共同债务。3、原告要求本人承担借款利息，没有事实与法律依据。原告借款是为自己购房需要，本人并不知道，也未用过。4、即使法院认定本人与张海洋共同承担合同责任，但是根据案涉合同第4条约定，买方没有逾期支付房款，并不存在违约责任。即使法院认定买方违约，合同约定的违约金也是明显过高，应当调为资金占用期间同期银行贷款利率。此外，原告既然主张了违约金条款，应将前期买方支付的定金2万元退还给买方。 被告张海洋辩称：1、案涉《合肥市存量房屋买卖合同》中的李春秀签名系为本人代签，本人并未向其告知，故其并不知情，其不需要承担合同责任。2、根据合同约定，本人应在贷款预审通过且卖方还款后将第一笔房款支付给卖方，但因本人申请的贷款一直未能通过，且申请贷款次数也未超过5次，原告也未预约还款，故本人没有构成逾期支付房款，不应承担违约责任。3、原告要求本人承担借款利息，没有依据。原告借款是其购房需要，利息也是其与他人约定，应当自行偿还利息。4、即使法院认定本人违约，合同约定的违约金明显过高。原告损失仅是资金被占用，违约金应是资金占用期间同期银行贷款利率利息。此外，原告既然主张了违约金条款，应将前期买方支付的定金2万元予以退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李春秀与张海洋于2019年1月1日登记结婚，系夫妻关系。 2019年11月27日，孙路标（出卖人、甲方）与李春秀、张海洋（买受人、乙方）经合肥链家宝业房地产经纪有限公司居间，签订《合肥市存量房买卖合同》一份。合同主要内容有：1、出卖人所售房屋坐落在合肥市××路××号××幢××室；2、该房屋所有权证号为房地权庐字第0××6号；4、成交价格、付款方式及资金划转方式,（3）房屋成交总价为1720000元，买受人于2019年11月27日通过自行支付向出卖人支付定金20000元，（4）付款方式的约定，买受人于贷款预审通过且卖方预约还款后将第一笔购房款670000元以自行支付的方式支付出卖人，买受人于过户当日将第二笔购房款10000元以银行三方托管的方式支付出卖人，买受人以商业贷款的方式，申办抵押贷款，买卖双方于2019年12月5日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房屋直接支付给卖方，买受人拟贷款金额为1020000元；买受人未获得贷款机构批准的，买受人应自首次贷款未获得批准之日起五个工作日继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款获得批准（继续申请贷款次数不得超过5次），买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人应自贷款未获得批准之日起十五日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付出卖人；9、违约责任,（3）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。 合同签订当日，张海洋向孙路标支付了购房定金20000元。2019年12月23日，李春秀、张海洋与合肥链家宝业房地产经纪有限公司工作人员共同到中国工商银行合肥大通路支行办理银行按揭贷款预审手续，但因李春秀、张海洋的个人征信存在问题，未能通过预审。 此后，孙路标（甲方）与李春秀（乙方）又签订了《补充协议》一份，载明：甲方与乙方与2019年11月27日签订了合肥市存量房买卖合同，乙方因个人原因无法履行该合同，现双方经协商，就该合同达成以下补充条款：1、乙方于2020年1月17日下午15点前，落实寻找其他人代持买卖合同中的房屋（合肥市XXXX园X幢XXX室）；2、如乙方未能落实代持事宜，按买卖合同履行违约责任。张海洋代李春秀在协议中的乙方一栏签名。 2020年1月至2月期间，孙路标芳多次手机短信联系张海洋，要求其履行付款义务。张海洋在短信中回复称“耽搁的时间我们按万五的息费补偿给到您”、“您算一下截止到2月16日我应该额外支付您多少费用，连同违约金一起转给您”、“然后这两天时间多给到您两万”、“您看明天办好之后，总共给到您40万是否可以”。 2020年1月5日，合肥链家宝业房地产经纪有限公司工作人员为案涉房屋买卖事宜建立“XXXX”微信群，群内成员包括该司人员程某和孙路标、张海洋、李春秀（群名，满天星）。同年3月，李春秀在该微信群中发出“至于电话不接为什么，我不是他。我会让我老公找链家的”等信息。 2020年3月12日，孙路标向李春秀和张海洋发出《解除房屋买卖合同通知函》一份。内容有：我方与李春秀、张海洋于2019年11月27日签订《合肥市存量房买卖合同》以及后签订《补充协议》，根据上述合同及协议约定，你方均未履行到期义务，已经违反合同第九条第三款约定的“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”，已经构成根本性违约。现我方通知你方解除该房屋买卖合同，并按合同约定的购房款总额的20%（即34.4万元）及对我方造成的相关损失费用依法承担你方的违约责任。2020年3月中旬，张海洋收到该份函件。2020年4月15日，孙路标诉至本院，请求判如所请。 另查明：李春秀和张海洋的《个人信用报告》显示，其二人在2017年12月至2019年11月期间均存在多次贷款逾期的不良征信记录。 上述事实，有居间服务合同一份、合肥市存量房买卖合同一份、补充协议一份、房地产权证一份、个人信用报告两份、结婚证一本、收据一份、短信聊天记录截屏一组、微信聊天记录截屏一份、证人程某的证言及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：孙路标与李春秀、张海洋于2019年11月27日签订的《合肥市存量房买卖合同》以及孙路标与李春秀签订的《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 本案争议焦点是李春秀、张海洋在上述合同履行过程中是否存在根本违约行为。本院分析如下：1、合同第四条约定“买受人未获得贷款机构批准的，买受人应自首次贷款未获得批准之日起五个工作日继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款获得批准（继续申请贷款次数不得超过5次）；如仍未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人应自贷款未获得批准之日起十五日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付出卖人”，李春秀、张海洋在中国工商银行合肥大通路支行办理银行按揭贷款预审未能通过的情况下，既未继续申请其他贷款机构贷款，也未自贷款未获得批准之日起十五日内自行筹齐剩余房价款并以现金形式支付给孙路标，直接违反合同约定。2、《补充协议》中载明“乙方于2020年1月17日下午15点前落实寻找他人代持买卖合同中房屋；如乙方未能落实代持事宜，按买卖合同履行违约责任”，但是直至目前李春秀、张海洋也未落实寻找他人代持买卖案涉房屋，再次构成违约。3、合同第九条载明“买受人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约”，李春秀、张海洋的上述两项违约行为早已超过15日期限，明显构成根本违约。 孙路标起诉要求解除其与李春秀、张海洋签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由于孙路标已于2020年3月12日发函通知李春秀和张海洋解除上述合同及协议，张海洋也于同年3月中旬实际收到该函，但却未有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该合同及协议在张海洋收到解除合同通知函的同时即已依法解除，故孙路标的该项诉请没有事实依据，本院依法不予支持。 孙路标起诉要求李春秀、张海洋赔偿其买房借款利息损失54000元(自2020年1月17日暂计算到2020年4月17日止，以借款金额90万元乘以月息2%乘以月数计算，后续利息损失一直计至该房屋销售完成为止)，没有依据，本院依法不予支持。 孙路标起诉要求李春秀、张海洋支付违约金200000元，虽然李春秀和张海洋构成根本违约，但合同中约定的“相当于该房屋总价款的20%”的违约金标准确实过高，孙路标也未举证证明其实际经济损失金额，李春秀、张海洋当庭对此要求降低，故本院综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定由李春秀、张海洋支付孙路标违约金80000元。 李春秀辩称合同上的签名系为他人代签，其不知晓案涉房屋买卖事宜，事后也未追认，且购买房屋已经超出法律规定的家庭日常生活需要范围，该项合同之债不属夫妻共同债务，其不承担合同义务，由于合同及协议中“李春秀”签名系由其丈夫张海洋代为签名，系为家事代理；李春秀本人在合肥链家宝业房地产经纪有限公司为案涉房屋买卖事宜所建的“九溪江南”微信群中有过发言交流，且于2019年12月23日与张海洋及合肥链家宝业房地产经纪有限公司工作人员共同到中国工商银行合肥大通路支行办理关于案涉房屋买卖的银行按揭贷款预审手续，故其辩称并不知晓案涉房屋买卖事宜，明显有悖社会常理，该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李春秀、张海洋于本判决生效之日起十日内向原告孙路标支付违约金80000元； 三、驳回原告孙路标的其他诉讼请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5110元，减半收取为2555元，由原告孙路标负担555元，由被告李春秀和张海洋负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年七月九日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款 当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。