云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4922号原告（反诉被告）：凌金云，男，1965年11月12日出生，汉族，住云南省大理市。原告（反诉被告）：周荷琴，女，1965年5月26日出生，汉族，户籍地址浙江省乐清市。原告（反诉被告）：周加茶，男，1968年2月27日出生，汉族，户籍地址浙江省乐清市，现住云南省大理市。原告（反诉被告）：高艳，女，1972年1月4日出生，汉族，住大理市。四原告的共同委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：周瑞云，男，1969年10月3日出生，汉族，户籍地址浙江省乐清市，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：郑海波，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁瑜，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）凌金云、周荷琴、周加茶、高艳与被告（反诉原告）周瑞云租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌金云、四原告的委托诉讼代理人林富泉、被告周瑞云的委托诉讼代理人郑海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌金云、周荷琴、周加茶、高艳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商铺租赁合同》有效并继续履行；2.判令被告向原告支付到期年租金930000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：四原告共同拥有位于大理市间，共有房权证号为：大理市房权证下关字第××、20××15、20××16号，土地证号为大国用（2009）第03162号。原、被告于2018年11月7日签订《商铺租赁合同》，由原告将该铺面租赁给被告经营，合同约定租期12年，自2019年1月6日起至2031年3月5日止（含两个月的免费装修期）；年租金930000元；每年1月26日前支付下一年度租金；如原告提前解除合同需向被告支付租金总额30％的违约金，如被告提前解除合同需向原告支付租金总额15%的违约金；合同签订后，原告按约将出租商铺交给被告，被告也按约支付了第一年度的租金并对该商铺经营至今。被告却于2019年11月8日书面通知原告要于2020年1月31日解除《商铺租赁合同》，且至今未向原告支付第二年度的租金930000元。被告周瑞云辩称，双方签订《商铺租赁合同》是事实，但原告给出的租金虚高，被告交付第一年租金后经营严重亏损，因此，被告于2019年11月7日向原告发送《关于提前解除2018-1102商铺租赁合同的告知函》，并提醒原告将该铺面的租金调整到市场合理价格出租，以降低原告的损失，同时表示会积极配合原告对外出租该房屋。2020年1月23日，被告将涉案商铺腾空返还原告，并在微信上通知原告不同意继续履行租赁合同。原告在收到解除函后，不同意解除合同并提起诉讼，进一步造成了双方损失的扩大，为降低各方损失，请求解除合同。反诉原告周瑞云向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的《商铺租赁合同》；2．判令本、反诉费用由原、被告共同承担。事实和理由：合同签订后，反诉被告按约交付了商铺，反诉原告按约支付了第一年度的租金。由于租金虚高，反诉原告在扣除租金后亏损严重，且在“新冠肺炎”疫情期间，大理市持续封闭，继续履行《商铺租赁合同》对于反诉原告显失公平。反诉原告于2019年11月7日向反诉被告发送了《关于提前解除2018-1102＜商铺租赁合同＞的告知函》，于2020年1月23日将承租商铺腾空后返还给反诉被告，但反诉被告不同意解除租赁合同。在反诉原告已经将商铺腾空返还给反诉被告的情况下，如要求反诉原告继续按照合同履行，显然违背公平原则。反诉被告凌金云、周荷琴、周加茶、高艳辩称，我们的租金不虚高。反诉原告是资深的铺面出租人，自身也出租房屋，且租金比我们高。2019年11月反诉原告发出的通知是单方行为，对我方无约束力，我们也没有收到铺面。且2020年4月反诉原告还对该铺面转租。反诉原告认为租金虚高无法实现合同目的的理由不成立，合同目的无法实现是反诉原告违约造成的，如果反诉原告执意要单方解除合同，应该承担总租金15%的违约金。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.《商铺租赁合同》原件一份，证明原告与被告有铺面租赁关系及租金、违约金等合同内容；2.本院（2019）云2901民初700号民事判决书复印件一份，证明被告是从事铺面经营的资深人士，曾为其出租的铺面多次维权；3.房地产平面图原件一份、原告凌金云与案外人林三旷之间的通话录音一份，证明被告在本案出租铺面隔壁有一间情况相同的铺面，被告将该铺面出租给他人并收取高于原告的租金；4.《房屋租赁合同》复印件六份，证明相同条件下，原告与被告的铺面租金价格是偏低的；5.《关于提前解除2018-1102的告知函》原件一份，证明被告于2019年11月8日以“通知”的方式，要求解除原告与被告订立并已实际履行的租赁合同；6.“招租广告”照片打印件一张，证明至2020年4月19日，被告仍对其承租的本案铺面进行转租。经当庭质证，被告对原告提交的第3、6组证据无异议；对第1组证据的三性无异议，证明内容有异议，认为被告已经交回房屋不应支付930,000元租金；对第2组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该判决是由于承租人没有交租金提起的诉讼，与本案无关；对第4组证据的三性均不认可，认为该证据属于证人证言，而证人并未到庭作证；对第5组证据的真实性不认可，认为是复印件，合同签订后是否签订补充协议也无法确认；对第7组证据的三性认可，但提出粘贴该广告是为了协助原告对外出租，减少双方损失，并非恶意解除合同。反诉原告为证明其反诉主张，提交了下列证据：1.《关于提前解除2018-1102的告知函》、询问函的微信截图各一份，证明反诉原告通过微信和邮寄的方式提前向反诉被告发出解除合同的通知，函件发出后，反诉原告再次发函给反诉被告询问后续处理事项，但反诉被告未答复；2.《关于提前解除合同并提前返还房屋的告知函》微信截图一份，证明反诉原告提前将房屋腾空后返还给凌金云，并发函告知返还事项；3.凌金云的回复微信截图一份，证明反诉原告发函后，反诉被告回复表示违约金较高，望反诉原告慎重考虑。反诉被告的质证意见为：对第1、2、3组证据的真实性无异议，但合法性及证明目的不认可。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方提交的证据，本院认定如下：原告提交的第1组、第3组中的房地产平面图、第5组、第6组证据真实合法，与本案有关联，予以采信；第2组、第3组中的通话录音、第4组证据与本案无关，不予采信。原告对被告提交的三组证据真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。根据上述已确认证据的证实，结合双方当事人当庭一致的陈述，本院认定本案法律事实如下：2018年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市方；租赁期限自2019年1月6日起至2031年3月5日止；前六年租金（2019年2月6日起至2025年2月5日止，2019年1月6日起至2019年2月5日为免费装修期）每年930000元，六年合计5580000元。后六年租金（2025年3月6日起至2031年3月5日止，2025年2月6日起至2025年3月5日为免费装修期）每年1030000元，六年合计6180000元。第二年至第十二年的房租，乙方提前一个月（前六年每年的1月26日前，后六年每年的2月26日前）支付下一年的租金。双方还就续租退租、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了第一年（2019年2月6日至2020年2月5日）的租金930000元。2019年11月7日，被告先后以微信和邮件的方式向原告发出《关于提前解除合同并提前返还房屋的告知函》，要求解除租赁合同，原告不同意。被告未支付第二年（2020年2月6日至2021年2月5日）的租金。在此期间，被告在案涉铺面的卷帘门上喷涂：“出租、周先生139××××7777（被告的手机号码）”，对案涉铺面进行招租。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。基于双方签订的合同，原告负有按约向被告交付房屋，并在双方约定的租期内保持房屋符合约定用途的义务；被告负有在双方约定的租期内合理使用、妥善保管房屋，并按期向原告交纳租金的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告支付了一年的房租。在合同履行过程中，被告向原告发出解除合同的通知，原告未同意，双方并未达成解除合同的合意。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款关于当事人协商一致，可以变更或解除合同的规定，约定解除合同的条件并未成就。被告提出租金虚高、交付第一年租金后经营严重亏损、已将商铺交还原告的三项主张，未能举证予以证明，且亏损与否属商业经营风险，因此法定解除合同的条件亦未成就，合同应当继续履行。根据合同约定：“第二年至第十二年的房租，乙方提前一个月（前六年每年的1月26日前，后六年每年的2月26日前）支付下一年的租金。”被告应当于2020年1月26日前支付2020年2月6日至2021年2月5日的租金，原告要求被告支付第二年的租金930,000元符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）凌金云、周荷琴、周加茶、高艳与被告（反诉原告）周瑞云于2018年11月7日签订的《商铺租赁合同》继续履行。二、被告周瑞云于本判决生效之日起十日内支付原告凌金云、周荷琴、周加茶、高艳2020年2月6日至2021年2月5日期间的租金930,000元。三、驳回反诉原告周瑞云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,000元，反诉案件受理费500元（减半收取），合计2,500元，由被告周瑞云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  罗进文人民陪审员  杨雪梅二〇二〇年七月三日书 记 员  陈晓蓉