四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异35号 案外人：葛均方，男，1964年6月4日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：熊玮，四川众能律师事务所律师。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路**。统一社会信用代码：915111007422861594。 代表人：尹麟，该行行长。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高雪，四川高贸律师事务所律师。 被执行人：峨眉山市宏吉煤业有限责任公司。住所地：四川省峨眉山市高桥镇王李村**。统一社会信用代码：91511100586498562U。 法定代表人：李金龙，执行董事。 被执行人：乐山雪龙置业有限公司。住所地：四川省乐山市市中区天星路********。统一社会信用代码：915111007496014738。 法定代表人：王立志，执行董事兼总经理。 被执行人：李金龙，男，1970年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：蔡萍，女，1972年7月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：李辉，男，1964年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：王丽萍，女，1974年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：徐晓军，男，1971年6月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：胡晓斌，女，1975年2月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：鲁灵，女，1990年10月6日出生，汉族，住四川省青神县。 被执行人：宫庆，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：周洪彬，男，1967年12月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：李伟，男，1965年11月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：罗冰如，女，1979年3月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：陈建材，男，1974年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：唐丽，女，1976年8月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称商业银行市中区支行）与被执行人峨眉山市宏吉煤业有限责任公司（以下简称宏吉公司）、乐山雪龙置业有限公司（以下简称雪龙公司）、李金龙、蔡萍、李辉、王丽萍、徐晓军、胡晓斌、鲁灵、宫庆、周洪彬、李伟、罗冰如、陈建材、唐丽金融借款合同纠纷一案中，案外人葛均方于2020年7月9日对本院于2020年4月1日作出的（2020）川1102执213号之二执行裁定中查封登记在唐丽名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号（产权证号：2××0）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人葛均方称，案外人于2013年1月24日与唐丽签订《房屋买卖协议》，约定唐丽将其位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋出售给案外人，房屋总价为402000元，签订合同时支付162000元，2013年4月30日前支付190000元，余下购房款50000元待房屋过户当日支付。案外人在签订合同当天通过其配偶李尔银行账户转账15万元给唐丽配偶陈建材账户，并现金支付了1.2万元。同日，唐丽将案涉房产的钥匙、水电卡等物件交给案外人，案外人接受房屋后自行完成装修并入住。之后，案外人以现金方式先后支付了唐丽购房款10万元、9万元和4.5万元，但是唐丽却以各种理由推脱、搪塞，拒不配合案外人办理房屋过户登记手续。在案外人长期催促下，唐丽才告知案外人该房屋已因商业银行市中区支行申请保全后予以查封。现被乐山市市中区人民法院在（2020）川1102执213号之二执行裁定中续查封。截止2020年7月9日，案外人仅余5000元购房款未支付给唐丽。案外人认为其与唐丽签订合法有效的书面买卖合同，且已经支付了绝大部分购房款，并且经过合法交接实际占有了案涉房产。虽然没有办理过户登记手续，但并非因案外人的原因造成，案外人对此不存在任何过错，且案外人愿意将剩余购房款5000元按照法院的要求交付执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院：中止（2020）川1102执213号之二执行裁定的执行，解除对登记在唐丽名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号（产权证号：2××0）房屋的查封。 申请执行人商业银行市中区支行未提交书面陈述意见，其口头陈述称案外人主张其现金交付购房款的证据不足，未及时办理过户应归责于案外人。 本院查明，申请执行人商业银行市中区支行依据本院已经发生法律效力的(2018)川1102民初5994号民事判决书，于2020年2月27日向本院申请强制执行。本院于同日立案，案号为（2020）川1102执213号。根据该生效法律文书,一、被执行人宏吉公司应向申请执行人商业银行市中区支行支付借款本金999万元及利息、罚息、复利；二、被执行人宏吉公司应向申请执行人商业银行市中区支行支付律师代理费5000元；三、被执行人蔡萍、李辉、宫庆、周洪彬、李伟、王丽萍、胡晓斌、罗冰如对申请执行人商业银行市中区支行支付借款本金999万元及利息、罚息、复利并支付律师代理费5000元承担连带清偿责任；四、被执行人雪龙公司、李金龙、徐晓军、陈建材、鲁灵、唐丽在该生效判决第一、二项债务范围内承担连带清偿责任，案件受理费50013元、保全费5000元、公告费260元，由上述被执行人负担。 在该案执行过程中，本院于2020年4月1日作出（2020）川1102执213号之二执行裁定，裁定继续查封登记在被执行人唐丽名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房产【产权证号：2××0】，查封期限为三年。2020年4月14日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2020）川1102执213号之二执行裁定书和协助执行通知书。2020年5月7日，本院作出（2020）川1102执213号执行裁定，裁定终结该案本次执行程序。 另查明，葛均方与李尔系夫妻，唐丽与陈建材系夫妻。2013年1月24日，唐丽作为甲方与葛均方作为乙方签订《房屋买卖协议》，主要约定：唐丽将其位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房产出售给葛均方，建筑面积为104.64平方米，房产总价为402000元；葛均方于2013年1月24日向唐丽交付购房首付款162000元，2013年4月30日前支付190000元，购房余款50000元在房屋过户当日支付给唐丽，房产交易中产生的一切费用均由葛均方承担；唐丽应当于收到购房首付款当天将房产交付给葛均方等。 上述购房协议签订后，葛均方妻子李尔于2013年1月24日分两笔向唐丽丈夫陈建材转账支付购房款10万元、5万元，并支付现金12000元。2013年2月23日和5月26日，葛均方以现金方式向唐丽交付购房款100000元、90000元，账户名为陈建材的《第三代核心对私活期交易流水查询》载明陈建材账号×××02于2013年2月23日和5月26日分别存入现金100000元、90000元。2016年12月1日，唐丽、陈建材向葛均方出具《收条》载明：“葛均方（身份证号：511132196406××××）于2013年元月24日与唐丽、陈建材签订“房屋买卖协议”约定房款总价402000元整。签订协议后，葛均方分别于2013年1月24日支付购房款162000元整、2013年2月23日再次支付购房款100000元整、2013年5月26日第三次支付购房款90000整，三次付款累计352000元整，并分别由唐丽或陈建材出具了收条，葛均方还欠唐丽购房款50000元整，房屋已于2013年5月交付葛均方使用。因葛均方保存收条不当，造成破损，现经葛均方要求并经唐丽和陈建材同意，葛均方退还唐丽和陈建材以前所出具的购房款收条三份（合计金额352000元整），并以此收条予以证明葛均方已付房款352000元给予唐丽和陈建材。截止目前还欠唐丽和陈建材购房款50000元整，此条出具后，上述三份收条原件及其复印件同时失效作废”。2017年2月27日，葛均方以现金方式向陈建材交付购房款45000元，陈建材于同日向葛均方出具《收条》载明:“今收到葛均方交来购房款现金肆万伍千元正（￥45000元），剩余伍千元待房屋过户后再支付”。 唐丽在《房屋买卖协议》签订后向葛均方交付了案涉房产的钥匙，葛均方随即装修入住并从2013年至2020年每年均向乐山盛祥物业服务有限公司缴纳物业服务费1005元，并从2013年至2018年每年缴纳代收垃圾处理费72元。2020年7月16日，葛均方自愿将购房余款5000元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 审查中，葛均方陈述其系峨边大堡电站门卫，因其女在乐山就读，故将其在峨边的房子出售后购买了案涉房产，案涉房产系其与妻子李尔名下唯一住房；其多次向唐丽、陈建材催要案涉房产的产权证及土地使用证原件，唐丽、陈建材一直未提交；其从2017年2月27日将45000元购房款交付给唐丽、陈建材的第二天起，多次催促他们办理过户手续，但唐丽、陈建材始终拖延。之后陈建材提出去办理抵押登记，其考虑到唐丽、陈建材不配合办理过户手续，且所居住小区购买唐丽房产的另一住户也是经陈建材提议采取这种方法，便同意并于2017年4月办理了抵押登记；办理抵押登记的整个过程都是陈建材一手操办，其没有文化，便让其妻子李尔签字。陈建材对此予以认可，并陈述由于唐丽在幼儿园工作，工作期间请假要扣钱，而办理过户手续较多，原本想等唐丽所在学校放假后才去办理过户登记，但由于葛均方不放心便提议先将案涉房产抵押登记给葛均方，待唐丽放假后再去办理过户，且办理抵押登记的手续较办理过户简便。 再查明，1.2017年4月27日，本院作出（2017）川1102民初1918号民事裁定，裁定查封包括案涉房产在内的唐丽名下12套房产及一宗土地，以390万元为限，查封期限为三年。同时，该裁定还查封了唐琳雅、胡晓斌、徐晓军、蔡萍、李金龙、李辉、李伟、罗冰如、王丽萍、周洪斌、陈建材、乐山雪龙置业有限公司名下房产、车辆，冻结了宏吉公司在峨眉山市人民政府的关闭煤矿“以奖代补”款项。 2.《房屋信息摘要》载明，案涉房产座落在四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号，建筑面积为104.64平方米，登记权利人为唐丽，权证号为乐房权证乐山市字第2××0号，登记时间为2015年11月2日，房产来源为拆迁安置。限制登记信息栏载明首次查封时间为2017年4月28日，续查封时间为2020年4月28日。抵押信息栏载明抵押权人为李尔，债务人为唐丽。 以上事实，有案外人提交的《房屋买卖协议》《收条》《第三代核心对私活期交易流水查询》《装饰工程合同书》《消防安全责任书》《“城市之星”装饰装修管理服务协议》《房屋信息摘要》《情况说明》《乐山盛祥物业服务有限公司收款收据》《居民户口簿》《燃气用户证》、（2020）川1102执213号执行裁定书、（2017）川1102民初1918号民事裁定书，本院依法调取的本院（2020）川1102执213号案件的卷宗材料、制作的《调查笔录》以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 首先，在本院查封案涉房产之前，唐丽与葛均方签订了《房屋买卖协议》约定唐丽将案涉房产出售给葛均方，上述合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。其二，葛均方提交的《第三代核心对私活期交易流水查询》能够证明李尔于2013年1月24日向陈建材转账支付了150000元；葛均方提交的落款时间为2016年12月1日的《收条》载明其分别于2013年2月23日和同年5月26日现金支付陈建材100000元、90000元，与《第三代核心对私活期交易流水查询》载明的陈建材在2013年2月23日和同年5月26日当日的存款发生情况相互印证，并与《房屋购买协议》中约定第二笔购房款为190000元吻合；葛均方主张其分别于2013年1月24日和2017年2月27日向唐丽、陈建材交付现金12000元、45000元，能够作出合理解释且不违背生活常理，并有《收条》予以佐证，加之葛均方于2020年7月16日将剩余5000元房款交至本院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。其三，根据本案查明的事实，葛均方对案涉房产装修后入住并按期缴纳了物业服务费用，故葛均方在本院查封前已合法占有了案涉房产。 其四，关于未能及时办理过户手续是否归责于葛均方自身原因的问题。本案中，案涉房产系拆迁还房，初始登记只能登记在唐丽名下且登记时间为2015年11月2日，故案涉房产具备办理过户条件的时间最早应从2015年11月2日起计算。同时，《房屋买卖协议》中没有约定购房余款交付时间，葛均方在2017年2月27日交付45000元购房款不违反合同约定。结合双方在《房屋买卖协议》中约定购房余款5万元在过户当日支付，根据葛均方关于其在2017年2月27日交付了45000元购房款后催促唐丽、陈建材办理过户手续，以及陈建材关于为让葛均方放心提议先办理抵押登记待唐丽放假后再行办理过户手续的陈述，本院综合考虑合同的约定情况和实际履行情况、葛均方交付最后一笔购房款的时间与案涉房产被查封的时间、葛均方接受教育程度，认为案涉房产未能办理过户手续不能归责于葛均方自身原因。故，葛均方对案涉房产享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房产的执行。 综上，案外人葛均方的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，其提出中止对案涉房产执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）川1102执213号之二执行裁定中对登记在唐丽名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号（产权证号：乐房权证乐山市字第2××0号）房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二〇年七月二十二日 书记员 帅艳红