广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1132号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市********工商银行大厦。统一社会信用代码914**********343XL。负责人：童志军，行长。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。原告：中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行，住所地珠海市*******。统一社会信用代码91440400X175119587。负责人：陈宇斌。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。被告：陈焕梅，女，汉族，1984年3月8日出生，住址湖南省宁远县********，公民身份号码431************489。被告：李涛彬，男，汉族，1986年3月17日出生，住址广东省揭东县**************，公民身份号码445************255。被告：珠海市成泰置业有限公司，住所地珠海市***************。统一社会信用代码914***********069F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行、中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行与被告陈焕梅、李涛彬、珠海市成泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人唐健霆、被告珠海市成泰置业有限公司的委托诉讼代理人黄海涛、何璐到庭参加诉讼。被告陈焕梅、被告李涛彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈焕梅、被告李涛彬立即归还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金人民币449,409.15元；2、判令被告陈焕梅、被告李涛彬支付自2019年8月21日起至实际清偿之日止的罚息和复利【罚息以欠付的本金449,409.15为计算基数，按罚息利率计算；复利以上一结息日欠付的利息（包括正常利息、罚息和复利）为计算基数，按罚息利率计算，罚息、复利的结息规则为按月结息】；3、判令被告陈焕梅向原告支付律师费17,976.37元；4、判令被告珠海市成泰置业有限公司对被告陈焕梅、被告李涛彬的上述第1、2、3项的债务承担连带清偿责任；5、判令被告陈焕梅以位于珠海市金湾区********************的房产【权证号码：粤（2016）珠海市不动产权第0032814号】为上述第1、2、3项的债务承担抵押担保责任；原告可就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权；6、判令本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：2012年11月28日，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行授权原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行与被告珠海市成泰置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：吉大支行2012年001号），原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行同意向符合资格的被告珠海市成泰置业有限公司开发的“珠光新城”楼盘的购房人提供按揭贷款，被告珠海市成泰置业有限公司同意在借款人（购房人）办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段连带责任保证，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如借款人在被告珠海市成泰置业有限公司提供阶段性连带责任保证期间未按约定履行还款义务，被告珠海市成泰置业有限公司保证在接到原告的书面催款通知后10日内履行还款义务。被告陈焕梅和被告李涛彬为夫妻关系，为购买被告珠海市成泰置业有限公司开发的“珠光新城”的商品房，即位于珠海市金湾区********************（以下称涉案房产），被告陈焕梅向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行申请购房按揭贷款。被告李涛彬在签名的《中国工商银行个人住房贷款申请表》确认了上述贷款为夫妻共同债务。2014年2月26日，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告陈焕梅、被告珠海市成泰置业有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：【珠光新城】字【珠海】行【吉大】支行【2013】年【166】号），合同主要约定如下：贷款本金人民币49万元，贷款期限360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的贷款利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%；如借款人违约，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告陈焕梅以其所购涉案房产为上述贷款提供抵押担保,并办理了预告抵押登记，原告取得了《预告抵押登记权证》【粤房地预登珠字第0200030128号】。2014年2月26日，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行依约定将贷款人民币49万元发放至被告陈焕梅指定的收款人账户。贷款发放后，被告陈焕梅多次未如约向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行归还贷款本息，截至2019年8月20日，已累计逾期7期。因被告陈焕梅涉及诉讼纠纷，导致涉案房产被其他债权人申请人民法院查封。按照《个人购房借款/担保合同》的第十四条第14.2款第（4）项的约定，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行宣布《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期，要求被告陈焕梅于2019年8月27日前归还剩余贷款本息，同时要求被告珠海市成泰置业有限公司承担连带保证责任，但三被告均未按原告要求和合同约定履行还款义务。由于三被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼并支付律师费人民币17,976.37元，恳请法院判如所请。被告珠海市成泰置业有限公司答辩认为，一、本案中，原告诉请就案涉房屋实现优先受偿权。根据案涉合同约定，在物的担保可实现的条件下，被告珠海市成泰置业有限公司的保证责任免除。且担保法明确规定，被告珠海市成泰置业有限公司作为保证人仅就物的担保以外的债权承担保证责任。1、根据《按揭贷款业务合作协议》第四条及案涉《个人购房借款/担保合同》第十条的约定，被告珠海市成泰置业有限公司的保证责任为附条件解除的担保责任，即在物的担保可实现的条件下，被告珠海市成泰置业有限公司的保证责任免除。由于原告可就抵押物实现优先受偿权，被告珠海市成泰置业有限公司的保证责任即告免除，不需要承担保证责任。2、《物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。以及《担保法》第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故在债务人作为抵押人的情况下，原告应先就抵押物实现债权，被告珠海市成泰置业有限公司仅就抵押保证责任以外的债权承担保证责任。二、被告珠海市成泰置业有限公司已积极履行了办理产权证的义务，且及时地将产权证交给了原告。若抵押权人怠于办理抵押登记，依照担保法第二十八条第二款的规定，应视为其放弃物的担保，被告珠海市成泰置业有限公司可在其放弃权利的范围内免除保证责任。《商品房买卖合同》第十五条约定由出卖人申请办理产权登记。案涉《个人购房借款/担保合同》第二十条第2款约定，“抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务”。本案中，被告珠海市成泰置业有限公司及时申请办理产权登记，且珠海市国土资源局于2016年4月20日颁发了粤（2016）珠海市不动产第0032814号不动产权证，而被告珠海市成泰置业有限公司于2016年4月28日就将该不动产权证原件送交原告。被告珠海市成泰置业有限公司已尽可能地在不动产权证颁发的第一时间将其原件交给原告，已履行完相关义务。三、借款合同期外的罚息、复利不应计入复利的计算基数。1、从法律规定的角度，不论是从中国人民银行发布的《人民币利率管理规定》还是《人民币贷款利率有关问题的通知》，仅规定了银行对借款人未按时支付的正常利息可以计收复利，对罚息、复利计收复利没有法律依据。2、从本案借款合同的约定来看，将借款合同期外的罚息、复利作为复利的计算基数没有合同依据。支付“复利”和支付“罚息”均被约定为借款人承担违约责任的方式，即将“复利”和“罚息”作为两种并列的对借款人逾期还款违约行为的惩罚措施。同时，案涉《个人购房借款/担保合同》第九条仅约定了“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”，并未明确计收复利的范围是否包括罚息、复利。而该合同是由原告提供给各借款人签署的格式合同。因此，依照合同法关于格式合同的规定，应从不利于原告的角度解释该格式条款，复利的计算基数不应包括借款合同期外的罚息、复利。3、从复利和罚息的性质上看，都是对借款人逾期还款行为的惩罚措施。案涉《个人购房借款/担保合同》第九条已约定比正常利率高40%的罚息标准，收取高额罚息已经体现了对借款人逾期还款行为的惩罚，如对高额罚息再重复计收复利，有违公平和补偿原则。因此，将借款合同期外的罚息、复利再重复复利的主张，既无合同依据，也无法律依据，更有违公平、补偿原则，请求法院不予支持。以上答辩意见，望人民法院依法采纳为盼。庭审补充：庭前我方向珠海市*****查询该房的记录，据查封结果显示，该房工行已经办理抵押登记，而且未能显示在2016年4月28日工行从我方签领被告李涛彬的不动产权证之时，该房已经被查封，请求法庭对上述情况予以核实。被告陈焕梅、李涛彬并无提交答辩意见及证据。原告提交下列证据：1、按揭贷款业务合作协议；2、中国工商银行个人贷款申请表；3、个人住房贷款客户谈话记录；4、个人购房借款/担保合同》（编号A：【珠光新城】字【珠海】行【吉大】支行【2013】年【166】号）；5、借款借据及放款凭证；6、不动产权证（粤（2016）珠海市不动产权第（0032814号）；7、预告抵押登记权证（粤房地预登珠字第0200030128号）；8、不动产登记信息截图；9、结婚证；10、自营历史明细列表；11、提前还款函；12、EMS快递单（单号：1011829948633、1011829947233、1011829949033）；13、EMS快递单（单号：1011829950933）；14、委托代理合同；15、律师费转账凭证；16、律师费发票。被告珠海市成泰置业有限公司提交下列证据：1、按揭贷款业务合作协议；2、个人购房借款担保合同；3、商品房买卖合同；4、不动产权证原件签收记录；5、珠海市不动产登记情况查询结果。本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年11月28日，原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行与被告珠海市成泰置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：吉大支行2012年001号），协议约定，原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行同意向符合资格的被告珠海市成泰置业有限公司开发的“珠光新城”楼盘的购房人提供按揭贷款，被告珠海市成泰置业有限公司同意在借款人（购房人）办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段连带责任保证，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2014年2月26日，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告陈焕梅、被告珠海市成泰置业有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：【珠光新城】字【珠海】行【吉大】支行【2013】年【166】号），合同约定，贷款本金人民币49万元，贷款期限360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的贷款利率，按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%，如借款人违约，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同签订后，各方对涉案房产办理了预告抵押登记，原告取得了《预告抵押登记权证》。经查明，涉案房产至庭审时未办理正式抵押登记，且已被另案查封。2014年2月26日，原告中国工商银行股份有限公司珠海分行依约定将贷款人民币49万元发放至被告陈焕梅指定的收款人账户。贷款发放后，经原告统计，截至2019年8月20日，已累计逾期7期。原告庭审时确认，截止至2020年5月16日，被告尚欠本金442402.23元，暂不欠息。另查明，被告陈焕梅和被告李涛彬为夫妻关系，为购买被告珠海市成泰置业有限公司开发的位于珠海市金湾区********************，被告陈焕梅向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行申请购房按揭贷款，被告李涛彬在签名的《中国工商银行个人住房贷款申请表》确认了本案借款为夫妻共同债务。本院认为，原告与被告陈焕梅签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告陈焕梅在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。同时，在合同中已对正常利息、罚息及复利的计算有所约定，而复利的计算基数为“对不能按时支付的利息”，该“利息”应包括合同中的正常利息、罚息及复利。现原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告陈焕梅偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费17976.37元，被告陈焕梅应按约支付。本案债务产生于被告陈焕梅与被告李涛彬夫妻关系存续期间，被告李涛彬在《中国工商银行个人贷款申请表》确认本案债务为其与被告陈焕梅的夫妻共同债务，现被告陈焕梅逾期还款，被告李涛彬应与被告陈焕梅共同偿还上述债务。根据《按揭贷款业务合作协议》约定，被告珠海市成泰置业有限公司在涉案房产办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为被告陈焕梅、被告李涛彬的本案债务承担连带责任保证。现涉案房产仍未办理正式抵押登记，且本案缺乏证据证明原告存在怠于办理涉案房产正式抵押登记的情况，现被告陈焕梅、被告李涛彬逾期还款构成违约，被告珠海市成泰置业有限公司应对被告陈焕梅、被告李涛彬的上述债务承担连带清偿责任。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈焕梅、被告李涛彬于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行、原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行偿还借款本金442402.23元；二、被告陈焕梅、被告李涛彬于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行、原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行支付自2020年5月17日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以442402.23元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%再上浮40%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；三、被告陈焕梅于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行、原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行支付律师费17976.37元；四、被告珠海市成泰置业有限公司对被告陈焕梅、被告李涛彬的上述第一、第二、第三判项的债务承担连带清偿责任，被告珠海市成泰置业有限公司承担清偿义务后，有权向被告陈焕梅、被告李涛彬追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行、原告中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8311元，保全费2856.93元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  李顺建人民陪审员  陈丽娟二〇二〇年七月九日书 记 员  梁凤巧