福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0802民初2605号 原告：郑祥，男，1983年9月15日出生，汉族，住福建省福州市连江县。 委托诉讼代理人：范圣平、赖春燕，福建金灶律师事务所执业律师。 被告：郭逢州，男，1956年11月28日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：陈笑玲，女，1964年9月7日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：郭欢（系郭逢州与陈笑玲之子），住福建省龙岩市新罗区。 原告郑祥与被告郭逢州、陈笑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑祥及其委托诉讼代理人范圣平与被告郭逢州、陈笑玲的共同委托诉讼代理人郭欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑祥向本院提出诉讼请求：1.确认郑祥与郭剑于2019年11月29日签订的《房屋买卖合同》及郭剑与陈笑玲签订的《补充协议》合法有效；2.判令郭逢州、陈笑玲继续履行郑祥与郭剑于2019年11月29日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，协助郑祥办理坐落于福建省龙岩市新罗区××街道××路××号（建发首院Ａ标段）15幢2810房产的产权过户手续；3.判令案件受理费由郭逢州、陈笑玲承担。事实和理由：2019年5月6日，郭剑向龙岩利瑞房地产开发有限公司购买位于福建省龙岩市新罗区××街道××路××号（建发首院Ａ标段）15幢2810房产，并签订《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月29日，郭剑将上述房屋转让给郑祥并签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，《房屋买卖合同》约定双方的交易价格为1250000元。《补充协议》则约定郑祥在签订合同时支付50000元，于2019年12月5日前支付340000元，剩余银行贷款由郑祥自2020年1月1日起存入郭剑的银行贷款账户。同时，为了保证案涉房屋能顺利交易，陈笑玲在《补充协议》中同意以坐落于福建省龙岩市新罗区××街道××路××号（卧龙小区一期）9幢105的房产抵押给郑祥。合同签订后，郑祥依照合同约定履行了支付转让款的义务，并以郭剑的名义按月支付银行贷款本息。现郭剑已去世无法履行合同，影响郑祥取得房产的合法权益，郭逢州、陈笑玲系郭剑父母亲，是郭剑的法定第一顺位继承人，因此要求郭剑的继承人郭逢州、陈笑玲继续履行郭剑与郑祥签订的相关协议，协助郑祥办理过户手续。综上，请求判如所请。 郭逢州、陈笑玲辩称：1.郑祥与郭剑于2019年11月29日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，因郭剑于2019年12月6日意外去世已无法继续履行，请求认定合同无法继续履行，驳回郑祥诉请；2.2019年11月29日，郑祥与陈笑玲签订的《补充协议》第8条约定：“（建发首院Ａ标段）15栋2810房产产权变更至乙方或乙方指定自然人名下前，若上述房产交易过程中因甲方原因致该房产被查封、限制的，则甲方同意将陈笑玲名下坐落于龙岩市新罗区西陂街道犀牛南路66号（卧龙小区一期）9栋105的房产［不动产权证号为闽（2019）龙岩市不动产权第0××6号、产权人为陈笑玲）］质押给乙方”，根据《中华人民共和国担保法》及担保法司法解释规定：陈笑玲所有的坐落于福建省龙岩市新罗区××街道××路××号（卧龙小区一期）9栋105的房产属于不动产依法只能办理抵押而不能质押，且以城市房地产抵押的应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记才能生效，郑祥与陈笑玲之间未办理上述房产的抵押登记手续，因此双方就将陈笑玲不动产进行质押的约定违反《担保法》及相关司法解释的强制性规定，属无效条款；3.综上，郑祥要求郭逢州、陈笑玲继续履行郭剑于2019年11月29日与其签订《房屋买卖合同》、《补充协议》没有事实和法律依据，请求驳回郑祥的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2019年5月6日，郭剑与龙岩利瑞房地产开发有限公司签订合同编号为201906074的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件，郭剑向龙岩利瑞房地产开发有限公司购买位于福建省龙岩市新罗区××街道建发首院15幢2810号房产，案涉房产所在层数为28层、预测建筑面积为125.47ｍ2、套内面积为99.63ｍ2、单价为12189.83元／ｍ2、总价款为1529458元，郭剑于2019年5月6日前支付购房款769458元，剩余房款760000元办理商业贷款，龙岩利瑞房地产开发有限公司于2021年11月20日前交付案涉房产。2019年7月16日，招商银行股份有限公司龙岩分行（贷款人即抵押权人）与郭剑（借款人）、龙岩利瑞房地产开发有限公司（保证人）就案涉房产签订《个人购房借款及担保合同》，合同主要约定贷款金额为760000元、贷款期限自2019年7月16日始至2049年7月16日止，按月结息、按月还本、等额本金。2019年7月17日，案涉房产办理预告登记手续及预告抵押手续，预告证明号为闽（2019）龙岩市不动产证明第0031144号。2019年11月29日，郭剑（卖方）、郑祥（买方）与福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司（居间方）就案涉房产签订《居间服务合同》，合同主要约定福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司为郭剑与郑祥房屋买卖提供居间服务，郑祥在《房屋买卖合同》成立时向福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司支付居间服务费31250元。2019年11月29日，郭剑（卖方）与郑祥（买方）就案涉房产签订《房屋买卖合同》，合同主要约定案涉房产交易价格为1250000元。同日，郭剑（卖方）、郑祥（买方）与福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司（居间方）就案涉房产签订《交易服务合同》，合同主要约定福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司为案涉房产交易过户等提供服务，郑祥在本合同签订时支付交易代理费800元。此后，郭剑之母陈笑玲就案涉房产在《补充协议》上签字（郭剑、郑祥均未在该协议上签字、协议没有落款时间），协议主要约定：1.签订本合同时郑祥（乙方）向甲方支付购房款50000元，郑祥于2019年12月5日前向甲方支付购房款340000元，郑祥于办理公证委托手续当日向甲方支付购房款100000元，甲方尚欠的银行贷款及利息自2020年1月1日始由郑祥支付至甲方还款账户（户名为郭剑、开户行为招商银行、账号为6214××××4975的账户），房屋总成交价1250000元不包含房屋尚欠贷款利息；2.案涉房产抵押解除由郑祥出资解除，产生的银行贷款违约金由甲方负担；3.开发商一手交房的所有费用由郑祥承担，……；4.甲方承诺在案涉房产产权变更登记至郑祥或郑祥指定自然人名下前，若因甲方原因导致案涉房产被查封、限制，则甲方同意将其母亲（姓名：陈笑玲，身份证号码352601196409××××）名下坐落于福建省龙岩市新罗区××街道××路××路××号（卧龙小区一期）9幢105房产［不动产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第0××6号、产权人：陈笑玲］质押给郑祥，待解除案涉房产查封、限制并办理产权变更后注销抵押权。 2019年11月29日，郑祥向福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司支付居间服务费31250元、交易代理费800元。同日，郑祥向郭剑账户支付购房款50000元。2019年12月4日，郑祥通过其岳母郑玲玲账户向郭剑转账支付148400元。2019年12月5日，郑祥通过其岳母郑玲玲账户向郭剑转账支付200000元。2019年12月7日，郭剑自杀身亡。2020年1月4日，郑祥向郭剑银行贷款账户转账支付5334元。2020年2月4日，郑祥向郭剑银行贷款账户转账支付5334元。2020年3月4日，郑祥向招商银行其他应付款个人贷款账号为9597××××3010的账户转账支付1312.57元。同日，郑祥向招商银行其他应付款个人贷款账号为9597××××3010的账户转账支付5315元。2020年4月8日，郑祥向招商银行其他应付款个人贷款账号为9597××××3010的账户转账支付5309.58元。2020年5月6日，郑祥向招商银行其他应付款个人贷款账号为9597××××3010的账户转账支付5298.33元。2020年6月8日，郑祥向招商银行其他应付款个人贷款账号为9597××××3010的账户转账支付5291.55元。 另查明，郭逢州、陈笑玲系郭剑的父母，郭剑生前未结婚。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同的约定全面履行自己的合同义务。2019年11月29日，郭剑（卖方）生前与郑祥（买方）就案涉房产签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应受法律保护。郑祥诉请确认该《房屋买卖合同》合法有效，予以支持。郭剑之母陈笑玲就案涉房产在《补充协议》上签字，虽郭剑、郑祥均未在该没有落款时间的协议上签字，但实际双方已经按照协议第一条履行部分义务，视为双方对第一条的追认，但协议第二条至第八条内容因尚未具备相应条件而未生效。因此，郑祥诉请确认《补充协议》合法有效，部分予以支持。郭剑生前尚有其他债务，且案涉房产系在建工程，尚未交付，郭逢州、陈笑玲仅是继承郭剑的一笔债权，而非案涉房产的所有权，现郑祥主张郭逢州、陈笑玲应继续履行案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》和配合办理案涉房产的变更登记手续，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第三十三条规定，判决如下： 一、确认郭剑与郑祥于2019年11月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、确认陈笑玲签字的《补充协议》的第一条合法有效； 三、驳回郑祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元，减半收取计8025元，由郑祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 魏 国 才 二〇二〇年七月二十九日 书记员 吴静（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-289××××、289××××。