广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初28991号原告：罗彩凤，女，1988年9月15日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：蒋芷如、丁烁，分别系广东东方衡泰律师事务所律师、实习律师。（原委托诉讼代理人为连宝）被告：广州佳郡置业有限公司，住所地广州市天河区员村一横路3号301房，统一社会信用代码914401013045634860。法定代表人：胡春芳。委托诉讼代理人：陈国雄，系该司职员。原告罗彩凤诉被告广州佳郡置业有限公司（以下简称佳郡公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗彩凤及其委托诉讼代理人连宝、丁烁，被告佳郡公司的委托诉讼代理人陈国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗彩凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金50000元；2.判令被告向原告支付违约金50000元；3.判令被告向原告支付资金（含房款、物业专项维修资金、定金）占用期间利息18672.5元（利息：①以房款30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月23日起计算至2019年6月27日止为5577.5元；②以房款810336元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年2月26日起计算至2019年6月27日止为11782元；③以物业维修资金8357元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年2月26日起计算至2019年6月27日止为121.2元；④以定金5万元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月13日起计算至被告实际退还之日，暂计至2019年7月31日止利息为1191.8元）。事实与理由：2019年1月13日，原、被告签订《【XXXX】商品房认购书》约定，原告认购被告的广州市天河区XX街【XXXX】（标准地名：XXXX花园）8号（自编5栋）3204号房，建筑面积79.5932㎡，套内建筑面积63.8226㎡；该商品房的成交总价为3860336元，支付方式为银行按揭；原告应于签订认购书时支付定金5万元，应于2019年1月20日前支付首付房款1110336元和物业维修费8357元，余款270万元向银行申请按揭贷款支付。认购书签订之日即2019年1月13日，原告向被告支付了定金5万元。认购书签订后，原告于2019年1月13日因资金周转原因，向被告申请延期付款：1月20日付款30万元，2月25日付款810336元。被告同意原告延期付款。又因2019年1月20日是周日，原告经与被告协商，被告同意在2019年1月23日付款30万元。2019年1月23日，原告向被告支付了30万元。2019年2月26日，原告向被告支付了房款810336元、物业维修资金8357元。2019年2月26日，原告因税务局系统原因，无法打印出原告2019年1月份的缴税明细而无法办理网签，向被告提出延期签约请求被告向原告提供了内容含有“现申请延期至2019年3月8日前签约”的文本，要求原告将该文本照抄在《延期签约申请表》。原告便按照被告的要求，向被告提交延期签约申请。2019年3月8日，原告向被告提交办理网签的材料时，被告临时提出需要提交2019年2月份的完税证明方可办理。因纳税规则和习惯，原告无法在2019年3月8日打印出2019年2月份的纳税证明。经与被告协商，原告再次向被告申请延期至3月30日前签约。2019年3月16日，原告向被告递交签约的全部材料，被告均予以接收。2019年3月20日，被告向原告送达《挞定通知书》，单方终止了合同。之后，原告多次要求被告继续履行合同，但被告均拒绝。在与被告协商无果后，原告迫不得已，于2019年4月12日向被告申请退款1168693元。被告于2019年6月27日向原告退款1118693元，但定金5万元至今未退还。之后，原告多次找被告协商，被告拒绝退还定金。原告认为，原告已实际履行了合同义务，被告单方终止履行合同的行为已构成根本违约，导致合同目的不能实现，造成原告重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告佳郡公司辩称：1.原告了解广州市的购房限购政策，广州市的限购政策实行多年，深入人心。从被告的判断，原告不是第一次购房，应该知悉买房的相关政策。所以被告认为原告在购买涉案房屋之前，已经知悉相关政策。2.根据原告在认购的房屋过程中，作为开发商的一方也是按照政府的要求提醒原告了解相关政策，包括原告的认购书第5-6条有提示，如果原告不符合相关政策的约定，被告有权将房屋另行出售，被告不承担任何责任，在认购书签署的过程中，被告也是按照政府的要求，有一个认购须知给原告签名，提示相关的限购政策，虽然对方没有提供，但是是有这份资料存在的（XXXX须知），而且原告已经收到并且认可。3.本案的起因是在没收定金前，原告没有个税交税单，没有证明自己符合购房资格，所以才引起挞定、解除合同。4.双方挞定的时间点，在认购书的履行过程中，被告没收定金的时间是2019年3月20日，该挞定时间是已经将近3月底了，根据原告在提供的微信聊天记录说2019年2月20日是打印今年1月的税单，所以2019年3月20日应当可以将2019年2月份前的税单打印出来，所以综合此案还是因为原告自己没有提供个人纳税的资料，证明原告是符合购房资格，所以才引发被告没收定金解除合同。在合同的履行过程中，被告也是给了原告一定的合理期限来准备资料，但被告作为一个企业主体，被告不愿意继续等待下去，被告不愿意退还该定金。经审理查明：2019年1月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《【XXXX】商品房认购书》（以下简称认购书），约定：认购商品房为广州市天河区XX街【XXXX】（标准地名：XXXX花园）8号（自编5栋）3204房[自然层32层]，建筑面积79.5932㎡，套内建筑面积63.8226㎡，商品房成交价为3860336元，首期物业专项维修基金8357元。乙方同意按甲方书面通知的时间在向甲方递交办证资料前到税务部门契税征收点缴交，并提供税收缴款书（缴税证明）给甲方。乙方于签署本认购书时支付定金50000元，买卖合同签署后乙方所支付的定金直接转为该商品房房款的组成部分。乙方于2019年1月20日前付清扣除定金后的首期房款1110336元和首期物业专项维修基金8357元，乙方于签署《商品房买卖合同》暨网上备案的同时向甲方指定银行申请办理2700000元的银行按揭贷款手续。乙方应于2019年1月20日前，凭定金收据、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件等相关文件到【XXXX】营销中心按甲方在现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案，按揭业主应同时按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续。如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网上签约或备案手续的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，并没收乙方所付定金。落款处甲方经办人：李献欢，审核人：蓝忠平。2019年1月13日，罗彩凤在《XXXX（标准地名：XXXX花园）项目购房相关法律文件提示确认》签名确认，上述文件后附有《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）及《的解读》，上述文件下方为原告于同日签署的《承诺书》，内容为现有申请人申办XXXX花园的房屋的转移（预告）登记，申请人已阅读并理解《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的解读，申请人承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。2019年1月13日，原告向被告支付案涉房屋定金5万元。2019年1月23日，原告向被告支付案涉房屋房款30万元。2019年2月26日，原告向被告支付案涉房屋房款810336元、房屋专项维修资金8357元。2019年3月20日，被告向原告发出《关于XXXX5栋3204单元挞定的通知》，载明：您应于2019年1月20日前持定金收据、有效身份证明原件、到期房款到【XXXX】销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案，否则，我司将视为您违约及自动放弃该物业。我司除可将您所支付的定金没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前知会您。我司现以书面通知您：您在上述日期满未办理相关手续，已构成违约，从2019年3月21日起我司将视为您自动放弃该物业，并有权将该物业另行出售，您所支付之定金我司不予退还。2019年6月27日，被告向原告退还案涉房屋房款1110336元及房屋维修基金8357元。原告提交延期付款申请表、广东省税务局通告、中介服务授权委托书、代理销售公告书拟证明被告同意其延期付款。原告提交退款申请表拟证明被告曾申请退还定金。被告对上述证据均不予认可。广东省税务局通告（2019年第2号）《国家税务总局广东省税务局关于征管信息系统停机升级的通告》载明：2019年2月22日20:00至2019年2月28日24:00暂停非社保类涉税（费）业务办理安排。中介服务授权委托书载明：委托人为佳郡公司，受托人为广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司），委托内容为委托人现委托受托人作为我司广州市天河区XX街5-10号房地产销售的代理人。代理销售公告书载明：销售人员：蓝忠平等。原告称被告未明确告知其应提交完税证明的具体月份，被告直至2019年3月7日才告知其应提供2019年2月份的税单，提交微信聊天记拟证明被告未明确告知其应提交完税证明的具体月份，并提交以下证据予以证明：1.原告与李献欢的微信聊天记录：（2019年3月6日李）“您二次申请是到这个月8号”。（罗）“现在是税局那边打不出我的资料，不是我不想打”；2.原告与蓝忠平的微信聊天记录：（2019年3月7日蓝）“不行，所属日期没有显示2月”；3.原告与巫新平的微信聊天记录；4.巫新平与蓝忠平的微信聊天记录；5.完税证明，个人所得税纳税记录载明：2019年2月个税申报日期为2019年3月14日；6.通话录音。被告对证据1、证据2、证据5的真实性予以认可，辩称2019年2月原告提交的完税证明缺失2019年1月份的纳税记录，不符合政府要求合同签订前连续5年社保证明的要求，2019年2月21日，原告单位完成了2019年1月份的纳税申报，据常理，原告应在2019年2月21日后将2019年1月份的纳税记录提供给被告作为补充，根据被告查询个人所得税的申报规定及税法相关规定，原告应在2019年3月15日前申报2019年2月份的应税款项，故被告认为延期至2019年3月8日前与原告签约，原告有能力完成2019年2月份纳税申报及提供相应证明，原告单位在2019年3月14日才申报2019年2月份应税款项，原告及其单位存在过错。罗彩凤主张其于2019年3月16日14时左右将2019年2月及此前5年的税收完税证明交给蓝忠平，蓝忠平带其至XXXX售楼部二楼的律师处，确认资料齐全后其离开。为查明事实，本院传唤蓝忠平到庭接受本院询问，蓝忠平述称：“XXXX的公司委托中原地产售房，2019年1月至2019年4月期间我作为中原地产的工作人员在XXXX楼盘售楼部上班。2019年2月26日，原告提供了完税证明，经律师审核，原告缺失2019年1月的完税证明一直不符合网签条件。2019年3月16日之前，我没有见过原告提交的完税证明。2019年3月16日罗彩凤将延期申请和部分材料交给我，因为我无法确认资料是否符合要求，就同原告本人同去XXXX售楼部二楼找被告委托的律师审核资料是否符合签约要求，审核过程中，律师或被告的工作人员没有提出原告提交的材料有问题，也没有说要补充材料，后来我就将资料交给开发商的工作人员。当时原告有提供包含2019年2月份在内的完税证明，但没有提交其家庭成员名下广州市区域内房产查册表，我不清楚原告是否提供了完整60个月的完税证明。被告收取原告提交的完税证明等文件材料并未向原告出具收据或回执，原告提交完税证明等材料是为了走延期网签的流程，第一次因资金问题延期至2019年2月26日，第二次是因为资料不齐全延期至2019年3月8日。”经询问，被告代理人于庭审中拒绝回答蓝忠平是否为被告委托的代理商中原地产的工作人员。2019年2月19日，广州市房地产档案馆出具原告及案外人谭皓文、谭瑛任名下房地产登记情况查询证明，载明原告名下有番禺区非居住用房一套。本院认为：原、被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本院已查明事实可知，原、被告双方在签署《认购书》后并未按照相关约定另行签署《商品房买卖合同》，其后被告向原告发出《关于XXXX5栋3204单元挞定的通知》称《认购书》解除并向原告退还除定金之外的其他款项。原、被告双方已以实际行动解除《认购书》，仅就解除的相关法律后果存在争议，关于该争议部分，本院在此作如下评析：首先，虽被告代理人当庭拒绝回答蓝忠平身份，但结合蓝忠平陈述及原告提交的中介服务授权委托书、代理销售公告书等证据，足以认定蓝忠平系被告委托的中原地产公司的工作人员，在案涉楼盘从事房地产销售工作。结合原告及蓝忠平陈述，原告已于2019年3月16日向被告提交了延期申请书及办理网签所需要的资料，上述资料包含原告2019年2月份及此前5年的税收完税证明，被告在收取资料时未提出异议，现被告辩称未收到原告提供的个税缴纳证明，有违诚信，本院不予采信。其次，《中华人民共和国个人所得税法》第十一条规定：居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税；有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款。第十四条规定：扣缴义务人每月或者每次预扣、代扣的税款，应当在次月十五日内缴入国库，并向税务机关报送扣缴个人所得税申报表。2019年2月22日至2019年2月28日期间，原告系因税务系统升级的客观原因无法向被告提交其2019年1月份的税收完税证明，被告同意延期网签至2019年3月8日。而该日期届满前客观上确实无法提交2019年2月份的税收完税证明，且原告已于期限届满前告知被告工作人员并申请延期，但被告并未予答复。而原告于2019年3月16日将2019年2月份及此前5年的税收完税证明提交被告，虽略晚于被告给予的期限，但属于合理期限，且原告提交的微信聊天记录、税收完税证明等证据足以证实其在《认购书》签署后为缴纳首付款、提交网签所需资料积极履行合同约定的义务，不存在故意拖延。因此，基于诚信原则，被告应该给予原告合理期限再次补足所需资料，现其在收齐原告的纳税证明后，又以原告逾期（即未在2019年3月8日前）未携带符合规定的税收完税证明前往被告处办理网签手续为由而没收原告定金50000元，有违诚信，被告应该将定金50000元返还原告。再次，关于违约金，被告已在《XXXX（标准地名：XXXX花园）项目购房相关法律文件提示确认》就广州市房地产限购政策及原告所需提交的资料告知原告，确实是因为原告的原因导致双方未签订网签合同，且《认购书》未对被告未与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签的责任作出约定，故本院对原告该项诉请不予支持。最后，关于利息，被告于2019年3月20日向原告发出《关于XXXX5栋3204单元挞定的通知》，于2019年4月12日将除定金外的款项退还原告，考虑到被告为企业法人，如需退款应由财务部门等完成内部审批手续才可，上述退款期间符合常理，故本院对原告该项诉请不予支持。至于定金50000元的利息，因资金具有使用价值，而被告怠于返还，故原告请求被告支付定金利息有理，考虑到退款的合理期限，利息应自2019年4月13日开始起算，故定金的利息应以50000元为本金，自2019年4月13日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人所得税法》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州佳郡置业有限公司向原告罗彩凤返还定金5万元及利息（利息应以50000元为本金，自2019年4月13日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；二、驳回原告罗彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2670元，由原告罗彩凤负担1520元，被告广州佳郡置业有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  罗汉强二〇二〇年七月二十七日法官助理滕悦书记员邱莉晶王嘉蔚