济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初5396号 原告：山东正天环保科技有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：秦燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。 被告：山东冶建工程技术有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：李官斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏伟，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈亚辉，男，该公司工作人员。 原告山东正天环保科技有限公司（以下简称正天公司）与被告山东冶建工程技术有限公司（以下简称冶建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正天公司的委托诉讼代理人胡晓婷，被告冶建公司的委托诉讼代理人魏伟、陈亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正天公司向本院提出诉讼请求：1.判令冶建公司支付正天公司房屋租金暂计330000元(以37138元/月为基数，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；2.判令冶建公司支付正天公司水电费13051.91元；3.判令冶建公司支付正天公司取暖费19803.98元；4.判令冶建公司赔偿正天公司违约金37138元；5.判令冶建公司支付正天公司中介费18569元；6.判令冶建公司承担本案的律师费20000元；7.判令冶建公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：正天公司与冶建公司于2018年5月21日签订《济南市房屋租赁合同》，约定正天公司将位于济南市历下区经十东路3302号211、213、215、217、219、206、208、210、214、212室的房屋出租给冶建公司用于办公使用，租赁期为2018年6月1日至2021年1月31日。合同签订后，正天公司依约将房屋交付冶建公司使用，但冶建公司自2019年起不再支付足额的房屋租金、水电费等。后正天公司多次与冶建公司协商，冶建公司均以各种理由推脱，不予支付。为维护正天公司的合法权益，特诉至贵院。 冶建公司辩称，1.冶建公司现法定代表人于2019年6月1日接手该公司，因冶建公司原实际控制人金洪海私自挪用第三方公司购买济钢设备专用款约4000万元，为保证后续购买济钢场内设备，现法定代表人接手该公司，受让冶建公司100%的股份。李官斌实际接手公司后，不断收到各类诉讼纠纷的起诉，其中多数为金洪海利用之前的公司公章对外签订虚假的合同引起的诉讼。2.冶建公司对本案房屋租赁合同的形成时间及公章真伪持怀疑态度，李官斌接手冶建公司后，金洪海明确告知李官斌，原租赁的办公场所租期已到，明确告知正天公司不再续租。在此情况下冶建公司从2019年6月至2020年6月一直在济钢施工现场办公，冶建公司并不知道本案涉诉房屋一直处于租赁状态，否则也不会另外寻找租赁场所。冶建公司怀疑是金洪海为了干扰冶建公司的实际经营，利用冶建公司原有的公章（该公章金洪海声称已经丢失），在房屋租赁期限到期后另行与正天公司签订租赁合同。3.冶建公司未实际使用、占用过案涉房屋。2019年6月李官斌接手后，一直在济钢厂内办公，并未使用过涉案房屋，更不可能产生水电费等。4.自2019年6月实际租住的主体已经变更，正天公司诉讼请求中拖欠房租是从2019年9月1日开始计算，李官斌从2019年6月1日接手该公司后，期间并未向正天公司支付过房租，且正天公司未向冶建公司进行过催要，请正天公司将2019年6至8月实际交付的房租凭证提交法院，是否此期间已出现第三人承租并支付房租的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月21日，正天公司（甲方）作为出租方，冶建公司（乙方）作为承租方，济南美华房地产经纪有限公司（丙方）作为居间方，共同签订了《济南市房屋租赁合同》，甲方将位于济南市历下区经十东路3302号211、213、215、217、219、206、208、210、214、212室（租赁区域建筑面积为660平方米）出租给乙方用于办公使用。合同主要约定，租赁期自2018年6月1日起至2021年1月31日止，免租期（含装修期）为3天，自2018年5月29日起至2018年5月31日止；每月租金为37138元，支付方式为押一付六，首期租金为222828元，第一期租金于2018年5月22日前付清，乙方应当在所付租金使用完毕前15日内，将下期租金支付给甲方，自第3年起，房租每天每平方米在上一年租金的基础上上浮0.1元，按1.95元/平/天（前两年不涨，第三年起），押金为37138元，乙方于2018年5月22日前支付给甲方；定金为10000元，乙方于本合同签订当日支付给甲方，租期开始后，定金自动转为租金；甲方在合同约定交房日前将房屋按约定标准交付给乙方使用；丙方依据本合同，按照约定收取佣金服务费，甲方与乙方均应向丙方支付中介服务费18569元，在签订本合同时一次性支付给丙方；乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过三十天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应支付给甲方相当于一个月房租的违约金，甲方可从乙方已付的租金及押金中扣除，剩余租金在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，由甲方无息返还给乙方；甲、乙双方任何一方违约的，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应承担违约行为给对方造成的实际损失，违约方还应承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、中介费等。合同落款处，正天公司在甲方处加盖了合同专用章，并由其委托代理人张华金签字确认，冶建公司在乙方处加盖了公章，其委托代理人李洪梅签字确认。 诉讼过程中，正天公司提交其与山东省粮油综合服务公司签订的《房屋租赁合同》及山东鲁粮物业发展有限公司出具的《收据》、相应付款凭证，拟证明在冶建公司租赁期间，因其未按约定缴纳水电费、取暖费，正天公司代为缴纳水电费共计13051.91元，代为缴纳取暖费19803.98元。 诉讼过程中，正天公司提交了其向济南美华房地产经纪有限公司出具的发票及微信聊天记录截图，用于证明正天公司于合同签订时向济南美华房地产经纪有限公司支付了中介服务费18569元，根据合同约定，该费用应由冶建公司承担；正天公司还提交了其与山东公孚律师事务所签订的《委托代理协议》、付款凭证及发票，用于证明因冶建公司存在违约行为，正天公司为此支出律师费20000元，根据合同约定，亦应由冶建公司承担。另外，正天公司提交了其与山东省粮油综合服务公司签订的《房屋租赁合同》,主张其对涉案房屋享有转租权。 庭审中，冶建公司主张正天公司提交的《济南市房屋租赁合同》系原租赁合同到期后，冶建公司原实际控制人金洪海与正天公司进行的续签，并申请对《济南市房屋租赁合同》加盖的冶建公司公章的形成时间及真伪性进行鉴定。 本院认为，本案的争议焦点问题：一是涉案《济南市房屋租赁合同》应如何认定，二是正天公司主张的租金、违约金等费用应否支持。 关于焦点问题一。涉案《济南市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案庭审期间，冶建公司主张其自2019年6月后并未占用案涉房屋，并声称涉案《济南市房屋租赁合同》系在原合同到期后，金洪海与正天公司进行的续签，申请对《济南市房屋租赁合同》加盖的冶建公司公章的形成时间及真伪性进行鉴定，但其并未提交相应的反驳证据及解除租赁关系的材料，结合正天公司提交的印有冶建公司公章的授权委托书及自2018年6月起冶建公司工作人员交纳房屋租金及水电费等事实，足以证明其有合理理由相信租赁案涉房屋系冶建公司的真实意思表示，故对冶建公司的鉴定申请，不予准许。冶建公司所主张的公司内部相关的股权转让，并不影响该合同的效力，冶建公司应依约履行合同义务。 关于焦点问题二。1.关于合同租金。本案合同履行过程中，冶建公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，正天公司主张自2019年9月1日起的租金，租金标准为37138元/月，符合《济南市房屋租赁合同》中的约定，本院予以支持。2.关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。涉案《济南市房屋租赁合同》中第8.2.3条明确约定“冶建公司未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过三十天的，应支付相当于一个月房租的违约金”，正天公司据此主张冶建公司应支付37138元的违约金，本院予以支持。3.关于取暖费、水电费，正天公司提交了收据及相应付款凭证，故冶建公司应支付水电费13051.91元及取暖费19803.98元。4.关于中介费、律师费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，《济南市房屋租赁合同》中第8.4条约定：“甲乙双方任何一方违约的……违约方还应承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、中介费等”，正天公司提交的发票、《委托代理协议》、付款凭证等证据可以证明其已实际支付，故对该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告山东冶建工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东正天环保科技有限公司租金（自2019年9月1日起计算至实际支付之日止，月租金标准为37138元）； 二、被告山东冶建工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东正天环保科技有限公司水电费13051.91元、取暖费19803.98元； 三、被告山东冶建工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东正天环保科技有限公司违约金37138元; 四、被告山东冶建工程技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东正天环保科技有限公司中介费18569元、律师费20000元； 五、驳回原告山东正天环保科技有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7920元，减半收取3960元，由被告山东冶建工程技术有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张军 二〇二〇年七月三十日 书记员  生晖