山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初1049号原告：徐建锋，男，1980年10月18日生，汉族，现住东营市广饶县。委托诉讼代理人：徐波，山东广道律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市东营区府前大街**，统一社会信用代码：91370500576606988R。负责人：倪明军，行长。委托诉讼代理人：蒋振凯，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。第三人：孙新江，男，1975年3月24日生，汉族，现住东营市广饶县。第三人：徐秀菊，女，1974年4月12日生，汉族，现住东营市广饶县。原告徐建锋诉被告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行、第三人孙新江、徐秀菊案外人执行异议之诉一案，本案于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。徐建锋及其委托诉讼代理人徐波，上海浦东发展银行股份有限公司东营分行委托诉讼代理人蒋振凯，孙新江到庭参加诉讼。徐秀菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。徐建锋向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决停止执行原告徐建锋租赁的位于东营市广饶县产；2、请求法院依法判决原告徐建锋对东营市广饶县产在租赁期限内拥有租赁权；3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：东营经济技术开发区人民法院于2020年2月27日出具（2020）鲁0591执异5号执行裁定书，裁定驳回原告（案外人）徐建锋的执行异议请求，认为“原告徐建锋的执行异议请求不足以排除执行，对涉案房产享有的租赁权没有足以排除强制执行的民事权益”，属于对案件事实认定不清，且裁定驳回的理由存在瑕疵。一、原告徐建锋与第三人孙新江于2014年12月28日签订房屋租赁合同，约定原告徐建锋租赁第三人孙新江位于东方丽景5号楼1单元302室的房屋，年租金12000元，租赁期限为2014年12月28日至2034年12月28日。2014年5月6日，第三人孙新江、徐秀菊向原告徐建锋借款360000元，并向原告徐建锋出具借条一张，约定年利率为壹分五厘，期限为一年，自2014年5月6日至2015年5月6日，上述借款以广饶县东方丽景5号楼东单元302室做抵押。原告徐建锋与第三人孙新江、徐秀菊出具上述借条前，已于2014年3月14日通过中国农业银行现金取款20000元向第三人孙新江支付出借款，上述借条中的360000元借款数额包含2014年3月14日的借款20000元。原告徐建锋在2014年5月6日以现金支付方式向第三人孙新江、徐秀菊出借140000元。后因原告徐建锋资金暂时不足，经第三人孙新江、徐秀菊同意，原告徐建锋于2014年6月27日通过朋友刘宝忠以银行转账方式向第三人孙新江出借200000元。因第三人孙新江、徐秀菊在2014年12月份经济状况出现不良，资金周转出现困难，表示不能按借条约定的还款期限按时向原告徐建锋偿还360000元的借款本金和利息，原告徐建锋为保证自己债权能够合理实现，经与第三人孙新江、徐秀菊协商一致，约定将第三人孙新江、徐秀菊拥有不动产所有权的涉案房屋东营市广饶县东方丽景小区5号楼一单元302室租赁给原告徐建锋使用，以原告徐建锋对第三人孙新江、徐秀菊享有的部分债权冲抵涉案房屋租赁期间的租金。原告徐建锋租赁第三人孙新江、徐秀菊的涉案房屋期间，以第三人徐秀菊的名义分别于2015年11月17日向东营盛隆物业有限责任公司交纳物业费960元、水费40元，于2016年12月27日向广饶驰扬物业有限公司交纳物业费960元。因此，原告徐建锋提供证据材料房屋租赁合同、借条以及银行转账记录、徐建锋与刘宝忠的声明书、物业费缴费记录均能证明房屋租赁合同已经实际履行的真实性，原告徐建锋已经在法院查封涉案房屋前租赁占有使用。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的相关规定，原告徐建锋的租赁权应当依法得到维护和确认，且对涉案房屋享有的租赁权没有足以排除强制执行的民事权益，因此请求法院依法判决停止执行原告徐建锋租赁的位于东营市广饶县产，并依法确认徐建锋的租赁期限内的租赁权。上海浦东发展银行股份有限公司东营分行辩称，1、原告虽主张与被执行人存在租赁关系，但其借款主张的时间为2014年5月，其主张签订租赁合同的时间为2014年12月，合同载明的租期长达20年，但是原告并未提交支付租金的相关证据，该情形明显不合常理，合同的真实性以及形成时间均存疑。2、原告无法证实其已在2014年12月就实际控制和占有涉案房屋，故依据最高院关于城镇房屋租赁合同司法解释第二十条的相关规定，被告取得房屋抵押登记的日期为2015年7月9日，原告未能证明其在该日期之前就已经实际占有租赁房屋，故其即使存在租赁权也不能对抗抵押权。3、本案中该房屋目前尚处于拍卖阶段，而原告在起诉状中所引用的执行异议复议规定第三十一条，针对的是占有移交，故不能对抗本案的目前的执行行为。综上所述，原告不能证实存在真实租赁关系，也不能证实在房屋抵押前就已经实际占有租赁房屋，故其诉讼请求无事实和法律依据，请求合议庭依法驳回其诉讼请求。孙新江、徐秀菊对原告诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，孙新江、徐秀菊向徐建锋出具借条，载明今借到徐建锋现金人民币叁拾陆万元，年利率壹分伍厘，期限一年，自2014年5月6日至2015年5月6日。(注明：此借款以广饶县东方丽景5号楼东单元302室作抵押。)徐建锋主张因孙新江、徐秀菊经济状况出现不良，于2014年12月28日与孙新江（甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋所在地为东方丽景5号楼1单元302室，年租金12000元人民币，付款方式为签订合同后，乙方需缴纳50000元作为保证金；并自合同签订5日内交完全部租金人民币：贰拾肆万元（240000元），租期从2014年12月28日至2034年12月28日，乙方向甲方缴纳保证金人民币50000元。租约期满，乙方未拖欠任何费用后，甲方应如数退还乙方（不计利息）。该租赁合同有孙新江与徐建锋的签名捺印。徐建锋主张自己有房子居住，因孙新江资金出现问题先占着房子好跟孙新江要钱，非天天去居住，并提交小区临时出入证、物业费、水电费单据证实曾居住过，用电明细显示2015年10月之前正常用电量，此后用电量为个位数或0。徐秀菊因从浦发银行东营分行借款于2015年6月30日与浦发银行东营分行签订《抵押合同》一份。双方于2015年7月9日在广饶县房产管理服务中心就涉案房屋办理抵押登记，债权数额为56万元。2015年7月10日，浦发银行东营分行向徐秀菊发放借款56万元。本院在审理原告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行诉被告徐秀菊、孙新江金融借款合同纠纷一案中，于2019年5月7日查封涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，订立抵押合同前抵押财产已合法出租的，原合法租赁关系不受该抵押权的影响。本案的争议焦点在涉案房屋的租赁权是否应当受法律保护。原告提交的租赁合同和主张的租赁事实在涉案房屋抵押和查封之前，但其提交的用电明细显示时间与庭审偶尔去居住的陈述不符。更为重要的是，徐建锋虽然与孙新江、徐秀菊签订租赁合同，但涉案租赁合同不是为保障基本居住权利而签订，而是为督促债务人孙新江、徐秀菊履行债务的变通方式，属于名为租赁实为清债的协议，在涉案房屋完成物权变更登记前，该协议并不形成优于被告抵押权等法定权益，也不引起权属变动。原告提供的现有证据不足以证明其对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告请求停止执行涉案房产，请求判决其拥有涉案房屋租赁权的诉讼请求，本院不予支持。徐秀菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己部分诉讼权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐建锋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐建锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  刘君东人民陪审员  魏成光人民陪审员  李新芹二〇二〇年七月十日法官助理王秋涵书记员苏丹