宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3119号原告：白淑兰，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：顾琼英，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。以上原告共同委托诉讼代理人：冯和平，宁夏方和圆律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：刘茜，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:宁夏富春大酒店投资管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张海勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董杨，宁夏大远律师事务所律师。原告白淑兰、顾琼英与被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司（以下简称富春酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白淑兰、顾琼英的诉讼代理人冯和平、刘茜，被告富春酒店公司诉讼代理人董杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白淑兰、顾琼英向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《租赁合同》;判令被告返还位于银川市金凤区馨和苑小区X#商业楼(1-2层)房屋;2.依法判令被告向原告支付2020年3月31日至4月17日欠付的租金69673.8元(1412829.79元/365天×18天)，并按照合同约定的年租金1412829.79元支付自2020年4月18日至被告实际搬离租赁房屋之日止的租金;3.依法判令被告向原告支付解除合同违约金70641.49元、逾期支付租金违约金75000元(自2020年2月28日暂计算至2020年4月18日，共计50天，按合同约定的违约金调减至50%主张，以后的违约金连续计算请求判决至租金付清之日止);4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月31日，原告白淑兰、顾琼英与被告富春酒店公司签订《租赁合同》。合同主要约定:被告租赁原告所有位于银川市金凤区馨和苑小区X#商业楼(1-2层)房屋，租赁期限为5年，自2018年3月31日至2023年5月30日止；第一年、第二年租赁费各1161809.76元/年，第三年、第四年、第五年租赁费各1412829.79元/年；租金支付时间为第一年租赁费在2018年2月28日之前付清，第二年租赁费在2019年2月28日之前付清，第三年租赁费于2020年2月28日之前付清，第四年租赁费于2021年2月28日前付清，第五年租赁费于2022年2月28日之前付清；租赁期间，未经原告书面同意不得以任何理由和形式转租第三方，承租方有下列情形之一，原告有权单方解除合同，收回房屋:(1)不支付或不按约定支付租金达一个月的;...(5)未经原告书面同意，擅自将该房屋转租给第三人的；承租人未按本合同约定将该房屋转租第三人的，原告有权解除合同外，还应支付年度租金5%的违约金；逾期交纳租金和费用的，每逾期一天，则按3000元/每日向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。但被告未按约定时间支付合同约定的第一年、第二年的租赁费。原告在多次催要不付的情况下，于2019年6月起诉至银川市金凤区人民法院，判决生效后至今分文未付。按合同约定2020年3月31日至2021年3月30日年度租金1412829.79元，被告应在2020年2月28前付清。截止2020年4月18日，被告继续拖欠原告第三年租赁费。经原告了解被告未经原告同意将部分房屋私自转租给第三人，被告自承租以来一直持续存在违约行为。综上，原告认为，被告拖欠租金、未经原告同意私自转租房屋的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。被告富春酒店公司辩称，原告主张2020年3月31日至4月17日期间的租金因疫情防疫主管部门未允许开业，被告除无经营收入外，为过年餐饮高峰准备的20余万的食材也无法使用，恳请法院酌情减免该期间的房租。此次疫情属于不可抗力，并非被告故意造成拖欠租金，原告主张违约金无法律依据，且超过实际损失。原告不收取被告转租部分房屋的租金，有意加重被告的违约责任，被告将房屋三楼转租给教育机构，一楼转租给利超商行和宏民京方烤鸭有限公司，三户承租人接到原告的通知，不得向被告交付已到期的房租，被告向租户告知因被告尚欠原告房租未付清，三租户可直接将房租交至原告，原告拒绝接收，其行为有意扩大被告的违约责任。被告不同意解除合同，因疫情影响，餐饮行业不能开业无收入是事实，政府也出台了一些措施，原告希望能与被告共渡难关。原告白淑兰、顾琼英围绕诉讼请求依法提交房屋产权证书、租赁合同，本院（2019）宁0106民初10075号民事判决书、银川市中级人民法院（2019）宁01民终4483号民事判决书，被告转租涉案房屋与他人签订的租赁合同等证据，经质证和审查，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：白淑兰、顾琼英分别系银川市金凤区馨和苑X号商业会所1、3号营业房和2、4号营业房的所有权人。2018年3月31日，白淑兰、顾琼英（出租方、甲方）与富春酒店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于银川市金凤区馨和苑小区X号商业楼一至二层商务楼租赁给乙方，租赁物建筑面积1725.09㎡，其中一层面积为788.96㎡，二层面积为936.13㎡，租赁用途为餐饮服务；租赁期限为5年，自2018年3月31日起至2023年5月30日止；租金起算日为2018年3月31日，2018年3月30日至5月31日期间为免租期，此期间租赁费不计其费用；前两年第一层房租每月80元/㎡，第二层房租每月36元/㎡，后三年第一层房租每月95.04元/㎡，第二层房租为每月45.67元/㎡，租金的支付按照先付后用的原则，合同期内的租金支付为一年一付，第一年、第二年租赁费分别为1161809.76元，第三、四、五年租赁费分别为1412829.79元；第一年租金在2018年2月28日之前支付、第二年租金在2019年2月28日之前支付，第三年租金在2020年2月28日之前支付…；租赁期间，未经甲方书面同意不得以任何理由和形式对该房屋转租第三方；乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋:(1)不支付或不按约定支付租金达一个月的;...(5)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租给第三人的；承租方未按本合同约定将该房屋转租第三人的，出租方有权解除合同外，承租方还应承担本年租金5%的违约金；在租赁期内，承租方逾期交纳租金和费用的，每逾期一天，则按3000元/每日向出租方支付违约金，逾期一个月，出租方有权通知承租方解除合同；租赁期满或者合同解除后，承租方应在五日内返还房屋及附属设施；租赁期满或者合同解除后，对承租方已经形成的装饰、装修可移除的设施设备归承租方所有搬走，无法拆除或者拆除后会损坏房屋的装饰、装修物产权无偿归出租人所有，出租人对装饰、装修物不予补偿。合同签订后，白淑兰、顾琼英依约向富春酒店公司交付了租赁物房屋。富春酒店公司于2019年1月11日、3月18日、5月29日、10月16日共计支付租金70万元。2019年8月6日，白淑兰、顾琼英以富春酒店公司未支付2018年3月31日至2020年3月30日期间的租金向本院提起租赁合同纠纷诉讼。2019年10月21日，本院作出（2019）宁0106民初10075号民事判决：“被告富春酒店公司于本判决生效后十日内支付原告白淑兰、顾琼英2018年3月31日至2020年3月30日的房屋租金1429984.56元、违约金285996.9元，共计1715981.46元”。宣判后富春酒店公司不服提出上诉，银川市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）宁01民终4483号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。现该案进入强制执行程序，富春酒店公司仍然拒绝履行生效判决确定的上述给付义务，自2020年2月28日也未向白淑兰、顾琼英交付第三年租金，为此再次引起本案诉讼。另查明，在涉案租赁合同履行期间，富春酒店公司未经出租人白淑兰、顾琼英同意将部分房屋私自转租给他人赚取租金差额收益。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，白淑兰、顾琼英与富春酒店公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定行使权利履行各自的义务。白淑兰、顾琼英作为出租人，依约履行了交付租赁物的义务，富春酒店公司未按合同约定支付租金的行为构成违约，应当承担相应的责任。富春酒店公司欠付白淑兰、顾琼英2018年3月31日至2020年3月30日期间租金1429984.56元未与清偿的事实，已经生效法律文书确认，后虽经人民法院强制执行，但仍未履行，又不予支付后续租金，其迟延履行债务的行为，构成根本违约，白淑兰、顾琼英以合同目的不能实现诉请解除合同、返还租赁物，符合约定和法律规定，本院予以支持。关于白淑兰、顾琼英诉请的租金和违约金。本院认为，双方在租赁合同履行期间，发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件，是签订合同时不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力。富春酒店公司租赁涉案房屋用于经营餐饮业，根据疫情防控形势，宁夏回族自治区人民政府决定自2020年1月25日19时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年5月6日17时将宁夏新冠肺炎防控应急响应由重大突发公共卫生事件省级二级响应调整为三级，在此期间，承租人、出租人均有义务响应人民政府疫情防控要求暂停或调整营业，由此产生的房租损失应由合同双方根据公平原则分担。据此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》[法发（2020）17号]第5条规定：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。白淑兰、顾琼英主张支付的租金、违约金，本院综合考量疫情对于合同履行的影响程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则衡量确定富春酒店公司按照年租金1412829.79元向白淑兰、顾琼英支付自2020年5月7日至实际返还租赁物之日止期间的租金；违约金以实际损失为依据，本院调整按照年租金1412829.79元的6%承担违约责任为宜，即富春酒店公司赔偿支付违约金84769.79元。富春酒店公司的部分抗辩理由成立，本院部分予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告白淑兰、顾琼英与被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司向原告白淑兰、顾琼英返还银川市金凤区馨和苑小区X#商业楼(1-2层)房屋租赁物，限于判决生效后五日内履行；三、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司按照年租金1412829.79元向原告白淑兰、顾琼英支付自2020年5月7日至实际返还租赁物之日止期间的租金；四、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司向原告白淑兰、顾琼英赔偿支付违约金84769.79元，限于判决生效后七日内履行；五、驳回原告白淑兰、顾琼英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4530元，减半收取计2265元，由被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 史建文二〇二〇年七月二十一日书记员 王 娇判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3.《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。