文书内容湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民初291号原告（反诉被告）：郴州万国置业有限责任公司。法定代表人：李红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，该公司董事。委托诉讼代理人：郭华军，湖南福城律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市迅汇达投资有限公司。法定代表人：黄凌云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，湖南民浩律师事务所实习律师。原告、反诉被告郴州万国置业有限责任公司（以下简称万国置业公司）与被告、反诉原告郴州市迅汇达投资有限公司（以下简称迅汇达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万国置业公司的委托诉讼代理人陈斌、郭华军，迅汇达公司的委托诉讼代理人冯源、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万国置业公司提起诉讼，请求：1、确认双方于2011年7月20日签订的《租赁协议》及后续补充协议已于2019年7月3日解除；2、判决迅汇达公司立即向万国置业公司返还万国大酒店地下一层至十二层楼房及万国置业公司附属设备设施；3、判决迅汇达公司立即向万国置业公司支付租金13,773,023.58元（截至2019年6月30日）及欠缴租金产生的违约金24,360,426.14元（违约金计算至2019年6月30日，此后按欠缴租金每日千分之二另行计算）；4、判决迅汇达公司向万国置业公司支付水费1,455,840元及逾期缴纳水费的违约金共5,116,352.85元（截至2019年6月，此后按照欠缴水费每日千分之三另行计算）；5、判决迅汇达公司支付万国置业公司地下一层至十二层楼房及万国大酒店附属设备设施的占有使用费82,191.80元（暂计算2019年7月4日至2019年7月13日，2019年7月14日至迅汇达公司返还万国置业公司地下一层至十二层楼房及万国大酒店附属设备设施之日的占有使用费按照每日8219.18元的标准另行计算）；6、本案的全部诉讼费用由迅汇达公司承担。后万国置业公司撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：万国置业公司与迅汇达公司于2011年7月20日签订了《租赁协议》,协议约定万国置业公司（甲方）将万国大酒店地下一层至十二层及万国大酒店附属配套设备设施租赁给迅汇达公司（乙方），基本租金每年3,000,000元，迅汇达公司按季支付，每季度支付750,000元，应在每季的首月的5日前支付。并约定迅汇达公司不按时向万国置业公司足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应按欠缴租金的千分之二向甲方支付日违约金，逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方解除租赁协议，终止租赁。协议签订后，万国置业公司将租赁物交付迅汇达公司使用，但迅汇达公司2015年以来长期拖欠租金，万国置业公司经常催收，迅汇达公司只是偶尔缴纳部分租金，均未足额缴纳。2019年4月11日，万国置业公司向迅汇达公司下达催缴函，要求迅汇达公司在2019年4月30日前将欠缴费用付清，逾期不交，将按照《租赁协议》视为迅汇达公司根本违约，终止租赁。迅汇达公司收函后仍未交纳欠缴租金，截止2019年6月30日，欠缴租金13,773,023.58元，应付违约金24,360,426.14元，欠付水费1,455,840元,应付违约金5,116,352.85元。因迅汇达公司长期拖欠巨额租金，经多次催讨仍未缴清，万国置业公司于2019年7月3日向迅汇达公司送达《关于解除租赁协议的通知》，解除双方2011年7月20日所签《租赁协议》及后续补充协议，要求迅汇达公司在2019年7月13日前将万国置业公司地下一层至十二层楼房及万国大酒店附属设备设施返还给万国置业公司，并将所欠租金、违约金、水费缴清。但迅汇达公司至今仍未向万国置业公司返还移交租赁物，也未按照通知缴纳租金、违约金和水费。迅汇达公司长期拖欠万国置业公司巨额租金、水费并在租赁协议解除后违法侵占租赁房屋及附属设备设施的行为，严重违反了法律规定和协议约定，严重侵害了国有资产，严重损害了万国置业公司的合法权益，严重影响了万国置业公司的生产经营。迅汇达公司辩称，一、万国置业公司称2019年7月3日向迅汇达公司送达了《关于解除租赁协议的通知》已经解除双方2011年7月20日签订的《租赁协议》及租赁补充协议的理由不成立。迅汇达公司已就该解除合同的通知向湖南省郴州市北湖区人民法院提起确认之诉，万国置业公司的第一项诉讼请求也是请求法院确认解除合同的效力。合同是否解除有待法院判决。二、万国置业公司称迅汇达公司2015年以来长期拖欠租金，经催缴后只缴纳部分租金，但未足额缴纳，视为根本违约与事实不符。本案所涉租赁协议并不是单纯的房屋租赁关系，还包括对投资款抵扣的法律关系。协议履行时，万国置业公司将返还的投资款与租金进行抵扣，抵扣租金后，万国置业公司尚欠迅汇达公司投资款，因此解除合同的条件不成就。三、万国置业公司要求迅汇达公司支付水费及违约金，没有事实和法律依据。万国置业公司与其母公司湖南郴电国际发展股份有限公司（以下简称郴电国际）的办公区、家属住宅区没有分水表记录，导致所有水费均由万国大酒店支付，按万国大酒店经营所需能耗计算，迅汇达公司多支出了水费310,566元，应由万国置业公司承担。迅汇达公司提起反诉，请求：1、判决反诉被告万国置业公司支付反诉原告迅汇达公司工程款和违约金共计人民币49,583,287.85元(其中工程款本金1,429,729.13元，违约金48,153,558.72元计算至2019年6月30日，此后类推)；2、判决反诉被告万国置业公司承担酒店经营期间多支付的水费共计人民币310,566元；3、判决反诉被告万国置业公司承担租赁期间的亏损共计人民币13,510,000.07元(至2019年6月30日)；4、本案的全部诉讼费由反诉被告万国置业公司承担。后增加反诉请求：判决反诉被告万国置业公司支付反诉原告迅汇达公司工程监理费本金835,396元、设计费本金246,140元、日式水景工程款本金235,000元、绿化维护费本金710,000元、客房后期改造工程款本金1,410,000元和大维修款本金310,000元共计人民币3,746,536元。2、客房后期改造工程款1,410,000元的违约金2,100,195元（自2012年12月25日起按每天万分之五计算至2019年6月30止，此后类推）；3、判令反诉被告万国置业公司继续履行房屋租赁协议和补充协议。后变更诉讼请求为：1、判决继续履行《租赁协议》及《租赁协议（补充）》；2、由万国置业公司支付迅汇达公司工程款2,845,342.48元；3、判令万国置业公司支付工程监理费本金835,396元、设计费本金246,140元、绿化维护本金710,000元、客房后期改造工程款1,415,256.63元、大维修款本金310,380.7元，洪涛装饰公司株洲分公司工作人员社保费390,546.08元，漏审绿化费500,000元，客房门锁维修费87,550元，共计4,495,269.41元；利息963,496.19元（自2014年12月25日按银行同期贷款利率计息至2019年6月30日止，以此类推）；4、判令万国置业公司给付迅汇达公司工程违约金198,785,979.97元（违约金千分之二每天加万分之五每天计算至2013年6月1日止，本金已抵扣租金完结，不再计算违约金）；5、判令万国大酒店承担水费497,256.2元；6、判令万国置业公司承担酒店经营亏损13,510,000.07元（至2019年6月30日，此后类推）；7、案件受理费由万国大酒店负担。事实与理由：一、迅汇达公司系星宇投资（香港）有限公司(以下简称星宇公司)2010年6月1日为履行与万国置业公司签订的《合作意向》而设立。星宇公司是郴州市政府和郴电国际招商投资引进。根据星宇公司与万国置业公司签订的《合作意向》约定，星宇公司投资3000万至3500万元对万国大酒店进行装修改造，以此部分入股万国大酒店，并约定万国大酒店的股份可以优先转让给星宇公司，聘请上海锦江酒店管理公司团队全权负责酒店的经营。迅汇达公司因此投资了4000余万元对酒店进行改造。后万国置业公司告知资产已抵押给银行，不能入股，无奈之下，迅汇达公司与万国置业公司签订《租赁协议》。租赁协议约定，迅汇达前期投入所形成的资产归万国置业公司所有，万国置业公司按双方认可的评估审计机构作出的审计报告，将迅汇达公司投资的资金予以返还，但应先行抵扣应付的履约定金300万元和预付租金100万元，余款在双方确认审计报告结果后一个星期内由万国置业公司一次性返还，逾期返还的，每逾期一日按欠付金额的千分之二向迅汇达公司支付违约金。后万国置业公司委托天职（北京）国际工程项目管理有限公司（以下简称天职公司）进行评估审计。2012年10月18日，双方签订《租赁协议（补充）》约定，根据2011年7月11日双方签订的租赁协议，迅汇达公司投入酒店的资金，万国置业公司应于2012年10月31日前完成审计工作，逾期视同审计完成，应当按照迅汇达公司提供的数据作为结算依据，在五个工作日内万国置业公司应将款项支付至迅汇达公司账户，逾期迅汇达公司有权按总金额每日万分之五向万国置业公司追收滞纳金，同时应向迅汇达公司支付总金额30%的违约金。关于酒店后续改造问题，酒店侧门改造、后门挡风玻璃、二楼镂空隔断、酒店周边绿化、大堂地板打磨及酒店周边地表下沉改造工程由经营方负责施工，改造资金由万国置业公司审计后支付。万国置业公司应在2012年12月20日前完成审计工作，逾期视同审计完成，应当按照迅汇达公司提供的数据作为结算依据，在五个工作日内万国置业公司将款项支付至迅汇达公司账户，逾期按总额万分之五收取滞纳金，同时支付总金额30%的违约金。天职公司于2011年9月19日出具万国大酒店室内外装饰（一期工程）《工程造价审核定案表》，审定金额为7,125,018.69元；2、2011年10月25日出具万国大酒店一、二楼装饰工程《工程造价审核定案表》，审定金额为9,947,225.11元；3、2011年12月7日出具万国大酒店外墙照明工程《工程造价审核定案表》，审定金额为1,421,948.65元；4、2012年6月5日出具万国大酒店绿化工程《工程造价审核定案表》，审定金额为3,715,791.13元；5、2012年6月6日出具万国酒店监控设备系统工程《工程造价审核定案表》审定的金额为1,079,085.5元；6、2012年6月6日出具万国大酒店空调系统《工程造价审核定案表》，审定金额为579,398.06元；7、2012年6月5日出具万国大酒店厨房设备工程《工程造价审核定案表》，审定金额为2,233,862.47元；8、2012年6月6日出具万国大酒店消防系统工程《工程造价审核定案表》，审定金额为278,781.78元。天职公司在约定时间之后出具的为：2012年11月26日出具万国大酒店四楼宴会厅装饰、安装工程《工程造价审核定案表》，审定金额为16,487,208.32元，迅汇达公司送审金额为21,448,749.70元，2013年4月15日，万国大酒店消防改造工程《工程造价审核定案表》，审定金额为835,971.66元，迅汇达公司送审金额为893,711.26元。万国置业公司未按期将投资款返还给迅汇达公司，应按协议约定支付未付部分每日千分之二的违约金，按总金额万分之五每日支付滞纳金及支付总金额30%的违约金。故从2012年5月8日，迅汇达公司应向万国大酒店支付租金，但应先从投资款及投资款的违约金中抵扣，至2019年6月30日，万国置业公司尚欠迅汇达公司49,583,287.85元。二、按照租赁补充协议的约定，万国置业公司应办理酒店经营各项证照，但万国置业公司一直未提供整套证照、印章，又拒绝办理消防许可证，致使酒店不能办理星级评定，影响酒店经营，导致酒店长期亏损。万国置业公司应对酒店经营亏损承担责任，根据合同对等原则，应承担酒店亏损的百分之七。三、酒店的水表未与郴电国际的办公区、家属区分离，致使迅汇达公司在经营酒店中多支出水费497,256.2元，该部分应由万国置业公司支付。万国置业公司答辩称，一、迅汇达公司主张的前期投入资金返还与万国置业公司提起的租赁合同纠纷，系不同的法律关系，基于不同事实，迅汇达公司提起反诉于法无据，两案不应合并审理。二、迅汇达公司拖欠万国置业公司租金，提出以工程款项、第三方消费款项抵付租金，没有合同约定。迅汇达公司前期投入资金为9,963,556元，万国置业公司支付迅汇达公司7,530,000元，并直接向施工单位支付剩余工程款。按照双方形成的《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》确认万国置业公司已多支付了迅汇达公司工程款项。三、万国置业公司系国有控股上市公司湖南郴电国际发展股份有限公司（以下简称郴电国际）的子公司，万国置业公司的投资项目，必须以审计机关审计结论作为工程款结算依据。且根据双方于2014年12月25日形成的会议纪要，内容已取代了原先《租赁协议（补充）》的相关约定，迅汇达公司主张万国置业公司承担逾期审计的违约责任不符合事实，违约金等部分内容不是当事人的真实意思表示，有违法律，违约金畸高，应属无效。2012年10月31日后，迅汇达公司从未向万国置业公司主张过审计逾期的违约责任，显然超过了诉讼时效期间。四、迅汇达公司要求万国大酒店承担酒店经营期间使用的水费310,566元没有依据。五、迅汇达公司主张营业损失没有依据。酒店经营者是迅汇达公司，不论是依照法律规定还是依照双方约定，均应由迅汇达公司办理各项证照。经审理查明：1、2010年6月1日，郴州万国大酒店有限责任公司（后变更名公司称为万国置业公司）与星宇公司签订《合作意向》，约定由星宇公司投资3000万元至3500万元对万国大酒店进行全部的投资改造，重新对酒店功能布局，按四星级酒店标准打造高端酒店入股万国大酒店。在签订正式合作协议时，双方在洽谈过程中如出现分歧，双方必须友好协商，如经协商仍达不成正式合作协议，万国置业公司需把星宇公司在此项目运行过程中的所有前期投入由中介部门审定，并由万国大酒店在评估结果出来十天内按照评估价格如数支付给星宇公司。星宇公司为履行上述《合作意向》成立了迅汇达公司。迅汇达公司陆续与第三方施工单位签订建设施工合同，对万国大酒店的一楼大堂、二楼包厢室内重装饰工程、四楼宴会厅网架与九至十二楼等拆除工程、外墙照明改造工程、厨房设备工程、监控设备改造工程、空调工程、绿化工程、消防改造工程、四楼宴会厅工程等十项工程进行施工。至2011年5月9日，迅汇达公司投入万国置业公司的前期改造资金为,963,556元。2、2011年7月20日，万国置业公司（甲方）与迅汇达公司（乙方）签订《租赁协议》约定：在甲方与星宇公司在2010年6月1日签署的《合作意向》的基础上，甲乙双方经过友好协商，本着平等互利、双赢的原则，甲方同意将万国大酒店租赁给乙方经营，经协商达成并签署如下协议：一、租赁范围：万国大酒店地下一层至十二层（含四楼宴会厅），经营使用面积15699平方米，以及万国大酒店附属配套设施。2、租赁期限：壹拾贰年，从2011年11月1日起至2023年10月31日止，到后期乙方在同等条件下可优先续租。……二、租金和费用。1、租金从租赁起始日到租赁结束日，按年计租。2、租金由基本租金和经营提成租赁费二部分组成，基本租金为人民币叁佰万元/年（￥3,000,000元/年）。……3、支付遵守“先付基本租金后使用”的原则，基本租金按季支付，人民币柒拾伍万元/季，乙方应在每季的首月的5日前支付给甲方。乙方不按时向甲方足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应按欠缴租金的千分之二向甲方支付违约金，逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方解除租赁协议，终止租赁。4、乙方前期投入的返还、抵扣、财产归属和未付工程款的承担。乙方前期对万国大酒店装修改造应付第三方的款项，尚未支付部分经双方认可的评估机构审计和甲方核实后由甲方按原乙方与第三方签订的合同约定的期限支付给第三方。乙方前期投入所形成的财产全部归甲方所有。甲方按照双方认可的评估审计机构作出的审计报告，将乙方投入万国大酒店的资金（包括已付工程款、资产、为甲方支付的电梯检修费用等）予以返还，但应先行抵扣乙方应交给甲方的履约定金叁佰万元和预付租金壹佰万元，余款在双方确认审计报告结果后一个星期内由甲方一次性返还给乙方，逾期返还的，每逾期一日，甲方按欠付金额的千分之二向乙方支付违约金。5、乙方应当承担经营期间（含本协议租期起算日之前乙方实际经营期间）的所有税费、物业管理费、通讯费、水电费等与生产经营相关的所有费用。水、电、热、空调计量、计费和结算办法由双方与物业服务公司协商后确定。3、2012年10月18日，万国置业公司（甲方）与迅汇达公司（乙方）签订《租赁协议（补充）》约定，一、根据2011年7月11日双方签订的《租赁协议》，迅汇达公司投入酒店的资金，甲方应在2012年10月31日前完成审计工作，逾期视同审计完成，应当按照乙方提供的数据作为结算依据，在五个工作日内甲方将款项支付至乙方账户，逾期乙方有权按总金额的每日万分之五向甲方追收滞纳金，同时，应向乙方支付总金额30%的违约金。二、因三楼夜总会系乙方迅汇达公司投资，原《租赁协议》约定的押金由300万元调整为100万元；租赁按原协议不变，300万元/年兑现，2012年5月9日起执行，之前的场地使用费折抵甲方应付而未付乙方投资款的利息。部分暂时未能交付使用的客房从整改后实际使用日期计算；夜总会租赁日期为2012年10月9日起。三、关于酒店后续改造工程的问题，酒店侧门改造、后门挡风玻璃、二楼镂空隔断、大堂窗帘、酒店周边绿化、大堂地板打磨及酒店周边地表下沉改造工程由经营方负责施工，改造资金由甲方审计后支付，甲方应在2012年12月20日前完成审计工作，逾期视同审计完成，应当按照乙方提供的报审数据作为结算依据。在五个工作日内将款项支付至乙方账户，逾期乙方有权按总金额的每日万分之五向甲方追收滞纳金，同时，应向乙方支付总金额30%的违约金。……六、关于消费款结算的问题，在2012年10月26日前郴电国际总部及各分公司在万国大酒店的消费款应全部结算清楚，逾期乙方有权按总金额每日万分之五向甲方追收滞纳金，同时，应向乙方支付总金额30%的违约金。后续甲方在乙方的消费款每月25日前进行核对并签字确认，经确认后的消费金额从乙方应付甲方租金中扣除。……4、天职公司于2011年9月19日对万国大酒店室外装饰（一期）工程审定金额为7,125,018.69元；2011年10月25日对万国大酒店一、二楼装饰工程审定为9,947,225.11元；2011年12月7日对万国大酒店外墙照明工程审定为1,421,948.65元；2012年6月5日对万国大酒店绿化工程审定为3,715,791.13元、对万国大酒店厨房设备工程审定为2,233,862.47元；2012年6月6日对万国大酒店监控设备系统工程审定为107,908.50元、空调系统工程审定金额为579,398.06元、消防系统工程审定为278,781.78元、万国大酒店四楼审会厅装饰及安装工程审定为16,487,208.32元。2013年5月15日，对万国置业公司的消防改造工程审定为835,971.66元。以上审定表均经万国置业公司签章认可。5、2012年12月30日，万国置业公司与迅汇达公司共同在《万国酒店应收郴州迅汇达公司租金及应付垫支利息往来抵扣表》中签章，明确至2012年2月28日，万国置业公司应付迅汇达公司投资利息838,019.57元（按1-3年贷款基准利率6.65%计算），折扣后应付迅汇达公司投资利息788,680.53元，应收迅汇达公司租金788,680.53元，说明“根据2012年10月18日签订的租赁协议（补充），2012年5月9日之前的场地使用费折抵万国应付而未付郴州迅汇达投资款的利息。”6、2012年7月24日，万国置业公司以天职公司对上述工程的审计结果作为送审金额，送郴州市审计局审计。郴州市审计局对万国大酒店改造工程进行了审计，并分别出具郴审报[2013]107号、[2013]108号、[2014]128号审计报告，对万国大酒店一楼大堂与二楼包厢等室内重装饰工程审定造价为8,532,541.20元，四楼宴会厅网架与九至十二楼拆除等工程审定造价为525,972.58元，外墙照明改造工程审定造价为1,386,702元，厨房设备工程审定造价为2,220,468.79元，万国大酒店监控设备工程审定造价为99,369.12元，万国大酒店一、二楼空调工程审定造价为534,226.18元，绿化工程为3,006,855.18元，消防改造工程审定造价为258,278.33元；四楼宴会厅改造工程审定造价为14,912,420.1元，以上改造工程共计36,210,433.88元。7、2012年5月10日，以上工程项目中，监控设备工程、厨房设备工程、空调工程、绿化工程、消防改造工程的施工单位均出具了付款委托函给万国置业公司，委托迅汇达公司收取万国置业公司应支付的工程款。2012年5月9日，万国置业公司支付迅汇达公司4,900,000元；2012年5月10日，万国置业公司支付迅汇达公司630,000元；2012年10月24日，万国置业公司支付迅汇达公司2,000,000元。未委托迅汇达公司收款的剩余工程，万国置业公司按照《租赁协议》及其补充协议的约定，直接支付给了施工单位。万国置业公司按郴州市审计局审计结果直接给施工单位一楼大堂、二楼包厢室内重装饰、四楼宴会厅网架与九至十二楼等拆除工程、外墙照明、四楼宴会厅工程款共计29,821,299.2元。8、2014年12月25日，郴电国际董事长、总经理付国，党委书记、监事会主席蒋建华，财务总监许红玉，万国大酒店李红雨及迅汇达公司监事、股东颜自力对双方往来租金及工程款结算进行协商，形成了《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），该会议纪要中迅汇达公司监事、股东颜自力作为参会人员签字，迅汇达公司不认可会议纪要中确定的款项。会议纪要记载，双方确认一致的事实为：一、万国大酒店改造的工程以郴州市审计局审定金额36,210,433.88元为准，扣除万国置业公司已支付工程款36,776,538元，迅汇达公司应于2015年1月10日前退回万国置业公司566,104.12元。二、2011年1月至2014年12月，迅汇达公司应支付万国置业公司租金为8,417,500.14元，减除郴电国际消费抵租金及已转账支付租金等款项3,239,987.93元，迅汇达公司还应支付租金5,177,512.21元，迅汇达公司应于2015年1月10日前交付。三、迅汇达公司应于2015年1月10日前支付万国大酒店其他往来款178,962.46元。四、关于未审定工程款的确认部分，按2014年9月12日协商结果，万国置业公司应支付迅汇达公司工程款2,026,536元，其中万国置业公司与湖南雁城建设咨询有限公司郴州分公司、深圳洪涛装饰股份有限公司株洲分公司签订的监理合同及设计合同，由万国置业公司将该款项转付给迅汇达公司，迅汇达公司承诺该两单位同意将此款转由迅汇达公司负责收取，并在30天之内负责开具符合税务要求的发票给万国置业公司入账。客房后期改造工程款1,410,000.52元及2013年主要设备大维修款3,100,000元，万国置业公司人员签字确认的视同认可，并报审计局审计。漏审的绿化项目500,000元，由万国置业公司和迅汇达公司双方一致同意，报市审计局审计。……2014年12月30日，万国置业公司根据2014年12月25日的《会议纪要》制作《万国大酒店与郴州迅汇达公司往来对账表》，核对扣减《会议纪要》中列明的费用后，万国置业公司还应收取迅汇达租金2,176,042.27元。9、2015年5月22日，万国置业公司制作《万国大酒店与郴州市迅汇达投资有限公司2014年往来情况表（租金）》，其中根据2014年12月25日双方确认数据2,176,042.27元，应收迅汇达公司租金小计2,176,042.27元，减2015年迅汇达公司交来租金650,000元，减2014年因装修玻璃砸烂客人车辆维修费20,000元，减2014年3-12月郴电国际消费款1,069,746元，应收迅汇达租金合计436,296.27元。确认与迅汇达公司对账5636.11元，其中客户后期改造迅汇达公司入账1,415,256.63元，会议纪要1,410,000.52元，差5256.11元。大维修迅汇达公司入账310,380元，会议纪要310,000元，差380元。10、双方于2015年6月30日、2015年10月31日进行了对账。2015年10月31日对账的内容为：2014年对账余额436,296.27元，应收租金2015年1-10月2,500,000元，小计2,936,296.27元。减：实交租金1、2015年1-5月迅汇达支付租金（转账支付）483,000元，2、2015年1-3月郴电国际消费款抵租金286,229元，3、2015年4-5月15日郴电国际消费款抵租金103,161元、4、2015年5月16日-9月15日郴电国际消费款抵租金及万国消费款413,868元，5、2015年1-5月北湖接待中心费用176,083.50元，6、2015年6-7月北湖接待中心费用64,655.42元，7、友孚石油公司在迅汇达公司消费抵款1411元，8、2015年8-10月北湖接待中心费用98,055.82元，转账、消费小计98,055.82元。转账、消费抵账小计1,626,463.74元。减：迅汇达公司报来数据，手续在办理中：1、2015年3月份客户门锁款87,550元；2、2014年12月25日会议纪要漏审绿化费500,000元。调整项：1、2014年12月会议纪要客户后期改造金额1,410,000.52元，迅汇达公司入账金额1,415,256.63元，差额调整5256.11元，暂先调整出来，具体金额等审计报告出具后确认；2、2014年12月会议纪要大维修金额310,000元，迅汇达公司入账金额310,380元，差额调整380元，暂先调整出来，具体金额等审计报告出具后再确认；3、2014年12月会议纪要第三条（三）项投资人所住客户消费款迅汇达公司应负担金额52,978.50元，迅汇达提出以后处理，本次对账调出。其他说明2010年9月份至2011年11月万国大酒店装修期间深圳市洪涛装饰公司株洲分公司工作人员社保费390,546.08元。截至10月31日应收迅汇达租金273,121.84元。11、经过对账后，万国置业公司于2015年11月20日向迅汇达公司送达《催缴通知函》，基本内容为截至2015年10月底迅汇达公司欠缴租金273,121.84元，请迅汇达公司于2015年11月30日前交至万国置业公司财务部，逾期60日视为迅汇达公司根本违约。12、2016年1月12日，万国置业公司、迅汇达公司双方签署《关于2014年12月25日万国大酒店租赁给郴州迅汇达公司往来账有关情况调整函》，包括本案迅汇达公司主张的后续工程中的深圳市洪涛装饰股份有限公司株洲分公司工程款尾款20,793.08元、设计费171,200元；湖南雁城建设咨询公司监理金额835,396元，万国工程设计费246,140元、日式水景项目款235,000元，绿化维护费用710,000元，绿化漏审金额500,000元，客房后期改造工程1,415,256.63元。该函双方一致确认上述款项需要迅汇达公司提供施工合同、施工单位出具委托收款函、开具发票后万国置业公司予以认可。庭审中，万国置业公司对上述项目中的监理费835,396元、设计费246,140元、日式水景工程款235,000元，绿化维护费710,000元予以认可。13、2019年4月11日，万国置业公司向迅汇达公司发放《催缴通知函》，主要内容为，迅汇达公司欠付万国置业公司租金、违约金、水费，要求迅汇达公司2019年4月30日将欠费转入万国置业公司账号，逾期不交视为根本违约，终止租赁。2019年4月27日，迅汇达公司向万国置业公司送达《回复函》，主要内容为，迅汇达公司未及时足额缴纳租金系万国置业公司违约在先，万国置业公司尚欠迅汇达公司前期投资和后期改造工程本金、违约金、滞纳金，要求万国置业公司依约支付。2019年6月10日，万国置业公司再次向迅汇达公司送达《催缴通知函》，2019年6月14日迅汇达公司进行回复。2019年7月3日，万国置业公司向迅汇达公司发出《郴州万国大酒店有限责任公司关于解除租赁协议的通知》，通知迅汇达公司解除租赁合同，并对该通知进行了公证。迅汇达公司收到上述解除合同的通知后，于2019年7月8日向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，请求确认万国置业公司《关于解除租赁协议的通知》不具解除合同效力。湖南省郴州市北湖区人民法院于2019年8月23日作出（2019）湘1002民初3452号民事判决，判决：“驳回原告郴州市迅汇达投资有限公司的诉讼请求”。迅汇达公司不服，向本院提起上诉，本院作出二审终审判决：驳回上诉，维持原判。14、迅汇达公司在2015年10月31日对账之后交付租金的情况为：于2016年3月16日交付租金50,000元、2016年5月9日交付租金50,000元、2016年6月2日交付租金50,000元、2018年3月7日交付租金20,000元、2018年4月9日交付租金20,000元、2018年5月29日交付租金30,000元、2018年6月13日交付租金30,000元、2018年7月29日交付租金30,000元、2018年8月30日交付租金30,000元、2018年9月25日交付租金30,000元、2018年10月9日交付租金30,000元、2018年11月20日交付租金30,000元、2019年交付租金60,000元，共计460,000元。15、本院责令双方进行了对账：双方一致确认从2012年5月9日至起诉前，万国置业公司共计支付万国大酒店工程改造费用为37,351,299元（包括给付迅汇达公司的7,350,000元，直接给付建设方2,982,199元）；郴电国际及其关联公司在万国大酒店的总消费款为6,616,557元，迅汇达公司应支付万国置业公司的租金为24,424,999元；迅汇达已支付租金为1,893,000元，应支付的水费为656,923.14元。本院责令双方对2012年5月9日至2015年10月31日期间的费用，包括郴电国际及关联公司在万国大酒店的消费款、2015年11月1日至今郴电国际及关联公司在万国大酒店的消费款予以核算，迅汇达公司认为无法核算未提供数据。万国置业公司根据财务核算提供了《2015年10月31日前后郴电国际总部消费款明细表》，从迅汇达公司经营万国大酒店至2015年10月31日，郴电国际及其关联公司(除自来水公司外)在万国大酒店消费共计3,868,122元，2015年10月31日后共计消费2,740,335元，合计消费6,608,457元。因双方核对后对消费款有16,200元的误差，万国置业公司同意消费款增加8100元。16、因万国大酒店与郴电国际总部办公区及郴电国际家属区共用一个水表，通过双方多次协商，万国置业公司同意按同类型的酒店耗水计算迅汇达公司经营期间的用水即2700吨/月，至起诉前迅汇达公司应支付的水费为656,923.14元，双方认可郴电国际关联单位自来水公司在迅汇达公司经营万国大酒店期间至起诉前消费合计为1,027,405元，双方均同意该消费款抵扣迅汇达公司应支付给万国置业公司的水费及租金。17、为降低双方损失，妥善处理万国置业公司与迅汇达公司之间的纠纷，配合郴州市人民政府引进广发银行股份有限公司进驻郴州的招商引资工作，经本院主持，双方于2019年9月30日就部分事项达成调解协议，内容为“一、迅汇达公司将万国大酒店物业一楼西侧部分（现为茶吧及餐厅）约750平方米和二层整层、万国酒店正立面三、四楼外墙广告位、楼顶广告位、侧立面广告位、万国酒店前坪二十个专用停车位于2019年10月8日前移交万国大酒店公司；万国大酒店公司、迅汇达公司工作人员于2019年10月8日从上午10时开始对万国大酒店应移交的第一层、第二层内的物品、资产等核对移交，并于2019年10月8日20时前将所属物品撤离，双方工作人员在移交清单上盖章签字，否则视为丢弃物处理，并共同指定福城公证处对一、二楼资产进行清册和证据保全；二、迅汇达公司同意万国大酒店公司与广发银行股份有限公司长沙分行签订租赁合同；三、双方积极履行本调解协议中的义务，促使广发银行能顺利进驻郴州，如因迅汇达公司未如期交付上述租赁物，万国大酒店公司可于应移交当日申请强制执行；四、万国大酒店公司与迅汇达公司之间关于租赁合同是否于2019年7月3日已经解除、广发银行租金归属、迅汇达公司是否欠付租金、前期投资的计算、人员遣散补偿费用及迅汇达投资的其他物品的处理等其他未尽事宜，双方可另行协商处理；五、本协议双方签字生效。”本院已制作（2019）湘10民初291号民事调解书予以确认。2020年1月5日，双方自行达成调解协议，本院制作（2019）湘10民初291号之一民事调解书予以确认，内容为：“一、针对酒店员工提交的《关于员工经济补偿的依据与计算方法》附表中酒店总经办、人事部、财务部、工程部、保安部、客房部共45名员工11、12月工资及酒店餐饮部、出品部员工共22名员工10、11、12月工资192,625元和64名员工赔偿金（实为解除劳动合同经济补偿）760,150元，未签合同补偿金1,538,720元，养老保险补偿金1,097,253.01元的处理意见：鉴于迅汇达公司已于2019年10月12日将万国大酒店一楼半层和二楼整层移交给万国公司，并愿意在2020年1月8日将万国大酒店负一层、第一层另一半（东侧）、3-12层及万国大酒店附属设备设施移交给万国公司。根据郴州市中级人民法院（2019）湘10民初291号民事调解书有关条款，万国公司愿意支付迅汇达公司解除劳动合同经济补偿金（赔偿金）760,150元和酒店餐饮部、出品部员工共22名员工10、11、12月工资192,625元的50%（即9,6312.5元），上述款项共计856,462.5元。万国公司于2020年1月6日支付到迅汇达公司基本账户，2020年1月7日由迅汇达公司支付至员工个人工资账户。迅汇达公司是员工工资、解除劳动合同经济补偿、未签订劳动合同赔偿金、养老保险补偿金的主体。因未签订劳动合同补偿金、养老保险补偿金、拖欠员工工资和其他费用，根据租赁协议万国公司不予承担。二、鉴于根据郴州市中级人民法院（2019）湘10民初291号民事调解书，迅汇达公司已于2019年10月12日将万国大酒店一楼半层和二楼整层移交给万国公司，万国大酒店已经丧失餐饮、茶吧、商场等酒店经营主要功能，从而导致员工被裁员，致使酒店目前已不具备经营条件。双方同意迅汇达公司在2020年1月8日将万国大酒店负一层、第一层另一半（东侧）、3-12层及万国大酒店附属设备设施全部移交万国公司。但其中12层3间客房（1202、1203、1206）及地下储物间1间给迅汇达公司临时使用至2020年2月9日，此后应搬至5层3间客房（509、510、512）使用至2020年8月9日。迅汇达公司将万国大酒店资产移交给万国公司不视为双方租赁合同的解除，相关万国公司与迅汇达公司之间关于租赁合同是否于2019年7月3日已经解除、广发银行租金归属、迅汇达公司是否欠付租金、前期投资的计算、迅汇达公司投资的其他物品的处理及双方其他损失等其他未尽事宜，双方可另行处理。三楼KTV资产问题，双方同意依法依规处理。本调解协议经双方签字，并由郴州市中级人民法院确认后生效。”18、万国大酒店有限责任公司于2020年6月30日变更公司名称为郴州万国置业有限责任公司。以上事实有双方提交的证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对双方的各项诉讼主张评判如下：迅汇达公司因投资万国大酒店改造，后双方签订租赁协议，双方在长期交易中已经多次形成迅汇达公司用前期投资款、万国置业公司的母公司郴电国际及其关联公司的消费款抵扣租金的事实。现双方因此发生纠纷，万国置业公司请求迅汇达公司支付租金、水费，迅汇达公司反诉请求万国置业公司返还前期投资及违约金等，双方诉讼请求是基于相牵连的不同法律关系而产生，合并审理符合诉讼经济原则，更有利于处理双方之间的纠纷。万国置业公司关于不应受理迅汇达公司反诉的抗辩理由不能成立，本院不予支持。双方争议的焦点是：一、2014年12月25日的会议纪要是否可以采信的问题；二、万国置业公司与迅汇达公司之间的往来款如何计算问题；三、万国置业公司提起诉讼后，占用费如何计算的问题；四、迅汇达公司反诉请求如何认定的问题。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法通则》第六十六条，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。按照双方2011年7月20日签订的《租赁协议》对迅汇达前期投资的约定，迅汇达前期对万国大酒店装修改造应付第三方的款项，尚未支付部分经双方认可的评估审计机构审计、万国置业公司核实后，由万国置业公司按迅汇达公司与第三方签订的合同的期限支付第三方。迅汇达公司前期投入所形成的财产全部归万国置业公司所有。万国置业公司按照双方认可的评估审计机构作出的审计报告，将迅汇达公司投入万国大酒店的资金（包括已付工程款、资产、为万国置业公司支付的电梯检修费用等）予以返还。天职公司对涉案项目进行审计后作出的工程造价审核定案表，有万国置业公司、迅汇达公司签章，系双方认可的评估审计机构，天职公司于2011年9月19日至2013年5月15日陆续对迅汇达公司前期投资的工程进行审定。2013年，郴州市审计局陆续对万国大酒店的改造工程项目进行了审计。2014年12月25日，郴电国际董事长、总经理付国、党委书记、监事会主席蒋建华、财务总监许红玉、万国大酒店李红雨、迅汇达公司监事、股东颜自力对双方往来租金及工程款结算进行协商形成了《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》，该会议纪要确认万国大酒店改造工程款以郴州市审计局出具的审计金额为准，共计36,210,433.88元。在2014年12月25日对账的基础上，双方于2015年6月30日盖章确认了《万国大酒店与迅汇达租金往来对账明细表》，迅汇达公司盖章确认了2015年10月31日的《万国置业公司租金往来对账明细表》，万国置业公司对2015年10月31日的对账明细表亦予以确认。故双方在长期往来过程中已经对《租赁协议》、《租赁协议（补充）》中关于迅汇达公司前期投资工程款的计算方式进行了变更，事实上确认了前期工程款的计算应以郴州市审计局审定金额为准，计为36,210,433.88元。颜自力虽不是公司的法定代表人，但迅汇达公司在2015年6月30日、2015年10月31日在《万国置业公司租金往来对账明细表》签章确认了2014年12月25日《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》核对的金额，事实上是对颜自力2014年12月25日《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》上的签字行为进行了追认。故迅汇达公司关于2014年12月25日《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》不能作为定案依据，案涉万国大酒店改造工程应采用天职公司审定金额的抗辩及反诉理由，本院不予采纳。关于焦点二。1、关于迅汇达公司提起反诉的各项后续费用的问题。2014年12月25日《关于万国大酒店租赁相关事项的会议纪要》中，双方已经对迅汇达公司反诉请求中的监理费835,396元、设计费246,140元、日式水景项目款23,500元、绿化维护费710,000元，共计2,026,536元予以确认并抵扣租金，故迅汇达关于应计算上述四项工程的工程款的诉请本院予以支持，但该费用在双方往来明细中已经抵扣了租金，不应再重复计算。迅汇达公司主张的客房后期改造工程款1,415,256.63元，大维修本金310,380.7元，洪涛公司工作人员社保费390,546.08元在2014年12月25日的会议纪要，2015年6月30日、2015年10月31日的《万国大酒店与迅汇达公司租金往来对账明细表》中予以调整后抵扣了租金，故在本案中不再重复计算。客房门锁维修费用87,580元在2015年10月31日的《万国大酒店与迅汇达公司租金往来对账明细表》予以抵扣租金，故在本案中不再予以计算。2、2015年10月31日双方最后一次对账，迅汇达公司盖章确认，万国置业公司亦予以确认，故根据对账结果迅汇达公司还应支付万国置业公司租金273,121.84元。本院从2015年11月1日以后开始计算双方之间的各项费用。①租金：2015年11月1日至2019年6月30日，迅汇达公司应支付万国置业公司的租金为11,000,000元（250,000×44个月＝11,000,000元）。②2015年11月1日至今可抵扣的消费款：万国置业公司提供了《2012年10月31日前后郴电国际总部消费款明细表》并提供了财务凭证号，总消费款的数额与迅汇达公司提供的总消费款的数额仅相差16,200元，且明细表消费数额与2015年6月30日、2015年10月31日迅汇达盖章确认的对账明细表中消费数额相同，故万国置业公司提供的《2012年10月31日前后郴电国际总部消费款明细表》应当采信。根据该明细表，2015年11月1日至今郴电国际及其关联公司在万国大酒店的消费金额为2,740,335元加8100元，计2,748,435元。③迅汇达公司已付租金：根据双方提交的证据，迅汇达公司在2015年10月31日以后支付万国置业公司租金460,000元。④万国大酒店主张水费的问题：因万国大酒店与郴电国际总部办公区及郴电国际家属区共用一个水表，经双方多次协商，万国置业公司同意按每月2700吨计算用水量，迅汇达公司应支付万国置业公司的水费为656,923.14元，双方认可郴电国际关联单位自来水公司在迅汇达公司经营万国大酒店期间至今消费合计为10,27,405元，故万国置业公司应支付迅汇达公司水费（1,027,405元-656,923.14元＝370,481.86元）。故迅汇达公司在抵扣完改造工程款、消费款、水费后还应支付万国置业公司租金7,694,204.98元（2015年10月31日前对账结余273,121.84元+租金11,000,000元-消费2,748,435元-已付租金460,000元-万国补偿迅汇达的水费370,481.86元＝7,694,204.98元）。            万国应收              迅汇达应收                  项目              金额（元）              项目              金额（元）                  2015年10月31日对账后结余（后续工程款已包含）              273121.84              消费款（2015年11月至起诉前）              2748435                  租金（2015.11.01－起诉前共44个月）              11000000              万国应补偿水费              370481.86                                              已付租金（2015年11月以后）              460000                  小计              11273121.84              小计              3578916.8                  迅汇达应付万国              7694204.98                                  因2015年10月31日前，在往来款中，双方盖章确认以万国置业公司委托迅汇达公司管理北湖接待中心的管理费用抵扣租金，且双方对账中已经抵扣，本院予以确认，2015年10月31日以后北湖接待中心管理费用不属于本案诉讼范围，迅汇达公司可以另行主张权利。关于焦点三。万国置业公司与迅汇达公司租赁纠纷诉讼过程中，为配合郴州市政府的招商引资工作，同时降低双方损失，双方在本院主持下已于2019年9月30日达成调解协议，迅汇达公司于2019年10月8日已将万国大酒店物业一层西侧部分（现为茶吧及餐厅）约750平方米和二层整层、万国大酒店正立面三、四楼外墙广告位、楼顶广告位、侧立面广告位、万国酒店前坪二十个专用停车位移交万国置业公司。从2019年7月1日至2019年10月7日的酒店占用费计算为（3,000,000元/365天×98天＝805,479.64元）。万国大酒店因此丧失了餐饮、茶吧、商场等酒店经营的主要功能。2020年1月5日，双方自行达成调解协议，迅汇达公司已于2020年1月8日将万国大酒店负一层、第一层另一半（东侧）、3-12层及万国大酒店附属设备设施全部移交万国公司，仅余几间客户供迅汇达公司临时使用。从2019年10月8日至2020年1月8日，酒店占用费计算为（3,000,000元/365天×92天×40%＝302,465.82元）。迅汇达公司占用万国置业公司的费用共计为1,107,945.46元（805,479.64元+302,465.82元＝1,107,945.46元）。经调解，迅汇达公司已将万国大酒店全部移交万国置业公司，后续占用费不再计算，且万国置业公司关于移交万国大酒店地下一层至十二层楼及万国大公司附属设施设备的问题，双方已经达成调解协议并经本院确认，故该项诉讼请求在本判决中不再予以处理。双方在数次往来款的抵扣中未计算利息、违约金、滞纳金已形成惯例，双方以实际行为对《租赁协议》及《租赁协议（补充）》约定的相关条款进行了变更，故万国置业公司根据《租赁协议》的约定，主张迅汇达公司应给付欠付租金每日万分之二违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点四。如前所述，迅汇达公司与万国置业公司已经对迅汇达公司前期投资抵扣租金的问题进行了多次对账，变更了《租赁协议》及《租赁协议（补充）中》对于逾期审计以送审金额计算投资款的约定，故迅汇达公司关于因审计机构逾期审计，应按迅汇达公司送审价格支付前期投资工程款的理由不能成立，本院不予采纳。本院根据双方提交的证据进行核算，迅汇达公司将前期投资工程款抵扣完后，至今还应支付万国置业公司7,694,204.98元，故迅汇达公司关于万国置业公司应支付工程款2,845,342.48元的反诉与本院计算结果不符，本院不予支持。迅汇达公司主张万国置业公司应支付的工程监理费、设计费、绿化维修本金、客房后期改造工程款、大维修款、洪涛装饰公司工作人员社保费均已抵扣完毕，故迅汇达公司主张的上述费用及利息、违约金、滞纳金，本院不予支持。迅汇达公司请求万国置业公司承担酒店经营亏损不符合合同约定，故该项反诉请求，本院不予支持。综上，迅汇达公司还应支付万国置业公司租金7,694,204.98元、2019年6月30日后酒店占用费1,107,945.46元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告郴州市迅汇达投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告郴州万国置业有限责任公司租金7,694,204.98元；二、由被告郴州市迅汇达投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告郴州万国置业有限责任公司酒店占用费1,107,945.46元；三、驳回原告郴州万国置业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郴州市迅汇达投资有限公司的反诉请求。郴州万国置业有限责任公司预交案件受理费265,739元，由郴州万国置业有限责任公司负担228,739元，由郴州市迅汇达投资有限公司负担37,000元；郴州市迅汇达投资有限公司预交案件受理费179,421.40元，由郴州市迅汇达投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘 军审 判 员  杨利平人民陪审员  陈 政二〇二〇年七月十四日法官助理韩淑静书记员梁俊雯附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。