山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3742号原告（反诉被告）：焦红蕾，女，1976年3月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告（反诉被告）：逄振洪，男，1977年5月7日出生，汉族，住青岛市即墨区。二被告委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛硅谷置业有限公司，住所地青岛市即墨区鳌山卫办事处莱青路**，统一社会信用代码913702820773508187。法定代表人：张建刚，董事长。委托诉讼代理人：时吉杲，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴龙胜，山东文鼎律师事务所律师。第三人：青岛海达住建设施有限公司，住，住所地青岛市即墨区长江二路**一社会信用代码91370282397497923Q。法定代表人：刘长江，董事长。第三人：东亚装饰股份有限公司，住所地，住所地青岛市市**山东路**时代国际广场**会信用代码91370200163619721E。法定代表人：刘彦辰，总经理。委托诉讼代理人：陶渊，女，1987年1月7日出生，汉族，住青岛市市**，系东亚装饰公司职工。委托诉讼代理人：杨盼，男，1987年6月27日出生，汉族，住青岛市市**，系西东亚装饰公司职工。原告（反诉被告）焦红蕾、逄振洪与被告（反诉原告）青岛硅谷置业有限公司、第三人东亚装饰股份有限公司（以下简称东亚装饰公司）、青岛海达住建设施有限公司（以下简称海达住建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张中昊、被告委托诉讼代理人时吉杲、第三人东亚装饰股份有限公司委托诉讼代理人陶渊、杨盼到庭参加诉讼。第三人青岛海达住建设施有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦红蕾、逄振洪向本院提出诉讼请求：1、被告青岛硅谷置业有限公司立即交付给原告焦红蕾、逄振洪硅谷大厦2号楼7层709户房屋；2、被告青岛硅谷置业有限公司向原告逾期交房违约金人民币99740元（2017.1.1～2019.6.30），并仍按合同约定日万分之二计算自2019年7月1日至实际交房之日的违约金。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原告通过第三人购买抵账房，交清全部购房款后，原、被告订立《商品房预售合同》（编号：**），购买硅谷大厦2号楼7层709户，房屋总价款548022元。合同约定交房时间2016年12月31日前；原告逾期付款按照未付款额日万分之五承担违约金；被告逾期交房按照已付房款日万分之二承担违约金。由于被告的原因，涉案房屋至今不能交付。原告多次主张权利未果。被告青岛硅谷置业有限公司辩称，原告与第三人约定的抵账房如何交付及房款如何支付被告方不清楚，被告方至今没有收到原告交纳的房款，原告违约在先，应当按照合同约定支付违约金。原告要求被告支付违约金及交付房屋无事实及法律依据，请求依法驳回。反诉原告（被告）青岛硅谷置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》（**）；2、反诉被告向反诉原告支付赔偿金27401.1元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月15日，原、被告订立《商品房预售合同》（编号：**），购买硅谷大厦2号楼709户，房屋总价款548022元。付款时间为2016年11月15日。合同第七条约定反诉被告若未按合同约定时间付款逾期超过30天，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告按照合同总价款5%支付赔偿金。反诉被告至今未向反诉原告支付任何购房款，严重违约。请求判如所请。反诉被告（原告）焦红蕾、逄振洪辩称，本诉中已经可以认定，逄振洪、焦红蕾通过海达住建公司购买涉案房屋，并按照反诉原告的指示交付了全部房款。东亚装饰公司与硅谷置业公司有以房抵款的事实，东亚装饰公司将涉案房屋又抵给了海达住建公司，海达住建公司将该房屋出售给我方，我方在付清房款后与反诉原告签订了网签商品房预售合同。反诉人的反诉事实无任何依据，应于驳回。第三人青岛海达住建设施有限公司未到庭陈述。第三人东亚装饰股份有限公司述称，我方承揽被告青岛硅谷置业有限公司开发的硅谷大厦精装修工程，该工程已通过竣工验收并交付给被告。我方与被告于2016年签署了硅谷大厦房屋转让协议，双方约定被告采用房屋抵顶工程款的形式向被告支付工程款，共抵顶给我方14套硅谷大厦的房屋，其中包含涉案房屋**户。房屋转让协议签署后，我方与青岛海达住建设施有限公司也就是本案的另一第三人签署抵款协议书，我方将从被告处抵顶的涉案房屋以房屋抵顶材料款的形式抵给海达住建公司，协议约定的涉案房屋的落户人为原告，系由海达住建指定的。之后我方没有参与，由原告、海达住建公司及被告就涉案房屋的付款、合同签署及交付进行沟通协商办理。本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据并进行证据交换和质证。对经质证无异议的证据《青岛市商品房预售合同》（编号为**），被告提交的房屋建筑工程竣工验收备案表、房地产登记明细、房地产预售许可证，第三人提交的《硅谷大厦》房屋转让协议（青岛硅谷置业有限公司与东亚装饰股份有限公司签订）本院予以确认并在卷佐证。对争议证据本院认定如下：二原告提交的青岛海达住建设施有限公司与焦红蕾、逄振洪签订的《硅谷大厦房屋转让协议》、青岛海达住建设施有限公司出具的收款收据及银行交易凭证两份与第三人提交的由原告与第三人签订的《抵款协议书》可以相互印证，且原告能够明确的陈述付款的过程，对上述证据的真实性予以认定。本院联系第三人青岛海达住建设施有限公司现法定代表人刘长江，向其了解案涉房屋的抵顶及付款情况，刘长江称对硅谷大厦2号楼709户房屋的情况不知情，案涉情况均发生在原股东曲黎明经营期间，均由曲黎明处理，从接收到的公司财务等相关材料中并未发现有本案所涉相关材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年11月15日，原告焦红蕾、逄振洪（乙方）与被告青岛硅谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1、房屋地址：即墨区鳌山卫街道办事处**路**号《硅谷大厦》**户；2、房屋价款：总房价款为498398元（不含房屋全装修价格），房屋全装修总价为548022元；3、付款方式和付款期限：自有资金方式付款，乙方于2016年11月15日前向甲方支付定金50000元，于2016年11月15日于甲方签约并支付首付房款548022元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；4、房屋交付：该房屋的交付必须符合条件，办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署验收交接单。2、2016年11月15日，原告焦红蕾、逄振洪分别通过邮储银行62×××92账户及青岛农商银行62×××22账户，以刷卡支付方式支出330000元及218022元。收取焦红蕾款项的终端商户名称显示为“青岛昌鼎龙商贸有限公司”。同日，第三人海达住建公司向焦红蕾、逄振洪出具收款收据一份，确认收到购房款548022元。甲方（转让方）青岛海达住建设施有限公司与乙方（受让方）焦红蕾、逄振洪签订《硅谷大厦房屋转让协议》一份，约定，转让房屋位于青岛市即墨市**户，建筑面积（预测）为62.03平米，房地产权证号：鲁（2016）即墨市不动产权第**号，预售证号：青房注字2016第**号。房屋转让价格为人民币伍拾肆万捌仟零贰拾贰元整（小写：548022元整）。在签订协议时，乙方一次性付清全部转让款（以甲方出具的收据为准）。甲方保证该房屋在转让时没有作抵押及发生一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任，给与乙方双倍转让价格赔偿。本协议签订前，有关该房屋的一切债权债务以及发生的纠纷由甲方承担，本协议生效后，有关该房屋产生的一切债权债务以及发生的纠纷由乙方承担。本协议生效后，甲方委托并授权开发商配合乙方办理《青岛市商品房预售合同》等相关手续证件。该转让协议为未载签订时间。3、第三人东亚装饰公司（甲方）、海达住建公司（乙方）与原告逄振洪、焦红蕾（丙方）签订的抵款协议书，约定鉴于海达住建公司为东亚装饰公司材料分包，供货金额尚未结算完毕，具体结算金额以双方最终确认结算为准。东亚装饰公司同意以硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程**户住宅抵扣乙方在硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程部分材料款，落户户主为丙方。甲、乙、丙三方就商品房抵偿货款一事达成如下协议。第一条，甲、乙、丙三方共同确认，同意以硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程**户（建筑面积62.03㎡，房屋折后总价537686.00元，大写人民币：伍拾叁万柒仟陆佰捌拾陆元整）抵扣乙方在硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程部分材料款，落户户主为丙方，抵账总金额537686.00元，（大写人民币：伍拾叁万柒仟陆佰捌拾陆元整）；第二条，本协议有效期至该抵账房产办理完毕《房地产权证》为止。该协议书未记载签订时间。4、青岛硅谷置业有限公司（甲方）与东亚装饰股份有限公司（乙方）签订有《硅谷大厦》房屋转让协议，该协议约定，甲方将包括案涉房屋**在内的14处房产转让给乙方，乙方需缴纳1#10万元/套，2#5万元/套作为认购定金，剩余房款于工程款中进行扣除，多退少补。本协议签订并缴清认购金后，甲方须为乙方保留该房屋至工程验收之日，不能将该房屋认购给第三方。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》，所需缴纳房款于工程房款中进行扣除，多退少补。本协议签订并缴清认购金后，甲方须为乙方保留该房屋至工程验收之日，不能将房屋认购给第三方。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》，所需缴纳房款于工程房款中进行扣除，多退少补。签署该协议后乙方可将该房屋自行处理，处理后所得的购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户，之后甲方代办相关手续证件。乙方签署《商品房预售合同》及缴纳其他相关购房费用后，按照《商品房预售合同》进行责任认定。该协议未载明签约时间。2016年2月5日包括涉案房屋在内的硅谷大厦项目取得商品房预售许可证；2018年8月6日，涉案房屋所在的工程进行了房屋建筑工程竣工验收备案；2019年3月11日，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局为青岛硅谷置业有限公司填发房地产登记明细，载明被告公司投资开发的位于青岛市即墨区**号楼具备房地产登记条件，准予登记。本院认为，根据原、被告提交的证据及第三人东亚装饰公司陈述，可以认定被告青岛硅谷置业有限公司作为开发商与第三人东亚装饰公司协议以硅谷大厦房屋抵顶工程款，准许东亚装饰公司处分房屋的事实以及第三人东亚装饰公司将案涉房屋抵顶给第三人海达住建公司并最终由海达住建公司出售给原告焦红蕾、逄振洪并收取购房款的事实。被告青岛硅谷置业有限公司与原告焦红蕾、逄振洪签订了《商品房预售合同》，应当认定被告青岛硅谷置业有限公司明知并认可原、被告及第三人之间的债权债务关系。原告焦红蕾、逄振洪与被告青岛硅谷置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。原告焦红蕾、逄振洪在《商品房预售合同》约定的期限向第三人海达住建公司支付硅谷大厦**户房产的购房款548022元，履行了购房人支付购房款的义务，原告无需再向被告支付购房款。故青岛硅谷置业有限公司以焦红蕾、逄振洪未支付购房款为由所主张的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告焦红蕾、逄振洪按照合同约定及时足额支付了房款，被告亦应按照合同约定及时履行交房、协助办理房屋所有权转移登记手续等相关合同义务。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告购买的硅谷大厦**户房屋应于2016年12月31日交付，但至庭审时该房屋尚未进行房屋验收交接，已经超过双方约定的房屋交付期限，原告有权依据合同约定主张逾期交房违约金。现涉案的硅谷大厦**户房屋已经竣工验收备案并进行了房屋所有权初始登记，原告要求被告继续履行合同交付房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告逾期交房构成违约，原告要求被告承担以已付房款548022元为基数自最后交付期限之第二天即2017年1月1日起起至实际交付之日止按照日万分之二计算的逾期交房违约金符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛硅谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）焦红蕾、逄振洪交房硅谷大厦2号楼7层709户房屋；二、被告（反诉原告）青岛硅谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）焦红蕾、逄振洪支付违约金99740元（以已付房款548022元为基数，按照日万分之二自2017年1月1日起计算至2019年6月30日）并承担以548022元为基数自2019年7月1日起至实际交房日被告按照日万分之二计算的违约金；三、驳回被告（反诉原告）青岛硅谷置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元，由被告青岛硅谷置业有限公司负担。反诉案件受理费243元由反诉原告青岛硅谷置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 乔 婧审判员 杨 涛审判员 高 燕二〇二〇年七月十日书记员 于梦娇附法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。