山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初1973号 原告：山东景诚物业管理有限公司。住所地山东省商河县 法定代表人：乔中元，总经理。 委托诉讼代理人：胡安利，男，山东景诚物业管理有限公司职工。 被告：王波，男，1981年3月1日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：李丰梅（系王波之妻），住山东省商河县。 原告山东景诚物业管理有限公司（以下简称景诚物业公司）与被告王波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告景诚物业公司的委托诉讼代理人胡安利，被告王波及其委托诉讼代理人李丰梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 景诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王波支付2018年9月24日至2020年9月23日物业管理费3240元；2.王波承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：王波购买景诚物业公司所管理的商河县中再凤凰城小区12号楼2单元***室房产，建筑面积122.73㎡，景诚物业公司于2016年9月24日与王波签订《临时管理规约》及《承诺书》，《临时管理规约》第四条规定：本临时管理规约中所指的物业服务企业为：山东景诚物业管理有限公司。第四十一条：本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效。 《临时管理规约》约定景诚物业公司向王波提供物业管理服务，王波按建筑面积1.1元/㎡的标准向景诚物业公司缴纳物业管理费（公共物业服务费0.7元/平/月、电梯费0.2元/平/月、消防费0.2元/平/月）。王波自2018年9月24日至2020年9月23日拖欠物业管理费3240元。景诚物业公司多次催缴无果。 王波拒不缴纳物业费的行为已严重违反《临时管理规约》，侵犯了景诚物业公司及其业主的合法权益，故特诉至贵院，请求及时解决为盼。 王波辩称，签订的《临时管理规约》第五章第三十二条规定，本物业管理区域内物业服务收费采取包干制方式。第三十二条第1项规定的具体收费标准：人民币0.7元/建筑平方米/月；电梯收费标准：人民币0.2元/建筑平方米/月。第七章附则第四十一条，本《临时管理规约》自首位物业买受人承诺之日起生效至业主大会制定的管理规约生效之日终止。景诚物业公司要求自2018年9月24日起按1.1元标准交纳物业费，违反《临时管理规约》，王波按0.9元缴纳物业费多次，景诚物业公司拒收。景诚物业公司违约在先，不是王波违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中再凤凰城小区尚未成立业主委员会，开发商济南中再生置业有限公司（以下简称中再置业公司）将中再凤凰城小区委托景诚物业公司实行前期物业管理，双方签订了前期物业服务合同即《凤凰城小区前期物业服务合同》，《凤凰城小区前期物业服务合同》订立后且已经备案。王波居住的凤凰城小区12号楼2单元***室建筑面积为122.73㎡，为（小）高层带电梯楼房，安装有自动消防设备。中再置业公司2016年9月24日向王波交楼，同日景诚物业公司与王波签订《临时管理规约》及《承诺书》，约定“1.物业管理服务费具体收费标准为：0.7元/建筑平方米/月。电梯费收费标准：0.2元/建筑平方米/月。2.收取物业服务费业主应于办理入住手续时向本物业的物业服务企业缴纳壹年（十二个月）的物业服务费，首期物业服务费自收楼之日起开始计算”。王波已按上述约定交纳了2018年9月23日前的两年的物业费。景诚物业再收取物业服务费时加收0.2元/㎡/月自动消防维护费，王波不同意交纳，双方发生纠纷，至今景诚物业尚未向王波收取2018年9月24日至2020年9月23日的物业服务费。 双方当事人争议的焦点问题是：景诚物业公司收取0.2元/平方米/月自动消防控制设施维护运行费的理由和依据。 景诚物业公司诉称，中再置业有限公司与景诚物业公司签订的《凤凰城小区前期物业服务合同》已由济南市房管局审批，合同中第三章物业服务费用第五条本物业管理区域物业收费选择以下第一种方式：①包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月平方米（其中公共性物业收费1.3元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米）；（小）高层住宅：1.85元/月平方米（其中公共性物业服务费1.3元/月平方米，电梯维护运行费0.35元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米）。合同明确包干制的公共性物业服务费并不包括电梯维护运行费及自动消防设施维护运行费。消防设施属特种设备，其费用不包含在物业普通服务费里面，且消防系统真实存在并正常运行，使用方有义务缴纳相关费用。 中再置业公司与景诚物业公司双方签订移交证明，证实2018年5月25日前小区内的自动消防联动系统是由中再置业公司承担费用，2018年5月25日移交给景诚物业公司，一切维护费用由景诚物业公司承担。 《凤凰城小区前期物业服务合同》约定的自动消防控制设施维护运行费用的收费标准为0.2元/平方米/月，与商河县物价局、商河县住房和城乡建设委员会文件商价字（2016）7号文件附件二中规定的标准一致。景诚物业公司按0.2元/平方米/月的收费标准向王波收取自动消防控制设施维护运行费符合规定，王波应当缴纳。 王波辩称，中再置业公司与景诚物业公司签订的前期物业服务合同，只约束景诚物业公司；王波不知情，不能约束王波。对自动消防系统的存在和管理没有异议，景诚物业公司接过来，由公司负担，王波不承担费用；商河县物价局、商河县住房和城乡建设委员会文件商价字（2016）7号文件附件二中规定的自动消防控制设施维护运行费用0.2元的标准无异议。王波认为与景诚物业公司签订的《临时管理规约》中规定的物业服务费是大包干制，范围包括公共设施，消防设备也属于公共设施。在召开业主大会制定新的管理规约之前，按照约定本临时管理规约不能更改。 本院认为，本案系王波与景诚物业公司之间因前期物业服务合同的履行产生的争议，属物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案凤凰城小区尚未成立业主委员会，中再置业公司作为建设单位有权与物业服务企业签订前期物业服务合同。中再置业公司与景诚物业公司签订的《凤凰城小区前期物业服务合同》为前期物业服务合同且已经备案，对业主具有约束力。合同中的约定应当对作为业主的王波具有约束力。涉案小区的自动消防控制设施维护运行原由中再置业公司负责，2018年5月25日移交由景诚物业公司维护，景诚物业公司亦进行了消防设备的维护运行，景诚物业公司有权收取相应的自动消防维护费用。王波居住的凤凰城小区12号楼2单元***室建筑面积为122.73㎡，为（小）高层带电梯楼房，安装有自动消防设备。应当按《凤凰城小区前期物业服务合同》约定（小）高层住宅的标准，1.85元/月平方米（其中公共性物业服务费1.3元/月平方米，电梯维护运行费0.35元/月平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月平方米），交纳前期物业管理服务费用，景诚物业公司按建筑面积1.1元/平方米/月主张权利，系其对自己权利的处分。故对景诚物业的诉讼请求，本院予以支持。 王波辩称，王波缴纳物业服务费的范围和标准仅使用双方签订的《临时管理规约》。本院认为，由于物业服务的公共性、整体性，每位业主缴纳物业服务费范围和标准应当使用统一的依据；按照司法解释的规定，未成立业主委员会的使用的是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。凤凰城小区未成立业主委员会，故每位业主应当统一使用中再置业公司与景诚物业公司签订并备案的《凤凰城小区前期物业服务合同》。王波与景诚物业公司签订《临时管理规约》与《凤凰城小区前期物业服务合同》不一致的，应使用《凤凰城小区前期物业服务合同》。故对王波答辩意见不予采纳. 庭审中王波主张商河县公安消防大队没收到过消防费，凤凰城小区环境差、消防车进不去，没有达到相应的服务标准。本院认为，收取的自动消防控制设施运行费是用于日常维护维修、人员值班等,不是交给消防大队的。王波主张景诚物业公司服务质量达不到标准,若给其造成损害的,可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 被告王波于本判决生效之日起10日内支付原告山东景诚物业管理有限公司物业服务费3240元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张进锋 二〇二〇年七月二十八日 书记员  李 萌