四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5869号 原告：杨刚，男，汉族，1974年1月18日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：王超，男，汉族，1982年2月10日出生，住吉林省辽源市龙山区。 被告：成都众越新起点洛克健身服务有限公司，住所地成都市青羊区培华路312号16栋-1层1号。 法定代表人：赵耀，执行董事兼总经理。 原告杨刚诉被告王超、成都众越新起点洛克健身服务有限公司（以下简称众越洛克公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告杨刚的委托诉讼代理人龙从渊，被告王超、众越洛克公司的法定代表人赵耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨刚向本院提出诉讼请求,请求依法判令：1.解除杨刚与王超于2017年3月21日签订的《心灵家园项目16号楼负一层租赁合同》；2.王超、众越洛克公司向杨刚支付2018年3月21日至2020年5月11日止的房屋租金355082元及利息，利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付租金之日起暂计至2020年5月11日为25535.4元（第一个租约年的利息为15477.08元，第二个租约年的利息为9903.75元，第三个租约年的利息为154.57元）实际计算至合同解除之日止；3.王超、众越洛克公司向杨刚支付房屋腾退前的占用费及空置损失，按约定的租金标准计算，自2020年5月12日起至实际腾退房屋之日；4.王超、众越洛克公司向杨刚支付欠付的物业管理费、水电气等费用301365元；5.王超、众越洛克公司向杨刚支付违约金120000元（按照合同约定租赁期限内总租金10%计算）；6.本案诉讼费用、保全费用等全部由王超、众越洛克公司承担。审理中，杨刚明确房屋已经办理了腾退，并变更第一、二、三、四项诉讼请求为：1.确认杨刚与王超签订的《心灵家园项目16号楼负一层租赁合同》于2020年4月1日解除；2.王超、众越洛克公司向杨刚支付2018年3月21日至2020年5月11日止的房屋租金355082元；3.王超、众越洛克公司向杨刚支付欠付的物业管理费、水电气等费用430750.96元。在庭审中，杨刚再次撤回关于利息的诉讼请求。事实与理由：2017年3月21日，杨刚与王超签订了《心灵家园项目16号楼负一层租赁合同》（以下简称《租赁合同》），就相关权利义务进行了约定。合同签订后，杨刚按照合同约定向王超交付了房屋，王超亦向杨刚支付了150000元的履约保证金，但在自免租期满后，王超未向杨刚交付任何一期的租赁费用。杨刚向王超发房租催收函和解除商铺租赁合同并收回及限期搬离通知书，并于2020年4月2日前办理完毕房屋所有退房交接手续及物品搬迁清理程序。王超于2020年4月26日给杨刚回函称拖欠的房租应由众越洛克公司承担。杨刚与众越洛克公司联系无果，且众越洛克公司仍将其经营所用物品堆放与案涉房屋，为维护杨刚的合法权益，望法院判如所请。 王超辩称，与杨刚之前所签订的合同是王超代表的公司，在王超将公司转给赵耀后，赵耀也有缴纳房租，也是有相应的收条，在收条上面有杨刚签字，说明杨刚是知晓王超将公司转让给了赵耀；关于公司的事宜王超都没有参与，请求驳回杨刚对王超的诉讼请求。 众越洛克公司辩称，1.杨刚所陈述的没有缴纳费用不属实，众越洛克公司从接手到2020年3月21日只欠了最后季度的50000元，众越洛克公司总共缴纳了220000元给杨刚；2.针对物业的费用：之前的费用是王超遗留下来的债务，众越洛克公司也在还，但是对于所还的金额是有异议的；3.在解除期间，不是联系众越洛克公司无果，是众越洛克公司一直在与杨刚沟通如果将合同继续履行下去，但是杨刚说这是其与王超的合同，与众越洛克公司无关。对于2020年3月21日之前所欠的租金予以认可，对于物业费、水电费予以认可，但是至认可向相关部门直接缴纳。对于2020年3月21日之后的租金不予认可。所支付的150000元履约保证金应当予以抵扣，对于剩余部分予以确认。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，法院组织当事人交换证据并进行质证，对于当事人无争议的当事人身份信息、《租赁合同》、微信聊天记录、房屋催收函、解除商铺租赁合同并收回及限期搬离通知书、回函、欠费催缴通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月21日，出租方杨刚（即甲方）与承租方王超（即乙方）签订《租赁合同》，由甲方将位于光华大道一段培华路312号“阳城·心灵家园”物业楼负一层（以下简称案涉物业）出租给乙方，合同约定：“……二、租赁用途：2.1乙方承租租赁物业用于健身、休闲、娱乐、培训经营。未经甲方书面同意，乙方不得在租赁物业从事合同约定以外的经营业态，且不得转租或转让给第三方经营。……四、租赁期限：……4.2租金缴费期限从2018年3月21日起至2024年3月20日止，合计：72个月。4.3租赁物业免租期从2017年3月21日至2018年3月20日。合计12个月。期间无租金。但乙方应缴纳水、电，物业等费用。五、租金：（一）甲方、乙方共同约定按照以下方式支付租金。5.1.1乙方签订合同后缴纳履约保证金150000元，第一次交纳租金时间在2018年3月21日前15日。租金交纳周期为半年。提前15天缴纳。逾期未缴纳租金的甲方有权在逾期第16日收回物业使用权。5.1.2在本合同期限内，租赁物业租金从2018年3月21日开始计算。第一个租约年（2018年3月21日至2019年3月20日）每年租金为人民币150000元整；第二个租约年（2019年3月21日至2020年3月20日）每年租金为人民币180000元整；第三个租约年（2020年3月21日至2021年3月20日）每年租金为人民币180000元整；……5.1.3……本条款中乙方所承担的租金不含物业管理费，物业管理费用由承租方向小区物业管理公司自行缴纳。六、水、电、气费及支付方式：6.1租赁物业交付乙方使用后，由于装修，经营活动产生的水、电、气等费用（包括管线耗损分摊）由乙方自行承担，其计费标准按国家有关规定计算（最低商业计费标准）。……十一、合同终止及违约责任……11.1.2除法定或约定解除合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同，如甲方无故解除本合同，应向乙方支付租赁期限内总租金20%的违约金，如乙方无故解除本合同，应向甲方支付合同约定租赁期限内总租金20%的违约金。……11.2乙方有下列情形之一的，视为违约：11.2.1乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金，逾期在30天以内，乙方除应支付逾期应付租金之外，每逾期一日，乙方按应付款项总额的0.3%向甲方支付违约金。……11.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同约定租赁期限内总租金10%的违约金：……11.3.3乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过30天的。……十二、其他约定：……12.3双方在租赁期满或者提前提前解除合同当日清偿房租、气费、电费、水费或其他约定费用，否则，每逾期一日按应清偿费用的5%向对方支付违约金。……”合同后手写备注有“甲方收到原四川阳城实业有限公司项目保证金押金条十五万后，补给乙方新的押金条”字样。落款处经杨刚、王超签名予以确认。 合同签订后，杨刚向王超履行了交付房屋的义务。 2020年3月26日，杨刚向王超发出《房租催收函》，催收函中表明王超应于2020年4月1日前支付2019年3月21日起至2020年3月20日止的到期应付租金180000元。 2020年3月31日，杨刚向王超发出《解除商铺租赁合同并收回及限期办理通知书》，通知书表明因王超逾期未缴纳2019年3月21日起至2020年3月20日止的到期应付租金180000元将于2020年4月1日解除《租赁合同》，请王超在4月2日前办理完毕房屋所有退房交接手续及物品搬迁清理程序。 2020年4月26日，王超向杨刚《回函》称，该拖欠房租由众越洛克公司承担，该公司法人为赵耀。 另查明，1.2017年12月13日，杨刚出具收条，收条载明：“今收到成都众越新起点洛克健身服务有限公司，项目租赁押金（履约保证金）150000元，项目地址：青羊区培华路312号16号楼负一楼。” 2.2017年11月13日，众越洛克公司成立。王超系法定代表人。2018年9月30日，王超代表众越洛克公司（即甲方）与赵耀（即乙方）签订《成都众越新起点洛克健身服务有限公司转让合同》，合同约定由乙方受让众越洛克公司，并就相关费用问题，双方其中就租金及物业费用等约定了乙方承担2018年9月22日至2019年3月20日半年房租60000元；乙方承担甲方所欠的全部物管费用和水电费用，该费用按实际使用核算。 3.三和佳（成都）物业服务有限公司心灵家园物业服务中心于2020年7月13日出具缴费通知单，确认16-1健身房费用：居民水费，27086-27905冲洗阳光栅用水及漏水，3628.17元；商业物管费，2018-08-01至2020-05-31，单价3.6元，105985.44元；商业垃圾处理费，2019-07-01至2020-02-29，单价72元，576元；健身房商业电表50，读数7866-41427，单价1.5元，50341.5元；健身房商业电表862，读书87760-107840，单价1.5元，30120；健身房商业电表862（新标），2018-06-07至2019-12-06，单价1.5元，162360元；健身房空调表，2018-08-06至2020-04-30，单价1.5元，22521元。费用共计375532.11元。 成都市自来水有限责任公司出具《欠费催缴通知》，确认16栋商铺截至2020年5月8日，所欠水费为42328.65元，违约金12890.2元。2020年5月19日，杨刚向成都市自来水在有限责任公司缴纳了42328.65元的费用。 4.杨刚、众越洛克公司均认可众越洛克公司已经缴纳租金190000元。 审理中，杨刚、王超及众越洛克公司均认可合同解除时间为2020年4月1日，本院对此予以确认。 本院认为，杨刚与王超之间签订的《租赁合同》经双方签名捺印予以确认，应系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于王超抗辩的其系代表众越洛克公司签署合同，对此，本院认为，众越洛克公司成立时间为2017年11月，而案涉《租赁合同》签约时间为2017年3月，且即使王超系为成立该众越洛克公司而与杨刚签订的《租赁合同》，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，杨刚明确主张王超系合同相对方，其应就《租赁合同》承担责任，符合法律规定，本院予以支持。关于众越洛克公司的责任问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，但杨刚并非基于合同主张众越洛克公司承担责任，而且基于众越洛克公司为案涉房屋的实际使用人而向其主张权利，因此，不适用该条法律规定的情形。庭审中，众越洛克公司明确表示同意支付租金，但仅同意承担2018年3月21日起至2020年3月20日期间的租金、物业费、水费及电费，但其认为相关物业、水费、电费应当直接向相关部门缴纳，对于具体的费用承担问题，本院在下文一并阐述。众越洛克公司认可承担债务的行为属于债的加入，本院对此予以确认。 关于杨刚主张确认《租赁合同》于2020年4月1日解除，王超、众越洛克公司均予以认可，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，杨刚可向王超主张相应权利。 关于杨刚主张2018年3月21日至2020年5月11日的租金，杨刚、王超、众越洛克公司均认可合同的解除时间为2020年4月1日，因此，租金具体截止时间为2020年4月1日。但是，各方确认房屋实际交付时间为2020年5月11日，在合同解除后未及时交付房屋是因为众越洛克公司处置资产腾退房屋所致，且众越洛克公司并未提供证据证明其向杨刚交付了案涉房屋，故还应承担从2020年4月2日至2020年5月11日的房屋占有使用费。因此，从2018年3月21日至2020年5月11日的租金及占有使用费共计为355644元（150000元+180000元+180000元÷365天×52天），杨刚主张该期间费用为355082元，未超过实际产生费用，本院予以确认。庭审中，杨刚认可众越洛克公司已经缴纳190000元租金，还剩余的租金及占有使用费应为165082元。 杨刚于2017年12月出具收条确认收到150000元的履约保证金。关于履约保证金是否应当予以抵扣租金，双方在合同中就此并未有明确约定，本院认为，在杨刚主张了违约金的情况下，再主张不予返还履约保证金，属于违约责任的重复主张，因此，在众越洛克公司主张抵扣履约保证金的情况下，应当予以抵扣，剩余费用应为15082元。 关于杨刚主张的物业管理费、水电费430750.96元（375531.11元+42328.65元+12890.2元），在《租赁合同》就相关费用明确应由王超承担，众越洛克公司也认可向相关部门支付该部分费用，但是从杨刚的陈述及提交的证据来看，其仅支付了42328.65元的水费，其余费用均未予以支付，因此，对于杨刚主张的相关费用中，就实际产生的水费42328.65元本院予以支持，对杨刚尚未实际支付的费用，不能证明相关费用实际产生，本院不予支持。 关于违约金，因王超未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。《租赁合同》中明确约定王超未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过30天的，支付合同约定租赁期限内总租金10%的违约金，即120000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因杨刚未提交证据证明除了相关费用规定利息损失外存在其他损失，因此该违约金约定过高，结合王超欠付相关费用所导致的利息损失等，本院酌情调减违约金为60000元，对杨刚主张的违约金，在该范围内予以支持。 综上，对于杨刚的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、王超、成都众越新起点洛克健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付租金及占有使用费15082元； 二、王超、成都众越新起点洛克健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付垫付的水费42328.65元； 三、王超于本判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付违约金60000元； 四、驳回杨刚的其余诉讼请求。 如王超、成都众越新起点洛克健身服务有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11820元，减半收取5910元，由杨刚承担766元，由王超、成都众越新起点洛克健身服务有限公司承担5144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年七月二十八日 书记员 赵蔚宁