苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初402号 原告（反诉被告）：苏州礼安投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区景德路73号。 法定代表人：任尔艇，总经理。 委托诉讼代理人：袁红燕，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章羽，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店，住所地江苏省苏州市姑苏区XX号。 负责人：李向东。 被告（反诉原告）：顾家石，男，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：李冬桥，江苏达因律师事务所律师。 被告：苏州市麦禾旅店管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街263号2幢4层。 法定代表人：苏文娟，执行董事。 委托诉讼代理人：李杰，江苏渟泓律师事务所律师。 原告苏州礼安投资有限公司（以下简称礼安公司）与被告苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店（以下简称麦禾人民路店）、顾家石房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经原告礼安公司申请，本院依法追加苏州市麦禾旅店管理有限公司（以下简称麦禾公司）为被告。审理中，顾家石对礼安公司提起反诉，本院决定本、反诉一并审理，并于2020年4月29日、7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）礼安公司的委托诉讼代理人袁红燕、章羽，被告（反诉原告）顾家石的委托诉讼代理人李冬桥到庭参加两次庭审，被告（反诉原告）顾家石到庭参加第一次庭审，被告麦禾人民路店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，但参加了第二次庭审；被告麦禾公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告礼安公司向本院提出诉讼请求：1.麦禾人民路店、顾家石立即向礼安公司支付拖欠的租金203750元(自2019年4月30日起至2020年1月29日止)及逾期付款违约金14001.25元(暂计算至2019年12月16日，2019年12月17日之后按照日万分之五的利率计算到实际支付之日止)、水电费7663.99元(2019年6月至11月期间)；2.麦禾人民路店、顾家石承担本案诉讼费用。审理中，礼安公司明确麦禾公司对上述两项诉讼请求所涉款项承担共同支付义务。事实与理由：麦禾人民路店自2006年起向礼安公司承租位于苏州市姑苏区XX号房屋（建筑面积为759.29平方米）用于开立麦禾酒店使用。2017年10月18日，礼安公司与麦禾人民路店续签《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为两年，即自2017年10月30日起至2019年10月29日止。2018年1月22日，麦禾公司及麦禾人民路店负责人李向东将麦禾人民路店及资产转让给顾家石；同日，礼安公司应上述各方要求，与麦禾人民路店又续签了一份《房屋租赁合同》，约定在前份租赁合同期限上再延长三年，即自2019年10月30日起至2022年10月29日止。2018年1月30日，顾家石作为麦禾人民路店的实际经营者以办理营业执照为由与礼安公司再签订一份租赁合同，双方约定租赁期限自2018年1月30日起至2022年10月29日止，租赁期间的租金也与前述两份租赁合同约定一致，租金每季度支付一次，先付后用；逾期支付的，每逾期一日需按拖欠费用的0.05%支付违约金；租赁期间使用的该房屋内所发生的水、电、煤、通讯、设备维护、消防等其他各项经营费用均由承租人承担。麦禾人民路店、顾家石按约支付了2019年4月29日之前的房屋租金，但自2019年4月30日起至2020年1月29日止已有三期租金未按期支付，拖欠租金总额为203750元。但是礼安公司认为与其履行租赁合同的承租人为麦禾人民路店而非顾家石。另有2019年6月至11月期间的水电费7663.99元也未支付。麦禾人民路店系麦禾公司的分公司，麦禾公司应对麦禾人民路店的付款义务承担共同付款责任；顾家石系店铺的实际经营者，也应承担付款责任。为维护礼安公司的合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告麦禾人民路店辩称：经礼安公司同意，麦禾人民路店的负责人李向东于2018年1月22日将案涉麦禾人民路店以30多万元的价格转让给顾家石用于开设旅馆，其已在转让时将原旅馆所有的证件如土地证、房产证、消防证、卫生许可证等全部交给了顾家石，顾家石对案涉租赁房屋的土地性质是知情的，当时房屋租赁期尚未到期；2018年1月30日之后的租金是顾家石向礼安公司实际支付的；麦禾人民路店并不知道顾家石与礼安公司另签订了一份《房屋租赁合同》。 被告顾家石辩称，顾家石于2018年1月22日从麦禾人民路店承租了案涉房屋，并于2018年1月30日与礼安公司签订一份《房屋租赁合同》，礼安公司未向其提供办理消防证件所需材料，后得知案涉房屋土地性质是不能开设快捷酒店的；按照礼安公司所述顾家石以办证为由与礼安公司签订了租赁合同，则实际承租人为麦禾人民路店，故礼安公司要求顾家石支付房屋租金是不合理的。 被告麦禾公司辩称：1.麦禾公司和麦禾人民路店均不是案涉房屋租赁合同的承租人，故其无需向礼安公司承担支付租金的义务；2.顾家石并非麦禾人民路店的实际经营人；3.相关合同的签署及材料的交付均由麦禾人民路店完成，具体内容以麦禾人民路店所述为准。 反诉原告顾家石以礼安公司为反诉被告向本院提起反诉请求：1.判令解除顾家石与礼安公司分别于2018年1月30日、2018年6月4日签订的两份《房屋租赁合同》；2.判令礼安公司支付租赁合同违约金43万元（215万*20%）、支付酒店投资损失300万、支付顾家石已交消防大队的罚款6万元，合计349万；3.反诉费用由礼安公司承担。 反诉被告礼安公司辩称：1.对顾家石提出的解除双方于2018年1月30日签订的房屋租赁合同不予认可，该合同并非双方当事人真实意思表示；同意解除双方于2018年6月4日签订的房屋租赁合同，但顾家石是单方违约，应对礼安公司承担相应违约责任；2.不认可顾家石提出的主张违约金的诉讼请求，要求赔偿酒店投资损失也没有事实依据，顾家石无权就行政处罚款项向礼安公司主张。综上，请求人民法院依法驳回顾家石的全部反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、土地使用权证、房屋租赁合同及租赁场所消防安全协议书、转让协议书（2018年1月22日）、租金发票、收款凭证、水电费发票、行政处罚决定书、录音资料、答复函、微信聊天记录、照片、携程网站截图、土地利用现状分类等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 自2006年起，麦禾人民路店一直持续承租礼安公司位于苏州市姑苏区XX号四层房屋（建筑面积为759.29平方米）用于开立旅馆使用。根据土地部门于2011年4月18日向礼安公司颁发的土地使用权证登记内容显示，该案涉房屋所占用土地范围的地类（用途）为医卫慈善用地（084）。2017年10月18日，礼安公司（出租方、甲方）与李向东代表麦禾人民路店续签《房屋租赁合同》一份，约定礼安公司将案涉房屋出租给麦禾人民路店开设麦禾旅馆，租赁期限自2017年10月30日起至2019年10月29日止计两年；第一年租金为26万元，第二年租金为27万元；租金每半年支付一次，先付后用，每年的12月、6月月底前向礼安公司支付当期租金；逾期支付的，每逾期一日则麦禾人民路店需按拖欠费用的0.05%支付违约金；经营过程中使用该房屋所发生的水、电等各项费用由麦禾人民路店自行承担（按月支付）。合同第八章“合同生效及其他”第三条约定：租赁期满考虑到麦禾人民路店装修投入较大，双方在友好协商的前提下，仍继续合作三年但按照当时的市场价格重新制定合理的租金及相关费用后可由乙方继续租赁。《租赁场所消防安全协议书》为该租赁合同的一个附件。 2018年1月22日，麦禾公司（转让方、甲方）、麦禾人民路店的负责人李向东（转让方、乙方）与顾家石、涂强（受让方、丙方）签订《苏州市麦禾旅店人民路店转让协议书》一份，约定甲乙两方将麦禾人民路店及全部资产一交转让给丙方，转让总价为31.8万元，全部款项于2018年2月22日前支付；丙方在转让后仍以现有的名称及其负责人对外经营，但李向东不在旅店任职；甲乙两方须将所有的旅店权属证书、合同原件和资产交付给丙方；本协议签订后直至丙方不再经营旅店期间，甲乙两方须为丙方办理旅店包含年审等工商、税务及其他所有一切事宜提供便利。该转让协议签订后，顾家石、涂强向李向东支付了全部转让费。同日，礼安公司（出租方）与麦禾人民路店（承租方）就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2019年10月30日起至2022年10月29日止计三年，租金每年为27.5万元；其他关于租金付款周期、逾期支付租金的违约金计算、水电费支付等事项与双方于2017年10月18日签订的租赁合同内容完全一致。该合同最后落款处加盖了双方的公章；合同后附一附件即《租赁场所消防安全协议书》一份。审理中，礼安公司称第二份租赁合同的签订日期为2018年1月22日下午，李向东、顾家石、涂强去礼安公司签订的；但顾家石称未见过该第二份租赁合同，李向东也未向其提及过该份合同；李向东称可能是在2018年1月22日下午其陪同顾家石一起去礼安公司签订的，具体上、下午记不清楚了。 2018年1月30日，礼安公司（出租方）与顾家石（承租方）签订本案所涉第三份《房屋租赁合同》，约定礼安公司将案涉房屋出租给顾家石用于设置快捷酒店，租赁期限自2018年1月30日起至2022年10月29日止共计四年九个月；租金为2018年1月30日至2018年10月29日计19.5万元，2018年10月30日至2019年10月29日为27万元，2019年10月30日至2022年10月29日每年为27.5万元；租金按季支付，先付后用，每年的1月、4月、7月、10月月底前向礼安公司支付季度租金。合同第三章“租赁期限及免租期”中第四条约定：顾家石为续租，礼安公司不再给予免租金装修期。审理中，礼安公司称第三份房屋租赁合同是其为配合顾家石为店铺办理相关证件才与顾家石签订的合同，且该份合同也未后附《租赁场所消防安全协议书》，双方并未建立真实的房屋租赁关系；顾家石称因李向东在转让店铺时称其房屋租赁合同快到期了，经礼安公司同意，其在受让店铺后系实际经营者，故于2018年1月30日与礼安公司签订了该份租赁合同，并非礼安公司所述为办证所需签订；李向东称其不知道礼安公司与顾家石还签订了该第三份租赁合同。 2018年6月4日，礼安公司（出租方）与顾家石（承租方）签订本案所涉第四份《房屋租赁合同》，约定案涉房屋的租赁期限自2022年10月30日起至2025年10月29日止共计三年，双方对租金支付期限及方式、逾期支付租金的违约金计算等进行约定。 另查明：麦禾人民路店系麦禾公司的一个分公司。麦禾人民路店承租案涉房屋后，2011年10月30日至2017年10月29日期间的租金由麦禾人民路店按半年的周期向礼安公司支付，但在双方签订完案涉第一份租赁合同后，其仅支付了2017年10月30日至2018年1月29日计三个月的租金65000元。2018年1月30日至2019年4月29日期间的租金由顾家石一方按三个月的周期实际支付礼安公司，2019年4月30日之后的租金，麦禾人民路店和顾家石均未支付。另，礼安公司开具的租金发票上载明的“购买方”均为麦禾人民路店，2018年1月29日之前的发票交付给了李向东，之后的发票交付给了顾家石一方。 再查明：2019年8月7日，顾家石与礼安公司的法定代表人任尔艇对话：顾家石称“因为你们合同，留存的是麦禾旅店的一个三年，那后面有个五年我个人的，好像是？然后当时办证的时候有一个是我个人了”，任尔艇回“留存的，前面一个是两年不到，还有一个是三年的是麦禾，再接下来一个三年是你个人的”；顾家石称“因为你们公司留存归留存，但是我手里面有一份，就是它后来不是办证嘛”，“你们公司的合同好不好换?就是个人合同，你们公司存的不是和麦禾旅店嘛，其实我手里边有个个人合同在这边”，任尔艇回“这个就是不能换了，因为你是麦禾的，不是已经开过发票了”；顾家石称“我的手里面有个办证的合同”、“我办证的合同，就是从转让开始5年”，任尔艇回“我知道，你那份合同办证的时候就是从那个李向东那个一年再跟这个接起来”；顾家石称“到今年10月份李向东的合同就全部结束了……从十月份，全部变成我个人的行不行？”，任尔艇回“现在应该不行”。 又查明：2018年9月11日，苏州市公安消防支队姑苏大队向麦禾人民路店作出苏姑公（消）行罚决字[2018]0282号行政处罚决定书，以该店未经消防安全检查擅自投入使用，决定给予责令停止使用，并处罚款叁万元。2019年4月25日，该姑苏大队以同样上述理由作出苏姑公（消）行罚决字[2019]0057号行政处罚决定书，决定给予责令停止使用，并处罚款叁万元。相关罚款由顾家石一方缴纳。 本院认为，礼安公司与麦禾人民路店在履行双方于2017年10月18日签订的案涉第一份房屋租赁合同期间，麦禾人民路店将案涉店铺转让给顾家石和涂强，后双方又于转让当日即2018年1月22日签订了案涉第二份房屋租赁合同，在一份房屋租赁合同基础上将租赁期限延续三年至2022年10月29日，该两份合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。顾家石认为其作为店铺的实际经营者于2018年1月30日与礼安公司签订了案涉第三份房屋租赁合同，双方应按照该合同内容行使权利和履行义务，但是通过顾家石与礼安公司的法定代表人任尔艇在2019年8月7日的对话内容可知，该份合同实为礼安公司配合顾家石办理店铺相关证件所签订的，双方并无真实建立租赁关系的意思表示，该份合同未成立，故顾家石反诉要求解除该份合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。顾家石基于该第三份租赁合同向礼安公司主张的违约金、投资损失、行政罚款的诉讼请求，本院不予支持。 本案中，尽管顾家石在2018年1月30日之后实际占有使用了案涉房屋并向礼安公司按期支付了租金，但与礼安公司签订案涉第一、二份房屋租赁合同的相对方为麦禾人民路店，麦禾人民路店应受该两份合同的约束，而非顾家石，也即麦禾人民路店将案涉房屋交付顾家石一方使用，麦禾人民路店应当依约向礼安公司支付租金，逾期支付的，则其应依约支付逾期付款违约金。考虑到案涉房屋所占土地性质为医卫慈善用地，不能用于商业用途，而麦禾人民路店分别在2018年9月11日、2019年4月25日被公安消防部门以麦禾人民路店未经消防安全检查擅自投入使用为由，决定给予责令停止使用行政处罚导致麦禾人民路店使用案涉房屋产生障碍及麦禾人民路店仍交付顾家石一方占有使用案涉房屋等事实，本院确定麦禾人民路店向礼安公司支付的2019年4月30日至2020年1月29日期间的租金标准在合同约定标准基础上按60%的标准计算。关于每期租金支付金额及时间，礼安公司称租赁合同约定的是半年一付，但双方在实际履行中是按每季度三个月支付相应租金的，双方实际上就每期租金金额及周期进行了变更，本院结合礼安公司自2017年10月30日起至2019年4月29日止实际收取租金金额及周期的惯例事实，对礼安公司的上述观点予以采信。 根据案涉第一、二份房屋租赁合同约定的先付租金后用房屋及月底支付租金的原则，麦禾人民路店应在2019年4月30日前支付2019年4月30日至2019年7月29日期间的租金和2019年7月31日前支付2019年7月30日至2019年10月29日期间的租金各为40500元（27万元÷12月×3月×60%），2019年10月31日前支付2019年10月30日至2020年1月29日期间的租金为41250元（27.5万元÷12月×3月×60%），以上合计122250元。相应逾期付款违约金，按照合同约定的每逾期一日按拖欠费用的万分之五计算，礼安公司主张三期租金的逾期付款违约金起算日期分别为2019年5月1日、2019年8月1日和2019年11月1日，本院予以支持。 关于拖欠水电费，礼安公司主张2019年6月至11月期间拖欠水电费合计为7663.99元，提供了相应发票等证据证明，房屋实际占有人顾家石亦无异议，本院予以认定，但该项费用应先由麦禾人民路店支付。 综上，麦禾人民路店应向礼安公司支付2019年4月30日至2020年1月29日期间的租金合计122250元及相应期间的逾期付款违约金和2019年6月至2019年11月期间产生的水电费7663.99元。因麦禾人民路店系麦禾公司的一个分公司，故麦禾人民路店以其管理的财产不足以承担上述付款责任的，由麦禾公司向礼安公司承担。礼安公司要求顾家石对上述款项承担付款责任，没有法律依据，本院不予支持。顾家石反诉解除其与礼安公司于2018年6月4日签订的案涉第四份房屋租赁合同，礼安公司于2020年4月29日亦同意解除，本院予以确认，其他反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店于本判决生效之日起10日内向苏州礼安投资有限公司支付2019年4月30日至2020年1月29日期间的房屋租金合计122250元及相应期间的逾期付款违约金（分别以40500元、40500元和41250元为基数，分别自2019年5月1日、2019年8月1日和2019年11月1日起，按照日万分之五的标准计算至实际履行之日止）； 二、苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店于本判决生效之日起10日内向苏州礼安投资有限公司支付2019年6月至2019年11月期间的水电费7663.99元； 三、苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店以其管理的财产不足以承担上述第一、二条确定的付款责任的，由苏州市麦禾旅店管理有限公司承担； 四、苏州礼安投资有限公司与顾家石于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除； 五、驳回苏州礼安投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回顾家石的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4681元，减半收取2340元，由苏州礼安投资有限公司负担926元，苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店负担1414元；苏州市麦禾旅店管理有限公司人民路店负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付苏州礼安投资有限公司，不足负担的，由苏州市麦禾旅店管理有限公司负担。反诉案件受理费17360元，由顾家石负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  耿杰圣 二〇二〇年七月三十一日 书记员  陈丽华