济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初758号 原告：刘传新，男，1972年12月1日出生，汉族，山东宝典医疗科技有限公司董事长，户籍所在地济南市，现住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：周志斌，山东鲁法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甲吉才，山东鲁法律师事务所律师。 被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高咏，董事长。 委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。 负责人：刘军，行长。 委托诉讼代理人：伊黎，男，中国银行股份有限公司济南天桥支行风控主管。 第三人：董家环，男，1952年1月10日出生，汉族，无业，住江苏省沛县，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：牟晓辉，山东泺信律师事务所律师。 原告刘传新与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）、第三人中国银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称中国银行天桥支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日作出（2018）鲁0104民初4968号民事判决书。原告刘传新不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2019年11月22日作出（2019）鲁01民终8857号民事裁定书，裁定撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4968号民事判决，将本案发回至本院重新审理，后本院于2020年1月15日立案受理，第三人董家环于2020年3月26日向本院提交申请书，申请作为第三人参加本案诉讼。本院准许后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘传新及其委托诉讼代理人周志斌，被告金志公司的委托诉讼代理人张继、第三人中国银行天桥支行的委托诉讼代理人伊黎、第三人董家环的委托诉讼代理人牟晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘传新向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行双方签订的《订购住宅房协议书》，立即向原告交付“槐苑欣城”小区3号楼2单元701室房屋；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年6月30日，原、被告签订了《订购住宅房协议书》，约定原告购买被告开发的槐苑欣城小区（即槐荫街36号）3号楼2单元701室住宅房，总价款622755元，其中首付款130000元，其余向第三人按揭贷款。合同签订后，原告于2009年6月30日向被告支付首付款130000元，并提交了办理按揭贷款所需的材料和手续。在按揭贷款获得审批之前，原告按照被告要求，自2009年8月起每月将月供2533.26元存入被告指定的建设银行账户。自2010年8月21日开始直接将月供存入中国银行济南天桥支行的原告名下住房贷款还款账户至今。按照《订购住宅房协议书》第四条约定，房屋交付时间应为2010年12月底以前，但因被告公司内部发生股权纷争，有部分股东抽资撤离，导致“槐苑欣城”小区建设多次停工，直到2018年2月份房屋才竣工验收，开始交付房屋。原告要求被告将《订购住宅房协议书》项下的房屋进行交付，被告以没有收到第三人发放的贷款为由，要求原告支付首付款以外的款项后才能交房，原告向被告出示了全部按揭贷款还款凭据后，被告依然拒绝交付房屋，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 金志公司辩称，原告所述的事实与理由中的陈述与实际情况不符。2009年6月30日，原告与被告签订了《订购住宅房协议书》一份，该协议约定:原告订购被告开发的槐苑欣城3号楼2单元701室，总房款为622755元，协议约定原告向被告支付预付款130000元。该协议书签订后，原告于2009年6月30日向被告预付房款130000元，后由于涉案楼房所在的项目烂尾导致涉案房屋无法按期交付，在济南市和槐荫区两级政府的协调下，成立了槐苑欣城购房权益人监督委员会，由委员会以自筹自建的形式自行完成烂尾的楼房，由被告出面协调处理以及组织施工建设，涉案的3号楼于2016年建成。建成后，由槐苑欣城购房人权益人委员会陆续向购房者交付了房屋，被告及槐苑欣城权益人委员会多次和原告电话联系，让其交清购房余款492755元，并通知在交清剩余购房款后再向其交房。但原告以其与被告还存在5号楼1单元1105室的购房合同，在该购房合同中，原告认为其已经交付了部分钱款即1万8千多元，该钱款是原告支付给第三人的。原告认为该部分钱款应当计入涉案的房屋中，因此，拒绝交纳剩余的购房款。被告向原告说明了5号楼1单元1105室购房的所有情况以及向银行按揭贷款的情况，告知其5号楼1单元1105室与涉案的房屋没有关系，但原告坚持将其在5号楼1单元1105室的钱款应当计入涉案房屋的购房款中。由于槐苑欣城权益人委员会在自筹自建过程中极度缺乏后续建设资金，被告在2018年5月30日将涉案的房屋出售给了第三人董家环，现涉案房屋由董家环合法占有使用，该房屋已经不能再行交付给原告，原、被告之间签订的《订购住宅房协议》在事实上已经履行不能，因此，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。 中国银行天桥支行述称，原告于2009年6月30日向我行申请做了按揭贷款，按揭房屋是槐苑欣城5号楼1单元1105室，原告向我方提交了其与被告签订的《济南市商品买卖合同》，随即原告向我们出具了被告的首付款收据，首付款为157384元，涉案的3号楼2单元701号房屋不是在我行贷款的，所以具体情况我方不清楚，该房屋与我方无关，原告不应当起诉我方。 董家环述称，我已经与金志公司办理了以房抵顶工程款的手续，实际上已交清了涉案房屋的全部房款，也与金志公司签署了商品房买卖合同，金志公司已经将涉案房屋交付给我，我也于2018年5月30日实际入住。因此请求法院驳回原告的诉讼请求并判令涉案房产归我所有。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月30日，原、被告签订《订购住房协议书》，约定乙方即原告向甲方即被告订购“槐苑欣城”小区（即槐荫街36号）住宅叁号楼贰单元柒层701室，建筑面积138.39㎡，每平方米按4500元订购，合计房款622755元。乙方同意向甲方预交人民币130000元整作为购房预付款，银行按揭主体完工前办理完按揭手续。甲乙双方同意交房时间为2010年12月底前。合同签订后，当日，原告向被告交纳预付房款130000元，被告向原告出具收据一张。金志公司向刘传新出具加盖公章无落款日期的材料载明，刘传新实际购买房屋3号楼2单元701室，建筑面积138.39㎡，每平方米4500元，合计622755元，首付130000元，余款492755元办理27年的银行按揭，月供2533.26元（存款银行：建行、账户名：赵楠、存款账号：2340099980130219333），请于8月10日前存息，并于每月10日前存息。 出卖人金志公司与买受人刘传新签订编号为2009-5-1-1105的《商品房买卖合同》，约定刘传新购买5号楼1单元1105号房屋，建筑面积143.96㎡，单价每平方米5400元，总金额777384元，付款方式为合同签署之日买受人首付款157384元，余款620000元在银行办理27年银行按揭。该合同无签订日期，金志公司盖章，法定代表人宋绍斗盖章，刘传新签名捺印。刘传新认可该合同上的本人签名，但称签字时系空白合同。 2009年7月2日，刘传新作为借款人，中国银行天桥支行作为贷款人，金志公司作为保证人，三方签订编号为2009年济中银天房借字78号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额620000元，期限336个月，自2009年7月21日至2037年7月21日，贷款用途为借款人支付其购买坐落于济南市房屋购房款，所购房屋为借款人利用贷款购买的第一套房产，购房合同号为2019-5-1-1105，所购房屋总价款为777384元。2009年7月21日中国银行个人贷款凭证，借款人为刘传新。刘传新认可该合同上的本人签名，但称签字时系空白合同。 刘传新自2009年7月21日起至今每月偿还中国银行贷款，存入银行指定账户，账号为244213379739。根据刘传新提供的贷款已还款明细清单记载，截止2020年4月23日，首次放贷日期为2009年7月21日，本金金额458985.41元，已还本金合计161014.59元，已还应收利息合计为215811.11元。已还期数129，拖欠本金、拖欠本金的罚息、复利均为0。该证据载明2020年4月23日刘传新仍在偿还贷款。刘传新主张自己所还贷款应视为偿还涉案701室房屋的贷款。金志公司认可收到中国银行天桥支行打入的房款，称该房款系涉案5号楼1单元1105室的按揭贷款，目前该款项应按司法程序予以处理，不能直接转化为涉案701室房屋的购房款。因刘传新拒绝支付701室房屋剩余房款，故金志公司将701室房屋折抵工程款出售给董家环。 刘传新偿还贷款用于购买的5号楼1单元1105室房屋系2006年4月21日济南市第五人民医院团购房屋，购房人为赵丽君，该房屋于2016年下半年交付，赵丽君实际入住。 2014年4月1日，江苏汉皇安装集团有限公司（以下简称汉皇集团）与金志公司签订建设工程施工合同，承包范围：完成从2014年3.30日已完成的槐苑欣城2、3、5号楼主体工程（2号楼还有一半及剩余其他发包工程外）以及弱电、水火灾自动报警系统的预留预埋。合同第十条还约定，如金志公司不能按期支付工程款，按成本将建成房屋抵押给汉皇集团用于支付工程款。第二次开庭完毕后，董家环向本院提交了汉皇集团于2020年6月19日加盖公章出具的证明一份，载明：“我公司与金志公司于2014年4月1日签订建设工程施工合同，由我公司负责施工建设槐苑欣城小区2#、3#、5#楼。现工程已完工。我公司已与金志公司协商，将以房屋抵顶工程款的形式支付剩余的工程款。具体以房抵顶工程款的事宜由本工程项目负责人董家环（以董家环个人名义接收抵顶的房屋，董家环在与金志公司以房抵顶工程款的过程中做出的所有约定，我公司均认可，愿意承担法律责任，特此证明。”。 2017年4月26日，金志公司与董家环签订以房抵工程款合同，约定董家环应金志公司及槐苑欣城权益人监督委员会要求继续垫资建设槐苑欣城3#、5#楼项目施工顺利完成，金志公司将槐苑欣城四套房屋共计587.16㎡，总价款5871600元抵押给董家环，其中抵押3号楼2单元701室房产，面积146.79平方米，抵押单价1万元每平方米，总价款抵1467900元。合同加盖金志公司签章，董家环签名捺印。 2018年5月27日，金志公司作为出卖人，董家环作为买受人，双方签订编号为2018-5-1010的《商品房买卖合同》，金志公司将济南市3号楼2单元701室房屋（建筑面积146.79㎡）以单价每平方米1万元的价格（合计总价146.79万元）出卖给董家环以抵顶工程款，并于2018年5月30日办理了交接手续。 董家环称在以房抵顶工程款时对涉案701室房屋已卖给刘传新的情况不知情。 目前涉案房屋未通过主管部门的竣工验收，未进行初始登记。诉讼过程中，刘传新提交录像材料拟证明己方已实际占有该房屋。中国银行天桥支行对该录像无异议；金志公司、董家环对该录像真实性有异议，金志公司称涉案房屋已于2018年5月30日交付董家环使用，从未向刘传新交付过房屋。董家环提交济南市房屋出租代理合同一份，称涉案701室房屋自2019年8月20日起至2022年8月20日止已委托案外人李明超代理出租，刘传新于2020年4月21日下午、23日下午撬开701室房屋并更换房锁，后物业报警，并提交2020年4月27日营市街派出所出具的关于证明李明超报警的函，内容为，根据申请兹证明李明超（男，原金志公司总经理韩雪因犯逃税罪、犯骗取贷款罪于2012年12月31日被本院以（2012）槐刑初字第181号刑事判决书判决，被告人韩雪犯逃税罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金三十万元，犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年，并处罚金二十万元，决定执行有期徒刑三年，处罚金五十万元，该判决书认定：2009年3月至8月期间，韩雪在任职山东省金志房地产开发有限公司总经理期间指使他人采取签订虚假购房合同和开具虚假购房预付款收据等手段，取得中国银行、中国建设银行购房按揭贷款1673万元。 诉讼过程中，在本院释明下董家环仍坚持自己的诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点系涉案701室房屋被金志公司一房二卖后所有权的归属问题。 从合同效力及登记公示情况来看，刘传新为购买涉案701室房屋与金志公司签订的《订购住宅房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，涉案701室房屋未进行初始登记，刘传新亦未进行预告登记，房屋所有权仍为金志公司所有，后金志公司与董家环签订以房抵顶工程款合同，董家环称当时对701室房屋已出售给刘传新的情况不知情，刘传新亦无证据证明董家环与金志公司存在恶意串通，因此，金志公司与董家环签订的合同合法有效。 从房屋的占有使用来看，虽然董家环主张涉案701室房屋于2018年5月30日已由金志公司交付其使用并缴纳物业费，但刘传新亦向本院提交了占有使用701室房屋的录像等证据材料，目前仅凭双方提交的证据无法认定涉案房屋实际为哪一方占有使用，故对双方的该项主张本院均不予认可。 从合同履行情况来看，董家环与金志公司签订以房抵顶工程款合同，应视为全款缴纳涉案701室房屋的购房款。现刘传新与金志公司均认可签订合同时刘传新已缴纳701室房屋首付款130000元，但对剩余房款492775元是否付清产生异议。刘传新虽认可其与金志公司签订编号2009-5-1-1105的《商品房买卖合同》及其与银行签订的住房贷款合同中本人的签字，但其明确称仅有购买701室房屋的意思表示，并无购买1105室房屋的意思表示，并称签字时两份合同均系空白合同，且1105室房屋实际已由案外人缴清房款并入住，加之金志公司原总经理韩雪因骗取贷款罪、逃税罪被本院判刑，因此，不排除刘传新所签订的1105室房屋的购买及贷款合同系虚假合同。即便如此，但中国银行天桥支行已将620000元住房贷款支付给金志公司，也就是说金志公司已收到因刘传新购房的而产生的款项780000元之多，刘传新亦仍在按时偿还房贷，且住房贷款合同与实际情况不符并非刘传新之过错，如认定刘传新未向金志公司支付剩余房款，则对刘传新显失公平。既然金志公司已收到中国银行天桥支行支付的刘传新的住房贷款，且该数额远超出刘传新应付未付的492775元房屋尾款，本院认为，应视为刘传新通过中国银行天桥支行住房贷款已付清涉案701室房屋尾款为宜。 从合同签订的时间顺序来看，刘传新与金志公司签订涉案701室房屋的购买合同发生于2009年6月30日，董家环与金志公司签订以房抵顶工程款合同最早发生于2017年4月26日，即使汉皇集团于2020年6月19日所作出的声明真实有效，即由董家环个人接收金志公司与汉皇集团签订的建设工程施工合同中以房抵顶工程款的房屋，该建设工程施工合同发生于2014年4月1日，亦晚于刘传新与金志公司签订合同的时间。董家环与金志公司之间的合同，因金志公司的过错，在合同成立之前已存在刘传新的权利，且涉案房屋建成伊始金志公司也先欲向刘传新交房，故根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，本院认为，涉案701室房屋所有权应由刘传新所有为宜。刘传新的诉讼请求合理合法，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刘传新与被告山东省金志房地产开发有限公司于2009年6月30日签订的《订购住宅房协议书》有效，被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘传新交付“槐苑欣城”小区3号楼2单元701室房屋； 二、驳回第三人董家环的诉讼请求。 案件受理费10028元，第三人案件受理费5014元，由山东省金志房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院 审 判 长  李永晶 人民陪审员  焦秀珍 人民陪审员  刘会敏 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  孔营营