吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初1616号 原告：张开晨，男，1983年8月2日出生，汉族，现住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：曹雪，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓龙，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：吉林省阳光蔬菜研发种植有限公司，住所地长春市东风大街6号5栋208室。 法定代表人：驰斌，执行董事。 委托诉讼代理人：王光，吉林同信法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇，吉林同信法大律师事务所律师。 原告张开晨与被告吉林省阳光蔬菜研发种植有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告张开晨的委托诉讼代理人曹雪、刘晓龙、被告阳光公司的委托诉讼代理人王光、刘宇到庭参加应诉。本案现已审理终结。 原告张开晨向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告间的商品房买卖合同无效；2.请求判令被告返还原告购房款400000元及利息（以400000元为本金，其中250000元自2011年2月9日至2019年8月19日，其中150000元自2014年3月27日至2019年8月19日以中国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算，截止2020年3月29日共计利息：178616.61元）合计578616.61元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年1月，原、被告经多次磋商，被告同意将其开发的位于长春市宽城区贝家洼子村的阳光农场第二十栋房屋及土地使用权转让给原告。原告先后于2011年2月9日缴纳了购房款250000元，于2014年3月27日缴纳了购房款150000元，合计400000元。但被告一直没有交付该房屋，并且未与原告签订书面的房屋买卖合同，2018年11月21日，长春市宽城区兰家镇人民政府的强制拆除催告书，认定阳光农场第二十栋房屋未依法取得建设工程规划许可证，属于违法建设的建筑物，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条第二款之规定，被告在未取得预售许可证且原告并非集体经济组织成员的情况下，出让了阳光农场第二十栋房屋，违反了国家法律、法规强制性规定。故原、被告间的房屋买卖合同关系应被认定为无效。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《第八次全国法律民商事审判工作会议纪要》第十九条第二款之规定，被告在销售上述房屋时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证和该房屋是集体土地上违法建筑的事实，具有完全的过错。故被告依法应返还原告的全部购房款及利息，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条之规定“合同对履行地点没有约定或者约定不明确的，……交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。”因此，为了维护原告的合同权益，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告阳光公司辩称：原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告诉请确认原、被告之间商品房买卖合同无效及要求被告返还购房款及利息缺乏事实依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。而被告不是房地产开发商，被告未向原告出售商品房，本案不适用商品房买卖法律规则。原告所称原、被告多次磋商，被告同意将阳光农场第二十栋房屋及土地使用权出让给原告与事实不符。2011年1月，张丽与被告协商租赁2栋房屋、蔬菜大棚及附属土地，每栋价格为80万元。2011年2月9日，张丽存入被告法定代表人驰斌账户50万元，当日，被告向张丽开具了2张收据，一张收据内容为：今收到阳光农场第20栋交来预付租赁定金款25万元，左上角有张卓的名字。另一张收据内容为：今收到阳光农场第6栋交来预付租赁定金款25万元，左上角有谢博文的名字。在此之后三年期间，张丽与被告商定，张丽只租赁第6栋、不租赁第20栋，租赁价格仍为80万元。2014年3月27日，从谢知建账户向驰斌账户汇款30万元。综上，原被告之间不存在阳光农场第20栋房屋买卖合同关系，原告诉讼请求明显无理，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定事实如下：2011年1月28日，案外人张丽汇款至被告阳光公司法定代表人驰斌账户500000元，2011年2月9日，被告阳光公司开具了2张收据，一张收据内容为：今收到阳光农场第20栋交来预付租赁定金款250000元，左上角有张卓的名字。另一张收据内容为：今收到阳光农场第6栋交来预付租赁定金款250000元，左上角有谢博文的名字。2014年3月27日，从谢知建账户向被告法定代表人驰斌账户汇款300000元。2014年4月，被告阳光公司将阳光农场第6栋房屋及附属设施交付给谢博文。被告阳光公司未将阳光农场第20栋交付给张卓。 本院认为，一、关于原告张开晨与被告阳光公司是租赁关系还是商品房买卖关系的问题：原告张开晨主张与被告阳光公司之间系商品房买卖合同，因原告张开晨与被告阳光公司没有签订商品房买卖合同，原告张开晨没有提供证据证明其与被告阳光公司之间形成事实的商品房买卖关系，从被告阳光公司给原告张开晨开具的收据来看，内容显示为预付租赁定金，故认定张开晨与被告阳光公司之间系商品房买卖关系证据不足。二、关于被告阳光公司收取原告张开晨款项是否应予以返还的问题：庭审中原告张开晨及被告阳光公司均认为就案涉的阳光公司第二十栋没有实际交付给付原告张开晨，故应认定为张开晨与被告阳光公司之间无论是租赁还是买卖均没有达成合意，故原告张开晨交付给被告阳光公司的款项应当予以返还。被告阳光公司认为，原告张开晨交付的款项已经计算至谢博文购房款的观点，其没有提供证据予以证明，故该观点不予支持。同时需要说明，尽管被告阳光公司出具的收据显示收取的定金，因双方没有约定具体的租赁或者购买款项，表面看是定金，实际属于预付的租赁费或者购房款。三、关于被告阳关公司应返还原告谢博文款项的数额的问题：2011年2月9日，被告阳光公司收取了原告张开晨250000元，该款项有被告阳光公司出具的收据及建设银行汇款明细单予以证明，故该250000元应予以返还；关于原告主张的2014年3月27日从谢知建账户汇至被告阳光公司法定代表人驰斌账户300000元，其中150000元应为原告张开晨购买阳光农场第20栋房屋的款项应予以返还的问题，因该笔被告阳光公司没有出具收据，且对该款项被告阳光公司予以否认，故应返还是数额应为250000元。四、关于原告张开晨主张被告阳光公司应给付其利息的问题：因原告张开晨与被告阳光公司属于租赁还是买卖双方没有形成合意，也没有约定具体的交付时间，现案涉房屋及附属设施已经拆除，故原告张开晨关于应给付利息的观点应予以支持，但是利息起算时间应以原告张开晨主张权利之日起计算，即自2020年6月2日起至实际给付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率给付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林省阳光蔬菜研发种植有限公司返还原告张开晨人民币250000元及利息（以250000元为基数，自2020年6月2日起至实际给付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率给付）； 二、驳回原告张开晨的其他诉讼请求。 案件受理费9590元，由被告吉林省阳光蔬菜研发种植有限公司负担5050元，由原告张开晨负担4540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘景波 审 判 员  李红岩 人民陪审员  张惠玲 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  谭雨池