江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初7906号原告：顾建尧，男，1962年11月28日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆伟，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：相程远，江苏雅言律师事务所实习人员。原告：陈秋娟，女，1968年12月13日出生，汉族，住无锡市惠山区。被告：陈听兴，男，1945年10月16日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：庄国良，男，1953年10月13日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：陈伟忠，男，1971年3月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告顾建尧、陈秋娟与被告陈听兴、庄国良、陈伟忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，在审理过程中依职权追加陈秋娟为共同原告，并裁定驳回原告顾建尧对无锡市梁溪区黄巷街道庄前社区居民委员会（以下简称庄前社居委）的起诉，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾建尧及其委托诉讼代理人陆伟、原告陈秋娟，被告陈听兴、庄国良、陈伟忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顾建尧向本院提出诉讼请求：1.判令陈听兴、庄国良、陈伟忠将国家征收无锡市梁溪区锡澄路280号（原××路××号）房屋的部分征收补偿款共计844227元支付给其；2.判令陈听兴、庄国良、陈伟忠赔偿其租赁房屋装修费153041元、浴室设备损失费150000元；3.本案诉讼费由陈听兴、庄国良、陈伟忠承担。诉讼中，顾建尧变更第1、2项诉请为：判令陈听兴、庄国良、陈伟忠支付其征收补偿款654725.53元并赔偿其设备损失150000元。陈秋娟向本院提出诉讼请求：判令陈听兴、庄国良、陈伟忠将国家征收无锡市梁溪区锡澄路280号房屋的部分征收补偿款共计408000元支付给其与顾建尧。事实和理由：陈听兴、庄国良、陈伟忠自2003年起承租庄前社居委下属集体经济组织无锡市北塘区黄巷镇陈巷股份经济合作社（以下简称陈巷合作社）位于××路××号房屋及场地，陈巷合作社现已更名为无锡市北塘区黄巷街道庄前股份经济合作社。2003年起，陈听兴、庄国良将其中第Ｆ排1-10号房屋出租给尤军经营无锡市北塘区深水港浴场（以下简称浴室）。尤军又将浴室转让给其经营。2017年因苏南物流征地，该浴室租赁房屋被纳入拆迁范围，在其未获得任何拆迁补偿的情况下，无锡市北塘区黄巷街道庄前股份经济合作社与陈听兴、庄国良、陈伟忠签订拆迁安置补偿协议，拆除房屋总面积2828.62㎡，补偿款共计398万元。其认为陈听兴、庄国良、陈伟忠应将其应得的补偿款支付给其。且庄前社居委2017年强拆浴室造成其设备损失应予以赔偿，故诉至法院请求判如所请。陈秋娟认为拆迁前，在庄前社居委的协调下，陈听兴、庄国良、陈伟忠同意支付其与顾建尧拆迁补偿款608000元，扣除二人欠付房租200000元后，还应支付二人补偿款408000元，其同意并签字，顾建尧不同意，未在协议签字。其现在还是按照原协议履行，要求陈听兴、庄国良、陈伟忠支付其补偿款408000元。对于设备损失，其认为没有设备损失，不要求陈听兴、庄国良、陈伟忠赔偿。陈听兴、庄国良、陈伟忠辩称：1.其同意补偿陈秋娟、顾建尧拆迁评估报告中关于浴室的装修损失122432.8元。2.其在出租涉案房屋时与承租人约定如遇国家建设项目需要，承租方无条件让出，其不作任何赔偿。对于承租人改造改建部分和房屋一起无偿归其所有。陈秋娟、顾建尧主张的其他补偿项目没有依据。3.其与庄前社居委及顾建尧、陈秋娟三方是就浴室拆迁补偿事宜进行过协商，但因为顾建尧与陈秋娟内部未达成一致意见，最终协商无果。本院经审理查明事实如下：1.锡澄路280号房屋产权原登记在无锡市北塘区××巷镇××巷村村民委员会（以下简称陈巷村委）名下，后陈巷村委经撤村组社及社区调整整合，现为庄前社居委。2003年起，陈巷村委下属经济组织陈巷合作社将坐落于无锡市黄巷镇锡澄路280号面积为690㎡房屋和8间3层楼、厕所及场地出租给陈听兴、庄国良、陈伟忠。2.陈听兴、庄国良、陈伟忠承租上述房屋、场地后，在承租场地上自建部分房屋用于出租经营。2003年4月5日，陈听兴、庄国良将其中的F排1-10号、D排1-2号、E排8号自建房出租给尤军经营浴室，租赁期限自2003年6月1日至2006年5月31日，年租金6万元。协议同时约定靠西围墙空地归尤军使用；尤军如对房屋进行改造，须征得陈听兴、庄国良同意，改造费用由尤军自行负担，在租赁期满后和房屋一起无偿归陈听兴、庄国良所有。如遇国家建设项目需要，尤军应无条件让出，陈听兴、庄国良不作任何赔偿。尤军承租房屋后在靠西围墙空地上扩建了厨房、锅炉房、四个包厢等建筑。陈听兴、庄国良陈述尤军自建部分及E排8号房其均未收取租金，但双方约定尤军自建部分归陈听兴、庄国良所有。尤军经营的浴室于2004年3月26日申领了个体工商户营业执照，登记的经营者为尤军，实际经营人为尤军、严蒙锡、杨军。2003年4月19日、4月23日，尤军因办理营业执照需要，又与陈巷合作社先后签订两份租赁合同。3.2005年1月尤军、严蒙锡、杨军将浴室以25万元价格转让给顾建尧、陆春经营。同年陆春退出，将其50%份额转让给王春钢、陈秋娟。王春钢出资4万元、陈秋娟出资8.5万元、顾建尧出资12.5万元共同经营浴室。关于陈秋娟出资8.5万元的事实，有陈秋娟提供的由顾建尧作为见证人书写、收款人为陆春的收据一份在卷佐证。2005年12月30日，陈听兴（甲方）与王春钢（乙方）签订一份租房协议，陈听兴陈述因年检需要故加盖了陈巷村委的公章，实际出租人为陈听兴、庄国良、陈伟忠。陈秋娟、顾建尧在王春钢去世后，在租房协议乙方处后补二人签名。该份协议约定，甲方将××路××号房屋14间以年租金6万元租给乙方，租用期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止，如到期优先乙方使用，续租到拆迁为止；租用期间乙方对房屋进行装修改造，费用由乙方负担，在租赁期满后无偿归甲方所有，与房屋一并归甲方；如遇国家和村建设项目需要，乙方应无条件让出，合同终止，赔偿到的装修款归乙方，甲方不作任何赔偿。4.2009年7月30日浴室被无锡市北塘区市场监督管理局吊销营业执照。2012年顾建尧因重新申领营业执照需要与陈伟忠签订一份企业住所（经营场所）租赁协议，协议加盖了庄前社居委公章，同时约定，本协议仅供浴室办理有关登记使用。后顾建尧未重新申领浴室营业执照。5.2013年12月21日，王春钢去世，王春钢与妻子许燕云婚后生育一子王一峰，王春钢的母亲金佩芝、父亲王连芳先于王春钢去世，王春钢于2010年5月13日与妻子许燕云协议离婚。诉讼中，本院征询王一峰、许燕云意见，王一峰、许燕云向本院表示不参加本次诉讼，同意以顾建尧名义对外来主张王春钢在浴室享有的利益，对内如果分割由其二人与顾建尧另行协商。6.2012年，××路××号房屋因征收需要，由无锡市朝阳股份有限公司委托无锡市恒茂房地产土地评估有限公司对征收房屋、装饰及附属物进行估价。2014年5月10日，评估公司出具估价时点为2012年8月14日的评估报告。庭审中双方对评估报告均确认：浴室的装修评估价为122432.8元。另尤军等人自建部分含在拆迁评估报告中幢号为12的房屋内，12幢房屋建筑217.85㎡（含尤军自建部分191.85㎡及陈听兴方建造的26㎡），作价94111元。7.2017年5月，甲方无锡市北塘区黄巷街道庄前股份经济合作社与乙方陈听兴、庄国良、陈伟忠签订《拆迁补偿协议》，载明甲方拆迁乙方位于锡澄路280号的房屋，建筑面积2828.62㎡，房屋评估价1376019元，装修及附着物评估价为1196476.6元，合计2572495.6元。甲方向乙方进行货币补偿，乙方可得拆迁补偿款275万元、停业停产损失补助费36万元、其他补偿87万元，合计398万元，乙方应于2017年6月30日搬迁完毕并将房屋交甲方验收等内容。2017年8月，涉案租赁房屋被拆迁。8.庭审中，陈听兴、庄国良、陈伟忠提供了2016年8月、2017年3月其张贴在出租经营市场内的通告照片，证明其2016年即通知包括浴室在内的经营户拆迁事宜，要求各商户做好拆迁准备，并自2016年6月起不再收取浴室房屋使用费用，给一年的缓冲期要求浴室搬迁。顾建尧未提供证据证明其向陈听兴、庄国良、陈伟忠交付了2016年6月以后的房屋使用费。9.2018年8月6日，顾建尧作为原告以庄前社居委为被告向本院提起诉讼，以其与庄前社居委存在租赁合同关系为由要求庄前社居委支付其征收补偿款及赔偿房屋装修费、物品损失费等合计760000元。本院于2019年3月19日作出（2018）苏0213民初6761号民事判决书，以顾建尧与庄前社居委无房屋租赁合同关系为由驳回顾建尧的诉讼请求，该判决书现已生效。10.本案诉讼中，本院要求顾建尧明确其主张的拆迁补偿款具体计算方式。其称拆迁补偿协议约定的补偿有：（1）房屋评估价1376019元；（2）装修及附着物评估1196476.6元；（3）停业停产损失补助费及其他补偿合计123（36+87）万元。其中（1）浴室自建部分面积为242㎡，对应房屋补偿为：242㎡*486.46元/㎡（1376019元/2828.62㎡）=117723.32元；（2）装修及附着物补偿费按照浴室总面积乘以每㎡单价计算为：（242+384）㎡*422.99元/㎡（1196476.6元/2828.62㎡）=264791.74元；（3）停产停业损失及其他补偿按照浴室总面积乘以每㎡单价计算为：（242+384）㎡*434.84元/㎡（1230000元/2828.62㎡）=272210.47元。以上3项合计为654725.53元，故其按照654725.53元主张拆迁补偿款。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈秋娟应否作为原告参加诉讼；二、陈听兴、庄国良、陈伟忠是否应当赔偿浴室拆迁补偿款及物品损失。关于争议焦点一、陈秋娟作为原告主体问题，本院认为从浴室出资情况来看，浴室由王春钢出资4万元、陈秋娟出资8.5万元、顾建尧出资12.5万元；从实际经营情况来看，王春钢去世后，由陈秋娟、顾建尧共同经营浴室，共同承担亏损，且2005年12月30日租赁协议由王春钢，后又由顾建尧、陈秋娟共同签字也能印证浴室由三人合伙经营。故在浴室被吊销营业执照后，陈秋娟作为浴室合伙人，有权作为原告参加本案诉讼。对于顾建尧、陈秋娟及王春钢继承人之间关于合伙内部债权债务的处理，不属本案审理范围，合伙人之间也未要求本院处理，故本院在本案中不予理涉。关于争议焦点二、对于顾建尧、陈秋娟主张的浴室拆迁补偿款，本院认为陈听兴、庄国良、陈伟忠并非拆迁人、顾建尧、陈秋娟向三人主张拆迁利益，应当以陈听兴、庄国良、陈伟忠从拆迁方处获取的浴室拆迁补偿款为限，并参照各方的实际损失、房屋剩余租赁期限，租赁房屋时关于拆迁补偿利益分配的约定来确定。根据拆迁补偿协议及本院查明的事实，陈听兴、庄国良、陈伟忠从浴室拆迁获取的补偿款中与浴室相关的部分为：1.浴室中尤军扩建部分的房屋补偿款；2.浴室装修补偿款。陈听兴、庄国良、陈伟忠同意按照评估报告中确定的浴室装修补偿款122432.8元赔偿给顾建尧、陈秋娟，属于对其自身权利的处分，本院予以确认，顾建尧主张超出122432.8元部分的装修补偿款无事实依据，本院对超出部分不予支持。关于浴室扩建部分的房屋补偿款，本院认为浴室转让前后经营人在2004年4月5日及2005年12月30日与陈听兴、庄国良、陈伟忠等人签订的两份租赁合同中均明确约定对于房屋改造改建部分租赁期满后无偿归陈听兴、庄国良、陈伟忠等所有，如遇拆迁，应无条件让出，陈听兴、庄国良、陈伟忠等不作任何赔偿。且对于尤军扩建部分，陈听兴、庄国良、陈伟忠对于场地及房屋均免收使用费作为扩建费用的补偿，浴室转让后，顾建尧等仍按6万元标准支付年租金，继续无偿使用尤军扩建部分房屋，故扩建方已从中获利，扩建费用已获得补偿。综上，扩建部分拆迁利益应由陈听兴、庄国良、陈伟忠获得。关于拆迁补偿协议中的另外两项补偿即停业停产损失补助费36万元、其他补偿87万元。本院认为关于停业停产损失，因浴室2009年7月30日被无锡市北塘区市场监督管理局吊销营业执照，属于无证经营状态，且顾建尧、陈秋娟也未提供证据证明其存在停业停产损失，租赁协议亦约定续租到拆迁日为止，如遇拆迁，承租人无条件退出，出租人不作任何赔偿，故对于其该部分主张本院不予支持。关于其他补偿款，陈听兴方陈述其他补偿系锡澄路280号场地、窨井、下水道等补偿款，与浴室无关。顾建尧、陈秋娟未提供证据证明该部分补偿款中含有对浴室房屋实际使用人的补偿部分，也未提供证据证明其还有其他损失，即使顾建尧、陈秋娟有其他损失且该损失与其他补偿款具有关联性，参照租赁协议的约定，陈听兴等三人也无需承担赔偿责任。故本院对其该部分主张亦不予支持。关于陈秋娟主张的拆迁补偿款408000元，本院认为当事人对自己提出主张，有责任提供证据。现陈秋娟自认因其和顾建尧内部意见不一，故与陈听兴、庄国良、陈伟忠及庄前社居委（或其下属经济合作社）协商未果，未形成有效的书面协议。陈秋娟也未提供任何证据证明存在其单方签字的协议，故本院对其基于其所谓的协议向陈听兴、庄国良、陈伟忠主张拆迁补偿款的诉请亦不予支持。关于顾建尧主张的因拆迁造成其浴室设备损失，顾建尧提供的其自行制作的浴室设备清单无其他证据予以印证，不足以证明其存在设备损失。陈听兴、庄国良、陈伟忠并非拆迁方，其已于2016年通知顾建尧搬迁并自2016年6月起未收取浴室房屋使用费，因顾建尧未搬迁导致拆迁造成的损失即使存在也并非由三人造成。顾建尧向三人主张损失，无任何事实及法律依据，故本院对顾建尧该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、六十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十条、第九十条之规定，判决如下：一、陈听兴、庄国良、陈伟忠于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾建尧、陈秋娟装修补偿款122432.8元。二、驳回顾建尧、陈秋娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11848元，由顾建尧、陈秋娟共同负担6007元，由顾建尧个人另行负担4038元，由陈听兴、庄国良、陈伟忠共同负担1803元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  包宇红审 判 员  徐双鹰人民陪审员  唐忻画二〇二〇年七月九日法官 助理  王晓芬书 记 员  王佳舟本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》：第六十条在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应由全体合伙人出具推选书。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。