广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民再54号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：何永有，男，汉族，1975年8月15日出生，住广东省广州市番禺区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：冯键鹏，男，汉族，1988年12月15日出生，住广东省广州市番禺区。两再审申请人的共同委托诉讼代理人：李健男，广东天胜律师事务所律师。两再审申请人的共同委托诉讼代理人：陈菁华，广东天胜律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广东国经物资有限公司,住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：郭建峰，总经理。委托诉讼代理人：丁系明，广东华之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟永贵，广东华之杰律师事务所律师。再审申请人何永有、冯键鹏因与被申请人广东国经物资有限公司（以下简称国经公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）粤06民终2386号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年3月28日作出（2017）粤06民申5856号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人何永有、冯键鹏的委托诉讼代理人陈菁华、被申请人国经公司的委托诉讼代理人丁系明、钟永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人何永有、冯键鹏提出如下再审请求：撤销(2016)粤06民终2386号民事判决，维持(2015)佛顺法民一初字第30号民事判决，国经公司向何永有、冯键鹏支付场地占用费(计算标准：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算)。事实与理由：一、何永有、冯键鹏已经提交了上下游的合同证明损失，原审判决声称的未举证证明损失的认定缺乏证据证明。1．何永有、冯键鹏已经提交了相关合同证明损失的存在，原审认定违背客观事实。根据双方当事人签订的《租赁合同》第二条第1款，何永有、冯键鹏出租案涉物业的每月租金为518490元(2017年前)，而国经公司一直占用案涉场地，却未按照该标准支付租金，造成了何永有、冯键鹏损失的发生。何永有、冯键鹏早已提供证据证明损失的大小。2．退一步说，假设法院将损失固定为实际损失，那么何永有、冯键鹏的实际损失也是存在的。基于案涉《租赁合同》的存在以及国经公司不同意交还案涉物业的事实，何永有、冯键鹏丧失了对案涉场地的占有、使用的权利，还丧失了收益的权利，损失显然已经发生，损失额也完全可以通过合同的标准予以固定。3．“损失”指的是实际发生的损失，而非实际支出的损失，而损失可以通过预见规则、减损规则、损益相抵规则进行确定。本案何永有和冯键鹏的损失显然可以通过预见规则予以明确，不存在无法计算的事实。退一万步，假设原审认为损失标准过高，也可根据公平原则进行调整，而非驳回该诉请。二、原审判决适用法律确有错误，应根据《民事诉讼法》第二百条第(六)款的规定予以再审。(一)案涉《租赁合同》合法有效，国经公司自行改变土地用途进行使用属于“违约行为”，不能因此认定合同无效。1.《租赁合同》并未改变土地用途。根据何永有、冯键鹏与国经公司签订的《租赁合同》可知，双方早巳明确物业的现状及权属情况，以及物业的性质属于已征未用的建设用地，并将案涉物业的证明文件也给了国经公司，要求其按照现有土地使用用途使用物业。由此可见，案涉《租赁合同》并未改变原土地的使用用途，也末允许国经公司可以违反法律规定使用案涉物业，不存在违反《城乡规划法》第三十五条规定。2.国经公司的违约行为并不导致合同的无效。正如前述第1点所述，案涉《租赁合同》并末改变土地的性质、用途，相反，双方是约定在符合法律以及现有土地现状、法律属性的情况下使用土地的，并未违反法律的强制性规定。本案是基于国经公司违背了法律规定，在未办理报建等相关手续的情况下，擅自进行改建、加建才导致纠纷的发生，而国经公司的违约行为并不是“双方约定”，也不能基于其违约行为而否认合同的效力。（二）退一步，假设合同无效，国经公司具有过错，且未尽减损义务，应根据《合同法》第五十八条的规定承担过错赔偿责任。根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”在本案中，国经公司无论在合同签订时、履行中均具有过错，其应当承担相应的赔偿责任。1.案涉物业用途清楚，何永有、冯键鹏对《租赁合同》无效不具有任何过错。《租赁合同》的前言、第一条、第五条第2款均多次对合同的现状、属性、性质进行描述，且国经公司也进行了现场考察，其是在完全了解案涉物业状况下签订《租赁合同》的，何永有、冯键鹏也不存在任何隐瞒，对《租赁合同》的无效也不具有任何过错。实际上，案涉合同的无效也是基于国经公司的违约行为导致的，与何永有、冯键鹏无关。2.国经公司对于建筑物的报建、建筑负有直接责任，其加盖造成的损失应由其自行负责。根据《租赁合同》第五条第2款的约定，“国经公司已明确该土地使用用途，国经公司可自行办理报建及相关手续，办理与费用国经公司自负。”由此可见，报建、建筑均是由国经公司自行负责、自担费用的，与何永有、冯键鹏无关，而国经公司擅自改变用途，在未报建的情况下使用土地当然属于其自身的过错。基于过错导致何永有、冯键鹏无法按照合同约定进行收益，国经公司负有赔偿义务。3.国经公司在纠纷发生后，拒不交还场地，未积极履行减损义务，导致何永有、冯键鹏损失的扩大，其应承担相应的赔偿责任。（三）从合同约定、法律规定及司法实践看，案涉租赁标的包括土地及上盖建筑物，应适用城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的规定，支持何永有、冯键鹏关于占用费的主张。根据案涉《租赁合同》的约定可知，本案租赁的标的物是包括土地及上盖建筑物，完全符合城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的适用范围，一审判决适用该司法解释，判令国经公司应按照实际占用时间，以合同约定的租金标准支付场地占用费并无不当。三、原审判决结果将导致利益严重失衡，丧失公平。根据原审判决的判决结果，国经公司不仅可以无偿地占用了案涉场地两年多，而且还无需支付任何费用。相反，何永有、冯键鹏不仅丧失了案涉物业的使用、收益权，无法收取相应的租金，还需要向广州东雄商贸公司（以下简称东雄公司）支付场地使用费。两相对比，利益严重失衡。被申请人国经公司辩称：一、何永有、冯键鹏罔顾事实，对原一、二审法院均已认定的合同无效的基本事实视而不见。(一)经两审法院一致认定，本案案涉合同为无效合同。(二)何永有、冯键鹏法律逻辑混乱。一方面要求法院认定合同有效，以此保障其利益；另一方面又认为合同无效，给其带来了损失，要求国经公司赔偿，并以所谓的上下游两份合同证明其损失。国经公司认为其理由不成立。至今为止，何永有、冯键鹏仍无法向法庭提交有效证据证明其损失。事实上，何永有、冯键鹏通过背靠背形式把涉案地块转租给国经公司，其向上一手东雄公司交付的承租保证金，也因之间的租赁合同被认定为无效，而由法院判决东雄公司退还给了何永有、冯键鹏，何永有、冯键鹏不存在保证金损失。其次，关联方东雄公司并未向何永有、冯键鹏主张地块占用费。再次，何永有、冯键鹏从上一手东雄公司以低廉的价格租得涉案地块，然后通过误导、隐瞒土地性质的方式，高价出租给国经公司，且租金翻倍。其所主张的损失，事实上就是其通过非法转租，想要获取的非法差价，法律根本不予保护。二、造成合同无效的责任在于何永有、冯键鹏，何永有、冯键鹏应承担合同无效的法律责任。(一)案涉合同无效的根本原因是何永有、冯键鹏隐瞒了涉案地块的性质，对国经公司存在误导、欺骗行为。何永有、冯键鹏与国经公司签订的《租赁合同》第一条“该土地为建设用地”及第六条“乙方可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物”，而事实上何永有、冯键鹏交付的地块，其性质为绿化和道路用地，不可用于增建、改建建筑物。何永有、冯键鹏作为出租人，对自己出租的标的物的合法来源及合法性、真实性负有保证义务。在本案中，何永有、冯键鹏从上一手东雄公司以极其低廉价格租得土地，且明知其土地性质为绿化用地，却对国经公司隐瞒了涉案租赁土地真正性质。国经公司在地块上投入人民币300余万元增建建筑物时，被有关部门勒令停止。此时才发现该地块是绿化用地，而非何永有、冯键鹏在合同中承诺的建设用地，国经公司的前期投资已经无法挽回。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案租赁合同被认定无效原因在于何永有、冯键鹏隐瞒了涉案土地性质，过错主要在何永有、冯键鹏。即使认定双方均有过错，法院也应当理清国经公司与何永有、冯键鹏合同无效之后的责任划分，再根据双方责任大小分担损失。国经公司因为何永有、冯键鹏隐瞒涉案土地性质，导致前期投资300余万元无法收回，国经公司已经承担相应的损失，其余占有使用费损失应当由何永有、冯键鹏承担。(二)何永有、冯键鹏与上一手东雄公司签订的《租赁合同》因违反国家法律法规被法院判决无效。无效合同自始至终无效。事实上，何永有、冯键鹏对于涉案土地既不是所有权人，也不是用益物权人，根本无权占有、使用、处分，法院判决后，涉案土地由东雄公司收回，不存在所谓的国经公司止损义务问题。三、何永有、冯键鹏对涉案地块无处分权，其占有、出租行为均属非法，若何永有、冯键鹏因其非法行为而获得巨额利益，则是对合同法诚实信用及公平原则的背离。国经公司因何永有、冯键鹏隐瞒事实真相，违法出租行为，客观上已遭受了巨额经济损失，增建、扩建建筑被依法制止，也已烂尾，面临被拆除后果，巨额损失已无法挽回。与此同时，国经公司向何永有、冯键鹏支付的租金人民币82.8895万元被二审法院判决无需返还，国经公司损失惨重，所有一切皆因何永有、冯键鹏违法出租行为所致。何永有、冯键鹏明知合同无效，而合同无效的责任在于其本身，却仍然滥用诉权，向国经公司主张非法利益。若其非法利益得以实现，则是对法律根本性的违背，其企图不应得到支持。综上所述，何永有、冯键鹏的诉讼请求既无事实基础，也无法律依据。因此，请求法院依法驳回何永有、冯键鹏的诉讼请求。2015年1月5日，国经公司向一审法院起诉请求：一、确认国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》无效；二、何永有、冯键鹏立即向国经公司退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；三、何永有、冯键鹏赔偿国经公司投资建筑款3848000元。诉讼过程中，国经公司撤回了第三项诉讼请求，即对何永有、冯键鹏赔偿投资建筑款3848000元的诉讼请求予以撤回。何永有、冯键鹏提出反诉，反诉请求：一、解除何永有、冯键鹏与国经公司在2014年5月28日签订的《租赁合同》，即时返还租赁土地及附上建筑物；二、国经公司向何永有、冯键鹏支付拖欠的租金（按每月人民币518490元为标准，自2014年11月份起计至国经公司返还租赁土地之日止）；三、国经公司向何永有、冯键鹏支付逾期滞纳金（以每一天欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自应付之日计算至款项全部付清之日止）；四、何永有、冯键鹏没收国经公司交付的人民币1555470元租赁保证金；五、国经公司赔偿何永有、冯键鹏人民币2500000元；六、国经公司向何永有、冯键鹏交付租赁土地移交前租赁场地内产生的水费、电费等。何永有、冯键鹏在诉讼过程中放弃第六项反诉请求有关水电费的主张。广东省佛山市顺德区人民法院一审查明：2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段xx号的房地产，原权属顺德某开发中心，属东新高速公路顺德段用地征收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的征收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产征收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区某美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区某美园艺场，该土地可用做绿化。2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区某美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。2014年5月7日何永有、冯键鹏与东雄公司签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：东雄公司将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给何永有、冯键鹏合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。何永有、冯键鹏在签订合同的当天向东雄公司支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内何永有、冯键鹏可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如何永有、冯键鹏在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，东雄公司只能协助调解，不视作东雄公司违约处理。合同签订后，东雄公司于2014年5月8日收取了何永有、冯键鹏交来的保证金708800元。2014年5月28日何永有、冯键鹏与国经公司签订《租赁合同》，约定：何永有、冯键鹏将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给国经公司合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，国经公司使用该土地及现有的建筑物，需向何永有、冯键鹏支付租金。租赁期限自2014年6月1日起至2031年4月30日，租金每月518490元（2014年9月1日-2017年8月31日）。国经公司在签订合同的当天向何永有、冯键鹏支付人民币1555470元作为租赁保证金。租赁期内国经公司可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如国经公司在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，何永有、冯键鹏只能协助调解，不视作何永有、冯键鹏违约处理。合同签订后，何永有、冯键鹏收取了国经公司交来的保证金1555470元及2014年10月前（含10月）的租金828895元。国经公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段xx号地块（宗地号：123130-××0，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。何永有、冯键鹏与东雄公司因租赁合同纠纷向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第179号。经审理，佛山市顺德区人民法院确认案涉合同解除，东雄公司向何永有、冯键鹏返还保证金。东雄公司不服提起上诉，案号为（2015）佛中法民三终字第746号，本院经审理，改判确认《租赁合同》（编号：HC20140427）无效，东雄公司向何永有、冯键鹏返还保证金。在本案诉讼过程中，国经公司申请就其所建的地上建筑物的价值等进行鉴定，后国经公司拒绝缴交鉴定费并撤回相关诉求，鉴定程序无法进行。另在诉讼过程中，法院询问国经公司是否可把案涉土地交还何永有、冯键鹏，但国经公司拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。广东省佛山市顺德区人民法院一审认为,国经公司与何永有、冯键鹏在诉讼过程中，放弃部分诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，没有违反法律规定，应予准许。对当事人撤回及放弃的诉讼请求，一审法院不予审理。本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、合同无效的处理。围绕上述争议焦点，分析如下：一、案涉合同的效力。佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第746号判决为生效判决，依法具有既判力。据该判决认为，东雄公司对案涉土地不具有出租权，另案涉合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，应认定为无效合同。据此，何永有、冯键鹏的出租权来源于东雄公司，东雄公司不具有出租权，即何永有、冯键鹏亦不具有出租权。案涉租赁合同与《租赁合同》（编号：HC20140427）所涉及的土地相同，为绿化地，故依（2015）佛中法民三终字第746号判决认定，本案《租赁合同》亦为无效合同。二、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。1.案涉土地及原地上建筑物。案涉合同无效，国经公司依据案涉合同取得的土地及建筑物（国经公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）依法律规定，应当返还何永有、冯键鹏。何永有、冯键鹏要求国经公司返还土地及原地上建筑物，合法有理，法院予以支持。2.保证金。如前所述，案涉合同无效，何永有、冯键鹏依据合同约定收取的保证金依法应当退还国经公司。国经公司要求何永有、冯键鹏退还保证金，合法有理，法院予以支持。3.租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有占用费的，人民法院一般应予支持。经庭审询问，国经公司至本案辩论结束前仍然占用案涉土地。在本案诉讼过程中，法院询问国经公司是否可把案涉土地交还何永有、冯键鹏，但国经公司拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。案涉合同为无效，国经公司故意占用案涉土地拒不交还何永有、冯键鹏，依上述规定，应当参照原合同租金约定给付占用期间的占用费。国经公司要求何永有、冯键鹏退还已收取的租金，于法无据，法院不予支持。案涉土地是何永有、冯键鹏交给国经公司使用的，故国经公司应把占用费交给何永有、冯键鹏。若何永有、冯键鹏确不享有案涉土地的出租权，属无权处分，其获得的利益应由其与土地的所有权人之间另行处理。但国经公司不能以何永有、冯键鹏没有出租权为由，拒绝向何永有、冯键鹏支付占用费，从而使其无偿使用案涉土地，获取不当利益。综上，占用费计算为：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算。4.滞纳金、赔偿金。何永有、冯键鹏要求国经公司给付滞纳金、赔偿金依据的为案涉合同的约定。但案涉合同为无效合同，故该合同自始对双方不具约束力。何永有、冯键鹏以合同约定为由要求国经公司给付滞纳金、赔偿金，于法无据，法院不予支持。国经公司、何永有、冯键鹏主张合法有理部分，法院予以支持。国经公司、何永有、冯键鹏主张超出法律规定部分，法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认国经公司与何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效；二、何永有、冯键鹏应在判决发生法律效力之日起十日内返还国经公司保证金1555470元；三、国经公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何永有、冯键鹏返还位于广东省广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地（详见合同约定）及地上建筑物（国经公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）；四、国经公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何永有、冯键鹏给付占用费（计算方式：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算）；五、驳回国经公司的其他诉讼请求；六、驳回何永有、冯键鹏的其他诉讼请求。本案本诉受理费27713.28元（已减半收费），由国经公司负担20000元；由何永有、冯键鹏负担7713.28元；反诉受理费27608.76元（已减半收费），由何永有、冯键鹏负担16000元，由国经公司负担11608.76元。国经公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判国经公司无需向何永有、冯键鹏支付占用费，且何永有、冯键鹏应返还国经公司租金828895元，维持其他判项；2.一审、二审诉讼费由何永有、冯键鹏承担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，东雄公司于2016年6月起诉何永有、冯键鹏，诉请何永有、冯键鹏返还位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用82300平方米土地并支付土地占用费（从2015年3月1日起计至实际交付土地之日止，参照2015年3月1日至2017年3月31日期间每月租金237020元的标准计算），案号为（2016）粤0606民初9425号。国经公司于2016年8月12日提交中止审理申请书一份，以本案的法律事实必须以尚未审结的（2016）粤0606民初9425号案的审理结果为依据为由，申请中止本案审理。本院二审认为，根据国经公司的上诉请求和何永有、冯键鹏的答辩意见归纳本案二审的两个争议焦点为：第一，国经公司应否向何永有、冯键鹏支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费；第二，何永有、冯键鹏应否向国经公司返还租金828895元。关于第一个争议焦点。本院作出的（2015）佛中法民三终字第746号民事判决认定东雄公司与何永有、冯键鹏签订的租赁合同因东雄公司对案涉土地不具有出租权，另租赁合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，故双方签订的租赁合同无效，该民事判决已经发生法律效力。本案中，何永有、冯键鹏从东雄公司承租案涉租赁物后转租给国经公司，依据上述生效民事判决书的认定，国经公司与何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》亦为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，国经公司应将案涉租赁物返还给何永有、冯键鹏。何永有、冯键鹏诉请国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费，实际上是要求国经公司赔偿何永有、冯键鹏因租赁合同无效而造成的损失，因本案中何永有、冯键鹏未举证证实其损失数额，故本院对何永有、冯键鹏要求国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费的诉请不予支持，何永有、冯键鹏如有损失的证据可另行主张。一审判决国经公司从2014年11月起至交还租赁物之日止按每月518490元向何永有、冯键鹏给付占用费，处理不当，本院予以纠正。关于国经公司申请中止本案审理的问题。国经公司申请中止审理的理由是本案的法律事实必须以尚未审结的（2016）粤0606民初9425号案的审理结果为依据，而该案尚未审结。经审查，本案中，国经公司起诉请求确认国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》依法无效，何永有、冯键鹏立即向国经公司退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；何永有、冯键鹏反诉请求解除双方签订的《租赁合同》并由国经公司返还租赁土地及附上建筑物，何永有、冯键鹏没收国经公司交付的1555470元租赁保证金等，上述诉请与（2016）粤0606民初9425号案的诉请不同，两案互相独立，各自属于不同的法律关系，国经公司的该项申请缺乏依据，本院不予准许。关于第二个争议焦点。国经公司履行合同时在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物，其在占用使用案涉租赁物期间向何永有、冯键鹏支付了2014年10月前（含10月）的租金828895元，系其因占有使用行为自愿付出的对价且付款行为已经履行完毕。国经公司上诉主张何永有、冯键鹏向其返还828895元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，国经公司的上诉请求，部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第四项。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费23386.16元，由国经公司负担11693.08元，何永有、冯键鹏负担11693.08元。再审申请人何永有、冯键鹏在再审期间提供如下证据：1.佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606执2003号执行公告，证明案涉土地直到2018年才由佛山市顺德区人民法院通过强制执行方式由何永有、冯键鹏收回。2.佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606执2003号公告、询问笔录、执行完毕告知书，证明国经公司于2017年12月11日才向何永有、冯键鹏返还案涉场地。被申请人国经公司在再审期间提供了如下证据：1.国经公司于2016年1月26日向何永有、冯键鹏发出的返还场地的通知，证明案涉土地在当时已经返还。2.冯键鹏、何永有于2016年1月28日向东雄公司出具的返还场地通知，证明案涉土地当时已经返还。本院依职权调取本院（2019）粤06民再字38号民事判决，双方当事人对判决真实性没有异议，本院对该判决予以采纳，作为本案定案依据。本院再审除对一、二审判决所查明的事实予以确认外，另查明：东雄公司与广州市东新高速公路有限公司签订的《土地租赁协议》及《补充合同》对年租金约定如下：2014年5月1日至2015年4月30日缴纳年租金368741元；2015年5月1日至2017年4月30日缴纳年租金379803元；2017年5月1日至2019年4月30日缴纳年租金391197元。本院（2019）粤06民再38号民事判决认定，何永有、冯键鹏给付东雄公司租金标准，参照东雄公司与广州市东新高速公路有限公司签订的《土地租赁协议》及《补充合同》中的租金标准确定，在2014年10月1日至2017年12月11日期间，何永有、冯键鹏应向东雄公司支付占有使用费1214927.69元。本院再审认为：本案争议焦点在于国经公司是否需要向何永有、冯键鹏支付占有使用费。如果需要支付，占有使用费如何计算。一、《租赁合同》的效力问题。何永有、冯键鹏与国经公司签订《租赁合同》，约定何永有、冯键鹏将案涉土地出租给国经公司合法投资经营，土地为建设用地，但实际上出租的土地是绿化用地，《租赁合同》的约定已经改变了土地性质和用途，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，双方签订的《租赁合同》无效。而且，本院已经发生法律效力的（2015）佛中法民三终字第746号民事判决认定东雄公司与何永有、冯键鹏签订的租赁合同因改变了案涉土地的用途而无效，同理，本案中何永有、冯键鹏与国经公司签订的《租赁合同》亦无效，国经公司请求确认《租赁合同》无效的诉请本院予以支持，原审判决对此处理正确，本院予以维持。二、无效合同的处理。1.保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《租赁合同》被确认为无效，何永有、冯键鹏根据《租赁合同》收取的保证金1555740元应返还国经公司，原审判决对此处理正确，本院予以维持。2.占有使用费。何永有、冯键鹏申请再审主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应按照《租赁合同》约定的租金标准即每月518490元计算占有使用费。而国经公司则主张何永有、冯键鹏没有实际损失，因此其无需支付占有使用费弥补何永有、冯键鹏的损失。对于双方的主张，本院综合分析如下：第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”的规定，该司法解释适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件，而本案租赁标的主要为土地使用权，并非房屋，故本案不属于上述司法解释的调整范围，何永有、冯键鹏主张按照该司法解释第五条的规定处理本案无理，本院不予支持。第二，《租赁合同》约定每月按照518490元的标准计算租金，该租金标准是以土地性质为建设用地的基础进行约定的，而案涉土地性质并非建设用地，而是绿化用地，建设用地与绿化用地的市场租金标准存在着巨大差异，以建设用地的租金标准确定本案绿化用地的租金数额显然对国经公司不公平。第三，何永有、冯键鹏从东雄公司租赁案涉土地后转租给国经公司，本院（2019）粤06民再38号案判令何永有、冯键鹏向东雄公司支付占用土地期间的占有使用费，何永有、冯键鹏因履行本案《租赁合同》发生损失，并非如二审判决所述何永有、冯键鹏未举证证明损失情况。国经公司占有使用土地亦产生收益，不支付占有使用费不公平。由于东雄公司与东新高速签订的租赁合同约定案涉地块作为绿化用途，与案涉土地的实际性质相符，且（2019）粤06民再38号案件亦按照该标准判令何永有、冯键鹏向东雄公司支付占有使用费，按照该标准计算占有使用费亦可以弥补何永有、冯键鹏的损失。第四，对于国经公司退还场地时间问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”国经公司主张将案涉地块返还给何永有、冯键鹏，应该由国经公司承担举证责任。国经公司举证虽然证明其曾于2016年1月与何永有、冯键鹏协商过交回土地的事宜，但何永有、冯键鹏认为国经公司未清理钢结构棚架，不符合交付条件，国经公司在函件中亦陈述其负责清理钢结构棚架，但没有证据证明国经公司已经完成了拆除工作并使租赁物恢复原状。国经公司认为根据其于二审提交的东雄公司向其发出的通知书，可以说明其于2016年1月31日交回了场地，但该通知仅仅反映东雄公司告知国经公司其因与何永有、冯键鹏的合同无效，要收回案涉场地的意向，并不意味其已经实际从国经公司回收了土地，如果东雄公司实际回收了土地，也没有必要再次通知国经公司回收，故该通知也不具有如国经公司所述的证明力，国经公司认为其在2016年1月份已经交回土地的主张不成立。（2019）粤06民再38号中认定何永有、冯键鹏于2017年12月11日向东雄公司返还租赁物，在没有其他证据证明国经公司返还时间的情况下，本院推定该日为国经公司返还土地的日期。第五，国经公司实际占用土地是期间从2014年6月1日至2017年12月11日，但《租赁合同》约定2014年8月31日前为免租期，本案租赁合同虽属无效，但租赁合同对于免租期限的合意系出租方在意思自治的范畴内对自身权利的处分，因此国经公司在上述免租期内不应支付占有使用费。综上，根据双方当事人在无效租赁合同中的过错程度，参照东雄公司与东新高速公司签订的《土地租赁协议》及《补充合同》对租金标准的约定计算占有使用费较为合理，本院确定在2014年9月1日至2017年12月11日期间，国经公司应向何永有、冯键鹏支付占有使用费1245235.17元，扣除国经公司已经支付的租金828895元，国经公司实际仍需要向何永有、冯键鹏支付占有使用费416340.17元。由于国经公司已于2017年12月11日向何永有、冯键鹏返还案涉场地，故在再审过程中无须再判令国经公司返还场地。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，导致判决结果部分不当，对不当部分本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤06民终2386号民事判决；二、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第一、二项；三、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第三、五、六项；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第四项为：广东国经物资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向何永有、冯键鹏给付占用费416340.17元；五、驳回广东国经物资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回何永有、冯键鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费27713.28元，由广东国经物资有限公司负担20000元，何永有、冯键鹏负担7713.28元；反诉受理费27608.76元，由何永有、冯键鹏负担16000元，由广东国经物资有限公司负担11608.76元。二审案件受理费23386.16元，由广东国经物资有限公司负担11693.08元，由何永有、冯键鹏负担11693.08元。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇二〇年七月八日书记员 潘 妙 婷