广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1646号原告：李小刚，男，1990年1月1日出生，汉族，陕西省渭南市人，住陕西省渭南市大荔县×××××××××××，公民身份号码：610×××××××********。委托代理人：蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。被告：肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆高新技术开发区农场路**怡翠商贸城****商铺，统一社会信用代码：914×××××××××××691M。法定代表人：吴碧洋，职务：总经理。委托代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。被告：广州银行股份有限公司肇庆分行，住，住所地：广东省肇庆市××××××恒裕海湾**217商铺6幢首、二层02号商铺，A6幢首层03、04号商铺，A7-A11、B5-B7、C6-C10幢A区二层01、02号商铺，统一社会信用代码：914××××××××××568XP。负责人：邓耀明，职务：该行行长。委托代理人：叶秋明，男，1984年8月16日出生，汉族，公司员工，住广东省四会市×××××××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托代理人：严恒光，男，1982年6月12日出生，汉族，公司员工，住广东省肇庆市端州区××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。原告李小刚诉被告肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司（以下简称“华恩公司”）、广州银行股份有限公司肇庆分行（以下简称“广州银行肇庆分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小刚及其委托代理人蔡榕真、被告华恩公司的委托代理人黄亮、被告广州银行肇庆分行的委托代理人叶秋明到庭参加诉讼。诉讼中，因案情复杂，本院作出（2020）粤1284民初1646号之一民事裁定，对本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告李小刚诉称：2018年12月31日，原告经由被告华恩公司推介，有意购买其开发位于肇庆市高新区×××××××××××××××××××××（以下简称案涉房屋）。当日支付定金50000元。2019年1月10日，双方签订了编号为2019011663的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定案涉房屋总价为784240元，其中首付款244240元（含定金50000元），余款540000元向按揭银行（被告广州银行肇庆分行）申请贷款支付；双方明确交楼时间为2019年12月31日之前；被告华恩公司若迟延交楼超过60日，原告有解除权。同日原告向被告华恩公司支付了首付款194240元。2019年3月1日，原告与被告广州银行肇庆分行签订了编号为758××××××××223的《楼宇按揭贷款合同》（以下简称贷款合同）并依约开始还贷。2019年3月26日原告另支出被告捆绑销售的保险产品费用4320元。然而，2019年12月31日，被告华恩公司并未依约向原告交付案涉房屋。经原告多番催促，被告华恩公司仍怠于履行。2020年3月16日，原告向被告发出书面通知解除预售合同并要求其返还相应款项等。时至今日，被告仍未向原告返还相应款项。据此，原告请求法院确认解除《商品房买卖合同（预售）》；判决解除《楼宇按揭贷款合同》；判决被告向原告返还首付款人民币（以下涉及金额为相同币种）244240元（含定金50000元）；被告向原告赔偿资金占用损失（以244240元为基数，自2019年1月10日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日，以上暂计至2020年3月25日，共18073.10元）；被告向原告返还原告已向被告广州银行肇庆分行归还的相应贷款本金及利息共计44550.9元（以上数据计算起止时间为：2019年4月23日至2020年3月25日，具体数额以被告广州银行肇庆分行相应的流水账单为准）；被告华恩公司向被告广州银行肇庆分行返还原告尚欠被告广州银行肇庆分行的剩余贷款本金523500元（以上数据计算截止时间为2020年3月25日，具体数额以被告广州银行肇庆分行相应的流水账单为准）；被告向原告支付违约金23527.2元以及赔偿违约造成的损失15264.2元（暂计至2020年3月25日合计38791.4元）；本案诉讼费由被告华恩公司承担。被告华恩公司辩称：一、不同意解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，原告的诉求应不予支持。理由是：1.原告可行使解除权的时间是2020年2月29日后。2.因突发新型冠状病毒疫情，广东省从2020年1月23日至2020年2月24日实施重大公共卫生一级响应，全面实施停工停产、居家隔离措施。答辩人严格按照肇庆高新区主管部门要求执行防控隔离措施，在克服物资短缺、人员到位不足等困难下在2020年3月1日经高新区质监部门现场检查通过后复工复产。3.疫情及疫情防控措施属于不可抗力事件。案涉合同约定的60天宽限期（2020年1月1日至2020年2月29日）与广东省实施重大公共卫生一级响应措施日期相重合。依照《民法通则》第153条、《合同法》第117条规定，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，参照肇商务市【2020】3号《肇庆市降低新冠肺炎疫情影响促进消费增长15条政策措施》第十五条“交付期限可根据省重大公共卫生一级响应的时间相应顺延，顺延时间不计违约责任”的规定，从广东省实施重大公共卫生一级响应起至案涉项目批准复工时间（2020年1月23日至2020年2月29日共36天）应免责顺延。4.案涉合同约定60天期限顺延36天，应至2020年4月5日止。案涉项目于2020年3月24日完成所有工程并取得竣工验收文件，答辩人于2020年3月28日向原告发出《收楼通知书》，即答辩人的交付时间是2020年3月28日，没有达到逾期交楼60天以上可以解除合同的条件。案涉合同的目的是原告获得案涉商品房，现原告可以收楼，其合同目的可以实现，并不属于无法实现合同目的可依法解除的情形。二、答辩人存在逾期交楼的违约情形，不能免除答辩人全部逾期交楼的违约责任。答辩人在2019年12月31日时因尚存在部分工程（正常约15天工程量）未完成，答辩人只能等施工单位2020年2月1日上班后完成竣工验收才实施交付，但因新冠肺炎疫情，至2020年3月1日建设单位才获批复工。因此，答辩人于2020年3月28日交楼，但扣除因新冠肺炎疫情所免责、顺延的36天，依据公平原则和案涉合同第十二条第一项第（1）款约定，答辩人应承担逾期52天交楼的违约责任，现答辩人愿意按日计算原告支付全部房价款万分之一的违约金，即愿意一次性赔偿原告4078元（784240元×0.0001×52天）。三、综上所述，原告解除合同、返还款项、赔偿利息等所有诉求依法不应予以支持，答辩人愿意依法承担逾期交楼52天的违约责任。被告广州银行肇庆分行辩称：1.答辩人不是案涉《商品房买卖合同》的当事人，故原告据此提起本案诉讼并列答辩人为被告是错误的。但本案的处理结果有可能涉及答辩人的权益，依照法律规定，答辩人在本案应属于第三人的诉讼地位。2.被告华恩公司应是受疫情停工停产影响才导致2020年3月28日发出收楼通知，并非属于其过错行为，实属其无法预见的结果，为切实维护社会稳定，有力保障社会经济发展，答辩人认为不应解除原、被告双方的《商品房买卖合同》。经审理查明：2019年1月10日，原告（买受人）与被告华恩公司（出卖人）签订合同编号为2019011663的《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：买受人购买肇庆市高新区××××××××××××××××1001，预测建筑面积共98.03平方米，其中套内建筑面积72.24平方米，分摊共有建筑面积25.79平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米8000元，总价款为784240元；买受人已向出卖人支付定金50000元，于合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2019年1月7日前支付首期房价款244240元，占全部房价款的31.14%，余款540000元向被告广州银行肇庆分行(贷款机构)申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.25%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。被告华恩公司于2019年1月25日办理了上述商品房预售合同登记备案手续。原告于2018年12月31日支付了购房定金50000元，于2019年1月10日支付了剩余首期购房款194240元。2019年3月1日，原告（借款人、抵押人）与被告广州银行肇庆分行（贷款人、抵押权人）签订编号为758××××××××223的《楼宇按揭贷款合同》，其中约定：贷款金额540000元，应用于购买上述商品房买卖合同项下房屋；贷款期限从贷款人实际发放该笔贷款之日起计30年；贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮30%；贷款本息归还方式为按月等额本金还款法；原告将其购买的肇庆市高新区××××××××××××××××1001的房产为被告广州银行肇庆分行的债权设立抵押担保；由开发商做保证人而与贷款人签订了《楼宇按揭业务合作协议》的，保证人可不重复签署本合同。被告广州银行肇庆分行于同月8日向原告发放了540000元的贷款。2019年3月20日，原告投保由被告广州银行肇庆分行营业部代理销售的中信保诚人寿保险有限公司保险产品中信保诚借款人意外伤害保险，保单号码为07185997，被保险人为原告李小刚，第一顺序受益人为被告广州银行肇庆分行，一次性支付保险费4320元，保险金额为540000元。原告于同月26日支付了4320元保险费用。2020年3月16日，原告通过中国邮政EMS快递寄送《解除商品房买卖合同通知书》给被告华恩公司，该邮件于同月18日显示已签收。又查明，被告华恩公司（发包方）于2017年8月2日与广东吴川建筑安装工程有限公司（承包方，以下简称“吴川公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由吴川公司承包肇庆市高新区山湖居商住小区××、2栋、地下室的工程项目，计划、地下室的工程项目9月1日，计划竣工日期2019年8月31日，工期总日历天数720天。被告华恩公司于2020年3月24日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、工程质量监督机构对房屋进行了竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理、质监单位分别签署的质量合格文件以及其他与该商品房有关的工程质量验收文件，于2020年3月27日提交《单位工程（子单位）竣工验收备案表》以及工程竣工验收备案文件到肇庆高新区建设工程竣工验收备案管理办公室，该办公室于当日予以竣工验收备案。2020年3月28日，被告华恩公司通过中国邮政快递向原告李小刚寄送《收楼通知书》，该邮件于同月29日显示签收状态。另外，吴川公司向被告华恩公司出具一份《施工说明》，说明内容：1.2019年12月31日至2020年1月23日（除夕前一天）的遗留工程正常15天可以完成。2.计划2020年2月1日（春节后）安排完成手尾工程，因新冠疫情发生，2020年1月23日起广东省启动重大公共卫生事件一级响应，全面停工停产，剩余工程只能等主管部门批准复工复产才能完成。3.2020年2月28日肇庆高新区质监局到山湖居项目现场指导复工复产检查工作，并提出整改意见，整改完成后才能复工复产。该公司于2020年3月1日接到通知可以复工复产，即于当日就开始完成手尾工程，克服人员不足、运输不及时等困难，在2020年3月24日完成全部工程并已取得竣工验收文件。4.该公司认为新冠病毒疫情属于不可抗因素，请建设单位给予谅解并予以减免其责任，被告华恩公司在上述说明盖章证明。再查明，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省人民政府分别于2020年1月28日、2月6日出台《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，其中规定本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，由各级政府指导企业完成复工复产准备工作，确保企业在疫情防控达标前提下复工复产。被告华恩公司提交若干微信截图，证明其严格服从主管部门疫情防控管理；提交一份肇庆高新区房屋市政工程复（开）工现场检查表，证明高新区质监部门检查小组于2020年2月28日到施工现场检查，确定施工单位吴川公司复工复产的时间为3月1日。由于原、被告双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告华恩公司提交的《民事答辩状》、证据；被告广州银行肇庆分行提交的《民事答辩状》；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关于原告与被告华恩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。原告与被告华恩公司签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法而有效，对双方均有法律约束力。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交付商品房给买受人超过60日后，买受人有权解除合同，但是从本案案情来看：1.合同约定的60日是被告华恩公司逾期交付房屋，原告行使合同解除权的宽限期。在上述宽限期内国内发生新型冠状病毒肺炎疫情，广东省从2020年1月23日起至2月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，作为建筑企业的广东吴川建筑安装工程有限公司也严格遵守肇庆高新区相关主管部门的疫情防控要求和管理，做好复工准备，并于2020年3月1日取得复工许可后完成诉争楼宇的剩余工程。被告华恩公司于同月27日完成竣工验收备案。2020年1月23日至2月24日期间，因疫情采取的防控措施致使被告华恩公司不能正常对涉案房屋进行竣工验收，不能归责于被告华恩公司自身。根据公平原则，该段时间不应算在上述60日宽限期内，应当予以顺延。即按双方合同约定，涉案房屋的交付日期为2019年12月31日，到2020年1月23日起至2月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，被告逾期交楼天数为从2020年1月1日至23日为23天，从2月24日至华恩公司于2020年3月28日寄出《收楼通知书》，原告于29日签收为35天，期间合计58天，未超出合同约定的60日宽限期，仍未满足双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的被告在逾期交付商品房超过60天后原告有权解除合同的合同单方解除条件。2.被告华恩公司愿意按照商品房买卖合同约定计算违约金给原告。如上所述，案涉商品房预售合同因疫情防控措施导致被告不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，如果径直按照合同约定判决解除合同，既不利于案件的实质性处理，更不利于双方利益的平等维护，且在诉讼过程中，被告表示愿意按照合同约定计付逾期履行违约金予原告。因此，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉幸福安肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，原告要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《楼宇按揭贷款合同》，要求被告返还首付款及支付资金占用损失，返还原告已支付给被告广州银行肇庆分行的相应贷款本金及利息，返还原告尚欠被告广州银行肇庆分行的剩余贷款本金的诉讼主张，违反合同的公平原则，本院不予支持。关于原告主张的4320元保险费用问题。原告与被告广州银行肇庆分行保险销售纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷不属于同一个法律关系，原告可另外通过合法途径解决，本院不予处理。关于原告主张被告华恩公司应当支付违约金以及违约造成的损失问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告如果交付房屋逾期在60日之内，应在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部房价款万分之1的违约金给原告。双方合同约定的交付房屋的时间在2019年12月31日，实际交付时间在2020年3月29日，减除疫情防控措施导致的不能交付房屋的期限，被告逾期交楼合计58天，按照实际逾期天数按日计算全部房价款万分之1的违约金，被告华恩公司应支付原告的违约金为：784240元×0.0001×58天=4548.59元。原告主张的未能按时收楼入住导致的租金损失，因缺乏租赁合同、租金收据、租金发票等证据予以佐证，且属于间接损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百八十条,参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款的规定，判决如下：一、被告肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司应于本判决生效之日起5日内支付违约金4548.59元给原告李小刚；二、驳回原告李小刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6246元，由原告李小刚负担6215元，被告肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红七月二十三日书记员 范   婉   婷