山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6319号原告：苗猛，男，1989年5月15日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。委托代理人：尹训永，山东荣真律师事务所律师。被告：许万亮，男，1971年7月26日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：阚正吉，山东青港律师事务所律师。原告苗猛与被告许万亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告苗猛委托诉讼代理人尹训永、被告许万亮委托诉讼代理人阚正吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗猛向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租房合同》；2.判令被告返还租金55000元、押金5000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月13日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将位于青岛市城阳区御景尚都166号的网点房出租给原告经营餐饮，租期自2019年6月13日至2022年6月12日，房租一年一付。原告已向被告支付押金5000元、租金55000元。合同签订后，原告在办理餐饮许可证的过程中被告知，御景尚都二期不设餐饮。因原告订立合同的目的无法实现，故请求解除《租房合同》、返还原告支付的费用。请求依法判如所请。被告许万亮辩称，原告要求解除双方签订的《租房合同》无事实与法律依据，被告认为应继续履行《租房合同》，请求依法驳回原告诉讼请求。具体理由如下：1.《租房合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议，合同约定被告将其位于城阳区御景尚都166号商业网点（以下简称案涉房屋）租赁给原告，租期从2019年6月13日起至2022年6月12日止，租金一年一付，原告依约向被告支付了押金5000元及第一年房租55000元，被告履行了协议约定的义务将房屋交付原告。《租房合同》系诺成、双务合同，双方签字之日起生效，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《租房合同》合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，被告要求按照合同继续履行。2.原告提出解除双方签订的《租房合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由。原告诉称合同目的无法实现，但双方并未对原告租赁房屋用途作出约定，至于原告租房后用途系其个人行为；原告诉称御景尚都二期不设餐饮，既无法律依据更与事实不符，实际情况是此处商街网点房遍布餐饮企业，原告要求解除合同的上述理由不成立。只有在具有法定的情形下，才可行使合同解除权，《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，被告认为原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.原告合伙人苗瑞与被告通话录音光盘及整理稿1份、原告合伙人苗瑞的手机短信截屏打印件1份、微信截屏打印件1份，证明2019年6月17日，原告因无法办理营业执照，与被告进行了电话沟通，并于2019年6月19日向被告正式送达解除合同的通知。被告质证：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，案涉房屋系被告合法取得产权的商业网点，可用于商业经营，且当时原告租房时，并未告知被告具体用途，原告要求解除合同系恶意解除，会损害被告的利益，故被告不同意解除，要求按照合同继续履行。本院认证：该组证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确定。2.城阳街道工作人员向原告出具的文件拍照打印件1份、原告合伙人苗瑞与城阳街道工作人员通话录音整理稿1份、原告合伙人苗瑞与城阳环保分局工作人员通话录音整理稿1份，证明因行政限制原因，原告租赁的房屋无法办理餐饮营业执照，原告对此没有过错。被告质证：对该证据真实性无法确认，证明事项不予认可。本院认证：同对1号证据的认证。3.《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》打印件1份，证明根据该文件第四条及第十八条规定，原告订立合同的目的无法实现，原告请求解除合同依法应得到支持。被告质证：对该证据真实性无异议，证明事项有异议，该系餐饮行业规定，无法证实原告的主张，原告所说的合同目的无法实现，是其个人的目的，双方在租房合同中，并未约定原告租赁房屋后的用途，另外，原告要求解除租赁合同，原告依据订立合同目的无法实现解除合同，不属于合同法第九十四条规定的法定解除事由。故被告不同意解除房屋租赁合同。本院认证：同对1号证据的认证。二、被告提交的证据1.不动产权证书1份，证明被告具有案涉房屋所有权，且该房屋系商业网点房，可以用于商业经营。原告质证：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，此证据仅能代表被告属于房屋产权人，并不能证明该房屋的商业经营范围，原告无法办理工商营业执照，是由于案涉房屋的原因，与原告无关，原告的租房目的无法实现。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。2.照片打印件3张，证明实际情况是案涉房屋处商街网点房遍布餐饮企业，与原告辩称的不设餐饮情况不符，且双方签订合同时并未对原告租赁房屋后用途作出约定，至于原告租房用途系其个人行为，与被告无关，原告不能单方面违约，损害被告利益。原告质证：对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，案涉房屋周边的营商环境，并不能代表案涉房屋可以用于经营餐饮，在原告与相关部门的通话录音中，已经被告知之前经营的餐饮店面，有可能收回。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，被告许万亮（甲方）与原告苗猛（乙方）签订《租房合同》，主要约定甲方将拥有青岛市城阳区御景尚都166号网点出租给乙方使用，租期自2019年6月13日起至2022年6月12日，房屋一年一付，乙方需提前一个月付清房租；第一年租金55000元，第二年租金57750元、第三年租金60600元；期满三年后，店内所有装修装饰、隔断等归甲方所有；乙方于本合同签订之日向甲方支付押金5000元，合同期满乙方没有破坏房屋整体结构，结清水费、电费、物业费后，甲方应于3日之内将押金退还乙方；在租赁期内，乙方因个人原因不能继续经营下去的，可以转让，但必须在甲方同意的情况下进行转让。2019年5月29日，原告向被告许万亮支付押金5000元。2019年5月30日、2019年6月13日，原告分别向被告许万亮支付租金5000元、50000元。许万亮于2019年6月13日将案涉房屋交付给原告。因案涉房屋所在项目不准经营餐饮行业，原告不能以案涉房屋办理餐饮营业执照，原告于2019年6月19日向许万亮发出解除合同通知，载明“许先生，因政策原因，我的租房目的无法实现，现正式通知你解除合同。希望双方进行一下交接，从明天开始你可以重新对外出租，否则我方对扩大的损失不承担责任！希望双方好好协商，否则只能走法律途径！”。本院认为，被告许万亮与原告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为:一、原告请求解除案涉合同是否应支持;二、许万亮是否应返还原告租金、押金及数额的认定。关于第一个焦点问题，原告已于2019年6月19日给被告许万亮发送通知“解除双方签订的《租房合同》”，许万亮对该解除通知未请求法院确认解除合同的效力，故《租房合同》自通知到达许万亮时解除，即案涉合同已于2019年6月19日解除，故原告请求解除案涉合同，本院不予支持。关于第二个焦点问题，根据原告提交的与被告许万亮的录音，能够证明原告在签订《租房合同》前已经告知许万亮，其租赁案涉房屋用于经营“小火锅”，但因双方签订《租房合同》时并未就原告租赁案涉房屋用途进行约定，且原告在签订合同前就应当了解案涉房屋是否准许经营餐饮，原告未经了解就签订案涉合同，故原告主张“因案涉房屋不设餐饮，致使原告订立合同的目的无法实现”解除《租房合同》，无事实和法律依据，原告解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，案涉合同于2019年6月19日解除，原告负有向许万亮交还案涉房屋的义务，许万亮负有向原告返还剩余房租的义务。但因原告单方违约解除合同，案涉合同对单方违约解除合同也没有约定违约责任，结合许万亮将案涉房屋再次出租需要一定的时间，本院酌情确定该时间为两个月，故许万亮应返还原告剩余时间的租金，即2019年8月19日至2020年6月12日的租金，其数额为45205元（55000元÷365天×300天）。关于房屋交接问题,因合同当事人具有止损义务,原告在向许万亮发送通知解除合同时，已告知许万亮“希望双方进行一下交接，从明天开始你可以重新对外出租，否则我方对扩大的损失不承担责任！希望双方好好协商，否则只能走法律途径！”，许万亮收到通知后，未与原告办理交接，也未及时对外出租案涉房屋，导致房屋闲置并产生损失，对2019年8月20日之后的损失应由其自行承担。关于押金问题，《租房合同》约定“合同期满乙方没有破坏房屋整体结构，结清水费、电费、物业费后，甲方应于3日之内将押金退还乙方”，案涉房屋虽已交付给原告，但原告并未重新装修，也未实际经营，并在交付后7日内解除合同，许万亮也未提交证据证明该期间产生的水电费等，故原告要求返还押金5000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许万亮于本判决生效后10日内返还原告苗猛房屋租金45205元；二、被告许万亮于本判决生效后10日内返还原告苗猛押金5000元；三、驳回原告苗猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告苗猛承担200元，被告许万亮承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年七月二十一日书 记 员  张玉全