营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0804民初212号原告：国网辽宁省电力有限公司营口供电公司，住所地站前区渤海大街东40号。负责人：刘树新，经理。委托诉讼代理人：曲武昌，辽宁睿智律师事务所律师。被告：营口经济技术开发区佳汇布艺，住所地鲅鱼圈区嘉和俪园。投资人：寇伟萍，经理。委托诉讼代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。原告国网辽宁省电力有限公司营口供电公司与被告营口经济技术开发区佳汇布艺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曲武昌、被告的投资人寇伟萍及委托诉讼代理人张希文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告所有的位于鲅鱼圈区㎡的房屋恢复原状，并交还给原告。2.被告向原告支付自2018年12月21日起至实际交还房屋之日止、按年租金29.1万元的二倍计算的房屋使用费。3.如被告不将房屋恢复原状，则被告应承担房屋恢复费用。4.被告结清其使用该房屋期间发生的水电费、取暖费、有限电视费、物业费等。5.被告承担逾期支付租金的违约金，违约金自2018年1月6日起至2018年12月5日止、按日1‰计算，为96030元。6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在昆仑大街中段鲅鱼圈区供电公司办公楼北侧有一处面积为950㎡的商业房屋，2014年开始出租给被告经营布艺，每次租期一年，期满如双方同意续租则另行签订租赁合同。被告自2014年一直租用此房屋。2017年12月15日，原告与被告又签订一份房屋租赁合同，合同第1条约定，租赁房屋为鲅鱼圈区㎡的房屋；第2条约定，租赁房屋用于经营窗帘、布艺；第4.2条约定，租期为1年、自2017年12月16日至2018年12月15日，租期届满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；第5.2.1条约定，年租金29.1万元，于本协议生效之日起20日内支付；第8.1、8.2条约定，被告如另需装修、改建或增设附属设施和设备的，应事先取得原告的书面同意，且不得破坏房屋原结构、外观和使用功能；第9.1条约定，除原告同意被告续租外，被告应在本合同终止后5日内腾空房屋并将房屋及设施设备完好返还原告；第12.2条约定，被告逾期支付租金的，按日1‰支付违约金；第12.4条约定，被告逾期交还房屋的，按双倍租金标准支付房屋使用费，并赔偿对方损失。本合同签订前房屋就由被告占有使用，本合同签订后被告继续占用使用此房屋。被告在履行合同中严重违约：1.租赁合同签订后被告没有按期支付租金，而是延迟到2018年12月6日才一次性支付租金29.1万元；2.未通知原告、也没有取得建筑审批手续，擅自改建、扩建，在房屋主体墙外扩建并封顶，形成封闭空间并新开门，导致原进户门功能丧失，进户门的台阶也被拆除；3.合同期满后不按期腾出房屋交还原告，持续使用至今。被告辩称，第一，对原告提出的将租赁房屋恢复原状并返还的诉讼请求，被告同意返还房屋，但对恢复原状持有异议。被告于2017年12月15日与原告签订租赁期限为一年的合同，而被告于2017年4月将该房屋重新装修，花费115万元。由此可以看出，被告进行重新装修是经过原告同意的，否则原告不会与被告继续签订房屋租赁合同。当时被告重新装修是想继续经营10年，现今经营不过3年，原告要求将房屋恢复原状，对被告不公平，也将对被告造成巨大损失。被告花费115万元重新装修按10年计算，每年折旧11.5万元，装饰装修剩余价值为80.5万元，原告应当进行补偿。此外，据被告了解，在本案诉讼期间，原告未经被告同意已将房屋另租他人，侵犯了被告的优先承租权。第二，对原告要求被告自2018年12月21日起按照原租赁合同租金标准的两倍计算房屋使用费的诉讼请求，被告有异议。被告同意按照原合同标准支付租金，故原告产生的损失仅限于租金的银行同期贷款利息，该贷款利息标准应按年利率4.35%或6%计算。本项请求属于违约金性质，原告要求按照租金的两倍计算，显然过分高于造成的损失。被告依法请求予以减少。第三，原告提出如被告不恢复房屋原状，要求被告承担恢复费用，被告不同意。第四，原告要求被告结清在被告使用租赁房屋期间房屋名下的水电费、取暖费、有线电视费、物业费等，被告没有异议。第五，原告要求被告按日1‰承担自2018年1月6日至2018年12月5日期间逾期支付租金的违约金，被告有异议。被告与原告之间每次的房屋租赁合同都是事后补签，在补签后的几日被告即将租金交给原告，所以不存在逾期支付租金。而且按照原告主张的标准计算违约金，也属于过分高于造成的损失，理由同上。因此被告请求对违约金按照年利率4.35%或6%的标准予以减少。第六，原告称被告擅自改建扩建房屋主体、对房屋主体墙外扩建不属实。承租房屋主体墙外的扩建并非被告所为，原告也没有证据证明是被告改建扩建。第七，合同期满后，被告未倒出房屋持续使用至今并未违约。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效。本案中被告在租赁期满后继续使用该房屋，原告并未提出异议。第八，关于疫情期间免除租金问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。被告承租的房屋符合上述情况，在疫情期间未有经营，出现经营困难，原告应当对被告的相应房租予以免除。经审理查明：原告原名称为营口供电公司，2006年5月21日更名为辽宁省电力有限公司营口供电公司，2013年7月18日更为现名。2004年3月20日，原告与营口嘉和房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，合同主要约定原告以1973.073万元购买营口嘉和房地产开发有限公司位于鲅鱼圈区建筑面积共7172.12㎡的办公楼。2004年8月18日，营口嘉和房地产开发有限公司给原告出具了相关专用收款收据。原告于2020年4月16日取得上述房屋的不动产权证，其一、二层不动产权证编号分别为辽（2020）营口鲅鱼圈不动产权第0005866号、0005868号。2017年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定，原告将上述房屋中的一部分，即坐落在㎡的房屋租赁给被告，租赁用途为经营窗帘、布艺，租赁期限为一年，自2017年12月16日起至2018年12月15日止。合同在第4.2.1条约定，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前90日向甲方书面提出续租申请。若乙方未按照上述期限提出续租申请，或双方不能就续租条件达成一致的，则本合同租赁期限届满即行终止，乙方应按照合同约定将该房屋及设施设备完好交还甲方。合同对租金支付期限的约定是，房屋租金按照年方式支付，乙方在本合同生效之日起20日内，向甲方支付。房屋租金，计29.1万元。同时约定，租赁期间，使用该房屋所发生的包括但不限于物业管理费用、卫生费、供暖费、水费、电费、燃气费、通讯费、上网费、电视收视费、停车费、设备及设备维修等费用由乙方承担，本合同中未列明的与房屋及房屋出租有关的其他费用均由乙方承担。合同在“租赁房屋装修”部分约定，8.1乙方另需装修、分隔、修建、改建或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方和物业服务企业书面同意。按规定须有关部门审批的，乙方报请有关部门批准后，方可进行施工或经营。乙方增设的附属设施、设备归属及其维修责任由乙方承担。8.8本合同租赁期限届满终止，且双方未续租的，乙方增添的且已形成附合的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏或严重影响相邻业户的）归甲方所有，甲方无需向乙方支付任何赔偿、补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状全部工程费用。除甲方书面通知乙方拆除、清运外，乙方不得拆除、移动或损坏。8.10本合同期限届满终止或本合同在租赁期限内解除或本合同被确认无效或被撤销的，对于未形成附合的装饰装修及设施设备，双方按照下列约定执行：（1）乙方可拆除，并应将该房屋恢复原状，造成该房屋及设施设备损坏的，应承担赔偿责任。（2）经双方协商同意，可以归甲方所有，但甲方无需向乙方支付任何补偿。合同在“房屋返还时状态”部分约定，9.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同解除或终止后的5日内腾空并将该房屋及设施设备完好返还甲方。9.2乙方返还该房屋及设施设备应当完好并具备正常使用的状态。合同在“违约责任”部分约定，12.2由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期1日按照合同总价款的1‰标准向守约方支付违约金。12.4如果乙方逾期交还房屋的，乙方每逾期1日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。经甲方催告后5日仍未交还的，甲方有权自行收回租赁房屋，由此导致的全部损失由乙方自行承担，甲方无需承担任何责任。合同在“合同生效”条款中约定，本合同自双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。合同在“特别约定”条款中约定，乙方不得擅自拆改房屋主体结构和房屋外观，不得擅自在承租范围内建设其他建筑物。如有违约，乙方需将房屋恢复原状，并承担由此对甲方造成的损失。上述合同签订前，被告即已按上一年度租赁合同承租上述房屋；上述合同签订后，被告继续租赁使用该房屋。2018年12月6日，被告向原告支付上述房屋2017年12月16日至2018年12月15日的租金29.1万元。原告于2018年12月11日给被告出具了相应增值税专用发票。诉讼中，被告主张其自2006年起即租用原告上述房屋经营布艺。被告提供了其以盖州市佳汇布艺名义与原告于2006年10月16日签订的房屋租赁协议，租赁期限为2006年10月16日至2011年12月15日；被告与原告于2012年12月14日签订的房屋租赁协议，租赁期限为2012年12月16日至2014年12月15日；被告与原告于2016年12月13日签订的房屋租赁合同，租赁期限为2016年12月16日至2017年12月15日；被告与原告于2017年12月15日签订的房屋租赁合同，租赁期限为2017年12月16日至2018年12月15日。被告称其2012年、2015年也与原告签订了房屋租赁合同，但合同文本现在找不到了。被告称其提供上述证据欲证明其与原告自2018年12月15日后没有签订书面租赁合同，原告对此观点没有异议。被告还提供了其于2017年4月20日与某装修公司签订的装修合同，约定由该装修公司对被告的租赁房屋进行装修，工程总价款为115万元；被告还提供了其向某装修公司支付部分工程款的收据、租赁房屋装修前后的照片、其于2016年12月3日向城管部门申请设置牌匾的审批表。对被告提供的上述证据，原告认为，一是真实性无法确定，二是被告装修未经原告同意故应自行承担相应后果，三是设置牌匾与本案争议没有关联性。另查，原、被告于2016年12月13日签订的房屋租赁合同中，在“租赁房屋维修”部分的8.1、8.8、8.10条款与本案合同的8.1、8.8、8.10条款内容完全一致。又查，针对被告在书面答辩状称要求原告对其装饰装修剩余价值部分80.5万元进行补偿的意见，本院经向被告方询问上述主张是反诉请求还是普通答辩意见，被告方明确表示不提出反诉，上述意见仅作为一项答辩意见。针对原告主张将房屋恢复原状的标准问题，本院经向双方询问租赁房屋在当初交付给被告时的初始状态，原告称因时间久远已不清楚，被告则称其2006年最初承租时原告是以毛坯房状态交付。本院结合双方租赁合同中关于“租赁房屋装修”、“房屋返还时状态”及“特别约定”条款中均有要求被告“不得擅自拆改房屋主体结构和房屋外观”及“不得破坏房屋正常使用功能”等约定内容，向双方释明，原、被告共同确认，房屋返还时恢复原状的标准应为不破坏房屋的主体结构、外观和使用功能。针对原告在起诉状中称被告对租赁房屋外部进行扩建、系违约行为的主张，被告予以否认。第一次庭审后，原告经过具体了解后确认其所称扩建不是被告所为，故撤回上述主张，被告亦无异议，本院予以准许。上述事实，有原、被告营业执照、工商登记资料及查询卡、商品房买卖合同、土地使用权证、付款凭证、房屋不动产权证书、房屋租赁合同、支付租金凭据、照片及当事人陈述等材料在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告于2017年12月15日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，因而合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务、享有相关权利。第一，关于原告要求被告将租赁房屋恢复原状并返还问题。本院认为，双方合同明确约定租赁期限为一年，自2017年12月16日起至2018年12月15日止。且在合同第4.2.1条明确约定，“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前90日向甲方书面提出续租申请。若乙方未按照上述期限提出续租申请，或双方不能就续租条件达成一致的，则本合同租赁期限届满即行终止，乙方应按照合同约定将该房屋及设施设备完好交还甲方。”诉讼中，被告虽称想继续租赁该房屋，但其既未按合同约定的方式提出续租申请，也未与原告在合同期满后重新签订租赁合同；被告在庭审中亦自认，原告已明确告知其合同期满后不再续租；原告在起诉状及庭审中均已明确表示该房屋租赁期满后不再续租给被告。故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。被告在答辩中称同意返还租赁房屋，本院予以采信。此外，原告主张将房屋恢复原状。庭审中，本院经向双方询问租赁房屋在当初交付给被告时的初始状态，原告称因时间久远已不清楚，被告则称其2006年最初承租时原告是以毛坯房状态交付。本院结合双方租赁合同中关于“租赁房屋装修”、“房屋返还时状态”及“特别约定”条款中均有要求被告“不得擅自拆改房屋主体结构和房屋外观”及“不得破坏房屋正常使用功能”等约定内容，向双方释明，原、被告共同确认，房屋返还时恢复原状的标准应为不破坏房屋的主体结构、外观和使用功能。对此，本院予以采信。被告答辩称，其于2017年4月对房屋花费115万元巨资进行了装修，是准备经营10年，故应按10年对115万元装修费用进行折算，未能使用的余下7年折算价值为80.5万元，应由原告予以补偿。本院经向被告方询问，被告方明确表示，此主张仅作为答辩意见提出，不作为反诉请求。对被告以上答辩意见，本院认为，一则，按照双方合同约定的方式，被告装饰装修未事先征得原告同意。被告主张其已征得原告方工作人员口头同意，证据不足，本院不予采信。二则，双方在本案合同及上一年合同的“租赁房屋装修”部分均明确约定，“8.8本合同租赁期限届满终止，且双方未续租的，乙方增添的且已形成附合的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏或严重影响相邻业户的）归甲方所有，甲方无需向乙方支付任何赔偿、补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状全部工程费用。8.10本合同期限届满终止对于未形成附合的装饰装修及设施设备，双方按照下列约定执行：（1）乙方可拆除，并应将该房屋恢复原状，造成该房屋及设施设备损坏的，应承担赔偿责任。（2）经双方协商同意，可以归甲方所有，但甲方无需向乙方支付任何补偿。”上述合同内容符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，即“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”、“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”综上，在双方前后两份合同均已明确约定租赁期限为一年、且对被告装修部分在合同期满后的归属问题做了如此明确约定的情况下，被告仍然投入巨资进行装修，不符合一个商事主体应具有的基本契约意识，由此产生的合同期满双方不再续约时相应装修损失的风险后果应由被告自行承担。被告在答辩中称如果原告不同意其装修就不会与被告签订租赁合同、原告与被告于2017年12月签订了租赁合同、据此可以得出原告实际上同意了被告巨资装修的推断，其前提与结论间不存在因果关系，不符合普通理性人的认知和判断标准，本院不予采信。而且，即便原告同意其装修，按双方合同约定及上述司法解释第十二条的规定，被告也无权要求原告补偿附合装饰装修费用。此外，双方合同虽约定对装修已形成附合部分在合同期满终止后归原告所有，但原告在诉讼中仅要求将房屋恢复原状返还，未对被告已经装修形成附合的部分提出主张，故从减少被告损失以及发挥物的最大利用价值角度出发，被告可自主决定是否拆除取走装饰装修物，如拆除取走，应保证不破坏房屋的主体结构、外观和使用功能，否则造成房屋相应损失，原告可另行向被告主张赔偿。第二，关于原告要求被告承担逾期支付合同租期内租金的违约金问题。本院认为，首先，双方合同明确约定，租金支付期限为，被告应在合同生效之日起20日内向原告支付房屋租金29.1万元。而双方合同于2017年12月15日生效，则被告应于2018年1月6日前支付租金，但被告支付租金的时间为2018年12月6日，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称双方租赁合同系补签、自己在补签合同后即支付了租金、所以不构成逾期支付租金，但未提供相应证据，且与合同约定不符，本院不予采信。故原告要求被告承担逾期支付租期内租金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求被告按照合同约定的每逾期1日即按合同总价款的日1‰支付违约金，经折算为月3%。庭审中经本院释明，被告认为此标准过高并申请予以减少。因原告未提供证据证明其实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条确定的标准，以法律保护的民间借贷月利率2%为损失基础，超过月利率2%的130%，即超过月利率2.6%部分属于“过分高于造成的损失”。而双方租赁合同约定的逾期支付租金违约金折算为月3%，超过月利率2.6%，应予以减少，对超过月利率2.6%部分不予支持。即本院确定被告应承担逾期支付租期内租金的违约责任为以年租金29.1万元为基数、按月利率2.6%计算。原告主张计算违约金的时间为2018年1月6日起至2018年12月5日止，符合双方合同约定及履行情况，本院予以支持。被告申请对合同约定违约金日1‰予以减少的主张，本院予以采信。但被告主张按照年利率4.35%或6%标准计算，原告不予认可；而且，如果违约金过低，既不足以体现违约责任的立法本意，亦不足以体现违约金过高时予以减少的“适当性”原则，更不足以维护守约方的合法权益，故本院不予采信。第三，关于原告要求被告自2018年12月21日起至实际返还房屋之日止、按年租金29.1万元的两倍计算逾期腾房的房屋占有使用费问题。被告同意在按照原租金标准给付逾期腾房期间房屋占有使用费的基础上，另行支付年利率4.35%或6%的利息作为违约金，并对合同约定的两倍租金标准申请予以减少。对此，本院认为，被告在原租赁合同期限已届满、其未按照合同约定的方式申请续签合同、且原告已明确告知租赁期满不再续租的情形下，继续占有使用原租赁房屋，逾期腾房，构成违约，除应向原告支付逾期腾房的房屋占有使用费外，还应承担违约责任。被告辩称原告对自己在合同期满后未倒出房屋继续使用未提出异议、故不构成违约的主张，证据不足，亦与事实不符，本院不予采信。被告又称在本案诉讼期间，原告未经被告同意将房屋另租他人、侵犯了被告的优先承租权。对此，本院认为，一则被告主张的事实证据不足；二则被告所称优先承租权没有事实和法律依据；三则假如原告在与被告的租赁合同期满后将房屋另租他人，亦属于对自己合法财产的依法处分，被告与原告间已不存在合法有效的租赁关系，被告不再享有合法承租人享有的相关权利。故对被告上述主张，本院不予采信。原、被告双方合同中关于按原租金的两倍计算逾期腾房的房屋占有使用费内容，约定在“违约责任”部分，属于违约责任条款。关于逾期腾房的房屋占有使用费，被告同意按原合同租金标准支付，本院予以采信。如前所述，原告在未提供证据证明其实际损失的情形下，要求被告再支付一倍租金作为违约金确属过高。与前同理，本院亦确定按照年29.1万元的月利率2%的130%、即月利率2.6%计算违约金，超过月利率2.6%部分不予支持。即被告在原租赁合同期满5日后即2018年12月21日起，逾期腾房，继续占有使用租赁房屋，除应按年29.1万元的标准支付房屋占有使用费外，还应以年29.1万元为基数、按月利率2.6%标准给付原告违约金至实际返还房屋之日止。对被告申请减少本项违约金的主张，本院予以采信；但被告主张按照年利率4.35%或6%计算违约金，本院不予采信。理由同上，不再赘述。第四,原告要求被告结清其使用租赁房屋期间发生的水电费、取暖费、有线电视费、物业费，符合双方合同约定，被告亦同意结清上述费用，本院予以支持。因双方均未提供上述费用明细及金额，故本院在判项中对本项请求判处由被告承担，具体金额以供水、供电、供暖等相关部门确认的收费明细及金额为准，时间为自2017年12月16日起至房屋实际返还给原告之日止。第五，原告在起诉时主张被告对租赁房屋外部进行了扩建、系违约行为，被告予以否认。第一次庭审后，原告经过具体了解后确认其所称扩建不是被告所为，故撤回上述主张，被告亦无异议，本院予以准许。第六，关于被告主张免除新冠疫情期间租金问题。对被告的上述主张，原告认为2018年12月15日之后，双方间不再存在合法的租赁关系，被告逾期腾房继续占有使用原租赁房屋系对原告财产权利的侵害，不符合减免租金条件。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定系对在新冠疫情期间具有合法租赁合同关系的承租人，赋予的一项特别权利。如原告所述，双方的租赁合同关系已于2018年12月15日期满终止，被告逾期腾房、在租赁合同期满终止后拒不向原告返还租赁房屋的行为系对原告合法财产权的侵害，已不再是合法的承租人，依法不能享有上述权利。故对被告上述主张，本院不予采信；对原告的反驳意见，本院予以支持。最后，通过本案的审理，本院认为有必要提醒当事人，我们身处的社会已经进入法治时代，国家通过法律来规范社会行为，维护社会秩序，使整个社会按照法律预定的方式快捷、健康、有序发展。本案的裁判要旨正体现出这样的法律规则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人必须接受合同约定权利义务的约束，合同约定的权利义务对合同双方当事人来说就等同于法律。如今，在社会生活的各个领域，尤其是经济交往领域，法治精神、契约精神正在取代“熟人社会”规则，社会公众尤其是商事主体必须与时俱进，以法治精神、契约精神作为行为指引，从而避免陷入“人事更迭”、“口说无凭”的尴尬和不利处境。只有这样，才能更好地维护自身的合法权益；也只有这样，才能使我们的社会更加和谐美好。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告营口经济技术开发区佳汇布艺将位于鲅鱼圈区㎡的租赁房屋{系辽（2020）营口鲅鱼圈不动产权第0005866号、0005868号房屋的一部分}返还给原告国网辽宁省电力有限公司营口供电公司（返还状态以不破坏房屋的主体结构、外观和使用功能为准。被告对房屋的装饰装修部分，可在不破坏房屋的主体结构、外观和使用功能前提下自行拆除取走；如因拆除导致房屋主体结构、外观和使用功能受到损毁，原告可另行主张赔偿）。二、被告给付原告逾期支付合同租期内租金的违约金。计算方法为，以年租金29.1万元为基数、自2018年1月6日起至2018年12月5日止、按月利率2.6%计算。三、被告给付原告逾期腾房产生的房屋占有使用费。计算方法为，以年29.1万元为标准、自2018年12月21日起至房屋实际返还之日止。四、被告给付原告逾期腾房的违约金。计算方法为，以年29.1万元为基数、自2018年12月21日起至房屋实际返还之日止、按月利率2.6%计算。五、被告承担原租赁房屋自2017年12月16日起至房屋实际返还给原告之日止所发生的水电费、取暖费、有线电视费、物业费，具体明细及金额以供水、供电、供暖等相关部门确认的费用明细及金额为准。上述一、二、三、四、五项，均于本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10359元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  王秀娥审判员  邢 瑞审判员  高 野二〇二〇年七月三日法官助理车树杰书记员王书萌附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条;当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条:人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。