广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初30234号原告：潘亮华，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码：440************22X。委托诉讼代理人：江旺顺，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：江旺富，广东砝码律师事务所辅助人员。被告：东莞市茶山生态食品城有限公司，住所地：广东省东莞市**************交汇处。法定代表人：林丽婵，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖广林，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慕贞，广东彭代强律师事务所实习律师。原告潘亮华与被告东莞市茶山生态食品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人江旺顺，被告的委托诉讼代理人肖广林、袁慕贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年11月9日签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；2.被告应向原告退回使用权租赁款613024元及支付相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从原告交款之日起计至还清之日止，暂计至起诉日利息为254037.15元），以上本金、利息暂合计867061.15元；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告在庭审中明确利息请求为：分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按年利率7%计至实际清偿之日止。事实与理由：2013年11月9日，原、被告签订了《物业使用权租赁合同》，该合同约定原告承租被告位于东莞市***********交汇茶山生态食品城物业。该物业单元为茶山生态食品城自编号10号楼01单元。该物业计价面积为首层建筑面积43.96平方米，共2层，共计建筑面积87.92平方米，合同价款613024元；合同租赁期从2014年8月1日起至2034年7月31日止；合同期满后，被告无条件赠送该物业使用期给原告使用至2059年3月31日止。之后，原、被告又于当天签订了《物业委托经营合同》，双方约定原告委托被告经营上述物业三年，从2014年8月1日起至2017年7月31日止。上述合同签订后，原告依约履行该合同，共支付被告款项613024元。然而被告却屡屡违约。不仅如此，经原告长期了解，得知原、被告之间签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》属违反法律规定的合同。当初，被告要求原告签约时，刻意隐瞒这一真相，并且作夸大宣传，声称这是政府大力支持的项目，投资会有很高的回报，但事实却恰恰相反。被告的行为不仅违反了相关法律规定，也违背了最起码的诚信经营原则，使得原告的预期利益根本无法实现。综上，请求法院判如所请。被告辩称，一、原、被告签订的案涉合同均为合法有效，是双方真实意思表示，双方均按合同约定履行，不存在违反法律法规而导致无效的情形。二、案涉合同明确注明是物业使用权租赁合同，且合同当中均明确租赁物出租的租赁期限、租金、转租等显示租赁合同性质的字眼及表示，也明确约定由被告将案涉租赁物出租给原告。另外，原、被告签订的《物业委托经营合同》明确约定了租金标准，原告已经履约并享受收益权，收取了被告支付的相应租金，可见双方对案涉合同是租赁合同的性质，案涉合同的内容符合合同法关于租赁合同构成要件的规定，故案涉合同为租赁合同，本案案由应为租赁合同纠纷，应当依据有关租赁合同纠纷的法律法规及司法解释进行处理。三、案涉租赁物在庭审辩论终结前，被告已经取得建设工程规划许可证，根据司法解释的规定，案涉租赁物为合法建筑，不存在违反法律规定的情况，可认定案涉合同均为合法有效合同。综上，原告的诉请没有法律依据，应当予以驳回。原告围绕其诉讼请求提交了《物业使用权租赁合同》《物业委托经营合同》、收款收据、民事判决书等予以证明；被告提交了《物业委托经营合同》《补充协议》、兴业银行客户付款回单、兴业银行网上转账受理单、物业交接通知书、快递单、邮件投递情况记录、建设工程规划许可证等予以反驳。另东莞市自然资源局向本院出具复函。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，原、被告签订《物业使用权租赁合同》，合同约定：原告（承租方）长期租赁被告（出租方）位于东莞市***********交汇的东莞市茶山生态食品城自编10号楼01单元，该物业首层建筑面积43.96平方米，共两层，共计建筑面积87.92平方米；物业土地用于开发建筑东莞市茶山生态食品城项目，原告已完全知悉开发土地性质、物业建设现状及该项目物业用途；该物业使用权合同租赁期限从2014年8月1日起至2034年7月31日止，被告在期限届满之日起承诺无条件赠送物业使用权给原告继续使用至2059年3月31日止，原告于2059年3月31日当天即时按规定将物业归还被告；合同最终成交总额为613024元，原告于签订合同当日支付首期款，为合同金额的50%(含定金)即306512元，余款306512元以办理银行借贷方式支付；被告在原告按规定付清合同约定的所有款项后，于《物业委托经营合同》期满当天将该物业正式交付给原告实际使用；为维护该项目全体承租商户的共同利益，原告同意在本合同规定租赁期限内接受被告或被告指定的专业管理公司对该项目实行统一经营管理；原告在签订本合同时必须同时签订该物业的《物业委托经营合同》，统一委托经营期满后，原告有权自行使用/招租，或继续委托该项目经营管理公司进行招商，租金收益全部归原告所有；若原告无正当理由在合同期限满前单方解除合同的，原告所交的物业租金及其他款项不予退还，并应赔偿被告损失，被告有权即时收回该物业等。后原告分别于2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日向被告支付款项306512元、512元、306000元，共613024元。2014年4月13日，原、被告签订《补充协议》，变更上述合同约定的付款方式及期限为：采用一次性付款方式支付租赁合同最终成交总额613024元；原告于2013年11月9日支付合同首期款即307024元，余款306000元于2014年4月13日付清，若逾期未能全额支付合同余款，仍依据原合同违约责任执行。在签订上述《物业使用权租赁合同》的同日，原、被告签订《物业委托经营合同》，原告自愿将上述物业全部面积全权委托被告进行经营管理，由被告对物业进行招商及运营管理，委托经营期限从2014年8月1日至2017年7月31日；在委托期限内，原告同意双方签订《物业使用权租赁合同》时，被告以153256元已一次性给予原告返租三年的优惠，即时冲抵三年的委托经营期租金，被告无需另行支付原告关于物业在委托经营期内的使用权租金款等。2017年8月1日，原、被告再次签订《物业委托经营合同》，原告将上述物业全部面积全权委托被告进行经营管理，委托经营期限从2017年8月1日至2018年7月31日；委托期限内，原告同意被告以49042元为委托经营期租金，该租金按四个季度支付。2018年11月4日，原、被告签订《补充协议》，双方约定上述委托经营期限顺延至2019年7月31日，被告按每季度12260.48元支付给原告作为委托经营期租金。2019年7月4日，东莞市自然资源局颁发编号为“建字第2012-29-1009号”的建设工程规划许可证，载明建设单位为东莞市森天德实业投资有限公司、建设项目名称为茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）10号仓库、建设规模为1幢2层共1543.08平方米。同时，东莞市自然资源局的复函：“茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）10号仓库”项目于2013年4月8日办理《建设用地规划许可证》，批准用地性质为普通仓库用地，于2019年7月4日通过建设工程规划条件核实并核发《建设工程规划许可证》；该房产土地所有权人为茶山镇上元第二股份经济合作社农民集体，使用权人为东莞市森天德实业投资有限公司，土地使用证号为“东府集用（2012）第1900300108684-1号”、“东府集用（2012）第1900300108684-2号”、“东府集用（2012）第1900300108684-3号”，使用权类型为集体土地流转出让。另，被告主张，双方签订《物业使用权租赁合同》时案涉房产已建成，但没有达到交付条件；东莞市森天德实业投资有限公司没有房地产开发资质及取得商品房预售许可证明，案涉房产所涉的土地使用权的终止日期为2059年4月30日。本院认为，本案争议的主要焦点有：第一，原、被告之间是何法律关系；第二，案涉合同是否有效；第三，被告是否应向原告返还613024元及支付相应利息。一、对于第一个焦点。双方对《物业使用权租赁合同》实质上是房屋买卖合同还是租赁合同存在分歧，而认定合同的性质应当从合同约定的全部条款及相关事实加以综合分析判断。原、被告签订的《物业使用权租赁合同》，虽然从名称上使用“租赁”的表述，但与一般的租赁合同交易惯例相悖，更符合房屋买卖合同的基本特征，理由如下：第一，双方未约定租金计算方式，仅约定了最终成交总额；同时约定部分款项须以银行贷款形式支付，后变更约定了付款方式，但仍要求在租赁期限起算前预先支付完毕。这不符合正常租赁合同中按每段固定期限计算租金及起算租赁期限后支付租金的情况。第二，双方约定租赁期限为20年，且在租赁期届满后被告无条件赠送20年的房产使用权。被告免费让原告使用房产长达20年之久，这显然不属于盈利性企业的理性行为。第三，合同约定原告须在租赁期限内接受被告或被告指定的公司对项目统一经营管理，且租赁前几年委托被告运营管理，委托期满后才将房产正式交给原告实际使用。这与“售后返租”模式吻合，但与正常租赁合同中租赁期限起算前交付租赁物的情况相悖。最后，尽管合同约定原告须于2059年3月31日当天返还房产给被告，但被告确认房产所涉的土地使用权终止日期为2059年4月30日，即被告收回房产后土地使用期限仅剩余一个月，该做法有规避房产买卖之嫌。因此，本院认定《物业使用权租赁合同》实为房屋买卖合同，本案为房屋买卖合同纠纷。二、对于第二个焦点。被告在案涉房产尚未完全建好及未取得商品房预售许可证的情况下向原告进行预售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉《物业使用权租赁合同》应属无效合同。另外，双方签订的《物业委托经营合同》是从合同，因《物业使用权租赁合同》作为主合同无效，故《物业委托经营合同》也无效，本院对原告诉请确认两份合同无效予以支持。三、对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告诉请被告返还已付的款项613024元依法有据，本院予以支持。另，利息是法定孳息，结合原告的利息请求，本院认定被告应向原告支付分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告潘亮华与被告东莞市茶山生态食品城有限公司于2013年11月9日签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；二、限被告东莞市茶山生态食品城有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告潘亮华返还款项613024元及支付相应利息【分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止】；三、驳回原告潘亮华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6235.31元，由被告东莞市茶山生态食品城有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇二〇年五月四日书记员  孔晓筠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。