广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5583号原告：俞一萍，女，1984年10月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区,委托诉讼代理人：王银杰,广东富荣律师事务所律师。被告：马天峰，男，1977年8月12日出生，汉族，住辽宁省海城市,原告俞一萍与被告马天峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行审理。原告俞一萍的委托诉讼代理人王银杰，被告马天峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞一萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告马天峰支付因承租原告厂房期间尚欠的114666元占用费;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月1日签订了一份《租赁合同》，合同约定由原告把其位于广州市花都区新华街三华村中华经济社约2300平方米厂房及土地出租给被告使用，每月租金为40000元，租期为5年，合同签订后，原告如约把厂房交给被告使用，同时，被告向原告交付了80000元履约保证金，起初被告尚能向原告支付租金，后因其他原因，被告从2019年1月1日开始拖欠租金，同时，被告还于2019年1月30日向法院起诉原告，要求原告向其返还所收取的80000元保证金，花都区人民法院于2019年7月30日作出(2019)粤0114民初2110号民事判决，确认双方签订的合同无效；判决本案原告俞一萍返还80000元保证金给被告马天峰，同时判决书第4页中，认定确认本案被告马天峰交还厂房给俞一萍的时间为2019年3月26日，原告也确认该日收回该厂房。现该判决已生效，俞一萍在该案中未提起反诉。因被告马天峰的租金只交付至2018年12月31日，尚欠原告俞一萍2019年1月1日至2019年3月26日期间共二个月零二十六天的租金未交，即使法院确认合同无效，被告也应依合同约定的租金标准向原告支付占用原告厂房二个月零二十六天期间的占用费共114667元（每天1333.33元）。马天峰辩称，1.在合同无效的前提下，原告不具有主体资格权利，更无权向被告主张占有使用费的权利。该厂房兴建人系广州市花都区新华街三华村中华经济社，原告非厂房所有权人或实际建设出资人，且原告也没有出具其向新华街三华村中华经济社支付租金凭证，无法证明其存在实际损失。2.被告从未见过原告，曾庆汶自称是俞一萍的丈夫，合同的实际签订人是曾庆汶而非原告，且被告也在2018年12月4日将12月份厂房“租金”4万元转给曾庆汶账户，通过被告提交的微信聊天记录和证人证言可知被告已在2018年12月31日通知曾庆汶并将涉案厂房已交给曾庆汶。曾庆汶与被告签订合同及涉案厂房交接的行为，完全可视为是表见代理行为。3.被告租赁厂房目的就是依法经营公司，因涉案厂房不能依法登记，被告已于2018年12月26日已将厂房全部清空强行搬离，被告设立的广州市正崇门窗有限公司也于2019年1月18日搬迁至广州市花都区新雅街雅瑶旧村聚福西路26-1号，并向工商行政管理部门依法进行登记。被告在涉案场地没有任何经营活动，也不存在占用涉案厂房情况，根本没有占用涉案厂房的必要。4.由于涉案厂房不能依法正常使用，原告的欺诈行为本身就导致被告多支付三个月租金，并造成被告巨大投资和搬迁损失，被告保留向原告另案起诉的权利。针对原告合同欺诈和恶意诉讼行为，纯属恶人先告状，依法不应当得到法院支持。5.(2019)粤0114民初2110号判决结果并未确认涉案厂房具体交付时间，而是作出合同无效认定。原告摘取部分辩称内容不能作为涉案厂房交付时间的定案依据。并且交接算在2019年3月26日的陈述是律师说的，当时被告并不在场。综上，被告已于2018年12月31日交还涉案厂房给原告，已不存在占有使用涉案厂房的情形，原告请求被告支付占用费依法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月19日，马天峰（承租方、乙方）与俞一萍（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区107国道土名麻九斗的厂房租赁给乙方使用，租赁物总面积2300平方米。租期为5年，即从2018年9月1日起至2023年8月31日止。双方约定签订该合同时，乙方向甲方交纳80000元作为乙方履行该合同的履约保证金，该保证金在租赁期满，乙方不存在违约、续租并交清所有租金、水费、电费等费用后，由甲方一次性无息退还给乙方。双方约定租金第1年至第2年为每月40000元，每3年租金递增10%。签订该合同后，甲方将厂房原有的水、电容量交付给乙方使用，不足部分及装修所需要的费用，由乙方独自承担。租赁期间，乙方必须守法经营，必须按照国家法律规定向有关主管部门办理有关经营证照（如工商营业执照、税务证照等），否则，造成乙方损失的，由乙方自行负责。但甲方必须协助乙方办理相关手续或提供一切办证资料。第十一条违约责任11.1约定，租赁期内，乙方必须按照本合同约定向甲方交纳租金，否则，甲方有权自乙方逾期交纳租金之日起按乙方所欠租金（以每天千分之五计算）向乙方收取延付金，如乙方逾期30日尚未交清所欠租金的，甲方有权单方解除合同，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同还约定了其他内容。上述合同签订当天，马天峰向俞一萍转账支付保证金8万元，俞一萍将厂房交付马天峰使用。2018年12月4日，马天峰向案外人曾庆汶转账支付4万元。马天峰陈述，曾庆汶没有说是受俞一萍的委托，但曾庆汶自称是俞一萍的丈夫，在签订合同时俞一萍并未在场，其签名后曾庆汶将合同带走并说是给俞一萍签名，整个合同的履行过程中都没有接触过俞一萍，自始至终都没有俞一萍的联系方式，曾庆汶说把租金打到账号上就行了，剩下的事情他们来办。马天峰称，曾庆汶大约于2018年11月提供自己的银行账户要求将12月的租金支付给他，除12月租金之外，其余月份的租金都是向俞一萍支付。俞一萍对2018年12月4日的转账记录的产生背景解释称，曾庆汶是其朋友，系由曾庆汶介绍促成案涉合同的签订，但合同签订时其本人在场，为答谢及补偿曾庆汶促成合同订立而产生的交通费、劳务费、误餐费等费用，其于收租时当面叫马天峰直接将一个月的租金支付给曾庆汶。双方均确认案涉合同的租金支付至2018年12月31日。马天峰提交其与备注为文房东、微信号为×××、电话号码为158××××0068的微信聊天对象的微信聊天记录截图一份，拟证明该微信聊天对象为案外人曾庆汶，其已于2018年12月31日通过向曾庆汶发送微信消息通知交接场地。该微信聊天记录显示，2018年12月31日，马天峰发送消息称：“阿文。厂房已经清空了。你有时间过来交接下”，随后发送了几张厂房的照片及视频和一条语音条。聊天记录中未显示左侧聊天对象的回复，下方显示为“文房东撤回了一条消息”。马天峰称由于其更换了手机，该聊天记录已无电子载体。诉讼中，马天峰主张其于2018年12月26日已将案涉厂房全部清空交给曾庆汶，并申请证人彭某出庭作证。本院审查后对马天峰的证人作证申请予以准许。彭某出庭作证称：“我和被告是朋友关系，他的厂房在2018年12月的时候，被告向我支付人工费，我提供劳务为被告进行搬运，搬了几天在12月份搬完，搬完的意思是被告不需要我、工厂已经清完了。工厂在三华村边上107国道附近。我记不清了，没有看到被告与他人进行交接……因为我是被告的朋友，我知道他是九月份搬进去的，办不了营业执照，有一批外单要急着做，后来被告在10月、11月的时候又找了另一个地方作为经营场地。”彭某陈述，其不认识房东，也不认识俞一萍，没有看到交接的过程。俞一萍对上述证人证言不予认可，认为证人与马天峰存在利害关系，且证言是传来的，并不具有可信度，即便是搬东西也不能视同交接，其未授权任何人代为办理交接。马天峰对证人证言发表质证意见称，其申请证人出庭作证只是证明12月份已经清空厂房的事实，证人不认识房东没看到交接的经过亦属正常。马天峰陈述，其于2019年1月的某天，将钥匙交给厂房所在村的一名姓徐的村主任，并与其结清了水电费，姓徐的村主任检查了厂房。马天峰不清楚该名姓徐的村主任的全名，在其占有使用案涉厂房期间，该人员都会来通知收取水费，并帮忙联系工人修缮厂房。俞一萍对此回应称，其没有授权任何人交接案涉厂房，案涉厂房是村集体的物业，水费也是村集体收取的，村集体派人去检查是履行日常的监管责任。另查明，马天峰向本院提起诉讼，以合同目的无法实现为由要求俞一萍返还保证金80000元并支付延期还款利息，本院于2019年1月30日立案受理，案号为（2019）粤0114民初2110号。在该案诉讼过程中，经本院释明，马天峰坚持认为其已于2018年12月31日向俞一萍交还了场地，同时表示若俞一萍不认可且法院认定其尚未交还，其亦同意涉案场地于2019年3月26日起由俞一萍自行处置，俞一萍同意于该日收回场地。该案经审理查明，因无证据证明案涉厂房的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，上述《租赁合同》为无效合同。2019年7月30日，本院依法作出（2019）粤0114民初2110号民事判决，判决俞一萍向马天峰返还保证金8万元并驳回了马天峰的其他诉讼请求。该判决现已生效并执行完毕。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院已作出（2019）粤0114民初2110号民事判决认定俞一萍与马天峰签订的《租赁合同》无效。虽然合同无效，但马天峰自约定的期间起使用租赁物，应当由马天峰按照双方约定的租赁合同的租金标准支付占有使用费。关于马天峰应向俞一萍支付占有使用费的期间，本院认为，首先，双方当事人均确认马天峰已付清2018年12月31日前的占有使用费，本院予以认可。其次，马天峰主张其已于2018年12月31日前搬离案涉厂房且其所经营的公司所在经营地址已于2019年1月18日变更登记，不存在继续占用涉案厂房的情况，但马天峰所举证据不足以证明其腾空案涉厂房并与俞一萍之间办妥交接手续。其三，马天峰主张其发送微信消息通知案外人曾庆汶交接场地，但其所出示的2018年12月4日的转账记录和微信聊天记录截图，不足以证明曾庆汶构成表见代理，俞一萍亦否认其曾委托曾庆汶代理案涉场地的交接事宜，本院对马天峰主张已于2018年12月31日向俞一萍交还案涉厂房的抗辩不予采信。其四，马天峰已在（2019）粤0114民初2110号案件审理过程中确认，若俞一萍不认可且法院认定其尚未交还，其亦同意涉案场地于2019年3月26日起由俞一萍自行处置，俞一萍亦同意于该日收回场地。综上，本院依法认定俞一萍与马天峰于2019年3月26日完成了交接，马天峰应向俞一萍支付2019年1月1日起至2019年3月26日止期间的场地占有使用费113548元（4万元/月×2个月+4万元/月÷31天×26天），俞一萍主张中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告马天峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告俞一萍支付占有使用费113548元；二、驳回原告俞一萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1297元，由原告俞一萍负担11元，被告马天峰负担1286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年七月八日书记员  高 波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。