山西省兴县人民法院   民事判决书   （2020）晋1123民初68号   原告：刘×，现住山西省兴县。   委托诉讼代理人：方×，山西宗耀律师事务所律师。   被告：山西明泽房地产开发有限公司。   住所地：太原市体育西路16号。   法定代表人：李×，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。   第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。   住所地：兴县蔚汾镇西关段。   法定代表人：于×，该支行行长。   委托诉讼代理人：马×，男，1969年12月2日生，该行三农客户部经理，现住兴县蔚汾镇晋绥西路工贸楼。   原告刘×诉被告山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽房地产）、第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称农行兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘×及其委托诉讼代理人方×、被告明泽房地产委托诉讼代理人赵×、第三人农行兴县支行委托诉讼代理人马×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告刘×诉称，2011年9月15日原告购买被告在××县开发的龙兴花园第7幢4单元402号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积110.47平方米，房屋总价款为237325元，原告首付房款119325元，余款118000元办理银行按揭。2012年08月原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款118000元已付被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关办理房产证等费用5638元。2011年10月原告装修的房屋，装修花费88000元。2012年10月原告住入新房。2013年4月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对七号楼的地基进行灌水泥桨处理后，原告房屋墙体的裂缝、继续增宽。地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此房屋受损住户派代表于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户郭立邦2016年起诉被告后，兴县人民法院委托《山西省太原市建筑工称质量司法鉴定所》对龙兴花园7号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园7＃楼安全性等级为Csu级”。   基于以上事实，原告认为：原告与被告签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告提供房屋基础及主体结构质量存在的问题，严重影响原告居住使用，故被告的行为违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为此，原告根据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，敬请贵院判准其诉讼请求，维护原告的合法权益。请求判令：一、解除原告刘×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月15日签订的商品房买卖合同；二、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告刘×的购房款119325元、代收办理房产证等费用5639元；三、判令被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告刘×因房屋涨价形成的损失费9135元，装修费用88000元；四、判令原告所购被告的商品房退回被告；五、解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；六、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告刘×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行贷款本金及利息94198.1元（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；七、本案诉讼费用及鉴定费7500元均由被告承担。   原告刘×为证明其主张，向本院提供如下证据：1、身份证复印件一份；2、商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书复印件各一份；3、山西明泽房地产公司出具的收据1支（代收费用收据）；5、资产评估报告一份；6、户口注销证明一份；7、鉴定费发票一张；8、山西省中级人民法院判决书影印件一份；9、太原市建筑安装工程质量司法鉴定所出具的司法鉴定意见书复印件一份。   被告山西明泽房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础。被告于2011年9月30日交付原告房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，原、被告双方的购房合同已经履行完毕。被告交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实，并非被告方原因造成，现原告以此为由要求解除合同并赔偿损失没有事实依据。二、原告向被告缴纳的办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用是通过被告向相关单位缴纳的，被告只是代收，现该费用已经全部缴纳，不应要求被告返还。原告向被告缴纳的办理房产证费用等费用，是被告代收并向兴县房产管理局、第三方贷款机构、自来水管理公司缴纳的，该费用在被告为原告办理各项手续时已经交给了相应部门，不存在返还的事实。三、山西秉信资产评估事务所不具备鉴定装修损失的鉴定资质，其鉴定意见不能作为本案参考依据。装修损失的鉴定需要对装修现场进行勘察测量，计算装修工程量，了解装修时的材料市场价及相应的工时工费，属于建设装饰工程的内容，因属于工程造价鉴定范畴。根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》的规定：承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。而本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业。其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。四、对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。商品房价值中包含了市场价值和使用价值，山西秉信资产评估事务所仅对涉案房屋的市场价值进行了评估，却未考虑到商品房的居住属性，现原告自2012年10月入住后至今仍在使用涉案房屋，其对涉案房屋进行了使用，应当计算其使用价值。对于原告主张的涨价损失费用9135元，应当参照贵院对于装修损失的计算方式，即9135÷20X（20-居住年限）计算被告应承担的涨价损失。   被告山西明泽房地产开发有限公司未向本院提供证据。   第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行答辩称，不同意解除原告与第三人的个人购房担保借款合同关系，签订个人购房担保借款合同时房屋不存在质量问题。   第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行向本院提供如下证据：1、原告贷款合同复印件一份；2、原告借款凭证复印件一份；3、原告发放通知复印件一份；4、原告还款明细一份。   经本院审理查明，2011年9月15日原告刘×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订一份编号为XF-2011-0471商品房买卖合同，原告购买了被告在在××县开发的龙兴花园第7幢4单元4层402号房一套，该房建筑面积110.47平方米，房屋总价款为237325元，原告首付房款119325元，余款118000元办理银行按揭。2012年12月13日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》书，原告向第三人按揭贷款118000元并已付被告，该贷款由被告山西明泽房地产开发有限公司担保并以XF-2011-0471号合同项下的房产做抵押。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关办理房产证等费用7296元，后被告于2013年1月19日退还原告暖气入网费1657元。2011年10月原告对房屋进行了装修。2012年10月原告住入新房。2013年4月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体裂缝等现象，原告搬离该房居住，并与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对七号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽。地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此房屋受损住户派代表，于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户2016年起诉被告后，兴县人民法院委托《山西省太原市建筑工称质量司法鉴定所》对龙兴花园7号楼整幢建筑进行质量安全鉴定。山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三、四单元安全性等级为Csu级。Csu级的分级标准为安全性不符合本标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，处理要求为：应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。   本案在审理过程中，经原告申请，本院委托山西秉信资产评估事务所对原告所购房屋涨价损失、装修损失进行鉴定，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日出具晋秉信评报字[2020]第008号资产评估被告（司法鉴定意见书）。鉴定意见为：所有位于吕梁市××县第7幢4单元4层402号房屋涨价损失费为9135元、装修损失为88000元。原告支出鉴定费7500元。   另查明，截止2020年6月27日，原告刘×共计偿还第三人农行兴县支行本金64117.8元，支付利息30080.3元。   本院认为，本案的争议焦点是：1、原告刘×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告刘×所请求被告返还购房款项及赔偿的涨价损失和装修损失是否应予支持；3、关于装修损失的鉴定意见能否作为本案参考依据。4、房屋涨价损失是否应扣除折旧。5、原告刘×与第三人农行兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订的个人购房担保贷款合同应否解除。   关于第一个争议焦点，原、被告当初订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告刘×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。据此可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告刘×关于解除合同并要求被告返还购房款、赔偿损失依法应予支持。   关于第二个争议焦点，双方解除合同后，原告刘×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房首付款119325元及银行偿还的购房贷款本息。原告刘×的损失包括因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为9135元、装修总费用为88000元，均属于应赔偿损失，本院予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。   关于第三个争议焦点，因本案装修损失的鉴定机构山西秉信资产评估事务所以及评估师郭秉毅、毕阳鹏均具有相应的资格，被告关于鉴定机构不具备鉴定资质、鉴定意见不能作为本案参考的辩论意见本院不予采纳。   关于第四个争议焦点，即房屋涨价损失是否考虑折旧的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人-方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款,如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿被原告房屋涨价损失，被告主张扣除折旧不应予以支持；装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，本院参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2012年10月入住，于2013年4月发现裂缝搬离再未居住，确定原告房屋实际使用年限为1年，本院酌定装修费用折旧后为83600元【88000元÷20年×(20年-1年)=83600元】。   关于第五个争议焦点，即原告刘×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”虽然商品房买卖合同与购房担保借款合同不是主从合同的关系，但却具有紧密的关系，有效签订商品房买卖合同是购房担保借款合同得以签订的前提。本案原告刘×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，已确定无法再取得原购买的商品房，故应当认定原告刘×与第三人农行兴县支行订立的购房担保借款合同的目的已经无法实现，依法应予解除。原告履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金已由被告明泽房地产实际取得，购房担保借款合同解除后应由被告明泽房地产返还原告刘×；原告刘×已支付第三人农行兴县支行的利息，购房担保借款合同解除后依法应当由被告明泽房地产赔偿原告刘×。关于合同解除后，剩余贷款和利息由谁承担的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，案涉商品房买卖合同解除后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人即原告有权要求解除购房担保借款合同，因购房担保借款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，购房担保合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。本案系因被告(即开发商)原因导致合同解除，被告应返还原告支付给农行兴县支行的本金及利息，并归还由其担保的原告在农行兴县支行的购房贷款及利息损失。   依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：   一、解除原告刘×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月15日签订的编号为XF-2011-0471的商品房买卖合同。   二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘×购房款119325元、代收办理房产证等费用5639元。   三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘×房屋涨价损失费9135元、装修总费用损失83600元、鉴定费7500元。   四、原告刘×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢4单元402号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司。   五、解除原告刘×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同。   六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的贷款本金及利息。   七、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行在原告刘×名下的购房担保借款合同项下剩余的贷款。   八、驳回原告刘×的其它诉讼请求。   本案受理费5148元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担4478元，由原告刘×负担670元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。   审判长 贺玉平   审判员 吕应旺   审判员 张剑锋     二〇二〇年七月二十日   书记员 王利红