贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初2566号原告：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场，统一社会信用代码91520382MA6GR1AX69（1-1)。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：班忠宇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘祥凡，男，该公司员工。被告：杨怀江，男，1989年11月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称：方圆荟公司）与被告杨怀江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方圆荟公司委托诉讼代理人班忠宇、刘祥凡，被告杨怀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方圆荟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2018年5月1日签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》;2.请求判令被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2020年4月30日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计160160元）;3.请求判令被告从2019年1月1日起按非租金优惠期的标准向原告支付租金至租赁合同解除之日（截止2020年4月30日的租金为113204元）；4.请求判令被告承担合同解除违约金45864元；5.请求判令被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日；6.请求判令被告以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起以日万分之五支付违约金，至付清为止；7.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年5月1日签订租赁合同，双方约定，由被告承租原告位于仁怀市，用于经营餐饮“御厨传奇”。2019年1月1日，原告对酒都.方圆荟购物广场的全部业态进行了整体开业，并于2019年1月4日发出和张贴公告，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费。被告从2019年1月1日至今，从未向原告支付空调费、物业管理费、商业管理费。原告多次发函催收仍然拒不支付相关费用。严重违反且早已达到了租赁合同第22条逾期支付相关费用超过30日，原告有权单方解除租赁合同的条件。同时，根据租赁合同第6.7条约定，被告逾期支付租金、综合管理费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。租赁合同第22.2条的相关约定，被告应支付原告非租金优惠期的标准向原告支付6个月的合同解除违约金，已经按照优惠期租金标准享受优惠租金的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付给原告。同时，租赁合同第26.1条约定，本合同终止后，被告应在3日内自费将可移动物品搬离，将租赁场地交还原告，还应按照合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金。现原告为维护自己的合法权益，特诉请如上，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告杨怀江辩称，同意解除合同。但本案是原告违约在先，才导致我方后期违约，故我方不应承担责任。我方交纳了2万元保证金后，原告给予我方意向书，再之后才出具合同，但合同的内容与此前原告承诺的内容不一致。且原告承诺的签约时间虽然是7月1日，但实际日期拖到了9月1日。原告未完善商场相关设施，导致各商户无法正常营业和获取收入。原告的违约行为导致商场多数商户损失，我们找原告反映也未得到合理答复。原告的行为是将我们商户诱入商场就不管后续事宜，所主张的费用，都是原告过错导致，不该我方承担。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告方圆荟公司与被告杨怀江签订《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同），载明:出租方（甲方）方圆荟公司，承租方（乙方）杨怀江，租赁物位于仁怀市，面积为182平方米的商铺，用于经营餐饮“御厨传奇”，期限为2018年5月1日至2023年4月30日，以实际面积为准计算租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用。双方于2018年5月1日交接租赁场地，自交接之日起承租人享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、空调费、商业管理费，承租人必须于2018年7月1日营业。除装修期外，承租人另外还享有4个月的免租期，自2018年7月1日起至2018年10月31日止，免租期内，承租人应向出租人支付物业费、空调费、商业管理费。租金以月租金为标准计收，具体标准为：租期内第一年自2018年5月1日至2018年10月31日的月租金标准为0元／平方米,自2018年11月1日至2019年4月30日的月租金标准为37元／平方米，每月租金为6734元；租期内第二年自2019年5月1日至2020年4月30日的月租金标准为42元／平方米，每月租金为7644元；租期内第三年自2020年5月1日至2021年4月30日的月租金标准为47元／平方米，每月租金为8554元；租期内第四年自2021年5月1日至2022年4月30日的月租金标准为52元／平方米，每月租金为9464元；租期内第五年自2022年5月1日至2023年4月30日的月租金标准为57元／平方米，每月租金为10374元。承租人向出租人支付物业费、商业管理费及空调费的标准为：物业费按每月每平方米15元计算，即2730元／月；商业管理费按每月每平方米25元计算，即4550元／月，空调费按每月每平方米15元计算，即2730元／月。物业管理范围包括购物广场公用设施、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。费用支付方式：租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，预付应当在每一计费周期届满前10日将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给出租人；出租人收到承租人支付的租金、物业费、商业管理费、空调费后，应当出具同等金额税务发票。承租人合同签订之日起7天内缴纳履约保证金20000元；本合同终止或解除时若承租人没有上述行为或责任的，出租人应当于30日内将履约保证金如数退还（不计利息）。承租人逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。并约定任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照相关法律规定及本合同约定承担违约责任。有下列情形之一的，出租人有权解除合同：承租人逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用超过30日的；承租人逾期支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用累计达到3次的。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，杨怀江对租赁的商铺进行装修经营。2019年1月4日，方圆荟公司发出公告，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费。杨怀江于2018年9月25日开始经营，根据合同约定的免租期和前述公告，杨怀江的租金、空调费、物业管理费、商业管理费从2019年1月1日起计算。但其未支付过租金、空调费、物业管理费、商业管理费。方圆荟公司多次发函催收，杨怀江仍未支付相关费用。另查明，杨怀江经营至2019年3月9日停业；方圆荟公司将房屋出租给杨怀江经营期间，部分功能尚未完善。本院认为，原告方圆荟公司与被告杨怀江签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现双方均同意解除合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，方圆荟公司主张杨怀江将承租商铺腾空交还方圆荟公司的请求，本院予以支持，并限其在本判决生效后十日内交付。关于方圆荟公司主张杨怀江支付自2019年1月1日起至商铺交还之日止的空调费、物业管理费、商业管理费的请求。杨怀江经营至2019年3月9日停业，此后已不再使用空调，方圆荟公司也未提供证据证明停业后为杨怀江继续管理和提供服务，以及管理和服务的内容，故该请求应当计算至2019年3月9日，其余部分不予支持。即：1.空调费为6279元（2730元/月×2月9天）；2.物业管理费为6279元（2730元/月×2月9天）；3.商业管理费为10465元（4550元/月×2月9天），合计23023元。关于方圆荟公司要求杨怀江支付2019年1月1日起按非租金优惠期的标准支付租金至租赁合同解除之日，以及逾期交房按合同终止当年租金标准的2倍支付租金至商铺腾空交还之日的诉讼请求：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，杨怀江应当按照合同的约定，支付自2019年1月1日起至将承租商铺交还方圆荟公司之日止的租金，并限其在本判决生效后十日内支付。但方圆荟公司请求逾期交房按合同终止当年租金标准的2倍支付租金至商铺腾空交还之日，该标准过高，且另行约定有逾期支付租金的违约金计算方式，本院确定逾期交房按照合同约定的非租金优惠期的标准支付租金至交房之日止。鉴于本案租赁期间，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》、仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起，杨怀江不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，杨怀江在疫情发生期间应支付的房屋租金可以全部免除或者部分免除。结合杨怀江在疫情发生以前即存在欠付租金的事实，对于该部分费用，不宜全部免除，结合本案实际情况，本院确定杨怀江免交两个月的房屋租金。为便于计算，该免租期为2020年1月27日至2020年3月27日，其余时间按照合同约定标准计算租金。2019年1月1日至2020年7月31日的租金：1.2019年1月1日至2019年4月30日为26936元（6734元/月×4月）；2.2019年5月1日至2020年4月30日为76440元（7644元/月×10月，已扣除疫情期间2个月）；3.2020年5月1日至2020年7月31日为25662元（8554元/月×3月）。合计129038元。关于方圆荟公司主张的合同解除的违约金45864元。本案中，杨怀江租赁方圆荟公司商铺，未按合同约定的时间支付租金及相关费用，并经多次催收未果，已构成违约，根据法律的规定和合同的约定，应当承担相应的违约责任，但方圆荟公司将房屋出租后，部分功能未完善，对杨怀江的正常经营具有一定影响，亦属违约，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于方圆荟公司主张杨怀江支付以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起至付清为止，以日万分之五支付违约金的请求。根据合同约定，方圆荟公司的请求，应予以支持。杨怀江应当以应支付的空调费、物业管理费、商业管理费、租金为基数，按照约定日万分之五的标准，支付自本判决确认解除合同生效之日起至上述费用付清之日止的违约金。关于杨怀江提出要求方圆荟公司对其装修、投资等费用进行补偿问题，因未提供证据，且经本院告知后，在指定期间内未提起反诉，在本案中不予处理，杨怀江可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告杨怀江于2018年5月1日签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》。二、被告杨怀江在本判决生效后10日内将租赁的位于仁怀市返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司。三、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司空调费、物业管理费、商业管理费23023元；并以该欠款为基数，支付自本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。四、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年7月31日期间租金129038元；并以该欠款为基数，支付本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。五、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司2020年8月1日至商铺交还原告之日的租金（计算标准：2020年8月1日至2021年4月30日，按照8554元/月计算；2021年5月1日至2022年4月30日，按照9464元/月计算；2022年5月1日起，按照10374元/月计算；）；并以前述计算的欠款金额为基数，支付本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。六、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元（已减半收取），由原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担1373元，被告杨怀江负担1671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  蔡思强二〇二〇年七月三十一日书记员  张贤彬