山西省洪洞县人民法院民事判决书 （2019）晋1024民初2406号原告：刘萍，女，1975年1月24日出生，汉族，临汾市人，住临汾市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：薛永华（系刘萍丈夫），男，1973年9月1日出生，汉族，住临汾市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：闫明，山西瀛明律师事务所律师。被告：高峰，女，1971年12月27日出生，汉族，住洪洞县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王怀敏，山西飞虹律师事务所律师。原告刘萍与被告高峰返还原物纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛永华、闫明，被告及其委托诉讼代理人王怀敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍向本院提出诉讼请求：判令被告搬离、返还玉峰华府4栋2单元2601号房屋。事实与理由：原告于2016年9月10日通过熟人董建军介绍与山西房美房地产开发有限公司（以下简称“山西房美公司”）签订商品房买卖合同(以下简称“买卖合同”，合同书编号 YFHF-146)，购买了位于××县号的房屋。合同约定房屋面积125.51平方米，单价3436元每平方米，支付方式为首付加按揭的形式。并与中国农业银行有限公司洪洞县支行签订个人购房担保借款合同（以下简称“借款合同”），并按期还款至今。2018年8月，原告准备装修时发现该房屋已被被告占据。原告要求其搬离，其却拒不搬离。原告认为房屋是原告通过对价合法购买拥有的，被告的行为侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第34条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。特请求法院支持原告诉求，判如所请。被告高峰辩称，2018年1月4日，被告与董建军签订房屋买卖合同，合同约定房款275000元，签订合同之日支付200000元，剩余75000元分期付款，该合同通过中间人李某1、李某2以及聂某签订，之后2018年3月我对房屋进行了装修，装修期间向开发商物业缴纳了房屋维修基金、天然气接口费等相关费用，花费了大量钱款，直至2019年3月15日原告找到我称该房屋是她购买的，之前没任何人有异议，在此期间董建军已经出走，原告刘萍才找到我。贵院应当依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、买卖合同以及借款合同原件均由董建军持有，分期付款也是董建军支付，原告不能证实董建军持有上述两份合同原件的原因，也不能提供证据证明本案诉争房产的房款及其他相关款项由其本人支付。2、该房屋系山西房美公司以抵账的方式，抵顶所欠董建军的部分工程款而取得的且与他人无任何纠纷。3、山西房美公司董事长安冬春证实该房屋抵账给董建军，刘萍本身系临汾人，不在洪洞工作或者做生意，根本不具备购买的条件。4、该房屋是董建军实际控制，刘萍在起诉前不清楚房屋的具体位置，根本不符合常理。5、被告依据与董建军的买卖合同，支付了大部分房款，并对该房屋进行了装修，交纳了相应的维修基金、天然气接口费等相关费用，从这一事实也可证实该房屋开发商是知情该房屋系董建军所有，且已出售给被告。综上，董建军借用了原告的名字购买的本案诉争房屋，原实际权利人为董建军，而被告从董建军处购买并占有该房屋合理合法，原告的诉求无事实和法律依据。请贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供证据有：1.买卖合同（复印件，因董建军许诺办理房屋登记相关手续已将原件都拿走）；2.原告与山西房美公司、中国农业银行股份有限公司洪洞县支行签订的借款合同（为个人购房担保借款合同的一部分）；3.中国农业银行的按揭还款流水；4.借记卡账户明细清单和原告转账记录；5.不动产登记信息查询证明。以上证据证明原告与山西房美公司、中国农业银行签订了买卖合同、借款合同并按照约定进行还款。2017年2月16日通过董建军爱人吴玉辉的临汾尧都区玖叁捌建材经销部将246000元购房款汇给了董建军（该经销部的实际经营者是董建军）。同时不动产登记信息进一步证明该房屋属于原告。被告质证认为：原告提供的证据1、2均为复印件，原件均在被告处，且借款合同仅是个人购房担保借款合同的一部分，根据法律规定书证应当提供原件，充分证明是因为董建军借用原告的名字购买房屋；证据3仅证明通过原告账户还款，不能证明是原告本人的钱还款；证据4与本案无关联，缴纳房款应当向开发商缴纳。本案诉争房屋在买卖中标明总价款431252元，而原告2017年2月16日转款246000元和在银行借款210000元，共计456000元，原告不可能将高于房屋价款的钱给董建军；证据5无法证明原告就是房屋实际所有权人。被告提交证据有：第一部分，房屋买卖合同、委托书、买卖合同、借款合同、山西房美公司出具的收取房款收据。证明董建军于2018年1月4日将该房屋出售给了被告，并在该合同的下方注明将合同、借款合同以及山西房美公司收取房款收据（房款174061元）原件交付给了被告，同时，以上三份原件均在董建军处，被告才购买该房屋。第二部分证据，收条1份、银行明细3份。证明被告依合同给付了董建军200000元购房款以及购房款的来源。第三部分，山西房美公司出具的收据3张、翔达物业服务有限公司（玉峰华府小区物业）出具的收据8张、2018年1月10董建军出具的收条。证明被告从董建军处购买房屋后交付契税6498元，补交了1959元的购房款，缴纳了10086元的房屋维修基金以及居住后缴纳了相应的电费、水费等各项费用，2018年1月10日董建军再次收到被告的房款2000元。山西房美公司给被告开具结算单后，物业公司将房屋交付给被告，被告才依据物业公司的相关规定进行房屋装修，开发公司予以认可被告取得房屋所有权。第四部分，销货清单7张、华丽窗帘出具的收据2张、装饰合同1份及收据3张。与第三部分证实共计装饰房屋花费188890元。第五部分：玉峰华府小区翔达物业服务有限公司出具的收据4份（登记的是被告的名字），证明被告购买诉争房屋后以自己的名义缴纳了电梯费、物业费等相关费用，从而证实开发商以及物业公司明确知道被告对诉争房屋的实际占有取得的相应所有权。原告质证认为：第一部分，被告与董建军签订的合同真实性、合法性不予认可，是董建军非法出售，且价格明显低于房屋价格不是善意取得；委托书的落款时间和买卖合同是同一天，原告不可能在同一天和董建军签订合同，也证明被告不是善意第三人，并且经过被告申请的对委托书进行鉴定，委托书上的刘萍二字及手印均是伪造，结合以上证据可以推定出董建军签署委托书时被告也在现场。第二部分，不予认可，收条中代收人聂某不认识，也无法证明聂某已把钱交付给董建军，出具收条时间是1月4日，与房屋买卖合同的时间是同一天，不符合交易习惯。第三部分，收据上全是原告的名字，只能证明被告与山西房美公司有某种交易，按照正常的开发商和物业交易习惯，是不允许出现业主不是同一人的情况的，如果物业公司给业主交房时，必须有房地产开发商给业主的结算单，物业公司会以结算单与业主交接。第四部分，被告装修房屋的合同及花费与本案无关。被告申请三名证人李某2、李某1、聂某出庭作证。三名证人主要证明：被告与李某2、李某1、聂某系朋友，聂某在玉峰华府做消防工程，董建军做其他工程，董建军让聂某帮助其出售顶账房。2017年李某2听李某1说聂某知道有顶账的房处理，同年11月五人在李某1的瓷砖店里，协商买房事宜，签协议时才知道业主是原告的名字，董建军说其有多套顶账房，房屋登记不能全用他的名字，只是借用刘萍的名字登记，贷款也是其偿还，还让我们看了相关还款记录，三年内将房屋给被告过户，董建军将所有房屋相关手续提供给被告（为此认为董建军有所有手续，所以实际上应该是他的房子）。2018年1月4日，原告与董建军签订了买卖合同，聂某代收现金180000元还有转账20000元，当天就转交给了董建军（因为被告与董建军不熟，给钱时要求通过聂某来给董建军比较放心。另，顶账房一般都是现金购卖，因董建军的房子有贷款，所以先借用别人的名字登记）。2018年1月在玉峰华府，李某2、高峰、董建军、吉惠惠一起拿的房屋钥匙，并支付了部分款项，之后就开始装修。董建军失联后，聂某问玉峰华府的山西房美公司安冬春，安冬春说有叫刘萍的人找过他，问他董建军的房子在哪里，安总就告诉了他。另，经被告申请本院依法对山西房美公司董事长安冬春进行了调查，安冬春称：因董建军在我处承揽工程建设，经协商将玉峰华府的多处房产进行抵顶工程款，且这些房产都是以其他人名义做的按揭，由董建军偿还。本案诉争房屋就是其中一套，因董建军停止归还银行贷款后，原告与其丈夫曾找到我对诉争房屋进行协商，为了不影响“玉峰华府”在银行的信誉，我交待财务借给原告丈夫支付了部分款项，当时与被告商定是否愿意偿还银行贷款，被告同意后，与原告丈夫协商，后来又反悔。原、被告对本院调查的事实无异议。经审理查明，董建军在山西房美公司的工地承包工程，取得了本案诉争顶账房的所有权。2016年9月10日，原告通过董建军与山西房美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同书编号 YFHF-146)，2017年1月17日原告与中国农业银行股份有限公司洪洞支行签订了《个人购房担保贷款合同》，不动产登记信息登记为原告名字，合同约定房屋面积125.51平方米，单价为每平方米3436元，房屋总价款为431252元，支付方式为首付加按揭的形式。原告贷款后通过其账号向银行分期还款至今。2018年1月4日，被告通过朋友介绍与董建军签订了《房屋买卖合同》购买了诉争房屋，房屋总价款为275000元，已支付200000元，同时董建军将原告与开发公司签订的合同、抵押贷款协议及首付款收条原件交给了被告。2018年1月被告以原告的名字向山西房美公司交纳了契税、公共维修基金等，以本人的名字交纳了保证金、电梯费等费用。2018年3月被告装修后入住该房屋至今。2018年8月原告找到被告，要求其搬离房屋，被告拒不搬离，至此产生纠纷。本院认为，无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，由被告提供的证据可以认定，诉争房屋建成后，由被告对该房屋进行装修并占有使用至今。原、被告均主张购买了董建军顶账房（位于××府号），原告主张已与山西房美公司签订了买卖合同，且在洪洞县不动产登记局予以登记；被告辩称经人介绍与董建军签订了买卖合同后，领取钥匙装修后入住至今，并提供了与董建军双方签订的买卖合同、董建军持有的原告与山西房美公司签订的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同原件以及证人证言，原告不予认可，也无相关的证据予以反驳。本院认为，现诉争房屋虽然有原告与山西房美公司签订的买卖合同，且登记在原告名下，但客观上一直由被告占用，原告始终没有得到山西房美公司或董建军交付房屋，在原告没有取得控制权的情况下，不应径行要求实际占有人被告返还，原告应依据合同向山西房美公司或董建军主张无法交付房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任。综上，在被告依据买卖合同占有使用房屋的情况下，原告要求被告搬离、返还玉峰华府4栋2单元2601号房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第十条；《中华人民共和国物权法》第三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。  审  判  长   杨华英审  判   员   刘 俊红人 民 陪 审 员    田亚丽                         二 〇 二 〇 年 七 月 八 日                       法 官助理  郭  卓  宇    书     记 员  苏丽娜