福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1232号 原告：李丽群，女，汉族，1988年9月27日出生，住浙江省宁波市江北区。 原告：叶艺辉，男，汉族，1985年6月5日出生，住福建省福州市晋安区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：游杰、檀文明，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：刘必泉，男，汉族，1987年8月27日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：甘雪琦，福建秉峰律师事务所执业律师。 第三人：福建省中鼎诚达置业有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路力宝天马广场第十一层0008室-3。 法定代表人：姜李明，执行董事兼总经理。 原告李丽群、叶艺辉与被告刘必泉、第三人福建省中鼎诚达置业有限公司（以下简称中鼎诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽群、叶艺辉的委托诉讼代理人游杰，被告刘必泉及其委托诉讼代理人甘雪琦到庭参加诉讼，第三人福建省中鼎诚达置业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽群、叶艺辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除李丽群、叶艺辉与刘必泉及中鼎诚达公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议；2.请求判令刘必泉向李丽群、叶艺辉支付违约金14万元；3.本案诉讼费、公告费等因诉讼产生的费用均由刘必泉承担。 事实与理由：李丽群、叶艺辉经中鼎诚达公司介绍认识刘必泉。2019年12月8日，李丽群、叶艺辉与刘必泉和中鼎诚达公司三方共同签订《房地产经纪合同》，合同约定，刘必泉（乙方）向李丽群、叶艺辉（甲方）购买其名下所有的位于闽侯县海峡传媒港（Ａ1块地）6＃306单元的房屋，建筑面积115.43平方米，该房屋的总成交价150万元，买方于本合同签订当日向卖方支付定金7万元，全部定金由中鼎诚达公司代管，刘必泉以银行个人消费商业按揭贷款方式付款，具体交易程序按《补充协议》履行。合同第十七条约定，出现下列情况的，当事人可以单方解除合同：1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行的，2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……同日各方签订《补充协议》，约定刘必泉应在约定时间前将首付款和差额款（差额款＝总转让价-首付款-刘必泉向银行的贷款金额-定金）存入指定帐户并办理冻结手续，中鼎诚达公司代为买卖双方办理房屋权属转移手续并收取相应的居间费用。任何一方违约的必须承担违约责任，并赔偿14万元违约金给守约方。上述合同签订后，李丽群、叶艺辉、刘必泉和中鼎诚达公司的工作人员约定于2020年1月15日支付差额款并办理相关贷款手续。为此李丽群、叶艺辉曾经多次催促刘必泉履行付款义务，但是刘必泉除向中鼎诚达公司支付1万元定金外，对李丽群、叶艺辉的其他要求均置之不理，拒不履行合同义务，刘必泉的行为已经构成违约，李丽群、叶艺辉有权要求解除合同，刘必泉应向李丽群、叶艺辉支付违约金，为维护李丽群、叶艺辉的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 刘必泉辩称，李丽群、叶艺辉未履行签合同义务，其行为构成违约。李丽群、叶艺辉没有将房屋权属证书交给中鼎诚达公司保管。李丽群、叶艺辉在其未履行合同义务的情况下要求刘必泉支付差额款等没有依据。定金交由中鼎诚达公司代管，在签订合同后刘必泉发现中鼎诚达公司出现经营异常，公司人员撤离，人去楼空，原先的业务员也换了一家中介公司，因此刘必泉为了避免遭受重大损失，没有将剩余定金转入中鼎诚达公司账户。为此，刘必泉也多次到中介公司交涉，但中介公司负责人无法联系上。刘必泉也多次跟李丽群、叶艺辉联系，要求协商合同的相关事宜，中鼎诚达公司没有对双方的房屋买卖尽到服务义务。今年正月又恰逢新冠肺炎疫情，因此导致合同暂缓履行。中鼎诚达公司出现状况，当并未导致合同解除，双方仍可协商进行交易，刘必泉要求按合同约定继续履行合同。综上，请求法院依法驳回李丽群、叶艺辉的诉讼请求。 中鼎诚达公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，中鼎诚达公司未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院组织当事人进行了质证。刘必泉对李丽群、叶艺辉提交的房屋产权证书、《房地产经纪合同》及补充协议的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。刘必泉对李丽群、叶艺辉提交的聊天记录的真实性无法确认，该份聊天记录上显示的内容与《房地产经纪合同》中约定合同标的、履行时间、合同价款等内容一致，其中定金支付时间及金额也与刘必泉所述一致，故本院对该份聊天记录的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月8日，李丽群、叶艺辉（甲方）与刘必泉（乙方）、中鼎诚达公司（丙方、中介服务方）三方共同签订《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件Ｂ）》，约定李丽群、叶艺辉将其所有的坐落于闽侯县海峡传媒港（Ａ1块地）6＃306单元的房屋以150万元的价格出售给刘必泉。合同第十条约定，甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息；甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：身份证复印件、房屋权属证书／不动产权证书；土地使用权证……合同第十二条约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金7万元整给丙方（定金可抵作购房款）。合同第十六条约定，自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。合同第十七条约定，出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）……2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……《补充协议》第一条第6款约定，甲乙双方若未按约定支付履约保证金或交付材料，属违约行为，按买卖合同所约定的违约条款承担违约责任。此时交易中止，待履约保证金或材料补齐后合同继续履行。甲方自愿将该出售房权属相关材料交给丙方代管。《补充协议》第六条约定，甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿14万元违约金给守约方，同时须支付中介服务佣金给丙方。《补充协议》第十三条约定，甲乙双方协商约定签订本合同当日乙方自行支付定金7万元整给丙方，丙方出具收条给乙方。《补充协议》第十四条约定，乙方承诺于2020年1月15日之前进行房屋申贷手续。《商业按揭贷款交易程序（附件Ｂ）》第三条付款方式及金额约定，乙方到银行签署该房产之《抵押合同》和《借款合同》等贷款相关材料，甲方应配合办理按揭手续并按银行规定签署相关文件，在此之前乙方必须将首付款及差额款（差额款＝总转让价-首付款-刘必泉向银行的贷款金额-定金）存入指定账户并办理冻结手续。 合同签订后，刘必泉于2019年12月12日支付定金1万元。李丽群、叶艺辉提交的聊天记录主要内容为：2020年1月6日，中鼎诚达公司的工作人员告知刘必泉应于1月15日前备好贷款准备材料包括夫妻双方身份证、结婚证、户口本、收入证明及首付款、首套房证明；2020年1月16日，中鼎诚达公司工作人员催促刘必泉支付首付款及差额款275000元；2020年3月8日，中鼎诚达公司催促刘必泉备齐剩余定金6万元，可以办理银行冻结，并告知刘必泉卖方申请的银行还款解押时间已经超期；2020年3月9日，中鼎诚达公司告知刘必泉卖方要求13日前开始办理手续。刘必泉至今仍未补齐剩余6万元定金。 审理中，刘必泉自认于2020年1月中旬发现中鼎诚达公司存在经营异常。中鼎诚达公司于2020年4月13日被列入经营异常名录。 本院认为，李丽群、叶艺辉与刘必泉及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘必泉未按时全额支付定金，经中鼎诚达公司工作人员多次催告，且告知定金也可办理银行冻结后，仍未补足定金，也未配合李丽群、叶艺辉办理相关手续，已构成违约，李丽群、叶艺辉诉请解除三方签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议，符合合同约定，本院予以支持。刘必泉抗辩称其于签订合同第二日发现李丽群、叶艺辉未将房屋权属证书原件交付中鼎诚达公司保管，后又发现中鼎诚达公司发生经营异常，其为避免遭受损失才未将剩余定金转入中鼎诚达公司账户。但根据在案证据及刘必泉陈述，刘必泉应于签订合同当日支付定金7万元，刘必泉直至2019年12月12日才支付1万元定金，其于2020年1月中旬才发现中鼎诚达公司经营异常。在刘必泉支付1万元定金前以及中鼎诚达多次催告刘必泉履行相关义务期间，刘必泉并未举证证明其向中鼎诚达公司或李丽群、叶艺辉提出相关主张。且刘必泉作为完全民事行为能力人，对于购置房产的重大事项必然经过慎重考虑，并已对房屋相关权属情况作充分了解，即使刘必泉出于资金安全考虑未全额将定金支付到中鼎诚达公司指定账户，但经中鼎诚达公司工作人员催告可将定金办理银行冻结后，仍未补足定金，也未配合办理相关手续，其行为已构成根本性违约，故刘必泉的该项抗辩主张不能成立，本院不予采纳。李丽群、叶艺辉未能举证证明其已将房屋权属证书原件交付给中鼎诚达公司，该情形虽不构成根本性违约，但其履行存在瑕疵，应承担适当的违约责任，综合全案，考虑双方的过错程度，本院酌定刘必泉承担的违约金为10万元。中鼎诚达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除李丽群、叶艺辉与刘必泉及福建省中鼎诚达置业有限公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议； 二、刘必泉应于本判决生效之日起十五日内向李丽群、叶艺辉支付违约金10万元； 三、驳回李丽群、叶艺辉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9150元，由刘必泉负担；公告费560元，由刘必泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年七月三十日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。