江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初5267号 原告：陆勇兴，男，1970年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：倪俊青，江苏凯尔富律师事务所律师。 被告：戴叶林，男，1980年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。 被告：王祥，男，1987年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：倪兴龙，男，1952年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原告陆勇兴与被告戴叶林、王祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序，并通知倪兴龙作为第三人参加诉讼。本案于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告陆勇兴及其委托诉讼代理人倪俊青，被戴叶林及其委托诉讼代理人张振华，被告王祥，第三人倪兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆勇兴向本院提起诉讼，请求判令：1、确认被告戴叶林与被告王祥之间就苏州市相城区含阁楼的房屋买卖合同无效，将房屋恢复登记至被告戴叶林名下；2、被告戴叶林协助将诉争房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2006年5月，原告经人介绍认识被告戴叶林的父亲及被告戴叶林。双方签订房屋买卖协议，约定被告戴叶林将其位于苏州市相城区阁楼以总价180000元的价格出售给原告。原告交付被告戴叶林父亲177000元。经被告戴叶林父亲签字确认，另3000元约定待完成过户手续后支付，且双方约定待可办证时被告戴叶林须无条件协助。时至2019年7月初，原告得知被告戴叶林已经将涉案房屋过户给被告王祥。原告认为被告戴叶林及被告王祥之过户行为存在明显恶意，原告自购买该房开始即进行装修出租至今，期间被告戴叶林也多次答应配合原告待可办理房产证时配合原告进行办理，无奈两被告以过户行为致使原告无法办理房产证。原告为此诉至法院。 被告戴叶林辩称，被告戴叶林与被告王祥之间的房屋买卖合同真实合法有效，且已经发生物权变动的效力，法律规定不动产以登记作为物权变动的生效要件。原告据以主张本案诉请的事实与理由是原告与被告戴叶林的父亲倪兴龙签订的所谓房屋买卖的协议，但案涉房屋所有权人为被告戴叶林，并非倪兴龙，倪兴龙也未取得任何合法有效的授权可以处分被告戴叶林的案涉房屋，因此原告与倪兴龙的房屋买卖协议应属无效。原告以无效合同来主张对抗第三人发生物权变动效力的产权登记于法无据。第二，被告戴叶林与被告王祥之间的房屋买卖合同，也不存在合同无效的情形，也并未侵犯第三人的合法权益。请求驳回原告全部诉请。 被告王祥辩称，其和被告戴叶林的房屋买卖是通过房产中介挂牌促成买卖的，有银行交易流水以及挂牌信息可查。该房屋买卖应当是有法律效力的。 第三人倪兴龙述称，其办厂亏了很多钱，就想把房屋卖掉，价格也卖差不多合适，想等赚钱了再买回来。卖房子的事情儿子戴叶林不知道，但因为后来亏本越来越大，其就没敢告诉被告戴叶林。 经审理查明，2006年5月15日，倪兴龙与陆勇兴签订《协议》一份，载明的甲方为“倪兴龙（儿子戴越林）”，乙方为陆勇兴，约定：“甲方有金澄花园21幢504室小户一套出售给乙方，价格已谈妥，款已付清。由于21幢504室户主为戴越林，产权过户问题双方协商为过户费用甲方付60%，乙方付40%。如有未商议未定的事，届时再协商。甲方因过户手续未办，压3000元现金给乙方，等过户后乙方付还甲方”。甲方处由倪兴龙签下“倪兴龙、戴越林”字样。 2008年1月3日，倪兴龙出具领条确认收到陆勇兴1000元。 又查，根据陆勇兴提供的金澄公司收款收据显示，金澄公司于2006年5月15日确认收到21幢504（小户）带阁楼82743.63元。该收据缴款单位及个人处载明为“戴越林”。 根据陆勇兴提供的编号为第826-1号的《拆迁安置房定销合同》显示，该合同甲方（卖方）为苏州市相城区金澄资产经营有限公司（下称金澄公司），买方为戴越林，签订时间为2006年5月15日，约定“乙方购买甲方拆迁安置房坐落位置金澄花园小区21幢504室（小户）带阁楼。安置房的建筑面积68.89平方米（含公用分摊面积）。实际合同房款总额81500.5元，代收税费1243.13元，总计82743.63元”等。该《拆迁安置房定销合同》乙方代表落款处签有“倪兴龙、戴越林”。倪兴龙、戴叶林确认，因原有家庭所有的老宅拆迁，戴叶林及其弟弟戴叶**各安置一大一小两套房屋，戴叶林的拆迁安置手续由倪兴龙办理。2019年1月，戴叶林、周静芬（另一套大户的购房人）、陆勇兴、倪兴龙为案涉房屋产证办理事宜至金澄社区。陆勇兴提供情况说明一份，该情况说明载明：“现有戴叶林（）金澄花园一期拆迁安置房21幢503/504。合同号：826因原合同姓名错误现改正。特此说明！”，落款处签有“戴叶林、周静芬、倪兴龙”并有相应捺印。陆勇兴称，因拆迁协议中戴叶林名称错误，办证需要更正名称，所以出具该情况说明。戴叶林对此予以认可。倪兴龙认为签名和捺印不是其本人出具，但认可确实跟着戴叶林、周静芬、陆勇兴去了社区，具体做了哪些事情记不清楚了。 再查，戴叶林（售房人、甲方）与王祥（购房人、乙方）、苏州乐汇家房产经纪有限公司（居间方、丙方）于2019年3月31日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将苏州市相城区房屋出售给乙方，成交价格105万元，房屋过户的个税、增值税、契税等由乙方承担，乙方于2019年3月31日交付定金2万，2019年4月30日前进行资金托管，甲方于过户当天腾空交付房屋等内容。2019年6月27日，戴叶林、王祥签订《存量房交易信息确认书》，载明的房屋价款为60万元。2019年7月11日，戴叶林、王祥签订编号为苏房存相城合同201907110465的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定戴叶林将苏州市相城区房屋（含阁楼）出售给王祥，价款为60万元，由王祥在2019年9月30日前一次性支付，双方未办理资金托管。当日，王祥支付了过户的税费48949.91元、维修基金8189元。2019年7月12日，位于苏州市相城区房屋（含阁楼）转移登记至王祥名下，单独所有。2019年7月17日，案涉房屋设定了最高额抵押，抵押权人为江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行。 庭审中，依陆勇兴申请，徐月明、张建一、李敖根作为证人出庭。徐月明陈述：“我与陆勇兴是朋友，通过李敖根知道倪兴龙要卖房子，所以介绍陆勇兴购买的。陆勇兴和倪兴龙签订合同、支付现金我都在场的，现金付了18万元。物业上的人问过倪兴龙，他儿子知不知道卖房子的事情，倪兴龙说知道的，还打过电话，内容我不清楚，回来说儿子同意的。陆勇兴先给的钱，倪兴龙去财政所办手续，然后回物业签了合同，再去拿了钥匙看房”。张建一陈述：“我是小区物业的，倪兴龙经常来物业，所以认识了。倪兴龙说他儿子不孝，要为他儿子卖房还债。出于同情，我们帮他介绍。陆勇兴先来物业上和倪兴龙办的卖房手续，过了半个月，周静芬再来物业上和倪兴龙办的卖房手续。陆勇兴买房子办手续的时候，我还问过倪兴龙他儿子同不同意的，倪兴龙说儿子不在苏州，我就要去他打电话给他儿子，他迟疑了一下，还是去物业办公室门口打了。具体内容我没有听见。他回来后就和我说，他儿子听他的，叫我不要担心，说他儿子同意卖掉的。签订合同及支付现金的时候我都在场，合同是我草拟的。陆勇兴支付了18万元房款，签合同和支付房款的时候我是看见的。陆勇兴支付房款细节我记不清了，也不好乱说，但是我可以肯定倪兴龙确认收到房款的，留了3000元说办证的时候给”。李敖根陈述：“我是小区物业的，负责维修和管理钥匙。倪兴龙一直过来的，所以我和他认识了。倪兴龙和我说要卖房子给儿子还债，具体哪个儿子没说。他们签合同是2006年5月15日，我当时不在场，但交易完成后来我这里拿了钥匙，我陪倪兴龙、陆勇兴去看房的。我知道他们要到财政局拿收款收据，没有收掉收据不能拿房屋钥匙的”。经质证，陆勇兴对证人陈述无异议。戴叶林、王祥认为，证人证言陈述的签订合同和支付款项细节不一致，协议也没有明确载明购房款金额，购房人在购买房屋时并未仔细审核房屋权属及相应授权。 以上事实，由当事人身份信息、《协议》、领条、收条、收款收据、水费缴费卡、燃气费缴费卡、《拆迁安置房定销合同》、情况说明、《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》、权属信息、证人证言及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。 陆勇兴主张，我在2006年4月份想在太平镇上买房子，托朋友帮忙看看，后来听说倪兴龙要卖房子，双方就联系了。我去看了房，觉得还可以，就在2006年5月15日和倪兴龙讲好价格18万元，我回去取了钱再回到物业，给了倪兴龙一部分钱让他去财政办手续，等倪兴龙从财政那里回来在物业上签了合同。倪兴龙说是老房子拆迁的安置房，给儿子的，房子他有权支配。在办理拆迁合同及卖房的过程中，物业人员还要求过倪兴龙再去和他儿子确认卖房子的事情，倪兴龙出去打过电话的。协议签订当日现金支付17.7万元，并办了交房手续，剩余3000元说是办产证的钱。后来倪兴龙又问我拿了1000元。我拿到房子没多久就装修了，自己住到2018年2月份，后来对外出租，纠纷产生后我又自住了。房子在2014年、2015年左右可以办证，我去催倪兴龙，倪兴龙一直拖。2019年1月28日，我接到周静芬电话，让我去社区办情况说明，当天戴叶林也在，我和戴叶林说办好了给我过户，戴叶林是答应的。至2019年7月份，王祥打电话给我，说房子是他的，让我搬走，说产证办好了，我才知道房子被卖了。我愿意按照协议在过户后支付尾款2000元，自愿承担过户的所有费用。 戴叶林认为，案涉房屋是拆迁安置房，是拆了我家里的老宅安置的。原来的老宅是家庭财产，包括我父亲倪兴龙、母亲和我兄弟的。安置后我和我兄弟每人一大一小两套，我父母没有安置房屋。我本人确未亲自办理拆迁安置手续，由我父亲倪兴龙办理，对此我是知道的。但我并未委托倪兴龙出售案涉房屋，不知道陆勇兴购买房屋的事情，对此也不予认可。陆勇兴购买该房屋时未核实清楚房屋所有权的真实情况，因此，陆勇兴与倪兴龙的协议是无效的。我2005年结婚后到常熟和妻子一起生活，因为我赌钱欠钱，怕回去再有人叫我赌博，我就一直没有回去。我和我父亲关系不太好，也一直没有联系，直到2019年1月接到我父亲的电话说要我办理案涉房屋过户的事情才回相城。当时我、倪兴龙、陆勇兴、周静芬一起去的社区。倪兴龙说房子卖了需要过户，社区人员说《拆迁安置房定销合同》的名字写错了，应该是戴叶林，不更名不能办证。我当时没有吭声，后来就在社区办理了更名手续。我当时没有提出异议是因为当时人多，我就没有说。回去后我和我父亲问了具体情况，还为此和他吵了架。我没有直接和陆勇兴、周静芬表示过不同意卖房，因为我没有他们电话，我只和倪兴龙说过。案涉房屋产证是我自行办理的，在小区附近的二十一世纪中介挂牌，中介介绍的买家。签订合同当天拿了2万元，我还让王祥转给张杰部分款项，作为我向张杰的还款。现在房款付清了。我知道房子在陆勇兴控制下，我对王祥说拿到钱交房，没有带王祥看过房子。 被告王祥认为，对戴叶林所述的房屋交易过程无异议，我也是做房产中介的，购房资金中50至60万元是向丁晓峰的借款，其余是我的自有资金，为了孩子上学购房。当时戴叶林称房款付清就能拿房。中介在2019年4月份带我看房，因为没人开门，中介带我看了隔壁单元的同户型房子，对我说按毛坯来看，之后我就回去了，没有要求再看。后来5月份中介和我一起去，一个小孩子开门的，没有大人。网签合同约定金额是60万元，是为了税收少一点，房款没有做托管。我在2019年7月11日付清房款，大概2、3天后去收房，开门的是租客，租客说我不是房东，我就报警了。 第三人倪兴龙认为，原来老房子拆迁获得的安置房，我大儿子戴叶林和小儿子戴叶**各二套，具体案涉房屋是谁的不知道了，他们的拆迁安置手续都是我办理的，签字也是我签的。是我与陆勇兴签订的卖房协议，我拿着拆迁手续拿房，协议签订后就将房屋交付给陆勇兴了。房子卖了18万元，我实际拿到17.7万元，后来又拿到1000元。至于卖房的具体过程我记不清楚了，张建一、李敖根、徐月明在场。陆勇兴催促过我办证的，我怕儿子知道，就没有去。我卖房子没有告诉戴叶林，我见他怕的，怕他骂我这么便宜卖掉。我和戴叶林不怎么联系的，孙子要看我才回来一次，一年难得见一回。戴叶林这么多年也没有问过我房子的事情。2019年1月，我是和周静芬、陆勇兴、戴叶林去了金澄社区，更名手续是他们办的，我没有签字捺印，去社区是因为周静芬、陆勇兴催我办证，去问问社区能不能办理。 王祥为证明交付了房款，另举证银行交易明细、转账截图，显示王祥于2019年3月31日取现4笔各5000元，2019年4月4日向张杰转账支付4.5万元，2019年5月1日向张杰转账支付10万元，2019年7月11日向戴叶林转账支付79万元，2019年8月8日向丁晓峰转账支付7.73万元。王祥称，2019年3月31日取现2万元，是支付购房定金；2019年4月4日还支付张杰现金5000元，向张杰支付的款项是受戴叶林指示支付，并在房款中抵扣；2019年7月11日通过朋友丁晓峰支付戴叶林2.5万元、5万元，2019年8月8日向丁晓峰归还了7.73万元，包括了2300元的利息；2019年4月30日受戴叶林要求支付大户的维修基金15000元，并在房款中抵扣。 经质证，陆勇兴认为，对银行交易明细的真实性无异议，对转账截图不予认可，关联性均不予认可。戴叶林认为，对上述证据无异议，陆勇兴支付张杰的款项是受其指示，因为其弟弟欠张杰的钱，其是担保人，故代为偿还欠款。第三人倪兴龙认为，对戴叶林卖房的事情不清楚。 本院认为：案涉房屋及车库被一房二卖，是导致本起诉讼产生的原因，本案的焦点在于案涉房屋及车库相应买受人权利保护的优先性。 首先，针对倪兴龙与陆勇兴就案涉房屋及车库签订的买卖协议。根据当事人陈述，倪兴龙与戴叶林系父子关系，案涉房屋及车库系老宅拆迁所得，老宅原系倪兴龙夫妻及子女的家庭财产，拆迁后安置戴叶林及其弟弟戴叶**各一大一小两套房屋，案涉房屋及车库系戴叶林经安置取得的小户。虽然《拆迁安置房定销合同》载明的买方为戴叶林，陆勇兴在购买案涉房屋及车库时，未要求戴叶林本人签字确认，确实未尽充分审查的义务。但倪兴龙是戴叶林的父亲，案涉房屋及车库原系家庭财产拆迁安置取得，且整个拆迁安置手续是由倪兴龙出面办理，倪兴龙在该《拆迁安置房定销合同》上作为代表签字。在陆勇兴与倪兴龙的整个房屋买卖过程中，倪兴龙确能提供案涉房屋的《拆迁安置房定销合同》原件，由倪兴龙至相应部门交纳了案涉房屋的相应费用，取得相应收款收据，倪兴龙在协议签订后持拆迁手续取得了案涉房屋及车库并实际交付陆勇兴占有使用至今。纵观整个交易过程，陆勇兴基于此相信倪兴龙对案涉房屋有处分权利具有合理性。另一方面，戴叶林认可委托父亲倪兴龙办理拆迁手续，应当知道案涉房屋及车库安置取得的情况。戴叶林称因怕别人叫他赌博，所以十多年都未回相城区的说法，与常理不符。即使存在该情形，也并不必然影响其对家庭重大财产的占有及使用情况的关注。而且，按照戴叶林陈述，其与父亲关系不好，却在此后长达十多年的时间里就案涉房屋不闻不问，也不核实该房屋的使用情况，明显不合常理。再退一步说，2019年1月，戴叶林、周静芬、陆勇兴、倪兴龙为办证事宜共同至金澄社区，且因《拆迁安置房定销合同》名称错误需要更名，相应人员为此还向金澄社区出具了情况说明，戴叶林此时也应当明知案涉房屋已经出售的事实，且未当场提出异议，也未主张返还房屋，其行为与其主张对房屋买卖不知情、不同意的抗辩明显相悖。戴叶林在明知案涉房屋已经出售他人且已经实际交付的情况下，仍然将该房屋及车库另行过户给他人，具有主观恶意。 其次，针对戴叶林与王祥就案涉房屋及车库签订的买卖协议。王祥于2019年3月31日与戴叶林签订《房屋买卖（居间）合同》，根据王祥陈述可以认定，其在签订该合同前从未看房。《房屋买卖（居间）合同》未对除定金之外的其他款项的支付进行约定，双方也未在合同约定的4月30日前办理网签手续。即使按王祥陈述的付款情况，其在2019年4月30日前也仅支付了5万元，远低于约定房款。双方再于2019年7月11日办理网签手续，资金未办理托管，而是自行支付，且其中部分款项是支付到案外人张杰的账户。王祥在未看房的情况下即与戴叶林签订《房屋买卖（居间）合同》，从其提供证据无法看出在签订合同时王祥具备支付全部房款的经济能力，且王祥实际上在约定的网签时间截止前并未能支付全部房款。至2019年7月11日办理网签时，王祥不采取资金托管的通常交易模式，而是自行向戴叶林和戴叶林指定的其他人支付款项，这种行为也不符合一般购房人的谨慎心态。房屋买卖行为是重大财产交易行为，购买人作为完全民事行为能力人，对标的物情况应当给予充分的注意和了解义务。王祥如善意购买房屋，必然会在签订合同前就案涉房屋的格局、现状、使用情况进行查看，为履行房屋买卖作充分准备，就房屋何时交付、如何交付等事项提前确认，就房屋所涉租赁情况进行了解，并要求出售方履行交房手续，按照正常流程确保购房款项的专属性和安全性，但王祥上述行为均与正常房屋交易惯例不符。更何况，王祥是从事房屋中介，对于房产交易的相应经验应高于普通的购房人，应当清楚二手房交易流程，也应当知晓因拆迁安置房交付及办证存在较长的时间差，在交易实践中容易引发一房二卖的纠纷，可能产生登记权利人与实际占有使用人不一致的情况。王祥在未履行上述合理审慎义务的情况下径行完成房屋的交易过户手续，其主观目的明显不纯。 综合上述情况，本院认为，倪兴龙与陆勇兴就案涉房屋及车库的买卖协议，符合法律规定，应为合法有效。戴叶林、王祥之间的交易不真实，且存在主观恶意，明显损害了陆勇兴的合法权益，故戴叶林与王祥之间的房屋买卖合同应属无效。关于无效后的房屋是否恢复登记到戴叶林名下及相应后续事宜，因王祥已就案涉房屋由江苏常熟农村商业银行股份有限公司苏州分行设定抵押权，该抵押权在无其他法定无效情形的情况下应属有效，故陆勇兴在本案中要求恢复登记及过户的诉讼请求，本院不予支持。待房屋符合恢复登记及过户条件后，陆勇兴可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条等规定，判决如下： 一、被告戴叶林与被告王祥之间关于苏州市相城区房屋的买卖合同无效。 二、驳回原告陆勇兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取为80元，保全费5000元，公告费300元，合计5380元，由被告戴叶林、王祥负担(此款原告自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长 吴 宏 人民陪审员 钱建珍 人民陪审员周云生 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理 唐若娴 书 记 员 陆    锦    枫