广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2488号原告：廖远军，男，1982年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县××××××××，公民身份号码441××××××××××××。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。被告：李君，男，1995年7月26日出生，汉族，身份证住址四川省××××××××，现住广东省中山市XXXX房，公民身份号码511××××××××××××。委托诉讼代理人：彭家平，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告廖远军与被告李君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告廖远军的委托诉讼代理人廖晓康，被告李君及其委托诉讼代理人彭家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖远军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的《房地产买卖合同（NO.8900679）》；2.判令被告向原告赔偿违约金86000元（以房屋总价款的20%计算违约金，减去已收取的20万元定金）；3.判决被告向原告支付律师费1000元。诉讼中，原告廖远军明确第2项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿违约金286000元，以房屋总价款的20%计算。事实和理由：2018年5月14日，在案外人中山市港信房地产经纪有限公司的居间服务下，原告与被告签订了《房地产买卖合同（NO.8900679）》，约定被告以143万元的价格向原告购买坐落于中山市××××××××××××××××××××××之物业。由于购买时该物业尚未办理不动产权证，所以双方约定出证后90个工作日内办理还清贷款解除房屋抵押的手续，后依次办理其他的房屋过户手续。同时约定，由被告负责帮原告还清贷款赎楼。该物业已于2019年4月1日取得不动产权证，具备了履行合同完成过户的条件。而被告经原告合理催告后至今尚未履行赎楼义务。另外，根据合同约定，被告应承担2018年8月起的银行还款义务，但被告也未履行。原告认为根据双方签订的合同第九条第二款的约定，被告已逾期超过十五个工作日，原告有权解除合同并按照合同总价款的20%支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李君辩称，1.被告同意解除双方签订的房地产买卖合同，但导致合同解除的原因在于涉案房产在2019年12月2日已被法院依法执行查封，所以合同无法履行。根据省高院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第21条的规定，被法院查封的房产，买卖合同应予以解除。2.被告没有违约，原告也无权主张违约金，其无任何证据证明其损失，且主张的违约金过高。双方签订的合同第2条第3款约定的是出证后90个工作日办理还清贷款，但涉案房屋出证时间被告作为买受方无法得知，原告是什么时候拿到房产证，被告也不知道，不动产权证上登记时间只是国土的登记时间，具体房产证何时发放给原告，被告不知道。自签订合同后的一年时间内被告每次催促原告，原告都说快出了，但是事实上每次都没有拿到房产证，直到被告起诉，经过查档才了解到涉案房屋的产权信息。3.合同约定的是出证后90个工作日由原告去办理还清贷款，但是原告没有申请提前还贷手续，被告无法办理按揭，即使办理了按揭，也不知道原告的还贷银行，也不知道钱该支付给谁，所以合同约定90个工作日应该是原告先去申请还贷，不能因为原告没有申请或提供任何信息给被告，就要求被告去办理按揭，并以此作为被告违约的理由。而且原告曾表示过其没有钱周转，要求被告直接把钱支付给原告，让原告自己去还款。但是被告担心资金无法保障，拒绝了。4.原告违反约定未能提供花园产权或使用权的证明，涉案房屋位于一楼，出售时原告承诺是带前后花园。双方签订合同后，被告要求原告出具花园的产权证明时，原告又称其是与开发商签订了花园的使用协议，被告要求原告提供，但原告一直没有提供。因为交易金额143万元是包括了前后花园，原告对此有承诺。花园能否归被告独立使用，对交易金额的高低有重要影响，同地区有花园与没花园的销售金额相差10万元左右。5.根据合同中第3条第2款第2项第1小点的约定，被告申请按揭时间是过户前，同时约定原告需要配合提供按揭所需文件，原告拖延属于自行违约，与被告无关。6.双方在2018年5月14日签订合同，被告已依约支付20万元定金，原告承诺在3个月左右涉案房产取得房产证，并可以办理过户手续。所以约定6月、7月的月供由原告承担，8月需要由被告承担。由于被告购房目的是为了作婚房使用，故从8月开始帮原告支付月供，支付4个月后，被告感到事态不对，原告一直未能办理房产证，无法过户，又不同意被告垫付的月供抵扣房款。原告要求被告一直为其支付月供，等同于双方签订的143万元房款一直不断增加，这是完全不合理、不公平的。原告故意隐瞒合同解除的真正原因是由于涉案房屋被查封，其对外有庞大的债务，被告有合理的理由相信其从一开始就是为了占有定金，而且编造各种理由没收被告支付的定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，廖远军（卖方）与李君（买方）通过经纪方中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）签订编号为8900679的《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定：李君购买廖远军名下的位于港口镇XXXX房，建筑面积为121.21平方米；该房地产处于抵押状态，现未出证，等出证90个工作日去办理还清贷款，买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售；该房地产转让成交价为143万元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气……等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其它随房出售的设施物品的价款），付款方式为：1.定金20万元为第一部分楼款，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，在合同签署后30个工作日内再支付定金10万元；2.123万元为第二部分楼款，其中买方申请银行按揭贷款78万元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，买方需于国土过户前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约；买方须在银行还款当天支付首期款45万元直接支付给卖方；违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，且卖方有权再将房地产转让给任何人……4.本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：1.客户自愿帮业主赎楼；2.6、7月份房贷还是由旧业主支付；3.8月份后房贷由客户开始支付。该合同还约定了其他事项。廖远军、李君分别在该合同落款卖方、买方处签字捺印确认，经纪方港信公司代表王广龙及经理亦在该合同落款处签字确认。李君分别于2018年5月14日、2018年6月14日向廖远军支付了定金合计20万元，廖远军在收据中签字确认收到上述款项。李君按照合同约定向廖远军转账方式支付了2018年8月-2018年11月期间的房贷款，合计12650.4元（每月为3177.6元，但2018年9月房贷仅支付了3117.6元）。2019年4月1日，涉案房屋取得不动产权登记证书，并于同日办理了银行抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行。2019年8月13日，廖远军向李君的身份证住址邮寄了律师函，催告其继续履行房屋过户事宜，若一再拖延，则要求承担迟延履行的违约责任或者解除合同后的违约责任。但该邮件因“收件人不在收件地，且无法联系收件人”被退件。李君称其未收到书面律师函，但廖远军在微信中有向其发送。廖远军认为李君经其催告仍未按合同约定履行赎楼义务已构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。2020年4月30日，李君以涉案房产一直未能领取房产证及前、后花园权属不明为由亦诉至本院〔案号：（2020）粤2071民初11720号〕，主张解除双方签订的合同，被告返还双倍定金、供楼款及律师费等诉求。因廖远军不履行中国建设银行股份有限公司中山市分行诉其金融借款合同纠纷一案〔案号：（2019）粤2071民初15427号〕生效判决确定的义务，本院依中国建设银行股份有限公司中山市分行申请于2019年11月27日作出（2019）粤2071执15372号执行裁定，裁定查封涉案房产。并于2020年3月25日作出（2019）粤2071执15372号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房产用于清偿所欠债务。庭审中，李君述称，其购买涉案房屋是用于婚房使用，廖远军在签订合同时承诺涉案房屋三个月左右出证，且口头约定涉案房屋包含前后花园，因涉案房屋迟迟未办到房产证且原本的后花园改为了公共绿化，故李君告知廖远军暂停支付月供，待处理好花园问题及出证后再办理后续手续。李君为证明上述事实申请证人王广龙出庭作证。证人王广龙作称：卖家签订合同时说可以出具一个前后花园的证明，但一直没有去办理；卖家称签订合同后可以加急办证，一两个月内可以拿到证，所以合同约定8月前的月供由卖方自己承担，8月后的月供由买方承担，但供楼款是否抵扣房款具体不记得有否协商；涉案房屋出证后，卖方没有告知其，是后来买方告诉其；涉案房屋包括前后花园，合同没有备注，但双方有口头协商，卖方称销售人员对他说花园是给购买涉案房屋的业主使用的，与开发商签订的买卖合同中有约定，但卖方从来没有拿合同给其看过，且涉案小区一楼带花园的房屋会比没有带花园的房屋价格高一点。经质证，廖远军对证人称其口头承诺拥有涉案房屋前后花园的产权不确认，但对其他内容确认。李君对证人证言均予确认。廖远军因本案诉讼支付律师费1000元；李君因本案诉讼支付律师费8000元。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。廖远军与李君签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案的争议焦点在于：廖远军、李君在涉案房屋交易中是否存在违约行为。对此，本院分析如下：一、关于涉案房屋有无附带花园是否构成违约的问题。李君称在双方签订合同时廖远军口头承诺涉案房屋附带前后花园归其独立使用，且是否拥有花园对涉案房屋价格具有影响。廖远军对此不予确认。本院认为，按照房屋转让交易的常理，买方必然已到现场看过房屋现状，对房屋信息进行充分了解后才与卖方签订房屋买卖合同。双方所签订的合同并未约定涉案房屋是否包含前后花园，李君也未有直接证据证明双方对此有所约定，故本院认为双方所交易的涉案房屋应以现状出售，是否附带花园并不影响合同的履行，李君认为涉案房屋因未附带后花园而造成违约的抗辩，理据不足，本院不予采信。二、关于李君暂停月供是否构成违约的问题。双方在涉案房屋未取得房产证的情况下即签订买卖合同，为实现合同目的，房屋何时出证显得至关重要。双方在签订合同前后必然对于何时出证有所讨论，并有一定的心理预期。李君称其购买房屋的目的是用于婚房，按照常理应具有尽快促成合同目的实现的主观意思。双方之所以在合同中备注“6、7月份房贷还是由旧业主支付，8月份后房贷由客户支付”的内容，这与李君称廖远军口头承诺三个月左右能够办理房产证的事实相吻合，亦与证人王广龙的证言相符。因此，李君在承担了2018年8月至2018年11月四个月的月供款后，涉案房屋仍未取得房产证，其以不安抗辩权的形式暂停支付月供款，并无不当。然而，何时取得房产证并不是双方当事人能够准确把握的，有诸多因素影响，李君也并无证据能够证明是由于廖远军的个人原因导致涉案房屋未在双方约定的期限内办证存在过错，故并不能归责于其。三、关于涉案房屋被查封是否构成违约的问题。涉案房屋于2019年4月1日取得房产证后，双方对于是否继续履行合同并未达成新的合意。虽然廖远军于2019年8月13日向李君邮寄的《律师函》，李君没有收到，但李君在庭审中亦表示廖远军在微信中有发送给其，可见其知晓该律师函的内容。李君在知晓该律师函内容后，并未与廖远军协商，涉案合同并未进一步履行。本院于2019年11月27日才对涉案房屋作出查封的裁定，李君和廖远军在此之前本就可以就是否继续履行合同达成一致意见，故涉案房屋被查封导致合同不能继续履行并不能归责于廖远军。综上，本院认为，造成涉案房屋交易无法达成的原因，不可归责于李君、廖远军任何一方，廖远军不能以李君违约为由要求解除涉案合同，并要求其承担相应的违约责任。故廖远军诉请要求李君赔偿违约金286000元以及承担律师费1000元的主张，本院不予支持。但李君、廖远军均向本院诉请要求解除涉案合同，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，廖远军诉求合法部分，本院予以支持；李君抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告廖远军与被告李君于2018年5月14日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告廖远军的其他诉讼请求。案件受理费1975元（原告廖远军已预交），由原告廖远军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  饶 琨人民陪审员  李艺峰人民陪审员  郑 毅二〇二〇年七月十四日书 记 员  赵 会杨莉芳