文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3979号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：于洁，女，1968年8月30日出生，汉族，住青岛市市**。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告于洁向原告支付2017年3月10日至2019年5月31日期间物业服务费5 627.33元并支付违约金     1 688.2元（违约金按欠费金额的30%计算）；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告于洁购买青岛市即墨区**小区**户房屋，2017年3月10日至2019年5月31日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计7 315.53元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告于洁辩称，我购买了**房屋，但是通向楼座的必经之路没有装楼梯只是铺了石板，存在很大的安全隐患我无法入住，给我造成了非常大的损失，明显大于原告的损失。不同意交纳物业费。房屋没有实际接，不应交纳物业费。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      2017年3月10日，于洁（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定天泰蓝山商品房已竣工并办理了初始登记。乙方购买**小区**户房屋，该房屋建筑面积为105.47平方米。甲方定于2017年3月10日将该房屋交付给乙方。乙方应在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单。如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，乙方必须按照合同约定的房屋交付时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业服务费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金；补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为青岛天泰温泉谷置业有限公司与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》以及《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。被告处没有案涉房屋交接材料，被告未交纳过物业服务费。原告于2019年6月22日向被告邮寄律师函催收物业服务费。      因小区内通往被告楼座的小路为泥路未安装楼梯仅铺设石块，被告数次通过微信要求原告维修处理，至庭审时该问题未解决。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告于洁作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      根据于洁与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》，于洁应当于2017年3月10日到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。于洁所购房屋为现房并已办理了房屋权属登记，被告也确认在约定的交付日后数次从原告处领取钥匙进入空置的房屋内，被告主张的理由不是法定或约定的业主拒收房屋的事由，也缺乏证据支持，本院不予认定。按照合同约定，房屋已经视为交付，被告主张房屋未实际交付不应支付物业服务费的抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张的石板小路存在安全隐患无法入住的问题，原告承接小区物业时该条小路即是没有楼梯仅铺设了石块的状态，被告对此也明知，该路不是被告的专有部分，如前所述并非被告拒收房屋的合法事由。原告作为前期物业服务企业，承接物业后根据与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并无义务根据某位业主的要求对公共区域进行改造，案涉房屋楼前道路状态不佳不能完全归因于原告，被告以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告于洁应当按照《青岛市商品房出售合同》及《蓝山前期物业服务合同》的相关约定支付物业服务费。被告延期办理入住手续，应自《青岛市商品房出售合同》约定的交付之日届满的次日即2017年3月11日起交纳物业服务费。原告要求被告承担2017年3月11日至2019年5月30日期间物业服务费本院予以支持，服务费认定为5 627.33元【2元/月/平方米×105.47㎡×26个月+2元/月/平方米×105.47㎡×21÷31（2017年3月11日至2019年5月30日）】。被告拖延支付物业服务费构成违约，因开发商与原告签订的《前期物业服务合同》并未约定违约金，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告于洁于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2017年3月11日至2019年5月30日期间的物业服务费5 627.33元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告于洁负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年七月二十日                  书 记 员   于梦娇