成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4556号 原告：中国工商银行股份有限公司成都东大支行，住所地四川省成都市武侯区一环路南一段57号。 负责人：周萍，行长。 委托诉讼代理人：胡墩，四川迪扬律师事务所律师。 被告：王松梅，女，1973年4月9日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：刘君，男，1972年10月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：成都王安产业有限公司，住所地崇州市怀远镇定江桥社区六组。 法定代表人：王竹宏，职务不详。 委托诉讼代理人：陈素英，四川法典律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司成都东大支行（以下简称工行东大支行）与被告王松梅、刘君、成都王安产业有限公司（以下简称王安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告工行东大支行的委托诉讼代理人胡墩，被告王松梅、刘君，被告王安公司的委托诉讼代理人陈素英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 工行东大支行向本院提出诉讼请求：1.判令王松梅、刘君向工行东大支行偿还借款本金92649.86元和利息、罚息及复利9831.05元（利息、罚息及复利暂计算至2019年4月25日，其余利息、罚息、复利依照合同约定计算至本金实际清偿之日止）；2.判令工行东大支行对王松梅、刘君抵押给工行东大支行的位于崇州市××镇××路××号××栋××号的房屋依法拍卖、变卖的变现价款享有优先受偿权；3.判令王安公司承担连带清偿责任。事实与理由：2002年10月23日，工行东大支行与借款人王松梅签订了《个人购房借款合同》（合同编号：Ａ［房］字［工］行［东大］支行［2002］年［052023］号），约定王松梅向工行东大支行贷款220000元，贷款期限20年，贷款用途为购买位于崇州市××镇××路××号××栋××号××房，合同中对贷款利率、还款方式、违约责任等进行了约定。同时还约定：王松梅、刘君以前述所购房屋为该笔借款提供抵押担保；王安公司为该笔借款提供连带责任保证担保，保证期限为上述借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2002年10月25日，工行东大支行依据合同足额发放了贷款220000元。后，借款人未按约履行还款义务。2018年9月14日，工行东大支行向王松梅、刘君邮寄送达了《中国工商银行个人贷款提前收回通知书》，通知提前解除上述借款合同，并要求其3日内归还全部贷款本息。同日，工行东大支行也向王安公司送达《中国工商银行个人贷款提前收回通知书》，要求其承担连带保证责任，并于3日内归还全部贷款本息。经工行东大支行多次催收，王松梅、刘君、王安公司均未履行还款义务。 王松梅、刘君辩称，二人当时系王安公司员工及配偶，王安公司开发房地产就要求员工去签字，当初只是签字，以后的一切事情都不知情，有关贷款、还款及其他事宜都不清楚，也没有收到过贷款，房子也不属于二人，二人从中没有得到任何利益。经到房管局核实房产信息，房子没有登记在二人名下。 王安公司辩称，王松梅签订合同时系王安公司员工，但双方之间并无真实的房屋买卖关系，签订房屋买卖合同仅是为了帮公司以更低的贷款利率融资，后续一直是由公司通过员工银行账户还款，工行东大支行对此是明知的。根据银监局对工行东大支行的行政处罚可知，银行与王安公司员工之间的借款合同是假按揭贷款，违法无效。无效合同应当双方返还，王安公司通过员工账户向工行东大支行实际还款数额已经超过借款本金，故王安公司无需再向其还款。由于假按揭购房，房子已经出卖登记在第三人名下，工行东大支行不能行使抵押权。因此，请求驳回工行东大支行诉请。 工行东大支行围绕诉讼请求，依法向本院提交了当事人主体资格材料、个人购房借款合同、个人住房贷款凭证、明细列表、《中国工商银行个人贷款提前收回通知书》及邮寄单、不予出具执行证书决定书等证据材料。王安公司围绕其抗辩主张，依法向本院提交了举报信、信访事项处理意见书、四川银监局行政处罚信息公开表等证据材料。上述证据材料均符合证据的形式要件要求，各方当事人对其真实性均不持异议，本院予以确认，其与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案涉个人购房借款合同的签订以及实际履行情况，与工行东大支行诉称陈述一致。 王松梅签订个人购房借款合同之时系王安公司员工，双方均陈述自认王安公司与王松梅、刘君之间无真实的商品房买卖合同关系，贷款实为王安公司融资需要，由工行东大支行到王安公司统一办理，个人购房借款合同签订之后，实际由王安公司负责通过王松梅银行账户偿还工行东大支行贷款。 王松梅与刘君系夫妻关系，根据2020年7月1日成都市个人住房信息系统查询，夫妻二人无涉案房屋购房信息记录。 二、2009年7月31日，四川银监局对工行东大支行作出行政处罚，认定2002年9月至2004年3月期间，工行东大支行陆续向某商品住房发放个人住房按揭贷款138笔，金额4040万元，上述贷款本息一直由该商品住房开发公司负责偿还，未在房管部门办理任何抵押登记手续的违法违规事实，依据《中华人民共和国商业银行法》第三十五条、《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条之规定，给予工行东大支行罚款二十万元的行政处罚。 2017年1月16日，四川银监局向王安公司多名员工举报人作出《信访事项处理意见书》，其在意见书中称“关于举报工行成都东大支行在办理‘崇州花园’项目个人购房借款中存在多项违规违法操作的问题，我局已于2009年依法作出行政处罚，可在银监会官方网站上查询到相关信息。‘崇州花园’项目在2009年已被工行明确界定为‘假按揭’项目，并给予东大支行相关责任人内部问责处理，主要审批及调查人员已辞职或身故”。 三、案涉个人购房借款合同所对应的位于崇州市××镇××路××号××栋××号的按揭贷款住房现未登记在王松梅、刘君名下，工行东大支行也从未就该房屋进行抵押登记，王安公司陈述自认已由其出售给他人。 四、案涉个人购房借款合同约定的月利率为4.2‰，如借款人未按期还款则对逾期贷款加收每日万分之二点一的罚息并计收复利。截至2020年7月21日，该个人借款合同项下尚欠借款本金92649.86元，欠付利息8869.9元、罚息4898.49元及复利1257.38元。 本院认为，王安公司与王松梅、刘君之间缺乏购房的意思表示，王松梅、刘君实际也未履行购房合同，应属虚假的购房合同关系，系以合法形式掩盖非法目的而无效。王松梅签订案涉个人购房借款合同系受王安公司指派，为王安公司套取银行贷款资金，但因借款合同与购房合同之间不存在主从关系，且银监会作出行政处罚所依据的法律条文属于管理性规定，而非效力性规定，故王安公司抗辩主张案涉个人购房借款合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 贷款业务办理系工行东大支行工作人员到王安公司集中办理，包括王松梅在内的相关贷款人均为王安公司安排的公司员工，对此工行东大支行应当更加审慎地审查购房合同的真实性。根据银监会公开的行政处罚信息，以及对有关王安公司员工举报信访的处理回复，其明确指出工行东大支行在办理案涉小区房贷过程中存在多项违规违法操作，也明确系列贷款实际还款人为王安公司，同时通过对案涉证据的审查及当事人庭审陈述反映的事实，工行东大支行对实际借款人为王安公司的事实应为明知。故，案涉贷款所涉借贷双方当事人实际为工行东大支行与王安公司。根据《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，故王安公司应当按照个人购房借款合同的约定履行还款义务。现王安公司在实际偿还部分借款本息后，由于其自身资金链断裂而逾期还款的事实清楚，截止2020年7月21日，该个人借款合同项下尚欠借款本金92649.86元，欠付利息8869.9元、罚息4898.49元未结清，故工行东大支行诉请王安公司继续向其履行还款义务的理由成立，本院予以支持。借款合同对复利标准约定不明，本院对复利部分不予支持。 因王松梅、刘君并无借款购房的真实意思表示，其二人不应承担还款责任，故本院对工行东大支行请求王松梅、刘君履行还款义务不予支持。 因工行东大支行在案涉房屋具备抵押登记条件之时，并未及时要求王安公司办理房屋抵押登记，且案涉房屋已经出售并登记至他人名下，因此工行东大支行对案涉房屋的抵押权并未实际设立，故本院对工行东大支行诉请对案涉房屋行使抵押权不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都王安产业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司成都东大支行偿还借款本金92649.86元并支付利息、罚息（暂计至2020年7月21日的利息8869.9元、罚息4898.49元；后续利息计算方式：从2020年7月22日起，以92649.86元为基数，按月利率4.2‰计算至本金实际付清之日止；后续罚息计算方式：从2020年7月22日起，以当期未还贷款本金为基数，按日利率万分之二点一的标准计算至本金实际付清之日止）； 二、驳回中国工商银行股份有限公司成都东大支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2350元，由成都王安产业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 奕 人民陪审员 蔡 莉 人民陪审员 刘发根 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 杨钦钦