呼和浩特市赛罕区人民法院   执行裁定书   （2020）内0105执异131号   案外人：程战忠，住呼和浩特市。   申请执行人：高利军，住呼和浩特市。   被执行人：孙斌，住呼和浩特市。   本院在执行申请执行人高利军与被执行人孙斌民间借贷纠纷[案号：（2018）内0105执恢603号]一案中，案外人程战忠向本院申请依法中止对其位于呼和浩特市××区房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   案外人称，该案涉房屋于2019年7月18日被贵院查封，严重侵害了案外人对该房屋的合法权益。现提出异议，理由如下：一、案外人在贵院查封案涉房屋之前已与被执行人孙斌签订了合法有效的书面买卖合同。被执行人孙斌于2015年11月18日向我借款人民币35万元，因无力偿还，孙斌同意将自己名下所有的新城区气象局西巷北郊公园6单元5层号房屋按市价抵顶给我以偿还借款，并于2017年9月12日与我签订了《顶账协议》。本案中，虽然我与孙斌签订的是房屋顶账协议，但我也向孙斌支付了案涉房屋差价款，该以房抵账协议是双方真实意思表示，没有违反物权法定原则，也没有违反其他法律规定的效力性强制性原则，合法有效。基于此抵账协议，我对孙斌债权消灭的同时，相应的抵账价款也就转换为了购房款，我在抵账的额度内支付了孙斌案涉房屋价款且支付了案涉房屋差价款。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人享有足以排除执行的权利。二、案外人在贵院查封案涉房屋之前已支付全部房款。我与孙斌签订顶账协议后于2017年10月16日向孙斌支付房屋差价款45万元，故我已支付全部房款。三、案涉房屋至今未能办理过户登记，非因案外人自身原因所致。我与孙斌签订房屋顶账协议时，孙斌与呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司（以下简称蒙力威房地产）签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付日期未届满，不能办理相关手续。至今蒙力威房地产开发的案涉房屋仍处于未竣工状态，所以不能办理交接手续。综上，请求贵院依法中止对其位于呼和浩特市××区房屋的查封。   本院查明，申请执行人高利军与被执行人孙斌民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）内0105民初2563号民事判决，判决的主要内容为：孙斌、荣雪梅于本判决生效之日起15日内向高利军偿还借款本金人民币3093900元及利息（利息以本金人民币3093900元为基数，从2016年8月16日起算，按照年利率24%计算至被告实际偿还之日止）。因荣雪梅不服本院作出的（2017）内0105民初2563号民事判决，向呼和浩特市中级人民法院上诉，呼和浩特市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）内01民终82号民事判决，判决的主要内容为：变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2563号民事判决“孙斌、荣雪梅于本判决生效之日起15日内向高利军偿还借款本金人民币3093900元及利息（利息以本金人民币3093900元为基数，从2016年8月16日起算，按照年利率24%计算至被告实际偿还之日止）。”为“孙斌于本判决生效之日起15日内向高利军偿还借款本金人民币3093900元及利息（利息以本金人民币3093900元为基数，从2016年8月16日起算，按照年利率24%计算至被告实际偿还之日止）。”因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人于2018年5月10日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，因双方当事人达成和解，且申请执行人向本院提交了撤回执行申请，本院于2018年11月9日作出（2018）内0105执2094号执行裁定，终结本院（2018）内0105执2094号案件的执行。2018年11月19日，申请执行人高利军向本院申请恢复执行。本院于2019年2月15日作出（2018）内0105执恢603号执行裁定，冻结、扣划、提取被执行人孙斌的存款3137117元或查封、扣押其同等价值的财产。2019年3月15日，本院向蒙力威房地产送达协助执行通知书，请求其协助：一、查封孙斌位于呼和浩特市××区北，1、地下一层从西往东数2号房，商业框架，建筑面积300平方米；2、18号车库（上、下）号房，商业框架；3、第2幢6单元5层建筑面积165.8平方米；二、查封期间不得过户。本院对被执行人进行网络查控和传统查控，被执行人暂无财产可供执行，本院于2019年7月11日作出（2018）内0105执恢603号执行裁定，终结本次执行程序。   另查明，2016年4月19日，蒙力威房地产与孙斌签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人蒙力威房地产，买受人孙斌，孙斌购买的商品房为预售商品房，该房屋位于呼和浩特市××区北第2幢6单元5层503号，用途为商业，建筑面积165.8平方米，商品房单价为每平方米6300元，总金额1044540元，签约当日一次性付清全部房款。内附有蒙力威房地产出具的收据，载明：孙斌交来房款1044540元。2017年9月12日，孙斌与程战忠签订《顶账协议》，协议约定：程战忠于2015年11月18日借给孙斌350000元，现无法偿还该借款，将呼和浩特市新城区气象局西巷北郊公园北古文化广场一处正在建设的房屋（165.8平方米）按捌拾万元人民币抵顶给程战忠。该房屋买卖合同号是GF-2000-0171，收据号是6033423，房间是2#-6-503。顶账后程战忠需付给孙斌肆拾伍万人民币。2017年9月13日，孙斌出具收条，内容：今收到程战忠付款贰拾万元整，用于支付房款（GF-2000-0171）。2017年10月16日，孙斌出具收据，内容：今收到程战忠支付房款壹拾万元整。2020年7月3日，孙斌出具证明，内容为：我与程战忠在2017年9月12日签订顶账协议时有口头协议，剩余15万尾款待顶账房屋正式过户时程战忠付清15万尾款。（注：程战忠已于2017年9月13日和2017年10月16日分别付给我20万元和10万元合计30万元人民币。）   本院认为，本案的争议焦点为案外人程战忠是否为案涉房屋的权利人，是否有排除执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第一款第六项规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证明的”。本案，被执行人孙斌与蒙力威房地产签订《商品房买卖合同》，合同约定孙斌购买的商品房为预售商品房。该房屋目前尚处于未竣工状态，被执行人孙斌尚未办理正式的房屋产权证。根据上述法律规定，该案涉房屋在未取得房屋所有权证书前是不得转让该房产的。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人程战忠与被执行人孙斌签订的《顶账协议》，不属于合法有效的书面买卖合同；根据法律规定，已支付全部价款应为现金款项支付，顶账支付不属于现金支付范围；该案涉房屋目前尚未竣工，且案外人未提供已合法占有的相关证明。综上，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项、第二十八条之规定，裁定如下：   驳回案外人程战忠的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。   审判长 王剑军   人民陪审员 张素芬   人民陪审员 宫 浩      二〇二〇年七月二十九日   书记员 李 娜