吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2020）吉0104民初4257号原告：长春乾源房地产开发建设有限公司，住所地长春市朝阳区繁荣路3号（威尼斯花园会馆）。法定代表人：郭英文，董事长。委托诉讼代理人：付百惠，该单位法务专员。被告：孙伟，男，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：冯萍（系被告妻子），女，现住长春市朝阳区。原告长春乾源房地产开发建设有限公司（以下简称“乾源公司”）与被告孙伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾源公司委托诉讼代理人付百惠，被告孙伟及其委托诉讼代理人冯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾源公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的《大禹南湖首府一期住宅认购协议书》，立即与原告签订网签备案的《商品房买卖合同》，立即支付剩余购房款1,260,000.00元;2.被告向原告支付违约金50,000.00元;3.被告赔偿因其未按协议约定按时与原告正式签订《商品房买卖合同》给原告造成的经济损失（以被告未支付购房款1,260,000.00元为基数从2017年5月11日起至被告向原告支付全部购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）;截至2020年6月2日经济损失为186,033.75元，剩余购房款经济损失及违约金共计1,496,033.75元。事实和理由：2015年9月24日原、被告签订《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》,约定，被告认购原告开发建设的××府房，总金额1,499,330.00元，同时约定被告签订协议时支付房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款459,330.00元，剩余贷款1,040,000.00元于《商品房买卖合同》签订后7日内，以办理银行相关按揭手续方式结清。被告应按原告发出通知之要求签订《商品房买卖合同》，自原告发出通知7日起，逾期7天的，视为被告放弃购房。经被告申请，2016年5月11日原、被告签订入住协议，完成了房屋交付手续，原告早已履行交房义务。原告于2017年1月22日取得商品房预售许可证，多次通过微信、电话通知被告签订《商品房买卖合同》并提供贷款材料。原告于2017年5月4日委托吉林享和律师事务所向被告发送律师函，催告被告与原告签订《商品房买卖合同》并提供贷款材料，被告已签收但仍未配合办理。原告于2017年5月19日在长春日报发出公告，催告被告与原告签订《商品房买卖合同》并提供贷款材料，被告仍未予配合。被告的违约行为导致原告针对涉案房屋无法回款，造成原告经济损失，而原告则因为早已实际入住且未办理银行贷款，无须支付房租或房贷获得利益。因此被告应赔偿原告经济损失，应以未支付购房款1,260,000.00元为基数从2017年5月11日起至被告向原告支付全部购房款之日的贷款利息。根据《入住协议》第三条第一款约定，因被告存在上述违约行为，涉案房屋应恢复原价，除被告已支付的首付款459,330.00元外，另需支付剩余购房款1,260,000.00元。根据《入住协议》第二条约定，因被告拒绝签订《商品房买卖合同》、拒绝提供按揭材料的行为比贷款材料审核不通过的后果更为恶劣（不提交按揭材料当然无法审核通过），付款方式当然应当变更为一次性付款,故原告有权要求被告立即支付剩余购房款1,260,000.00元。根据《入住协议》第三条第三款及第五款约定，因被告已实际入住，从体谅民生及被告实际利益考虑，原告没有选择解除《认购协议书》，但被告应承担支付原告50,000.00元的违约责任。《认购协议书》、《入住协议》系原被告双方真实意思表示，两份协议真实有效，双方应按照协议约定严格履行，被告行为已构成违约，且给原告造成巨大经济损失，故原告诉讼来院。孙伟辩称：一、被告与大禹南湖首府开发商即原告签订了《大禹南湖首府一期住宅认购协议书》，购买了位于长春市××区，房号为1101室房屋。购房时，原告在认购协议、入住协议中均没有告知其所出卖的商品房屋的土地性质属于划拨土地，故意剥夺了被告作为购房者的起码的知情权，原告该行为是故意隐瞒事实的行为，故意欺诈消费者。因土地性质为划拨，如房屋再出售时，需要被告额外支付土地出让金几万到几十万元，对于老百姓来说数额巨大，会影响到被告家庭生活。二、房屋认购协议书中第四条第二款对付款方式进行了约定。根据第七条约定，出卖人应当在2015年10月31日将案涉商品房交付买房人使用，逾期不超60天，被告是2016年5月11日办理的入住手续。小区所有业主都知道，在2015年10月31日原告所谓交付房屋时，小区路没修，绿化没有做，生活用水、电、供暖全都没有，根本不能入住，且直到2019年小区才用上正式的水电，之前一直是临时水、临时电，平时生活中经常无缘无故停水停电，水电费也是由物业违规收取。可以说在2016年原告是强制业主收房，但实际上所交付的是根本不具备起码的居住条件的房屋，原告已违约在先。三、原告在向被告交付房屋时，没有按相关规定提供房屋竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、消防验收等任何验收合格证明。由于被告当时在外租房，每月房租几千元，迫于对于房屋的渴求，才在明知房屋不符合交付条件的情况下，不得不委曲求全，办理了入住装修手续。在此种情况下，原告仍强行要求被告签订购房合同，双方签订的认购协议、入住协议等不能凌驾于《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等国家级法律之上，而且被告也曾委托吉林集成律师事务所向开发商发出律师函，但迄今为止并没有得到任何回复。即便如此，2017年5月7日，被告和小区业主代表前往原告的售楼处欲与原告签订《房屋买卖合同》，但原告售楼处拒绝向被告出示销售商品房屋必备的“五证”原件，并且连合同范本也不给看，还告知“今天签合同才能看，不签不能看”。直到2017年，原告第一次在朝阳区法院起诉时，在法庭上才将五证展示给被告看，且建筑施工许可证、预售许可证同、建设工程规划许可证取得的时间均为2017年1月22日，使被告对五证的真伪存在疑惑，怎么能先盖房并且已经卖房，却在之后才取得建筑施工许可证呢？之后被告也已经去大禹售楼处和办公室找过售楼经理和姓戴的经理沟通过，希望能签合同并办理贷款，但开发商仍然要求被告所谓的交违约金和赔偿，对此被告完全不能认可。正是由于原告的所作所为，直接导致被告对原告是否能按日后的房屋买卖合同履行义务产生质疑。后来被告从其他邻居手里拿到的合同及其补充协议上明确写着以下三条：①补充协议第9条：卖方已将本项目《土地使用权出让合同书》及其补充协议、《房地产证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产销售许可证》、主管部门批准的立面图、楼层平面图、分户平面图展示给买方，买方已知悉并接受上述文件的全部条款及内容。②合同第十一条：出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或初试证明文件不齐全，买房人有权拒绝交接。③项目销售提示第二条：卖方需要将政府部门批准文件、商品房买卖合同及补充协议已在销售现场公开展示，买房对其内容已明确知晓与认可。基于以上三条，是开发商自己拟定的合同及补充协议内的项目，开发商自己都不遵守，现在却反咬一口，纯属恶人先告状。综上所述，由于原告从一开始隐瞒土地性质欺诈消费者，再到强行交付房屋时候达不到标准，并在当时拒绝出示“五证”等相关证明的前提下，又强行要求被告签合同，所以原告的诉讼请求中提及的一切条款，均不认可，是原告一再欺骗、单方面夙愿直接导致被告无法签订合同。原告违反了《商品房销售管理办法》第七条、第二十三条、第三十二条、第四十二条。四、这已经是原告第三次就本案情况在法院起诉，之前2017和2018年两次都是原告自愿撤诉，在2018年的第二次起诉中，被告已胜诉。从邻居处了解，2018-2020年间由于原告的原因，使被告的房产被查封，原告不但没有告知被告，反而在一方面利用被告的房产、牺牲被告的利益来换取自己的不正当利益，另一方面又向被告要房屋款的利息。由于原告一直拒绝与被告签订合同，现在4年时间过去了，国家贷款政策缩紧，贷款年限减少、利率提高，对被告已经造成了物质损害。原告为了获取非法利益，明知道自己自己提的诉讼毫无根据，却一直在进行恶意诉讼侵权。综上所述，一、同意继续履行与原告签订的认购协议，签订《商品房买卖合同》，但需要按原认购协议约定的以“公积金贷款”方式进行付款，且剩余款项为1,040,000.00元。另外，原告要将被告所购买的房屋土地性质变更为“出让”，或将土地出让金在购房款中进行扣除。二、对于原告提出的违约金50,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第七十二条规定。在原告提供的协议中“乙方不能以房屋交房标准或质量问题等一切相关问题为理由”的条款，以及关于房屋产权办理时限、逾期利息及违约金等内容，明显是利用自己作为房屋售卖者的优势地位而单方面制定的，已违反了上述法律规定，应认定为格式合同无效。原、被告一直在如何签订合同方面进行交涉，没签合同自然无法上交按揭材料，原告也没有通知被告上交按揭资料，所以原告要取消原有购房折扣纯属无理要求。三、关于原告提出的经济损失问题：从原告通知被告可以签署合同之后，被告发现所购买土地性质为“划拨”，而非“出让”，这属于对合同中的重要内容，并且双方有重大误解，应该达成一致后再签署合同，后为解决问题，被告积极的多次找过原告，并提出了合理的要求(如：解释土地性质、展示五证原件、出示合同样本、向原告发律师函等)，而原告消极对待从来不与被告沟通，并且没有任何回复，可以说完全是原告本身原因才造成现在这种地步。而合同没有签署，原告就无权收取全部购房款，因此利息损失并不存在。退一步讲，原告即便要主张利息损失，完全可以在2017年与被告先签署合同，再要求各种无理的赔偿，所谓的损失也可以避免或减少，从原告所作所为可以得出结论，原告就是在故意拖延时间以达到非法获利的目的。四、本案诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、案涉房屋坐落于长春市××区以南、南湖中街以东，不动产权利人为原告，国有建设用地使用权性质为划拨，原告于2016年12月29日取得不动产权证书，于2016年4月15日取得建设营地规划许可证，于2017年1月11日取得建设工程规划许可证，于2017年1月22日取得建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。二、2015年9月24日，原、被告签订《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》，约定，甲方为原告，乙方为被告，乙方认购甲方开发建设的××府房，总价款为1,499,330.00元；乙方以银行按揭、公积金付款，首付款459,330.00元，余款1,040,000.00元于签订《商品房买卖合同》后7日内以办理银行相关按揭手续方式结清；乙方应按甲方发出通知之要求签订《商品房买卖合同》，自甲方发出通知之日起，逾期7日的，视为乙方放弃购房；乙方必须在签订《商品房买卖合同》后7日内提供完整的按揭资料，如在签订正式《商品房买卖合同》后，乙方提供的资料不能通过银行审核，乙方必须在一周内转为一次性付款。出卖人应当在2015年10月31日前将约定商品房交付买受人使用。被告依约支付了首付款459,330.00元。三、2016年5月11日，原、被告签订《大禹·南湖首府一期入住协议》，约定，被告在售楼处通知上交按揭资料之日起3日内将个人（家庭）所需上交按揭资料补齐至售楼处，如未能按时补齐，将取消原有购房折扣，恢复所购房屋原价1,719,330.00元；在具备贷款条件时，被告不能以房屋交房标准或质量问题等一切相关问题为理由，拖延或拒绝配合原告办理贷款或公积金等相关手续，如不配合，原告有权单方解除购房合同，收回房屋，同时被告应承担违约责任，向原告支付违约金50,000.00元。当日，被告办理了入住手续。被告称，其在2017年5月，通过邻居了解到土地性质为划拨。四、2017年5月12日，包括被告在内的多位业主委托律师向原告发出律师函，该律师函提及：原告无法出示五证且房屋买卖合同内容的磋商及修改需要请示领导，因此被告并不构成违约；入住协议部分条款构成格式条款无效；该小区土地性质为划拨，未在此前签订的协议中提及，原告属于欺诈行为。2017年5月19日，原告发布报纸公告，通知包括被告在内的大禹南湖首府一期业主，自该公告发出之日起7日内到售楼处与原告签订《商品房买卖合同》，提供完整的按揭资料，配合办理申请银行贷款手续，否则将解除认购协议书，并追索违约金。五、2017年5月13日、2019年3月28日、2019年8月21日，被告及小区部分业主多次到原告售楼处，要求与原告就合同签订事宜进行协商。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》系双方真实意思表示，其性质为商品房预售合同，原告于2017年1月22日取得商品房预售许可证，故该协议有效。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立属当事各方意思自治范畴，《商品房买卖合同》的签订应为原、被告合意的集中体现，人民法院不强制双方缔约，现被告在庭审中表示同意继续履行《大禹·南湖首府一期住宅认购协议书》，与原告签订《商品房买卖合同》，双方对此无争议，故对原告的该项请求不予支持。二、根据认购协议约定，被告以银行按揭方式支付剩余房款，银行按揭手续的办理应在签订《商品房买卖合同》之后，原告虽主张被告未按通知时间与其签订正式《商品房买卖合同》，亦未依约提供办理按揭手续的相关材料，但从庭审证据可知，被告等购房人在接到原告通知后，一直与原告就土地性质及合同其他相关事宜进行磋商，并非恶意拖延，被告与原告为平等民事主体，有权就双方合同内容与被告进行协商，《商品房买卖合同》未如期签订不应视为被告单方违约。因此，原告据此要求被告支付剩余购房款1,260,000.00元、违约金50,000.00元及赔偿经济损失的请求，依据不足，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告长春乾源房地产开发建设有限公司的诉讼请求。案件受理费9,132.00元，由原告长春乾源房地产开发建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 谢省伦二○二○年七月三十日书记员 程 喆