山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初1091号原告（反诉被告）：赵和翠，女，汉族，1950年1月27日出生，务农，住泰安市岱岳区。原告（反诉被告）：王玉霞（赵和翠的长女），女，汉族，1979年12月16日出生，务农，住泰安市岱岳区。原告（反诉被告）：王玉美（赵和翠的次女），女，汉族，1987年2月11日出生，务农，住泰安市泰山区。上列原告委托诉讼代理人：苑承林，泰安岱岳方正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王希殿，男，汉族，1977年6月8日出生，务农，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：王斌，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美与被告（反诉原告）王希殿侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉美及原告赵和翠、王玉霞、王玉美的委托诉讼代理人苑承林，被告王希殿及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期腾退占用原告的宅院一处，并赔偿损失10000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赵和翠与王兴绍系夫妻关系，二人育有两女，长女王玉霞、次女王玉美。1994年王兴绍因病去世。王兴绍生前与原告赵和翠在辛水崖村有一处宅院，该宅院东西宽13.3米，南北长18米，面积242平方米。2000年王兴绍的母亲去世后，因赵和翠一直随其长女生活，该宅院一直处于闲置状态。2003年3月，被告找到赵和翠说临时借原告的宅院居住一段时间，等其在被告的宅基地上建房后就把宅院还给赵和翠。赵和翠当时碍于情面答应了被告在其宅院里临时借住，并向其说明既然是临时借住，原告不要被告的房屋租赁费，但被告要负责对该宅院的房屋、院墙等设施进行维修，原告什么时候让被告搬走被告就得搬走，不能耽误原告住房子，被告答应后就在原告的宅院里居住至今。时至今日，被告也没有把自己的房屋建起来。原告多次找被告要求其腾退房屋宅院，被告均置之不理。为此，原告诉至法院。被告（反诉原告）王希殿辩称，一、原告所诉与事实不符，被告居住的系自有的合法房屋，不存在侵权行为。因原告不在辛水崖村居住生活，想卖掉涉案房屋，2003年年底，原、被告经同村的王希峰和张圣芳作为中间人参与说和，被告以2000元的价格购买该房屋。因有中间人的参与及出于对原告的信任，当时被告并未与原告订立书面合同，在王希峰家中办理的交接，被告当面支付原告房款2000元，在购买房屋前后，均向村委会报告过此事。原定的房屋更名过户手续，因原告称未找到宅基地使用权证，加之原告不在本村居住，无法联系才导致搁置没有办理。被告购买该房屋后对房屋经过整修，当年就与父母一同入住。之后被告结婚、被告父母去世等公事都是在该房屋办理。被告购买该房屋后至今一直合法占有居住该房屋并多次修缮，也正因如此，被告才没有再在已申请的宅基地上建房。二、涉案房屋的买卖是双方真实意思表示，且买卖双方也在中间人的见证下进行了房屋及房款的交付，该房屋买卖合同已经实际履行。买卖双方均系辛水崖村民，在房屋买卖前后均向村委会报告过，故该房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。三、基于公序良俗，也能说明原告所诉与事实不符。理由是:1、原、被告非亲非故，原告在不收取任何费用的前提下，将房屋让被告居住17年之久，明显违背常理。事实是原告在2015年向村委重新申请宅基地建房没有获批的情况下，不惜单方违约要回房屋，该行为违背诚信原则。2、在当地村里，婚丧嫁娶等公事，尤其是发丧出殡这样的的白公事，都在自己的房子里进行，如果是借用的房屋，根据当地习俗，房主是不会同意的。被告在购买并入住该房屋后，结婚、生孩子吃喜面、被告父母两人先后去世发丧出殡，都是在该房屋内办理，原告如不是将房屋卖给被告，肯定不会同意被告在其房屋内办这些公事。3、正因为被告购买了该房屋，满足了居住条件，所以才放弃在已审批的宅基地上建房，并在居住期间多次修缮该房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王希殿向本院提出反诉请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、判令原告配合被告限期办理房屋更名过户手续；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：基于被告的答辩事实及法律规定，足以证实原告之所以提起诉讼，是因为其想回村居住，但房子已经卖给被告且村委不再给其审批新的宅基地，当时见证房屋买卖的中间人又都去世，故原告单方违约向被告要回房屋,该行为有失诚信。为此，被告提出反诉。原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美对被告（反诉原告）王希殿的反诉辩称，被告的反诉请求不能成立，其没有证据证明对涉案房屋占有的合法性，原、被告双方以该房屋借用也没有向村委报告，村委至今不知此事；公序良俗和借用房屋之间没有必然联系，被告父母死亡发丧均在涉案宅院不是其占有房屋的合法性依据，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，依法应驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告赵和翠与王兴绍系夫妻关系，均为泰安市岱岳区山口镇辛水崖村村民，王兴绍于1994年去世，二人育有两女，即长女王玉霞，次女王玉美。赵和翠和王兴绍在辛水崖村有宅院一处，包括北屋四间、西屋三间、栏一间、大门一间，四至为：东至路、西至夹道、南至路、北至路，用地面积242平方米，其中建筑占地66.5平方米。1992年11月1日，泰安市郊区人民政府为王兴绍颁发了该宅院的《集体土地建设用地使用证》。2002年，赵和翠经人介绍与泰安市岱岳区山口镇山口东村的张圣祥共同生活，两人一起生活十多年，一直未办理结婚登记，期间，赵和翠的女儿王玉霞、王玉美均是从张圣祥家出嫁。后赵和翠到王玉美家为其照看孩子而与张圣祥分开居住，未再与张圣祥共同生活。被告王希殿系泰安市岱岳区山口镇辛水崖村村民。2003年12月，原告赵和翠欲出卖其涉案宅院，被告王希殿经他人联系与赵和翠口头达成了房屋买卖协议，约定王希殿以2000元购买涉案宅院。口头协议达成后，王希殿支付给赵和翠2000元，赵和翠将该宅院的钥匙交付给了王希殿，王希殿与其父母即搬入涉案房屋内居住。期间，王希殿对涉案宅院进行了修缮，包括硬化地面、吊装房屋天花板、翻修房屋上帽等。2006年腊月，王希殿在涉案房屋内结婚。王希殿的父亲于2009年去世，母亲于2018年去世，王希殿的父亲去世后在该宅院内办理的丧事。庭审中，原告申请证人王某1、王某2、王某3出庭作证，拟证实原、被告之间存在房屋借用关系，原告在每年清明或十月一回辛水崖村给王兴绍上坟时都打听王希殿的下落，想把宅院要回去。证人均表示原告向其打听过被告的下落，知道被告居住在涉案房屋的事实，但对原、被告之间是房屋借用关系还是买卖关系并不清楚，对被告在涉案房屋内结婚、生孩子吃面及老人过世发丧的事情并不知情。被告对证人王某2和王某3的证言有异议，认为其与原告具有亲属关系，且前后陈述矛盾，不能证实原、被告之间是房屋借用关系。被告申请证人王某4、王某5、王某6、王某7出庭作证，拟证实原、被告之间是房屋买卖关系，且被告一直居住至今。证人表示知道被告在村里批了宅基地，但因为经济条件达不到就没有盖房，被告因着急结婚以2000元价格购买了原告的房屋，当时赵和翠与张圣祥共同生活，被告因为购买房子向证人借钱。被告搬到涉案房屋居住后，结婚、生孩子吃面、被告父亲去世发丧均是在涉案房屋内举办的。原告对证人证言持有异议，认为证人均是听说被告以2000元购买原告房屋，没有直接参与，证明力不足。以上事实有原、被告的陈述，辛水涯村委会出具的亲属关系证明，土地登记申请书，证人证言及调查笔录等证据在卷证实。本院认为，本案争议的焦点是原、被告对于涉案房屋是借用关系还是买卖关系。本案中关于涉案房屋，原、被告之间并未签订书面合同，但综合全案证据来看，原告主张的房屋借用关系与常理不符，首先原告称涉案房屋系被告借用，并且长达十几年未收被告任何费用，明显不符合常理；其次，原告申请证人出庭作证证实原、被告之间存在房屋借用关系，并且每年清明或十月一回辛水崖村上坟时都打听被告的下落，想把宅院要回去。但证人仅能证实原告打听过被告的下落，对原、被告之间是房屋借用关系还是买卖关系证人并不清楚，该证人证言不能证实原告的主张。再次，被告申请证人作证，证人均作证证实被告搬到涉案房屋居住后，被告结婚、被告父亲去世发丧均是在涉案房屋内举办的。根据农村风俗，如果原、被告之间不是房屋买卖关系，原告是不会允许被告在涉案房屋中办理红白公事。最后，在本院向张圣祥作调查时张圣祥称赵和翠与其共同生活十多年，张圣祥知道赵和翠以2000元的价格出卖涉案宅院。以上足以证实原、被告之间不存在房屋借用关系，而存在房屋买卖关系。况且被告在搬入涉案宅院后对房屋进行了修缮，而原告在长达近十七年时间内对该宅院状况既未予过问，也未出资修缮。由此，本院确认原、被告之间存在房屋买卖关系，并非是借用关系。赵和翠与王希殿系同一村集体经济组织成员，双方之间买卖农村房屋的行为是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。原告主张的房屋借用关系不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。鉴于农村房屋未办理不动产登记证书，仅就占有、使用的土地办理《集体土地建设用地使用证》。原告将涉案宅院出卖给被告后，双方不能办理房屋的过户登记手续，故对被告要求原告配合办理房屋更名过户手续的主张，无法履行，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美的诉讼请求。二、确认原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美与被告（反诉原告）王希殿之间的农村房屋买卖合同有效。三、驳回被告（反诉原告）王希殿的其他反诉请求。案件受理费25元，反诉费25元，由原告（反诉被告）赵和翠、王玉霞、王玉美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  吴寿军二〇二〇年七月二十九日法官助理刘春晓书记员金然