山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初5556号原告：李某，住大同市。委托诉讼代理人：宋某、冯某，北京市中通策成律师事务所律师。被告：马某1，住大同市。委托诉讼代理人：马某2，系被告女儿。第三人：杨某1，住大同市。第三人：杨某2，住大同市。第三人：大同市祥宏房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1。原告李某与被告马某1、第三人杨某1、杨某2、大同市祥宏房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人宋某、被告马某1的委托诉讼代理人马某2到庭参加诉讼，第三人杨某1、杨某2、大同市祥宏房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：要求继续执行位于大同市××区宏洋美第9号楼1单元1904号的案涉房屋。事实与理由：原告李某诉杨某1、杨某2、大同市祥宏房地产开发公司的金钱给付一案已经发生法律效力并且向大同市平城区人民法院申请执行，2014年6月10日执行过程中查封了被执行人名下的位于大同市××区宏洋美第9号楼1单元1904号房屋,因杨某1和祥宏房地产公司涉嫌其他案件,该案件历时5年至今没有执行完毕终结。2019年7月9日，被告马某1向平城区法院提出执行异议申请,声称其于2013年6月20日以分期付款的方式向案外人大同市宏洋房地产开发公司购买了案涉房屋，2016年9月6日与案外人大同市宏洋房地产开发公司签订了“宏洋美第认购协议书”，以此证明其为案涉房屋的所有权人,要求排除执行。原告认为，法院所查封的案涉房屋系被执行人大同市祥宏房地产公司及杨某1所有,与大同市宏洋房地产公司无关,被告与宏洋房地产公司之间所签订的认购协议系非法转让他人财产的协议,属于无权转让行为,当属于无效行为,所签订的协议属于无效协议,不能排除本案执行。因此认为大同市平城区法院作出(2019)晋0213执异83号民事裁定错误。依据民事诉讼法规定,现提起执行异议诉讼,请求继续执行案涉房屋。被告马某1辩称，2013年6月20日，被告马某1已与大同市宏洋房产公司签订《宏洋美第认购意向书》购买涉案房屋，当日支付首付款303089元，2014年6月3日支付138466元，2016年9月6日交房日补了3.46平方米的差价13325元，总计474880元，房款全部付清。2016年9月6日交房后，被告交纳大同市宏洋房产公司水电、物业费及维修基金等费用。2019年6月12日，被告接到大同市平城区法院执行局查封涉案房屋的通知，提出了执行异议，2019年8月16日，该院裁定中止对涉案房屋的执行。从2016年被告入住至今交纳了所有相关费用。2010年，宏洋地产、祥宏地产、新旺乡和平村村民委员会共同开发涉案房屋所在的宏洋美第项目，2014年祥宏地产退出该项目的建设，将所有权利义务转让给第三人安平，但项目还正在建设中。综上，涉案房屋系被告马某1所有，由马某1合法占有、居住，不同意原告的诉讼请求。第三人杨某2、杨某1、大同市祥宏房地产开发有限公司均未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：李某诉杨某1、杨某2、大同市祥宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案审理中，本院于2014年6月10日查封了大同市平城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋，并于2015年1月5日作出（2014）城民初字第1374号民事判决书，判决杨某1、杨某2在判决生效后十日内归还李某借款4000000元、利息157333.32元，大同市祥宏房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费37280元、保全费5000元，共计42280元，由李某负担1733元，杨某1、杨某2、大同市祥宏房地产开发有限公司负担40547元。该案进入执行阶段以后，2019年7月9日，案外人马某1提出执行异议，本院于2019年8月16日作出（2019）晋0213执异83号执行裁定书，裁定中止对大同市城区清远西街宏洋美第9号楼1单元1904号房屋的执行。法定期限内，李某向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年6月20日，被告马某1（乙方）与大同市宏洋房地产开发有限公司（甲方）签订《宏洋美第认购意向书》，约定乙方购买甲方位于××区宏洋美第项目9号楼1单元19层1904号住宅，建筑面积119.85平方米，单价3890元/平方米，合计房款466217元；甲方拟定于2015年6月30日交房；分期付款可享受1%的优惠，折后总房款461555元；乙方于2013年6月20日向甲方指定地点付清房款的70%即323089元，剩余30%于2014年6月30日付清即138466元。2016年9月6日，买卖双方就上述房屋重新签订《宏洋美第认购协议书》，建筑面积变更为123.31平方米，单价变更为3851.11元/平方米，分期付款优惠后房款变更为474880元，并于当日交付房屋。2013年6月16日，马某1交付定金20000元，首次认购意向书签订当日即2013年6月20日交付首付款303089元，2014年6月3日交付房屋余款138466元，2016年9月6日，马某1补交增加面积部分房款13325元。上述事实，有原、被告的陈述、（2014）城民初字第1374号民事判决书、（2016）晋0202城执异9号裁定书、（2019）晋0213执异83号民事裁定书及被告马某1提供的《宏洋美第认购协议书》2份、房屋收款收据、物业管理费收据、房屋维修基金收据、装修收据、代收电、暖气费收据等证据在案证实，本院予以确认。本院认为，本案系申请人执行异议之诉。本案争议的主要焦点为：被告马某1对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告马某1提供与大同市宏洋房地产开发有限公司于2013年6月20日及2016年9月6日签订的认购协议书，两份协议针对的是同一套房屋，即本案诉争房屋，2016年的认购协议只是因为房屋面积变更对价款作了相应调整，且2013年6月20日前即交付首付款323089元，故诉争房屋认购时间应认定为2013年6月20日，被告马某1于2014年6月3日交付房款138466元，合计共交付房款461555元，已按照合同约定交付全部房款。被告马某1与案外人大同市宏洋房地产开发有限公司签订的房屋认购协议合法有效，认购协议签订于法院查封房屋之前，并在协议中对房屋基本情况、价款、付款方式和交付时间等事项进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。结合被告马某1已全额交付房款且已合法占有该房的事实，被告马某1享有足以排除执行的民事权益。原告李某所举证据不足以证明其主张，故对原告要求执行诉争房屋的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 高秀珍人民陪审员 高 乐人民陪审员 邰海刚二〇二〇年七月十四日书记员 齐 馨