广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初215号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司，住所：惠州市惠阳区三和开发区**********山河城销售中心101室。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：何春燕、王丹，该公司员工。被告：陈冰雁，男，满族，1969年4月19日出生，住址：北京市朝阳区******************，身份证号码：110************411。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司诉被告陈冰雁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司委托诉讼代理人王丹、何春燕、被告陈冰雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2018年7月起至2019年11月止的各项费用共计4189.95元（其中物业服务费3769.92元；其它费用420.03元）；2、判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,截止至2019年11月8日滞纳金共2519.41元。（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之三的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年购买碧桂园翠湖湾7栋102商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，被告从2018年7月至2019年11月，共计拖欠物业服务费3769.92元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费碧桂园翠湖湾7栋102号商品房203.66元/月。逾期支付的应从逾期之日起3‰利率计付至履行期限届满之日止支付违约金。原告每月多次利用电话微信催告被告缴交物业服务费，但至今未果。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金，维护原告的合法利益。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司为其诉讼请求提供有如下证据：1、前期物业服务合同，证明了开发商选聘原告作为涉案小区前期物业服务企业，合同（第三章第六条）里面约定有收费标准；2、购房合同，证明了涉案房屋是被告购买的，被告是涉案房屋业主，应履行义务；3、收楼通知书的快递面单以及催促收楼通知书的快递面单，证明了开发商已向被告发出书面收楼通知；4、房屋测绘报告，证明了被告的房屋收费面积，且说明了开发商按照合同约定取得了测绘报告，符合交付条件；5、竣工验收备案表，证明了被告的房屋符合验收标准；6、被告的欠费明细，证明了被告所欠物业费的相关明细；7、催缴物业费的函件，证明原告曾向被告催缴。被告陈冰雁辩称：本人是案号（2020）月1303民初215号被告，广东省惠州市**************业主陈冰雁。我受通知并于2018年1月9日收楼时，发现了精装交屋的102房有近二十项肉眼可见缺失不符交楼标准（详见附件一，左半边1-18项问题由碧桂园负责验收人员亲自列出）,当时由翠湖湾的工程师许卓智许工（手机1990251****）负责整改。由于7栋建筑物系由鹏峰地产的烂尾楼转给碧桂园地产完工，工程品质极差，许工忙了一年多未见改善后辞职了，换了一位李培源李工（手机180*****513）接手，李工约了我几次去收楼，结果都是草率敷衍整改情况：其中一次是整改后再次出现多达十九顷问题（详见附件一，右半边1-19项问题由碧桂园负责验收人员亲自列出）。2019年5月22日李工又通知我去翠湖湾收楼，当天在7-102现场仍看到如下严重问题:1.主卧左侧墙面裂缝；2、公卫旁次卧右墙裂缝；3、客厅推拉门关闭失效；4、公卫天花裂缝（详见附件二，李工微信中确认了这些问题；另附件二.1，碧桂园内部文件也有确认）。这次验收之后，我其实不仅身心疲惫（因为每次近了是从深切跑过来，远了要从美国飞回来），而且我对碧桂园翠湖湾的房屋质量和整改力度及效果已经完全失去了信心。5月那次之后我反复联系李工试图再次验收而且希望能够见到他们的主管经理贾黎明，好与管理层直接沟通下近两年来整改的失败以及商议如何安排能够让我作为业主尽快和相对来说满意的收楼。这期间我问过王丹管家和李工如何直接联系上贾经理，但他们你推我我推你，推来推去就是不告诉我怎样联系上贾经理。开始李工在无声无息一周左右后我再次提醒时还会简短回复一下，但在11/21后再怎么找都没有回复了（见附件三，与李工的微信沟通）。我到现在也不知道李工是不是也辞职了。即使这种房屋质量和整改状况，碧桂园从未表达过任何歉意，而且碧桂园物业也无视这一切，只是一味的催促交物业费，不交就诉讼。难道他们不知道法律是会维护消费者权益的吗？其实在对住房的整改完全失去信心后，我也曾经考虑过同***达成某中协议，委曲求全，但可气的是物业居然对我说“此时非彼时”（详见附件四，与物业的微信沟通），意思就是当初很多业主都在维权时碧桂园可以给补偿好让业主收房；但现在就你们这几个还在维权；碧桂园也不怕了；也不会谈什么条件了，要补偿没门儿！这真是对消费者莫大的侮辱，无视商业道德，无视中华民族传统美德，也无视国法！至今我的102房还面临无法收楼、没有房子钥匙无法使用，我们也没跟碧桂园智慧物业直接签合同，也是房子工程质量问题没有收楼，都没有使用权，竟然还要交物业费，真的是无良地产集团利用法院之手，欺压业主就范的行为！原告诉求一的物业费：因被告房子一直在维修状态，被迫不能收楼，没跟李长江的碧桂园物业签合同，也没跟谢建华的碧桂园智慧物业签合同，何来的物业费？被告于2016年2月1号与地产商俊峰鹏峰签订房合同，地产商于同年4月5日与李长江的碧桂园物业签合同，被告未受通知，后来又怎么冒出碧桂园智慧物业，被告一直处于不知情的请况，今无端收到谢建华的碧桂园智慧物业催讨物业费的起诉，真的是无奈，物业造假情形昭彰。所以被告无缴纳物业费的义务。原告诉求二的违约金：因被告无缴纳物业费之义务，所以违约金当然是不能成立。需要物业公司务必立即在其系统中把所谓的7栋102欠物业费和所谓的滞纳金清零；另外不要每月发所谓的欠费通知短信骚扰7栋102业主。原部诉求三的诉讼费用:因被告是受害者，所以由原告承担。目前疫情防控形势依然紧张，本件扰官扰民官司恳请钧席明察秋毫，不胜感激！被告陈冰雁为其答辩提供有如下证据：1、微信聊天截图以及照片，证明房子有质量问题，未整改完成，被告未收楼。以及被告方有与原告积极沟通，但是原告不予理睬。本院经审理查明：2016年1月31日，被告向房地产开发商惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司购买了位于惠州市惠阳区***************带精装修的商品房。房地产开发商惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司作为该物业的前期物业管理公司，2019年6月份，该前期物业管理公司更名为原告“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司”。之后，原告在进驻涉案小区后，以开发商的收楼通知时间开始计收物业管理费。被告在接到房地产开发商收楼通知后，验房时发现所购房产存在装修质量瑕疵，要求开发商进行整改，没有办理收楼手续，并因此拒绝缴交物业管理费。2020年1月6日，原告以被告拖欠从2018年*月至2019年11月物业服务费3769.92元为由，向本院提起诉讼。庭审时，原告认可被告暂未办理收楼手续，未拿到房屋钥匙，表示对被告房屋质量瑕疵整改问题已与开发商沟通过，开发商因此向原告支付了2018年7月份之前的物业管理费，现开发商回复房屋已全部整改完毕，但不能提供证据。被告则表示其所购房屋存在质量瑕疵已与开发商交涉，没有办理收楼手续，没有收到房屋整改完毕的书面通知，没有理由向原告缴交物业管理费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷系列案之一。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，被告作为业主在接到收楼通知书后，收楼时发现房屋装修质量存在瑕疵，及时与建设单位协商整改，但至今未接到建设单位整改完毕要求业主收楼通知书。原告获知房屋质量瑕疵虽有与建设单位沟通，但未能提供建设单位已对相关物业进行整改完毕并已通知业主的书证、房屋验收记录表及建设单位已将涉案房屋移交物业管理的交接签单等证据；原告仍持有被告所购房屋钥匙，没有证据证明被告完成收楼的事实。因此，原告应承担举证不能的法律后果。被告暂未办理收楼手续，即属物业尚未交付买受人的情形。依照《物业管理条例》规定，物业服务费用由建设单位交纳。为此，原告主张被告支付自2018年7月至2019年11月的物业服务费3769.92元及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可就以上期限的物业服务费另行向建设单位主张。被告答辩意见理由成立，本院予以采纳；但如果买受人认为房屋装修质量有问题，可以依商品房买卖合同的法律关系另行维权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马慧强人民陪审员  陈娘秀人民陪审员  练建忠二〇二〇年七月十四日本件与原件核对无异书 记 员  曾栖桐徐卓怡