陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0925民初63号原告：陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司，住所地陕西省岚皋县民主镇农田村。统一社会信用代码：91610925078630053T。诉讼代表人：史鹏，陕西恒典律师事务所主任，陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司破产管理人负责人。委托代理人：潘建庭，陕西方瀚律师事务所律师，陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司破产管理人工作人员。被告：钟镒鸿，男，1969年5月21日出生，四川省荣县人，住四川省荣县。委托代理人：熊永富，四川海岷律师事务所律师，特别授权代理。原告陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司诉被告钟镒鸿与破产有关的纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘建庭、被告钟镒鸿及其委托代理人熊永富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的合同编号为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》已于2018年9月19日解除；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告钟镒鸿原系陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司（以下简称“坤河公司”）股东。2015年1月26日，钟镒鸿与坤河公司法定代表人陈大伟签订《股份转让协议书》，约定钟镒鸿将所持坤河公司12%的股权作价340万元转让给陈大伟，由坤河公司对陈大伟应付转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。因陈大伟未按期付款，钟镒鸿向四川省荣县人民法院提起诉讼，该院（2016）川0321民初496号《民事判决书》判决坤河公司对陈大伟所欠钟镒鸿股份转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，钟镒鸿与坤河公司达成执行和解协议，约定坤河公司将位于岚皋县民主镇避灾扶贫搬迁安置小区1号楼第1层第9号、10号、11号、12号、13号、25号商铺抵偿给钟镒鸿。为将上述商铺所有权转移至钟镒鸿名下，坤河公司与钟镒鸿于2017年4月25日签订了合同编号分别为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》。合同签订后，双方在岚皋县房管所办理了网签，但未办理产权过户登记。2018年7月18日，陕西省安康市中级人民法院作出（2018）陕09破申3号民事裁定书，裁定受理孙孝银提出的坤河公司破产清算申请，并指定由岚皋县人民法院审理。岚皋县人民法院于2018年7月24日作出（2018）陕0925破1号决定书，指定由陕西恒典律师事务所担任管理人。管理人对上述《商品房预售合同》进行审查后，认为不应当继续履行，故未通知被告。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据上述法律规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，视为解除上述《商品房预售合同》。故此，特根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：一、对原告诉称的案件基本事实不持异议。原、被告签订《商品房预售合同》后，在岚皋县房管所办理了网签备案，但未办理产权过户登记完全是因为坤河公司的原因。二、案涉《商品房预售合同》合法、有效，且被告的合同义务已经履行完毕，被告对案涉6间商铺依法享有物权（所有权），理由如下：1、在人民法院执行程序中，原、被告自愿达成《执行和解协议》之后，签订《商品房预售合同》是为了6间抵偿商铺产权登记需要，系双方真实意思表示，不违反法律规定。2、被告通过《执行和解协议》中消灭债权的方式支付抵偿商铺价款，合同义务已经履行完毕。3、案涉《商品房预售合同》签订后并对上述房屋在岚皋县房管所办理网签备案之后，6间商铺即交付被告占有、使用。至今未办理产权登记的责任全部在原告一方，被告对此没有任何过错。4、依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被告对案涉6间商铺依法享有物权（所有权）。三、原告无权主张适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除案涉《商品房预售合同》。理由如下：依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，被告在案涉《商品房预售合同》中的合同义务在坤河公司破产受理前已经履行完毕，并不属于“当事人均未履行完毕的合同”情形，且签订《商品房预售合同》仅仅是为了抵偿商铺产权登记需要，故原告无权主张适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除案涉《商品房预售合同》。综上，原告的理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、陕西省安康市中级人民法院（2018）陕09破申3号民事裁定书，证明安康市中级人民法院2018年7月18日受理了孙孝银提出的坤河公司破产申请。2、岚皋县人民法院（2018）陕0925破1号决定书，证明岚皋县人民法院于2018年7月24日指定由陕西恒典律师事务所担任坤河公司破产管理人。3、原、被告之间签订的合同编号分别为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的6份《商品房预售合同》，证明：原、被告于2017年4月25日签订了6份商品房预售合同，原告将案涉6间商铺通过买卖方式转让给被告；原、被告签订的《商品房预售合同》附件四第八条约定：该房屋买卖产生的税费由被告承担，被告应当缴纳相关税费及物业专项维修资金，且应当于合同签订时缴纳；案涉商品房预售合同签订于安康市中级人民法院受理坤河公司破产前，被告未按合同约定于合同签订时缴纳相关税费及物业专项维修资金构成违约，因原、被告均未完全履行合同义务，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，双方合同视为解除。被告质证意见：对原告提供的证据1、证据2无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能完全达到原告的证明目的。对原、被告签订合同时间在人民法院受理破产之前无异议，但对原告要证明的“被告以买卖方式取得房屋”有异议，这不是事实，实际上被告取得这6间商铺，是在人民法院执行过程中，原告自愿抵偿给被告，被告通过消灭自己的债权取得房屋所有权，并非标准意义上的买卖。原、被告签订商品房预售合同是为了房屋产权登记的需要，被告取得房产，支付税款、维修金等是附随义务，且被告从来没有收到原告交纳多少税费和物业专项维修资金的通知。另双方于2017年4月25日即签订《商品房预售合同》当天在双方于2017年4月19日签订的《执行和解协议》上做了批注，特别约定办理房屋产权过户登记的相关税费由原告及案外人陈大伟承担，此约定应视为双方对《商品房预售合同》中交纳税费的约定进行了变更，因此交纳税费及物业专项维修资金的义务在原告而不在被告，被告并未违反合同约定。本案不符合《企业破产法》第十八条规定的情形，被告的合同义务按照约定已经履行完毕，原告所诉无法律依据。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、（2016）川0321民初496号《民事判决书》，证明原、被告之间债权债务的真实性、合法性。2、2017年4月19日原、被告签订的执行和解协议；3、原、被告签订的《商品房预售合同》6份；4、商品房买卖合同登记备案证明6份。以上证据2、3、4证明：1、原、被告签订的商品房预售合同是为抵偿房屋过户的需要而签订，并非真正意义上的买卖合同，双方订立合同的意思表示真实，不违反法律规定；2、双方于2017年4月25日即签订商品房预售合同的同一天在双方2017年4月19日签订的执行和解协议上做了批注，特别强调约定办理房屋产权过户登记的相关税费由原告及案外人陈大伟承担，而不是由被告承担，此约定应视为双方对《商品房预售合同》关于交纳税费的约定进行了变更，因此缴纳税费及物业专项维修资金的义务在原告不在被告，被告并未违反合同约定；3、本案不符合《企业破产法》18条规定的情形，被告的合同义务按照约定已经履行完毕，原告所诉没有法律依据。原告质证意见：对被告提供的证据1，无异议。对证据2、3、4的合法性、真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。商品房买卖合同登记备案证明并不发生物权变动的效力，本案案涉6间房屋产权仍属原告所有。执行和解协议尾部添加的一句话系被告单方意思表示，无协议另外两方明确的意思表示，虽有签字盖章，但不能视为协议三方的合意。商品房预售合同签订时间较执行和解协议签订时间要晚，虽执行和解协议约定税费由原告承担，但商品房预售合同对税费的承担作了变更约定，确定为被告承担，故被告并未全部履行合同义务。经审查，对双方不持异议的证据依法予以采信。原告提供的证据3，被告提供的证据2、证据3、证据4，本院依法对其合法性，真实性，关联性予以确认。根据当事人的当庭陈述及本院采信的证据，本案确认以下案件事实：被告钟镒鸿原系陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司（以下简称“坤河公司”）股东。2015年1月26日，钟镒鸿与坤河公司法定代表人陈大伟签订《股份转让协议书》，约定钟镒鸿将所持坤河公司12%的股权作价340万元转让给陈大伟，由坤河公司对陈大伟应付转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。因陈大伟未按期付款，钟镒鸿向四川省荣县人民法院提起诉讼，该院（2016）川0321民初496号《民事判决书》判决坤河公司对陈大伟所欠钟镒鸿股份转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，钟镒鸿与坤河公司于2017年4月19日达成执行和解协议，约定坤河公司将位于岚皋县民主镇避灾扶贫搬迁安置小区1号楼第1层第9号、10号、11号、12号、13号、25号商铺抵偿给钟镒鸿。为将上述商铺所有权转移至钟镒鸿名下，坤河公司与钟镒鸿于2017年4月25日签订了合同编号分别为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》。合同签订后，双方在岚皋县房管所办理了网签，但未办理产权过户登记。合同签订当日，原、被告及陈大伟补充约定办理房屋产权证的相关税费由原告及陈大伟承担。2018年7月18日，陕西省安康市中级人民法院作出（2018）陕09破申3号民事裁定书，裁定受理孙孝银提出的坤河公司破产清算申请，并指定由岚皋县人民法院审理。岚皋县人民法院于2018年7月24日作出（2018）陕0925破1号决定书，指定由陕西恒典律师事务所担任管理人。原告认为，原、被告之间签订的6份《商品房预售合同》双方当事人均未履行完毕，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，故双方签订的《商品房预售合同》视为解除。原告于2020年1月9日诉至本院，请求判令原、被告签订的6份《商品房预售合同》于2018年9月19日解除，并由被告负担诉讼费。本院认为：本案的争议焦点为：原、被告2017年4月25日签订的6份《商品房预售合同》是否依《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定视为解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定视为解除合同须同时满足以下三个条件：1、合同成立于破产申请受理前；2、债务人和对方当事人均未履行完毕合同义务；3、管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人解除或者继续履行合同。本案原、被告对双方签订的6份《商品房预售合同》满足上述条件1和条件3不持异议，对于是否满足条件2，双方持不同意见。被告认为，被告以消灭自己债权的方式抵付合同价款，被告已履行完毕合同义务，故合同不应解除。原告则认为，被告虽已抵付合同价款，但按照双方签订的《商品房预售合同》约定及法律规定，被告还应在双方签订《商品房预售合同》时向原告缴纳相关税费及物业专项维修资金，即使双方补充约定的被告不承担相关税费有效，被告仍应缴纳物业专项维修资金，而被告实际并未缴纳，故应当认定被告未履行完毕合同义务，合同应当依法视为解除。本院认为，被告虽以债权抵付了合同价款，且与原告特别约定被告不承担相关税费，但对物业专项维修资金的缴纳双方并无特别约定，故依照《商品房预售合同》约定及法律规定仍应由被告缴纳，而被告实际未缴纳，故本院依法认定被告未履行完毕合同义务。被告提出的其对案涉6间商铺享有物权的主张不能成立，本院不予采纳。据此，原、被告签订的6份《商品房预售合同》依法于2018年9月18日视为解除。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下：确认原、被告之间签订的合同编号为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》于2018年9月18日解除。案件受理费100元，由被告钟镒鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提供副本1份，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  唐 玮人民陪审员  曹刚平人民陪审员  熊贻新二〇二〇年七月七日法官 助理  李香涛书 记 员  张**阳