山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3324号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：葛长宁，男，1982年11月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：侯明晓（系葛长宁妻子），女，1982年11月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告葛长宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜兆江及被告的委托诉讼代理人侯明晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台维安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年1月1日至2019年10月31日的物业服务费4002.30元（1.30元/月/平方米×90.55平方米×34个月）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年1月1日至2019年10月31日拖欠物业服务费4002.30元，原告多次催费未果。被告葛长宁辩称，不认可原告的诉讼请求，因为在该期间内原告并未提供服务。业主在该期间内成立了自管会，为涉案房屋提供服务，其认为谁服务就向谁交钱当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳；业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）；提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示；该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户；特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，白石新城小区268、272、273号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已经生效。被告系涉案房屋业主，房屋建筑面积为90.55平方米。自2017年1月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张：从2015年3月至今，原告按照合同约定履行了服务义务。原告对268单元楼公共设施一直提供服务，包括公共线网、下水道、化粪池、环境卫生、警卫等内容。楼外还有大面积的场地、停车位、地下管道等公共设施。268单元楼旁的马路上有市政部门统一清理的垃圾桶，小区内也设置了由原告工作人员负责清运的垃圾桶。业主自己使用的水电费没有交给原告，小区的公共水电费由原告交纳。原告可以自由出入268单元楼的单元门，但是业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯，因为业主违反法律规定导致原告的工作人员在服务的时候受阻，并不能说明原告没有履行服务的义务，而是无法履行相关的义务。对此，原告提供了以下证据：1、2019年8月20日原告张贴的催缴物业服务费通知单照片打印件8张，证明原告向被告催缴物业服务费。2、2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件16张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票3张，证明原告履行了物业服务义务。3、2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的金额为90856.70元的水费收据一张，原告称其交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。4、原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片，证明原告在合同期内履行服务义务。5、原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。6、2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单复印件6张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。7、2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知复印件22张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张（催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元）及2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。8、2019年1月16日照片打印件19张，证明原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。9、2018-2020年照片一组，证明均向被告进行物业费催交，且在该期间内提供物业服务。被告质证称，对3、5、7、8、9的真实性无异议，虽对其他证据的真实性有异议，但对证据证明内容不予认可。被告表示未曾收到原告的催缴通知，且原告在此期间并未提供服务，为此提供如下证据：1、2017年5月29日青年南路268号楼业主大会全体业主签名的表格复印件一宗，证明全体业主请愿要求解聘原告；2、照片复印件一宗及收据复印件两张，证明涉案楼座没有人清扫卫生，化粪池堵塞后自管会出钱清理；3、2017年5月15日白石新城业主委员会向烟台维安物业公司出具的解聘书复印件一份、部分业主签名登记的要求自管会管理的登记表复印件一宗，证明已经解聘了原告；4、电梯定期检验报告复印件一份、特种设配使用标志及电梯使用标志复印件6份、收据复印件3份、国网山东省电力公司烟台供电公司出具的收据及发票4张、2017年10月29日证明复印件一份、烟台市芝罘奥伦防盗门经销处出具的收据复印件2张、烟台瑞辉电子有限公司出具的监控设备发票复印件1份、2017年6月11日编号为3073085收据存根复印件一份、照片复印件7张、工资发放明细表复印件3份、烟台白石新城物业管理协商会出具的水费收据3张、物业费电梯费收据8张，证明自2017年至今由自管会对涉案楼座进行物业管理及服务。原告质证称，第4组证据中的收据原件与本案无关、其他证据为复印件，不予质证。本院认为，本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据、2018-2020年服务照片等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月1日至2019年10月31日期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善；同时自2017年起，被告所在的268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务。结合本案实际情况，本院认为原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2019年10月31日的物业服务费4002.30元，本院仅能支持被告向原告支付2017年1月1日至2019年10月31日的物业服务费2001.15元（0.65元/月/平方米×90.55平方米×34个月）；超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告葛长宁于本判决生效之日起十日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2001.15元。二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告葛长宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元已减半收取为25元，由被告葛长宁负担。因原告已向本院全额预交，限被告葛长宁于本判决生效之日起10日内支付给原告烟台维安物业管理有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  文  君二〇二〇年七月十日书记员 吴梦慧（代）