福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初623号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：陈小茜，福建义全律师事务所律师，管理人工作人员。 被告：杨爱红，女，汉族，1965年1月18日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称“锦绣庄木偶馆”）因与被告杨爱红财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州锦绣庄木偶艺术馆的委托诉讼代理人颜燕琼、被告杨爱红的委托诉讼代理人陈美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄木偶馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年4月至2017年7月商铺占有使用费4846元，以及自2018年10月至2019年12月15日商铺占有使用费共计15138元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；2.判令被告立即向原告支付2018年1月至2019年12月15日的服务管理费2610元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；3.判令被告立即向原告支付自2018年8月起至实际腾退商铺之日止的水电费（水电费以实际产生的费用为准，其中2018年10月至12月31日水电为108元），并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；4.判令由被告承担本案的诉讼费、保全申请费、保全保险费、公告费等。案件审理中，原告称诉讼请求第一项“2016年4月至2017年7月”出现笔误，应为“2016年4月至2016年7月”，并明确上述第四项诉讼请求为判令由被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理原告锦绣庄木偶馆破产清算一案，并指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，原、被告双方于2010年10月12日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》。协议约定被告杨爱红向原告承租址于丰泽区××路××段××号××庄××如意楼二楼208＃Ｂ号一间，商铺面积23.2平方米，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日，租金每平方米60元，半年租金人民币7728元，被告在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、物业管理费等由被告承担；被告违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向原告支付违约金和赔偿金等。2016年6月20日，管理人向被告发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》，书面通知被告如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户，随后，根据《企业破产法》第十八条规定，由于管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知被告涉案合同已解除，并要求被告立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。管理人于2017年7月26日、2019年10月9日再次向被告书面通知催缴商铺占有使用费并要求被告立即腾空返还商铺。但被告至今尚欠原告涉案商铺的占有使用费、物业管理费、水电费等费用，严重侵害原告合法权益。 被告杨爱红辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。一、原告诉请判令被告支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实与法律依据，依法不应当得到支持。1.原告曾通知各租户租赁合同已解除，要求于2016年11月30日前结清租金，自行腾空，逾期履行的，予以强制搬迁。在诉争合同已经实际解除的情况下，管理人未根据自身的通知内容进行强制搬迁，超出上述期限的房屋占有使用费损失，属于原告怠于行使权利造成的扩大损失，应由原告自行承担。2.退一步说，若原告有权要求被告支付商铺占有使用费，也不应当按照原租金标准进行计算，自原告进入破产程序以来，整个艺术园就处于基本荒芜状态，诉争商铺完全不具备商业经营的条件。出于公平考虑，应当委托第三方评估机构对原告进入破产以后的商铺占有使用费用进行评估以确定支付标准。3.合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约责任的承担方式不应以合同中约定的违约金进行计算，原告依据租赁合同的约定计算逾期付款损失，违反法律规定，依法不应当得到支持。二、原告诉请判令按照5元/平方米支付服务管理费及赔偿逾期付款损失，于法无据，应予驳回。1.自原告启动破产程序以来，诉争商铺所在的园区就开始无人进行管理和维护，原告未为被告提供相应的服务，其无法享有收取服务管理费及请求赔偿逾期付款损失的权利。而且在原告破产清算过程中，园区不明人员随意出入且不断发生偷盗行为，各租户的人身受到了不同程度的威胁，财产也常常流失，租户保留向原告追究法律责任的权利。2.案涉租赁协议书对于服务管理费用的金额并未进行约定，更何况该协议书已实际解除。原告的主张既没有法律规定，也没有双方的约定。3.退一步说，若被告需要支付服务管理费用，原告主张的5元/平方米也明显过高，是不合理的。三、原告诉请被告支付水电费及赔偿逾期付款利息损失证据不足，不应予以支持。实际产生的水电费应当以国家电网和自来水公司出具的凭证为准，但是原告并未提供这方面的证据。 当事人围绕诉辩主张提交了证据。原告提交如下证据：1.房屋所有权证书，证明涉案商铺系原告所有；2.《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，证明被告向锦绣庄木偶馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；3.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理原告破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；4.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际租金以1044元/月收取，服务管理费以116元/月收取；5.泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；6.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明原告已通知被告原租赁合同关系已于2016年7月26日解除，被告应立即腾空归还商铺；7.2017年7月26日通知书，证明原告多次向被告催讨费用；8.2019年10月9日通知书、照片，证明管理人再次通知被告立即腾空返还商铺；9.泉州锦绣庄在职员工工资表（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务，自管理人接管后一直有聘请园区原来的保安、保洁为被告等园区租户提供必要的安保、保洁服务，有对园区进行日常的物业管理，原告有权向被告收取服务管理费；10.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区的租户提供安保服务，原告有权向被告收取服务管理费；11.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区的电梯进行维保，原告有权向被告收取服务管理费；12.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明租户租金每月由原园区聘用的管理人员收取后向管理人交接的事实；13.报告，证明管理人曾于2019年11月19日向泉州市中级人民法院报告尚有包括被告在内的部分租户占用园区房屋，未予腾空；14.公告，证明泉州市中级人民法院于2019年11月29日发布公告，要求包括被告在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，截至该公告发布时被告仍占用房屋；15.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明杨爱红缴纳商铺占有使用费和服务管理费的情况。 被告杨爱红提交如下证据：1.照片，证明锦绣庄艺术园处于基本荒芜状态，被告商铺无法进行经营的事实；2.照片，证明锦绣庄艺术园处于无人管理的状态，被告商铺无法进行经营的事实；3.关于印发《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》通知，证明泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准中关于店面的物业服务收费最高为1元/月/平方米，原告按照5元/月/平方米明显过高的事实；4.微信聊天记录，证明被告杨爱红向原告工作人员黄海琼缴纳商铺占有使用费用，2019年8月19日前的商铺占有使用费已经结清的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月12日，原告锦绣庄木偶馆与被告杨爱红签订《商铺租赁协议书》一份，将锦绣庄木偶馆名下商铺出租给杨爱红使用。双方约定： 1.商铺地址位于丰泽区××路××段××号××庄×× 如意楼二楼第208#B号商铺共一间，商铺面积23.20平方米。 2.商铺合同租赁期限五年，实际使用期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。 3.商铺月租金分半年区别计算，租赁期内半年租金人民币7728元。租赁期内租金按半年缴交，租赁期满，本协议自行终止。 4.杨爱红应在签订本协议之日一次性向锦绣庄木偶馆支付商铺履约保证金人民币伍仟元。租赁期满经锦绣庄木偶馆检查，确认物业无损、各项费用交清且无其他违约行为的，保证金予以无息退还。 5.杨爱红在使用店铺和经营过程中所产生的税收、规费及其他费用由杨爱红承担，其他费用包括但不限于水电费（包括公摊水电费）、物业管理费、公用设施维修保养费、税务相关租赁税金。具体按物业管理部门和其他部门单位的规定和杨爱红的实际使用情况确定。 另查明，本院于2016年5月26日裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并指定管理人。2016年6月29日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在××庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日、2016年12月21日，管理人两次发出《通知书》，通知各租户与锦绣庄木偶馆的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2019年11月27日，本院作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄木偶馆管理人等拍卖的锦绣庄木偶馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地［国有土地使用权证号：泉国用（2012）第2××8号、第2××9号、第2××0号、第2××1号、第2××2号、第2××3号］及地上建筑物和相关附着物。 案件审理中，双方当事人均认可租赁协议实际按1044元/月履行，被告杨爱红于2019年12月15日腾退案涉租赁商铺。 本案的争议焦点为:被告杨爱红是否应向原告锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费、服务管理费及水电费并赔偿逾期付款损失，如需支付，起算及截止时间、支付标准如何确定。 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于占有使用费的问题 本院认为，杨爱红与锦绣庄木偶馆签订的租赁协议的租赁期间至2016年6月30日届满，锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人亦发出解除合同并要求腾退商铺的通知。杨爱红明知其与锦绣庄木偶馆的租赁合同已经终止且管理人已要求腾退房屋，仍占有使用商铺直至2019年12月15日，锦绣庄木偶馆诉请按照《商铺租赁协议书》实际履行的1044元/月的标准计算逾期腾房占有使用费，本院予以支持。杨爱红关于锦绣庄木偶馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由原告自行承担的辩解不能成立，不予支持。杨爱红辩称锦绣庄木偶馆进入破产程序后不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估。本院认为，杨爱红明知锦绣庄木偶馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺。且从锦绣庄木偶馆提交的证据4收款收据来看，杨爱红在锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后仍以原标准向管理人缴纳部分月份的占有使用费。现杨爱红辩称应按仓储用房标准计算缺乏依据，其提交的证据1、2等照片不足以证明其主张，本院不予采信。杨爱红申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院不予准许。 至于占有使用费的起算及截止时间，锦绣庄木偶馆主张杨爱红应支付2016年4月起至2016年7月止及2018年10月起至2019年12月15日止的占有使用费，但原告提交的证据4、证据15收款收据显示，自2016年8月1日起至2018年9月30日，杨爱红均缴纳了案涉商铺的占有使用费。原告主张2016年4月起至2016年7月止未交，不符合常理，本院不予支持。杨爱红辩称2019年8月19日前的占有使用费已经结清，但其提交的证据4微信聊天记录仅能证明其曾于2019年1月5日、2019年8月19日两次通过微信转账的事实，不足以证明2019年8月19日前的占有使用费已全部结清，上述证据不予采信，杨爱红未有其他证据证明缴费情况，其辩解不予支持。鉴于本院已于2019年11月27日裁定确认案涉商铺由案外人竞得，故杨爱红应向锦绣庄木偶馆支付自2018年10月起至2019年11月27日止的占有使用费共计14511.6元（1044×13+1044÷30×27），锦绣庄木偶馆诉请超出的部分，本院不予支持。杨爱红逾期支付占有使用费，锦绣庄木偶馆主张其应赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款损失，应予支持。鉴于该部分损失主要是资金占用损失，故本院酌情认定逾期付款损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。锦绣庄木偶馆主张按照年利率10.95%计算，本院不予支持。 二、关于服务管理费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄木偶馆提交的证据9-12主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。现锦绣庄木偶馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张杨爱红应支付服务管理费依据不足，不予支持。 三、关于水电费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆主张杨爱红应支付水电费，但其提交的证据12现金日记账系锦绣庄木偶馆管理人自行制作，该证据不足以证明杨爱红尚欠水电费的具体情况，锦绣庄木偶馆该主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，锦绣庄木偶馆与杨爱红签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述协议期满后，杨爱红应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄木偶馆支付占有使用费，并赔偿锦绣庄木偶馆自起诉之日即2020年4月23日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。杨爱红关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。锦绣庄木偶馆主张杨爱红应支付服务管理费、水电费依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨爱红应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2018年10月至2019年11月27日的商铺占有使用费共计14511.6元，并赔偿自2020年4月23日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费367.5元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担204.5元，由杨爱红负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  陈主忠 审判员  吴钟毅 二〇二〇年七月三十一日 书记员  吴月霞 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。