山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7461号 原告：李卫光，男，1970年6月9日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：袁美环、郎子玉，均系山东千越律师事务所律师。 被告：王一川，男，1985年12月9日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：王昭明（系王一川之父），住济南市市中区。 委托诉讼代理人：李文学，山东胜远律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告李卫光与被告王一川、山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年11月5日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因本案的审理依据其他案件的审理为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告李卫光的委托诉讼代理人袁美环、郎子玉，被告王一川的委托诉讼代理人王昭明、李文学，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告李卫光申请财产保全，在124.5万元范围内，本院冻结王一川、佳汇公司在中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、招商银行、兴业银行的银行存款（冻结期限一年）或冻结佳汇公司持有波罗峪（山东）文旅发展有限公司的股权（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 李卫光向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》；2、判令解除原告与被告王一川、佳汇公司于2016年10月26日签订的《三方协议》；3、判令被告王一川返还原告购房款减除房屋折旧费后剩余款项124.5万元及利息（利息按照同期贷款利率自2019年8月2日起至清偿完毕之日止）；4、判令被告佳汇公司在《渤萝峪假日酒店投资协议》约定房款扣除折旧费即491499.4元范围内承担补充责任；5、请求本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告李卫光变更诉讼请求为：1、请求确认原告与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》、王一川与佳汇公司于2008年7月2日签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及补充协议、原告与两被告于2016年10月26日签订的《三方协议》均为无效合同；2、判令王一川返还原告购房款150万元及利息（利息计算按照同期贷款利率自2019年8月2日起至清偿完毕之日止）；3、佳汇公司承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：王一川与佳汇公司于2008年7月2日签订《渤萝峪假日酒店投资协议》，约定王一川、佳汇公司共同投资建设《渤萝峪假日酒店》项目，王一川投入资金513196元，房屋建成后位于客房中心A区、房号为26-2-E，建筑面积150.94平方米的客房归王一川所有。王一川如约付清投资款，佳汇公司于2008年8月底向王一川交付房屋。2016年10月27日，原告与王一川签署《房屋买卖合同》以150万元的价格受让了涉案房屋，原告按约支付购房款，王一川交付房屋，原告至今一直在该房屋居住。2019年8月2日，济南南部山区管委会向佳汇公司作出《通知书》，通知被告占用东泉泸村集体土地建设的39栋别墅（含原告购买的房屋）属于违章建筑，责令其于8月5日前拆除。此时，原告方知案涉房屋为违章建筑。原告与王一川签订《房屋买卖合同》时对王一川与佳汇公司签署的投资协议进行了仔细审查，该合同中第一条列举了建设渤萝峪假日酒店客房中心的建设依据，包括立项批文、环境影响报告表、四荒使用权证书、济南市历城区仲宫村镇选址意见书、济南市历城区仲宫镇建设工程规划许可证等，原告有理由相信所购房屋系合法的，原告已尽到注意义务，并无过错。案涉房屋确认为违章建筑，被告将不合法的房屋出售给不知情也无法获得真实情况的原告，损害了原告的合法权益；济南市南部山区管委会要求被告限期拆除案涉房屋，致使原告不能继续使用案涉房屋。 王一川辩称，一、原告诉讼请求所依据的法律关系是错误的。原告请求返还购房款等。本案原、被告三方存在以下主要协议：即王一川与佳汇公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及其《补充协议》，王一川支付投资款取得本案所涉房屋以及相应的权利义务。王一川与原告签署的《房屋买卖合同》和原、被告三方签署的《三方协议》，王一川将《投资协议》的全部权利义务转让给原告。原告与佳汇公司成为《投资协议》的当事人、合同的相对方。从前述协议及相关事实可以看出，王一川与原告之间的法律关系是王一川将《投资协议》的全部权利义务概括转让给原告。王一川与原告之间的转让标的是《投资协议》中的权利义务，而非原告诉称的房屋买卖关系、转让标的是房屋。本案存在三方当事人，存在王一川与原告之间的合同权利义务关系概括性转让关系和原告和佳汇公司之间的房屋买卖合同关系。因此原告应依据《投资协议》及其《补充协议》所包含的法律关系，去向佳汇公司主张。二、《房屋买卖合同》和《三方协议》已全部履行完毕，原告诉求没有法律依据和根据。《三方协议》和《房屋买卖合同》是原告和王一川经协商一致后所达成的合意，所谓的房款150万元，实际上是王一川向原告转让《投资协议》及其《补充协议》全部权利义务的转让对价，是王一川、原告真实意思的表示。王一川也协调佳汇公司与原告三方签订了《三方协议》，并向佳汇公司支付了3万元的“转让过户费”，将房屋院落交付给原告并向原告交付了《投资协议》及其《补充协议》原件、收据发票原件等全部资料。原告也向王一川支付了150万元，因此《三方协议》和《房屋买卖合同》已经全部履行完毕，原告实现了合同目的，权利义务已按照约定履行完毕而终止。三、原告的诉讼请求依法应由原告与佳汇公司共同承担，与王一川无关，王一川不承担任何责任。《三方协议》和《房屋买卖合同》履行完毕即王一川将在《投资协议》中的全部权利义务转让完毕后，原告就成为《投资协议》及其《补充协议》合同当事人，原告的合同相对人是佳汇公司，《投资协议》中权利义务责任风险由佳汇公司和原告共同履行、共同享有、共同承担。原告称对《投资协议》进行了仔细审查，但在《投资协议》的《补充协议》第三条约定：在经营期间，如乙方有意将该客房产权过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。第四条约定：在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。况且原告在涉案房屋内居住近三年时间也从未向王一川提出异议，因此，原告已充分了解其受让《投资协议》中权利义务所可能产生的法律后果。《投资协议》中所涉房屋被拆除后的法律后果，依法应由《投资协议》的合同当事人佳汇公司和原告共同承担。本案所涉房屋被拆除，无法实现原告合同目的的合同是《投资协议》，原告的合同相对人是佳汇公司。而王一川在转让了《投资协议》的权利义务后，已不是《投资协议》当事人，与《投资协议》的权利义务责任风险没有任何关系，依法不应承担《投资协议》所涉房屋被拆除后的法律后果。四、王一川在《投资协议》权利义务概括转让中没有任何过错。1、王一川向原告如实陈述了《投资协议》、《补充协议》及履行情况。《房屋买卖合同》第一条已对此明确载明：甲方如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系。乙方对上述房产已作充分了解并实地查看，对房屋现状无异议，愿意购买该房产。2、王一川将《投资协议》、《补充协议》原件交予原告，原告在诉状中自认进行了仔细审查，王一川与原告、佳汇公司三方签订《三方协议》，向佳汇公司支付3万元的转让过户费，向原告交付了房屋和院落及其装修、家具、设备、设施等，交付了全部的投资款收据和发票等。因此王一川已依法依约全面履行了自己的义务。五、原告诉称已经尽到注意义务并无过错的主张，不符合事实，不应得到支持。1、原告在诉状中自认在签订《房屋买卖合同》时对《投资协议》进行了仔细审查，该合同第一条列举了佳汇公司建设渤萝峪假日酒店客房中心建设依据，原告诉状中提到四荒使用权证书，一般人都会想到该项目会涉及农村、集体土地等，这显然与城镇商品房必须在国有土地上开发的国家政策不符。2、如前所述，原告通过《补充协议》第三条、第四条应当认识到涉案房屋存在无法办理产权证、涉案房屋为违章建筑拆除的可能性。原告明确了解涉案房屋存在上述风险。3、王一川向原告交付了《投资协议》、《补充协议》原件、发票、收据等资料，上述材料中约定内容显然与正常购房和开发商签订的合同不同。4、原告要进行150万交易，一般人的社会常识，原告肯定会对上述事实尽到注意义务，因此原告对房屋的真实情况是了解的。综上，原告称在南部山区管委会责令拆除时方知为违章建筑、已尽到注意义务的主张，显然与事实不符，不应得到支持。二、退一步讲，假设《三方协议》、《房屋买卖合同》无效，王一川依法依理也不应返还150万元并承担利息。2016年10月27日原告就在涉案房屋居住，对涉案房屋有三年的居住权益，应当支付使用费用。涉案房屋作为建筑物存在拆损问题，应当减去房屋折旧价值。原告交付的150万元包含家具、房屋装修、设施设备、院落装修、苗木栽植、园林景观设计建造等，附属设施花费38.9万元，上述设施资产所有权在转让《投资协议》权利义务时一并转让，上述资产的风险已转移给原告，其灭失的风险依法由原告承担。本案纠纷是佳汇公司以投资形式变相开发销售商品房所致，佳汇公司隐瞒相关事实，欺诈消费者，违反了法律规定，根据法律规定应承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，王一川不应承担本案任何责任，依法驳回原告对王一川的诉讼请求。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，第二被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，第二被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，第二被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与第一被告签订涉案合同，第二被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故第二被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准。4、原告及第一被告在涉案房屋中已居住多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；5、鉴于如认定合同无效，原告及第一被告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及第一被告进行分担；6、本案实际为原告与第一被告的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，第二被告并非原告的合同相对方，同时第二被告也没有收到原告所谓的购房款，且涉案房屋也并非由第二被告向原告进行的交付。因此原告要求第二被告承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、李卫光提供的证据：1、原告身份证复印件；2、 《渤萝峪假日酒店投资协议》；3、《补充协议》；4、购房发票；5、定金协议；6、定金收款确认书；7王昭明全权委托书；8、《房屋买卖合同》；9、《三方协议》；10、建设银行流水；11、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件。 二、王一川提交的证据：1、转让过户费单据1份；2、院落照片一宗。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《渤萝峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于渤萝峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年7月2日，佳汇公司（甲方）与王一川（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条渤萝峪假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条乙方为该项目投入资金计人民币伍拾壹万叁千壹佰玖拾陆元。订本协议之日支付人民币肆拾壹万元整，余下投资额计人民币壹拾万叁仟壹佰玖拾陆元于2008年8月30日前全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区，房号为26—2-E，建筑面积150.94平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年8月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）伍拾壹万叁仟壹佰玖拾陆元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….” 同日双方签订《补充协议》一份，约定：“一、关于甲方提供给乙方客房建筑面积为150.94平方米。协议约定面积与有测量资质的单位提供的测量面积（测量费用由申请方承担）误差在3%（含3%）之内，投资额不变；超出3%时，乙方按3400元/平方米补足投资额；少于3%时，由甲方按3400元/平方米返还乙方投资额。二、客房交付期限和交接的约定，在乙方付清全部投资款后，甲方于2008年8月30日前将满足上述交付标准的客房交付乙方。如果甲方逾期交付，则自双方约定期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之一的违约金。交接时，在甲方出示该客房的竣工验收合格证明文件后，双方签署客房交接单。三、在经营期间，如果乙方有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如果政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经营年限，年折旧额=总投资额/50）。” 2010年8月30日王一川交付房款512644元，佳汇公司向其出具了销售不动资产发票1张。 2016年10月27日乙方李卫光与甲方王一川就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市渤萝峪景区内A-26-2的房产给乙方，房屋合同为《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》，编号为A-26-2，房屋所有权人王一川，房屋建筑面积150.94平方米。房产抵押、查封、租赁情况：无抵押、无查封、无租赁。附属设施：室内装修、家具、院落已收拾整理。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系。乙方对上述房产已作充分了解并实地查看，对房产现状无异议，愿意购买该房产。二、成交价格:甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为：人民币大写壹佰伍拾万元（150万元整），该价格包含过户修改房产合同的所有手续费用，且不因市场价格的波动或面积的变更而变动。除此之外，没有其他额外费用产生。三、付款方式：1、甲、乙双方确定卖、买意向后，乙方向甲方支付定金：人民币大写伍万元整（50000元整），甲、乙双方收取、支付定金后如任何一方出现反悔，则执行2016年10月11日双方签署的《协议》。2、现金付款约定：乙方交付甲方柒拾万元整（70万元整）后，双方到山东佳汇旅游发展有限公司修改变更《渤萝峪假日酒店投资协议》及其《补充协议》中的乙方用户名，将乙方用户名称王一川改为李卫光。3、修改变更合同主体后10日内，乙方将剩余尾款共计柒拾伍万元（75万元整）一次性向甲方交付完毕。四、相关事宜：1、甲、乙双方办理房屋所有权转移登记手续所产生的相关费用由甲方承担。2、甲、乙双方同意，甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付前发生的费用由甲方负责结清；交付后房屋及其配套设施物品损坏或发生的费用由乙方自行承担。…….。” 2016年10月26日王一川作为甲方，李卫光作为乙方，佳汇公司作为丙方签订《三方协议》。内容为：“丙方于2016年10月26日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，渤萝峪假日酒店客房中心A区26-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》（合同编号：A-26-2）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙主向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。” 合同签订当日，李卫光支付5000元定金，王一川之父王昭明作为其委托人收取款项并出具收款确认书。2016年10月26日李卫光向王昭明账户汇款700000元，2016年11月10日汇款750000元。 2016年11月10日王一川将案涉房屋交付给李卫光。后涉案房屋被认定为违章建筑，于2019年8月24日被拆除。 另，诉讼中，李卫光申请财产保全支出保全费5000元。 本院认为：王一川与佳汇公司所签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》名为投资，实为房屋买卖。王一川、李卫光、佳汇公司所签订的《三方协议》是为房屋买卖合同签订后房屋开发商佳汇公司对案涉房屋买卖予以认可的协议，并非对投资权利的转让，因此，本院对王一川的该答辩主张不予采信。王一川与李卫光所签订的《房屋买卖合同》、《三方协议》中所所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2016年10月27日王一川与李卫光所签《房屋买卖合同》以及王一川、李卫光与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李卫光主张向王一川支付了1500000元购房款，王一川对此无异议，但主张其中包含装修、家具、设施、园林设计等费用。本院认为，上述费用均包含在购房款内，房屋买卖合同无效，其所涉及的附属物品买卖也应无效。因此王一川理应返还1500000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给李卫光，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故李卫光应向王一川支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。李卫光、王一川认可涉案房屋于2016年11月10日交付，涉案房屋于2019年8月24日被拆除，本院予以认定。综上，李卫光应向王一川支付自2016年11月10日至2019年8月24日（33.46个月）的使用费。合同约定使用期至2057年9月26日，因此，李卫光应向王一川支付占有使用费【1500000元/490.53个月（2016年11月10日-2057年9月26日）*33.46个月】=102318元。王一川在扣除使用费后，剩余购房款1397682元应当返还给李卫光。李卫光要求佳汇公司承担连带责任没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于利息，李卫光在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王一川没有返还相应购房款，应当赔偿李卫光利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、李卫光与王一川于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》、2016年10月26日李卫光、王一川、山东佳汇旅游发展有限公司签订的《三方协议》均为无效合同； 二、王一川向李卫光返还购房款1397682元； 三、王一川向李卫光支付利息，利息以1397682元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 上述款项均限王一川于本判决书生效之日起十日内付清。 四、驳回李卫光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，由李卫光负担1248元、王一川负担17052元；财产保全费5000元，由王一川负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年七月十七日 书记员  王成婷