重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初857号原告：宋春海，男，汉族，1979年生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托诉讼代理人：曾衍理，重庆志和智律师事务所律师。被告：庞光玉，女，汉族，1971年生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈天寿，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。第三人：中国民生银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区。负责人：许宏图，行长。委托诉讼代理人：陈源，中国民生银行股份有限公司重庆分行员工。原告宋春海诉被告庞光玉、第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张朝义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋春海及其委托诉讼代理人曾衍理，被告庞光玉及其委托诉讼代理人陈天寿到庭参加诉讼。第三人民生银行重庆分行经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋春海诉称，被告庞光玉与庞光萍系姐妹关系，原告宋春海与庞光萍原系夫妻关系。庞光萍现已去世。为了逃避债务，2017年3月8日，宋春海与庞光萍办理了离婚手续，并于5月8日将九龙坡区石坪桥横街**房屋过户给庞光萍的姐姐庞光玉，签订了《重庆市商品房买卖合同》，办理了过户登记。双方约定，房屋实际产权及使用权归属原告宋春海，待提出回转要求时，被告应配合将产权过户回原告。2018年下半年，原告就将产权回转一事找被告谈，被告拒绝。原告认为，双方的《重庆市商品房买卖合同》不是当事人就房屋买卖达成的真实意思表示，根据法律规定，双方当事人的法律行为未成立，原告才是真正的产权人。现原告起诉来院，请求判决：1、确认原、被告之间于2017年5月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2、确认位于九龙坡区石桥坪横街**房屋的所有权归原告所有；3、原告代被告向第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行清偿重庆市九龙坡区石桥坪横街**房屋的全部抵押贷款本息余额；4、第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行在原告宋春海代被告庞光玉全部清偿义务后协助办理重庆市九龙坡区石桥坪横街**房屋抵押注销登记；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。原告明确其第二项诉讼请求的意思，即，请求被告协助办理将房屋产权恢复登记至原告名下的手续。被告庞光玉辩称：1、房屋买卖合同真实有效，被告取得了产权证；2、被告是以对原告享有的债权（借款50万元，有两张借条为证，原告已收回并当场销毁）抵的部分房款，其余部分以过户后被告向银行抵押取得的55万元抵押贷款向原告支付的，房款共计105万元；3、双方有租赁关系。房屋过户给被告后，原告为了居住使用，原、被告双方还签订了租赁合同，租期二年，租金每月2000元；为防止其他债权人上门追债，宋春海冒用其母亲“叶云弟”的名字签订的合同；2018年8月23日，宋春海最后一次打款16000元房租款，被告收到后微信告知他尽早另找其他房屋居住，要收回房屋。4、依法驳回原告的诉讼请求。第三人民生银行重庆分行书面答辩称，若原告或者被告偿清贷款所欠本息及相关费用，第三人同意办理案涉房屋的解押手续。对本案双方确认的事实和无争议的事实，本院予以确认，并记录在卷，对双方有争议的事实，本院认证如下：1、宋春海银行交易明细及回单。宋春海举证拟证实交易定金2万元、解押款46万元、首付款22万元等均由中介实际垫资出资，制造了庞光玉向宋春海付房款的表象，实际庞光玉并未出资购房，宋春海收款后均立即返还给中介，宋春海另向中介支付了24880元。该组证据体现了款项的支付过程，表明双方并非真实房屋交易，本院对该证据予以采信。2、李刚交易记录。宋春海举证拟证实在2017年5月20日当日，李刚向庞光玉转账22万元，庞光玉向宋春海转账22万元，宋春海向李刚转账22万元的事实。该组证据体现了款项的支付过程，表明双方并非真实房屋交易，本院对该证据予以采信。3、微信记录及房屋租赁合同。庞光玉举证拟证实房屋交易完毕后，双方建立了租赁关系。宋春海对证据真实性认可，但称：因将房屋交由庞光玉代持的目的是为了规避其他潜在的外债风险，而原告为了在房屋内居住，只好签订租赁合同掩人耳目，支付的费用均用于房屋的按揭贷款，并非房屋租金。本院认为，结合当事人的陈述和对双方交易真实性的分析判断，本院对该证据不予采信。4、欠条。庞光玉举证拟证实房屋交易完毕后，庞光玉须向中介支付代办过户费。宋春海对证据真实性认可，但称：该费用是宋春海支付的。本院认为，结合当事人的陈述和上述第1组中证据中宋春海银行流水看，该费用系宋春海支付，本院对该证据不予采信。5、李丹的工商银行交易明细。庞光玉举证拟证实庞光玉和宋春海之间存在借款关系，故讼争房屋交易时，是以债权抵了部分房款。宋春海质证认为，该款系案外人李丹打入宋春海账户是事实，但该款是庞光萍与他人的私人借款，与宋春海和庞光玉无关。本院认为，该组证据不能证实庞光玉和宋春海之间存在借款关系，故对庞光玉所述的以借款抵房款的意见不予采信。经审理查明，重庆市九龙坡区石桥坪横街**房屋原登记的产权人为宋春海（单独所有），现登记的产权人为庞光玉，抵押权人为民生银行重庆分行，其上有因本案采取的司法查封措施。宋春海与案外人庞光萍原系夫妻关系，庞光玉系庞光萍的姐姐。2017年3月8日，宋春海、庞光萍办理了离婚登记。后庞光萍因故死亡，火化证记载死亡时间为2017年4月29日。2017年5月8日，宋春海、庞光玉签订《重庆市房屋买卖合同》，约定宋春海将案涉房屋出售给庞光玉，合同金额44万元。2017年5月8日，房屋产权变更登记至庞光玉名下。2017年4月13日至5月25日期间，宋春海、庞光玉通过案外人垫资走账的方式，完成了解除房屋抵押、支付房款、办理银行抵押贷款的购房付款流程，庞光玉实际并没有支付购房款，前述走账过程和产权变更登记，形成了房屋真实交易并过户完毕的表象。审理中，庞光玉认可讼争房屋一直由宋春海占有使用。本院认为，本案的争议焦点是：宋春海、庞光玉签订的房屋买卖合同是否成立并生效。本案中，宋春海、庞光玉虽然签订了《重庆市房屋买卖合同》，但结合当事人陈述，特别是从其付款流程判断，双方并无房屋交易的意思表示，仅仅是通过形成银行流水、签订书面合同的形式，实现将房屋交由庞光玉代持的目的。故双方就讼争房屋签署的《重庆市房屋买卖合同》，因双方并无买卖的要约和承诺，该买卖合同不成立。庞光玉因此而取得的房屋应当返还宋春海，并协助办理产权恢复登记手续。关于原告提出的要求代为还款解押、银行办理抵押注销登记及被告协助办理恢复产权登记的诉讼请求。本院认为，首先，庞光玉协助办理产权恢复登记的手续，不存在事实上和法律上的障碍，在无相反证据阻却的情况下，庞光玉应当履行协助义务；其次，因讼争房屋上设定有银行抵押，为宋春海恢复产权登记必然需要先涤除抵押权才能进行。现宋春海自愿代庞光玉清偿按揭贷款本息余额，民生银行重庆分行也同意，因此，宋春海主张代庞光玉清偿贷款后，由民生银行重庆分行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。另外，本院注意到，原告自称将讼争房屋交由被告代持的目的是规避可能发生的债务风险，逃避债务，因无实据证实是规避执行，故本院对该行为不予处理。但对于诉讼费用的问题，因房屋的产权现状系原告自身原因所致，故本案案件受理费应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告宋春海在本判决生效后五日内代被告庞光玉向第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行偿清重庆市九龙坡区石桥坪横街**房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）;二、第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续；三、被告庞光玉在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告宋春海办理将上述房屋的产权恢复登记至原告宋春海名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3950元，诉讼保全费2520元，合计6470元，由原告宋春海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张朝义二〇二〇年七月二十六日书记员  曹丽娟