广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1275号上诉人（原审被告）：苏慧，女，1976年11月21日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：练梓良，男，1962年2月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××。委托诉讼代理人：麦子俊，广东开信律师事务所律师。上诉人苏慧因与被上诉人练梓良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初6205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。苏慧及练梓良的委托诉讼代理人麦子俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏慧上诉请求：1.请求苏慧给练梓良支付购房款的时间由10日内改分三期（2020年7月3日付第一期房款20万元，7月10日付第二期房款10万元，余款第三期在解封案涉房产当天付清)；2.请求苏慧应支付给练梓良的总房款要扣除1275元(苏慧已帮练梓良交了案涉房产的物管费)；3.撤销一审判决第二项；4.一审保全费、诉讼费双方各承担50%；5.二审诉讼费用由练梓良承担。事实和理由：一、苏慧与练梓良签订的《房地产买卖临时认购合同》中第三条明确写明苏慧购买该房的付款方式是按揭贷款，并不是一次性付款，现在苏慧同意一次性支付房款但需要3个月筹款。因练梓良违约并把苏慧的电话拉黑达一年半以上，苏慧起诉至一审法院并获得胜诉，案号为(2017)粤1202民初3568号，判决生效后，苏慧的律师联系练梓良来配合办理过户和贷款手续，遭到练梓良的拒绝，苏慧只好申请强制执行，因练梓良不肯配合苏慧办过户手续致使要强制执行又耗费了苏慧近6个月，并导致无法再办按揭贷款。按行业规矩，在购买房产时，一次性付款的总房价要比按揭贷款约少10%即是少42500元，练梓良因违约造成苏慧不能贷款而要一次性付款并且总房款没有少10%，这样给苏慧三个月时间支付房款是合情合理。再因受疫情影响，苏慧经营的餐厅生意遭重创，最近经济困难，实在无法在10天内支付房款，请求法院给予3个月期限，苏慧保证在3个内筹够钱付清给练梓良。二、苏慧与练梓良签订的《房地产买卖临时认购合同》中的第四条第4行明确写明该房屋在交付使用前的管理费、水电费等一切有有关费用概由练梓良负责，在2018年7月10日办出该房不动产证交房给苏慧时该房欠1275元物管费，这笔欠费苏慧已经代替练梓良交清，所以应在总房款要扣除该款。三、双方至今的经济纠纷皆因练梓良违约引起，练梓良违约在先，练梓良违约给苏慧造成的巨大经济损失和精神伤害，练梓良都未赔偿给苏慧，法院判决苏慧赔偿练梓良违约金有失公平，不合理。练梓良违约给苏慧造成的经济损失共有34025元以上。1.因被推迟1年多之后才办不动产证导致所缴税费上调，造成苏慧多缴了6000元税费；2.律师费2万元；3.（2017）粤1202民初3568号查封该房的财产保全保险费1750元；4.苏慧近2年到法院和房管等各部门10多次以上所耗费的差旅费和误工费5000元以上。以上费用共34025元是苏慧已经支出的，另外还未计因练梓良违约导致该房迟14个月才交给苏慧，令苏慧租房的租金损失约35000元(按同小区同面积户型租金2500月×14个月=35000元)。所以，因练梓良违约给苏慧造成的经济损失总共69025元，练梓良没有给苏慧赔偿一分钱损失，相反却要苏慧给练梓良赔偿，这有失公道。四、练梓良拉黑苏慧的电话一年半以上，后来双方联系上，苏慧主动积极跟练梓良沟通协商，苏慧一直信守合同答应付房款，但双方因付款方式与赔偿问题一直未谈妥，所以练梓良起诉到一审法院请法院调解付款方式和赔偿，但房款没有问题，所以不属于苏慧败诉，因此一审的财产保全费、诉讼费应由双方各承担一半。练梓良辩称，1.案涉房款要求一次性支付；2.物业费与本案无关；3.违约金金额与计算方式一审判决已经阐述清楚。综上，苏慧的上诉请求没有法律依据。练梓良向一审法院起诉请求：1.苏慧支付购房款395000元给练梓良；2.苏慧支付购房款违约金33355元（以拖欠购房款395000元为本金，按银行基准贷款利率从2017年11月28日至2019年8月29日为33355元，剩余违约金计至苏慧还清之日）；3.苏慧支付房屋专项维修基金6261.6元给练梓良；4.苏慧承担本案的诉讼费和财产保全申请费。一审法院认定事实：2017年5月11日，练梓良（转让方、甲方）与苏慧（受让方、乙方）签订《房地产买卖临时认购合同》，约定苏慧向练梓良购买位于肇庆市端州区××××××海伦堡花园22-24座24座3004房（以下称涉案房屋），购房总价款425000元。《房地产买卖临时认购合同》记载：三、付款方式（现金/按揭）：1、乙方于2017年5月11日向甲方交纳定金3万元。2、于2017年6月31日前支付首期购付款135000元，最后一期购房款29万元在2017年11月20日前付清（如贷款不足所核定的款项，不足部分由乙方支付现金。）已付定金冲抵房款。合同签订当天，苏慧支付定金3万元给练梓良。此后，练梓良与苏慧发生纠纷，一审法院在2017年11月28日作出（2017）粤1202民初3568号民事判决书，判决：练梓良在判决发生法律效力之日起30日内协助苏慧办理涉案房屋的房产过户手续。2018年7月10日，苏慧取得涉案房屋的房产证。另查明，2016年11月15日，练梓良支付涉案房屋专项维修基金6261.6元。2019年10月21日，练梓良向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。练梓良与苏慧签订《房地产买卖临时认购合同》系当事人真实意思表示，合同没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据练梓良的诉求和苏慧的抗辩，一审法院认定如下：一审法院（2017）粤1202民初3568号生效判决书判决练梓良在判决生效后30日内协助苏慧办理涉案房屋的房产过户手续。2018年7月10日，苏慧取得涉案房屋的房产证。苏慧取得练梓良转让的房屋，尚欠练梓良购房款395000元没有支付，练梓良与苏慧之间已构成债权债务关系。苏慧拖欠练梓良购房款，已经构成违约，应承担支付购房款的义务。苏慧提出不是一次性付清，是首期款加按揭方式支付，事实依据不够充分，一审法院对此不予采纳。练梓良要求苏慧支付购房款违约金，因《房地产买卖临时认购合同》对购房款的支付时间有约定，苏慧逾期支付购房款，练梓良要求苏慧按银行基准贷款利率计算违约金，一审法院予以支持，但计息起算时间应从苏慧取得涉案房屋的房产证之日（即2018年7月10日）起计算。练梓良要求苏慧支付房屋专项维修基金6261.6元，因练梓良在转让涉案房屋前已经支付房屋专项维修基金，且《房地产买卖临时认购合同》也没有约定房屋专项维修基金由苏慧承担，对练梓良该项请求，一审法院予以驳回。对苏慧的该抗辩意见，一审法院予以采纳。本案苏慧提出的其他抗辩主张，因没有提出反诉且相关主张与本案不属同一法律关系，本案不作审理，苏慧可另循法律途径解决。据此一审法院作出判决：一、苏慧在判决发生法律效力之日起十日内支付购房款395000元给练梓良；二、苏慧在判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的购房款违约金（以购房款395000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年7月10日起计算至苏慧付清购房款之日止）给练梓良；三、驳回练梓良的其他诉讼请求。本案案件受理费7819.24元，财产保全申请费2661.78元，合共10481.02元，由练梓良负担700.24元，由苏慧负担9780.78元（苏慧承担的受理费在判决发生法律效力之日起十日内迳付支付给练梓良）经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷，一审判决定性准确，本院应予维持。一审判决对于案涉《房地产买卖临时认购合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及的苏慧上诉意见，本案二审的争议焦点是：案涉房产剩余房款苏慧能否分期支付给练梓良以及苏慧应否支付逾期支付拖欠购房款的违约金给练梓良。本案中，双方签订的《房地产买卖临时认购合同》约定，最后一期购房款应于2017年11月20日付清，而苏慧已于2018年7月10日取得案涉房屋的房产证，但至今仍未支付剩余的房款给练梓良，显然已经构成违约。对此，苏慧主张剩余房款395000元应分三期归还，并无需支付逾期付款违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，且练梓良亦不同意该支付方式，故本院该项诉讼主张对此不予采纳。一审判决苏慧一次性支付剩余房款395000元及从取得案涉房屋房产证之日起以395000元为基数计算逾期支付拖欠购房款违约金并无不当，本院予以支持。至于苏慧主张练梓良应退还其物业费的诉讼请求，经本院在二审庭审中向其释明该项诉讼请求属于二审新增诉讼请求，且不属于本案审理的范围后，苏慧当庭表示对该项诉讼请求另寻其他合法途径予以救济，故本院对此不作审查处理。综上所述，苏慧的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年七月十五日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳