呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初1744号原告:娜布其，女，律师，住呼和浩特市。原告：刘杰，男，航天六院389厂干部，住址同上。委托诉讼代理人：娜布其，与刘杰系夫妻关系。被告：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区。实际办公地呼和浩特市赛罕区。法定代表人：王宏俊，公司董事长。委托诉讼代理人：代青，内蒙古元仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：康璐，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告娜布其、刘杰诉被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娜布其与被告委托代理人到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记证书造成的损失111758元（按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%为标准计算，自2015年10月13日至2019年2月27日止）；2、判令被告立即修复原告房产屋顶漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害及修复天花板；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定将位于新城区房屋出售给原告，总房款为695925.645元，2013年10月23日一次性付款，付款当日交房。合同约定，被告应当在房屋交付使用后720天内办理权属证书，即2015年10月13日前为原告办理产权登记，但被告未按合同约定为原告办理产权登记，也未作任何解释，直到2019年2月27日才为原告办理权属登记证书。因为逾期办理权属登记导致原告无法对该房屋进行买卖转让，房价现已上涨一倍多，致使原告失去了低价换大平米房屋和学区房的机会。原告认为被告逾期办理权属登记行为已侵害了原告的合法权益，依照相关司法解释规定，被告应以购房款总额为基数，参照计收银行贷款利息的标准赔偿原告因其违约给原告造成的损失；购房后，由于房屋漏水，原告曾多次找被告要求进行维修，但至今房屋漏水问题没有得到解决，为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，望判如所请。被告答辩意见：一、原告提起的诉讼已过法定诉讼时效。双方对房屋于2013年10月23日交付并无异议，根据约定，被告方应当协助办理案涉房屋产权登记手续的日期应为2015年11月13日。《民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受侵害以及义务人之日起计算。”那么自2015年11月13日起原告应当知道其权利受到侵害，诉讼时效已经开始计算，至2018年11月13日三年间不向被告主张，合同目的已实现的情况下，于2020年才提起诉讼，显然已过诉讼时效；二、原告主张的违约金计收期限存在错误。被告作为开发企业，在完成初始登记后，办理转移登记时需买卖双方共同申请，购房人除自行申请办理转移登记外，也可委托开发企业代为办理。被告在办理初始登记后，在小区内张贴了《XXX小区办理产权证通知》，告知了全体业主，之后办理期限长短完全受业主提交材料的时间、登记机关的办理速度等不为被告所控制的因素影响。原告在超出通知办证时限向被告委托办理事项，期间一个月不应向被告主张违约金，因此，逾期办证非被告原因导致，被告不应承担该期限内的违约责任；三、原告第一项和第二项诉讼请求非同一法律关系，不适用合并审理。即使合并审理，原告提供的照片作为证据，不能证明是由于被告的加害行为导致的房屋漏水，其排除妨害的诉请不能成立；四、假设原告依合同要求被告履行修复义务，其请求仍不能成立。房屋已于2013年10月23日交付，根据《建设工程质量管理条例》规定，至2018年10月23日已过五年的保修期，其维修诉请无法律依据；再则，原告在验收房屋时已知晓漏水情况，并未提出修复要求，直接接收了房屋，之后再行提出房屋存在瑕疵而要求被告承担瑕疵担保责任缺乏法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存在异议的证据认证如下：1、原告所举《XXX小区办理产权证通知书》能够证明被告逾期为原告办理产权转移登记的事实，虽然被告对该证据的关联性有异议，但并无证据证明被告在此前曾通知过原告办理产权变更登记的抗辩主张，该证据与原告所举其他证据能相互印证，形成证据链，故予以采信；2、关于房屋漏水照片的证据，虽然该组证据在完整性上存在问题，但该组证据与原告所举的《楼宇交接书》及被告所举物业公司出具的《情况说明》能相互印证，可以证明原告所要证明的房屋漏水的事实；3、被告所举2018年3月26日对外张贴的《XXX小区办理产权证通知》，由于被告方对原告所举的《办理产权证通知》的真实性、合法性不持有异议，而原告所举的该通知内容也未表述此前已张贴过通知，本次为再次发出的通知，故应当推定原告所举的《办理产权证通知》为首次通知，被告所举《XXX小区办理产权证通知》的真实性、关联性，不予采信；被告所举《质量保证书》、《派工单》、物业企业出具的《情况说明》，由于原告对其证明的问题不予认可，且上述证据均不能证明房屋当下是否存在漏水的问题，故不予采信。根据当事人陈述和举证、质证、认证情况，本院对以下事实予以确认：2013年10月19日原被告签订《商品房买卖合同》，当日，原告向被告支付全额购房款694172元，购买了被告开发的位于呼和浩特市××区.97平方米的住房一套。2013年10月23日被告向原告交付上述房屋。2013年12月31日原被告双方办理网签备案，在网签合同中约定，被告应当在商品房交付使用后720日内提供资料报产权登记机关备案，即2015年10月13日前提供资料报产权登记机关备案。2018年1月30日被告领取了包括案涉房屋在内的房屋所有权证，完成了初始登记。2018年9月14日，被告在XXX小区内张贴了《办理产权证通知》，告知业主于2018年9月15日至2018年9月21日期间提交办理产权转移登记所需资料和所要缴纳的税费。2018年9月17日原告向被告提交了办理权属登记的材料，并缴纳了相关税费。2019年2月27日原告领取了所购房屋的权属证书。2013年10月23日，原告在接收房屋时与被告签署的《楼宇交接书》中“验收意见”一栏中明确表述“顶棚有漏水痕迹”。入住房屋后，被告曾对原告房屋的漏水部位做过维修。本院认为，原被告双方因商品房买卖法律关系的发生而订立的《商品房买卖合同》及网上备案合同内容合法，应受法律保护。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该约定可视为办理房屋所有权转移登记的期限，该约定明确，双方均不否认，为有效约定。被告作为房屋出卖人未按约定在2015年10月13日前向产权登记机关报送登记备案资料明显违约，应依法承担相应违约责任。关于诉讼时效问题，诉讼时效制度的订立目的在于促使请求权人及时行使请求权，如果请求权人未在法定诉讼时效期间行使诉权，虽然实体权利并不归于消失，但却会导致其胜诉权的消失。本案原告要求被告支付逾期办理房屋权属登记而造成的违约损失属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，按三年普通诉讼时效期间适用于本案。2015年10月14日原告即已知道被告未按合同约定向产权登记机关报送登记备案而使其权利受到侵害，一般来说，诉讼时效即开始起算，但本案被告逾期办理房屋权属登记备案报送的违约事实一直处于持续状态，而原告请求支付的违约金也是按日累计的违约金请求权，即原告主张的该债权请求权是由每日的迟延履行违约金请求权累加构成的，每个独立的债权请求权的诉讼时效均应单独起算。所以，在没有诉讼时效中断、中止的情形下，本案从债权人起诉之日倒计三年起至办理房屋权属登记资料报送备案即实际履行之日止按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金，较为合理，具体地讲本案，违约金的起算点为原告起诉之日倒计三年，这也较为符合诉讼时效期间是法院能否保护权利人权利的期限的制度本意。因此，原告要求被告支付2015年10月13日至2019年2月27日的逾期办理房屋权属登记的违约损失的请求不能全部予以支持，被告认为原告的诉讼时效已超过法定诉讼时效的抗辩主张亦不能完全得到支持。关于原告第二项诉讼请求的合法性与合理性问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担保修责任。本案原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定房屋的保修期限，但在原被告办理入住手续、签署《楼宇交接书》时，明确记载房屋顶棚有漏水痕迹，且被告也认可房屋有漏水且做过相应维修的事实，据以说明，被告作为出卖人向买受人交付的标的物自始就存在质量问题，没有完全尽到出卖人的法律义务，应承担修复义务，直至符合使用要求。因排除妨害是侵权责任承担方式之一，该请求属侵权法律关系范畴，与违约之债不属于同一法律关系，不能合并审理，且该请求与承担保修义务请求有重叠之嫌，不应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，第十八条第一款第（一）项及第二款的规定，判决如下：一、被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内支付原告刘杰、娜布其逾期办理房屋权属登记证书造成的损失（从2017年1月14日至2019年2月27日期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.75%计算）为70012元；二、被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内为原告刘杰、娜布其所购的位于呼和浩特市××区西户的房屋漏水部位进行维修，达到不漏水标准；三、驳回原告刘杰、娜布其其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由原告承担506元，被告承担862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 赵九刚二〇二〇年七月一日书记员 高冠云