湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初1501号原告（反诉被告）：武汉奥祥餐饮管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区流芳园横路**武汉光谷电子工业园****宿舍****。法定代表人：黄显成，该公司总经理。委托诉讼代理人：章霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉商贸职业学院，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷二路**。法定代表人：涂宏斌，该学校校长。委托诉讼代理人：赵喆，湖北蕙风和律师事务所律师。委托诉讼代理人：金正斌，男，该学校员工。原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司（以下简称奥祥公司）诉被告（反诉原告）武汉商贸职业学院（以下简称商贸学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序审理。因案情疑难复杂，依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员李必华、熊开樵组成合议庭于2020年7月23日公开开庭进行了审理。奥祥公司法定代表人黄显成及委托诉讼代理人章霞、常伟，商贸学院的委托诉讼代理人赵喆到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。奥祥公司向本院提出诉讼请求：1.确认商贸学院出具的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费用由商贸学院承担。事实与理由：2017年6月20日双方签订《租赁协议》，商贸学院将其所有的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼出租给奥祥公司使用，租赁期限16年，租金在合同签订之日付500万元，2017年7月31日前付清尾款580万元，商贸学院需提供相关证件配合奥祥公司办理消防证件及特种行业许可证证件，合同还对其他条款作了约定。2017年8月1日，双方签订《租赁合同补充协议》，协议约定：奥祥公司向商贸学院支付余款300万元后，商贸学院保证水电一周内接通，一次消防合格，且合同期内正常使用。商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯，费用由商贸学院支付。奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余额，能使奥祥公司合同期内正常使用，合同期内电梯维修及保养费用由奥祥公司承担。商贸学院若无故收回房屋使用权，按（总租金+装修费）/16×（16-已使用年数）×2计算，奥祥公司向商贸学院提供装修合同及发票复印件，商贸学院配合奥祥公司提供办理各种证件现有所需的资料（整体土地证及消防一次合格证），补充协议还对其他条款作了约定。上述两份协议签订后，奥祥公司按协议约定履行了全部义务。2018年12月7日，商贸学院向奥祥公司送达一份《解除合同通知书》，商贸学院在通知书中以奥祥公司违约拖欠租金、装修未办理二次消防验收为由解除合同。奥祥公司认为商贸学院解除合同的通知没有事实与法律依据，为维护奥祥公司合法权益，特诉至法院。商贸学院辩称，1.奥祥公司违反租赁合同约定及法律强制性规定，在未取得二次消防验收的情况下将租赁房屋用作酒店经营，已构成根本违约，商贸学院据此解除租赁合同于法有据。2.奥祥公司作为租赁房屋的实际使用人及经营者，在未取得消防验收前即将其作为酒店客房使用，已构成非法经营，违反法律及合同相关约定。3.奥祥公司至今拖欠商贸学院租金280万元未付，在商贸学院多次催告后仍拒绝支付，其行为已经构成根本违约，商贸学院有权解除合同。综上，法院应驳回奥祥公司全部诉请。商贸学院向本院提出以下反诉请求：判决奥祥公司立即从武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼1至3层处腾退，并自2019年1月15日起至实际腾退期间，按照1849元/日的标准向商贸学院支付房屋占用费。事实与理由：2017年6月20日，双方签订《租赁协议》，商贸学院将位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼1至3层裙楼出租给奥祥公司使用，承租用途为“学校接待中心餐饮、客房、商业百货使用”，租赁期限为16年，租金为1080万元。奥祥公司应按照消防部门要求进行消防系统的安装、调试，并达到消防部门的验收通过，取得消防竣工验收备案回执。上述合同签订后，奥祥公司即对该房屋进行装修，并作为宾馆客房投入使用，但该房屋一直未通过二次消防验收，商贸学院多次向奥祥公司致函，要求其尽快办理二次消防验收。2018年10月24日，商贸学院收到《公安建议书》，要求在取得消防验收前停止营业，但奥祥公司仍继续经营，且至今未取得消防验收。商贸学院认为奥祥公司的行为已经违反双方合同约定，致使合同无法继续履行，商贸学院据此解除与奥祥公司签订的《租赁合同》，并于2018年12月7日向奥祥公司送达《解除合同通知书》，要求其于2019年1月15日前腾退标的房屋，但奥祥公司至今仍占用该房屋，商贸学院据此向法院提起诉讼，望判如所请。针对商贸学院提起的反诉，奥祥公司辩称，1.双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》合法有效，奥祥公司按协议约定履行了全部义务。奥祥公司按协议约定支付了800万元的租金，即已支付十六年租期的四分之三租金，且在审理过程中，奥祥公司已将剩余280万元转入法院账户，相当于全额租金支付完毕。2.商贸学院违反合同约定，提出解除合同的行为无效。双方合同约定由奥祥公司办理二次消防竣工验收备案回执，但商贸学院须提供相关证件配合奥祥公司办理消防证件及特种行业许可证证件，奥祥公司在办理建设工程消防设计备案时，因缺少商贸学院应提供的建设工程规划许可证等必须的文件而无法通过，且奥祥公司不办理二次消防验收并非合同约定或法律规定的解除合同的条件。目前，奥祥公司申报的消防程序已经完毕，消防机关正在审核发证过程。另外，商贸学院违约在先，未按照合同约定在2017年10月1日前安装电梯，直至2018年10月商贸学院才得到安监部门电梯使用许可，却以奥祥公司未支付余款为由解除合同，亦无事实与法律依据。3.商贸学院要求奥祥公司腾退并支付房屋占用费的反诉请求不应得到支持。奥祥公司在签订租赁协议后，支付了800万元租金，并投入300万元对房屋进行装修，但仅使用两年，商贸学院在违约的情况下，违法解除合同，其解除合同、要求奥祥公司支付房屋占用费的诉请不应得到支持。综上，法院应驳回商贸学院反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：2017年6月20日，奥祥公司与商贸学院签订《租赁协议》，合同约定与本案纠纷相关的条款如下：奥祥公司承租商贸学院所有的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼（以下简称：案涉房屋），承租期限自2017年7月1日至2034年2月28日止，奥祥公司自签订合同之日起二个工作日内一次性支付租金500万元，2017年7月31日前付清尾款580万元。奥祥公司需按照消防部门要求进行消防系统的安装、调试，并达到消防部门的检验通过，取得消防竣工验收备案回执，因消防问题影响奥祥公司经营造成的损失由奥祥公司自行承担，商贸学院需提供相关证件配合奥祥公司办理消防证件及特种行业许可证证件；奥祥公司不得在租赁物内从事违法经营活动；奥祥公司在经营期间出现的劳务、安全、经济、消防等各类纠纷均由奥祥公司承担责任，并自行解决；在租赁期内如奥祥公司逾期未交纳本合同约定应由奥祥公司负担或支付的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%向商贸学院支付违约金。该合同还约定了其他条款。2017年6月21日，奥祥公司向商贸学院银行转账500万元。2017年8月1日，奥祥公司与商贸学院签订《租赁合同补充协议》，载明：奥祥公司向商贸学院支付余款300万元后，商贸学院保证水电一周内接通，一次消防合格，且合同期内可正常使用；商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯（费用由商贸学院支付），奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款，能使奥祥公司合同期内正常使用，合同期内电梯维修及保养费用由奥祥公司承担；奥祥公司自主经营，可进行分租；商贸学院配合奥祥公司提供办理各种证件自身现有的所有资料（整体土地证及消防一次合格证）。该合同还约定了其他条款。2017年8月7日，奥祥公司向商贸学院银行转账300万元。2017年10月10日，商贸学院安装完电梯并交付奥祥公司使用，2018年10月24日，电梯检验合格。2018年7月10日，商贸学院向奥祥公司发出《整改函》，并对奥祥公司提出如下整改意见：“一、合同租金为108万元，但时至2017年8月7日贵公司只付给我方80万元整，尚欠208万元未付属严重违约行为。二、我方近日巡查时发现未经我方许可贵公司擅自改变租赁标的物（房屋）结构，对该租赁物（房屋）二楼、三楼进行违法装修，给我校师生造成极大的安全隐患。现要求贵公司自2018年7月10日起立即停止一切施工并积极与我方协商解决方案”。同日，奥祥公司员工章霞在整改函下方手写备注“上述情况不属实拒收”。2018年10月23日，商贸学院向奥祥公司发出《工作函》，载明“我方认为贵方不仅存在至今差付我方280万元租金问题，还在装修和使用租赁物方面存在违反《租赁协议》第五条第1款和第3款、第六条第1款之规定的严重违约违法事实，贵方应依约定承担违约责任。请贵司在收到本函件两日内，与我方协商处理相关协议的履行问题，逾期我方将依约依法与贵司解除相关协议”。2018年10月24日，武汉市公安局武汉东湖新技术开发区分局同心派出所作出公安建议书，载明“目前就位于武汉商贸职业学院内的商贸公寓，经我所民警检查存在没有办理消防证件开业的情况，特给出如下建议：1.尽快办理相关法律手续（消防验收）。2.在未取得消防验收合格手续之前停止营业。3.确保安全。4.目前已租出的商户，如未取得消防验收的，尽快自行解除经营合同。以上提出的建议尽快整改”。2018年12月7日，商贸学院向奥祥公司发出《解除合同通知书》，载明：因奥祥公司尚欠280万元租金未付，奥祥公司未能为租赁物业办理装修二次消防验收致使租赁物业存在重大安全隐患，且商贸学院于2018年10月24日接到公安建议书等原因，商贸学院致函奥祥公司，请奥祥公司尽快派人与商贸学院协商《租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除事宜，并尽快开展租赁物业的腾退工作，商贸学院将于2019年1月15日起停止对租赁物业供电，请奥祥公司在该日前完成腾退事宜，以避免不必要的损失。如奥祥公司未在规定时间完成腾退，由此扩大的损失由奥祥公司自行承担。奥祥公司于2018年12月12日收到了上述《解除合同通知书》，但案涉房屋现仍由奥祥公司占有。庭审过程中，奥祥公司已于2019年9月17日向本院提存余下租金280万元，奥祥公司也于2019年11月26日收到商贸学院向本院提供的奥祥公司办理消防验收的相关材料。但至本案法庭辩论终结前，奥祥公司仍未办理完消防验收。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：双方在履行租赁合同期间是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任。奥祥公司与商贸学院于2017年6月20日签订的《租赁协议》、2017年8月1日签订的《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，合同有效。关于租金支付问题。双方在上述合同中约定“商贸学院收到余款后，保证2017年10月1日之前所签商业体（教工楼）安装一部观光电梯，奥祥公司在电梯交付使用后七个工作日内，向商贸学院支付完租赁协议租金所有余款，能使奥祥公司合同期内正常使用。”商贸学院于2017年10月10日安装完电梯并交付奥祥公司使用，2018年10月24日检验合格。奥祥公司在使用期间均未向商贸学院提出其安装的电梯未经检验合格而拒绝使用，并拒绝支付余下租金280万元。奥祥公司未按上述合同约定在电梯交付使用后七个工作日内向商贸学院支付余下租金280万元，已构成违约。本院对商贸学院提出奥祥公司未按约定支付租金构成违约的主张，予以支持。关于消防验收问题。双方均主张是由于对方的原因没有办理消防验收。本院在审理过程中，通知商贸学院向本院提供了奥祥公司办理消防验收的相关材料，并当庭交给奥祥公司，责令奥祥公司两个月内办理消防验收，但是在本案法庭辩论终结前，奥祥公司仍未办理完消防验收，案涉房屋在经营过程中存在安全隐患。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在奥祥公司违约的情形下，商贸学院有权解除合同。因此，本院对2018年12月7日商贸学院向奥祥公司发出的《解除合同通知书》的效力予以认定，双方于2017年6月20日签订的《租赁协议》、2017年8月1日签订的《租赁合同补充协议》于2019年1月15日解除。本院对奥祥公司要求确认上述《解除合同通知书》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，奥祥公司应当向商贸学院返还案涉房屋，本院对商贸学院要求奥祥公司搬出并返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。商贸学院、奥祥公司之间的房屋租赁合同于2019年1月15日解除，但奥祥公司至今仍占有案涉房屋，对商贸学院造成了损失，商贸学院有权要求奥祥公司参照双方约定的租金标准支付占有使用费，本院认定奥祥公司应自2019年1月16日起，参照案涉租赁合同约定的租金1774.27元/日（10800000元÷6087天）的标准向商贸学院支付占有使用费直至奥祥公司实际搬出案涉房屋之日止，本院对商贸学院要求奥祥公司支付占有使用费的诉讼请求予以支持；对商贸学院超出上述金额的诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬出并向被告（反诉原告）武汉商贸职业学院返还位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼的房屋；二、原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）武汉商贸职业学院支付房屋占有使用费【占有使用费按每日1774.27元的标准，自2019年1月16日起计算至原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司实际搬出位于武汉东湖新技术开发区光谷二路225号武汉商贸职业学院内教工楼地上1层到3层裙楼的房屋之日止】；三、驳回原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉商贸职业学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86600元，由原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费43300元，由原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司负担【该款被告（反诉原告）武汉商贸职业学院已预交，原告（反诉被告）武汉奥祥餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）武汉商贸职业学院】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 边人民陪审员  李必华人民陪审员  熊开樵二〇二〇年七月三十日法官助理金俊圻书记员黄田