江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8551号 原告：常熟市信立磁业有限公司，住所地常熟市尚湖镇练塘工业园东区，统一社会信用代码9132058174394263X2。 诉讼代表人：陆华明，管理人苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。 被告：张建中，男，1968年12月30日出生，汉族，住常熟市。 被告:江苏中汇机电消防工程有限公司，住所地常熟市虞山北路258号，统一社会信用代码91320581713207933F。 法定代表人：张建中，该公司董事长。 委托诉讼代理人（代理以上两被告）：屠闰华，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人（代理以上两被告）：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。 原告常熟市信立磁业有限公司（以下简称信立公司）与被告张建中、江苏中汇机电消防工程有限公司（以下简称中汇公司）占有保护纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信立公司委托诉讼代理人张范文,被告张建中、中汇公司共同委托诉讼代理人屠闰华到庭参加诉讼。后本院依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告信立公司委托诉讼代理人张范文,被告张建中、中汇公司共同委托诉讼代理人屠闰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信立公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张建中、中汇公司立即腾空迁出“天合楼”（常熟市李闸路46号房产），将“天合楼”返还原告；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、常熟市信立磁业有限公司被法院受理破产。常熟市人民法院根据顾律、殷启祥、顾建华等人的申请，于2018年6月27日作出（2018）苏0581破27号民事裁定书，裁定受理常熟市信立磁业有限公司破产清算一案，并于同日作出（2018）苏0581破27号决定书，指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）担任管理人。二、“天合楼”所有权未发生转移。2003年1月8日，被告张建中通过苏州万禾拍卖有限责任公司拍卖，以200万元竞得位于常熟市李闸路46号房产（以下简称“天合楼”），后因规划原因，无法办理过户手续。2003年1月21日，被告张建中以被告中汇机电公司名义与常熟市磁性材料厂签订《关于“天合楼”转让的协议书》，协议约定“天合楼”已经拍卖给乙方，成交价款200万元，但在办理产权过户手续过程中因无法取得市规划局证明致使无法办理过户，因此双方经过协商约定：1）乙方仍以拍卖价200万元支付给甲方；2）乙方取得天合楼的产权，甲方全部搬清后移交给乙方；3）到“天合楼”拆迁时，由甲方出面与市有关部门谈判拆迁补偿事宜，所得拆迁补偿费用在280万元以内（含280万元）全部归乙方所有，超过280万元以上的部分（包括装修改造的补偿费用）全部归甲方所有；低于200万元，甲方不承担任何责任。”事实上，现在天合楼物权登记未发生变更，但不动产物权以登记为准，被告张建中或被告中汇机电公司未取得“天合楼”所有权。三、“天合楼”为信立公司所有，相应权利义务由信立公司承担。1、2003年12月5日，常熟市经济贸易委员会出具《关于同意常熟市双极电子有限公司（常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂）整体资产实施转让的批复》，该批复载明“一、常熟市双极电子有限公司于1997年7月由常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂二个企业共同出资组建设立，注册资本为600万元，其中常熟半导体器件厂占70%；常熟市磁性材料厂占30%。为适应企业整体改革改制要求，规范完善三个企业资产关系，目前已由中介机构分别对三个企业进行了资产评估，至2002年12月31日止，按合并报表数据，三个企业整体资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，所有者权益（净资产）为562.3元；二、同意你公司按上述资产评估后三个企业的实有净资产实施有偿转让，并按公有资产管理有关规定，经上级资产管理部门审核确认后，办理资产转让相关手续；三、受让方在受让三个企业全部资产的同时，须接收三个企业的全部债务，并负责接收全部在册职工及其离、退休人员等，受让方在法律法规规定范围内承担相应的责任和义务；四、你公司在实施资产转让后，应按工商管理部门有关规定，及时办理三个企业的工商注销登记手续。”2、转制时评估报告载明“对上述三家公司资产进行了评估，至2002年12月31日止，按合并报表数据，三个企业整体资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，所有者权益（净资产）为562.30元。”其中“天合楼”评估价值为5185628.05元。可见，在改制评估时，包含了“天合楼”。常熟市双极电子有限公司、常熟半导体器件厂及常熟市磁性材料厂三家企业通过整体资产转让形式，改制为信立公司，由信立公司受让了三个企业全部资产、接收三个企业的全部债务及接收全部在册职工及其离、退休人员等，在法律法规规定范围内承担了三个企业相应的责任和义务。“天合楼”应为信立公司财产，同时关于常熟市磁性材料厂与被告张建中、中汇公司之间的法律关系，由改制后的信立公司承担。根据《破产法》第三十二条规定，原告与被告张建中之间的拍卖合同及原告与被告中汇公司之间的《关于“天合楼”转让的协议书》应当解除，不应继续履行。综上，原告已发函告知两被告不再继续履行《关于“天合楼”转让的协议书》及拍卖合同，并要求其限期腾空迁让，将“天合楼”返还原告，因合同解除损失可向管理人申报债权。但被告张建中、中汇机电公司至今未搬离“天合楼”，原告无奈诉至法院，请求法院查明事实，支持原告全部诉请。 被告张建中、中汇机电公司辩称，1、被告张建中的行为为其代表被告中汇公司行使职务的行为；2、案涉不动产所有权应为被告中汇公司所有，被告中汇公司已经于2003年通过拍卖方式取得案涉不动产的所有权，其已经支付全部价款，且合法占有案涉不动产，至今未能办理过户手续是政府相关政策原因导致，而非因买受人自身原因导致。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：位于常熟市李闸路中段46-52号的“天合楼”建于1993年，建筑面积为891.72平方米，于2000年登记在常熟市磁性材料厂名下，房屋用途为工业。该房屋所在的土地使用权面积为835平方米，土地类型为商业。 2003年8月25日，苏州新新资产评估有限公司受常熟半导体器件厂的委托，就其整体资产价值作出评估报告，显示资产总额评估值合计为10854058.64元，负债总额评估值为15648461.06元，净资产评估值为-4794402.42元。其中天合楼评估价值为5185628.05元。 2003年11月25日，苏州新新资产评估有限公司受常熟市双极电子有限责任公司、常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂的委托，就其整体资产价值作出期后调整报告，显示三企业合并后资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，净资产总额为562.3元。 2003年12月5日，常熟市经济贸易委员会出具《关于同意常熟市双极电子有限公司（常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂）整体资产实施转让的批复》，批复内容载明：“一、常熟市双极电子有限公司于1997年7月由常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂二个企业共同出资组建设立，注册资本为600万元，其中常熟半导体器件厂占70%；常熟市磁性材料厂占30%。为适应企业整体改革改制要求，规范完善三个企业资产关系，目前已由中介机构分别对三个企业进行了资产评估，至2002年12月31日止，按合并报表数据，三个企业整体资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，所有者权益（净资产）为562.3元；二、同意你公司按上述资产评估后三个企业的实有净资产实施有偿转让，并按公有资产管理有关规定，经上级资产管理部门审核确认后，办理资产转让相关手续；三、受让方在受让三个企业全部资产的同时，须接收三个企业的全部债务，并负责接收全部在册职工及其离、退休人员等，受让方在法律法规规定范围内承担相应的责任和义务；四、你公司在实施资产转让后，应按工商管理部门有关规定，及时办理三个企业的工商注销登记手续。” 后常熟市双极电子有限责任公司（常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂）（转让方、甲方）与信立公司（受让方、乙方）签订《资产转让协议书》一份，约定，甲方根据企业目前的资产状况和经营运作情况，经股东会及厂行政研究决定，并报上级主管部门同意，将三厂经合并后的全部资产、负债、所有者权益（净资产）转让给乙方；乙方同意以现金出资受让购买甲方净资产562.30元，由于乙方受让购买的是甲方净资产，在受让甲方全部资产的同时，对甲方的全部负债实行延续式接收，并负责履行今后债务的偿还义务，承担相关的法律责任；甲方在资产转让后，按工商部门有关管理规定办理注销登记手续。 另查明：2003年1月8日，常熟市磁性材料厂委托拍卖行将涉案天合楼拍卖，中汇公司以张建中的名义拍卖成交，成交价格为200万元。中汇公司以张建中的名义支付了拍卖款200万元。 后案涉天合楼无法办理过户。2003年1月21日，常熟市磁性材料厂与常熟市中汇电气有限公司签订《关于“天合楼”转让的协议书》一份，约定：“常熟市磁性材料厂（以下简称甲方）与常熟市中汇电器有限公司（以下简称乙方）就座落在原甲方的“天合楼”房地产转让事宜经过协商，达成如下协议：1.“天合楼”已经拍卖给乙方，成交价款200万元。但在办理产权过户手续过程中因无法取得市规划局证明致使无法办理过户，因此双方经过协商决定：1）乙方仍以拍卖价200万元支付给甲方。2）乙方取得“天合楼”的产权，甲方全部搬清后移交给乙方。3）到“天合楼”拆迁时，由甲方出面与市有关部门谈判拆迁补偿事宜，所得拆迁补偿费用在280万元以内（含280万元）全部归乙方所有，超过280万元以上的部分（包括装修改造的补偿费用）全部归甲方所有；低于200万元，甲方不承担责任。乙方的装修改造发票，全部开具甲方名称。2.在“天合楼”拆迁以前的期间内，乙方如需以“天合楼”房产作抵押向银行贷款，甲方负责给予办理。3.本协议经双方签字后生效，同时2003年1月关于“天合楼”的“承租协议”中的第3条（租金支付）和第4条（违约赔偿）作废。” 又查明：拍卖之前，中汇公司通过租赁使用案涉天合楼。拍卖之后，案涉房屋一直由中汇公司占有使用。 又查明：本院于2018年6月27日作出（2018）苏0581破27号民事裁定书，裁定受理顾律、殷启祥、顾建华等四十五人对常熟市信立磁业有限公司的破产清算申请，指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）担任常熟市信立磁业有限公司管理人。 2019年6月，信立公司管理人向中汇公司、张建中发出《腾空迁让通知书》，认为中汇公司基于《关于“天合楼”转让的协议书》占有使用，但信立公司现已被常熟市人民法院裁定受理破产，根据《破产法》第三十二条规定，管理人不应继续履行《关于“天合楼”转让的协议书》，该协议应当解除。现“天合楼”作为常熟市信立磁业有限公司破产财产，管理人根据《破产法》相关规定，应当收回该财产，请中汇公司于2019年6月15日前腾空迁让，将“天和楼”返还移交给管理人，如因协议解除对中汇公司造成损失，中汇公司可就该损失向管理人申报债权，如中汇公司逾期迁让移交，管理人将对中汇公司提起腾空迁让之诉，造成中汇公司其他损失，自行承担。 张建中、中汇公司收到上述通知后，进行了回复，认为根据《破产法》第十八条规定只有双方均未履行完毕的合同管理人方有权解除，而该房屋买卖双方均已履行完毕，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本人对该房屋拥有排除第三人强制执行的权利，综上，“天合楼”系本人合法取得，管理人的通知内容完全与事实、法律相违背，请立即撤回通知。 审理中，原被告一致确认，2003年拍卖后去办理过户，由于“天合楼”纳入拆迁范围，因规划问题无法办理过户，因此双方签订了协议书，但之后一直未拆迁。近期，管理人向规划部门、土管部门等进行了询问，得知案涉土地为划拨商业，如要转让需缴纳土地出让金，且因案涉房屋、土地实际性质与规划性质不同，规划部门无法出具同意缴纳土地出让金的流程单，故仍旧不能办理过户手续。同时，原被告一致确认张建中关于案涉“天合楼”的拍卖、出租等事宜的处理均是代表中汇公司，张建中本人对案涉房屋不享有相关权利，因此如果原告诉请成立，则由中汇公司承担相应责任，今后相关债权也由中汇公司申报，原告不再要求张建中承担责任。 原告信立公司表示，1、目前房屋无法办理过户手续，仍登记在原告名下，原告享有所有权；2、依据破产法第16条、第32条规定，原告如继续履行买卖合同，过户给被告相当于被告以物的形式进行个别清偿，损害其他债权人的权益，管理人不能以过户的方式个别清偿。因此，原告要求被告中汇公司腾空并返还涉案房屋。被告中汇公司返还房屋后，对其造成的损失，其可向管理人申报债权。 被告中汇公司表示，根据相关规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权益能够排除执行的，人民法院应当支持：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。因此被告中汇公司认为其享有案涉房屋的所有权。 以上事实，有资产评估报告书、资产转让协议书、江苏省拍卖成交确认书、关于“天合楼”转让的协议书、民事裁定书、腾空迁让通知书、异议书及本案庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告信立公司与被告中汇公司通过拍卖方式达成案涉“天合楼”的房屋买卖合同，因无法办理过户手续，双方就房屋买卖事宜进行了相关约定。但直至今日，案涉“天合楼”既未被拆迁，也始终无法办理过户手续。信立公司于2018年6月进入破产程序，管理人发函要求解除《关于“天合楼”转让的协议书》，被告中汇公司对此提出异议。本院认为，根据案涉“天合楼”目前的状况，原被告之间的房屋买卖合同及之后签订的协议书事实上不能履行，原告要求终止双方的权利义务关系，本院予以准许。故原告要求被告中汇公司腾空并返还案涉“天合楼”，本院予以支持。至于被告中汇公司因此产生的损失，被告中汇公司可另行依法主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十条规定，判决如下： 被告江苏中汇机电消防工程有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告常熟市信立磁业有限公司返还位于常熟市李闸路中段46-52号的“天合楼”。 案件受理费22800元，由原告常熟市信立磁业有限公司负担11400元，被告江苏中汇机电消防工程有限公司负担11400元，原告预交的案件受理费剩余部分11400元由本院退回，被告江苏中汇机电消防工程有限公司应负担的11400元由其于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年七月三日 法官 助理  袁 媛 书 记 员  姚芝瑜