上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4182号原告(反诉被告)：徐建阳，男，1978年8月12日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨健，男，1994年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨全，上海勤宸律师事务所律师。原告(反诉被告)徐建阳诉被告(反诉原告)杨健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐建阳的委托诉讼代理人南丹，被告(反诉原告)杨健的委托诉讼代理人钱逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建阳向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2.被告返还原告已付押金15,000元以及租金11,000元；3.被告向原告支付违约金36,000元；4.被告向原告支付装修费63,000元和广告费13,000元；5.被告向原告支付购买家电和厨具、桌椅的费用31,108元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将上海市浦东新区高桥镇花山路XXX号、XXX号一层房屋(以下简称：系争房屋)租赁给原告，面积80多平方米。被告在签订合同时谎称自己为房屋所有权人，且向原告隐瞒了房屋大部分为违章建筑的事实，使得原告在对房屋实际产权人及合法面积不知情的情况下与被告签订了租赁合同。合同签订后，原告投入大量成本对系争房屋进行装修，并购买店铺所需的厨具和桌椅。2019年9月23日，原告仅营业一个多月，系争房屋的大部分均被拆除，房屋一层还有楼道，所以导致原告实际使用的面积仅剩35平方米左右，原告无法正常经营，造成巨大损失。被告未尽到合同约定的保证房屋及设施完好并能够正常使用的义务，导致原告合同目的无法实现。被告的行为已构成根本违约，故恳请法院判如所请。杨健辩称，同意解除合同，不同意其他诉请。系争房屋所在的楼房有证面积为179平方米左右，违章面积为20平方米左右，两个部位是连通的，实际是在有证面积后方搭建了违建。系争房屋虽然有部分违建，但是合法面积较大，不妨碍原告履行合同。签约时被告告知过原告存在违建，通知他不要把厨房等经营区域安排在违建内，可将违建作为仓库使用。原告在房屋内接了自来水，其他设备都在有证面积内。违建内堆放了一些可移动的物品。厨房都在有证面积内。原告经营的都是轻餐饮，当时办理营业执照都是通过验收的。事发后，被告积极提出防止原告损失的措施，包括减少租金并帮助修缮、帮助原告恢复装修等。但是原告在未沟通的情况下，于2019年9月28日擅自搬离。反诉原告杨健向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行合同，支付2019年10月16日至2020年4月15日的租金9万元；2.本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告将诉请调整为：要求原告向被告支付违约金36,000元。庭审结束后，反诉原告向本院递交了书面的反诉状，其明确诉请如下：1.反诉被告继续履行合同并支付房屋使用费97,500元(自2019年10月16日，暂计至2020年4月28日)；3.反诉费由反诉被告承担。反诉被告徐建阳针对反诉辩称，不同意支付违约金。是被告根本违约导致合同解除。原告按期支付租金及押金，正常履行了合同，不存在违约。至于2019年10月16日以后的租金，原告当时开设的个体经营户为上海市浦东新区高桥镇徐戴馄饨店，2019年9月28日原告已经将营业执照注销。本院经审理查明：上海市浦东新区花山路808、810号1-3层房屋系案外人何家庆、何婕所有，建筑面积179.88平方米。2019年6月30日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋面积80.50平方米；租期为2019年7月15日至2020年7月14日；第一年租金为每月15,000元，付三押一；甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用；若产生任何违约问题，赔偿金额为合同所定年租金的20%。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告在房屋内进行了装修并经营。原告支付了押金15,000元、租金45,000元以及办证费用16,000元。承租后，原告对房屋进行了简易装修，屋内墙壁还张贴了大面积的广告墙贴。2019年9月，因系争房屋的部分面积系违章建筑而被相关执法部门拆除。2019年9月26日，原告微信告知被告因系争房屋大部分已被拆除，导致合同无法继续履行，故诉争合同于9月26日解除。就房屋装修，原告表示：原告在系争房屋内制作安装水电、敲墙铺设墙砖、水管及吊顶、制作柜子及阁楼，对此被告表示：不认可原告所述的装修情况，原告安装过水电、贴瓷砖，没有敲墙、制作阁楼、安装吊顶，是否做过柜子不清楚。为证明装修及广告费用，原告提供了上海永兴广告制作社出具的上海老馄饨制作清单、收据等证据，上述证据显示原告支出广告费共计13,000元，包括：门头底板、不锈钢钛金包边、门头不锈钢发光字、价目表灯箱、点餐灯箱、墙面高清墙纸广告、开业海报、价目表海报、玻璃贴字及门条。就装修，原告向本院提交了《花山路馄饨店装修工程合同书》、上海艺鸣装饰工程有限公司出具的打印时间为2019年9月27日的装修明细单，以及支付至对方名字为“新春(梁X装修)”、金额共计33,000元的移动支付转账记录。就房屋返还问题，原告称系于2019年9月28日搬离系争房屋，并通过微信告知过被告，被告回复收到了房屋钥匙；对此，被告则表示原告于2019年9月28日擅自搬离且并未与被告交接，而是将钥匙放在了隔壁。就系争房屋的使用面积，原告称拆除后可实际使用的面积仅为35平方米左右，被告则表示已拆除的违章面积约20平方米左右。以上事实由原告递交的《租赁合同》、微信聊天记录、支付宝转账记录、上海老馄饨制作清单、收据、《花山路馄饨店装修工程合同书》、照片及装修明细单，被告递交的上海市房地产权证以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋的部分面积因无产权证明及合法建造手续而被拆除，故原、被告就该部分面积而签订的《租赁合同》依法应确认为无效，其余部分系有效，双方均应恪守。结合被告提交的房产证上载明的大楼总面积，诉争合同约定的系争房屋面积应为建筑面积，故实用面积显然是小于80.50平方米的，而根据被告陈述可知，现系争房屋已拆除的面积已接近或超过系争房屋总面积的三分之一，在客观上房屋的基本形态发生重大变化，显然会对原告的正常使用与经营产生严重影响。故原告以无法达到其合同目的为由解除合同，具备事实及法律依据，应予支持。原告于2019年9月26日微信通知被告解约，本院据此确认合同解除日为2019年9月26日。合同解除后，被告理应退还原告押金及剩余租金。原告于2019年9月28日搬离系争房屋，被告对此系明知，故在此之后房屋空置的扩大损失应由被告自行承担，其应向原告退还2019年9月29日之后的租金。被告作为出租人，理应提供完好的出租房屋，现合同因系争房屋被大面积拆除而解除，其应承担相应的违约责任，故对于原告按照合同约定要求被告支付违约金36,000元的诉请，本院予以支持。就原告要求被告另行赔偿装修损失、广告费损失的请求，本院认为，原告虽主张实际产生装修费用63,000元，但仅提供了33,000元的付款凭证，而证明装修具体情况的装修明细单的生成时间亦远晚于装修的实际时间，故本院对原告称装修花费63,000元的主张难以采信；至于广告费，根据原告提交的广告费制作清单，其上列明的可移动物品亦可由原告自行搬走并再次使用，并不构成原告损失，原告要求被告赔偿，于法无据，而其中由原告张贴在屋内墙面上、与房屋形成附合的广告墙纸，其固然为被告所造成的原告损失，但价值也较为有限，故根据原告提供的现有材料，被告已支付的违约金已足以赔偿原告的装修残值损失及广告墙纸损失，本院对原告要求被告对此另行赔偿装修损失的主张不予支持。至于原告主张的家具家电费，因皆为可移动物品，原告可自行搬走，故对该部分诉请，本院亦不予支持。合同因被告违约而解除，故对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。被告于庭后欲调整反诉请求，因其变更诉请的申请书系在法庭辩论终结后提出，故本院不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐建阳诉被告(反诉原告)杨健于2019年6月30日签订的《租赁合同》中涉及违章搭建的部分无效；二、确认原告(反诉被告)徐建阳诉被告(反诉原告)杨健于2019年6月30日签订的《租赁合同》中涉及有证部分的于2019年9月26日解除；三、被告(反诉原告)杨健应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐建阳押金15,000元；四、被告(反诉原告)杨健应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)徐建阳2019年9月29日至10月14日的租金8,000元；五、被告(反诉原告)杨健应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐建阳违约金36,000元；六、驳回原告(反诉被告)徐建阳的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)杨健的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,682元，减半收取计1,841元，由原告徐建阳与被告杨健各半负担；反诉案件受理费350元，由反诉原告杨健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年七月二日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。