河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初170号原告（反诉被告）：李某，女，1965年2月3日生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：王某，男，1964年11月23日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李卫国，河南勇为律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕某，男，1967年12月30日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）吕某合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，李某及其委托诉讼代理人王某、李卫国，吕某的委托诉讼代理人刘慧晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2018年7月31日签订的房屋租赁合同，被告向原告返还押金10000元；2、依法判令被告向原告返还已收取二层房屋的租金32193.53元；3、依法判令被告赔偿原告经济损失111176.66元（计算至2019年11月22日，要求法院计算至判决生效之日）；4、依法判令被告赔偿原告装修费损失23746元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月31日签订房屋租赁合同，由于被告出租的房屋漏水，严重影响原告正常使用，不能全部达到原告经营药品买卖目的，经原告多次找被告要求修缮房屋，被告也修缮过几次，但至今一年多来没有将该问题解决，至今原告无法对二楼进行装修，开展药房经营业务。原告认为，由于被告没有按照合同约定，向原告提供了存在严重漏水的房屋，致使原告无法实现合同目的。已给原告造成较大经济损失，故诉至法院。吕某辩称，1、原被告双方签订门面房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效；2、原告以承租商铺漏水为由主张解除合同，但原告至今仍正常占有使用商铺，原告以合同目的无法实现为由，主张解除合同，缺乏法律和事实依据；3、被告认为原告发出的解除合同通知无效，根据门面房租赁合同及合同法第93条、94条的相关规定，原告并不享有法定解除权和约定解除权，原告解除权的行使不能发生法律效力，应继续履行合同，并支付拖欠的租赁费。吕某提起反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《门面房屋租赁合同》有效，判令被反诉人继续履行合同；2、如果法院判决合同解除，请求判令被反诉人支付合同解除之前的租赁费并支付自合同解除之日起至实际腾退商铺之日止的占有使用费（占有使用费按每日2000元支付）；3、如果法院判决合同解除，请求判令被反诉人限期腾退租赁商铺，并判令逾期腾退商铺的违约责任（违约金按年租赁费5%/日计算，从法院判决腾退之日至实际腾退商铺之日止）；4、判令被反诉人支付欠付的租金91595元及违约金36638元（违约金是按照年租金的千分之十每日计算，要求的是计算至我们向法院提起诉讼的时间）；5、由被反诉人承担反诉费。事实和理由：2018年7月31日，反诉人与被反诉人签订《门面房租赁合同》，合同约定反诉人将位于安阳市殷都区梅东路御景家园小区临街商业**商铺整体出租给被反诉人，双方依约对租赁物进行了验收、交接。另据合同约定租赁期限为三年，租赁费按约定标准一年支付一次。被反诉人依约支付了第一年的租赁费，但第二年的租赁费至今未付91595元，且在2019年11月22日，被反诉人在不具备合同解除权的情况下向反诉人违法发出解除合同通知书，截止反诉之日被反诉人既不支付租赁费又不腾退租赁的商铺，进而酿成本案纠纷，为维护申请人合法权益特提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李某提交证据：门面房租赁合同、漏水视频光盘、微信收款截屏、解除合同通知书、顺风速运单（回执）、门面房收款单据及银行付款凭证、押金收据、增值税纳税申报表6份、经济损失计算表、御景嘉园商铺销售分户表、装修费用明细清单、收据、物业费单据、从网络上下载的老百姓、大参林、一心堂、益丰大药房四个上市公司的财务指标。吕某提供：门面房租赁合同、催缴通知书及送达至原告药房的图片。以上证据均在卷，可以作为认定本案事实的依据。至于有异议的证据与待证事实关联性及合法性的问题，本院结合相关证据及法律规定确定。根据上述证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2018年7月31日，吕某（甲方）与李某（乙方）签订了《门面房租赁合同》，合同约定吕某将位于安阳市殷都区梅东路御景家园小区临街商业10号商铺整体出租给李某，合同租赁期限为三年，自2018年8月1日起于2021年8月31日止，乙方承诺该租赁门面仅作为经营药房使用。租金为年租金，第一年82100元，第二年91595元，第三年101089元。乙方需在上年8月1日前支付下年度租金。装修费用由乙方自付，租赁期满，其装修不得拆除、人为损坏，无偿归甲方所有。甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方书面提出。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按年租金的千分之十（每日）支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交付，除应支付占用费外，甲方有权要求乙方按年租金的百分之五（每日）支付违约金，从押金扣除，如押金不足支付违约金时，由乙方再支付违约金。如系甲方单方面的原因终止合同的，将退回乙方押金及剩余租赁期相应的房租，若因此造成乙方相应损失，经甲乙双方协商，可给予乙方相应的补偿；如系乙方单方面原因提前终止合同，剩余租金、押金将不予退回，剩余租金、押金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权要求乙方赔偿剩余经济损失。合同签订后，原告交纳了第一年的租金82100元及押金1万元，对承租的商铺第一层进行了装修，并以本地址为住所地注册了《安阳市华药大药房有限责任公司》，开展经营，第二层因漏水未进行装修和经营。2019年7月11日，该出租房屋因漏雨给原告造成损失，被告赔偿原告1600元。2019年11月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：由于你出租的房屋漏水，严重影响正常使用，不能达到我方经营药品买卖目的，经我方多次找你要求修缮房屋，但你一年多来至今仍没有将房屋漏水问题解决，至今我方无法对二楼进行装修，开展药房经营业务，故决定解除《门面房租赁合同》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案被告吕某提供的商铺存在漏水问题，且长期未解决，造成原告二楼无法经营，使合同目的无法实现，原告有权解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告应向原告返还押金10000元。原告应当在本院限定的履行期限内腾清房屋返还给被告。原告要求被告赔偿其经营损失111176.66元，本院认为，原告提供的增值税纳税申报表、产品价格表等证据无法核算其具体损失金额，但因其二楼无法投入经营，确有损失，本院综合其一楼经营收入酌定损失8.5万元。原告要求被告返还二楼租金32193.53元，本院认为二楼虽未投入经营，但也是在原告的使用管理范围之内，故本院结合二楼的位置和面积等因素，酌情支持2万元。原告要求被告赔偿装修费损失23746元，本院认为，原告在一楼已进行了经营，装修是为了自身经营的需要，但因二楼无法投入使用，造成装修未按合同租赁期限3年充分使用，仅使用不足两年，故本院对装修费用酌定支持5000元。被告要求原告支付租金91595元，本院认为，原告租赁房屋使用一楼经营至2020年7月，二楼虽未作经营，但也是在原告的管理使用范围之内，故酌定原告给付被告7万元租金。被告要求原告支付逾期给付租金的违约金36638元，因原被告在履行合同过程中均有违约情况，故本院不予支持。对被告要求的解除合同后的占用费和逾期腾退的违约金，因事实尚未发生，故本院不予支持。综上，被告吕某应向原告李某返还押金10000元，其他部分双方互相折抵后，被告应赔偿原告40000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）吕某于2018年7月31日签订的《门面房租赁合同》，李某应当于本判决生效后十日内腾清租赁房屋。二、限被告（反诉原告）吕某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）李某损失40000元，返还押金10000元；三、驳回李某和吕某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3842元、反诉费1738元，由李某负担1000元，吕某负担4580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  邵红梅审判员  李莎莎审判员  万娅飞二〇二〇年七月二十九日书记员  张月霞