河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0984民初928号 原告(反诉被告)：河间市农村信用合作联社，住所地河间市北街口。 法定代表人：陈树民，理事长。 委托诉讼代理人：张兆平，该社员工。 委托诉讼代理人：丁承先，河北一力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨彪，男，1980年4月14日出生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。 原告河间市农村信用合作联社与被告杨彪房屋租赁合同纠纷暨反诉原告杨彪与反诉被告一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河间市农村信用合作联社委托诉讼代理人张兆平、丁承先、被告杨彪及其委托诉讼代理人杨中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河间市农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：要求被告从原告房屋院落中搬走，将房屋院落交付原告。事实与理由：2007年12月14日，原告所属的瀛州信用社与被告签订房屋租赁协议书一份，协议约定瀛州信用社将座落于北大街××号的房屋及庭院出租给被告使用。租期十年，从2007年12月15日至2017年12月14日，年租金115000元。之后，双方又签订补充协议，将年租金变更为103500元。协议履行期满后，被告又交纳了一年的租金，租期至2018年12月14日，2018年12月，原告通知被告不再续租，要求被告在2019年1月30日前将房屋院落腾空，并交付原告，但被告至今没有将房屋院落交付原告，为此，原告提起诉讼，请依法判处。 杨彪辩称，我是与河间市农村信用合作联社瀛州信用社签订的房屋租赁协议请求法庭依法审查，原告是否有诉讼主体资格。2、被告于2018年11月22日向原告支付了下一年的房屋租金，现原告起诉腾退房屋应当将剩余租金退回。3、合同签订后被告投入一百八十多万元的巨额资金对涉案房屋进行扩建，扩建面积为八百多平方米，现原告起诉被告腾退，应当对被告的投资部分进行补偿。 反诉原告杨彪向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人退换反诉人剩余租金。2、请求被反诉人赔偿反诉人扩建损失180万元。3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2007年12月月14日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》及补充协议，协议约定：被反诉人将座落于北大街××号的房屋及庭院出租给被告使用，租期十年，从2007年12月15日至2017年12月14日，租金100万元，并由反诉人对涉案房屋进行装修、扩建。合同签订后，反诉人投入180万元对涉案房屋进行了装修、扩建。合同到期后，反诉人按照约定，提前一个月向被反诉人支付房屋租金，反诉人继续使用涉案房屋，但是被反诉人却违反约定，起诉反诉人腾退涉案房屋。综上，反诉人认为，被反诉人同意反诉人对涉案房屋进行装修，扩建，应当对反诉人因此而支出的费用承担赔偿责任。 反诉被告河间市农村信用合作联社辩称：被告反诉请求不能成立，1、租赁期满后被告实际占用原告房屋院落的时间应当向原告支付占用费。2、双方签订的租赁合同当中并没有约定对于被告租赁期间增设的设施在租赁期满后进行补偿，并且租赁已经期满。被告要求给予赔偿不能成立。3、协议已经期满，被告应当对租赁物恢复原状，对于租赁期间增设的设施不能强行要求原告进行赔偿。因此应当驳回被告的反诉请求。 原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有:1、房屋租赁协议书一份，拟证实原告下属的瀛州信用社将北大街××号房屋及院落租赁给被告使用，使用期限是10年。2、房屋租赁补充协议一份，拟证实被告改建房屋投资过大，年租金下调到103500元；3、房屋使用协议书一份，拟证被告同意原告无偿使用一间门店，安装自助存款机。4、2018年9月4日原告办公室人员与被告的通话录音一份，拟证原告通知被告租赁到期后不再续租，原告的电话号码为366×××1的固定电话与被告的手机通话记录一份，拟证2018年9月4日，原告确实给被告打了电话。5、公证书一份，证实2018年12月28日原告给被告寄送通知一份，内容是通知被告在2019年1月30日前搬迁，送达回执一份，证实该通知送达给了被告。6、2018年12月25日原告给被告退103500元的交易单据三张，拟证实原告给被告退款时，被告打款的账户已经销户。 被告支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、房屋租赁协议和补充协议，拟证实原告同意被告对涉案房屋进行装修、改造、扩建。2、中国农业银行转账回执。证实2018年11月22日被告向原告支付了下一年度的房屋租赁103500元。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：一、对证据1、2、3的真实性没有异议，但是签订主体是河间市农村信用合作联社瀛州信用社，原告没有提交与瀛州信用社的关系证明，这两个是否是独立的法人，另外房屋租赁补充协议证实被告需要对涉案房屋投资大量资金进行改、扩建。信用社已经使用了一间门市用于自动取款机，使用期限是2014年6月20日至2017年12月14日，现在2019年3月26日已经超出很长时间，至今没有付费，虽然有我的签字，但是当时说的是无偿使用的前提是到期后允许我方自动续租。现在不让我方占用房屋，我方申请给我们补偿。还有2007年签订合同之后，房屋破裂不能使用，十多年来我们一直没让信用社负担过任何维修费，都是我们自己出钱。2018年我们的天然气花了五万元，信用社说不租给我们之后，我们没敢用，但是还在房屋里面。 二、对于通话录音的真实性我认可。 三、对公证书形式的真实性没有异议，但是没有收件人签收，且我方也没有收到过这个公证书。 四、对于原告给我方退103500元的交易单据真实性我方没有异议，但是我方并没有接到过任何退费的通知，被告所交纳的房租至今没有退还。对于其它的复印件我方不予认可。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 一、被告提交的证据1的真实性合法性没有异议，需要说明的是房屋租赁协议书中没有约定对于反诉原告在租赁期间增设的设施在租赁期满后给予补偿。房屋租赁补充协议约定因为反诉原告改建投资过大，年租金相应下调，实际上对于反诉原告改建通过降低年租金的方式给予以相应的补偿。 二、对于证据2的真实性没有异议，2018年11月22日反诉原告确实给反诉被告账户打款103500元，反诉原告所打款项是在2018年9月4日反诉被告通知反诉原告不再续租后打的，并且反诉被告在2018年11月28日准备将款退回，因为账户已经销户，款项无法退回，所以反诉原告所打款项形不成新的租赁协议。 另被告申请对租赁的原告的房屋院落进行扩建的费用进行司法评估。河北今创工程项目管理有限公司出具了鉴定意见书，鉴定结果为：河间农村信用合作联社位于北大街××号的房屋中杨彪扩建费用为人民币910847.75元。虽该鉴定的鉴定费为21600元，亦出具鉴定费发票。 原告对鉴定意见书及鉴定发票的质证意见为： 我社与杨彪房屋于2007年1214日签订补充协议，该协议对租赁我社的房屋改建进行约定，只是允许彪进行改建，而杨彪进行扩建，其行为违反约定，该鉴定意见书也是对扩建进行鉴定的损失，所以对其扩建的行为我们没有约定，我社也没有同意，故其损失我社不应承担。合同约定的是允许杨彪改建，其改建后的房屋在合同到期后没有约定，按照法律规定应当恢复原状，我社也不应承担的扩建费用。杨彪就其私自扩建的行为，按照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，其中鉴定意见书第6页中单项工程费汇总表中，1.1；1.2；1.5；1.6属于装修装饰，共313316.03元，如果法院判决我社承担责任的情况下对上述应当剔除，我社不应承担。鉴定书80页杨彪提供的协议来讲，该协议是伪造虚假合同。因为协议中河间市桂华加工厂是2017年8月29日新成立，而协议是在2008年6月20日签订，所以杨彪提供的三份协议存在伪造行为，鉴定意见书结论真实性、合法性存在问题。根据建筑法律法规规定，新建、改建、扩建是不同的建筑行为，我社还是认为我们约定改建，没有允许杨彪扩建，所以扩建损失与我社无关。 被告杨彪对该鉴定意见书及鉴定费票据没有异议。 对于原、被告提交的证据及鉴定意见书、鉴定费单据，本院认证如下：1、原告与被告均提交的租赁协议书、补充租赁协议书，本院予以采信。2、原告提交的房屋使用协议书，本院予以采信、3、原告提交的通话录音，被告对真实性无异议，本院予以采信。4、原告提交的公证书，本院予以采信。5、原告提交的退款103500元的退款单据本院予以采信。6、被告提交的农业银行转账回执，能与原告提交的退款单据相印证，本院予以采信。7、河北今创工程项目管理有限公司出具了鉴定意见书及鉴定费发票，系有鉴定资质机构作出，本院予以采信。 经审理，本院查明事实如下：2007年12月14日，原告所属的瀛州信用社与被告签订房屋租赁协议书一份，协议约定瀛州信用社将座落于北大街××号的房屋及庭院出租给被告使用。租期十年，从2007年12月15日至2017年12月14日，年租金115000元。同一天，双方又签订补充协议，主要内容为经双方友好协商，因房屋改建投资所需费用过大，需减少房租，将年租金115000减少103500元。于2008年被告杨彪对涉案房屋院落进行扩建，经鉴定，花费的扩建费用为910847.75元。2014年6月16日，原、被告双方又签订房屋使用协议一份，约定被告杨彪同意将租赁的门店一间让原告无偿使用，用于安装自助存取款机，使用期限为2014年6月20日至2017年12月14日。租赁协议履行期满后，被告又交纳了一年的租金，租期至2018年12月14日，2018年12月，原告通知被告不再续租，被告于2018年11月月22日通过农业银行由其母亲给转款103500元，原告收到该款后于2018年12月25日将该退还原告方在农业银行转款账户，但该转款账户已销户，故该款未能退还被告方。原告要求被告在2019年1月30日前将房屋院落腾空，并交付原告，但由于双方纠纷，被告至今没有将房屋院落交付原告。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2007年12月14日签订了房屋租赁协议及补充协议，由被告杨彪租赁原告的房屋院落，合同约定的租赁期限已过，双方没有就续租问题达成协议，原告现在要求与被告从其所租赁的房屋院落中搬走。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告杨彪反诉要求原告负担房屋扩建费用，由于涉案房产位于河间市城区，故原、被告之间的合同为城镇房屋租赁合同。原告在与被告签订合同的同一天，又与被告签订了补充协议，允许被告对房屋进行改建，被告杨虎于2008年扩建后，原告并未提出异议，并于2014年6月16日又与被告杨彪签订了房屋使用协议，约定由原告无偿使用被告租赁的房屋一间。可见，原、被告于2007年签订补充协议的本意为允许被告扩建房屋，并在合同的实际履行中亦认可被告的扩建行为。被告杨彪对于房屋扩建的费用，经评估，河北今创工程项目管理有限公司在出具的鉴定意见书中确认的扩建费用为910847.75元。原告在对该鉴定意见书的质证意见中称鉴定意见书的扩建费用汇总表中第第一项，“给排水”第二项“电气”第五项“SBS复合胎防水巻材”第六项“装饰”属于装修装饰，依照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，如果法院判决其承担责任，对上述项目费用应当剔除。本院认为《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定是对承租人租赁的出租人的原始房屋根据自己的租赁目的进行的装饰、装修所做的规定，而鉴定意见书的扩建费用汇总表是对被告扩建的费用进行的汇总，本案中扩建的房屋等同于新建的房屋，必然会添加必要的水电设备及进行必要的装修、装饰，故该第一项、第二项、第五项、第六项应属于扩建的必要建设设施，不应属于《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条中规定装修、装饰，其费用应属于的扩建费用。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，杨彪未向本院提交建设的合法手续，故该扩建属于“未办理合法建设手续”情形，对此原、被告均有过错，结合本案案情，双方的过错应各占50%，故对于该扩建的费用，应由原、被告各负担50%。原告应给付被告杨彪扩建费用为455423.88元，对于原告应负担的部分，原告称已通过补充协议，实际上通过减少租金的形式对于被告改建的费用给予了相应的补偿，但该补偿远不够杨彪的扩建费用，且在补充协议中亦没有约定，原告给被告减少房租后，被告的其它改建费用由被告自行负担的内容。故根据本案实际情况，本院认定原告给被告所减少的租金为对被告扩建费用的部分补偿，不足原告应负担50%的部分，仍应由原告补偿给被告。原告每年减少房租11500元，至2020年，共计减少了12年，为138000元，该费用应计算在原告所承担的扩建中，应从原告负担的455423.88元中扣除，故原告应再给付被告扩建费用317423.88元。反诉原告还要求反诉被告返还其多给付的房租，因从2018年12月份至2020年，被告杨彪又占用了原告一年多的房屋，故原告可不必退还杨彪在2018年11月22日多给付的房租。综上所述，并依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告杨彪于本判决生效之日起十日内从其所租赁的原告河间市农村信用合作联社座落于北大街××号的房屋及庭院中搬走，将房屋院落交付原告。 二、反诉被告河间市农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内给付反诉原告杨彪扩建费用317423.88元。 三、驳回反诉原告杨彪的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，由被告杨彪负担；反诉费10500元，由反诉原告杨彪负担8649元，由反诉被告河间市农村信用合作联社负担1851元；鉴定费21600元，由原告河间市农村信用合作联社负担5465元，由被告杨彪负担16135元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  李雁彬 二〇二〇年七月三十日 书记员  金 帅