山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初700号原告：孟翠华，女，1963年7月7日出生，汉族，住山东省淄博市周村区）。委托诉讼代理人：黄义琴，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷凤梅，北京市京师（青岛）律师事务所律师。被告：青岛大邦置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处岭海西路40号（确认送达地址为青岛市即墨区温泉街道办事处领海西路39号）。统一社会信用代码：91370282065092145G。法定代表人：于倩，董事长。委托诉讼代理人：刘福密，男，1986年5月8日出生，汉族，住山东省巨野县，系被告处职工。原告孟翠华与被告青岛大邦置业有限公司（以下简称大邦置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟翠华及其委托诉讼代理人黄义琴、殷凤梅到庭参加了诉讼，被告大邦置业公司第一次庭审经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，被告大邦置业公司委托诉讼代理人刘福密到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告孟翠华向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告签订的《购房定单》；2、被告向原告返还购房款718493元；3、被告向原告返还办证费27286元、维修基金10117元、无房证明20元、印花税455元；4、被告向原告赔偿利息损失至实际支付之日止，暂计算至2019年12月12日利息损失为113848.34元；5、被告向原告赔偿律师费损失23000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月21日签订《购房定单》，约定原告购买被告销售的红豆杉.养生谷公寓3-210号房屋。签订本订单时支付购房定金50000元，已付定金自动转为购房款。于2017年4月21日前一次性交纳首付款455493元，贷款额为454000元。买受方需按双方约定的时间或销售方通知传达的时间办理补款、签订合同、房屋交接、房产证事宜。原告于签订订单当日支付了定金50000元，于2017年4月18日一次性缴纳首付款409493元，加之50000元定金转为购房款，合计交纳首付款459493元，较之《购房定单》约定交纳455493首付款多交纳4000元。另，原告与被告尚未签订《房屋买卖合同》，也未办理贷款，更未办理网签时，被告便强要求原告先行交纳办证费27286元、维修基金10117元、无房证明20元、印花税455元。因为涉案房屋原告需通过贷款购买，故原告与被告签订《购房定单》之前，便告知被告自己曾有银行逾期，可能办理不下来贷款。但是，被告明确向原告表示被告与银行的关系很好，有逾期，被告也能够为原告成功办理贷款。为此，原告才与被告签订《购房定单》贷款购买涉案房屋。原告提交贷款资料后，逾期并不能贷款，但被告多次要求原告补交些房款，减少贷款金额以便于能够为其成功办理贷款。但最终，被告也未能够履行为原告成功办理贷款的义务。另，原告交纳首付款后多次催促被告与其签订《房屋买卖合同》，但被告以种种借口推脱。至今签订《购房定单》已近三年，被告共收取原告70余万元房款但并不与原告签订《房屋买卖合同》，且在未办理网签的情况下，无故向原告收取办证费、维修基金，无房证明、印花税。综上，被告的行为已经侵害原告的合法权益，构成根本违约，应当向原告返还已付款项外，另需向原告赔偿损失。原告与被告多次协商，未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告大邦置业公司辩称，首先，原告在签订购房定单时未向被告告知其可能会因为银行征信问题无法贷款，被告也从未向原告承诺可以在其不具备贷款条件的情况下为其办理银行贷款。原告系完全民事行为能力人，在明知自己的征信情况不符合贷款要求的情况下仍签订购房定单，理应承担无法办理贷款所带来的后果。其次，原告向被告支付购房款大幅超出购房定单约定首付款的行为表明原告变更了付款方式，由贷款变更为非贷款。最后，购房合同未签订不是被告单方行为的结果，网签备案时签订购房合同是通行作法。通常银行贷款审批无需提供购房合同，待银行审批通过后双方再行签订购房合同并办理购房合同网签，网签完成后银行即可放款。如双方在贷款审批完成前即签订网签备案合同，一旦贷款不成则需要变更网签合同内容，而按照行政主管部门规定，网签备案合同几乎没有变更的可能，如此以来会大幅增加双方的交易成本。购房定单约定的内容已经包括了房屋坐落、面积、价格、付款方式等主要合同内容，足以对双方形成足够的约束，购房合同的内容也不过如此，因此在网签备案之前是否签订书面购房合同不影响双方对购房合意的履行。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。经本院开庭审理查明，2017年3月21日，原告孟翠华与被告大邦置业公司签订《购房定单》一份，主要约定：原告孟翠华购买被告大邦置业公司开发的红豆杉.养生谷公寓3-210户房屋，暂定建筑面积76.07㎡，成交单价为11956.001元/㎡，房屋总价为909493元，原告应交纳购房定金50000元，其中签订本定单时支付50000元，已付定金自动转为购房款，逾期未付，定金不予退回，付款方式为按揭付款，原告于2017年4月21日前一次性交纳按揭首付款455493元，贷款额为454000元。另外，《购房定单》还对违约责任作了如下约定：1、买受方（即本案原告孟翠华，下同）逾期付款的违约责任：逾期在15日之内，买受方按日向销售方（即本案被告大邦置业公司，下同）支付应付款万分之五的违约金，本定单继续履行，逾期超过15日后，销售方有权解除本定单，买受方按累计应付款的5%向销售方支付违约金，销售方有权直接从买受方已缴纳的款项中扣除违约金；2、如因销售方原因将买受方定购房屋另行销售，销售方应配合买受方再选定未售房源，买受方定购当日交纳定金不足5万元，需在双方约定时间内补齐，若买受方未按约定不足定金或交纳总房款及装修款，买受方同意将已交定金或总房款作为违约金赔付给销售方，同时销售方有权对该房屋另行销售他人；3、买受方应于首次交纳房款后七日内持本定单、身份证、应交房款收据签订购房合同，双方在签订正式购房合同之前，此定单作为法律有效之合约，在双方签订正式购房合同后，本定单效力即行终止，所有权利义务以购房合同为准；4、买受方需按双方约定的时间或销售方通知传达的时间办理补款、签订合同、房屋交接、房产证等事宜。销售方最大限度的为买受方提供便利条件，买受方若逾期办理，销售方可选择将买受方认购的商品房另售他人，买受方交纳的定金及房款不予返还；5、因规划、设计变更导致买受方所定购房屋使用功能发生变化时，双方同意按买受方退房或选择购买其它户型房屋方式处理。《购房定单》签订后，原告孟翠华于2017年3月21日向被告大邦置业公司交纳定金50000元，于2017年4月18日交纳首付款447371元。原告孟翠华因为征信问题未通过银行的贷款审批。后原告孟翠华分别于2018年12月10日支付50000元、于2018年12月13日支付50000元，于2019年1月22日支付30000元、于2019年6月2日支付50000元，于2019年6月3日支付50000元、于2019年7月1日支付29000元，共计支付款项756371元，其中包含房款718493元，办证费27286元、无房证明20元、维修基金10117元、印花税455元。被告大邦置业公司在庭审中提交了其工作人员与原告孟翠华的微信聊天记录，证明原告孟翠华同意变更付款方式，在该聊天记录显示原告当时说“我陆续的把款尽量的看看，我全交上，我不想贷款”，“我就是这么想的，我就是不愿意贷款，我所以说吧，尽量的吧，我看看尽量的呢，或者是就说尽量呢，不贷他实在没办法了就说没办法的办法哈，我一般呢就是想都交上钱。”原告孟翠华称其无力支付剩余房款。上述事实有原、被告的陈述，原告孟翠华提交的工商信息打印件、购房定单、收款收据、录音资料，被告大邦置业公司提交的其工作人员杨明楠与原告于2018年12月13日的微信聊天记录截图等证据，经质证，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，原告孟翠华与被告大邦置业公司订立的《购房定单》，未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。根据购房定单约定，付款方式为贷款，但是因为原告孟翠华征信的问题，贷款审批一直没有通过。被告大邦置业公司提交了的原告微信聊天记录，欲证明原告同意变更付款方式，原告不认可。从微信聊天记录的内容看，原告虽然表示想尽力付全款，但并没有明确表示一定付全款，不能认定变更了付款方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”以及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有关要求赔偿损失。”该案中，原告孟翠华交纳了大部分房款后，因其个人征信问题没有通过银行贷款审批，被告也没有按照约定期限与原告签订商品房买卖合同，也未交付房屋，原告孟翠华称其无力支付剩余房款，购房定单无法继续履行，应于被告大邦置业公司收到应诉手续之日即2020年5月24日解除。因此，关于原告孟翠华要求解除原告与被告签订的《购房定单》的诉讼请求，本院予以支持。被告大邦置业公司应返还原告孟翠华购房款718493元及各项办证费用37878元（办证费27286元+无房证明20元+维修基金10117元+印花税455元）。购房定单系因原告孟翠华征信问题无法申请银行贷款从而导致无法继续履行，因此，关于原告孟翠华要求被告赔偿其利息损失及律师费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《购房定单》于2020年5月24日解除；二、被告青岛大邦置业有限公司于判决生效后十日内返还原告孟翠华购房款718493元；三、被告青岛大邦置业有限公司于判决生效后十日内返还原告孟翠华各项办证费用共计37878元；四、驳回原告孟翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费12732元、保全费4770元（原告预缴），由原告孟翠华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘平平审判员  周学成审判员  李林娟二〇二〇年七月十六日书记员  赵彩彩附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”2、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有关要求赔偿损失。”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”