惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3号原告：祖帅，女，汉族，1981年2月16日出生，住址：广东省深圳市龙华新区****************4C，身份证号码：220************101。委托代理人：范渊源，广东煜双律师事务所律师。委托代理人：魏轶晓，广东煜双律师事务所律师。被告：欧阳志光，男，汉族，1976年8月26日出生，住址：湖南省洞口县***********，身份证号码：430************519。第三人：惠州市易美和实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**畔山名居****106商铺。法定代表人：李某1。原告祖帅与被告欧阳志光、第三人惠州市易美和实业有限公司（下称易美和公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告祖帅及其委托代理人魏轶晓、第三人易美和公司的法定代表人李某1均到庭参加诉讼，被告欧阳志光经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖帅向本院提出的诉讼请求:一、依法判决被告按《房产买卖合同》的约定，按房屋成交价格的20%支付原告违约金人民币244000元；二、判决被告返还原告定金人民币50000元；三、判决被告返还原告额外收取的人民币30000元费用；四、判决被告承担原告因履行《房产买卖合同》所支出的贷款手续费18300元；五、判决被告承担本案包括诉讼费、执行费、保全费在内的全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月14日，原告通过本案第三人房产中介公司介绍，与被告签订《房产买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市大亚湾西区***********************，不动产权证号为：粤（2018）惠州市不动产权第XX号，登记建筑面积165.9平方米。并约定：被告在合同签订之日起60日内办理赎楼手续，向第三方担保公司进行借款，偿还被告其他债务以解除该房屋的抵押登记，进行后续不动产的过户交易。但约定的赎楼期限届满，被告拒不办理赎楼手续，履行合同义务。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为，构成了违约，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至贵院，恳请判如所求。原告祖帅向法庭提交以下证据：证据1、房产买卖业务签订文件合订本（包含买卖合同、定金收据），拟证明原被告之间的房屋买卖关系、以及原告已支付被告定金5万元。2019年8月14日原被告双方签订涉案房屋买卖合同，该份证据第6页最下方约定了被告办理赎楼手续的期限，依照该约定，被告应当于2019年10月30日前办理赎楼手续，但至今被告仍未办理。其应当根据该证据第11页第12条第2项第2款的约定向原告支付违约金；证据2、银行转账电子回单，拟证明原告已支付被告定金5万元；证据3、配偶同意出售声明，拟证明被告配偶知晓并同意出售房屋；证据4、补充协议，拟证明被告承担赎楼义务，原告承担仅赎楼2个月的费用；证据5、定金凭证说明及转账收款记录，拟证明被告尚有人民币3万元未退还原告，依照正常房产交易流程，原告向被告支付部分首期款，剩余房屋价款向银行申请按揭贷款，双方约定原告向被告支付20万元用于办理银行按揭贷款审批手续，被告答应在银行审批手续办理后将该笔费用退还给原告，但至今仅退还了17万元，尚有3万元未退还。该证据中双方的表述真实意思是：该笔20万元仅用于办理银行按揭贷款手续；证据6、解除合同通知书及EMS送达记录，拟证明按双方买卖合同约定，原告行使自己的合同解除权，2019年11月8日原告向被告发出书面解除合同通知书；证据7、微信聊天及付款记录，拟证明为完成房屋过户贷款交易，原告支付第三人18300元，原告为办理银行按揭贷款业务向第三人支付了18300元的服务费。第三人易美和公司质证意见：对证据1-7无异议。被告未到庭参加诉讼，也没有提供证据及答辩意见。第三人易美和公司辩称，原告的起诉状事实与理由情况属实，没有异议。第三人易美和公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月14日，被告欧阳志光作为卖方（甲方）与原告祖帅作为买方（乙方）及第三人易美和公司作为居间人（丙方）签订了《房产买卖合同》，主要内容：一、甲方所售房屋坐落于惠州市西区***********************，房产证号为：粤20**惠州市不动产权第XX号，该房屋已设定抵押，抵押权人为李亮，甲方确认截至合同签订当日该房屋尚未归还的贷款金额为51万元，甲方保证对前述信息的真实性负责，如因前述信息与实际不符，导致相关税、费增加的，则由甲方承担增加的税、费。甲方须于办理注销抵押登记手续当日将房产证或不动产权证书原件交予丙方或丙方指定的第三方代为保管，直至办理权属转移登记。二、甲方需委托担保公司赎楼的，须于签订本合同之日起60个工作日内向丙方指定的或托管定金和交房保证金的其它第三方指定的担保公司或其员工出具办理赎楼等相关手续的公证委托及签署担保服务合同，并将公证委托书原件交予前述担保公司，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准，乙方应予以协助；甲方虽已办理本项所述赎楼手续，但未能获得赎楼贷款的，甲方应当自知道或应当知道担保公司无法赎楼之日起四十个工作日内自行赎楼，还清贷款及办妥注销抵押登记手续。三、甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为127万元。购房定金5万元，乙方应于签订本合同后1日内向甲方支付。四、乙方拟贷款金额为122万元，乙方选择商业贷款，须于2019年8月31日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，贷款金额以贷款机构出具的同意贷款通知中记载的可贷款金额为准。五、违约责任：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。合同还约定其他内容。签订上述合同的当日，原告与被告签订了《补充协议》，主要内容：1、涉案房屋成交价127万元，定金5万元，尾款122万元，被告必须配合原告办理贷款，预计贷款金额139万元，贷款多余的金额于放款当天转给原告指定账户。2、涉案房屋有金融平台抵押欠款约50万，由原告出赎楼费用，预计2个月时间，按2分利息计算，费用约20000元。3、买卖双方须无条件配合办理按揭审批，过户，时间节点以中介方电话短信微信通知为准，任何一方不配合办理上述手续，即视为违约，承担合同规定的违约责任。当日，原告向被告支付了定金5万元。2019年8月27日，原、被告签订了《定金凭证说明》，内容为：买卖双方约定时间转账20万元过账，只是提供给银行按揭做凭证，跟双方房子交易本身没有关系，不作为交易凭证。原告向被告转账支付了20万元，被告已向原告退还17万元，剩余3万元未退还给原告。被告在本院对其询问中对此予以认可。2019年11月8日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，2019年11月10日已显示签收。该通知书载明：本人于2019年8月14日与你方签订《房产买卖合同》，其中约定你方向本人出售位于惠州市大亚湾西区***********************，不动产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第XX号，登记建筑面积165.9平方米，并约定你方在合同签订之日起60日内办理赎楼手续，以便完成后续过户交易。但约定的赎楼期限届满，你方拒不履行合同义务，不进行赎楼，恶意违约，严重侵害了本人的合法权益，本人现依据《房产买卖合同》的约定，向你方发出通知，决定解除《房产买卖合同》，并通过法律途径追究你方违约责任。后原告因被告未在约定期限内对涉案房屋进行赎楼，遂向法院起诉，请求判如所请。本院根据原告诉前财产保全的申请，于2019年12月4日作出（2019）粤1391财保66号《民事裁定书》，裁定查封被告欧阳志光名下位于惠州大亚湾西区石化大道西288号世福家园16栋18层02号房[不动产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第XX号，建筑面积为165.9平方米]的房产，查封价值以人民币342300元为限，查封期限为三年。本院认为，原告祖帅与被告欧阳志光签订的《房产买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。合同签订后，原告按照约定于签订合同当日即2019年8月14日向被告支付购房定金5万元，履行了合同约定的义务。被告应按照合同约定，在签订合同之日起60个工作日内办理赎楼，被告未在合同约定的期限内进行赎楼，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告在签订《房产买卖合同》时约定：“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为原告，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金”，因涉案房屋成交价格为127万元，其20%应为254000元，原告诉请按244000元支付违约金，是其对自身权利的放弃，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因本案原、被告已约定“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同”，合同解除条件已成就，因此，原告以被告未在合同约定期限内进行赎楼为由向被告邮寄发出《解除合同通知书》，原、被告双方签订《房产买卖合同》已解除。合同解除后，原告已支付的50000元购房定金被告应予返还。对于原告向被告支付的3万元，属于不当得利，被告也应予返还。对于原告要求被告承担贷款手续费18300元的诉请，原告只提供了一份“朱良”的聊天记录，未进一步举证证明该聊天记录的双方的身份，也未提供相关的贷款合同，因此原告该诉请证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告祖帅与被告欧阳志光、第三人惠州市易美和实业有限公司于2019年8月14日签订的《房产买卖合同》；二、被告欧阳志光在本判决生效之日起十日内向原告祖帅返还购房定金50000元；三、被告欧阳志光在本判决生效之日起十日内向原告祖帅返还款项30000元；四、被告欧阳志光在本判决生效之日起十日内向原告祖帅支付违约金244000元；五、驳回原告祖帅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3217.25元，由原告祖帅负担137.25元，被告欧阳志光负担3080元。被告欧阳志光应在本判决生效之日起十日内向原告支付3080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇二〇年七月八日法官助理 罗淑怡书 记 员 刘宇杰