福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2554号 上诉人（原审被告）：周勇臣，男，1977年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州展览城有限公司，住所地福建省泉州展览城商贸小区办公楼。 法定代表人：杨桂宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄应县，福建晋贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜显冰，福建晋贤律师事务所实习律师。 原审第三人：泉州展览城宾馆有限责任公司，住所地福建省泉州市鲤城区展览城商贸小区。 法定代表人：张华强，该公司董事长。 上诉人周勇臣因与被上诉人泉州展览城有限公司（以下简称展览城公司）、原审第三人泉州展览城宾馆有限责任公司（以下简称展览城宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周勇臣的委托诉讼代理人高韶云、被上诉人展览城公司的委托诉讼代理人黄应县到庭参加诉讼，原审第三人展览城宾馆经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 周勇臣上诉请求：一、改判原审判决第二、第四项关于按月利率2%支付至判决确认还款之日止的逾期付款违约金为周勇臣无需支付违约金；二、改判原审判决第三项为周勇臣无需支付自2019年5月25日起至2019年6月20日止的占用费用9802.15元；三、改判原审判决第五项为周勇臣无需支付室外卫生清洁费11560元及逾期付款违约金。事实与理由：一、关于拖欠涉案宾馆违约金及逾期支付水、电费违约金，周勇臣认为一审判决不当，理应改判。周勇臣租赁经营展览城公司位于泉州展览城宾馆部分建筑用于经营宾馆使用。本案虽为租赁合同纠纷，然展览城公司也应提供符合经营条件的宾馆供周勇臣经营使用，而本案涉案宾馆并不具备消防验收合格证，因此双方签订的合同因不可实现合同目的而解除，而一审法院将涉案合同的解除归咎于周勇臣违约明显不当，理由如下：1.涉案建筑虽办理项目总登记，但并未办理分户登记，也未取得国有土地使用权证，一审法院断章取义在展览城公司未提供任何《国有土地使用权证》的情况下，即推测涉案项目已取得国有土地使用权证明显不当；2.展览城公司提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》并不能证明本案周勇臣所租赁经营的宾馆系经消防部门检查合格，首先，本合格证消防权证仅限于在投入使用营业前消防合格，而在投入使用或营业后仍应办理消防验收；其次，周勇臣所租赁面积也与本证使用面积为1883平不相符；最后，本证消防安全检查地点为商贸小区(第3、4层)与周勇臣租赁经营地点并非同一地点，与本案不存在关联性。因此本案涉案宾馆并未取得消防验收许可证，不能对外经营使用。本案展览城公司并未如实告之涉案宾馆未取得消防验收许可，致使涉案宾馆无法正常经营，因此本案展览城公司故意隐瞒涉案宾馆无法经营使用情况，导致无法实现合同目的，展览城公司对此存在过错，因此无权要求周勇臣支付违约金。二、一审判决要求支付占用费与事实不相符。2019年3月13日，展览城公司向周勇臣发函要求周勇臣于2019年3月25日前交纳承包费，否则立即解除合同。展览城公司函件中并未要求周勇臣办理移交手续，在2019年5月24日，周勇臣在开庭时已明确本案涉案宾馆可交由展览城公司接收，周勇臣无可收回任何用品，所有物品均可由展览城公司处置。而展览城公司却以需办理书面交接手续为借口，无故拖延接收涉案宾馆，因此相应扩大损失责任不在于周勇臣，不应由周勇臣承担占用费。三、关于物业卫生清洁费，周勇臣认为并无任何依据，理应改判。本案展览城公司无权收取物业卫生费，涉案宾馆并未投入使用，周勇臣也系将装修产生的垃圾等交由装修公司负责清运，展览城公司实际并未投入任何的物业服务当中，也未成立物业服务企业，因此无权要求周勇臣支付物业费。退一步讲，即使认为应支付清理费也应由展览城公司提供相应支付清洁费的转账凭证及票据，并按实际产生的费用支付。另涉案宾馆周勇臣也仅开始装修，也不应承担如此之高的物业清洁费。 展览城公司答辩称，一、原审判决周勇臣向展览城公司支付经营承包费、水电费违约金，完全正确，周勇臣主张理由不成立。(一)《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(以下简称合格证)足以证实展览城公司所属经营宾馆的房屋，不存在任何消防问题，不影响周勇臣合同目的实现。1.合格证载明的内容，与宾馆所属房屋情况相符，宾馆经消防验收合格。合格证载明：“宾馆所在地：商贸小区(第3、4层)；场所使用情况：一、二层为店面，三、四层为宾馆。”说明消防安全检查对象是宾馆所属房屋的第3层、第4层，一、二层是店面，无需按照公众聚集场所标准进行消防检查。周勇臣以建筑面积与合格证体现的面积不符，借此否认合格证的合法效力，没有事实依据。2.展览城公司持有合格证，即证实宾馆消防验收合格。(1)根据《消防法》第十一条、第十二条、第十三条及第十五条的规定，需要进行消防审核的装修工程，在施工前需要提交工程消防设计文件，由消防部门审核；工程竣工后再进行消防验收，验收合格发放消防安全检查合格证。周勇臣主张无法办理“消防验收报备”手续，实际上就是上述消防设计文件的审核工作。展览城公司所发包的宾馆拥有合格证，周勇臣该项主张无法成立。假设存在消防验收报备无法办理的情况，事实上也是因周勇臣在装修时擅自将宾馆一楼的一个承重柱敲掉，严重损害房屋安全原因所致，展览城公司无需担责。(2)合格证背面记载“场所因扩建、改建或改变使用性质，应当依法办理消防许可或备案手续”足以说明案涉宾馆如周勇臣利用原场所继续经营，不必办理消防备案手续，原承包标的足以实现合同目的，同时也证实周勇臣对宾馆进行改建且严重影响房屋安全是导致消防无法备案的唯一原因，若无法进行消防报备是因周勇臣行为所致。(二)本案为承包经营权纠纷，承包标的是宾馆，宾馆所属房屋是否办理权属证书并不影响承包合同的法律效力及周勇臣的合同目的实现，况且房屋已办理权属证书，周勇臣借宾馆所属土地的权属状况主张合同目的无法实现，没有事实及法律依据。二、原审判决周勇臣应支付2019年5月25日至2019年6月20日期间的占用费完全正确。周勇臣至今并未与展览城公司办理宾馆腾空返还的交接手续，虽然周勇臣一审主张展览城公司可以自行接收宾馆，但宾馆因周勇臣承包后着手前期装修，已被破坏的面目全非，周勇臣若没有将宾馆恢复原状，展览城公司也无法继续经营。展览城公司从今后维权的角度，双方必须确认周勇臣破坏宾馆的事实，要求办理交接手续是十分必要的，周勇臣单方通知展览城公司可以自行接收宾馆不能免除周勇臣办理移交的义务。周勇臣未办理移交前的占用费用仍应由周勇臣承担，因此不能认定在2019年6月20日之后的损失属于展览城公司怠于行使权利导致损失进一步扩大的部分。三、周勇臣应根据合同约定支付卫生清洁费。 展览城宾馆未作答辩。 展览城公司向一审法院起诉请求：1.立即解除展览城公司与周勇臣签订的《房屋租赁合同》；2.周勇臣立即向展览城公司支付自2019年1月10日起至2019年4月9日止的租金32673元，并以租金32673元为基数按月利率2%计付自2019年1月15日起至判决确定付款之日止的逾期付款违约金；3.周勇臣应按照《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准即以建筑面积1361.41平方米为基数按每月每平方米8元（2019年11月10日起按每月每平方米9元、2020年11月10日起按每月每平方米10元、2021年11月10日起按每月每平方米11元）计付展览城公司自2019年4月10日起至实际腾还租赁房屋之日止的租金（房屋占用费用）；4.周勇臣立即支付展览城公司自2017年11月16日起至2019年4月10日止的水费79.8元、电费658.9元，并以水费79.8元、电费658.9元为基数按月利率2%计付自2019年4月15日起至判决确定付款之日止的逾期付款违约金；5.周勇臣立即支付展览城公司自2017年11月10日起至2019年4月9日止的物业卫生费11560元，并按月利率2%及《房屋租赁合同》第五条规定标准计付自2017年11月10日起至判决确定付款之日止的逾期付款违约金（违约金暂计至2019年4月9日为1819.84元）；6.本案全部诉讼费用由周勇臣承担。后展览城公司变更其第二、三项诉讼请求为：2.周勇臣立即向展览城公司支付自2019年1月10日起至2019年5月24日止的租金49010元，并以租金49010元为基数按月利率2%计付自2019年1月15日起至判决确定付款之日止的逾期付款违约金；3.周勇臣应按照《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准即以建筑面积1361.41平方米为基数按每月每平方米8元（2019年11月10日起按每月每平方米9元、2020年11月10日起按每月每平方米10元、2021年11月10日起按每月每平方米11元）计付展览城公司自2019年5月24日起至实际腾还租赁房屋之日止的占用费用，其余诉讼请求不变。 一审认定事实：2017年10月20日，展览城宾馆与周勇臣签订一份《泉州展览城宾馆承包经营合同》，该合同约定：展览城宾馆将现有经营管理的所有房屋，包括一层大堂、三、四层客房、办公室、库房等144间（套），其中现有客房135间、床位270个、建筑面积6813㎡，包括宾馆现有的设备、设施、物品；2.展览城公司现有配套宾馆的二楼房屋、包括厨房、餐厅、办公室等22间，建筑面积1361.41㎡，包括现有的设备、设施，两项合计166间（套），建筑面积8174.41㎡（其中展览城公司二楼房屋建筑面积1361.41㎡，与展览城公司另行签订租赁合同）承包给周勇臣进行经营，并对其他承包经营事项进行了约定。 后展览城公司与周勇臣签订了一份《房屋租赁合同》作为上述《承包经营合同》的补充，该《房屋租赁合同》约定：1.展览城公司将泉展商贸街E201-209、F201-210、F212、G201、G210号共计22间，合计建筑面积1361.41㎡租赁给周勇臣；2.租赁期限：自2017年11月10日起至2022年11月9日止（给予60日的免费装修筹备期）；3.租金标准：每月8元/㎡，每月租金为10891元，租金每季度交纳一次，第三年起（包含第三年）每年递增1元/㎡·月，周勇臣应于每季度初5日内将此费用交付展览城公司，逾期交付每天按5‰收取滞纳金；4.合同保证金，因周勇臣已在《承包经营合同》中支付承包保证金40万元，本合同不再另行收取，保证金条款同《承包经营合同》一致；5.卫生费收费标准：电费1.1元/度，水费3.5元/吨，物业卫生费680元/月，周勇臣应于每月5日之前缴清各项费用，逾期按每日5‰收取滞纳金；……9.违约责任：周勇臣应及时交付本合同规定的各种款项，若欠款超过一个月，则视同周勇臣放弃租赁权及房屋内财物，展览城公司有权采取措施停水、停电、更换门锁，没收合同保证金收回其租赁房屋。 合同签订后，展览城公司依约将诉争房屋交付周勇臣使用，周勇臣对诉争房屋投入装修，但因故中止装修，并未实际进行经营。周勇臣依约支付租金至2019年1月9日，但从未支付过水电费及物业卫生费。因周勇臣未支付款项，展览城公司遂于2019年4月12日向法院提起诉讼。周勇臣于2019年6月18日向展览城公司寄送一份《通知书》，认为为避免双方造成更大的损失，展览城公司可以直接接收房屋，该邮件由展览城公司于2019年6月20日签收。 一审法院认为，展览城公司与周勇臣签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现双方均同意该《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除，系双方真实意思表示，予以确认。各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。展览城公司依约将诉争房屋交付周勇臣使用，但周勇臣自2019年1月10日起未再支付展览城公司租金，至2019年5月24日合同解除之日止，周勇臣共计结欠展览城公司租金49010.76元（1361.41㎡×8元/月·㎡÷30天×135天）。合同解除后，在周勇臣向展览城公司移交所承租的房屋之前，仍应支付相应的占用费用。周勇臣在第一次庭审时表示诉争房屋中已无需要腾空物品，展览城公司可以直接接收房屋，但展览城公司认为双方应办理书面交接手续，周勇臣同意双方私下办理交接手续，但事后双方并未办理交接手续。后周勇臣于2019年6月20日向展览城公司寄送一份《通知书》，再次告知展览城公司可直接接收诉争房屋，但展览城公司对此未作答复。鉴于双方均已同意解除合同，且周勇臣多次向展览城公司表示其已无需要腾空物品，展览城公司可以直接接收房屋，但展览城公司未积极与周勇臣办理交接手续，对于相应的扩大损失应由展览城公司自行承担，故可以认定周勇臣已于2019年6月20日将诉争房屋交接给展览城公司，因此，周勇臣应支付展览城公司自2019年5月25日起至2019年6月20日的占用费用9802.15元（1361.41㎡×8元/月·㎡÷30天×27天）。 周勇臣自租赁后从未支付过水电费用，展览城公司主张周勇臣结欠自2017年11月16日起至2019年4月10日止的电费658.9元、水费79.8元，周勇臣对该数额无异议，予以确认。展览城公司主张周勇臣应支付物业卫生费11560元，因《房屋租赁合同》第五条约定：周勇臣应支付物业卫生费680元/月，该约定是双方的真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。周勇臣虽辩称其未进行实际经营无需承担该费用，但周勇臣在装修过程中必然会产生相应的垃圾清理等卫生问题，故对该项费用予以支持，因此，周勇臣应支付展览城公司自2017年11月10日起至2019年4月9日止的物业卫生费11560元（680元/月×17个月）。 周勇臣称因诉争房屋未取得权属登记，未经消防验收合格，致使其无法通过消防备案，从而无法经营，导致其合同目的无法实现，展览城公司构成违约。但根据展览城公司提供的《关于办结商品房项目总登记的通知》体现诉争房屋已在不动产登记部门进行了总证登记，也已取得《国有土地使用权证》，可以证明诉争房屋具备合法的权属。展览城公司提供的《消防安全检查合格证》，也证明展览城宾馆之前在自行经营时，经消防部门检查合格。而周勇臣提供的申报表无法证明其消防验收备案无法通过，以及系因展览城公司的原因导致合同目的无法实现。故周勇臣的该辩解，证据不足，不予采纳。 周勇臣未按照合同的约定支付租金及相关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，周勇臣逾期支付合同约定的款项的，应按每日5‰的标准支付逾期付款违约金，现展览城宾馆主动降低该违约金标准至月利率2%，未违反法律规定，予以支持。周勇臣尚欠自2019年1月10日起至2019年5月24日止的租金49010.76元。根据《房屋租赁合同》的约定，租金每季度支付一次，于每季度初5日内一次性支付，即2019年1月10日起至2019年4月9日止的租金32673.84元应于2019年1月15日支付，2019年4月10日起至2019年5月24日止的租金16336.92元应于2019年4月15日支付，故上述租金应自其应付之日起按月利率2%计算至判决确定付款之日止。展览城宾馆主张周勇臣结欠的电费658.9元、水费79.8元，应自2019年4月15日起至判决确定还款之日止按月利率2%支付逾期付款违约金，未违反法律规定及合同约定，予以支持。物业卫生费11560元，应自该费用总额结欠之日起开始计算，故该费用的逾期付款违约金应自2019年4月9日起按月利率2%计算至判决确定还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认展览城公司与周勇臣签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、周勇臣应于判决生效之日起十日内支付拖欠展览城公司自2019年1月10日起至2019年5月24日止的租金49010元，并按月利率2%支付至判决确定还款之日止的逾期付款违约金（其中32673.84元自2019年1月15日开始计算，其余16336.92元自2019年4月15日开始计算）；三、周勇臣应于判决生效之日起十日内支付展览城公司自2019年5月25日起至2019年6月20日止的占用费用9802.15元；四、周勇臣应于判决生效之日起十日内支付拖欠展览城公司的水费79.8元、电费658.9元、共计738.7元，并支付该款项自2019年4月15日起至判决确定还款之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金；五、周勇臣应于判决生效之日起十日内支付拖欠展览城公司的物业卫生费11560元，并支付该款项自2019年4月9日起至判决确定还款之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金；六、驳回展览城公司的其他诉讼请求。案件受理费10117元，由展览城公司负担4210元，由周勇臣负担5907元。 二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，周勇臣向本院提交证据：泉州市建设局文件，欲证明本案诉争展览城公司只针对一、二、三期总计使用面积为55830平米进行商品房总的登记，未办理商品房分户登记，致使周勇臣无法办理装修消防验收申请。展览城公司质证认为，这组证据有两份文件，一份会议纪要和一份总登记通知，对会议纪要的真实性需要庭后与当事人核实，对通知的真实性无异议，本案是房屋租赁合同纠纷，根据最高院房屋租赁司法解释第2条的规定，只有在房屋建设违反了建设规划许可的才认定合同无效，该登记通知可以证实，案涉的房屋已经可以取得商品房登记，在登记前目前房屋的状态是一本大证，意味着已经取得了建设规划许可，周勇臣的证明对象不能成立。本院认为，周勇臣二审提供的证据，可证明涉案房屋已办理房屋所有权项目总登记，周勇臣欲证明因涉案房屋未办理商品房分户登记致使其无法办理装修消防验收申请不能成立。 二审争议焦点：一审判决周勇臣支付给展览城公司各项费用的逾期付款违约金是否有依据；周勇臣是否应当支付展览城公司占用费；周勇臣是否应当支付展览城公司室外卫生清洁费及逾期付款违约金。 本院认为，周勇臣上诉主张展览城公司没有提供符合经营条件的宾馆供其经营使用，包括未办理分户登记和未取得《国有土地使用权证》以及未办理消防验收等。但根据在案证据，展览城公司提供了《关于办结商品房〈房屋所有权证〉项目总登记的通知》，该通知载明涉案房屋“…《房屋所有权证》项目总登记，…业经上报市房地产管理局审定，同意予以办理，凭此单作为办理商品房分户登记的依据。”并载明“土地证号泉国用（2002）字第100026号使用面积55830㎡&rdq**;，即涉案房屋具备合法的权属证书和《国有土地使用权证》；展览城公司另提供了泉州市鲤城区公安消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证背后明确载明“你单位在使用、营业中应当遵守《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规、规章的规定，保证消防安全。场所因扩建、改建或者改变使用性质、应当依法办理消防许可或者备案手续。”可以证实涉案宾馆在展览城宾馆自行经营时已经消防检查合格。周勇臣在二审期间，向本院申请前往泉州市行政服务中心消防办证中心或鲤城区公安消防大队查证涉案宾馆是否已取得消防许可，已没有必要，本院不予准许。故，周勇臣的前述主张缺乏事实依据，其主张展览城公司违约不能成立。而周勇臣却未按照合同约定支付租金及相关费用，构成违约，应依法依约承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第三条租金标准约定：每月8元/㎡，每月租金为10891元，租金每季度交纳一次，第三年起（包含第三年）每年递增1元/㎡·月，周勇臣应于每季度初5日内将此费用交付展览城公司，逾期交付每天按5‰收取滞纳金；第五条卫生费收费标准约定：电费1.1元/度，水费3.5元/吨，物业卫生费680元/月，周勇臣应于每月5日之前缴清各项费用，逾期按每日5‰收取滞纳金。展览城公司自行将违约金标准降低为月利率2%，一审法院据此判决周勇臣应按此标准支付逾期支付租金、水费、电费和卫生费的违约金，并无不当。双方已经明确约定租赁期间周勇臣应承担室外卫生清洁费、各种垃圾收集运转费，现展览城公司主张租赁期间的卫生清洁费，具有合同依据。关于占用费，周勇臣虽于一审第一次庭审即2019年5月24日表示“…里面我方也没有什么东西需要搬走的了，全部交给对方来处置。”展览城宾馆表示：“…届时，还请对方做一个简单的移交确认手续。”周勇臣回答：“届时也请对方予以配合。”但双方并未办理移交手续，一审法院以周勇臣于2019年6月20日寄送《通知书》（周勇臣告知展览城宾馆无需办理交接手续，以避免给双方造成更大损失）和展览城宾馆未积极与周勇臣办理交接手续为由，认定周勇臣应支付展览城宾馆占用费至2019年6月20日，并无不当。 综上，周勇臣的上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费806元，由上诉人周勇臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年七月十六日 书记员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。