福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0503民初1734号 原告（反诉被告）：顾勍，男，1976年1月2日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：刘伟东，北京京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉被告）：吴承斗，男，1943年6月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林玮，福建尚民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈恺炜，福建尚民律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泉州启航房产经纪有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲街288号903室，统一社会信用代码91350503MA2XX30P33。 法定代表人：周勇，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄剑波，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕亚丽，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）顾勍与被告（反诉被告）吴承斗、被告（反诉原告）泉州启航房产经纪有限公司（以下简称“启航公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾勍的委托诉讼代理人刘伟东，被告（反诉被告）吴承斗及其委托诉讼代理人林玮、陈恺炜，被告（反诉原告）启航公司的委托诉讼代理人黄剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告顾勍向本院提出诉讼请求：1、请求解除顾勍与吴承斗、启航公司签订的《房产买卖经纪合同》；2、吴承斗返还顾勍支付的购房定金10万元，并向顾勍支付违约金10万元和逾期交房违约金27260元（以116万元为基数、按0.05%／日的标准计算自2020年1月16日起至3月3日止）；3、吴承斗支付顾勍为本案支付的律师费1万元；4、启航公司对吴承斗的上述第二、三项还款责任承担补充赔偿责任；5、本案诉讼费由吴承斗、启航公司承担。事实与理由：顾勍与吴承斗、启航公司于2019年10月20日签订《房产买卖经纪合同》。合同约定吴承斗将坐落于丰泽区温陵××时代广场××Ｐ3-4房屋，以116万元的价格出售给顾勍，双方应于2020年1月15日前签订《存量房屋买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续。同时约定，顾勍应于《房产买卖经纪合同》签订同时，向吴承斗支付购房定金10万元。双方并约定违约情形及违约金标准。合同签订后，顾勍依约支付了10万元定金，2019年10月20日由吴承斗出具定金收条一份。但因吴承斗的原因导致双方未能在2020年1月15日前签订《存量房屋买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续。经了解，吴承斗的配偶在合同签订前已死亡，现其部分继承人无法配合办理涉案房屋的过户手续，致使涉案房屋迟迟未能完成过户。综上所述，吴承斗的行为已经严重违反了《房产买卖经纪合同》的约定，同时启航公司未能向顾勍如实告知吴承斗配偶的情况，已经违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。”之规定。 本诉被告吴承斗辩称，1、顾勍与吴承斗签订的《房产买卖经纪合同》为无效合同，不能作为本案定案根据。因此，顾勍根据该合同所提出本案相关诉讼请求，不能成立；2、姑且不论案涉合同有效与否，仅就顾勍的诉讼请求而言，同样缺乏事实和法律依据，其主张不能得到法院的支持；3、再退一步而言，即便假设最终经贵院认定案涉合同有效，吴承斗也一直积极地履行合同的相关义务，不宜认定其违约；4、从程序方面来看，由于晋江法院关于宣告许红姑（吴承斗的丈母娘）无民事行为能力一案尚未审理，而该案的处理结果又将直接影响本案《房产买卖经纪合同》效力的认定，本案存在依法应当中止的情形，故请求法院依法中止对本案的审理。 本诉被告启航公司辩称，我方并不存在故意隐瞒事实或者提供虚假情况，也未损害委托人利益，不应承担相应的责任，请求驳回顾勍对我方的诉求。 反诉原告启航公司向本院提出反诉请求：1、顾勍向启航公司支付居间费用17400元（在定金、违约金中优先扣除）；2、吴承斗向启航公司支付居间费用23200元（在定金、违约金中优先扣除）；3、本案反诉费用由顾勍、吴承斗承担。事实与理由：顾勍、吴承斗先后分别委托启航公司为其提供房屋买卖的居间服务。启航公司通过多方努力，为顾勍找到符合购房意向的案涉房屋，也为吴承斗的上述房屋匹配到买家。在启航公司的努力下，通过与顾勍、吴承斗多次沟通及现场看房后，双方正式达成房屋买卖合作协议并与启航公司三方签订《房产买卖经纪合同》。该合同不仅对房屋的买卖价格、付款条件及交付和过户方式进行约定，还明确在签订合同当日即居间成功，顾勍应支付居间费用17400元，吴承斗应支付居间费用23200元。合同签订后，顾勍、吴承斗迟迟没有履行《房产买卖经纪合同》的义务向启航公司支付居间费用。 反诉被告顾勍辩称，无论是基于法律规定还是合同的约定，启航公司均无权要求顾勍支付居间费。启航公司在整个居间活动过程中，未如实告知顾勍诉争房屋的产权情况，顾勍无需支付居间服务费。本合同不能履行的违约方并不是顾勍，故我方不应承担责任。案涉房屋交易不能完成的责任在吴承斗，故我方认为即便存在居间费用的支付问题，也应由吴承斗承担。 反诉被告吴承斗辩称，1、启航公司作为专业的中介公司，既未向交易双方当事人如实报告与订立合同相关的事项，也没有尽到合理审慎的义务，从而导致本案纠纷的发生。启航公司存在严重过错，其无权主张报酬，同时对于本案纠纷给吴承斗造成的损失，吴承斗将保留后续主张的权利。吴承斗委托启航公司出售诉争房屋的交易价格为110万元，为了获取该交易差额，启航公司并未让案涉房屋的买受人与出卖人见面、磋商，导致交易双方当事人对房屋的交易情况没有得到全面的了解。2、启航公司在对案涉房屋的权属完全了解的情况下，未能做到作为专业机构的审慎义务，未告知双方当事人案涉房屋应由全部的房屋共有权人参与合同的签订。3、案涉合同的格式版本及所填内容均是启航公司自行与房屋购买人商定，作为专业房产销售机构的启航公司，并未充分履行其义务，才导致本案的发生。4、根据双方签订的合同第二章第十六条的约定，启航公司应为交易双方提供房产政策咨询及协助办理过户，但是因启航公司未能及时提供办理交易过户手续的指导意见，使得吴承斗四处奔走办理相关手续，且无法办理过户手续。该责任应由启航公司依法承担。综上，启航公司的诉求不能成立，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴承斗与朱淑娄（朱淑娄已于2008年11月11日死亡）约于1965年间登记结婚，2002年3月份左右购买址于丰泽区房屋，该房屋的所有权人登记为吴承斗。2019年10月20日，吴承斗（甲方）、顾勍（乙方）与启航公司（丙方一）共同签订一份《房产买卖经纪合同》，约定顾勍向吴承斗购买诉争房屋，总价款为116万元。该合同第三条约定：乙方已亲自实地看房，对房产现状和相关资料已充分了解，愿意购买上述房产。第六条约定：签订本合同时，乙方支付定金10万元并按以下第1、2种方式给甲方：1、乙方于签订本协议签订之日直接支付给甲方；2、此定金在交易过程中交由机构指定账户监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执，待甲乙双方办理完交易手续时按约定的付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款。第八条约定：甲乙双方保证于2020年1月15日前签订房地产交易所提供的《存量房买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于2020年1月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十一条约定：甲方应在收到全额房款当日将房屋交付乙方使用，逾期交付，按该房产成交总价每日万分之五承担违约责任。第十五条约定：甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付下列居间服务佣金：丙方一向甲方收取居间服务佣金23200元，丙方二向乙方收取居间服务佣金17400元。第十七条约定：本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过十日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十五日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金…….同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。第十七条第4款约定：因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行，本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付本合同第十三条、第十四条项下甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方及机构。且甲乙双方确认，无论哪方违约，丙方一、丙方二和机构均有权从定金、违约金、赔偿金中优先扣除甲乙双方应付的佣金及服务费。第二十四条约定：甲方保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容，否则因甲方原因或所有权人或共有权人的原因导致本合同无法履行或无效，甲方应负责赔偿乙方相当于定金的经济损失并承担双边中介佣金。 另查明，（1）2019年10月20日及10月28日，顾勍分别转账4万元及6万元至启航公司指定的王裕生的银行账户。2019年10月20日，吴承斗出具一份《定金收条》交顾勍收执，该收条载明：兹收到顾勍购买位于温陵××时代广场××Ｐ3-4房产定金人民币壹拾万元整。备：今日收到定金人民币肆万元整，余陆万元于2018年10月28日前转进，以转账凭证为准。庭审中，吴承斗及启航公司一致确认就定金部分，启航公司以现金形式交付了5万元给吴承斗。（2）2020年1月7日，晋江市人民法院立案受理了申请人吴家荔与被申请人许红姑申请宣告公民无民事行为能力纠纷一案，目前尚在审理中。（3）顾勍因本案委托律师参加诉讼而支出律师代理费10000元。 本院认为，一、关于案涉《房产买卖经纪合同》的效力如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”据此可知,虽吴承斗主张案涉房屋为其与案外人的共同财产,未经其他共有人之同意或授权,吴承斗系擅自处分案涉房屋,但并不影响吴承斗与顾勍及启航公司之间所签订《房屋买卖经纪合同》之债权行为的效力,且合同第二十四条亦约定了吴承斗保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容，故对吴承斗主张合同无效,本院不予采纳。二、关于违约责任在谁，顾勍诉请的违约金是否偏高的问题。如前所述，双方签订的合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《房屋买卖经纪合同》第八条的约定，双方应于2020年1月15日前签订《存量房买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续，根据生活常理及交易习惯可知，该“前往房地产交易所办理登记手续”应理解为办理完房产的过户登记手续，而非吴承斗所主张的只需双方共同前往而不考究是否能成功办理过户登记手续。故，吴承斗在双方约定的时限内未能将案涉房屋过户登记至顾勍名下，已构成违约。现顾勍主张解除双方签订的合同，并未违反法律规定，本院予以支持。鉴于吴承斗的违约行为，其应根据合同约定承担相应的违约责任。顾勍主张吴承斗返还购房定金10万元并支付违约金10万元及逾期交房违约金27260元、律师费1万元，虽吴承斗出具了一份《定金收条》载明收到顾勍支付的定金10万元，但根据庭审查明的事实，该10万元的购房定金系以转账形式支付至启航公司指定的账户，此后启航公司仅支付给吴承斗5万元，故就该定金10万元部分，应由吴承斗及启航公司各返还5万元给顾勍。就违约金10万元及律师费1万元部分，根据合同第十七条的约定，顾勍主张吴承斗支付等同于定金数额的违约金10万元及因本案委托律师参加诉讼而支出的律师代理费1万元，符合合同约定，予以支持。就逾期交房违约金部分，庭审中顾勍明确该违约金性质为逾期交房违约金，但逾期交房违约金的支付前提乃双方合同继续履行，如前所述，现顾勍已诉请解除双方签订的合同，故顾勍该项主张，缺乏依据，不予支持。吴承斗主张顾勍诉请的违约金偏高，请求予以调整，但其并未能提供相应的证据予以证明，故对吴承斗该主张不予采纳。三、关于本案是否应中止审理的问题。《房屋买卖经纪合同》系吴承斗与顾勍、启航公司所签，该合同效力的认定，并不取决于案外人许红姑是否具备民事行为能力，故吴承斗以此主张本案应中止审理，缺乏依据，不予采纳。四、关于启航公司在居间服务过程中是否存在过错，其诉请的中介费用是否合法有据的问题。吴承斗提供的房屋所有权证上载明的所有权人仅只有其一人,根据物权公示原则,启航公司有理由相信吴承斗是涉案房屋的唯一所有权人,有权处分房产。而且,双方签订的合同中已约定甲方即吴承斗“保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容”,故吴承斗在签订合同时应当知晓其应保证其他共有人一致同意才能处分，据此认定启航公司在居间服务过程中不存在过错。双方签订的合同中亦已经约定“甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功”及“因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行，本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付本合同第十三条、第十四条项下甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方及机构”。故案涉的居间服务佣金共计23200+17400=40600元应由吴承斗负担，现启航公司仅要求吴承斗承担居间费用23200元，系处分自身权利，予以照准。对启航公司诉请顾勍承担居间服务佣金17400元，不予支持。五、顾勍还主张根据合同法第四百二十五条的规定，要求启航公司对吴承斗所应承担的违约责任承担补充赔偿责任，但《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“……居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，如前所述，启航公司在居间服务过程中不存在过错，故顾勍该诉请，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、解除顾勍、吴承斗及泉州启航房产经纪有限公司就址于丰泽区温陵××时代广场××Ｐ3-4房屋签订的《房产买卖经纪合同》； 二、吴承斗应于本判决生效之日起十日内返还顾勍定金5万元并支付给顾勍违约金10万元、律师代理费1万元，共计16万元； 三、泉州启航房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还顾勍定金5万元； 四、吴承斗应于本判决生效之日起十日支付给泉州启航房产经纪有限公司居间服务费23200元； 五、驳回顾勍的其他诉讼请求； 六、驳回泉州启航房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费17375元，减半收取计8687.5元，由顾勍负担169.5元，吴承斗负担8518元。反诉受理费408元，减半收取计204元，由泉州启航房产经纪有限公司负担88元；吴承斗负担116元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇二〇年七月十四日 书记员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。