苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9946号原告：苏州星威家用纺织品有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄联东路。法定代表人：张跃武，执行董事。委托诉讼代理人：张连生、张于婕，江苏寒山律师事务所律师。被告：苏州星德唯电机有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦庄村。法定代表人：奚桃萍，执行董事。委托诉讼代理人：杨利岗、吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。原告苏州星威家用纺织品有限公司（以下简称星威公司）与被告苏州星德唯电机有限公司（以下简称星德唯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告星威公司的委托诉讼代理人张连生、张于婕，被告星德唯公司的委托诉讼代理人杨利岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星威公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》（合同编号20181201）自起诉之日解除；2、判令被告支付拖欠的租金88468元（计算至2019年10月20日）及被告因提前退租应承担的违约金159240元（53080元×3个月）；3、判令被告赔偿因火灾造成的厂房维修费用264502元；4、判令被告赔偿原告因火灾查处期间造成的原告员工在外租房损失20000元及停工支付原告员工工资及生活费67680元；5、判令被告赔偿原告因火灾被行政处罚的罚款50000元；6、判令本案诉讼费由被告承担。后，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》（合同编号20181201）自起诉之日解除；2、判令被告支付拖欠的租金88468元（计算至2019年10月20日）及被告因提前退租而应承担的违约金159240元（53080元×3个月）；3、判令被告支付原告自起诉之日起至被告机器设备实际搬离厂房期间按53080元/月计算的占有使用费，并要求被告立即将上述机器设备搬离原告厂房；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》（合同编号20181201）一份，约定被告承租原告位于吴中区临湖镇浦庄联东路的厂房（建筑面积4000平方米，含搭建办公楼），宿舍333平方米（三楼东侧5间），租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租赁期3年。合同约定租金为53080元/月，年租金637000元（不开票价格），租金每半年支付一次，物业管理费2800元/月。租赁期间内，如被告提前退租而违约的，应赔偿原告3个月租金。2019年8月8日，被告因在厂房内违章操作，导致火灾发生，又因被告在厂房内装修，抬高地面，损坏消防栓，使得火灾得不到尽快处理，造成原告损失加重。吴中区消防大队就该火灾事故进行事故责任认定，系被告违章操作所致，吴中区消防大队对原告处以行政处罚罚款50000元。事故发生后，被告在被责令停产整顿后就搬离厂房，原告催告下半年租金，但被告拒绝支付并擅自退租，按租赁合同约定，被告应承担3个月租金的违约金。依据相关法律法规，原告有权解除合同并要求被告支付租金、承担违约金。被告星德唯公司辩称，1、被告于2019年8月27日即函告原告解除租赁合同关系，在此之前，除被原告违法扣押的25台设备外，被告就已经搬离涉案厂房，双方之间的租赁合同已于2019年8月27日解除，现原告诉请双方租赁合同于起诉日解除，于法无据。2、被告解除租赁合同的原因是原告出租的厂房内的多个项目不符合消防要求，存在重大安全隐患，且已被消防、安监等部门要求整改，而原告在短期内无法完成厂房屋顶及其他项目的整改并通过验收，涉案租赁合同已无法满足被告租赁厂房的目的，并且该情况已对被告的生产造成巨大影响，被告解除租赁合同合法合理。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。3、原告一直扣押被告的生产线，给被告生产经营造成了重大影响及经济损失，被告多次前往涉案厂房拉运设备，但遭到原告阻扰，被告报警后，原告仍不愿归还，现原告要求被告支付房屋占有使用费，于法无据。4、原告自己使用的厂房的电表是搭在被告的电力账户上的，原告应支付被告拖欠的电费。本院经审理认定事实如下：2004年8月，吴中区浦庄村经济合作社与星威公司签订房产转让合同，约定吴中区浦庄村经济合作社将浦庄村工业小区的厂房及配套设施转让给星威公司。2012年7月13日，位于苏州市吴中区厂房登记至原告星威公司名下，建筑面积3542.98平方米、3132.37平方米。2018年12月1日，原告星威公司（甲方）与被告星德唯公司（乙方）签订《厂房租赁合同》（合同编号：20181201）一份，约定：甲方将坐落在苏州市吴中区临湖镇浦庄村的厂房出租给乙方，厂房建筑面积4000平方米（含搭建、办公楼），宿舍面积为333平方米（三楼东侧5间）。厂房租赁自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租期3年。该厂房租赁4333平方米规定建筑面积（含333平方米宿舍面积），月租金为5.308万元，年租金共计63.7万元（此租金为不开票价格）。乙方每年分两次支付租金（每半年度支付一次），在前租金到期前30天支付下半年度的租金。租赁期间，使用该出租厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在一周内付款。租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。租赁期满后，乙方在不破坏甲方基础设施的前提下可拆走自己安装的电力及基础设施。租赁期间，甲方应保证供给乙方180KVA以上的生产电力，应负责供水正常，但由于乙方违章用水而引起的断水，责任由乙方自负。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权就所欠金额增收5%滞纳金。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方3个月租金。供电局收取电费方面，甲乙双方独立安装电表，乙方向甲方收取电费（开票），甲方按月负担变压器的固变损费（暂定，并根据供电部门的相关规定调整）和每月发生的电费。今后如乙方生产发展电量不够，需增容的，供电增容和一切供电设施、手续均由乙方自行解决，由此产生的一切费用由乙方自行承担并根据供电部门的有关规定缴纳费用（具体的电费核算方式见附表编号20181201）。该租赁合同所附电费核算方式载明：乙方按时向供电公司交纳所有电费，甲方每月向乙方支付电费（以甲方所安装的两路电表示数为依据，双方每月安排人员进行抄表）。甲方电表峰（A）平（B）谷（C）度数乘以供电公司峰（U）平（V）谷（W）电价，减去乙方宿舍电费（Z）：（A*U+B*V+C*W）-Z。甲方应在抄表后一周内向乙方支付电费，乙方开票给甲方，逾期应加收5%违约金（按月计算），可在下期房租中扣除。双方明确该《厂房租赁合同》中的厂房即为吴中区临湖镇联东路388号2幢厂房，333平方米宿舍在吴中区临湖镇联东路388号9幢厂房内。2019年8月8日，被告星德唯公司厂房内东南侧发生火灾，苏州市消防救援支队吴中区大队就该火灾事故作出火灾事故简易调查认定书，认定起火原因为无证电焊工在焊接钢架时产生高温熔渣，引燃下方可燃物所致。2019年8月9日，苏州市消防救援支队吴中区大队就涉案厂房进行消防监督检查，检查情况为：1、办公区与生产区之间的防火门被拆除；2、安全出口被搭建占用中间部位；3、东侧消防通道被占用；4、建筑中部U字间距占用于生产；5、建筑内部顶部搭建为可燃材料；6、排烟口被搭建后丧失功能；7、疏散不符合规范，被占用被分隔、分割、堵塞；8、单体建筑大于3000平方米，未放置自动灭火报警设施；9、北侧住宿楼3层，住宿、仓库、厨房“三合一”，住宿区未作封闭楼梯间；10、北侧食堂使用可燃易燃易爆液体作为动力作业未作防火保护措施。第1-10项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期改正，拟临时查封，第1、2、3、4、8项拟受案查处。2019年8月13日，苏州市消防救援支队吴中区大队作出临时查封决定书，记载被查封单位为星德唯公司；查封原因为苏州市消防救援支队吴中区大队进行消防监督检查，发现涉案场所存在以下火灾隐患：一楼西楼北两侧防火门被拆除；建筑中部U字间距离占用于生产；建筑内部顶部搭建为可燃材料；厂区北侧安全出口处外部搭建用作仓库影响疏散；二楼中部办公，南北南侧为3间员工宿舍“三合一”；建筑面积大于3000平方米，未设置自动灭火、报警设施；中部搭建后原有排烟口丧失排烟功能；厂区东北部消火栓无水。上述火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全。查封部位、场所范围为位于苏州市吴中区的星德唯公司整体，查封期限为2019年8月13日16时至2019年9月6日16时。当日，苏州市消防救援支队吴中区大队作出查封公告。2019年8月21日，苏州市消防救援支队吴中区支队就建筑中部U字间距占用于生产，一楼西北两侧防火门被拆除，厂区北侧安全出口处外部搭建用作仓库影响疏散，占用消防车通道，厂区东北部消火栓无水，建筑面积大于3000平方米，未设置自动灭火、报警设施的违法行为分别对星威公司及星德唯公司作出行政处罚决定。查封期满后，双方均未对涉案厂房采取整改措施，涉案厂房未再进行消防验收。被告星德唯公司自厂房被查封后即陆续搬离。2019年8月27日，被告星德唯公司向原告星威公司发出解除厂房租赁合同通知，载明：因星威公司出租的厂房不符合消防要求，已被消防、安监等部门要求整改，鉴于你公司无法在短期内整改完成并通过相关部门验收合格，故租赁合同已无法满足我公司租赁厂房的合同目的，且因此已对我公司生产造成了重大影响，鉴于上述缘由，我公司决定依法解除厂房租赁合同，并要求你公司立即返还扣押我公司的所有设备。原告于8月31日收到该通知后，于9月2日回复被告，认为厂房的各项手续和设施都是齐全完善的，每年的各项安全检查均为合格，被告自2010年起开始承租涉案厂房，厂房一直处于适租状态，2019年8月8日的火灾系被告在不具备存放危化品的车间存放危化品，并由无证电焊工违章作业引起的，被告应在收到此函后立即配合消防及有关部门解决因违规行为而给原告及其他承租人造成的损失，并承担该厂房及其附属设施损毁的维修责任，如被告执意解除租赁合同，原告将保留追究被告法律责任的权利。2019年10月9日，原告邮寄厂房租金催收函给被告，要求被告支付租金、维修厂房，否则其将采取清退房屋、留置剩余设备直至提起诉讼维权。被告于当日签收该邮件，但被告认为其已于2019年8月27日书面函告原告解除租赁合同，双方之间的租赁合同关系已解除，原告再向其催收租金没有依据，故未予回复。后，原告诉至本院。本案庭审中，双方明确被告已交纳截至2019年8月31日的租金，被告尚有一套生产线在涉案厂房内。被告称该生产线系被原告扣押在厂房内的，其于2019年9月7日前往涉案厂房搬运设备，原告不肯让其搬离，其因此报警，此后，原告仍不拒绝让其将生产线搬走。现生产线留在厂房内系原告造成的，原告不能再要求其承担房屋占有使用费。原告则认为因被告不肯承担火灾给其造成的损失，且未经原告协商单方解除租赁合同，不肯支付原告违约金及相关损失，导致双方发生争执，被告将设备搬走而不处理纠纷的做法损害其利益，所以其才没同意被告搬走该生产线。审理中，经本院释明，原告同意被告将厂房内的生产线搬走。2019年12月13日，被告搬离，双方就此进行交接，原告表示其主张房屋占有使用费至2019年12月13日。关于涉案厂房是否符合消防要求问题，被告称其系因消防检查记录中的第1、2、4、5、8项问题受到行政处罚的，但第2项中的厂房U字间是原告搭建的，其仅是占用生产，且被告受到行政处罚的问题都是小问题。原告因消防检查记录中的第5、7项被行政处罚，其中第5项厂房顶部为可燃材料系行政处罚的重要原因，说明原告出租的厂房是不符合消防要求的。而根据双方签订的租赁合同的约定，原告应保证厂房符合安全标准可使用状态，原告提供的厂房不符合约定，8月8日的火灾事故暴露了该厂房存在严重消防问题，所以被告不可能再去使用涉案厂房，其有权依据合同约定解除合同。关于涉案厂房存在的消防问题，被告提供代收罚没收据复印件，主张原告出租的厂房多个项目不符合消防标准，存在安全隐患，被消防等部门要求整改并接受行政处罚。经质证，被告对证据真实性没有异议，但其认为其厂房符合原先的消防安全要求，消防部门对其行政处罚是按照新的消防标准进行的，与被告导致火灾没有必然关联。厂房U字间是其搭建的，但是搭建只是用于安放设备，并不是用于生产；其从浦庄村经济合作社处受让厂房时，涉案厂房即是标准厂房，其没有进行改建或重新装修，建筑顶部搭建的可燃材料不是其搭建的。2004年，消防部门就涉案厂房所在地块的工业小区进行消防检查，验收意见是合格，其不存在未提供不符合消防要求的厂房问题。为此，原告提供了苏州市公安局的建筑工程消防验收意见书照片打印件予以佐证。经质证，被告对真实性不予认可，认为即便如原告所述，涉案厂房属于标准厂房，当时符合消防要求，但现在消防部门要求原告进行整改是按照新的消防标准进行的，原告的厂房仍是不符合消防要求。审理中，原、被告一致确认原告结欠被告电费64820元，双方同意在本案中一并处理。另，被告搭建了自厂房至配电房的电缆，原告同意被告将电缆拆除。目前，厂房电表登记在被告名下，被告同意在原告结清电费且让其拆除自厂房至配电房的电缆后，配合原告办理电表的过户手续。又，涉案诉状等诉讼材料于2019年11月25日送达给被告。以上事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、查封公告、解除厂房租赁合同通知及回复函、厂房租金催收函、照片、火灾事故简易调查认定书、房产证、房产转让合同、协议书、建筑消防验收意见书、设备移交清单，被告提供的临时查封决定书、消防监督检查记录、行政处罚决定书、扣押设备清单、照片、水电登记表、电费核查情况表、代收罚没收据及本院制作的质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，未约定被告星德唯公司可单方提前解除租赁合同。2019年8月8日，涉案厂房发生火灾事故，消防部门对涉案厂房进行临时查封，要求整改，查封期限为2019年8月13日16时至2019年9月6日16时，被告于2019年8月27日向原告发出解除厂房租赁合同通知，原告于2019年9月2日回复不予认可，被告发出的解除通知尚处于查封整改期间内，且根据消防部门的检查监督记录，原、被告均存在需整改事项，双方未就整改事项及房屋租赁事宜进行协商，被告即于2019年8月27日发出解除通知，没有相应的合同依据及法律依据，不发生合同解除的法律效力。但根据当事人陈述，被告自火灾事故发生后即陆续搬离涉案厂房，除原告扣留被告一套生产线外，被告已将其余设备搬离，不在该厂房内经营，虽然原告于2019年10月9日邮寄厂房租金催收函给被告，要求被告支付租金等，但双方对此并未达成一致意见，被告也未再使用该厂房。原告于2019年11月4日诉至本院，要求解除《厂房租赁合同》，上述情况表明涉案的《厂房租赁合同》在事实上已无法继续履行。本院结合被告搬离涉案厂房，发送解除租赁合同函件，原告诉请解除租赁合同及本案诉讼材料送达情况，双方合理的沟通期限等认定涉案《厂房租赁合同》因事实上无法继续履行于本案诉讼材料送达之日2019年11月25日解除。根据合同约定，涉案厂房月租金53080元，经核算，自火灾事故发生日（2019年8月8日）至合同解除日（2019年11月25日）期间的租金为191088元，被告已交付租金至2019年8月31日，即被告已交纳2019年8月8日至8月31日期间的租金42464元。关于合同解除前的租金承担问题，2019年8月8日火灾事故发生后，消防部门对涉案厂房存在的消防问题进行检查，原、被告均存在违反消防规定的行为，被告厂房内电焊工在作业中产生高温熔渣，引燃下方可燃物是火灾事故发生的直接原因，而原告的厂房屋顶为可燃材料，不符合消防要求，也是导致涉案厂房被消防查封的原因，而双方在火灾事故发生后均未按消防要求进行整改，本院综合考虑上述因素酌定被告承担该期间租金的50%，将被告已付租金进行折抵后，经核算，被告还应支付原告53080元。原、被告之间的厂房租赁合同虽因事实上无法继续履行而提前终止，但并不因此免除违约责任的承担问题。涉案厂房自火灾事故发生后一直处于空关状态，厂房空关会产生一定的租金损失，而原告主张的违约金亦体现为租金损失，同时原告主张的自合同解除后至双方办理厂房搬离交接手续时的占有使用费与违约金问题，实质上也是厂房空关产生的损失问题，故本院将原告的上述两项诉请一并予以考虑。本案火灾事故发生后直至双方合同解除，办理厂房交接手续，双方均未采取积极措施处理厂房的消防安全问题及火灾造成的损害后果问题，厂房一直处于空置状态，双方对于厂房租赁合同提前终止及其后产生的损失均存在过错；被告在火灾事故发生后表达了解除租赁合同的意愿，至起诉前，除原告未同意搬离的一套生产线外，被告已将其他设备搬离，客观上不再占用涉案厂房，原告应及时止损；火灾事故系电焊工在被告厂房内进行电焊作业直接引起的，而火灾事故发生后，厂房修复需要花费一定时间，必然导致厂房一段时间空置。本院综合考虑上述因素，酌定被告支付原告相当于1.5个月租金的违约金79620元。审理中，原、被告一致确认原告结欠被告电费64820元，双方同意在本案中一并处理，经折抵，被告还应支付原告67880元。至于电表的过户及电缆的拆除问题，由原、被告自行交接处理，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告苏州星威家用纺织品有限公司与被告苏州星德唯电机有限公司签订的《厂房租赁合同》（合同编号：20181201）于2019年11月25日解除。二、被告苏州星德唯电机有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州星威家用纺织品有限公司人民币67880元。三、驳回原告苏州星威家用纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16266元，保全费3770元，合计人民币20036元，由原告苏州星威家用纺织品有限公司负担10018元，被告苏州星德唯电机有限公司负担10018元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  倪宏明人民陪审员  薛喜平二〇二〇年七月六日书 记 员  钱喆人