福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1611号 上诉人（原审原告、反诉被告）:石狮骏德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市长宁路凤里街道办事处机关大楼**。 法定代表人：陈**来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡增延，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王文彬，男，1976年11月8日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所执业律师。 上诉人石狮骏德房地产开发有限公司（以下简称骏德公司）因与被上诉人王文彬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 骏德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持骏德公司一审全部诉讼请求。事实和理由：骏德公司发出解除合同通知函后，王文彬与骏德公司协商后一致同意继续履行原合同并达成新的合意，王文彬请求退还购房款及利息没有任何事实依据及法律依据。 王文彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 骏德公司向一审法院起诉请求：1.判令王文彬履行编号为×××22的《商品房买卖合同》的约定，立即提供办理按揭贷款所需完整资料并配合按揭银行签办有关文件，直至骏德公司收到900000元银行按揭贷款；2.王文彬向骏德公司支付违约金290160元（违约金自2018年7月11日起按日0.08%为标准暂计至2019年8月18日为900000×403×0.0008＝290160元，实际应计算至王文彬提供办理按揭所需完整资料并配合按揭银行签办有关文件，直至骏德公司收到900000元银行按揭贷款之日止）。 王文彬向一审法院提出反诉请求：1.确认王文彬与骏德公司签订的编号为×××22的《商品房买卖合同》于2019年3月18日解除；2.骏德公司退返王文彬购房款963271元，并支付该款项自2013年12月15日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.75%）计算的利息；3.骏德公司支付王文彬逾期交房违约金148297元【以购房款963271为基数，自2015年12月20日起至2019年3月18日止（共计1183天）按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.75%）计算利息】。 一审法院认定事实：骏德公司系依法注册成立的从事房地产开发、租赁及物业经营管理的有限责任公司。座落于石狮××镇××路××商城××幢××幢××幢系骏德公司开发建设的项目，于2013年12月13日取得（狮）预售［2013］第21号商品房预售许可证。2013年12月15日，骏德公司作为出卖人，王文彬作为买受人，双方签订编号为×××22的《商品房买卖合同》一份，约定：王文彬向骏德公司购买中骏•商城9幢南1130单元，购房款总额为1862173元；王文彬按第3种方式按期付款，即办理分期付款或办理银行按揭付款方式（详见合同附件六补充协议）；买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额……；出卖人应在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加〕：（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部己付款,并按买受人己付款的2%向买受人支付违约金……；下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人己付款退还给买受人，并按退房日银行活期存款利率付给利息……等内容。同日，双方签订了附件六《合同补充协议》，约定：买受人于2013年12月15日签订购房合同并同时付清首期款人民币玖拾叁万贰仟壹佰柒拾叁元整，余款人民币玖拾叁万元整办理银行按揭贷款；买受人在签订购房合同及本补充协议时，己经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺于购房合同签订当日向出卖人提交办理按揭贷款所需的完整资料，由出卖人代向按揭银行报送；如按揭银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或按揭银行通知送达之日起5日内提供按揭银行认可的完整资料，买受人逾期提供完整按揭材料在30日（含30日）以内的，应按申请按揭贷款金额日0.04%的标准向出卖人支付违约金，逾期天数超过30日的，出卖人有权解除购房合同；如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；如出卖人选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，买受人应按申请按揭贷款金额日0.08%的标准向出卖人支付违约金；若按揭银行要求买受人签办有关文件等手续的，买受人应于出卖人通知后7日内至按揭银行签办有关文件等手续，并缴纳因办理按揭贷款所需的相关费用；买受人逾期未签办有关文件等手续或缴纳相关费用的，视为买受人逾期付款，逾期天数在30日（含30日）以内的，应按申请按揭贷款金额日0.04%的标准向出卖人支付违约金：逾期天数超过30日的，出卖人有权解除购房合同，如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金：如出卖人选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，买受人应按申请按揭贷款金额日0.08%的标准向出卖人支付违约金；买受人付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用后方可办理该商品房交接手续；否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等从购房合同约定的房屋交付日起由买受人承担；出卖人及买受人同意，购房合同第八条关于交付条件与期限的约定调整为：出卖人应当在2015年12月20日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用……等内容。合同签订后，王文彬于同日支付案涉商品房首期款932173元。2014年1月24日，原石狮市国土规划和房产管理局出具案涉商品房买卖合同备案证明。2018年6月11日，石狮市中骏商城营销部作为甲方，王文彬作为乙方，双方签订《补充协议书》一份，载明:“1.甲方与乙方于2013年12月5日签订了《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：×××22）《以下简称“购房合同”》，其中约定，乙方购买甲方开发的石狮中骏•商城项目9＃南1130单元房产（以下简称“该房产”）,购房款总额为1862173元，乙方已支付购房款932173元。剩余购房款930000元通过银行按揭贷款方式支付；购房合同履行期间由于甲方的原因，造成该房产的预购商品房预告登记证明原件（编号：ＹＧ2014000435）丢失。现双方自愿友好协商补充订立本协议书，以资共同遵守。一、双方2013年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××22）继续履行。乙方不因甲方丢失该房产的预购商品房预告登记证明原件而追究甲方责任；甲方亦不追究一方本协议签订前未配合办理按揭贷款产生的违约责任。二、乙方于本协议书签订之日起30日内重新配合甲方办理该房产相关按揭贷款手续（包括重新获取预购商品房预告登记证明）。如最终无法获得银行按揭贷款，则乙方应按购房合同的约定支付剩余购房余款。四、本补充协议书经双方签字或盖章即生效，双方各持一份，具有同等法律效力。”2018年8月27日，王文彬追加支付案涉商品房首期款30000元。2019年1月18日，骏德公司向王文彬发出落款时间为2019年1月17日的《催告函》一份，载明:王文彬已支付购房款962173元，余款900000元申请银行按揭贷款；根据合同约定，王文彬应于合同签订当日向按揭银行提供办理按揭贷款所需的完整资料并签办相关按揭手续，截止本函发出之日，经骏德公司多次催促，王文彬仍未按合同约定执行，王文彬的行为已构成严重违约并严重侵犯骏德公司的合法权益；并通知王文彬于2019年1月24日前向按揭银行提供完整按揭资料并签办相关按揭手续，否则骏德公司将严格按合同约定执行，要求王文彬承担相应的违约责任等内容。王文彬于2019年1月19日签收上述函件。2019年1月25日，骏德公司再次向王文彬邮寄落款时间为2019年1月25日的《催告函》一份，载明：骏德公司通知王文彬于2019年2月1日前向按揭银行提供完整按揭资料并签办相关按揭手续，否则骏德公司将严格按合同约定执行，要求王文彬承担相应的违约责任（截止2019年1月25日，王文彬应向骏德公司支付违约金164160元）,直至解除合同；如合同解除，王文彬还应向骏德公司支付违约金3724316元等内容。王文彬于2019年1月26日签收上述函件。2019年3月18日，骏德公司向王文彬发出落款时间为2019年3月18日的《合同解除函》一份，载明:骏德公司通知王文彬，在王文彬已实际违约的情况下，骏德公司决定解除合同，合同将于本函发出之日解除，要求王文彬于2019年3月25日前前往中骏•商城项目营销中心办理合同解除相关手续并支付违约金372434.6元等内容。王文彬于同日签收上述函件，并于2019年3月20日持该函件至中骏•商城项目营销中心协商。骏德公司的客户经理郭某在上述函件签署：“客户于3月20日到现场协商，我司将于4月2日给予答复。”2019年8月19日，骏德公司诉至本院。诉讼过程中，骏德公司向王文彬发出落款时间为2019年9月5日的《中骏•商城不动产权证书办理催告函》一份，载明：王文彬购买的案涉商品房已具备交房条件，因购房款尚未全额支付，导致未能办理交房入伙手续。现项目已办理初始预登记，并已具备办理不动产权证书的条件，要求王文彬于2019年10月30日前至石狮××镇××路××营销中心1楼领取办理不动产权证书需由出卖人提供的资料，以办理不动产权证书等内容。王文彬签收上述函件。 一审法院认为，本案系因履行商品房预售合同过程中产生的纠纷，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。骏德公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与王文彬签订的编号为×××22的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，王文彬应于合同签订当日向骏德公司提交办理按揭贷款所需的完整资料，由骏德公司向代向按揭银行报送，并应于骏德公司通知后7日内至按揭银行签办有关文件等手续，逾期天数超过30日的，骏德公司有权单方面解除合同。现王文彬逾期提交办理按揭贷款所需的完整资料及签办相关按揭手续已超过30日，且于2018年6月11日与石狮中骏商城营销部签订《补充协议书》后，仍未在30日内重新配合骏德公司办理案涉商品房的相关按揭贷款手续，也未以现金形式向骏德公司支付购房余款，已构成违约。骏德公司于2019年3月18日向王文彬发出《合同解除函》，行使合同解除权，符合约定。王文彬主张其未办理银行按揭贷款是因骏德公司的种种违约行为导致，缺乏依据，不予采纳。王文彬确认于2019年3月18日签收《合同解除函》，现王文彬诉请确认其与骏德公司签订的编号为×××22的《商品房买卖合同》于2019年3月18日解除，于法有据，予以支持。骏德公司主张双方在骏德公司发出《合同解除函》后达成继续履行合同的合意，并申请证人郭某、许某、江某出庭作证。因证人郭某、许某、江某的证言只能证明王文彬在收到《合同解除函后》要求骏德公司给予购房款优惠、折扣、降价，骏德公司不予同意，而不能证明双方达成继续履行合同的合意，故骏德公司的上述主张缺乏依据，不予采信。经一审法院释明，骏德公司明确表示不变更诉讼请求，故骏德公司要求王文彬继续履行《商品房买卖合同》的约定，立即提供办理按揭贷款所需完整资料并配合按揭银行签办有关文件，直至骏德公司收到900000元银行按揭贷款，并要求王文彬以未付购房款900000元为基数，按每日0.08%的标准支付自2018年7月11日起至王文彬提供办理按揭贷款所需完整资料并配合按揭银行签办有关文件，直至骏德公司收到900000元银行按揭贷款之日止的违约金，缺乏依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》解除后，骏德公司应返还王文彬已付的购房款，并支付占用该款项期间的利息。故王文彬要求骏德公司退还其购房款963271元，并支付相应利息，合理合法，应予支持。但王文彬对于购房款利息要求按贷款利率计算，缺乏依据，该购房款利息应以中国人民银行同期定期存款利率为准，自购房款支付之日起计算至实际退还款项之日止，其中933271元应自2013年12月15日起计算，30000元应自2018年8月27日起计算。王文彬多请求的利息，缺乏依据，不予支持。如前所述，案涉《商品房买卖合同》系因王文彬未配合骏德公司办理案涉商品房的相关按揭贷款手续，也未以现金形式向骏德公司支付购房余款的违约行为导致，根据《合同补充协议》第十四条“买受人付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用后方可办理该商品房交接手续，否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任”约定，王文彬要求骏德公司支付逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，骏德公司的诉讼请求，于法无据，不予支持；王文彬的反诉请求部分合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认石狮骏德房地产开发有限公司与王文彬于2013年12月15日签订的编号为×××22的《商品房买卖合同》于2019年3月18日解除；二、石狮骏德房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还王文彬购房款963271元，并按中国人民银行同期定期存款利率分别支付933271元自2013年12月15日起、30000元自2018年8月27日起至实际返还款项之日止的利息；三、驳回石狮骏德房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回王文彬的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查,一审查明认定的事实正确,本院予以确认。 本院认为，王文彬逾期提交办理按揭贷款所需的完整资料及签办相关按揭手续已超过30日，且于2018年6月11日与石狮中骏商城营销部签订《补充协议书》后，仍未在30日内重新配合骏德公司办理案涉商品房的相关按揭贷款手续，也未以现金形式向骏德公司支付购房余款，已构成违约。骏德公司于2019年3月18日向王文彬发出《合同解除函》行使合同解除权，符合合同约定与法律规定。王文彬确认于2019年3月18日签收《合同解除函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同的通知到达对方时合同解除，一审法院认定王文彬与骏德公司签订的编号为×××22的《商品房买卖合同》于2019年3月18日解除，依据充分，应予确认。骏德公司提供的证据不足以证明双方合同解除后又达成继续履行合同的合意，其上诉主张缺乏依据，不予采信。一审判决对上述《商品房买卖合同》解除后的相关处理依法妥当，应予维持。 综上所述，骏德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24097元，由石狮骏德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年七月二十七日 书记员  刘思思 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。