云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12416号原告（反诉被告）：昆明图秋企业管理咨询有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区江东清水木华木棉园******，统一社会信用代码：91530103MA6K76KU3X。法定代表人：齐剑波，总经理。委托诉讼代理人：谢叶波、许庆江，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘贵早，女，汉族，1981年2月3日出生，身份证住址云南省宣威市，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱伦浒，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明图秋企业管理咨询有限公司（以下简称图秋公司）与被告刘贵早房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。被告刘贵早在提交答辩状期间提出反诉，本院受理了被告刘贵早的反诉，依法组成合议庭，公开开庭合并审理了本案，原告（反诉被告）图秋公司法定代表人齐剑波及委托诉讼代理人谢叶波、许庆江，被告（反诉原告）刘贵早及委托诉讼代理人朱伦浒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告图秋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告结清水、电、燃气、物业费等各项费用；3、判令被告按照合同约定金额支付租金至返还租赁房屋之日，租金暂计至2019年7月15日为122065元；4、判令被告向原告按年租金的20%承担违约金为195304.4元；5、判令被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全担保费）。事实和理由：原告与被告于2017年6月2日就位于昆明市五华区房屋租赁事宜达成一致并签订了租赁合同，合同对租赁期、租金及支付方式、双方权利义务、违约责任等均进行了明确约定。原告按合同约定将房屋移交给被告使用，按合同约定，被告应于2019年5月1日前向原告支付2019年6月1日至2019年12月31日间的第二期房屋租金，但被告未按合同约定履行支付义务。2019年7月4日，原告向被告发送律师函敦促被告积极履行义务，但被告仍未履行租金支付义务，原告故提起诉讼。被告刘贵早辩称，一、原告的第二项诉讼请求不是明确的请求，无法执行，被告拒交租金是因为原告违约在先，被告为维护自身的合法权益，行使合同法规定的抗辩权。二、原告未按合同约定在2017年6月15日前将租赁物交付给被告，按照双方合同约定免租期为12个月，租金应当从实际交付租赁物以后开始计算，租金的起算时间应当从2017年8月底开始计算。三、原告的违约行为体现在未按照合同约定交付货运电梯，未履行正常的供水供电义务，也没有保障租赁物的用途符合合同约定，在被告使用租赁物期间堵门堵路损害了被告的权益。请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘贵早向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告归还反诉原告押金80000元；3、判令反诉被告退还反诉原告房屋租金976522元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金195304.4元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告装饰残值损失286575元；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年昆明市公租房管理中心将昆明市级统建保障性住房普惠园项目商业物业9栋3号楼一层，面积共2712平方米出租给云南钟英教育投资有限公司（以下简称钟英培训学校），该公司又以每年50万元的价格出租给反诉被告图秋公司。2017年6月2日反诉被告图秋公司又转租给反诉原告。反诉原、被告签订的租赁合同约定租赁房屋的用途为“生鲜市场及社区配套”，租期12年，自2017年6月1日起至2029年5月31日止，第一年租金98万元，此后逐年递增，反诉原告向反诉被告交80000元押金。合同约定，附属于租赁房屋、由租赁房屋专用的相关设施设备一并提供给反诉原告使用，设施设备清单由双方签署后作为合同附件；反诉原告进行经营活动时需办理批准手续的，反诉被告应予积极配合；房屋的交付标准以合同及附件为准，以双方签字的《房屋移交清单》确认交付事实，双方签署《房屋移交清单》后视为反诉原告认可租赁房屋符合交付标准，反诉被告应在合同约定期限内将房屋交付反诉原告使用；合同签订后因反诉被告过失致使合同不能继续履行的，为反诉被告违约，发生违约情形时，违约方按合同约定向守约方支付当年租金的20%作为违约金。反诉被告提供房屋测绘报告、房屋移交清单、停车位30个，用电荷载200千瓦，上下水正常供给等。补充协议约定，反诉被告未在预定的时间内交付物业，应将反诉原告所交的费用退回，交房时间为2017年6月15日之前，租期以接房时间开始计算。合同签订后，反诉原告按约定交付了80000元押金及第一期租金976522元，但反诉被告于2017年8月才将租赁物部分交付给反诉原告，市场专用的两部货梯至今未交付。反诉原告于2017年8月投入90余万元将租赁房屋按要求建成“普惠园标准化农贸市场”，于9月份开始对外招租营业，免租期从9月到12月。由于反诉被告没有将租赁房屋的专属货运电梯交付使用，导致商户无法从地下室进入商场，只能从地面进入，钟英培训学校嫌商户从地面进入引起业主不满，向反诉被告投诉，反诉被告觉得商户给其带来了麻烦，认为反诉原告要抛开反诉被告，准备从钟英方直接租房，于是就于2017年12月将租户唯一的进货通道大门锁闭，导致市场的所有租户无法正常进货、搬货。商户在无路可走的情况下，2018年4月不得不从绿化带走出一条1米宽的小路，引发冲突，反诉被告用砖和木棒铁丝将小路围挡。2017年12月起商场经常被停水停电，无法正常经营。期间反诉原告多次要求反诉被告交付货运电梯，保证供水供电正常，但反诉被告不理不睬。反诉原告也向钟英方面申请开通货梯和大门通道，也因其与反诉被告之间的矛盾而没有得到解决。致使2018年11月大部分商户搬离，给反诉原告造成巨大经济损失。2019年7月，反诉被告和钟英方面在道路上安装自动门，强制隔离限制培训学校的学生和客户到市场购物消费。反诉原、被告之间的纠纷是由于反诉被告未按合同约定履行全面交付租赁房屋的义务、未按合同约定将房屋的相关设施设备一并交付、未交付租赁房屋的专属电货梯、未按合同约定履行正常供水供电的义务、故意锁门堵路导致商户不能进出商场而无法经营造成的，反诉被告的违约行为使反诉原告遭受巨大经济损失，故反诉原告提起反诉。针对反诉原告刘贵早的反诉，反诉被告图秋公司辩称，一、反诉原告解除《房屋租赁合同》的第一项反诉请求与反诉被告的第一项本诉请求是一致的，反诉被告予以同意。二、关于反诉原告要求退还房屋租赁押金的请求，按照合同约定，押金只有在合同终止且反诉原告结清所有费用、返还租赁房屋、无本合同约定扣除押金的情形、承担了应尽义务及责任后才予退还。根据此约定，退还反诉原告押金的条件并未成就，在其结清费用、付清租金、返还房屋前反诉被告不予退还押金。三、案涉租赁合同是合法有效的合同，双方应依约定履行自己的义务，反诉被告将案涉房屋交付反诉原告使用后已完成了合同约定的全部义务，没有理由退还反诉原告的租金。从租赁合同签订至今，反诉原告一直占有、管理、使用案涉房屋，虽然因各种原因导致反诉原告收益下降，但这与反诉被告无关。四、反诉原告要求反诉被告支付违约金和赔偿装饰残值损失的诉讼请求没有任何事实和法律依据，第一，赔偿一定要与过错相连，反诉被告没有任何过错，何来赔偿之说；第二，根据合同约定，在租赁期满或合同解除后，本着“来装去留”的原则，对反诉原告投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归反诉被告所有。因反诉原告主动违约，已丧失了赔偿的法理性基础。本案是因反诉原告未按合同约定履行自己义务造成的纠纷，反诉原告的违约行为给反诉被告造成了重大影响和巨大损失，其反诉行为系浪费司法资源的恶意缠诉行为，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。审理中，原告图秋公司为证明自己的诉讼主张，举证如下：一、2017年6月2日房屋租赁合同、2017年6月2日补充协议。证明原、被告就涉案房屋签订了租赁合同，合同对租期、租金及支付方式、违约责任等内容进行了明确约定。被告刘贵早对合同和补充协议的真实性无异议，但认为根据合同的约定，租赁房屋的移交以双方签署《房屋移交清单》作为符合交付标准的确认；补充协议也约定，原告未在约定的时间内交付租赁房屋，被告所交费用应予退还。二、2019年7月4日律师函。证明因被告未按合同约定及时支付第二期租金，原告向被告发出律师函敦促被告履行支付义务。被告刘贵早认为律师函是原告单方制作的，被告此前从未收到过。三、平面图。证明涉案租赁物的基本情况。被告刘贵早对平面图真实性无异议，认可平面图上签注的“刘贵早2017年9月18日”的真实性。四、微信聊天记录（原告法定代表人齐剑波与云南钟英教育投资有限公司负责人向卓的聊天记录），微信聊天记录（原告法定代表人齐剑波与被告刘贵早的聊天记录），2019年5月20日退铺申请。证明在原告法定代表人齐剑波、被告刘贵早、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司、云南钟英教育投资有限公司、昆明森隆物业服务有限公司五方参与下，现场将涉案租赁房屋全面移交给被告，后被告违反合同约定单方主动提出退租，在退租申请中明确自认涉案房屋于2017年6月15日前已移交。被告刘贵早对原告法定代表人与云南钟英教育投资有限公司负责人的微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的不认可，认为该聊天记录中只有“叫着你们装修的人，今下午全面移交”的内容，是否实际移交不能证明，且该聊天记录也只是两方之间的聊天，不能证明原告主张的五方参与租赁房屋移交的事实；对原告法定代表人与被告的微信聊天记录和退铺申请的真实性无异议，对证明目的不认可，认为被告退还租赁房屋不是其本身的经营所导致，而是由于原告没有按照合同约定交付租赁房屋，交付的租赁房屋不符合约定的用途和性质。五、2016年5月18日昆明市级统建保障性住房普惠园项目配建小学及商业物业9-2#、9-3#楼房屋租赁合同（昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与云南钟英教育投资有限公司订立），9-3#楼一层消防及弱电平面图，2016年9月30日昆明森隆服务有限公司关于印发《昆明市级统建保障性住房商业店铺招牌广告设置标准》的通知，普惠园农贸市场商铺停车清单。证明原告已将涉案租赁房屋的书面材料移交给被告，被告也予签收确认，原告已全面履行了租赁房屋的交付义务。被告刘贵早质证认为，原告签收上述租赁合同、平面图和通知是因为只有取得这些材料才能对租赁房屋进行装修、设计，也是为了商户办理工商登记的需要，并不能证明原告是2017年6月15日移交的房屋；停车清单上有云南钟英教育投资有限公司负责人李文斌的签名和签署的时间“2017.9.26”,恰好证明原告是2017年9月才交付租赁房屋的事实。六、照片，企业信用信息公示报告（昆明贵早企业管理有限公司），市场广告设计图，商铺租赁合同（二份）。证明被告于2017年6月接管租赁房屋后即对外进行招租，并于2017年8月14日成立以租赁房屋为住所的昆明贵早企业管理有限公司，法定代表人为杨平清，被告为公司的股东；被告于2017年8月开始陆续与商户签订商铺租赁合同，将涉案租赁房屋对外分租，涉案租赁房屋已处于被告实际控制管理下。被告刘贵早对该组证据的真实性无异议，认为该组证据反映不出原告是在2017年6月15日将租赁房屋交付给被告的事实，合同和收据记载的时间都是在2017年8月以后。七、9-2#、9-3#商户微信群聊天记录。昆明森隆物业服务有限公司工作联系单（三份），云南钟英教育投资有限公司关于各承租广告牌未按物管公司要求拆除通知及乱停放车辆处理通知，昆明森隆物业服务有限公司整改通知单，照片（一组）。证明被告及商户在物业的绿化带及围栏处私自开路，还在物业商业广场路面上长时间停放机动车，导致物业公司多次向原告的出租方云南钟英教育投资有限公司发送工作联系单及整改通知。被告刘贵早对该组证据的真实性无异议，但不认可证明观点，认为正因为原告没有将货运电梯交付给被告，导致商户无法从地下室通过货运电梯运货到市场，只能从地面上运货。审理中，被告（反诉原告）刘贵早为证明自己的诉讼主张，举证如下：一、2017年6月2日房屋租赁合同、2017年6月2日补充协议。证明原、被告存在租赁合同关系，被告向原告承租房屋是昆明市级统建保障性住房普惠园项目商业物业9栋3号楼一层，面积2712平方米，租赁用途为生鲜市场及社区配套，租金一年976522元，逐年递增；合同约定附属于租赁房屋、由租赁房屋专用的相关设施设备一并提供给被告使用，设施设备清单由双方签署后作为合同附件；被告向原告交付押金80000元；被告进场经营活动时需办理批准手续，原告应当给予积极配合；房屋的交付标准以合同及附件为准，以双方签字的《房屋移交清单》确认交付事实，双方签署《房屋移交清单》后视为被告认可租赁房屋符合交付标准；合同签订后，原告应在合同约定期限内将房屋交付被告即原告应当按照约定的交付标准和期限将房屋交付被告使用；合同签订后因原告过失致使合同不能继续履行的，为原告违约，发生违约情形时，违约方按合同约定向守约方支付当年租金的20%作为违约金；原告提供房屋测绘报告、房屋移交清单、停车位30个，用电负荷载200千瓦，上下水正常供给等。补充协议约定交房时间为2017年6月15日之前，租期以接房时间开始计算。原告图秋公司对合同和补充协议的真实性无异议，但认为合同并没有约定专用设施设备，也没有合同附件，房屋交付是以现状为准，原告不存在违约情形。二、2017年6月13日收据。证明原告收取被告租金押金80000元。原告图秋公司对收据的真实性无异议，认可被告支付押金80000元的事实。三、账户为刘贵早的中国建设银行个人活期账户交易明细。证明2017年6月13日被告通过银行转账的方式向原告支付2017年6月1日至2019年5月31日的租金36万元，8月25日支付50万元，8月30日支付116522元，共计支付租金976522元。原告图秋公司对被告支付租金976522元的事实无异议，认为合同约定该期租金支付的最后时间是2017年5月30日，被告至8月30日才最后支付完毕，被告存在逾期支付租金的违约行为。四、微信聊天记录。证明因原告将租户唯一的进货通道大门锁闭，进出市场的小路也被原告堵上，甚至经常停电，导致商户无法经营，原告并未全面履行义务。原告图秋公司对该组证据的证据三性不认可，原告从未参与过锁门、堵路，锁门是物业公司所为，原告还积极参与处理，至于停电并非原告所为，原告已将200千瓦的电路负荷交予被告，电路分线路的改造是被告自行完成的，停电的原因是被告自行导致的。五、照片一组。证明原告将进入市场的大门锁闭，小路围绪，小区门卫也不让商户拉货的车进入，导致商户无法正常经营。原告图秋公司认为锁闭的大门是消防通道的大门，消防通道是原告与物业公司协商后让商户临时进出的，是商户不遵守物业公司的管理规定，与物业公司发生冲突后，物业公司才将消防通道大门锁闭，小路是被告将绿化带毁损后自行开出的路，不在双方租赁合同范围内。六、照片一组。证明因原告的不负责任，锁门堵路断水断电等导致商户无法经营陆续搬离。原告图秋公司认为商户的搬离与被告的经营不善有关，与原告没有关系。七、证人费某、刘某、包崇相的出庭证言。证明原告法定代表人齐剑波于2017年12月将市场唯一的运货通道锁闭，加上货运电梯未交付使用，导致商户无法正常进货、搬货。期间，原告与钟英培训学校经常停水停电，市场无法正常经营；2018年5月，原告还将商户从绿化带开辟出来的小路堵死；2019年7月，原告法定代表人齐剑波和钟英培训学校又在道路上安装自动门，强制隔离限制学生和客户到市场购物消费。截止2018年12月除四家商户外，剩余商户被迫撤走搬离。原告图秋公司对三位证人的证言不予认可，认为三位证人与被告系亲属或同乡关系，与被告均存在利害关系，其证言不应采纳，并且堵门堵路均不是原告所为，是物业公司的行为，产生的后果不应由原告承担。八、2018年2月5日申请。证明货运电梯是租赁物的专属设施，因原告一直没有移交给被告使用，被告不得不与原告的出租方钟英培训学校协商走小区的道路运货。原告图秋公司认为双方合同没有货运电梯的约定，货运电梯不是租赁物的专属设施，是属于建筑物业主共有。九、装修票据。证明被告为市场装修支出费用共计225063元。原告图秋公司质证认为，被告提交的装修票据均非国家正规票据，不能证明款项的正式发生，且有些票据记载的用途也与装修无关。十、2017年9月20日消防工程改造验收合作协议，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。证明被告将租赁物按照标准化农贸市场建设支付消防电设施的费用90000元。原告图秋公司质证认为，被告只提交了协议，没有提交设计图、施工图及款项支付凭证，不能证明费用的实际支出情况。十一、录音资料。证明原告法定代表人齐剑波找到被告的租户，要求租户直接找原告承租，损害了被告的利益，并且在租期内，原告故意停水停电。原告图秋公司对录音资料的证明内容不认可，认为其内容没有其他证据佐证。归纳原、被告（反诉原、被告）对事实的主张及所提交的证据，双方在以下事实方面无异议：1、原、被告于2017年6月2日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》的事实，该事实有原告提交的证据一租赁合同和补充协议予以佐证；2、被告刘贵早向原告图秋公司支付租赁押金80000元的事实，该事实有被告提交的证据二收据予以佐证；3、被告刘贵早向原告支付租金976522元的事实，该事实有被告提交的证据三建设银行个人活期账户交易明细佐证。上述原、被告（反诉原、被告）无争议的事实，本院予以确认。本案原、被告（反诉原、被告）争议的事实是：1、原告实际交付租赁物给被告的时间；2、本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）是否存在违约事实。针对争议事实，结合原、被告（反诉原、被告）各自提交的证据，本院综合评判如下：就争议事实1,根据原、被告的主张，结合本案证据，本院评述认为，原、被告（反诉原、被告）签订的《房屋租赁合同》第六条“房屋的交接”款约定：房屋交付标准以合同及其附件为准以双方协商同意交付条件为准；交付时，甲方（图秋公司）将租赁房屋移交给乙方（刘贵早），双方或双方授权代表应当共同在《房屋移交清单》（见附件）上签字，确认交付事实；双方签署《房屋移交清单》后，视为乙方认可租赁房屋符合交付标准；交付租赁房屋的当日即为交付日，双方约定房屋的交付日为2017年1月1日前。双方合同签订时间为2017年6月2日，约定在合同签订之前交付租赁房屋显然是不符实际的，合同条款记载的交付日2017年1月1日应为笔误。原、被告（反诉原、被告）同日签订的《补充协议》第三条则约定双方预定交付时间为2017年6月15日之前，租期以接房时间开始计算。原、被告对租赁房屋已交付的事实没有异议，但交付时双方并未按合同约定共同签署《房屋移交清单》，双方对租赁房屋交付时间表述不一，原告图秋公司主张交付时间是2017年6月15日，被告刘贵早则主张交付时间是2017年8月。在租赁房屋交付时间上，被告没有提交相应的证据证明，而原告提交了证据三、四、五、六予以证明，尤其证据四中的退铺申请系被告自行出具给原告的，上面载明其于2017年6月15日承租房屋，而原、被告签订合同的时间是2017年6月2日，故6月15日应是交付租赁房屋的时间。并且，原告提交的证据六也反映出以被告作为股东、以本案租赁房屋为住所地的昆明贵早企业管理有限公司于2017年8月14日成立，被告于2017年8月5日就开始陆续与商户签订商铺租赁合同，将涉案租赁房屋对外分租。被告向原告承租房屋是用于经营市场，通常，承租房屋从事市场经营，必然从接手房屋到对外招租经营这一过程中需要时间对租赁房屋进行规划、布置、装修及对外招租，被告主张2017年8月原告才交付房屋，而8月5日即与商户签订租赁合同，被告的主张显然违背商业习惯。因此，被告主张原告2017年8月才交付租赁房屋的事实既没有充分证据证明，也与其自己出具给原告的退铺申请的记载不符，且也与市场经营规律相悖，本院根据现有证据确认原告交付租赁房屋给被告的时间为2017年6月15日。就争议事实2,本院认为，根据原、被告（反诉原、被告）签订的《房屋租赁合同》约定，被告应于2019年5月1日前支付第二期的租金，原、被告合同约定租赁期是自2017年6月1日，同时约定租期以接房时开始计算，因此，实际租赁期应自2017年6月15日开始计算，被告已交纳的租金976522元应为2017年6月15日至2019年6月14日第一期的租金，第二期租期开始的时间应为2019年6月15日，第二期租金最后交纳的时间也应顺延至2019年5月15日。但至原告2019年7月提起诉讼，被告并没有交纳第二期租金，已经违约。被告主张拒交租金是因为原告违约在先，被告为维护自身的合法权益，行使合同法规定的抗辩权。被告主张原告违约的事实包括：未按合同约定将房屋的相关设施设备一并交付、未交付租赁房屋的专属电货梯、未按合同约定履行正常供水供电的义务、故意锁门堵路导致商户不能进出商场而无法经营。对此，本院认为，被告向原告承租的只是普惠园项目商业物业9-3#楼的一层而非9-3#整栋楼，货运电梯是整栋楼的附属部分，应为整栋楼住户所共用，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中并无货运电梯的约定，在作为合同附件的合同补充中，记载的事项中也无货运电梯的记载。并且，被告向原告租赁房屋是用于市场经营，在与原告签订租赁合同前，必然对租赁物的状况及附属设施有所了解，应知晓货运电梯不属于涉案租赁物的专属设施。因此，被告主张的原告未交付专属货运电梯的违约事实不成立。对于被告主张的原告未按合同约定履行正常供水供电的义务、故意锁门堵路的事实，被告提交了证据四至八及十一予以证明，但证据从内容上并不能直接证明锁门堵路、停水停电系原告所为或原告指使，被告向原告租赁的房屋存在物业管理，而物业管理是由专门的物业公司负责而非原告负责，在物业方面出现问题时，原告作为出租方更多的是起到协调、沟通的作用，被告将使用租赁房屋过程中在物业方面出现的问题归究于原告没有充分证据证明，本院不予确认。并且，在被告自己于2019年5月20日提交给原告的《退铺申请》中其提出的退铺原因也没有归责于原告，而是归于物业管理方的不配合和隔壁农贸市场的竞争，但本院注意到，原告向被告收取的租金中包括了物业管理费，因此原告负有协助被告正常使用租赁房屋的从义务，而该从义务如上所述应为沟通、协调的义务。本案根据原、被告（反诉原、被告）的陈述及所提交的证据的质证情况，本院依法确认本案法律事实如下：2017年6月2日，原、被告（反诉原、被告）签订了一份《房屋租赁合同》和一份《补充协议》，《房屋租赁合同》约定，原告图秋公司（合同甲方）将位于昆明市五华区片区陈家营地块，昆明市级统建保障性住房普惠园项目商业物业9-3＃楼一层出租给被告刘贵早（合同乙方），双方确认，租赁物业建筑面积为2712.56平方米，乙方已进行了现场实际考察并确认对此已经充分了解，附属于租赁房屋、由租赁房屋专用的相关设施设备，一并提供给乙方使用，设施设备清单由双方签署后作为本合同的附件。租赁期限为12年，自2017年6月1日起至2029年5月31日止，其中包含12个月免租期。租金每平方米每月30元，租金包含物业管理费，租金按3年为一个递增周期上涨，首期租金为年付，以后为半年支付；租赁期内，乙方按期自行支付实际使用的水、电、电话等相关费用，收费标准以各相关部门公示的价格为收费标准，乙方到相关部门指定的收费点自行缴纳；第一期支付租金为976522元，自2017年6月1日起至2019年5月31日止共计24个月，其中12个月为免租期，租金交纳时间为2017年5月15日至2017年5月30日；第二期支付租金为488261元，自2019年6月1日起至2019年12月31日止，租金交纳时间为2019年4月1日至2019年5月1日。签署本合同当日，乙方应向甲方支付押金80000元，押金于合同终止且乙方结清所有费用、返还租赁房屋、无合同约定扣除押金的情形、承担了应尽义务及责任后5日内，不计利息返还；如合同履行过程中，乙方未按合同约定的时间和金额支付租金，甲方有权用该押金冲抵租金和逾期缴纳的水电气等相关费用，冲抵后，不足部分租金乙方应当于15日内付清，逾期视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。租赁房屋的用途为生鲜市场及社区配套。房屋交付标准以合同及其附件为准以双方协商同意交付条件为准；交付时，甲方将租赁房屋移交给乙方，双方或双方授权代表应当共同在《房屋移交清单》（见附件）上签字，确认交付事实；双方签署《房屋移交清单》后，视为乙方认可租赁房屋符合交付标准；交付租赁房屋的当日即为交付日，双方约定房屋的交付日为2017年1月1日。乙方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的前提下，可对房屋进行装修；在租赁期满或合同解除后。本着“来装去留”原则，对乙方投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归甲方所有。对于违约责任，合同约定：迟延支付租金的，若乙方迟延支付租金超过15日的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除本合同。发生违约情形，违约方按合同约定向守约方支付当年年租金的20%作为违约金。《补充协议》约定，第一期租金分两次支付：第一次支付360000元，支付时间为2017年6月8日前；第二次支付616522元,在市场开业之前一次性支付，最迟不超过2017年8月1日。若乙方未在约定的时间内支付租金视为乙方违约，所缴纳的租金及定金不予退回，并收回该物业，在此期间乙方进场装修不予赔偿。若甲方未在预定的时间内交付物业，甲方将乙方所交的费用退回乙方，双方预定时间为2017年6月15日之前，租期以接房时间开始计算。合同签订后，被告于2017年6月13日向原告交付了押金80000元，并自2017年6月13日起至8月30日陆续支付了原告第一期租金976522元。2017年6月15日原告将租赁房屋交付被告，被告以此开办了普惠园标准化农贸市场，成立了以租赁房屋为住所的昆明贵早企业管理有限公司。2019年5月20日，被告向原告提交了书面《退铺申请》，主要内容为：“我是贵公司位于普惠园9-1-2栋一层物业的承租人刘贵早，本着诚信合作的理念，本人于2017年6月15日承租了贵公司普惠园9-1-2栋一层的物业，承租一年多以来，由于物业管理方的多种不配合，以及隔壁新开农贸市场的竞争，导致今天我方农贸市场的经营困难，特提出退铺申请，希望贵方退还之前我方缴纳的保证金80000元。”此后，原告于2019年7月向本院提起诉讼。本案审理中，基于双方均诉请解除租赁合同，在取得双方同意的情况下，本院组织双方于2019年12月19日现场办理了涉案房屋的移交手续。本院认为：原、被告（反诉原、被告）基于自愿签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，其内容系双方协商一致的结果且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效的合同，有效的合同对合同当事人双方具有法律约束力。本案原、被告在履行上述合同过程中均有不履行合同义务的行为，被告未按合同约定在2019年5月15日前交付第二期的租金，交纳租金是承租人的根本合同义务，被告逾期不交构成根本违约。而原告作为出租方负有协助被告正常合理使用租赁房屋的义务。虽然锁门堵路、停止水电供应被告没有充分的证据证明系原告所为，但也没有证据证明原告从中作了沟通、协调的作用，原告存在没有履行合同从义务的违约行为。本案原、被告（反诉原、被告）均诉请解除双方的房屋租赁合同关系，且诉讼中经法院主持双方于2019年12月19日办理了租赁房屋移交手续，双方租赁合同关系已解除。本案被告应偿付原告自2019年6月15日起至租赁房屋移交之日的2019年12月19日止的房屋租金。至于原告本诉及被告反诉主张的违约金，因双方均存在不履行合同义务的行为，双方承担违约金的责任相互抵销。在本诉中，原告主张判令被告结清水、电、燃气、物业费等各项费用，但原告没有对具体金额予以明确。且根据双方合同约定，该费用是由被告自行到相关部门收费点缴纳，原告也没有提交证据证明其代被告进行了缴纳的事实存在，故本院对该费用不予支持。就被告的反诉，被告已实际使用了租赁房屋，在本院主持双方办理租赁房屋移交时，部分租赁房屋仍由被告在出租收取租金，被告要求判令原告退还已支付第一期租金无事实和法律依据。因双方租赁合同关系已解除，原告应退还被告收取的押金80000元。对于被告要求原告赔偿装饰残值损失的请求，根据原、被告签订的租赁合同的约定，在租赁期满或合同解除后。本着“来装去留”原则，对乙方投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归甲方所有，被告的要求与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司与被告（反诉原告）刘贵早于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告（反诉原告）刘贵早于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司自2019年6月15日起至2019年12月19日止按年租金976522元为标准计算的租金；三、原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘贵早租房押金80000元；四、本诉原告昆明图秋企业管理咨询有限公司和反诉原告刘贵早的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6061元、财产保全费2107元、保全担保费2000元，合计10168元，由原告昆明图秋企业管理咨询有限公司承担6257元，由被告刘贵早承担3911元；反诉案件受理费9323元，由反诉原告刘贵早承担9228元，由反诉被告昆明图秋企业管理咨询有限公司承担95元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 贾 军人民陪审员 金 霞人民陪审员 余小兵二〇二〇年七月二十七日法官助理王诚书记员罗娅琼