云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0724民初346号原告（反诉被告）：张军，男，汉族，1970年3月22日出生，本科文化，住四川省攀枝花市**。（未到庭）张军委托代理人（特别授权）：张史秀，云南新秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅鹏，男，汉族，1973年9月17日出生，大专文化，住云南省丽江市古城区。（未到庭）第三人：张婵，女，苗族，1982年2月15日出生，大专文化，住长沙市岳麓区。未到庭）傅鹏、张婵共同委托代理人（特别授权）：言军燕，湖南隆言宏盛律师事务所律师。傅鹏、张婵共同委托代理人（一般授权）：杜军，湖南隆言宏盛律师事务所实习律师。本院于2020年4月29日立案受理原告（反诉被告）张军，被告（反诉原告）傅鹏，第三人张婵房屋租赁合同纠纷一案后，发现本案的审理必须等待（2020）云07民终340号案的审理结果，故，依法中止本案的审理，于2020年6月30日恢复本案的审理，并于当日依法适用简易程序公开开庭对本诉和反诉进行合并审理，张军及其委托代理人张史秀、傅鹏及张婵的委托代理人言军燕、杜军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张军诉称：原告与被告于2015年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于丽江市宁蒗县的房屋及附属设施经营使用权出租给被告，同时约定了租赁期限、租金及付款方式违约责任、争议的解决等相关内容。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营，被告按照合同履行了2015年7月1日到2019年9月30日的租金支付义务。2019年8月1日被告应交纳2019年10月1日至2021年9月30日两年的房屋租金，经原告多次催要，被告到目前为止，均没有按约支付租金，被告已构成根本性违约。而且，被告在未告知原告，并未取得原告同意的情况下，擅自将租赁物转租给第三人经营至今，被告的行为己严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条等法律及司法解释之规定向法院起诉，请求：一、判令解除原告与被告于2015年6月6日签订的额《房屋租赁合同》；二、判令被告支付从2019年10月1日起至实际腾房返还给原告之日止的房屋租金56万元（暂从2019年10月1日起按照《房屋租赁合同》第四条标准计算至2020年5月1日）；三、判令被告向原告支付违约金20万元（从2019年10月1日起至实际腾房返还给原告之日止的应付房屋租金为基数，按照每日千分之二的标准计算，合计43万元，原告放弃23万元，主张20万元）；四、判令被告与第三人立即将位于丽江市宁蒗县的房屋及附属设施返还给原告。被告（反诉原告）傅鹏答辩及反诉称（答辩意见与反诉意见一致）：傅鹏与张军签订的《房屋租赁合同》应予解除。由于张军违约、王登全与张婵签订了《土地及宅基地租赁合同》，傅鹏和张军签订的合同已处于无法履行状态，故应予解除；张军应按照合同约定退还傅鹏173.76万元租金，因为张军修建房屋时超批准面积建筑，2015年6月17日被泸沽湖“两违”整治领导小组下文拆除21间房屋，使用面积由合同面积2500平方米减少至1200平方米。由于张军违章超建，拆除重建，致使傅鹏14个月不能经营，该耽误经营期间的租金及房屋间数、面积减少部分应扣减的租金共计173.76万元，应由张军退还；因张军违反合同，应支付按照合同约定的违约金，傅鹏主张资金占用费30万元为违约金；张军主张傅鹏继续支付租金及逾期利息属片面、主观理解合同内容，属无理请求，不应支持。合同约定，土地出租方违约导致房屋使用权受到侵害时，傅鹏有请求赔偿的代位追偿权。故，提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2015年6月6日签订的两份《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人退还因房屋违建被迫停工期间的租金人民币82.35万元及拆除部分租金人民币91.41万元，合计人民币173.76万元；3、判令被反诉人赔偿违约金，该部分违约金反诉人酌情调整为人民币30万元；4、判令反诉人傅鹏依照合同享有对本案房屋土地出租方王登全代位追偿权；5、判令被反诉人支付因违约造成的律师及差旅费维权费用人民币42000元整；6、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。针对傅鹏的反诉请求，张军的答辩要点是：傅鹏的反诉请求没有事实依据，且已过诉讼时效，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人张婵述称：张婵通过合法的形式与傅鹏签订《客栈转让协议》及与土地出租方王登全签订的《土地及宅基地租赁合同》合法有效，张婵办理了合法有效的营业执照，取得了争议房屋的经营权。故，本案争议房屋的经营使用权应当属于张婵。请求确认张婵与傅鹏签订的《客栈转让协议》及与王登全签订的《土地及宅基地租赁合同》合法有效。综合各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：一、张军及傅鹏谁违约？二、张军的各项诉讼请求是否成立？傅鹏应否承担责任？三、傅鹏的各项反诉请求是否成立？张军应否承担责任？第三人张婵的主张是否成立、应否支持？原告（反诉被告）张军为支持其本诉请求，向本院提交了下列证据：一、原告身份证复印件1份；二、土地、宅基地租赁合同复印件1份；三、房屋租赁合同复印件1份；四、客栈转让协议、转账记录复印件各1份；五、催告函送达照片、傅鹏朋友圈声明律师函复印件各1份；六、（2020）云0724民初656号民事判决书复印件1份。以上述证据证明原告的诉讼请求成立。原告（反诉被告）张军针对反诉答辩意见提交了下列证据：一、身份证复印件1份；二、付鹏付张军房屋租金明细表复印件1份；三、居民建设告知书复印件1份；四、建设用地批准书复印件1份；五、客栈基础图复印件1份；六、照片复印件1份；七、风貌整改协议同意复工通知书复印件1份；八、照片复印件1份；九、（2020）云07民终340号判决书复印件1份。以上述证据证明原告针对反诉的答辩理由成立。被告（反诉原告）对原告提交的本诉证据一、二、三、无异议；对证据四的证明目的不予认可。对证据五表示没有见过，真实性不予认可；对证据六的真实性予以认可，证明目的不予认可。对反诉证据一、二、三、四、八三性无异议；对证据五表示从来没有见过，真实性表示怀疑；对证据六的证明目的不予认可；对证据七的证明事实不予认可，同意复工没有意见；对证据九表示被告尚未收到该判决书，真实性不能确认。被告（反诉原告）傅鹏委托代理人言军燕针对本诉的答辩意见及傅鹏的反诉主张共同提交了下列证据：一、张军与傅鹏签订的《房屋租赁合同》复印件图片1份；二、建房申请书复印件图片1份；三、《居民建设告知书》复印件图片1份；四、《复工通知书》和照片复印件图片1份；五、追要工程款现场照片复印件1份；六、2017年3月27日协商录音1碟及文字整理1份；七、云湖客栈营业执照复印件图片1份；八、王登全上诉状复印件图片1份；九、《客栈转让协议》复印件图片1份；十、委托代理协议复印件图片1份；十一、落水村委会证明复印件图片1份；十二、接处警登记表复印件图片1份。以上述证据证明反诉原告傅鹏的反诉请求成立。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第一、二、三、八组证据无异议，但对证明观点不予认可，对其他证据均不予认可。第三人张婵对反诉原告傅鹏提交的证据无异议。第三人张婵针对其主张，向本院提交了下列证据：一、《土地及宅基地租赁合同》复印件1份；二、收条复印件1份；三、《客栈转让协议》复印件1份；四、电子回单复印件1份；五、《营业执照》复印件1份。以上述证据证明张婵的诉讼主张成立。经质证，张军对张婵提交的证据均不予认可。傅鹏对张婵提交的证据均无异议。经举证、质证，本院认为，张军针对其本诉主张提交的第五组证据客观性存疑，本院不予认可。张军针对本诉主张及反诉答辩的其他证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为证明案件事实的有效证据；傅鹏针对本诉及反诉主张提交的第五组、第九组证据不具有关联性、第六组、第十组证据客观性存疑，本院不予采信。傅鹏提交的其他证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为证明案件事实的有效证据；张婵提交的证据不具有关联性，本院不予确认。经各方当事人陈述、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：张军与王登全于2013年5月20日签订了一份《土地、宅基地租赁合同》。约定由王登全将其位于宁蒗县地（共约2500平方米）出租给张军；双方在合同中还约定了租赁期限、租金、在租赁期内张军有权将合同约定土地或客栈经营权部分或整体转租给他人等内容。合同签订后，张军在其所租赁土地上修建了一栋房屋。2015年6月6日，张军与傅鹏签订《房屋租赁合同》，约定将张军修建的位于丽江市宁蒗县的房屋及附属设施经营使用权出租给傅鹏，同时约定：租赁期限、每年80万元租金，每五年递增10%的租金、付款方式、违约责任、争议的解决等相关内容。合同签订后，张军将房屋交付给傅鹏经营，傅鹏向张军支付了2015年7月1日到2019年9月30日的租金共计310万元。2019年10月1日至2021年9月30日两年的房屋租金，傅鹏未按合同约定交纳，经张军催要，也未支付。傅鹏接收房屋后对房屋进行了装修。在傅鹏将房屋装修使用工程中，宁蒗县泸沽湖“两违”整治工作组于2016年9月5日与王登全协议对该房屋进行风貌整改，于当日下达同意复工通知书，同意复工进行装修。2018年8月7日，傅鹏与张婵签订客栈转让协议，将傅鹏经营的房屋转让给张婵经营使用，该转让未经张军同意。2018年9月10日，王登全与张婵签订《土地及宅基地租赁合同》，将原告王登全与张军签订的《土地、宅基地租赁合同》项下的宅基地使用权及张军修建的房屋的使用权租赁给张婵，该合同未经张军同意。2019年11月4日，王登全向本院起诉，请求：一、解除王登全与张军于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》；二、由张军将王登全替张军垫付的工程款及材料款共计87600元还给王登全并支付资金占用利息11546.78元，共计99146.78元；三、由张军按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金；本院受理王登全（原告）与张军（被告）、第三人傅鹏、张婵租赁合同纠纷一案后，于2020年2月19日作出（2019）云0724民初656号民事判决书，判决驳回王登全的诉讼请求。王登全不服判决提起上诉，丽江市中级法院审理后于2020年6月23日作（2020）云07民终340号判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案本诉原告张军及反诉原告傅鹏均请求解除双方签订的房屋租赁合同，故，本院应依法准许解除张军与傅鹏于2015年6月6日签订的《房屋租赁合同》；依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，合同当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照合同约定全面履行自己的义务。傅鹏应支付张军解除合同前9个月（自2019年10月1日起至2020年6月30日）的租金606666.66元。由于傅鹏未按约支付租金而违约，依法应承担原告张军主张的20万元违约金；因张军交付给傅鹏的房屋存在瑕疵，致使傅鹏接手房屋后投入资金进行了改造和装修，该投入有张军所交付房屋不符合政府外观风貌设计要求的原因，也有傅鹏装修不符合政府关于外观风貌设计的原因。因改造装修推迟了傅鹏开业经营的时间而给傅鹏造成了一定营业损失。又因双方合同期限较长，傅鹏为履行合同投入的装修费用在解除合同的情况下也是一笔损失。该两项损失张军应承担一半责任，由于傅鹏的证据不能证明其损失的具体数额，根据我国民法通则的公平原则，本院确认张军应承担支付傅鹏损失的数额与傅鹏应支付张军的租金及违约金之和相当。双方应支付对方的钱款相冲抵后，互不支付对方费用；反诉原告傅鹏主张的违约金、由傅鹏依照合同享有对本案房屋土地出租方王登全代位追偿权、由张军支付傅鹏律师代理费及差旅费42000元等其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持；第三人张婵与王登全签订的《土地及宅基地租赁合同》及张婵与傅鹏签订的《客栈转让协议》未经张军同意，该二份合同对张军不具有约束力，故，张婵的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，判决如下：一、自本判决书生效之日解除张军与傅鹏于2015年6月6日签订的《房屋租赁合同》。二、傅鹏应支付而未支付张军的房租费及违约金与张军应承担支付傅鹏的损失相冲抵，双方互不支付对方费用。三、由傅鹏及张婵于本判决生效之日起10日内，将张军修建的位于丽江市宁蒗县的房屋及附属设施返还给张军。四、驳回张军、傅鹏的其他诉讼请求。五、驳回张婵的诉讼请求。本诉案件受理费11400.00元，减半收取5700.00元，由张军负担；反诉案件受理费11718.40元（已减半），由傅鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王迪基二〇二〇年七月三十一日书记员  阿福艳