广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32698号原告（反诉被告）：陈伯维，男，1974年8月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州夏阳资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区水荫路73号112之三铺。法定代表人：蔡秋明，总经理。委托代理人：李微、吴顺勇，均系广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告）陈伯维与被告（反诉原告）广州夏阳资产管理有限公司（简称夏阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈伯维及其委托代理人宁崇怡，夏阳公司的委托代理人李微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伯维诉称：2018年4月27日，我方就与夏阳公司之间的商品房销售合同纠纷，向天河区法院起诉，案号为（2018）粤0106民初10694号。天河区法院受理案件后，认为涉案房产广州市天河区五山路269号902房起诉时仍登记在夏阳公司名下，他项权利人为广东银达融资担保投资集团有限公司，涉案房产于2017年8月16日已被查封【案号：（2017）粤0106执8024号】，认为我方应先提起执行异议，在执行异议诉讼终结前，不得另行提起普通民事诉讼，因此，裁定驳回我方的起诉。我方收到（2018）粤0106民初10694号民事裁定后，立即联系（2017）粤0106执8024号案的执行法官提交执行异议申请，但因该执行案件涉及的案件由广州市中级人民法院再审，直至2019年6月6日天河区法院才针对我方的执行异议做出（2019）粤0106执异636号执行裁定书，裁定认为涉案房产在执行时仍登记在夏阳公司名下，天河区法院查封、拍卖、变卖登记在被执行人夏阳公司名下的涉案财产并无不当，我方并非涉案房产所有人，无法阻止法院拍卖涉案房屋的强制执行行为，我方异议理由应另循途径解决，因此驳回我方的异议。我方认为，我方与夏阳公司于2010年10月13日签订《房屋买卖合同》约定卖方向买方出售其名下的涉案房产，成交价为80万元，签订合同后我方交付定金、中介费、房屋评估费和向银行申请贷款。我方在九年里多次催告夏阳公司办理过户手续，夏阳公司从未拒绝我方的过户申请，只是声称暂时资金困难，会尽快解决资金问题办理抵押登记的涂销手续，再配合我方办理过户手续。夏阳公司为了向我方表示继续履约的决心，在2011年1月11日把房屋交付给我方实际占有使用。我方收楼后，对该房产花费了二十万左右进行了全面装修，并实际占有居住至今。由于夏阳公司的违约行为，我方购买的房屋一直无法更名至我方，以致房屋被法院查封，并以底价3200000元起拍。目前，我方面临着无法取得涉案房屋的所有权并随时可能被驱出住所、流离失所的困境，夏阳公司应当双倍返还我方的定金，赔偿我方的装修费、购房手续费、支付逾期违约金和赔偿房屋升值损失。为维护我方合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、夏阳公司双倍返还定金40000元；2、夏阳公司赔偿我方中介费20000元、按揭费6300元、公证费1100元；3、夏阳公司赔偿我方装修损失费103830元（按2000元平方米计算，102.83平方米，按50%折旧算）；4、夏阳公司赔偿我方迟延办理产权登记的违约金796200元（每日按总房款的0.05%计算）；5、夏阳公司赔偿我方房屋增值损失1200000元；6、夏阳公司承担本案诉讼费。夏阳公司辩称：我方不同意陈伯维的诉讼请求。理由如下：一、陈伯维的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。2010年12月20日陈伯维来函要求我方于2010年12月25日前履行合同，否则其有权追究我方的违约责任。陈伯维的函件发出之后，我方并未按陈伯维要求在该期限内履行合同，我方已发生根本违约，因此陈伯维早应在2010年12月25日之后就已知道其权利被侵害，且有权向我方主张违约责任。可陈伯维一直未主张，至今已经九年，已超过诉讼时效。即便依据双方最近一次即2014年9月1日就涉案房屋签订的网签《广州市存量房买卖合同》来看，银行同意贷款申请后5个工作日内双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，同时陈伯维据其证据称其在2014年11月4日就已取得银行贷款的申请，而我方并未按约定在5个工作日内办理交易过户的递件手续，因此2014年11月9日我方已发生了根本违约。陈伯维在此时就应当知道其有权向我方追究违约责任，可是陈伯维却一直未主张，至今也近六年时间才诉至法院，已超过诉讼时效，不应得到支持。二、陈伯维既主张我方双倍返还定金，又主张各项违约金及损失，没有法律依据。依据合同法第一百一十六条规定，既主张违约金又主张定金的，应当择一进行主张，因此陈伯维同时主张违约金、定金、实际损失及其他各项费用的做法不符合法律规定。三、陈伯维诉请我方支付中介费、按揭费、公证费、房屋增值损失、装修损失等高额赔偿，没有依据。首先，依据双方最近一次即2014年就涉案房屋签订的协议第10条约定，甲方不按本合同约定将房屋出售给陈伯维的，应当向陈伯维支付违约金，违约金为该房屋交易价格的10%，并退回陈伯维已付的全部费用。可见，即便由于我方原因导致交易不成，那么按照双方合同的约定，我方需支付的违约金为交易价格的10%即8万元。该违约金是双方在签订合同时所能预期陈伯维因不能交易所造成的损失。其次，依据合同法第一百一十三条规定，赔偿损失额应当相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但是不得超过违反合同一方在订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就房屋差价损失，双方签约时根本不可能预见涉案房屋会在之后几年内发生如此大的价格变化，因此，对于双方当时均无法预见的房屋差价损失，我方没有理由赔偿给陈伯维。另外，陈伯维作为有民事行为能力人，在与我方签订涉案合同时就已经知悉涉案房屋有案外人抵押权存在，在此情况下陈伯维对合同不能履行的风险及因此产生的损失应当有合理的预见。2010年12月25日合同约定的履行期满，我方以行为表示不履行之后，陈伯维不但没有采取积极果断措施防止损失的扩大，而是放任其无限期在涉案房屋居住，因此，陈伯维在我方长期未履行交易过户手续义务的情况下亦没有积极采取合理的措施予以解决其可能造成的损失，陈伯维自身亦存在懈怠履行的行为，对于合同无法履行而扩大的损失，应当由其自行承担。四、退一步来说，即便陈伯维主张赔偿损失，也不应有如此高的损失，不应从合同签订日即2010年8月起算，把长达十年的时间均作为其损失的计算区间。应以合同签订日至我方根本违约日的区间作为计算陈伯维实际损失的区间，该区间是陈伯维可得利益损失额度确定的时间点。本案中，陈伯维至今仅支付2万元定金。陈伯维所主张的其能获得至今的高额房屋差价损失的前提是陈伯维真的有实际购入涉案房屋，为涉案房屋支付全部价款，且按上涨之后的价格出售实际获得的利益。而本案中，陈伯维购入涉案房屋的目的用于入住，并非炒楼，涉案房屋的上涨也无法在合同签订时预见。夏阳公司反诉称：陈伯维从2011年1月11日将涉案房屋占有使用至今。目前，陈伯维起诉我方要求支付违约金、赔偿金、差价损失等高达几百万的费用。陈伯维目前仍居住于该房屋，但从未支付过房屋使用费，故应向我方支付房屋使用费。该房屋面积102.83平方米，根据《广州市房屋租金参考价》，按与涉案房屋同等地段同小区的同期租金计算，陈伯维需向我方支付自2011年1月11日至今的房屋使用费519805元。为维护自身合法权益，特提起反诉，请法院依法判令：陈伯维向我方支付房屋使用费（根据《广州市房屋租金参考价》，按与涉案房屋同等地段同小区的同期租金计算，自2011年1月11日起计至陈伯维不再占有涉案房屋之日止）。陈伯维针对夏阳公司的反诉辩称：我方无须向夏阳公司支付租金。2011年1月11日双方签订协议，涉案房屋由夏阳公司自愿提前交付给我方使用，实际上我方也是以所有权人状态使用涉案房屋，且我居住过程中夏阳公司从未让我方搬离房屋，也从未向我方收取房租。本案完全是因为夏阳公司违约导致双方房屋买卖合同至今无法履行，因此我方无须向夏阳公司支付租金。经审理查明：夏阳公司原名广州市夏阳装饰设计有限公司。广州市天河区五山路x号x房（住宅，建筑面积102.8329平方米，简称涉案房屋）的登记权属人为夏阳公司，产权登记时间2009年3月10日。2017年8月16日，本院以（2017）粤0106执8024号协助执行通知书及执行裁定书查封涉案房屋。2010年10月13日，广东中原地产代理有限公司（中介方，简称中原公司）、夏阳公司（卖方）、陈伯维（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以80万元出售给买方，交付房屋时间为卖方收齐首期楼款当天。买方在此交易中另向卖方支付70000元作为卖方此次交易税费，此款项须在付首期款同时支付给卖方。买方选择按揭付款：购房定金20000元在签约时支付；首期楼款（含定金）240000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；剩余560000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。签约当日，夏阳公司出具《收款收据》，确认收到陈伯维购房定金20000元。2018年，就涉案房屋买卖合同纠纷，陈伯维以夏阳公司为被告，向本院提起诉讼［案号（2018）粤0106民初10694号］，要求确认双方房屋买卖合同有效，夏阳公司协助办理涉案房屋的产权过户手续等。2018年5月7日本院作出（2018）粤0106民初10694号民事裁定，以涉案房屋已被本院查封，根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，陈伯维应依法提起执行异议，在执行异议诉讼终结前，不得另行提起普通民事诉讼，故裁定驳回陈伯维的起诉。2019年，陈伯维向本院提起案外人执行异议，称本院在（2019）粤0106执恢90号案公开拍卖涉案房屋，要求本院解封涉案房屋并终止对涉案房屋的执行。2019年6月6日本院作出（2019）粤0106执异636号执行裁定，裁定驳回陈伯维的异议。2019年8月9日，陈伯维提起本案诉讼。陈伯维对其购房及双方合同约定等事实提供的证据中包括：1、落款时间2011年1月11日、落款人陈伯维（买方）、吴雪媚（代）（卖方）签订的《收楼确认书》一份（抬头买方陈伯维、抬头卖方夏阳公司）。该确认书载明：买卖双方确认水电读数，买方确认收到涉案房屋钥匙。2、落款时间2011年10月28日、落款人夏阳公司（甲方/卖方）、陈伯维（乙方/买方）签订的《房屋买卖合同补充协议》一份。该协议约定：第一条，双方同意将交易过户最后期限延长至2012年12月31日。第二条，如果甲方在最后期限2012年12月31日仍未完成过户手续（以甲方付清双方交易税费为准），甲方需要承担以下违约责任：①双倍返还乙方所交定金共40000元。②按物业成交价10%作违约金赔偿乙方，共80000元。③赔偿乙方交纳的中介费20000元及按揭费用3000元，共23000元。④由于乙方已经装修并使用该物业，甲方同意以房产证上注明的建筑面积2000元每平方米的标准赔偿乙方；另外如果乙方在使用期间支付了跟该物业相关维修安装费用，由甲方全额赔偿。⑤从2011年1月12日开始计算，每逾期一天，按该物业成交价千分之一（800元）向乙方支付违约金。3、落款时间2011年10月28日、落款人夏阳公司（甲方/卖方）、陈伯维（乙方/买方）签订的《协议》一份。该协议载明：因涉案房屋要进行正常水电及消防排污工程安装，而甲方仍未将该物业过户给乙方，经双方协商，双方同意以下解决方案：①由甲方办理与该工程的所有工程及处理相关事项，包括与管理处签订合同及工程验收等，并先行垫付该工程的款项（共18000元）。②甲方办理完该物业过户手续且工程验收合格后，乙方需将该工程款项返还给甲方。4、打印日期2014年9月1日、落款甲方（卖方）夏阳公司、乙方（买方）陈伯维、丙方中原公司的《广州市存量房买卖合同》一份。该合同载明：涉案房屋成交价800000元，涉案房屋存在抵押。本次交易涂销抵押与转移登记、抵押登记一并办理。签约时乙方向甲方支付20000元；首期款500000元乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；剩余房款300000元由乙方在签订本合同后5天内委托按揭服务机构协助办理；交付房屋的时间为卖方收齐楼款当天。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金等。5、落款时间2014年11月4日、落款人招商银行股份有限公司广州分行的《招商银行个人二手住房贷款承诺书》一份。该承诺书载明：陈伯维（购房人）符合该行二手房住房贷款基本条件，同意在相关前提条件具备的情况下向陈伯维发放300000元的购买涉案房屋的贷款。6、广东省广州市南方公证处《公证书》两份，载明：陈伯维在该公证处见证下分别于2010年12月20日、2013年5月16日向夏阳公司、吴国清（收件人吴国清，收件地址广州市天河区天河路228号正佳广场M层E129号）邮寄发出《催促履约通知函》，均系敦促夏阳公司协助其办理涉案房屋的交易过户手续。7、落款时间2018年4月24日、落款人广州英强房地产有限公司金富苑管理处出具的《证明》一份。该证据内容：陈伯维自2011年3月搬至涉案房屋居住至今。8、法定代表人证明书、授权委托证明书及吴国清身份证复印件。法定代表人证明书载明：吴上观现任夏阳公司总经理，系法定代表人。授权委托证明书载明：夏阳公司法定代表人授权吴国清为该司涉案房屋交易过户、产权登记及领取房产证的代理人。上述证据经质证，夏阳公司表示：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性不予确认；证据4真实性不予确认；证据5、7真实性、合法性、关联性由法院依法认定；证据6真实性由法院认定，合法性、关联性不予确认；证据8真实性不予确认。关于第二项本诉请求即中介费、按揭费、公证费损失，陈伯维提供如下证据证实：1、2010年10月13日中原公司向陈伯维出具的关于涉案房屋的中介费发票一份（金额20000元）；2、2010年10月18日广州市汇翰顾问有限公司出具的关于涉案房屋的按揭费收据一份（金额2820元）；3、2010年12月20日广东省广州市南方公证处向陈伯维出具的《缴费通知单》一份。该通知单载明：2020年12月20日申办的受理号为F20101204171的公证事项，承办人是曾毅，应收公证费330元。4、公证费收据一份（当庭提交。显示开具时间2014年9月1日，收款人广州德坤咨询服务有限公司，款项内容为涉案房屋代收公证费，金额300元）。5、2014年9月1日广州市汇翰顾问有限公司出具的关于涉案房屋的代收按揭费3500元及刷卡消费小票（时间2014年9月1日，金额3500元）。等等。夏阳公司表示：证据1、2、3由法院认定；证据4、5系陈伯维当庭提交，已超过举证期，不予质证。关于第三项本诉诉请即装修费损失，陈伯维庭审中表示：当时由我方购买材料来装修，施工方是包工，所以很多票据都是收据，且由于时间长久，现仅保留部分零散的收据；夏阳公司交付涉案房屋给我方时涉案房屋有简单装修，我方收楼后进行装修，我方将全屋地板张贴瓷砖，卫生间安装马桶，厨房安装橱柜，房间做衣柜，客厅安装吊灯，楼顶做防水、隔热，整个工程约花费20万元；装修凭证我方庭后整理好再提交给法庭。陈伯维庭后提供涉案房屋装修材料清单、送货单及现场照片等予以证实。夏阳公司对上述证据均有异议。关于第五项本诉诉请即房屋增值损失，陈伯维当庭提供如下证据：1、淘宝平台拍卖公告，显示涉案房屋起拍价3535335元。2、京东网络询价报告，显示涉案房屋网络询价5360287元，单价52128元/平方米。夏阳公司表示：上述证据系陈伯维当庭提交，已超过举证期，不予质证。夏阳公司对其反诉请求提供广州市房地产租赁管理所的广州市房屋租金参考价等予以证实。陈伯维对该证据不予认可。关于涉案房屋现状，庭审中陈伯维表示：目前涉案房屋仍由我方一家三口自住，天河区法院的执行法官对我方称房屋拍卖成功后一个月内搬出；我方针对该执行案提出执行异议，但被法院驳回；涉案房屋已在网站进行拍卖，拍卖程序还在进行。夏阳公司庭后提交《情况说明》一份，称：1、2012年7月18日夏阳公司原股东吴国清、吴上观将100%股份转让给了蔡秋明，蔡秋荣，退出了夏阳公司；涉案房屋买卖系发生在原股东经营公司期间，因此夏阳公司新股东及法定代表人对于2012年7月18日之前就涉案房屋签订的协议并不知情。2、据了解，陈伯维与夏阳公司原股东签订房屋买卖合同之时，夏阳公司原股东吴国清及吴上观两人是亲属关系，法定代表人为吴上观，陈伯维为吴国清名下公司员工，对涉案房屋存在抵押情况也是完全了解的，故夏阳公司的法定代表人吴上观委托吴国清办理涉案房屋的交易过户手续。因此，出于在吴国清名下公司工作的原因，陈伯维得以与夏阳公司签订房屋买卖合同，以80万元低价购入涉案房屋，且在仅仅支付2万元款项后一直占有使用至今，存在与原股东恶意串通，低价处理公司财产并将公司财产私用的可能，非善意买受人，其诉讼请求依法不应当支持。针对上述《情况说明》，陈伯维表示：股权转让不能对抗公司与第三人的买卖协议；我方与夏阳公司签约前与夏阳公司股东无任何关联，不存在恶意串通的行为；夏阳公司对其陈述未举证证实。在本院2020年6月11日的庭询中，本院要求陈伯维合理解释为何其只支付2万元定金而夏阳公司就交付房屋并同意其装修使用以及多年来为何陈伯维不通过诉讼等法律途径完成过户的交易手续。陈伯维表示：1、该买卖合同是中原公司促成的，当时我也相信中原公司，所以当时没有去了解房屋的产权情况及抵押情况。2、签约后我方要求夏阳公司履行合同，但夏阳公司一直没有办法涂销涉案房屋的抵押登记，当时是夏阳公司主动将涉案房屋交付我方，房屋交付后我就装修后入住了。3、交付后双方一直在协商过户手续，2014办理了网签合同，但是后来夏阳公司内部不知道发生了什么情况过户就搁置了。4、我方认为虽然夏阳公司拖了很久，但夏阳公司一直口头承诺帮我方解决过户手续，我方一直与吴国清联系，他让我方再等等；我方也是在看到隔壁房屋被拍卖后才提起执行异议，后来提起本案诉讼。在本院2020年7月23日的庭询中，陈伯维、夏阳公司均确认涉案房屋交接问题不在本案中处理。该日本院并主持双方调解，未果。另查明：关于涉案房屋抵押情况，涉案房屋的查册资料显示：抵押权登记时间2010年8月12日，抵押权人广东银达担保投资集团有限公司，权利价值920000元；期间涂销原抵押权后又抵押，最后一次抵押权登记时间2014年11月19日，抵押权人广东银达融资担保投资集团有限公司，权利价值1400000元。本院认为：本案为二手房买卖合同纠纷。二手房买卖为大宗交易，涉及当事人重大切身利益，买方的主要合同义务在于支付购房对价，卖方的主要合同义务在于交付房屋及产权过户。从本案审理情况看，本案争议焦点在于围绕涉案房屋陈伯维、夏阳公司之间是否存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。第一，本案中，陈伯维自述其系通过中介方中原公司购买涉案房屋，基于对中介方的信任故在签约前未了解涉案房屋的产权及抵押情况，该陈述不合正常买受人对涉案房屋相关情况及对自身重大权益予以合理关注的正常逻辑。且中原公司系业内知名大型中介机构，涉案房屋有无抵押等情况属公开可查询的交易信息，如中原公司在提供居间服务时对涉案房屋有关情况未予核实并如实向买家披露，则明显有违职业操守及相关规定。第二，二手房买卖实务操作流程中，如买方须办理按揭贷款的，房产递件过户时间一般为买方已取得银行同贷书并支付首期楼款当日，卖方交付房屋时间为付清楼款当日。本案中买卖双方的相关约定也是如此。但事实上，签约后陈伯维作为买方仅向作为卖方的夏阳公司支付定金20000元，夏阳公司在绝大部分购房款未收取的情况下就向陈伯维交付房屋并同意其装修入住，明显与交易常理不合，对此陈伯维未作出合理解释。第三，涉案房屋于2010年8月12日设立抵押权，2010年10月13日陈伯维、夏阳公司双方签订房屋买卖合同，签约后买卖双方要推进交易首先面临涂销抵押问题，且当时涉案房屋未被法院查封，该问题并非无法解决，双方可通过买方支付的购房款专款专用以涂销抵押等方式予以解决，但从履约情况看，无证据显示交易双方对此问题进行协商并努力推进解决。相反，在陈伯维仅支付20000元定金对价的情况下，陈伯维、夏阳公司又签订补充协议，夏阳公司除同意交付房屋外，还同意在交易不成的情况下同时承担双倍返还定金、按成交价10%支付违约金、全额赔偿装修损失及按日计付违约金等多重明显不对等的超重违约责任，明显与民事活动中公平合理、等价有偿的基本原则不符，也明显与二手房的正常交易常识相悖。第四，作为夏阳公司而言，签约多年来一直未依约主张相应购房款，与正常卖方对收取购房对价的合理关注形成强烈反差，不合常理；作为陈伯维而言，其在签约多年来就涉案房屋完成交易过户一事也一直未循法律途径解决，也与常理不合。综上，本案现有证据不足以证实陈伯维、夏阳公司围绕涉案房屋存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。在陈伯维仅交付20000元定金的情况下夏阳公司将涉案房屋交付陈伯维使用至今近十年，双方当事人均应对自身民事法律行为承担相应法律后果。本案中陈伯维、夏阳公司对终止双方合同并无异议且均表示无须对房屋交接问题进行处理，本院依法判令夏阳公司返还陈伯维购房定金20000元，对陈伯维其他本诉请求及夏阳公司全部反诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州夏阳资产管理有限公司返还陈伯维购房定金20000元。驳回陈伯维的其他本诉请求。驳回广州夏阳资产管理有限公司的全部反诉请求。本诉受理费24140元，陈伯维负担23840元，广州夏阳资产管理有限公司负担300元；反诉受理费4500元，由广州夏阳资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  郑文怡人民陪审员  李小伍二〇二〇年七月二十八日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬