四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初1527号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 被告：罗平，男，汉族，1983年9月20日出生，户籍所在地四川省南充市高坪区，现住四川省南充市高坪区。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）与被告罗平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家公司的委托诉讼代理人欧阳文泓、被告罗平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家吾家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年8月底至2019年9月1日的物业费3688元、代收生活垃圾处置费300元，合计3988元；2.判令被告支付逾期交纳物业费的违约金21864元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月26日，原告与四川美轮房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定了原告对翰林尚城小区进行前期物业管理服务。2013年9月12日被告自愿接房，位于高坪区××路××号××小区××幢××单元××号。同日原被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定利率物业服务标准、收费依据、计算方式及起止时间和违约责任等事宜。原告自签订合同之日起就全面严格履行协议，尽心尽责的为提供物业管理服务。被告系高坪区××路××号××小区××幢××单元××号业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时如约向原告交纳物业服务费用，经原告多次催收，被告均以种种理由拖延和拒绝交纳，对原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告罗平辩称，1.其房屋墙面渗水问题一直未处理，造成其损失；2.楼栋门损坏一直不处理，存在安全隐患；3.陌生人自由出入，门岗管理不完善。综上，原告没有按照物业服务合同履行其义务，其不应交纳物业服务费。 经审理查明：被告罗平系南充市高坪区翰林尚城小区3幢4单元601号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为87.81㎡。2011年12月26日，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区××路××小区委托给原告家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。2013年9月12日，被告罗平作为乙方与原告家吾家公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方（罗平）必须于期满前3个月交纳下年度物业服务费，首次物业服务费在办理交房手续时一次性支付一年的物业费并于通知正式接房之日起计算；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元的标准交纳物业管理服务费（实际执行0.70元每月每平方米），非住宅按建筑面积每月每平方米1.60元的标准交纳；受有关部门或单位委托，甲方（家吾家公司）可提供税费、电费、燃（煤）气费、电话费、生活垃圾转运及处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费），收费标准执行政府规定；如甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交服务费的5‰交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。被告罗平于2013年9月12日接房后，交纳了2014年8月31日前的物业服务费，未交纳从2014年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3688元（87.81／㎡×0.70元×60个月）、代收生活垃圾处置费300元（5元／户／月×60个月）共计3988元。原告家吾家公司通过电话催收、张贴催收通知书等方式向被告催收未果，遂起诉来院。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主罗平具有约束力。同时原告家吾家公司与被告罗平签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。该合同签订后，原告家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，被告罗平依约应交纳物业管理服务费。经原告电话、书面催收后，被告拒不支付，故对原告家吾家公司要求被告罗平支付2014年9月1日起至2019年8月31日止拖欠的物业服务费3688元及垃圾清运费300元共计3988元，本院予以支持。 被告罗平未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约，原告家吾家公司要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金的标准过高，故应予减少。原告因被告迟延交纳物业服务费所遭受的损失即为其资金利息损失，本院确定以所欠年物业服务费737.6元为基数在2019年11月20日以前按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，从2019年11月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。根据合同约定，被告罗平应于期满前3个月交纳下年度物业服务费。被告罗平已交物业服务费至2014年8月31日，故被告应在2014年8月31日前交纳下一年度的物业服务费，被告应交纳2014年9月1日至2015年8月31日的物业服务费的违约金应以737.6元（87.81/㎡×0.70元×12个月）为基数从2014年9月1日起计算；2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费的违约金应以737.6元为基数从2015年9月1日起计算；2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费的违约金应以737.6元为基数从2016年9月1日起计算；2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费的违约金应以737.6元为基数从2017年9月1日起计算；2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费的违约金应以737.6元为基数从2018年9月1日起计算；上述违约金均分段计算至付清之日止。 原告提供物业服务后，理应获得收取物业服务费的权利。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。本案被告罗平提交的房屋渗水照片尚不能证明原告在提供物业服务过程中存在根本违约，故被告罗平拒交物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。即使被告提供的照片客观真实，仅能证实房屋周围存在渗水的问题，该房屋渗水问题与本案的物业服务合同之诉并非同一法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告罗平于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费3688元及垃圾清运费300元共计3988元； 二、被告罗平于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付违约金（以所欠的物业服务费为基数，2019年11月20日以前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年11月21日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2014年9月1日起分段计算至付清之日止）； 三、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告罗平负担。 本判决为终审判决。 审判员  顾永燕 二〇二〇年七月十三日 书记员  江 婧