湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0112民初1723号原告：何思洋，男，1992年11月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告：付小敏，女，1990年3月15日出生，汉族，住江西省丰城市。二原告共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南房江湖信息科技有限公司，住所地长沙市岳麓区梅溪湖街道映日路599号梅溪四季家园二期商业2栋116号。法定代表人：陈海军，经理。委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师(长沙)事务所律师。委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师(长沙)事务所律师。原告何思洋、付小敏与被告湖南房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）、湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何思洋、付小敏委托诉讼代理人吴珊、李双红，被告房江湖公司委托诉讼代理人尹丽丽，富基公司委托诉讼代理人唐霞、谭雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何思洋、付小敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还原告服务费8000元及利息（以8000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；2、请求判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年，原告因购买富基世纪公园79-80栋2407号房屋，在富基营销中心向二被告支付服务费8000元，二被告承诺8000元抵扣3万元优惠，但二被告并未向原告提供任何服务，也未给原告任何价格优惠。二被告通过收取服务费的形式，恶意违背政府对房地产价格的备案制度，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告富基公司辩称，1、商品房价格备案制度属于政府行政部门对房地产开发企业的行政监管措施，该种行政管理行为不影响原、被告之间发生的民事法律关系；2、富基公司并非本案的适格被告，原告将富基公司列为被告并要求富基公司退还服务费无事实和法律依据；3、原告已经享受了约定的服务，其服务合同的目的已经实现，原告要求被告退还服务费不应得到支持；4、如案涉服务费需退还，也应当由房江湖公司一方负责。被告房江湖公司辩称，1、原告购房前对房价折扣都有清晰的认知，买房金额较大，原告应当是经过了慎重考虑和了解清楚后才决定购房的，并且从认购协议书中房屋单价、总价及优惠折扣说明原告与开发商对房屋价格达成一致，原告当时对认购协议书没有提出异议，由此可看出开发商给予了原告减3万元的优惠；2、本案中房江湖公司向富基公司提供了中介服务，且最终促成买卖双方交易成功，房江湖公司有权向富基公司收取服务费，案涉服务费系富基公司委托房江湖公司收取，该服务费已实际用于富基公司偿还之前拖欠房江湖公司的服务费；3、业主与富基公司之间的8000元减3万元活动具有合同相对性，与原告形成购房优惠承诺合同关系的是富基公司，房江湖公司仅是受托收款方，不是合同当事人，不存在履行退款义务；4、开发商对外销售价格是否高出备案价，应属于行政管理范畴，不属于法院审查范围。本院经审理认定事实如下：1、2017年，被告富基公司与被告房江湖公司签订三份《富基世纪公园客户转介代理协议》，三份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为房江湖公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，代理期限为2017年4月1日至2017年12月31日；甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。2、2017年，房江湖公司向原告出具了收取8000元服务费的收据。2017年7月30日，原告与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定原告购买富基公司开发的富基世纪公园项目79-80栋2407号房屋，房屋单价为6420元/㎡，总价为576901元，原告根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，富基世纪公园项目79-80栋于2017年4月26日取得商品房预售许可证，该栋房屋销售时采取了交8千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目79-80栋2407号房屋的备案价为6420元/㎡。3、房江湖公司提交了两份结算确认函,结算确认函显示：2017年4月28日、2017年12月15日，房江湖公司与富基公司进行了两次结算确认，明确房江湖公司收取富基公司购房客户的团购金用于了抵扣三份《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给房江湖公司的中介服务费。结算确认函所附成交明细表客户中没有原告的名字。以上事实有《富基世纪公园客户转介代理协议》、收据、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《楼宇认购书》、《世纪公园79-80、77-78栋相关情况说明》、商品房预售许可证存根以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告主张的服务费及利息是否应当返还；2、如应返还，应由谁来返还。关于原告主张的服务费及利息是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案中，原告与被告富基公司就案涉富基世纪公园项目79-80栋2407号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格一致，原告并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该8000元并不包括在房款里，收款方房江湖公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故原告主张的案涉服务费8000元应当予以返还。二被告抗辩原告已实际享受交8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价一致的情况可知，被告方所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告主张返还服务费利息的诉讼请求，由于原告对案涉房屋买卖合同签订及履行的自愿，且其自身应对房屋备案价格等情况进行充分了解，对本案纠纷的酿成其亦存在过错，故对原告的该诉求本院不予支持。关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案原告支付的服务费是由房江湖公司收取并出具收据，应由房江湖公司负责返还。没有证据证明富基公司参与了该服务费的收取和分成，故原告要求富基公司共同返还的诉求无事实依据，本院不予支持。房江湖公司抗辩该服务费系受富基公司委托收取、该服务费已实际用于富基公司偿还之前拖欠房江湖公司的服务费，但《富基世纪公园客户转介代理协议》3.1.5仅表示富基公司有权指定任意单位收取电商服务费；房江湖公司虽提交了两份结算确认函，但富基公司对该结算确认函真实性不予认可，且该结算确认函未盖有富基公司公章、未明确委托房江湖公司收取案涉服务费、亦无清单等有效证据证明结算确认函中的团购金包含了原告交纳的案涉服务费；因此，富基公司是否委托了房江湖公司收取原告支付的案涉服务费、房江湖公司是否将收取的原告支付的案涉服务费交纳给了富基公司或者用于了抵扣富基公司应支付给其的中介服务费，房江湖公司均未能提供有效证据支持，对房江湖公司的该抗辩意见本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南房江湖信息科技有限公司于本判决生效后十日内向原告何思洋、付小敏返还服务费8000元；二、驳回原告何思洋、付小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告湖南房江湖信息科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二〇年七月十七日法官助理陈潇代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。