广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1559号 原告：吴凤至，女，1983年9月27日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄明光，广西源厚律师事务所律师。 被告：广西春天房地产开发有限责任公司，住所地：百色市城东路迎龙区YL01-04-36地块。统一社会信用代码：91451000599842326A。 法定代表人：朱兵，董事长。 委托诉讼代理人：杨华，广西齐川律师事务所律师。 原告吴凤至诉被告广西春天房地产开发有限责任公司（以下简称春天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄明光，被告的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴凤至向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房（逾期142天）违约金7132.47元；支付逾期办理房屋所有权证书（截止起诉之日逾期1105天）违约金37001.79元，违约金计算至被告违约行为终了之日即办理得所有权证书之日止。2.判令被告继续履行合同义务，在合理期限内办理房屋所有权证书给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付逾期交房（逾期315天）违约金15822.03元；支付逾期办理房屋所有权证书（截止起诉之日逾期935天）违约金31309.21元，违约金计算至被告违约行为终了之日即办理得所有权证书之日止。事实与理由：2015年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买其开发的位于百色市城东路迎龙区，房产建筑面积142.4平方米，总价为334857.87元。合同签订后原告已付清全部的购房款，被告于2015年11月6日到百色市房屋登记交易管理中心备案。合同第十一、十二条约定，被告应在2016年6月1日前将以上房屋交付给原告，逾期交付的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金。合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告没有诚信地履行义务，该房产于2017年4月11日才交付给原告，逾期交房315天，被告应向原告支付违约金为15822.03元。另外，被告至今未能依合同约定办理房屋产权登记证书，截至起诉之日逾期935天，应支付的违约金为31309.21元，违约金继续计算至被告违约行为终了之日即办理得所有权证书之日止。同时被告应继续履行合同义务，在合理期限内办理房屋所有权证书交付给原告。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告春天房地产公司辩称，1.原告吴凤至系雅长林场职工，被告与原告之间不属于商品房买卖合同关系，原告购买的房屋具有福利性和政策性，不适用商品房买卖合同的民事法律关系处理，不属于人民法院受案范围，应当驳回原告的起诉。2.如果认定属于法院受案范围，因施工单位的原因导致被告逾期交房和逾期办证，被告不应承担违约责任。3.从原告起诉时间往前推算三年，从合同约定的交房时间至该日期的这部分违约金债权已超诉讼时效。 本案经过开庭审理,庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的《关于广西国营雅长林场危旧房改造建设方案的批复》《关于广西春天房地产开发有限责任公司春天花园项目核准的批复》《关于组织职工缴纳百色点危旧房改造项目住房购房款的通知》《关于百色市迎龙区ＹＬ01-04-36地块国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》《关于广西壮族自治区改造请示的批复》《百色市右江区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》《证明》《百色点危旧房改造项目购房职工第三期缴款名单》的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，被告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。原告对被告提交的《受理案件通知书》有异议，认为与本案无关，且也不能证明其违约属于不可抗力的免责事由。本院对原告的质证意见予以采纳，对被告提交的《受理案件通知书》的证明力不予确认。 本案经过开庭审理，综合本案证据及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2010年12月间，雅长林场实施危旧房改造建设方案得到广西壮族自治区林业厅、广西壮族自治区发展和改革委员会、广西壮族自治区住房和城乡建设厅批准后，成立广西春天房地产开发有限责任公司。2012年1月间，百色市住房制度改革委员会同意雅长林场利用百色市迎龙区YL01-04-36地块以限价住房方式实施职工危旧房改造住房项目，建设住房756套。2012年3月间，百色市右江区人民政府批准百色市迎龙区YL01-04-36地块国有建设用地使用权挂牌出让土地作为广西春天房地产开发有限责任公司建设住房用地，该地块以限价商品住房方式建设危旧房改造住房，限价幅度不高于2351.53元/平方米。2012年11月间，百色市发展和改革委员会批准同意百色市迎龙区YL01-04-36地块作为广西春天房地产开发有限责任公司春天花园项目建设，主要建设商品房228套、危旧房改造异地安置483套。 原告吴凤至系雅长林场职工。2015年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买其开发的位于百色市城东路迎龙区，总价为334857.87元。合同第十一、十二条约定，出卖人应在2016年6月1日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产权的，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告向被告支付了334857.87元购房款，2017年4月11日，被告将房产交付给原告，涉案房产至今未完成房产所有权登记。2020年5月11日，原告向本院提起诉讼。 本院认为，关于本案是否属于法院民事案件受案范围的问题，因涉案房屋地块为限价商品住房方式建设危旧房改造住房，限价幅度为2351.53元/平方米，其性质应认定为限价性商品住房，属于雅长林场的职工购房仅此享受优惠购房而已，并不是政策性福利购房，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》为平等主体的民事法律关系，属于人民法院受理民事案件范围。被告辩称原告购买的房屋具有福利性和政策性，原、被告双方不属于商品房买卖合同关系，不适用商品房买卖合同的民事法律关系处理，不属于人民法院受案范围的抗辩主张，与本案事实不相符，理由不充分，本院不予采纳。 原告吴凤至向被告春天房地产公司购买商品房，双方自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应严格依照合同约定履行义务。被告没有在约定交房时间向原告交付房屋，也未按合同约定办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告提出因施工方的原因造成逾期交房和逾期办证，被告不应承担违约责任的辩解，因其与施工方的纠纷并非法律上的不可抗力，也不是双方约定的逾期交房和逾期办证的免责情形，本院对该项辩解不予采纳。 关于逾期交房违约金，当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故在没有时效中断、中止事由的情况下，从原告起诉之日倒推三年，之前的违约金债权已超过诉讼时效，依法不予保护。具体到本案，从原告起诉之日倒推三年为2017年5月11日，而原告主张2016年6月1日至2017年4月11日期间的违约金，每一日的违约金债权均以超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的,人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩,人民法院经审理认为抗辩事由成立的,判决驳回原告的诉讼请求”之规定,被告关于诉讼时效的抗辩理由充分，本院予以采纳，对原告要求被告支付逾期交房违约金15822.03元的诉讼请求予以驳回。 关于逾期办证违约金，双方在合同中约定，被告应在商品房交付之日起180日内办理房屋产权证书，现被告于2017年4月11日交付房屋，原告应于2017年10月8日前取得房产所有权证书，逾期被告应当按合同约定支付违约金。原告主张被告自2017年10月8日起，至实际完成房屋所有权登记之日止按照合同约定支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。 原告主张被告继续履行合同义务，在合理期限内办理房屋所有权证书给原告，符合法律规定，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十八条第一款第(一)项、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告广西春天房地产开发有限责任公司支付原告吴凤至逾期办证违约金31309.21元（暂计至2020年4月30日，此后的违约金以334857.87元为基数，自2020年5月1日起按日万分之一的标准计算至原告吴凤至实际取得不动产权登记证之日止）； 二、被告广西春天房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起六十日内向不动产登记机关报送办证备案材料； 三、驳回原告吴凤至的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费902元，减半收取451元，由原告吴凤至负担151元，被告广西春天房地产开发有限责任公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。 审判员  李婉婉 二〇二〇年七月二十八日 书记员  邹金睿