文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初5922号原告：青岛金荷商业管理有限公司，住所地：平度市人民东路557号六楼619室，统一社会信用代码：913702833954687395K。法定代表人：李长远，执行董事。委托诉讼代理人：付建生，男，1976年4月2日出生，系该公司职工，住平度市。委托诉讼代理人：陈成志，山东简成律师事务所律师。被告：青岛利客来集团平度购物有限公司，住所地：平度市福州路80号，统一社会信用代码：91370283794046368B。法定代表人：姜志强，总经理。委托诉讼代理人：吕叔昭，山东新和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小英，山东新和律师事务所律师。原告青岛金荷商业管理有限公司与被告青岛利客来集团平度购物有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛金荷商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金70万元，逾期违约金9.6万元；2、判令被告承担违约赔偿金260万元（单方撤场违约金100万元，房屋、设施设备、装饰装修损失160万元）；三、判令被告自2019年6月11日起，超市内按0.5元/㎡/天，超市外和外租区按0.5元/㎡/天的标准向原告支付租金，直至双方完结租赁合同争议之日。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付撤场违约金100万元；2、被告支付装修损失260万元；3、被告支付尚欠2018年1-12月份的超市内租金118772.22元及逾期利息50643.48元（利息按欠款额的日万分之五，分段计算至2019年9月30日）；4、被告支付2019年1-4月份的超市内租金55343.02元及逾期利息5380.84元（利息按欠款额的日万分之五，计算至2019年9月30日）；5、被告支付2018年1月至2019年4月期间超市外、外租区租金262800元及逾期利息71875.80元；6、被告支付2019年5月1日撤场后至本判决生效之日期间原告的租金损失（超市内7500㎡按0.5元/㎡/天，超市外和外租区按0.5元/㎡/天的标准）。事实与理由：2017年10月12日，原、被告签订商超租赁合同，原告自2018年1月1日起至2029年6月30日止将荷花湾金荷广场负一层8950平方米范围内的商铺和配套设施（电梯、消防设备等）一并出租给被告经营超市。合同签订后，原告立即委托施工单位，投入765.39万元对租赁区域进行了装饰装修，保证了被告2018年1月1日顺利开业运营。租赁合同约定，租期内租金按月提取计收，被告应于次月的10日前原告支付租金。而被告违反约定，导致原告无法掌握核实被告的出入库、销售金额及外租区租金收取情况，同时被告以运营亏损为借口拖欠租金至今。被告于2019年4月下旬通知原告不再经营金荷超市。原告在追索租金过程中发现超市出入口全部关闭停运。经物业公司巡检确认超市内货柜货物基本清空，已无柜台营业人员上班，局部地面、吊顶、水电管线、配套设施设备、装饰装修等破坏严重。为避免损失扩大，原告多次致函被告办理清场交接手续，但被告视若罔闻。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法利益，被告应当承担违约责任。被告青岛利客来集团平度购物有限公司辩称:请求依法驳回青岛金荷商业管理有限公司的诉讼请求。事实和理由：原告诉讼请求第一项判令答辩人支付租金70万元，逾期违约金9.6万元的请求没有合同依据。1、租赁费的计算方式约定：根据原被告所签订“《商超租赁合同》第二条和第三条中约定：租金以超市销售额扣点的方式计算：对超市内商品销售额的扣点比例为2%、对超市外、外租区是所收取之全部租金的40%。（见证据一）。被答辩人要求的70万元的计算方式没有合同依据。2、经过双方财务对账后确认后2019年1月至4月的租赁费是55343.02元。原告财务人员卢秀红于2019年5月13日在被告财务处就2019年1月1日至4月30日的销售情况进行了审查和摘录，并制定了《金荷超市2018年-2019年租赁费计算明细0513》文档发给被告财务人员孙晓丽。就该部分应收租赁费给予确认。（见证据二）。由此可见：不存在原告诉状中所称：无法掌握核实被告的出入库，销售金额及外租区租金收取情况。3、被告无逾期付款的违约行为，故不存在逾期违约金。根据合同第四条关于支付时间中约定：“乙方于次月10日前向甲方支付上月的扣点但甲方需开具房屋租赁费发票”。双方2018年结算方式同样是双方财务对账后，由原告开具发票给被告，被告支付租赁费。2019年5月13日，双方对账后，但原告一直未开具发票，被告事后多次提醒原告尽快开具发票以便支付租赁费，但原告一直未提交发票，造成租赁费未支付的原因是原告方的原因，被告没有违约行为，故不承担违约责任。综上，原告诉请的租金70万元和逾期违约金9.6万元的诉讼请求，计算方式没有合同依据，计算结果与双方财务人员计算的结果不符。原告诉讼请求第二项判令被告承担违约赔偿金260万元（其中单方撤场违约金100万元，房屋、设施设备、装饰装修损害损失160万元）。1、原告首先提出了解约。从双方的往来函件均能够证明由于超市地处地下一层，出入不便，导致超市客流稀少，生意清淡，且短期内很难扭转。原告于2019年3月22日发函告知被告将于近日开始外租区招商租赁工作。（见证据三）。是原告的首先书面提出单方解约。原告在诉状承认多次致函被告要求被告及时办理清场交接手续。由此可见原告的解约行为在前。2、被告并未有撤场行为。被告内部多次开会商讨如何调整经营思路和经营方式，并也多次与原告就超市的调整思路与原告沟通并商讨。根据2019年7月16日现场照片显示（证据四）超市门口已经明确告示：“金荷精品超市升级装修中”各个门口均告知“敬请期待”的告示。超市的仓库内尚有大量的货架、桌椅等物品。由于商场生意清淡、商品流转缓慢导致大量的商品接近保质期，被告4月10日函告原告，将商品退回厂家减少损失。（见证据五）。被告正在组织人力研讨下一步如何在此地继续经营，并能够提升业绩的经营模式。3、原告诉请的160万元的设施设备、装饰装修损失，没有法律依据。根据合同第八条约定，甲方负责完成以下装修事宜：出租房屋内地面瓷砖铺设、空调电梯铺设、配电、照明安装铺设，水电线路管道安装铺设。作为承租方，要求房屋具备以上设施是出租房屋应具备的基本条件，并非专为被告而投入，更不能将这部分算为损失。原告的金荷广场是十万平方米商业中心，具有几十家企业甚至上百家商家在此经营，金荷广场所配备的电梯、物业、空调是公共设施，并非为被告一家企业专门配备，超市原址也是“沃天马特生活购物广场”，具有经营超市的设施设备，并非专为被告经营超市而专门投入。原告举证各种工程合同、设计合同、建筑合同、租赁合同来证明损失，原告将金荷广场设施投入都算作为本合同中的损失，实在牵强。如果用这种追根溯源的方式计算，损失范围可无限放大。房屋配备设备设施是房屋出租的基本条件，不能将此算做被告造成的实际损失；原告举证出租房屋是租来的，这是原告自身经营决策行为，更不能算作被告造成的实际损失，如果算实际损失计算应当比照上一年的租金数额来计算。双方约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《合同法》第一百一十二条中规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，100万元的违约金明显高于原告的损失，且明显超过合同总额的30%，请求人民法院依法给与调整。5、被告诉请违约金又诉请赔偿金与法律规定不符。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条明确规定在请求增加违约金数额的情况下禁止同时主张约定违约金和损失赔偿，因此，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。本案中，原告在诉状中要求违约金100万，另要求160万的赔偿，既没有事实依据更无法律依据。6、原告有逾期交房行为。按照双方合同第1.3条约定最晚于2017年10月30日前移交房屋，事实是2018年12月10交房。由于在被告租赁该涉案房屋之前，该房屋是“沃天马特生活购物广场”，电梯口依旧存在该超市的指引。该超市于2018年12月方才搬离该房屋。7、原告有房屋漏水造成风机房内配电箱失火的过失，造成超市无电，影响经营。根据2019年7月16日照片显示，该配电箱依旧燃烧为黑色，残留线路上依旧附着水珠。而原告在4月25日函中称为发现漏水现象，不予修理并将维护不力的责任推给被告。被告4月24日函告（见证剧六）给原告。房屋漏水导致商品被泡水，配电柜失火。第三项诉讼请求：判令被告自2019年6月11日起，超市内按0.5元、外租区按1.2元/天的标准向原告支付租金。被告的该项请求中的起算日期和租金定价没有合同依据，应当比照上年的租金标准。综上，原告诉讼请求均与事实不符，也没有合同依据。被告青岛利客来集团平度购物有限公司补充答辩意见：1、2018年虽然签订了超市外租区合同，但被告实际收取租金是12500元，按40%应支付给原告5000元，因原告至今没有提供发票，所以没有支付。2、原告提出2018年1-12月份超市内租金118772.22元及利息，这块租金以原告购买超市购物卷抵顶，也不存在欠息问题，原告已收取了同等金额的发票。3、2019年1-4月份超市内租金55343.02元，其中超市内租金41343.02元，超市外租金14000元，原告至今没有开出发票，不存在欠息问题。4、支付2018年1月-2019年4月期间超市外外租区租金262800元及逾期利息71875.8元，不存在租金和利息问题，应按合同履行。5、2019年5月1日至撤场后的资金损失问题不存在。原告青岛金荷商业管理有限公司围绕其诉讼请求，提交以下证据：一、原告营业执照，证明：1、原告名称等工商登记情况；2、原告经营范围：商业地增运营管理、房地产营销策划，经济信息咨询，会议展览展示服务。该经营范围证明，原告不是金荷超市房屋的所有权人，原告只能通过承租他人房屋才能满足被告开设超市条件；二、原、被告签订的《商超租赁合同》，证明：1、2017年10月12日签订，原告提供平度市常州路的金荷广场负一层建筑面积约为8950平方米房屋给被告，租期自2018年1月1日起至2029年6月30日止，为11.5年；2、第二条约定，租金以超市销售额扣点的方式按月支付。3、第十六条第8项约定，因甲方投入装修成本较高，5年内若乙方未经甲方书面同意擅自撤场或单方解除合同，或擅自将本合同的权利义务转让给第三方的，应当向甲方支付人民币100万元的违约赔偿金，乙方添置的不宜拆除的设备、装修物件等应该完整保留给甲方，甲方有权以乙方的保证金直接抵顶其应承担的赔偿金额，若给甲方造成的损失大于100万元的，由乙方继续承担赔偿责任。证明：一旦被告擅自撤场即应向原告支付100万元违约赔偿金，即使原告的损失额低于100万元，被告也要向原告支付100万元。若原告的损失额高于100万元，则被告继续承担赔偿责任。三、被告盖章的2018年1-12月份租赁费汇总和2019年1-4月份租赁费汇总，证明：1、被告自认拖欠2018年度“超市内”租赁费240799.75元，该表未将“外租区”租赁费列入；2、被告自认拖欠2019年1-4月份租赁费55343.02元，该表仅将“外租区”租赁费列入14000元；3、比较2018年、2019年两份租赁费汇总，证实被告存在故意漏算和拖欠的“外租区”租赁费事实；四、利客来金荷超市为出租方的《场地租赁合同》，证明：1、被告通过“青岛利客来集团平度购物有限公司金荷超市”将金荷超市内“外租区”出租的事实；2、印证证据三《2018年1-12月份租赁费汇总》《2019年1-4月份租赁费汇总》中，被告漏算“外租区”租赁费的事实；3、证明“外租区”的商业租赁费价值，租金不低于1.2元/天/㎡。以下述《场地租赁合同》的租金为例：（1）2017年12月21日，租给郭治建外租区域，面积为102㎡，租期叁年，自2018年2月1日至2021年1月31日，年租金50000元。证明了“外租区”102㎡的租金标准为1.34元/天/㎡（50000÷365天÷102㎡）；（2）2017年12月23日，租给张本三外租区域，面积为90㎡，租期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金40000元，合同签订之日交清上半年租金。证明了“外租区”90㎡的租金标准为1.22元/天/㎡（40000÷365天÷90㎡）；（3）2017年12月21日，租给候钦凤外租区域，面积为90㎡，租期叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日，年租金50000元，合同签订之日交清上半年租金，2019年租金在2018年基础上增长5%；（4）2017年12月7日，租给王存明外租区域，面积为20㎡，租期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金35000元，合同签订之日交清上半年租金。证明了“外租区”20㎡的租金标准为4.79元/天/㎡（35000÷365天÷20㎡）；（5）2017年12月22日，租给李立荣外租区域，面积为5㎡，租期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金5000元，合同签订之日交清上半年租金。证明了“外租区”5㎡的租金标准为2.74元/天/㎡（5000÷365天÷5㎡）；（6）租给庞建松、张本三、王卫波、厉杰等人的租金标准分别为：1.37元/天/㎡、2.55元/天/㎡、2.49元/天/㎡；按以上述租金标准推算，2018年1-12月份，原被告按4/6分成，原告应收“外租区”租赁费26.28万元（外租区面积为1500平*1.2/天*365天*40%）；五、房屋租金逾期违约金计算明细2018年1月-12月份“超市内”租金逾期期间的利息计算表            欠租月份              欠租金额              逾期金额              起算点时间              截止时间              拖欠天数              每日逾期利息              当期利息                  日万分之五                  1              35420.57              35420.57              2018.2.1              2018.2.28              28              17.71               495.89                   2              38534.19              73954.76              2018.3.1              2018.3.31              31              36.98               1146.30                   3              19864.44              93819.2              2018.4.1              2018.4.30              30              46.91               1407.29                   4              17858.04              111677.24              2018.5.1              2018.5.31              31              55.84               1731.00                   5              16294.72              127971.96              2018.6.1              2018.6.30              30              63.99               1919.58                   6              17992.92              145964.88              2018.7.1              2018.7.31              31              72.98               2262.46                   7              16247.8              162212.68              2018.8.1              2018.8.31              31              81.11               2514.30                   8              19040.13              181252.81              2018.9.1              2018.9.31              31              90.63               2809.42                   9              21089.92              202342.73              2018.10.1              2018.10.31              31              101.17               3136.31                   10              15864.29              199166.89              2018.11.1              2018.11.30              30              99.58               2987.50                   11              11356.9              211571.00               2018.12.1              2018.12.31              31              105.79               3279.35                   12              11235.86              240799.78              2019.1.1              2019.1.31              31              120.40               3732.40                                               240799.78              2019.2.1              2019.2.28              28              120.40               3371.20                                               240799.78              2019.3.1              2019.3.31              31              120.40               3732.40                                               240799.78              2019.4.1              2019.4.30              30              120.40               3612.00                                               240799.78              2019.5.1              2019.5.31              31              120.40               3732.40                                               240799.78              2019.6.1              2019.6.27              27              120.40               3250.80                                               118772.22              2019.6.28              2019.9.30              93              59.39               5522.91                   累计                                                                                                  50643.48                   2019年1月-4月份“超市内”租金逾期期间的利息计算表                  欠租月份              欠租金额              逾期金额              起算点时间              截止时间              拖欠天数              每日逾期利息              当期利息                  日万分之五                  1              19223.45              19223.45              2019.2.1              2019.2.28              28              9.61               269.13                   2              13417.96              32641.41              2019.3.1              2019.3.31              31              16.32               505.94                   3              6638.39              39279.80               2019.4.1              2019.4.30              30              19.64               589.20                   4              2063.22              41343.02              2019.5.1              2019.5.31              31              20.67               640.82                                               41343.02              2019.6.1              2019.6.30              30              20.67               620.15                                               41343.02              2019.7.1              2019.7.31              31              20.67               640.82                                               41343.02              2019.8.1              2019.9.30              61              20.67              1260.84                                                                                                                                      累计                                                                                                  4526.88       “超市内”欠租逾期利息总计：50643.48+4526.88=55170.36元；六、被告发给原告的货架撤离告知函，《关于利客来金荷超市仓库存放货架的管理说明》证明被告于2019年4月8日通知原告，以清理货架内部调配为名，将金荷超市的货架开始搬离；七、被告发给原告的特种设备停用登记表、停水、停暖告知函，证明：1、《关于移交青岛利客来集团平度财物有限公司金荷超市自动扶梯的告知函》证明被告首次于2019年4月19日书面明确告知原告，不再经营金荷超市。见告知内容“基于我司作出不再经营金荷超市的决定，……避免造成因超期未检而影响使用和影响贵司招租的利后果”；2、《授权委托书》、《特种设备停用、报废、注销登记表》证明被告于2019年4月25日委托金荷超市店长周德妮（身份证号）向平度市市场监督管理局办理利客来金荷超市电梯的停用登记手续的事实；3、《关于利客金荷超市撤场的沟通函》证明被告再次于2019年4月22日书面明确告知原告，不再经营金荷超市的事实。见告知内容“……无法实现贵我双方的合作愿景及合作目标。……经慎重研究，我司决定：不再经营金荷超市。望贵司给予理解和支持”；4、《关于移交青岛利客来集团平度财物有限公司金荷超市自来水的告知函》证明被告于2019年5月8日书面明确告知原告，向平度市自来水公司报停自来水的事实。见告知内容“基于我司作出不再经营金荷超市的决定，……我司将向平度市自来水公司报停”；5、《关于移交青岛利客来集团平度财物有限公司金荷超市供暖的告知函》证明被告于2019年5月8日书面明确告知原告，向平度市兴平热电公司报停供暖的事实。见告知内容“基于我司作出不再经营金荷超市的决定，……我司将向平度市兴平热电公司报停”；6、《关于移交青岛利客来集团平度财物有限公司金荷超市水电账户的告知函》证明被告于2019年6月30日书面明确告知原告，向平度市自来水公司、电业公司报停水电事实。见告知内容“请贵司安排人员与我司办理水、电过户移交手续，以便于贵司顺利招商引租，……我司将向平度市自来水公司、电业公司报停”；证据六和证据七，共同证明了被告自2019年4月8日起，有步骤地实施了货架搬离、报停电梯、停水、停暖、停电等撤场行为，其撤场不仅仅是停留在每次书面意思表示阶段，而是全部付诸行动，具有计划性、渐进性、连续性、彻底性；八、施工委托合同及超市工程款结算书，《施工委托合同》证明，原告于2017年10月13日委托青岛鼎峰瑞平置业有限公司对利客来金荷超市开展装修工作，2017年12月20日完成装修交付；2018年1月14日签订的《超市工程款结算书》证明，各施工单位于2017年12月19日完成利客来金荷超市的装修，于12月20日至12月26日进行了实际施工造价费用审核，工程总结算金额为765.39万元；九、超市内遭受破坏的图片，证明：1、本证据结合证据六、七，相关图片直观反映了金荷超市内已被被告全部搬空，进一步印证被告单方撤场的违约行为；2、被告不仅仅是停留在书面通知阶段，有步骤地实施了停水、停电等撤场行为，其擅自撤场行为具有计划性、渐进性、连续性、彻底性。十、金荷广场二期项目2-3#公共区域精装修分包工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、总承包天元建设集团有限公司、分包商东亚装饰股份有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司四方盖章确认。分包商东亚装饰股份有限公司利用其现场施工优势，为利客来金荷超市穿插施工了西大堂装修和敷设电缆，两项工程最终结算额为748787元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向总承包商支付了上述工程款。1、最终结算账目表第14项图差05中，承包商东亚装饰股份有限公司增加了利客来金荷超市西大堂装修费用82474元；2、最终结算账目表第27项图差18中，承包商东亚装饰股份有限公司为利客来金荷超市增加敷设电缆费用666313元。十一、金荷广场二期项目3#楼1-2层精装修工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商青岛信诺装饰设计工程有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司三方盖章确认。承包商青岛信诺装饰设计工程有限公司利用其现场施工优势，为利客来金荷超市穿插施工了防火关窗改制和钢结构封堵楼梯洞口，工程最终结算额为39907元。1、最终结算账目表图差02中，承包商青岛信诺装饰设计工程有限公司增加了利客来金荷超市防火卷帘改制及电动卷帘门，工程费21596元；2、《工程量计算》列表中，为利客来金荷超市增加钢结构、4mm花纹钢板封堵楼梯洞口，工程费用18311.37元；十二、金荷广场项目二期2-3#楼通风空调分包工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、总承包天元建设集团有限公司、分包商青岛安装建设股份有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司四方盖章确认。分包商青岛安装建设股份有限公司利用其现场施工优势，通过工程变更，为利客来金荷超市增加消防柜、喷淋、挡烟垂壁、温控器、配电箱移位及跨接、电表、防火卷帘、地照改造、风机盘管接线、消防主机、采暖调试等工程，最终结算额为659072元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向总承包商支付了上述工程款。十三、金荷广场项目二期电梯供应及安装承包工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商（供应）苏州帝奥电梯有限公司、承包商（安装）青岛德奥电梯有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司四方盖章确认。两承包商利用其现场电梯施工优势，为利客来金荷超市施工了扶梯移装、改造，该工程最终结算额为228000元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向总承包商支付了上述工程款。十四、金荷广场项目二期机电工程补充协议最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商天元建设集团有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司三方盖章确认。总承包商天元建设集团有限公司利用其现场施工优势，为利客来金荷超市增加地面铺装和吊顶、荧光灯、吸顶灯、LED灯、地灯、应急灯、桥架、机电扩容等工程，工程最终结算额为2606118元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向总承包商支付了上述工程款。十五、金荷广场一二期负一层利客来超市改造及精装修工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商青岛信诺装饰设计工程有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司三方盖章确认。承包商青岛信诺装饰设计工程有限公司为利客来金荷超市施工了改造及精装修工程，工程最终结算额为2376262元。该工程竣工后，利客来金荷超市店长周德妮与承包商签署了交接书；十六、金荷广场一期利客来超市人防区域精装修工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商青岛杉成人家装饰工程有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司三方盖章确认。承包商青岛杉成人家装饰工程有限公司为利客来金荷超市负一层人防区地面、顶棚、墙面范围实施装修，工程最终结算额为821106元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向总承包商支付了上述工程款。十七、金荷广场二期项目消防工程最终结算账目表，证明：该工程最终结算表由雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司、承包商天元建设集团有限公司、分包商高密新和消防设备有限公司、工料测量师（顾问审计单位）沥鼎联测量师有限公司四方确认。专业分包商高密新和消防设备有限公司为满足利客来金荷超市的要求增加了消防施工。依据工程签证，防火卷帘变更为折叠卷帘门、增加防火卷帘100444元，上喷改下喷淋21287元，卷帘增加滑轮支撑18720，增加消防主机28200元，所增加的工程施工的最终结算额为174651元。结合原告提供的付款凭证，雇主青岛鼎峰瑞平置业有限公司已向专业分包商高密新和消防设备有限公司支付了上述工程款。十八、地下小铺租赁合同及负一层小铺业主向原告出具的租赁费发票及付款电子回单，证明：1、原告每年向小业主的支付租金；2、原告为充分履行与被告的《商超租赁合同》,以0.68元/天/㎡的租赁标准，承租了小业主9000㎡的房屋，再集中租赁给被告；3、原告向各小业主支付的租金减去被告自认的应向原告支付240799元租金（0.073元/㎡/天），原告每年的租金差价损失为199.39万元[（0.68-0.073）*9000㎡*365天]。被告在第二次开庭中辩称，其并不知悉原告与各小业主的租赁合同，即使存在租赁关系与也被告无关。该辩解是不真实的，真实情况是：首先，被告知悉负一层房屋的开发商是青岛鼎峰瑞平置业有限公司，负一层房屋已销售的事实。其次，原告与小业主的租赁合同是充分知悉的。再次，原告在协助被告在办理水、电过户，消防验收，特种设备备案过程中，均需要向备案审核机关提供荷花湾·金荷广场一期《建字第370226201457号建设工程规划许可证》、《平建竣备字第2016-211号平度市建设工程竣工验收备案证》、荷花湾·金荷广场二期《建字第370283201688号建设工程规划许可证》、《青建竣备字第2018-020号房屋建筑工程竣工验收备案表》、《青公消验字【2018】第0026号建设工程消防验收意见书》。上述规证的表述内容均能证实金荷广场负一层的开发单位为青岛鼎峰瑞平置业有限公司，被告对原告能过集中租赁小业主的房屋再次转租给被告的情况是明知的，原告要求被告承担其撤场后，原告支付给小业主的房屋租金并未超出《商超租赁合同》签订时，被告能够合理预见的范围。十九、工程款支付明细及付款凭证，证明：1、强化了证据10-17的各施工合同的真实性；2、证明了原告遭受装修损失的事实；3、若原被告之间不存在《商超租赁合同》，则原告根本勿需投入765.39万元的资金进行装修，单是765.39万元的财务成本就是40万元（按年息5%计算）；4、被告承担部分装修损失，具有正当性。二十、原告与被告法定代表人谈话录音，证明：1、被告承认了其单方撤场、单方违约的事实；2、与证据六、证据七相互印证，进一步明确了被告的单方违约的事实。二十一、交接书及设备设施清单，证明：1、原告按《商超租赁合同》约定的时间将租赁房屋交付给被告；2、被告与原告委托的施工单位对房屋的装修、设施设备等作了交接，原告充分履行了合同义务。二十二、青岛鼎峰瑞平置业有限公司新公章启用时间查询结果，证明：1、青岛鼎峰瑞平置业有限公司于2018年12月24日启用新公章，原告与青岛鼎峰瑞平置业有限公司、青岛鼎峰瑞平置业有限公司与各施工单位所签订的施工合同、超市装修结算文件形成时间在2018年1月份之前，所加盖的印章均是老公章；2、2018年12月24日以前，原被告双方未就租赁合同发生争议，结合青岛鼎峰瑞平置业有限公司的新公章启用时间和各施工合同的形成时间，证明了青岛鼎峰瑞平置业有限公司与各施工单位所签订的施工合同、超市装修结算文件的真实性。被告青岛利客来集团平度购物有限公司质证意见：证据一、对于证据真实性没有异议；证据二、对于证据真实性没有异议；证据三、对于真实性没有异议，对证明内容有异议。1、2018年双方已经按照销售额计算并结清租赁费，不存在拖欠租金；2、无法显示证明外租区的租金标准不低于1.2元/天；3、即使存在着这个价格出租，也不能证明所有的房租都是这个标准。证据四、对于五份《场地租赁合同》的证明目的有异议，该五份合同均未履行，大部分业主未缴费，也未在场地经营。1、原告提供的场地租赁合同，均是2018年1月1日签订为期一年的合同。该合同签订后，只有侯钦凡的合同缴纳了5000元的房租，其他合同均未曾履行，并未搬进商场经营。该实际情况原被告双方对账已确认；2、更不能据此去证明2019年1-5月超市租金是70万元。该房屋并未出租，不存在销售额，就不存在租赁扣点；3、2018年1月-5月外租区租金计算方法没有合同依据；4、2018年1月-12月的租赁费已经支付完毕，双方再无争议。证据五、对《逾期违约金计算明细》不认可。1、不存在欠租，租金的计算方式是以营业额为基数来计算，原告的计算租金方式没有合同依据；2、原告计算的基数不正确，导致计算的数据无法认可。证据六、对《撤场告知函》的证明目的有异议。1、该证据的名称是《关于利客来金荷超市撤场的沟通函》并非撤场告知函而是沟通函，是双方书面互相沟通意见函件；2、被告也未曾撤场，商场仓库尚有大量的货架和设备，准备在重新装修后使用；3、被告在室外安装宣传广告，对外通知商场在装修升级中，并未告知撤场。证据七、对《特种设备报停表》证明目的有异议。1、《特种设备报停表》4月25日提交的，根据原告3月22日发来的《关于利客来金荷超市外租区租赁管理的函》，原告提到我司将于近日开始外租区招商租赁工作。证明：原告开始外租区招商租赁工作的行为属于合同约定的单方解约行为在先，故被告报停电梯设备；2、对于正在装修期的特种设备进行报停，是对于设备的安全和节能等方面的考虑，不能就此判断是撤场行为。证据八、对《施工委托合同》真实性无法确认，付款凭证的关联性无法确认，对于证明目的也不予认可。在被告承租之前，原告与其他方发生的业务往来被告不清楚，与本案无关；证据九、无法证明超市遭受破坏；证据十至十七，以上合同的真实性无法确认，付款凭证的关联性无法确认。对于证明事项也不予认可。在被告承租之前，原告发生的业务往来被告不清楚。与被告无关。何况部分付款凭证是付款方均不是原告，无法证明第三方付款与原告有关；证据十八、原告关于场地是租来的说法未曾在合同中体现，被告在此之前不知情此事。即使是租来的，也是原告自身的经营决策，与被告无关，与本案无关；证据十九、工程款支付明细的真实性无法确认，关联性无法确认，与本案没有关联，与被告无关；综上，原告提交的证据过于宽泛，将修建商业中心的投入都计算为损失，该批证据的即使数量再多，性质都不会改变。证据二十、对录音证据不清楚，就算是真实的，录音能够证明2018年的租赁费交清，李总说的话，可以看出同意解除合同再交接。姜总说的和原告提交的书面翻译资料不一致，姜总说的话都是顺着上一个人的语境来说的，并不是表示承认违约及赔偿金额；证据二十一、对证据无异议，是周德妮签字的；证据二十二、与本案无关。被告青岛利客来集团平度购物有限公司提交以下证据：一、《商超租赁合同》，证明双方的合作方式、结算方式；二、孙晓丽的财务科长任命书、社保证明、以及孙晓丽与原告财务卢秀红的微信聊天记录、聊天记录中涉及的文档内容，当庭出示该证据的原始载体手机。证明：1、原告财务人员卢秀红与被告财务人员孙晓丽关于2018年期间的抵扣粮票款的确认，对于该笔粮票款开具发票的协商内容。双方协商内容为118773元是按照原告会计卢秀红的要求开具了发票，证明该款已抵顶房租；2、原告财务人员卢秀红查阅了被告的账目，并制定了2019年1月至4月的租赁费的文档并发给了被告财务孙晓丽；3、文档内容证明原告已经确认了1月-4月的超市内租金41343.02元、外租区租赁费14000元，合计租赁费是55343.02元；三、2019年3月22日原告《关于利客来金荷超市外租区租赁管理的函》。根据2019年1月15日双方会议沟通，为提升超市及外租区的人流，降低外租区的空置率，我司将于近日开始外租区招商租赁工作。证明：原告开始外租区招商租赁工作的行为属于合同约定的单方解约行为；四、被告仓库情况、被告超市告示照片一组，证明：1、金荷广场是个商业中心，公共设施是必备。超市与电器城、服装市场等均使用同一电梯等公共设施；2、被告仓库尚有大量货架、并未撤场；3、超市外提示超市将升级装修，尝试提升成为精品超市；4、漏水造成风机房内配电箱失火的过失；五、被告4月10日所发函件，证明：由于超市生意萧条，商品流转缓慢，导致商品过期，不得不退回厂家减少损失；六、被告4月24日所发函件，证明：房屋漏水导致配电箱短路事故，漏水导致商品泡水损害，无法销售；七、快递回单，证明其发给原告的所有函件，原告方都已经签收；八、支付2018年租金的银行付款凭证、支票领取存根。原告给被告开具的收取全部租金的发票，被告给原告开具的收取118773元的粮票款的发票。证明：原告收取被告所开具的118773元的发票并入账，证明原告已经同意了该笔粮票款从租金中扣除。被告给原告开具的发票，证明双方就2018年的租赁费已经完全结清。原告青岛金荷商业管理有限公司质证意见：证据一、租赁合同的真实性没有异议；证据二、从微信聊天看不出与本案有关，与本案没有关联性；证据三、我方没有收到该函；证据四、从十三张照片看我方交付的租赁房屋是完好的，不能证明被告的证明事项，照片上没有时间，这是撤场之前的照片；证据五、我方也没有收到过该函件，从内容看与本案没有关系；证据六、我方也没有收到过该函件，从内容看与本案没有关系，该房屋也没有发生过漏水；证据七、这五份回单信息中四份显示收件人不是原告，且显示的邮寄日期与被告提交的函的日期不一致，还有一份没有签收；证据八、对原告给被告开具的三张发票总额为240799.78元，这是原告给被告开具的2018年租赁费发票的数额，后面的银行转账支票存根及中国建设银行单回单，证明对于上述发票，被告仅实际支付了122026.78元，后边的利客来开具的两张发票，数额为118773元，该两张发票所记载的销售的货物，肉类、蔬菜及水果、谷物加工，该两张发票的交易与本案无关。这两张总额为118773元的发票我方已经收到，但属于双方的买卖关系。根据当事人无异议的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年10月12日，青岛金荷商业管理有限公司（甲方）与青岛利客来集团平度购物有限公司（乙方）签订商超租赁合同，青岛金荷商业管理有限公司提供位于平度市常州路的金荷广场负一层部分房屋的建筑面积约为8950平方米提供给青岛利客来集团平度购物有限公司经营利客来超市，合同第一条约定：租期为11.5年，自2018年1月1日起至2029年6月30日止，双方共同确定的开业日初步为2018年1月1日，最终开业日以超市筹备工作进度为准。自2017年10月1日起至2017年12月31日为本房屋装修期；第二条约定：甲方提供房屋，并按本合同第八条之相关约定进行装修，配置相应的设施设备，连同房屋一并提供给乙方使用。租金以超市销售额扣点的方式按月支付，即：甲方将房屋、设备提供给乙方，乙方用于开设经营利客来超市，甲方按乙方超市销售额进行扣点的方式获得房屋和设备出租收益；第三条约定：甲方的扣点分为“超市内”和超市外、外租区“两部分，具体如下：1、超市内：1.1甲方对超市内商品销售额的扣点比例为2%；1.2超市内商品销售额的定义是：在超市商品经营区域内所有经过超市收款台收款商品的销售收入。但若生鲜肉的毛利率在5%以下，甲方不对生鲜肉销售进行扣点，若生鲜肉毛利率在5%以上，甲方对生鲜肉销售进行正常扣点。2、超市外、外租区：2.1乙方负责超市外、外租区招商运营之全部工作和责任，乙方应将超市外、外租区所收取之全部租金的40%交付甲方，作为超市外、外租区之租金；2.2超市外、外租区定义：房屋除“超市内”之外的用于出租的区域；第四条约定：1.“超市内”扣点采取“按月提取”的方式，即：每月提取一次，乙方于次月的10日前向甲方支付当月的扣点（甲方需开具房屋租赁发票），结算依据以乙方所有收银设备月度累计完毕后的总收入金额为准，由乙方财务出具报表，甲方复核确认；2.“超市外、外租区”扣点采取“每季度或者每半年”提取一次的方式，具体由甲乙双方根据“超市外、外租区”实际招商情况商定。乙方于下一季度或者下一个半年开始的15日内向甲方支付当季度或者当个半年的扣点，结算依据超市外、外租区租赁合同及收款报表为准，由乙方财务出具报表，甲方复核确认；3.乙方若拖欠租金或者应付费用，均应按欠款额的日万分之五向甲方支付利息，……；第八条约定：甲方负责完成以下装修事宜，并承担费用：1.1地面瓷砖铺设完毕；1.2空调、电梯铺设完毕；1.3配电、照明安装铺设完毕；1.4水电线路管道安装铺设完毕；第十六条第八项约定：因甲方投入装修成本较高，5年内若乙方未经甲方书面同意擅自撤场或单方解除合同，或擅自将本合同的权利义务转让给第三方的，应当向甲方支付人民币100万元的违约赔偿金，乙方添置的不宜拆除的设备、装修物件等应该完整保留给甲方，甲方有权以乙方的保证金直接抵顶其应承担的赔偿金额，若给甲方造成的损失大于100万元的，由乙方继续承担赔偿责任。合同签订后，青岛金荷商业管理有限公司按照约定将涉案标的物装修完毕，并交付给青岛利客来集团平度购物有限公司。2018年1月1日，青岛利客来集团平度购物有限公司经营的超市开业。本院认为，原告青岛金荷商业管理有限公司与被告青岛利客来集团平度购物有限公司于2017年10月12日签订的《商超租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。原、被告争执的焦点是：一、被告青岛利客来集团平度购物有限公司的行为是否属于单方撤场，应否向原告青岛金荷商业管理有限公司支付违约金100万元；二、被告青岛利客来集团平度购物有限公司应否向原告青岛金荷商业管理有限公司支付装修损失260万元；三、被告青岛利客来集团平度购物有限公司是否欠原告青岛金荷商业管理有限公司2018年1月至2019年4月的超市内租金；四、被告青岛利客来集团平度购物有限公司是否欠原告青岛金荷商业管理有限公司超市外租金；五、被告青岛利客来集团平度购物有限公司应否向原告青岛金荷商业管理有限公司支付2019年5月1日撤场后至本判决生效之日期间的返租小业主租金损失。对于焦点一，原告青岛金荷商业管理有限公司主张被告青岛利客来集团平度购物有限公司从2019年4月下旬开始停止经营，并擅自撤场。被告青岛利客来集团平度购物有限公司否认。原告青岛金荷商业管理有限公司提交青岛利客来集团平度购物有限公司金荷超市于2019年4月18日发送的《关于利客来金荷超市仓库存放货架的管理说明》、青岛利客来集团平度购物有限公司于2019年4月22日发送的《关于利客来金荷超市撤场的沟通函》及其于2019年5月24日、5月25日、5月27日、6月1日拍摄的青岛利客来集团平度购物有限公司金荷超市现场照片予以证明其主张。《关于利客来金荷超市撤场的沟通函》载明“受客观不利因素影响，金荷超市经营困境已无改善可能，无法实现贵我双方的合作愿景及合作目标，为防止亏损继续扩大，经慎重研究，我司决定不再经营金荷超市”；从现场照片可以看出，金荷超市内已无销售设施、无商品、无销售人员、无消费者；且从2019年5月份开始，被告青岛利客来集团平度购物有限公司再未向原告青岛金荷商业管理有限公司交纳过租金。而被告青岛利客来集团平度购物有限公司提交的《关于利客来金荷超市外租区租赁管理的函》仅是原告青岛金荷商业管理有限公司函询超市外租区租赁情况，并没有解除合同的内容。综合以上证据，原告青岛金荷商业管理有限公司主张被告青岛利客来集团平度购物有限公司从2019年4月下旬开始停止经营，并擅自撤场，本院予以采纳。被告青岛利客来集团平度购物有限公司主张系原告青岛金荷商业管理有限公司提出单方解约，没有证据证明，其主张，本院不予采纳。被告青岛利客来集团平度购物有限公司主张其没有撤场，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的技计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告青岛利客来集团平度购物有限公司擅自撤场构成违约，原告青岛金荷商业管理有限公司要求被告青岛利客来集团平度购物有限公司按照双方签订的商超租赁合同第十六条第八项约定支付违约金100万元，符合法律规定和合同约定。被告青岛利客来集团平度购物有限公司主张合同约定违约金过高，要求减少，本院不予支持。对于焦点二，因原、被告签订的商超租赁合同尚未解除，仍在继续履行过程中，故原告青岛金荷商业管理有限公司要求被告青岛利客来集团平度购物有限公司支付装修损失260万元暂不予处理。对于焦点三，（一）对于2018年1-12月份超市内租赁费。原告提交了被告出具的2018年1-12月份金荷商管应收利客来超市内租赁费汇总，原、被告对汇总表的真实性均无异议，因此，汇总表的证明力，本院予以确认。汇总表证实被告应付给原告2018年1-12月份超市内租赁费分别为：35420.57元、38534.19元、19864.44元、17858.04元、16294.72元、17992.92元、16247.80元、19040.13元、21089.92元、15864.29元、11356.90元、11235.86元，合计240799.78元。汇总表还记载“扣除粮票款118773元，2018年实收租赁费122026.78元”的事实。被告主张2018年1-12月份超市内租赁费240799.78元已付清，并提交：1、转账支票存根、银行回单、增值税发票，证明2019年6月21日银行转账付款122026.78元；2、其财务人员卢秀红与被告方财务人员孙晓丽的微信记录、2019年5月1日开具的增值税发票，证明双方互负债务，抵顶租赁费118773元。原告承认收到款122026.78元和记载销售肉类、蔬菜及水果、谷物加工总额为118773元的两张发票，但称两张发票的交易属于双方的买卖关系。本院认为，2018年1-12月份金荷商管应收利客来超市内租赁费汇总及卢秀红与孙晓丽的微信记录相互印证，证实了原告对被告负有债务，原告同意债务抵消，被告按照原告的要求开具发票的事实。综上，被告已付清2018年1-12月份超市内租赁费240799.78元，故原告主张被告欠2018年1-12月份超市内租赁费，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2018年1-12月份超市内租赁费及逾期利息，本院不予支持。（二）对于2019年1-4月份超市内租赁费。根据被告出具的2019年1-4月份金荷商管应收利客来超市内租赁费汇总，被告应付给原告2019年1-4月份超市内租赁费分别为：19223.45元、13417.96元、6638.39元、2063.22元，被告对欠原告2019年1-4月份超市内租赁费41343.02元的事实亦认可，因此，原告要求被告偿付，本院予以支持。根据合同第四条约定，“超市内”扣点每月提取一次，被告于次月的10日前向原告支付当月的扣点，被告若拖欠租金或者应付费用，均应按欠款额的日万分之五支付利息。因此，原告要求被告支付按照欠款额的日万分之五计算至2019年9月30日的利息，符合合同约定，本院予以支持。但是，利息计算的起点应自次月的11日起，即分别以19223.45元、13417.96元、6638.39元、2063.22元为基数，分别自2019年2月11日起、3月11日起、4月11日起、5月11日起，均计算至2019年9月30日。经计算，被告共应付给原告利息4240.5元。对于焦点四，根据合同第四条约定，被告负责超市外、外租区招商运营之全部工作和责任，并将超市外、外租区所收取之全部租金的40%交付原告，作为超市外、外租区之租金，“超市外、外租区”扣点采取“每季度或者每半年”提取一次的方式，具体由双方根据“超市外、外租区”实际招商情况商定，被告于下一季度或者下一个半年开始的15日内支付当季度或者当个半年的扣点，结算依据超市外、外租区租赁合同及收款报表为准。被告自认2018年超市外租区租金5000元、2019年1-4月份外租区租金14000元没有支付给原告。原告主张被告漏算超市外租区租金，并提交被告与超市外租区承租人王存明、李立荣、庞建松、王卫波、历杰、郭治建、张本三、侯钦风签订的租赁合同予以证明。经计算，王存明等人共应付给被告2018年度租赁费277000元，因此，被告应付给原告2018年度外租区租金110800元。被告主张没有实际收取那么多租赁费，没有证据证明，本院不予采纳。原告要求被告支付2018年度外租区租金262800元，没有没有证据证明，本院不予支持。原告对被告应支付2019年1-4月份外租区租金14000元的事实没有异议，本院予以确认，被告应当向原告支付。因原、被告合同约定对外租区租金的支付时间不确定，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。对于焦点五，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告撤场停止经营的违约行为，导致原告不能获得利益，被告应当赔偿原告损失。原告主张按照支付给返租小业主的租金计算损失，本院不予支持。综合本案案情，本院认为，原告主张的损失参照2018年1-12月份超市内租赁费240799.78元计算，因此，被告付给原告自2019年5月1日起暂计算至2020年7月30日的损失300000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛利客来集团平度购物有限公司付给原告青岛金荷商业管理有限公司违约金100万元；二、被告青岛利客来集团平度购物有限公司付给原告青岛金荷商业管理有限公司2019年1-4月份超市内租赁费41343.02元及逾期利息4240.5元，共计45583.52元；三、被告青岛利客来集团平度购物有限公司付给原告青岛金荷商业管理有限公司2018年度外租区租金110800元和2019年1-4月份外租区租金14000元，共计124800元；四、被告青岛利客来集团平度购物有限公司赔偿原告青岛金荷商业管理有限公司损失300000元（自2019年5月1日起暂计算至2020年7月30日）；上述一至四项，被告青岛利客来集团平度购物有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告青岛金荷商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33968元，保全费5000元，共计38968元，由原告青岛金荷商业管理有限公司负担15668元，由被告青岛利客来集团平度购物有限公司负担23300。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  刘翠霞人民陪审员  王晓伟二〇二〇年七月三十日书 记 员  荆保霖