海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终536号   上诉人（原审原告、申请执行人）：许美招，男，1953年3月2日出生，汉族，退休职工，现住海南省白沙黎族自治县，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：李洁彬，广东骏道律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：马遥松，男，1946年8月9日出生，汉族，自由职业，现住海南省白沙黎族自治县，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈燚龙，男，1982年9月20日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县，由白沙黎族自治县七坊镇龙江居居民委员会推荐。   被上诉人（原审被告、被执行人）：陈盛杰，男，1982年8月16日出生，汉族，公司法定代表人，现住海南省白沙黎族自治县，身份证号码：XXX。   上诉人许美招因与被上诉人马遥松、陈盛杰执行异议之诉纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人许美招及其委托诉讼代理人李洁彬、被上诉人马遥松及其委托诉讼代理人陈燚龙、被上诉人陈盛杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   许美招上诉请求：一、依法撤销（2019）琼9025民初1253号民事判决；二、依法撤销（2019）琼9025执异8号执行裁定书；三、依法判决准予执行陈盛杰坐落于海南省白沙黎族自治县国营龙江农场商业街门牌号为七坊东路2556-257号R幢268/270号房屋的底层。事实和理由：一、马遥松与陈盛杰不存在真实有效的书面房屋买卖合同，在马遥松伪造签订房屋买卖合同时间的情况下，案涉《住房转让协议》具有高度可能性是马遥松与陈盛杰窜通伪造。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，应依法认定马遥松与陈盛杰签订真实有效的书面买卖合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依据上述法律规定，马遥松与陈盛杰之间是否存在支付和收取购房款的事实，应当由马遥松和陈盛杰承担举证责任。一审法院在马遥松无任何证据证明其已支付购房款的情况下认定其已经支付全部购房款，属于认定事实错误、适用法律错误。三、马遥松无证据证明其已经合法占有案涉房屋，一审法院仅凭马遥松的陈述即认定马遥松已经合法占有案涉房屋，认定事实错误。四、马遥松未办理涉案房屋过户登记属于自身原因，一审法院认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了许美招的合法权益，恳请二审法院依法改判。   马遥松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一、虽然《住房转让协议》签订的时间是2002年8月10日，但协议内容形成的时间是2010年，协议内容也是客观真实的，涉案房屋是在2018年3月21日被查封，故，该协议签订于案涉房屋被法院查封之前。许美招主张《住房转让协议》的内容系陈盛杰与马遥松伪造，但没有提供相应的证据证明，故《住房转让协议》内容真实、合法有效。二、马遥松在案涉房屋被原审法院查封之前已经合法占有该房屋。2003年年初，马遥松就在涉案房屋的底层居住并经营汽车修理。2013年5月20日和2018年5月20日马遥松先后两次将案涉房屋的底层出租给陈小青，双方签订了《房屋租赁合同书》，这些都证实了马遥松在案涉房屋被原审法院查封之前已经合法占有了案涉房屋的底层。三、非马遥松自身原因未办理过户登记。案涉房屋房产证白房权证2002字第XXXX号上记载陈盛杰房屋所在层次为二层，而不是全部两层房屋，所以不能将涉案的两套房屋全部过户在马遥松名下。且涉案房屋没有国有土地使用权证、建设工程规划许可证和预售许可证等相关证件，是无法办理房屋权属过户登记，因此涉案房屋底层非因马遥松自身原因未办理过户登记。   陈盛杰辩称，同意马遥松的答辩意见。   许美招向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019)琼9025执异8号执行裁定书；2.判决准许执行陈盛杰坐落于海南省白沙黎族自治县国营龙江农场商业街门牌号为七坊东路255-257号R幢268、270号房屋的底层。   一审法院认定事实：涉案两套房屋坐落于海南省白沙黎族自治县国营龙江农场商业街，由陈盛杰于2002年年初开发建设，目前登记的门牌号为：七坊东路255号和七坊东路257号。在案涉房屋建设期间，马遥松欲购买案涉房屋的底层，于是向陈盛杰交付了现金70000元的购房定金。2002年5月29日，陈盛杰为案涉的两套房屋办理了证号为：白房权证2002字第XXXX号房屋所有权证，该证记载的所有权人为：陈盛杰；幢号为：R；房号为：268、270；总屋数为：2层；所在层数为：二层；建筑面积为：211.68平方米；房屋坐落为：国营龙江农场商业街。2003年年初，陈盛杰与马遥松协商后同意，由马遥松出卖给陈盛杰的石灰款中的20000元抵作购房款。在支付了陈盛杰90000元购房款后，马遥松入住了案涉两套房屋的底层，并在该房屋的底层开设了汽车修理店。2010年期间，马遥松欲在案涉房屋底层后的空地上建造厨房时，了解到案涉两套房屋的房屋所有权证已经办理在陈盛杰名下，于是要求陈盛杰将其所有的案涉房屋的底层过户致其名下，由于陈盛杰担心过户的费用由其承担，于是拒绝了马遥松的请求。马遥松担心其购买案涉两套房屋底层的事实不被承认，于是要求陈盛杰与其补签购房协议，之后双方签订了《住房转让协议书》，该协议书约定的内容为：“陈盛杰将坐落于龙江农场商业街268-270号的2套房屋底层转让给马遥松，转让房屋建筑面积为105.8平方米，马遥松一次性支付购房款90000元给陈盛杰。马遥松付清全部房款后，268-270号的2套房屋的底层属于马遥松所有，二层属于陈盛杰所有，双方可以自由营业居住或出租”。该协议书记载的签订时间为“2002年8月10日”。从2013年5月20日开始，马遥松将案涉两套房屋的底层出租给了案外人陈小青。2018年3月15日，许美招因与陈盛杰民间借贷纠纷一案，申请对案涉两套房屋进行了查封。一审法院于同年3月21日作出（2018）琼9025民初101号-3《民事裁定书》，裁定查封了案涉的两套房屋。2019年10月14日，一审法院向马遥松发出（2019)琼9025执170号执行通知书，内容为：“我院受理申请执行人许美招与被执行人陈盛杰、陈俊和盛天房地产投资有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院决定依法对被执行人陈盛杰位于国营龙江农场商业街268号、270号房地产进行处置,理由是你在办理过户房屋登记时存在过错（如过长办理过户手续，双方购买协议未记载办理过户续等）。特此通知”。之后，马遥松向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年10月29日举行听证，并于同日作出（2019）琼9025执异8号《执行裁定书》，裁定：一、中止执行（2019)琼9025执170号执行通知书；二、中止执行被执行人陈盛杰坐落于海南省白沙黎族自治县国营龙江农场商业街门牌号为七坊东路255-257号R幢268、270号房屋的底层。三、驳回案外人（异议人）的其他申请。11月8日，许美招向一审法院提起执行异议之诉，引起该案纠纷。庭审过程，许美招向一审法院当庭提交了对《住房转让协议书》的笔墨形成时间进行鉴定的申请书，经本庭释明后，许美招放弃了该申请。   另查明，案涉房屋的土地使用权人为海南省国营龙江农场，案涉房屋未取得相应的土地使用权证。   一审法院认为：该案系案外人执行异议之诉，该案争议焦点为：马遥松作为案涉两套房屋底层的买受人，对案涉两套房屋的底层是否具有足以阻却执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，马遥松关于停止执行案涉两套房屋底层的抗辩理由能否采纳，应予考量该案情形是否符合前述法律规定。   首先，关于合同的签订情况。案涉房屋于2018年3月21日被查封，而马遥松与陈盛杰已于2010年期间签订了《住房转让协议书》。虽然，该份协议书记载的签订时间是“2002年8月10日”，而协议书形成的时间是2010年期间，但协议签订时间的不真实，不能当然地否定协议内容的真实。并且，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”的规定，许美招应当对《住房转让协议书》的内容系陈盛杰与马遥松串通伪造的情形进行举证。庭审过程中，因许美招无法提供以上证据。因此，一审法院对《住房转让协议书》内容的真实性予以确认。该协议书是马遥松与陈盛杰的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。因此，一审法院认为，马遥松与陈盛杰于案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款支付情况。依一审法院查明的事实，在案涉房屋建设期间，马遥松就已经向陈盛杰交付了现金70000元的购房定金。之后由马遥松以出卖给陈盛杰的石灰款中的20000元抵作购房款，共向陈盛杰支付了购房款90000元。庭审过程中，虽然马遥松无法提供向陈盛杰支付70000元购房定金的收据，但是，陈盛杰认可收到了马遥松支付的该款项，而许美招亦不能提供相关证据证明是陈盛杰与马遥松串通伪造了收取购房定金的事实。因此，一审法院确认，马遥松在2002年至2003年期间已向陈盛杰支付了购房款90000元。再次，关于房屋占有情况。依一审法院查明的事实，马遥松从2003年初房屋建成后，就在案涉房屋的底层居住并作汽车修理店使用。在案涉房屋被查封之前已实际控制、支配、利用了房屋的底层。据此，一审法院认为，马遥松在案涉房屋被查封之前已合法占有了房屋的底层。最后，关于过户登记情况。该案中，马遥松已足额付清了购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，已实际控制支配了案涉两套房屋的底层。同时，马遥松购买的只是案涉房屋的底层，其拥有的也仅仅是案涉两套房屋的第一层，并不是全部两套的房屋，不可能将案涉的两套房屋都过户到其名下。并且，案涉房屋因目前无相关的土地使用权证，无法办理相关的过户登记手续。综上，案涉房屋非因马遥松自身原因未办理过户登记。   综上所述，该案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马遥松主张停止执行案涉两套房屋的底层的主张，于法有据，予以采纳。许美招的请求没有事实和法律依据，不予以支持。   依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回许美招的诉讼请求；案件受理费2050元，减半收取计1025元，由许美招负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   对一审判决查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：马遥松对案涉两套房屋的底层是否具有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马遥松与陈盛杰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；马遥松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋并向陈盛杰支付了全部价款；且案涉房屋未办理过户登记非因马遥松自身原因。虽然许美招主张《住房转让协议书》系陈盛杰与马遥松串通伪造，但其未能提供证据证实，因此应自行承担举证不能的不利后果。本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马遥松主张停止执行案涉两套房屋的底层的主张有事实和法律依据。许美招的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，马遥松对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，许美招的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2050元，由许美招负担。   本判决为终审判决。   审判长 钟鸣亮   审判员 蒙 良   审判员 杨 舟      二○二○年七月二十日   法官助理 高 云   书记员 霍永康   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。   一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。