河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1115号原告：罗丹丹，女，汉族，1984年10月10日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：张浩，河南潘胜超律师事务所实习律师，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧一层。法定代表人：翟红生，任该公司总经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告罗丹丹与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超和张浩，被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗丹丹向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金2325.48元；2、要求人民法院依法确认被告赠送的空中花园面积4.08平方米（8.16／2）允诺有效，判令被告退还原告该面积价款18651.43元；3、要求人民法院依法判令原告再向被告缴纳房款22262.86元；4、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续（如被告在收到房款时向原告开具购房发票或收据，及出具办理过户时所需相关证明）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买了由被告开发的位于开封市鼓楼区紫云台小区第10幢东1单元9层西户的房产。建筑面积101.74平方米，房屋单价4571.43元，合同签订后原告于2012年6月26日交齐了房款总价款465097元，于2012年7月9日交齐了产权登记契税.同时双方商品房买卖合同第十五条规定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。根据目前调取的房屋实测面积为106.61平方米，合同约定面积101.74平方米。二者相差4.87平方米，房屋面积单价4571.43元，相抵后原告应向被告支付购房款1285.95元。综上，现被告违约，为维护原告合法权益，提起诉讼。被告开封宏达置业有限公司辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、由于涉案房屋涉及银行按揭，我公司需要配合银行产权登记，因此分割证没有交付。3、关于涉案房屋不存在合同承诺赠送。4、被告为原告办理产权分割证后即完成合同的所有义务，其诉求的要求提供相关手续既不明确也不具体且不属于法律规定和合同约定，请求法院予以驳回。经审理查明，2012年6月26日，原告（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市××·××小区××东××单元××西户的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共101.74平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4571.43元，总金额为465097元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款456097元，被告宏达公司于2012年6月26日向原告出具了购房发票。后2012年7月9日原告按房地产权属转移面积101.74平方米、房款456097元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心对涉案房产向被告颁发房地产权证，宏达．紫云台小区10号楼东1单元9层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为106.61平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。被告宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、施工设计图、发票、契税完税证、民事判决书等证据予以证明本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案，关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得办理涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2325.48元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸足以证明空中花园的面积为8.16平方米，故赠送面积应为4.08平方米。原告要求被告退还多收取的空中花园的房屋款18651.43元（4.08平方米*4571.43元/平方米）本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告应向被告支付房屋面积款22262.86元[（106.61平方米-101.74平方米）*4571.43元/平方米]，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续（如被告在收到房款时向原告开具购房发票或收据，及出具办理过户时所需相关证明）的请求，依据国家管理发票的相关法律规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方出具发票。出具发票作为交易习惯以及国家管理发票的相关法律规定，既是被告的法定义务，也是双方履行合同时的附随义务。故原告要求被告收到房款时开具发票，符合法律规定，本院予以支持。因原告要求被告出具办理过户时所需相关证明内容不确定具体，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告罗丹丹支付迟延办理房产证违约金2325.48元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告罗丹丹退还空中花园面积款18651.43元；三、本判决生效之日起十日内，原告罗丹丹支付被告开封宏达置业有限公司房屋差价款22262.86元，被告开封宏达置业有限公司向原告罗丹丹交付房地产权证书（汴房地产权证第××号）；四、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告罗丹丹出具相应款项的销售不动产统一发票；五、驳回原告罗丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨志华二〇二〇年七月十四日法官助理梁松丽书记员李晓红