福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2274号 上诉人（原审被告）：南安市鑫十二贸易有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇金桥，统一社会信用代码：91350583060390135F。 法定代表人：陈燕娥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李刚博，福建取帆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建伯恩物业集团有限公司，住所地：福建省福州市晋安区秀峰路**闽台广告创意产业园**楼******，统一社会信用代码91350000777524778N。 法定代表人：林荣滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省南安市，公司员工。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人南安市鑫十二贸易有限公司（以下简称鑫十二公司）因与被上诉人福建伯恩物业集团有限公司（以下简称伯恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初10990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 鑫十二公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、伯恩物业未尽责履职，有损业主合法权益，物业费标准应予调减。《前期物业服务协议》第六（二）4、7、12条等条款对伯恩物业的相关职责作出明确约定，但伯恩物业疏于管理，具体体现如下：1.小区消防设备瘫痪多年、监控设备大部分瘫痪、路灯大部分不亮；2.承租人陈约飞在2015年5月至2019年7月占用步行街搭盖铁皮屋用于商业经营；3.拒绝为50号楼商业1-3楼电梯提供维保服务。二、《前期物业服务协议》已于2017年8月15日终止，伯恩物业拒绝退出并移交温泉新都城物业，伯恩公司此后的物业费不应得到支持。根据《前期物业服务协议》第一条约定及《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。温泉新都城业主委员会的《议事规则》第七条约定：“业主代表的会议决议有权作出选聘和解聘物业服务企业等重大事项的决定。”该约定未违反法律的效力性规定，应优先适用。温泉新都城业主委员会根据业主代表大会的决定，解聘伯恩物业，并于2017年8月15日与广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司签订《物业服务合同》，《前期物业服务协议》已于同日终止。温泉新都城业主委员会、业主多次要求伯恩物业退出、移交温泉新都城物业，但伯恩物业组织社会闲杂人员对抗业主委员会、业主，无理拒不退出、移交温泉新都城物业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”伯恩物业自2017年8月15日后的物业费，不应得到支持。三、伯恩物业提高物业服务收费标准，缺乏依据，不应得到支持。《会议纪要》、《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》均是伯恩物业自行编制，无法保证记载内容、过程是否实际发生、是否真实。《会议纪要》体现的参会人员凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金6人，但最终签名的仅有凌炳飞、李耿忠、阮兴奇、杨文良4人。根据编号2015005的《业主委员会备案证明》的记载可知，温泉新都城业主委员会成员有11人，可见至少有7人未确认该结果。另外，《会议纪要》、《业主大会表决票统计结果》上“杨文良”的字样不是杨文良本人所书写。《会议纪要》、《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》存在以上诸多问题，对全体业主不发生法律效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，《会议纪要》、《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》的内容仅涉及提高收费标准，未涉及具体服务内容事宜，相关权利义务明显不对等，依法应认定无效。虽然（2018）闽0583民初8346号民事判决书认定的事实涉及前述事实，但该判决书是在没有鑫十二公司及其他利害关系人参与的情况下作出的，该判决的相关认定对鑫十二公司及其他利害关系人不产生拘束力。四、伯恩物业拒不提供合法有效的公共水电发生费用证据，其单方制作的报表不能作为定案依据，其主张的水电公摊费用不应得到支持。电梯维保是公共费用支出的项目之一，一审庭审已查明，伯恩物业拒绝维保鑫十二公司的配套电梯，鑫十二公司的配套电梯由鑫十二公司自行负责。伯恩物业不得要求鑫十二公司承担电梯维保费用。伯恩物业对此作出的解释是“电梯虽是开发商设计的，因为是商用的，住宅用户一般用不到。”伯恩物业提供其单方制作的报表主张公共费用，而后又补充部分水电单据，但金额、项目均无法与其主张相对应，伯恩物业显然是在掩饰其非法牟利而弄虚作假。五、伯恩物业主张违约金缺乏依据，不应得到支持。《前期物业服务协议》约定：“每逾期一日按千分之五计算滞纳金”属于格式条款，应依法认定无效。《全国法院民商审判工作会议纪要》第50条规定，在双方都存在过错的情况下，应当以中国人民银行公布的相关利率标准为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度适当调整违约金。伯恩物业未能尽责履职，存在诸多过错，不应支持违约金。一审判决按月利率6%计算违约金是不合理的。六、伯恩物业的诉讼请求超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。伯恩物业的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。 伯恩物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、鑫十二公司主张调减物业费的收费标准没有依据。物业服务是长期的动态的服务过程，伯恩物业已经提供了保安、保洁、绿化养护等各方面的物业服务内容。大部分业主均及时交纳物业费，也足以证明伯恩物业提供的物业服务水平符合约定。鑫十二公司主张的消防设备维护因需要动用公共维修基金，伯恩物业已经积极向政府部门报备且一直积极办理，但需要政府审批；搭盖铁皮屋均是个别业主的私人行为，伯恩物业也早就向政府部门反映进行拆除，并非伯恩物业的过错。商用的电梯均是由业主或者使用者自行维保，住宅电梯由伯恩物业进行维保符合公平原则。鑫十二公司不能证明伯恩物业具有重大过错，不应调减物业费收费标准。二、2017年8月，温泉新都城小区的部分业主表决聘请其他物业公司提供物业管理服务，违反2016年1月至3月小区业主大会的决议，也不符合法律法规的规定，是无效的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的权利，部分业主无权对此进行表决，部分业主的表决结果无权推翻业主大会的生效决议。三、温泉新都城小区于2016年1月至3月召开业主大会对是否选聘伯恩物业以及新的物业服务收费标准进行投票表决。两个表决事项均有专门部分占建筑面积过半数且业主占总人数过半数的赞成票，两个表决事项经业主大会决议，合法通过。业主大会的决议对全体业主及业主委员会均具有法律约束力，继续选聘伯恩物业及新的物业服务收费标准均合法有效。四、水电公摊是伯恩物业实际垫付的水电费，伯恩物业提供水电费发票和具体分摊明细，该费用确是已经发生的垫付费用，应予支持。五、鑫十二公司欠缴物业费是基本事实，伯恩物业主张的违约金标准合理合法。六、本案不存在部分超过诉讼时效期间的情形。（一）伯恩物业对鑫十二公司催收物业费、水电公摊费是采用拨打电话、上门贴单、上门催收、发律师函等方式等方式催收。(二)温泉新都城小区至今仍由伯恩物业提供物业管理服务，物业费和水电公摊都持续增加。（三）鑫十二公司在温泉新都城小区还有其他房产，也有相应的物业管理费、水电公摊费的交纳记录，足以证明伯恩物业有催缴。 伯恩物业向一审法院起诉请求：1.鑫十二公司向伯恩物业支付拖欠的50号楼09号店物业服务费2014.42元及违约金（自2016年1月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为260.99元）、50号楼10号店物业服务费2536.38元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为363.60元）、50号楼11号店物业服务费2536.38元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为363.60元）、50号楼201室物业服务费50936.76元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为7301.98元）、50号楼301室物业服务费64414.51元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为9234.06元）；2.鑫十二公司向伯恩物业支付50号楼09号店拖欠的水电公摊费215元、50号楼10号店拖欠的水电公摊费245元、50号楼11号店拖欠的水电公摊费245元、50号楼201室拖欠的水电公摊费9954.01元、50号楼301室拖欠的水电公摊费12588.19元。在诉讼过程中，伯恩物业放弃50号楼09号店的诉讼请求，同时违约金的计算标准予以更正为按月利率0.6%计算。 一审法院认定事实：2013年12月20日，南安辉侨温泉花园发展有限公司及伯恩（福建）物业管理有限公司向鑫十二公司发出《房屋交付使用通知书》，通知鑫十二公司于2013年12月31日前办妥入住手续。2014年1月5日，鑫十二公司作为福建省南安市官桥镇温泉新都城50号楼09店、10号店、11号店、50号楼201室、301室的业主，就委托伯恩（福建）物业管理有限公司提供前期物业管理服务事宜，与该公司签订1份《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理服务期限自2014年1月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止；物业管理服务费由伯恩（福建）物业管理有限公司向业主或物业使用人收取，其中住宅（带电梯）收费标准为1.00元/月平方米、商铺收费标准为1.00元/月平方米、别墅收费标准为1.50元/月平方米、会所及幼儿园等配套经营性物业收费标准为1.30元/月平方米，不包含电梯运行费及公共水电费分摊，公共水电费由全体业主分摊；物业管理服务费于鑫十二公司的物业交付使用之日起计收，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按交纳欠费总额的千分之五交纳违约金（滞纳金）。双方还对其他权利和义务作出了约定。鑫十二公司原股东洪永红、曾国魁在《业主（住户）基本情况登记表》上填写相关信息。鑫十二公司在《业主入住验房表》上盖章确认。鑫十二公司分别交纳50号楼09店物业管理服务费、水电公摊费至2015年12月31日，交纳50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室的物业管理服务费、水电公摊费至2015年6月30日。 2016年1月15日，温泉新都城业主委员会与伯恩（福建）物业管理有限公司联合向全体业主发出《公告》，就物业服务收费标准向全体业主进行意见征询与收集。2016年1月22日起，就选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业、确定物业服务费收费标准（其中，多层为0.9元/㎡月，高层/小高层：一期为1.2元/㎡月，二期、三期为1.4元/㎡月，别墅为1.9元/㎡月，店面为1.4元/㎡月）二项议题，走访入户向业主收集意见。2016年3月19日，温泉新都城业主委员会主持会议进行现场验票，收回有效票2633张、建筑面积309615.76㎡（占总建筑面积83.86%、业主总人数83.16%），其中赞成选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业的为2052人、面积239022.66㎡（占总建筑面积64.74%、业主总人数64.83%）、赞成物业服务费收取标准的为1651人、面积187666.44㎡（占总建筑面积50.83%、业主总人数52.16%）。当日，温泉新都城业主委员会向小区全体业主公告表决票统计结果，宣布通过选聘伯恩（福建）物业管理有限公司和物业服务收费自2016年4月1日起执行收费标准为多层：0.9元/㎡月；高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二三期1.4元/㎡月；店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月等事项。温泉新都城业主委员会至今未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司更名为福建伯恩物业管理股份有限公司。2019年8月23日，福建伯恩物业管理股份有限公司又更名为福建伯恩物业集团有限公司。 温泉新都城小区建筑总面积约369180.96㎡，业主总人数3165人，系一个完整的物业管理区域。温泉新都城业主委员会成立于2014年12月5日，任期3年，原成员为凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金等，凌炳飞任业主委员会主任，后于2016年补选更换成员为李进才、杨福江、康培霞、李乐群、杨池塘、林文代、苏木树，李进才任业主委员会主任。南安市住房和城乡建设局于2016年12月29日向温泉新都城业主委员会出具编号为2016006的《业主委员会备案证明（补选）》。温泉新都城业主委员会于2017年12月5日期限届满后，至今没有重新选举产生新的业主委员会。 2017年9月1日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司撤出本小区的告知书》，主要内容为“2017年8月12日，小区召开临时业主代表大会，经本小区业主代表的投票表决，44名业主代表投票表决同意解除与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的物业服务合同，赞同业主代表占总业主代表人数的80%，投票业主代表所代表的业主人数为2444.5人，占总业主人数77.2%，赞同业主代表所代表的面积占专用部分建筑物总面积66.2%；自2017年9月15日起，小区与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的物业服务合同已经解除；将物业管理工作移交新聘的广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司”。2017年10月20日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于停止向伯恩物业公司缴纳物业服务费的公告》，请业主拒绝向伯恩物业公司缴纳物业服务费。尔后，广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司并未实际入住提供物业服务，温泉新都城小区的物业服务仍由伯恩物业提供物业服务至今。 另查明，温泉新都城业主近三年向伯恩物业交纳物业服务费的情况为：2016年度费用已交户数为2804户，占总户数89.16%，收费率87.44%；2017年度费用已交户数为2614户，占总户数83.11%，收费率81.71%；2018年度费用已交户数为2534户，占总户数80.59%，收费率79.09%。 在诉讼过程中，鑫十二公司交纳了50号楼09号店至2019年12月31日的物业服务费、水电公摊费2493.42元，伯恩物业据此申请放弃了请求鑫十二公司交纳50号楼09号店违约金等诉讼请求。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.鑫十二公司拖欠伯恩物业的物业服务费、水电公摊费是否部分超过诉讼时效？2.拖欠的物业服务费、水电公摊费数额？3.伯恩物业主张的违约金是否过高？是否应予调整？4.伯恩物业提供的物业服务是否存在过错？物业服务费是否应根据其过错程度适当减少？ 关于争议的焦点1，一审法院认为，双方均确认鑫十二公司自2015年7月1日起即未向伯恩物业交纳50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室的物业服务费、水电公摊费。由于物业管理服务具有持续服务的特性，催收物业服务费也是物业公司的日常工作之一，结合鑫十二公司以伯恩物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费，伯恩物业也曾向鑫十二公司邮寄律师函催收物业服务费，鑫十二公司也未能举证证明伯恩物业存在怠于行使催收权利的情形，故可认定伯恩物业向鑫十二公司催讨过物业服务费、水电公摊费，本案诉讼时效因伯恩物业的催讨，存在诉讼时效中断的情形，故应认定伯恩物业主张物业服务费、水电公摊费未超过诉讼时效。关于争议的焦点2，一审法院认为，生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决认定伯恩物业提高的物业服务收费标准即：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二、三期1.4元/㎡月，店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月合法有效，于2016年4月1日起执行，故鑫十二公司主张伯恩物业提供服务收费标准缺乏依据，不予采纳。依据鑫十二公司50号楼10号店、11号店的建筑面积均为39.02平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为39.02元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为54.63元。鑫十二公司50号楼201室的建筑面积为783.64平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为783.64元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为1097.1元。鑫十二公司50号楼301室的建筑面积为990.99平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为990.99元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为1387.39元。伯恩物业请求鑫十二公司支付50号楼10号店、11号店至2019年7月31日的物业服务费均为2536.38元，50号楼201室、301室截至2019年7月31日的物业服务费50936.76元、64414.51元，符合事实和法律依据，依法予以支持。伯恩物业提供的2015年7月至2019年7月50号楼水电公摊费的计算标准和计算方式，对此，鑫十二公司虽提出质疑，但伯恩物业提供的该证据系公司运营制作的财务报表台账，依法可供业主进行查阅，而鑫十二公司未提供证据证明存在虚假记录的情况，故伯恩物业提供的上述表格，可证明50号楼2015年7月至2019年7月每月水电费公摊分摊情况，可作为本案水电公摊费的依据，依法予以确认。关于本案争议的焦点3，一审法院认为，双方在《前期物业服务协议》中约定物业服务费的逾期违约金从逾期之日起按日千分之五计算，该约定的违约金虽过分高于造成的损失，但伯恩物业自愿按照月利率6%标准进行计算，符合合同法关于违约金的相关规定，依法予以支持。因温泉新都城小区业主大会会议确定物业服务费按月收取及标准，尚未与伯恩物业约定每月交纳日期，依法认定为业主应于每月的最后一天交纳当月物业服务费，故鑫十二公司应支付的违约金计算期限分别为，2015年7月至2016年3月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2019年7月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月次月1日起计算至实际付款之日止。关于本案争议的焦点4，一审法院认为，物业服务内容包括小区的设施管理及维修养护、绿化养护、保洁服务、安保服务、协助管理公共秩序、提供综合服务等内容，尽管伯恩物业确实存在处置部分业主在公共区域违法搭建铁皮屋出租不及时、部分监控设施需要完善的问题，但不能据此就否定伯恩物业提供所有的物业服务。伯恩物业在物业服务方面虽然还可以更加完善，但鑫十二公司不能据此拒交物业服务费，鑫十二公司如果认为伯恩物业在公共服务方面不到位，完全可以选择理性的维权方式，通过协商沟通的方式来解决。鑫十二公司选择不交纳物业服务费的方式维权，既损害伯恩物业的利益，又损害到其他业主的利益。况且，鑫十二公司名下的其他房产均按照双方的约定交纳了物业服务费、水电公摊费，故鑫十二公司主张伯恩物业未依约履行义务，存在过错，物业服务费应适当予以调减，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，一审法院认为，原伯恩（福建）物业管理有限公司（现更名为福建伯恩物业集团有限公司）与鑫十二公司签订的《前期物业服务协议》主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行合同义务。生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决认定温泉新都城业主委员会于2017年9月1日、2017年10月20日发出的告知书和公告，系无效的民事行为，对业主无约束力，不产生与伯恩物业解除物业服务合同关系的法律效力。况且广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司并未实际入住提供物业服务，温泉新都城小区的物业服务仍由伯恩物业提供物业服务至今。伯恩物业为鑫十二公司提供了物业服务，鑫十二公司应支付相应的物业服务费、水电公摊费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十一条、第五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安市鑫十二贸易有限公司应于判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室2015年7月至2019年7月31日的物业服务费120424.03元，并以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率6%的标准，支付逾期付款违约金，其中2015年7月至2016年3月每月对应的违约金自当月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2019年7月每月对应的违约金自次月1日起计算至实际付款之日止；二、南安市鑫十二贸易有限公司应于判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2015年7月至2019年7月的公共水电公摊费23032.2元；三、驳回福建伯恩物业集团有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：鑫十二公司二审提供的系列证据，可以证明案涉房屋的使用、管理状况，无法证明案涉房产物业费、水电费公摊应予调减；伯恩物业二审提供收据一份，可以证明鑫十二公司交纳50号楼09号店的物业管理费、公摊费2493.42元。对一审查明的事实，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：1.鑫十二公司应支付的物业服务费、水电公摊费数额是多少？2.鑫十二公司拖欠伯恩物业的物业服务费、水电公摊费是否部分超过诉讼时效期间？3.伯恩物业主张的违约金能否成立？ 本院认为，关于争议的焦点1，生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决认定伯恩物业提高的物业服务收费标准即：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二、三期1.4元/㎡月，店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月合法有效，于2016年4月1日起执行，一审判决根据鑫十二公司的建筑面积，以1.4元/㎡月的标准计算物业费，并无不当。伯恩物业提供的2015年7月至2019年7月50号楼水电公摊费的计算标准和计算方式，鑫十二公司虽提出质疑，但伯恩物业提供的该证据系伯恩物业运营制作的财务报表台账，依法可供业主进行查阅，而鑫十二公司未提供证据证明存在虚假记录的情况，故伯恩物业提供的上述表格，可证明50号楼2015年7月至2019年7月每月水电费公摊分摊情况。一审判决以上述财务报表台账认定鑫十二公司应支付水电费公摊23032.2元，并无不当。鑫十二公司关于伯恩物业未尽职履职应调减物业费及不应支持水电公摊费的主张，不能成立。鑫十二公司主张温泉新都城业委会已解聘伯恩物业，2017年8月15日后的物业费不应得到支持，但生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决已认定温泉新都城业委会的上述行为无效，不发生与伯恩物业解除物业服务合同关系的法律效力，故对该主张不予采纳。关于焦点2，由于物业管理服务具有持续服务的特性，若每期物业费、水电公摊费履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，则不仅割裂了合同整体性，也不利于维护当事人履行合同的稳定性。催收物业费也是物业公司的日常工作之一，结合鑫十二公司以伯恩物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费，伯恩物业也曾向鑫十二公司邮寄律师函催收物业服务费，鑫十二公司也未能举证证明伯恩物业存在怠于行使催收权利的情形，故鑫十二公司主张伯恩物业关于物业费、水电公摊费的诉讼请求超过诉讼时效期间，不予采纳。关于争议焦点3，双方在《前期物业服务协议》中约定物业服务费的逾期违约金从逾期之日起按日千分之五计算，该约定的违约金虽过分高于造成的损失，但伯恩物业自愿按照月利率0.6%标准进行计算，符合合同法关于违约金的相关规定，依法应予支持。一审判决认定违约金标准为月利率6%有误，应予纠正。一审判决关于违约金的起算时间点，并无不当，予以维持。鑫十二公司主张无须支付违约金，没有合同依据，不予采纳。生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决已对2016年的业主大会决定的效力作出认定，故鑫十二公司申请对“业主（签名）”或“业主委托投票的代理人（签名）”的签名是否真实进行鉴定及责令伯恩物业提交“选聘伯恩（福建）物业管理有限公司”、“物业服务收费标准”的《业主大会表决票》，不予准许。 综上所述，鑫十二公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初10990号民事判决第二项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初10990号民事判决第一项、第三项； 三、南安市鑫十二贸易有限公司应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室2015年7月至2019年7月31日的物业服务费120424.03元，并以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准，支付逾期付款违约金，其中2015年7月至2016年3月每月对应的违约金自当月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2019年7月每月对应的违约金自次月1日起计算至实际付款之日止； 四、驳回福建伯恩物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3611元，减半收取1805.5元，由南安市鑫十二贸易有限公司负担1705.5元，由福建伯恩物业集团有限公司负担100元；二审案件受理费3611元，由南安市鑫十二贸易有限公司负担3411元，由福建伯恩物业集团有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年七月一日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。