山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初2526号 原告：李军，男，1979年12月11日出生，汉族，住东营市东营区。 被告：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市东营区西三路25号，统一社会信用代码91370502772063685K。 法定代表人：刘其方，董事长。 委托诉讼代理人：马争军，山东鲁成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋波，山东鲁成律师事务所实习律师。 被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地东营市东城曹州路129号，组织机构代码74099205-X。 法定代表人：燕兴昌，董事长。 原告李军与被告东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋置业公司）、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李军、被告通懋置业公司委托代理人马争军、刘朋波到庭参加诉讼，被告嘉棣房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2016年11月29日起至2019年11月28日止的占用费（按2006年的委托经营合同和2015年的合作经营合同8%计算）23292元；2.依法判令被告支付原告占用费利息2212元。以中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知（银发【2015】325号）为依据，2017、2018、2019年国家商业银行贷款利率为4.75%；3.由两被告对以上请求承担连带责任；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2006年10月1日，李军与嘉棣房地产公司签订商品房买卖合同，房屋总价款为97051元。2006年9月21日，李军与嘉棣房地产公司签订房产认购书委托经营合同，约定李军将所购海翔数码港1层1C-010号商铺委托被告出租经营，租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日，并约定委托经营的收益冲抵李军24%的房屋价款，冲抵款项为23292元。合同签订后，李军支付现金房款73759元，但嘉棣房地产公司未按买卖合同约定为李军办理产权登记证。通懋置业公司一直占有李军商铺至今，并于2012年1月20日将李军所购商铺作了初始登记,登记在通懋置业公司名下。通懋置业公司将李军所有的商铺出租给案外人经营，侵占收益.故为维护本人的合法权益，特依法起诉至贵院，望依法判若所请。 通懋置业公司辩称，一、李军诉请答辩人按照涉案房屋总价款8%向其支付占用费没有事实依据；答辩人同意按照涉案房屋总价款6%，即年租金4426元的标准向李军支付占用费。通过生效的山东省东营市中级人民法院（2017）鲁05民终691号民事判决查明的事实可以证明，答辩人与李军商铺租赁合同到期后，双方对于此后的房屋租金标准未达成一致意见，双方未能签订新的商铺租赁合同，原商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金标准6%，即年租金4426元的标准。李军在本案中主张的按房屋总价款8%标准支付占用费的主张没有事实依据。 二、李军已于2020年3月30日签收答辩人通过邮政快递方式寄送的《商铺交接通知书》，答辩人自2020年4月3日起将无需向原告李军支付商铺占用费。基于涉案商铺已经闲多年、无人承租的事实，答辩人于2020年3月29日向原告李军邮寄送达《商铺交接通知书》，并在该《商铺交接通知书》中明确载明在收到本通知起3日内双方应办理涉案商铺的交接返还手续。原告李军签收确认该快递通知后，并没有在通知期限内就商铺交接事宜与答辩人办理交接手续，故意扩大该商铺损失。在此情形下，答辩人无需再向李军支付自2020年4月3日以后的涉案房屋占用费。综上所述，原告李军的部分诉讼请求依法不能成立。请求贵院在查明事实的基础上，依法判决驳回原告李军的部分诉讼请求，以维护答辩人东营市通懋置业有限公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，根据本院审查确认的证据，本院认定事实如下：商河路步行街Ｑ组团综合楼所属海翔数码港项目系由通懋置业公司立项审批建设，开发过程中，通懋置业公司将上述项目委托嘉棣房地产公司代为开发销售。2006年9月24日，李军与嘉棣房地产公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定李军认购嘉棣房地产公司开发的位于东营市××路××路××层××号房××，建筑面积暂计为6.36平方米，总价为103032元，优惠后成交价为97051.68元，并特别约定待东营海翔数码港房产买卖合同签定后此认购书自动失效。同日，李军与被告嘉棣房地产公司签订委托经营合同，李军同意将所购商铺委托嘉棣房地产公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，李军以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即23292元。三年委托经营期满后，李军同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，李军应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论李军在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2／3以上业主同意，即视为李军同意续签出租协议。2006年10月1日，李军作为买受人与嘉棣房地产公司签订商品房买卖合同，约定李军购买该公司开发建设的位于东营市××路××段××海翔数码港一层1Ｃ-010号房产，建筑面积6.36平方米，房屋价款为97051元。李军于2006年9月27日支付购房款33759元，于2010年3月15日支付购房款40000元，共计73759元。2007年1月1日，双方就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，通懋置业公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由通懋置业公司实际管理。2010年3月15日，通懋置业公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订商铺租赁合同，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向李军支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的5%，计3688元（税后）；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的6%，计4426元（税后）；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付李军。本合同期满，若双方不能继续达成托管出租协议，李军按自用客户条件签订商场管理合同后，通懋置业公司在30天内将商铺交还给李军。上述商铺租赁合同约定期限届满后，通懋置业公司仍实际管理涉案房屋并对外出租，但双方未再达成新的协议。 2017年1月3日，李军向本院提出诉讼请求：1.判令被告通懋置业公司、嘉棣房地产开发公司支付原告李军自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）15740元（并要求顺延至实际履行之日止），支付逾期办理产权登记的违约金985元，以上共计16725元；2.被告通懋公司、嘉棣公司对上述第一项承担连带责任；3.诉讼费用由被告负担。本院于2017年3月31日作出（2017）鲁0502民初20号民事判决，判决如下：一、被告东营市通懋置业有限公司、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李军支付逾期办理产权登记的违约金971元；二、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李军支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金8452元；三、驳回原告李军其他诉讼请求。李军不服上述判决，向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）鲁05民终691号民事判决，驳回上诉，维持原判。李军自认于2017年8月19日收到上述案件的执行款9423元。 2020年3月29日，通懋置业公司向李军寄送了商铺交接通知书，要求李军于收到该通知之日起3日内到该公司办理涉案商铺的交接手续。李军于2020年3月30日签收了该邮件。李军主张的占用费利息的计算方式为：从2017年1月1日到2019年12月31日期间的利息，第一年：2016年11月29日至2017年11月28日，总房款97051元*8%*3年*4.75%=1106.38元；第二年：2017年11月29日到2018年11月28日，97051元*8%*2年*4.75%=737.58元。第三年：2018年11月29日到2019年11月28日1年的租金利息97051元*8%*1年*4.75%=368.79元。三年房款占用费的利息共计2212元。 本院认为，李军与嘉棣房地产公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权。2010年3月15日，通懋置业公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订商铺租赁合同，并按约向李军支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，双方对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但通懋置业公司继续实际管理涉案房屋，应视为原合同的继续履行，对于李军主张的2016年11月29日至2019年11月28日的租金，本院依法参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金4426元的标准计算，共计13278元，超出部分本院不予支持。关于李军主张的逾期支付占用费的利息，按照上述商铺租赁合同的约定，双方应对租金每半年结算一次，通懋置业公司应于每年的1月31日和7月31日前支付租金，本院酌情支持逾期付款利息1091.24元，超出部分不予支持。李军与嘉棣房地产公司签订的委托经营合同期限已经届满，通懋置业公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订了新的商铺租赁合同，嘉棣房地产公司并非上述商铺租赁合同的当事人，李军主张由嘉棣房地产公司承担付款责任，本院不予支持。嘉棣房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李军2016年11月29日至2019年11月28日期间的占用费(租金)13278元； 二、被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李军逾期支付租金的利息1091.24元； 三、驳回原告李军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取计219元，由原告李军负担96元，由被告东营市通懋置业有限公司负担123元。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张立云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王维佳