广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2317号原告（反诉被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房，统一社会信用代码：914401040721356410。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：牛洪星、杨笑君，均为原告的员工，联系地址同原告地址。被告（反诉原告）：陈健敏，男，1971年2月6日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市德才房地产代理有限公司与被告陈健敏居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴洁苹独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛洪星，被告陈健敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付中介服务费15000元及违约金（自2018年3月5日起计至实际付清之日止，以15000元为基数，按每日万分之五的标准计算，违约金以本金为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，在原告的协助下，被告（卖方）成功与案外人王永峰（买方）签订《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区江南大道南翠怡二街12号703房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为235万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订《房屋买卖合同》，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费30000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述《房屋买卖合同》签订后，被告还有15000元中介服务费尚未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。故向法院提起本案诉讼。被告辩称：原告提交的所谓《中介服务费确认书》是在2018年3月4日以欺骗的手段让被告签署的，并非被告的真实意愿。被告作为卖方通过原告的江泰分部出售涉案房屋，先后与原告签订两份独家代理协议。被告在第一份协议中希望房屋售卖245万元（原告说有信心卖245元且不收被告的代理佣金，比其他中介的价格要高，基于这个原因，即使原告独家代理期间房屋未交易成功没有补偿而其他中介有，被告还是选择了与原告签独家代理协议），期间中介人员说潜在买家都希望230万元以下成交。被告的卖价不断被调低，同时中介人员希望被告给一个最低卖价。第二份独家代理协议于2018年3月3日签订，被告要求卖价不低于232万元。前后两份协议都约定被告不用付佣金。原告签协议后马上通知被告与买家于2018年3月4日晚上7点见面磋商，并要求被告一定要带房产证、身份证、银行卡等，一旦谈好就签约。2018年3月4日晚上，被告7点10分就到原告处，中介人员说买家只同意以228万元购买，被告则重申底价是232万元。中介人员告诉被告，为防价格谈崩，由他们先跟买家谈，如果价格比232万元高一些的话（比如多几千元），希望被告可以给他们作为茶水费。被告当时不同意，原告的不同人员就先后做被告工作，理由主要有两点：第一，如果他们劝说买家接受高价，买家可能会少给他们佣金；第二，买家是番禺分部的人介绍过来的，给一些费用番禺分部的人意思一下。同时提示，现在价格差距较大，能够谈高出底价很困难、也不可能多，尊重一下他们的努力。差不多到晚上11点，长时间谈判后被告只能同意，觉得最多也就几千元的事情，而且也比较晚了，不愿意纠缠这点钱了。被告同意后，中介人员很快就告知被告，买家同意按235万元签约，被告当时觉得很愕然，买家怎么突然给出这么大让步。然后，中介人员才让买家过来跟被告见面，期间大约4小时（晚上7点10分到11点），起码有一半时间是劝服被告给茶水费的事。然后买家过来见面，中介人员叫被告不要当着买家的面提232万元的底价，不然可能节外生枝。签完买卖协议后，中介人员要求将高出232万元的3万元作为他们的酬劳，并要求被告填写佣金确认书及再签一张委托书，说是给他们内部留存。被告虽然觉得3万元比他们暗示的要多很多，但考虑到刚同意过了，而且成交价也高于232万元的底价，就勉强签了上述文件并交由原告保管。中介人员要求被告马上支付3万元，但由于被告还没有收到买家的定金，故在2018年3月7日先支付了15000元给原告，原告出具佣金代理费收据给被告，余下的佣金代理费希望交易完成后再处理。在交易过户及之后被告与买家的接触过程中，被告了解到事实如下：2018年3月4日当晚买家7点30分前已经到原告处，被带到隔壁另一房间，中介人员告诉买家，卖家要求238万元才卖，经他们多番努力，最低降至235万元，不能再让步；买家同意成交后，同时同意按成交价的2%支付佣金及相关按揭代理费。由于当时茶水费的事被告还未同意，中介人员就欺骗买家说被告晚上9点才到，让买家等到晚上11点被告同意给付茶水费后，才带买家过来与被告见面签约。事实上，买家已同意向原告支付足额佣金，且买家称他们是自行去原告的江泰分部咨询买房，不存在番禺分部转介一事，故原告收取被告茶水费的理由不成立。从事情经过可以看到，原告为了赚取差价，提高收益，在整个交易过程，特别签订交易合同当晚，如何一步步处心积虑，不惜利用各种手段，多人配合，环环相套，欺骗买家卖家，才会有以上有悖常理的事情出现。基于以上事实，被告认为，原告在明知其同意以232万元卖价的情况下，未如实告诉买家，通过分开买卖双方，利用信息不对称，刻意隐瞒制造房屋买卖差价，编造理由诱导被告给茶水费，实质上就是变相吃差价。这是一种欺诈行为，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二项关于“不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价买进高价卖（租）出房屋赚取差价”的规定。因此，原告严重损害了被告的利益，也不应该收取被告代理佣金3万元，同时所谓的违约金按每日万分之五的标准计算也是原告单方意愿，毫无依据。故被告不同意原告的诉讼请求。鉴于上述情况，被告向本院提出反诉请求：1、原告返还已收的中介代理费15000元及利息（从2018年3月8日起计至实际返还之日止，以15000元为基数，其中从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按全国银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给被告；2、本案的反诉费由原告承担。针对被告的反诉请求，原告辩称：1、中介服务费是被告与原告自由协商确定的，且被告已经向原告出具《中介服务费确认书》，确认中介服务费为30000元，同时被告已向原告支付15000元，充分说明被告对《中介服务费确认书》的真实性的认可；2、被告与案外人所说的房屋价格问题，原告在本诉中已经说明，房屋价格是被告与案外人自由协商的，原告对房屋价格无权干涉。综上，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明：被告是广州市海××区××大道南××街××房（以下简称为涉案房屋）的产权人。2018年1月25日，被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《独家代理协议》（No.0019560），约定：甲方独家委托乙方出售涉案房屋，售价2450000元，此价格包括本人自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用；交易税费由买方支付；交吉房屋（不带家私家电）；交吉时间为收齐楼款可交吉；独家代理委托期限从2018年1月25日至2018年2月12日止；甲方指定乙方为该物业出售的独家代理公司，委托期内，若乙方介绍的客户同意按上述条件交易的，甲方全权委托乙方代表甲方收取客户承购该物业的定金，乙方代为收取定金后，即视为甲方收取及售出该物业，乙方有权将该定金汇入甲方提供的以下账号即视为甲方收取定金，并向乙方提供该物业产权证明复印件、产权人身份证复印件；甲方同意按乙方与客户签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；乙方在委托期限内有义务协助甲方寻找合适的买家，甲方在委托期限内必须保证乙方能够带客户顺利看楼，至少一周3天7次；如该物业成功出售，甲方愿意向乙方支付0（整）元作为房地产咨询及代理费；甲方知悉乙方同时会向租客/买家收取房地产咨询及代理费，对此甲方并无异议；其他特殊约定事项：甲乙双方友好协商，甲方实收2450000元，委托独家协议期后本协议失效；等。2018年3月3日，被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）就甲方独家委托乙方出售涉案房屋之事宜又签订一份《独家代理协议》（No.0019145），除约定售价为2320000元、交吉时间为买卖双方协商、独家代理委托期限从2018年3月3日至2018年3月31日止外，其他内容与《独家代理协议》（No.0019560）一致。2018年3月4日，被告（甲方、业主）与王永峰（乙方、客户）及原告（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜达成本协议；一、丙方告知且三方确认如下事项：1、该物业的【买卖】建筑面积81.02平方米，拟订价2350000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；7、中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；五、丙方权利和义务：1、公开资讯，公平交易；2、促进交易双方达成签署合同；3、提供房地产交易方面的咨询；4、丙方应当勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；6、基于丙方己提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费；甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；等。同日，被告（甲方、卖方）与王永峰（乙方、买方）在原告促成下，就买卖涉案房屋达成一致协议、签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为2350000元；等。被告还于当天在一份致“广州市德才房地产代理有限公司”的《经纪代理服务费确认书》的确认人处签名，该确认书的主要内容为：【本人】【本公司】陈健敏现确认贵司提供了中介服务，成功促成本人签署位于海××区××大道南××街××房物业的【租赁】/【买卖合同】；为此，本人/本公司同意支付30000元予贵司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效；等。2018年3月7日，被告向原告支付中介代理服务费15000元。同年7月16日，涉案房屋的产权登记至王永峰名下。因被告至今未按约定付清经纪代理服务费，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认以下事实：1、原告在2018年4月份共收取王永峰中介代理费47000元、按揭服务费15000元；2、被告与王永峰于2018年5月14日签订了《存量房买卖合同》（即网签合同），后面的交易过户手续是原告的中介人员带买卖双方到房管局办理的。关于违约金标准问题。被告表示:假如其需要承担违约责任的话，不同意原告主张的违约金标准，违约金应按银行同期贷款利率的标准计算。原告同意被告该意见，并变更第1项诉请中的违约金标准为：以15000元为基数，从2018年3月5日起至2019年8月19日止，按全国银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月1日止的违约金为1500元。被告表示同意原告变更违约金的计算标准，但仍坚持答辩意见。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、被告与买家分别在2018年9月28日、2018年9月29日的微信聊天记录截图。2、打印字体的《情况说明》，内容为：我是2018年春节前，与太太逛花街后经过德诚行江泰分行，见到所买房屋的介绍在德诚行江泰分行张贴出来，自行去询问的；德诚行约我们在2018年3月4日晚与卖家直接见面磋商，并告诉我们带齐证件以备签约；3月4日晚，我7点30分前到德诚行，被罗生带到房间，但久久未见卖家出现，他们说卖家要求238万元才肯卖，说帮我跟卖家做做工作，看价格能不能下调一些，并说卖家要9点才到，让我们等一等，并要求我们确认2%的佣金代理费和1%的按揭费用；后来店长过来说做了很多努力，卖家同意降到235万，并说这是最低价格，我们同意；到晚上11点，让我们去隔壁房间，终于和卖家见面，签署房屋买卖合同，直到晚上12点才结束；上述情况属实。该《情况说明》落款处有手写体“王永锋、2020.2.11”的字眼，“和1%的按揭费用”处有用横线划掉并有“王永锋”的签名；被告表示该《情况说明》是其根据王永锋陈述的事实过程打印出来的，王永锋看完确认过才签名的。另外，根据被告的申请，王永锋出庭作证称：确认被告向法院提交的《情况说明》中“王永锋”的签名是我本人签名，该《情况说明》是被告根据我陈述的事实打印出来的，《情况说明》中划线部分是我划完后再签名的；签合同的当天晚上，中介人员跟我说不要直接跟卖方接触，这样会容易引起纠纷，我就相信了中介人员的话，最后是通过中介人员来回跟买卖双方谈价格，中介人员跟我说卖家是238万元才同意成交，而我这边要求235万元，然后中介人员再去跟卖家谈；大概晚上11点后，中介人员表示谈了很久，双方可以一起协商了，买卖双方见面后双方没有怎么谈，过了一会儿，中介人员建议说双方各退一步，就按235万元成交，然后买卖双方就同意了，于是就签订了买卖合同，该价格是通过中介人员和买卖双方一起协商的；我已经向卖家支付了235万元，涉案房屋已经完成交接，并过户到我名下；我跟卖家（即被告）见面签订买卖合同之前，对被告与中介人员谈话的内容、过程，中介人员与被告之间关于涉案房屋成交价如何确定及中介人员与被告关于涉案房屋成交后中介服务费如何确定并不知道；我与原告有签订中介服务协议约定我按成交价2%的标准支付中介服务费，我实际是在签订合同后、交易过户前向原告支付了47000元的中介服务费；我在被告找我作证之前，对于被告与原告之间因中介费的支付问题产生纠纷是不知道的，我知道被告找我出庭作证是为了证明签合同之前的情况，被告有给我看起诉状；我对被告的答辩意见有一点了解，被告说原告收取被告中介服务费的行为存在欺骗，所以被告就要反驳原告，我也认为原告收取成交价差价的行为是属于欺骗，而这些都是听被告说的，我没有见证和参与，但由于很多人包括媒体报道的内容都有关于中介人员收取差价的情况，所以我相信被告的陈述是真实的；中介人员在2018年3月3日下午约我2018年3月4日与卖家在德诚行见面，当时中介人员通知我房屋的卖价是235万元，没有告诉我卖家的卖价是232万元；我在2018年3月4日晚上7点半前就到达德诚行，中介人员说卖方还没到，让我等，我一直等到接近晚上9点的时候，中介人员说卖方要在9点后才到，后来中介人员告诉我卖家的卖价是238万元，我与卖家见面之前，我跟中介人员说希望中介人员帮我跟卖家说成交价可以确定在235万元；我主要是靠中介人员与卖家谈价格，中介人员跟我说之前有些客户直接跟卖家见面商谈出现了纠纷，引起法律事件，所以不建议买卖双方直接接触，叫我尽量不要跟卖家见面，所以我也没有要求与卖家直接谈；被告在本案中向法院提交的微信聊天记录是真实的，确认是我与被告之间的微信聊天记录。原告质证表示：因证据1是被告与买家之间的聊天记录，其公司没有参与，故对该证据的真实性、合法性由法院认定，但对关联性不予认可，理由如下：第一、被告和买家与本案均存在利害关系；第二、该证据产生于《房屋买卖合同》签订及交易完毕之后，只是事后补充的一份证明，并不能证明原告存在欺骗买卖双方的事实；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由如下：证人证言属于言辞证据，易改变，该证人证言的内容与原告所提问的问题及证人的回答不一致，证人也确认了房屋买卖的价格235万元是被告与证人协商一致确定的，且证人已经向被告全额支付房款235万元；原告起诉被告之后，被告已经将自己的答辩意见及起诉状的内容告知证人，证人同时也称其是听被告陈述的价格协商过程并同意被告的抗辩意见，还表示网络上的报道有被告所说的情况存在，这些都充分说明被告陈述的并非事实，而是自己的主观判断。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原告的促成下，已成功与买方签订了《房屋买卖合同》且房屋已交易成功，本院对该事实予以认定。虽然被告在与买方签订《房屋买卖合同》之前，曾在与原告签订的两份《独家代理协议》中均约定被告无需向原告支付房地产咨询及代理费，但之后被告与买方和原告于2018年3月4日签订了《中介服务三方协议（买卖）》，该协议约定，原告向买卖双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，买卖双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务金额以其与原告签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；基于原告己提供中介服务并已促成买卖双方签订本协议，协助买卖双方签署合同建立法律关系，买卖双方同意于本协议签订之日向原告支付经纪代理服务费及咨询服务费；卖方或买方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向原告支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；等。同日，被告还在一份致原告的《经纪代理服务费确认书》的确认人处签名，确认被告同意支付30000元予原告作为经纪代理服务费。2018年3月7日，被告向原告支付经纪代理服务费15000元。因《中介服务三方协议（买卖）》和《经纪代理服务费确认书》晚于《独家代理协议》签署，且被告已实际向原告支付了部分的经纪代理服务费，应视为被告以其实际行为变更了《独家代理协议》中关于其无需支付经纪代理服务费的约定。被告认为《经纪代理服务费确认书》是受原告欺骗而签署，但未能举证证明，原告对此又不予确认，故本院对被告该事实主张不予采信。关于被告提交的证人证言问题。首先，本案证人是涉案房屋的买方，证人也有支付经纪代理服务费给原告，故证人与本案原告有利害关系。其次，证人表示：其不清楚原、被告在其签订房屋买卖合同之前如何确定房价及经纪代理服务费的事情；其在出庭作证之前有了解被告的答辩意见，有听被告说过原告收取被告中介服务费的行为存在欺骗，但其没有见证和参与，其只是鉴于很多人包括媒体报道的内容都有关于中介人员收取差价的情况，所以相信被告的陈述是真实的。根据自2020年5月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。第九十条第（三）项规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的根据。鉴此，本案证人的证言不足以证明被告的事实主张，本院对证人的证言不予采信。综上，原告有权按照《中介服务三方协议（买卖）》和《经纪代理服务费确认书》的约定收取被告的经纪代理服务费。被告至今尚欠15000元经纪代理服务费未向原告支付的行为已构成违约，应承担违约责任。鉴此，原告要求被告支付所欠的经纪代理服务费15000元及逾期付款的违约金（以15000元为基数，从2018年3月5日起至2019年8月19日止，按全国银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限）的诉讼请求，并无超出《中介服务三方协议（买卖）》的约定，本院予以支持。被告的抗辩意见因依据不足，本院不予采纳。同理，被告反诉要求原告返还已收的中介代理费15000元及利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第七十二条第一款、第九十条第（三）项的规定，判决如下：一、被告陈健敏在本判决生效之日起15日内，支付所欠的经纪代理服务费15000元及逾期付款的违约金（以15000元为基数，从2018年3月5日起至2019年8月19日止，按全国银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限）给原告广州市德才房地产代理有限公司。二、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费212.5元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。本案反诉费103元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴洁苹二〇二〇年七月二十九日书记员  陆惠敏梁嘉淇