广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14055号原告：广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社，住所地广州市番禺区市桥街黄编村。委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习律师。被告：刘梓轩，男，1995年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社（以下简称黄编村经济社）诉被告刘梓轩租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序公开开庭进行了审理。黄编村经济社的委托诉讼代理人廖晓明、郭益明到庭参加诉讼，被告刘梓轩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄编村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告立即向原告清偿2018年8月至2019年7月的承包管理费343136元及违约金19808.14元（违约金按每逾期一天，按所延付金额的0.5%向原告交付违约金，自2018年8月10起至全部清偿之日止，暂计至2020年2月20日）；2.被告立即向原告清偿电费23651.13元；3.被告向原告支付的保证金83556元，原告无需退还；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原、被告双方共同签订了《发包合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区市桥街富华东路100-104号之（双号）物业发包给被告使用，发包期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止，发包期内，被告必须每月10号前交纳当月的管理费，2017年4月1日起至2019年3月31日止每月管理费27852元，2019年4月1日起至2020年3月21日每月管理费30080元；发包期内，被告按时缴纳管理费、水费、电费和公共设施管理费等有关使用租赁物的费用，逾期缴交管理费的，除需补交外，每逾期1日应支付延付金额5‰的违约金；如被告未按本合同约定的时间、金额缴纳管理费超过30天，原告有权书面通知单方解除本合同，除保证金及基础设施维护费不能退回外，被告还应按剩余管理费总额的100%支付违约余，如违约金不足以弥补损失，原告有权就不足部分继续向乙方追讨。原告将租赁物交付给被告后，自2018年8月开始被告拖欠原告承包管理费及水电费，经原告多次催收未果。2019年1月7日，原告委托广东百健律师事务所向被告发《律师函》催收，经多次联系，被告均以各种理由拒不支付拖欠的承包管理费及电费。鉴于此，原告于2019年5月20日向被告发出了《关于解除通知书》，该通知于2019年5月21日通过EMS邮寄送达给被告。原告认为，原、被告双方共同签署的发包合同是双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。被告拖欠承包管理费及电费的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告依合同约定除了有权催收被告所拖欠的承包管理费外，还有权单方解除合同、没收保证金及计收违约金。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告刘梓轩未答辩，未提供证据。原告黄编村经济社围绕本案诉讼请求提交了《发包合同》、房地产权证、《律师函》、邮寄快递单、投递查询结果、《关于解除通知书》、《终止合同》、电费发票、保证金收据等证据，并于庭审中出示了相关证据的原件，被告刘梓轩经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告黄编村经济社提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利。在无相反证据的情况下，本院对原告黄编村经济社提供的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，黄编村经济社（甲方、发包方）与刘梓轩（乙方、承包方）签订《发包合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街富华东路100-104号（双号）物业合共363平方米发包给乙方使用，租赁物只能用于商业；发包期自2017年4月1日至2023年3月31日止，甲方于2017年4月1日前将租赁物交付给乙方使用；签订合同当天，乙方须向甲方缴纳保证金83556元，合同期满，乙方付清各项费用后10天内，甲方将保证金无息退回给乙方，若乙方在发包期内有违约行为，甲方有权用保证金抵扣乙方所欠的承包管理费及违约金；发包期内，乙方必须在每月10号前交纳当月管理费，如不按时交纳，甲方有权对租赁物作停水停电处理，由此引起的一切损失由乙方自行承担；2017年4月1日至2019年3月31日的管理费每月27852元，2019年4月1日至2020年3月31日的管理费每月30080元，……；发包期内，乙方负责按时向甲方缴交管理费、水费、电费和公共设施管理费等费用；乙方逾期缴纳管理费，除需补缴外，每逾期1日应支付延付金额5‰的违约金；如乙方未按合同约定的时间、金额向甲方支付管理费超过30日的，甲方有权书面通知乙方单方解除合同，除保证金及基础设施维护费不能退回外，乙方还应按剩余管理费总额的100%向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补因此所造成的损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨；等等。黄编村经济社确认已收取刘梓轩支付的保证金83556元。2019年1月7日，黄编村经济社委托广东百健律师事务所向刘梓轩发出《律师函》，告知刘梓轩自2018年8月起开始拖欠管理费及电费，至发函之日，刘梓轩已拖欠管理费139260元及电费23651.13元，要求刘梓轩在收到本函后三日内清偿上述费用及违约金，逾期不缴纳，黄编村经济社将通过法律途径催收。刘梓轩于次日收到上述《律师函》。2019年5月20日，黄编村经济社向刘梓轩发出《关于解除通知书》，告知因刘梓轩拖欠管理费、电费长达10个月，经多次催收未果，严重违反了合同约定，黄编村经济社依据合同约定通知解除双方签订的《发包合同》、刘梓轩应支付拖欠的管理费、电费、违约金，同时交还涉案租赁物。刘梓轩于次日收到上述通知书。2019年7月24日，黄编村经济社与刘梓轩签订《终止合同》，协议内容：刘梓轩拖欠黄编村经济社2018年8月至2019年7月的承包管理费，根据合同约定，黄编村经济社同意于2019年7月31日终止合同，刘梓轩自愿将租赁物及租赁物内所有物品交还黄编村经济社处理，刘梓轩除补缴拖欠的管理费外，缴纳的保证金和基础设施维护费不作退还。关于2018年6月至2018年11月的电费，黄编村经济社提供了电费发票，电费发票的缴费时间均显示为2018年11月29日，以及代为垫付电费的汇总表，该表载明用电户号、电表号、电度电费、逾期缴交电费的违约金等，其中电费20518.19元，供电局计收的违约金3126.94元，主张已代为缴纳电费及违约金合共23651.13元。本院认为，黄编村经济社与刘梓轩签订的《发包合同》，名为发包合同，实为租赁合同，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。合同履行过程中，刘梓轩拖欠租金超过30日，黄编村经济社行使单方解除权通知刘梓轩解除合同，符合合同约定，本院予以支持。因刘梓轩根本违约致使合同被解除，黄编村经济社依据合同约定没收保证金符合合同约定，本院予以支持。双方于2019年7月24日确定刘梓轩应支付自2018年7月至2019年7月的管理费，现刘梓轩未能举证证明已支付上述费用，应承担举证不能的法律后果，故黄编村经济社要求刘梓轩支付上述期间的管理费共343136元，本院予以支持。刘梓轩租赁期间拖欠的电费，黄编村经济社提供了电费发票等证据证明其已代缴，电费金额为20518.19元，刘子轩应当将拖欠电费支付给黄编村经济社，至于电力部门计收的迟延缴交电费的违约金，黄编村经济社要求刘子轩支付缺乏依据，本院不予支持。关于迟延支付管理费的违约金，由于本院已支持黄编村经济社没收保证金83556元，足以弥补迟延支付管理费的损失，故对黄编村经济社该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘梓轩自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社支付拖欠2018年8月至2019年7月的管理费343136元；二、被告刘梓轩自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社支付代垫的电费20518.19元；三、保证金83556元归原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社所有；四、驳回原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8352，由原告广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社承担408元，由被告刘梓轩承担7944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 余 珣人民陪审员 龙 琼人民陪审员 戚志玲二〇二〇年七月十五日书 记 员 陈 冬