云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4161号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人:李云波。委托诉讼代理人：罗琦琴，系公司员工，特别授权代理。被告：高丹，女，汉族，1990年11月6日出生，住昆明市官渡区。被告：唐金同，男，汉族，1982年1月12日出生，住四川省仪陇县。第三人：王仕勇，男，汉族，1983年3月21日出生，住昆明市官渡区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告高丹、唐金同、第三人王仕勇居间合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员苏燕于2020年6月23日公开开庭独任审理。原告委托诉讼代理人罗琦琴、被告高丹、唐金同到庭参加诉讼，第三人王仕勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月3日，被告唐金同经核准登记为昆明市房屋所有权人。2019年4月28日，经原告居间撮合，被告高丹、唐金同（出售方、甲方、二者系夫妻关系）、第三人王仕勇（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》,约定：甲、乙双方通过丙方出售及购买昆明市房屋，成交价格为138万元，定金2万元，甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金27000元，佣金支付时间为2019年5月31日前。本合同签订后，由于买、卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约的则共同连带支付）。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金，合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，原告积极履行居间义务，而两被告拒绝履行合同约定的义务，不配合原告及第三人办理过户手续，已对原告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了两被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金27000元的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，前述合同因两被告拒绝履行合同约定的义务，不配合原告及第三人办理过户手续而无法继续履行，已对原告构成违约，侵害了原告的合法权益。除应支付原告佣金损失外，还应加付相应违约金。现原告诉至本院，诉讼请求：1、判令两被告共同连带向原告支付27000元；2、判令两被告共同连带向原告支付违约金（以27000元为基数，从2019年6月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2400元）（暂计至起诉之日总计为29400元）；3、判令两被告共同承担本案诉讼费用。被告高丹辩称：其不承担任何责任，房子是其配偶唐金同的房子，涉案合同上也写了房屋所有权人是唐金同，当天只是通知有人去看房，其带着结婚证、身份证、房产证去看，当时就说这房子是唐金同的婚前财产，其没有处置权，中介说没问题，让高丹先签，就让高丹代签，其认为原告没有完全促成居间服务，居间合同是无效合同，中介误导其签署了居间合同。被告唐金同辩称：其不承担任何责任，没有出具过委托书，签合同的时候也是不知情的，当时只是高丹告诉其有人来看房，也没有决定要卖。第三人王仕勇未到庭陈述意见。原、被告针对其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，第三人王仕勇未到庭对原、被告提交的证据进行质证，系自行放弃诉讼权利，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院对双方当事人提交的证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，被告唐金同经登记为昆明市房屋的房屋所有权人。被告高丹、唐金同系夫妻关系，双方于2017年1月26日办理了结婚登记。2019年4月28日，被告高丹与第三人王仕勇、原告昆明尊园房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖暨居间合同》［列出售方、甲方为高丹，代理人／共有权人为唐金同，购买方、乙方为王仕勇，经纪方、丙方为昆明尊园房地产经纪有限公司，合同落款甲方签字处有“高丹，唐金同（高丹代）”字样］，其主要内容为：“甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，该房屋有抵押，该房屋成交价格为1380000元。甲方于2019年5月15日前自筹资金还贷赎证完毕。甲、乙双方约定于2019年5月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金2万元，该款由乙方支付给丙方，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款36万元（办理资金监管，按照贷款金额多退少补），除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。甲方为买卖取得该物业。赎证后，甲方同意立即将房屋所有权证原件交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。甲、乙双方确认，甲、乙双方委托居间方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，买方同意支付居间方佣金27000元，支付时间为2019年5月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。”上述合同甲方处“唐金同”的签名并非唐金同本人所签，系由被告高丹所签。后因被告唐金同不同意出售涉案房屋，合同未履行。原告现诉至本院，主张上述诉请。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案系居间合同纠纷。本案中，原告以经其居间撮合，原告与二被告、第三人之间签订了《房屋买卖暨居间合同》为由要求二被告支付佣金，以及因二被告拒绝履行合同约定的义务，已对原告构成违约，还应加付相应违约金。被告高丹则抗辩认为，其在已向原告表明其不是房屋所有权人，房屋系其配偶婚前财产，没有处置权的情况下，原告仍误导其签署了居间合同，该合同是无效合同，不应承担任何责任。被告唐金同则抗辩认为其没有决定卖房，也没有向高丹出具过委托书，不应承担任何责任。对此本院认为，其一，本案涉案房屋系被告唐金同的婚前个人财产，未经其授权他人无权处分该房屋。本案中，涉案《房屋买卖暨居间合同》形式上为被告高丹代被告唐金同签订，庭审中，原、被告均陈述二被告之间并没有书面授权，再结合当事人提交的证据可知被告高丹此举并未得到被告唐金同的授权，而原告主张被告高丹有被告唐金同的口头授权，但未能提供相应证据予以证实，此项主张不能成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，被告高丹系没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人唐金同追认，故由被告高丹代签的《房屋买卖暨居间合同》对被告唐金同不发生效力。其二，被告高丹并非涉案房屋所有权人，对该房屋不享有处分权，原告作为居间合同关系项下居间人，系专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的公司，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，庭审时原告陈述并不清楚房屋是被告唐金同的婚前财产，也没有进一步审查房屋的共有人，在被告高丹没有得到授权的情况下就草率促成当事人签订合同，故可认定原告作为居间人未全面履行重大事项核查义务，原告不属于善意相对人。综上，原告要求两被告连带支付居间报酬27,000元及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费268元（已减半收取），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 苏 燕二〇二〇年七月十六日书记员 何婧琳