山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0902民初136号 原告：郭飞，男，1979年1月22日出生，汉族，泰安航天特种车有限公司职工，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：薛峥梅，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹朋，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 被告：李鑫，男，1970年9月10日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。 被告：王义美，女，1970年2月16日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。 原告郭飞与被告李鑫、王义美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭飞及其委托诉讼代理人薛峥梅到庭参加诉讼，被告李鑫、王义美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭飞向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《商铺买卖合同书》；2.判令被告返还原告购房款380000元；3.判令被告双倍返还定金，共计40000元；4.判令被告赔偿原告向银行贷款的利息损失（截至2020年6月3日的贷款利息为21753.38元，主张被告支付至还清银行贷款之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月10日，原告与被告签订《商铺买卖合同书》，约定被告以75万元的价格，向原告出售两被告夫妻共同所有的位于泰安市的房地产。原告于当日向被告支付购房款40万元，其中定金2万元。 2019年11月15日，原告通过泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902执1622号《公告》，得知该房地产早在2018年12月18日就已被泰山区法院查封，现该房地产面临拍卖，被告已无法履行合同义务，原告的合同目的已经无法实现。被告在明知该房地产已经被查封、不能买卖的情况下，隐瞒事实真相，与原告签订买卖合同，获取原告的银行贷款，造成原告支付银行贷款利息等各项损失。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所诉。 被告李鑫、王义美未作答辩。 本院经审查认定事实如下：2019年8月10日，原告郭飞（买方）与被告李鑫（卖方）签订《商铺买卖合同书》一份，约定：“一、商铺的基本情况：出卖方该商铺地址按其房产证及土地使用证登记地址为某小区2#商业楼04号，其建筑面积96.07平方米，商铺共计一、二层（该楼共计三层），该商铺房产证号泰房权证字第××土地使用证号（详见房产证及房产证平面图复印件）。二、价格：该商铺售价为人民币柒拾伍万元。三、付款方式：签订该合同五天内买方向卖方支付人民币贰万元为购房定金，待卖方收到定金即日起10日内由买方支付人民币叁拾捌万元的购房款，剩余该商铺欠款由买卖双方共同协商支付事宜。四、交付事项：出卖方保证在买卖交易及商铺过户时，该商铺没有产权纠纷及其他该商铺未解决的问题，交易后如有卖前未清事项，由卖方承担全部责任。五、卖方协助买方完成该商铺过户手续，并提供过户所需用的相关证件。六、本合同未尽事项由卖方、买方双方另行议定并签订补充协议。本合同及其附件（如果有）和补充协议的内容与中华人民共和国有关法律、法规和政策相抵触时，按有关法律、法规和政策执行。七、本合同经买、卖双方签字并卖方收到定金之日起即为本合同生效。八、其它。”当日，原告向被告李鑫支付购房款380000元，为此，李鑫出具收条一份，写明：“今收到购房款（某2号商业楼04）叁拾捌万元整”。李鑫还向原告出具收条一份，写明：“今收到购房（某2号商业楼04）定金贰万元整”，该收条的落款时间为2019年8月1日，但原告称，该款与上述380000元实际上都是在2019年8月10日签订上述合同书后，一并支付给的被告李鑫，之所以分写两个收条，且其中定金收条书写的落款时间在前，只是为突出该20000元为定金。 后原告发现本院于2019年11月15日发布了（2019）鲁0902执1622号《公告》和（2019）鲁0902执1622号《通告》。《公告》写明：“本院依据（2018）鲁0902民初5763号民事判决书，于2018年12月18日查封被执行人李鑫下列财产：位于泰安市房地产一套。上述财产的查封期限自2018年12月18日至2021年12月17日止。在上述期限内，非经本院书面许可，任何人不得对上述财产有转移、藏匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、占用等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。特此公告。”《通告》写明：“泰安市房地产共有权人及租赁权人：本院为对申请执行人刘某某与被执行人李鑫、王义美买卖合同纠纷案件强制执行，根据发生法律效力的（2018）鲁0902民初5763号民事判决书，决定对泰安市房地产一套进行评估、拍卖。为保障相关各方的合法权益，凡主张对上述房产依法享有优先购买权的单位和个人，均有权自本通告发出之日起十个工作日内向本院申报优先购买权，申报时应当提供申报主体的个人身份证明或机构注册证书，享有优先购买权的原因及相关证明材料、申报主体的通讯地址和联系方式等资料文件。逾期视为不主张优先购买权，将不影响本院对上述财产的评估、拍卖。特此通报。”据此《公告》、《通告》，原告发现自己2019年8月10日签订《商铺买卖合同书》所购的房产，早在此前的2018年12月18日已被法院查封，且法院已启动拍卖程序，自己的合同目的已无法实现。经与被告方交涉未果，遂诉来本院，要求处理。 关于与被告协商购买涉案房屋的经过及款项来源等情况，原告称，两被告系夫妻，在泰安市华新小区内经营超市，而原告及父母均在该小区居住，后两被告与原告父母成了朋友。2019年8月，被告李鑫电话联系原告的父亲，表示其资金紧张，急于将涉案房产出手，想让原告的父亲购买涉案房屋，原告之父表示自己无力购买，李鑫劝其向银行贷款。后原告家人商量准备买该房屋，因原告之父年龄大，无法办理贷款，遂以原告的名义向银行贷款400000元，以购买涉案房产。2019年8月10日，原告从泰安泰山农村商业银行股份有限公司（以下简称泰山农商行）获得贷款400000元，原告与被告李鑫遂于当日签订了《商铺买卖合同书》，原告又立即将收到的贷款400000元转至李鑫账户，其中20000元为定金，李鑫则为原告出具收到条两份。2019年11月16日，原告之父看到泰山区法院的公告和通告张贴在涉案房屋门前（原告自家的门头房与涉案房屋相邻），得知该房屋已被法院查封并进入评估、拍卖程序，遂立即与李鑫联系，说明已知道涉案房屋已被查封，要求其退款，以便原告偿还银行贷款。这时，被告却称他拿到我们的钱后已用于经营，无款返还。后又经多次交涉无果，原告遂具状起诉。原告还称，《商铺买卖合同书》签订时，李鑫已将涉案房屋出租给一李姓男子，且2021年4月之前的租金李鑫已收取，因当时原告家也无力立即支付李鑫下欠的350000元购房款，故与李鑫口头约定，待原告家筹齐剩余房款及办理房产过户的费用（分期支付或出卖老家的房产），再将房产过户到原告名下，而原告则可自2021年4月起收取李姓男子的租金（李姓男子对原、被告的约定不知情），因上述原因，在《商铺买卖合同书》中对于下欠350000元房款的支付、过户等问题并未作出明确约定。另外，关于贷款的偿还情况，原告称，自己从泰山农商行的贷款，按合同约定贷款期限自2019年8月9日至2029年8月7日，还款按“等额本息偿还法”，2019年8月10日收到400000元贷款，后自同年9月10日起，每月10日偿还本息共4615.53元（合同中写作4615.14元），至2020年5月10日，已偿还9期，共计还款41539.77元（根据银行提供的列表，其中本金21445.48元，利息20094.26元，另有0.03元未计入本金或利息）。为证实自己的上述各主张，原告提交《个人借款合同》、贷转存凭证（借款借据）、《个人活期存款支取凭证》、交易明细、泰山农商银行泰前支行的《说明》（内容为：泰山区人民法院：兹有我支行贷款客户郭飞，身份证号码为：，贷款发放日期为2019年8月10日，贷款发放金额为人民币肆拾万元整，贷款合同编号为：90******358，贷款账号为：2520*************818。截止2020年6月3日，郭飞在我支行有未结清贷款本息合计人民币叁拾捌万零贰佰壹拾叁元陆角壹分。若本日营业终了前，借款人郭飞未按时履行还款义务，其未结清贷款本息数额以我支行核心业务系统为准。特此说明。泰山农商银行泰前支行2020年6月3日）等证据证实。 另查明，两被告系夫妻关系。本院于2020年5月7日向被告送达起诉状副本。 本院认为，2019年8月10日，原告与被告李鑫签订的《商铺买卖合同书》，是双方真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，系有效合同。但是，该合同的标的物，位于泰安市泰山区（房产证号：泰房权证字第××号）的房屋一套，却早在2018年12月18日已被本院查封，且本院又在2019年11月15日发出《公告》、《通告》，表明法院已就该房屋启动了拍卖程序。在此情况下，《商铺买卖合同书》的合同目的已无法实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（五）法律规定的其他情形。”据此，原告现要求解除上述合同书，符合法律规定，本院予以支持，该合同自起诉状副本送达被告时即2020年5月7日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告现要求被告李鑫返还购房款380000元，并赔偿因原告向银行贷款而产生的利息损失，于法有据，本院予以支持。但对于利息损失，现只能确定原告已支付了2019年9月至2020年5月共9个月的利息20094.26元，本案中被告李鑫赔偿的数额应依此为准，至于其余利息损失，虽一般来讲可以预见，但考虑到还款方式的多种可能性，数额暂无法确定，故除该20094.26元之外的利息损失，本案不予处理，原告可待实际发生后，另行主张权利。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告向被告李鑫支付了定金20000元，其据此规定，要求被告方双倍返还定金共计40000元。但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”鉴于本案已确定原告2019年9月至2020年5月因支付利息产生的损失为20094.26元，且要求被告李鑫对此予以赔偿，即该被告违约造成的现已查明的损失已据此明确应予赔偿，在此情况下，原告再要求被告李鑫双倍返还定金，不符合上述最高人民法院司法解释的规定，本院不予支持。被告李鑫只需向原告返还定金20000元即可。 原告称，两被告系夫妻关系，应共同承担责任，但《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，在本案中，系被告李鑫个人与原告签订合同并接收款项，而原告并不能提供充分证据证实购房款用于两被告共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故原告要求被告王义美与被告李鑫共同承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、原告郭飞与被告李鑫2019年8月10日签订的《商铺买卖合同书》于2020年5月7日解除。 二、被告李鑫于本判决生效之日起十日内，偿还原告郭飞购房款380000元，并赔偿原告郭飞银行利息损失（2019年9月至2020年5月所支出的利息）20094.26元。 三、被告李鑫于本判决生效之日起十日内，返还原告郭飞定金20000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3964元、财产保全费2820元，共计6784元，由原告郭飞负担164元，被告李鑫负担6620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  万峰 二〇二〇年七月二十日 法官助理宋丽平 书记员徐敏