广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初568号原告：广州市演出电影有限公司，住所地广州市越秀区建设三马路******。法定代表人：占陈良，副总经理。委托诉讼代理人：肖挺俊、沈茵，分别为广东胜伦律师事务所律师和实习律师。被告：广州市展骏企业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江，住所地广州市越秀区沿江西路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄铭林。被告：广州颐信物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南华中路2，住所地广州市海珠区南华中路**首**编101。法定代表人：陈玉麟。被告：广州城荟物业管理有限公司，住所地广州市天河区迎龙路**内大院****，住所地广州市天河区迎龙路**内大院****101之一EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李慧明，总经理。委托诉讼代理人：王廷，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛东海，该公司员工。原告广州市演出电影有限公司诉被告广州市展骏企业管理有限公司（以下简称“展骏公司”）、广州颐信物业管理有限公司（以下简称“颐信公司”）、广州城荟物业管理有限公司（以下简称“城荟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖挺俊、沈茵，被告城荟公司的委托诉讼代理人王廷、薛东海到庭参加了诉讼。被告展骏公司、颐信公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:2013年1月14日，原告与被告展骏公司签订了《承包合同》，约定由被告展骏公司向原告承租位于广州市海珠区南华中路293号（原光明大戏院）二层、夹层（以下简称“涉案房屋”）共约2450平方米，用于从事商业及文化娱乐服务相关行业的经营。2013年5月29日，被告颐信公司、展骏公司及原告签订了《协议书》，约定被告颐信公司加入上述《承包合同》，与被告展骏公司共同履行《承包合同》中约定的乙方的义务。2015年10月9日，被告颐信公司、展骏公司及原告签订了《补充协议书》，明确三方属于租赁合同关系，受租赁合同相关法律的调整。被告展骏公司、颐信公司向原告承租前述场地后，又将前述场地转租给被告城荟公司使用，目前被告城荟公司为前述场地的实际使用人。被告展骏公司、颐信公司自签约以来，多次未能按合同约定期限向原告支付租金，自2019年1月起，被告展骏公司、颐信公司便开始拖欠原告的租金，其中2019年1月至4月租金已另案主张，故原告起诉请求判令：1、三被告共同将位于广州市海珠区南华中路293号（原光明大戏院）二层、夹层房屋腾空并按现状返还给原告；2、被告展骏公司、颐信公司共同向原告支付拖欠的2019年5月至2019年7月9日的租金205878.01元（按每月租金1811.85平方米×45元/平方米×1.05×1.05=89890.4元计）及其违约金（每逾期一天，按当月租金金额的0.3%计算，从当月第11日开始计算，应计算至实际清偿之日）；3、三被告共同向原告支付场地占用费（按每月89890.4元的标准，从2019年7月10日开始计算至实际返还场地之日止）；4、原告没收被告展骏公司、颐信公司已缴纳的履约保证金360000元；5、被告展骏公司、颐信公司共同向原告赔偿律师费损失28000元；6、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告展骏公司、颐信公司没有提交答辩意见和举证。被告城荟公司辩称：一、原告与被告展骏公司、颐信公司所签订的《承包合同》、《协议书》、《补充协议书》未依法解除，原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续，原告无权收回物业。第一，按照原告与被告展骏公司签订的《承包合同》可知，合同中关于被告展骏公司逾期缴纳租金原告有权解除合同的约定分别有两个条款。第一个条款约定是合同第3条第4款“……逾期超过30天，甲方（即原告）有权单方解除本合同……”。第二个条款约定是合同第8条第1款“在本合同有效期内，甲乙双方任何一方因对方违反本合同第三、四、五条各自的约定，导致合同无法履行时，经告知后一个月内仍不按合同执行的，守约方则有权方解除合同……”。同一份合同关于被告展骏公司逾期缴纳租金原告有权行使解除权的条件有两种明显不同的约定，合同第3条第4款约定无需告知即可行使，合同第8条第1款约定需要在告知后方能行使。由于两个条款关于解除权行使条件不一致，被告城荟公司认为关于原告单方行使合同解除权的条件应视为约定不明。在约定不明情况下，原告行使解除权应按照《合同法》第九十四条的规定处理，但原告没有任何证据证明其行使解除权是符合第九十四条的任何一种情形的。退一步讲，假设原告仍能按照合同约定行使解除权，但由于合同解除对于另一方当事人是严重的违约惩戒责任，因此应当严格适用。而《承包合同》第8条第1款的约定相比第3条第4款约定更为严恪，故原告想行使合同解除权也应当按照第8条第1款约定的条件。但从现有证据来看，被告城荟公司无法得知原告是否已经告知了被告展骏公司、颐信公司，而被告展骏公司、颐信公司是否在被告知后一个月内仍未按合同履行。如果原告并未按承包合同约定的程序行使解除权，则其单方发出解除合同的行为就不能导致合同解除。第二，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第24条、最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复的规定，原告根据合同法第九十六条的规定通知被告展骏公司、颐信公司要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。由于根据前述第一点的论述，原告行使合同约定的单方解除权不符合《合同法》第九十三条或者第九十四条的规定，因此其向被告展骏公司、颐信公司发出的书面《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力。第三，由于原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续，被告展骏公司、颐信公司仍然可以合法占有、使用涉案房屋。原告要求三被告腾退物业没有合同和法律依据，应当依法予以驳回。二、被告城荟公司作为次承租人，合法有效的占有、使用涉案房屋，并按照与被告展骏公司、颐信公司签订的租赁合同按月足额缴纳租金，原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续的情况下，原告要求被告城荟公司腾退物业并支付场地占用费没有法律依据。第一，城荟公司并非原告与被告展骏公司、颐信公司所签订的《承包合同》、《协议书》、《补充协议书》中的当事人，其对于被告展骏公司、颐信公司的租金缴纳义务没有权利进行干涉，而且被告展骏公司、颐信公司是否真的存在原告所称的拖欠租金的行为，被告城荟公司更加无从考究。第二，虽然原告曾经向被告城荟公司寄发《关于立即停止向广州颐信物业管理有限公司缴纳光明大戏院二楼场地租金的函》，但由于该函是原告单方作出的，而且被告城荟公司也不知道原告与被告展骏公司、颐信公司关于逾期缴纳租金行使解除权的条件是如何约定的，被告城荟公司无法考究原告的解除行为是否发生解除合同的法律效力。在此情况下，被告城荟公司仍然只能选择继续履行与被告展骏公司、颐信公司签订的租赁合同，按月足额缴纳租金。第三，被告城荟公司与原告没有签订任何的租赁合同或协议，而且原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续，缴纳租金的义务为被告展骏公司、颐信公司，原告诉请被告城荟公司按照其与被告展骏公司签订的《承包合同》的租金标准支付场地占用费是没有合同依据的。第四，被告城荟公司与被告展骏公司、颐信公司签订的租赁协议合法、有效，而且每月足额向被告展骏公司、颐信公司缴纳租金，被告城荟公司占有使用涉案房屋是合法的。同时原告对上述情况也是知悉的。另外，原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续的情况下，被告展骏公司、颐信公司仍然可以按照《承包合同》、《协议书》、《补充协议书》的约定合理、合法占用涉案房屋。综上，原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁关系仍然存续，原告要求被告城荟公司支付从2019年7月6日开始的场地占用费及要求三被告将涉案房屋恢复原状并返还的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：原告是海珠区南华中路291，293，295号首，2楼，293号后座首层及二楼部分的权属人，该房屋建筑面积4331.88平方米。2013年1月14日，原告（甲方）与被告展骏公司（乙方）签订《承包合同》，约定甲方提供广州市海珠区南华中路293号（原光明大戏院）二层、夹层共约2450平方米的面积（以竣工图纸实际面积为准，并附图），给乙方从事商业及文化娱乐服务相关行业的经营；乙方经营期限从甲方移交之日起计算，共10年，即从2013年1月1日起至2022年12月31日止；三、租金：合同期承包费为每平方米每月人民币45元，乙方于每月10日前向甲方缴交当月承包费，甲方在收讫后向乙方开具等额合法有效发票，如合同解除或终止时不满一个月的，则按自然天数折算承包费；承包费递增，从签约日（2013年1月1日）的的第五年起递增，每两年递增一次，每次递增5%，即从2017年1月1日递增；合同期内，乙方必须每月按时缴交承包费及相关费用，如未按期缴交，则每逾期1日应向甲方缴交欠费总额的3‰作为滞纳金；逾期超过30天，甲方有权单方解除本同，收回场地，按乙方违约处理；六、合同履约保证金：本合同书签订时，乙方须一次性向甲方支付合同履约保证金人民币36万元，若逾期交付，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；在本合同有效期内，如乙方违约或因乙方原因导致合同解除的，乙方的36万元保证金不再退回，对甲方造成其他经济损失的，应当另行赔偿，并负责清理经营期间债权债务；如非政府原因或其他不可抗力，甲方无正当理由单方解除合同或转包他人，甲方如数退还乙方保证金，另外赔偿乙方36万元；对投资装修的赔偿，根据市场评估按规定赔偿；八、违约责任：1、在本合同有效期内，甲乙双方任何一方因对方违反本合同第三、四、五条各自的约定，导致合同无法履行时，经告知后一个月内仍不按约定执行的，守约方则有权单方解除合同，并保留向违约方追索赔偿的权利，本合同自行终止；3、乙方如发生下列行为之一时，甲方有权单方解除合同收回房屋，并要求乙方赔偿损失：未足额或逾期向甲方交付承包费或其他费用超过20天；十二、本协议履行过程中乙方给甲方造成损失的，乙方应对甲方予以赔偿，赔偿的范围包括但不限于甲方受到的具体损失、可得或期待利益损失、鉴定费、交通费、诉讼费及律师代理费等等；等。原告与被告颐信公司于2015年4月28日签订《光明大戏院二层场地面积确认函》，订明双方同意按照广州市城市规划勘测设计研究院2014年5月21日颁发的《工程测量资料》中测绘的面积为准；经核，二层建筑面积为1811.85平方米。2013年5月29日，原告（甲方）与被告展骏公司（乙方）、颐信公司（丙方）签订《协议书》，订明，鉴于2013年1月14日，甲乙双方就海珠区南华中路293号光明大戏院二层、夹层场地的投资建设和经营签署了份《承包合同》，合同约定由乙方进行投资装修和经营管理，现根据市场发展的实际情况和需要，乙方提出增加丙方一同进行投资经营，经甲、乙、丙三方友好协商，均同意签订本补充协议并共同遵守：一、乙方继续履行2013年1月14日签署的《承包合同》项下各项权利义务，承担《承包合同》中约定的责任；二、甲、乙、丙三方一致确认，丙方加入《承包合同》并与乙方一同履行《承包合同》中约定的乙方的义务，以及与乙方一起承担《承包合同》中约定的乙方应承担的责任，乙、丙双方之间的权利义务由其双方协商确定，与甲方无关，乙丙双方共同确认不影响《承包合同》的履行；三、甲、乙、丙三方均确认，丙方加入《承包合同》后，甲方在《承包合同》项下的权利、义务及承担的责任不做任何改变；等。2015年10月29日，原告（甲方）与被告展骏公司（乙方）、颐信公司（丙方）签订《补充协议书》，订明就三方由承包合同关系转为租赁合同关系事宜签订本补充协议并共同遵守；甲乙丙三方同意变更于2013年1月14日签署的《承包合同》的名称为《租赁合同》，《协议书》中有关《承包合同》的表述统一变更为《租赁合同》，各方权利义务仍按《承包合同》执行；甲乙丙三方一致确认，三方之间的法律关系变更为租赁合同关系，受租赁合同相关规定的调整；等。2019年7月5日，原告向被告展骏公司、颐信公司发出《解除合同通知书》，载明自2019年以来，被告展骏公司、颐信公司均未能按合同约定期限足额向原告支付租金及其他费用，已构成严重违约，自本通知发出之日起，双方即解除《承包合同》、《协议书》及《补充协议书》，双方自此不存在租赁合同关系；自合同解除之日起三日内，被告展骏公司、颐信公司须按合同约定撤离租赁场地，并办理相关交接手续；等。被告展骏公司的法定代表人黄铭林于2019年7月8日在该通知书上签名并注明“已收到原件”。被告颐信公司于2019年7月9日收到该通知书。2019年7月25日，原告向被告城荟公司发出《关于立即停止向广州颐信物业管理有限公司缴纳光明大戏院二楼场地租金的函》，载明原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁合同已于2019年7月9日解除，被告展骏公司、颐信公司已不再是涉案场地的租赁方，其无权再向被告城荟公司收取租金，请被告城荟公司收到本函后自2019年8月1日起立即停止向被告展骏公司或颐信公司支付租金，否则因此发生的一切损失及法律责任由被告城荟公司承担。龙求英于2019年7月30日在该函上签名并注明“收到本件”。因本案纠纷，原告支付了律师费28000元。该事实有原告提交的《委托律师代理民商事案件合同》、发票证明。本案庭审中，原告表示：被告展骏公司、颐信公司从2018年8月开始拖欠租金，2019年5月前的租金原告已另案诉讼并进行了调解；因被告展骏公司、颐信公司长期拖欠租金，原告向被告展骏公司、颐信公司送达了《解除合同通知书》，原告与被告展骏公司、颐信公司的租赁合同已于2019年7月9日解除；被告城荟公司表示：被告城荟公司是次承租人，与被告颐信公司签订的租赁合同，承租的房屋就是涉案房屋，租赁期限为十年，到2024年截止；被告城荟公司已支付租金到2020年1月，因为疫情，从2020年2月至今尚未支付，之前支付租金都是被告颐信公司过来现场收取现金的，后来就没有过来收了，因为疫情被告城荟公司也停工了，双方没有谈及租金的问题；被告城荟公司是经营KTV的，疫情期间一直停工停业，所有的材料都保存在财务行政人员手中，所以被告城荟公司无法提交相关证据。本院认为：原告与被告展骏公司、颐信公司签订的《承包合同》（后更名为《租赁合同》）、《协议书》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行，原告与被告展骏公司、颐信公司之间已经就涉案房屋形成了租赁合同关系。根据合同约定，合同期内，被告展骏公司、颐信公司必须每月按时缴交承包费及相关费用，如未按期缴交，则每逾期1日应向原告缴交欠费总额的3‰作为滞纳金；逾期超过30天，原告有权单方解除本合同，收回场地，按被告展骏公司、颐信公司违约处理；在本合同有效期内，如被告展骏公司、颐信公司违约或因被告展骏公司、颐信公司原因导致合同解除的，被告展骏公司、颐信公司的360000元保证金不再退回，对原告造成其他经济损失的，应当另行赔偿，并负责清理经营期间债权债务。原告主张被告展骏公司、颐信公司从2019年5月起未支付租金，被告展骏公司、颐信公司对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。根据查明事实，原告据此向被告展骏公司、颐信公司发送了《解除合同通知书》，被告展骏公司、颐信公司分别于2019年7月8日、2019年7月9日收到该通知书，故原告与被告展骏公司、颐信公司就涉案房屋的租赁合同关系已于2019年7月9日解除。合同解除后，被告展骏公司、颐信公司应将涉案房屋交还给原告，涉案房屋现由次承租人即被告城荟公司实际使用，故原告要求三被告腾空交还涉案房屋合法有理，本院予以支持。原告要求被告展骏公司、颐信公司按每月89890.4元的标准，支付从2019年5月1日至2019年7月9日的租金和从2019年7月10日起至实际交还房屋之日止的场地占用费有理，本院予以支持。本案为租赁合同纠纷，被告城荟公司并非原告租赁合同的相对方，故原告要求被告城荟公司支付场地占用费缺乏依据，本院不予支持。被告展骏公司、颐信公司逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，被告展骏公司、颐信公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，合同约定在本合同有效期内，如被告展骏公司、颐信公司违约或因被告展骏公司、颐信公司原因导致合同解除的，被告展骏公司、颐信公司的360000元保证金不再退回，故结合原告的实际损失，本院认为原告主张没收保证金360000元合法有理，本院予以支持。因没收保证金已足以弥补原告的损失，原告要求被告展骏公司、颐信公司再按每日0.3%的标准支付拖欠租金的违约金导致违约金过高，故本院不予支持。原告要求被告展骏公司、颐信公司赔偿原告律师费损失28000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司、广州城荟物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区南华中路293号（原光明大戏院）二层、夹层房屋，并将该房屋交还给原告；二、被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2019年5月1日至2019年7月9日的租金（按每月89890.4元的标准）给原告；三、被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2019年7月10日起至实际交还房屋之日止的场地占用费（按每月89890.4元的标准）给原告；四、原告没收被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司缴纳的履约保证金360000元；五、被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告律师费损失28000元；六、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费20886元，由原告负担2527元，被告广州市展骏企业管理有限公司、广州颐信物业管理有限公司共同负担18359元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年七月二十三日书记员 杜彦泽莫敏琪