西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕0113民初3788号原告:谢丹，女，汉族，1980年7月18日出生，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张金巧，甘肃笃厚律师事务所律师。被告：张燕，女，汉族，1979年7月28日出生，住重庆市南岸区，现住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。被告：沈毅，男，汉族，1977年10月1日出生，住重庆市南岸区。原告谢丹与被告张燕、被告沈毅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢丹及其委托诉讼代理人张金巧，被告张燕及其委托诉讼代理人郭鹏均到庭参加诉讼。被告沈毅经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2013年7月25日，原告与二被告张燕、沈毅签订了《房地产买卖契约》，该契约约定：“被告张燕、沈毅自愿将坐落于西安市雁塔区XX路XX苑XX栋XX单元XX室的房产出售给原告，该房屋成交总价为680000元，原告向被告张燕、沈毅支付首付款250000元，剩余款项为银行按揭，由原告自行向银行每月还款；被告于2013年7月26日将上述房产交付原告居住使用。”2013年7月25日，原告向二被告支付了房屋首付款，被告张燕、沈毅向原告出具了收条一份，该收条载明：今收到谢丹购买西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室XX房首付款人民币250000元整（大写:贰拾伍万元整），并有二被告的签名及指印。同时二被告就涉案房屋买卖的详细情况向原告出具了一份《情况说明》，该情况说明就涉案房屋的买卖又做了进一步详细的说明。原被告将以上所有手续办理后，2013年7月26日，被告张燕、沈毅考虑到后期办理房屋买卖的其他手续问题，又加被告张燕、沈毅要去外地工作，被告张燕、沈毅就到陕西省汉唐公证处办理了公证委托书，将涉及房屋后续办理事宜委托给受托人谢蕊。2013年8月1日，被告张燕、沈毅将该房产正式交付原告居住使用，至今原告还在居住使用该房屋。2013年9月11日，原告还缴纳5604元契税。被告交付房屋后，原告从2013年8月份开始就按照约定按时向中信银行西安分行还该房屋的月供，先后总共还款30个月，共计按揭款76000元，直到2016年4月份，原告发现自己还的房贷月供两个月没有扣款，原告打电话通知被告无法扣款的情况，但被告电话打不通，原告又通知受托人银行无法扣款的情况，并叫受托人一起去银行查询才发现原告在向被告张燕、沈毅购买该房屋半年前，即2013年1月份，因被告张燕、沈毅在向银行还该房屋的贷款时已经逾期了半年多，于是贷款的中信银行西安分行就把被告张燕、沈毅和房屋贷款担保人陕西金辉居业房地产有限公司一同起诉到法院，由于在诉讼过程中一直联系不到被告张燕、沈毅，银行无法追诉到张燕、沈毅，房屋贷款担保人陕西金辉居业房地产有限公司就偿还了该房屋剩余的贷款。原告得知这种情况后，赶紧联系被告，但一直联系不到。原告及受托人去往西安市房屋局了解涉案房屋，又发现该涉案房屋被法院查封，根本无法办理房屋后期的一切手续，在这种情况下，原告只能等待二被告出现解决问题。2019年8月21日，原告得知陕西金辉居业房地产有限公司为了追索其为二被告支付的银行贷款，又将二被告以追偿权纠纷一案诉至碑林区人民法院，现碑林区人民法院依法作出（2018）陕0103执3974号的公告，该公告表明：限被执行人张燕及房屋实际占用人（原告谢丹）在2019年9月10日前将该房屋腾交碑林区人民法院。原告认为：原被告签订《房地产买卖契约》后，一直在按照协议履行，后来由于被告的原因，原告偿还的贷款无法扣款后，原告多次联系被告无果，原告找受托人解决此事，受托人答复因房屋被碑林区人民法院查封无法办理任何手续，原告只能等待被告出现后解决此事。令原告预想不到的是原告所购买的房屋被法院评估，原告得知后，找碑林区人民法院及陕西金辉居业房地产有限公司协商代付款的问题，陕西金辉居业房地产有限公司同意原告一次性付款及解决执行的问题，但被告张燕、沈毅拒不配合。因此原告只能要求被告出面履行《房地产买卖契约》，这样不但能解决原被告双方的问题，而且也能解决陕西金辉居业房地产有限公司追偿被告代付款的问题。现原告诉至贵院请求法院判令：1、被告继续履行原被告双方签订的《房地产买卖契约》，并要求二被告配合原告办理房屋过户手续。因被告原因导致原告未交付的房款为叁拾伍万元整;2、本案诉讼费由二被告承担。被告张燕辩称：一、答辩人及沈毅与被答辩人之间并非系真实性的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系；二、沈毅与被答辩人之间签署有《房屋回购协议》、原《房地产买卖契约》效力已经终止；三、本案所涉房屋现在不具备过户条件，依法应当驳回被答辩人诉讼请求。被告沈毅经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年9月16日，被告张燕从西安融侨房地产开发有限公司处购买位于西安市高新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房产1套，付款方式约定张燕于2010年9月16日前支付房款115516元，余款450000元向银行办理按揭贷款。同年10月6日，张燕与中信银行股份有限公司西安分行签订《中信银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，约定张燕从该行贷款450000元，西安融侨房地产开发有限公司对该笔借款承担保证责任。2013年7月25日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》，约定二被告将位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房产出售给原告，房屋总价为680000元，首次付款250000元，时间为2013年7月1日，剩余款项为银行按揭，由原告自行还款，与两被告无关。同日，被告张燕向原告出具收条一张，内容为：今收到谢丹购买西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室XX房首付款人民币250000元整。同日，两被告向原告出具情况说明一份，内容为：兹有张燕(身份证号：513XXXXXXXXXXXXXXX）、沈毅（身份证号：510XXXXXXXXXXXXXXX）(简称卖方)，二人系夫妻，双方共同决定将所拥有的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房屋出售给谢丹（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）(简称买方)，销售价格为人民币680000(大写：陆拾捌万元）元整，其中买方已付给卖方购房款人民币贰拾伍万元，剩余房款肆拾参万元为银行按揭，由买方自行处理，与卖方无关，买卖双方与上述房屋有关的款项已全部结清，双方再无拖欠，特此说明。被告张燕主张与原告不具有房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。双方所签订房屋买卖契约是两被告不能偿还借款责任的担保，两被告从未收到原告支付的250000元款项。被告张燕提交房屋回购协议一份，主张原房屋买卖契约效力已终止。原告认可该房屋回购协议的真实性，但主张并未实际履行。2013年，因被告张燕、沈毅逾期偿还银行贷款，中信银行股份有限公司西安分行将两被告及陕西金辉居业房地产有限公司（原陕西融侨房地产开发有限公司）诉至西安市碑林区人民法院，该院作出（2013）碑民二初字第01590号民事判决：一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告张燕、沈毅签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除；二、被告张燕、沈毅于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金427166.83元（截止2014年5月3日）；三、被告陕西金辉居业房地产开发有限公司对被告张燕、沈毅上述欠款承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。2018年，陕西金辉居业房地产有限公司（原陕西融侨房地产开发有限公司）以追偿权为由将两被告诉至西安市碑林区人民法院，该院作出（2018）陕0103民初365号民事判决：两被告于本判决生效之日起十日内支付陕西金辉居业房地产有限公司代偿的贷款本息446325.71元、执行费6308元，合计452633.71元。2019年8月21日，西安市碑林区人民法院作出（2018）陕0103执3974号公告，查封被执行人张燕在西安市高新区XX街XX号XX幢XX号房产。2019年9月2日，原告谢丹向西安市碑林区人民法院提出执行异议，该院尚未就执行异议作出裁决。2020年5月28日，西安市碑林区人民法院作出（2020）陕0103执恢384号执行裁定书，裁定因两被告未履行该院（2018）陕0103民初365号民事判决书确定的义务，故拍卖被执行人张燕在西安市高新区XX街XX号XX幢XX号房产。以上事实，有《商品房买卖合同》《中信银行个人购房借款合同》《西安市房地产抵押合同》、收条、情况说明、（2013）碑民二初字第01590号民事判决书、（2018）陕0103民初365号民事判决书、（2018）陕0103执3974号公告、（2020）陕0103执恢384号执行裁定书、执行异议、房屋回购协议等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。本案中，涉案房产已被西安市碑林区人民法院查封，原告已向该院提出执行异议，原告应依据上述法律规定在西安市碑林区人民法院以执行异议或执行异议之诉的方式主张权利。参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利，对原告的起诉，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条，最高人民法院《关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定如下：驳回原告谢丹的起诉。本案案件受理费6550元，待本裁定生效后予以退还。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     刘     洁人民陪审员     田     峰人民陪审员     马     莉  二〇二〇年 七 月三十一日 书  记  员     祁     鑫      打印：相丽华         校对：庞 敏      2020年  月  日送达 1