山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初850号原告：王建强，男，1966年3月11日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。被告：李新玲，女，1971年2月17日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：陈安强，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：孙霄峰（曾用名孙霄锋），男，1974年11月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。被告：赵秀珍，女，1976年12月27日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：孙霄峰（系被告赵秀珍之夫），男，1974年11月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告王建强诉被告李新玲、被告孙霄峰和被告赵秀珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建强及其委托诉讼代理人姜忠良、被告李新玲的委托诉讼代理人陈安强、被告孙霄峰暨被告赵秀珍的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建强向本院提出诉讼请求：1、请求对位于烟台市牟平区的房屋（烟房权证牟字第××号）中止执行。2、请求判令确认位于烟台市牟平区的房屋（以下简称涉案房屋）归原告所有。3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：1998年7月13日，原告与被告孙霄峰针对涉案房屋签订了《房屋转让协议》，约定原告以75000元的价格购买被告孙霄峰名下的涉案房屋，并进行了公证。该协议签订后，原告依约支付了购房款并对涉案房屋进行了整体装修。因当时涉案房屋土地证书尚未办理，双方同意待土地证书办理后一并办理房产过户手续，被告孙霄峰亦将涉案房屋的房产证原件交付给了原告保管。但被告孙霄峰私自将涉案房屋房产证挂失，并在补办新房产证后将涉案房屋对外提供抵押给了银行，现已进入执行阶段，故提起本案诉讼。被告李新玲辩称，1、涉案房屋的所有权属于被告孙霄峰，并非原告。虽然原告与被告孙霄峰签订了《房屋转让协议》且经过公证，但原告并未依约缴纳全部购房款，涉案房屋的所有权按协议约定仍归被告孙霄峰所有。2、孙霄峰作为涉案房屋的所有权人，向烟台银行股份有限公司烟台山支行（以下简称烟台银行烟台山支行）贷款并以涉案房屋设定抵押的行为合理合法，烟台银行依法对孙霄峰享有债权和抵押权。3、依据被告李新玲与烟台银行烟台山支行的债权转让协议，被告李新玲取得了涉案房屋的抵押权。被告李新玲为实现该项权利向法院申请强制执行的行为有理有据，并无不妥。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。请求人民法院依据事实和法律，应判决驳回原告的诉讼请求。被告孙霄峰和被告赵秀珍共同辩称，1、涉案房屋属于被告孙霄峰的婚前个人财产，被告孙霄峰与原告在1998年7月13日签订了《房屋转让协议》后至今，原告未向被告孙霄峰支付剩余房款55000元，多次索要未果。2、涉案房屋的原所有权证书是在上述协议签订后5年左右，原告以孩子上学为由要求交付，被告孙霄峰才向原告交付的。后因向原告索要房产证不成，被告孙霄峰才登记挂失重新补办了产权证书。3、以涉案房屋另行办理抵押贷款的事项，被告孙霄峰已告知过原告；且在2005－2006年左右，被告孙霄峰曾主动联系原告办理涉案房屋的产权手续，但因原告未支付剩余房款，故未办理成。经审理查明，1997年2月18日,坐落烟台市牟平区号的涉案房屋登记在被告孙霄名下（烟房牟私字第××号号），建筑面积84.629平方米。2000年9月26日，被告孙霄峰与被告赵秀珍登记结婚。1998年7月13日，原告与被告孙霄峰在签订的《房屋转让协议》中约定：被告孙霄峰以75000元的价格将涉案房屋转让给原告；原告预交20000元，同时被告孙霄峰向原告交付钥匙；余款55000元由原告在1999年1月30日前一次性付清；若原告未约定支付余款55000元，被告孙霄峰无偿将涉案房屋收回，并退回预交的20000元；原告所装修的房屋不准拆除，无偿交付给被告孙霄峰，损失由原告承担，房屋产权归被告孙霄峰所有；房款交清30日内，被告孙霄峰应协助原告办理房屋所有权证过户，（包括土地使用证）费用由原告承担；过户前，房屋所有权证暂由原告保管。当日，针对上述《房屋转让协议》的签订真实性，烟台市牟平区公证处出具了（98）牟证字第1385号《房屋转让公证书》。《房屋转让协议》签订后，原告向被告孙霄峰支付了购房款20000元，被告孙霄峰向原告交付了已部分装修的涉案房屋钥匙及房屋所有权证书烟房牟私字第××号号）。2013年10月21日，根据被告孙霄峰的遗失补发申请，烟台市住房和城乡建设局针对涉案房屋补发了新的房屋所有权证书（产权证号烟房权证牟字第××号号），登记产权人为被告孙霄峰。同年10月28日，涉案房屋项下的国有土地使用权登记在被告孙霄峰名下[产权证号：烟国用（2013）第44246号]。2014年11月4日，被告孙霄峰以涉案房屋提供抵押向烟台银行股份有限公司烟台山支行借款200000元，并于2014年11月5日办理了涉案房屋的抵押登记手续。2018年2月7日，因被告孙宵峰未依约还款，烟台银行股份有限公司烟台山支行向本院提起诉讼。2018年3月20日，本院作出（2018）鲁0602民初1834号民事判决书，判令被告孙霄峰和赵秀珍共同连带偿还烟台银行股份有限公司烟台山支行借款本金200000元及相应利息、律师费，同时确认原告烟台银行股份有限公司烟台山支行对被告孙霄峰、赵秀珍共同抵押的涉案房屋在经本院拍卖、变卖的价款范围内享有优先受偿权。该民事判决书生效后的2018年6月，依据被告李新玲与烟台银行股份有限公司签订的《债权转让协议》，被告李新玲受让取得了（2018）鲁0602民初1834号民事判决书所载明的全部债权。2019年1月2日，被告李新玲向本院申请强制执行，本院立（2019）鲁0602执27号案。2019年1月23日，本院依法裁定查封了被告孙霄峰名下的涉案房屋及对应的土地使用权。2019年6月24日，被告孙霄峰在本院的执行笔录中称，原告王建强针对涉案房屋只分次支付了房款25000元，余款50000元至今未付。执行过程中，原告作为案外人，针对涉案房屋的查封措施提出书面异议。2019年12月12日，本院作出（2019）鲁0602执异139号执行裁定书，认定涉案房屋的不动产登记簿载明的权利人均为被告孙霄峰，原告已提交的证据不能证明其为涉案房屋的所有权人，而确认协议效力和房屋所有权是否发生转移不是执行异议审查的范围，故裁定驳回了原告的执行异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。自1998年7月13日起至今，被告孙霄峰和被告赵秀珍再未居住使用过涉案房屋，也未向被告李新玲交付涉案房屋。为证明涉案房屋的剩余房款55000元其已付清、且被告孙霄峰也认可房款全部付清，以及原告实际入住涉案房屋的事实，原告另提交了以下证据：1、2019年3月11日上午10时54分，原告和妻子柳翠芳、被告孙霄峰及案外王某庆的谈话录音光盘及文字整理各一份。其中内容显示：原告：当时这个房我确实经济挺困难，最后一笔账是你和我大舅结的，你写个房款已付清，你给我大舅了。被孙：我知道，是，砍了一部分钱。原告：当时你省了点钱，最后写了个房款已付清，是吧。被孙：对，不用给了，对。原告：对啊，你说剩下的不用给了，是不是这个意思？被孙：对。原告以该证据证明，涉案房屋的剩余房款是原告的大舅和被告孙霄峰结的，房款已清；虽然实际支付的房款数额比约定的数额少了约2000元到3000元（具体数额记不清楚了），但被告孙霄峰认可剩余的房款不用支付了；被告孙霄峰回复认可。被告李新玲质证称，对证据的合法性及真实性均有异议，不能证明原告将房款全部付清，也不能排除原告与被告孙霄峰因房款的问题损害被告李新玲利益的可能性。被告孙霄峰和赵秀珍质证称，对该证据的真实性有异议，部分内容与事实情况不符，其他内容是与原告胡扯的，均不是事实。其中被告孙霄峰同意将房款砍减一部分的前提是原告一次性支付剩余房款55000元；而被告孙霄峰说剩余房款“不用给了”是气话，是因为多次向原告索要不给的情况下，才不要了；被告孙霄峰也从未向原告出具过房款的收据。2、2003年起涉案房屋的水、电、通信费用收据和缴费凭据、清单，以及供热用户证、原告和配偶的户口本等一宗。原告以该组证据证明原告对涉案房屋装修后自1998年9月份开始入住居住使用至今，并在涉案房屋所在地落户。被告孙霄峰和赵秀珍质证称，对该组证据的真实性无异议，但大部分单据都是2003年的，且部分电费票据中载明的用电数量明显与正常居住所需使用的电费不符。被告李新玲质证称，对该组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，能够证明原告没有在涉案房屋内连续居住，因原告所提交的单据时间分别为2003年、2018年。另提交2014年10月10日烟台茂元房地产土地评估有限公司对涉案房屋的房产估价报告复印件一份，以证明该报告内附的房屋照片显示原告未在其中居住。原告则质证称，对该份报告复印件的真实性无法确认，且报告内所附的照片并非涉案房屋的照片。庭审中，针对涉案房屋的已付购房款数额，被告孙霄峰又向本院更正为，原告分次共向被告孙霄峰支付了房款25000元，剩余未付的房款额为50000元。针对《房屋转让协议》签订后涉案房屋的所有权未办理转移过户至原告名下的原因，原告称，是因被告孙霄峰与牟平区房地产有限公司之间存在债务纠纷，故牟平房管部门不予办理。被告孙霄峰予以否认，辩称是因为原告未支付剩余房款，故不同意为原告办理涉案房屋的产权过户手续，且被告孙霄峰与开发商之间也不存在任何债务纠纷。针对《房屋转让协议》签订后至今的解除事宜。被告孙霄峰称曾于2005年之后以当面口头和电话的方式向原告主张剩余房款55000元，否则要求原告退房，但拒绝向原告退还房款，因原告尚欠付其他货款。原告予以否认，被告孙霄峰的上述陈述内容不属实。另，原告申请证王某庆出庭作证，以证明2019年3月11日的录音内容的真实性。结合本案的审理情况，本院依法未予允准。本院认为，（一）涉案房屋作为被告孙霄峰的婚前个人财产，其与原告王建强在1998年7月13日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，本院依法认定合法有效，对双方均具有法律约束力。（二）《房屋转让协议》签订后，被告孙霄峰向原告交付了涉案房屋，原告装修并实际居住的事实清楚。本案争议的主要焦点在于，原告是否向被告孙霄峰付清了涉案房屋的全部购房款。首先，《房屋转让协议》约定的房款总额75000元，被告孙霄峰认可已收到原告支付的25000元。至于余款50000元，虽然原告未能提供付款凭证，但被告孙霄峰在2019年3月11日的谈话录音中明确认可涉案房屋的购房款经过部分砍减后原告已全部付清；结合被告孙霄峰未能举证证明其曾向原告索要过剩余房款的事实，本院依法认定原告向被告孙霄峰付清了涉案房屋的全部购房款。被告孙霄峰对录音中其本人的陈述内容系胡扯、不是事实的抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。（三）庭审中，原告自称其向被告孙霄峰付清全部购房款的时间是1999年1月30日前，故按《房屋转让协议》的约定，被告孙霄峰应于房款交清的30日内即1999年3月1日前协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但直至2014年11月5日涉案房屋办理抵押登记手续及2019年1月23日本院查封涉案房屋之前，原告未能举证证明其向被告孙霄峰主张过该项权利。原告对被告孙霄峰与案外人存在债务纠纷导致房管部门拒绝办理涉案房屋房产过户手续的主张，未能举证证明，被告孙霄峰亦明确不予认可，故本院对原告的此项主张不予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案原告未能举证证明其符合上述规定第（四）项的内容，现原告请求对涉案房屋中止执行及确认涉案房屋归原告所有的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王建强的诉讼请求。案件受理费1675元，由原告王建强负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  晓  宁人民陪审员 贾    琦人民陪审员 岳  风  霞二〇二〇年七月二十七日书 记 员 姜慧萍（代）