安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初4521号 原告：孟影，女，1979年3月7日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：苗红艳，安徽谈锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹英，安徽谈锋律师事务所（实习）律师。 被告：阜南碧达房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇京九路东侧阜安路北侧，统一社会信用代码91341225MA2RTQB550。 法定代表人：孙继召，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴星，该公司员工。 原告孟影与被告阜南碧达房地产开发有限公司（以下简称碧达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告孟影的委托诉讼代理人苗红艳，被告碧达公司的委托诉讼代理人吴星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟影向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告签订的合同编号：201903270007号商品房买卖合同（预售）；2、判令由被告返还原告已付房款298871元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月16日，原告与被告签订“阜南县碧桂园珑悦认购书”，约定原告购买被告所有的“阜南碧桂园珑悦5幢101室（YJ115T-5型）洋房一套，房屋总价款为828871元；同时，原告购买被告阜南碧桂园珑悦雅松苑地下车位0061号，价款50000元”。签订该认购书的当日，原告支付给被告定金20000元（已转入房屋首付款），首期购房款228871元，及车位款50000元；下余房款580000元办理银行按揭贷款支付。2019年3月27日，双方签订合同编号：201903270007号商品房买卖合同（预售），合同签订后，原告去银行办理“个人信用报告”后，才知道存在个人征信问题，不能办理银行按揭贷款。既然原告不能办理银行按揭贷款，原告更无力全额支付该房款，原告多次与被告协商解除双方签订的合同编号：201903270007号商品房买卖合同（预售），但被告不同意解除。因情势变更致使原告不能履行该合同，依据法律规定，原告有权要求解除合同。故原告依法具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告碧达公司辩称：一、被答辩人要求解除合同编号201903270007号《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），不符合双方合同约定的解除条件也不符合法定解除条件。1.买卖合同中对于双方可以按约定解除合同的情形均有明确具体约定，被答辩人以所谓个人征信存在问题，无法办理银行按揭为由，主张单方解除合同无任何合同依据。被答辩人主张因个人征信存在问题，无法办理银行按揭，但并未提供任何证据证明，依法应当承担不利后果，且经答辩人向银行人员咨询，被答辩人征信符合银行按揭办理要求。退一步说，即使最终因被答辩人个人征信原因导致无法办理银行贷款，根据被答辩人与答辩人签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条约定，因被答辩人原因导致贷款机构不予审批贷款申请的，则被答辩人须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该相关款项自行支付给答辩人。2.被答辩人要求解除买卖合同也不符合法定解除条件，更不符合情势变更规则的适用条件。根据被答辩人与答辩人签订的《阜南碧桂园珑悦认购书》第六条第三款约定，被答辩人选择银行按揭贷款方式的，被答辩人在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放款条件的全部资料。被答辩人对于自身征信问题理应负责，在购房前更应当了解查询是否存在征信问题，被答辩人要求解除不符合法定解除条件，且因被答辩人个人征信问题无法办理按揭，更不符合《合同法司法解释二》第二十六条关于情势变更规则的适用规定。综上，被答辩人要求返还购房款更无任何事实与法律依据。二、被答辩人要求解除双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》（以下简称车位协议），不符合双方合同约定的解除条件也不符合任何法定解除条件。 车位协议中对于双方可以按约解除合同的情形均有明确具体约定，被答辩人有权单方解除合同的情形仅为答辩人逾期交付车位达90天的；目前该车位尚未交付时间，被答辩人要求解除合同不符合双方约定的解除条件。本案中不存在任何符合法定解除条件的情形，故此，被答辩人要求解除合同不符合法定条件。事实上，车位协议双方均已实际履行，被答辩人已支付全部车位款项，答辩人也已开发建设车位。综上，被答辩人的诉求无任何事实、法律及合同依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2018年10月16日，原告和被告签署阜南碧桂园珑悦认购书，认购书注明：（甲方）碧达公司，（乙方）孟影。认购物业，阜南县鹿城镇阜安路北侧、S328省道南侧、阜为路西侧、京九路东侧阜南碧桂园珑悦5幢101（YJ115T-5型）洋房，交楼日期2021年6月30日，认购价格828871元，乙方付款时间，定金20000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款248871元须于2018年10月19日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款580000元须于2019年1月19日前付清（银行按揭款）。双方在签署合同文件时，本认购书自行终止。乙方在签署认购书当天，已经交纳购房款248871元（含定金）。同日，原告购买被告在阜南碧桂园珑悦雅松苑地下车位一个，交纳购买车位款50000元。2019年3月27日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），合同约定：出卖人，碧达公司；买受人，孟影；该商品房为该项目中的28幢1单元101号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。贷款方式付款，买受人应当于2018年10月19日支付首付款248871元，占全部房价款的30.03%。余款580000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。合同约定套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，规划、设计变更出卖人未在规定时间内通知买受人，商品房地基和主体结构经检测不合格的，买受人均有权解除合同。合同还约定了其他事项。由于原告个人征信存在问题，导致银行不能办理按揭贷款（抵押担保贷款），原告无款支付剩余购房款，要求解除与出卖人签订的商品房买卖合同，故此，起诉来院。 本院认为：原、被告虽然签订的《商品房买卖合同》和购买车位协议，由于原告个人征信存在问题，导致不能办理按揭贷款，当事人在合同中明确约定用按揭贷款方式支付剩余房款，一旦当贷款这不值得为买受人继续履行合同后续付款义务方式无法实现时，可以认定为属于出现了令合同继续履行出现障碍并足以影响合同目的实现的重大变化事由。因为买受人不能取得贷款，或者不能取得原合同约定比例的贷款，间接影响的是买受人对待给付义务内容发生了变化。银行贷款不能的原因属于因不可归责于双方当事人的事由。购房过程中大多数人会选择贷款购房，而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行间也会存在审核方面的差异，单纯地以买受人存在过错，有失公允。根据民法总则的规定来看，当事人进行民事交易应当遵循自愿、平等、公平的原则，如不允许买受人解除合同，显然不符合公平正义的价值取向。结合本案情况，发生了双方均无法预测的实际情况，无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，双方属均无过错，双方均可免责。原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，应予准许，双方签订的购买车位协议系从合同，主合同解除，从合同也应一并解除，被告应当返还原告所缴纳的购房款（含定金）。被告辩解无法定和约定解除合同的条件，本案原告贷款不能，合同目的无法实现，应予解除合同，其辩解理由本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告孟影与被告阜南碧达房地产开发有限公司于2019年3月27日签订的商品房买卖合同（预售）； 二、被告阜南碧达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孟影购房款298871元（含车位款）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2892元（原告已预交），由被告阜南碧达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二〇年七月十七日 书记员  姚 慧 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。