广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11193号原告：赵春羽，女，1978年1月12日出生，汉族，身份证地址广州市天河区。原告委托诉讼代理人：龙英，广东正平天成律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州星湖泰富房地产投资有限公司，住所地广州市白云区石门街红星亭岗路2号5楼。法定代表人：朱楠楠，总经理。被告委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：曾妮，广东华瑞兴律师事务所实习人员。第三人：广州德吉装修工程有限公司，住所地广州市白云区106国道望岗段西侧D座新中南市场P幢236房。法定代表人：王蕊，总经理。第三人委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。第三人委托诉讼代理人：曾妮，广东华瑞兴律师事务所实习人员。原告赵春羽与被告广州星湖泰富房地产投资有限公司（以下简称星湖泰富公司）、第三人广州德吉装修工程有限公司（以下简称德吉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵春羽及其委托诉讼代理人包懿庆，被告星湖泰富公司、第三人德吉公司共同委托诉讼代理人李东璧、曾妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春羽向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.被告将白云区石沙路旁盛禾水悦城T3栋1007房交付给我使用；2、被告向我支付延迟交楼违约金（以我方实际支付租金458026元为本金，按每日万分之二的标准，自2019年1月1日起计至实际交付之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，2017年1月2日，我与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定被告将白云区石沙路旁盛禾水悦城T3栋1007房出租给原告做商业用途使用，租赁期限20年，自2018年12月31日至2038年12月30日。补充协议约定20年租赁期届满后，原告无书面异议，租期自动延长至2058年12月30日，约定租金共328026元；被告于2018年12月31日前将涉案房屋交付我使用。同日，依照被告要求，我与第三人德吉公司签订《装修意向书》、《房屋装修合同》，约定由德吉公司对涉案房屋进行装修，装修款为130000元。合同签订后，我向被告支付租金328026元，向第三人支付装修总价款130000元。2019年10月底，我收到被告2019年10月25日出具的《交付告知书》，告知2019年10月31日起，开始将交付物业，具体时间以客服电话通知为准，2019年12月13日，我主动前往被告售楼处询问收楼事宜。在验收房屋时，发现存在质量问题，被告表示整改。此后，被告一直未联系原告办理收楼手续。2020年3月30日，我委托律师向被告出具律师函，催告被告交付涉案房屋。但被告至今未联系我办理收楼手续。租赁合同签订时，被告承诺带装修出租，涉案房屋租金为458026元。但被告为避税等将租金拆分为租赁合同约定租金及装修款两部分。要求签订租赁合同的同时与第三人德吉公司签订装修合同。且工商信息显示被告与第三人联系电话、邮箱地址均相同，故被告与第三人属“两块牌子，一套班子”。据此我认为将装修合同与租赁合同视为一整体才是双方真实意思表示，故涉案房屋为带装修出租，租金总价款应为458026元。被告逾期交付房屋构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告星湖泰富公司辩称，对原告主张未向其交付涉案房屋事实不予认可。1.被告因不可抗力因素导致迟延交楼，被告不承担迟延交楼的违约责任。2018年，星湖村村干部因违法犯罪被刑事拘留。致使红星村公章被上级部门没收，无法办理涉案楼盘竣工验收手续，2018年底，上级部门返还公章。2018年5月7日，取得竣工验收材料。故迟延交楼的原因属不可抗力，被告不承担责任。2.被告与第三人属于不同民事主体，本案租赁合同和装修合同属于不同法律关系，不应将两合同视为同一整体。故原告将装修款视为租赁合同约定的总价款，我司不予确认。3.同理，2019年12月13日，原告与我司办理收楼手续，原告以房屋装修存在质量问题拒绝收楼。依据租赁合同约定，涉案房屋交付标准为毛坯交付。故原告以装修问题拒绝收楼，致使涉案房屋至今未办理收楼手续责任在于原告。第三人德吉公司述称，1、本案案由为租赁合同纠纷，我司与被告系不同民事主体，非租赁合同相对人，故本案纠纷与我司无关。2、装修合同与租赁合同属不同法律关系，原告将装修款视为租金，我司不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月2日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区石沙路旁盛禾水悦城T3栋1007房出租给乙方，租赁期限自2018年12月31日至2038年12月30日，总租金164013元；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签合同等等。同日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将广州市白云区石门红星村石沙路旁盛禾水悦城T3栋1007房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期限20年，自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租赁期届满后，如乙方无书面异议，租期自动延长至2058年12月30日，若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方都有义务按本合同条款配合另一方签订自2038年12月31日至2058年12月30日的租赁合同。乙方承租该单元的租金总额为328026元；乙方需于2017年1月2日支付全部租金。第九条，甲方应当于2018年12月31日前将该单元交付乙方使用，甲方向乙方交付该单元时，应当向乙方发出交付通知书。第十条，甲方未按照本协议约定的期限将该单元交付乙方使用，按以下方式处理：1、逾期不超过180日，自本协议约定交付最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲每日按本协议总价款的万分之二向乙方支付逾期违约金。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除主合同及本协议。如乙方要求继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方每日应按照本协议总价款的万分之二向乙方支付逾期违约金，主合同及本协议继续履行，租期不顺延。第十一条，该单元交付标准为毛坯交付，乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应于一次性提出书面异议，甲方在收到乙方书面异议后，应在7个工作日内对异议部分做出答复和处理意见。乙方如对该单元的交付标准提出书面异议，由甲方按双方约定标准进行整改。甲方履行整改责任时间，不视作延期交付。第十八条，本协议约定租赁期限届满，若甲、乙双方未签订续租协议的，则乙方应于租赁期满后7日内迁出该单元，并将该单元按照合同期限届满的现状还给甲方等等。同日，原告（甲方）与第三人德吉公司（乙方）签订《装修意向书》、《房屋装修合同》，约定甲方委托乙方对位于涉案房屋进行装修，装修总价款130000元。合同签订后，2017年1月2日，原告向被告支付涉案房屋租金328026元，被告向原告出具收款收据。同年1月18日，原告通过银行转账向第三人德吉公司支付装修款130000元。2019年10月25日，被告向原告出具《交付告知书》载明：被告将于2019年10月31日开始陆续将物业交给租户使用，具体交付时间以被告客服电话通知为准。庭审中，原被告双方均确认2019年12月13日，原告与被告前往现场办理收楼，原告以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼。经现场勘查涉案房屋存在装修瑕疵。另查，涉案房屋所在建筑物已领取建设工程规划许可证。案件审理过程中，原告与被告办理收楼手续，被告将涉案房屋交付给原告使用。本院认为，虽《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为20年，租金为164013元。但《房屋租赁协议之补充协议书》已对租赁期限进行了延长，延长后的租赁期限为40年，约定总租金为328026元。原告向被告支付租金328026元。据此原被告签订的租赁合同租赁期实为40年。故租赁合同中租期未超过20年的部分，系双当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。对涉案租赁合同超过20年的部分，本院依法确认无效。对于逾期交付涉案房屋违约金。本案中，被告未依约于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，故原告要求被告支付逾期交付涉案房屋违约金合理合法，本院予以支持。但2019年12月13日，原告与被告前往现场办理收楼手续，原告以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼。经现场勘查及当事人陈述，本院确认涉案房屋装修存在瑕疵。而原告与被告之间签订的租赁合同约定涉案房屋交付标准为毛坯交付。故被告2019年12月13日之后不存在逾期交付的违约责任。本案被告与第三人系独立民事主体，原告依据其与第三人德吉公司签订的《房屋装修合同》要求被告带装修交付，并以涉案房屋装修存在瑕疵拒绝收楼缺乏依据，本院不予采纳。同理，原告主张租赁合同总价款含装修款无理，本院不予采纳。如上所述，租赁合同中租期超过20年的部分无效。故《房屋租赁合同补充协议》总价款应为20年租金，即164013元。对于原告向被告支付的无效部分的租金164013元，可另案起诉要求被告返还。综上，被告应向原告支付以164013元为本金，按照每日万分之二标准，自2019年1月1日起至2019年12月12日止的逾期交楼违约金11349.7元【164013×0.0002×346=11349.7】。本案审理过程中，被告已将涉案房屋交付给原告使用，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州星湖泰富房地产投资有限公司向原告赵春羽支付逾期交付房屋违约金11349.7元；二、驳回原告赵春羽其他诉讼请求。本案受理费434元，原告赵春羽承担318元，被告广州星湖泰富房地产投资有限公司116元，并于判决生效之日起五日内迳付给原告赵春羽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇二〇年七月二十七日书记员  任丽霞