重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0116民初4986号 原告（执行案外人）：邹勋祥，男，1972年10月23日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告（执行案外人）：江明，女，1974年9月27日出生，汉族，住重庆市江津区。 二原告委托诉讼代理人：谢强，男，1974年2月1日出生，汉族，住重庆市江津区，原告江明亲表弟，一般代理。 被告（申请执行人）：李建，男，1973年4月2日出生，汉族，住重庆市江津区。 被告（申请执行人）：罗小云，男，1976年1月29日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。 原告邹勋祥、江明与被告李建、罗小云案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员周思远担任审判长，与人民陪审员刘崇福、刘琼组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告邹勋祥、江明及其委托诉讼代理人谢强，被告李建、罗小云的委托诉讼代理人甘婷菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹勋祥、江明向本院提出诉讼请求：解除对原告邹勋祥、江明购买的位于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区XX幢XX2号房屋的查封、冻结，排除对该房屋的执行。事实与理由：原告于2015年4月21日与重庆市钧煌房地产开发有限公司（以下简称钧煌公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，购得位于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区XX幢XX2号房屋（以下简称XX幢XX号房屋），并向钧煌公司交了购房款767824元及契税61353元（并约定剩余房款向银行申请按揭贷款方式支付），该房屋还办理了网签和联机备案登记，登记权利人为邹勋祥、江明。后因找不到钧煌公司收取购房尾款，原告于2018年6月15日在中国商报发布《关于限期收取购房余款766000元的通知》，要求钧煌房开公司收取剩余房款。2018年11月15日，二原告在重庆市渝信公正处进行公正，将剩余购房款766000元于2018年9月29日提存于该公证处，钧煌公司已收取了该购房尾款并出具了收据。因钧煌公司未按《重庆市商品房买卖合同》履行义务，原告迫于无奈，于2016年5月11日向重庆市江津区人民法院申请诉前财产保全，要求查封、扣押XX幢XX号房屋。2016年5月17日重庆市江津区国土资源和房屋管理局在协助执行回执上填写“重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号房屋已网签，无法协助查封。”因此未查封、扣押XX幢XX号房屋的责任不在二原告。后二原告依《重庆商品房买卖合同》的约定，先后于2016年和2017年向重庆仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会于2016年11月1日作出（2016）渝仲字第1086号和2019年4月1日作出（2017）渝仲字第2402号仲裁裁决书，均支持了申请人邹勋祥、江明的仲裁请求。（2017）渝仲字第2402号仲裁裁决书裁决钧煌公司将XX幢XX号房屋交付给申请人邹勋祥、江明；钧煌公司自房屋交付之日起60日内协助申请人邹勋祥、江明办理该房屋的所有权转移登记；钧煌公司支付申请人邹勋祥、江明迟延交房违约金。重庆市仲裁委员会作出的上述二份仲裁裁决书发生法律效力后，二原告即向重庆市第五中级人民法院申请执行，在执行过程中，重庆市第五中级人民法院于2019年8月21日发布公告，载明:一、钧煌公司将XX幢XX号的房屋交付邹勋祥、江明使用；二、钧煌公司将XX幢XX号的房屋所有权转移至邹勋祥、江明名下。2019年8月27日重庆市江津逢源建筑工程有限公司（以下简称逢源公司）的代理人李建、罗小云与二原告、转承租人刘伟三方共同协商达成口头协议，约定该房屋由转承租人刘伟退还转出租人逢源公司，由逢源公司代理人李建、罗小云将该房屋交给二原告占有使用；在2019年8月27日由逢源公司代理人罗小云退还转承租人刘伟提前多交付一个月的租金5000元。2019年8月28日，钧煌公司与二原告办理了交房确认书，同日，二原告与刘伟重新签订了租房协议书，承租人刘伟支付房租金给二原告至今。据此证明二原告于2019年8月28日已合法占有使用案涉房屋获取收益。二原告购买房屋时，没有任何机关对该房进行查封、扣押、冻结，逢源公司或其他人对该房屋也未行使过留置权，也没有以该房屋进行过抵押贷款和为他人贷款作担保。重庆市第五中级人民法院在执行曹利华申请执行被执行人钧煌房开公司、钟石华等的案件时，于2018年7月31日查封了二原告所购的房屋，并指定重庆市江津区人民法院执行该案。在该案执行过程，二原告向重庆市第五中级人民法院和重庆市江津区人民法院提出执行异议申请书，重庆市第五中级人民法院听证审理后于2019年11月25日作出（2019）渝05执异606号执行裁定书，该执行裁定书认定案外人邹勋祥、江明在本院查封涉案房屋前与被执行人钧煌房产公司签订了合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，且已实际占有使用该房屋，无证据证明未办理过户登记系案外人过错，案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因此裁定中止了对XX幢XX号房屋的执行。该裁定生效后，解除了对案涉房屋的查封。 2017年8月14日，逢源公司向重庆市江津区人民法院申请执行钧煌房开公司所欠工程款，重庆市江津区人民法院于2017年3月20日首轮预查封了被执行人钧煌房开公司位于重庆市江津区XX号几江街道鼎山大道XX魅力晶城XX幢、XX幢、XX幢在建房屋24套，其中未包含二原告购得的XX幢XX号房屋。2018年2月，罗小云、李建向重庆市江津区人民法院执行局申请，将上述案件的申请执行人逢源公司变更为罗小云、李建。2019年9月9日，重庆市江津区人民法院以罗小云、李建申请恢复执行为由，作出（2019）渝0116执恢659公告，称罗小云、李建（实际施工人）对查封的位于XX幢XX号房屋享有优先权，本院拟对该房屋进行司法处置。对此二原告向重庆市江津区人民法院提出执行异议，该院作出（2020）渝0116执异31号执行裁定，驳回了案外人邹勋祥、江明的异议。二原告认为该裁定错误，应予以纠正。（一）重庆市第五中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）渝05执异606号执行裁定书认定异议人邹勋祥、江明与被执行人钧煌公司签订了合法有效的书面合同，已支付全部购房款，且已实际占有使用，无证据证明未办理过户登记系案外人邹勋祥、江明的过错。符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。中止执行了原告所购得XX幢XX号房屋，最后解除了对该房屋的查封。（二）重庆市江津区人民法院于2017年3月20日作出渝0116执3595号裁定书查封了钧煌公司的房屋24套，二原告所购得的XX幢XX号房屋不在此查封范围内。罗小云、李建申请恢复执行，重庆市江津区人民法院于2019年9月9日作出（2019）渝0116执恢659号公告，进行轮候查封原告购得的XX幢XX号房屋。而被告罗小云、李建代理逢源公司于2019年8月27日将逢源公司转租给刘伟的XX幢XX号房屋收回，且从刘伟处提前一个月收回交付给钧煌公司，再由钧煌公司于2019年8月28日与二原告，并签署了交付房屋确认书，逢源公司的代理人罗小云、李建和邹勋祥、江明及承租人刘伟均在场，逢源公司、罗小云、李建对将房屋交付给原告邹勋祥、江明占有并未提出异议。二原告原本以该房屋经营花草苗木以求生活，但由于时间紧迫，故邹勋祥、江明继续续租给原承租人刘伟获得收益至今。这充分证明逢源公司和罗小云、李建主动放弃对XX幢XX号房屋的权利，重庆市江津区人民法院于2019年9月9日才对该房屋进行轮候查封，谈不上李建、罗小云再享有优先受偿的问题。（三）申请执行人罗小云、李建与逢源公司间的债权债务转让，以及二被告是不是实际施工人，原告邹勋祥、江明不知情。二原告向重庆市江津区人民法院申请诉前财产保全是在2016年5月11日，而判决钧煌公司支付逢源公司工程款的的判决是在2017年，2017年3月逢源公司申请执行时査封的房屋，也未包括原告购得的房屋。逢源公司与钧煌房开公司形成的门面租赁协议时间为2016年12月10日，而原告购房合同是在2015年4月21日签订，并在当日完成了网签和联机备案手续。综上所述，二原告购买的5幢1/2―12号房屋经法律机关确认，合法有效，并付清了购房款及契税。2019年8月28日钧煌公司和申请执行人逢源公司、罗小云、李建主动将XX幢XX号房屋收回并交付给原告邹勋祥、江明占有使用的行为，充分证明逢源公司及其代理人罗小云、李建已放弃该房屋的优先受偿权利。且二原告所购房屋未办理产权过户登记的过错不在二原告。重庆市江津区人民法院于2019年9月9日才对逢源公司、罗小云、李建主动放弃权力的XX幢XX号房屋进行轮候预查封，违背《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求重庆市江津区人民法院支持原告的诉讼请求。 被告罗小云、李建辩称：一、罗小云、李建系（2017）渝0116民初3028号《民事判决书》的合法权利继受人，依法享有该案生效判决确定的债权及建设工程价款优先受偿权。 重庆市江津区人民法院作出的（2017）渝0116民初3028号《民事判决书》发生法律效力后，逢源公司向法院申请执行，法院以（2017）渝0116执3595号案件立案执行。在执行过程中，因逢源公司依法将（2017）渝0116民初3028号《民事判决书》所确定的债权及建设工程价款优先受偿权均转让给了申请执行人罗小云、李建，法院于2018年3月13日作出（2018）渝0116执异34号《执行裁定书》，裁定：“变更第三人罗小云、李建为本院（2017）渝0116执3595号案件的申请执行人。”故罗小云、李建系（2017）渝0116民初3028号《民事判决书》的合法权利继受人，二原告认为被告罗小云、李建不具备该案申请执行主体资格的理由不成立。 二、二原告不享有案涉房屋无过错买受人的物权期待权，不能排除对被执行人享有普通债权的债权人的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照《执行异议规定》第二十八条规定，无过错买受人的物权期待权须同时具备以上四个条件。本案中，邹勋祥、江明不具备“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”以及“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这两个条件，因此不能排除对被执行人享有普通债权的债权人的执行。具体理由如下： （一）邹勋祥、江明系通过非法强占方式占有的案涉房屋。 1、逢源公司系案涉房屋合法占有人，逢源公司为发挥房屋的使用价值将其出租给刘伟经营，刘伟对该房屋的占有系基于逢源公司及罗小云、李建委托的合法占有。 上述事实的证据有：（1）（2017）渝0116民初3028号《民事判决书》，该《民事判决书》确认，2016年12月10日，逢源公司与钧煌公司签订《钧煌·XX小区项目X#、X#、X#楼门面协议》，钧煌公司将包括案涉争议XX小区XX栋XX号房屋门面交给逢源公司出租。罗小云在具体负责管理中，将案涉房屋出租给刘伟使用。（2）二原告在执行异议审查程序中提交的两份租赁协议也证明案涉房屋系钧煌公司交给逢源公司出租，罗小云再出租给刘伟的事实。（3）二原告在《民事起诉状》中也陈述案涉房屋系逢源公司转租给刘伟的事实。以上事实充分证明：案涉房屋逢源公司及罗小云系合法占有人，逢源公司及罗小云、李建为发挥房屋的使用价值将其出租给刘伟经营，刘伟对该房屋的占有系基于逢源公司及罗小云、李建委托的合法占有。 2、邹勋祥、江明系通过非法的强制手段强行从逢源公司承租人手中抢占的案涉房屋。 邹勋祥、江明通过用焊机封锁门的方式强行占有，有相关视频和报警记录为证。因此，邹勋祥、江明系通过非法的强制手段强行从逢源公司承租人手中抢占的案涉房屋，不构成合法占有。 3、邹勋祥、江明也无权以“私力救济”方式占有门面。 案涉房屋逢源公司及罗小云系合法占有人，出租给刘伟，刘伟的占有也是合法占用。对于他人合法占有的房屋，邹勋祥、江明采用暴力强占不构成所谓的“私力救济”。因此，二原告系通过非法强占方式占有的案涉房屋，不构成合法占有。 （二）邹勋祥、江明没有合法支付案涉全部价款。 《执行异议规定》第二十八条规定：“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。按此规定，邹勋祥、江明构成支付全部价款的条件有两种情形，一种是查封前支付完毕。另一种是没有支付完毕，但是将剩余价款“交付执行”。重庆五中院（2019）渝05执异606号《执行裁定书》查明的事实表明，在曹利华申请执行钧煌公司一案中，五中院于2018年7月31日就已经查封了案涉房屋，但是邹勋祥、江明却是在2018年9月29日才将购房款766000元交至公证处提存。此时，人民法院已经对案涉房屋进行执行，依照《执行异议规定》第二十八条规定，应二原告当将案购房款766000元交付执行的人民法院，而不是去“公证提存”。二原告将购房款766000元交至公证处提存的行为，不符合《执行异议规定》第二十八条第（三）项规定的条件，不产生《执行异议规定》第二十八条规定的清偿效力。故邹勋祥、江明没有合法支付案涉全部价款，不产生能达到排除执行的效力。 综上所述，邹勋祥、江明不具备“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”以及“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这两个条件，因此不能排除对被执行人享有普通债权的债权人的执行。 三、退一步讲，即便邹勋祥、江明享有案涉房屋无过错买受人的物权期待权，可以排除对被执行人享有普通债权的债权人的执行，但因邹勋祥、江明并非商品房消费者，而属于一般的房屋买卖合同的买受人，因此仍然不能排除对被执行人享有建设工程价款优先权的债权人罗小云、李建的执行。 （一）房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议规定》第二十九条的规定。 1．《九民会议纪要》的明确规定。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法〔2019〕254号]126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定1的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”可见《九民会议纪要》明确规定：“买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。因此，最高法院在九民会议纪要中已经明确定，只有商品房消费者所享有的物权期待权方能对抗建设工程价款优先受偿权的执行，而一般的房屋买卖合同的买受人包括无过错房屋买受人的物权期待权则不能排除建设工程价款优先权的执行。 2、最高人民法院和重庆高院判例。 （1）2018年9月30日（2018）最高法民申1972号《民事裁定书》裁判认为：“根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王贤安作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王贤安对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。” （2）重庆市高级人民法院（2018）渝民终556号《民事判决书》、最高人民法院（2019）最高法民申1684号《民事裁定书》认为：“就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。”可见重庆高院二审，最高法院五巡回法庭2019年4月25日再审复查维持的判例也认为无过错买受人的物权期待权不能排除建设工程价款优先权利人的执行。 本案中，二原告购买的是商业门面，而非住房，显然不属于商品房消费者的范围，因此不能排除罗小云、李建所享有的建设工程价款优先权的执行。 本院经审理认定事实如下：原告邹勋祥、江明于2015年4月21日与案外人钧煌公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购得位于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号房屋，房屋用途为商服用房，总价款1533824元。合同签订当日，钧煌公司向原告代收契税61353元。合同签订前二原告于2015年4月17日向钧煌公司交纳购房款767824元，《重庆市商品房买卖合同》约定，剩余房款向银行申请按揭贷款方式支付。该合同办理了网签和联机备案登记手续，登记权利人为二原告。2018年6月15日，因钧煌公司未能收取原告购房余款，原告在中国商报发布《关于限期收取购房余款766000元的通知》，要求钧煌公司收取剩余房款766000元。之后钧煌公司仍未收取购房款，二原告于2018年11月15日在重庆市渝信公正处进行公正，将剩余购房款766000元于2018年9月29日提存于该公证处。2016年5月11日，因钧煌公司未按签订的《重庆市商品房买卖合同》履行交房和办理权属证书的义务，原告向重庆市江津区人民法院申请诉前财产保全，要求查封、扣押XX幢XX号房屋。2016年5月17日，重庆市江津区国土资源局和房屋管理局在重庆市江津区人法院的协助执行回执上填写“重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号房屋已网签，无法协助查封。”2016年5月27日重庆仲裁委员会受理了申请人邹勋祥、江明与被申请人钧煌公司商品房买卖合同纠纷一案，案号为（2016）渝仲字第1086号，该案重庆委员会于2016年11月1日裁决：“（一）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，向申请人支付截止于2016年7月30日的逾期交房违约金27948.79元；（二）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，向申请人支付因本案支出的律师费4800元、财产保全费3000元。”2017年11月7日，重庆仲裁委员会又受理申请人邹勋祥、江明与被申请人钧煌公司商品房买卖合同纠纷一案，案号为（2017）渝仲字第2402号，该案重庆市仲裁委员会于2019年4月1日裁决：“（一）被申请人重庆市钧煌房地产开发有限公司自本裁决书送达之日起10日内，将座落于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号的房屋交付给申请人邹勋祥、江明使用。（二）被申请人重庆市钧煌房地产开发有限公司将座落于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号的房屋交付给申请人邹勋祥、江明使用之日起60日内，协助申请人邹勋祥、江明办理该房屋的所有权转移登记，将该房屋所有权转移登记至申请人邹勋祥、江明名下。（三）被申请人重庆市钩煌房地产开发有限公司自本裁决书送达之日起10日内，向申请人邹勋祥、江明支付从2016年7月31日起以购房款767824元为基数，按照日万分之一计算至房屋交付之日止的违约金。（四）被申请人重庆市钧煌房地产开发有限公司自本裁决书送达之日起10日内，向申请人邹勋祥、江明支付律师费10000元。”2019年8月21日，重庆市第五中级人民法院在执行（2017）渝仲字第2402号裁决一案中发布公告，载明：“关于本院受理的邹勋祥、江明申请执行重庆市钧煌房地产开发有限公司仲裁裁决一案，因双方签订《重庆市商品房买卖合同》，邹勋祥、江明购买重庆市钧煌房地产开发有限公司座落于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号的房屋，由于重庆市钧煌房地产开发有限公司逾期交房，逾期办证等，重庆仲裁委员会作出（2017）渝仲字第2402号裁决书，裁决重庆市钧煌房地产开发有限公司限期将上述房屋交付邹勋祥、江明使用，将该房屋所有权转移至邹勋祥、江明名下。现本院公告如下：一、钧煌公司将座落于重庆市江津区几江街道鼎山大道五十三号魅力晶城5幢1/2―12号的房屋交付邹勋祥、江明使用；二、钧煌公司将座落于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号的房屋所有权转移至邹勋祥、江明名下。特此公告。”2019年8月28日，钧煌公司将案涉房屋交付二原告，双方并签订了《交房确认书》。交房当日，案涉房屋的承租人与原出租人解除租赁合同，重新与二原告就案涉房屋签订了《门面租赁合同》。 2019年11月25日，重庆市第五中级人民法院在执行曹利华与钧煌公司、钟石华、朱新民、丽水市钧煌置业有限公司借款合同纠纷一案中，就案外人邹勋祥、江明对案涉房屋提出的书面异议，作出（2019）渝05执异606号执行裁定：“中止对位于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号房屋的执行。”该执行裁定书本院认为部分载明：“本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：‘被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。’本案中，案外人邹勋祥、江明在本院查封涉案房屋前与被执行人钧煌房产公司签订了合法有效的书面买卖合同，其在无法办理按揭贷款后，以提存方式向钧煌房产公司支付剩余房款，应视为已支付全部价款。并且，案外人已实际占有使用该房屋，无证据证明未办理过户登记系案外人过错。因此，案外人的异议请求符合上述司法解释的规定，其享有排除执行的实体权利，本院对其异议请求应予支持。” 另查明，2017年6月28日，本院对原告逢源公司与被告钧煌公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决，案号（2017）渝0116民初3028号。判决内容为：一、被告钧煌公司向原告逢源公司支付工程款21819131元；二、被告钧煌公司向原告逢源公司支付工程的利息；三、原告逢源公司在工程款21819131元的范围内对其施工的钧煌·魅力晶城小区项目X、X、X#楼及地下车库折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四、驳回逢源公司的其他诉讼请求。之后该案原告逢源公司申请执行，案号为（2017）渝0116执3595号。在执行过程，本院于2018年3月13日，作出（2018）渝0116执异34号执行裁定：“变更第三人罗小云、李建为本院（2017）渝0116执3595号案件的申请执行人。”2018年8月23日，本院裁定终结（2017）渝0116执3595号案件本次执行程序。后罗小云、李建向本院申请恢复执行，本院依法受理，案号为（2019）渝0116执恢659号。2019年9月9日，本院轮候预查封案涉房屋。2019年9月12日，本院裁定拍卖案涉房屋。随即二原告向本院提出执行异议，本院以（2020）渝0116执异31号执行裁定，驳回了案外人邹勋祥、江明的异议。理由主要是：购买商品房必须是为生活消费，才能称之为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“消费者”，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。邹勋祥、江明购买的是门面，且将门面出租给他人，说明二人并非为生活需要购买房屋，其不属于消费者，不能对抗建设工程价款优先受偿权。 以述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2019年11月25日，重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执异606号执行裁定，已对二原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记作出认定，因此本案二原告提出的异议请求符合上述司法解释第十七条的规定，二原告对案涉房屋享有排除执行的权利。 对二原告提出，逢源公司、罗小云、李建主动将案涉房屋从原承租人处收回并交付给二原告的行为，充分证明逢源公司及其代理人罗小云、李建已放弃该房屋优先受偿权利的问题，首先，二原告是与钧煌公司签订的《交房确认书》，无论是二被告或是他人将房屋交付二原告，代表的是钧煌公司，房屋交付的行为与逢源公司和二被告无关。其次，即使二被告或逢源公司将钧煌公司交付使用的房屋退还钧煌公司，也不能表示二被告或逢源公司放弃了对案涉房屋的优先受偿权，因权利的放弃须有明确的意思表示，默示的意思表示，须有法律明确的规定才发生法律效力。 对被告辩称，二原告没有合法支付案涉全部价款、通过非法强占方式占有的案涉房屋的理由，因与（2019）渝05执异606号执行裁定认定的事实不符而不能成立。对被告称，原告享有的权利不能对抗建设工程价款优先受偿权的问题，二被告的债权是逢源公司的债权，原告是个人购房，且原告支付购房款多年，至2019年8月才实际使用房屋。为了平衡双方当事人间的利益，被告此项抗辩理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 不得执行位于重庆市江津区几江街道鼎山大道XXX号XX小区X幢XX号房屋。 案件受理费19157元，由被告罗小云、李建负担。此款原告邹勋祥、江明已预交，二被告在本判决生效之日起七日内支付原告邹勋祥、江明。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  周思远 人民陪审员  刘崇福 人民陪审员  刘 琼 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  王星皓