山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民初928号 原告（案外人）：韩绪山，男，1961年10月22日出生，汉族，住济南市。 原告（案外人）：费春艳，女，1962年10月16日出生，汉族，住济南市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。 被告（申请执行人）：济南舜联建设集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：史先柱，董事长。 委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。 第三人（被执行人）：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邵莹莹，总经理。 委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。 原告韩绪山、费春艳与被告济南舜联建设集团有限公司（以下简称济南舜联公司）、第三人山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩绪山及原告韩绪山、费春艳的委托诉讼代理人董勤美，被告济南舜联公司的委托诉讼代理人吕为彦，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人梁三丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩绪山、费春艳向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对韩绪山、费春艳购买的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.依法判决位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋及储藏室归韩绪山、费春艳所有；3?依法判决济南舜联公司协助配合华夏帝苑公司为韩绪山、费春艳办理历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋的不动产权登记证书；4?本案诉讼费用由济南舜联公司承担。事实与理由：韩绪山、费春艳系夫妻关系，韩绪山、费春艳2015年11月14日与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋及储藏室（储藏室编号为：6#-2-xxx），韩绪山、费春艳已向华夏帝苑公司付清了所有购房款1037876元（包含车位款8万元）。华夏帝苑公司于2016年8月30日已将房屋交付给韩绪山、费春艳实际占有使用（入住）。华夏帝苑x号楼已办理了房产证大证（房产证号：济南2019017xxxx），登记在华夏帝苑公司名下。x号楼x-x-xxxx号房屋及对应储藏室虽然登记在华夏帝苑公司名下，但该房屋实际已被韩绪山、费春艳购买并实际占有使用（入住）。华夏帝苑公司与济南舜联公司因建筑工程施工合同纠纷一案正在济南市中级人民法院执行，济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，裁定将韩绪山、费春艳购买的登记在华夏帝苑公司名下的房屋予以查封。2020年1月14日，韩绪山、费春艳依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费、物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异31号裁定书，裁定驳回了韩绪山、费春艳的异议，并明确告知韩绪山、费春艳可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，韩绪山、费春艳购买涉案房屋，已依合同约定支付了全部购房款，已实际占有使用至今且不存在任何过错，根据我国相关法律规定，韩绪山、费春艳对涉案房屋享有权利能够排除执行且人民法院不得予以查封。请求法院查明事实，依法支持韩绪山、费春艳的诉讼请求。 济南舜联公司辩称，一、韩绪山、费春艳系华夏帝苑公司上级单位领导，两者存在利益勾连的可能性，因此其提出异议应当严格审查，以防止虚假诉讼的出现。二、韩绪山、费春艳并不是传统意义上的购房者。华夏帝苑公司是为了山东省煤田地质局建设职工住房而设立的，其仅开发了此唯一的房地产项目。成立华夏帝苑公司并由华夏帝苑公司与韩绪山等山东省煤田地质局职工签订所谓的《商品房买卖合同》，其实质就是借合法的形式达到其内部分房的目的。与韩绪山同时期华夏帝苑公司向外出售的同地段商品房的价格相比，其内部职工的购买价低于正常销售价20%有的甚至30%以上，严重的损害了国家利益及债权人的利益，因此华夏帝苑公司与韩绪山、费春艳签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。另外，费春艳与华夏帝苑公司签订的销售字20192811xxxx号商品房买卖合同在涉案房产查封之后。三、韩绪山提交的房屋买卖合同附件三明确载明是省局（即山东省煤田地质局）分房。山东省煤田管理局的职工是按职务、工龄等综合评分来确定分房的，分高者分得面积大楼层好的房屋，所以说，韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司之间并不是普通的商品房买卖，韩绪山、费春艳不应当认定为法律上的买受人，其无权以买受人身份提出异议。四、韩绪山、费春艳与与华夏帝苑公司是利益共同体（韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司委托同一律师事务所律师代理本案也能够说明双方是利益共同体），收据可以随时开、任意开，决不能凭收据认定付款，并且韩绪山、费春艳提交的银行流水早于其提交的房屋买卖合同签订时间，明显不符合常理，不能证明款项已经实际支付。韩绪山、费春艳提交的部分银行流水未显示对方账户，不能证明转入第三人账户，亦不能证明是涉案房产的购房款；转入山东省煤田地质局的款项与本案无关联性，不能证明是涉案房产的购房款。退一步说，如果与涉案房产有关，反而更能证明是内部分房而不是普通的商品房买卖。五、韩绪山、费春艳提交的证据不能证明已经合法占有涉案房产。六、济南舜联公司是该查封房产的建设者，华夏帝苑公司和韩绪山、费春艳是该房产的使用者、受益者，该房产的价值本身就包含了建设成本费，华夏帝苑公司在未支付建设成本费的情况下和韩绪山、费春艳合谋逃避债务，损害了广大建筑职工的利益。七、关于法律适用问题：本案如果依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审理。本案中韩绪山、费春艳没有提交证据证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。韩绪山、费春艳依法应提交其（含与其同一户籍的家庭成员）无房查询结果证明，特别是其生活居住、经常活动地泰安及济南两地的房产登记情况。不动产登记部门随时可以办理该项查询业务，韩绪山、费春艳对此负有举证责任但其并未提交相应证据，应自行承担不利法律后果。因此韩绪山、费春艳所提异议不符合上述情形并且其权利不能排除执行，其请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，应予以驳回。八、如果法院按照上述法律规定第二十八条进行审理，即便韩绪山、费春艳提交的证据能够满足本条规定前三项情形，但韩绪山在2016年8月23日签订购房合同后一直不办理网签、过户等手续本身具有过错，并且其在签订房屋买卖合同时属于限购人员（非济南市户籍），不具有在济南购房资格，未办理网签过户手续系其自身原因所致。因此韩绪山、费春艳提出执行异议也不符合该条的法律规定。九、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条为了保护善意购房者而设定的，从上述三、四、五条已经证明，韩绪山、费春艳不属于善意购房者，而是损害国家利益的合谋者，其所谓权利不应得到保护。十、韩绪山、费春艳的诉讼请求中第1项“解除对房屋的查封”及第2项、3项诉讼请求均不属于案外人执行异议之诉的审理范围。十一、本案应由韩绪山、费春艳自行承担诉讼费用。即便韩绪山、费春艳能够排除执行，但在韩绪山、费春艳本身具有过错且怠于行使权利接收房屋后多年不办理网签过户手续，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应法律责任，理应判决其承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上所述，韩绪山、费春艳请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。 华夏帝苑公司述称，认可韩绪山、费春艳陈述的事实,其已经将该房产出售给绪山、费春艳，涉案房产的房款款也已全部付清，其已将该房产交付给了绪山、费春艳。综上，该涉案房产不属于华夏帝苑公司的财产，济南舜联公司申请查封该房产错误。绪山、费春艳购买华夏帝苑公司的房屋在前，济南舜联公司查封涉案房产在后，济南舜联公司陈述双方存在合谋损害其利益，不符合客观逻辑，另外，无论韩绪山、费春艳作为何等身份其购买房屋保证其基本的生存权和生活的权利符合国家的人文精神，不应该向济南舜联公司所陈述的因为韩绪山、费春艳的身份原因就不应该购买房屋，不实现其基本的生活生存权。另外，华夏帝苑公司开发的涉案项目一共包含13栋楼，部分有煤田地质局下属单位及企业于2011年、2012年团购缴纳购房款，双方只是于2014年、2015年签署正式的购买合同，根本不存在济南舜联公司所陈述的恶意串通损害国家利益，损害其利益的情况，且双方团购协议初步约定的交房日期是在2014年10月份左右。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 韩绪山、费春艳提交如下证据：证据一、《济南市商品房买卖合同》两份，证明韩绪山2016年8月23日与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋及储藏室（储藏室编号为：6#-2-xxx），房屋总价款957876元；2019年12月10日，韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，办理了网签登记备案手续。证据二、集体户口常住人口登记卡及结婚证一份，证明韩绪山、费春艳已落单位山东省煤田地质局集体户，住址济南市，具有济南市户口，韩绪山、费春艳系夫妻关系。证据三、房屋购买权转让协议（复印件），证明2015年11月12日，韩绪山与田学元签订《房屋购买权转让协议》，韩绪山用田学元的名义购买华夏帝苑公司开发的涉案房产，以田学元的名义交纳购房款。证据四、购房款交款凭证及银行转账记录。证明韩绪山、费春艳已交合部购房款1037876元（含车位款80000元）。1.收据两张，证明韩绪山更名合并换开收据，已交全部购房款957876元和车位款80000元。2.中国农业银行现金缴款单两张，证明韩绪山2011年7月31日分两笔向山东省煤田地质局交30万元，后该笔款项中的部分煤田地质局转给华夏帝苑公司作为原告的购房款。3.中国农业银行进账单，证明2012年8月20日，费春艳以田学元的名义向山东省煤田地质局交购房款72800元，后煤田地质局转给华夏帝苑公司。以上2.3两笔款项共计372800元，煤田地质局将349200元交给华夏帝苑公司作为购房款。4.中国农业银行现金缴款单，证明2013年1月14日，原告以田学元的名字向山东省山东省煤田地质局交购房款191520元，后煤田地质局转给华夏帝苑公司。5.中国农业银行现金缴款单，证明2013年11月28日，费春艳以田学元的名义向山东省煤田地质局交购房款72960元，煤田地质局转给了华夏帝苑公司。6.中国工商银行济南唐冶支行借记卡账户历史明细清单，证明费春艳向华夏帝苑公司刷卡消费交购房款220000元。7.中国建设银行客户交易详细信息。证明韩绪山2015年11月3日转账向华夏帝苑公司交购房款99730元。8.原告2015年11月30日交104466元，由华夏帝苑公司出具的收据证明。该笔款项系华夏帝苑公司支付给原告的违约金，原告将该笔违约金折抵了购房款，因原告系山东省煤田地质局的职工，原告购买了山东省煤田地质局职工集体团购华夏帝苑公司开发的山东煤田地质局职工生活区建设项目，华夏帝苑公司交房和签订正式合同的时间均晚于团购承诺的签合同时间和交房时间，经双方充分协商，华夏帝苑公司支付原告违约金104466元，原告用来交缴剩余购房款104466元。五、房屋验收记录表和收楼物品确认表。证明华夏帝苑公司2016年8月30日已将房屋交付给原告，原告已经收房。六、电费、物业费记录单。山东明德物业管理集团有限公司出具的物业费、电费交费记录单，证明原告已实际入住。七、济南市房屋登记信息查询结果。证明韩绪山、费春艳在济南无房屋登记信息，涉案房屋系唯一住房。八、(2020)鲁01执异31号执行异议裁定书，证明因济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，将韩绪山购买的华夏帝苑公司的房屋予以查封。韩绪山依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行，济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异31号裁定书，裁定驳回了韩绪山、费春艳的异议，韩绪山、费春艳在15日内向济南市中级人民法院提起了诉讼。以上证据综合证明韩绪山、费春艳购买华夏帝苑公司房屋，支付了全部购房款，并不存在济南舜联公司所答辩称的与华夏帝苑公司合谋损害国家利益的情况，该房屋已交房，并实际入住，根据相关法律规定，本案原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利。 济南舜联公司质证称，证据一中2016年8月23日签订的商品房买卖合同是复印件，无法核实其真实性，但从其提交的复印件附件三可以看出涉案房产是省局分房，并不是普通的商品房买卖。其分房是按照级别来分的，并不是普通的按市场行为来购买房屋的；其价格明显过低，系华夏帝苑公司与韩绪山、费春艳恶意串通损害国家利益而签订的合同，该合同为无效合同，因为华夏帝苑公司是国有企业，其损害国有企业利益实际就是损害国家利益。编号为20192811xxxx号合同，真实性无异议，但该合同是在涉案房产查封之后所签订。对证据二中集体户口常住人口登记卡真实性无异议，韩绪山是2019年4月28日将户口迁入济南，此时才具有济南市购房资格，这说明上述2016年8月23日签订商品房买卖合同时并没有购房资格，其是明显为了规避国家限购政策而采取的方式。因此，涉案房屋买卖合同因规避国家政策而无效。对结婚证真实性无异议。对证据三房屋购买权转让协议系复印件，对真实性无法核实。对证据四，2019年3月21日的收据因韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司是利益共同体，真实性无法核实，对真实性有异议，并且时间是2019年3月份，与其后面的转账凭证时间不符，不能证明韩绪山、费春艳已经实际缴纳购房款。对2011年7月21日中国农业银行山东省分行现金缴款单真实性无异议，但该款的收款人是山东省煤田地质局与本案无关联性，不能证明是涉案房屋购房款，并且其时间是2011年7月31日，此时华夏帝苑公司没有成立，不可能来开发所谓的房产。此时华夏帝苑公司也更没有取得房屋销售许可证，从而说明涉案房屋买卖合同的效力也是无效的。对2013年1月14日的现金交款单真实性无异议，质证意见同上，这个也是转入山东省煤田地质局的。对中国建设银行客户交易详细信息2015年11月3日真实性无异议。2012年8月20日中国农业银行的进账单不能确认是原件还是复印件并且该款项是转入山东省煤田地质局的，其他意见同上。2013年11月28日的中国农业银行现金缴款单质证意见同上。对费春艳的中国工商银行借记卡账户历史明细清单真实性无异议，但其标注的2015年4月27日的22万交易未显示对方账户，不能证明是涉案房屋购房款，韩绪山、费春艳提交的转账凭证数额如果全部为真，该数额比收据要多的多，不清楚到底是怎么回事。对证据五收楼物品确认表真实性无法核实，鉴于韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司的特殊关系其随时可以作出这样的东西。对证据七济南市房屋档案馆的房屋登记信息查询结果真实性无异议，但韩绪山、费春艳依法应当提交其同一户籍全部家庭成员的无房结果查询证明，并且应当提交其在泰安有无住房，不能仅提交在济南的所谓住房。对证据八济南中院的执行裁定书真实性无异议。 华夏帝苑公司质证称，对证据一商品房买卖合同真实性予以认可，且该商品房买卖合同是根据2015年11月12日韩绪山、费春艳与田学元房屋购买权转让协议而与韩绪山、费春艳签署，华夏帝苑公司已经将该涉案房产出售给韩绪山。对证据二真实性予以认可，同时该证据也能证明涉案房产具备办理产权过户的条件，因涉案房产被查封，未能及时向韩绪山、费春艳办理产权过户手续。对证据三2015年11月12日转让协议的真实性予以认可，该证据原件在华夏帝苑公司留有存档。对证据四收据部分因涉案房产是韩绪山与田学元签署购买转让权而购买的涉案房产，韩绪山提供的收据系华夏公司与韩绪山具体办理房屋买卖合同时重新开具的收据，而原始收据包含了2015年11月30日104466元、2016年8月23日99730元、2012年8月20日349200元、2013年1月15日191520元、2013年11月28日72960元以及2015年4月27日22万合并而开具。对银行转账凭证真实性予以认可，且煤田地质局收到的上述款项已经全部转入华夏帝苑公司，华夏帝苑公司实际收到了韩绪山、费春艳的购房款。对证据五收楼物品确认表真实性予以认可，能够证实华夏帝苑公司已于2016年8月30日将涉案房屋交付给韩绪山的事实。对证据六的真实性予以认可，能够证明韩绪山、费春艳的主张。对证据八执行裁定书真实性予以认可。 济南舜联公司提交如下证据：证据一、济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书一份，证明济南舜联公司施工的工程为山东省煤田地质局职工生活区建设项目1#-8#楼工程即专门为山东省煤田地质局分房建设，涉案房产是济南舜联公司的劳动成果。证据二，济南市限购文件复印件两份，拟证实济南市从2011年开始就已经执行限购政策，韩绪山、费春艳属于限购人员，未办理网签过户等手续系其自身过错导致。证据三，房产新闻报道复印件一宗、华夏帝苑公司与案外人签订的商品房买卖合同复印件四份，拟证实段倩倩作为山东省煤田地质局内部职工，房屋购买价低于正常销售价20%，甚至30%以上，严重损害了国家利益及债权人利益，华夏帝苑公司与韩绪山、费春艳签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效合同。其他具有购房资格的买房人在《商品房买卖合同》签订后就能够办理网签手续。 韩绪山、费春艳质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据系华夏帝苑公司应当支付给济南舜联公司工程款，与韩绪山、费春艳无关，韩绪山、费春艳所购买的华夏帝苑公司的房屋已经支付了全部的购房款，并且办理收房入住。济南舜联公司不应当申请法院查封。对证据二的真实性无异议，但是限购政策并不必然导致韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司之间签订的商品房买卖合同无效，并且韩绪山、费春艳没有办理房产证不是受限购政策的影响，是因为华夏帝苑公司未通知韩绪山、费春艳办理房产证，且不具备办理房产证的条件。对证据三的真实性无法核实，该证据也不能证明韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司之间所签订的商品房买卖合同的房屋价格过低，该证据与本案不具有关联性。 华夏帝苑公司质证称，对证据一真实性无异议，该证据仅能证明济南舜联公司与华夏帝苑公司之间存在债权债务关系与韩绪山、费春艳无关，同时结合韩绪山、费春艳提供的证据能够证实涉案房产不属于华夏帝苑公司财产，济南舜联公司查封错误。对于证据二真实性无异议，但不适用于本案，涉案房产是由山东省省政府下令批文批准，山东省煤田地质局及部分下属单位搬迁至济南市历城区唐冶新区，为了完善相关单位的职工的生活区建设开发此项目，不存在因韩绪山、费春艳原因限购的问题，而是单位全部搬迁政府要求。对证据三系打印件真实性不予认可，即使是真实的，涉案房产也不存在低价出售的行为，因为涉案房产自2011年就开始购买，应以2011年的房产价格衡量涉案房产的价格。商品房买卖合同均系复印件，与本案没有关联，华夏帝苑公司不予认可。 华夏帝苑公司提交如下证据：证据一、山东省煤田地质局团购房屋交款至华夏帝苑公司的打款明细一份及对应的银行转账凭证17份；山东省煤田地质局团购华夏公司房产的人员交款明细表一宗，证明山东省煤田地质局共向华夏帝苑公司支付房屋购房款共计231562243.2元，其中包含山东省煤田地质局将收到韩绪山、费春艳的购房款349200元、191520元、72960元交付给华夏帝苑公司的事实。证据二、韩绪山、费春艳与案外人田学元签订的《房屋购买权转让协议》一份，住宅销售内部团购协议书一份，补充协议一份，韩绪山出具的收到条一份，证明：1、田学元将所在的煤田地质局团购房的购买权转让给韩绪山的事实，韩绪山系涉案房产的权利人。2、2012年8月21日，田学元与华夏帝苑公司签订内部团购协议，该协议第五条第2付款方式中约定……第三次（预计时间为2014年10月前后）在办理交房之前缴纳应缴总房款的20%，并交清所有剩余储藏室和车位款。交房时间是2014年10月前后。3、华夏帝苑公司未能依照团购协议中约定的交房时间交房，双方就逾期交房补偿事宜达成补充协议，将因逾期交房应向原告支付补偿金104466元用于折顶房款的事实。证据三、韩绪山合并开具收据前的原始收据六张，证实韩绪山因与田学元的房屋购买权转让协议同时结合韩绪山、费春艳举证及华夏帝苑公司的证据一能够证明华夏帝苑公司已经收到韩绪山、费春艳缴纳购房款的事实。 韩绪山、费春艳质证称，对全部证据的真实性和证明目的均没有异议，华夏帝苑公司所提交的证据与韩绪山、费春艳的证据能相互印证，证明韩绪山、费春艳已经交付了全部的购房款，并办了更名手续。 济南舜联公司质证称，对于证据一、根据最高院民诉法司法解释规定，单位出具证明应当加盖公章并由经办人签字，而华夏帝苑公司提交的只有所谓的山东省煤田地质局财务专用章不具有证明效力，这些证据只能证明煤田地质局曾经给华夏帝苑公司汇过款并不能证明是涉案购房款。另外，煤田地质局在收款后是否足额转账济南舜联公司也不得而知，山东省煤田地质局的收款与付款并不能一一对应。证据二中的房屋购买权转让协议真实性无法核实，并且即便真实此时房屋权利尚未确定。对住宅销售内部团购协议书真实性无法核实，即便为真，那该协议也是无效协议，因为此时涉案房产并未取得销售许可证，对2016年8月23日的收到条从该收到条可以看出华夏帝苑公司给田学元（韩绪山代）购房补偿款104466元，这说明韩绪山的实际房屋购买价比购房合同上多104466元，华夏帝苑公司与韩绪山签订的合同载明的价格并不是韩绪山的实际购房价格，其这样的做法导致国家税收减少，是国家命令禁止的，损害国家利益，以此可以认定华夏帝苑公司与韩绪山签订的涉案房屋买卖合同为无效合同。对2016年8月23日的补充协议，该补充协议所谓延期交房没有依据，更不应支付所谓补偿金，该行为损害国家及债权人利益。从证据三收据开给田学元来看，直到2016年8月23日华夏帝苑公司仍然开给田学元，济南舜联公司怀疑韩绪山与华夏帝苑公司签订的购房合同为后补，并不是真实的签订时间。 当事人对下列证据真实性无异议：销售（字）20192811xxxx号的《济南市商品房买卖合同》、集体户口常住人口登记卡及结婚证、2013年1月14日及2013年1月14日中国农业银行山东省分行的现金缴款单、2015年11月3日中国建设银行客户交易详细信息、济南市房屋登记信息查询结果、济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书、济南市限购文件复印件两份、(2020)鲁01执异31号执行异议裁定书，故本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 济南舜联公司与华夏帝苑公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）鲁01民初2622号民事判决，判决：一、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付工程款58872195.84元；二、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付逾期付款利息；三、驳回济南舜联公司的其他诉讼请求。济南舜联公司、华夏帝苑公司均对上述判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁民终2043号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 该案于2019年11月21日立案执行，案号为（2019）鲁01执2086号。2019年12月10日，本院作出（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定、协助执行通知，裁定：一、预查封被执行人华夏公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑会所（楼幢号：2017052500079xxxx）厨房01，中餐厅01，游泳池01，卫生间01、02，物业办公室01－23，社区服务中心01－12，文化活动站01－05房产45套；二、查封被执行人华夏公司名下坐落于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼1－10x、1－20x、1－30x、1－40x、1－50x、1－80x、1－90x、1－10xx、1－10xx、1－11xx、1－15xx、1－17xx、1－18xx、2－20x、2－30x、2－40x、2－50x、2－70x、2－90x、2－10xx、2－11xx、2－12xx、2－15xx、2－16xx、2－16xx[房产证号：济南2019017xxxx]（包括涉案房产）、2号楼1－18xx、1－18xx、1－30x、1－30x、1－40x、1－50x、1－60x、1－70x[房产证号：济南2019015xxxx]的房产共计33套。 韩绪山、费春艳不服上述裁定，提起执行异议，本院于2020年2月26日作出(2020)鲁01执异31号执行裁定，裁定驳回韩绪山、费春艳的异议，韩绪山、费春艳遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2012年8月20日，华夏帝苑公司、田学元、山东省煤田地质局离退休工作处三方签订《住宅销售内部团购协议书》，约定了团购范围、团购住宅户型建筑面积及选购标准限制、选购办法、选购房基本情况、选购房价款及付款方式等。2015年11月12日，韩绪山与田学元签订《房屋购买权转让协议》，约定田学元将涉案华夏帝苑房屋、储藏室及车位的购买权转让给韩绪山。2016年8月23日，韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定购买华夏帝苑公司开发的涉案房屋及储藏室，总价款为957876元。 2011年7月31日至2015年11月3日期间，韩绪山、费春艳以田学元通过山东煤田地质局间接向华夏帝苑公司转款以及直接向华夏帝苑公司转账方式交纳除违约金以外的全部款项。 2016年8月30日，华夏帝苑公司将涉案房屋交付韩绪山。2019年4月28日，韩绪山因人才引进，户口迁至济南市。2019年12月10日，韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司签订销售（字）20192811xxxx《济南市商品房买卖合同》，办理了网签备案手续。韩绪山、费春艳在济南市辖区内无其他房屋登记信息，涉案房屋系其唯一住房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房屋被查封之前，韩绪山、费春艳已与华夏帝苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，且其支付的价款超过合同总价款的百分之五十。涉案房屋系韩绪山、费春艳在济南市范围内唯一住房，故韩绪山、费春艳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。济南舜联公司提出的商品房买卖合同因约定的价款过低，损害国家利益而应认定无效以及韩绪山、费春艳由于限购不具备购买涉案房屋资格的主张均不能成立。因此，本院对于韩绪山、费春艳要求停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。 关于韩绪山、费春艳要求解除对涉案房屋的查封以及要求协助办理过户的诉讼请求，因其不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案对此不予处理。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。韩绪山、费春艳与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，但华夏帝苑公司并未与韩绪山、费春艳就涉案房屋尚未办理产权登记，故不符合物权法关于物权取得的法定要件,韩绪山、费春艳要求确认涉案房屋、储藏室归其所有，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、停止对历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxxx号房屋的执行； 二、驳回韩绪山、费春艳的其他诉讼请求。 案件受理费13363元，由被告济南舜联建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  吴松成 审判员  陈 勇 审判员  赵玉兰 二〇二〇年七月六日 书记员  李 杨