江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初2374号 原告：无锡市汤姆小鸟游乐有限公司，住所地江苏省无锡市新区旺庄路188-1245号，现办公地址江苏省无锡市梁溪区时代国际B座1908室，统一社会信用代码91320213354978081W。 法定代表人：盛兴。 委托诉讼代理人：白民，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：常熟美城商业经营有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路33号，统一社会信用代码91320581695465532C。 法定代表人：杨秀来，总经理。 委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。 原告无锡市汤姆小鸟游乐有限公司（以下简称汤姆公司）与被告常熟美城商业经营有限公司（以下简称美城公司）联营合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告汤姆公司法定代表人盛兴及委托诉讼代理人白民、美城公司委托诉讼代理人秦建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤姆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付2018年11月1日至2019年10月31日反保底租金补差款人民币467238.275元；2、判令被告承担上述款项逾期付款之利息，计算时间自2019年11月1日至起诉日按同期银行同业拆借利率计算，并继续计算至给付完毕日止；3、判令被告承担原告为实现权利支出费用；诉讼保全担保费550元整及诉讼费被告承担。事实和理由为，2016年9月21日，美城公司（甲方）与汤姆公司（乙方）签订《常熟美城休闲广场联营合同》及《补充协议》，约定联营甲方场地专柜事宜。《常熟美城休闲广场联营合同》约定：联营场地为美城休闲广场（三号楼三层），建筑面积2258㎡，套内面积1468.73㎡，合同期限自2017年2月1日起至2024年12月31日止。《补充协议》约定：自乙方开业之日起一年内，乙方体验类年营业额扣除甲方扣点后的总和低于96万元的差额由甲方补给乙方(即“补差”)，乙方须提供同等金额的消费券给甲方。第二年起，如甲方美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层(不含地下室)整体出租率(以面积计算)达到75%，则自达成之日次月起，甲方不再对乙方补差。自不再补差之日次月起，甲方扣点收入月结，结算标准按本协议第8条折算。卖品类自开业之日起统一月结：如出租率达到75%以后，在后续经营中连续六个月出租率低于50%时，甲方应在第七个月开始补差。联营场所于2017年11月1日开业。汤姆公司开业一年期满后，被告未按合同约定支付原告该年度反保底款，原告提起诉讼，经苏州市中级人民法院（2019）苏05民终8019号民事判决书，该判决将反保底租金补差款调整为每合同年度48万元。鉴于联营场地自2018年11月1日至2019年10月31日止整体出租率一直尚未足70%，根据合同约定及上述法院判决调整，被告应向原告支付该合同年度反保底租金补差款48万元，扣除一年中联营项目收入12761.725元，被告应支付原告反保底租金补差款人民币467238.275元。故现原告提起诉讼。 被告美城公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告起诉主张要求支付反保底补差款467238.275元没有相应的事实依据。按照双方联营合同的补充协议第九条，在开业第二年起整体出租率达到75%以上，至达成之日次月起被告无需再向原告支付补差款。同时也明确了在后续经营中连续六个月出租率低于50%时，被告才应在第七个月开始补差。在本案中原告主张要求被告支付自2018年11月1日至2019年10月31日期间的反保底补差，根据被告对于项目所在的海虞北路39号三号楼1、2、3层出租率的统计，在2018年11月1日出租率已经达到了76.57%，同时在此后也并不存在有连续6个月出租率低于50%的情形，所以按照补充协议第九条相关约定，被告无需向原告支付任何的反保底补差。第二，在合同履行过程中，由于原告存在诸多的违反联营合同约定的情形，主要是其经营的项目绝大部分未取得相应的消防许可，另外也未能按相关合同约定派驻8名工作人员，及其他的违约情况，对此被告方多次发函要求原告予以整改，但原告方始终未能实施整改行为，由此导致双方在前案诉讼中产生了严重的争议，相关判决结果也已经充分考虑到本案中原告所存在的违约行为，所以已经将第一年的反保底补差做了相应的调整，实际上也是确认了原告方的相关违约行为。故要求驳回原告的诉请。 庭审中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据材料：补充协议复印件1份、（2018）苏0581民初15044号民事判决书复印件1份、（2019）苏05民终8019号民事判决书复印件1份、2018.11-2019.10营业报表复印件1份、诉讼财产保全保险单证明原件1份、打款凭证下载件1份。 庭审中，被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交如下证据材料：美城3号楼1、2、3层出租情况的租赁合同复印件32份、附总清单1份，测绘报告复印件1份。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 2016年9月21日，美城公司（甲方）与汤姆公司（乙方）签订《常熟美城休闲广场联营合同》及《补充协议》，约定联营甲方场地专柜事宜。 《常熟美城休闲广场联营合同》约定：联营场地为美城休闲广场（三号楼三层），建筑面积2258㎡，套内面积1468.73㎡，该楼于2010年1月取得商业用房消防验收合格（该平面图只作方便鉴别之用，最终位置以该联营场地实际交付给乙方时的状态为准）。乙方提供商品联营范围：体验类（游乐设置体验）、卖品类（游戏衍生品、纪念品）。二、合同期限。2.1合同期限：自2017年2月1日起至2024年12月31日止……三、联营方式及付款方式。3.1甲方每月从乙方当月销售货款中提成15%—40%作为联营扣率……。 《补充协议》约定：……8、甲乙双方合作模式为纯扣点模式，包含物业管理费，其中50%开物业管理费发票，营业额收入为含税。(1)所有体验类项目的扣点：乙方年营业额在120万(含120万)以下的，甲方按年营业额的20%收取扣点；乙方年营业额在120万以上150万以下(含150万)的差额部分(即30万元)，甲方按差额部分的30%收取扣点；乙方营业额超过150万元以上部分金额，甲方按超出部分营业额收取40%扣点。(2)所有卖品类的扣点：乙方经营的卖品类，甲方统一按营业额的15%收取扣点。9、自乙方开业之日起一年内，乙方体验类年营业额扣除甲方扣点后的总和低于96万元的差额由甲方补给乙方(即“补差”)，乙方须提供同等金额的消费券给甲方。第二年起，如甲方美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层(不含地下室)整体出租率(以面积计算)达到75%，则自达成之日次月起，甲方不再对乙方补差。自不再补差之日次月起，甲方扣点收入月结，结算标准按本协议第8条折算。卖品类自开业之日起统一月结：如出租率达到75%以后，在后续经营中连续六个月出租率低于50%时，甲方应在第七个月开始补差。10、如果甲方美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层整体出租率达到75%后，乙方体验类年营收额按约定扣点折算甲方年总收入除以甲方所提供场地总面积达不到每平方米0.5元时，甲方有权根据经营需要对乙方的经营场地进行调整(包括减少经营面积或调整位置)，具体调整内容需和乙方协商确定……。 2016年9月22日汤姆公司缴纳美城公司2万元装修保证金，2016年12月30日汤姆公司缴纳经营保证金5万元。之后，双方于2017年1月11日签署《商铺交付确认书》，对相关场地进行移交。此后，汤姆公司对上述场地进行装修和消防改造。2017年11月1日汤姆公司开业，按调整后的业态进行经营。汤姆公司开业后独立经营，并将每月经营业绩账单发给美城公司审核，但经济上双方未结算。 期间，双方产生争议，为此互相发送解决争议的函告。 2018年11月15日，美城公司致函汤姆公司，通知整体出租率已达75%，并提出：1、贵司未提交运营规划、2名人员不足。2、因没有有效规划，直接带来没有行之有效的推广。双方加强沟通，共同提升业绩。3、开业比约定时间晚半年多，保留追偿权利等。 2018年11月17日，汤姆公司发函美城公司，提出：1、整体出租率如确实达到75%，则自12月始不必补差；如未达到，则应按《补充协议》第9条补差。2、开业至今，关于运营、宣传和促销活动效果不理想，我司也进行了分析并提出了建议，希望贵司在整体招商、对外宣传、活动引流等方面改善……4、要求在2018年11月20日前按《补充协议》进行补差。 2018年11月23日，汤姆公司将1年来的业绩、应支付扣点和美城公司应补差额具体明细发送给美城公司，美城公司承认收到，但认为汤姆公司工作人员未按合同到位，另存在大部分面积不符合消防要求，故拒绝。 2018年12月12日，美城公司致函汤姆公司，告知出租率已达75%（见附件），并指出：1、营业区域仅757平米取得消防安全检查合格证，其余未完全取得，对此整改要求未予理睬；2、推广活动少，店员仅2名，影响经营业绩。要求汤姆公司于2018年12月30日前整改到位。 2018年12月24日，汤姆公司致函美城公司，指出：1、贵司实际提供场地只有757平米符合儿童业态消防要求，而不是全部场地。2、贵司实际运营和招商率不高，严重影响正常经营，不得已作出减员决定。3、招商率与实际不符。4、贵司未按合同支付我司反保底，已严重影响正常经营。 2019年1月11日，美城公司致函汤姆公司，鉴于12月12日发函要求贵司整改而未进行任何整改，包括存在贵店铺营业范围内的区域未完全取得消防安全检查合格证，贵店铺宣传推广活动做得非常少、活动力度低，店铺内员工与合同约定相去甚远等。但截至本函发函日，贵店铺仍未进行任何整改，贵店铺的消防违法状态，店铺不作推广、员工远未达到合同约定等问题依旧，故函告贵司解除《联营合同》及补充协议。要求汤姆公司于2019年1月20日前迁出商铺。该件于2019年1月14日送达汤姆公司。 本院于2018年12月10日立案受理（2018)苏0581民初15044号原告汤姆公司与被告美城公司联营合同纠纷案，经审理后于2019年5月20日作出民事判决：一、美城公司支付汤姆公司2017年11月1日至2018年10月30日止反保底租金补差款243247.4元，汤姆公司同时提供上述同等金额消费券给美城公司，于判决发生法律效力之日起十日内履行；二、驳回汤姆公司的其余诉讼请求；三、驳回美城公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费17816元、财产保全费5000元，合计22816元，由汤姆公司负担18978元，由美城公司负担3838元；一审反诉案件受理费减半收取6152元，由美城公司负担。汤姆公司不服本判决，依法提起上诉。苏州市中级人民法院以（2019）苏05民终8019号民事判决书作出判决：一、维持江苏省常熟市人民法院（2018)苏0581民初15044号民事判决第二项、第三项；二、变更江苏省常熟市人民法院（2018)苏0581民初15044号民事判决第一项为：“常熟美城商业经营有限公司支付无锡市汤姆小鸟游乐有限公司2017年11月1日至2018年10月30日止反保底租金补差款403247.4元，无锡市汤姆小鸟游乐有限公司同时提供上述同等金额消费券给常熟美城商业经营有限公司，于判决发生法律效力之日起十日内履行”。一审本诉案件受理费17816元、财产保全费5000元，合计22816元，由无锡市汤姆小鸟游乐有限公司负担16454元，由常熟美城商业经营有限公司负担6362元；一审反诉案件受理费减半收取6152元，由常熟美城商业经营有限公司负担；二审案件受理费27964元，由无锡市汤姆小鸟游乐有限公司负担13549元，由常熟美城商业经营有限公司负担14415元。 另查明：美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层(不含地下室)共计建筑面积26821㎡。被告美城公司长年以来动态地将上述房产分割成不等的几十个商铺出租他人进行经营。分析被告美城公司提供的租赁合同复印件32份，以面积计算出租率在动态的变化中。在2018年11月1日的时间点，出租率为76.57%；在2019年3月30日的时间点，出租率为78.02%；在2019年6月20日的时间点，出租率为61.85%；在2019年11月20日的时间点，出租率为60.10%。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。汤姆公司与美城公司签订的《联营合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依据《联营合同》及《补充协议》的约定，自汤姆公司开业之日起一年内，汤姆公司体验类年营业额扣除美城公司扣点后的总和低于96万元的差额由美城公司补给汤姆公司(即“补差”)，依据苏州市中级人民法院（2019）苏05民终8019号民事判决书的判决，法院酌定2017年11月1日至2018年10月31日期间的补差款基数调整为480000元。依据《联营合同》及《补充协议》的约定，自汤姆公司开业之日的第二年起，如美城公司美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层(不含地下室)整体出租率(以面积计算)达到75%，则自达成之日次月起，美城公司不再对汤姆公司补差，自不再补差之日次月起，美城公司扣点收入月结，结算标准按本协议第8条折算；卖品类自开业之日起统一月结：如出租率达到75%以后，在后续经营中连续六个月出租率低于50%时，美城公司应在第七个月开始补差。本案现已查实，2017年11月1日汤姆公司开业，按调整后的业态进行经营。原被告双方争议的2017年11月1日至2018年10月31日期间的结算，经苏州市中级人民法院（2019）苏05民终8019号生效民事判决判决，已有定论。自汤姆公司开业之日的第二年起，即2018年11月1日起，至2019年10月31日止，美城项目三号楼即海虞北路39号一二三层(不含地下室)以面积计算的整体出租率在动态的变化中，在2018年11月1日的时间点，出租率达到了75%，故自达成之日次月起，美城公司不再需对汤姆公司补差；在后续经营中连续出租率均未出现整体出租率低于50%的情形，美城公司亦无需对汤姆公司补差。 综上所述，汤姆公司的诉讼请求，本院碍难支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告无锡市汤姆小鸟游乐有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取4158元、诉讼保全费3270元，合计诉讼费人民币7428元，由原告无锡市汤姆小鸟游乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  戴卫忠 二〇二〇年七月七日 书记员  顾晓雯