广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初732号 原告：谢志南，男，1982年3月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温海涛，广西文威律师事务所实习律师。 被告：严秋毅，男，1988年9月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：陈桂涛，女，1957年9月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区长洲镇长地村民委员会推荐。 第三人：梧州梅西商业有限公司，住所广西梧州市长洲区新兴三路30号一至五层商业用房。统一社会信用代码：91450405051014904L。 法定代表人：倪健鹏，公司经理。 委托诉讼代理人：罗凤嫒，广西颂诚律师事务所律师。 原告谢志南与被告严秋毅居间合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢志南及其委托诉讼代理人梁远行、温海涛，被告严秋毅的委托诉讼代理人陈桂涛，被告梧州梅西商业有限公司的委托诉讼代理人罗凤嫒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢志南向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《转让押金协议书》，被告返还12万元铺面转让费给原告；2.第三人梧州梅西商业有限公司应在尚未退还给被告的承租保证金75000元范围内承担支付责任；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告在梧州太阳广场经营“周六福”品牌珠宝首饰店多年。2018年5月，原告得知被告在梧州市长洲区西门右侧经营的“长野拉面”门店要转让，经营面积约206平方米，就与被告协商门店转让及铺面续租事宜。由于被告与第三人梧州梅西商业有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，铺面租赁期限为五年，自2014年9月15日至2019年9月14日，目前每月租金为30387.70元，再加每月附属设施使用费为2600元，一次性收取承租保证金75000元，租赁期限只剩下一年多了。为了保证原告受让被告的“长野拉面”门店后可以继续承租该铺面，原告与被告于2018年5月9日签订了一份《转让押金协议书》。原告在同意支付12万元铺面转让费（含装修补偿款）给被告的同时，也要求被告负责与出租方梧州梅西商业有限公司协商，确保续租期限不少于3年，确保月租金增加比例不高于现有租金的10%,确保门店可以对外开门，先支付4万元诚意保证金，与梧州梅西商业有限公司签订符合上述条款的续租合同后再付清余款8万元。双方签订《转让押金协议书》后，被告就当即在太阳广场的周六福珠宝店拿了4万元现金。2018年5月29日，被告又声称拖欠梧州梅西商业有限公司一个月的租金3万元，要先交清租金才能协商续租及退回承租保证金，要求原告代付3万元租金，原告当即转账3万元到梧州梅西商业有限公司的账户。过了几天，被告发送一份与梧州梅西商业有限公司签订的《合同终止协议》给原告看，声称梧州梅西商业有限公司已经签字同意终止原租赁合同，75000元保证金要3个月后才退，也口头同意续签合同给原告经营周六福珠宝店，要原告尽快办理总公司的授权书做好签约准备，还要原告尽快付清其余的5万元铺面转让费。但直到2018年6月29日，原告分几次现金付清了其余的5万元铺面转让费（含装修补偿款），被告只写了一份己经收到原告支付12万元铺面转让费的收条，却对安排原告与梧州梅西商业有限公司签订铺面租赁合同的事项一直以各种借口拖延。原告最后等来了梧州梅西商业有限公司己经与肯德基签订铺面租赁合同的消息。被告收取了原告的12万元铺面转让费（含装修补偿款），却没有将“长野拉面”门店交给原告，也没有安排原告与梧州梅西商业有限公司签订铺面租赁合同，其行为已构成违约，致使合同目的无法实现，被告应返还己收取的12万元铺面转让费给原告，第三人梧州梅西商业有限公司应在尚未退还给被告的承租保证金75000元范围内承担支付责任。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告谢志南向法庭提供的证据有： 1.原告的身份证、营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格，并在太阳广场经营周六福珠宝店； 2.被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格； 3.梧州梅西商业有限公司的企业信用公示信息查询单，证明第三人的企业信用公示信息； 4.《房屋租赁合同》，证明被告与第三人梧州梅西商业有限公司之间的租赁合同内容； 5.《转让押金协议书》，证明原告与被告于2018年5月9日签订长野拉面门店转让及保证续租事项的协议； 6.被告于2018年6月29日所写的收条，证明原告已经向被告付清12万元铺面转让费； 7.《合同终止协议》，证明被告声称与梧州梅西商业有限公司之间的原《房屋租赁合同》已终止，可以准备续签合同了； 8.《授权书》，证明原告已经获得在梅西生活广场经营周六福珠宝店的授权许可； 9.租赁场地现场照片，证明租赁场地已被梧州梅西商业有限公司出租给肯德基。 被告严秋毅辩称，1.原告的诉请与事实和法律的规定不符。根据《转让押金协议书》的约定，被告已经履行协议完毕，不存在解除该协议的法律依据。该12万元是装修的补偿款，被告亦不需要返还12万元给原告。《转让押金协议书》约定原7.5万元的转让，前提条件为原告向被告支付12万元装修补偿款，被告只负责按照原告的要求，向第三人发出要约条款。被告实际已经依约代原告发出了要约，第三人也接受了原告的要约，向原告作出了承诺。租金没有超过协议第一条的规定，合同的期限从2018年6月15日起至2021年3月31日。因此被告的合同义务已经履行完毕，不存在返还装修补偿款的前提条件。2.《转让押金协议书》还约定了定金为4万元。在2018年5月29日原告为被告代付了3万元租金，即视为其支付了定金。 被告严秋毅向法庭提供的证据有： 1.关于步步高与梅西的关系网络截图，证明步步高与梅西之间的股权情况，完成交易后梅西成为步步高的控股子公司； 2.关于合同终止协议的短信聊天记录，证明第三人与被告签订合同终止协议； 3.租赁合同的审批表，证明原告与第三人签订了新的合同。 4.微信截图，证明当时原告与第三人协商签订合同的过程。 第三人梧州梅西商业有限公司述称，本公司在本案中不是适格的被告，也不是适格的第三人，原告要求本公司在尚未退给被告的承租保证金75000元范围内承担支付责任，没有事实和法律依据。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1，认为由法院核实；对原告提供的证据2-7、9无异议；对原告提供的证据8有异议，认为与被告无关，只能证明第三人与原告在签订新合同中的义务。第三人对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告不是租赁合同终止协议的当事人，无权对被告支付的7.5万元保证金提出请求；对原告提供的证据2无异议；对原告提供的证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本公司不是本案的适格第三人；对原告提供的证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为根据租赁合同约定，被告不得将标的物全部或者部分分租、转租等任何方式交由他人使用，被告违约的话无权要求退回保证金；对原告提供的证据5中的支付凭证无异议，第三人的确收到3万元，对证据5中的收条的三性有异议；对原告提供的证据6三性有异议；对原告提供的证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为只能证明被告与第三人约定租期于2018年5月31日终止，不能证明第三人同意被告转租涉案房屋以及认可被告与原告就涉案房屋达成的协议；对原告提供的证据8三性有异议，认为授权期限内的其他事项没有得到周六福总公司的确认；对原告提供的证据9真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为第三人与被告终止租赁合同后，有权自行决定将涉案房屋出租给第三方，不需要经得原、被告的同意。 原告对被告提供的证据1有异议，认为真实性不能确定，梅西是否步步高的控股子公司与本案无关；对被告提供的证据2认为与原告的证据一致，不再重复质证；对被告提供的证据3有异议，认为这只是审批表，双方没有签订合同；对被告提供的证据4有异议，认为原告与第三人没有成功签约的过错也在于被告。第三人对被告提供的证据1三性有异议，认为与本案无关；对被告提供的证据2有异议，质证意见与原告提供的证据7一致；对被告提供的证据3、4有异议，认为没有原件核对。 本院认为，原告提供的证据1-9符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 2014年9月13日，被告严秋毅（乙方、承租方）与第三人梧州梅西商业有限公司（出租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1.本合同标的物租赁期限为五年，从2014年9月15日起至2019年9月14日止；2.租赁标的物位于梧州市长洲区生活广场梧州店第一层西门右侧区域，合计租赁面积为206.35平方米；3.甲方同意乙方将租赁标的物用于依法经营长野拉面；4.乙方在本合同签订当日，需向甲方一次性支付承租保证金75000元，承租保证金不计息，合同期满后，乙方按本合同约定条款全部履行合同义务没有违约行为，在租赁期满退出经营七天日后持承租保证金收据办理相关退款手续，在乙方办理退款手续后后一个月内没有消费者退货、投诉或其他应扣款及纠纷，甲方在一个月期满后的十个工作日内将承租保证金无息退还给乙方。双方签订合同后，被告向第三人支付了承租保证金75000元，第三人梧州梅西商业有限公司将上述租赁场地交付给被告用于经营“长野拉面”。 原告谢志南为梧州市万秀区谢志南珠宝店的经营者。2018年5月，原告想承租梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域用于经营“周六福品牌”珠宝首饰店。2018年5月9日，原告谢志南(乙方)与被告严秋毅(甲方)签订一份《转让押金协议书》，双方约定：1.现承租户严秋毅将梧州市长洲区新兴三路30号(梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域)转让给乙方谢志南，由乙方补偿甲方装修款12万元整，一切续签商场租赁合同事宜由甲方承担；2.乙方要求不能超出原租金的10%，合同期限需3年以上；3.现乙方先支付4万元给甲方作为诚意保证金，如甲方未能达到上述条款，如商场原因未能达到退还乙方保证金4万元，如甲方个人原因转让给乙方同行(经营金铺)，则需双倍退还乙方保证金8万元，如能达到上述条款后乙方一次付清余款8万元。 双方签订上述协议后，原告向被告支付现金9万元，并于2018年5月29日代被告向梧州梅西商业有限公司支付租金3万元。2018年6月29日，被告向原告出具收条，载明：现收到太阳广场周大福谢志南12万元，已全部付清。 2018年5月31日，被告与第三人签订一份《合同终止协议》，双方约定：1.经双方协商，合同终止日期为2018年5月31日，到本协议约定终止日期，被告按合同约定应向第三人缴清所有费用；2.按合同约定被告向第三人交纳保证金75000元，经双方确定，该笔保证金处理方式为退还；3.自终止协议签订之日起，双方往来已确认无误，不存在任何债权债务纠纷。 被告收取了原告支付的12万元后，与第三人进行多次协商，但原告最终未能与第三人梧州梅西商业有限公司签订租赁合同，承租梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域，目前第三人已将上述场地出租给他人经营“肯德基”。 原告认为，被告应退还12万元给原告，因第三人应退还7.5万元保证金给被告，而原告与被告在《转让押金协议书》中约定12万元包含了原告可向第三人主张7.5万元债权，故要求第三人在7.5万元范围内向原告承担支付责任。为此原告诉至法院成讼。在庭审过程中，原、被告均确认双方签订《转让押金协议书》，合同目的在于由被告代原告与第三人沟通，原告希望能与第三人签订租赁合同，承租梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域，并不是由被告转租上述场地给原告。另外，第三人的代理人表示因被告存在违约行为且拖欠租金，故不同意向被告退回7.5万元保证金。 本院认为，原告谢志南与被告严秋毅签订《转让押金协议书》，虽然协议约定被告将梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域转让给原告，但协议同时约定续签租赁合同事宜由被告负责；另外原、被告均确认双方签订合同的目的，并不是被告作为出租人转租上述场地给原告，而是被告代原告与第三人梧州梅西商业有限公司协商租赁事宜，原告希望与第三人签订租赁合同承租上述场地。故双方签订该协议，实际是约定被告作为居间人，促成原告与第三人签订租赁合同。因此，《转让押金协议书》的性质是居间合同，原告与被告之间成立居间合同关系，该合同是双方意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。协议约定由原告补偿被告12万元装修款，并同时约定原告先支付4万元作为诚意保证金，如第三人原因未能达到上述条款则被告退还4万元给原告；如能达到约定条款，原告支付余款8万元。因此，该款项的性质是作为被告促成合同成立的报酬。本案的争议焦点为：一、原告要求解除与被告签订的《转让押金协议书》是否有事实和法律依据？二、被告是否应当向原告返还12万元？三、第三人是否应当在7.5万元范围内向原告承担支付责任？ 关于第一个争议焦点。原告与被告签订《转让押金协议书》的合同目的在于由被告作为居间人，促成原告与第三人梧州梅西商业有限公司签订租赁合同，由原告承租第三人所有的梅西生活广场梧州店第一层西门右侧区域。因原告最终未能与第三人签订租赁合同，目前第三人已经将原告想承租的场地出租给“肯德基”，致使原告无法实现《转让押金协议书》的合同目的，该协议也无继续履行的可能。因此，原告要求解除与被告签订的《转让押金协议书》，合理合法，本院予以支持。虽然被告多次与第三人协商原告承租上述场地的事宜，但被告未能促成原告与第三人签订租赁合同，《转让押金协议书》尚未履行完毕，故被告主张其已履行完毕该协议，依据不足，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，原告与被告签订《转让押金协议书》，因被告最终未能促成原告与第三人梧州梅西商业有限公司签订租赁合同，致使原告无法实现合同目的而提出解除该协议。原告在签订协议后已向被告支付12万元，《转让押金协议书》解除后，被告应当向原告返还已收取的款项。因此，原告要求被告返还12万元，合理合法，本院予以支持。 关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，对于原告是否可依据该条款规定向第三人主张债权，对此本院认为，首先，虽然第三人与被告签订《合同终止协议》约定退还保证金7.5万元，但该协议同时亦约定被告应按合同约定向第三人缴清所有费用，双方确认不存在债权债务纠纷。从该协议的内容上看，无法确定被告是否拖欠第三人费用，以及第三人应退还给被告的保证金7.5万元是否需要与被告拖欠的费用相互抵消。其次，第三人在庭审过程中明确表示因被告存在违约行为且拖欠租金，故不同意向被告返还保证金7.5万元。故被告是否享有要求第三人返还保证金7.5万元的债权，在本案中无法确定。而被告和第三人之间的租赁合同关系，与原告和被告之间的居间合同关系，属于不同的法律关系，本案不适宜同时处理。因此，本案中，原告要求第三人对被告的上述债务在7.5万元范围内承担支付责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告谢志南与被告严秋毅于2018年5月9日签订的《转让押金协议书》； 二、被告严秋毅应向原告谢志南返还120000元； 三、驳回原告谢志南的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告严秋毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。