河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初886号原告（案外人）：吴太岩，男，汉族，1947年1月20日生，住汝阳县。原告（案外人）：贺浩，男，汉族，1963年2月22日生，住汝阳县。原告（案外人）：王铁锤，男，汉族，1953年12月17日生，住汝阳县。三原告共同委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：任三敏，女，汉族，1969年3月16日生，住汝阳县。被告（申请执行人）：张秀娃，女，汉族，1966年2月24日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，一般代理。原告吴太岩、贺浩、王铁锤与被告任三敏、张秀娃执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴太岩、贺浩、王铁锤及委托诉讼代理人陈志刚，被告任三敏，被告张秀娃及委托诉讼代理人王建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴太岩、贺浩、王铁锤向本院提起诉讼请求：1.依法撤销汝阳县人民法院(2019)豫0326执异53号执行裁定书；2、判令不得对原告租赁合同内的财产进行执行。事实与理由：一、汝阳县人民法院(2019)豫0326执异53号执行裁定书对事实的认定和对法律的理解存在着明显偏差。1.原告与汝阳县锦程学校2016年5月27日签订的租赁协议总体上是合法有效的，因为此协议对租赁范围期限、租赁金额、付款方式、双方的权利义务等做了明确约定，此协议虽然存在租期过长，但它并不导致协议无效，同时是双方当事人的真实意思表示，不能因为租期过长，就否认整个协议的效力。2.此协议虽然是以租抵债协议，原告已经向汝阳县锦程学校一次性交纳了130万元的租赁费，由汝阳县锦程学校和其法定代表人刘建光为原告出具的欠条和“关于汝阳锦程学校童星楼租金情况的说明”为证，双方在平等协商一致的基础上签订的租赁协议，怎么就不是租赁合同关系、不符合商业习惯和常理呢？二、汝阳县人民法院(2019)豫0326执异53号执行裁定，不仅于法无据，而且侵害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力”，《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。《物权法》第241条“基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”，《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第21条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消失”，而汝阳法院查封童星楼的空调，正是原告租赁协议的范围之内，也是《合同法》限定的租赁期之内，原告对此拥有合法的占有权和用益物权。因此，法院不得对此空调进行查封和拍卖。综上原告认为，汝阳县人民法院(2019)豫0326执异53号执行裁定书，有悖相关法律规定，特提起诉讼。被告任三敏、张秀娃辩称：对(2019)豫0326执异53号裁定书查明的事实中有一点异议，被告认为原告所指租赁应为以租赁作为借贷的担保，本质关系不是租赁，该裁定书本院认为部分正确，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：申请执行人张秀娃依据本院（2017）豫0326民初1642号民事判决书申请执行汝阳县锦程学校、刘建光民间借贷纠纷，申请执行人任三敏依据本院（2017）豫0326民初1224号民事判决书申请执行汝阳县锦程学校民间借贷纠纷，本院立案执行后，在执行过程中分别作出（2017）豫0326执728号执行裁定书和（2017）豫0326执912号执行裁定书，并依据上述执行裁定书作出查封公告，对位于汝阳县上店镇西街村汝阳县锦程学校院内童星楼东墙面、西墙面的所有空调予以查封，期限二年。在执行过程中，原告提起执行异议，本院作出（2018）豫0326执异50号执行裁定书，裁定驳回案外人吴太岩、贺浩、王铁锤的异议请求，原告不服裁定向洛阳市中级人民法院申请复议，洛阳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）豫03执复234号执行裁定：一、撤销汝阳县人民法院（2018）豫0326执异50号执行裁定书；二、发回汝阳县人民法院重新审理。本院于2019年9月10日作出（2019）豫0326执异53号执行裁定，驳回案外人吴太岩、贺浩、王铁锤的异议请求。原告吴太岩、贺浩、王铁锤在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明：2016年5月27日，汝阳县锦程学校（甲方）与吴太岩、贺浩、王铁锤（乙方）签订《租赁协议》一份，由乙方租赁甲方院内童星楼一栋，约定：一、租赁范围位于汝阳县××学校院内学校公寓楼西侧的童星楼，砖混结构三层，每层20间、共60间房屋，建筑总面积1800㎡，基础占地面积688㎡。二、租赁期限：长期。三、租赁金额：每年4万元。四、付款方式：乙方一次性先付50年租金，总计200万元，期满后再续。五、双方责任和义务，1.甲方应负责提供乙方道路畅通，提供经营中所需的水、电、空调、投影及生活办公设施等，费用由乙方承担。……2017年9月10日汝阳县锦程学校向三原告出具《关于汝阳县锦程学校童星楼租金情况的说明》，“由于学校经营需要，连年来分别向吴太岩、贺浩、王铁锤三人合计借款130万元整。因无力偿还，决定将学校童星楼租赁给三人，租金每年4万元，校方所欠三人借款130万元作为一次性交纳租金，到期再续”。上述事实，有本院（2018）豫0326执异50号执行裁定书、洛阳市中级人民法院（2018）豫03执复234号执行裁定书、本院（2019）豫0326执异53号执行裁定书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：本案系案外人提起的执行异议之诉，焦点是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告与汝阳县锦程学校2016年5月27日签订的租赁协议能否对抗本院的执行。关于《租赁协议》的性质认定问题，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。涉案《租赁协议》约定原告租赁汝阳县锦程学校的童星楼一栋，租金每年4万元，原告一次性支付50年租金。汝阳县锦程学校出具的《关于汝阳县锦程学校童星楼租金情况的说明》，能够证实汝阳县锦程学校分别向吴太岩、贺浩、王铁锤三人合计借款130万元，因无力偿还，决定将童星楼租赁给三人，租金每年4万元，校方所欠三人借款130万元作为一次性交纳租金，到期再续。从上述租赁协议和情况说明内容看，原告为使自己的债权得到清偿，同意汝阳县锦程学校以让渡童星楼50年（按每年租金4万元计算应为32.5年）房屋使用权的方式抵顶汝阳县锦程学校所欠原告130万元的借款。可见，《租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。应认定原告与汝阳县锦程学校之间签订的《租赁协议》为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，原告与汝阳县锦程学校之间签订的《租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。原告以《租赁协议》主张对案涉童星楼空调享有的使用权优先于本院查封执行措施，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告（案外人）吴太岩、贺浩、王铁锤的诉讼请求。案件受理费2525元，由原告吴太岩、贺浩、王铁锤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  吴文波人民陪审员  段国珍人民陪审员  常合芬二〇二〇年七月九日书 记 员  尚苏萌