安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3152号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司,住所地舒城县城关镇高峰路西侧,统一社会信用代码91341523MA2NHGYM4L。 负责人：王涤，经理。 委托诉讼代理人：耿涛涛，公司员工。 委托诉讼代理人：潘世安，公司员工。 被告：魏青松，男，出生,汉族，住地安徽省舒城县。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司（以下简称万兴拉菲物业公司）诉被告魏青松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘世安、被告魏青松到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告万兴拉菲物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3344元,并按照年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年5月30日为733元,合计4077元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日安徽万兴物业服务有限公司(以下称“万兴公司”)与舒城远大鸣华房地产有限公司签订了《六安市前期物业服务合同》,由万兴公司为远大拉菲公馆小区提供物业服务,合同约定小区多层住宅、高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/平方米。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2017年6月28日,原告与被告签订了《远大拉菲公馆前期物业服务协议》。原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月/平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经原告多次电话、书面催告,至今未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3344元。按照原被告签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金标准过高,原告调整为按年利率24%标准计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。 被告魏青松辩称：其并没有拒交物业费，因物业服务问题，其一直和物业沟通未解决才未交。1、对物业临时管理规约的第三章第九条对本物业区域内影响业主共同利益，业主正常生活秩序的行为进行投诉，在未和业主商量下，把小区主干道用石墩排列，阻碍交通，具有安全隐患，物业私自对外开了二扇门，西区北大门2020年之前未开，多次反映情况下，开个限制门，给业主生活带来不便。2、物业区域共用部位，共用设施和相关场地专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权，物业从未做到。3、高层每栋进入门一直未按安全设施履行，导致外来人员出入自由，推销人员经常敲门，影响安全。4、多处漏水，路灯坏、电梯室内灯坏，进户门坏，墙体大面积空鼓、脱落，消防设施检查不到位，公共绿化管理草坪养护不到位，下雨路面积水严重。公共设施喷泉从未开过，公共卫生差等，物业没有完全按照合同履行，这些问题多次反映未果情况下，对导致其拒交物业费。在今年疫情、洪水面前，原告没有和我们业主处理好友善关系，一再破坏，导致业主生活不便。物业必须将上述情况解决好，才会支付物业费。 本院经审理认定事实如下：魏青松系舒城县城关镇远大·拉菲公馆小区5幢1403室业主，房屋面积99.58平方米。该小区由六安远大鸣华房地产有限公司承建。2015年3月31日，安徽万兴物业服务有限公司与六安远大鸣华房地产有限公司签订了舒城县城关镇远大·拉菲公馆《六安市前期物业服务合同》，合同第三章第八条约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前履行交纳义务。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，被授权为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。后原、被告于2017年6月28日签订《远大拉菲公馆前期物业服务协议》，期限自2017年6月30日起至首届业主委员会成立，并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，关于物业管理费用的收取时间协议第十九条约定:为每个交费周期到期日前一个月;关于违约责任协议第三十六条约定:“乙方违反协议，逾期支付前期物业服务费及相关费用的,甲方有权要求乙方支付,并按应付金额每日千分之三支付违约金。2017年6月15日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格〔2017〕86函核定舒城远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取。2018年8月31日，舒城县发展和改革委员会发出舒发改价格〔2018〕107号《关于远大·拉菲公馆物业服务费收费标准的批复》，批复远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取。但实际中，原告按每月每平方米1.4元标准收取。被告魏青松按1.4元/平方米/月标准缴纳了自2017年6月28日至2017年12月31日期间的物业服务费，但自起至今未缴纳物业服务费,经原告通过向被告邮寄律师函催要,但被告履行未付义务。 以上事实有原告提供的原告营业执照、授权证明、被告身份证复印件、《六安市前期物业服务合同》、《远大拉菲公馆前期物业服务协议》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的函》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的批复》、物业交验登记表、律师函、EMS快递单、签收记录；被告提供有远大拉菲公馆的业主对原告在小区管理中的意见以及签名、照片11张、微信截图2张载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，受委托为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。原、被告于2017年6月28日签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》合法有效,被告也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，但其自2018年1月1日起一直拖欠物业费，已违反合同约定，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。被告关于以原告管理不到位以及其石墩排列阻碍交通、喷泉没有使用等理由拖欠物业管理费的辩称，本院认为，由于物业服务的繁琐性及业主要求的多样性，其铺设石墩等类似行为，是物业管理的手段之一，其作用实际已得到大部分业主的认同以及相关管理机关的认可，且不违反国家强制性法律规定，原告基本履行了物业服务合同义务，故本院对被告的辩称理由不予认可。原告起诉要求被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3344元，本院予以支持。对被告逾期交纳物业费的违约责任,原告诉请要求按年利率24%支付，被告认为标准过高，本院依法酌情予以调整，违约金按年利率12%支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定,判决如下： 一、被告魏青松于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司物业服务费3344元； 二、被告魏青松于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司自2018年1月1日起至实际支付之日止的逾期违约金（本金3344元，按年利率12%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取计25元，由原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年七月三十日 法官助理方芳 书记员方昕 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。