广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5202民初373号原告：徐燕芬，女，汉族，1975年7月6日出生，住址:揭阳市榕城区***************。委托诉讼代理人：钟伟涛，男，汉族，1975年11月6日出生，住址：揭阳市************，系原告的配偶。委托诉讼代理人：李纲平，广东力创律师事务所律师。被告：揭阳市实益房地产开发有限公司。住所地：揭阳市榕城区*******以西建阳路以南金城广场写字楼第十四层1405号（即万业广场北附楼，广佰佰货商场北侧）。法定代表人：黄佩娟，该公司经理。委托诉讼代理人：林楚南，该公司法务部经理。原告徐燕芬与被告揭阳市实益房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐燕芬的委托诉讼代理人李纲平，被告揭阳市实益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林楚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方签订的《商品房预订约定书》，具体履行内容为：(一)、限期被告向原告收取首付款最后一季度的12001元及契证费7880元并签订《商品房买卖合同》；(二)、限期被告协助原告办理按揭手续并向原告交付认购房屋;二、请求贵院判令被告给付原告因延迟履行期间的违约金(按原告已付购房款总额65015元为本金，自2012年1月21日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至被告履行合同之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年7月21日签订了一份《商品房预订约定书》【列创鸿国际（创鸿国际）1028号）】，《商品房预订约定书》第二条约定（合同中乙方为原告，甲方为被告）“1、乙方自愿认购甲方开发建设位于揭阳市东山区***以东、环市北路以北部分用地“创鸿国际”第2幢A梯2103号房/铺,建筑面积90.12㎡(下称该商品房)。2、该商品房的建筑面积销售单价2630.00元/㎡,房款为237016.元。3、该商品房的房地产权证契税费7110.00元,办证费770.00元(契证费为代收代付,以财政局、房管局的相关收费标准执行,多退少补)。4、乙方在签订本约定书时,乙方应向甲方交付人民币伍仟元作为担保履行本约定的定金。在履行本约定书的过程中乙方可以将定金抵作该商品房的部分房款,但双方商定,定金的性质不变。《商品房预订约定书》第三条中付款约定:首期分期付款.乙方应于2010年7月21日前支付甲方该商品房首期房款5000元,该商品房的剩余部分首期房款合计72016元应于签订本约定书后18个月付清,即签订本约定书后18个月内分6个季度于每个季度(即每三个月)最后一个月的30日前支付12003元;乙方应于甲方通知办理银行按揭之日起5日内支付甲方该商品房部分首期房12001元及契证费7880元,乙方在付清上述首期房款及契证费的同时应与甲方签订《商品房认购协议书》;余款160000.00元向甲方指定的银行申请:口个人住宅贷款口住房公积金贷款或组合贷款(下称银行按揭)。乙方于办理银行按揭时,贷款额度应按办理当时国家政策调整和按揭银行规定相关条例执行。”《商品房预订约定书》签订后，原告依约向被告支付定金5000元，并支付前五个季度（每个季度12003元）共60015.00元。剩余最后一季度￥12001元及契证费7880元未付，未付原因是当时创鸿国际小区部分购房业主对小区用地性质及年限存在欺诈集体到创鸿公司讨说法并到政府上访，原告在付款期内到被告签约处要付最后一季度12001元及契证费7880元时，被告签约处工作人员告知我方当事人说目前创鸿国际购房问题很乱，待慢点看如何处理后再通知交款，后来被告再无人通知我方当事人交款，直至2019年5月，被告才电话通知原告要按当前房价重新计价交款。原告认为，原、被告签订的上述《商品房预订约定书》是合法有效的。原告已依约履行首付款的前五季度的付款义务，最后一季度的12001元及契证费7880元未付是被告自身客观原因造成的。此外，依据双方签订的《商品房预订约定书》第三条第二款的约定“乙方应于甲方通知办理银行按揭之日起5日内支付甲方该商品房部分首期房12001元及契证费7880元,乙方在付清上述首期房款及契证费的同时应与甲方签订《商品房认购协议书》”，首付款最后一季度的12001元及契证费7880元的付款前提是被告通知办理银行按揭之日起5日内支付，但时至今日，原告尚未接到被告任何通知办理银行按揭。现今原告要求按当前房价重新计价是无道理的，原告无故迟延履行合同的违约行为严重侵犯原告的合法权益，造成原告损失。原、被告在签订《商品房预订约定书》第三条第二款第2项约定:首期房款合计72016元应于签订本约定书后18个月内付清,乙方应于甲方通知办理银行按揭之日起5日内支付甲方该商品房部分首期房12001元及契证费7880元,乙方在付清上述首期房款及契证费的同时应与甲方签订《商品房认购协议书》。即双方签订《商品房预订约定书》是在2010年7月21日，18个月内为2012年1月20日，此期间内被告无通知原告办理银行按揭，已构成违约，故违约金的起算时间应在2012年1月21日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定计付违约金。综上，为维护原告的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告实益房地产公司答辩称，一、原告徐燕芬的所有诉求均已超过诉讼时效，依法应予驳回。原告在诉讼时效期间内，既没有向法院提起诉讼，也没有提供任何证据证明其在诉讼时效期间内，向被告主张权利，其请求权已经完全超过诉讼时效，因此，其所有诉讼请求应当依法予以驳回。二、原告徐燕芬第一项诉讼请求是事实上已经无法履行的非金钱债务。原告徐燕芬所提第一项诉讼请求属于要求答辩人履行合同约定的非金钱债务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条明确规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。从创鸿国际项目房屋未经竣工验收及消防验收，而且因为预售许可证过期的原因，没有一家银行能够办理按揭贷款业务，故此，原告的第一项诉讼请求属于合同法第一百一十条“法律上或者事实上不能履行”的除外规定，不应要求继续履行。综上，原告徐燕芬的所有诉讼请求不仅已经超过诉讼时效，且存在无法继续履行的客观情形，其诉求不应得以支持，否则，必然导致出现人民法院作出事实上无法履行的判决结果，故此，被告代理人恳请人民法院依法查清事实，驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：原告徐燕芬作为乙方与被告实益房地产公司作为甲方于2010年7月21日签订《商品房预订约定书》［列创鸿（创鸿国际）1028号］，约定：“一、甲方取得位于揭阳市东山区***以东、环市北路以北部分用地的使用权[揭府国用（2003）字第133号]。经有关部门同意，甲方在上述土地兴建楼宇，暂定名为“创鸿国际”。二、商品房情况：1.乙方自愿认购甲方开发建设位于揭阳市东山区***以东、环市北路以北部分用地“创鸿国际”第2幢A梯2103号房/铺,建筑面积90.12㎡。2.该商品房的建筑面积销售单价为2630元/㎡，房款为237016元。3.该商品房的房地产权证契税为7110元，办证费为770元。4.乙方在签订本约定书时，乙方应向甲方交付5000元作为担保履行本约定的定金。在履行本约定书的过程中原告可以将定金抵作该商品房的部分房款，但双方商定，定金的性质不变。三、付款约定：乙方选择按第2种方式付款：2.银行按揭：（2）首期分期付款：乙方应于2010年7月21日前支付甲方该商品房首期房款的5000元，该商品房的剩余首期房款合计72016元应于签订本约定书后18个月内付清，即签订约定书后18个月内分6个季度于每个季度（即每三个月）最后一个月的30日前支付12003元；乙方应于甲方通知办理银行按揭之日起5日内支付甲方该商品房部分首期房款12001元及契证费7880元，乙方在付清上述首期房款及契证费的同时应与甲方签订《商品房认购协议书》，余款160000元向甲方指定的银行申请住房公积金贷款或组合贷款。四、违约责任：1.如乙方没有按本约定书规定期限内付款及转签《商品房认购协议书》的，则视为乙方自行放弃，甲方无须通知乙方即有权解除本约定书，商品房另行销售，定金不予退回。2.若甲方在约定的转签《商品房认购协议书》期限前另行销售乙方认购的商品房，甲方则双倍返还乙方已付定金。五、甲方和乙方相互送达与本约定书有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或特快专递送达；……六、本约定书一式二份，自双方签章之日起生效，至双方转签《商品房认购协议书》后自行失效，双方转签《商品房认购协议书》时，乙方应将本约定书交还甲方。”上述《商品房预订约定书》签订后，原告于2010年7月21日向被告支付定金5000元，于2010年11月10日、2011年1月10日、同年4月28日、同年7月2日、同年10月26日向被告支付房款各12003元，共60015元。在履行过程中，第六期房款12001元及契证费7880元尚未支付，原、被告共认被告没有通知原告缴纳。双方当事人至今尚未转签《商品房认购协议书》。被告实益房地产公司于2013年3月3日取得《广东省揭阳市商品房预售许可证》。以上事实有原告提供其身份证、《商品房预订约定书》、广东创鸿集团收款收据6份，被告提供的《广东省揭阳市商品房预售许可证》（复印件）及当事人的陈述等为证。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告徐燕芬与被告揭阳市实益房地产开发有限公司签订《商品房预订约定书》，意思表示真实，虽然被告在2010年7月21日签订《商品房预订约定书》后，于2013年3月3日取得《广东省揭阳市商品房预售许可证》，但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因被告商品房预售资格在原告起诉前已经取得，双方签订的《商品房预订约定书》效力予以确认，双方当事人应依约履行。原告已依约向被告支付首期中的前五期每期12003元的房款及定金5000元，共65015元，事实清楚，予以认定。原告未向被告支付首期中的第六期房款12001元及契证费7880元，是因签订《商品房预订约定书》后被告没有通知原告办理银行按揭。故原、被告至今没有签订《商品房认购协议书》，并办理购房款160000元的银行按揭。被告辩称原告徐燕芬的所有诉求均已超过诉讼时效，依法应予驳回。因《商品房预订约定书》并未明确约定被告何时通知原告办理银行按揭，原告可随时向被告提出主张权利，因此并未超过诉讼时效，被告该辩称理由依据不足，不予采纳。被告辩称原告第一项诉讼请求是事实上已经无法履行的非金钱债务，理由依据不足，应予驳回。原告请求被告继续履行双方签订的《商品房预订约定书》，被告向原告收取首付款最后一季度的12001元及契证费7880元并签订《商品房买卖合同》、被告协助原告办理按揭手续依据充分，予以支持。原告请求被告交付认购房屋，因本案没有证据证明房屋已经可以交付使用，原告该请求依据不足，予以驳回。原告请求被告给付原告延迟履行期间的违约金(按原告已付购房款总额65015元为本金，自2012年1月21日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至被告履行合同之日止)，依据不足，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百三十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条，第五条的规定，判决如下：一、被告揭阳市实益房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告收取首付款最后一季度的12001元及预付契证费7880元；二、被告揭阳市实益房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内与原告徐燕芬签订位于揭阳市东山区***以东、环市北路以北部分用地“创鸿国际”第2幢A梯2103号房/铺《商品房认购协议书》，并协助原告徐燕芬办理160000元的银行按揭；三、驳回原告徐燕芬的其他诉讼请求。案件受理费1923元被告揭阳市实益房地产开发有限公司负担，该款应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐号441********000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈潮亮审 判 员  陈娜珊人民陪审员  郑和璇二〇二〇年七月七日书 记 员  林佳敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。