宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初2265号原告:陈博明,男,1976年3月23日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告:郭祥雨,男,1991年3月20日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告:郭祥雷,男,1990年10月23日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市西夏区。二被告共同委托诉讼代理人:朱婷婷,宁夏速方律师事务所律师。被告:银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：单正斌，该咨询部经理。原告陈博明与被告郭祥雨、郭祥雷、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部（以下简称：龙庭爱家咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈博明，被告郭祥雨及郭祥雨、郭祥雷的委托诉讼代理人朱婷婷，被告龙庭爱家咨询部的经营者单正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈博明向本院提出诉讼请求：1.由郭祥雨、郭祥雷支付陈博明购房违约金10.2万元；2.银川市金凤区龙庭爱家房地产中介服务部归还陈博明现金10000元；3.被告承担诉讼费、材料打印费、房屋空置费四个月，共10000元(2019年11月17日至2020年3月22日止)。事实和理由：房屋出卖人陈博明(甲方)与购买人郭祥雨(其兄郭祥雷，乙方)、银川市金凤区龙庭爱家房地产中介服务部(丙方)就房屋买卖分别签订了居间服务合同，银川市存量房屋买卖合同，补充协议等，根据合同及协议，乙方一直拖延超过约定时间三个多月，直至拒绝购买该房屋(由丙方告诉甲方)。根据合同及协议的相关条款，乙方须支付甲方10.2万元违约金，丙方归还甲方定金10000元，乙方和丙方并承担相关费用。被告郭祥雨辩称，郭祥雷看中XXX一套房子，授权给我代他签合同购买该房屋，实际购房人是郭祥雷，2019年11月17日郭祥雷授权给我跟中介及卖方签订的购房合同，合同签订后，临近付款期，由于郭祥雷手头紧，郭祥雷跟中介、卖方协商能否延长付款期限，房主同意最晚2月底将所有款项付清，到了2月中旬，因为疫情郭祥雷再次与中介、卖方协商延期付款，最晚于4月初全部付清，房主表示同意，但在4月初郭祥雷准备付款时，得知房主在我们不知情的情况下将该房屋卖给第三方并完成过户，实际上违约的是房主，郭祥雷并没有违约，不承担责任，我也不应当承担相应的责任。被告郭祥雷辩称，一、郭祥雷与郭祥雨之间仅仅是委托代理关系，郭祥雷授权郭祥雨以郭祥雷的名义与银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部、陈博明签订《居间服务合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，以及郭祥雷授权郭祥雨以郭祥雷的名义与陈博明签订《银川市存量房屋买卖合同》。该套房屋的实际买房人是郭祥雷，郭祥雨仅是作为代理人在郭祥雷的授权范围内签订上述合同，定金也是由郭祥雷进行交付的，故本案涉案房屋系郭祥雷所购买,与郭祥雨无关。二、上述合同签订后，陈博明未按照与郭祥雷之间的约定履行相应的义务，陈博明在郭祥雷、郭祥雨不知情的情况下已经将上述房屋卖给案外第三人，并且完成了涉案房屋的过户手续，导致郭祥雷无法购买该套房屋、合同履行不能,出卖人陈博明的行为已经构成根本违约,本案的过错完全归咎于出卖人陈博明。三、退一步讲，即使郭祥雷的行为构成违约，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金是不能同时并用，而只能选择其一适用。因为定金和违约金都有惩罚性作用，如果并用会加重违约方的责任，对违约方是非常不公平的。合同中约定的违约金过高，并且出卖人陈博明已经房屋出卖给案外第三人，并无损失，故适用定金罚则更为适宜。被告龙庭爱家咨询部辩称，签订合同当时郭祥雷没有交付定金，签订完合同后当晚只支付了2000元定金，本事情我方第一时间告知了原告。在合同履行的过程中，因郭祥雷本人资金紧缺，导致合同延期，我方与原、被告进行过沟通，他们双方同意2020年2月底之前支付所有的款项，在2020年2月因疫情影响，导致整体停产停工，我方于2020年3月初通知原告以及被告去银行做手续，因疫情因素被告迟迟未给准确时间，最终导致合同再次延期,超出了根本违约的时间。原告本人的诉请是符合合同法的，但是诉讼请求的金额过高,不合理，合同中也没有明确约定我方需要支付空置费，在补充协议违约责任里面有一条，若被告郭祥雷、郭祥雨发生根本性违约，丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费10200元后交于甲方抵顶违约金，多退少补，被告郭祥雷、郭祥雨虽然在合同中答应交定金1万元，但在实际交付过程中仅交付了2000元，原告是知情的，在本合同履行的过程中,原告多次来我公司要求将2000元定金给他冲抵违约金。在合同违约后,2020年3月26日我公司在原告本人允许的情况下，通知被告郭祥雷、郭祥雨再不做手续,本房屋将要出售，并及时通知被告以及原告相应的责任。2020年3月26日原告的房屋再次出售,2020年4月2日该涉案房屋过户于第三人,原告于当日拿到全部购房款，本次成交的价格是516000元，比出售被告高出了6000元，客户也是一把清支付，对原告本人并未造成太大的损失。在合同的履行过程中，我公司作为居间方，去替原告到房管局调取房屋档案、撮合原被告签订房屋居间合同、收集原被告资料、协调银行进行房屋产权办理房屋贷款手续，并在疫情最严重的时期，我公司冒着风险通知他们双方手续延期，我方作为居间方付出了很多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交保管条一张,据以证实被告郭祥雨支付定金10000元，被告龙庭爱家咨询部替原告保管该定金1万元。经质证，被告郭祥雨、郭祥雷对该证据无异议；被告龙庭爱家咨询部对该证据有异议，称定金只支付2000元，且已经告知了原告，后期要求被告郭祥雨、郭祥雷支付剩余8000元，被告一直未付。经审查，虽原告提交的保管条中载明定金10000元，但龙庭爱家咨询部称只收到郭祥雷微信转账2000元，被告郭祥雷称定金2000元为微信转账，另外8000元是以现金方式支付。因签订合同时郭祥雷不在现场，微信聊天记录也显示签订合同后郭祥雷在外地未回，与其所称的现金支付显然矛盾，故对保管条的真实性予以确认，对证明目的不予确认，定金按照实际交付的2000元确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月17日，原告陈博明（出卖方）与被告郭祥雨（买受方）签订一份《银川市存量房买卖合同》,约定：原告将金凤区XXX号房屋出售给被告，总价款51万元，买方在签订本合同的同时支付定金1万元，定金支付给龙庭爱家咨询部。当日，原告陈博明（出售人、甲方）与被告郭祥雨（购买人、乙方）、龙庭爱家咨询部（居间人、丙方）签订一份《居间服务合同》,约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，居间服务费10200元，由甲方承担5100元，乙方承担5100元。同时，三方还签订了一份《过户、按揭代理合同》。2019年11月17日，原告陈博明（甲方）与被告郭祥雨（乙方）、龙庭爱家咨询部（丙方）还签订一份《补充协议》，针对金凤区XXX室及阁楼房屋买卖及相关事宜所签订的《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：乙方于2019年11月17日向甲方支付定金1万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，并由丙方代为保管；甲方应在签署本协议后44日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2019年12月31日前）将其原贷款一次性还清；乙方承诺于2019年12月20日前将首付款135000元以银行托管的方式支付给甲方，甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项；已方若逾期履行房款支付义务，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向甲方支付违约金，丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费10200元后交由甲方抵顶违约金，多退少补。如本协议与《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。上述合同签订后，被告郭祥雷支付定金2000元，并由被告龙庭爱家咨询部保管。2019年11月18日后，原告通过微信向被告龙庭爱家咨询部员工李某某多次催促办理贷款事宜，2020年1月8日，李某某向原告回复：“问了，他办手续估计年后了，手里的钱不够”、“他还款，还要拿首付，说是年后钱就到位了”。2020年3月1日，李某某向原告发微信称：“我们也不愿出现这种情况，我们这边先跟他沟通一下，然后违约的事，然后我们再沟通”；2020年3月2日，李某某向原告发微信称：“我刚刚给他说了，他也是估计没钱买了，他还有其他欠款”，原告回复：“承担合同和合同之外的费用，给我造成的损失”。2020年4月2日，原告以短信的方式告知被告郭祥雨：“由于你签订了购房合同，但没有按约定办理，中介告知了你的答复。鉴于你方的原因，合同解除”，被告郭祥雨未做答复。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订了《银川市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应遵照履行。合同签订后被告郭祥雨未按合同约定时间向原告支付首付款，至2020年4月2日原告以短信的方式告知被告郭祥雨合同解除时，被告郭祥雨也未做答复，故原告与被告郭祥雨间签订的《银川市存量房买卖合同》已经解除，合同解除后，因被告郭祥雨违反合同约定，应当向原告承担违约责任。原告要求被告郭祥雨、郭祥雷支付违约金102000元，同时要求被告龙庭爱家咨询部归还定金10000元。《中华人民共合国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。虽合同约定的违约金为房屋总价的20%，综合考虑原告的房屋随后已通过龙庭爱家咨询部再次出售以及出售价格等因素，故酌定由被告郭祥雨向原告支付违约金30000元，对原告要求被告被告龙庭爱家咨询部归还定金10000元的诉讼请求，不予支持。郭祥雷并非合同签订相对方，对原告要求被告郭祥雷承担责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担材料打印费、房屋空置费等，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告郭祥雨于本判决生效后十日内支付原告陈博明违约金30000元；二、驳回原告陈博明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1370元，由原告陈博明负担1033元，被告郭祥雨负担337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判员  武刚二〇二〇年七月六日书 记 员  翟静