广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12759号原告：吴燕明，女，1963年11月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。被告：广州市五金公司，住所地广州市越秀区海珠南路**濠畔街******。法定代表人：郭建华，经理。委托诉讼代理人：张涛庆、何广恩，系劳务派遣人员。被告：广州天城房地产实业有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区寺右新马路****之**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林绚瑜，总经理。委托诉讼代理人：潘春容、徐盛强，均为广东百高律师事务所律师。原告吴燕明诉被告广州市五金公司（以下简称“五金公司”）、广州天城房地产实业有限公司（以下简称“天城公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴燕明及其委托诉讼代理人刘佳妮，被告五金公司的委托诉讼代理人张涛庆、何广恩，被告天城公司的委托诉讼代理人潘春容、徐盛强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告五金公司于1996年11月9日签订《房屋拆迁安置协议》，由于被告五金公司经广州市房地产管理局（94）房拆许字254号房屋拆迁许可证批准，拆除十三路同兴路12#三楼号的房屋，而原告是该屋的使用人，约定将原告永迁至海珠区瑞宝村晓港湾明华苑（第B13幢）第809单元层，并且约定：十、实量该户居住面积8㎡，所以异地增幅居住面积为1.6㎡（8*20%）则按人均居住5㎡来安置该户永迁的合居住面积为31.6㎡（1.6㎡+30㎡）现由于安置该户B13幢809单元，则应安置该户的总居住面积为33.18㎡（含楼层递增5%），而在809单元内的居住面积为36.35㎡，即超出应安置的面积为3.17㎡，化为建筑面积5.2876㎡，乙方愿意以900元/㎡向甲方购买租赁权，合计4758.84元，此款在本协议生效日一次性向甲方付清。超出应安置部分的面积，乙方应按市房管部门核定的民用公房租金标准向甲方交纳房租。协议中还约定，双方必须严格履行协议，如发生违约行为，违约方应承担违约责任，另一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼依法保护。原告按照约定将购买租赁权的款项4758.84元支付给被告五金公司指定的被告天城公司，天城公司于1996年12月5日向原告出具了《收款收据》。2014年6月，原告就继续租赁涉案房屋与广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称“物业一所”）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定租赁期限2014年6月1日至2018年5月31日，月租金176.3元。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会向卓伟成发出《撤管发还通知》，将涉案房屋发还给原权属人卓鳌的继承人卓伟成。卓伟成于2018年9月19日向法院起诉要求吴燕明支付高额的房屋使用金以及要求吴燕明腾空房屋。法院于2019年3月14日作出（2018）粤0105民初16534号民事判决书，判决吴燕明向卓伟成支付自2017年6月1日至判决生效之日止的房屋使用费等。中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）粤01民终12255号民事判决书判决维持（2018）粤0105民初16534号民事判决第二项，变更第一项为吴燕明在本判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力止的房屋使用费。根据上述一二审判决，原告需向卓伟成每月支付高于原租金176.3元每月17倍的高额租金，该面积包括了原告与被告五金公司《房屋拆迁安置协议》约定的购买了永久租赁权的超出安置面积5.2876㎡，而原告与五金公司签订的《房屋拆迁安置协议》是经过公证的并注明超出安置的面积是原告以当时造价900元/㎡向五金公司购买了租赁权，五金公司必须按照协议约定永迁给原告租住并按照约定民用公房租金标准支付租金。现一二审判决原告向卓伟成支付高额租金无异于迫迁，原告每月收入仅为低保金967元，根本无力支付每月2662元的租金。造成此局面，是被告五金公司违反了与原告的《房屋拆迁安置协议》中涉案房屋是永迁给原告租住并按公房租金标准支付租金的约定。由于被告五金公司的违约，造成原告向卓伟成支付高额房屋使用费的严重损失，原告要求被告五金公司承担赔偿损失的违约责任合法合理。而被告天城公司为被告五金公司指定的收款人收取了原告购买租赁权的款项并出具了收据，应与被告五金公司承担连带责任。故起诉请求判令：1、被告五金公司向原告退回《房屋拆迁安置协议》（1996年11月9日签订）购买永久租赁权的款项共计4758.84元；2、被告五金公司向原告赔偿因违约造成的原告损失共计84513.8元【按照（2019）粤01民终12255号民事判决书中确定吴燕明以每月2662元标准向卓伟成支付涉案房屋使用费自2017年6月1日起至本案起诉之日暂计至2020年3月共计：2662×34=90508元，吴燕明按照《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定应向卓伟成支付租金共计：176.3×34=5994.2元，即原告损失等于=判决确定使用费-合同约定租金=90508-5994.2=84513.8元】；3、被告天城公司对上述两项请求（合计89272.64元）向原告承担连带责任；4、案件受理费由两被告承担。被告五金公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、1996年11月9日，原告与被告签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，同年12月，被告按上述协议的约定，将原告回迁安置于海珠区瑞宝村晓港湾明华苑（第B13幢809单元），双方签订的《安置协议》已履行完毕；二、原告的实际回迁安置房屋（809房）超出应回迁安置房屋的总居住面积5.2876㎡，原告以4758.84元购买了5.2876㎡的租赁权，并将上述款项交到被告天城公司。被告已将809房的5.2876㎡的租赁权转让给原告使用至今，要求返还该款项的主张已超过20年的诉讼时效，没有法律和事实依据，应予以驳回。三、原告与物业一所签订房屋租赁合同，双方约定的房屋租赁面积包括原告向被告购买的5.2876㎡租赁面积和应回迁安置租赁面积。五金公司并不是房屋的所有权人，安置协议约定转让的是房屋使用权，该房屋使用权是在交付给原告使用后，原告与物业一所签订合同，形成了新的租赁关系。原告与物业一所的租赁合同关系与五金公司无关。四、原告与物业一所的合同中注明产别为经租。根据租赁合同第十八条约定，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，双方均不承担终止合同的违约责任。原告在签订上述合同时已知房屋的承租风险，应自行承担房屋终止后产生的租金市场化风险。被告天城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告已经完全依照安置协议的约定履行完回迁安置工作。被告是按双方协商一致收取超出面积购买租赁权款项，合法公平，并且原告要求返还款项的主张已超过诉讼时效，没有法律和事实依据，应予驳回。二、被拆迁房屋同兴路12号原系房管局代管的华侨房，属代管公有性质。回迁安置时，两被告已经按照当时的法律规定及政策，将809房补偿给房管局并完成移交管理手续。房屋移交后，原告与物业一所签订租赁合同，约定原告承租海珠区东晓路丽华街17号807房屋，由此可证明被告完成了回迁安置工作。房管局依据原产权人的申请，将涉案房屋发还给原产权人，这是代管公房的必然结果，与两被告无关。原产权人取得房屋所有权后，要求原告按何种租金标准支付租金是产权人的正当权利，与两被告无关。原告在承租涉案房屋时明知房屋的公房属性，就必然要承担由此带来的后果。被告已经依约完成回迁安置义务，无任何违约行为，且与原告的合同权利义务关系已经终止，原告回迁安置长达20多年，时至今日，在毫无法律及事实依据的情况下要求两被告返还相关款项及支付损失，显然不合理，也对两被告不公平。经审理查明：案外人卓伟成起诉吴燕明，要求吴燕明支付海珠区晓港湾丽华街17号807房的自2017年6月1日起的房屋使用金及搬空腾退上述房屋。本院作出（2018）粤0105民初16534号民事判决书判决如下：一、吴燕明在本判决生效之日起十日内向原告卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房（住宅，建筑面积59.1581平方米）的使用费（按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计算，每月、每平方以卓伟成主张的50元为限）；二、驳回卓伟成的其他诉讼请求。上述16534号民事判决查明：查册时间为2018年2月26日的“中区同兴路102号”的《广州市不动产登记查册表》记载：中区同兴路102号；商用；建筑面积154.53平方米；产权人为卓鳌；1945年10月向厚德堂买。登记附注：国家经租；晓港湾丽华街17号807房该业已撤管荔湾撤字3099号2017年6月1日，落实政策发还，撤全间共59.1581平方米；等。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会向卓伟成作出《撤管发还通知》：“经审核，下列房屋已批准撤管。请到海珠区住房和建设水务局办理房屋接收的有关手续。”该通知表格中列明具体信息如下：权属人姓名：卓鳌；撤管字号：荔湾撤字第3099号；房屋地址：海珠区晓港湾丽华街17号807房；撤管日期：2017年6月1日；住宅部位：全间；面积：59.1581平方米。备注：本通知单关于撤销经租，发还产权；上述房屋是原同兴路12号（新：同兴路12号，测量2区1段337地号）的拆迁补偿房屋之一……上述撤管面积是拆迁补偿接管面积；业主卓鳌，又名卓戴山。其他注意事项：……2．接收房屋后，请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续。卓伟成在该通知下方“业主（继承人）”处签名，日期为：2017年4月17日。2017年8月16日，广州市海珠区房屋安全和物业一所作出《住户情况移交》：“海珠区东晓路晓港湾丽华街17号807房发还给业主卓鳌管业，申请发还人卓伟成，现附房屋住户名单如下：住户姓名：吴燕明……建筑面积：46.07平方米；月租金：176.3元”。查册时间为2018年11月26日的海珠区南洲路北丽华街1-98号首层26,55号及3,5,6,7,9层的《广州市不动产登记查册表》记载：单位名为广州英华房地产实业有限公司，占有部分为全部（所有权人）；登记附注：本局接管经产结字2100号2002年1月28日，征用补偿接管，接3号804A，708房，17号406,807房共187.2906平方米；备注：2017.6.1荔湾撤字3098号落实政策发还，撤3号708房全间共59.1336平方米。吴燕明在该案中提交了：广州市住房和城乡建设委员会于2015年12月2日向吴燕明等人作出的《广州市住房和城乡建设委员会关于吴燕明等人信访事项复查的复函》，主要内容为：根据房地产档案记载，同兴102号房屋已征用拆迁，补偿房屋为海珠区晓港湾丽华街17号406房等；2015年10月，上址房屋的征用补偿房屋发还原产权人自行管业；鉴于同兴路12号为直管房，产权属国家所有，与你们建立的是有限期的租赁关系，并不存在永久居住权；等。后吴燕明不服（2018）粤0105民初16534号民事判决提出上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终12255号民事判决书判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第二项；二、变更（2018）粤0105民初16534号民事判决第一项为：吴燕明在本判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房的使用费。另查，广东省公证处于1996年11月25日作出的（96）粤公证内字第20427号《公证书》，内容为五金公司（拆迁人、甲方）与吴燕明（被拆迁人、乙方）于1996年11月9日签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除十三行路同兴路12#三楼号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积11.69平方米，永迁办法：乙方同意1996年12月10日前迁出原址房屋；甲方应于1996年12月10日前，在海珠区瑞宝村晓港湾明华苑第B13幢第809单元，产权属于公有的，居住面积36.35平方米，按照给乙方回迁居住；其他事项：实量该户居住面积8㎡，所以异地增幅居住面积为1.6㎡（8*20%）则按人均居住5㎡来安置该户永迁的合居住面积为31.6㎡（1.6㎡+30㎡）现由于安置该户B13幢809单元，则应安置该户的总居住面积为33.18㎡（含楼层递增5%），而在809单元内的居住面积为36.35㎡，即超出应安置的面积为3.17㎡，化为建筑面积5.2876㎡，乙方愿意以900元/㎡向甲方购买租赁权，合计4758.84元，此款在本协议生效日一次性向甲方付清；超出应安置部分的面积，乙方应按市房管部门核定的民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。1996年12月5日，被告天城公司向原告出具《收据》，载明收到原告购买租赁权面积款4758.84元。吴燕明（承租人、乙方）与物业一所（出租人、甲方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方将海珠区东晓路丽华街17号807房出租给乙方作住宅用途，产别经租，使用面积46.07平方米，租赁期限2014年6月1日至2018年5月31日，月租金176.3元；租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日自行终止，甲、乙方双方均不承担终止合同的违约责任；等。再查，吴燕明起诉卓伟成，广州市荔湾区住房和建设局为第三人，要求卓伟成提供必要材料协助吴燕明前往荔湾区住建局办理租赁落实侨房政策专用房屋。广州市荔湾区人民法院作出（2019）粤0103民初5445号民事判决书判决驳回吴燕明的诉讼请求。吴燕明不服提出上诉。广州市中级人民法院认为吴燕明是在特殊政策背景下承租涉案房屋，在该房屋撤管发还给卓伟成时，卓伟成与吴燕明之间的租赁关系仍存续，其应协助吴燕明依政策申请租赁落实侨房政策专用房事宜并无不当。二审中卓伟成已办理《不动产权证书》，其在本案中亦明确其愿意配合吴燕明申请租赁落实侨房政策专用房，荔湾住建局在二审中亦确认卓伟成提交的相关资料已符合该局的要求，只需吴燕明提供自身需要提交的资料即可。吴燕明要求卓伟成提供房产证及其他相关资料协助其办理租赁落实侨房政策房的条件已具备，不存在障碍，故于2020年3月23日作出（2020）粤01民终599号民事判决书判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5445号民事判决；二、卓伟成在本判决生效之日起三日内，协助吴燕明前往广州市荔湾区住房和建设局办理申请租赁落实侨房政策专用房的手续。诉讼中，当事人确认海珠区晓港湾丽华街17号807房和安置协议中约定的809房是同一套房屋，被告方安置给原告的房屋是807房。原告表示：要是侨房申请下来后，三十天内就必须搬进侨房，原告是低保户，侨房租金按照公房标准就是一块钱一平方，但807房其购买了租赁权，还在零几年投入了装修，租金问题不解决，其无法搬到侨房去。本院认为：被告五金公司与原告吴燕明于1996年11月9日签订《房屋拆迁安置协议》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。现被告五金公司已经按照上述协议的约定将涉案807房安置给原告使用，并由物业一所就807房与原告签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》。该租赁合同中亦明确“房屋产别为经租，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日自行终止。”原告应清楚807房将来存在发还业主的情况。原告使用涉案807房屋多年，现807房由房管部门发还给业主，业主起诉原告要求支付使用费，法院判决原告按私房租金标准计付使用费给业主。对于此，被告五金公司、天城公司并未存在任何责任和过错。原告要求两被告赔偿原告租金标准的差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因安置房屋面积超出被拆除房屋面积，原告按照《房屋拆迁安置协议》的约定向被告支付购买租赁权的款项，被告也安置了807房给原告使用至今，现原告要求被告退回上述购买租赁权款项4758.84元无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第—款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告吴燕明的全部诉讼请求。本案受理费2032元，由原告负担。原告在本判决生效之日起三日内将上述受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年七月八日书记员  李敬钊吴越鸣