宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3082号原告:田娜，女，1987年12月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告:李成，男，1959年3月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：原志民，宁夏言成律师事务所律师。被告：宁夏广缘安家房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金风区。法定代表人：闫凤达,该公司总经理。原告田娜与被告李成、宁夏广缘安家房地产经纪有限公司（以下简称：广缘安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田娜，被告李成的委托诉讼代理人原志民，被告广缘安家公司的法定代表人闫凤达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田娜本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同义务；2.请求判令被告因逾期交房支付原告违约金50000元；3.诉讼费由被告承担。审理过程中原告放弃第一项诉讼请求,并明确第二项诉讼请求为被告赔偿损失50000元。事实和理由:2020年1月16日,原、被告在广缘安家公司介绍下签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》,合同约定原告(乙方)购买被告(甲方)所有的在银川市金凤区XXX室房屋一套,房价款为33万元整。合同约定,乙方于2020年1月16日将第一笔定金2万元整作为购房押金,交于中介公司保管;甲、乙双方在2020年2月20日前协商一致后共同前往相关机构办理税费缴纳手续,申请办理房屋权属转移登记手续,同时乙方予第二笔购房款即首付102000元整交于甲方(不包括押金)。剩下尾款待乙方申请公积金贷款到账后支付甲方,甲方正式交房于乙方。但因新冠病毒疫情导致相关机构暂停业务。中介公司联系甲方后,甲方表明疫情后即办理后续手续。但随着疫情控制住,3月10号市民大厅及房管局相关机构已开始办理业务。乙方要求中介公司约甲方协商办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续,中介公司在和甲方电话沟通时,甲方以在物业公司上班忙为借口拒绝,随后多次拒接电话。乙方3月21日和甲方电话联系后,甲方表示在4月10日前前往办理相关手续。但直到现在甲方仍然拒绝办理税费缴纳手续,且态度恶劣。4月22日中介公司再次电话联系到甲方,甲方表明房子不卖。甲方的行为严重影响了乙方购买房屋的权限,给乙方的生活带来了不便,且房价较年前上涨给乙方再次购房经济上也造成了一定损失。基于上述事实,原告认为,原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示,应属合法有效,被告未按合同约定按时办理房屋买卖相关手续,已构成违约。根据买卖合同约定,甲方未按合同约定的期限和乙方共同前往相关机构办理税费缴纳及房地产权利转移手续,致使房屋交易停止,应当向乙方支付违约金。根据合同违约责任第九条,甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告违约延迟1月余,合计5万元以上。特此,请判如所请。被告李成辩称，一、原告放弃履行合同的诉请，要求被告支付损害赔偿，该损害赔偿系基于合同为基础，但本案合同应当无效，原告要求支付损害赔偿的诉讼请求不应支持。1.原告和中介既未审查也未要求李成出具代理卖房的委托授权手续，均存在严重过错，其要求损害赔偿不应支持。房屋买卖交易时，原告和中介对房屋产权人为李某某、李成代李某某卖房的情况是明知的。李成代李某某卖房，依法应当获得李某某的委托授权，且房屋买卖为重大交易行为，按照交易习惯，李成应当获得李某某的书面委托授权。签订合同时，原告作为购房人，中介作为专业房产交易公司，均未审查李成卖房的委托授权手续，也未要求李成出具委托授权材料，二者明知李成无代理权，仍然与李成签订合同进行交易，均存在重大过错，应当按照《民法总则》第一百七十一条规定承担法律责任。李成无代理权实施代理行为，依法不应对被代理人李某某发生效力。原告因对房屋产权及代卖房屋的委托授权手续未尽到基本的审查义务，存在过错，其损害赔偿主张不应予以支持。2.涉案房屋买卖合同未经权利人李某某追认，依法应当无效。根据《合同法》第五十一条规定，原被告就涉案房屋签订买卖合同，买卖房屋的行为，属于无处分权人处分他人财产的行为，合同签订前未征得产权人李某某同意，合同签订后未获得产权人李某某追认，根据法律规定，该房屋买卖合同应当属于无效合同。原告要求被告支付损害赔偿无法律依据应当不予支持。3.李成出卖他人房屋，严重侵害权利人合法权益，买卖合同依法应当为无效合同。李成擅自出卖李小庆的房屋，违反《民法总则》第三条、第一百三十二条、《物权法》第四条、第七条关于保护民事主体合法财产权利的法律强制性规定，房屋买卖合同侵害权利人合法权益，依法应当无效，原告要求损害赔偿没有事实和法律依据。4.房屋买卖合同重要条款并非李成真实意思表示，不应对李成产生约束力。李成文化水平低，常年从事保安工作，且年事已高(签合同时61岁)，理解和辨别能力有限，李成签订合同时，实际对合同内容没有理解，甚至没有阅读合同内容，对合同约定的税费办理、产权过户、违约责任等复杂条款，更是难以理解。根据《民法总则》第一百四十三条规定，房屋买卖合同重要条款因欠缺真实意思表示，依法不应产生约束力。二、原告要求支付损害赔偿50000元的诉请，依法不应予以支持,理由如下：1.原告未按照《产权交易合同》第五条约定，于2020年2月20日前支付首付款，存在严重过错，构成严重违约，应向李成支付违约金。同时，原告履行支付购房款义务，付款方式灵活，无需出户也可完成付款，不受疫情影响，其违约责任依法不能免除。原告要求50000元的损害赔偿无证据予以证实，原告未按照合同约定支付首付款导致李成也产生经济损失。综上，原告关于支付损害赔偿的诉讼请求，依法均不应予以支持。请驳回原告全部诉讼请求。被告广缘安家公司辩称，我方不应当作为被告，我方属于第三方居间服务方，被告李成所提供的房产证和相关的证件，我方认为李成构成表见代理，有权利代表产权人签订合同并承担相关法律责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月16日，被告李成以案外人李某某（出卖人）代理人的身份与原告田娜（买受方）签订一份《房产交易合同》,约定：原告购买李某某所有的坐落于金凤区XXX室房屋一套,房屋建筑面积83.88平方米，房屋总价33万元，买方于2020年1月16日支付第一笔定金2万元，于2020年2月20日前支付首付款102000元，余款228000元双方于2020年2月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续并办理房屋权属转移登记手续。合同还约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。被告李成代案外人李某某在合同出卖人一栏中签字，并在委托代理人一栏签字。当日，被告李成以案外人李某某代理人的身份与原告田娜（买受方）及被告广缘安家公司（居间方），就购买上述房屋签订一份《居间服务合同》，被告李成在该合同代理人一栏中签字。上述合同签订当日，原告将购房定金2万元交由被告李成，李成向原告出具了一张收据，并在收据的房屋出售人一栏代李某某签字。该定金2万元交由被告广缘安家公司保管，广缘安家公司向原告出具了保管条。后广缘安家公司工作人员分别于2020年3月13日、4月22日电话联系李成，要求其配合办理相关手续，2020年4月22日被告李成在电话中表示房屋不再出售。2020年5月16日，原告另行购买了XXX室房屋，面积91.83平方米，房屋总价47万元。另查明，金凤区XXX室房屋登记所有人为李某某，李成系李某某父亲。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。被告李成并非金凤区XXX室房屋的产权所有人，其在处分该房屋时没有得到房屋所有人的同意和授权，事后亦未得到房屋所有人的追认，因此被告李成没有权利处分该房屋，被告李成代表案外人李某某与原告田娜及广缘安家公司签订的《房产交易合同》、《居间服务合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。被告李成明知未经房屋所有人的授权仍与原告签订合同，在签订合同过程中违背诚实信用原则，存在过错；被告广缘安家公司明知被告李成不是房屋产权人，也未持有合法有效的委托代理手续，仍促成双方签订《房产交易合同》，也存在过错，故被告李成及广缘安家公司应当按照各自过错程度对原告因此所受损失承担赔偿责任。对于原告作为买受人信赖利益损失的赔偿，综合考虑房屋现值和原买卖价格的差异，参照原告随后另购买同一小区房屋与原购买价格的差价1724元/平方米等因素，酌定由被告李成赔偿原告损失30000元，由被告广缘安家公司赔偿原告损失10000元。综上，依照《华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十八条规定，判决如下：一、被告李成于本判决生效之日起十日内向原告田娜赔偿损失30000元；二、被告宁夏广缘安家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田娜赔偿损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取525元，由原告田娜负担105元，被告李成负担280元，被告宁夏广缘安家房地产经纪有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  武刚二〇二〇年七月十日书 记 员  翟静