广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1092号上诉人(原审被告)：陈友来，男，1973年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市******号。公民身份号码：44******8。委托诉讼代理人：李泳姗，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建，男，1963年4月10日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市******房，现住阳江市******房。公民身份号码：44******9。委托诉讼代理人：杨瑾，广东言必行律师事务所律师。上诉人陈友来因与被上诉人陈建合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初213号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈友来上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈建的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由陈建承担。事实和理由：一、本案是双方在履行合同过程中发生争议，应当是合同纠纷。二、陈友来在转让涉案土地前合法享有涉案土地的使用权。陈友来根据与阳江市******村委会******村（下称******村）签订的《契约》的约定，从******村获得涉案闲置宅基地使用权。根据《土地管理法》第六十二条第六款“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”的规定，陈友来取得涉案土地使用权的来源合法。三、涉案土地未登记不影响陈友来与陈建所签《契约》的效力。根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案土地虽然是未经登记的集体建设用地，但未经登记仅表明涉案土地的不动产物权未设立，不能据此否定陈友来与陈建签订的关于转让涉案土地使用权的《契约》的效力。四、《契约》是陈友来与陈建的真实意思表示，合法有效，并且已得到履行完毕。1.涉案《契约》是陈友来与陈建双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效。2.涉案土地是农村宅基地，交易双方都不是当地村民，土地未能办理土地使用权证，这是陈友来与陈建签订《契约》时明知的事实。双方是根据土地未能办理土地使用权证等现状，约定涉案土地转让单价为2272元／㎡。陈建享受了这远低于国有土地的市场价格，理应承担相关的风险。3.陈友来已经依约将涉案土地交付给陈建占有使用，已履行完毕《契约》约定的义务。陈建已经在涉案土地上开展了建设，从交付之日起一直占有使用该土地。五、若二审法院仍然认定《契约》无效，那么也应同时判决陈建向陈友来返还土地，并支付占有土地期间的使用费。该使用费应按每月800元计算或与陈友来应付的资金占用费相互抵消，从而陈友来无须支付利息。六、一审判决对利息的计算标准是错误的。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR)利息，故从2019年8月20日起利息的计算应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，请支持陈友来的上诉请求。陈建答辩称：一、陈友来没有合法的物权，本案不应适用《物权法》。涉案土地是******村的农村集体土地，是陈友来以工程款抵顶而来。因涉案土地存在纠纷，******村通过诉讼确认了陈友来以工程款抵顶涉案土地的合同无效。即陈友来转让给陈建的涉案土地来源不合法，陈友来未合法取得土地使用权，故本案不适用《物权法》。二、《契约》属无效合同。如前所述，陈友来转让给陈建的涉案土地来源不合法，且陈友来与陈建均非******村民小组村民，故二人进行的土地买卖行为属于无效行为，一审判决认定双方签订的《契约》无效正确。三、涉案土地从未交付给陈建。陈友来与陈建在签订《契约》之前，陈友来曾带陈建到涉案土地看过现场，其后双方签订《契约》。但陈友来从未将涉案土地交付给陈建，陈建也无法使用该土地。陈建曾到涉案土地现场看过，涉案土地上早已打下了基础，不排除陈友来存在“一地多卖”的情形。因此，本案根本不存在陈建要向陈友来返还土地并支付占有土地期间的使用费的情形。四、一审判决对利息的计算标准正确，符合审判实践。综上所述，请驳回陈友来的上诉请求，维持原判。陈建向一审法院起诉请求：一、确认陈建与陈友来于2017年1月8日签订的《契约》无效。二、判令陈友来退还购地款150000元本金及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以150000元为基数，从2017年1月26日起计至陈友来退清款项时止）给陈建。三、本案诉讼费由陈友来承担。一审法院认定事实：2017年l月8日，陈建与陈友来签订《契约》，约定陈友来将坐落于阳江市******街******村面积为66平方米的土地（5.5米×12米，四至为：东至陈友来宅地边，西至湖东，南至二米巷道，北至12米大路）出卖给陈建，土地价款为150000元。《契约》签订后，陈建将购地款150000元支付给陈友来，后因陈建无法使用而提起本案诉讼。另查明，涉案土地属于阳江市******街******村******村民小组所有，属于农村集体所有的土地。该土地不是依法登记的集体建设用地。陈建与陈友来均不是该村民小组的村民。一审法院认为，陈建与陈友来签订《契约》，约定陈友来将坐落于阳江市******街******村面积为66平方米的土地转让给陈建，在履行过程中发生争议，故本案属于宅基地使用权纠纷。涉案土地是阳江市******街******村******村民小组的农村集体所有的土地，该土地未经依法登记的集体建设用地，陈建与陈友来均非该村民小组村民对涉案土地进行买卖，属于无效行为，双方签订的《契约》应认定无效。陈友来称该涉案土地是城镇建设用地没有事实依据，不予采信。陈建已支付购地款150000元给陈友来，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈建请求陈友来返还购地款150000元，应予支持。对陈建请求的利息损失，考虑双方在转让中明知涉案土地为农村集体土地，对转让无效均有过错，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关资金占用费的规定，利息可从陈建请求即起诉之日按年利率6%计。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，作出判决：一、确认陈建与陈友来于2017年1月8日签订的《契约》无效；二、陈友来在判决发生法律效力之日起十日内返还购地款150000元及利息（按年利率6%计，从2020年1月8日起计至付清之日止）给陈建；三、驳回陈建的其他诉讼请求。一审案件受理费3825元，由陈建负担570元，陈友来负担3255元。二审期间，双方没有提供新证据。二审庭审中，陈友来提出反诉，请求：一、陈建返还位于阳江市******街******村面积为66平方米的土地给陈友来。二、请求陈建支付占有土地期间的使用费按照人民银行贷款利息年利率6%计算至陈建返还土地时止。陈建不同意在本案一并处理陈友来的反诉请求。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方确认涉案土地已建了基础。陈友来主张在签订合同时陈建要求陈友来叫人帮忙打基础，由陈建出资。陈建主张签订合同后陈友来一直不准其使用土地，直到2018年其才发现土地已建了基础。本院认为，本案陈建依与陈友来签订的《契约》提起本案诉讼，而一审查明该《契约》约定的标的物并非宅基地，一审将本案定性为宅基地使用权纠纷不当，本院予以纠正。本案是双方因履行该《契约》而产生的纠纷，应为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是涉案合同的效力问题。经查明，涉案土地属于农村集体所有的土地，且未经依法登记为建设用地。而陈建与陈友来均非阳江市******街******村******村民小组的成员，两人就涉案土地进行买卖的行为违反了法律的规定，一审据此认定该《契约》无效，并根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令陈友来返还因签订该《契约》而取得的购地款150000元正确，本院予以支持。关于返还购地款的利息问题，一审综合考虑双方的过错和实际情况，酌定由陈友来按年利率6%支付利息，公平合理，本院予以维持。陈友来主张一审对利息的计算标准错误的理据不足，本院不予支持。至于陈友来二审提起的反诉问题，因陈建不同意由二审法院一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对陈友来的反诉不予处理，陈友来可另循途径解决。综上所述，陈友来的上诉理据不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费3300元,由陈友来负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月九日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。