上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20185号原告(反诉被告)：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚冷，董事长。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王亚妮，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海点兆投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孙云，总经理。委托诉讼代理人：商哲峰，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海东亚体育文化中心有限公司(以下简称“东亚公司”)与被告(反诉原告)上海点兆投资管理有限公司(以下简称“点兆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告上海点兆投资管理有限公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用普通程序，分别于2020年3月3日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告上海东亚体育文化中心有限公司的委托诉讼代理人张婧、王亚妮、被告上海点兆投资管理有限公司的委托诉讼代理人商哲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海东亚体育文化中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认东亚公司与点兆公司于2010年11月12日签订的《租赁合同》已经于2017年6月30日解除；2.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年11月起至2017年6月30日的租金1,204,200元、空调能源费96,000元；并支付自2016年11月起至2017年7月31日的水费11,784.50元、电费447,717.41元；3.判令点兆公司向东亚公司支付自2017年7月8日起至2018年4月14日止的超期占用费937,742.40元；4.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年11月16日起至实际支付之日止的租金滞纳金(以拖欠的租金为本金，按每年24%的标准计算)；5.判令点兆公司向东亚公司支付自2016年12月28日起至实际支付之日止的水电及能源费的滞纳金(以逾期支付的水电及能源费金额为基数，以每年24%的标准计算)；6.本案诉讼费由点兆公司负担。事实和理由：2010年11月，原、被告就上海体育场南区XX-XX轴一层房屋(以下简称“系争房屋”)签署了《租赁合同》，约定，被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2010年12月1日起至2018年11月30日止。其中2014年12月1日起至2016年11月30日的月租金为145,800元，2016年12月1日起至2018年11月30日的月租金为151,200元。被告需在每月15日前向原告支付租金及物业费，否则应支付相应的滞纳金。被告自收到原告开具的水、电、空调能源使用费的付款通知单后10个工作日支付款项，逾期支付的，应支付滞纳金。租赁期满或租赁合同终止，被告应在不迟于5个工作日内搬离系争房屋，否则应按该年度双方约定日租金的3倍向原告支付超期占用费。后原、被告于2017年9月经协商一致签署《备忘录》一份，约定双方就系争房屋签订的租赁合同于2017年6月30日提前终止。但被告至今仍拖欠部分租金、水电费及空调能源费，经原告多次催讨未果。现原告为维护自己的合法权益，故提起上述诉请。上海点兆投资管理有限公司辩称，同意双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除。就租金不同意支付。双方提前解除合同的原因系合同履行出现了不可抗力，即政府下达了“五违四必”的命令且徐家汇体育公园需要改造。双方于2017年9月25日签订的备忘录认可系政府指令、不可抗力导致双方合同解除。就水电费、能源费部分，仅认可原告提供了发票的部分，其余部分被告无法确认。就使用费部分仅同意支付2017年7月8日至2017年7月24期间的费用，且应以月租金为标准。在2017年7月24日之后原告采取了停水、停电措施，且在外围搭建金属围栏，被告无法正常经营。就滞纳金部分均不同意支付，原、被告均为民事主体，不存在滞纳金的概念。即使存在滞纳金，原告主张的标准也过高。上海点兆投资管理有限公司提出反诉诉请：1.判令点兆公司与东亚公司与2010年11月12日签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；2.判令东亚公司返还点兆公司押金150,000元；3.判令东亚公司向点兆公司支付经济补偿款1,060,134元；4.判令东亚公司向点兆支付逾期损失(以上述诉请2-3金额为本金，自2018年4月14日起计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费由东亚公司负担。事实和理由：2010年11月，原、被告就系争房屋签署了《租赁合同》，约定，被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2010年12月1日起至2018年11月30日止。2016年12月13日，原告向被告送达相关函件，表示因徐家汇体育公园综合改造项目，系争房屋被纳入改造范围，因此不得再对外新签及续签租赁合同。且因改造项目，系争房屋无法正常经营。2017年9月，原、被告签订备忘录一份，确认双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除。在诉讼过程中，原告采取欺骗手段，迟迟不肯提供已经由评估公司出具的评估报告。现被告为维护自己的合法权益，故起诉要求判如所请。上海东亚体育文化中心有限公司辩称，同意双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除，亦同意返还保证金。对于经济补偿费不同意支付，就逾期损失不同意支付。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区天钥桥路上海体育场XX-XX轴一层房屋(即系争房屋)权利人为上海久事体育资产经营有限公司。上海久事体育资产经营有限公司将包含系争房屋在内的场地委托东亚公司经营管理并对外出租。2010年11月，原告(甲方、出租方)与被告(乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋(建筑面积约900平方米)出租给乙方使用。租赁期限捌年，自2010年12月1日起至2018年11月30日止。其中2014年12月1日起至2016年11月30日的月租金为145,800元，2016年12月1日起至2018年11月30日的月租金为151,200元。租赁期间，乙方须先付后租，每个月承付一次，在每月15日前由乙方向甲方支付该月租金总额，……如果乙方未能按时足额向甲方承付该月租金，每逾期一日甲方有权按逾期金额每日3%向乙方收取滞纳金。乙方须于收到水、电、空调能源使用费付款通知单后的10个工作日内支付上述款项，逾期支付，甲方有权按逾期金额每日3%向乙方收取滞纳金。乙方应于本租赁合同签署同时一次性向甲方支付壹拾伍万元作为押金。租赁期限届满，若乙方不再续租，且无违约行为并依约返还租赁房屋的，甲方应将押金退还乙方。本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……(3)政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。本合同项下租赁期限届满或本合同终止，乙方应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋依约返还给甲方并通过甲方验收。若乙方未能依上述约定期限返还租赁房屋的，则乙方应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲方支付超期占用费，并赔偿甲方由此造成的全部损失。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告向原告支付押金150,000元。2016年12月13日，原告向被告发送《关于要求停止对外签订租赁合同的函》，称，为积极配合市委、市政府确定的城市更新项目——徐家汇体育公园综合改造项目的落实，被告所承租房屋属今后更新改造范围，根据原告安排，现要求被告自即日起针对所承租房屋范围内的任何商家不再新签(续签)租赁合同，若被告接此函后继续对外新签(续签)租赁合同，由此造成的一切不利后果由被告承担。2017年4月13日，被告向原告发出《关于催讨费用函的回复函》，表示被告于2017年4月11日收到原告发出的《关于催讨费用的函》，被告认为被告暂停支付租金的行为系行使不安抗辩权。2017年6月13日，原告向被告发出《关于解除(终止)合同的函》，内容为：根据市委市政府的有关指示精神，上海体育场所在区域将实施改造并建设成为市级公共体育活动聚居区，暂名为“徐家汇体育公园”……为此，相关各方应服从于上海市城市发展大局，所涉租赁商户应切实按时间节点要求配合完成承租房屋的腾退工作。原、被告就承租上海体育场南区XX轴-XX轴一层及上海体育场X号大扶梯下相关房屋签订有3份《租赁合同》，现因被告承租的房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，依要求须在2017年6月30日前完成腾退搬迁。故原告现在正式通知被告，前述《租赁合同》于2017年6月30日(“终止日”)解除并终止，不再继续履行；被告应于终止日前停止营业，并在其后13天内(即2017年7月13日前)完成承租房屋的搬迁、搬离物品、返还租赁房屋、结清租金等相关承租费用。如届时被告承租的房屋内有任何遗留物品，则该等物品视为被告遗弃物，原告有权自行处置。2017年7月11日，原告向被告发出《催款函》，称，原告曾于2017年4月6日向被告发出《关于催讨费用的函》要求被告支付拖欠的房屋租金及水、电、空调能源费等费用，但遭被告无理拒绝。被告的行为已经构成严重违约，故原告已经发函于2017年6月30日提前解除并终止双方所签订的3份《租赁合同》。原告再次要求被告支付拖欠的租金及水、电、空调能源费。2017年7月13日，被告回函称，被告拒绝支付租金及相关费用系行使不安抗辩权，且由于被告依据原告要求自2016年12月开始配合原告进行清退工作，被告亦遭受巨大损失，希望和原告协商解决相关事宜。2017年7月20日，原告向被告发出《关于停水、停电及停止空调能源供应的通知》，称，为“徐家汇体育公园”项目建设所需，原告向被告发出《关于解除(终止)合同的函》后，又曾于2017年7月11日向被告发出《关于限期停止营业的通知》，要求被告及其承租房屋项下全部商户须不迟于2017年7月20日前停止营业；逾期，原告将停止其租赁房屋项下包括水、电、空调在内的配套能源供应。由于被告怠于履行义务，未能在上述《关于限期停止营业的通知》规定的日期前使被告承租房屋项下全部商户停止营业，已严重阻碍“徐家汇体育公园”项目建设进程。鉴此，现原告正式通知被告，原告将于2017年7月24日00：00起停止向被告承租房屋提供包括水、电、空调在内的配套能源供应。2017年9月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《备忘录》一份，约定，因建设“徐家汇体育公园”项目所需，甲方正依政府指令清退所辖区域内承租商户，乙方及其承租房屋列入本次清退范围。为推进上述清退工作，甲、乙双方就相关事项达成共识，并签署备忘录如下：1、甲、乙双方一致同意自2017年6月30日起提前终止(解除)由双方于2010年11月12日及2012年3月30日所签订3房内《租赁合同》；……3、乙方承租房屋项下次承租人清退工作由乙方出面进行，甲方提供配合和协助。乙方应与次承租人就解除转租合同达成解约协议，并依事先经由甲、乙双方认可的解约协议内容(条款)与次承租人完成签约。甲、乙双方应相互配合，以确保乙方及乙方承租房屋内全部商户在甲方规定的时间内完成清退。4、乙方对次承租人清退所涉补偿费用经由甲、乙双方确认后，由乙方依其与次承租人达成解约协议约定在次承租人迁离承租房屋并注销、变更相关证照登记手续后向其支付。上述应由乙方支付予次承租人的补偿费用，由乙方先行向次承租人支付。甲方在收悉乙方每次向次承租人支付补偿费用凭证并审核无误后，由甲方即日依乙方该次向次承租人实际支付补偿费用同额款项垫付于乙方，乙方应开具收款凭证予甲方。甲、乙双方确认，上述甲方所垫付乙方支付予次承租人的补偿费用金额构成并作为甲方给予乙方补偿费用的组成部分，且最终纳入甲方给予乙方补偿费用总额中一并结算。5、根据合同相对性原则，乙方应自行承担其作为转租人于转租合同项下的责任。除本备忘录第四条所述补偿费用外，乙方还应自行与次承租人结清双方在履行转租合同过程中所涉各项费用，包括但不限于乙方以自有资金向次承租人返还超付租金(如有)、押金等，此费用及责任与甲方无涉。另查明，被告自2016年11月1日起暂停向原告支付租金，并实际于2018年4月14日将系争房屋全部返还完毕。庭审中，被告陈述，系争房屋于2017年7月24日起停水停电，且原告在系争房屋外围建起金属围栏，被告实际无法使用系争房屋。原告对于停水停电的事宜不持异议，但否认建立金属围栏，并表示于2017年8月开始陆续恢复水电供应。被告对于水电费及空调能源费仅认可开票金额，即水费5,541.90元、电费190,934.12元、空调费72,000元，就原告主张的其余部分不认可。原告表示开票金额和被告计算的部分一致，其余部分为未开票金额。庭审中，就清退补偿小商户的问题，原、被告明确双方并未就小商户的搬离时间进行明确约定。诉讼过程中,被告要求原告出具损失补偿评估报告，原告坚称由于被告不配合提供相关资料，评估报告并未出具，后经被告申请，本院调取由上海沪港资产评估有限责任公司出具的《因上海东亚体育文化中心有限公司拟提前终止租赁合同涉及的上海点兆投资管理有限公司损失补偿评估咨询报告》，该报告中陈述：本次评估仅根据上海东亚体育文化中心有限公司的委托对上海点兆投资管理有限公司坐落在上海市徐汇区天钥桥路XXX号上海体育场南区XX轴-XX轴一层、XX轴-XX轴一层、X号大扶梯下房屋，面积约为2375平方米的房屋建筑的装修搬迁补偿、机器设备和其他资产的搬迁补偿及员工遣散补偿进行评估，未考虑租期及提前解除租赁合同引起其他方面的影响。诉讼过程中，被告撤回要求原告支付经济补偿款1,060,134元的诉讼请求。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有不动产权证、证明、租赁合同、双方往来函件、备忘录、水电费及能源费的统计表、清退签收表等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同及备忘录系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就本诉部分，现原、被告均确认双方就系争房屋签订的房屋租赁合同已经于2017年6月30日解除，故就原告的该项诉请，本院依法予以支持。因被告自2016年11月起开始拖欠租金，就原告要求被告支付2016年11月至2017年6月30日租金的诉请，本院依法予以支持。就被告主张因不可抗力导致合同解除，但该理由并不构成被告拒绝支付租金的依据，故就被告的该项主张，本院不予采信。就水电费及能源费部分，根据合同约定，被告须于收到水、电、空调能源使用费付款通知单后的10个工作日内支付上述款项，故本院认定就水电费及空调能源费的具体金额应以原告提供的付款通知单为准。就使用费部分，因原告对于被告将系争房屋转租由各小商户经营的事实系明知的，现原、被告明确表示双方在备忘录中并未对清退小商户的时间进行明确约定，且原告自认其于2017年7月24日起开始对系争房屋采取停水、停电及停止空调能源供应的措施，虽然原告称自2017年8月起陆续恢复水电供应，但本院注意到，被告多将系争房屋出租用于经营，且由于原告采取停水、停电等措施，加上系争房屋位于“徐家汇体育公园”项目改造范围内，以上这些因素确实对被告正常使用系争房屋造成一定影响，现原告要求按照日租金1.5倍的标准主张使用费缺乏事实和法律依据，就使用费部分，由本院根据系争房屋实际情况酌情予以确定。就滞纳金部分，本案中原、被告的租赁合同尚在正常履行期限内，合同的解除系因政府指令导致，属于合同中约定的不可抗力。从被告提供的证据看，原告于2016年12月即要求被告停止对外续签、新签租赁合同，在此情形下，被告采取暂停支付租金及水电费的行为，系事出有因。现原告要求被告支付上述费用的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。就反诉部分，因原告同意向被告返还押金，故就被告要原告返还押金的诉请，本院依法予以支持。就被告要求原告支付利息的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，本院难以采信。现被告在本案中撤回要求原告支付经济补偿费的诉请，系自行处分自己的民事权利，于法不悖，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认上海东亚体育文化中心有限公司与上海点兆投资管理有限公司于2010年11月12日签订的租赁合同于2017年6月30日解除；二、上海点兆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年6月30日止的租金1,204,200元、空调能源费72,000元；三、上海点兆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2016年11月1日起至2017年7月31日止的水费5,541.90元、电费190,934.12元；四、上海点兆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2017年7月8日起至2018年4月14日止的使用费468,871.20元；五、驳回上海东亚体育文化中心有限公司的其余诉讼请求；六、上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上海点兆投资管理有限公司押金150,000元；七、驳回上海点兆投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35,432元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担9,930元，上海点兆投资管理有限公司负担25,502元。反诉案件受理费减半收取计1,650元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李嶔操人民陪审员  汤成龙人民陪审员  徐建美二〇二〇年七月二十三日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。