广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30053号原告（反诉被告）：陈广洪，男，1969年6月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：齐卫国，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市桥发新型建筑材料有限公司，住所地广州市番禺区桥南街草河村江滨路二街**。法定代表人：廖壕泰，总经理。委托诉讼代理人：李洁鑫，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁彬，广东骏道律师事务所律师。第三人：杨发枝，男，1966年10月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。陈广洪与广州市桥发新型建筑材料有限公司（以下简称桥发公司）及第三人杨发枝土地租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈广洪及其委托诉讼代理人齐卫国、桥发公司的委托诉讼代理人李洁鑫、李洁彬到庭参加诉讼，第三人杨发枝经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈广洪诉称：我与桥发公司于2019年1月20日签订了《土地租赁合同》，约定我将位于广州市白云区人和镇黄榜岭村的上窝土地（土名）经黄榜岭村有关村委、联合经济合作社、上一手承租人杨发枝同意，转租给被告作生产经营用途使用。当天，我将上窝土地交付给被告使用。桥发公司分别于2019年1月20日、1月21日缴款70500元、511500元，后于2019年4月4日补缴100000元。2019年4月4日，桥发公司经我催告，交付了2月15日-3月14日、3月15日-4月14日的土地租金。因双方间另有经济往来，桥发公司抵扣每月租金20000元，每月各缴交150500元租金。我向桥发公司开具了租金收据，标明收到2月15日-3月14日、3月15日-4月14日的土地租金每月170500元。桥发公司从2019年1月20日起至今占用使用上窝土地，但经我多次催告，被告拖延、拒绝支付2019年4月15日后至今的租金。综上，请求法院判令：1.桥发公司返还租用土地；2.陈广洪没收保证金511500元；3.桥发公司支付拖欠的土地占有使用费750200元（土地占有使用费以每月170500元为基准，自2019年4月16日起计算至交还土地之日止）；4.桥发公司承担本案的诉讼费。桥发公司辩称：陈广洪无权取得涉案土地的承包经营权或使用权。对涉案土地无权处分。首先，杨发枝取得涉案土地是基于与广州市白云区黄榜岭村联合经济合作社签订了上窝土地承包经营合同，涉案土地的流转应按照《中华人民共和国土地承包法》的相关规定严格执行。其次，杨发枝与陈广洪签订的土地租赁合同于2019年2月13日签订，后于陈广洪、我司签订的土地租赁合同，陈广洪非黄榜岭村村集体村民，杨发枝将涉案土地流转给陈广洪，未经发包人同意，因此，杨发枝与陈广洪于2019年2月13日签订的土地租赁合同无效。再次，陈广洪与杨发枝签订土地租赁合同之前，且基于无效的土地租赁行为，将涉案土地出租给桥发公司是无权处分行为。涉案土地为承包经营土地，未经合法程序，不得作非农业用途。陈广洪将涉案土地出租给桥发公司作其他行业使用，违反了法律强制性规定，土地租赁合同无效，不存在解除合同。此外，陈广洪至今未向桥发公司交付土地，因此桥发公司不存在向陈广洪返还租用土地的义务。桥发公司租赁涉案土地的目的是为了开办混凝土搅拌站项目，该项目必须先书面向相关部门进行申请审批，通过评审后才能进行施工，因此陈广洪须先向桥发公司交付合法的土地权属证明，确认土地的四至，桥发公司才能据此办理相关的审批手续，并依照土地的可使用具体面积形成规划图进行报批，之后才可能实地投入使用。但事实上陈广洪自签订租赁合同至今一直未向桥发公司确认出租土地的四至，未提供合法的土地权属证明及租赁凭证。陈广洪既未向桥发公司交付土地，桥发公司也就不存在向陈广洪返还租用土地的义务。综上所述，因双方于2019年1月20日签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效，因此陈广洪无权据此没收保证金511500元。请求驳回陈广洪的全部诉请。桥发公司反诉称：2018年12月初，陈广洪与案外人范满城向我司称位于广州市白云区人和镇黄榜岭上窝处有31000平方米的工业用地可以出租用于建设混凝土搅拌站项目。我司出于信任，于2019年1月20日与陈广洪签订《土地租赁合同》。合同签订后，我司于2019年1月21日支付了三个月押金511500元，于2019年1月20日支付月租金170500元（其中按陈广洪要求，我司向陈广洪支付70500元，向案外人范满城支付100000元），租金支付方式为银行转账。双方签订《土地租赁合同》后，陈广洪未依约向我司交付土地及土地权属证明，导致我司无法按照原定计划申办项目和公司地址迁入。2019年4月初，陈广洪要求我司须再预支付两个月租金，才同意将土地及土地权属证明交付给我司使用。我司迫于无奈为了不耽搁项目的申办于2019年4月4日按照陈广洪的要求支付了4、5月份的租金341000元，陈广洪才向我司交付了《上窝土地承包合同》、《土地租赁合同》。我司收到该两份合同后，发现上窝土地是用途为种植的农用地，且系杨发枝以承包方式于2011年9月1日向广州市白云区人和镇黄榜岭村承包的用于农业种植的田地，根本无法用于开办工业用途的混凝土搅拌站项目。陈广洪隐瞒涉案土地性质和用途，涉案合同无效，导致我司签订合同的目的无法实现，造成巨大损失。现反诉请求判令:1.确认桥发公司与陈广洪于2019年1月20日签订的《土地租赁合同》无效；2.陈广洪返还桥发公司已支付的保证金511500元、租金511500元；3.陈广洪承担缔约过失责任，赔偿桥发公司经济损失200000元。陈广洪辩称：我已于2019年1月份备妥土地并将土地交付给桥发公司。2019年2月份，桥发公司对于该块土地进行了平整，铲除了其上种植的有关树木，作了初步整理。此后自2019年1月份开始，桥发公司就该块土地进行了测量，并向有关政府部门办理了环保审批等手续。桥发公司已实际占有并使用该土地。关于桥发公司主张我没有向其交付权属证明等文件资料，此说法也与事实不符。2019年3、4月份我已向桥发公司提供了有关的土地权属资料以及由本案土地的所有方签订的补充协议，证明本案土地业主同意将该块土地交付给桥发公司进行包括开办搅拌站等其他行业发展用途。由此可见，我依约交付土地，并保证土地权属以及来源的合法性。涉案土地性质为城乡建设用地，完全符合开办搅拌站的其他经济用途，从本案的三个合同关系来看，本案的业主是黄榜岭二社、三社、四社、七社以及黄榜岭村，第一承包人是杨发枝，杨发枝将涉案土地的使用权转租给我，杨发枝并没有退出这块土地的租赁使用，我再转租给桥发公司，并不需要本案业主村民的民主决议。请求驳回桥发公司的反诉请求。第三人杨发枝未述称。经审理查明：2019年1月20日，陈广洪（甲方）与桥发公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定陈广洪将位于上窝土地租赁给桥发公司作生产经营用途使用，土地总面积为31000平方米（具体以测量图为准）；租赁期限自2019年1月15日起至2026年8月31日止；在本租赁合同签订后陈广洪在约定时间内以现状交付土地给桥发公司，签订合同之日桥发公司要交三押一租合同才能生效，合同签订后十日内将土地交付给桥发公司；每月每平方米土地租金5.5元，合计每月租金170500元；桥发公司在每月10号前缴交当月租金，另桥发公司须支付三个月租金等额保证金给陈广洪，该保证金在本合同履行期满且桥发公司无违约情况下无息归还；租赁期内桥发公司如需建设的，桥发公司有权根据实际需求设计建设，陈广洪不能以任何理由进行干预，建设相关费用全部由桥发公司承担，如桥发公司符合法律及政策的有关要求及条件的，陈广洪有义务协助桥发公司办理有关该地块的相关手续（不限于报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由桥发公司承担；在合同期内，如非国家征用原因，而陈广洪单方面中途收回该土地，属于违约，保证金双倍退还给桥发公司；如桥发公司违约，陈广洪有权单方解除本合同，没收保证金等。涉案土地位于广州市白云区人和镇黄榜岭村上窝（土名），面积为31056.54平方米。桥发公司向陈广洪支付了保证金511500元，向陈广洪支付至2019年4月14日的租金共511500元。该511500元租金其中2019年2月15日至同年4月14日的租金支付时间是2019年4月4日。陈广洪陈述于2018年底将涉案土地交付给了桥发公司，但没有书面证据，遂以上述合同载明的2019年1月份作为交付时间。桥发公司否认陈广洪向其交付了涉案土地。陈广洪主张其从杨发枝处承租了涉案土地，提交了其与杨发枝于2019年2月13日签订的《土地租赁合同》，该合同约定租赁期限自2019年4月1日至2026年8月31日，杨发枝需在2019年3月1日以现状方式交付土地给陈广洪，从2019年4月1日起计算土地租金。庭审中，陈广洪陈述杨发枝于2018年年底就向其交付了涉案土地，但对此未提供相应证据佐证。陈广洪还认为桥发公司占有使用涉案土地的依据是桥发公司自2019年至2020年期间曾申请环评，桥发公司于2020年1月17日向广州空港委国土规划和建设局提交《请示报告》，内容为“我司选址位于空港区辖内的人和镇黄榜岭村黄榜岭西路片区，拟设立的投资项目，并已向贵局提交该建设项目的环境评估报告，至今还未收到任何回复，现就该投资项目能否尽快落实推进，恳请贵局给予明确的回复。”2020年5月28日，广州市规划和自然资源局向本院作出穗规划资源协查〔2020〕911号《协助司法查询复函》，载明来文所示地块现行土地利用现状为农用地、建设用地，未办理农转用和征收审批手续，未取得建设用地批准书和通知书。以上事实有《土地租赁合同》、收据、《请示报告》、《协助司法查询复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照上述法律规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，陈广洪与桥发公司签订《土地租赁合同》的主要目的是由桥发公司利用诉争土地建设混凝土搅拌站项目，属非农建设用途，陈广洪与桥发公司签订的《土地租赁合同》违反了上述《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定，该合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈广洪根据无效合同收取的桥发公司缴纳的保证金511500元缺乏合同依据，桥发公司要求陈广洪予以返还该保证金合理合法，本院予以支持。陈广洪主张没收该保证金理据不足，本院不予支持。关于陈广洪是否将涉案土地交付给了桥发公司的问题。陈广洪陈述了两个交付时间，一个是2018年底，一个是2019年1月份，但对上述时间均没有提交土地交接手续予以佐证。陈广洪主张杨发枝于2018年底向其交付了涉案土地后其向桥发公司交付了涉案土地，但从陈广洪与杨发枝签订《土地租赁合同》的时间来看，该合同签订于2019年2月13日，晚于陈广洪与桥发公司签订合同的时间。陈广洪对杨发枝向其交付涉案土地的时间，未提供相关证据证明，且其陈述也明显与《土地租赁合同》中关于杨发枝在2019年3月1日以现状方式交付土地给陈广洪的约定不符。综上，陈广洪现有证据并不足以证实其已向桥发公司交付了涉案土地的事实，故本院对陈广洪要求桥发公司返还涉案土地、支付土地占有使用费的诉请不予支持。桥发公司据此要求陈广洪返还收取的租金（实为土地占有使用费）511500元，本院予以支持。关于桥发公司主张的损失，因桥发公司未提供证据证明该损失，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认陈广洪与广州市桥发新型建筑材料有限公司于2019年1月20日签订的《土地租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，陈广洪向广州市桥发新型建筑材料有限公司返还保证金511500元；三、自本判决生效之日起十日内，陈广洪向广州市桥发新型建筑材料有限公司返还土地占有使用费511500元；四、驳回陈广洪的全部诉讼请求；五、驳回广州市桥发新型建筑材料有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16156元，由陈广洪负担（已交纳）。反诉受理费7903.5元，由广州市桥发新型建筑材料有限公司负担1292.5元，由陈广洪负担6611元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市桥发新型建筑材料有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  李继东人民陪审员  黄丽娥二〇二〇年七月二十四日书 记 员  郑文玲