贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3401号原告：周模珍，女，汉族，1970年12月13日生，住所地贵州省习水县。委托诉讼代理人：李永贵，贵州泰河律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴威元，贵州泰河律师事务所实习律师，特别代理。被告：叶昌其，男，汉族，1973年2月24日生，住所地浙江省平阳县。被告：黄利丹，女，汉族，1976年8月6日生，住所地浙江省平阳县。被告：熊育璐，女，汉族，1983年12月17日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告周模珍诉被告叶昌其、黄利丹、熊育璐房屋买卖居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告周模珍委托诉讼代理人李永贵到庭参加了诉讼。被告叶昌其、黄利丹、熊育璐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周模珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告周模珍与被告叶昌其、贵州天禧田园房地产经纪有限公司（以下简称天禧公司）于2018年4月27日签订《房屋买卖居间合同》；2、判令被告叶昌其退还原告周模珍所交购房款550000元；3、判令被告叶昌其双倍赔偿原告周模珍购房定金100000元；4、判令被告叶昌其、熊育璐共同赔偿原告周模珍已付居间服务费23250元；5、判令被告叶昌其赔偿原告周模珍因房屋溢价造成的经纪损失300000元；6、判令被告黄利丹对被告叶昌其所负上述973250元债务承担清偿责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告叶昌其将其所有的位于贵阳市观山湖区房屋一套出售给原告。2018年4月27日，由天禧公司提供居间服务，原告周模珍、被告叶昌其、天禧公司共同签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定：1、原告周模珍和被告叶昌其通过天禧公司居间撮合出售及购买位于贵阳市观山湖区房屋；2、该房屋成交总价款为930000元，此价格按套计算，包含室内装饰装修和设施以及被告叶昌其自买入房屋后至出售前已产生支付的一切费用；3、原告周模珍应于本合同签订之日向被告叶昌其支付购房定金50000元,届时定金冲抵购房款；4、购房款支付方式为分期付款，原告周模珍于2018年5月4日支付首期购房款（不含定金）550000元,余款330000元在办理产权过户手续时一次性付清；5、被告叶昌其应当在2018年5月4日交付房屋给原告周模珍；6、被告叶昌其保证所出售房屋无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意；7、若被告叶昌其所出售房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的的，原告周模珍有权解除本合同，被告叶昌其除退还原告周模珍所交购房款外，并按照原告周模珍所支付的定金数额双倍赔偿给原告周模珍，同时原告周模珍可追究被告叶昌其给自己造成的一切损失（包含已支付的居间服务费）；8、原告周模珍和被告叶昌其双方保证所提供资料，包括但不限于身份证、房屋权属证明、收入证明、银行及产权管理部门要求提供的其他材料合法、真实、有效。如原告周模珍和被告叶昌其双方任何一方因蓄意隐瞒或故意造假导致的一切后果和违约产生的赔偿责任,由蓄意隐瞒或故意造假方承担；9、被告叶昌其保证已如实陈述该房屋及权属情况、附属设施设备、装饰装修等情况；10、本合同签订之日，原告周模珍付给被告叶昌其第一笔款项时，向天禧公司支付居间服务费10000元，2018年5月5日支付剩余居间服务费13250元；11、天禧公司提供的居间服务内容为对被告叶昌其所出售房屋真实性进行核验，并对售房人背景信息进行基础调查，以及为交易房屋双方提供购房售房信息等。原告周模珍在签订合同当日向被告叶昌其支付了50000元购房定金，同时向天禧公司支付居间服务费10000元。被告叶昌其和天禧公司收款后均向原告出具书面收款凭据。2018年5月4日，原告周模珍向被告叶昌其支付首期购房款550000元,其中450000元原告周模珍通过本人名下贵阳农商银行的个人账户转账支付，另100000元由原告周模珍丈夫陶云兵于当日在中国农业银行贵阳普陀路支行通过其银行卡账户取现后当场交付给被告叶昌其。被告叶昌其收到上述款项后向原告周模珍出具了书面《收条》。2018年5月5日，被告叶昌其将出售房屋、钥匙及相关资料移交给原告周模珍。但是，由于原告收房后一直担心所购房屋有产权纠纷或被告叶昌其因债务纠纷涉诉影响该房屋正常使用，故至今未入住。如今原告周模珍对此担心可能会出现的情况还是在现实中成为事实发生了。2019年4月28日，原告周模珍到贵阳市不动产登记中心查询核实该房屋的产权状态时得知，被告叶昌其因与案外人债务纠纷涉诉，已于2018年4月11日由贵阳市观山湖区人民法院作出裁定，对该房屋进行查封，查封案号为（2018）黔0115执保132、133、134、136、137、138、139、140号。由于该房屋处于司法查封状态,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，该房屋在查封状态下不得转让和买卖。现该房屋因受司法查封限制，不但导致房屋权利存有瑕疵，而且无法按合同约定进行交易是因为被告叶昌其在外有未了结的债务纠纷所致，故被告叶昌其构成违约。本案在签订《房屋买卖居间合同》之前，被告叶昌其和天禧公司就已知晓该房屋被人民法院查封，被告叶昌其和天禧公司明知被查封的房屋无法进行交易，但被告叶昌其和天禧公司均未将此事实真相告知原告周模珍，并且被告叶昌其仍在《房屋买卖居间合同》的第八条作出承诺，保证该房屋无产权纠纷和符合房屋交易标准。同时约定若该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的的，原告周模珍有权解除本合同。因此，上述事实可以证明被告叶昌其和天禧公司故意隐瞒该房屋被查封的事实。正是由于被告叶昌其和天禧公司故意隐瞒该房屋被查封的情况诱骗原告周模珍作出愿意签订上述合同的错误意思表示，购买了法律禁止交易的房屋，其合法权益受到损害。天禧公司在明知房屋被查封的情况下仍提供居间服务违反法律规定存在过错。经查，被告叶昌其与被告黄利丹在婚姻关系存续期间出售夫妻共有房屋，被告叶昌其在《房屋买卖居间合同》中第八条作出承诺，保证出售该房屋已取得了作为产权共有人的被告黄利丹的同意。因此，被告黄利丹应当对被告叶昌其承担的债务负有连带清偿责任。另外，天禧公司已于2019年3月8日经核准注销，被告熊育璐作为注销前的该公司股东，应当承担赔偿原告周模珍已付居间服务费23250元。综上，基于被告叶昌其、黄利丹以及天禧公司的违约和过错行为，原告多次要求其退还所付款项和赔偿损失，但被告叶昌其、黄利丹以及天禧公司均互相推诿、拒绝退赔。为此，原告特向贵院起诉维权，请判如诉求。被告叶昌其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被告黄利丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被告熊育璐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，于2019年7月15日提交答辩状辩称，1、就答辩人诉我方“在签订《房屋买卖居间合同》之前就已知晓该房屋被人民法院查封，并未告知其事实真相，故意隐瞒该房屋被查封的事情”与事实并不相符。我方是在2019年2月19日要通知双方办理产权证时才知晓涉案房屋被查封的;2、我方拒绝与叶昌其共同赔偿原告周模珍已付居间服务费23,250元，合同第八条第一项约定“甲方保证所提供的该房屋权属及相关证明材料的真实、合法、有效、无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意。因甲方出售该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给自己造成的一切损失（包括已支付给丙方的居间服务费）”;3、原告从未提及让我方退赔居间服务费，我方一直积极联系黄利丹与叶昌其来贵阳处理此事，前几天2019年7月12日都还在催促联系黄利丹来贵阳处理此事。经审理查明，2018年4月27日，在天禧公司的居间介绍下，原告周模珍（乙方）与被告叶昌其（甲方）、天禧公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，以930000元的价格通过分期付款方式向被告叶昌其购买位于贵阳市观山湖区房屋（建筑面积92.99平方米）。三方在合同约定：乙方于合同签订之日缴纳购房定金50,000元，甲方于合同签订之日将该房屋相关房屋权证移交给丙方代为保管；乙方在2018年5月4日将首期购房款（不含定金）550,000元支付甲方，余款330,000元于甲方产权证办理下后过户给乙方时，通过资金监管账户支付给甲方，甲方在2018年5月4日将上述房屋交付给乙方；于合同签订之日乙方付给甲方第一笔款时，支付丙方居间服务费10,000元，2018年5月5日支付丙方剩余居间服务费13,250元。三方在合同第二条对房屋情况进行了说明：1、该房屋产权人叶昌其，无共有人，该房未取得产权证，产权人与开发商就该房屋签订了《商品房买卖合同》合同编号为520191-2014-CR-0012，就该房屋暂时未取得产权证书的事实情况，甲乙双方知晓该事，甲乙双方已明知交易风险，且自愿达成本交易：2、该房屋在银行设定抵押，在过户前的房屋贷款由甲方自行支付。第七条第二款中约定了丙方的服务内容：对房源的真实性进行核验，并对售房人背景信息进行基础调查，对购房人资质及征信进行核验，全程配合交易的完成，协议就签订居间购房合同、协议，陪同办理委托公证、协助双方进行房屋交接、办理过户等一切手续。第八条约定“甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意。因甲方出售该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给自己造成的一切损失（包括乙方已支付给丙方的居间服务费）”。上述合同签订当日，原告周模珍向被告叶昌其支付了50,000元购房定金，同时向天禧公司支付居间服务费10,000元。2018年5月4日，原告周模珍向被告叶昌其支付首期购房款550,000元。又向天禧公司的法定代表人即被告熊育璐支付第二笔居间服务费13,200元，被告熊育璐出具了13,250元的收条。2018年5月5日，被告叶昌其将房屋交付给原告周模珍。2019年4月28日，原告在不动产登记中心获知案涉房屋已被查封，原告遂向本院提出诉请如前。另查明，被告叶昌其与黄利丹原系夫妻关系，二人于2018年5月28日登记离婚，双方约定上述房屋归被告黄利丹所有。天禧公司股东为熊育璐及案外人李刚，二人于2018年12月13日签署《全体投资人承诺书》，承诺天禧公司注销登记前的债权债务清算完结，申请注销登记，于2019年3月8日被工商主管部门核准注销登记。又查明，被告叶昌其因涉及其他案件诉讼，其上述房屋于2018年4月11日被本院查封。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖居间合同、收条、承诺书、收款收据、银行流水、汇款凭证、不动产登记信息查询表等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是平等民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告与被告叶昌其在天禧公司的居间介绍下，双方自愿签订《房屋买卖居间合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。原告按约支付购房款，被告叶昌其负有按约交付房屋并将房屋给原告的义务。因案涉房屋在双方签订上述《房屋买卖居间合同》前已被司法查封，原告取得该房屋产权的目的已无法实现。依照《房屋买卖居间合同》第八条约定，原告有权解除合同，被告叶昌其除了退还乙方已支付的购房款外，应当双倍返还原告已支付的定金，并且原告可追究被告叶昌其给自己造成的损失。因此，原告要求解除合同以及被告叶昌其退还其所交的购房款550,000元、双倍返还定金100,000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于已付居间服务费23,250元的赔偿问题，根据合同第八条的规定，原告有权要求被告叶昌其承担其居间服务费的损失，因原告实际支付的居间服务费共计23,200元，故对叶昌其应承担的居间费损失本院仅支持23,200元。关于熊育璐是否应当共同承担居间服务费赔偿责任的问题，因熊育璐系天禧公司的股东之一，系天禧公司注销后其责任的继受主体之一。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，在居间人即天禧公司故意隐瞒与订立合同的重要事实或者提供虚假情况损害原告利益的情况下，原告可要求天禧公司退还已支付的报酬并承担损害赔偿责任。尽管案涉房屋在本案合同签订前就已被查封，依照合同约定其天禧公司作为居间方负有对房源的真实性进行核验、对售房人背景信息进行基础调查的义务，而天禧公司在未履行相应合同义务即未对房屋权利限制情况查实的情况下促成买卖双方签订合同，存在过错，但是原告未举证证实天禧公司恶意隐瞒或者提供虚假情况故意损害其利益，且被告叶昌其对房屋的权利限制情况作出了承诺，若因其存在其他债务纠纷导致合同目的不能实现的，由叶昌其承担赔偿原告损失（含原告支付的居间服务费在内）。原告已据此要求被告叶昌其赔偿其居间费损失，其要求熊育璐与叶昌其共同承担居间服务费的赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋溢价损失300,000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”，原告可以就预期可得利益主张损失赔偿。因原告提交的网络查询记录显示的2019年11月观山湖区房价情况不能证明案涉房屋的市场价值，其主张的预期可得利益损失300,000元证据不足，本院不予支持。关于黄利丹是否应当承担责任的问题，因原告未提交证据证实黄利丹参与了案涉房屋的买卖，原告该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、解除原告周模珍与被告叶昌其、贵州天禧田园房地产经纪有限公司于2018年4月27日签订《房屋买卖居间合同》；二、被告叶昌其于本判决生效之日起五日内退还原告周模珍购房款550,000元；三、被告叶昌其于本判决生效之日起五日内双倍返还原告周模珍购房定金100,000元；四、被告叶昌其于本判决生效之日起五日内赔偿原告周模珍居间服务费损失23,200元。五、驳回原告周模珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,532元（原告已预交），保全费5,000元（原告预交），公告费300元，两项共计18,832元，由原告周模珍负担5,713元，被告叶昌其负担13,119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的可供执行财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  杜华强人民陪审员  胡爱琼二〇二〇年七月三十一日书 记 员  尹明明