文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3986号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：王志华，女，1966年1月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告王志华向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费2 189.67元并支付违约金656.9元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告王志华购买青岛市即墨区**小区**户房屋， 2018年10月1日至2018年12月31日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计2 846.57元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告王志华辩称，王志华是**小区**户房产的业主，房屋建筑面积为275.43平方米。自2018年10月1日起一直没有交纳物业服务费。我有物业费抵扣券可以抵扣8个月的物业服务费，但是物业公司一直不给用，要求用该抵扣券抵扣8个月的物业费。物业服务质量下降的问题，之前给业主泡温泉的浴池现在变成归原告使用。房屋直至2018四五月份一直空置，原告一直拒绝协商物业服务费。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·圣罗尼克小区开发建设单位青岛天昊置业有限公司选聘，为天泰圣罗尼克小区提供前期物业管理服务，双方签订《圣罗尼克前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，洋房基本物业服务费按建筑面积每月每平米1.6元收取，电梯运行费按建筑面积每月每平米0.4元收取；别墅基本物业服务费按建筑面积每月每平米2.65元收取；基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，物业服务企业从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之一的标准支付违约金。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·圣罗尼克小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      **户房屋为别墅，建筑面积275.73平方米。王志华于2013年4月6日签署**小区**户房屋验收单和钥匙领用单。王志华持有青岛天昊置业有限公司出具的“圣罗尼克业主物业费抵用凭证”一张，凭此券可免缴131-1户物业服务费8个月，有效期至2011年12月31日。      截至2018年12月31日，被告欠交2018年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费2 189.67元（275.43平方米×2.65元/月/平方米×3个月）。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司作为**小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告王志华作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      被告主张以持有的物业费抵用券抵扣物业服务费，因该抵用券由开发建设单位青岛天昊置业有限公司出具且抵用券有明确的有效期限，而被告王志华接收案涉房屋的时间已经超过了抵用券的有效期限，故物业费抵用券未能使用的责任不能归咎于原告。庭审中，原告确认对超过有效期限的物业费抵用券，建设单位拒绝支付费用，故对被告的抵扣要求本院不予支持。案涉房屋为别墅，且被告主张的房屋空置期间在2019年四、五月份以前，因原、被告之间没有对该期间别墅空置物业服务费打折的约定，被告要求减收物业服务费缺乏约定及法定依据，本院不予采纳。物业服务是持续的，物业服务的成果也始终处于变化之中且难以量化，被告所反映的物业服务质量下降问题不能认定原告的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，不能作为被告拒交物业服务费的理由。原告要求被告支付2018年10月1日至2018年12月31期间的物业服务费   2 189.67元（275.43平方米×2.65元/月/平方米×3个月）符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，应当承担合同约定的滞纳金，但物业服务存在瑕疵在所难免且被告拒付物业服务费的原因也基于对物业服务瑕疵的异议，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告王志华于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2 189.67元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告王志华负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                          审 判 员   乔  婧                        二0二0年七月二十日                                              书 记 员   于梦娇