苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6512号原告：苏州山江装饰工程有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇五峰石材市场。法定代表人：严念，总经理。委托诉讼代理人：张贤山、谈永生，江苏永德律师事务所律师。被告：苏州南剑化纤有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇工业园**。法定代表人：茹水妹，总经理。被告：茹丽娜，女，1988年2月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上述两被告共同委托诉讼代理人：毕嘉露、康丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告苏州山江装饰工程有限公司（以下简称山江公司）诉被告苏州南剑化纤有限公司（以下简称南剑公司）、茹丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山江公司法定代表人严念及其委托诉讼代理人张贤山、谈永生，被告山江公司、茹丽娜共同委托诉讼代理人毕嘉露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山江公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认其与被告于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月25日解除；2.判决被告退还租金100万元、保证金20万元；3.判决被告赔偿其损失234613元；4.两被告承担本案诉讼费用，并对上述请求承担连带责任。事实与理由：其与被告南剑公司于2019年3月20日签订《厂房租赁合同》，约定被告南剑公司将位于光福镇福利村的厂房出租给其从事石材加工。合同约定租赁期限5年，自2019年5月1日起至2024年5月1日止，第一年租金100万元，每年递增5%，同时需向被告缴纳保证金20万元。2019年3月21日，其按约向被告南剑公司监事被告茹丽娜账户转账交付第1年租金及保证金共计120万元，被告之后也向其交付了部分厂房。2019年3月21日，其投入大量设备尚未正式加工，吴中区光福镇“331”专项整治办公室在检查时发现案涉租赁物存在消防隐患，并以书面告知书的形式责令限期3天完成整改。上述告知书同时送达其与被告。其接到整改通知即与被告提出消防存在安全隐患非其原因造成，应由被告负责整改，被告告知其部分房屋没有产证无法完成消防整改问题。整改期限届满，2019年5月24日，“331”办公室将案涉租赁房屋查封并张贴了封条，导致其无法使用。双方签订的租赁合同系真实意思表示，应当认定合法有效。被告提供的租赁物部分没有产证，且因存在消防隐患无法限期完成整改被查封，导致其不能继续使用，双方签订的租赁合同因客观原因无法继续履行，故请求从查封之日解除双方的租赁协议。由于被告原因致使合同无法继续履行，其基于合同期限前期作出大量投入，由此造成的损失应当被告全额赔偿。被告茹丽娜作为公司监事，合同约定所有款项转账到茹丽娜账户，故两被告存在资产混同，应当对其的所有诉请承担连带责任。审理中，原告于2019年9月4日当庭明确第1项诉讼请求为判令解除其与被告于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同》。被告南剑公司辩称，其系案涉房地产合法所有权人，其按约出租并履行了交付租赁物的义务，原告因市场经营不符消防及环保要求被整改，系原告的违法经营行为导致无法履行租赁合同，现将未转租所产生的损失转嫁给其，故原告诉请没有事实及法律依据，原告也未将房产交还给其。同意解除合同，但是系原告单方解除，应当赔偿其损失，解除合同的时间为2019年9月30日即协商解除的日期。解除之后原告仍应当支付其实际搬离日之前的房屋占有使用费。被告茹丽娜辩称，原告陈述其系公司监事，独立于产权人及被告南剑公司，并没有发生财产混同，故不应作为本案被告。本院经审理认定事实如下：山江公司（承租方、乙方）与南剑公司（出租方、甲方）于2019年3月20日签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于苏州市吴中区光福镇福利村的厂房和办公房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经双方认可确定为厂区内6726平方米场地及地表所有建筑物，租赁物的用途为石材加工；租赁期限为五年，即2019年5月1日起至2024年5月1日止；租金为全年一次性提前付清，前两年即2019年5月1日至2021年5月1日，每年租金为人民币1000000元，乙方第一年租金应于2019年4月1日前向甲方指定账户转账形式支付，乙方另行向甲方缴纳租房保证金人民币200000元，租金及保证金汇入甲方指定的账户（账户62×××04，茹丽娜，宁波银行吴中支行），租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期间应负责租赁物内各项设施的维护、保养，符合各项安全要求，甲方对此有检查监督权；乙方在租赁期间须严格遵守国家各项法律法规以及甲方有关制度，自行做好安全防范工作，由乙方原因产生的一切责任及损失由乙方承担；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；本合同的解除权除有约定外，甲乙方双方均不得解除，如甲乙双方行使解除权，提前解约，须提前3个月书面通知对方；若因政府规划调整或行业政策导向改变，禁止石材加工行业在该地区生产，造成该租赁房产乙方无法继续使用的，乙方可以解除合同，若乙方因自身环保、安监、税务等原因被政府限制，不适用上述条约；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金；本合同终止，乙方的设备归乙方所有，自行处理。上述合同签订后，山江公司法定代表人严念于2019年3月21日向合同约定的茹丽娜账户转账支付一年租金100万元、保证金20万元。南剑公司自2019年3月20日至2019年5月10日期间陆续将案涉租赁房屋交付山江公司使用，山江公司在案涉租赁房屋及场地内安装了行车及切割机。2019年5月21日，苏州市吴中区光福镇“331”专项整治办公室向山江公司出具《“9+1”场所停产停租告知书》一份，主要内容为：根据相关法律法规和有关要求，结合《全市人员密集场所和“九小场所”消防安全综合治理工作方案》(苏府办【2017】121号)相关要求，现将“331”整治范围延伸至小商店、小学校、小医院、小餐馆、小旅馆、小棋牌室、小歌舞厅、小网吧、小美容等“九小场所”及小微企业。“331”工作专班于2019年5月21日对位于你处的经营场所进行监督检查，发现存在下列问题隐患：1.消防管理主体责任必须落实；2.场所用房必须符合安全标准；3.装饰装修必须使用安全材料；4.消防通道、安全出口必须保持通畅。现特此告知：因你经营场所存在上述违法违规行为及火灾隐患，依法应当立即停业撤人，并在3日内完成整改，确保消防安全。对于未按要求停业、撤人和落实整改的，将依法采取断水断电措施，违法建筑也将一律拆除，小餐饮、小歌厅、小美容院在居民住宅楼经营的一律关停，并依法追究相关法律责任。整改完成后需经验收合格方可投入使用。2019年5月26日，光福镇“331”专项整治办公室对案涉房屋中5幢厂房（面积为743.52平米）及案涉租赁房屋的配电箱予以查封，后未解封。2019年6月27日，山江公司委托律师向南剑公司、茹丽娜寄送《律师函》，表示因南剑公司提供的厂房存在消防隐患，不符合“331”专项治理办公室要求，经通知后仍未整改，南剑公司提供的租赁厂房不具有合法产权证明，故厂房于2019年5月24日被查封至今，其租赁房屋目的无法实现，故发函期望能协调解决，请南剑公司收函五个工作日与其联系协调。2019年7月2日，南剑公司、茹丽娜委托律师向山江公司寄送《回函》，表示贵方函件中陈述的事实与其委托人反映的情况不符，南剑公司、茹丽娜已按约履行了合同义务，近期政府介入干涉贵方使用租赁物并要求其委托人予以监督租赁物的使用情况，系贵方违反法律法规所致，故只要贵方遵守国家法律法规，改正违法行为，遵守合同约定即可正常使用房屋。本院于2019年9月27日组织双方至租赁房屋进行勘查，发现案涉租赁房屋内除5幢及5幢南侧厂房内行车未拆除，其余设施设备均已拆除、搬离，双方对此均予以确认，并同意当日完成案涉房屋的交接。山江公司表示，其于2019年9月12日搬迁完毕，厂区内还有部分其遗弃的垃圾未清理，其在三日内清理完毕。南剑公司表示，因山江公司要求对行车价格进行鉴定导致其无法出租，所产生的租金损失其仍向山江公司主张。2020年3月13日，山江公司将案涉租赁房屋中的行车拆除并搬离案涉租赁房屋。山江公司表示，现被拆除的行车尚未出售。另查，案涉租赁房屋所在土地使用权登记于南剑公司名下，案涉租赁房屋包含登记在南剑公司名下取得房屋所有权证的面积为2327.66平米的房屋（包括苏州市吴中区光福镇福利村1幢、4幢、5幢、6幢）以及5幢厂房南侧面积为1600平米的无证房屋。南剑公司系茹丽娜独资的有限责任公司。审理中，光福镇“331”专项整治办公室向本院反映，2019年5月，其发现在光福镇福利村南剑公司名下的厂区内山江公司在进行石材加工，2019年5月21日，其会同相关职能部门及属地村、社区通知山江公司负责人严念至光福镇政府进行约谈，并出具《“9+1”场所停产停租告知书》，要求山江公司三日内搬离，到期山江公司还在生产未搬离，故其会同相关部门于2019年5月26日对生产的厂房和配电箱进行了临时查封，要求山江公司搬离的原因就是停产停租告知书中所列明的第1至第4项问题隐患，关于上述问题的整改，第一，山江公司必须有消防安全制度，确定消防安全管理人和责任人，并建立消防安全生产管理台账；第二，房屋的屋顶和梁柱必须要进行防火涂料处理；第三，房屋内容的梁柱和顶部的装饰装修必须进行防火处理；第四，房屋周边的通道和安全出口必须保持畅通，但上述问题均未整改。审理中，原、被告一致确认被告要求原告支付的自2019年5月1日至2020年3月13日期间的租金及使用费在本案中一并处理。审理中，本院依山江公司申请委托苏州东正资产评估事务所对案涉租赁房屋内5幢厂房及5幢厂房南侧厂房内的行车及相关附属钢结构设施的市场价格进行评估，该事务所于2020年1月21日出具《评估报告》，评估结果为资产评估价值为363334元、拆除后继续使用的价值为266908元、拆除后快速变现的价值为182521元。山江公司为此支付评估费5200元。原、被告双方对于评估金额均无异议。审理中，山江公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.网上电子回单三份，反映杨套生分别于2020年4月12日、同年4月25日、同年5月11日转账支付徐阁才600元、14710元、1500元，合计16810元。2.手机微信记录截图两张，反映2020年3月8日转账支付“徐，修行吊”1000元。3.书证一份，内容为：20000元-17810元氧气、煤气、运费2190元由杨套生现金支付。4.协议书一份，内容为：今有徐阁才为光福工业园南剑化纤内山江装饰工程有限公司拆除行吊5台，其中包括大梁、站柱的承包拆卸，包括氧气、煤气、运费等费用合计贰万元整，拆卸完成后一次性付清。承包人：徐阁才。日期：2020.3.20。5.增值税专用发票两份及设备搬运吊装合同一份，反映山江公司与苏州旺吉起重吊装有限公司（以下简称旺吉公司）于2019年9月8日签订《设备搬运吊装合同》，约定旺吉公司为山江公司提供设备搬运吊装服务，承包项目为将两台大切从光福装车运输、卸车安装，将红外线三台从光福装车运输、卸车安装，将40个立方从光福装车运输、卸车，费用共计33800元，旺吉公司于2019年11月20日向山江公司开具金额为33800元的装卸搬运发票。针对上述证据，山江公司称，证据1-4证明2020年3月11日至2020年3月13日期间，其拆除行车花费2万元，系其公司员工杨套生通过微信转账、银行转账、现金方式支付。证据5证明其于2019年9月委托旺吉公司将其在租赁场地内安装的切割机拆除并运走产生装修搬运费33800元。南剑公司、茹丽娜称，对上述证据真实性无法确认，与本案无关，将案涉装修材料拆除、搬离系山江公司法定义务，相关费用应由山江公司承担。南剑公司、茹丽娜为证明其主张，向本院提供如下证据：1.告知函照片一份，反映南剑公司于2020年3月9日函告山江公司在2020年3月12日前到现场拆除完毕并将堆放在厂房内的拆除物立即搬离。2.厂房租赁合同书一份，反映南剑公司与吴海峰、茅海峰于2020年1月1日签订合同，约定南剑公司将光福镇福利村南剑公司内南侧土地及无证厂房出租给吴海峰、茅海峰，租赁面积约为1600平方米，租赁期限为2020年1月15日至2025年1月15日，免租期为合同签订日至2020年3月1日，前三年年租金为48万元。3.新办项目联办单复印件一份，反映苏州市鼎盛兴金属材料有限公司向光福镇相关部分就经营事宜进行登记。针对上述证据，南剑公司、茹丽娜称，证据1证明其催促山江公司办理案涉租赁房屋，山江公司未予理睬，对扩大损失应承担责任。证据2证明目前其仅将案涉租赁房屋中的无证厂房出租，其余处于空置状态，给其造成闲置损失，直至2020年3月15日其才将该房屋交付，此前给予承租方免租期。证据3证明其就无证厂房出租办理了审批手续，相关部门同意在该厂房内经营，案涉厂房无证与政府管控无因果关系。山江公司称，证据1无异议，因疫情原因导致其找不到工人施工，拖延了迁出时间。证据2、3真实性无法确认，该合同与案涉租赁合同出租范围不一致。上述事实，由原告提供的厂房租赁合同书、银行业务申请书照片、告知书照片、租赁房屋照片、网上电子回单、手机微信记录截图、书证、协议书、发票、吊装合同，被告提供的土地使用权证、房屋所有权证、律师函、厂房租赁合同书、联办单、告知函，以及本院开庭笔录、质证笔录、现场勘查笔录、调查笔录在卷佐证。本院认为，原告山江公司与被告南剑公司签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于合同解除，虽山江公司认为租赁合同书于2019年5月25日解除，但山江公司并未就其主张解除合同通知南剑公司，直至2019年9月4日山江公司当庭提出解除租赁合同书，南剑公司亦表示同意，故本院确认双方所签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月4日解除。关于山江公司主张返还的保证金20万元，在合同解除且山江公司已返还南剑公司案涉租赁房屋的情形下，南剑公司收取山江公司的保证金20万元应予返还。关于山江公司主张返还的租金，鉴于直至2020年3月13日山江公司才将案涉租赁房屋全部返还南剑公司，自双方确认案涉房屋由南剑公司完全交付山江公司之日即2019年5月10日至2020年3月13日期间因租赁房屋未予返还而导致南剑公司产生的租金及使用费损失应当在南剑公司收取山江公司的租金中予以扣除。关于2019年5月10日至2020年3月13日期间的租金及使用费，因吴中区光福镇“331”专项整治中发现案涉租赁房屋内存在消防管理主体责任未落实、场所用房不符合安全标准、装饰装修未使用安全材料以及消防通道、安全出口未保持通畅等问题，从而责令山江公司整改，在山江公司未整改的情形下相关部门查封了部分案涉租赁房屋，从上述致使案涉房屋无法正常使用，从上述导致房屋无法继续承租使用的原因分析，主要在于山江公司在经营过程中未确定消防安全管理人和责任人、建立消防安全生产管理台账、房屋的装饰装修未进行防火处理、房屋周边的道路和安全出口未保持畅通，亦不能排除案涉租赁房屋在建造过程中存在防火措施不到位的因素，本院根据双方合同约定的租金标准，综合考量合同履行中双方的过错情形、合同履行情况等因素，酌情确认山江公司应支付南剑公司2019年5月10日至2020年3月13日期间的租金及使用费591110.8元，该款与南剑公司已收取山江公司的租金100万元折抵后，南剑公司还应返还山江公司租金408889.2元。关于山江公司主张的损失，根据山江公司提供的证据，结合评估报告关于案涉租赁房屋内山江公司所安装行车及相关附属钢结构设施的市场价格，应可确认在合同提前解除的情形下，山江公司产生拆除、搬迁费用及行车差价损失的事实，本院酌情确认山江公司支出拆除、搬迁行车及切割机的费用53800元以及产生拆除行车后导致行车再行出售存在差价损失138619.5元，本院综合考量合同履行中双方的过错情形、合同履行情况等因素，酌情确认南剑公司应赔偿山江公司57725.85元。鉴于案涉租金及保证金系由山江公司直接支付至南剑公司股东茹丽娜个人账户，茹丽娜作为南剑公司唯一股东，但未提供证据证明南剑公司财产独立于其自己的财产，故茹丽娜应当对南剑公司的上述债务承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告苏州山江装饰工程有限公司与被告苏州南剑化纤有限公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月4日解除。二、被告苏州南剑化纤有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州山江装饰工程有限公司租金及保证金人民币608889.2元。三、被告苏州南剑化纤有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州山江装饰工程有限公司人民币57725.85元。四、被告茹丽娜对被告苏州南剑化纤有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元、财产保全费5000元、鉴定费5200元，合计人民币34600元，由原告苏州山江装饰工程有限公司负担18523元，被告苏州南剑化纤有限公司、茹丽娜负担16077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢 丰人民陪审员  郭夏荣人民陪审员  张 琳二〇二〇年七月六日书 记 员  朱吴祺钟晓婷