四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初2195号 原告（案外人）：刘某，男，2014年6月27日出生，汉族，住泸州市江阳区。 法定代理人：钟某（刘某之母），女，1988年7月18日出生，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：简国蓉（刘某之外祖母），女，1968年6月10日出生，汉族，住泸州市江阳区。 被告（申请执行人）：四川宏鑫融资担保有限公司。住所地，四川省泸州市叙永县叙永镇南大街杨武坊大桥西端南侧至新华书店****，统一社会信用代码91510504579601533B。 法定代表人：孙建，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐菲，四川鼎正律师事务所律师。 被告（被执行人）：李云霞，女，1963年8月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告（被执行人）：泸州市鸿品源贸易有限公司。住所地，泸州市龙马潭区鱼塘镇关口（大鹏包装实业有限公司内），统一社会信用代码91510504555768435J。 法定代表人：李云霞。 被告（被执行人）：泸州市龙城房地产开发有限公司。住所地，泸州市龙马潭区红星路********，统一社会信用代码91510504560705551W。 法定代表人：李启明，执行董事。 委托诉讼代理人：董平富，四川融创律师事务所律师。 被告（被执行人）：聂志鹏，男，1990年11月17日出生，汉族，住，住四川省泸州市江阳区/div> 原告刘某与被告四川宏鑫融资担保有限公司、李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭审理，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人简国蓉，被告四川宏鑫融资担保有限公司的委托诉讼代理人徐菲，被告泸州市龙城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董平富到庭参加诉讼。被告李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、聂志鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.解除位于泸州市龙马潭区门市的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，申请人申请执行被执行人追偿权纠纷一案，申请人申请法院查封了位于泸州市龙马潭区门市，但该门市已由刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同且已网签，原告已按约付清了购房款，并已实际取得和控制了上述房产。因此请求对上述房产予以解封。 被告四川宏鑫融资担保有限公司辩称，1.本案泸州市江阳区人民法院作出的（2019）川0502民初4401号民事裁定书是依据法定程序作出，且已进入执行程序，没有违反法律的规定；2.原告的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行；3.我方认为该执行异议系原告和被告泸州市龙城房地产开发有限公司恶意串通所为，企图转移企业抵押资产，属于虚假诉讼。 经审理查明，本院受理原告四川宏鑫融资担保有限公司与被告李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏追偿权纠纷一案后，因原告四川宏鑫融资担保有限公司向申请财产保全，本院审查后于2019年8月13日作出（2019）川0502民初4401号民事裁定书，裁定如下：一、冻结申请人四川宏鑫融资担保有限公司在中国银行股份有限公司泸州分行的银行存款600万元。二、冻结被申请人李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏的银行存款600万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述已经发生法律效力的民事裁定书，本院于2019年8月23日查封了被申请人的相应财产。其中，含泸州市龙城房地产开发有限公司名下位于泸州市龙马潭区门市。该案本院审理，双方于2019年10月24日达成调解协议：1.被告李云霞应偿还原告四川宏鑫融资担保有限公司代偿的借款本息4447261.91元及其利息（利息以4447261.91元为基数，从2019年8月2日起按年利率12.1125%计算，息随本清）；2.被告李云霞应支付原告四川宏鑫融资担保有限公司违约金20万元；3.被告李云霞应支付原告四川宏鑫融资担保有限公司律师代理费117775.00元；4.被告李云霞采用分期还款的方式支付上述第一、二、三项应付款项：于2020年1月30日前支付30万元，于2020年4月30日前支付40万元，于2020年7月30日前支付50万元，之后每隔三个月在第三个月月底前支付50万元，直至付清所有款项为止；5.被告泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏对李云霞的上述第一、二、三项应付款项承担连带清偿责任；6.上述任一期款项被告李云霞、泸州市鸿品源贸易有限公司、泸州市龙城房地产开发有限公司、聂志鹏未按约定支付的，视为所有应付款全部到期，原告四川宏鑫融资担保有限公司有权申请人民法院立即执行全部款项；7.原告四川宏鑫融资担保有限公司对被告李云霞提供的抵押财产（位于泸州市龙马潭区的房产）在折价、拍卖或变卖后所得价款中优先受偿。到期后，因被告未履行还款义务，2020年3月四川宏鑫融资担保有限公司向本院申请执行。2020年4月案外人刘某以案涉房屋在查封前已被本人购买为由，向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。经本院审查，认为案外人刘某其主张所购房屋系门市而非用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当排除执行的规定，于2020年4月30日裁定驳回案外人刘某的异议请求。刘某在法定期限内向本院提起诉讼。 同时查明，刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年4月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明商铺位于泸州市龙马潭区，建筑面积59.33平方米，单价6741.95平方米，房屋总价400000元；购房人于签订合同当日支付全部房款；交房时间为2019年8月30日。合同签订后，原告分别于2019年4月18日转款100000元、4月19日转款140000元、4月23日转款60000元到泸州市龙城房地产开发有限公司账户,4月18日转款50000元、4月19日转款30000元到泸州市龙城房地产开发有限公司财务人员张怀玉个人账户，4月23日原告向张怀玉交付现金20000元。泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年10月17日出具收到400000元的收据，收据上加盖有泸州市龙城房地产开发有限公司财务专用章，收款事由备注为购3-13号门市款（59.33㎡）。同日原告向泸州市龙城房地产开发有限公司缴纳了维修基金3560元【维修基金载明物业地址为13号门市维修基金（二期）】。2019年9月10日泸州市龙城房地产开发有限公司将案涉房屋交付原告刘某，在物业移交单上载明，客户姓名刘某、房号3-1-13号，付款方式一次性、合同面积59.33㎡。2020年4月9日原告刘某和泸州市佳和物业服务有限公司签订《东方俪城业主临时管理公约》，并向泸州市佳和物业服务有限公司缴纳了2019年9月1日-2019年11月共三个月物业费320.38元。 另查明，案涉房屋现登记于泸州市龙城房地产开发有限公司名下，至今未办理网签备案。 上述事实，有原、被告的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、银行借记卡账户历史明细清单、泸州市房屋专项维修基金交款凭证、《东方俪城业主临时管理公约》、物业费收据、（2019）川0502民初4401号民事裁定书、（2020）川0502执异30号执行裁定书等证据在案为证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点在于刘某是否享有足够权益排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，要确认被法院查封的房屋归属，应当从上述四个方面审查。本案中，刘某与泸州市龙城房地产开发有限公司于2019年4月23日在本院查封前签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方真实意思表示，且合法有效，对当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然案涉房屋未办理网签备案登记，但未进行登记系被告泸州市龙城房地产开发有限公司的行为所致，并非原告的过错，且原告已于2019年4月23日前将购房款全部交清，并实际占有房屋，对其享有物权上的期待利益，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，原告刘某请求解除对泸州市龙马潭区门市查封的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 解除对泸州市龙马潭区产的查封。 案件受理费7300元，由被告四川宏鑫融资担保有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  黄 茜 审 判 员  陈 佳 人民陪审员  殷光琴 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  郑 义