河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初2940号原告：何某，女，1984年3月30日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托代理人：周英斌，河北合乾律师事务所律师。被告：河北尚元房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市新华区。法定代表人：牛志成，该公司董事长。委托代理人：张勇，该公司法律顾问。委托代理人：张集彪，该公司职员。原告何某与被告河北尚元房地产开发集团有限公司（以下简称尚元房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告何某及其委托代理人周英斌，被告尚元房地产公司委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2019年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告交纳的购房款277092元及利息23690.18元（自2019年4月29日起至2019年8月19日按年4.75%计算利息），并自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际还清之日止；3.诉讼费等费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2019年签订房屋认购书，约定原告认购被告的新华区柏顺街8号尚宾城（一区）10号办公楼1620号，价款547092元，原告分别于2019年4月10日交款1万元、4月15日交款10.7092万元、4月29日交款16万元（该款项为原告从河北博涵投资管理有限公司借款，原告已偿还8万元）计交款27.7092万元，剩余27万元从中国建设银行贷款支付给被告（原告已偿还从2019年7月至今的本息30479.70元）。2019年6月24日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，同时被告收回房屋认购书。《商品房买卖合同（预售）》约定被告于2019年11月30日前交付该商品房，逾期超过30日的原告有权解除合同，被告应退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息。至今被告没有交房，原告曾多次与被告协商未果，故提起诉讼。被告尚元房地产公司答辩意见：1.我公司不同意解除合同，合同签订后，由于雾霾等因素导致政府要求停工以及今年1月份以来的新冠疫情导致无法交房，非我方违约导致延期，而且，我公司已于2020年5月1日通知客户交房，我们也期望原告可以收房；2.如果法院判定合同解除，原告诉求的金额和利息与约定和法律规定不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。案件事实一、2019年4月，原告认购被告开发的石家庄市新华区柏顺街8号尚宾城（一区）10号办公楼1620号，价款共计547092元。原告于2019年4月10日向被告支付1万元，2019年4月15日向被告支付10.7092万元，2019年4月29日向被告支付16万元（从第三人处借款），2019年7月12日向被告支付27万元（从银行贷款），共计支付547092元。二、原告何某（乙方，借款人）为交纳上述购房款，于2019年4月与河北博涵投资管理有限公司（甲方，出借人）、尚元房地产公司（丙方，担保人）签订《借款合同》，约定甲方（出借人）以无利息借给乙方（原告）首付购房款16万元用以购买上述商品房，借款期限自2019年4月10日至2021年4月9日，共计24个月，上述借款由甲方直接代乙方支付给丙方作为乙方首付购房款的相应部分，上述借款乙方保证分两年期还清，第一期自签订商品房买卖合同之日起一年期满后一周内偿还借款的50%，即8万元，第二期自签订商品房买卖合同之日起两年期满后一周内偿还借款的50%，即8万元，否则，每逾期一日，乙方向甲方支付延付金额的0.1%的违约金。丙方为乙方还款提供连带担保责任，担保期限截止2025年12月31日。2019年6月19日原告何某（借款人）与中国建设银行股份有限公司石家庄分行（被告合作银行，贷款人，以下简称建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定何某向建行贷款27万元用于购买案涉房产，借款期限为120个月，自2019年6月19日至2029年6月19日止，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息3047.97元；贷款支付方式为委托支付，即贷款人一次性将贷款划入借款人指定的河北尚元房地产开发集团有限公司尚宾一区10号办公楼账户。合同签订后，2019年7月12日建行依约向何某发放贷款27万元，建行将此款付至原告指定的被告尚元房地产公司账户，2019年7月15日被告尚元房地产公司向原告出具收款收据，载明收到27万元。2019年8月1日至2020年7月1日原告何某每月偿还银行贷款本息3047.97元。2020年4月9日原告偿还第三人河北博涵投资管理有限公司借款本金8万元。三、2019年6月24日原告何某与被告尚元房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告座落于石家庄市新华区柏顺街8号尚宾城（一区）10号办公楼1620号，预测建筑面积41.64平方米，单价13138.62元/平方米，价款共计547092元，买受人应当于2019年6月23日前支付首期房价款277092元，占全部房价款的50%，余款270000元向河北银行或农业银行或兴业银行或建设银行或中国银行或招商银行或邮政储蓄银行或交通银行或北京银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，如因遵守相关法规政策的变化或因有关政府机构的行为导致出卖人房屋配套设施交付发生逾期的，交付期顺延，出卖人不承担违约责任；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。四、原告提交其与被告方业务人员崔小龙的微信聊天记录，欲证明原告方自2020年4月8日起向被告提出退房要求，但至今没有结果。原告提交其与被告销售主管董远丽的通话录音，证明原告曾于2020年4月向被告发出信函，通知被告解除合同，被告已收到该信函，但明确答复原告只有通过诉讼才能解决。被告质证对原告与崔小龙的微信聊天记录不予认可，因原告未能举证证明崔小龙系被告公司员工；认可董远丽是被告公司销售人员，但原告未提供录音的复制文本，无法核实录音的真实性，且原告提供的上述两份证据与本案没有直接关系。五、2019年4月原、被告签订《协议书》，约定原告以贷款形式购买被告开发的石家庄市新华区“尚宾城一区”10号办公楼1620室，并与被告签署了相关购房协议，原告购买商品房的首付款不足而从河北博涵投资管理有限公司（以下简称第三人）处借款，被告为此提供了担保责任，原告保证按借款合同约定偿还第三人的相关借款，若原、被告双方之间相关购房协议被解除或终止，导致上述以贷款方式购房的购房协议无法履行，原告上述以从第三人处借款形式支付的购房首付款，被告有权直接代原告归还给第三人，原告未偿付第三人全部借款（含违约金等）前，或被告承担了担保责任而替原告偿付了第三人相关借款，则在原告全额偿付被告垫付资金前，被告有权拒绝向原告交付所购商品房，并有权拒绝给原告办理房产证。六、被告主张自2019年7月11日至2020年3月2日期间因大气污染和新冠疫情等原因导致共计停工127天，属于不可抗力，不应承担违约责任，并提供以下证据：1.石家庄市供水公司停水通知，欲证明2019年7月11日至7月13日期间因石家庄城市轨道交通3号线一期工程柏林庄站施工，供水管线改迁，主城区部分区域（包括被告施工区域在内）停水3天；2.石家庄市新华区住房和城区建设局、石家庄市大气污染防治指挥办公室、石家庄市重污染天气应急指挥部办公室、河北省大气污染防治工作领导小组办公室等发布的停工通知，欲证明因大气污染等原因政府启动重污染预警，2019年9月24日至2020年1月23日期间共计要求停工85天；3.2020年1月24日至2020年3月2日因全国范围内突发疫情（公共卫生事件）导致停工39天。原告质证认为停水通知的真实性不确定，且用户可以提前储水，不属于不可抗力；双方签订合同时案涉工程主体已经完工，剩余工程系室内工程，室内施工是否属于通知要求的停工范围无法证实，从被告提供的证据来看，显示的是施工工地土石方作业、电焊、切割、粉刷、混凝土搅拌等户外易产生扬尘的作业，室内施工并非在限制的范围内。另外，被告计算的天数不对，首先原告不认可被告提供的停工证明属于不可抗力，退一步讲，即使被告证据成立也应按74天扣除，而非127天。裁判理由与结果本院认为，原告何某与被告尚元房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，双方均应认真履行各自义务。原告依约向被告支付购房款后，被告应在约定的期限内向原告交付房屋。双方签订的合同约定，被告应在2019年11月30日前向原告交付商品房，如因遵守相关法规政策的变化或因有关政府机构的行为导致出卖人房屋配套设施交付发生逾期的，交付期顺延，出卖人不承担违约责任。本案即使被告的抗辩理由成立，至2020年5月1日具备交付条件时，被告也已逾期。根据双方签订的合同约定，原告享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，被告应向原告返还购房款的本金及利息，剩余购房贷款及向河北博涵投资管理有限公司的借款应由被告分别返还给银行和河北博涵投资管理有限公司。双方均认可原告于2019年4月10日向被告支付1万元，2019年4月15日向被告支付10.7092万元，2019年4月29日向被告支付16万元（从第三人处借款，原告已偿还8万元），2019年7月12日向被告支付27万元（从银行贷款，原告已偿还12期贷款本息共计36575.64元）。因此，被告应返还原告购房款117092元及原告已向第三人支付的8万元、已偿还的银行贷款本息36575.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2019年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何某购房款117092元，并支付利息（自2019年4月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何某已付购房款8万元，并支付利息（自2020年4月9日起至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何某截止到2020年7月1日已付银行贷款本息36575.64元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，减半收取计2906元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并自递交上诉状之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232010905xxxx，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨有凤二〇二〇年七月十五日书记员  刘 磊