湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2543号原告（反诉被告）：党奥，女，1993年11月21日出生，汉族，孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：周玉华，女，1968年4月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。系党奥之母亲。代理权限：特别授权。代为出庭参加诉讼，代为调解等。委托诉讼代理人：彭莉，湖北书院律师事务所律师。代理权限：特别授权。代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代签代收法律文书等。被告（反诉原告）：崔传胜，男，1972年2月28日出生，汉族，孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：倪汉明，孝感市孝南区车站法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。第三人：孝感星河天街商业管理有限公司。住所地：孝感市孝武大道特1号。统一社会信用代码：91420902055410584E。法定代表人：郑荣胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：林龙，该公司员工。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）党奥诉被告（反诉原告）崔传胜、第三人孝感星河天街商业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月24日作出（2018）鄂0902民初3936号民事判决书。被告崔传胜不服一审民事判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉。湖北省孝感市中级人民法院作出（2019）鄂09民终716号民事裁定书，发回重审，本院依法另行组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。审理期间，原告党奥变更了部分诉讼请求。原告党奥的委托诉讼代理人周玉华、彭莉，被告崔传胜及其委托诉讼代理人倪汉明，第三人孝感星河天街商业管理有限公司的委托诉讼代理人林龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党奥向本院提出本诉请求：1、判令被告崔传胜偿还因店铺转让产生的借款14万元；2、判令被告崔传胜偿还原告垫付的物业费13554元；3、判决被告支付逾期付款违约金3800元，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月5日暂计算至2019年8月5日，后期利息计算至付清之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，党奥与孝感星河天街商业管理有限公司签订租赁合同，承租了位于湖北省孝感市孝武大道特1号星河天街购物广场B1栋第二层F2052B号商铺，经营“美加乐”游泳馆，租期自2016年6月1日至2019年5月31日。2018年2月5日，党奥与崔传胜、张安辉、周玉华达成“转让协议”，协议内容是党奥以200000价格将“美加乐”游泳馆转让给崔传胜、张安辉、周玉华，含所有设备设施、会员、经营权等，约定每月付10000元，分20个月付清。崔传胜、张安辉、周玉华三人接管商铺后于2018年2月10日另行签订了“合作经营协议”，合伙经营此商铺。因合伙经营矛盾，2018年3月30日，张安辉退股，5月周玉华退股。鉴于“美加乐”游泳馆实际经营人只有崔传胜一人，且原约定转让费200000元，只付了50000元，下欠150000元未付，党奥与崔传胜经协商后，于2018年5月27日再签订了一份“美加乐游泳馆转让协议”，该协议废除之前所签协议，由党奥还是以200000元价格将“美加乐”游泳馆转让给崔传胜，扣除之前崔传胜、张安辉、周玉华三人合作期间已支付的50000元，还余150000元，以借条的形式立据。借条内容为：“今借到党奥拾伍万人民币，每月还款壹万，十五个月还清，还款从7月5日开始，还完为止。借款人：崔传胜。”2018年7月5日，到崔传胜承诺还款之日，崔传胜各种理由拖延还款，为了让崔传胜没有借口拒绝还款，对于崔传胜提出的一些合理要求，比如要重新注册营业执照，因此需要党奥注销之前执照，要自己重新与星河天街签订租赁合同，因此需要党奥解除之前党奥与星河天街签订的合同，要党奥结清之前的物业费等等，党奥全部予以办理。党奥注销了原来营业执照、税务登记证、与星河天街解除了原租赁合同、结清了物业费。崔传胜可以自行办理营业执照、与星河天街签订新的租赁合同，但是崔传胜还是以各种借口拒绝还款。原告结清物业费时，应星河天街要求结清所有物业费，自2016年6月1日至2018年7月31日止，合计金额57303元。原告认为自被告实际接收店铺之日2018年2月5日起至2018年7月31日期间的物业费，合计金额13554元，应当由被告承担。原告与被告签订转让协议，将店铺转让给被告，被告自2018年2月5日起至今，接管了店铺所有设备资产、会员资源等，原告也履行了相应的合同义务，至于店铺转让后，被告在接管实际控制商铺期间，其是否盈利、与星河天街如何签订租赁合同等等事宜，均系商业风险，与原告无关。对于未付的转让费150000元，被告向原告出具了借条，应当按借条金额和协议约定还款，现被告违反每月5日前向原告支付10000元的协议第二条之约定，特起诉要求被告承担违约责任，一次性偿还借款140000元。被告崔传胜辩称，1、原告具有根本违约行为。原告没有配合商场合同签约，反而把自己与第三人签订的租赁合同解除了，导致第三人要求被告搬离；原告违背双方转让协议中关于甲方把原证照给乙方使用的约定，注销了经营证照。2、原告诉请被告偿还借款的事实不成立。该借款的形成是转让协议期待的债权，并非真实借款。被告（反诉原告）崔传胜向本院提出反诉请求：1、解除原、被告之间的“美加乐游泳馆转让协议”。2、由反诉被告承担因违约造成对反诉原告的损失141525元（包括已付的转让费60000元、会员卡退款42667元，购买物品货物损失38858元）。3、由反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2018年5月27日，崔传胜与党奥签订了“美加乐游泳馆转让协议”，协议约定党奥将位于星河天街F2052B号的店铺面积105平方米游泳馆经营权全部转让给崔传胜经营，转让费200000元，协议还约定了党奥配合商场合同签约，确保崔传胜接管后不受商场无故干扰，党奥把原证照给崔传胜使用；同时还约定崔传胜已付转让费50000元，其余未付款由崔传胜以借条的形式立据给党奥；双方还约定了违约责任以及党奥转让前的债务承担等相关条款。协议签订后，崔传胜先前及之后进货购置了3.8万余元设备货物等用品，用于经营。崔传胜积极履行协议义务，在经营了一个月后，将约定的每月还转让费1万元汇给了党奥指定账户。但是，党奥没有履行约定义务，不仅不配合商场（第三人）与转让后的崔传胜签订租赁合同，反而违反约定与第三人将转让的游泳馆所承租第三人场地的合同子以解除，并且注销了游泳馆的经营证照，造成了崔传胜在受让游泳馆后的第二个月根本无法经营。在党奥与第三人解除了租赁合同后，第三人向崔传胜下达书面通知，强行要求崔传胜撤离游泳馆，清理店铺物资，给崔传胜造成了极大损失。党奥还违反约定，不承担游泳馆转让前的债务，致使游泳馆转让前的会员纷纷上门要求退卡退款，干扰了经营，为此崔传胜被迫导致了退卡退款损失数万元。综上所述，党奥与第三人解除游泳馆租赁场地合同，注销游泳馆经营证照，其行为根本违约，因党奥的违约行为，导致了崔传胜根本无法经营造成的巨大损失，依据我国《合同法》的相关规定，崔传胜特提出反诉，以实现反诉原告之反诉请求。原告（反诉被告）党奥针对反诉辩称，1、我没有违约，与第三人解除合同是我是履行转让合同的必要程序，因为第三人的规定，不能私下转让，转让需获得第三人同意，且同一商户不能存在两份租赁合同，因此崔传胜取得该商铺，党奥需与第三人先解除原租赁合同，再由崔传胜与第三人签订新的租赁合同。同时我在解除与第三人的租赁合同前向第三人提交书面申请，明确提出由崔传胜与第三人洽谈该商铺租赁事宜，第三人公司胡道伦副总经理已签字认可，予以追认。崔传胜未能与第三人签订租赁合同是因为租金没有协商好，且下欠物业费，导致第三人向他发出退场通知，故崔传胜退场是其自己导致的，并非我责任。工商营业执照也是应崔传胜的要求注销。故此违约责任应由崔传胜本人承担。2、返还6万元转让费没有法律依据。3、购买设备和会员退费都是应承担的商业风险，不应由我承担。第三人孝感星河天街商业管理有限公司述称，党奥的答辩意见是事实，党奥与我方准备解除合同后我公司才知道私下转让一事，允许崔传胜重新和我公司签订合同。但是因租金、物业费收取问题没有达成一致，没有签成。2018年7月19日签订解除租赁合同，崔传胜的撤场时间是11月底，因为三个月的物业费没有交，所以要求被告退场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）党奥提交的证据四《转让协议》、证据五崔传胜、张安辉、周玉华的《合作经营协议》、证据六张安辉退股说明，具备真实性、关联性，能客观反映转让情况，依法予以采信。证据七《美加乐游泳馆转让协议》、借条的真实性被告（反诉原告）崔传胜并无异议，与本案具有关联性，对于该证据证明的事实部分予以采信。证据八微信聊天记录与被告崔传胜提供的一致，对其真实性予以采信。证据九《申请书》、《解除合同协议书》，系原告（反诉被告）党奥与第三人签订的解除租赁合同，第三人亦认可，崔传胜对其真实性亦无异议，与本案具有关联性，对其真实性依法予以采信，对其证明目的不予采信。证据十《缴费通知单》、物业费明细、收据，证据十一《税务登记证》、《准予注销登记通知书》，对此真实性依法予以采信。证据十二系店内货物明细表、照片、美加乐婴童spa水育乐园(11、8万元)配置表、《美的中央热水机系统工程合同》、《美的中央空调工程合同》、《消防工程施工合同》、送货单、出库单、收据，因上述证据的真实性无法核实，且原告经营期间购置、安装的货物已作价在转让费中转让给被告（反诉原告）崔传胜，故不予以采信。被告（反诉原告）崔传胜提交的证据三收条、银行电子回单，系被告（反诉原告）崔传胜向原告（反诉被告）支付的部分转让费的事实，依法予以采信。证据四系会员登记表，因其退卡退款记录无法确认其真实性，依法不予采信。证据五的购货单据明细，因该证据系双方签订转让协议前的进货单据，不能证明其证明目的，依法不予采信。证据七《通知》，系第三人孝感星河天街商业管理有限公司向“美加乐水育乐园”发出的通知，具备真实性，关联性、来源合法，本院依法予以采信。证据八系微信聊天记录与党奥提供的一致，对其真实性予以采信。第三人孝感星河天街商业管理有限公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年6月1日，原告（反诉被告）党奥与第三人孝感星河天街商业管理有限公司签订了一份《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》，合同约定，第三人孝感星河天街商业管理有限公司将其位于湖北省孝感市孝武大道特1号星河天街购物广场B1栋第二层F2052B号商铺租赁给原告（反诉被告）党奥经营“美加乐婴童SPA水育乐园”，租赁期限为3年，同时约定未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司同意，不得以任何形式转租、分租、放弃、联营、占用租赁该商铺任何部分，致非本合同当事人在租赁期内取得使用、占用该商铺其中部分；不得将合同项下的权利和义务转让给他人，不得将该商铺与他人承租的商铺进行交换等做了详细的约定。合同签订后，原告（反诉被告）党奥一直经营该商铺。在其经营期间，第三人未收取租金，按每月2259元的标准计收物业费，党奥暂拖欠未交。2018年2月5日，原告（反诉被告）党奥与被告（反诉原告）崔传胜以及其经营合伙人张安辉、周玉华签订了一份《转让协议》，约定，党奥将其经营的该商铺以200000元的价格转让给崔传胜、张安辉、周玉华经营，协议注明党奥与第三人已签订租赁合同，租赁期限至2019年6月1日。党奥负责在三日内协助崔传胜、张安辉、周玉华办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证照的过户手续，转让价款由崔传胜、张安辉、周玉华分期支付给党奥，变更登记完毕之日起的第一个月开始付款，分20个月付清。协议签订后，崔传胜以及经营合伙人张安辉、周玉华承接了该商铺并经营。同年3月30日，崔传胜的经营合伙人张安辉退出了经营，此后周玉华亦退出合伙经营。党奥和崔传胜经协商，遂于2018年5月27日重新签订了一份《美加乐游泳馆转让协议》，协议约定：党奥自愿将位于星河天街F2052B号的店铺，面积为105平方米的游泳馆全部转让给崔传胜经营，总转让费为200000元整，一、党奥责任与义务：1、将所有进货单，进货渠道告诉崔传胜，以及所有设备设施的维修、维护电话号码。2、党奥不以任何理由损坏店子形象，更不准无故在店子闹事。3、党奥微信群主让给崔传胜，以便服务所有新老会员。4、党奥必须配合商家合同签约，确保崔传胜（转）接管后不受商场无故干扰。5、党奥签订转让协议后，定期把党奥原个人用品及由崔传胜认定的附属品（除洗衣机下月拿走外）全部搬走，事后不得以任何借口再拿其他任何东西。6、党奥暂把原证照给崔传胜使用，所有经营权限、安全责任、服务纠纷均由崔传胜承担。二、崔传胜责任与义务：1、崔传胜必须按照转让条款每月5日前向党奥交付10000元整，逾期七天以上视为违约。2、崔传胜除已付转让费50000元外，其余未付款额以借条的形式立据给党奥。3、崔传胜在使用党奥证照期间，承担所有经济纠纷，安全事故等，所造成的民事及刑事责任。三、违约责任:如果党奥违约，崔传胜有权拒付转让本店的所欠款额（出具的借据），如果崔传胜违约，党奥有权终止转让合同，收回门店，并有权追回所有未付借据款额。四、补充说明:本合同未尽事宜，在双方认同后，补充后同样生效，崔传胜不承担党奥以前的所有债务，如果由于党奥未付清原店所有欠款导致本店干扰而造成的损失必须由党奥承担；党奥、张安辉、周玉华、崔传胜签订的转让合同合作协议无效。上述原、被告签订的两份转让协议签订之时均未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司同意。协议签订后，被告（反诉原告）崔传胜向原告（反诉被告）党奥支付转让费50000元，下欠150000元，被告（反诉原告）崔传胜依约以借条的形式向原告（反诉被告）党奥出具了一份借条。借条内容为：“借条，今借到党奥拾伍万人民币（150000元），每月还款壹万，十五个月还清，还款从7月5日开始，还完为止。借款人：崔传胜，2018年5月27日”。崔传胜经营至同年7月5日，党奥向其催要第一笔转让费1万元，因第三人曾催收物业费，崔传胜遂与党奥协商一同找第三人办理转让手续、结清物业费等事务。因协商未果，崔传胜未给付1万元，党奥私下于7月18日向第三人递交申请，要求解除租赁合同，并说明在解除合同后由继任承租的崔传胜与第三人洽谈该商铺的租赁事宜，请求在原租赁合同到期前保障崔传胜在此期间不被第三人通知停业。党奥的该申请由第三人孝感星河天街商业管理有限公司副总经理胡道伦签字同意。7月19日，党奥与第三人签订了《解除合同协议书》，解除了双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》。同日党奥向第三人缴纳并结清该商铺（2016年6月1日至2018年7月31日）物业管理费，其中包含被告（反诉原告）崔传胜经营期间自2018年2月5日起至2018年7月31日的物业管理费13554元。7月30日，崔传胜向党奥母亲周玉华账户支付了10000元。8月30日、8月31日党奥在税务、工商部门注销了其税务登记证和工商营业执照。8月30日，第三人向“美加乐水育乐园”发出通知，以租赁合同已解除为由，通知要求于8月31日之前将店铺物资清理完毕。崔传胜于9月停止营业并退场。后原告（反诉被告）党奥多次找到被告（反诉原告）崔传胜索要尚欠的转让款未果，以致成讼。本院认为，原告（反诉被告）党奥与被告（反诉原告）崔传胜以及案外人张安辉、周玉华签订的《转让协议》、《美加乐游泳馆转让协议》，均系双方真实意思表示，虽在签订上述转让协议时未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司的同意，但协议约定党奥须配合商场合同的签约，党奥在向第三人申请解除租赁合同时对私下转让一事做了说明，第三人亦同意该申请，并在庭审时予以认可，应视为对原、被告之间转让行为的追认，该转让合法有效，双方均应履行合同约定的义务。合同约定党奥的义务为配合商家合同签约，确保崔传胜接管后不受商场无故干扰，且暂把原证照给崔传胜使用。党奥虽向第三人申请保障崔传胜的经营，但是其私下与第三人解除租赁合同、注销税务登记、营业执照的行为，实际上严重干扰了崔传胜的继续经营，直接导致崔传胜被第三人通知退场。第三人述称要求崔传胜退场是因为其拖欠物业费，经查，党奥已结清7月物业费，8月第三人即下达退场通知书，拖欠一说难以信服，不予采纳。党奥未能保障崔传胜继续经营到租赁期满，已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，即崔传胜有权拒付剩余转让费。关于崔传胜向党奥出具的150000元借条，因该借条是基于双方的转让关系产生的，该借款其实质为商铺的转让款。关于党奥垫付的2018年2月至7月的物业费，系崔传胜经营期间产生的费用，应由崔传胜支付。故对于原告（反诉被告）党奥的诉讼请求，本院仅对第二项予以支持。对于被告（反诉原告）崔传胜的反诉请求，其中6万元已经支付的转让费，属于转让后正常经营期间的合理费用，转让协议亦未对此进行约定，故不应返还；其他会员卡退款42667元、购买物品货物损失38858元等无相关证据证明，依法不予采纳。故其反诉请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）崔传胜于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）党奥返还物业费13554元；二、驳回原告（反诉被告）党奥的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）崔传胜的反诉请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3507元，由被告崔传胜负担139元，原告负担3368元；反诉费1566元，由被告（反诉原告）崔传胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  肖成林人民陪审员  徐 波二〇二〇年七月十六日法官助理陈新玲书记员鲁郑文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。