贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5313号 原告：龙霄，男，汉族，1992年5月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈阳萍（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师，执业证号：15205201711012798。 委托诉讼代理人：陈广（一般授权代理），贵州伍尊律师事务所律师，执业证号：15205201610875336。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 原告龙霄与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙霄的委托诉讼代理人陈阳萍，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙霄向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金66801元；2、判决被告为原告办理博泰·水韵天颐第XX号房转移登记的有关文书并交付给原告；3、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计88363元（该违约金以总房款571931元为基数，自2015年12月31日起按日万分之一计算至实际交付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。事实及理由：2014年6月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的博泰·水韵天颐第XX号房，房屋总价款为571931元，原告支付首期房款171931元后，余款400000元以银行按揭支付；被告应当在2014年12月30日前向原告交付房屋，逾期交付房屋的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金；被告承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能按期交付办理商品房转移登记有关文书的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告按约向被告支付了购房款及相关税费，但被告未按时交付房屋，2017年4月17日，被告向原告出具了“违约金计算明细”，被告确认应向原告支付逾期交房违约金66801元，被告承诺在2017年3月10日起开始支付，但至今未支付。另，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未按合同约定按时向原告交付房屋及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为，已构成违约，故被告应按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并支付违约金。综上，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称，原告的诉请超过诉讼时效的部分应不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，逾期交房的违约金为已付购房款的日万分之一，原告诉请以总房款的万分之三计算逾期交房违约金，没有依据。关于逾期办证违约金，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，逾期办证违约金为已付购房款的百分之一，原告主张按日万分之一计算逾期办证违约金于法无据。 本院经审理查明：2014年6月17日，原告龙霄作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＴ-Ａ2-1-1102），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，该房号为XX；建筑面积160.68平方米，套内建筑面积144.08平方米；总价款571931元，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款171931元，余款400000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付全部购房款579370元，并于2013年9月30日向被告交纳办证费31831元。2016年12月30日，被告将涉案房屋交付给原告。 另查明，涉案房屋至今尚未取得所有权初始登记。原告提交的《违约金计算明细》，未加盖被告博泰房开公司印章，也无被告博泰房开公司法定代表人签字。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据,并已经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日前向原告交付涉案商品房，并于2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。而被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日，同时被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应付原告逾期交房违约金为41750.96元（571931元×1/10000×730天=41750.96元），支付时间为实际交房之日起30日内即2017年1月29日。原告于2020年4月22日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，已超过民法总则规定的三年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期交房违约金66801元的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 对于计算违约金的起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的前述约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月30日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，故应从2015年12月31日起开始分别以每一日为单位计算诉讼时效期间。原告于2020年4月22日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年4月22日（原告起诉之日）为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2017年4月22日起之后的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2015年12月31日至2017年4月21日期间的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案商品房的转移登记，故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款571931元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月22日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以采纳。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。 关于原告主张按《违约金计算明细》计算逾期交房违约金的问题。经查，原告提交的《违约金计算明细》未加盖被告博泰房开公司印章，也无被告博泰房开公司法定代表人签字。庭审中，被告对该证据不予认可。因此，不能认定该《违约金计算明细》的真实性，本院不予采信。故对原告的前述主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙霄逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款571931元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月22日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告龙霄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1702元，由原告龙霄负担1015元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  邵烨旭