江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初5266号 原告：周静芬，女，1952年3月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：倪俊青，江苏凯尔富律所事务所律师。 被告：戴叶林，男，1980年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。 被告：王琦，男，1979年11月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。 第三人：倪兴龙，男，1952年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：张杰，男，1985年11月22日出生，汉族，住河南省卫辉市。 原告周静芬与被告戴叶林、王琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序，并通知倪兴龙、张杰作为第三人参加诉讼。本案于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告周静芬及其委托诉讼代理人倪俊青，被戴叶林、王琦及其共同委托诉讼代理人张振华，第三人倪兴龙，第三人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周静芬向本院提起诉讼，请求判令：1、确认被告戴叶林与被告王琦之间就苏州市相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区21幢503室含阁楼、车库(27幢15号)的房屋买卖合同无效，将房屋恢复登记至被告戴叶林名下；2、被告戴叶林协助将诉争房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2006年5月，原告经人介绍认识被告戴叶林的父亲及被告戴叶林。双方签订房屋买卖协议，约定被告戴叶林将其位于苏州市相城区车库以总价32万元的价格出售给原告。原告交付被告戴叶林父亲共计317000元，其中直接付财政局81400元购买房屋款，交付现金及存折共计235600元。经被告戴叶林父亲签字确认，另3000元约定待完成过户手续后支付，且双方约定待可办证时被告戴叶林须无条件协助。时至2019年7月初，原告得知被告戴叶林已经将涉案房屋过户给被告王琦。原告认为被告戴叶林及被告王琦之过户行为存在明显恶意，原告自购买该房开始居住至今，期间被告戴叶林也多次答应配合原告待可办理房产证时配合原告进行办理，无奈两被告以过户行为致使原告无法办理房产证。原告为此诉至法院。 被告戴叶林、王琦共同辩称，首先，原告与被告戴叶林从未订立房屋买卖合同。原告事实上是与被告戴叶林的父亲订立了房屋买卖合同，而被告戴叶林从未委托父亲出卖房屋，原告与被告戴叶林之间不存在房屋买卖合同关系。被告戴叶林的父亲处分被告戴叶林的房屋系无权处分，原告对案涉房屋不存在合法债权，没有提起本案诉请的资格。第二，被告戴叶林的弟弟戴叶**结欠第三人款项。被告戴叶林就该笔借款作出了连带责任的担保。借款到期后，被告戴叶林的弟弟和被告戴叶林均无力还款，于是将属于被告戴叶林的案涉房屋抵债给第三人张杰，而第三人张杰限于购房政策无法登记为房屋所有权人。于是将案涉房屋委托登记在其朋友即被告王琦的名下。被告戴叶林、第三人张杰和被告王琦之间就房屋变动登记的行为合法有效，且已经办理了过户登记，具有物权变动的公示公信效力。据此，请求法庭在查明事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求。另补充一点，至开庭时，被告戴叶林都没有见过原告，也不认识原告，原告自与被告戴叶林的父亲签订房屋买卖合同至今从未联系过被告戴叶林，也未要求办理房屋过户手续，也不符合常理。 第三人倪兴龙述称，其办厂亏了很多钱，就想把房屋卖掉，价格也卖差不多合适，想等赚钱了再买回来。卖房子的事情儿子戴叶林不知道，但因为后来亏本越来越大，其就没敢告诉戴叶林。 第三人张杰述称，被告戴叶林的弟弟戴叶**向第三人张杰借款未还，被告戴叶林为其中部分借款作了担保。因被告戴叶林、戴叶**无法清偿，双方约定以房抵债。因第三人张杰没有购房资格，所以让被告王琦出面作为买受人，将案涉房屋过户至被告王琦名下。第三人张杰是房屋实际所有权人，不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，倪兴龙(甲方)、周静芬（乙方）签订《协议》一份，协议落款为2006年6月31日，载明：“甲乙双方经友好协商，乙方购买甲方位于金澄花园21幢503室、603室（阁楼）及27幢东2自行车库壹只，总价为叁拾贰万元整。今乙方取得住宅后付甲方叁拾壹万柒仟元整（余款叁仟元待取得房产证后支付）。车库阁楼甲方在拆迁时尚未付契税，领证要交契税，甲乙两方共同承担50%。在领房产证时若有事宜要甲方出面，甲方需无条件协助。若有牵涉到所得税之事由甲方承担，办证费由乙方负担”。张建一、张洁、李敖根作为公证人在该协议上签字。倪兴龙又在该协议右上角注明“已收到现金计317000元正”，落款日期为2006年6月1日。协议签订后，周静芬占有使用房屋至今。周静芬称，《协议》上的落款日期系倪兴龙笔误，实际签订日期及收款日期都是2006年5月31日。倪兴龙称记不清楚了。 2008年1月3日，倪兴龙出具领条一份，载明：“今领江巨川现金壹仟元正（1000元）”。2019年2月3日，倪兴龙出具收条一份，载明：“今收江老板现金壹仟元正（1000元）”。江巨川与周静芬为夫妻关系。 又查，根据周静芬提供的金澄公司收款收据显示，金澄公司于2006年5月31日收到21幢503（大户）带阁楼144612.03元，其中抵63258.72元。该收据缴款单位及个人处载明为“戴越林（周静芬）”。 根据周静芬提供的编号为第826号的《拆迁安置房定销合同》显示，该合同甲方（卖方）为苏州市相城区金澄资产经营有限公司（下称金澄公司），买方为戴越林，签订时间为2006年5月31日，约定“乙方购买甲方拆迁安置房坐落位置金澄花园小区21幢503室（大户）带阁楼，自行车库位置27幢东2号。安置房的建筑面积114.09平方米（含公用分摊面积）。实际合同房款总额142672.5元，代收税费1939.53元，总计144612.03元”等。该《拆迁安置房定销合同》抬头的买方处“戴越林”后添加有“（周静芬）”，乙方代表落款处签有“倪兴龙、戴越林”，联系电话处添加有“67202556（周静芬）130××××9263”。倪兴龙、戴叶林确认，因原有家庭所有的老宅拆迁，戴叶林及其弟弟戴叶**各安置一大一小两套房屋，戴叶林的拆迁安置手续由倪兴龙办理。2019年1月，戴叶林、周静芬、陆勇兴（另一套小户的购房人）、倪兴龙为案涉房屋产证办理事宜共同至金澄社区。周静芬提供情况说明一份，该情况说明载明：“现有戴叶林（）金澄花园一期拆迁安置房21幢503/504。合同号：826因原合同姓名错误现改正。特此说明！”，落款处签有“戴叶林、周静芬、倪兴龙”并有相应捺印。周静芬称，因拆迁协议中戴叶林名称错误，办证需要更正名称，所以出具该情况说明。戴叶林对此予以认可。倪兴龙认为签名和捺印不是其本人出具，但认可确实跟着戴叶林、周静芬、陆勇兴去了社区，具体做了哪些事情记不清楚了。 再查，2019年7月11日，戴叶林、王琦签订编号为苏房存相城合同201907110438、201907110450的《苏州市存量房买卖合同》各一份，约定戴叶林将苏州市相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区21幢503室房屋（含阁楼）及27幢车库15出售给王琦，价款分别为100万元、100元，未办理资金托管。2019年7月9日，前述房屋及车库转移登记至王琦名下，单独所有。周静芬、戴叶林确认，该车库15即为《拆迁安置房定销合同》中的车库东2号。 庭审中，依周静芬申请，张建一、李敖根作为证人出庭。张建一陈述：“我和周静芬是同学。我是小区物业的，倪兴龙经常来物业，所以认识了。倪兴龙说他儿子不孝，要为他儿子卖房还债。出于同情，我们帮他介绍。陆勇兴先来物业上和倪兴龙办的卖房手续，过了半个月，周静芬再来物业上和倪兴龙办的卖房手续。陆勇兴买房子办手续的时候，我还问过倪兴龙他儿子同不同意的，倪兴龙说儿子不在苏州，我就要去他打电话给他儿子，他迟疑了一下，还是去物业办公室门口打了。具体内容我没有听见。他回来后就和我说，他儿子听他的，叫我不要担心，说他儿子同意卖掉的。签订合同及支付现金的时候我都在场，合同是我草拟的。陆勇兴支付房款细节我记不清了，也不好乱说，但是我可以肯定倪兴龙确认收到房款的。周静芬签合同和支付房款的时候我是看见的，周静芬给现金的时候我也看见了，留了3000元说办证的时候给”。李敖根陈述：“我是小区物业的，负责维修和管理钥匙。倪兴龙一直过来的，所以我和他认识了。倪兴龙和我说要卖房子给儿子还债，具体哪个儿子没说。他们签合同的时候我在场，合同上我也有签字。我还陪周静芬去了财政局，办手续的时候我不在场。我是看到财政局的收款收据，收掉收据才给的房屋钥匙”。经质证，周静芬认为，李敖根当时没有收回收据，是保存在自己这里的，其余事实基本无异议。戴叶林、王琦认为，证人证言可以证实出售房屋时戴叶林不在场，购买房屋时并未仔细审核房屋权属及相应授权。倪兴龙认可在房屋交易过程中，张建一、李敖根在场，但认为其实际并未打电话给戴叶林，戴叶林并不知道卖房子的事情。 以上事实，由当事人身份信息、《协议》、领条、收条、结婚证、收款收据、水费缴费卡、电费缴费卡、燃气费缴费卡、《拆迁安置房定销合同》、情况说明、《苏州市存量房买卖合同》、权属信息、证人证言、询问笔录及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。 周静芬主张，我同学张建一说倪兴龙要卖房子，介绍我去看房。2006年5月31日，我和倪兴龙见面后，问过他为什么不是自己的房子。倪兴龙说是老房子拆迁的安置房，分给两个儿子每人一套，房子本来就是他的，他有权支配，拆迁协议也是他办的。因为他儿子戴叶林欠了钱，要卖房子还债。我们咨询了财政局，财政局说可以直接办理到我名下的产证，我于是同意购买案涉房屋。倪兴龙和我一起到金澄公司签订的《拆迁安置房定销合同》。我直接支付给财政局81400元，财政局出具收款收据，添加了我的名字，在《拆迁安置房定销合同》上也添加了我的名字、身份证号码和电话，说这样就能够直接办到我的名下。收据上载明的金额应该是包含了原拆迁款项，抵扣后我实际支付81400元。之后，我拿了20万元的存单和35600元的现金，给了倪兴龙，前述合计317000元。再然后，张建一草拟协议，各方签字，倪兴龙还在协议上注明收到31700元。协议上的日期是倪兴龙笔误，实际都是在2006年5月31日同一时间形成的。当日，倪兴龙交付房屋给我，我随即装修入住至今。此后我又分两次各支付倪兴龙房屋尾款合计2000元，倪兴龙出具收据确认，收据载明的江巨川、江老板就是我的丈夫。在办理拆迁合同及卖房的过程中，戴叶林确实不在场，但张建一要求过倪兴龙再去和戴叶林确认卖房子的事情，倪兴龙出去打过电话，回来说戴叶林赶不过来，委托他来办理。我在2014年去社区要求办证，社区不同意直接办到我名下，我没办法，打电话催倪兴龙，倪兴龙一直拖。倪兴龙在2019年1月打电话给我，说可以办理过户了。我、陆勇兴、倪兴龙、戴叶林在2019年1月28日一起至金澄社区，社区说可以代办产证，但因为当日戴叶林没有带他妻子的身份证，所以不能当场办理，戴叶林说自己去房产中心办理。后来社区发现《拆迁安置房定销合同》上戴叶林的名字不对，需要更正才能办产证，合同上也有我的名字，需要我配合，就让我们出具情况说明进行更正。我还在2019年3月10日打过电话给戴叶林，联系过户的事情，当时戴叶林答应协助过户。至2019年7月份，有人过来砸锁，我报警后才知道房子被过户给王琦了。我愿意按照协议在过户后支付尾款1000元，自愿承担过户的所有费用。 戴叶林认为，案涉房屋是拆迁安置房，是拆了我家里的老宅安置的。原来的老宅是家庭财产，包括我父亲倪兴龙、母亲和我兄弟的。安置后我和我兄弟每人一大一小两套，我父母没有安置房屋。我本人确未亲自办理拆迁安置手续，由我父亲倪兴龙办理，对此我是知道的。但我并未委托倪兴龙出售案涉房屋，不知道周静芬购买房屋的事情，对此也不予认可。周静芬购买该房屋时未核实清楚房屋所有权的真实情况，因此，周静芬与倪兴龙的协议是无效的。我2005年结婚后到常熟和妻子一起生活，因为我赌钱欠钱，怕回去再有人叫我赌博，我就一直没有回去。我和我父亲关系不太好，也一直没有联系，直到2019年1月接到我父亲的电话说要我办理案涉房屋过户的事情才回相城。当时我、倪兴龙、周静芬、陆勇兴一起去的社区，这是我第一次见到周静芬、陆勇兴。倪兴龙说房子卖了需要过户，社区人员说《拆迁安置房定销合同》的名字写错了，应该是戴叶林，不更名不能办证。我当时没有吭声，后来就在社区办理了更名手续。我当时没有提出异议是因为当时人多，我就没有说。回去后我和我父亲问了具体情况，还为此和他吵了架。我没有直接和周静芬、陆勇兴表示过不同意卖房，因为我没有他们电话，我只和倪兴龙说过。在2019年之前，周静芬没有和我联系过，之后曾打过电话给我，我表示让她找倪兴龙。案涉房屋产证是我另行去办理的。我手头上没有收款收据，也没有《拆迁安置房定销合同》。就案涉房屋我没有出过钱，我认为《拆迁安置房定销合同》应付差额是以我奶奶房屋的面积抵扣的，不需要再付钱。办证时的维修基金是我缴纳的，大概几千元。因为我弟弟戴叶**欠张杰的钱，我是担保人，没有能力还款，案涉房屋价值和欠款差不多，我就拿房屋抵债。又因为张杰没有购房资格，就按照要求把房屋过户到了王琦名下。戴叶**是持续向张杰借款的，也有陆续还款，到2018年还有630000元左右未归还。戴叶**又想向张杰借款900000元，张杰不同意，要求,提供担保，我就作为担保人对金额为1530000元的借款作担保，承诺拿案涉房屋做抵押，但没有办理抵押手续。2018年10月左右签订过担保协议，但是协议已经撕掉了，提供不出。2018年底签过以房抵债协议，具体内容不记得了，过户后协议就撕掉了，提供不出。在以房抵债时，张杰没有去看过房子，也没有要我出示过权属什么的，因为之前戴叶**有一套房屋是他处理的，所以他相信的。我是没有房屋钥匙的，钥匙在我父亲那里，我卖房子也没有和家里人说。在以房抵债的时候，我也张杰他们说过，我只负责协助过户，交房他们自己去处理。房屋过户后，张杰要我帮他去开门，我说没有钥匙，实在不行就换锁，我没空让他自己去。 被告王琦认为，我不是实际的购房人，只是应张杰要求代持房屋，对于张杰与戴叶林之间的债权债务我不清楚。2019年7月上门，是因为我是登记的产权人，张杰叫我拿着产证一起去看看房子，产证是在张杰那里的。我上去只是去叫了门，然后报警了，我没有砸锁或者开锁。 第三人倪兴龙认为，我是通过物业上周静芬的小姐妹介绍卖房的，以40万元的价格卖的，协议和收条、领条是我写的。具体协议的签订时间我不记得了，当时喝了酒，写了32万元，具体拿到多少钱我不记得了，周静芬是拿存折给我的。原来老房子拆迁获得的安置房，我大儿子戴叶林和小儿子戴叶**各二套，具体案涉房屋是谁的不知道了，他们的拆迁安置手续都是我办理的，签字也是我签的。协议签订后，我拿着拆迁手续拿房，协议签订后就将房屋交付给周静芬了，具体为什么拆迁协议和收款收据上备注有周静芬的名字记不清楚了。周静芬催促过我办证的，我说办证需要钱，等我办好手续再找我拿。我没有告诉戴叶林，我见他怕的，怕他骂我这么便宜卖掉。我和戴叶林不怎么联系的，孙子要看我才回来一次，一年难得见一回。戴叶林这么多年也没有问过我房子的事情。2019年1月，我是和周静芬、陆勇兴、戴叶林去了金澄社区，更名手续是他们办的，我没有签字捺印，去社区是因为周静芬、陆勇兴催我办证，去问问社区能不能办理。 第三人张杰认为，因戴叶林的弟弟戴叶**向我借款，之后未按约归还，戴叶**卖了自己的房屋还款给我，但还差20-30万元未还清。戴叶**又拿他另一套房屋，我帮他找的贷款公司，抵押贷款后他给了我70-80万元，说放我这里。欠我的钱予以抵扣，我和他的债务两清，剩余的款项我陆续按他要求支付给了别人。之后，戴叶**又向我借款，我又陆续借给了他60万元左右，并且把他的房屋挂在中介出售。2018年11、12月左右，戴叶**无法归还房屋抵押贷款，要我帮他借900000元，并且找到他哥哥戴叶林以案涉房屋作担保。我替他向贷款公司清偿了贷款大约89万元，并签订两份协议，分别是买卖合同和借款协议，借款人是戴叶林和戴叶**，约定如果2019年3月不能还清，就拿房子。2019年年初我还为戴叶**向赵勇清偿15万元，戴叶林在卖另一套房屋的时候，让王祥打了15万元给我。因为我没有购房资格，我就让王琦帮忙，将案涉房屋过户到王琦的名下。过户前我没有去看过房子，过户后我就直接上门了，发现房屋有人居住，我以为是租户，就报警了。 本院认为：案涉房屋及车库被一房二卖，是导致本起诉讼产生的原因，本案的焦点在于案涉房屋及车库相应买受人权利保护的优先性。 首先，针对倪兴龙与周静芬就案涉房屋及车库签订的买卖协议。根据当事人陈述，倪兴龙与戴叶林系父子关系，案涉房屋及车库系老宅拆迁所得，老宅原系倪兴龙夫妻及子女的家庭财产，拆迁后安置戴叶林及其弟弟戴叶**各一大一小两套房屋，案涉房屋及车库系戴叶林经安置取得的大户（含车库）。虽然《拆迁安置房定销合同》载明的买方为戴叶林，周静芬在购买案涉房屋及车库时，未要求戴叶林本人签字确认，确实未尽充分审查的义务。但倪兴龙是戴叶林的父亲，案涉房屋及车库原系家庭财产拆迁安置取得，且整个拆迁安置手续是由倪兴龙出面办理，倪兴龙在该《拆迁安置房定销合同》上作为代表签字。在周静芬与倪兴龙的整个房屋买卖过程中，倪兴龙确能提供案涉房屋及车库的《拆迁安置房定销合同》原件，周静芬在倪兴龙陪同下直接向房产公司交纳案涉房屋及车库的相应差额，取得相应收款收据，并在相应合同及收款收据上备注了周静芬的基本信息，倪兴龙在协议签订后持拆迁手续取得了案涉房屋及车库并实际交付周静芬占有使用至今。纵观整个交易过程，周静芬基于此相信倪兴龙对案涉房屋及车库具有处分权利具有合理性。另一方面，戴叶林认可委托父亲倪兴龙办理拆迁手续，应当知道案涉房屋及车库安置取得的情况。戴叶林称因怕别人叫他赌博，所以十多年都未回相城区的说法，与常理不符。即使存在该情形，也并不必然影响其对家庭重大财产的占有及使用情况的关注。而且，按照戴叶林陈述，其与父亲关系不好，却在此后长达十多年的时间里就案涉房屋及车库不闻不问，也不核实该房屋的使用情况，明显不合常理。再退一步说，2019年1月，戴叶林、周静芬、陆勇兴、倪兴龙为办证事宜共同至金澄社区，且因《拆迁安置房定销合同》名称错误需要更名，相应人员为此还向金澄社区出具了情况说明，戴叶林此时也应当明知案涉房屋及车库已经出售的事实，且未当场提出异议，也未主张返还房屋，其行为与其主张对房屋买卖不知情、不同意的抗辩明显相悖。戴叶林在明知案涉房屋及车库已经出售他人且已经实际交付的情况下，仍然将该房屋及车库另行过户给他人，具有主观恶意。 其次，针对戴叶林与王琦就案涉房屋及车库签订的买卖协议。根据当事人陈述，王琦并非实际购买人，是张杰因无购房资质而借名买房。因此，审查戴叶林与王琦之间买卖协议的效力，则需审查戴叶林与张杰主张的以房抵债是否符合法律规定，张杰是否是善意第三人。根据张杰陈述，其与戴叶林在借款同时签订买卖协议，约定如款项不能还清则张杰取得房屋，在借款到期不能归还时即以王琦名义完成房屋过户登记，该行为不符合法律允许的以房抵债情形。张杰、戴叶林针对所主张的债权债务关系均未提供相应证据证明，对于其主张的借款转为购房款的辩解，本院不予采信。同时，张杰如善意购买房屋，必然会就案涉房屋及车库的格局、现状、使用情况进行查看，就房屋何时交付、如何交付等事项在确定交易前与戴叶林进行确认，并要求戴叶林主动履行交房手续，但张杰对此均漠不关心，在未履行上述合理审慎义务的情况下径行以王琦的名义完成房屋的交易过户手续，主观目的明显不纯。 综合上述情况，本院认为，倪兴龙与周静芬就案涉房屋及车库的买卖协议，符合法律规定，应为合法有效。倪兴龙主张房屋价款为40万元，缺乏依据，本院不予采信。张杰就其主张的借款抵房款未能提供充分依据，该情形亦不符合法律允许的以房抵债情形，戴叶林、张杰存在恶意串通损害周静芬的合法权益的行为，故戴叶林与王琦之间的房屋买卖合同应属无效。因此，案涉房屋及车库应恢复登记至戴叶林名下，戴叶林应协助周静芬完成案涉房屋及车库的过户手续，周静芬承担相应费用。周静芬在过户完成后，应将房屋尾款1000元支付戴叶林。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条等规定，判决如下： 一、被告戴叶林与被告王琦之间关于苏州市相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区21幢503室房屋（含阁楼）及27幢车库15的买卖合同无效。 二、被告戴叶林、被告王琦于本判决生效之日起十日内共同至房地产管理部门办理恢复登记手续，将苏州市相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区21幢503室房屋（含阁楼）及27幢车库15恢复登记至被告戴叶林名下。 三、被告戴叶林在恢复登记后十日内协助原告周静芬将苏州市相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区21幢503室房屋（含阁楼）及27幢车库15过户登记至原告周静芬名下，相应费用由原告周静芬负担。原告周静芬于同时支付被告戴叶林房屋余款1000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取为80元，保全费5000元，公告费300元，合计5380元，由被告戴叶林、王琦负担(此款原告自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  吴 宏 人民陪审员  钱建珍 人民陪审员  周云生 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理  唐若娴 书 记 员  陆锦枫