宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终752号 上诉人（原审被告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司。 法定代表人：倪某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：海某，宁夏嘉睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伏某，宁夏嘉睿律师事务所律师（实习）。 被上诉人（原审原告）：罗某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 原审被告：包头市广泽房地产经纪有限公司。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：吉某，北京市京师（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，北京市京师（银川）律师事务所律师。 上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）因与被上诉人罗某、原审被告包头市广泽房地产经纪有限公司（以下简称广泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人龙马公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担15000元服务费的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实理由：一、被上诉人与原审被告广泽公司签订客户服务单并向广泽公司缴纳15000元服务费，是被上诉人自愿行为，且收取服务费的主体为原审被告广泽公司，与上诉人无关。二、被上诉人未足额交纳首付款，违约在先，无权要求上诉人为其办理商品房产权登记备案。三、2020年2月14日银川市信访工作联席会议办公室下发银信联办发【2020】17号《关于“力鼎.永乐天地”项目合同备案办理产权等事宜的通知》，该通知明确类似于涉案房屋的情形均可以在取得项目竣工验收备案手续后直接办理初始登记，完成初始登记后以现售商品房形式进行销售备案，如此既可解决项目办理产权、备案等相关问题，又可有效推进信访问题化解，涉案房屋在上诉人办理项目竣工验收备案手续后可以给被上诉人按商品房备案登记，被上诉人完全可以取得商品房产权证书，上诉人不存在在房屋销售中有欺诈的行为。 被上诉人罗某辩称，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。上诉人、被上诉人因签订《商品房买卖合同》而建立房屋买卖合同法律关系，买卖的房屋应该明确具体，具有独立的结构并且在法律上具备交付的可能性。而上诉人故意隐瞒涉案房屋在规划设计上并不独立存在的事实，与被上诉人签订买卖合同，应认定为欺诈行为。一审判决基于上诉人欺诈被上诉人的事实撤销上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》，上诉人应赔偿被上诉人因此遭受的损失。虽然上诉人一再抗辩服务费并非由其收取，不应该由其返还，但是被上诉人并非要求上诉人返还，而是主张由其赔偿该项损失。尽管该费用并非由其收取，但是被上诉人系因购买涉案房屋而支出，如果不购买该房屋，或者上诉人没有委托原审被告代售房屋，被上诉人也不会支出该笔费用，故而该笔费用是被上诉人实际产生的损失，双方签订的合同被撤销的，上诉人应赔偿被上诉人因购买涉案房屋额外支出的服务费用。综上，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告广泽公司述称，认可一审判决。 罗某向一审法院起诉请求：1.依法撤销原、被告于2018年10月12日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告返还已支付购房款47199元，并按同期人民银行贷款利率计算支付已付购房款自2018年10月12日至实际履行之日的资金占用利息（暂算至2019年4月20日为1068.77元）；3.依法判令被告向原告赔偿服务费损失15000元，以上共计63267.77元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月29日，被告龙马公司与广泽公司签订一份《龙马中央商务广场项目委托销售合同》，龙马公司委托广泽公司就其开发的“龙马中央商务广场3号楼”项目进行销售，并约定：广泽公司负责对销售商铺进行重新分割，商铺主力面积为6-10㎡，龙马公司负责办理分割后商铺的报备或变更手续。2018年10月12日，原告与被告广泽公司签订一份《客户服务单》，约定：由广泽公司为原告提供购房和投资前景规划服务，服务费15000元；原告是否签订房屋买卖合同，广泽公司不承担保证责任，原告不得以未签订或解除房屋买卖合同等理由而要求广泽公司返还服务费。同日，原告罗某（买受人）与被告龙马公司（出卖人）签订了一份《商品房买合同》，约定：原告购买的被告开发的龙马·中央商务广场第3幢4层166号房，该商品房的用途为商业；预测建筑面积共10.58平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8922.31元，买受人于2018年10月12日前向出卖人支付房款47199元，买受人于2019年4月30日前向出卖人支付其余房款47199元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。当日，原告向被告支付了首期购房款47199元。 一审法院认为，原告罗某与被告龙马公司签订《商品房买卖合同》，被告龙马公司将其开发的龙马·中央商务广场3幢4层166号房出售给原告，原告按照合同约定交纳了首期购房款47199元，被告龙马公司至今未为原告办理备案登记及交付房屋。根据双方提交的证据并向相关单位核实，龙马·中央商务广场3幢4层整体备案登记为电影院，不能就原告所购买的面积单独办理房屋产权证书，被告龙马公司在向原告出售该房屋时隐瞒该事实，并在合同中约定房屋交付使用后720个工作日能够办理权属证书，故应认定被告龙马公司在向原告出售房屋时存在欺诈行为，原告有权要求撤销该合同并要求被告龙马公司返回购房款；因被告龙马公司的欺诈行为，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，对原告因购买该房屋而向被告广泽公司支付的服务费15000元，被告龙马公司应向原告赔偿。原告要求被告龙马公司按银行同期贷款利率计算支付已付购房款自2018年10月12日至实际履行之日的资金占用利息，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条规定，判决：一、撤销原告罗某与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于2018年10月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告罗某购房款47199元，并赔偿原告服务费损失15000元；三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。案件受理费1382元，公告费300元，由被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担1382元，被告包头市广泽房地产经纪有限公司负担300元。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：2020年2月14日银川市信访工作联席会议办公室下发银信联办发【2020】17号《关于“力鼎、永乐天地”项目合同备案办理产权等有关事宜的通知》（复印件），证明涉案房屋能够办理商品房备案登记，被上诉人可以实现合同目的，取得产权证，上诉人在商品房销售过程中不存在欺诈行为。涉案龙马公司商务广场三号楼项目正在办理项目竣工验收备案手续，办理后直接办理初始登记，完成初始登记后以现售商品房形式为被上诉人办理销售备案，解决办理产权、备案等相关问题。 被上诉人质证意见：对该证据真实性不能确定，对关联性有异议，该份文件的发文主体并非房地产规划建设或产权办理事项相关的单位，约束范围是有限的。该份通知并未明确说明类似涉案房屋违反规划设计、拆分零售的行为可以在办理竣工手续直接办理备案手续，通知与涉案项目备案手续的办理无关联性。上诉人仅针对原审判决第二项上诉，即使现在涉案房屋可以办理备案及产权登记，并不能推翻一审判决对于上诉人欺诈被上诉人的认定。在涉案合同已被撤销的情形下，上诉人应依法赔偿被上诉的损失。 原审被告质证意见：该证据证明的问题对我公司没有指向，文件是银川市信访工作联席会议办公室下发。 被上诉人、原审被告二审中未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人龙马公司与被上诉人罗某在签订《商品房买卖合同》中是否存在欺诈行为。龙马公司作为出售方，对商品房的真实情况负有告知和说明义务。本案中，龙马公司在与罗某订立合同时，未将龙马·中央商务广场3幢4层整体备案登记为电影院的重要事实告知买受人，该事实足以影响购房人作出是否购房的意思表示及是否订立《商品房买卖合同》，故龙马公司隐瞒真实事实的行为构成欺诈，罗某有权请求撤销合同并要求龙马公司返还购房款、赔偿相应损失。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1382元，由上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年七月二十四日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。