广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初754号 原告：林昭阳，男，1986年2月5日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，该公司员工。 原告林昭阳与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李昆林、朱光任，被告的委托诉讼代理人赵芳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-732）与《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-702）；2.被告退还原告已付购房款661300元并赔偿利息损失158318.33元。事实和理由：2014年4月27日，原告与被告同时签订了《商品房买卖合同》(编号3-2-702)与《商品房买卖合同》（编号3-2-732)，原告购买被告开发销售的中央商务区CBD防城港国际大酒店2单元7层702号房和732号室，702号房购房总金额为291611元，732号房总金额为369689元。签合同后，原告按约定支付了这两套房的全款共计661300元。合同约定房屋交付时间为2016年12月31日，原告多次催促被告交房，被告以种种理由搪塞，直至2019年1月2日，被告向原告发函通知交房时间改为2019年1月6日至2019年1月30日，原告为了能顺利收房，对此没有异议。但当原告到期去接收房屋时发现，被告并没有取得建筑工程竣工验收，没有达到合同约定的交付条件，亦即是说，被告至今并没有向原告正式交付房屋。原告己按约定支付全部房款，而被告却未能按合同约定交付房屋，已构成严重违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2)项约定：“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”自延期修订的交房时间2019年1月6日至今，逾期交房已超360天，原告有权解除合同并要求被告退回所收取的全部购房款并支付利息。 被告辩称，1.被告已在延期修订的2019年1月6日至30日向原告交房，原告接受了被告的交房，合同的主要目的已经实现，合同已经履行完毕，原告不享有法定解除权；2.原、被告双方在合同中第11条约定，如遇特殊情况被告可据实顺延交房时间，第12条约定被告逾期交房超过360日原告方可解除合同，被告交房时未超过360日，原告不享有约定解除权。 本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，被告出具四张《收据》，认可收到原告交付的案涉两套房屋的全部购房款。2015年4月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-702、3-2-732），约定原告购买由被告开发的位于防城港市中央商务区防城港国际大酒店两套房产，分别为：2单元7层702号房,面积是51.34平方米，单价为每平方米5680元，总价款291611元;2单元7层732号房，面积为63.96平方米，单价为5780元，总价款为369689元。合同第九条约定房屋的交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定被告逾期交付的的责任为……（2）逾期超过360日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。合同还对双方的其他的权利义务作了约定。同日，原告与被告签订《之补充协议》，约定只要被告提供“经商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格”即可交付原告使用。2018年12月27日，案涉房屋所涉项目经过施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收合格。 另查明，2019年1月2日，被告通知原告于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理收房手续。2019年1月9日，原告委托广西精一律师事务所向被告寄送《律师函》，告知被告其对变更交房时间为2019年1月6日至2019年1月30日没有异议，但在接收房屋时，原告发现案涉房屋未取得建设工程竣工验收，所交付的房屋存在严重的安全隐患，故案涉房屋尚未达到交付条件，被告已构成违约，现房屋逾期交付已超过360日，原告认为其有权解除合同，表示在该函件送达之日正式解除案涉两份合同，并要求被告退还原告购房款并支付违约金。被告已于2020年1月14日签收该函件。 再查明，2019年8月2日，防城港市住房和城乡建设局出具《信访事项处理意见书》，表明截至2019年7月1日被告并未向其申请竣工验收，其已下发通知责成被告停止交付，要求整改，迅速组织办理竣工，待验收合格后方可交付使用。 本院认为，关于案涉两套房屋是否达到交付条件的问题。依据《中华人民共和国建筑法》第五十二条“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定”、第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”可知，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。原、被告在合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，故原、被告补充协议中对房屋交付条件变更的约定无效。据此，案涉房屋未取得竣工验收备案证明文件，未达到房屋交付的条件。 关于原告主张解除案涉两份合同的问题。被告向原告寄送的《收房通知书》中表示将案涉房屋的交房日期变更为2019年1月6日至2019年1月30日，原告对此无异议，因此双方对案涉房屋的交付日期变更为2019年1月30日前。截至原告向本院起诉前即2020年3月13日，被告未能将符合合同约定及法律规定的房屋交付原告使用的行为，已构成违约，被告逾期交房已超过360日，原告享有合同解除权，故对原告主张解除案涉两份合同的请求，予以支持。 关于原告主张被告退还房款及赔偿损失的问题。因案涉合同已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定及合同中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，对原告请求被告返还已付首付款661300元（291611元＋369689元）的主张予以支持。关于利息的计算方式，双方合同中明确约定为按照中国人民银行同期同类贷款利率从原告付款之日计算，故被告应支付的利息采用分段计算的方式：以661300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年3月25日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，判决如下： 解除原告林昭阳与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-702、3-2-732）； 被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告林昭阳购房款661300元并支付利息（利息的计算方式：以661300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年3月25日起计至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11996.18元，减半收取计5998.09元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11996.18元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 彭小山 书 记 员 何俊龙