辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0727民初481号原告：褚某甲，男，1994年5月5日出生，满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：褚奇全（系原告之父），男，1970年3月26日出生，满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：刘某，辽宁秋铭律师事务所律师。被告：锦州鸿亿房地产开发有限公司，住所地义县迎宾路阳光花苑门市。法定代表人：孙某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，辽宁吉伟律师事务所律师。被告：黄某，男，1971年3月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。被告：孙某，男，1974年5月10日出生，汉族，农民，住义县。原告褚某某诉被告锦州鸿亿房地产开发有限公司、黄某、孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告褚某甲的委托诉讼代理人褚某乙、刘某、被告锦州鸿亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某、被告孙某到庭参加诉讼，被告黄军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告褚某甲,向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的商品房买卖合同；2.判令三被告连带返还原告购楼款14.3万元，并从2013年3月4日起给付利息至购房款给付之日止（利息按照银行贷款利息计算）；3.判令三被告赔偿原告经济损失3414元，4.由三被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年3月，原告经被告2、3手购买被告1开发的义县君御华庭小区1号楼3单元5楼东户的楼房。此房是被告2、3抵账工程款的楼房，经三被告协商后卖予原告，原告依约定到被告1处办理了购房手续，并与被告1签订了购房协议，原告支付了全部购楼款227248元，此后被告1将楼房交付于原告，随后原告对该楼房进行装修，开发商承诺2014年办理房产手续，可是没等到办理房照，却接到义县人民法院（2015)义民执字第00661-1号执行裁定书，将原告购买的楼房查封，原告提出执行异议，异议被驳回。其后，原告找到被告2和被告3,二被告同意将购楼款返还于原告，后来被告2分三次共转给原告人民币7万元，后便杳无音讯。再次找三被告便无人管此事加之种种推脱。原告当初购楼是被告2和3的抵债楼房，同时原告又与被告1签订了购房协议也缴纳了楼款，但原告的楼房却被他人执行，买卖合同无法实现当初取得楼房的目的，并以实际解除了买卖合同。故诉至法院，请求依法判决。被告锦州鸿亿房地产开发有限公司辩称，本案争议的房屋是鸿亿公司抵顶给浙江八达建设集团有限公司的房屋中的一户，原告在被告2、3处购买顶账房时鸿亿公司不知晓，鸿亿公司只是按照与八达建设公司签订的顶账协议协助原告办理了相关的手续，鸿亿公司并非实际房屋产权人，因该房屋未与八达建设公司办理更名过户手续，鸿亿公司是名义上的产权人，办理相关手续时鸿亿公司并未实际收到原告的购房款，因此原告要求鸿亿公司返还相应的购房款没有相应的事实和依据，所以要求法院驳回对鸿亿公司的诉讼。鸿亿公司与原告不存在真正买卖合同关系，签订该份合同就是为了房屋登记时使用，现客观情况该房屋无法登记在原告名下，该合同无法继续履行，同意解除。被告黄某未作答辩。被告孙某辩称，因为被告孙某认识黄某，知道黄某有抵账工程款的房屋要出售，原告是通过被告孙某妹夫找被告说想买房子，被告孙某只是介绍人。当时讲好房屋价款是21.5万元，被告孙某又找了黄某，最后又便宜了2000元，原告将21.3万元购房款直接交到了君御华庭项目部的财务，当时给了一张收据，但是因为马上是春节，黄某说年后给开合同，后来被告孙某帮着原告换的鸿亿开发公司出具的购房合同和购房款收款收据。房屋有抵押的情况被告孙某并不知情，后来黄某让一个叫唐某的人给被告孙某账户汇款5万元退还原告购房款，被告孙某也都转交给了原告，还有一笔2万元，是黄某让人直接给原告转账的，转到了原告家人卡上。原告褚某甲围绕其诉讼请求提交了商品房买卖合同、收款收据、银行交易明细、收条、微信转账截图、本院（2017）辽0727执异5号执行裁定书，被告锦州鸿亿房地产开发有限公司提交了本院（2014）义民一初字第01502号民事判决书、（2017）辽0727执恢37号之六执行裁定书，上述证据经当庭质证和本院审查，予以采信。本院经审理认定事实如下:被告锦州鸿亿房地产开发有限公司是义县君御华庭小区的建设单位，案外人浙江八达建设集团有限公司是施工单位，被告黄军是浙江八达建设集团有限公司义县君御华庭项目部的施工负责人，被告孙凯曾在义县君御华庭项目施工，其与被告黄军相熟，原告褚佳霖与被告孙凯是亲友关系。2013年春节前夕，原告通过被告孙凯得知被告黄军有义县君御华庭小区抵账房屋出售，故请托被告孙凯帮助其购买房屋，原告将购房款人民币21.3万元交到义县君御华庭项目部的财务，欲购买被告锦州鸿亿房地产开发有限公司开发建设的坐落于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户的楼房。2013年3月4日，被告孙凯协助原告取得了被告锦州鸿亿房地产开发有限公司出具的义县君御华庭1号楼3单元5楼东户楼房的商品房买卖合同及购房款收款收据。2013年8月19日，原告在物业办理了入住手续，交纳了物业费、取暖费、水费、电费等相关费用共计人民币3414元。2012年8月31日，本案被告锦州鸿亿房地产开发有限公司、黄军与案外人锦州银丰典当有限公司签订一份典当合同，当金为人民币650万元，当物为义县君御华庭1号楼的48套房屋，48套房屋中包括本案诉争的房屋，并且已办理了抵押登记。后来双方因履行合同发生争议，锦州银丰典当有限公司将锦州鸿亿房地产开发有限公司、黄军诉至本院，经一、二审法院作出判决后，锦州银丰典当有限公司向本院申请执行，本院于2016年11月15日查封了包括本案诉争房屋在内的锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼19户楼房，本院于2018年5月10日作出（2017）辽0727执恢37号之六执行裁定书，裁定如下：将被执行人锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户作价193680元，交付申请执行人锦州银丰典当有限公司抵偿执行款人民币168680元；被执行人锦州鸿亿房地产开发有限公司名下位于义县君御华庭1号楼3单元5楼东户住宅楼所有权自交付时起转移给申请执行人锦州银丰典当有限公司所有；申请执行人锦州银丰典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。另查明，2018年7月8日，经被告孙某给付原告父亲褚某乙购房款3万元；2018年9月24日，被告孙某给原告微信转账购房款2万元；2018年12月11日，原告家属张依收到户名为黄乙的汇款2万元。被告孙凯称其交付原告的5万元，是被告黄军让其转交给原告的退房款，原告家属张依收到的汇款2万元也是黄军让人汇给原告的退房款。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告购买诉争楼房之时，该楼房的产权人是被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，原告虽未将购房款直接交付给被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，但被告锦州鸿亿房地产开发有限公司与原告签订了商品房买卖合同，且向原告开具了购房款收款收据，即可证实双方已达成商品房买卖合同、被告锦州鸿亿房地产开发有限公司对原告交付购房款的事实予以认可。被告锦州鸿亿房地产开发有限公司虽抗辩称该楼房已抵顶工程款给案外人浙江八达建设集团有限公司，但当时并未实际办理过户登记，在当时该楼房的产权人是被告锦州鸿亿房地产开发有限公司，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告锦州鸿亿房地产开发有限公司在将诉争楼房出售给原告之前已将该楼房抵押给锦州银丰典当有限公司，并办理抵押登记，且该楼房现已通过执行程序抵偿给申请执行人锦州银丰典当有限公司。原告与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已无法履行，故对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。合同解除，是由于被告锦州鸿亿房地产开发有限公司的违约行为所致，故对原告已交付的购房款，被告锦州鸿亿房地产开发有限公司应承担返还义务，并支付相应的利息损失。关于原告要求赔偿损失的诉求，其主张的损失是其在办理入住手续时向物业公司交纳的取暖费、水费、电费等费用，而其所交纳的这些费用均属日常生活费用的支出，从其办理入住手续到该楼房被抵偿给申请执行人也历时五年之久，所交纳的费用原告是使用人，原告未因此遭受损失，故对原告此项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告黄军、孙凯连带返还购房款的诉求，因二被告黄军、孙凯与原告之间不存在房屋买卖合同关系，故原告的此项诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告褚某甲与被告锦州鸿亿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告锦州鸿亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币14.3万元及利息（利息以14.3万元为基数，自2018年12月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告褚某甲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，由被告锦州鸿亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张晶晶审 判 员  杨春丽人民陪审员  刘香云二〇二〇年七月二十四日书 记 员  甄 妍