福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3901号 原告（反诉被告）：陈甘菖，男，汉族，1961年10月14日，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢端门，福建光榕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张洁，福建光榕律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：吴生金，男，汉族，1942年12月23日，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：黄碧英，女，汉族，1945年9月25日，住福建省福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：林天敏，福建凯旭律师事务所执业律师。 原告陈甘菖与被告吴生金、黄碧英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，被告吴生金、黄碧英提起反诉，本院依法受理反诉后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本、反诉合并适用普通程序，由审判员独任审理。原告陈甘菖的委托诉讼代理人谢端门、张洁，被告吴生金、黄碧英的共同委托诉讼代理人林天敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈甘菖向本院提出诉讼请求：1.确认陈甘菖与吴生金、黄碧英于2016年2月2日签订的《房产交易合同》合法有效；2.判令吴生金、黄碧英继续履行《房产交易合同》；3.判令吴生金、黄碧英协助陈甘菖办理福州市鼓楼区房产的过户手续；4.判令吴生金、黄碧英承担诉讼费、保全费。 在诉讼过程中，陈甘菖增加一项诉讼请求：判令吴生金、黄碧英向陈甘菖支付滞纳金，自2020年4月28日起计算至吴生金、黄碧英实际支付之日止（按照案涉房屋成交价105万元的日万分之五计算，暂计至2020年5月6日滞纳金为4725元。） 事实和理由：2016年2月2日，陈甘菖（乙方）与吴生金（甲方）、黄碧英（产权人配偶）签订一份《房产交易合同》，其中约定：“房屋坐落：甲方房产坐落于福州市鼓楼区房产。甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为人民币（大写）：壹佰零伍万元整（￥1050000.00）。未按协议的约定履行义务的，视为违约。乙方知悉上述房产属拆迁安置所得且该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》尚未能办理，并同意待上述房产《房屋所有权证》办出后继续进行本次交易。甲、乙双方约定，在相关部门可办理《房屋所有权证》的壹拾个工作日内，甲方须前往办理《房屋所有权证》的收件受理手续。在领取到甲方名下的《房屋所有权证》后壹拾个工作日内，甲乙双方须前往办理乙方名下的《房屋所有权证》收件手续。甲乙双方任何一方不按约定时限办理房屋所有权证，违约方需承担成交价日万分之伍的滞纳金。本协议签订后，甲方及配偶即放弃对该套房产的一切权利，包括买卖、赠送、作价入股、抵押等，也不得作为遗产来遗赠子女或其他人员和团体，不得对乙方处置该套房产的任何举动进行干涉，同时，乙方即取得对上述房屋的占有、使用、收益、处置权等。无论上述房产的房价是否上涨还是下跌，甲乙双方都按照本协议约定的成交价继续履行合同。甲、乙双方约定：签订本合同，乙方自愿直接支付定金人民币贰拾万元整（￥200000.00）及部分房款人民币叁拾万元整（￥300000.00）共计人民币伍拾万元整（￥500000.00）给甲方，甲方出具收条。甲方已告知上述房产存在租赁关系，甲方已告知租期与租金，乙方同意延续原租赁合同。待办理上述房产交接手续时，甲方须协助乙方与原承租方办妥租赁转移手续。甲乙双方均同意并将办理该房产产权相关资料原件（包括但不限于拆迁协议、拆迁户回迁安置决算单等）交于交易服务方保管。乙方须在2016年3月20日之内将部分房款人民币贰拾万元整（￥200000.00）支付给甲方，甲方出具收条。甲、乙双方约定，待办理完毕上述房产产权过户收件当日，乙方将部分房款人民币叁拾肆万伍仟元整（￥345000.00）打入指定银行账户中与甲方办理资金监管手续。待乙方领取其名下《房屋所有权证》当日内乙方须将冻结的房款解冻并支付给甲方。甲方同意预留办理该房产《国有土地使用证》的土地保证金人民币伍仟元整（￥5000.00）（剩余房款）在乙方处保管，待办理完毕乙方名下《国有土地使用证》收件手续当日，乙方将该土地保证金支付给甲方，甲方出具收条。” 从2016年2月2日起至今，陈甘菖已按照合同约定的时间陆续向吴生金、黄碧英支付定金及购房款共计86万元，陈甘菖已积极履行自身的付款义务。双方交付该房屋之日起至今，该房屋也一直处于陈甘菖的管理之中，现该房屋已具备办理产权证的条件，可吴生金、黄碧英认为现在房价上涨，拒绝配合陈甘菖办理房屋过户手续。根据《房产交易合同》第九条补充条款第3点的约定：“乙方知悉上述房产属拆迁安置所得且该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》尚未能办理，并同意待上述房产《房屋所有权证》办出后继续进行本次交易。甲、乙双方约定，在相关部门可办理《房屋所有权证》的壹拾个工作日内，甲方须前往办理《房屋所有权证》的收件受理手续。在领取到甲方名下的《房屋所有权证》后壹拾个工作日内，甲乙双方须前往办理乙方名下的《房屋所有权证》收件手续。甲乙双方任何一方不按约定时限办理房屋所有权证，违约方需承担成交价日万分之伍的滞纳金”，吴生金、黄碧英已于2020年4月17日领取到房屋所有权证，但吴生金、黄碧英并未在2020年4月28日前配合完成案涉房屋的过户手续，吴生金、黄碧英理应从2020年4月28日起向陈甘菖支付滞纳金。 吴生金、黄碧英共同辩称，2016年2月2日，双方在《房产交易合同》中约定诉争房屋的总价105万元。陈甘菖应于合同签订当日支付20万元定金和30万元购房款，并于2016年3月20日之内再支付20万元购房款。另，34.5万元待产权过户收件当日支付至双方监管账户，剩余0.5万元待土地证办至陈甘菖名下后再行支付。合同签订后，陈甘菖通过银行转账支付了20万元定金和30万元购房款。2016年3月15日，陈甘菖通过银行向吴生金转款23万元。4月18日，陈甘菖又向吴生金儿子吴景华账户转款10万元，同日，陈甘菖要求其向陈甘菖出具《借条》，确定上述33万元转款中的14万元为借款本金，并约定利息5000元。2020年4月9日，因办理产权证，陈甘菖自愿在后续应付的34.5万元款项中先支付2万元用于办理诉争房产产权证需缴付的税费。本案诉争合同签订后，其按约定将诉争房屋转由陈甘菖对外出租，每月租金收益为2800元/月，至今已历51个月，计收益142800元。长期以来，其错误地相信陈甘菖已经支付合同约定的70万元购房款，但实质上陈甘菖一直在欺骗其，因该《借条》和《收条》都只是孤证，一直是由陈甘菖所持有，到此次陈甘菖起诉，其才发现，陈甘菖所支付的33万元款项中，扣除其中的14万元借款，陈甘菖实际只支付购房款19万元，很显然，陈甘菖并没有按合同约定支付20万元的购房款，而且这14万元款项不但需支付5000元的利息，更要在后续购房款中给予扣除（即陈甘菖不但要其出具14万《借条》，更让其出具收讫20万元购房款的《收条》），因此，购房总价款就凭白无故被陈甘菖侵吞了2万元。陈甘菖以房产交易介入借贷关系，不但让卖房人向买房人借款来买自己的房子，更将借款充抵购房款，还要计算利息，可谓利欲熏心，且利用老人昏聩糊涂，意图克扣侵吞2万元售房款，此行为本身具有明确的欺诈性，更具主观恶意。如上所请，仅按合同约定，陈甘菖已经毁约在先，构成根本违约，为此，其也已依法向法院提起反诉。 吴生金、黄碧英向本院提出反诉诉讼请求：1.解除陈甘菖与吴生金、黄碧英于2016年2月2日签订的《房产交易合同》；2.判令陈甘菖支付违约金70万元；3.判令陈甘菖返还2016年3月至2020年5月合计51个月诉争房屋出租收益142800元；4.判令陈甘菖立即清场退还诉争房屋；5.判决反诉诉讼费用由陈甘菖承担。 事实和理由：2016年2月2日，陈甘菖与吴生金、黄碧英签订《房产交易合同》，合同约定，诉争房屋总价105万元。陈甘菖应于合同签订当日支付20万元定金和30万元购房款，并应于2016年3月20日之内再支付20万元购房款。另34.5万元待产权过户收件当日支付至双方监管账户，剩余0.5万元待土地证办至陈甘菖名下后再行支付。合同签订后，陈甘菖通过银行转账支付了20万元定金和30万元购房款，2016年3月15日陈甘菖通过银行向吴生金转款23万元。4月18日，又向吴生金儿子吴景华账户转款10万元，同日，陈甘菖要求其出具《借条》，确定上述33万元转款中的14万元为借款本金，并约定利息5000元。2020年4月9日，因办理产权证，陈甘菖自愿在后续应付的34.5万元款项中先支付2万元用于办理产权证需缴付的税费。本案诉争合同签订后，其按约定将诉争房屋的出租转由陈甘菖出租，每月租金收益为2800元/月，至今已历51个月，计收益142800元。长期以来，吴生金、黄碧英错误地相信陈甘菖已经支付合同约定的70万元购房款，但实质上陈甘菖一直在欺骗吴生金、黄碧英，因该《借条》和《收条》都只是孤证，一直是由陈甘菖所持有，到此次陈甘菖诉请本案，提交证据，其才发现，上述陈甘菖所支付的33万元款项中，扣除其中的14万元借款，陈甘菖实际只支付购房款19万元，很显然，陈甘菖并没有按合同约定支付20万元的购房款，而且，这14万元款项不但需支付5000元的利息，更要在后续购房款给予扣除（即陈甘菖不但要吴生金、黄碧英出具14万《借条》，更让吴生金、黄碧英出具收讫20万元购房款的《收条》），因此，购房总价款凭白无故被陈甘菖侵吞了2万元。陈甘菖以房产交易介入借贷关系，不但让卖房人向买房人借款来买自己的房子，更将借款充抵购房款，还要计算利息，可谓利欲熏心，且利用老人昏聩糊涂，意图克扣侵吞2万元售房款，此行为本身具有明确的欺诈性，更具主观恶意。而按合同约定，基于陈甘菖只支付69万元的购房款，已经毁约在先，构成根本违约，根据合同约定，陈甘菖应支付违约金70万元，同时，也基于陈甘菖的违约行为，吴生金、黄碧英请求解除《房产交易合同》，并请求判令陈甘菖返还2016年3月至2020年5月计51个月诉争房屋出租收益142800元，且判令陈甘菖立即清场退还诉争房屋。 陈甘菖辩称，其已严格按照协议履行义务，不存在任何违约情形，吴生金、黄碧英主张其于2016年3月20日前只支付19万元没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：A1.《房产交易合同》，A2.结婚证，A3.《拆迁补偿安置协议书》、拆迁补偿情况表、拆迁安置情况表，A4.中国光大银行个人转账回单，A5.收条，A6.中国光大银行对私活期账户对账单，A7.收条，A8.借据，A9.转账汇款截图，A10.收条，A11.通话录音，A12.短息记录，B1.《房产交易合同》，B2.《中国光大银行个人转账回单》《收条》《中国光大银行对私活期账户对账单》《收条》《借据》《转账汇款截图》《收条》，B3.《房屋内部家电家具清单》，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年2月2日，买方陈甘菖（乙方）与卖方吴生金（甲方）、黄碧英（产权人配偶）经协商一致，签订一份《房产交易合同》，其中第一条约定：“房屋坐落：甲方房产坐落于福州市鼓楼区房产……甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为人民币（大写）：壹佰零伍万元整（￥1050000.00）。” 第九条第2款约定：“甲、乙双方约定：签订本合同，乙方自愿直接支付定金人民币贰拾万元整（￥200000.00）及部分房款人民币叁拾万元整（￥300000.00）共计人民币伍拾万元整（￥500000.00）给甲方，甲方出具收条。甲方已告知上述房产存在租赁关系，甲方已告知租期与租金，乙方同意延续原租赁合同。待办理上述房产交接手续时，甲方须协助乙方与原承租方办妥租赁转移手续。甲乙双方均同意并将办理该房产产权相关资料原件（包括但不限于拆迁协议、拆迁户回迁安置决算单等）交于交易服务方保管。乙方须在2016年3月20日之内将部分房款人民币贰拾万元整（￥200000.00）支付给甲方，甲方出具收条。”第3款约定：“乙方知悉上述房产属拆迁安置所得且该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》尚未能办理并同意待上述房产《房屋所有权证》办出后继续进行本次交易。甲、乙双方约定，在相关部门可办理《房屋所有权证》的壹拾个工作日内，甲方须前往办理《房屋所有权证》的收件受理手续。在领取到甲方名下的《房屋所有权证》后壹拾个工作日内，甲乙双方须前往办理乙方名下的《房屋所有权证》收件手续。甲乙双方任何一方不按约定时限办理房屋所有权证，违约方需承担成交价日万分之伍的滞纳金。”第6款约定：“本协议签订后，甲方及配偶即放弃对该套房产的一切权利，包括买卖、赠送、作价入股、抵押等，也不得作为遗产来遗赠子女或其他人员和团体，不得对乙方处置该套房产的任何举动进行干涉，同时，乙方即取得对上述房屋的占有、使用、收益、处置权等。无论上述房产的房价是否上涨还是下跌，甲乙双方都按照本协议约定的成交价继续履行合同。”第4款约定：“甲、乙双方约定，待办理完毕上述房产产权过户收件当日，乙方将部分房款人民币叁拾肆万伍仟元整（￥345000.00）打入指定银行账户中与甲方办理资金监管手续。待乙方领取其名下《房屋所有权证》当日内乙方须将冻结的房款解冻并支付给甲方。甲方同意预留办理该房产《国有土地使用证》的土地保证金人民币伍仟元整（￥5000.00）（剩余房款）在乙方处保管，待办理完毕乙方名下《国有土地使用证》收件手续当日，乙方将该土地保证金支付给甲方，甲方出具收条。” 讼争房屋已对外出租，吴生金、黄碧英于签订合同当日将讼争房屋交付陈甘菖对外出租，双方均在《房屋内部家电家具清单》上签字确认。同日，陈甘菖向吴生金转账支付定金20万元和购房款30万元，吴生金向陈甘菖出具《收条》，载明：“本人卖方收到买方支付的其购买座落于福州市古楼区房产的定金及部分房款人民币伍拾万元正。（500000元）”。 2016年3月15日，陈甘菖向吴生金转款23万元。同日，吴生金、黄碧英共同向陈甘菖出具《收条》，载明：“本人吴生金收到陈甘菖先生现金贰拾万元正（200000元）。（购房款）。” 4月18日，陈甘菖又向吴生金儿子吴景华账户转款10万元。同日，吴生金、黄碧英共同向陈甘菖出具《借据》，载明：“本人吴生金（身份证号：3501021942××××××××）与妻子黄碧英（身份证号：3501021945××××××××）于2016年4月18日向陈甘菖（身份证号：3501021961××××××××）借购买本人名下鼓楼区房产的房款余款人民币壹拾肆万元整（￥140000），该款项待房产过户至陈甘菖名下后直接抵扣购房余款。（附加：若2016年4月18日至2017年4月17日还不能办理产权证，本人承诺支付陈甘菖该款项的利息人民币伍仟元整，以此类推。）” 2020年4月9日，陈甘菖又向吴生金支付20000元。同日，吴生金向陈甘菖出具《收条》，载明：“收到陈甘菖同志转账贰万元现金（20000元）房款。” 另，根据福州市不动产登记档案馆于2020年4月16日出具《不动产登记信息查询结果》载明，福州市鼓楼区五凤街道丞相路56号丞相坊（丞相坑）2#楼104单元已登记至吴生金名下。吴生金与黄碧英于1963年10月11日登记结婚。 根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点问题为：1.讼争《房产交易合同》是否有效及《房产交易合同》是否应解除，若不予解除，是否应继续履行？2.吴生金与黄碧英是否应向陈甘菖支付逾期办证滞纳金、陈甘菖是否应向吴生金与黄碧英支付违约金70万元及出租收益租金？ 围绕双方争议的焦点问题，本院分析认定如下： 一、关于讼争《房产交易合同》是否有效及《房产交易合同》是否应解除，若不予解除，是否应继续履行的问题 本院认为，讼争《房产交易合同》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予以确认。签订合同后，陈甘菖依约于签订合同当日支付购房款50万元、于2016年3月20日支付购房款23万元、于2016年4月18日支付购房款10万元，并不存在违反合同约定的情形，即便陈甘菖于4月18日要求吴生金与黄碧英出具《借据》，在扣除《借据》指向的14万元外，陈昌菖支付的购房款金额亦未低于《房产交易合同》第4款“甲、乙双方约定，待办理完毕上述房产产权过户收件当日，乙方将部分房款人民币叁拾肆万伍仟元整（￥345000.00）打入指定银行账户中与甲方办理资金监管手续”的约定，因此，吴生金与黄碧英以陈甘菖违约为由请求解除陈甘菖与吴生金、黄碧英于2016年2月2日签订的《房产交易合同》，于法无据，不予支持。 陈甘菖已经按约履行了支付部分房屋价款的义务，吴生金与黄碧英亦向陈甘菖履行了交付涉案房屋的义务，在不存在合同无效或被解除的情形下，讼争《房产交易合同》合法有效，各方均应依约继续履行，即吴生金与黄碧英亦应当协助陈甘菖将涉案房屋所有权转移登记至陈甘菖名下，陈甘菖亦应依约支付购房余款。经查，陈甘菖已支付购房款86万元（含陈甘菖要求吴生金与黄碧英出具《借据》的14万元），至今尚欠吴生金与黄碧英购房款19万元。 二、关于吴生金与黄碧英是否应向陈甘菖支付逾期办证滞纳金、陈甘菖是否应向吴生金与黄碧英支付违约金70万元及出租收益142800元的问题 本院认为，如前所述，讼争《房产交易合同》合法有效，陈甘菖不存在违约的情形，故吴生金与黄碧英提起反诉，请求判令陈甘菖支付违约金70万元及诉争房屋出租收益租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 《房屋交易合同》第九条第3款约定：“乙方知悉上述房产属拆迁安置所得且该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》尚未能办理并同意待上述房产《房屋所有权证》办出后继续进行本次交易。甲、乙双方约定，在相关部门可办理《房屋所有权证》的壹拾个工作日内，甲方须前往办理《房屋所有权证》的收件受理手续。在领取到甲方名下的《房屋所有权证》后壹拾个工作日内，甲乙双方须前往办理乙方名下的《房屋所有权证》收件手续。甲乙双方任何一方不按约定时限办理房屋所有权证，违约方需承担成交价日万分之伍的滞纳金。”故，陈甘菖主张自2020年4月28日按成交价日万分之五收取滞纳金，于法有据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下： 一、确认陈甘菖与吴生金、黄碧英于2016年2月2日签订的《房产交易合同》合法有效； 二、继续履行陈甘菖与吴生金、黄碧英于2016年2月2日签订的《房产交易合同》; 三、吴生金、黄碧英应于本判决生效之日起十日内协助陈甘菖将福州市鼓楼区房产［闽（2020）福州市不动产权第9017120号］转移登记至陈甘菖名下,过户产生的税费由陈甘菖承担； 四、吴生金、黄碧英应于本判决生效之日起十日内向陈甘菖支付滞纳金（以案涉房屋成交价105万元为基数，按日万分之五的标准，自2020年4月28日起计算至吴生金、黄碧英协助办理不动产权转移登记手续之日止）； 五、陈甘菖应于领取讼争房产不动产权登记证书之日向吴生金、黄碧英支付购房余款19万元； 六、驳回陈甘菖的其他诉讼请求； 七、驳回吴生金、黄碧英的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元、案件申请费5000元，由吴生金、黄碧英共同负担；反诉案件受理费7125元，由吴生金、黄碧英共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年七月七日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。