云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初1144号原告：李静，女，汉族，1987年10月10日生，云南省昭阳区人，大学文化，经商，住云南省昭通市昭阳区委托代理人：龚正俊，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告：昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9153000058737713X9）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**。法定代表人：李静，系该公司执行董事。委托代理人：陈权，男，汉族，1964年11月16日生，云南省昭阳区人，大学文化，系该公司法律事务部主任，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。第三人：中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行（统一社会信用代码：91530600734322930T）。住所地：云南省昭通市昭阳区凤霞路**。法定代表人：李常玉，系该支行行长。委托代理人：刘存琪，男，1963年4月22日生，云南省昭阳区人，大学文化，系该支行员工，住，住云南省昭通市昭阳区别授权）。委托代理人：戚凯，云南凯还律师事务所律师（一般授权）。原告李静诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中发现案情复杂，于2020年5月8日依法转为普通程序审理，依法追加中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行为第三人参加诉讼，于2020年6月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李静的委托代理人龚正俊、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的委托代理人陈权、第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行的委托代理人刘存琪、戚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静诉称，2016年6月19日，原告和被告签订《商品房购销合同》（合同编号：温泉静园HZ0095号），合同第三条约定原告所购商品房为本合同第一条规定的项目的1幢1单元第11层1101号房，第四条约定房屋总价款为人民币肆拾叁万柒仟捌佰壹拾陆元整，第十三条规定任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付解约金。合同签订后原告按约向被告支付了全部购房款项，被告于2018年6月6日向原告开具编号为19271044的《云南增值税普通发票》一份，发票金额为437816.00元。近日，原告因资金周转出现困难，须将房屋变现，但因该商品房尚未办理产权登记，导致该房屋难以转手，原告无法进行该房屋的交易，遂向被告提出按照合同第十三条之约定解除双方签订的《商品房购销合同》，但是经原告多次与被告交涉，均遭到被告的拒绝。原告认为，原被告签订的《商品房购销合同》第十三条约定了双方之间对合同均享有同等的解除权，现原告因自身原因而行使该合同权利，被告应当按照合同约定与原告履行合同解除事宜，被告拒不解除合同的行为违反了双方之间的合同约定，损害了原告的合法利益，致使原告的合同权利无法实现，涉案房屋因无法交易而致使原告的利益受损，现原告为维护自身合法权益，特依法诉求人民法院请求判令：1、判令解除原被告于2016年6月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号：温泉静园HZ0095号）；2、判令被告向原告返还购房款￥394034.4元（大写：叁拾玖万肆仟零叁拾肆元肆角）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司辩称，事涉《商品房购销合同》第十三条之三的约定“单方解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同商品房总价款的10%向对方支付违约金”无效。因为昭通市昭阳区住房和城乡建设管理局等11个政府部门下发的昭区住建联发（2018）5号文件就解除商品房购销合同的备案，规定：1、商品房买卖合同已经登记备案的，除司法机关、仲裁机构的裁决外，原则上不得办理合同登记备案注销、撤销、变更（文件第7页第9-11行）。2、商品房购销合同登记备案时间超过一年的，不予办理商品房买卖合同登记备案注销手续。诉涉《商品房购销合同》第十三条之三的前述约定如果有效，必将扰乱前述文件精神规定的商品房购销合同登记备案注销、撤销、变更的管理秩序，损害社会公共利益。其次，合同解除权只赋予守约方，违约方没有这样的权利。本案原告李静根据事涉《商品房购销合同》第十三条之三之约定以愿意承担向被告支付商品房总价款的10%的“违约金”行使合同约定解除权本身就表明，原告已经违约。故作为违约方，原告没有解除诉涉商品房购销合同的权利。第三，原告李静购买涉诉商品房的资金，大部分来源于银行按揭贷款，其诉讼请求有利用诉涉《商品房购销合同》第十三条之约定变相套取银行贷款之嫌。综上，原告李静的诉讼请求不应得到法院支持，请求驳回李静的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行述称，我方基于原被告双方合法生效的购房合同，以及他们共同的申请才提供贷款，开发商提供的是保证，原告提供的是同意抵押担保，来确保借款方的利益，本案无论原告的诉求是否得到支持，第三人的利益都应得到充分的保障，如果解除也要把我们的钱还掉。本案中如果存在解除，原被告都存在偿还义务。本案在审理过程中，原告李静针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1.原告身份证复印件、昭通鸿卓房地产开发有限公司企业信用信息复印件各一份，证明原被告主体资格；2.《商品房购销合同》《云南增值税普通发票》复印件各一份，证明原告向被告购买房屋一套，合同约定任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付解约金。合同签订后原告按约定向被告支付了购房款；3.《商品房买卖合同登记备案表》原件1份，证明商品房已经备案登记的事实（登记号：ZT2016061903219）。经质证，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对原告向本院提交的所有证据三性均无异议。第三人对于原告提供的证据三性无异议，但是认为条款的约定并不支持原告的主张。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向本院提交了下列证据材料：昭阳区11个部委发送的文件复印件一份，证明1.商品房买卖合同已经备案了的，除司法机、仲裁机构的裁决外，原则上不得办理合同登记备案注销、撤销、变更等手续；2.商品房买卖合同登记本案时间已经超过一年的，或者购房人购买的商品住房已经办结整栋楼盘不动产首次登记的，均不予办理商品房买卖合同登记备案注销手续。经质证，原告认为，1.本份文件是复印件对真实性无法核实；2.即使是真实的也不是法律法规，不具有法律效应；3.文件上除司法机关、仲裁机构的裁决外，原则上不得办理合同登记备案注销、撤销、变更等手续，那么有了司法机关、仲裁机构的裁决文件就可以办理，对证据不予认可。第三人对上述证据无异议。第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行向本院提交了下列证据材料：1、中国工商银行个人借款凭证复印件1份，证明我行已履行了贷款资金交付义务；2、《个人购房借款/担保合同》原件1份，证明原告向我支行借款的事实；3、还款明细表原件2份，证明原告在我支行的个人一手住房购置贷款剩余327335.59元未还清。经质证，原告对第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行提交的证据三性均无异议，但是根据担保法的规定，抵押人转让房产是通知抵押权人，抵押的法律效力是限制交易，本案原被告之间解除合同不影响原告与第三人的债权债务关系，解除抵押的前提就是要清偿债权，在债权未清偿的情况下，第三人的债权都有该房屋作为担保。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对第三人向本院提交的所有证据三性均无异议。被告对第三人的证据无异议。本院认为，原告李静的身份证、昭通鸿卓房地产开发有限公司企业信用信息，被告、第三人无异议，能够证实原、被告的身份信息、主体资格，本院予以采信。《商品房购销合同》、《云南增值税普通发票》、《商品房买卖合同登记备案表》与第三人提交的中国工商银行个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》，相互印证，能够证实2016年6月19日原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的温泉静园1幢1单元11层1101号房屋，总价款437816元，原告支付首付款87816元，以温泉静园1幢1单元11层1101号房屋为抵押于2016年7月1日向第三人贷款350000元，第三人将贷款350000元转账至被告银行账户；原、被告签订的《商品房购销合同》第十三条第三款规定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金”的事实，本院予以采信。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司提交的昭阳区11个部委发送的文件，并不能证实原告无权解除合同，故本院不予采信。第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行提交的还款明细表，原、被告无异议，能够证实原告向第三人贷款350000元，截止至2020年7月1日原告还欠第三人贷款本金327335.59元的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年6月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：温泉静园HZ0095号），购买被告方开发的温泉静园1幢1单元11层1101号房屋，并于当日在昭阳区房产监理所办理了登记备案，合同登记号为ZT2016061903219，该房房屋总价款为437816元，原告支付首付款87816元，以温泉静园1幢1单元11层1101号房屋为抵押于2016年7月1日向第三人贷款350000元，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定年利率4.9%，第三人将贷款350000元转账至被告银行账户；原、被告签订的《商品房购销合同》第十三条第三款规定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金”，原告向第三人贷款350000元，截止至2020年7月1日原告已还第三人贷款本金22664.41元，还欠第三人贷款本金327335.59元。温泉静园1幢1单元11层1101号房屋原告至今未接房。现原告以其因资金周转出现困难，须将房屋变现，该商品房未办理产权登记，导致该房屋难以转手，无法进行房屋交易，向被告提出解除《商品房购销合同》，被告拒绝为由，起诉来院要求：1、判令解除原被告于2016年6月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号：温泉静园HZ0095号）；2、判令被告向原告返还购房款￥394034.40元（大写：叁拾玖万肆仟零叁拾肆元肆角）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，且原告已按合同约定交付房款，该合同合法有效。依据该合同第十三条第三款约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金”，根据上述约定，原、被告均有解除合同的权利，原告依合同约定要求解除原、被告于2016年6月19日签订的《商品房购销合同》，符合法律规定，本院予以支持，但原告应承担商品房总价款10%的违约金，房屋总价款为437816元，违约金即为43781.60元；但本案房款有350000元系以温泉静园1幢1单元11层1101号房屋抵押所贷，现原、被告解除主合同《商品房购销合同》，本案的从合同原告与第三人签订的《个人购房/担保合同》也应解除，因主合同解除，该房应返还被告。截止到2020年7月1日尚欠第三人贷款本金327335.59元，故被告应返还第三人贷款本金327335.59元，并按原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计算支付利息，同时原告支付的首付款87816元及已还贷款22664.41元，共计110480.41元，被告应返还原告。温泉静园1幢1单元11层1101号房屋总价款437816元，原告应支付被告的违约金为437816元×10%=43781.60元。扣除原告应承担的违约金43781.6元，被告实际应退还原告的款项为：110480.41元-43781.60元=66698.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”，第九十四条第（四）项，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、解除原告李静与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2016年6月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号：温泉静园HZ0095号、合同登记号：ZT2016061903219）；二、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告李静房款66698.81元；三、解除原告李静与第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行于2016年7月1日签订的《个人购房借款/担保合同》；四、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行贷款本金327335.59元，并按原告李静与第三人中国工商银行股份有限公司昭通牡丹支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定的利率标准计算利息，自2020年8月1日起至付清款项之日止；五、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费7211元，由原告李静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  潘 荔人民陪审员  锁才红人民陪审员  黄先群二〇二〇年七月九日书 记 员  尹 磊