广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8231号原告：冯金玲，女，1979年1月21日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：李峰，男，1972年7月9日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：周宝云，女，1970年12月4日出生，汉族，住广州市番禺区。原告冯金玲与被告李峰、周宝云合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯金玲到庭参加了诉讼，被告李峰、周宝云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯金玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房产代持协议》；2.确认广州市番禺区石楼镇莲港大道×号×街×号的房产的实际产权人是原告；3.两被告协助原告将广州市番禺区石楼镇莲港大道×号×街×号的房产产权过户到原告名下；4.被告归还代偿款35万及从起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算利息；5.本案全部诉讼费用含诉讼保全费、担保费、律师费由两被告承担。诉讼过程中，原告冯金玲撤回其第1项诉讼请求。事实与理由：两被告为夫妻关系。2016年6月22日，原告与两被告就广州市番禺区石楼镇莲港大道×号×街×号的房产签订《房产代持协议》，约定被告以自己的名义代替原告持有上述房产，而原告为该房的实际产权人，该房屋的首期房款、每月供款、交易税费均由原告支付，原告有权随时解除该协议。原告支付首期及相关购房费用后，一直由原告供楼及交水电费、管理费，原告也一直在上述房屋中居住。后原告多次要求被告将房屋产权登记办理至原告名下，被告均提出无理要求，拒不配合过户，房产证及公证也没有按合同约定执行。后来因被告欠外债导致查封了上述房产，并进入拍卖程序。为保护原告的财产及房子，原告被迫无奈在法院代被告偿还债务以解封房产。鉴于被告已完全违反《房屋代持协议》的义务，被告拒不与原告办理上述房屋的过户手续，严重违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，为此原告向法院提起诉讼。被告李峰、周宝云无答辩，亦未向本院提交任何证据。原告冯金玲在被告李峰、周宝云缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据。另为查明案件事实，本院向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查谢某购入涉讼房屋的内档资料及产权登记的时间。根据原告冯金玲的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.李峰与周宝云于2002年7月12日办理结婚登记。2.冯金玲与案外人谢某于2006年11月9日办理结婚登记，后于2014年3月19日签订《离婚协议书》，并于广州市番禺区民政局办理了离婚登记及备案。3.位于广州市番禺区石楼镇莲港大道×号×街×号的房屋（以下简称涉讼房屋）的建筑面积为284.4平方米，原登记权属人为案外人张某。4.2014年3月19日，张某作为卖方与谢某作为买方，签订《存量房买卖合同》（网签合同编号：穗存量房合字××号，打印时间为2014年3月18日），约定张某以200万元的价格向谢某出售涉讼房屋。5.2014年3月21日，涉讼房屋变更登记至谢某名下，共有情况为单独所有。6.2016年6月22日，谢某作为卖方与李峰、周宝云共同作为买方，案外人广州万博房地产中介服务有限公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定卖方以人民币（大写）肆拾叁万元整（小写）￥430000元（该处原打印的为4300000.00元，其中后三位数0.00被划掉，并按捺指模）的价格将涉讼房屋出售予买方；定金100000元买方应在签署本合同同时交付给卖方；卖方收取定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年300万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款（不含定金）120万元买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款300万元由贷款银行直接划给卖方银行账户；交易过户手续需在2016年11月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；等等。7.2016年8月26日，谢某作为甲方（卖方）与李峰、周宝云共同作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同编号：穗存量房合字××号），约定涉讼房屋售价为2350000元。8.2016年8月30日，涉讼房屋变更登记至李峰、周宝云名下，共有情况为共同共有。9.2016年9月14日，涉讼房屋抵押予中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市番禺支行（以下简称邮储银行广州番禺支行），债权数额为2800000元，权利部位为全部，不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第××号，不动产义务人为周宝云。10.2016年9月26日，冯金玲作为甲方与李峰、周宝云共同作为乙方就涉讼房屋签订《房产代持协议》，约定：乙方同意代替甲方持有涉讼房屋；现甲方已支付涉讼房屋的首付款并办理了银行按揭贷款，待交房时甲乙双方共同将房产证、土地使用权证等办理在乙方名下，甲方支付交房所需的各项税费；涉讼房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于甲方，乙方仅代甲方持有，不享有房产的任何权利；本协议签订之日，乙方向甲方出具一份公证的授权委托书，特别授权甲方处理与该房产有关的管理、处分等一切事宜；因该房产使用或经营产生的税费、物业管理费、水电费、修缮费等全部费用由甲方承担；甲方有权随时与乙方解除本协议，并将房产过户到甲方或甲方指定的第三方名下，办理过户产生的费用由甲方承担；若乙方出现对外负债可能导致该房产被第三方查封、扣押、拍卖等情形，乙方应及时通知甲方，并协助甲方办理该产权的过户手续；在甲方提出解除代持协议时，乙方应当无条件同意，并且配合甲方办理过户等手续；乙方代甲方持有该房产不得有任何损害甲方权益的行为，若甲方发现乙方有损害甲方权益的行为时，甲方有权单方解除本协议，并将房产过户到甲方或甲方指定名下，若造成甲方损失，乙方应向甲方全额赔偿；该房产的《商品房购销合同》、产权登记证、土地所有权证等与房产有关的所有证件由甲方保管；等等。11.2019年6月20日，冯金玲于（2018）粤0113执3640号、（2019）粤0113执1141号执行笔录中表示同意为李峰、周宝云偿还35万元，并请求法院撤回对涉讼房屋的拍卖。次日，冯金玲分别向上述两件执行案的申请执行人曾某、黄某转账支付了19万元及16万元。12.2020年5月22日，邮储银行广州番禺支行出具《代偿欠款证明》，其上载明冯金玲为借款人周宝云名下的贷款，代为偿还借款本息合计160759.63元，截至该日，该笔贷款还有本息2416801.06元未结清。13.诉讼过程中，本院根据冯金玲的申请，依法作出了（2019）粤0113民初8231号《民事裁定书》，并于2019年7月5日对涉讼房屋进行了查封。庭审过程中，冯金玲称其与李峰、周宝云系朋友关系，2016年李峰、周宝云得知其打算购入涉讼房屋，为获得户口以满足二人小孩读书之需，故与其商量将涉讼房屋登记至李峰、周宝云名下，待户口迁移完成后再将涉讼房屋过户至其名下，因此《房屋买卖合同》是由李峰、周宝云作为买方签订的，并以周宝云的名义向银行申请了贷款，后其与李峰、周宝云签订了《房屋代持协议》。当时其与卖方谢某协商的房价款为430万元，《房屋买卖合同》中的房价款43万元为中介方出现笔误所致。涉讼房屋的网签合同即《广州市存量房买卖合同》约定的房价款235万元系为减少税费而将房价调低。至于为何网签合同约定的房价款为235万元，而向银行贷款为280万元，冯金玲表示其不清楚具体情况，当时是由中介操办的。为证明其拥有购房资格，以及涉讼房屋的首期房款、每月供款、交易税费、物业管理费、水电费均由其支付，且其一直居住于涉讼房屋内，冯金玲向本院提交了若干谢某向其出具的收据、招商银行转账汇款对账单、招商银行户口历史交易明细表、招商银行跨行实时转账业务回单、中国工商银行电子银行回单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国农业银行个人明细对账单、物业管理费收据等。因本院以其他方式无法与李峰、周宝云取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向李峰、周宝云发出应诉公告，现公告期限已届满，未见李峰、周宝云与本院联系。本院认为，在李峰、周宝云缺席庭审的情况下，仅能依据在案证据和冯金玲的庭审陈述对本案进行审查并作出认定。冯金玲现主张其系应李峰、周宝云的要求将涉讼房屋登记在李峰、周宝云的名下，涉讼房屋由其实际出资且一直由其占有使用，李峰、周宝云仅系代其持有涉讼房屋，故要求确认其系涉讼房屋的实际产权人并要求周宝云、李峰协助其办理涉讼房屋的产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”可知，我国不动产物权以登记为准，有证据证明登记错误的，登记机构应当予以更正。现冯金玲确认其系应李峰、周宝云要求而同意将涉讼房屋登记至李峰、周宝云名下，即涉讼房屋的产权登记情况与冯金玲的真实意思表示一致，故涉讼房屋的产权登记不存在错误。因此，冯金玲要求确认其系涉讼房屋的实际产权人的诉请缺乏理据，本院不予支持。就冯金玲要求李峰、周宝云协助其将涉讼房屋过户至其名下的诉请。根据已查明的事实，邮储银行广州番禺支行为涉讼房屋的抵押权利人，截至2020年5月22日，周宝云尚欠邮储银行广州番禺支行贷款本息合计2416801.06元未予清偿，涉讼房屋的抵押登记尚未涂销，在此情况下，涉讼房屋无法办理产权变更登记手续，故就冯金玲要求李峰、周宝云协助其将涉讼房屋过户至其名下的诉请，本院亦不予支持。再就冯金玲要求李峰、周宝云归还代偿款35万元及利息的诉请。在李峰、周宝云作为被执行人的执行案件中，冯金玲代李峰、周宝云偿还了35万元，该代偿行为应属另一法律关系，故就该代偿款本案不作处理，冯金玲可另循法律途径解决。综上所述，本院对冯金玲的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款以及第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回冯金玲的全部诉讼请求。本案受理费34800元，保全费5000元，均由冯金玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张学斌人民陪审员  陈少萍二〇二〇年七月九日书 记 员  凌绮珊