广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初196号 原告：陈伟，男，1965年12月29日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：黄雪莹，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝茂，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被告：邓咏梅，女，1969年4月17日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：邓咏忠（系邓咏梅弟弟），男，1971年4月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：廖宗骐，广西东中律师事务所律师。 原告陈伟诉被告邓咏梅物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托诉讼代理人黄雪莹、被告邓咏梅的委托诉讼代理人邓咏忠、廖宗骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告坐落梧州市西环路中段123号1单元xxx房；二、被告向原告支付房屋占有使用费损失（暂按600元／月,从2006年7月计至返还房屋时止）。庭审中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。 事实和理由：2004年至2006年,原告向被告当时的丈夫梁权购买建筑砂石。2005年6月，确认原告尚欠货款约240000元。2006年6月,原告与被告、梁权协商,原告以现金135000元及一套房屋（即梧州市西环路中段123号1单元xxx房）与二人结清全部欠款。被告在2006年7月开始装修,并占有使用抵债房屋,但是被告因多年患病急需用钱,否认欠款已结清的事实,于2018年6月提起诉讼,以原告没有支付货款为由,要求原告支付货款272533.50元。由于原告无法提供十几年前的材料证明其与原告之间的债务已经全部结清,导致一审判决：“陈伟应向邓咏梅支付货款272323.5元”,二审判决维持原判。原告认为,既然原告需要再次向被告支付货款272533.5元,那么被告就没有合法理由再占有使用原告用来抵债的房屋。因此,原告依法可以要求被告除了返还用于抵债的房屋外,还应当向原告支付占有该房屋期间的占有使用费，原告为此提出以上诉请。 原告陈伟向法庭提供了如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告陈伟在2004年10月28日通过以房抵工程欠款的方式从梧州市对外加工区房地产开发公司处购买位于梧州市西环路中段123号1单元xxx房。2.（2019）桂04民终235号案法庭审理笔录复印件、（2019）桂04民终235号《民事判决书》原件、生效时间证明原件，拟证明原告在2006年7月将其在梧州市西环路中段123号1单元xxx房抵给被告，以此结清所有工程的材料款；被告占有案涉房屋后，对房屋进行了装修并占有使用至2020年6月10日。3.不动产权证书原件，拟证明原告是案涉房屋的权利人，被告已无合法理由继续占有使用案涉房屋。4.（2019）桂0405执618号《执行案件结案通知书》复印件，拟证明原告与被告买卖合同纠纷一案，原告全部履行完毕，原告“拖欠”被告的工程款已结清。5.《房屋租赁合同》（出租方：黎环萍、陈远英）复印件二份、交易提醒票据复印件、不动产权证书原件，拟证明与案涉房屋相邻的二单元的两套房屋，月租金均超过1000元，《资产评估报告》的评估结论不符合客观情况，价格过低，案涉房屋占有使用费不应参照该报告。 被告邓咏梅辩称，一、本案案由应为房屋买卖合同纠纷。依据梧州市中级人民法院（2019）桂04民终235号案《民事判决书》载明:上诉人陈伟在二审中又主张其以梧州市西环路中段123号1单元xxx房与涉案欠款进行抵扣，被上诉人邓咏梅对上诉人陈伟曾拟该房屋抵扣部分欠款的事实无异议。由此可见，本案原、被告已经达成了案涉房屋买卖合意，原告以95000元价转让案涉房屋给被告。原告已将案涉房屋自愿交付被告，但由于该房屋一直无法办理过户手续，被告暂不同意支付房款（抵扣欠款）。 二、案涉房屋的买卖合同合法有效，但被告不要求原告继续履行合同依法应履行的义务。法律明确规定合同可以采取口头的形式，只要双方达成合意，即使是口头的合意，合同也能成立，也应受到法律保护。特别是本案的口头合同一方（原告）已经履行了交付房屋这一主要义务，更保证了合同的成立。原告在2004年与梧州市对外公司加工区房地产开发公司已经签订了本案房屋买卖合同，使到原告具备将该房屋转让给被告的条件，这也保证了本案房屋买卖合同合法有效。 三、被告在（2019）桂04民终235号案开庭时暂不同意在欠付的货款中抵扣其房屋对价95000元是行使同时履行抗辩权，不应该产生合同解除，返还房屋的法律后果。原告在梧州市中级人民法院（2019）桂04民终235号案仅提供一份案涉房屋登记在梧州市对外公司加工区房地产开发公司名下的证明材料主张抵扣欠款，但被该案判决驳回。该案判决认为：上诉人陈伟在本案中既未能提供其取得该房屋所有权的证据，也未能提供证据证明目前其具备将该房屋过户到被上诉人邓咏梅名下的条件（即其与梧州市对外加工区房地产开发公司签订的房屋买卖合同），而被上诉人邓咏梅又明确表示在不能办理房屋过户手续的情况下对上诉人陈伟以房屋抵扣欠款的行为不予认可，故对上诉人陈伟主张以房屋抵扣本案欠款的主张，本院不予采纳。由此可见，被告的同时履行抗辩已得到了梧州市中级人民法院认可和支持。 四、请求法院驳回原告“支付房屋占有使用费96600元损失”的诉请。本案实为房屋买卖合同纠纷，该合同不能因为被告行使同时履行抗辩权暂不同意抵扣欠款而解除。因此，被告依合同占有的案涉房屋不应退还。被告在占有案涉房屋上没有过错，不应赔偿原告所谓的损失。案涉房屋是原告自愿交付给被告，是原告履行该房买卖合同的行为。原告在本案起诉之前从未要求退还房屋，被告在占有案涉房上没有过错。被告在暂不支付房款（抵扣货款）一事上也没有过错，这是原告不办理房屋过户手续，不出示其早在2004年已经与梧州市对外加工区房地产开发公司签订的房屋买卖合同给被告而造成的，过错责任在原告。如果原告在二审法院审理（2019）桂04民终235号案时出示了原告上述房屋买卖合同，那么被告也不会不同意抵扣房款，二审法院也不会不支持其抵扣的请求。故被告在履行房屋买卖合同中没有违约行为，被告不应该承担任何赔偿责任。 五、本案实际上为原告要求解除房屋买卖合同并返还房屋而引起的纠纷，开庭前被告已将案涉房屋的钥匙交还原告，但被告保留向原告追讨因其主张解除房屋买卖合同而造成的损失的权利，案涉房屋的现值为20多万元，所以损失初步估价为100000元。原告恶意冻结被告退休金的行为是不合理的，为蓄意报复被告的行为，该行为体现原告的为人没有底线。原告恶意、蓄意不向梧州市中级人民法院提供本案商品房买卖合同的证据材料，致使该院不认定欠款可抵扣购房款，反而在本案中向被告索要房屋租赁费用。原告在本案中没有受到任何损失，以购房款抵扣欠款的方式与日常生活中正常购买房屋的方式是不一样的，在抵扣的过程中，原本的欠款已经转变为购房款，故被告已经以欠款的对价取得房屋并予以使用，欠款即购房款已由原告取得，即原告并没有损失。 被告邓咏梅没有向法庭提供证据。 为查清本案事实，本院依职权出示了以下证据,1.弘正评报字[2020]第019号《资产评估报告》、《关于（2020）桂0403民初196号的回复函》；2.（2018）桂0405民初903号《民事判决书》。 经开庭质证，被告邓咏梅对原告陈伟提供的证据认为：证据1，真实性、合法性、关联性无异议，该合同证明了原、被告双方之间的房屋买卖合同是合法有效的，原告将案涉房屋以抵扣欠款的方式交付给被告的行为是合法有效的；被告对原告在审理原、被告之间的买卖合同纠纷一案时不提交该证据的行为提出异议，并保留另案追究的权利；证据2，真实性、合法性，关联性无异议；证据3，真实性、合法性、关联性无异议，证明原告是案涉房屋的合法权利人，更证明原告与被告之间的房屋买卖协议是合法有效的；证据4，合法性、关联性、真实性无异议，若被告可得回原告欠其的全部工程款，被告仍不返还案涉房屋，才会造成损失，被告理应承担因此产生的损失，但被告已在原告付清全部工程款的当日即2020年6月10日将案涉房屋返还给原告，故被告从未因迟延返还房屋而损害被告的合法权益；证据5，有异议，案涉房屋的租金情况不应以该证据予以参考认定，应以《资产评估报告》确定的438元月租金的标准计算，但被告不应向原告支付案涉房屋的占有使用费。 对于本院依职权出示的材料，原、被告均对（2018）桂0405民初903号《民事判决书》无异议；对于弘正评报字[2020]第019号《资产评估报告》、《关于（2020）桂0403民初196号的回复函》，原告认为，不认可评估结论，该结论与其申请评估的内容不一致，原告申请要求对案涉房屋在2006年7月至2019年12月的每年的年租金进行评估然后再进行累加，但评估机构采用市场法进行评估，与被告实际使用案涉房屋得到的收益不一致，被告占有使用不同于出租使用，被告的权利已等同于所有权人的权利，被告可任意出租案涉房屋进行盈利；原告已提交反映案涉房屋附近房屋的租金情况的材料，附近房屋的月租金为1000元，案涉房屋出租的情况应该更优于附近房屋的出租情况，月租金可能更高；被告认为其对该证据均无异议，对评估结论亦无异议，如原告认为评估结论的租金过低，原告应就此进行举证。 本院对本案证据认证如下：对于原告提供的证据2、本院出示的证据2，因各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提供的证据1、3、4，因对方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认；对于其余证据，一方当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下：2004年10月28日，原告作为买受人与梧州市对外加工区房地产开发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告以80000元的总价款购买梧州市西环路中段123号1单元xxx房（建筑面积86.42平方米），双方约定该房屋的购房款在工程结算款中予以冲抵。2004年至2006年期间，原告与被告经常就沙石、钢材等建筑材料供应进行交易往来。因原告尚欠被告部分沙石款，2006年6月，原、被告经结算尚欠沙石款后约定以上述房屋抵扣部分欠款，原告遂于2006年7月将案涉房屋交给被告，被告为该房屋安装了防盗及铁门。2018年6月20日，被告以原告未尚欠沙石等建材款为由，将原告诉至梧州市长洲区人民法院，并要求原告支付工地沙石款272533.5元，梧州市长洲区人民法院经审理后，于2018年12月14日对该案作出（2018）桂0405民初903号民事判决，判决本案原告应向本案被告支付货款272323.50元。本案原告对上述判决不服向梧州市中级人民提出上诉。在该案二审诉讼过程中，本案原告主张双方曾达成以本案案涉房屋抵扣尚欠款的合意，本案被告对双方拟用该房屋抵扣部分欠款的事实无异议，但认为由于该房屋一直未能办理过户手续，故本案原告尚应继续归还上述货款。梧州市中级人民法院经审理后，于2019年6月26日作出（2019）桂04民终235号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决于2019年7月10日发生法律效力后，因原告未向被告履行上述货款给付义务，被告遂向梧州市长洲区人民法院申请强制执行。2020年6月10日，经强制执行，原告履行了相应的给付义务，被告遂于同日将案涉房屋交还原告。 另查明，案涉房屋原登记权利人为梧州市对外加工房地产开发公司，该房于2019年12月18日登记于原告名下。 在诉讼过程中，原告申请本院委托评估机构对案涉房屋2006年7月至2019年12月的年租金进行评估，梧州弘正资产评估事务所于2020年5月22日作出弘正评报字[2020]第019号《资产评估报告》，评估结论为“经过计算，采用收益法计算得到的租金为761元/月，由于所在区域房屋的租售比明显偏低，用收益法计算得到的租金与市场实际租金水平偏离较大，因此本次采用了市场法得到的结果。根据以上评估工作，梧州市西环路中段123号一单元602房租金为438元/月，自2006年7月至2019年12月租金总额为70956元。”原告对上述评估结论提出异议认为，一、该报告的鉴定内容与委托鉴定内容不一致；二、该报告的鉴定采用“市场法”得出评估结论是错误的，也与客观事实不相符。梧州弘正资产评估事务所对此于2020年6月3日作出《回复函》，载明：1、申请人申请鉴定的年租金，已在评估报告结论中明确揭示……；2、……收益法只是评估的另一种验算方法，而且在评估基准日用收益法得到的租金水平确实不符合市场水平，因此采用了市场法得到的评估结论；3.申请人于2020年6月3日提供的房屋租赁合同一份……根据这些资料无法将两个房屋的年租金进行直接比较。 本院认为，原告在庭审中自愿撤回第一项诉讼请求,属于对自身民事权利的处分,不违反法律规定,本院依法予以准许。本案系案涉房屋权利人基于物权请求他人赔偿侵害物权损失的纠纷,故本案应为物权保护纠纷。本案中，原、被告均认可双方曾对结算后的沙石货款达成以案涉房屋抵偿尚欠货款的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示,不存在违反法律、行政法规规定的情形,故该协议有效。原、被告达成的上述协议为以物抵债协议，系双方就原有债务的清偿另行增加一种履行方式的协议。原告于2006年7月将案涉房屋交给被告，被告已实际占有该房屋，但在案涉房屋未能过户到被告名下，不能实现清偿原有债务目的的情况下，被告向人民法院提起诉讼要求原告给付沙石货款及相应利息，应视为其通过诉讼方式明确要求原告通过给付金钱方式清偿原有债务。故在该案判决已生效，被告所选择的债务履行方式已得支持的情况下，被告应将案涉房屋返还给原告，不应再继续占有。原告作为案涉房屋的权利人,依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，但被告在应返还房屋时，仍继续占用案涉房屋,致使原告无法对案涉房屋进行使用或收益,侵害了原告物权，现原告主张被告支付房屋占有使用费损失的诉请合理合法，但该占有使用费损失自被告应返还房屋时2019年7月10日起计算至2020年6月10日。对于房屋占有使用费损失的计算标准，原告虽对评估机构作出评估意见提出异议，但其提供的《房屋租赁合同》等证据无法证实其主张的计算标准，而被告对该评估意见予以认可，故本院参照评估意见中的月租金标准438元，计算被告应向原告支付的案涉房屋占有使用费损失为4818元（438元/月×11个月），对于超出部分主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 被告邓咏梅应于本案判决生效之日起十日内向原告陈伟支付房屋占用使用费损失4818元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费2316元，减半收取为1158元，诉讼保全费986元，合计2144元（原告已预交），由原告陈伟负担2037元，被告邓咏梅负担107元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  甘丽雯 二〇二〇年七月十日 书记员  黄惠思 附录适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。