河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫03民终1106号 上诉人（原审被告）：宇文霞，女，1969年12月18日出生，汉族，住陕西省华阴市秦岭发电厂福利区。 委托诉讼代理人：张红艳，河南绿剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚萍，河南绿剑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：文立东，男，1967年12月2日出生，汉族，住河南省洛阳市新安县。 委托诉讼代理人：贾明，河南大进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶晶，河南大进律师事务所实习律师。 原审第三人：李军梅，女，1969年4月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。现羁押于西安市雁塔区看守所。 上诉人宇文霞因与被上诉人文立东、原审第三人李军梅执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月7日对当事人进行了询问。上诉人宇文霞及其委托诉讼代理人张红艳，被上诉人文立东及其委托诉讼代理人贾明、陈晶晶到庭参加了询问。本案现已审理终结。 宇文霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文立东的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定：“从房屋转让协议以及文立东向李军梅支付款项的时间和金额来看，基本符合客观事实”是完全错误的。1.从合同的价款上来看，李军梅2013年购房的价格是798000元，而在房价日益上涨的情况下，李军梅在2014年7月5日将房产出售给文立东时才70万元，根本不符合常理。2.双方签订的《房屋转让协议》约定的是合同签订之日（2014年7月5日）起，文立东一次性将房款支付给李军梅，同时李军梅将房产证原件交给文立东。但是文立东提供的付款时间分别是2014年10月12曰、2015年2月12日、2月13日、2月14日。并且2014年10月12日转账给付的并非李军梅，而是案外人邓升；2015年2月14日给付的是现金，又不能提供取款的凭证，这些均与合同约定不符。合同还约定文立东一次性将房款支付给李军梅，同时李军梅将房产证原件交给文立东。按文立东所说其当时知道房地产开发商不能办理房产证，那合同中约定的将房产证原件交于文立东从何而来，以上事实证明文立东与李军梅的合同并非当事人的真实意思表示，文立东的付款也并非真正的购房款。3.一审中文立东称其与李军梅之前并不认识，但事实是李军梅在西安与其丈夫邓俊峰开设有陕西俊锋投资管理有限公司，而文立东的女儿、女婿均在该公司任职，并对李军梅称姨，称邓俊峰为姨夫。这就说明文立东所称的事实明显存在虚假。一审法院认为由于升龙广场开发商原因迟迟未办理房产证，无法办理过户手续。从升龙广场能够办理房产证到涉案房产被法院查封期间，文立东在时间上、主观上均不存在怠于办理过户手续的行为和故意，应当认定文立东尽到了一般注意义务。这是明显错误的。根据文立东与李军梅签订的房屋转让协议，在合同签订时李军梅就将房屋证原件交付文立东，那么文立东就在当时可以办理房屋过户手续。如果是双方均明知该房屋不能办理过户，那说明文立东对房屋不能办理过户可能就会被查封的风险预计不足，自身存在明显的过错。根据文立东提供的装修合同来看，双方之间也存在明显的虚假。合同中约定装修材料由文立东购买，装修费25万元。根据本案所涉房产的面积来看，房产面积仅130平方米，除装修材料费，该房产的装修人工费用根本不可能达到25万元。二、一审法院审理程序不当。一审中李军梅就因涉嫌非法吸收公众存款罪被西安市雁塔区公安机关拘押，文立东在明知该事实的情况下，故意不向法院告知，使得一审法院对李军梅采取公告送达的形式进行审理，程序明显不当。由于李军梅未能到庭，使得案件事实未能查清。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定应解除对涉案房屋的査封是错误的。本案李军梅虽然以自己名义与开发商洛阳升龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款，取得了销售不动产统一发票，但只办理了买卖合同备案，并未将所购房屋过户登记到自己名下，现该房屋仍登记在洛阳升龙置业有限公司名下。文立东对涉案房屋不动产提出异议，实际是对登记在洛阳升龙置业有限公司名下的不动产提出异议，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。故一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行判决，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，程序不当，判决错误，望二审法院依法査明事实，支持宇文霞的上诉请求。 文立东辩称，一、一审查明案件事实清楚，适用法律正确，请求洛阳中院依法维持一审判决。具体理由如下：文立东早在2014年7月5日已经与李军梅签订了书面购房协议，签订协议后也向李军梅全额支付了购房款。而涧西区人民法院在文立东与李军梅签订书面协议的11个月后的2015年6月8日才向洛阳巿不动产登记中心查封了标的房产。换句话说就是说涧西区人民法院的查封远在文立东签订购房合同以后。在文立东实际占用该房屋的11个月内，已经向房产所在小区的物业公司交纳了物业费，垃圾清运费等相关费用，并与多家装饰公司联系商谈装修事宜，并在涧西区人民法院查封以前与装饰公司签订了装修合同，也在涧西区人民法院查封以前向装修公司交付了装修款（一审已提交了银行付款转账流水），完成以上行为均在涧西区人民法院查封以前。未办理房屋过户登记也是在文立东能力所及以外。因为文立东与李军梅签订购房协议在2014年7月5日，当时房屋开发商的房产手续尚未办理，作为单独个体的购房者更是不可能办理房产手续。因为办理房屋登记手续必须是开发商包括土地、消防等手续办理完毕后才能办理，而经过查询房屋开发商洛阳升龙置业有限公司办理商品房初次登记的时间是在其与李军梅2013年1月5日签订预售商品房协议的两年后，而文立东与李军梅签订合同时并不可能知道开发商的房产证是两年后可能办出来，还是十年后才能办出来。通常情况下，开发商何时能办理完初始登记？何时能给各位业主办理房产登记？是个体业主根本无法控制的，甚至是开发商自己也无法完全控制的。在全国范围内，开发商将房屋交付给业主后10年8年办理不出来房产手续的比比皆是，社会也不能奢求购房者不住没有房产证的开发商开发的房子。毕竟生存权利是要排在比较靠前位置上的。因此文立东的异议之诉完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形，于理于法均应得到人民法院的支持。二、宇文霞的上诉没有任何事实依据，完全是为了阻止文立东合法权利的实现、同时实现自己的违法目的。文立东自始至终向法院作出的陈述均是客观真实的，没有丝亳隐瞒，文立东向人民法院提交的证据也证明了文立东所作陈述的真实性。而宇文霞的310万债杈是否真实？为何一个陕西咸阳人会借给一个洛阳涧西共人李军梅一笔有些人可能一辈子都挣不来的310万元？她们相识多少年？有多深的交情？结合一个“陕西俊锋投资管理有限公司”就不难建立起联系。陕西俊锋投资管理有限公司成立于2013年6月28日，现已吊销，而李军梅所购房产登记日期为2013年1月5日，在该公司成立之前、注册地西安巿雁塔区，大股东邓俊峰（李军梅丈夫）认缴5400万。陕西人宇文霞借给在西安巿陕西俊锋投资管理有限公司大股东邓俊峰的妻子李军梅310万。2015年11月6日涧西区人民法院制作了（2015）涧民二初字第501号民事判决书，判令邓俊峰支付借款310万元，李军梅承担连带责任。判决书中显示：李军梅称：“写承诺书是因为晚上1点多宇文霞把她绑架走，胁迫写的。”判决书依据的证据仅仅只有两份承诺书而已，310万的债权，当时的原告宇文霞连一张银行转账凭证都未向法院提交。文立东认为如果宇文霞的债权虚假，则人民法院不应当保护此类债权，还应当将非法拘禁的案件线索移交公安机关查证。（2018）豫03民终1115号民事判决书驳回了郭武装的上诉请求，确认了涧西区人民法院可以执行了李军梅位于洛阳巿高新技术产业开发区的一处房产。宇文霞在上诉状中称文立东的女儿、女婿均在西安李军梅丈夫邓俊峰开设的投资管理公司任职不属实，文立东只有一个儿子，根本没有女儿，唯一的儿子自毕业一直在洛阳生活、工作。无论宇文霞的债权是否真实合法，其已经从李军梅处实现了大部分债权。无论此案托多久，文立东的证据是客观的，陈述也是真实的。请求洛阳中院维护文立东的合法权益，驳回上诉，维持原判。 文立东向一审法院起诉请求：一、确认登记在李军梅名下的位于洛阳××龙广场××区××单元××商品房为文立东所有，并停止对该财产的执行；二、本案诉讼费由宇文霞承担。 一审法院认定事实：位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产××第三人李军梅购买并所有。由于李军梅向宇文霞借款未予及时归还，宇文霞将李军梅诉至一审法院并申请了诉讼保全，一审法院依宇文霞申请于2015年6月8日查封了李军梅名下位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产。该案件经审理于2015年11月6日依法作出判决，第三人李军梅连带向被告宇文霞清偿310万元及利息。该判决生效后第三人未履行还款义务，宇文霞申请强制执行。在执行过程中，文立东对执行提出异议，称文立东与第三人李军梅于2014年7月5日签订《房屋转让协议》，约定将李军梅所有的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产出售给文立东，房屋价款为70万元，付款方式为：合同签订之日起，文立东一次性将房款支付给李军梅，同时李军梅将房产证原件交给文立东。合同第四条约定，目前由于政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理房产过户手续所需缴纳的税费、手续费及各种费用由文立东承担。合同签订后，文立东于2014年10月12日支付李军梅儿子邓升25万元、于2015年2月12日通过银行转账向李军梅支付17.5万元、于2015年2月13日通过银行转账向李军梅支付11万元、于2015年2月14日通过现金方式向李军梅支付16.5万元，李军梅向文立东出具《收据》一张。文立东还称，合同签订以后，李军梅即将涉案房产交付给文立东，文立东于2015年4月与洛阳东泰装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，约定对涉案房产进行装修，并于2015年4月29日向装修公司支付25万元装修款。装修之后，文立东占有使用涉案房产至今。 文立东提出执行异议后，一审法院作出（2016）豫0305执异41号民事裁定书，驳回文立东的异议请求。文立东不服该裁定，遂提起执行异议之诉。文立东在庭审中称在本案查封之前已实际占有使用了涉案房产，并支付了全部对价，且占有涉案房产至今，故法院应予以解封。宇文霞在庭审中对文立东上述说法不予认可。 一审法院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的财产。本案审理过程中，文立东提出其已支付涉案房产全部对价，并对该房屋依法占有支配，且由于开发商问题迟迟无法办理过户手续，不属于未及时办理过户手续的情形，故文立东没有任何过错。结合文立东提交的证据及本案查明情况，文立东在与李军梅签订《房屋转让协议》后，其本人已实际占有使用涉案房屋，该事实有文立东提交的装修合同、装修发票、装修定金收据和装修押金收据等证据予以证明，且与2015年4月29日洛阳尚锦物业服务有限公司出具的垃圾清运费收据等相互印证，足以证明文立东在合同签订后实际占有使用涉案房产的说法。从《房屋转让协议》以及文立东向李军梅支付款项的时间和金额来看，基本符合客观事实。宇文霞虽然对文立东向李军梅支付款项情况提出异议，但对文立东向李军梅支付款项是什么性质并未作出合理解释，也无相关证据能够对抗文立东的陈述，此外，宇文霞也无相关证据证明文立东与李军梅之间还存在其他债权债务关系，故对于宇文霞提出的抗辩和异议不予采信。综上，对于文立东陈述其与李军梅签订《房屋转让协议》并支付对价的陈述说法予以确认。关于文立东在办理过户过程中是否存在过失的问题，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。通过证据显示，文立东占用使用涉案房产的时间在本案查封之前，但由于升龙广场开发商原因迟迟未办理房产证，无法办理过户手续。从升龙广场能够办理房产证到涉案房产被本院查封期间，文立东在时间上、主观上均不存在怠于办理过户手续的行为和故意，应当认定文立东尽到了一般注意义务。由于开发商因素导致房产无法过户等情况并非文立东所能控制，故该因素不足以证明文立东在房产过户过程中存在过错，依据法律规定，涉案房产的查封行为应予以解除。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律之规定，判决：一、解除对位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房产的查封，并停止对该房产的执行；二、驳回文立东的其他诉讼请求。一审案件受理费7372元，由宇文霞承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年4月8日，涉案房产初始登记至洛阳升龙置业有限公司名下。本院于2020年7月27日在雁塔区看守所对李军梅进行了视频询问，李军梅称其升龙广场的房产卖给了一个姓文的，总价大概75万，其中5万现金没有出具收条，房款不包括车库。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。” 本案中，文立东提交的与李军梅签订的房屋买卖合同落款时间为2014年7月5日，虽然合同约定一次性交付房款，但同时约定李军梅将房产证原件交给文立东，因李军梅未及时取得房产证，故文立东关于因合同约定条件未成就故改为分期付款的解释符合实际情况。文立东提交的通过银行转款支付53.5万元及李军梅出具收条确认收到文立东房款的时间均在执行法院查封涉案房产前，文立东主张以现金方式支付16.5万元不违背通常交易习惯，结合其提交的装修合同及支付装修款的银行流水，文立东主张在涉案房产被查封前其已与李军梅签订房屋买卖合同并支付全部房款具有证据优势。文立东另提交了物业公司在涉案房产被查封前出具的收取装修垃圾清运费、物业费等费用的收据，李军梅的陈述与文立东基本一致，可以认定文立东在涉案房产被查封前已经合法购买并实际占有了涉案房产。李军梅系出卖自己合法购得的涉案房产，对于房产未办理过户文立东没有过错，一审法院参照《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判令停止执行涉案房产，处理并无不当。 宇文霞关于文立东提供证据虚假等上诉理由的事实依据不足，也无证据证明一审法院以公告方式送达相关材料程序有误，故对宇文霞的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，宇文霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由宇文霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 园 审判员 耿源泓 审判员 王少林 二〇二〇年七月三十日 书记员 刘 博