河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终95号上诉人（原审原告）：尤赞华，女，汉族，1982年3月19日生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：张建伟，河南辽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，河南辽源律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地开封市西门大街388号。法定代表人：王京宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：何江涛，河南英伦律师事务所律师。上诉人尤赞华因与上诉人迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。尤赞华上诉请求：依法判令撤销一审判决，发回重审或依法改判迪臣公司支付尤赞华逾期交房违约金36200元和延期交付房地产权属证书违约金58315元；本案一、二审诉讼由迪臣公司承担。一审法院审理程序严重违法，草率作出判决。一审法院开庭承办法官未到庭参加审理，只有书记员主持开庭，并且当庭改变开庭传票时间。审理程序严重违法。一审判决认定事实不清，于法无据。关于逾期交房违约金问题。尤赞华与迪臣公司于2017年4月27日签订《商品房买卖合同》，尤赞华按合同约定交纳首付款并办理房屋贷款手续。迪臣公司提供的政府停工文件，其中2017年1月1日至2017年4月27日，所谓停工，发生在双方合同签订之前，属于迪臣公司已知因素，并不是双方合同约定的不可预见因素，一审法院将上述停工天数从迪臣公司的违约天数中剔除，判决迪臣公司不承担这些天数的赔偿责任，无事实和法律依据。延期交房不可抗力情形只存在于合同履行期内，合同履行期外属于逾期违约，迪臣公司应承担全部责任。双方合同第八条明确约定，交付日期为2017年8月31日，同时约定交付条件为该商品房经验收合格。本案所涉及的房屋已于2018年1月1日由该房屋的建设单位、施工单位、监理单位验收合格并验收完毕，该房屋已于2018年1月1日达到交付条件，并不需要再进行施工。由此可知，迪臣公司没有如期交付房屋，并不是因政府停工未完成建设所致。故2018年1月1日至2018年6月6日之间的，迪臣公司所谓的政府停工合计82天，对迪臣公司并不产生任何影响。该82天不应扣除。关于延期交付房地产权属证书违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审审理中，尤赞华变更上诉请求为：依法判令撤销一审判决，改判迪臣公司支付尤赞华逾期交房违约金36200元和逾期办理房地产权属证书备案登记违约金，数额按照已付购房款总额1000000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月23日止。迪臣公司上诉请求：请求减少尤赞华逾期交房违约金5600元；本案一、二审诉讼费用由尤赞华承担。尤赞华的购房首付款于2017年4月2日才付清，比双方约定付清购房首付款时间2017年3月31日逾期2天，尤赞华的购房按揭贷款直至2017年10月26日才到账，迪臣公司依据双方约定，有权相应顺延交房日期，根据尤赞华购房首付款、按揭贷款逾期支付情况，一审判决认定的案涉房屋逾期交付天数错误，迪臣公司仅应向尤赞华支付逾期交房违约金10500元。本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应严格遵守。对于尤赞华逾期支付各项购房款的情形，依据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第一条第（6）项、第六条第1项、第2项的约定，属于违约行为，迪臣公司有权相应顺延交房日期，一审判决对此部分事实认定不清，以致判决不当。尤赞华答辩称，迪臣公司认为尤赞华逾期付款的事实不存在，从双方的商品房买卖合同看，以及尤赞华与银行签订的借款合同均没有明确约定按揭贷款的支付时间。并且银行是由迪臣公司选定并且是通过迪臣公司的通知尤赞华递交相关的按揭贷款资料，尤赞华没有任何违约责任。迪臣公司答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对可以顺延交房日期的几种情形做了明确约定，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效，双方均应予以遵守。在双方签订《商品房买卖合同》之前，因环境污染防治，政府部门多次下发文件责令工地停工，已经对案涉房屋所在的尤赞华2号楼的施工进度造成了较大的影响，该停工天数应按照双方合同约定相应顺延交房日期或从迪臣公司逾期交房天数内扣减，尤赞华主张不予扣除不能成立。在双方《商品房买卖合同》约定的交房日期后，对于因环境污染防治，政府部门下发文件责令工地停工的天数，亦应扣减。根据双方《商品房买卖合同》的约定，迪臣公司并无为尤赞华办理并交付房地产权属证书的义务，尤赞华主张逾期交付房地产权属证书违约金没有依据，迪臣公司已经在双方合同约定的期限内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，履行了双方合同约定的义务，尤赞华上诉请求支持逾期交付房地产权证书违约金，缺乏事实和法律依据。迪臣公司不同意尤赞华二审审理中变更上诉请求。尤赞华向一审法院起诉请求：1、请求判令迪臣公司支付延期交房违约金36200元；迪臣公司向尤赞华支付延期交付房地产权属证书违约金至实际下发日，现暂从2018年9月15日起暂计算至2019年7月1日，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准计算，共58315元；以上共计94515元；本案的诉讼费由迪臣公司承担。一审法院经审理查明，尤赞华与迪臣公司签订《商品房买卖合同》，由尤赞华购买迪臣公司开发的位于迪臣世博广场房屋一套，房款1000000元，房屋交付时间为2017年8月31日前。该商品房买卖合同中约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.遇到停水停电及自然天气灾害等原因影响工期的；3.因政府行为国家政策等造成的不可预见因素；4.买受人延期付款的出卖人可顺延交房日期。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由迪臣公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.协商解决。买受人在获得购房发票后30日内办理契税交纳手续，逾期所造成的一切责任，由买受人承担。尤赞华已将房屋总价款缴纳完毕。该房屋实际交付时间为2018年8月29日。涉案房屋取得了不动产权证书。迪臣公司通知尤赞华于2019年10月23日领取办理房产证的分割证。2017年至2018年6月期间，开封市住房和城乡建设局等政府行政部门多次下发文件，并通过开封建筑安全公众信息平台发布相关信息，要求房屋建筑等施工工程停工，经核算，迪臣公司因此造成的停工天数共计201天。一审法院认为，尤赞华、迪臣公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有约束力。尤赞华已将房款全部付清，履行了付款义务，迪臣公司应按合同约定的期限履行交房义务，未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。本案中，尤赞华认可迪臣公司逾期共计362天。合同约定因政府行政部门文件要求停工天数属于不可抗力造成的，不应计入迪臣公司违约天数。迪臣公司因政府行政部门文件要求停工天数为201天，扣除之后迪臣公司逾期天数为161天，根据合同约定计算逾期交房违约金应为16100元。对于尤赞华要求的延期交付房地产权属证书违约金，在商品房买卖合同中双方就买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书进行了特殊约定，即约定为协商解决，并未就具体违约责任进行约定。故对于尤赞华要求延期交付房地产权属证书违约金的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效之日起十日内向尤赞华支付逾期交房违约金16100元；二、驳回尤赞华其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1081元，由谷春雨承担897元，迪臣置业发展（开封）有限公司承担184元。二审经审理查明，尤赞华与迪臣公司于2017年4月27日签订《商品房买卖合同》。尤赞华房款以首付加按揭方式支付，2017年10月26日按揭贷款80万元支付到迪臣公司账户。双方签订合同附件四第六条第一项约定：“选用按揭贷款付款方式的买受人，出卖人有权于其所有应交纳的款项支付完结之后方予交房，否则出卖人有权不予交房并不承担逾期交房的违约责任，买受人亦不得进场装修。”2019年8月27日开封市不动产登记中心向迪臣公司出具了《受理收件清单暨领证凭证》。开封市住房和城乡建设局等政府行政部门多次下发文件，并通过开封建筑安全公众信息平台发布相关信息，要求房屋建筑等施工工程停工，2017年4月28日至2017年8月31日止，责令停工天数共计24.5天。2017年9月16日至2017年9月21日，责令停工天数共计5天。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，尤赞华与迪臣公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自义务。尤赞华的按揭贷款于2017年10月26日才到达迪臣公司账户，按照合同约定，迪臣公司的交房时间应顺延于2017年10月26日。又因为双方合同签订后，至合同约定的交房期限内，因政府行政部门要求责令停工，依据双方合同约定以及法律规定，相应的交房时间应予顺延，顺延期内发生的停工天数也应顺延，经核算，交房时间应顺延至2017年9月30日中午12时。两个时间相比较，本案顺延后迪臣公司应于最晚2017年10月26日向尤赞华交房。迪臣公司于2018年8月29日实际向尤赞华交房，逾期307天，应当承担逾期交房的违约责任。迪臣公司应承担的逾期交房违约金应为30700元（1000000元*1/10000*307天）。根据双方合同约定，迪臣公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。迪臣公司于2018年8月29日向尤赞华交房，于2019年8月27日提供了涉案相关资料报开封市不动产登记中心备案，并未超过合同约定的期限。故尤赞华要求迪臣公司承担逾期办证违约金的诉求，不应得到支持。对于尤赞华称一审审理程序严重违法的上诉意见，尤赞华未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，一审判决认定事实不当，应予纠正。尤赞华、迪臣公司上诉合理部分本院予以支持，其他部分不予采信，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2878号民事判决；二、迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效之日起十日内向尤赞华支付逾期交房违约金30700元；三、驳回尤赞华其他的诉讼请求；四、驳回尤赞华其他上诉请求；五、驳回迪臣公司其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1081元，由尤赞华承担513元，迪臣公司承担568元；二审案件受理费4324元，由尤赞华承担1594元，迪臣公司承担2730元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年七月二十一日书记员  荀文彬