福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2272号 上诉人（原审被告）：李颖然，女，1990年7月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：李坚（李颖然之母），汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路**莲前集团大厦****，统一社会信用代码91350203791296142G。 法定代表人：项凌云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭箐箐，女。 委托诉讼代理人：徐锦钊，男。 上诉人李颖然因与被上诉人厦门市万科物业服务有限公司（以下简称厦门万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初11284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李颖然上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回厦门万科物业公司的诉讼请求，退回不该收取的物业费和水电公摊费。事实和理由：李颖然提供的照片、短信截图、光盘等证据厦门万科物业公司自2016年6月至今，始终存在违约、违法、违规、违纪行为。《物业管理条例》对物业管理费的具体项目作出了规定。《万科城物业服务合同》约定，对于小问题物业公司即时处理解决，对于复杂的问题30天内处理解决好。因违反本合同的约定造成业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。一、厦门万科物业公司2016年6月开始接管泉州万科城，在与泉州万科公司交接过程中，未做好公共区域和设施、设备接收检验工作。2016年7月起案涉房屋面和外墙就开始严重渗漏水。2016年8月2日业主看房日，43、44、45层天花板、外墙、地板严重渗漏水，、地板严重渗漏水也没有做物业工作记录，违反《物业承接查验协议》、《物业合同》、《合同法》、《物业承接查验办法》、《物业管理条例》。二、厦门万科物业公司2016年8月2日至8月29日不履行物业合同，对于共同区域公共设施、设备的安全，不但不保护，还加以损坏。厦门万科物业公司将两个排水口封堵仅存两公分，屋面层于2016年8月24日早晨7点多已被水淹没。厦门万科物业公司私自拆卸消防设备，将两根直径达二十公分的消防水管拆开直接向屋面地板连续十多天24小时放水，水深高达50多公分。随之超级大台风、大暴雨，屋面层被水浸泡数月，防水层遭到破坏。2016年9月开始，所有的屋面层外墙天花板全部渗漏水，100%的空鼓裂开、腐烂、脱落。数年来，厦门万科物业公司又以安装水电设施为借口，经常蓄意放水损坏屋面地板，致使天花板和外墙渗漏水更加严重，终年积水。只有厦门万科物业公司有门口进入通往屋面层的两个楼梯门，厦门万科物业公司的上述行为失职、渎职，且违反了《物业合同》、《合同法》、《物业管理条例》、《物权法》、《消费者权益保护法》、《消防法》、《宪法》。三、厦门万科物业公司伙同泉州市万科北峰房地产有限公司（以下简称泉州万科公司），欺骗业主，保证案涉房屋面层不会再渗水。厦门万科物业公司和泉州万科公司上百次排查渗漏水，上百次承诺要重做防水层、保护层，厦门万科物业公司的欺诈行为违反《物业合同》、《合同法》、《物业管理条例》、《物权法》、《消费者权益保护法》。四、厦门万科物业公司对公共安全和公共卫生不负责。外人随意进出小区，业主和业主邀请的朋友却被严查限制，对业主的生命财产安全造成危害。屋面层公共区域随处是垃圾和大小便。上百件有毒物质和杂物废品堆放在屋面层三年之久，蚊子、苍蝇和臭虫无数。五、厦门万科物业公司不履行物业合同，上百次叫业主上楼顶排查渗漏水情况，调查谁损坏公共区域和公共设施、设备。业主替厦门万科物业公司做了三年半的工作。厦门万科公司除了收取高昂的物业费，还要求业主重复多交水电公摊费，却提供了末流的物业服务。 厦门万科物业公司辩称，厦门万科物业公司已经履行了合同约定的义务，相关收费标准合法合规。李颖然的主张与事实不符，应驳回上诉，维持原判。一、厦门万科物业公司根据《前期物业服务合同》、《福建省物业管理条例》合法收取物业费、公摊水电费。《前期物业服务合同》第十一条第三款约定，业主需要按合同及法规的规定按时交纳物业服务费，李颖然作为万科城小区业主，负有交纳物业费的义务。《前期物业服务合同》第十二条约定：住宅物业费3.28元/月·平方米，该费用不包括公摊水电费。小区物业共用部位及共同设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；厦门万科物业公司已先行代为垫付，而后才向业主收取，相应的分摊方案、发票已在一审阶段提交，一审法院予以认可。二、李颖然要求退还物业费，没有事实和法律依据，不在厦门万科物业公司的诉讼请求范围。李颖然交纳了2018年7月以前的物业服务费和公摊水电费，该费用与合同约定一致，无须退还。三、李颖然主张的房屋漏水及房屋质量等问题与本案无关，厦门万科物业公司已经履行相应的协助义务。本案是物业服务合同纠纷，房屋漏水及质量问题均是李颖然与泉州万科公司签订的《商品房买卖合同》约定的内容，与物业服务无关。自2016年至今，凡是李颖然反馈的房屋问题，厦门万科物业公司均已向泉州万科公司转达，且泉州万科公司也进行了相应的修复工作。厦门万科物业公司一审已经提交了现场修复后的照片。四、厦门万科物业公司已按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。李颖然主张厦门万科物业公司未履行物业服务合同，甚至是损坏其房屋、破坏消防设施、公共领域设施设备等，均未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。 厦门万科物业公司向一审法院起诉请求：李颖然立即向厦门万科物业公司支付物业服务费13606.56元（自2018年7月1日起计至2019年10月31日）、物业服务费违约金暂计为1763.33元（违约金按日万分之五的标准暂计至2019年10于31日止）、公摊水电费915.15元（自2018年7月1日起计至2019年10月31日）。 一审法院认定事实：李颖然于2015年6月28日向泉州万科公司购买位于丰泽区江滨北路潘山段北侧泉州××期××号楼××的房屋，房屋产权面积259.27平方米，该房屋已于2016年8月23日交房。泉州万科公司于2013年10月31日与厦门万科物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同系李颖然与泉州万科公司于2015年6月28日签订的《商品房买卖合同》的附件。《前期物业服务合同》约定：1.合同期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。如合同到期，厦门万科物业公司同意继续履行合同，且未依法经专有部门占建筑物面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘厦门万科物业公司的决议并签订的新的物业服务合同，合同继续有效；2.物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上，住宅业主按其拥有的物业的建筑面积按3.28元／月•平方米的标准交纳物业服务费；3.业主应自泉州万科公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向厦门万科物业公司交纳物业服务费，在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向厦门万科物业公司支付违约金；4.物业共用部位及共用设施设备用水电费用由相关业主按建筑面积分摊，物业办公水电费用由厦门万科物业公司自行承担。厦门万科物业公司接受供水、供电等专业单位委托代收水、电等费用的，因厦门万科物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月25日前向厦门万科物业公司交清相关费用。李颖然自2018年7月1日起未交纳物业费及公摊水电费，厦门万科物业公司述称其通过书面向李颖然催讨物业费及公摊水电费，但李颖然对此予以否认，厦门万科物业公司亦未能提供证据予以证明。庭审中，李颖然述称其曾向厦门万科物业公司提出诉争房屋存在问题，厦门万科物业公司就此与开发商进行沟通，但至今未能解决上述问题。 一审法院认为，厦门万科物业公司与泉州万科公司签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力予以认定。上述协议作为李颖然与泉州万科公司签订《商品房买卖合同》的附件，李颖然对上述协议的内容系知悉且同意的，故李颖然应按照上述协议约定向厦门万科物业公司缴纳物业费及公摊水电费。李颖然虽辩称诉争房屋存在质量问题，厦门万科物业公司未履行管理职责，因厦门万科物业公司作为物管机构曾就诉争房屋存在的质量问题与开发商进行沟通，已履行管理职责，故对李颖然上述辩解，不予认可。李颖然辩称的厦门万科物业公司存在其他未按合同约定提供物业服务的情形，因李颖然未能提供证据予以证明，故对该辩解不予认可。李颖然自2018年7月1日起未缴纳物业费及公摊水电费，其共计欠缴物业费3.28元/月•平方米×259.27平方米×16个月=13606.56元，欠缴公摊水电费915.15元，故对厦门万科物业公司关于物业费及公摊水电费的诉求，予以支持。至于厦门万科物业公司诉请李颖然支付逾期支付物业费的违约金，因厦门万科物业公司未能举证证明其曾向李颖然书面催讨，且未能举证证明李颖然拖欠物业费对其造成的损失，故对厦门万科物业公司关于逾期付款违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、李颖然应于判决生效之日起十日内支付厦门市万科物业服务有限公司自2018年7月1日起至2019年10月31日止的物业服务费13606.56元；二、李颖然应于判决生效之日起十日内支付厦门市万科物业服务有限公司自2018年7月1日起至2019年10月31日止的公摊水电费915.15元；三、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：李颖然应否支付厦门万科物业公司物业服务费13606.56元、公摊水电费915.15元。 本院认为，厦门万科物业公司与泉州万科公司签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力予以认定。上述协议作为李颖然与泉州万科公司签订《商品房买卖合同》的附件，李颖然对上述协议的内容系知悉且同意的，故李颖然应按照上述协议约定向厦门万科物业公司缴纳物业费及公摊水电费。李颖然自2018年7月1日起未缴纳物业费及公摊水电费，其尚欠厦门万科物业公司物业费3.28元/月•平方米×259.27平方米×16个月=13606.56元，公摊水电费915.15元，应予支付。李颖然主张诉争房屋存在质量问题，厦门万科物业公司未履行管理职责，因厦门万科物业公司曾就诉争房屋存在的质量问题与开发商进行沟通，已履行管理职责，故对李颖然的上述主张，不予采纳。李颖然主张厦门万科物业公司存在其他未按合同约定提供物业服务的情形，因李颖然未能提供证据予以证明，故对该主张不予采纳。李颖然主张厦门万科物业公司退回已缴纳的物业费和公摊费水电，但未在一审提出反诉，不予处理。 综上所述，李颖然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163元，由李颖然负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年七月一日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。