广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7134号原告：温少环，女，汉族，1971年3月18日出生，身份证登记住址：广州市从化区。委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，该司经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，公司职员，联系地址。原告温少环与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称从化雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告温少环委托诉讼代理人吴学明、被告从化雅居乐公司委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温少环提出诉讼请求：1.被告支付自2017年9月16起至实际交付之日止的逾期交楼违约金（按照每日总房价1953282元0.1‰的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（编号：201703361370），合同约定由原告购买位于从化市从化沙贝项目三期4组团自编L-110栋2梯501房，房屋按套出售，建筑积133.43平方米（套内建筑面积117.15平方米），单价每平方米10781.46元，总房价款1263048元，按揭贷款方式付款。《商品房预售合同》第十三条约定，被告应在2017年9月15日将房屋交付原告使用。房屋交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件。合同第十四条约定被告逾期交楼的，被告应按己付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。被告另外以所谓装修款名义向原告收取了房款690234元，合同签订后，原告己依约履行了付款义务，被告未按合同约定的交房条件和时间向原告交付房屋，请求法院支持原告的诉讼请求。被告从化雅居乐公司答辩称：1.涉案房屋已经取得永久用电，原告主张仍处于临电状态与事实不符，涉案房屋所在的三期4组团于2019年10月9日已经全部完成一户一表并实际送电，被告在涉案房屋取得永电后，已经两次向原告寄送收楼通知书，原告拒绝收楼没有依据，即使认定我方存在逾期交楼，违约金也只能算到第一次寄送收楼通知书中指定的收楼时间即2019年10月13日。2.原、被告双方曾协商一致签订了认购书、装修合同等文件，一致确认装修收楼时间是2018年10月15日，因此，即使认定我方存在逾期交楼，也仅应从2018年10月16日起算。经审理查明，2017年3月28日，原、被告签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，约定原告向被告认购雅居乐名门半岛花园L110栋2梯501房（以下简称涉案房屋），建筑面积为133.43平方米，该物业毛坯售价1263048元，于2017年9月15日前交付使用。同时原告自愿选择豪华装修的装修标准，装修总价为700108元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的13个月，装修款的支付方式为装修款一年分期等。2017年3月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定原告购买雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢第自编L-110栋2梯5层501房，房屋地址从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-110栋2梯501房；建筑面积133.43平方米；总金额为1263048元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.33%，金额383048元；余款880000元于2017年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效。《补充协议》第六条约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房补偿或拒绝收楼。原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微的质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔。原告购买该商品房前已确知所购房屋户型结构与《商品房买卖合》—致，对现状无异议，原告委托被告进行装修。第八条约定，原告在办理收楼手续过程中所提出的异议，若被告在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，原告应该收楼，被告则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，原告同意不向被告主张赔偿。被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同未其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原、被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。2017年3月28日，原告向被告出具《确认书》，明确原告购买的房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚，原告在收楼后委托被告进行装修，具体的装修标准、价格以装修合同约定为准。本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由解除装修合同，同时本人授权被告根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。原告还向被告出具了《毛坯收楼确认书》。被告提交了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中约定：甲乙双方就乙方购买的广州市从化区雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-110栋2梯501房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-110栋2梯501房；第二条、委托事项：甲方及甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以甲方实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为700108元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.乙方已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托甲方进行装修，乙方的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，乙方对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。原告称该装修合同没有当事人双方的签名，但是被告以装修名义收取了房款690234元，双方有口头约定房屋装修好后于2018年10月15日交楼。被告向原告分别出具了1263048元、690234元的发票，被告确认收到原告支付的1953282元。2019年10月18日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2019年10月21日前办理上述涉案房屋的收楼手续。2020年5月22日，被告又根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年5月25日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，原告确认其知悉被告两次发出的催收楼通知书，其中2020年5月22日的催收楼通知书于2020年5月23日收到，但原告尚未办理收楼手续。诉讼过程中，广东电网有限责任公司广州从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。上述复函所附附件1，其中包含涉案房屋所在地址T3-B-2-501。原告同时表示涉案房屋房价款为1953282元，一部分是买卖合同约定的1263048元，一部分是装修合同约定的690234元；被告确认收齐了原告支付的1953282元，但是被告认为涉案房屋的房价款为1263048元。本院认为：原告与被告之间的房屋买卖合同关系成立，依法有效。逾期交房违约金的起算时间为2018年10月16日、逾期交房违约金的计算方式为每日按总房价款0.1‰计算，双方对上述事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点在于涉案房屋的总房价款及逾期交房违约金的截止日期两个问题。关于涉案房屋房价款的问题。认购书明确了毛坯售价为1263048元、委托被告装修的价款为700108元，即房价款分为两部分是双方当事人在认购书已确定。虽然双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款为1263048元，但该买卖合同中关于“《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同”等约定，可知《装修合同》并非单纯的装修协议，而是与《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容，故以装修名义收取的价款实为房价款的构成部分，原告主张以1953282元作为计算迟延交楼违约金的基数，本院予以支持。关于逾期交房违约金截止日期的问题。被告未能在合同约定期限内（2018年10月15日前）将涉案房屋交付给原告使用，应承担相应的违约责任。因房屋是以居住为目的，水、电等供应设施是满足居住的必要条件，因此，被告交付的涉案房屋应具备正常的永久性供电以满足原告日常生活所需。被告确认从化供电局致法院复函的内容包含涉案房屋，即涉案房屋是在2019年12月30日前具备居民永久用电条件。被告在2020年5月22日向原告发出《催收楼通知书》，通知原告于2020年5月25日前办理收楼手续，在涉案房屋已经具备永久用电条件的情况下，原告不应拒绝收房，2020年5月25日之后未办理收楼手续的后果不应由被告承担，故逾期交房违约金应计算至2020年5月25日止。原告主张违约金计至实际交付之日止的请求，本院不予支持。被告应向原告支付违约金计算为：自2018年10月16日起至2020年5月25日止共计588天，每日按房屋总价款1953282元的0.1‰计算，违约金为114852.98元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应向原告温少环支付逾期交房违约金114852.98元；二、驳回原告温少环的其他诉讼请求。付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2212元，原告温少环负担2214元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  曲敏华二〇二〇年七月十四日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇