呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初1861号原告:呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司。法定代表人:白义拉,该公司总经理。委托诉讼代理人：阿斯尔，内蒙古合亿步律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏利得，内蒙古合亿步律师事务所律师。被告：杨牧，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张晓敏，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟燕如，内蒙古典诺律师事务所律师。被告：于建琳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张晓敏，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟燕如，内蒙古典诺律师事务所律师。原告呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司与被告杨牧、于建琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阿斯尔、被告杨牧、于建琳的共同委托诉讼代理人张晓敏、翟燕如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告立即向原告支付拖欠物业服务费77039元、车位费12480元;2、请求法院判令被告承担违约金30358元（违约金自2011年1月1日起按照每日应缴纳费用的2.1‰暂计算至2020年5月15日,并继续计算至全部物业服务费及违约金给付之日止),律师代理费7193元;上述全部费用共计127070元,具体计算明细见附件;3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年2月22日,二被告与内蒙古雅世春华置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定“二被告购买赛罕区东五纬街18号东岸国际17号楼一单元201室,并由出卖人内蒙古雅世春华置业有限公司于2011年3月31日前交房”。在其附件六《业主临时公约》当中约定物业类型为委托服务型物业管理。内蒙古雅世春华置业有限公司交房后与原告签订《前期物业服务合同》,约定由本案原告对“东岸国际”项目提供前期物业管理服务。交房之后二被告虽没有入住但依据合同约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定应支付物业费及相关费用。现二被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重侵害了原告的合法权益,特此原告根据相关法律规定,向贵院提起诉讼,望法院支持原告的诉讼请求。被告杨牧、于建琳辩称，1、原告诉请主张2011年至今的物业费、车位费及违约金，时间跨度近10年，但在起诉前其未向被告主张过权利，故其诉讼请求已过诉讼时效，应当予以驳回。2、《商品房买卖合同》签订后，开发商一直未通知被告接收房屋，直至2019年7月16日才通知被告，涉案房屋未能在原告主张时间（2011年12月11日）交付，系开发商未履行通知义务造成，并非被告恶意不接收房屋，故依据合同约定以及相关规定尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由开发商承担，而非被告。3、案涉《前期物业服务合同》签订程序违法，系无效合同。4、因原告提供的《前期物业服务合同》及“入住通知书”后附费用明细并无关于车位费的约定，故原告要求被告支付车位费及其违约金，无事实及法律依据，应予以驳回。5、虽然被告2019年7月16日签署了“入住通知书”，但因原告未提交其2019年7月16日之后已按照合同约定以及相关规定提供相应服务的证据，在原告无证据证明其提供物业服务的情况下，其无权主张2019年7月16日之后的物业费用，更无权主张违约金。6、被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不能成立，应当依法驳回。建设单位应当缴纳已经竣工但是未交付给物业买受人期间的物业费，案涉房屋在2019年7月16日之前发生的物业服务费应当由建设单位承担，原告请求被告承担交付房屋之前物业费的诉请应当驳回。7、被告认为原告主张违约金过高，应当调整。原告没有证据证明在其通知接收时具有交付的条件。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，被告（买受人）杨牧、于建琳与案外人（出卖人）内蒙古雅世春华置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定本案被告杨牧、于建琳购买暂定名为东岸国际B区17号楼1单元201号的商品房，该房屋建筑面积为247.49平方米。该合同附件四补充协议第四条第四项约定：出卖人签署《房屋交接单》之日为房屋实际交付日，物业管理费及相关费用自该日起计收，该房屋损毁灭失的风险亦于该日起转由买受人承担。同日，被告（买受人）杨牧、于建琳与案外人（出卖人）内蒙古雅世春华置业有限公司签订了《东岸国际Ⅱ期·珊瑚顶业主临时公约》，该公约三十条约定：物业管理公司用以下方式（包括但不限于）：张贴、挂号信（发送至业主信报箱中）、快件等通知方式，均视同物业管理公司正式告知业主及物业使用人的依据，业主及物业使用人不得以任何方式和理由拒绝接受。第三十四条约定：对欠缴物业管理费及其他费用的业主及物业使用人，物业管理公司有权催缴物业管理费，催缴方式采用本公约三十条所述方式，对超过3个月或拒绝缴纳物业管理费及其他费用的业主或物业使用人，必要时物业管理公司有权采取法律手段，向所在区人民法院提请诉讼。第三十五条约定：本物业物业管理费按年度缴纳。业主及物业使用人应当于每年十二月十五日之前缴纳次年物业管理费，并结清本年度所欠各项费用（包括但不限于物业管理费等）。案外人（甲方）内蒙古雅世春华置业有限公司与本案原告（乙方）呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由甲方选聘乙方对“东岸国际”项目提供前期物业管理服务。第七条服务收费条款约定：住宅：别墅4.3元／月／㎡；花园洋房2.8元／月／㎡。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。2019年7月16日，被告杨牧在入住通知单上签字。二被告至今未入住。被告在签署入住通知起至2019年12月31日止，并未向原告缴纳过物业管理费。被告系东岸国际B区17号楼1单元201号的花园洋房商品房的业主，该房屋建筑面积为247.49平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：1、二被告是在什么时间收到入住通知的；2、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。原告为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，原告与被告所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同》对二被告具有约束力，被告辩称《前期物业服务合同》无效的答辩意见，本院不予支持。本案中原告向法庭出示的入住通知单中虽有被告杨牧的签名，原告举证说明这是杨牧在2019年补签的字，具体时间记不清了，被告亦认可是在2019年7月16日房屋出卖人内蒙古雅世春华置业有限公司通知被告办理房本时签的字，在这之前出卖人及本案中原告从未通知被告入住，亦未向被告催缴过物业费，故本院认定为二被告收到入住通知书的时间为2019年7月16日。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第四项的约定，该日为房屋的实际交付日，被告缴纳物业费的起算时间应为2019年7月16日，故被告欠缴物业费的期间为2019年7月16日至2019年12月31日，欠缴物业费金额依法计算为3811元（2.8元／月／㎡x5.5个月x247.49㎡）。关于诉讼时效的问题，原告声称从2011年起向二被告催要过物业费，但是具体催要的时间及方式均不记得，且原告未举出证据证明从2011年起向二被告催缴过物业费。故本院认为从2011年12月11日至2017年5月29日的物业费已过诉讼时效。综合以上两点，对于原告诉请的2011年12月11日至2019年7月15日期间的物业费，依法应当驳回。对于原告诉请的违约金，因被告未按时缴纳2019年7月16日至2019年12月31日期间的物业费，该行为已构成违约，二被告应当承担合同约定的违约责任，违约金应以3811元为基数，按照日万分之二点一的标准，从2019年7月16日起至原告2020年5月15日止的违约金依法计算为244元。对于原告诉请被告支付车位管理费的诉讼请求，因原告未向本院提交证据证明原被告之间对车位及车位管理费有何约定，亦无证据证明被告对车位进行过使用，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于原告诉请的律师费，按照《东岸国际Ⅱ期·珊瑚顶业主临时公约》第三十四条的约定，原告应当按照该合同三十条约定形式向业主主张物业管理费，但是在整个庭审过程中，原告均没有证据证明其通过三十条约定的方式向被告主张过权利，故对于律师费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨牧、于建琳于本判决生效后十日内一次性给付原告呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司物业费3811元；二、被告杨牧、于建琳于本判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司违约金244元（并以3811元为基数，按照每日万分之2.1计算，自2020年5月16日起至被告实际付清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，由原告呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司负担1375元，由被告杨牧、于建琳负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 云惠平二〇二〇年七月八日书记员 侯 静