福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8110号 原告（反诉被告）：魏礼双，男，1969年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林慧,福建正成功律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李雅婷，福建正成功律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:张风光，男，1973年11月26日出生，汉族，住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：苏勤峰，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张丽坤，福建诚全律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）魏礼双诉被告（反诉原告）张风光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员黄永茂适用简易程序进行审理。被告张风光在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2019年10月9日裁定驳回被告张风光对本案管辖权提出的异议。后被告张风光不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年11月20日裁定驳回被告张风光的上诉，维持原裁定。2020年1月9日，被告张风光对原告魏礼双提出反诉。2020年4月28日，本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏礼双及其委托诉讼代理人林慧、李雅婷，被告（反诉原告）张风光及其委托诉讼代理人苏勤峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏礼双向本院提出诉讼请求：1.解除魏礼双与张风光签订的《厂房场地租赁合同》；2.张风光立即将租赁物恢复原状、腾空并交付给魏礼双；3.张风光立即向魏礼双支付自2018年8月1日起至张风光实际将租赁物交给魏礼双之日止的租金及按每日105元计算的违约金，租金与违约金暂计至起诉之日为154601元；4.张风光承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费、保全费)及其他费用。事实与理由：2015年8月1日，魏礼双、张风光签订《厂房场地租赁合同》，约定魏礼双将诉争厂房场地出租给张风光使用；租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月30日止；租金为每年128000元,每六个月支付一次(分别于每年1月29日前以及7月29日前支付半年租金64000元)；逾期未付每日按1000元违约金加收，超过10日未付租金视为张风光自行中止合同；无故违约的违约方必须赔偿另一方的所有损失等事项。合同签订后，魏礼双按期、如约将诉争厂房交付于张风光使用，张风光却未支付自2018年8月1日起至今的租金，且继续占用租赁物，故魏礼双为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。审理中，魏礼双自愿撤回对违约金的诉讼请求，但保留另行起诉的权利，并将第三项诉讼请求变更为：张风光立即向魏礼双支付自2018年8月1日起至张风光实际将租赁物交给魏礼双之日止的租金（按每半年租金64000元计算），暂计至起诉之日（共11个月）租金为117362元。 被告张风光辩称：一、答辩人与魏礼双签订的《厂房场地租赁合同》依法成立并生效，合同期限尚未到期，答辩人要求继续履行合同。二、答辩人并不存在违约情况，魏礼双的诉求不合法也不合理，依法应当驳回魏礼双的诉讼请求。1.关于2018年下半年的租金问题，答辩人已经将租金64000元支付给魏礼双的儿子魏全益(通过微信转账以及刷卡的方式支付)；2.关于2019年上半年的租金问题，答辩人通过多笔微信转账将租金64000元支付给魏礼双，本案系魏礼双不收取，并非答辩人不履行支付租金的义务；3.关于2019年下半年的租金问题，答辩人已经于2019年7月29日通过微信转账的方式支付了租金64000元，但魏礼双只收取50000元，另外14000元系魏礼双自己不收取，并非答辩人未履行。三、本案答辩人并不存在违约的情况，魏礼双擅自在答辩人承租的地块建设铁皮屋长期占用答辩人承租地用来堆放石头、故意拉低电线影响答辩人生产经营，答辩人与魏礼双多次协商,但魏礼双均拒绝配合，本案构成严重违约的是魏礼双而非答辩人,为此，请求依法驳回魏礼双的诉讼请求。 反诉原告张风光向本院提出诉讼请求：1.继续履行张风光与魏礼双于2015年8月1日签订的《厂房场地租赁合同》；2.魏礼双向张风光交付2010年6月份至2018年12月份期间的租金发票；3.魏礼双立即拆除占用其承租地搭建的铁棚，返还占用地并支付自2018年12月1日起至实际拆除之日止的场地占用费，按1000元/月计算，暂计至反诉之日为13000元（13个月）；4.魏礼双立即清除占用张风光承租地堆放的石头（约占500平方米，以实际勘查为准），并支付自2016年9月15日起至实际清除之日止的占用费，按500元/月计算，暂计至反诉之日为20000元（40个月）；5.魏礼双立即拆除占用张风光承租地搭建的变压器及配电房；6.魏礼双立即将影响张风光生产经营的电线拉高至合理高度（至少15米以上）；7.魏礼双立即采取包括但不限于圈养、清理等措施处理其放养在张风光承租地内的三只狗，以确保不会再影响张风光的生产经营；8.魏礼双立即支付占用张风光原有通道导致其另平整道路产生的费用10000元；9.本案反诉费用由魏礼双承担。事实与理由：张风光与魏礼双于2010年6月签订的厂房租赁合同于2015年6月届满后，双方于2015年8月1日另行签订《厂房场地租赁合同》，合同就张风光承租魏礼双位于素雅工业区靠收费站这角的空地，租赁期限5年等事项进行了约定。自2010年6月以来，张风光依约交纳了租金，魏礼双未开具任何发票交予张风光；租赁期间，魏礼双无理占用张风光原本通行的道路及部分承租地，搭建变压器、配电房、铁棚、堆放闲置的石材石料，导致魏礼双损失10000元另行平整、开辟道路，承租地面积大幅度减少；魏礼双明知张风光从事红木家具的生产、销售，木材需要吊高，却故意将张风光使用的电线横在承租范围内，且电线高度明显不够，故意将其饲养的三只狗放养在承租地内，严重影响张风光的正常生产经营活动。张风光多次就上述事项与魏礼双沟通无果，现为维护自身的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院具交此反诉状，诚望予以支持。 反诉被告魏礼双辩称：张风光的反诉诉请没有任何依据，应当全部驳回。1.张风光违约在先、拒付房租，无权要求继续履行合同；2.合同上未约定必须出具发票，这不是答辩人的义务；3.铁棚是答辩人建在自己的房子上，并没有影响或者占用张风光使用其租赁的地块，且张风光也从中得益，故其要求场地占用费没有道理；4.答辩人没有乱堆石头，有些石头是出租前就放在那边而且已经早就撤走了，相反张风光长期占用答辩人的场地堆放大量木材，到前些天才清场，有照片为证；5.答辩人没有占用承租的地块搭建变压器、配电房、电线，张风光无权要求拆除；6.张风光无权要求答辩人不得养狗，这不是其权力，而且答辩人并未饲养狗；7.是张风光占用答辩人的通道，而非答辩人占用张风光的通道。综上，应驳回张风光的反诉请求，支持本诉。 本院经审理认定事实如下：2010年起，张风光向魏礼双租赁厂房，租赁期限为2010年6月20日至2015年6月12日，租赁面积约为1000㎡。租赁到期后，魏礼双与张风光又于2015年8月1日重新签订诉争《厂房场地租赁合同》一份，该合同约定：魏礼双将其所有的素雅工业区的收费站这角的空地（即加油站对面）地块（详见附图1，该次租赁面积并未实际测量）出租给张风光使用；租金每年128000元；租赁期限五年，自2015年8月1日至2020年7月30日止；张风光在签订合同之日起向魏礼双交押金10000元，租赁期间若张风光自行中止租赁，魏礼双有权扣除押金；付款方式为每六个月付一次，合同签订之日起，张风光即向魏礼双缴纳半年租金64000元，以后每年1月29日前缴纳上半年租金64000元，7月29日前缴纳下半年租金64000元；逾期未付，每日按1000元违约金加收，若超过10天未付租金视为张风光自行中止合同；租赁期满时，应于期满之日前将租赁物清扫干净，处理完搬迁等事宜，并将租赁物交还给魏礼双，等等。 另查明，2016年1月30日，张风光通过银行转账的方式支付租金56500元给魏礼双；2016年8月18日，张风光通过银行转账的方式支付租金64000元给魏礼双；2017年3月24日，张风光通过银行转账的方式支付租金64000元给魏礼双；2017年10月20日，张风光通过刷信用卡的方式支付租金64000元给魏礼双之子魏全益；2018年5月7日，张风光通过刷信用卡的方式支付租金64000元给魏礼双之子魏全益；2018年10月22日，张风光通过刷信用卡的方式支付租金59000元给魏礼双之子魏全益；2019年1月6日，张风光通过微信支付的方式支付租金5000元给魏礼双之子魏全益。以上，张风光支付给魏礼双租金共计376500元。起诉后，张风光于2019年7月29日通过微信支付的方式支付租金50000元给魏礼双。 2019年6月30日，张风光转账50000元，魏礼双未收取；2019年7月1日，张风光转账14000元，魏礼双未收取；2019年7月30日，张风光转账14000元，魏礼双未收取。 又查明,南安市丰州永益建材厂系个人独资企业，投资人为魏礼双；2007年1月9日，南安市丰州永益建材厂名下的址在南安市××镇××村的土地取得土地使用权证【南国用（籍）第31060148号】，其土地地号为07800，地类（用途）为工业，使用权面积为3239㎡。 上述事实,有魏礼双提供的《厂房场地租赁合同》、《国有土地使用权证》、《营业执照》，张风光提供的《厂房场地租赁合同》、《微信截图》及本院依申请的《现场勘验照片》及双方在庭审中的陈述为证，并经庭审质证属实，本院对上述证据的真实性均予以确认。 本案的争议焦点为：张风光尚欠魏礼双多少租金的问题？本院结合上述查明的事实及双方提供的证据，分析认定如下： 针对争议焦点，张风光尚欠魏礼双多少租金的问题。魏礼双主张合同签订后张风光仅支付其前三年（自2015年8月1日至2018年7月31日止）的租金共计376500元（对于未收取的7500元，魏礼双未主张），张风光自2018年8月1日起未付任何租金，但起诉后张风光有支付租金50000元；对此，张风光主张其除通过上述微信、银行、信用卡支付租金376500元给魏礼双外，在签订合同当日就支付现金64000元给魏礼双，且系魏礼双不接收租金，而非其不履行支付租金义务，并提供《微信截图》13张为据。 本院认为：《厂房场地租赁合同》虽约定“付款方式为每六个月付一次，合同签订之日起，张风光即向魏礼双缴纳半年租金64000元，以后每年1月29日前缴纳上半年租金64000元，7月29日前缴纳下半年租金64000元”，但实际上张风光签订合同后支付租金的方式也并非完全按照合同约定的期限支付；根据张风光提供的微信聊天记录中“魏礼双：你15年至18年，你转账清单查看一下，有差半年租金没给”的这一内容可知，双方对租金缴纳的情况存在着半年的争议，张风光主张其在签订合同当日有拿现金64000元给魏礼双用于支付第一笔半年的租金，但未能提供相应的收据或其他付款凭证加以佐证，根据“谁主张谁举证”的证据规则，本院不予采信。综上，鉴于张风光无法举证证明其有通过现金的方式支付租金64000元给魏礼双，因此，本院依法认定自2018年8月1日起至2020年7月30日止，张风光尚欠租金的数额为206000元【（64000元/半年×2）×2年－已付租金50000元】。另，魏礼双虽承认其未收取张风光支付的三次租金，但根据拒收租金发生的时间可知，张风光未按租赁合同的约定期间足额支付租金的事实早已客观发生，因此，对张风光主张系魏礼双不接收租金，而非其不履行支付租金义务，与事实不符，本院不予采信。 综上事实，本院认为，魏礼双将其个人投资所有的南安市丰州永益建材厂（个人独资企业）的部分土地出租给张风光使用，双方并签订《厂房场地租赁合同》，该合同主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，应受国家法律保护。现魏礼双要求解除与张风光签订的《厂房场地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定及《厂房场地租赁合同》第五条：“付款方式：……。逾期未付，每日按1000元违约金加收，若超过10天未付租金视为乙方自行中止合同。”的约定，鉴于张风光未能按合同约定的时间足额缴纳租金，且合同约定的租赁期限已于2020年7月30日届满，因此，魏礼双的该请求，符合法律规定，本院予以支持。对张风光要求继续履行《厂房场地租赁合同》的反诉请求，于法无据，本院不予支持。现魏礼双要求张风光立即将租赁物恢复原状、腾空并交付给魏礼双，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定及《厂房场地租赁合同》第十条“乙方在租赁期满时，应于期满之日前将租赁物清扫干净，处理完搬迁等事宜，并将租赁物交还给甲方，……”，鉴于租赁合同已经解除，因此，魏礼双要求将租赁物腾空并交付给魏礼双，符合法律规定，本院予以支持；但鉴于《厂房场地租赁合同》未对租赁物的原状进行约定，且魏礼双也未能举证证明租赁物的原状，因此对其要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持，但若有新证据，可另行主张。现魏礼双要求张风光支付自2018年8月1日起至实际交付租赁物之日止按每半年64000元计算的租金，鉴于自2018年8月1日起至2020年7月30日止，张风光尚欠租金的数额为206000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，因此，魏礼双的该请求，本院予以支持，即张风光应支付魏礼双自2018年8月1日起至2020年7月30日止未付的租金206000元及自2020年7月31日起至实际返还租赁物之日止按每半年64000元计算的租金。审理中，魏礼双自愿撤回第三项诉请中关于违约金的请求，这是魏礼双对其权利的处分，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。 在反诉中，张风光要求魏礼双交付2010年6月份至2018年12月份期间的租金发票，鉴于双方签订的《厂房场地租赁合同》中未对租金发票作出约定，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即拆除占用其承租地搭建的铁棚，返还占用地并支付自2018年12月1日起至实际拆除之日止按1000元/月计的场地占用费，鉴于双方对《厂房场地租赁合同》中附图上的改线部分存在争议，根据张风光提供的照片只能反映拍摄照片时厂房的局部状态，并不能证明搭盖铁棚影响到正常生产经营，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即清除占用其承租地堆放的石头，并支付自2016年9月15日起至实际清除之日止按500元/月计算的占用费，经现场勘验可知，现租赁场地中并未堆放石头，根据张风光提供的照片只能反映拍摄照片时场地的局部状态，无法证明照片中的石头系由谁堆放，也不能证明石头堆放的具体时间长短，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即拆除占用其承租地搭建的变压器及配电房，因双方均确认变压器及配电房系在本案《厂房场地租赁合同》签订前就已长期存在，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即将影响其生产经营的电线拉高至合理高度（至少15米以上），经本院现场勘验可知，该电线系从配电房中拉出，鉴于该配电房系由双方共同用电使用，且张风光未能举证证明电线的合理高度为多少，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即采取包括但不限于圈养、清理等措施处理其放养在其承租地内的三只狗，以确保不会再影响其生产经营，但根据张风光提供的照片仅可知拍摄照片时诉争厂房周围的大致状态，并不能证明该照片中的狗系由谁饲养，也无法证明其有影响到张风光的正常生产经营，且经现场勘验可知，现租赁场地中未看到有存在饲养狗的情形，因此，对张风光的该请求，本院不予支持；张风光要求魏礼双立即支付占用其原有通道导致其另平整道路产生的费用10000元，但根据张风光提供的照片仅可知拍摄照片时诉争厂房周围的大致状态，并不能证明通道被占用，更无法证明是否造成平整道路的费用损失，因此，对张风光的该请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除魏礼双与张风光于2015年8月1日签订的《厂房场地租赁合同》； 二、张风光应于本判决生效后十五日内将诉争《厂房场地租赁合同》项下的租赁物腾空并交付给张魏礼双； 三、张风光应支付给魏礼双自2018年8月1日起至2020年7月30日止未付的租金206000元，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清； 四、张风光应支付给魏礼双自2020年7月31日起至实际返还租赁物之日止按每半年64000元计算的租金，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清； 五、驳回魏礼双的其他诉讼请求； 六、驳回张风光的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11746元，由张风光负担；本案反诉费5873元，由张风光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄永茂 人民陪审员  洪槟玲 人民陪审员  陈春生 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  刘超群 速 录 员  黄伟宁 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不 满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。