云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1974号原告：文山和居物业服务有限公司，统一社会信用代码915326215798207442，住所地文山市环北三路金玉名园F48号。法定代表人：陈中会，董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：陈春全，男，1982年9月1日生，苗族，住文山市。被告：刘世霞，女，1983年4月10日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：陈春全，男，1982年9月1日生，苗族，住文山市，系刘世霞丈夫（特别授权）。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告陈春全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，和居物业公司于2020年4月30日申请追加刘世霞为共同被告，本院经审查后予以追加，并于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅、被告陈春全（同时是被告刘世霞的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决陈春全、刘世霞支付和居物业公司物业服务费7344元（1-2-603号房屋：122.4平方米×60个月×1元/平方米.月）及违约金1744元（7344元×4.75％×5年），以上共计9088元；2.判决陈春全、刘世霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月28日，和居物业公司与陈春全、刘世霞所住房屋的房地产开发商文山市天成房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1.由和居物业公司对明德郡园小区进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为多层住宅（单元房）：0.7元/月.平方米；高层住宅1元/月.平方米；别墅0.7元/月.平方米；商业物业（商铺）：1元/月.平方米；3.业主从2014年4月1日开始交纳物业服务费；4.合同期限自2015年4月1日起至业主大会选聘物业公司，并由业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，和居物业公司为陈春全、刘世霞的房屋提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但陈春全、刘世霞却未支付2015年4月1日至2020年3月31日止的物业服务费。陈春全、刘世霞辩称，一、和居物业公司未按照合同约定以及相关规定提供服务，提供的服务标准与收费标准不相符，违反合同约定，业主不该支付诉讼金额及违约金。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《合同法》第六十七条规定，由于和居物业公司没有履行合同约定，使明德郡园小区管理混乱，具体如下：1.安装在小区各单元楼入户门的可视门禁系统从2015年入住至今，从未得到使用，多次向物业公司反映，都被物业公司以不是他们责任，是地产的事情等理由搪塞。后来反映次数多了，就安装了一个刷卡进入的系统忽悠业主来解决问题，并安装的这个系统三天两头出问题，使业主有家不能回，甚至家里来几个客人，因为客人不可能有卡进入，导致业主要无数次的从楼上跑到楼下为来访的客人进行开门，给业主的生活、工作造成严重的不便。2.电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达一个多星期时间、严重影响业主的生活，危及业主的生命财产安全。3.小区环境卫生恶劣，业主楼道、电梯间、绿地等公用部位，不要说每天一扫，经常出现三四天一扫，有时候甚至10多20天都不见打扫，特别是楼道共用的玻璃，从开发商建好房子就没有擦拭过，玻璃上面到处留有的是水泥砂浆的痕迹。4.公共绿化养护不到位，绿地垃圾遍地，枯枝败叶也不见移除重栽。5.车辆停放杂乱无章，占用消防通道乱停乱放，甚至达到了把小区道路堵死了，车辆都不能正常进出，小区物业也不见来管理疏通，无数次业主上班，送孩子上学等出行不了，导致了业主上班、孩子上学迟到现象经常发生，给业主工作、生活、身心健康造成了恶劣的影响以及严重的不便。6.小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、共用车位被业主侵占建成自家花园、共有楼顶被部分业主搭棚养鸡、养狗、养鸽子，也从不见物业进行劝说、阻拦。7.物业管理人员对不带卡出入人员不进行询问登记，就一味放入小区，多家商户打开面对小区的后门也不进行阻止，任由不明身份人员从商户后门随意进出小区。重点部位的巡逻也是敷衍了事，经常都是只巡逻2到3次，有的时候甚至一晚上不巡逻。导致小区偷盗案件频发，归根结底，都是物业不认真履行职责造成。8.安装在小区共用部位的照明设施，损坏后，物业不维修，甚至私自拆除，用水泥砂浆填平。综上所述情况，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法！二、陈春全、刘世霞无意拖欠物业费用。陈春全、刘世霞装修明德郡园房屋时，曾于2015年5月10日向和居物业公司交付1000元的电梯使用押金，至今未退，不去进行退付，是因为想着早晚要交物业费用，也才没有退。和居物业公司上门催交物业费用时，我一再强调，叫他们把小区的设施完善，卫生搞好，车辆乱停放等等这些问题解决好了，我一定把费用补齐，可事到如今都不见改善，所以才拒交物业费，完全是情理中的事，也是逼于无奈，合理合法！三、和居物业公司与文山天成地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》不合法，属于无效合同。在和居物业公司与文山天成地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》之前，2013年12月2日，业主已经与文山宏源物业有限公司签订过《前期物业服务协议》，既然已经签过协议，为何现在却是变成了和居物业公司与文山天成地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》。并且是在业主不知情的情况下，未征询也未经业主同意，擅自解聘文山宏源物业有限公司，也在业主不知情的情况下，未征询也未经业主同意，未按正常的招投标程序选聘，和居物业公司与文山天成地产开发有限公司两家公司私下签订合同。根据国务院《物业管理条例》第十一条、第五十六条规定，违反本条例的规定，建设单位未经过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。四、和居物业公司不应向业主收取物业费，应该向明德郡园小区开发建设单位收取。根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定，物业服务管理费自业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。既然和居物业公司与文山天成地产开发有限公司签订的是《前期物业服务委托合同》，到目前为止，明德郡园小区尚未成立业主委员会，按照相关规定，和居物业公司只能找明德郡园开发建设单位收取物业费。五、和居物业公司物业收费标准不合法。1.根据《物业管理条例》第四十一条，《物业服务收费管理办法》第八条、《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条、第十条、文山州人民政府于2010年7月出台的《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》中物业收费标准的规定，按户型分类，住房定额为20-30元/月/户，按面积收费0.25-0.45元/月/平方米，综上所述，根据相关法律法规的规定，和居物业公司的收费标准无任何相关规定依据，他们的收费并未在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。也未报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。收费标准系签订合同双方私自商议所定，属于无效条款。六、和居物业公司霸占小区公共收益。和居物业公司在业主不知情、未征得业主同意，私自把一幢二单元楼顶出租给移动公司安装信号塔使用两年之久，后经一幢二单元业主以辐射太大为由，才迫使移动公司拆除。私自把业主共用的电梯间出租给云南睿智传媒有限公司使用至今。以上所得收益从未向业主公布过使用情况，没有用于补充专项维修资金，侵犯了全体业主依法享有的知情权、监督权，属于典型的违法、违规、违约的行为。1.《物业管理条例》第二十七条、第五十四条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定，和居物业公司与文山天成地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》第十一条，两家公司私自在合同中约定处分属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位，属于无效条款，并且业主有权追回全部收益。七、综上所述，和居物业公司在2015年到2020年所提供的物业服务均存在严重违约，陈春全、刘世霞延迟交纳物业费是因和居物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合物业行业标准的服务，所以陈春全、刘世霞请求法院依法判决驳回和居物业公司的诉讼请求。和居物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.《前期物业服务委托合同》，证明2015年3月28日，和居物业公司与陈春全、刘世霞所住房屋的房地产开发商文山天成房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1.由和居物业公司对明德郡园小区进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为多层住宅（单元房）：0.7元/月.平方米；高层住宅：1元/月.平方米；别墅：0.7元/月.平方米；商业物业（商铺）：1元/月.平方米；3.业主从2015年4月1日开始交纳物业服务费；4.合同期限自2015年4月1日起至业主大会与选聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。2.房产登记信息查询情况说明，证明陈春全、刘世霞系明德郡园小区1幢2单元603室房屋所有权人的事实。3.照片6张，证明和居物业公司已经尽到管理职责，环境卫生等已按照合同约定干净整齐、车辆停放有序。经质证，陈春全、刘世霞对和居物业公司提交的第1组证据三性不认可，在和居物业公司起诉前没有见过该合同；对第2组证据三性无异议；对3组证据不认可，是和居物业公司从2020年5月份才开始规划消防通道的，之前都是混乱的。本院认为，和居物业公司提交的第1、2组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；第3组证据无法确认拍摄时间，陈春全、刘世霞不认可，不作为本案定案依据。陈春全、刘世霞针对其辩解，提交以下证据：1.明德郡园小区管理混乱图片35张，证明和居物业公司的服务标准与收费标准不相符。2.电梯使用押金收据，证明陈春全、刘世霞无意拖欠物业费用。3.文山宏源物业服务协议、《物业管理条例》，证明和居物业公司签订的前期物业委托合同不合法，属于无效合同。4.《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》，证明小区物业管理费不应该由业主支付。5.《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《云南省物业服务收费管理实施办法》《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》《文山物业服务收费标准》，证明和居物业公司收费标准不合法。6.电梯间、楼顶图片、《物业管理条例》《云南省物业服务收费管理实施办法》，证明陈春全、刘世霞有权追回和居物业公司出租小区共用部位的租金。经质证，和居物业公司对陈春全、刘世霞提交的第1组证据三性不认可，该组证据没有拍摄时间、拍摄人，不能证明陈春全、刘世霞的证明观点；对第2组证据的真实性及合法性认可，但是不认可关联性，与本案无关；对第3组证据的三性不认可，与本案无关，从合同上看，和居物业公司是2015年与房地产公司签订的合同，与地产公司与宏源公司签订的合同并不冲突，和居物业公司起诉符合合同约定，和居物业公司起诉的交费时间是在合同约定的范围内；对第4、5组证据不予质证，是政府出台的相应的法律法规不符合证据的类型；对第6组证据的三性不认可，在何时何地何人拍摄的不清楚，对物业管理条例及云南省收费办法不予质证，因不符合证据的形式，不应当作为证据提交。本院认为，陈春全、刘世霞提交的第1、6组证据无法确认拍摄时间、地点，和居物业公司不予认可，不作为本案定案依据；第2组证据虽真实、合法，但与本案无关，本院不予采信；第3组证据中的文山宏源物业服务有限公司前期物业服务协议内容不完整，未提交证据原件予以核对，和居物业公司不予认可，本院不予采信；第3组证据中的《物业管理条例》及第4、5组证据，不属于法定证据，不能作为证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2015年3月28日，和居物业公司与建设单位文山天成房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定：1.由和居物业公司对明德郡园小区进行前期物业服务；2.物业服务费交纳标准为多层住宅（单元房）：0.7元/月·平方米；高层住宅：1元/月·平方米；别墅：0.7元/月·平方米；商业物业（商铺）：1元/月·平方米；3.业主从2015年4月1日开始交纳物业服务费；4.合同期限自2015年4月1日起至业主大会选聘物业公司并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业公司签订新的物业合同生效时，本合同终止。合同签订后，和居物业公司按约定为明德郡园小区业主进行了物业服务，陈春全、刘世霞是明德郡园小区1幢2单元603室（建筑面积122.4平方米）的业主，因陈春全从2015年4月至2020年3月未交纳物业服务费，和居物业公司为此诉至本院。另查明，明德郡园小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，和居物业公司与文山天成房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认。陈春全、刘世霞辩称和居物业公司系文山天成房地产开发有限公司未经过招投标选聘的，违反《物业管理条例》第十一条的规定，因此双方签订的合同无效。本院认为，陈春全、刘世霞未提交证据证明和居物业系未经建设单位文山天成房地产开发有限公司招投标选聘，对陈春全、刘世霞的该辩解理由，本院不予采纳。和居物业公司作为物业服务企业，已为包括陈春全、刘世霞在内的全体业主提供了物业服务，陈春全、刘世霞也接受了和居物业的物业管理服务至今。和居物业公司主张陈春全、刘世霞支付明德郡元小区1幢2单元603室的物业服务费7344元（1元/月·平方米×122.4平方米×60个月=7344元）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《前期物业服务委托合同》第二十八条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用，应按欠费金额每天5‰的标准向陈春全、刘世霞支付违约金，陈春全、刘世霞未支付物业服务费，违反合同约定，应当支付违约金，和居物业公司按4.75％/年计算违约金1744元（7344元×4.75％×5年≈1744元），系其对自己权利所作的处分，且不超过法律规定，本院予以支持。陈春全、刘世霞提交的证据不足以证明和居物业公司提供的物业服务与收费标准不符、和居物业公司霸占小区公共收益，陈春全、刘世霞认为和居物业公司收费标准违反了《物业管理条例》《云南省物业服务收费管理实施办法》《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》规定，收费标准不合理，且应向文山天成房地产开发有限公司而不是业主收取。本院认为，和居物业公司自2015年4月服务明德郡园小区业主至今，业主已实际享受和居物业公司提供的物业服务，应当向和居物业公司支付物业服务费，合同中约定的收费标准未违反效力性强制性规定，不影响合同效力。故对陈春全、刘世霞的上述辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：陈春全、刘世霞于本判决生效之日起十日内支付文山和居物业服务有限公司物业服务费7344元及违约金1744元，共计9088元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈春全、刘世霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年七月二十四日书记员  杨文娟