安徽省马鞍山市花山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖0503执异97号 异议申请人（案外人）：徐鹏山，男，1962年12月生，汉族，住江苏省南京市白下区。 异议申请人（案外人）：徐堃涵，男，1988年12月生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被申请人（申请执行人）：徽商银行股份有限公司马鞍山园桥路支行，住所安徽省马鞍山市花山区。 负责人：隋融融，该支行行长。 被申请人（被执行人）：马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司，住所安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：沈文斌，该公司总经理。 被申请人（被执行人）：安江，男，1957年4月生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被申请人（被执行人）：洪爱华，女，1956年10月生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，系安江之妻。 被申请人（被执行人）：沈文斌，男，1967年1月生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被申请人（被执行人）：徐正娟，女，1968年2月生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被申请人（被执行人）：彭辉，男，1970年9月生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 被申请人（被执行人）：程斌，女，1973年2月生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 本院在执行申请执行人徽商银行股份有限公司马鞍山园桥路支行（以下简称“徽行园桥支行”）与被执行人马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司（以下简称“锦华香港城公司”）、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌等金融借款合同纠纷一案中，异议申请人徐鹏山、徐堃涵向本院提出执行异议，本院于2020年7月7日立案后，依法合议庭进行审查，现已审查终结。 异议申请人徐鹏山、徐堃涵称，请求执行法院立即中止对异议申请人所有的位于马鞍山市花山区××国际广场××—××号房屋不动产的强制执行拍卖。具体理由如下：异议申请人与被执行人安江于2009年3月6日签订《房屋订购协议》，约定异议申请人向安江订购大华集团马鞍山投资发展有限公司开发的位于马鞍山市花山区大华国际二期房号暂定为Ｃ1—7（后确定为大华国际广场5栋118号房屋）。2009年12月5日，该房屋交接给异议申请人，并已由异议申请人实际占有。2010年5月18日，房屋所有人安江、洪爱华共同委托沈文斌代他们办理房屋买卖事宜。2010年7月8日，异议申请人与沈文斌就上述房屋补充签订《房屋买卖合同》，明确房产位置及面积。2015年6月18日，异议申请人与沈文斌达成合意，将上述房屋总价分别变更为959267元，异议申请人于当天支付剩余价款，两套房屋全部房款均支付完毕。在此期间，因安江在房屋上设置了抵押权，导致房屋一直未能办理变更登记，但异议申请人应对上述房屋享有产权。 本院审查查明，2017年11月15日，本院立案受理原告徽行园桥支行与被告锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌等金融借款合同纠纷一案。2018年8月28日，本院审结该案并作出（2017）皖0503民初6030号民事判决，该判决认定：2013年12月27日，徽行圆桥支行与锦华香港城公司签订《固定资产借款合同》，约定徽行园桥支行向锦华香港城公司提供借款4000000元，借款期限24个月，自2013年12月27日至2015年12月27日，借款期限起始日与借款凭证（借据）不一致的，以第一次放款时借款凭证所记载的贷款实际发放日为准，上述借款到期日作相应调整；借款利率为固定利率，即起息日基准利率上浮30%，在借款期限内该利率保持不变；合同项下贷款逾期的，徽行园桥支行有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按罚息利率计收复利；还款方法为按月等额本息还款；锦华香港城公司未按约定按时足额偿还任意一期贷款本息构成违约，徽行园桥支行有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，徽商银行园桥支行为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由锦华香港城公司承担。2013年12月27日，徽行园桥支行与安江签订《最高额抵押合同》，约定安江为徽行园桥支行与债务人锦华香港城公司自2013年12月27日至2016年12月27日期间签订的借款合同以及其他形成债权债务关系的法律性文件等主合同提供最高额抵押担保，并于2014年4月15日办理了抵押登记，抵押物为被告安江、洪爱华所有的位于马鞍山市花山区××国际广场××号、××号、××号、××号、××房产及其相对应的土地使用权，担保的最高额债权为主合同项下不超过人民币4000000元的债权本金，以及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向徽行园桥支行支付的其他款项、徽行园桥支行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。 2014年4月17日，徽行园桥支行与沈文斌、徐正娟签订《最高额保证合同》，约定沈文斌、徐正娟为徽行园桥支行与债务人锦华香港城公司自2014年4月17日至2016年4月17日期间签订的借款合同以及其他形成债权债务关系的法律性文件等主合同提供最高额连带责任保证担保，担保的主合同债权的最高债权额为主合同项下不超过4000000元的债权本金，以及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向徽商银行园桥路支行支付的其他款项、徽行园桥支行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。2014年4月17日，徽行园桥支行与彭挥、程斌签订《最高额保证合同》，内容同上述徽行园桥支行与沈文斌、徐正娟所签订的《最高额保证合同》全部一致。上述合同签订后，徽行园桥支行于2014年4月17日向锦华香港城公司提供借款4000000元，贷款期限为24个月，自2014年4月17日至2016年4月17日。在合同履行过程中,锦华香港城公司未按约定偿还贷款本金及利息。截止2018年6月11日，共计拖欠徽行园桥支行本金973442.47元，利息333563.24元（其中拖欠利息25646.11元、依合同约定逾期罚息为300302.15元、利息复利为7614.98元）。2011年10月25日，洪爱华亲自在南京市公证处办理了委托书公证,因洪爱华长期往返国外,委托丈夫安江办理夫妻共同拥有的房产抵押手续等相关事项,委托人为洪爱华,受托人为安江,委托期限自2011年10月25日起至2014年12月30日止。据此，遂判决：一、被告锦华香港城公司于本判决生效之日起十日内偿还原告徽行园桥支行借款本金973442.47元、利息333563.24元（计算至2018年6月11日），合计1307005.71元;并自2018年6月12日起、以973442.47元为基数、按本案《固定资产借款合同》约定的利率向原告计付后期利息至本金实际清偿之日止；二、被告锦华香港城公司于本判决生效之日起十日内向原告徽行园桥支行支付律师代理费73200元；三、如被告锦华香港城公司不能履行本判决书所确定的上述第一、二项义务，原告徽行园桥支行有权对被告安江、洪爱华所有的位于马鞍山市花山区××国际广场××号、××号、××号、××号、××房产及其相对应的土地使用权折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；四、被告沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌对本判决书所确定的上述第一、二项义务承担连带清偿责任。案件受理费18112元、保全费5000元、公告费520元，合计23632元,由被告锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌共同负担。上述涉案民事判决生效后，被告锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌均未按确定的期限内履行所负义务。2019年7月4日，申请执行人徽行园桥支行向本院申请，要求对被执行人锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌予以强制执行。本院立案后，编立执行案件（2019）皖0503执1522号，并向被执行人锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌等下达了《执行通知书》、《当事人缴款通知书》及《报告财产令》等执行法律文书，责令该被执行人履行应支付的执行款项及负担执行费用等。但被执行人锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌等均未依法按照该执行通知书履行其所负义务。2019年12月9日，本院作出（2019）皖0503执1522号执行裁定，决定终结该案该次执行程序。2020年4月3日，本院决定恢复该案的执行，并编立执行案件（2020）皖0503执恢70号，并再次向被执行人锦华香港城公司、安江、洪爱华、沈文斌、徐正娟、彭辉、程斌等下达了《执行通知书》、《当事人缴款通知书》及《报告财产令》等执行法律文书，责令该被执行人履行应支付的执行款项及负担执行费用等。但上述被执行人至今未履行生效法律文书（2017）皖0503民初6030号民事判决所确定的义务。本院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，作出（2020）皖0503执恢70号执行裁定，决定拍卖被执行人安江、洪爱华名下的位于马鞍山市花山区××国际广场××号、××号、××号、××号、××号房屋不动产。 本院审查认为，执行法院根据法律规定对当事人提出的执行异议主要是从形式上进行审查。本案中，现两异议申请人所提交的所有复印件材料等，均不能证明其所提出的排除对位于马鞍山市花山区××国际广场××—××号房屋不动产的查封和强制执行拍卖行为及要求解除对涉案房屋不动产的执行查封等理由能成立。这是因为：第一、无法确认涉案《房屋订购协议》、《房屋买卖合同》等具有真实性。两异议申请人称系与安江、洪爱华订立有涉案《房屋订购协议》，而该协议中所显示的出买人为安江和江苏经纬房地产有限公司。第二、无法确认两异议申请人已向出买人安江、洪爱华全额支付了涉案房屋不动产的全部价款。一是两异议申请人所提交的付款凭证仅为《收款收据》而无所对应的支付涉案款项汇款依据，二是此种付款方式与一般常识相悖，三是两异议申请人所提交的有关票据凭证所显示的收款人为安徽马鞍山锦华投资（集团）有限公司或另一部分票据所显示的为安江和江苏经纬房地产有限公司收到有关款项，而非出卖人安江或洪爱华。由该上述票证无法确认两异议申请人向出卖人安江、洪爱华支付了涉案房屋不动产的全部对价款。第三、按两异议申请人所称其于2009年12月5日已支付了全部购房价款并接收和占有涉案房屋不动产后，直至2010年5月18日和2015年6月18日在与受委托人沈文斌代办理涉案房屋买卖事宜时，对该涉案房屋已于2013年12月27日由安江用于为徽行园桥支行与锦华香港城公司的涉案借款债务提供最高额抵押担保等情况却毫不知情，并一直不予办理涉案房屋不动产的产权变更登记。此种行为不符合一般常识要求，并违背日常生活中房屋买卖的一般交易习惯和常理等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，异议申请人徐鹏山、徐堃涵所提执行异议理由，均不符合上述四个条件，且其权利不足以阻却或排除本案的对位于马鞍山市花山区××国际广场××号房屋不动产的强制执行。故异议申请人徐鹏山、徐堃涵的执行异议理由，均不能成立。本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题意见》第九条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十一条、第十二条、第十六条第二款、第十七条第一项、第二十四条、第二十五条、第二十八等规定，裁定如下： 驳回异议申请人徐鹏山、徐堃涵的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提出执行异议之诉讼。 审判长 杜 谦 审判员 吴海姣 审判员 杨祖怀 二〇二〇年七月十日 书记员 蒋心云