成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4354号 原告：成都富临物业管理有限责任公司，住所地成都市成华区府青路二段**沙河新城****。 法定代表人：张丽华，总经理。 委托诉讼代理人：熊健慧，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省英山县，系公司员工。 委托诉讼代理人：谢正阳，四川英特信律师事务所律师。 被告：成都东芮龙熙酒店有限公司，住所地成都市武侯区××路××号1栋。 法定代表人：于小伟，职务不详。 委托诉讼代理人：康国栋，男，1979年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区，系公司员工。 被告：四川东芮实业有限公司，住，住所地成都市青羊区青羊大道********/div> 法定代表人：刘江东，职务不详。 二被告共同委托诉讼代理人：王超，四川博立信律师事务所律师。 原告成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临物业公司）与被告成都东芮龙熙酒店有限公司（以下简称龙熙酒店）、四川东芮实业有限公司（以下简称东芮公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富临物业公司的委托诉讼代理人熊健慧、谢正阳，被告龙熙酒店的委托诉讼代理人康国栋、王超，被告东芮公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富临物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年9月期间的物业服务费608726.58元，并按约承担延期支付的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告与成都美丽天城小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告按照非住宅2.3元／平方米／月交纳标准向业主或实际使用人收取非住宅物业服务费，物业服务费用缴纳时间为每月25日前，业主或物业使用人未按照合同约定的物业管理服务标准和时间缴纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告东芮公司是成都市武侯区××路××号1栋（以下简称案涉房屋）的所有权人，被告龙熙酒店为案涉房屋的使用人。自2018年1月起，二被告未向原告足额支付物业服务费，经原告多次催收无果，故诉至法院。 被告龙熙酒店、东芮公司共同辩称，东芮公司与四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业公司）签订《整体转让合同》，富临实业公司将波尔菲特酒店转让给东芮公司，并约定东芮公司接收酒店后，按照原波尔菲特酒店向原告支付物业费的标准支付。被告与原告之间对于物业费的收取标准另有约定，被告一直按照该标准支付物业费，原告所称事实不属实，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：东芮公司为武侯区××路××号1栋房屋所有权人，系“富临·美丽天城”小区业主，拥有物业面积为14397.6平方米。2015年4月30日，富临物业公司与武侯区美丽天城业主大会签订《物业服务合同》，合同载明：物业名称为富临·美丽天城；物业类型：住宅、商业；坐落位置：武侯区××路××号，东至太平村三组、南至太平村三组、西至川藏路、北至西南汽配商城；占地面积 14238.52平方米；建筑面积59484.88平方米。合同约定富临物业公司为“富临·美丽天城”提供物业管理服务，管理期限自2015年4月30日起至2016年9月30日止；物业服务费收费标准为非住宅（酒店、住宅改为办公或商铺）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.3元交纳，每月交纳一次，每次交纳费用时间为1-30号；业主无故拖欠物业管理费半年以上，富临物业公司将从逾期之日起按每天应交管理服务费的每日千分之五收取滞纳金。2019年9月12日，武侯区美丽天城第二届业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》，约定富临物业公司为“富临·美丽天城”提供物业管理服务，管理期限自2016年10月1日起至2022年6月26日，物业服务费收费标准为非住宅（酒店、住宅改为办公或商铺）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.3元交纳。该合同第6.5.1条约定，物业服务费应按月缴纳。业主在每月25日之前将费用金额缴清，逾期交纳物业服务费的，富临物业公司有权从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。第6.5.2条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主仍承担连带交纳责任。2017年11月2日，富临实业公司与东芮公司签订《整体转让合同》，将波尔菲特酒店整体转让给东芮公司，东芮公司将波尔菲特酒店更名为龙熙酒店注册运营。2018年4月，龙熙酒店按每月4127.5元的标准向富临物业公司支付2018年1月至2020年4月期间物业管理费，同时支付了停车管理费。富临物业公司认为龙熙酒店未足额支付物业管理费，分别于2018年11月、2019月5月向龙熙酒店进行书面催收。 另查明，富临物业公司提交酒店地面外围、地下室、停车、地下室《秩序维护队巡逻签到表》《临时车辆进出登记表》《来访人员登记表》《绿化养护记录表》《公共区域保洁工作记录表》《消杀工作记录表》《公共配套设施月巡记录》《总坪、车库设施日巡检记录》《供电设施周检记录》《柴油发电机运行记录》《消防主机运行记录表》，化粪池清掏付款凭证、排污池井月检记录、《公共区域维修记录表》等证据证明其履行合同约定的物业服务管理义务。 龙熙酒店分别于2018年1月6日、2018年12月28日、2020年1月3日与四川建西消防工程有限公司签订《消防系统维护保养合同》，委托该公司对龙熙酒店酒店提供消防系统维护保养服务，并支付了相应费用。龙熙酒店还按照《物业酒店能耗分摊协议》向富临物业公司支付了电费。从案涉楼盘总平面图看，龙熙酒店所在的案涉小区1栋房屋系相对独立的部分。 上述事实有房屋信息摘要、《物业服务合同》两份、《整体转让合同》、物业费发票、《秩序维护队巡逻签到表》《临时车辆进出登记表》《来访人员登记表》《绿化养护记录表》《公共区域保洁工作记录表》《消杀工作记录表》《公共配套设施月巡记录》《总坪、车库设施日巡检记录》《供电设施周检记录》《柴油发电机运行记录》《消防主机运行记录表》，化粪池清掏付款凭证、排污池井月检记录、《公共区域维修记录表》、物业服务费催缴函等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。 本院认为，武侯区美丽天城业主大会及第二届业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》，载明了物业名称为富临·美丽天城，坐落位置于武侯区××路××号，东至太平村三组、南至太平村三组、西至川藏路、北至西南汽配商城。龙熙酒店使用的物业与上述《物业服务合同》约定服务管理的物业一同坐落于武侯区××路××号，小区名称统一为富临·美丽天城，属于同一物业管理区域，故本案所涉房屋系富临物业公司管理服务范围内。案涉《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对富临物业公司及作为业主的东芮公司、物业使用人龙熙酒店均具有约束力。被告提交的证据不足以证明龙熙酒店与富临物业公司之间对物业服务标准另有约定，故本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。被告龙熙酒店主张其为独立的经营场所，相关物业职能，如绿化、消防、保洁等系其自己完成的，未接受富临物业公司的物业服务。本案中，龙熙酒店使用物业虽与该小区住宅能够独立区分，但仍存在共有部分和公共事务，如公共区域的安保巡逻、保洁工作、绿化养护、消防维保、化粪池清掏、公共区域维修等事务。富临物业公司提交的证据能证明其已经按照合同约定以及相关规定提供服务，龙熙酒店支付的消防费用系针对其专用部分的消防工程支出，不能据此否定富临物业公司对小区公共部分提供的服务。二被告并未提供证据证明富临物业公司存在未履行《物业服务合同》或履行合同存在重大瑕疵等情形，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持。现被告龙熙酒店已支付2018年1月至2019年9月期间物业服务费86677.5元，尚欠物业服务费608726.58元（14397.6平方米×2.3元×21个月-86677.5元）未支付，故对原告主张2018年1月至2019年9月期间物业服务费 608726.58元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于被告龙熙酒店已交纳部分物业服务费，因未与原告就物业服务标准未达成一致意见故未交足物业费用，并非恶意拖欠，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，物业服务费608726.58元应由龙熙酒店承担，东芮公司系案涉房屋的所有权人，依法应承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都东芮龙熙酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都富临物业管理有限责任公司支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费608726.58元，被告四川东芮实业有限公司承担连带清偿责任； 二、驳回原告成都富临物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15280元，因适用简易程序减半收取7640元，由原告成都富临物业管理有限责任公司负担3646元，被告成都东芮龙熙酒店有限公司、四川东芮实业有限公司共同负担3994元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭佳 二〇二〇年七月十五日 书记员  袁宏