文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初281号原告：重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司，住所地重庆市璧山区金剑路566号附19号，统一社会信用代码91500227059877157K。法定代表人：江朝义，董事长。委托诉讼代理人：谢明华，重庆邦民律师事务所律师。被告：重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7，99，101号，统一社会信用代码915000006221512257。法定代表人：余波，董事长。委托诉讼代理人：李多忠，男，该公司员工。被告：张海林，男，1982年7月13日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：熊力伟，重庆融策律师事务所律师。原告重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司（以下简称联丰小贷公司）与被告重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称兰波公司），被告张海林债权人撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告联丰小贷公司向本院提出诉讼请求：撤销被告兰波公司和被告张海林之间转让重庆市渝中区长江二路39号附47号商品房的行为。事实和理由：兰波公司和张海林于2018年10月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，以40万元价格将重庆市渝中区商品房转让给张海林。该商品房系一楼商服用房，面积73.99平方米，以40万元价格转让显著低于同地同类商铺价格，张海林通过法院拍卖形式购得了同地段同类商铺，而拍卖购得的价格比本案商品房买卖协议约定的价格高出一倍多，本案涉案房屋交易价格显著低于市场价，且转让时张海林知道兰波公司债务情况以及财产查封情况，不存在善意第三人受偿该房屋的情况。如其他执行申请人的执行款已到位或执行足够，该房屋也应该通过房屋拍卖的形式让联丰小贷公司作为执行申请人受偿，而非私自签订买卖合同行为进行转让，联丰小贷公司遂提起本次诉讼。被告兰波公司辩称，兰波公司和张海林就案涉房屋交易是否合法以及价格是否明显低于市场价由人民法院依法认定。被告张海林辩称，兰波公司和张海林就案涉房屋转让行合法有效，不存在可撤销的情形，请求人民法院驳回联丰小贷公司的诉讼请求。经审理查明，2016年5月19日，重庆仲裁委员会作出（2016）渝仲字第821号裁决书，裁决如下：（一）兰波公司归还联丰小贷公司借款本金500万元及利息（2016年3月31日以前的欠付利息为280万元；从2016年4月1日起至借款本息全部付清之日止，以本金500万元为基数，按年利率24%计算利息，利随本清）；（二）联丰小贷公司在本裁决第（一）项范围内对兰波公司名下位于重庆市渝中区房屋折价或者以其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（三）兰波公司归还联丰小贷公司借款本金2000万元及利息（2016年3月31日以前的欠付利息为1520万元；从2016年4月1日起至借款本息全部付清之日止，以本金2000万元为基数，按年利率24%计算利息，利随本清）；（四）联丰小贷公司在本裁决第（三）项范围内对兰波公司位于重庆市渝中区房屋折价或者以其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）余波对兰波公司在本裁决第（一）、（三）项范围内债务承担连带清偿责任。前述裁决书作出后，兰波公司和余波并未履行付款义务，联丰小贷公司遂向重庆市第五中级人民法院申请执行，重庆市第五中级人民法院于2016年6月7日受理此案。2016年6月29日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103执1126-2号协助执行通知书，其中载明：一、立即对兰波公司所有的位于重庆市渝中区房屋所有权予以查封、冻结，以待处理；二、查封、冻结期限为三年。2016年9月5日，张海林（买受人）和重庆润民拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，载明张海林以32.12万元的价格购买重庆市渝中区（原长江二路39号附18号裙楼名义层）第一层商铺3号商服用房（建面约为20.01㎡）。庭审中，联丰小贷公司举示了重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民再32号民事判决书，其中事实评析部分认定不能证明张海林系该案四个项目的实际施工人。联丰小贷公司拟证明张海林系重庆盛源建设（集团）有限公司的项目经理，兰波公司对该证据无异议，张海林对该证据真实性也无异议，但认为其中并未张海林系重庆盛源建设（集团）有限公司的项目经理进行认定。2017年7月25日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民执字第00112号之一执行裁定书，其中载明：重庆市第五中级人民法院在执行（2014）渝五中法民初字第00254号民事调解书所确认的债权债务时依法对兰波公司所有、权属编号为101房地证2015字第12082号的位于重庆市渝中商铺做了司法评估，评估价格为516.56万元，但经三次司法拍卖均流标。2017年7月3日，根据申请人申请，重庆市第五中级人民法院以第三次流标价330.5984万元作为变卖底价进行变卖。2017年7月6日买受人蒋伯勇以330.5984万元竞得。……裁定如下：1.解除对被执行人兰波公司所有的位于重庆市渝中区房屋的查封；2.被执行人兰波公司所有的位于重庆市渝中区长房屋的所有权及相应的其他权利归买受人蒋伯勇所有；3.买受人蒋伯勇可持本裁定书到房屋产权登记管理部门办理相关产权过户登记手续。2018年10月22日，兰波公司（甲方）和张海林（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张海林向兰波公司购买重庆市渝中区房屋（建筑面积73.99平方米），成交价格为40万元。2019年10月21日，联丰小贷公司提起本次诉讼。联丰小贷公司认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》确定的单价为5000余元/平方米，而涉案房屋同类商铺的价格，法院的拍卖单价都在16000元/平方米以上。兰波公司作为被执行人，其名下的不动产应当作为被执行财产进行公开拍卖，不应当进行私自转让，且私自转让对债权人也造成了损害，张海林虽然不是涉案楼盘的实际施工人，但也实际参与了该楼盘的装饰装修工程，而且重庆盛源建设（集团）有限公司对涉案房屋查封、解封到过户，时间很短，张海林在与兰波公司抵债至少30多个车位的情况下，应当知道兰波公司债务情况严重，故张海林不存在善意第三人的情况。庭审中，联丰小贷公司称其与兰波公司的债权债务并未受偿，而兰波公司则称部分房产已经裁决给联丰小贷公司，至于拍卖还是过户不清楚。庭审中，对于重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民执字第00112号之一执行裁定书，张海林称可以证实案涉房屋同一栋楼房的商铺2017年时的拍卖成交价格为330万元，折合单价为4400元左右/平方米，联丰小贷公司则称该裁定书载明的交易时间为2017年7月，案涉房屋的交易时间为2018年10月，而重庆市房地产交易的高峰值就是在2018年中开始，重庆房地产价格暴涨，故裁定书所载明房屋价格不足以作为本案参考；裁定书所载明房屋为地下负1、负2层，没有正式的出入口，而案涉房屋的地理位置为一楼，有正式的门面，在临街来往行人能够清晰观察到其地理位置；交易价格虽为330万元左右，但实际该房屋的评估价格为516.56万元，而交易价格系三次流拍后进行变卖的价格，裁定书所载明房屋是地下负1、负2层，不好交易，案涉房屋应当以评估价格516.56万元作为参考价格。联丰小贷公司提交的临街商铺法院拍卖价格均在14000元左右/平方米，交易时间也为2018年，故涉案房屋交易价格明显低于同时期、同地段的交易价格。兰波公司对该裁定书的真实性和内容均不认可。以上事实，有重庆仲裁委员会裁决书，立案通知书，协助执行通知书，《拍卖成交确认书》，民事判决书，执行裁定书，《重庆市商品房买卖合同》等证据以及各方当事人陈述为证，足以认定。本院认为，经过庭审诉辩双方陈述，本案需评析的是张海林和兰波公司于2018年10月22日以签订《重庆市商品房买卖合同》形式，张海林向兰波公司购买的位于重庆市渝中区房屋（建筑面积73.99平方米，成交价格为40万元）是否符合《中华人民共和国合同法》第七十四条关于撤销权行使的规定。现查明，案涉房屋张海林于2018年10月22日购买价格为5406元左右/平方米，而2016年9月5日张海林在购买位于重庆市渝中区商服用房的价格为16051元左右/平方米，同时重庆市第五中级人民法院于2017年7月25日将位于重庆市渝中区商铺裁定给蒋伯勇的价格为4409元左右/平方米。本院认为，对于房屋价值的评判，即使在同一栋楼，也会因为楼层、朝向、位置等不同而产生价格差异，更重要的是房屋本身具有金融属性，不同时间段的房地产市场对于房屋价值的看法、预期并不相同，市场对房屋接受度才是衡量其实际价值的标准。现并无证据证明案涉房屋成交时交易双方具有恶意串通，损害第三人的情形，且案涉房屋的成交价格与其临近的蒋伯勇受让同一地址的房屋价格还有上升，也体现了房屋的实际行情，符合一般生活常识和准则，故本院认定案涉房屋的交易并不符合“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”债权人撤销权的构成要求，对联丰小贷公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3650元，由原告重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 龙 飞二〇二〇年七月七日书记员 程雅韫