江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初627号原告：张绪阳，男，住江苏省昆山市。原告：傅文琴，女，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:于永成,江苏茂坤律师事务所律师，代理上述二原告。委托诉讼代理人:姚小虎,江苏茂坤律师事务所律师，代理上述二原告。被告：尹红霞，女，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张雯，江苏陈全兴律师事务所律师。原告张绪阳、傅文琴与被告尹红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告张绪阳及其与傅文琴的共同委托诉讼代理人于永成、被告尹红霞的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告张绪阳、傅文琴的共同委托诉讼代理人于永成、被告尹红霞的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绪阳、傅文琴向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判决被告停止侵权，腾空昆山市花桥镇光明新村4号楼002室汽车车库交原告使用；二、请求贵院判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年7月23日，原被告通过第三方昆山市花桥镇金秋房产中介所签订《房屋买卖成交合同》，该《买卖合同》约定原告将昆山市花桥镇光明新村4号2楼201室拆迁房(后公安编号改为昆山市花桥镇光明新村4号楼301室)出售给被告，建筑面积127.02平方米，自行车库建筑面积约10平方米，上述房屋(含自行车库)总价324009.6元，上述房屋买卖合同中并不包括案涉花桥镇光明新村4号楼002室汽车车库。原被告均依约履行了《房屋买卖成交合同》，原告于2018年8月16日取得了不动产权证（苏2018昆山市不动产权第××号)。同时，原告因老房拆迁，昆山市花桥镇动迁办另安置位于花桥镇光明新村4号楼002室汽车车库一间给原告使用(建筑面积22.42平方米)，原告于2004年12月6日与花桥镇拆迁办签订了《花桥镇房屋拆迁安置协议书》，并按照通知要求办理了房屋及自行车车库、汽车车库缴款手续(含案涉汽车车库款32509元)，并于2018年8月16日办理了案涉汽车车库不动产产权证（苏2018昆山市不动产权第××号)。由于案涉汽车库与被告购买的自行车库紧邻，被告自作主张将案涉汽车车库占有使用，原告碍于情面，未要求其搬离，被告借口说会筹款购买案涉汽车车库，但时至今日被告也不提购买案涉汽车车库一事。现原告由于自身停车需要使用案涉汽车车库，原告多次要求被告将案涉汽车车库腾空交原告使用，但被告找各种理由拒不腾空汽车车库交原告使用。原被告多次协商无果后，依据《物权法》第三十四条、第三十五条、三十九条规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明本案案件事实基础上，正确适用法律，判决支持原告诉求，维护原告合法权益。被告尹红霞辩称，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，理由是：2007年7月23日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告向原告购买房屋一套及附带的车库一个，总共约定的房款为324009.6元，合同签订后当天被告向原告支付了定金10万元，同年12月16日，支付253078元，总共支付房款353078元，在此过程中，原被告双方及中介方协商将原告另外附属于本房屋的一个汽车库以29068元的价格一并出售给被告，价格的组成是汽车库面积为22.36平方米，每平方价格1300元，总计29068元，被告认为被告与原告签订合同时虽然没有在合同中约定了汽车库，但是由于被告认为汽车库附属于被告购买的房屋，也无需再另行签订合同，只需要向原告支付全额的房款，原告向被告交付即可。最后，被告总共向原告支付353078元，其中29068元为本案诉争车库的购房款，不存在原告诉称的该车库未出售给被告的情况，请求法庭依法查实。本院经审理认定事实如下：2007年7月23日，原告张绪阳（甲方）与被告尹红霞（乙方）在中介方昆山市花桥镇金秋房产中介所的居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，约定由原告将位于昆山市花桥镇光明小区4号楼201室房屋（建筑面积127.02平方米）及配套自行车库（建筑面积约10平方米）出售给被告，其中房屋单价为2480元/平方米，自行车库单价为900元/平方米，房屋总价为324009.6元。合同中汽车库建筑面积和单价一栏均以斜线划去。付款方式约定：1、本合同签订之时，乙方支付10万元作为购房定金；2、双方同意本合同生效之日起至交房时将上述房款余额一次付清，购房定金在付款中冲抵，同样甲方应在乙方付款的同时将房屋钥匙交给中介方。中介方将房款和钥匙分别交给甲、乙方。合同第七条“补充约定”：房屋和车库面积按动迁办核定单结算，甲方拿到钥匙十天内交结乙方，乙方十天内将全部房款付清。其中留1万元作房产证过户押金，房产证过户完毕后，乙方将1万元押金付结甲方。最后一次付款按房产面积计算，多退少补，甲方拿到产证后三十天之内要配合乙方过户。合同签订当日，被告支付原告房屋预付定金10万元。2007年12月16日，被告支付原告房款253078元。上述被告向原告支付的房款合计353078元，比合同约定的房屋总价款多出29068.4元。被告称差额部分29068.4元即是其按1300元/平方米的单价向原告支付的购买汽车库的价款。原告则表示差额部分是因其卖的价格低，与被告口头协商后被告自愿进行的补偿，被告凑不齐3万元，现场就给了这么多。庭审中，原、被告确认：涉案房屋及配套自行车库、汽车库均由被告实际占有使用。其中，汽车库由被告与其持有的另一套车库打通后进行了装修并占有使用至今。关于涉案房屋及车库的交付过程，原告陈述：自行车库和房屋的钥匙都是被告自己去动迁办拿的，当时还没有汽车库，被告说房屋买卖合同获得后，她自己去动迁办办理房屋和自行车库的交接手续，原告自己房屋及自行车库出售后，并没有与被告办理实际交接，至于被告如何在拆迁办拿到房屋、自行车库及汽车库钥匙原告不知情，中介也不知情。原告到现场才发现被告已经自己领取了汽车库，在此之前曾去过动迁办，要求给我多分配一套汽车库，如果真的是被告要买汽车库的话是要签订书面协议的。被告则陈述：交付过程并非是原告所称不知情情况下交付的，交付的大致时间是在2007年12月16日支付房款余款的时候同时交付房屋，具体的交付时间因为时间久了被告没办法记清，本案中介是在当地做了时间较久的中介，在房屋买卖问题上应该不存在房屋出售者不知情的情况下进行交付。另查明：原告张旭阳提交其与昆山市花桥镇动迁办公室签订的《花桥镇房屋拆迁安置协议书》，该协议书落款日期为2004年12月6日。涉案房屋及配套自行车库、汽车库即是原告张旭阳户基于该协议书获得的动迁安置房，现公安编号为：昆山市花桥镇光明新村4号楼301室房屋、4号楼042室车库、4号楼002室车库。前述房屋及车库的不动产权证均于2018年8月16日登记至原告张旭阳、傅文琴名下。本案争议的汽车库即为前述昆山市花桥镇光明新村4号楼楼002室车库，不动产权证登记的建筑面积为22.42平方米。2015年10月23日，原告按1450元/平方米的单价向涉案房屋及车库的开发商昆山市金都房地产有限公司支付了汽车库款32509元。关于该套汽车库的取得过程，原告陈述：在2007年7月23日房屋买卖合同签订时，汽车库还没有安置分配到位，不清楚汽车库安置到位的具体时间，是被告房屋开始装修了其才发现，政府规定每个拆迁户只有一个汽车库，第二个汽车库是拆迁户去政府申请才有的，政府怎么做的其也不清楚，拆迁协议书的日期是打印的，真实签订日期不是2004年12月6日，这是政府为了将这套汽车库放到其名下，把时间往前推到合理的日期，拆迁协议书的签字是在其办房产证之前签的，汽车库款32509元直接从其应获得的动迁款中扣除了。关于原告发现涉案汽车库由被告与旁边车库打通并实际占有使用的过程，原告陈述：其常住昆山××新村，不住花桥，房屋买卖合同签订后半年左右回来才发现这个事情，其找过被告几次，也让中介过去问她要不要买汽车库，被告说让其放心，现在没钱，以后有钱了会给的，其也相信被告了，被告就一直拖，说“股票亏掉了，你车库不见得不卖给我了，我装修都装修好了”，其说不给钱的话就要收回，办房产证的时候其到花桥司法所申请调解，要求被告最低要支付动迁办的价格，结果被告还是以没钱为由推脱，后来动迁办向其发律师函要其付汽车库款，所以其就去代付了，产证办下来再找被告。关于被告主张的涉案汽车库系其向原告购买的过程，被告陈述：在双方签订完房屋买卖合同后，被告发现原告还有一套附属于房屋的汽车库，所以去了动迁办打听，确定后与中介进行协商，当时中介问被告是否需要该套汽车库，被告表述需要，中介将汽车库计算方式价格告知了被告，即汽车库为22.36平方米，每平方价格1300元，计算出汽车库的价格是29068元，所以在2007年12月16日支付房屋余款时候被告支付的金额是324009.6元+汽车库29068元=353077.6元，被告实际支付的价格是353078元，所以原告才向被告交付了汽车库。对此，原告否认前述被告陈述的交易过程，并提交其委托的律师对中介叶秋英所作的电话询问笔录，旨在证明房屋买卖合同签订和履行中均不含涉案汽车库的买卖的事实。在原告律师与中介叶秋英的通话中，当原告律师问及汽车库以及被告多支付的房款中有零头时，叶秋英称：“我们就是照合同办事，那多出来的钱，实际上就是张绪阳说了，你要就要，我要你多加一点钱，但是有个零头，现在十几年，你说我六十几岁的人了，让我详细的说明，我也说不出来，有个零头，这事情我也想不起来，当时张绪阳说怎么样，尹红霞也同意了，货款本来就划掉的，十几年的事情，人家都过户了，只有这一家没搞定。现在我真的是记不清了。但是，这个汽车库，肯定是没有的，划掉的，如果有汽车库，我肯定会写的，比如，汽车库，三十个平方，每个平方多少钱，我自行车车库都写了，我为什么不写汽车库呢。”对于中介叶秋英的前述陈述，被告认为该口述仅仅指的是当时双方签订房屋买卖合同的时候没有将诉争的车库写进去而已，并不能排除签订房屋买卖后双方约定将涉案车库出售被告的事实。又查明：2019年10月16日，原告委托律师向被告发出律师函，以被告占有涉案汽车库没有事实和法律依据为由要求被告将汽车库腾空后交还给原告。庭审中，被告表示在昆山地区确实存在房屋买卖中不成文的习惯，在办理房屋产权过户时，房屋的买受人可能会接受出卖人的要求支付一定的金额作为补偿，理由是1.所购买的房屋确实得到增值；2.买受人不想因此而对簿公堂引起不必要的诉累，所以大部分的买受人都会在房屋过户时支付一定的费用，但是该习惯不可能出现在房屋过户前甚至是房屋刚刚交易的时候进行补偿，本案被告向原告购买的房屋，目前被告并没有按照合同约定进行产权过户，为此被告与原告多次协商，在补偿金额上双方未能达成一致，所以原告以本案的理由将被告诉至法院。现因原告以被告无权占有涉案汽车库为由要求被告返还，被告拒绝返还，为此，引起纠纷。以上事实，有《房屋买卖合同》、《花桥镇房屋拆迁安置协议书》、不动产权证、收据、照片、律师函、邮寄凭证、以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否有权占有使用涉案汽车库。原告认为其与被告的房屋买卖并未包含汽车库，被告没有事实和法律依据占有使用涉案汽车库；被告则认为其已按1300元/平方米的单价向原告支付了购买汽车库的价款29068.4元，其有权占有使用涉案汽车库。对此，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中虽未将涉案汽车库作为买卖标的，但被告实际向原告支付的房款比合同约定的房屋总价款超出29068.4元。原告否认该差额款系被告支付的购买汽车库的价款，但其对该款系被告自愿对其以较低价格出售涉案房屋所作的补偿的解释并不符合花桥当地动迁房买卖交易的惯例，欠缺合理性。另外，原告自述在合同签订后半年回花桥时即发现被告将涉案汽车库与旁边车库打通、装修后占有使用，后曾询问被告是否要购买汽车库，并多次要求被告支付购买汽车库的款项，至原告于2019年10月16日向被告发送律师函时已经过十余年时间，在此期间，原告从未以被告无权占有汽车库为由要求被告返还汽车库。因此，本院能够认定原、被告在签订房屋买卖合同后曾达成过由被告购买涉案汽车库的合意，原告以被告无权占有为由要求被告返还涉案汽车库，依据不足，本院不予采信。因现有证据不足以证明原、被告双方约定的汽车库的对价确为29068.4元，且该价款低于原告向开发商支付的汽车库款，也确实有违常理，原告可另案向被告主张支付购买汽车库的价款。为此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第十三条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告张绪阳、傅文琴的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告张绪阳、傅文琴承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月七日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。