广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7384号原告：黄德源，男，1984年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：马璐，系广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：程义洁，系广东铭致律师事务所司法辅助人员。被告：温木广，男，1990年11月20日出生，汉族，住广东省廉江市。被告：梁茵茵，女，1990年10月15日出生，汉族，住广东省廉江市。第三人：中山市一加房地产有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东海四路3号逸湖半岛花园20号商铺、中山市东凤镇凤安路1号。法定代表人：曾丽燕。原告黄德源与被告温木广及梁茵茵、第三人中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，原适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马璐到庭参加诉讼，被告温木广及梁茵茵、第三人一加公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年8月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担违约责任，向原告双倍返还定金共计300000元；3、判令被告立即返还代付购房款4600元、管理费4983元、中介费5000元、物业清洁费1600元；4、判令被告立即支付律师费12000元，诉讼保全责任保险费1400元（以实际发生额为准）。庭审中，原告变更第四项诉讼请求中诉讼保全保险费的数额从1400元调整为1000元。事实与理由：2017年8月2日，原被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买被告所有的位于中山市方，房屋总价款为720000元。物业于签订《房屋买卖合同》当天交付原告使用。原告已按合同约定支付定金150000元，向第三人支付中介费用5000元，后应被告要求先行支付部分购房款4600元，支付2017年8月至2019年5月期间物业管理费用4983.4元及物业清洁费1600元。原告及第三人均一直向被告催促办证事宜，但被告温木广对涉案物业已被司法处理的事实进行隐瞒并骗称房产权未能领取，借此拖延履行合同。直至2019年5月，原告发现涉案房产因被查封导致未能办证，原告及第三人多次联系被告，要求被告即时处理相关事务，但被告仍未积极处理。随后，原告得知涉案房屋因两被告未按期向按揭银行清偿贷款，出现逾期还款情况，按揭银行向中山市第一人民法院提起诉讼并查封涉案房产，该案已进入执行阶段，涉案房产将被拍卖变更现。现涉案物业已列为被执行财产且在变现阶段，两被告不但没有积极处理诉讼事务，还对上述事实进行隐瞒，导致继续履行合同出现阻碍。根据《房屋买卖合同》的约定，两被告已构成违约，理应承担违约责任，为维护原告合法权益特诉至法院。被告温木广、梁茵茵均未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。第三人一加公司未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，本院认定如下：2017年8月2日，被告温广木、梁茵茵作为卖方与作为买方的原告及一加公司（经纪方）签署《房屋买卖合同》。上述合同主要约定：该物业为中山市产，建筑面积为90.34平方米，该物业是以现状按套售予买方。卖方持有中山市商品房销售登记备案表。卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方因此带来的损失。另卖方不能存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，如因卖方有此类事情导致物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。双方同意该物业成交价为720000元。另合同的其他备注载明：（1）该物业成交价720000元为卖方实收；（2）该物业交易过户所产生的所有剩与费用由买方支付，其中买方支付18000元给经纪方的咨询服务费；（3）卖方承诺房产产权清晰，签合同当天卖方收取买方购房定金；（4）双方协商卖方收到定金当天提前交楼给买方装修入住；（5）买卖双方协商同意，任何一方违约除定金赔偿外，另按房价总价百分之二十房款赔偿给守约方，同时违约方也要赔偿给经纪方咨询服务费21600元；（6）卖方同意买方可以以第三方名义办理按揭付款方式购入该物业；（7）本次交易以按揭付款方式购买；......（9）买方申请按揭贷款时，卖方必须配合提供银行按揭所需资料给买方，及签字办理按揭过户相关手续；......（11）买卖双方协商同意在2019年6月30日之前卖方出具产权证，买卖双方向银行申请办理按揭贷款手续；......（13）卖方向买方承诺，如该物业最后不能办理房产证，导致无法交易，卖方同意按违约条约赔付房价百分之二十房款作为违约金给买方。合同附件主要载明合同双方按涂销抵押按揭付款的方式处理：一、签订本合同时买方支付15万元给卖方作为购房定金，同时，买方支付5000元给经纪的部分咨询服务费；二、首期楼价款34.5万元，于卖方做委托公证后向抵押银行申请提前还贷款、涂销抵押登记当天内由买方支付给卖方，同时买方支付1.3万元给经纪方的剩余咨询服务费；三、楼价余款22.5万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，具体的放款金额以银行放款金额为准。如贷款额不足22.5万元，差额由买方以现金或转账方式支付给卖方，反则贷款金额超出22.5万元差额由卖方以现金或转账方式支付给买方。交易手续需在法定日期内完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。2017年8月2日，原告向被告温木广、梁茵茵交付定金15万元。被告温木广、梁茵茵向原告出具《定金收据证明》，该收据载明：本人温木广、梁茵茵是中山市物业合法的产权人。现收到黄德源交来购房定金150000元，特此证明。银行交易明细清单也反映，同日原告分三笔向被告温广木转账上述150000元。一加地产《收款收据》反映：2017年8月2日，原告向第三人一加地产支付了购买中山市咨询及代办服务费5000元。原告提交的聊天记录反映，2018年5月14日原告问备注名为“中山万科3期业主温生，新号”的人发送短信“证什么时候出”，对方回答“年底前出到”。原告再讲：“你那边网贷老打我电话追钱，千万别借别人的钱了，记得，不然房子会被别人起诉查封的，后果很严重的”，对方回应：“没问题的，对了。能否再借多我2700，当在你这拿5000块，到时候再减5000，你看这样行吗？”原告称：“那不行了，风险太大了，我借不了你了，你自己想办法吧。”原告提交了银行转账记录原件、微信聊天记录、收款收据复印件主张涉案物业每月216.6元，原告自2017年3月5日至2019年4月25日共缴4983元管理费用。其中银行流水反映，原告于2017年8月16日、2017年9月9日、2018年3月5日、2018年5月13日、2018年7月13日分别向被告温木广转账217元、1300元、1300元、2300元、2300元。微信账单反映，一、原告于2018年8月27日、2018年9月29日分别向刘小鹿支付了433.20元、216.60元；二、原告于2018年12月12日、2019年3月3日、2019年4月25日分别向万科物业发展股份有限公司支付649.80元、649.80元、216.60元。微信聊天记录反映，原告向备注名为“中山落叶松，万科管家”发送了上述转账账单。另，原告提交了上述物业费用对应的收据，但该收据为复印件且部分没有盖章。案外人张萍出具的《收款证明》载明：今收到黄德源先生交来中山市东凤镇万科金色家园3期13栋3004号房的清洁房屋费用，现金1600元，在2017年11月到2019年4月，共8次，每次200元。特此证明！另查，《中山市商品房销售登记备案表》复印件及2019年5月22日的中山市不动产登记资料查询结果反映，位于中山市产的买受人为被告温木广、梁茵茵，建筑面积为90.34方，于2015年12月31已备案，合同编号为ＨＴＮ2015132756，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行。因被告温广木、梁茵茵从2017年8月15日起未按时足额偿还交通银行股份有限公司中山分行的贷款，后交通银行股份有限公司中山分行起诉至中山市第一人民法院并于2018年6月28日申请查封了涉案房产。中山市第一人民法院于2018年11月9日出具（2018）粤2071民初11329号民事判决书，判决两被告向交通银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金344498.42元及利息、罚息、复利，交通银行股份有限公司中山分行有权对二被告中山市的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权。。中山市第一人民法院于2019年9月30日在于阿里拍卖平台公开开展竞价拍卖涉案房产，被林基富以最高价776680元竞得。再查，《民事案件委托代理合同》显示原告作为甲方于2019年5月24日委托乙方广东铭致律师事务所律师代理本案房屋买卖合同纠纷诉讼代理人，律师费为12000元。广东铭致律师事务所亦于同年5月24日向原告开具诉讼代理价税合计12000元的广东增值税普通发票。2019年5月27日，原告申请中国人民财产保险股份有限公司中山分公司向原告提供担保申请作本案诉讼保全，同日，该分公司向原告开具价税合计1000元的广东增值税普通发票。本院认为，原告与被告温广木、梁茵茵及一加公司签署《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同各方应按合同约定履行义务。根据生效（2018）粤2071民初11329号民事判决书可知，被告温广木、梁茵茵自2017年8月15日未按期偿还抵押权人交通银行股份有限公司中山分行的贷款，后涉案的房产于2018年6月28日被法院查封，并于2019年9月30日被法院公开拍卖。为此，被告温广木、梁茵茵已经违反了其与原告签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的约定，为此，原告主张解除合同中有关房屋买卖的约定并双倍赔偿定金的诉请，有理，本院予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金不能超过主合同标的额的百分之二十，为此，原告主张双倍赔偿的定金应不超过14.4万元（72万*20%），超出部分应视为购房款。另外，对于原告主张被告返还代付的购房款4600元的问题，因有相应的银行流水予以佐证，且本案中被告已构成违约，为此，本院对原告该项诉请予以支持。对于原告主张的管理费问题，应根据原告实际向被告转账的金额予以确认。对于原告向刘小鹿、万科物业发展股份有限公司支付的款项，因原告提交的有关物业费的收款收据是复印件，没有原件，单凭微信转账记录未能提供证明涉案微信聊天记录的相对人备注名为“中山落叶松，万科管家”、刘小鹿为涉案物业的物业公司或其委托收取款项的代理人，原告支付的物业管理费是涉案物业的管理费用，为此，原告理应承担举证不能的不利法律后果。对于原告主张的中介费，因被告违约，且合同中有相关的约定，原告已提交证据证明其已经支付了中介费5000元，为此，本院对其该项诉请予以支持。对于原告主张的律师费及诉讼保全责任保险费，因合同中没有相关明确的约定，原告的主张没有依据，本院对其该项诉请不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄德源与被告温广木、梁茵茵于2017年8月2日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的条款；二、被告温广木、梁茵茵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄德源双倍赔偿定金288000元；三、被告被告温广木、梁茵茵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄德源返还购房款8000元、代付购房款4600元、管理费2817元、中介费5000元；四、驳回原告黄德源的其他诉讼请求。本诉案件受理费6244元、保全费2168元，合计8412元，由被告温广木、梁茵茵负担（该款原告预交，被告温广木、梁茵茵应于本判决发生法律效力之日起七日迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖 雪二〇二〇年七月三十日书记员  杨明山