上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初6252号原告：年永红，女，1954年9月17日生，汉族，户籍地辽宁省大连市。原告：赵宝波，男，1954年11月8日生，汉族，户籍地辽宁省大连市。委托诉讼代理人：年永红。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵一阳，女，1981年11月6日生，汉族，户籍地辽宁省大连市，现住上海市浦东新区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。委托诉讼代理人：康建明。原告年永红、赵宝波与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日第一次公开开庭进行了审理，原告年永红和两原告共同委托诉讼代理人赵一阳及被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。于2020年7月7日第二次公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人赵一阳和被告委托诉讼代理人康建明参加了线上庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还两原告支付的租赁保证金728,000元；2、被告赔偿两原告自付款之日起至实际履行之日止按每次付款金额为基数的年利率12%计算利息；3、判令被告赔偿交通费6160元；4、被告支付违约金按合同标的1%计7280元；5、诉讼费由被告承担。第一次庭审后，两原告增加了一项诉讼请求，要求确认两原告与被告间签订的租赁合同无效，变更了第二项诉讼请求，要求被告赔偿两原告自付款之日起至实际履行之日止按每次付款金额为基数的中国人民银行同业贷款基准利率(2019年8月19日前)和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日后)计算的利息，撤回了第四项要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：两原告与被告签订《御府公寓租赁合同》，合同约定被告于2018年12月30日交房，但被告至今未能交房。两原告曾多次以打电话和微信联系的方式催促被告交房，且多次前往上海面谈，但均未果。直至2020年3月，两原告再次前往被告处，因售楼处挂有金山工业园区信访接待处牌匾，才得知讼争工程系金山区公共租赁住房项目，属于单位租赁住房，不得单独转让，只租不售，且必须由上海来沪务工人员申请，并满足在上海交满社保的人员才能批准租赁该房屋。但被告却一直掩盖事实，蒙骗原告，给两原告造成经济损失。故诉至法院请求判令如前所述。被告在第一次庭审中辩称，退还租赁保证金无异议，其他均不予认可。双方签订的是租赁合同，原告诉请利息缺乏事实依据和法律依据，对于违约金双方在合同中未作约定，而原告诉请的交通费与本案无关。在第二次庭审中辩称，目前因被告的原因对工程未能办理竣工验收，导致无法履行合同约定的交付义务，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金同意返还。利息损失同意自付款次日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算至本判决生效之日止。对于交通费的支出缺乏法律依据，造成目前的现状两原告也有过错，应承担相应的责任。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》、承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定，合同第四条约定了违约责任。被告对此证据无异议。被告对此证据的真实性无异议，但提出违约金的承担约定了前提条件，由原告书面通知被告，但原告并未履行书面通知义务。二、收据，证明两原告按约付款728,000元。被告对此证据无异议，表示确收到上述款项。三、上海市住房和城乡建设管理委员会关于上海御府投资有限公司来沪务工人员宿舍项目确认为单位租赁房(公共租赁住房)的批复，证明原告不符合租赁条件，更不知道讼争房屋不可以买卖或租赁。被告对此证据的真实性无异议，但提出与本案无关，虽讼争房屋不能出售，但两原告符合租赁对象。四、微信聊天记录，证明政府工作人员告之原告，被告的行为已违规，系以租代售。被告提供书面质证意见称该聊天记录属私人性质，且部分聊天内容与本案无关，也与事实不符。五、因购房购买飞机票来回费用的手机截屏，证明两原告因签订合同支出的交通费用。被告对此证据的真实性无异议，但提出与本案无关，更不能证明为签订合同或交付钱款而购买飞机票，且两原告女儿居住浦东，两原告乘坐飞机来回上海看望女儿亦合情合理。六、高速公路费、地铁交通费和汽油费，证明两原告为诉讼而支出的交通费用。被告对此证据的真实性无异议，但提出与本案无关，其他质证意见同证据五。七、宣传单，证明被告对外宣传讼争房屋具有70年产权，且签订合同时工作人员表示房屋先租后买，被告的行为属以租代售。被告对此证据的真实性提出异议，表示被告从未对外做过类似宣传，也未授权其他组织进行了类似宣传，且宣传单记载的工程名称与被告开发的工程名称不符。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年10月25日，原告年永红、赵宝波与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋西单元4层03室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为61.44平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。根据现行法律法规，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金为810,000元，于2017年10月28日前支付567,000元，于2018年3月30日前支付162,000元，于2018年9月30日前支付81,000元。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月25日，两原告刷卡支付定金20,000元；同月27日，两原告刷卡支付547,000元；2018年4月2日，两原告刷卡支付81,000元；同年10月21日，两原告刷卡支付80,000元。还查明,2017年5月24日，上海市住房和城乡建设管理委员会向金山区住房保障和房屋管理局发出沪建保障(2017)470号文件，对上海御府投资有限公司来沪务工人员宿舍项目确认为单位租赁房(公共租赁住房)进行了批复，确认该项目为单位租赁房(公共租赁住房项目)。该项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置处，不得单独转让、不得单独办理产地产转移登记。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、批复、照片等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告和被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到810,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款728,000元合法有据，应予支持。对于两原告主张自合同订立之日起至实际付清之日止按728,000元为基数的银行同期贷款利率计算的利息，本院认为，原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，两原告诉请要求按银行同期贷款利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的计算标准本院依法调整至付款次日起按每次付款金额为基数。对于两原告诉请的因签订合同及参与诉讼而支出的交通费，本院经审查后认为两原告的证据尚不足以证明上述费用均与签订合同相关，亦非全部属必要及合理的支出，且被告赔偿的利息部分足以补偿该部分损失，原告对合同无效造成的损失也应承担相应的过错责任，故本院对此不予支持。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告年永红、赵宝波与被告上海御府投资有限公司于2017年10月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告年永红、赵宝波购房款728,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告年永红、赵宝波的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年10月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以547,000元为基数，自2017年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以81,000元为基数，自2018年4月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以80,000元为基数，自2018年10月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5540元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年七月七日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……