福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3229号 上诉人（原审原告）：王承中。 委托诉讼代理人：李文举，福建闽润律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄海平，福建闽润律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海****。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所执业律师。 上诉人王承中因与被上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江区房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王承中上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.请求判令确认王承中是福州市台江区××路××号××号楼××店面的实际产权人；3.请求判令台江区房地产公司立即协助王承中办理福州市台江区××路××号××号楼××店面所有过户登记手续；4.请求判令本案一二审的诉讼费由台江区房地产公司承担。二审询问过程中，王承中变更诉请为：1.依法撤销一审判决；2.请求判令台江区房地产公司依约根据购房审批表上的价格392345元与王承中签订讼争房屋的《商品房买卖合同》，请求判令确认王承中是福州市台江区××路××号××号楼××店面的实际产权人；3.台江区房地产公司立即协助王承中办理福州市台江区××路××号××号楼××店面所有过户登记手续；4.请求判令本案一二审的诉讼费由台江区房地产公司承担。事实和理由：一审判决“基于双方未签订房屋买卖合同，王承中诉请台江房地产公司协助办理福州市台江区××路××号××号楼××店面产权转移手续缺乏法律和合同依据，本院不予支持”之判决错误。因台江房地产公司之原因，王承中与台江房地产公司虽未签订《商品房买卖合同》，但王承中已支付了全部购房款，台江房地产公司也将诉争店面交付给王承中使用，双方已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，且台江房地产公司对此事实也予以认可。生效法律文书亦已确认:“台江区房地产公司与王承中已于2007年形成房屋买卖合同关系，双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但购房审批表中具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故应该将审批表认定为商品房买卖合同。”在2003年台江房地产公司出具的审批表中已经明确标注了房屋价款、面积等，王承中也依据此表支付了部分购房款，同时台江房地产公司出具了收款收据，故可以认定双方已经达成了合意，达成了房屋买卖合同关系。截止到本案一审起诉之日，王承中已经完全履行了支付房款之义务，故王承中已经是该诉争房屋的实际产权人；二、台江房地产公司有义务协助王承中办理产权转移手续。双方未能签订《商品房买卖合同》以及未办理相关的产权转移手续均系台江房地产公司之原因造成，既然双方均认可审批表具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该审批表即为商品房买卖合同，且作为购买方的王承中已经实际履行完支付购房款之义务，台江房地产公司亦将房屋交付给王承中使用，双方实际履行了该合同，故台江房地产公司有义务协助王承中办理产权登记手续。 台江房地产公司辩称：关于案涉店面的总价款问题，王承中不同意按现有的市场价值购买，双方至今无法达成一致意见，基于此双方至今也无法签订正式的《房屋买卖合同》，现王承中称其已支付全部购房款，要求按392345元的价格购买案涉店面，缺乏合同及法律依据，应驳回其上诉请求，维持原判。 王承中向一审法院起诉请求：1.判令台江区房地产公司立即根据购房审批表上的价格392345元与王承中签订坐落于福州市台江区××路××号××号楼××店面的《商品房买卖合同》；2.判令台江区房地产公司立即协助王承中办理坐落于福州市台江区××路××号××号楼××店面过户登记至王承中名下的手续。 一审法院认定事实：2003年12月6日，台江区房地产公司出具了一份《购房审批表》，主要内容为：“姓名：朱平、王承中；购买位置：××号楼××店面；预售面积：79.93㎡；预售单价：7600×0.93折：7068元；总价款：607468（564945）；付款方式：按揭付款（9.3）；备注：1.02店面23.65+0.77=24.42㎡；2.03店面53.76+1.75=55.51㎡”。 王承中于2007年1月12日、2007年7月9日、2007年7月13日、2007年8月28日以现金向台江区房地产公司账户支付了30000元、200000元、104946元、40000元，合计374946元，用于购买福州市台江区××路××号××号楼××店面。台江区房地产公司于2007年10月12日向王承中开具了金额分别为30000元、200000元、104946元、40000元的4张收款票据，收款项目均为“暂收××＃××店面款”。2014年3月26日、2014年9月28日，台江区房地产公司向朱平、王承中开具了金额分别为60000元、100000元的收款票据，收款项目分别为“收××店面”、“收××店面款”。2018年1月12日，“叶爱民”向台江区房地产公司账户汇入50000元，用途为“××号楼××店面款朱平”。2019年5月8日,王承中向台江区房地产公司账户汇入192345元,备注为“××店面尾款”。 2011年3月，台江区房地产公司办理了××路××号××楼、××楼房屋产权初始登记（总登记），《购房审批表》中载明的××楼××店面、××店面亦包括在初始登记范围内，其中02店面建筑面积为69.46平方米，03店面建筑面积为55.38平方米。 2019年2月1日，台江区房地产公司作为原告，以王承中及朱平为被告，向一审法院提起诉讼，请求判令王承中、朱平向台江区房地产公司支付福州市台江区××路××号××楼××、××店面（××店面69.46平方米，××店面55.51平方米，共计124.97平方米）的剩余购房款暂计3214154元（剩余购房款按店面市场价值减去王承中、朱平已支付购房款534946元计算，前述店面市场价值暂估为3749100元，最终以法院委托评估的市场价值为准）。一审法院审理后作出（2018）闽0103民初721号《民事判决书》，判决驳回台江区房地产公司的诉讼请求。台江区房地产公司不服上述判决向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院审理认为“台江区房地产公司收取王承中、朱平支付的部分购房款后，至今未与王承中、朱平订立房屋买卖合同。”并作出（2018）闽01民终8246号《民事判决书》判决驳回台江区房地产公司的上诉。该判决已于2018年12月11日发生法律效力。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（2018）闽01民终8246号《民事判决书》认定，王承中与台江区房地产公司就台江区××路××号××号楼××店面未订立有房屋买卖合同，因此王承中与台江区房地产公司应当按照平等自愿原则，协商一致后订立相应房屋买卖合同。如有一方当事人在订立合同过程中存在过失，另一方可另行提出损害赔偿责任。据此，王承中诉请台江区房地产公司与其就福州市台江区××路××号××号楼××店面签订《商品房买卖合同》于法无据，一审法院不予支持。基于双方未订立房屋买卖合同，王承中诉请台江区房地产公司协助办理台江区××路××号××号楼××店面产权转移手续缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。综上所述，判决：驳回王承中的诉讼请求。案件受理费7185元，由王承中负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案中，台江区房地产公司与王承中之间确未订立正式的房屋买卖合同，且该部分事实业经生效法律文书确认，故一审认定依据合同订立自愿原则不予支持王承中关于要求双方签订合同的诉请并无不当。据此，案涉房屋亦不存可进行产权转移手续办理之依据。另王承中于本案二审过程中要求确认其为案涉房屋的实际产权人,该诉请系二审程序中增加的诉讼请求，《最高人民法院关于适用 综上所述，王承中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7185元，由上诉人王承中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年七月十五日 法官助理 高瀚钧 书 记 员 卞振锋