广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初31560号原告深圳市龙基物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安六路径贝社区同富楼B栋三楼H（办公场所），统一社会信用代码914403006670526859。法定代表人陈海涛。委托代理人张小军，广东律途律师事务所律师。委托代理人刘云青，广东律途律师事务所实习律师。被告深圳市安圣市场管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道62区安圣大厦—楼101号（办公场所），统一社会信用代码914403007892222243。法定代表人张志雄。被告张志雄，男，汉族，1966年11月26日出生，身份证住址地广东省深圳市宝安区。两被告共同委托代理人张自辉，广东天道勤律师事务所律师。两被告共同委托代理人朱明，广东天道勤律师事务所律师。上列当事人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙基物业管理有限公司（以下简称龙基物业公司）委托代理人张小军，被告深圳市安圣市场管理有限公司（以下简称安圣市场公司）、张志雄共同委托代理人张自辉、朱明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市龙基物业管理有限公司诉称，2013年4月6日，原告与被告安圣市场公司（被告安圣市场公司作为被告张志雄等5名共有人的委托代理人）签订《物业租赁合同书》，租赁位于深圳市宝安区，该房产属于被告张志雄等5人共同兴建和拥有，计租面积为地上四层总面积14724.14平方米，地下车库为该物业配套设施交付使用。原告作为经营二手物业的公司，租赁该物业，主要目的是对物业使用权等进行投资经营，但因被告始终无法提供该物业有关产权等有效证件，导致原告装修该物业后一直无法正常办理消防验收等审批手续，进而无法正常对外开展合法的经营业务。原告认为，被告涉案物业应属没有合法产权的违法建筑，涉案合同属无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告收取原告租赁押金2061379元，最后一笔押金于2013年4月18日收取。原告支付的租赁押金产生了利息损失。签约后，原告为了实现合同目的对租赁房产进行了前期装修，装修费属于原告直接损失。被告安圣市场公司法定代表人即是被告张志雄，且被告安圣市场公司就是由被告张志雄等5名委托人（物业所有人）投资设立，因此，被告安圣市场公司对涉案物业产权状况及法律属性是清楚的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。因此，两被告应对原告所提诉讼请求承担连带责任。为维护原告自身合法权益，原告特诉至本院，向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告安圣市场公司于2013年4月6日签订的《物业租赁合同书》无效；2、请求判令被告返还原告押金2061379元；3、请求判令被告赔偿原告上述押金占用期间的利息损失，以2061379元为基数，自2013年4月19日起，按照年利率6.55%的标准计算，直至全部押金返还原告之日为止；4、请求判令被告赔偿原告对涉案房产的装修投入损失2497301元；5、本案诉讼费由被告承担。两被告深圳市安圣市场管理有限公司、张志雄共同辩称：涉案建筑物由地下停车场、地面建筑1-4楼构成，土地性质为非农商住用地；由张志雄、邱世铭、杨拥政、张志福、张林欣五人兴建。2013年4月6日前，一、二楼经营安圣模具城，三、四楼作写字楼。原告于2013年4月6日承租涉案建筑物，其先在一、二楼经营“龙基·通宝汽配城”，三、四楼作为写字楼。2017年4月27日，原告将一、二楼的“龙基·通宝国际汽车配件用品城”转租给深圳市鑫五方实业有限公司（以下简称称鑫五方公司）经营“鑫五方·通宝国际汽车配件用品城”。2015年4月1日，原告将三楼写字楼转租给深圳市龙基康庭酒店有限公司（以下简称康庭酒店公司）经营酒店。2018年4月17日，原告将四楼写字楼转租给钟玉平经营长租公寓。2019年7月10日，原告单方申请终止《物业租赁合同》；2019年7月15日，业主张志雄、邱世铭、杨拥政、张志福、张林欣同意终止《物业租赁合同》。截至2020年6月4日止，原告尚未归还涉案物业。涉案物业属深圳市特有的历史遗留建筑，通过了消防验收，安全可靠，具备安全、合法、正常使用的条件。鑫五方公司、康庭酒店公司在涉案物业所在地办理了营业执照正常经营。原告明知涉案物业属历史遗留建筑没有房产证的情况，自愿与被告达成租赁合同按现状承租。原告自2013年4月6日起至2019年7月15日期间从未对《物业租赁合同》的合法性提出异议。原告在多起诉讼案件中确认原、被告之间存在合法的租赁关系，即使张志福、张林欣、杨拥政撤销对被告的委托后，原告也是认可并要求按照《物业租赁合同》约定的权利义务继续履行合同。截至2019年9月30日止，原告拖欠被告租金近400万元，租赁押金应当抵扣其拖欠的租金。原告主张押金占用利息没有法律依据。原告有装修合同并有转账明细对应的付款金额仅449,267元，且原告原来装修己被鑫五方公司、康庭酒店公司、钟玉平拆除，不存在原装修残值，被告无需赔偿原告任何装修损失。被告张志雄是被告安圣市场公司法定代表人，并非《物业租赁合同》相对方，张志雄在合同上签名的行为是履行法定代表人职务行为。原告要求被告张志雄承担连带责任于法无据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2013年1月8日，被告张志雄及案外人张志福、张林欣、邱世铭、杨拥政签订《委托书》，全权委托被告安圣市场公司将委托人位于深圳市宝安区（地上面积约为15000平方米，地下车库为该物业配套设施）出租给原告，租期十二年，具体租赁事宜见合同的有关细节。张志雄、张志福、张林欣、邱世铭、杨拥政五人对安圣大厦的持股比例为：张志雄占35%、张志福占35%、张林欣占20%、邱世铭占5%、杨拥政占5%。该物业建设未取得《建筑工程规划许可证》，也无办理《不动产权证》。2013年4月6日、原告和被告安圣市场公司签订《物业租赁合同书》，约定由原告租赁位于深圳市宝安区，该物业属张志雄、张志福、张林欣、邱世铭、杨拥政共有），计租面积为地上四层共14724.14平方米，租期十二年（自2013年5月1日至2025年4月30日止）；租赁期间，原告可以将该物业转租、分租，但不得整栋转租；装修免租期为2013年5月1日至7月31日，自2013年8月1日至2017年4月30日期间租金35元／平方米即每月租金为515344.90元；2017年5月1日至2021年4月30日期间租金38.50元／平方米即每月租金566879.39元；2021年5月1日至2025年4月30日租金42.35元／平方米即每月租金623567.33元；租金在每月10日前交纳，逾期交纳，每日按未交租金总额的0.5%计算滞纳金；自合同生效日起，原告应向被告安圣市场公司支付等同四个月租金作为押金，金额为2061379.60元，待合同期满后被告安圣市场公司将该押金无息退还原告等。签订合同后，原告向被告安圣市场公司支付了押金2061379元，最后一笔押金于2013年4月18日支付。被告安圣市场公司向原告开具了收款收据。2015年4月1日，原告将涉案物业三楼转租给案外人康庭酒店公司经营酒店。2017年4月30日，原告将涉案物业一、二楼转租给案外人鑫五方公司经营“鑫五方·通宝国际汽车配件用品城”。2018年4月17日，原告将涉案物业四楼转租给案外人给钟玉平经营长租公寓。案外人根据物业用途分别进行了装修改造。2019年7月10日，原告以被告安圣市场公司没有履行合同约定的提供该物业合法有效证件的义务、业主房东多次对物业进行骚扰以致商户对其进行经济追偿等理由，向被告安圣市场公司及涉案房屋全体业主发出《终止租赁合同申请书》，要求自2019年7月15日起终止合同、退还押金2,061,379.60元、接收现有所有商户等。2019年7月15日，业主张志雄、邱世铭、杨拥政、张志福、张林欣回复原告，同意提前终止《物业租赁合同》，自2019年7月16日起经营权含管理权归房东、此前的纠纷各自向法院起诉、物业承租人去留由其自行决定。另查，本院已经生效的（2016）粤0306民初14483号民事判决书、（2016）粤0306民初14485号民事判决书分别判决，自2016年6月27日起解除张林欣、张志福与安圣市场公司之间的委托合同关系。本院已经生效的(2017)粤0306民初17896号民事调解书、(2017)粤0306民初17950号分别确认，自2017年6月起涉案物业房屋使用费由龙基物业公司分别向张志福、张林欣支付（按张志福占35%份额、张林欣占20％份额支付房屋使用费，房屋使用费及使用期限的相关约定按2013年4月6日安圣市场公司与龙基物业公司签订的《物业租赁合同》的条款执行）。2016年6月20日，案外人杨拥政向被告安圣市场公司发出一份《撤销委托申明》，在该申明中称：“现本人撤销对深圳市安圣市场管理有限公司关于出租安圣大厦给深圳市龙基物业管理有限公司及代收本人租金的委托，自2016年7月起对深圳市龙基物业管理有限公司的租赁事宜由本人自行处理，租金由本人自行向深圳市龙基物业管理有限公司收取”。以上事实，有原告提交的2013年4月6日签订的《物业租赁合同》、2013年1月8日签订的《委托书》、2013年4月15日签订的《股东协议》、收款收据NO.0013109、杭州银行个人业务回单三张、装修类合同明细（有付款）、装修类合同及附件共15份、其他装修类合同文件明细及相关文件、装修类合同明细、装修类合同及附件、龙基物业装修付款明细、银行转账业务凭证、收款收据等凭证、装修后现场实景图、支付租金凭证、申请书、申请函，两被告提交的《楼宇接管资料移交清单》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市公安局宝安分局消防大队《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》、《消防案件安全检查意见书》、（2017）粤0306民初17950号《民事调解书》、深圳市龙基康庭酒店有限公司、深圳市鑫五方实业有限公司的企业信用信息，《经营权转让协议书》、《物业租赁合同》、2020年6月19日拍摄的现场照片12张、《承接装修包揽工程项目协议》七份及庭审笔录在卷证实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁物业未办理《不动产权证》，也没有取得《建筑工程规划许可证》，故原告与被告安圣市场公司签订的《物业租赁合同》应为无效合同。原告请求确认涉案《物业租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于返还押金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告张志雄作为涉案物业业主，也是被告安圣市场公司法定代表人，即被告安圣市场公司对涉案物业无合法报建手续是明知的，对涉案合同无效应承担主要责任。原告对涉案物业是否具有合法报建手续未尽审慎注意义务，对涉案合同无效应承担次要责任。因此，被告安圣市场公司应返回原告押金2,061,379元。涉案合同约定合同期满押金无息退还，且双方当事人对涉案合同无效均有过错，因此，原告要求被告安圣市场公司赔偿上述押金占用期间利息损失的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告安圣市场公司赔偿其装修损失的诉讼请求，因原告已经将涉案物业全部转租给案外人，案外人根据物业用途分别进行了装修改造，原告对涉案物业的前期装修已经没有价值可言；且原告于2019年7月10日向被告安圣市场公司及涉案物业全体业主发出《终止租赁合同申请书》时，要求其接收现有所有商户，并无对涉案物业装修损失提出主张，因此，对原告请求赔偿装修损失2,497,301元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张志雄是否应对涉案债务承担连带责任的问题，被告张志雄虽然是涉案物业业主，也是被告安圣市场公司法定代表人，但其不是涉案《物业租赁合同》的合同相对人，原告请求被告张志雄对涉案债务承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市龙基物业管理有限公司和被告深圳市安圣市场管理有限公司于2013年4月6日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告深圳市安圣市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返回原告深圳市龙基物业管理有限公司押金2,061,379元；三、驳回原告深圳市龙基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费49,775元，保全费5,000元，共计54,775元，由原告承担30,862元，被告安圣市场公司承担23,913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  屏人民陪审员 赵  爱  青人民陪审员 周  美  好二〇二〇年七月三十一日书 记 员 沈  嘉  怡书 记 员 蓝蔓舒（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。