宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1053号 上诉人（原审被告）：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：王某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：冶某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：冶某2，宁夏泽芸律师事务所律师。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司因与被上诉人冶某1商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏颐和金凤房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人承担逾期交房违约金48240.8元（487440元×0.00015×886天，自2015年10月1日至2018年3月5日）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋已经于2018年3月5日实际交付给了被上诉人并且居住，依照合同约定违约金计算时间应止于2018年3月5日。二、依据合同被上诉人在未交清实测面积差价款的情况下，无权住宅逾期交房违约责任。经测绘被上诉人所购的金凤花园B04-1-703室实际面积为85.54平米，比合同面积81.02平米大4.52平米，被上诉人应向上诉人交纳面积差价20250.5元，但被上诉人一直未补交。双方商品房买卖合同补充协议约定，在被上诉人未交清全部房款（含面积差价）的情况下，上诉人可以拒绝交房并不承担违约责任。故本案上诉人不应当承担逾期交房违约金。三、因为被上诉人已经实际接收了房屋，实现了居住利益，也无证据证实有实际损失。双方对违约金约定总额不应超过房款的2%，应遵守合同约定。 冶某1辩称，本案一审认定事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方签订的合同真实合法有效，系双方的真实意思表示，应受法律的保护，双方都应当遵守。上诉人在交付房屋时涉案房屋并没有进行竣工备案验收，违反合同规定，应当承担违约责任。 冶某1向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付2015年10月1日-2016年5月30日延期交房违约金13285.28元；2.请求依法判令被告支付2016年5月31日-2018年5月21日延期交房违约金78404.97元，上述合计91690.25元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发的位于银川市××路房屋；预测建筑面积为81.02平方米，单价为4480.2元／平方米，合同总价款为362986元；出卖人应在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，交房条件为经出卖人会同设计方、施工方、监理方等各方共同进行的工程竣工验收合格后取得竣工验收报告、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款362986元，但被告未按期向原告交付房屋。2015年10月11日，被告作出金凤花园《一期延期交房说明》，因涉案房屋不能按约交付，被告承诺向业主支付每日按购房总款的万分之一点五的逾期交房违约金。2016年3月22日，被告向购房业主作出《关于一期工程延期交付的协议》，承诺因涉案房屋不能按约交付，逾期交房违约金西区在5月30日、东区在6月30日起按已付款万分之三/日计算。2018年3月5日，原告领取了案涉房屋的钥匙。案涉房屋实测面积为85.54平方米。2018年4月28日，被告取得金凤花园一期房产测绘成果报告书。2018年5月28日，案涉房屋所在楼栋经竣工验收备案。因被告未按照合同约定交付房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方当事人应按约履行义务。原告交付了购房款，被告就应当按约定的期限向原告交付涉案房屋。被告未按约交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。根据相关规定及合同约定，案涉房屋需经验收合格方才符合交付条件，原告虽于2018年3月5日领取了涉案房屋的钥匙，但案涉房屋尚未验收合格，该交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。被告提供的证据不足以证明案涉房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案手续系因不可抗力等法律或者合同规定的可以免责的原因造成，故被告辩解无需承担违约责任理由不能成立。依据合同约定，被告应每日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不超过全部房价款的2%。但合同签订后，被告又做出了每日按已付房款万分之一点五赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。后被告于2016年3月22日做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，另综合本案案情，现原告主张自2016年5月31日起每日按已付房款的万分之三赔付违约金明显过分高于实际造成的损失，且原告到庭也未提供证据证实其实际损失情况，被告请求予以适当降低，法院予以采纳。故法院认为自2016年5月31日起依照每日已付房价款的万分之一点五承担违约金较为适宜。综上，原告主张违约金自2015年10月1日计算至2018年5月21日，符合法律规定，予以支持，经法院核算，自2015年10月1日至2018年5月21日期间（计963天）的违约金为52433.33元（362986元×963天×0.00015）。被告的抗辩意见不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冶某1支付逾期交房违约金52433.33元。案件受理费1046元，由原告冶某1负担491元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担555元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司应按合同约定向被上诉人冶某1交付验收合格的房屋。上诉人虽于2018年3月5日向被上诉人交付房屋，但涉案房屋尚未验收合格，该交房行为不符合合同约定，故上诉人仍应承担违约责任。因上诉人在延期交房后曾于2016年3月22日做出按每日已付房款万分之三赔付违约金的承诺说明，该承诺系对原合同约定违约金的变更，一审法院综合全案该承诺明显过分高于原告的实际损失，已经酌情降低了违约金，故上诉人关于违约金应不超合同价款总额2%的上诉理由不能成立。一审判决上诉人向上诉人支付逾期交房违约金52433.33元并无不当。因涉案房屋实际测绘面积为85.54平方米，被上诉人应补交购房款20250.5元（4.52平方米×4480.2元），双方债务抵销后，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金32182.83元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13753号民事判决； 二、上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人冶某1支付逾期交房违约金32182.83元。 一审案件受理费1046元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担367元，被上诉人冶某1负担679元；二审案件受理费297元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担170元，被上诉人冶某1负担127元。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  胡春燕 审判员  宁 丽 二〇二〇年七月八日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。