广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1616号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村，统一社会信用代码：91440101788947653D。负责人：代涛。委托代理人：黄力，系该公司员工。被告：陈伟生，男，1983年3月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：黄小蕊，女，1985年10月27日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司（以下至判决主文简称碧桂园增城分公司）与被告陈伟生、黄小蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托代理人曹娟，被告陈伟生、黄小蕊均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年1月至2019年10月止共10个月的物业服务费3031.5元（按房屋建筑面积121.26㎡，每月每平方米2.5元，合每月的物业服务费为303.15元）；2、请求法院判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金1921.97元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2019年10月19日的违约金为1921.97元）。上述物业服务费、违约金合计4953.47元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日，广州新途物业发展有限公司与原告签订《碧桂园豪进广场前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园豪进广场提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇东江大道南××号碧桂园豪进广场的房屋正处于该物业管理服务区域内。2015年06月14日，广州新途物业发展有限公司与被告双方签订《广州市商品房买卖合同》一份，合同里面包含前期物业服务合同，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2017年01月起开始拖欠物业服务费及违约金等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费等行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，特向贵院起诉，请求贵院判如诉请。被告黄小蕊、陈伟生共同辩称：国务院颁布物业管理条例第四十一条规定，根据本案实际情况，涉案房屋交楼时间2018年12月31日，该物业费缴纳时间是2018年12月31日起，原告方从2017年私自划扣了两年的物业费。按照实际约定，开发商赠送两年物业费，从交楼时间开始扣，不应从2017年扣。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。广州新途物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《新塘豪进广场前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对广东省广州市增城区新塘豪进广场提供前期物业管理服务，电梯洋房：按房屋建筑面积2.5元/月·平方米计收；花园按花园面积0.5元/月·平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月的物业服务费。本合同经甲乙双方签署后生效，合同有效期限为三年，本合同有效期满，甲乙双方若无异议，本合同自动续约。但本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。2018年12月31日，陈伟生、黄小蕊（甲方，业主）与原告（乙方，物业管理公司）签订《碧桂园豪进广场前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用……第四条甲方缴纳的物业管理费方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元……合计该物业的房屋建筑面积为121.26平方米……甲方应按303.15元/月向乙方交纳物业服务费……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用均应缴纳物业管理费、本协议约定的各项分摊费用，……于公历每月10日前交纳。……第十六条……逾期缴纳物业管理费、本协议约定的各项分摊费用，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一天按应交费用的5‰交纳滞纳金。2018年12月31日，陈伟生、黄小蕊签署了业主入住登记表。2019年7月5日，碧桂园增城分公司向陈伟生、黄小蕊邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求陈伟生、黄小蕊在2019年7月31日前缴清拖欠的费用。被告提交了《“豪进广场”旧业主介绍新业主活动确认单》，拟证明存在赠送物业管理费，内容如下：“已核定该客户可获三年管理费，盖章文件后补，以本文件换取”，落款时间为2015年10月11日。落款处签名人，被告陈述是开发商的销售经理何伟洲。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、我方与开发商签订的前期物业服务合同约定未交付的房屋由开发商代付，涉案房屋支付的物业费，由开发商代付的是从2017年1月到2018年12月的物业费用；2、违约金按每逾期一日按应付费的千分之五缴纳违约金，每月的最后一天收齐当月的物业费，不按时交，从次月1日起开始算违约金。被告陈伟生、黄小蕊主张以下事实：1、涉案房屋赠送物业管理费的主体是开发商，赠送时间是两年，与原告之间没有约定，但原告是扣费主体，开发商赠送的两年物业费应当从交楼之日开始划扣，不应从2017年起扣；2、因房屋质量问题未按合同约定按时收楼，被告因此向开发商提起诉讼，具体诉讼案件为（2018）粤0118民初2785号和（2018）粤01民终23376号，双方最后达成调解，并于2018年12月31日接收案涉房屋。本院认为：碧桂园增城分公司与陈伟生、黄小蕊签订的《碧桂园豪进广场前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。被告于2018年12月31日实际接受案涉房屋，根据双方签订的《碧桂园豪进广场前期物业服务协议》约定，被告应予接收房屋之日交纳物业费，对此，被告辩称开发商赠送两年的物业管理费，不应从2017年起算，应从2019年起算，并向本院提供《“豪进广场”旧业主介绍新业主活动确认单》予以证明。被告提供的该证据并未加盖开发商广州新途物业发展有限公司的公章，且原告不予确认。被告为反驳负有举证证明责任的当事人，其提供的证据不足以证明其主张，故被告的抗辩，本院不予采纳。被告应支付从2019年1月至2019年10月止共10个月的物业管理费3031.50元（121.26㎡x2.5元x10个月）。至于违约金的问题，被告此前就案涉房屋的物业费扣减问题一直与原告的工作人员交涉，因双方对物业费的扣减问题存在争议且被告积极与原告协商处理物业费事宜，可见被告并没有拖欠物业服务费的恶意，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈伟生、黄小蕊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2019年1月至2019年10月的物业服务费3031.50元；驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预缴），由被告陈伟生、黄小蕊负担15元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年七月八日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。