宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3110号原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。法定代表人：王钦玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李继，女，该公司员工。委托诉讼代理人：乔琨，宁夏合天律师事务所律师。被告：赵友勇，男，1969年10月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：翟必艳，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾紫阳，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告银川中房物业集团股份有限公司与被告赵友勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司委托诉讼代理人李继、乔琨，被告赵友勇及其委托诉讼代理人翟必艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费676240元、公摊运行费684800元、利息损失151223.49元；2、被告向原告支付2018年3月26日至2018年12月31日期间的公摊运行费157504元、2018年6月18日至2018年12月31日期间的物业服务费136880元；3、被告向原告支付因拖欠上述请求款项所造成的2015年5月22日至2019年8月19日期间的利息损失174728.45元（按人民银行同期贷款基准利率计算）、2019年8月20日至2019年12月31日期间的利息损失26804.07元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、被告向原告支付2020年1月1日起至判决确定被告支付款项之日止的利息损失（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系银川市兴庆区兴隆商厦的物业服务企业，兴隆商厦四层业主李荣华因拖欠原告物业服务费、公摊运行费等费用被原告分两次起诉至银川市兴庆区人民法院。原告第一次起诉的案件兴庆法院于2015年8月25日作出（2015）兴民初字第3816号民事判决，判决李荣华向原告支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊运行费共计770400元，并支付利息77648.49元。此后，原告因不服一审判决向银川市中级人民法院上诉，银川中院于2015年12月7日作出（2015）银民终字第1487号判决，维持一审判决。原告第二次起诉的案件兴庆法院于2018年7月6日作出（2018）宁0104民初2575号民事判决，判决李荣华向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及公摊运行费共计84740元，并支付利息73575元。近期，原告得知李荣华与被告约定，由被告自2013年起承租李荣华名下兴隆商厦四楼的房屋及柜台作为服装百货经营使用，租赁期间的物业费等费用由被告承担，租赁期很自2013年9月1日至2033年8月31日。原告自得知上述情况后，向被告催要拖欠的物业费等费用，但截至目前告仅向原告支付了2018年1月1日至2018年6月18日期间的物业费119920元和2018年1月1日至2018年3月25日期间的公摊运行费47936元。被告还拖欠原告2013年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、公摊运行费共计1361040元及2018年3月26日至2018年12月31日期间的公摊运行费157504元、2018年6月19日至2018年12月31日期间的物业管理费136880元。被告的欠费行为已经严重侵害了原告的权益，故诉至法院。被告赵友勇辩称，其不应承担支付物业费、公摊运行费及利息的责任，具体意见如下：1、关于原告主张的2013年9月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊运行费及利息损失。首先，原告就2013年至2016年期间的物业费及利息损失已分别在2015年和2018年提起了诉讼，且两个案件的判决均已生效。原告已对应当承担责任的主体李荣华进行了诉讼。现又对该部分物业费向被告再次主张，属于民事诉讼法及民事诉讼法司法解释中规定的就已经提起诉讼的事项在裁判生效后再次起诉的重复起诉，应当对该部分诉讼请求予以驳回，即一事不再理原则。其次，业主李荣华向被告赵友勇实际交付房屋的日期为2017年初，其虽然与被告签订的合同约定的租赁期限起始日期是2013年9月1日，但在2017年之前，李荣华实际将房屋租给案外的其他人，并未交付给被告。这也是原告在2015年和2018年起诉李荣华后，李荣华并未向被告主张2016年之前物业费的原因。再次，原告向被告主张2013年至2016年期间的物业费的诉讼时效已届满，因此从诉讼时效来说，原告的诉求也不应当予以支持。2、对于2018年和2019年的物业费，原告的主张与事实不符。被告已缴纳了2018年至2019年的全部物业费，不存在任何拖欠。其中有被告赵友勇与业主李荣华一起去向原告进行缴纳的并且原告开具了相应的收据：2019年5月29日缴纳物业费4万元、2019年6月5日缴纳物业费2万元，原告并出具了收款收据，但该6万元原告并未予以扣减。也有交给业主李荣华的，原告对该事实非常清楚。3、从应当向原告承担缴纳物业费的主体来说，被告并没有义务向原告缴纳物业费。首先，房屋业主为李荣华，而被告在承租房屋后，合法的将房屋转租给了他人，因此被告既不是业主，并非物业使用人，原被告之间并未形成任何形式以及事实上的物业服务合同法律关系，而根据《物业管理条例》规定，向物业服务公司承担缴纳物业费的责任主体应当是物业使用人和业主。同时，根据被告与各个商户签订的租赁合同约定，物业管理费也由各个商户自行缴纳。因此原告向被告主张物业费没有任何法律及事实依据。4、原告主张的公摊运行费没有法律依据，根据《物业管理条例》规定，业主有按时缴纳物业费的义务，并不包含原告主张的公摊运行费。5、原告主张的利息损失没有法律依据以及合同依据。6、原告提供物业服务不合格，房屋众多地方灯坏了经多次催促不进行维修；房屋存在漏水，却以各种理由推脱未及时维修；且在2017年因其管理存在严重问题，导致发生火灾，造成商户的严重损失。原告在其提供物业管理及服务过程中，存在严重问题，应当对物业费予以扣减。7、原告在本案中的第1项诉讼请求无论从责任范围还是承担方式来说都属于重复起诉，其第1项诉请如在本案中得到支持，那么会出现原告可以得到双份款项的后果，应驳回原告的第1项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，经银川市行政审批服务局核准，宁夏中房集团银川物业服务有限公司变更为银川中房物业管理股份有限公司。2018年5月10日，经银川市行政审批服务局核准，银川中房物业管理股份有限公司变更为银川中房物业集团股份有限公司。2013年4月15日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司（乙方）与银川兴隆商厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为银川兴隆商厦提供物业服务，委托管理期限自2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务内容包括：依照冬、夏时间按时开门营业，保证商厦公共去也营业环境卫生，物业范围内的公用设施、设备（消防、扶梯、货梯、高低压供电设备、公用照明、中央空调、换气系统、防盗系统、磁卡售电系统等）的使用、维修、养护和管理，维护商厦的正常经营秩序，避免重大治安事件及消防事件的发生，物业档案的整理和保管，授权由物业公司服务的其他事项；物业服务费、公摊运行费（含中央空调运行费用）、业主自用电费、物业保证金、信用保证金等费用按标准收取，在零星物业租赁收入用于补贴物业的前提条件下（报甲方备案），物业服务费标准为：商厦外街营业房（套内面积计算）按2.00元/月/平方米收取，内街营业房（套内面积计算）按7.00元/月/平方米收取，一楼柜台按14.00元/月/节收取，摊位（视同营业房）按7.00元/月/平方米收取，卫生间看管不在物业服务费收费项目中包括，承包出去自收自支；公摊运行费收费标准为：营业房按8.00元/月/平方米收取，一楼柜台按31.00元/月（电费15元/月/节，公摊16元/月/节收取），摊位按8.00/月/平方米收取，公摊运行费支出不包括城管费、垃圾处理费、税务、采暖费、安装费用及因业主经营行为不当所引起的对商厦整体行政处罚费用，乙方每年一次公布公摊运行费用收支情况，费用如有节余自动转入下年使用，若结余额度较大，将用于商场大修基金；物业服务费在服务前每半年收取，每次收取额度为6个月，公摊运行费在运行前每半年一次性收取，每次收取额度为6个月，特约服务费在提供服务前按乙方收费标准或协商价格收取。关于违约责任，合同约定：1、乙方未遵守本合同约定擅自提高收费标准，甲方有权予以制止，对超标准收取的费用要求乙方清退，乙方未尽到或未完全尽到本合同约定的管理服务义务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改进的，甲方有权终止本合同，乙方应给予甲方总金额相当于商厦两个月物业服务赀、公摊运行费用的经济赔偿；2、因甲方原因使乙方未能尽到本合同约定管理服务义务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方不承担责任并有权终止本合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方总金额相当于商厦两个月物业服务费、公摊运行费用的经济赔偿；3、甲方无故提前终止本合同，应提前两个月时间通知乙方，并提交商厦业主大会关于提前终止本合同的书面决议，同时支付乙方总金额相当于商厦两个月物业服务费、公摊运行费用的违约金；4、乙方无故提前终止本合同，应提前两个月时间书面通知甲方，同时支付甲方总金额相当于商厦两个月物业服务费、公摊运行费用的违约金。2013年12月22日、2015年1月10日、2015年8月22日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司（乙方）与银川兴隆商厦业主委员会（甲方）分别签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为银川兴隆商厦提供物业服务，委托管理期限分别自2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日，并作出了与上述《物业服务合同》一致的约定。2015年5月28日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司将李荣华起诉至本院，要求李荣华支付拖欠的物业费359520元、公摊运行费821760元、电费50462.60元，支付因拖欠上述款项造成的2011年1月6日至2015年5月21日的利息损失172736.88元，并支付自2015年5月22日至上述请求数额实际支付完毕之日的银行利息损失。本院于2015年8月25日作出（2015）兴民商初字第3816号民事判决，认定李荣华系银川兴隆商厦四层业主，房屋面积为3296.64平方米，其中套内面积为2140平方米，判令：一、李荣华于本判决生效之日起十日内向宁夏中房集团银川物业服务有限公司交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊运行费共计770400元，支付利息77648.49元（各自阶段费用缴纳义务履行期开始分别按同期人民银行贷款基准利率计算至2015年5月21日），并支付至本判决确定的实际付款之日止的利息（按同期人民银行贷款基准利率计算）；二、驳回宁夏中房集团银川物业服务有限公司的其他诉讼请求。宁夏中房集团银川物业服务有限公司不服判决，提起上诉，银川市中级人民法院于2015年12月7日作出（2015）银民终字第1487号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年3月5日，银川中房物业集团股份有限公司将李荣华诉至本院，要求李荣华支付拖欠的2015年1月1日至2016年12月31日的公摊运行费410880元（2140㎡×12个月×8元×2年）、物业费436560元（2140㎡×12个月×7元＋2140㎡×12月×10元），支付因拖欠上述款项所造成的2015年7月1日至2018年2月28日的利息损失73575元，并支付2018年3月1日至上述款项实际支付完毕之日的利息损失。本院于2018年7月6日作出（2018）宁0104民初2575号民事判决，判令：一、李荣华于本判决生效之日起三日内向银川中房物业集团股份有限公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的公摊运行费410880元，物业费436560元，合计：847440元；二、李荣华向银川中房物业集团股份有限公司支付因拖欠上述847440元款项所造成的2015年7月1日至2018年2月28日的利息损失73575元；三、李荣华向银川中房物业集团股份有限公司支付2018年3月1日起至上述第一项847440元实际支付完毕之日的利息损失（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期利息）；四、驳回银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。（2015）兴民商初字第3816号民事判决、（2018）宁0104民初2575号民事判决经本院强制执行，因李荣华名下暂无可供执行财产，裁定终结本次执行程序。2016年1月6日，赵友勇与李荣华、蔡培青签订《房屋租赁合同》，约定李荣华、蔡培青将兴庆区鼓楼南街兴隆商厦四楼出租给赵友勇，租期20年，自2013年9月1日至2033年8月31日，房屋租金为每年80万元，共计1600万元，赵友勇于合同签订时分四次付清，2013年9月31日前付302万元，2014年1月31日前付210万元，2015年4月31日前付500万元，2016年4月31日前付588万元；房屋租赁合同生效后，赵友勇向李荣华、蔡培青交付150万元，作为履约保证金，合同期满后李荣华、蔡培青退还给赵友勇；出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由李荣华、蔡培青缴纳，房屋物业费由赵友勇负责交付。该合同经宁夏回族自治区银川市国信公证处公证。另查明，2019年5月29日，原告出具收款收据一张，载明房号为兴隆商厦精品间4层1，收费项目为物业费，缴费期间为20180325-20180531，数量为2140，单价为10，金额为40000，收款方式为现金。2019年6月5日，原告出具收款收据一张，载明房号为兴隆商厦精品间4层1，收费项目为物业费，缴费期间为20180501-20180630，数量为2140，单价为10，金额为20000，收款方式为现金。2019年7月31日，原告出具收款收据一张，载明房号为兴隆商厦精品间4层1，收费项目有两项：1、公摊服务费，缴费期间为20190101-20190630，数量为2140，单价为8；2、物业费，缴费公摊服务费，缴费时间为20190501-20190630，数量为2140，单价为10，合计金额为131120。2019年6月14日，原告出具收款收据一张，载明房号为兴隆商厦精品间4层1，收费项目为物业费，缴费期间为20190101-201900530，数量为2140，单价为10，金额为100000，收款方式为现金。本院认为，关于原告要求被告支付2013年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费676240元、公摊运行费684800元、利息损失151223.49元，以及自2015年5月22日至判决确定的付款之日的利息损失的诉讼请求，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，该期间的物业服务费、公摊运行费、利息损失，原告已向作为业主的李荣华主张过权利，本院作出生效判决后，原告申请强制执行，因李荣华名下暂无可供执行财产，终结本次执行程序，现原告要求被告支付该期间的物业服务费、公摊运行费、利息损失，无法律依据，本院不予支持，对原告主张的后续利息损失，亦不予支持。关于原告主张的2018年3月26日至2018年12月31日期间的公摊运行费，2015年8月22日的《物业服务合同》约定物业服务费与公摊运行费属于不同的收费项目，并有不同的收费标准，原告亦按不同的收费项目出具收款收据，被告与李荣华、蔡培青签订的《房屋租赁合同》中约定房屋物业费由赵友勇负责交付，对公摊运行费的支付并未作出约定，原告要求被告支付公摊运行费无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的2018年6月18日至2018年12月31日的物业管理费，被告辩称李荣华于2017年年初将房屋交付给被告，2018年、2019年的物业费已经支付完毕，说明被告对由其支付该期间的物业管理费无异议，其提交的证据证明其已经支付了2018年6月16日至2018年6月30日的物业费，对下欠的物业费，被告应支付给原告，在原告出具的收款收据中已载明收费标准，被告对此并未提出异议，故2018年7月1日至2018年12月31日的物业费按10元/月/平方米计算为128400元（10元×2140平方米×6个月），该款被告应支付给原告。被告未支付物业管理费，给原告造成利息损失，故被告应向原告支付2018年7月1日至2019年8月19日的利息损失6934元（按人民银行同期贷款基准利率年利率4.75%计算，128400元×年利率4.75%÷365天/年×415天），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付128400元自2019年8月20日至本判决确定的还款之日的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告赵友勇于本判决生效之日起十日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费128400元，支付2018年7月1日至2019年8月19日的利息损失6934元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付128400元自2019年8月20日至本判决确定的还款之日的利息损失；二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22882元，已减半收取计11441元，由原告银川中房物业集团股份有限公司负担9938元，被告赵友勇负担1503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘亚军 二○二○年七月十六日（法官助理 李 静书记员 李 然附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。