广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4411号原告：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路2号。负责人：杨小晶。委托诉讼代理人：罗婉红，广东广宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑞麟，广东广宽律师事务所实习律师。被告：佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路422号之13之1。法定代表人：黎伟坚。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告佛山市自然资源局（以下简称自然资源局）与被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司（以下简称御庭园公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告自然资源局的委托诉讼代理人罗婉红、被告御庭园公司的委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期竣工违约金26243800元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月11日，原佛山市国土资源局与被告御庭园公司签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：××）一份，合同约定，由原佛山市国土资源局把位于佛山市高明区（三洲）明华路以东、百灵路以北地块，面积33328.8平方米的国有土地使用权出让给被告，出让金总额为30200000元，土地用途为城镇混合住宅用地（兼容商业）；受让人（被告）同意该宗地的建设项目在2011年4月20日前动工建设。同日，双方签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，补充协议约定受让人同意于2013年4月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（第一条）；如受让人（被告）未能按照补充协议第一条第一款约定的日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延期一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让价款总额1‰的违约金（补充协议第十条）。2012年3月6日，原佛山市国土资源和城乡规划局与被告签订《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××），约定宗地动工开发时间变更为2012年10月20日前，受让人（被告）同意在2014年10月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（协议第一条）；如受让人（被告）未能按照协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（协议第五条）。2012年12月11日，原佛山市国土资源和城乡规划局与被告签订《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××），协议约定双方同意宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，受让人（被告）同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（协议第一条）；如受让人（被告）未能按照协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让价金总额1‰的违约金（协议第六条）。因机构改革，2011年4月，原佛山市国土资源局被撤销，组建佛山市国土资源和城乡规划局；2019年初，佛山市国土资源和城乡规划局被撤销，其民事权利和义务由继任的佛山市自然资源局享有和承担。被告在上述宗地的建设项目“××”最后于2017年8月15日取得工程规划条件核实意见，后办理竣工验收备案手续。被告在涉案土地上的建设工程逾期竣工869天（从2015年3月31日计至2017年8月15日），产生的逾期竣工违约金为26243800元（30200000元×1‰×869天）。原被告之间签订的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》及《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××及编号：荷城-××）是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依协议约定履行合同义务。被告在涉案宗地上的建设项目逾期竣工的行为已严重违反上述协议的约定，被告应依照协议约定内容向原告支付逾期竣工违约金26243800元。国有土地使用权不是一项普通的财产。至今政府每年均科学编制国有建设用地供应计划，保障国有建设用地供应按计划顺利实施，以促进经济发展及为社会事务管理提供平台保障。由此可见，我国的国有建设用地使用权是一项重要的经济战略资源。国有建设用地出让合同约定开、竣工日期，是政府实现建设用地资源释放带来的经济增长与税收增长的双重目标效益。通过提高土地使用权人的履约成本打击其囤地炒地的行为，以实现包括土地在内的自然资源的集约节约利用。受让人逾期开、竣工对实体经济的增长和财政收入都会造成负面影响，其造成的政府损失巨大，非出让合同约定的违约金可以覆盖；但是由于无法准确量化，原告只能按照合同约定进行主张。御庭园公司辩称：一、涉案地块因政府行为导致项目长期无法报建而停工，被告依法不应承担违约责任。首先，涉案土地于2007年8月1日取得土地证[证号:佛高国用××号]，总用地面积33328.80平方米。2011年3月9日，佛山市高明区荷城街道办事处向被告发出《关于佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司土地开发有关问题的复函》，复函认为根据《关于印发的通知》{明府办[2010]156号}规定，街道办同意御庭园公司对荷城街道三洲明华路以东、百灵路以北的地块{明国用××号，面积为33328.8㎡，土地用途为城镇混合住宅用地兼容商业用地}进行改造开发建设。2011年11月，佛山市高明区三旧改造工作领导小组办公室发布《佛山市高明区三旧改造项目公告》，认为“三旧”改造项目确认工作已经各“三旧”改造领导小组主要成员单位审核同意。由于涉案地块纳入三洲旧城改造范围，政府部门要求被告全面停工，等待旧城改造控规指标已耽误了相当长一段时间，待控规确定后，原告要求被告复工，但复工又需要重新调整设计方案，方案交付后，有关规划部门又因规划调整而停工，被告为此投入了大量的人力和物力，依然未能如期开工。正是由于政府部门反复无常，多次变更规划，耽误了原告大量时间和精力，其中一期项目于2013年1月30日才取得《建设工程规划许可证》、二期项目于2012年9月29日才取得《建设工程规划许可证》，三期项目于2013年1月30日才取得《建设工程规划许可证》。虽然，原告事后与被告签订了《延期动工开发协议》，但这些协议是原告以其强势地位单方制定的霸王条款，被告并没有协商的余地，完全是被动接受，所约定的工期及惩罚约定都是以原告为中心所拟定的，实质上严重损害了被告作为市场交易主体的合法权益。因此，被告认为合同所约定在2015年3月30日前全面竣工是不符合客观实际的，应当根据本案的实际情况予以延长。可见，因政府原因打乱了被告对土地的开发节奏、令财务安排失控，已对被告造成了巨额经济损失，有鉴于此，被告应予以免责。其次，由于政府各项配套设施未完善及原告自身原因，耽误了大量工期（自2013年1月18日起至2017年7月31日止）。具体分析如下：1.由于市政道路未完善，燃气不能接入市政燃气管道，拖延被告验收（2016年9月14日申报，2016年11月14日验收，影响工期60天）；2.由于市政道路未完善，管道不能接入市政自来水管道，拖延被告验收（2015年8月15日申报，2015年10月15日验收，影响工期60天）；3.地块北面有公共高压线变压器在地块内，被告一直在沟通迁移事项，但一直未有解决，阻碍项目的正常施工工序，拖延项目验收（2014年1月6日申诉，至今未有解决）；4.由于市政排污管道堵塞，影响施工污水排放运作导致工期延期（2015年3月6日开始，2015年9月12日复通排水，影响工期186天）；5.原告对周边侧段围挡并进行路面修复，工期延期（2013年3月5日开始，2014年1月13日复通，影响工期60天）；6.原告实施污水收集管网施工影响，工期延期（2013年3月5日开始，2014年6月13日复通，影响工期98天）；7.施工期间由于政府要求开展环保检查、工地大检查以及几年来佛山地区出现数次重大安全事故，政府命令工地全面停工，至少影响工期90天；8.2013年至2017年5年间，每年高考要求全面停工5天，合计停工25天。因此，被告认为，土地逾期开发乃因政府原因所致，属于原告未能依约交付土地或者存在不可抗拒因素，被告依法无需承担相应的违约责任。二、施工期间因遭遇不可抗力导致工期顺延，因不可抗力期间所耽误的延期被告依法无需承担违约责任。根据《国有土地使用权出让合同》第二十九条规定“任何一方对于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。”首先，本项目经广东顺协工程勘察有限公司出具《××补充钻探岩土工程勘察报告》，报告第5页显示,场地发育有溶洞，岩溶各向异性明显…溶洞分布占钻探总孔数的64%”。有鉴于此，施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位分别多次召开工地会议，并保留有会议记录，会议一致同意，项目一期工期顺延30天，二期工期顺延30天，三期工期顺延40天。在后续施工过程中，实际发现的溶洞数量超出勘察数量很多，经常发生断桩、坍塌等不可预见的事故，为填补溶洞，导致二期工期至少顺延250天；三期工期至少顺延365天。以上期间属于被告为克服不可抗力采取必要措施所需的合理时间，此期间依法不应计算违约责任。其次，项目施工期间，先后遭受特大暴雨及台风，据统计，受大到暴雨天气影响令工程全面停工193天（其中2013年大雨或暴雨天气共有76天；2014年大雨或暴雨天气共有20天；2015年大雨或暴雨天气共有28天；2016年大雨或暴雨天气共有47天；2017年1-8月大雨或暴雨天气共有88天）。另外，受台风影响佛山地区58个，令工程全面停工108天（其中2013年31个台风，影响工程停工共62天；2014年5个台风，影响工程停工共10天；2014年5个台风，影响工程停工共10天；2015年10个台风，影响工程停工共20天；2016年6个台风，影响工程停工共12天；2017年2个台风，影响工程停工共4天）。以上事件属于不可抗力，相关期间应予扣除。三、因涉案土地已经分为三个土地证，项目分三期开发，因此应针对每一期土地的实际情况进行单独核算。（一）三期土地的开发情况。项目一期（1、2、3、4、5座、物管用房、商铺、地下设备用房），土地使用权面积为13050.07平方米，占项目总用地面积39.16%，2013年1月18日下发施工许可证，2015年1月16日竣工验收，不存在逾期，不应承担违约责任。项目二期（6、7、8座），土地使用权面积为10240.56平方米，占项目总用地面积30.73%，2013年5月7日下发施工许可证，2016年7月8日竣工验收。项目三期（9、10、11座、物管用房、地下层车库、疏散梯），土地使用权面积为10038.17平方米，占项目总用地面积30.11%，2013年5月7日下发施工许可证，2017年7月31日竣工验收。（二）因政府原因拖延了施工许可证的下发时间，相应日期应予扣除。根据2012年12月11日签订的《国有土地延期动工开发协议》的约定，涉案土地的动工开发时间变更为2013年3月30日前。但因前期政府规划调整耽误数年时间，项目需要调整设计方案而重新办理施工许可证，被告在2013年5月7日才收到涉案项目第二、三期的施工许可证，比合同约定的开工日期延误38天，相应日期应予以扣减。（三）原告实际上已同意被告二、三期工程顺延至2016年2月6日竣工。2013年3月13日，被告向原告递交《××二期单位工程开工报告》，报告表明，开工日期2013年3月23日，合同工期1050天，即到2016年2月6日竣工日期才届满，原告于2013年4月24日在批准单位栏盖章确认。2013年4月10日，被告向原告递交《××三期单位工程开工报告》，报告表明，开工日期2013年3月23日，合同工期1050天，即到2016年2月6日竣工日期才届满，原告于2013年5月7日在批准单位栏盖章确认。因此，违约责任的起算日期应以2016年2月7日为准，而非原告所称从2015年3月31日起算。（四）违约金计算的截止日期是申请竣工验收日，并非规划核实意见日。根据双方签订的《国有土地延期动工开发协议》第六条，受让人未能在约定日期完成项目建设并申请竣工验收的才承担违约责任。因此，违约责任的截止时间应以竣工验收日期为准。经查，项目二期于2016年7月8日竣工验收，项目三期在2017年7月31日竣工验收，该日期应作为核算违约金的截止日期，而非按照原告所称的规划条件核实意见审批日期2017年8月15日。四、涉案国有土地出让合同属于格式合同，所约定的违约条款明显有利于原告，加重被告负担，违约金标准约定过高，依法应予调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告并无证据证明其遭受实际损失，相反因原告调整规划，耽误了被告正常的开发建设，造成被告重大经济损失。且合同约定逾期竣工按每日千分之一计算违约金明显过高，请求法院依法应予调整。五、原告起诉已超过诉讼时效，依法应予驳回。根据《延期动工开发协议》的约定，涉案项目应在2015年3月30日前完工，原告对合同工期是清楚的，但原告在2019年11月4日才提起诉讼，明显超过三年时效。退一步而言，即使按照被告第三期项目的竣工时间2017年7月31日。原告最多也只能追究起诉前3年内责任，即从2016年11月4日起至2017年7月31日止，无权再追究2016年11月4日之前的违约责任。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法院明辨是非，依法驳回其全部诉讼请求，维护被告正当权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告所举证据，原告对证据1有异议，佛山市高明区荷城街道办事处的复函虽然是复印件，但其上盖有该办事处的印章，该证据具有真实性，本院予以采信；情况说明和联络函均系被告单方制作，在没有其他证据相互佐证的情况下，本院对其真实性不予确认。原告对证据7有异议，该证据显示的天气情况并未界定在涉案开发地块的附近，其对涉案地块开发工期的影响尚不能明确，被告也未举证证明因天气原因导致了停工，而且，恶劣天气是确定开发工期时理应考虑的因素，综上，本院对证据7不予采信。本院经审理查明：2007年7月11日，原佛山市国土资源局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，双方约定，原佛山市国土资源局将位于佛山市高明区荷城街道（三洲）明华路以东、百灵路以北的土地（面积33328.80平方米）出让给被告，2010年4月20日前将出让土地按现状交付给被告，土地出让金总额为30200000元；被告同意在2011年4月20日前动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年；被告在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理；政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行；任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告；受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外（其余约定详见该合同）。同日，原佛山市国土资源局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）又签订了一份《国有土地使用权出让合同补充协议》，双方约定，受让人除按照《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外，同意在2013年4月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收，受让人按照《出让合同》第十三条第二款约定提出延建申请，并经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延；出让人、受让人双方同意将《出让合同》第三十三条约定的土地闲置费标准定为相当于出让宗地土地使用权出让金总额的10%，即3020000元；受让人未能按照《出让合同》第十三条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期动工建设的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金，造成土地闲置的，还应按照本补充协议第六条的约定支付土地闲置费；受让人未能按照本补充协议第一条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《补充协议》）。2007年8月1日，被告御庭园公司办理了涉案地块的国有土地使用权证，证号为明国用（2007）第××号，使用权面积为33328.80平方米。2012年3月6日，原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地延期动工开发协议》，双方约定，同意将土地证为明国用（2007）第××号的宗地动工开发时间变更为2012年10月20日前，受让人同意在2014年10月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收；受让人未能按照本协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《协议》）。2012年12月11日，原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地延期动工开发协议》，双方约定，同意将土地证为明国用（2007）第××号的宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，受让人同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收；受让人未能按照本协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《协议》）。2014年1月3日，涉案地块的国有土地使用权证一分为三，土地证号分别为佛高国用××号（使用权面积为13050.07㎡）、佛高国用××号（使用权面积为10038.17㎡）、佛高国用××号（使用权面积为10240.56㎡），上述三个国有土地使用权证上均注明“本宗地办理分割换证，原证号：明国用（2007）第××号。分证后必须执行原土地使用权出让合同约定的条款进行开发建设，不得单独转让和处置”。另查明：2011年3月9日，佛山市高明区荷城街道办事处向被告御庭园公司出具了《关于佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司土地开发有关问题的复函》，批复内容为：“根据《关于印发的通知》（明府办[2010]156号）规定，街道办同意你公司对荷城街道三洲明华路以东、百灵路以北的地块（明国用[2007]第××号，面积为33328.8㎡，土地用途为城镇混合住宅用地兼容商业用地）进行改造开发建设、请按照自行改造程序办理相关报批手续。”被告御庭园公司委托广东顺协工程勘察有限公司对被告在涉案地块上开发的××进行岩土工程勘察，广东顺协工程勘察有限公司于2012年8月16日出具了一份《岩土工程勘察报告》，确认本次钻探工作未发现存在断裂、构造破碎带等不良地质作用，但场地发育有溶洞，岩溶各向异性明显，并对已探明的溶洞的处理提出具体办法建议。原佛山市高明区国土城建和水务局于2013年1月18日针对××一期1、2、3、4、5座等房向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》，于2013年5月7日针对××二期6、7、8座向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》，于2013年5月7日针对××三期9、10、11座等房向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》。涉案楼盘的施工单位佛山市高明第三建筑工程有限公司针对××二期于2013年3月13日向原佛山市高明区国土城建和水务局申请工程开工，该局于2013年4月24日同意开工，开工报告上注明的合同工期为1050天，开工时间为2013年3月23日；佛山市高明第三建筑工程有限公司针对××三期于2013年4月10日向原佛山市高明区国土城建和水务局申请工程开工，该局于2013年5月7日同意开工，开工报告上注明的合同工期为1050天，开工时间为2013年3月23日。再查明：被告于2015年1月16日针对××一期1、2、3、4、5座等构筑物申请竣工验收，原佛山市高明区国土城建和水务局于2015年1月29日对上述构筑物办理了竣工验收备案登记。被告针对××二期6、7、8座于2016年7月8日申请竣工验收，原佛山市高明区国土城建和水务局于2016年9月12日对上述房屋办理了竣工验收备案登记。被告于2017年7月31日针对××三期9、10、11座、物管用房3、物管用房4、地下车库疏散梯、地下层车库申请竣工验收；针对××三期的构筑物，原佛山市国土资源和城乡规划局于2017年8月15日出具了《佛山市高明区建（构）筑物工程规划条件核实意见》，确认同意通过上述建筑单体竣工规划条件核实，原佛山市高明区国土城建和水务局于2017年9月6日对上述构筑物办理了竣工验收备案登记。2011年4月14日，广东省机构编制委员会向佛山市人民政府发送《关于佛山市人民政府机构调整的函》，同意组建市国土资源和城乡规划局，将市国土资源局、市城乡规划局职责整合划入市国土资源和城乡规划局，不再保留市国土资源局、市城乡规划局。2019年1月17日，中共佛山市委发布《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发的通知》，新组建市自然资源，将市国土资源和城乡规划局的职责经与其他部门整合并入市自然资源局，市自然资源局在区设分局，实行市以下垂直管理体制，不再保留市国土资源和城乡规划局。本院认为，本案属建设用地使用权出让合同纠纷。原佛山市国土资源局与被告御庭园公司签订的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》以及原佛山市国土资源和城乡规划局与被告御庭园公司签订的《国有土地延期动工开发协议》均为有效合同，根据机构改革的职责分工的调整，原告继受了上述合同中出让方的权利和义务。本案的主要争议焦点为：1.针对涉案地块，被告是否存在逾期开发的违约行为，政府配套设施未完善及原告方面的原因是否导致了被告施工工期的延长，被告在施工工期内是否遭受了不可抗力？2.原被告双方约定的违约金是否过高，违约金是否应分期进行核算？3.原告的诉请是否已过诉讼时效？关于原告的诉请是否已过诉讼时效的问题。2012年12月11日原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订的《国有土地延期动工开发协议》约定涉案宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，被告同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。被告实际于2017年7月31日针对××三期工程申请竣工验收。从被告逾期竣工之日至原告方起诉时，也没有超过三年的诉讼时效。而且，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方式，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，原告任何时候都可以主张，只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。被告的该主张并无法律依据，本院不予支持。关于第一个争议焦点问题。被告主张涉案地块存在地下溶洞影响了其开发工期，本院认为，涉案地块下出现溶洞在勘察过程中应可预见，且在勘察和施工过程中发现溶洞后也可预先制定处理方案并在施工过程中进行相应的技术处理，所以，溶洞问题不属于可延长开发工期的事由。关于台风暴雨，基于广东的地理位置，这个也是被告在签订合同时应当要预见的情况，而且，涉案地块也一再顺延开发时间，在被告并未举证涉案地块附近具体的台风暴雨的情况下，本院对被告关于因台风暴雨应延长开发工期的抗辩意见不予采纳。被告有关燃气管道、自来水管道、路面道路施工影响开发工期的抗辩意见，因没有相应的证据证明，本院不予采纳。关于高考期间应停工的抗辩意见，被告并未举出相应的证据证明其抗辩意见，而且，高考是双方签订出让合同及补充协议时可以确定预见的事情，不属于不可抗力。另外，根据涉案《国有土地使用权出让合同》的约定“遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告”，被告并未举证证明其曾就发生的“不可抗力”通知过原告一方。涉案地块虽然在早期有一段时间纳入了三旧改造的范围，但原告方已相应顺延了被告的开发工期。综上所述，本院对被告要求延长（或扣减）开发工期的抗辩意见不予采纳。关于第二个争议焦点问题。涉案地块虽然后来分了三个国有土地使用权证，但上述土地证上均明确注明了仍需按出让合同的约定对涉案地块进行开发，也就是，分成三个地块的开发时间仍应按出让合同及补充协议的约定。对于被告有关开发工期应按三期分开计算的抗辩意见，本院不予采纳。被告针对涉案地块的开发已逾期，依约应承担相应的违约责任。涉案《国有土地延期动工开发协议》约定，被告未能按照该协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向原告支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金。被告认为违约金计算标准过高，要求调整。本院认为，根据原告受损情况、涉案宗地项目已竣工以及被告过错的程度，双方约定的违约金确实过高，本院将违约金的日计算标准从按土地使用权出让金总额1‰酌情调整为按土地使用权出让金总额0.3‰。据此，涉案宗地项目逾期竣工违约金以30200000元为基数，按日0.3‰从2015年3月31日起计至2017年7月31日（第三期工程申请竣工验收之日），被告应承担的逾期竣工违约金合计为7737240元。对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期竣工违约金7737240元给原告佛山市自然资源局；二、驳回原告佛山市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费173019元，减半收取86509.5元（原告佛山市自然资源局已申请缓交），由原告佛山市自然资源局负担61004.5元，被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司负担25505元。原告佛山市自然资源局和被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳各自负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇二〇年七月九日书记员  梁施琪广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4411号原告：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路2号。负责人：杨小晶。委托诉讼代理人：罗婉红，广东广宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑞麟，广东广宽律师事务所实习律师。被告：佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路422号之13之1。法定代表人：黎伟坚。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告佛山市自然资源局（以下简称自然资源局）与被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司（以下简称御庭园公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告自然资源局的委托诉讼代理人罗婉红、被告御庭园公司的委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期竣工违约金26243800元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月11日，原佛山市国土资源局与被告御庭园公司签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：××）一份，合同约定，由原佛山市国土资源局把位于佛山市高明区（三洲）明华路以东、百灵路以北地块，面积33328.8平方米的国有土地使用权出让给被告，出让金总额为30200000元，土地用途为城镇混合住宅用地（兼容商业）；受让人（被告）同意该宗地的建设项目在2011年4月20日前动工建设。同日，双方签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，补充协议约定受让人同意于2013年4月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（第一条）；如受让人（被告）未能按照补充协议第一条第一款约定的日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延期一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让价款总额1‰的违约金（补充协议第十条）。2012年3月6日，原佛山市国土资源和城乡规划局与被告签订《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××），约定宗地动工开发时间变更为2012年10月20日前，受让人（被告）同意在2014年10月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（协议第一条）；如受让人（被告）未能按照协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（协议第五条）。2012年12月11日，原佛山市国土资源和城乡规划局与被告签订《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××），协议约定双方同意宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，受让人（被告）同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收（协议第一条）；如受让人（被告）未能按照协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应当向出让人支付相当于土地使用权出让价金总额1‰的违约金（协议第六条）。因机构改革，2011年4月，原佛山市国土资源局被撤销，组建佛山市国土资源和城乡规划局；2019年初，佛山市国土资源和城乡规划局被撤销，其民事权利和义务由继任的佛山市自然资源局享有和承担。被告在上述宗地的建设项目“××”最后于2017年8月15日取得工程规划条件核实意见，后办理竣工验收备案手续。被告在涉案土地上的建设工程逾期竣工869天（从2015年3月31日计至2017年8月15日），产生的逾期竣工违约金为26243800元（30200000元×1‰×869天）。原被告之间签订的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》及《国有土地延期动工开发协议》（编号：荷城-××及编号：荷城-××）是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依协议约定履行合同义务。被告在涉案宗地上的建设项目逾期竣工的行为已严重违反上述协议的约定，被告应依照协议约定内容向原告支付逾期竣工违约金26243800元。国有土地使用权不是一项普通的财产。至今政府每年均科学编制国有建设用地供应计划，保障国有建设用地供应按计划顺利实施，以促进经济发展及为社会事务管理提供平台保障。由此可见，我国的国有建设用地使用权是一项重要的经济战略资源。国有建设用地出让合同约定开、竣工日期，是政府实现建设用地资源释放带来的经济增长与税收增长的双重目标效益。通过提高土地使用权人的履约成本打击其囤地炒地的行为，以实现包括土地在内的自然资源的集约节约利用。受让人逾期开、竣工对实体经济的增长和财政收入都会造成负面影响，其造成的政府损失巨大，非出让合同约定的违约金可以覆盖；但是由于无法准确量化，原告只能按照合同约定进行主张。御庭园公司辩称：一、涉案地块因政府行为导致项目长期无法报建而停工，被告依法不应承担违约责任。首先，涉案土地于2007年8月1日取得土地证[证号:佛高国用××号]，总用地面积33328.80平方米。2011年3月9日，佛山市高明区荷城街道办事处向被告发出《关于佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司土地开发有关问题的复函》，复函认为根据《关于印发的通知》{明府办[2010]156号}规定，街道办同意御庭园公司对荷城街道三洲明华路以东、百灵路以北的地块{明国用××号，面积为33328.8㎡，土地用途为城镇混合住宅用地兼容商业用地}进行改造开发建设。2011年11月，佛山市高明区三旧改造工作领导小组办公室发布《佛山市高明区三旧改造项目公告》，认为“三旧”改造项目确认工作已经各“三旧”改造领导小组主要成员单位审核同意。由于涉案地块纳入三洲旧城改造范围，政府部门要求被告全面停工，等待旧城改造控规指标已耽误了相当长一段时间，待控规确定后，原告要求被告复工，但复工又需要重新调整设计方案，方案交付后，有关规划部门又因规划调整而停工，被告为此投入了大量的人力和物力，依然未能如期开工。正是由于政府部门反复无常，多次变更规划，耽误了原告大量时间和精力，其中一期项目于2013年1月30日才取得《建设工程规划许可证》、二期项目于2012年9月29日才取得《建设工程规划许可证》，三期项目于2013年1月30日才取得《建设工程规划许可证》。虽然，原告事后与被告签订了《延期动工开发协议》，但这些协议是原告以其强势地位单方制定的霸王条款，被告并没有协商的余地，完全是被动接受，所约定的工期及惩罚约定都是以原告为中心所拟定的，实质上严重损害了被告作为市场交易主体的合法权益。因此，被告认为合同所约定在2015年3月30日前全面竣工是不符合客观实际的，应当根据本案的实际情况予以延长。可见，因政府原因打乱了被告对土地的开发节奏、令财务安排失控，已对被告造成了巨额经济损失，有鉴于此，被告应予以免责。其次，由于政府各项配套设施未完善及原告自身原因，耽误了大量工期（自2013年1月18日起至2017年7月31日止）。具体分析如下：1.由于市政道路未完善，燃气不能接入市政燃气管道，拖延被告验收（2016年9月14日申报，2016年11月14日验收，影响工期60天）；2.由于市政道路未完善，管道不能接入市政自来水管道，拖延被告验收（2015年8月15日申报，2015年10月15日验收，影响工期60天）；3.地块北面有公共高压线变压器在地块内，被告一直在沟通迁移事项，但一直未有解决，阻碍项目的正常施工工序，拖延项目验收（2014年1月6日申诉，至今未有解决）；4.由于市政排污管道堵塞，影响施工污水排放运作导致工期延期（2015年3月6日开始，2015年9月12日复通排水，影响工期186天）；5.原告对周边侧段围挡并进行路面修复，工期延期（2013年3月5日开始，2014年1月13日复通，影响工期60天）；6.原告实施污水收集管网施工影响，工期延期（2013年3月5日开始，2014年6月13日复通，影响工期98天）；7.施工期间由于政府要求开展环保检查、工地大检查以及几年来佛山地区出现数次重大安全事故，政府命令工地全面停工，至少影响工期90天；8.2013年至2017年5年间，每年高考要求全面停工5天，合计停工25天。因此，被告认为，土地逾期开发乃因政府原因所致，属于原告未能依约交付土地或者存在不可抗拒因素，被告依法无需承担相应的违约责任。二、施工期间因遭遇不可抗力导致工期顺延，因不可抗力期间所耽误的延期被告依法无需承担违约责任。根据《国有土地使用权出让合同》第二十九条规定“任何一方对于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。”首先，本项目经广东顺协工程勘察有限公司出具《××补充钻探岩土工程勘察报告》，报告第5页显示,场地发育有溶洞，岩溶各向异性明显…溶洞分布占钻探总孔数的64%”。有鉴于此，施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位分别多次召开工地会议，并保留有会议记录，会议一致同意，项目一期工期顺延30天，二期工期顺延30天，三期工期顺延40天。在后续施工过程中，实际发现的溶洞数量超出勘察数量很多，经常发生断桩、坍塌等不可预见的事故，为填补溶洞，导致二期工期至少顺延250天；三期工期至少顺延365天。以上期间属于被告为克服不可抗力采取必要措施所需的合理时间，此期间依法不应计算违约责任。其次，项目施工期间，先后遭受特大暴雨及台风，据统计，受大到暴雨天气影响令工程全面停工193天（其中2013年大雨或暴雨天气共有76天；2014年大雨或暴雨天气共有20天；2015年大雨或暴雨天气共有28天；2016年大雨或暴雨天气共有47天；2017年1-8月大雨或暴雨天气共有88天）。另外，受台风影响佛山地区58个，令工程全面停工108天（其中2013年31个台风，影响工程停工共62天；2014年5个台风，影响工程停工共10天；2014年5个台风，影响工程停工共10天；2015年10个台风，影响工程停工共20天；2016年6个台风，影响工程停工共12天；2017年2个台风，影响工程停工共4天）。以上事件属于不可抗力，相关期间应予扣除。三、因涉案土地已经分为三个土地证，项目分三期开发，因此应针对每一期土地的实际情况进行单独核算。（一）三期土地的开发情况。项目一期（1、2、3、4、5座、物管用房、商铺、地下设备用房），土地使用权面积为13050.07平方米，占项目总用地面积39.16%，2013年1月18日下发施工许可证，2015年1月16日竣工验收，不存在逾期，不应承担违约责任。项目二期（6、7、8座），土地使用权面积为10240.56平方米，占项目总用地面积30.73%，2013年5月7日下发施工许可证，2016年7月8日竣工验收。项目三期（9、10、11座、物管用房、地下层车库、疏散梯），土地使用权面积为10038.17平方米，占项目总用地面积30.11%，2013年5月7日下发施工许可证，2017年7月31日竣工验收。（二）因政府原因拖延了施工许可证的下发时间，相应日期应予扣除。根据2012年12月11日签订的《国有土地延期动工开发协议》的约定，涉案土地的动工开发时间变更为2013年3月30日前。但因前期政府规划调整耽误数年时间，项目需要调整设计方案而重新办理施工许可证，被告在2013年5月7日才收到涉案项目第二、三期的施工许可证，比合同约定的开工日期延误38天，相应日期应予以扣减。（三）原告实际上已同意被告二、三期工程顺延至2016年2月6日竣工。2013年3月13日，被告向原告递交《××二期单位工程开工报告》，报告表明，开工日期2013年3月23日，合同工期1050天，即到2016年2月6日竣工日期才届满，原告于2013年4月24日在批准单位栏盖章确认。2013年4月10日，被告向原告递交《××三期单位工程开工报告》，报告表明，开工日期2013年3月23日，合同工期1050天，即到2016年2月6日竣工日期才届满，原告于2013年5月7日在批准单位栏盖章确认。因此，违约责任的起算日期应以2016年2月7日为准，而非原告所称从2015年3月31日起算。（四）违约金计算的截止日期是申请竣工验收日，并非规划核实意见日。根据双方签订的《国有土地延期动工开发协议》第六条，受让人未能在约定日期完成项目建设并申请竣工验收的才承担违约责任。因此，违约责任的截止时间应以竣工验收日期为准。经查，项目二期于2016年7月8日竣工验收，项目三期在2017年7月31日竣工验收，该日期应作为核算违约金的截止日期，而非按照原告所称的规划条件核实意见审批日期2017年8月15日。四、涉案国有土地出让合同属于格式合同，所约定的违约条款明显有利于原告，加重被告负担，违约金标准约定过高，依法应予调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告并无证据证明其遭受实际损失，相反因原告调整规划，耽误了被告正常的开发建设，造成被告重大经济损失。且合同约定逾期竣工按每日千分之一计算违约金明显过高，请求法院依法应予调整。五、原告起诉已超过诉讼时效，依法应予驳回。根据《延期动工开发协议》的约定，涉案项目应在2015年3月30日前完工，原告对合同工期是清楚的，但原告在2019年11月4日才提起诉讼，明显超过三年时效。退一步而言，即使按照被告第三期项目的竣工时间2017年7月31日。原告最多也只能追究起诉前3年内责任，即从2016年11月4日起至2017年7月31日止，无权再追究2016年11月4日之前的违约责任。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法院明辨是非，依法驳回其全部诉讼请求，维护被告正当权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告所举证据，原告对证据1有异议，佛山市高明区荷城街道办事处的复函虽然是复印件，但其上盖有该办事处的印章，该证据具有真实性，本院予以采信；情况说明和联络函均系被告单方制作，在没有其他证据相互佐证的情况下，本院对其真实性不予确认。原告对证据7有异议，该证据显示的天气情况并未界定在涉案开发地块的附近，其对涉案地块开发工期的影响尚不能明确，被告也未举证证明因天气原因导致了停工，而且，恶劣天气是确定开发工期时理应考虑的因素，综上，本院对证据7不予采信。本院经审理查明：2007年7月11日，原佛山市国土资源局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，双方约定，原佛山市国土资源局将位于佛山市高明区荷城街道（三洲）明华路以东、百灵路以北的土地（面积33328.80平方米）出让给被告，2010年4月20日前将出让土地按现状交付给被告，土地出让金总额为30200000元；被告同意在2011年4月20日前动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年；被告在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理；政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行；任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告；受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外（其余约定详见该合同）。同日，原佛山市国土资源局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）又签订了一份《国有土地使用权出让合同补充协议》，双方约定，受让人除按照《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外，同意在2013年4月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收，受让人按照《出让合同》第十三条第二款约定提出延建申请，并经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延；出让人、受让人双方同意将《出让合同》第三十三条约定的土地闲置费标准定为相当于出让宗地土地使用权出让金总额的10%，即3020000元；受让人未能按照《出让合同》第十三条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期动工建设的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金，造成土地闲置的，还应按照本补充协议第六条的约定支付土地闲置费；受让人未能按照本补充协议第一条第一款约定日期或第二款同意延建所另行约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《补充协议》）。2007年8月1日，被告御庭园公司办理了涉案地块的国有土地使用权证，证号为明国用（2007）第××号，使用权面积为33328.80平方米。2012年3月6日，原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地延期动工开发协议》，双方约定，同意将土地证为明国用（2007）第××号的宗地动工开发时间变更为2012年10月20日前，受让人同意在2014年10月20日前完成项目施工建设，并申请竣工验收；受让人未能按照本协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《协议》）。2012年12月11日，原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订了一份《国有土地延期动工开发协议》，双方约定，同意将土地证为明国用（2007）第××号的宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，受让人同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收；受让人未能按照本协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金（其余约定详见《协议》）。2014年1月3日，涉案地块的国有土地使用权证一分为三，土地证号分别为佛高国用××号（使用权面积为13050.07㎡）、佛高国用××号（使用权面积为10038.17㎡）、佛高国用××号（使用权面积为10240.56㎡），上述三个国有土地使用权证上均注明“本宗地办理分割换证，原证号：明国用（2007）第××号。分证后必须执行原土地使用权出让合同约定的条款进行开发建设，不得单独转让和处置”。另查明：2011年3月9日，佛山市高明区荷城街道办事处向被告御庭园公司出具了《关于佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司土地开发有关问题的复函》，批复内容为：“根据《关于印发的通知》（明府办[2010]156号）规定，街道办同意你公司对荷城街道三洲明华路以东、百灵路以北的地块（明国用[2007]第××号，面积为33328.8㎡，土地用途为城镇混合住宅用地兼容商业用地）进行改造开发建设、请按照自行改造程序办理相关报批手续。”被告御庭园公司委托广东顺协工程勘察有限公司对被告在涉案地块上开发的××进行岩土工程勘察，广东顺协工程勘察有限公司于2012年8月16日出具了一份《岩土工程勘察报告》，确认本次钻探工作未发现存在断裂、构造破碎带等不良地质作用，但场地发育有溶洞，岩溶各向异性明显，并对已探明的溶洞的处理提出具体办法建议。原佛山市高明区国土城建和水务局于2013年1月18日针对××一期1、2、3、4、5座等房向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》，于2013年5月7日针对××二期6、7、8座向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》，于2013年5月7日针对××三期9、10、11座等房向被告颁发了编号为××《建筑工程施工许可证》。涉案楼盘的施工单位佛山市高明第三建筑工程有限公司针对××二期于2013年3月13日向原佛山市高明区国土城建和水务局申请工程开工，该局于2013年4月24日同意开工，开工报告上注明的合同工期为1050天，开工时间为2013年3月23日；佛山市高明第三建筑工程有限公司针对××三期于2013年4月10日向原佛山市高明区国土城建和水务局申请工程开工，该局于2013年5月7日同意开工，开工报告上注明的合同工期为1050天，开工时间为2013年3月23日。再查明：被告于2015年1月16日针对××一期1、2、3、4、5座等构筑物申请竣工验收，原佛山市高明区国土城建和水务局于2015年1月29日对上述构筑物办理了竣工验收备案登记。被告针对××二期6、7、8座于2016年7月8日申请竣工验收，原佛山市高明区国土城建和水务局于2016年9月12日对上述房屋办理了竣工验收备案登记。被告于2017年7月31日针对××三期9、10、11座、物管用房3、物管用房4、地下车库疏散梯、地下层车库申请竣工验收；针对××三期的构筑物，原佛山市国土资源和城乡规划局于2017年8月15日出具了《佛山市高明区建（构）筑物工程规划条件核实意见》，确认同意通过上述建筑单体竣工规划条件核实，原佛山市高明区国土城建和水务局于2017年9月6日对上述构筑物办理了竣工验收备案登记。2011年4月14日，广东省机构编制委员会向佛山市人民政府发送《关于佛山市人民政府机构调整的函》，同意组建市国土资源和城乡规划局，将市国土资源局、市城乡规划局职责整合划入市国土资源和城乡规划局，不再保留市国土资源局、市城乡规划局。2019年1月17日，中共佛山市委发布《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发的通知》，新组建市自然资源，将市国土资源和城乡规划局的职责经与其他部门整合并入市自然资源局，市自然资源局在区设分局，实行市以下垂直管理体制，不再保留市国土资源和城乡规划局。本院认为，本案属建设用地使用权出让合同纠纷。原佛山市国土资源局与被告御庭园公司签订的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》以及原佛山市国土资源和城乡规划局与被告御庭园公司签订的《国有土地延期动工开发协议》均为有效合同，根据机构改革的职责分工的调整，原告继受了上述合同中出让方的权利和义务。本案的主要争议焦点为：1.针对涉案地块，被告是否存在逾期开发的违约行为，政府配套设施未完善及原告方面的原因是否导致了被告施工工期的延长，被告在施工工期内是否遭受了不可抗力？2.原被告双方约定的违约金是否过高，违约金是否应分期进行核算？3.原告的诉请是否已过诉讼时效？关于原告的诉请是否已过诉讼时效的问题。2012年12月11日原佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与被告御庭园公司（受让人）签订的《国有土地延期动工开发协议》约定涉案宗地动工开发时间变更为2013年3月30日前，被告同意在2015年3月30日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。被告实际于2017年7月31日针对××三期工程申请竣工验收。从被告逾期竣工之日至原告方起诉时，也没有超过三年的诉讼时效。而且，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方式，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，原告任何时候都可以主张，只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。被告的该主张并无法律依据，本院不予支持。关于第一个争议焦点问题。被告主张涉案地块存在地下溶洞影响了其开发工期，本院认为，涉案地块下出现溶洞在勘察过程中应可预见，且在勘察和施工过程中发现溶洞后也可预先制定处理方案并在施工过程中进行相应的技术处理，所以，溶洞问题不属于可延长开发工期的事由。关于台风暴雨，基于广东的地理位置，这个也是被告在签订合同时应当要预见的情况，而且，涉案地块也一再顺延开发时间，在被告并未举证涉案地块附近具体的台风暴雨的情况下，本院对被告关于因台风暴雨应延长开发工期的抗辩意见不予采纳。被告有关燃气管道、自来水管道、路面道路施工影响开发工期的抗辩意见，因没有相应的证据证明，本院不予采纳。关于高考期间应停工的抗辩意见，被告并未举出相应的证据证明其抗辩意见，而且，高考是双方签订出让合同及补充协议时可以确定预见的事情，不属于不可抗力。另外，根据涉案《国有土地使用权出让合同》的约定“遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告”，被告并未举证证明其曾就发生的“不可抗力”通知过原告一方。涉案地块虽然在早期有一段时间纳入了三旧改造的范围，但原告方已相应顺延了被告的开发工期。综上所述，本院对被告要求延长（或扣减）开发工期的抗辩意见不予采纳。关于第二个争议焦点问题。涉案地块虽然后来分了三个国有土地使用权证，但上述土地证上均明确注明了仍需按出让合同的约定对涉案地块进行开发，也就是，分成三个地块的开发时间仍应按出让合同及补充协议的约定。对于被告有关开发工期应按三期分开计算的抗辩意见，本院不予采纳。被告针对涉案地块的开发已逾期，依约应承担相应的违约责任。涉案《国有土地延期动工开发协议》约定，被告未能按照该协议第一条约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应向原告支付相当于土地使用权出让金总额1‰的违约金。被告认为违约金计算标准过高，要求调整。本院认为，根据原告受损情况、涉案宗地项目已竣工以及被告过错的程度，双方约定的违约金确实过高，本院将违约金的日计算标准从按土地使用权出让金总额1‰酌情调整为按土地使用权出让金总额0.3‰。据此，涉案宗地项目逾期竣工违约金以30200000元为基数，按日0.3‰从2015年3月31日起计至2017年7月31日（第三期工程申请竣工验收之日），被告应承担的逾期竣工违约金合计为7737240元。对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期竣工违约金7737240元给原告佛山市自然资源局；二、驳回原告佛山市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费173019元，减半收取86509.5元（原告佛山市自然资源局已申请缓交），由原告佛山市自然资源局负担61004.5元，被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司负担25505元。原告佛山市自然资源局和被告佛山市高明区御庭园房产租赁有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳各自负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇二〇年七月九日书记员  梁施琪