贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2578号原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会（以下简称“后所村委会”），地址贵阳市乌当区东风镇后所村。统一社会信用代码54520112K36354914Q。法定代表代范德金。委托代理人（特别授权代理）卢纲。被告李某，女，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人（特别授权代理）吴如新，贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者。原告后所村委会诉被告李某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适和简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告后所村委会的委托代理人卢纲、被告李某及其委托代理人吴如新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告后所村委会诉称：2014年5月13日，原、被告双方在乌当区东风镇后所村委会签订了《房屋租赁合同》，合同约定:由被告承租原告位于乌当区，负1-4（77.95㎡）、负1-5（93.37㎡），负1-6（77.95㎡）合计计:249.27㎡，每平方米月租金为15元，租赁年限为三年。合同签订后，被告就长期拖欠原告房租。2016年7月22日被告找到原告退还1-4号门面并补交前期所欠房租。截止到合同到期日2017年5月13日，被告欠原告房租30837.60元，此后被告以生意不好为由继续拖欠，并承诺在生意好转后给付，并继续占用原告房屋经营原告虽然多次催告其缴租，但时至今日仍不见给付，现截止到2019年5月13日，已累计欠缴租金和房屋占用费合计92512.80元。被告的行为已经严重违约，且被告仍然占用该房屋，被告的行为严重侵害原告的合法权益。根据合同约定，被告应当支付欠缴房租并承担合同约定的违约金（按欠租金的日万分之五乘以365天计算支付）。综上所述，原告为维护被告的合法权益特根据《民事诉讼法》及《合同法》等有关法律之规定提起民事诉讼，请求：一、判决被告支付原告房屋租金30837.6元；二、判决被告支付房屋占用费61675.2元；三、判决被告承担违约金5627.86元；四、诉讼费用由被告承担。被告李某辩称：原告所述事实与客观事实不符。2014年5月13日，被告与原告签订案涉合同后，将案涉房屋用作餐饮经营。起初，环境尚可，经营正常。2015年，原告进行道路改造，影响被告的正常经营，并由于改造路面水平线增高，导致每逢大雨都会水淹门面，高达20公分左右，并带有淤泥和垃圾粪便，店内保鲜冰箱、消毒柜、麻将机、桌椅等设备设施受到不同程度的损坏，严重影响被告正常经营。为此，被告曾找到当时村委会负责人周某某反映，协调的结果是周某某口头承诺减免房租3个月作为补偿。尽管如此，被告还是交了第二年的房租费。2016年5月，被告店里遭到多次水淹，粪水四溢，被告又多次找到当时的村委会负责人协调和解决。虽然有进行一些处理，但由于在处理的过程中占用了被告正常的经营时间和精力，收入一度下滑，无力交纳第三年的租金。2017年4月底至5月初，原告上门催交第四年的租金，并说上一年的租金等以后再补。被告答复:由于环境差，且经常被水淹，生意不好，要求原告将房租费由30837.6降到2万。原告表示不同意。直到2018年5月，原告上门催交第五年的租金。被告仍然提出生意不好，如果原告进行续租，房租费还是要降到2万元。原告答应研究后答复。过了几天未见答复。被告多次去办公室找领导进行协商。领导回复一年房租必须交至少3万，如果不交就收回门面。就在此协商期间的5月19日，原告突然对被告断水，20日断电。经找水电专业师傅核实，被告知是村委会所为，之前被告并未收到口头及书面通知，至使被告无法经营，原订单被取消，赔顾客违约金200多元。原告采取如此极端手段，目的就是逼迫被告不得不搬走。5月22日，被告在结清店里员工3人的工资后，搬走店内所有的设备设施，将房屋钥匙交给原告工作人员后离开。被告认为，原告的起诉没有事实和法律根据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月13日，原、被告双方签订《门面出租合同》，约定原告将其坐落于后所新村2栋负1-4、负1-5、负1-6号建筑面积分别为77.95㎡、93.37㎡、77.95㎡的门面出租给被告使用，约定租赁期限三年，租金按15元/㎡计算。合同同时对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同履行过程中，被告于2016年7月22日将前述门面中的负1-4号门面退还给原告。后因被告仅支付了2016年5月13日前的租金，对之后的租金一直未支付，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。庭审中，被告李某对原告主张其欠付2018年5月22日前的的租金无异议，但以其已于2018年5月搬离租赁门面为由，不同意支付2018年5月22日后的房屋占用费。上述事实，有原、被告双方的陈述、《门面出租合同》、收款收据等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，对双方具有约束力。由于原告在合同签订后已按约定实际将合同确定的门面交付给被告使用，被告即有按合同约定向原告支付租金的义务，由于被告在庭审中确认确实欠付原告2018年5月22日前的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，对原告要求被告向其支付2018年5月22日前租金的诉请，本院予以支持。根据双方合同的约定，由于被告在2016年5月已将负1-4号门面退还给原告，故被告从2016年5月起实际租赁使用原告的门面面积应为171.32㎡，使用时间为24个月，按15／㎡的合同标准计算至2018年5月22日，被告应支付原告的房租为欠付原告的租金15元／㎡×171.32㎡×24个月＝61675.2元。对于原告主张要求被告支付2018年5月22日后的房屋占用费，因被告方证人陈某、王某的证词证实被告确已于2018年5月22搬离案涉租赁房屋，故被告从2018年5月22后即未实际使用租赁房屋，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于原告要求被告向其支付违约金5627.86元的诉请，因原告确有未按合同约定期限向原告支付租金的违约事实，且双方签订的《门面租赁合同》中对被告逾期支付租金40天以上，应按当年租金总额为基数，每日以万分之五的标准向原告支付违约金的约定，现原告自愿降低违约金计算标准提出主张，本院从其自愿，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告的该诉请，本院予以支持。对于被告关于原告的主张超过诉讼时效期间的抗辩，因被告在答辩过程中确认原告在2016年5月、2017年5月、2018年5月均曾向被告主张支付租金的事实，表明原告一直在积极向被告主张权利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，原告向被告主张2016年至2018年租金的诉讼时效期间因其已向被告提出履行请求而中断，原告向被告主张支付全部欠付租金的诉讼时效期间应从2018年5月起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，由于《中华人民共和国民法总则》系在2017年10月1日起施行，案涉租金的诉讼时效期间起算时间在《中华人民共和国民法总则》实施之后，原告向被告主张支付租金的诉讼时效期间应适用三年的诉讼时效规定，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，故对被告李某的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会租金61675.2元、违约金5627.86元。二、驳回原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2254元减半收取1127元，由原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会负担354元，原告罗恒祥负担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年七月三十日书记员  龙叙铭