福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1431号 上诉人（原审原告）：厦门至真至善信息科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲坂商业广场中区441号之一。 法定代表人：李龙斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王志阳，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘玲玲，北京京师（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泉州延欣置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区常泰街道新塘社区新塘大厦二楼。 法定代表人：许春栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 上诉人厦门至真至善信息科技有限公司（以下简称至真公司）因与上诉人泉州延欣置业有限公司（以下简称延欣公司）居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 至真公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判延欣公司支付至真公司居间服务费8768507元（居间服务费8406279元＋诉争款项300000元＋应付款项62210元），并支付应付的违约金（其中以7993487元为基数，自2018年11月23日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以666415元为基数，自2019年5月8日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以108605元为基数，自2019年5月15日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金）；二、本案一、二审诉讼费用由延欣公司承担。事实和理由：一、一审法院将延欣公司与厦门壕买房网络科技有限公司（以下简称壕买房公司）之间30万元转账记录认定为延欣公司支付给至真公司的居间服务费系认定事实错误。（一）延欣公司主张其与壕买房公司30万元转账记录是支付给至真公司的居间服务费，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，应由延欣公司举证证明该事实，但延欣公司并未提供证据予以证明，一审法院却将该事实的证明责任分配给至真公司承担明显违反法律规定。（二）至真公司在一审中提供的壕买房公司收款确认书体现壕买房公司已明确其接受至真公司委托代收延欣公司的“尚好家园”项目结算佣金只有4025149元，并不包括诉争款项30万元，至真公司实际上并未收到壕买房公司的该笔款项，延欣公司亦未能提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。（三）诉争款项30万元是延欣公司和壕买房公司之间的债权债务关系，与本案无关。退一步讲，延欣公司和壕买房公司之间是否存在债权债务关系与至真公司是否收到30万元转账款项没有关联性，不能因延欣公司和壕买房公司不存在债权债务关系即认定至真公司收到30万元转账款项。二、一审法院以延欣公司未收到吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房银行按揭放款为由仅认定70%的居间服务费明显不当。（一）在至真公司提供居间服务的情况下，吴海洲、牛运来和候玉枝与延欣公司之间签订了《商品房买卖合同》，至真公司理应获得居间服务费。（二）《商品房买卖合同》采取何种付款方式系延欣公司与买受人之间的约定，与至真公司无关。如果按照诉争合同有关佣金结算方式的约定，倘若买受人不采取银行按揭放款的方式而采取其他方式支付买房款，势必会造成至真公司因诉争合同的约定得不到30%的居间服务费，该约定明显不合理。退一步讲，延欣公司与买受人签订房屋买卖合同，即使买受人不支付买房款，延欣公司亦可以依据买卖合同约定追究买房人的法律责任，延欣公司的权利亦能得到保障。（三）按照诉争合同约定，如果二套商品房30%的居间服务费付款条件成就，倘若延欣公司不支付该笔款项，至真公司又得重新起诉，一审法院此种处理方式势必会给当事人造成讼累。为了更好地节约司法资源，二审应改判延欣公司支付至真公司100%的居间服务费，才能更好地定纷止争。三、违约金截止时间应计算至实际还清款项之日止，一审判决认定违约金截止时间为判决确定给付之日止系认定事实不清。四、本案违约金计算基数应当进行相应调整，即其中以7993487元（7693487元＋300000元）为基数，自2018年11月23日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以666415元（604205元＋62210元）为基数，自2019年5月8日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以108605元为基数，自2019年5月15日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金。五、至真公司仅对部分居间费362210元不服提起上诉，一审法院按照全额居间费计算上诉费70629元是错误的，请二审予以调整。根据《诉讼费用交纳办法》第十七条的规定，至真公司仅对一审未判决的居间费362210元不服提起上诉，对于一审判决认定的居间费8406297元没有异议。 针对至真公司的上诉，延欣公司辩称，一、延欣公司不服原审判决亦提起上诉，至真公司的上诉理由不能成立。二、案外人壕买房公司受至真公司的委托收取的居间费用是在双方的合同期限内，足以认定全部款项包括至真公司不予认可的30万元都是支付本案的居间费用，至真公司没有相反的证据证实30万元属于延欣公司和壕买房公司之间另外的经济往来，原审认定该30万元属于居间费用是正确的。三、吴海洲、牛运来与候玉枝的两套房，银行还未放款，30%的居间费用是不用支付的。四、双方对合同的效力及支付金额存在争议，延欣公司没有违约，不用支付违约金。 延欣公司上诉请求：1.撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初62号民事判决，改判驳回至真公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由至真公司承担。事实和理由：原审认定事实不清、证据不足，适用法律法规错误、举证责任分配不当，导致判决错误。一、双方存在恶意串通的表象，至真公司不是善意方，即《尚好家园总销服务合同》是通过人为地将补充协议“套打”在主协议内部而组成同一份合同书，但无论是主协议还是补充协议均未取得延欣公司股东会或董事会的授权；且其条款的约定，尤其是补充协议的条款约定更是违背商业惯例及逻辑常理。（一）许春栋作为延欣公司的法定代表人与至真公司签订的主协议因未取得延欣公司股东会或董事会的授权而无效。“尚好家园”销售项目系延欣公司的重大项目，对外委托销售事宜必须经股东会或董事会决议通过，但延欣公司的法定代表人许春栋在签订主协议前并未经延欣公司股东会或董事会商讨且案涉总金额高达13767290元，这相当于延欣公司注册资本的27.5%，显然属于公司重大事项需经股东会同意。同时，依据延欣公司章程第二十七条的规定，延欣公司的法定代表人许春栋并不是公司经理，其无权与至真公司签订主协议。因此，案涉主协议签订时，许春栋虽是延欣公司的法定代表人，但其并未取得延欣公司股东会或董事会的授权，且事后延欣公司的股东会或董事会亦不予追认，故主协议无效。（二）许春栋作为个人，私下与至真公司恶意串通签订的补充协议，无论是形式要件，还是条款约定均违背逻辑常理及商业惯例。1.补充协议《续约书》的结构是由至真公司的邀约与许春栋个人的承诺（即手写的批示）组成。根据主协议第八条第8.3.4款的约定，若签署补充协议理应另行单独成文，而非直接在《尚好家园总销服务合同》主文尾部进行“套打”。同时，该补充协议又分别由双方的邀约与承诺组成并分开撰写，其结构亦与正常协议系成文后由双方落款的撰写结构相悖。2.根据《尚好家园总销服务合同》第八条第8.3.5款的约定，主协议的落款均有签章，即加盖双方公章及法定代表人签名。而延欣公司与至真公司均未能在《续约书》上进行签章，即仅有延欣公司法定代表人许春栋的签字，而未加盖延欣公司的公章，而至真公司并未加盖公章，其法定代表人更无具名。3.许春栋直接在《尚好家园总销服务合同》中进行批示违背常理。许春栋作为延欣公司的法定代表人，仅能在内部文件中作批示，并不能在外部签署的合同中做批示，即其直接在至真公司所持有的《尚好家园总销服务合同》中作批示违反常理，不符合逻辑。且许春栋的批示与客观事实相悖，许春栋的批示为“依据本合同，由于乙方近期表现优异，同意延期至2017年6月11日”，其中2017年6月11日系由2017年4月11日涂改而成，但在2016年11月11日至2017年3月1日期间，至真公司销售房源23套（其中2016年11月销售3套、2016年12月销售14套、2017年1月销售1套、2017年2月销售6套），仅占尚未销售房源的不到16%，特别是2017年1、2月，连续两个月的销售房源仅为个位数，根本不是表现优异。4.《续约书》是由至真公司的邀约与许春栋的承诺组成，即至真公司的邀约部分由至真公司撰写，而承诺部分由许春栋撰写。但审查该份《续约书》可以发现在承诺部分，许春栋个人不仅作为延欣公司的法定代表人将2017年4月11日涂改成2017年6月11日，还替至真公司将2017年4月11日也涂改成2017年6月11日，笔迹如出一辙，更体现双方系公开恶意串通。二、案涉合同因恶意串通无效，即至真公司大股东李某与许春栋个人之间恶意串通、损害延欣公司股东利益而签订的《尚好家园总销服务合同》（含《续约书》）整体无效。（一）许春栋及至真公司股东李某均从案涉主协议、补充协议的履行过程中获得不正当收益。《尚好家园总销服务合同》约定至真公司的销售佣金高达14%，但目前市场上房产中介的销售佣金仅为1.4%左右，该超过市场价格的部分显然属于至真公司大股东李某的不正当收益。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》虽然已被废除，但仍具有实践意义和指导意义，被许多法院的判例认定为参考价格，且目前市场上房产中介的销售佣金仅为1.4%左右。根据《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》的规定，市场上房产中介的销售佣金的收入金额也不得高于5%。另外，至真公司提供的《中介转委托合同协议》中明确约定壕买房公司作为转受托人获得的佣金不足房屋成交价的4%，计算依据为实际成交价×（10%-打折点数）×40%。且延欣公司作为开发商，若与壕买房公司签订中介服务合同，从公司实力及款项支付的便利等方面来看，显然更符合壕买房公司的利益，延欣公司及壕买房公司均无需通过至真公司建立中介服务关系，由此可以佐证房产中介费高达14%显然是高于市场行情数倍。《尚好家园总销服务合同》约定的佣金比例高达14%，因李某持有至真公司95%的股权，因而至真公司的不正当收益将落入李某个人手中。（二）许春栋在主协议、补充协议的履行过程中与至真公司的大股东李某存在不正当经济往来，足以认定李某与许春栋存在恶意串通，但原审却未能查明18万元款项的用途与性质。根据李某的交易明细账户显示其于2016年11月12日转账支出4万元、2016年11月12日转账支出5万元（《尚好家园总销服务合同》签订的时间为2016年11月11日）、2017年1月11日转账支出4.5万元（备注退百分之十五押金）、2017年3月10日转账支出1.5万元（备注第一第三单结利）、2017年7月27日转账支出3万元，上述款项全部转至许春栋账户。上述款项往来的时间，与至真公司、延欣公司签订并履行补充协议的时间即2017年3月1日吻合（尤其是2017年3月10日转账支出1.5万元、2017年7月27日转账支出3万元）。至真公司在一审庭审时称上述款项系偿还之前许春栋借给李某的款项，但摘要内却标明“第一第三单结利”，而许春栋作为延欣公司的合同经办人明确知道至真公司已在2017年7月27日前收取了部分佣金，不可能让李某拖欠借款那么久，至真公司对此的陈述明显违背客观事实。通过上述证据及分析，可以认定至真公司大股东李某与许春栋在至真公司与延欣公司签订、履行《尚好家园总销服务合同》时存在非法经济往来具有高度盖然性，足以认定至真公司大股东李某与许春栋个人存在恶意串通。（三）至真公司大股东李某与许春栋个人恶意串通直接损害了延欣公司的合法权益，同时间接损害了延欣公司股东的合法权益。最高人民法院（2007）民一终字第49号民事判决认为合同法第五十二条第（二）项规定的“第三人利益”包括公司股东的利益，因此，根据该规定，案涉《尚好家园总销服务合同》（含《续约书》）应认定为无效。原审依据无效的合同，判令延欣公司支付高额的服务费，显然违背客观事实，属认定事实错误。三、外观商事主义以合同相对人的善意为前提。虽然《续约书》有许春栋的个人签名，但至真公司并非善意相对人，其利益不应得到保护。法律上为保护交易相对人的信赖利益，将法定代表人作出的职务行为的法律效果归属于公司。但是，如果要求公司无限制的对法定代表人超越权限的行为承担责任，则会使公司陷于巨大的风险中，公司可能因选择法定代表人稍有不慎就要承担巨大的责任。为了平衡上述矛盾，法律上要求法定代表人在作出越权行为时，合同相对人必须为善意。根据民法总则第六十一条的规定，合同相对人必须有理由相信法定代表人的行为是公司的真实意思表示，即使未经股东会决议、债权人系善意，在这样的情况下，合同相对人的权益或者说交易安全才是值得保护的。法人章程、决议对法定代表人权限进行限制的情况下，非善意的第三人不得主张法定代表人的行为效果归属于公司。本案中，合同相对人的恶意是非常明显的，若简单以外观商事主义认定合同有效，则会极大侵害股东权益、破坏营商环境。《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）第18条关于法定代表人越权担保的规定即是对之前错误裁判理念的纠偏。之所以会出现以上极度违背逻辑结构的形式要件及不符合逻辑的行为及条款内容的约定，是因为许春栋个人存在商业受贿行为，且延欣公司股东在发现许春栋存在商业受贿行为后，为了避免其影响延欣公司的经营，已收回其所保管的延欣公司的公章，该行为直接导致许春栋无法对外加盖延欣公司公章及存有各种伪造行径。四、案涉合同因商业贿赂无效，至真公司大股东李某通过向许春栋个人商业贿赂，促使双方签订案涉合同，违反了反不正当竞争法第八条第一款的规定，不仅损害了延欣公司和其他竞争主体的利益，还扰乱了社会经济秩序，属于违反法律、行政法规的强制性规定，案涉《尚好家园总销服务合同》（含《续约书》）应认定无效。（一）基于商业贿赂签订的合同具有一定的恶劣性，引诱与助长了腐败的滋生，通过商业贿赂手段获取合同的行为不仅损害了公司及股东的利益，同时也损害了市场竞争者的利益，扰乱了市场公平、有序的竞争环境，因而基于商业贿赂签订的合同对社会公共利益会造成直接的损害，与社会公共利益具有直接关某。（二）根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）第30条的规定，案涉《尚好家园总销服务合同》违反反不正当竞争法第八条第一款的规定，构成不正当竞争，该行为不仅损害了延欣公司和其他竞争主体的利益，还扰乱了社会经济秩序，故根据合同法第五十二条第五项的规定，案涉合同应属无效。（三）招投标法、建筑法、政府采购法均对商业贿赂行为所签署的合同进行无效的否定性评价，如招投标法第五十三条、建筑法第十七条、政府采购法第七十七条，上述法条均属于反不正当竞争法规制的范畴，故应类比推定案涉行为属于违反法律、行政法规的强制性规定而使合同无效的行为。（四）司法实践已存在类似的判例，即认为案涉行为违反反不正当竞争法第八条，因属于效力性强制性规定，判定基于商业贿赂签订的合同无效。五、双方存在恶意串通、商业贿赂，至真公司大股东李某与许春栋个人从《尚好家园总销服务合同》的签订、履行过程中获得不正当收益，必然导致诸多案涉客观事实多处违背常理、相关条款显失公平，而这些条款恰好与双方存在恶意串通、商业贿赂（回扣）相互佐证。（一）《尚好家园总销服务合同》约定的佣金过高、该合同不符合常理的延期、《续约书》的随意涂改。（二）按照一般交易习惯，如此金额庞大的服务合同结算账户应为公司对公账户，而案涉合同却为李某名下的私人账户。（三）按照市场交易习惯及发票管理办法第十九条、第二十条的规定，理应由《尚好家园总销服务合同》的收款方至真公司承担服务费的税费并履行开具发票的法定职责，但该合同第一条第2款却约定“甲方需要承担所有税收，乙方不开具发票和承担税收”。（四）《尚好家园总销服务合同》约定延欣公司配合至真公司调价，明显违反了政府有关一房一价的调控政策且该合同还约定将高于备案价的房款作为至真公司的佣金。（五）《尚好家园总销服务合同》约定延欣公司不得再委托第三方销售，若存在合同签订前已委托的第三方销售应转为至真公司的分销代理。（六）在佣金高达14%的基础上，《尚好家园总销服务合同》约定尚好家园销售中心应由至真公司使用且延欣公司还应承担售楼中心的整改费用。（七）延长合作期间内至真公司代为销售房屋的数量激增。主协议原定的合作期限为2016年11月11日至2017年3月11日，许春栋个人于2017年3月1日在合同末尾签署的合作期限延期至2017年6月11日，至真公司在2016年11月销售3套，2016年12月销售14套，2017年1月销售1套，2017年2月销售6套，在2017年3月却大幅度跳升到销售111套，且这三个月时间房价大幅上升，购房者是求着开发商卖房，一般是原价甚至加价销售，基本上不打折销售，但许春栋仍然同意至真公司按提成14%计算服务费，致使延欣公司需支付巨额的中介服务费，延欣公司遭受重大损失，明显损害延欣公司及各股东的合法权益，违背事实常理，双方恶意串通表现明显。 针对延欣公司的上诉，至真公司辩称，一、2016年11月11日，双方签订《尚好家园总销服务合同》，有延欣公司与至真公司盖章确认，是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为真实合法有效的合同。二、许春栋作为公司的法定代表人在续约书上签字，构成表见代表。根据民法总则第六十一条的规定，2017年3月1日，许春栋作为延欣公司的法定代表人在案涉合同的续约书上签字是代表公司的职务行为，是公司的真实意思表示，应由公司承担相应的法律责任。三、按照公司法第一百零四条的规定，公司转让、受让重大资产等事项，必须经股东大会作出决议。但公司法系规范公司组织和行为的法律，系内部的管理性规定，并非直接约束公司与第三人之间的关系。因此，根据合同法第五十二条的规定，案涉合同并未违反法律强制性规定，系真实合法有效的。四、合同约定的佣金计算标准不违反法律法规，是双方的真实意思表示。《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格［2014］1289号）已经明确规定房地产中介服务机构实行市场调节价，并废止《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定，《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》是关于佣金支出税前扣除的规定，根本未限制代理销售房产中介费不得超过总房款的5%，相反按照该通知第一条第2款的规定，就本案而言，延欣公司税前扣除限额为延欣公司与至真公司签订合同确认金额的5%，超过5%的部分应依法纳税，而不是代理销售房产中介费不得超过总房款的5%。且该通知仅是部门规章，无权限制中介机构代理销售房地产的中介费不得超过总房款的5%。因此，目前并未有关于限制房地产中介机构佣金的法律规定，根据合同自愿原则，双方意思自由，有权约定超过总房款5%的佣金。五、合同关于承担税费及开具发票的约定是双方的真实意思表示，该约定并未逃避法律规定的纳税义务，仅是对税费的实际承担主体进行约定，对合同双方的经济利益作出了安排，并未损害国家、集体或第三人的利益。虽然税收管理方面的法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，但对于实际由谁缴纳税款并没有做出强制性或禁止性规定。故本案关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规，属合法有效。本案中，合同约定至真公司不开具发票和不缴纳税收违反发票管理办法，但发票管理办法仅是部门规章，不是法律强制性规定，即案涉合同关于至真公司不开具发票和不缴纳税收的约定并不因此无效。六、关于一房一价的调控政策，仅是政策规定，不属于法律、行政法规，不属于法律强制性规定。因此，即便合同约定商品房销售价格高于备案价格，也不影响案涉合同的效力，且案涉143套商品房早在泉州市房屋交易中心和泉州市住房和城乡建设局备案登记，相关部门也未提出143套商品房合同超过备案价的行为不当。七、房屋销售因有推广、咨询、看房的前期准备过程才能有后面的正式签约，至真公司销售的房屋在2017年3月数量最多是因为至真公司前期的工作准备和长时间的投入，工作时间亦刚好在第一次合同约定的期限内（2016年11月11日至2017年3月11日）。八、李某通过银行账户向许春栋转账5次共计18万元是偿还之前向许春栋的借款，至真公司提供的李某银行流水单可以证明许春栋向李某转账借款的事实，这是李某与许春栋之间的债权债务关系，与本案无关。九、案涉合同中关于佣金比例、支付方式等约定是双方意思真实、意思自由的体现，并未违反法律强制性规定。延欣公司以此主观揣测至真公司与延欣公司法定代表人许春栋是恶意串通，缺乏事实和法律依据。综上，原审判决认定案涉合同有效，是双方的真实意思表示，事实清楚、证据充分。请求驳回延欣公司的上诉请求，支持至真公司的上诉请求。 至真公司向一审法院起诉请求：1.延欣公司立即支付居间服务费9811156元及逾期付款违约金（按银行同期贷款基准年利率4.35%计算，支付自2017年6月11日起至实际还清款项之日止）；2.本案诉讼费、保全费由延欣公司承担。一审审理中，至真公司变更第1项诉讼请求为：延欣公司立即支付居间服务费8768503.5元及逾期付款违约金（其中135套以8768503.5元为基数，按银行同期贷款基准年利率4.35%计算，支付自2018年11月23日起至实际还清款项之日止的违约金，姜明津、叶发果、张瑶勤、余国安、张丹平、侯文斌、吴海洲、牛运来与候玉枝的八套居间服务费违约金以712809元为基数，按银行同期贷款基准年利率4.35%计算，支付自2019年5月9日起至实际还清款项之日止的违约金）。 一审法院认定事实：址在泉州市鲤城区泰明街南侧“尚好家园”楼盘系延欣公司所开发并具备出售该商品房资质。2016年11月11日，延欣公司作为甲方与作为乙方的至真公司签订了一份《尚好家园总销服务合同》，合同约定：1.延欣公司委托至真公司销售服务泉州市“尚好家园”（位于泉州市鲤城区泰明路283号）项目；2.至真公司同意作为该项目厦门区总销服务商，负责联系、推介客户，促成客户与延欣公司签订本项目房源的《商品房买卖合同》及其附件；3.延欣公司配合至真公司调价行为（即在表价的基础上加价）；4.延欣公司需要承担所有税收，至真公司不开具发票和承担税收；5.若客户签订《商品房买卖合同》并全额付款，延欣公司需在5个工作日内一次性支付服务费给至真公司；6.本协议约定之厦门总销是指销售总销商与开发商签订的总销协议，在约定的期限内承包开发商的商品房，按约定获取服务费。服务费是指协议规定的超过结算价（即延欣公司按备案价的八六折结算给至真公司）部分的房款及销售时超过备案价的溢价部分（即备案价再上调的上调价格部分）；7.委托期限：2016年11月11日至2017年3月11日；8.在总销期限内，至真公司对合同约定的总销范围内的商品房享有独家销售权，房价确定权，本项目至真公司的服务费收入不含发票，所有税费由延欣公司承担；9.在至真公司依约完成合同义务的前提下，延欣公司应按照本合同约定及时足额向至真公司支付分销服务服务费；10.至真公司在不损害延欣公司利益或者商誉之前提，征得延欣公司同意后，可签订本项目之二级服务若干；11.服务费计提比例：至真公司客户“成功签约”并依约向延欣公司支付购房款，合同期内销售等于大于20套的，延欣公司按照8.6折团购价结算给至真公司，超出8.6折为至真公司利润；12.支付方式：结算方式为每套首付交齐并签订《商品房买卖合同》，7个工作日内结70%总销佣金，银行按揭放款后7个工作日内结算30%佣金；13.违约责任：延欣公司未按期足额支付服务费的，应当按照同期银行贷款利率连违约金额向至真公司支付违约金；14.发生争议交项目所在地法院审理。合同签订后，至真公司开始介绍客户向延欣公司陆续购买“尚好家园”商品房。由于双方合作的期限截至2017年3月11日，故在上述合同的尾页又打印了《尚好家园总销服务合同》续约书。续约书载明：泉州延欣置业有限公司鉴于与厦门至真至善信息科技有限公司于2016年11月11日签订的《尚好家园总销服务合同》合作过程中，双方合作愉快，因原合同于2017年3月11日到期，经商议，泉州延欣置业有限公司同意与厦门至真至善信息科技有限公司原签订《尚好家园总销服务合同》继续有效，并延长至2017年6月11日，甲方可销售所有房源。原2016年11月11日签订的《尚好家园总销服务合同》在延期期间所有条款不变，合作不变。服务费结算不会因为合同到期而终止。结算账户：李某，XXXX中国建行厦门南光支行。2017年3月1日，延欣公司的法定代表人许春栋在该续约书下方，书写“依据本合同，由于乙方近期表现优异，同意延期至2017年6月11日”的字样并签名捺印。此外，2016年12月20日至2017年3月9日，延欣公司通过其出纳谢幼云先后五次转账给至真公司居间服务费共计1035844元；2017年4月17日至12月14日，延欣公司依约先后8次通过壕买房公司分别转账给至真公司居间服务费共计4325149元（以上支付的居间服务费共计5360993元）。2018年11月23日，延欣公司确认至真公司实际帮其销售“尚好家园”143套商品房，其中尚有7套（叶发果、张瑶勤、余国安、张丹平、侯文斌、吴海洲、牛运来与候玉枝）未放贷，1套（姜明津）首付未结清。一审审理中，经双方确认，姜明津购房款已付清，张丹平需补足尾款，叶发果、张瑶勤、侯文斌三套购房款已于2019年4月30日前办理银行贷款并已放贷，余国安的购房款也于2019年5月8日办理银行贷款并已放贷。目前仅有吴海洲、牛运来与候玉枝二套银行贷款还未放贷。2016年12月23日至2017年8月16日期间，诉争的“尚好家园”143套商品房实际销售价（成交价）均在泉州市房屋交易中心进行了备案，其成交总金额为100759254元（其中姜明津、叶发果、张瑶勤、张丹平、侯文斌合计3296814元，余国安为777001元、吴海洲、牛运来与候玉枝合计1494333元），扣除吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房成交总金额后，141套商品房成交价为99264921元。根据泉州市住房和城乡建设局对诉争143套商品房预售备案价的计算标准（建筑面积×预售备案单价）计算，其预售备案总金额为101081109元（其中姜明津、叶发果、张瑶勤、张丹平、侯文斌合计3299727元，余国安为777205元、吴海洲、牛运来与候玉枝合计1496473元），扣除吴海洲、牛运来与候玉枝预售备案总金额后，141套商品房预售备案总金额为99584636元。另，根据诉争合同关于居间服务费的约定，双方确认延欣公司应付居间服务费的计算方式如下：合同交易价－预售备案价×0.86。故141套商品房的居间服务费为13622134元（99264921元-99584636元×0.86），而该141套商品房中，姜明津、叶发果、张瑶勤、张丹平、侯文斌五套居间服务费为459049元（3296814元-3299727元×0.86）；余国安商品房的居间服务费为108605元（777001元-777205元×0.86）。吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房的居间服务费为207366元（1494333元-1496473元×0.86）。2019年2月11日，一审法院依法受理了（2019）闽0502民初816号原告新塘（福建）投资有限公司（以下简称新塘公司）与被告延欣公司、至真公司确认合同无效纠纷一案。新塘公司提出的诉讼请求为：确认延欣公司与至真公司于2016年11月11日签订的《尚好家园总销服务合同》无效及延欣公司法定代表人许春栋个人于2017年3月1日在该合同尾页作出的合同延期三个月的承诺无效。一审法院审理后认为，新塘公司以系延欣公司股东为由，主张确认涉案合同无效，不符合受理条件，依法裁定驳回起诉。为此，新塘公司不服而上诉。2019年9月3日，泉州市中级人民法院以在案件审理过程中，经依法通知双方当事人到庭参加诉讼，新塘公司未按时到庭，依法按新塘公司撤回上诉处理，并作出（2019）闽05民终4612号民事裁定书。 一审法院认为，至真公司与延欣公司于2016年11月11日签订的《尚好家园总销服务合同》，具备居间合作的性质，该协议不违背法律禁止性规定，系双方当事人在平等自愿协商的基础上签订，也不损害国家、集体或他人的合法权益，应认定合法有效。虽然合同约定的有效期为自2016年11月11日至2017年3月11日，但双方当事人在合同到期后，并未单方或双方提出终止合同的要求，且继续按照合同尾页《尚好家园总销服务合同》续签书的约定继续存在合作行为。通过双方的合作，延欣公司于2018年11月23日确认至真公司帮其销售了143套商品房，且该143套商品房的交易价均在2017年8月16日前经泉州市房屋交易中心登记备案，显然，订立合同的目的已达到，至真公司已履行了自己的全部义务，延欣公司也应按照约定履行给付居间服务费的义务。依照诚实信用原则，延欣公司应支付至真公司吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房的居间服务费207366元及另外141套商品房的居间服务费13622134元。根据查明的事实，延欣公司于2018年11月23日确认至真公司销售135套商品房的房款已结清，姜明津、叶发果、张瑶勤、余国安、张丹平、侯文斌共计六套的购房款也于2019年5月8日前交清或补交尾款，或办理银行贷款并已放贷。目前尚存吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房还在或欲办理银行贷款中，延欣公司并未收到银行按揭放款。诉争合同约定：佣金结算方式为每套首付交齐并签订《商品房买卖合同》，7个工作日内结算70%佣金，银行按揭放款后7个工作日内结算30%佣金。故延欣公司对上述二套商品房居间服务费的给付应按70%进行结算，即207366元×70%＝145156元。综上，延欣公司应支付至真公司尚欠的143套商品房居间服务费8406297元（13622134元＋145156元＝13767290元，再扣除已付5360993元）。至真公司超出该数额的诉讼请求，于法无据，不予支持。由于延欣公司逾期未支付居间服务费，故应支付逾期违约金。鉴于诉争143套商品房先后出售，至真公司也未提供证据证明诉争的每套商品房首付及银行按揭放贷的起止时间，但现主张143套商品房居间服务费违约金计算方式为：诉争135套商品房以8768503.5为基数，自2018年11月23日起至实际还清款项之日止，按银行同期贷款基准年利率4.35%计算；诉争八套商品房即姜明津、叶发果、张瑶勤、余国安、张丹平、侯文斌、吴海洲、牛运来与候玉枝的以712809元为基数，自2019年5月8日起（最后一套银行放贷款时间）至实际还清款项之日止，按银行同期贷款基准年利率4.35%计算。至真公司主张违约金给付的起算起止时间及标准，系对自己诉权的合理处分，予以支持。但根据双方约定的“银行按揭放款后7个工作日内结算30%佣金”及“按照同期银行贷款利率支付违约金”的规定，酌情调整为：姜明津、叶发果、张瑶勤、张丹平、侯文斌、吴海洲、牛运来与候玉枝七套居间服务费违约金以604205元（459049元＋145156元）为基数，自2019年5月8日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；余国安的居间服务费违约金，以108605元为基数，自2019年5月15日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；余下135套居间服务费的违约金以7693487元（8406297元-604205元-108605元）为基数，自2018年11月23日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。至真公司超出该数额的诉讼请求，不予支持。此外，本案中，延欣公司没有充分证据证明其法定代表人许春栋与至真公司之间存在恶意串通损害公司利益的行为，没有证据证明诉争10号楼佣金的计算方式是合同交易价－预售备案价×0.89，故对其辩解均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、延欣公司应于判决生效之日起十五日内，支付至真公司居间服务费8406297元，并支付应付的违约金（其中以7693487元为基数，自2018年11月23日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以604205元为基数，自2019年5月8日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金；以108605元为基数，自2019年5月15日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算违约金）；二、驳回至真公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70629元，由至真公司负担6765元，延欣公司负担63864元;财产保全费5000元，由延欣公司负担。 对于一审查明的事实，除了至真公司提出对“延欣公司依约先后8次通过壕买房公司分别转账给至真公司居间服务费共计4325149元（以上支付的居间服务费共计5360993元）”及“目前仅有吴海洲、牛运来与候玉枝二套银行贷款还未放贷”之事实有异议以及延欣公司提出对“合同签订后，至真公司开始介绍客户向延欣公司陆续购买‘尚好家园’商品房”之事实有异议之外，双方当事人对于一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对于双方当事人争议的事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 二审中，延欣公司向本院提出申请，要求至真公司的控股股东李某到庭接受询问。为了厘清本案事实，本院依法通知李某作为本案证人出庭作证，并责令延欣公司的法定代表人许春栋到庭接受询问。但延欣公司陈述因许春栋中风住院无法到庭，且延欣公司不清楚许春栋是否仍具有民事行为能力。证人李某的证言如下：李某系至真公司的监事及股东，其持有至真公司95%的股权，系至真公司的实际控制人和受益人。与延欣公司的本案业务是由李某聘请的蔡君进行洽谈，签订合同的则是李某，延欣公司一方则是有许春栋和周德标，双方在延欣公司的办公室洽谈。李某账户仅收到延欣公司支付的100多万元，并由李某转给经销商。合同到期后的《续约书》是在新塘投资二楼的办公室由员工打的，内容是李某和许春栋协商后拟定的，当时7月11日写成4月11日，后来改成6月，印象中是李某涂改的，许春栋说盖章还要经过董事会很麻烦，只要签字就可以了；李某有在《续约书》上盖了手印。至真公司从2016年至2017年8月底都在新塘大厦办公。许春栋要求要有30万元的押金，李某说其没有那么多钱，许春栋借给李某20万元，其中现金6.5万元、转账13.5万元，交押金之前李某还给许春栋10万元，许春栋之前给李某的现金说是私房钱，所以李某也给许春栋现金，后来又还许春栋一笔4.5万元、一笔1.5万元，李某在结利后还给许春栋一部分，另外2万元现金给许春栋，一共给许春栋18万元；还有2万元没有还是因为至真公司在入住售楼部时，延欣公司要为至真公司报销，但后来没有报销，李某就说2万元等报销完了再给许春栋，所以许春栋借给李某20万元，李某只还给许春栋18万元。许春栋中风之前，李某有写单子给许春栋，单子目前还在许春栋手中。对于2017年1月11日的4.5万元备注退百分之十五押金，是因为退了30万元押金给李某，李某得到押金后就还给许春栋4.5万元；对于2017年3月10日的1.5万元（备注第一第三单结利）是因李某向许春栋说过结利后还给许春栋，至于注明第一三单的意思，李某忘记具体是什么了，现金2万元是第二笔结利后还给许春栋的；对于2017年7月27日的3万元，一个是还款，还有一套房子差了3万元，具体事情李某忘记了。李某和许春栋之间没有商业贿赂行为。 上诉人至真公司对上述证人证言的质证意见如下：对证言的真实性、合法性、关联性均无异议。居间合同关系真实合法，延欣公司欠款属实，延欣公司大股东对至真公司的卖房过程知情。 上诉人延欣公司对上述证人证言的质证意见如下：证人的部分证言真实，部分是回避的，李某的证言和至真公司代理人的陈述有出入，尤其是5笔转账18万元与之前的说法有出入。按照李某的证言，李某还给许春栋3万元现金，加上转账18万元，一共有21万元；借款20万元既没有借条也没有转账凭证，所以李某给许春栋的21万元说法不清。若《续约书》是双方协商的则应打印完由双方签字，许春栋则无需签署自己的意见，打印和手写两部分说明双方存在各自表述，打印部分是至真公司的意思表示，手写部分则是许春栋的意思；对于为何没有盖章，许春栋说让李某直接签字可以，但李某并没有签字也没有盖手印，故《续约书》是无效的。 二审中，延欣公司向本院提出中止审理申请并提交由泉州市公安局鲤城分局经济犯罪侦查大队出具的《受案回执》一份，其认为对于许春栋涉嫌非国家工作人员受贿一事，公安机关正式立案，该案的处理结果将影响本案的审理结果，若许春栋非国家工作人员受贿刑事案件成立，则许春栋与至真公司签订的《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》无效，故申请中止审理本案。 对于证人李某的证言以及延欣公司提出的中止审理申请，本院将结合争议焦点进行分析认定。 二审争议焦点为：1.诉争《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》的效力应如何认定？2.延欣公司是否应向至真公司支付居间服务费及相应违约金？若是，相应数额应如何认定？ 双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。对当事人争议的问题，本院分析认定如下： 一、诉争《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》的效力应如何认定的问题。（一）延欣公司对于《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》中延欣公司的公章及许春栋签字的真实性均无异议，虽然《续约书》并未加盖公章，但有延欣公司法定代表人许春栋的签字，且《续约书》中日期涂改的地方均有加盖手印，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条：“……法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”之规定，公司内部的纷争事务并不影响许春栋作为法定代表人在《续约书》的签字行为的法律后果应由延欣公司承受，诉争《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》应属合法有效。（二）现延欣公司主张因至真公司大股东李某与许春栋存在恶意串通、商业贿赂，损害延欣公司及其股东的利益，且违反法律、行政法规强制性规定应认定无效，但从本案现有证据来看，一方面，从至真公司一审提交的《ＤＣＣ储蓄活期明细查询》体现李某和许春栋之间并不只有延欣公司主张的18万元款项，双方之间具有多笔的款项往来，不能证明存在商业贿赂情形；虽然泉州市公安局鲤城分局经济犯罪侦查大队对案外人吴世揖报案称许春栋涉嫌非国家工作人员受贿案受理并出具《受案回执》，但受案并非立案，且若公安机关立案，亦仅能证实许春栋涉嫌非国家工作人员受贿被立案侦查，至真公司依据其与延欣公司之间的居间合同关系向本院起诉主张其相应的民事权利，本院应依法审理，故本案无需中止审理；另一方面，从至真公司一审提交的《延欣公司对至真公司介绍销售143套房产的确认表》、银行转账单等证据可以证实双方在签订诉争《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》后均有依照合同的约定履行。因此，一审认定诉争《尚好家园总销服务合同》及其《续约书》合法有效，并无不当。 二、关于延欣公司是否应向至真公司支付居间服务费及相应违约金以及若应支付相应数额应如何认定的问题。（一）基于前述分析，延欣公司应依约履行给付居间服务费的义务。对于一审认定的141套商品房居间服务费为13622134元，双方均无异议；对于吴海洲、牛运来与候玉枝二套商品房的居间服务费，双方均确认还未办理银行按揭放款，虽然至真公司主张系因延欣公司之原因导致银行按揭未能放款，但对此未能提供证据予以证实，故根据诉争《尚好家园总销服务合同》第六条第6.2款：“结算方式为每套首付交齐签订《商品房买卖合同》，7个工作日内结70%总销佣金，银行按揭放款后7个工作日内结算30%佣金……”之约定，一审认定该二套商品房的居间服务费应按70%即145156元计算，并无不当，故延欣公司目前依约应向至真公司支付的居间服务费共计13767290元。（二）至真公司主张壕买房公司代收的结算佣金仅有4025149元，并不包括延欣公司与壕买房公司之间的300000元转账款项，虽然壕买房公司向至真公司出具的收款确认书并不包括该笔300000元款项，但延欣公司系根据至真公司出具的《授权书》将款项支付给壕买房公司，至真公司亦承认该《授权书》系由其提供给延欣公司的，故一审认定该300000元款项为延欣公司支付给至真公司的居间服务费，亦无不当。故扣除延欣公司现已支付的款项5360993元，延欣公司仍需向至真公司支付尚欠的居间服务费8406297元。（三）因至真公司一审诉请的相应违约金系计算至实际还清款项之日止，故相应违约金应认定为以7693487元为基数，自2018年11月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以604205元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以108605元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；均以不超过年利率4.35%为限。 综上所述，上诉人至真公司的上诉请求部分成立，予以支持。上诉人延欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初62号民事判决； 二、泉州延欣置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付厦门至真至善信息科技有限公司居间服务费8406297元，并支付应付的违约金（其中以7693487元为基数，自2018年11月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以604205元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以108605元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；均以不超过年利率4.35%为限）； 三、驳回厦门至真至善信息科技有限公司原审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费70629元，由厦门至真至善信息科技有限公司负担6765元，泉州延欣置业有限公司负担63864元;财产保全费5000元，由泉州延欣置业有限公司负担。二审案件受理费70629元，由厦门至真至善信息科技有限公司负担6734元，泉州延欣置业有限公司负担63895元。 本判决为终审判决。 审判长  王佳华 审判员  杨钊胜 审判员  吴钟毅 二〇二〇年七月十四日 书记员  王戈一 附注： 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。