广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28470号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托代理人：罗翠娟、马竞，均系原告职员。被告：广州市海珠区声艺食杂店，住所地广州市海珠区革新路83号。经营者：朱惠珍。被告：朱惠珍，女，1957年9月10日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，委托代理人：梁志明，系被告的儿子。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗翠娟，被告广州市海珠区声艺食杂店的经营者朱惠珍，被告朱惠珍及其委托代理人梁志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，广州市海珠区xxxx全间房屋是原告管辖直管房非住宅，建筑面积为14.09平方米，原承租人为广州市海珠区声艺食杂店，租赁期限至2013年8月31日已届满，涉案房屋的经营者为被告朱惠珍。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，对于原房屋租赁合同期限已届满，合同双方形成不定期租赁关系，原告有权随时通知被告解除租赁关系。根据双方签订的租赁合同，原告有权要求被告立即腾空、搬出上述房屋并交还给原告。如被告拒不迁出涉案房屋，原告除要求被告限期搬出和补交占用期间的房屋使用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。原告于2019年1月3日将《公开招租通知书》送达涉案房屋并由被告亲属潘丽娜现场签收，并于2019年1月16日现场张贴《公开招租通知书》，再次通知被告参与公开招租，但被告未参与。原告于2019年3月22日在涉案房屋张贴了《关于解除房屋租赁关系的通知》，并给予了被告合理的搬迁期限，被告置之不理，继续占用涉案房屋，至今仍未腾退。根据公平、等价有偿的原则，被告在租赁合同而基础后至腾退房屋前，仍使用了涉案房屋，应当按照涉案房屋在租赁合同中约定的2254元/月向我方支付房屋占用费及违约金。为维护原告的合法权利，现起诉请求：1、确认原告与被告关于广州市海珠区革新路83号房屋的租赁关系已于2019年3月22日解除；2、判决两被告立即腾空并搬出广州市海珠区革新路83号全间房屋，交还给原告；3、判决两被告按照2254元/月的标准支付自2019年3月22日起至交还房屋之日止的房屋占用费，暂计至2019年8月31日，被告应支付房屋占用费及违约金为5998元（其中，已收取被告租金至2019年8月31日，每月租金1127元，占用费及违约金已经核减已缴纳的租金）；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费。被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍辩称，涉案物业我们从1945年开始就使用至今，以前是住宅，后来改为非住宅，我们祖祖辈辈一直在这里经营，原告没有经过我们的同意就利用商铺开始招租，商铺是我们维持生活的来源，同时也是我们的祖屋。原告在12月份就把商铺招租了，但是没有通知我们，直到一月份才通知我们，后来我们打电话给原告说要续租，原告一直推脱。经审理查明：根据涉案房屋的不动产登记查册表显示，涉案房屋的产别为直管公房，所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为1965年接管后改建。2012年9月25日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处（出租人、甲方）与被告广州市海珠区声艺食杂店（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区革新路83号全间部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积14.09平方米；租赁期限从2012年9月1日至2013年8月31日，月租金1127元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月25日，广州市海珠区人民政府出具了《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》，其中载明了将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托原告在广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项。庭审中，双方确认上述合同到期后未续签。但原告按照1127元/月的标准收取被告的租金至2019年8月，之后没有再收取。原告为证明其主张，提供了不动产登记查册表、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、《公开招租通知书》、《关于解除房屋租赁关系的通知》、照片等。其中，《关于解除房屋租赁关系的通知》主要内容为：被告广州市海珠区声艺食杂店于2019年3月29日前到原告处办理该房屋的退租手续，腾空交回房屋，并缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用等，落款的时间为2019年3月20日。另外，原告表示其于2019年1月3日向被告送达了《公开招租通知书》，但被告并未参加公开招租，原告遂于2019年3月20日向被告出具了《关于解除房屋租赁关系的通知》，并于同年3月22日在涉案房屋门口张贴。被告表示其在2019年1月3日收到的《公开招租通知书》，但是之后一直联系原告未果，具体事项也不会操作，因此就没有参加公开招租。另外被告表示没有收到被告出具的《关于解除房屋租赁关系的通知》。另查，被告广州市海珠区声艺食杂店为个体工商户，注册日期为1987年6月6日，经营场所位于广州市海珠区xxx，经营者为被告朱惠珍。本院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处与被告广州市海珠区声艺食杂店签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告受广州市海珠区住房和建设水务局委托对涉案房屋所在的行政街范围承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项，并负责指导、协助、督促和考核第三人开展直管房管理事务性工作，故原告有权就涉案房屋主张权利。租赁合同到期后,被告继续使用涉案房屋并按合同约定的租金标准支付了租金，故双方构成不定期的租赁关系，原告可以随时要求解除合同。现原告主张其于2019年3月22日向被告送达了解除房屋租赁关系的通知，双方的租赁关系应于2019年3月22日解除。被告则表示没有收到过该通知。本院认为，在原告向被告发出解除房屋租赁关系的通知后，依然按照租赁合同约定的租金标准收取被告的租金至2019年8月份，且被告表示并未收到该通知，原告提供的证据亦不足以证明被告有收到该通知，故双方的不定期租赁关系应当自原告起诉被告的诉状副本送达给被告时解除，被告于2019年10月8日签收本案的诉讼材料，故本院认定双方的租赁关系于2019年10月8日解除，对原告主张租赁关系解除的时间为2019年3月22日的请求，本院不予支持。合同解除后，被告应当交还房屋给原告，但被告至今仍在使用，故对原告要求被告腾空搬出并交回涉案房屋的请求，本院予以支持。鉴于原告使用涉案房屋多年，应给予其一定的搬迁时间，本院酌定为一个月，故被告最迟应当在2019年11月8日前搬出并交还房屋。2019年11月8日前，被告应按照租赁合同约定的租金标准支付占用费给原告。双方确认被告缴纳租金至2019年8月，故被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月8日期间的租金及占用费共计2555元（1127元/月×2个月＋1127元÷30日×8日）。被告未按上述期限搬出，自2019年11月9日起至被告实际搬出并交还房屋前，应当支付房屋占用费给原告。对于原告主张自2019年3月22日起计算房屋占用费的请求，本院不予支持。至于占用费的标准，原告主张按照租赁合同约定的2254元/月的标准计算，上述款项包含了房屋占用费1127元及违约金1127元，但该违约金明显过高，本院不予采纳。本院酌定占用费的标准按照合同约定的租金标准上浮20%计算，即每月的占用费为1352元。关于两被告的责任承担问题，被告广州市海珠区声艺食杂店是个体工商户，也是涉案租赁合同的承租人，被告朱惠珍为广州市海珠区声艺食杂店的经营者。故原告要求两被告共同承担责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业一所与被告广州市海珠区声艺食杂店关于广州市海珠区xxxxx全间房屋的租赁关系于2019年10月8日解除；二、被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍在本判决生效之日起三十日内，搬出广州市海珠区xxxx全间房屋，并将该房屋腾空交还给原告；三、被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年9月1日起至2019年11月8日的租金及占用费共计2555元；四、被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍在本判决生效之日起十日内，向原告支付自2019年11月9日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（按每月1352元的标准计算）；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州市海珠区声艺食杂店、朱惠珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  廖凤玉人民陪审员  叶芳琴二〇二〇年七月八日书 记 员  李敏燕陈丹纯