江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初4962号原告：宿迁市佳妮服装有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阿里山西路**。法定代表人：陈士琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊学振，该公司员工。被告：江苏省恒通市政建设有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区**阿里山路**。法定代表人：朱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐强，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵慧楠，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，江苏力豪律师事务所律师。原告宿迁市佳妮服装有限公司（以下简称佳妮公司）与被告江苏省恒通市政建设有限公司（以下简称恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳妮公司的委托诉讼代理人樊学振，被告恒通公司的委托诉讼代理人徐强、赵慧楠到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳妮公司的委托诉讼代理人樊学振，被告恒通公司变更后的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳妮公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签署的房屋租赁合同，退还多收电费3476元，保证金5000元；2.被告赔偿扣押原告的机器设备损失（30台缝纫机和拷边机、锅炉、吸风烫台等），赔偿损失暂算22000元（以每月11000元为标准，从2018年9月1日计算至被告让原告搬运之日止）；3.被告支付原告装修费损失60000元；4.案件诉讼费、误工费、交通费等由被告承担。在诉讼过程中，原告佳妮公司在第二项诉讼请求中增加一项即被告退还扣押的原告所有的机器设备；增加一项诉讼请求（第五项诉讼请求）即被告赔偿原告经济损失即利润损失，以5000元每月的标准，从2018年10月1日起计算至2021年3月1日，共28个月。因宿迁市中级人民法院在另案的判决中认定佳妮公司在终止合同方面存在违约行为，佳妮公司明确在本案中不再主张第三项诉讼请求中的装修费损失；同时，因佳妮公司第二项诉讼请求中主张的机器设备损失与增加的诉讼请求即经济损失存在重合之处，经本院释明，在2019年12月3日庭审中原告佳妮公司同意合并为经济损失范畴处理。评估报告出具后原告佳妮公司将其诉讼请求再次变更和明确为：第一项诉讼请求中的保证金不再主张；第二项诉讼请求按评估金额187040元主张机器设备损失；第三项诉讼请求不再主张；坚持第四项、第五项诉讼请求。其中，返还电费3476元的计算方式为：已付电费8638元-5735度×0.9元/度。事实与理由：原告法定代表人陈士琴和被告于2018年3月1日签订房屋租赁合同，约定被告将宿豫区恒通市政厂房出租给原告。原告按约定支付了房租费用及保证金，但在租赁期间内被告无故随意多收原告电费，经常以停电相威胁，导致原告无法正常生产。后被告又扣留原告机器设备，给原告造成极大损失。被告的行为已经严重侵害了原告合法权益，请求法院依法判决。被告恒通公司辩称：1.根据（2019）苏1311民初3703号民事判决，双方的房屋租赁合同于2018年10月31日解除。2.被告并未多收电费，而是原告有部分电费未支付。3.被告不需要退还保证金，因原告拖欠租金，该保证金已经抵扣房屋租金。4.被告并未扣押原告的机器设备，而是行使留置权。原告长期拖欠租金不支付，如果准许原告取走的话，被告的权益无法得到保障。被告并未拒绝原告取回其设备，反而多次敦促原告要求其缴纳租金后将设备拉走，且明确告知逾期不拉走，被告将继续收取原告租金，但原告仍拒绝拉走，并拒绝缴纳租金。（2019）苏1311民初3703号民事判决认定原告差租金9460元、物业费400元、违约金4400元及相应利息。5.原告要求赔偿经营损失属于间接损失，原告违约在先，其主张没有依据。6.原告应自行拆除装修装饰，被告不予补偿。7.原告违约在先，诉讼费、误工费、交通费等不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，恒通公司（出租人、甲方）与樊学振（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将宿豫区阿里山路52号恒通市政院内东侧厂房出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止……房屋租金为每年人民币52800元（不含税金），每半年付一次租金，先付后用，第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方，第二次及以后租金，乙方应在租金到期前30天付清；租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方承担和支付；租房保证金乙方应于签订本协议同时付给甲方5000元，到期甲方验收无误后，将保证金退还乙方，不计利息……乙方对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可以自行拆除，甲方不予补偿……在租赁期内，如甲方擅自中止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金；在租赁期内，如乙方擅自中止合同，应向甲方支付一个月租金的违约金……签约各方均应当严格履行本合同，如有违反本合同任意一条的，均视为违约，违约方应承担守约方因主张权利而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、保全费、执行费、差旅费、交通费、律师代理费等）。合同还约定了其他事项。樊学振分别于2018年2月5日支付租房保证金5000元，3月9日支付房租26400元（2018年3月1日至8月31日），3月18日支付三间宿舍房租5400元（2018年3月18日至9月18日）。2018年3月26日，恒通公司（出租人、甲方）与宿迁市佳妮服装有限公司（筹）（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将宿豫区恒通市政院内东侧厂房出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月26日至2021年2月28日，合同其他内容与上述2018年2月5日的合同一致。其中，宿豫区阿里山路52号恒通市政院内东侧厂房与宿豫区恒通市政院内东侧厂房是同一地址、同一厂房。同日，佳妮公司支付物业费1200元（2018年3月1日至8月31日）。2018年3月29日，佳妮公司登记成立，，住所地为宿豫区法定代表人和唯一股东均为陈士琴，陈士琴与樊学振系夫妻关系。2018年6月12日，佳妮公司支付电费8638元（截止5735度）。2018年9月至2018年11月恒通公司工作人员与佳妮公司的樊学振多次通过微信沟通房租、电费缴纳等事宜。其中，2018年9月27日，恒通公司工作人员发送微信询问：樊总，请你抓紧时间来把房租和电费交了，不然9月28号就断电了。2018年10月25日，恒通公司工作人员发送微信询问：樊总，为什么不接电话？什么时候能来把房租、电费交了？樊学振回复：明天。刚才手机充电没听见。房子不租了。2018年10月31日，恒通公司工作人员陈述：那请你明天来结算一下。2018年11月1日，樊学振询问：帐算出来了吗？恒通公司工作人员询问：你下午几点过来？樊学振回复：算好了，发给我。恒通公司工作人员回复：好的，下午发给你。其后，恒通公司工作人员发送一份结算单，并继续发送信息陈述：樊总，结算单已经发给你，请你核对一下。该微信发送的结算单内容为：2018年9月1日至2018年10月31日租金为8800元，2018年9月19日至2018年9月30日三间宿舍租金为390元，2018年9月1日至2018年10月31日物业费400元，2018年3月1日至2018年10月31日保安费1600元，截至2018年10月31日厂房电费14294.8元（1.1元/度*20848度-8638元），截至2018年10月31日宿舍电费1181.4元（1.1元/度*1074度），截至2018年10月31日宿舍水费177元（3.36元/吨*52.8吨），违约金4400元，合计31243.2元，扣除保证金5000元，尚欠26243.2元。该结算单在本院（2019）苏1311民初450号案件中由恒通公司出具。2018年11月3日，樊学振回复：账单有问题，三家用的电怎么让我一人付啊？还有保安费用。还有违约费和宿舍费。恒通公司工作人员回复：如果觉得有什么问题，请你来公司说清楚。如果你拖着不解决问题，且不来清理厂房里的东西，我们会继续算你房租的。还有宿舍，至今钥匙没交给我们，里面锁着你的锅碗瓢盆等等。樊学振回复：上次去拉一台机器，都不让拉，还跟我客户说我坏话。恒通公司工作人员回复：是你自己想多了，没有人说你什么。2018年11月29日，恒通公司工作人员称：樊总，请你抓进来把欠下的房租和电费交了，并且把厂房里你的东西弄走，你的东西一直放在我们的厂房里，导致我们的厂房无法对外出租，占用厂房期间的房租你也要一并承担、支付。樊学振回复：是你公司多收电费，而且我们去拉机器你公司不让拉，而且我报警了，都有报警记录的，现在走法律程序了，你会接到传票的，你公司要赔我的损失。机器是你公司扣留的，而不是我要放那的。恒通公司工作人员回复：是你自己不来结算房租和电费的。樊学振回复：你公司想收多少电费，我就得给多少电费，不给就扣留机器，要扣留几年，我还得给几年房租了，你感觉跟土匪有区别吗？恒通公司工作人员回复：约你来算，是你不来的。电费不来算，房租也不给。樊学振回复：我怎么没去啊，跟你公司老总谈了吗？不没谈成吗，三个月收我1万五千度，还收1块多，是你公司没给我装火表，找了你几次都不解决，现在找我晚了，法院上见吧。宿迁市公安局宿豫分局高新区派出所的接处警工作登记表记载：2018年11月6日12时许，在宿迁高新区恒通市政公司院内门口，樊学振报警称其要把其物品拖走被门卫拦住不给走。经了解系樊学振租用恒通市政公司场地现要退租，因未结清租金、电费等费用，被门卫许乃明拦住。因双方对争议费用未达成一致意见，现场调解未果，建议当事人到人民法院诉讼处理。佳妮公司称2018年11、12月左右另行找场地经营，，地点在在宿豫区重新招聘重新购买机器。恒通公司2018年12月31日制作的结算单显示：2018年9月1日至2018年12月31日租金为17600元，2018年9月19日至2018年9月30日三间宿舍租金为390元，2018年10月1日至2018年12月31日一间宿舍租金为900元，2018年9月1日至2018年10月31日物业费400元，2018年3月1日至2018年10月31日保安费1600元，截至2018年10月31日厂房电费14294.8元（1.1元/度*20848度-8638元），截至2018年10月31日宿舍电费1181.4元（1.1元/度*1074度），截至2018年10月31日宿舍水费177元（3.36元/吨*52.8吨），违约金4400元，合计40943.2元，扣除保证金5000元，尚欠35943.2元。2019年6月5日，恒通公司将佳妮公司起诉至本院，要求：1.佳妮公司支付租金18890元及利息（以18890元为基数，按年利率6%自2018年8月1日起计算至实际给付之日止）；2.佳妮公司支付水电费、物业费、保安费等合计17653.2元及利息（以17653.2元为基数，按年利率6%自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）；3.佳妮公司支付违约金4400元、律师费4000元。2019年8月19日，本院作出（2019）苏1311民初3703号民事判决，认定案涉合同于2018年10月31日解除；恒通公司主张的水电费、保安费、律师费因证据不足，不予支持；樊学振缴纳的保证金5000元从房屋租金中扣除。遂判令：一、佳妮公司支付恒通公司房租租金4460元及利息（分别以3800元为基数，自2018年8月2日起；以360元为基数，自2018年9月19日起；以300元为基数，自2018年10月1日起，以上均按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、佳妮公司支付恒通公司物业费400元及利息（以400元为基数，按年利率6%自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）；三、佳妮公司支付恒通公司违约金4400元；四、驳回恒通公司的其他诉讼请求。佳妮公司不服本院判决，上诉至宿迁市中级人民法院，该院于2019年12月5日作出（2019）苏13民终4196号民事判决，认定：佳妮公司在租赁期间明确告知恒通公司不再租赁涉案房屋，应视为佳妮公司擅自终止合同，构成违约。判决：一、维持（2019）苏1311民初3703号民事判决第三项、第四项；二、变更（2019）苏1311民初3703号民事判决第一项为：佳妮公司支付恒通公司房屋租金4220元及利息（利息以3800元为基数，自2018年8月2日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、变更（2019）苏1311民初3703号民事判决第二项为：佳妮公司支付恒通公司物业费400元。2019年12月6日，经本院协调，佳妮公司取回了拷边机等设备，但称缺少一个电剪刀。恒通公司提供了位于宿豫开发区阿里山路南侧的宿迁恒通异型钢纤维砼制品有限公司缴纳电费发票，显示2017年12月份用电“尖峰”电价为1.3388元/度（165度，金额220.9元），“平”电价为0.8033元/度（146度，117.28元），“谷”电价为0.3678元/度（128度，47.08元）。庭审中，本院要求恒通公司提交佳妮公司承租期间的电费发票，恒通公司明确称提供不了该发票；本院向其释明一审中拒不提供，二审中提供的话，将采取处罚措施，恒通公司明确知晓法律后果。对于佳妮公司截止2019年12月6日产生的经济损失，本院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司进行评估。佳妮公司提供了2018年11月至2019年12月的账册共14本（其中，2018年12月的账册记录了2018年8月之前的部分账目，缺失2018年10月份的数据）。该评估公司认定佳妮公司经济损失金额为187040元。同时，评估报告对特殊事项作出说明如下：1.至接到委托之日，佳妮公司已经搬离租赁纠纷厂房，故本次未能进行现场勘查。2.评估的经济损失包括停业导致的人员流失、管理费用及设备扣留损失；根据财务账簿，2018年、2019年两年度均为亏损状态，故本次评估不计算利润损失。3.因评估对象生产资料易于替代，本次经济损失设定为申请人因租赁纠纷无法原地生产，且设备被扣留，后采取相关措施，包括易地寻找办公场地、购买缝纫设备及办公用品、招聘培训人员及财务费用支出所发生的必要的费用合计。4.本次评估中的财务费用按照现行贷款基准利息加必要的财务费用，利息按6%计算，计息期间为2018年11月6日至2019年12月6日共13个月。5.本次评估的缝纫设备及办公物品价值量低，仅少数机型存在短期租赁情况，多数设备及办公物品难以计算租金，故本次设备及物品损失不采用租赁价值。6.本次评估的设备及办公用品市场价格从2018年11月6日至评估报告出具时间段价格波动不大，本次评估价格按接受委托后的调查数据进行计算。损失评估一览表载明：一、招工损失1.1工人招工损失32人，1000元/人，损失34090元。1.2工人培训费用，熟练工21人，1500元/人，损失33560元；新工人11人，800元/人，损失9380元（根据账簿，截至2018年9月发放工资18人，另发放工资14人，共计32人；其中，11人工资低于2000元，按新工人计算；损失为招聘到纠纷发生时人员数量及技术水平）。二、管理费：每月8000元，共4个月，合计34090元（管理费用为寻找新场地、装修、购买新器材、设备调试等管理费用支出，预计四个月为合理期限，恢复纠纷前生产状态，时间成本年利率6%计算）。三、机械及办公设施损失1.1设备费95320元，旧设备变卖利得19400元，相减得出75920元。以上合计187040元。佳妮公司支付评估费10000元。本院认为：因（2019）苏1311民初3703号民事判决和（2019）苏13民终4196号民事判决均认定合同于2018年10月31日已经解除，但并未作为诉讼请求处理，且本案立案时上述两份判决尚未生效或出具，故对佳妮公司要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。因案涉机器设备已经取回，故本院对取回设备问题不再处理；至于佳妮公司提出的缺失一把电剪刀问题，并没有提供证据证明存在该物品，本院不予支持。佳妮公司在本案中不再主张装修费损失，本院予以准许。目前本案争议焦点为：1.佳妮公司要求返还3476元电费有无依据；2.恒通公司有无非法扣押佳妮公司机器设备的行为，是否属于行使留置权，若属于非法扣押机器设备，佳妮公司按评估报告中的187040元主张损失有无依据，佳妮公司可否仍按每月5000元的标准主张利润损失至2021年3月1日。关于第一个争议焦点，本院认为，因2018年6月12日的收据已经明确了电费度数为5735度，且恒通公司考虑到了电损问题，按该标准其略高于用电峰值时的单价，佳妮公司当时亦并未提出异议，故佳妮公司主张按0.9元/度计算并退还3476元电费的主张，本院不予支持。退一步讲，佳妮公司在恒通公司经营至2018年10月底，而佳妮公司电费交纳至2018年6月12日，此后经营达三个多月，即使电费略有盈余亦可冲抵此后电费具有高度可能性。关于第二个争议焦点，本院认为，案涉合同在2018年10月31日解除，2018年11月6日佳妮公司在取回设备时恒通公司予以阻拦不让取走设备，属于非法扣押行为，恒通公司主张系行使留置权理由不能成立，行使留置权的前提是基于合法占有，恒通公司并不存在合法占有这一前提，佳妮公司有权要求赔偿损失。因本院将第二项和第五项诉讼请求合并为一起进行了评估，且评估报告明确了佳妮公司2018、2019年度为亏损状态，佳妮公司仍主张第五项诉讼请求中的利润损失，本院不予支持。关于评估报告认定的经济损失187040元问题，评估报告确定了四个月的管理费用损失34090元，而佳妮公司自认2018年11、12月份左右另行租赁场地生产经营，远低于评估报告确定的合理期限，已经采取合理措施防止了损失扩大，且此后的会计账簿为连续的，因佳妮公司该新的陈述，本院将管理费用损失酌情调整为10000元；对于其他项目,系评估机构作出的专业判断，本院予以采纳。在扣除上述24090元后剩余162950元应否全部由恒通公司承担的问题，本院认为，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。佳妮公司尚欠租金、违约金、物业费合计9000余元未付，且2018年6月12日之后的电费亦未支付，已经先行构成违约，恒通公司拒绝让佳妮公司取走设备虽然是非法行为，但可以根据具体情形减少相应的损失赔偿金额；2018年11月29日，恒通公司已经发送微信要求将房屋和电费支付后取走设备，双方主要在电费问题上产生争议未能协商成功，导致僵局，均系非理性行为。综合全案情形（因恒通公司拒不提供电费发票，并不考虑拖欠电费金额因素），本院酌情减轻恒通公司10%的赔偿责任，即恒通公司应赔偿佳妮公司146655元。另外，关于评估费10000元，根据案情，本院酌情由恒通公司承担8000元。关于佳妮公司主张的其他费用问题，其并没有提供证据加以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告宿迁市佳妮服装有限公司与被告江苏省恒通市政建设有限公司签订的房屋租赁合同于2018年10月31日解除；二、被告江苏省恒通市政建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告宿迁市佳妮服装有限公司支付经济损失146655元、评估费8000元，合计154655元；三、驳回原告宿迁市佳妮服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6258元，由原告宿迁市佳妮服装有限公司负担3330元，被告江苏省恒通市政建设有限公司负担2928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6258元。审 判 长  侯顺忠人民陪审员  于永美人民陪审员  卜银河二〇二〇年七月十五日法官 助理  李保锦书 记 员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。