江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初1542号原告：南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会，统一社会信用代码55320117511246483A，住所地在南京市溧水区洪蓝街道西旺大队部。法定代表人：钱义涛，该社区主任。委托诉讼代理人：徐子轩，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文辉，男，1988年6月12日出生。被告：颜自龙，男，1940年12月26日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：颜小军，男，1975年10月28日出生，汉族，住南京市溧水区。两被告共同委托诉讼代理人：杨宝，江苏全衡律师事务所律师。原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会诉被告颜自龙物权确认纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案审理过程中，原告提出追加被告的申请，要求追加被告颜小军为本案的被告，本院予以准许。并于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会委托诉讼代理人徐子轩、沈文辉，被告颜小军及被告颜自龙、颜小军共同委托诉讼代理人杨宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会（以下简称西旺社区）向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决确认位于溧水区房屋归原告所有。庭审中原告又增加诉请：要求被告颜小军配合原告办理案涉房屋过户手续；如无法办理过户，则应当赔偿损失，损失金额以案涉房屋的最高市场价格520000元计算（时间自颜自华死亡之日起至本案生效之日止）。事实与理由：案外人颜自华为原告集体组织成员，为被告颜自龙的弟弟，被告颜小军系被告颜自龙的儿子。颜自华生前享受“五保户”待遇。2013年征地拆迁，原告为照顾其生活，将属于原告所有的位于洪蓝街道××面积为14.88平方米的房屋，以颜自华的名义进行拆迁，并将应属于原告的拆迁安置房即凤凰名苑6幢2单元402室房屋允许颜自华居住使用至其去世。同时，颜自华还签有“承诺书”一份，承诺在其去世后该安置房归原告所有。2020年2月3日颜自华去世，原告发现案涉房屋由被告颜自龙占有，后又了解案涉房屋已过户到被告颜小军名下，故诉至法院。被告颜自龙辩称，原告的诉请无事实和法律依据，颜自华系被告颜自龙的弟弟，且均为原告集体经济组织成员。颜自华生前的生活起居和治病以及丧事，均由被告颜自龙的儿子即被告颜小军负担。被告颜自龙仅知道颜自华生前立过遗嘱将案涉房屋确定由被告颜小军继承，其他情况并不清楚。综上，被告颜自龙认为本案纠纷与其无关，请求法院驳回对被告颜自龙的起诉。被告颜小军辩称，案涉房屋是被告颜小军叔叔颜自华生前的合法财产，已由被告颜小军继承，且办理了产权变更登记手续。颜自华的生老病死均是由被告颜小军负担，如果像原告所述颜自华是“五保户”，那么生老病死的义务应由原告承担。事实上原告根本未尽到义务，故原告认为颜自华是“五保户”没有事实根据。即使“五保户”的身份属实，但自2013年房屋拆迁时，原告已将颜自华的“五保户”身份取消，故其在死亡时就不再是“五保户”，颜自华对其所有的财产有自主处分权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和对证据的分析认定，本院确认事实如下：被告颜自龙与案外人颜自华（已故）系兄弟关系，被告颜小军系被告颜自龙的儿子，案外人颜自华的侄子，三人均为原告的集体经济组织成员。案外人颜自华生前未婚且无儿无女，曾享受分散五保待遇（每月800元左右），并居住在原告提供的位于溧水区的房屋内。2013年案外人颜自华居住的列入拆迁范围，同年7月12日案外人颜自华以自己的名义与原洪蓝镇人民政府（现更名为洪蓝街道）签订了“溧水县征地房屋拆迁补偿安置协议”，协议中确认了以下事实：案外人颜自华居住的房屋合法建筑面积为14.88平方米；拆迁补偿款总额为73707元（其中房屋补偿款为30043元、装修补偿费为4464元、搬家费2000元、第一年过渡费7200元、搬迁奖励费30000元）；根据政策案外人颜自华可以申购60平方米面积的拆迁安置房，申购价款141000元（其中由房屋补偿款及装修补偿款合计34507元支付，剩余106493元根据政策由文旅公司支付）；如实际购买的拆迁安置房建筑面积超过可申购建筑面积10平方米以内的，超出面积按2350元／平方米计算。当日即签订拆迁协议的当天，案外人颜自华还向原告出具了一份承诺，承诺载明以下内容：“我叫颜自华是西旺村村民，现享受“五保户”待遇，区文旅集团征地拆迁我享受托底政策，分得最小户型（60平米）住房**，归我居住。待我去世之后，该住房归村委会所有。”2015年8月案外人颜自华取消了分散五保待遇，选择享受失地进保的社会保险待遇。2017年拆迁安置房交付，案外人颜自华分到了位于溧水区房屋（毛坯）一套，房屋建筑面积64.29平方米。安置房交付后，案外人颜自华进行了装修后即入住该房屋。2019年10月16日，案外人颜自华办理了案涉房屋权属登记，同时还按照税务部门认定的计税金额144724.76元为标准，支付了契税710.17元。2019年10月22日，案外人颜自华在公证处立下了遗嘱一份，内容为：位于南京市溧水区的不动产在我去世后遗留给我的侄子颜小军一人所有，不作为颜小军与其配偶的夫妻共同财产。2020年1月21日，案外人颜自华因病去世。被告颜小军负责料理了后世。2020年3月9日，被告颜小军凭借公证的遗嘱办理了案涉房屋的过户登记手续，将该房屋登记在了自己的名下，同时还按照税务部门认定的计税金额419840.03元为标准，支付了契税12595.2元。现该房屋由被告颜小军对外出租给他人使用。本院认为，案涉房屋属于拆迁安置房，是案外人颜自华根据拆迁政策，以原告提供的房屋并以自己的名义进行拆迁申购而获得，该安置房屋虽然对外登记在案外人颜自华名下，但从申购款项的来源看，在原告与案外人颜自华内部之间形成了共有关系。2019年10月22日，案外人颜自华未征得共有人原告的同意，以公正遗嘱的方式，单独对案涉房屋进行了处分，遗赠给了其侄子即被告颜小军。在被告颜小军接受遗赠后，又于2020年3月9日办理了案涉房屋的过户登记手续，将该房屋变更登记在了被告颜小军名下。现被告颜小军已成为案涉房屋的权利人，故对原告主张案涉房屋归其所有并要求办理过户手续的主张，本院不予支持。但案外人颜自华未征得共有权人原告的同意，改变了曾经的承诺，并将双方共有的房屋单独进行处分，该行为已侵害了共有人原告的合法权益，原告作为共有权人有权就案外人颜自华无权处分的部分向无权处分人颜自华请求赔偿损失。呈上，案涉房屋的取得，是基于拆迁协议的申购行为而获得。从拆迁协议可以看出，案涉房屋的申购款来源于两部分：一部分来源于被拆迁房屋的补偿款及装修补偿款合计34507元；另一部分来源于案外人颜自华应享有的拆迁政策，即由文旅公司代为支付的106493元。在签订拆迁协议时，案外人颜自华对原告曾承诺在其去世后该房屋归村委会所有。但其未能兑现承诺，相反却把案涉房屋以遗嘱的形式遗赠给了被告颜小军。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中案外人颜自华不但未能履行当初承诺的义务、兑现诺言，而且还将双方共有的房屋单独进行处分，侵害了共有人原告的合法权益，应当承担民事责任，赔偿原告因此而遭受的损失。关于损失的认定，应综合考虑案涉房屋申购价款的来源以及房屋增值情况予以确认。根据查明的事实，案涉房屋申购价款为141000元，其中来源于被拆迁房屋的补偿款及装修补偿款合计34507元，应退还原告。该部分占总申购价款的24.47%，所对应的案涉房屋的增值部分也应属于原告的合理损失范围，应由案外人颜自华予以赔偿。在2020年3月9日，被告颜小军办理过户登记手续时，税务部门认定了64.529平方米房屋计税金额419840.03元，折算成60平方米房屋的价格为391824.6元，酌情扣除5万元装修部分的价值后，相比当初申购的141000元的价格，案涉房屋价格增长了142.43%，可以计算出应赔偿原告增值部分的损失为49148.32元（34507*142.43%）。综上，案外人颜自华应返还并赔偿原告的损失合计为83655.32（34507+49148.32）元。继承人继承遗产时应当以遗产的实际价值为限，清偿被继承人所欠的债务。本案中，被告颜小军继承了案外人颜自华的遗产，且案涉房屋的价值已超过颜自华所欠原告的债务，故被告颜小军在继承了颜自华的案涉房屋后，应履行清偿上述债务的义务，并向原告支付83655.32元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、九十三条、九十四条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国继承法》三十三条之规定，判决如下：一、被告颜小军自本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会83655.32元；二、驳回原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4500元，由被告颜小军负担946元，由原告南京市溧水区洪蓝街道西旺社区居民委员会负担3554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  尹庆华二〇二〇年七月二十四日书记员  解 宇