河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0826民初1381号 原告（反诉被告）：兰丽平，女，1977年11月21日出生，满族，医生，住丰宁满族自治县。 被告（反诉原告）：丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇六道沟村顺平街**。统一社会信用代码：91130826084966100M。 法定代表人：许凤明，职务：经理。 委托诉讼代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰丽平与被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰丽平、被告（反诉原告）金地公司委托诉讼代理人徐若童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰丽平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按合同要求窗子更换为断桥铝；2、请求依法判令被告支付违约金自2019年6月30日起直至房屋验收合格交付为止；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月原告兰丽平同被告金地公司签订了《房屋认购意向书》，共缴纳了10万元预付款，于2019年6月24日签订了《房屋买卖合同》，购买金地满城7号楼2单元1401室，合同约定原告于当日支付了首付款275209元，于2018年11月22日办理了银行贷款，2019年6月25日又给开具了贷款发票40万元，总房价为675209元。2019年9月17日接到被告通知，于2019年9月22日办理交房手续，提前办理缴纳住宅专项维修基金，现场验房，发现窗子没有按合同约定安装断桥铝，而是塑钢窗。根据合同约定，房屋门窗材质应为断桥铝，但被告给安装的为塑钢门窗，严重不符合合同约定。另外，根据合同约定交房日期为2019年6月30日交房，被告通知2019年9月22日验房交房，根据合同约定，现已迟延三个月22天，但被告不出面要求物业公司交付房屋，并要求收取不正当费用，后经协商，10月31日原告前去验房，验收，没有纱窗，窗子开裂，窗子材质为塑钢，不是合同约定的断桥铝，楼层高为2.8米，不是合同约定的2.9米，验收不符合合同约定验收合格才能交付。综上，被告违反合同附件六第八条窗户为断桥铝的约定，没有在合同约定的时间交付房屋，业已构成违约。附件11补充协议第三款，属于固定条款合同，被告应当有提示义务，因房屋窗户不符合合同约定，在整改或者维修更换时影响原告装修使用，属于无效条款，应当以实际验收合格才能交付。根据有关法律法规规定，被告行为违反了法律的强制性规定，属于无效条款，应当按法律规定处理，直至检验合格之日，并按合同约定自2019年6月30日起按每日总购房款的万分之一支付违约金，直至验收合格交付时为止。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护法律的权威和社会的公平正义。 金地公司辩称并反诉请求，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第一、金地公司施工建设的楼房设计图纸也就是图纸设计施工和验收都是塑钢门窗，原告主张的断桥铝不符合设计规范，就改不了。第二、关于违约金，金地公司承建期间共有大风222天，中高考三年18天，每年6天，一共240天。根据合同的不可抗力条款，政府下令停工应当在交付期内予以扣除，大风雨天不能施工的天气予以扣除，扣除240天，那么，原告主张的违约金，根据合同条款第八条第二款和第三款不能成立。反诉请求：1、判令反诉被告迟延办理按揭贷款和持有办理房屋交割手续违约金共计17112.00元；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告金地公司开发金地满城住宅小区与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告迟延办理按揭贷款逾期放款65天，根据合同约定迟延一天支付万分之一违约金，应当支付违约金2600元。迟延办理房屋入住手续215天，应当缴纳违约金14512.00元，合计17112.00元。 兰丽平对金地公司的反诉请求辩称，金地公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。被告说我迟延办理按揭贷款，因为当时被告售楼处售楼员通知我交付材料，我提供了真实有效的材料。买房的时候我向售楼员咨询，说我名下无贷款、无房产，但是我以前贷款买过一套房，现在已过户到别人名下，我现在购房是否属于首套房，售楼员给我肯定回答说是。过了一段时间，大概一个月左右，售楼处给我打电话说我不符合首套购房条件，又让我补交首付款、补交材料，我又补交了首付款7万元，重新提交材料到银行，这期间耽误的时间并不是我所为，至于银行什么时间放款也不是我能掌握的。关于迟延办理房屋入住手续，我是2019年9月20日交纳了专项维修基金，我按照被告所提供的交房公告，9月22日当天我按照被告提供的时间地点交纳了所有费用，但是物业有一项是公共部位防损金2000元，属于不合理收费，我拒绝交付，但物业说不交就不能验房，我要求物业与开发商协调，但他们互相推诿，协调无果。后来经过市场监督管理所协调，我于2019年10月31日办理了房屋入住手续。鉴于以上原因，我不构成违约，不承担被告所说的违约费用。 本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，兰丽平与金地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，兰丽平购买金地公司开发的金地满城一期7号楼2单元14层1401室。合同约定：该商品房建筑面积118.77平方米，层高2.9米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5685.01元，总价款为675209.00元。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第8项约定窗户为断桥铝。按合同约定，兰丽平交付了首付款275209.00元。2019年3月28日，兰丽平与中国农行丰宁支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额400000.00元。2019年6月25日，中国农行丰宁支行将该笔借款发放到金地公司账户，至此，兰丽平将购房款已全部付清，金地公司为兰丽平出具了发票。2019年8月16日，金地公司以公告的形式通知购房业主办理交房手续，兰丽平购买的7号楼是2019年9月22日办理交房手续。兰丽平于2019年9月22日办理交房手续时，因物业公司存在不合理收费，未能查验房屋。后经协调于10月31日对房屋进行了查验，经查验房屋窗子材质为塑钢等问题，不是合同约定的断桥铝,并接收该房屋。自合同约定交房之日即2019年6月30日起至交房之日即2019年10月31日止，已逾期122天。 本院认为，原告兰丽平与被告金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定全额交纳了购房款，而被告未按合同约定的期限及窗户材质交付房屋，已构成违约，应承担为原告更换为合同约定的断桥铝材质窗户的责任，对原告该项请求本院予以支持。原被告迟延交房的主要原因系被告金地公司违约，过错不在原告，故被告应依法承担逾期交房的违约责任。被告辩称原告迟延办理按揭贷款，应支付违约金，因原告是按照被告的要求和时间提供材料、办理贷款手续，而放款时间不是原告能够左右的，而在于银行，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。被告辩称中高考停工的行政通知并非不可抗力事由，大风雨天气亦不属于自然灾害，被告上述抗辩理由均不属于合同约定的不可抗力。对被告主张原告承担迟延办理房屋交付手续的违约金无事实和法律依据，对此本院不予支持。按合同约定，原告未主张解除合同的，被告应按全部房价款的万分之一支付违约金，故被告应支付违约金8237.55元（675209.00元X1/10000X122天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将原告（反诉被告）兰丽平购买的金地满城一期7号楼2单元1401室商品房内的窗户更换为断桥铝材质窗户。 二、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）兰丽平支付违约金8237.55元。 三、驳回原告（反诉被告）兰丽平的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，反诉费150.00元，合计250.00元，由被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  扈广洲 二〇二〇年七月十三日 书记员  王星月 ——