贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7916号 原告：张远中，男，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈明艳，女，汉族，1987年4月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王丽（特别授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告:招商商置(贵州毕节)投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。 统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方洪伟（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金61520.57元,违约金以总房款373466元为基数从2017年5月12日起，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.69倍计算至2019年5月30日止；2、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：2014年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款373466元购买被告开发的“招商花园城”第××号商品房。合同签订后，原告已支付所有购房款及办理不动产权证书的相关费用，履行了自己的义务。按约定，被告应在2016年6月28日前把涉案房屋交付原告后的90日内取得初始登记，但由于被告的原告，直到2019年5月30日涉案房屋才转移登记到原告名下。 原告认为，原、被告双方应当应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告未能按法定期限向办证部门提交办理房屋所有权转移登记的有关文书并通知原告，其行为已经构成违约，损害了原告的合法权益。因合同没有约定提交涉案房屋转移登记时间，也未约定违约金，故被告应按法定承担违约责任，违约金起算时间为被告交房后90日，违约金计算标准应按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍计算。 被告辩称，一、本案已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人的合法权益。 本院经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款373466.00元。同日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等。2016年6月28日，被告向原告交付涉案房屋。2016年9月26日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。2018年12月4日，原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋已办理不动产权证书。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。 关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。 本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年6月28日，因此，被告应于2016年9月26日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。2016年9月26日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，但被告并未提供相应的证据予以证明其在2016年9月26日已向原告披露涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。因此，被告已经构成违约，应当承担违约责任。 关于焦点二：如何计算违约金。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2016年9月26日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2016年9月27日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年8月23日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月20日）往前倒推三年即2017年5月20日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的2017年5月12日至2017年5月19日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月20日起计算至2018年8月23日，共计461日，故被告应当支付原告的违约金为373466.00元×4.75%（年利率）×1.3÷365日×461日=29127.02元。 综上所述，据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张远中、陈明艳逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金29127.02元； 二、驳回原告张远中、陈明艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币669.00元,由原告张远中、陈明艳负担405.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担264.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月二十日 书记员  邓 頔