福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1189号 原告：罗振彬，男，1993年1月13日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄翠微，福建闽中律师事务所实习律师。 被告：罗丽琴，女，1978年10月10日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。 被告：三明市中闽住房置业有限公司，统一社会信用代码91350402MA2Y7TUBXB，住所地福建省三明市梅列区体育馆B区江滨路1772号。 法定代表人：黄振彬，总经理。 委托诉讼代理人：孙金雄，福建君来律师事务所律师。 第三人：黄远祝，男，1978年4月22日出生，住福建省三明市梅列区。 原告罗振彬与被告罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司（以下简称中闽公司）、黄远祝房屋买卖合同纠纷一案，原审因案件事实认定不清，被三明市中级人民法院裁定发回重审。本院于2020年5月12日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗振彬及其委托诉讼代理人曾若人和黄翠微、被告罗丽琴及其委托诉讼代理人杨政福、被告中闽公司委托诉讼代理人孙金雄到庭参加诉讼，第三人黄远祝（诉讼过程中，原告罗振彬申请将被告黄远祝的诉讼地位变更为第三人）经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗振彬向本院提出诉讼请求：1.判令罗丽琴返还定金8万元；2.判令罗丽彬、中闽公司、黄远祝共同赔偿违约金及损失30万元；3.判令罗丽彬、中闽公司、黄远祝共同赔偿费用损失24520元；4.判令罗丽彬、中闽公司、黄远祝共同承担罗振彬为此支出的律师代理费11600元；5.判令罗丽彬、中闽公司、黄远祝共同承担评估费用、鉴定费、财产保全费、诉讼费等。重审期间，罗振彬于法庭辩论终结前向本院申请变更诉讼请求为：1.解除罗振彬与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》；2.罗丽琴、中闽公司双倍返还定金共计160000元，并赔偿经济损失250000元（具体数额以价格鉴定结果为准）；3.罗丽琴、中闽公司共同向罗振彬支付律师代理费11600元；4.罗丽琴、中闽公司承担本案评估费、鉴定费、保全费、诉讼费等。诉讼过程中，罗振彬撤回要求罗丽琴、中闽公司赔偿经济损失250000元（具体以价格鉴定结果为准）的该项诉讼请求。 事实和理由：2018年7月12日，在中闽公司的居间下，罗振彬与罗丽琴签订了购买三明市梅列区××号××幢××室房产的《存量房买卖合同》。该合同约定上述房产成交价116万元，罗振彬依据合同约定转账给罗丽琴购房定金8万元，并约定在房产出不动产权证及契税满两年的十个工作日内，出卖人要配合罗振彬办理贷款手续及过户手续等。但约定时间超过后，罗丽琴仍迟迟未通知办理。2019年三明二手房市场交易价格猛涨，罗丽琴口头告知罗振彬原房东黄远祝现不肯出售房屋，导致其无法将房屋卖给罗振彬。罗振彬遂于2019年9月16日发函给罗丽琴、中闽公司，要求二被告明确何时可以办理房产过户手续，但二被告没有书面回复。罗振彬认为，二被告之行为已损害其合法权益，遂具状起诉。 被告罗丽琴辩称：1.根据《存量房买卖合同》约定，签订合同时，罗丽琴已明确告知罗振彬案涉房产的所有权并不属于罗丽琴名下，报税手续时间为该房产出不动产证且契税满两年十个工作日内协助罗振彬到银行办理申请贷款手续，但至今为止，案涉房产仍未过户至罗丽琴名下，还不具备罗丽琴与罗振彬约定的报税及办理过户手续的条件；2.现既然罗振彬已起诉要求解除合同，表明其不再想购买案涉房产，罗丽琴亦同意解除，但定金应予没收；3.退一步说，如果确因各种因素罗丽琴无法将案涉房产过户至罗振彬名下，罗振彬与罗丽琴之间也应该按照《存量房买卖合同》第十七条中约定的违约责任承担方式进行处理。综上，罗丽琴不存在违约行为，罗振彬各项诉讼请求，于法无据，应予驳回。 被告中闽公司辩称：1.中闽公司在本案中没有任何过错。2018年7月12日，罗振彬和罗丽琴签订《存量房买卖合同》时，已告知罗振彬案涉房产还未从原房东名下过户至转让方名下，不存在隐瞒、欺骗等行为，本案买卖合同效力属于待定，罗振彬自愿签订合同，说明其自愿承担合同无效的风险及相关法律责任。2.退一步说，即使罗振彬存在一定的损失，也应当由转让方罗丽琴承担赔偿责任，与中闽公司和黄远祝无关。罗丽琴以案外人张敏名义从黄远祝处以108万元购买案涉房屋，为了非法炒房，罗丽琴又将此房以116万元更高的价格转让给罗振彬，非法炒房获利8万元，而且罗丽琴在买卖合同中补充约定：“转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能过户至乙方名下，转让方承担违约责任赔付乙方违约金”，而中闽公司作为中介方并没有作出此承诺，即使罗振彬存在一定的经济损失，也应当由罗丽琴承担违约赔偿责任，与中闽公司无关。3.罗振彬在诉讼请求中主张的损失没有证据佐证，即使案涉合同被确认无效，如果存在赔偿责任也应由罗丽琴退还购房定金8万元，并依合同约定赔偿给罗振彬律师费损失11600元，除此之外，没有其他经济损失。 第三人黄远祝未作陈述。 罗振彬围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、《收条》、《函件》及EMS快递投递单及反馈信息、普通增值税发票、《委托代理合同》、《不动产登记信息查询结果》等证据，且向本院申请调取了案外人张敏诉黄远祝房屋买卖合同纠纷一案[（2019）闽0402民初2676号]中的庭审笔录、询问笔录、《民事判决书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。罗丽琴对其中《函件》真实性提出异议，认为其没有收到函件，对此本院认定如下：罗振彬提交的EMS快递投递单及反馈信息体现的单号一致，且反馈系统显示已由本人签收，故可以认定罗振彬于2019年9月16日有向罗丽琴邮寄函件，要求书面答复案涉房产取得产权证、协助办理贷款及过户等时间的事实。 根据本院审查确认的证据及当事人的庭审陈述，本院查明以下事实： 1.2018年7月12日，在中闽公司居间服务下，罗振彬和罗丽琴签订一份《存量房买卖合同》，合同中载明交易房产为三明市梅列区××号××幢××室，卖方为（甲方）为黄远祝，转让方为罗丽琴，买方为罗振彬（乙方），成交价为1160000元。合同中约定了以下主要内容：乙方自愿在2018年7月12日合同签订当日支付该房屋购房定金人民币捌万元给转让方罗丽琴，双方约定该套房产出不动产权证且契税满两年十个工作日内甲方协助乙方到银行办理申请贷款手续，同时转让方到银行申请该房产解押，并在贷款期间共同到房产交易中心办理报税手续；丙方在促成《存量房买卖合同》订立时，被服务方应当向丙方支付佣金，佣金为成交价2%，甲乙双方各占1%；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金50000元，同时守约方有权要求违约方支付主张违约责任而产生的律师代理费、鉴定费、差旅费、评估费等。合同补充条款载明：转让方已告知乙方此房产还未从原房东名下过户至转让方名下，乙方自愿购买该房产，转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能过户至乙方名下，转让方承担违约责任赔付乙方违约金。 2.2018年7月12日，罗振彬向罗丽琴支付了定金8万元，并向中闽公司支付了居间服务费24520元。 3.2019年9月16日，罗振彬向罗丽琴、中闽公司要求罗丽琴书面答复案涉房产取得产权证、协助办理贷款及转移登记等时间，但罗振彬未收到书面反馈。 4.2019年10月9日，罗振彬将罗丽琴、中闽公司、黄远祝诉至本院，为此支出了律师代理费11600元。 5.截止2019年10月30日，坐落于三明市梅列区××号××幢××室房产登记在黄远祝名下。《存量房买卖合同》的订立未经黄远祝的授权，至今亦未获得黄远祝追认。 6.2018年4月9日，案外人张敏通过中闽公司员工罗丽琴介绍，与黄远祝就案涉房产订立了《存量房买卖合同》，成交价款108万元。张敏于2019年7月4日以黄远祝拒绝履行合同为由诉至本院，要求黄远祝继续履行合同，并将房产转移登记至其指定人员名下。本院作出（2019）闽0402民初2676号民事判决书，判决黄远祝继续履行合同。 本院认为，罗丽琴与罗振彬签订的《存量房买卖合同》中载明卖方（甲方）为黄远祝，买方（乙方）为罗振彬，居间人（丙方）为中闽公司，但同时罗丽琴亦作为转让方在合同中载明，罗丽琴所实施的行为性质对于本案合同效力的认定至关重要。根据庭审中罗丽琴的陈述，其之所以与罗振彬订立买卖合同，是因为其有信心从黄远祝处买下，待房子过户至其名下后再过户给罗振彬，该陈述表明罗丽琴与罗振彬订立《存量房买卖合同》是基于其自信事后能取得案涉房产所有权而预先对房产实施的一种处分行为。因罗丽琴处分案涉房产未经过所有权人黄远祝授权和追认，构成无权处分。案涉合同中虽载明罗丽琴已告知罗振彬案涉房产尚未过户至罗丽琴名下，但该告知内容仅提示房屋登记状态，无证据证明罗丽琴或中闽公司有向罗振彬提示罗丽琴在合同订立时客观的权利状态及合同目的不能实现的风险，罗振彬享有的信赖利益，依法应予保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，罗丽琴与罗振彬所订立合同的债权行为应为有效，但由于罗丽琴至今未能取得案涉房产的处分权，无法实现物权转移的合同目的，构成根本违约。据此，本院对罗振彬提出的诉讼请求，处理如下：1.因罗丽琴至今无法取得案涉房产的处分权，导致罗振彬的合同目的无法实现，罗振彬请求解除其与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。2.罗丽琴收取定金8万元，但未能履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，应当双倍返还，故罗振彬请求判令罗丽琴双倍返还定金共计16万元，于法有据，本院予以支持。因中闽公司未收取定金，非该担保合同的一方当事人，罗振彬要求中闽公司共同承担双倍返还定金责任，无事实和法律依据，本院不予支持。3.案涉居间服务费24520元收款人系中闽公司，且系先有居间服务后有《存量房买卖合同》，该服务费并非因与罗丽琴订立《存量房买卖合同》而造成的结果损失，罗振彬要求罗丽琴对该费用承担赔偿责任，本院不予支持。根据（2019）闽0402民初2676号案件查明，在中闽公司的居间下，黄远祝和案外人张敏就案涉房产已订立了房屋买卖合同，在该合同还未解除的情况下，中闽公司又促成无权利人罗丽琴与罗振彬订立房屋买卖合同，存在过错，现该合同因罗丽琴未能取得处分权，导致合同履行不能，应视其居间义务未完成，且案涉《存量房买卖合同》现已解除，其所收取的24520元居间服务费应全部返还。4.本案因罗丽琴的违约行为，致使罗振彬为主张违约损失而支出律师代理费11600元，根据合同第十四条第2项：“甲乙双方任何一方导致合同解除的，……守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费、差旅费、文印费、快递费等”之约定，罗振彬要求罗丽琴支付该律师代理费，有合同依据，本院予以支持。根据合同约定，前述关于律师代理费的约定条款系约束买卖双方，对作为居间方的中闽公司并未作出约束，罗振彬要求中闽公司共同承担该笔律师代理费，无合同依据，本院不予支持。5.诉讼过程中，罗振彬向本院申请财产保全，支出财产保全费2551元，该费用系罗丽琴、中闽公司未履行本案义务致罗振彬为实现债权所支出的费用，罗振彬要求罗丽琴、中闽公司承担该费用，本院予以支持。本案未产生评估费、鉴定费，罗振彬诉请中主张该费用，本院不予支持。诉讼费属于国家规费，不属于私权范畴，由本院依法决定承担主体，不作为判项处理。依照《中华人民共和国合同法》对六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告罗振彬与被告罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》。 二、被告罗丽琴于本判决生效之日起三日内向原告罗振彬双倍返还定金共计160000元。 三、被告罗丽琴于本判决生效之日起三日内支付原告罗振彬律师代理费11600元。 四、被告三明市中闽住房置业有限公司于本判决生效之日起返还原告罗振彬居间服务费24520元。 五、被告罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司共同向原告罗振彬支付财产保全费2551元。 六、驳回原告罗振彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4222元，因适用简易程序审理，减半收取2111元，由被告罗丽琴负担1809元，被告三明市中闽住房置业有限公司承担302元。（该费用于本判决生效之日起三日内向本院缴纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡江平 人民陪审员  邓翠兰 人民陪审员  肖 燕 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  时博文 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。