云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终791号上诉人（原审原告）：张荣芳，女，1985年6月4日生，白族，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审被告）：岳群，女，1968年4月1日生，汉族，云南省大理市人，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张荣芳与上诉人岳群因租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣芳上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判自租房协议客观上无法履行之日起即2017年4月1日开始由被上诉人岳群退还上诉人已交的未履行完毕的客栈租金人民币1333333.40元；判令被上诉人将提前移交空房奖励63824.76元归上诉人，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月23日上诉人与被上诉人岳群签订《大理才村苍岳观海客栈租房协议》，约定上诉人租赁被上诉人岳群所有的苍岳观海客栈，租赁期限为8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止，每年租金为80万元，租金采取三年一交的方式（第七年开始付两年）；租赁物的面积约为3600平米。合同签订后，上诉人按照被上诉人要求，一次性缴纳了2015年至2018年的租金人民币240万元。合同履行过程中，自2017年4月1日起，由于政府政策调整、洱海保护等原因，上诉人租赁的客栈被迫停业至今，且上诉人租赁的客栈由于被政府列入征收补偿范围。为此被上诉人岳群于2018年12月11日与征收部门签订了《征收补偿协议》，同时作为对经营性客栈的损失补偿，征收部门为经营者提供了一笔“经营性补偿”，补偿标准为25元/㎡/月，一次性补偿36个月。涉及到的征收补偿款将在《征收补偿协议》签订之日起7-10天左右汇入被征收人指定账户。在政府拆除安置时，上诉人是该房屋的实际经营管理人，也是需要从该房屋搬走的人，所以提前移交空房奖励应该归上诉人所有，且经上诉人了解，在洱海保护系列案件中，其他经营户主张了该笔款项也得到了法院的支持。由于上诉人租赁的房屋因政府行为和征收行为，导致协议无法履行，根据上诉人与被上诉人双方签订的《租房协议》，被上诉人岳群应当无条件全额退还租金并终止《租房协议》，且应当将属于上诉人的“经营性补偿”及提前移交空房奖励支付给上诉人，但上诉人多次与被上诉人岳群协商支付款项事宜，其均以各种理由推诿，拒不履行支付款项义务，已严重违反了合同约定，依法应当承担相应的法律责任。岳群辩称，关于租赁期限的问题，一审答辩人就已经明确，政府于2017年3月27日发布公告并非强制要求停业，而是对客栈进行整治和规范，张荣芳对此未告知答辩人，且公告发布后张荣芳一直占有使用案涉房屋，双方于2018年12月11日正式办理租赁物的交接手续，一审法定对租赁期限的认定正确。张荣芳主张租期计算到2017年4月1日无事实依据。关于补偿费，张荣芳起诉要求补偿40万元，后又变更53万多元，如其未对增加的诉讼标的缴纳诉讼费不符合民事诉讼法的规定。关于经营补偿费的意见以我方上诉状为准。对于提前移交空房奖励，超过一审诉讼请求，不同意在本案中一并处理，且该费用不属于张荣芳应得的补偿。岳群上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回被上诉人张荣芳的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.本案中除了被上诉人提交的5笔3200元40万元的借款利息支付凭证外，无任何其他证据佐证被上诉人所称该40万元借款转为其应付租金。一审法院认定双方认可被上诉人应付上诉人租金40万元按借款处理无证据证实。由于被上诉人未支付40万租金上诉人马上回德国，不得已同意暂缓支付余下的40万元租金，并写下借条，约定于2016年5月10日前还清并按月支付40万元的利息3200元，但被上诉人在六个月内没有支付40万元仅支付了5个月利息给上诉人。故被上诉人张荣芳至今仅向上诉人交付了200万元租金，并没有按双方签订的《租房协议》第四条第1项“于第一年主动一次性交付三年房租240万元”的约定履行支付租金义务。一审认定被上诉人张荣芳交付了240万元租金不符合事实。被上诉人实际租期截止时间为2018年12月11日，应付未付租金为40万，被上诉人拖欠租金的行为构成违约，应按银行同期贷款利率向上诉人赔付滞纳金。2.根据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置指导意见》及大理市环洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部发出的关于《指导意见》中经营性房屋一次性补助的补充通知精神，经营性补偿是对持有相关证照的拆迁户，补偿的范围是经营者退出的主体经营建筑面积，且要求对拆除户的补偿必须是签订补偿安置协议并移交空房后，经营补偿费的计算根据是第三方评估机构出具的主体经营建筑面积每平方米每月平均租金，是房屋拆迁后36个月的租金损失。本案涉案房屋《营业执照》、《税务登记证》核定的经营者为上诉人，双方已于2018年12月11日解除了《租房协议》，被上诉人自此对租赁房屋不再享有任何权利，大理市人民政府与上诉人是在《租房协议》解除之时签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，且涉案租赁房屋也是在前述结果发生后被政府部门拆除的，《安置协议书》订立的当事人是拆迁房屋的业主，补偿对象仅指业主上诉人，不涉及租户。且双方签订的《租房协议》第一条第1项约定“因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行。本协议自动终止，甲方无条件全额退还租金合同终止。”，双方仅约定了在租房协议不能履行的情况下上诉人将被上诉人已交且未实际使用租赁物期间的租金无条件全额退还，没有约定拆迁补偿款归被上诉人所有。本案涉案房屋的建设、装修以及设备设施物品的购置全部是由上诉人出资的，甚至使用涉案房屋取得的客栈营业执照也是上诉人名下的，上诉人积极配合政府部门对洱海进行整治工作，确实由此产生较大经济损失，而被上诉人本人已因未依约交付租金构成违约又没有任何充分、确切的证据证实其因拆迁而遭受任何经济损失。故本案所涉531873元经营性补偿款，于法于情于理都应归属上诉人，一审法院判决归被上诉人所有显失公平。3.本案被上诉人庭审中也认可在其接受租赁房屋及设备及物品时，租赁房屋地下室存放不少贵重物品，但由于被上诉人在租赁期间疏于管理，导致地下室浸水，存放于此处的物品严重损坏，上诉人提交的《苍岳观海物品清单》及2018年12月11日清点单亦能证实，且双方签订的《租房协议》第七条第4项约定“因乙方经营管理不善造成甲方房屋设施物品等损坏的，由乙方主动修复，重大损坏无法修复的，按照市场价赔偿”，故上诉人酌情主张15万元物品损失赔偿金不足以补偿实际损失，一审法院以无证据证实予以驳回不当，应予支持。张荣芳辩称，1.答辩人在2017年3月27日接到政府通知时，已经在微信上和岳群取得联系，当时对方说等消息。一直到2018年12月他在微信上联系答辩人说拆迁办要去对房屋评估，答辩人才去开门，岳群主张政府公告后答辩人一直占有使用租赁房屋不符合事实。当时涉案房屋仅有临时税务登记，其他所有证照都是答辩人亲自去办理的，当时出于对合同已经口头协议的尊重，保留了客栈名称和法定代表人。根据大理市政府的相关文件精神和该类案件的判例，经营性补偿应该归答辩人所有。2.关于岳群主张的设施设备损坏赔偿问题，所有的东西都安排了和对方清点，如有损失就是几个易耗品的洗手液瓶等，而且都计算在租金里了。一审没有支持这一条是公平的。3.关于租金，一审中，对方只认可答辩人支付了170万元租金，二审认可200万元。实际答辩人已经按照协议约定支付了240万元租金。其中40万元是答辩人和答辩人先生在签订合同当天向对方签署的借条，但并不存在借款40万的事实，而是以40万元借款的形式支付租金，答辩人还以8厘利息支付给对方利息。一审认定双方认可将40万元租金按借款处理正确。张荣芳向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》；2、判令被告立即退还原告租金1,373,757元；3、判令被告立即支付原告经营性补偿531,873元；4、判令被告赔偿四楼玻璃屋顶改建费用6,150元、添置供水系统和增压器费用12,640元、水暖系统改造费用13,050元、化粪池7级排污改造投资26,830元，合计58,670元；5、被告承担全部诉讼费用。岳群向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付拖欠的租金681,643.58元及700,000元租金的滞纳金435,750元（从2015年10月25日起计，暂计至2019年3月28日）;2、判令被反诉人赔偿“苍岳观海客栈”的房屋设备设施损失费217,580元；3、被反诉人承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《大理才村苍岳观海客栈租房协议》，主要约定：甲方将自己拥有的位于大理市1社的“苍岳观海客栈”（面积约3600平方米）出租给乙方；该客栈现有装修及设施设备、物品见图片和清单（用附件）；承租客栈18间客房，1楼大厅，4楼北是私人空间，不在承租范围；协议签订后，甲方对移交给乙方的客栈的财产、物品、配套设施进行确认；租赁的用途为经营客栈，营业执照登记为甲方名字，客栈名字保持“苍岳观海”；营业执照等证照交由担保人张统、张荣芳全权负责；租期共8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止；租金为每年800000元，第一年乙方主动一次性交三年租金，第四年开始，一次性付后三年房租，第七年开始再付两年房租；第四年开始每年12月18日前交下一次房租的全款，如逾期15日内还未交款的，甲方默认为乙方自动放弃合约，甲方有权收回房屋，视同合同终止；乙方应对甲方的设备设施爱惜使用，做好日常维护，因乙方经营管理不善造成甲方房屋设施物品等损坏的，由乙方主动修复，重大损害无法修复的，按照市场价赔偿；因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行，本协议自行终止，甲方无条件全额退还租金，合同终止。租期内如果乙方不在规定时间内交纳房租，就视为违约，甲乙可以收回客栈。如果甲方在租期违约就赔偿原本合同的3倍租金。合同签订后，双方于2015年10月31日进行了交接，被告将客栈移交给原告，制作一份“苍岳观海物品清单”，原告支付被告租金2000000元，同时，双方认可将原告应支付被告的租金400000元按借款处理，视为原告已支付全部租金2400000元。2017年3月31日，大理市人民政府作出《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。此后原告经营的“苍岳观海客栈”即停业。2018年12月11日，双方对客栈内的物品进行了清点，并制作了清单。2018年12月11日，案涉房屋的宅基地使用权人岳家玲与大理市大理镇人民政府、大理市大理镇才村村民委员会第十一村民小组共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，同时确认被告租用岳家玲的土地建设客栈，双方协商此次部分拆除所有补偿款归属被告岳群，并由被告领取了拆迁安置补偿款，其中经营补助款为531873元。之后，案涉房屋被部分拆除。一审法院认为，原、被告签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金2400000元，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，因合同标的物被拆迁，合同已不能继续履行，对此双方当事人均无过错。合同目的已不能实现，合同应予解除，故对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于租金的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据合同约定：“租期共8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止。”租赁合同的履行期限起始日期为2015年12月18日。合同又约定“因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行，本协议自行终止，甲方无条件全额退还租金，合同终止。”被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月11日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即由原告负担2015年12月18日至2018年12月11日的租金，应为2386850元（800000元×2年＋800000元÷365天×359天），此日之后合同不能继续履行，被告应当依约返还原告租金13150元（800000元÷365天×6天）。关于经营搬迁补助款的归属问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助，故确认该项补助款应当归属原告。因被告已领取了该笔补偿款，应由被告支付给原告。关于原告主张的购置物品---四楼玻璃屋顶改建费用6150元、添置供水系统和增压器费用12640元、水暖系统改造费用13050元、化粪池7级排污改造投资26830元，合计58670元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能提交证据证明其购置了前述物品，且被告并不存在违约行为，不应当承担赔偿责任，属原告举证不能，对原告该项主张不予支持。关于反诉成立与否的问题，如前所述，原告已按约交付了租金，并不存在违约行为，不应当承担违约责任，故反诉原告主张的租金和违约金无合同依据，不予支持。反诉原告主张的损失未举证证明，属举证不能，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张荣芳与被告岳群于2015年10月23日签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》。二、被告岳群于本判决生效之日起十日内返还原告张荣芳租金13150元。三、被告岳群于本判决生效之日起十日内支付原告张荣芳经营搬迁补助款531873元。四、驳回原告张荣芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告岳群的全部反诉请求。本诉案件受理费4111元，由原告张荣芳承担2911元，被告岳群承担1200元。反诉案件受理费8408元（已减半收取），由反诉原告岳群承担。本院二审期间，双方当事人均没有新证据提交。对一审认定的案件事实，上诉人张荣芳无异议。上诉人岳群对“双方认可将原告应支付被告的租金400,000元按借款处理”有异议，认为在案无任何证据证实上诉人岳群认可该事实；对“2017年3月31日，大理市人民政府作出《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。此后原告经营的“苍岳观海客栈”即停业。”有异议，从现有证据看，张荣芳仅提供了一份证据即停业登记表，且系其自行停业，而非政府强制关停，故本案没有证据证明张荣芳经营的客栈在何时停业。经本院审查认为，上诉人岳群对上述异议无证据提供，其异议主张亦属本案的焦点，本院在本院认为中综合予以评书。本院对一审查明的本案事实予以确认。本院认为，本案张荣芳与岳群签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，因合同标的物被拆迁，双方签订的合同因合同目的不能实现已不能继续履行，应予解除。一审判决后双方当事人对解除双方合同即《租房协议》均无异议，本院予以确认。关于合同解除后的法律后果，双方对租金承担及经营性补偿的归属等问题存在争议。关于租金承担问题。岳群在二审中认可其收到张荣芳支付的租金2,000,000元，虽不认可张荣芳应支付的租金400,000元按借款处理，但其认可双方对此协商过张荣芳2016年5月10日还清该借款并支付3200元的月利息即视为该笔借款为已付租金，并认可张荣芳对该借款400,000元按约定支付了五个月每月3200元利息的事实，故一审认定上诉租金按借款处理并视为张荣芳已经按照双方的合同约定已全额支付前三年的租金2,400,000元并无不当，本院予以确认。上诉人岳群主张应付未付租金400,000元系张荣芳拖欠租金的行为构成违约，应按银行同期贷款利率赔付滞纳金的上诉理由不成立。双方当事人在《租房协议》中约定“租期共8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止”，“因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行，本协议自行终止，甲方无条件全额退还租金，合同终止”。本案中，2017年3月31日，大理市人民政府作出《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治，本案涉案租赁物房屋亦在该公告划定的范围内，此后张荣芳申请了停业整顿，至2018年12月11日岳群一方与相关部门签订《安置协议书》，当日双方对客栈内的物品进行了清点制作了清单，一审根据上述事实确定2015年12月18日至2018年12月11日租赁物由张荣芳控制管理使用，该期间的租金应由张荣芳承担为2,386,850元（800,000元×2年+800,000元÷365天×359天）恰当，本院予以确定。上诉人张荣芳主张自2017年4月1日起，由于政府政策调整、洱海保护等原因，租赁的客栈被迫停业至今租金应计算至该日的上诉理由不成立，与政府下发公告后双方至2018年12月11日交接物品的事实不符，上诉请求由岳群退还其已交的未履行完毕的客栈租金人民币1333333.40元，本院不予支持。关于经营性补助款的归属问题。依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的文件精神及案涉租赁物实际由张荣芳经营的事实，一审确定经营性补偿归张荣芳所有恰当，予以维持。上诉人岳群关于其系登记证照上的经营者业主，该笔费用应由其享有的上诉理由与上述文件精神及政府停业整顿拆迁期间的实际经营者为张荣芳的事实不符，不予支持。二审中张荣芳主张的由岳群实际领取的提前移交空房奖励，超过一审诉讼请求，岳群不同意在本案中一并处理，本院不予审查。本案中双方在签订《租房协议》时对客栈的财产、物品、配套设施进行了确认，并于2018年12月11日对客栈内的物品进行了清点制作了清单，但上述清单并不能证明张荣芳在经营案涉客栈过程中对岳群的房屋设施设备有损坏及损坏的具体价值，故岳群上诉主张赔偿“苍岳观海客栈”的房屋设备设施损失费217,580元无充分证据证实，一审不予支持正确，予以维持。综上，张荣芳、岳群的上诉请求均不成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8408元，由上诉人张荣芳、岳群各负担4204元。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  谷荣华二〇二〇年七月二十三日书记员  李裕昌