上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初283号原告：上海普陀大楼物业有限公司,住所地上海市普陀区管弄路****。法定代表人：吴子杏，职务执行董事。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凌宇，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海梦洋服饰有限公司，注册地，注册地上海市奉贤区iv>法定代表人：刘林泉，职务执行董事。委托诉讼代理人：张凌枝，女。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。原告上海普陀大楼物业有限公司与被告上海梦洋服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海普陀大楼物业有限公司的委托诉讼代理人邓凌宇，被告上海梦洋服饰有限公司的法定代表人刘林泉、委托诉讼代理人张凌枝、周阿求到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海普陀大楼物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告关于上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2、判令被告清空并返还上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋；3、判令被告支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金人民币6390.07元(以下币种均为人民币)；4、判令被告支付自2019年8月6日起至付清租金之日止的违约金(以6390.07元为基数，按日万分之五的标准计算)；5、判令被告支付自2019年7月27日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费(2019年7月27日至2019年12月31日期间按每月7500元计算，2020年1月1日至实际搬离之日期间按每月15000元计算)。事实和理由：2018年1月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限为一年，自2018年2月1日至2019年1月31日，租金为7500元每月，半年一付，于半年第一个月的前五天内支付。被告应于租期届满后一日内返还房屋，未经原告同意逾期返还的，被告应当按逾期天数支付双倍租金的占用费。2019年2月22日，原、被告签订《补充协议》，约定延长租赁期限，但未明确终止日期，另约定租金单价为1.2元/平方米/天，支付方式、时间按原合同执行。2019年7月8日，原告向被告送达《告知书》，通知被告因原告及上级公司战略发展需要将收回系争房屋，望被告在收到《告知书》后的10日内搬离系争房屋。但被告并未搬离。原告又于2019年7月25日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求被告于收到律师函之日起10日内返还系争房屋。但被告至今未予返还。另外，根据租赁合同约定，被告逾期不支付租金达到一个月，原告有权解除合同，而被告直至2019年11月才支付其所称的2019年下半年租金，该情形也已符合约定解除条件。故原告向法院提起诉讼。审理中，原告明确其解除《房屋租赁合同》的实际含义为解除双方之间的房屋租赁关系。被告上海梦洋服饰有限公司辩称，不同意原告诉请。关于租赁期限，根据《补充协议》约定，租赁期限至进场招租结束，目前该情形并未发生，故租限尚未届至，原告无权解除合同。原告若要解除合同，也应当待原告签订第一份租赁合同时承诺被告的8年左右的租期届满。如果法院判令解除租赁关系，原告主张的占有使用费及违约金也过高，要求调整。关于逾期付款，因被告当时找不到原告支付租金，故未能及时支付2019年下半年租金，过错并不在被告，原告不能据此解除合同。另外，希望考虑到疫情影响，给予被告3个月的免租期。经审理查明，1、原告为系争房屋产权人，2014年12月31日，原、被告签订《房屋租赁协议(一)》，约定被告向原告承租系争房屋，建筑面积204.81平方米，租期自2015年2月1日至2018年1月31日，年租金为41000元，保证金为3500元。2014年11月19日被告缴纳租赁保证金3500元。被告表示租赁开始前原告曾给予其两个月的翻建时间，该次装修后被告就系争房屋未再装修。2、2018年1月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告继续向原告承租系争房屋，租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日，月租金为7500元，实行先付租后使用，按半年支付租金，被告应于半年的第一个月前五天内支付租金45000元，逾期支付租金超过一个月，原告有权单方终止合同。被告应在租期届满后的一日内返还系争房屋，未经原告同意逾期返还的，应当按双倍租金标准支付逾期返还期间的房屋占用费。被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，若延迟支付达到一个月，原告可以通知被告解除合同，被告应按月租金的双倍支付违约金。同日，双方签订《消防安全保证金协议》，约定被告自愿向原告缴纳消防安全保证金10000元。2018年4月18日被告缴纳消防保证金10000元。3、《房屋租赁合同》到期后，被告继续承租使用系争房屋。2019年2月22日，原、被告签订《补充协议》，约定由于进场招租的原因，双方同意延长原租赁合同的期限，租赁期限自2019年2月1日起至进场招租结束之日止。如被告中标，租赁期限至双方签订新租赁合同起始日前一天止，如被告未中标，则租赁期限至进场招租竞拍结束之日止。月租金为7500元，支付方式、支付时间按照原合同执行。补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准，其余事项仍按原合同执行。4、2019年7月8日，原告向被告现场送达《告知书》，其中载明原告因战略发展需要须收回系争房屋，不再出租，望被告收到告知书后十日内搬离房屋，并结清相关费用。但被告并未搬离。5、2019年7月25日，原告向被告发送律师函，载明被告收到律师函之日，原告即解除与被告的《房屋租赁合同》及《补充协议》，请被告于收到律师函之日起十日内清空并返还房屋，同时结清相关费用。被告于次日收到律师函，但仍未搬离。6、2019年11月12日，被告转账支付原告45000元，备注“2019年7月-12月房租”，收款账号为此前原告向被告开具的增值税发票上载明的原告账户。7、审理中，原、被告均同意3500元的租赁保证金和10000元的消防保证金在本案中一并处理，并认可根据租赁合同的约定，保证金应当在抵充相关费用后无息返还。8、审理中，被告提交落款为“谢发达”的手写情况说明，主张因被告对系争房屋进行翻建，并对前承租人进行了补偿，故当时原告方负责人谢发达承诺被告签订8年左右的租赁合同，并在租期截止时优先承租。原告对此表示，谢发达此前确为原告员工，但已于2014年6月退休，其并未经手2014年12月租赁合同的签订，租赁期限应以合同约定为准。9、审理中，被告申请证人阚正华(前承租人)出庭，证人陈述被告承租后对于系争房屋进行了翻建，并支付了证人140000元的补偿款。原告对此表示，原告并未要求被告支付证人补偿款，亦未承诺会支付被告补偿款，被告在租期截止时恢复房屋原状是其法定义务。此外，就系争房屋所处地段和面积而言，被告以每月7500元的租金标准承租多年，已经可以收回前期投入，并不存在实际损失。10、审理中，原、被告确认系争房屋现仍由被告占有使用。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定的解除条件或者法定的解除条件成就时，当事人有权解除合同。本案的争议焦点是《补充协议》达成后，系争房屋的租赁期限如何确定。对此，本院分析如下：首先，从合同约定分析。根据《补充协议》约定，由于进场招租的原因，双方延长租赁期限，期限自2019年2月1日起至进场招租结束之日止。租赁期限截止日分两种情形确定，即如被告中标，租赁期限至双方签订新租赁合同起始日前一天止，如被告未中标，则租赁期限至进场招租竞拍结束之日止。从上述内容分析，双方就租赁期限截止日的约定是以实施进场招租为前提。但双方并未就取消进场招租时如何确定截止日期作出约定。根据法律规定，在此情况下，双方若不能协商一致，亦无法通过有关合同条款、交易习惯确定截止日期的，应当视为不定期租赁。任何一方均可以随时解除合同。其次，从履行情况分析。2019年7月原告先后两次通知被告，将收回房屋，不再出租。审理中原告亦明确，其收回房屋自用，不做出租，故不进行进场招租。事实上自2019年7月至今，被告一直占用系争房屋，原告并未实施进场招租。从上述情况分析，原告主张其已取消进场招租存在事实依据，本院予以采信。最后，从被告抗辩分析。1、被告主张目前进场招租尚未截止，故租赁期限并未截止。然《补充协议》虽就实施进场招租后如何确定租赁截止日作出约定，但并未约定原告必须实施进场招租，故原告主张根据上级公司和自身的战略发展需要，取消进场招租，并不违约。在此情况下，租赁截止日显然已无法通过《补充协议》确定。故被告的该项抗辩缺乏依据，本院不予采纳。2、关于被告抗辩原告曾承诺给予8年左右的租赁期限。然被告就该主张仅提供了一份落款为“谢发达”的手写情况说明。现原告对此不予认可，该人亦未能到庭陈述，证据形式存在瑕疵。且该人已于2014年6月退休，远早于双方第一份租赁合同的签订时间，故即便该人存在相应承诺，亦不能当然代表原告公司。且双方此后已经签订书面合同约定租赁期限，显然应以合同约定为准。至于证人关于被告已给予补偿，实施翻建的证言亦不能推翻合同的约定。故对被告的该项抗辩本院不予采纳。综上，本院认定，原、被告自2019年2月1日起就系争房屋存在不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。现原告先后于2019年7月8日通知被告退还房屋，于2019年7月26日送达解除通知，要求被告于2019年8月6日前搬离，已经给予被告合理的宽限期，故原告行使解除权并无不当。此外，根据租赁合同及补充协议的约定，被告应于2019年7月5日前支付2019年下半年的租金，但被告实际直至2019年11月12日才支付。根据租赁合同约定，逾期付款达到一个月，原告即有权解除合同。故原告据此解除合同亦符合双方约定。至于被告抗辩不知晓原告收款账号，与原告此前向被告开具的增值税发票中明确载明收款账号的事实不符，本院不予采信。根据上述论述，本院现对原告的诉请依次评析如下：一、关于确认原、被告就系争房屋的租赁关系于2019年7月26日解除。本院已认定原告行使解除权的行为并无不当，故对该项诉请予以支持；二、关于判令被告清空并返还系争房屋。根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁关系已于2019年7月26日解除，原告要求被告清空并返还房屋符合法律规定，本院予以支持；三、关于判令被告支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金6390.07元。因租赁关系至2019年7月26日解除，故原告要求支付2019年7月1日至2019年7月26日期间的租金于法有据，按照合同约定的1.2元/平方米/天的标准核算，原告主张的金额无误。但鉴于被告已于2019年11月12日向原告支付45000元，故该笔租金已经付清，被告无须再行支付；四、关于判令被告支付自2019年8月6日起至付清租金之日止的违约金(以6390.07元为基数，按日万分之五的标准计算)。双方就房屋租赁应先付租后使用并无异议，现原告主张2019年8月6日为其给予被告支付租金的最后截止日期，并无不当。现被告实际至2019年11月12日才支付租金，故应当承担逾期付款的违约责任。现被告主张违约金标准即日万分之五过高，本院予以采纳，并酌情调整违约金金额为100元。该金额于原告处的租赁保证金3500元中抵扣，被告无须再行支付；五、关于判令被告支付自2019年7月27日起至实际搬离之日止的房屋占用费(2019年7月27日至2019年12月31日期间按每月7500元计算，2020年1月1日至实际搬离之日期间按每月15000元计算)。鉴于双方租赁关系已于2019年7月26日解除，被告应当及时返还系争房屋。然被告至今未予返还，显然违反租赁合同的约定，原告主张被告支付自2019年7月27日至实际搬离之日的房屋占用费，于法有据，应予以支持。现被告主张支付双倍租金的占用费这一违约责任过重，本院予以采纳，并酌情调整2020年1月1日起的占用费为每月10000元。根据原告主张的标准，2019年7月27日至2019年12月31日期间的占用费实际在45000元中抵扣完毕，故被告无须再行支付。同时，被告在原告处的租赁保证金3500元，抵扣诉请4逾期付款违约金100元尚余3400元，另有消防保证金10000元，两项金额合计13400元，可抵扣自2020年1月1日起的占有使用费。此外，关于被告主张原告应根据政府规定，在疫情期间给予三个月免租期。本院认为，原告早已于2019年7月上旬通知被告返还房屋，被告应按通知于2019年8月上旬返还房屋，届时并未发生疫情，疫情系在被告逾期归还房屋期间发生。而根据法律规定，在当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告主张免租有违法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海普陀大楼物业有限公司与被告上海梦洋服饰有限公司就上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋的租赁关系于2019年7月26日解除；二、被告上海梦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内清空并返还上海市普陀区宜川三村XXX号东房屋；三、被告上海梦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普陀大楼物业有限公司逾期付款违约金人民币100元(该款于原告处的租赁保证金人民币3500元中抵扣)；四、被告上海梦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币10000元的标准支付原告上海普陀大楼物业有限公司自2020年1月1日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费(该款先以原告处的保证金余额人民币13400元抵扣)；五、对原告上海普陀大楼物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币714元，减半收取，计人民币357元，由被告上海梦洋服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 飞二〇二〇年七月二十八日法官助理  童小标书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。