山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0305民初3223号原告：深圳新火营销有限公司，住所地，深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道万科大厦****。法定代表人：刘桂新，经理。委托诉讼代理人：王忠，山东翼齐律师事务所律师。被告：恒生地产有限公司临淄分公司，住所地，住所地，临淄区人民路**iv>负责人：陈亚光，经理。委托诉讼代理人：王磊，山东联亨律师事务所律师。原告深圳新火营销有限公司（以下简称新火公司）诉被告恒生地产有限公司临淄分公司（以下简称临淄恒生公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新火公司的委托诉讼代理人王忠、被告临淄恒生公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新火公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告与原告(或原告指定人员)就位于淄博市临淄区恒生国际星城6期(临淄星街)44号楼110号、44号楼111号两套房屋签订《商品房买卖合同》，开具购房单据，并协助办理上述两套房屋的不动产产权变更、登记手续。2、诉讼费用由被告承担。原告诉求依据的事实与理由如下：2017年10月15日，原、被告签订山东省淄博市临淄区红星美凯龙项目营销代理合同，合同约定：被告委托原告为山东淄博市临淄区红星美凯龙主力店的专业市场项目的独家营销服务代理，代理期限为2017年10月20日起至2018年12月31日，并详细约定了双方的权利义务等。2019年1月份左右，双方达成顶账协议，签订了合同编号为20190326-1的抵账协议一份，根据顶账协议的规定，被告应支付原告代理费等共计4618252.9元，其中3251021元代理费双方同意以被告开发的房屋抵账，抵账房屋为位于淄博市临淄区恒生国际星城6期（临淄星街）44号楼110号、44号楼111号两套营业房。两套房屋价款3271021元，其中比顶账代理费款多出的2万元，原告以交付房屋定金款的名义，通过银行转账支付给被告2万元，被告收到2万元后出具了专用收据及确认单、抵账协议并约定了被告应当在本协议签署后半年内与原告或原告指定的购房人签订《商品房买卖合同》，被告出具相应的房款收据等。2019年5月25日双方再次签订了补充协议，约定：自2019年6月1日起，原、被告双方的营销代理合同不再履行。截止到2019年5月31日被告尚欠原告营销服务代理费共计3623369元，其中扣除抵账房款3251021元，被告还应支付原告372348元代理费等。原告按上述协议、合同等履行了义务，被告却以走程序、上级部门批准等理由，至今不与原告或原告指定的购房人签订《商品房买卖合同》合同，不履行卖方义务，原告多次催促，被告置之不理。被告临淄恒生公司辩称，一、原告在营销服务代理过程中存在诈骗犯罪行为。2018年3月份，被告人刘桂新（原告的唯一股东、实际控制人）、晏秀源在代售临淄红星美凯龙商铺期间，合谋通过虚构他人已经订购商铺的手段加价销售给客户，骗取他人钱财。2019年9月12日，刘桂新、晏秀源因犯诈骗罪被临淄区人民法院判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币二万元。原告在代售被告商铺期间的诈骗行为，严重违反双方的合同约定，严重损害了甲方所开发的临淄红星美凯龙项目的形象，造成该项目的销售工作一度停滞不前，给被告所开发的项目带来了难以挽回的损失。原告应当向被告支付200万元的违约金，该违约金应当从双方的结算款项中扣除。二、原告在营销服务代理过程中还存在其他违规违约行为。经被告总公司的审计监察部门审查，发现原告所代理的项目存在经纪人佣金结算违规操作等问题。因原告不诚信的违约行为，给被告造成了巨额损失，因此，原告要求被告就淄博市临淄区恒生国际星城6期（临淄星街）44号楼110号、44号楼111号两套房屋签订《商品房买卖合同》，开具购房单据，并协助办理上述两套房屋的不动产产权变更登记手续的诉讼请求不能成立。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2017年10月15日双方签订的淄博市临淄区红星美凯龙项目营销代理合同一份；2、2019年1月原、被告签订抵帐协议一份；3、2019年1月10日国际星城6期44号楼110号营业房选铺确认单一份、收据一份、44号楼111号营业房选铺确认单一份、交款收据一份；4、2019年5月25日原被告签订补充协议一份。被告临淄恒生公司提交了如下证据：1、营销代理合同一份；2、临淄区人民法院（2019）鲁0305刑初394号刑事判决书一份；3、被告总公司审计部门对于原告所代理的项目营销情况进行审计后出具的审计报告一份。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原、被告签订山东省淄博市临淄区红星美凯龙项目营销代理合同约定，被告委托原告对被告开发经营的山东省淄博市临淄区红星美凯龙为主力店的专业市场项目进行独家营销服务代理。被告委托原告独家营销代理服务的工作范围：1、本项目整体策划广告、工作大纲，2、本项目街铺、商铺约4万平方米销售代理（以政府部门最终批准的面积为准，并按被告开发进度和具体合作时限确定分批销售面积），代理期限为自2017年10月20日起至2018年12月31日。双方对其他事项也进行了约定。后原、被告签订抵帐协议，约定，被告以国际量城六期44-110号房屋（价款1639361元）、44-111号房屋（价款1631660元）共折价3271021元抵顶欠原告部分月费及销售代理费，44-110及44-111二套房屋的房款总额与相对应的抵顶月费及销售代理费间的差额2万元已由原告于2019年2月份以转账的形式支付给被告，至此，原告拥有44-110及44-111的完整产权所有权，原告不再就双方签订的相关合同追偿任何款项和权益。原告开具本协议所约定的抵帐款数额的财务收款凭证交付被告后，被告与原告（或原告书面指定的购房人）需在本协议签署后半年内签订《商品房买卖合同》，被告出具相应的房款收据。2019年5月25日，原、被告签订补充协议，约定，自2019年6月1日起，后营销代理合同不再履行。截止2019年5月30日，被告欠原告费用为3623369元，其中抵账房房款为3251021元，扣除抵账房后支付金额为372348元，其余费用均不承担。该费用372348元被告已经通过银行转账形式支付完毕。另查明，国际星城六期44-110、44-111号房屋现均在被告名下。本院认为，原、被告签订的营销代理合同、抵帐协议及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效。原告履行了抵帐协议约定的义务，被告未按抵帐协议约定与原告（或原告书面指定的购房人）签订《商品房买卖合同》并出具相应的房款收据，为此本院对原告诉求被告与原告（或原告指定人员）就位于淄博市临淄区恒生国际星城六期44号楼110号、44号楼111号两套房屋签订《商品房买卖合同》、开具相应的房款收据予以支持。按照抵帐协议约定，原告拥有44-110、44-111房屋完整产权所有权，为此本院对原告诉求被告协助办理上述两套房屋的不动产产权变更登记手续予以支持。被告辩称原告在营销服务代理过程中存在诈骗犯罪行为、原告应向被告支付200万元的违约金及原告不诚信的违约行为给被告造成了巨额损失，因被告未提起反诉，本院对此不予审理，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告恒生地产有限公司临淄分公司于本判决生效后30日内与原告深圳新火营销有限公司（或原告指定人员）就位于淄博市临淄区恒生国际星城六期44号楼110号、44号楼111号两套房屋签订《商品房买卖合同》、开具相应的房款收据并协助办理上述两套房屋的不动产产权变更登记手续。案件受理费50元，由被告恒生地产有限公司临淄分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  王云波二〇二〇年七月二十四日代理书记员  王晓旭