广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初6149号原告：康美乾，男，汉族，1973年9月3日出生，公民身份号码：512************，住址：广东省惠州市大亚湾区****************************。原告：康良卫，男，汉族，1996年8月10日出生，公民身份号码：500************，住址：重庆市开州区*********。两原告共同委托代理人：王永平、李更祥（实习），广东卓凡律师事务所律师。第一被告：贺红清，男，汉族，1968年9月19日出生，公民身份号码：432************，住址：广东省中山市古镇镇曹二工业区*******。第二被告：中山市魅力都市房地产有限公司，住所地：广东省中山市西区***（南）7号富泓商场5层A631号。法定代表人：甘某1。委托代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。第三人：惠州市万成壹号物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地黄田岗****广场1层125号。法定代表人：陈某1。原告康美乾、康良卫诉被告贺红清、中山市魅力都市房地产有限公司，第三人惠州市万成壹号物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告康美乾、康良卫诉称，2018年9月4日，第二被告作为涉案房产（房屋坐落：惠州市麦地*********号商铺）权属人第一被告的委托代理公司，与作为认购方的原告签订了一份《认购协议书》（编号：No0000087），约定原告认购涉案房产，成交价730000元。2018年9月15日，第二被告作为涉案房产权属人第一被告的委托代理公司，与作为买受人的原告签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买涉案房产，成交价730000元。由被告将涉案房产在2019年6月1日前交付给本案第三人运营。目前，原告向第二被告已经支付了房款521432元以及装修优惠金50000元。上述合同签订后，原告发现二被告存在以下行为，未遵循诚实信用原则，违反合同附随义务，构成违约。一、二被告向原告宣称的涉案商场的“商场化”运营规划，至今未实现，也未将涉案商铺交付给本案第三人以实现，反而自行经营菜市场。1、二被告通过网络渠道、路面广告牌向原告宣称如下涉案商场运营规划的内容：（1）商业明年6月开业，95%店铺已经招租完成；（2）超100家意向品牌进驻；（3）戴德梁行地产服务公司、港惠新天地统一运营和管理；（4）返租十年，年稳赚21%；（5）轻松坐享29%超高回报，总价68-100万可买下首层永久性产权旺铺；（6）5年稳赚29%，收益节节增长等等。在售楼部现场，二被告的工作人员现场宣称：（1）商场现在招商招了80%左右，三楼有华润万家，中影国际影城；（2）这里有星巴克，上面有海底捞，都确定，都会进入等等。至今，二被告宣称的上述运营规划均没有实现，星巴克、海底捞、港惠新天地等公司均反映二被告没有与其有招商进驻的沟通，涉案商场仍处于关闭状态，无任何商家及品牌入驻。2、二被告应在2019年6月1日前向本案第三人交付涉案商场进行运营管理，以实现其宣称的运营规划。而实际情况是案外人惠州市昌丰商业经营管理有限公司（下称昌丰公司）现在已实际接手涉案商场，并将用于菜市场经营。昌丰公司的法定代表人即是第二被告的工作人员，昌丰公司与第二被告为关联公司。表明二被告并没有依约将涉案商场交付给本案第三人，而是自行经营，且没有实际兑现宣称的运营规划内容。根据上述事实：依据《合同法》第六条诚实信用原则、第六十条全面履行与附随义务规则，第一被告、第二被告作为涉案商铺的产权人、专业房地产公司，对涉案商铺的综合经营信息（周边环境、运营规划、投资回报）的掌控，相对于原告等外部购买者而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，二被告有义务向买受人披露商铺的运营规划等对商铺价值具有重大影响的情况，并按照披露情况如实履行。二被告以上行为导致原告对购买商铺的错误判断及商铺投资价值的贬损，违反了诚实守信原则及合同附随义务，构成违约，应当依法赔偿原告损失。二、二被告向原告收取装修优惠金50000元，但没有实际进行装修。在二被告向原告提供的收据中，显示有两种性质的款项，其一为房款（首期款等表述），其二为装修优惠金。二被告宣称收取装修优惠金50000元是用于涉案商铺的装修，但至今也未进行实际装修，没有履行任何装修义务，应将该款项返还给原告，并支付相应利息。综上所述，原告因自行维权无果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，维护原告的合法权益。1.判令二被告向原告支付违约损害赔偿金208568元；2.判令二被告向原告退还已收取的装修优惠金50000元及利息3662元（支付以50000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年9月4日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年3月17日）；3.二被告承担本案全部诉讼费用。第一被告贺红清经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。第二被告中山市魅力都市房地产有限公司辩称，对于原告的诉讼请求，我方不予认可。第二被告并没有违约。根据第二被告与原告签订的房地产买卖合同第二被告已经完成了相关的过户手续，实现了合同目的。对于原告声称我方没有将涉案的房产移交给第三人，与事实不符。我方于2019年5月31日已将涉案已将涉案商铺整体移交给第三人。第三人惠州市万成壹号物业管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和相关证据。查明的案件事实经审理查明：2018年9月4日，两原告与第一被告的委托代理人即第二被告签订了《认购协议书》，第一至三条约定原告认购第一被告位于惠州市*************商铺，面积为26.25平方米，成交价为73万元，分期付款：2018年9月15日前支付首期价款300000元（含定金），第二至第九期房款于2020年7月15日前付清。第四条认购条款4.1约定出售方已向认购方出示《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明等。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况，土地用途，房屋用途及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该房地产现状，周边环境及交易条件，交易模式已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。4.14约定出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、宣传单张等资料，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境等配套的承诺。2018年9月15日，原告康良卫与第一被告的委托代理人即第二被告签订了《房地产买卖合同》，该合同对商铺的位置、价格的约定基本与《认购协议书》一致，付款方式为分期付款：2018年9月15日前支付首期款（含定金）300000元，第二至第九期房款于2020年8月28日前付清。第一条约定，原告确认在签订合同时被告已完整告知其房地产权属来源、使用性质、规划配套、周边环境、现状用途等所有重要信息，该房地产以现状售予原告，原告及其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。第十二条约定，被告所修建的沙盘，设置的样板间，效果图，宣传材料以及在媒体发布的广告等，仅作示意之用，所有原、被告的权利、义务均以本合同的约定为准，合同未作约定的，均不构成合同内容或被告承诺。原告称其已支付521432元购房款及5万元优惠金，并提供第二被告出具的收据为证，第二被告庭审时对此予以确认。原告提交一些网上发布的关于涉案商铺的广告信息，称被告存在虚假夸大宣传，称有大品牌进入该商场，但至今也未正式开张。原告称其与第三人签订《委托经营管理合同》，约定原告委托第三人对涉案物业经营管理，并称第三人擅自将招商、经营管理权转委托给案外人惠州市昌丰商业经营管理有限公司的行为，构成违约。对于优惠金5万元，原告与第二被告均称合同未对优惠金进行约定，第二被告称优惠金是作为装修使用的。第二被告提交【魅力新天地】成交确认单，载明业主为原告康美乾，房号为涉案商铺，定金50000+50000元，日期为2018年9月4日，备注：认购单位定金5万元整，装修优惠金5万元整。原告确认该成交确认单上的原告签名是其本人的签名。2019年5月31日，第三人出具《接收手续》载明：“今接收到：《中山市魅力都市房地产有限公司》，整体移交惠州市麦地黄田岗****广场首层商铺。交接完讫。接收人：惠州市万成壹号物业管理有限公司，2019年5月31日”。2019年10月8日，第二被告与第三人签订《授权委托书》，载明第二被告将惠州市麦地*********的物业授权委托第三人招商、运营广利该层物业。对于第三人经营期间所做的一切合法范围内的行为，第二被告均予以认可。委托期限：5年，自2019年10月8日起。2019年11月1日，惠州市昌丰商业经营管理有限公司在网上刊登告知，称惠州****广场一楼生鲜市场位于惠州市惠城区*******，由惠州市昌丰商业经营管理有限公司投资建造，该广场将打造成生鲜市场。第二被告向本院提交第三人与案外人中山市百艺装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程合同》，约定第三人将惠州****广场一楼市场装修工程发包给案外人艺装饰工程有限公司施工。原告与第二被告庭后均前往现场并确认涉案商铺现在正在装修。庭审时，原告称现涉案商场规划为菜市场，将造成涉案商铺实际价格的贬损，原告依据其未支付的尾款208568元作为价格贬损的比例要求被告承担其损失。另查一，涉案商铺已于2019年6月4日登记到原告康良卫名下，房产证号：（2019）惠州市不动产权第0****3号。另查二，据惠州****广场另一业主翟冰清作为原告与被告贺红清、中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷案件【一审案号：（2019）粤1302民初10674号，二审案号：（2019）粤13民终7246号】查明，2019年3月27日，惠州市惠城区**监督管理局作出《行政处罚决定书》，认为惠州市万成壹号物业管理有限公司于2018年9月1日与中山市魅力都市房地产有限公司签订了《委托销售合同（独家代理）》，授权销售贺红清名下位于惠州市麦地黄田岗****广场（魅力新天地）的商铺业务，惠州市万成壹号物业管理有限公司为此策划制作了广告宣传单，于2018年10月开始放在销售部供顾客查阅和张贴在销售部的户外烟箱上及让公司员工对外派发。该局认为惠州市万成壹号物业管理有限公司属于发布含有投资回报承诺内容及虚假宣传的房地产广告行为。故责令惠州市万成壹号物业管理有限公司立即停止发布上述违法广告，在相应范围内消除影响，并决定对其作出如下行政处罚：罚款60000元。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告以被告虚假宣传导致原告对购买商铺的错误判断及商铺投资价值的贬损，违反了诚实信用原则及合同随附义务，构成违约，应当赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案被告所做的宣传并非对开发规划范围内的房屋或相关设施作具体确定的说明、允诺，且在上诉人签订的《房地产买卖合同》第十二条约定了宣传材料、广告等仅作示意之用，合同未作约定的，均不构成合同内容或承诺。原告作为完全民事行为能力人，在投资购买商铺，且是现铺的情况下，应负有谨慎的注意义务，综合考虑投资风险，作出科学决策。且原告诉请被告向其赔偿的损失208568元，系原告单方的推测，缺乏相应的证据佐证。综上，对于原告要求被告赔偿其208568元损失的诉请，本院不予支持。对于原告诉请被告退还优惠金及支付利息的问题，原告以被告收取了装修优惠金却未对涉案商铺进行装修为由，要求被告退还优惠金及支付利息，原、被告、第三人均未对该优惠金进行具体的约定，且原告与第二被告于庭后前往涉案房屋查看，确认涉案商铺已在装修，故对于原告该诉请，本院不予支持。第一被告贺红清、第三人惠州市万成壹号物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告康美乾、康良卫的全部诉讼请求。本案受理费5233元（原告已预交），由原告康美乾、康良卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年七月八日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱