广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执异292号 案外人：吴志侠，男，1948年5月19日出生，汉族，住广州市越秀区。 案外人：吴泽宇，男，1974年6月20日出生，汉族，住广州市越秀区。 案外人：王佩儿，女，1947年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。 上述三案外人共同委托诉讼代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。 上述三案外人共同委托诉讼代理人：陈文武，广东广信君达律师事务所律师。 申请执行人：广东华粤房地产股份有限公司。住所地：广州市海珠区怡乐路怡乐四巷5号一、二楼。 法定代表人：李均庭。 被执行人：中国房地产开发广州公司。住所地：广州市越秀区东风中路268号交易广场10楼1007-1012房。 法定代表人：韩志刚。 本院在执行申请执行人广东华粤房地产股份有限公司（以下简称华粤公司）与被执行人中国房地产开发广州公司（以下简称中房公司）合作开发房地产纠纷一案过程中，案外人吴志侠、吴泽宇、王佩儿对本院的（1999）穗中法民执字第198号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年4月8日举行了远程视频听证。现已审查终结。 案外人吴志侠、吴泽宇、王佩儿请求：1.确认位于广州市东风中路268号广州交易广场13层04房（下称“1304房”）属于三位案外人共同所有；2.撤销本院（1999）穗中法民执字第198号《执行裁定书》、《协助执行通知书》关于将1304房裁定给华粤公司的内容；3.向广州市规划和自然资源局作出《执行裁定书》、《协助执行通知书》，注销华粤公司在1304房的交易登记。事实与理由：一、吴志侠、吴泽宇、王佩儿作为1304房购买人，已实际全额付清购房款，并从1999年11月4日收楼之日起至今一直对1304房一直行使占有权、使用权、收益权，依法对1304房享有所有权。二、吴志侠、吴泽宇、王佩儿办理1304房《房地产权证》曲折离奇的过程。1.吴志侠、吴泽宇、王佩儿根据广州市人民政府将广州交易广场纳入历史遗留问题楼盘所作出的规定向广州市国土资源和房屋管理局申请办理1304房《房地产权证》，但被拒绝。2.吴志侠、吴泽宇、王佩儿通过司法确权的法律程序申请办理1304房《房地产权证》无功而返，但却发现了1304房存在重复登记的秘密。3.为了解造成1304房重复登记的真相，吴志侠、吴泽宇、王佩儿向本院提出执行异议申请，但至今石沉大海。4.根据本院法官提出的“吴志侠、吴泽宇、王佩儿另循法律途径解决”的指引，吴志侠、吴泽宇、王佩儿在广州市越秀区人民法院另案提起诉讼，根据在该案调查取得的证据，吴志侠、吴泽宇、王佩儿发现导致办理1304房《房地产权证》这一缠绕原告十多年的问题至今仍然无法解决是由于本院在办理相关案件的执行案过程中个别经办法官知错不改、互相推诿责任造成的。三、吴志侠、吴泽宇、王佩儿在本执行异议案提出的申请请求有充分的事实和法律依据，本院执行局依法应当作出支持吴志侠、吴泽宇、王佩儿全部申请请求的公正裁决。四、华粤公司对本院处置1304房的执行措施从未依法提出异议，相反是接受，证明了华粤公司已放弃了通过执行1304房实现债权的权利。综上所述，吴志侠、吴泽宇、王佩儿作为1304房的购买人，已实际全额付清购房款，并自1999年11月4日实际使用1304房至今，依法对1304房享有所有权。广州中侨地产有限公司（以下简称中侨公司）至今未按照合同约定为吴志侠、吴泽宇、王佩儿办理房地产权证，已严重违约，应依法承担违约责任。华粤公司、中房公司明知是错误办理了1304房的预售合同备案登记且不及时纠正其错误，直接导致吴志侠、吴泽宇、王佩儿无法办理房地产权证，亦侵害了吴志侠、吴泽宇、王佩儿对1304房所享有的合法权益。 吴志侠、吴泽宇、王佩儿向本院提交以下证据：1.《广州交易广场认购申请表》；2.收据（怡高物业服务（中国）有限公司开具）3.穗房预契字第96065569号《房地产预售契约》；4.收据（吴少鹏律师事务所开具）；5.《可办理入伙手续证明书》；6.确认函（吴少鹏律师事务所开具）；7.防火协议书、广州交易广场防火责任合同书、广州交易广场写字楼、商场用户治安、防火安全责任保证书、广州交易广场办公楼、商场业主收钥匙记录；8.《广州交易广场租赁合同》、广东广信律师事务所支付履约保证金和首月租金及1999年12月管理费、公共水电费的凭证；9.《终止协议书》；10.《广州交易广场租赁合同（写字楼）》及《广州交易广场租赁合同（写字楼）》补充协议；11.《解除、终止房屋租赁合同申请表》；12.吴志侠、吴泽宇、王佩儿与广东广信律师事务所签署的《广州交易广场租赁合同（写字楼）》；13.《广州交易广场租赁合同（写字楼）》及《解除、终止房屋租赁合同申请表》；14.吴志侠、吴泽宇、王佩儿与广州正德会计师事务所有限公司签署的《广州交易广场租赁合同（写字楼）》；15.协议书；16.《变更房屋租赁合同申请表》；17.吴志侠、吴泽宇、王佩儿与广州正德税务师事务所有限公司签署的《广州交易广场租赁合同（写字楼）》；18.《写字楼租赁合同》；19.房屋租赁登记备案证明；20.2012年10月至2013年6月《税收通用完税凭证》及存款回单；21.广州正德税务师事务所有限公司支付2019年1月管理费及水电费通知单、付款凭证及发票；22.2019年1月税收缴款书及发票；23.1304房《房屋面积测量成果报告书》；24.民事起诉状；25.《关于查询交易广场13层04房房屋情况的复函》；26.（2014）穗越法民三初字第1184号《民事裁定书》；27.本院诉讼材料接收凭证（NO：0026752）；28.（1996）穗中法房初字第151号《民事判决书》；29.关于（1996）穗中法房初字第151号《民事判决书》执行和解协议书；30.本院笔录；31.（2002）穗中法执字第02250号《民事裁定书》；32.华粤公司代理人梁俊清给徐法官亲笔文书；33.（2002）穗中法执字第02250号《协助执行通知书》（稿）；34.（2002）穗中法执字第02250号《协助行通知书》；35.本院送达回证（华粤公司于2003年8月26日领取《民事裁定书》、2003年11月12日领取送件回执）；36.本院送达回证（2003年11月12日广州市国土及房屋管理局签收《民事裁定书》、《协助执行通知书》）；37.（2002）穗中法执字第2250号《民事裁定书》；38.（1998）穗中法房初字第33号《民事判决书》；39.（1998）粤法民终字第227号《民事判决书》；40.广州市国土局房地产管理局协助查封房地产查核意见书（查封预售商品房及在建工程使用）；41.（1999）穗中法民执字第198号《民事裁定书》；42.（1999）穗中法民执字第198号《协助执行通知书》；43.申请执行书（请求恢复执行）；44.华粤公司授权委托书；45.中止（终结、和解）执行案件恢复执行审批表；46.本院谈话笔录；47.（1999）穗中法民执字第198号《民事裁定书》（2006年11月15日）；48.华粤公司授权委托书（2007年7月18日）；49.（1999）穗中法民执字第00198号恢字1号《民事裁定书》；50.本院送达回证（2007年7月27日）；51.（2018）粤0104民初844号《民事裁定书》；52.商事登记信息；53.房地产预售契约（编号：市管契字第94015393号）；54.证明（中房公司出具）；55.广州市不动产登记中心向吴志侠、吴泽宇、王佩儿出具的（2018）查询00252号《依申请信息公开答复书》。 申请执行人华粤公司未提交答辩，也未提及证据。 被执行人中房公司未提交答辩，也未提及证据。 本院查明，关于原告华粤公司与被告中房公司合作开发房地产纠纷一案，本院于1998年9月7日作出（1998）穗中法房初字第33号《民事判决书》，判决：一、原告华粤公司与被告中房公司于1994年2月23日签订的《合作开发东华西元运街商住楼协议书》无效；二、被告中房公司应于判决生效之日起一个月内返还原告华粤公司合作款共计人民币920万元，并按银行同期同类贷款利率计算原告付款之次日起至被告还清上述款项之日止的利息……；三、驳回原告华粤公司的其他诉讼请求。后中房公司不服一审判决向广东省高级人民法院提起上诉，该院经审理后于1998年11月19日作出（1998）粤法民终字第227号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因中房公司未履行生效判决确定的义务，华粤公司向本院申请强制执行，本院于1999年6月17日以（1999）穗中法民执字第198号立案执行。 执行过程中，本院于1999年6月21日作出（1999）穗中法民执字第198号《民事裁定书》，认为中房公司与华粤公司达成的以物抵债的协议，是双方当事人的真实意思表示，上述协议也符合法律的规定，应于确认。遂裁定：将中房公司位于广州市东风中路268号广州交易广场11楼的1107、1108、1109、1110、1111、1112房，12楼的1212房，13楼的1304、1305、1306、1307、1308房房产，以人民币1353.7288万元的价值抵偿，转给华粤公司所有，抵偿本案全部债务。 2000年5月25日，本院向广州利才物业有限公司发出《协助执行通知书》，请协助执行下列项目：“本院已将位于广州市东风中路268号广州交易广场11楼的1107、1108、1109、1110、1111、1112房，12楼的1212房，13楼的1304、1305、1306、1307、1308房裁定给华粤公司，请广州利才物业有限公司与华粤公司办理上述物业的交接手续。” 2006年11月15日，本院作出（1999）穗中法民执字第198号《民事裁定书》，查明以下事实：“本院在执行已发生法律效力的（1998）穗中法房初字第33号民事判决过程中，依法查封了广州市西华路紫配新街2号二、三楼、轮候查封了首层，面积共1101.3平方米的房产。异议人广州市越秀区国土资源和房屋管理局以其中有237平方米是该局原直管房被拆迁后的置换补偿房，不应作为被执行人的财产予以查封处置为由，请求本院予以解封。”遂裁定：“异议人广州市越秀区国土资源和房屋管理局异议成立。本院在对广州市西华路紫配新街2号首层及二、三楼房产处置时，将属于异议人拆迁补偿的237平方米面积予以剔除，具体位置由双方协商解决；协商不成，则就相关析产问题另案诉讼解决。” 2007年7月18日，本院作出（1999）穗中法民执字第198号恢字1号《民事裁定书》，认定：“华粤公司与中房公司其他合同纠纷一案，本院作出的民事裁定已发生法律效力。依上述判决，将被执行人中房公司所有的位于广州市东风中路268号广州交易广场13楼1304房转给华粤公司所有。但该房产因房管部门其它原因致使本院的裁定不能完全履行，被执行人仍拖欠华粤公司上述房产的债务。根据华粤公司的请求，本院于2006年3月22日立案恢复执行。本案在执行过程中，本院于2006年6月13日依法查封了被执行人所有的位于本市西华路紫配新街2号2-3楼房产，轮候查封被执行人所有的位于西华路××街××房产。后案外人广州市越秀区国土资源和房屋管理局向本院提出其执行异议，……协商不成，则就相关析产问题另案诉讼解决。现华粤公司向本院表示无法与广州市越秀区国土资源和房屋管理局协商，所查封的财产暂无法处理，也无法提供中房公司其他可供执行的财产线索，并表示本案延期执行。”遂裁定：“本院（1999）穗中法民执字第198号民事裁定书中将中房公司所有的位于广州市东风中路268号广州交易广场13楼1304房转给华粤公司一项中止执行。” 另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2014年12月31日向广州市越秀区人民法院出具《关于查询交易广场13层04房房屋情况的复函》，函复如下：“交易广场由中侨公司开发建设，领有940044号预售证，该项目整体未办理初始登记。交易广场13层04房已办理预售合同备案，预售契约编号为96065569号，买受人为吴志侠、吴泽宇、王佩儿。目前暂无抵押备案和查封信息。另查，交易广场13层1304、1305、1306、1307、1308房（预售契约编号94015393号）已以华粤公司办理了预售合同备案。经调阅存查合同，交易广场13层04房（预售契约编号96065569号）与1304、1305、1306、1307、1308房（预售契约编号94015393号）部分重叠，即存在重复销售。目前交易广场13层1304房（预售契约编号96065569号）合同附图所在位置尚未办理产权转移登记。” 2018年5月21日，广州市不动产登记中心向吴志侠、吴泽宇、王佩儿出具《依申请信息公开答复书》，答复如下：“东风中路连新路西侧广州交易广场1304室，预售证号940044，合同编号96065569，预售备案时间1997年3月25日，预售人为广州中侨地产有限公司，预购人为吴志侠、王佩儿、吴泽宇，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押登记。暂无广州交易广场1304室的有效查封信息。信息核查时间为2018年5月11日。” 中房公司于2012年8月29日出具《证明》：经我公司核实，广州市东风中路268号广州交易广场13楼1304室产权不属我公司所有。预售契约（合同）No：94015393号应不包括13楼1304室，产权属错误登记我公司名下，我公司实际不拥有1304室之产权。根据广州房地产预售契约（穗房预售契约No:96065569号）13楼1304室于1997年1月21日已售给吴志侠、王佩儿、吴泽宇他们三人应拥有共同产权。 再查明，关于原告吴志侠、吴泽宇、王佩儿与被告中侨公司商品房预售合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2015年2月15日作出（2014）穗越法民三初字第1184号《民事裁定书》，裁定：准许原告吴志侠、吴泽宇、王佩儿撤回起诉。 又查明，关于原告吴志侠、吴泽宇、王佩儿与被告中侨公司、华粤公司、中房公司房屋买卖合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2019年2月21日作出（2018）粤0104民初844号《民事裁定书》，查明以下事实：“吴志侠、吴泽宇、王佩儿（为乙方，买方）与中侨公司（为甲方、卖方）签订编号为穗房预契字第96065569号《房地产预售契约》（已于1997年3月25日在广州市房地产交易所办理预售契约监证手续），约定：乙方向甲方购买位于广州市东风中路连新路解放北路编号S4地段土地兴建商品楼宇定名为广州交易广场的第13层04号，用途为办公室，成交总价格为港币2606800元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第三项（内容为：1.已付定金港币30000元，2.于律师楼签署合约时付楼价之40%[扣除定金]港币1012720元，3.余款60%于交吉当日即1997年3月26日付清港币1564080元）的方式向甲方支付购房款；甲方应于1997年3月26日前将该房屋建成并正式交付给乙方使用；该房屋在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理产权过户手续及房地产登记手续。另查明，中侨公司（为甲方、卖方）与中房公司（为乙方，买方）曾签订编号为市管契字第94015393号《房地产预售契约》（已在广州市房地产交易所办理预售契约监证手续），其中约定：甲方将座落在越秀区东风中路连新路口西南侧广州交易广场十三层1304、1305、1306、1307、1308房的房地产出售给乙方，成交价格为港币13374540元；甲方应于1996年11月30日前将上述房地产建成并正式交付给乙方；甲方应于一九年月日（此处留空没有填写）前为乙方办理领取房地产产权证的手续。”裁定：驳回原告吴志侠、吴泽宇、王佩儿的起诉。 中侨公司是中外合作企业，中房公司占51%权益，中房公司是中侨公司的控股股东。 本院认为，吴志侠、吴泽宇、王佩儿请求确认涉案执行标的广州市东风中路268号广州交易广场1304房归其所有，撤销（1999）穗中法民执字第198号《执行裁定书》、《协助执行通知书》关于将1304房裁定给华粤公司的内容。本案争议的焦点在于吴志侠、吴泽宇、王佩儿对本案的权利是否可以排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……虽然，在本案中，吴志侠、吴泽宇、王佩儿提交了《广州交易广场认购申请表》、房地产预售契约、房地产中介收款收据、律师事务所的代收房款的收据、可办理入伙手续证明书、办理消防手续以及租赁合同等，证明了吴志侠、吴泽宇、王佩儿于1997年购买了涉案房产，且在房地产管理部门办理了监证，对外进行了公示，并自购买之日起一直对涉案房产进行管业，将涉案房产用于对外出租、收益，吴志侠、吴泽宇、王佩儿主张涉案房产为其所有来对抗法院执行具有一定依据，但是依照前述第二十五条的规定，涉案不动产登记既在中房公司名下，又登记在吴志侠、吴泽宇、王佩儿名下，如此，应如何确定吴志侠、吴泽宇、王佩儿的权利是否可以对抗执行，没有明确法律规定。又鉴于执行异议程序只是进行程序审查，在本案情况下，在执行异议程序中确定案外人的权利缺乏法律依据，对于实体权利归属应经执行异议之诉程序进行实体审理。故本院对吴志侠、吴泽宇、王佩儿的请求不予支持。 至于吴志侠、吴泽宇、王佩儿提出请求撤销（1999）穗中法民执字第198号《执行裁定书》、《协助执行通知书》关于将1304房裁定给华粤公司的内容等，属于执行监督程序的处理范畴，不属执行异议审理范畴，吴志侠、吴泽宇、王佩儿可另循途径解决。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴志侠、吴泽宇、王佩儿的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  谢欣欣 审判员  胡伟东 审判员  叶洁靖 二〇二〇年七月三十一日 书记员  宋兰兰 梁献玲