广东省鹤山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0784民初4621号 原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市**********，统一社会信用代码：914***********051Y。 负责人：夏寒冰。 委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。 被告：程军，男，1978年9月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区********，公民身份号码：429************519。 被告：李玲，女，1979年12月26日出生，汉族，住四川省井研县*************，公民身份号码：511************420。 原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘公司）与被告程军、李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘公司的委托诉讼代理人王彦敏到庭参加诉讼，被告程军、李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案缺席审理。现已审理终结。 广弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月至2020年10月物业管理费3068.34元（物业费每月92.98元，共拖欠33个月）。2、判令被告向原告支付违约金（自2018年3月10日起，以实际拖欠物业管理费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为922.36元）。以上共计3990.7元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系江门市鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区*******业主，和原告于2011年3月21日签订《前期物业管理服务协议》，接受了原告的物业管理服务。根据协议，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米0.8元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之一缴纳违约金。被告于2018年2月开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业管理服务协议》系原被告的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之一的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予支持。 被告程军、李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。 经审理查明：2011年3月21日，原告广弘公司与被告程军、李玲签订《前期物业管理服务协议》，该协议中，甲方为原告，乙方为被告，协议约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称：鹤舞昆仑居住小区。乙方所购房屋销售（预售）合同编号：201100930055号。坐落位置：鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区20****房，建筑面积116.15平方米。第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。……二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。……第四条物业管理服务费用。一、乙方交纳费用时间：物业管理费按《商品房买卖（预售）合同》内约定的收楼日之次日开始计收。二、住宅按建筑面积每月每平方米：多层0.8元，小高层1.2元。……七、每次交纳费用时间：每月5日前交纳。……第十一条违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的1‰交纳违约金；五、乙方长期不缴纳物业管理费，甲方有权按有关规定向业主追究法律责任。……第十四条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向鹤山市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。……第十六条本协议正本连同附件共四页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议自双方签字之日起生效。”该协议还约定了其他事项。 另查明：涉案房产已办理了不动产权证[权利名称：李玲；共有方式：单独所有；证号：粤房地权证鹤山字第**；不动产坐落：鹤城镇鹤舞昆仑20号301房，面积116.22㎡]。 2020年8月5日，原告向被告发出《催费函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区20栋301房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：116.22平方米；收费标准0.8元/平方米/月；单月金额：92.98元；欠费时段：2018年2月至2020年7月；欠费金额2789.4元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年8月30日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。 原告认为被告拖欠2018年2月至2020年10月物业管理费3068.34元，经追收未果，故诉至本院。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告广弘公司与被告程军、李玲签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 就所欠物业服务费3068.34元，原告提供了《前期物业管理服务协议》、《催费函》等予以证明，被告程军、李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，无提出抗辩又无证据提交，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利，庭审中原告保证了其提供证据的真实性、合法性、关联性，愿意承担作伪证的法律后果，本案又无其他证据足以推翻原告的证据，故本院对原告提供的证据予以采纳，对原告主张被告程军、李玲拖欠2018年2月至2020年10月的物业管理费，予以采信。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，应向原告补交物业管理费。现原告请求被告按照合同约定，按收费标准每月每平方米0.8元，收费面积116.22平方米，计得每月应交物业管理费92.98元，被告应向原告支付2018年2月至2020年10月共33个月的物业管理费3068.34元（92.98元/月×33个月），理据充分，应予支持。 关于原告请求逾期付款违约金的问题。涉案《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每日1‰计算，原告调整为按照每月2%计算，显失公平，有违公平合理的原则，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”，故本院对违约金调整为2018年2月至2019年8月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费92.98元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从当月6日起分别计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止；2019年9月至2020年10月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费92.98元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起分别计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告程军、李玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2018年2月至2020年10月的物业管理费3068.34元及违约金（违约金的计算方式为以下两部分的总和：1、2018年2月至2019年8月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业管理费92.98元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从当月6日起分别计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止；2、2019年9月至2020年10月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费92.98元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起分别计至实际付清之日止）。 二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（原告已预交），由被告程军、李玲负担。原告已预交的受理费25元，由本院予以退回；被告程军、李玲应向本院补缴受理费25元。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈洽胜 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 招杰恒 书 记 员 赖丽娜