山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初1156号   原告（反诉被告）：李某1，住太原市。   委托诉讼代理人：李某2（系原告之儿媳）。   被告（反诉原告）：山西融田房地产开发有限责任公司，工商登记地太原市半坡西街28号，实际办公地太原市杏花岭区北河湾路75号（融田绿洲）。   法定代表人：张某，执行董事。   委托诉讼代理人：胡某，北京中伦文德太原律师事务所律师。   原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司（以下简称融田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）晋0107民初3927号民事判决，被告（反诉原告）融田公司不服，提起上诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终6648号民事裁定，撤销原判、发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某1及委托诉讼代理人李某2、被告（反诉原告）融田公司的委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）李某1提出诉讼请求：1、被告履行2015年8月10日签订的《融田晶阁业主剩余房款还款协议》，按协议收取剩余房款尾款72410元；2、被告按协议约定保证及时履行给原告售电义务，保证原告正常用电；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月15日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告首付30%即99278元，余额23万元由被告负责办理银行按揭，被告负责办理房产证，相关费用按规定分别承担。房屋建筑期间，原告按约向被告交付了首付款99278元和办理按揭贷款的相关证件，由于被告五证不全，银行不给办理按揭贷款，被告也无法办理房产证。被告原称出售的是商品房，后又说集资房，业主们认为被告作为开发商虚构事实欺骗业主，通过合法手段找政府解决，在杏花岭区政府协调下，原告及其他20户业主与被告签订了《融田晶阁业主剩余房款还款协议》，约定原告预留房款的20%，在被告办理大红本产权证后一次付清，其余房款分期五年付清。同时还约定支付房款期间，被告不能出现不售电或卸电表的行为，保证原告合法居住权，如不遵守约定，原告有权停止支付房款。原告按协议约定于2015年至2018年间每年都向被告交房款，四年共计交9万元，剩余72410元近日多次找被告，要求一次性交付，但被告拒绝收款，要求原告支付利息。原告认为达成该还款协议时双方形成新要约受法律保护，被告违反协议约定拒绝售电给原告，使原告长达半年之久生活在无电的环境下，严重侵犯了原告的居住权。为此，原告要求被告停止侵害，按还款协议约定收缴房款并正常售电给原告。   被告（反诉原告）融田公司辩称，1、2005年6月被告与太原新元玻璃有限公司约定共同对东单身宿舍开发，新元公司负责办理相关手续，被告负责建筑、销售。该项目系单位建房，不需要办理相关预售许可手续；2、原告李某1诉请依据的《融田晶阁业主剩余房款还款协议》是其私自填写的协议内容，双方并未就剩余房款还款事宜达成协议；3、该房屋实际交房面积为53.43平方米，面积差价11744.32元，总价应为341022.32元，原告李某1至今有161744.32元的房款未付。且该房屋至今未取得商品房预售许可证，原告李某1也明知，双方签订的商品房预售合同为无效合同，该还款协议作为该商品房预售合同组成部分也依法无效，因此原告李某1诉请要求履行该协议没有事实依据，请依法驳回原告李某1的诉讼请求。并提起反诉请求：1、确认原、被告于2007年5月15日签订的《商品房预售合同》、2015年8月10日签订的《融田晶阁业主剩余房款还款协议》无效；2、反诉被告李某1向反诉原告融田公司返还太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁X单元XX层XXXX号的房屋一套；3、反诉被告李某1向反诉原告融田公司房屋支付占用费18万元；4、本案反诉费由反诉被告李某1承担。   反诉被告李某1辩称，反诉原告提出的反诉请求不能成立。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2005年6月融田公司与太原市新元玻璃有限公司（以下简称新元公司）约定，双方共同对新元公司东厂厂区集体宿舍进行开发，新元公司负责办理房屋相关手续，融田公司负责建筑、销售。项目名称为太原市新元玻璃厂有限公司职工住宅楼，经过山西省发展和改革委员会审批，取得太原市规划局建设工程规划许可。   2007年5月15日，李某1与融田公司签订《商品房预售合同》，约定：李某1向融田公司购买位于太原市××区房屋，总价329278元，首付30%即99278元，余款23万元作银行按揭；房屋交付期限为2008年5月31日前。李某1于当日向融田公司交付首付款99278元，后因银行按揭贷款业务未能办成，余款未交。房屋建成后，2009年8月8日，融田公司向李某1交付房屋，并支付了逾期交房违约金7821元。   2015年8月，融田公司与融田晶阁小区业主发生争议，经协调，融田公司与部分业主签订《融田晶阁业主剩余房款还款协议》，约定预留房款20%在办理房屋产权证后一次性付清，对剩余购房款分期五年付清。其中业主本案原告李某1与融田公司在同年8月10日亦签订了还款协议，双方确认房屋总价为329278元，已交房款99278元。对剩余房款还款计划为预留房屋总价20%为65800元，在办理产权证后一次性付清，剩余房款162410元分期五年付清。但双方对于具体还款明细内容未达成协议，故在该还款明细表中对还款时间项下未填写相应金额。同时还约定融田公司在此期间不能出现不售电或卸电表的行为，保证对方合法居住权，如不遵守，李某1有权停止支付房款。之后，李某1交纳房款数额，分别于2015年8月25日、2016年8月19日、2017年8月9日、2018年7月24日、8月14日，共计9万元，交款后自己在上述还款协议表中填写已交款数额。2018年底，融田公司派人上门催收取购房款，双方发生争执。李某1称融田公司拒绝卖电、拒绝收取其剩余房款。   另查明，融田晶阁小区的物业管理服务为山西嘉泰物业管理有限责任公司。经本院询问融田公司，该小区共有房屋264套，已全部售出。通过法院认定合同无效的有二户，业主自行要求解除合同的有七户，剩余的已办理银行贷款或已达成付款协议，正在履行或已履行完毕。本案诉讼中，原被告双方经多次调解，未能达成一致。   以上事实，有《商品房预售合同》《融田晶阁业主剩余房款还款协议》、交纳房款收据六张、山西嘉泰物业管理有限责任公司交房手续确认单、支付违约金凭证、现金付款凭证、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，1、商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，是为防止房地产开发商经营不善或者恶意炒作损害买受人的利益，法律对商品房预售限定了严格的条件，是为维护交易的秩序，保护买受人的利益，防止损害国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益。原、被告于2009年签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，对涉案房屋办理取得商品房预售许可证是开发商融田公司应承担的责任，其未能积极履行办证义务。该涉案小区内的大部分购房合同已履行完毕或正在履行，虽通过法院认定合同无效的有二户，但系该购房人自愿要求或同意腾退返还房屋。现房地产市场价格已出现大幅度上涨，买受人李某1入住涉案房屋十余年不同意腾退返还。2、本案纠纷系因双方对收取剩余房款及迟延付款问题发生矛盾，原、被告双方已在《融田晶阁业主剩余房款还款协议》中对剩余房款支付期限重新作出约定，根据该约定李某1应在5年内付清房款162410元，双方虽未对具体分期达成协议，但仍应执行最长5年的付款期限。李某1已在协议签订后的4年时间缴纳房款9万元，融田公司也已收取，在买受人李某1要求继续履行其支付购房余款义务提起诉讼时，开发商融田公司以其尚未取得商品房预售许可证为由提起反诉主张确认该合同无效并要求返还房屋，有违诚实信用原则。3、涉案房屋项目房屋建设经过相关部门审批，2019年8月30日中共太原市委、太原市人民政府下发并字（2019）25号关于印发《太原市处理不动产登记遗留问题实施方案》的通知，对手续不完善房产制定已出台了相关新规定，实施统一领导以妥善解决我市无证房产进行不动产登记的遗留问题，将查处建设单位违法违规问题与为群众办证分开、行政审批和其他专项验收与群众分开、征缴单位税费与群众办证分开，在启动不动产手续登记手续时，同步依法追究建设单位违法违规问题，同步依法完善项目行政审批和其他专项验收手续，要求在规定时限主动配合补充完善手续，缴纳相关税费、办理不动产登记，其中适用范围包括“太原城区范围内国有建设用地上建设的商品房、经济适用房、拆迁安置房、房改房、权属清晰无争议的，符合城市总体规划可予以保留的（2016年9月30日前建成并已交付使用）”。本案房屋虽未取得商品房预售许可证，但市委、市政府已出台办理解决无证房屋遗留问题新规定，涉案房产项目已列入解决范围之内，故对融田公司反诉请求要求确认合同无效及返还房屋、支付占用费用的诉讼请求，本院不予支持。现李某1在还款协议约定限期内要求按协议约定数额支付其剩余余款，因融田公司不同意收取此款，故本院不予支持，待该项目房屋办理不动产权证登记条件具备时，李某1予以交纳。另，涉案房屋融田晶阁小区的物业管理服务为山西嘉泰物业管理有限责任公司，售电义务应当是物业公司的业务范围，李某1要求融田公司履行售电义务，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）李某1的诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司的反诉请求。   本诉案件受理费1610元（原告已预交），由李某1负担。反诉案件受理费减半收取1950元，由山西融田房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 李 芳   人民陪审员 任柏年   人民陪审员 马晓娟     二〇二〇年七月二十四日   书 记 员 王正茂   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。