广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7583号原告深圳广居物业服务有限公司，住所地广东省深圳市盐田区海山街道海景二路君临海域名园B栋二楼，统一社会信用代码91440300618920167E。法定代表人谢名波。委托代理人胡杰，广东卓建律师事务所律师。委托代理人何晓敏，广东卓建律师事务所律师。被告中铁建工集团有限公司深圳分公司，住所地广东省深圳市南山区南山建工村30号，统一社会信用代码9144030070857742XP。负责人卜凡圣。委托代理人李海生，男，汉族，1966年11月6日生，户籍地址广东省深圳市南山区，系公司员工。委托代理人王立霞，女，汉族，1987年4月30日生，户籍地址山东省沂南县，系公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡杰、何晓敏，被告的委托代理人李海生、王立霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告是深圳市龙岗区某房产的业主。原告自该小区入伙起承担该小区物业服务。被告拖欠物业服务费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费等费用，经多次催缴，至今未交。原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2004年10月至2019年8月期间的物业服务费38800.04元（人民币，下同）、本体维修资金3730.46元及水费2203.1元、2017年3月至2019年8月的排污费176.41元，2005年9月至2019年8月垃圾处理费484.2元，2005年9月的加压费286.8元，并按日万分之五支付滞纳金，自每项费用产生次月1日起逐月分别计算至清偿时止（截止起诉日2019年8月8日滞纳金暂计为61629.47元）；2、本案诉讼费、公告费等均由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为被告向原告支付2017年4月至2019年8月期间的物业服务费6286.04元，本体维修基金604.36元，水费690.9元，排污费238.5元，垃圾处理费156.35元，合计8262.95元，并按日万分之五的标准支付滞纳金，自每项费用产生次月1日起逐月分别计算至清偿时止（截至起诉日2019年8月8日滞纳金暂计为1657.64元）。被告辩称，1、其于2017年4月购买涉案房屋后，因涉案房屋一直被第三人非法侵占，被告未实际占有房屋，且被告多次发函要求原告对涉案房屋进行停水、停电、停止提供物业服务，原告对该涉案房屋并非由被告实际占有是知情的；2、原、被告之间未签署任何物业服务合同，被告没有入伙，且被告也没有享受相应的物业服务，原告也从未向被告主张物业费及相应的滞纳金，被告认为原告应该向实际占有人主张相应费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年1月10日，原告作为乙方、深圳市龙岗区布吉街道国展苑第四届业主委员会作为甲方签订《深圳市龙岗区布吉街道国展苑物业服务合同》，约定原告为国展苑小区提供物业服务，服务期限为三年，自2017年1月10日至2020年1月9日，物业服务费及物业专项维修资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的物业服务费标准为2.6元/平方米/月，物业专项维修资金标准为0.25元/平方米/月，业主应在每月30日前交纳当月的物业服务费，逾期未交纳，每延期一日，按拖欠总额的万分之五的标准计收违约金；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用，乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。被告于2017年4月购买该小区某房产，并于2017年5月12日取得不动产权证书，该房建筑面积为78.45平方米。被告从未向原告支付物业服务费等费用，截至2019年8月尚欠物业服务费5711.16元、专项维修资金549.08元、水费665.6元、排污费228.6元、垃圾处理费149.86元（具体每月的欠费详见附表）。原告催款未果后，遂诉至本院并提出上列诉讼请求。上列事实，有《深圳市龙岗区布吉街道国展苑物业服务合同》、不动产权证、缴费发票、欠费明细表及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，涉案《深圳市龙岗区布吉街道国展苑物业服务合同》的内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应按合同约定向原告支付物业服务费、专项维修资金等费用。被告辩称其未实际占有使用涉案房屋，没有提交任何证据予以证明，其认为无须支付物业服务费等费用，缺乏事实和法律依据，本院对其抗辩不予采纳。由于涉案房屋系于2017年5月转移登记至被告名下，且建筑面积为78.45平方米，被告的计费起始日期应为2017年5月，每月的物业服务费应为203.97元（2.6元×78.45平方米），专项维修资金为19.61元（0.25元×78.45平方米），原告主张的费用标准计算有误，经核算，被告尚欠2017年5月至2018年8月期间的物业服务费5711.16元、专项维修资金549.08元、水费665.6元、排污费228.6元、垃圾处理费149.86元，合计7304.3元，理应及时向原告支付该费用。关于原告主张的滞纳金，实为逾期付款的违约金，根据合同约定，业主逾期支付物业服务费应按日万分之五计收违约金，被告应以当月发生的物业服务费203.97元为基数按日万分之五的标准自逾期之日（即次月1日）起支付违约金，至于原告主张按日万分之五的标准计收逾期支付专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费的违约金，缺乏合同依据，本院调整为被告应以尚欠的专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费总额1593.14元（7304.3元－5711.16元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从立案之日（即2020年3月25日）起计付逾期利息。原告超额主张部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中铁建工集团有限公司深圳分公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳广居物业服务有限公司支付2017年5月至2018年8月期间的物业服务费5711.16元、专项维修资金549.08元、水费665.6元、排污费228.6元、垃圾处理费149.86元，合计7304.3元；二、被告中铁建工集团有限公司深圳分公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳广居物业服务有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金（从2017年5月起，以当月发生的费用203.97元为基数，按日万分之五的标准，自次月1日起计算至款项还清之日止）；三、被告中铁建工集团有限公司深圳分公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳广居物业服务有限公司支付逾期利息（以1593.14元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年3月25日起计算至款项还清之日止）；四、驳回原告深圳广居物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预交受理费1223元，因减少诉讼请求，本院予以退还1198元），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陶 敏二〇二〇年七月二十三日书记员 徐慧婷附表：序号欠费年月物业服务费（元）专项维修资金（元）水费（元）排污费（元）垃圾处理费（元）12017年5月203.9719.6120.78.15.3122017年6月203.9719.6120.78.15.3132017年7月203.9719.6136.814.49.4442017年8月203.9719.6124.038.15.3152017年9月203.9719.6137.3812.68.2662017年10月203.9719.6134.7111.77.6772017年11月203.9719.6129.379.96.4982017年12月203.9719.6129.379.96.4992018年1月203.9719.6126.795.9102018年2月203.9719.6124.038.15.31112018年3月203.9719.6113.354.52.95122018年4月203.9719.6121.367.24.72132018年5月203.9719.6116.025.43.54142018年6月203.9719.6129.379.96.49152018年7月203.9719.6124.038.15.31162018年8月203.9719.6132.0410.87.08172018年9月203.9719.6129.379.96.49182018年10月203.9719.6116.025.43.54192018年11月203.9719.6129.379.96.49202018年12月203.9719.6118.696.34.13212019年1月203.9719.6121.367.24.72222019年2月203.9719.6118.696.34.13232019年3月203.9719.618.012.71.77242019年4月203.9719.6124.038.15.31252019年5月203.9719.6134.7111.77.67262019年6月203.9719.6121.367.24.72272019年7月203.9719.6124.038.15.31282019年8月203.9719.61000合计（元）5711.16549.08665.6228.6149.86