广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14578号原告：石明，女，1978年4月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨志、林秋桂，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：罗映农，男，1975年6月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘龙，系广东中汉律师事务所律师。被告：何翠环，女，1968年8月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。第三人：李敏毅，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。第三人：广州海呐百村饮食管理服务有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东横岭二路********（仅限办公），统一社会信用代码91440101766117405N。法定代表人：李敏毅。原告石明与被告罗映农、何翠环，第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石明及其委托代理人杨志、被告罗映农的委托代理人刘龙到庭参加诉讼。被告何翠环、第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石明向本院提出诉讼请求：1.终止在（2016）粤0106执3933号执行案件中对广州市天河区天河北路175号2703房（以下简称案涉房屋）的执行并立即解除查封等执行措施；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2004年5月，何翠环与高新民签订《协议书》，约定将包括案涉房屋在内的两套房屋（2702房和2703房）以115万元出售给高新民，截至2007年7月，高新民累计向何翠环支付房款50万元。2009年5月1日，高新民与石明签订《房产购房协议书》，约定由高新民将上述两套房屋转售给石明，石明于2011年7月21日与何翠环直接签订《房屋买卖合同》，合同中确认两套房屋交易价格为115万元，何翠环已收到房款70万元，此后石明分别于2011年7月22日、2012年7月13日汇款10万元和35万元，至此石明付清全部房款。签订合同后，石明依约支付房款，同时也占有了案涉房屋，由石明实际使用并承担房屋的水电费、物业管理费用。约于2011年1月，何翠环取得2702房的房产证，遂后将该房过户石明名下。后经查，案涉房屋于2012年5月21日登记于何翠环名下，但何翠环迟迟未能告知石明。2012年12月，何翠环擅自以案涉房屋为抵押物向罗映农借款致使至今一直未能完成案涉房屋过户手续。罗映农因何翠环未能及时还款起诉至广州市天河区人民法院，法院作出（2014）穗天法民二初字第2621号民事判决，判决罗映农对案涉房屋拍卖、变卖价款具有优先权。现该案进入执行阶段，法院查封了案涉房屋并拟对其拍卖执行。为此，石明作为对案涉房屋具有期待物权的权利人提出执行异议，要求排除对案涉房屋的执行。但执行异议裁定认为罗映农具有的抵押权有效，石明依据买卖合同所享有的只是债权请求权，没有对抗罗映农的效力为由驳回石明的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第28条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第2款之规定，明确即便罗映农的抵押权有效，因石明与何翠环签订的房屋买卖合同已被法院判决认定为有效，房款全部付清且房屋交付多年，故应排除对案涉房屋的执行。为维护石明的合法权益，特提起诉讼，望法院作出公平公正的判决。被告罗映农辩称：我方不同意石明的诉请。本案明显是恶意、重复诉讼。本案是针对（2016）粤0106执3933号执行案提起的诉讼，该案在2016年3月立案执行，三年多的执行过程中，石明以同一事实同一理由进行多次诉讼【包括（2016）粤0106民初8300号民事判决、（2018）粤01民终17936号民事判决、（2019）粤0106民初10365号民事裁定】，石明唯一新的证据是当庭提交《个人名下房地产登记情况查询证明》，很明显是重复诉讼，因为相关事实在相关判决书已有明确的说法和裁定，但石明还是同一事实和理由不断向法院提起诉讼。对于本案相关的事实，此前已有明确的裁定和判决，对双方事实和理由也有明确记载。被告何翠环未作答辩。第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司未作陈述。经审理查明：查册时间为2020年3月20日的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋的权属登记人为何翠环，占有部分为全部，登记时间为2012年5月21日；抵押权人为罗映农，登记时间为2013年1月7日，权利价值200万元，债权数额130万元；2014年10月31日被本院以（2014）穗天法民四初字第2571号协助执行通知书及民事裁定书查封（查封时效为2014年10月31日至2016年10月30日），2016年6月23日被本院以（2016）粤0106执3933-1号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封（自转为正式查封之日起计三年），2019年4月30日被本院以（2019）粤0106民初10365号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封1/5产权份额（自转为正式查封之日起计三年）。石明为证明其与何翠环就案涉房屋的交易过程，提交了以下证据：1.2005年5月31日高新民（乙方）与何翠环（甲方）签订的《协议》，约定：甲方将合法拥有的广州市天河北路175号晖祥阁2702、2703房出售给乙方，单位建筑面积230平方米，乙方同意承售甲方物业作为商住用。甲方同意将物业115万元出售给乙方，第一期为签约时支付30万元人民币，第二期为到物业交易所办理交易时付15万元，第三期为交易完成后付清余款70万元，交易完成后，如乙方未付清余款，预售契约归甲方保管，同时乙方按每月租金6800元付给甲方，乙方付清余款时，甲方将《房产证》归还乙方。2.2009年5月1日，高新民（甲方）、石明（乙方）签订《委托协议书》，约定：甲方将广州市天河北路175号祥龙花园晖祥阁2702房及2703房两套房产卖给乙方，乙方自愿偿还甲方欠何翠环的购房全部尾款，付款方式由乙方和何翠环协议解决等。3.2011年7月21日，石明（乙方）称与何翠环（甲方）签署《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市天河北路175号晖祥阁2702房、2703房两套房产，建筑面积230平方米转让给乙方，乙方自愿购买该房产，甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无产权纠纷和无债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任，该两套房屋总价款为115万元，分期支付房产，乙方于签订本合同之日前已支付70万元，2011年7月22日再支付甲方10万元购房款，剩余购房款35万元由乙方向兴业银行申请贷款支付，乙方应于甲方提供相关房产证等资料7日内向兴业银行提交贷款申请，房产过户交易完成后乙方一次性付清尾款，因甲方迟拿房产证原因，政府又出台限购令，所以影响乙方过户交易，乙方不能直接过户至本人名下，因此乙方有权过户到妹妹石菊名下暂为保管。4.2011年7月21日，石明（乙方）称与何翠环（甲方）达成《收款协议》，约定为：何翠环已收到石明交付其购买广州市天河北路175号祥龙花园晖祥阁2702和2703房的购房款明细如下，购置该物业总额为115万元，其中第一期（2004年5月27日）支付30万元，第二期（2005年5月31）支付15万元，第三期（2007年7月19日）支付5万元，第四期（2011年1月24日）支付20万元，第五期（2011年7月22日）支付10万元，该物业剩余的余款35万元在房产证过户完成后一次性支付给何翠环。付款情况，石明转账记录显示：2011年1月24日转账20万元至何翠环账户；2012年7月13日，转账35万元至何翠环账户。何翠环转让2702房产的交易税款凭证、契税完税证明发票等。石明为证明其在占有使用案涉房屋，提交了以下证据：2016年5月26日，石明、广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处共同出具的《证明》，证明石明已全部缴纳案涉房屋2005年1月1日至2016年4月30日的物业管理费。2017年6月12日，广州义华物业管理有限公司祥龙花园管理处出具《证明》，证明石明已缴纳案涉房屋物业管理费至2017年6月30日。案涉房屋物业管理费发票若干张（最早管理费期间是2014年10月）、电费发票若干张（最早计费时段是2014年11月6日至2015年1月6日）。石明称何翠环于2004年5月27日交付案涉房屋与2702房，石明接收后将两套打通使用。2019年12月4日，石明与罗映农共同到案涉房屋勘查现场。石明称由其拿钥匙打开房门带罗映农进案涉房屋查看，并拍照、录制视频为证。罗映农称其与石明在案涉房屋面谈，石明自称2004年以来案涉房屋与隔壁房一直是租给别人办公，其自己2017年1月才搬进来。石明因其与何翠环的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼（罗映农为该案第三人），诉请确认其与何翠环就案涉房屋的房屋买卖合同合法有效、确认案涉房屋归其所有等。本院经审理后作出（2014）穗天法民四初字第2571号民事判决，判决确认石明于2011年7月21日与何翠环签订的房屋买卖协议合法有效并驳回石明的其他诉讼请求。石明不服该判决并提起上诉，后广州市中级人民法院于2016年7月26日作出（2016）粤01民终2472号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决均已发生法律效力。罗映农因与何翠环等人的民间借贷纠纷经本院审理后于2015年6月8日作出（2014）穗天法民二初字第2621号民事判决，判决李敏毅、何翠环于本判决发生法律效力之日起十日内清偿罗映农借款1193100元及其违约金、罗映农对抵押物案涉房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权等。因上述民事判决生效后李敏毅、何翠环未自觉履行义务，罗映农申请强制执行，本院以（2016）粤0106执3933号案立案执行。执行过程中，本院查封了登记在何翠环名下的案涉房屋，并拟拍卖后用于清偿何翠环的债务。石明向本院提出书面异议，主张其系案涉房屋的实际所有人，请求本院依法终止对案涉房屋的执行并立即解除查封等执行措施。本院以（2019）粤0106执异423号案立案审查。经审查，本院于2019年4月10日作出（2019）粤0106执异423号执行裁定，裁定驳回石明的异议。石明不服该裁定，故提起本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。石明因不服（2019）粤0106执异423号执行裁定而提起本案诉讼，符合上述规定。本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为石明是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，本院认定如下：第一，石明于2011年7月21日与何翠环签订的房屋买卖协议经生效判决认定合法有效，本院对此予以确认，而本院在（2016）粤0106执3933号案执行过程中于2016年6月23日才轮候查封案涉房屋，即石明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，石明为证明其占有使用情况而提交的两份《证明》及物业管理费发票、电费发票可形成完整证据链，本院依法予以采纳。结合2019年12月4日石明与罗映农共同现场勘查的情况，足以认定石明在2016年6月23日前已占有使用案涉房屋。第三，石明为证明案涉房屋的交易过程而提交的各种书面协议、转账流水，可形成完整证据链，本院予以采纳。从石明的举证亦可证明其在2012年7月13日已完成支付全部房款的义务。第四，现无证据反映石明是因其自身原因未办理过户登记，且其自2014年起已数次通过诉讼方式主张对案涉房屋享有的权利。综上，石明享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其诉请有事实和法律依据，应予支持。被告何翠环经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。第三人李敏毅、广州海呐百村饮食管理服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条的规定，判决如下：广州市天河区人民法院在（2016）粤0106执3933号案中停止对广州市天河区天河北路175号2703房的执行并解除对该房屋的查封。本案受理费100元，由被告何翠环负担。本院（2019）粤0106执异423号执行裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  王瑞霞二〇二〇年七月十三日书 记 员  张 杳梁炎梅判决书已于2020年月日送达