鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2020）内0602民初1046号   原告：郝某，现住北京市通州区。   身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：田某，系内蒙古三恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，系内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。   被告：鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码：xxxxx。   法定代表人：王某1，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：梁某，系内蒙古智武律师事务所律师。   第三人：王某2，现住鄂尔多斯市。   身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：胡某，系内蒙古永晟律师事务所律师。   原告郝某与被告鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依原告申请追加王某2为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某，被告鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人梁某、第三人王某2委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郝某向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告继续履行于2012年2月25日签订的《商品房买卖合同》，立即交付涉案房屋并为原告办理网签备案登记；二、依法判令被告向原告支付以已付购房款1400万元为基数，按日万分之2.5的标准支付违约金，违约金起算时间从2012年12月31日起至涉案房屋交付原告之日止，其中2012年12月31日起至2019年7月24日止的违约金为8386000元；三、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：2012年2月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以10000元/平米单价购买被告开发的位于鄂尔多斯市××区商业用房，面积为1400平方米，购房价款共计1400万元，同时约定被告于2012年12月31日将所购涉案房屋交付给原告，如被告未按约定交付的，且原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按照已付购房款的万分之五向原告支付违约金，合同还对其他内容进行了约定。同日，原告向被告支付了购房款1400万元，被告向原告出具房款收据一支，但至今被告未向原告交付房屋，亦未按约定为原告就涉案房屋办理网签备案登记，被告已经构成违约。原告认为，双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，被告应当按约定履行合同义务，否则应当承担违约责任。   被告鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，一是合同约定原告需要一次性支付，但至今没有支付一分钱，被告有权拒绝交付房屋和办理产权；二是被告没有收到购房款，因此原告主张的违约金没有事实依据。   第三人王某2述称，该商品房买卖合同依据三方的工程款欠款抵顶协议签订，即2012年2月25日三方同意抵顶工程款及借款，第三人作为被告的债权人，与王尚云(出借人)、王云飞（鑫威法人）签订了商品房买卖合同，抵顶完成，原告已经支付了1400万元，合同有效，应当继续履行。   本院经审理认定事实如下：2012年2月25日，原告父亲郝润华代原告与被告签订了2012第002号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鄂尔多斯市××区商业用房，面积为1400平方米，每平米10000元，购房价款共计1400万元，一次性付款。约定被告于2012年12月31日将竣工验收合格的商品房交付给原告，被告未按约定交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五支付违约金，合同还对其他内容进行了约定。同日，被告向原告出具购房款1400万元收据一支。王尚云与郝某系母女关系，郝润华与郝某为父女关系。关于房款，被告鑫威公司原法定代表人王云飞于2015年9月9日出具收据一份，内容为：“今收到王俊交来顶郝某房款560万＋60+范生银350万，共计970万（玖佰柒拾万元整）”，被告鑫威公司认可该款抵顶了郝某房款970万元。该收据原件由原告母亲王尚云持有。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，由双方签订的商品房买卖合同、房款收据、王云飞出具的收据、原告户口本、鑫威房地产企业公示信息予以证实并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据本院认证如下：1、第三人提交的商品房混凝土买卖合同、亿伦公司出具的证明及商砼送货单158张，可佐证王某2向案涉工程提供混凝土的事实，本院对真实性予以确认。2、原告与第三人提交的关于原告母亲王尚云与第三人王某2之间债权债务关系的转账回单六支、欠条一支，该组证据证实王尚云与第三人之间的债权债务关系，其他当事人对真实性不清楚，二人之间的债权债务也未通过相关部门确认，故本院不予采信。3、关于被告方尚强的证人证言，其作为被告职工仅证实了原告与被告签订合同的过程，其对双方之间的债权债务并不清楚，原告认可签订合同时并未实际向被告交付购房款，故其证言与本案焦点无关，本院不予采信。   本院认为，原告郝某与被告鑫威房地产签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。本案主要争议焦点为原告是否履行了交付房款的义务及原告要求交付房屋办理网签登记是否成立。一、关于房款，合同约定原告一次性付款，被告鑫威房地产向原告出具了全款收据，称原告承诺不久后付款，但一直未付，事实上双方对付款时间、方式并未进行约定，被告主张的先签订合同并出收据后付款的流程与正常的商品房买卖合同交易习惯不符。二、第一次庭审中原告及第三人出具被告鑫威房地产原法定代表人王云飞出具的金额为970万元的房款收据后，被告在第二次庭审中认可其收到房款970万元，主张该款系王某2代付，并非债务转移，现尚欠房款430万元，说明被告存在陈述不实的情形，且在王云飞出具的收据中载明了“顶郝某房款560万＋60+范生银350万”，说明王某2也未实际向被告支付购房款970万元，而是通过抵顶及债务转移的方式履行，被告主张的与第三人王某2之间不存在债务转移的理由不能成立。三、针对剩余房款，第三人王某2主张其所在的泓大公司以亿伦商砼公司名义向案涉鑫威时代广场提供混凝土，其余430万元款项以商砼款抵顶，对此第三人提交了亿伦公司与顺腾公司（施工单位）签订的合同、亿伦公司出具的证明及部分商砼送货单，可证实王某2实际上向案涉鑫威时代广场提供混凝土的事实，虽然被告抗辩被告未直接与亿伦或泓大发生买卖合同关系，而直接与施工单位顺腾公司履行施工合同，现不欠商砼款，也未向顺腾公司抵顶过房屋，但对于案涉工程中混凝土的供货单位及使用情况不能予以说明，也未举证证实其已将混凝土款结算并支付给了顺腾公司，对第三人提交的供货情况也未能提交相反的证据。第三人供货时间均在原告与被告签订商品房买卖合同之前，不排除被告以商砼款抵顶房款，故本院可认定第三人王某2提供商砼的事实存在，据此与被告或原法定代表人王云飞发生了债权债务关系，第三人王某2所提供的混凝土的价值已超过了430万元。综上，无论第三人王某2与原告母亲王尚云之间的债权债务关系是否真实存在，王某2以其对被告或王飞云的债权抵顶原告房款的事实存在，充分解释了被告与原告签订商品房买卖合同并出具全款收据的情况，且本案中的商品房价值为1400万元，数额巨大，被告在未收到任何款项的情况下便签订合同、出具全款收据、约定交房时间不符合逻辑，且无证据显示被告曾向原告主张房款，双方签订的合同具备了合同履行条款中的质量、价款、报酬、支付方式、履行期限，不存在约定不明的情形，故被告关于未付款的抗辩理由不能成立。被告如对抵顶商砼款的金额有异议，可另行诉讼。现案涉房屋已竣工验收，双方均未主张解除合同，故被告应向原告交付房屋，并办理网签登记，本院对原告的该请求予以支持。   关于逾期交房的违约金，商品房买卖合同中约定被告于2012年12月31日将竣工验收合格的商品房交付给原告，被告未按约定交付，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房款的万分之五支付违约金。本院查明被告现进行了竣工验收备案，可交房屋、也可办理产权登记，原告作为买受人没有证据证实向出卖人主张过权利，在合同约定的交房时间超过七年后诉讼要求交付房屋，原告自身对扩大的损失有过错，且双方对房款一直存在争议，在本案起诉之日可视为其主张权利，在本案中查明被告应当交付房屋，故本院支持从起诉之日止起的逾期交房违约金，因双方约定的违约金月利率1.5%过高，原告对其实际损失未提交证据证实，故本院酌情将违约金调整为月利率1%，被告支付至交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条第二款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：   一、被告鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郝某交付位于鄂尔多斯市××区面积为1400平方米的商业用房，并办理网签登记手续；   二、被告鄂尔多斯市鑫威房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郝某支付从2019年8月5日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，违约金按月利率1%计算；   三、驳回原告郝某的其他诉讼请求。   案件受理费35251元，由被告负担28970元，由原告负担6281元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。   审判员 文辉     二〇二〇年七月二十九日   书记员 张娜