安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1747号 上诉人（原审原告）：阜阳万达广场投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处淮河路**万达广场******，统一社会信用代码91341200077243772P。 法定代表人:齐界，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘栋才，安徽皖北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴宗笑，男，1961年3月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被上诉人（原审被告）：江秀英，女，1961年8月8日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审被告）：吴某1，男，2014年8月12日出生，汉族，住址同上。 法定代理人：吴宗笑，男，1961年3月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被上诉人（原审被告）：吴某2，女，2008年6月17日出生，汉族，住址同上。 法定代理人：吴宗笑，男，1961年3月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上述被上诉人共同的委托诉讼代理人：王冬冬，安徽华汉众赢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李庆侠，女，1961年8月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司阜阳汇通支行，住所地安徽，住所地安徽省阜阳市颍州区颍州中路**用代码91341200705083862T。 负责人：洪岩，该支行行长。 上诉人阜阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人吴宗笑、江秀英、吴某1、吴某2（以下简称吴宗笑等人）、李庆侠、原审第三人中国工商银行股份有限公司阜阳汇通支行（以下简称工商银行汇通支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其公司一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由吴宗笑等人负担。事实与理由：涉案《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行相应的义务。由于尹娇娇、吴新建的继承人吴宗笑等人不履行偿还贷款义务，给其公司带来巨大经济损失，为此，其公司主张判令解除《商品房买卖合同》并立即配合万达公司办理合同登记备案撤销手续、支付违约金并直接从万达公司支付的购房款中扣除、解除涉案《个人购房借款／担保合同》，并判决直接从吴宗笑等人已支付的购房款中划扣偿还工商银行汇通支行剩余的贷款本息及违约金的诉讼请求均有事实与法律依据，应当得到支持，一审判决认定事实及适用法律错误。 吴宗笑等人的答辩意见同一审答辩意见即：吴新建、尹娇娇的死亡适用不可抗力原则，本案不具备解除条件，万达公司无权解除《商品房买卖合同》；万达公司主张的违约金无事实和法律依据；《个人购房借款／担保合同》是否解除应另行处理。 李庆侠辩称：其是尹娇娇的继承人之一，仅要求得到应得的部分。 工商银行汇通支行未答辩。 万达公司一审诉讼请求：1.判令解除尹娇娇与万达公司签订的《商品房买卖合同》，吴宗笑等人立即配合万达公司办理合同登记备案撤销手续;2.判令吴宗笑等人返还万达公司代偿的款项13429.78元及违约金(违约金计算自2016年8月30日起按照每日万分之五计算至实际返还日)，并直接从万达公司支付的购房款中扣除；3.判令吴宗笑等人向万达公司支付违约金141867元，并直接从万达公司支付的购房款中扣除；4.判令解除涉案《个人购房借款／担保合同》，并判决直接从吴宗笑等人已支付的购房款中划扣偿还工商银行汇通支行剩余的贷款本息及违约金等；5.诉讼费由吴宗笑等人承担。 一审法院审理查明：2014年1月20日，尹娇娇与万达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定尹娇娇购买万达公司开发的位于颍州区，面积84.59㎡，房价共计709335元。约定签约时支付首付款289335元，余款42万元由买受人在合同签订后30日内办妥银行按揭贷款支付至出卖方账户。合同补充协议第四条第5款约定：出卖人为买受人按揭贷款的阶段性担保人。担保期间，如买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人向按揭银行承担担保责任的，买受人应向出卖人支付代为偿还按揭银行的全部款项并按日支付上述全部款项万分之五的违约金直至实际支付日；乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行通知出卖人承担担保责任，出卖人有权解除合同，并要求买受人按补充协议约定承担违约责任。合同补充协议第十四条第1款约定：如因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额的20％的违约金，如该违约金不足以抵偿出卖人损失出卖人有权继续向买受人追偿，同时出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接买受人应承担的违约金等费用。2014年3月7日，尹娇娇、吴新建夫妻与工商银行汇通支行签订《个人购房借款／担保合同》，万达公司作为保证人也在该合同上签字盖章，款项也按照约定转入万达公司账户。2016年8月30日，工商银行汇通支行向万达公司发函称，自2016年3月起至发函日，借款人尹娇娇、吴新建夫妻出现贷款累计逾期，如再如约偿还按揭款本息，其将按约定扣划万达公司的保证金代为偿还按揭贷款本息，此后工商银行汇通支行陆续从万达公司的账户中共扣划13429.78元。 一审另查明，吴宗笑系吴新建父亲，江秀英系吴新建母亲吴某2系吴新建、尹娇娇女儿，吴某1系吴新建、尹娇娇儿子，李庆侠系尹娇娇母亲；吴新建因杀死尹娇娇被人民法院以故意杀人罪判处死刑已执行。 一审法院认为，1、尹娇娇、吴新建夫妻与万达公司阜阳万达广场投资有限公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议和与工商银行汇通支行签订的合同为有效合同，双方应按照约定全面履行。本案中吴新建因杀死尹娇娇被执行死刑致使合同履行不能，万达公司阜阳万达广场投资有限公司请求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，予以支持，吴宗笑、江秀英、吴某2、吴某1、李庆侠作为尹娇娇、吴新建的继承人应当偿还万达公司垫付的13429.78元；2、吴新建与尹娇娇的死亡属情势变更，依照《最高人民法院＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十六条的规定,万达公司请求违约金，不予支持；尹娇娇、吴新建欠工商银行汇通支行阜阳汇通支行的贷款应由万达公司偿还，相应的违约金也不宜主张；万达公司收取的289335元和偿还的部分贷款应当返还给吴宗笑、江秀英、吴某2、吴某1、李庆侠，因吴宗笑、江秀英、吴某2、吴某1、李庆侠未提起反诉，不宜审理，可另行协商或者另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九条、四十四、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于商品房买卖合同解释》第二十三条的规定，判决：一、解除尹娇娇与阜阳万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除尹娇娇、吴新建与工商银行汇通支行中国工商银行股份有限公司阜阳汇通支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、吴宗笑、江秀英、吴某2、吴某1、李庆侠偿还阜阳万达广场投资有限公司垫付款13429.78元，于判决生效之日起二十日内履行完毕；三、驳回阜阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5967元、减半收取2984元，由吴宗笑、江秀英负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：万达公司主张的各项违约金、吴宗笑等人配合万达公司办理合同登记备案撤销手续以及从已付购房款扣除剩余贷款本息的请求是否成立。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》为有效合同，在合同的履行过程中，因尹娇娇、吴新建的死亡导致合同无法履行，吴新建与尹娇娇的死亡是不能预见的客观情况，系不可抗力情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，一审判决对万达公司的各项违约金的诉讼请求不予支持并无不当，万达公司的该项上诉理由不能成立。涉案《合同补充协议》第十四条第4款明确约定，无论何种原因导致本合同解除，尹娇娇均应在万达公司书面通知送达之日起10内配合办理相关备案、登记撤销手续，故涉案合同解除，吴宗笑等人应当配合万达公司办理相关备案、登记撤销手续，万达公司的该项诉讼请求成立，一审判决不予支持不当，本院予以纠正。涉案《个人购房借款／担保合同》解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，万达公司主张从已付购房款中扣除剩余贷款的请求不符合法律规定，一审判决不予支持亦无不当。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6012号民事判决第二项、第三项，即：“二、解除尹娇娇、吴新建与工商银行汇通支行中国工商银行股份有限公司阜阳汇通支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、吴宗笑、江秀英、吴某2、吴某1、李庆侠偿还阜阳万达广场投资有限公司垫付款13429.78元，于判决生效之日起二十日内履行完毕”。 二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6012号民事判决第一项为：“解除尹娇娇与阜阳万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，吴宗笑、江秀英、吴某1、吴某2、李庆侠配合阜阳万达广场投资有限公司办理合同登记备案撤销手续”。 三、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6012号民事判决第四项，即：“驳回阜阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求”。 四、驳回阜阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费5967元、减半收取2984元，由吴宗笑、江秀英负担；二审案件受理费3406元，由阜阳万达广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年七月十三日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。