广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16065号原告：深圳万利达电子工业有限公司，法定代表人：吴凯庭，董事长。委托代理人：黄娟，广东诚公律师事务所律师。被告：深圳中健生物技术有限公司（原深圳市博泰生物技术应用管理有限公司），法定代表人：游劲。原告深圳万利达电子工业有限公司诉被告深圳中健生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄娟到庭参加诉讼。被告司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认原、被告签署的《万利达科技大厦租赁合同》已于2019年4月30日解除；2、被告腾退并返还占用的万利达科技大厦20层6-10单元物业；3、被告按人民币131,525.16元/月（以下币种均为人民币）向原告支付租赁费、场地占用费，从2019年4月1日起至被告腾退并返还物业之日止，暂计至2019年6月30日为394,575.48元；4、被告按逾期支付租赁费和场地占用费金额为基数，按0.05%/日向原告支付租赁费和场地占用费金额滞纳金，暂计至2019年6月30日为8,883元，其中2019年4月滞纳金为(131,525.16×0.05%)×15日＝987元；2019年5月滞纳金为1,974元＋987元＝2,961元；2019年6月滞纳金为1,974元×2＋987元＝4,935元；5、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2015年11月1日，原、被告签署了《深圳万利达科技大厦租赁合同》，被告承租原告所有的万利达科技大厦20层6-10单位，建筑面积为1255.73平方米，作为研发办公使用。租赁合同约定，租赁期限于2015年11月1日起至2020年5月31日，共计4年6个月，其中2018年5月6日到2020年5月31日的月租赁费为104.74元/平方米，租赁费用由被告向原告支付，支付时间为每月15日支付当月租赁费，逾期按0.05%/日收取滞纳金。另外，租赁合同第九条违约责任“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回物业，押金不予退还；……2、合同有效期内乙方未经甲方书面同意提前退租的”。2019年4月2日，被告向原告申请提前退租，并确认承租期间经常拖欠租金。2019年4月4日，原告收到被告的退租申请后回复，如被告提前退租，原告将按租赁合同第九条约定，没收被告租赁押金238,588.7元。2019年4月12日，被告收到原告4月4日回函后，复函告知原告，其决定于2019年4月30日退租。据此，按2019年4月12日被告向原告发出的《关于提前退租事宜的回复函》，被告在合同期内，未经原告书面同意，已于2019年4月30日提前退租，原告与被告之间的租赁合同已提前解除。租赁合同解除后，原告多次催缴，要求被告支付拖欠费用，并及时搬离，但被告拒不支付，同时，也不搬离租赁物业，占用原告租赁物业且不支付费用。2019年5月28日，原告书面要求被告补缴费用并腾退租赁物业，至今，被告仍未补缴及搬离，现被告一己停止经营。原告系租赁物业合法所有人，有权获取收益，但被告使用租赁物业，拒不支付相关费用，且经原告通知要求补缴及搬离后，仍不补缴及搬离，非法占用，已严重侵犯原告权益。综上，被告的行为，已严重侵犯了原告的合法权益，且被告已无法清偿债务，为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告未到庭举证、质证，亦未提交任何答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区深南大道北万利达科技大厦于2010年11月30日登记至原告名下,登记建筑面积为60251.71平方米。2015年11月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳万利达科技大厦租赁合同》，约定：甲方同意将位于深圳市南山区单位（涉案房屋）出租给乙方作为办公研发使用，建筑面积为1255.73平方米；租赁期限自2015年11月1日起至2020年5月31日止，共计4年6个月；2015年11月1日至2016年5月6日期间租赁费用一共95元／平方米，每月租金75343.8元、每月公共设施设备使用费43950.55元，之后两年月租金费递增1次，租赁费递增幅度5%，即从2016年5月6日起到2018年5月5日的月租赁费为99.75元／平方米，2018年5月6日到2020年5月31日的月租赁费为104.74元／平方米；乙方应在本合同签署的同时预交四个月的租金和公共设施设备使用费作为租赁保证金，即477177.4元，本租赁保证金作为保证乙方履行合同租赁义务的违约金，如乙方未按本合同约定承租本合同租赁物业、按时足额支付全部租赁费用，乙方向甲方支付的全部租赁保证金作为违约金不予退回；乙方应于每月15日（遇节假日顺延至当月20日）向甲方支付当月租金及公共设施设备使用费，如乙方发生拖欠上述费用的，每逾期一天，甲方将按欠费总额的0.05%收取滞纳金及每月15日（遇节假日顺延至当月20日）向甲方所属的本大厦物业管理机构缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费和上月物业管理机构代交的水电、燃气费，如乙方发生拖欠上述费用的，物业服务公司将按管理费每日万分之五、水费每日百分之一、电费每日千分之一的标准收取滞纳金；乙方正常履行租赁合同后，乙方预交的租赁保证金477177.4元中的357883.05元作为本协议的押金；合同约定的租赁期满后，双方不再续租的，在乙方已交清相关费用（如租金、公共设沲设备使用费、水电费、物业专项维修资金、物业管理费、停车费和上月物业管理机构代交的水、电、燃气费等）的情况下，且不存在任何违约行为的，甲方在完全收回租赁物业后的30天内退还押金（不计利息）；如乙方未按时支付租金和公共设施设备使用费、水电费、物业专项维修资金、物业管理费、停车费和上月物业管理机构代交的水、电、燃气费，甲方有权从押金中扣抵所欠款项，如押金不足以抵扣所欠款项，乙方应于接到甲方付款通知之日起5日内补足；乙方不得擅自转租、转借本物业，若需退租，需提前三个月书面通知甲方；万利达科技大厦的物业管理单位为深圳万利达物业服务有限公司；物业管理费收费标准以本合同建筑面积为计量单位，写字楼每月10元／平方米、物业专项维修资金为每月0.25元／平方米；乙方自用水、电、燃气费由甲方代收、代缴，水、电、气价将随着政府调价的而做调整（电价按深圳供电局普通用电类别商业、服务业用电收费标准＋电损成本测算，由甲方代收）；承租物业楼层的公共水费按乙方在本楼层中的面积比例收取（针对分层出租的楼层），乙方租赁全层的，则整层公共水费由乙方承担；乙方有逾期支付租金、公共设施设备使用费、水电费、物业专项维修资金、物业管理费、停车费和上月物业管理机构代交的水、电、燃气费等合同约定需付费用或支付金额不足（若产生滞纳金的，则含滞纳金），逾期超过10天或合同有效期内乙方未经甲方书面同意提前退租等行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回物业，押金不予退还，如造成经济损失，所没收的押金不足以弥补该损失的，乙方须按实际损失弥补不足部分，甲方同时有将租赁场地内属于乙方的物品搬离租赁场地，且不负保管责任，搬运费用由乙方承担；及其他内容。2019年4月2日，被告向原告发出《关于提前退租申请函》，载明：因公司进行了资产重组，股权结构及经营模式发生了变化，不宜继续在涉案房屋办公，依据合同第八条第二款第七项提前三个月向原告申请退租，租金可支付至2019年6月30日止等内容。2019年4月4日，原告向被告发出《关于提前退租申请函的回函》，载明：被告属于提前退租，原告将按合同约定没收租赁押金357,883.05元。2019年4月12日，被告向原告发出《关于提前退租事宜的回复函》，载明：其依据合同约定提前3个月通知原告提前退租，却被原告认定为违约行为并决定没收租赁押金，故其认为没有必要遵循提前3个月通知退租的规定，决定于2019年4月30日退租，要求原告通知物业管理处人员与其行政管理人员协商撤离具体事宜。2019年5月28日，原告与深圳万利达物业服务有限公司共同向被告发出《补缴费用及腾退租赁物业的函》，载明：租赁合同已于2019年4月30日被被告提前单方解除，原告要求被告在2019年5月31日前补缴拖欠的4月租金、5月物业占用费即管理费、水电费累计296,989.42元，如补交全部款项，被告请于2016年6月2日前完成租赁物业腾退并交还工作，否则，原告将于2019年6月3日对涉案房屋进行全面停水停电，留置租赁物业内部分货全部物品，并对租赁物业进行清场。原告向涉案租赁地址邮寄该函给被告，后因查无此人被退回。原告提交了张贴视频及短信记录，拟证明原告通过张贴、短信方式向被告送达了上述函件。庭审中，原告表示被告从2019年4月1日起没有支付租金；诉求的保全费未实际发生。原告主张，截至庭审之日（2020年1月7日），被告一直占用涉案房屋，没有搬离，原告可以进入涉案房屋，但被告的办公用品、生物制剂、仪器和药品等还在涉案房屋内，其因担心造成较大损失而不敢擅自清退。本院认为，原、被告之间签订的《深圳万利达科技大厦租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告在合同期限内单方要求提前于2019年4月30日退租,违反合同约定,但原告回函予以同意并要求确认双方合同于该日解除,本院予以照准。原告称被告尚未搬离，被告未答辩、举证、质证，应承担举证不能的不利后果，因租赁合同已解除，被告应向原告交还涉案房屋，故对原告要求被告返还租赁房屋的主张，本院予以支持。关于原告主张的2019年4月1日至返还物业之日的租赁费用及场地占用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自2019年4月起未再支付租金并发函要求解除合同，原告对此同意并发函要求被告中于2019年6月2日搬离涉案房屋，同时表示其将于2019年6月3日停水停电并对租赁物业进行清场。在此情况下，原告作为涉案房屋的管理者应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。综上，本院酌情判令被告向原告支付租赁费用及占用费至2019年12月，即被告应向原告支付2019年4月的租赁费用131,525.16元（104.74元/平方米/月×1255.73平方米）及参照租金标准支付2019年5月至12月期间的占用费1,052,201.28元（104.74元/平方米/月×1255.73平方米×8月）。关于滞纳金。对于2019年4月租赁费用的滞纳金，原告要求被告按合同约定，以当月拖欠费用为基数按照日万分之五的标准向其支付滞纳金，于法有据，本院予以支持，被告应自2019年4月16日起支付滞纳金至本院判决确定的租赁费用支付之日止。双方的合同于2019年4月30日解除，原告要求被告向其支付合同解除之后即2019年5月之后占用费的滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。原告诉求的保全费并未实际发生，本院对该项诉求不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳万利达电子工业有限公司与被告深圳中健生物技术有限公司于2015年11月1日签订的《深圳万利达科技大厦租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告深圳中健生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区单位房屋返还给原告深圳万利达电子工业有限公司；三、被告深圳中健生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳万利达电子工业有限公司支付2019年4月的租赁费用人民币131,526.16元及滞纳金（滞纳金以人民币131,526.16元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年4月16日起计算至本院判决确定的款项支付之日止）；四、被告深圳中健生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳万利达电子工业有限公司支付2019年5月至12月期间的占用费人民币1,052,201.28元；五、驳回原告深圳万利达电子工业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,351.88元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  夏华强人民陪审员  徐步安二〇二〇年七月六日书 记 员  张 潺附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。