温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4687号原告：王晓忠，男，1969年4月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：阮淑慧，女，1970年6月27日出生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托诉讼代理人：金权勇，北京德恒（温州）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：张婷婷，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：温州中心大厦建设发展有限公司，住所地温州市鹿城区七都街道老涂东路**，统一社会信用代码91330302063157240T。法定代表人：田丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。原告王晓忠、阮淑慧与被告温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称中心大厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓忠和阮淑慧的委托诉讼代理人张婷婷，被告中心大厦公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓忠、阮淑慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付“关于道路及商业部分约定”违约金148660元；2.判令被告向原告支付延迟交付违约金暂计69000元（按照已付购房款2738101元，以日万分之一点二，自2018年11月3日起计算至被告实际符合交付条件之日止，具体为“通气”、“通路”达到交付条件）；3.判令被告向原告支付迟延办证违约金28476.3元；4.判令被告向原告支付迟延交付车位违约金暂计6415.5元（按照已付购车位款141000元，以日万分之五，自2019年3月2日计算至实际符合交付条件之日止）；5.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、关于商品房部分。2015年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：原告向被告购买位于鹿城区七都片区西单元05-C-01地块C1幢1808号（现不动产登记为2幢1808室），建筑面积为148.66平方米，单价为18418.54元，总房款为2738101元。另约定：被告应于2018年6月30日前（合同第9条）将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用（其中第3点条件为：“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”）。如逾期交房，不超过60日，违约金按照日万分之一计算；超过60日，违约金按照日万分之一点二计算（合同第10条）。被告应于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书并交付原告（合同第16条），逾期交付权属证书的，逾期180日内，按日万分之一支付违约金；超过180日，按日万分之一点二支付。被告并向原告作出“关于道路及商业部分约定”的承诺，内容为“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元/㎡”。上述合同签订后，原告依约履行支付购房款义务，并已全额付款。但被告未按照合同约定期限及内容履行出卖人义务，具体为：1.被告在未达到交付条件的情况下通知于2018年11月2日交付商品房，该商品房截至原告起诉之日，尚未达到“天然气通气”、“道路通路”等法定及约定交付条件，致使原告在被告交付后无法入住正常使用。2.被告未通知原告办理产权变更登记手续，实际原告办理产权时间迟于双方约定时间共计104日。3.截至原告起诉之日，被告并未实现“关于道路及商业部分约定”的承诺，七都大道延伸段未通车，商业部分至今未开工，更别谈开业，严重影响、减损商品房所在楼盘整体品质及造成包括原告在内的全体业主生活消费方面的不便利。基于上述事实，原告认为，被告未按期限及内容履行出卖人义务已构成违约，依法应当承担延迟交房、迟延办证、未履行关于“道路及商业部分约定”承诺的违约责任。二、关于车位部分。原、被告于2018年12月1日签订《温州中心大厦Ｃ区车位使用权转让协议书》，约定：原告向被告购买位于温州中心大厦Ｃ区××室××层××号的车位使用权。该车位使用权作价141000元。合同约定，被告应于2019年3月1日前，将车位交付原告使用（合同第3条）。合同签订后，原告依约向被告支付全额车位转让费，但被告直至原告起诉之日仍未交付车位。基于上述事实，原告认为，被告迟延交付涉案车位已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中虽未对车位迟延交付违约金作出约定，但基于公平原则及双务合同的权利义务对等性，法院可以参照双方约定的关于买受人迟延付款的违约责任进行适用（合同第2条：“乙方逾期支付的，每逾期一天，按逾期支付款项的万分之五支付甲方违约金”），按照日万分之五的标准，确定迟延交付期间的违约责任。被告中心大厦公司辩称，1.关于原告的第一项诉讼请求。根据我国法律规定，房地产买卖必须以书面合同形式订立，并且房地产纠纷是基于书面的房地产买卖合同形成的权利义务关系。原告提供的《关于道路及商业部分约定》系复印件，来自于其他业主，原被告之间不存在关于道路及商业部分约定，《关于道路及商业部分约定》在原被告之间不发生法律效力。即使《关于道路及商业部分约定》系原件，被告对承诺书的出具不知情，该承诺书涉及政府的道路、规划外的商业部分开业问题，并非被告义务范围，被告并无过错，无需承担责任。2.关于原告的第二项诉讼请求。合同约定交房时间是2018年6月30日前，被告通知交房时间是2018年11月2日，被告已支付上述迟延时间内的逾期交房违约金。至于原告诉称通气、通路问题，燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告，七都大道延伸段已全线通车，故涉案商品房符合房屋正常使用的基本条件，原告诉称要求被告承担逾期交房违约责任，依据不足。3.关于原告的第三项诉讼请求，合同约定办证时间是2018年12月31日前，而被告取得初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，因逾期交房势必导致办证时间顺延，而被告已经承担逾期交房违约金，故逾期办证违约金无需另行支付。即使计算逾期办证违约金，根据合同约定应按已付房价款的万分之一计算。4.关于原告的第四项诉讼请求。原告要求被告支付迟延交付车位违约金的诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。合同约定原告向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，被告同意交付车位，原告至今未缴纳第一年车位管理服务费，车位移交时间应顺延。涉案地下车库于2018年10月31日经过竣工验收备案，处于可使用状态，原告也已经在实际使用车库，原告既实际使用车位又未缴纳车库物业管理费，却要求被告按逾期支付车位款的约定承担逾期交付车位的违约责任，显然无理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《关于道路及商业部分约定》系复印件，来源不明，该证据无法证明双方存在该约定，本院不予采用。本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，两原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房位于第C1幢2单元1808号；建筑面积为148.62平方米；单价为每平方18418.54元，总价款2737364元；付款方式及期限：首期房款827364元在签订合同当日支付，剩余房款191万元买受人申请按揭贷款；第九条规定了交付期限及条件：“出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件”；第十条规定了出卖人逾期交房的违约责任：“1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，……自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。”；第十六条规定了关于产权登记的约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。2018年10月31日，涉案建筑工程竣工验收。11月1日，被告向两原告送达交房通知书。11月10日，原、被告办理了交房手续。交房日，双方对房屋价款办理了最后结算，价税合计为2738101元。二原告已经依约支付了购房款。因被告逾期交房，被告主动分别于2018年9月4日、10月31日、11月16日向原告支付了逾期交房违约金16971.66元3394.33元、20694.47元，合计41060.46元。2018年12月1日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》，约定：甲方向乙方出让温州中心大厦C区地下室负二层173号地下车位；车位使用权转让费为141000元；如逾期支付车位使用权转让费，每逾期一日，按逾期支付款项的日万分之五向甲方支付违约金；第三点车位交接部分载明：“1、在乙方向甲方支付全部使用权转让费并向甲方委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，甲方同意于2019年3月1日前，将本车位交付乙方使用，届时以甲方通知为准。乙方延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日。2、交接手续按双方已签订《商品房买卖合同》补充协议中关于商品房交接的约定执行。如在具备交付条件的情况下，乙方未按约定时间办理车位的交接手续，到期则视为甲方己按本协议规定向乙方履行了交付义务，乙方应于本车位视为交付之日起缴纳与本车位有关的一切费用(物业管理费等)并承担本车位的一切风险。”原告已经向被告缴纳了车位转让使用费。涉案小区地下车库在交房时可以停车，但原被告未就车位交付办理交接手续，小区物业未要求业主将车辆停放在自己所购车位上，未向业主收取车位管理服务费。2019年3月25日，被告办理了涉案商品房的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权的初始登记。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具一份《燃气管道安装安全质量监督检验报告》，载明验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下“温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收。该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道。七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工。燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工。据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工。根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。”后该小区于2019月7月23日开通天然气。再查明：被告中心大厦公司向原告出具了《关于道路及商业部分约定》，载明“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元/平方米”。温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。温州中心项目商业部分至今未开业。双方争议焦点如下：一、逾期办证违约金是否按日计算；二、《关于道路及商业部分约定》效力及赔偿金额确定问题；三、涉案商品房是否具备通气、通路等商品房基本使用条件，被告是否负有逾期交房责任；四、被告是否存在逾期交付车位。关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定，“约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”，合同约定的办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记的时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同约定，被告应支付的逾期办证违约金为274元（2738101元×0.1‰），原告主张违约金按日计算，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《关于道路及商业部分约定》系被告出具，属于被告作出的承诺，对被告具有约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿148660元，依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故本院综合以上因素，酌情确定被告承担5万元违约金为宜。关于争议焦点三，本院认为，合同约定交房时间是2018年6月30日前，而被告实际交房时间是2018年11月2日，现被告已依约向二原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金，业已承担逾期交房违约责任，至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经监督检验合格，而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，故二原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，本院认为，原被告签订《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》第三条车位交接的约定：乙方向甲方支付全部使用权转让费并向甲方委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费，甲方同意于2019年3月1日前，将车位交付给乙方使用，届时以甲方通知为准。乙方延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日止。因原告购买的车位与商品房系同一建设工程，已于2018年12月31日竣工验收，可以确认车库已同时竣工验收，可以投入使用，虽被告未按合同约定办理涉案车位的移交手续，但该手续瑕疵并不阻碍原告行使占有使用涉案车位的权利，现原告主张要求被告支付逾期交付车位的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王晓忠、阮淑慧逾期办证违约金274元；二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王晓忠、阮淑慧违反《关于道路及商业部分约定》的违约金50000元；三、驳回原告王晓忠、阮淑慧的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5088元，减半收取计2544元，由原告王晓忠、阮淑慧负担2015.5元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担528.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇二〇年七月二日书记员  项婷婷