重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初24503号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街**，统一社会信用代码91500106903071248F。 负责人：王小晶，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。 委托诉讼代理人：陈雪松，重庆铭友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟彬，重庆铭友律师事务所律师。 被告（执行案外人）：上海展放商业运营管理有限公司，，住所地上海市浦东新区东靖路****统一社会信用代码91310115062590763B。 法定代表人:JIALINNIU，上海展放商业运营管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆丰路机械制造有限公司，住所地重庆市九龙，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇九里村20社**91500107798039579T。 法定代表人：季荣芳，重庆丰路机械制造有限公司总经理。 第三人（被执行人）：重庆戎御实业有限公司，住所地重庆市江**，住所地重庆市江**江北城西大街**14-300105084686651Y。 法定代表人：蔡伟，该公司董事长兼总经理。 第三人（被执行人）：重庆市个人信用融资担保有限责任公司，住所地重庆市江**杨，住所地重庆市江**杨河一村**05507。 法定代表人：陈伟，该公司董事长。 第三人（被执行人）：季荣芳，女，1955年11月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 第三人（被执行人）：练志文，男，1967年2月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告上海展放商业运营管理有限公司，第三人重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托诉讼代理人陈雪松、牟彬，被告上海展放商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人谢俊先到庭参加了诉讼。第三人重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文经本院公告传唤，公告期限届满仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，本院依法扣除了公告期间以及因疫情预防产生的相应的审理期间。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院提出诉讼请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2019）渝0106执异135号《执行裁定书》；2、裁决涤除被告对位于重庆市江北区*号、11-2号、11-3号、11-6号、11-7号、11-8号、11-9号共计七套房屋的租赁权，并对前述房屋实行不带租拍卖；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、练志文、季荣芳、李冬梅金融借款合同纠纷一案，经由法院作出（2016）渝0106执保2052号民事裁定书，裁定查封了重庆戎御实业有限公司所有的上述涉案的七套房屋。2018年1月16日，法院作出（2017）渝0106民初32号民事判决书，判决“一、被告重庆丰路机械制造有限公司于本判决发生法律效力后三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金500万元及截止至2016年12月20日的利息13135.42元、罚息219361.46元、复利2973.96元；自2016年12月21日起至借款本金清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数，按编号：550101201********《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的罚息利率计算的罚息；对应付未付的利息，按编号：550101201********《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的罚息利率计算的复利。二、被告重庆丰路机械制造有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行给付律师费20000元。三、被告季荣芳、练志文、被告重庆市个人信用融资担保有限责任公司对被告重庆丰路机械制造有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对被告重庆戎御实业有限公司提供的抵押物：位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号的房屋享有优先受偿权。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。”重庆戎御实业有限公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终2424号民事判决书，驳回重庆戎御实业有限公司的上诉，维持原判。该判决生效后，当事人未履行生效判决的还款义务，原告向法院申请强制执行。执行过程中，法院作出裁定书，裁定对重庆戎御实业有限公司所有的位于重庆市江北区*号等共计七套房屋进行评估、拍卖。案外人上海展放商业运营管理有限公司向法院提出书面异议，请求保护其作为承租人的权利，对前述房屋进行带租拍卖。法院受理了上海展放商业运营管理有限公司的申请，并作出（2019）渝0106执异135号民事裁定书，裁定对被执行人重庆戎御实业有限公司所有的位于重庆市江北区*号等七套房屋带租拍卖。因被告上海展放商业运营管理有限公司与第三人重庆戎御实业有限公司签订的房屋租赁合同的真实时间存疑，故原告对2019年10月10日收到的（2019）渝0106执异135号民事裁定书不服，依法向法院提起申请执行人执行异议之诉。 被告上海展放商业运营管理有限公司辩称，原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行否认被告上海展放商业运营管理有限公司与重庆戎御实业有限公司签订的租赁合同的真实性，应承担举证责任。被告与重庆戎御实业有限公司签订的合同有明确的签订时间为2015年3月25日，该时间在涉案房屋办理抵押之前，根据物权法的相关规定，在抵押之前签订的租赁合同受法律保护。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。 第三人重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本案无争议事实如下： 2016年11月29日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文、李冬梅金融借款合同纠纷一案，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行提起诉前保全措施，要求对重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文、李冬梅的财产予以保全。2016年12月1日，本院作出（2016）渝0106执保2052号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、练志文、季荣芳价值6000000元的财产。2016年12月2日，本院向重庆市江北区不动产登记中心送达了（2016）渝0106执保2052号民事裁定书、协助执行通知书，查封了涉案的上述七套房屋。 2017年1月3日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行起诉重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文、李冬梅金融借款合同纠纷一案，2018年1月16日，本院依法作出（2017）渝0106民初32号民事判决书，判决如下：一、被告重庆丰路机械制造有限公司于本判决发生法律效力后三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金500万元及截止至2016年12月20日的利息13135.42元、罚息219361.46元、复利2973.96元；自2016年12月21日起至借款本金清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数，按编号：550101201********《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的罚息利率计算的罚息；对应付未付的利息，按编号：550101201********《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的罚息利率计算的复利。二、被告重庆丰路机械制造有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行给付律师费20000元。三、被告季荣芳、练志文、被告重庆市个人信用融资担保有限责任公司对被告重庆丰路机械制造有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对被告重庆戎御实业有限公司提供的抵押物：位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江**庆云路****房屋、位于重、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号房屋、位于重庆市江***号的房屋享有优先受偿权回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。案件受理费46824元，诉讼财产保全费5000元，合计51824元（原告已预交），由被告重庆丰路机械制造有限公司、季荣芳、练志文、重庆市个人信用融资担保有限责任公司负担。被告重庆戎御实业有限公司以其提供抵押担保的财产为限对案件受理费承担连带清偿责任。限被告重庆丰路机械制造有限公司、季荣芳、练志文、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、重庆戎御实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。被告重庆戎御实业有限公司对上述判决不服，于2018年4月10日向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2018年6月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终2424号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 该判决生效后，因重庆丰路机械制造有限公司等当事人未履行已经发生法律效力的（2017）渝0106民初32号民事判决确定的义务，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行据该判决申请强制执行，2019年4月9日，本院作出公告，拟对被执行人重庆戎御实业有限公司名下位于重庆市江北区*号、11-2号、11-3号、11-6号、11-7号、11-8号、11-9号七套房屋进行评估、拍卖。 上述案件在执行过程中，上海展放商业运营管理有限公司对上述涉案七套房屋提出应带租拍卖的书面异议。2019年9月26日，本院作出（2019）渝0106执异135号执行裁定书，裁定对重庆戎御实业有限公司名下的位于重庆市江北区*号共7套房屋进行带租拍卖。2019年10月10日，本院将（2019）渝0106执异135号执行裁定书送达中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。2019年10月23日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2015年6月29日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆丰路机械制造有限公司签订了编号：沙农银借字（2015）第008号《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，重庆丰路机械制造有限公司向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款2500万元整；借款期限为贰年；本合同项下的借款金额为编号为55100620150********的最高额抵押合同所确定的债权金额，具体借款金额、借款期限等以分次《借款合同》的约定为准等。同日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆戎御实业有限公司签订了编号55100620150********《最高额抵押合同》，约定重庆戎御实业有限公司自愿为抵押权人与债务人自2015年6月29日起至2017年6月28日止形成的债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币贰仟伍佰万元整；本合同每笔业务的种类、金额、利率、期限等内容以相关法律文书或者凭证为准；重庆戎御实业有限公司同意以房地产设定抵押，抵押物为坐落于重庆市江北区*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区庆云路*号的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区庆云路*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）、坐落于重庆市江北区*的办公用房（房产证号103房地证2014字第58***号）等。2015年6月30日，以上用于抵押的房屋办理了抵押权登记。 对于被告上海展放商业运营管理有限公司是否在涉案的七套房屋设立抵押权前已与重庆戎御实业有限公司形成租赁关系，各方当事人存在争议。 被告上海展放商业运营管理有限公司主张：其在中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对案涉房屋设立抵押权以前已经承租了涉案房屋，其与重庆戎御实业有限公司在2015年3月25日签订了关于涉案房屋的租赁合同，并于2017年6月15日进行了租赁合同的备案，同时已向当时的涉案房屋物业管理公司成都天府时代广场物业管理有限公司重庆国金中心分公司发函，对方在对重庆戎御实业有限公司的回函中明确在2015年4月收到上海展放商业运营管理有限公司的邮件，且支付了涉案房屋的物业管理费、支出了装修、顾问服务等相关费用。因前三年免除租金故没有支付租金，后来未支付租金是因收到法院协助执行通知书要求冻结重庆戎御实业有限公司应收房屋租金。 被告上海展放商业运营管理有限公司为证明其主张，举示了如下证据：1、重庆戎御实业有限公司（甲方）作为出租方与上海展放商业运营管理有限公司（乙方）即承租方签订的《房屋租赁合同》、合同登记备案江（2017）字第商号重庆市房屋租赁合同登记备案证明；2、邮箱截图；3、回函、工商信息打印件；4、服务协议复印件、建设银行客户回单复印件；5、调解书复印件、建设银行客户回单。6、（2019）渝0106执1422号之三协助执行通知书、（2019）渝0106执1422号之三执行裁定书。 拟证明：1、被告上海展放商业运营管理有限公司与重庆戎御实业有限公司于2015年3月25日就包含涉案七套房屋在内的房屋签订了书面《房屋租赁合同》，并在重庆市江北区房屋管理局进行了备案；2、2015年11月，上海展放商业运营管理有限公司已经为涉案房屋开展招商工作；3、签订合同时涉案房屋的物业管理公司成都天府时代广场物业管理有限公司重庆国金中心分公司已于2017年1月23日变更名称为九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司，上海展放商业运营管理有限公司在涉案七套房屋抵押之前已经就涉案房屋的使用与物管公司进行了相应的沟通协调；4、被告上海展放商业运营管理有限公司因涉案房屋的正常使用支付了相应的费用；5、被告上海展放商业运营管理有限公司代重庆戎御实业有限公司向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司支付了物管费等费用。6、被告上海展放商业运营管理有限公司收到了法院出具的协助执行通知书及执行裁定书，故被告上海展放商业运营管理有限公司在免租期到了之后未支付房屋租金。 原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行质证意见如下：1、对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，因公章并不清晰，且该合同系机打，双方约定本合同经双方签署加盖公章后才生效，但该合同仅有盖章未签字，故并未生效；对重庆市房屋租赁合同登记备案证明真实性无异议，但备案登记时间为2017年6月15日，系在本案设立抵押权之后，并不能对抗本案的执行；2、对邮箱截图的真实性不予认可，该证据也不能证明上海展放商业运营管理有限公司在涉案七套房屋设立抵押权之前已占有使用该七套房屋；3、对回函、工商信息打印件真实性予以认可，但该证据不能证明被告在设立抵押之前已占有使用案涉房屋；4、对服务协议复印件真实性不予认可，该服务协议系复印件，真实性无法确认，且协议约定的服务期限是从2017年1月19日才开始，该时间远在设立抵押权之后，与本案无关联性；对建设银行客户回单的真实性无异议，但回单均产生于2017年以后，与本案无关联性；5、对调解书复印件的真实性无异议，但该组证据证明重庆戎御实业有限公司从2015年1月至2017年7月就未缴纳过物业费，间接证明在本案设立抵押权之前，被告上海展放商业运营管理有限公司并未实际占有使用该房屋。对建设银行客户回单的真实性无异议，但费用均产生于2017年以后，故与本案无关联性。6、对（2019）渝0106执1422号之三协助执行通知书、（2019）渝0106执1422号之三执行裁定书真实无异议，但时间系2020年4月15日，不能达到其证明目的。 第三人重庆丰路机械制造有限公司、重庆戎御实业有限公司、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、季荣芳、练志文、李冬梅均经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼，本案依法予以缺席审理。 本院查明相关争议事实如下： 重庆戎御实业有限公司（甲方）作为出租方与上海展放商业运营管理有限公司（乙方）即承租方签订的《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其所有的位于重庆市江北区庆云路10号“国金中心IFS*层”共155套房屋（面积为25203.50平方米）出租给乙方，租赁期为15年，自2015年3月25日起至2030年3月24日止；免租期为36个月，自2015年3月25日起至2018年3月24日止，免租期内水、电、电话、卫生治安费、物业管理费、电梯费、停车费等由相关费用由乙方承担；标的物业每平方米人民币35元/月，月总租金为人民币822116.20元；甲方允许乙方对标的物业转租，乙方与受转租方签订《转租协议》，乙方收到受转租方支付的租金后180日内，再向甲方支付相应的本合同约定的租金；乙方按时以汇款方式支付租金到甲方账户内，甲方应在乙方支付款项前开具相应合法有效发票给乙方；甲方应就租赁期内标的物业管理事宜聘请专业的物业管理公司，甲方及物业管理公司应负责标的物业的管理和正常维护，并满足该物业能满足乙方之正常使用。甲方聘请的物业管理公司应经过乙方同意，其签订的物业管理条例等相关法律文件均应事先经乙方审核同意并交由乙方备份。租赁期间内，由乙方承担物业管理费（包括空调费），乙方应按照物业（管理公约）之收费规定缴纳费用。租赁期内的水电费、电话费、卫生治安费、停车费、电梯费等与乙方租赁使用标的物业发生的费用由乙方承担。本合同经双方签署加盖公章后生效。该合同首部打印的签署时间为2015年3月25日，在合同尾部的落款处双方均有盖章，但未签名、未书写签署时间。 2017年6月15日，重庆戎御实业有限公司与上海展放商业运营管理有限公司在重庆市江北区房屋管理局对上述房屋租赁合同进行登记备案。 2016年3月17日，九龙仓（中国）物业管理有限公司起诉重庆戎御实业有限公司物业服务合同纠纷一案，2017年9月29日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初4345号民事调解书，双方当事人达成以下协议：一、九龙仓（中国）物业管理有限公司与重庆戎御实业有限公司一致确认（2016）渝0105民初4345号案件和解总金额为900万元（此款包含2015年1月1日至2017年7月1日的全部物业服务费和违约金等费用），此款由重庆戎御实业有限公司于2017年10月14日前支付九龙仓（中国）物业管理有限公司100万元，于2017年11月1日至2019年9月30日每月20日前（包含当日）支付九龙仓（中国）物业管理有限公司33.33万元，于2019年10月20日前支付九龙坡区（中国）物业管理有限公司33.41万元；九龙区（中国）物业管理有限公司制定的收款账户为中国银行重庆分行、账号为1144********。二、若重庆戎御实业有限公司未按期足额履行上述第一项载明的付款义务，则九龙仓（中国）物业管理有限公司有权就上述第一项载明的全部未付款项向法院申请强制执行。三、九龙仓（中国）物业管理有限公司放弃其他诉讼请求。四、本案案件受理费减半收取48783元、诉前财产保全申请费5000元、诉讼中财产保全申请费5000元，共计58783元，由九龙仓（中国）物业管理有限公司负担。 上海展放商业运营管理有限公司分别于2019年8月16日、2019年8月28日、2019年9月20日、2019年9月27日、2019年10月23日向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司各转款333300元，转款备注用途：代重庆戎御付九龙仓调解款或九龙仓物业调解协议。2019年11月25日，上海展放商业运营管理有限公司向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司转款334100元，转款备注用途：国金中心（2016）渝0105民初4345号民事调解书调解款。 2017年1月23日，成都天府时代广场物业管理有限公司重庆国金中心分公司变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司。 2017年3月20日起，上海展放商业运营管理有限公司向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司重庆分公司多次支付顾问费等、向中国太平洋财产保险股份有限公司苏州分公司支付保费、向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司支付物管费和装修保证金等、向重庆兴港消防工程有限公司渝中区分公司支付国金5楼消防空调改造首期款……上海展放商业运营管理有限公司向多公司支付了因国金中心使用产生的费用。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。 结合本案，2015年6月30日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与重庆戎御实业有限公司对涉案七套房屋办理了抵押登记手续。重庆戎御实业有限公司与上海展放商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》打印的签订时间为2015年3月25日，该时间系在合同首部以打印方式注明，打印内容为双方约定的相关内容，不能据此确定租赁合同的实际签署时间，该合同尾部的签署日期为空白，没有注明合同实际签署时间，且合同双方均无法定代表人签字或盖章，也无经授权的代理人签字。上述情况与一般公司间签订重大合同的形式不符，故不能确定该租赁合同的实际签订时间即为2015年3月25日。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行在2016年11月29日申请法院对涉案房屋进行司法查封，上海展放商业运营管理有限公司与重庆戎御实业有限公司在2017年6月15日对租赁合同进行登记备案，双方在其自称租赁合同的签订时间之后长达两年多之久才对该合同进行登记备案，也不符合一般交易习惯。同时，被告上海展放商业运营管理有限公司亦无其他证据证明支付过租金等该合同实际履行时间系在涉案房屋设立抵押权之前，故其不能证明取得的租赁权时间先于中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的抵押权设立登记时间。 关于被告上海展放商业运营管理有限公司所述其从2017年3月20日起向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司重庆分公司多次支付顾问费等、向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司支付物管费和装修保证金等，故其已取得租赁权，其提供的证据仅能表明其在2017年3月20日之后占有涉案房屋，不能得出被告上海展放商业运营管理有限公司在2015年6月30日之前已实际占有使用案涉房屋。 关于被告上海展放商业运营管理有限公司所述其从2019年8月16日起向九龙仓（中国）物业管理有限公司重庆国金中心分公司支付了物管费调解款，庭审中被告上海展放商业运营管理有限公司举示的证据显示包括涉案房屋在内自2015年1月1日至2017年7月1日支付物业管理费的义务主体为重庆戎御实业有限公司，并非上海展放商业运营管理有限公司，不能证明被告上海展放商业运营管理有限公司在涉案房屋设立抵押权前已实际占有使用。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上海展放商业运营管理有限公司举示的证据不足以证明其在中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行取得涉案房屋抵押权前就案涉房屋形成了租赁关系，不能对抗中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行已办理登记的抵押权。 综上所述，执行案外人即被告上海展放商业运营管理有限公司未能举证证明其与重庆戎御实业有限公司签订了符合《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以对抗抵押权和排除执行的租赁合同，也未证明其在抵押之前或人民法院查封之前实际占有使用了涉案房屋，其异议请求不能成立。 关于是否应该撤销（2019）渝0106执异135号执行裁定书的问题。因该执行裁定是否有误，不属于本案执行异议之诉的审理范围，故原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行请求撤销（2019）渝0106执异135号执行裁定书于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许对登记权利人为重庆戎御实业有限公司坐落于重庆市江北区*号共七套房屋在涤除租赁后进行拍卖； 二、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。 案件受理费48449元（原告已预交），由被告上海展放商业运营管理有限公司负担，限被告上海展放商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2019）渝0106执异135号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张 娟 人民陪审员  刘红梅 人民陪审员  陈秀兰 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  徐 瑾 书 记 员  蒋 懿