广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16635号原告：东莞市常平镇金美股份经济联合社，地址：广东省东莞市××××××委会。理事长：任炯良。委托诉讼代理人：任建彬，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣小玲，广东硕源律师事务所辅助人员。被告：东莞市欧运服饰有限公司，住所地：东莞市××××××××××××。法定代表人：李某1。被告：李某1，女，汉族，1967年2月2日出生，身份证住址：湖南省宁远县×××××××2×，公民身份号码：432××××××××××××621。被告：陈惠娟，女，汉族，1969年2月10日出生，身份证住址：广西桂平市××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××787。原告东莞市常平镇金美股份经济联合社诉被告东莞市欧运服饰有限公司、李某1、陈惠娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市常平镇金美股份经济联合社的委托诉讼代理人任建彬，被告陈惠娟到庭参加诉讼；被告东莞市欧运服饰有限公司、李某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常平镇金美股份经济联合社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的租赁关系，被告东莞市欧运服饰有限公司将案涉厂房交回给原告；2、被告东莞市欧运服饰有限公司支付租金248535.12元；3、被告东莞市欧运服饰有限公司从2019年10月1日起每月按53812元计付占用费给原告直至被告东莞市欧运服饰有限公司将案涉厂房交回原告之日止；4、被告东莞市欧运服饰有限公司向原告支付所欠租金至清偿之日止的逾期违约金（以当月所欠租金为本金，从逾期之日2019年5月1日起每日按1%计至租金清偿之日止，违约金总额以所欠租金总额为限）；5、被告东莞市欧运服饰有限公司向原告支付律师费16500元；6、被告李某1、陈惠娟对被告东莞市欧运服饰有限公司的上述诉讼请求2至5项的债务承担连带清偿责任；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告东莞市欧运服饰有限公司于2016年4月1日签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于常平镇金美村金兴工业区原谊昌厂厂房、宿舍及附属设施设备出租给被告东莞市欧运服饰有限公司使用，租赁物建筑面积5979.08平方米，租赁期限为20年，租金每月326472元，逾期交付租金每日加收应缴租金1%滞纳金，以及违约方应支付守约方因追讨产生的律师费及其他相关费用。被告东莞市欧运服饰有限公司从2019年5月开始拖欠租金至今共拖欠5个月租金合计248535.12元。被告东莞市欧运服饰有限公司是一人有限责任公司，被告李某1是被告东莞市欧运服饰有限公司的自然人独资股东，被告陈惠娟是被告东莞市欧运服饰有限公司的发起人、设立人，应对被告东莞市欧运服饰有限公司欠原告的款项承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告明确将诉讼请求第四项违约金标准从每日1%降低为每日3‰。被告东莞市欧运服饰有限公司、李某1没有答辩，没有提供证据。被告陈惠娟辩称，其已经按照约定按时支付租金，违约金过高，不应支付违约金。经查，2016年4月1日，原告与被告东莞市欧运服饰有限公司签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于常平镇金美村金兴工业区原谊昌厂厂房、宿舍及附属设施设备的租赁物出租给被告东莞市欧运服饰有限公司使用，租赁期限为5年从2016年4月1日至2021年3月31日止，装修免租期3个月，计租期由2016年7月1日至2021年3月31日，租赁物每月租金为53812元，被告东莞市欧运服饰有限公司于每月10日前将当月租金转入原告银行账户；被告东莞市欧运服饰有限公司于合同签订之日需一次性向原告缴交相当于两个月租金的定金107624元和预缴计租期第1个月租金53812元；被告东莞市欧运服饰有限公司不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。原告主张被告东莞市欧运服饰有限公司从2019年5月开始拖欠租金，并提供了收据为凭，收据注明2019年5月6日至2020年1月22日收取了被告东莞市欧运服饰有限公司缴纳的2019年2月租金余额、2019年3月至8月部分租金、2019年5月6日至2020年1月20日期间内部分滞纳金，款项共计473836.18元。2016年10月24日，被告李某1与被告陈惠娟签订《股权转让协议》，约定被告陈惠娟将其持有被告东莞市欧运服饰有限公司100%股份共1000000元出资（实缴0元）作价0元转让给被告李某1，后双方办理股权转让手续。2018年1月，被告陈惠娟垫付被告东莞市欧运服饰有限公司部分工人工资，并提供了工资总表等为凭。被告陈惠娟主张被告东莞市欧运服饰有限公司已经在2017年倒闭，村委会要求其垫付工人工资并承诺可以延迟一两个月交租。原告主张被告东莞市欧运服饰有限公司仍在经营，后经本院现场送达，确认被告东莞市欧运服饰有限公司并未在案涉租赁物内生产经营。被告陈惠娟另提供业务凭证及银行流水显示，2019年5月5日至2020年1月23日，被告陈惠娟向原告转款共计482924元，被告陈惠娟在部分转款备注中注明为房租，其中2019年5月支付53120元、6月支付53120元、2019年7月、8月、10月、11月、12月、2020年1月共支付7笔每笔金额为53812元。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证或取得其他权属证明，土地使用权人为东莞市×××××××民委员会。以上事实，有《厂房租赁合同书》、集体土地使用证、《股权转让协议》、股东（发起人）出资情况、《民事委托代理合同书》、发票、金美股份经联社对账单、常平镇农村集体经济组织收据（电子）、业务凭证、银行对账单、《厂房租赁合同》、领取路费签名表、工资总表、结清工资表等证据及本院庭前会议笔录、庭审笔录附案证实。本院认为，被告东莞市欧运服饰有限公司、李某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有答辩及举证，视为放弃质证和抗辩的权利。关于案涉租赁关系的主体。原告主张被告东莞市欧运服饰有限公司拖欠2019年5月开始的租金，被告陈惠娟辩称被告东莞市欧运服饰有限公司已于2017年年底停止经营，并提供了相应工资总表等为凭，原告对此提出异议，但未能提交相应证据证明，且根据案涉租赁物的现场状况，亦无法显示被告东莞市欧运服饰有限公司仍在案涉租赁物内经营生产，原告应承担举证不能的责任。被告陈惠娟在2019年5月开始一直以其个人名义缴纳租金，原告对此并无异议，故2019年5月开始租赁关系的主体为原告与被告陈惠娟。原告要求被告东莞市欧运服饰有限公司返还案涉租赁物及支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告陈惠娟并未另行签订租赁合同，且案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，不符合出租条件。原告可要求被告陈惠娟返还租赁物，但原告在本案中并未主张，原告可另行主张。关于租赁物的占有使用费。原告与被告陈惠娟并未签订书面的租赁合同，但被告陈惠娟实际占有使用了案涉租赁物，“租金”实际上转化成了因被告陈惠娟占有使用案涉租赁物而需赔偿原告损失的“占有使用费”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告陈惠娟应当参照约定的租金标准向原告支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。原告主张被告陈惠娟拖欠2019年5月起的占有使用费，并提供了收据为凭；被告陈惠娟主张已经支付租金至2020年1月并提供了相应的业务凭证及银行流水为凭。原告与被告陈惠娟并未另行约定租金支付时间、租金金额，原告在收取被告陈惠娟支付的款项时扣取滞纳金没有事实和法律依据，故本院采信被告陈惠娟提供的业务凭证及银行流水，被告陈惠娟已经支付了2019年5月至2020年1月的租金。关于每月占有使用费金额，原告主张按照53812元/月计算，被告陈惠娟对此并无异议，本院予以确认。故被告陈惠娟还需支付2020年2月至交还案涉租赁物之日止的租金。被告辩称从2019年5月开始一直交租至2020年4月，但未提交证据证明已交纳2020年2月至4月的占有使用费，对被告该辩解意见，本院不予采信。由于2020年1月底受新冠疫情影响，结合东莞市相应政策指导，本院酌定2020年2月的占有使用费金额为26906元、3月的占有使用费金额为26906元、2020年4月起至返还案涉租赁物之日止的占有使用费按53812元/月计算。关于逾期违约金及律师费。被告陈惠娟在原告主张的欠费期间内并非《厂房租赁合同书》的相对人，且《厂房租赁合同书》中的案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，不符合出租条件，属于无效合同。原告据此要求被告陈惠娟承担逾期违约金及律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四的规定，判决如下：一、限被告陈惠娟在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市常平镇金美股份经济联合社支付占有使用费（2020年2月的占有使用费金额为26906元、3月的占有使用费金额为26906元、2020年4月起至返还案涉租赁物之日止的占有使用费按53812元/月计算）；二、驳回原告东莞市常平镇金美股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8135元，由原告东莞市常平镇金美股份经济联合社负担4290元，被告陈惠娟负担3845元。受理费原告东莞市常平镇金美股份经济联合社已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 罗 磊审判员 熊艳萍审判员 杨 欢二〇二〇年七月三日书记员 尹小玲杨燕怡附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。