广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初16373号原告：广东中海物业服务有限公司，住所地：东莞市东城区××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××598N。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：朱祥梅，女，1994年5月28日出生，汉族，住江西省赣州市赣县×××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××02X，系原告公司员工。被告：赵小勇，男，1977年10月11日出生，汉族，住江西省高安市××××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××412。原告广东中海物业服务有限公司诉被告赵小勇物业服务合同纠纷一案，原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠原告广东省东莞市南城中信森林湖兰溪谷11栋2单元403房，自2017年2月至2020年2月份的物业管理费15137.07元。2.判令被告向原告支付广东省东莞市南城中信森林湖兰溪谷11栋2单元403房，自2017年2月至2020年2月止的违约金8595.4元（违约金每日按欠费金额的0.1%计算，自2017年2月11日暂计至2020年2月29日，其中房屋物业服务费本金共15137.07元，违约金共计8595.4元，如违约金超过本金，则违约金以本金为限）。以上第一、二项费用共计人民币23732.47元。3.本案诉讼费、财产保全费、律师费、因追索欠款的交通费由被告承担。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。庭审时，原告主张未交当月物业管理费的违约金从下个月11日起开始计算。本案现已审理终结。本院经审理认定：东莞市中信康华房地产开发有限公司与广东中信物业服务有限公司东莞分公司签订《物业管理委托合同》，委托其对东莞市中信森林胡兰溪谷实行物业管理，管理期限为两年，自2012年9月28日至2014年9月27日止，后于2014年7月8日与广东中信物业服务有限公司发布公告称继续履行对中信森林湖兰溪谷小区的物业管理服务工作，直至小区业主委员会召开业主大会会议作出选聘并代表全体业主订立新的《物业服务合同》或通过业主大会会议对原合同条款进行变动时止。《物业管理委托合同》第三十八条约定合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由东莞市仲裁委员会仲裁（当事人不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。广东中信服务有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》第十三条约定协议在履行过程中发生争议，双方协商解决或向物业服务行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向东莞市人民法院起诉。被告是东莞市南城区×××××××××信·森林湖兰溪谷11栋2单元403号房(以下简称案涉物业)业主，房屋建筑面积为146.11平方米。《物业管理委托合同》第二十二条第1款、第4款以及《前期物业服务协议》第四条、第十条违约责任第2款约定物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取,交费时间是当月10日前，如不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费，应从逾期之日起每天按千分之一计收滞纳金。广东中信物业服务有限公司、广东中信物业服务有限公司东莞分公司分别于2018年9月10日、2018年9月28日经工商管理部门核准变更为广东中海物业服务有限公司（即本案原告）、广东中海物业服务有限公司东莞分公司。被告经依法传唤未出庭参与诉讼，其提交的书面答辩状称：1.案涉《物业管理委托合同》第三十八条约定合同履行如发生争议，由东莞市仲裁委员会仲裁，故请求驳回本案起诉。2.本案原告为广东中海物业服务有限公司，与开发商签订合同的是广东中信物业服务有限公司分公司，本案原告主体不适格，应驳回起诉。3.案涉《物业管理委托合同》期限为两年，双方未续签合同，也未与业主委员会签订物业合同，广东中信物业服务有限公司分公司无权继续管理小区，无权收取物业费。4.案涉《前期物业服务协议》系伪造，签名及手印并非被告所签，原告提供虚假证据应追究责任。5.案涉《物业管理委托合同》系开发商与物业公司所签，根据合同相对性原则，合同约定的违约金不能适用于被告，且原告主张的违约金超过法定的违约金标准，属于无效约定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在未订立新的《物业服务合同》前，案涉《物业管理委托合同》有效且对被告具有约束力。虽然案涉《物业管理委托合同》约定了仲裁条款，但原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定协议在履行过程中发生争议可向东莞市人民法院起诉，被告主张该协议系伪造，并未提交相应的证据证实，本院不予采信。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效，故本院对本案有管辖权。又依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故原告作为总公司提起本案诉讼，主体适格。被告无正当理由拒绝交纳物业费，原告请求其支付2017年2月至2020年2月份的物业管理费15137.07元，本院予以支持。关于违约金，被告逾期缴纳物业管理费的行为已经构成违约，原告诉请其支付违约金，合法有据，本院予以支持。而被告主张违约金超过法定标准，因原告未提交证据证实其因被告受到的实际损失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。被告迟延支付物业管理费会导致原告得不到该部分费用的预期利息，综合考虑原告的损失以及案涉合同对违约金的约定，本院酌定将违约金调整为以被告每月拖欠的物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，从下个月11日起分段计算至实际清偿之日止，以欠付的物业管理费本金为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵小勇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中海物业服务有限公司支付2017年2月至2020年2月期间的物业管理费15137.07元；二、被告赵小勇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中海物业服务有限公司支付违约金，违约金以每月拖欠的物业管理费为基数，从下个月11日起分段计算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的130%计算至实际清偿之日止，以欠付的物业管理费本金为限；三、驳回原告广东中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费196.66元（原告已预交），由被告负担125.43元，原告负担71.23元。本判决为终审判决。审判员  高庆珍二〇二〇年七月三十日书记员  周连欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。