山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0611民初2624号原告：烟台中青基业投资有限公司，住所地烟台市福山区福桃路69号。法定代表人：孟祥男，总经理。委托诉讼代理人：杨春芸，山东三同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文亮，山东三同律师事务所律师。被告：烟台凯恩达经济发展有限公司，住所地烟台市芝罘区西盛街28号15层6号付2号。法定代表人：付徐笙，总经理。委托诉讼代理人：王智光，山东同济律师事务所律师。原告烟台中青基业投资有限公司与被告烟台凯恩达经济发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨春芸，被告委托诉讼代理人王智光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台中青基业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2019年3月11日解除《烟台中青文化创意信息产业园招商合同》；2、请求判令被告将位于烟台市福山区福桃路69号-3号楼的办公用房腾空并返还至原告；3、判令被告支付原告解除合同违约金350000元；4、由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2013年9月22日，原告与被告签订《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，2013年9月23日，原告与被告签订《烟台中青文化创意信息产业园招商合同补充协议》，被告购买了原告开发建设的福桃路69号-3#楼办公用房。根据《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》约定：福桃路69号-3#办公用房总价为3500000元，2013年9月22日前被告已支付1800000元，剩余1700000元未支付。截止于2015年9月17日，被告仍未支付合同约定的剩余购房款。2019年2月26日，原告向被告发《函》，要求其在2019年3月10日前将欠付原告的购房款及逾期违约金支付给原告，如被告逾期未付清上述款项，原告将于2019年3月11日解除双方签订的《烟台中青文化创意产业园招商合同书》，并要求被告于2019年3月25日前腾空福桃路69号-3#办公用房。2019年6月21日，原告向被告发送《通知函》，再次通知被告，由于被告在2019年3月10日前未支付剩余购房款及逾期付款的违约金，双方签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》已于2019年3月11日解除，要求被告于2019年6月30日前腾空福桃路69号-3#楼办公用房并交付原告，如被告逾期腾房造成的不利后果及损失由被告承担。根据《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》第九条约定，被告如未按本合同规定的时间、金额付款，按下列方式处理：（二）逾期超过30日后（含30日），原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。根据《合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；《合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。截止起诉之日起，被告仍然占用福桃路69号-3#楼办公用房。基于此，为保护原告的合法权益，维护司法的公平和正义，根据国家相关法律规定以及合同相关约定，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告烟台凯恩达经济发展有限公司辩称，一、原告至今尚未对涉案房产进行产权登记，违约在先，被告享有后履行抗辩权。在2013年9月22日双方签订的《招商合同书》第十六条1约定：“甲方（即原告，下同）在向乙方（被告，下同）交付房屋之日起480日内，应将该房屋所有权权属证书办理至甲方名下。自办理至甲方名下之日起十五日内，甲方应书面通知乙方办理房产所有权变更登记，将该房屋所有权人变更为乙方”。涉案房屋于当日交付，按照约定，原告至迟应在2015年1月17日之前（480天期满）将该房屋所有权权属证书办理至自己名下，然后至迟应在2015年2月2日之前（15天期满）将涉案房屋产权人变更为被告。而合同约定的第二笔付款期限为2015年9月17日，晚于办理房屋所有权证书7个半月（225天）。也就是说，在第二笔款项付清之前，原告应当为被告办理完毕房屋所有权证书。但是，迄今为止，涉案房屋仍未办理所有权证书，直接导致被告无法用涉案房屋抵押贷款，投入公司运营。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，就是指依照合同的约定或者法律的规定负有后履行义务的当事人在负有先履行义务的一方当事人届期未履行义务或者履行义务有重大瑕疵的情况下，可以为了保护自己的合同利益，而拒绝履行自己的相应义务。后履行抗辩权从本质上讲是对违约行为的抗辩。被告对此享有后履行抗辩权，待原告办理完毕房屋所有权证书后再谈论支付剩余房款问题。根据双方签订的《招商合同补充协议》4：“……如因甲方原因致使未在约定期限内完成房屋所有权登记手续时，甲方构成违约，自违约之日起，应当向乙方支付全部所付购房款每日千分之一的违约金，直到房屋产权证手续办理完毕”，按照此项约定，截至今天开庭之日（2015年2月2日至2019年11月25日共计4年9个月23天，合计1843天），原告应向被告人支付3号楼违约金3317400元，4号楼违约金3133100元，两楼合计6450500元。对此，被告保留追偿权利至原告为被告办理完毕房产所有权证书之日。二、原告违反《合作协议》和《招商合同补充协议》的约定，是导致被告未付清购房款的另一重要原因。被告进驻原告开发的中青企业城的主要原因是原告同意在“中青文化创意信息产业园”或“太德君山水”小区建设项目中以被告经营的韩国“现代”品牌涂料系列产品抵顶部分购房款，原告在被告提供的供货价格表上予以盖章确认。具体操作是：“烟台中青基业投资有限公司及烟台中青基业房地产开发有限公司开发的项目中关于涂料施工或涂料采购的招标项目同等招标条件下优先选择乙方的合格油漆涂料，在双方达成油漆涂料采购及施工合同后，以该合同相对应款项额度抵顶房款。”（见《招商合同补充协议》第4条）。但是，原告以此条件和被告签订购房的协议后，在其后的开发项目中，却严重违反约定，根本不通知被告，在被告毫不知情的情况下，向其他供应商采购涂料，致使被告无法抵顶房款。综上所述，被告认为，原告违约在先，依法应当承担相应的违约责任，其在已经收到涉案房屋350万元房款的情况下，向法院起诉解除合同、返还房屋、支付违约金的诉讼请求，于法无据，依法应予驳回。经审理，本院认定事实如下：2013年9月22日，原、被告签订了《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，合同第四条约定：“经甲乙双方协商，乙方同意购买烟台中青文化创意信息产业园生产、研发用房进入园区从事经营活动。甲方承诺按照本合同约定的条件提供办公用房以及管理运营服务”；合同第五条约定“甲方以出让方式取得位于烟台市福山区福桃路西、紫光路南侧，土地证号为烟国用2011第30010号地块的土地使用权。该地块土地面积为151301.00平方米，规划用途为工业用地，土地使用年限自2010年09月30至2060年09月29日。甲方在上述地块上投资建设房屋，暂定名为：中青企业城.烟台中青文化创意信息产业园（以下简称该项目）。乙方对于该项目及所购房屋情况以及周边环境因素已进行了充分了解。乙方所购买的办公用房可办理房屋所有权证书”；第六条约定“乙方自愿向甲方购买甲方在建的编号福桃69号-3#楼的办公用房（以下简称该房屋。合同约定的房号为暂定编号，最终以公安/房地产行政管理部门审核的房号为准）。该房屋属框架结构，建筑层数地上四层，地下无层。该房屋合同约定的建筑面积约682.37平方米。该房屋为毛坯房，装修及设备设施标准见附件一”；第七条约定“甲方与乙方约定按房屋建筑面积计算购买房屋价款，合同约定的建筑面积与房屋建筑面积测绘部门所出具的测绘报告不一致时，按照测绘报告所确定的建筑面积为房屋最终的建筑面积，双方按照测绘报告所确定的建筑面积结算购买房屋价款，乙方已经缴纳的购房款多退少补，总价：3500000元”；合同第八条约定“本合同签署后，买方按分期付款的方式付款：2013年09月22日前，乙方向甲方支付房屋价款1800000元，2015年09月17日前，乙方向甲方支付剩余房屋价款1700000元”；合同第九条约定“乙方如未按本合同规定的时间、金额付款，按下列方式处理（不作累加）：（一）、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（二）、逾期超过30日后（含30日），甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按房屋总价款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金”；合同第十条约定“甲乙双方同意，甲方应当在2013年09月30日前，将已通过竣工验收的房屋交付乙方使用”；合同第十六条约定“甲方在向乙方交付房屋之日起480日内，应将该房屋所有权权属证书办理至甲方名下。自办理至甲方名下之日起十五日内，甲方应书面通知乙方办理房屋所有权变更登记，将该房屋所有权人变更为乙方。乙方应按照本合同书所确定的房屋购买价格与甲方另行签订房屋买卖合同，并按照房产管理部门的要求提供相应的文件，协助甲方将房屋所有权人变更为乙方，房屋所有权人变更登记时所需缴纳的费用按照国家规定承担。由于甲方所出卖的办公用房所占用的土地属于工业用地，土地使用权宗地整体出让，所以国有土地使用权证只能办理在甲方名下，乙方所购买的房屋不能以乙方名义办理土地使用权证”。2013年9月23日，原、被告签订了《烟台中青文化创意信息产业园招商合同补充协议》，协议第三条约定“乙方购买中青文化创意信息产业园内3#、4#生产研发楼，已实际向甲方支付人民币3500000元，剩余购房款3400000元，支付方式按照本协议第四条内容执行”；协议第四条约定“自本协议签订之日起至2015年9月17日前，烟台中青基业投资有限公司及烟台中青基业房地产开发有限公司开发的项目中有关于涂料施工工程或涂料采购的招标项目同等招标条件下优先选择乙方的合格油漆涂料，在双方达成油漆涂料采购及施工合同后，以该合同相对应款项额度抵顶房款3400000元，其中福桃路69号-3号楼抵顶1700000元；福桃路69号-4号楼抵顶1700000元。如以涂料款项抵顶房款额度与剩余购房款存在差额，则双方在2015年09月17日前完成结算，差额部分多退少补；如烟台中青基业投资有限公司及烟台中青基业房地产开发有限公司在2015年09月17日前未与乙方达成油漆涂料的任何合作协议，乙方在2015年9月17日前向甲方一次性支付剩余款项3400000元，如乙方不按时支付剩余购房款，则属乙方违约，违约条件按照《招商合同》执行，款项付清后，在甲方达成可以办理房屋产权证等事宜的前提下，甲方承诺在6个月内为乙方办理房屋产权证等事宜。乙方应积极配合甲方办理房屋产权证等事宜，如因甲方原因致使未在约定期限内完成房屋所有权登记手续时，甲方构成违约，如甲方构成违约，自违约之日起，应当向乙方支付全部所付购房款每日千分之一的违约金，直至房屋产权证手续办理完毕”。2013年7月19日，被告支付了被告涉案房款1800000元。2013年10月17日，原告将房屋交付被告使用至今。2014年4月11日，原告将涉案房屋的产权证书办理在自己名下。2019年2月26日，原告向被告发出《函》，载明：“烟台凯恩达经济发展有限公司：2013年9月22日，贵司与我公司签订两份《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，购买我公司开发建设的福桃路69号3#和4#楼办公用房。按照《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》约定：福桃路69号3#楼办公用房总价为350万元、4#楼办公用房总价340万元，2013年9月22日前分别支付180万元和170万元，剩余总计340万元购房款于2015年9月17日前支付。付款期限届满后，虽经我公司多次催促但贵司迟迟未予支付剩余购房款。根据国家相关法律规定及合同相关约定，我公司特向贵司通告如下：在2019年3月10日前贵司将欠付我司的购房款340万元及逾期付款的违约金（截至2019年2月25日）1709520元，合计5109520元支付给我司。如贵司逾期仍未付清前述款项，自2019年3月11日起解除我公司和贵司2013年9月22日就福桃路69号3#和4#楼办公用房签订的两份《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，并请贵司于2019年3月25日前腾空福先路69号3#和4#楼办公用房。贵司逾期腾空造成的不利后果及损失由贵司承担”。2019年6月21日，原告再向被告发出《通知函》，载明：“烟台凯恩达经济发展有限公司：2013年9月22日，贵司和我公司分别签订了两份《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，贵司购买我公司开发建设的福桃路69号3#楼和4#楼办公用房。按照《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》约定：福桃路69号3#楼办公用房总价为350万元，2013年9月22日前支付180万元，剩余170万元购房款于2015年9月17日前支付；福桃路69号4#楼办公用房总价为340万元，2013年9月22日前支付170万元，剩余170万元购房款于2015年9月17日前支付。现贵司尚欠我司剩余购房款合计340万元（其中3#楼尾款170万元，4#楼尾款170万元）。付款期限届满后，虽经我公司多次催促但贵司迟迟未予支付上述剩余购房款。我司于2019年2月26日向贵公司发出《函》要求贵司于2019年3月10日前支付剩余购房款及逾期付款的违约金，否则双方签订的上述两份《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》于2019年3月11日起解除。由于贵司在2019年3月10日前未支付剩余购房款及逾期付款的违约金，双方签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》已于2019年3月11日解除。现我司再次通知贵司如下：请贵司于2019年6月30日前腾空福桃路69号3#楼及4#楼办公用房并交付我司。如贵司逾期腾房造成的不利后果及损失由贵司承担”。在庭审中，原告撤回了其诉讼请求中的第2项“请求判令被告将位于烟台市福山区福桃路69号-3号楼的办公用房腾空并返还至原告”和第3项“判令被告支付原告解除合同违约金350000元”，本院已经准予其撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》和《烟台中青文化创意信息产业园招商合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行。根据上述招商合同第9条和补充协议第4条的约定，被告逾期交纳购房款，原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。原告依照上述规定，于2019年2月26日和6月21日，向被告两次发函，要求解除合同，并明确合同于2019年3月11日解除。原告要求确认于2019年3月11日解除合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：确认原告烟台中青基业投资有限公司与被告烟台凯恩达经济发展有限公司于2019年3月11日解除《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王宏林二〇二〇年七月十日书记员  郭晓彤