江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初6051号原告：钱昌，男，1979年7月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：沭阳尚东建设投资有限公司，住所地沭阳县华丽世家**楼，统一社会信用代码91321322690764939X。法定代表人：吕诚，该公司总经理。原告钱昌与被告沭阳尚东建设投资有限公司（以下简称尚东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告钱昌及其委托诉讼代理人李兵、被告尚东公司法定代表人吕诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱昌向本院提出诉讼请求：1.判令尚东公司向原告支付逾期交房违约金58240元（以208000元为基数，自2014年6月1日起按日万分之二标准计算至2018年3月31日止）；2、判令被告尚东公司向原告支付逾期办证违约金3750元（自2018年6月30日起至2020年7月20日止，按5元/天计算；2020年7月20日之后仍按照5元/天计算至实际办证之日止）。事实和理由：2013年6月，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的山东商城第B-1-313号商铺出售给原告，总房款208000元，合同第八条约定被告应当在2014年6月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用；第九条约定如被告未按合同规定的期限交付房屋的，如买受人要求继续履行合同的，被告应当自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；合同第十五条约定因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，但被告未按约定时间交房，后原告于2018年3月31日主动到案涉山东商城小区物业办公室要求交房，双方才办理了交房手续。被告尚东公司辩称，案涉房屋于2011年12月10日即通过竣工验收。原、被告签订商品房销售合同，原告已经付清购房款的事实无异议。原告购买房屋时已经可以交付，因为原告原因导致按揭贷款直至2014年5月15日才发放。我公司当时即告知原告交纳物业维修基金等上房费用后即可以交房。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院经审理查明事实如下：2013年6月8日，钱昌（买受人）与尚东公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定钱昌购买尚东公司开发的位于沭阳县迎宾大道北侧的山东商城第B-1-313号房，房屋总价款为208000元，于2013年6月28日前付清首付款125000元，余款83000元于合同签订之日携带相关手续到指定银行办理按揭贷款手续。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。…5、经验收合格，买受人付清全部该商品房全额房款及相关税费。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项并付清一切税费，否则出卖人不予交房且不承担交房违约责任。若买受人在收到出卖人书面通知15日内未能与出卖人办理交房手续则视为甲方已将该房屋交付乙方，甲方对该房屋不承担看护责任，该房屋的一切费用由乙方自行承担，房屋的所有损失亦由乙方自行承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人不退房，出卖人按超出日期5元/日支付违约金，政府部门原因或买受人自身原因除外。合同签订后，原告按照约定向被告交纳首付款并办理银行按揭贷款手续，已经付清全部购房款。2018年3月31日，原告至案涉山东商城小区物业服务公司处办理上房手续，并交纳物业管理费、公共水电费、垃圾清运费。另查明，被告至今未将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，由原告陈述、被告答辩，商品房销售合同、收款收据、贷款结清证明、工作联系单等证据予以证实。本院认为，原告钱昌与被告尚东公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已经按照合同约定支付了涉案商铺首付款并办理了按揭贷款，履行了支付全部购房款的义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并按照约定转移房屋所有权。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的交付条件及时间系验收合格且原告付清全部购房款及相关税费后被告在2014年6月1日前交付房屋。对于税费的交纳，根据合同第十一条约定应当是在被告通知原告办理交房手续后交纳，且对于税费具体系何种费用在合同中未明确约定。被告未举证证明其曾书面通知原告交付房屋因原告原因导致房屋未能按期交付。现因被告在2014年6月1日前未能向原告交付房屋，构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院依法予以支持。被告辩称其曾当面通知原告交纳物业维修基金等上房费用后领取钥匙办理上房手续，原告予以否认，被告未其他证据证明，本院对被告该辩解不予采纳。且根据合同约定，被告应当书面通知原告交房。被告辩称的原告支付购房款的时间，不影响本案的交房时间，因为原告系在合同约定的交房日期前即付清了全部购房款。原告自认其于2018年3月31日接收案涉房屋，并提供了与物业公司签订的工作联系单及缴纳物业费的票据予以证明。被告未提供相反证据证明其按照合同约定实际通知原告接收房屋的时间，故本院认定案涉房屋被告于2018年3月31日交付原告，原告主张逾期交房违约金计算至2018年3月31日，本院予以支持。根据商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的计算方式，自2014年6月1日至2018年3月31日共计1400天，以总房款208000元为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金共计58240元。被告辩称原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效。原告主张的违约金系基于被告未按合同约定履行交付房屋义务的违约行为产生的，即该违约金系基于同一合同、同一违约行为而产生，双方虽约定逾期交房违约金按日累加计算，但这只是对违约金计算方式的特别约定，并非是违约金按日分别产生。因被告延迟交付房屋的违约行为一直持续到原告实际接收房屋之日，由此产生的违约金也应持续计算至该违约行为结束时止，被告应在此时按约定支付违约金，涉案逾期交房违约金的诉讼时效应自房屋实际交付之日的次日开始计算。被告于2018年3月31日向原告交付房屋，原告于2020年4月7日即向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。被告辩称原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，本院不予采纳。案涉商品房买卖合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按照超出日期5元/日支付违约金。截至目前，被告仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告构成违约，原告要求被告按照5元/日支付逾期办证违约金，本院予以支持。原告于2018年3月31日接收房屋，根据合同约定，被告应当在2018年6月29日前履行资料备案义务，现原告主张自2018年6月30日起按5元/日计算逾期办证违约金，本院予以支持。因合同约定，被告义务仅为将相关资料报产权登记机关备案即可，原告主张逾期办证违约金计算至实际办证之日，本院不予支持。原告于2020年4月7日向本院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，被告辩称原告主张的逾期办证违约金超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳尚东建设投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告钱昌逾期交房违约金58240元（以208000元为基数，自2014年6月1日起按日万分之二标准计算至2018年3月31日）；二、被告沭阳尚东建设投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告钱昌逾期办证违约金（自2018年6月30日起按5元/日计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告钱昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由被告沭阳尚东建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1350元。审判员 周 妮二〇二〇年七月二十八日书记员 程 跃书记员 张琼月一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××82（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。