广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初360号原告：马锡林，男，1967年3月19日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼佳，广东红棉律师事务所实习人员。被告：任晓艳，女，1977年4月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼**，统一社会信用代码91440101231300123E。法定代表人：黎伟全。原告马锡林与被告任晓艳、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（下称“金洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马锡林及其委托诉讼代理人陈非、杨曼佳到庭参加了诉讼，被告任晓艳及金洲公司经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马锡林向本院提出诉讼请求：1.金洲公司协助任晓艳将广州市南沙区金洲裕兴花园38幢北梯xx房的产权过户至任晓艳名下；2.任晓艳协助马锡林将广州市南沙区金洲裕兴花园38幢北梯xx房的产权过户至马锡林名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年3月12日，马锡林与任晓艳经中介机关番禺市南沙裕华劳务职业介绍所促成签订《房屋买卖合同》，约定任晓艳将位于广州市南沙区金洲裕兴花园38幢北梯xx房的房产转让给马锡林，成交价为人民币82000元（包括中介费用）。签订合同当日马锡林向任晓艳支付了77000元，剩余5000元在双方到房地产交易部门签好买卖合同手续的当日付清。涉案房产交付马锡林使用后，经马锡林多次催促，任晓艳一直没有履行合同义务协助马锡林办理产权过户登记手续，2014年马锡林曾向广州市南沙区人民法院起诉要求任晓艳履行义务，任晓艳当时承诺马锡林撤诉后即与马锡林去办理手续，马锡林撤诉后任晓艳却又违反承诺。因涉案房屋仅办理预售登记，尚未过户登记在任晓艳名下。为维护自身的合法权益，特诉至法院，希望法院查明事实，望判如诉请。被告任晓艳、金洲公司无答辩。经审理查明：1998年12月13日，广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司（甲方、卖方）与任晓艳（乙方、买方）签订《番禺市房地产买卖契约》（番房买卖契字××号），约定：“甲方将南沙区裕兴花园惠昌街38幢北梯xx房出售给乙方，成交价为47400元，乙方于1998年1月15日一次性付清给甲方，双方同意于1997年9月18日由甲方将涉案房屋正式交付给乙方。”1998年12月28日，广州南沙经济技术开发区国土办公室将上述签订的《房地产买卖契约》予以登记。根据广州市南沙区不动产登记中心出具的《商品房鉴证情况》，其载明：开发单位为金洲公司，涉案房屋的权属人为任晓艳，鉴证日期为1998年12月28日，已办预售、鉴证，已确总产权，购销合同号为0000020197。金洲公司出具《收据》，载明收到任晓艳交付的涉案房屋购房合同及发票一张。2002年3月12日，任晓艳（甲方、出售方）与马锡林（乙方、购买方）签订《房屋买卖合约》，约定：“甲方将南沙金洲裕兴花园38幢北梯xx房出售给乙方，成交价为82000元（包括甲、乙双方的中介费）；乙方在签署本合约时，即交购房款77000元给甲方，余款5000元，在双方到房地产交易部门签好买卖合同手续当日付清余款给甲方；甲乙双方从签署本合约的即时起，本房屋的全部产权属于乙方使用和拥有；如果此房屋的房产证不能过户给乙方，5000元由乙方付于甲方，此房屋的房产使用权一样属于乙方，甲方不得有任何理由收回此房屋。”马锡林在庭审中陈述案涉房产的购房款82000元，包括中介费7000元。马锡林的妻子蔡楚妹的银行账户（01×××27）于2002年3月11日取现10000元，于2002年3月12日取现67000元。马锡林在庭审中陈述上述取现的77000元系以现金方式向任晓艳交纳购房款70000元和支付中介费7000元，并提供2002年3月12日出具的有“任晓艳”签名字样的编号为0003743的收据和同日出具的有“陈少玲”签名字样的编号为0003504的收据予以佐证，两份收据分别载明“今收到马锡林购买房屋金柒万元整”、“今收到马锡林中介费7000元”；因涉案房屋至今仍未办理房屋过户手续，故尚未支付剩余的5000元；其于2002年3月12日入住涉案房屋至今。马锡林为证明其在涉案房屋居住并缴纳了水费、物管费、电费及有线电视费，提交了《水费收款单》26张、发票25张及银行账户明细清单。上述《水费收款单》载明：上述收款单出具时间均为2014-2019年期间，姓名为“任晓燕”,房号为38幢xx号；上述发票载明：上述收款单出具时间均为2014-2019年期间，付款方名称为“（个人）38-#-xx任晓燕”，载明内容为卫生清洁费；银行账户明细清单载明：2009-2020年间，马锡林陆续缴纳了有线电视费及电费，但该交易明细并未载明缴纳有线电视费及电费对应的具体房屋。2014年3月20日，广州市南沙区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：“经核查，截至2014年3月20日止，马锡林具备本市住房限购区域内住房购买资格。”2020年1月17日，广州市南沙区不动产登记中心出具了《不具备购房资格告知书》，其载明：马锡林不具备广州市住房限购区域内住房购买资格。原因如下：1：未提供前五年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局就本案相关事宜发函进行调查，该局于2020年4月26日向本院复函称：“经查，广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司已于2002年1月18日取得南沙区裕兴花园惠昌街38号楼的商品房屋产权证明书（产权证号：00××**），即南沙区裕兴花园惠昌街38幢北梯605房已办理完成首次登记（大确权），登记产权人为广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司。二、鉴于涉案房产已办理首次登记，依法可以办理不动产转移登记。三、经查，任晓艳与广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司的购房合同已备案，且该宗地于2017年3月30日之前已开发完成，故其转移过户不纳入购房限购限售政策。但因马锡林现不具备广州市住房限购区域的购房资格，故该房产转移登记至任晓艳名下之后，不可再转移过户至马锡林名下。”经质证，马锡林对上述复函的真实性确认，合法性、关联性不予确认，根据广州市人民政府办公厅2017年3月18日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的解读，限购政策的执行时点为2017年3月17日及以前已签订认购书或购房合同并且完成购房合同网签的，按原政策执行。在此之前，未完成购房合同网签但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款金、首付款或部分房款的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。本案交易行为发生于2002年，案涉房屋当时并不属于限购政策范围内，因此不能依据现行的购房政策判断原告的购房资格。本院依职权向广州市南沙区住房和城乡建设局发函调查相关事宜。该局于2020年7月29日向本院复函，载明：“一、关于案涉房产能否转移登记至任晓艳名下的问题。广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发有限公司与任晓艳就交易南沙区裕兴花园惠昌街38幢北梯xx房一事，于1998年12月13日签订《房地产买卖契约》并已办理商品房鉴证手续，双方可向南沙区不动产登记中心申请办理增量房转移业务。二、关于能否再行转移至马锡林名下的问题。任晓艳在未办理案涉房产的房屋产权登记手续的情况下，于2002年3月12日与马锡林签订《房屋买卖合约》，不符合产权登记条件。三、关于案涉房产两次交易行为是否纳入购房限购政策销售政策的问题。广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发有限公司与任晓艳进行房屋交易时，我市尚未出台商品房限购限售政策，因此不受政策限制。任晓艳需在办理案涉房产的房屋产权登记手续后，与马锡林在广州市存量房网签系统进行网签，并受现行商品房限购政策的限制。”经质证，马锡林对上述复函真实性确认，合法性、关联性不确认，认为该复函违反了2017年广州市购房限购政策的规定，根据该政策规定：2017年3月17日之前，已签订认购书或购房合同且能提供交付房款金首付款或部分房款的银行入账凭证或完税证明原件的仍按原政策执行。马锡林在2014年起诉任晓艳的案件中，南沙区房地产交易中心出具的证明确认马锡林具备购房资格，涉案房产于2002年已完成交易，并由马锡林一直占有使用，无论是从法不溯及既往的法律原则，还是广州市的相关政策，该交易行为都不应受现行限购政策约束。诉讼中，本院向马锡林释明根据广州市规划和自然资源局南沙区分局和广州市南沙区住房和城乡建设局的复函，案涉《房屋买卖合约》存在履行障碍，合同目的无法实现。但马锡林坚持其诉讼请求。以上事实，有马锡林提交的《番禺市房地产买卖契约》、《收据》、《房屋买卖合约》、蔡楚妹的银行账户流水、《水费收款单》、清洁费发票、马锡林银行账户明细清单、《购房资格证明》、《不具备购房资格告知书》、结婚证，以及广州市规划和自然资源局南沙区分局和广州市南沙区住房和城乡建设局的复函、《商品房鉴证情况》和马锡林陈述予以佐证。本院认为：任晓艳与开发商及其与马锡林就案涉房屋建立的房屋买卖合同关系均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局和广州市南沙区住房和城乡建设局的复函，因任晓艳与马锡林签订房屋买卖合同时，任晓艳尚未取得房屋产权证，应在任晓艳取得产权证后，在存量房网签系统进行网签，并受现行商品房限购政策的限制。现马锡林不具备广州市住房限购区域的购房资格，故案涉房屋不可再转移过户至马锡林名下，案涉《房屋买卖合约》存在履行障碍，马锡林诉请将案涉房产连环过户至其名下的目的无法实现，故马锡林的全部诉讼请求，应予以驳回。金洲公司和任晓艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告马锡林的全部诉讼请求。本案受理费200元，由原告马锡林负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈志强人民陪审员  杜美月二〇二〇年七月二十九日书 记 员  陈洁莹