福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2669号 原告（反诉被告）：郑树阳，男，1983年11月15日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 原告（反诉被告）：魏碧珍，女，1983年9月2日出生，汉族，现住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：郑树阳，系魏碧珍丈夫。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告郑树阳、魏碧珍与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告中超公司于2020年5月13日提出反诉，本院予以受理，并将二案合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑树阳及作为原告（反诉被告）魏碧珍的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）中超公司的法定代表人刘峰及其委托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑树阳、魏碧珍向本院提出诉讼请求：判决中超公司支付给郑树阳、魏碧珍自2019年1月1日起至2019年9月23日止的逾期交房违约金共计22397.2元（即842000元ｘ0.01%ｘ266天＝22397.2元），并以22397.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至付款之日止的利息损失。事实和理由：2016年12月14日，郑树阳、魏碧珍与中超公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：201612140123），向中超公司购买址在泉州市丰泽区××街道××号楼××室房屋，总价款为842000元。郑树阳、魏碧珍于当天支付了首期房价款292000元（包括定金20000元），余款人民币550000元采取向中国建设银行泉州分行办理按揭贷款支付。双方合同约定，中超公司应当在2018年12月31日前向郑树阳、魏碧珍交付上述房屋。但是，中超公司却逾期至2019年9月23日才交房，逾期交房天数为266天。因此，根据上述《商品房买卖合同》第十一条第（一）款、第十二条的约定，中超公司应当按日计算向郑树阳、魏碧珍支付全部房价款万分之一的违约金。 中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向郑树阳、魏碧珍发出交房通知，且已于2019年9月8日将案涉房屋交付郑树阳、魏碧珍。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日发出交房通知，郑树阳、魏碧珍于2019年8月30日签收邮件。交房通知送达后，中超公司无法控制郑树阳、魏碧珍何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月8日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，郑树阳、魏碧珍要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2016年12月14日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风64天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电9天、停水3天、中高考10天，共计延误工期92日，因此，中超公司可以据以延期至2019年4月3日交房，又因2019年1月1日至2019年4月3日期间出现中雨天气7日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年4月10日。因此，若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年4月11日起计算。三、郑树阳、魏碧准主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年4月11日起计算至实际通知郑树阳、魏碧珍交房的2019年8月28日止为139天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之1计算违约金。关于按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的利息损失没有依据，逾期交房违约金已涵盖所有的损失。综上，郑树阳、魏碧珍主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之1计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 中超公司向本院提出反诉请求：判决郑树阳、魏碧珍向中超公司支付逾期付款违约金550元（违约金以逾期应付款550000元为基数，其中自2017年1月13日起至2017年2月1日按每日万分之1计算）。事实和理由：中超公司与郑树阳、魏碧珍于2016年12月14日签订《商品房买卖合同》，郑树阳、魏碧珍向中超公司购买丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第5号楼206号商品房。购房款总额为842000元，首期房价款292000元，余款550000元向银行申请商业贷款支付，该商业按揭贷款于2017年2月1日汇至中超公司账户。双方在合同第八条第一款第一项约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期在180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”合同附件四第一条第一款约定“买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续（包括但不限于买受人于贷款银行签订的贷款合同在内的一切按揭贷款手续）买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应在签署买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕按揭贷款手续或买受人申请的按揭贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”合同于2016年12月14日签订，按揭贷款应于2017年1月13日前汇至中超公司账户，但实际于2017年2月1日汇至，故郑树阳、魏碧珍逾期付款20天，依照合同约定应当向中超公司支付逾期付款违约金，违约金具体金额为550000×0.005%×20＝550元。 郑树阳、魏碧珍反诉答辩称，一、中超公司提出的反诉请求，已经超过诉讼时效，法院应依法予以驳回反诉诉讼请求。本案诉争《商品房买卖合同》于2016年12月14日签订，按合同附件四第一条第一款约定，申请的按揭贷款应于签署商品房买合同签订之日起30日内，即2017年1月13日前汇至反诉中超公司账户，但贷款银行实际于2017年2月1日汇至，这是中超公司在民事反诉状中自认的事实。那么，自2017年1月14日起中超公司就知道其权利受到侵害，诉讼时效就开始计算，诉讼时效至2020年1月13日就届满了。然而，中超公司是在2020年5月13日才提出诉讼请求的，已经超过了法律规定的3年诉讼时效；二、退一步地讲，中超公司主张郑树阳、魏碧珍支付逾期付款违约金的诉讼请求也是不能成立的。理由是：1、尽管本案诉争合同是2016年12月14日签订的，但中超公司向泉州市房屋交易中心办理商品房合同登记备案是拖至2016年12月21日才办理的。同时，在办理诉争合同登记备案后，由中超公司指定的中国建设银行股份有限公司泉州分行是直至2017年1月5日才通知郑树阳、魏碧珍前去办理签订商业贷款合同即《个人住房借款合同》的。这并非是郑树阳、魏碧珍的行为造成的，而是因为中超公司的原因造成的，应当扣除；2、在郑树阳、魏碧珍按照合同约定办理完按揭款手续后，是需要中超公司提供购房合同、首付发票、预告证等资料配合建行泉州分行去房管部门办理案涉商品房的抵押登记手续，然后银行才能审批房贷的。因此，中超公司应提供证据证明其是否及时配合（即具体什么时间）提供上述资料配合建行泉州分行去房管部门办理抵押登记手续，否则，导致按揭贷款到账时间存在拖延的法律责任应由中超公司承担。郑树阳、魏碧珍已经依约履行了应尽的义务，没有存在违约行为，不应承担逾期付款的责任。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月14日，郑树阳、魏碧珍与中超公司签订合同编号为201612140123的《商品房买卖合同》一份，约定由郑树阳、魏碧珍向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为842000元，郑树阳、魏碧珍应当在2017年5月24日前支付首期房价款292000元，余款550000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四：1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条逾期付款责任条款执行）；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向郑树阳、魏碧珍交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2016年12月21日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同签订当日，郑树阳、魏碧珍依约支付首期房价款292000元，中超公司于2016年12月27日开具首付款发票。郑树阳、魏碧珍于2017年1月5日向中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）申请并办理完毕商业按揭贷款手续，剩余购房款550000元于2017年2月1日汇入中超公司账户。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知郑树阳、魏碧珍于2019年9月7日交房，郑树阳、魏碧珍于2019年8月30日签收，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知郑树阳、魏碧珍于2019年9月23日交房，并于2019年9月23日将诉争房屋实际交付郑树阳、魏碧珍使用。 本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：郑树阳、魏碧珍是否存在逾期付款的事实，该部分是否超过诉讼时效。 关于本诉部分争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对郑树阳、魏碧珍所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，对于中超公司主张的天气因素，可参考气象灾害预警信号等级划分确定天气因素的影响是否属于不可抗力因素。气象台站向社会公众发布预警信息系根据气象灾害可能造成的危害程度、紧急程度和发展态势进行划分，一般划分为四级，依次用蓝色、黄色、橙色和红色表示。其中，12小时内降雨量将达50毫米以上，或已达50毫米以上，可能或已经造成影响且降雨可能持续的，发布暴雨蓝色预警信号。24小时内可能受大风影响，平均风力可达6级以上，或者阵风7级以上，或者已经受大风影响，平均风力为6-7级，或者阵风7-8级并可能持续的，发布大风蓝色预警信号。至于热带低气压和台风，其风力等级均在6-7级以上。因此，可认定上述标准及以上的天气属于不可抗力因素。至于中超公司主张的中雨、大雨天气，尚未达到气象灾害预警等级，且中超公司未提供证据证明中雨和大雨天气足以对施工造成影响，故对其该部分主张不予采纳。根据上述分析，合同签订后至合同约定的交房日期期间，可据以延期的不可抗力因素影响包括自行车赛1天、停水5天、停电7天、暴雨5天、六级以上大风8天、热带低气压和台风5天，以上合计31天，即中超公司可延期至2019年1月31日交房。关于实际交房时间，虽然中超公司于2019年8月28日第一次通知要求郑树阳、魏碧珍于2019年9月8日办理交房手续，但根据合同第九条约定，诉争商品房的交付条件需符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，而诉争房屋于2019年9月12日才取得房产测绘报告，故2019年9月8日诉争房屋尚不具备交付条件。郑树阳、魏碧珍根据中超公司的第二次通知，于2019年9月23日实际接收房屋，故实际交房日期为2019年9月23日。因此，中超公司逾期交房的天数计为235天。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。从上述规定的文义进行解释，如两种逾期情形违约金的计算标准是分情形整段计算，则合同约定无须强调（1）和（2）不作累加；而且，第二种逾期情形，根据其表述的字面含义，合同约定的是逾期超过180日后的违约金计算标准。因此，双方约定的逾期违约金计算标准，是对逾期在180日之内和逾期超过180日后进行分段计算。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件四相关约定，郑树阳、魏碧珍应于合同签订之日即2016年12月14日起20日内办理完毕按揭贷款手续，且郑树阳、魏碧珍申请的按揭贷款应于合同签订之日起30日内即2017年1月13日前汇至中超公司账户，否则视为郑树阳、魏碧珍逾期付款。郑树阳、魏碧珍实际于2017年1月5日办理按揭贷款手续，按揭贷款实际于2017年2月1日汇至中超公司账户。因此，如郑树阳、魏碧珍应承担逾期付款的违约责任，在款项汇至之日，中超公司已知悉其权利受到侵害的情况，而中超公司于2020年5月13日提起反诉，已超过诉讼时效。 综上，郑树阳、魏碧珍与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、暴雨、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为235日。中超公司应按全部房价款842000元为基数分段计算逾期交房违约金，其中，180日内按日万分之0.5的标准支付郑树阳、魏碧珍逾期交房违约金计7578元；超过180日后的逾期天数计55天，按日万分之1计算逾期交房违约金计4631元，以上两项逾期交房违约金合计12209元。因此，郑树阳、魏碧珍诉求的违约金以12209元为限予以支持，超出部分不予支持。郑树阳、魏碧珍同时请求逾期交房违约金的利息损失，该请求于法无据，本院不予支持。关于反诉请求，暂且不论郑树阳、魏碧珍未能及时办理按揭贷款和按揭贷款延期到账的原因，即使认定郑树阳、魏碧珍违约，中超公司在按揭贷款汇至其账户的时间节点，就已知悉其权利受到侵害的情况，中超公司未在诉讼时效期间内主张权利，已丧失了胜诉权。因此，对于中超公司的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郑树阳、魏碧珍逾期交房违约金12209元； 二、驳回郑树阳、魏碧珍的其他诉讼请求； 三、驳回福建中超实业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费360元，减半收取计180元，由郑树阳、魏碧珍负担82元，福建中超实业有限公司负担98元；反诉受理费减半收取25元，由福建中超实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年七月二十二日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。、 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。