江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0781民初1202号原告杨旦林。原告谢红英。委托代理人刘科深，江西华瑞律师事务所律师。委托代理人杨辉，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。被告刘美兰。委托代理人刘继荣，广东南天星律师事务所律师。第三人杨水来。原告杨旦林、谢红英与被告刘美兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月8日进行了第一次公开开庭审理。在审理过程中，本院依职权通知了杨水来作为第三人参加本案诉讼，并于2020年5月29日进行了第二次公开开庭审理。原告谢红英及其委托代理人刘科深、被告委托代理人刘继荣到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人杨辉、被告委托代理人刘继荣、第三人杨水来到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照原告的房屋面积所分摊的土地面积将被告名下的土地使用权证号为瑞国用（2004）01180XXX号的土地使用权转移登记到原告名下；2、办理转移登记的全部费用和诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月9日，被告从康居（瑞金）企业发展有限公司受让了位于瑞金市的土地使用权，领取了证号为瑞国用（2004）01180XXX号的土地使用权证书，该土地用途为商住宅，土地面积为320ｍ2。被告受让土地后不久即兴建了六层楼房。2013年5月2日，原告购买了该楼房内的二楼202室，面积为147.42ｍ2，并于当日签订了《房地产买卖契约》，契约约定房地产交付时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移，如不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约方支付房地产价款千分之一的滞纳金。签订契约后，原告依约向被告支付了全部购买房地款，被告也向原告交付了房屋，2013年9月4日，原、被告到房管部门办理了房屋所有权变更登记，原告领取了证号为房权证象湖镇字第**的《房屋所有权证》，但未办理土地使用权转移登记手续。此后，原告要求被告办理土地使用权变更登记手续，但被告以种种理由拒绝，致使原告至今无法取得土地使用权。因此，被告行为严重违反了契约的约定和《中华人民共和国房地产管理法》的规定，系违约行为，同时也侵害了原告的合法权益。故向法院起诉，请依法判决支持诉请。被告刘美兰辩称，答辩人与原告没有签订过《房地产买卖契约》，根本没有与原告约定过转让房地产给原告，原告更没有支付过任何购房款给答辩人，答辩人也没有存在给原告办理转让房地产过户登记，原告无权要求答辩人将自己享有的国有土地使用权过户登记给原告，答辩人与原告之间不存在任何房地产交易，根本谈不上违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨水来述称，我与被告签订了房屋建筑空间的合同，该合同约定了土地不转让给集资建房户。然后我就组织需要房子的人来集资建房，我与何海斌签订了集资建房合同，本案房屋是由何海斌转卖给原告，在该集资建房合同里没有约定土地可以转让，建房款是建一层交一层，全部建好后按照抽签决定每套房屋的归属，抽签前确定每套房屋价格，抽签后按实际建筑面积交清房款。后来好多集资建房户要求办房产证，我就找到被告，当时被告不太愿意办证，后来被告就将房产证和土地使用证交给我，叫我自己去处理，之后我就找人代办了原告的房屋所有权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的证据3，被告认为其未在该《房地产买卖契约》中签名，在第一次庭审中经本院询问，原告当庭表示要申请鉴定，但在庭后未提交书面申请，根据证据规则应由原告承担相应的不利后果，在第二次庭审中，第三人杨水来认可系其委托他人代为办理原告的房产证的，结合其他参与集资建房户也均是在2013年5月2日的同一天在房产管理部门签订契约以及在该契约中的房地产成交价格、付款时间、交付时间均为空白的事实，庭审后经本院向何海斌调查，何也承认是其向原告出售的房屋，故本院认定原、被告之间在《房地产买卖契约》签订日即2013年5月2日并未发生真实的房地产买卖合同关系，该《房地产买卖契约》仅是为了办理房产证过户；2、对于原告提交的《房屋所有权证书》，被告对其合法性有异议，第三人杨水来认可系被告提供了相关证件后由其委托他人代为办理的，对此本院认为，因案涉土地使用权属被告享有，根据“房随地走”原则，案涉房屋的初始登记必然是登记为被告所有，在办理房产过户登记时需要得到被告的配合或协助，根据第三人杨水来的陈述可知，在办理案涉房产的转移登记时被告也是提供了协助的，故本院对该房产证的三性均予以认定，同时也间接证明，对于第三人杨水来与各集资建房的事实，被告也是认可的；3、对于被告及第三人杨水来提交的转让建筑空间合同，原告提出异议，认为与其无关，对此本院认为，该合同系被告与第三人杨水来签订，合同的双方对此均以认可，该合同实质上就是被告与第三人杨水来之间的合作建房合同，是符合当时的大环境的；4、对于第三人提交的三份《集资建房合同》，原告认为系第三人与案外人签订的，庭审后经本院向何海斌调查，其认可曾与第三人签订过内容完全一致的《集资建房合同》，故可以认定何海斌与第三人杨水来签订了《集资建房合同》，同时认定第三人为原告办理房产证系履行该《集资建房合同》的约定，但在该《集资建房合同》中已经明确第三人并不是土地权属人，各集资建房户支付的房款仅为建筑成本，并不包含土地使用权的费用。5、对于第三人提交的集资建房实际面积计算集资建房金额表、房屋分户面积测算表，原告对其三性均有异议，对此本院认为，该证据与本院查明的事实完全吻合，可以作为本案的定案证据采信；6、对于被告庭后提交的契证（编号：契证瑞字第048XX号）、第三人杨水来于2009年12月21日出具给刘美兰的收到刘美兰支付的店面建筑补偿款30000元收条一张、瑞金市房地产销售发票，收据一张，权属费、放线费、规划设计费、房产测绘费、查档费、他项权证费等票据，原告对有国家机关印章的发票及收据的真实性无异议，但对其关联性有异议，第三人无异议，对此本院认为，被告提交的该证据与本院查明的事实相符，故本院均予以认定；7、对于本院向何海斌制作的调查笔录，原、被告及第三人均无异议，何海斌证实其与第三人杨水来签订过集资建房合同参与了集资建房，后因对抽签结果不满意，经同事（原告谢红英的姐夫）介绍而将案涉房屋转卖给了原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月9日，被告刘美兰从康居（瑞金）企业发展有限公司受让了位于瑞金市的土地使用权，并办理了土地使用权变更登记手续，领取了土地使用权证书【证号为瑞国用（2004）01180XXX号】，该土地使用权用途为商住宅，土地面积为320平方米。被告刘美兰受让土地后，于2004年7月13日，与刘九娣一起作为甲方与作为乙方的第三人杨水来签订了一份《转让建筑空间合同》，约定：“1、甲方采用合作形式同意将自己购买位于瑞金市某区地的沿街店面共捌间（宽度为32米，纵深12米）的第二层以上的建筑空间转让给乙方开发建设。合作中，甲方以自己土地置换第壹层建筑店面，乙方以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。2、甲方同意将开发建设所需的配套一层柴草间土地六十一点贰平方（见设计图纸）转卖给乙方。土地价格以甲方当时购买价每壹平方米680元转让给乙方使用。第一层楼梯所占土地只提供给乙方使用，甲方不转卖；3、甲方除转让临公园路沿街建筑第二层以上空间及转卖的一层配套柴草间土地（见设计图纸）六十一点二平方米外，其余土地使用权仍归甲方所有，乙方无所有权。4、甲方必须协助乙方办理好建设，规划及房产办证有关手续。需缴纳的建设配套费用，规划建设及房屋权属证件建设中的各种税费等有关经费一律由乙方缴纳。甲方概不承担。5、乙方在取得上述转让建筑空间权属后，应无偿为甲方建设建筑基础及第壹层共捌间店面（宽32米，纵深12米交付给甲方使用。第壹层店面的建筑必须按框架建筑结构，并完成粗粉刷。所需建设费用由乙方负责，甲方概不承担，以第贰层以上建筑空间转让置换。第一层店面的其它装修由甲方负责。6、乙方必须确保建筑质量验收达到合格，并争取达到良好。如建筑质量出现任何问题，乙方应承担所有经济赔偿及法律责任，甲方概不负责。7、乙方取得空间转让权属后，有权组织现场施工，并对组织现场施工负有安全责任。施工中的一切安全问题及经济问题由乙方负责，甲方不负任何责任。8、乙方必须按照批准的规划、建设立面及层高要求进行施工，并按市政府规定的有关建设时间完成施工任务。9、乙方对转让的第贰层以上建筑开发，有经营、销售管理等方面一切权利，经营的所有收入归乙方所有，甲方不得干扰。10、乙方在取得第贰层以上建设开发权属后，不得将该权属转包或转卖。如乙方出现有转包转卖的行为，甲方有权单方收回转让权。由此产生的一切损失由乙方负责。二、甲方职责1、积极协助乙方做好各项工作，协助乙方协调各方面的关系，解决施工中遇到的有关问题。2、协助乙方搞好建筑施工的规划放线。3、确保土地建设的合法权属。......”。之后，第三人杨水来邀集原告黄佩清等人参与第二层以上住房的集资建房，并与各户签订了集资建房合同，合同中约定：“甲方经与土地所属权人联系，并协商确定无偿做好一层店面置换二层至六层建房空间、土地座落在本市公园路西边，Ａ10＃地13＃一20＃临街店面，现邀请乙方共同集资兴建二至六层住宅，为便于管理和操作，由甲方包工包料统一组织施工，经双方协商达成如下条款:一、工程概况及施工范围:......。二、工程造价及住房分配办法:1、住宅每平方米单价肆佰捌拾元正（480.00元）。柴火间工程款每平方米270.00元，土地使用每平方米680.00元，合计每平方米玖佰伍拾元正（950.00元），甲方可负责办理土地使用证，但所属费用由乙方负责。2、住宅及柴火间分配以抽签确定，或自行协商调整。三、住宅面积、层差及应分摊事项：......。六、甲方责任：1、甲方在施工中应保质保量、各种村料不得以次充好，如发生质量事故所产生的损失，甲方应无条件赔偿。2、甲方必须保证各层套的建筑面积，如规范部门要求改变原设计，则因改变所产生面积的增减，甲乙双方根据面积的增减而增减工程造价。3、施工中所发生的安全事故，应由甲方承担。4、负责协助办理房产权属及土地权属。（但所需费用由乙方负责支付）。5、办好各种施工报建手续，所需应缴纳的各种费用由甲方负责，（规划费、城市建设配套费等）缴纳规划部门的押金。6、协调各户与土地权属人及各户之间的各种事宜。......。”之后，第三人杨水来组织人员施工建房，按照工程进度每建好一层向各合作建房户收取集资款，2006年房屋建成后第三人杨水来先核算出各套房屋面积及单价，再按照抽签来确定各户套房的具体位置和实际房屋价款，何海斌参加了抽签，确定房屋为202＃，面积147.423平方米，单价为493元／ｍ2，房屋总价款为72679.5元，何海斌在缴清房款后即获得了案涉房屋，2008年前后何海斌将该房以16.8万元的价格转让给了原告。2013年5月2日，第三人杨水来拿到被告刘美兰的身份证及土地证后，委托他人与原告等合作建房户到瑞金市房地产交易管理所签订了一份《房地产买卖契约》，2013年9月4日，办理了杨旦林、谢红英202＃房的房屋所有权证，编号为：瑞房权证象湖镇字第**。并在房权证产权来源中注明：该房自刘美兰手购买。现原告要求被告将土地按房屋面积分摊并办理土地过户登记手续，被告以原告只购买了房屋未出资购买土地为由未予办理。另查明，被告刘美兰于2003年11月9日从康居（瑞金）企业发展有限公司转让土地使用权时，面积为320平方米，合同价是每平方500元，总价款为160000元，而被告实际支付给康居（瑞金）企业发展公司的总价款是212000元，每平方米为662.50元。2005年12月21日，第三人杨水来向刘九娣与被告刘美兰出具收条收到两人的店面建筑补偿款30000元。此外，本案在审理过程中，本院曾征询何海斌是否同意参加本案诉讼，何明确表示不同意参加本案诉讼，故本院尊重当事人的意见，未依职权追加其为第三人参加诉讼。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有责任的当事人承担不利后果。本案中原告杨旦林、谢红英主张与被告刘美兰之间存在房屋买卖合同关系，被告则否认双方有房屋买卖合同关系，因此本案的争议焦点就在于原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系。经庭审查明，被告与第三人杨水来在所签订的《转让建筑空间合同》中约定，被告以取得土地使用权的瑞金市某区地的第二层以上的建筑空间转让给第三人开发建设。合作中，被告以自己土地置换第壹层建筑店面，第三人以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。第三人又邀集包括何海斌在内的众多户主共同参与集资建房，房屋建成分配后，何海斌又将该房转让给了原告。虽然原告提供了与被告于2013年5月2日签订了《房地产买卖契约》，本院在证据分析认定中已详细阐述了该契约系为配合办理房产过户，原、被告双方并未发生真实的房屋买卖合同关系，因办理房屋登记手续必须得到被告的配合，而且事实上被告也进行了配合，而办理房屋证又是第三人履行其与各建房户所签订的集资建房合同中所约定的义务，故应认定为被告委托第三人邀集原告等户进行集资建房，所以本院认定原、被告之间形成了合作建房关系。因原告现在申办不动产权属证书，需将住房所应分摊的土地分配至各户，原告要求被告将土地进行分配，但被告与第三人在《转让建筑空间合同》中已经明确约定了除柴火间的土地61.2平方以每平方680元的价格转让给了杨水来外，其余土地使用权仍属被告所有，原告在参与集资建房时没有向被告缴纳土地使用权转让的费用，现原告要分割房屋占用部分的土地使用权，但原告在集资202＃房屋及办理房产过户时并未支付相应的土地价款，故对原告以与被告存在房屋买卖合同关系为由要求判决被告协助原告办理土地过户登记手续及由被告承担土地转移登记费用的请求，没有事实和法律依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告杨旦林、谢红英的全部诉讼请求。案件受理费204元，由原告杨旦林、谢红英承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  邹志明人民陪审员  邹小竹二〇二〇年七月二十七日书 记 员  陈小青