广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初21237-21240号原告：中国工商银行股份有限公司深圳红围支行。负责人：丘远平，系行长。委托诉讼代理人：赵迪。委托诉讼代理人：蔡伟雄。被告：深圳市伟宁投资发展有限公司。法定代表人：梁大东。委托诉讼代理人：张懿。被告：深圳市金源实业股份有限公司。法定代表人：柏松。委托诉讼代理人：许登斌。委托诉讼代理人：董虹桥。第三人：陈惠婵，女，汉族，1971年5月2日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：尹力。委托诉讼代理人：林秋松，广东广和律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行与被告深圳市伟宁投资发展有限公司、深圳市金源实业股份有限公司、第三人陈惠婵执行异议之诉四案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵迪、蔡伟雄，被告深圳市伟宁投资发展有限公司委托诉讼代理人张懿，被告深圳市金源实业股份有限公司委托诉讼代理人许登斌到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人尹力、林秋松到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告为深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8一层一区（不动产证号：深房地字第42××34）、二层一区（不动产证号：深房地字第1）房屋的实际产权人；2、判决不得强制执行上述房屋；3、本案诉讼费用由被告承担；事实与理由：深圳市伟宁投资发展有限公司与深圳市金源实业股份有限公司（以下简称“金源实业”）之间借款合同纠纷强制执行四案，由罗湖区法院受理，执行案号为（2018）粤0303执恢13-16号。在执行过程中，罗湖区法院于2019年6月24日裁定拍卖、变卖位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8一层一区、二区、三区（不动产证号：42××34、42××36、2）、二层一区（不动产证号：1）的房产，并于2019年9月16日至17日在淘宝网司法拍卖平台进行网络拍卖，案外人陈惠婵竞得上述房产。因原告系上述拍卖房产当中“笋岗仓库区8一层一区（不动产证号：深房地字第42××34）、二层一区（不动产证号：深房地字第1）房屋（下称“涉案房产”）的实际产权人，故向罗湖区法院提出案外人执行异议申请。2020年5月7日，罗湖区法院作出（2020）粤0303执异86-89号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。1993年11月22日，金源实业作为出租方（甲方）与原告（原中国工商银行深圳市分行红围支行）作为租用方（乙方）签订了一份《交易大楼长租合同》。合同约定：因甲方发起组建深圳市金属材料交易市场，为加快市场建设，甲方在宝安北路临街××大楼××栋，为给交易市场提供结算场所，甲方将交易大楼首层1250ｍ2及二楼1250ｍ2共约2500ｍ2出租给乙方长期使用。长租场地使用时间为三十年（从交付使用时计算），甲方申请房屋产权延至50年如获批准，乙方同等享受，延长期内不再增付租金。长租价格每平方米人民币柒仟捌佰元，分四期支付完毕，付款时间与交房进度相符，总金额为壹仟玖佰伍拾万元整。合同还约定，在乙方租用房屋期间，甲方不得以任何理由抵押、转让。合同签署后，房产交付前，原告分别于1993年11月30日、1994年1月10日、1994年7月6日支付人民币500万元、500万元、500万元给金源实业。金源实业于1994年9月30日将房产交付原告,原告于1995年3月16日支付了余款人民币450万元。原告接收涉案房产后至今一直作为银行营业场所使用。涉案房产于1996年7月26日办理登记至金源实业名下。根据当时双方当事人签署合同的真实意思表示，原告是以每平方米7800元，总价人民币1950万元的价格购买涉案房产。双方选择“以租代买”的形式处置，系因签约当时涉案房产尚未登记至金源实业名下，同时按照政策与法律涉案房产暂时无法登记至原告名下等历史遗留问题，待条件成熟后再为原告办理房屋确权手续。双方之间形式上为房屋租赁合同关系，实质上为房屋买卖合同法律关系。从双方合同实际履行的情况来看，亦与签订房屋租赁合同的惯常模式不同。1、涉案房屋能够交付原告使用前，双方提前近一年的时间签署《交易大楼长租合同》，与房屋预售模式相符。2、合同约定涉案房屋“出租”给原告长期使用，但约定30年的“租赁期限”覆盖且超过涉案房屋土地使用年限，且约定租期与土地使用年限获得延展同时顺延。3、“租金”方面，双方约定长达30年租赁期限的巨额租金在合同初期即分四期支付完毕，且约定如土地使用年限获得延展顺延租期后无需再额外支付租金。与缴纳租金模式不同，更近似于房屋买卖支付交易对价的约定。4、合同约定的“房产长租价格”为每平米7800元整，该“租赁单价”甚至高于该时段同区位的商品房价格。5、出租人权利方面，合同约定“出租方”不得将房屋抵押、转让，该约定更近似于房产转让的权利让渡而与租赁截然不同。1996年11月5曰,金源实业违反合同约定，将涉案房产抵押给深圳发展银行用于贷款。2000年11月24日，为了清偿金源实业以涉案房产作抵押的300万元贷款及利息、诉讼费、执行费，同时向法院申请将涉案房产裁定至原告名下，双方及抵押银行三方签署了一份《财产变卖协议书》，约定三方共同向罗湖法院申请将涉案房产变卖给原告。但原告依据协议将用于代偿金源实业抵押贷款本息费用的款项支付给罗湖法院指定账户后，金源实业怠于履行协议义务，导致房产变卖协议无法继续履行，房产至今未能变更登记至原告名下。原告认为，虽涉案房产目前仍登记在金源实业名下，但原告将全部购房款项支付完毕并占有涉案房产后，即已享有涉案房产的实际产权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”金源实业将涉案房产登记至自己名下后，违反双方合同的禁止性约定，将房产抵押给银行用于贷款，根据房屋登记的相关法律规定，抵押期间房屋不能办理过户登记手续，在此期间房产不能过户至原告名下的责任在金源实业，原告并无过错。而其后双方及抵押银行虽签署《财产变卖协议书》，约定由原告代偿金源实业柢押贷款的本息费用，三方共同向罗湖法院申请将涉案房产变卖给原告。但原告支付费用后，金源实业又悔约未履行协议义务。房产未能变更登记至原告名下的过错责任，仍然在金源实业一方。现涉案房产因金源实业欠款纠纷被罗湖法院执行拍卖，对原告对涉案房产实际享有的物权造成严重损害。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如上所述，房产至今未办理过户登记手续是金源实业违约将房产抵押贷款、怠于履行财产变卖协议等原因造成的，是原告作为买受人所无法控制和克服的，责任均在于金源实业，原告并无过错，由此造成的不利后果不应由原告承担，依上述司法解释的规定，法院不得查封涉案房产并予拍卖。综上，原告请求确认对涉案房产享有实际产权，并请求判决不得执行涉案房产，有事实及法律依据，现依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起本案诉讼，请贵院依法支持原告提出的全部诉讼请求。被告深圳市伟宁投资发展有限公司答辩称，我方作为本案的善意第三人已就原生效判决向法院申请强制执行，并由法院执行完毕，该执行行为已完结并生效，我方应依法收取相应的执行款项，且本案涉案的房产应以不动产中心实际登记的相应信息为准，原告提供的相应证据并没有完整的形成证据链，证明其对涉案房产享有实际的所有权。被告深圳市金源实业股份有限公司答辩称，一、原告提起本案诉讼，也就是执行异议之诉，实际目的是推翻深圳中级人民法院1998深房初第71号民事调解书，以及其所确认的双方的租赁合同关系，因此原告提起本案诉讼构成重复诉讼。二、原告与被告金源公司之间是租赁合同关系，案涉执行标的所有权，一直登记在被告金源公司名下，不是案涉的执行标的抵押的事实，至少从1998年起原告就明知，也没有提起解除和撤销抵押关系的诉讼，原告从来不是涉案执行标的的实际所有权人，也从来没有与实际所有权人身份出现过，因此原告提出的确权诉讼请求没有事实依据。三、案涉的罗湖区也是本院的拍卖行为是公开并且是依法进行的，因此本案所涉的拍卖行为合法有效，并且在当时也就是本案拍卖，原告与被告金源公司之间租赁关系的租期已经依法到期。四、原告虚构了以租代买和实际所有权人的基本事实，因此原告是以虚构事实的方式手段提起本案诉讼，构成虚假诉讼，妨碍了司法，应该依法予以惩戒。第三人陈惠婵答辩称，一、从程序上讲，异议指向的执行标的已执行终结，案外人逾期提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第6条第2款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。”原告以不享有所有权为由，提出执行异议，与答辩人争夺执行标的所有权，执行标的终结的时点届定应于标的所有权发生转移时。根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释{2015}5号）第493条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，答辩人于2020年3月9日签收（2018）粤0303执恢13-16号拍卖成交裁定书，执行标的所有权也随之发生转移。而根据贵院（2020）粤0303执民86-89号执行裁定书记载，原告于2020年4月10日才提出执行异议申请。因此，答辩人认为原告逾期提出执行异议，在原告提出执行异议申请时异议指向的执行标的已执行终结。二、从实体上讲，原告与被告深圳市金源实业股份有限公司之间不存在房屋买卖关系，原告并非实际产权人。第一，原告与被告金源公司于1993年签订的《交易大楼长租合同》仅约定将房屋出租给原告使用，未提及转让房屋所有权。并且，在双方往来的付款凭证和收据中，均将款项记载为“租金”。第二，在原告与被告金源公司房屋租赁纠纷一案[案号（1998）深中房初字第71号]中，原告主动向法院起诉要求“认定原告与被告（金源公司）的租赁关系有效成立”，并且法院也在民事调解书中确认了原告与被告金源公司属于长期租赁关系。现在原告又起诉要求认定与金源公司存在买卖合同关系，违反了禁止反言规则。第三，从原告提交的2000年与金源公司等签订的《财产变卖协议书》第二条“变卖价格为之前甲方租赁上述房产预付的未到期租金加上本协议第一条所述代偿款项”可知，原告再次认可了该协议签订前与金源公司是租赁关系，且购买房屋价款高于租金。同时，根据该协议第九条的约定“如于2000年12月20日前罗湖法院尚未作出确认甲方述房产的裁定，则本协议自动失效。”目前该协议已失效，原告未能通过法院变卖裁定的方式取得涉案房产物权。第四，在2014年涉案房屋出现挑檐坍塌事故后，原告与被告金源公司签订《协议书》就事故赔偿作出约定，由原告承担死者费用、被告金源公司承担伤者费用。根据《侵权责任法》第八十五条，物件致人损害适用过错推定原则，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。如果原告真的从被告金源公司处购买了涉案房屋，那么所有人、管理人、使用人均应当是原告，所有赔偿就应当全部由原告承担。显然，原告与被告金源公司是分别作为所有人、使用人在协商侵权责任分担。三、即便原告与被告金源公司存在房屋买卖关系，也是因为原告自身原因未办理过户登记，原告不能因此排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告自身对涉案房产未办理过户登记存在过错，不符合前述第（四）项的规定。第一，原告明知因法律政策原因无法办理过户登记。原告在起诉状第4页中自认签约时“按照政策与法律涉案房产暂时无法登记至原告名下”。说明即使房屋买卖关系成立，原告有意规避法律政策也属于自身过错。并且，在房产登记为金源公司的情况下，原告可以预见存在抵押给他人的法律风险。第二，原告严重滞后于合理期限行使权利属于存在过错。《交易大楼长租合同》签订于1993年，至今27年；《财产变卖协议》签订于2000年，至今20年。原告作为世界500强的央企，较普通民事主体应有更强的法律认识，法律不保护躺在权利人上睡觉的人。在长达20多年时间里，原告一直怠于主张权利，在本案起诉之前，既未向房屋登记机关递交过户登记材料，也未通过诉讼方式主张过所有权，本案中原告也未举证证明其有向被告金源公司提出过办理过户登记的请求等积极行为。原告对涉案房屋未办理过户登记，自身存在过错。四、因答辩人已通过拍卖取得涉案房产物权，基于维护司法公信力和保护交易安全的原则，不应当为原告进行确权。答辩人已全额支付涉案房屋价款，并通过贵院生效的（2018）粤0303执恢13号-16号拍卖成交裁定书取得物权。无论原被告之间是否存在房屋买卖关系，在缺乏登记要件的情况下，也不得对抗善意第三人。2003年最高人民法院在回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》规定，“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。”原告基于对公权力的信赖通过贵院司法拍卖取得的房产理所应当收到法律的保护，不能通过确权变相执行回转。综上，答辩人认为应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人当庭补充如下：本案原告提起执行异议之诉，不符合执行异议之诉案件的受理条件，第三人于2020年3月9日签收了拍卖成交裁定，原告于2020年4月10日才提起执行异议申请，在原告提起执行异议申请时，异议指向的标的物已执行完毕，原告提执行异议的目的不能实现，应当依法裁定予以驳回。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：一、深圳市伟宁投资发展有限公司与深圳市金源实业股份有限公司借款合同纠纷四案，本院作出的（1997）深罗法经字第403号、（1997）深罗法经字第435号、深圳市中级人民法院作出的（1997）深中法经一字第400号、（1997）深中法经一初字第401号民事判决已发生法律效力。因深圳市金源实业股份有限公司未履行其所确定的义务，深圳市伟宁投资发展有限公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行。在（2018）粤0303执恢13至16号执行案件中，本院作出（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定，该裁定载明：“在执行过程中，本院依法拍卖了被执行人深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、2）”，并裁定：一、解除对被执行人深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、2）的查封。［原查封案号：（2018）粤0303执恢13-16号］；二、位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、2）归竞得人陈惠婵（居民身份证：4413231971××××××××）所有，成交价格为99944480元。本院另作出（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定，该裁定载明：“在执行过程中，本院依法拍卖了被执行人深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8二层一区房产（不动产证号：1）”，并裁定：一、解除对被执行人深圳市金源实业股份有限公司名下位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8二层一区房产（不动产证号：1）的查封。［原查封案号：（2018）粤0303执恢13-16号］；二、位于深圳市罗湖区笋岗仓库区内笋岗仓库区8二层一区房产（不动产证号：1）归竞得人陈惠婵（居民身份证：4413231971××××××××）所有，成交价格为22491436元。”深圳不动产登记中心于2020年4月27日出具的《司法裁定过户备注》载明，根据本院（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定等，将案涉房产过户给陈惠婵。二、另查，原告（乙方）与被告金源公司（甲方）于1993年11月22日签订的《交易大楼长租合同》，第一条约定，甲方将在深圳市的首层和二楼出租给乙方长期使用，使用功能为银行结算及银行办公。第二条约定了租赁使用时间为30年，如大楼产权延期，则乙方同等享受延期，延长期内不再增付租金。第三条约定甲方同意房产长租价格按优惠条件确定，即每平方米人民币7800元正，总金额为1950万元，乙方分四期向甲方指定的银行帐户汇款：第一期1993年11月30日前付500万元；第二期1994年2月28日前付500万元；第三期1994年6月30日前付500万元；第四期1995年1月30日前付450万元。租金延期一天，除按租金收取银行贷款利息外，按每天0.5‰加收罚金。四、1993年11月27日、1994年1月10日、1994年7月6日、1995年3月16日原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行按上述合同的约定，分别向被告金源公司转帐支付合共1950万元。转帐凭证中原告均备注为房租或租房款。五、1998年3月23日原告以被告金源公司没有完备房屋出租手续为由，向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求：1、认定原告与被告金源公司签订的租赁关系有效成立，并责令被告深圳市金源实业股份有限公司完善租赁登记手续；2、认定合同超出15年的约定租期为无效，判令被告返还原告预付的该部分房屋租金人民币1365万元；3、判令被告金源公司承担本案诉讼费用。上述案件诉讼期间，原告与被告金源公司于1998年8月3日签订的《房屋租赁合同》，合同在深圳市罗湖区人民政府房产租赁管理部门作了备案登记。合同的第二条约定租赁期间自1994年9月31日至2022年6月21日；第五条约定租金按每月54150元计；第六条约定应于1994年9月31日交付出租房屋。1998年8月17日深圳市中级人民法院作出（1998）深中房初字第71号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1、双方确认于1993年11月22日建立的交易大楼长期合同法律关系，并按1998年8月3日双方签订的正式《房屋租赁合同》继续履行；2、被告金源公司负责完善房屋租赁登记手续；3、双方仍同意租期为30年，如被告金源公司能将大楼产权延至50年，原告可延长租赁使用至50年，并且无须再增付租金；4、1998年8月3日的《房屋租赁合同》暂规定的租期仅为27年9个月，原告已多交的2年3个月租金（计为人民币146.25万元）暂不用退还，如被告金源公司能使原告租赁使用期延至30年以上，则该款不用退还；如不能，则被告应将此款于双方1998年8月3日签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满时连同利息退还给原告（计息日从交款日起诉，利息依银行同期同贷款利率分段计算）；5、被告补办房屋登记手续应承担的向房屋租赁登记机关等缴纳的费用（约定人民币40万元，以实际需要为准），由原告借贷给被告，借款为一年。6、本案受理费人民币78260元，由原告负担40%即31304元，被告负担60%即46956元，案件受理费已由原告向法院预交，被告负担的受理费人民币46956元应自本调解书发生法律效力之日起一年内付还原告。七、2000年11月24日原告（甲方）与被告金源公司（丙方）、深圳发展银行深南东支行（乙方）签订《财产变卖协议书》，协议书第一条约定甲方替丙方偿还乙方以笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区等房产作抵押的300万元人民币贷款的所有本金、利息，及诉讼费和执行费，共人民币4444029.81元（利息暂计至2000年12月21日）。第二条约定，三方共同向罗湖区人民法院申请将笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区变卖予甲方，变卖价格为之前甲方租赁上述房产预付的未到期的租金加上本协议第一条所述代偿款项，共计20044029.81元。第三条约定协议签订5日内甲方将本协议第一条规定的款项划至罗湖法院指定的帐户，由法院监督该变卖行为。第四条约定甲丙双方共同向罗湖法院申请将笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区房产裁定至甲方名下。第九条约定，如于2000年12月20日前罗湖法院尚未作出确认甲方取得上述房产的裁定，则本协议自动失效。原告诉称因被告深圳市金源实业股份有限公司怠于履行义务而未能裁定过户至原告名下。八、《不动产权资料电脑查询结果表》记载，涉案争议房屋笋岗仓库区8一层一区、二层一区权利人为被告金源公司，上述房产于1996年11月5日设立抵押权登记，抵押权人为深圳发展银行深南东支行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行对涉案房屋提出执行异议的主要理由为原告与被告金源公司签订的《房屋租赁合同》名为租赁实为买卖关系。原告认为其作为案外人，有权根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求停止执行。本案原告与被告金源公司签订的《交易大楼长租合同》约定被告金源公司同意将涉案房屋出租给原告长期使用，合同并无买卖涉案房屋的约定。上述合同签订后，原告按合同约定向被告金源公司交付租金,在银行转帐凭证或收款收据中，均备注用途为“房屋租金”、“租房款”、“支付房租”。由此应认定双方签订《交易大楼长租合同》为租赁合同关系。并且，1998年3月原告在深圳市中级人民法院依据双方签订的上述房屋租赁合同起诉被告金源公司，要求确认双方的租赁关系。双方在案件诉讼期间亦到相关房屋租赁部门重新对涉案房屋签订《房屋租赁合同》，后经深圳市中级人民法院调解，双方对房屋的租赁关系达成了一致协议。2000年11月原告与被告金源公司、深圳发展银行深南东支行虽签订《财产变卖协议书》，且在协议中曾表述原告支付对价款项购买涉案房屋，但最终因该协议并未履行而失效。另外，涉案房屋至今仍登记在被告金源公司名下，被告金源公司1996年11月5日对涉案房屋设立抵押权并办理抵押登记手续，而原告从未就此提出异议，且原告未能举证证明非因其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告诉称与被告金源公司就涉案房屋存在买卖合同关系因而主张排除强制执行，理由不能成立，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百零四条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行的全部诉讼请求。四宗案件受理费合计人民币555200元，由原告中国工商银行股份有限公司深圳红围支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 吴    坚审判员 邱  昭  霞审判员 王  晓  改二〇二〇年七月十七日书记员 林晓晴（兼）张思慧