成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5786号 原告：程晓清，女，汉族，1993年10月10日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：沈勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：中铁房地产集团西南有限公司，住所成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。 法定代表人：阮兴，执行董事。 委托诉讼代理人：谢缘媛，女，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：成都爱乐房地产开发有限公司，住所成都市武侯区二环路南四段51号3栋10层14号。 法定代表人：龙健。 委托诉讼代理人：熊原，北京德恒（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：张琦渝，女，汉族，1989年9月29日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：廖丹，四川照真律师事务所律师，一般授权。 被告：罗胜俊，男，汉族，1989年3月31日出生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师，特别授权。 原告程晓清与被告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称：中铁公司）、成都爱乐房地产开发有限公司（以下简称：爱乐公司）、张琦渝、罗胜俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告程晓清及委托诉讼代理人沈勇，被告中铁公司的委托诉讼代理人谢缘媛、刘刚（参加第一次庭审），被告爱乐公司的委托诉讼代理人熊原，被告张琦渝的委托诉讼代理人廖丹，被告罗胜俊的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程晓清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告中铁公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》无效；2、被告中铁公司退还原告购房款630,000元及其他费用2,794元；3、被告中铁公司向原告支付赔偿款630,000元；（合计请求金额1,262,794元）4、被告爱乐公司、被告张琦渝、被告罗胜俊对被告中铁公司履行诉讼请求第2、第3项义务的承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由四被告承担。 事实与理由：原告为案涉房屋的买受人，被告中铁公司为案涉房屋的出卖人，被告爱乐公司为被告中铁公司委托的销售代理商，被告张琦渝为被告爱乐公司的销售员，被告罗胜俊为被告爱乐公司和被告张琦渝委托的案涉房屋房款收取人。合同签订前，原告前往“中铁·北城华府”项目售楼处看房，售楼部销售工作由被告爱乐公司负责，并出示被告中铁公司委托销售的文件。被告爱乐公司指派被告张琦渝为销售代表接待原告介绍、推荐房屋。根据原告的意向需求，被告张琦渝推荐5层18、19号房屋（建筑面积约92平方米），并介绍说公司的政策是整栋楼都是买18号房赠送19号房屋，实行“买一赠一”，两套房屋实际单价算下来比较优惠。其后，被告张琦渝带着原告进入现场，实地查看了5层及相邻上下楼层的18、19号房，反复告知整栋楼层的18号、19号基本都卖完了，都是买18号赠送19号房，错过时间就可能买不到这么优惠的房屋。原告同意购买5层18号、19号房屋，与被告张琦渝商定房屋价款为630,000元。 2018年3月20日，原告与被告中铁公司签订“合同自编号：QXC-1-518”《四川省商品房买卖合同（现售）》（以下简称签合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），但被告中铁公司提供的网签合同上买卖标的仅有5层18号，面积按套内面积计算，房款仅为238,056元。原告对519号房屋未写入合同以及按套内计价与实际缴纳房款不符提出疑问，被告爱乐公司、张琦渝向原告解释说：按套内计价是他们的财务处理方式，反正630,000元买18号和19号就行了；19号房屋是赠送的，不能办产权只有使用权，不能写进合同，就像赠送底楼花园或者楼顶花园，不影响原告使用；合同附件“平面示意图上”也标示的是18号和19号，被告中铁公司加盖了公章，肯定是交付18号和19号；整栋楼都是18号写进合同，19号不写进合同，只在平面示意图上标示。为了打消原告顾虑，被告爱乐公司、张琦渝还把其他楼层18号、19号的合同给原告看，确如其所述。 合同商谈过程中，被告爱乐公司、张琦渝又告知原告，518、519号房屋被他人购买备案登记，被告爱乐公司要先与他人解除备案合同退还房款，再与原告签订合同，因此要求原告将630,000元购房款支付至被告罗胜俊银行帐户，也视为向被告中铁公司支付了房款。合同签订后当日，原告按照被告爱乐公司、张琦渝要求向被告罗胜俊帐户支付630,000元。被告爱乐公司向原告开具了三张收据，其中房款238,056元、天然气安装分摊入户费35,000元、整改费31,497元，并解释说其余为19号房的房款，交房时统一开收据。2018年12月下旬，被告中铁公司向原告支付18号房屋，原告要求交付19号房屋被拒绝。收房时，原告缴纳物业费2,794元。原告多次向四被告交涉要求交付5层18号、19号房屋，或者解除合同退还全部房款，均被推诿拒绝。 纠纷发生后，原告了解到几个事实：其一，518、519号房屋在出卖给原告前，没有与他人签订买卖合同并备案；其二，整栋楼宇里其他的18号房和19号房都是以“买一赠一”的方式销售并交付；其三，在行政主管部门审批通过的规划和施工图纸中，整栋楼19号房屋的用途为公共卫生间，被告中铁公司擅自更改建筑规划和用途用于谋取非法利益。 原告认为，被告中铁公司在房屋销售过程中有重大违法和恶意违约行为：1、将不得销售的建筑公用部分更改为住宅用途并销售；2、利用原告缺乏经验，通过隐瞒和欺骗的方式，将不具有合法销售许可的19号房屋作为引诱，诱使原告交易后拒绝交付19号房屋，是恶意违约行为；3、在交易过程中巧立名目违法收取费用，恶意侵害原告合法权益；4、将巨额房款违规走帐，可能存在截留私分牟取非法利益的行为，违反了税收征管法律，侵害了国有企业合法资产权益。依照合同法的规定，原告与被告中铁公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》属于无效合同，被告中铁公司应当返还原告全部房款；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，原告有权要求被告中铁公司按照一倍房款承担惩罚性赔偿责任；四被告共同合谋实施违法和欺诈行为，并分配非法利益，应当就被告中铁公司的退款和赔偿义务承担连带清偿责任。综上，原告特提起本案诉讼。 被告中铁公司辩称，1、2017年9月6日，我方与爱乐公司建立房屋买卖关系，约定爱乐公司购买案涉518号房屋，总价为238,056元。2018年3月20日，原告与爱乐公司共同向我方提交案涉房屋更名的情况说明，要求我方通过与原告签订《商品房买卖合同》等协议，协助配合办理将案涉房屋更名至原告名下的手续；2、关于合同效力，商品房买卖合同及补充协议合法有效；3、关于合同履行情况，案涉房屋已经交付，房款为238,056元，我公司已按约履行完毕合同义务；4、关于连带责任，原被告双方并无连带责任的合同约定，也没有发生我公司应承担连带责任的法律事实。综上，原告明知我方未向其收取任何费用，原告向其他被告支付款项的行为与我方无关，我方也未就该款项享有任何权利，应驳回对被告中铁公司的全部诉讼请求。 被告爱乐公司辩称，一、本案事实如下：1、2017年9月12日，我方与李晓红签署《商品房订购书》一份，约定由李晓红以269,553元的总价购买案涉518房屋，正式购房合同与开发商即中铁公司签订，李晓红向我方支付了全部购房款，我方出具收据；2、2018年3月18日，李晓红将其订购的518号房屋以40万元的价格转让给了夏石，并在收到购房款40万元后向夏石出具收条，自愿放弃518号房屋的相关权益；3、2018年3月20日，夏石又将案涉518号房屋以63万元的价格出售给了原告，夏石委托被告罗胜俊向原告收取房款63万元；4、在李晓红、夏石、原告之间完成上述交易后，我方按照三方的要求配合办理了518号房屋定购主体的变更手续，由原告最终购买了518号房屋并与被告中铁公司签订了购房合同；二、我方未与其他被告恶意串通，合谋欺诈损害原告权益，原告未向我方支付过购房款，本案实质系李晓红、夏石、原告之间关于518号房屋定购书合同权利义务的概括转让及受让，李晓红、夏石自两次交易中分别赚取了差价，我方并未参与其中，更未从中获利；三、在518号房屋定购主体变更为原告后，原告仅向我方支付天然气安装费3.5万，该费用为统一安装入户天然气而发生的，系应当由原告在内的全体业主承担的合理合法费用；四、原告主张合同无效、要求退还63万元购房款及其他费用、连带支付赔偿款63万元无事实和法律依据；五、原告明知系自李晓红、夏石等人处购得房屋，存在过错，应自行承担相关责任及损失；六、被告中铁公司将房屋整体销售给我方，整售分期付款，在我方销售房屋后，在被告中铁公司处办理买受人更名手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张琦渝辩称，我方作为爱乐公司的员工，带原告实际查看了多套房屋，房屋销售时已是现房，原告是楼上楼下都多处查看了之后要求我方代为联系518号房屋的订购人夏石，在原告与518号的订购人夏石协商一致的情况下，协助办理了商品房买卖合同的相关手续，该协助工作是履行职务行为，我方并不是商品房买卖的相对方，原告因履行该合同发生纠纷，不应要求我方承担连带责任。 被告罗胜俊辩称，我方不是本案适格的被告，我方受本案案涉房屋518权利人夏石的委托代收房屋案涉款，并配合原告在被告爱乐公司签订了商品房买卖合同及补充协议，在签订商品房合同的过程中，当时与原告一起查看了房屋的状态是一致的，因此原告购买案涉房屋是其真实意思，真实有效，原告的诉讼请求，没有法律的依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年3月20日，程晓清（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》载明：约定买受人购买出卖人建设的中铁·北城华府项目（营销推广名：中国铁建·青秀城）1栋5层518号商品房（以下简称：518号房屋），该商品房归还用途为办公，建筑面积45.78㎡，套内建筑面积31.92㎡，房屋总价238,056元；在签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30,000元，抵作商品房价款，买受人应当在2018年3月20日前支付该商品房全部价款；买受人确认该商品房的交付条件不包括燃气，本房屋未设计燃气管道；出卖人在2018年12月25日前向买受人交付该商品房等内容。程晓清在该合同附件一房屋平面图上签字确认房屋户型位置为1栋5楼18号。 同日，程晓清（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，第二条第6点约定“买受人须在签订本商品房买卖合同及补充协议前对房屋的现状进行实地查看，并确认房屋现状与买卖合同及附件约定的交房标准是否一致，如果不一致，但买受人同意以房屋现状购买该房屋的，出卖人不承担任何违约责任，买受人在收房后不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出任何异议，商品房买卖合同及补充协议签订后则表明买受人对商品房现状及周边现状满意且无任何异议”；第九条第2点约定“在本合同签订之时，买受人已经去现场实地查验了该商品房并查看了出卖人所取得的相关证明文件，确认该商品房已达到本合同第十条、第十一条约定的交付条件，并且充分认可该商品房的结构及质量等现状，知悉并明确该商品房的部分设施设备已经损坏，因第三方成都爱乐房地产开发有限公司已经就该商品房承诺承担质保责任，买受人同意出卖人不再承担质保责任，若该商品房出现质量问题或者该商品房的设施设备等需维修，买受人承诺自行与爱乐公司一起协商解决，与出卖人无关”。 同日，程晓清向罗胜俊转账支付630,000元，附言“房款”。同日，爱乐公司向程晓清出具《收款收据》三张，分别载明收到房款238,056元、交房整改费31,497元、天然气安装及分摊及入户费35,000元。 2018年4月11日，518号房屋办理了网上签约，合同备案登记至程晓清名下。2018年12月14日，中铁公司向程晓清发送《入伙通知书》，载明“尊敬的程晓清业主：……您所购买的1栋518号房屋……已具备交房条件……特安排您于2018年12月21日到交房现场办理物业移交手续……”。 518号房屋所在楼栋的竣工图显示，该房号一旁的房间设计用途为卫生间。庭审中，程晓清称该卫生间为519号房屋，交房之时其接收了518号、519号两套房屋，发现519号房屋存放了销售购房资料，要求爱乐公司将资料搬走，第二天便无法进入519号房屋。程晓清另举出1018号房屋的《房屋买卖合同》、ＰＯＳ单支付凭证、318号、1018号、1118号房屋平面示意图等证据，并申请证人敬某出庭作证，拟证明中铁公司将该整栋楼的19号房屋违法改造成公寓，与18号房屋一起出售，518号房屋的买卖就是实行“买一赠一”；中铁公司对前述证据的证明目的不认可，称事实上并不存在519号房屋，从未向程晓清承诺过“买一赠一”。 另查明，2019年9月12日，爱乐公司（出卖人）、李晓红签订《商品房定购书》一份，约定房屋编号为5层18号，建筑面积45.78平方米，套内建筑面积31.92平方米，房屋总价269,553元，定金50,000元，“正式合同与中铁建签署”等。张琦渝在该定购书上签名。同日，爱乐公司向李晓红出具房款收据。 庭审中，罗胜俊为证明其并非518号房屋的交易当事人，举出李晓红于2018年3月18日出具的《收条》以及当日的银行账户交易明细，其上确认收到夏石支付518号房屋购房款400,000元，表示本人自愿放弃该房屋相关权益；还举出夏石的身份证复印件以及《情况说明》，其上载明其在李晓红处购买了518号房屋并支付房款400,000元，后将该房屋以630,000元的价格出售给程晓清，并委托罗胜俊代为收取房款。 还查明，2017年12月31日，张琦渝与爱乐公司签订《劳动合同书》员工，约定合同期限为固定期限，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，岗位为销售主管。 同时查明，中铁公司（甲方、出售方）与爱乐公司（乙方、认购方）签订《中铁·北城华府商品房认购书》，约定：乙方认购甲方楼宇位置为位于成都市成华区（推广名为“中国铁建·青秀城”）商业1号楼全部房屋及部分商业规划车位、车库（合同统称为“认购房屋”）；认购房屋总房款原为303081784.6元（大写：叁亿零叁佰零捌万壹仟柒佰捌拾肆元陆角），鉴于乙方采取整体认购模式，并且同意现状接收认购房屋，由乙方自行承担认购房屋的质量保修责任，并对认购房屋的权利瑕疵予以全部认可并予以接受，故甲方同意给予乙方一定的折扣按照196000000元（大写：壹亿玖仟陆佰万元整）的价格将认购房屋出售与乙方，若乙方违反本认购书或者买卖合同约定原则，则甲方有权收回优惠折扣，要求乙方按照原认购房屋总房款补齐差价（具体价格明细详见附件一）；本认购书签订当日乙方交付立约定金19600000元；乙方在签订本认购书时已实地查看并充分认可认购房屋结构及质量等现状，同意按现状购买该房屋，并且知悉并明确认购房屋部分设施设备已经损坏，乙方承诺并保证按照现状接收并且自行承担相关认购房屋及设施设备的维修维护工作，甲方不再承担相关认购房屋的质量维修保证义务。 2017年9月13日，爱乐公司向中铁公司转款19,600,000元；2017年12月4日，爱乐公司向中铁公司转款9,112,804元；2017年12月11日，爱乐公司向中铁公司转款2,249,003元；2017年12月15日，爱乐公司向中铁公司转款212,000元；2017年12月19日，爱乐公司向中铁公司转款305,000元；2017年12月25日，爱乐公司向中铁公司转款13,000,000元；2017年12月28日，爱乐公司向中铁公司转款4,000,000元。 庭审中，中铁公司为证明程晓清与爱乐公司共同向中铁公司申请将案涉房屋更名至程晓清名下，举出《成都事业部更名审批表》载明：项目名称为中国铁建·青秀城，购买房号1-518，销售面积为45.78㎡；情况说明：爱乐公司于2017年9月6日认购中国铁建·青秀城项目商业1栋518号房源，现已签约，因银行不接受公司名义办理按揭，现申请人以个人名义办理银行贷款，故更名为“程晓清”（注：手写）。情况说明处盖有爱乐公司印章。庭审中，程晓清提出该“程晓清”并非其书写。 上述事实，有原、被告各方主体身份信息，《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》、商品房合同备案登记信息、《入伙通知书》、竣工图、《商品房定购书》、《中铁·北城华府商品房认购书》、银行转款记录等证据，以及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，根据本案现有证据，足以认定程晓清通过爱乐公司的销售人员张琦渝，在案外人处购买了中铁公司已开发建设的518号现房，并向罗胜俊支付全部房款630,000元之事实。其后，程晓清与中铁公司签订了《商品房买卖合同（现售）》以及《商品房买卖合同补充协议》，中铁公司将518号房屋的商品房合同备案登记至程晓清名下，并向程晓清交付了518号房屋，该合同已实际履行且程晓清知晓其并非与中铁公司直接建立的房屋买卖合同关系。 程晓清与中铁公司签订的《商品房买卖合同（现售）》以及《商品房买卖合同补充协议》仅就518号房屋买卖作出约定，程晓清未举证证实其与中铁公司存在就“519号房屋”进行交易的意思表示，现因其未收到“519号房屋”而主张其与中铁公司签订的《商品房买卖合同（现售）》以及《商品房买卖合同补充协议》无效，其情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故对于程晓清主张合同无效之诉请，本院不予支持。综上，程晓清的其他诉讼请求亦不能成立，故本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程晓清的全部诉讼请求。 案件受理费16,165元，减半收取计8,082.5元，由原告程晓清承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年七月三日 书记员  刘丽