文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2486号原告：黎永凡，男，1950年7月9日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：邓桂学，男，1943年10月10日出生，住重庆市忠县。被告：胡利平，男，1957年1月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周志明，重庆律缘律师事务所律师。第三人：胡中华，男，1962年1月27日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：方志生。原告黎永凡与被告胡利平、第三人胡中华合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎永凡及其委托诉讼代理人邓桂学、被告胡利平及其委托诉讼代理人周志明、第三人胡中华的委托诉讼代理人方志生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎永凡向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告将案涉的被告已修好的E栋底楼6号门面间(面积为57.98平方米)交付给原告，且办理不动产权证，并由被告承担办理不动产权证所发生的全部税金和费用;2.依法判决第三人胡中华协助被告胡利平将案涉的被告E栋2楼套房1套(原告已于2015年入住)交付给原告并办理不动产权证，并由被告承担办理不动产权证所发生的全部税金和费用;3.依法判决被告按《人民调解协议书》约定支付原告人民币46020.00元(注被告应支付原告套房1套差价款30000.00元、套房简装费40060.00元，抵扣原告应支付被告套房补差价23980.00元后，被告还应支付原告46020.00元;4.违约金和长期未交房及其他损失75000.00元（其中违约金50000.00元。损失25000.00元）；5.判决被告承担本案诉讼费用，保全费3020.00元，保全损失费800.00元。事实和理由：原告与被告于2012年12月3日签订《房屋拆修协议》。由于被告不按《房屋拆修协议》约定履行义务，原告遂向贵院提起诉讼，在诉讼过程中，由石柱土家族自治县西沱镇人民调解委员会主持原、被告调解，达成《人民调解协议书》。《人民调解协议书》第1条约定“由胡利平在已修好的E栋底楼6号还黎永凡门面1间，面积57.98平方米”;第2条约定“由胡利平在E栋2楼还黎永凡套房1套面积为104.89平方米，所差面积由胡利平补黎永凡差价30000元”;第3条约定“由胡利平付黎永凡套房简装费40000元”;第4条“黎永凡现持有的占地75平方米…作价45000元转让给胡利平”。但被告未按《人民调解协议书》约定履行义务，且将E栋2楼套房过户给第三人胡中华，侵犯了原告的合法民事权益。据此，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条之规定，特向贵院提起诉讼，请支持原告的各项诉讼请求。胡利平辩称：原告诉讼请求缺乏事实依据，涉案《人民调解协议》已经解除。如法院认为未解除，被告将提出诉讼解除《人民调解协议》。原告所诉第4项是基于《房屋拆修协议》约定主张，但已被《人民调解协议所》取代。保全费、保全担保费无事实和法律依据。在《人民调解协议》未解除的情况下，被告主张同时履行抗辩权。假定《人民调解协议》未解除，该协议是附履行期限的协议，过错在原告。原告未在期限内履行，现政策变化，被告无法进行危房改造。原告所有的石柱县房地产权证存疑，案外人正在进行行政诉讼。综上，原告请求无事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。胡中华称：在原、被告双方矛盾处理清楚后，胡中华对该房屋不主张任何权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：1、因涉及危房改造，原、被告双方于2012年12月3日签订《房屋拆迁协议》约定对原告黎永凡所有的位于石柱县的房屋进行征收置换，其中约定：“一、修建改造后的所有分配权、债务、办证、税费、剩余面积归甲方（即本案被告胡利平），乙方（即本案原告黎永凡）享有协议内补充门面、套房主权。二、乙方在甲方拟改建用地房屋内共有土房结构的住房壹间，有效房屋建筑占地面积合计25.3平方米），二层，建筑面积50.6平方米（大写：伍拾点零陆平方米），全部统一拆除。甲方负责在2013年10月1日以前为乙方置换砖混的门面50平方米壹间和套房120平方米壹套。交房时，置换建筑面积在5平方米之内不作补偿，超过5平方米则按第三条执行。三、补偿方式现面积折算方式：甲方按条款一之约定统建还房，门面与套房约定在同一单元。如果补偿门面建筑面积超出50平方米，超出面积则由乙方按市场价补偿给甲方；如果补偿门面建筑面积不足45平方米，则由甲方按市场价补足45平方米给乙方；如果实际补偿套房面积大于120平方米，超过面积则由乙方按市场价补偿给甲方；如果实际补偿套房建筑面积小于115平方米，则由甲方按市场价补足115平方米给乙方……”另在双方附件中约定：“乙方持用正在办理的建房手续75㎡。若在甲方整体结构完工时，乙方把合法手续交予甲方。甲方则按协议的第二款作出补偿壹间门面、壹间套房。若乙方在甲方整体完工时，合法手续不能如期交予甲方，则此条作废。2、甲方把乙方的壹间套房作简装后交予乙方居住。若在交房时，乙方需自己装修，由甲方支付肆万元，不得反悔。门面不设下水道。”2、原、被告于2015年12月28日在西沱镇人民调解委员会调解下达成《人民调解协议书》，内容为：“1、由胡利平在已修好的E栋底楼6号还黎永凡门面1间，面积为57.98㎡，门面超平方面积由黎永凡按3000元/㎡补差价给胡利平23980元。2、由胡利平在E栋2楼还黎永凡套房1套面积为104.89㎡，所差面积由胡利平补黎永凡差价30000元。3、由胡利平付黎永凡套房简装费40000元。4、黎永凡现持有的占地75㎡的地块作价45000元转让给胡利平，由胡利平负责办理过户手续并承担相关税费，黎永凡需提供身份证复印件、户口页复印件及占地手续等相关材料。5、由黎永凡负责协调该75㎡占地手续四界的邻里纠纷。协议履行的期限和方式：此协议条款内容于2016年元月15日之前，双方当事人到西沱国土房屋管理所兑现履行。”协议达成后，胡利平将应补黎永凡的91020.00元交道西沱国土房屋管理所，但黎永凡未领取，后胡利平退回该款项。3.黎永凡名下有房屋所有权证，载明：土木结构，二层，建筑面积50.6㎡；黎永凡名下有国有土地使用证，载明：使用面积37.99㎡；黎永凡名下有房屋产权证，载明：划拨，土地使用面积75.00㎡。另查明，黎永凡现居住的房屋于2015年装修入住，现登记在胡中华名下。E栋底楼1号6号门面在达成《人民调解协议》时进行了丈量和物理分割，现登记在胡利平名下。另查明，黎永凡于2019年5月21日起诉胡利平合同纠纷（2019）渝0240民初2372号一案，于2019年9月12日变更了诉讼请求，其中第一项为解除《人民调解协议》，后撤回该项诉讼请求。因黎永凡未在规定期限内缴纳诉讼费，该案按撤诉处理。另查明，在审理（2019）渝0240民初2372号中第三人胡中华于2019年10月9日向法院出具说明，载明：“关于黎永凡与胡利平纠纷一案，我与胡利平原合伙修罗家湾小区时，完工后房产分配给我的黎永凡居住的套间。我与胡利平已算清账务并结清，其分配我名下的房产由胡利平全权处理。我名下黎永凡现居住的套房无异。黎永凡居住至今我没与他发生过任何纠纷矛盾。只要黎永凡与胡利平的纠纷解决清楚，没有矛盾纠纷后，胡利平任何时候处理此套房，我无异议。我积极协助。”本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《人民调解协议书》不违反法律和行政法规的禁止性规定，原、被告是基于原《房屋拆迁协议》自愿达成的终局协议，未存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，意思表示真实，故依法应当认定《人民调解协议书》合法有效，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。对于被告辩称该《人民调解协议》业已解除，对双方不再有约束力的理由，根据《中华人民共和国人民调解法》第三十二条“经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。”的规定，当事人就调解协议的履行和调解协议的内容产生争议时，向人民法院提起诉讼是当事人一项法定的权利，原告黎永凡虽在往诉中多次变更其诉讼请求，但均未有生效法律文书明确该《人民调解协议》已解除或无效，现原告黎永凡再次起诉要求被告履行该《人民调解协议》，符合法律规定，对被告的辩解理由碍难采纳。对于被告胡利平主张同时履行抗辩权，以约定内容无先后顺序，原告在未履行《人民调解协议》第四、五项内容时，无权向被告主张权利的理由。本院认为，在合同中没有规定履行先后顺序的情况下，虽然一方当事人在另一方当事人未作出对待给付之前，有权拒绝履行自己的合同义务，但必须是基于同一双务合同而产生的对待给付，即对价关系，强调的是履行与对待履行之间应当互为条件，从合同义务的履行与否与合同目的的实现之间要具有必然的因果关系，即从合同义务不履行或者不完全履行，合同目的不能或者不能全部实现。本案中，该《人民调解协议》是基于双方拆房还房所产生纠纷所达成的终局性协议，其合同目的是被告修建房屋对原告的房屋进行置换安置。现《人民调解协议》的履行出现争议，故需综合原、被告双方签订的2012年12月3日签订《房屋拆迁协议》的内容进行考虑，原告已将名下的房屋所有权证、国有土地使用证交予原告胡利平，原告已无居住生活的场所，按照《房屋拆迁协议》约定：“甲方负责在2013年10月1日以前为乙方置换砖混的门面50平方米壹间和套房120平方米壹套。”，故对原告所负还房及门面的义务应当按约定在2013年10月1日就应当履行完毕，且在达成《人民调解协议》时，房屋和门面均已修建，门面亦在人民调解委员会工作人员在场下进行了分割和丈量，可以推定当时就可以进行履行。对于《人民调解协议》第四项中约定的“石柱县房地证2013字第X号房屋产权证”是否存在重复办证或以后经过行政诉讼进行撤销，导致原告方履行不能，现原告方未主张该项内容所约定流转款45000.00元，双方可待该争议通过国土或诉讼程序处理后另诉。而对被告辩称该证的存在导致其不能开工，被告作为房屋拆修人发现该问题后应当通过法律程序予以处及时处理，或主动对《人民调解协议》的履行提出异议，或对该证的真实合法性进行诉讼，以此为理由不履行双方约定置换义务长达近五年之久实有不当，其自身合同目的未实现与其怠于行使自身权利有关。即使该证存在重复办证经程序注销，被告胡利平也应当按照原、被告双方签订的2012年12月3日签订《房屋拆迁协议》对原告黎永凡付还房屋门面及约定的补偿款进行赔偿。综上，对被告以同时履行抗辩权拒绝履行义务的理由不予采纳。对于原告诉请被告交付E栋底楼6号门面一间（面积为57.98平方米）并办理产权、第三人协助被告办理原告于2015年入住房屋的产权并由被告承担办理不动产权证所产生的全部税金及费用的请求，被告自认该义务在达到条件后可以履行，但因其同时履行抗辩权的理由未获支持，综合门面目前所有权和第三人胡中华的陈述，本院认定被告应当有条件可以履行。关于税金及费用问题双方虽未在《人民调解协议》上进行约定，但可以参照原《房屋拆修协议》的约定及鉴于置换房屋的事实，故对原告的诉讼请求予以支持。对于原告诉请由被告支付原告46020.00元的诉请，双方在《人民调解协议》中进行了算账并约定确认，不违反法律规定，故予以支持。对于原告诉请违约金50000.00元及长期未交房的损失25000.00元的诉请，双方虽在《房屋拆修协议》对违约金进行了约定，但双方后又达成的《人民调解协议》中未对违约责任进行约定，原告对违约金的诉请缺乏事实及法律上的依据，碍难支持。对于其他损失25000.00元，涉案房屋的损失原告黎永凡已于2015年装修入住，所涉门面在《人民调解协议》达成之时就已经物理分割，但被告胡利平未交付给原告黎永凡置业，故原告黎永凡的损失客观存在，根据原告诉请及位置等实际情况，酌定原告黎永凡实际损失为13000.00元。案件保全费、保全担保费，因原告未对其主张提出充分证据且本案中未有保全，故碍难支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十四条，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条之规定判决如下：一、被告胡利平于本判决生效之日起五日内将其修好的E栋底楼6号门面一间（面积为57.98平方米）交付给原告黎永凡并将该门面产权过户到原告黎永凡名下，办理不动产权证所产生的税费及其他费用由被告胡利平承担；二、被告胡利平在第三人胡中华协助下在本判决生效之日起一个月内将原告黎永凡现已入住的E栋2楼套房过户到原告黎永凡下，办理不动产权证所产生的税费及其他费用由被告胡利平承担；三、被告胡利平于本判决生效之日起十日内向原告黎永凡支付各项费用及损失共计59020.00元；四、驳回原告黎永凡的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638.00元，由被告胡利平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 杨 宁二〇二〇年七月二十三日书记员 谭彬彬