广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初18835号原告：莫善汉，男，汉族，身份证住址：广东省化州市。原告：黄琼芬，女，汉族，身份证住址：广东省化州市。两原告的共同委托诉讼代，身份证住址：广东省深圳市宝安区。被告：黄婵，女，汉族，1971年8月10日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。原告莫善汉、黄琼芬与被告陈超凡、黄婵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈涓到庭参加诉讼，被告陈超凡、黄婵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认《住宅房转让合同书》合法有效;2、判令原告享有登记在被告陈超凡名下位于深圳市宝安区（不动产证号50××82）房产的占有权、使用权、收益权;3、判令由两被告承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。事实与理由：原告莫善汉与原告黄琼芬是夫妻关系，被告陈超凡与被告黄婵是夫妻关系。原、被告于2011年1月7日签订了《住宅房转让合同书》，约定被告陈超凡名下位于深圳市宝安区（以下称“涉案房产”）房产以人民币153万元价格转让给两原告。签订合同前，2011年1月4日陈超凡打印了《产权资料电脑查询结果表》，该结果表显示涉案房产登记为陈超凡名下，没有设定抵押，没有查封，被告陈超凡、黄婵是夫妻关系，两被告对涉案房产享有完全的处分权。合同签订后，两原告积极、全面履行了合同义务，在合同签订当天，两原告就将涉案房产购房款全部支付给被告陈超凡，且被告陈超凡出具了《收据》表示收到了原告转来的153万元房款，两被告委托案外人陈伟均对房屋办理了移交手续，两原告自2011年1月收房后占有、使用、收益至今。原、被告在《住宅房转让合同书》第三条约定：“本合同生效后，乙方取得该住宅及住宅用地权益，甲方在此住宅及土地上的全部权利、收益归乙方所有。乙方拥有该住宅及住宅用地上建筑物的所有权及使用权，拥有居住、出租、转让、合作、抵押、获赔、处分等一切权利”，且两被告在第五条中承诺：“1、所转让的标的物如果需要征收或拆迁，如需甲方配合，应配合乙方办理相关手续，一切补偿利益归乙方所有。2、甲方保证所转让的住宅及其土地没有权属争议，是完全的物权所有人，否则甲方应赔偿乙方损失。3、甲方保证本合同的住宅及用地享受的权利能全部转移给乙方”。2018年10月26日，宝安区人民法院执行局向原告送达了（2018）粤0306执恢866号之二执行裁定书，该裁定书裁定如下：“拍卖被执行人陈超凡名下位于深圳市宝安区的房产（不动产证号50××82）”。原告才知道被告陈超凡因涉诉案件已经被列为被执行人，被告马上联系两被告，但并未联系上两被告，原告还前往被告陈超凡父母家找两被告，亦同样未找到。此执行案严重侵害了原告的权利，原告已于2018年10月30日以涉案房屋权利人的身份向宝安区人民法院提起了案外人执行异议申请。原告在2011年1月7日就完全履行了买方的付款义务，即积极、全面履行涉案合同约定义务，现因被告陈超凡欠款而被查封即将拍卖涉案房屋，原告认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”，两被告已经在2011年1月7日将涉案房产出售并交付给原告，为了排除该执行，保障原告的合法权益，特申请法院确认原、被告所签署的《住宅房转让合同书》是合法有效的，且被告已将涉案房屋的占有、使用、收益等权利转让给原告，原告依法享有涉案房屋的占有、使用、收益等权利，恳请法院支持原告诉求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，根据本案证据及原告庭审陈述情况，本院认定如下事实：2011年1月7日，被告陈超凡、黄婵作为甲方，原告莫善汉、黄琼芬作为乙方，双方签订《住宅房转让合同书》，约定：1、甲方将深圳市宝安区沙井街道坣岗社区私宅一栋及用地转让给乙方，房产证号50××82，转让价格为153万元，以后政府征收此住宅的相关费用与甲方无关；2、付款方式：本合同签订后，乙方向甲方支付153万元至陈超凡账户；3、本合同生效后，乙方取得该住宅及住宅用地权益，甲方在此住宅及土地上的全部权利、收益归乙方所有。乙方拥有该住宅及住宅用地上建筑物的永久所有权和使用权，拥有居住、出租、转让、合作、抵押、获赔、处分等一切权利。2011年1月7日，被告陈超凡向原告出具《收据》，确认收到莫善汉、黄琼芬转来的房款153万元。庭审中，原告主张两被告收到原告支付的购房款后即将涉案房产交付两原告使用，涉案房产一共五层，未加建，两原告将涉案房产出租并收取租金，涉案房产的不动产权证书等文件的原件均保留在原告处。为查明涉案房产的性质及现状，本院向深圳市不动产登记中心宝安登记科发出《协助调查函》，深圳市不动产登记中心函复如下：一、Ａ311-0315宗地及地上建筑物“私宅1栋”已根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法》的规定办理不动产首次登记，核发了深房地字第**房地产证，证书记载权利人为陈超凡（身份证号码：4403061969********，份额：100%），房屋用途为私宅，房屋性质为非市场商品房。截至2020年1月16日，该证无有效抵押、预告、异议、地役权登记记录，已于2018年5月14日被你院查封［查封文号：（2018）粤0306执恢866号之一］，查封期限为三年，并被你院轮候查封；二、根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条规定，上述房地产应向土地主管机关申请完善用地手续，经其批准，并补足地价款后，方可转让；三、不动产转移登记还应符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位的通知》（深府办【2016】28号）、《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规（2018）9号）等相关法律法规的条件和程序。本院认为，案涉的《住宅房转让合同书》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告请求确认案涉《住宅房转让合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认原告享有涉案房产占有权、使用权、收益权的诉讼请求。鉴于《住宅房转让合同书》是以协议的性质约定涉案房产的转让事宜，协议各方间形成的为债权关系，依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。经审查，案涉的深圳市宝安区（（深房地字第50××**目前记载的权利人仍为被告陈超凡，并未登记转移登记至两原告名下，且涉案房产被我院另案查封，因此，原告要求确认其对涉案房产享有占有权、使用权、收益权的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告莫善汉、黄琼芬与被告陈超凡、黄婵于2011年1月7日签订的《住宅房转让合同书》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费4400元，由被告陈超凡、黄婵负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  邓珍珠人民陪审员  朱 勇二〇二〇年七月一日书 记 员  李玉婷书 记 员  谢晓帅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。