安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3744号 上诉人（原审被告）：伍愈晨，男，1996年4月18日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县。 委托诉讼代理人：胡艇，江苏江民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥盈投文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区七桂塘**楼****。 法定代表人：陶自春，总经理。 委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁烨，安徽协利律师事务所律师。 上诉人伍愈晨因与被上诉人合肥盈投文化投资有限公司（以下简称盈投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初11247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍愈晨上诉请求：1.撤销一审判决，驳回盈投公司的全部诉讼请求或裁定发回重审；2.本案诉讼费用由盈投公司承担。事实和理由：1.双方之间的合同并未生效，一审法院对事实认定有误。盈投公司负责招商的工作人员胡广与代表伍愈晨洽谈合同的范容通过微信互相沟通，胡广于2019年7月29日向范容发送微信内容如下：“因为你的合同款项未支付，所以先发照片，等你的款项到齐后合同才能生效。不管你的公司什么时间成立，所有租金在合同约定的交房之前必须全部到位，本合同才能正式生效，合同正本交给你。”范容答复“没有问题。确定”。该合同为附生效条件的合同，只有在合同款项到齐后才发生效力。在伍愈晨未支付租金的情形下合同尚未生效。一审法院认定合同已生效系认定错误。2.一审法院判决违约金324000元过高。租赁合同生效条件并未成就，且盈投公司实际上并未交付相应租赁物，一审法院认定违约金过高。 盈投公司辩称，1.盈投公司与伍愈晨之间签订的房屋租赁经营合同和场地租用协议已经生效。第一，根据《房屋租赁经营合同》及《场地租用合同》的第15条的约定，自双方签字盖章之日起生效。现两份合同经双方签字盖章即已生效，具有法律效力。第二，伍愈晨诉称范容（盈投公司认为范容并非伍愈晨，也没有相关委托材料）与胡广于2019年7月29日的微信内容可以证明合同为附条件生效合同的理由不成立。该聊天内容胡广已经作出了解释，从行为的性质和目的、习惯、诚实原则以及两人之间微信聊天的整个过程来看，胡广的该条微信意思是催促伍愈晨依约支付租金和履约保证金，并非是对合同生效做出的附条件约定。另外，胡广、范容也不能代表盈投公司、伍愈晨作出这样的意思表示，也没有权限。2.一审判决认定伍愈晨违约，须向盈投公司支付违约金324000元合法合理，应予支持。第一，盈投公司与伍愈晨之间的两份合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。2019年8月15日，盈投公司向伍愈晨发函要求其缴纳租金、保证金，并告知将于2019年8月17日之前交付场地，履行交付义务，并为交付的场地作了清场，对一些老的租户进行了清退。但是伍愈晨未能按约支付相关费用，且明确表示不租，其行为属于根本违约，主观上亦具有严重的过错。第二，因伍愈晨的违约不租行为，造成盈投公司的场地至今仍然空置。另外，因伍愈晨曾承诺将所租房屋打造游昕传奇游戏文化创业街区，盈投公司为了将房屋出租给伍愈晨，在此之前拒绝了一家可以长期租赁的培训机构，可谓损失巨大。第三，一审法院综合考量，将合同明确约定的违约金为年度租金50%即648000元，酌情调整为空置期三个月租金即324000元，于法有据，合乎情理。此外，即便三个月租金的违约金也弥补不了盈投公司目前所遭受的实际损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 盈投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除盈投公司、伍愈晨于2019年7月25日签订的《房屋租赁经营合同》及《场地租用协议》；2.判令伍愈晨向盈投公司支付违约金648000元；3.诉讼费用由伍愈晨负担。 一审法院认定事实：2019年7月25日，盈投公司作为出租方（甲方），伍愈晨作为承租方（乙方），签订《房屋租赁经营合同》一份，约定甲方将位于合肥市人民路57号一层面积约为1500平方米的部分房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限自2019年8月18日至2024年10月16日，含装修期60天，第一年度租金为936000元，六个月一付，先付后用，合同签订之日支付首期租金468000元；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，乙方不按时支付或不足额支付租金超过15日的，甲方有权解除合同；如乙方违反合同约定致合同解除的，应向甲方支付该租赁年度50%租金作为违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，盈投公司与伍愈晨签订《场地租用协议》一份，约定盈投公司将位于合肥市庐阳区人民路57号一层面积约为900平方米的部分场地出租给伍愈晨使用，租期为2019年8月18日至2024年10月16日，自2018年10月17日开始计租，首年租金为36万元，六个月一付，先付后用，合同签订之日支付首期租金18万元，逾期不交的视为伍愈晨放弃该场地租用权，盈投公司有权收回该场地的使用权另租他人且不承担任何违约责任；协议期内，任何一方提前终止协议的，需提前三个月书面通知另一方，并承担本协议年租金额的50%作为违约金。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。两份合同均约定签字盖章后生效。两份合同签订后，伍愈晨未按约支付租金，并拒绝接收房屋。 一审另查明：上述合同由伍愈晨签字后，盈投公司工作人员带回盖章。盈投公司负责招商的工作人员胡广与代表伍愈晨洽谈合同的范容通过微信相互沟通，胡广于2019年7月29日向范容发送微信内容如下：“因为你的合同款项未支付，所以先发照片，等你的款项到齐后合同才能生效。不管你的公司什么时间成立，所有租金在合同约定的交房之前必须全部到位，本合同才能正式生效，合同正本交给你。”范容答复“没有问题。确定”。伍愈晨在庭审中辩称上述合同未生效。 一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉《房屋租赁经营合同》和《场地租用协议》是否已生效。两份合同均约定双方签字盖章即生效。伍愈晨主张合同未生效的理由是盈投公司工作人员胡广曾发送微信称合同待租金等款项到齐后才能生效，故合同在伍愈晨未依约支付租金的情形下尚未生效。一审法院认为，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。纵观范容和胡广的微信聊天过程，可以看出合同在伍愈晨签字后由盈投公司带回盖章，伍愈晨索要合同原件，胡广称需待租金缴纳后才能生效并仅提供了合同照片，胡广发送微信的真实意思应当是催促伍愈晨依约支付租金和履约保证金，伍愈晨不支付租金即合同无效且无需承担违约责任明显不是其真实意思表示，故伍愈晨据此抗辩两份合同尚未生效，一审法院不予采信。伍愈晨未依约支付租金，盈投公司主张解除双方的《房屋租赁经营合同》及《场地租用协议》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。伍愈晨违约致合同解除，应当承担相应的违约责任，两份合同均约定违约金为年度租金的50%，伍愈晨辩称违约金过高，要求调整。一审法院认为，伍愈晨违约给盈投公司造成空置期间的租金损失，空置期为盈投公司另行租赁的合理期限，一审法院认为3个月较为合理，故伍愈晨应当支付盈投公司违约金324000元，对于盈投公司超出该标准的其他诉请，一审法院不予支持。 一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除合肥盈投文化投资有限公司和伍愈晨于2019年7月25日签订的《房屋租赁经营合同》及《场地租用协议》；二、伍愈晨于判决生效之日起十日内支付合肥盈投文化投资有限公司违约金324000元；三、驳回合肥盈投文化投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5180元，由合肥盈投文化投资有限公司负担2570元，伍愈晨负担2610元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，关于伍愈晨主张的合同并未生效的理由能否成立的问题。本案中，伍愈晨与盈投公司已经达成房屋租赁的合意。盈投公司工作人员胡广在与代表伍愈晨洽谈合同的范容的微信聊天中虽提到款项到齐后合同才生效，但结合前后内容能够反映胡广的真实意思是催促伍愈晨方及时付款，作为伍愈晨认可的、代表其洽谈合同的范容也承诺支付款项。伍愈晨与盈投公司签订的租赁合同中亦约定就租赁房屋是先付款后使用，伍愈晨在签订合同后支付租金及保证金亦是其合同义务。据此，伍愈晨与盈投公司就房屋租赁的合意并未变更，一审法院认为伍愈晨主张的合同未生效的理由不能成立并无不当。在合同已经生效的情况下，伍愈晨未依约支付租金及保证金构成违约，伍愈晨应当承担违约责任。就伍愈晨主张的违约金过高的问题，一审法院在双方约定的违约金条款基础上已经酌情考虑了伍愈晨的主张，据此酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持。 综上，伍愈晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6160元，由伍愈晨负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年七月二十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。