河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初946号原告（执行案外人）：马云，女，汉族，1969年3月8日出生，住南阳市。原告（执行案外人）：生俊远，男，汉族，1970年3月17日出生，住址同上。二原告委托代理人：张艳，河南言莹律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：张红雨，男，1981年8月20日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师，特别授权。第三人：杨频超（被执行人），女，汉族，1964年12月24日出生，住北京市丰台区。原告马云、生俊远与被告张红雨、第三人杨频超案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告马云、生俊远及其委托代理人张艳，被告张红雨及其委托代理人田永勋到庭参加了诉讼，第三人杨频超经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云、生俊远诉称，一、该房产在被告张红雨申请查封之前，已经出售于二原告，并且经过公证。2017年4月6日，被告杨频超与其丈夫梁启明作为甲方与原告夫妇签订房屋买卖协议，约定自愿将位于南阳市独山大道与张衡路交汇处凤凰城花园C幢2（东单元）502号房（第五层）（认购书编号：042，建筑面积：158.72平方米，以套内实际面积为准）房产出售给申请人所有。双方议定成交价为人民币（小写）640,000.00元（大写）：陆拾肆万元整。付款方式：乙方即原告方于二〇一七年四月十五日前首付给甲方即被告杨频超肆拾肆万元整（小写：440,000.00元），剩余房款贰拾万元整（小写200,000.00元），待该房产过户更名到原告名下后，原告一次性支付剩余房款。协议签订后，申请人原告按约支付了房款，并将该买卖合同予以公证。二、原告已足额交付房款并实际占用房屋。原告按协议约定将房款交付被告杨频超后，被告杨频超于2018年1月将该房产交付给原告使用，原告接受房屋后，对房屋又重新予以装修，后在此居住、生活至今。三、该房产已经过户到原告名下，所有权已经转移，与二被告无关。原告在接受、占有、使用该房产后，因为暂时不能办理产权手续，多次受到被告杨频超的债权人及雇佣人员的打扰，后无奈向房产所在地南阳市宛城区人民法院起诉，要求被告梁启明、杨频超协助申请人办理该房产的更名手续，后经法院调解，被执行人同意配合更名手续，因涉及到房产开发商河南省天达置业有限公司的内部事宜，经过层层手续，该房产终于于2019年4月19日备案至原告名下。四、原告对被告张红雨申请贵院查封前未办理过户登记没有过错。原告与被告的房屋买卖发生在原告与被告的债务纠纷之前，也发生在查封之前，原告也不可能在买卖之前了解被告杨频超的债权债务情况，也不可能知道其与被告张红雨的债权债务，其在该纠纷中，是不知情的第三方，其没有恶意，主观上是善意无过错的。综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查封规定”）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告已经全部支付价款并实际占有，并且作为无过错方，已经办理产权过户手续，执行裁定书驳回原告作为案外人的异议缺乏事实与法律意见。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》第204条之规定起诉至贵院，请求：1、依法裁定排除对南阳市××山大道××城花园××单元××室房产的执行，确认该房产为二原告共同所有；2、诉讼费用由被告承担。被告张红雨辩称，二原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，程序上不合法，不能得到支持，原因在于：第一，因被告杨频超不能偿还张红雨债务，张红雨向宛城区人民法院提起诉讼，并申请保全了本案所涉的房产。宛城区人民法院已于2018年7月13日依法查封该房产，二原告与杨频超于2019年4月19日转让该房产并办理备案，均属于无效。第二，二原告诉称其于2017年4月6日与杨频超夫妇签订的房屋买卖协议，并办理公证，属于相互串通逃避债务，逃避执行的行为。事实上在2014年11月24日，杨频超在向张红雨借款时已将该房屋所有的手续包括购房与开发商签订的购房协议，房款的交款收据，大修基金的票据等所有的手续，交由被告张红雨持有，因此二原告与杨频超夫妇签订买卖协议以及办理公证的过程中，均系在无任何可证明该房产权属凭证的情况下，签订协议支付房款、办理公证等。因此二原告即便与杨频超夫妇签订协议，并办理公证属实，其二人也并非为善意的购房人，具有明显的过错，而且公证程序中明显的违反了公证法以及公证程序规则等法律法规的规定，该公证书明显属于无效。第三，正是基于上述的原因，二原告在与杨频超夫妇签订房屋买卖协议过程中明显地存在着过错，明显不符合异议复议规定的第28条的情形。第四，本案原告的起诉程序上不合法，原因在于：二原告在2018年7月13日该房屋被保全查封后，应当依据人民法院办理财产保全案件规定第27条的规定，对被保全财产提出异议，但在本案中，以二原告所称在其占有该房产的情况下，人民法院对该房产查封后，其并没有按照法律规定，向查封法院保全财产、保全查封法院及时提出异议。在此情况下，在执行过程中另行提出执行异议，并继而提出异议之诉，明显的不符合法律规定的程序，应当驳回其起诉。第三人杨频超未到庭参加诉讼，庭后通过邮寄方式向本院提交书面答辩意见如下：现将我与张红雨、马云案件的事实经过说明如下：我与张红雨是通过他女朋友魏提琳引进于2014年夏天在建设东路宇信凯旋城北门口二楼一家担保公司相识的，当时是张红雨、曹刚、常总三人开的担保公司，当时贷款700,000元，月息5分，截至2015年12月本金已清，但他们公司又迁到对面一小区院内，对于房屋抵押担保只是一种口头形式，并没有进行合法过户等手续，当时签署的协议内容一部分是他们担保公司以套路贷格式自己填写的，并在2017年时张红雨和常总找我到张衡路与××交叉口西北角××楼张红雨说他们三个解散了，谁的客户账分给谁，在这种情况下张红雨说我余下的利息分给他了，让我给他出具430,000元的借据，我当时给他说让把关于凤凰城房子的票据等还给我，他说先还200,000元，所以我收到马云房屋定金后通过魏提琳说明后，还张红雨200,000元，但还后他言称那位姓常的在邓州做生意，常总的朋友是一位领导被纪委叫走了，保险柜开不开，找不到手续了等等原因，没办法我告诉他你真找不到手续我只有登报声明。并于2018年登报声明事宜。同时一审在红泥湾法庭调解时，我和马云一起到庭并当面说明此房已交给马云入住。张红雨也把有关资料交给了马云，接下来马云就按房产变更程序进行了变更，马云是没有违法的。再者，张红雨在开庭前也给我通话商量了。我回答是后半年疫情过去，我这边生意好转后，想办法分批把230,000元还给张红雨，他也同意我这样做。我应该承担这个债务。对于马云来说，我也并不认识，是2017年我生意上资金周转不开，让我侄媳在58同城上做个广告。马云才联系上我，我俩商定后就收下她定金并付张红雨一半。当时张红雨同意将手续给我，款付后他又说好多理由，没办法我又把装修费用、空调等部分家具留给马云做良心上的弥补。最后，我相信法律是公平正义的。我与张红雨的债务，只要张红雨合法合理，我会偿还他的，一码归一码，不能混为一起。原告马云、生俊远为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：第一组：民事调解书。证明方向是该调解书证明了房屋买卖合同的真实性，该调解书也证明杨频超他们协助马云办理房屋更名认购手续的事实。第二组：房屋买卖公证书一份，而该房屋买卖公证书时间是2017年4月6日，该时间能够充分证明房屋买卖协议发生在被告查封该房产之前。第三组：房屋备案表一份。第四个是房屋买卖合同约定，证明方向是一样的。这两个都证明该房产已经备案到二原告的名下。第四组：1、交通银行转账明细，证明2017年4月7日付杨频超230,000元；2、农业银行转账明细，证明2017年4月6日转杨99,000元。3、生俊远借记卡取款凭证二张，证明2017年4月11日取款20,000元现金，2017年4月6日取款91,000元，现金支付给了杨频超；4、杨频超出具的收条一份，证明其在2017年4月7日收到了440,000元的房款（20,000元系现金支付）。第五组：1、梁启明、杨频超出具的现金收条一份：证明2018年8月10号支付了50,000元的房款，支付方式为现金。2、农行明细清单一份，证明2018年8月12日转账支付给杨频超丈夫50,000元，系付房款。3、杨频超2018年3月4号出具的借条一份，证明借马云8,000元钱，后冲抵房款。4、2018年7月通过微信红包形式转账1,000元。5、农行现金取款凭证与明细一份，证明2018年11月28号取91,000元现金，系付杨频超下余房款。以上金额为200,000元，全部付清房款。第六组：物业收费单三张，证明该房已经交付并占有、使用。第七组：2018年7月24日南阳晚报一份，上面登载的购房手续遗失，声明作废的声明，证明杨频超对马云所称的手续丢失的事实，马云对此没有过错。被告张红雨对原告马云、生俊远所举证据发表如下意见：第一组证据调解书的真实性没有异议，但是对证明方向是有异议的。该份民事调解书是由宛城区人民法院于2018年8月14日作出，而事实上杨频超与张红雨的民间借贷纠纷一案审理过程中张红雨向宛城区人民法院申请财产保全，宛城区人民法院于2018年的7月13日已经做出了保全裁定、查封公告并且于该日将查封公告张贴于涉案房屋的门上以及楼道的通道中显著的位置。而同时二原告迟迟不能将该房屋更名至其名下，原因是因为杨频超在向本案中被告张红雨借款时，在2014年的11月份借款的时候，已将该房屋里所有的购房手续全部抵押于张红雨处由张红雨持有。因此在没有购房协议购房款的收据，大修基金等所有的这些原始票据的情况下，开发商拒绝将该房屋更名并且备案。在这种情况下二原告向人民法院起诉，意图通过诉讼的方式，以调解书的形式来达到其更名备案的目的，因此我们认为该调解书与本案没有直接的关系，也证明不了二原告与杨频超夫妇之间房屋买卖协议的真实性的证明目的。原告所举的第二组证据就是房屋买卖协议公证书，经查，二原告与杨频超夫妇于2017年的4月6日在南阳市宛都公证处签订了一份房屋买卖协议。宛都公证处又于该日作出了（2017）宛市证民字第2560号的公证书，但是该公证书作出是在双方没有持有足以证实杨频超夫妇对该房屋享有产权的购房协议、缴费发票等所有的可以证实房屋产权的原始凭证的情况下，公证机关作出的该公证书，因此该公证书明显的违反了公证法与公证程序规则的规定。同时公证处的公证书的档案中又附有了梁启超与开发商所签订购房人认购书就是购房协议，交费票据。因此购房协议公证书，反而证实了二原告在这房屋的买卖过程中具有过错，其2人并非为善意的购房人。对原告所提交的第三组证据是备案表和备案合同，我们质证意见很简单，在人民法院已于2018年7月13日依法查封该房产之后，二原告与杨频超夫妇又办理房屋的网签合同以及备案手续，明显的违反法律规定，属于无效。对第四组：1、真实性无异议；2、真实性无异议。这两份证明说明了二原告知道被告杨频超的银行卡号码，也在4月6日和7日进行了大额转账，也正是因此认为2017年4月11日的原告取款20,000元现金交付杨频超和2017年4月6日取款91,000元交付杨频超，该两笔在银行取款的记录不能证实二原告取款后将钱交付给杨频超，其完全可以以转账的方式支付杨频超，其没有转账反而以大额现金的方式交付不符合实际情况也不符合常理。对第五组：1、有异议，不认可，因为没有可以证实这50,000元来源的证据，在二原告明知被告银行账户和已经转账支付部分款项的情况下，现金交付杨频超不符合习惯和常理；2、真实性无异议，异议在于二原告在已经明知杨频超对张红雨负有债务且该房屋已经被法院查封的情况下仍然向其转款，违反法律的规定。3、对借条有异议，二原告没有提交8,000元的资金来源或者转账记录的证据，对借条的真实性存疑。4、意见同上第三条。5、意见同第二条意见。对第六组，有异议，1、证据属于白条机打票，没有加盖公章和负责人签名，真实性不予认可。物业收费单据上显示物业公司为凤凰城物业管理公司，但是却没有加盖公章。2、三份收据恰恰证明了原告在该房产在查封之前并没有入住该房屋，原因在于2020年1月份的电费单据上业主姓名写的是马云，但是在2017年11月份-2018年11月份的电费单据上业主姓名却并没有显示为马云，而是显示为C-2-502，因此不能证实物业费是马云所交，更不能证实马云在2018年3月份即入住该房屋。同时三份单据，其中2020年1月份和2019年7月份收款单时间均在房产被查封之后，当然也不能证实原告在查封之前已经入住该房屋。对第七组：有异议，1、该遗失声明与事实不符，有关该房屋的购房原始手续均由杨频超交于张红雨作为借款的抵押，声明也在张红雨向法院提起诉讼、房屋被依法查封之后所刊登的，明显属于欺诈行为，而且二原告在已经知道该房产被查封、房屋的购房手续抵押与张红雨的情况下，在报纸上登发的该遗失声明不具有任何的效力。综上，1、二原告在本案中不是善意的受让人，其与杨频超明显存在相互串通以达到杨频超逃避债务、规避执行的目的，在其明知杨频超没有任何可以证实其对该房屋拥有合法权益的情况下，签订房屋买卖协议，并以公证的形式以掩盖其相互串通的本质，自杨频超与张红雨民间借贷案件调解结案之前，二原告从未见到过该房屋购房原始手续，但是其却签订购房协议并公证，进而向法院提起诉讼的方式，以达到其在无任何证据可以证实杨频超对该房屋拥有合法权益的情况下将该房屋网签备案至原告名下，2、二原告与杨频超对该房屋的转让价格明显与市场价值不符，远远低于市场价值，本案诉争的房屋面积是158.72平方米，而且庭审已经查明杨频超已经将该房屋进行了装修入住，该房屋的大修基金、后期房款等各项房款也已经交齐，但双方转让价格竟为640,000元，已经装修并且各方面价款已经付清的房屋单价为4,032元每平方，完全背离了市场价值，而且当时市场价值为7,000元左右，总房款价值应在1,100,000元以上，这也充分证实了二原告并非善意的受让人。3、原告所举的证据证实了二原告在法院查封该房屋之后，即在2018年7月13日之后又向被告杨频超支付了200,000元的房款，而且在庭审二原告也已经自认，其自述2018年7月13日该房屋已经被查封，也就是说查封当天他就知道，而在此情况下仍然向杨频超支付购房款，依据相关规定，买受人对登记在被执行人名下的房产所应该具备的四个条件第三项已支付全部价款或者已按照相关合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行，结合本案相关证据，足以认定二原告在该房屋被查封之后而且明知的情况下仍然恶意的向杨频超支付购房款以帮助杨频超逃避债务规避执行，而且依据28条规定，二原告也不符合该条规定的其对该房屋享有足以排除强制执行的权利，因此申请法庭对该房屋在2017年南阳市的市场价值予以鉴定，以便明确二原告与杨频超之间是否存在以不合理的计价房屋，损害被告张红雨的利益。被告张红雨为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：身份证的复印件，证明被告张红雨的身份信息。第二组：宛城区人民法院（2020）豫1302执异38号执行裁定书，证明人民法院在执行被告杨频超位于南阳市××山大道与××路交叉口××城花园××东单元××房产的过程中，二原告提出案外人执行异议后，被人民法院依法予以驳回异议请求。第三组：借据、担保抵押协议、认购收据、公证书，证明本案所涉的房产系由梁启超、门国侠于2011年1月5日转让给被告杨频超所有。被告杨频超于2014年向原告借款时，将其所持有的该房产的购房协议、购房收据公证书、维修基金等票据全部的手续，抵押于被告张红雨，并由张红雨所一直持有。第四组：宛城区人民法院（2018）豫1302民初3425号民事裁定书、查封公告、张贴于该房屋的查封公告的照片，证明因杨频超不能偿还所负张红雨的债务后张红雨向宛城区人民法院提起诉讼，并保全了该房产，法院于2018年7月13日依法查封了该房产。第五组：民事调解书收据，证明张红雨、杨频超民间借贷纠纷一案，于2018年9月14日调解结案，调解协议达成该天，张红雨应了杨频超所求，将所持有的该房屋的全部手续交给了杨频超。杨频超也于当天向张红雨出具了收据，以证实其收到了张红雨所持有的该房屋的全部手续。第六组：宛城区法院（2019）豫1302执976号腾房公告，证明了宛城区人民法院于2020年1月15日在涉案的房产显著位置张贴了腾房公告。第七组：房屋备案的查询表，证明二原告与被告杨频超夫妇在该房屋已被人民法院查封后，于2019年4月19日违法转让，并办理了房屋的备案手续。第八组：南阳市宛都公证处（2017）宛市证民字第2560号公证书，档案材料包括公证书房屋买卖协议认购书收据，以及梁启超、门国侠将该房屋转让给杨频超夫妇公证书的复印件，证明宛都公证处违法于2017年4月6日在没有任何足以证实杨频超夫妇对于本案所涉房产具有所有权的情况下，作出了（2017）宛市证民字第2560号公证书，同时也证明了杨频超夫妇与二原告所公证的事项不属实。原告马云、生俊远对被告张红雨所举证据发表如下意见：对第一组证据身份证复印件，身份信息真实性没有异议。对第二份宛城区人民法院作出的执行裁定书的真实性没有异议，但是对证明方向有异议。该执行裁定书驳回案外人马云生俊远异议请求的就使用了一条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。所以该执行裁定书就单单依据这一条而未考虑案外人马云、生俊远的其他情况，而仅仅一条提出驳回原告马云、生俊远请求，对这个证明方向是有异议的。对第三组证据借据、担保抵押协议，首先借据他是个复印件，杨频超跟张红雨的，而且这个数额是700,000元。而根据刚才庭前审判长跟杨频超之间电话通话当中可知，他们俩之间的诉讼标的是230,000元，所以该借据只能证明张红雨与杨频超，这上面还与杨频超之间发生了一笔借款，但该笔借款与本案是否有关联性不能证明。该笔借款是否已经还、已经支付了多少，还有多少都不能说明。对于担保抵押协议因为也是个复印件，首先从证据形式上他这个复印件，第二此证据属于杨频超与张红雨之间的，所以对真实性也有异议。第三该抵押物、抵押合同，他并没有显示经过抵押登记，所以对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。对这该组证据的公证书，公证书中的认购书、收据，这些真实性没有异议，他这个公证书是梁启超、门国侠和梁启明与杨频超之间的房产转让协议、认购书，因为梁启超与梁启明他们是兄弟关系，所以对真实性是没有异议，但对证明方向有异议。因为该证据只能证明这个房产在梁启超与杨频超之间转让过程的事实，但是不能证明该房产已经抵押给了张红雨。而且被告已经说明是全部手续抵押于张红雨，而且该手续都是复印件，所以证明不了抵押的成立。对第四组证据，我院民事裁定书真实性没有异议。还有查封公告，民事调解书，这些文书因为都是涉及到法院文书，真实性没有异议。这些文书与原告没有关联性，其是发生在张红雨与杨频超之间民间借贷之间发生的事由。第五组证据，这个民事调解书，真实性没有异议但是证明方向有异议，该调解书明确证明原告与被告之间的借款借贷纠纷的本金就是标的额是230,000元，被告申请查封原告所占有房屋属于超标的额的查封。对第五组当中的收据收条，被告的证明收到该房屋的全部手续。该证据与原告没有关联性，因为它是杨频超他们之间的一个手续，而且该上面写的是收到原始手续、物业费、维修基金、交购房款。由于第一在这里面没有显示，第二对这个证明方向，因为你们当时还没有办证的话，你先交的维修基金都是2009年，梁启超维修基金一份、什么交房购房款80,000元，因为这些东西原告并没有见到，所以对真实性原告持有异议，并且该收条与本案、与原告没有关联。第六组证据是腾房公告，他们公告真实性没有异议，证明方向有异议，该腾房公告不能证明原告对此亦知情。因为他写了个在显著位置张贴，这上面没有显示。对于第七组，房屋备案查询表，由于原告已经提交过，对真实性都没有异议。该房产备案时间确实是发生在2016年4月19日，真实性没有异议。对第八组，宛都公证处公证档案真实性没有异议。但是对证明方向有异议，如果被告认为该公证书有证据证明该公证书不真实的话可以申请撤销。第三人杨频超未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面质证意见。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：张红雨与杨频超等借款合同纠纷一案，2018年7月13日，本院出具（2018）豫1302民初3425号民事裁定书和协助执行通知书、查封公告，查封杨频超位于南阳市××山大道与××路交汇处××花园××（东）单元××房产，查封方式为张贴查封公告。2018年9月14日，本院出具（2018）豫1302民初3425号民事调解书，协议：一、被告杨频超于2018年11月15日前偿还原告张红雨借款50,000元，2019年3月30日前偿还100,000元，2019年5月30日前偿还剩余80,000元。如果被告任何一笔未按时履行，原告就剩余全部借款余额申请执行，并于2017年2月17日起以剩余借款按月息2分计付利息至付清之日止。二、该款履行后，双方别无经济纠纷。调解书生效后，被告杨频超未按期履行调解书所确定的给付义务，张红雨于2019年4月10日申请法院强制执行。执行案号：（2019）豫1302执976号，并于2020年1月15日张贴了腾房公告。案外人马云、生俊远不服向本院提起执行异议，本院于2020年3月5日作出（2020）豫1302执异38号执行裁定书，认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋于2018年7月13日被本院公告查封。案外人生俊远、马云依据案涉房屋被查封后，即2018年8月14日作出的（2018）豫1302民初5691号另案生效民事调解书提出执行异议，不符合法律规定。因此，案外人提出的执行异议不能排除执行，驳回案外人马云、生俊远的异议请求。另查明，2008年11月22日，梁启超与南阳有所为房地产开发有限公司签订了认购书，以253,952元的价格购买了位于南阳市××山大道与××路交汇处××花园××（东）单元××号案涉房屋，建筑面积158.72平方米。2011年1月5日，梁启超、门国侠与梁启明、杨频超签订了房产转让协议，将涉案房屋以430,000元的价格转让给梁启明、杨频超，并在南阳市宛都公证处办理了公证。2017年4月6日，马云、生俊远与杨频超、梁启明签订了房屋买卖协议书并经南阳市宛都公证处公证，协议约定杨频超、梁启明将其所有的位于南阳市独山大道凤凰城花园C幢2（东）单元502室的房产以640,000元的价款转让给马云、生俊远；马云、生俊远于2017年4月15日之前首付440,000元，剩余200,000元房款于待该房产更名至马云、生俊远名下后一次性支付。协议签订后，原告马云、生俊远分别于2017年4月6日现金取款91,000元、向杨频超转账99,000元、于4月7日向杨频超转账230,000元、4月11日现金取款20,000元，杨频超出具收条一份，“收到马云房款预付款440,000元”，落款日期2017年4月7日；2018年3月4日，马云向杨频超转账8,000元，杨频超向马云出具借条一份，内容为“今借马云现金捌仟元（8,000元）”；2018年7月20日，马云向杨频超转支1,000元；2018年8月10日，梁启明、杨频超出具收条一份，“今收到马云转交房款现金伍万元整（50000.00），下欠壹拾万元整（100000.00）”；2018年8月12日，马云向梁启明账户转账50,000元；2018年11月28日，马云现金取款91,000元，马云自认该笔款项系支付的最后一笔房款，加上2018年3月4日借款8,000元、7月20日转支1,000元、8月10日现金50,000元、8月12日转账50,000元、11月28日现金91,000元，合计200,000元。马云、生俊远购买案涉房产时该房屋已装修。又查明，梁启明、杨频超在本院查封前已向马云、生俊远交付房屋，但未办理更名手续。2018年7月24日，杨频超在南阳晚报上刊登遗失声明：“梁启超在南阳有所为房地产开发有限公司的认购书收据丢失，认购书编号042，收据编号0022724、0022723、0100227，声明作废”。此后，生俊远、马云为房屋更名事宜向本院提起诉讼，本院于2018年8月14日出具（2018）豫1302民初5691号民事调解书，协议内容：被告梁启明、杨频超于2018年8月31日前为原告生俊远、马云办理购买的位于南阳市××山大道××城花园××单元××室房屋更名认购手续。2019年4月19日，马云、生俊远与河南省天达置业有限公司就案涉房产重新签订了商品房买卖合同，并进行了合同信息备案，备案号1901044443。再查明，2014年11月24日，杨频超、梁启明、梁祎杨等人向张红雨出具了借据一份，向张红雨借款700,000元，借款日期为2014年11月24日至2015年2月23日止，并于当日由杨频超、梁启明与张红雨签订了担保抵押物协议，将涉案房屋以430,000元的价格抵押给张红雨。（2018）豫1302民初3425号张红雨诉杨频超等借款合同纠纷一案，原、被告于2018年9月14日在法院达成调解协议后，张红雨将抵押的房屋手续交还给了杨频超，并由杨频超出具了收条，内容为“今收到张红雨交付凤凰城原始手续（物业费2009.9.30日1份）梁启超维修基金1份暖气费1份交购房款80,000元一份复印件购房款120,000元一份认购协议1份公证书1份＜购房款原件代查＞”。杨频超收到上述手续后将其交付给马云、生俊远。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2017年4月6日，马云、生俊远与杨频超、梁启明签订了房屋买卖协议书并经南阳市宛都公证处公证，双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2018年7月13日。该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人马云、生俊远在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？在人民法院查封时异议人已在案涉房屋居住，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？异议人提交了其按照协议约定在房屋买卖协议书签订当日、次日及此后转账及取现等相关凭证以及买受人出具的收款收据，异议人已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？本院查封时，案涉房产尚不具备办理更名过户的相关条件。因此，买受人未办理过户登记应非因其个人原因所致。综上，买受人马云、生俊远对被执行人杨频超名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对马云、生俊远的异议请求应予支持。对马云、生俊远请求确认位于南阳市××山大道××城花园××单元××室房产为其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市独山大道凤凰城花园C幢2单元502室房产。二、驳回原告马云、生俊远的其他诉讼请求。案件受理费10,200元，由原告马云、生俊远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异38号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  石长青二〇二〇年七月二十八日书 记 员  王冬丽