江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终2375号 上诉人（原审原告）：迟亮，男，1986年9月11日出生，汉族，住常州市新北区。 委托诉讼代理人：夏立昌，江苏常维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：常州金石置业有限公司，住所地常州市钟楼区金色领寓10-5号商铺。 法定代表人：许东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思潮，江苏友联律师事务所律师。 上诉人迟亮因与被上诉人常州金石置业有限公司（以下简称金石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟亮上诉请求：1.撤销一审判决，并在查清事实的情况下改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.判令被上诉人金石公司承担本案一审、二审的诉讼费用。 事实与理由： 一、原审判决认定事实错误。 1.原审判决认定上诉人与被上诉人间工资已结清的所谓“事实”错误。虽然2014年10月31日形成的员工离职交接表载明双方“再无其他任何争议和纠纷”，但2014年12月8日《协议书》明确表明双方存在以下纠纷：迟亮尚有房款未支付且已逾期，金石公司不予追究迟亮此前的逾期责任。这样相互矛盾的两份证据不能相互印证。实际上，前述交接表和协议书除了如上的自相矛盾之处外，还存在明显的违背事实的“载明”，如员工离职交接表显示的解聘日2013年9月30日和《协议书》显示的劳动关系解除日2013年10月1日，均不属实，双方间劳动关系的实际终结日期是2014年10月30日（详见《员工离职工作交接表》第一页的实际离职日一栏）。原审判决采信在先的2014年《协议书》，而不采信在后的双方间最终进行重新约定结算的2015年《协议书》，进而认定双方间工资己结清，显然错误。 另外，金石公司自始至终的实际控制人杨金国（被上诉人在一审庭审中确认了此点）也不认可前述2014年《协议书》，他“表示没有其签名或加盖其私章的协议均不认可”（见一审判决第7页第二段)。杨金国的陈述相当于被上诉人的陈述，在案件当事人双方均不认可的2014年《协议书》中“无劳资纠纷”之表述的情况下，原审判决却采信了“无劳资纠纷”，明显不合情理、不合规则。 2.原审判决张冠李戴，将此处发生的事实认定在彼处发生，造成事实发生的意义截然不同，其实质也是事实认定错误。一审中，法庭并没有询问上诉人迟亮为何在2014年12月8日《协议书》上签字，故迟亮也并没有作此问题的回答。但原审判决第8页在论述“工资抵偿剩余购房款是否成立”时，却认定迟亮“辩称”是“为了尽快离职入职新公司”而在2014年12月8日《协议书》上签字。 实际情况是，迟亮在回答法官“你离职有无办理手续”的问题时说：“我跟杨玉杰交接的，当时他是办公室主任”；在回答法官“你离职时有无提公司欠你多少钱”的问题时说：“杨玉杰只是办公室的，当时我为了入职新公司，我只是简单跟杨玉杰交接。杨金国从2012年开始承诺，但一直没有解决。”（详见2019年11月28日庭审笔录第7页）即迟亮对为何在《员工离职交接表》上签字这样的问题，回答了“为了入职新公司，我只是简单跟杨玉杰交接”，此回答符合事实且合理，因为一位负责任的员工在入职新公司前应该与原公司做好离职交接工作。但此回答要是用在“为何在2014年《协议书》上签字？”这样的问题上，就不合逻辑了，故原审判决进而认定“可见迟亮的陈述与事实不符，本院对其上述意见不予采信”。原审判决如此张冠李戴，认定了一个并不存在的所谓“事实”，并因此进行逻辑推演，最终造成事实认定错误和判决错误。 二、原审判决遗漏了对相关事实的认定。 1.双方间《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》的第六条第4项约定：“出卖人在房屋达到交付标准后，将钥匙移交物业管理公司，买受人同意在向物业公司交清费用及签订相关协议后，由物业管理公司负责发给房屋钥匙。”上诉人迟亮已于2015年下半年与物业公司签订了相关协议并缴纳了物业费，已拿到了房屋钥匙，结合前述《合同补偿协议》条款可知：（1）本案房屋已达交付标准；（2）房屋已经转移占有，被上诉人（通过物业公司）已向上诉人实施了房屋交付行为（参考条款：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外）。所以，被上诉人在一审庭审中不认可房屋已向上诉人进行了交付是不能成立的，反映了被上诉人未能如实陈述案情。 2.上诉人在原审中举证证明了涉案房屋已经网签备案的事实，但原审判决对此并未提及，不知何故。 三、原审判决违反了“谁主张谁举证”的举证认定规则。 上诉人在原审中提交了2015年3月15日《协议书》原件，以证明双方已最终达成用被上诉人拖欠的工资及奖金冲抵剩余购房款的合意。被上诉人对该证据的三性均不认可，但在法庭询问其是否申请鉴定的情况下，又当庭表示不申请，说明被上诉人放弃了对其不认可的抗辩所依据的事实的举证，应当承担举证不能的后果。至于被上诉人所进行的用废支票上的财务专用章来比对这样的举证，不但无法达到应有的对其有利的举证效果，相反却能达到有利于上诉人的证明效果，因为经上诉人比对后发现，两者是一致的。在此情况下，原审判决却说“即使该份协议书加盖的财务章是金石公司的财务章，迟亮并未提供其他证据证明2015《协议书》中约定内容的真实性”，这等同于让金石公司可以不需要举证地进行主张，而让迟亮在对主张举证后仍要再次举证。 总之，原审判决用违背“谁主张谁举证”的方式最终不采信在后的2015年3月15日《协议书》，而采信在先的与交接表矛盾的2014年12月8日《协议书》。 四、被上诉人在2015年3月15日的《协议书》上加盖公司财务专用章的行为产生合同成立并生效的效力，已对2014年12月8日的《协议书》进行了重新约定和变更，除非被上诉人公司反证其加盖行为并非其真实的意思表示。 1.《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，该规定并未明确规定公司在合同上只能加盖公章、合同专用章而不能加盖财务专用章。是否刻制合同专用章并登记备案（注：公章、财务专用章则必须刻制），在合同上加盖公章还是合同专用章或财务专用章，纯属公司内部管理问题，不具有约束合同相对方的效力。公司不能以印章管理不善、使用混乱为由，抗辩在合同上加盖财务专用章行为所代表的公司签订合同的事实及其真实意思表示，除非公司举证证明加盖财务专用章这一行为属他人盗盖或公司人员为个人利益私盖、公司在印章管理上无过错、相对方也并非善意等能够认定合同签订行为不属于公司真实意思表示的证据。 2.印章是公司真实意思外化的最重要标识。虽然有些公司的印章种类繁多，但最重要和最基本的印章却只有公章、合同专用章、财务专用章三种，一般都在x机关和工商机关登记备案，在税务部门和银行留有印鉴。而公司自行刻制且未经登记备案的印章还有许多，比如档案专用章、办公室行政章、发票专用章、出库专用章、招投标专用章、收发章等等，一般来说，只有经登记备案的公章、合同专用章、财务专用章对外能够表示公司的真实意思，系具有对外法律效力的印鉴，而未经登记备案的公司自制印章只能在公司内部使用。 在本案中，被上诉人公司负责人杨金国和办公室主任杨玉杰与上诉人签订协议，不加盖公章，而是加盖财务专用章，一样产生合同成立并生效的效力。因为，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，即从该三个方面进行审查，其中关键是审查签订合同的行为是否属于公司的真实意思表示。该财务专用章的所有权主体是被上诉人，在被上诉人的控制之下，由被上诉人自主决定是否加盖而非由合同相对方和他人决定，故被上诉人基于自主而加盖财务专用章的行为代表了被上诉人的意志，是其真实意思表示，应承担由此带来的合同成立并生效后的合同责任。由此可知，不能仅仅根据财务专用章不是公章或合同专用章，就否认被上诉人意思自治并自愿签订合同的事实，进而否认签订合同的行为本身。 五、原审判决以上诉人“并未全面履行商品房买卖合同约定的付款义务”的理由驳回要求“协助办理过户手续的诉讼请求”错误。 1.上诉人是从开发商处直接购房，而非购买二手房，诉讼请求是要求被上诉人协助办理不动产权证登记手续，而非在二手房交易中要求卖方协助过户，原审判决对诉讼请求的理解有误。 2.双方间《商品房买卖合同》第十七条：“关于产权登记的约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.1%向买受人支付违约金。”依据双方最终于2015年3月15日达成的《协议书》，上诉人已经付清了全部购房款。退一步说，即使在上诉人尚未全部付清房款的情况下，被上诉人也不能因此就拒绝履行其自身专属的办理产权登记的合同义务，因为该义务是双方间《商品房买卖合同》第十七条为被上诉人设定的，对被上诉人履行该义务并未附加需要以上诉人付清房款作为前提条件，即合同并未就此设定同时履行的要求，被上诉人对此并没有同时履行抗辩权。因此，被上诉人在原审中对本案的答辩、质证、举证和辩论意见，并不能产生对上诉人要求被上诉人进行产权登记之诉请的实质抗辩。 金石公司辩称：上诉人的上诉请求既无事实依据亦无法律依据。理由如下： 1.一审中上诉人要求被上诉人为其办理涉案房产的不动产登记手续，但时至今日，上诉人从未提交任何证据证明其已经支付了剩余的购房款项。 2.上诉人为证明其不需要支付剩余房款向一审法院提交了2015年的协议书一份，该协议书称以拖欠的工资及奖金抵充剩余购房款，但该协议仅加盖了所谓的财务专用章，同时上诉人至今从未对其工资架构、奖金计算方式、纳税凭证以及为何在拖欠工资长达两年的时间内未向被上诉人主张工资收入作出合理解释。值得注意的是，被上诉人提交的2014年协议书即员工离职工作交接表中，上诉人明确认可不存在任何劳资纠纷。那么又如何产生2015年协议书当中以拖欠工资抵充剩余房款的约定。 3.上诉人多次在一审中称2015年协议书上的财务专用章是杨金国让金石公司原办公室主任杨玉杰盖的。但一审法院向杨玉杰调查后，杨玉杰从未见过2015年协议，亦未在协议上加盖财务专用章。 4.上诉人在上诉状中称2015年的协议已对2014年的协议进行了重新确定和变更，除非被上诉人反证其加盖的行为并非真实的意思表示，根据我国合同法的相关规定，后约取代先约的前提条件是后约真实有效成立，但该协议当中的财务专用章与备案财务印鉴存在明显的差别。同时2015年协议的核心是以拖欠工资抵偿购房款，而财务专用章的效力仅限于财务领域，并不能代表公司对外作出该意思表示，从而使企业放弃应收债权。 迟亮向一审法院起诉请求：1.判令金石公司协助迟亮办理常州市钟楼区金色领寓5幢502室房屋的不动产权证登记手续；2.判令金石公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 迟亮于2011年起在金石公司任职，后双方解除劳动合同。在迟亮任职期间的2012年10月8日，迟亮与金石公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.金石公司将施工编号为金色领寓3幢502号房屋出售给迟亮，建筑面积88.08平方米，每平方米4951元，房屋总价款436084元。2.合同签订之日起3日内支付全部房款的31.21%，金额为136084元。剩余房款300000元应于合同网上备案之日起7日内（2012年10月15日前）申请办理银行贷款手续，并以按揭贷款方式付款。同日，迟亮支付购房款60000元，金石公司亦向迟亮开具了金额为60000元的销售不动产统一发票一份。 另查明，金石公司于2006年6月21日成立，杨金国为金石公司的法定代表人。2014年7月16日金石公司法定代表人变更为许东。 一审庭审中，迟亮另提交落款时间为2015年3月15日迟亮为乙方与金石公司为甲方的《协议书》一份，以证明双方协议以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款。该协议约定：1.2012年10月8日，乙方购买甲方开发的常州市金色领寓小区3幢502室房屋（公安编号5幢502室），并签订了《商品房买卖合同》，根据甲乙双方存在且未解决的相关劳资纠纷，针对上述房屋尾款376084元，甲方同意以拖欠乙方在甲方工作期间（2011年5月至2013年10月）全部未支付的剩余工资及奖金共计400000元整抵充，且不追究买卖合同中的相关逾期付款的违约责任。2.上述房屋房款本次抵充后房屋全款即全部支付完毕，甲乙双方的劳资关系同时解除，不再存在劳资纠纷。该协议书甲方盖章处加盖的是显示“金石公司财务专用章”字样的印章。迟亮陈述协议上的财务专用章是杨金国让金石公司原办公室主任杨玉杰盖的。金石公司对该协议书的质证意见为：对该证据真实性不予认可。第一，协议书上财务专用章的印记与金石公司现存的现金支票当中的印记具有显著的差别；第二，假设该财务专用章是真实的，但财务专用章在性质上是财务部门为办理单位会计核算和银行结算业务时使用的部门专用章，并不能代表企业法人的意思；第三，根据公司法相关规定，公司重大财产处置，必须经过公司股东大会决议，该协议称以拖欠的工资奖金抵偿购房款，事实上是使公司法人放弃应收债权370000元余元，这一行为明显属于重大财产损失，但直至迟亮起诉之日，金石公司的股东杨金国、张辉才知晓该协议的存在；第四，2013年9月30日迟亮办理离职时，曾向金石公司明示工资奖金已和金石公司结算完毕。另外，签订合同应当使用公章或合同专用章，财务章不能作为签订合同的印章。按照财政部关于支付结算办法的规定，财务专用章是用于结算业务时所使，因此该协议书并非是法律意义上的协议书即代表双方当事人意思表示的书面协议。 金石公司提交：证据一、2014年12月8日迟亮与金石公司签订的《协议书》，以证明迟亮应于2015年12月31日前付清全部购房款，且已逾期，同时证明双方不存在劳资纠纷。该协议载明：1.迟亮尚有房款376084元未支付，且已逾期，迟亮应当在2015年12月31日前付清全部购房款余款，金石公司不予追究此前合同约定的逾期付款责任；如果迟亮未按本协议约定期限付清全部购房余款，金石公司有权主张解除双方签订的商品房买卖合同，自行处理该套房屋。2.迟亮与金石公司的劳动关系已于2013年10月1日解除，不存在任何劳资纠纷，迟亮向金石公司承诺放弃主张任何权益。证据二、《员工离职工作交接表》，证明迟亮于2011年10月1日到职，于2013年9月30日解聘，同时证明迟亮的工资已结算完毕，再无其他任何争议和纠纷。证据三、常州市参加社会保险人员减少表，证明迟亮因合同到期离职。证据四、已经作废但盖有金石公司财务章的中国建设银行转账支票及中国工商银行现金支票，证明迟亮提交的2015年《协议书》上“金石公司的财务章”印鉴并非金石公司财务章。 迟亮对上述证据的质证意见为：对证据一协议的真实性无异议，但提醒法庭注意协议的签署时间是2014年12月8日，内容却主张双方劳动关系于2013年10月1日解除，该协议载明的2013年解除时间与2015年《协议书》中拖欠劳动报酬的时间段相互印证，说明金石公司因为经营异常、拖欠工资等情况，双方关系已经处于一个不正常的状态。另外，协议中还提到金石公司有权主张解除房屋买卖合同，但金石公司至今并未主张该权益，房屋买卖合同关系依然存在，且金石公司于2015年3月15日以《协议书》的方式对双方间的结算关系进一步进行了明确，所以该份2014年《协议书》并不能证明金石公司所主张的证明观点，相反与迟亮提交的证据相互印证。对证据二、三的真实性无异议。对证据四真实性不予认可，且该两张支票上财务章看不出与迟亮提交的2015年协议书中财务章有何不同。 关于迟亮的工资情况，迟亮、金石公司均陈述劳动合同找不到了，工资均为现金发放。迟亮陈述其2011年10月初入职，2014年10月下旬离职，工资为年薪150000元，另外加上项目总销售额的万分之四作为奖金，在职期间迟亮共收到250000元工资，迟亮向法院提供一份其自己制作的金石公司拖欠其工资情况表，该情况表载明：2012年2月至2013年10月金石公司每月支付迟亮工资5000元，每月未结工资7500元；2013年11月至2014年10月金石公司未支付迟亮工资，在此期间每月欠付工资12500元；合计欠付工资307500元。金石公司称迟亮的工资在其离职时已经结清，并不拖欠迟亮任何工资待遇，因公司早已不经营，发放工资的记录材料现已无法提供。 一审审理中，金石公司申请杨金国出庭作证，杨金国陈述：2014年7月，因其他项目需要，金石公司将法定代表人变更为许东，变更后，公司公章和财务章就交给许东了，2018年许东将公章归还杨金国，财务章至今未归还。迟亮在金石公司负责销售工作，当时应该签过劳动合同，但工资如何计算的记不清了，迟亮的工资在其离职时已经结清。迟亮购买金石公司房屋的事情，迟亮2014年找其协商过，具体如何协商的记不清了。一审法院向杨金国出示2014年及2015年的《协议书》，杨金国表示没有其签名或加盖其私章的协议均不认可，具体情况记不清楚了。 一审法院于2020年2月28向银行调取了金石公司备案财务章印鉴，双方当事人对法院调取的财务章真实性无异议，迟亮认为调取的印鉴与2015年《协议书》上无明显不一致，金石公司认为该调取的财务章与2015年《协议书》上的财务章明显不一致，但金石公司当庭表示不对2015年《协议书》上财务章是否真实申请鉴定。同日，法院向对杨玉杰做调查笔录一份，杨玉杰称其并未参与过迟亮与金石公司购买房屋的事宜，未见过2015年的协议，亦未在协议上盖过财务章，其并不清楚金石公司是否拖欠迟亮工资。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，迟亮与金石公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，迟亮应按合同约定支付购房款，现双方对迟亮已支付60000元购房款均无异议。关于迟亮主张双方约定以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款是否成立？首先，金石公司对迟亮该主张不予认可，并提供2014年12月8日签订的盖有金石公司公章和迟亮签名的《协议书》以证明金石公司不欠迟亮工资，迟亮对该协议的真实性予以认可；迟亮辩称当时签字时候未发现不存在劳资纠纷的条款，为了尽快离职入职新公司就签字了，但根据迟亮自述其2014年10月就离开金石公司了，上述协议是2014年12月签订的，且根据迟亮的社保记录其离开金石公司后，2015年5月才继续有社保记录，由此可见迟亮的陈述与事实不符，法院对其上述意见不予采信。金石公司提交了员工离职交接表，该交接表上亦载明迟亮的工资已结算完毕，再无其他任何争议和纠纷，2014年12月8日双方签订的《协议书》和《员工离职交接表》相互印证，法院对2014年12月8日签订的《协议书》予以采信。其次，签订合同应该加盖公章或合同专用章，迟亮称2015年签订的《协议书》是杨金国让杨玉杰盖章后交给他的，杨金国与杨玉杰均否认该情况，金石公司对该协议的真实性亦不予认可，即使该份协议书上加盖的财务章是金石公司的财务章，迟亮并未提供其他证据证明2015年《协议书》中约定内容的真实性。再次，根据迟亮提供的金石公司拖欠其工资情况表，自2012年2月起金石公司就拖欠其工资待遇，至2012年9月止已拖欠60000元，而2012年10月8日迟亮和金石公司签订《商品房买卖合同》后，迟亮于当日即支付金石公司60000元首付款，而并未用拖欠工资抵偿首付购房款，可见双方并无用拖欠工资抵偿购房款的惯例，且迟亮陈述金石公司拖欠其工资307500元与其未付剩余购房款376084元金额也不符。综上，法院对迟亮主张以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款的主张不予支持。因金石公司已不正常经营，发放工资材料及财务章均无法找到，根据现有证据仅能认定迟亮支付购房款60000元，其并未全面履行商品房买卖合同约定的付款义务，涉案房屋尚不满足过户条件，法院对迟亮要求金石公司协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回迟亮的诉讼请求。案件受理费80元（迟亮已预交），由迟亮负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。 本案在二审中的争议焦点为：迟亮主张以欠付工资和资金抵偿剩余购房款的事实是否成立？ 本院认为：迟亮的上诉请求因依据不足，不能成立。理由如下： 第一，关于金石公司是否存在欠付迟亮工资和资金，根据金石公司提供而迟亮确认真实性的《员工离职工作交接表》和2014年12月8日双方签署的《协议》，均载明了“我与公司已经结算完毕，再无其它任何争议和纠纷”和“甲乙双方的劳动合同关系已于2013年10月1日解除，不存在任何劳资纠纷，乙方向甲方承诺放弃主张任何权益”，迟亮的解释是当时签字的时候并未注意到上述条款，该解释并不具备合理性。即使如迟亮所言，其实际离职时间为2014年10月31日，但根据其社保费用缴纳记录，2013年11月金石公司即以合同到期为由停缴迟亮的社保费用，目前迟亮并无有效证据证明在其工作期间金石公司拖欠其工资和奖金的数额。 第二，关于2015年3月15日《协议书》的效力问题，该协议书加盖了金石公司的财务专用章，对该印章的真实性金石公司不予认可，并提供了比对的印鉴。虽然金石公司未提出鉴定申请，但根据肉眼比对，确实存在细微差别，因此，在该印章真伪不明的情况下，应结合其他证据予以认证。目前，迟亮对于金石公司结欠其工资奖金的陈述前后不一，且无充分依据予以证明，故其主张金石公司同意以拖欠其工资资金40万元来抵偿剩余房款的依据不足，本院不予采信。 第三，由于迟亮未能提供充分依据证明其已经支付剩余房款，即其尚未履行案涉商品房买卖合同的主要义务，故其要求金石公司办理案涉房屋的不动产登记手续的主张不能成立。 综上，一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人迟亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴红娥 审判员  卢文忠 审判员  袁海燕 二〇二〇年七月二十九日 书记员  陆岷孜