辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初9414号原告：张静，女，1977年3月24日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：于福惠，辽宁保兴律师事务所律师。被告：李聪，女，1992年6月6日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勤，辽宁东尧律师事务所律师。被告：辽宁东北摩尔置业有限公司，住所地鞍山市千山区千山西路666号。法定代表人：曹景宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾瑞，系该公司员工。第三人：沈阳中豪威尔置业有限公司，住所地新民市胡台镇后胡台村。法定代表人：孙扬广，该公司总经理。第三人：孙扬广，男，1973年10月22出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。第三人：王建宏，男，1977年7月27日出生，汉族，住南京市建邺区。原告张静，被告李聪、辽宁东北摩尔置业有限公司与第三人沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人于福惠，被告李聪的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。被告辽宁东北摩尔置业有限公司，第三人沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、请求撤销沈河区法院作出的（2019)辽0103执异347号执行裁定书，依法解除对原告所有的位于鞍山市摩尔生活公馆002栋房产的强制执行并解除对上述房产的查封；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原执行裁定书对本案的主要事实没有查清。原告在一审中申请撤销（2016)辽0103执2395号腾房公告，终止对该房屋的执行。2014年6月6日，张静与辽宁东北摩尔置业有限公司签订房屋认购书，以总价332762元认购位于鞍山市摩尔生活公馆002栋房产，付款为一次性付款。2013年6月18日、2014年6月6日分别出具金额为273030元、39732元、20000元的收据。2014年6月7日办理入住手续，并装修入住。原告认为，与开发商签订的购房协议就是生效的合同，也是合法拥有并居住，（2019)辽0103执异347号执行裁定书该结果与事实不符。原告请求法院本着以事实为根据的原则重新查明这一事实。二、一审法院以《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为定案依据是适用法律错误。原告认为应当适用该规定第二十八条。原告购买涉案房屋的情形是完全符合二十八条规定的。原告已经在涉案房屋内装修入住，应当视为使用；《商品房买卖合同司法解释》对房屋认购书的效力予以肯定，视同商品房买卖合同；原告也支付了全部价款，至今未办理过户登记是被告东北摩尔置业有限公司的问题。综上，请求二审法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求，以维护当事人合法权益。被告李聪辩称，请求法庭驳回原告张静的诉讼请求，理由如下：辽宁东北摩尔置业有限公司是我方申请执行案件的被执行人之一，其逾期不履行生效判决所负义务，法院依法对登记于被执行人名下财产采取强制执行程序并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以房屋认购书的效力是预约合同，原告根本没有有效的书面买卖合同。原告并未实际举证证明其向东北摩尔公司支付的该笔购房款项的事实，也没有转账的相关凭证，更没有原告自己账户上支取该笔现金的银行流水凭证。所购的商品房并不是用于居住的房屋；本案原告均不符合上述法条的规定，不能够阻却执行行为，其无权提起案外人执行异议之诉。本案是案外人执行异议之诉，即原告对诉争房产是否享有受法律保护的实体权利，其享有的民事权益是否能够足以排除强制执行；原告应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任，本案原告并不享有排除执行的民事权益，其请求对执行标的解除查封执行执行行为的异议，亦不属于本案的审理范围，法庭对该项诉求不应当予以审理，法庭应当驳回原告诉讼请求。被告辽宁东北摩尔置业有限公司辩称，2011年1月29日，张静购买由辽宁东北摩尔置业有限公司开发的C区楼盘，并通过银行转账的方式向江苏宁和房地产营销策划有限公司是销售公司，因此购房者需要将购房款转到销售公司账下。后因我方未能按期交房，2013年6月18日，我方与张静协商同意为张静调换成002栋1单元1115号房屋，并为其开收据273030元，我公司为张静补开违约金收据39372元，后期张静补现金2万元，我们双方于2014年6月6日签订《房屋认购书》。多余款项不退回，以后在协商解决。第三人沈阳中豪威尔置业有限公司未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人孙扬广未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人王建宏未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李聪与沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月6日作出（2014）沈河民四初字第984号民事判决书，判决沈阳中豪威尔置业有限公司偿还李聪借款本金人民币9300000元；沈阳中豪威尔置业有限公司给付原告李聪借款利息人民币1302000元；沈阳中豪威尔置业有限公司给付李聪借款利息；孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司对上述判决第一、二向承担无限连带还款义务。辽宁东北摩尔置业有限公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2016年3月25日作出（2016）辽01民终134号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏、辽宁东北摩尔置业有限公司未履行判决确定的义务，李聪向本院申请强制执行。后张静向本院提出执行异议申请。本院于2019年6月17日作出（2019）辽0103执异347号执行裁定书，裁定驳回张静的异议。现张静不服该裁定，起诉至本院。另查明，2014年6月6日。原告张静作为乙方，被告辽宁东北摩尔置业有限公司作为甲方，签订《房屋认购书》一份，合同约定乙方自愿认购甲方所开发的物业，位于鞍山市摩尔生活公馆002栋房产；付款方式为一次性付款，签订本认购书7日内，乙方将全部房款一次性付至甲方指定账户；本认购书中的乙方与《商品房买卖合同》买受人必须相符，否则甲方不予办理更名事宜；乙方需在接到甲方通知一周内，签定《商品房买卖合同》，否则将视为自动放弃本认购书认购的房屋。2014年6月7日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司为原告张静出具《东北MALL》002-004住宅收楼（入住）通知书，内容为，您所认购的《东北MALL》002栋1单元11层5号已经建设完成，可以交付您使用，该物业预售的建筑面积为101.08平方米；特请您于2014年6月7日到东北MALL办理收楼（入住）手续，物业管理公司将于2014年6月7日起开始计收物业管理费。2013年6月18日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司向原告张静开具金额为273030元的收据一张。2014年6月6日，被告辽宁东北摩尔置业有限公司向原告张静开具金额为39732元的收据一张，金额20000元的收据一张。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人沈阳中豪威尔置业有限公司、孙扬广、王建宏经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。现原告与被告辽宁东北摩尔置业有限公司并未签订有效的书面商品房买卖合同。因此，原告提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。原告所提出的异议不能排除强制执行的效力。故，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回案外人张静的诉讼请求。案件受理费6250元，公告费260元，由原告张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红审 判 员  周 鹏人民陪审员  史秋卓二〇二〇年七月十五日法官 助理  周家安书 记 员  梁 丹