河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初7137号 原告：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：张晓岩，董事长。 委托诉讼代理人：刘长存，男，1981年5月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。 被告：姚建忠，男，1979年2月11日出生，汉族，户籍地衡水市桃城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司秦皇岛渤海支行，住所地秦皇岛市海港区。 负责人：唐柱峰，行长。 原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司与被告姚建忠、第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛渤海支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘长存到庭参加了诉讼，被告姚建忠及第三人经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》,并判令被告协助原告办理合同网签备案注销手续；2.判令被告返还原告方房屋并向原告支付解除合同违约金387074.20元，并赔偿原告的损失39543.89元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年10月24日，原告作为出卖人与被告（买受人）签订《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定由被告购买原告开发的海港区房屋一套，地下车位一个，总价款1935371元。合同约定被告以按揭贷款方式付款，支付首付款605371元，剩余1330000元按揭贷款。同时合同《补充协议》第一条还约定因买受人未及时还贷导致出卖人代还款的，买受人应自出卖人代还款之日起，按出卖人代还款金额每日千分之三向出卖人支付违约金，直至清偿为止。未能清偿的，出卖人有不予交房和拒办产权登记手续的权利。如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除合同，出卖人因此选择单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房价款总额百分之贰拾的违约金。合同签订后，被告按照约定支付了首付款并办理了按揭贷款手续，但被告并未及时按期还贷，目前已累计9期不按期履行其按揭贷款的还款义务，导致原告目前为其先后累计垫款共39543.89元。依据商品房买卖合同及补充协议的约定，被告未按时归还贷款的行为，已构成严重违约，原告有权解除双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》,被告应向原告退还房屋并支付违约金387074.2元；同时被告亦应赔偿原告的损失39543.89元；现原告特诉至人民法院，请求人民法院依法支持如上所请。 被告姚建忠未到庭参加诉讼，没有提出答辩意见。 第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛渤海支行未到庭参加诉讼，没有提出陈述意见。 原告提交的证据为，证据一、原、被告签署的《商品房买卖合同》，证明双方就海港区房屋存在买卖合同关系以及双方约定被告以按揭贷款购买该房屋的事实，且合同附件四《补充协议》第1.2.2条对被告未按时归还银行贷款的违约责任、以及原告享有的合同解除权有着明确约定，且约定无论银行是否选择与买受人解除借款合同，不影响原告单方解除《商品房买卖合同》的权利。证据二、被告与农业银行以及原告三方签署的《个人购房担保借款合同》，证明被告按揭贷款购房与农业银行存在借款合同关系，且原告就此借款承担保证责任；该合同第11.4条明确约定了贷款人有权宣布借款立即到期的情形（即单方解除借款合同的情形），其中一种情形即“借款人未按约定按期足额偿还借款”。上述证据一、证据二综合证明，被告的违约行为已达到了原告行使《商品房买卖合同》解除权的条件。证据三、银行扣款凭证或存根共6张；证明贷款银行农业银行分别于2018年9月30日扣除我司保证金13422.96元、2018年12月29日扣除我司保证金12711.46元、2019年3月26日扣除我司保证金13409.47元、2019年6月29日扣除我司保证金6690.04元、2020年2年27日扣除我司保证金33821.43元、2020年6月30日扣除我司保证金26995.38元，被告自2018年下半年开始至今将近两年时间里未再偿还过银行贷款，已连续多期拖欠归还银行贷款并与原告、第三人贷款银行失去联系，原告已代被告偿还银行款项107050.74元。证据四、关于及时还清代还款的催缴函以及ＥＭＳ退件一份；证据五、被告签字更新的通讯地址及电话确认单一份；证四、证五证明原告曾书面催促被告还款的事实。 经审理查明，2015年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的海港区房屋一套，车位号为海港区部旧城改造项目5号地块一期工程Ｂ区地下车库-1112号、-1111号，住宅建筑面积为222.81平方米，车位套内建筑面积为13.25平方米，总价款1935371元。被告以按揭贷款方式付款，支付首付款605371元，剩余1330000元按揭贷款。合同附件四《补充协议》约定，因买受人未及时偿还贷款导致出卖人代还款的，买受人应自出卖人代还款之日起，按出卖人代还款金额按每日千分之三向出卖人支付违约金，直至清偿为止。未能清偿的，出卖人有不予交房和拒办产权登记手续的权利。如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除合同，出卖人因此选择单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金。 合同签订后，被告向原告支付了首付款605371元。2015年12月9日，被告与第三人及原告签订《个人购房担保借款合同》，被告为购买诉争房屋向第三人借款133万元，原告提供阶段保证责任，合同第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。借款合同签订后，第三人将被告所借按揭贷款133万元发放到原告账户。原告将房屋交付被告使用。 被告自2018年起未按期偿还按揭贷款，第三人自2018年9月30日开始从原告保证金账户上扣划了应由被告支付的贷款本息及逾期利息、罚息。 诉讼中，原告表示，如法院支持原告解除合同的诉请，原告可一次性代被告偿还其向第三人剩余借款本息。 以上事实，有原告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告应当按照合同的约定及时履行按期偿还按揭贷款的义务。在2018年以后被告没有按期足额偿还贷款的行为已经构成违约。原告根据合同的约定有权行使解除权，故本院对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的应互相返还。原告应将被告交付的购房款返还给被告，被告应将房屋返还给原告，被告应将原告代其偿还的银行借款本息支付给原告。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定的违约金为合同价款的20%，结合本市房屋价格上涨因素，合同解除并未给原告造成过大损失，该约定明显过高，本院予以调整，被告向原告支付房屋总价款5%的违约金。对于原告要求是损失，本院已支持其违约金，且违约金足以弥补损失，故对其提出赔偿损失的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司与被告姚建忠签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》，被告姚建忠协助原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司办理网签注销手续； 二、原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司代被告姚建忠偿还被告姚建忠购买海港区房屋向第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛渤海支行所借贷款剩余本息； 三、原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司返还被告姚建忠购房款1935371元； 四、被告姚建忠向原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司支付原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司代被告姚建忠偿还银行借款本金及利息（包括扣划保证金账户款项及偿还剩余贷款本息，具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司秦皇岛渤海支行出具的明细为准）； 五、被告姚建忠将购买的海港区房屋及车位号为海港区部旧城改造项目5号地块一期工程Ｂ区地下车库-1112号、-1111号的车位返还给原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司； 六、被告姚建忠向原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司支付违约金96768.55元。 上述一、二、三、四、五、六项于本判决生效后七日内同时履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7699元，由被告姚建忠负担，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  李庆贵 二〇二〇年七月二十四日 代理书记员  张 皓