广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2114号原告：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。法定代表人：李莉。委托诉讼代理人：高亚静，该公司法务专员。委托诉讼代理人：赖烁爽，该公司法务专员。被告：惠州市瀚盛置业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区惠环街道办事处101号。法定代表人：曹希福。委托诉讼代理人：汤芙新，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。原告惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）诉被告惠州市瀚盛置业有限公司（以下简称瀚盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后由审判员梁东辉担任审判长、与人民陪审员曾奕京、陈发辉组成合议庭于2020年7月1日公开开庭审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人赖烁爽、被告瀚盛公司的委托诉讼代理人汤芙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理服务费及现金奖人民币1893390元；2、判令被告向原告支付逾期支付违约金（按应付金额5%）金额人民币94669.5元；（以上1、2项请求金额暂总计：1988059.5元）3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《翡翠香堤园联动代理合同》及《关于对《翡翠香缇园联动代理合同》延期的发函》原告在与被告合作期间严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，并且在《家家顺集团翡翠香缇园联动确认单》及《家家顺集团翡翠香缇园成交确认单》对未结佣的原告方推介客户予以确认，但被告仍未依据合同约定向原告支付全额代理服务费，但对方仅支付原告部分代理服务费，存在部分退件服务费未支付给原告，经原告发函催告，但均无果。时至今日，被告仍未支付原告促成的157套房产的代理服务费，金额人民币1893390元。根据合同约定被告应当支付按应付金额5%作为延期支付违约金金额人民币94669.5元。基于上述事实，原告认为：1、原告与被告签署的《翡翠香堤园联动代理合同》及《关于对《翡翠香缇园联动代理合同》延期的发函》、《家家顺集团翡翠香缇园联动确认单》及《家家顺集团翡翠香缇园成交确认单》是基于双方真实的意思表示，真实、合法、有效；2、原告已尽合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，被告应按合同约定履行支付代理服务费的义务。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定，为维护原告的合法利益。根据合同约定，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的上述诉讼请求。庭审时，原告当庭将诉讼请求1代理费金额更改为1445000元，违约金更改为72250元，总计更改为1517250元。原告乐有家公司为其诉求向本院提交以下证据：1、《翡翠香堤园联动代理合同》《关于对延期的发函》，证明内容增加证明常伟的对接；2、157单《联动确认单》及《成交确认单》；3、催佣函及未结代理服务费明细表、快递单；4、翡翠香堤园项目代理服务费明细表（2020.7.1庭前交）；5、张鹏认购书及刷卡小票；6、魏冬冬认购书及刷卡小票；7、冯剑军认购书及刷卡小票；8、郭峰认购书；9、陈叶媚认购书。被告瀚盛公司辩称：请法院驳回原告不合理的诉求，理由：1、双方签订合同后，按合同约定客户交的定金均是原告自行收的，并作为原告的代理费，与被告无关；2、42号客户郭峰已经分两次付给原告3万元整；51陈叶媚对方只交了1万元定金给原告就没来了，也没交购房款；部分客户已退房，如53黄志辉、65何飞中、何金其；76郑云娜；94号刘奕豪；95刘忆琼，120号薛海珍；130黄木水，135曾雄均已经退房。因此原告要求定金和奖励款支付不合理。双方约定的违约行为是未支付代理服务费的应付5%逾期违约金，但是每套奖励1万元不属于代理费范畴，原告不能按每套1万元按代理费用计算违约金，违约金上限不超过拖欠代理服务费的30%，如有违约费用应在30%以内。对已经退房的原告定金和奖励都不该收取，例如135号曾雄原告已经把定金退给客户了。被告瀚盛公司未为其答辩向本院提交证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，2016年3月17日，原告乐有家公司（原名惠州市家家顺房产经纪有限公司）作为乙方与被告瀚盛公司作为甲方签订《联动代理合同》，与本案有关的约定：甲方委托乙方为“翡翠香缇园”楼盘的外围联动销售代理人，代理期限自2016年3月17日至2016年6月16日，合同期满，本合同自动延续。与本案有关的约定有：“第五条乙方推介的一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期房款签署《银行按揭合同》，并通过银行按揭批准后，无需等银行放款即结佣金！甲方按套计算支付乙方成功推介之物业代理服务费，即每套物业合同成交定金人民币3万元当场以乙方POS机收取。”“甲方同意对成功推介甲方物业的乙方业务人员奖励每套1万元现金奖此项奖金于乙方客户交付首期并签订买卖合同后3日内结算。”“如乙方推介客户最终未能购买此物业（包括但不限于挞定、推定、换房、退房等），甲方须配合提供《未成交确认表》给乙方。出现挞定、换房的，已发现金奖、已结佣金乙方不予退还且甲方不得以任何理由从未结代理费中扣除。”“第六条现场刷卡：甲方同意乙方推介的客户交付定金时，直接刷卡3万元至乙方账户作为甲方应支付乙方的代理服务费；…如乙方收取的项目定金总数不足双方结算后乙方应收的代理服务费，则甲方在收到乙方提供的正式地税服务业代理费发票后5个工作日内将不足部分款项支付至乙方指定的账户。甲方按实际佣金与乙方结算，多退少补。”“第八条甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额千分之十的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30日甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，同时要求甲方支付乙方应得的代理服务费用并以应付款项金额百分之五向乙方支付逾期违约金。”签订合同后，原告开始外围推介工作。根据原告当庭提交的《翡翠香缇园项目代理服务费明细表》显示，原告转介成功的客户有135户，被告未结的现金奖为135万元，未结的代理服务费为95000元，一共拖欠款项1445000元。庭审中，被告对上述明细表中的135户客户属于原告转介的客户没有意见，但是辩称：“42号客户郭峰已经分两次付给原告3万元整；51陈叶媚对方只交了1万元定金给原告就没来了，也没交购房款；部分客户已退房，如53黄志辉、65何飞中、何金其；76郑云娜；94号刘奕豪；95刘忆琼，120号薛海珍；130黄木水，135曾雄均已经退房。（以上编号是以原告庭前向本院提交的《翡翠香缇园项目代理服务费明细表》为准）”被告认为以上10名客户无需在支付现金奖和佣金。庭审后，被告未能在法院指定的时间内补充提交证据。原告庭后提交客户张鹏、魏冬冬、冯剑军、郭峰、陈叶媚等五人的《翡翠香缇园房屋认购协议书》和银联商务刷卡小票，合同书上明确约定了刷卡的金额，以上客户一共尚欠7.5万元代理服务费未付清。另查明（一），本案审理期间，原告向本院申请财产保全，本院已作出（2019）粤1303民初2114号民事裁定：冻结被申请人惠州市瀚盛置业有限公司名下在广发银行惠州分行10×××08账户的存款。冻结金额以1988059.5元为限。冻结期限为一年。原告未在冻结期限届满前向本院提出续冻申请。另查明（二），本案审理期间，被告向本院提出管辖异议，本院已作出（2019）粤1303民初2114号之一民事裁定：驳回被告的管辖异议申请。被告不服裁定上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民辖终401号民事裁定：驳回上诉、维持原裁定。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原被告之间签订的《联动代理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，本院确认其真实有效，双方应当全面履行合同义务。按照合同约定，原告转介成功每套物业，被告需要支付1万元现金奖，本案原告已经转介成功135套物业，被告尚未支付现金奖，因此，原告请求被告支付135万元现金奖具有事实和合同依据，本院予以支持；合同约定，原告转介成功一套物业的代理服务费为3万元，该款在客户签订认购书时通过银行刷卡的形式直接支付给原告。本案中，原告主张被告尚欠代理服务费95000元，但是根据其庭后提供的认购协议书和刷卡凭证未付委托代理费金额仅为75000元，而被告并无证据证实事后其已付清不足部分，故本院予以支持被告尚欠原告代理服务费75000元，超出部分不予支持。被告虽然对此提出抗辩，但是未能提交证据予以佐证，依法应当承担举证不能的法律后果，故对于被告的抗辩意见本院不予采信。至于违约金的计算基数问题，因双方合同约定每套房的代理服务费为3万元，而合同违约条款明确的是甲方逾期支付乙方代理服务费需要支付违约金，并没有约定拖欠现金奖需要支付违约金，因此，违约金应当以未付的代理服务费75000元基数予以计算，即是违约金为3750元（75000元×5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告惠州市瀚盛置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费75000元、现金奖1350000元；二、被告惠州市瀚盛置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市乐有家房产经纪有限公司支付违约金3750元；三、驳回原告惠州市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18455元、保全费5000元，合计23455元，由原告乐有家公司承担455元，被告瀚盛公司承担23000元（原告已预交诉讼费22692元，保全费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  陈发辉人民陪审员  曾奕京二〇二〇年七月二十七日法官助理朱瑞仙书记员肖志扬