苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12869号原告：苏州凯宇达木业有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MKF5M00，住所地苏州工业园区唯亭跨春路5号。法定代表人：王凯贵，总经理。委托诉讼代理人：王凯旋，江苏和舟律师事务所律师。被告：苏州周祥运输有限公司，统一社会信用代码91320508588455929E，住所地苏州工业园区唯正路11号星湖都市生活广场1幢508室。法定代表人：周海波，总经理。委托诉讼代理人：梁岳伟，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告苏州凯宇达木业有限公司（以下简称“凯宇达公司”）诉被告苏州周祥运输有限公司（以下简称“周祥运输公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂依法转为普通程序审理，由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员周福康、周伟生组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告凯宇达公司的法定代表人王凯贵及委托诉讼代理人王凯旋、被告周祥运输公司的委托诉讼代理人梁岳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯宇达公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的两份《仓库租赁合同》；2、判令被告返还原告剩余租期(自2019年10月15日至2019年10月31日期间)的租金18372.01元；3、判令被告返还原告租房押金20000元；4、判令被告支付违约金33475元；5、判令被告向原告开具已付全部租金的增值税发票；6、判令被告向原告支付因其未开具发票造成原告未能抵扣税费的经济损失77089.5元；7、判令被告向原告支付因其违约行为导致的经济损失(房租损失)51150元；8、本案全部诉讼费用均由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第五项诉请，其余诉请不变。事实及理由：2017年5月及2018年，原被告双方先后签订两份《仓库租赁合同》。其中在2017年5月签订的租赁合同中约定，原告向被告租赁位于苏州工业园区唯亭浦田民营工业区23-1栋厂房一楼外加三楼的两间办公室，面积约1000平方米，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，租金按月结算，租金为22000元/月，租金每六个月支付一次。合同还约定原告需另行支付租房押金20000元，该押金在合同终止时应由被告予以返还。在2018年5月1日签订的租赁合同中约定，原告向被告租赁位于苏州工业园区唯亭浦田民营工业区23-1栋厂房二楼包括三楼两间办公室，面积约850平方米，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止，租金为11475元/月。合同签订的当日，原告即向被告支付了租赁押金20000元，且在两份合同履行期间原告均按约支付租金，原告分别于2019年4月30日、2019年5月17日以银行转账方式支付了2019年5月1日至2019年10月31日期间两份合同项下的全部租金合计198850元。2019年10月9日，原告凯宇达公司突然收到涉案厂房实际房东的书面通知，通知书上载明，被告并非涉案房屋的产权人，且告知被告与原房东签订的租房合同于2019年10月14日到期。原房东认为，被告周祥运输公司在租赁期未经其允许擅自将涉案厂房转租、分租给其他人属于违约行为，要求收回厂房且并责令原告限期搬离。原房东还告知原告，如果原告要继续租用涉案厂房需在2019年10月14前重新与其签订合同，且租金需要在先前租金基础上每年增加100000元。鉴于时间紧迫，为了不影响企业订单延误及正常生产，无奈之下原告只得与实际房东重新签订房屋租赁合同，但因租金标准上涨造成原告较大经济损失。原告认为，被告周祥运输公司明知其与原房东签订的租房合同中约定不得转租，且在未取得原房东许可的情况下，擅自将涉案厂房租赁给原告，该行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告周祥运输公司答辩称：首先，关于原告主张解除合同的诉请，被告仅与原告签订工业园区唯亭浦田民营工业区23-1幢厂房一楼的仓库租赁合同，并未签订二楼的租赁合同。二楼部分系口头合同，也系不定期合同，不存在解除问题；其次，针对原告的第二、第三项诉请，因凯宇达公司的改建行为，导致房东不退还被告的相应房屋押金，由此造成损失，且房东已告知被告，可能另行向被告主张其他的损失。故在原告未恢复房屋原状的情况下，被告有权拒绝退还押金和剩余租金；再次，对于原告主张的违约金不予认可。对于原告主张的发票损失，原告并未提供该损失实际发生的相关证据，对此亦不予认可；最后，关于原告诉请第七项的租金差额损失。在租赁合同第四条约定，乙方（原告）租赁甲方（被告）仓库未到合同期，若因甲方对仓库另有规划需提前终止本协议时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方尽可能在一个月之内自行搬离。甲方需返还乙方未到期租金和押金，另支付一个月房租作为违约金。该条可以证明原告对于合同提起解除已有充分的准备和预见，况且原告对涉案的房屋没有进行过任何的装饰装修，且现在也仍在使用涉案房屋，所以该部分损失被告方不应承担。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2017年5月1日，原告凯宇达公司与被告周祥运输公司签订《仓库租赁合同》一份，合同约定，原告凯宇达公司从被告周祥运输公司处承租苏州工业园区唯亭浦田民营工业区23-1栋厂房，租赁面积为1000平方米，租金标准为26万元/年,租赁用途为仓库，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。2018年,原告凯宇达公司与被告周祥运输公司又签订《仓库租赁合同》一份，合同约定，原告向被告承租苏州工园区浦田民营工业区23-1栋厂房二楼，面积为850平方米，租金标准为137700元/年，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租赁用途为仓库。上述两份合同签订后，被告周祥运输公司即将相应租赁房屋交付给原告使用，原告亦根据合同约定支付相应期间租金。庭审中，双方确认，涉案房屋实际是由周祥运输公司从苏州工业园区金丰塑料有限公司（以下简称“金丰公司”）处承租后，再将该房屋转租给原告凯宇达公司，而被告周祥运输公司与凯宇达公司之间的租赁合同到期日为2019年10月14日。相应租赁合同到期后，金丰公司未与周祥运输公司续签合同。另外，在2019年10月9日，金丰公司向周祥运输公司告知，双方间的租赁合同在将2019年10月14日到期，并通知周祥运输公司应及时与凯宇达公司办理退租及房屋腾空返还的手续。在此情形下，2019年10月12日，原告凯宇达公司与金丰公司签订《浦田民营厂房租房协议》，约定由原告直接从金丰公司处承租苏州工园区唯亭民营工业区D5#东侧23-1#中约2100平方米的房屋。该合同约定的租金标准为，第一年50万元/年，第二年55万元/年，租赁期限自2019年10月15日起至2021年10月14日止。庭审中,原、被告双方确认，原告凯宇达公司向被告周祥运输公司的租金支付至2019年10月31日止，且被告周祥运输公司对于原告凯宇达公司主张退还的租金18372.01元（对应的期间为2019年10月15日至2019年10月31日）不持异议。另外，被告确认原告曾向其支付押金2万元，该押金目前仍在被告周祥运输公司处。但被告周祥运输公司认为，因原告存在违章搭建等情形，故不同意退还上述2万元押金。此外，原告凯宇达公司认为被告周祥运输公司在双方租赁关系存续期间，对于原告所交纳的租金并未开具对应发票，故主张相应发票损失。被告周祥运输公司认为原、被告双方在承租时并未约定对于支付的租金需开具发票，且原告也未举证证明其存在相应的税收损失，故对于该诉请其不予认可。另外，在庭审中，原被告双方还确认，涉案房屋有相应的规划审批手续系合法建筑。以上事实有《仓库租赁合同》、《浦田民营厂房租房协议》、通知书等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订两份《仓库租赁合同》，约定由原告凯宇达公司从被告周祥运输公司处承租共计1850平方米的房屋，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。根据合同约定，涉案房屋承租分为两部分，其中1000平方米部分，租期到期日为2020年4月30日，其中850平方米部分，租期到期日为2021年4月30日。上述两份租赁合同，因被告周祥运输公司与案外人金丰公司的租赁合同于2019年10月14日到期，遂导致原、被告双方间租赁合同无法继续履行。故原、被告间的合同实际于2019年10月15日解除，对此本院予以确认。关于原告凯宇达公司主张被告周祥运输公司返还的租金（对应的期限为2019年10月15日至2019年10月31日）18372.01元，被告对此不持异议且因合同提前解除，原告有权主张返还该部分款项，故对于该项诉请本院予以确认。关于原告凯宇达公司主张返还的租赁押金20000元，承上述分析，涉案的租赁合同已解除，原告有权主张返还该押金。被告周祥运输公司虽抗辩因涉案房屋存在违章搭建等情形，要扣除该租赁押金，但其所举证据并不足以证明原告实施了上述行为，并至使被告存在相应损失，故对于被告周祥运输公司的该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金33475元以及房租差价损失51150元，本院认为，在合同因一方行为导致解除的情形下，相对方对于违约金和实际损失只能择一主张。本案中，结合原告与被告签订租赁合同中约定的租赁合同面积、租金标准、租赁期限等内容，以及原告与金丰公司签订租赁合同中的对应内容，本院认为，原告主张的租金差价损失具有相应事实依据，且与其损失情形相符，故本院对该51150元损失予以确认，但对于其主张的违约金33475元则不再重复支持。关于原告主张的因被告未开具发票，致使其未能抵扣税费而造成的经济损失，涉案合同中对于发票的开具并未进行约定，且原告也并未举证证明其因相应发票问题而导致的实际损失情况，故对于该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州凯宇达木业有限公司与被告苏州周祥运输有限公司签订的两份《仓库租赁合同》已于2019年10月15日解除；二、被告苏州周祥运输有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州凯宇达木业有限公司租金18372.01元、租赁押金20000元，并赔偿损失51150元，三项合计为89522.01元；三、驳回原告苏州凯宇达木业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6378元，保全费1520元，两项合计为7898元，由被告苏州周祥运输有限公司负担6000元，由原告苏州凯宇达木业有限公司负担1898元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州周祥运输有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告苏州凯宇达木业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  周福康人民陪审员  周伟生二〇二〇年七月十七日书 记 员  陆丁一宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。