山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6463号上诉人（原审原告）左*，女，1974年8月10日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：王**，男，2004年9月21日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王**（系左*之夫、王**之父），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：袁庆华，总经理。委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人左*、王**因与被上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。左*、王**上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二项判决内容，改判首钜公司向左*、王**支付逾期交房租金损失（自2019年6月30日至本案判决生效之日止，暂计43000元）；2.一审、二审案件诉讼费用由首钜公司负担。事实和理由：一、一审法院认定“上诉人2019年6月29日去现场收房时，因与被上诉人就违约金计算未达成一致意见，拒绝在《入住结算确认单》中签字确认，交房程序未继续进行”，但在判决中刻意回避未能交房的责任由谁引起，系故意认定错误事实。从原审提交的证据清楚看到，上诉人于2019年6月29日去现场收房时，被上诉人特意设置若干个交房的环节，交房的上个环节办理完毕，才能进入下一个环节。在置业顾问和营销管理部签字两个环节办理完毕后，上诉人来到第三个环节办收房手续，被上诉人的工作人员要求上诉人必须在他们事先设计好的《入住结算确认单》上签字认可被上诉人事先计算好的违约金。因为当时上诉人的商铺租金行价达到5元/平方米/天，上诉人急于收房以便赶紧出租。但在《入住结算确认单》上签了字认可了对方计算的违约金数额，以后哪还有什么回旋余地？因此，希望赶紧收房，违约金给付多少待双方另行协商，但被上诉人的员工坚决不同意，称必须进行完这个环节才能一步步进入下一个环节。被上诉人单方为交房另外设置了违法条件，未交房的责任依法应由被上诉人承担。首钜公司辩称，一、上诉人无正当理由拒收房屋，因此造成的扩大损失应由其自己承担。即使双方未就违约金问题达成一致，买受人不应以此为由拒绝收房，其完全可以收房后再就违约金问题提出自己的主张。被上诉人在涉案商品房具备交付条件时，已按合同约定及时书面通知了上诉人，上诉人到场后无正当理由拒绝接受涉案商品房，由此产生的扩大损失应由其自身承担。上诉人在上诉中提出的43000元租金损失也没有任何计算依据和实际损失证明，该主张没有事实和法律依据。二、上诉人要求按同地段商铺租金水平支付违约金没有事实和法律依据。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额”。根据私法自治原则，特别在商事审判当中，法律更尊重当事人的意思自治，如果当事人双方已就违约金问题进行了约定，除非合同符合无效的法定情形，否则应当优先适用约定的违约条款。本案中双方就逾期交房的违约金计算已在《商品房买卖合同》第九条第2款中有明确约定，在此前提下，上诉人主张被上诉人按照同地段商铺租金水平计算违约金没有任何法律依据。其次，上诉人在一审提出鉴定申请，却因未交费用而被退卷，应当视为放弃鉴定，应承担由此产生的不利后果，其主张参照别人同类案件计算不应被支持。一审法院作出判决后，被上诉人为了定纷止争，提高司法效率，节约司法资源，因此没有提出上诉。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回其上诉。左*、王**向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计3万元，具体金额待鉴定后确定；2.本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：1.2018年4月29日，左*、王**（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于世纪大道以北、唐冶东路以西的首创奥特莱斯广场7号楼1单元1层***号房屋一处，房屋建筑面积共92.4平方米，单价为每平方米17417.28元，房屋总价款为1609357元。第八条交付期限出卖人应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”该合同签订后，左*、王**履行了付款义务。2.涉案房屋于2019年5月6日竣工验收，于2019年6月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。2019年6月26日，首钜置业公司向左*、王**出具《交房通知书》一份，载明：“您所购买的济南首创奥特莱斯?生活广场项目7号楼***室，已经达到合同约定的交付条件。我公司将在2019年6月29日办理交房入住手续，请您按以下说明前来办理入住手续。如您未能按照本通知指定日期前来办理交房手续的，视为自动交付。”庭审中，左*、王**陈述，其于2019年6月29日现场收房时，因与首钜置业公司就违约金计算标准未达成一致意见，故拒绝在《入住结算确认单》中签字确认，未接收涉案房屋。首钜置业公司陈述《入住结算确认单》中载明的违约金系按照涉案《济南市商品房买卖合同》中约定的日万分之一计算自2019年1月1日起至2019年6月29日止，金额为28968元。3.本案在审理过程中，左*、王**申请对涉案房屋2019年1月1日至2019年6月29日期间的租金进行评估鉴定。一审法院依法委托山东广秦土地房地产评估测绘有限公司进行评估。因左*、王**经多次催促一直未缴纳评估费用，山东广秦土地房地产评估测绘有限公司于2019年10月28日将本次评估鉴定委托予以退回。2019年10月15日，左*、王**向一审法院提交申请书一份，申请自愿参照一审法院受理的同类案件（韩娟、陆丽芳与首钜置业公司商品房预售合同纠纷案）的鉴定结果确定本案违约金数额，要求自2019年1月1日起计算至实际交房之日止。一审法院在审理韩娟、陆丽芳与首钜置业公司商品房预售合同纠纷一案中，韩娟、陆丽芳就其购买的首创奥特莱斯广场9号楼1单元2层***号房屋的租金进行评估鉴定，该房屋建筑面积为100.38平方米，所在楼层为2层，房屋单价为每平方米11340.65元，房屋购买总价款为1138374元。山东广秦土地房地产评估测绘有限公司于2019年11月5日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为上述房屋在2019年1月1日至2019年8月30日的房地产市场租金总价为46400元。一审法院认为，左*、王**与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据《济南市商品房买卖合同》约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给左*、王**。首钜置业公司未按合同约定时间交付，其主张因不可抗力和政府原因导致停工，工期应顺延，但未提供相应的监理施工日志予以佐证，故对其该项抗辩理由，一审法院不予采信；一审法院认定首钜置业公司存在逾期交房行为，应承担逾期交房违约责任。经查明，涉案商品房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明的日期为2019年6月27日。首钜置业公司于2019年6月26日向左*、王**出具《交房通知书》，通知办理交房入住手续的时间为2019年6月29日。左*、王**亦于2019年6月29日到现场准备收房。因左*、王**不认可首钜置业公司计算的违约金标准，故拒绝在《入住结算确认单》中签字确认，交房程序未继续进行。左*、王**主张合同约定的日万分之一违约金计算比例过低，要求以同地段商铺的房屋租金标准予以调高。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案涉案商品房买卖合同中虽然约定了违约金计算方法，但该计算比例过低，左*、王**要求参照同地段同类房屋租金损失予以增加，符合上述法律规定，一审法院予以支持。左*、王**主张参照韩娟、陆丽芳所购买房屋的租金评估价值，综合两套房屋所在位置、楼层、单价等因素，一审法院酌定以韩娟、陆丽芳案房屋租金评估单价为基数，上浮20%计算本案房屋租金价值。因首钜置业公司通知交房时间为2019年6月29日，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应计算至2019年6月29日，涉案房屋自2019年1月1日至2019年6月29日的租金损失应为38122.48元（46400元÷100.38平方米÷242天×92.4平方米×180天×120%）。判决：一、限济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付左*、王**逾期交房违约金38122.48元；二、驳回左*、王**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由济南首钜置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。被上诉人通知上诉人接收房屋，上诉人亦在规定的时间前往被上诉人指定的地点接收房屋。但因上诉人对违约金的计算标准不予认可，故其拒绝在《入住结算确认单》上签字，导致交房程序未继续进行。经审查，《入住结算确认单》载明的违约金系按照合同约定的日万分之一的计算标准予以计算，直接抵扣了上诉人应当缴纳的公共维修基金及增加面积的房款，并未约定上诉人签订该《入住结算确认单》即放弃继续追索违约金的权利，故《入住结算确认单》的签订并未损害上诉人的利益，上诉人不能以此拒绝收房。因涉案房屋已经取得了竣工综合验收备案证明，且被上诉人已经通知了上诉人收房，因此，一审法院判决违约金计算至被上诉人通知上诉人收房之日并无不当，本院予以维持。综上所述，左*、王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费754元，由上诉人左*、王**负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年七月二日书记员 薛嘉丽