宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3492号原告:杨红枫，女，1968年7月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区.原告:赵星凯，男，1993年5月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区.以上二原告共同委托诉讼代理人：王海燕，宁夏辅德律师事务所律师。被告:冯晓强，男，1988年9月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区.委托诉讼代理人：陈少华，宁夏黄河志律师事务所律师。原告杨红枫、赵星凯诉被告冯晓强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红枫、赵星凯及其共同委托诉讼代理人王海燕，被告冯晓强及其委托诉讼代理人陈少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红枫、赵星凯向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》;2.依法判令被告立即返还并腾退银川市金凤区XX室房屋及原有配套家具家电电；3.依法判令被告向原告赔偿装修损失50万元，支付解除合同违约金20万元;4.依法判令被告按照5万元/年的标准向原告支付至实际腾退返还房屋之日期间的房屋占用使用费；5.依法判令被告向原告支付2018年7月6日至2020年7月5日期间的物业费5916元;并按照1.10元/月/m2的标准向原告支付自2020年7月6日至实际腾退返还房屋之日的物业费；6.依法判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的采暖费4257元，2019年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费5489.20元，共计9746.20元；上述合计715662.20元；7.依法判令本案的案件受理费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告购买原告名下位于银川市金凤区XX室房产(面积XX平方米)一套，双方商定房款总价200万元，2016年3月1日原告将房屋交付于被告使用。2018年6月9日，原、被告签订《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》，由于被告未能如约履行付款义务，双方遂于2019年1月26日又补充签订了《买卖契约补充协议(二)》，上述协议约定被告以其价值60万元的“茅乡典藏”酒作为购房定金交付给原告，2018年12月30日前支付房款10万元，2019年3月30日前支付房款30万元，2019年6月30日前支付房款20万元，2019年7月30日前支付剩余购房款80万元(可以以现金或办理按揭贷款支付)。在购房款未付清前，该房屋属租赁关系且不能转租，年租金5万元;被告不能改动房屋装修，如单方改动或者损坏原来的装修，被告须赔偿原告全部装修费用(注:装修总价款50万元);如被告按期履行付款且购房款付清后，原告免除房屋租金;如被告不履行合同义务，须按照房价的10%即20万元向原告支付违约。合同签订后，被告一直未能按照约定向原告按时足额支付购房款，且违反合同约定在未付清购房款前未经原告同意的情况下，擅自拆改房屋装修并将房屋内配套的家具家电部分搬离。同时，被告占有使用房屋期间未能按时足额支付物业费、采暖费，被告拖欠的2018年7月6日至今的物业费，以及2018年11月1日至2019年3月31日及2019年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费均由原告垫付。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告冯晓强辩称，一、被告同意解除案涉合同关系，但原告并非是行使单方解除权，案涉房屋于2018年时因原告欠付宁夏银行借款被兴庆区人民法院依法查封，无法办理过户手续。随后宁夏通盛小额贷款有限公司又以原告欠款为由上门讨债要求被告搬离以实现其抵押权。加之，被告在此之前又将案涉房屋出卖给案外人孙立，导致被告对于案涉房屋买卖交易的安全性存在严重担忧，不敢向原告再支付房款。二、被告同意返还案涉房屋，但案涉房屋交接时并无配套家电家具，不存在原告所称返还家具家电的情形。三、原告在履行案涉合同过程中，因与案外人存在案涉房屋买卖合同关系至今未能解决，其存在明显过错，无权向被告主张违约金，且违约金约定数额过高。另，原告主张的装修损失与违约金竞合，应当按照损失补偿原则择一主张，且装修损失数额计算明显过高，缺乏证据证实。四、原告存在过错，房屋租金计算数额过高，依法不应支持。五、原告于2019年6月以所有权人名义断水、断电、断气，致使被告搬离案涉房屋，在此之后发生的一切物业费、取暖费等因被告未实际使用，均与被告无关。综上，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提交的2017年8月8日收条、民事起诉状，不能达到其证明目的，本院不予采信；报警回执单及2018年6月9日收条、银行电子回单，本院予以采信；照片，原告不予认可，且无其他证据予以印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月9日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订一份《房地产买卖契约》及《买卖契约补充协议》，协议约定，甲方收到乙方预付购房款定金60万元；甲方自愿将坐落在金凤区XX室（房屋建筑面积224.05平方米）出售给乙方；房屋价格200万元。双方对付款期限及其他事项作了详细约定。同日，原告杨红枫向被告出具一份收条，内容为收到茅台典藏白酒510箱，以60万价格抵顶案涉房屋购房款。2019年1月26日，被告未按照协议约定的期限履行付款义务，原告（卖方）与被告（买方）又签订一份《买卖契约补充协议(二)》，协议约定，案涉房屋价款为200万元,买方以其价值60万元的“茅乡典藏”酒作为购房定金交付给卖方；2018年12月30日前支付房款10万元，买方再支付卖方未付购房款的利息2万元，2019年3月30日前支付购房款30万元，2019年6月30日前支付房款20万元，2019年7月30日前支付剩余购房款80万元(可以以现金或办理按揭贷款支付)；该房屋卖方在2016年3月已将该房屋交接给买方冯晓强居住，在购房款未付清前，该房屋属租赁关系，年租金5万元，租赁期间不能转租，房屋装修不能改动，如被告单方改动或损坏原来的装修造成的损失，须赔偿原告全部装修费用50万元，如被告不履行合同义务，支付原告房价10%即20万元违约金。协议签订后，被告仍未按照《买卖契约补充协议(二)》约定的期限履行付款义务。2019年5月9日，被告向原告出具一份《还款保证书》，其承诺于2019年5月14日向原告付款15万元，5月30日再付10万元，共计25万元，并保证按时付款。后被告仍未按照承诺履行付款义务，原告于2019年6月将案涉房屋的电、天然气、水向相关部门申请停止供应。另查明，1、被告通过手机银行向原告2018年1月22日、8月7日、9月20日分别支付3万元、3万元、6万元，2019年1月26日、1月31日、3月27日、4月8日、5月15日、6月18日、7月25日、9月26日，分别支付5000元、5000元、2万元、2万元、1万元、3万元、5万元、2000元，共计支付262000元。2、原告支付案涉房屋2018年7月6日至2020年7月5日物业费5916元；2018年11月1日至2019年3月31日采暖费4257元及2019年11月1日至2020年3月31日采暖费5489.2元。经本院释明，被告主张合同解除后，原告退还的购房款与其主张的部分费用应相互抵顶。本院认为，原被告签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》《买卖契约补充协议（二）》，均系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未按照协议和还款承诺履行支付义务，已构成违约。对于原告主张的诉请：1.庭审中，被告同意原告诉请的解除双方于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》以及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》及返还并腾退案涉房屋，本院照准。从有利于当事人化解纠纷，减少诉累考虑，协议解除后，原告应退还被告已支付的购房款862000元。原告主张被告支付的款项中其中2万元为利息，被告认为该2万元系支付房款，原告未提交证据予以证实其主张，且双方已对违约金作了约定，故本院对原告该项主张，不予采纳。原告主张其中2000为支付物业费等其他费用，亦未提交证据予以证实，本院不予采纳；2.原告诉请的返还配套家具及家电，被告不予认可，原告未提交证据予以证实其交付房屋时的家具、家电的证据，对该诉请，本院不予支持；3.合同约定如被告单方改动或损坏原来的装修造成的损失，须赔偿原告全部装修费用50万元。被告自认其仅对案涉房屋壁纸进行更换，被告更新壁纸的行为并未对原告装修房屋造成实际上的损失，按照公平原则及结合本案实际情况，本院对原告该诉请，不予支持；4.对于原告主张的违约金，被告未按照约定的期限履行义务，其应按照约定支付原告20万元违约金；5.对于原告主张的房屋占用使用费、物业费、采暖费。原告认可其于2019年6月对案涉房屋断电、水、气，本案按照报警回执单中被告报警的时间即2019年6月20日为准。因案涉房屋系居民住房，在原告采取上述行为后，被告亦无法实际居住，故对于原告主张之后所发生的费用，本院不予支持。协议约定，在购房款未付清前，该房屋属租赁关系，年租金5万元，该约定实际为被告房屋占用使用费，被告认可其于2016年中旬入住案涉房屋，自2016年3月15日至2019年6月20日房屋占用使用费为163424.66元（50000元÷365天×1193天）；原告代被告支付2018年7月6日至2020年7月5日物业费5916元，被告实际居住期间的费用即自2018年7月6日至2019年6月20日为2836.44元（5916元÷2年÷365天×350天）；2018年11月1日至2019年3月31日采暖费4257元应由被告承担。被告提交的证据不足以证明案涉房屋存在一房二卖，其亦未提交案涉房屋存在抵押、保全情形的证据，故本院对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨红枫、赵星凯与被告冯晓强于2018年6月9日签订的《房地产买卖契约》《买卖契约补充协议》及2019年1月26日签订的《买卖契约补充协议(二)》；二、被告冯晓强于本判决生效十五日内将位于银川市金凤区xx室房屋腾空交付于原告杨红枫、赵星凯；三、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯违约金200000元；四、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯房屋占用使用费163424.66元；五、被告冯晓强支付原告杨红枫、赵星凯物业费2836.44元、采暖费4257元，合计7093.44元；六、原告杨红枫、赵星凯退还被告冯晓强购房款862000元；以上三、四、五、六项相互抵顶后,下剩491481.9元限原告杨红枫、赵星凯于本判决生效之日起十五日内履行完毕。七、驳回原告杨红枫、赵星凯的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，原告杨红枫、赵星凯负担1682元，被告冯晓强负担3796元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 唐娣娟 二〇二〇年七月十七日书记员 杨晓艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。