广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1984号原告：李良莲，女，1980年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢123房。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：刘景丽、陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。原告李良莲与被告增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李良莲的委托诉讼代理人王志健，被告利发公司的委托诉讼代理人刘景丽、陈卓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李良莲向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延迟交楼违约金18694.72元（以总房款413600元为本金，按每日万分之一的标准，从2017年12月1日起计算至被告将符合合同约定且取得《竣工验收备案表》的案涉房屋交付给原告使用之日止，即计算至2019年2月25日）；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于广州市增城区新塘镇xx大道北xx号x幢xx房。合同约定被告应于2017年11月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告使用，逾期每日按总房款的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是被告一直未将达到约定和法定交楼条件的房屋交付给原告。直到2019年2月25日，被告才将涉案房屋交付给原告使用。原告认为，被告逾期交楼的行为已严重违反合同的约定，逾期时间长达一年半有多，应承担违约责任。虽合同约定延迟交楼的违约金总额不超过总房款3%的封顶条款，但该条款未与被告迟延交楼的违约时限相联系，不足以弥补原告的损失。因此，原告请求增加违约金，请求法院支持原告的诉请。被告利发公司辩称：一、目前就案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条的效力问题存在不同认定。此前两系列案件二审判决认定该条款无效实质上否定了作出在前的生效判决认定该条款合法有效的裁判结果，该二审判决认定不得作为本案参考依据。二、本案即便要对合同约定的逾期交楼违约金上限进行调整，违约金也应以原告的实际损失为限，若不设上限地计算逾期交房违约金反而会造成对答辩人的极大不公。三、案涉房屋已于2019年2月15日满足合同约定交房条件，被答辩人经答辩人催告后收楼，因被答辩人未在答辩人通知期限内按时办理收楼手续而造成的损失应由其自行承担。四、案涉项目逾期交楼的根本原因在于总承包单位严重逾期竣工，经两审法院认定总承包单位仅需按合同价款的5%承担逾期竣工违约责任，本案被答辩人主张逾期交楼违约责任若突破合同约定的3%的上限，将导致逾期竣工违约责任远不能弥补答辩人承担的逾期交楼遭受的实际损失，违背公平原则。五、案涉项目属于商业办公用途，案涉房屋套内并未设置厨房、卫生间、生活阳台等生活居住必备设施配套，本案房屋是否符合交付标准不应以“是否符合永久通水的居住使用条件”为参考依据。六、案涉房屋自首次通知收楼之日起已经符合合同约定的“满足供水”这一事实条件，从未影响购房者的正常使用。七、即便认为案涉项目未满足“永久通水”条件构成违约，本项目此前通水管道为接驳石下村供水网的事实系历史遗留问题，答辩人作为没有任何房地产开发经验的公司对“永久通水”存在重大误解，并非故意违约。经审理查明：2016年12月9日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇x大道北xx号x幢（xx大道北xx号x幢）xx房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）413600元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。本条所称的‘乙方原因’，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按照缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……”。合同的附件七合同补充协议，约定：“第一条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条‘逾期付款的违约责任’补充约定如下：1、乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2、乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1、在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2、该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3、商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……第十三条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’全部约定变更为：1、甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；2、除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效；3、乙方的通信地址应以《商品房买卖合同》确认记载为准，乙方保证其通畅有效；若乙方变更通信地址应及时书面通知甲方，否则应自行承担由此引起的无法通知、延迟通知的后果。乙方为两人或者多人的，仅其中一人参与收楼、签署相关文件、办理结算等手续，该名共有人可代表其它共有人，所办理的收楼手续、签署的文件均视为全体人员的意思表示。……”。签订上述合同后，原告已向被告支付了购房款。被告分别于2016年12月10日、2017年3月18日开具金额合计为413600元的房款发票给原告收执。2019年2月16日，被告向原告寄送《收楼通知书》。另查明，涉案房屋所在小区的部分业主曾向本院起诉被告。其中李朝芳于2019年6月5日诉至本院，本院于2019年9月25日作出（2019）粤0118民初4777号民事判决书，查明以下事实：一、2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。二、增城新和自来水有限公司于2019年7月19日作出新和函[2019]069号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为：利发公司不是其公司注册水表用户，据了解是由新塘镇××村供水，其公司对石下村实行总表供水方式，石下村在其公司注册总水表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责，其公司不清楚利发公司的供水协议签订情况。三、增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出新和函[2019]094号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为：利发公司大东会广场项目没有向其司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，据了解是由新塘镇××村供水。其司对石下村实行总表供水方式，石下村在其司注册总水表表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责。如果该项目向其司申请报装独立的水表，报装资料齐全及现场符合供水要求的其司可以受理，其司现场勘查后将根据实际用水情况确定用水性质。四、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月19日作出《关于增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷115案相关问题的复函》，内容为：利发公司开发的位于新塘镇××村大煲（土名）建设项目目前为商业用电性质，执行一般工商业电价，为永久供电，送电时间2018年6月27日。五、广州东部发展燃气有限公司于2019年7月18日作出《关于广州市增城区新塘镇xx大道xx号x幢、x幢房屋燃气事项的复函》，内容为：其公司与利发公司没有就广州市增城区新塘镇xx大道北xx号x幢、x幢的房屋申请开通管道燃气事宜签订《管道燃气开户合同》；因上述地址的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程目前正在建设中，红线外大管网不具备供气条件，故上述房屋目前尚不具备接驳通气条件，其公司没有向上述房屋供应管道燃气。六、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年7月15日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋通邮情况复函》，内容为：利发公司开发的位于广州市增城区新塘镇xx大道北x号，xx号之一至xx号之十六，x号xx至xx房，xx号x、x幢，x号，x号之一至xx号之十一从2019年6月13日起以定位投递到广州市增城区新塘镇新沙大道北80号大东会广场物业前台的方式通邮。一审判决：“一、利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金16966.86元；二、驳回李朝芳的其他诉讼请求。”判后，李朝芳和利发公司均不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）粤01民终20191号民事判决书，认为：“……利发公司逾期交房，依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定李朝芳承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成利发公司利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重李朝芳责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。李朝芳认为该条款无效的上诉理由成立，予以采纳。涉案商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一的标准计算，李朝芳认为该标准过低，主张调高并按同期同地段同类房屋的租金标准计算，但李朝芳并无举证证明逾期交房造成其损失超过合同约定的违约金，故一审法院不予支持并无不当，亦不予支持。因此，李朝芳提出的评估涉案房屋租金的申请并无必要，李朝芳认为一审法院没有依其申请对涉案房屋租金进行评估，违反程序且认定事实不清的上诉理由不能成立，不予采纳。……”二审判决：“一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第一项为利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金33877.16元；三、驳回李朝芳的其他诉讼请求。”2020年2月18日，本院立案受理本案。庭审中，原、被告双方确认原告于2019年2月25日办理收楼手续。为查明涉案房屋所在小区的用水情况，本院向增城新和自来水有限公司发函。增城新和自来水有限公司于2020年4月28日作出新和函[2020]036号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，称：增城市利发实业服装有限公司向我司申报总水表1组，该总水表注册水表编号为13010189，水表表径为DN150，从2019年10月起已具备通水使用条件，属于永久用水水表，现为非居民生活用水性质，并于2019年10月8日签订了供水合同。该总水表申请用水地点位于增城区新塘镇××大道北××、××号的增城市利发实业服装有限公司开发的“大东会广场”项目。由于用水总表表后的管道铺设、维护及业主到户水表的安装等都是由增城市利发服装有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找增城市利发实业服装有限公司进行交涉。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定，被告理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用。从本案查明的事实可知，涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月27日具备永久通电条件，以及于2019年6月13日具备永久通邮条件。至于通水条件，根据增城新和自来水有限公司于2020年4月28日出具的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知，涉案房屋截至2019年10月8日才具备永久通水的居住使用条件，即截至该日，涉案房屋才具备合同约定的交付条件。因原告于2019年2月25日办理了涉案房屋的收楼手续，故逾期交楼违约金应计算至2019年2月25日。至于违约金计算标准，应按双方合同约定每日万分之一计算；至于违约金总数是否受不超过总房款的3%的限制问题，本院综合考量合同中对原告逾期支付房款所应负担的违约责任的约定，该约定明显与被告逾期交楼违约责任并不对等。故本院认定违约金总额应不受总房款3%的限制。对于被告提出评估涉案房屋租金的申请，广州市中级人民法院已就同一小区同类案件作出生效判决，该申请并无必要，本院不予采纳。原告于2019年2月25日办理收楼手续，被告在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2019年2月25日合计452天，被告应向原告支付的迟延交房违约金为18694.72元（违约金以413600元为本金，按每日万分之一标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告增城市利发实业服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良莲支付迟延交房违约金18694.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告增城市利发实业服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇二〇年七月十九日书记员 张淋丽方银川