贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初1663号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：曾凡江，男，汉族，1975年6月1日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：马孝江，系贵州道卫律师事务所律师，执业证号15201201310192494，代理权限为特别授权。 被告：瓮安大地房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳办事处城北社区河西大道新大地广场，统一社会信用代码91522725314238978P。 法定代表人：吴致远，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莲，系贵州雄道律师事务所律师，执业证号15227201711962457，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：金晓，系公司副总，代理权限为一般授权。 原告曾凡江诉被告瓮安大地房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“大地房开公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告的诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方签订的《大地商业广场商铺租赁合同》第一条约定的6个月的装修期免收租金；2、请求判令被告免除原告租赁被告贵州省瓮安县大地商业广场11栋1层5、6、7、8、9、10号门面在2019年10月30日至2019年12月31日期间的租金24106元；3、请求判令被告免除原告租赁被告贵州省瓮安县大地商业广场11栋1层5、6、7、8、9、10号门面在2020年1月23日至2020年3月23日期间的租金24106元，以上合计48212元；4、本案诉讼费用、保全费用、律师费用由被告承担。 被告的辩称意见：1、双方签订的租赁合同中约定的免租期是累计四个月，合同中的第一条第四小点为一方承诺开业时间对免租期的解释应当是原告若未在6个月内装修完毕并开业，便不能享受4个月免租期，反之若原告能在6个月内装修完毕并开业则可享受合同约定的4个月免租期。2、原告主张的2019年10月30日至2019年12月31日期间免除租金的主张无事实依据，被告为了整体规划摆放绿化植物，摆放的位置并不影响行人的进出，从原告提供的照片也可以看出绿化植物离原告的商铺距离尚远，所以原告主张2019年10月30日至2019年12月31日期间免除租金无任何依据。3、原告主张疫情期间免除租金不属于被告的合同义务，再者被告已经免除了原告4个月的租金，若再免除疫情期间2个月的租金对被告不公平。4、被告并未违约所以不应当承担律师费。 审理查明的事实 2019年4月8日，原告曾凡江（乙方）、被告大地房开公司（甲方）签订了《新大地广场商铺租赁合同》，约定大地房开公司将其开发建设的大地商业广场11栋1层5至10号商业铺面出租给原告经营装饰装修材料，该合同约定的主要内容为：“第一条甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1、租约年：从计租日起至次年当月当日的前一日止，为第一个租约年，其他租约年均依次类推。4、乙方承诺开业时间：合同双方签订日起算累计6个月完成店铺装修并使店铺开业，如乙方6个月未装修完毕并店铺未开业的，乙方须按合同单价按时支付甲方租金，免租期在租约年周期末计算，期限约定见第四条（三项）。免租期累计为4个月，第一年免租3个月，第二年免租1个月，第三年无免租。免租期在租赁年周期末计算。装修免租期内乙方免除租金，但乙方承租装修费、管理费、物业费，以及该租赁标的物发生的水、电、燃气费等费用。5、计租日：免租装修期届满次日……。第二条门面位置、面积、租金标准、经营业态：门面位置11栋1层5-10号，建筑面积482.11平方米，租价25元／平方米／月，月租金12053元。第三条租赁期限：本合同项下租赁期限为十年，自计租日开始计算，计租日自2019年5月10日至2029年5月9日止。合同到期两个月前，乙方必须以书面的形式告知甲方是否续租，同等条件下乙方具有优先续租权，乙方未在期限届满前的两个月内书面提出续租的，视为乙方不再续租和放弃优先租赁权。第四条租金、押金、物业管理服务费标准及执行办法：（一）租金标准（人民币）：1楼25元／平方米。递增周期一，递增单价为25元／平方米，递增租赁时间为2019年5月10日至2021年5月9日；递增周期二，递增单价为27.5元／平方米，递增租赁时间为2022年5月10日至2024年5月9日；递增周期三，递增单价为30元／平方米，递增租赁时间为2025年5月10日至2029年5月9日。（二）押金标准（人民币）：1个月租金额。租赁期满，乙方按本合同履约后，一次性无息退还。（三）物业费、装修管理费标准：2、商铺装修管理费、垃圾清运费：按照每月2元／平方米一次性在乙方进场时收取。3、装修押金：按照人民币2000元一次性在乙方进场时收取，按期装修完毕经甲方验收合格三个月内无息退还押金。（四）支付办法1、租金、押金的支付本合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的28日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同项下第一个季度租金及押金的支付方式为：首付季度的租金、押金在本合同签订后5日内支付，甲方在收到该笔款项后方可交付乙方使用该租赁标的物。首付季度租金人民币36159元，保证金12053元。租金及保证金以现金或向甲方指定银行账户存款的方式缴纳。第七条甲方的权利和义务（2）甲方于2019年5月10日将租赁标的物交予乙方进场装修并办理进场装修手续。签订合同当日，原告支付了三个月的租金31，159元、押金12，053元，共计43，212元。原告于2019年5月10日接收案涉商铺开始装修，2019年9月正式营业。2019年10月至2019年12月，被告大地房开公司在其开发建设的大地商业广场摆放了大量绿植。 另外，因2020年初受新冠肺炎疫情影响，2020年春节假期延至2020年2月2日，瓮安县应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发出通告，通报了装饰装修行业门面恢复经营的时间为2020年2月18日，被告大地房开公司开发建设的大地商业广场解除封闭商业区的时间为2020年2月底。 上述事实，有原、被告双方的法庭陈述及原告提交的原告身份证复印件、大地商业广场商铺租赁合同、租金及押金收据、瓮安县雷士灯饰销售有限责任公司营业执照、企业信用信息报告、营业照片、微信朋友圈截图、律师函、物业管理费收据、发票，被告大地房开公司举证的大地商业广场商铺租赁合同及签约交款审批单、律师函等达不到大地房开公司的证明目的，本院对其证明目的不予认定。 判决理由和结果 本院认为，原、被告双方签订的《大地商业广场商铺租赁合同》第一条第四项约定“合同双方签订日起算累计6个月完成店铺装修并使店铺开业，如乙方6个月未装修完毕并店铺开业的，乙方须按合同单价按时支付甲方租金，免租期在租约年周期末计算……。免租期累计为4个月，第一年免租3个月，第二年免租1个月。装修免租期内乙方免租金”，该条已对装修免租期及免租期进行了分别说明及解释，该约定应理解为如原告方在签订合同之日起6个月未装修完毕并开业的，则需要按照合同约定的单价按时支付租金，如在6个月装修期内装修完毕并开业，则免除装修6个月期间的租金，且该条紧接着又对免租期进行了说明，即第一年免租期为3个月。第一条第五项约定的计租日为免租装修期届满次日，该项更进一步明确说明了装修期是免租的，且计租的日期从装修期届满次日计算，故从计租日起，开始计算租金，结合第一条第四项的“第一年免租3个月”的约定，自计租日起的第一个租约年内，免除原告3个月租金。从前述合同约定的条款可以看出，双方对免租装修期不收取租金及开始计租后的免租期均作了约定，涉案租赁合同系大地房开公司提供的格式合同，现原、被告双方对该条款的理解发生争议，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，原、被告双方对签订的《大地商业广场商铺租赁合同》第一条第四项的理解产生争议，因此应作出不利于大地房开公司一方的解释，即原告在自2019年5月10日起至2019年11月9日的6个月装修期限内免租金。另外，在自6个月装修期限届满的次日开始计算租金后，再在该租约年内免租金3个月，即2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金免除，原告从2020年2月10日开始缴纳租金。 2020年1月24日至2020年2月2日为2020年春节法定假日期间，此期间不应成为原告请求免除租金的理由。自2020年2月3日假期结束正常上班后，因受新冠肺炎疫情影响，被告开发建设的大地商业广场封闭，解除封闭时间为2020年2月底，实际影响原告开门经营的时间应为2020年2月3日至2020年2月底，本院酌情将影响原告经营的时间延至2020年2月29日，这段时间受不可抗力因素影响，封闭商业区，原告此期间不能正常开门营业，结合这一实际情况，原告请求减免这期间的租金，合情合理，应依法予以支持，2020年3月1日至2020年3月23日已正常营业，原告请求免除此期间的租金，无事实依据及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告于2019年10月30日至2019年12月31日期间因摆放绿植影响其经营，并请求免除该期限内的租金的问题，从原告提供的现场照片来看，被告大地房开公司摆放的绿植与原告经营的门面有一定距离，且被告摆放绿植系为了美化大地商业广场的环境，并未对原告的经营产生实质影响，原告亦未提供充分证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请免除2019年10月30日至2019年12月31期间的租金，本院不予支持。对原告诉请的律师费，原告亦未提供证据予以证明，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告曾凡江与被告瓮安大地房地产开发有限公司于2019年4月8日签订的《大地商业广场商铺租赁合同》所约定的6个月免租装修期（2019年5月10日至2019年11月9日）免除租金； 二、被告瓮安大地房地产开发有限公司免除原告曾凡江承租的位于瓮安县门面2020年2月3日至2月29日期间的租金； 三、驳回原告曾凡江的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币503元，由被告瓮安大地房地产开发有限公司承担。 权利义务告知 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分缴纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  谢霞 二〇二〇年七月十四日 书记员  曾洁