苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初2220号原告（反诉被告）：胡晓华，男，1969年3月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：顾琼花，女，1970年10月15日生，汉族，住苏州市。两原告共同委托诉讼代理人：颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：胥良风，男，1963年8月19日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：费万钧，江苏执着律师事务所律师。原告胡晓华、顾琼花诉被告胥良风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，审理中,胥良风提起反诉,本院依法受理并合并审理。本案由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理。胡晓华、顾琼花及其共同委托诉讼代理人颜国庆，胥良风及其委托诉讼代理人费万钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告胡晓华、顾琼花共同向本院提出诉讼请求：判令胥良风支付胡晓华违约金215000元。事实和理由：2019年12月2日，胡晓华、胥良风及苏州工业园区枕和房地产经纪有限公司（以下简称枕和公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定胥良风以315万元的价格购买胡晓华、顾琼花苏州吴中经济开发区阳光水榭花园36幢101室房屋。双方约定于2019年12月22日前办理该房屋的房款资金托管手续，胥良风应在资金托管当日全款支付剩余房款305万元。胥良风支付定金10万元后，未按约在2019年12月22日前办理房款资金托管，也未支付剩余房款。2020年2月24日，出卖人通过微信群向胥良风发送催促履行义务的书面《通知》，督促胥良风于7日内办理过户手续，但胥良风仍未履行义务。2020年3月11日，胡晓华、顾琼花委托律师向胥良风邮寄《律师函》，要求解除于2019年12月2日签订的《房屋买卖合同》，并要求胥良风按约承担按照房价10%计算的违约金，已支付的10万元定金不予返还。上述《律师函》因拒收退回。后其又通过微信向胥良风发送律师函，胥良风未予回复，故形成纠纷。胥良风构成违约，应承担房价10%的违约金，扣除10万元定金后，胥良风还应支付其210000元。本诉被告胥良风辩称，本诉原告主体资格不成立，且《房屋买卖合同》是假冒的，其2019年12月2日通过自称枕和公司员工倪超凡就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》。其受尹红（被告未婚妻）之托支付了10万元定金，但是涉讼房屋所有权人顾琼花始终未在合同上签名，故合同无效。枕和公司否认其公司有倪超凡这个员工，也不存在涉讼房屋买卖合同的文本，枕和公司对该合同上所盖的合同章也予以否认,涉讼合同为虚假房屋买卖合同,胡晓华、顾琼花应承担合同无效的责任。另外,违法网签涉嫌欺诈，涉讼房屋于2019年12月16日和2019年12月20日两次网签审核通过，房屋所有权人顾琼花未签字，也未到场,故网签有随时被撤销的风险。请求驳回两原告的诉讼请求。反诉原告胥良风向本院提出反诉请求：判决胡晓华、顾琼花支付其违约金315000元、双倍返还定金200000元。事实和理由：一、反诉被告主体资格不成立，且购房合同假冒。2019年12月2日，胥良风通过自称枕和公司员工倪超凡就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》，但涉讼房屋所有权人顾琼花始终未签字，该合同无效。枕和公司否认其公司有倪超凡这个员工，也不认可该合同上所盖的合同专用章。二、违法网签，涉嫌欺诈。涉讼房屋于2019年12月16日和2019年12月20日两次网签审核通过，房屋所有权人顾琼花未签字，也未到场,故网签有随时被撤销的风险。反诉被告胡晓华、顾琼花共同辩称，顾琼花认可《房屋买卖合同》内容，合同有效。胥良风主张的事实与请求矛盾。反诉请求无事实法律依据，请求驳回胥良风的反诉请求。经本院审理认定事实如下：胡晓华、顾琼花是苏州吴中经济开发区阳光水榭花园36幢101室房屋（建筑面积138.92平方米）及36幢18号车库（建筑面积19.15平方米）所有权人（夫妻共同共有），该房屋、车库上无抵押、查封。胥良风曾租赁过涉讼房屋。2019年12月2日，胡晓华（甲方）、胥良风（乙方）及枕和公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定胥良风以315万元的价格购买涉讼房屋，该房屋建筑面积138.92平方米。甲方和乙方均需向丙方交纳中介信息服务费31500元。乙方于2019年12月2日向甲方交付定金3万元，于2019年12月3日向甲方追加定金7万元，定金共计10万元，交易过程中定金转为房款。甲乙丙三方约定于2019年12月22日前办理该房屋的房款资金托管手续。乙方全款支付房款。本合同签订后，丙方留存甲方提供的不动产证，丙方协助甲乙双方产权过户手续，甲乙双方须在2019年12月7日前提供相应的合法有效的证件资料。甲方承诺于过完户7天内将该房屋钥匙交于乙方。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。其它约定事宜中约定：包含19.15平方米车库；网签价为200万元，资金托管为200万元，剩余款项过户当天付清；过户时间约定为2019年12月31日前，中介费过户当天给予丙方。顾琼花未在《房屋买卖合同》上签字，但其认可该合同内容，同意向胥良风出售涉讼不动产。另查明，合同约定的定金10万元已按约支付胡晓华，就其中的3万元定金，胡晓华向胥良风出具了《购房定金收据》。2019年12月12日，胡晓华通过涉讼房屋交易微信群督促询问胥良风网签什么时候办理，胥良风回复：不好意思，近日几个企业拆迁事缠身，准备好了马上送到中介处。后胥良风未按约定时间办理资金托管手续，也未支付购房款。2020年2月24日，顾琼花再次通过微信群催告胥良风办理资金托管和过户。2020年3月11日，胡晓华、顾琼花委托江苏百年英豪律师事务所律师向胥良风出具《律师函》，表明鉴于胥良风经催告仍未按约办理资金托管手续、支付剩余购房款，故解除《房屋买卖合同》，已支付的定金10万元不予返还等。该《律师函》被拒收退件。2020年3月12日，该《律师函》通过微信群送达给胥良风。审理中，胥良风提供其主张的向枕和公司出具的《律师函》（落款时间2019年12月5日）一份，载明了其他中介公司该房挂牌价都低于现合同价，要求重签合同等内容。以上事实，有《房屋买卖合同》、不动产登记信息、微信聊天记录、《律师函》、购房定金收据、录音证据、证人证言及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，胡晓华与胥良风签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同应属有效，对胡晓华与胥良风具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此顾琼花签字与否、对出售房屋认可与否依法均不影响依法认定胡晓华与胥良风签订的《房屋买卖合同》有效，更何况顾琼花认可《房屋买卖合同》内容。当事人缔约时应当严谨、审慎、细致，对自身和对方权利负责，而一旦缔约，合同内容即成为双方当事人之间的刚性交易规则，双方均应受合同内容拘束，除双方当事人协商一致变更合同内容外不得任意变更、毁约，胥良风主张缔约后再重新签订合同无法律依据。如果支持当事人缔约后可以任意要求重新缔约，将对市场交易秩序造成严重破坏，从根本上背离合同严守和诚实信用原则。涉讼房屋（含车库）的交易价格未偏离市场交易价格，胥良风租赁过涉讼房屋，对房屋情况也应较为熟悉，《房屋买卖合同》的内容双方当事人理应经过了审慎磋商和决断，况且胥良风缔约后已支付定金10万元，并在缔约10日后（2019年12月12日）胡晓华微信询问胥良风网签什么时候办理时，胥良风回复：不好意思，近日几个企业拆迁事缠身，准备好了马上送到中介处。可见胥良风对交易内容并不持异议。但此后胥良风未按约履行资金托管、付款义务，已构成根本违约，出卖人主张解除《房屋买卖合同》（2020年3月12日《律师函》已实际送达胥良风，《房屋买卖合同》于该日解除）、已收取的购房定金10万元不予返还的主张符合法律规定，本院予以认定。但该定金责任已足以填补损害，故胡晓华、顾琼花要求胥良风再支付胡晓华违约金215000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。基于以上认定，胥良风作为违约方反诉要求胡晓华、顾琼花支付违约金315000元、双倍返还定金200000元的反诉请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。枕和公司只是房屋买卖的居间人，胥良风主张的向中介公司出具律师函、认为中介公司存在的相关问题均不影响房屋买卖双方当事人之间买卖合意的形成和买卖双方权利义务关系的确定，也没有证据或迹象表明胡晓华或顾琼花同意在《房屋买卖合同》签订后再与胥良风重新议价和重新缔约，故胥良风对中介公司所持的意见对本案裁判结论不构成任何影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回胡晓华、顾琼花的全部本诉诉讼请求。二、驳回胥良风的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取人民币2263元，由胡晓华、顾琼花共同负担；反诉案件受理费减半收取人民币4475元，由胥良风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 员 史华松二〇二〇年七月六日法官助理 计皓旻书 记 员 张凤娟