福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2604号 上诉人（原审原告）：惠安县光合物业管理有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇海景湾花园**楼**店，统一社会信用代码91350521587518051Y。 法定代表人：谢光达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施慧婷，福建伟立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张环海，男，1976年9月14日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：蔡志建，福建华达律师事务所律师。 原审第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地惠安县崇武镇，统一社会信用代码9135052173188281XQ。 法定代表人：刘俊捷，执行董事兼总经理。 上诉人惠安县光合物业管理有限公司（以下简称光合公司）因与上诉人张环海、原审第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（以下简称半月湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初9220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 光合公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持光合公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定光合公司2014年7月至2016年7月物业费的诉讼请求超过法定诉讼时效期间，是错误的。（一）光合公司并未怠于催讨物业费，而是以自己继续提供物业服务的行为主张权利。光合公司一审提供的物业费通知函（回执单）及光合公司负责催收业务的员工即证人李某出庭作证其通过办公室座机、发短息等方式向张环海多次催讨，上述证据均可证实光合公司自2014年起每个缴纳年度均对张环海催讨拖欠的物业费。（二）光合公司二审提供的《缴费通知书》及《律师函》可以证实光合公司分别于2018年2月7日在张环海家门口张贴《缴费通知书》及2018年7月11日委托福建翔联律师事务所向张环海出具《律师函》的方式向张环海催讨自2014年6月1日至2017年12月31日拖欠的物业费6074元。光合公司通过上述两种合理形式通知张环海缴纳物业费，导致诉讼时效中断。二、一审法院以光合公司的物业管理服务存在一定的瑕疵，且怠于行使权利，将违约金起算点调整至起诉之日，是错误的。一审法院组织各方人员到小区现场勘查，光合公司提供的物业管理服务并不存在张环海主张的车位管理不到位、公共设施维护及绿化植物养护不到位等问题。一审法院也认定张环海提供的证据不足以证明光合公司存在持续不作为及光合公司不具有执法权，无权对乱停放车辆的车主进行处罚等，故违约金的起算点应自逾期缴纳之日起计算。 张环海辩称，一审判决关于诉讼时效的认定是正确的，一审法院根据光合公司物业服务存在瑕疵而调整违约金符合法律规定。 张环海上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、光合公司的物业管理服务存在重大瑕疵。张环海一审提交的照片及法院到现场查看的情况可以证明光合公司物业管理存在如下情形：（一）监控设施无法工作，监控室无人值班；（二）公共设施维护不到位，水池电线裸露；（三）围墙倒塌近两年未修复；（四）围墙破损严重，形同虚设；（五）绿化植物维护不到位，大量死亡；（六）卫生问题严重；（七）光合公司在签订《前期物业管理合同》尚未具备管理14万平方米的资质，且长期未按《前期物业管理合同》约定配备30名保安，致使小区居民存在重大安全隐患。对于重大瑕疵，光合公司表示已经整改，但从张环海提供的业主委员会于2019年6月30日、2019年10月19日出具给光合公司的整改通知书及现场查看情况，证明光合公司从未对其不符合物业合同约定的重大瑕疵物业管理行为进行整改。二、鉴于光合公司物业管理存在重大瑕疵，根据公平原则，光合公司无权要求张环海支付全额物业费，物业费应减半按2034.55元收取。 光合公司辩称，一、光合公司已尽职尽责对小区物业进行管理。光合公司的物业管理不存在重大瑕疵。张环海未能举证证明光合公司存在不作为、管理不到位的情形。光合公司没有执法权，只能进行引导、管理。二、张环海主张减半收取物业费，没有事实和法律依据。 光合公司向一审法院起诉请求：张环海支付光合公司自2014年7月1日起至2019年6月30日止的物业费7091.8元及违约金（自2014年7月1日起至付款之日止，按月利率0.3%计算）。 一审法院认定事实：光合公司系工商登记依法成立的物业管理有限公司。惠安县住房和城乡规划建设局颁发的《物业服务企业》资质证书记载，光合公司被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2011年12月31日，光合公司与半月湾公司签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定半月湾公司选聘光合公司作为半月湾度假村的物业管理公司，小区建筑面积约147011平方米。物业管理费具体收费标准如下：花园洋房及独栋别墅3元／月／平方米，双拼及联排别墅2.5元／月／平方米，叠加花园洋房2元／月／平方米，多层及高层住宅1元／月／平方米，豪华、单身公寓1.2元／月／平方米，商业中心1.4元／月／平方米，半月湾商业街及半岛俱乐部1.4元／月／平方米；业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），每半年缴纳一次，业主或者物业使用人于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业管理费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向光合公司支付违约金。2013年2月16日，张环海与半月湾公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张环海向半月湾公司购买位于泉州市××村××组××＃××室商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.26平方米。双方还约定买受人同意由出卖人依法以协议方式选聘光合公司提供前期物业服务，同意按上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守临时管理规约等。2013年6月4日，光合公司向张环海发出交房通知，张环海于当天办理房屋交接。同日，双方之间另行签订一份《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》，该协议中双方关于物业费的收费标准的约定与2011年12月31日光合公司与半月湾公司签订《半月湾度假村前期物业服务合同》一致，但对付款时间及违约金支付标准另行作出约定，即：约定张环海应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费，首期管理费从入住之日起计算。所谓“入住”，是指张环海收到入住通知书并办结相应手续，或者张环海收到入住通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。张环海未按时支付物业费的，光合公司有权要求张环海补交物业费并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。双方共认张环海已办理交房入住手续，但未能支付2014年7月1日至2019年6月30日的物业费。诉讼中，法院依张环海申请组织光合公司、张环海双方进行了现场勘验。另，半月湾公司于2019年12月1日出具一份书面证明，证实该小区的物业管理至今仍由光合公司负责。光合公司于2019年11月14日诉至法院。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、光合公司是否具备相应的物业管理资质。二、光合公司起诉请求物业费是否已经超过诉讼时效。三、张环海以光合公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费是否应予支持。一审法院对上述争议焦点评析如下：一、关于光合公司是否具备相应的物业管理资质的问题。光合公司提供的惠安县住房和城乡规划建设局于2016年4月28日颁发的《物业服务企业》资质证书以及一审法院作出的（2016）闽0521民初5257号民事判决书，张环海对其真实性、合法性无异议，予以确认。上述资质证书系相关行政主管部门颁发，明确记载光合公司被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，即光合公司与半月湾公司签订前期物业服务合同时具备了对涉案小区进行物业管理的相应资质。一审法院另案作出的生效判决亦对上述事实予以确认，张环海主张光合公司不具备相应的资质，不予采纳。此外，物业服务企业资质认定已于2017年取消，张环海以此为由提出抗辩，不予采纳。二、关于光合公司起诉请求物业费是否已经超过诉讼时效的问题。双方共认张环海办理交房入住手续后未能支付2014年7月1日至2019年6月30日的物业费，予以确认。（一）虽然光合公司与半月湾公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》对物业费付款时间等作出约定，但2013年6月4日光合公司、张环海之间签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》已对上述约定作出变更，故上述约定应以《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》记载的内容为准，即付款时间应为张环海应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费。（二）《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定…”。虽然双方合同约定张环海应当预缴下一年物业费，但在光合公司尚未实际提供物业服务的情况下，其请求物业费的权利并不受到侵害，故本案的诉讼时效期间应自光合公司实际提供物业服务而张环海未在合理期限内缴纳物业费之日起算。综合考虑物业管理服务需要及时收取物业费以维持正常物业管理开支以及市场交易习惯等因素，一审法院酌情确定上述合理期间为三个月。光合公司已实际提供物业管理服务而张环海超过三个月未缴纳物业费，光合公司又未及时主张权利的，应视为光合公司怠于行使权利。诉讼中，光合公司提供物业费通知函（回执单），并申请证人李某出庭作证，以此证明光合公司有向张环海催讨物业费。光合公司提供的物业费通知函（回执单）系光合公司单方作出，无张环海签名确认，不足以证明张环海确有收到该物业费通知函（回执单）。证人李某出庭作证也承认没有催收单存单等书面证据予以佐证，而光合公司又未能提供证据证明其有直接向张环海送达物业费催收函或者通过在小区公告栏公示等合理形式通知张环海缴纳物业费的证据，故对光合公司提供的证据不予采信。虽然证人李某出庭作证称其有通过办公室座机打电话、发短信等形式向张环海催收物业费，但考虑到证人李某系光合公司的员工，其证言证明力较低，且张环海否认证人李某的证言，光合公司又未能提供相应证据佐证，故不予采纳。（三）《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定…”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。光合公司系于2019年11月14日起诉，故2016年8月至2019年6月期间的物业费经三个月的合理催收期后，均未超过诉讼时效。2014年7月至2016年7月期间的物业费经三个月的合理催收期后均已超过诉讼时效，且光合公司主张其曾向张环海催收上述物业费致诉讼时效中断缺乏证据，故张环海提出光合公司请求其支付2014年7月至2016年7月期间的物业费已超过法定诉讼时效的抗辩成立。综上，应认定2016年8月至2019年6月期间的物业费未超过诉讼时效，2014年7月至2016年7月期间的物业费已超过诉讼时效。三、关于张环海以光合公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费是否应予支持的问题。为了证明张环海提供的物业管理服务存在重大瑕疵，且经业主委员会多次督促未及时整改，张环海相应提供证据即照片、整改通知书、业主委员会会议记录表。光合公司质证认为张环海提供的照片是台风期间拍摄的，不能反映现在的情况，且照片反映的问题现在已经整改了。张环海提供的整改通知书发出的时间是2019年6月30日、2019年10月15日，而本案讼争的物业费发生在2019年6月30日之前，故该证据与本案无关。对于张环海提供的业主委员会会议记录表，光合公司对其真实性无异议，但辩称目前物业管理人员已经配备到位，且无法证明2019年6月30日前没有按合同约定配齐人手。为了证明按合同约定提供相应的物业管理服务，光合公司相应提供证据即2019年10月、11月的员工工资表，以此证明光合公司现已配齐了人手。一审法院经审查认为，（一）本案讼争的物业费发生的时间是2014年7月1日至2019年6月30日,张环海抗辩光合公司上述期间提供的物业服务存在重大瑕疵，应提供相应证据予以证明。虽然庭审中张环海提交照片等证据，用以证明光合公司提供的物业服务没有达到合同约定的标准,但由于物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点,故张环海提供的证据并不足以证明光合公司在上述期间存在持续的不作为，已经构成严重违约。张环海提供的证据结合现场勘查情况，只能证明光合公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵。（二）物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益，如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能以此为由拒交物业服务费用，否则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”规定，张环海如认为光合公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，可另行主张权利，即并未赋予业主扣减物业费的权利。因此，张环海主张物业费应减半收取，理由不能成立。此外，张环海以车位管理不到位以及围墙破损、倒塌未及时修复存在重大安全隐患为由主张物业费应减半收取，但光合公司本身并无执法权，无权对乱停放车辆的车主进行处罚，而围墙破损、倒塌未及时修复属房屋质量问题，系业主与开发商之间的纠纷，张环海以此为由提出抗辩，理由也不能成立。（三）张环海的商品房属于高层住宅，物业费应按1元／月／平方米计收。自2016年8月至2019年6月，张环海共应支付物业费4069.1元（35个月×116.26平方米×1元／月／平方米）。因光合公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且其怠于行使权利，故光合公司请求违约金的起算时间点酌情调整至光合公司起诉之日即2019年11月14日。根据光合公司、张环海之间签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》的约定，违约金应按每天1‰即每月3%计付，光合公司请求按月利率0.3%计付违约金，不违反法律规定和双方约定，予以照准。 综上事实，一审法院认为，光合公司与半月湾公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、张环海与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》以及光合公司与张环海签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》，是合同双方真实意思表示，内容符合相关法律规定，应认定合法有效。张环海未能支付光合公司物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。因光合公司请求2014年7月至2016年7月的物业费已超过法定诉讼时效，且张环海提出诉讼时效抗辩，故应予以驳回。光合公司请求张环海支付2016年8月1日起至2019年6月30日止的物业费4069.1元，理由和依据充分，应予支持。因光合公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且其怠于行使权利，故光合公司请求违约金的起算时间点酌情调整至光合公司起诉之日即2019年11月14日。根据合同约定，违约金应按每天1‰即每月3%计付，光合公司请求按月利率0.3%计付违约金，不违反法律规定和双方约定，予以照准。张环海辩称光合公司不具备相应的资质、以光合公司提供的物业服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费，缺乏依据，不予采纳。对光合公司合理有据的诉讼请求应予支持，不合理的诉讼请求应予驳回。半月湾公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决:一、张环海应于判决生效之日起十日内支付光合公司2016年8月1日至2019年6月30日的物业管理费4069.1元，并按月利率0.3%计付自2019年11月14日起至付款之日止的违约金。二、驳回光合公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：光合公司二审提供的缴费通知书、律师函、EMS快递单，证明光合公司向张环海催讨2014年6月1日至2017年12月31日物业费的事实；张环海二审提供证据一照片，可以证明排水沟及小区物业的部分现状；证据二收款收据，可以证明光合公司收取张环海公共维修资金5813元。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：一、光合公司关于2014年7月1日至2016年7月份物业费的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；二、违约金起算点问题；三、物业费应否减半收取。 本院认为，关于争议焦点一，由于物业管理服务具有持续服务的特性，若每期物业费履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，则不仅割裂了合同整体性，也不利于维护当事人履行合同的稳定性。光合公司至今仍在案涉小区进行物业服务，与张环海存在物业服务合同关系。且催收物业费也是物业公司的日常工作之一，光合公司也以张贴缴费通知书及发送律师函等形式主张权利，本院认定光合公司关于2014年7月1日至2016年7月份的物业费并未超过诉讼时效期间。故张环海应按《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》的约定支付光合公司拖欠自2014年7月1日起至2019年6月30日止的物业费6975.6元（116.26平方米×1元/平方米×60个月）。张环海主张光合公司关于上述部分的请求超过诉讼时效期间，不予支持。关于争议焦点二，一审在卷证据可以证明光合公司的物业管理服务存在一定瑕疵，一审酌定违约金起算点为光合公司的起诉之日，并无不当。关于争议焦点三，一审判决的理据充分、正确，不再赘述，张环海主张物业费减半收取，不予支持。 综上所述，光合公司的上诉请求部分成立；张环海的上诉请求，不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初9220号民事判决； 二、张环海应于本判决生效之日起十日内支付惠安县光合物业管理有限公司2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理费6975.6元，并按月利率0.3%计付自2019年11月14日起至付款之日止的违约金； 三、驳回惠安县光合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由惠安县光合物业管理有限公司负担5元，由张环海负担45元；二审案件受理费50元，由惠安县光合物业管理有限公司负担5元，由张环海负担45元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。