江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3613号原告（反诉被告）：谢翔，男，1990年4月30日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：许江涛，江西理公律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：钟晶莹，江西理公律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：江帆，男，1973年2月17日生，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏箐鸿，广东华商（赣州）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权原告（反诉被告）谢翔与被告（反诉原告）江帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢翔的委托诉讼代理人许江涛，被告江帆的委托诉讼代理人钟德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢翔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》及《房屋（店面）租赁合同补充协议》；2、由被告立即腾退位于赣州市章贡区店面及第二层21间写字楼；3、由被告向原告支付租金637000元（该租金自2019年8月1日起暂计算至2020年2月29日，其后租金根据合同约定标准计算至实际恢复原状之日止），并向原告支付逾期付款滞纳金47740元（该滞纳金以每月欠付租金为基数，按每月2%计算，自2019年8月1日暂计算至2020年2月29日，其后按上述标准计算至款项清偿之日止）；4、由被告赔偿原告房屋恢复原状费用1146876.94元或由被告恢复房屋原状及购买租赁车位损失123000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告江帆辩称：1、原告违约在先，被告有理由拒付租金，更不需要支付逾期付款滞纳金。根据原、被告于2018年10月25日签订《租赁合同》及《补充协议》的约定，原告需在被告经营期间提供车位。被告的经营期是从2019年1月1日开始，即原告最迟应当在2019年1月1日前向被告提供一定数量的停车位。合同签订后，被告依约交付了押金20万元，电增容费5万元，在被告准备对房屋进行装修时，得知原告与其父亲发生矛盾，原告的父亲不愿意购买车位与原告的房产结合在一起，被告考虑到还需要长久合作，便从2019年1月起至2019年7月，每月依约支付租金89800元，被告为避免造成更大的损失，一直不敢启动装修。原告未向被告交付相应的停车位，有权拒绝支付租金及滞纳金；2、原告要求被告承担房屋恢复原状费用、购买租赁车位损失缺乏事实和法律依据。原告交付房屋时的现状与目前状态差别不大，且根据合同约定，被告可以对房屋进行装修和改造。被告从2019年8月起就已拒绝支付租金，且在2019年底向原告表明不再租赁房屋，原告在明知被告不再租赁的情况下，未经被告同意，擅自向第三方购买或租赁车位的损失应由其自己承担。被告（反诉原告）江帆向本院提出反讼请求：1、解除《租赁合同》、《补充协议》；2、由反诉被告赔偿反诉原告7个月租金628600元、押金200000元、电增容费50000元；3、本案反诉受理费由反诉被告承担。原告谢翔辩称：1、被告主张因原告未向其交付车位，其有权解除合同的理由不能成立。按照合同约定原告仅需向被告提供20个车位，并非购买，且提供车位并非原告的合同主要义务，且补充协议中约定，在被告经营期间，原告才有义务向其交付车位，在被告租赁原告的三楼房屋时，原告已为被告提供了地上车位53个，除去三楼的20个车位，还有大量车位可用。在2019年底，被告要求原告再次提供车位时，原告仍于2020年1月3日向金鹏公司以先租后买的方式收购了30个车位，相关合同也通过微信向被告进行了告知。2、因被告未依约支付租金导致原告解除合同，被告无权要求原告返还租金等相关款项。经审理查明：2018年10月25日，谢翔与江帆签订《租赁合同》，约定：谢翔将位于赣州市章贡区店面及第二层21间写字楼租赁给江帆，出租房屋概况为框架结构毛坯房、水电已到户（电提供容量200千瓦以上），面积为1695.14平方米；租赁期为124个月，租赁期为2018年9月1日至2028年12月30日（其中四个月为装修期，谢翔免收江帆四个月的租金），房屋租赁期自2018年9月1日至2018年12月30日为免租期；租金从2019年1月1日起计算，第22号店面及第二层21间写字楼月租金按每平方米50元计算，第二年起按上年租金的5%递增，不含开票税金，如需开票，江帆则必须按开票费用补足给谢翔（2019年1月1日至2019年12月31日租金为每月为84800元，2020年1月1日至2020年12月31日租金每月为89000元）；租金按月支付，于每月的5日前支付至谢翔指定的账户；水、电由谢翔开户，江帆按时交纳水电费用、物业费及其他费用；江帆在签订合同当日向谢翔支付租金押金20万元，合同期满后江帆如数退还；江帆可以根据需要在不改变房屋承重结构的前提下对该房屋进行装修和改造，江帆添置的物品归江帆所有；谢翔提供20个停车位给江帆使用，其中露天停车位5个，谢翔不收取费用（除政府有关部门收费外）、地下停车位15个，二楼专用车位其他人不可使用，物业费由江帆支付；谢翔不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，江帆有权解除合同；江帆逾期未交纳按约定应当由江帆交纳的各项费用，并给谢翔造成严重损害的、拖欠房租累计1个月，谢翔有权解除合同；租赁期满或合同解除后，江帆应退还该房屋及附属设施；租赁期间，因江帆违反合同约定条款，谢翔有权终止合同，收回该房屋，江帆应向谢翔支付20万元违约金；江帆逾期交纳合同约定应由江帆负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的10%向谢翔支付滞纳金，如逾期支付租金，每逾期一天，则按当时日租金的2倍支付滞纳金。合同中还约定了其他事项。同日，谢翔与江帆签订《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，《房屋（店面）租赁合同补充协议》约定：谢翔将位于赣州市章贡区店面面积共计50平方米租赁给江帆使用，租期为2019年1月1日至2028年12月31日，租金为5000元／月。《补充协议》约定：租赁合同签订后，从江帆收到房屋钥匙起，物业管理费由江帆按物业公司收费标准负责及时缴纳；江帆装修，谢翔提供水电，如江帆需要增容，谢翔协助江帆到有关单位办理手续，费用由江帆负责支付5万元，剩下部分由谢翔支付；装修期间的水电费由江帆按水、电部门规定的价格交缴；江帆经营期间，谢翔提供停车位20个，其中露天停车位5个，地下停车位15个，物业费由江帆支付。合同签订后，江帆向谢翔支付了租金押金20万元、电增容费5万元。江帆于2019年8月1日起未付租金。2018年12月29日，谢翔与江西金鹏房地产开发有限公司（以下简称为金鹏公司）签订《金鹏怡和园地下车位租赁协议》，约定：金鹏公司同意将位于金鹏怡和园地下室负二层15个车位出租给谢翔使用，租赁期为2019年1月1日至2028年12月31日止，每月租金4500元。合同中还约定了其他事项。2019年1月5日，谢翔向金鹏公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日的车位租金5.4万元。2019年2月24日，江帆通过微信聊天的方式向谢翔的委托人询问地下室的车位何时交付，谢翔的委托人回复：“地面上空置出十几个车位可以先停，正在走流程，答应的事情，会抓紧落实”。2020年1月2日，谢翔与金鹏公司签订《金鹏怡和园地下车位买卖协议》，约定：谢翔向金鹏公司购买金鹏怡和园位于负二层地下车位30个，每车位按10万元出售给谢翔，购买车位前先租赁车位，每个车位租金按300元计算（不含物业管理费用），租赁期限为2020年1月3日至2020年12月31日；谢翔于2020年1月2日支付定金6万元，2021年1月1日前支付购买车位款30万元，2021年6月30日前支付购买车位款105万元（不含定金），剩余款项于2021年12月31日前一次性付清。合同中还约定了其他事项。2020年1月2日，谢翔向金鹏公司支付了定金6万元。协议签订后，谢翔的委托人通过微信聊天的方式将《金鹏怡和园地下车位买卖协议》发送给了江帆，并要求支付拖欠的租金。2020年1月21日，谢翔的委托人通过微信聊天的方式向江帆发出信息：“如果决定不经营了，记得把二楼合同带来”，江帆未作回复。2015年11月24日，谢翔、江帆等人在《金鹏怡和园写字楼停车场车位管理办法》上签名，载明：天之道健康会所车位20个（负责人江帆）、苹果装饰公司车位6个、诚汇通理财车位5个、义气刷肉火锅车位5个、南京银洲金融车位1个、七秒鱼车位7个。2015年7月2日，谢翔与江帆签订《租赁合同》，约定：谢翔将位于赣州市章贡区间写字楼租赁给江帆，谢翔提供20个停车位给江帆使用。合同中还约定了其他事项。2018年6月26日，谢翔与金鹏怡和园业主委员会签订《租赁场地的合同》，约定：谢翔向金鹏怡和园业主委员会租赁小区建筑退让红线区域，该场地在长征大道12号金鹏怡和园5-11号楼的前面，长征大道西面，以小区东门右侧路边起至南面下小区停车道口，按建筑退让红线图为准；租期从2018年7月至2023年6月。合同中还约定了其他事项。该场地中共划有停车位53个。江帆在该场地的进出口设置了道闸。金鹏怡和园的地下车位可供社会车辆停放，当地面无法停车时，江帆会安排车辆停放至金鹏怡和园的地下车位。江帆租赁的金鹏怡和园第二层21间写字楼未开业经营。另查明，案涉金鹏怡和园第二层21间写字楼未加锁。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》、《金鹏怡和园地下车位租赁协议》、《金鹏怡和园地下车位买卖协议》、收据、房屋产权证22本、《租赁场地的合同》、室外停车场视频，被告提交被告身份证复印件、2015年7月2日签订的金鹏颐和园三层的《租赁合同》、银行付款回单、《金鹏怡和园写字楼停车场车位管理办法》、微信聊天记录，本院工作人员的现场勘察视频及王尔布、袁涛涛、伍国萍的询问笔录与当事人的庭审陈述足以证明。本院认为，双方当事人签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。江帆自2019年8月1日起未付租金的行为已构成违约，江帆应向谢翔支付拖欠至2020年1月21日的租金51.48万元[（84800元+5000元）×5个月+（89000元+5000元）/30×21天=51.48万元]，并可依约解除合同、要求支付违约金20万元，该违约金可以江帆已支付的押金20万元相互抵扣，该违约金可视为双方当事人约定的合同解除违约金。结合双方的诉讼请求，双方当事人均要求解除于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，同时结合谢翔的委托人于2020年1月21日向江帆发出信息：“如果决定不经营了，记得把二楼合同带来”的行为，可以视为谢翔于2020年1月21日向江帆作出了解除合同的意思表示，故可确认前述合同已于2020年1月21日解除，合同解除后江帆应向谢翔返还案涉房屋，虽江帆提交的证据不足以证明其已向谢翔返还房屋，但结合案涉房屋并未加锁的情况，可以认为合同解除后谢翔有条件在合理期限内对案涉房屋进行收回或对外出租以防止损失扩大，案涉房屋已无需返还，其没有在合理期限内采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院酌定原告谢翔收回房屋或对外出租的合理期限为1个月，故江帆应向谢翔参照合约约定的租金标准支付1个月的租金作为赔偿，综上，谢翔要求江帆腾退房屋并支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。因合同于2020年1月21日解除，故江帆应向谢翔支付合同解除前拖欠租金的逾期付款滞纳金，合同中约定的滞纳金过高，本院酌定以每月拖欠的租金为基数，按月利率1.5%计算至还清款项之日止，即截至2020年1月21日，滞纳金为22960.4元（2019年8月滞纳金7028.4元+2019年9月滞纳金5766.4元+2019年10月滞纳金4494.4元+2019年11月滞纳金3222.4元+2019年12月滞纳金1950.4元+2020年1月滞纳金498.4元=22960.4元）。关于谢翔是否存在违约行为的问题。结合谢翔向金鹏怡和园业主委员会小区租赁建筑退让红线区域的行为、江帆对该场地的进出口设置了道闸进行控制、谢翔向金鹏公司租赁地下车位15个及江帆会安排车辆停至地下车位的行为，可以视为金鹏怡和园的地面及地下的停车位可供江帆经营使用，且车位不足并非江帆无法租赁案涉房屋经营使用的主要因素。同时，双方当事人在《补充协议》中约定：“江帆经营期间，谢翔提供停车位20个”，而江帆租赁房屋后至今未对外经营，并未达到协议中约定的提供车位的条件，即使谢帆提供的车位不足合同约定的20个，亦不违反双方当事人的约定，而租赁合同的主要标的为租赁房屋，而非车位，江帆认为谢翔未依约提供车位导致合同目的无法实现，构成违约的意见，并无事实与法律依据。因此，江帆要求谢翔赔偿租金、押金、电增容费的反诉请求，本院不予支持。因谢翔提交的证据不足以证明购买租赁车位的损失系由江帆造成，故谢翔要求江帆赔偿购买租赁车位的损失的诉讼请求，本院不予支持。因合同中约定：“江帆可以根据需要在不改变房屋承重结构的前提下对该房屋进行装修和改造”，且谢翔提交的证据不足以证明案涉房屋现状与交付房屋时的状态不一致、江帆的装修行为改变了案涉房屋承重结构，故谢翔要求江帆将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢翔与被告（反诉原告）江帆于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》于2020年1月21日解除；二、由被告（反诉原告）江帆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢翔支付拖欠至2020年1月21日的租金51.48万元及滞纳金22960.4元（此后滞纳金以租金48.63万元为基数，按月利率1.5%计算，自2020年1月22日起至还清款项之日止）；三、由被告（反诉原告）江帆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢翔支付1个月的房屋占用期间租金8.9万元（按月租金8.9万元计算）；四、驳回原告（反诉被告）谢翔的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22392元，反诉费6293元，合计28685元，由原告（反诉被告）谢翔负担11196元，由被告（反诉原告）江帆负担17489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年七月二十五日法官助理钟君书记员钟观发