山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初8943号 原告：朱文方，女，1985年1月11日生，汉族，住山东省泗水县。 委托诉讼代理人：李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被告：栗祥顺，男，1966年5月2日生，汉族，户籍地青岛市市北区，现住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王圣琛，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：孙?，女，1965年5月30日生，汉族，户籍地青岛市市北区，现住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王圣琛，北京大成（青岛）律师事务所律师。 原告朱文方诉被告栗祥顺、被告孙?房屋买卖合同纠纷一案，青岛中院（2019）鲁02民终6598号民事裁定书撤销了本院（2018）鲁0202民初4222号民事判决并将该案发回重审。本案依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭玉萌、被告栗祥顺、被告孙?及二被告共同委托代理人王圣琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱文方向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年1月17日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告定金10万元并支付违约金45万元。事实及理由：原被告于2018年1月17日签订房屋买卖合同，由原告购买被告位于青岛市市南区户房屋。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告至今拒绝履行，故具状起诉，请求判如所请。 栗祥顺及孙?辩称，原告在签订合同时不具备购房条件，合同2018年1月17日签署，首付款要到2018年5月30日才支付，存在恶意欺诈行为，违反了合同第一页第一条的约定。合同签署后，原告从未主动联系过答辩人，在答辩人多次要求中介安排见面确认首付款支付时间时，原告都以出差、没时间为由避而不见，在知道答辩人账户的情况下也未依约支付首付款，构成违约。根据合同第十条违约责任第3款的约定，导致原告无法取得房屋权属证明的原因首先是原告恶意欺诈签署合同，后又一直未支付首付款，导致合同无法继续履行所致。现在原告又主动起诉要求解除合同，放弃房屋买卖，所以其无权要求被告支付违约金。原告应当支付被告违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 1、2018年1月17日，栗祥顺（甲方）、孙?(甲方)与朱文方（乙方）经青岛云房数据服务有限公司（丙方）居间，签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定由朱文方购买青岛市市南区户房屋。主要条款为：1、涉案房屋位于青岛市市南区户，建筑面积112.11平方米。该房已经设定银行按揭抵押，未还款金额约70万，甲方同意于缔约之日起80个工作日内自筹资金还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续；2、成交总价225万元，定金10万元，首付款58万元于2018年5月31日前支付，余款157万元由乙方于2018年5月4日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给买受人，如因乙方原因未获贷款或小于申请额度，乙方继续申请贷款，但自定金交付之日起160日内或双方另行协商必须付清全部房款，期间可能产生的各项费用由乙方自行承担；3、双方一致同意选择资金监管服务，双方须在约定期限内与监管机构签署资金监管协议，将除户口保证金、交房保证金以外的房款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行。若购房定金不超过房屋总成交价的5%，可不纳入资金监管范围，若超过5%，定金全额须进行资金监管；4、双方同意于2018年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；5、涉案房屋交付时间或条件是：2018年6月30日之前甲方收到全部购房款，如果甲方在2018年6月30日之后收到全款，按全款日之后3个工作日交房；6、户口保证金5万元，交房保证金1万元。关于违约责任，合同第十条约定：7、甲方未按照合同第八条约定的期限和条件交付房屋，逾期30日内，甲方应以总价为基数，按照日0.04%标准支付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金，并于实际交付之日起15日内支付款项，合同继续履行。逾期超过30日，乙方选择退房，甲方应自退房通知送达之日起15日内退还已付款项。同时，乙方有权要求双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金。上述两项不累加；8、乙方未按照合同约定付款的，逾期30日内，乙方应以总价为基数，按照日0.04%标准支付自应付款期限届满之次日起至实际交付应付款之日止的违约金，并于实际支付之日起15日内支付款项，合同继续履行。逾期超过30日，甲方有权解除合同，有权要求乙方自解除合同通知送达之日起15日内按成交总价的20%支付违约金或要求没收定金，同时甲方应无息退还乙方已付款项。上述两项不累加；9、甲方违反本合同其他条款，导致乙方不能取得房屋权属证明，乙方有权选择退房，甲方应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，乙方有权要求甲方双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金；10、乙方违反本合同其他条款，导致交易无法完成，甲方有权解除合同，有权要求买受人自解除合同通知送达之日起15日内按房屋成交总价的20%支付违约金或没收定金，同时无息退还乙方已付款。补充条款还约定：“买受人承诺在收到交易中心受理成功通知后3个工作日之内去交易中心领证并且办理解冻手续。” 2018年1月7日，朱文方依约交纳定金10万元。 另查明，2018年5月28日，朱文方向其所属的青岛银行80×××12账号存入58万元。诉讼中，朱文方诉称协议未约定监管账户，其将该款项存入自设账户不违背合同约定。 2、朱文方提交存款凭证，证明已完成资金监管准备工作，但栗祥顺、孙?存在拖延拒办事实；栗祥顺、孙?认为缔约时居间方告知首付款应支付至其名下，方能办理贷款及过户等事宜，栗祥顺、孙?未收到首付款故无法办理相关后续工作。对该主张本院认为，上述证据证明朱文方已经为房屋买卖合同的履行做了积极准备。 3、朱文方提交《催告函》、邮寄回执、查询记录，证明其于2018年4月26日催告栗祥顺、孙?配合办理贷款并注销抵押权登记，但栗祥顺、孙?并未办理；栗祥顺、孙?辩称未收到上述函件。对该证据本院认为，依邮件查询记录看，该函件于2018年4月27日揽收，2018年4月28日由他人代收，栗祥顺、孙?虽持有异议，但无有效证据进行反驳，本院予以采信。 4、原告提交中介方的短信及录音证据，证明中介通过电话及短信等多种方式催促被告前往银行办理贷款及首付款资金监管手续，被告拒绝办理。被告对上述证据质证称，中介公司收取原告的中介费，与原告具有利益关系，其未征得被告同意，私自通话录音和截取部分短信记录，原告将其作为证据提交，其合法性、真实性、和证明内容被告均不认可。 5、原告申请中介方店长王长鹏出庭作证。其证实，中介方催告过被告办理首付款资金监管手续，被告不配合未能办理。双方房屋买卖合同无法继续履行系因被告不配合办理。 6、被告提交与王长鹏录音证据一份，证明被告二三月份多次联系中介，要求与原告见面沟通支付首付款及合同履行的相关问题但与原告一直未能取得联系；中介明确声称首付款打入被告账户进行资金监管，所以原告将钱打入其个人账户不能证明其已向被告支付首付款或者办理银行监管；中介机构作为居间人，其收取原告的居间费后，不但不积极安排交易双方见面促成买卖合同的履行，反而私自、单方面的录音，并通过短信、电话等方式激化矛盾，导致原被告不信任。原告质证称，对上述证据真实性无法确认，证明事项不认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《青岛市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。通过本案原告提交的证据及中介方的陈述能够看出原告已经为履行双方之间的《青岛市存量房买卖合同》做了必要和充分的准备，在中介多方联系沟通的情况下被告一再拖延办理首付款资金监管手续导致双方合同无法继续履行，故本院认定被告在合同履行的过程中存在违约行为。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告以自己的行为表明其不想再履行合同，且催告后在合理期限内仍未履行，原告要求判令解除双方于2018年1月17日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还原告定金10万元符合法律规定，应予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《青岛市存量房买卖合同》第十条约定：甲方违反本合同其他条款，导致乙方不能取得房屋权属证明，乙方有权选择退房，甲方应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，乙方有权要求甲方双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。原告主张被告支付45万元违约金过高，综合案情，本院酌定判令栗祥顺、孙?向朱文方支付违约金10万元为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告朱文方与被告栗祥顺、被告孙?于2018年1月17日签订的《青岛市存量房买卖合同》； 二、被告栗祥顺、被告孙?于本判决生效之日十日内返还原告朱文方定金10万元； 三、被告栗祥顺、被告孙?于本判决生效之日十日内支付原告朱文方违约金10万元； 四、驳回原告朱文方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由原告负担5920元，被告负担3380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  靳平喜 人民陪审员  宋爱丽 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理  谭 萍 书 记 员  程 珊