山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1103民初1052号原告：马凤早，男，1952年12月29日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。原告：赵彦英，女，1947年1月14日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。二原告共同委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。被告：马克涛，男，1989年12月7日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。委托诉讼代理人：王静，山东鑫文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，山东鑫文律师事务所实习律师。原告马凤早、赵彦英与被告马克涛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人王森，被告马克涛及其委托诉讼代理人王静、李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马凤早、赵彦英向本院提出诉讼请求：1.撤销原告马凤早与被告马克涛于2020年3月24日二人私自签订且显失公平的《房屋买卖合同》；2.原告马凤早返还被告马克涛购房款15000元，被告马克涛返还原告马凤早的莒集用（1992）第0802897号不动产权证书；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2020年3月24日，马克涛与马凤早二人在没有双方配偶同意及签字的情况下，擅自将马凤早与妻子赵彦英及儿子马克礼共同居住的唯一的六间住房及宅基地，以15000元的畸低价格售予马克涛并签订《房屋买卖合同》，赵彦英签名由马凤早代签。后由于马凤早的妻子赵彦英及三个儿子坚决不同意，马克涛在签订《房屋买卖合同》后又同意追加50000元，而后马克涛反悔并称涉案房屋仅值3至4万元。马克涛于购房次日将院墙拆除并损坏院内大树一棵。综上，原被告双方签订的《房屋买卖合同》未经过双方配偶同意，擅自处置夫妻共同财产，且马克涛以低于自认30000元50%的价格签订合同购买涉案房屋，明显达不到合同法规定的公平交易的70%，非善意取得，符合法律规定“显失公平”的认定条件。该《房屋买卖合同》应予撤销，双方返还财产，损坏的财产应予恢复或折价赔偿。现二原告坚决不同意卖房，因该房屋售出之后二原告无处安身，且被告购买二原告房屋系拆除后用于扩大自己经营的橡胶制品厂。为维护公民的合法权益，特诉至人民法院，请求公正判决。马克涛辩称，一、涉案房屋不属于二原告夫妻共同财产。涉案房屋由马凤早的父亲在马凤早结婚之前出资建设并赠与马凤早，根据《婚姻法》司法解释二第二十二条规定，该房屋属于马凤早的婚前财产，不属于夫妻共同财产，因此马凤早出售该房屋无需经过赵彦英的同意。二、赵彦英对马凤早与马克涛之间的房屋买卖交易知情。马凤早、马克涛于2020年3月24日签订房屋买卖合同，约定马凤早将其老房子卖给马克涛，马克涛当场支付15000元现金，并同去马凤早现在所居住的家中共同协商房屋买卖及办理合同见证事宜，赵彦英在场并知情。马克涛要求赵彦英一同去日照岚山中楼法律服务所办理房屋买卖合同见证，赵彦英表示不用去，马凤早称自己可以全权代表。马凤早在日照岚山中楼法律服务所对见证工作人员讲自己可以全权代表，并强调赵彦英不识字、不能书写，由其代签。三、双方签订房屋买卖合同后，二原告之子马克敬、马克礼得知涉案房屋售予马克涛后，多次给马克涛打电话称售价过低，要求马克涛增加购房款。同年3月26日，马克涛又支付马凤早4000元现金。马凤早系完全民事行为能力人，与马克涛之间的房屋买卖合同是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。涉案房屋为马凤早单独所有，儿子不是该房屋共有人，无权主张任何权利，且买方已支付购房款19000元，房屋买卖交易已完成，不存在合同可撤销的法定情形。四、对本案的诉讼费用马克涛不予承担。综上所述，请求人民法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：二原告为证实自己的主张向本院提交如下证据及举证意见：提交房屋买卖合同原件一份、二原告委托诉讼代理人王森与被告的微信聊天记录截图一份、二原告户口簿一份。二原告陈述，2020年3月24日上午，马凤早在村西干活，马克涛在附近打听购买本村拥有宅基地使用权的房屋，询问马凤早的房屋在哪个位置，马凤早回答其房屋在村最西边。马克涛提出购买马凤早的房屋，因马凤早的房屋靠近马克涛橡胶厂的前边，马凤早的房屋后边是空闲地。马克涛问马凤早能以什么价格出售房屋，马凤早回答不知道价格，马克涛说马凤早的房屋仅值10000元左右，马凤早认为其六间房屋虽老旧但能值几万元。马克涛说道以15000元价格购买马凤早房屋，马凤早回答需要跟家里人商议，马克涛说不用商量，现在就去镇里办手续，马上就把钱给马凤早。马凤早年近70岁患有老年痴呆，老伴赵彦英已经70多岁无劳动能力，两人在村中仅有该一处房屋，马凤早的长子在村东边承包土地建设一处养鸡场，平时马凤早以及妻子赵彦英在养鸡场看门。马凤早既没有与妻子赵彦英商量售卖房屋事宜，也未与三个成年的儿子打招呼，便随马克涛到中楼镇法律服务所签订了房屋买卖合同。后赵彦英及三个儿子坚决反对售卖房屋，马凤早对此亦表示后悔，因售卖房屋使二原告无处安身。长子的养鸡场因疫情即将被拆除，现二原告所在村庄不再新划宅基地，三年前新划的宅基地实行有偿取得，要给村里交90000元。售卖房屋以后二原告委托代理人王森调解此事，代理人于2020年4月4日接通被告电话并互加微信，代理人通过微信告知被告其是二原告代理人，并询问马克涛买卖房屋的事情如何处理，马克涛回复正在协商中。代理人询问马克涛涉案房屋应该值多少钱，马克涛认为值30000元并称可以出30000元。代理人征求二原告的意见，二原告表示坚决不再卖房，因涉案房屋是二原告的唯一住房，二原告亦无资金另行购买房屋。从事实上看被告已自认涉案房屋价值30000元，却实际付款15000元的签订合同购买房屋，有失公平。涉案房屋系二原告婚后建设属夫妻共同财产，无需证据证明，亦无证据证明。被告对二原告提交的上述证据发表如下质证意见：对二原告提交的房屋买卖合同、微信聊天记录截图、二原告户口簿的真实性均无异议。微信聊天记录截图显示，双方房屋买卖交易完成以后，二原告之子多次打电话沟通房价，被告出于同村村民情谊，承诺如果对方同意可再付11000元。房屋买卖合同载明的出卖者是马凤早个人，合同中第四项表明本合同是双方真实意思表示，系自愿签订。被告询问马凤早是否售卖房屋，马凤早提出可以15000元价格售卖。被告将15000元交于马凤早后，被告去邻居马克明家写了一份房屋买卖合同。被告又与马佳龙、马凤早一起去了养鸡场，马凤早拿出土地证并让赵彦英同去办理见证事宜。赵彦英回答涉案房屋若值20000元至30000元其便同意出售，马凤早坚持卖房并称由其全权代理，让被告同去中楼镇法律服务所办理见证。见证结束后，工作人员让赵彦英一起按手印，马凤早称赵彦英患有××且不会写字，由马凤早全权代理。第二天，马凤早找到被告称其反悔不想卖房屋，被告回答已见证完毕，涉案房屋已属于被告。被告买房时曾讲明不要盖房的石料，后被告同意出资2000元购买石头，马凤早未接钱，被告遂又拿出2000元共计4000元给了马凤早。马凤早收钱后另提出要房屋上的瓦，被告同意。二原告的长子称涉案房屋系马凤早的父亲为马凤早建设。二原告陈述现村内宅基地价格为90000元不属实，养鸡场正常经营亦未拆除。被告对二原告提交的上述证据的真实性无异议，本院予以采信。被告为反驳二原告主张及证明自身主张，向本院提交如下证据及举证意见：证据1.房屋买卖合同原件及复印件各一份，证明马凤早与马克涛之间的房屋买卖情况，2020年3月24日双方签订房屋买卖合同，马凤早以15000元的价格将其所有的房屋出售于马克涛，马克涛于当日支付马凤早现金15000元，并约定如有违约三倍赔偿。证据2.房屋买卖合同（见证）原件及复印件各一份，证明房屋买卖合同的双方当事人为马凤早与马克涛，马凤早将涉案房屋交付马克涛后，涉案房屋的所有权归马克涛所有；房屋买卖合同系双方真实意思表示，并经日照岚山中楼法律服务所见证。证据3.二原告长子马克敬与马克涛通话录音一份，证明涉案房屋由马凤早的父亲出资建设并赠予马凤早，该房屋属于马凤早的婚前个人财产。证据4集体土地使用证原件及复印件各一份，证明涉案房屋集体土地使用证载明的土地使用权人为马凤早个人，根据房屋买卖合同约定，马克涛已支付所有价款，该集体土地使用证已由马克涛占有。证据5.马克涛的户口簿原件及复印件各一份，证明马克涛系日照市岚山区中楼镇马亓河村村民。证据6.涉案房屋现状照片打印件一份，证明涉案房屋现状，院落外墙处的大树现状完好。二原告对马克涛提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议。合同法规定双方当事人签订合同必须符合法律规定，不规范时应予撤销。合同法规定的合同签订必须本着公平、公正的原则，该原则是我国法律的基本原则，合同法同时规定买卖合同价款低于或高于市场价30%的符合“显失公平”的法律原则认定条件。被告在原告马凤早所述价格未15000元时，在十分钟内就将钱款交到原告手中。在农村家庭房屋买卖，是重大事项，婚姻法规定家庭重大事项必须由财产共有人协商同意，被告未与配偶协商，原告马凤早亦未与配偶协商。被告明知涉案房屋的价值远远超过其购买价，并自认价值30000元，从整个交易过程看，被告明知是不公平交易且带有欺诈性；证据3，因马克敬未到庭，无法认可录音的真实性。根据我国法律规定，新法不能溯及旧法，在2000年之前婚姻法司法解释是夫妻结婚时间达八年以上，男方婚前所盖房屋就视为夫妻共同财产，2000年以后婚姻法司法解释做了修改，修改了八年的时间限制。马凤早和赵彦英结婚已达40年之久，故不论涉案房屋是否是马凤早婚前所建设，现在都应认定系马凤早与赵彦英的夫妻共同财产。证据4，众所周知村民对农村土地宅基地只有使用权没有所有权，更没有买卖权。夫妻共同财产和夫妻共有房屋所占有的宅基地使用权属夫妻共有，马凤早卖房后将涉案房屋土地使用证交给被告并不代表该房产已经过户。对证据5的真实性没有异议。对证据6真实性没有异议，房屋照片证明了被告拆除的涉案房屋院墙的实际状况，照片的杨树已经明显看出开裂。经当事人质证，本院对被告提交的上述证据认证如下：二原告对被告提交证据1.2.5.6的真实性无异议，本院予以采信。证据3系被告与案外人的通话录音，无案外人的核实认可，本院不予采信。证据4系莒县人民政府于1992年6月26日颁布的证件，真实合法，本院予以采信。关于涉案房屋是否是二原告的在村中的唯一房屋。二原告主张无其他住房，被告主张对此不知情。关于被告购买涉案房屋用途。被告主张购买房屋用于居住，因家中孩子多且与父母同住，故购买涉案房屋。二原告则主张被告购房并非居住而是用于扩大橡胶厂，被告给付的4000元并非房款而系购买涉案房屋的石头房料。关于涉案房屋交付及拆除情况。二原告主张未将房屋交付被告，被告将涉案房屋院墙东南角拆除三至五米，其他部分完好。被告主张未将涉案房屋钥匙交付被告，院墙角由被告拆除，系因“户户通”工程需要。被告另提供马某及马佳龙的证人证言。马某出庭作证时陈述：“证人马某与原被告系同村村民，另与被告系叔侄关系。马凤早与赵彦英是在马凤早父亲的房子里结婚，二人结婚后，马凤早的父亲又建设了涉案房屋供马凤早与赵彦英婚后居住。对二原告在村里有几处宅基地及房屋不清楚。”马佳龙出庭作证时陈述：“证人与原被告系同村村民，证人在被告处打工，被告系证人老板。马凤早与马克涛房屋交易由证人全程陪同，对合同签订时间及是否到过马凤早的养鸡场已记不清，被告经营橡胶厂，证人在厂里干零活，马克涛买房用于居住。赵彦英对房屋交易知情，但对交易价格不满意，认为2-3万元尚可。曾邀请赵彦英一起签合同，赵彦英表示不去，事实上也没有去。法律服务所工作人员让马凤早的妻子赵彦英签字时，马凤早陈述赵彦英患有精神疾病不会写字，由马凤早全权代理。”被告对二位证人的证言发表如下质证意见：对马某的证言有异议，据被告了解涉案房屋系马凤早婚前建设，并申请法院调查；对马佳龙的证言无异议。二原告对二位证人的证言发表如下质证意见：对二证人证言均不予认可，马某系被告的亲叔、马佳龙系被告的工作人员。马佳龙跟着被告打工其证言带有虚假性，其陈述赵彦英对房屋价格不认可，实际系不同意卖房，卖房的要件就是价格。马佳龙陈述赵彦英不去签字系虚假的，实际是赵彦英不同意卖房，所以才不能去签字。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马凤早、赵彦英夫妻二人与被告马克涛同系日照市岚山区中楼镇马亓河村村民。2020年3月24日，原告马凤早与被告马克涛达成房屋买卖合意，马凤早以15000元的价格将其所有的涉案房屋售予马克涛。当日，马克涛将15000元现金交付马凤早并由马克涛手写《房屋买卖合同》一份，由马凤早及马克涛签名捺印，二人另在日照岚山中楼法律服务所签订《房屋买卖合同》，由该法律服务所见证并加盖印章。合同签订后马凤早将涉案房屋的莒集用（1992）第0802897号集体土地使用权证交于马克涛保管，马克涛另支付马凤早4000元用于购买涉案房屋的石料并将房屋院墙的东南角拆除3-5米。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否显失公平及原告赵彦英对房屋买卖是否知情。本案买卖双方均系同一集体经济组织成员，符合买卖农村房屋的主体要件。从法理上来看，原被告双方之间的房屋买卖合同是在平等自愿基础上签订的，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原被告签订房屋买卖合同后，被告已全额支付约定的购房款，且原告亦将涉案房屋的集体土地使用证交由被告保管，应视为房屋买卖合同已部分履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二原告主张涉案房屋交易价格低于实际价格亦低于被告自认的价格，但从二原告提供的证据来看被告仅自愿另行支付部分购房款并未自认涉案房屋价值，且二原告亦未举证证明涉案房屋的应有价值，故对其主张涉案房屋买卖显失公平的主张不予支持。二原告主张涉案房屋为二原告的夫妻共同财产且原告赵彦英对涉案房屋买卖不知情，但二原告并无证据证明涉案房屋系婚后共同财产；另从被告提供的证人证言来看赵彦英对涉案房屋买卖知情仅对交易价格有异议，在二原告未能提供充分的相反证据对被告主张的事实进行反驳的情况下，对于赵彦英所持对房屋买卖不知情的主张，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马凤早、赵彦英的诉讼请求。案件受理费88元，由原告马凤早、赵彦英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  曹建华二〇二〇年七月十五日书记员  吴晓迪