太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初1545号原告：王慧原，女，1961年9月28日出生，汉族，住太原市。原告：戴新安，男，1962年2月5日出生，汉族，住太原市。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区长兴南街16号。法定代表人：闫帅达，执行董事。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇青，山西华炬律师事务所实习律师。原告王慧原、戴新安与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王慧原、戴新安、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、张勇青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧原、戴新安向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与原告补签书面《商品房买卖合同》；2.请求判令撤销原告抄写的违法的《申请》、《未付款说明》、《付款说明》；3.请求撤销被告造假的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.请求判令被告因过错，补偿原告损失22万元；5.请求判令被告因逾期交房赔偿原告21万损失；6.请求判令被告承担逾期交房的物业费，并退还原告已交物业费1335.6元；7.请求判令被告在判决书生效后两年内履行完成原告房屋的合法验收工作和办理商品房产权证；8.请求判令被告继续承担合法竣工验收前的逾期交房违约金和物业费；9.请求判令被告退还原告楼层差价64784.64元；10.请求法院判令被告赔偿原告房屋维修费36161元；11.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2009年5月，被告开发“太化澳林滨河花园ABCD四个区”，宣传出售商品房，“太原化工”报刊2009年5月18日刊登专刊，化工地区（商品房）定价（本区指董茹桥以北，新晋祠路以西，长风西大街以南及和平南路两侧），零售价起价3500元/㎡，团购价起价3300元/㎡，职工价起价3200元/㎡。2009年7月17日，被告获批澳林滨河花园省地节能环保型国家康居示范工程项目包括A、B、C、D四区，总建筑面积115万余平方米。被告完全是按照《商品房销售管理办法》对外销售。于是2009年10月26日原告按被告发出的要约以职工价3200元/㎡加层差价1500元/㎡，即4700元/㎡购买了“太化澳林滨河花园B区”商品房，并交纳了房款的50%的首付款278475元，2010年12月10日又交纳了房款的30%的封顶款167085元。但是被告一直没有与原告签订书面的《商品房买卖合同》，当然澳林滨河花园A区也没有签，但在2013年1月16日A区开始办产权证时才补签了书面《商品房买卖合同》。2013年12月交尾款收房时，才发现小区的名称由“太化澳林滨河花园B区”（商品房）合并改到“紫竹园”（经济适用房），商品房就变成了经济适用房，所购买的房屋面积也增大的离谱至134.91平方米，原购买的31层也变成了32层，最严重的是房屋没有经过政府相关部门的合法竣工验收，所以原告没有缴纳尾款，没有收房。在接下来的几年与被告的交涉中，被告利用其强势地位耍赖推脱，无限期的拖延，被告的恶劣行为可谓家喻户晓，在山西省也被列为2014年第二大信访案件，几年来在各大媒体、网络舆论的报道下，使得全国人民对被告深恶痛绝、口诛笔伐，影响之恶劣、影响之大都是前所未有的。在有关部门的干预下，2018年3月被告提出先入住、后解决问题，暂不交尾款，待房屋经过竣工验收合格办理房屋产权证后再交尾款。2018年4月12日原告入住，并已进行了装修。因为被告的过错和各种违规都无法解决，被告对法律毫无敬畏之心，被告就是依法治国、依法行政、买卖公平机制的痈疽，原告无法看到希望，故提起诉讼。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，2005年本案“紫竹院”项目（原名“太原化工厂化工农场”地块）经太原市发改委、住建委批准列入经济适用住房投资计划，按照该文件要求，经济适用住房建设计划是利用本单位存量用地组织职工集资建房项目，项目只能向本单位符合条件的职工出售，严禁向社会出售。2007年8月5日取得建设用地规划许可证，2009年5月20日，该项目取得国有建设用地划拨决定书，用途为城镇住宅用地，2010年办理建设工程规划许可证，2013年底交房，批建、报建主体均为太原化学工业集团公司。2009年起，该项目由我公司实施开发策划、营销，鉴于我公司对太原市房地产市场的整体定位，该项目销售对象面向太原化学工业集团公司所有职工（含离退休人员）、社会零散销售、社会团体销售，为区别于仅仅只对内部职工销售，将项目房屋称之为“商品房”，在内部报刊上进行要约邀请。2009年7月23日，原告根据内部企业太化集团焦化厂向我公司发出的《关于团购住房有关事宜的函》，该公司团购本项目具体价格为3200/㎡，从地上一层起价，第二层起每层加价50元/㎡，并对房屋标准进行了说明，该函应视为房屋买卖的要约，内容并未明确该房屋为商品房。2009年10月26日、2010年12月10日，原告王慧原分别向我公司缴纳所认购的本项目房屋购房款的50%、30%。2013年底，房屋交房时，要求各买受人交齐剩余房款及面积差价方可收房，但原告因已知晓项目为经济适用房，拒绝收房，始终未缴纳剩余房款。2018年4月2日，原告向我公司申请：购买的是该房屋，已缴房款445560元，现房地局预测面积是134.91平方米，又增加房屋面积16.91平方米，还差房款188517元和配套费6300元没缴。为改善养病环境和家庭实际困难，请体恤，让我先入住，到房产证办下来，欠款一并交齐。随后出具《未付款说明》。经我公司党委工作部对原告的申请研究决定，同意原告先入住，未缴纳全款前，房屋归公司所有。戴新安非本案适格原告。因本案争议房屋系王慧原交款购买，并未体现戴新安，所以戴新安并非本案适格原告，应依法驳回其对被告的起诉。合同继续履行的情况下，被告要求的各项损失和补偿均应予以驳回。在对原告的销售过程中系原告依据内部企业太化集团焦化厂的要约而订立房屋买卖关系，该过程中并未约定房屋为商品房，购房价款也是按照内部职工价格进行定价，且随后，原告自己已明确知晓该项目为经济适用房，在部分客户退房的情况下，原告并没有选择退房，而是要求继续履行合同，即交齐房款、收房等。但因原告并未按照约定交齐房款，依照其申请及欠付款说明，双方达成新的一致协议：先行入住，办产权证时缴纳余款，之前，房屋归公司所有。除此之外，双方再无其他权利义务，原告提出的各项损失均缺乏法律依据和合同依据，依法应予以驳回。我公司已缴纳该项目用地的土地出让金，于2018年12月7日取得国有出让建设用地使用权，2019年3月20日取得该项目出让建设用地的建设用地规划许可证，下一步办理各项建设手续后将按照商品房销售管理办法办理网签合同、产权登记，届时，原告将按照申请收房时的约定交齐尾款，完成房屋买卖交易。本院经审理认定事实如下：2005年，太原化工厂化工农场地块（本案“紫竹院”项目所在地块）经太原市发展和改革委员会、太原市建设管理委员会批准列入经济适用住房投资计划，2007年8月5日取得建设用地规划许可证，2009年4月15日，该项目取得国有建设用地划拨决定书，用途为住宅，2010年7月7日取得建设工程规划许可证，建设项目名称中注明是经济适用房，2011年3月18日取得建设工程施工许可证。上述证件均由太原化学工业集团有限公司办理。2009年5月18日，被告在“太原化工”报刊上刊登太原化学工业集团房地产开发有限公司开发住宅楼销售规定（暂定），其中规定商品房从地上一层开始起价，第二层开始收取层差价，平均层差50元/㎡；化工地区（商品房）定价（本区指董茹桥以北，新晋祠路以西，长风西大街以南及和平南路两侧）职工价3200元/㎡；付款方式中分期付款首付不低于50%，封顶时交30%，交钥匙时交20%。2009年10月22日，原告王慧原向被告缴纳50%的购房款278475元，用于购买被告开发的澳林滨河花园房屋，2010年11月25日，原告王慧原再次向被告缴纳30%的购房款167085元，被告均向原告王慧原开具了相应收据及购房单据。双方未签订书面合同。2010年11月1日，被告在“太原化工”报刊上刊登房地产楼市动态，其中有“太化国际城﹒紫竹园项目（商品房）”的定价。被告从未告知二原告该项目性质为经济适用房。2013年12月，被告要求购房人交齐剩余房款及面积差价后收房，原告王慧原发现自己所购房屋性质为经济适用房，拒绝收房，也未缴纳剩余购房款。2018年4月2日，二原告向被告提出申请，表示：购买的澳林滨河花园B区（现更名紫竹园），面积118平方米，首期、中期已缴纳房款445560元，现房地局预测面积是134.91平方米，又增加房屋面积16.91平方米，还差房款188517元和配套费6300元也没缴，为了改善养病环境和家庭实际困难，请领导体恤，先让我入住，到房产证办下来，欠款一并交齐。被告经研究，同意二原告先入住。2018年4月12日，二原告向被告出具了《付款说明》，承诺所有未付款在办理该房产权证时交清。同日，被告向原告交付了案涉房屋及《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。原告王慧原验收房屋时，发现房屋内门、窗、地面、顶棚等部位存在质量问题，在入住验房表中做了登记。被告于2018年12月7日取得晋（2018）太原市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地。2019年3月20日，被告取得紫竹苑项目《建设用地规划许可证，用地性质为居住兼容商业。上述事实有太原化工报、购房单据、房款收据、并发改投字〔2015〕246号文件、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有建设用地划拨决定书、建设工程规划许可证、不动产权证书、申请、住宅质量保证书、房屋建筑使用说明书、领房单、入住验房表及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。房地产转让，应当签订书面转让合同。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原、被告未签订书面买卖合同，但双方对房屋位置、房屋价款、付款方式、付款时间等内容形成一致意见，二原告已向被告支付了大部分购房款，被告也将房屋交付给二原告，双方有订立合同的意愿，并履行了主要义务，本院认定二原告与被告是以其他形式订立的房屋买卖合同。被告将办理了经济适用房手续的“紫竹园”项目（原名“太原化工厂化工农场地块”）按照商品房进行宣传销售，二原告按商品房购买了案涉房屋，后被告办理了紫竹园项目的《不动产权证书》及《建设用地规划许可证》，并表示下一步办理各项建设手续后将按照商品房销售管理办法办理网签合同，原、被告的行为表明双方以其他形式订立的房屋买卖合同为商品房买卖合同。现二原告的诉讼请求系基于双方商品房买卖合同有效的基础上提出，庭审中二原告对被告交付的现有房屋表示接受，要求被告按商品房买卖合同关系赔偿损失。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告始终未取得商品房预售许可证明，原、被告以其他形式订立的商品房买卖合同属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本院对二原告基于双方商品房买卖合同有效的基础上提出的诉讼请求不予支持。对于无效合同的处理，当事人可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告王慧原、戴新安的诉讼请求。案件受理费减半收取4561元由原告王慧原、戴新安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇二〇年七月八日书记员 闫旭春