广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28288号原告：广州市天河区珠吉街珠村第六股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区珠村东环路1号。负责人：潘树标，社长。委托诉讼代理人：刘晓军、王楠楠，分别系广东胜伦律师事务所律师、实习律师。被告：广州市置泰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区桃园路26号101房，统一社会信用代码91440106587621032Y。法定代表人：卢德安。委托诉讼代理人：魏彩霞、黄福寿，均系广东华安联合律师事务所律师。原告广州市天河区珠吉街珠村第六股份合作经济社（以下简称“珠村六社”）诉被告广州市置泰物业管理有限公司（以下简称“置泰公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠村六社的委托诉讼代理人刘晓军、王楠楠，被告置泰公司的委托诉讼代理人魏彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠村六社诉称：2012年2月28日，原、被告签订《商务楼项目租赁合同》，约定由原告将位于广州中山大道珠村段北侧、护林路口、珠村皮革厂地块（土名冼丁）的土地使用权出租给被告并由被告出资在上址建成珠村六社商务楼一栋，商务楼由被告经营管理。该项目为支持广州亚运、支持BRT工程的复建工程。前述协议签订之日起至2013年12月31日为被告拆建施工期，租赁期限从2014年1月1日起至2033年12月31日止，原告从起租日2014年1月1日起向被告计收租金。双方还约定按照商务楼地上建筑面积计算（不含地下室面积，地下室由被告免费使用），每平方米月租金10元向被告收取，计算租金面积为23719平方米。合同就租金标准、租金递增情况及支付期间均进行了约定。上述协议签订后被告至今未建成该商务楼，也未依照双方约定向原告支付租金，原告催缴未果。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告立即向原告支付2014年1月1日至2018年10月31日租金14017929元（2014年1月1日至2017年1月25日每月租金237190元，2017年1月26日至2018年10月31日每月租金249049.5元）及逾期违约金（其中2014年1月1日至2018年10月31日期间的逾期支付租金的违约金以各月欠付租金为本金，按照每日万分之五的标准，从各月26日起计至2018年11月20日；2018年11月21日起的逾期支付租金的违约金以被告欠付的2014年1月1日至2018年10月31日的租金总额14017929元为本金，按照每日万分之五的标准自2018年11月21日起计至实际付清之日止）；2.被告承担全部诉讼费用。被告置泰公司答辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、计租面积未建成。合同约定原告按商务楼地上建筑面积计算（不含地下室面积，地下室由被告免费使用）每平方米每月租金（不含税）10元向被告收取。合同的目的不是简单的租地，而是让被告包建、包租，租地建房，建筑成本其实是承租的条件之一，建成后按计租面积交租。到起诉之日止，该商务楼只建设到+0，地上建筑面积（即计租面积）尚未建成。二、计租条件未成就。1.原告没有履行合同约定按时交地，且提供的图纸无法施工。2012年2月28日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于广州中山大道珠村段北侧、护林路口、珠村皮革厂地块（土名冼丁）的土地使用权出租给被告并由被告出资在上址建成珠村六社商务楼一栋，商务楼由被告经营管理。该项目为支持广州亚运、支持BRT工程的复建工程。合同约定协议签订之日起至2013年12月31日为扩建施工期，租赁期从2014年1月1日起至2033年12月31日止。在合同生效之日起一个月内，原告将商务楼建设地块按现状交付被告使用。该项目的设计图纸是由原告提供，由于地块内有公厕、高压线、垃圾压缩站等设施占用场地，原告提供的设计方案及施工图纸原计划是将以上设施迁移后空出场地由被告施工，但原告一直未能迁移以上设施。在被告发函催促迁移及催促交地后，2012年7月2日，原告向被告交付场地，但场地内未拆除及搬迁的建筑仍有高压电线及电杆、珠村垃圾处理站、一台变压器、一座公厕。由于原设计图纸与垃圾站、公厕有重叠之处，按该设计图纸无法施工，因此双方协商修改图纸，但垃圾站仍影响地下室的开挖。为免无限期拖延而影响双方的利益，被告只能先行施工开挖地下室。同时，原告也意识到公厕、高压线、垃圾压缩站等设施占用场地未能迁移及修改图纸等因素会导致工期延误，2012年5月29日，原告同意原合同的建筑期顺延三个月，即扩建施工期变更为至2014年3月31日。2.原告没有办妥报建手续致使项目被停工。被告于2012年10月开挖地下室，2013年10月10日，广州市城市管理综合执法局天河分局向广州市天河区政府发出《关于督促珠村复建工程尽快办理相关报批手续的请示》，文中提及包括本项目在内的珠村几个项目，提请区政府慎重考虑上述复建工程的可行性，并督促村社集体停止施工行为，尽快完善相关报批手续。区政府领导批示：先停工，再依法研办。至此，本项目的建设进度已接近+0，广州市城市管理综合执法局天河分局为安全考虑要求被告建设至+0即停工。按广州市天河区人民政府办公室《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》规定，复建工程采取边建边报的方式实施。按当时的施工进度、楼层面积、天气情况，基本可以做到6天盖好一层，商务楼在2014年4月1日前完工是没有问题的，但原告之前一直未办理报建手续，导致项目被政府停工。原告之前未能及时迁移公厕、高压线、垃圾压缩站等设施，设计的图纸不能施工须修改图纸等因素造成商务楼迟迟未能开工，而开工后又因其未办理报建手续致使项目被停工。综上所述，原告是造成商务楼目前尚未完工的责任方。按合同第八条第2点约定：在2014年1月1日，被告必须按合同规定完成商务楼的工程建设，如由于被告单方面原因不能按时完成商务楼建设的，被告仍然必须按本合同约定从2014年1月1日起开始交纳租金。但事实与相关证据已表明，不是被告单方面原因造成不能按时完成商务楼建设的，因此被告不应向原告支付租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1988年11月3日，广州市城市规划局向天河区东圃镇珠村委员会发出（88）城地批字第943号文，载明根据国家建设征用土地办法的规定，同意你单位征用天河区东圃镇珠村东南边地段土地，核准面积共9092平方米（合13.63市亩），如附图红线范围，兴建吹瓶厂附属设施工程，请即到广州市房管局及天河区人民政府办理征地手续，领取土地使用证后，方得使用土地，并切实依照《遵守事项》各点要求办理。1988年11月29日，广州市房地产管理局向天河区东圃镇珠村委员会发出《同意使用土地通知书》（1988年房地字541号），载明用地单位为天河区东圃镇珠村委员会，用地项目为吹瓶厂附属设施，征用土地地点为珠村东南边，核准用地面积为9092平方米（合13.63市亩），同意按照市城市规划局1988年11月3日城地批字（1988）943号文在蓝图所核定红线范围及意见办理等。2006年11月9日，广州市国土资源和房屋管理局发出[穗府国用（2005）第537号]《国有土地使用证》，载明土地使用权人为广州市天河区东圃镇珠村村民委员会，座落为天河区珠村××、××大道北侧地段，地类（用途）为工矿仓储用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6016平方米。2010年2月5日，广州市天河区人民政府办公室向广州市珠村实业有限公司发出《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》，函称：中山大道BRT沿线两侧拆迁复建方案业已经过市领导认可，请你单位立即开展深化设计工作并推进施工建设，相关手续由天河区项目建设办公室负责报批，复建工程采取边建边报的方式实施。2010年2月24日，广州市天河区人民政府向珠吉街道办事处发出《关于同意珠村BRT沿线景观用地拆建方案的函》[穗天府函（2010）22号]，函称：你街转来的珠村实业有限公司组织编制的《珠村BRT沿线用地拟复建规划》已收悉，经研究，根据《关于协调科韵路高压走廊及中山大道BRT沿线环境综合整治问题的会议纪要》[穗府会纪（2010）44号]，原则同意该方案。请你街负责督促珠村实业有限公司抓紧组织实施，确保按照市的要求按时完成清拆和复建任务。2010年10月15日，广州市天河区人民政府向广州市规划局发出《关于天河区中山大道BRT沿线环境整治规划报批存在问题的函》[穗天府函（2010）205号]，函称：2010年4月21日市建委和贵局领导再次来到天河召开协调会议，专题研究BRT沿线环境整治工作，会议达成一致意见，对BRT沿线村集体物业的复建提出了原则，即“复建房必须控制在规划路中线50米以外，同时要控制层高和预留消防通道”、“各村的复建面积由天河区政府酌情把握，本次复建的建筑面积纳入将来城中村改造时统筹，建设程序在将来城中村改造中一并完善”、“为加快复建建筑审批和建设速度，建议规划部门直接审查各复建建筑单体的方案，批复后进行放线，同时完善规划手续”等……由于复建地块暂不办理用地手续，建设程序在将来城中村改造时一并完善……函请贵局明确BRT复建房建设的规划报批程序和所需资料清单及要求，以便各村尽快办理手续，我区顺利推进BRT沿线环境整治工作。2012年2月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《商务楼项目租赁合同》（以下简称《合同》）约定：甲方根据政府实施BRT整饰工程拆建指标可实施项目（见附件一），按规划、设计审批要求，将位于广州中山大道珠村段北侧、护林路口、珠村皮革厂地块（土名冼丁，以下简称涉案地块）的土地使用权出租给乙方并由乙方出资在上址建成珠村六社商务楼壹栋，商务楼由乙方经营管理；本商务楼项目采取包建设、包承租的方式，甲方提供场地及项目，由乙方自行出资建设及经营管理；商务楼为6层高楼房，占地面积为9265平方米（其中有红线面积6014平方米），总建筑面积约为27580平方米，其中地下室建筑面积为3861平方米、地上建筑面积为23719平方米；本协议签订之日起至2013年12月31日为乙方拆建施工期，租赁期限即从2014年1月1日起至2033年12月31日止，本合同起租日为2014年1月1日，甲方由起租日开始计收乙方租金；在本合同生效之日起一个月内，甲方将商务楼建设地块（详见附图，附件二）按现状交付乙方使用；甲方按商务楼地上建筑面积计算（不含地下室面积，地下室由乙方免费使用）每平方每月租金（不含税）为10元向乙方收取，计算租金面积为23719平方米，即商务楼每月租金为237190元；商务楼租金从计租日起每满三年递增5%，每次递增基数按上次递增后首月租金计算；甲方在签约之日向乙方收取租赁保证金，本租赁合同的租赁及建设保证金为2000000元；在乙方完成商务楼正负零零之日起10天内，甲方向乙方退还1525620元的建设保证金（不计利息），剩余金额474380元作为押金；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及费用（如有），并按本合同规定向甲方交还承租的商务楼等本合同所约定的责任之日起10日内，甲方将向乙方无条件退还余下474380元的租赁保证金（不计利息）；租金按月结算，乙方应于每月25号或该日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算方法为拖欠天数乘以欠交租金总额的0.05%；乙方租用甲方上述土地投资建设珠村六社商务楼，乙方对该租用土地上的建筑物等附着物拥有使用权和收益权；租赁期限届满后，乙方在租赁物内所投资的建筑物、构筑物、设施（水、电、消防、通讯等设施）及绿化全部归甲方所有，乙方不得对其有意破坏或拆除；甲方应按期将建设地块交付乙方，保证项目所有文件是真实、有效的文件，负责配合该项目商务楼的规划、设计、报建、钻探、建设等工作，并负责派驻相关人员进场监督工程施工；甲方负责理顺项目所在地的各方关系，配合乙方做好建设与各项经营工作，确保项目建设、经营正常进行，包括但不限于进场客户能领取工商营业执照；乙方必须按照规划项目要求建设，在甲方提供完整资料前提下，以甲方名义办理用地、规划、施工等报建审批手续，办理上述事项的一切费用由乙方承担，甲方对乙方的报建、施工、办证等手续提供必要的协助（包括但不限于提供相应资料、盖章、出面协调等）；乙方必须按照双方确认的设计方案出资兴建商务楼，即包括双方共同确认的图纸中的配套设施建设，并负责工程建设的组织实施及安全生产工作；设计方案及施工图纸资料以甲方名义提供，经双方签字盖章确认后由乙方按图施工；在租赁期限内，乙方没有履行合同条款或拖欠租金超过3个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起15天内，乙方还未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用商务楼的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担，若乙方欠交租金超过6个月，甲方有权提前解除本合同，乙方应向甲方交付商务楼，交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，乙方的租赁保证金甲方不退还乙方，自乙方收到甲方发出的解除合同通知书之日起，本合同自动终止；在2014年1月1日前，乙方必须按合同规定完成商务楼的工程建设，如由于乙方单方面原因不能按时完成商务楼建设的，乙方仍然必须按本合同约定从2014年1月1日起开始交纳租金；如果乙方在2014年11月31日前仍未完工，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方交付商务楼，交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，乙方的租赁保证金甲方不退还，自乙方收到甲方发出的解除合同通知书，本合同自动终止；本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方支付的租赁保证金之日起生效等。2012年5月15日，被告向原告发出《关于珠村商务楼项目场地移交的函》，函称双方签订《合同》后，由于涉案地块仍由原告使用未能交付被告，因此，被告要求对《合同》的原约定变更如下：1.《合同》的生效时间为原告将涉案地块交付被告使用之日，租赁保证金的支付时间为涉案地块被告使用交付之日；2.《合同》约定的拆建施工期、租赁期限、起租日及租金递增的起始日相应顺延。另外，恳请原告尽快腾空涉案地块交付被告使用，以便早日推进项目的建设。2012年5月28日，被告向原告发出《关于珠村商务楼项目建设用地内垃圾压缩站迁移的函》，函称双方签订《合同》时原告提出涉案地块内的垃圾压缩站（包括公厕）属于历史遗留问题，为村借用上述地块建设，村及其它单位并未征用土地使用权，村和街道承诺将于近期内迁出；鉴于该垃圾压缩站位于涉案地块范围内，且不见有任何搬迁行动，如未搬迁不利于被告兴建商务楼，因此，请原告明确该垃圾压缩站（包括公厕）的搬迁时间并回复被告，以便被告尽快确定建设方案并开展建设工作。2012年5月29日，原告召开会议并形成会议记录，载明原告于2012年3月与被告签订《合同》，由于涉案地块东面的岭东天河楼盘的红线越入原告地块三米多（经村、社与岭东天河楼盘协商后，已将界线明确），另外由于护林路在建设是占入原告五米的土地，由原来原告设计建筑用地面积9250平方米，经由原告与合作单位被告和原设计钟纯汝现场测量，涉案地块面积现剩余8000平方米；因原先涉案地块有建筑物和人员尚未搬迁和撤离，另外有变压器房、垃圾压缩站、公用厕所尚未有明确搬迁时间，经原告与合作方友好协商，并通过社委会研究，由于《合同》原告是不支付任何费用的情况下，现由原告出资负责涉案地块的三通一平的整理工作，并提供给合作方使用，同时原告与合作方所签订的《合同》的建筑期顺延三个月。经社委会议一致同意以上内容。会议记录下方签阅处显示有案外人潘树标、潘朝冠、苏月群、潘志坚、潘锐昌的签名。2012年7月2日，原、被告办理涉案地块的移交手续，双方并签署《场地移交情况说明》，载明如下内容：一、场地内未拆除及搬迁的建筑有高压电线及电杆、珠村垃圾处理站、壹台变压器、公厕一座，以上原告提交书面承诺完成时间给被告，场内大树由被告处置；二、场地内已拆除部分位置场地已基本平整好；三、原告向被告移交标准板房一栋，面积360平方米，移交后被告管理；四、原红线占地面积为9265平方米，实际面积为8345平方米等。原告表示场地移交后其并未按照上述说明的要求向被告提交书面承诺完成时间说明。2012年8月8日，原告向广州市天河区珠吉街街道、珠村实业有限公司提交《关于珠村皮革厂地块垃圾站迁移问题的请示》，称：1.该垃圾压缩站（包括厕所）是当时村租用原告地块兴建的，并于2007年合同已到期，合同期满至今，原告已没有收取任何费用，已无条件使用该地块过七年；2.原设计图纸就与垃圾站有重叠之处，不拆除垃圾站，将无法按原图纸施工；3.原、被告协商并修改原设计图纸，但垃圾站仍影响地下室的施工开挖；4.垃圾站也严重影响了该项目的商业价值。鉴于该项目的建设具有历史特殊性，再不开工可能会造成项目无法建设，因此原告恳请街道及村出面向天河区、环卫局等相关部门协调，尽快迁移该垃圾站为盼。2013年10月10日，广州市城市管理综合执法局天河分局向区政府提交《关于督促珠村复建工程尽快办理相关报批手续的请示》[穗天执字（2013）109号]，称：8月份以来，分局经巡查发现，在天河区珠村周边出现多处建设工程涉嫌违法建设，建设规模较大，遂联合珠吉街道办事处开展查控工作，采取了暂扣施工工具、强制拆除等措施制止违法行为后，分局接区政府办转来《天河区重点文化建设项目工作会议纪要》。分局根据该会议纪要，与珠吉街道办事处进行核对甄别，有三处工程属于乞巧文化博物馆、巧女路建设的复建工程，一处为BRT建设的复建工程，另有二处尚未开工，即……4.珠村六社BRT复建点，位于护林路侧，占地5250平方米，现建至基坑状态（拟建六层，拟建总面积31500平方米）……9月30日，分局党委召开查控违法建设情况分析会，会议认为珠村复建点数量多，规模较大，未办理规划报建手续，并有部分超出会议纪要进行建设的情况……因此，我分局提请区政府慎重考虑上述复建工程的可行性，并督促村社集体停止施工行为，尽快完善相关报批手续等。2013年11月27日，广州市天河区项目建设办公室向区府办发出《广州市天河区项目建设办公室关于珠村六社BRT复建项目复工的复函》[穗天项函（2013）954号]，就区府办转来的珠村公司《关于申请珠村六社BRT复建项目工程复工的报告》回复如下：一、珠村BRT复建工程的客观背景。中山大道BRT两侧珠村段拆迁复建工程是按照2010年6月广州市主要领导关于“BRT沿线50米范围环境整治和绿化”的要求开展。由于当时时间紧迫、征地拆迁任务重，为减少征地阻力，确保在亚运前完工，经区政府报请市政府，同意按照“在国土和规划政策上给予支持，允许村集体在绿化控制线外复建集体物业”的原则开展工作，从而最大限度减少和弥补拆迁沿线物业对村集体经济造成的影响，使综合整治工作得以顺利完成。二、六社复建点基本情况。今年4月珠村公司提供BRT沿线综合整治复建点明细，无六社该复建点相关内容，现根据珠吉街道办事处提供的第六经济社BRT复建项目信息，工程位于中山××以北、护林路以南（土名“冼丁”地块），复建地块原用地面积9092平方米（《同意使用土地通知书》[1998]房地字541号），属珠村集体用地范围。按珠村公司提供的报建图，建设总用地9625平方米，建筑基地面积4286.93平方米。按当时区分管领导精神，建筑物高度最高应不高于六层。据六社称，由于建设红线内外电变压器及高压电线走廊、垃圾压缩站和公厕未能迁移等原因，故工程至今未能如期完工。三、解决六社在建复建工程停工的建议。考虑到当时BRT珠村段拆迁复建工程属迎亚运综合整治特殊时期，区政府曾函告珠村实业有限公司，复建工程可采取边建边报的方式实施。现鉴于珠村其他经济社已完工、六社因种种客观原因未完工的现实，在尊重历史与合法合规基础上，建议相关职能部门按《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》的精神，督促珠村公司加快完善建设手续，对合法复工予以支持。2014年3月5日，广州市珠村实业有限公司向天河区人民政府提交《再次申请珠村六社BRT复建项目工程复工的报告》，报告称：为解决项目的复建问题，在2013年初，该司提出了开工要求，并得到珠吉街道办的支持，已开展＋0.00以下工程基础施工。在施工过程中，于2013年10月中旬接到林区加具“先停工、再依法研办”意见的天河区城管局向区政府的请示，该司及下属六社顾全大局，立即按照指示，先行停止了该项目的全部工程施工作业至今……现再次向贵府申请项目复工等。2014年11月6日、2016年7月27日、2018年9月10日，被告均向原告发出函件，要求给予拆建施工期顺延、起租日期顺延、租赁期延长及要求原告作为业主方应争取政府部门支持和配合，早日恢复项目建设等。原告已收到被告发出的上述函件。2019年12月19日，广州市规划和自然资源局向广州市珠村实业有限公司发出《广州市规划和自然资源局关于天河区珠村六社BRT复建项目有关情况的复函》[穗规划资源业务函（2019）17474号，以下简称“17474号函”]，函称：中山大道BRT复建项目涉及护林路二期、BRT环境综合整治、市道扩办深涌北延线共三个拆迁项目（拆迁主体分别为原天河区建设和市政局、原市国土资源和房屋管理局天河区分局、市道扩办），根据穗建环纪（2010）273号关于“范围和拆迁量由天河区政府认定，原则上拆迁量与复建建筑面积脱钩，各村的复建面积由天河区政府酌情把握”的原则，建议由天河区政府进一步与珠村进行协调，明确最终的复建标准和总复建量，核完后再按相关规定办理。原告表示其取得上述复函后立即向珠村实业公司收集报建材料，并且向天河区复建办公室进行咨询，了解办理复建工程的规划报建需提供何种材料，待收集齐全相关材料后原告将第一时间向复建办公室递交并申请规划报建。被告表示该复函可以证明涉案地块上商务楼的报建主体应为原告，因为该复函是向原告的上级单位“广州市珠村实业有限公司”作出，该复函也写明了最终需由天河区政府核实最终的总复建量，即商务楼不能马上动工，而根据《合同》的约定，应该是在工程建设完毕后被告再有义务支付租金。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.涉案地块建设情况如何。被告表示《场地移交情况说明》中场地内未拆除及搬迁的建筑中珠村垃圾处理站、公厕一座尚未拆除和搬迁，被告在没有搬迁垃圾处理站及公厕的情况下于2012年10月初先行开挖地下室，但在2013年10月10日建设进度接近正负零零时广州市城市综合管理执法局天河分局要求被告停工，后因停工时的现场状态存在安全隐患，所以城管执法局允许被告建设至正负零零状态，随后用临时的水泥板将现场覆盖，之后一直未复工。原告表示被告于2012年10月初先行开挖地下室，在2013年10月广州市城市综合管理执法局天河分局要求停工，停工时建设进度接近正负零零，公厕和垃圾处理站（均系没有规划和报建的违法建筑）至今未拆除和搬迁，尚处于使用中，后原告前往现场察看时，现场已被围蔽，无法察看。2.涉案地块上拟兴建的商务楼的设计、规划、报建的情况如何。原告表示商务楼建设是BRT的复建工程，经过了市政府、区政府及相关的部门通过会议纪要批复函等文件批准了涉案商务楼的建设，在建设过程当中按照政策是边建边报，原告在2013年初已向BRT复建项目的对口的专项办公室“天河区项目建设办公室”提交了相关的建设规划申报文件，由该办公室转交天河区建设局以及规划局等职能部门，但至今还没有批复，相关部门曾经要求原告补充提交材料，原告也按要求提交了，但至今没有正式发放涉案商务楼的建设规划许可证，但商务楼的设计已经经双方协商确定了,原告于2020年1月收到17474号函后多次参与了天河区政府组织的协调会议，据悉，天河区政府也已收到上述复函，现在正在等待天河区政府是按照普通的建筑物的规划报建手续进行审核，或是按照原来复建工程的边建边报的政策来进行审核，确定审核政策后原告再依据政府的指示提交资料。被告表示商务楼的设计是原告设计的，被告按照原告提供的图纸进行建设，对于规划部分，《合同》约定原告负责理顺项目所在地的各方关系，确保项目建设正常进行，规划报建是由原告（即业主）处理，被告并未参与，原告也向被告提交了政府关于BRT建设项目的相关文件。3.双方关于涉案地块上建设项目的规划报建的手续的办理有何约定。原告表示根据《合同》的约定是被告按照项目规划建设的要求在原告提供完整资料的前提下由被告以原告的名义办理报建手续，原告要对施工报建提供必要的协助，原告需要协调有关的关系包括提供资料、盖章和出面协调，在实际履行过程中相关的规划报建的申请材料是由原告提交给天河区项目建设办公室，后也是由原告按照办公室的要求补充提交的材料，整个过程中由原告出面协调手续的办理。被告表示《合同》中虽约定要求在原告提供完整资料的前提下由被告以原告的名义办理报建手续，但签订《合同》后，原告说他们处理就可以，而原告也没有向被告提供相关的报建的资料，原告用实际的行为改变了合同的约定。4.《合同》中关于租金计算方式的约定。原告表示《合同》中约定起租日为2014年1月1日，原告由起租日开始计算被告的租金，关于租金标准的约定为每月237190元。被告表示该约定是签署《合同》的约定，但签署《合同》后实际情况发生了变化，约定的地上建筑面积为23719平方米，但根据2012年5月29日原告召开会议所形成会议记录可知原告确认涉案地块的整体建设面积缩减为8000平方米，因为建设用地面积的缩减及公厕、垃圾站无法搬离，导致双方协商修改建设图纸，合同约定了2014年1月1日前被告必须按合同约定完成商务楼工程建设，如因被告单方面原因不能完成建设，被告需按合同约定从2014年1月1日起开始缴纳租金，因为现在不能完成商务楼建设的原因不是由被告单方面造成，所以被告不需要缴纳租金。5.关于涉案地块上商务楼至今未能完成建设的原因问题。原告认为主要原因在于天河区政府主要领导及相关部门对于BRT复建工程政策的理解和掌握适用的原则尺度不一，前述的领导及职能部门错误认为涉案地块上的商务楼建设是众多城中村违法建设的一例，所以各部门都互相推诿该工程的准许建设的工作。被告认为项目建设停工的原因在于原告，因原告一直未能将地上的部分建筑物如垃圾站、公厕等进行迁移，导致地块移交推迟，影响了整个建设进度，如果当时建设进度较快的话可能就不会与其他违建一起被停工。6.关于涉案地块上商务楼建设的规划报建手续一直未能办妥的原因问题。原告认为根据17474号函的内容可知，商务楼的复建建设面积由区政府酌情把握，因此商务楼的建筑面积一直未能最终确定，此外商务楼适用何种报建手续也未能确定，在此情况下，规划报建手续一直未能办妥。被告表示商务楼的报建和规划变动的问题，其无法介入，一直都是由原告在协调处理，被告作为出资建设方也是一直表达希望原告可以尽快理顺各方关系，取得合法合规的建设批文，以尽快开工建设。7.原告另表示《合同》中约定的租赁标的是原告将涉案地块的土地使用权出租给被告，是土地使用权出租，虽然没有建成商务楼，但并不影响租赁标的的出租和交付，关于计租的建筑面积只是一个计价的标准，与商务楼是否建成没有直接的关联，这样的约定只是土地使用权出租的计算租金的标准和方式；本案审理过程中原告又表示涉案地块的合作是在特殊政策下的特殊复建工程，原、被告之间是合作开发建房的法律关系，而不是单纯的租赁合同关系，因此原、被告双方均应对于合作建设和建设之后如何分成应按照《合同》约定执行，根据《合同》约定，被告应该在2014年就向原告支付《合同》约定的以租金形式为表现的合作分成。对于原告提及的“原、被告之间是合作开发建房的法律关系”的依据，其表示根据《合同》的约定，原告的义务在于提供土地，天河区和白云区有很多村社都是采取的这种合作方式，因为村社受限于没有充足的资金进行建筑物的建设。被告则表示原、被告之间就涉案地块是租赁合同法律关系，至于被告来承担商务楼的建设责任，是以建代租，用建设成本代替一部分的租金。8.被告另表示《合同》已经明确约定租金是按商务楼地上建筑面积计算，所以不是出租土地使用权，而是要求被告要把涉案商务楼建设出来，约定每平方米每月10元的标准计算租金，被告有一定的建设成本代租，被告的建设成本再加上以后使用商务楼每月需向原告支付的租金合计才是被告租赁商务楼的整体租金，所以原告出租给被告的不是土地使用权，而是以建代租，关于高压电线及电杆、垃圾处理站、壹台变压器、公厕，因为涉及共同利益延误工程不是原告的责任，但也不是被告的责任，相反被告还向原告表示如原告可促成垃圾处理站及公厕的搬迁，被告可支付搬迁的费用。9.双方均表示希望继续履行《合同》，共同完成涉案地块上商务楼的建设，以减少各方的损失。本院认为：原、被告签订《合同》就涉案地块成立租赁合同关系，双方均应按照《合同》的约定履行己方义务。《合同》中约定原告于《合同》生效之日起一个月内将涉案地块按现状交付被告使用，租金计算依据为拟建设商务楼的地上建筑面积计算，按10元/平方米/月的标准计算，在2014年1月1日前被告必须按照约定完成商务楼的工程建设，如由于被告单方面原因不能按时完成建设的，被告仍须按约定从2014年1月1日起开始交纳租金。而根据本案查明事实可知，首先，涉案地块内的公厕及垃圾处理站一直未能完成搬迁，原告亦未按《场地移交情况说明》中约定向被告明确拆除及搬迁上述建筑的时间；其次，涉案地块上的商务楼仅建至正负零零，后应广州市城市管理综合执法局天河分局的要求已停止施工，现尚未开展地上部分的建设工作，即作为《合同》约定计租面积的地上建筑面积仍为0；再次，在双方实际履行《合同》的过程中，涉案地块上兴建商务楼工程的相关规划报建手续均是由原告进行办理，但其至今并未取得商务楼的建设规划许可文件，且相关规划报建手续未能办妥不可归责于被告；综上，被告未能于2014年1月1日前完成商务楼工程建设不可单方归责于被告，且《合同》约定的计租条件尚未成就，原告依据《合同》相关约定要求被告支付涉案地块的租金及迟延支付租金的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市天河区珠吉街珠村第六股份合作经济社的诉讼请求。本案受理费142810元，由原告广州市天河区珠吉街珠村第六股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  张丹丹人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年七月一日书 记 员  谢丽军