福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初1063号 原告（反诉被告）：苏永定，男，1958年2月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄种金，男，1974年7月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈桂花，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玲，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏永定与被告（反诉原告）黄种金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏永定的委托诉讼代理人叶冰冰、被告（反诉原告）黄种金及其委托诉讼代理人陈桂花、陈宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏永定向本院提出诉讼请求：1．解除苏永定与黄种金签订的《泉州市存量房屋买卖合同》；2．黄种金立即向苏永定双倍返还定金200000元；3．黄种金向苏永定支付违约金204000元；4．黄种金向苏永定支付为本案诉讼支出的律师费10000元；5．黄种金承担本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。事实和理由：苏永定向黄种金购买泉州市鲤城区××工业区××小区××＃楼××室房屋（以下简称“案涉房屋”）。双方签订一份《泉州市存量房屋买卖合同》，由晋江市池店镇麦诚房产中介服务所作为上述交易的居间方。买卖合同约定，案涉房屋建筑面积86.69平方米，成交价为1020000元，定金100000元；案涉房屋已设定抵押，出售人应于2019年12月30日前办理完毕抵押注销手续；出售人出现逾期履行本合同约定义务超过15日等情形的，应在违约行为发生之日起15日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；违约方除依本合同约定承担违约责任外，还应承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、合理的律师费用、调查费用等费用。合同签订后，苏永定支付了定金，并向银行申请办理贷款预审手续，但经苏永定及居间方多次通知，黄种金至今未办理银行抵押注销手续，已构成根本违约。 黄种金辩称，黄种金严格遵守《泉州市存量房屋买卖合同》约定，并不构成违约。苏永定因个人征信原因无法通过贷款审批手续，已构成违约。黄种金有权要求苏永定承担违约金、律师费等相关费用。 黄种金向本院提出反诉请求：1．苏永定继续履行与黄种金签订的《泉州市存量房屋买卖合同》；2．对苏永定已支付的定金100000元不予退还；3．苏永定向黄种金支付违约金204000元；4．苏永定向黄种金支付本案律师代理费7000元；5．本案诉讼费、保全费、鉴定费等由苏永定承担。诉讼过程中，黄种金自愿放弃第二项反诉请求。事实和理由：2019年11月22日，黄种金与苏永定签订一份《泉州市存量房屋买卖合同》，合同约定：苏永定向黄种金购买案涉房屋，房屋建筑面积86.69平方米、成交价1020000元、定金100000元；苏永定应于2019年11月26日前往银行办理贷款手续，拟贷款金额400000元。因苏永定不符合银行贷款条件，无法通过贷款审批手续，致使双方合同无法继续履行。鉴于苏永定违约在先，黄种金有权要求苏永定继续履行合同，并根据合同约定支付房屋成交总价的20%作为违约金即204000元，并承担本案的诉讼费、律师费等费用。 苏永定对黄种金的反诉辩称，苏永定依约履行买卖合同相关义务，积极办理贷款手续。根据合同约定，若存在未能获批或足额批贷情形，苏永定可向其他机构继续申请贷款，故苏永定不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：苏永定提供一份晋江市池店镇麦诚房产中介服务所经营者张赟通过微信发送给苏永定的《信用项目审批通知书（同意）》，主张该通知书可以证明苏永定的妻子谢满色向兴业银行股份有限公司泉州分行申请的个人二手住房贷款400000元已通过该银行预审批。黄种金质证认为，该通知书的证据来源不明，无法证明系该银行出具。本院认为，该通知书并非原件且未加盖兴业银行股份有限公司泉州分行印章，无法确认其真实性。该通知书无法证明苏永定已通过兴业银行股份有限公司泉州分行的购房贷款预审批。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 泉州市鲤城区××工业区××小区××＃楼××室房屋［房屋所有权证：泉房权证鲤城区（鲤）字第2××6号］系黄种金名下房产。2019年11月22日，苏永定（作为乙方、买受人）委托儿子苏波生与黄种金（作为甲方、出售人）签订一份《泉州市存量房屋买卖合同》，约定苏永定向黄种金购买案涉房屋；建筑面积86.69平方米、成交价为1020000元；定金数额为100000元，买受人应于签约当日将定金30000元支付给出售人，并于2019年11月25日前支付剩余定金70000元；买受人应于过户当日将首付款510000元支付给出售人；该房屋已经设定抵押，出售人应于2019年12月30日前办理完毕抵押注销手续；出售人与买受人双方于2019年11月26日前共同前往银行办理贷款手续，拟贷款金额为400000元，如买受人未获得批贷或足额批贷的，若买受人继续申请其他贷款机构贷款，申请次数不得多于3次；买受人从购房款中留存5000元作为交房保证金，双方办理完毕交房当日且出售人结清房屋相关所有费用后，由买受人支付给出售人；买受人从购房款中留存5000元作为户口迁出保证金，出售人迁出户口当日，由买受人支付给出售人；出售人与买受人双方应于甲方取得产权证原件，乙方贷款银行审批通过后3个工作日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金；出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……出售人出现上述根本违约金情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……买受人出现上述根本违约金情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向出售人支付违约金，买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；违约方除依本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、合理的律师费用、调查费用等费用。上述《泉州市存量房屋买卖合同》的居间人为晋江市池店镇麦诚房产中介服务所。张赟系该房产中介服务所的经营者。 苏永定分别于2019年11月22日、2019年11月28日向黄种金支付定金30000元、70000元共计100000元。2019年11月28日，双方当事人前往福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行，为买受人一方申请办理购房贷款。苏永定以其儿子苏波生的名义向该行申请购房贷款，但因苏波生的个人征信问题，贷款申请未获得批准。另日，苏永定以妻子谢满色的名义向中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行申请贷款，但该行未受理该申请。之后，苏永定以谢满色的名义向福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行申请贷款，但未通过审批。2019年12月，苏永定以谢满色名义向兴业银行股份有限公司泉州分行申请贷款，但至今未提供证据证明通过该银行的贷款预审批。 另查明，黄种金与上海柏年（泉州）律师事务所签订一份《委托代理合同》，因本案房屋买卖合同纠纷支出律师代理费7000元。 本院认为，苏永定与黄种金签订的《泉州市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行义务。2019年11月28日，苏永定向福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行申请办理案涉房屋的贷款手续，但未获得批准。根据合同约定，苏永定有权继续向其他银行等金融机构申请购房贷款，但申请次数不得多于3次。之后，苏永定以妻子谢满色名义，分3次分别向中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行、福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行、兴业银行股份有限公司泉州分行申请贷款，但至今未能提供证据证明已通过银行的预审批。苏永定逾期履行合同约定的义务，至今已超过15日。根据合同约定，黄种金有权要求苏永定继续履行合同，并支付违约金204000元（房屋成交总价1020000元×20%）。苏永定已支付给黄种金的购房款100000元可以抵扣上述违约金，则苏永定还应支付黄种金违约金104000元（204000元－100000元）。黄种金因主张权利支出的律师代理费7000元，依约也应由苏永定承担。 黄种金办理案涉房屋的抵押注销手续，应以苏永定通过案涉房屋购房贷款预审批为前提。因苏永定至今未能通过购房贷款预审批，黄种金未办理案涉房屋抵押注销手续，符合合同约定及二手房买卖的交易习惯。苏永定主张黄种金逾期办理案涉房屋抵押注销手续，存在违约行为，缺乏依据，本院不予支持。苏永定要求解除《泉州市存量房屋买卖合同》，并由黄种金支付违约金204000元、律师费10000元、双倍返还定金200000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、苏永定继续履行苏永定与黄种金于2019年11月22日签订的《泉州市存量房屋买卖合同》； 二、苏永定应于本判决生效之日起十日内向黄种金支付违约金104000元； 三、苏永定应于本判决生效之日起十日内向黄种金支付律师代理费7000元； 四、驳回苏永定的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13980元，减半收取计6990元，由苏永定负担。反诉案件受理费1260元，由苏永定负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡扬华 二〇二〇年七月八日 书记员  庄 恺 速录员  林颖颖 本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。