西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初367号 原告：雷清乐，男，1994年1月14日出生，汉族，西北工业集团林建加工五分厂数控加工中心操作工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：雷燕平，女，个体工商户，住西安市新城区。被告：刘庆，男，1977年4月17日出生，汉族，工作单位不详，住西安市雁塔区。第三人：西安市双生迅捷房地产信息咨询中介服务部，住所地西安市。经营者：贠笙莉，女，1962年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX巷XX号。委托诉讼代理人：周毅，男，该服务部经纪人，住西安市碑林区。原告雷清乐与被告刘庆、第三人西安市双生迅捷房地产信息咨询中介服务部（双生迅捷服务部）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员俱艳妮独任审理。原告雷清乐及其委托诉讼代理人、第三人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼,被告刘庆经合法传唤未到庭应诉,本案现已审理终结。原告雷清乐向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的买卖合同，并返还剩余定金2万元。2、请求判令由被告向原告支付违约金9万元。3、请求判令由被告向原告支付赔偿款5万元。4、诉讼费由被告承担。事实及理由，原被告经第三人介绍，签订房屋买卖合同定金协议书，商定由被告将位于西安市碑林区XX小区XX号楼XX单元XX室出卖给原告，房屋总价款49万元，由原告支付定金5万元，双方约定于2018年6月10日之前完成过户登记。签订协议后，原告支付了5万元定金。因被告未能按时解押房屋抵押登记，双方在2018年6月22日签订补充协议，被告在2018年7月20日完成解押手续，同时将房屋交付给原告使用，如原告不能贷款，则房屋价款支付方式改为原告全款支付，原告并支付每月1200元租金。此后原告入住房屋并进行装修，被告房屋此后因为其他纠纷被保全，不能再过户。双方在2019年5月21日再次签订补充协议约定，由被告妥善处理房屋被保全事宜，被告同时承诺在2019年7月30日之前办理完成过户手续，协议同时约定如在7月30日之后30天，被告不能完成过户登记事项的，视为本合同目的不能实现，由被告向原告支付9万元违约金，补充协议同时对房屋总价款变更为40万元，经原被告交涉，被告于2018年8月12日开始分三次向原告返还定金总计3万元，至今仍有2万元未能返还。另，自2018年4月至今，该处房屋价格已经上涨，原告认为被告应当赔偿房屋上涨部分的差价，故现诉至本院请求判如所请。被告刘庆经合法传唤未到庭，庭后向法院出具书面意见，对原告赔偿金不认可，认为并非被告有意违约，故约定的违约金过高。当时房子出售给原告时价格就比市场价便宜，原告拿到钥匙后仅仅是刷了墙面，故装修损失没有4万元，最多损失2万元。现同意解除合同，支付原告定金加装修损失共计9万元。第三人双生迅捷服务部辩称，原告所述事实属实，当时按照补充协议被告退还原告定金之外，赔偿原告9万元，共计14万元，没有5万元溢价赔偿。第三人从中协调过两次，也积极配合双方进行协调，但被告一直拖延，中介从中未收取额外费用，赔偿也是按照协议进行。经审理查明，2018年4月10日，刘庆（甲方 卖方） 雷清乐（乙方  买方）中介方：西安市双生迅捷房地产信息咨询中介服务部  签订《房屋买卖定金协议书》，约定甲方同意将坐落于碑林区XX小区XX号楼XX单元XX号的房产，用途为住宅，出售给乙方，房屋成交价为肆拾玖万元，本次交易所需缴纳的一切税费由乙方支付。乙方自本协议签订之日起向甲方或中介方交纳购房定金五万元整，定金由甲方收，在乙方交付定金之日起，甲乙双方定于2018年6月10日前签订《买卖契约》并办理过户手续，（如因按揭手续审批时间延后，此约定时间协商另签补充协议）。自定金交纳之日起，甲乙双方应积极配合中介公司办理此房的解押、按揭、网签过户等手续，不得无故拖延，否则按违约处理，过户完当天，甲乙双方必须付清中介费用，不得拖欠、否则中介有权终止后续手续。当日，原告向被告交纳了定金50000元，被告向原告出具了收条。2018年6月22日，原被告及第三人签订《补充协议》，因甲方刘庆银行抵押贷款提前还款资金暂不到位，经甲乙双方协商在原签订房屋买卖定金协议的基础上达成以下协议：一、甲方于2018年6月22日将该出售房屋先交给乙方使用，甲方应积极筹措解押资金，于2018年7月20日前办理完解押手续，不得无故拖延，否则由此给乙方及丙方造成的一切损失由甲方负责赔偿。二、乙方在银行贷款中因为自己的原因导致不能贷款，则改为一次性付款，如果不能一次性付款导致此房屋不能办理过户手续，乙方承担在居住期间每月1200元租金给甲方，违约责任按定金协议中约定事项处理。三、甲方取出房产证后，乙方必须积极配合甲方及病房办理此房产的网签、资金监管、银行按揭、过户等一切手续，不得无故拖延，否则由此给甲方及丙方造成的一切损失由乙方负责赔偿。原签订的房屋买卖定金协议书的时间顺延至办理完产权过户手续止。2019年5月21日，原被告及第三人签订《补充协议》，载明：一、因为甲方自身原因，房屋处于法院保全状态，致使甲方无法按照合同约定按时履行过户转移登记义务，现甲乙双方补充约定：更改《补充行协议》第一条改为：甲方积极处理房屋保全问题，确保该房屋产权明晰，且满足过户条件，甲方承诺于2019年7月30日前办理完过户手续。如归因于甲方的原因逾期没有办理完房屋的产权转移手续。自约定的办理期限届满之日起至完成产权转移登记止，每天按合同总房价的万分之五支付违约金，如果卖方在最长期限三十日内仍然无法把该房产过户至买方名下，视为卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，买方可以要求卖方按照本协议第2条承担违约责任。三、如卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方退还已支付定金，并且守约方有权要求对方支付90000元的违约金及其他损失。补充协议签订后，因被告仍未解决房屋的保全问题，被告委托案外人杨某某向原告退还定金30000元，该房屋至今无法办理房屋的过户手续。原告向本院提交装修合同及票据，证明原告装修涉案房屋的费用。以上事实有房屋买卖定金协议书、补充协议、票据、银行流水及本院庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为，原、被告及第三人签订房屋买卖定金协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方签订定金协议的目的是担保房屋买卖合同的签订，现被告因其自身原因导致房屋被法院查封，至今无法签订买卖合同并办理过户手续，导致合同目的无法实现，故原告现要求解除合同，于法有据，本院予以支持。双方2019年5月21日签订的补充协议约定，原告有权要求被告退还已支付定金，并且有权要求对方支付90000元的违约金及其他损失。被告现仅向原告退还了30000元定金，应退还剩余20000元。关于原告要求被告支付违约金90000元，被告提出违约金过高，根据原告提供证明无法认定其装修损失40000元，被告现同意支付原告装修损失20000元，不违反法律规定，本院予以准许。原告要求被告支付房屋溢价款50000元，未向本院提供相应证据佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、原被告于2018年4月10日签订的《房屋买卖定金协议书》、2018年6月22日签订的《补充协议》及2019年5月21日签订的《补充协议》均予以解除，被告刘庆于本判决生效之日起十五日内向原告雷清乐退还定金20000元。二、被告刘庆于本判决生效之日起十五日内向原告雷清乐支付定金及装修损失70000元。三、驳回原告雷清乐其他诉讼请求。案件受理费3500元，由被告刘庆负担1969元，原告负担1531元。（原告已预交，被告于支付上述款项时直付原告1969元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  员     俱艳妮     二〇二〇年七月二十一日                                             书  记 员      任 尧1