青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2020）青2801民初1667号   原告：李桂侠，女，1966年7月15日生，汉族。   被告：孟国献，男，1985年1月4日生，汉族。   委托诉讼代理人：张进海，青海彰杨律师事务所律师。   原告李桂侠与被告孟国献房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂侠，被告孟国献及委托诉讼代理人张进海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李桂侠向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方的租赁合同；2.要求被告向原告腾退房屋，并支付2018年9月1日至2020年6月1日（21个月）的租赁费21万元及2020年6月2日至房屋返还之日的租赁费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，被告与案外人张运动签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告与张运动共有的位于格尔木市××路房屋一套（面积约为320平米）使用，租赁期限自2018年3月26日至2019年3月25日止，租金为12万/年。2018年8月10日原告与张运动经法院判决离婚，并判令被告租赁的案涉房屋归原告所有（该判决已生效），原告申请法院强制执行，于2018年9月收回案涉房屋并上锁。案涉房屋《不动产权证书》已于2019年4月8日办理至原告名下。原、被告虽未签订书面租赁合同，但原告认可张运动与被告签订的《房屋租赁合同》，案涉房屋现已归原告所有，认为原、被告之间实际存在租赁关系，自2020年4月起，原告多次打电话找被告解决房屋租赁费一事，应被告要求需当面交接，2020年5月22日原告从商丘乘火车赶回格尔木，但双方并未解决，被告曾说要转租该房屋，但至今未转租亦未向原告返还房屋，故依法提起本案诉讼。原告自2017年5、6月份起就未与张运动一起居住生活，故对被告所述的张运动于2018年5月1日将案涉房门锁住的情况不知情。2018年3月被告租赁案涉房屋时，该房屋尚未取得所有权证，只有土地使用权证，土地使用权证中载明的使用权人为张运动。2019年张运动曾起诉过被告要求支付租赁费，后原告作为第三人参加诉讼，认为被告在2019年就知道案涉房屋已归原告所有。被告提交的2018年4月28日其与张运动的短信记录显示张运动在催促被告交纳房租，被告提交的案涉房门被锁住的照片无法显示锁门时间及是谁锁的门。被告提交的2019年10月10日、11日的监控录像显示张运动带维修人员进入案涉房屋是为了维修暖气，当时房门钥匙是原告交给张运动使用的。对证人郑某的陈述不认可，案涉房屋动力电不存在问题；对证人薛某陈述的2020年5月原、被告及证人去过案涉房屋的情况认可，对2018年5月案涉房屋被一男子锁门的情况不知情，亦与本案无关。   孟国献辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告起诉被告要求支付房屋租金系主体不适格。在被告与张运动签订案涉《房屋租赁合同》前，被告已于2017年9月从案涉房屋的上一手承租人处转租了该房屋，并将房屋租金支付给了上一手承租人，因上一手承租人的租赁合同期限至2018年3月26日届满，故被告与张运动在2018年3月26日签订了案涉《房屋租赁合同》，并约定租期自2018年3月26日至2019年3月25日止，合同期满被告如需续租，另行签订租赁合同，但双方并未在期满后签订过租赁合同。因案涉房屋动力电不足，致使被告装修、经营店面产生影响，故未依约支付房屋租金。对原告提交的其与张运动的离婚判决书真实性认可，但与本案无关，2020年4月原告给被告打电话后被告才得知案涉房屋的所有权人现为原告，此前原告并未告知过被告；被告在2018年租赁案涉房屋使用时，该房屋的土地使用权证中载明的权利人只有张运动，原告于2019年4月8日取得案涉房屋《不动产权证书》时，被告与张运动之间的租赁合同关系已终止，故原、被告之间不存在任何关系；2019年张运动起诉被告主张租赁费的案件，原告虽作为第三人参加诉讼，但并未明确原告与案涉房屋的关系；2018年4月28日张运动与被告的短信记录及被告提交的照片可以证实张运动于2018年5月1日将案涉房门锁住，导致被告从装修完毕至今无法经营。2019年10月10日、11日的监控录像可说明案涉房门的钥匙在张运动处。对证人郑某、薛某所述的情况认可。   证人郑某出庭陈述，2017年9月中旬至2018年元月中旬，证人郑某对案涉房屋进行装修，因屋内没有动力电，后来从二楼将动力电拉到一楼解决的该问题。   证人薛某出庭陈述，被告租赁的案涉房门被锁，钥匙不在被   告处。2018年5月份一男子给被告打电话让被告去看一下屋内的东西，证人薛某与被告一起去看的，看完后该男子将门上锁。2020年5月24日原告打开案涉房门，证人薛某当时见过原告。   本院经审理认定事实如下：2018年3月26日甲方（张运动）与乙方（被告）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于格尔木市××路房屋一套（面积约为320平米）租赁给乙方使用，乙方对该房屋状况已有充分了解。租期1年，自2018年3月26日起至2019年3月25日止。租金第一年为12万元，从第二年起房屋租金随行就市进行调整。租金支付方式为先交租金后使用，每年提前三个月一次性交清，如超出10天租金未交，甲方有权收回房屋。不论何种原因解除、终止、履行完毕等，乙方只能搬走可移动物品，对房屋的装修、装饰归甲方所有，乙方不得拆除、损坏，如拆除、损坏乙方应当恢复原状或赔偿损失。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。被告在租赁案涉房屋后，未交纳房屋租金。   2018年8月10日，格尔木市人民法院作出（2017）青2801民初1315号民事判决书，判决案涉房屋归原告所有，该判决已生效。原告根据该民事判决书申请法院强制执行，并于2018年12月18日收到经执行交付的案涉房屋并锁门。   2019年4月8日，格尔木市国土资源局颁发的青（2019）格尔木市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，载明：坐落于格尔木市××路（不动产单元号为632801、100220、GB03112、F00010010）的房屋权利人为原告，共有情况系单独所有。   被告提交的2018年4月28日手机号为137XXXX****的用户给被告发送短信，内容为：“小孟，我给你打电话，你一次都不接电话，我以给你店里发过通知，你欠房费，电费，暖气费，限你在4月30日前交清如果不交，我于2018年5月1号停电，锁门，收回房屋，由此产生的后果自负。”   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中被告与张运动于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且诉讼中原告亦认可该租赁合同，对此本院予以确认。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。案涉《房屋租赁合同》中约定先交租金后使用房屋，每年提前三个月一次性交清，因该合同的租期自2018年3月26日至2019年3月25日为一年，提前三个月时被告尚未从张运动处租赁该房屋，故应视为该履行期限不明确，张运动可随时要求被告支付房屋租金，被告提交的短信记录亦能说明张运动给了被告必要的准备时间。被告以其认为合同中约定的提前三个月是往后延三个月的意见不能成立，本院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称案涉房门被张运动于2018年5月1日锁住后双方合同已解除，但其提交的短信记录及照片不足以证实案涉房门系被张运动锁住及锁住的时间，故该辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告以其未交纳房屋租金系因张运动提供的案涉房屋动力电存在问题，属于合同约定“甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同”的情形，对此被告提供的证据不足证实案涉房屋存在上述情形，故被告的该辩解意见亦不能成立，本院不予采纳。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年8月10日，原告与张运动经法院判决离婚，并判令案涉房屋归原告所有，现该民事判决书已生效，案涉《房屋租赁合同》的出租人变更为李桂侠，故李桂侠作为本案原告提起诉讼主体适格。被告以案涉《房屋租赁合同》并非原、被告签订为由，主张原告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，原告认可经法院强制执行，其于2018年9月取得案涉房屋房门钥匙并将房门上锁，但经本院查明原告收到执行交付的案涉房屋的时间为2018年12月18日，被告此后无法正常使用亦未实际使用该房屋，应视为原告于2018年12月18日已解除双方租赁关系，故现原告要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。被告租赁案涉房屋使用，理应支付房屋租金。原告要求被告自2018年9月1日开始支付租金，至合同解除之日，被告应向原告支付的租金为35999.94元（12万/年×3个月18天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行。案涉房屋租赁合同解除后，被告应向原告腾退房屋，其将物品仍放置于房屋内实际是一种逾期腾房行为，故其应向原告支付逾期腾房期间相应的房屋使用费。原告在实际取得房屋控制权的情况下，未采取合理的减损措施，配合被告腾退房屋，造成损失扩大，亦应承担相应责任。综合考虑双方过错，根据公平原则，本院认为自2018年12月19日至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费由原、被告各承担50%的责任，原告主张的该期间的房屋租金实际应为房屋使用费。原告参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准12万/年计算，自2018年12月19日至2020年6月1日的房屋使用费由原、被告各承担87166.65元（12万/年×17个月13天÷2人）。因被告未腾退房屋一直处于逾期腾房状态，故原告要求被告参照租金标准计算自2020年6月2日至实际腾退房屋之日止费用的意见成立，本院予以支持，损失数额亦由原、被告各承担一半。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告孟国献于本判决生效之日起十日内向原告李桂侠腾退位于格尔木市××路房屋一套；   二、被告孟国献支付原告李桂侠自2018年9月1日至2020年12月18日止的房屋租金35999.94元，于本判决生效之日起十日内付清；   三、被告孟国献支付原告李桂侠自2018年12月19日至2020年6月1日止的房屋使用费87166.65元，于本判决生效之日起十日内付清；   四、被告孟国献支付原告李桂侠自2020年6月2日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋使用费（计算标准以12万/年×实际使用天数÷2人）；   五、驳回原告李桂侠的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4450元（原告李桂侠已预交），减半收取2225元，由原告李桂侠负担843.5元，由被告孟国献负担1381.5元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 胡玉玲     二〇二〇年七月二十九日   （法官助理 马文学   书记员 梁 莹