广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7368号原告：毕婉雯，女，1989年1月1日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广东元邦房地产开发有限公司。住所地广州市白云区黄石西路559号元邦大厦九楼。法定代表人：陈建锋，该司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：龙天然，男，公司职员，联系地址。被告：广州市宜泰源广告有限公司。住所地广州市花都区天贵路51号东南国际商务大厦。法定代表人：林伟峰，该司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。原告毕婉雯与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）、被告广州市宜泰源广告有限公司（以下简称宜泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告毕婉雯、被告元邦公司委托诉讼代理人黄志斌、龙天然，被告宜泰源公司委托诉讼代理人朱奕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕婉雯提出诉讼请求：1.被告元邦公司支付2018年1月1日起至2019年7月6日止的逾期交楼违约金35070元（总房款794162×0.008%×552天）；2.被告元邦公司返还团购电商优惠金30000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月19日，原告购买了位于广州市花都区狮岭镇山前旅游大道泰福大街25-39号元邦山清水秀小区F7-2-2803房，与被告元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价为794162元，原告依约支付了全部的购房款，但被告未在合同约定的2017年12月31日前交付房屋，应当自2018年1月1日支付逾期交房违约金。原告于2019年7月6日收楼，故被告逾期552天，按照每日0.008%的合同约定支付逾期交楼违约金。另外，原告于2017年4月19日在元邦山清水秀销售中心支付首付款的同时，支付了30000元的团购优惠金，被告元邦公司收取团购费属于违法行为，损害行业健康发展，应当予以返还。被告元邦公司答辩称：被告于2018年12月26日向原告发出收楼催告函，告知案涉房屋已经取得竣工验收备案表，符合交楼条件，但原告未按函中要求的时间办理收楼手续，由此产生的迟延期间责任应由原告承担，故逾期交房违约金截止时间应计至2018年12月29日。根据合同第十四条约定，对于违约金该期间应当分区间计算违约金，即180天以内按总房价款0.003%计算，超过180天未超过365天的按照0.005%计算，逾期超过365日不超过730日的按照0.008%的标准计算。对于原告诉请要求返还3万元优惠金，并非由被告元邦公司收取，且案涉房屋认购时已经享受团购的折扣优惠，故原告诉请返还没有事实和法律依据。被告宜泰源公司答辩称：原告明确其诉讼请求不针对被告宜泰源，故请求法院按照原告的诉讼请求进行处理。经审理查明，被告以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北地块，并在地块上投资建设山清水秀花园，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年4月19日，原告与元邦公司分别签订了三份《元邦.山清水秀花园认购书》，编号分别为0171001、1701167、1701166，约定原告向元邦公司购买F7-2栋2803单元物业，三份《元邦.山清水秀花园认购书》均约定涉案物业的交楼标准为毛坯。对于为何同一天签订三份认购书的问题，元邦公司称：原告认购房屋时享受了3万元抵10万元的优惠，达成房屋总的成交特惠价为875568元，即编号为0171001的认购书；第二份金额为864999元的成交价的认购书，是原告签订第一份认购书后再向被告申请特殊折扣，经被告审批，确定房屋的成交价为864999元，所以双方再次签订了编号为1701167号认购书；第三份认购书是根据原告签署的售价承诺书所确定的房款794162元作为房屋成交价，再次签订编号为1701166号认购书。原告则称是应被告元邦公司的要求，原告同时表示，原本没有装修设计款，后来被告说政策变了，需要增加装修设计款，但是被告并没有提供装修设计款合同。2017年6月2日，原告与元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定原告向被告购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福大街33号（泰福大街33号）2803号房，总金额为794162元，按揭贷款方式支付房款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复基础的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知或通讯，均自收到时起生效。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。3、在交付期限前，乙方应付清所有房价款，并缴纳物业专项维修资金及相关入住费用，否则，甲方有权相应推迟交付时间。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全部真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。原告在合同上所留的通讯地址为广州市花都区新华街龙珠路9号红菊花大厦2楼卓越教育，通讯电话：183××××5991。被告元邦公司确认实际收到原告864999元，并称该864999元分为房款和装修设计费两部分，双方签订了《装修设计合同》，但《装修设计合同》并未实际履行。被告于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年12月25日，被告向原告《广州市商品房买卖合同（预售）》所留地址发出《收楼催告函》，内容为要求原告在2018年12月29日前来办理收楼手续，该催告函通过EMS（邮单单号1071400868331）发出，被告同时提交了加盖有中国邮政广州分公司投递业务档案专用章的记录，记载该邮件于2018年12月27日由他人签收。2019年7月6日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。再查明，2017年4月19日，被告宜泰源公司向原告出具了《收据》，确认收到原告交来元邦山清水徐F7-2-2803房叁万抵拾万元团购优惠金。本院认为：原告与被告元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告元邦公司在收齐原告支付的购房款后，未按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付给原告已构成违约。被告元邦公司于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年12月27日向原告送达《收楼催告函》。在涉案房屋已经具备收楼条件的情况下，原告不应拒绝收房，2018年12月29日之后原告未办理收楼手续的后果不应由被告承担，被告元邦公司逾期交房违约金应计算至2018年12月29日止。被告元邦公司逾期交房的时段为2018年1月1日起至2018年12月29日止共计363天。关于逾期交房的计算标准，原告与被告元邦公司对买卖合同第十四条的约定有不同的理解，元邦公司认为应当分段分标准，原告则认为不应分段分标准。参照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七内容主要是由被告元邦公司确定，故应作有利于购房人理解的解释。本案的逾期交房违约金标准应按照每日0.005%的标准计算。关于逾期交房违约金的计算基数，基于原告在本案明确以794162元作为计算逾期交房违约金的基数，本院予以支持。需要说明的是，被告元邦公司确认实际收取了原告支付的864999元，其中70837元（864999-794162）以《装修设计合同》的名义收取，元邦公司同时确认《装修设计合同》并未实际履行，故原告可对70837元另循途径解决。经计算，被告元邦公司应支付的逾期交房违约金为14414元（794162×0.005%×363）。原告主张超过14414元的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告主张的被告元邦公司返还团购优惠金30000元一节，该笔费用由被告宜泰源公司收取，原告主张被告元邦公司返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告毕婉雯支付逾期交房违约金14414元；二、驳回原告毕婉雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元，由原告毕婉雯负担1111元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担316元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  曲敏华二〇二〇年七月二十九日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇