山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1103号原告：王玉格，女，汉族，1983年10月25日出生，住邹城市。委托诉讼代理人：李建广，山东雨石律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：宋震，男，汉族，1977年9月20日出生，住济宁市市中区。委托诉讼代理人：郭庭锋，山东思雅律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：贾海涛，山东思雅律师事务所实习律师，代理权限：特别授权第三人：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路Ⅰ区综合楼，统一社会信用代码91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：鲁世建，北京市盈科（济宁）事务所律师，代理权限：特别授权原告王玉格与被告宋震、第三人山东火炬房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉格及委托诉讼代理人李建广，被告宋震及委托诉讼代理人郭庭锋、贾海涛，第三人山东火炬房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人鲁世建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉格向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同；2、返还购房款1130943元，并以此为基数按照银行同期贷款利息计算利息，以及双方签订购房合同后，原告以被告的名义实际支付的杨柳国际新城L区115号楼1单元3层西户的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告宋震系混凝土经营者，原告为被告供应沙石，被告共欠原告沙石款1130943元未还。2017年12月23日，被告宋震以第三人因欠其混凝土款抵账给他的位于杨柳国际新城L区15号楼2单元3层东户（建筑面积141.03平方米）和杨柳国际新城L区15号楼1单元3层西户（建筑面积121.98平方米）的房屋两套抵账给原告，差价由原告付给被告，双方签订了售房合同。双方还约定被告收到房款后，协助乙方到火炬房地产公司变更购房合同，由此而产生的费用双方各承担50%。2019年9月23日，为方便办理产权变更登记手续，被告宋震又要求分别就两套房屋签订买卖合同。但自双方合同签订至今长达两年多的时间，被告未履行双方约定的合同义务，既没有向原告实际交付房屋，也没有办理产权变更登记手续。后经调查，该房屋因第三人与其他案外人存在纠纷导致房屋不能办理相关手续。鉴于被告及第三人不履行合同义务，导致原告的实体权利无法实现。为此，依法提起诉讼。被告宋震辩称，一、原告所诉事实错误，被告已经向原告实际交付一套房屋（杨柳国际新城L区15号楼东一单元3层西户），另外一套涉案房屋（杨柳国际新城L区15号楼东二单元3层东户）被告多次要求原告上房，原告不主动上房是未交付的主要原因。二套房屋未办理产权变更手续是由于原告不配合导致的。2019年9月23日，被告与原告签订二份《房屋买卖合同》，约定了双方的权利义务，其中杨柳国际新城L区15号楼东二单元3层东户房屋的买卖合同第一条约定：“本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。甲方自愿出售该房屋，乙方实地看房后对该房屋已经充分了解”。2020年1月13日，原告以被告名义对L区15号楼东一单元3层西户办理了上房手续，原告已经接收了该房屋，并且予以管理使用。至于东二单元3层东户迟迟没有办理上房手续，是由于原告的推辞拖延导致的，被告多次要求原告办理上房手续，但原告不予配合。依据《售房合同》，被告积极协调第三人山东火炬房地产开发集团有限公司对涉案房屋进行更改合同，更改合同费用双方五五平均分担。2019年，被告要求原告更改合同，原告未予以配合。至于原告说所的是因第三人与其他案外人存在纠纷而导致不能办理相关手续，不符合事实。二、原告解除合同无法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，且不存在予以解除合同的法定条件。2019年9月23日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，根据《合同法》第九条、十六条、二十五条等的规定，被告与原告签订的合同合法有效。《合同法》第九十三条和第九十四条对约定解除权和法定解除作了规定，按照这两条规定，具备以下条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同：“1．当事人约定的解除合同的条件成就；2．因不可抗力不能实现合同目的的；3．在履行期限届满之前，另一方当事人明确表示或者以其行为表明不履行主要义务的；4．另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；5．另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。其法定解除权核心要点是“一方当事人不履行主要义务，导致其合同目的不能实现”，但被告已经履行了该协议的大部分义务，尚未达到不能实现合同目的之严重程度。至于东二单元3层东户原告迟迟没有办理上房手续，是由于原告的推辞拖延导致的，被告曾积极协助原告办理上房手续，但原告不予理睬。因此，被告并没有违约，不存在合同法中关于合同法定解除的达成条件。因此原告行使法定的合同解除权没有事实根据及合同依据。综上，原告的诉讼请求，既不符合实际情况，解除合同也无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人山东火炬房地产开发集团有限公司述称，第三人并不知悉原被告之间的房屋买卖合同，因此对两份合同不发表意见。但是案涉两套房屋均是第三人所有，被告无权将其处分给原告。针对诉讼请求，原告依法提交如下证据：1、商品房订购合同两份，证明被告宋震与第三人签订买卖合同，系涉案房屋的买受人。2、房款收据两份，证明被告宋震已向第三人缴纳了全部房款。3、售房合同一份、房屋买卖合同两份，证明被告宋震与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给原告的事实。4、收款收据，证明原告已向宋震付清全部房款。5、上房协议书一份，证明原告以被告名义办理上房手续，所有费用都是由原告缴纳。6、收据，证明原告在办理上房手续过程中，缴纳的装修押金、物业费、暖气、天然气开口费等。7、原告的银行卡交易明细单一份，证明2018年4月23日原告将该房款的差价款56395元转账给被告的事实。被告宋震提交如下证据：1、《杨柳国际新城商品房订购合同》两份、收据两份、L15号楼上房协议书一份，证明2012年10月15日，山东火炬房地产开发集团有限公司为抵偿被告宋震的商品混凝土款，双方签订了两份《杨柳国际新城商品房订购合同》，双方约定被告宋震以每平方米4620元的价格分别购买了位于杨柳国际新城L区15号楼东一单元3层西户、东二单元3层东户的两处商品房，房屋价款总计1215107元，并出具了收据两份。当日，火炬集团协助被告宋震办理了L区15号楼1单元3层西户的上房协议书。被告宋震已经事实上拥有了该两处房产的所有权。2、《售房合同》一份、《房屋买卖合同》两份、上房通知一份，证明被告宋震为抵偿原告人工砂等材料款，在2017年12月13日于原告签订了《售房合同》，以4300每平方米的价格将涉案两处房产出售给原告，总购房款1130943元。2019年9月23日，原、被告又签订两份《房屋买卖合同》，约定了双方的权利义务。2020年1月13日，原告以被告宋震的名义为L区15号楼1单元3层西户办理了上房手续，原告已经实际接收该房屋并予以管理使用，上房通知是5月27日到第三人L区15号楼物业办公室手机拍摄，原件在物业办公室处。证明原、被告签订的合同真实合法有效，被告已经抵清了欠付原告的人工砂等材料款。被告已经履行了合同义务，没有违约行为。3、济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811执6549号之一执行裁定书一份，证明济宁市任城区法院在2020年3月27日已经解除了对涉案房屋L区15号楼东二单元3层东户的商品房的查封，并停止了对该房屋的执行措施。同时证明被告宋震对涉案房屋拥有事实上的所有权，申请执行人是第三人，被执行人是刘利文，双方在案件执行中，查封了L区15号楼东一单元3层东户的房产，被告以案外人的名义提出执行异议，要求解除查封并停止执行，法院经审查后认定该涉案房屋是案外人宋震购买，享有实际所有权，因此解除了查封。第三人山东火炬房地产开发集团有限公司未提交证据。被告宋震针对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，该证据能够证实被告是用商用款抵付的款项。对证据2、3、4无异议。对证据5、6真实性无异议，同时能够证实第三人在2020年1月13日将L区15号楼东一单元3层西户交付给被告，然后被告将房屋交付给原告，原告将房屋接受并且交纳了相关物业费等事实。对证据7真实性无异议。第三人山东火炬房地产开发集团有限公司针对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，该合同上第三人的印章并非第三人所使用的印章，第三人也并未与被告签订过该商品房订购合同。对证据2该收据上的印章同证据一的印章，因此对该两份收据的真实性不认可。对证据3、4、7，与第三人无关联，不予质证。对证据5、6真实性有异议，第三人并未向被告出具过该上房协议，即使该合同专用章真实，出具该协议的行为也是第三人员工的个人行为，不应对第三人产生法律效益。原告针对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性均无异议。第三人针对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1同对原告证据1的质证意见，被告与第三人并未存在商品混凝土合作关系，第三人也未将案涉房屋折抵工程款给被告，案涉两套房屋是第三人所有，被告无权处分。对于证据2中《房屋买卖合同》同原告证据中证据的质证意见，对上房通知，因被告提供的是复印件，真实性不予认可。对证据3真实性无异议，但对证明观点有异议，被告并未提供充足的证据证明该房屋是被告所有，被告也未对该房屋享有所有权。对于原告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据3售房合同一份、房屋买卖合同两份，证据4收款收据，证据7原告银行卡交易明细单一份，被告、第三人对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认，证明2017年12月13日，被告宋震将涉案房屋卖给原告，2019年9月23日为办理过户手续，双方又就涉案两套房屋分别签订了买卖合同。原告王玉格已向被告宋震付清了全部房款。原告提供的证据1商品房订购合同两份、证据2房款收据，合同中注明甲方（卖方）为“火炬集团”，印章为“山东火炬集团”，收据中印章为“山东火炬集团”。该上述证据中企业名称和印章名称与第三人山东火炬房地产开发集团有限公司的企业名称不符，对上述证据，本院不予认定。证据5上房协议书，其中记载甲方为山东火炬房地产开发集团有限公司，并加盖“山东火炬房地产开发集团有限公司合同专用章”，乙方为宋震。证明原告曾以宋震的名义办理了杨柳国际新城L区15号楼1单元3层西户的上方手续。第三人对此虽提出异议，但未提供据以抗辩的证据，对于原告的证明观点，本院予以支持。证据6收据，其中装修押金、物业费两份收据中加盖了“山东济宁火炬物业有限公司财务专用章”，交款单位均为“L15-1-302”，暖气费、天然气费收据中加盖了“山东火炬房地产开发集团有限公司财务专用章”，交款单位为宋震。可证明原告王玉格曾以宋震的名义缴纳了杨柳国际新城L区15号楼1单元3层西户的相关费用。第三人对此虽提出异议，但未提供据以抗辩的证据，对于原告的证明观点，本院予以支持。对于被告提供的证据，本院认证如下：《售房合同》、《房屋买卖合同》，被告、第三人对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认，证明被告将涉案房屋作价抵偿原告材料款，并且原、被告之间存在买卖关系。证据1《杨柳国际新城商品房订购合同》两份、收据2份，因合同和收据中注明甲方（卖方）为“火炬集团”，印章为“山东火炬集团”，收据中印章为“山东火炬集团”。该上述证据中企业名称和印章名称与第三人山东火炬房地产开发集团有限公司的企业名称不符，且《杨柳国际新城商品房订购合同》和收据中没有明确记载被告宋震与第三人存在混凝土买卖关系，也未记载第三人涉案房产折抵被告混凝土款项。对被告的证明观点，本院不予确认。L15号楼上方协议书一份，该协议书针对的是L区15号楼1单元3层西户的房产，并不能证明被告宋震已经事实上拥有了涉案两处房产的所有权，对于被告的证明观点，本院不予支持。证据2中的上房通知，虽为影印件，其内容明确记载山东火炬房地产开发集团有限公司，且加盖公司合同专用章，可证明第三人曾明确通知被告宋震办理上房手续。第三人虽对此提出异议，但未提供据以抗辩的证据。证据3济宁市任城区人民法院2020年3月27日作出的执行裁定书[案号2019鲁（0811）执6549号之一]，裁定书中记载“……现执行过程中查明，位于杨柳国际新城L15号楼东2单元3层东户房产系案外人宋震购买……”可证明该涉案房屋具有权属争议。根据当事人陈述、举证、质证，本院对上述证据认证后认定事实如下：被告宋震经营混凝土生意，原告王玉格曾向其供应沙、石材料。被告宋震欠原告王玉格沙、石材料款共计1074548元。被告称，第三人山东火炬房地产开发集团有限公司因欠其混凝土款项而将涉案房屋以每平方米4620元的价格折算抵账。2017年12月13日，被告宋震（甲方）与原告王玉格（乙方）签订《售房合同》，合同约定，被告宋震将位于高新区杨柳国际新城L区15号楼1单元3层西户（建筑面积121.98㎡）和杨柳国际新城L区15号楼2单元3层东户（建筑面积141.03㎡）两套房屋，以每平方米4300元的价格卖给原告王玉格。其中杨柳国际新城L区15号楼1单元三层西户商品房房价524514元，杨柳国际新城L区15号楼二单元三层东户商品房房价606429元。合同第3条约定：“付款方式：房款总价1130943元，以王玉格的人工砂等材料款抵房屋款”；合同第5条约定：“甲方收到全部房款后，协助乙方到火炬房地产公司改购房合同，发生的更改合同费用五五平均分摊”。双方还约定，折算后的价格和被告所欠原告材料款的差价部分56395元，由原告以现金补齐。原告王玉格于2018年4月23日向被告支付了现金差价56395元。2019年9月23日，原、被告为方便办理房屋产权变更登记手续重新签订了两份房屋买卖合同，合同第四条约定：“相关费用，此房屋交易所有环节产生的税费以房产交易管理部门或者山东火炬集体开发商实际征收税费金额为准，均由乙方（王玉格）承担”；第五条约定：“付款方式，甲乙双方协商采取以下付款方式：一次性付款。甲乙双方协商一致约定以王玉格的人工砂等材料款抵房屋款，于2018年5月31日前已全部支付给甲方，房款已结清”；合同第六条约定：“甲方（宋震）保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方（宋震）自行承担。”2019年9月23日，被告宋震向原告王玉格出具购房款收条两份。2020年1月13日，原告王玉格以被告宋震的名义实际支付了杨柳国际新城L区15号楼东1单元3层西户天然气开户费、暖气开口费等费用共计12025元。涉案两套房屋至今未到火炬房地产公司将购房合同变更至王玉格。另查明，涉案两套房屋系第三人山东火炬房地产开发集团有限公司开发建设，被告宋震于2012年10月15日与“山东火炬集团”签订《商品房订购合同》而取得。本院认为，本案的争议焦点主要为：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否符合解除的法定条件；二、原告要求被告返还房款及损失是否由法律依据。针对第一个焦点问题，被告宋震以其欠付的人工砂材料款折抵房款，与原告王玉格签订房屋买卖合同，双方均予以认可，双方形成房屋买卖关系。按照双方房屋买卖合同的约定，被告宋震在收到全部房款后，应协助王玉格到火炬房地产公司改购房合同，保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷。被告宋震提供的其与“山东火炬集团”签订《商品房订购合同》，不能证明其取得的两套涉案房屋系从第三山东火炬房地产开发集团有限公司处合法取得，且第三山东火炬房地产开发集团有限公司不认可将涉案房屋卖给了被告宋震，证明宋震与第三人就涉案房屋的权属存在争议。致使被告宋震不能按照与王玉格签订的买卖合同的约定协助王玉格到火炬房地产公司改购房合同，并保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷。原告王玉格因此不能实现合同目的，被告宋震已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为指示不能实现合同目的。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合法律规定。针对第二个焦点问题，因被告宋震已实际违约，原告要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。原告主张被告宋震应向返还涉案两套房产的购房款人民币1130943元，并以此为基数按照银行同期贷款利息计算利息，以及双方签订购房合同后，原告以被告的名义实际支付的杨柳国际新城L区115号楼1单元3层西户的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告王玉格与被告宋震签订的《售房合同》及《房屋买卖合同》；二、被告宋震于判决生效后十日内向原告王玉格返还两套房屋购房款人民币共计1130943元及利息（利息以1130943元为基数，自2020年5月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告宋震于判决生效后十日内向原告王玉格返还其交付的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7489元，由被告宋震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  董云侠二〇二〇年七月八日书记员  田思雨