河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初9596号 原告：门某某。 委托代理人:王某某，与原告系夫妻关系。 被告：某某房地产开发有限公司。 法定代表人：练某某，职务董事长。 委托代理人：池某某，系该公司法务。 原告门某某与被告某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告门某某及其委托代理人王某某、被告某某房地产开发有限公司委托代理人池某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告门某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定履行办理房屋产权登记的义务；2.判令被告向原告支付因逾期办理房屋产权登记的损失3171.6元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由2012年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同编号为201203301603525XXXX。双方约定，原告向被告购买位于新华区，建筑面积10.33平方米。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，履行付款义务。但被告自2013年12月将商铺交付给原告使用后至今仍未按照合同约定给原告办理房屋产权登记，被告已构成违约。因此，按照合同约定被告不仅应继续履行办理房屋产权登记的义务，还应按合同约定的违约条款向原告支付3171.6元的违约金。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、借款合同等证据予以佐证。综上所述，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，特诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告某某房地产开发有限公司辩称，原告未完全履行付款义务，答辩人不构成违约。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理:1.双方自行约定：买卖双方按产权登记建筑面积及本合同约定的房屋单价据实结算，多退少补。”。根据石家庄石房房产测绘所出具的石商房字（2014）116号《商品房产权面积认定书》，原告购买的位于新华区实测面积为15.64平方米，双方购房合同约定的房屋单价为30702.81元／平方米，据此计算原告应向答辩人支付的总房款为4801915元，截至到2019年12月2日原告尚有163031.92元购房款未支付给答辩人。原、被告双方签订的补充协议第二条第一款约定：“买受人与出卖人签订面积差异核算协议，并结清相关房款，是出卖人交付房屋和买受人办理所有权证的的必要前提”。根据该约定及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，答辩人有权要求原告先行支付全部的购房款，然后再给原告办理房屋产权登记。综上，答辩人在该合同的履行过程中无违约的行为，原告的诉讼请求无事实依据，请求人民法院予以驳回。 案件查明事实 原告提交证据及证明观点：1.《石家庄市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议（一），证明原、被告之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。证据2.收款收据、浦发银行及中国建设银行的转账流水，证明原告按照约定向被告支付房款，其中现金167160元（2012年3月11日50000元、2012年3月24日117160元），银行贷款150000元，共计317160元，即原告已支付全部房款，故要求按照合同办理房产证。证据3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告已履行银行按揭及支付房款的义务。证据4.商铺交接验收确认表，证明双方于2013年12月27日交接商铺。证据5.《商业管理合同》及《商业管理合同补充协议一》，证明交接商铺的事实。 被告质证意见：1.对证据1的真实性、合法性无异议，被告在《商品房买卖合同》补充协议（一）签订后向原告返还19029.6元，被告实际收到298130.4元。2.对证据2真实性、合法性认可，原告支付了相关款项，但实际测绘后的面积差没有交付。3.对证据3、4、5没有异议。 被告提交证据及证明观点：1.《商品房买卖合同》及合同的补充协议，证明被告有权要求原告按合同约定补足房屋面积差价后再办理房屋产权登记；合同第6条约定了商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异的，按照约定买卖双方按照产权登记建筑面积及本合同约定单价据实结算，多退少补；补充协议第2条第1款约定了结清相关房款是出卖人交付房屋和买受人办理所有权证的必要前提，原告没有完全付款之前，被告没有办证的义务，被告不构成违约。证据2.《商品房产权面积认定书》，证明测绘后的实际面积与合同约定面积有5.31平米的面积差，合同约定面积10.33平米，测绘面积15.64平米。证据3.增值税发票298130.4元，证明原告未完全履行合同付款义务。 原告质证意见：1.证据1真实性无异议。2.测绘时间2014年4月13日，商品房买卖合同补充协议签订于2014年9月13日，此期间开发商退还原告房款19000多元，测绘是测绘所根据开发商给的图纸测绘，还是测绘所实地测绘，测绘面积与商品房售房合同的面积误差在50%以上，故对证据2不认可。3.对证据3真实性认可，可以证明原告已按合同支付房款。 本院经审理认定事实如下： 出卖人某某房地产开发有限公司与买受人门某某于2012年3月29日签订《预售商品房合同备案书》，出售房屋坐落于新华区，建筑面积10.33平方米，其中套内建筑面积4.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.66平方米；第五条出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款：1.单价为每平方米30702.81元；第六条以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记建筑面积及本合同约定的房屋单价据实结算，多退少补；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人不足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第十八条出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2012年3月向被告支付购房款167160元，剩余购房款150000元系银行按揭支付。 甲方某某房地产开发有限公司、乙方门某某于2014年9月3日签订《商品房买卖合同》补充协议（一），约定：经双方一致同意，将原合同约定的商品房价款进行折让，折让金额为原合同约定的6%，即19029.6元，折让后原合同约定的该商品房单价调整为每平方米28860.64元。调整房屋价格后，被告已向原告退还购房款19029.6元，即原告实际支付房屋价款为298130.4元。 现原告以被告未按合同约定给其办理涉案商铺产权登记为由，要求被告为其履行新华区的产权登记义务并支付逾期办理产权登记的损失3171.60元。被告认为原告未完全履行支付购房款的义务，故被告不能为其办理争议商铺的产权登记，故被告未办理涉案商铺产权登记的行为不构成违约，原告的诉讼请求不能得到支持。 另查，1.石家庄石房房产测绘所于2014年4月15日对位于新华区产权面积认定书，其中00单元3122商铺的套内建筑面积7.01平方米，分摊建筑面积8.63平方米，合计建筑面积15.64平方米。2.当庭释明，原告要求继续履行合同。 裁判理由与结果 本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，原、被告均应按照约定履行各自义务。关于原告要求办理房屋产权登记义务的诉讼请求，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条中规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。其次，《商品房买卖合同》中也约定了建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值有一项超出3%，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，但产权归买受人。本案所涉商铺的套内建筑面积或建筑面积相差均已超出3%，经释明原告要求继续履行合同。按照上述法律规定及双方约定，面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由原告按照约定价格补足，超出3%部分的房价款由被告承担，但所有权均归原告，即原告应支付购房款8943.91元（建筑面积10.33平方米×3%×28860.64元）。在原告履行支付购房款义务后，被告应为原告办理涉案商铺的产权登记。 对于原告主张的违约金，双方对涉案商铺面积存有争议导致原告未能全额支付购房款，因原告未完全履行支付购房款的义务，故对原告关于违约金的主张不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 原告门某某于本判决生效之日起五日内向被告某某房地产开发有限公司支付购房款8943.91元，被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告门某某办理石家庄华强数码广场地上西区商业00单元3122商铺的产权登记义务。 二、驳回原告门某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  牛江凌 人民陪审员  冯素琴 人民陪审员  李杰灵 二〇二〇年七月六日 书 记 员  梁晓珂