福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初110号 原告：福建时代房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区六一北路**琼都公寓**楼**。统一社会信用代码913501006110104199。 法定代表人：何从，职务总经理。 委托诉讼代理人：许诺婧、徐陈明，福建至理律师事务所执业律师。 被告：福州一起发商贸有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**中富广场****一社会信用代码913501025831178243。 法定代表人：徐水平，职务总经理。 委托诉讼代理人：熊杰，男，该公司工作人员。 被告：蒋红，男，1970年2月4日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 被告：熊杰，男，1964年10月23日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 被告：蒋勤，男，1968年1月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：熊俭，男，1973年10月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：黎洪宝，男，1973年7月4日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 原告福建时代房地产有限公司（以下简称时代公司）与被告福州一起发商贸有限公司（以下简称一起发公司）、福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人许诺婧，一起发公司的委托诉讼代理人暨被告熊杰，被告蒋勤、熊俭、黎洪宝到庭参加诉讼，被告蒋红经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院裁定准许原告时代公司撤回对福建恒广建筑工程发展有限公司的起诉。本案现已审理终结。 时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令一起发公司支付已到期租金4,733,568元（自2018年1月1日至2019年5月31日）；2.判令一起发公司支付违约金1,940,107.57元（自2017年11月15日起，每日按未交纳租金的0.2%标准计付违约金至实际付清款项之日止）；3.判令一起发公司赔偿时代公司律师代理费损失71,000元；4.判令蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝对一起发公司上述债务承担连带保证清偿责任；5.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、财产保全担保费用等）由一起发公司、蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝承担。事实和理由：福建南方房地产有限公司（以下简称南方公司）与一起发公司、福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰分别于2012年5月23日、2013年5月29日、2014年4月24日签订《商业用房租赁合同》及相关补充协议，约定南方公司将其所有的坐落于福州市台江区达江路89号南方花园二层商场出租给一起发公司，福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰作为担保人承担连带保证责任。因2015年2月9日，南方公司将上述讼争房产转让给时代公司，南方公司与时代公司、一起发公司、福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰于2017年1月16日共同签订《关于的补充协议》，约定上述讼争房产的出租主体变更为时代公司，福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰继续作为担保人承担连带保证责任。为此，为明确各方权利义务关系，2017年1月20日，时代公司与一起发公司、福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰重新签订《商业用房租赁合同》，约定：时代公司同意将上述讼争房产出租给一起发公司，租期自2015年2月1日起至2021年5月31日。2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金2,077,218元，一起发公司应于2017年11月15日前支付；2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金2,243,394元，一起发公司应于2018年5月15日前支付；2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金2,243,394元，一起发公司应于2018年11月15日前支付；一起发公司逾期未交纳租金的，每逾期一日，按未交纳租金的0.2%向时代公司支付违约金。时代公司为向一起发公司追索（包括但不限于合同的违反、解除、终止、效力追索违约金及赔偿等）而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等由此引起的一切相关费用）均由一起发公司承担。合同还约定了福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰作为担保人对一起发公司约定义务的履行及违约责任等承担无条件的不可撤销的连带保证担保责任。2019年4月25日，蒋勤、熊俭、黎洪宝向一起发公司及时代公司出具《自然人保证承诺书》，并承诺自愿作为一起发公司的保证人，以个人财产为上述《商业用房租赁合同》的履行和其项下全部债务清偿承担连带保证担保责任。2017年11月15日开始，一起发公司开始未能按时、足额支付合同约定的租金；甚至于2018年5月15日开始停止支付租金。经时代公司多次催讨，然而，一起发公司、福建恒广建筑工程发展有限公司、蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝始终置若罔闻，至今均未付还任何款项。 一起发公司、蒋勤辩称：一、一起发公司已缴纳2018年1月至6月租金1,584,235元，该款项应从欠付的租金总额473,356元中扣除。二、2015年2月至2016年5月、2018年6月，时代公司均未履行法定开具发票的义务，时代公司未开具发票在前，一起发公司享有先履行抗辩权，有权相应迟延支付租金。三、若一起发公司须承担违约责任，按日0.2%标准计算违约金过高，应以银行同期同类贷款利率为限。同时，时代公司认可一起发公司支付2018年1月至5月租金的行为，其无权要求一起发公司自2017年11月15起支付违约金，因时代公司不履行法定开票义务，一起发公司系2018年6月开始拒付租金，故若要追究违约责任，违约金应自2018年6月起算。四、本案系普通房屋租赁合同纠纷案件，债权债务关系明析，非重大、疑难、复杂案件，不需代理律师付出过多的劳动成本维护当事人的合法权益。时代公司应当考虑适当的律师代理费成本金额，不当加重债务人一起发公司的负担，故应根据律师的工作量，酌情减少律师费。时代公司原约定律师费47,000元，后未增加工作量，无故将律师费提高至71,000元，存在加重债务人负担的故意。 蒋红未作答辩。 熊杰辩称，2019年4月25日，蒋勤、熊俭、黎洪宝三人自愿作为一起发公司的保证人，应承担连带保证责任，其余答辩意见与一起发公司答辩意见一致。 熊俭、黎洪宝辩称，承诺书是在2019年4月25日签署，但担保的《商业用房租赁合同》是在2017年1月20日签订的，同时租期又是从2015年2月1日至2021年5月31日，时间都是不一致的，这份承诺书应是无效的。其余的答辩意见与一起发公司的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋红经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2017年年1月20日，时代公司为甲方（出租方），一起发公司为乙方（承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定：一甲方将坐落于台江区达江路89号南方花园二层商场出租给乙方，建筑面积（含公摊面积）为5918平方米；二、租赁期限自2015年2月1日起至2021年5月31日止；三、租金计算方式：2015年2月1日起至2015年5月31日止，每月租金274832元，自2015年6月1日起每个租赁年度（2015年6月1日至2016年5月31日为一租赁年度，以此类推）的月租金每年环比递增8%，具体如下：（1）、2015年2月1日起至2015年5月31日止，月租金为274832元，四个月租金总额为1099328元；……（4）、2017年6月1日起至2018年5月31日止，月租金为346203元，租赁年度租金总额为4154436元；（5）、2018年6月1日至2019年5月31日止，月租金为373899元，租赁年度租金总额为4486788元整；……四、租金支付方式：……（7）2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金2077218元，乙方应于2017年11月15日前支付；（8）、2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金2243394元，乙方应于2018年5月15日前支付；（9）2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金2243394元，乙方应于2018年11月15日前支付；……乙方应按前款规定时间将租金通过银行转账的方式支付到甲方指定的银行账户（开户行：农行福州市鼓楼支行，户名：福建时代房地产有限公司，账号：13×××11）。五、乙方逾期未交纳租金的，每逾期一日，按未交纳租金的0.2%向甲方支付违约金。超过30日乙方仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，没收保证金不予退还，收回出租商业用房并要求乙方承担全部赔偿责任和每日按未交纳租金0.2%的违约金；合同履行过程中，甲方向乙方追索（包括但不限于合同的违反、解除、终止、效力追索违约金及赔偿等）而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等由此引起的一切相关费用）均由乙方承担。合同还约定了其他相关事项。蒋红、熊杰在上述《商业用房租赁合同》的担保方签字捺手印，同意对《商业用房租赁合同》中乙方约定义务的履行及违约责任等承担无条件的不可撤销的连带保证责任，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日起算。 2019年4月25日，熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝作为保证人共同出具《自然人保证承诺书》一份，内容为：“福建时代房地产有限公司与福州一起发商贸有限公司于2017年1月20日签订了《商业用房租赁合同》，福建时代房地产有限公司将坐落于福州市台江区达江路89号南方花园二层商场出租给福州一起发商贸有限公司，租期自2015年2月1日至2021年5月31日。保证人自愿作为福州一起发商贸有限公司的保证人，以个人财产为上述《商业用房租赁合同》的履行和其项下全部债务清偿承担连带保证担保责任。担保的范围、期限、方式：1、保证的范围：福建时代房地产有限公司与福州一起发商贸有限公司于2017年1月20日签订的《商业用房租赁合同》的履行和其项下全部债务。2、保证人的保证期间为上列《商业用房租赁合同》约定的主债务履行期届满之日起两年。3、保证人提供的担保方式为连带保证担保。” 2018年4月18日至2018年11月13日期间，一起发公司通过熊杰账户向时代公司转账支付租金如下：4月18日296,847元、5月10日20万元、5月17日96,847元、5月29日5万元、6月6日5万元、7月13日196,847元、7月12日296,847元、9月6日296,847元、11月13日10万元。时代公司确认收到上述租金1,584,235元，并在诉请中已扣除其中1484235元，仅有10万元未在诉请中扣除。 诉讼过程中，一起发公司述称其已足额支付了2018年1月1日至2018年5月31日的租金，时代公司则反对称一起发公司系按2017年的租金标准支付租金，但双方未对租金标准调整达成合意，且有要求补足租金。 另查明，2018年12月18日，时代公司与福建至理律师事务所签订《委托代理合同》，约定福建至理律师事务所指派一审诉讼律师费为46,000元。2019年7月12日，时代公司与福建至理律师事务所签订《补充协议》，将一审诉讼律师费调整为71,000元。时代公司按照《委托代理合同》及《补充协议约定》支付了律师费71000元。本案诉讼过程中，时代公司向本院申请财产保全，并因此支出财产保全申请费5000元，同时为购买诉讼财产保全责任保险支出保险费16,800元。 本院认为，时代公司与一起发公司于2017年1月20日签订的《商业用房租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均需依约履行。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商业用房租赁合同》约定2017年6月1日起至2018年5月31日期间的租赁年度租金总额为4,154,436元、2018年6月1日至2019年5月31日期间租赁年度租金总额为4,486,788元，同时约定2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金应于2017年11月15日前支付、2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金应于2018年5月15日前支付、2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金应于2018年11月15日前支付，一起发公司未按上述约定支付租金，已构成违约。对于2018年1月1日至2018年5月31日期间的租金，一起发公司累计支付1,584,235元，少于合同约定的1,731,015元，一起发公司辩称已足额支付该期间的利息，但未举证证明双方达成调低租金标准的合意，且时代公司予以否认，故对一起发公司的抗辩意见不予采纳。2018年1月1日至2019年5月31日期间约定租金合计6,217,803元，扣除一起发公司已支付的租金1,584,235元，尚欠租金4,633,568元，一起发公司应履行支付义务。合同中双方未约定时代公司应履行出具发票的先行义务，故一起发公司辩称其因时代公司未履行出具发票义务而享有先履行抗辩权于法无据，本院不予采纳。 对于违约金问题。《商业用房租赁合同》约定一起发公司逾期未交纳租金的，每逾期一日，按未交纳租金的0.2%向时代公司支付违约金。虽一起发公司未依约支付租金构成违约，但结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，时代公司要求一起发公司每日按未交纳租金金额的0.2%标准向其支付逾期付款违约金，标准略高。综合在案情况，应依法对违约金的计算标准予以调整，即按照月利率2%计算。一起发公司辩称应按银行同期同类贷款利率为限确定违约金标准无据，本院不予采纳。一起发公司未按约定及时支付租金，应自其逾期之日起支付利息，其辩称应自2018年6月起支付违约金缺乏事实依据，本院不予采纳。经计算，截至2018年11月15日，一起发公司累计因拖欠租金而应承担的违约金为575,409.24元，之后一起发公司还应以拖欠租金4,633,568元为基数，自2018年11月16日起按本院确定的违约金标准支付违约金至其清偿所欠租金之日止。时代公司主张的违约金标准超出本院确认部分本院不予支持。 对于律师费、财产保全费及保险费的负担。《商业用房租赁合同》约定时代公司向一起发公司追索（包括但不限于合同的违反、解除、终止、效力追索违约金及赔偿等）而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等由此引起的一切相关费用）均由一起发公司承担。时代公司基于一起发公司违约提起诉讼追索租金及违约金，其委托律师作为代理人参加诉讼而支出的律师费71000元、申请财产保全而支出的保全费5000元、购买诉讼财产保全责任保险支出的保险费由16,800元均为时代公司为主张债权而支出的费用,时代公司诉请一起发公司承担上述费用符合双方合同约定，本院予以支持。一起发公司辩称时代公司主张的律师费过高缺乏依据，本院不予采纳。 对于保证责任问题。虽《自然人保证承诺书》后于《商业用房租赁合同》签订，但系熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝的真实意思表示，且不违反法律规定，熊俭与黎洪宝辩称《自然人保证承诺书》应属无效缺乏依据，本院不予采纳。蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝通过作为担保人在《商业用房租赁合同》签字或出具《自然人保证承诺书》的方式，自愿为一起发公司于《商业用房租赁合同》中约定的债务承担连带保证，现一起发公司未依约履行债务，蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝作为保证人，且未约定保证份额，应对一起发公司于本案中承担的债务承担保证责任。故时代公司主张蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝对一起发公司的债务承担连带保证责任于法有据，本院予以支持。蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝承担保证责任后，可以向一起发公司追偿。 蒋红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福州一起发商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向福建时代房地产有限公司支付2018年1月1日至2019年5月31日止的欠付租金4,633,568元及逾期付款违约金（违约金以4,633,568元为基数，自2018年11月16日起按月利率2%计算至福州一起发商贸有限公司付清所欠租金之日止）； 二、福州一起发商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向福建时代房地产公司支付截至2018年11月15日止的逾期付款违约金575,409.24元； 三、福州一起发商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向福建时代房地产有限公司支付律师费损失71,000元、保全费5000元、保险费16,800元，合计92,800元； 四、蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回福建时代房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58,837元，由福建时代房地产有限公司负担12,778元，由福州一起发商贸有限公司、蒋红、熊杰、蒋勤、熊俭、黎洪宝共同负担46,059元， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  李 芬 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附：一、本案适用的主要法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。