河南省林州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0581民初2574号原告：秦振国，男，汉族，1972年10月6日生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：莫兵云，河南威度律师事务所律师。被告：林州二建集团建设有限公司，住所地:林州市国家红旗渠经济技术开发区盛唐大道东段。法定代表人：郭跃立，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明昌，男，1963年7月9日生，汉族，住河南省林州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：张永刚，河南新天河律师事务所律师。第三人：林州鑫博房地产开发有限公司，住所地:林州市振林路北段。法定代表人：韩用吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：于滨，河南凌锐律师事务所律师。原告秦振国与被告林州二建集团建设有限公司（以下简称二建公司）、第三人林州鑫博房地产开发有限公司（以下简称鑫博公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告秦振国的特别授权委托诉讼代理人莫兵云，被告二建公司的特别授权委托诉讼代理人陈明昌、张永刚，第三人鑫博公司的特别授权委托诉讼代理人于滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦振国向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令停止对贵院已经查封的位于林州市禧××楼××层房屋××套、××由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平方米建筑物中属于原告秦振国所有的11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产的强制执行，并对以上属于原告秦振国所有的11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产解除查封（11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产约价值2179840元）；2.请求人民法院依法确认原告秦振国购买的11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产归原告秦振国所有；3.案件受理费及相关费用由被告林州二建集团建设有限公司负担。事实和理由：2017年1月10日，原告秦振国从第三人鑫博公司开发的林州市禧福苑小区购买了11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产，原告将购房款2179840元缴付给第三人鑫博公司，鑫博公司于当日为原告出具了购房款收据。2017年1月11日，第三人鑫博公司和原告秦振国签订了书面的商品房认购合同，双方对原告购买房产的位置、面积、单价、总价、包含费用、交房标准等商品房买卖合同的基本条款作出了明确约定。签订合同后，第三人鑫博公司将11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产和房产钥匙交付给了原告秦振国，并为原告秦振国办理了该房产的通水通电及物业手续，原告秦振国收到第三人鑫博公司交付的房产后即对房产开始了装修并出租使用。房产租用户辛慧琳将房产装修完毕后于2017年11月1日和原告秦振国签订了租期5年的租房协议，并登记开办了林州市开元区邻家儿女婴幼儿水育馆，后转让登记更名为林州市开元区超兵邻家儿女婴幼儿水育馆经营。原告秦振国在正常使用自己所有的从第三人鑫博公司合法购买的11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产过程中，贵院因被告二建公司申请执行，于2020年3月9日作出（2019）豫0581执3110号执行裁定：拍卖被执行人林州鑫博房地产开发有限公司位于河南省××禧××楼××单元××层××、××单元××、××单元××、××号，禧福苑11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平方米。原告秦振国提出执行异议，经贵院审查后作出（2020）豫0581执异16号裁定驳回了原告的异议请求。鉴于上述，原告秦振国于2017年1月11日和第三人鑫博公司签订商品房认购合同，并足额付清购房款，收到第三人鑫博公司交付的房产和钥匙，后正常使用三年有余，原告秦振国已经对11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产具备实质意义上的占有、使用、收益及处分的物权权能，并因占有使用该房产获得了一定的公示公信效力，已经具备了物权的实质性要素，已经属于物权法规定中所称的业主，该房产自2017年1月11日起已经属于原告秦振国所有。但法院因被告二建公司申请对原告秦振国所有的上述房产强制执行，而被告二建公司对第三人鑫博公司的普通金钱债权执行中，不应当对原告所有的该房产进行查封拍卖，原告秦振国在法院查封之前已经购买该房产，并就11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产和第三人鑫博公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，合法占有使用该房产至今。原告秦振国作为该房产的购买人和所有人已经就该房产享有足以排除强制执行的民事权益。为此，原告提出执行异议之诉，请求人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告二建公司辩称，异议人秦振国提出的执行异议诉讼请求于法无据，与事实不符，应予依法驳回其诉讼请求。1.异议人秦振国根本不是案涉不动产的买受人，不享有提出执行异议之诉的主体资格。林州市人民法院（2019）豫0581民初3110号民事裁定书，裁定执行的是鑫博公司开发的禧福苑11号楼一层房屋六套，11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.48平方米，11号楼前幼儿园820平方米（以下简称案涉不动产）。异议人秦振国根本不是上述不动产的买受人，其根本没有实际出资购买上述不动产，其提供的2017年1月11日的购买二联单收据不能证明其实际支付了出资，是其与鑫博公司恶意串通，虚构的二联单收据。一次性当天交易217.984万元，如此巨大的交易金额，应当有银行转账记录，而不应当全部是现金。《最高人民法院关于当前民事审判工作的若干具体问题》第十条规定，民间借贷纠纷中，尤其是出借人主张大额现金交付的，对于借贷事实是否发生，是出借人需要举证证明的重要内容，欠缺这个事实，只提供借据、欠条等债权凭证的，不能视为其完成了举证证明责任，需要当事人进一步提供证据来证明。也就是大额借贷，必须提供转账凭证。举重以明轻，民间借贷尚且需要提供转账凭证，何况如此大额的房地产买卖交易行为，根据房地产买卖交易的习惯，买受人购买几百万的不动产，应当通过银行转账，而不是现金交易。本案，异议人根本没有提供转账记录，可以证明其实际根本没有出资购买涉案不动产，异议人就根本不是真正的买受人。而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条前提是：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。本案，异议人秦振国没有实际出资，根本不是案涉不动产的买受人，所以，其无权提出执行异议之诉，不具备本案原告主体资格。2.异议人秦振国在人民法院查封之前，根本没有占有该不动产。2017年8月7日，林州市人民法院依法查封案涉不动产，异议人秦振国当时根本没有占用和使用涉案不动产。在2017年入冬前异议人装修该门面房时，林州市人民法院已经依法查封了案涉不动产。3.异议人秦振国没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。合法有效的书面买卖合同，首先要合法，其次要有效。异议人虽然提供了其2017年1月11日《商品房认购合同》，但是，该合同不是合法的《商品房买卖合同》，仅仅是一个认购协议，即买卖意向，不符合《商品房买卖合同》的要件，所以其不合法。而且，该《商品房认购合同》无效，所谓有效，应当是符合法律规定的条件，案涉不动产没有《房产证》，也没有《土地使用权证》，对于涉案不动产，出卖人作为房地产开发公司，《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》五证全无。涉案不动产的建设违反规划部门许可，不具备合法性。说穿了，这就是一个小产权房，而小产权房是不列入《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护范围的，因为，小产权房的买卖合同根本就不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，异议人秦振国没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，也就根本不享有排除人民法院强制执行的权利。4.异议人提出的执行异议之诉，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合三种情形,其中第（二）种情形为：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案，根据异议人诉状和其陈述的事实，以及异议人提供的证据，案涉不动产系登记在被执行人林州鑫博房地产开发有限公司名下，且案涉不动产就是该公司开发。根据第29条第二项规定，案涉不动产既不是用于居住，异议人名下也不仅仅是只拥有一套用于居住的房屋。本条规定根本意义上是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护。但是，遗憾的是，异议人秦振国根本不是本条规定意义上的消费者，案涉不动产不是用来居住的，林州市禧福苑小区东门外11号楼门面房由南向北第2间两层272.48平方米，是异议人秦振国主张的案涉不动产，但是这些均不是用来居住的，现在异议人出租给他人用于开办“婴幼儿洗浴门市部”。门面房既然不是用来居住的，当然就无权排除人民法院的强制执行。5.答辩人对案涉不动产享有优先受偿权，且答辩人与被异议人林州市鑫博房地产开发有限公司事先有明确的约定。（1）案涉不动产系答辩人享有优先受偿权的标的物。案涉不动产是答辩人承建的建设工程，依据《合同法》第286条规定，发包人未按约定支付工程价款，承包人有权申请人民法院将该工程依法拍卖并优先受偿拍卖价款。承包人的优先受偿权是法律规定的特定权益，《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。（2）案涉不动产也是答辩人与林州鑫博房地产开发有限公司之间建设工程施工合同中约定的优先受偿标的物。2015年4月6日答辩人在承包案涉不动产建设之前就与发包人林州鑫博房地产开发有限公司合同约定：工程完工之后上述标的物拍卖款项用于优先支付答辩人的工程款，发包方不得以任何理由挪用。综上所述，异议人不享有排除人民法院强制执行案涉不动产的权利，其针对案涉不动产的强制执行提出的执行异议之诉没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回异议人的执行异议之诉讼请求。第三人鑫博公司辩称，对原告的起诉诉讼请求没有异议，原告是本案所涉房产的合法买受人，第三人在林州市人民法院查封之前已经将房产出售给原告，原告已支付相应对价，现涉案房产已交付并由原告使用，目前公司正在积极办理涉案房产证书。原告秦振国围绕其诉讼请求，被告二建公司、第三人鑫博公司围绕其答辩意见，各自依法向本院提交了证据，经过庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，原告秦振国从第三人鑫博公司开发的林州市禧福苑小区购买了11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产，原告将购房款通过现金和转账给鑫博公司会计王巧凤、公司负责人李治国及转账至李治国指定的账号，优惠了19840元后，共计缴付了2160000元购房款给第三人鑫博公司，有原告转账银行流水和鑫博公司账目表、购房款收据予以证实，鑫博公司按照每平方米8000元的单价为原告出具了2179840元购房款收据。2017年1月11日，第三人鑫博公司和原告秦振国签订了书面的商品房认购合同，双方对原告购买房产的位置、面积、单价、总价、包含费用、交房标准等商品房买卖合同的基本条款作出了明确约定。签订合同后，第三人鑫博公司将11号楼商房自南向北第②间272.48㎡房产和房产钥匙交付给了原告秦振国，并为原告秦振国办理了该房产的通水通电通气及物业手续，原告秦振国收到第三人鑫博公司交付的房产后即对房产安装楼梯和门前挑檐，并出租给辛慧琳使用。房产租用户辛慧琳将房产进一步装修完毕后于2017年11月1日和原告秦振国签订了租期5年的租房协议，并登记开办了林州市开元区邻家儿女婴幼儿水育馆，后转让登记更名为林州市开元区超兵邻家儿女婴幼儿水育馆经营。现在房产由原告实际控制、使用。因第三人鑫博公司开发建设的禧福苑小区目前尚不具备办理产权过户登记条件，至今未办理过户登记手续。2017年8月7日，被告二建公司向本院申请对第三人鑫博公司开发的房产进行财产保全，请求保全包括涉案房产在内的财产禧福苑11#楼一层房屋六套、11#楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11#楼前幼儿园820平方米，本院于2017年8月7日作出（2017）豫0581民初4021号民事裁定书，查封包括涉案房产在内的上述房产，查封期限一年，查封期间，不得买卖、转让。2017年8月31日张贴于被查封房产处，但并未加贴封条。2018年7月30日，本院作出了（2018）豫0581民初2820号民事裁定书，对上述房产继续查封。2020年3月9日，本院因被告二建公司申请执行第三人鑫博公司作出了（2019）豫0581执3110号执行裁定书，裁定拍卖被执行人林州鑫博房地产开发有限公司位于河南省××禧××楼××单元××层××、××单元××、××单元××、××号，禧福苑11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平方米。2020年3月12日，原告秦振国向本院提出执行异议。2020年3月24日，本院作出了（2020）豫0581执异16号执行裁定书，驳回了原告秦振国的异议请求。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议之后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可以依据《中华人民共合同民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立要件，能够认定买受人系在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向鑫博公司支付了全部购房款。根据鑫博公司在法院查封不动产之前已经向买受人交付房屋钥匙，以及现在买受人已经装修出租使用的实际情况，虽然涉案房产在销售及登记行为上存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非因自身原因未办理过户登记。鑫博公司作为房产销售方尚未办理房产登记证书责任应当由鑫博公司承担，而不应当由买受人承担。对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业管理、通水通气通电手续等占有、使用房产行为进行判断，现买受人在法院查封案涉房产前已经取得房屋钥匙并装修使用的行为，属于合法占有该不动产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。经审查本案买受人符合上述规定情形，作为房产买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，本院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。对于案外人主张解除查封的请求，因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议，本院判决停止对执行标的执行后，案外人可依据生效判决在执行程序中主张解除查封，故对该请求本院予以驳回。对于案外人在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房产可以由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，案外人基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权，而不应当直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行原告秦振国购买的林州市禧福苑11号楼商房自南向北第②间建筑面积272.48㎡的房产。二、驳回原告秦振国的其他诉讼请求。案件受理费24239元，由被告林州二建集团建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  赵银昌审 判 员  张学芳人民陪审员  郭宝明二〇二〇年七月二十四日书 记 员  杨尚知