河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0730民初819号原告：席建松，男，1971年7月30日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：马国栋，河北震河律师事务所律师。被告：张家口鼎瑞房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县瑞云观林场。法定代表人：韩富有，经理。委托诉讼代理人：刘建斌，怀来县博精法律服务所法律工作者。被告：张家口凤航房地产经纪有限公司，住所地河北省张家口市怀来县东花园镇太师庄村四通路****。法定代表人：赵青晶，经理。委托诉讼代理人：赵宝杰，男，1978年12月5日出生，汉族，公司股东，住河北省张家口市怀来县。被告：张东连，女，1974年9月21日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。原告席建松与被告张家口鼎瑞房地产开发有限公司（以下简称鼎瑞房产）、张家口凤航房地产经纪有限公司（以下简称凤航公司）、张东连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告席建松及委托诉讼代理人马国栋、被告张家口鼎瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘建斌、被告张家口凤航房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵宝杰、被告张东连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。席建松向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告鼎瑞公司签订的《金秋家园内部认购协议书》无效；2.判令凤航公司、张东连返还原告购房款57万元和中介费1万元，鼎瑞公司在161981元范围内承担连带责任；3、判令凤航公司、张东连赔偿原告利息损失67296元（以58万元为基数，自2017年4月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率5%计息至2019年8月19日），鼎瑞公司在18794元范围内承担连带责任；4、判令凤航公司、张东连赔偿原告自2019年8月20日起的利息损失（以58万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），鼎瑞公司在以161981为基数计算所得的利息范围内承担连带责任。事实和理由：2016年9月22日张战海与被告鼎瑞公司签订了《金秋家园内部认购协议书》。根据协议约定，张战海购买由被告鼎瑞公司开发的金秋家园三期3号楼1单元102室，面积为85.5㎡，房屋单价6280元/㎡，总价款536940元。2016年9月22日，张战海支付定金5000元。2017年4月2日张东连代张战海支付购房首付款156981元。2017年4月，在被告凤航公司隐瞒相关事实的情况下，原告通过凤航公司（张东连）购买了张战海认购的上述住宅。约定单价为11000元/㎡，总房款为94万元。2017年4月24日，原告向被告张东连支付57万元购房款和1万元中介费后（其中54万元存入张东连农行卡，其余现金支付），凤航公司向原告出具了57万元的购房款收据，1万元中介费没给开票。其后，鼎瑞公司将认购书乙方、定金和首付款收据变更为原告，剩余37万购房款双方约定通过银行贷款支付，但双方未重新签订任何协议。期间原告从未与张战海见过面，也从未联系过。2017年原告购房时，凤航公司宣称所购房屋是大产权，五证齐全，可以贷款。后原告得知三被告出售的房屋没有预售许可证，无法贷款，房屋也未能交付。原告找到凤航公司询问，凤航公司承诺2017年底就可以取得预售许可证，也就能交房了。随后原告又多次询问，但时至今日，该房屋仍未取得预售许可证，也没有交付。且经与张战海本人核实，涉案房屋他已退还鼎瑞公司，与他无关，他也从未委托他人出售，更未收取售房款。根据相关规定，原告认为《金秋家园内部认购协议书》无效。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。张家口鼎瑞房地产开发有限公司辨称，2016年9月22日，我司与张战海签订《金秋家园内部认购协议书》，同日交付定金5000元，购买我司开发的金秋家园三期3号楼1单元102室。2017年4月22日，张战海来我公司交齐了购房首付款161981元；同时，张战海与原告办理了更名手续，我司将所有收据和认购协议变更为原告席建松之名，二人还交纳了更名费5320元。至此，原告与我司形成房屋买卖关系，是双方真实意思表示。另外，本案其他二被告，我司不认识，和其没有任何关系。所以请求驳回原告诉求。张家口凤航房地产经纪有限公司辩称，一、我们不存在隐瞒事实的情形，金秋家园的楼房都是这样的销售形式，原告买时是现房，更名为原告后，涉案的房子就是原告的了，他与鼎瑞公司的《金秋家园内部认购协议书》有效；二、原告要求返还中介费，我们不同意，我们进行了中介服务，原告也是自愿的，收取中介费理所应当。三、原告投资买房，房子还在，让我们赔偿利息损失，我们支付不了。请求驳回原告诉求。张东连辩称，涉案房屋的首付款是我替张战海交的。我在凤航公司上班，是其员工，当时原告找到我，让我帮他买房，说是做投资用的，我就给他介绍了涉案房屋。公司是收了57万元房款和1万元中介费，其中54万元打入我个人卡，但是替公司代收的。其他的同凤航公司的意见。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日案外人张战海与被告鼎瑞公司签订了《金秋家园内部认购协议书》，张战海认购由被告鼎瑞公司开发的金秋家园三期3号楼1单元102室房屋，面积为85.5㎡，单价6280元/㎡，总价款536940元。2016年9月22日，张战海支付定金5000元。2017年4月2日张东连代张战海支付购房首付款156981元。2017年4月原告通过凤航公司（张东连）购买了张战海认购的上述房屋，约定单价为11000元/㎡，总房款为94万元。2017年4月24日，原告向被告张东连支付57万元购房款和1万元中介费，同日，鼎瑞公司将《金秋家园内部认购协议书》的乙方、定金和首付款收据上的张战海名字变更为原告。2017年4月28日，鼎瑞公司收取更名费5320元。后，因涉案房屋未取得商品房预售许可证，原告的后续权利不能实现，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查明，涉案房屋原告与鼎瑞公司未交接；被告张东连系凤航公司员工。以上事实有双方的庭审陈述，以及原告提供的证据：《金秋家园内部认购协议书》、金秋家园首付款通知单、收据三张、原告与张战海的通话记录；被告提供的证据：张战海的定金收据、金秋家园更名审批单、更名费收据在卷佐证。本院认为，一、《金秋家园内部认购协议书》的认购方更名为原告后，原告即与鼎瑞公司形成房屋买卖关系，该协议是双方真实意思表示，合法有效；但认购协议中不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，只是约定了涉案房屋的基本状况、单价、总价款、付款方式、付款时间等部分内容，因此该协议不具有商品房买卖合同的性质。二、鼎瑞公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证，致使双方不能签订正式的商品房买卖合同，原告的购房目的不能实现，双方的认购协议应予以解除，鼎瑞公司应返还原告交付的定金和首付款。原告在认购时，就涉案房屋是否“五证俱全”未尽到审慎注意义务，本身亦存有过错，对其要求鼎瑞公司赔偿利息损失的诉求，不予支持。三、原告转接案外人张战海的涉案房屋，约定的房屋价款却由凤航公司及其员工张东连收取，因此，原告与鼎瑞公司及张东连之间形成另一法律关系，不是本案审理范围，双方可另行解决。四、凤航公司促成了《金秋家园内部认购协议书》的更名，为原告进行了服务，理当收取双方认可的中介费，因此，对原告要求凤航公司退还中介费的请求，不予支持；五、关于连带责任的承担，既无约定又无法定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：一、解除原告席建松与被告张家口鼎瑞房地产开发有限公司签订的《金秋家园内部认购协议书》。二、被告张家口鼎瑞房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告席建松定金和首付款共计161981元。三、驳回原告席建松的其他诉讼请求。案件受理费1770元，由被告张家口鼎瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  范怀成二〇二〇年七月一日书记员  付 宁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。