济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初3680号 原告：张国政，男，汉族，1997年3月25日出生，济南抖动音符有限公司员工，住山东省冠县 被告：姚夏，男，汉族，1983年7月13日出生，北京怡奥投资管理有限公司经理，住北京市 原告张国政与被告姚夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用独任普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告张国政、被告姚夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张国政向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还原告租金26066.7元（2019年12月17日至12月25日租金及2020年1月、2月份租金2.3万元，共计租金26066.7元）;2.判令被告支付利息(以26066.7元为基数，自2019年12月18日起至被告实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案案件受理费、公告费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于济南市历下区世茂国际广场商务办公A座816室房屋，租期1年，自2019年8月25日起至2020年8月24日止，每月租金11500元，押金11500元，租货期满或合同提前终止，原告无违约行为，被告应在5个工作内日无息退还押金，装修期为30天，原告首次支付费用共计51244元，包含3个月租金34500元，押金11500元以及2019年9月至12月物业费524元。合同签订后，原告向被告交付了两个季度的租金69000元，押金11500元及物业费。后原告于2019年12月17日搬离涉案房屋，要求被告返还剩余租金，但被告以各种理由拒不支付。原告认为，原告搬离涉案房屋后，被告应当退还剩余租金，被告拒不退还押金的行为侵害了原告合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 姚夏辩称，一、原告与被告于2019年7月17日签订租赁合同，原告租用被告位于济南市历下区世茂国际广场商务办公A座816房，合同租期为一年，另加免租期一个月免租期自2019年7月25日至8月24日，租赁期自2019年8月25日至2020年8月24日。每月租金11500元，每3个月预付一次，押金为一个月的租金。原告在租用约3个月零15天后的2019年12月10日在微信上表示准备撤租，并于2019年12月17日撤出租货房屋。被告在微信上表示不同意原告的做法，要求原告继续执行合同。原告共支付了6个月的租金及相当于一个月租金的押金，共80500元。其中，第2个季度支付的租金比约定支付日期迟延了13天(约定日期为2019年10月25日，支付时间为2019年11月7日)。原告实际使用房屋4个月零22天(含一个月免租期)，现原告要求被告返还已经支付的部分租金26066.7元及利息。被告的出租房屋自原告撤离后一直空置至今。租赁合同中第六条第1款约定:“合同一经签字付款生效后，双方均不能擅自解除合同。”“若乙方在未租满一年的情况下提前退租，乙方仍需足额支付最后撤出租赁月份的月租金(以每个日历月的22号为准)，且甲方不退还乙方押金。”“乙方在租满一年以后，若想提前结束租约，需至少提前两个月通知甲方，否则甲方不退还乙方押金。”租赁合同中第六条第3款约定:“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同:(1)不能提供房屋超过合同约定15个工作日或所提供房屋不符合约定条件严重影响使用。(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用超过15工作日的。”租赁合同中第七条第2款(3)约定:“未经甲方书面同意，乙方单方面终止同，乙方应按年租金的一个月租金向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。”租赁合同中第十三条约定:“双方给本合同约定的对方电话、地址、邮箱发出的有效信息，均视为送达。”租赁合同中第二(6)条约定:“滞纳金。乙方逾期支付租金，或支付租金数额不足的，甲方除有权要求支付应付租金外，还应要求乙方向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为:拖欠日数乘以欠缴租金总额的3％;”租赁合同中没有约定关于乙方提前退租，甲方应当退还乙方租金的相关条件。被告没有收到原告按照合同约定的送达途径通知被告终止合同，不构成合同解约，应当继续执行合同。中华人民共和国合同法第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”双方签署的租赁合同第十三条约定:“双方给本合同约定的对方电话、地址、邮箱发出的有效信息，均视为送达。”被告至今未收到原告按照合同约定送达途径送达的解除合同通知，因此不构成双方的租赁合同解约。在租房实务中，承租方常以非约定的通知途径表示退租为手段，要求出租方降低租金。最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知已经说明电话、邮箱与微信的不同。若原告以微信通知退租，与合同约定不符，退租不成立。依照中华人民共和国合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”继续执行租赁合同，赔偿守约方被告的损失；二、在没有经过被告书面同意的情况下，原告单方面终止合同，应当赔偿被告损失，被告的损失大于原告已付租金。租赁合同中第六条第一款约定:“合同一经签字付款生效后，双方均不能擅自解除合同。”租赁合同中第七条第2款(3)约定:“未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同，乙方应按年租金的一个月租金向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。”中华人民共和国合同法第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益”。被告自始至终没有书面同意过原告退租。双方没有签署过任何形式的合同终止协议。在微信的聊天记录中，被告也没有同意原告擅自退租的行为。被告在合同履行后可以获得的租金收益是12个月的租金，若原告单方面终止合同，依据合同应当赔偿被告损失，数额为:相当于一个月租金的违约金(根据合同中第七条第2款(3))、相当于ー个月租金的押金(根据合同中第六条第1款)、原告尚未支付的6个月租金(根据合同法第一百一十三条)及原告第二次支付租金延退13天应当付给被告的滞纳金13455元，根据合同第二(6)款被告的损失大于原告已付租金，应当是原告付款给被告，而不是相反；三、若承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人找到新的房客。对于合理期限，双方的租赁合同中第六条第1款约定“乙方在租满一年以后，若想提前结束租约，需至少提前两个月通知甲方，否则甲方不退还乙方押金。”双方租赁合同的期限是一年，但是此条款却写成了“租满一年以后”，显然属于笔误，应改为“乙方在未租满一年时”。但是无论是租满一年还是未租满年，双方在合同中认可的合理期限是“需至少提前两个月通知甲方”，因此，假如原告确要提前退租，需至少提前两个月通知被告，即通知出租人后，承租人需要支付出租人至少两个月的租金。原告2019年12月10日突然在微信上表示要撤租，并于2019年12月17日撤出租赁房屋，实际提前告知的时间只有7天，低于两个月的合理期限；四、租赁合同中没有约定关于承租方提前退租，出租方应当退还租金的相关条款，合同中第六条第1款约定:“合同一经签字付款生效后，双方均不能擅自解除合同。”因此，对于承租方单方面终止合同并且要求退还租金之类事宜，双方均未予在合同中认可。原告要求退还租金的诉求无合同及法律依据。综上，请求人民法院依法驳回张国政的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月17日，姚夏（出租方甲方）与张国政（承租方乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容约定：甲方将其拥有的位于济南市历下区世茂国际广场商务办公A座816室的房屋租给乙方使用，用途为办公，房屋出租面积130.48平方米。该房屋的租赁期为一年，自2019年8月25日至2020年8月24日止。月租金11500元，乙方应于签署本合同后向甲方支付租赁押金11500元整（租赁期满或合同提前终止，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期后五个工作日内将以上押金无息归还给乙方，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项）。如果乙方违反本合同项下的规定，甲方将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿。保证金不足以赔偿损失的，甲方有权另行追偿不足部分。甲方给予乙方自交付日起30天的装修期，即自2019年7月25日至2019年8月24日。装修期间乙方无需支付租金及物业费…,甲方即2019年8月25日起向乙方计收租金。甲乙双方确认租金的结算周期为3个月。该房屋租金采取预付制，乙方应提前壹个月支付下次结算周期的租金…首次支付时间为合同签订后7日内乙方需将3个月租金及押金汇至甲方指定银行账户，甲方收到乙方第一期租金后，本租赁合同生效。租赁合同中第六条第1款约定:“合同一经签字付款生效后，双方均不能擅自解除合同。…若乙方在未租满一年的情况下提前退租，乙方仍需足额支付最后撤出租赁月份的月租金(以每个日历月的25号为准)，且甲方不退还乙方押金。乙方在租满一年以后，若想提前结束租约，需至少提前两个月通知甲方，否则甲方不退还乙方押金。”租赁合同中第六条第3款约定:“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同:(1)不能提供房屋超过合同约定15个工作日或所提供房屋不符合约定条件严重影响使用。(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用超过15工作日的。”租赁合同中第七条第2款约定：“（2）租赁期内若乙方解除合同，无权要求甲方返还保证金。乙方退租时，留置房屋内的物品任由甲方处置。(3)约定:“未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同，将房屋转租，转借他人使用的…,甲方有权终止合同，收回该房屋。除修复损坏的房屋及设施外，乙方应按年租金的一个月租金向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。”租赁合同中第十三条约定:“本合同约定的双方电话、地址、邮箱若有变化，应该及时通知对方。双方给本合同约定的对方电话、地址、邮箱发出的有效信息，均视为送达。” 上述合同签订后，张国政首次支付给姚夏共计51244元（包含3个月租金34500元，押金11500元及2019年9月至12月物业费5244元）。庭审中，双方均认可张国政预付租金至2020年2月24日。张国政于2019年12月10日通过微信向姚夏提出退房，姚夏同意并说明押金不退。后张国政于2019年12月17日通过微信告知姚夏其已经搬离租赁房屋，张国政要求退还预付的2个多月租金未果，双方产生争议，张国政诉至本院。 本院认为，原告张国政与被告姚夏签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益”。本案双方在租赁合同中明确约定“若乙方在未租满一年的情况下提前退租，乙方仍需足额支付最后撤出租赁月份的月租金(以每个日历月的25号为准)，且甲方不退还乙方押金。”因原告张国政于2019年12月17日提前解除合同并搬离，原、被告均认可了押金不予退还。根据合同约定原告张国政应足额支付最后撤出租赁月份的月租金，故原告张国政要求退还2019年12月17日至2019年12月25日租金，本院不予支持。对于原告要求被告退还预付的2020年1月至2月24日租金的诉讼请求，被告辩称租赁合同中没有约定关于原告提前退租，被告应当退还租金的相关条款且被告没有收到原告按照合同约定的送达途径通知被告终止合同，不构成合同解约，被告自始至终没有书面同意过原告退租，原告与被告双方没有签署过任何形式的合同终止协议，故应当继续执行该合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告张国政于2019年12月17日通过微信告知被告已搬离涉案房屋，被告收到信息且进行了回复，即被告已知悉原告的意思表示，被告仅就未按照约定方式告知送达为由抗辩，本院不予采信。承租人张国政违约解除合同，并没有合法解除权，但张国政已单方搬离，被告姚夏要求继续履行合同，存在客观上的困难，要求原告张国政在未占有使用房屋的情况下继续负担租金，也有违公平和经济原则。故该租赁合同于2019年12月17日解除。原告张国政已承担了押金不退、支付退租月份的全额租金的违约责任，其主张退还2020年1月至2月24日租金20700元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张退还过多的租金，因2020年2月25日后的租金并未支出，要求被告姚夏退还，本院不予支持。另原告主张被告支付退还租金的利息，本院认为，因原告违约解除合同，已经对被告造成损失，要求被告支付租金利息，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告姚夏向原告张国政退还2020年1月至2020年2月24日房屋租金20700元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告张国政的其他诉讼请求。 案件受理费452元，由原告张国政负担102元，被告姚夏负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年七月八日 书记员  亓 瑞