广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1770号 原告：橡树联合3号资产管理有限公司，注册办事处地址：香港铜锣湾希慎道33号利园一期19楼1901室。 授权代表：陈柏香。 委托诉讼代理人：陈资长，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晓铸，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 被告：周卫东，男，1969年3月1日出生，汉族，自由职业，住桂林市。 委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 第三人：桂林市华桂国药联营公司，住所地：桂林市自由路4号商场，注册号：450300000020692。 法定代表人：万乐飞，董事长。 委托诉讼代理人：莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。 第三人：桂林市永毅机械有限责任公司，住所地：桂林市七星区空明路4号14栋1-1号，注册号：450305200006584。 法定代表人：欧毅宁。 第三人：欧毅宁，男，1962年10月8日出生，汉族，户籍地：桂林市叠彩区。 第三人：陆炬升，男，1974年1月8日生，壮族，户籍地：阳朔县。 原告橡树联合3号资产管理有限公司与被告周卫东、第三人桂林市永毅机械有限责任公司（以下简称永毅公司）、桂林市华桂国药联营公司（以下简称华桂公司）、欧毅宁、陆炬升申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月4日、5月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈资长、韦晓铸、被告周卫东及其委托诉讼代理人石冰、第三人华桂公司及其委托诉讼代理人莫吉到庭参加诉讼。第三人永毅公司、欧毅宁、陆炬升经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：第三人华桂公司名下桂林市自由路4号商场4–1号、4–2号房屋上的租赁权去除后依法拍卖。事实和理由：2014年3月20日,桂林市秀峰区人民法院就中国工商银行股份有限公司桂林分行（原债权人）与永毅公司、欧毅宁、陆炬升、华桂公司金融借款合同纠纷案作出（2014)秀民初字第297号民事调解书，对各方达成的调解协议进行确认，调解协议内容为：“一、桂林市永毅机械有限责任公司于2014年3月20日前返还中国工商银行股份有限公司桂林分行借款本金100万元及利息，桂林市华桂国药联营公司于2014年3月20日前返还中国工商银行股份有限公司桂林分行借款本金13905975.05元及利息；二、若桂林市永毅机械有限责任公司、桂林市华桂国药联营公司未按照本协议履行还款义务，则中国工商银行股份有限公司桂林分行就抵押物桂林市七星区自由路4号商场经依法处分后所得价款优先受偿；三、欧毅宁、陆炬升对桂林市永毅机械有限责任公司和桂林市华桂国药联营公司的上述还款义务承担连带清偿责任；四、诉讼费、保全费共61003元，桂林市华桂国药联营公司自愿负担并于2014年3月20日前给付给中国工商银行股份有限公司桂林分行。”因被执行人未按照约定履行义务，中国工商银行股份有限公司桂林分行于2014年3月24日依法向桂林市秀峰区人民法院申请强制执行。在评估、拍卖过程中，桂林市秀峰区人民法院于2016年8月15日作出(2014)秀执字第221号《通知》，通知桂林市自由路4号商场4–1号、4–2号租户于2016年9月15日前迁出所租房屋。2016年9月5日，被告周卫东对执行标的提起案外人执行异议。桂林市秀峰区人民法院于2017年4月6日作出(2016)桂0302执异23号执行裁定，撤销其于2016年8月15日作出的(2014)秀执字第221号通知。原债权人不服该裁定，向桂林市中级人民法院申请复议。桂林市中级人民法院于2017年8月15日作出(2017)桂03执复38号执行裁定，撤销桂林市秀峰区人民法院（2016)桂0302执异23号执行裁定，发回重新作出审查。2019年5月30日，桂林市秀峰区人民法院作出（2014)秀执字第221–2号执行裁定,变更原告作为(2014)秀执字第221号案的申请执行人。桂林市秀峰区人民法院于2019年8月1日作出(2017)桂0302执异25号之一执行裁定，裁定内容为：“一、撤销本院2016年8月15日作出的(2014)秀执字第221号通知。二、拍卖桂林市自由路4号商场4—1号、4—2号房屋所有权及相应的土地使用权，拍卖成交后，受让人须受周卫东与桂林华桂国药联营公司签订的房屋租赁合同约束，周卫东于2031年1月1日交付房屋给受让人。”原告不服桂林市秀峰区人民法院于2019年8月1日作出的(2017)桂0302执异25号之一的执行裁定，理由如下:一、第三人华桂公司不存在将执行标的出租给被告周卫东的真实意思表示,系被告周卫东恶意虚构租赁权，以实现其阻止标的物被顺利执行这一非法目的。被告周卫东与第三人华桂公司的租赁合同约定租金明显低于市场价，租期长达30年，该租赁关系显然背离正常商业逻辑，且被告周卫东并未提供充分证据证明其“以租抵债”的基础债权债务关系确实存在、合法有效，第三人华桂公司也对被告周卫东的租赁权不予认可。此外，依被告周卫东的主张，其在抵押前即享有抵押物的租赁权益,那么其在本案抵押物租赁后、抵押前有转租等处分行为的，应以其自己的身份进行。但根据抵押人抵押时提供的租赁合冋，当时抵押物的出租人均为第三人华桂公司，并非被告周卫东。由此可知被告周卫东对标的物并未实际占有，也并未对其租赁权进行公示，被告周卫东以租抵债的主张没有事实和法律依据，依法不能对抗法院执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被告周卫东没有充分证据证明租赁权的真实合法性，应当承担举证不能的责任。二、退一万步来讲，即使租赁合同有效，按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务的,不适用买卖不破租赁原则。浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审（2014)民申字第215号”民事裁定书明确“债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。”综上所述，原告认为，被告周卫东提起案外人执行异议不符合司法实践与立法精神，亦不合理，给原告造成巨大经济损失，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条等规定，提出前述所请。 被告周卫东辩称，一、被告和第三人华桂公司订立的租赁合同是双方真实意思表示，具有法律约束力而且实际履行。二、租赁合同成立于抵押之前，而且被告周卫东实际占有使用租赁物，银行在办理抵押时已经知道租赁事宜。依照买卖不破租赁原则，租赁合同不因抵押物拍卖而终止。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人华桂公司陈述称，一、被告和第三人华桂公司订立的租赁合同不是双方真实意思表示，属于无效合同。（一）2011年3月至2012年9月30日，第三人华桂公司因涉嫌非法经营罪，法定代表人万乐飞被公安机关采取强制措施，公司公章已经脱离管控，被被告周卫东占有。被告周卫东起草了租赁合同，以第三人名义与自己签订了租赁合同，加盖了第三人公司公章。该合同形成时间不是落款的2010年11月1日，而是形成于万乐飞被采取强制措施期间，被告为了掩盖虚构债务的事实，故意将合同落款时间提前。对此事实，被告周卫东已经在桂林市询问笔录中予以承认。（二）第三人华桂公司与被告周卫东之间不存在1990000元的债务，被告无证据证明该债务形成的依据。（三）被告转租给案外人的年租金达480000元，而本案《租赁合同》约定年租金为50000元，明显低于市场价格。（四）第三人华桂公司是国资公司。被告虚构债务，利用虚假合同侵吞国有资产，已涉嫌刑事犯罪。二、非法的以租抵债不适用买卖不破租赁原则。《租赁合同》从内容上来看，属于以租抵债，不是满足被告收取租金的目的，而在于清偿旧债。被告并非善意取得涉案房屋租赁权，既没有向第三人华桂公司支付租金，也没有实际占有和使用房屋。因此，该《租赁合同》的债权不能对抗抵押权。综上所述，第三人同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院认为证据形式合法，证据内容与诉辩焦点有关联性，予以确认。 对于当事人有异议的证据，本院认证如下： 对于原告提供的《请求对周卫东、周卫国盗用公章非法侵占国有财产立案调查的报告》、立案告知书、受案回执，第三人华桂公司提供的《关于周卫东取走华桂公章一事经过》、桂林市的2015年4月29日对林军的询问笔录、2016年1月12日对周卫东的询问笔录，被告对真实性不予认可。本院依职权到桂林市调取了上述证据的原件，经核对，与原告、第三人提供的证据一致；另，本院依第三人华桂公司的申请，调取该刑事案卷中的2016年1月14日周卫国询问笔录、万乐飞的相应询问笔录；依被告的申请，调取该刑事案卷中的民生人寿保险股份有限公司桂林中心支公司承租自由路4号商铺的房屋租赁合同。以上刑事案件证据材料，与各方的诉辩意见具有关联性，本院采纳作为定案的参考依据。 对于原告提供的黄胜尧、彭晓平的《租赁合同》，被告提出异议，认为出租方应为被告周卫东，而非第三人华桂公司，被告提供己方持有的《租赁合同》以及申请黄胜尧和彭晓平出庭作证。本院审查原、被告各自提供的合同文本，合同条款除了出租方是第三人华桂公司还是被告周卫东之外，其他部分无实质差异。结合被告周卫东提供的黄胜尧、彭晓平交纳租金的银行转账明细、微信收款凭据以及黄胜尧、彭晓平当庭出具的证人证言，本院对涉案标的物部分门面由黄胜尧、彭晓平承租并自2012年1月之后向被告周卫东支付租金的事实予以确认。 对于原告提供的两份形成时间为2013年1月21日《承诺书》，被告对真实性提出异议，并提供黄胜尧和彭晓平出具的《说明》和申请二人出庭作证作为反驳证据。本院审查认为，原告的抵押权已由生效法律文书予以确认，黄胜尧和彭晓平的《承诺》是银行办理抵押贷款的相应手续材料，与本案审理焦点无直接关联，本院不将此证据作为认定案件事实的依据。 对于原告提供的形成时间为2013年1月6日《授权委托书》，被告提出异议，认为没有证据证明周卫国受托办理银行贷款业务，第三人华桂公司对该证据无异议。本院认为，《授权委托书》由第三人华桂公司向贷款银行出具，加盖该司公章和法定代表人万乐飞的私章，鉴于第三人华桂公司及其法定代表人对真实性无异议，而且与本案诉辩焦点有关联，本院对该证据予以采纳。 对于原告提供的《中国工商银行抵押核实书》，被告对真实性不认可，第三人华桂公司对该证据无异议。本院经审查认为，该证据与本案的关联性在于涉案房屋在办理银行抵押时有无租赁，该证据与其他已被确认证据相互印证了一楼门面在银行抵押贷款之前已经出租的事实，本院对此予以确认。 对于被告提供的形成时间为2010年10月15日、金额为968850元的《借条》，第三人华桂公司对真实性不予认可，申请对《借条》尾部加盖的第三人公司公章和法定代表人万乐飞私章的真实性进行司法鉴定。本院认为，根据2010年10月15日的中国农业银行进账单、2010年10月18日桂林市财政局开具的《国有土地使用权有偿使用收入专用收据》这两份证据，可以确认在2010年10月15日，被告周卫东向桂林市财政局支付第三人华桂公司应付土地出让金968850元的事实。第三人华桂公司申请对《借条》进行司法鉴定，实质是抗辩该笔款项的法律性质。鉴于第三人华桂公司在本案属于无独立请求权第三人，本案不审理被告和第三人之间的法律关系，故对第三人的司法鉴定申请不予采纳，但可以将其抗辩意见结合本案其他证据对相应事实予以确认。 对于被告提供的桂林市嘉祥兴投资有限公司的企业公示信息以及桂林市乐福投资担保有限公司的股东会决议，原告和第三人均不予认可。本院经审查，该组证据证明被告担任法定代表人的相关公司使用涉案自由路4号商场4–2号作为公司住所地的事实。对此事实，第三人华桂公司提供的桂林市乐福投资担保有限公司工商设立、登记等相应文件可以相互印证，本院对该事实予以确认。 对于第三人华桂公司提供该司法定代表人万乐飞与被告周卫东之间的款项往来凭据，被告周卫东亦提供相应银行交易明细。本院认为，结合前述款项往来以及确认双方法律关系的另案生效法律文书，可以确认被告与第三人之间存在较为频繁、密切的经济往来关系，但双方的法律关系性质以及债权债务内容不属于本案的审理范围，对此不作确认。 对于第三人华桂公司提供的《物品借用登记表》，被告抗辩登记表记载被告归还公章的日期有涂改痕迹，从2011年更改为2012年，被告归还公章时间应当是2011年10月10日。本院认为，结合本院依职权到桂林市调取的林军询问笔录、第三人华桂公司于2012年10月10日发布的《声明》，对被告归还公章时间确认为2012年10月10日。 对于第三人华桂公司提供的乐福公司银行账页、收存款通知等相应证据，第三人据此主张（2014）秀民初字第820号民事判决错误、被告进行虚假诉讼。本院认为，当事人认为生效判决错误，可以依法进行权利救济。结合相关证据，可以确认被告与第三人及其法定代表人万乐飞之间存在密切的经济往来和利害关系。 对于第三人华桂公司提供的马莲艳、江西仁和公司分别与第三人签订的租赁合同、价格评估报告，第三人据此主张涉案门面的租赁市场价格，被告不予认可。本院认为双方对《租赁合同》约定的租金价格是否明显不合理低价存在争议，此组证据反映了该地段租金的市场价格，与本案有关联性，本院予以采纳。 结合经确认的有效书证以及当事人的庭审陈述、证人证言，本院确认本案的法律事实如下： 桂林市七星区自由路4号商场4-1号、4-2号房屋登记在第三人华桂公司名下，4-1号房屋面积544.42平方米，4-2号房屋698.62平方米，设计用途均为商业。 2009年12月8日，华桂公司、万乐飞共同签章向周卫东出具收条，载明“今收到周卫东人民币捌拾万元正￥800000.00元正。此条是收购华桂股金收据。” 2010年9月16日，被告周卫东担任法定代表人的桂林市乐福投资担保有限公司登记成立，将桂林市七星区自由路4号商场4-2号（三楼）作为企业法人住所地，工商注册材料中载明法人住所地从第三人华桂公司处承租。2011年9月，桂林市乐福投资担保有限公司更改名称为桂林市嘉祥兴投资有限公司。 2010年10月15日，周卫东向桂林市财政局在农行营业部账户30×××10转款968850元。10月18日，桂林市财政局向第三人华桂公司开具《国有土地使用权有偿使用收入专用收据》，金额968850元。被告周卫东对此持有借条一张，载明“今借到周卫东现金（人民币）玖拾陆万捌仟捌佰伍拾元整（￥968850.00），此款用于交纳桂林市华桂国药联营公司土地出让金，此款转入桂林市财政局在农行营业部所开的户头账户30×××10。每月利息按银行同期借款利息肆倍计算，直到还清此款为止。”借条尾部有第三人华桂公司的公章和法定代表人万乐飞的私章。第三人华桂公司在本案诉讼过程中对公章和私章的真实性提出异议，主张双方不存在借贷关系。 2010年11月1日，第三人华桂公司作为出租方，被告周卫东作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定如下（节选）：一、鉴于华桂公司于2010年10月15日向周卫东借款968850元，至今无法偿还本息共计99万元，且华桂公司应退还2009年12月8日收取周卫东股金80万元和应付利息20万元，故双方协议由华桂公司以其自由路4号房屋（4-1号的面积544.42平方米、4-2号房屋698.62平方米）出租给周卫东，并将前述应付199万元冲抵租金。二、租赁期限自2011年1月1日至2041年12月31日，头十年租金按照5万元计，第二个十年租金按6万元计，第三个十年租金按8.9万元计，三十年租金合计199万元；鉴于华桂公司应归还周卫东本息共计199万元，因此双方同意将此款全部转为周卫东一次性支付给华桂公司的三十年租金，华桂公司不再归还，同时也确认周卫东三十年租金已全额付清，租赁税由华桂公司负责。三、租赁期间，无须华桂公司同意，周卫东可以自行转租并获得收益。四、如果租赁物在租期内出售，周卫东享有优先购买权。五、因华桂公司原因导致租赁物被拍卖、变卖或者抵债给他人，合同期内合同继续有效；若因前述原因导致合同终止，则华桂公司应四倍退还尚未履行部分的租金，并赔偿周卫东因此对第三方违约而产生的损失。六、若本合同因自然灾害、政策变化等不可抗因素而终止，则华桂公司除应退还尚未履行部分的租金外，还应当按照中国银行同期贷款利率的肆倍自2011年1月1日起向周卫东支付利息。七、本合同期满，双方同意继续租赁，则应在届满前一个月签订租赁合同。本合同期限届满，在同等条件下，周卫东有优先承租权。被告周卫东自称该租赁合同实际签订于2013年，将时间倒签于2010年11月，双方原签订一份租期为20年《租赁合同》，于2013年重新签订一份租期变更为30年的《租赁合同》之后，将原约定20年租期的《租赁合同》销毁。第三人华桂公司主张《租赁合同》无效，在本案审理期间，于2020年4月7日向桂林市七星区人民法院起诉，要求确认合同无效，于2020年6月8日向法院申请撤回起诉。桂林市七星区人民法院作出（2020）桂0305民初1037号民事裁定，准许撤诉。 2011年4月，第三人华桂公司的法定代表人万乐飞因涉嫌犯罪被公安机关刑事拘留。 2011年5月31日，被告周卫东从第三人华桂公司借走公章一枚。 2011年9月29日，被告周卫东的胞弟周卫国从第三人华桂公司领取华桂一楼仓库钥匙一把，门面（米粉店）钥匙二把、销售部（大办公室）钥匙一把、华桂发票专用章。 2011年10月21日，黄胜尧承租自由路4号一楼门面318平方米。租赁合同约定：租赁时间自2011年10月22日至2016年10月21日，每月租金9500元，每年租金在上一年度基础上递增5%。租赁合同尾部落款为“甲方：周卫东”（签名捺印）和“乙方：黄胜尧”（签名捺印），以及华桂公司盖章签字“同意本合同”。原、被告各举证一份合同文本。原告所执合同首部出租方为“华桂国药联营公司”，合同各页下端空白处盖“与原件核对相符”印章并由时任工商银行抵押业务经办人员签字落款2013.1.31。被告所执合同首部出租方为“周卫东”。除此之外，两份合同文本的其他条款一致。黄胜尧自2012年1月之后向被告周卫东支付租金。 2012年1月18日，彭晓平承租自由路4号一楼约110平方米。租赁合同约定：租赁时间自2012年1月18日至2017年1月17日，每月租金2400元，每年租金在上一年度基础上递增5%。租赁合同尾部落款为“甲方：周卫东”（签名）和“乙方：彭晓平”（签名），以及华桂公司盖章签字“同意本合同”。原、被告各举证一份合同文本。原告所执合同首部出租方为“华桂国药联营公司”，合同各页下端空白处盖“与原件核对相符”印章并由时任工商银行抵押业务经办人员签字2013.1.30。被告所执合同首部出租方为“周卫东”。除此之外，两份文本的其他条款一致。之后，彭晓平向被告周卫东支付租金。 2012年9月28日，第三人华桂公司的法定代表人万乐飞被七星区人民法院（2012）星刑初字第51号刑事判决书判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处人民币二十三万元。 2012年10月10日，被告周卫东向第三人华桂公司归还公章。 2012年10月19日，第三人华桂公司向自由路4号房屋一楼门面的承租人黄胜尧、彭晓平发出《声明》，自称2011年5月31日至2012年10月10日止，盖有该司公章、合同章的文件、合同、票据，如果没有万乐飞签字认可，则自声明之日作废。第三人华桂公司为此要求黄胜尧、彭晓平支付租金，黄胜尧向第三人华桂公司支付了一个月租金。 2013年第一季度，第三人华桂公司将其经营场所从自由路4号三楼搬迁至象山区瓦窑东路。 2013年1月，第三人华桂公司出具加盖公司公章和法定代表人万乐飞私章的授权委托书，委托被告周卫东的胞弟周卫国到工商银行桂林分行办理贷款业务。 2013年2月8日，工商银行桂林分行与第三人永毅公司签订编号为2013年（预行）字0005号《网贷通循环借款合同》，约定由工商银行桂林分行向永毅公司提供借款1500万元，借款期限至2014年1月29日。同日，工商银行桂林分行与永毅公司股东欧毅宁、陆炬升、谢佳屹签订《最高额保证合同》，约定该三人对该笔借款承担连带保证责任。工商银行桂林分行与华桂公司签订《最高额抵押合同》，约定华桂公司以其公司所有的桂林市自由路4号商场房屋（4-1号的面积544.42平方米、4-2号房屋698.62平方米）用作于该笔借款抵押，并办理了房屋抵押登记。 2013年10月10日，民生人寿保险股份有限公司桂林中心支公司承租自由路4号的4-2号商铺（三楼）698.62平方米，租赁时间自2013年11月11日至2018年11月10日。租赁合同存在两份不同的文本。差异在于原告举证的文本首部“出租方（甲方）”一栏和尾部“出租方（甲方）签章”载明为被告周卫东；年租金依次为33万元、33.6万元、34.6698万元、36.0566万元；收受租金账户为周卫东的桂林农村合作银行六合支行账户62×××87；出租方的联系人为周卫东。本院依职权在公安机关调取的合同文本出租方（甲方）”一栏和尾部“出租方（甲方）签章”载明为为第三人华桂公司；年租金依次为45万元、45.66万元、46.6698万元、48.0564万元；收受租金账户为万乐飞的桂林农村合作银行六合支行账户62×××87；出租方的联系人为万乐飞。 2014年3月19日，工商银行桂林分行向本院提起诉讼，要求永毅公司偿还贷款本金14905975.05元及利息、银行对华桂公司名下的自由路4号房屋经依法处分后价款享有优先受偿权、保证人欧毅宁、陆炬升承担连带保证责任。2014年3月20日，本院主持调解，作出（2014）秀民初字297号民事调解书，确认当事人达成的协议如下：一、永毅公司于2014年3月20日前返还工商银行桂林分行借款本金1000000元并支付截至2014年2月20日止的利息2291.7元，此后按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮21%再加收50%计收罚息；华桂公司于2014年3月20日前返还工商银行桂林分行借款本金13905975.05元并支付截至2014年2月20日止的利息126109.3元，此后按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮21%再加收50%计收罚息；二、永毅公司、华桂公司未按照协议约定履行还款义务，则工商银行股份桂林分行就抵押物——桂林市七星区自由路4号商场经依法处分后所得价款优先受偿；三、欧毅宁、陆炬升对永毅公司、华桂公司的上述还款义务承担连带清偿责任；四、案件受理费112006元，因调解结案减半收取56003元，诉前保全费5000元，合计61003元，华桂公司自愿负担并于2014年3月20日前给付工商银行桂林分行。 （2014）秀民初字第297号民事调解书生效后，工商银行桂林分行向本院申请强制执行。之后，工商银行桂林分行于2014年9月28日将该笔债权转让给中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，该公司于2018年7月9日将该笔债权转让给本案原告，本院为此作出执行裁定，确认变更执行案件的申请执行人为本案原告。 2014年5月5日，本院作出2014（秀）执字第221号执行裁定书，拍卖第三人华桂公司名下的桂林市自由路4号商场4-1号房产、4-2号房产及土地使用权。 2014年8月21日，周卫东在本院提起诉讼，诉称其在2010年5月和12月向华桂公司的法定代表人万乐飞和华桂公司出借500万元，要求万乐飞和华桂公司共同偿还借款500万元及支付相应利息。本院于2016年6月作出（2014）秀民初字第820号民事判决，确认如下事实：2009年12月11日，周卫东出借100万元给万乐飞，华桂公司和万乐飞共同于2010年5月出具借条；2010年12月7日，周卫东出借400万元给万乐飞，华桂公司对此出具借条。该案判决：一、万乐飞偿还周卫东借款976458.2元及支付利息，华桂公司对该笔债务承担连带清偿责任；二、华桂公司偿还周卫东借款3580379.28元及支付利息，万乐飞对该笔债务承担连带清偿责任。该案判决生效之后，周卫东已经向本院申请强制执行。 2014年11月，华桂公司向公安机关报案，主张在2011年4月至2012年9月该司法定代表人万乐飞被刑事羁押期间，周卫东及其兄弟周卫国盗取华桂公司公章，与自己签订《房屋租赁合同》，骗取了桂林市自由路4号商场共计1280平方米商铺的租赁权，租期30年，租金每年5万元，之后周卫东和周卫国将商铺转租给民生保险公司，每年收取租金50-70万元，并强占华桂公司场地以及办公用品等国有资产，前述行为涉嫌经济犯罪。桂林市公安局七星分局于2015年11月16日下发立案告知书，该刑事案件尚未有处理结果。 2016年8月15日，本院下发2014（秀）执字第221号通知，要求桂林市自由路4号商场4-1号房产、4-2号房产的租户于2016年9月15日迁出房屋，如有异议，应于通知张贴15日内提出书面异议，逾期则强制执行。 2016年9月5日，周卫东向本院提起执行异议，主张其于2010年11月1日与华桂公司签订《租赁合同》，承租自由路4号商场4-1号、4-2号，租期自2011年11月1日至2041年12月31日，承租人可以自行转租，租金已经全部付清，房屋已交付使用，请求撤销2014（秀）执字第221号通知，将拍卖标的物已经合法租赁的事实记入拍卖财产现状进行拍卖或者司法处置。本院执行局审查认为，周卫东与华桂公司签订的租赁合同处于法律保护的租赁期限内，周卫东的承租权应予保护，而工商银行桂林分行的担保物权设立在承租权之后，在两项权利均合法有效的情况下，应当按照设立先后顺序予以保护，故于2017年4月6日作出（2016）桂0302执异23号执行裁定书，撤销本院于2016年8月15日作出的2014（秀）执字第221号通知。 2016年9月7日，民生人寿保险股份有限公司桂林中心支公司亦同时向本院提出执行异议，请求保护合法租赁权。本院于2017年4月6日作出（2016）桂0302执异24号执行裁定书，撤销2016年8月15日作出的2014（秀）执字第221号通知。 申请执行人不服（2016）桂0302执异23号、执异24号执行裁定，向桂林中院申请复议，桂林中院于2017年8月15日撤销（2016）桂0302执异23号、执异24号执行裁定，发回本院重新审查。 本院重新审查认为，在承租权和担保物权均合法有效的情况下，应当按照设立先后顺序予以保护；通知承租人搬离租赁房屋必然导致租赁权无法实现，故搬离通知应予撤销；执行程序对抵押财产的变价处理应当按照抵押财产的租赁现状进行。故，本院于2017年9月29日作出（2016）桂0302执异26号执行裁定书，裁定如下：“撤销本院于2016年8月15日作出的2014（秀）执字第221号通知”；于2019年8月1日作出（2017）桂0302执异25号之一执行裁定书，裁定如下：“一、撤销本院于2016年8月15日作出的2014（秀）执字第221号通知；二、拍卖桂林市自由路4号商场4-1号、4-2号房屋所有权及相应土地使用权，拍卖成交后，受让人需受周卫东与桂林市华桂国药联营公司签订的房屋租赁合同约束，周卫东于2031年1月1日交付房屋给受让人。” 另查明，2019年6月，第三人华桂公司委托国宏信价格评估集团公司对自由路4号4-1号、4-2号房屋自2011年1月1日至2019年6月30日的租金价格进行评估。评估报告载明（节选）：标的房屋一部分为餐饮，一部分为宾馆以及其他用途；2011年月租金31502.27元，年租金378027.21元；2012年月租金32824.86元，年租金393898.33元；2013年月租金32306.53元，年租金387678.38元；2014年月租金32542.70元，年租金390512.44元；2015年月租金32678.46元，年租金390512.44元；等等。 本院认为，本案系周卫东以其对涉案房产享有租赁权为由而提起案外人执行异议，本院作出带租约拍卖的执行裁定，申请执行人为此提出异议的执行异议之诉。周卫东的异议依据是其与第三人华桂公司之间的租赁合同，但合同另一方华桂公司否认合同的合法有效性，并为此提起诉讼。鉴于确认租赁合同效力的民事诉讼以华桂公司撤诉作为结案方式，并且华桂公司在本案的诉讼地位应为无独立请求权第三人，故，本案仅从权利外观认定被告周卫东依《租赁合同》享有权利。本案争议焦点为：一、被告周卫东对执行标的享有何种权利。二、被告周卫东享有的异议权利与申请执行人的抵押权发生冲突时，该异议权利是否可以排除强制执行。三、执行标的物上的相应权利是否应当去除后进行拍卖。 一、异议权利性质 被告周卫东抗辩自己享有租赁权。本院认为，依照合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同目的是使用和收益。被告在签订《租赁合同》之前，已经占有、使用了自由路4号的部分场地用于经营，签订《租赁合同》之后，一是，仍停留在原址，并未实际占有、使用租赁面积；二是截至2011年9月被告通过胞弟周卫国领取标的物钥匙之前，被告一直未接收、控制标的物。而第三人作为出租人，本应依约在2011年1月履行交付占有的义务，但第三人仍占有使用4-2房屋直至2013年1月，被告亦无异议。因此，双方交付、占有标的物的行为不符合租赁合同约定。其次，《租赁合同》约定年租金为5万元，依据第三人提供的评估报告，同期市场租金估价在37万至40万之间，而黄胜尧、彭晓平和民生保险公司的年租金合计超过40万元。《租赁合同》的租金价格明显低于市场价格，合同双方的权利义务明显不对等，不符合合同的公平原则。综上，《租赁合同》的约定以及履行，均不符合法律规定和商业习惯。 另案生效法律文书以及庭审各方当事人提供的证据足以证明，被告周卫东与第三人华桂公司、万乐飞之间存在较为密切的经济往来和利害关系。鉴于此，《租赁合同》以明显不合理低价租金、以租抵债一次性付清和长达30年租期的约定，来达到被告周卫东控制标的物来担保债务履行，并以租金收益实现债权权利的双重目的。因此，被告周卫东依照《租赁合同》外观形式享有的租赁权，实际权利应为其主张的对第三人华桂公司或者万乐飞的债权。 二、异议权利是否可以排除强制执行 合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”“买卖不破租赁”原则的适用要件为，承租人享有真实合法的租赁权，并基于租赁权的物权化特点，享有对抗受让人转移交付的权利。如前所述，被告周卫东的权利依据并非租赁权，而是债权，根据物权优于债权的原则，原告的担保物权优先于被告的债权。因此，被告的异议权利不能排除强制执行。 三、拍卖财产上的权利是否应当涤除 本案被告的异议权利不能排除强制执行，若其主张租赁权，则应当予以去除之后进行拍卖。 综上所述，原告请求去除标的物上权利之后进行拍卖，事实依据充分，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许拍卖桂林市七星区自由路4号商场4-1号、4-2号房屋所有权及其相应土地使用权，被告周卫东依《租赁合同》享有的权利予以去除。 本案案件受理费22710元、公告费560元，合计23270元（原告已预交），由被告周卫东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费22710元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 陈 芳 人民陪审员 周 祥 人民陪审员 蒋增福 二〇二〇年七月八日 书 记 员 董柳明