广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1601号原告：深圳市天俊生物技术发展有限公司，住所广东省深圳市罗湖区东门南路外贸食出大厦**，统一社会信用代码91440300192180148U。法定代表人：郭骏生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：岳云鹏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：张志辉，男，汉族，1972年8月9日出生，住，住址广东省深圳市南山区/div>被告：邓进云，男，汉族，1976年3月26日出生，住，住址广东省深圳市罗湖区/div>被告：彭小玲，女，汉族，1972年7月5日出生，住，住址广东省深圳市南山区/div>原告深圳市天俊生物技术发展有限公司诉被告张志辉、邓进云、彭小玲土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳云鹏、王欢，被告张志辉、邓进云、彭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.解除原告与被告张志辉、邓进云签订的《绿园农场租赁合同》；2.被告张志辉、邓进云向原告归还位于深圳市××山新区××村绿园农场146亩土地；3.被告张志辉、邓进云向原告支付其逾期交付租金所产生的违约金40848元（根据合同约定的计算方式为：拖欠日乘以拖欠额的5‰，计算期间为2018年-2019年，总计不超过年利率24%）；4.被告张志辉、邓进云向原告支付其未能返还租赁土地而产生的违约金50000元；5.被告张志辉、邓进云承担其逾期归还土地行为给原告造成的损失暂合计624359元[包括租金收益损失159561元（从2018年10月起算，暂至2019年7月止租金收益为159561元，计算依据为月租金17729元×9个月，实计至被告张志辉、邓进云归还涉案土地并恢复原状之日止）；保安费139200元，每月17400元×8个月（从2018年12月起暂算至2019年7月，实计至被告张志辉、邓进云归还涉案土地并恢复原状之日止）；非农临时建筑拆除后的垃圾清运费，此处产生费用目前为70000元，但尚未结清，最终以实际发生费用为准；对非农用地恢复农业状态的费用，此处费用暂未发生，最终以实际发生费用为准；保安岗亭集装箱板房购置和水电等安装费用暂计18700元；测量和立桩界费用306898元（测量费用286408元＋立桩界费用20490元）；土监局执法拆违费用，此处产生费用目前为70000元，但尚未结清，最终以实际发生费用为准]；6.被告彭小玲对上述3-5项所列金额（合计为715207元）承担连带清偿责任；7.三被告共同承担本案的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。事实与理由：2013年9月28日，原告作为出租方与承租方即本案被告张志辉、邓进云签订《绿园农场租赁合同》，将位于深圳市××山新区××村绿园农场146亩土地及设施设备租给被告张志辉、邓进云，用于农业用途，年租金212750元，年租金应于每年1月31日前一次性缴纳，逾期缴纳违约金为拖欠日乘以拖欠额的5‰，租用期限为2013年10月1日至2021年11月30日。因被告张志辉、邓进云长期拖欠2018年度租金，并擅自改变租赁土地用途且将租赁土地非法转租给第三方，以上行为已构成严重违约。在2018年11月14日，根据原被告双方所签租赁合同第四条、第九条、第十二条的有关约定，原告向被告张志辉、邓进云送达了《解除租赁合同通知书》，通知书主要内容为：一、主张双方于2013年9月28日签订的《绿园农场租赁合同》自本通知发出之日起解除，收回全部租赁土地及相关设施；二、被告张志辉、邓进云所交的租赁保证金5万元全部用于冲抵所欠租金，请被告张志辉、邓进云于收到本通知之日起5个工作日内缴清所欠租金金额及按租赁合同约定的违约金，否则原告将启动设施程序追讨欠款；三、根据租赁合同第十五条规定，因被告张志辉、邓进云单方面违约导致租赁合同被解除，被告张志辉、邓进云投入到租赁土地的所有建筑物和地上附着物均无偿归原告所有；四、请被告于2018年11月25日前，搬离包含分租户在内的所有可移动经营用品、设备等，逾期不搬即视为放弃所有权，原告有权处置；五、一旦原告启动诉讼，由此引发的一切经济和法律责任均由被告张志辉、邓进云承担，包括但不限于原告因此而被政府处罚甚至收回土地所造成的一切损失。原告于同日在涉案土地现场张贴了《解除租赁合同的公告》，并将公告送达给部分分租户。通知书送达后，被告彭小玲于2018年11月15日、2018年11月18日、2018年11月19日，分别四笔转账共计向原告缴纳了拖欠的2018年度租金162750元，剩余所欠的租金被告张志辉、邓进云同意用租赁保证金5万元予以冲抵，原告用保证金冲抵剩余所欠租金后，被告张志辉、邓进云签订了退还保证金的《收款收据》以表示追认。但时至2019年3月，被告张志辉、邓进云仍未归还原告上述涉案土地，涉案土地仍被分租户所占有。原告无奈请求深圳市坪山区规划土地监察局介入，后在2018年11月至2019年3月期间，土地监察局共分五次拆迁行动对涉案土地上的非农设施（共计24处）进行了拆除。被告彭小玲与张志辉是夫妻关系，上述债务是发生在夫妻关系存续期间，且被告彭小玲知晓上述债务的发生，从被告张志辉、邓进云缴纳租金转账记录可看出被告彭小玲共同参与了涉案土地的管理与经营，因此应属于夫妻共同债务，对此被告彭小玲对该债务应当承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼。被告彭小玲辩称，一、合同的权利义务关系只能对合同主体具有约束力，彭小玲不是本案诉争《绿园农场租赁合同》的合同当事人，原告要求彭小玲承担租赁合同的违约偿还责任，违反了《合同法》第八条规定的合同相对性，缺少法律依据。二、原告所列的证据均不能证明彭小玲是《绿园农场租赁合同》的当事人，原告要求彭小玲承担租赁合同的违约偿还责任，缺少事实依据。三、《绿园农场租赁合同》是否签订于被告彭小玲、张志辉夫妻关系的存续期间、被告彭小玲是否参与涉案土地的实际经营，与本案合同纠纷无关。被告张志辉、邓进云辩称，一、在履行合同过程中，原告与二被告己协商一致，变更了《绿园农场租赁合同》对租金支付期限和方式的约定，变更为“乙方应于每年12月27日前付清全年租金。”因此，被告不存在逾期交付租金的违约行为，无需向原告支付逾期交付租金所产生的违约金。原告诉讼请求3的主张不能成立。被告在2018年11月19日前已付清2018年的租金，不存在逾期交付租金的违约行为，原告要求被告支付逾期交付租金的违约金及承担农用地空置租金收益损失的主张缺少事实和法律依据。二、根据《合同法》第112条、第113条规定，被告承担违约损害赔偿责任的前提是原告存在违约行为，且该违约行为与原告的损失之间有因果关系。原告第5项诉讼请求中的所有费用均不属于损害赔偿的范围，被告依法无需承担上述费用。原告第5项诉讼请求中的保安费226200元、保安岗亭集装箱板房购置和水电等安装费用18700元、测量和立桩界费用306898元，与被告履行合同的行为不具有因果关系，原告要求被告支付此项费用缺少事实和法律依据。被告已自行完成了非农临时建筑拆除后的垃圾清理工作，因此，原告诉请的7万元非农临时建筑拆除后的垃圾清理费并不实际产生，原告无须承担该项费用。损害事实是违约损害赔偿的前提，即受害方必须存在损害的事实，对于尚未发生且无法确定的损害，原告无权要求赔偿，因此，被告无需承担非农用地恢复农业状态的费用和土地监察局执法拆违费用的赔偿责任。该两项费用具有不确定性，且原告也未提供证据证明该项费用属于订立合同时预见或应当预见到的损失。被告可提供证人证明该地块从原告接管该地块至被告从原告名下租用期间，均有非农项目存在，此状态属于历史遗留问题，原告也同意续租。且在合同期内原告监管部门也未曾提出过异议。综上，原告第3项和第5项诉讼请求缺少事实和法律依据，请求法院驳回上述诉讼请求。经审理查明，1989年6月1日，原告[原深圳市外贸（集团）粮油食品进出口公司]与宝安县坪山镇人民政府签订《购买土地使用权合同书》，原告取得位于坪山镇竹坑村委所属的139亩山地。1998年8月28日，深圳市粮油食品进出口实业开发公司与深圳市龙岗大工业区管委会办公室签订协议书，将原告的土地使用权位置进行调整。2003年9月22日，原告与被告邓进云、张志辉签订《绿园农场租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坪山镇绿园农场被征收后剩余的农用土地和相关设施出租给乙方使用，土地面积共计约152亩，租赁期限自2003年9月23日至2013年9月22日日止。2013年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）邓进云、张志辉签订《绿园农场租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××山新区××村绿园农场出租给乙方用于农业用途使用。面积为146亩，其中平地130亩、山地16亩。土地租赁期限自2013年10月1日至2021年11月30日。平地租金每亩每年1575元，年租金为204750元，山地租金每亩每年500元，年租金为8000元，总租金为212750元。乙方应于每年1月31日前向甲方一次性全额付清全年的租金，乙方逾期交付租金的，须向甲方支付违约金，违约金的计算方式为拖欠日乘以拖欠金额的5‰。合同第四条约定，甲方出租的土地及设施为农业用途，未经甲方书面同意，乙方不得将土地用于其他用途。乙方需要对租赁土地及设施进行改建或扩建，须经甲方书面同意并按照有关法律法规的规定，向政府有关部门办理相关手续，由此产生的费用由乙方承担。合同第十二条约定，因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（1）乙方拖欠租金超过2个月；（2）乙方所欠各项费用合计已大于保证金数额；（3）未经甲方书面同意和政府有关部门批准，乙方擅自改变租赁土地及相关设施用途，或者擅自扩建、改建的；（4）乙方将租赁土地及设施转租第三方，造成甲方利益受损，或者转租条款违反本合同的约定的。甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方迁离后并交回土地及相关设施。同时，甲方有权不返还乙方所缴纳的保证金。合同第十六条第3点约定，本合同终止后，乙方应于1个月内迁离，并返还租赁土地及相关设施。如乙方逾期迁离或者不返还租赁土地及相关设施的，乙方除必须迁离外，还应向甲方支付5万元的违约金，同时，甲方有权扣留乙方的保证金，并采取必要的手段维护甲方自身的权益，造成乙方损失的，由乙方自行承担。签订上述合同后，两被告在涉案土地上进行经营管理，并将部分土地进行分租。原告主张两被告将部分土地分组给他人用于非农业用途，如木材加工、脚手架堆放等。被告向原告支付租金情况如下：1.2013年4月8日支付2013年1月1日至9月30日租金39750元；2.2014年3月13日、9月2日、12月29日分三次支付2013年10月1日至2014年9月30日租金共计212750元；3.2015年6月17日、7月6日、10月27日、11月30日、12月1日、12月28日、12月30日分八次支付2014年10月1日至2015年9月30日租金212750元；4.2016年3月30日、3月31日、5月27日、6月27日、9月5日、9月23日、9月24日分十次支付2015年10月1日至2016年9月30日租金212750元；5.2017年2月28日、11月14日、12月25日、12月28日分四次支付2016年10月1日至2017年9月30日租金212750元；6.2018年11月15日、11月18日、11月19日、12月29日（保证金抵扣50000元）分五次支付2017年10月1日至2018年9月30日租金212750元。两被告未支付原告2018年10月1日之后的租金。两被告主张在合同签订后，双方对租金的支付期限和方式变更为乙方应于每年12月27日前付清全年租金。2018年6月29日，被告张志辉、邓进云向原告作出绿园农场安全生产整改进度报告，提出以下安全整改的措施：一、已对安全生产问题区域落实道口畅通、警示牌醒目、配备消防灭火器，完成消防水地下管道改造；二、已对外挂电线杂物的清理，内线套管的改造完成线路开关，配电箱的装配。并责令温室棚区木材加工、肥料分检区的负责人进行相应区域的清理整改工作。2018年10月18日，原告向被告张志辉、邓进云发出全面落实在清理整改的通知，要求两被告全面拆除与农业无关的所有建筑物、构筑物以及附属设施，恢复农业土地用途，消除安全隐患等。2018年10月23日，被告向原告作出整改承诺函，承诺以下内容：1.2018年10月24日前终止所有与非农业生产场地的分租合同；2.10月24日起清走场内所有生产生活人员及物品，停止供应用水、用电，并安排临时住处供撤离人员；3.10月27日请专业工程车辆入场对已经清空的场地的建筑物进行拆除；4.10月31日前自行拆除所有非法建设的临时建筑物、构建物以及附属设施，及乱堆放的物品，全面彻底恢复农业用地。2018年11月13日，原告向被告张志辉、邓进云发出《解除租赁合同通知书》，内容如下：双方于2013年9月28日签订了《绿园农场租赁合同》，你方承租我司位于坪××××街道绿园农场农业用地146亩以及部分设施设备，租赁期限自2013年10月1日起至2021年11月30日止，年租金总额为212750元，按照合同约定应于每年1月31日前一次性全额付清全年度的租金。鉴于：1.虽经我司管理人员多次催交，但你方至今未缴纳2018年度租金。2.2018年5月28日，我司上级产权单位进行安全检查时，才发现你方既未经我司同意，也未经政府有关部门批准，擅自改变租赁土地及相关设施的农业用途，并将所租赁的工业用地转租或分组给20多家非农业用途分租户。我司自2018年6月6日开始，多次口头和书面要求你方按农业用途使用土地，你方也于2018年6月29日向我司提交整改进度及承诺的报告，但并未承兑在8月15日如期完成整改的承诺。2018年9月19日，我司收到坪山区规划土地监察局的《土地清理通知》，又立即向你方发出紧急通知，要求你方立即不折不扣地按照土地清理通知的要求拆除清理与农业无关的建筑物、构筑物及附属设施，恢复农用土地用途，消除安全隐患。你方于2018年10月23日又向我司提交承诺函，承诺10月31日前完成非农业用途分租户的清退工作，但至今未能兑现承诺。根据双方所签租赁合同第四条、第九条、第十二条的有关约定及你方承诺，正式通知你方：一、自本通知发出之日起，解除与你方于2013年9月28日签订《绿园农场租赁合同》收回全部租赁土地及相关设施；二、你方所交的租赁保证金50000元全部用于冲抵所欠租金，请你方于收到本通知之日起5个工作日内，立即缴清所欠租金余额及按照租赁合同约定的违约金，否则，我司将启动诉讼程序追讨欠款；三、根据租赁合同第十五条规定，因你方单方面违约导致租赁合同被解除，你方已投入到租赁土地的所有建筑物和地上附着物均无偿归我司所有；四、请你方于2018年11月25日前，搬离包含分租户在内的所有可移动经营用品、设备等，逾期不搬即视为放弃所有权，我司有权自行处置；五、一旦我司启动诉讼，由此引发的一切经济和法律责任均由你方承担，包括但不限于我司因此而被政府处罚甚至收回土地所造成的一切损失。2018年11月14日，原告向两被告、木材加工分租户、脚手架堆放分组户送达该解除通知。2018年12月1日，原告派驻保安对涉案场地进行值守，后两被告未继续在该土地上从事经营活动。2019年1月17日，深圳市坪山区规划土地监察局作出限期拆除通知书及限期拆除公告，要求相关违法建设行为人于2019年1月22日前自行拆除位于坪山区石井社区横塘路与坪山河交汇处的一处临时建筑，占地面积约93.4平方米。逾期未拆除的，将依法强制拆除。因相关违法建设行为人未在上述指定期限内对违法建筑进行拆除，土地监察部门对涉案土地上的违法建筑进行了强制拆除，最后一次拆除时间为2019年3月28日。2019年9月1日，原告与案外人签订安装合同，对涉案土地进行铁丝护网安装，工期自2019年9月1日至2019年9月25日，合同价款为153537元。2019年11月7日，本院工作人员前往现场查看情况，现场有一户花木场（面积6亩）、两户豆苗租户（面积1亩）尚未搬离，另有一处堆放的手脚架（面积4亩）尚未搬离完毕，大棚架下有部分垃圾尚未清理完毕。两户豆苗租户实际搬离涉案土地的时间为2020年3月，该两租户在2018年10月前支付两被告租金至2019年10月；花木场支付两被告租金至2019年10月，原告同意与花木场重新签订合同；脚手架的租户实际搬离涉案土地的时间为2020年1月22日，在2017年支付两被告2018年度租金。在本院的主持下原告与三被告确认原告自2020年4月14日全面收回土地自行处置。但被告主张其自2018年12月起原告已经收回涉案土地，两被告就没有再继续使用该土地。本院认为，原告与被告张志辉、邓进云签订《绿园农场租赁合同》，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。原告向被告交付土地，两被告应当按照合同约定的用途使用土地并支付租金。关于原告的第一项诉讼请求，原告于2018年11月14日向两被告送达解除合同通知书。因两被告确实存在将土地分租用于非农业用途，经原告多次催告仍未整改完成，已经达到双方合同第十二条约定的解除条件，故双方签订的《绿园农场租赁合同》自解除通知送达两被告之日2018年11月14日起即发生解除效力，本院予以确认，原告起诉要求解除合同，本院依法不予支持。关于原告支付租金的时间，双方在合同中约定两被告应当于1月31日前付清当年度的租金。两被告主张双方对租金支付期限调整为每年度的12月27日前。根据原告所提交的被告历年支付租金情况，被告每年支付租金的时间与两被告所陈述的基本一致，根据双方的交易习惯，本院采信两被告的主张，双方对租金支付期限变更为每年12月27日前。被告2017年10月1日至2018年9月30日的租金支付时间为2018年11月19日，未超过合同约定的期限，故原告要求被告支付逾期支付违约金，本院依法不予支持。原告于2018年12月1日派保安人员进驻现场，实际上接管了涉案土地。且在本案审理过程中，原告已经确认按照现状收回涉案土地，故原告要求被告返还土地，本院依法不予支持。双方合同解除的时间为2018年11月14日，原告实际接管土地的时间为2018年12月1日，故原告要求被告支付未返还土地而产生的违约金50000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告的第五项诉讼请求，1.租金损失。双方解除合同的时间为2018年11月14日，被告租金支付至2018年9月30日，故被告应当支付原告2018年10月1日至2018年11月14日的租金26593.75元（212750元÷12个月×1.5个月）。2018年11月14日之后，双方合同解除，原告于2018年12月1日实际接管涉案土地，被告应当参照合同约定的标准支付2018年11月14日至2018年12月1日的占有使用费8864.58元（212750元÷12个月×0.5个月）。在原告接管涉案土地之后，由两被告转租的花木场、豆苗以及手脚架堆放分租户未搬离涉案土地，面积共计11亩。并且被告未及时拆除涉案土地上的违法建筑（93.4平方米），最后由相关执法部门进行强拆。原告自2003年起将涉案土地出租给两被告，在长达15年之后才发现两被告将涉案土地分租他人用于非农业用途，存在监管不力的情形。原告在接管涉案土地后，应当采取适当的措施防止损失扩大，没有采取适当损失防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院结合涉案土地的面积、土地的实际使用情况、双方的过错程度，酌情判令两被告应当支付原告2018年12月1日之后的租金损失50000元。即两被告应当支付原告租金损失共计85458.33元（26593.75元+8864.58元+50000元）。2.原告派驻保安进入现场时，双方合同已经实际解除，故原告要求被告支付保安费用，没有法律依据，本院依法不予支持。3.垃圾清运费、恢复土地农业用途的费用、强制拆除违法建筑的费用，因实际损失尚未发生，故本院依法不予支持。4.保安岗亭集装箱板房购置费用、水电安装费用、测量和立桩界费用，该费用系原告在解除合同之后对土地进行管理所产生的费用，与双方合同履行无直接因果关系，故该部分费用本院依法不予支持。因本案的合同系被告邓进云、张志辉与原告之间签订，被告彭小玲的账户向原告转账支付租金，并不能直接证明彭小玲共同经营涉案土地。故原告要求被告彭小玲承担连带责任，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市天俊生物技术发展有限公司与被告邓进云、张志辉签订的《绿园农场租赁合同》于2018年11月14日解除；二、被告邓进云、张志辉于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市天俊生物技术发展有限公司租金、占有使用费、租金损失共计85458.33元；三、驳回原告深圳市天俊生物技术发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10952元，保全费1759元，原告均已预交，由原告负担11192元，被告张志辉、邓进云负担1519元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  卢 好人民陪审员  黄俊波人民陪审员  陈志贤二〇二〇年七月三十一日书 记 员  朱宏谊