福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异155号 案外人：李为玉，男，1972年7月5日出生，住福建省长乐市。 案外人：陈某，女，1974年2月15日出生，汉族，住福建省长乐市。 案外人：李某，男，2009年5月13日出生，汉族，住福建省长乐市。 法定代理人：陈某，女，1974年2月15日出生，汉族，住福建省长乐市，系李某母亲。 以上案外人委托诉讼代理人：陆享民。 申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建信贸贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****。 法定代表人：陈明向，执行董事。 被执行人：利嘉实业(福建)集团有限公司，住所地，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**iv> 法定代表人：卢圣敬。 被执行人：福清环球房地产有限公司，住所地福建省，住所地福建省福清市融城镇小桥街** 法定代表人：陈道义。 被执行人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市晋安区。 被执行人：陈明向，男，1980年7月25日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：陈宇廉，男，1974年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：陈明强，男，1978年5月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：王文忠，男，1982年8月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：陈晓丹，男，1982年12月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 在本院执行申请执行人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与被执行人福建信贸贸易有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）、福清环球房地产有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉、陈明强、王文忠、陈晓丹金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李为玉、陈某、李某对本院保全查封福州市台江区××街道××号××街××层××店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李为玉、陈某、李某向本院提出异议称，请求1.解除对福州市台江区××街道××号××街××层××店面的查封；2.停止对位于福州市台江区××街道××号××街××层××店面的强制执行；3.确认福州市台江区××街道××号××街××层××店面归案外人李为玉、陈某、李某所有。理由如下：一、申请人与被执行人在82店面被查封前已签订《商品房买卖合同》。2018年8月份，申请人与被执行人签订了四份《商品房买卖合同》，约定由申请人分别以总价781650元，694800元、694800元，694800元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分1层70、73、82、83店面，建筑面积分别为52.11、46.32、46.32、46.32平方米，单价为15000元／平方米。2018年8月份，李为玉、陈某、李自然与被执行人签订了四份《商品房买卖合同》，约定由李为玉、陈某、李自然分别以总价694800元，694800元、781650元，1354950元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分1层74，75、76、77店面，建筑面积分别为46.32、46.32、52.11、90.33平方米，单价为15000元／平方米。2018年8月份，董秀莺、李宇航与被执行人签订了《商品房买卖合同》，约定由董秀莺、李宇航以总价1181250元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××层××店面，建筑面积为78.75平方米，单价为15000元／平方米。以上合同均约定购房人将购房款支付至被执行人指定的收款账户（户名：张华伟，开户行：中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号：6227××××6555），被执行人在2018年8月1日将店面按现状向购房人交付，购房人为了办理不动产权属登记手续而签订的用于备案的买卖合同（包括但不限于购房单价及购房总价）与本《商品房买卖合同》约定不一致的，以本《商品房买卖合同》约定为准。2020年1月7日，关于82店面申请人因众多原因自愿按463200元的购房总价与被执行人进行网签，网签的《商品房买卖合同》约定申请人应当在2018年12月31日前付房款人民币463200元，被执行人在2018年12月31日前将该店面交付申请人。2020年1月7日，申请人签订了82店面的预告登记《申请表》。因此，申请人与被执行人在82店面被查封前已签订《商品房买卖合同》。二、申请人已经按合同约定向被执行人支付82店面的全额购房款694800元。申请人之一李为玉分别于2018年7月16日、2018年7月17日向被执行人支付购房款1800000元、3000000元、115800元、2657700元，合计7573500元用于购买位于福州市台江区××街道××号××街××连体部分1层70、73、74、75、76、77、80、82、83九间店面，被执行人已收到9间店面的购房款并向申请人等购房人开具上述店面购房款的收款收据，因此，申请人已经按合同约定向被执行人支付82店面的全额购房款。三、申请人在82店面被查封前已经合法占有该店面并将该店面出租给案外人。被执行人在2018年8月1日将70、73、82、83店面交付申请人，申请人已将上述店面出租给案外人许金祥。被执行人在2018年8月1日将74、75、76、77店面交付李为玉、陈某、李自然，李为玉、陈某、李自然已将上述店面出租给案外人许金祥。被执行人在2018年8月1日将80店面交付董秀莺、李宇航，董秀莺、李宇航已将上述店面出租给案外人许金祥。因此，申请人在82店面被查封前已经合法占有该店面并将该店面出租给案外人。四、82店面已被贵院查封。日前，被执行人告知申请人该店面预告登记无法办理，申请人才得知贵院经被执行人申请作出（2019）闽01民初2556号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结福建信贸贸易有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的银行存款或等值财产，并保全查封了讼争店面。 申请执行人中信银行福州分行辩称，一、申请执行人依法申请查封被执行人利嘉公司名下包含讼争82号店面在内的房产。申请执行人通过向福建省高级人民法院申请查询被执行人利嘉公司名下资产情况，于2019年12月16日得知讼争82号店面系被执行人名下房产，且已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封。2020年1月3日，申请人向贵院申请查封包含讼争82号店面在内的被执行人名下房产。2020年1月14日，贵院向福州市不动产登记和交易中心送达查封协助执行通知书、民事裁定书。此后福州市不动产登记和交易中心反馈已正式查封被执行人名下讼争82号店面。由此可知，讼争82号店面尚未办理产权过户手续或物权登记，产权人依然是被执行人利嘉公司。二、异议人与被执行人利嘉公司是否存在真实的商品房买卖合同关系待贵院依法查明。首先，异议人称第82号店面的购房合同签订于2018年8月，而付款却在合同签订前的2018年7月16日及17日，这不符合房产买卖的正常交易习惯，也不符合生活常理。其次，异议人在讼争82号店面存在法院查封的情况下，仍分别于2018年7月16日、2018年7月17日支付了全部购房款，明显不符合正常购房者的行为模式。最后，异议人将房款在两天内付至个人名下，且两天内交易四笔金额不同，且每笔金额与九份商品房买卖合同约定的金额均不一致，明显不符合开发商售房习惯，更不符合社会常识,无法判断异议人提供的该四笔款项是否系真实的购房款。上述诸多不合理的情形，异议人未能进行合理解释，申请执行人有充分理由怀疑异议人与被执行人利嘉公司并非真实的商品房买卖合同关系。法院若查明异议人与被执行人利嘉公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，应依法追究其虚假诉讼的法律责任。三、因异议人自身原因导致讼争82号店面无法办理产权过户登记。异议人声称其在2018年8月日与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，并于7月16日已付清全部购房款。但讼争82号店面早在2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封，该事实情况异议人可通过不动产登记中心查询得知。因此，异议人是在知道或者应当知道存在查封登记的情况下，依然决定购买诉讼店面，直接导致讼争82号店面无法办理过户登记。另外，异议人声称其自2018年8月起在接受讼争82号店面现状的情况下合法占用店面。但自2018年7月起至2020年1月长达18个月之久，异议人既未向被执行人利嘉公司主张权利，也未向广西壮族自治区南宁市中级人民法院申请执行异议，可见其放弃或迟延主张权利的行为也进一步导致讼争店面无法办理过户登记。综上所述，申请执行人申请贵院查封被执行人利嘉公司名下房产系为实现债权的合法行为，异议人主张解除讼争82号店面的查封、冻结措施，明显缺乏事实、法律依据，依法应予驳回。 本院查明，在本院审理原告中信银行福州分行与被告福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、福清环球房地产有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉、陈明强、王文忠、陈晓丹金融借款合同纠纷一案中，申请人中信银行福州分行于2019年12月5日向本院申请财产保全，请求对被执行人福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的财产进行保全。2019年12月16日，本院作出（2019）闽01民初2556号民事裁定，查封、扣押、冻结被执行人福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的银行存款或等值财产。2020年1月15日，本院依据（2019）闽01民初2556号民事裁定、（2020）闽01执保9号之三协助执行通知书，查封了案涉房产。 另查明，2018年4月26日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封了案涉房产，查封案号为（2018）桂01执200号之一。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及本案，案外人李为玉、陈某、李某与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月21日，而案涉房产已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封。故本案不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件。对购买的房产已被查封的事实，案外人未尽审慎审查的义务，其亦应承担相应不利的法律后果。此外，根据案外人陈述，本案的购房款于2018年7月支付，而《商品房买卖合同》却于2018年8月21日签订，购房款支付在前，买卖合同签订在后，并不符合商品房买卖的交易习惯和常理。故，案外人李为玉、陈某、李某向本院提出解除对案涉房产查封并停止对案涉房产执行的异议请求，不符合相关事实和法律规定，本院不予支持。另，案外人要求本院确认案涉房产的所有权归其所有的请求事项，不属执行异议的审查范围，本院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人李为玉、陈某、李某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。