江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0507民初67号之一 原告：苏州雅森建材有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇堰头村。 法定代表人：府大福，总经理。 委托诉讼代理人：府秋忠，系公司员工。 委托诉讼代理人：王首旺，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：金卫锋，男，1971年3月26日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：陆进冬，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州市康缘毛绒有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇南。 法定代表人：李建康，总经理。 原告苏州雅森建材有限公司（以下简称雅森公司）与被告金卫锋、苏州市康缘毛绒有限公司（以下简称康缘公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序进行审理。后因被告康缘毛绒公司下落不明，需要公告送达，本案转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员余琼琼独任审理。本院于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告雅森公司的委托诉讼代理人府秋忠、王首旺、被告金卫锋的委托诉讼代理人陆进冬到庭参加诉讼。被告康缘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告雅森公司诉称，请求法院依法判令：1、确认被告金卫锋与被告康缘公司签订的《房产转让协议书》无效；2、被告金卫锋立即返还占有的苏州市相城区骑河路（原告名下相国用(2014)笫0700623号土地使用权范围内北侧)自西向东第29-30两间无证房屋给被告康缘公司）；3、被告金卫锋、康缘公司共同赔偿原告损失69908.67元，以后的损失按照每年10755.18元的标准自2019年12月9日起计算至金卫锋实际返还无证建筑给康缘公司之日止；4、本案诉讼费由所有被告承担。在审理中，原告增加一项诉讼请求为：请求法院判令被告金卫锋停止侵害、排除妨碍，返还占有原告享有国有土地使用权的土地。事实与理由：1、2012年5月31日，被告金卫锋与被告康缘公司签订《房产转让协议书》，金卫锋购买康缘公司北侧一排楼房的第29-30间房屋，自此金卫锋占有该房屋及土地至今。2、根据《城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。康缘公司建造上述房屋过程中未申请办理建设工程规划许可证，故康缘公司在北侧一排所建房屋属于违法建筑。3、2013年，中国光大银行股份有限公司苏州分行申请执行康缘公司等金融借款合同纠纷一案中，苏州市中级人民法院2013年5月2日作出（2013）苏中执字第0217号执行裁定，对被执行人康缘公司位于渭塘镇骑河村的房地产【房屋产权证号：苏房权证相城字第××号；土地使用权证号：相国用（2011）笫0700046号】进行拍卖，后上述拍卖的房地产由原告以最高价竟得，2013年6月9日苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0217-1号执行裁定，裁定苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占用范围内证号为相国用(2011)笫0700046号的国有建设用地使用权归原告所有。2014年1月14日，原告办理上述房屋及土地使用权登记手续，其中国有土地使用权证为相国用（2014）笫0700623号，地号为07-115-（0123）-002-01。4、在原告起诉的（2019）苏0507民初4253号案件中，原告得知：被告金卫锋与被告康缘公司签订了《房产转让协议书》，此后金卫锋占有该房屋。5、原告认为被告金卫锋与被告康缘公司签订的《房产转让协议书》中，对未申请办理建设工程规划许可证的违法建筑进行买卖，违反法律、行政法规的强制性规定，同时也损害了原告对涉案违法建筑所占用的土地使用权利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条第2款、第5款的规定，上述《房产转让协议书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告认为在合同被认定无效后，金卫锋应当返还占有的违法建筑给被告康缘公司，康缘公司取回违法建筑后，由相应行政执法机关对涉案违法建筑进行依法处置。被告金卫锋已经支付给康缘公司的房款以及其它损失，由金卫锋另案向康缘公司主张。6、原告的土地使用权的损失计算方式为：单位年税额（由原告已付），6元/平方米，2124.6平方米/32间=66.39平方米，被告金卫英占用2间，每年应税额为2*66.39平方米*6=796.68元；原告认为非法占有的土地部分收益应归原告所有，原告按现市场价土地(光地)年租金5万元/亩，折合每平方米为50000/666.66=75元/平方米，被告金卫英占有的土地面积为66.39平方米/间*2间*75元/平方米=9958.5元/年；因此，自2013年6月9日起计算至2019年12月8日，共计78个月，原告的损失为：（796.68+9958.5）/12*78个月=69908.67元。综上，请求法院支持原告诉请。 被告金卫锋辩称，一、原告请求法院确认被告与康缘公司签订的《房产转让协议书》（2012年5月31日）无效，无事实和法律依据。房产转让协议书有效，被告并非房产转让协议书该合同当事方，其无权请求法院确认该协议无效。即便有诉权，法院也不应确认无效。房产转让协议书并未违反法律法规、效力性强制规定。如案涉房产属于违法建筑，也应当属相应行政主管部门行政管理范畴，不属于人民法院受理范围。二、被告向康缘公司于2012年5月31日受让案涉房产并占有至今，当时案涉房产占用范围内的土地使用权为康缘公司，且房产有康缘公司开发建设，双方协议已经履行完毕，原告无权要求被告向康缘公司返还案涉房屋，该权利属于康缘公司享有，且从原告的该项请求得出，其认可案涉房屋为康缘公司所有，康缘公司向被告出让房产，原告又认为协议无效，两项请求相互矛盾。三、原告主张损害赔偿的基础，法律关系未明确，没有合同事实和法律依据。原告认为已交纳的税费等事项，被告认为起诉所谓的损失与被告无必然的因果关系，被告无需承担损失。针对原告刚刚增加的一项诉求，被告并无侵害原告土地的故意，被告取得该土地上的建筑物先于原告取得建筑范围之内的土地使用权。因此被告侵占原告土地无故意也无过错，另外除案涉房产之外，案涉土地上仍有近30家类似建筑物，原告要求包括被告在内的建筑物所有人返还占有的土地并无实际的可能性。 经审理查明，因康缘公司未能履行生效法律文书确定的义务，中国光大银行股份有限公司苏州分行作为申请执行人向苏州市中级人民法院申请强制执行。苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0217号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人康缘公司名下位于苏州市相城区的房地产（房屋产权证号：苏房权证相城字第××号；土地使用权证号：相国用（2011）第0700046号），所得价款用于偿还被执行人的债务。在苏州市中级人民法院执行局发布的拍卖公告中明确告知：“无证建筑房产及其装修不在本次拍卖标的范围之内”。 后在执行拍卖中，苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占有范围内证号为相国用（2011）第0700046号的国有建设用地使用权被雅森公司以3760万元的最高价竞得。2013年6月9日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0217-1号执行裁定书，裁定：苏州市相城区证号为苏房权证相城字第××号的房屋及其占有范围内证号为相国用（2011）第0700046号的国有建设用地使用权归买受人雅森公司所有。2014年1月14日，雅森公司取得了苏州市相城区的证号为相国用（2014）第0700623号的国有建设用地使用权（面积为31285.20㎡），上述面积中包括被告金卫锋占有使用的土地使用权面积74.8㎡。 2012年5月31日，被告金卫锋作为受让方、乙方与康缘公司作为转让方、甲方签订《房产转让协议》一份。该协议约定：转让标的为位于苏州市相城区康缘毛绒有限公司甲方拥有的出让土地上建间房屋转让给乙方拥的座北落南一排楼房，自西往东生第29-30间房屋转让给乙方拥有；转让价款按建筑面积每平方米人民币2500元计算，转让房屋实际面积为224.56平方米，附平面草图，乙方一次性付清甲方房屋款224.56平方米×2500元，合计561400元；乙方一次性支付转让款后，拥有对房屋的使用权和支配权；转让房屋无房屋产权证，其房产权及土地使用权归属乙方拥有，土地使用年限与甲方权证规定的年限一致；转让房屋的行政区划调整或有关部门征用其拆迁赔偿金均由乙方享有；甲方转让房屋前产生的债务由甲方承担；乙方在取得权益后，应对房屋负全部责任，凡在所得房屋内出现的一切事故、损失均由乙方负担，与甲方无关；乙方使用房屋产生的各项费用均由乙方自理；乙方支付的转让价款，甲方出具收据为凭证；本协议经甲、乙双方签字生效；房屋转让手续等甲方同村协商，村加价部分不得超过300元/年，如超由甲方负责支付，门面前绿化改造由甲方和村负责完工。该协议由被告金卫锋、康缘公司分别签字盖章予以确认。2012年6月1日，被告康缘公司向被告金卫锋出具了一份《收据》，载明：“交款单位为金卫锋；收款方式为现金；人民币为伍拾陆万壹仟肆佰元正，收款事由为转让房屋款。”后被告金卫锋实际使用上述协议中的购买房屋至今。 另查明，雅森公司按照每季度1.25元/㎡、土地面积31285.2㎡向税务机关缴纳土地使用税，金额为39106.5元。 还查明，2020年1月16日，苏州市自然资源和规划局相城分局向苏州市相城区城市管理局发出《关于对苏州市康缘毛绒有限公司违法建设进行查处的执法联系函》，该函件载明：“经核查，原苏州市康缘毛绒有限公司厂区内1幢办公楼、1#车间、2#车间、4#车间经我局办理产权登记，其余房屋建筑均未办理规划手续，未取得建设工程规划许可证以及未取得房屋产权登记。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，属于违法建筑。根据市政府苏府办﹝2012﹞185号及苏府通﹝2013﹞2号文件，请贵局组织相关部门对该厂区内的违法建设进行查处，我局将予以全力配合。” 以上事实，由原告提供的执行裁定书两份、国有土地使用权证一份、房产转让协议书复印件一份、庭审笔录一份、城镇土地使用税标准表打印件一份、交税票据一份、信访事项告知书一份、执法联系函复印件一份、被告提供的拍卖标的范围变动通知打印件一份、拍卖规则一份、收据一张及庭审笔录予以证实。 本院认为，没有证据证明合同当事人签订的协议与第三人有利益关系的，第三人不能主张确认合同无效。在本案中，原告雅森公司通过司法拍卖于2013年6月9日取得了原为康缘公司名下所有的位于苏州市相城区的有证房产和国有建设用地使用权，但其中并不包含有被告金卫锋依据与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》而占有使用的面积为224.56㎡的房产。案涉的《房产转让协议书》签订在前，原告雅森公司取得原为康缘公司所有的有证房产和国有建设用地使用权在后，且事后原告雅森公司与被告金卫锋之间并未建立合同关系，故原告雅森公司无权主张被告金卫锋与被告康缘公司之间签订的《房屋转让协议书》无效，亦无权主张被告金卫锋将依据《房屋转让协议书》取得的案涉房屋返还给被告康缘公司。 对于原告雅森公司要求被告金卫锋停止侵害、排除妨碍，返还占有原告享有国有土地使用权的土地，以及要求被告金卫锋、康缘公司共同赔偿原告损失69908.67元，以后的损失按照每年10755.18元（包含土地税费损失、土地出租的租金损失、房屋的租金损失）的标准自2019年12月9日起计算至金卫锋实际返还无证建筑给康缘公司之日止的诉讼请求。本院认为，被告金卫锋与被告康缘公司于2012年5月31日签订的《房产转让协议书》中约定“转让房屋无房屋产权证，其房产权及土地使用权归属乙方拥有，土地使用年限与甲方权证规定的年限一致”，而被告金卫锋实际取得案涉房屋后亦未向被告康缘公司支付过土地使用费用等任何费用，且苏州市自然资源和规划局相城分局向苏州市相城区城市管理局发出的《关于对苏州市康缘毛绒有限公司违法建设进行查处的执法联系函》中已对被告金卫锋取得的案涉房屋认定为违法建筑，因违法建筑引发的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼案件范围，故本案应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下： 驳回原告苏州雅森建材有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  余琼琼 二〇二〇年七月三十一日 书记员  姚 刚