成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初13361号 原告：罗玲，女，1966年9月4日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：周映宏，四川果然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田金陇，四川果然律师事务所律师。 被告：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区金雁路6号1幢9层6号。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：刘意梅，女，1995年6月1日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 二被告委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 原告罗玲与被告成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称“旭和盛公司”）、邓辉、刘意梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告旭和盛公司于2018年10月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令3被告返还原告支付的购房款75万元及利息（以75万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从支付款项2018年10月9日起计算至实际返还日止）。事实与理由：2018年10月4日，原告通过被告邓辉的四川众美联投资有限公司（以下简称“众美联公司”）与被告旭和盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买旭和盛公司坐落于成都市房屋，购房款为542700元，旭和盛公司应在2019年6月30日前向原告交付所购房屋，但实际购房款为75万元。当日原告在售楼部通过众美联公司ＰＯＳ机刷卡支付50万元，收款人为邓辉、刘意梅，后2018年10月9日原告通过银行给旭和盛公司转账25万元。鉴于旭和盛公司未能按照合同约定交付房屋，且已逾期超过60日，故原告有权请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还房屋购房款及支付相应的利息。 被告旭和盛公司辩称，旭和盛公司没有与罗玲签订《商品房买卖合同》，解除合同无事实与法律依据。罗玲根据邓辉方指示主动向旭和盛公司转账25万，旭和盛公司已将该笔款项抵扣邓辉应支付的转让款，罗玲无权要求旭和盛公司返还75万元购房款及利息。案涉1-113房屋实际销售主体系邓辉，罗玲主动向旭和盛公司转账的25万元本质是邓辉应当向旭和盛公司支付的转让款。邓辉已认可已收到罗玲75万元的购房款并出具收据，表明其为25万元的收款主体与受益人，故旭和盛收取罗玲的25万元本质是邓辉应当向旭和盛公司支付的转让款。罗玲通过刘意梅在众美联公司POS机刷卡50万元，刘意梅、邓辉未将该款项支付给旭和盛公司，旭和盛公司不应对该部分款项承担还款责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告邓辉、刘意梅辩称，2018年7月19日，我方与旭和盛公司签订包销协议，因要解除银行抵押，所以我方支付给旭和盛公司3000余万元，旭和盛公司在订购协议签字盖章。包括原告支付的75万元，我方收到后转给了旭和盛公司。买卖双方主体是原告与旭和盛公司，我方与旭和盛公司是包销关系，邓辉、刘意梅不应承担退还款项责任。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年7月19日，旭和盛公司（甲方、转让方）与邓辉、吴文奎（乙方、受让方）、成都旭和房地产开发有限公司（丙方、担保方）签订《房地产项目转让协议》（以下简称“协议”），约定转让标的物为顺兴路369号“金楠缤纷”项目（以下简称“项目”）1号楼；协议第1.5.1条约定：标的物第1、2、4层存在抵押贷款；第2.4条约定：本协议生效后，视为甲方将项目已转让给乙方，乙方取得转让项目的相关权益，乙方运作、销售、处置项目房产收取的房款及产生的收益等归乙方全部所有；第3.1条约定：本协议转让标的房产项目的转让总价款为6600万元；第5.4.1条约定：乙方确定买受人后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议盖章并返还乙方；第5.4.3条约定：若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续。 二、2018年10月4日，经邓辉宣传与销售，罗玲与旭和盛公司签订《金楠缤纷商品房认购定金协议》，约定罗玲认购金楠缤纷1幢113号房，建筑面积17.8平方米，总价款75万元；全部房款应在2018年10月11日前履行付款义务，罗玲并与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》；协议为预约合同，买受人在本协议签订的同时，向出卖人缴纳立约定金10万元作为双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的担保，双方商定在2018年10月4日至2018年10月11日期间，双方再履行《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订手续。同时备注“客户于2018年10月4日缴纳10万元，价格申请下来自动转成定金，若未申请下来则原卡返还”。 同日，罗玲签订1份《商品房买卖合同（现售）》，载明罗玲为买受人，旭和盛公司为出卖人，买受人在2018年10月4日前一次性支付542700元向出卖人购买“金楠缤纷”1幢1层113号，建筑面积71.80平方米商品房。罗玲在买受人处签字。出卖人处无旭和盛公司盖章。上述《商品房买卖合同（现售）》为复印件。原告称签订合同后，被告方将原件收回称盖章后再返给原告，但一直未给。该复印件是发生纠纷后，被告工作人员发的合同照片，原告打印出来的。 罗玲于2018年10月4日向邓辉名下的众美联公司通过POS机刷卡支付50万元。同月9日，罗玲又向旭和盛公司转账支付25万元，众美联公司向罗玲出具加盖有财务专用章的收到罗玲房款75万元的收据。同时旭和盛公司又出具1份收到罗玲25万元加盖有财务专用章的收据。 2018年10月12日，被告刘意梅（邓辉妻子）向旭和盛公司账户转款21350元，附言注明为：罗玲113房源，合计百分之五十房款（注：客户直接转了25万）。2018年10月13日，旭和盛公司出具《收据》，载明：收到罗玲金楠缤纷1号楼一层113商铺房款21350元。 2019年8月26日，邓辉、刘意梅向罗玲出具1份《承诺书》，载明罗玲在众美联公司（已注销）项目销售期间购买1-113号商铺，总房款75万元，分别于2018年10月4日在金楠缤纷售楼部通过公司POS刷卡40万元及10万元，账户名刘意梅，已收到此款项并转旭和盛公司；2018年10月9日转账至旭和盛公司账户25万元，旭和盛公司已开收据。目前众美联公司已注销，实际收款人为刘意梅、邓辉。 三、2019年1月3日，邓辉、吴文奎向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，并要求旭和盛公司退还已支付的款项。成都市中级人民法院经审理查明：（一）、邓辉、吴文奎共计向旭和盛公司支付款项32328800元；（二）、旭和盛公司认可已经收到房号为110、215、120三套房屋的定金，已经收到113、201、209、210四套房屋的部分购房款；（三）、案涉1栋1层113号房，罗玲作为买受人与旭和盛公司签订了商品房认购定金协议，旭和盛公司开具了两张收据（出具时间2018年10月9日、2018年10月13日）；罗玲在《商品房买卖合同》上签名（落款时间为2018年10月4日），但未加盖旭和盛公司印章；（四）、邓辉、吴文奎共计出售房屋11套，收取购房款及定金共计2328800元，已经全部支付给旭和盛公司。成都市中级人民法院认为，邓辉、吴文奎支付的32328800元中，有3000万元为转让款，余款2328800元可作为案涉11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，由此产生的争议由案涉11套房屋的买受人和旭和盛公司处理。同时认定旭和盛公司未按约办理案涉房屋的抵押注销手续，存在违约，判令解除邓辉、吴文奎与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，旭和盛公司向邓辉、吴文奎返还转让款3000万元并支付违约金6465760元等。 该判决宣判后，旭和盛公司不服提起上诉。四川省高级人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2020年5月29日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有《房地产项目转让协议》、《金楠缤纷商品房认购定金协议》、POS机刷回单、收据、银行转账凭证、婚姻登记信息表、《承诺书》、成都市中级人民法院（2019）川01民初91号民事判决书、四川省高级人民法院（2020）川民终38号民事判决书及双方当事人庭审陈述笔录收集在案佐证。 本院认为，本案争议焦点在于罗玲与旭和盛公司之间是否形成商品房买卖合同关系。虽然旭和盛公司未在《商品房买卖合同（现售）》上加盖公章，但根据已经生效法律文书查明的事实，旭和盛公司已经收取罗玲支付的部分购房款并出具收据，足以认定旭和盛公司认可其与罗玲之间的买卖合同关系。旭和盛公司收款并出具收据的行为，表明其与罗玲之间商品房买卖合同关系成立。不论旭和盛公司与邓辉、吴文奎之间的《房地产项目转让协议》属于何种性质，生效法律文书对于邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的2328800元认定为包括案涉房屋在内的11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，该认定也足以确认旭和盛公司与购房者之间形成商品房买卖合同关系。因此，本院确认罗玲与旭和盛公司之间商品房买卖合同关系成立。旭和盛公司以其未加盖公章为由认为商品房买卖合同关系不成立，缺乏事实及法律依据，对其抗辩，本院不予采纳。 在旭和盛公司与罗玲商品房买卖合同关系成立的情况下，罗玲所购房屋至今仍然存在抵押情况，导致旭和盛公司至今未对合同进行备案登记，罗玲购房的合同目的无法实现。故对罗玲要求解除与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求，本院予以支持。 商品房买卖合同关系解除后，旭和盛公司应退还罗玲已经支付的购房款。罗玲直接向旭和盛公司转款25万元，此款应退还。根据查明的事实，邓辉、刘意梅收取罗玲购房款后，仅向旭和盛公司转款21350元，余款并未支付给旭和盛公司。因此，旭和盛公司应向罗玲返还的购房款金额为271350元。对于剩余款项，系邓辉、刘意梅收取，其收取该款项系基于与旭和盛公司存在《房地产项目转让协议》关系。现该《房地产项目转让协议》已被解除，邓辉、刘意梅不再具备收取购房款的依据，因此，邓辉、刘意梅应向罗玲退还余款478650元。邓辉称其向旭和盛公司支付的款项已经远远超过案涉房屋的购房款，但根据生效法律文书认定的事实，其支付的3000万元系转让款，与出售房屋款项无关；其余2328800元系包括案涉房屋在内的11套房屋的购房款。邓辉等人在向旭和盛公司支付这2328800元时，对于本案案涉房屋，转款注明金额21350元（加上罗玲直接付款25万元）为百分之五十房款；其余款项部分注明为其他房屋房款或定金，部分未注明具体房号。因此，虽然邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的房款款项金额超过本案案涉房屋款项金额，但涉及其他10套房屋，目前证据仅能确认本案案涉房屋对应房款金额为21350元，不能证明已经将本案收取的所有房款支付给旭和盛公司，故对邓辉、刘意梅的此项陈述，本院不予采纳。 对于罗玲主张的资金占用利息，因旭和盛公司及邓辉、刘意梅的违约行为导致合同目的无法实现，罗玲主张自最后一次付款时间起至款付清时止，按银行同期贷款利率计，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告罗玲与被告成都旭和盛房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系。 二、被告成都旭和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告罗玲购房款271350元并支付利息（以271350元为计算基数自2018年10月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）。 三、被告邓辉、刘意梅于本判决生效之日起五日内退还原告罗玲购房款478650元并支付利息（以478650元为计算基数自2018年10月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元，财产保全费4520元，共计15820元，由被告成都旭和盛房地产开发有限公司负担5750元，被告邓辉、刘意梅负担10070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  余国志 人民陪审员  张 翔 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  刘 欣