河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初687号原告：郭跃华，男，1970年3月23日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：昌帅通，河南诚然律师事务所律师，特别授权。被告：许站强，男，1978年6月1日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：杨国荣，河南绿洲律师事务所律师，一般代理。被告：郭学卫，男，1967年4月13日生，汉族，住河南省伊川县。原告郭跃华与被告许站强、郭学卫执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭跃华及其委托诉讼代理人昌帅通，被告许站强及委托诉讼代理人杨国荣到庭参加诉讼，被告郭学卫依法经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告郭跃华向本院提出诉讼请求：1．请求判决不得执行位于伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4层房产（产权证号××号，以下简称涉案房产），并解除对上述财产的查封；2．请求判决确认原告与被告郭学卫于2015年3月31日签订的《房产转让协议》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有。3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告郭跃华在2015年3月31日与被告郭学卫及其妻子赵春红二人签订了《房产转让协议》。协议约定被告郭学卫、赵春红夫妇将其所有的位于伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4层房产（证号××号）的所有权和使用权转让给原告，房屋总价款23万元。原告在2015年4月3日将23万元房款交付给被告郭学卫。被告郭学卫及其妻子赵春红给原告出具收条一张，并将该房屋的钥匙交给原告，转移占用，由原告正式居住使用该房屋至今。2014年6月19日，被告郭学卫向被告许站强借款20万元，因民间借贷纠纷一案涉诉，伊川县人民法院作出（2015）伊四民初字第129-1号民事裁定书，裁定将登记在被告郭学卫名下的涉案房产予以查封。后该院于2015年10月15日作出民事判决书，判决被告郭学卫偿还被告许站强借款19万元。因被告郭学卫未能按判决书确定的期限还款，被告许站强申请法院强制执行涉案房产。2020年1月17日，原告依法向伊川县人民法院提出书面执行异议，并提供房产转让协议、收条等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年3月18日，伊川县人民法院作出（2020）豫0329执异32号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，（2020）豫0329执异32号执行裁定书在事实认定及适应法律上均有错误。综上所述：原告认为，《房产转让协议》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。符合《合同法》第44条之规定，原告与被告郭学卫及其妻子赵春红签订的《房产转让协议》合法有效，应受法律保护。且原告与被告在2015年3月31日签署的《房产转让协议》也早于法院查封的时间。故，该涉案房屋的所有权应属于原告，是原告的合法财产。原告在法院查封之前已合法占有使用房屋，可以排除执行。伊川法院（2019）豫0329执恢191号执行裁定书以及通知书的查封决定是错误的，应停止对案涉房产的强制执行，解除对该房屋的查封。现为了维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉求。被告许站强辩称，答辩人认为（2020）豫0329执异32号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确。原告所诉理由都不成立，理由如下：一、原告提交《房产转让协议》和收据均不真实，不能对抗《物权法》的有关规定，不能排除答辩人对房屋的执行。在答辩人诉郭学卫民间借贷一案中，贵院于2015年5月15日作出案号为（2015）伊四民初字第129-1号民事裁定书，并于2015年5月29日到伊川县房管所对郭学卫名下的证号为15××86的本案诉至房屋进行查封保全。在（2015）伊四民初字第129号民事判决书生效后，2016年4月28日，答辩人申请对查封房屋申请强制执行。在执行过程中郭学卫多次和答辩人协商请求暂缓执行，并称正在协调贷款，等贷款出来立即将欠款偿还。郭学卫从没说过房屋已经转让之事，如果在执行时房屋已经转让给原告，郭学卫肯定会告知房屋已经转让的事实，会说出答辩人查封的房屋已经被出卖的有关情况；如果房屋真实转让给他人，郭学卫肯定不会再主动和答辩人协商，因为房屋既然已经卖给他人，更关心自己利益的应当是受让人。正常情况下原告既然签订有协议支付了房款，其完全在当时就理直气壮的提出执行异议，不可能一直等到现在。原告在申请人查封时没有任何异议，从侧面可以说明本案房屋在答辩人执行前根本没有卖给原告，同时可以推断出原告所称的《房产转让协议》和收据均不真实，不排除原告和郭学卫串通一气虚构有关转让事实，想以此阻止答辩人的执行。另外，通过2017年3月1日，伊川县不动产登记中心在协助执行通知书备考上所写内容能证明，本案15××86号房屋早在2015年2月28日就已经被他人查封，该查封日期早于原告转让日1个月（原告自称的转让日期为2015年3月31日），即原告所称《房产转让协议》发生在法院对房屋的查封后。由此可以理解为：本案受查封的房屋根本不具备转让或买卖的条件。不符合《最高院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条第二项：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。正常情况下购买房屋属于比较重大的民事活动，购买人通常会到房管部门去了解房屋是否被保全，现实中肯定没有人愿意购买有争议或者已经被法院查封的房屋。由此进一步印证原告所称的协议和收据均不真实，不应当被采信。二、原告在答辩人保全及执行期间根本没有实际控制占有本案的房屋。答辩人诉讼期间配合到查封房屋送法院传票及判决书，执行期间也配合送执行文书。答辩人和办案人员数次到被查封房屋期间，我们一次也没有见到过原告，如果原告当时已经合法占有房屋，那么答辩人和原告早就应当碰面，其也可能早就提出异议申请，不应当拖到2020年1月17日才提出异议申请，这只能说明其根本没有占用本案房屋，或者之前有关虚假证据尚没有做好，否则不可能等到2020年初才提出异议申请。三、原告诉称在与被告郭学卫签订了《房产转让协议》后，被告就不知所踪，系虚假陈述，不应当被采信。从2016年开始执行后被告郭学卫一直与答辩人联系，多次称会偿还借款，不想让执行其名下房屋，其就在伊川县城怎么可能无法联系？如果本案《房产转让协议》真实，如果原告交付现金真实，那么原告确实有充足的时间和被告去办理房屋过户手续，既然答辩人能够和郭学卫多次见面，其完全也应当会和郭学卫商讨过户事宜。如果原告确实联系不到郭学卫，在其明知郭学卫在外面有大量债务的情况下，为以防不测，正常人一定会采取法律措施保护自身权利，包括到法院诉讼要求判决确认合同有效，或要求判决郭学卫在合理期限内配合完成过户手续等，不可能漠不关心听之任之。由此答辩人认为原告称郭学卫无法联系不能过户的理由不能成立。四、本案诉讼时间期间已经过。原告诉称在2015年3月31日开始居住使用本案异议房屋至今，但是在2015年5月29日，伊川县人民法院就已经对本案的异议房屋张贴查封公告，如果原告一直居住使用控制本案异议房屋，那么其知道或应当知道权利受损害的日期应当从2015年5月29日开始计算，或最迟在2016年4月18日执行时开始计算。但原告在知道或应当知道房屋查封后超过3年才提起异议申请，超过了诉讼时效规定，根据《〈民事诉讼法〉的解释》第219条的规定，答辩人认为，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告郭学卫未到庭答辩亦未提交书面答辩状。原告郭跃华为证明自己的主张向本院提交如下证据：一、《房产转让协议》一份，证明方向：原告郭跃华在2015年3月31日与被告郭学卫及其妻子赵春红二人签订了《房产转让协议》。协议约定被告郭学卫、赵春红夫妇将其所有的位于伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4层房产的所有权和使用权转让给原告，房屋总价款23万元。付款方式为现金支付，并将房屋于签订合同之日进行交付，同时也保证该房屋没有抵押、贷款、担保等法律纠纷；二、《收条》一张，证明方向：2015年4月3日，被告郭学卫及其妻子赵春红给原告收条一张，证明收到原告给付的230,000元房款；三、《民事判决书》、《民事裁定书》、送达回证一份，证明方向：1、（2015）伊四民初字第129号民事判决书，该判决书于2015年10月15日就二被告之间19万元借贷纠纷进行判决。（2015）伊四民初字第129-1号民事裁定书，裁定将被告郭学卫价值20万元的财产进行查封、扣押和冻结。伊川县人民法院在2015年5月29日向伊川县房管局下达协助执行通知书，将涉案房屋进行查封；四、物业费发票、水费、电费一份，证明方向：该房屋在签署房产转让协议之日，被告郭学卫已经将房屋的钥匙交给原告，由原告转移占有实际居住至今。综上，我们认为该涉案房屋的所有权应属于原告，是原告的合法财产，应归原告所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及其他相关法律规定，原告在法院查封之前已合法占有使用房屋，可以排除执行，法院应解除对该房屋的查封。被告许站强质证称，对证据一、二有异议，该房屋转让协议不真实，甲方郭学卫的签名不是郭学卫本人所签，协议上赵春红的名字和借条上赵春红的名字不能证实为同一人所签，该房屋转让协议及借条不能证实该涉案房屋在2015年3月31日已转让给原告，没有其他的证据来证明23万元已交付（如转账凭证）。对证据三无异议，民间借贷是真实的。对证据四有异议，物业出具的证明没有加盖公章，也没有证人的电话，并不能证明水、电、物业费是原告所交。交水电费的是郭宜波，没有租房协议作证，水电费收据上也没有注明是该涉案房屋的水电费，因此不能证明该房屋是被告查封前原告已实际占有，从物业出具的证明来说是从2018年交的水电费。我方对原告提交的收据、房屋转让协议申请笔迹和签名鉴定。被告许站强为支持其观点依法提交如下证据：1．借据一份，证明2015年被告诉讼民间借贷1292号民事借贷案件郭学卫借许站强借据一份，当时郭学卫的签名和转让协议上郭学卫的签名不一致，该借条已经法院确认有效。2．伊川法院裁定书一份、送达回证一份，证明把该涉案房屋已查封的事实。3．伊川法院判决书一份，证明被告许站强和郭学卫因民间借贷诉讼是合法有效的，且许站强在该案中已胜诉，已对该判决申请强制执行。4．伊川法院送达回证一份，证明郭学卫该房屋15××86号在2015年2月28日已被法院查封，该房屋和原告出具的房屋买卖协议的时间，该房屋是不具备买卖协议的。原告郭跃华质证称，对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，仅凭被告个人非专业判断无法证实案涉房屋转让协议中郭学卫签字与该借据中签字不一致。对证据2真实性无异议，同时也证实了民间借贷查封在房屋转让之后所进行的查封。对证据3真实性无异议，被告郭学卫与许站强之间民间借贷关系与原告所提的执行异议之诉并不冲突。对证据4真实性无异，对证明方向有异议，2015年2月28日对涉案房屋进行查封与本案原、被告之间房屋转让没有联系，从法律上讲也存在之前查封被解封的可能，该房屋存在一定瑕疵，并不影响交易的真实性。被告郭学卫未到庭质证亦未向法庭提交任何证据。经审理查明，2015被告许站强与郭学卫因民间借贷纠纷一案，许站强起诉至伊川县人民法院，诉讼期间经许站强申请，本院于2015年5月29日作出（2015）伊四民初字第129-1号民事裁定书，对郭学卫名下位于伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4层房产（房产证15××86号）予以查封。同年10月15日，本院作出（2015）伊四民初字第129号民事判决书，判决被告郭学卫于本判决生效后15日内向原告许站强偿还借款19万元。判决生效后，郭学卫未履行判决的还款义务，许站强向本院申请强制执行。2017年3月1日、2020年2月28日，本院两次对该房产进行了续封。2020年1月3日，本院作出（2019）豫0329执恢191号搬迁公告，要求被执行人郭学卫在限定期间搬离案涉房产。2020年1月17日郭跃华向本院提起执行异议，本院经审查后于2020年3月18日作出（2020）豫0329执异32号执行裁定书，以郭跃华的异议申请不足以排除法院的强制执行为为由，依法驳回了郭跃华的异议申请。2020年4月7日，原告郭跃华向本院提起执行异议之诉，请求依法支持其诉求。另查明，郭学卫、赵春红系夫妻关系，案涉房产购买于婚后登记在郭学卫一人名下。原告郭跃华提交的自己与郭学卫、赵春红于2015年3月31日签订的《房屋转让协议》，显示郭学卫、赵春红将郭学卫名下的伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4层房产（房产证15××86号）所有权、使用权转让给郭跃华，房屋价款23万，付款方式现金支付，2015年3月31日前一次性付清。房屋于2015年3月31日前交付。并由郭学卫、赵春红保证该房产未涉抵押、担保等。2015年4月3日郭学卫、赵春红向郭跃华出具《收条》载明：“今收到郭跃华买郭学卫、赵春红名下伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门4楼北户单元房（面积147平方米）壹套房款现金贰拾叁万元整。”伊川县酒厂路食品公司东楼中单元北门四楼北户（房产证号15××**）登记在郭学卫名下，2015年2月28日至今被法院查封。原告郭跃华在伊川县洛阳市有多套住房，案涉房屋并非其生活所需。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉纠纷，争议焦点为案外人对登记在被执行人郭学卫名下的不动产是否合法真实权利人，能否足以排除强制执行效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：㈠案外人是否系权利人；㈡该权利的合法性和真实性；㈢该权利能否排除执行。”本案中，案涉房产登记在被告郭学卫名下，原告郭跃华提出其在法院查封前已与郭学卫、赵春红签订了《房屋转让协议》，并出具《收条》意图证明原告郭跃华系案涉房屋权利人，从而要求排除法院强制执行并将案涉房屋确认归原告郭跃华所有。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”原告提交的《房屋转让协议》及付款收据均系可变证据，证据证明力不高，不能充分证明其是在案涉房屋被法院依法查封前签订的合同且支付的房款，且原告庭审中陈述的房产过户、知悉查封时间并提出异议均存在不能排除的疑点，不但不能佐证购房事实，反而与其相矛盾，不能证明其在人民法院查封前已合法占有该房产，亦未提交任何证据证明其购买的房屋不能过户非因其自身原因造成。故不能认定郭跃华对案涉房屋具有真实合法权利。案涉房屋并未登记在郭跃华名下，不具有物权效力，不具有排他性，也不能排除强制执行。对于原告的诉求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郭跃华的诉讼请求。案件受理费4,750元，由原告郭跃华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  董书良人民陪审员  张晓利人民陪审员  李洁莹二〇二〇年七月二十四日法官助理穆瑞瑞书记员王亚甜