安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初2804号 原告（反诉被告）:六安骏宇房地产开发有限公司，住所地六安市六安经济开发区皋城东路以北，统一社会信用代码91341500678918106K。 法定代表人：林可维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宏金，安徽知勤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王鹏程，男，2002年11月2日出生，汉族，住六安市金安区。 法定代理人：孙以荣，女，1977年8月16日出生，汉族，住六安市金安区，系王鹏程母亲。 法定代理人：王敬洲，男，1976年11月25日出生，汉族，住六安市金安区，系鹏程父亲 委托诉讼代理人：彭德军，安徽皖西律师事务所律师。 原告六安骏宇房地产开发有限公司（以下简称骏宇公司）与被告王鹏程商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，在审理过程中，被告王鹏程提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人杨宏金，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人彭德军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告骏宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款75万元及逾期付款违约金（违约金以75万元本金为基数按日万分之一标准自2019年5月19日起计算至款清为止）；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。 事实与理由：2018年5月12日原被告双方签订《商品房买卖合同》两份，约定被告购买原告开发的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号商业营业用房。其中101铺总价款为70万元，支付方式为2018年5月12日支付10万元、2018年6月12日前支付20万元、2018年10月31日前支付20万元、2019年2月1日前支付20万元；201铺总价款为205万元，支付方式为2018年5月12日支付20万元、2018年6月12日前支付50万元、2018年10月31日支付30万元、2019年5月18日前75万元。两份合同总价款为275万元，截止目前已支付购房款200万元，未支付购房款75万元（其中101铺欠款60万元、201铺欠款15万元）。同时根据合同第八条第1款第（2）约定“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，被告应当支付逾期付款违约金。被告未能按照约定支付购房款已属违约，现原告为维护自身合法权益，特具状诉讼，请求判如所请。 被告王鹏程辩称，一、骏宇公司要求答辩人支付房款及逾期违约金没有事实和法律依据。2018年5月12日，答辩人与骏宇公司签订《商品房买卖合同》两份，约定骏宇公司将其开发的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋出卖给答辩人，两份合同总价款275万元，截止目前答辩人已按合同约定支付200万元，由于骏宇公司未按合同第十一条（一）约定于2018年5月30日前向答辩人交付房屋，构成违约，答辩人对合同第七条（二）2的约定2019年5月19日支付剩余房款75万元享有先履行抗辩权，根据《合同法》第67条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在骏宇公司未交付房屋情况下，答辩人有权暂不支付该剩余房款，并不构成违约。骏宇公司未按合同要求交付房屋，已构成违约，答辩人有权暂不支付剩余房款75万元，同时无需支付违约金。二、骏宇公司至今未将涉案房屋交付答辩人，同时还存在质量问题，不具备交房条件，应立即修缮房屋具备交房条件后交房并承担违约责任。答辩人多次到骏宇售楼中心和物业公司办理房屋交房事宜，并提出房屋需要维修的事项和房屋工程质量问题，但骏宇公司售楼部和物业公司至今不予维修，物业公司推辞说找骏宇公司，至今骏宇公司不主动将房屋按合同约定交付给答辩人，即便骏宇公司现提出交房，但其房屋质量及配套设施均不具备交房条件，对答辩人的利益造成损害。三、骏宇公司逾期交房给答辩人造成了损失，骏宇公司应赔偿答辩人因其逾期交房的损失并从答辩人应付房款中抵消。因合同第十二条（二）（2）约定的逾期交房违约金为全部房款的日万分之一计算，但该违约金少于答辩人的实际损失，骏宇公司应按实际损失赔偿答辩人。《》最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。答辩人周边的房屋租金约为55-60元/月/平方米。参照此计算答辩人租金损失为（租金损失从2018年5月30日计算至2020年6月30日为：298.47平方米*55元/平/月*25个月=410396元）。至今骏宇公司不主动将房屋按合同约定交付给答辩人，并赔偿答辩人的逾期交房损失410396元，却向人民法院起诉主张剩余房款，有违诚信原则，法院不应支持。同时答辩人有权要求骏宇公司继续履行合同约定的交房义务，并赔偿因逾期交房给答辩人造成的一切损失，请求驳回骏宇公司的诉讼请求。 反诉原告王鹏程提出反诉请求，1、判令反诉被告支付反诉原告逾期交房损失410396元（暂计算至2020年6月30日，从2020年7月1日起按298.47平*55元/平/月=16415.85元/月标准计算至实际交房之日止），具体以评估为准；2、判令反诉被告将六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋按合同约定立即交付给反诉原告；3、本案的诉讼费等由反诉被告承担。事实与理由:2018年5月12日，反诉原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份，约定反诉被告将其开发的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋出卖给反诉原告，两份合同总价款275万元，截止目前反诉原告已按合同约定支付200万元，由于反诉被告未按合同约定于2018年5月30日前向反诉原告交付房屋，违约在先，反诉原告对合同约定的2019年5月19日付款支付剩余房款75万元享有先履行抗辩权，有权暂不支付。同时涉案房屋至今还存在质量问题，不具备交房条件，反诉原告有权暂不支付剩余房款75万元，并可主张反诉被告立即将房屋修缮具备交房条件后将房屋交给反诉原告，并赔偿反诉原告的迟延交房的房租损失（租金损失从2018年5月30日计算至2020年6月30日为：298.47平方米*55元/平/月*25个月=4120378元）。反诉原告多次到反诉被告售楼中心和物业公司办理房屋交房事宜，并提出房屋需要维修的事项和房屋工程质量问题，但反诉被告售楼部和物业公司至今不予维修，物业公司推辞说找反诉被告，至今反诉被告不主动将房屋按合同约定交付给反诉原告，却向人民法院起诉主张剩余房款，有违诚信原则，法院不应支持。同时反诉原告有权要求反诉被告继续履行合同约定的交房义务，并赔偿因迟延交房给反诉原告造成的一切损失，请求支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告骏宇公司辩称，被告反诉要求本案原告支付逾期交房损失410396元及按合同约定立即交房的反诉请求无任何事实和法律依据。理由如下，一、本案中原被告双方签订的两份《商品房买卖合同》时案涉房屋均已竣工验收完毕，原告也多次口头、电话通知被告交房，被告却均未来公司交房，责任不在原告方，当然也无需承担逾期交房损失。二、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时视为买受人知晓交付时间”的约定，在买受人完全知晓交付时间、地点的情形下，由于被告（反诉原告）不予办理交付手续责任在被告方（反诉原告），依法原告（反诉被告）方不应承担任何责任。三、被告（反诉原告）计算的410396元交房损失无任何计算依据。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第（2）款规定“逾期交房超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同进行继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，本案的反诉原告要求支付410396元的违约金，没有任何损失作为计算的依据。据此计算的违约金也非被告（反诉原告）所谓的410396元。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）骏宇公司提供证据如下： 证据一、营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格； 证据二、人口信息查询单、户籍信息，证明1.被告诉讼主体适格；2.被告的法定代理人的身份信息； 证据三、《商品房买卖合同》二份，证明1.原被告双方就被告购买原告所开发的房屋一事达成一致意见，合同对购房款的支付方式等都作了约定。2.根据该份合同第8条关于逾期付款的责任中第2款约定，被告应当支付逾期付款的万分之一的违约金，按日计算；3.根据合同第11条约定，双方约定在买受人未收到交付通知书时，以合同约定的交付日期为办理交付的时间，同时视为买受人已经知晓交付时间，即该份商品房合同中已经明确约定房屋交付时间被告知晓； 证据四、《竣工验收报告》，证明案涉房屋在2015年12月1日就已竣工，原被告双方在签订《商品房买卖合同》时案涉的房屋就以竣工符合交房条件，原告也没有任何动机拖延交付案涉房屋。 被告（反诉原告）王鹏程质证意见为，对证据一、二的三性无异议；对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议。该合同第一不能证明被告违约，第二不能证明原告已经将房屋交付给被告。关于违约的问题，因为2018年5月30日，原告并未将房屋交付给被告，应该是原告违约，而不是被告。关于房屋交付问题，合同中虽然约定了，但是该条款是格式条款，同时被告多次到原告物业处要求交房，均无人办理，交房是原告的义务，原告要提供充分的证据证明其已经交付了房屋。对证据四的三性有异议，对竣工验收报告的具体情况我方不了解，但据了解，配套设施等均未验收，应当不具有交房条件。 被告（反诉原告）王鹏程提供证据如下： 证据一、人口信息查询单、户籍信息、出生医学证明，证明反诉原告主体适格，反诉原告的法定代理人为孙以荣、王敬洲，系反诉原告的父母。 证据二、营业执照复印件,证明反诉被告主体适格。 证据三、《商品房买卖合同》两份,证明反诉原被告双方就反诉原告购买反诉被告开发的房屋合同合法有效，合同明确了交房的时间，反诉被告应于2018年5月30日前交房，至今迟延交房达两年多时间，构成违约，反诉原告由此造成的损失应由反诉被告承担。 证据四、涉案房屋及周边配套照片，证明涉案房屋质量存在问题，周边配套不符合验收条件，设施与前期宣传严重不符，不符合交房条件，已给原告造成损失。 证据五、房屋租赁合同复印件，证明涉案房屋同类房屋租金每月每平米约55-60元，涉案房屋逾期交房损失应按此标准计算。 原告（反诉被告）骏宇公司质证意见为，对证据一、二的三性无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议。两份合同都约定2018年5月30日交房，但由于反诉原告拒绝接收房屋导致房屋至今未交付，过错不在反诉被告，恰恰是反诉原告至今没有交齐购房款。反诉被告的购房款损失应当由反诉原告承担，反诉被告不应承担；对证据四的三性均有异议，房屋是否有质量问题应当以检测报告为准，而不应当由照片反映，是否符合交房条件，应根据合同的约定。对证据五的三性均有异议，该租赁合同是否真实不清楚；租赁合同中对租金的约定和本案没有任何关联性，反诉原告不能据此主张按类推要求反诉被告支付所谓的交房损失。 本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，骏宇公司与王鹏程签订《商品房买卖合同（预售）》两份，约定王鹏程购买骏宇公司开发的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号商业营业用房，其中101铺总价款为70万元，支付方式为2018年5月12日支付10万元、2018年6月12日前支付20万元、2018年10月31日前支付20万元、2019年2月1日前支付20万元；201铺总价款为205万元，支付方式为2018年5月12日支付20万元、2018年6月12日前支付50万元、2018年10月31日前支付30万元、2019年2月1日前支付30万元，2019年5月18日前支付75万元。合同第十一条约定，骏宇公司应当在2018年5月30日前向买受人交付房屋；该商品房达到交房条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交房手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同第八条约定，逾期付款60日以上，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十二条约定，逾期交付房屋在60日以内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王鹏程已支付购房款200万元，未支付购房款75万元（最后一笔未支付）。交付期限届满后，骏宇公司一直未书面通知王鹏程交付房屋。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。骏宇公司与王鹏程签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，王鹏程购买骏宇公司开发建设的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号商业营业用房,已按照合同约定给付购房款200万元，仅75万元未支付，该75万元交付时间系约定在骏宇公司交付房屋的时间之后，王鹏程享有先履行抗辩权，王鹏程抗辩理由成立本院予以采纳，王鹏程逾期交付75万元购房款不构成违约，鉴于该75万元购房款确实已逾期未付，为免于诉累，对骏宇公司要求王鹏程支付该75万元的请求，本院予以支持，对骏宇公司要求王鹏程支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 骏宇公司应当在合同约定的交付房屋时间，将符合合同约定交付条件的房屋交付予王鹏程，骏宇公司逾期未交付房屋显属违约，由此产生的逾期交付房屋责任应由出卖人即骏宇公司承担，王鹏程要求骏宇公司交付六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋的请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持；鉴于王鹏程确实未付清购房款，尚有75万元未付，对王鹏程要求骏宇公司支付逾期交房损失410396元（按55元/平/月的租金计算）的请求，本院不予支持，可按合同的约定，由骏宇公司自交付期限届满之次日即2018年5月31日起以全部房价款275万元为基数按日万分之一计算向买受人王鹏程支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止。骏宇公司抗辩，买受人拒绝接收房屋导致房屋至今未交付，过错不在反诉被告的主张，证据不足，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）六安骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋交付被告（反诉原告）王鹏程； 二、被告（反诉原告）王鹏程于本判决生效之日起十五日内支付原告六安骏宇房地产开发有限公司购房款75万元； 三、原告（反诉被告）六安骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）王鹏程逾期交房违约金，违约金自2018年5月31日起以275万元为基数按日万分之一计算给付至实际交付房屋之日止； 四、驳回原告六安骏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王鹏程的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息（开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处。账号20000533126310300000155，收款单位：六安市金安区人民法院）。 案件受理费11770元，减半收取5885元，由被告王鹏程负担5000元，原告六安骏宇房地产开发有限公司负担885元，反诉费4330元，由反诉被告六安骏宇房地产开发有限公司负担2430元，反诉原告王鹏程1900负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  何修胜 二〇二〇年七月二十七日 书记员  全美燕 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。