天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民初88号原告：孙素芹,女，1976年7月12日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：王东波，河北泽略律师事务所律师。被告：平安银行股份有限公司天津分行，住所地天津市南开区南京路347、349号。负责人：王静，行长。委托诉讼代理人：肖英占，该行职员。委托诉讼代理人：张向影，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人：中太房地产集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳道20号。法定代表人：王宝军，总经理。委托诉讼代理人：张倩倩，该公司职员。原告孙素芹与被告平安银行股份有限公司天津分行（以下简称平安银行天津分行）、第三人中太房地产集团股份有限公司（以下简称中太公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月4日作出（2018）津民初2号民事判决，平安银行天津分行不服该判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2019年5月7日作出（2018）最高法民终944号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告孙素芹及其委托诉讼代理人王东波，被告平安银行天津分行的委托诉讼代理人肖英占、张向影，第三人中太公司的委托诉讼代理人张倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙素芹向本院提出诉讼请求：1.请求确认孙素芹对位于河北省廊坊市广阳区××街××期××幢××单元××层××号房屋（以下简称涉案房屋）享有所有权；2.请求法院停止对涉案房屋的执行措施，并解除对涉案房屋的查封；3.判令平安银行天津分行承担本案诉讼费。事实和理由：平安银行天津分行与中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、中太公司金融借款合同纠纷一案，天津市高级人民法院作出（2015）津高民二初字第0065号民事判决，此案已经进入执行阶段。在该案诉讼前，平安银行天津分行申请财产保全，查封了涉案房屋，后孙素芹提出执行异议，天津市高级人民法院裁定驳回孙素芹的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孙素芹在法院查封之前已经签订了买卖合同并支付了全部购房款，合法占有涉案房屋，只是当时因为中太公司的原因未办理网签手续，法院应该依法停止对涉案房屋的执行措施并解除查封。被告平安银行天津分行辩称，孙素芹并不满足排除强制执行的四个要件，不具有排除执行的权利，涉案房屋的查封合法有效，请求驳回孙素芹的诉讼请求。第三人中太公司述称，同意孙素芹的诉讼请求。孙素芹对于涉案房屋享有所有权，其在法院查封该房屋之前已经与中太公司签订合同并支付全部价款，也合法占有涉案房屋，未办理登记是由于中太公司疏忽，同意解除对涉案房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：虽然平安银行天津分行对于孙素芹提交的廊坊市物业管理项目中标备案通知存根的真实性不予认可，但该备案通知存根与物业费收据能够相互印证，本院对该证据的真实性予以确认。就当事人对于合法性及关联性存在异议的证据，将在“本院认为”部分予以详细论述。本院经审理查明，2014年6月，孙素芹作为买受人与出卖人中太公司签订《商品房买卖合同》，约定孙素芹购买中太公司开发建设的中太新时代商业街第9001幢1单元6层605号房屋，该房屋建筑面积60.81平方米，套内面积48.15平方米，商品房单价为每平方米9670.99元，总金额为588093元，房屋用途为办公，商品房预售许可证号为（廊）房预售证第20130051号。孙素芹应支付全款588093元，中太公司应当于2014年7月31日前将验收合格的商品房交付孙素芹，商品房达到交付使用条件后，中太公司应当书面通知孙素芹办理交接手续，双方进行验收交接时，中太公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。中太公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后，买受人可持合同到廊坊住房保障和房产管理局申请办理预告登记，商品房预售的，自本合同生效之日起30天，由出卖人向廊坊住房保障和房产管理局申请备案登记。本合同自双方签订之日起生效。2014年8月16日，中太公司向孙素芹出具了入住通知单，通知单载明“兹有新时代商业街小区1号楼605室，面积60.81平方米，业主孙素芹已满足入住条件，请物业公司给予办理相关入住手续”。2014年6月5日，中太公司向孙素芹开具房款金额为588093元的收据。2014年8月16日，中太公司向孙素芹分别开具维修基金6203元、手续费76元、产权登记费550元的收据。自2014年8月16日开始，中太建设集团（廊坊）物业服务有限公司开始对涉案房屋收取物业费、垃圾处理费，并代收水电费。孙素芹述称涉案房屋借给其哥哥孙万超居住使用。2015年4月21日，本院依平安银行天津分行的财产保全申请作出（2015）津高立保字第0028号民事裁定书，裁定冻结中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司银行存款合计101000000元或查封其他等值财产。本院于2015年4月21日向廊坊市房产交易登记管理中心送达了上述民事裁定书及（2015）津高立保字第0028号协助执行通知书，查封由中太公司开发的中太新时代商业街一期9001幢东1单元104号、105号、328号、605号房屋，查封期限自2015年4月21日至2018年4月20日止。2015年5月12日，本院对平安银行天津分行与中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司金融借款合同纠纷予以立案，案号为（2015）津高民二初字第0065号。同年10月20日，本院作出（2015）津高民二初字第0065号民事判决书，判令：一、中太建设集团股份有限公司于判决生效之日起十日内偿还平安银行天津分行贷款100000000元及自贷款合同签订日起至2015年4月20日止的利息，并按照贷款合同约定的罚息利率（贷款利率加收50%计算）支付自2015年4月21日起至判决确定的给付之日止的罚息、复利（按罚息利率计算）；二、中太建设集团股份有限公司于判决生效之日起十日内给付平安银行天津分行律师费100000元；三、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司对中太建设集团股份有限公司的第一、二项给付义务承担连带保证责任，中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司承担保证责任后，有权向中太建设集团股份有限公司追偿；四、驳回平安银行天津分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述判决生效后，因中太建设集团股份有限公司、中太恒宇投资控股集团有限公司、李文健、高诗云、中太公司未在规定期限内履行义务，平安银行天津分行向本院申请强制执行，本院于2016年3月16日依法受理后，于2016年3月29日作出（2016）津执11号执行裁定书，指定由天津市第一中级人民法院负责执行。孙素芹于2017年7月17日对执行河北省廊坊市广阳区中太新时代商业街一期9001幢1单元三层605号房屋提出书面异议，本院审查后作出（2017）津执异56号执行裁定书，裁定驳回孙素芹的异议请求。翟英杰于2017年7月5日向本院提出执行异议，以其购买了中太新时代商业街一期9001幢东1单元104号、105号房屋为由，要求解除对于上述房屋的查封，本院审查后作出（2017）津执异53、54号执行裁定书，裁定驳回翟英杰的异议请求。翟英杰向本院提起案外人执行异议之诉，本院判决驳回翟英杰的诉讼请求。为了解涉案房屋所在地办理房屋备案登记手续相关事宜，本院依职权向廊坊市住建局商品房备案科进行调查。经查，廊坊市商品房预售的流程为，开发企业与购房者达成房屋销售合意后，通过房屋管理部门关联系统打印网签合同，双方签字确认之后，由一方或者双方前往房屋管理部门申请备案登记，房屋管理部门审查房屋买卖合同等相关材料后办理备案登记手续。涉案房屋买卖时，房屋管理部门可以办理房屋预告登记和备案登记手续，上述两种方式均具有排他效力。孙素芹与中太公司并未就涉案房屋的买卖签订网签合同，权利人仍登记为中太公司，目前处于查封状态。《河北省建设工程竣工验收备案证明书》记载，中太新时代商业街一期1号楼工程，建设单位于2014年7月21日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2015年8月5日按规定备案。孙素芹自述除涉案小区房屋之外，其在廊坊市××房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：1.孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.孙素芹是否享有房屋的所有权。一、关于孙素芹对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题案外人执行异议之诉的功能在于，当案外人的合法权益因强制执行程序受到侵害时，通过对案外人提出的执行程序中有争议的权利义务关系予以判断，给予其实体性救济的机会。案件的审理既要维护案外人的合法权益，又要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，故应从严审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案争议标的为不动产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案应当就规定中所列明的四个要件从严予以审查，并判断案外人是否同时符合规定中列明的四个要件。（一）关于孙素芹与中太公司在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。孙素芹提交了与中太公司签订的《商品房买卖合同》，合同记载的签订日期在涉案房屋被查封之前。中太公司及平安银行天津分行对于该证据的真实性予以认可，该合同应为孙素芹与中太公司的真实意思表示，虽然该合同并非网签合同，但该情形并不足以否定买卖合同的效力。因此，本院认定孙素芹和中太公司在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于孙素芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。涉案房屋买卖合同约定中太公司应于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付孙素芹，中太公司应当书面通知孙素芹办理交接手续。8月16日，中太公司向孙素芹出具入住通知书，载明涉案房屋已经满足入住条件，请物业公司办理入住手续。孙素芹提交的收据显示，其已经交纳了自2014年8月16日2020年8月16日的物业管理费，并交纳了水电费、垃圾处理费等相关费用，能够证明孙素芹对于涉案房屋已经合法占有使用。（三）关于孙素芹是否已经支付全部购房款的问题。涉案房屋买卖合同约定孙素芹应支付购房全款588093元，但并未约定支付方式，孙素芹主张以现金方式分七次向中太公司支付了全部购房款。对此，作为房屋买受人一般应通过银行转账的方式支付购房款，以方便获取款项支付的直接凭据。本案中，孙素芹主张通过现金方式支付购房款，对此应结合款项支付的数额、当事人经济能力、款项来源、当事人财产变动情况、交易习惯等方面严格予以审查。首先，关于购房款支付时间。孙素芹主张于2013年10月27日交款20000元、11月9日交款80000元、2014年1月22日交款70000元、3月19日交款120000元、4月7日交款50000元、4月29日交款105000元、6月10日交款143093元，而涉案商品房买卖合同的签订时间为2014年6月10日。买受人支付购房款系履行房屋买卖合同对待给付义务的内容，购房款的支付一般应在买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同之后，购房者按照合同约定的时间和方式支付购房款。本案中，孙素芹主张交纳房款的时间早于双方签订商品房买卖合同的时间，孙素芹仅提出该行为系应中太公司的要求，但并未提供相关证据予以佐证。且孙素芹对于交款时间如何确定、每次交款的数额、单笔交款与总房款之间的关系等涉及购房者合法权益维护等事项并未作出合理说明，亦未能提供中太公司就上述款项交纳之后的全部收款收据。其次，关于款项来源及支付过程。孙素芹对于2014年4月29日交纳105000元、6月5日交纳143093元两笔款项，不能说明款项的来源及给付方式。就剩余款项支付问题，孙素芹主张系本人取款，以及案外人安素红、于桂英、孙万超给付的款项，虽然孙素芹提供了其本人以及安素红、于桂英取款记录，但上述取款数额与其主张的交款数额并不能完全对应，且孙素芹就上述款项与案外人存在何种法律关系未提供证据证明，亦未提供证据证明该款项已经交付中太公司，不能对交款细节进行合理的解释和说明。最后，孙素芹主张分批交款后中太公司出具收款收据，在全部购房款交齐后形成本案房款收据，对此，孙素芹并未提供此前交款后中太公司开具的收据予以证明，虽然中太公司提供了统计表及记账凭证，但该证据为中太公司单方制作，记账凭证所附单据亦未能提交法庭。综上所述，孙素芹虽持有中太公司开具的收款收据，并提交了部分取款证明，但上述证据并不能形成证据锁链，证明其已经实际支付了全部购房款项，本院对其该项主张不予支持。（四）关于未办理过户登记原因的问题。涉案商品房买卖合同约定，在合同生效后孙素芹可以向房屋管理部门申请预告登记，中太公司应于合同生效30日向房屋管理部门申请备案登记，上述两项约定均系为保证房屋购买人对于房屋享有排他性权利的措施。经本院向廊坊市住建局核实，该部门严格执行《房屋登记办法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，对于符合预告登记和备案登记的商品房买卖合同予以审查并办理相应登记手续，且办理备案登记手续系办理不动产过户登记的前提。本案中，孙素芹并未在合同生效后至2015年4月21日房屋被查封前申请办理预告登记，且在合同生效30日后未积极要求中太公司办理备案登记。因此，本院认定孙素芹对于涉案房屋被查封前未办理过户手续存在一定过错。二、关于孙素芹是否享有房屋的所有权的问题根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，孙素芹与中太公司签订商品房买卖合同后，尚未办理所有权变更登记。在不动产登记没有变更的情况下，孙素芹尚未取得上述房屋的所有权，故对其提出确认对本案所涉房屋享有所有权的主张，本院不予支持。综上所述，原告孙素芹的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回孙素芹诉讼请求。案件受理费4534元，由原告孙素芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  耿小宁审判员  林世开审判员  杨泽宇二〇二〇年七月二十日书记员  于思源