海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12067号   原告：冯仕明，女，1940年10月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：胡小慧、刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海口灵龙发展有限公司，住所地海口市金牛新村******。   法定代表人：肖刚。   第三人：海南大金马实业有限公司，住所地，住所地海口市美兰区人民大道**华星大厦第主幢**会信用代码：91460100721259581T。   法定代表人：朱厚达。   委托诉讼代理人：甘小翔、刘多菲，海南信达律师事务所律师。   第三人：儋州市人民政府驻海口办事处，住所地儋州市，住所地儋州市中兴大街中**   负责人：郑庭望   第三人：海口首力酒店有限公司，住所地海口市，住所地海口市海秀路**   法定代表人：王冶。   原告冯仕明与被告海口灵龙发展有限公司（下称灵龙公司）、第三人海南大金马实业有限公司（下称大金马公司）、儋州市人民政府驻海口办事处、海口首力酒店有限公司（下称首力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯仕明的委托诉讼代理人刘启亮、第三人大金马公司的委托诉讼代理人甘小翔、刘多菲到庭参加诉讼，被告灵龙公司、第三人儋州市人民政府驻海口办事处、首力公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告冯仕明向本院提出诉讼请求：1.确认海口市海甸岛人民大道23号仙桃花园（原茂隆商厦）副楼第一层商场（面积587.72平方米）的房屋产权归原告所有，总价款2738593万元；2.判令被告及第三人协助原告办理位于海口市海甸岛人民大道23号仙桃花园（原茂隆商厦）副楼第一层商场（面积587.72平方米）的不动产权证；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于1994年10月12日与海口灵龙发展有限公司签订了《商品房订购合同书》，双方就“茂隆商厦”（现仙桃花园）购销事宜达成协议：出售的房屋地址位于海口市人民大道23号“茂隆商厦”（现仙桃花园）副楼第一层商场，建筑面积为587.72平方米，房屋单价为每平米4659.69元，房屋总价款为273.8593万元。另，合同约定了原告须分两次付清所有的购房款，第一次支付合同总价款的90%即246.4733万元，第二次付款时间为被告将房产证办理完毕后原告支付剩余10%房款；同时合同约定被告于1994年12月31日将房屋交付给原告使用并负责办理房屋的产权证。1994年11月8日原告向被告支付了第一笔购房款246.4733万元；2000年5月22日海南日报第十一版中将冯仕明购买的房屋进行公告确权；2008年4月9日原告向海口市地方税务局缴纳了房屋契税82157.79元及印花税1369.30元。缴纳税款后原告要求被告办理房产证，但被告均拒绝办理，其行为严重损害了原告的合法权益。后经原告向海口市不动产登记中心了解情况，1998年8月28日，与被告合作开发的儋州市人民政府驻海口办事处将原告购买的房屋所在地的项目土地转让给海口首力酒店有限公司。首力酒店有限公司其后于2000年11月18日又将该项目土地及地上附属的房屋转让给海南大金马实业有限公司，海南大金马实业有限公司依据《土地使用权转让合同》将仙桃花园（原茂隆商厦）的产权总证办理到其名下，但至今也仍未协助原告办理分户登记。故，现原告根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依据原告陈述的基本事实，支持原告的全部诉讼请求以维护原告的基本权益。   被告灵龙公司未作答辩。   第三人儋州市人民政府驻海口办事处、首力公司未作陈述。   第三人大金马公司述称，一、被答辩人不享有涉案房屋的物权，其第一项确权的诉讼请求不能成立。1、被答辩人未就涉案房屋签订真实合法有效的房屋买卖合同。被答辩人提交的《商品房订购合同书》中的出让方即被告灵龙公司既不是涉案项目的土地使用权人，也不是建设方，无权处分涉案房屋。合同签订之时，茂隆商厦项目（现名称“仙桃花园大厦”）地上为在建半拉）地上为在建半拉子根本不具备房产单独转让的条件，依法不得转让。该合同第三条第2款还约定“最后售房协议以被答辩人和儋州政府海口办双方签订生效后，本协议自行作废”，即购房人与土地的提供方以及相关报建手续的权利方儋州政府海口办签订的合法有效的房屋买卖合同才具有物权的期待效力，被答辩人与灵龙公司签订的《商品房订购合同书》不合法，不具有物权期待权，不能据此认定涉案房屋归被答辩人所有。2、被答辩人未支付涉案房屋的购房对价。被答辩人提交了一份1994年11月8日的《收据》，拟证明其已向灵龙公司支付涉案房屋的购房款2464733元，但该巨额的资金仅有一张白条，而无付款凭证佐证，不能证明被答辩人已支付全部购房款。且该《收据》注明的是“今收到马国文购房款”，后面的“（冯仕明）”三个字的字迹明显与之前的内容不符，是事后添加的，亦未注明是收到马国文购买哪套房产的购房款，根本不能证明与涉案房屋之间的关联性。而《商品房订购合同书》第二条约定是分三次付款，《收据》却只有一张，时间、金额均无法与合同约定相印证。被答辩人提供的证据无法证明其已支付全部购房款，退一步而言，即使被答辩人确实给灵龙公司支付了2464733元，充其量也是他们之间的债权债务关系，不能据此主张涉案房屋的物权。3、依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被答辩人未取得涉案房屋的权属登记，而涉案仙桃花园大厦已整体登记在答辩人名下，为了避免司法确权与行政登记之间的矛盾冲突，人民法院亦不宜支持被答辩人的确权请求。二、答辩人合法买受涉案仙桃花园大厦土地及地上项目，并已办理产权登记，答辩人才是前述不动产合法的产权人，根据债权不能破除物权的基本原则，被答辩人无权要求答辩人协助将涉案房屋过户至其名下。涉案项目及土地的原权利人儋州政府海口处将土地转让给首力酒店公司，随后首力酒店公司再连地并地上项目转让给答辩人。在2001年1月16日答辩人与首力酒店公司签订的《土地使用权转受让申请书》中首力酒店公司承诺“该用地无法院查封及其他债务关系”，在本次土地交易公示之后也无任何单位或个人提出异议。答辩人受让涉案项目土地之时地上项目并未竣工验收，属于半拉子，根据房屋没有权属登记则房随地走的原则，项目用地及地上建筑物均应归属答辩人所有，答辩人投资续建地上建筑物及相应公共部分，使之符合办证条件，并办理了初始登记，缴纳相关税费。答辩人与被答辩人之间没有任何房地产转让关系，故答辩人没有协助被答辩人办理过户手续的义务。综上所述，被答辩人主张涉案房屋的物权并要求答辩人协助办理过户手续没有事实与法律依据，恳请人民法院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。   经审理查明，1994年10月12日，原告冯仕明与被告灵龙公司签订《商品房订购合同书》，双方约定：一、原告冯仕明购买被告灵龙公司投资开发的位于海口市人民大道23号“茂隆商厦”（现仙桃花园）附楼第一层商场，建筑面积为587.72平方米，房屋单价为每平米4659.69元，房屋总价款为273.8593万元；二、原告须签订合同十日内付足总价款的90%即246.4733万元，余10%购房款待办理房产证时付清；三、被告于1994年12月31日将房屋交付给原告使用并负责代原告办理产权证，按国家规定缴纳各自的税费；四、本合同经双方签字盖章后生效，房屋产权证由被告负责办理，由于“茂隆商厦”（现仙桃花园）土地证归第三人儋州市人民政府驻海口办事处所有，被告是投资发展商，房屋交付使用后，最后售房协议由原告和儋州市人民政府驻海口办事处双方签订生效后，本协议自行作废；双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了90%的购房款，被告于1994年11月8日向出具收据，该收据载明：“今收到马国文购房款（冯仕明）2464733元”；被告在收到购房款后依约将案涉房屋交付给原告，原告实际占有使用至今。   因被告未为原告办理不动产权证，2000年5月22日，原告冯仕明作为产权申请人，海口市房产管理局在海南日报上发布了包括涉案房产“茂隆商厦”（现仙桃花园）副楼第一层商场在内的房地产产权登记征询异议公告，该确权公告发布后无人提出异议，原告遂于2008年4月9日向海口市地方税务局缴纳了房屋契税82157.79元及印花税1369.30元。   另查，1998年8月28日，第三人儋州市人民政府驻海口办事处将“茂隆商厦”（现仙桃花园）3333.69平方米土地使用权[海口市国用（籍）字第02257号]转让给首力公司；后首力公司于2000年11月18日又将该项目土地及地上附属的房屋以4250249元转让给大金马公司。   案涉房屋所在海口市人民大道23号仙桃花园大厦整栋14层房屋所有权目前登记在第三人大金马公司名下，房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XX**；案涉房屋无查封、抵押记录。   以上事实有《商品房订购合同书》、收据、海南省农业税收缴款书契税完税证、税收通用缴款书、《海口市房产管理局积压房地产产权登记征询异议公告》、不动产权登记信息查询情况说明、、海房字第HK0622**房屋所有权证》及当事人的陈述意见等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于《商品房订购合同书》的效力问题。该合同是冯仕明、灵龙公司双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。被告灵龙公司作为案涉房屋的投资发展商，具有与原告冯仕明签订购房协议的主体资格，不能以土地使用权不在其名下而否定购房协议的效力，虽然案涉房屋的土地使用权登记在儋州市人民政府驻海口办事处名下，双方约定冯仕明另行与儋州市人民政府驻海口办事处签订售房协议是为了便于办理不动产权证，后续未重新签订购房协议亦不影响《商品房订购合同书》的效力，第三人述称《商品房订购合同书》不具有合法性的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；   二、关于原告能否基于其与被告之间的《商品房订购合同书》直接要求确认案涉房屋归其所有的问题。在房屋买卖合同中，一般会涉及债权行为和物权行为，其中债权行为即出卖人与买受人签订的房屋买卖合同；物权行为则指出卖人与买受人之间转移房屋所有权的行为。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记时，由于房屋的所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债权效力。本案中，原告冯仕明作为买受人与出卖人灵龙公司就案涉房屋买卖签订《商品房订购合同书》后，双方各自依约履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理案涉房屋所有权转移登记时，原告尚未取得案涉房屋所有权，其基于该房屋买卖合同仅取得了要求被告办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权请求权，故对原告要求确认其为案涉房屋所有权人的请求，本院不予支持；   三、关于原告是否已支付购房款的问题。本案中，原告提交的购房款收据（原告说明原件在办理契税过程中不慎丢失）、税收完税证明、征询异议公告能够形成一个完整的证据链，证明原告已经依约支付了购房款。理由如下：首先，根据原、被告签订的《商品房订购合同书》，原告须支付90%的购房款2464733元后，被告才向原告交房，付款是交房的前提，原告自被告交房后一直实际占有使用案涉房屋，被告灵龙公司及第三人大金马公司并未就原告是否支付购房款提出过异议，被告灵龙公司向原告交付案涉房屋应视为原告已付款；其次，根据房屋出卖方灵龙公司出具给购房人冯仕明的收据载明：“今收到马国文购房款（冯仕明）2464733元”，马国文为冯仕明配偶，该收据金额与合同价款一致且记载为购房款，时间、金额、用途与《商品房订购合同书》相符，应认定购房者冯仕明已实际支付购房款；最后，海口市房产管理局依据原告申请在海南日报上发布了案涉房屋产权登记征询异议公告，在公告期内，被告及第三人大金马公司并未提出异议，原告据此缴纳了房屋契税及印花税，从原告已缴纳案涉房屋税费及征询异议公告期间无人提出异议的事实来看，亦可证明原告已支付购房款的事实。综上，第三人大金马公司关于原告未支付购房款的意见缺乏事实基础不成立，本院不予采纳；   四、关于原告要求被告及第三人协助将案涉房屋过户至其名下是否予以支持的问题。如上所述，原告冯仕明与被告灵龙公司签订了合法有效的《商品房订购合同书》，原告依约支付了购房款，被告未协助原告办理房产过户手续，已经构成违约，被告依约应协助原告办理过户手续；2000年11月18日，首力公司将仙桃花园大厦土地及地上附属的房屋转让给大金马公司时，案涉的仙桃花园大厦附楼第一层商场早在1994年时已转让给了原告冯仕明，第三人大金马公司受让仙桃花园大厦中并不包括该大厦附楼第一层商场，由于历史遗留原因，案涉房屋连同其所在的海口市人民大道23号仙桃花园大厦整栋14层房屋所有权一并初始登记在第三人大金马公司名下，故第三人大金马公司亦应协助原告办理不动产权证；原告要求被告及第三人协助将案涉房屋过户至其名下的诉请，具有事实基础及法律依据，本院依法予以支持。   被告灵龙公司、第三人儋州市人民政府驻海口办事处、首力公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和抗辩的权利，可以缺席判决。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、被告海口灵龙发展有限公司及第三人海南大金马实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告冯仕明将位于海口市人民大道23号仙桃花园大厦附楼第一层商场（面积587.72平方米，以实际测量为准，房产总证登记在海南大金马实业有限公司名下，不动产权证号：HK062288）的不动产权证办理过户至原告冯仕明名下；   二、驳回原告冯仕明的其他诉讼请求。   案件受理费28708.74元，由原告冯仕明负担28608.74元，由被告海口灵龙发展有限公司负担100元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 王巧玲   人民陪审员 吴崎霞     二〇二〇年七月九日   书记员 林名泽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施   或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。