河南省唐河县人民法院行 政 判 决 书（2020）豫1328行初1号原告张新贵，男，汉族，生于1982年3月3日，住唐河县。原告刘团，男，汉族，生于1980年12月11日，住唐河县。原告张新磊，男，汉族，生于1979年10月16日，住唐河县。原告张振英，女，汉族，生于1974年3月13日，住唐河县。四原告委托代理人朱哲，河南匡世律师事务所律师。被告唐河县自然资源局。法定代表人刘晓，任局长。委托代理人常彦雪，该局工作人员。委托代理人王杰生，河南匡世律师事务所律师。第三人杨晓，男，汉族，生于1993年2月28日，住唐河县。委托代理人王**，河南金色世纪律师事务所律师。委托代理人别亚伟，河南金色世纪律师事务所实习律师。原告张新贵、刘团、张新磊、张振英不服被告唐河县自然资源局房屋行政登记一案，于2020年1月3日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月6日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告张新贵、刘团、张新磊、张振英及委托代理人朱哲，被告唐河县自然资源局法定代表人刘晓的委托代理人常彦雪、王杰生，第三人杨晓及委托代理人王**、别亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新贵、刘团、张新磊、张振英诉称，2016年5月10日、8月19日，第三人父亲杨国庆分别向原告张新贵、刘团借款19万元和10万元。2016年12月29日，杨国庆将其名下价值200余万元位于唐河县滨河街道办事处常花园社区北京大道西段北侧的门面房(原房产证号为62××60号)以20000元的低价转卖给第三人，杨国庆于2018年8月1日病故，造成原告债权无法实现。为此，原告张新贵、刘团向唐河县人民法院提起诉讼，唐河县人民法院经过审理，作出(2019)豫1328民初2583号民事判决书，判决撤销杨国庆对上述房屋转让给第三人的行为。另在2017年11月2日，杨国庆向案外人孟新生借款300000元，由原告张新磊提供担保。2019年3月份，唐河县人民法院和南阳市中级人民法院分别作出(2018)豫1328民初4650号民事判决书和(2019)豫13民终746号民事判决书，判决杨国庆和孟新生的借贷关系成立，由担保人张新磊偿还孟新生借款本金300000元及利息，同时承担诉讼费4920元。同时在2017年11月24日，杨国庆向原告张振英借款30万元，至今未还。综上，原告认为：杨国庆和第三人之间的房屋转让行为已经判决确认撤销，被告颁发房权证的行为失去依据，且被告作为职能部门，对明知是虚假买卖的房屋转让行为仍予以颁发房权证实属违法。请求：1、撤销被告为第三人颁发的唐房权证字××号房权证。2、诉讼费由被告负担。四原告向本院提交以下证据：1、四原告的身份证。证明四原告的身份。2、杨国庆生前向原告刘团、张新贵、张振英出具的借条、银行交易明细，唐河县人民法院（2018）豫1328民初4650号民事判决书、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终746号民事判决书。证明:（1）、杨国庆生前向原告刘团借款10万元，向张新贵借款19万元，向张振英借款30万元，张新磊作为杨国庆的借款担保人承担担保还款责任30万元和承担诉讼费4920元的事实；（2）、被告为杨国庆和第三人杨晓的房屋买卖登记行为必然影响作为债权人的原告合法权益的事实。3、唐河县人民法院（2019）豫1328民初2583号民事判决书，南阳市中级人民法院（2020）豫13民终1526号民事判决书。证明：（1）、杨国庆生前向原告刘团借款10万元，向张新贵借款19万元已经法院判决确认；（2）、被告登记行为依据的买卖合同已被法院以“杨国庆和杨晓系恶意处置财产，且导致杨国庆财产减少，损害债权人权益”为由予以撤销，被告登记行为失去依据，且也侵害了作为债权人的合法权益；（3）、被告为杨国庆和杨晓将价格为170万元房产以2万元低价买卖的合同作为登记依据明显存在登记实体错误。被告唐河县自然资源局辩称，各被答辩人不是本案适格的诉讼主体。各被答辩人与案外人杨国庆之间的债权债务关系，与答辩人为涉案房产办理转移登记行为之间，不存在法律上的关联。各被答辩人与案外人杨国庆之间是基于债权债务而产生权利义务，被答辩人所称案外人杨国庆与第三人杨晓之间的房屋买卖行为，被人民法院依法撤销，则该物权依法恢复至买卖发生之前的原始状态，各被答辩人可以依据人民法院生效的法律文书，径行申请执行。综上所述，答辩人认为，答辩人的房屋登记行为，与各被答辩人之间不存在法律上的利害关系，被答辩人以涉案房产的买卖行为被依法撤销为由，要求答辩人撤销涉案房产的的登记行为，于法无据。请求依法驳回四原告的起诉。被告向本院提交了以下证据：房屋登记档案一套。第三人杨晓述称，1、从程序上讲，一是第三人同意被告关于四原告不是适格主体的意见，四原告不是房产登记行为的利害关系人，提起的诉讼不符合行政诉讼法第十二条列举的事项，四原告是因为与案外人杨国庆存在债权债务关系，四原告无权就行政机关所作的行政登记提起撤销。二是人民法院将四原告合并审理不符合法律规定，根据行政诉讼法第二十七条的规定，当事人一方或双方为二人以上，因同一行政行为发生的行政案件，或者因同类行政行为发生的案件，人民法院认为可以合并审理，并经当事人同意的，为共同诉讼，本案中，四原告直接以共同诉讼原告，在只有一个人缴纳诉讼费的情况下，作为单一案件进行立案，程序错误，同时，根据最高人民法院关于适用行政诉讼法的解释第七十三条，四原告作为单一案件起诉，不符合合并审理情况。三是四原告的起诉不符合行政诉讼法规定的撤销的理由。国务院不动产登记暂行条例及实施细则，并没有规定不动产登记撤销的规定，涉及房屋登记撤销是在已经废除的房屋登记条例中，该条例已经被废除。人民法院应当驳回四原告的起诉。2、从事实上讲，（1）张新贵、刘团起诉撤销杨国庆与杨晓买卖转让的判决尚未送达，并未生效。（2）即使撤销判决已经生效，但是该判决书只是撤销转让行为，并没有确认该房产所有人，也没有可供执行的内容，该房产到底应归谁所有，处于待定状态，不具有可撤销的情形。（3）即使张新贵、刘团撤销了人民法院认为以过低价格出售的买卖合同，但是在房管部门房产过户档案中，除了买卖合同外，还有一份杨国庆与其前妻张瑞2006年离婚时的离婚协议，该离婚协议有明确的将该房产赠与杨晓的条款，该条款合法有效，也是当时过户的基础文件，该离婚协议，足以证明杨晓仍然是该房屋的所有权人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交以下证据：1、唐河县房管局房产转移登记档案。证明：（1）、诉争房产转让前属于杨国庆、张瑞共同共有；（2）、房产档案中存有杨国庆、张瑞2006年11月2日的《离婚证》和离婚协议，房产转让的依据是离婚协议赠与条款；（3）、房产档案中的买卖契约和300元完税证明税务部门征税依据并不是按照买卖评估价格，是合法避税行为。过户的基础依据是离婚协议财产赠与。2、唐河县圆融百货商行《营业执照》《食品流通许可证》证明：（1）圆融百货商行注册经营者是杨晓，注册地点是诉争房产所在地，注册时间是2015年7月29日；（2）在2016年12月房产过户前杨晓已经实际占有、使用诉争房产。3、《河南省地方税务局关于存量房交易中确认亲属关系有关问题的通知》，证明：根据河南省税务机关的文件，直系亲属之间存量房交易可以自定价格，根据交易价格收取的契税可以得到优惠。4、《大河报》2015年1月7日新闻报导。证明：直系亲属之间房产过户可以自定价格，杨国庆、张瑞将房产赠与给杨晓，过户时为了减少税务支出利用近亲属交易自定价格避税属于合法行为。5、证人周某证言及出庭作证，证明：1、周某与杨国庆在唐河县昝岗乡工作时相熟，与杨晓相邻；2、周某能够证明从杨晓父母离婚后杨晓一直在诉争房产居住，2010年杨国庆再婚搬走，杨晓继续在该房产居住，此后在此结婚、生子。杨晓实际占有赠与财产。经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对原告出示的人民法院判决书无异议，其他证据与本案无关。第三人对原告提交证据的质证意见为：对人民法院判决书真实性无异议，但其撤销的理由是低于市场价进行出售，但不能改变本案房屋过户是基于离婚协议的赠与这一事实，其他证据与本案无关，相反，可以证明原告不是适格的主体。原告对被告提交证据的质证意见为：被告的证据不能证明其房产登记合法，证明被告的登记行为违法，一是从登记申请书、房地产买卖契约记载看，两万元的房产买卖价格和房产实际价值明显不相符，二是从完税凭证看，税额过低，和实际情况不符，被告存在玩忽职守行为。三是从该组证据看，能够说明被告没有按照法律法规规定对登记事项进行查验。四是从该组证据看，杨晓和杨国庆在办理房产过户登记时，虽然提交了杨晓父母的离婚协议书，但是双方办理房产过户时，并不是以该离婚协议书中显示的赠与进行的登记，而是以房产买卖进行的登记。第五，强调说明房产在过户登记之前，系杨国庆个人独资所有。第三人对被告提交证据的质证意见为：从被告提交的证据看，被告的行政行为程序合法，证据充分，适用法律法规正确，在被告的职权范围内，行政行为合法有效。同时，在该档案中，最重要的部分是杨国庆与张瑞离婚协议，该离婚协议第三条，明确约定，男女双方婚续期间，位于唐河县城关镇育英路西段的两间三层门面房一处，男女双方离婚后，此房产归婚生男孩杨晓所有，男女双方均不再追要。所以，房产过户的基础是十年前双方离婚时的财产分割约定，且财产分割约定是对未成年人今后生活的安排，而房产档案中的房地产买卖契约，所约定的两万元，并不是双方过户的基础，而是为了合理避税所采取的措施，被告据此办理过户符合法律规定。原告对第三人提交证据的质证意见为：1、对第一组证据的质证意见同被告提交证据。补充：（1）、第三人说办理房产是为了避税，此充分说明被告登记行为存在虚假登记的事实，（2）第三人强调了房产是以赠与的性质进行的登记，此主张在唐河县法院、南阳市中院判决书中没有认定。2、对第二组证据真实性无异议，但对同本案关联性及证明方向有异议。3、对第三组证据本身无异议，对关联性及证明方向有异议，且按照该通知，亲属间减少交税并不等于可以规避税，规避税费是违法的。4、对第四组证据真实性、有效性及同本案关联性均有异议，且不能证明第三人的主张。5、对证人的书面证言不予质证，对当庭证言有异议，该证人和杨晓存在利害关系，证言不客观，不真实。该争议房产在杨晓结婚之前一直由杨国庆及其继母掌管经营并对外出租，事实上，杨晓在结婚之前，并未在该房产居住。另外，即使杨晓居住了该房屋，也和被告房产登记行为及本案无关。被告对第三人提交证据的质证意见为：第三人出示的证据均与被告作出的房产登记行为没有法律上的关联，与本案无关。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1为有效证据；证据2，杨国庆生前向张振英出具的借条及交易明细，未通过民事诉讼确认债权债务关系，本院不予认证；杨国庆生前向刘团、张新贵出具的借条及交易明细，因债权债务关系被生效民事判决予以确认，为有效证据；（2018）豫1328民初4650号民事判决书、（2019）豫13民终746号民事判决书为有效证据；证据3（2019）豫1328民初2583号民事判决书，（2020）豫13民终1526号民事判决书为有效证据。被告提交的为第三人办理房屋登记的档案，符合证据的关联性原则，为有效证据。第三人提交的证据1与被告提交的一致，为有效证据；证据2、3、4、5及证人周某出庭作证与本案的登记行为无关，本院不予认证。经审理查明，第三人杨晓系杨国庆与张瑞之子。2006年11月2日，杨国庆与张瑞协议离婚，约定杨晓由杨国庆抚养，位于唐河县城关镇育英路西段的二间三层门面房归杨晓所有。至2016年12月13日，杨晓申请办理房屋所有权转移登记，提交房地产买卖契约，出卖方：杨国庆、张瑞，买受方：杨晓，双方议定价款为人民币20000元（大写贰万元），付款方式：现金，并以20000元价款完税。2016年12月29日唐河县人民政府为杨晓颁发唐房权证字××号房权证，登记类别：私人之间买卖。2018年8月杨国庆病故。四原告不服被告为杨晓办理的房屋所有权转移登记，向本院提起行政诉讼。另查明，2018年10月12日，案外人孟新生为与张新磊民间借贷纠纷一案提起民事诉讼，因张新磊为杨国庆向孟新生的借款300000元提供担保，请求判令张新磊偿还借款及逾期利息。唐河县人民法院于2018年12月15日作出（2018）豫1328民初4650号民事判决书，判决：“被告张新磊于本判决生效后二十日内偿还原告孟新生借款本金300000元，并自2018年10月12日（立案之日）起按年利率6%计付利息至借款付清之日止。”张新磊不服，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年3月12日作出（2019）豫13民终746号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”再查明，2019年，张新贵、刘团等人为与杨晓债权人撤销权纠纷一案向唐河县人民法院提起民事诉讼，唐河县人民法院（2019）豫1328民初2583号民事判决书认为：“2、被告自认杨国庆与原告张新贵、刘团的债权债务合法有效。”“杨国庆以明显不合理的低价转让其名下房产，对作为债权人的张新贵、刘团造成损害，而杨晓知道上述情形。张新贵、刘团据此行使撤销权，要求撤销杨国庆将案涉房屋转让给杨晓的行为，合法有据，法院予以支持。”判决：撤销杨国庆将坐落在唐河县滨河街道办事处常花园社区北京大道西段北侧房屋转让给杨晓的行为。杨晓不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院（2020）豫13民终1526号民事判决书认为：“从出具借据的日期及交易明细能够证明杨国庆向张新贵、刘团借款的事实。且杨晓在一审中已对该债务予以认可，现二审中杨晓再次否认与事实不符，杨国庆与张新贵、刘团间的债权债务合法有效。……杨国庆及杨晓将价格为170万元的房产以2万元明显不合理的低价进行买卖，系恶意处置财产。该行为导致杨国庆财产减少，损害债权人张新贵、刘团的权益，故张新贵、刘团要求撤销杨国庆将案涉房屋转让给杨晓的行为，于法有据，一审法院予以支持并无不当。”判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，一、关于本案作为一案审理是否符合法律规定？本案中，四原告基于四个债权债务关系向本院主张行政撤销权，但本案仅存在一个行政行为，属一个行为侵犯数个利害关系人的合法权益，当然应当一案审理。二、关于四原告的诉讼主体资格是否适格？提起行政诉讼的适格原告应当是认为行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。本案中，张振英以对杨国庆的债权主张撤销第三人杨晓名下的房权证，但该债权未经人民法院生效法律文书予以确认，不能证实被告的颁证行为侵犯了其合法权益，故张振英原告主体资格不适格。张新磊因为杨国庆向孟新生的借款300000元提供担保，而被依法判令支付孟新生借款本金及利息，张新磊承担保证责任后，有权向债务人追偿，因杨国庆去世，其生前的低价转让行为导致张新磊的追偿权无法实现，故被告的颁证行为与张新磊有利害关系，张新磊原告主体资格适格。原告张新贵、刘团与杨国庆的债权债务关系经人民法院生效法律文书予以确认，且判决撤销杨国庆将案涉房产转让给杨晓的行为，故张新贵、刘团原告主体资格适格。三、关于本案登记行为的依据是离婚协议还是房地产买卖契约？杨国庆与张瑞离婚时约定案涉房产归杨晓所有，但在离婚协议签订后，未办理房产转移登记，不符合房产所有权转移的形式要件，不具有公示公信效力。虽该离婚协议在办理房产转移登记时向被告提交，但杨国庆、张瑞与杨晓又签订房地产买卖契约，约定以20000元价款转让房产，并以20000元价款完税，在该房屋所有权证（存根）中注明：登记类别：私人之间买卖。且南阳市中级人民法院撤销杨国庆与杨晓之间的转让行为是认为：“杨国庆以明显不合理的低价转让其名下房产，对作为债权人的张新贵、刘团造成损害，而杨晓知道上述情形。”故本案登记依据应认定为房地产买卖契约。四、因本案的登记依据被撤销，导致本案的转移登记行为缺乏事实根据，依法应予撤销。综上所述，对原告张新磊、张新贵、刘团的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销唐河县人民政府为第三人杨晓颁发的唐房权证字××号房屋所有权证。二、驳回原告张振英的起诉。诉讼费50元由被告唐河县自然资源局负担。保全费5000元由第三人杨晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  朱清扬审 判 员  谷建辉人民陪审员  王兆瑞二〇二〇年七月二十七日书 记 员  范聪聪