广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6358号原告（反诉被告）:广州市越秀区第一房屋管理所，住所地：广州市豪贤路榨粉街**。法定代表人：谢衍刚，职务该所所长。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所职工，联系地址同上。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所职工，联系地址同上。被告（反诉原告）：周剑钊，男，1967年5月12日出生，汉族，身份证住所广州市荔湾区。委托诉讼代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所律师。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告周剑钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁靖宇、吴卓斌，被告的委托诉讼代理人袁东杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金，每月租金255336元，共计510672元；2、判令被告足额补缴180日房屋租金1021344元（按《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》约定计算，依照竞价标的须知第一条）；3、判令被告补缴租赁保证金766008元；4、判令被告支付拖欠租金的违约金，从8月21日起计至租金缴清之日止，其中从2019年8月21日至2019年9月20日每天违约金2553.36元（依据合同第十七条第二款每天1%），合计为79154.16元；从2019年9月21日至租金缴清之日止，每天违约金5106.72元（依据合同第十七条第二款每天1%）。事实和理由：广州市越秀区惠福西路X、F号房为原告管辖的直管房屋，建筑面积1125.57平方米，使用性质为商业非住宅。2019年6月6日，被告通过原告委托的招标代理单位组织进行的公开竞价招租方式中标，并承诺愿意按《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》承租房屋的现状竞投承租权。同年7月2日，被告作为中标人签署《成交确认书》。同年7月15日，原、被告双方根据《成交确认书》，签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租期自2019年8月1日至2024年7月31日，月租金255336元，租金按月计算，被告应在每月20日前将本月租金缴付给原告以及7月15日前一次性缴纳保证金等。合同签订后，被告一直未按合同约定向原告缴纳租金和保证金，原告为此多次联系被告，并于同年8月26日、9月20日上门和张贴《催交直管房租金的通知》，要求被告履行缴纳租金和保证金义务，但被告一直不予理会。同年9月24日，被告在未提前书面形式告知的情况下，以物业移交确认书的形式将涉案房屋腾空交还给原告，严重违反了竞标承诺和合同约定，给原告造成重大经济损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案因原告违约引致。从招标到签约，被告仅去过租赁现场一次，原告只让被告草草看一眼现场就要求被告离开；被告为顺利承租，在原告的操控下完成了与租赁有关的所有手续和合同，被告手中至今都没有一份完整的合法有效的租赁合同。2019年7月15日，被告接手租赁场地后，立即入场进行装修，在对该房屋认真察看并实地测量后，发现实际面积（不足900平方米）与招标文件和租赁合同上的面积差距非常大，且存在部分违建情况。原告作为公房管理部门不可能不知情，却隐瞒事实将房屋出租给被告，属于原告违约在先，无权要求被告支付诉讼请求中的各项款项。而且，双方在签订租赁合同时，合同第12页“其他事项”为空白，但原告在被告不知情的情况下，私自在合同空白处添加“该房屋东南角临街的商铺改为30平方米左右，若有其他产权人提供详细产权证明，将无条件分割归还产权人所有，租金不作变动”的约定事项。原告擅自添加该内容已严重违反法律规定和诚实信用原则。在涉讼场地存在产权不明的情况下，被告不可能同意租赁该权属不明的房屋。二、原告要求被告支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金，缺乏事实依据和法律依据。在2019年8月28日，被告委托律师向原告发出的律师函中明确告知原告，因该房屋不合格交付提出异议，将该房屋退还给原告，但原告不予接受，被告通过函件形式告知原告，视为被告已将房屋退还给原告。因此租赁期限也不应是2019年8月1日至2019年9月30日。三、原告要求被告补足180日房屋租金无事实和法律依据。涉讼房屋租赁合同没有任何关于补缴180日房屋租金的约定，原告依据的《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》，不属于租赁合同的一部分，其诉求缺乏依据，且被告对以上文件并不知情。即使该条款对被告有约束力，也明显违反了公平原则，该条款作为格式条款明显对被告不利，损害了被告的合法权益，应认定为无效条款。四、原告要求被告支付租赁保证金无事实和法律依据。1、由于原告存在违约，被告已归还场地，租赁合同已经解除，原告无权要求被告支付租赁保证金。2、约定租赁保证金是为了防止承租人在未足额支付租金等其他费用时予以抵扣，是补偿性质而非赔偿。原告既要求被告支付租金并承担违约责任又要求被告支付租赁保证金违反了民事损害赔偿的填平原则。五、本案被告不承担违约责任，无需支付违约金，且约定的违约金标准过高，需进行调整。六、原告提供的租赁合同中诸多约定排除了被告的合法权益，显失公平，以此作为裁决双方责任义务的依据是有违公平合理的。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告投标损失122561.28元，向广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具同意退还交易保证金238746.72元，并从2019年8月28日起至实际赔偿之日止，按照全国银行间拆借中心贷款利率计付利息；2、判令原告赔偿被告投资损失167165元（为装修损失，由于场地已经交还给原告，所以不申请评估），并从2019年8月28日起至实际赔偿之日止，按照全国银行间拆借中心贷款利率计付利息。事实和理由：同答辩意见。原告对被告的反诉辩称：被告的投标是基于一个公平的基础上，被告是去过现场核实相关情况的，并在我方物业披露事项上有签字确认，被告要求退还交易保证金可在本案完成后进行退还手续，被告的投资损失是被告自行拒绝在场地经营而产生的，与本案无关，我方不赔偿被告所产生的投资损失。经审理查明，广州市越秀区惠福西路X、F号是原告管理的房屋，首层建筑面积901.43平方米，首层阁楼221.44平方米。2019年6月6日，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司（以下简称越秀租赁服务公司）作出《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》，内容为：竞价资料所提供标的承租面积仅供各意向承租人参考，如有差异，租金成交价及交易服务费不作调整；如承租人在租赁起始日起180日内提出终止租赁合同并退回标的，该承租人应足额缴纳180日的房屋租金，并负责清缴标的使用权内产生的物业管理费、水、电等费用；请各意向承租人务必在标的展示时间前往标的房屋所在地，参与现场展示、查看房屋，如意向承租人怠于参与现场展示、查看房屋的，因此产生的一切风险及法律责任由意向承租人自行承担；公开招租项目定于2019年6月25日至6月27日组织现场展示标的，已报名并通过资格审核的意向承租人应按通知时间达到标的现场；意向承租人应在竞价前仔细审视出租标的的现状及一切瑕疵，并在报名期内缴纳对应标的的交易保证金；本次越秀区房管局直管房物业均依其现状竞价，本公司所提供的有关资料仅供参考，并对出租标的的真伪或品质不作承诺保证；意向承租人若一旦参加应价竞价，即视为认可该出租标的之现状，对自己竞价的行为承担法律责任，不能无理提出弃租或拒付交易服务费、租金等价款；被确认的承租人须向本公司支付交易服务费；本公司在收到出租人向本公司提交同意退回承租人缴纳的交易保证金的相关文件后，由本公司在承租人支付的交易保证金中直接扣付交易服务费，扣除后的交易保证金余款不计息地退还承租人；如交易保证金不足以扣付承租人应付本公司交易服务费部分，由承租人补足；在签订租赁合同后，如承租人提前解除租赁合同的，承租人应提前三个月书面告知出租人，否则视为承租人违约，租赁押金不予退回；如承租人在租赁起始日起180日内提出终止租赁合同并退回标的，该承租人应足额缴纳180日的房屋租金，并负责清缴标的使用期内产生的物业管理费、水、电等费用；本次竞价标的的其他具体情况详见本《竞价须知》、《越秀区房屋管理局直管房物业承租权竞价标的目录》、《广州市直管房租赁合同（非住宅）版本》等。2019年6月25日，原告作出《物业披露事项》，内容为：就涉讼招租物业披露事项说明如下：按房屋现状进行招租，部位以计租表作为参照，其余部位（含东南角临路面部位及后座）若有产权人提出产权依据，将按相关产权证明进行分隔，租金不作调整。被告在该文件上的“现场参加标的展示的报名人签名”处签名。2019年7月2日，被告与越秀租赁服务公司签署《成交确认书》，内容为：双方共同确认本次交易中标人以首年每月租金255336元承租出租标的；交易服务费由本公司于双方签署完成《成交确认书》后，在承租方支付的交易保证金中直接扣付交易服务费122561.28元，扣除后的交易保证金余款238746.72元在收到出租方提交同意退还交易保证金的资料后不计息地退还承租方等。2019年7月15日，被告向原告递交《申请承租房屋表》，内容为：申请承租地点为惠福西路X、F号101，承租原因为公开招标中标，并承诺：在租用房屋期间，遵守《广州市房屋租赁管理办法》的各项规定，严守租赁合同，保证不拖欠租金，如有违约或损坏房屋设备，除负赔偿责任外，出租人有权解除租赁合同。同日，原、被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：原告同意将越秀区惠福西路X、F号101部位的直管房出租给被告作商业用途，建筑面积1125.57平方米，租期自2009年8月1日起至2024年7月31日，每月租金255336元，租金按月结算，被告在每月的20日前将本月租金缴付给原告；被告应于2019年7月15日前一次性通过转账方式向原告交纳766008元保证金；租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，被告应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、等相关费用；被告拖欠的费用原告可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，原告应在被告缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不予退回的，由原告予以没收；如被告拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止，原告收回房屋，被告已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨被告拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；造成不良后果的，由被告承担全部经济、法律责任，即使有相关法院判决、仲裁结果要求原告承担责任，原告有权向被告追偿；原告送达给被告的文件、通知等资料，除当面交被告签收外，还可以邮寄方式寄往被告确认的送达地址或以在被告承租房屋张贴公告的方式进行；被告确认其送达地址为本承租房屋地址；原告在承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日即视为送达；租赁期内，被告逾期交付租金的，每逾期一日被告须按拖欠租金额的百分之一向原告支付违约金；双方约定其他事项：该房屋东南角临街商铺约30平方米左右，若有其他产权人提供详细产权证明，将无条件分割归还产权人所有，租金不作变动等。被告在原告制作的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》上以租户的名义签名，该表记载涉讼房屋计租部位为：阁、首层、阁底，建筑面积分别为216.64平方米、781.96平方米、126.97平方米，合计1125.57平方米，评定月租金为255336元等。2019年8月28日，被告委托律师向原告寄发《律师函》，内容为：在2019年7月15日移交承租房屋给被告时，被告发现此房屋有违章建筑以及产权不清晰的问题，且房屋面积与当时发布招租公告附表上的建筑面积严重不符；被告立刻向原告提出异议，并要求向原告退还此房屋，但原告拒不接受。据此，正式函告原告，请原告于2019年8月31日前联系并协助被告退还房屋，若原告没有在上述时间内联系被告处理退还交付房屋事宜，则视为被告已将该房屋退还交付给原告，由此产生的一切法律责任将由原告自行承担等。该函件于次日寄达原告。2019年9月16日，原告向被告发出《关于惠福西路X、F号101退租事宜的复函》，内容为：1、被告仍未支付保证金及8月的租金，已构成违约；2、鉴于被告单方面解除合同的违约行为导致合同已无法履行，为避免损失扩大，要求被告在2019年9月27日前腾空交还房屋，足额缴纳180日的房屋租金及相关费用等。2019年9月20日，原告向被告发出《催交直管房租金通知》，要求被告于2019年9月25日前缴纳2019年8月1日至2019年9月30日的租金510672元等。2019年9月24日，原、被告签署《物业移交确认书》，被告将涉讼房屋腾空交回给原告。被告为证明其主张，另向本院提供如下证据：1、案外人李静、张杰（以惠福西市场负责人的名义）与案外人温领辉于2019年7月16日签订的《惠福西市场装修合同书》，约定包干金额为189155元。2、李静分别于2019年12月2日、2020年1月2日向温领辉转账35000元、132165元的记录及温领辉开具的装修工程款收据。本院认为，一、关于《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的效力问题。1、《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》订明“竞价资料所提供标的承租面积仅供各意向承租人参考，如有差异，租金成交价及交易服务费不作调整”、“各意向承租人务必在标的展示时间前往标的房屋所在地，参与现场展示、查看房屋，如意向承租人怠于参与现场展示、查看房屋的，因此产生的一切风险及法律责任由意向承租人自行承担”、“意向承租人应在竞价前仔细审视出租标的的现状及一切瑕疵，并在报名期内缴纳对应标的的交易保证金”2、被告在原告制作的《物业披露事项》上签名确认。3、被告未提供证据证明涉讼房屋存在违法建筑。综上，原告在公开招租前已披露涉讼房屋的瑕疵，被告亦已查看房屋并缴纳交易保证金，表明其已接受按现状承租涉讼房屋的条件，在没有证据证明涉讼房屋为违法建筑的情况下，上述租赁合同有效，双方均应依约履行。二、关于违约责任的认定问题。原告已按约定将涉讼房屋交付被告，被告在没有证据证明涉讼房屋为违法建筑的情况下，拒绝按约定缴纳保证金和租金，已构成违约。三、关于《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于何时解除的问题。虽然被告于2019年8月29日向原告表达了解除合同的意思表示，但在原告没有违约的情况下，不发生解除合同的效力。原告于2019年9月16日向被告表示同意解除合同，双方形成合意，该合同于当日解除。四、关于租金的支付、逾期支付租金的违约金及违约金的标准问题。因原、被告双方于2019年9月24日办理了物业移交手续，故被告应向原告支付2019年8月1日至2019年9月23日的租金。被告迟延支付租金，应按约定向原告支付违约金。由于合同约定的违约金标准为每日按当月租金的1%计算，明显高于原告的损失，故本院依法予以调整。五、关于被告是否需要补缴租赁保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，因此，原告要求被告补缴租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。六、关于被告是否需要向原告足额补缴180日租金的问题。虽然双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中没有相关的约定，但《越秀区房屋管理局直管房物业（第十八批）承租权公开竞价须知》中则明确作出了规定，对被告有约束力。该约定是规定被告在租期开始后180日内根本性违约时应向原告支付费用，属于违约责任范畴。在该费用在明显高于原告损失时，本院亦依法予以调整为被告向原告补足90日租金。七、关于交易保证金的退还问题。根据《成交确认书》的约定，原、被告已签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，招投标工作已经完成，交易保证金应予以无息退还，原告应向越秀租赁服务公司出具相关文件。八、关于原告是否向被告赔偿装修损失的问题。1、如前所述，本案纠纷源于被告的违约行为；2、被告未就装修物的价值进行评估，不能仅以其支付的装修费作为依据；3、如被告所述，其在2019年7月15日接收涉讼房屋时就已向原告提出异议，却于次日与案外人签订相关装修合同，有悖于常理。因此，被告反诉要求原告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告周剑钊在本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付自2019年8月1日至2019年9月23日的租金（按每月255336元计）。二、被告周剑钊在本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付逾期支付租金的违约金（其中从2019年8月21日至2019年9月20日期间，每日按255336元×1‰计；从2019年9月21日至实际清偿之日止，每日按451093.6×1‰计；违约金总额以不超过451093.6元为限）。三、被告周剑钊在本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付应补足租金314914.4元。四、原告广州市越秀区第一房屋管理所在本判决发生法律效力之日起15日内，协助被告周剑钊向广州市越秀公有物业租赁服务有限公司办理退还交易保证金238746.72元的手续。五、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。六、驳回被告周剑钊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25858.3元、反诉受理费3694.3元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担19279.5，被告周剑钊负担10273.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年七月十三日书 记 员  梁菁菁邝文辉