河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1613号原告（反诉被告）：叶爱华，男，1971年4月4日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：赵雅卿，河南森合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曹原，河南森合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：洛阳友好口腔门诊部有限公司，住所地洛阳市洛龙区英才路**万基公寓****。法定代表人：张海林，董事长。委托诉讼代理人：王磊，河南知创律师事务所执业律师。原告（反诉被告）叶爱华与被告（反诉原告）洛阳友好口腔门诊部有限公司（以下简称友好口腔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶爱华及其委托诉讼代理人赵雅卿、曹原，友好口腔公司的法定代表人张海林及委托诉讼代理人王磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶爱华向本院提出诉讼请求：1.判令友好口腔公司支付拖欠租金暂计算448000元（自2019年2月1日起租，计算至2019年11月30日）；2.判令友好口腔公司支付原告违约金192000元；3.判令被告承担原告律师费10000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定友好口腔公司承租叶爱华房屋作为经营场所，并约定了租金及支付方式、违约责任等。但合同签订至今，友好口腔公司仅支付20万元租金，已欠租金448000元。叶爱华多次催要，友好口腔公司以各种理由推脱，直至2019年11月28日友好口腔公司通过电话答复要解除合同。叶爱华认为友好口腔公司应支付所欠租金，并承担违约责任及叶爱华追讨欠款所发生的维权费用，故诉至本院。友好口腔公司辩称，因该房屋无法通过消防验收、无法实现合同目的，合同无效。2019年2月15日，友好口腔公司接收该房屋后对电梯、空调等设施进行了维修，并联系装饰装修公司及消防支队的有关人员，房屋均无法通过验收。友好口腔公司于2019年5月8日将宾馆及所有物品交还给叶爱华。因此，叶爱华的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。友好口腔公司向本院提出反诉请求：1.判令叶爱华返还友好口腔公司支付的房屋租金20万元；2.由叶爱华承担本案的本诉及反诉费用。事实与理由：友好口腔公司系基于开办口腔医院的目的，租用叶爱华的商铺作为经营场所，但叶爱华隐瞒该商铺实质上是民用住宅，改变用途无法通过消防验收的情况，因叶爱华的过错导致双方所签房屋租赁合同无效，叶爱华应当向友好口腔公司返还已支付租金20万元。叶爱华辩称，1.友好口腔公司实际占有并使用叶爱华的房屋，且实际经营，应当支付租金，因此该20万元不应当返还。2.双方签订合同之前，友好口腔公司人员分几批到承租房屋去考察，确认房屋的实际情况之后才租下。而且双方在合同中明确约定承租房屋是住宅用房，友好口腔医院已经明知该房屋性质是民用住宅，而且苏隆源宾馆开业时已经通过消防验收，被告消防验收是否能够成功与叶爱华无关。叶爱华仅仅只是把房子交付给友好口腔公司，收取相应的房租，而不干涉友好口腔公司的经营状况。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2018年9月25日，叶爱华（甲方）与友好口腔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于洛阳市西工区涧东路2号上城御府501、502、503、504、506、601、602、603、604、605、606共计两层的住宅用房（以下简称涉案房屋）给乙方作为经营场所，商铺面积约1600平米，租赁期自2019年2月1日起至2039年1月1日止共计20年；租金每平方米40元，水电、中央空调、电梯等设备设施押金20万元，签订合同三日后分次支付，租金按季度交付；租金标准每年调整一次，每年每平方米增加2元。二、甲方给予乙方90天装修期，如装修时间超过90天，乙方自行承担，如未超90天，按实际装修时间计算。三、甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、消防、卫生等国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。四、乙方须按时交纳合同约定的租金和各项费用，若乙方未能支付本合同规定的任何应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费和律师费）；逾期超过十五日的，甲方有权解除本合同，甲方责任同乙方。乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知7个工作日内仍未交付的，除承担违约责任外，守约方有权解除合同，合同自守约方发出书面通知之日起自行解除。五、在租赁期内，如遇特殊情况，乙方要求提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方，并承担违约责任，乙方承担三个月租金损失，在办理好所有退租手续后方可离场。2018年9月26日，双方签订《承诺保证书》，约定2019年2月1日，乙方（友好口腔公司）承诺按期起租甲方（叶爱华）房屋，如违约，乙方承诺赔偿给甲方20万元的违约金。涉案房屋所在的五、六层及七层原由李斌用于经营宾馆，本案租赁合同签订后，李斌在七楼继续经营宾馆。因友好口腔公司医疗营业执照暂时还未办理下来，以及需要装修设计又正处于牡丹文化节期间，遂继续使用洛阳苏隆园商务宾馆有限公司（以下简称苏隆园公司）的营业执照在五楼及六楼经营宾馆生意。2019年1月30日，友好口腔公司按叶爱华及苏隆园公司的指示将涉案房屋租金20万元转入李爱琴账户。2019年2月15日，李斌代叶爱华对五、六两层宾馆物资进行清点后交付给友好口腔公司的王利红。2019年5月8日，友好口腔公司员工王利红又将清点完的宾馆物资交还给七楼宾馆的刘凤，宾馆在美团网上的联系人也由王利红变更为李斌。友好口腔公司主张因在设计装修阶段发现涉案房屋消防不合格，改变用途后无法通过消防验收，遂在2019年5月8日将宾馆物资交付给叶爱华时已经明确表示不再承租涉案房屋，并提交了洛阳禾徕装饰工程有限公司出具的证明一份，载明装修公司多次对涉案房屋进行实地勘察，又经询问消防部门，认为该场地没有消防逃生通道。虽然做了一个简易钢构逃生梯，但严重不符合消防标准，出租房虽然在经营小旅馆生意，却没有经年审合格的消防手续，因此装修公司放弃了该装修工程。叶爱华对此不予认可，认为按照合同约定，解除合同是需要书面通知的，其并未收到友好口腔公司解除合同的书面通知，且涉案房屋的消防设计符合国家标准，并提供了宾馆2007年、2008年的多份建筑工程消防设计审核意见书、消防安全检查意见书予以证明。同时，叶爱华提交了证人证言及微信聊天记录截屏，证明2019年6月至9月友好口腔公司仍找人装修量房，实际占有使用涉案房屋，并与叶爱华讨论口腔医院的投资方案事宜。庭审过程中，叶爱华认可2019年5月8日之后涉案房屋一直处于闲置状态。2019年11月30日，叶爱华以邮寄方式向友好口腔公司发送《通知书》，表示就友好口腔公司一直未缴纳房屋租金之事，叶爱华通过口头、微信、打电话等方式多次催要，友好口腔公司于2019年11月28日通过电话正式答复经公司股东会决议决定不再租用涉案房屋。按照合同约定，友好口腔公司应在收到该通知后立即给叶爱华发出书面的解除租赁合同申请书，叶爱华收到书面申请后7日内给予明确答复并正式解除双方所签租赁合同；由于友好口腔公司提出解除合同，按合同约定应支付3个月（租金）违约金192000元及拖欠租金448000元。本院认为，关于本诉，第一，关于本案租赁合同效力问题。根据叶爱华提供的结婚证、李雪琴出具的声明及涉案房屋的所有权证书等，叶爱华有权将涉案房屋对外出租。双方当事人所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。装修公司并非认定建筑工程是否符合消防标准的法定机构，友好口腔公司亦未提供其他符合合同无效情形的证据，且其已实际占有使用了涉案房屋并交付部分租金，现又主张租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。第二，双方所签《房屋租赁合同》及《承诺保证书》中约定的起租时间为2019年2月1日，但根据双方提交的证据，实际交付涉案房屋的时间为2019年2月15日，在此之前友好口腔公司并未实际占有使用涉案房屋，因此租金应当自2019年2月15日实际交付之日开始计算。第三，根据双方所签租赁合同中的约定，任何一方解除合同均需以书面方式提出。友好口腔公司主张其2019年5月8日交付宾馆物资时已明确表示不再承租涉案房屋，但未提交解除合同的相关证据，故对该说法本院不予采信。合同存续期间，友好口腔公司应当按照合同约定支付租金。友好口腔公司除支付20万元租金外，一直拖欠租金未付，已构成违约。合同约定叶爱华给予友好口腔公司90天装修期，根据庭审查明事实，友好口腔公司已着手对租赁房屋进行前期装修设计，因此扣除三个月装修期后，友好口腔公司应仍向叶爱华支付租金216000元（40元/平方米/月×1600平方米×6.5个月-20万元）。第四，违约金应当以实际损失为基础，上述计算租金时已对损失情况予以考虑，合同约定的三个月租金的违约金过高，本院综合合同实际履行情况，对违约金予以调整，酌定由友好口腔公司支付一个月租金即64000元作为违约金。第五，叶爱华要求的律师费非直接损失，不予支持。关于反诉，双方所签租赁合同合法有效，友好口腔公司实际占有涉案房屋并对外经营，应当支付租金，其要求叶爱华返还已支付租金20万元的请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、洛阳友好口腔门诊部有限公司于本判决生效后十日内向叶爱华支付租金216000元；二、洛阳友好口腔门诊部有限公司于本判决生效后十日内向叶爱华支付违约金64000元；三、驳回叶爱华的其他诉讼请求；四、驳回洛阳友好口腔门诊部有限公司的反诉请求。如洛阳友好口腔门诊部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由叶爱华负担负担2930元，洛阳友好口腔门诊部有限公司负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇二〇年七月十日书记员 史向丹