福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异131号 案外人：吴艳萍，女，汉族，1970年12月13日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄文进，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕鹏，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 申请执行人:泰安恒大滨湖新城置业有限公司,住所地山东省泰安市新泰市青云街道新安社区新安路东段。 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：吴杰，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被执行人:利嘉（福建）国际商贸有限公司,住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001。 法定代表人：卢圣敬。 被执行人:利嘉实业(福建)集团有限公司,,住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城** 法定代表人：卢圣敬。 被执行人:陈隆基,男,汉族，1956年12月5日出生，住福建省福州市晋安区。 被执行人:王华玉,女,汉族，1959年11月19日出生，住福建省福州市晋安区。 在本院执行申请执行人泰安恒大滨湖新城置业有限公司（以下简称泰安公司）与被执行人利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司）、利嘉实业(福建)集团有限公司、陈隆基、王华玉信托贷款合同纠纷一案中，异议人吴艳萍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月8日进行听证，吴艳萍的委托诉讼代理人黄文进、陈仕鹏、泰安公司的委托诉讼代理人吴杰、刘辉参加了听证，现已审查终结。 案外人吴艳萍向本院提出异议称，请求中止对异议人所有的坐落在福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）6Ｂ馆3Ｆ层75号商铺房产的执行，并解除查封措施。理由如下：异议人于2012年8月15日与被执行人利嘉商贸公司签订一份《预约协议》，协议约定异议人预定被执行人正在开发建设的位于福州市仓山区××路××号××层××号××号××商铺（商铺销售单价14100元／平方米，销售总价约1112631元），待被执行人取得《商品房预售许可证》后与异议人就上述预约商铺订立正式《商品房买卖合同》。上述协议签订后，异议人依约向被执行人支付了定金共计111263元人民币。被执行人取得商品房预售许可证后，与异议人于2017年12月26日签订《商品房买卖合同》，双方对异议人所购买的商铺重新进行了约定。合同约定异议人向被执行人购买位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城二区6Ｂ馆地上3Ｆ层75号商铺，建筑面积共84.13平方米，商品房单价为每平方米13677元，总金额1150646元人民币。合同还对付款方式、交付条件、违约责任等事项作了约定。合同签订后，异议人立即向被执行人支付了剩余购房款1039383元，此前支付的111263元定金抵作购房款，履行了支付全部购房款的义务，被执行人向异议人出具了一张金额为100万元、一张金额为150646元的增值税发票。此外，异议人还向物业管理服务公司福建利嘉商业管理控股集团有限公司支付了物业费4543元、装修垃圾清理费841元。当日，被执行人将异议人购买的利嘉海峡商业城**6Ｂ馆****商铺移交给异议人，双方共同签署了《利嘉海峡商业城商铺移交确认书》，异议人开始合法占有案涉商铺。商铺交付使用后，异议人屡次要求被执行人及时办理房屋权属登记，但其均以各种理由推脱，导致异议人所购买的商铺至今仍未过户到自己名下。2019年12月10日贵院误将异议人所有的登记在被执行人名下的利嘉海峡商业城二区6Ｂ馆3Ｆ层75商铺予以查封［案号：（2019）闽01执2212号］。 综上，异议人通过签订《预约协议》《商品房买卖合同》、全额支付购房款、交付物业费和垃圾清理费等费用、合法有权占有商铺并装修使用至今、积极要求被执行人办理房屋权属登记手续等一系列合法程序，异议人已从房屋买受人转变成为利嘉海峡商业城二区6B馆3F层75号商铺的业主，已实际取得了利嘉海峡商业城二区6B馆3F层75号商铺房产的物权。故，利，利嘉海峡商业城**6B馆****商铺的所有权人实际为异议人而非被执行人，误将异议人所有的商铺当作被执行人的财产予以查封，侵害了异议人作为房屋所有权人的合法权利，应当立即中止。 申请执行人泰安公司辩称，一、案涉商铺属于先抵押后买卖，答辩人的抵押权设立在前，异议人的买卖合同签订在后，本案的异议人与被执行人之间的房屋买卖行为既未通知答辩人，也未取得答辩人的同意，该行为违反法律的相关规定，所签订的买卖合同无效。首先，案涉店铺系于2017年12月13日办理了抵押物登记手续，而本案的异议人与被执行人的《商品房买卖合同》系于2017年12月26日签订且至今未办理过户登记手续。根据《担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押物登记的，应通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，该房屋转让行为无效。二、异议人的买卖合同未登记备案且未办理过户登记手续，异议人依据买卖合同取得的是债权权利，不能对抗答辩人合法设立的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，异议人对涉案商铺无所有权，其依据买卖合同取得的是债权权利，不能对抗答辩人合法设立的担保物权。其次，不动产设定抵押权，应办理抵押物登记，登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，异议人在房屋买卖之前应通过登记簿查询房屋上的权属状况，其疏于审查而遭致的损失不应转嫁给抵押权人即答辩人承担。而且根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第67条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，抵押权人仍可就经登记的抵押物行使物上追及权实现其债权，受让人亦可行使涤除权以取得抵押物的所有权。因此，法律已经给与了异议人救济的途径，其可以直接向本案的被执行人提起诉讼主张违约责任，也可以代替被执行人清偿其全部债务，以取得房屋所有权，然后就涤除房屋上负担所支付的价款向抵押人追偿。三、异议人不是商品房消费者，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的例外规定，其权利不能优先于答辩人的抵押权，不能够排除法院的强制执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。第125条明确规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。很显然，本案的异议人买卖的并非系用于居住的房屋，而是商业店铺，因此异议人不是法律规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其权利不能优先于抵押权人的抵押权。综上所述，异议人与被执行人的《商品房买卖合同》因违反法律的相关规定而无效，且异议人对案涉商铺享有的债权亦不能够对抗答辩人的抵押优先权，答辩人申请强制执行的行为并没有违反法律的相关规定，因此答辩人的合法权利应当得到法律保护。 本院查明，申请执行人泰安公司与被执行人利嘉商贸公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基、王华玉信托贷款合同纠纷一案，北京市方圆公证处作出的（2019）京方圆执字第00327号公证执行证书已发生法律效力，因被执行人未履行还款义务，本院根据申请执行人的申请于2019年12月16日依法立案执行，申请执行标的为贷款本金人民币520000000元及相应利息等。2019年12月10日，本院依法查封了包括讼争店面在内的被执行人利嘉商贸公司名下位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）的665个单元店面。 另查明，讼争店面于2017年12月13日办理了抵押权登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及本案，案外人吴艳萍主张其于2017年12月26日与被执行人利嘉商贸公司签订了《商品房买卖合同》，但案外人未向本院提交买卖合同的原件，合同上未加盖利嘉商贸公司印章，且讼争店面于2017年12月13日办理了抵押权登记，时间在买卖合同签订之前，同时未有证据证明上述买卖行为已取得抵押权人同意。现有证据不足以证明案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。故，案外人的异议主张，缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人吴艳萍的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年七月十三日 书记员  吴美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。