山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0602民初11056号原告：栾谨广，男，1966年11月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：胡宇程、刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被告：王世宁，女，1966年4月6日出生，汉族，无固定出生，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王磊，山东信谊律师事务所律师。被告：高双，男，1979年10月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：盛君（系被告高双之妻），女，1980年7月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告栾谨广与被告王世宁、高双农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘国臻与被告王世宁的委托诉讼代理人王磊、被告高双的委托诉讼代理人盛君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告王世宁于2002年4月18日签订的房屋买卖合同无效；确认被告王世宁、高双2004年7月23日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2002年4月18日，原告与被告王世宁签订房屋买卖合同，将坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称“涉案房屋”，房产证编号：37060213101148）卖给被告王世宁，王世宁又在2004年7月23日将涉案房屋卖给高双。但涉案房屋系北上坊村宅基地住宅，我国法律禁止非本村集体成员购买此类房屋，被告王世宁、高双购买房屋时并非北上坊村村民，该两份合同应认定为无效，被告高双与烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会签订的搬迁补偿安置协议书也无效。被告王世宁辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回：1、原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且涉案房屋项下的土地已于2013年12月2日收归国有，土地性质已发生变化，因此本案不再受农村村民一户只能拥有一处宅基地，非本村集体经济组织成员不能买卖的限制；2、其与原告签订合同，并经芝罘区公证处公证，其在获得房屋后对房屋进行了新建，并将涉案房屋出售给被告高双，出售该房屋后，其名下无住宅，北上坊居委会许可其落户的行为，亦证明事实上认可其为居委会居民，法律并未禁止同一经济组织间的房屋买卖；3、涉案房屋并非原告在本居委会的唯一住宅，原告在北上坊居委会东北街24号内11号还有套住房，原告将涉案房屋向其出售后，在烟台市凤凰台小区购买了商品房并一直在该处居住，同时原告还将户口迁到该小区，成为城镇户口，原告已不是北上坊居委会成员，丧失了享受土地拆迁安置补偿的条件；4、因涉案房屋已于2013年被芝罘区政府列为政府改造项目，并于2017年拆除，本案双方纠纷的实质是因房屋拆迁引起，而非原告所称的农村房屋买卖合同纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围。被告高双辩称，1、原告与被告王世宁签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，涉案房屋项下的土地已于2013年12月2日收归国有，土地性质已发生变化，故本案不再受农村村民一户只能拥有一处宅基地非本村集团经济组织成员不能买卖的限制；2、被告王世宁与高双签订房屋买卖合同，并在2005年其将户口迁入涉案房屋内，并一直居住使用至今，其取得的房屋应为善意取得；3、涉案房屋已于2017年被拆除，其与北上坊居委会签订了拆迁补偿协议，并按协议安置完毕，其已装修并实际入住。经审理查明，2002年4月18日，原告与被告王世宁签订了《房屋买卖合同》，约定将原告所有的、坐落于烟台市芝罘区北上坊村南街南片西段，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积54.48㎡）卖给王世宁所有；双方自愿议价人民币叁万陆仟元整。2002年4月29日，原告及被告王世宁将上述合同在烟台市芝罘区公证处进行公证，公证书中载明共有人肖爱连对上述房屋转让协议无异议。2004年7月23日，被告王世宁与被告高双签订的《房屋买卖合同》，约定：王世宁于2002年4月18日购买只楚镇北上坊村栾谨广座落在，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积：54.48平方米）。因原只楚镇政府现改为只楚街道办事处，至今无权再变更房产证，房证一直未能过到王世宁的名下，现王世宁要将该房产以人民币陆万叁仟元整卖给高双，但暂时房证不能过户，所以王世宁、高双达成以下协议：王世宁自愿将自己购买栾谨广、肖爱连的房屋座落在烟台市芝罘区只楚镇，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积：54.48平方米），（还有南平台建筑面积：22.11平方米，但房证上没有出现）卖给高双所有。2005年1月20日，被告高双将户口迁入涉案房屋中。2018年10月16日，作为甲方的烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会（以下简称“北上坊居委会”）与作为乙方的被告高双（买房）、原告（卖房）签订《北上坊A、B地块房屋搬迁补偿安置协议书》，约定高双于2018年9月14日将座落在私有房屋交给北上坊居委会拆除（含院内外无证房屋）。房产证编号：37060213101148，建筑面积54.48㎡经测量增加房屋建筑面积32.58㎡。北上坊居委会在富春山居小区为高双提供高层/小高层住宅一套，高双选择35号楼西单元22层04户房屋，建筑面积128.28㎡。原告主张因拆迁协议中乙方处标注的是高双为买房，原告是卖房，从协议书可以看出，之前的房产仍属于原告，且原告与王世宁、王世宁与高双签订的房屋买卖合同违反国家法律规定，应认定为无效，故高双与北上坊居委会签订的协议书无法律效力，该协议书应当由原告与烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会签订。2015年4月27日，烟台市国土资源局国有建设用地使用权招拍挂出让成交公示（烟国土告字[2015]第2号）载明，按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等有关法律法规，遵循公开、公正、公平的原则。国土资源局于2015年3月26日至2015年4月25日挂牌出让3宗国有土地使用权，其中含北上坊农村住房建设及危房改造B宗地，土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地。2020年4月10日，北上坊居委会向本院出具的证明中载明，涉案房屋位于其居棚户区改造旧村B地块，已签订补偿协议，涉案房屋已拆除。2020年4月21日出具的证明中载明，其居委会旧居改造分为旧村A、B地块，异地A、B1、C1地块，异地A、B、C1地块原为果园，现已摘牌盖有安置房，旧村A、B地块尚未征收完毕，未办理摘牌手续，涉案房产位于旧村B地块，与异地B地块不是一块地。2020年6月3日证明中载明，高双与盛君系夫妻关系。高双户口于2005年1月20日从海阳市迁到，其2020年3月12日由烟台市芝罘区农业农村局颁发农村集体经济组织登记证，名称：烟台市芝罘区只楚街道民兴股东经济合作社，高双属于合作社成员。本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、公证书、建设用地批件、户口本原件、证明等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。本院认为：原告与被告王世宁、被告王世宁与被告高双签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告高双已实际占有涉案房屋的事实清楚，故涉案房屋买卖合同已经履行完毕。目前涉案房屋因拆迁已被拆除，不再存在侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，原告基于拆迁的利益起诉被告王世宁、高双，主张因涉案房屋原系集体土地上的房屋而使得涉案房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，本院不予支持。关于涉案房屋土地性质变更的时间问题，不影响本案的认定。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告栾谨广的诉讼请求。案件受理费100元，由原告栾谨广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  丁永玲人民陪审员  于淑荷二〇二〇年七月二十二日书 记 员  李俊毅