文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5082号原告：首创东兴(昆山)商业开发有限公司,统一社会信用代码×××50Ｎ,住所地江苏省昆山开发区东城大道**。法定代表人:冯瑜坚,该公司总经理。委托诉讼代理人：胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：上海鹏波投资管理有限公司，统一社会信用代码×××376，住，住所地上海市普陀区柳园路******/div>法定代表人：刘治生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：禚昌伟，上海乐川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑶瑶，男，该公司员工。原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司（以下简称“首创公司”）与被告上海鹏波投资管理有限公司（以下简称“鹏波公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法由审判员孙学谦独任审判，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡刚到庭参加诉讼，被告委托代理人禚昌伟和刘瑶瑶到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付商铺，并清空商铺内货物及杂物；2.判令被告返还原告装修补贴1498240.64元；3.判令被告支付拖欠提成租金4.56元、水费4.15元、收银服务费369.08元，各项费用合计377.79元(暂计算至2019年10月7日)；4.判令被告赔偿原告房屋闲置期间的租金损失107329.95元；5.判令被告支付原告延期付款违约金27.37元(暂计算至2019年10月7日)；6.判令被告支付原告律师费6000元；7.本案诉讼费由被告承担。庭审中：原告增加一项诉请为，请求法院确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年9月28日解除；原告明确第三项诉请，要求被告支付拖欠提成租金4.56元（2019年9月1日至2019年9月28日），支付拖欠水费4.15元（2019年9月1日至2019年9月28日），支付收银服务费369.08元（2019年9月1日至2019年9月28日）；原告明确第四项诉请为主张被告赔偿原告房屋闲置期间的租金损失，参照标准为隔壁商铺租金标准（固定租金50元每平方米每月，物业管理费10元每平方米每月，营销推广费5元每平方米每月，合计65元每平方米每月），租金从2019年9月28日开始计算，计算至2019年12月28日，共计三个月，107329.95元。如果被告继续占用房屋，关于租金损失或房屋占有使用费，原告另行起诉，不在本案中主张；原告明确第五项诉请，被告支付原告延期付款违约金27.37元，以第三项诉请中欠付的费用377.79元为基数，从2019年9月28日开始，按每天千分之三计算，按照合同18.1条，计算至实际付款之日止。事实和理由：2017年11月7日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将坐落于“昆山首创奥特莱斯”F2区铺位号为F2-G18-a的房屋租赁给被告用于“泰迪和他的小伙伴们”品牌经营餐饮使用，租赁面积为550.41平方米，租赁期限为6年(2017年11月7日-2023年11月6日)。原告的租金按被告经营该店铺每月含税营业额乘上相应抽成比例计算提成获得。被告应于上述协议生效之日起10日内缴纳履约保证金3万元。原告、被告及案外人上海称义装饰设计工程有限公司又于2017年11月7日签订店铺装修合同。三方合同中约定，原告为支持被告开业，原告按照4000元/平方米的标准补贴该商铺的装修费用，总计人民币2201640元。各方确认被告委托原告将上述装修费用直接支付给案外人。原告已向案外人实际支付装修费用完毕。店铺装修合同同时约定，非因原告原因导致合作经营协议解除或提前终止的，被告除应按合作经营协议约定承担违约责任外，还应以合作经营协议期为折旧期，按比例返还协议未届满期间原告补贴的装修费用。自被告开业之日起，原告多次书面要求被告提供有权使用“泰迪和他的小伙伴们”注册商标的证明文件，但被告至今未在原告给其的合理期限内提交相关证明文件。根据租赁合同约定，原告有权解除合同，并追究被告违约责任。且被告自开业之日起每月的销售业绩近乎为零，原告多次书面与其沟通，要求其整改，但被告却无动于衷。被告的门店虽开业经营，但店铺内部仅有两名工作人员，没有厨师，厨房没有备菜，被告的行为完全就是停止营业，其行为已违反《商铺租赁合同》第18条的约定，构成违约。同时，被告拖欠原告各项费用情况比较严重，具体情况为：提成租金4.56元、水费4.15元、收银服务费369.08元，各项费用合计377.79元。鉴于被告上述各种违约行为，原告于2019年9月20日书面告知被告解除合同事宜，因被告行为导致双方租赁合同于2019年9月28日已实际解除。但被告货品等自有物品仍留置在原告房屋内。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉请。被告鹏波公司辩称，同意解除合同，房屋租赁合同于2019年9月28日解除。关于第一项诉请，我方愿意返还商铺并且清理商铺内杂物，但是因为原告锁门我方进不去，无法履行相关程序。关于被告的第二项诉请，商铺装修合同中的12条第三款，适用条件是原商铺租赁合同的解除或提前终止非甲方原因，但我认为解除合同的原因是甲方违约行为(消防通道的改变、商铺质量达不到要求、擅自停水停电、锁门)造成的。被告完整地履行了商铺租赁合同的各项约定，鉴于原告提出解除合同，我方予以同意。关于第三项诉请，金额予以确认，但是原因是因为原告停水停电、锁门，导致我方无法支付，我方同意支付。关于第四项诉请我方不同意，原被告在商铺租赁合同有明确约定租金，如果不是原告的违约行为，我方商铺一直都是经营，闲置是因为原告的原因。关于第五项诉请，不同意支付违约金。第六、七项诉请由法院依法判决。经审理查明，2017年11月7日，原告首创公司（出租人，甲方）与被告鹏波公司（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告的位于昆山首创奥特莱斯F2-G18-a的商业店铺，租赁面积550.41平方米，商铺提供给被告用于作“泰迪和他的小伙伴们”品牌经营使用，经营品类包括餐饮及其相关配套服务，本合同项下的租赁期限为6年，自该商铺交付日起算，即自2017年11月7日起至2023年11月6日止，该商铺的交付日期暂定为2017年11月7日，装修期为60天，自该商铺交付之日起算；被告按抽成租金计收方式计算租金金额，作为被告向原告支付承租商铺的月租金。该合同的主要内容为：“第3.1.12条抽成租金：按照乙方每月含税营业额的【/】%计算，另外第一年期间8%，第二年期间8%，第三年期间9%，第四年期间9%，第五年期间10%，第六年期间10%；……第3.4条，收银服务费：300元/月；……3.8.1乙方承租商铺涉及的水、电、燃气费由乙方自行承担，并由甲方根据乙方水、电、燃气表使用记录确定的实际用量按照法律或相关部门规定的标准代为收取后支付给相关供水、供电、供气公司，乙方应按时缴纳相关费用，否则引起的滞纳金、停止水电燃气供应等后果由乙方自行承担；……11.3如乙方未向甲方提供上述证明文件，或提供的证明文件存在权利瑕疵或为虚假文件，乙方应承担由此造成的一切责任。甲方有权要求乙方暂停销售相关商品、撤除相关标识，并有权采取暂停结款、扣留履约保证金等措施，直至乙方提供的证明文件符合本合同要求。如乙方未在合理期限内提交，甲方亦有权解除本合同，追究乙方违约责任；……12.6该物业正常营业期间内乙方应服从甲方对该物业营业时间的安排，不得以任何理由于营业时间内停止营业、撤离派驻人员或商品，……12.7乙方必须配合甲方于指定的时间开业和营业，必须遵守甲方指定的《商户手册》以及与经营、服务相关的规章制度和流程手续。……15.3乙方应保证该商铺不会出现空岗现象，并选派专人负资商铺内事务，包括商品日常检查、解决顾客投诉等。如甲方认为乙方需在该商铺内增加人员时，之方须积极配合，并承担其相应的费用。……16.2乙方在交还该商铺前，除甲方书面同意保留外，乙方应拆除承租人所做的全部室内装修（包括但不限于天花、电路、增设的机电设施、固定家具、地面、自行添、地面断墙、乙方标识，恢复改动过的商铺门、橱窗等），将该商铺恢复至交付时的状态并承担由此产生的一切费用和开支。……18.6在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权要求乙方赔偿因此受到的损失。18.6.2未经甲方书面同意，改变本合同第1.3条约定的经营品牌或经营范围；……18.6.6拖欠支付租金、管理费、推广费、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日；……18.6.9未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续2日以上的；……18.6.11甲方依据本合同约定或法律规定可以解除合同的情形；……18.9甲方因向乙方催付租金或其他费用以及甲方因对乙方行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用和开支(包括律师费)均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支”。本案中，原告和被告确认，被告向原告支付过履约保证金30000元。租赁合同签订时，被告鹏波公司向原告首创公司提交了申请日期为2017年7月31日的《商标注册申请受理通知书》，其上载明的申请人为案外人青岛粉白黛黑商贸有限公司，商标为“泰迪和他的小伙伴们”。2017年6月，青岛粉白黛黑商贸有限公司将“泰迪和他的小伙伴们”品牌授权给被告鹏波公司使用，授权时间2017年06月01日至2027年05月31日。2017年11月，原告首创公司（甲方）、被告鹏波公司（乙方）与案外人上海称义装饰设计工程有限公司（丙方，以下简称“称义公司”）签订《商铺装修合同》，合同中约定：“鉴于：1、甲乙双方关于昆山首创奥特莱斯项目F2-G18a商铺(下称“该商铺”泰迪和他的小伙伴们品牌合作事宜，己签订《商铺租赁合同》(以下简称“原协议”)。2、为支持乙方开业，甲方同意按照4000元/平方米的标准提供该商铺的装修费用，总计人民币2201640元(大写：贰佰贰拾万壹仟陆佰肆拾元整)。双方确认乙方委托甲方将上述装修费用直接支付给乙方指定装修公司丙方，甲方向丙方支付完成后，即视为甲方己完成为该商铺支付上述装修费用的义务。3、乙方同意将目标营业额作为甲方向丙方支付最后一笔装修费用的前提条件，如乙方在/期间未完成目标营业额/元，则甲方有权停止支付装修费用，最后一笔装修费用由乙方支付给丙方。……因此：经甲乙丙方友好协商，就甲方支付装修费，乙方制定装修标准，丙方负责商铺装修事宜，达成以下一致意见，以兹各方共同遵守。1、工程地点：昆山首创奥特莱斯项目E2-G18a商铺。2、甲方同意向丙方支付装修费用，计含税价人民币2201640元(大写：贰佰贰拾万壹任陆佰肆拾元整)，增值税税率(征收率)为11%，其中，不含税价为人民币1983459元(大写：壹佰玖拾捌万叁仟肆佰伍拾玖元整，)税款为人民币218181元(大写：贰拾壹万捌仟壹佰捌拾一元整)。详见后附报价清单。3、装修方式为丙方以包设计、包工包料、包税费、包保修、包机械、包质量、包安全、包工期、包风险、包验收等方式承包本工程。4、装修工期60天，自2017年11月7日起至2018年1月6日止(或以甲方另行通知开工时间为准)，丙方延期完工超过10日，甲方有权解除本合同，并要求丙方全额返还甲方支付的装修费用，乙方对此承担连带责任。……6.1、甲方承担的装修费(含税价)具体支付比例如下：(1)原协议及本合同签订后15日内支付装修费的50%(即人民币：1100820元)；2)丙方装修进场15日内支付装修费的40%(即人民币：880656元)：(3)乙方开业后15日内甲方支付装修费的10%(即人民币：220164元)，如乙方未完成本合同中的目标营业额，则此项装修费用由乙方支付给丙方。……12、违约责任(3)非因甲方原因导致原协议解除或提前终止的，乙方除应按原协议约定承担违约责任外，还应以原协议期为折旧期，按比例返还协议未届满期间甲方承担的装修费用(乙方应返还的装修费用=甲方承担的装修费用*[(原协议期-乙方已经营期)/原协议期]：非因甲方原因导致原协议在乙方商铺未开业前解除或提前终止的，乙方应全额返还甲方己支付的装修费用。”截至2018年5月10日，首创公司已向案外人称义公司支付装修款2201640元。另查明，原告提供照片一组，证明2019年6月13日11点16分和6月20日20点53分，被告自行停业，这个时间为商场正常营业时间，并且照片显示，被告对外营业并未使用“泰迪和他的小伙伴们”商标，而是使用“TEDDYUNIVERSE”违反了租赁合同18.6.2条，关于改变经营品牌的条款。被告对照片真实性认可，关联性不认可，照片里面有灯光的，从6月20日20点53分可以看出餐厅顶灯也是开的，我方提供的证据14-17页中，有我方的营业额。原告提供2018年10月23日至2019年6月24日的泰迪餐厅巡检电子邮件、书面函告、交付照片、问题沟通文件，证明原告根据合同约定，告知被告在合理期限内，提供商标注册相关文件，并整改店内员工和货物缺失的问题。被告对邮件认可，照片不认可，不知道照片拍摄时间来源，对告知函我方收到，我方马上回复，对其内容不认可。原告提供国家知识产权的“泰迪和他的小伙伴们”商标注册情况，证明原被告解除合同前，被告未取得商标注册权，并不是合法商标。被告对证据认可，我方确实注册了，但是商标没注册下来。原告提供2019年9月20日的律师函，证明原告和被告关于注册商标及被告缺失工作人员，双方多次沟通内容，也包含了通知被告解除合同内容，律师函于2019年9月23日寄出，2019年9月28日到达被告处。被告对律师函认为，我方确实收到，但是对内容不认可。被告提供律师合同、电子回单及发票影印件，证明原告依法行使合同权利解除合同，为此支付律师费6000元。被告对证据真实性认可，金额由法院依法判决。再查明，被告提供消防示意图，证明原告私自改变消防结构，违反法律与合同；原告对该证据的真实性、关联性不认可，证明目的不认可。被告提供PPT介绍截图、官方宣传资料，证明双方洽谈时被告已经表明商标的标识，原告也在使用“TEDDYUNIVERSE”标识；原告对证据真实性、关联性不认可。被告提供商标注册证、商标授权书，证明被告已约行事；原告认为该证据与本案无关，并非本案所涉及的“泰迪和他的小伙伴们”商标。被告提供菜单、宣传页、操作流程活动图片、结算单（2018年3月营业额10190.26元、2018年4月营业额8467.96元、2019年2月的营业额106元），证明被告开业、经营状况；原告对结算单认可，对其他证据不认可，被告自开业来每月销售业绩几乎为零，处于不正常经营状态。被告提供采购单、排班表、工资单、工牌，证明被告营业及人员配备；原告对该组证据的真实性、关联性均不认可，排班表显示为南昌店员工，与本案无关。被告提供锁门、停水停电、漏水图片，证明原告的违约行为，且原告营业环境恶劣，无法正常开展营业；原告对该组证据的真实性、关联性均不认可。庭审中，被告同意其与原告签订的《商铺租赁合同》于2019年9月28日解除，并同意支付原告第三项诉请中的租金、水费、收银服务费。审理过程中，本院组织原告和被告在限定期限内交接涉案商铺，但因原告和被告对涉案商铺交接的方案未能达成一致，未能完成交接。原告主张被告应当根据《商铺租赁合同》第16.2条的标准将商铺恢复原状并交还给原告。庭审中，本院要求被告庭后5日内提供其与原告就消防通道改变、商铺质量达不到要求、擅自停水停电等问题进行沟通的证据，被告未提供。上述事实有商铺租赁合同、商标注册申请受理通知书、授权书、商铺装修合同、照片一组、“泰迪和他的小伙伴们”商标注册情况、泰迪餐厅巡检电子邮件、书面函告、交付照片、问题沟通文件、律师合同、电子回单及发票、消防示；图、PPT介绍截图、宣传资料、“TEDDYUNIVERSE”的商标注册证、商标授权书、菜单、宣传页、操作流程活动图片、结算单、排班表、工资单、工牌、锁门、停水停电、漏水图片。以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，关于原告要求确认原被告之间的房屋租赁合同（《商铺租赁合同》）于2019年9月28日解除的诉请，被告同意，本院予以确认。关于原告要求被告向原告交付商铺，并清空商铺内货物及杂物的诉请，原告和被告的房屋租赁合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定及双方签订的《商铺租赁合同》第16.2条的约定，被告应当将涉案商铺内的物品清空，并将涉案商铺恢复原状交付给原告。关于原告要求被告返还装修补贴1498240.64元[2201640元*（房屋租赁合同原协议期限2191天-解除合同之日被告实际经营天数700天）/2191天]的诉请，本案中，原告以被告经营的店铺商标问题和不正常经营问题与被告沟通无果为由，解除其与被告签订的《商铺租赁合同》，根据原告提供的与被告沟通的电子邮件、照片、告知函、律师函，并结合被告提供的结算单可知，被告确实存在不正常经营的情况，且存在拖欠原告租金、水费、收银服务费等情况，违反了《商铺租赁合同》第12条、第18条的相关约定。根据原告（甲方）、被告（乙方）及案外人称义公司签订的《商铺装修合同》第12条第（3）款的约定，非因甲方原因导致原协议解除或者提前终止的，乙方除应按原协议约定承担违约责任外，还应以原协议期为折旧期，按比例返还协议未届满期间甲方承担的装修费用(乙方应返还的装修费用=甲方承担的装修费用*[(原协议期-乙方已经营期)/原协议期]，被告应当返还协议未届满期间原告承担的装修费用，经本院核算，原告的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠提成租金4.56元、水费4.15元、收银服务费369.08元（合计377.79元）的诉请，被告同意支付，本院予以确认。关于原告要求被告赔偿房屋闲置期间的租金损失（同地段商铺的标准，固定租金50元每平方米每月，物业管理费10元每平方米每月，营销推广费5元每平方米每月，合计65元每平方米每月），本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》中并未约定房屋闲置期间的租金标准，被告也不认可，原告的诉请依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告延期付款违约金（以第三项诉请中欠付的费用377.79元为基数，从2019年9月28日开始，按每天千分之三计算，按照合同18.1条，计算至实际付款之日止）的诉请，被告确存在逾期支付租赁、收银服务费和水费的情况，根据双方签订的《商铺租赁合同》第18.1条的约定，被告应当支付原告延期付款违约金，但该违约金的计算标准过高，本院调整为以欠付金额377.79元为基数，按照年利率11.7%计算，自2019年9月29日计算至实际支付之日止。关于原告要求被告支付律师费6000元的诉请，根据《商铺租赁合同》18.9条的约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用以及甲方因对乙方行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用和开支(包括律师费)均由乙方承担，为此原告提供了委托代理协议、律师费发票佐证，本院予以采信，故对原告的此项诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司与被告上海鹏波投资管理有限公司于2017年11月7日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月28日解除；二、被告上海鹏波投资管理有限公司将位于昆山首创奥特莱斯F2-G18-a的商业店铺腾空并恢复原状后交还给原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司，于本判决生效之日起二十日内履行完毕；三、被告上海鹏波投资管理有限公司返还原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司装修费用1498240.64元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告上海鹏波投资管理有限公司支付原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司提成租金4.56元、水费4.15元、收银服务费369.08元，合计377.79元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、被告上海鹏波投资管理有限公司支付原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司逾期付款违约金（以欠付金额377.79元为基数，按照年利率11.7%计算，自2019年9月29日起计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；六、被告上海鹏波投资管理有限公司支付原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司律师费6000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回原告首创东兴(昆山)商业开发有限公司的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-48137)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19308元，减半收取9654元，由原告负担554元，由被告负担9100元。上述款项已由原告交纳，被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告9100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  孙学谦二Ｏ二Ｏ年七月二十九日书记员  张贤飞附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。