江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3774号原告（反诉被告）：崔建民，男，1956年3月14日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：何正华，如皋市方圆法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈晓祥，男，1966年2月28日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈杰，如皋市高新区法律服务所法律工作者。原告崔建民与被告陈晓祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理。审理中，被告向本院提出反诉，要求原告赔偿房租损失25200元，本院经审查决定合并审理,依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔建民向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租预付款5万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告欲租用厂房,用于生产经营，听别人介绍,知道被告在开发区新生村九组有厂房出租。2020年4月1日上午，原告到被告处，被告称其厂房有1000平方米，年租金10万元，并带原告前往观看，当时被告要求原告预付5万元，待后再签订合同,原告当即向被告预付房款5万元。当日下午，原告得知被告的房屋系违章建筑，即向被告提出退还预付款，遭到被告拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的本诉请求。关于被告提出的反诉请求，原告认为双方房屋租赁合同并未成立，5万元是预付房租，当天原告得知被告房屋不合法后，当天及第二天即口头通知被告，提出不再租赁房屋，被告也承认原告一星期左右就已通知，不存在房屋租金损失，不同意被告的反诉请求。被告陈晓祥辩称：1、原告给付的不是预付房租，而是租房定金。2、本案中所租赁的房屋并不是违章建筑。2000年以后村里为了鼓励发展个体经济，将集体的土地租赁给了被告，被告在村委会的支持下建起了厂房，后来因被告本人未找到好的项目，厂房就闲置着。3、2020年4月初，原告在找到被告时，被告已将该厂房出租给他人，原告当面向被告承诺，请求被告做原租房户陈佳佳的工作，让其清场。在被告做了大量的思想工作后，补偿25000元给原租户陈佳佳。而陈佳佳清场后，原告又出尔反尔，到被告邻居家租了厂房，但原告一直没有跟被告提出解除合同，导致被告的厂房从2020年4月1日起至目前一直闲置。因此，本案中被告并不存在任何过错，原告应对自己的行为承担责任。因原告违约，被告不同意返还定金5万元。被告提出反诉，要求原告赔偿被告三个月期间的房租损失25200元。经审理查明：经人介绍，原告得知被告有钢结构厂房出租。2020年4月1日原告等人至被告家中，口头洽谈租金10万元一年，租用被告的厂房。当天，原告转账5万元给被告，约定余款5万元于签订正式合同时给付。因原告表示被告厂房没有合法手续，系违章建筑，被城管部门处理过，原、被告未能按约签订书面房屋租赁合同，约定租赁合同的其他条款。一周左右后，原告向被告提出，不租赁被告的房屋，要求被告返还5万元。为此，原、被告协商未果。原告诉至本院，请求同前所述。上述事实有原、被告陈述，原告提供的银行交易流水明细等证据在卷佐证，可以认定。审理中，被告陈晓祥陈述，原、被告洽商谈租赁事宜时，案外人陈加加（陈佳佳）已在租赁使用被告的房屋。因原告提出租赁房屋，并承诺赔偿损失，被告与原承租人陈加加协商退租，并赔偿了原承租人损失25000元，将案涉房屋收回，准备给原告使用。为此，被告申请证人王某,4、洪某,4出庭作证。案涉厂房系被告租用如皋市城北街道新生居委会的土地自建，无房屋所有权属证书，被告亦无法提供建房用地许可证、规划许可证及工程施工许可证等建房合法审批手续。原告未按约签订书租赁面合同，后一星期左右通过他人，向被告提出不租赁房屋。书面合同未能签订的原因，是因为拆迁补偿双方未能达成一致。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。有下列情形之一的，要约不得撤销：（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。租期超过六个月的租赁合同，应当采用书面形式。未签订书面合同的，视为不定期租赁，当事人有权随时解除合同，但应给对方必要的合理期限。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。定金应当以书面形式约定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，原告崔建民因经营需要，欲租赁被告陈晓祥的厂房，向被告发出要约，被告在与原告协商后，承诺将其位于的厂房，出租给原告，口头商谈年租金10万元，当日原告即向被告转账5万元，足以让被告认为原告的要约不可撤销。之后被告也为履行合同做了相应的准备，可以认定原、被告之间的不定期房屋租赁合同已经成立。现因被告未能提供案涉厂房的权属证书，亦未能提供案涉厂房的合法审批手续，原、被告之间的不定期房屋租赁合同为无效合同。被告基于无效合同取得的原告5万元预付租金，应当予以返还。原、被告未书面约定5万元预付租金为定金，被告辩称5万元预付租金系定金，理由不能成立，本院不予采纳。因被告无合法权属证书或建房审批手续，租赁合同无效，主要过错责任在被告。原告在洽谈房屋租赁事宜、支付预付租金前，未能及时审查案涉房屋的合法手续，亦有一定过错。本院酌定原告承担30%的责任，即被告应当返还原告预付租金的70%计35000元。关于反诉原告陈晓祥要求反诉被告承担三个月期间参照年租金标准计算的房租损失25200元，反诉被告辩称其第二天即向反诉原告提出退租，未能提供证据证实。审理中反诉原告认可反诉被告系一周左右通过他人提出不再租赁案涉房屋，足以证明反诉原告在口头租赁合同达成后一周左右，即已知晓原告提出退租事宜的事实。因租赁合同无效，原、被告均有过错责任。被告反诉要求原告赔偿三个月期间的租金损失，本院难以支持。参照房租标准计算，本院酌情支持反诉原告一个月期间的租金损失8333.33元，由反诉被告赔偿反诉原告30%计2499.99元。反诉原告主张的其余损失，由反诉原告自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十三条、第十九条、第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、本诉被告陈晓祥返还本诉原告崔建民房租预付款35000元。二、反诉被告崔建民赔偿反诉原告陈晓祥租金损失2499.99元。上述一、二项给付义务，均须于本判决生效后立即履行。三、驳回本诉原告崔建民的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈晓祥的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由本诉原告崔建民负担157元，由本诉被告陈晓祥负担368元（此款本诉原告已垫付，被告在履行判决义务时一并给付）；反诉案件受理费110元，由反诉原告陈晓祥负担77元，反诉被告负担33元（此款反诉原告已垫付，反诉被告在履行判决义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65)预交上诉案件受理费。审 判 员 张学和二〇二〇年七月二十二日法官助理 宗爱萍书 记 员 杜晓星