宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终412号 上诉人（原审原告）许某，现住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某，宁夏天盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川康民房地产开发有限公司。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯某。 上诉人许某因与被上诉人银川康民房地产开发有限公司(以下简称康民房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3102号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 许某提出上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人许某的一审诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方签订房屋买卖合同后，上诉人按约支付了购房款，但被上诉人未及时履行合同约定的房屋所有权转移登记的义务，一审法院虽然认定了被上诉人的行为违约，但却驳回了上诉人要求被上诉人转移所有权登记手续的诉讼请求，判决内容前后矛盾；被上诉人提供的格式条款中，违约责任部分加重了上诉人的违约责任，排除上诉人的主要权利，致使双方权利义务不对等。比如合同中约定若上诉人逾期交付购房款，需按照应付房款日万分之1.5支付违约金，若被上诉人有逾期办证的违约行为，其应按照应付房款日万分之0.1支付违约金；被上诉人承担的违约金天数应为992天（自2015年3月21日起算至起诉日），一审法院计算违约天数为795天系错误认定，另，被上诉人未向上诉人给付逾期交房违约金5324元及未退还房屋差价2465元，上诉人虽然在领款处签字，但未实际收到款项。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求。 被上诉人康民房地产公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方在签订合同时已经明确涉案房屋分摊的土地使用权有在工商银行设定抵押的情形，上诉人对其购买的房屋现状知晓并认可。合同签订后至办理房产证时，双方对此事宜也进行过协调，上诉人明确知晓被上诉人不能办理的客观原因。一审中，被上诉人亦与相关部门积极协调，且一审中，上诉人未提交证据证实逾期办证给上诉人造成的实际损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 许某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.请求判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止（按央行同期贷款利率4.35%/年计算）（暂计算至起诉之日为553946元×4.35%/年÷365天×992天=65490元）；3.请求判令被告向原告按日支付逾期交房违约金（按日计万分之0.5计算至2015年7月4日为5429元，553946元×0.00005×196天=5429元）；4.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月1日，原告许某（买受人）与被告康民房地产公司（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201300025496），约定：被告将位于银川市××区房屋出售给原告，房屋建筑面积128.65平方米，单价4325元/平方米，总价款556411元；商品房交付条件为取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》；被告应当在2014年12月20日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告；被告未按合同约定期限交付房屋按以下方式处理：1.逾期不超过90日的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.1支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.5支付违约金；被告自房屋交付之日起90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限办理房屋权属证书的，双方按以下约定处理：......2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，被告于2015年7月4日向原告交付房屋，交付时经测量房屋面积为128.08平方米，总价为553946元，被告向原告支付了逾期交房违约金5342元，退还房屋差价2465元，原告在收据领款人处签字确认。2016年1月20日，被告取得了案涉房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2017年12月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证）。现原告认为被告未按期取得《初始登记证》，导致其未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告确认被告于2015年7月4日向原告交付房屋时虽未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但视为被告向其交付了合同约定的房屋。 一审法院认为：原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。虽然被告在2015年7月4日向原告交付房屋时未取得合同约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但原告认可该时间交付的房屋符合合同约定条件，故交付时间确认为2015年7月4日。被告提交证据证明2015年7月4日向原告支付了逾期交房违约金，原告虽不认可，但其在收据上签字确认收款，应认定原告已接受了被告支付的逾期交房违约金，原告重复主张逾期交房违约金不符合法律规定，原告的该项主张，一审法院不予支持。合同约定被告应在房屋交付后90日内取得《初始登记证》，被告于2015年7月4日向原告交付房屋，应于2015年10月1日前取得办理产权证书的资料，被告未按期取得办理房屋产权登记证书所需资料违约，应自2015年10月2日起支付逾期办证违约金。合同约定被告未按期取得《初始登记证》承担违约责任，是否办理产权证是原告的自愿行为，在被告取得《初始登记证》后，被告即完成了合同约定的义务，故逾期办证违约金计算至被告取得《初始登记证》（被告取得的房屋产权证）之日即2017年12月6日止；原告主张合同约定的逾期办证违约金按照每日万分之0.1的标准过低要求调整，因违约金的调整比照对象是违约产生的实际损失，原告需提交证据证明约定的违约金或违约金计算标准过分低于实际损失，但原告并未提交证据证明实际损失的金额，无法衡量合同约定的违约金是否过分低于损失，故其主张调整违约金计算标准，不予采纳，依然按照每日万分之0.1计算违约金，经核算2015年10月2日至2017年12月6日的逾期办证违约金为4403.87元（553946元×万分之0.1×795天=）＝4403.87元向原告支付逾期办证违约金。原告主张被告协助办理房屋所有权转移登记手续，因合同约定，被告的义务为取得初始登记证，被告已经举证证明取得了初始登记证，其他办证手续应由原告自主完成，无需被告协助办理，故原告的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许某逾期办理不动产权登记证书违约金4403.87元；二、驳回原告许某的其他诉讼请求。案件受理费786元（已减半），由原告负担736元，被告银川康民房地产开发有限公司负担50元。 二审中，上诉人提交以下证据：1.视频资料一份，证明：当时被上诉人自认尚欠上诉人违约金1403元；2.逾期交房违约金凭证1份，证明：被上诉人按照2015年7月4日交付上诉人房屋钥匙的日期计算出逾期交房违约金5342元为基数，到其2016年1月20日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》日期，尚欠5598元的逾期交房违约金未给付。 经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。提出证据1不属二审中新的证据。证据2中并无公司盖章也无公司人员的签字。 经审查，上诉人提交的证据1因其在一审中已提交，不属于新证据，本院不予认可；证据2因不足以证明其主张，本院不予认可。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人许某与被上诉人康民房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。该合同约定被上诉人应于2014年12月20日向上诉人交付涉案房屋，并以被上诉人取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》为交付条件。但被上诉人于2015年7月4日交付房屋，于2016年1月20日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，逾期交房违约金应自约定交付之日起算至被上诉人取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》之日。但上诉人在一审中明确认可被上诉人于2015年7月4日向其交付的房屋符合交房条件，视为双方另行达成交房合意，故一审法院确认该时间为交房时间并无不当。另，因上诉人已经在逾期交房违约金收据上签字并确认，虽其辩称未收到被上诉人支付的该笔款项，但其签字行为表意真实，行为有效。对于逾期办证问题，因合同中约定自房屋交付起90日内被上诉人应取得《初始登记证》，现被上诉人于2017年12月6日取得该证书，故逾期办证违约金应自合同约定办证时间起算至被上诉人实际取得《初始登记证》之日。因上诉人变更交房时间意思表示，一审法院判决被上诉人向上诉人支付自2015年10月2日至被上诉人实际取得《初始登记证》期间的逾期办证违约金，处理适当。上诉人主张合同约定的逾期办证违约金过低且该条款系格式合同，权利义务不对等，对此，本院认为，按时交付房款为房屋买受人的义务，协助办理产权证书为房地产开发商构建合规房屋等诸多义务中的一环，从双方缔结的逾期办证违约金内容条款中无法判断双方权利义务是否失衡。且违约金调整适用范围为实际造成的损失，上诉人未证明其受损金额，故上诉人该主张于法无据，本院不予支持。另，双方在合同中约定被上诉人向产权部门提交《初始登记证》等资料后，购房人可自行办理房屋产权证书，一审法院对上诉人主张的协助办理产权登记请求未予支持，亦无不当。综上。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费1572元，由上诉人许某负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张旭霞 审判员  岳 磊 二〇二〇年七月二十三日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。