杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初561号 原告（反诉被告）：王健，男，1970年12月28日出生，汉族，住所地：湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：王万林，浙江泽厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王马玲，女，1963年4月2日出生，汉族，住所地：湖北省武汉市武昌区。 被告（反诉原告）毛清龙，男，1972年9月5日出生，汉族，住所地：浙江省常山县。 委托诉讼代理人：柏婷婷、董万良，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 原告王健与被告毛清龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日对本反诉一并公开开庭进行审理。王健及其委托诉讼代理人王万林、王马玲，被告毛清龙及其委托诉讼代理人柏婷婷、董万良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王健起诉称：2019年7月10日，王健（承租人）与毛清龙（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定出租人将位于杭州市上城区中山××路××号××幢××号的房屋租赁给承租人，租赁用途为办公，面积390平方米，合同期内年租金400000元，每半年一付，履约保证金30000元。合同签订后，王健如约支付了租金及履约保证金，却发现毛清龙无该房屋的房屋所有权证且无法协助王健办理办公所需营业执照。毛清龙明知王健开办公司所用隐瞒没有产权证的事实，使王健做出不真实的意思表示，故诉至法院，诉讼请求：1、撤销王健与毛清龙之间的《房屋租赁合同》；2、毛清龙返还王健租金200000元及履约保证金30000元；3、毛清龙赔偿王健装修费损失8000元；4、本案诉讼费由毛清龙负担。 毛清龙答辩称：毛清龙不存在任何欺诈行为，在交房前已告知王健有权出租的事实，本案纠纷的产生系王健与其他股东之间发生矛盾所致，办理营业执照不一定需要提供产权证，仅需要提供租赁备案证明即可，王健诉请撤销租赁合同无任何依据。综上，请求驳回王健的全部诉讼请求。 毛清龙反诉称：2019年7月10日，王健（承租人）与毛清龙（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定出租人将位于杭州市上城区中山××路××号××幢××号的房屋租赁给承租人，合同约定年租金400000元，租金每半年一付，在每期届满前30天交付下期租金。合同签订后，毛清龙按约交付房屋。2019年12月10日，王健应支付下一期半年租金200000元，但迟迟未付。毛清龙多次电话联系王健，但其均拒绝支付。根据合同约定，毛清龙有权主张解除租赁合同并要求王健支付迟延履行期间的滞纳金。截止2020年1月20日，王健尚应交纳水电费4914.44元。毛清龙的反诉请求为：1、解除毛清龙与王健之间的《房屋租赁合同》；2、王健向毛清龙支付第二期租金200000元、滞纳金72000元（自2019年12月10日暂计算至2020年4月7日，自2020年4月8日起，滞纳金按迟延交纳费用的千分之三继续计算至租金付清之日），相应租金计算至实际退还房屋之日止；3、王健支付水电费4914.44元；4、反诉费由王健承担。 王健就反诉答辩称：毛清龙隐瞒相关事实导致王健不能办理营业执照，相关租赁合同应予撤销，王健没有使用过房屋，也不产生水电费，请求驳回毛清龙的反诉请求。 本院经审理认定，2019年7月10日，王健（承租人、乙方）与毛清龙（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市上城区中山××路××号××幢××号的房屋租赁给乙方，租赁用途为办公，租赁期限三年，即自2019年7月10日至2021年7月9日；合同期内年租金400000元，先付后用，租金每半年一付，在每期届满前30天交付下期租金。履约保证金30000元，在签订合同后三日内支付甲方，租赁期满若乙方无任何违约情形并按要求交还房屋，结清租金、物业费、水电费、能耗费等相关费用，在保证房屋整洁、无废旧物品的前提下完成工商信息中注册地变更手续后甲方将无息归还履约保证金；租赁期内乙方租赁房屋用作营业经营的，乙方必须自行办理营业执照等证照，并将所有证照复印件送交甲方备案，甲方不负责办理证照，但应提供必要的办证所需的证明材料；租赁期间所有电费、煤气等相关费用均由乙方自行承担；租赁期间，乙方有逾期交付租金或其他费用达十日以上等行为的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋；乙方迟延交付租金或者其他费用，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之三标准向甲方支付滞纳金，超过30日内的，甲方有权解除合同并继续按迟延交纳费用的千分之三支付滞纳金，直至付清租金止；租赁期内，因乙方上述所列原因导致合同解除的，甲方有权不再返还乙方所交的履约保证金且租赁房屋内的所有装潢及设施归甲方所有。 案涉租赁房屋的所有权人系浙江中烟工业有限责任公司。2015年1月，浙江中烟工业有限责任公司将案涉房屋出租给杭州市吴山地区开发建设指挥部，办理了房屋租赁备案证，杭州市吴山地区开发建设指挥部又将该房屋转租给杭州紫烟投资管理有限公司，办理了房屋租赁备案证，杭州紫烟投资管理有限公司又于2019年7月10日转租给杭州高纬装饰设计有限公司，杭州高纬装饰设计有限公司又转租给毛清龙。杭州紫烟投资管理有限公司、杭州高纬装饰设计有限公司均出具了《同意转租证明》，即杭州紫烟投资管理有限公司同意杭州高纬装饰设计有限公司转租给毛清龙，杭州高纬装饰设计有限公司同意毛清龙转租给王健。2019年7月13日，王健向毛清龙交付了保证金30000元。2019年7月27日、9月18日，王健通过王马玲账户向毛清龙分别交付了100000元租金。为办公需要，王健委托杭州高纬装饰设计有限公司采购了花色地毯一宗，由供应商于2019年7月中下旬在涉案房屋进行了铺设，双方确认地毯款8000元。证人即杭州高纬装饰设计有限公司的法定代表人廖某在本案听证时作证称，王健租赁该房屋想与王立军、王马玲、肖路胜等人设立浙江扬祖文化传播有限公司，经营会所，并邀请其一起参股，在租赁合同签订前，毛清龙已将涉案房屋交接给王健，交接时其在场，并帮助他们注册公司，代办公司注册时曾提供给王健他们一份房屋租赁备案证，据其了解，因股东内部发生矛盾公司未能成立。王健质证认为，其系与王马玲、肖路胜、崔贤芳筹办设立浙江扬祖文化传播有限公司，王立军并非发起人股东，只是其业务较熟，故让其帮忙设立公司。毛清龙对证人证言不持异议。毛清龙提供的“浙江省企业开办全程网上办平台”网上咨询记录截图显示，注册公司需提交住所证明材料，该材料可以使用房屋租赁备案证。 本案诉讼过程中，毛清龙主张，鉴于王健始终不承认已接收案涉房屋的事实，故要求在2020年7月22日强制收回案涉房屋，案涉房屋内的物品由其自行处置，王健无权再主张房屋内的任何财产损失，相应地房屋占有使用费计算至2020年7月22日。王健对此无异议。 毛清龙提供的杭州利星百货集团有限公司向杭州高纬装饰设计有限公司催缴水电费清单记载，2019年1月21日至2019年7月20日水电费2521.22元，2019年7月21日至2019年8月20日水电费2376.42元，2019年8月21日至2019年9月20日水电费401.18元，2019年9月21日至2019年10月20日水电费567元，2019年12月21日至2020年1月20日水电费452.22元，共计需支付6318.04元。王健确认未曾缴纳过水电费，但对于毛清龙主张的水电费不予认可。 本院认为，结合毛清龙提供的涉案房屋的《房屋所有权证》、《房屋租赁备案证》、《同意转租证明》等相关证据，毛清龙具有签订《房屋租赁合同》的主体资格，该《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。王健以毛清龙隐瞒涉案房屋没有产权证存在欺诈行为为由主张撤销《房屋租赁合同》与本案查明的事实不相符合，缺乏相应依据。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，王健主张毛清龙始终未将涉案房屋交付其使用，对此本院注意到，首先，王健在诉讼中已自认2019年7月中下旬将花色地毯铺设房间内的事实，还主张毛清龙赔偿其地毯款损失；其次，证人廖某证实毛清龙交付房屋时其在场；再次，王健于2019年7月13日、7月27日、9月18日分次向毛清龙交付了租赁保证金和第一期租金，王健与毛清龙的微信聊天记录中除有一次向其要房屋所有权证外，均未有催要房屋的记录，王健未向其交付房屋与常理不符；最后，王健与王立军、王马玲等人的微信聊天记录中均有使用涉案房屋的记载。综合相关因素，王健主张毛清龙未向其交付租赁房屋缺乏相应依据。依照租赁合同约定，毛清龙作为出租人，除负有交付租赁房屋的义务外，还负有向王健提供办证所需的证明材料等附随义务，王健虽提供了向毛清龙催要房屋所有权证的微信记录，但毛清龙提供的网上查询记录亦证实开办公司提供房屋租赁备案证明即可，对此王健并未进一步举证证明其在申请设立公司过程中因毛清龙不能提供房屋所有权证导致其公司设立不能的事实，故毛清龙未提供房屋所有权证的行为不足以认定王健据此有权主张撤销或解除案涉租赁合同并赔偿相应损失。依照租赁合同约定，王健应于2019年12月10日前交付第二期租金200000元，其未依约支付相应租金，亦未支付水电费，属于违约行为，毛清龙据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求王健承担相应违约责任。因毛清龙当庭将继续履行租赁合同的反诉请求变更为解除租赁合同，故本院确认涉案租赁合同已于2020年4月29日解除。合同解除后至毛清龙主张的强制收回房屋之日即2020年7月22日，王健应继续支付房屋占用期间的租金损失，该租金损失可以参照租赁合同履行期间的租金标准计付。基于王健应交付的第二期租金200000元使用期限至2020年7月9日，故自2020年7月10日至2020年7月22日期间的房屋占用使用费计算为13150.68元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。租赁合同中一般约定逾期支付租金的滞纳金和因承租人原因提前解除合同的违约金，这属于两类不同性质的违约责任承担形式，出租人可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适当调整。本案中，案涉租赁合同中约定的按照未付租金部分的千分之三标准支付滞纳金明显过高，王健对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，本院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照贷款市场报价利率标准自逾期之日起计算。同时，王健已经交纳的履约保证金30000元，在本案中同样具有违约金性质，可用于弥补毛清龙在租赁合同解除后房屋空置期的租金损失，其虽未在反诉中提出没收保证金的诉讼请求，但已在本诉部分提出驳回王健诉请退还保证金的抗辩意见，故可以在本诉部分做出相应处理。关于王健主张的地毯损失，基于租赁合同约定因承租人违约原因导致合同解除的租赁房屋内的所有装潢及设施归出租人所有，且在本案听证时王健关于不再主张房屋内的任何财产损失已做出无异议的意思表示，故该项请求缺乏相应依据。关于毛清龙主张的水电费4914.44元，虽然本案中王健认可未交纳过水电费，但毛清龙提供的杭州利星百货集团有限公司向杭州高纬装饰设计有限公司催缴水电费的清单，不能证明系王健所欠，尚不足以证明王健欠付水电费4914.44元的事实。综合相关因素，王健的本诉请求均缺乏相应依据，本院不予支持，毛清龙的反诉请求，本院对其合理部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认反诉原告毛清龙与反诉被告王健于2019年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除； 二、反诉被告王健于本判决生效之日起十日内向反诉原告支付租金及房屋占有使用费合计213150元及逾期付款的滞纳金2851.67元（以200000元为基数，自2019年12月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准暂计算至2020年4月7日，之后按照此标准继续计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告王健的全部诉讼请求； 四、驳回反诉原告毛清龙的其他反诉请求。 如反诉被告王健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4870元，减半收取2435元，由原告王健负担。反诉案件受理费2727元，由反诉被告王健负担2171元，反诉原告毛清龙负担556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张晓磊 二〇二〇年七月三十日 书记员  戚文竹