江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初1483号原告：南京鼎吉商业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇秦淮路**。法定代表人：王雪霞。委托诉讼代理人：汪星来，男，1983年8月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：周灵平，女，1993年11月3日出生，住杭州市西湖区。被告：南京吉宝酒店管理有限公司，住所地南，住所地南京市溧水区永阳镇秦淮大道********v>法定代表人：顾国军。被告：顾国军，男，1971年3月31日出生，汉族，住江苏省如东县。两被告共同委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：岳倩倩，江苏苏源律师事务所律师。原告南京鼎吉商业管理有限公司(简称鼎吉公司)与被告南京吉宝酒店管理有限公司（简称吉宝酒店）、顾国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎吉公司委托的诉讼代理人汪星来，被告吉宝酒店法定代表人顾国军、被告顾国军及两被告共同委托的诉讼代理人何峰、岳倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎吉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吉宝酒店、顾国军立即支付商铺租金546805.17元；2.判令被告吉宝酒店、顾国军立即支付逾期付款违约金100181.4元（以135093元为基数，按年利率24%标准，自2019年3月1起，计算至2020年4月22日，要求计算至实际付清之日；以135093元为基数，按年利率24%标准，自2019年6月1日起，计算至2020年4月22日，要求计算至实际付清之日；以135093元为基数，按年利率24%标准，自2019年9月1起，计算至2020年4月22日，要求计算至实际付清之日；以141526元为基数，按年利率24%标准，自2019年12月1起，计算至2020年4月22日，要求计算至实际付清之日）。事实和理由：2015年4月15日，顾国军与原告签订《顾家商业广场商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”）及其补充协议，向原告承租南京市溧水区秦淮大道顾家商业广场内编号为3栋1007-1008号（一层）、4001-4089号商铺（共82间）。2016年5月13日，顾国军与原告签订《溧水顾家·欧亚达商业广场租赁合同补充协议2》（以下简称“补充协议2”）约定起租期为2016年1月1日。2017年3月20日，两被告与原告签订《溧水顾家欧亚达合同主体变更协议》（以下简称“变更协议”）约定吉宝酒店取代其法定代表人顾国军成为租赁合同的承租方。根据以上合同约定，吉宝酒店承租的商铺面积共计3573.89平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2026年12月31日；租金按季度支付，在合同签订当日预付租金128661元，并于以后当个交费期限届满提前30日交纳下期租金；拖欠租金的，每逾期一日，按应付未付款项的5‰作为违约金；顾国军对吉宝酒店的履约行为承担连带保证责任。合同签订后，吉宝酒店正常租用商铺，但拖欠2019年4月1日至2020年3月31日的租金546805.17元至今未付。截至2020年4月22日，按照合同约定，吉宝酒店应就其拖欠租金的行为支付逾期付款违约金100181.4元。原告认为，被告承租的商铺系商铺所有权人委托原告经营管理及对出租，商铺租赁收益实际归属于商铺所有权人。被告拖欠租金的行为，不仅违反了合同的相关约定，也实际损害了商铺所有权人的合法权益。按照合同法相关规定及合同约定，吉宝酒店应立即向原告支付拖欠的租金，并按照约定支付违约金，顾国军应对吉宝酒店欠款的行为，依法承担连带保证责任。与两被告多次协商无果之下，原告诉至法院，请求判如所请。被告吉宝酒店辩称，原告鼎吉公司的诉讼请求既没有事实依据,也没有法律依据。1.被告吉宝酒店不存在逾期支付租金的行为。2018年12月13日,鼎吉公司在与吉宝酒店就双方合同变更事宜协商未果的情况下,擅自恶意采取停水、停电等措施,致使吉宝酒店无法正常营业,造成严重损失。2018年12月13日、12月18日、12月24日,吉宝酒店多次向鼎吉公司发函主张立即恢复供水、供电,减少不必要的损失,并赔偿由此给吉宝酒店造成的直接和间接损失(包括但不限于经营、消防、盗窃等)等权利,但鼎吉公司未能履行上述合同义务,致使吉宝酒店损失继续扩大。2019年1月25日,吉宝酒店向南京市溧水区人民法院提起诉讼,要求鼎吉公司立即恢复供水、供电,并赔偿由此造成的损失。2019年3月20日,吉宝酒店向溧水区人民法院提出诉讼财产保全申请,2019年3月21日,溧水区人民法院依法作出(2019)苏0117民初723号民事裁定,对鼎吉公司进行财产保全。2019年4月11日19时许,鼎吉公司恢复供水、供电。2019年5月27日,溧水区人民法院作出(2019)苏0117民初723号民事判决,判令鼎吉公司一次性赔偿吉宝酒店损失1960733.76元,并承担案件受理费及诉讼保全费。鼎吉公司不服向南京市中级人民法院提起上诉。2019年11月20日,南京市中级人民法院作出(2019)苏01民终7648号民事判决,驳回鼎吉公司的上诉请求,维持一审判决。根据上述生效判决,鼎吉公司应于2019年11月30日前一次性赔偿吉宝酒店损失1960733.76元,并承担一审案件受理费22447元和诉讼保全费5000元,但是鼎吉公司一直未予履行生效判决确定的义务。2019年12月18日,吉宝酒店向溧水法院申请强制执行。2020年3月4日,溧水法院执行局联系吉宝酒店代理人,提出用鼎吉公司欠付吉宝酒店的损失等相关费用与吉宝酒店未付的租金、管理费进行抵销后的多余部分再由鼎吉公司向吉宝酒店赔偿的调解方案。目前该案正处于执行和解阶段。因此,吉宝酒店不存在逾期支付房屋租金的行为。鼎吉公司欠付吉宝酒店的违约损失远高于鼎吉公司的诉请,鼎吉公司应当先行向吉宝酒店赔偿违约损失。本案中鼎吉公司的诉讼请求仅为一年的租金50多万元,而鼎吉公司欠付吉宝酒店的违约损失高达200多万元,多达四年的租金,鼎吉公司在尚欠吉宝酒店违约损失的情况下,不仅不积极主动履行,反而要求吉宝酒店向其支付租金及违约金，没有任何事实与法律依据。根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中,由生效判决确定的鼎吉公司应当向吉宝酒店赔偿自2018年12月13日至2019年4月11日停水停电期间的损失的义务在先,吉宝酒店一直向鼎吉公司支付租金至2019年3月31日,其后吉宝酒店因鼎吉公司未赔偿损失,未予交纳租金的义务在后,鼎吉公司在尚欠吉宝酒店损失的情况下,不仅不积极主动履行,反而要求支付租金及违约金，没有任何事实与法律依据,故鼎吉公司的诉讼请求依法不应得到支持。其对租金金额没有异议，但对逾期利息有异议。被告顾国军辩称，根据合同的相对性,顾国军作为本案被告的诉讼主体不适格。南京市溧水区人民法院于2019年5月20日作出(2019)苏0117民初1884号民事判决,认定案涉租赁合同的主体双方为吉宝酒店和鼎吉公司,而非顾国军与鼎吉公司。顾国军作为吉宝酒店的法定代表人,依法不应对公司的债务承担连带责任。鼎吉公司的诉讼请求没有事实及法律依据,其诉讼请求应予驳回。其对租金金额没有异议，但对逾期利息有异议。当事人依法提交了商品房销售许可证、商品房预售合同、房屋产权证书、委托经营管理协议、商铺商业物业管理委托合同书、商铺租赁合同及相关补充协议、律师函、（2019）苏0117民初723号民事判决书、（2019）苏01民终7648号民事判决书、（2019）苏0117民初1884号民事判决书、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：案外人邹健、仲赵娟等将其位于南京市溧水区等商业用房委托原告鼎吉公司进行出租和经营。2015年4月15日，原告鼎吉公司（出租方，甲方）与被告顾国军（承租方，乙方）签订《顾家商业广场商铺租赁合同》（下称租赁合同），约定被告将位于南京市溧水区秦淮路301号的溧水顾家•欧亚达商业广场内编号为3栋3-1007（一层）、3-1008（一层）、3-4001—3-4089号的商铺（共82间）出租给顾国军使用，租赁面积共计3573.89平方米；租赁期限为10个租赁年度，自该广场开业之日起算；租金标准为12元／月／㎡，并且自租赁期的第三个租赁年度起，每二年在上一个租赁年度基础上递增5%，租金支付的方式为先付后租，乙方按季度支付租金，具体标准为第一、二年度月租金42887元，第三、四年度月租金45031元，第五、六年月租金47175元，第七、八年月租金49677元，第九、十年月租金52179元；乙方在以后当个交租期限届满提前30日交纳下期的租金；乙方如逾期支付预付租金，每逾期一日，乙方应向甲方或商业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；如乙方以租赁商户（简称“乙方新设企业”），并以乙方新设企业履行本合同项下乙方义务的，该乙方新设企业履行本合同项下甲方义务的，视为已向乙方履行，如有必要，乙方保证其自身及乙方新设企业按照甲方的要求签署本合同项下乙方权利义务转让给乙方新设企业的补充协议，无论是否转让，乙方应对乙方新设企业的履约行为承担连带保证责任。租赁合同亦对其他事项作出约定。同日，双方又签订《溧水顾家•欧亚达商业广场租赁合同补充协议》。2016年5月13日，双方又签订《溧水顾家•欧亚达商业广场租赁合同补充协议2》（下称补充协议2），约定起租日期为2016年1月1日，另额外享受六个月租金优惠期（租赁期间共21个月租金优惠期），即经营管理费自2016年1月1日起交纳，租金自2017年10月1日起交纳。2017年3月20日，原告鼎吉公司（出租方，甲方）、被告顾国军（原承租方、原乙方）及被告吉宝酒店（新承租方、新乙方）三方签订了主体变更协议，约定：顾国军申请将租赁合同的承租方由顾国军变更为吉宝酒店。吉宝酒店取代顾国军成为租赁合同的一方，各方同意吉宝酒店获得租赁合同中顾国军拥有的各种权利义务和利益以及承担顾国军原承担的各种义务和责任，租赁合同其他内容不变。该协议加盖了鼎吉公司和吉宝酒店的印章，顾国军签名处有授权代表徐露露签名。鼎吉公司分别于2018年11月7日、2018年11月30日、2018年12月22日向顾国军发出告知函，称由于租金水平低要求与顾国军协商合同变更事宜，如不协商沟通将于2018年12月4日8：30采取停水、停电措施等。吉宝酒店分别于2018年12月13日、18日、24日、26日向鼎吉公司发函及律师函，要求鼎吉公司立即恢复供电、供水以减少不必要的损失并要求鼎吉公司承担相应的损失。2018年12月13日10:00点鼎吉公司对酒店停水停电，2019年4月11日19时许恢复供水供电。鼎吉公司与吉宝酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日作出(2019)苏0117民初723号民事裁定，以300万元为限额对鼎吉公司财产采取保全措施；于2019年5月27日作出(2019)苏0117民初723号民事判决，判令鼎吉公司赔偿吉宝酒店损失1960733.76元。鼎吉公司不服提起上诉，南京市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）苏01民终7648号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，吉宝酒店申请法院强制执行。在执行过程中，吉宝酒店提出以其对鼎吉公司的执行款项冲抵其欠付鼎吉公司的租金，鼎吉公司未同意。鼎吉公司以吉宝酒店欠付租金为由诉至本院。本案的主要争议焦点问题：1.吉宝酒店主张欠付鼎吉公司的租金及鼎吉公司欠付吉宝酒店的赔偿款是否可以抵销；2.被告顾国军是否承担连带偿还责任。本院认为，原告鼎吉公司与被告顾国军签订的顾家商业广场商铺租赁合同及补充协议，鼎吉公司、顾国军、被告吉宝酒店三方签订了主体变更协议均系各方真实意思表示，且不为反法律、行政法规的规定，合法有效，各方应当按照约定履行各自的义务。鼎吉公司将涉案房屋出租给吉宝酒店，吉宝酒店应当按约支付租金。1.关于吉宝酒店主张欠付鼎吉公司的租金与鼎吉公司欠付吉宝酒店的赔偿款是否可以抵销的问题。根据商铺租赁合同约定，吉宝酒店应分别于2019年3月1日前支付租金135093元，2019年6月1日前支付租金135093元，2019年9月1日前支付租金135093元，2019年12月1日前支付租金141526元。2018年12月13日，因双方就变更合同未达成一致意见，鼎吉公司关停对吉宝酒店的供水供电，2019年4月11日恢复。该停水、停电行为导致承租物不能正常使用，系鼎吉公司单方违约行为，吉宝酒店不应当承担在鼎吉公司违约期间而逾期支付租金的违约责任，并且该免责事由延续至解决该纠纷的判决确定之时。故对于吉宝酒店应予2019年3月1日前支付的135093元租金，在2019年11月30日后承担逾期付款的违约责任。2019年4月11日，鼎吉公司恢复供水供电，其违约事由消失，吉宝酒店应当在约定的下一个租金交付周期届满前即2019年6月1日前向鼎吉公司交付租金，否则应当承担逾期付款的违约责任。关于鼎吉公司的违约事由消失后吉宝酒店延期支付的租金，吉宝酒店以其与鼎吉公司存在诉讼及申请法院强制执行要求抵消为由，不同意支付租金及承担逾期付款责任的抗辩意见，鼎吉公司不予认可。本院认为，符合法定抵销条件，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知到达对方时生效。在吉宝酒店申请执行前案判决前，未将抵消的通知送达鼎吉公司；申请执行后，虽然吉宝酒店向本院执行局提出将其欠付鼎吉公司的租金与鼎吉公司欠付吉宝酒店的部分赔偿款抵销，但未申请解除相当于欠付租金金额款项的冻结，不能视为鼎吉公司欠付的赔偿款与吉宝酒店欠付的租金进行了抵消。故吉宝酒店主张抵销而不支付租金及承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。2.关于顾国军是否应当承担连带责任的问题。2015年4月15日，原告鼎吉公司与被告顾国军签订的《顾家商业广场商铺租赁合同》约定，如以顾国军新设企业履行本合同项下顾国军义务的，顾国军保证其自身及新设企业按照鼎吉公司的要求签署本合同项下顾国军权利义务转让给其新设企业的补充协议，无论是否转让，顾国军应对其新设企业的履约行为承担连带保证责任。顾国军为吉宝酒店的股东及法定代表人，应依约对吉宝酒店的履约行为承担连带责任。3.关于逾期支付违约金标准问题。根据合同约定，每逾期支付租金一日，将承担未付款项的5‰作为违约金，原告主张按照年利率24%支付违约金，不违反法律规定及双方约定。综上所述，原告鼎吉公司有权请求被告吉宝酒店支付租金546805.17元及违约金（以546805.17元为基数，按年利率24%标准，计算的利息，其中以135093元为基数，自2019年11月21日起，计算至实际付清之日；以135093元为基数，自2019年6月1日起，计算至实际付清之日；以135093元为基数，自2019年9月1日起，计算至实际付清之日；以141526元为基数，自2019年12月1日起，计算至实际付清之日），并有权请求被告顾国军对上述吉宝酒店的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告南京吉宝酒店管理有限公司于本判决发生法律系效力后十五日内向原告南京鼎吉商业管理有限公司支付租金546805.17元及违约金（以546805.17元为基数，按年利率24%标准，计算的利息，其中以135093元为基数，自2019年11月21日起，计算至实际付清之日；以135093元为基数，自2019年6月1日起，计算至实际付清之日；以135093元为基数，自2019年9月1日起，计算至实际付清之日；以141526元为基数，自2019年12月1日起，计算至实际付清之日）;二、被告顾国军对本判决第一项南京吉宝酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告南京鼎吉商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10270元，减半收取计5135元，由原告南京鼎吉商业管理有限公司负担135元，被告南京吉宝酒店管理有限公司、顾国军负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 刚二〇二〇年七月十五日书记员 甘菊兰