云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4009号原告：昆明市海伦堡商业管理有限公司，住所：云南省昆明市官渡区广福路**春城时光花园******。法定代表人：张霞，董事长。委托诉讼代理人：张谦、李希娇，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：黄玉华，女，1978年1月1日出生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：董丽娟，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司诉被告黄玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用普通程序审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的委托诉讼代理人李希娇、被告黄玉华及其委托诉讼代理人董丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司向本院提出诉请：1、确认原告与被告之间的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》于2016年12月17日解除；2、判令被告支付单方解除合同违约金239864.69元（计算方法：未完成租期租金总额×10%）；3、判令被告立即向原告支付免租装修期和免租期的租金共计142131.60元；4、判令被告立即向原告支付自2016年6月1日至2016年12月17日欠付的租金311110.28元以及前述租金至清偿之日止的违约金243060.35元（暂计算至2019年10月30日为243060.35元，计算方式：欠付租金×24%÷365天×欠费天数）；5、判令被告立即向原告支付自2016年7月1日起至2016年12月17日止欠付的物业管理费175775.25元及前述物业管理费至清偿之日止的违约金135639.11元（暂计算至2019年10月30日为135639.11元，计算方式：欠付物管费×24%÷365天×欠费天数）；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年10月16日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定由原告将位于昆明市官渡区（下称“租赁商铺”）出租给被告经营，经营品牌为“礁情匪浅环球美食汇”。双方签订的《租赁合同》第2.2条约定，租赁商铺的租期为5年，自交付日2015年10月18日起至2020年10月17日止。第三条约定，租金标准为：第一年租金为47377.2元／月、第二年租金为47377.2元／月，第三年租金为50219.83元／月，第四年租金为53232.54元／月，第五年租金为56427.46元／月。原告承诺合同正常履行的前提下在特定期限内（含装修期2015年10月18日至2015年12月17日及免租期2015年12月18日至2016年1月17日）内免收被告租金。被告以每3个月为一个支付周期，采取先付租金后使用租赁商铺的方式向原告支付租金，且下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，原告在收到租金后向其开具发票。第4.7条约定，物业服务费标准为每月每平方米52元。第4.8条约定，被告按照每月每平方米18元的方式向原告支付装修管理费。《租赁合同》第14.10条约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租金总额的10%计算，以及对其他违约事宜进行了明确约定。《租赁合同》签订后，原告如约向被告交付了租赁商铺，但被告在履行合同中，自2016年6月1日起拒不支付租金，自2016年7月1日起拒不支付物业管理费。被告于2016年12月17日未经原告同意撤离店铺，原告于2018年6月11日向被告发出《通知函》要求其付清所有所欠全部租金及物业管理费，但被告未支付应付费用。截止起诉之日，被告仍未履行应付义务，为维护自身合法权益，因此，向本院提起诉讼，提出如前诉请。被告黄玉华辩称：1、被告与原告订立的《昆明市海伦城市广场物业租赁合同书》已于2016年7月5日由原告昆明市海伦堡商业管理有限公司以发送律师函的形式单方解除，并非系2016年12月17日解除。既是原告单方解除的合同，则其无任何依据要求被告向其支付单方解除合同的违约金239864.69元。2、《昆明市海伦城市广场物业租赁合同书》第3条第2款已经明确约定原告正式开业日即2015年12月18日为合同计租日，则2015年10月18日-2015年12月17日的租金根据合同约定尚未开始计付，原告要求支付装修期租金的请求依法不应当得到支持。3、对于被告实际占用商铺期间所产生的租金及物管费，被告认为原告在双方订立租赁合同之初保证商场开业后将有较大的客流数量、较高的客户质量、相关营业配套设施等均符合商业广场的条件和要求，但实际开业后商场却出现很多问题，且与原告前期宣传的预期效果相差甚远。商场开业之后的客流量及客户质量也与商场前期的宣传及承诺有很大的差距，致使商场生意极其惨淡，进而导致被告自开始营业即一直处于亏损状态，亏损金额较大，商场对此负有一定的违约责任，请求法院依据双方的过错适当降低租金及物管费标准。另，对于原告主张的违约金，被告认为租赁合同系借款合同外的双务合同，给付租金并非借款合同项下的还款义务，以受法律保护的民间借贷利率上限作为标准主张的违约金已明显过高，其主张无任何依据。加之本案原告对被告逾期支付租金、物管费这一行为具有一定的过错，且其强制锁店后原告已将被告商铺连同店内所有设施设备租赁给第三人，其损失已得到一定的弥补，因此请求法院免除或降低原告主张的违约金。4、在租赁商铺之初，被告即已按照原告的要求向其支付了租赁保证金、物业保证金、水电保证金等共计177923.8元的保证金。根据《合同法》第116条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本案中，被告向原告缴纳的保证金双方并未在合同中明确是否适用定金罚则，且通过原告主张违约金的行为可说明其对违约金和定金的适用中明确选择了适用违约金。因此，被告缴纳的保证金应当依法予以退还，在此请求法院依法用于抵扣尚欠的租金物管费。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司《营业执照》（复印件）；2、原告的负责人身份证明；3、原告负责人身份证复印件，欲证明原告昆明市海伦堡商业管理有限公司（下称“海伦堡公司”）的诉讼主体适格；4、被告黄玉华身份证复印件，欲证明被告黄玉华是本案适格被告；5、《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》、《通知函》，欲证明（1）原被告于2015年10月31日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（2）因被告原因导致租赁合同无法履行，并最终致合同于2016年12月17日终止，原告有权要求被告支付欠付的租金、免租期内租金、物业管理费、并支付相应的违约金；6、昆明市海伦堡房地产开发有限公司房权证复印件一份，《证明》一份，欲证明原告昆明市海伦堡商业管理有限公司对案涉商铺享有租赁权。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性均予以认可（以下简称“三性”），证明目的认可；对证据5《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》三性认可，对《通知函》真实性认可，合法性、关联性不认可，证明目的证明对象（1）认可，对证明对象（2）不认可，原、被告双方所签订的租赁合同书，实际上已经于2016年7月5日由原告单方解除，解除时间并非2016年12月17日；对证据6因都为复印件三性不认可，证明目的不认可，房产证载明的房屋所有权人为昆明市海伦堡房地产开发有限公司，并非原告。在原告未提交其他有效证据证明原告依法对案涉房屋享有出租权的情况下，其提交的证据无法证实其享有出租权。被告黄玉华对其答辩主张向本院提交了以下证据：1、《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》《律师函》，欲证明（1）原告已于2016年7月5日委托广东仲衡律师事务所向被告发送律师函，书面通知被告自律师函送达之日即单方与被告解除租赁合同及物业合同，因此，原、被告双方的租赁合同及物业合同已于2016年7月5日解除。（2）原、被告之间的租赁合同系原告单方与被告解除，原告无理由要求被告承担单方解除合同的违约金。在证据的16页，14.10条也有规定，即租赁期间除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算，在本案中，被告并无单方解除合同的行为，依法不应承担该部分的违约金；2、柯新艺、黄其武、肖国海出具的《证人证言》，《合同》及《收条》各1份，工资表4份，欲证明（1）2016年12月17日原告安排公司相关安保人员强制停止对被告的供水、供电和燃气，并将被告及其相应店内员工全部赶出商铺，且不允许被告搬离任何物品，强制封锁了案涉商铺，并非被告擅自撤离商铺；（2）柯新艺、黄其武、肖国海均为被告经营餐厅的员工，并为原告强制关店时在现场的当事人；3、《租赁合同》1份、《收条》2份，微信截图1份，欲证明被告租赁的员工宿舍租赁期限为2015年10月31日-2018年10月30日，被告在2016年10月29日还缴纳了2016年-2017年度的员工宿舍房屋租金，被告并无提前擅自撤店的意思表示，被告系被原告强制锁店无法经营；4、《餐厅装修投入明细》《餐厅设施设备清单》各1份、装修合同及装修照片，欲证明（1）被告装修装饰涉案商铺所投入的费用合计约为781425.02元，设施设备购买费用合计约为738584.8元，原告强制锁店且未让被告将其餐厅内的设施设备搬出的行为对被告造成极大损失，原告应当为此承担相应的责任；（2）原告强制锁店后将案涉商铺连同被告的装饰装修及设施设备一同租赁给案外第三人，至今未向被告返还原餐厅内的设施设备及可拆卸的装饰装修物品，现双方租赁关系已经终止，原告应当依法予以抵扣或返还；5、《保证金缴纳明细》1份、《收款收据》共4份，欲证明被告按照租赁合同的约定及原告要求向其缴纳了租赁保证金、物管费保证金合计157923.8元，水电保证金5000元，装修期水电保证金5000元，pos收银机押金10000元，共计缴纳保证金177923.8元，该笔款项应当依法用于抵扣租金及物管费用。经质证，原告对被告提交的证据1和证据5中第15项三性均予以认可，证明目的不认可，根据租赁合同14.10条的规定，本案是由于被告未支付租金，违约在先，原告根据合同法第94条第3款的规定，已经向被告履行了催告的义务，在此情况下，原告有权解除合同，而非擅自解除，律师函正好证实了被告长期拖欠租金等费用的事实；对证据5中第15项证明目的不认可，因为在被告严重违约的情况下，原告有权根据租赁合同的约定，没收保证金；对证据2、3、4和证据5中第14项的三性均不予认可，证明目的不认可；对于证据2中工资表，是被告发放的，原告对这个情况不清楚；证据3为被告与第三方签订的，原告不知情；证据4中第11、12项具体投入原告不清楚，原告只负责租赁场地；第13项图片均无记载日期，无法显示拍摄的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5真实性被告无异议，以及被告提交的证据1和证据5中第15项真实性原告无异议，本院对上列证据的真实性予以确认。被告提交的证据2均为证人证言，证人未到法庭接受审判人员和当事人的询问，本院不予采信；《工资表》显示为被告发放工资情况，与本案不具关联性，本院不予采信；证据3和证据4中第12项显示均为被告与案外人签订，真实性无法核实，且与本案不具关联性，本院不予采信；证据4中第11项为被告单方出具，无其他证据相印证，本院不予采信；证据5中第14项虽为被告方单方出具的统计清单，但结合原告无异议的收款收据，可以证实被告确实履行了合同约定的保证金支付义务以及缴纳了pos机押金的事实，故本院予以采信；原告提交《昆明市房权证》显示广福路与金源大道交汇处春城时光花园1座5层商业号的房屋所有权人系昆明市海伦堡房地产开发有限公司；《证明》系原告和昆明市海伦堡房地产开发有限公司出具，与《昆明市房权证》相互佐证，可以证实原告对案涉商铺具有租赁权，本院予以采信。经审理查明，2015年10月16日原、被告双方签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（以下简称合同），合同载明：原告将位于昆明市官渡区出租给被告用于经营餐饮，经营品牌为礁情匪浅环球美食汇。合同约定原告应于2015年10月18日前交付租赁物，租赁期自2015年10月18日起至2020年10月17日，装修期为2015年10月18日至2015年12月17日，装修期内被告无须缴纳租金及物管费，但须缴纳装修管理费；2015年12月18日至2016年1月17日合计31天为免租期，免租期内被告无须缴纳租金，但须缴纳物管费及其他相关费用；租金自2015年12月18日开始计算，每3个月为一个支付期，第一年和第二年租金为47377.2元／月，从第3年开始，每1年在上一年单位面积租金金额的基础上递增6%，即第三年50219.83元／月，第四年53232.54元／月，第五年56427.46元／月；被告应于租金起算日向原告支付收银系统押金10000元，以及约定收银系统管理费500元／月／台；合同约定被告应于合同签订时或之前，向原告支付商铺租赁保证金，保证金按照该商铺租赁面积计算，每平方米78元／月计算2个月，合计94754.4元（78元／㎡／月×607.4㎡×2＝94754.4元）；租赁期间被告应按时向原告或原告委托的物业管理公司缴纳物业服务费，物业服务费为每月每平方米52元；合同约定若被告拖欠租金、水电费、物业费等费用的视为违约，拖欠达20天的，原告有权解除合同并不退还被告所交的保证金；若被告逾期支付租金超过20天，或逾期三次以上，视为被告违约，原告有权书面通知被告终止合同，收回商铺，被告所交保证金不予退还；若因被告原因导致本合同提前终止，则被告需按照第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后原告于2015年10月17日向被告交付了商铺，被告向原告支付了租赁保证金94754.4元、物业服务费保证金63169.4元、收银系统押金10000元、水电保证金5000元、装修期水电保证金5000元；原告于2016年7月5日向被告发律师函通知被告因其拖欠租金、管理费和ｐｏｓ机使用费，已违反了合同约定，双方签订的合同于律师函送达之日解除。被告于2016年12月17日退出商铺，未缴纳2016年6月1日至2016年12月17日的租金、物业服务费。本院认为，本案基础法律关系为房屋租赁合同。关于本案合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿订立，内容未违反法律规定，属有效合同。原告于2016年7月5日向被告发律师函通知被告因其拖欠租金、管理费等费用，双方签订的合同将于律师函送达之日解除，该通知已到达被告，被告已知晓，且根据合同约定若被告逾期缴纳租金以违约论，原告有权终止合同。原告以律师函的形式通知被告合同解除，是由于被告的违约行为，原告依据合同约定行使了合同解除权，并非原告所述被告撤铺的单方行为导致合同解除，且未提交相应证据证实被告单方解除合同的事实。故本院认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于律师函送达被告之日2016年7月5日解除。故原告主张被告单方解除合同，并要求被告支付单方解除合同的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于支付免租装修期和免租期的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同是基于相对人的真实意思表示，合同相对人可就双方的权利义务以及想要实现的目的进行约定和要求双方全面履行全部权利义务。本案中，在原、被告签订的《商铺租赁合同》中，明确约定了商铺免租装修期和免租期，在合同履行中，原告按约未收取商铺免租装修期和免租期的租金，以及《商铺租赁合同》第14.13条也明确约定若本合同因被告违约提前终止的，被告需在本合同终止7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金。被告抗辩称2015年12月18日为合同计租日，装修期2015年10月18日至2015年12月17日未开始计租，不应当支付相应租金。现被告逾期缴纳租金的行为导致合同提前解除，根据合同约定，原告有权向被告收取相应的租金，被告抗辩不成立，故对原告主张被告支付免租装修期和免租期的租金的诉请予以支持，即根据合同第一个租赁年度的租金为47377.2元/月，装修期2个月，租金为94754.4元（47377.2元×2），免租期1个月，租金为47377.2元，以上合计142131.6元。关于被告欠付的租金和物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿订立，对案涉商铺的交付、租金的金额、支付方式以及物业费等进行了明确约定，内容未违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。原告作为出租人，已向被告交付租赁标的物，被告作为承租人使用了租赁物，拒不履行支付租金的义务，已违反了合同约定。被告抗辩称因商场实际经营效果与原告承诺相差甚远，被告自营业一直处于亏损状态，以及原告已强行锁铺，还将店铺租赁给了第三人，原告存在相应过错，应降低租金和物业管理费的计算标准。本院认为，商业和投资风险是难以预测和客观存在的，且被告未提交有效证据证实原告强行锁铺和已将案涉店铺租赁给第三人的事实，被告以此抗辩，本院不予采信。如前所述被告实际使用商铺到2016年12月17日，应当支付相应的租金、物业费，根据合同约定应支付：2016年6月1日至2016年8月31日的租金142131.60元（47377.2元/月×3个月），2016年9月1日至2016年11月30日的租金142131.60元（47377.2元/月×3个月），2016年12月1日至2016年12月17日的租金为26847.08元（47377.2元/月÷30×17天），以上合计311110.28元；2016年7月1日至2016年9月30日的物业服务费94754.4元（607.4㎡×52元/月/㎡×3个月），2016年10月1日至2016年12月17日的物业服务费81067.65元（607.4㎡×52元/月/㎡÷30×77天），合计175822.05元，原告诉请175775.25元，本院予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告就违约事宜进行了明确约定，现被告逾期不履行租金、物管费缴纳义务，按照合同约定应该承担相应的违约责任。双方约定的逾期缴纳租金、物业费的违约金标准过高，在诉讼过程中原告自愿调整为年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩称根据法律规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，被告向原告缴纳了保证金，但双方并未在合同中明确是否适用定金罚则，且通过原告主张违约金的行为可说明其对违约金和定金的适用中明确选择了适用违约金，因此，被告缴纳的保证金应当依法予以退还或抵扣尚欠的租金、物管费。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》第14.11条明确约定若被告拖欠租金、水电费等费用达二十天的，原告有权终止合同，被告所交的保证金不予退还。现被告逾期缴纳租金、水电费，已违反合同约定，按照合同约定被告缴纳的保证金将不予退还。本院认为，关于被告的此项违约责任，合同中既约定了保证金，又约定了违约金，原告诉请的违约金已足以弥补相应的损失，故被告黄玉华以保证金抵扣欠缴租金、物业费的抗辩主张，本院予以支持。被告黄玉华缴纳的租赁保证金94754.4元、物业服务费保证金63169.4元、收银系统押金10000元、水电保证金5000元、装修期水电保证金5000元，合计177923.8元用于抵扣所欠缴的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告黄玉华于2015年10月6日签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》于2016年7月5日解除；二、被告黄玉华于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付装修期租金94754.4元，免租期租金47377.2元；三、被告黄玉华于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴租金311110.28元及该款按年利率24%计算自2016年12月17日起至清偿之日止的违约金；四、被告黄玉华于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴物业费175775.25元及该款按年利率24%计算自2016年12月17日起至清偿之日止的违约金；五、被告黄玉华缴纳的租赁保证金94754.4元、物业服务费保证金63169.4元、收银系统押金10000元、水电保证金5000元、装修期水电保证金5000元，合计177923.8元用于抵扣第二、三、四项欠缴的费用；六、驳回原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16028元，由被告黄玉华承担8737.46元；原告昆明市海伦堡商业管理有限公司承担7290.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  郭 虹人民陪审员  阴伟东人民陪审员  訾英莲二〇二〇年七月二十六日书 记 员  陈 鑫