福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初11253号 原告：李泽祥，男，1978年6月29日出生，汉族，户籍地住址福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢文默，福建文默律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：黄宝梅，福建文默律师事务所专职律师。 被告：叶荣宗，男，1975年1月9日出生，汉族，户籍地住址福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所专职律师。 原告李泽祥诉被告叶荣宗租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李泽祥的委托诉讼代理人卢文默、黄宝梅、被告叶荣宗及其委托诉讼代理人洪勇拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李泽祥向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认李泽祥与叶荣宗于2016年4月20日签订的《租赁协议书》无效，叶荣宗搬出，将厂房返还给李泽祥；2.叶荣宗赔偿李泽祥自2016年6月1日至2019年6月1日占用厂房的租金损失60000元；3.由叶荣宗承担本案的受理费。在本案的审理过程中，李泽祥自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由：李泽祥与叶荣宗于2016年4月20日签订的《租赁协议书》，约定：叶荣宗向李泽祥租赁位于南安市××镇××村××房，该厂房占地面积1500平方米，租赁期限为10年，自2016年6月1日至2026年6月1日，叶荣宗应一次性支付李泽祥租金20万元，并于合同生效20日内付清。经李泽祥多次催讨，叶荣宗拒不支付租金，又不搬出厂房，多年来一直占用使用李泽祥的厂房。叶荣宗拒不履行合同约定，支付租金，因该合同约定的标的物没有办理产权手续，根据《合同法》规定，该合同无效。 叶荣宗答辩称：1.《租赁协议书》指向的租赁物是厂房，合同合法有效；2.李泽祥无法提供证据证明其系案涉土地的所有权人，在本案中主张返还厂房没有事实依据；3.若认定李泽祥对案涉土地享有使用权，2016年9月份，台风莫兰蒂过境致全部厂房全部毁损，目前可见的厂房均由叶荣宗出资搭建，在返还厂房时叶荣宗可将厂房拆走。 本院经审理认定如下事实：李泽祥与叶荣宗于2016年4月20日签订《租赁协议书》，合同约定：叶荣宗向李泽祥承租位于南安市××镇××村××房，面积约为1500平方米，期限10年；叶荣宗同意在合同生效之日起20天内一次性付清10年的租金200000元；厂房内的变压器及其他机台设备均为叶荣宗所有；如若叶荣宗有需要对原厂房进行整改（新增建的除外），则必须在事前征得李泽祥的同意；若因政府征地或自然灾害等不可抗拒的因素而产生损失，除了取得各自的政府补助外，双方不必互相补偿，而叶荣宗若有建设的需求则应自行负责等内容。合同签订后，李泽祥将厂房交付给叶荣宗。2016年9月15日，台风莫兰蒂登陆福建，案涉部分厂房被摧毁，叶荣宗对被摧毁的厂房进行了修缮。 南安市石井镇院前村民委员会出具证明称，兹有本村东安上村的一块山坡地，属李泽祥所有，土地面积1500平方米米，其四至为东至李金趁地，西至路、南至李百万地、北至沟。根据现场相片显示，租赁土地上基建有一层五间的房屋，房屋上方搭建彩板活动房，沿着活动房向左搭建一排呈L形的钢结构屋面彩板半开放厂房，用于堆放石板材。 另查明，涉案租赁的厂房未经有关主管部门批准建设，未办理建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍未取得规划审批手续。 上述事实，有《租赁协议书》、南安市石井镇院前村民委员会出具的证明、现场照片、当庭播放的视频资料及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.李泽祥与叶荣宗签订的《租赁协议书》是否应判定为无效？2.李泽祥主张返还案涉厂房是否合理合法，应否支持？ 对当事人争议的焦点，本院予以分析、认定如下： 关于合同效力问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”李泽祥与叶荣宗签订的《租赁协议书》，明确将涉案土地用于开办石板材加工、生产企业，属于非农业建设使用，《租赁协议书》约定的内容违反了法律禁止性规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，《租赁协议书》应认定为无效。其次，李泽祥出租给叶荣宗的厂房至今没有办理任何建设用地手续，亦未领取《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，因此，所签订《租赁协议书》也应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，李泽祥请求确认其与叶荣宗于2016年4月20日签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。 关于返还租赁厂房的问题。2016年9月15日，台风莫兰蒂登陆福建，案涉部分厂房被摧毁，根据叶荣宗提供的视频资料，可见部分钢结构厂房倒塌，叶荣宗对倒塌部分的厂房进行了重新搭建、修缮，建筑面积并未扩大，不能认定为增建项目。台风莫兰蒂造成的损失系不可抗力因素所导致，叶荣宗完全可基于该部分损失另行向李泽祥主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，无论涉案租赁物是否取得相应的准建手续，李泽祥作为合同相对人，其有权基于本案的《租赁协议书》向叶荣宗主张返还租赁物，李泽祥现请求叶荣宗搬离、并返还租赁厂房、土地的诉讼请求于法有据，应予支持，根据本案的实际情况，本院酌情确定叶荣宗应于本判决生效后三十日内搬离租赁厂房，并将租赁厂房、土地返还给李泽祥。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李泽祥与叶荣宗于2016年4月20日签订的《租赁协议书》无效； 二、叶荣宗应于本判决生效后三十日内搬离案涉租赁厂房，并将租赁物（包括但不限于东至李金趁地，西至路、南至李百万地、北至沟的土地及不可搬迁厂房、房屋）返还给李泽祥。 本案受理费1300元，适用简易程序审结，减半收取为650元，由叶荣宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇二〇年七月十四日 书记员  施金龙 附：本案所适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。