广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1111号 原告：王纪英，女，1974年12月21日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。 委托诉讼代理人：李伟，河北日方昇律师事务所律师。 被告：桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇世纪东路（世纪大道）桂林奥林匹克花园**地块********，统一信用代码：9145032269985202XJ。 法定代表人:康玉英，执行董事。 委托诉讼代理人：莫江宁，广西九宇律师事务所律师。 原告王纪英与被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日和7月10日公开开庭进行了审理。原告王纪英的委托诉讼代理人李伟，被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王纪英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《购房合同书》；2、被告返还原告购房款500000元，并支付原告违约金90000元；3、诉讼费用由被告承担。因第一次开庭时知道被告销售的房屋未取得预售证，故变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告签署的《购房合同书》无效；2、判令被告返还原告购房款500000元，支付原告违约金89972.5元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年11月28日，原、被告签署签订《购房合同书》，合同约定原告以500000元购买被告开发的坐落于桂林临桂区房屋一套，房屋交付时间为2019年3月31日，逾期交房，原告提出终止合同，被告应向原告支付己付房款日万分之四点九三计算一年的违约金。合同签署后，原告通过银行转账方式支付购房款500000元，被告为原告出具了《收据》。原告以被告逾期未交房构成违约起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，法院已受理，在审理过程中，因被告提出本案涉案房屋目前尚未取得商品房预售许可证，且被告提供的《购房合同书》系格式合同，在签署合同时未明确提示或告知涉案房屋未取得商品房预售许可证的瑕疵，免除被告的责任，其具有故意隐瞒的行为。另外，合同的无效并不影响合同约定的违约责任承担，据此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条之规定，特申请变更诉讼请求，请予以支持。 被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司辩称，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，故《购房合同书》应属无效合同。2、被答辩人未提供充分证据证实其已向答辩人交付了500000元的购房款。故其要求答辩人返还购房款500000元的主张缺乏事实依据。3.根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同中的违约金条款自始没有法律约束力，不应当按该条款的约定支付违约金。即使本案合同可依法解除，被答辩人主张的违约金也过分高于损失。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被答辩人如确已缴纳了500000元购房款，其损失仅为存款利息损失，而中国人民银行现行存款基准利率为每年1.5%，据此，违约金不应当超过1500元（500000×1.5%×20%）。4、答辩人在《购房合同书》中已明确告知被答辩人案涉房屋未办理未取得商品房预售许可证的事实，被答辩人仍愿意购买，因此原告主张的已付购房款一倍的赔偿责任没有事实依据。5、案涉合同无效，至始无效，约定的违约金无效，不能作为过失缔约责任的依据。6、本案属于民刑交叉案件，应当裁定驳回起诉。 原告王纪英对其陈述事实提供的证据有：1、《购房合同书》,2018年11月2日双方签订购房合同。被告和原告签合同时没有告知原告案涉房屋没有取得预售房许可证，被告应当承担赔偿责任。2、收据及中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告将500000元通过银行转账转入佳登宝法人康玉英投资的文具店，佳登宝公司开出收据。3、保定市竞秀区宇文轩办公用品商店企业信用信息公示报告，证明办公用品商店的投资人与被告的法定代表人康玉英为同一人，两家公司的实际受益人为康玉英，属于康玉英的关联企业。原告的购房款依据被告提供的POS机转入办公用品商店，同时被告为原告出具了收条，证实原告履行了付款义务，办公用品商店实为被告指定的收款人，因此被告具有返回购房款的义务。 被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司对其辩称的事实未提供证据。 本院组织双方当事人对双方提交的证据进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，以原告王纪英为甲方，被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司为乙方，双方签订了一份《购房合同书》，约定甲方向乙方购买坐落于桂林临桂区，户型为二室二厅一卫，建筑面积75.63㎡，房款为462856元，首付款于2018年11月28日付500000元。房屋交付时间为2019年3月31日。其中合同第十三条约定：商品房预售许可证正在办理，乙方保证在房屋大产权证下来之前办妥。同日，原告在保定市办公用品商店通过ＰＯＳ机刷卡支付了500000元到990134051116103保定市办公用品商店（账号与户名），被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司出具了一份《收据》，收据载明：今收到王纪英ＧＬ25-1-1703购房款500000元。之后，被告未按期交房，至今仍未取得该栋楼房的商品房预售许可证。 同时查明，保定市竞秀区宇文轩办公用品商店为个体工商户，经营者为康玉英，康玉英任被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的执行董事，为该公司的法定代理人。 本院认为，商品房买卖合同分为预售合同与销售合同，房屋尚未建成的一般属于预售合同，本案涉案房屋尚未建成竣工，属于预售合同，而不是销售合同，因此本案应定案由为商品房预售合同纠纷。一、关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人与买受人订立商品房预售合同时未取得商品房预售许可的，而且在起诉前也未取得商品房预售许可，应当认定无效。本案中作为买受人的原告与作为出卖人的被告在购房合同书中也明确约定商品房预售许可证正在办理，应当知道订立商品房预售合同时未取得商品房预售许可的，而且在起诉前也未取得商品房预售许可，应当认定双方签订购房合同无效。二、关于被告返还原告购房款500000元的问题。合同无效，自始无效，本案中，虽然原告在保定市办公用品商店通过ＰＯＳ机刷卡支付了500000元，但保定市竞秀区宇文轩办公用品商店是由被告康玉英经营的个体工商户，康玉英亦是被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的法定代表人，而且被告康玉英的收款行为最终得到了被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的认可，即被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司向原告出具了盖有公司收费专用章的《收据》给原告，写明收到了原告的购房款500000元。该盖有单位收费专用章的《收据》是对收取他人款项的确认和凭证，被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司无法否认其出具的盖有收费专用章的《收据》的真实性，因此，应予认定原告支付了购房款项给被告，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效情况下，出卖人应当向买受人返还购房价款。故原告请求被告返还购房款500000元，本院予以支持。三、关于原告诉请被告支付违约金89972.5元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的问题。在原、被告签订的《购房合同书》第十三条中约定“商品房预售许可证正在办理，乙方保证在房屋大产权证下来之前办妥”，可见被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司没有刻意隐瞒涉案房屋在签订合同时尚未取得预售许可证的事实，原告在签订合同时明知所购买房屋没有取得预售许可证仍愿意购买，合同当事人对于该房屋日后可能产生某些纠纷或风险在合同中均有一定预见，其没有审慎的选择所购买的房屋并且愿意面对将来可能产生的不确定风险，因此，原告对于签订无效的《购房合同书》具有过错，应当自行承担相应的过错责任。被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司在明知该房屋尚未取得预售许可证，可能产生后续某些不确定风险或纠纷，仍出于牟利目的将房屋出售给原告，因此，被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司对签订无效《购房合同书》具有过错。综上，原、被告对双方签订的《购房合同书》无效后果，均具有过错，应当各自承担相应责任。考虑被告占用原告资金，造成了原告的利息损失，故应支付资金占用期间的利息给原告，利息以同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，从原告支付房款的次日起算，即以500000元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2018年11月29日起计算至实际还款日止。原告诉请超过部分的赔偿和违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告王纪英与被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的《购房合同书》无效； 二、被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司返还购房款人民币500000元给原告王纪英； 三、被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司支付利息（利息从2018年11月29日起以500000元为基数按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止）给原告王纪英； 四、驳回原告王纪英的其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9700元，由被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9700元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  秦玉琼 人民陪审员  何永发 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  谭 薇