贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4924号原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权代理）、沈应梅。被告：陈庆平，男，汉族，1987年3月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业）与被告陈庆平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安盛世物业之委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅及被告陈庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2463.94元，欠费明细如下:从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计16个月的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月147.99元(建筑面积123.33㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，2018年12月15日起至2020年4月15日，共计逾期16个月，支付物业费违约金10868.83元;3.本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区17栋2207号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢。被告答辩称：1、判决被告暂时不支付物业管理费及垃圾费，在被答辩人退还违法违规所收取的费用后，被告再交纳所欠物业费；2、认定被答辩人物业费标准过高，服务质量明显达不到行业标准，达不到收费标准，判决被告不用全额支付物业管理费；3、认定违约金约定过高计算错误，判决被告不支付违约金；4、判决被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施收益中应当支付给答辩人的部分；5、判决被答辩人因到答辩人单位领导投诉收取物业费一事公开道歉；诉讼费由被答辩人承担。事实及理由：一、本案被答辩人违法违规收取“三通费”、“装修管理费”、“装修垃圾清理费”、“公共耗能费”及多收取的水费、重复收取的垃圾费至今未退还被告，被答辩人违约在先。二、被答辩人未按《业主临时管理规约》提供物业服务，违约在先，被告行使先履行抗辩权，暂时拒交物业费。三、被答辩人收取的物业费1.2元/月/平方米标准过高，被告不用全额支付物业管理费，应当减免物业费。四、被答辩人违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的法律强制性规定。五、退一步说，即使形成了事实上的物业管理服务关系，但由于本案中被答辩人没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，被告基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。六、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。七、违约金约定过高且计算错误，被告不应承担违约责任，不支付违约金。被告认为，出现暂时拒交物业费完全是由于被答辩人违约行为在先造成，被告是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。违约金是惩罚违约的行为，因此被告不应承担违约金损失的义务。被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，未完成物业合同中约定的责任和义务，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，然而被告自2016年12月15日至2018年12月15日期间履行了交纳物业管理费及垃圾费的义务，并多次要求被答辩人解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进，故从2018年12月16起暂时拒交相应的物业费用.以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，此期间被答辩人没有丝毫改进服务，反而在伤害被告情感、侵害被告合法权益的道路上越走越远。因此，不可否认被答辩人存在过错，且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一已私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰。总之，被答辩人没有履行相应的物业基本服务，违约在先，没有权利要求被告交纳相关的物业费，违规收费在先。被告没有违约，不应但承担违约责任。被答辩人的请求无事实根据和法律依据。因此，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求并要求被告公开向答辩人道歉并赔偿答辩人精神及声誉损失费。本院经审理查明：2017年2月18日，原告与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为123.33平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1775.95元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。被告系居住在该小区17栋1单元22-7号房的业主，经核算，从2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告陈庆平应交纳的物业服务管理费为2367.94元（123.33平方米×1.2元/月/平方米×16个月）,城市垃圾费96.00元（16个月×6.00元/月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2367.94元×70%=1,657.56元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费96.00元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的违约金诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈庆平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1657.56元，并支付原告代缴的城市垃圾费96元;二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担58元，由被告陈庆平负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年七月十三日书记员  周 猷