广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8664号 原告：单新凤，女，1979年11月19日出生，汉族，住河南省商水县。 委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余燕玲，广西欣源律师事务所实习律师。 被告：李春花，女，1962年5月15日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：陆玎，广西通林律师事务所律师。 第三人：莫婷梅，女，1986年11月5日出生，汉族，住广西陆川县。 原告单新凤与被告李春花、第三人莫婷梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告单新凤及其委托诉讼代理人甘剑峰、余燕玲，被告李春花的委托诉讼代理人陆玎到庭参加诉讼。第三人莫婷梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告单新凤向本院提出诉讼请求：1．被告向原告返还定金10800元；2． 2 案件受理费由被告承担。 事实和理由：2016年8月11日，案外人梁艺婕、第三人莫婷梅承租被告坐落于荣和山水绿城二期8栋A单元1101号房（以下简称“1101号房”），2017年7月，梁艺婕退出经营后由莫梅婷独自经营，2018年3月9日，莫梅将该1101号房转租给原告，原告将转让费以及房屋押金10800元转至案外人莫梅婷账户，莫梅婷收到后将押金转至被告账户。2018年9月21日，原告作为承租方，被告作为出租方，两人签订了《房屋承租合同》，约定：原告承租被告坐落于荣和山水绿城二期8栋A单元1101号房作为办公使用；承租日期为2018年9月20日至2019年9月20日；租金每月为3600元整；原告负责缴纳房产内的有关杂费如水电、物业费等；原告向被告缴纳10800元作为房屋押金（原告已通过莫梅婷转至被告账户），出租方在租赁期限满解除合同之日，承租方付清租金以及其他费用并按期迁出时，将押金无息全额退回给承租方。后合同到期，原告与被告再次续签《房屋承租合同》，将承租日期延期至2020年9月20日。合同签订后，原告亦按合同约定履行了相关义务。后由于疫情，原告承租房屋办公受到影响，原、被告协商一致提前至2020年7月20日解除合同，原告亦依约于2020年7月20日前按期迁出，并将物业、水电等费用结清，按要求做好1101号房的房屋维修等工作，并以电话告知被告。原告几经催促，被告以各种理由推脱，仍未归还原告押金。被告拒不归还定金的行为侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的权益，故提起本案诉讼。 被告李春花辩称：1、迄今为止原告尚欠被告两个月的房屋租金7200元。2、在原告与被告签订房屋租赁合同以后，原告未经被告的许可违背合同的约定， 3 改变了房屋租赁用途。3、原告擅自改造房屋内的构造，在离开时，并未维护原状，依据以上三点意见就构成了被告不予退还房屋押金的理由。 第三人莫婷梅未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市荣和·山水绿城Ｂ2组团8号楼Ａ单元1101号房登记所有权人为被告李春花。 2016年8月11日，案外人李明才代被告李春花（出租方、甲方）与案外人梁艺婕（承租方、乙方）、案外人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将座落在荣和山水绿城二期8栋A单元1101出租给乙方作办公使用，租期为1年，从2016年8月13日至2017年8月12日。签订本合同的同时，乙方须向甲方交付保证金10800元和首季租金10800元。合同中止，乙方在结清租金及其他费用按期迁出后，甲方即将保证金无息退回给乙方。如乙方违约，甲方有权没收或从保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由乙方另行支付。乙方装修必须征得甲方同意，退房时恢复。双方还就其他事项进行了约定。该合同末尾处添加有“合同延期：从2017年9月20日至2018年9月20日”的字样，李明才、第三人莫婷梅在该处签字捺印，落款时间为2017年10月15日。 同日，李明才出具一份《收款收据》，载明：李明才是荣和山水绿城而其8栋A单元1101室委托代理人，现收到租客梁艺婕交来用于承租前述房屋的租金108 4 00元。 2018年3月9日，第三人莫梅婷（甲方）与原告单新凤（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方于2018年3月9日自愿将自己位于南宁市智慧树午晚托辅导中心转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同汇总所享有的权利与义务。甲方同意根据本合同所规定的条件，以转让费26000元加房屋押金10800元加3月1日至20日房租2400元，共39200元将午晚托中心转让给乙方，乙方同意以此价格受让该培训班。乙方在签订合同之日按双方约定的价钱39200元一次性付清。甲方与房东签订的房租合同到2018年9月20日到期，2018年3月20日至2018年9月20日期间的房租由乙方支付，房租到期后乙方与房东重新签订合同（甲方协助）。乙方接收之前的水、电费由甲方先行结清，转让后的水电费用由乙方缴纳。双方还就其他事项进行了约定。 2018年9月21日，被告李春花（出租方）与原告单新凤（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将座落于荣和山水绿城二期8栋A单元1101出租给陈租方作办公使用。租赁期限自2018年9月21日至2019年9月20日，共计12个月。租金为每月3600元，租金按季支付，交款方式：微信支付。承租方向出租方交纳10800元的押金。甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。租赁期间，承租方未经出租方同意，不得对该房产进行扩、加、改建，不得私自将房屋转租或分租给他人使用。与他人合租应事前征得出租方书面同意，并按规定重新议定租金。否则出租方有权解除合同，收回房屋，没收押金，且不作任何赔偿。合同签订后，租赁双方均不得借故解约合约，任何一方无法 5 定或约定的理由而单方提出解除合同的，须提前一个月以书面形式通知另一方，如出租方提前收回房屋的，除须退还押金外还须赔偿3月租金给承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收押金。（如遇不可抗力的自然灾害致使本合同无法履行的除外）。租赁期间，承租方如对该房产或家私电器设施故意或过失损坏应负责维修并恢复原状或赔偿经济损失。出租方把房屋租给承租方，承租方不得损坏房屋结构，如需装修，经出租方同意方可施工，租赁期届满，一切在房屋结构或墙壁的设备和装修，承租方一律不得拆走及人为破坏，出租方不予补偿。（空调及名贵灯饰等除外）。双方还就其他事项进行了约定。 原告向被告交付租金至2020年7月20日并结清了此前的物业费，其中实际交纳的2020年1月21日到3月20日的租金为6905元。 因原、被告就合同解除事宜发生争议，原告遂向原告提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告提供的原、被告通话录音显示，原告表示其4月14日打电话给被告说过，让原告朋友帮忙把被告的房屋租出去，然后就退租。被告则答复其知道此事，但是表示四月份还没有人来接手房子。原告表示其押金在被告手上，如果是有人来租房子，对方也会交押金给被告，被告就从原告的押金里减掉原告的费用，该退多少就退多少给原告就行了。原告曾向被告确认其同意原告只承租涉案房屋到7月20日，被告表示认可，并要求原告搬走物品即可。原告要求被告来交接房屋，被告则表示没有时间，需要另定时间。 原告与被告于2019年12月19日的微信聊天记录显示，原告表示交纳2020年1月21日到3月20日两个月的房租7200元，减去修门和安装厕所水箱一 6 共花费的295元，其实际应向被告转款6905元，被告对此予以认可。 还查明，案外人梁艺婕于2020年8月16日出具一份《证明》，内容为：“本人梁艺婕和莫婷梅于2016年8月11日共同签约租用李春花的位于南宁市的房屋，并交给李春花、李明才三个月的租房押金10800元整。梁艺婕从2017年8月起退出合作后，由莫婷梅一人独自租用该房屋。莫婷梅又于2018年3月9日把该房屋转租给单新凤，收取了单新凤三个月房屋押金10800元，并转交给了李春花和李明才。” 本院认为，一、本案租赁合同的效力。 原告单新凤与被告李春花于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》是双方真是的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应恪守履行。 二、关于涉案租赁合同的解除问题。 原、被告双方均认可涉案租赁合同已经解除，但双方对该合同解除的方式和时间存在争议。原告主张双方合同已经于2020年7月20日经双方协商解除；被告则主张双方合同系因原告单方违约解除而于2020年9月20日解除。本院认为，根据原告提供的其与被告的通话录音来看，被告确实有同意原告于2020年7月20日提前解除合同的意思表示，但是同时该录音亦显示，被告同意原告提前解除合同实际是有附加条件的，即原告为被告找到新的承租人接手，且原告亦向被告表示其交付的押金在扣减其相应费用后退还，因此应视为原、被告双方已经就合同解除的事宜达成了合意，涉案合同属于协议解除。 三、关于原告要求被告退还押金的问题。 7 首先，被告抗辩其未收到原告交付的押金10800元，但根据现有证据显示，原告承租涉案房屋系从案外人梁艺婕及第三人莫梅婷处转让租赁权而来，当时梁艺婕已经根据其与被告的原有租赁合同交付了租赁保证金10800元，而原告在受让租赁权后，也已经向莫梅婷支付了押金10800元，应视为原告交付的押金已经替代了梁艺婕交付给被告的保证金，且被告在与原告的通话录音中亦认可了收取原告押金10800元的事实，故本院对被告的前述抗辩不予采信。其次，被告主张原告尚欠付租金，应当扣除相应押金。其中，对于原告主张因维修门和安装厕所水箱支出而从租金中扣除的295元，对此被告已经在微信聊天记录中认可该抵扣事实，且根据双方合同约定及法律规定，被告作为出租人对租赁物负有维修义务，因此被告主张原告未支付前述295元的租金，没有事实及法律依据，本院不予采信。对于被告要求原告支付的2020年7月21日至9月20日的两个月租金，根据前述查明的原、被告口头达成的约定，原告在找到新承租人承租涉案房屋的前提下，被告同意解除合同并扣减相应费用后退还押金，现原告在原租赁合同期限内并未找到新承租人承租涉案商铺，因此其仍应向被告支付其未付的2020年7月21日至9月20日的两个月租金7200元，但此情形仍属于根据双方协议解除合同约定执行，被告不能以此为由没收原告剩余押金。再次，被告主张原告未经其同意进行改变房屋主体的装修、将房屋用于非约定用途，且退租后未恢复原状。根据原告提供的其与第三人莫婷梅的《转让协议》记载，涉案房屋在原告承租前，即作为午晚托辅导中心使用，并就此进行了装修，被告对此应当知情，亦从未提出异议，现被告抗辩未经其同意，有违诚实信用原则，本院不予采信。至于恢复原状的问题，原、被告双方在合同中并未就此进行约定，双方在协商解除过程中亦未对此有过口头约定 8 ，现被告提出该主张，理据不足，本院不予采信。综上，被告应返还原告押金3600元（10800元－7200元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十一条及第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告李春花退还原告单新凤房屋押金3600元； 二、驳回原告单新凤的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费35元，由原告单新凤负担10元，被告李春花负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  聂凯 二〇二〇年七月三十日 9 法官助理曾莹 书记员刘艳 10 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。