福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0428民初1784号 原告(反诉被告)：福建将乐锦达木业有限公司，住所地福建省将乐县古镛镇龟山北路211-213号，组织机构代码：62850135-3。 法定代表人：刘贤锦，职务：总经理。 委托诉讼代理人：乐加惠，福建明经律师事务所律师。 被告(反诉原告)：将乐县水南镇渡头村民委员会，住所地福建省将乐县水南镇渡头村，组织机构代码：K1817105-7。 法定代表人：章文忠，主任。 委托诉讼代理人：张乐平，福建三华律师事务所律师。 原告(反诉被告)福建将乐锦达木业有限公司（以下简称锦达公司）与被告(反诉原告)将乐县水南镇渡头村民委员会（以下简称渡头村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日作出(2014)将民初字第1580号民事判决。锦达公司不服该判决，向福建省三明市中级人民法院提起上诉,福建省三明市中级人民法院于2015年12月10日作出(2015)三民终字第913号民事判决，驳回上诉，维持原判。锦达公司不服该判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2017年6月27日作出(2016)闽民再344号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月25日立案后，于2018年10月19日作出判决。锦达公司不服提出上诉，三明市中级人民法院于2019年7月5日裁定发回重审。本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。锦达公司的法定代表人刘贤锦及委托诉讼代理人乐加惠，渡头村委会的法定代表人章文忠及委托诉讼代理人张乐平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 锦达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》合法有效；2.判令被告赔偿原告因强行终止合同履行所造成的经济损失274900元；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2006年1月1日，锦达公司、渡头村委会在上一轮租赁合同到期后续订一份《租赁合同书》，渡头村委会继续将将乐县水南镇渡头村樟华路89号(水南镇旧砖机厂与晒谷坪之间及边上)约1300㎡的全部厂房、办公楼、仓库、生活设施、空地及水电等其他设施作为生产经营场所全部租赁给锦达公司。根据《租赁合同书》第二条约定，渡头村委会应保证出租的厂房及水、电设施等租赁物都能正常使用，如发生问题和其他损失，应由渡头村委会负责承担所有费用。合同签订后，锦达公司、渡头村委会按约履行合同义务。合同期满后，双方又按照原合同约定继续实际履行。2009年10月11日，因租赁厂房电气线路老化发生故障，引起成品车间吊顶起火，又由于该厂房使用时间长、耐火等级低、建筑物之间无防火间距等因素，导致火势迅速蔓延造成重大火灾事故。2009年10月28日，将乐县公安消防大队作出将公消火字（2009）第006号《火灾事故认定书》确认“锦达木业有限公司厂房发生火灾，公司厂房车间、办公室、机器设备、原材料、成品及半成品等物品被烧毁”，锦达公司直接经济损失达587万元。事故发生后，锦达公司、渡头村委会就起火原因和责任承担问题多次协商，2010年8月10日，双方在互谅互让基础上再次签订《租赁合同》，约定锦达公司负责出资并重建厂房、办公楼等建筑物，尽快恢复生产；渡头村委会考虑锦达公司经济损失严重，免除自2009年7月起至2010年6月止的一年租金，同时延长九年租赁期即自2010年7月1日起至2019年6月30日止。 《租赁合同》签订后，锦达公司立即开始灾后重建工作。2010年9月4日，渡头村委会悔约，向锦达公司发出合同终止通知书，要求单方终止合同履行。锦达公司收到合同终止通知书后第三天，立即复函给渡头村委会明确表示双方签订合同合法有效，且已出资动工进行重建，不同意终止合同履行，并指出渡头村委会单方终止合同系违约行为。2010年10月8日，渡头村委会派众多村干部强行接管租赁场所，并开始擅自从灾后的租赁场所内搬走锦达公司的尚存价值机器设备及(锦达公司灾后整理好的)木制品生产材料、半成品、成品。最后，渡头村委会强行拆除锦达公司自建的厂房、烤干房等。致使锦达公司的重建生产被迫停止，造成锦达公司支付重建工人工资损失3700元。2010年11月16日，渡头村委会将上述租赁物以同样价格和期限租赁给他人，锦达公司、渡头村委会之间合法有效的《租赁合同》被渡头村委会强行终止履行，导致锦达公司于2011年3月16日与将乐县恒鑫木业有限公司另行签订《租赁合同》，以每年55600元的价格租赁将乐县恒鑫木业有限公司1900㎡的经营场所，并一次性交纳六年租金333600元，对比两份《租赁合同》，锦达公司每平方米多支付租金19元，8年合计多支出288800元，扣除与渡头村委会签订《租赁合同》所约定的每三年按10%上调租金，实际造成锦达公司损失271200元。2012年8月，锦达公司向公安机关报警无法解决情况下，向将乐县人民法院起诉，后在法官协调下，锦达公司于2012年11月26日以自行协商解决为由申请撤诉，将乐县人民法院于2012年11月27日作出（2012）将民初字第1590号民事裁定，准许锦达公司撤诉。锦达公司撤诉后又多次向渡头村委会主张赔偿，但渡头村委会拒绝履行赔偿义务。 渡头村委会辩称，1.锦达公司、渡头村委会于2010年8月10日签订的《租赁合同》是一份附条件的租赁合同。所附条件为锦达公司将租赁物重建并返还给渡头村委会，条件成就后《租赁合同》才有法律效力。2.锦达公司存在严重违反租赁合同所附条件的事实。使用钢结构重建厂房时间只需一个半月，但直至渡头村委会发出《合同终止通知书》时，锦达公司没有派人进场进行组织重建工作。合同约定签订合同后三日内交清半年租金，锦达公司至今未交租金。3.渡头村委会通知锦达公司终止双方签订的《租赁合同》符合法律规定。合同签订后，锦达公司违反“签订合同时立即交半年租金”、“合同签订后三天内交半年租金”和“合同签订后三天内派人进场开展重建工作”等承诺，渡头村委会只好通过党员大会、支委（扩大）会议、村民小组长会议、村民代表大会等多种方式，最终决定终止与锦达公司签订的租赁合同，并于2010年8月31日向锦达公司发出了《合同终止通知书》，符合法律规定。4.合同终止后并没有给锦达公司带来经济损失，即使有损失也应当由锦达公司自行承担。锦达公司为刘贤锦所有，将乐县恒鑫木业有限公司为刘贤锦胞弟刘贤涛所有，锦达公司与将乐县恒鑫木业有限公司签订的《租赁合同》约定，“六年租金须在双方合同签订后一次性全部交清”，哥哥的企业发生火灾损失惨重之时，弟弟让哥哥一次性交清6年租金，不符合情理，因此锦达公司提供的该份《租赁合同》及333600元的租赁费《收款收据》为虚假的。本案合同终止履行并没有给锦达公司带来任何经济损失，按合同锦达公司需返还给渡头村委会重建的厂房1300㎡，重置费用达1500000元，所产生的每年利息158400元，即使从2011年1月1日建成恢复生产起算至现在四年时间计算，锦达公司没有恢复重建厂房为锦达公司节省利息633600元。 渡头村委会向本院提出反诉请求：1.锦达公司赔偿渡头村委会租赁物损失余额计1296477元〔1300㎡厂房损失计1196000元（按将政〔2014〕2号的21年以上建筑物补偿标准920元／㎡计算，1300㎡×920元／㎡＝1196000元）,租赁合同清单中列明的机械设备损失30677元（见《机械单价表》）,10ＫＶ线路和变压器、高压计量损失105300元,尚欠一年租金48000元（2009年7月1日起至2010年6月30日止）,合同约定既得利益损失26500元（自2010年7月1日起至2010年12月31日止），以上合计1406477元,扣除变卖锦达公司火灾现场废品的收入110000元，锦达公司还应当赔偿渡头村租赁物损失余额1296477元〕；2.本案诉讼费用由锦达公司承担。事实和理由：自1991年1月1日起至2008年12月31日止，锦达公司租赁渡头村委会位于将乐县水南镇渡头村樟华路89号场地办厂，在18年时间里从未间断。合同到期后至火灾前，双方虽未签订租赁合同，但锦达公司仍按原合同约定继续租赁，并交清至2019年6月30日前的租金，直至2009年10月11日发生火灾后才未继续使用。自1991年1月1日起至1996年12月31日止（实际承包至1995年12月31日止），双方签订两次厂房、场地和设备承包合同。期间渡头村委会在该场地又新建一座596㎡的砖木结构车间。自1996年1月1日起，双方将该场地内渡头村委会所有的厂房、空坪、设备的使用由承包方式转为租赁方式，并延续四次签订租赁合同，租赁期限至2008年12月31日止。在双方签订的承包合同中就已经约定“乙方在承包期间应认真做好安全工作、防火防盗，如有发生火灾给甲方造成的损失照价赔偿”，双方签订的租赁合同虽没有明确防火的责任，但防火责任理应由租赁物的管理人自行承担。租赁合同履行期间，锦达公司在防火间距较小的空坪内又自行建设员工宿舍和烤房，又违反消防规定在厂内空坪堆放大量可燃易燃原材料，造成建筑物之间没有防火间距，且锦达公司于2009年10月11日未尽到防火责任，导致成品车间吊顶部位的有关设备的电气线路（而并非照明线路）故障，引起成品车间吊顶起火，造成火灾。火灾中锦达公司的机器设备、原材料、成品和半成品等物品被烧毁，渡头村委会租赁给锦达公司的1300㎡厂房、变压器和机械设备圆锯台1台（配有17.4千瓦起动器、电动机轴、锯片、皮带等1套）、平刨机1台、单面压刨1台、以锯带刨花的小锯台5台、台钻1架、磨刀机1台、压刨1台、木架断料机2台、办公桌5张、三节文件柜1个、办公椅、板车轮和电话1部等物品全部烧毁，上述物品折旧后的价值为30667元。考虑锦达公司在火灾中损失较大，为恢复生产重建厂房、采购设备还需要大量资金，渡头村委会召开村两委会、党员会和村民小组会后，同意锦达公司将厂房重建返还渡头村委会后再继续租赁给锦达公司9年（自2010年7月1日起至2019年6月30日止），且之前已拖欠一年的租金48000元予以免除的意见。双方约定前三年租金调整为每年53000元，之后每三年调整一次，合同签订时先付半年租金，此后每半年交租金。同时锦达公司承诺在合同签订后三日内组织人员清理火灾现场，进行厂房重建。锦达公司在签订合同当日未交纳租金，于是锦达公司作出保证签订合同后三日内交纳租金，但到期后锦达公司仍未交纳，引起渡头村村民不满。2010年8月31日，渡头村委会根据村民代表会议和广大村民意见向锦达公司发出《合同终止通知书》，此时锦达公司仍未派人进场进行重建工作。2010年9月5日，锦达公司才雇佣郑昌贡到火灾现场搭毛竹架，于9月9日又雇佣范某将本应拆除的砖墙简单进行加固处理就直接粉刷，因合同已终止，渡头村委会制止锦达公司的行为。且锦达公司于9月6日书写《关于〈合同终止通知书〉的复函》，并于9月11日通过邮政快递寄给渡头村委会，复函中不顾事实真相表示签订合同后立即认真履行合同义务，已出资重建厂房，至今在进行中。《中华人民共和国合同法》第222条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，渡头村委会将1300㎡厂房、场地、电源线路和固定设备等财产租赁给锦达公司使用，锦达公司应当在合同终止或者解除后将租赁物返还给渡头村委会，现租赁物已灭失，锦达公司负有赔偿租赁物相应价值的责任。 锦达公司针对反诉请求辩称，1.渡头村委会提出的反诉请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权。火灾发生于2009年10月11日，双方于2010年8月10日协商重建厂房，渡头村委会单方毁约并与他人签订租赁合同的时间为2010年11月16日，此时渡头村委会已知道租赁物损失的事实，故诉讼时效从此时开始计算至2012年11月15日止，在上述期间，渡头村委均未提出租赁物损失赔偿一事。2012年8月5日，锦达公司起诉渡头村委会，2012年10月15日，渡头村委会才在答辩状中提出要反诉。即使该答辩状中提出要反诉能产生诉讼时效中断的效果，渡头村委会应于2014年10月14日前提出赔偿要求。但渡头村委会直至2014年12月17日才提出反诉，也已超过两年的诉讼时效规定的时间。2.渡头村委会陈述火灾起火原因、责任及锦达公司年违约不履行合同义务，与客观事实不符。(1)《火灾事故认定书》中确认“成品车间吊顶部位电气线路故障，引起成品车间吊顶起火，造成火灾”，“厂房车间多为砖木结构，钢层架，耐火等级低，建筑物使用时间长，建筑物之间无防火间距，可燃易燃材料多”造成火势蔓延。锦达公司从未改动该成品车间吊顶及照明线路，也未安装其他电气设备，故起火原因系照明线路老化发生故障所致，而不属于人为事故。双方除于1994年1月1日签订的承包协议中有约定明确防火责任外，在《租赁合同》中未作相关约定，而承包协议早已履行完毕，承包与租赁的法律关系在责任、权利方面完全不同，因此不能推定火灾责任由锦达公司承担。造成火势蔓延原因的绝大部分系渡头村委会将租赁物交给锦达公司时已存在，锦达公司扩建员工宿舍及烤房也经渡头村委会同意。双方于2006年1月签订的《租赁合同》约定“甲方租赁给乙方的厂房应保证上不漏雨，下不发生危房，水电和其他设施都能正常使用，如有发生问题和其它损失，应由甲方负责承担所有费用”。故火灾责任应由渡头村委会承担。3.渡头村委会以已送达《合同终止通知书》，双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》无效的主张，没有法律依据，不能成立。《租赁合同》中未约定终止情形，在实际履行中也不存在法定终止事由，渡头村委会无权单方主张合同终止。本案中也未出现符合法定解除的五种情形，渡头村委会无权单方解除合同。4.锦达公司在履行《租赁合同》过程中，渡头村委会违约强行终止合同的履行，擅自处置火灾现场财产，并与他人签订同一标的物的《租赁合同》，是导致其所谓财产损失的原因。5.渡头村委会提出的机械设备损失30677元、10KV线路和变压器损失105300元、尚欠一年租金及既得利益损失74500元等没有事实依据。6.1300㎡厂房按2014年房屋征收补偿标准每平方米920元计算损失金额不符合法律规定。房屋征收补偿与火灾损失赔偿是不同的法律关系，本案的房屋损失应由评估机构按照火灾发生时重置同等房屋的成本乘以折旧率再减去房屋烧损后的剩余价值计算，但由于渡头村委会的过错行为，至今不能提交评估报告，其应当承担举证不能的责任，而且租赁给锦达公司的厂房有房产证的只有577.9㎡，其他722㎡厂房是临时建筑，按2014年征收标准每平方米只补偿80元。因此，锦达公司要求驳回渡头村委会全部反诉请求。 根据原、被告的陈述及对证据的认证，本院认定事实如下： 一、锦达公司从1991年开始租赁被告所有的位于将乐县。2006年1月1日，锦达公司、渡头村委会在上一轮租赁合同到期后续订了《租赁合同书》，约定“一、渡头村委会将厂房、生活设施、水、电、等其他全部设施给锦达公司使用（实际操作按原来的方式进行），…上一轮合同中的一些机械设备继续给锦达公司使用（按盘点移交表）。二、渡头村委会应保证出租的厂房及水、电设施等租赁物都能正常使用，如发生问题和其他损失，应由渡头村委会负责承担所有费用。合同至2008年12月31日止，合同期满锦达公司有优先承租权”。在双方于1994年1月1日签订的《租赁合同》第八条约定“锦达公司应在承包期内认真做好安全工作，如有火灾给渡头村委会造成损失应照价赔偿”。 二、2009年10月11日11时许，因成品车间吊顶部位电气线路故障，引起成品车间吊顶起火造成火灾，灾害成因为厂房车间多为砖木结构、钢层架，耐火等级低，建筑物使用时间长，建筑物之间无防火间距，可燃易燃材料多，造成火势迅速蔓延，厂房车间、办公室、机器设备、原材料、成品及半成品等物品烧毁。 三、2010年8月10日，锦达公司、渡头村委会又签订涉案地址的《租赁合同》，合同约定：渡头村委会被烧的厂房约1300㎡由锦达公司出资重新建筑和修复，锦达公司有权自行规划和合理安排，建成后，渡头村委会同意将全部厂房、场地、空地和生活等其他设施再次租赁给锦达公司；因锦达公司受灾严重，重建需大额资金及时间，加之新建厂房优于旧厂房，渡头村委会同意免除锦达公司从2009年7月至2010年6月的全部租金；锦达公司从2010年7月1日起，每年交租金53000元，每半年交一半的租金；合同从2010年7月1日至2019年6月31日止；锦达公司有权按照本合同使用前述标的物及区域内其他的全部附属设施，任何单位和个人均无权干预、阻碍正常的经济活动。 四、2010年8月31日渡头村委会向锦达公司发出《终止合同通知书》。2010年10月8日、18日，锦达公司因厂房内财产纠纷向公安机关报警。2011年11月16日，渡头村委会将涉案土地出租给他人，并签订《租赁合同》。 五、2010年10月份，锦达公司让陈村、钟丽琴、何风先收购火灾后遗留的废设备，何风先收购时被渡头村委会的村干部阻止。此后，渡头村委会让任祖宝收购烧毁的铁件，得款110000元。 六、锦达公司为厂房、机器设备、存货向中国人民财产保险股份有限公司将乐支公司投了保险，因此次火灾，锦达公司与保险公司双方确认后获得扣除残值及折旧后的赔偿金额为1740555.3元，其中，房屋建筑类投保500000元，投保项目为烤房1座、材料车间2座、机械车间1座、工艺车间1座、油漆车间1座、办公楼2座、仓库2座、成品车间1座、钢木车间1座，评估损失460000元（按全损）获赔409000元。 上述事实有渡头村委会提供《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《协议书》、《租赁合同书》、《补充协议》、移交使用机械清单，渡头村委会与肖生水等人签订的《租赁合同》，本院（2010）将民初字第1839号民事判决书及中国人民财产保险股份有限公司将乐支公司关于锦达公司2009年10月11日火灾事故的财产损失确认与赔偿协议书及各方当事在庭审中的陈述予以证实。 对当事人有争议的事实及本案焦点，本院确认如下： 一、关于渡头村委会违约责任的认定。 锦达公司认为，渡头村委会单方终止双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》，致使锦达公司火灾后重建厂房恢复生产被迫中止，造成了已经支付重建厂房工人工资损失3700元。因渡头村委会将厂房另行租赁给肖生水等人，致锦达公司重新租赁经营场所，造成租赁成本提高。依原《租赁合同》，锦达公司支付的租金标准仅为10.39元／㎡（53000元÷5100㎡），重新租赁后的租金标准为29.26元／㎡（55600元÷1900㎡），二者每平方米的差价达19元，即同样租赁1900㎡的厂房8年，锦达公司需多支付288800元（19元×1900㎡×8年），扣除每三年上调租金比例，实际造成的经济损失为271200元。 渡头村委会认为，认可锦达公司灾后重建支付的工人工资3700元，不认可租金损失271200元。锦达公司重新租赁的厂房系其法定代表人刘贤锦的胞弟刘贤涛投资公司所有。在哥哥的企业发生火灾受到重创之后，兄弟之间签订租赁厂房，且一次性付清8年房租，这与常理不符。二者之间达成的《租赁合同》及333600元的租赁费《收款收据》是虚假的。锦达公司未按约定时间进行厂房重建，导致渡头村委会依法终止合同，其损失应由锦达公司自行承担。 本院认为，火灾发生后，原、被告双方就重新租赁进行长达九个多月的协商，并于2010年8月10日签订了《租赁合同》，该《租赁合同》没有违反法律禁止性规定，合法有效。《租赁合同》并没有对重建的时间及期限作出约定，因此锦达公司可以在合理期限重建厂房。合同约定锦达公司从2010年7月1日起，每年须交纳租金53000元，每半年交一半租金，但并未确定是预交半年租金还是半年租期满后交纳租金。渡头村委会于2010年8月31日，即合同签订后20天，没有给锦达公司合理的重建期限就以未恢复重建为由终止合同履行，并于2010年11月16日将租赁物出租给他人，导致双方合同无法履行，构成违约。渡头村委会提供会议纪要证明要求锦达公司在合同签订后应立即支付半年租金的辩解意见，因未在双方合同中体现，也未得到锦达公司的书面认可，对锦达公司不发生效力。对渡头村委会提出系因锦达公司未交纳租金先违约及是附条件的合同而未违约的主张，本院不予采纳。 对锦达公司因重建厂房发生的工人工资3700元损失，双方均无异议，本院对该项损失予以认可。关于重新租赁厂房造成的损失，本院认为，渡头村出租厂房的厂房面积的1300㎡，空地面积为3800㎡，新租赁场所的厂房面积为1200㎡，而空地面积仅为900㎡，空地与厂房出租的价值完全不同，不能仅简单地以每平方米价格差，就认定重新租赁的厂房每平方米高了19元的价格。再者，渡头村出租的厂房位于将乐县水南镇中心地段，重新租赁的厂房离将乐县城距离较远，二者地理位置不同，租金也应当有所差异。本院认为，锦达公司重新租赁的厂房与渡头村委会出租的厂房，二者实际可用厂房面积相差不多，年租金相差也不多，对锦达公司而言，不存在多付271200元的租金损失的情形，故对锦达公司要求渡头村委支付租金损失271200元的诉请，本院不予支持。 二、关于渡头村委会反诉要求锦达公司赔偿火灾造成损失的诉讼时效问题。 2009年10月11日火灾发生后，锦达公司法定代表人刘贤锦多次参加渡头村委会召开的村委、支委等会议，具体协商火灾后事项处理问题，至2010年8月10日，双方达成由锦达公司恢复重建再由锦达公司租赁九年的《租赁合同》，租期到后重建的厂房归渡头村委会所有。2010年8月31日，渡头村委会单方终止合同。2010年10月8日、18日，锦达公司因厂房内财产纠纷向公安机关报警。之后，渡头村委会因赔偿问题未能谈妥，擅自扣留和清理火灾废品。从以上时间点可以看出，至2010年10月18日，双方因为灾后重建、赔偿等事宜仍在反复的协商，从2010年10月19日起算，诉讼时效计算至2012年10月18日。 锦达公司于2012年8月5日向本院提出要求渡头村委会财产损害赔偿纠纷及租赁合同纠纷两个诉讼，渡头村委会于2012年10月15日在答辩状中明确表示要求锦达公司赔偿厂房火灾损失，并欲提起反诉，本院认为，渡头村委会在答辩状主张要求锦达公司赔偿厂房损失的意见，并欲提起反诉，构成诉讼时效的中断。后锦达公司以双方自行协商解决及继续收集证据为由申请撤诉，本院于2012年11月27日及12月10日分别就租赁合同纠纷及财产损害赔偿纠纷裁定准许锦达公司撤诉。至此，关于渡头村委会反诉租赁物损失的诉讼时效应从2012年12月11日起计算至2014年12月10日止。 锦达公司于2014年11月21日再次提起财产损害赔偿及租赁合同纠纷两个诉讼，渡头村委会于2014年12月7日正式向锦达公司提起反诉主张财产损失赔偿。综上，渡头村委会均有在不同阶段向锦达公司主张过损失赔偿，渡头村委会提出的反诉并没有超过诉讼时效。 三、关于渡头村委会因火灾导致租赁物损失金额的认定。 1、关于渡头村委会移交给锦达公司使用的机械设备赔偿30677元问题。 首先，虽然锦达公司认可渡头村委会移交了机械设备清单中的机械设备，但该机械设备在移交时双方没有约定价值，渡头村委会也没有证据证明这些设备的现有价值，因此赔偿金额无法确定；其次，该设备锦达公司在最初租赁时（1991年）渡头村委会就已移交锦达公司使用，使用长达二十余年，该设备应当予以折旧处理，且双方在火灾前即2006年签订的《租赁合同》中约定，“机械设备很破旧，已经使用二十多年，机械正常的老化。损耗较重，因这些原因所造成的损失，锦达公司应按国家有关规定对资产进行折旧处理，锦达公司不予赔偿”，锦达公司没有提供该机械设备折旧后的残值，也无法确定应赔偿的金额；第三，双方发生纠纷后，均有让人进入现场清理，无法确定是哪方处理了该机械设备。因此，渡头村委会要求锦达公司赔偿机械设备30677元的主张，本院不予支持。 2、关于10kv线路和变压器及高压计量器损失105300元的问题。 渡头村委会提供2010年6月1日发票和2012年5月28日10kv线路和变压器安装收据，证明渡头村委会为重新安装高压计量器和10kv线路、变压器开支9300元和96000元，共计105300元。锦达公司认为变压器及其配套线路没有被火烧到，不会损坏；其次安装10kv线路和变压器都属于农村电网改造工程，与锦达公司无关。本院认为，渡头村委会提供的证据不足以证明因火灾而损毁涉案高压计量器、变压器，渡头村委会提供的安装10kv线路、变压器工程款票据也不是正式的发票。如果变压器及高压计量器确因火灾毁损，渡头村委会要求锦达公司赔偿的也应当是上述设备的残余价值，而非重置价值。综上，渡头村委会要求锦达公司赔偿10kv线路和变压器及高压计量器损失105300元的主张，本院不予支持。 3、关于1300㎡厂房损毁赔偿问题。 本院原审委托福建天泽司法鉴定中心作出的1300㎡厂房价值395069元的鉴定意见，因存在图文不符的情形，本院无法采纳。渡头村委会经本院书面通知，仍无法提供1300㎡旧厂房的照片，用以重新鉴定。本院认为，虽然没有证据证实厂房的损失金额，但渡头村委会1300㎡厂房确因火灾而灭失。锦达公司因火灾通过保险理赔取得了房屋全损的理赔款409000元（460000元-房屋基础费46000元-房屋残存值5000元）。该项赔款涉及的房屋即包含了渡头村委会1300㎡厂房，也包含了锦达公司自建的厂房，渡头村委会有权与锦达公司共同参与分配上述理赔款。 锦达公司提供了税费申报表及建筑安装统一发票及证人范某证言，证实其自建工程有材料车间2座、仓库2座、机械车间1座、工艺车间1座、办公楼1座、油漆车间1座，面积共计1938.7㎡，对该组证据，渡头村委会经质证认为，申报表是虚假的，证人范某的证言在原一、二审未提供，且不属于新证据，均不应采纳。本院认为，税费申报表及建筑安装统一发票，均有税务部门的盖章，渡头村委会否认其真实性，但未提供证据予以反驳，对该组证据本院予以采纳。关于证人范某的证言，本院认为范某仅提供书面证言，未实际出庭作证，对其真实性无法确认，且锦达公司也未提供相应财务流水，证实有向范某支付了厂房建设费,尚未形成完整的证据链，故对范某的证言，本院无法采纳。综上，依照税费申报表及建筑安装统一发票，本院认定锦达公司的自建厂房有材料车间2座、仓库2座、机械车间1座、工艺车间1座、办公楼1座，合计投保价值为19万元。关于油漆车间，经比对渡头村与锦达公司往年出租示意图，可以确认渡头村委会出租的厂房中未包含油漆车间，故本院认定油漆车间属于锦达公司自建的。综上，保险款赔付的厂房中，属于锦达公司自建的有材料车间2座、仓库2座、机械车间1座、工艺车间1座、办公楼1座、油漆车间1座，合计投保价值为28万元。属于渡头村委会的旧厂房有成品车间、钢木车间、办公楼各1座，合计投保价值为18万元。按投保价值分配保险理赔款，属于渡头村委会旧厂房部分应得的理赔款为160043元（409000÷460000×180000）。 4、关于渡头村委会要求锦达公司赔偿既得利益损失的问题。 本院认为，双方《租赁合同》约定免除锦达公司从2009年7月起至2010年6月底的全部租金，因此，渡头村委会反诉要求锦达公司支付从2009年7月起至2010年6月30日尚欠的一年租金48000元的主张，本院不予支持。渡头村委会自行终止双方签订的《租赁合同》，已先行违约，对其要求赔偿合同约定既得利益损失26500元的主张，于理无据，本院不予支持。 四、关于2009年10月11日火灾责任承担问题。 本院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。渡头村委会的厂房因火灾而灭失，对造成火灾损失有过错的锦达公司应当承担赔偿责任。《火灾事故认定书》中确认“成品车间吊顶部位电气线路故障，引起成品车间吊顶起火，造成火灾”，灾害成因为厂房车间多为砖木结构，钢层架，耐火等级低，建筑物使用时间长，建筑物之间无防火间距，可燃易燃材料多，周围消防水源缺乏等造成火势蔓延。锦达公司作为火灾厂房的承租人、使用人,在租赁时对租赁的厂房是否经消防验收备案、是否符合安全生产要求未尽审查义务,存在过错;在使用厂房时,对电气线路未尽到合理的管理义务,其生产堆放的木材是易燃物,未经消防审批，加盖厂房，导致无防火间距，客观造成火灾发生时火势迅速扩大至蔓延。渡头村委会作为本案失火厂房的出租人,其有义务提供通过消防竣工验收、备案、消防安全设施合格的房屋,但其未能提供任何的消防竣工验收材料而直接将厂房租赁给他人使用,无法证明其所出租的厂房符合消防安全要求。且在租赁后疏于管理,未尽到消防安全管理职责,致发生火情时,涉案厂房内无消防水源,影响救火工作,对造成火灾损失，渡头村委会应承担相应责任。因火灾导致渡头村委会的厂房等损失，经本院书面通知渡头村委会提供相应证据用以重新鉴定，但至举证期限届满，渡头村委会仍未提供。因损失无法确定，各方当事人在火灾中的具体赔偿责任也无法确定。如出现新证据可以证实损失的具体数额，当事人可另行主张。 综上所述，锦达公司、渡头村委会签订的租赁合同合法有效，因渡头村委会的违约，导致该租赁合同无法履行，渡头村委会应当赔偿锦达公司为履行合同而支付的重建厂房工人工资3700元。锦达公司要求渡头村委会支付租金差价274900的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。锦达公司应从其收到的409000元房屋建筑理赔款中，支付渡头村委会1300㎡厂房应分配的理赔款160043元。对渡头村委会超过部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、将乐县水南镇渡头村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿福建将乐锦达木业有限公司重建厂房工人工资3700元； 二、福建将乐锦达木业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿将乐县水南镇渡头村民委员会因火灾所造成的厂房损失160043元； 三、驳回福建将乐锦达木业有限公司其他诉讼请求； 四、驳回将乐县水南镇渡头村民委员会其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5424元，由福建将乐锦达木业有限公司负担5368元，将乐县水南镇渡头村民委员会负担56元；反诉案件受理费16288元，由福建将乐锦达木业有限公司负担2011元，由将乐县水南镇渡头村民委员会负担14277元；鉴定费39115元，由将乐县水南镇渡头村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  汤晓慧 人民陪审员  温云祥 人民陪审员  廖加友 二〇二〇年七月二十三日 法官 助理  傅 莹 书 记 员  葛 强 附相关法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。