辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初671号原告：王启娟，女，1964年9月20日生，住锦州市古塔区。被告：吴畏，男，1992年1月4日生，汉族，住锦州市太和区。被告：吴绍宾，男，1971年7月28日生，汉族，住锦州市太和区。原告王启娟诉被告吴畏、吴绍宾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雪冬适用简易公开开庭审理了本案。原告王启娟，被告吴畏、吴绍宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告支付所欠房屋租金45,000元及其利息，利息按建设银行贷款利率计算；2、判令二被告向原告返还房屋租赁期间垫付的水费2430元及利息，利息按建设银行贷款利率计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月20日，被告吴畏与原告签订租房合同，原告将位锦州滨海新区）金展家园12-9号房屋出租给被告吴畏和其父亲被告吴绍宾使用，租期自2015年5月20日至2018年5月20日计36个月，每年租金16万元。由于被告在租房的第二年迟迟不支付原告租金，经原告多次催收无果，原告于2017年5月份收回了出租的房屋。被告吴绍宾于2016年5月20日向原告出具欠条一张，载明欠原告2016年房租65,000元，被告吴畏于2016年7月27日支付原告房屋租金20,000元，故二被告尚欠原告房租45,000元。故原告诉至法院。为印证上述事实，原告向本院提交了下列证据予以证明：1、欠条，拟证明被告吴绍宾出具欠条拖欠原告的租金65,000元；2、收条，拟证明被告吴畏偿还原告租金20,000元；3、水费收据，拟证明被告拖欠原告水费的数额；4、案外人陈诗的身份证复印件和委托书，拟证明陈诗委托原告代为处理房屋出租事宜；5、原告与被告吴绍彬的通话录音，拟证明原告向被告多次索要房租款。二被告辩称，1、被答辩人隐瞒房屋产权事实情况。被告租赁的用作宾馆的房屋为三户整租，其中两户属于王启娟还有一户为案外人谷跃华所有。2015年，吴畏与王启娟签订宾馆租赁三年的合同时，王启娟隐瞒了房屋产权存在纠纷的事实，与我们签订合同。经营第一年，因王启娟拖欠凌海娘娘宫信用社贷款，凌海法院执行庭工作人员杨波告知我们不要再继续经营，以免将来带来损失。杨波走后我多次向王启娟求证此事，王启娟否认此事；2、房租支付情况与被答辩人陈述不符。租房的第二年，房租为10万元/年，因法院来了解过情况，我以现金方式给付原告35,000元，如果没其他纠纷再付余款。之后7月27日付款20,000元；后来因出租的房屋有一户为谷月华谷叔的，谷叔找我们想让我们把他应得的房租35,000元直接给付他，我同意了，并于同年8月份以现金的方式支付给谷叔35,000元房租。故只欠租金10,000元;3、房屋租赁合同因王启娟的债务纠纷无法继续履行。基于法院执法人员每个月到访，给顾客带来一定的担忧，顾客觉得我的店不安全客源大幅下滑；还有追债人因王启娟始终不接电话，就来我店频繁找她，甚至吃住在我店；因此我店无法正常经营。4、合同停止履行时，已告知王启娟，并用房屋内资产抵消当年未支付租金10,000元。2016年10月，我告知王启娟不干了，让她把房屋收回，王启娟不收，说让我把欠她的钱都给了她才收房。直至当年10月20日，因宾馆要被强制执行经营不下去，所以申请了停机，当时欠水费是1051元。当时房屋内还有很多东西，我告知了王启娟，房屋内东西我们不要了就当顶房租了。因为当时不欢而散，故没要回欠条。5、租房合同约定租赁的房屋无产权纠纷，实际该房屋却被拍卖，故王启娟违约；6、欠条已超出诉讼时效，应视为欠条无效；7、此宾馆我投入装修等费用7、8万元，是由王启娟导致的，请求王启娟赔偿我方全部损失。为印证上述事实，二被告向本院提交下列证据予以证明：1、锦州市公安局滨海新区（锦州经济技术开发区）分局治安管理大队出具的证明，拟证明郁金香宾馆于2016年10月申请报停；2、被告吴畏与案外人谷月华的通话录音以及谷月华的身份证复印件和其为被告出具的书面证明，拟证明二被告曾支付2016年租金给谷月华35,000元。为印证上述事实，本院依职权对案外人谷月华做了询问笔录。本院组织当事人对其围绕诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院据此认定以下事实：2015年5月20日原告王启娟作为出租方，与被告吴畏作为承租方签订租房合同，约定原告将位于锦州滨海新区郁金香商务宾馆出租给被告吴畏和其父亲被告吴绍宾，租期自2015年5月20日至2018年5月20日计36个月，每年租金16万元。合同签订后，被告支付了第一年租金，第二年起原、被告口头约定房屋租金变更为10万元/年。2020年5月20日，被告吴绍彬为原告出具欠条，欠条载明“今欠王启娟宾馆租金陆万伍仟元整（￥65,000元整），2016年8月初付，以上为2016年租金”。2016年7月27日，被告吴畏付给原告租金20,000元，原告给被告出具收条，该收条载明“收吴畏交来房租贰万元整（20,000元），余下房租与2016年11月1日前结清”。之后，被告未再向原告交纳房屋租金。原告认可2016年租期到期后即2017年5月20日口头同被告解除的租房合同，原、被告双方认可合同解除时宾馆的水表指针并未核对。2017年8月7日原告交纳水费2707元，并载明指针为4049，所属时期为2017年7月份。被告认可拖欠水费1051元。另查，2016年8月份，被告吴畏、吴绍彬给付案外人谷月华房租35,000元。2016年10月20日，被告申请对郁金香商务宾馆报停。又查，二被告承租的案涉郁金香商务宾馆使用的房屋为原告所有的金展家园12-9号、原告之子陈诗所有的金展家园1-10号，原告以年租金3.5万元同案外人谷月华手里租赁的一户房屋。本院认为，原告与被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，被告应按合同约定及时履行给付租金的合同义务。被告提供因原告出租的房屋存在经济纠纷法院执法人员来访等致使其无法经营故于2016年10月20日即解除合同问题，原告出租的房屋存在经济纠纷以及其他事项并不必然构成被告无法使用出租的房屋，原、被告间的租赁合同未到期，被告提出的宾馆报停亦不能证明被告与原告解除了合同，故原、被告解除租赁合同的时间应为原告认可的解除租赁的时间即第二年租期期满，故第二年的租金被告应全额给付。关于租金给付数额问题。在原、被告间房屋租金约定为10万元且给付谷月华租金的主体应为原告的情况下，被告在第二年租期开始即给原告出具6.5万元的欠条，应意味着出具欠条时或之前被告已经支付给原告或案外人谷月华3.5万元，而案外人谷月华明确其收到二被告租金的时间是当年的8月份，在谷月华不认可5月20日已经收款的情况下，原告的证据不足以证明此时欠条扣减的3.5万元即为原告应付给谷月华的3.5万元，而从日常的生活常识中如果原告未实际收到3.5万元不能允许被告出具6.5万元的欠条，应推定为原告在被告出具欠条时已经收到被告租金3.5万元，故被告尚欠原告的租金为1万元；关于被告拖欠原告的水费问题，基于双方解除合同时未核查水表的指针数额，且原告交纳的水费时间为2017年8月份，故被告拖欠原告的水费金额应为被告认可的数额。关于原告主张的利息损失问题，利息从应付欠款之日起计息，故被告拖欠原告的租金从2016年11月2日起开始计算，水费从2017年8月8日计算，结合原告主张，应按中国建设银行流动资金同期贷款利率计算。关于被告提出的已超过3年的诉讼时效问题，原、被告合同解除的时间为2017年5月20日，而原告的证据能够证明其在2020年5月3日曾向被告打电话索要过租金，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告该辩解不予支持。关于被告提出的以宾馆内的装饰装修物抵顶租金的问题，被告未提供证据佐证，且原告也不认可，故被告该辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告吴畏和吴绍宾于本判决生效后十日内支付原告王启娟房屋租金10,000元及利息损失，利息以10,000元为基数，从2016年11月2日起按中国建设银行同期贷款利率计算至二被告给付之日止；二、被告吴畏和吴绍宾于本判决生效后十日内支付原告王启娟水费1051元及利息损失，利息以1051元为基数，从2017年8月8日起按中国建设银行同期贷款利率计算至二被告给付之日止；三、驳回原告王启娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取493元，由原告王启娟负担454.50元，被告吴畏和吴绍宾负担38.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇二〇年七月三十一日书记员  孙 龙