苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初703号 原告(反诉被告）：魏耀梦，男，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷曙啸，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：裘慧玲，女，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈正，男，1984年6月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：黄谟韬，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 原告魏耀梦与被告裘慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告魏耀梦的委托诉讼代理人纪慧、雷曙啸，被告裘慧玲的委托诉讼代理人陈正、黄谟韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏耀梦向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的位于苏州市××区××花园××室房屋、××＃独立自行车库的房屋买卖（居间）合同合法有效；2.判令被告协助将上述房屋的产权过户登记至原告名下；3.判令被告腾空苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋、10#独立自行车库，并将房屋、车库及附属物品交付原告；4.判令被告向原告支付逾期违约金(计算方式：以房屋价款187.5万元为基数，按日万分之五自2020年1月13日起计算至2020年4月14日），暂计为86250元；5.判令被告向原告赔偿律师费损失6万元；6.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告表示，因双方经诉讼中完成了房屋过户手续，故撤回第1、2项诉讼请求。事实和理由：2019年4月7日，由苏州市零距离房产经纪有限公司（以下简称零距离公司）提供居间服务，原、被告就苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋价款187.5万元，双方应于2019年7月15日前提供相应的合法（过户/贷款）证件原件，零距离公司协助双方于2019年7月31日前办理资金托管手续。合同签订当日及2019年4月10日，原告父亲魏某向被告儿子陈正支付定金10万元，被告出具收条予以确认。合同履行过程中，被告直到2019年7月26日才提供物业费结清证明，后又因苏州出台“724”房产新政以及随后银行放款流程的周期调整，2019年8月27日双方才办理资金托管手续，原告支付首付款107万元。2020年1月1日，原告的贷款资金70万元放至资金托管账户。零距离公司收到房款到账通知即告知被告贷款已经下放，要求被告于2020年1月13日前办理还贷和过户手续，被告对此不予理会。原告于2020年1月17日委托律师发函告知被告完成提前还贷，并履行过户手续，被告未予答复。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告裘慧玲辩称，1.原告要求被告腾空涉案房屋没有事实和法律依据，根据房屋买卖（居间）合同的约定，被告拿到房款之日起3个月搬离，被告于2020年5月8日才拿到房款。2.导致房屋买卖合同履行迟延的原因在于原告，一是原告征信存在问题致使银行贷款无法及时审批下放，“724”新政对原告贷款未产生影响，二是原告未按照约定履行垫资义务。3.原告主张的律师费，没有法律依据和合同依据。 被告（反诉原告）裘慧玲向本院提出反诉诉讼请求：1.判令魏耀梦支付原告违约金37.5万元；2.反诉诉讼费由魏耀梦负担。事实和理由：2019年4月7日，裘慧玲与魏耀梦签订房屋买卖（居间）合同，居间方为零距离公司，约定房屋价款187.5万元，同时魏耀梦承诺无贷款黑户且于2019年9月30日前办结贷款手续，并承担涉案房屋原有抵押贷款的垫资费用。合同签订后，裘慧玲积极履行合同，但魏耀梦迟迟未能按约履行，2019年12月20日裘慧玲函告魏耀梦尽快履行付款及承担垫资等合同义务，但魏耀梦一直拒绝履行。裘慧玲为维护自身合法权益，提出如上反诉诉讼请求。 原告（反诉被告）魏耀梦辩称，1.双方约定2019年7月15日前提供相应的过户材料，7月31日办理相应的资金托管手续，但裘慧玲直至2019年7月26日才提供物业费结清证明，此后启动送审、网签备案手续，但由于苏州出台“724”新政，办理时间拖延，双方至2019年8月27日才搬离资金托管手续，后由于银行放款手续需要排队，至2020年1月1日银行发放贷款，故魏耀梦在付款方面不存在违约。2.魏耀梦同意按照合同约定承担垫资费用，但履行归还贷款的义务是裘慧玲，合同第八条第5款只是约定了如果魏耀梦进行了部分垫资，裘慧玲应偿还，而非由魏耀梦承担全部的垫资责任，魏耀梦对此不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告魏耀梦提交了房屋所有权证书、国有土地使用权证、《房屋买卖（居间）合同》、中国民生银行转账凭证、定金收条、物业费结清证明、《苏州市区存量房交易资金托管协议》、中国工商银行二手房交易托管资金专用缴款单、短信聊天记录、律师函及邮寄凭证、聘请律师合同、律师费发票、不动产权证书、三方协议等证据，被告裘慧玲提交了短信聊天记录、房屋价格查询打印件、（2019）苏0508民初7293号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区金门路990号金之枫花园16幢301室房屋（建筑面积：82.1平方米，含10#车库套内面积5.94平方米）原登记在裘慧玲名下。2019年4月7日，裘慧玲（售房人、甲方）与魏某、魏耀梦（购房人，乙方）、零距离公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，甲方向乙方出售苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋，含10#独立自行车库，房屋成交价格187.5万元。合同第四条付款约定：乙方于2019年4月7日前支付定金8万元，于2019年4月10日前支付定金2万元，剩余房款177万元由丙方协助甲、乙双方于2019年7月31日前办理资金托管手续，其中乙方办理商业贷款88.5万元，不足部分乙方现金补足，另乙方留房款5000元作为交房押金，待甲方交房当日由乙方支付甲方。合同第五条相关事宜约定：丙方协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年7月15日前提供相应的原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约，甲方承诺于拿到全部房款3个月内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方，以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过7日，由违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条违约责任约定：甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条载明的违约现象(指出卖方因权属争议、房屋结构拆改、装修及配套设施等违约，买受方因贷款未果违约)，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第七条免责条款约定，如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同第八条其他事宜约定：1.甲方承诺该房屋户口于交房前迁出；2.乙方承诺具备苏州购房资格且无贷款黑户；3.乙方承诺承担甲方该房屋提前还贷的垫资费用；4.乙方承诺该房屋相关贷款过户手续于2019年9月30日前办理完毕，甲方承诺提前还款完，他项权证提出时间不算入乙方办理相关过户贷款手续时间（即2019年9月30日之前办理完毕时间相应顺延）；5.甲方承诺于拿到房款当日将乙方垫资的未结清贷款部分还于乙方。该合同甲方由裘慧玲签名，乙方由魏某签署“魏某、魏耀梦”名字。魏某向本院表示，魏耀梦是其儿子，因签合同时魏耀梦不在，其代表魏耀梦签名，此后的资金托管、网签、过户都是魏耀梦操作的，合同权利义务都由魏耀梦享有和负担。魏某于合同签订当日向陈正转账支付定金8万元，于2019年4月10日向陈正转账支付定金2万元，裘慧玲出具定金收条两份确认两笔款项系房屋买卖定金。 上述合同签订后，2019年7月26日，裘慧玲向房屋中介提交了物业结清证明。2019年8月15日，零距离公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其于次日带齐材料办理资金托管手续。2019年8月26日，零距离公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其于次日带齐材料办理资金托管手续。2019年8月27日，裘慧玲与魏耀梦办理了资金托管手续，魏耀梦当日向资金托管账户支付首付款107万元，此后其向中国工商银行申请贷款。2019年12月20日，裘慧玲向魏某发送短信，要求魏某、魏耀梦在2019年12月23日前支付房款，并承担2019年8月1日起宁波银行抵押贷款的利息。 2020年1月1日，中国工商银行向魏耀梦发放贷款70万元，支付至资金托管账户。2020年1月6日，中介公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其在2020年1月13日前办理提前还贷及相关过户手续。2020年1月17日，魏耀梦委托律师向裘慧玲发送律师函，要求裘慧玲收到律师函之日起两日内办理还贷手续，并告知垫资费用，否则将追究其违约责任。陈正代表裘慧玲以短信方式答复称，魏耀梦应该尽快支付垫资的利息费用，并准备好垫资款90万元，然后再准备下一步。 因案涉房屋存在抵押贷款，本案审理过程中，2020年4月14日，出售方裘慧玲、买受方魏耀梦及垫资方陈飞签订三方协议，约定：出售方在协议签订后办理预约提前还贷事宜，垫资方准备好提前还贷所需款项，根据未结清贷款金额支付至陈正账户；出售方在垫资到账之日起10个工作日内配合注销他项权证并告知买受方，买卖双方根据中介公司要求办理房屋过户手续，否则按照合同第五条第5款约定承担违约责任；出售方于托管资金领取之日起两个工作日内将垫资款归还，垫资方收取的费用由买受方结清至出售方领取托管资金两个工作日内。上述三方协议履行后，裘慧玲清偿了房屋抵押贷款。裘慧玲与魏耀梦就案涉房屋办理了过户手续，2020年4月29日，案涉房屋登记至魏耀梦名下。裘慧玲陈述其于2020年5月8日收到房款177万元，剩余交房押金5000元未支付。 本院认为，魏耀梦与裘慧玲就苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋买卖签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。现双方当事人已经履行了房屋过户手续，魏耀梦撤回要求裘慧玲协助过户的诉讼请求，本院不再理涉。 双方均主张对方违约导致合同延期履行，本院分析认为：1.关于因贷款发放延期，魏耀梦主张系“724新政”导致，魏耀梦符合苏州市2019年7月24日发布的房产新政的购房条件，其未举证该政策会导致其贷款延期，魏耀梦该理由不能成立。支付房款是魏耀梦作为房屋购买方的主要合同义务，银行贷款迟延发放的责任在于魏耀梦一方。魏耀梦于2020年1月1日获得银行发放的贷款，晚于合同约定的2019年9月30日，但考虑到双方于2019年8月27日才办理的资金托管手续，而双方对资金托管手续办理进行协商的过程不能归责于魏耀梦一方，本院认定因魏耀梦贷款发放迟延导致的合同延期在2个月左右。2.关于抵押贷款未归还导致的延期，根据合同第八条第3款“乙方承担提前还贷的垫资费用”、第4款“甲方承诺提前还款完”的约定，应认定裘慧玲负有清偿抵押贷款的义务，魏耀梦仅需承担垫资的费用。合同第八条第5款约定“甲方承诺于拿到房款当日将乙方垫资的未结清贷款部分还于乙方”，魏耀梦解释为“如果魏耀梦进行了部分垫资，裘慧玲应偿还”更为合理，该条款不能得出魏耀梦应承担所有垫资义务的结论。裘慧玲未按照合同约定清偿抵押贷款，应承担因此导致合同延期履行的责任。 裘慧玲未按照合同约定清偿抵押贷款致使双方不能办理过户、交房手续，构成违约，魏耀梦有权要求裘慧玲承担违约责任，但考到其贷款迟延导致逾期亦给裘慧玲造成损失，本院酌情认定裘慧玲赔偿魏耀梦1个月的逾期违约金，即28215元（187.5万×0.05%×30天），超出部分，本院不予支持。双方签订的合同对律师费未作约定，魏耀梦主张裘慧玲承担律师费，本院不予支持。 合同约定裘慧玲拿到房款之日起3个月内交付房屋，但裘慧玲迟延履行还贷义务导致交房迟延，其交房时间不应推迟计算，魏耀梦要求裘慧玲交付房屋及车库的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于裘慧玲要求魏耀梦承担房款20%的违约金，本院认为，魏耀梦虽对贷款迟延负有责任，但双方已履行了房屋过户手续，不存在拒绝履行合同或解除合同的情形，且本院在支持魏耀梦主张逾期违约金时对该问题已予以考虑，故裘慧玲无权主张因合同解除导致的违约金，该反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、裘慧玲于本判决生效之日起10日内腾空苏州市姑苏区金门路990号金之枫花园16幢301室房屋（含10#独立自行车库）并交付给魏耀梦。 二、裘慧玲于本判决生效之日起10日内向魏耀梦支付逾期违约金28215元。 三、驳回魏耀梦的其他诉讼请求。 四、驳回裘慧玲的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21675元，减半收取10838元，由被告裘慧玲负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。反诉案件受理费3463元，由被告裘慧玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名：江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年七月二十四日 书记员  罗 瑶