重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初1508号原告（执行案外人）：梅强，男，汉族，1972年3月2日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：熊苇，重庆继维律师事务所律师。被告（申请执行人）：何健，男，汉族，1983年7月17日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：林祖峰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：云南泽珲房地产有限公司，住所地云南省昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**，统一社会信用代码91530100767096757H。法定代表人：朱文东，董事长。委托诉讼代理人：曾庆玲，女，汉族，1976年6月2日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人（被执行人）：朱文东，男，汉族，1971年11月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告梅强与被告何健、第三人云南泽珲房地产有限公司（以下简称泽珲公司）、朱文东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日、4月26日公开开庭进行了审理。原告梅强及其委托诉讼代理人熊苇，被告何健的委托诉讼代理人林祖峰、王路路，第三人泽珲公司的委托诉讼代理人曾庆玲到庭参加诉讼。第三人朱文东经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。梅强向本院提出诉讼请求：1、确认原告与泽珲公司签订的昆明市盘龙区房屋［产权证号：昆房权主（昆明市）字第××号］租赁合同合法有效，且租赁权先于该房屋抵押权形成；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，梅强变更诉讼请求：1、依法撤销（2019）渝01执异329号民事裁定书；2、依法判决对昆明市盘龙区房屋（以下简称“案涉房屋”）带租拍卖；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆市第一中级人民法院在执行何健与第三人民间借贷纠纷一案中，原告梅强以案外人身份提出异议，并申报提交了《房屋租赁合同》、《建设工程施工合同》等证据，证明对执行标的享有租赁权，且租赁权利先于被告抵押权利形成。后重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01执328号执行裁定，裁定对执行标的带租拍卖。被告何健不服，向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，后向重庆市高级人民法院提出复议，最后向最高人民法院申诉。2019年3月19日最高人民法院作出（2018）最高法执监434号执行裁定书，以程序错误为由，撤销了重庆市第一中级人民法院和重庆市高级人民法院的执行裁定，指定重庆市第一中级人民法院重新审查。重庆市第一中级人民法院于2019年11月21日以（2019）渝01执异329号民事裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，原被告对租赁关系存在与否，存在重大争议，重庆市第一中级人民法院在审查过程中未通知原告进行听证，充分听取原告的意见，剥夺了原告的诉讼权益，导致事实不清，适用法律错误。原告认为对案涉房屋享有承租权，原告与第三人泽珲公司在案涉房屋抵押前签订了合法有效的房屋租赁合同，原告用对泽珲公司享有的工程款债权及借款债权冲抵支付了租金，同时原告对案涉房屋进行了装修并交纳了水电费、物业服务费等费用，合法占有使用案涉房屋。综上，原告对案涉房屋享有租赁权，且形成于被告办理抵押登记之前，足以阻止案涉房屋的执行，该执行异议裁定书侵害了原告的合法权益，特提起执行异议之诉，望判如所请。何健辩称，1、合同签订的主体为原告与泽珲公司，但原告并非案涉房屋的实际使用人，根据原告举示的证据可知，实际承租人是云南国汇文化传媒有限公司（以下简称国汇公司），虽然梅强当时系国汇公司的法定代表人，但由于梅强与国汇公司系不同的民事主体，故原告不是提出案外人异议之诉的适格主体；2、原告与泽珲公司2012年8月23日签订的房屋租赁合同虚假，原告对案涉房屋不享有租赁权，亦不享有排除执行的民事权益。案涉合同系以租抵债，所抵债权为工程款和借款，但原告并不享有案涉租赁合同约定的工程款债权和借款债权，即原告未向泽珲公司支付过房屋租金，进一步证明案涉合同虚假。云南杨桥建工有限公司并未将收取工程款的权利让渡给原告，不论原告是否为实际施工人，按照合同相对性原则，均无权收取工程款。同时，原告亦不能证明支付、欠付工程款以及借款的具体情况，不能证明对泽珲公司享有工程款债权和借款债权。2012年8月23日房屋租赁合同所约定的工程款债权和借款债权，均为一般债权，并不能排除何健抵押优先权的执行。即使原告有证据证明其对泽珲公司享有的所谓的工程款和借款债权金额为3680万元，而抵债的租金早已超过梅强的债权，与常理不符，另外，同一地段租金差距太大，侧面证明合同虚假；3、即使原告对泽珲公司享有工程款债权和借款债权，房屋租赁合同的内容实质是以租抵债，不是法律规定的承租权，不适合买卖不破租赁原则，不享有阻止案涉房屋交付的权利；4、原告亦未举示证据证明其对案涉房屋占有使用，被告有理由认为落款时间为2012年8月23日的租赁合同是泽珲公司为了逃避债务而刻意倒签的合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。泽珲公司辩称，原告与泽珲公司的租赁合同真实有效，应支持原告的诉讼请求。朱文东未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告梅强围绕其诉讼请求，提交如下证据：第一组证据：1、工商档案资料；2、房屋租赁合同、收据三张，拟证明2012年8月23日，原告与泽珲公司签订房屋租赁合同，承租春城商务中心第三层，面积为3346.26平方米，租赁期限为二十年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止，二十年租金总额为28108584元。2012年12月28日，泽珲公司出具三张收据，金额为分别990万元、990万元、830.8584万元。梅强原系国汇公司的发起人、法定代表人，泽珲公司将案涉房屋出租给原告，用于办公场所，房屋租金用原告享有的工程款到期债权冲抵；3、装修工程施工合同，拟证明2012年12月15日，国汇公司与云南久典装饰艺术有限公司签订合同，将案涉房屋发包进行装修；4、收据、银行回单，拟证明国汇公司向昆明冠通物业管理有限公司缴纳了案涉房屋的水电费，实际占有使用案涉房屋；5、物业服务协议、物业公司证明，拟证明国汇公司与昆明冠通物业管理有限公司签订协议，将案涉房屋委托昆明冠通物业管理有限公司实施物业管理，期限为2012年11月1日至2024年1月27日。之后，由于国汇公司派遣三位员工参与停车场指挥等工作，昆明冠通物业管理有限公司免收物管费；6、承包合同，拟证明2016年6月22日，国汇公司将案涉房屋承包给秦富波经营，不再缴纳相应的水电费。第二组证据：1、建设工程施工合同；2、承包工程施工责任书、安全文明施工责任书、承诺书；3、安装施工合同；4、商品混泥土购销合同；5、工资表；6、劳务、租赁设备、材料等付款凭据；7、收据；8、工程结算书。以上证据拟证明梅强挂靠云南杨桥建工有限公司，借用其资质与第三人泽珲公司签订施工合同，垫资承包案涉楼房工程，缴纳管理费，因泽珲公司欠付工程款，梅强对其享有工程款债权；9、借条，借款金额为1180万元，系现金支付一部分以及代泽珲公司偿还债务，拟证明梅强对泽珲公司享有借款债权；10、招投标存档资料，拟证明案涉房屋实际进行了装修，是在2013年1-3月进行的装修；11、装修付款凭证，拟证明实际进行了装修，中标后，云南久典装饰艺术有限公司转包给了昆明多点装饰工程有限公司进行施工，装修合同实际履行，梅顺、杨虓是昆明多点装饰工程有限公司聘用的人员。被告何健质证认为，对第一组证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但达不到证明目的，工商档案中的租赁合同中并不包括第三层；对证据2的三性均不认可，案涉房屋抵押登记时间是2013年9月12日，办理抵押登记时被告何健看过现场，该房产为空置状态。该合同的落款时间系为了逃避债务而倒签时间，同时合同为抵债合同，并非承租权，无法对抗执行；对证据3的三性不认可，没有提供工程款、工程竣工验收等履行合同相关依据；对证据4的三性不认可，存在落款时间在后的收据编号小于落款时间在前的收据编号，且该证据与昆明冠通物业管理有限公司有关，而在另案姚勇执行异议案件中法院认定该公司出具的收据编号几乎完全连号，且存在落款时间在前的收据编号大于落款时间在后的收据编号，均未被采信。同时银行回单的缴费主体系国汇公司，没有载明系第三层的相关费用，回单没有银行印鉴，真实性无法确认；对证据5三性均不认可；对证据6的三性不认可，晚于抵押登记时间，与本案无关；对第二组证据1-8的三性均不予以认可，无法证明梅强系实际施工人，不能证实支付了相应的承包管理费，其并非工程款的收款主体；对证据9借条的三性均不予认可，未提供相应的银行转款单回执。对证据10的三性均不予认可，同时中标通知书的落款时间为2012年12月17日，而装修施工合同的签订时间为2012年12月15日，中标通知书晚于装修合同签订时间，明显不符合常理。对证据11的三性不予认可，按照装修合同，装修主体是云南久典装饰艺术有限公司，而收据的出具主体是昆明多点装饰工程有限公司，且收款人系梅顺、杨虓，并不能证明支付了装修款。被告泽珲公司质证认为，对第一组证据的1、2的三性无异议，对证据3的三性不认可，借款之前，第三层已经装修营业；对证据4证明内容认可；对证据5、6，因不是当事人，不予质证。对第**证据1-7因不是当事人，不予质证，对证据8的真实性及证明目的予以认可。对证据9借条真实性认可。对证据10，与公司没有关系，确实是在这个时间进行了装修。被告何健提交如下证据：第一组证据：1、（2014）渝一中法民初字第01092号民事判决书；2、生效证明；3、房屋查询信息，拟证明泽珲公司已经将案涉房屋抵押给何健，并于2013年9月12日办理了抵押登记，何健享有优先受偿权；第二组证据：4、内资企业登记基本情况表；5、证明；6、证明及房屋租赁合同（来源于盘龙市场监管局），拟证明国汇公司在设立登记时，曾向登记部门提交梅强与泽珲公司于2012年8月20日签订房屋租赁合同，该合同的租赁范围不包括第三层即案涉房屋，租期为10年。而案涉租赁合同就第三层约定的租期却是20年，远远超过了国汇公司的10年营业期限，不符合常理。同时国汇公司作为房屋的实际使用人，才是提出异议的适格主体；第三组证据：7、娱乐经营许可证档案目录；8、盘龙区文化行业申请经营预审表；9、昆明市盘龙区文化市场申请营业登记表；10、昆明市盘龙区文化市场现场审核登记表；11、昆明市盘龙区文化体育旅游局娱乐场所行政审批前公示；12、昆明冠通物业管理有限公司证明；13、泽珲公司证明；14、房屋租赁合同。拟证明2013年8月2日，国汇公司向盘龙区文化体育旅游局申办许可证时，所递交材料载明的营业场所面积为3537.245平方米，包括春城商务中心第一层253.18平方米和第二层3284.065平方米，但不包括第三层，故梅强提供的2012年8月23日的租赁合同虚假。第四组证据：15、娱乐经营许可证档案目录；16、昆明市盘龙区文化市场经营单位变更申请表；17、申请；18、证明；证据15-18拟证明2013年10月23日，国汇公司向昆明市盘龙区文化体育旅游局申请将春城商务中心三层增设为经营场所，并附加了泽珲公司出具的证明，其中并未提及租用案涉房屋一事；证据19拟证明春城商务中心工程项目的施工单位是云南杨桥建工有限公司，并非梅强个人，梅强无权将该公司的应收工程款用于抵扣租金。原告梅强质证认为，对第一组证据的三性均无异议；第二组证据三性无异议，但达不到证明目的，国汇公司确实是实际使用人，但梅强是签约承租人，按照公司法司法解释规定及合同相对性原则，其有权对本案提出异议，主体适格；第三组证据达不到证明目的；对第四组证据无异议，但达不到证明目的。第三人泽珲公司质证认为，对第一组证据的三性均无异议；对第二组证据的真实性认可；对第三组证据不予认可；对第四组证据中15、18的真实性不予认可。根据原被告提供的证据以及各方当事人的质证意见，本院查明事实如下：2013年9月11日，泽珲公司（借款人、抵押人）、何健（贷款人、抵押权人）、朱文东（保证人）签订借款合同，明确将泽珲公司所有的包括位于云南省昆明市北侧春城商务中心3层301号［权证号：昆房权证（昆明市）字第**房屋，面积3268.86平方米］（即案涉房屋）等三处房屋，作为泽珲公司向何健借款3000万元的抵押物。2013年9月12日，双方就上述三处房屋办理了抵押登记，何健取得上述房屋的房屋他项权证明。后泽珲公司未按期还款，何健起诉至本院，本院经审理后于2015年10月15日作出（2014）渝一中法民初字第01092号民事判决，判决泽珲公司偿还何健借款3000万元及利息，并确认何健有权在该债权范围内对泽珲公司所有的包括案涉房屋在内的三处房屋优先受偿。何健向本院申请强制执行，本院以（2016）渝01执328号案立案执行。执行中，本院于2016年4月25日作出（2016）渝01执328-1号执行裁定，查封了案涉房屋。同年5月23日本院发布公告，拟对泽珲公司名下的案涉房屋进行评估、拍卖，限案涉房屋的使用人向本院申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用。公告后，案外人梅强申报其租赁权利先于申请执行人何健抵押权利形成，被执行人泽珲公司对租赁事实予以认可，本院遂作出（2016）渝01执328号执行裁定书，裁定对案涉房屋带租约拍卖。申请执行人何健向本院提出书面异议，请求撤销带租约拍卖裁定并裁定对案涉房屋不带租约拍卖。本院于2016年10月14日作出（2016）渝01执异1125号执行裁定，驳回了何健的异议。何健向重庆市高级人民法院申请复议，重庆市高级人民法院于2016年12月28日作出（2016）渝执复37号执行裁定，驳回何健的复议申请。何健不服，向最高人民法院申诉。2019年3月19日，最高人民法院作出（2018）最高法执监434号执行裁定，裁定撤销重庆市高级人民法院（2016）渝执复37号执行裁定，裁定撤销本院（2016）渝01执异1125号执行裁定和（2016）渝01执328号执行裁定，由本院按照案外人异议程序重新审查。本院重新立案并按照案外人异议程序审查后认为，梅强未能举示充分证据证明其对案涉房屋享有租赁权，其并不享有阻止对案涉房屋交付的权益，其提出的异议理由不能成立，依法不予支持，遂于2019年11月21日作出（2019）渝01执异329号执行裁定书，裁定驳回案外人梅强的异议请求。梅强不服该裁定，于2019年12月11日向本院提起本案诉讼，诉请如前。另查明，梅强提交与泽珲公司签订的落款时间为2012年8月23日的《房屋租赁合同》，主要载明：出租人泽珲公司（甲方）将位于昆明市盘龙区春城商务中心地上三层整层计3346.26平方米，出租给承租人梅强（乙方）用于ＫＴＶ等商业经营及办公使用；租赁期限为二十年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止；每年租金为1405429.2元，二十年租金总额为人民币28108584元，由乙方一次性支付给甲方；鉴于甲方尚欠乙方工程款、借款，双方一致同意乙方以其对甲方的上述到期债权中的28108584元冲抵房屋租金，双方应完善相应的财务手续，冲抵后的债权余额，由甲乙双方另行协商确定清偿办法。梅强举示泽珲公司向梅强出具的落款时间为2012年12月18日的收条三张，分别载明收三楼房租990万元、990万元、830.8584万元。另查明，编号建宇530100200910160101建筑工程施工许可证载明，工程名称为春城商务中心，建设单位泽珲公司，地，地址穿金路**工单位云南杨桥建工有限公司。梅强举示泽珲公司与云南杨桥建工有限公司签订的落款时间为2009年9月8日的《建设工程施工合同》等，载明的主要内容为：泽珲公司将春城商务中心工程发包给云南杨桥建工有限公司。梅强作为施工处处长在承包工程施工责任书及安全文明施工责任书上签字。梅强举示落款时间为2012年8月15日的工程结算审核汇总表，载明：“春城商务中心”商务楼项目工程经建设方审核金额为41182997.49元，建设方泽珲公司加盖公章，施工单位云南杨桥建工有限公司加盖公章，在施工单位项下有梅强的签名。另外，梅强举示的泽珲公司、朱文东出具的落款时间为2009年1月25日的借条载明：“今借到昆明市工商联江津商会梅强先生人民币壹仟壹佰捌拾万元（1180万元），期限叁个月，期限至2009年4月25日。”庭审中，梅强自称，借款全部是现金，前后三四笔汇总是1180万元。其后又称，有两笔借款均是现金500万元，2008年6-10月泽珲公司的人到梅强处取现金两次，另外两笔是代支付泽珲公司欠别人的款项。泽珲公司认可借款1180万元，但述称不清楚是几次借的，也不清楚是现金还是转账支付，亦未提供相关的财务记账凭据等证明。又查明，梅强举示国汇公司与云南久典装饰艺术有限公司签订的落款时间为2012年12月15日的《装修工程施工合同》，该合同约定，工程地址为昆明市穿金路春城商务中心2-3楼，合同价款4616772元。2012年12月17日，云南国汇文化传媒公司中标通知书载明“云南久典装饰艺术有限公司被确定为云南国汇商务会所装饰工程的中标人，云南久典装饰艺术有限公司于收到本通知后三日内与云南国汇文化传媒有限公司签订施工承包合同。”云南国汇文化传媒有限公司2013年1月4日记账凭证载明：预付昆明多点装饰工程有限公司设计费150000元，2013年1月14日记账凭证载明：预付昆明多点装饰工程有限公司工程款1230600元，2013年2月4日预付300000元，2013年3月19日预付1585244元，2013年4月7日预付750000元。又查明，梅强举示昆明冠通物业有限公司出具的证明，载明：“云南国汇文化传媒有限公司自开业以来一直派遣三位员工到我物管公司参与停车场的指挥与停车卡的发放且协助安保工作，所以我司对云南国汇文化传媒有限公司实际上采取的是免交物管费。”梅强举示的《承包合同》载明：2016年6月22日国汇公司将昆明市盘龙区穿金路727号春城商务中心国汇3楼KTV承包给秦富波经营。再查明，国汇公司营业执照载明，住所地，住所地为云南省昆明市表人梅强，成立时间2012年11月2日，营业期限2012年11月2日至2022年11月1日。国汇公司在申请注册登记时向昆明市盘龙区监管局提交了2012年8月20日泽珲公司（出租人）与梅强（承租人）签订的《租赁合同》，该合同约定，泽珲公司将位于昆明市盘龙区房屋出租给梅强使用，房屋租赁期限为十年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止，第一年至五年，第一层、二层及第十一层租金为每月每平方米85元，第六年至第十年的租金按每年租金在原有基础上递增百分之八，租金支付方式为一年一付，合同签订后8日内，梅强向泽珲公司支付第一年租金合计50914473元。梅强称，该合同签订后，梅强并未实际支付过合同约定的租金。针对案涉房屋，泽珲公司先后出具三份证明。2012年10月17日，泽珲公司出具证明，证明内容为：泽珲公司项目春城商务中心第一层、第二层、第三层、第十一层出租给梅强办公使用。2013年1月4日，泽珲公司出具证明，载明：泽珲公司项目春城商务中心地上一层部分、地上二、地上**整层、地上**整层出租给梅强办公使用3年8月28日，泽珲公司出具证明，载明：坐落于昆明市春城商务中心**（因房屋产权证正在办理中，暂无房屋产权证），房屋归属权为国汇公司法人：梅强所有。还查明，签署时间为2013年1月6日的昆明市盘龙区文化市场现场审核登记表，载明：国汇公司以春城商务中心二楼用于ＫＴＶ经营，经营面积3537.25平方米，法定代表人梅强。2013年6月6日昆明市盘龙区文化市场申请营业登记表载明，国汇公司经营项目为歌舞、娱乐、ＫＴＶ包房，场所面积3537.245平方米。昆明市盘龙区文化体育旅游局于2013年6月28日发布娱乐场所行政审批批前公示，载明：国汇公司于2013年6月28日向昆明市盘龙区文化体育旅游局提出书面申请，要求在春城商务中心二楼经营歌舞娱乐项目，请求予以行政许可。填表时间2013年8月2日的盘龙区文化行业申请经营预审表，载明：国汇公司的经营地址为昆明市穿金路与园博路交叉口春城商务中心二楼，经营面积3537平方米。国汇公司于2013年9月10日致昆明市盘龙区文化体育旅游局的书面申请，载明：将昆明市春城商务中心三楼增设为国汇私属会所经营场所。填表时间2013年9月10日的昆明市盘龙区文化市场经营单位变更申请表，载明：国汇公司申请将地址由昆明市穿金路与园博路交叉口春城商务中心二楼变更为昆明市二、三楼。昆明市盘龙区文化体育旅游局的娱乐经营许可证（歌舞娱乐）档案目录显示：证号：盘（娱）Ｇ-086，办理事项：变更经营面积、包房数，办理日期：2013年10月23日。本院认为，本案的争议焦点为：一、梅强能否提起本案案外人执行异议之诉，是否具备原告主体资格；二、如果原告主体适格，梅强对案涉房屋要求“带租拍卖”的请求能否成立。本院具体评判如下：一、梅强是否系本案的适格原告。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》（法释[2008]13号）第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（注：现《民事诉讼法》第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”由此可见，对执行标的主张特定实体权利——所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利——的主体，即具有案外人执行异议之诉的主体资格，进而有权提起执行异议之诉，即具有案外人执行异议之诉的主体资格。本案中，梅强是以其享有租赁权为由请求法院“带租拍卖”，所举示的案涉租赁合同系梅强与泽珲公司所签订，梅强系承租人，其实质是以承租人身份请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产即案涉房屋，根据前述法律及司法解释的规定，梅强具有案外人执行异议的主体资格，其对案外人执行异议裁定不服，依法有权提起案外人执行异议之诉，是本案适格的原告。被告何健辩称梅强不是本案适格主体的意见，于法无据，本院不予采信。二、梅强对案涉房屋请求“带租拍卖”的理由能否成立。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，梅强是以其享有租赁权为由请求法院“带租拍卖”，即请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有案涉房屋。因此，根据上述规定，本案应重点就案涉租赁合同的签订、租金约定及支付情况以及案涉房屋的占有使用情况等进行审查，并判定案外人梅强与被执行人泽珲公司之间是否形成真实有效的租赁合同关系，如果形成了真实有效的租赁合同关系，其是否先于抵押权设立的时间，进而判断其主张案涉房屋租赁权异议的请求能否成立，即梅强是否享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利。首先，从租赁合同的签订、租金约定及支付情况来看。本案中，梅强提交了与泽珲公司签订的落款日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》,从形式上显示其建立租赁合同关系的时间在抵押权设立之前，但对于上述证据仍需进行实质审查。纵观本案,梅强所举示的证据不能够充分证明其与泽珲公司在案涉房屋抵押权设立之前已建立租赁合同关系的真实有效性。理由如下：1、根据查明的事实，国汇公司申请设立时向登记部门提交了一份梅强与泽珲公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁房屋仅限于春城商务中心第一层、第二层以及第十一层，并不包括案涉第三层房屋，同时国汇公司向相关审批部门提交的有关审核材料未提及租赁案涉房屋一事，亦未提交落款日期为2012年8月23日的房屋租赁合同。2013年9月，国汇公司向主管部门申请将春城商务中心三楼（即案涉房屋）增设为会所经营场所时，仍然未提交案涉房屋租赁合同，而是提供的泽珲公司出具的载明“案涉房屋产权证正在办理中，产权属于梅强所有”的证明。2、针对案涉房屋，泽珲公司先后出具了三份证明，2012年10月17日出具的证明中载明梅强租赁的房屋包含案涉房屋，2013年1月4日的证明中则不包含案涉房屋，而2013年8月28日出具的证明又载明案涉房屋产权证正在办理中，产权属于国汇公司法人梅强所有。由此可见，关于梅强对案涉房屋是租赁合同关系还是其他法律关系，房屋产权人泽珲公司的陈述前后矛盾，不具有可信度，难以据此认定其与梅强之间形成真实的房屋租赁合同关系；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”本案中，梅强与泽珲公司签订的案涉《房屋租赁合同》，其约定的租期长达二十年,在梅强自述租期长达20年且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下,其理应向房屋管理部门登记备案以公示其租赁权,但其并未依法登记备案；4、2012年8月20日的《房屋租赁合同》约定的租金为每平方米每月85元，而时隔三日即2012年8月23日针对春城商务中心第三层签订的租赁合同，租金标准仅为每平方米每月35元。两份租赁合同签订时间相隔仅三天，同一幢楼的上下楼层租金差距如此之大，明显不符合交易习惯，亦不符合常理，梅强并未作出合理解释；5、梅强主张案涉房屋租金系一次性支付并以其对泽珲公司享有的工程款债权和借款债权来冲抵租金，但并未举示充分的证据证明其享有上述债权。对于工程款债权，本院认为，梅强虽然提交了云南杨桥建工有限公司与泽珲公司签订的建设工程施工合同、工程款结算书等证据，但也只能证明云南杨桥建工有限公司作为建设施工方与泽珲公司进行过结算，至于结算后泽珲公司是否已经支付过相应工程款、云南杨桥建工有限公司对尚欠工程款是否进行过确认以及梅强是否是实际施工人等事实，均未提供充分证据予以证明。退一步讲，即使泽珲公司尚欠云南杨桥建工有限公司工程款，梅强也确系实际施工人，根据合同相对性原则，也应该是云南杨桥建工有限公司对泽珲公司享有工程款债权，梅强对泽珲公司并不直接享有债权。而且，再退一步讲，即使梅强对泽珲公司确实享有工程款债权，按梅强所称，工程款债权已于2012年8月15日确定，但在2012年8月20日的租赁合同中却没有约定用该工程款债权冲抵租金，反而在时隔三日即8月23日的租赁合同中约定冲抵租金，于情理不符。对于借款债权，梅强提交了泽珲公司出具的向其借款1180万元的借条，认为其对泽珲公司享有借款债权。本院认为，梅强未提供款项交付的相关凭证,其虽陈述部分款项为现金方式交付以及部分款项系代泽珲公司还款,但1180万元系大额资金,梅强仅口头陈述其平时身边即存放有大额现金,但未进一步提供相应证据予以佐证。同时，梅强对于分几次支付、具体时间以及代为还款具体事项等均未能明确说明，亦未提交证据证实。而泽珲公司虽然认可借款1180万元，但述称不清楚是几次借的，也不清楚是现金还是转账支付，更未提供相关的财务记账凭据等予以证明。因此，对于该借款债权，本院难以认定；6、落款日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》中约定“双方一致同意乙方以其对甲方的上述到期债权中的28108584元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额，由甲乙双方另行协商确定清偿办法”。庭审中，梅强、泽珲公司对于双方用于冲抵租金的到期债权内容，冲抵租金后是否剩余债权、具体金额是多少以及是否另行协商均未能作出解释说明，也未提供相应证据予以证明，有违常理，也不符合交易习惯。综上，本院对于梅强主张其与泽珲公司在案涉抵押权设立之前建立了房屋租赁合同关系的真实性存疑。其次，关于案涉房屋的占有使用情况，梅强主张其原系国汇公司的发起人、法定代表人，租赁案涉房屋用于成立国汇公司，国汇公司实际一直占有使用案涉房屋。但现有证据仅能证实国汇公司于2013年9月申请将案涉房屋增设为会所经营场所，主管部门于2013年10月23日核准变更经营面积和包房数，并办理了经营许可证。且梅强就占有使用案涉房屋情况所举示的证据仍然存在诸多疑问。1、梅强举示了装修工程施工合同、中标通知书、付款凭证等证据拟证明国汇公司2013年1至3月对案涉房屋进行了装修。但梅强举示的装修工程施工合同的签订时间早于中标通知书，对此梅强并未作出合理解释。同时，合同约定的装修主体是云南久典装饰艺术有限公司，而付款凭证显示的收款主体是昆明多点装饰工程有限公司，且收款人系梅顺、杨虓，梅强主张云南久典装饰艺术有限公司在中标后将工程转包给了昆明多点装饰工程有限公司，但并未举示相应证据证明，因此，根据现有证据不能认定国汇公司对案涉房屋进行装修的具体时间等情况；2、梅强举示了昆明冠通物业公司出具的证明，主张国汇公司安排三名员工协助该物业公司管理停车场，故免收案涉房屋的物业服务费。本院认为，昆明冠通物业公司出具的证明，仅加盖该公司印章，而无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或印章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定。同时，对于国汇公司安排三名工作人员协助管理的具体事实也未举证证明，且仅仅因为安排三名工作人员协助管理，就免收金额巨大的物业服务费，其真实性存疑；3、梅强举示云南冠通物业有限公司开具的水电费收据，拟证明其缴纳了案涉房屋的水电费。本院认为，该收据存在落款时间在后收据的编号小于落款时间在先收据的编号，且梅强本来租用了春城商务中心一层、二层及第十一层等房屋，故不能充分证明该水电费收据即为案涉房屋的水电费缴纳凭证。综上，仅凭现有证据无法证明其在案涉房屋抵押权设立前实际占有使用案涉房屋。退一步讲，即便梅强实际占有使用了案涉房屋，亦非依据真实有效的租赁合同关系占有使用案涉房屋。基于以上理由，梅强未能举示充分的证据证明其与泽珲公司就案涉房屋在案涉抵押权设立之前建立了合法有效的租赁合同关系，并实际占有使用案涉房屋的事实，应当承担举证不能的法律后果，其主张享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利的请求，本院难以支持。再次，从本案当事人享有权利的性质与内容来看，即使梅强与泽珲公司签订的落款日期为2012年8月23日的《租赁合同》真实，其所享有的权利也不能够对抗抵押权人的权利。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。可见,房屋租赁合同缔约双方缔约目的是特定的,即,承租人的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。本案中，即使梅强与泽珲公司所签订的租赁合同真实,也是泽珲公司以在一定期限内让渡其对涉案房屋使用权为代价,以租抵债,偿还其向梅强所负的债务。合同关系本身具有相对性,即只在梅强与泽珲公司之间发生效力,且该合同规范和约束的是双方的债权债务关系,实质上是双方债权债务的延续。故，即使案涉《房屋租赁合同》具有真实性,亦是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债,而非我国合同法中所调整的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系,泽珲公司以房租抵偿梅强的债权,梅强的债权未经有效确认,且梅强主张的租赁权本质上为债权,以对租赁物的占用、使用为主要权能,其权利尚不能阻止物权变动,更不能阻止人民法院的查封、拍卖及交付程序。最后，从利益衡量的角度来看，即使梅强主张的工程款债权和借款债权共计3680万元均真实存在，根据梅强与泽珲公司于2012年8月20日签订的租赁合同关于租金的约定，其承租春城商务中心一层、二层及十一层，从2012年合同签订至今所产生的租金已达3600多万元，梅强并未支付，还不算其使用案涉房屋应付的租金或使用费，其所称的债权也已得到清偿。基于平衡各方当事人的利益考虑，其主张案涉房屋租赁权异议的请求，不应当得到支持。相反，本院如果支持其带租拍卖案涉房屋的主张，将明显损害申请执行人的合法权益。至于梅强主张撤销（2019）渝01执异329号民事裁定书的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告梅强的诉讼请求。案件受理费225800元，由原告梅强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 陶旭东审 判 员 唐 松审 判 员 张欲晓二〇二〇年七月二十三日法官助理 郝晶晶书 记 员 谢 静