辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初4290号原告（反诉被告）：李松阳，男，1993年1月29日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：曹文，辽宁冠维律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁影，辽宁冠维律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：辽宁中天拍卖有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路33号。法定代表人：张萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。第三人（反诉原告）：沈阳市皇姑区财政事务服务中心，住所地沈阳市皇姑区松花江街3号。法定代表人：张明禹，该中心主任。委托诉讼代理人：路鹏，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。原告（反诉被告）李松阳与被告（反诉被告）辽宁中天拍卖有限公司、第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心拍卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日作出（2017）辽0103民初10450号民事判决书，第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心不服提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）辽01民终8875号民事裁定书，裁定撤销了一审判决，将本案发回本院重审。本院于2019年3月21日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李松阳的委托诉讼代理人曹文、袁影，被告（反诉被告）辽宁中天拍卖有限公司的委托诉讼代理人陈鹏，第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心的委托诉讼代理人路鹏、郝明浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李松阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告的拍卖合同关系；2、请求判令被告返还拍卖费126250元；3、请求判令解除《成交确认书》中确立的原告和第三人之间的买卖关系；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年12月29日，原告以5050万元（拍卖价）在被告拍卖公司，以竞买方式取得沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房产，房屋面积为5913平方米。同日，原告通过中信银行沈阳支行向被告支付拍卖费126250元。拍卖成交后，办理过户手续前，原告发现其竞买的房产近一千平方米已被拆除，只剩余5000余平。由于被告和第三人怠于对拍卖物履行保管义务，致使涉案房屋遭到严重破坏，已经与《拍卖成交确认书》中记载的5913平方米房屋严重不符。事实上已经不能实现合同目的。原告已经于2014年12月15日向第三人支付保证金1000万元，2014年12月29日拍卖成交后，原告分别于2014年12月30日、2014年12月31日向第三人支付1000万元、1000万元，共计支付了部分房款3000万元。但由于辽宁中天拍卖有限责任公司和第三人的过错导致拍卖合同关系和《成交确认书》中确立的买卖关系中的标的无法按照原来的约定履行，故原告只能请求解除拍卖合同关系和《成交确认书》中确立的买卖关系。原告也因此受到了重大损失。综上，请求法院依据相关的法律法规，支持原告所提出的所有诉讼请求。被告（反诉被告）辽宁中天拍卖有限公司辩称，原告要求解除《拍卖成交确认书》确立的合同关系和返还拍卖费及利息的诉讼请求没有事实与法律依据。一、拍卖成交确认书合法有效，拍卖成交确认书中确立的合同关系合法有效。其一，第三人承接权利义务主体的前身即原“沈阳市皇姑区国有资产经营公司”对案涉拍卖标的享有处分权，并且经过国有资产处分的前置审批程序，故委托人的委托合法有效。其二，答辩人系依法注册成立的拍卖机构，具有法定的拍卖资质，委托人与答辩人签订的委托拍卖合同合法有效。其三，答辩人因案涉拍卖标的而组织的拍卖活动，符合《拍卖法》的相关法律规定，《拍卖成交确认书》合法有效。拍卖前，答辩人按委托人的要求并结合拍卖标的的现状，制订《拍卖规则》、《注意事项》，原告对前述文件全部认可并签字确认，并且与答辩人签订《竞买协议》。在拍卖过程中，原告以最高出价成交现场签订《拍卖成交确认书》。鉴于，拍卖成交确认书合法有效，其所确立的合同即关于案涉标的物的买卖合同关系同样合法有效。二、原告主张合同解除的理由，并非答辩人的责任造成，不能因而追究答辩人责任，更不能损害答辩人的合法权益。按原告起诉状中的主张，是因为拍卖标的在拍卖成交之后部分被拆除而引发本案争议。但是根据委托人与答辩人签订的《委托拍卖合同》和答辩人与原告签订的《竞买协议》，已经明确约定由委托人直接向原告交付拍卖标的，拍卖标的在交付给买受人之前，一直由拍卖委托人来保管，所以保管责任不在答辩人，不存在答辩人“怠于对拍卖物履行保管义务”。而且，按照第三人的主张，关于拍卖标的拆除事宜，是原告与相关机构之间相互协调过。因为拍卖标的的保管人和交付义务人都不是答辩人，所以即使拍卖标的在拍卖之后发生变化，责任也不能由答辩人来承担。答辩人的拍卖人义务已经全部履行完毕，拍卖佣金是答辩人应得的报酬，如果买卖关系解除，拍卖佣金应由合同解除的责任人承担，而不能由没有责任的答辩人返还。综上所述，请法院依法判决，驳回原告全部诉讼请求。第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心辩称，一、原告与被告之间不存在原告起诉状所诉请解除的拍卖合同关系，原告与被告之间只存在竞买合同关系，因原告与被告之间的《竞买协议》已经成立、生效并履行，且不存在法定和约定的解除情形，故原告的第一、第二项诉讼请求不成立。二、原告签署的《拍卖成交确认书》确立的原告与第三人间的买卖关系已成立生效，对各方具有约束力。被告依据与第三人签订的《辽宁省委托拍卖合同》对第三人有处分权的标的物进行拍卖，原告与被告签订了《竞买协议》并参加公开拍卖、竞买，签订了《拍卖成交确认书》，原告与第三人的买卖关系成立并生效。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三、原告主张解除与第三人买卖合同关系的请求没有事实和法律依据，不具有法律规定和合同约定解除合同的情形。第一，《合同法》第九十三条、第九十四条对约定解除和法定解除有明确的规定，本案中，原告主张解除合同既没有合同约定也没有法定解除合同的情形存在。第二，原告在竞买前即已经知晓拍卖标的物中有产权证的锅炉房、烟囱及违建部分需要拆除，房产按整体价格进行拍卖，不以面积为准。拍卖成交后，在原告签字确认的情况下，华山商贸区对有产权证的锅炉房、烟囱及违建部分进行了拆除。原告以拍卖标的面积不符不能实现合同目的为由诉请解除合同无事实依据。第三，原告对于拆除后标的物现状亦是认可的，并实际占有并对标的物内的结构、装饰进行破坏性折除，为装修进行了准备。2014年12月29日签署成交确认书，2015年6月华山商贸区在经原告同意的情况下对天香楼部分建筑物进行了拆除；2015年10月，原告接手标的并进行装修拆除；2016年7月1日才提出终止购买申请。上述各时间点表示原告对标的物现状是认可的。四、原告与第三人的房屋买卖合同已经实际履行，标的物已经被原告占有并破坏，解除合同无法律依据也不具有现实可能。首先，原告已经履行了支付部分款项的合同义务。本案拍卖成交价为5050万元，原告于2014年12月15日向第三人交付保证金1000万元，2014年12月29日拍卖成交后，原告分别于2014年12月30日(三笔)、2014年12月31日（三笔）向被告支付1000万元、1000万元，共计支付了部分购房款3000万元。第三人也已经向税务局缴纳了房屋交易涉及的各项税费15965187.5元。其次，原告已经实际占有标的物并对标的物进行了无法恢复的装修拆除工作。原告2016年7月1日《关于终止履行购买房屋手续并退回全部款项的申请》以及原告原二审的答辩状已经明确表明，原告于2015年10月接手了标的物，对标的物进行了装修拆除工作，办理了供暖入网手续，迁移了变压器台。原告的上述行为从客观上也导致本案已不具备解除《成交确认书》中所确立的合同关系的基础条件。五、第三人在履行与原告确定的买卖合同中无过错，原告不按照《拍卖成交确认书》、《拍卖规则》确立的成交价格、付款方式履行付款及办理过户义务，已经构成对第三人的违约，依法应当继续履行合同、支付拍卖尾款并向第三人承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。关于沈阳皇姑区财政中心诉讼地位问题，我们认为我方是本案的被告而不是第三人。理由是，原一审原告的诉讼请求是解除原被告成交确认书确立的合同关系，本案通过二审发回重审的理由是原告的诉讼请求不明确，要求一审法院针对原告的明确诉讼请求展开审理，在明确当事人之间合同关系性质的基础上再行确认该合同关系应否予以解除，在本次庭审中原告诉讼请求第三项请求判令解除原告和第三人之间的买卖关系，因此，第三人认为不是法律上的第三人而是实质意义上的被告。我们既不是民事诉讼法第56条规定的有独三也不是无独三。因为本案原告请求的是解除两个法律关系，而该两个法律关系并不是民事诉讼法规定的必要的共同诉讼和普通的共同诉讼，按照一个法律关系一案的原则，请法院考虑是否可以合并审理。反诉原告（本诉第三人）沈阳市皇姑区财政事务服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被反诉人立即向反诉人交付房产买卖逾期未付价款2050万元及逾期付款利息4137770元（按目前银行贷款年利率4.75%计算，自2014年12月30日暂算至2019年3月30日，共计1551天），共计24637770元；2、请求依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年12月26日，被反诉人与原审被告拍卖公司签订《竞买协议》，约定被反诉人参加拍卖会，如拍卖成交，被反诉人应于2014年12月30日前向沈阳市皇姑区国有资产经营公司支付标的成交价款的80%，在房产过户办理完毕后的三个工作日内向沈阳市皇姑区国有资产经营公司付清尾款即标的成价款的20%。后2014年12月29日，被反诉人以5050万元在原审被告拍卖公司，以竞买方式取得沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房产，并签订《拍卖成交确认书》。拍卖前，2014年12月15日，被反诉人向沈阳市皇姑区国有资产经营公司交付保证金1000万元，拍卖成交后，分别于2014年12月30日（三笔）、2014年12月31日（三笔）向沈阳市皇姑区国有资产经营公司支付1000万元、1000万元。共计支付了3000万元。后沈阳市皇姑区国有资产经营公司向税务局缴纳了房屋交易涉及的各项税费。2015年6月，华山商贸区经被反诉人同意，按照《竞买协议》、《拍卖规则》、《注意事项》中的各项约定，对约定部分建筑物进行了拆除。2015年10月，被反诉人接手房产并进行装修改造。按约定，被反诉人应于2014年12月30日前支付总成交款的80%，即4040万元，但被反诉人仅支付了3000万元后不再进行支付，也不办理过户。另外，根据《中共皇姑区委办公室关于印发的通知》（沈皇委办发[2018]18号）和《中共皇姑区委办公室关于印发的通知》（沈皇委办发[2018]33号），原“沈阳市皇姑区国有资产经营公司”的权利义务由“沈阳市皇姑区财政事务服务中心”承继。现被反诉人逾期付款并企图解除买卖合同，系违反诚信原则的严重违约行为。反诉人现提出反诉，请求贵院支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。反诉被告（本诉原告）李松阳辩称，不同意给付反诉原告剩余价款2050万元及逾期利息，反诉原告是本诉的第三人按照民事诉讼法第51条规定，只有本诉被告有权提起反诉而第三人没有权利提出反诉的诉讼请求。如果第三人想向本诉原告主张权利应该另行诉讼，本诉审理的是原告与中天拍卖公司的拍卖合同关系并非与第三人拟确立的买卖合同关系，因此，其无权作为反诉原告提起反诉。本案涉及的标的物是拍卖成交后到交付前由于被告怠于履行保管义务导致标的物遭受严重的损害，事实上不能实现合同目的。根据合同法第94条第4项的规定，本诉原告提出的是解除与本诉被告的拍卖合同关系。根据拍卖法第24条规定，拍卖成交后拍卖人应该按照合同约定向委托人交付拍卖标的的价款并按照约定将拍卖标的物移交给买受人，被告作为拍卖人有义务向原告交付拍卖成交确认的标的物。反诉被告（本诉被告）辽宁中天拍卖有限公司辩称，一、本案的实际争议发生在原告与第三人之间，与答辩人无关。反诉状对于委托拍卖、拍卖过程、拍卖成交等情况与事实相符，而根据《委托拍卖合同》和《竞买协议》等文件，答辩人在拍卖成交之后，已经履行完拍卖人的全部义务，拍卖标的的保管人和交付义务人是第三人。拍卖标的的交付、部分拆除问题均与答辩人无关，至于原告与第三人各自主张对方违约的问题，因为答辩人没有参与，故无权发表意见。二、反诉状没有针对答辩人的独立诉讼请求，故答辩人在反诉中不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人皇姑区国有资产经营公司（委托人）与被告辽宁中天拍卖公司（拍卖人）曾签署《辽宁省委托拍卖合同》一份，合同有效期为2014年12月16日至2015年3月16日。合同约定，委托人自愿委托拍卖人依法拍卖沈阳市皇姑区珠江街3号，5913平方米，保留价5050万元。拍卖方式为有底价增价式拍卖。第七条，拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付买受人。2014年12月26日，李松阳授权李强办理拍卖事宜。同日，辽宁中天拍卖公司（拍卖人）与原告李松阳（竞买人）签订《竞买协议》一份，协议约定，拍卖会时间为2014年12月29日上午10点，本次拍卖会制定辽宁中天拍卖有限公司《拍卖规则》为本《竞买协议》之组成部分，竞买人已认真阅读该《拍卖规则》、《注意事项》，并同意在拍卖活动中遵守《拍卖规则》、《注意事项》的一切条款。第三条约定竞买人知悉，本次拍卖标的权属与手续以委托人提供为准，拍卖人与委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，拍卖人通过对拍卖目录等方式对拍卖标的所作的介绍与评价均为参考意见，不构成对拍卖标的的任何担保。竞买人承诺自愿参加竞买，自行审看拍卖标的的原物，并对自己竞买标的的行为承担法律责任。拍卖人已向竞买人说明委托人已告知拍卖标的瑕疵，并合法披露拍卖标的的相关信息。第九条约定，本次拍卖标的成交后，委托方负责交付。第十条约定，本次拍卖标的违建部分需买受人自行拆除，费用自理。该合同中竞买人处有李松阳、李强签字。2014年12月29日，被告辽宁中天拍卖公司向李强送达拍卖规则及注意事项，其中拍卖规则第四条载明：竞买人应在参加竞买前认真查看拍卖标的实物，凡未经实地查看标的和未详细了解标的相关情况者，请不要参与竞买，由于竞买人未查看标的等过失而错投、误投，所造成的经济损失完全由个人负责。第五条，本次拍卖标的为现状拍卖，竞买人一旦办理了竞买手续，即表示对拍卖标的的现实品质及瑕疵予以认可，以及相关证件、资料都予以确认，拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担任何担保责任。注意事项第四条竞买人持有的《持有目录》仅供竞买人参考，以拍卖标的实物现状为准，同时注意明细表中说明的手续明细。特别提示：1、本次拍卖标的的权属与手续均以委托人提供为准，房屋有证面积为5913平方米，房产按整体价格进行拍卖，不以房屋面积为标准进行拍卖……4、本次拍卖标的用水需与市政管网相连，所需费用由买受人承担，该房产原为自用锅炉采暖，现锅炉房及烟囱需自行拆除，并自行负责供暖挂网，所需费用由买受人负责。李强在拍卖房产明细表中备注部分签字，该备注载明：房产按整体价格拍卖，不以房屋面积为标准进行拍卖。2014年12月29日，李松阳在拍卖成交确认书中签字，确认拍卖标的为沈阳市皇姑区珠江街153号1-6层房产（以下简称涉案房屋），房屋有证面积5913平方米，成交价格5050万。李强向沈阳市皇姑区国有资产经营公司共计转款3000万元。沈阳皇姑区国有资产经营公司缴纳了相关税费。另查，2015年，涉案房屋进行了违建拆除。在拆除过程中，商贸区工作人员方旭、国资陈作秋、李强在天香楼平面图中签字。在拆除过程中，不仅对涉案房屋的违章建筑部分进行了拆除，还拆除涉案房屋中的锅炉房（含锅炉间和泵间）和有产权证的后厨部分面积，经第三人（反诉原告）皇姑区财政事务服务中心核算“锅炉房和后厨拆除面积共为718.38平方米，其中锅炉房拆除面积为522平方米（锅炉间279平方米、泵间243平方米）、后厨196.38平方米”，亦出具说明称“锅炉房分为锅炉间和泵间两部分。因为锅炉房中的锅炉间以及泵间为一体房屋，泵间的水泵是锅炉的附属设备，用于给锅炉中的水进行加压，从而给全楼进行供暖，两个设备在使用过程中是有管道相连的，所以在拆除锅炉间时必须同时拆除泵间，无法单独拆除”。原告（反诉被告）李松阳出具情况说明称“经第三人计算的拆除面积共为718.38平方米，原告对此无异议”。2016年7月1日，原告（反诉被告）李松阳以存在登记材料中资料中土地四至显示面积与实际可办土地证土地面积不符、建筑面积与产权登记面积不符等问题为由，向第三人提出退回已交付款项。涉案房屋至今登记在第三人名下，该房屋的产权登记面积为5913平方米。本院于2018年5月22日作出（2017）辽0103民初10450号民事判决书，判决：一、解除原告李松阳与第三人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（后改名为沈阳市皇姑区财政事务服务中心）形成的关于沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房屋的买卖合同关系；二、驳回原告李松阳的其他诉讼请求。第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心不服提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）辽01民终8875号民事裁定书，认为“本案被上诉人李松阳的诉讼请求是解除其与被上诉人辽宁中天拍卖有限公司签订的《成交确认书》下的合同关系并返还拍卖款12万余元，诉讼请求不明确。一审判决解除的是上诉人即原审第三人与被上诉人李松阳的房屋买卖合同，本案应予发回重审。针对被上诉人李松阳的明确诉讼请求展开审理，在明确当事人之间合同关系性质的基础上，再行确认该合同关系应否予以解除”，裁定撤销了一审判决，将本案发回本院重审。本院认为，关于原告主张的请求判令解除《成交确认书》中确立的原告和第三人之间的买卖关系的诉讼请求，鉴于第三人在实际交付的房屋面积与约定的面积确系存在近200平方米的面积差距，由于案涉房屋拍卖时并非以房证记载的面积为准，而是按照整栋价格进行整体拍卖，但整栋房屋的后厨部分被第三人违约拆除，势必影响房屋的使用功能，对原告的再次使用造成了严重影响，致使原告竞买该房屋的原本使用目的无法实现，其行为已经构成了根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告李松阳要求解除与被告辽宁中天拍卖公司签订的竞买协议的诉讼请求，该竞买协议的签订系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。原告竞拍取得涉案房屋的过程中，被告向原告送达拍卖规则、注意事项，原告亦在上述材料中签字确认。在上述材料中，均可以看出，被告在拍卖前提示原告对现场环境，拍卖标的等进行查看。原告认可房屋需要拆除违章建筑，被告亦告知原告，拍卖不以房产证面积为准。涉案标的亦应由委托方即第三人交付。故无法认定被告辽宁中天拍卖公司存在违约。双方间的拍卖合同合法有效且已经履行完毕，原告与被告之间的拍卖合同关系与原告与第三人之间的基于拍卖而形成的房屋买卖关系是两个不同的法律关系，而被告并无违约事实，故拍卖合同不因房屋买卖合同的解除而解除。故原告要求被告解除拍卖合同并返还拍卖费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心的反诉，因本院并未变更其诉讼主体身份，其又坚持反诉，故对第三人的反诉应驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百七十三条之规定，判决如下：一、解除原告李松阳与第三人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（后改名为沈阳市皇姑区财政事务服务中心）形成的关于沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房屋的买卖合同关系；二、驳回原告李松阳的其他诉讼请求;案件受理费2825元，由第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心负担；反诉案件受理费164988元，退回第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李振国人民陪审员  王桂芝人民陪审员  张相财二〇二〇年七月二十一日法官 助理  靳丽平书 记 员  李丹宁