上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92066号原告：刘卫民，男，1973年11月2日出生，汉族，住河南省平顶山市。原告：王仲敏(WangChungMin)，男，1942年12月22日出生。原告：刘旭(LiuHSU)，女，1946年12月7日出生。上列三名原告共同委托诉讼代理人：沈洁琼，上海同佳律师事务所律师。被告：喻晶，男，1975年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：胡海涛，上海众律律师事务所律师。第三人：上海永轩房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路XXX号XXX室。法定代表人：唐焰慧，总经理。委托诉讼代理人：郝红颖，中豪律师集团(上海)事务所律师。原告刘卫民、王仲敏、刘旭与被告喻晶及第三人上海永轩房地产经纪有限公司(以下简称“永轩公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭审理。原告刘卫民、王仲敏、刘旭的共同委托诉讼代理人沈洁琼，被告喻晶的委托诉讼代理人胡海涛，第三人永轩公司的委托诉讼代理人郝红颖到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告刘卫民、王仲敏、刘旭向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告喻晶就本区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)存在的房屋买卖合同关系；2.喻晶向其支付违约金118万元。事实和理由：2018年12月24日，双方就系争房屋签订房屋买卖合同，喻晶共支付购房款413万元。2019年3月24日，其向喻晶交付系争房屋。双方先约定2019年3月30日办理过户，因喻晶结婚证明不符合要求后推延至同年5月15日。2019年4月30日，王仲敏、刘旭从香港返回至本市配合办理过户手续，又因喻晶未连续缴纳社保满5年，故未能于当日完成过户手续。原告认为，合同约定房屋过户后，喻晶应委托银行贷款支付172万尾款，在系争房屋正常过户的情形下，其应于2019年7月底收到购房款。因喻晶不具备购房资格，导致系争房屋无法在约定时间办理过户手续，又因房屋无法办理过户导致贷款合同无法成立，故其未能在预期内收到尾款。综上，因喻晶存在未按期办理房屋过户及未按期支付购房款尾款的违约行为，故其有权诉请合同解除，并按合同约定主张解约违约金118万元。合同解除后，其同意向喻晶返还购房款413万元及其利息14,534元(以定期存款利率0.3%为标准，计算424天)，将违约金扣除后予以返还。关于解除合同的损失，包括交房后其为租赁房屋支付的租金12万元(0.8万元/月×15个月)、未能完成房屋置换而支付的定金5万元、律师费6万元、王仲敏和刘旭香港往返上海的机票和酒店费用2万元、搬家费0.5万元、中介费4万元以及房价下跌约59万元，以上共计903,420元。审理中，原告称系争房屋现为空置状态，故其不再向喻晶主张返还房屋。被告喻晶辩称，因其向社保部门查询自身社保缴纳情况，但查询结果仅显示最近两年的社保缴纳情况，而中介公司也确认其具有购房资格，直至2019年4月30日其才知晓社保缴纳存在问题，故其对房屋未能过户不存在过错。其已支付413万元购房款，剩余购房款按约应通过银行贷款向原告支付，现因无法过户银行未能向原告发放贷款。其于2019年12月已符合购房资格，故要求合同继续履行。如果法院判令合同解除，要求原告返还已付购房款413万元；因其对合同解除不存在过错，故不同意支付违约金；如法院判令其支付违约金，其认为应以剩余购房款为基数，从约定过户之日后的一至两月后(即2019年7月)起按贷款利率计算至其符合限购资格之日(即2019年11月30日)止。第三人永轩公司述称，喻晶在签约时签订限购确认书，故其应知晓相关限购政策，其已履行告知义务。经审理查明：系争房屋为原告刘卫民、王仲敏、刘旭共同共有。2019年2月14日，刘卫民、王仲敏、刘旭(卖售人、甲方)与喻晶(买受人、乙方)通过第三人永轩公司就系争房屋签订房屋买卖合同，约定转让款590万元；2019年3月31日之前，双方共同申请办理转让过户手续；乙方未按约付款的，应支付违约金，逾期超过二十日后仍未付款的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担房屋总价款20%的赔偿责任，甲方可从已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方。附件三约定，乙方已付定金50万元；签订本合同7日内，乙方支付363万元，加上已付定金50万元，构成首期房价款413万元；待交易中心出具以乙方为权利人的产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行支付甲方房价款172万元；在交房当日，双方对房地产确认无误后，签订房屋交接书，乙方支付尾款5万元。同日，喻晶与永轩公司签署限购政策告知书，载明：永轩公司告知购买方关于本市房地产限购、限贷的调控政策，并对其本人及家庭户籍、婚姻等情况进行核对和确认。2016年3月25日本市《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。喻晶在上述告知书上签名。后喻晶向刘卫民、王仲敏、刘旭支付购房款413万元。2019年3月24日，刘卫民、王仲敏、刘旭向喻晶交付系争房屋。2019年3月30日，刘卫民与被告签订延期过户协议，约定转让过户手续延长至2019年5月15日前。2019年4月30日，王仲敏、刘旭、刘卫民与喻晶至本区交易中心办理系争房屋的过户手续，因喻晶在本市连续缴纳社保未满5年，故双方未能于当日完成过户登记手续。另查明，2019年9月3日，王仲敏、刘旭至本院递交起诉状，喻晶于2019年12月6日签收诉状副本。以上事实，由产权证书、房屋买卖合同、延期交房协议、交接书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告王仲敏、刘旭、刘卫民与被告喻晶于2019年2月14日签订的案涉房屋买卖合同及于2019年3月30日签订的延期过户协议是双方当事人的真实合意，合法有效，双方均应恪守。在此基础上，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：系争房屋未能按约办理过户是否应归责于喻晶以及喻晶是否存在逾期支付购房款尾款的违约行为。关于系争房屋未能按约办理过户是否应归责于喻晶的问题。喻晶作为房屋买受人，在购买系争房屋前，应对自身的购买资格尽到审慎的注意义务。2019年4月30日，王仲敏、刘旭、刘卫民与喻晶于至本区交易中心办理系争房屋的过户手续，因喻晶在本市连续缴纳社保未满5年，故双方未能于当日完成过户登记手续。且喻晶在审理中自认其直至2019年12月才具备购房资格。对此，应当认定买受双方未能在约定日期前办理房屋过户的原因在于喻晶属于限购人员。喻晶虽辩称在签约前查询了相关记录，且中介公司确认其具有购房资格，但其显然未能详尽地查清其在购房前五年的所有社保缴费记录。故买卖双方最终未能办理房屋过户的责任应当在于喻晶一方。关于喻晶是否存在未按约支付购房款尾款的违约行为。合同约定，系争房屋过户后，喻晶委托贷款银行支付购房款172万元。王仲敏、刘旭、刘卫民陈述，如房屋按约办理过户手续，喻晶向银行办理贷款手续，其应当在2019年7月底收到购房款172万元。本院认为，喻晶通过银行贷款向王仲敏、刘旭、刘卫民付款的前提是系争房屋过户至喻晶名下，现因喻晶属于限购人员，房屋过户手续无法完成，故贷款银行不可能向王仲敏、刘旭、刘卫民支付购房款172万元。对此，可以认为喻晶属于限购人员与银行不向王仲敏、刘旭、刘卫民支付购房款172万元之间具有相当因果关系。喻晶作为合同买受人，向出卖人支付购房款是其在买卖合同项下的主要合同义务，因其自身原因致使买受人直至本判决作出之日仍未能收取购房款172万元，应认为其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。如上所述，喻晶应对房屋未按约办理过户及未按约支付购房款172万承担违约责任，王仲敏、刘旭、刘卫民据此诉请合同解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。因本案诉状副本于2019年12月6日向喻晶送达，故案涉买卖合同及延期过户协议于该日解除。至于王仲敏、刘旭、刘卫民关于违约金118万元的诉请。如上所述，本院认为喻晶属于限购人员与银行不向王仲敏、刘旭、刘卫民支付购房款172万元之间具有相当因果关系，可以认为喻晶存在逾期支付购房款的违约行为，故该诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约金金额，合同约定为购房款总价的20%，即118万元，喻晶要求予以调整，本院结合案件实际情况酌定违约金为32.45万元。合同解除后，喻晶要求王仲敏、刘旭、刘卫民返还已付购房款413万元，王仲敏、刘旭、刘卫民表示同意，并表示返还利息14,534元，为解决当事人诉累，本院在本案中一并处理，故王仲敏、刘旭、刘卫民应向喻晶返还购房款413万元及其利息14,534元。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告王仲敏(WangChungMin)、刘旭(LiuHSU)、刘卫民与被告喻晶就上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋存在的房屋买卖合同关系于2019年12月6日解除；二、被告喻晶于本判决生效之日起十日内向原告王仲敏(WangChungMin)、刘旭(LiuHSU)、刘卫民支付违约金324,500元；三、原告王仲敏(WangChungMin)、刘旭(LiuHSU)、刘卫民于本判决生效之日起十日内向被告喻晶返还购房款4,130,000元及利息14,534元(本项可与本判决第二项内容相抵扣)。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,420元，减半收取计7,710元(原告已预交)，由被告喻晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年七月二十日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。