贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1823号原告：贵州元和新纪物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路136号，统一社会信用代码91520000789756509H。法定代表人：鲁琦（原为吴再云，后变更为鲁琦），职务总经理。委托诉讼代理人：昌林妹，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201711534524（注：2020年1月20日变更为刘橙、杜瑞勇）。委托诉讼代理人：刘橙，贵州恒易律师事务所律师，执业证号15201201911122004。委托诉讼代理人：杜瑞勇，贵州恒易律师事务所律师，执业证号15201201410848423。被告：许林青，男，汉族，1970年1月11日生，住所地贵州省贵阳市南明区。原告贵州元和新纪物业管理有限公司（以下简称元和新纪物管）与被告许林青物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告元和新纪物管的委托诉讼代理人昌林妹、被告许林青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告元和新纪物管向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付金元国际新城X号物业物管费合计17,241.08元、违约金71,006.67元，共计88,247.75元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为金元国际新城X号房的业主，原告与被告于2009年12月24日签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.2元，被告建筑面积为161.43㎡，逾期未按时交纳物业费每日按应交纳费用的千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但是被告于2011年8月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数为89月，每月金额193.72元，据此被告欠缴物业费合计17,241.08元，应承担违约金71,006.67元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳物管费，原告特根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告许林青辩称，1、本人的房屋存在质量问题，当时我签了整改意见，物管公司告诉我其是央企，叫我先收房再行整改，我就交纳了一年的物管费之后就未过问此事。一年后，本人发现并未完成整改，房开和物管却踢皮球，不负责任。装修过程中，也经常出现被断水断电、车位被占的情况。2、原告并未按照合同约定履行物管服务，其服务存在重大瑕疵。小区外墙、飘窗发生多起漏水，外墙砖脱落、水泥标号不达标，以及小区内部乱搭乱建、破坏景观、圈占绿地现象较为普遍，小区环境脏乱差。另外，小区消防不安全，原告被市政府限2018年11月30日前完成整改，整改情况也未公示，不知道整改的结果。原告还占用一期600㎡的景观、喷泉改为收费停车场，侵犯了广大业主的权利。原告还存在一系列不按合同约定履行服务的情况，故业主不缴纳物管费是在行使抗辩权。3、原告要求我缴纳物业费，我认为在2018年以前没有收到任何物业费的通知，已经超过诉讼时效。4、关于业主是否应承担违约金问题。由于合同由物业公司提供，是格式合同，当中约定的违约金条款原告并没有履行说明义务，根据合同法相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，且与业主发生纠纷后原告方不仅不积极解决，而是采取拖延回避的办法导致矛盾多年未结，故业主不应承担违约责任，不应承担违约金损失的义务。本院经审理认定事实如下：位于贵州省贵阳市观山湖区金元国际新城小区由案外人贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房开）开发建设，被告许林青从元龙房开处购得该小区X号房屋（建筑面积161.43㎡），成为该小区的业主，原告元和新纪物管为该小区物业服务单位。2009年12月24日，由元龙房开作为甲方，原告元和新纪物管作为乙方，双方就金元国际新城X栋及低层住宅区物业服务问题签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定电梯房物业缴费单价为1.2元／㎡／月。该合同第十九条载明“甲方、业主或物业使用人应在每月30日以前到物业管理公司缴纳物业管理费，违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按照应交纳费用的3‰的标准向乙方支付滞纳金。”合同还约定了其他权利义务。原告表示被告在2011年8月1日起停交物管费用，截止2018年12月31日，被告欠费89个月，欠费数额为17241.08元。庭审中，原告向本院提交了清洁外包服务月结算单、来电来访登记表、电梯维护保养合同、安保服务承包合同等证据证实其已经提供了相关物业服务。被告许林青也提交了大量证据证实小区物业管理存在诸多瑕疵。原告表示其曾向被告邮寄了催缴通知，经本院查询无邮寄记录。2018年12月25日原告在案涉房门上张贴了催缴通知，之后因被告仍未向原告交纳欠缴费用，原告遂以前述事实及理由诉至本院。本院认为，原告与元龙房开签订了《前期物业管理服务合同》，原告在签订合同之后进场为被告购买房屋所在小区提供物业管理服务，在小区业主委员会重新选聘物管公司之前，原告与业主方形成了事实上的物业管理关系。原告表示被告自2011年8月便未再交纳物管费用，其表示在2017年进行催缴，但原告并未向本院证明该邮件已经送达被告，根据本院查询，当日邮寄单号也无邮寄记录。被告在庭审中表示了对原告所提供的物业服务诸多不满意之处，说明其对小区情况较为熟悉，其接受了原告的服务。虽然该物业服务合同非原、被告之间签订，但双方应按该合同履行相关合同义务。至于被告在庭审中提出其在接房过程中要求整改，并且签署了整改意见，但又同时接房进行装修，至于其是否申请整改、以及整改情况如何以及是否赔偿等问题均不在本案审理范围之内。被告对原告提供的物管服务不满意，可以根据相关法律规定要求原告进行整改，甚至业委会可以要求重新选聘物业管理企业，以不交纳物管费来对抗物管服务不到位非理智之选择。综上，原告提供了物管服务，被告应当支付相应费用。根据原告提交的证据显示，原告于2018年12月25日在被告房门上张贴催收通知，而此前是否有催收行为无证据证实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告所诉请被告支付欠付物业管理费之诉请确有部分存在超过诉讼时效的情形，被告的辩论意见本院予以采纳，此项诉请，本院对原告催收前三年至2018年12月31日期间被告欠付的物业管理费予以支持，计算为161.43元/㎡×1.2元/㎡/月×36个月=6,973.78元。原告要求按照3‰/日的标准计算违约金，该标准换算为年利率已高达108％，严重超过法律规定的相关保护上限标准，综合本案原告提供的物业服务确实存在瑕疵的实际情况，对原告要求支付违约金的此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告许林青于本判决生效之日起三日内，向原告贵州元和新纪物业管理有限公司支付截止2018年12月31日的欠付物业管理费6,973.78元；二、驳回原告贵州元和新纪物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,006元减半收取计1,003元（原告预交1,003元），由原告贵州元和新纪物业管理有限公司负担923元，被告许林青负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李丽二〇二〇年七月二日法官助理蒋霞书记员迟莹莹