广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14150号原告：卢丽婷，女，1986年2月19日出生，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县。委托诉讼代理人：梁熹，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州五湖四海水产贸易有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编**洛溪综合批发市场（市场地址）。法定代表人：何晓炜，职务总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旸旸，广东骏通律师事务所实习人员。原告卢丽婷诉被告广州五湖四海水产贸易有限公司（以下简称五湖四海水产公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢丽婷及其委托诉讼代理人梁熹，被告五湖四海水产公司的委托诉讼代理人黄海燕、陈旸旸到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢丽婷向本院提出诉讼请求：1.确认《广州渔人码头54+酒店公寓租赁和场地使用合同》（编号：×××）为无效合同；2.被告返还267329.44元，其中包括租赁租金（自2019年10月至2036年12月的租金）203211.44元及不当得利64118元；3.被告支付资金占用费，按267329.44元为基数，以中国人民银行同期贷款利率，自2019年9月23日计算至实际返还为止；4.被告支付原告律师费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，卢丽婷变更其第2、3项诉讼请求为：2.被告返还租金262200元；3.被告支付资金占用费，按262200元为基数，以中国人民银行同期贷款利率，自2019年9月23日计算至实际返还之日止。事实和理由：原告与被告于2018年1月27日（合同笔误为2017年1月27日）签订《广州渔人码头54+酒店公寓租赁和场地使用合同》（编号：×××），约定被告向原告出租坐落于广州市番禺区洛溪××城北环路××号广州渔人码头54+酒店公寓×层×室公寓，租赁期限为2018年3月31日至2036年12月31日（共225个月），租金合计为220882元，租金于2018年2月31日（笔误：应为2月28日）前全部支付。原告分别于2018年1月14日、1月27日和2月10日向被告合计支付285000元，其后原告收到被告于2018年3月28日出具的《收楼通知书》通知原告2018年4月1日收楼。原告根据《收楼通知书》的要求和被告办理了租赁公寓收楼手续，并自2018年5月使用租赁公寓。原告使用租赁公寓后发现，该公寓存在多项质量和居住问题，该公寓间的过道和公寓阳台均为密封设计，环境非常闷热不通风，明显不符合消防规定，且公寓3楼连通酒吧，改建为酒吧的KTV房间，导致每晚10点起到凌晨2、3点酒吧和KTV的营业噪音（包括歌声、吵闹声、各种嘈杂声和音响、低音炮震动声）不停，原告完全无法睡眠，原告多次与被告和物业公司沟通后并无任何改善。原告也尝试出租，均被租客投诉晚上噪音太大，无法睡眠并退租。原告也向当地环保部门投诉，环保部门文书回复楼下的酒吧噪音超标，并予以了处罚，但未能根本性解决问题。上述问题导致原告无法居住、使用或出租，造成原告严重的经济和精神损失，原告就上述问题多次向物业公司和被告投诉，亦于2018年5月28日及2018年12月29日致函被告，但通风及噪音问题完全没有任何改善。及后，原告向广州市番禺区城市管理和综合执法局查询得知，租赁公寓系未经规划部门批准擅自改建的公寓。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因租赁公寓系未经规划部门批准而擅自改建的公寓，故原告与被告签订的租赁合同应属无效。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告五湖四海水产公司辩称，我方认为原告主张合同无效缺乏事实及法律依据，要求返还租金及支付相关费用缺乏依据，应予驳回其诉讼请求。理由如下：一、租赁合同经双方自愿平等协商签订，主体适格，内容合法有效，不存在合同无效情形。由于租赁合同在打印租赁房屋地址时出现数额错误，导致原告误以为其所租赁的公寓位置在洛溪××城北环路××号，并主张该门牌地址上盖房屋为未经规划部门批准擅自改建的公寓，错误主张合同因违反法律法规的强制性规定而要求确认无效。租赁物业的实际门牌号为××，位置在广州五湖四海国际水产交易中心7、8号楼×层，该物业系业主广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社以其名下集体经济发展建设用地（有土地使用权证）在2009年经规划建设部门合法审批取得建设用地规划许可证后开工建设，并在2014年经土建验收及消防验收合格，消防验收备案表中明确显示审批可用于商业、客房及办公等用途，具备合法租赁使用条件。广州市五湖四海集团有限公司从洛溪村租赁该等土地并投资建成物业后委托我方租赁经营，我方有权签署租赁合同，合同内容及租赁用途均无违法。故租赁合同合法有效，并不存在法定无效情形。二、租赁合同已实际履行，原告已收楼并实际使用，在合同有效、且我方并无违约情形下，要求返还租金并赔偿相关损失缺乏依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：1.2018年1月27日，五湖四海水产公司作为甲方（出租方）与卢丽婷作为乙方（承租方）签订合同编号为×××的《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将坐落于广州市番禺区洛溪××城北环路××号广州渔人码头·54+酒店公寓×层×室公寓物业（以下简称涉讼物业）租赁给乙方使用；建筑面积（包含公摊面积）为38.17平方米，其中套内面积为26.72平方米，用途为公寓；租赁期限为2018年3月31日至2036年12月31日；乙方应向甲方缴付的公寓租赁和场地综合租金总额为220882元；乙方于合同签订当日按租金总额的67.91%支付首期款150000元（含定金），在2018年2月31日前，按租金总额的32.09%支付余款共70882元；乙方已付全部租金后，该物业的交付时间为2018年3月31日（按附件2标准交付）；等等。2.广州宏威建筑装修工程有限公司（以下简称宏威公司）分别于2018年1月14日、2018年1月27日、2018年2月10日出具《收据》，确认收到卢丽婷承租涉讼物业的定金50000元、首期款10万元及尾款135000元。3.2018年3月28日，五湖四海水产公司向卢丽婷出具《收楼通知书》。4.2019年9月3日，卢丽婷向广州市番禺区城市管理和综合执法局投诉反映洛浦街渔人码头五湖四海水产公司的54+公寓属于违建，要求政府部门向其提供54+公寓的违建处理资料或审批资料。5.2019年9月18日，卢丽婷向五湖四海水产公司邮寄《关于租赁合同无效及返还租金等事宜的律师函》，告知经其向广州市番禺区城市管理和综合执法局查询得知，涉讼物业系未经规划部门批准擅自改建的公寓，故双方签订的租赁合同无效，故要求五湖四海水产公司向其返还267329.44元，其中包括租赁租金（自2019年10月至2036年12月的租金）203211.44元及不当得利64118元，返还款项的同时需及时与其办理公寓清退手续。上述邮件送达情况显示已签收，但五湖四海水产公司不确认收到函件。6.2019年10月23日，广州市番禺区城市管理和综合执法局向卢丽婷出具番城管（信）[2019]220号《群众反映事项处理情况告知单》，告知：经查，广州渔人码头?54+酒店公寓所在建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，原广州市规划局对此已作出行政处罚决定，罚款后同意保留使用，上述建筑物的行政处罚资料，建议可向规划部门进行咨询。另广州渔人码头?54+酒店公寓涉嫌改变建筑的用途，洛浦街城管执法队正在跟进调查。后广州市番禺区洛浦街城管执法队通过番禺政务通平台向卢丽婷短信回复：我街执法人员到上述地址，经调查，当事人未经规划部门批准，在洛浦街北环路88号6号楼的第3至8层、7号楼第3至8层、8号楼第3至4层改建成公寓，涉及面积4650平方米。我执法队已立案调查，我街将继续跟进处理。7.2019年10月30日，为解决本案纠纷，卢丽婷与广东南国德赛律师事务所签订《委托合同》，并支付了律师费7800元，广东南国德赛律师事务所出具发票予以收执。8.2019年11月5日，卢丽婷提起本案诉讼。庭审过程中，卢丽婷与五湖四海水产公司均确认涉讼物业于2018年4月1日交付予卢丽婷使用。卢丽婷称交付时涉讼物业已装修完毕，与租赁合同约定的交付标准一致，现涉讼物业处于空置状态，其可随时将涉讼物业交还予五湖四海水产公司。五湖四海水产公司亦确认涉讼物业为带装修交付。现双方主要就以下问题产生争议：一、租赁合同的法律效力。卢丽婷主张涉讼物业位于广州市番禺区洛溪××城北环路××号广州渔人码头54+酒店公寓×号楼，根据其提交的广州市番禺区城市管理和综合执法局出具的《群众反映事项处理情况告知单》及番禺政务通平台的回复短信可知，涉讼物业系未经规划部门批准而擅自改建的公寓，属于违建，故租赁合同应为无效。而五湖四海水产公司则称租赁合同上载明的涉讼物业地址存在笔误，涉讼物业实际位于广州市番禺区洛溪新城××广州五湖四海国际水产交易中心×号楼×层。涉讼物业所在地块的权属人为广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社，该社将土地出租给广州市五湖四海集团有限公司，双方合作建成物业后，将部分物业委托给五湖四海水产公司进行经营。涉讼物业尚未办理产权证，仅办理了土地证、建设用地规划许可证、消防验收文件等相关资料，可用于商业经营、客房及办公，具备租赁使用的合法条件，故租赁合同不存在无效的情形，系合法有效的合同。为此，五湖四海水产公司向本院提交了《集体土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》各两份，以及《洛溪村工业及仓储建设用地租赁合同》《合同主体名称变更确认书》《建设工程竣工验收消防备案凭证》《建设工程消防设计备案凭证》《建设工程竣工验收消防备案表》《建设工程消防设计备案表》《建设工程消防设计审核意见书》《建设工程消防验收意见书》等予以证明。二、卢丽婷已缴纳的租金金额。卢丽婷主张租赁合同约定的租金为220882元，但实际上其共支付了租金285000元，其诉请中要求返还的租金金额已扣除其占用涉讼物业期间的占有使用费。至于为何实际支付的租金金额与租赁合同约定的租金金额不一致，卢丽婷解释称其先向五湖四海水产公司支付了定金5万元，双方协商一致租金总额为285000元，后在签订租赁合同时，其发现租赁合同的租金金额为220882元，经询问，五湖四海水产公司解释称多出部分是涉讼物业精装修的费用，并要求其先签订租赁合同，剩余款项再另行处理。另，卢丽婷向法庭提供的证据原件中附带了一份项目费用确认书复印件，其上载明卢丽婷知悉并同意支付74031元作为项目4B30单位室内装修费用，卢丽婷对此解释称该确认书是其应五湖四海水产公司的要求签署，因该确认书未提及装修公司是宏威公司，故其以为该确认书是与租赁合同连带一起的，且收据亦载明租金金额为285000元，故其签署了租赁合同及该确认书。五湖四海水产公司则认为涉讼物业的租金应以租赁合同约定的220882元为准，卢丽婷支付的285000元实为向宏威公司支付。其司委托宏威公司对包含涉讼物业在内的相关物业进行装修，并未委托宏威公司代收款项，但鉴于其司确欠付宏威公司的工程款，其司同意宏威公司代找租客，找到租客后通知其司签订合同，其司与租客之间的权利义务均以租赁合同约定的为准，故其司对宏威公司根据租赁合同的约定收取的租金部分予以确认，即其司仅确认收到卢丽婷支付的租金220882元，剩余部分则为卢丽婷向宏威公司支付的装修费。对此，卢丽婷则认为五湖四海水产公司已确认委托宏威公司代找租客及收取租金，故宏威公司的行为已构成表见代理，其认为宏威公司有权代表五湖四海水产公司处理涉讼物业的相关租赁事宜并收取租金，故其所支付的285000元均系涉讼物业的租金。另就涉讼物业是否取得建设工程规划许可证，五湖四海公司表示不清楚，亦未在法庭辩论终结后的合理期限内向本院提交任何证据予以证明涉讼物业已办理合法报建手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现卢丽婷与五湖四海水产公司虽在庭审中就涉讼物业的准确地址存在争议，但无论系租赁合同中约定的物业地址抑或是五湖四海水产公司主张的实际地址，五湖四海水产公司均无法就前述物业已办理报建手续进行举证，故卢丽婷与五湖四海水产公司就涉讼物业签订的租赁合同应为无效合同，就卢丽婷要求确认租赁合同无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同无效，五湖四海水产公司应将已收取的款项返还予卢丽婷。现卢丽婷主张其共支付了涉讼物业的租金285000元，而五湖四海水产公司仅确认收到其中的220882元，并主张剩余款项为卢丽婷向宏威公司支付的装修费。对此，本院认为，五湖四海水产公司于庭审中确认其司委托宏威公司对其司经营的物业进行装修，鉴于其司欠付宏威公司的工程款，故其司同意由宏威公司代找租客后通知其司签订租赁合同，结合租金的《收据》为宏威公司出具可知，五湖四海水产公司与宏威公司之间存在代找租客及代收租金的事实。根据宏威公司开具的三张《收据》，宏威公司确认收到卢丽婷承租涉讼物业的定金5万元、首期款10万元、尾款135000元，故本院对卢丽婷关于其已支付租金285000元的主张予以合理采信。五湖四海水产公司虽辩称剩余款项为卢丽婷向宏威公司支付的装修费，然涉讼物业交付时已是合同约定的装修标准，卢丽婷无需另行委托装修公司对涉讼物业进行装修，故就该抗辩，本院不予采纳。卢丽婷于庭审中已明确表示可随时将涉讼物业交还予五湖四海水产公司，因此五湖四海水产公司应及时收回涉讼物业，未及时收回而导致的扩大损失应由其司自行承担。现卢丽婷主张按照总租金285000元来计算涉讼物业每月的租金，并自愿根据该租金标准向五湖四海水产公司支付其占用涉讼物业期间的占有使用费，本院予以照准。租赁合同约定的租赁期限为2018年3月31日至2036年12月31日，共225个月，故涉讼物业每月租金标准为1266.67元，因此，卢丽婷应向五湖四海水产公司支付涉讼物业自2018年4月1日起至庭审当日即2020年2月25日的占有使用费28958.7元（1266.67元/月×22个月+1266.67元÷29天×25天）。扣除上述期间的占有使用费后，五湖四海水产公司应向卢丽婷返还256041.3元（285000元-28958.7元），就卢丽婷诉请中的超出部分，本院不予支持。鉴于五湖四海水产公司确已实际占用了上述费用，根据公平合理原则，五湖四海水产公司应向卢丽婷支付占用款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，五湖四海水产公司向卢丽婷支付的利息应以256041.3元为本金，自2020年2月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。就卢丽婷诉请中的超出部分，本院不予支持。就卢丽婷要求五湖四海水产公司支付律师费8000元的诉请，因租赁合同无效，卢丽婷要求五湖四海水产公司赔偿其律师费损失缺乏依据，且卢丽婷作为承租人，在签订租赁合同时未对涉讼物业及所在建筑物的权属及报建情况尽到审慎注意义务，对租赁合同无效的后果亦存在一定过错，故就该诉请，于理无据，本院不予支持。综上所述，本院对卢丽婷的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认卢丽婷与广州五湖四海水产贸易有限公司签订的《广州渔人码头?54+酒店公寓租赁和场地使用合同》无效；二、广州五湖四海水产贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向卢丽婷退还256041.3元及其利息（利息应以256041.3元为本金，自2020年2月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、驳回卢丽婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5353元，由卢丽婷负担212元，广州五湖四海水产贸易有限公司负担5141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  王卉华人民陪审员  陈浩辉二〇二〇年七月二十二日书 记 员  凌绮珊