广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2638号原告（反诉被告）：罗继伯，男，1972年2月17日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：汪少兵，系广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎裕国，男，1976年2月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）罗继伯诉被告（反诉原告）黎裕国租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗继伯及其委托诉讼代理人汪少兵、被告（反诉原告）黎裕国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗继伯诉称：黎裕国所有的位于广州市天河区车陂东圃农贸市场东侧永安楼南梯首层，即陂东路9号之三首层102商铺，原出租给陈朝阳经营餐饮，租赁期限自2016年4月1日至2022年4月1日止。2019年9月17日，罗继伯与陈朝阳签订《转让协议》，陈朝阳将该餐馆以100000元转让给罗继伯经营。2019年9月19日，罗继伯与黎裕国签订《铺位租赁合同》，合同约定承租用途为用作仓储、超市、餐饮性质使用，黎裕国收取铺位押金52000元，罗继伯自2019年10月1日开始向黎裕国支付租金。承租上述商铺后，罗继伯对商铺进行重新装修，并要求黎裕国协助办理租赁合同备案和办理营业执照，并明确告知黎裕国装修投资几十万元就是希望办好证件合法经营。黎裕国表示该商铺可以办理营业执照，之前一直有营业执照。2019年10月11日，辖区派出所要求罗继伯出示营业执照，无证不能经营。罗继伯告知黎裕国后，黎裕国要求罗继伯“会说话”，说“以前一直在经营，现在只是装修”，之后，黎裕国告知罗继伯要重新搞门牌才能办理营业执照。2019年11月11日，罗继伯拿到《住所（经营场所）场地使用证明》，明确规定涉案商铺不能从事餐饮行业。黎裕国告知罗继伯“对你一点都不影响，不要总纠结文字上的东西”。之后，罗继伯多次去工商部门办理营业执照，但均被告知该商铺不允许从事餐饮行业，无法办理营业执照。为此，罗继伯承租该商铺后，至今无法办理营业执照，无法实现经营餐饮业的合同目的。罗继伯在2019年12月23日向黎裕国发出《解除租赁合同和移交房屋的通知书》，明确告知其评估公司在2019年12月27日下午16时对承租商铺装修、空调、餐厅设备设施等财产进行评估，要求黎裕国参与评估过程，2020年1月1日上午十时，罗继伯将承租商铺按照现状移交给了黎裕国。2020年1月16日，评估公司出具评估报告，承租商铺内固定装修价格和可拆除部分价格为305534元。综上所述，涉案商铺无法办理餐饮业营业执照，导致罗继伯无法经营，合同目的不能实现，黎裕国应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1.黎裕国退回租赁合同押金52000元；2.黎裕国退还租金78000元（2019年10月1日至12月31日）；3.黎裕国支付餐厅转让费100000元、餐厅加盟费30000元；4.黎裕国支付出租屋综合征收税款6189.68元；5.黎裕国支付房屋装修损失款218986元及可移动物品损失款86548元；6.黎裕国支付评估费3000元；7.本案诉讼费用由黎裕国承担。被告（反诉原告）黎裕国答辩称：罗继伯的诉讼请求缺乏事实及法律依据，罗继伯与黎裕国之间的合同关系是罗继伯从案外人陈朝阳、汪伟手中转让过来的合同，作为投资人的罗继伯应事先了解该地区的行业规定及地方规定。且汪伟在2016年5月承租时办理过餐饮性质的场地使用证明，证明黎裕国在出租场地给第一手承租人汪伟时该场地是可以办理相关手续的，而罗继伯在上述租赁期间转让铺位，属于罗继伯与案外人私下达成的协议，事先未经黎裕国的书面同意。黎裕国认为其仅应承担原租赁合同的义务，现在因罗继伯自己办证条件不符合有关部门的要求，是其自身过错，与黎裕国无关。其次在签订合同前，黎裕国已明确告知只是协助办证，具体办证事宜并非黎裕国的义务。租赁合同中相关约定并非双方对于用途的约定，而是罗继伯对于在商铺内进行合法经营的承诺，如果真如罗继伯所说是当地政府不允许其经营餐饮行业，也属于该条款法律法规当地政府不允许的情形，据了解事实是罗继伯认为环保部门整改的要求成本太高，而其经营不善无法继续经营，为减少亏损而编造的理由，且其后罗继伯并未按照黎裕国的要求腾空及交还涉案商铺，拒付租金，并未向黎裕国正式交还铺位钥匙及办理交接。罗继伯在未经黎裕国同意下自行更改房屋结构局部装修铺位也属于其违约行为。罗继伯所提出的加盟费、转手费都是其自身行为，并未得到黎裕国的允许，损失应自行承担。被告（反诉原告）黎裕国反诉称：我方曾将陂东路9号之三首层102商铺出租给他人经营餐饮并办理餐饮类的工商营业执照，2019年9月17日，案外人将商铺转让给罗继伯。合同中明确载明黎裕国只是提供宅基地使用证明给罗继伯，协助罗继伯办理工商登记，费用由罗继伯负责。在之前出租的过程中，黎裕国也仅是提供宅基地使用证明，并由他人自行办理了餐饮性质的临时经营场所使用证明。黎裕国早已履行了合同义务，涉案商铺并非不能办理工商营业执照。在黎裕国提供宅基地使用证明后，罗继伯表示因办理餐饮营业执照环保要求严格，故其只经营预售食品，其后罗继伯也办理了预售食品的临时经营场地使用证明，黎裕国已完成合同约定义务。合同中关于承租人承诺在商铺经营仓库、超市、餐饮等行业仅是承租人对经营范围的承诺，并非双方对租赁物用途的约定。双方产生争议后，黎裕国多次要求罗继伯清理铺位及交还场地均未果。特提起反诉，请求法院判令：1.解除罗继伯与黎裕国于2019年9月19日签订的《铺位租赁合同》；2.罗继伯腾空并交还东圃陂东路9号之三首层102号铺；3.罗继伯按照26000元/月的标准支付自2019年12月28日起至实际交还商铺之日止的租金及占用费；4.本案诉讼费用由罗继伯承担。经审理查明：黎裕国持有宅基地座落为东圃镇车陂村圃市场侧的《村镇宅基地使用证》，建筑种类为混合结构，三层部分四层。2019年9月19日，黎裕国（甲方，出租方）与罗继伯（乙方，承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁铺位为甲方宅基地证铺位于车陂东圃农贸市场东侧××楼南××区东圃××号铺（以下简称“涉案商铺”）；租赁期限自2016年4月1日至2022年4月1日止，合同期六年，装修期15天，乙方向甲方承诺租赁该铺位作仓储、超市、餐饮性质使用，不经营法律、法规禁止经营的行业；合同签订，甲方收取乙方一个月租金，二个月押金，合同期内乙方不得以押金抵作租金及其他用途，期满甲方如数交还给乙方（以甲方开具收据，铺位设施完整，租金、水电等费用结清为准），本铺位用水水费缴纳至管理处，电费乙方自行交付；铺位月租金26000元；月租金缴纳期为乙方每月28日前缴纳下月款项，五天为期，如超出期限，甲方按月租租金3%每天计算收乙方滞纳金，如超出缴纳期十天自动违约处理，甲方有权处理乙方铺位一切物品；合同期甲乙双方不得借故解约，否则以不履行合同处理，违约一方向守约方赔偿当年2个月租金52000元作为补偿；甲方协助乙方办理工商登记（出具宅基地证件给乙方，费用由乙方负责）；合同期内铺位装修、更改、保养费用由乙方负责，损坏甲方原有设施由乙方负责，合同签订，在租赁期内乙方未经甲方书面同意拆、改、变动房屋结构，或损坏房屋、中途擅自退约、转让、转借给他人使用，甲方有权终止合同并要乙方恢复原状，收取复原状工程费用；合同期满，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权要乙方拆除、清理；合同期，乙方对店铺、场地只有使用权，不得作抵押，不准违法经营，未经甲方书面同意，不准随意改动房屋结构，店铺装修在不影响房体架构安全下方可进行，乙方不能在立柱、横梁种钻孔、改动，如违反上述规定，视乙方自动违约，终止合同，甲方一切损失均由乙方承担；甲方只收取月租金，其他一切费用及因乙方经营所缴纳的一切税费均由乙方负责；甲方现有装修，乙方承接后重新装修，合同期满后不得损坏及拆除（机械、设备除外）为甲方所有，并不作任何补偿等。同日，黎裕国开具《收据》，载明如下内容：今收到罗继伯天河区车陂东圃农贸市场永安楼首层102铺二月押金伍万贰仟元，原陈朝阳、袁志贵铺位的转让押金单作废，1个月转让费26000元由陈朝阳、袁志贵负责。《收据》上方手写“以下内容属实”字样及陈朝阳、袁志贵签名。双方均确认罗继伯已向黎裕国支付涉案商铺的租赁押金52000元，并支付租金至2019年12月31日。2019年10月17日，黎裕国提交《情况报告》，内容为兹有黎文锐、黎裕国领取的宅基地使用证的房屋地址为东圃镇车陂村圃市场侧与现门牌地址车陂陂东路9号之三是同一房屋，现申请门牌××只作办理营业执照使用）。该《情况报告》下方打印有“只作协助办理门牌使用”字样并加盖有“广州市车陂经济发展有限公司”印章及日期2019年10月17日。2019年11月11日，罗继伯领取涉案商铺的《住所（经营场所）场地使用证明》，载明：罗继伯使用的涉案商铺，由黎裕国（出租方）出租的黎裕国（产权方）的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用，经营者在使用时应注意以下事项：（一）本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据……（三）该场地可以经营的项目有预包装食品，经营者出现不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业，如经营者超出上述可以经营的项目或出现违法改变房屋结构的情形，出具本证明的单位有权宣布本证明无效，并通告相关部门；本证明有效期限自2019年11月5日至2020年10月31日等。本案审理过程中，双方均提交微信聊天记录对沟通情况予以证明，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年9月21日，罗继伯询问“我正好想问你，这边我装修需要提前做什么呢”，黎裕国回复“备案要电话，我这边不需要”；2.2019年9月24日，罗继伯询问“已关电了怎么弄呢”，黎裕国回复“你找陈老板，我现在忙，你不要给他停”，罗继伯回复“已经封条了……走了……电有了，谢谢”；3.2019年9月25日，罗继伯发出“黎老板好，我租您这个餐饮店铺一定会全力以赴把生意做好，有您的支持也会长期经营下去。辛苦您这次用力去办好，希望以后也不会为了办证而让您为难。租赁合同备案与办证的事，我也是不得不麻烦您，这边我也不熟，如果我能做的我肯定不会麻烦您。装修投资几十万，餐厅办好证件合法经营心里才踏实。万分感谢您”，黎裕国回复“你的铺位是转让汪伟，陈老板他们的，汪伟是办了营业执照的，现在是餐饮业要你们环保通过有点麻烦”；4.2019年9月27日，罗继伯发出“黎老板好，上午环保中队他们来看了，说下午给回复的也还没有，并且说哪怕你做蒸煮的也要挖个地方做好三级隔油池。环保工作人员他们还说这个区域是环保投诉很多，是个重点监管区域。旁边小烧烤店老板昨晚被环保部门弄去谈话了。黎老板你看看这个情况还有什么好办法怎么弄吗”，黎裕国回复“这些事情你自己多想想怎么处理，因为这些不在我们房东的责任范围”，罗继伯回复“我也是没办法想了，你也是知道的，租你的房子是拿来经营餐厅的”，黎裕国回复“以前一直都在经营你是知道的，现在是办证要求达到环保要求，这个不在我们房东的责任范围”，罗继伯表示“环保要求就算全部按他们的去完善做好，也是完全不让做传统餐厅。也只能做汤粉之类的”，黎裕国回复“这些我们就不管那么多了，你也这样说，就按合同办吧”，罗继伯回复“如果现在终止合同，你就退回我押金可以吗”，黎裕国回复“这个你找陈老板，合同内我们是不可能退押金的……我这边只是收房租，给宅基地使用证你们办证的，其它不管那么多的”；5.2019年10月12日，罗继伯表示“派出所昨天来店里，通知我下周二去派出所……说要营业执照，没证不能先经营”，黎裕国表示“你说以前不是一直经营吗？现在只是装修，你要会说话”，罗继伯回复“他看到我了，说换老板换招牌了，派出所这里应该问题不大，我周二去先看看”；6.2019年10月24日，罗继伯表示“如果他们还真想做，30万看他们要不要，我也亏十多万算了，汪伟正好还有营业执照”，黎裕国回复“这个你和他们商量一下……这个我没有意见的，我们只是收房租，那时候我都和你说过，情况就是这样，你自己想好再做”，罗继伯回复“那时说办证很顺利的”，黎裕国回复“没有人说很顺利”；7.2019年11月1日，黎裕国发出“罗老板麻烦你把租金交一下”，罗继伯回复“黎老板，李警官那去办好了吗”，黎裕国回复“他说下个星期”，罗继伯表示“真是麻烦，证件也办不了，没办法上美团，生意就差，死亏，一个多月了，租赁备案都没弄下来”，黎裕国回复“他说你没有搞喷淋，消防不行，我也不管对他怎么样，备案是要过派出所这关”，罗继伯回复“搞什么喷淋，你这铺本身都没有一次消防和喷淋。我们要办也是办二次消防喷淋”，黎裕国表示“如果你经营不下去就赶紧转让吧！其它也不要说太多了，麻烦你租金交一下，就算做美团也改变不了多少，这个你也是知道的，我们也不想你亏本”，罗继伯回复“我没说不经营，但是要抓紧办证才行……开始进来，你说可以办证的，现在谁知那么麻烦”，黎裕国回复“我也没有说可以办证，只是说可以协助你办，合同也只是说提供宅基地给你们去办证的，当时也给了办证的人电话给你，遇到这样的警察拖一下，没有办法”；8.2019年11月11日，黎裕国询问“罗老板，今天那个租赁备案搞好了吗”，罗继伯回复“我下午拿过来了，明天找人去工商……还是不能从事餐饮”，黎裕国表示“对你一点都不影响，不要总是纠结文字上的东西，而且是你们没有三级隔离池”，罗继伯回复“我新做了三级隔离池，没有做环保那边不给开证明的”，黎裕国表示“你做的环保只是食品的环保证明，不是餐饮业的环保证明，我们作为房东所提供的宅基地资料已经是尽了我们协助的责任了”，罗继伯回复“先找人去办，到时看什么情况”；9.2019年11月14日，罗继伯表示“办证的说办不了餐饮证，就算去办也只有50%的可能”，黎裕国回复“能不能办是你的问题了，我们的场地备案是做好了”，罗继伯表示“说这片餐饮证完全不办了，主要是场地备案上面注明了条，不许做餐饮”，黎裕国表示“这个问题不要再说了，一直都是说食品，和我们没有关系，合同也是说我们提供宅基地证明，协助你办理”，罗继伯表示“餐饮部门对这片只收证，不给新办证了……食品不一样，办证的说餐饮部门是要检查现场的，加之这片已经是几乎停办餐饮证，所以现在办证的也是管的更严”，黎裕国询问“对你经营有什么问题？你装修之前我都和你说过这个问题，叫你想清楚”，罗继伯回复“你转之前说是可以办证，我才转的，在转让之前你要说不能办证我肯定不会转让接手这铺位的”，黎裕国回复“我从来没有说过这些话，这是政府行为，对餐饮要求严格，我们也没有办法，现在办了备案，你又说这些话”，罗继伯回复“备案上也明确不准经营餐饮”，黎裕国回复“我们房东没有义务和你办证，我们只是协助”，罗继伯回复“不错，协助我合法正常办证”，黎裕国表示“你自己但是都是说办食品经营部就可以了，只要能拿营业执照”，罗继伯回复“食品经营，主要是餐饮证那边也办不了”，黎裕国回复“你当时不是说食品经营部就可以吗？而且还在门牌上写粉面，我建议您尽快找人转让”；10.2019年12月18日，罗继伯表示“办不了餐饮证，没法继续做，我又去工商所问了，说我们租赁登记备案写的很清楚，不能经营餐饮，这情况完全不能办理餐饮的”，黎裕国回复“那是你自己的事情了，我的朋友同样是宅基地证都办了，以前汪伟都办过的，你也是知道的，有些事情都是要靠关系”，罗继伯回复“也找了你很早介绍的办证公司，到现在也是说没法办理餐饮经营许可证”，黎裕国回复“那我就不知道了，那你的意思是做到月底，是吧？”罗继伯回复“是的”，黎裕国回复“好”，罗继伯表示“我这投资损失也很大的，你也清楚，你怎么样承担些呢……上家是做餐饮，我转手进来也是做餐饮的，你也说可以办餐饮的”，黎裕国回复“我从来没有说过这些话”，罗继伯回复“接店前要说办不了餐饮证，我肯定不会接手，投入那么多钱来做的”；11.2019年12月24日，罗继伯发出“解除租赁合同和移交房屋的通知书，你在2019年9月19日与我罗继伯签订《铺位租赁合同》，约定把东圃农贸市场东侧永安楼南侧首层租赁给我做餐饮性质使用，前手租户也是从事餐饮业，我相信你的承诺，相信房屋承租时从事餐饮业的现状，向前面租户支付了转让费（其中包括向你交付了押金和转让手续费），进行了装修，雇佣了员工。现在发现该房屋无法办理餐饮业营业执照，导致我无法经营，合同目的不能实现，我明确告知你从2019年12月31日起解除租赁合同，我的装修、5台空调、广告照片、灯箱、顶手费（含转让手续费＋房租押金＋店内部分装修设备）、租金损失、员工遣散费、湘江鱼蛙情品牌技术加盟费、设备设施、用品等损失，应该由你对我进行全部赔偿。为了避免损失扩大，我准备委托有资质的评估公司在2019年12月27日下午16时对房屋装修、空调、餐厅设备设施等财产进行评估，此评估报告将作为我的损失依据。现决定在2020年1月1日上午十时把租赁房屋交还给你，望你准时接收房屋，如你不到场接收房屋，视为房屋已交接完毕，由此导致的一切后果由你承担。房屋交接后，如你不主动履行赔偿责任，我将申请法院判决……黎老板，2020年1月1日连同宿舍一起交还给你，到时一起接收”，黎裕国回复“你的以上通知不是事实，请你履行合同义务”；12.2019年12月25日，黎裕国表示“罗继伯我方对你未经我们同意自行改变你租用天河区车陂东路九号之三房屋结构的行为表示不同意，请你在五天之内恢复原貌，否则我方将自行恢复，所产生的费用我方采取法律措施向你追讨”；13.2020年1月1日，罗继伯发出“约好今天上午十点钟交商铺和宿舍给你，我一直在商铺等你，打你电话也不接，你也不来。商铺里有很多我准备开餐饮店购买的物品，如冰箱、货架、桌椅、音响、点餐系统、厨房设备、香料物料、餐具等，对我毫无使用价值，搬走还要搬迁费和保管费，纯粹扩大损失。现发信息与你，我把这些物品全部留在现场给你，以后再按照评估价格赔偿给我。反正这些都是你造成的损失。我把今天商铺的现场录像发给你，所有物品以现场录像为准。”黎裕国回复“请你按合同支付租金，履行合同义务”，罗继伯随即发出商铺内部状况视频并表示“黎老板，往后如有什么事故损失，全是你个人的责任了”，黎裕国回复“罗继伯你租用住房的个人物品，及用于经营的物品依然占用我方场地，我方不同意接收以上物品，另外你未经我方同意自行改变你租用我方陂东路九号之三零二号铺场地房屋结构，未在规定时间恢复原貌，以上问题请尽快处理，你上个月交付的租金已经到期，如不处理我方将向你在收取场地占用费，及恢复房屋原貌期间所产生的租金及工程费用，另外你租用住房以来的水电费，请尽快交齐”；14.2020年1月17日，黎裕国发出涉案商铺内拍摄视频并表示“请尽快清理你的物品，如不处理我方将按每月两万六收取场地占用费”，罗继伯回复“我已按照解除租赁合同通知书的内容在2020年1月1日把房屋交还给你，房屋内所有物品及装修等损失我已委托评估，你需要按照评估价格对我进行赔偿”。其后黎裕国于2020年2月1日、2020年2月21日、2020年3月7日、2020年3月29日多次拍摄商铺内状况提出要求罗继伯清空涉案商铺内物品等。另，罗继伯为证明其损失情况，向本院提交如下证据：1.显示由罗继伯（乙方）与陈朝阳（甲方）于2019年9月17日签订的《转让协议》（原件），约定甲方将东圃陂东路9号（湛江美食）店餐饮铺转让给乙方经营，双方达成如下协议：一、餐厅转让费共计壹拾万元（包括餐厅内设备设施、装修、用品、桌椅，代缴付给房东26000元的租赁合同更名手续费）；二、付款方式：达成协议后，乙方付给甲方定金200000元，待乙方与房东签订租赁协议后，乙方付余款70000元给甲方，双方同意留10000元在15天后再付清给甲方（在确定甲方原餐厅内没有不良债务再付）；三、甲方承诺五天内协助乙方将租赁合同过户（即乙方与房东签订租赁合同）。2.显示由陈朝阳于2019年11月21日出具的字据（原件），载明已收到罗继伯转让费（湛江美食）95000元，余下5000元转黎裕国作电费等，已全部收齐。3.显示由广州市天河区车陂街来穗人员和出租屋服务管理中心于2019年11月5日出具的《税收缴款书》（原件），载明纳税人名称为黎裕国，地址为涉案商铺，2019年11月至2020年10月税费合计6189.68元；4.显示由罗继伯与案外人广州市万润餐饮管理有限公司于2019年8月8日签订的《合同书》（原件），约定乙方拟在广州开设一家烤鱼、牛蛙技术培训门店，乙方向甲方购买该门店经营的相关商品……在本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付首次购买商品的款项30000元等。5.显示由广州市万润餐饮管理有限公司于2019年8月8日开具的《收据》（原件），载明收到罗继伯交来万润公司项目技术培训款30000元；6.显示由广东信亚价格评估有限公司出具的《关于广州市天河区东圃陂东路9号之三首层102号铺现值价格评估报告书》（以下简称《评估报告》，原件），载明价格评估标的为涉案商铺现值，评估基准日为2019年12月27日，标的概况为……现场勘查时，可见该商铺室内布局合理，成色较新，现处于正常经营状态，商铺内设施设备整齐摆放，根据委托人的要求，对该商铺固定装修及可拆除部分的现值进行评估，本评估报告分为固定装修和可拆除物品两部分进行价格鉴定,（二）固定装修部分价格评估……针对标的的情况，我们在同类型的供求区域进行了大量的市场调查，根据广州市同类型的装修工程的市场平均造价水平，结合标的实际情况进行了比准修正，最终计算出各项目在评估基准日的评估单价，各项目的评估单价已包含人工费、材料费、机械费、管理费、税费等，根据以上重置单价和数量，按以下公示计算各项目的重置价格和重置总价，各项目的重置价格=重置单价×数量，重置总价=∑各项目重置价格=240643元，成新率的确定，据委托人介绍，该商铺于2019年1月装修完成投入使用，至评估基准日2019年12月27日，已使用0.9年，按以下公式计算各项目的成新率，成新率=（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100%，根据以上各项目的重置价格和成新率，按以下公式计算各项目的评估价格和评估总价，各项目的评估价格=重置价格×成新率，评估总价=∑各项目的评估价格=218986元，（三）可拆除部分价格评估……经评估人员现场勘查，对商铺内可移动设施设备及物品进行清点，确定评估项目主要包括鱼池氧气泵、饮水机。厨用不锈钢操作台、不锈钢货架等共38项……各项目的评估价格=重置价格×成新率，评估总价=∑各项目的评估价格=86548元，（四）标的总值的计算，根据以上固定装修部分价格和可拆除部分价格，按以下公式计算标的总值，标的总值=固定装修部分价格＋可拆除部分价格=218986＋86548=305534元，价格评估结论为涉案商铺在基准日的价值为305534元。《评估报告》附表一为《固定装修部分现值评估明细表》包含地面找平贴瓷砖、室内广告牌灯箱（第10项）、户外广告招牌（第41项）等项目，《评估报告》内附涉案商铺现场照片显示商铺内摆放有桌椅、货架、厨房操作台、厨具等可移动物品，商铺为已装修状态。经质证，黎裕国对上述证据3的真实性予以确认，表示应由罗继伯支付；对证据6予以确认，但其中仅《固定装修部分现值评估明细表》第10、41项为罗继伯承租后所做，其余项目均为罗继伯的前一手承租人所做，确认涉案商铺内状况与《评估报告》内附图片一致；对其余证据均不予确认。本案审理过程中，黎裕国为证明其相关抗辩，向本院提交如下证据：1.《临时经营场所使用证明》，载明汪伟使用的涉案房屋黎裕国（出租人）房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用，经营者在使用时应注意以下事项……该场地可以经营的项目为餐饮……本证明有效期限自2016年5月1日至2018年4月30日等。2.显示由案外人黎文锐与汪伟于2016年3月4日签订的《铺位租赁合同》，约定铺位地址为甲方宅基地证铺位于车陂东圃农贸市场东侧永安楼南梯首层面积约200多平方米，租赁期自2016年3月28日至2022年3月27日止等。3.显示由黎裕国与陈朝阳、袁志贵签订的《铺位租赁合同》，约定铺位地址为甲方宅基地证铺位于车陂东圃农贸市场东侧永安楼南梯首层面积约200多平方米，租赁期自2016年4月1日至2022年4月1日止等。经质证，罗继伯对上述证据的真实性无异议。双方亦就相关问题作出如下陈述：1.罗继伯称其诉请中主张的餐厅转让费是在其接手涉案商铺时向上一手承租人陈朝阳支付的，加盟费则是向加盟商广州市万润餐饮管理有限公司支付，这些款项均未退回。2.罗继伯主张虽《合同》中约定经营税费由承租人负担，但涉案商铺的租赁税费属于土地使用税，纳税义务人应为黎裕国，所以该费用黎裕国应予以返还，即使该费用应由罗继伯负担，也因其无法实现合同目的而应由黎裕国予以赔偿。3.罗继伯称其要求黎裕国返还租金的依据在于其支付租金所取得的对价应该是可以正常占有使用涉案商铺，而其因为黎裕国的原因无法办理营业执照，租赁物不符合合同约定的使用用途，所以其签订《合同》的目的无法实现，故要求黎裕国返还租金。4.关于《合同》现状，罗继伯主张该合同已于2019年12月31日解除（即其于解约通知中载明的时间），黎裕国表示不同意上述解约终止中的意见，《合同》仍在履行期间，故反诉要求解除。5.涉案商铺的现状，黎裕国表示罗继伯并未向其交还商铺，且商铺内还遗留有大量罗继伯的物品；罗继伯表示黎裕国并未于2020年1月1日到场接收商铺，故其于上午10时左右将涉案商铺的钥匙交给隔壁商铺的经营者（为黎裕国的嫂子）并拍摄视频予以留存（罗继伯提交的视频显示一中年女性接收钥匙后对涉案商铺的卷闸门进行上锁处理），根据当日下午黎裕国发送的微信视频可以显示，黎裕国已于当日下午进入商铺内部，实际接收了商铺；黎裕国回应称其并未收到涉案商铺的钥匙，对罗继伯提交的视频的真实性予以确认，但视频中接收钥匙的人员仅为隔壁商铺的经营者，并非黎裕国的嫂子，与其关系也不佳，其并未授权他人代为接收涉案商铺的钥匙或者办理交接手续，其于2020年1月1日下午去到涉案商铺时发现卷闸门并未上锁，故而能够进入现场，且在其查看了现场状况后也发微信及打电话要求罗继伯将商铺内物品进行清空及搬离；罗继伯表示虽交还钥匙时接收人并未出具授权，但接收人表示会将钥匙转交给黎裕国，接收人作为黎裕国的嫂子有权代其接收涉案商铺。6.关于涉案商铺内遗留物品的处理问题，罗继伯表示其已于2020年1月1日将涉案商铺交还给黎裕国，且明确表示商铺内的可移动物品及装修均交给黎裕国处置，无需再办理涉案商铺的交接手续，其也不同意搬离涉案商铺内的可移动物品；黎裕国表示同意罗继伯搬离涉案商铺内的可移动物品并尽快办理商铺的交接手续。7.关于黎裕国将涉案商铺交付罗继伯使用时商铺内的状况，双方均表示无法提供证据予以证明，双方均确认上一手承租人于涉案商铺内经营湛江美食店。8.关于罗继伯承租涉案商铺期间的经营状况，罗继伯表示双方于2019年9月19日签订《合同》，其于9月20日接收商铺，10月1日开始计算租金，在黎裕国允许的情况下自9月20日开始装修到10月15日，从9月20日到2020年1月1日搬离期间都是断断续续的试营业，并未开展正式经营，都是开两天关两天的状态；黎裕国表示双方于2019年9月19日签订《合同》，罗继伯于9月20日接收商铺，10月1日开始计算租金，但罗继伯并未提出装修申请，其不知道罗继伯到底有没有进行装修，罗继伯从9月下旬开始正常营业，并未有相关行政部门不允许其经营。本院认为：罗继伯与黎裕国签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《合同》的解除问题，根据查明事实可知，黎裕国已于2020年1月1日下午进入涉案商铺内部，虽其称并未接收涉案商铺的钥匙，但根据其后其多次进入商铺内部拍摄视频等情况来看，本院有理由相信黎裕国已于2020年1月1日实际接收了涉案商铺，故涉案《合同》已于2020年1月1日实际解除，对于黎裕国诉请要求解除该《合同》的诉讼请求本院不予支持。《合同》中已明确约定罗继伯承租涉案商铺系作仓储、超市、餐饮性质使用，而其后罗继伯领取的涉案商铺的《住所（经营场所）场地使用证明》则明确载明涉案商铺可以经营的项目为预包装食品，且经营者不得在商铺内从事餐饮等行业，故在《合同》已实际解除的情况下，罗继伯以其无法实现合同目的为由诉请要求黎裕国退回租赁押金52000元并无不当，本院予以支持。至于其已支付的租金78000元，该款项为其实际占有使用涉案商铺所应支付的对价，在其实际在已付租金期间对涉案商铺进行占有使用的情况下，其诉请要求黎裕国予以返还缺乏事实依据，本院不予支持。黎裕国作为涉案商铺的出租方，应对涉案商铺符合《合同》约定的使用用途负有保证义务，而罗继伯作为涉案商铺承租方及经营者，亦应于《合同》签署前对场地是否可满足其租赁目的进行审慎的审查，据双方当事人陈述，涉案商铺的上一手承租人系经营餐饮行业，且黎裕国亦提交了涉案商铺可用于经营餐饮行业的《临时经营场所使用证明》，故从公平原则出发，对于涉案商铺于租赁期内出现不符合《合同》约定使用用途的情况所产生的损失双方应各自负担同等责任为宜。对于罗继伯主张的餐厅转让费及加盟费，结合上述论述，及相关款项均非黎裕国予以收取的事实，对罗继伯该项诉请本院不予支持。对于房屋装修损失，虽黎裕国称涉案商铺内仅有招牌部分系罗继伯制作及安装，但根据《合同》中关于装修期等装修事项的约定及双方微信聊天记录所显示内容，本院对于罗继伯关于涉案商铺内装修系由其投入所得的主张予以采信，根据双方确认的《评估报告》的结论可知，涉案商铺的固定装修部分价值为218986元，故本院酌情判令黎裕国按照50%的比例向罗继伯赔偿装修损失109493元（218986元×50%），对于罗继伯超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于可移动物品的损失问题，本案审理过程中，黎裕国已明确表示要求罗继伯将可移动物品予以搬离，故在此情况下，对于罗继伯要求黎裕国赔偿可移动物品损失的诉请不予支持。关于罗继伯的其他诉讼请求，根据《合同》的约定，罗继伯应自行承担其承租期间所产生的租赁税费，但根据广州市天河区车陂街来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《税收缴款书》显示，罗继伯已支付完毕涉案商铺2019年11月至2020年10月期间的租赁税费6189.68元，结合其实际使用涉案商铺的情况，黎裕国应向其返还涉案商铺2020年1月至2020年10月期间的租赁税费5158.07元（6189.68元÷12个月×10个月），对于罗继伯超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于罗继伯已支付的评估费用3000元，该费用系其为本案诉讼所支出的必要费用，双方亦对《评估报告》予以确认，该费用由双方予以分担为宜，黎裕国应向罗继伯支付评估费用1500元，对于其超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于黎裕国的其他反诉请求，在《合同》已于2020年1月1日解除及黎裕国已于同日实际接收了涉案商铺的情况下，其诉请要求罗继伯对于商铺内的可移动物品予以腾空并无不当，本院予以照准。且根据双方微信聊天记录可知，在黎裕国于2020年1月1日接收涉案商铺后多次要求罗继伯将商铺内物品予以腾空但均未果，在此情况下，黎裕国要求罗继伯按照《合同》中约定的租金标准支付相应期间的场地占用费具有事实依据，本院予以支持，即罗继伯应按照26000元/月的标准向黎裕国支付自2020年1月1日起至实际腾空商铺内可移动物品之日止的占用费，对于黎裕国超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黎裕国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）罗继伯退回天河区东圃陂东路9号之三首层102号铺租赁押金52000元；二、被告（反诉原告）黎裕国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）罗继伯支付装修损失109493元；三、被告（反诉原告）黎裕国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）罗继伯返还租赁税费5158.07元；四、被告（反诉原告）黎裕国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）罗继伯支付评估费用1500元；五、原告（反诉被告）罗继伯于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空上述商铺内的可移动物品；六、原告（反诉被告）罗继伯于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黎裕国支付上述商铺的占用费（按照26000元/月的标准，自2020年1月1日起计至实际腾空商铺内可移动物品之日止）；七、驳回原告（反诉被告）罗继伯的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）黎裕国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9073元，由原告（反诉被告）罗继伯负担6180元，被告（反诉原告）黎裕国负担2893元；本案反诉受理费4940元，由原告（反诉被告）罗继伯负担2020元，被告（反诉原告）黎裕国负担2920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  吴旭英人民陪审员  肖建香二〇二〇年七月二十七日书 记 员  谢丽军