福建省泉州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽05刑终2305号 上诉人（原审原告）：郭荣坤，男，1958年7月26日出生，回族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人（原审原告）：林锦龙，男，1958年1月16日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：严小军，男，1974年10月3日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：林旭锋，男，1976年8月23日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：郑秋元，男，1959年11月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：施航平，男，1963年5月18日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：王金辉，男，1958年12月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：钟新新，男，1962年11月1日出生，畬族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人（原审原告）：庄志勇，男，1974年9月29日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：陈阿红，男，1980年12月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：陈圣乾，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：林建明，男，1959年8月9日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：朱青山，男，1974年7月28日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：庄加人，男，1963年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：方雪芬，女，1982年11月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：王明德，男，1979年2月25日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人（原审原告）：肖梅英，女，1980年10月13日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人（原审原告）：任冬云，女，1969年12月24日出生，汉族，住福建省惠安县，系福建省惠安县君悦华庭小区**楼**。 上列郭荣坤等18位上诉人的诉讼代表人：郭荣坤、林锦龙。 上列郭荣坤等18位上诉人的共同委托诉讼代理人：郑培根，福建伟立律师事务所律师。 上列郭荣坤等18位上诉人的共同委托诉讼代理人：林梅珍，福建伟立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州远隆房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区国贸大楼**。 法定代表人：张添红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林文，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。 原审原告：郭财民，男，1961年3月14日出生，回族，住福建省泉州市泉港区。 原审原告：庄秀宗，男，1950年4月20日出生，汉族，住福，住福建省惠安县div> 原审原告：刘少燕，女，1978年11月24日出生，汉族，住福，住福建省泉州市泉港区div> 上诉人郭荣坤等18人因与被上诉人泉州远隆房地产开发有限公司（以下简称远隆公司）及原审原告郭财民、庄秀宗、刘少燕建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初369号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭荣坤等18人上诉请求：撤销一审裁定，将本案发回重审或改判支持郭荣坤等18人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案郭荣坤等18人是适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，郭荣坤等18人对君悦华庭小区的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，远隆公司非法侵占属于全体业主所有的物业管理用房等，严重侵犯全体业主的合法权益，郭荣坤等18人作为君悦华庭小区的业主，依法共同推选诉讼代表人林锦龙、郭荣坤、郭财民，有权对远隆公司的侵权行为提起诉讼。3.郭荣坤等18人作为君悦华庭小区的业主，对君悦华庭小区的物业管理用房、绿地、用于绿化的架空层、人防避难层享有共有权，具有共同请求权的基础。4.一审法院根据惠安县住房和城乡建设局出具的与客观事实严重不符的《情况说明》，认定君悦华庭小区一期B区、二期A区、三期C区分别各自取得商品房预售许可证，认定错误。郭荣坤等18人作为君悦华庭小区A、B、C组团的业主对小区的共有部分、共有设施享有共同的权利，且本案的诉求是基于业主的共有权益受到侵害，业主所提出的确认共有及恢复原状等诉求，并非是改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有决定事项等对业主共有权益的实质性处分，本案诉讼并不会侵犯小区全体业主的有关共有和共同管理权利。二、君悦华庭小区建筑规划内的物业管理用房、绿地、用于绿化的架空层、地下人防避难层属于全体业主所有，远隆公司应将物业管理用房交付给全体业主、将改造成车位、车库、房屋的绿地恢复原状，返还全体业主。综上，一审法院裁定驳回起诉，属事实认定及法律适用错误。 远隆公司辩称，本案郭荣坤等18人的原一审诉讼请求涉及包括但不限于涉商品房买卖合同、物权确认、共有权、建筑物区分所有权、物业管理等多种法律关系，君悦华庭小区分三期（区）建设，每期（区）业主与开发商签订的商品房买卖合同涉及案涉的地下车库或者地下室、底层架空层等约定也不同，郭荣坤等18人所提起的案涉诉讼请求也未取得小区业主们的同意与授权，无权提起案涉相关诉求；本案不应合并审理，远隆公司也不同意合并审理，郭荣坤等18人所援引法律、法规的相关内容或理解错误、或与本案不具有关联性。郭荣坤等18人不具有涉案诉求的诉讼主体资格，其上诉请求没有事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回其上诉请求。 郭财民、庄秀宗、刘少燕未作陈述。 郭财民等21人向一审法院起诉请求：一、确认惠安县君悦华庭小区（以下简称君悦华庭小区）建筑规划内的物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层属于A、B、C区全体业主（以下简称全体业主）所有；二、判令远隆公司将君悦华庭小区会所内原规划的物业管理用房交付给全体业主（物业管理用房约650平方米，按52万元计算）；三、确认远隆公司将君悦华庭小区4号楼架空层绿地及该楼后面绿化地违法改建成的幼儿园房屋属于全体业主所有，并将该幼儿园房屋恢复原状，返还全体业主；四、确认远隆公司将君悦华庭小区6、7、16、17、22、23号楼架空层及22、23号楼前楼后道旁绿地改造成的车位属于全体业主所有，远隆公司将上述车位恢复原状，返还全体业主；五、确认远隆公司将君悦华庭小区15、20、23号楼架空层改建成的房屋属于全体业主所有，并将上述房屋恢复原状，返还全体业主；六、确认远隆公司将君悦华庭小区8、9号楼中间的架空层改建成的6个车库属全体业主所有，并将上述车库恢复原状，返还全体业主；七、判令远隆公司将君悦华庭小区人防避难层恢复原状，返还全体业主；八、本案的诉讼费用由远隆公司负担。 一审法院认定事实：君悦华庭小区位于惠安县××区。远隆公司系经工商登记成立的具有房地产开发与经营、房产出租资质的企业法人，系君悦华庭小区的开发商。君悦华庭小区一期Ｂ区、二期Ａ区、三期Ｃ区分别各自取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。 一期B区，《国有土地使用证》载明使用权面积32357.5平方米，B区包括1#、2#、3#、4#、5#、4#5#地下室；该区1#54户，2#36户，3#60户，4#44户，5#128户，共322户；郭财民（5#301）、郑秋元（3#1104）、施航平（5#803）、王金辉（2#901）、庄志勇（3幢1102）、陈圣乾（4#204）、王明德（1#406）计7人属于一期B区业主。 二期A区，《国有土地使用证》载明使用权面积17390平方米，A区包括7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、7#8#16#地下室；该区7#138户，8#66户，9#20户，10#36户，11#36户，12#40户，13#18户，14#44户，15#38户，16#182户，计618户；郭荣坤（9#602）、严小军（7#703）、林旭峰（8#603）、钟新新（8#206）、陈阿红（11#204）、刘少燕（7#1610）、朱青山（7#1809）、庄加人（16#1108）、肖梅英（10#503）计9人属于二期A区业主。 三期C区，国有土地使用证载明使用权面积28499.50平方米，C区包括6#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#；该区6#68户，17#80户，18#36户，19#48户，20#38户，21#36户，22#115户，23#144户，计565户；林锦龙（19#505），庄秀宗（6#703）、林建明（22#1806）、方雪芬（22#1305）计4人属于三期即C区业主。 任冬云（10#802及22#1601）属于二期A区业主，又属于三期C区业主。 该小区于2013年8月31日成立业委会。2014年11月12日，该小区业委会作为原告提起诉讼，诉讼请求与本案原告的诉讼请求基本相同。2015年4月2日，惠安县人民法院作出（2014）惠民初字第6518号民事裁定，认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，只有与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织，才有资格作为案件当事人提起诉讼。本案小区业委会起诉要求确认物业管理用房、绿地、架空层、车位、小区人防避难层等为全体业主共有，同时要求远隆公司恢复原状并交付给全体业主；远隆公司对小区业委会的诉讼主体提出异议，认为小区业委会的设立程序违法，业委会成员并不是该小区真实选举产生的代表业主，主体不适格。《中华人民共和国物权法》规定，建筑规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，该规定所指向的共有法律关系的权利主体中显然不包括业委会。国务院《物业管理条例》第十九条规定，业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；该《条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，业委会在其职责范围内，仅有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，对涉及业主共有权的争议，无权直接以当事人的身份提起确认之诉。现业委会在本案中的诉讼请求显然与物业管理无关，违反上述行政法规的禁止性规定，也与《中华人民共和国物权法》的原则不符。再者，业委会起诉时主张的七项诉讼请求，系基于业主与远隆公司之间的商品房买卖合同以及全体业主享有的共有权。因相关商品房买卖合同的权利义务存在于特定的当事人即业主和远隆公司之间，业委会与远隆公司之间并未签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，业委会不是相关合同一方当事人，业委会与该合同的权利义务并没有直接利害关系，且业委会不是共有法律关系中涉讼建筑物的所有权权属主体，相关共有权依法由业主主张和行使，业主共同权益受到侵害时，业主可采用诉讼代表人等方式提起诉讼，进行解决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回小区业委会的起诉。 业委会不服，提起上诉，泉州市中级人民法院认为，业委会的诉讼请求，系基于业主与远隆公司之间的商品房买卖合同以及全体业主享有的共有权。经审查，因相关商品房买卖合同的权利义务存在于特定的当事人即业主和远隆公司之间，业委会与远隆公司之间并未基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，其不是相关合同一方当事人，且其不是共有法律关系中涉讼建筑物的所有权权属主体，相关共有权依法由业主主张和行使。业委会主张其提起的诉讼得到全体业主的授权，但业委会并未提交足够的证据证明君悦华庭小区的全体业主已授权委托业委会提起本案诉讼。故原审法院认定业委会作为原审原告主体不适格，裁定驳回其起诉，并无不当，裁定维持原裁定。 业委会不服，提出申诉，福建省高级人民法院认为，本案业委会所列举的《物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条的内容均明确规定属于“全体业主共有”即全体业主的共有权。此外，根据《物业管理条例》第三十一条第三款规定：前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。从远隆公司提供的《商品房买卖合同》复印件可以看出，业主与远隆公司在附件六合同补充协议第四条第（3）项约定本项目中的地下车库或地下室、底层架空层、建筑区划内规划的停车位以及未作为共有建筑面积等分摊给业主的房屋的产权（所有权或使用权），均归属于出卖人，出卖人有权自行处置和收益。因此，本案涉及的是君悦华庭小区业主与远隆公司之间的商品房买卖合同纠纷及全体业主享有的共有权纠纷。根据合同的相对性及属于全体业主共有权的法律关系的特点，本案应由业主主张权利，而不是非权利相对方的业委会。君悦华庭业委会主张业主大会已经授权给君悦华庭业委会，但其并未提交足够证据证明君悦华庭小区的全体业主已授权委托其提起本诉讼。所以原审法院未支持君悦华庭业委会的主张并无不当。君悦华庭业委会主张讼争的相关“物业”均属于全体业主，其进行维权的行为属于“物业管理”的范畴，是对全体业主共有“物业”进行“物业管理”，由此看出，君悦华庭业委会是对讼争物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层等的所有权主张权利，但该“物业管理”与《物业管理条例》中规定业主委员会可以进行的“物业管理”性质不同，前者属于对物权的主张，后者属于对已经确认全体业主共有或物业共同管理相关的事项的管理。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《物业管理条例》第十五条对业委会的主要职责和权限都有规定，所以原审根据《物业管理条例》第十九条及第二条的规定，认定君悦华庭业委会无权直接以当事人身份提起确认之诉，并无不当。再审审查中，君悦华庭业委会还列举了《物业管理条例》第十五条、最高院[2002]民立他字第46号复函、最高人民法院[2005]民立他字第8号复函、《最高人民法院公报》2014年第6期的案例“徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案”中裁判摘要等法条和案例，以此证明其主张。但其所列举的法条和案例的内容与原审判决认定并不矛盾，原审法院并不否定君悦华庭业委会具有一定的诉讼主体资格，本案中原审是因君悦华庭业委会并未提交足够的证据证明君悦华庭小区的全体业主已授权委托君悦华庭业委会提起本案诉讼。至于“其他组织”的问题，原审法院亦并未否认君悦华庭业委会属于“其他组织”，而是因君悦华庭业委会并非直接权利相对方，故原审以其与本案诉讼请求不具有“直接利害关系”为由驳回其诉求，并无不当。裁定驳回业主委员会的再审申请。 审理中，郭财民等21人自认提起本案诉讼未经全体业主大会表决决议。一审法院向郭财民等21人释明，君悦华庭小区分区规划建设，各区分别取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，各区业主不具有共同请求权基础，本案不符合必要共同诉讼的法定条件。郭财民等21人坚持不变更诉讼请求。 一审法院认为，本案郭财民等21人既有一期B区部分业主，又有二期A区部分业主、三期C区部分业主，其共同起诉既要求确认：小区建筑规划内的物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层、小区4号楼架空层、绿地及该楼后面绿化地违法改建成的幼儿园房屋、小区6、7、16、17、22、23号楼架空层及22、23号楼前楼后道旁绿地改造成的车位、小区15、20、23号楼架空层改建成的房屋、小区8、9号楼中间的架空层改建成的6个车库属于B、A、C区全体业主所有，并将幼儿园房屋、小区6、7、16、17、22、23号楼架空层及22、23号楼前楼后道旁绿地改造成的车位、小区15、20、23号楼架空层改建成的房屋、小区8、9号楼中间的架空层改建成的6个车库、人防避难层恢复原状，返还全体业主，将物业管理用房交付全体业主。远隆公司认为郭财民等21人的起诉未得到全体业主的授权，损害其他业主的合法权益，同时认为郭财民等21人提出的主张涉及商品房预售合同、物权确认、建筑物区分所有权、物业管理等多种不同法律关系，认为本案不应合并审理。郭财民等21人亦自认其起诉未经全体业主大会表决决议。首先，本案涉及小区全体业主的共有权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的规定:“下列事项由业主共同决定:……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《物业管理条例》第十一条规定:“下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业;（五）筹集和使用专项维修基金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”本案郭财民等21人诉求中的确认小区建筑规划内的物业管理用房、绿地等共有部分的归属并要求承担侵权责任，属于业主共有权纠纷，涉及整个小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项。由于郭财民等21人自认其提起本案诉讼未通过全体业主大会表决决议提出，表明郭财民等21人提起本案诉讼并没有征求小区业主们的意见，没有取得小区业主们的同意和授权，其直接提起本案诉讼侵犯了小区全体业主的有关共有和共同管理权利，郭财民等21人作为部分业主主张全体业主的共有权利，不具有原告主体资格，郭财民等21人的起诉，不符合起诉条件。其次，本案涉及B、A、C各区业主的区分所有权纠纷。根据依职权向惠安县国土资源局调取的土地登记审批资料及远隆公司提供一期B区、二期A区、三期C区各区的《国有土地使用证》、惠安县住房和城乡建设局出具的《情况说明》，表明君悦华庭小区分三期开发建设，即一期B区、二期A区、三期C区，各期（区）各自取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。可见，各期(区)的业主之间不存在共有基础，不具备共同的请求权基础。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。”本案郭财民等21人作为一期B区、二期A区、三期C区部分业主共同提起本案诉讼不符合法律规定，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，案经审判委员会研究，裁定：驳回郭财民、郭荣坤、林锦龙、严小军、林旭锋、郑秋元、施航平、庄秀宗、王金辉、钟新新、庄志勇、陈阿红、陈圣乾、林建明、刘少燕、朱青山、庄加人、方雪芬、王明德、肖梅英、任冬云的起诉。 本院认为，由于本案郭荣坤等18人的原一审诉讼请求涉及商品房买卖合同、物权确认、共有权、建筑物区分所有权、物业管理等多种法律关系，不符合必要共同诉讼的法定条件。根据已查明的事实，郭荣坤等18人提起本案诉讼未经全体业主大会表决决议，且经一审法院释明，郭荣坤等18人坚持不变更诉讼请求，而远隆公司又不同意合并审理。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定:“下列事项由业主共同决定:……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条的规定:“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、《物业管理条例》第十一条的规定:“下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业;（五）筹集和使用专项维修基金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”以郭荣坤等18人作为部分业主主张全体业主的共有权利，不具有原告诉讼主体资格，不符合起诉条件，驳回其起诉，并无不妥，本院予以确认。郭荣坤等18人上诉主张其具有本案诉讼主体资格与法无据，不能成立，本院不予采纳。 综上，郭荣坤等18人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年七月六日 书记员  庄巧毅 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。