广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6605号 上诉人（原审被告）：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所地南宁市东葛路62号综合楼八层，统一社会信用代码914501007759759033。 法定代表人：莫汉军，董事长。 委托诉讼代理人：莫谢鸿，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：田维卫，男，1986年2月15日出生，汉族，住广西凤山县。 委托诉讼代理人：黄爱，北京市中闻（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭鸿霞，北京市中闻（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司（以下简称汉军公司）因与被上诉人田维卫商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭就案件争议事项进行询问、调查和辩论。上诉人汉军公司的委托诉讼代理人莫谢鸿，被上诉人田维卫的委托诉讼代理人黄爱、谭鸿霞均到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。 上诉人汉军公司上诉请求：撤销一审民事判决，并依法改判；本案一、二审诉讼费用全部由田维卫承担。事实和理由：1、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年5月23日是错误的。双方于2015年11月10日签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定汉军公司应于2016年8月31日将商品房交付给田维卫。签订案涉合同后，2017年8月28日双方办理商品房入伙手续，现场一起对商品房进行核验，核验后田维卫确认同意接受该商品房并领取钥匙，这说明汉军公司已向田维卫实际交付了商品房。根据案涉合同第十条的约定，违约金应自第九条规定的最后交付期限届满之日起计算至实际交付之日止，且一审法院在案件事实部分也对案涉合同第十条的违约责任情况进行了认定。如一审法院认为汉军公司构成逾期交房，就应按照案涉合同第十条的约定处理，但一审法院以案涉合同第九条约定的交房条件作为逾期交房违约金计算的截止时间，系对合同条款的错误理解。案涉合同第九条只是合同约定交房的条件，不能作为逾期交房违约金计算依据，汉军公司认为，逾期交房违约金应计算至实际交房之日为限，而非五方验收合格之日，一审法院认定前后矛盾且违反了合同双方当事人真实意思表示，系错误的判决。2、一审法院无视田维卫违反公平和诚实信用原则，仍支持田维卫的诉讼请求违反法律规定。根据合同第十二条约定，如田维卫认为汉军公司违反合同约定则可以拒绝收房，但田维卫在本案诉讼前就已实际收房，应视为其同意接收该房，也是其对自身权利的处分。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，田维卫在接收商品房后对商品房进行占有、使用、装修等享受相关权益的同时，又以交付的商品房不具备交付条件为由，要求汉军公司承担逾期交房违约责任，该行为既违反合同约定，又违反公平和诚实信用原则。同时，案涉商品房至今并未出现任何质量问题，如果一审法院认定汉军公司交付的商品房未达到合同约定的交付条件，未取得五方验收合格，那也仅违反管理性规定，并未违反法律效力性规定。退一步说，汉军公司在实际交付商品房后也相继取得了《建设工程质量竣工验收结论意见书》，该意见书更能说明交付的商品房完全符合质量要求并达到了合同交付条件，应视为汉军公司已按合同约定履行完合同义务，无需再承担延期交房责任。3、一审判决适用法律错误。一审法院根据错误的事实认定，适用法律规定所作出的民事判决是错误的。综上，请求二审法院依法改判，驳回田维卫的全部诉讼请求。 被上诉人田维卫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，汉军公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回其上诉。 田维卫向一审法院起诉请求，判令汉军公司向田维卫支付逾期交房违约金48022.39元（违约金计算：以763472元为基数，按日万分之一，自2016年8月31日起计算至办得“五证”之日止）；判令汉军公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，双方当事人于2015年11月10日签订《南宁市商品房买卖合同》，合同标的是田维卫购买汉军公司开发建设的位于南宁市良庆区，该房建筑面积104.42平方米，总房款763472元。合同约定交房时间和条件是出卖人应于2016年8月31日前，将具备“该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人；⒉因国家法规、政策改变或政府限制性行为（包括但不限于两会一节、中考、高考以及区域性限电等）导致工期延误的；⒊道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上及台风天气或工程变更而影响工期的；⒋出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或丈量的；⒌非出卖人原因，一周内停水停电超过8小时（含）导致工期受影响的。合同约定逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过160日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。房屋交付给田维卫的时间为2017年8月28日。房屋验收情况是：该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位于2017年9月6日出具《建设工程质量竣工预验收结论意见》,于2018年5月23日出具《建设工程质量竣工验收意见书》。符合合同约定的可以据实延期交房的情形为：南宁市城乡建设委员会于2016年以文件形式发出通知：在2016年“两会”期间，于8月25日至9月15日全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁城区站累积雨量日数据统计表显示，2015年11月10日至2017年1月18日前中雨及以上天数共计39天。2016年“两会”停工期间有中雨及以上天气1天。在上述“两会”停工期限内，汉军公司自认影响2016年工期10天。 田维卫于2019年7月10日向一审法院递交起诉状，要求汉军公司支付逾期交房违约金。 一审法院认为，田维卫已于2019年7月10日向一审法院递交起诉状，向汉军公司主张权利，故田维卫主张本案权利并未超过诉讼时效。 本案双方当事人签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《之补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 上述合同约定汉军公司应于2016年8月31日前交付符合合同约定和法律规定的房屋给田维卫，汉军公司虽已于2017年8月28日向田维卫交付了房屋，但直至2018年5月23日，涉案房屋才通过建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格，达到合同约定的交付条件。故依照合同约定，逾期交房天数应自交付期限的次日起，即2016年9月1日计至2018年5月23日，共计630天。合同中约定了可以据实延期的情形，但发生在双方签订合同前的约定情形对田维卫不具有约束力，该情形应发生在合同签订之日至合同约定交房之日期间方可扣除，符合可延期情形并在此期间的可扣除天数为48天（10天+39天-1天），即应按582天（630天-48天）计算逾期交房天数，田维卫应得的违约金为44434元（763472元×1?×582天）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南宁市汉军房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向田维卫支付逾期交房违约金44434元；二、驳回田维卫的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有新的证据提交。对一审判决认定的事实，双方当事人亦均无异议，本院予以确认。 为全面查清案件事实，本院在审理其它以汉军公司为被告，诉讼标的为汉军·五象一号小区的商品房预售合同纠纷系列案件中，曾致函广西建设工程质量安全监督总站，了解有关商品房交付的情况。广西建设工程质量安全监督总站复函中载明：商品房必须经竣工验收合格之后方可交付使用。竣工验收是由建设单位组织的，有建设、设计、勘察、施工、监理五方共同参与的正式验收。预验收不能代替竣工验收。工程验收合格以《建设工程质量竣工验收意见书》为准，而不是以预验收结论为准。复函还对商品房竣工验收的相关流程和规定进行了详细说明，并附有相应的法律法规规定。 双方当事人均表示不需要就上述复函进行质证，由法院依法认定。本院认为，上述复函内容是对商品房交付标准和程序的一般原则性规定的回复，且双方当事人均未对其真实性提出异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是，汉军公司将未经五方验收合格的房屋交付给业主，是否应承担违约责任。 本院认为，双方当事人签订的案涉商品房买卖合同第九条已明确约定了房屋交付期限为“2016年8月31日前”，交付条件为“该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格”，在合同“附件六.《商品房买卖合同》之补充协议”第五条“房屋交接”中，虽有“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接”的约定，但结合该补充协议上下文内容，该条款中的“已经验收和交接”应解释为买受人对房屋的验收和交接，这与补充协议中约定的“该商品房经五方验收合格后即达到交房条件”条款可得到印证。因此，应认定“五方单位验收合格”是双方约定的交房条件，双方均应本着诚实信用原则，按约定履行己方义务。汉军公司于2017年8月28日将案涉房屋交付给田维卫时，房屋尚未取得五方单位验收合格是不争的事实，在双方已明确约定以“五方单位验收合格”为交付条件的情况下，汉军公司的交付行为违反了双方约定，田维卫接收房屋钥匙仅意味着其对房屋进行了验收，并不能免除汉军公司作为建设单位应当承担的商品房必须经竣工验收合格方可交付使用的义务。因此，田维卫要求汉军公司依约支付逾期交房违约金，具有相应的事实和法律依据，应予支持。 案涉房屋直至2018年5月23日才通过五方单位验收合格，达到交付条件，一审判决在扣除可据实予以延期的日期后，依照合同约定，计算汉军公司自约定交房日期至五方单位验收合格期间应承担的逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以维持。汉军公司主张逾期交房违约金应计算至实际交房之日为限，而非五方单位验收合格之日，既与合同约定不符，也无法律依据，应不予采纳。 综上所述，上诉人汉军公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 赵 东 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣