北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20717号原告：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号，统一社会信用代码911101131024923257。法定代表人：马云虎，总经理。委托诉讼代理人：焦金娜，女，1986年9月1日出生，汉族，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司员工。委托诉讼代理人：罗会远，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京三界外文化艺术公司，住所地北京市海淀区八里庄北里14-2-103号，统一社会信用代码91110108102045314G。法定代表人：林信成，董事长。原告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）与被告北京三界外文化艺术公司（以下简称三界外公司）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大龙公司的委托诉讼代理人焦金娜、罗会远，被告三界外公司的法定代表人林信成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大龙公司向本院提出诉讼请求：确认位于顺义区毓秀东园3号、6号别墅为原告所有，并判决被告停止侵害、排除妨碍，拆除围栏（诉讼中，原告变更该项请求为：确认位于顺义区毓秀东园的3号和6号别墅为原告所有，并判决被告将该两套房屋腾退给原告）。事实与理由：1997年，原告开发了位于顺义县（现为顺义区）毓秀园别墅。2006年，三界外公司法定代表人林信成擅自在毓秀东园别墅3号和6号外修建围栏，强行圈占原告开发但尚未出售的上述两栋别墅，严重侵害了原告的所有权，原告发现后多次要求三界外公司停止侵害并拆除围栏，但三界外公司以房屋产权存在纠纷为由拒不拆除围栏。为维护自身权益，原告于2015年11月提起诉讼，请求判决确认位于顺义区毓秀东园的3号和6号别墅为原告所有，并判决被告停止侵害、排除妨碍，拆除围栏。2016年11月2日，顺义法院作出一审判决支持了原告的诉讼请求。被告不服提出上诉，同时被告法定代表人林信成又以涉诉3号别墅房屋买卖合同纠纷为案由起诉本案原告，要求确认与原告签署的房屋买卖合同有效，并要求办理该房屋所有权证书。另外，案外人李亚凤也以涉诉6号别墅房屋买卖合同纠纷为案由起诉本案原告，要求将该房屋过户至其名下并办理房产证和支付违约金。鉴于以上两个案件涉及涉诉房屋，二审法院以涉诉房屋尚存在其他合同效力未确定前不宜直接判决确权为由，作出（2017）京03民终272号民事判决，撤销一审判决，驳回原告起诉。对于上述（2017）京03民终272号民事判决所涉及的李亚凤起诉案件，顺义法院作出的（2016）京0113民初75号判决书驳回了李亚凤全部诉讼请求，李亚凤上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后林信成向北京市高级人民法院申请再审，被裁定驳回再审申请。对于上述（2017）京03民终272号民事判决所涉及的林信成起诉案件，顺义法院作出的（2017）京0113民初243号判决书驳回了林信成全部诉讼请求，林信成上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后林信成向北京市高级人民法院申请再审，被裁定驳回再审申请。该两个案件判决生效后，（2017）京03民终272号民事判决中认为不宜直接对涉诉房屋确权的理由已消除。为此，原告持诉讼请求诉至法院。三界外公司辩称，原告依据起诉状起诉的事实属于虚假陈述，本案为重复起诉与恶意的虚假诉讼。重复起诉属于法律规定的一事不再理，应该驳回起诉。虚假诉讼涉嫌刑事犯罪，应该驳回诉讼请求，依法移送公安、检察机关处理。一、原告公司滥用诉权进行恶意的虚假诉讼，开始以排除妨害，反复起诉、撤诉多次直到最终法院驳回起诉。原告以同一当事人、同一诉讼请求、同一事实理由多次提起相同诉讼，顺义法院明知法律对一事不再理有明确规定，依然放任审查义务，不但没有依法制止，反而违法立案并审理，且该法官正是本案审判长，其不依法也不依申请回避、造成滥用职权、枉法裁判支持原告恶意诉讼。二、本诉已经被多份生效判决所羁绊，不存在原告起诉状中所述的确权理由已消除，多份生效判决裁定均未对涉诉房屋合同效力进行无效确认。北京市第三中级人民法院（以下简称是北京市三中院）支持了物权人的物权保护，非原告所谓的确权纠纷。根据民事诉讼法司法解释的规定，本次审理是非法审理。本案后诉与前诉当事人相同，后诉与前诉诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉推翻前诉。法院应该不予受理或者驳回起诉。根据（2017）京03民终272号案件中所确认的事实，本案中大龙公司以涉诉房屋所有权登记人要求确认所有权并排除妨碍，但对于3号别墅，案外人林默与大龙公司在1997年10月30日签订有认购合同，三界外公司法定代表人前妻杨加瑞与大龙公司在1997年8月5日签订有购房协议，对于6号别墅，案外人李亚凤与大龙公司签订有认购合同。（2017）京03民终272号案件审理期间，林信成已就杨加瑞与大龙公司签订的购房协议将大龙公司起诉至顺义法院，北京市三中院认为在涉诉房屋尚存在其他合同效力未确定之前不宜对涉诉房屋进行确权，既而支持所有权人物权保护，依法交付占有控制至今的所有权人，并撤销了一审判决，驳回了大龙公司的诉讼请求。本案中，三界外公司及林信成提交了针对涉诉别墅的商品房购销合同，该合同尾部有大龙公司的公章，且大龙公司对公章的真实性予以认可，故在商品房购销合同效力未确定，涉诉两栋别墅产权问题尚未明确前不宜对本案直接处理。三、原告的请求超过了诉讼时效，本案事实发生在1998年8月26日，且当时房屋已经交割，合同也已经履行。直至2013年原告打砸抢夺。（2017）京03民终272号判决所确认的物权所有人是本案涉诉房屋的实际控制人及买受人，且该判决法院认为在涉诉房屋尚存在其他合同效力未确定之前不宜对涉诉房屋进行确权。四、本案原告出具的3号、6号别墅的查询证明没有前提，已生效判决对涉诉房屋的根基性手续真实性合法性持否认态度。（2017）京03民终9809号判决认定“本案二审期间大龙公司提交一份顺义区建委关于3号别墅产权情况查询结果，林信成不认可真实性、合法性、关联性、不同意证明目的，本案经审核该证据与本案不具有关联性，不予采信。”该判断和不予采信是建立在该判决已经知晓（2010）高民再终字1753号判决中有关涉诉项目的评价所作出的认定，该生效判决第9页第9行载明再审查明的事实显示，除大龙公司至今未具备合法的开发手续，房屋未能取得竣工备案手续、未取得所有权证书外，与前案查明的事实一致。这种情况下原告明知一切不法行为所在，依然瞒天过海进行频繁的虚假诉讼和已经涉嫌刑事犯罪的事实。被告认为生效判决已经作出的认定无需再行举证，该证据完全可以证明本案诉讼不但涉嫌虚假诉讼而且涉嫌伪造证据恶意扰乱司法秩序严重侵害他人合法权益等多处刑事犯罪。五、迄今为止所有生效判决均未对涉诉房屋的买卖合同效力进行无效确认。在未进行法定无效确认情况下，不存在大龙公司所谓不宜确权的理由已消除的事实及借口。确权首先要确认合同效力，合同效力是合同内容核心价值，在合同效力未确定之前均应依法有效，其他关联案件虽驳回了相关案件的诉讼请求不等于合同无效，而是等于恢复原状，如果大龙公司认为合同无效，需要另行起诉确认。合同效力除了法定成立与生效外，若令其无效必须经过法院法定程序确定。民事合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利的协议。民事合同效力只能依照合同法依法确认，凡是不具有法定无效情形的均为有效。物权法15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。目前涉诉合同均没有无效的情形，处于合法有效状态，其他合同依法有效且未被依法撤销之前不存在原告所述的不宜确权理由已经消除。六、原被告双方签订的是格式条款合同，是当事人重复使用拟定的，在订立之前没有与买受人协商，买受人的选择只是接受或拒绝。商品房购销合同是大龙公司制定出具的，向不特定买受人发出的固定的格式条款。这种情况下原告提交的证据都是明知的。七、大龙公司没有进行物权法规定的不动产权属登记，原告提交的孤证即查询结果依然不能作为认定事实的依据，属于伪证。根据查询结果证明，原告不具备本次诉讼主体资格。物权法第9条规定不动产物权设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。要想确权需要有物的法定权及合同实施，查询结果记载的所有权人并非大龙公司。且查询结果并非不动产权属登记簿，更非权属证书。原告没有涉诉项目合法手续所以无法进行正常的权属登记，所以没有相关合法的房屋权属证书，不享有涉诉房屋的法定物权。原告串通当时的住建委作出违法伪造的证据。原告屡次提交的与诉讼主体不一致的查询证明足以证明原告虚构事实伪造证据。原告诉讼请求没有任何事实及法律支撑。原告从未占有过涉诉房屋，也没有实际支配过。由于原告伪造证据、虚假陈述造成之前的案件错误，（2015）顺民初字第18222号案件的定性错误，也必然导致审判错误。八、所有权确认纠纷是物权的成立、内容、物权归属而产生的纠纷，是针对权属不清、内容异议。本案原告依然属于虚假陈述。原告没有进行初始登记情况下确权前提不能成立。有初始登记也不代表本案请求可以成立。如果具备初始创建人原始资料，才有原始权利。原告没有经过合法途径进行合法登记，不具备确权的前提。本案涉诉房屋交付与占有是依法、依合同合法占有，自从交付占有之日起物权已经发生了转移，公检法机关确认实际占有人及控制人为涉诉房屋所有权人。本案涉诉房屋依合同交付被告占有事实清楚，涉诉房屋依合同交付占有转移后与原告已经无关。现在涉诉房屋没有所有权产生的分歧及所有权内容的由来，没有所有权事实的发生，所以原告提起的确权之诉不成立。九、查询结果载明的所有权人改动十多次了，是伪造的。原告提交了若干自相矛盾的证据，无法自圆其说，至今为止原告诉讼主体资格与其提交的伪证相对应。不动产登记暂行条例第10条规定不动产登记机构应该依法将各类登记事项准确、完整、清晰记载于不动产登记簿，任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。原告提交证据自称是产权人，故意混淆产权人与实际占有控制人的事实，混淆所有权确认纠纷与房屋买卖合同纠纷的事实。物权法本着合同约定及占有优先的原则，规定基于合同关系等产生的占有、有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定，被告实际占有涉诉房屋的事实不容更改。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，1998年8月26日涉诉房屋就发生了转移占有，原告提起诉讼违反上述规定与合同法契约精神。十、本案属于严重虚假诉讼，原告不断捏造事实、无中生有，伪造证据、捏造法律关系进行虚假诉讼，扰乱司法秩序。侵犯当事人合法权益，妄图颠覆司法权威及生效判决既判力，无视宪法及法律规定，形成超越法律或宪法的特权，合议庭应对此现象应严格审查，依法将涉嫌刑事犯罪部分移送公安。本院经审理查明，大龙公司曾于2015年11月4日将三界外公司诉至本院，请求依法判决：确认位于顺义区毓秀东园的3号和6号别墅为大龙公司所有，三界外公司停止侵害、排除妨碍，拆除围栏。该案审理过程中，三界外公司提交了其公司作为购买方，大龙公司作为销售方，落款处加盖有大龙公司公章的《商品房购销合同》，以证明大龙公司已将顺义区毓秀东园的3号和6号别墅出卖给其公司。本院作出的（2015）顺民初字第18222号民事判决书认为仅依据三界外公司提交的《商品房购销合同》难以认定三界外公司与大龙公司就涉诉房屋存在真实的房屋买卖关系，也难以认定三界外公司向大龙公司支付了涉诉房屋的购房款，最终判决支持了大龙公司的诉讼请求。三界外公司不服该判决提起上诉，北京市三中院审理后作出的（2017）京03民终272号民事判决书认为：“本案中，三界外公司虽上诉认为本案系大龙公司恶意虚假诉讼，本案并不存在所有权纠纷，故案由及定性错误，且本案违反一事不再理原则，更是在所有权确认纠纷中对商品房买卖合同纠纷进行实体审理，违反了不告不理原则，还违反了先刑后民的原则，对本案进行处理，但未提供相应依据，且不符合法律规定，故三界外公司相应上诉意见，本院不予采纳。三界外公司上诉认为其与大龙公司就涉诉3号、6号别墅签订有《商品房购销合同》真实有效，其系合法占有使用人，物权已经发生转移，因大龙公司不予配合未能办理变更登记，对此，本院认为，不动产物权与合同效力有独立性，三界外公司虽主张《商品房购销合同》真实有效，但不能对合同中存在的如购房款支付情况等诸多疑点作出合理解释，据此，一审法院认定三界外公司与大龙公司就涉诉3号、6号别墅不存在真实的房屋买卖关系，应属正确，本院予以确认。三界外公司上诉主张一审法院程序违法，存在诸如应回避未回避，未经质证即用作定案依据，未告知简易程序变更为普通程序，严重超期审理等情形，经查，一审法院审理程序并无违法情形，三界外公司该项意见，本院不予采纳。三界外公司上诉主张大龙公司提供的权属登记打印件不是不动产登记簿的结果，且显示的所有权人是北京顺义县城乡建设开发公司，故大龙公司不具有原告主体资格，经查，北京顺义县城乡建设开发公司于1997年经工商部门批准更名为大龙公司，故大龙公司应属有权提起本诉，但本案中大龙公司以涉诉3号、6号别墅房屋所有权登记人要求确认房屋所有权并排除妨碍，因三界外公司提出涉诉3号、6号别墅除涉诉《商品房购销合同》外，3号别墅有案外人林默与大龙公司1997年10月30日签订的《认购合同》及三界外公司法定代表人林信成以其前妻杨加瑞名义与大龙公司1997年8月8日签订购房协议，6号别墅有案外人李雅凤与大龙公司签订的《认购合同》，在本案审理期间，林信成已就杨加瑞与大龙公司签订的购房协议将大龙公司起诉至一审法院，本院认为，在涉诉房屋尚存其他合同效力未确定前，不宜直接对涉诉房屋进行确权，继而支持所有权人物权保护，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。……综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第18222号民事判决。二、驳回大龙公司的诉讼请求。”对于（2017）京03民终272号民事判决书提及的林信成就杨加瑞与大龙公司签订的购房协议将大龙公司起诉至本院的案件，林信成提出的诉讼请求为：“1.请求判令双方1997年8月5日签订的售房协议书有效；2.请求判令被告履行合同义务为原告办理毓秀东园3号房屋所有权证书办理到原告名下；3.请求判令被告给付原告房款总价10%的违约金53770元以及从房屋交付至今以53770元为基数按照银行同期贷款利率计算利息；4.判令本案诉讼费由被告承担。”本院作出的（2017）京0113民初243号民事判决书判决驳回了林信成的全部诉讼请求。林信成不服该判决提起上诉，北京市三中院审理后作出的（2017）京03民终9809号民事判决书认为：“本案的争议焦点问题是：双方签订的关于3号别墅的房屋买卖合同是否有效，以及如合同有效，合同的履行情况。关于合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，合同有效的前提是依法成立。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，林信成据以主张权利的依据系杨加瑞1997年8月5日与大龙公司签订的关于3号别墅的售房协议书，首先，根据林信成在（2015）顺民初字第18222号案件中提供的材料，林信成之女林默与大龙公司存在一份关于3号别墅的房屋认购合同（合同落款时间为1997年10月30日），且根据该认购合同的约定，林默应当在签订合同时交付大龙公司15万元定金；同时，以林信成为法定代表人的三界外公司与大龙公司又存在一份商品房购销合同（合同落款时间为1998年8月26日），且根据该合同的约定，3号别墅及案外6号别墅在合同签订当日即以债务抵销的方式结清了房款。如三份合同均系当事人真实意思表示，且按照林信成所主张的其已就3号别墅支付了房款，显然有悖于等价有偿的一般社会交易规则，对此林信成既未提供具有说服力的解释，亦未提供充分证据予以佐证。其次，根据林信成的主张，其早在1997年8月7日就交付了3号别墅的一半房款，但直至2017年其方向一审法院起诉要求大龙公司继续履行涉诉合同，与一般社会常理不符；且林信成在一审法院（2015）顺民初字第18222号案件涉及涉诉3号别墅时并未提及涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞。最后，结合三界外公司曾经与大龙公司就涉诉别墅所在楼盘存在委托策划、宣传、咨询等关系，本院认为，根据现有证据，不足以认定双方就3号别墅的房屋买卖合同系双方真实意思表示，故林信成据此请求确认3号别墅买卖合同有效并要求大龙公司为其办理3号别墅房屋所有权证书及支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据。关于0012943号收据的性质。针对大龙公司与林信成5号别墅付款情况的争议，北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号民事判决书认定，1997年8月7日杨加瑞交付了房款268850元，并结合林信成提交的大龙公司及北京顺义县毓秀园别墅东北园物业管理处于1997年10月14日为其出具的免收5号别墅尾款的声明，认定系对5号别墅房款条款的变更，并驳回了大龙公司要求林信成支付5号别墅剩余房款的诉讼请求。由此可见，该收据所记载的付款情况已被生效判决认定为5号别墅房款的一部分，故林信成在本案中主张其为3号别墅房款的一部分，本院不予支持。综上所述，林信成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”对于（2017）京03民终272号民事判决书提及的三界外公司主张3号别墅有案外人林默与大龙公司1997年10月30日签订的《认购合同》一事，三界外公司法定代表人林信成称其虽在1997年8月5日以杨加瑞的名义与大龙公司签订了购买3号别墅的协议，但因为1997年8月8日之后三界外公司与大龙公司有了合作，大龙公司说一年要卖6套，为了开门红，双方都同意再签一份合同，出现的矛盾日后再处理，所以就有了林默与大龙公司签订的《认购合同》，签订《认购合同》后，林默只是交了定金，该定金由三界外公司代收，三界外公司没有将该笔定金转给大龙公司，也没有退给林默，再之后，三界外公司与大龙公司签订了《商品房购销合同》将房子抵给了三界外公司。对于（2017）京03民终272号民事判决书提及的三界外公司主张6号别墅有案外人李亚凤与大龙公司签订的《认购合同》一事，已经生效的（2016）京03民终9630号民事判决书认定李亚凤未提供充分有效证据证实其与大龙公司之间就6号别墅交易达成合意，亦未能证明双方存在真实有效的房屋买卖合同关系。对于涉诉的顺义区毓秀东园3号、6号两套别墅登记的产权人，大龙公司提交的由北京市规划和自然资源委员会于2019年8月5日出具的《查询结果》显示，该两套房屋的所有权人为“北京顺义县城乡建设开发公司”。大龙公司提交的加盖有北京市工商行政管理局市场主体信息查询专用章的《企业更换营业执照申请表》显示，北京顺义县城乡建设开发公司系北京市顺义大龙城乡建设开发总公司的曾用名称。三界外公司不认可上述《查询结果》的真实性，称大龙公司曾在之前的案件中提交了与上述《查询结果》相矛盾的《查询结果》，一份是由北京市顺义区住房和城乡建设委员会于2013年5月9日出具的《查询结果》，载明涉诉别墅所有权人为“北京市顺义县城乡建设开发公司”，一份是由北京市规划和自然资源委员会顺义分局于2019年5月14日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，载明涉诉房屋权利人为“北京市顺义县城乡建设开发公司”，均非原告大龙公司。三界外公司不认可《企业更换营业执照申请表》的真实性，称并非原件，工商登记机关也在作伪证。三界外公司主张北京市高级人民法院作出的（2010）高民再终字第1753号民事判决书已经认定“大龙公司至今未具备合法的房地产开发手续，房屋未能取得竣工备案手续，未取得所有权证书”，北京市国土资源局针对三界外公司法定代表人林信成申请信息公开出具的《说明》也载明“顺义县城乡建设开发公司国用（证）字第053号、054号、055号、056号、057号、058号土地不是国有出让土地，没有出让合同及出让金发票”，顺义县人民政府盖章的《国家建设用地呈报表》及《国家建设用地批准书附件》都载明用地单位是“顺义县城乡建设开发公司”，且涉诉别墅项目是违法项目，没有合法手续，没有国有土地使用权证、没有缴纳国有土地出让金，且“顺义县城乡建设开发公司”也并非本案原告大龙公司等情况下，北京市规划和自然资源委员会出具的《查询结果》没有任何效力。另，三界外公司称在北京市国土资源局已于2017年确认涉诉项目没有权属证明的情况下，顺义区住房和城乡建设委员会仍出具属于伪证的《关于调查内容的说明》（以下简称《调查内容的说明》），该《调查内容的说明》载明：“经不动产登记中心核查，1997年8月19日，北京市顺义县城乡建设开发公司取得坐落于顺义县毓秀东园别墅1-33号房屋的《房屋产权审查证明书》，编号NO.0014543.早起部分建设项目在初始登记时办理的就是《房屋产权审查证明书》，而非《房屋所有权证》。从登记角度来说，《房屋产权审查证明书》相当于《房屋所有权证书》，建设单位在办理了《房屋产权审查证明书》后，无需再办理《房屋所有权证书》。《房屋产权审查证明书》中记载的‘现申请人登记人’亦等同于所有权证书记载的‘所有权人’。”大龙公司认可《调查内容的说明》真实性，主张该《调查内容的说明》恰恰能证明其公司为涉诉3号、6号别墅的产权人。大龙公司称大部分购买毓秀东园别墅的购房人都办理了房屋产权证书，林信成前妻杨加瑞购买的5号别墅就是在2005年办理了产权证。林信成认可5号别墅办理产权证书的时间是2005年，称三界外公司一直在找大龙公司为其公司办理涉诉3号、6号别墅的产权证书，并从2005年开始起诉大龙公司履行合同、承担违约金，但直到2010年，三界外公司才知道大龙公司没有所有权证。另，本案中，三界外公司提交的用以证明已从大龙公司处购买了涉诉3号、6号别墅并已交纳房款的直接证据为《商品房购销合同》，与其公司在（2015）顺民初字第18222号案件中提交的《商品房购销合同》相同。三界外公司自认与大龙公司签订《商品房购销合同》后一直占有使用涉诉两套房屋至今。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房购销合同》、（2015）顺民初字第18222号民事判决书、（2017）京03民终272号民事判决书、（2017）京0113民初243号民事判决书、（2017）京03民终9809号民事判决书、（2017）京03民终272号案件开庭笔录、（2010）高民再终字第1753号民事判决书、《查询结果》、《说明》、《国家建设用地呈报表》、《国家建设用地批准书附件》、《调查内容的说明》、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，对于三界外公司抗辩大龙公司提起本次诉讼违反一事不再理原则以及先刑后民原则的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于三界外公司抗辩已从大龙公司处购买涉诉两套房屋并已支付全部房款的意见，已经生效的（2017）京03民终272号民事判决书认定“三界外公司上诉认为其与大龙公司就涉诉3号、6号别墅签订有《商品房购销合同》真实有效，其系合法占有使用人，物权已经发生转移，因大龙公司不予配合未能办理变更登记，对此，本院认为，不动产物权与合同效力有独立性，三界外公司虽主张《商品房购销合同》真实有效，但不能对合同中存在的如购房款支付情况等诸多疑点作出合理解释，据此，一审法院认定三界外公司与大龙公司就涉诉3号、6号别墅不存在真实的房屋买卖关系，应属正确，本院予以确认”，故对三界外公司的抗辩意见，本院不予采纳。对于三界外公司抗辩大龙公司不是涉诉3号、6号别墅的产权人、不具备本案诉讼主体资格的意见，《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。根据北京市规划和自然资源委员会于2019年8月5日出具的《查询结果》以及顺义区住房和城乡建设委员会出具的《调查内容的说明》，能够确认顺义区毓秀东园3号、6号别墅登记的初始所有权人为大龙公司，故对三界外的抗辩意见，本院不予采纳。对于三界外公司抗辩涉诉3号、6号别墅尚有其他购买人（3号别墅购买人杨加瑞、林默，6号别墅购买人李亚凤），在其他购买人签订的购房合同效力未被确认为无效的情况下，不宜对涉诉房屋进行确权的意见，本院认为，对于涉诉3号别墅，已经生效的（2017）京03民终9809号民事判决书认定，现有证据不足以认定杨加瑞与大龙公司就3号别墅的房屋买卖合同系双方真实意思表示。因意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一，在缺乏真实意思表示的情况下，杨加瑞与大龙公司就3号别墅签订的购房合同显然不具有法律效力。三界外公司法定代表人林信成虽称其女儿林默与大龙公司于1997年10月30日就涉诉3号别墅签订了《认购合同》，但表示当时只交了定金，且该定金由三界外公司代收，并未交给大龙公司，本院认为，此种情形无论是否属实均不妨碍大龙公司对涉诉3号别墅享有的物权。对于涉诉6号别墅，已经生效的（2016）京03民终9630号民事判决书认定，李亚凤未提供充分有效证据证实其与大龙公司之间就6号别墅交易达成合意，亦未能证明双方存在真实有效的房屋买卖合同关系。故三界外公司主张涉诉3号、6号别墅尚有其他人与大龙公司签订的购房合同，不宜直接对房屋进行确权的抗辩意见，缺乏依据，本院亦不予采纳。因顺义区毓秀东园3号、6号别墅登记的所有权人为大龙公司，三界外公司提交的证据不足以证明存在其他阻碍大龙公司确权的事由，故大龙公司要求确认上述房屋为其公司所有的请求，本院予以支持。因大龙公司为顺义区毓秀东园3号、6号别墅的所有权人，三界外公司提交的证据不足以证明其公司对该两处房屋享有合法的占有使用权，故大龙公司要求三界外公司腾退该两处房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认北京市顺义区毓秀东园3号、6号别墅为原告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司所有；二、被告北京三界外文化艺术公司将北京市顺义区毓秀东园3号、6号别墅腾退给原告北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，于本判决生效之日起十五日内履行。案件受理费70元，由被告北京三界外文化艺术公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 锐人民陪审员 郑 杰人民陪审员 于克菊二〇二〇年七月三十日书 记 员 刘 昶