云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初183号原告：赵玲兵，男，汉族，1970年4月22日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨春燕，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南百大大理海东开发有限公司，住址云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园1栋3楼。统一社会信用代码：9153290006980551XW。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：税彬，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡昆生，男，汉族，1947年5月16日生，住云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。原告赵玲兵与被告云南百大大理海东开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨春燕、李俊，被告委托诉讼代理人税彬、蔡昆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玲兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按合同约定将经过验收合格的商品房交付原告并办理产权过户登记手续；2、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金计322844.70元；3、请求人民法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由，原告和被告于2015年9月10日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将位于大理海东山地新城一期配套商品房12号地块xxxx幢xxx层x号房出售给原告，该房屋的面积为284.3平方米，单价为3785.26元／平方米，购房金额为1076149元，原告以按揭的方式支付房屋价款，二原告支付436149元首付款并向富滇银行股份有限公司大理分行办理了抵押贷款640000元向被告履行了合同约定的付款义务。《商品房购销合同》第八条、第九条及《补充协议》第七条对双方的违约责任进行了明确约定，根据法律规定及合同约定被告应向原告支付违约金金额为已付房款的30％即322844.70元。原告认为，双方签订《商品房购销合同》以及《补充协议》该合同基于双方真实的意思表示，该合同合法有效，原告已经按照合同约定履行付款义务，被告也应该按照合同约定的期限履行交房义务，而截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，原告所购房屋仍出于施工的状态，被告迟迟未组织验收。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。综上所述，被告无正当理由不按合同及补充协议的约定向原告交房验收合格的房屋，已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提前诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告云南百大大理海东开发有限公司辩称：一、被告不存在逾期交房的违约行为，理由如下：1、涉案房屋未能在2017年12月31日前交房，系政府行为影响所致，根据双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》第七条第（三）款约定，不应归责于被告违约。2、被告根据约定将交房日期调整至2019年12月31日，原合同约定的交房时间（即2017年12月31日）不再对双方产生约束力,2018年9月，由于受前述政府行为影响，依据《合同补充协议》第七条之约定，被告向原告发出了《关于调整交房日期的函》，与原告协商将交房日期调整至2019年12月31日前，并提示若无异议，即按调整的日期履行交房责任。对此，原告当庭承认已经收到了该函件，但没有证据证明其提出过异议，故被告认为，涉案房屋的交房日期已调整为2019年12月31日，即原合同约定的交房时间（2017年12月31日）不再对双方产生约束力。3、涉案房屋未能在2019年12月31日前交房，系再次受政府行为影响，不可归责于被告。2018年12月22日，云南省人民政府办公厅下发《云南省人民政府办公厅关于成立洱海保护治理工作领导小组的通知》（云政办发[2018年]108号），全面停止洱海海东开发区建设。涉案项目自2018年12月底即停工至今，致使计划2019年12月31日前交房的日期再次延误。二、原告要求被告立即按合同约定将验收合格的商品房交付原告并办理过户手续的诉讼请求，违背《商品房购销合同》及《补充协议》有关约定，于法无据。如前所述，由于政府行为原因，被告合法建设的项目在2018年12月22日全面停止建设。由于交房的前提是项目验收合格，在项目尚未验收合格的情况下，无法将涉案房屋交付给原告，故原告要求被告立即交付商品房的诉讼请求无合同依据，也无执行条件，应依法予以驳回。三、原告要求被告办理过户登记手续的诉讼请求，依法不成立，应当予以驳回。首先，从客观上来看，项目所在地行政主管部门已全面停止海东、海西、海北片区的开发类项目审批和建设，房屋登记、过户手续亦停止办理。其次，从合同约定来看，《商品房购销合同》第十二条对产权登记的事项进行了明确约定，第一，被告并不是办证的法定或约定义务承担主体，而仅仅负有协助办证义务；第二，由于项目处于停工阶段，尚未交付，故约定办证的条件尚不满足，且被告协助义务的时间也只是在条件满足后150个工作日内协助办理，因此，原告要求立即办理过户登记手续的诉讼请求依法不成立，应当予以驳回。四、原告要求判令被告支付逾期交房违约金322844.70元的诉讼请求依法不成立，应当予以驳回，具体理由如下：首先，双方关于交房时间为2017年12月31日的约定，已经不对双方发生约束力，后被告发函通知将交房时间调整为2019年12月31日，原告对此并未提出任何异议。之后再次因政府原因，项目被迫叫停，属于不可归责于被告的原因导致，根据《合同补充协议》第七条第（三）项、第（四）项的约定，因政府行为的事由导致迟延履行合同义务的，双方互不承担违约责任。其次，原告要求被告承担逾期交房违约金322844.70元，其主张的违约金是按照已付款的30％计算，该计算方式无合同依据。原告在庭审时主张涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》系格式合同，进而主张对逾期交房违约金进行调整。对此，被告认为涉案合同并非格式合同，具体理由如下1、原告在起诉状及庭审中均认可涉案合同的合法性，并明确认为该合同对双方产生约束力。2、涉案合同使用的是国家住建主管部门的范本，并非是由被告单方制定的格式合同。3、合同约定中并未加重原告的责任，免除被告责任、排除原告主要权利。该合同关于交房日期的约定，完全是基于项目的现场客观情况，结合购房人大部分为大理市政府有关工作人员的背景下签订，可调整交房日期是双方的真实意思表示。4、《合同补充协议》第十六条第（三）、（八）款明确，原告对合同中的内容是完全知晓并充分理解、同意其全部内容。五、被告作为涉案项目的开发商，由于受政府因素影响，在涉案项目上的损失巨大，无法再承受额外的逾期交房违约金。综上所述，本案中被告不存在违约行为，原告的诉请无事实依据、合同依据、法律依据，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年9月10日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将位于大理海东山地新城一期配套商品房12号地块Axxxx幢xxx层x号房出售给原告，该房屋的面积为284.3平方米，单价为3785.26元／平方米，购房金额为1076149元。被告应于2017年12月31日前验收合格将房屋交付给原告。在达到以下条件后，被告在150个工作日内为原告办理产权登记手续：1、甲乙双方签署委托书（经公证机关公正的），委托公证费由乙方向公证处缴付；2、乙方支付完毕本合同及补充协议约定的全部款项，及乙方应交纳的全部税费；3、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；4、乙方向甲方提供代办产权证的必要资料。原告于2015年9月10日支付了首付款436149.6元，剩余640000元购房款向银行按揭贷款，已向被告付清全部购房款1076149元。原告于订立《商品房销售合同》当日支付给被告契税32284.49元及维修基金23682.78元、更名费20000元等相关款项。被告至今未向原告交付房屋及办理房屋权属登记手续。审理中，双方当事人有争议的事实为：被告方主张因政府行为致使房屋至今无法交付，不应构成违约。原告则称，原告按照合同向被告支付购房款，被告应该按合同约定在2017年12月31日交房，被告没有在约定期限交房构成违约，被告向原告方发送函件就主张交房期限延续不符合规定。本院认为，被告主张的政府行为分别发生在与原告签订《商品房销售合同》之前及《商品房销售合同》中约定的交付房屋期满后，因此不能认定为《合同补充协议》第七条第（三）项、第（四）项约定，因政府行为的事由导致迟延履行合同义务的，双方互不承担违约责任的情形。被告虽于2018年9月15日向原告发出《关于调整交房日期的函》，但该函亦是在《商品房销售合同》约定的交付房屋期满后才作出的，不能消灭被告逾期交房的违约事实。因此，本院认定，被告主张其不构成违约的诉辩不成立。本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。由于被告方原因，致使商品房买卖合同约定的办理房屋交付期限届满，买受人未能取得房屋及权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告已经按合同约定履行了其义务，被告应当在2017年12月31日前交付房屋并在约定时间内办理产权登记手续，但被告未在约定的期限内履行该义务，故应承担逾期交付房屋的违约责任，现原告请求被告支付违约金322844.7元（已付房款1076149元×30%），无合同约定，本院不予以支持。但由于被告确实存在违约情形，依据相关法律规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合本案实际，本院确定由被告支付给原告从2017年12月31日起至交房之日止按年利率6%计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南百大大理海东开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将大理海东山地新城一期配套商品房12号地块Al2-19幢1-3层2号房屋交付给原告赵玲兵并为原告办理该房屋产权过户登记手续。二、由被告云南百大大理海东开发有限公司向原告赵玲兵支付自2017年12月31日起至实际交房之日止，以已付购房款1076149元为基数，按年利率6%计算的违约金。三、驳回原告赵玲兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6643元，由被告云南百大大理海东开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇二〇年七月六日书 记 员  杨筱榕