福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初941号 原告：陈清云，男，1966年1月4日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：陈哲颖，女，1993年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄建新，福建正成功律师事务所专职律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄宇航，福建正成功律师事务所专职律师。 被告：洪振家，男，1966年9月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈永灿，上海段和段（厦门）律师事务所专职律师。 第三人：邹克强，男，1994年12月2日出生，汉族，住江西省乐安县。 陈清云、陈哲颖诉被告洪振家、第三人邹克强租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员常娟适用简易程序公开开庭进行了审理，陈清云、陈哲颖的委托诉讼代理人黄建新、黄宇航，被告洪振家的委托诉讼代理人陈永灿到庭参加诉讼、第三人邹克强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈清云、陈哲颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈清云与洪振家于2018年10月8日订立的《商铺租赁合同》；2、判令洪振家立即将址在南安市××镇××幢××层××号××号商业辅助的房产腾空，并将该房产返还给两原告；3、判令洪振家已支付给两原告的押金3000元不予退还；4、判令本案诉讼费由洪振家负担。事实和理由：因原告陈哲颖现住厦门市，为方便管理，故其将名下南安市××镇××幢××层××号××号商业辅助号房（房产证号：闽（20**）南安市不动产权第1308048）房产委托其父亲陈清云代为管理。2018年10月8日，陈清云就上述房产与洪振家达成《商铺租赁合同》，合同约定：①陈清云将上述房产租赁给洪振家；②租赁期内洪振家不得转租；③租赁期8年，自2018年11月1日起至2021年10月30日止叁年租金每年人民币叁万陆仟元不变。自2021年11月1日起至2026年10月31日止伍年租金每年递增10%。押金叁仟元，租期未满退租，押金不退。合同签订后陈清云随即将上述房产交由洪振家使用。其后两原告得知，洪振家于2019年7月24日与第三人邹克强签订《商铺合作协议》，将上述房产转租给第三人用于经营大丰收快餐厅，租赁期自2019年8月1日起至2024年7月31日止，年租金柒万贰仟元，押金叁仟元。两原告认为，洪振家在未经原告允许的情况下，擅自将上述房产转租给第三人使用，其所签《商铺合作协议》之内容皆是就房产出租事宜进行约定，故该协议名为合作实为转租，已违反《商铺租赁合同》中关于不得转租的约定，构成根本性违约。故原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼。 洪振家答辩称：一、本案并不属于共同诉讼，陈清云、陈哲颖提起本案诉讼，缺乏法律依据，应驳回其起诉。1、本案不属于《民事诉讼法》第52条规定的“共同诉讼”，陈清云、陈哲颖以共同原告方式提起本案诉讼，不符合法律规定，应驳回其起诉。2、退一步说，案涉《商铺租赁合同》签订的主体为洪振家和陈清云，陈哲颖不是案涉租赁合同的相对人，与本案没有利害关系。本案诉讼前，陈清云、陈哲颖并未向洪振家披露双方的委托关系，故对洪振家没有法律约束力。因此，至少陈哲颖不是本案适格原告，应驳回其起诉。二、洪振家与第三人邹克强之间为合作关系，并非转租关系，两原告诉请解除合同于法不能成立。洪振家系因身体原因无奈与第三人邹克强合作，并非转租，亦未违反与陈清云签订的租赁合同，洪振家与第三人邹克强系合作经营关系，采取洪振家提供场地和设备，由第三人邹克强进行经营的合作模式，关于两原告以洪振家违反合同约定诉请解除合同的诉讼请求，应予以驳回。三、即使出租人有权解除租赁合同，在解除条件具备后仍要求洪振家支付租金，属于要求继续履行合同的行为，表明其已放弃合同解除权。洪振家于2019年10月将案涉租赁合同第二期租金36000元支付给陈清云。即使陈清云有权要求解除合同，但其在具备合同解除条件后仍要求支付租金的行为，表明其放弃了合同解除权，案涉租赁合同应继续履行。综上，洪振家认为，本案并不属于共同诉讼类型，两原告起诉不符合法律规定，应予驳回。陈哲颖并非案涉租赁合同的相对人，不具有原告主体资格。洪振家与第三人邹克强之间系合作关系，并未违反租赁合同的约定，两原告以此要求解除合同，不应给予支持。此外，陈清云已经收取第二期租金，亦以自身行为放弃解除权，案涉租赁合同应继续履行。 邹克强向本院提供书面陈述称，一、邹克强与洪振家系合作关系而非租赁关系。邹克强在与洪振家签署商铺合作协议时，已知晓洪振家与陈清云签订的租赁合同有约定不得转租的内容；二、邹克强与洪振家合作系因洪振家身体不适宜继续经营,故由洪振家提供场地和设备，该合作于双方均有利；三、邹克强与洪振家合作的商铺所在地段周边客流量较大，利润可期，其每年支付洪振家合作金72000元，考虑洪振家提供设备价值颇高且每年需对外支付租金36000元，而该快餐店经营利润应远高于支付给洪振家的合作金，因此邹克强觉得很划算；四、陈清云表明，如果解除其与洪振家的租赁合同，亦可按照现有邹克强与洪振家的合作金额让邹克强继续经营，邹克强认为陈清云是想通过涨租金故意要求解除合同。因此，这种行为不应得到支持。 本院经审理认定如下事实： 2018年10月8日，陈清云与洪振家签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：陈清云将位于福建省南安市××镇××号店面租赁给洪振家依法经营；洪振家应依法做好防火、防盗等安全措施，不得做违法活动，租赁期内洪振家不得转租；租赁期限为8年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止每年租金36000元，自2021年11月1日起至2026年10月31日止每年租金递增10%，每年提前30天付清一年租金，若超过20天仍未交付，则视为洪振家违约，陈清云有权单方面解除合同，洪振家所付押金不退，押金3000元，租赁期未满退租，押金不退；退租时，附着装饰物件不可随意破坏，水、电、门锁等设施须完好交给陈清云，可移动物件可以搬走，拆掉的间隔墙须复原等内容。同日，洪振家向陈清云支付押金3000元，现洪振家已支付租金至2020年10月30日。 2019年7月24日，洪振家与邹克强签订《商铺合作协议》一份，该份协议约定：为拓展业务多创收，洪振家与邹克强双方在自愿、平等、互利的原则下，经过充分协商，达成本合作协议；洪振家将位于南安市水头镇滨海御景城3-115店铺现有设备设施给邹克强依法经营使用；合作期限自2019年8月1日至2024年7月31日止，合作期内，洪振家负责房屋租金缴纳，邹克强负责经营活动的电费、水费、卫生费、物业费、税费等日常费用缴纳，若签订日后的房屋租金上浮的多少均由邹克强负责承担缴纳；邹克强每年付给洪振家利润72000元（协议签字即付），每年提前7天付下一年利润，若超过七天仍未交付，则视为邹克强违约，洪振家有权单方面解除合作协议，邹克强所付押金不再返还，押金3000元，合作期未满退出，押金不退。期满退出时，附着装饰物件不可随意破坏，水、电、门锁等设施须完好交给洪振家，增加的物品可以搬走，拆掉的须复原等内容。 位于南安市××镇××滨海御景城3号楼1层115号店、2层215号商业辅助房所有权人为陈哲颖，陈清云系陈哲颖父亲。 案涉租赁物现由邹克强经营大丰收快餐店。本案在审理过程中，洪振家的委托诉讼代理人陈永灿向本院提交由邹克强签名的答辩状一份，在本案庭审中，洪振家陈述该答辩状内容是由其拟好交由邹克强签字确认。 在本案庭审过程中，两原告的委托诉讼代理人在庭审中陈述：“若解除合同，因疫情原因，其自愿少收取两个月的租金”。 上述事实有原告户口簿复印件，户籍信息表、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《商铺租赁合同》、《商铺合作协议》、收据、中国建设银行交易明细及原、被告在庭审中的陈述为证，并经庭审举证质证属实，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1、陈哲颖作为本案原告是否适格？2、洪振家将案涉租赁物交付邹克强经营使用是否构成转租？3、案涉《商铺租赁合同》应否解除？ 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 对上述争议的问题，本院分析认定如下： 一、关于陈哲颖作为本案原告是否适格的问题。洪振家辩称，陈哲颖并非案涉《商铺租赁合同》的相对方，其作为原告不适格。本院认为，诉讼主体是否适格，不能仅看某个单独的证据表面形式上所反映，要结合整个案件事实进行确定。本案所涉《商铺租赁合同》虽系陈清云与洪振家所签，但陈哲颖系案涉租赁物的所有权人，陈清云系其父亲，陈哲颖委托陈清云办理涉案租赁物租赁事宜。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条:“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”的规定，虽然案涉《商铺租赁合同》是陈清云与洪振家签订，洪振家称当时并不清楚陈哲颖与陈清云之间的委托关系，但在陈清云向陈哲颖披露洪振家后，陈哲颖是可以行使陈清云对洪振家的权利，且陈哲颖系案涉租赁物的所有权人，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”的规定，陈哲颖与本案具有直接利害关系，其作为原告，主体适格。 二、关于洪振家将案涉租赁物交付邹克强经营使用是否构成转租的问题。洪振家辩称其与邹克强是合作关系。本院认为，洪振家与邹克强虽然签订的是《商铺合作协议》，但该协议约定，由邹克强自主经营，洪振家每年收取固定利润72000元，洪振家并不参与经营，亦不提供劳动，也不承担风险，上述约定并不符合两人合作经营的基本特征。实际上，洪振家将涉案租赁物交付邹克强经营使用，并收取固定利润，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的法律特征。故案涉《商铺合作协议》从内容分析，实际上是洪振家将案涉租赁物转租给邹克强。 三、关于案涉《商铺租赁合同》应否解除的问题。陈清云与洪振家签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对于签约双方均有约束力。该份租赁合同明确约定洪振家作为承租人，在租赁期限内不得转租，但洪振家在租赁期限内违反合同约定将租赁物转租邹克强，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，现原告请求解除陈清云与洪振家于2018年10月8日签订的《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，洪振家于2020年1月19日收到本院邮寄的起诉状副本、证据副本及相关应诉材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，故本院认定案涉《商铺租赁合同》于2020年1月19日解除。洪振家辩称陈清云已放弃合同解除权，对此陈清云予以否认，洪振家提供的2019年10月支付租金的转账记录并不足以认定陈清云已放弃合同解除权，洪振家又未能提供其他证据予以佐证，因此对于洪振家的这一辩称，本院不予采信。 依据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故两原告请求合同解除后，洪振家立即将案涉租赁物腾空并返还，于法有据，本院予以支持。案涉《商铺租赁合同》于2020年1月19日解除，因洪振家已支付租金至2020年10月30日，故关于案涉租赁物的占用费和租金，二原告未主张，洪振家亦未提起反诉，本院不予处理，双方当事人可另行主张权利。因洪振家在租赁期限内将租赁物转租给邹克强，违反合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故关于原告主张的押金3000元不予退还，本院予以支持。 综上所述，第三人邹克强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈清云与洪振家于2018年10月8日签订的《商铺租赁协议》于2020年1月19日解除； 二、被告洪振家应于本判决生效之日起十五日内将位于南安市××镇××滨海御景城3号楼1层115号店、2层215号商业辅助的房产腾空交还原告陈哲颖、陈清云； 三、被告洪振家于2018年10月8日支付给原告陈清云的押金3000元无需退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5620元，因适用简易程序减半收取为2810元，由被告洪振家负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 常 娟 二〇二〇年七月十七日 速录员 黄伟瑜 附：引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。