广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初198号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：钟越秀，女，1974年12月25日出生，汉族，住广东省南雄市*******。委托诉讼代理人：赖长福，系广东永顺律师事务所律师。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告钟越秀房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞、被告钟越秀的委托诉讼代理人赖长福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2、被告支付房屋租金74679元，费用时段为2018年2月1日至2020年1月30日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；3、被告支付物业服务费4380元，费用时段为2019年2月1日至2020年1月30日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；4、请求判令被告支付公摊水电费447.17元，费用时段为被告进场至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；5、被告向原告赔偿违约金6864元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年9月7日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2028、2029号商铺，租赁期限共计5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日。合同签订时，被告交付了首月租金3067元、首月管理费365元、管理费按金730元、水电周转金1000元，以及6134元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为3067元人民币，第二年为3067元，第三年为3220元，第四年为3382元人民币，第五年为3551元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/平方米/月计收，每月人民币365元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期签订合同之日起计装修及免租期3个月，免租装修期内原告免收被告租金但被告需缴交物业服务费，原告从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2018年2月1日起未如期交付租金、于2019年2月1日起未如期交付物业服务费、于进场起未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金6864元人民币。综上所述，被告应当支付房屋租金74679元、物业服务费4380元、公摊水电费447.17元、以及违约金6864元，以上费用累计至2020年1月30日止共计86370.17元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金7864元，被告应支付原告78506.17元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。钟越秀辩称，被告对租金从2018年2月1日起计算无异议，被告已于2019年6月20日向原告提交撤场通知书，被告于2018年5月。向原告提出案涉商铺二次消防设施的完善问题，原告未明确答复，因消防设施不完善，被告于2018年5月暂停经营，所以被告认为租金应计算至2018年5月。对于原告提出的物业服务费以及公摊水电费，被告认为应当从2018年2月1日计算至被告提出撤场通知书之日即2019年6月20日止。违约金部分，因原告未提供完善的二次消防设施，原告存在违约行为，被告不应支付违约金。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年9月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-01-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2028、2029号商铺。租赁建筑面积为73.02平方米，实用面积59.2平方米。被告租赁案涉店铺经营休闲饮吧。租赁合同约定租赁期限为5年即2017年7月1日至2022年6月30日，开业后免租3个月，自交付店铺之日起计算免租及装修期3个月，免租装修期内原告免收被告费用，但被告需缴纳物业服务费，从开业之日起计收；乙方应支付费用为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为42元/月/㎡）以建筑面积作为计算标准），即第一、二年月租赁费用3067元/月，第三年月租赁费用3220元/月，第四年月租赁费用3382元/月，第五年3551元/月；乙方按合同约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月365元、服务费按金为730元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付6134元作为保证金及首月费用3067元；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金6864元等条款。合同有原告的签章盖印确认，被告亦在合同上签名捺印确认，被告支付了首月租金3067元、首月管理费365元、管理费按金730元、水电周转金1000元，以及6134元租赁保证金。合同生效后，原告如约交付房屋，被告于2018年2月1日起未如期交付租金；于2019年2月1日起未如期交付物业服务费，未缴纳公摊电费时间段为2017年10月至2019年3月，2017年10月至2018年3月商铺公共用电金额为19394元，2018年4月至2018年7月餐饮业商铺公共用电金额为65193.1元，2018年8月至2018年12月餐饮业商铺公共用电金额为52275.4元，2019年1月至2019年3月,餐饮商铺公共用电金额为30320.24元，2017年10月至2019年3月商铺公共用电金额为：19394元+65193.1元+52275.4元+30320.24元=167182.74元；未缴纳公摊水费时间段为2017年10月至2019年7月，2017年10月至2018年9月的商铺公共用水缴费金额为：15053.5元，2018年10月至2018年11月的商铺公共用水缴费金额为：2599.3元，2018年12月至2019年3月的商铺公共用水缴费金额为：5135.02元，2019年4月至2019年7月的商铺公共用水缴费金额为：7663.26元。2017年10月至2019年7月的商铺公共用水缴费金额为：15053.5元+2599.3元+5135.02元+7663.26元=30451.08元。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告对从2018年2月1日起欠缴租金、物业服务费、2017年10月起未支付公摊水电费，2019年7月23日被告向原告送达终止合同通知书无异议，原告表示愿意以被告预交款项抵扣应付款项。另查明，南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米。上述事实有原告提供的营业执照、被告身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案焦点为：被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于是否解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告万通公司与被告钟越秀签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，若被告逾期支付费用，原告有权终止合同。原告要求解除双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，被告辩称其于2019年7月23日已向原告送达终止合同通知书，该行为是原告单方行为，并未与原告达成合意，也未发生双方签订合同时约定的解除事项，加之被告也未腾退商铺，故被告主张双方合同于2019年7月23日解除，本院不予支持。本院认定，双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2020年1月31日解除。二、关于商铺租金问题。原、被告双方认可被告于2018年2月1日起未缴纳租金均无异议，本院予以确认。原告诉请被告支付拖欠租金74679元，费用时段为2018年2月1日至2020年1月30日。根据双方签订的合同约定商铺开业后免租期为三个月，合同条款从2017年10月1日起计，被告于2017年10月入驻，即2017年10月、11月、12月为免租期，2018年1月需要给付租金，合同签订时，被告已经支付首月租金即2018年1月租金3067元，故被告欠缴租金应从2018年2月1日起算。案涉商铺的月租赁费用第一、二年月租赁费用3067元/月，第三年月租赁费用3220元/月。被告从2018年2月1日起未支付租金。2018年2月1日至2019年6月30日，共计17个月的月租金为3067元；2019年7月1日至2020年1月30日，共计7个月的月租金为3220元。故被告共计欠缴租金：3067元/月×17个月+3220元/月×7个月=74679元。原告诉请被告支付2018年2月1日至2020年1月31日欠缴租金74679元，本院予以支持。因双方合同已于2020年1月31日解除，原告主张2020年1月31日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。根据双方约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月计收，即365元/月，被告于2019年2月1日未缴纳物业服务费，截至2020年1月31日，被告共计欠缴物业服务费共计12个月，故截止2020年1月31日共计欠缴物业服务费：365元/月×12个月=4380元。扣除被告预交的管理费按金730元，被告尚应支付物业服务费为：4380元-730元=3650元。超过部分本院不予支持。四、关于公摊水电费。被告辩称其未缴纳过公摊水电费，同意缴纳公摊水电至2019年6月20日，本院认定，被告欠缴公摊电费用时段为2017年10月至2019年3月,欠缴公摊水费用时段为2017年10月至2019年7月，据此，欠缴公摊水电费计算分别如下：（一）商铺公共用电缴费金额为167182.74元，商铺总面积为45735.71平方米，商铺每平方米用电金额为：167182.74元÷45735.71平方米=3.66元/平方米，案涉店铺建筑面积为73.02平方米，故2017年10月至2019年7月的商铺公摊电费为：73.02平方米×3.66元/平方米=267.25元；（二）商铺公共用水缴费金额为30451.08元，商铺每平方米用水金额为：30451.08元÷45735.71平方米=0.67元/平方米，案涉店铺面积为73.02平方米，故2017年10月至2019年7月的商铺公摊电费为：73.02平方米×0.34元/平方米=48.92元，综上，公摊水电费共计：267.25元+48.92元=316.17元，原告主张公摊水电费为447.17元，本院认定公摊水电费为316.17元，超过部分本院不予以支持。减去被告预交的水电费周转金1000元，原告需向被告返还683.83元。五、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任约定，违约方应向守约方赔偿违约金6864元。被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告支付违约金6864元的诉请，本院予以支持。关于被告主张原告未完善二次消防设施构成违约的问题，双方在签订合同并未约定二次消防设施问题，原告亦提供建设工程消防验收意见书予以证明南雄市时代广场消防设施已经验收。故被告主张原告未完善二次消防设施构成违约的问题，本院不予支持。上述1-4项，被告应向原告支付房屋租金74679元、物业服务费3650元，共计78329元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金683.83元以及被告支付的租赁保证金6134元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为71511.17元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告钟越秀于2017年9月7日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-09-01-01）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告钟越秀应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止房屋租金、物业管理费，合计71511.17元；三、被告钟越秀应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金6864元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担181元，被告钟越秀负担1779元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年七月十二日书 记 员  王 玥