广东省博罗县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1322民初1753号原告李嘉辉，男，1990年2月10日出生，汉族，住广东省化州市***********。身份证号码：440************617。原告李俊健，男，1991年12月18日出生，汉族，住广东省化州市***********。身份证号码：440************676。上列两原告诉讼代理人刘祚军、喻立贵，广东宏泰律师事务所律师、实习律师。被告江某1，男，1982年5月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**********。身份证号码：440************477。诉讼代理人殷绪焱，广东简道律师事务所律师。第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司，住所地：深圳市光明新区公明街道上石家社区北区******。统一社会信用代码：914***********315A。法定代表人江某1。原告李嘉辉、李俊健诉被告江某1、第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李嘉辉、李俊健及其诉讼代理人刘祚军，被告江某1诉讼代理人殷绪焱到庭参加诉讼。第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司缺席。本案现已审理终结。原告李嘉辉、李俊健诉称，2017年6月，原告母亲经黎志杰（系原告母亲的堂弟）介绍认识了被告江某1。被告诱骗原告母亲称其在惠州市博罗县盖了一栋十三层楼的房子，且已合法办理相应的房屋报建、土地使用手续，同时在博罗县当地也承包了几栋十几层的房子均是合法用地。还多次游说原告母亲此时正是投资博罗县土地的好时机，深圳已经无地可用无地可买可建。因法律意识淡薄且在被告的诱骗下，原告母亲让原告与被告于2017年8月24日签订《土地转让合同》，约定被告将其位于广东省惠州市博罗县球岗小学旁的六号地块使用权以转让价563570元转让给原告；又于2017年10月20日签订《土地转让合同》，约定被告将其位于广东省惠州市博罗县球岗小学旁的九号地块使用权以转让价627000元转让给原告，两份合同中均明确约定被告江某1系该土地的合法使用权人，且其承诺会协助原告办理相应的土地报建手续，并由其施工建设，便可兴建房屋。合同签订后，原告陆续向被告支付土地转让款总计1190570元。原告信其承诺，又因被告本身是从事建筑装饰行业，故原告与被告个人独资的深圳市兴茂业建筑装饰有限公司签订《房屋建设施工包工包料合同》，约定由第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司承包涉案土地上的房屋建设，截至起诉时，原告已花费工程款1388850元。直至2018年，原告方得知被告不是博罗县***本地人，其所转让的土地使用权并非被告所有，其无权将上述土地进行转让，其上述转让行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。且根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，截止至起诉时，被告尚未取得土地使用权证书，其转让行为亦属于无权处分。故原、被告分别于2017年8月24日、2017年10月20日签订的两份《土地转让合同》无效。其次，因《土地转让合同》无效，导致第三人所承包建设的房屋存在违法性，已被政府强制拆除。被告作为涉案土地转让方在明知涉案土地并非其所有，不具有转让条件的情况下，仍与原告签订《土地转让合同》，对合同无效存在重大过错，造成原告在受让涉案土地后，发包给第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司进行房屋建设而支付的房屋建设投资款1388850元的损失。因为个体无效并不影响违约条款的效力，依据原被告双方签订的《土地转让合同》中的第五条、第八条的规定，因被告原因造成乙方损失的，被告应双倍赔偿乙方损失。且根据《合同法》第五十八条的规定，因被告原因造成乙方损失的规定，被告也应赔偿给原告造成的损失。再则，根据《合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应予以返还，应恢复到双方无交易状态。然而金钱的占有与物的占有有所不同，金钱的占有在返还时若非自然人的借款或者其他主体之间有特殊约定，否则必然产生利息，这部分利息是属于法定孳息，属于应当返还财产的范围。故原告曾多次向被告催讨要求退还土地转让款及赔偿相应的房屋建设损失并要求被告支付前述款项的利息（法定孳息），被告总借故拖延，给原告造成严重的经济损失。据此，请求法院判令：1、确认原、被告分别于2017年8月24日、2017年10月20日签订的两份《土地转让合同》无效2、被告退还土地转让款人民币1190570元及利息136916元（利息自2017年11月起按中国人民银行同期贷款利率计至被告返还全部款项之日止，暂计至起诉时为136916元）；3、被告支付涉案土地房屋建设款项人民币1448850元及利息35971元（利息自2019年5月起按中国人民银行同期贷款利率计至被告返还全部款项之日止，暂计至起诉时为34722元）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、土地转让合同（6号地块）、土地转让合同（9号地块）；2、房屋建筑施工包工包料合同；3、收款收据；4、原告李俊健的银行流水、原告母亲黎志丽的银行转账流水、证人黎志杰的银行流水；5、微信转账截图14张；6、黎志杰的微信转款截图，证明证人黎志杰向被告支付房屋建设款30000元的事实；7、住宅用地转让协议，证明被告为展示其在博罗本地有充分的人力资源即可以协调村委等各类关系，让当地村委见证买卖合同关系，增强原告投资的信心，向原告提供其于2017年7月8日与案外人黄东英、张丽及由博罗本地人徐红兰担任见证人的地块转让协议的事实；8、微信语音及内容翻译光盘一张，证明被告负责涉案房屋的土地建设且多次欺骗原告母亲，涉案土地的房屋已报建，房屋建起来即可登记，球岗村委只能审批6楼，6楼手续已经批了，不断诱骗原告扩大投资损失的事实。被告江某1辩称，1、本案土地转让合同明确约定转让仅是土地的使用权、开发权，也就是土地的合法经营权，因此本案实为土地承包经营权转让合同纠纷。案涉土地是原告主动找被告要求转让的，不存在欺骗、诱骗的手法，被告对案涉土地拥有合法的经营权，来源于第三人土地所在地村委、村民与李徐惠的流转转让。原告与被告签订土地转让合同转让案涉土地的使用经营权，并不违反法律禁止性规定，也不需要取得土地使用权证，是合法有效的。因此，原告主张双方签订的土地转让合同无效是没有事实及法律依据。2、原告在其经营的土地上没有按照法定程序依法修建房屋，是其个人错误行为，其建筑物被主管部门依法拆除不能成为其主张本案合同无效的合法理由。原告在其承包经营的土地上修建房屋是其个人对自己权益的自主处置与被告无关，并且在原被告签订的土地转让合同中第5条明确约定，甲方（被告）应配合乙方（原告）在政策允许下办理各类土地使用手续，如因国家政策非甲方（被告）原因导致土地不能按乙方（原告）要求使用，后果与甲方（被告）无关，因此，原告的违建被主管部门依法拆除不应成为原告主张本案转让合同无效的合法理由。原告在其经营使用的土地上修建房屋纯粹是其个人行为，依法合同约定，被告也只仅有配合原告依法办理土地使用手续的义务；3、根据原告与第三人签订的房屋建筑施工包工包料合同，该合同的相对方是原告与第三人深圳市兴茂业建筑装修有限公司并且是原告与第三人的建设工程施工合同纠纷，与被告没有关系，该合同是正常的民事合同，虽然被告作为第三人公司的负责人，但没有依据代替公司对外承担公司的责任，请求法院驳回原告不合理的诉权。4、即使原告存在所谓的诉权，原告诉请的金额或要求是错误的，通过原告提供的证据收据，被告仅收取土地使用经营权转让费1187270元，不是原告诉请的1190570元，另原告诉请的利息没有依据，原告作为成年人，应对自己的行为负责任，应依法承担自己签订合同所引发的风险，请法院为了维护正常的经济秩序，和法律的尊严，驳回原告的诉请。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：土地流转协议。第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司未到庭，也未向本院提交书面陈述意见及提供有关证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据1三性予以确认，该两份合同是一个正常的土地承包经营权转让合同纠纷，该两份合同转让的是土地的使用权、经营权，是合法有效的，且合同第5条约定，被告仅有配合原告依法办理土地使用手续的义务；对证据2真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，是原告与第三人签订的建设工程合同；对证据3中三张土地转让费用的收据三性予以确认，但该三张收据恰好证明了被告收取原告转让费用1187270元，对证据3其他收据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，与被告无关；对证据4中2019年11月19日之前的土地转让费用的银行流水三性予以认可，对其他银行流水关联性不予确认；对证据5中显示最后转账收款日期为2019年3月份证明原告在诉状中陈述2018年才知道被告非求岗村本地人的事实，是虚假的；对证据6真实性予以确认，对关联性不予确认；对证据7三性不予确认，即使该证据是真实的，由于该证据显示的时间是8月份，且该合同转让的是住宅用地，有村委的见证，与本案没有关联，从侧面证明了本案土地来源的合法性，本案土地是被告从本地村民流转所得；对证据8三性不予确认，内容真实性不予确认，原告在文字整理中对语音故意做了违背事实的、与微信语音不相符的修改、变造，并且原告只提供不完整的片面的对自己所谓有利的语音片段，且该录音显示的时间是在2018年1月至12月期间，远晚于土地转让合同与建设合同的时间，即使真实也不能证明被告存在欺骗的行为。原告对被告提交的证据真实性无法确认，同时证明涉案土地原先并非被告所有，被告非该土地的原始权利人，该合同转让的标的也是土地使用权，非土地承包经营权。另，根据原告李嘉辉、李俊健的申请，本院依法通知证人黎志杰出庭作证，接受原、被告质询和法庭询问。经审理查明，两原告系亲兄弟关系。2017年8月24日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地转让合同》，合同约定被告将其拥有位于惠州市****球岗小学旁标记为六号地块面积为135.8平方米的土地使用权以人民币563570元的转让价格转让给两原告。2017年10月20日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地转让合同》，约定被告将其拥有位于惠州市****球岗小学旁标记为九号地块面积为149.38平方米的土地使用权以人民币627000元的转让价格转让给两原告。上述两份合同签订后，原告陆续通过其本人、母亲黎志丽、证人黎志杰向被告支付了涉案土地转让款总计1190570元，被告分别于2017年9月9日、2017年11月19日向原告出具了相应的收款收据。受让上述涉案土地后，原告李俊健遂与第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司签订了《房屋建设施工包工包料合同》，由第三人承包涉案土地上的房屋建设，两原告亦按照工程进度向被告支付了相应的工程款，但两原告未办理报建手续。另查明，涉案土地的性质系农村集体土地，该土地系被告江某1与案外人李徐惠于2017年7月31日签订《土地流转合同》，从案外人李徐惠处取得。第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司系成立于2014年12月19日的有限责任公司（自然人独资），被告江某1系第三人深圳市兴茂业建筑装饰有限公司的法定代表人。本院认为，李嘉辉、李俊健与江某1签订的两份《土地转让合同》所涉及的土地所有权均属村民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”及第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”的规定，擅自将农民集体所有的土地通过转让使用权的方式用于非农业建设的应当由县级人民政府及其以上人民政府的土地管理行政部门给予行政处理，且《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”，现原告未向本院提交证据证明行政主管部门已经对本案涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行了处理，故对原告的起诉，本院依法予以驳回。当事人可以依据《中华人民共和国土地管理法》的规定向县级以上人民政府土地行政主管部门申请处理，行政主管部门对本案涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行了处理后，原告可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十四条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告李嘉辉、李俊健的起诉。案件受理费29298元（原告预交29298元），本院予以退回给原告李嘉辉、李俊健。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  苏 华二〇二〇年六月十九日法官 助理  欧辉娟书 记 员  吴淑娴