广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3217号原告：罗华燕，女，1977年10月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨红超，系广东品济律师事务所律师。委托代理人：陈丽斯，系广东品济律师事务所实习律师。被告：陈凯，男，1992年3月27日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托代理人：黄孝鑫、关惠玲，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告罗华燕诉被告陈凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗华燕的委托代理人杨红超、陈丽斯，被告陈凯的委托代理人黄孝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗华燕诉称：原、被告双方于2018年6月7日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于天河区天河北路255号2505房出租给被告使用，租期1年，从2018年6月8日起至2019年6月7日止；押金15000元，每月租金7500元，其他费用由被告于每月7日前结清；被告应妥善使用该房屋内的设备及家电，造成损坏应照价赔偿。上述合同签订后，原告按合同约定于2018年6月8口将上述房屋交付给被告使用。被告自2018年12月7日起开始拖欠租金。2018年12月8日，原告会同中介到该房屋查看，发现该房屋设施设备、家私家电等遭受严重破坏，造成原告经济损失40000元。被告有义务按合同约定按时足额缴纳相应的费用，并在使用涉案房屋过程中妥善维修保养房屋内设施设备及家私家电，造成损失的应由被告承担。为此，原告多次催告被告维修以上设施，也多次要求被告支付租金及费用，但未果。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，原告已依约将房屋交付给被告使用，被告逾期支付租金及相关费用的行为已构成违约，并达到原告解除合同的条件，被告使用房屋有妥善维修保养义务，因被告使用不当造成损坏的，应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.解除双方于2018年6月7日所订的《房屋租赁合同》；2.被告将位于天河区天河北路255号2505房交回原告管业；3.被告向原告支付拖欠的从2018年12月1日起计至房屋交付之日止的租金及其违约金（其中租金自2018年12月1日起计至被告实际交还房屋之日止，每月租金为7500元，暂计至2019年1月21日为15000元；违约金自每月8日起计至付清之日止，每逾期一天按欠付金额的1%支付）；4.被告向原告支付拖欠的从2018年11月1日起计至房屋交付之日止的管理费、煤气费、公摊电费、电费、水费；5.租赁合同押金15000元归原告所有；6.被告赔偿原告经济损失40000元；7.被告承担本案诉讼费用。被告陈凯辩称：一、本案系原告违约在先，被告已于2018年12月6日依法通知原告解除合同并交还租赁房屋，无需再支付后续租金、管理费、煤气费、电费及公摊电费等费用，更无需支付违约金。罗华燕亦无权主张押金归其所有。二、原告主张的维修损失存在大量不合理部分应予剔除。原告主张的赔偿范围不合理，对于被告合理使用造成的损耗及房屋自然损耗，被告不应承担赔偿责任，原告主张的损失金额也不合理。三、原告主张的维修费用并未实际发生，应待实际发生后另行主张。经审理查明：原告提交的《不动产权证》载明：广州市天河区天河北路255号2505房（以下简称“涉案房屋”）的权利人为原告。2018年6月7日，原告（出租方）、被告（承租方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方，以下简称“裕丰公司”）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方；若该物业附带家私家电，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；租期为自2018年6月8日起至2019年6月7日止；押金15000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月为7500元；物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付；租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月7日前向出租方支付当月租金，承租方应于每月7日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通讯费等其他费用；承租方须合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损坏应照价赔偿，但自然损耗除外；承租方须按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同；守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；三方约定的其他事项：出租方给一个月的使用期给承租方，房屋内的所有物品不是人为损坏的，由出租方负责，超过一个月之后，一切由承租方保养和负责等条款。同日，原告（甲方）、被告（乙方）与裕丰公司（中介方）签订《家私家电清单》，约定：甲乙双方同意按以下标准交付涉案房屋：列明相关家私、家电名称、数量等；乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗外），由乙方照价赔偿等。现原告以被告拖欠租金等相关费用并造成涉案房屋内相关家私家电损坏等提起本案诉讼。关于被告履行《合同》的情况。一、关于被告支付租金的情况。原、被告双方确认被告支付租金至2018年12月7日。二、关于被告支付管理费等相关费用的情况。原告提交的发票及缴费短信载明：涉案房屋2018年11月1日至2019年1月1日的电费为343.33元；2018年10月19日至2018年12月19日的水费为39.6元；2018年12月的燃气费为48.3元；2019年1月至3月物业服务费为844.98元；2019年4月至6月物业服务费为844.98元；2018年10月1日至12月31日的电费公摊为115.37元；2019年1月1日至3月31日的电费公摊为85.69元。原、被告双方确认被告未缴纳上述费用，并同意按每日均分的方式计算每日产生的相关费用。在本案中，原告明确其第四项诉请为要求被告支付上述费用。三、关于涉案房屋的交接情况。被告称其于2018年12月6日搬离涉案房屋，没有遗留任何物品在涉案房屋，当日其将涉案房屋钥匙放置在涉案房屋的桌子上并告知原告，2018年12月8日原告进入涉案房屋，应当是已收回涉案房屋钥匙。被告就其所述提交其同住人员刘倩与原告的微信聊天记录作为证据，聊天记录显示：2018年12月6日刘倩向原告表示涉案房屋岂不打算续租，昨天其已搬离涉案房屋，钥匙放在大厅桌子上；原告回复称其要求租户继续履行合同到期满，并把损坏的所有装修维修好。经质证，原告对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但认为被告作为违约方，没有权利要求原告接收涉案房屋钥匙或涉案房屋，原告也没有义务接收，确认原告在2018年12月8日与中介人员到涉案房屋进行查房，因为中介人员也持有涉案房屋的钥匙，但进入涉案房屋后，并没有看到被告所述遗留在涉案房屋内的房屋钥匙，确认当时发现被告尚有电视机一台及木桌一张在涉案房屋内。被告称其通知原告交还涉案房屋之后，被告没有再使用涉案房屋，原告表示其没有使用涉案房屋，不清楚被告有无使用涉案房屋。另在本案2019年5月9日的庭审中，原告表示同意收回涉案房屋，被告表示其没有相关物品遗留在涉案房屋，如有相关物品视为其抛弃。原告确认其于2019年5月13日正式收回涉案房屋，并明确撤回第二项诉请。关于原告主张的被告损坏涉案房屋的情况。原告提交以下证据：一、案外人王桂林签名的《查房记录》，载明：2018年12月8日原告与裕丰地产的店长王桂林进行查房，情况如下：1.大厅茶几到沙发墙体的木地板大面积腐烂和变形；2.大厅放沙发处的墙体有划痕；3.小洗手间的洗脸盆有很多划痕，下水器坏了；4.孩子房的双架床有水迹和裂缝；5.孩子房的木地板有划痕；6.主人房的洗手盆的下水器坏了；7.两个洗手间的门框大面积腐烂和损坏；8.三个房间的床单、被子不见了；9、主人房的窗帘染色了；10.沙发后背变形，沙发边缘破裂；11.大厅的遥控不见了，换了一个假的空调遥控器，空调坏了，不能正常开关；12.厨房的锅盖不见了；13.主人房的门锁坏了。二、原告自行制作的《房屋维修报价单》，载明修复上述损坏需要40000元。三、照片多张，显示涉案房屋出租前的情况，以及出租后地板损坏，墙壁、家具有划痕等。四、原告与案外人签订的《销售合约》，载明原告购买木地板及安装等费用为22410元，涉及数量为37平方米等。原告称其未实际修复地板和支出上述修复费用。五、原告与刘倩的微信聊天记录，载明：原告问对方除了大厅木地板，主人房的锁是不是你们撬坏的，对方表示锁和主卫的面盘下水确实是居住时造成的；原告要求维修人员对损坏进行报价，报价单显示地板、洗手盆、洗手盘下水器及墙面等修复价格为15722元，原告表示有部分项目没有报价等。被告对上述证据质证称，只确认证据一中的第1、13项确认为被告损毁，其余各项均不确认为被告损坏，认为《销售合约》涉及地板修复面积37平方米超出实际损坏面积等。另在本案中，被告确认其接收涉案房屋时没有《查房记录》所述的损坏。另在本案中，被告表示因原告违反租赁合同约定，在未经被告许可的情况下，擅自进入涉案房屋，严重影响被告的人身和财产安全，被告迫于无奈终止合同。被告就其上述主张提供刘倩与原告之间的微信聊天记录作为证据，聊天记录显示刘倩于2018年11月29日向原告表示原告今天到涉案房屋察看，宿舍脏乱差，被告会进行解决，刘倩于2018年11月30日向原告表示后续会每周定时保养，原告可以安排监督等。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，认为该证据可证明被告对原告查看涉案房屋没有异议等。被告另明确对原告主张的违约金计付标准有异议。本院认为：《合同》涉及原、被告双方的房屋租赁合同关系以及原、被告双方与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋租赁合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应依约履行。关于原告诉请解除《合同》的诉请。被告提供的微信聊天记录虽然显示原告在承租期间曾到涉案房屋进行察看，但被告的同住人员在微信中并未就原告上述行为提出异议，并表示同意原告监督涉案房屋居住使用情况，且原告上述行为亦未构成根本违约。被告以原告未经其许可擅自进入涉案房屋为由主张被告有权提前解除合同缺乏依据，被告提前退租已构成违约。《合同》约定：租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同。原告根据上述合同约定起诉要求解除《合同》合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及逾期交租违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述法律规定，虽然被告提前退租构成违约，但原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，被告称其于2018年12月6日搬离涉案房屋，当日其将涉案房屋钥匙放置在涉案房屋的桌子上并告知原告，被告并提交其同住人员与原告之间的微信聊天记录证明其上述所述。原告确认中介人员持有涉案房屋的钥匙，且其在2018年12月8日与中介人员到涉案房屋进行查房，当时发现被告尚有电视机一台及木桌一张在涉案房屋内。在本案中，原告亦未举证被告在通知原告提前退租后仍有使用涉案房屋。根据上述查明的事实，原告在2018年12月8日自行收回涉案房屋应不存在障碍。原告未自行收回涉案房屋导致损失扩大，原告要求被告赔偿扩大的损失有违上述法律规定，本院不予支持。因此，被告应向原告支付至2018年12月8日的租金及相关费用。原、被告双方确认被告支付租金至2018年12月7日，故被告须向原告支付2018年12月8日的租金241.94元（7500元÷31天×1天）。《合同》约定：承租方应于每月7日前向出租方支付当月租金；逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。因被告逾期支付租金构成违约，原告根据上述合同约定主张被告向其支付逾期交租违约金并无不当。被告抗辩上述违约金计付标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，上述计付标准确有过高之嫌，本院基于公平原则酌情认定被告须以上述未付租金241.94元为本金，自2018年12月8日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向原告计付违约金，违约金总额以不超过本金为限。对于原告超出上述金额的租金及违约金诉请，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付管理费、煤气费、公摊电费、电费、水费的诉请。《合同》约定：物业管理费、水电煤气费等费用由承租方按实际发生支付。如上所述，被告应向原告支付至2018年12月8日的相关费用。原告提交的发票及缴费短信载明其已支付涉案房屋2018年11月1日至2019年1月1日的电费为343.33元、2018年10月19日至2018年12月19日的水费为39.6元、2018年12月的燃气费为48.3元、2018年10月1日至12月31日的电费公摊为115.37元。本案双方亦同意按每日均分的方式计算每日产生的相关费用。因此，根据原告上述举证情况，被告须向原告支付计至2018年12月8日的电费210.43元（343.33元÷62天×38天）、水费32.57元（39.6元÷62天×51天）、燃气费12.46元（48.3元÷31天×8天）、电费公摊86.53元（115.37元÷92天×69天）。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于原告要求没收押金的诉请。《合同》约定：除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同；守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。因被告逾期支付租金及相关费用，且提前退租构成违约，原告根据上述合同约定主张没收被告已支付的押金15000元并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉请。原告称被告损坏涉案房屋内的家私家电，并提交其与中介人员清点涉案房屋后作出的《查房记录》以及相关照片等作为证据。原、被告双方签订《家私家电清单》确认被告接收涉案房屋时涉案房屋内有相关家私家电，被告签订上述清单时并无提出相关家私家电存在损坏，且被告在本案中确认其接收涉案房屋时没有《查房记录》所述的损坏。另外，被告的同住人员在与原告微信聊天中也确认对涉案房屋造成部分损坏，被告在本案中亦确认其造成地板及主人房的门锁损坏。综合本案上述举证情况，本院对原告有关被告损坏涉案房屋内的家私家电的陈述予以采信。《合同》约定：承租方须合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损坏应照价赔偿，但自然损耗除外。原告根据上述合同约定要求被告赔偿损失并无不当，本院予以支持。关于原告主张的损失金额，原告提交的《房屋维修报价单》为其单方制作，且被告对该报价单不予确认，原告主张被告按上述报价单向其赔偿40000元依据不足。原告提交的《销售合约》载明原告购买木地板及安装等费用为22410元，但上述费用对应的木地板面积大于被告损坏的木地板面积，且原告亦未实际支出上述费用，原告主张受损木地板的修费费用为22410元依据不足。因本院已支持原告没收被告押金的诉请，原告的损失应可得到一定弥补，结合原告提交的载明涉案房屋家私家电损坏情况的《查房记录》以及相关照片，根据生活常理，本院酌情判决被告须向原告赔偿损失20000元。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。原告撤回部分诉请属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗华燕与被告陈凯于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》中所涉的房屋租赁合同关系已解除；二、被告陈凯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗华燕支付租金241.94元以及逾期支付上述租金的违约金（违约金以241.94元为本金，自2018年12月8日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）；三、被告陈凯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗华燕支付电费210.43元、水费32.57元、燃气费12.46元、电费公摊86.53元；四、被告陈凯已向原告罗华燕支付的押金15000元归原告罗华燕所有；五、被告陈凯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗华燕赔偿20000元；六、驳回原告罗华燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2430元，由原告罗华燕负担980元，被告陈凯负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  张 娣二〇二〇年七月二十七日书 记 员  蒲肖明何瑞雯