云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4200号原告：昆明市海伦堡商业管理有限公司，住所：云南省昆明市官渡区广福路3332号春城时光花园1座6层605-606室。法定代表人：张霞，董事长。委托诉讼代理人：莫存燕、蒙怡汀，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：郭福兰，女，1973年5月27日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司诉被告郭福兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的委托代理人蒙怡汀到庭参加诉讼，被告郭福兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司向本院提出诉请：1、确认原告与被告之间的租赁合同关系于2016年12月12日解除；2、判令被告支付单方解除合同违约金94411.7元（计算方法：未完成租期租金总额×10%）；3、判令被告立即向原告支付装修期和免租期的租金97542.4元；4、判令被告立即向原告支付自2016年4月1日至2016年12月12日欠付的租金332736.64元以及前述租金至清偿之日止的违约金267080.53元（暂计算至2019年10月30日为267080.53元，计算方式：欠付租金×24%÷365天×欠费天数）；5、判令被告立即向原告支付自2016年4月1日起至2016年12月12日止欠付的物业管理费133145.38元及前述物业管理费至清偿之日止的违约金107001.98元（暂计算至2019年10月30日为107001.98元，计算方式：欠付物管费×24%÷365天×欠费天数）。事实和理由：原、被告于2015年8月31日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定由原告将位于昆明市官渡区（下称“租赁商铺”）出租给被告用于“敏敏童装店”经营。双方签订的《租赁合同》第2.2条约定，租赁商铺的租期为3年，自2015年10月9日起至2018年10月8日止。第3条约定，租金标准为:第一年租金为39016.96元／月、第二年租金为41357.98元／月，第三年租金为43839.21元／月。原告承诺在装修期（即2015年10月9日至2015年11月7日）及免租期（即2015年11月8日至2015年12月22日）内免收被告租金。被告以每3个月为一个支付周期，采取先付租金后使用租赁商铺的方式向原告支付租金，且下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，原告在收到租金后向其开具发票。同时，第4.7条约定，被告在租赁期间按照每月52元／㎡向原告缴纳物业服务费。此外，《租赁合同》第14.10条约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租金总额的10%计算。第14.11条约定，被告拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用均视为违约，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金，逾期达到20天的，原告有权终止合同，没收保证金，要求被告支付欠付租金、违约金等费用，并无条件返还租赁标的及其附属物。第14.13条特别约定，被告妥善履行本合同是原告给予被告装修期和优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金。《租赁合同》签订后，原告如约向被告交付了租赁商铺，但被告自2016年4月1日便拒不支付租金及物业管理费。并于2016年12月12日停止营业。原告多次催告被告履行前述费用支付义务，截止起诉之日，被告仍未履行应付义务，为维护自身合法权益，因此，向本院提起诉讼，提出如前诉请。被告郭福兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见及证据。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司《营业执照》（复印件）、被告郭福兰身份证复印件，欲证明原、被告主体适格；2、《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》欲证明（1）原告与被告于2015年8月31日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（下称“《合同》”）该《合同》合法有效；（2）根据合同约定单方终止合同应当按未完成租金总额的10%计算违约金；拖欠租金、水电费、物业服务费等费用，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金；被告导致合同终止的，补交装修期和优惠政策减免的租金；（3）因拖欠租金、水电费、物业服务费等费用的违约金约定过高，原告自愿调整为年24%计算；（4）原告依约向被告交付了商铺；3、《关于敏敏童装欠费确认及收回店铺的函》、收铺函快递单，欲证明（1）被告以单方停止营业的方式解除与原告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》；（2）《合同》应自2016年12月12日停止营业时解除；（3）被告的行为已经违反《合同》14.10条的约定，应当承担违约责任；4、《昆明市房权证》复印件、《证明》欲证明原告昆明市海伦堡商业管理有限公司对案涉商铺享有租赁权。本院认为原告昆明市海伦堡商业管理有限公司提交的证据2《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》系原被告双方合意签订、内容合法，本院予以采信；证据3系原告单方出具，被告未到庭质证，无法核实真实性，本院不予采信。原告提交《昆明市房权证》显示广福路与金源大道交汇处春城时光花园1座3层商业号的房屋所有权人系昆明市海伦堡房地产开发有限公司；《证明》系原告和昆明市海伦堡房地产开发有限公司出具，与《昆明市房权证》相互佐证，可以证实原告对案涉商铺具有租赁权，本院予以采信。经审理查明，原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告郭福兰于2015年8月31日签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同》（以下简称合同），合同载明：原告昆明市海伦堡商业管理有限公司将位于昆明市官渡区出租给被告郭福兰，租赁期限自2015年10月9日起至2018年10月8日，装修期为2015年10月9日至2015年11月7日，免租期为2015年11月8日至2015年12月22日，装修期和免租期被告无须缴纳租金，但须缴纳物管费及其他相关费用，装修期间管理费为18元／月／㎡；租金自2015年11月18日开始计算，每3个月为一个支付期，租金第一年为39016.96元／月，从第2年开始，每1年在上一年单位面积租金金额的基础上递增6%，即第二年为41357.98元／月，第三年为43839.21元／月；被告应于租金起算日向原告支付收银系统押金10000元，以及约定收银系统管理费500元／月／台；合同约定被告应于合同签订时或之前，向原告支付商铺租赁保证金，保证金按照该商铺租赁面积计算，每平方米128元／月计算2个月，合计78033.92元（128元／月／㎡×304.82㎡×2＝78033.92元）；租赁期间被告应按时向原告或原告委托的物业管理公司缴纳物业服务费，物业服务费为52元／月／㎡；合同约定若被告擅自撤场或停止营业，视为违约，原告有权解除合同不承担任何法律责任；租赁期间除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约，违约方应支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；若被告拖欠租金、水电费、物业费等费用的视为违约，拖欠达20天的，原告有权解除合同并不退还被告所交的保证金；若因被告原因导致本合同提前终止，则被告需按照第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金；被告应于合同签订之日或之前向原告支付租赁保证金78033.92元、物业服务费保证金31701.28元、收银系统押金10000元、水电保证金5000元、装修押金15000元；原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。原告于2015年10月9日将案涉店铺交付于被告，被告于2016年12月12日停业退出商铺，未缴纳2016年4月1日至2016年12月12日的租金、物业服务费。本院认为，本案基础法律关系为房屋租赁合同。关于本案合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，被告作为承租人应当按照合同及时履行租金支付义务，现被告逾期不履行租金支付义务，且于2016年12月12日单方停止营业，其行为表明不履行主要债务，根据合同约定原告有权终止合同，现原告主张原、被告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同》于2016年12月12日解除，本院予以支持。关于支付免租装修期和免租期的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同是基于相对人的真实意思表示，合同相对人可就双方的权利义务以及想要实现的目的进行约定和要求双方全面履行。本案中，在原、被告签订的《商铺租赁合同》中，明确约定了商铺免租装修期和免租期，在合同履行中，原告也按约未收取商铺免租装修期和免租期的租金，以及《商铺租赁合同》第14.13条也明确约定若本合同因被告违约提前终止的，被告需在本合同终止7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金。现被告逾期缴纳租金、擅自停业的行为导致合同提前解除，根据合同约定，原告有权向被告收取相应的租金，故对原告主张被告支付免租装修期和免租期的租金的诉请予以支持，即根据合同第一个租赁年度的租金为39016.96元/月，装修期租金为39016.96元；免租期为45天，租金为58525.44元（39016.96元/月÷30天×45天），以上合计97542.4元。关于被告欠付的租金和物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿订立，对案涉商铺的交付、租金的金额、支付方式以及物业费等进行了明确约定，内容未违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。原告作为出租人，已向被告交付租赁标的物，被告作为承租人使用了租赁物，拒不履行支付租金义务，已违反了合同约定。根据合同约定被告应当向原告支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金117050.88元（39016.96元/月×3个月），2016年7月1日至2016年9月30日的租金117050.88元（39016.96元/月×3个月），2016年10月1日至2016年10月8日的租金10404.52元（39016.96元/月÷30天×8天），2016年10月9日至2016年12月12日的租金88230.36元（41357.98元/月÷30天×64天），以上合计332736.64元。根据合同约定被告应当向原告支付2016年4月1日至2016年6月30日的物业服务费47551.92元（304.82㎡×52元/月/㎡×3个月），2016年7月1日至2016年9月30日的物业服务费47551.92元（304.82㎡×52元/月/㎡×3个月），2016年10月1日至2016年12月12日的物业服务费38041.54元（304.82㎡×52元/月/㎡÷30×72天），以上合计133145.38元。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原被告就逾期缴纳租金、水电费以及被告单方解除合同等违约事宜进行了明确约定，现被告逾期不履行租金、物管费缴纳义务，且单方停止营业，根据合同约定应该承担相应的违约责任。双方约定的逾期缴纳租金、物业费的违约金标准过高，在诉讼过程中原告自愿调整为年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以支持；根据合同约定除法定或约定事由外，任何单方终止合同的，视为违约，违约方应当按照未完成租期租金总额的百分之十支付违约金。现被告单方停止营业、拒不履行租金支付义务，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，即未完成的租期为2016年12月13日至2018年10月8日，2016年12月13日至2017年10月8日的违约金为41220.12元（41357.98元/月÷30天×299天×10%），2017年10月9日至2018年10月8日的违约金为53191.57元（43839.21元/月÷30天×364天×10%），以上合计94411.69元。关于原、被告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同》中约定的被告在合同签订之日或之前向原告支付租赁保证金78033.92元、物业服务费保证金31701.28元、收银系统押金10000元、水电保证金5000元、装修押金15000元，以上合计139735.2元，因被告郭福兰未到庭主张相应的权利，可另案起诉。最后，被告郭福兰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，相应的不利法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告郭福兰签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》于2016年12月12日解除；二、被告郭福兰于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付装修期租金39016.96元，免租期租金58525.44元；三、被告郭福兰于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴租金332736.64元及该款按年利率24%计算自2016年4月1日至清偿之日止的违约金；四、被告郭福兰于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付单方解除合同的违约金94411.69元；五、被告郭福兰于判决生效之日起十五日内向原告昆明市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴物业服务费133145.38元及该款按年利率24%计算自2016年4月1日至清偿之日止的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14088元，由被告郭福兰承担10378.36元；原告昆明市海伦堡商业管理有限公司承担3709.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  郭虹二〇二〇年七月二十六日书记员  陈鑫