广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初13494号 原告：许海玲，女，1972年10月9日出生，壮族，住广西隆安县。 原告：王维懿，男，1995年1月29日出生，壮族，住广西 隆安县都结乡陆连村宾屯55号。 两原告的共同委托诉讼代理人：黄炳德，广西辰亿律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：董玉媚，广西辰亿律师事务所实习律师。 被告：广西三骏房地产开发有限责任公司，住所：南宁市兴宁区盘龙路2号盘龙居小区26栋3单元1层01号房。注册号：450100000225135。 法定代表人：苏伟波。 原告许海玲、王维懿与被告广西三骏房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告许海玲、王维懿的共同委托诉讼代理人黄炳德、董玉媚到庭参加诉讼，被告广西三骏房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告许海玲向本院提出诉讼请求：1.确认原告许海玲、王维懿与被告广西三骏房地产开发有限责任公司于2015年4月22日签订的《沁泽花园合作建房合同》无效；2.判令被告广西三骏房地产开发有限责任公司向原告许海玲、王维懿返还购房款160224元；3.判令被告广西三骏房地产开发有限责任公司向原告许海玲、王维懿支付利息（以160224元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2015年4月22日至2019年7月31日暂计为33442.32元，此后至被告返还全部购房款之日止的利息按上述方法另计）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告许海玲与原告王维懿系母子关系。2015年4月22日，原告与被告签订一份《沁泽花园合作建房合同》。2015年4月22日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告交付沁泽花园2号楼B单元15层03号购房款160224元。2015年4月至2016年2月，沁泽花园工地持续施工，至2016年3月开始出现停工现象，同月被告的售楼部拆除，被告负责人、办公人员等人电话均无法接通或显示空号；2017年6月，原告找到被告住所南宁市兴宁区盘龙路2号盘龙居小区26栋3单元1层01号房，发现该处已人去楼空。此后至今沁泽花园工地一直处于停工状态，原告无法与被告联系处理“合作建房”相关问题。原告认为：1、原告与被告签订的《沁泽花园合作建房合同》虽名为合作建房合同，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占用、使用、收益、处分的权利，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系；2、被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，原告与被告签订的《沁泽花园合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效；3、被告作为房地产开发公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意大，应承担合同无效的全部责任。据此，被告收取的购房款160224元应返还给原告，原告应本案合同无效而产生的经济损失即为利息损失，依法由被告负担。综上所述，为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告广西三骏房地产开发有限责任公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，原告许海玲、王维懿（乙方）与被告广西三骏房地产开发有限责任公司（甲方）签订《“沁泽花园”合作建房合同》（合同编号：0000290）一份，双方就合作建房事宜进行约定。该合同第一条约定：“1.南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2.甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条约定，合作建房的土地证号：南宁集用（2013）第702684号；座落：南宁市；用途：其他商住用地；使用权类型：批准拨用企业用地；面积：12240.15平方米。第三条约定，项目地址：南宁市，项目名暂定为沁泽花园。第四条约定，乙方参与合作建房的房屋位于项目2号楼Ｂ单元15层03号房，房屋建筑面积为83.45平方米。第五条约定，乙方对出资合作建房的房屋享有70年使用权，自2013年6月1日至2083年5月31日。如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，丙方同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定，乙方按房屋的建筑面积承担合作建房款，涉案房屋的合作建房款单价为每平方米3280元，总金额267040元。第七条约定，乙方分期支付房款，第一期房款60%即160224元，须在签署本合同之时付清，甲方为乙方出具等额收据；房屋楼体封顶时支付20%房款即53408元；房屋交付使用前5日内付清20%房款即53408元。第八条第一款约定，在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲、丙双方应在2016年10月30日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。第十一条约定，合作建房所建的房屋及所占土地被政府征收、征用的，乙方之房屋所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算，但不包括土地补偿款。双方同时就保修责任的归属、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。 签订合同当日，两原告向被告支付了沁泽花园2号楼B单元1503号房房款160224元。被告开具了相应的收据一张。 经查明，被告系具备房地产开发经营资质的有限责任公司，两原告非南宁市西乡塘区心圩街道明华村村民。 截止法庭辩论终结，被告未向两原告交付沁泽花园2号楼B单元1503号房，亦未见被告提交房屋所在沁泽花园项目占用土地通过行政审批转为国有建设用地及沁泽花园项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西三骏房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。 关于合同性质。原告许海玲、王维懿与被告签订《“沁泽花园”合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告许海玲、王维懿提供建房资金而无约定原告在合作建房中需承担风险，只分配2号楼B单元1503号房给原告使用，综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、付款方式和期限、房屋征收补偿的归属等条款可得知，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，以合作建房之名规避法律法规，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告面对不特定公众，将尚未建成的房屋向社会销售，意图通过出售房屋获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律调整。 关于合同效力。原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2015年，根据“法不溯及既往”原则，本案纠纷应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。被告将涉案房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而《“沁泽花园”合作建房合同》中载明丙方提供合作建房的土地系集体三产建设用地，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《“沁泽花园”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于返还财产。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请被告返还购房款共计160224元，合法有据，本院予以支持。 关于赔偿损失。被告作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应自被告收到款项之日起、以收到的款项金额为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至被告全额返还原告已付购房款之日止，还因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故此后的贷款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告负担其中的70%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告许海玲、王维懿与被告广西三骏房地产开发有限责任公司于2015年4月22日签订的《“沁泽花园”合作建房合同》无效； 二、被告广西三骏房地产开发有限责任公司向原告许海玲、王维懿退还购房款160224元； 三、被告广西三骏房地产开发有限责任公司向原告许海玲、王维懿支付利息（计算方式：以160224元为基数、先按中国人民银行同期流动资金贷款利率、自2015年4月22日起计算至2019年8月19日，再按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至被告广西三骏房地产开发有限责任公司全额返还原告已付购房款之日止；计算得出利息总额后，被告广西三骏房地产开发有限责任公司负担其中的70%）。 上述给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5306元（原告许海玲、王维懿已预交），本案收取4173元，由原告许海玲、王维懿负担200元，被告广西三骏房地产开发有限责任公司负担3973元；余款1133元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  班日强 人民陪审员  刘 敏 二〇二〇年七月二十三日 法官 助理  江碧蓝 书 记 员  林 瑶