江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初15235号原告：张根用，男，1976年7月23日出生，，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽沙，江苏正伍律师事务所律师。被告：滕栋栋，男，1982年5月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：张玲玲，女，1984年2月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：林玉平，女，1961年8月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。三被告共同委托诉讼代理人：周伟成，江苏衡上律师事务所律师。被告：张秀垂，男，1959年3月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告张根用与被告腾栋栋、张玲玲、林玉平、张秀垂债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。因原告张根用申请对涉案房屋价值进行鉴定，本案转为普通程序审理。本院于2020年5月29日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张根用及其委托诉讼代理人刘超、被告腾栋栋、张玲玲、林玉平共同委托诉讼代理人周伟成两次均到庭参加诉讼。被告张秀垂经本院依法传唤，两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张根用向本院提出诉讼请求：1.撤销四被告于2016年2月17日签订的关于沭阳县新江南1幢一单元301室房屋《房地产买卖契约》；2.确认沭阳县新江南1幢一单元301室房屋归被告腾栋栋、张玲玲所有。事实与理由：被告腾栋栋、张玲玲系夫妻关系，被告张秀垂、林玉平为被告张玲玲父母。案外人腾禹卿系被告腾栋栋父亲。腾禹卿欠原告借款，2015年3月17日，被告腾栋栋自愿就腾禹卿欠款向张根用出具金额为1840000元的借条，并约定了相关利息等内容。该案经沭阳县人民法院和宿迁市中级人民法院审理，判决被告腾栋栋、张玲玲归还原告借款1027693元及利息（自2015年11月12日起按照年利率24%计算至实际清偿之日），并判决二被告承担律师费35000元。该案经过多次执行，已经执行到本息1135371.99元，尚欠本息约600000元。被告腾栋栋、张玲玲无其他财产可供执行。2019年9月26日，原告得知沭阳县新江南1幢一单元301室房屋原为被告腾栋栋、张玲玲所有，二人为逃避债务于2016年2月17日将上述房屋低价销售给其近亲属张秀垂、林玉平。四被告签订了《房地产买卖契约》约定房屋面积为117.45平方米，总价482000元，付款方式为现金一次性支付，有关过户费用由张秀垂、林玉平承担。现涉案房屋已经办理了转移登记。经计算上述合同单价为4103.87元，涉案房屋属于第二实验小学学区房，并进行了精装修，2016年2月该房屋即使为毛坯房，单价也约为5500-6000元。综上，被告腾栋栋、张玲玲明知对原告负有债务，为逃避履行，恶意在2016年间涉案房屋低价转让给近亲属张秀垂、林玉平，导致包括原告在内的所有债权人债权均无法履行到位。特提起诉讼。被告腾栋栋、张玲玲、林玉平辩称，原告陈述的被告腾栋栋、张玲玲存在所欠原告债务已经沭阳县人民法院和宿迁市中级人民法院审理无异议，但是对该债务的本身及判决对该债务形成的认定，被告腾栋栋、张玲玲有异议，有可能提起再审申请。对原告陈述的四被告之间就新江南1栋房屋买卖无异议，但是该买卖并不是原告陈述的存在虚假、低价等情形，而是一个真实、合理、合法的交易，原告对其主张应当提供相关证据，被告对原告陈述的撤销情形不予认可。综上，被告认为原告诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张秀垂未作答辩。经当事人举证和庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的沭阳绘房房地产经纪有限公司和沭阳县金东房产经纪有限公司出具的证明。被告对该两份证明不予认可，认为不符合证据形式，内容也不能证明市场真实情况。本院认为，该两份证明属于证人证言，且出具该证明的单位并非双方一致认可的专业评估机构，其出具的证明不能作为定案依据。2.对于被告提交的证据4案外人张龙银行账户明细。原告认为该证据与本案没有关联性。本院认为，四被告签订房屋买卖合同时间为2016年2月17日，约定的付款方式为现金，而该证据转账时间为2015年9月24日，备注为往来款，两者无法相互印章，本院对该证据不予采纳。3.对于被告提交的证据5两份案外人的商品房买卖合同。本院认为，该证据系一手商品房买卖合同，且涉及的房屋地点与本案争议房屋并非出于同一位置，两者相关性不足，该证据不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人腾禹卿是腾栋栋父亲，腾禹卿欠张根用款，2015年3月17日，腾栋栋向张根用出具金额为1840000元的借条一张。2016年7月22日，张根用以腾栋栋、张玲玲为被告，向本院起诉要求二被告归还借款1840000元及利息。该案经本院和宿迁市中级人民法院审理，判决腾栋栋、张玲玲归还张根用借款1027693元及利息，并向张根用支付律师代理费35000元。该案经过本院强制执行，二被告尚欠部分款项未归还。2016年2月17日，腾栋栋、张玲玲与张秀垂、林玉平签订《房地产买卖契约》，约定腾栋栋、张玲玲将涉案新江南1幢一单元301室房屋（面积117.45平方米）以482000元的价格出卖给张秀垂、林玉平。付款方式为：取得不动产权证时一次性付清，现金支付。同日，双方申请开具了“销售不动产统一发票”，张秀垂交纳了相关契税，并办理了不动产权转移手续。现涉案房屋登记在张秀垂、林玉平名下，该房屋不存在查封、抵押情况。根据张根用的申请，本院依法委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在基准日2016年2月17日的价值进行评估。经过评估，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司于2020年5月9日作出苏金宏业（2020）房（估）字第15020402号估价报告，估价结果为在2016年2月17日涉案房地产公开市场总价值为577149元。本案争议焦点为：腾栋栋、张玲玲是否以不合理低价转让涉案房屋？本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。本案中，腾栋栋、张玲玲与张秀垂、林玉平之间的交易价格为482000元，涉案房屋在2016年2月17日公开市场总价值为577149元，当事人之间的转让价格为市场交易价的83.5%。另，考虑到四被告之间系近亲属或近姻亲关系，双方之间的价格比市场价稍低符合常理。因此，四被告之间不存在以不合理的低价转让财产。原告张根用请求撤销四被告于2016年2月17日签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告张根用以被告张秀垂、林玉平只是普通农民为由，认定二被告没有支付购房款的能力，并以此为由主张被告张秀垂、林玉平未实际支付购房款，明显属于主观臆测。原告没有提供充分证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张根用的诉讼请求。案件受理费8530元（原告预交4265元）、保全费3520元，由原告张根用负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8530元。审 判 长  徐 品人民陪审员  黄超勤人民陪审员  张加彬二〇二〇年七月十五日书 记 员  仲 震书 记 员  赵丹丹附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。