广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9090号原告:惠州惠金实业有限公司，统一社会信用代码：914***********523U，住所地：惠州市惠城区***********。法定代表人：刘某1。委托代理人：严伟达，系公司员工。被告:惠州科翰发电子有限公司，统一社会信用代码：914***********698Q，住所地：惠州市惠城区**************。法定代表人：张某1。委托代理人：张百竹，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告惠州惠金实业有限公司诉被告惠州科翰发电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人严伟达到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州惠金实业有限公司诉称，自2015年11月1日起原告将惠州市惠城区**************的厂房租赁给予惠州英创力电子有限公司，于2017年5月25日由惠州英创力电子有限公司变更为被告，期间惠州英创力电子有限公司只要求原告在收款收据中变更为被告，但《租赁合同书》中没有变更。被告于2019年10月份就经营不善，并不按时支付租金。于2019年11月份就开始出现停工停产现象，已经造成多起经济纠纷在法院起诉，同期，被告停放的生产机器、货物及相关财产被贵院查封，该查封标的物仍存放在原告的厂房物业内，致使原告无法正常经营及运作，因此给原告带来巨大的经济损失。根据相关民事诉讼法的规定，请求贵院支持原告的诉求，以保护原告的合法权益。在原告物业内的相关资产进行加急拍卖，拍卖资产的所得价款用于赔偿原告的经济损失。诉讼请求：1、请求被告向原告支付2019年12月至2020年6月份期间的租金442442元(63206元/月×7个月）。2、请求被告向原告支付违约合同违约金3个月赔偿189618元。3、请求被告向原告支付垫付拖欠供电局电费35021.18元。4、请求被告向原告支付停产期间（2019年12月至2020年6月份）保安人员（2名）的工资共计49000元（3500元/月×7个月×2名保安人员）。5、请求被告向原告支付厂房损坏修补、人工费及材料费共计156308.2元。6、本案的诉讼费、保全费及公告费等由被告承担。以上诉讼事项共计757469元（872389元-114920元（租房押金）。被告惠州科翰发电子有限公司提交书面答辩状辩称，一、被答辩人诉请的7个月租金442442元属实。二、被答辩人诉请的合同违约金189618元没有事实和法律依据，请法院依法处理。三、被答辩人诉请的垫付拖欠供电局电费35021.18元由法院依法核实。答辩人于2019年11月开始停工停产，于2019年12月开始未缴纳电费，具体被答辩人是否有垫付电费以及垫付的月份、金额由法院依法核实查明。四、被答辩人诉请的停产期间2名保安人员工资49000元属实，但被答辩人是否代为垫付请法院依法查实。五、被答辩人诉请的厂房损坏修补、人工费及材料费156308.2元无事实及法律依据。租赁厂房的墙面、地面等地方损坏属于正常使用中的损耗，答辩人无需承担赔偿责任。即使认为答辩人需承担维修费用，被答辩人主张的金额过高，请求贵院依法予以适当减少。六、鉴于答辩人因经营不善资金困难，公司多次融资仍未能挽救，员工离职公司停产，现己被多家供应商起诉，所有机器设备、银行账户等资产己被法院查封冻结，公司上千万元的资产无法变现偿债，现答辩人己向惠州市中级人民法院申请破产清算，公司将尽全力清偿债务。本院查明的事实经审理查明，2015年10月1日，原告惠州惠金实业有限公司（甲方）与惠州英创力电子有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定原告将其名下房产证号为粤房地证字第C5542177号的厂房、第C5542178号的宿舍出租给被告使用。合同主要约定：第一条、租赁形式：甲方位于惠州市**************，有一幢厂房二层面积3739平方米、宿舍五层面积1839平方米、配电房面积97.5平方米、门卫室面积36.7平方米、杂物房面积33平方米，合计建筑面积5746平方米租给乙方使用，实行乙方按月向甲方缴交租金的租赁形式。第二条、租赁期限：自2015年11月1日起至2020年10月31日止共5年。租赁期满如乙方有意继续承租，应提前二个月书面通知甲方，双方另行协商租赁合同条款，同等条件优先租赁给乙方。第三条、租金金额：乙方缴交给甲方的租金，按厂房、宿舍、配电房、门卫室及杂物房总建筑实用面积5746平方米，每平方米按人民币11元计算（不含税，甲方负责给乙方开收据），总合计为每月租金人民币63206元，乙方应在每月的8号前一次性交清当月租金。土地使用税由甲方负责交付。第五条、乙方的权利和义务：4、甲、乙双方原先签订的合同中约定，乙方向甲方交付押金合计人民币壹拾壹万肆仟玖佰贰拾元整（¥114920元），现作为本合同的租用厂房、宿舍的押金，到期如厂房、宿舍无损坏，乙方无拖欠水、电费及相关费用的，由甲方退回该租房押金。第六条、违约责任：2、乙方如未能按本合同规定的时间缴交租金给甲方，每延期1天，乙方须加缴1‰的滞纳金，一个月后如未能交清租金及滞纳金，将视作违约，甲方有权单方终止本合同。第八条、1、本合同期满解除后，乙方应把甲方的厂房、宿舍及附加设施完整交给甲方，如有损坏和遗失设施，乙方必须负责维修和赔偿损失。2、乙方租赁期内负责对厂房、宿舍、场地、电梯、水电设施、附加设备等的维护，费用由乙方负担。合同签订后，原告收取了被告114920元的租房押金，原告同意在本案中的拖欠的租金中抵减。另查明，惠州英创力电子有限公司于2017年5月25日在工商行政管理部门变更登记为被告惠州科翰发电子有限公司。后被告由于经营不善，于2019年12月开始停工停产，并不按时支付租金给原告，原告遂向本院起诉。此后，原告于2020年1月22日代被告垫付缴纳了2019年12月的电费22241.18元、2020年4月21日代被告垫付缴纳了2020年1月的电费11576.56元，有发票为证。还代被告支付了看守被告机械设备的两名保安从2019年12月至2020年6月的工资49000元，有劳动合同、两名保安签收的工资表为据。原告提供了厂房宿舍等现场照片、厂房修复预算清单、厂房汇总单，以证明被告在租赁期间损坏原告厂房的事实及修复厂房的材料等费用需156308.2元。本院对本案的审判理由及结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告将其依法办理房地产权证的厂房、宿舍等通过与被告签订《租赁合同书》出租给被告使用，以上租赁合同是双方的真实意思表示，且没有违反相关法律规定，为合法有效的合同，本院予以确认。双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告在2020年12月始停产后，未按租赁合同第一条、第三条的约定支付租金，现原告要求被告支付从2019年12月至2020年6月拖欠的租金442442元（63206元/月×7个月），被告也对以上事实无异议，为此，本院对以上事实予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》关于债的规定，被告应予以支付以上租金。因原告同意将收取被告的租房押金114920元抵减（抵减2019年12月、2020年1月份租金），为此，被告仍欠租金为327522元（即442442-114920）。对于原告的第2项诉讼请求，本院认为，原、被告应按《租赁合同书》第三条、第六条的约定执行，因第六条约定的违约金计算标准为每月3%，参照民间借贷法规的规定，以上标准较高，本院现予以调整为每月2%，并按以上两条约定的内容从逾期之日起计算。对于原告的第3项、第4项请求，因原告已代被告支付了被告生产经营产生的电费33817.74元（22241.18+11576.56）元、代被告支付了看守被告机械设备保安人员工资49000元，现原告要求被告返还，理由充分，本院予以支持。对于被告第5项诉讼请求，根据原告提供的厂房、宿舍现场照片、修复预算清单等及被告的答辩意见：“原告主张的金额过高，请求法院依法予以适当减少。”本院认为，根据《租赁合同书》第八条的约定，被告应酌定支付维护修复费80000元为宜。被告经本院依法传唤，逾期后无正当未到庭参加诉讼，依法不影响本院对本案的审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州科翰发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋租金327522元及违约金给原告惠州惠金实业有限公司。其中违约金按月利率2%及如下时间、金额计算至清偿之日止：以63206元从2020年2月8日起、以63206元从2020年3月8日起、以63206元从2020年4月8日起、以63206元从5月8日起、以63206元从2020年6月8日起。二、被告惠州科翰发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付垫付的电费33817.74元、保安人员工资49000元，合计82817.74元给原告惠州惠金实业有限公司。三、被告惠州科翰发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付厂房、宿舍等维护修复费80000元给原告惠州惠金实业有限公司四、驳回原告惠州惠金实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决第二、第三判项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5687元，由被告惠州科翰发电子有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邓茂军二〇二〇年七月三十日法官助理 曾嘉辉书 记 员 廖锐雯