福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4467号 原告：陈明湘，男，1957年10月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张海卿，福建知力律师事务所执业律师。 被告：董敬闽，男，1978年5月21日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告陈明湘与被告董敬闽合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明湘的委托诉讼代理人张海卿到庭参加诉讼，被告董敬闽经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈明湘向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈明湘、董敬闽之间签订的《房屋买卖协议》及《房地产经纪合同》；2.请求判令董敬闽向陈明湘支付违约金32万元；3.请求判令本案全部诉讼费由董敬闽负担。诉讼过程中，陈明湘变更诉讼请求为：1.请求判令解除陈明湘与董敬闽之间就坐落于福州市台江区××路××商住楼××楼××＃楼××单元的房屋的买卖合同关系；2.请求判令董敬闽向陈明湘支付违约金29万元；3.请求判令本案全部诉讼费（包括诉讼费、保全费、保全保险费、公告费等）由董敬闽承担。事实和理由：2019年7月29日，陈明湘与董敬闽及中介林芝签订房屋买卖协议一份，约定：1、董敬闽将其所有的位于福州市台江区××路××商住楼××楼××＃楼××单元的房屋出售给陈明湘；2、房屋建筑面积106.16平方米，成交价145万元；3、董敬闽保证必须先查明征信，待征信报告出来后除去本套房源所涉及欠款以外再无其他欠款；4、陈明湘、董敬闽共同去法院查询确定董敬闽是否除本套房屋存在法院诉讼外还存在法院的其他诉讼。2019年8月1日，陈明湘与董敬闽再次签订一份房地产经纪合同，合同约定：本合同履行期间，任何一方违反约定义务导致合同无法履行的，赔偿对方叁拾贰万元作为违约金。两份合同签订后，陈明湘多次催促董敬闽履行查征信义务，并将征信报告交与陈明湘，然而董敬闽均对陈明湘要求置之不理。时至今日，合同签订已近两月，董敬闽以自己的行为表明其不愿继续履行合同，董敬闽的行为已构成违约。为维护陈明湘的合法权益，故提起诉讼。 董敬闽未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。董敬闽经本院传票传唤，无正当理由未到庭举证、质证，视为放弃相应诉讼权利。对陈明湘所提交的证据真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月29日，陈明湘（乙方）与董敬闽（甲方）经过协商，在林芝（丙方）的见证下，签订《房屋买卖协议》，协议约定：“乙方购买甲方名下位于台江区××路××商住楼××楼××＃楼××单元房屋，产权证号：榕房权证Ｒ字第0××8号，房屋建筑面积106.16平米，套内建筑面积98.47平米，成交价为壹佰肆拾伍万元人民币（1450000元），甲方实收，甲方保证房屋产权已满五年，且在福州名下无其他房源，未享受外地户口政策，房屋目前处于被银行起诉且法院查封状态，所欠银行金额共计叁拾叁万元人民币（330000元），本协议签署后，乙方下贰万元人民币（20000元）作为保证金于丙方处，丙方出具收条。在正常过户之前：甲方必须先查明征信，待征信报告出来后除去本套房源所涉及欠款以外再无其他欠款；甲乙双方共同去法院查询确定甲方是否除本套房屋存在法院诉讼外还存在法院的其他诉讼。以上两点双方确认无异议后由乙方出资帮甲方还款，待银行撤诉房屋产权处于正常抵押状态后甲乙双方再签署正式房屋买卖合同；若征信报告显示甲方还有其他欠款或者存在除本套房屋以外的其他诉讼，则协议解除，丙方退还贰万元（20000元）保证金给乙方。”上述协议落款处有董敬闽、陈明湘及案外人林芝的签名，签名上并捺有手印。诉讼中，陈明湘的代理人陈述，合同签订后，陈明湘向案外人林芝交付2万元保证金，现该2万元保证金已经由案外人林芝退回陈明湘。 2019年8月1日，董敬闽（甲方、卖方）、陈明湘（乙方、买方）、林芝（丙方、中介方）签订《房地产经纪合同》，该合同注明系福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局的房地产经纪合同范本，合同主要条款为：第一条、本宗买卖房产状况。第二条、中介服务方承诺。第三条、委托中介服务事项。第四条、中介服务范围；第五条、中介服务段落；第六条、中介服务费（包含中介服务佣金和相关代理服务费）；第七条、当事人配合与保密；第八条、中介权益说明；第九条、丙方的权利义务；第十条、甲方的权利义务：1.甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息。2.甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：身份证复印件、房屋权属证书、土地使用权证、其它相关材料。3.甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘查房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况。4.甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十一条、乙方的权利义务：1.乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘查房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产。2.乙方应在签订本合同后/日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料。3.乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十二条、定金。第十三条、费用承担方式。第十四条、购房款及其他费用支付方式。第十五条、违约责任：3.除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之伍）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之伍）。第十六条、违约处理时限。第十七条、本合同解除条件。第十八条、免责条款。第十九条、合同争议解决方式。第二十条、生效条款。第二十一条、其它事项。落款处有董敬闽、陈明湘及案外人林芝的签名捺印。 2019年9月25日，陈明湘通过邮政快递向董敬闽的户籍所在地邮寄《履约通知函》，因拒收被退回，陈明湘随后诉至本院。2019年11月1日，陈明湘通过律师以邮政快递的方式向董敬闽的户籍所在地邮寄《律师函——房地产经纪合同及房屋买卖合同解除函》，因拒收被退回。 本院认为，首先，董敬闽（甲方）与陈明湘（乙方）在案外人林芝（丙方）的见证下于2019年7月29日所签订的《房屋买卖协议》虽名为买卖合同，但实为买卖合同的预约合同。理由如下：1.合同约定：“甲方必须先查明征信，待征信报告出来后除去本套房源所涉及欠款以外再无其他欠款；甲乙双方共同去法院查询确定甲方是否除本套房屋存在法院诉讼外还存在法院的其他诉讼。以上两点双方确认无异议后由乙方出资帮甲方还款，待银行撤诉房屋产权处于正常抵押状态后甲乙双方再签署正式房屋买卖合同。”说明双方是否签署正式的房屋买卖合同还需视订立本约的条件是否成就而定。甲方的查询义务系预约的履行义务，亦为本约的先合同义务，并非本约的履行义务。2.在预约合同当中，双方当事人也可以就本约中的部分条款达成合意，本案合同中，双方对标的物的坐落、价款达成一致意见并订入预约，但对于房屋买卖至关重要的支付条款、违约条款等却留待日后磋商，可以推定双方的真实意思应该是在满足订立本约的条件时再行订立本约。3.合同约定乙方支付2万元保证金，而合同解除时，仅需退还2万元保证金，从交易习惯上看，仅以2万元保证金作为履行本约的担保不符合交易习惯，该2万元更符合缔约定金或保证金的性质。 其次，对于陈明湘、董敬闽与案外人林芝于2019年8月1日所签订的《房地产经纪合同》，陈明湘认为该合同即为《房屋买卖协议》中所约定的“正式房屋买卖合同”。本院认为，该《房地产经纪合同》并非房屋买卖合同，而是居间合同。理由如下：1.该房地产经纪合同为福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局所提供的格式合同，其性质明确为房地产经纪合同。2.从内容上看，三方当事人没有对格式合同的内容进行实质性变更，合同第十条约定甲方即卖方的权利义务是：（1）提供真实、合法、准确的房地产转让信息；（2）向丙方即中介方提供资料；（3）配合丙方查验资料、勘察现状等；（4）配合乙方即买房及丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十一条约定乙方即买方的权利义务与甲方对应。合同中关于买卖双方权利义务的约定主要与中介方提供中介服务相关。反观买卖的条款（如第十四条），则约定为另订补充协议的方式，而双方又未订有其他协议。3.从合同内容的表述来看，该合同应系独立于房屋买卖合同的居间合同，如第十条第4点：甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同......第十一条第3点：乙方应配合丙方签订房地产转让合同......第十五条第3点：除甲乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定......可见，合同中明确区分了本合同与房屋转让协议。故该不应认定该《房地产经纪合同》为双方所签订的正式房屋买卖合同。 综上，陈明湘与董敬闽订有台江区××路××商住楼××楼××＃楼××单元房屋的房屋买卖预约合同，但陈明湘并未举证证明双方订有该标的物的房屋买卖合同。陈明湘诉请解除与董敬闽之间的房屋买卖合同关系没有事实依据，本院不予支持。其基于董敬闽违反房屋买卖合同约定应承担违约金的诉请亦因上述理由，本院不予支持。董敬闽违反预约合同的约定，拒不履行合同约定的查询义务，构成预约合同的违约，对其违约责任，陈明湘可另案主张。因本案中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定将房屋买卖合同是否成立作为争点进行归纳，诉讼中，陈明湘并未变更诉讼请求，故本院对其诉请依法予以驳回。董敬闽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，判决如下： 驳回陈明湘的诉讼请求。 案件受理费6100元，由陈明湘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  林 岚 人民陪审员  刘行秀 二〇二〇年七月九日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。