广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16160号原告：胡惠群，女，1975年7月7日出生，汉族，住广东省陆丰市********之4。委托诉讼代理人：张莹，广东奥纪律师事务所律师。被告：张丽伟，男，1979年7月21日出生，汉族，住山东省海阳市**********。被告：严海熔，女，1982年1月6日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县************。以上两被告的共同委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄乐乐，广东洋三律师事务所实习律师。原告胡惠群与被告张丽伟、严海熔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告胡惠群及其委托诉讼代理人张莹、被告张丽伟、严海熔的共同委托诉讼代理人孟凡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡惠群向本院提出诉讼请求，请求判令：1.胡惠群与张丽伟、严海熔签订的房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系于2019年5月5日解除；2.张丽伟、严海熔立即向胡惠群双倍返还定金，支付余额350000元及利息损失（以350000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；3.张丽伟、严海熔立即向胡惠群赔偿中介费损失3000元及支付利息损失（以3000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；4.张丽伟、严海熔向胡惠群赔偿律师费损失11000元。事实和理由：2019年1月27日，胡惠群与张丽伟、严海熔签订房屋买卖合同，约定张丽伟、严海熔将其名下的位于中山市***********xxxxxx单元xxx室的房产转让给胡惠群，转让价给1210000元，购房定金300000元。合同签订后，胡惠群向张丽伟、严海熔支付了购房定金300000元，张丽伟、严海熔确认收到定金后向胡惠群出具了定金收款证明。现张丽伟、严海熔未按合同的约定向抵押银行还贷，且涉案房屋因其他债务问题至今仍处于查封状态，合同无法继续履行。2019年5月5日，双方达成一致协议，双方同意解除涉案房屋买卖合同，张丽伟、严海熔承诺在2019年5月15日前向胡惠群退还定金300000元及支付违约金150000元，否则胡惠群有权按原房屋买卖合同的违约条款主张权利。协议书签订后，张丽伟、严海熔没有按协议书约定按时支付款项，故胡惠群有权按原房屋买卖合同的违约条款主张张丽伟、严海熔承担违约责任。张丽伟、严海熔辩称，1.确认双方之间的房屋买卖合同关系因张丽伟、严海熔自身的原因致使合同无法履行，并同意于2019年5月5日解除；2.双方于2019年5月5日达成的协议书的违约责任意思为单倍返还定金，而非胡惠群所称的双倍返还定金，故张丽伟、严海熔依据该协议书的约定，仅承担向胡惠群返还定金300000元的责任；3.若法院认定上述协议的违约责任为双倍返还定金，则该定金的标准已超法律规定的标准，应以法律规定的合同标的额的20%为上限；4.双方已协商解除了原房屋买卖合同关系，胡惠群按原合同约定主张律师费损失和中介费损失已无合同依据，且胡惠群所提交的委托代理合同签订日期为2018年4月14日，早于涉案房屋买卖合同签订，该损失与本案无关联性。当事人围绕诉讼请求和抗辩事实依法提供证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院评议如下：1.关于涉案协议书违约条款的理解问题，即该协议的违约条款载明的内容“双方确认，因乙方债务原因，导致无法实现房屋买卖目的，构成违约，经协商同意解除房屋买卖合同，乙方承诺在2019年5月15日前向甲方退还定金300000元及支付违约金150000元，否则甲方有权要求乙方按照房屋买卖合同的约定双倍返还定金以及支付律师费、中介费等损失。”是胡惠群理解的双倍返还定金还是张丽伟、严海熔理解的单倍返还定金，对此，本院评议如下：首先，从上述文字内容和原合同的相关约定来看，双倍返还定金的意思非常明确；其次，违约责任属于加重责任，轻于原责任的可能性极低，故张丽伟、严海熔的主张明显不合常理。综上分析，本院采信胡惠群的陈述，认定该协议书中的定金返还为双倍返还。2.关于胡惠群提供的委托代理合同的落款日期是否有误的问题，胡惠群主张涉案的委托代理合同是胡惠群就涉案的权利第一次提起诉讼时签订的，之所以委托代理合同落款打印时间为2018年4月18日，是因工作人员制作该合同时粗心失误致没有更改原模板的落款时间，实际签订时间应为2019年3月13日。对此，本院经查询案件记录，认为胡惠群的陈述合理，对其陈述予以采信，认定涉案委托代理合同的实际签订时间为2019年3月13日。3.关于胡惠群是否已收到张丽伟、严海熔于2019年9月5日支付的10000元的问题，胡惠群在庭审中主张没有收到该笔款项，但张丽伟、严海熔向本院提交了中国邮储储蓄银行账户对账单予以证明，胡惠群没有提供相反的证据予以推翻，故本院对胡惠群的陈述不予采信，认定胡惠群已收到张丽伟、严海熔于2019年9月5日支付的10000元。根据上述证据和事实的认定，本院查明：涉案房地产位于中山市***********xxxxxx单元xxx室[土地证号：国（2010）易090x**，房产证号：**10041xxx、0210041xxx]，权利人为张丽伟、严海熔。2019年1月27日，胡惠群作为买方、张丽伟、严海熔作为卖方、中山市***地产有限公司（以下简称兴园公司）作为居间方，三方签订房地产买卖合同，约定由胡惠群购买涉案房地产，合同主要内容：1.价款，1210000元，签订本合同同时支付300000元作为购房定金，另买方须同时支付3000元给居间方代办过户咨询费，首期楼款（含定金）为300000元，楼价余款910000元；2.违约责任，逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方赔偿交易定金的双倍给予守约方或支付等额于总楼价20%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出的中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支付的律师费等全部费用；3.其他，卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方因此带来的损失。另卖方不得存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，如因卖方有此类事情导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。合同签订后，胡惠群向张丽伟、严海熔支付了购房定金300000元，向兴园公司支付了代办过户咨询费3000元。同年5月5日，胡惠群作为甲方、张丽伟、严海熔作为乙方，双方签订协议书，协议书的主要内容为：1.乙方确认收到甲方支付了定金300000元；2.双方确认，因乙方债务原因，导致无法实现房屋买卖目的，构成违约，经协商同意解除房屋买卖合同，乙方承诺在2019年5月15日前向甲方退还定金300000元及支付违约金150000元，否则甲方有权要求乙方按照房屋买卖合同的约定返还定金以及支付律师费、中介费等损失；3.若乙方按照上述第2款约定按时足额履行付款义务，双方的权利义务终止，互不追究对方的责任。协议书签订后，张丽伟、严海熔于2019年5月15日前无向胡惠群支付任何款项，后陆续共向胡惠群支付了298000元。另查明，胡惠群聘请了广东奥纪律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此向该所支付了律师费11000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为胡惠群是否可以以房屋买卖合同约定的违约标准向张丽伟、严海熔主张违约权利的问题及定金金额的调整问题。对此，本院认为，首先，胡惠群与张丽伟、严海熔签订的房屋买卖合同中关于房屋买卖合同部分以及胡惠群与张丽伟签订的协议书是双方的真实意思表示，内容除了房屋买卖合同中关于定金的金额超出法律规定需要调整外，其余内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。胡惠群要求张丽伟、严海熔按房屋买卖合同的约定承担违约责任，有合同依据，现张丽伟、严海熔违约，依法应承担违约责任；其次，签订涉案的协议书是基于张丽伟、严海熔的违约行为致使房屋买卖合同解除的原因而签订的，而胡惠群对房屋买卖合同的解除并无任何责任，双方在房屋买卖合同中约定的违约条款内容合法部分，对双方具有约束力，故张丽伟、严海熔应双倍返还合法定金给胡惠群。至于定金的调整问题，涉案房屋买卖合同的交易标的为1210000元，合法定金应为242000元，即胡惠群向张丽伟、严海熔支付的300000元中242000元为定金，58000元为购房预付款。现张丽伟、严海熔已向胡惠群退回了298000元，抵扣了购房预付款58000元后，余款240000元作为抵扣双倍返还定金款的一部分，张丽伟、严海熔尚需退回的双倍返还定金款为244000元。至于未返还的双倍定金款的利息损失、中介费和相关利息损失，该部分损失均是胡惠群的实际损失，在胡惠群选择使用定金罚则的前提下，同时主张该部分损失属重复主张，胡惠群相应的诉讼请求，本院不予支持。至于律师费损失，胡惠群支出涉案的律师费属于追讨涉案债权的合理支出，该部分损失亦属因张丽伟、严海熔的违约行为导致的扩大损失，且双方已约定该损失由违约方承担，故张丽伟、严海熔应向胡惠群支付，胡惠群相应的诉讼请求，本院亦予以支持。至于胡惠群主张确认解除涉案房屋买卖合同的诉求问题，因张丽伟、严海熔予以确认，本院亦予以支持。综上，胡惠群的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡惠群与被告张丽伟、严海熔于2019年1月27日签订的房屋买卖合同中房屋买卖部分于2019年5月5日解除；二、被告张丽伟、严海熔于本判决发生法律效力之日向原告胡惠群支付双倍返还定金款余款244000元；三、被告张丽伟、严海熔于本判决发生法律效力之日向原告胡惠群赔偿律师费损失11000元；四、驳回原告胡惠群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，诉讼保全费2340元，合计9100元，由原告胡惠群负担2725元，由被告张丽伟、严海熔负担6375元（该款已由原告胡惠群预交，被告张丽伟、严海熔于上述付款期限内一并迳付原告胡惠群，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  梁 瑜审判员  邝 羽二〇二〇年六月十四日书记员  李祥龙