广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终329号 上诉人（一审原告）：辜文驰，男，1974年4月7日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：钦州市区农村信用合作联社，住所地钦州市三沿路33号，统一社会信用代码：914507036821308728。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：黄涣，男，该联社员工。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西盛和电子科技股份有限公司，住所地钦州市高新技术产业开发区曙光园C1-2标准厂房，统一社会信用代码：91450700571814366P。 法定代表人：汤献忠，该公司经理。 被上诉人（一审被告）：汤献忠，男，1968年10月19日出生，汉族，住广州市白云区。 被上诉人（一审被告）：容兰芳，女，1967年7月28日出生，汉族，住钦州市钦南区。 被上诉人（一审被告）：容俊杰，男，1992年8月24日出生，汉族，住钦州市灵山县。 上诉人辜文驰因与被上诉人钦州市区农村信用合作联社、广西盛和电子科技股份有限公司、汤献忠、容兰芳、容俊杰金融借款合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人辜文驰及其委托诉讼代理人黄伟俊，钦州市区农村信用合作联社的委托诉讼代理人张振龙到庭参加诉讼。被上诉人广西盛和电子科技股份有限公司、汤献忠、容兰芳、容俊杰经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭,本案缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人辜文驰的上诉请求：一、依法撤销钦州市钦北区人民法院作出的（2019）桂0703民撤2号民事判决书；二、撤销钦州市钦北区人民法院作出的（2016）桂0703民初495号民事判决书的第三项判决即“钦州市区农村信用合作联社对广西盛和电子科技股份有限公司（以下简称盛和公司）所有的位于钦州市钦北区的国有土地使用权一种及地上建筑物，在编号806204140137421的《抵押担保合同》设定的抵押权范围内，以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，改判驳回钦州市区农村信用合作联社对该地上建筑物享有优先受偿权的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定被上诉人钦州市区农村信用合作联社（以下简称“信用联社”）对处置涉案地上建筑物即房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据。1、被上诉人信用联社未取得涉案地上建筑即房屋的抵押权。虽然信用联社与盛和公司签订《抵押担保合同》约定用涉案的土地及地上建筑物抵押担保借款，但抵押人与抵押权人双方未就地上建筑物到建设部门或房产管理部门办理抵押登记。根据《担保法》的规定，不动产未办理抵押登记的，抵押权不成立。至于被上诉人信用社称已在土地部门办理了地上建筑物抵押登记明显不符事实，土地部门无权对房屋或在建房屋办理抵押登记，被上诉人提供的他项权利证的他项权利一栏中明确注明是土地使用权，而不包含地上建筑物。2、上诉人对处置涉案的地上建筑物享有第一顺序的优先受偿权。被上诉人盛和公司取得涉案房屋所有权证后，与上诉人到房产管理部门办理了抵押登记，且是第一顺序的抵押登记，根据《担保法》、《物权法》的规定，上诉人已合法取得涉案房屋的抵押权，依法享有第一顺序优先受偿权，且该项权利经钦南区人民法院作出生效的判决。无论被上诉人信用联社是否办理地上建筑物抵押，均不能对抗上诉人享有第一顺序优先受偿权，因为根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二项的规定“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押房屋领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”可见，在建工程在竣工及取得权属证书后应当重新办理抵押登记，不办理不能对抗善意第三人，何况被上诉人信用联社与盛和公司在签订抵押合同时，该地上房屋早已建好，只是未办理房产证，况且盛和公司向信用联社抵押贷款是用于购买生产ＬＥＤ灯原材料的流动资金，而不是用于在建工程建设需要。因此，被上诉人信用联社主张享有优先受偿不成立。二、钦北区人民法院作出（2016）桂0703民初495号民事判决程序违法。被上诉人信用联社在该诉讼中，请求是对盛和公司位于钦州市钦北区的国有土地使用权享有优先受偿，没有主张对该地上建筑物享有优先受偿权，而之后判决事项中对地上建筑物享有优先受偿，该判决明显超出当事人的诉求作出判决。再次，该案在2016年审理时，本案地上建筑物已取得房产所有权证，且抵押登记给上诉人，该案处理结果与上诉人存在利害关系，而在审理过程中没有追加上诉人为第三人，属于遗漏当事人。故该判决程序违法。三、原判适用法律错误。原判适用《担保法》三十六条、《物权法》第一百八十二条“国有土地使用权抵押的，土地上的房屋视为一并抵押”来处理本案不当。因为该规定只是针对抵押人与抵押权利人之间的抵押合同权利和义务，属于两者之间内部关系，而物权法明确适用的是不动产登记对抗公示原则未办理登记的不得对抗善意第三人，故原判适用法律不当。且涉案涉及的抵押房屋是在2012年竣工，按照被上诉人提供的建设施工许可证、准建证、国有土地使用证是在2012.7.20作为竣工时间，一审确认是在2014.1.23被上诉人办理抵押登记时房产已经建设好，被上诉人在2014.1.23办理抵押登记时作为被上诉人已经将有关的建设工程的土地使用权证已经全部交由被上诉人保管，被上诉人广西盛和电子科技股份有限公司在办理房产证时变成从被上诉人钦州市区农村信用合作联社把原件全部提取出来才可以到房产部分办理房产证，所以被上诉人钦州市区农村信用合作联社对广西盛和电子科技股份有限公司办理房产证是知情的，但其从2014.1.23办理抵押登记时间又9个月时间，但被上诉人钦州市区农村信用合作联社没有办理房屋抵押登记，其对地上建筑物（即1-5号厂房）的抵押权放弃。综上，原判事实不清、证据不足、适用法律错误，请二审查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人钦州市区农村信用合作社答辩称：1、盛和电子公司已将其位于钦州市钦北区1-5号厂房抵押给答辩人并办理了抵押登记手续，答辩人已取得抵押物的他项权利证书。2、钦北区人民法院在查明事实的基础上作出（2016）桂0703民初495号民事判决并无不当。3、盛和电子公司将同一宗财产重复进行抵押，其行为已涉嫌犯罪，上诉人作为受害者，应当向公安机关报案，追究盛和公司诈骗犯的刑事责任，其向法院起诉行使撤销权是错误的。上诉人诉称被上诉人把三证交给广西盛和电子科技股份有限公司的说法不存在，准建证是广西盛和电子科技股份有限公司持有，我方未有广西盛和电子科技股份有限公司的三证，也没有原件。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人广西盛和电子科技股份有限公司、汤献忠、容兰芳、容俊杰未进行答辩。 上诉人辜文池向一审法院提出的诉讼请求：1、撤销钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号民事判决书的第三项判决即“钦州市区农村信用合作联社对广西盛和电子科技股份有限公司所有的位于钦州市钦北区的国有土地使用权一宗及地上建筑物，在编号806204140137421的《抵押担保合同》设定的抵押债权范围内，以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，改判驳回被告钦州市区农村信用合作联社该项的诉讼请求。2、本案一切诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第一项请求为：撤销钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号民事判决书的第三项判决即“钦州市区农村信用合作联社对广西盛和电子科技股份有限公司所有的位于钦州市钦北区的国有土地使用权一宗及地上建筑物，在编号806204140137421的《抵押担保合同》设定的抵押债权范围内，以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”中关于农信社对处置地上建筑物的价款享有优先受偿权，并驳回农信社该项请求。 一审法院审理并确认以下事实：广西盛和电子科技股份有限公司原名钦州盛和电子科技有限公司。被告农信社与被告盛和公司、汤献忠、容兰芳、容俊杰金融借款合同纠纷一案，该院受理后，于2016年5月11日作出（2016）桂0703民初495号民事判决书，判决内容为：一、被告广西盛和电子科技股份有限公司偿还原告钦州市区农村信用合作联社借款本金13500000元及利息171000.75元（利息含罚息和复利，已计算至2015年12月24日，自2015年12月25日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按编号806202140184210的《流动资金借款合同》约定的利率计算）；二、被告广西盛和电子科技股份有限公司偿还原告钦州市区农村信用合作联社借款本金8990755.95元及利息372225.83元（利息含罚息和复利，已计算至2015年11月27日，自2015年11月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按编号806202140920198的《流动资金借款合同》约定的利率计算）；三、原告钦州市区农村信用合作联社对被告广西盛和电子科技股份有限公司所有的位于钦州市钦北区的国有土地使用权一宗［土地使用权证号：钦国用（2012）第××号，使用面积20000平方米］及地上建筑物（建设工程规划许可证号：建字第450703201200013号、建字450703201200014号、建字450703201200015号、建字450703201200016号、建字450703201200017号，建筑面积20124平方米），在编号806204140137421的《抵押担保合同》设定的抵押债权范围内，以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、原告钦州市区农村信用合作联社对被告广西盛和电子科技股份有限公司所有的位于钦州市高新技术产业开发区曙光园Ｃ1-2标准厂房公司厂房内共91大项的机器设备（详见抵押物清单），在编号806204140876181的《抵押担保合同》设定的抵押债权范围内，以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告汤献忠、容兰芳、容俊杰对上述第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告广西盛和电子科技股份有限公司追偿。该判决发生法律效力之后，被告盛和公司、汤献忠、容兰芳、容俊杰均没有按照该判决书的规定履行义务，2016年6月15日，被告农信社向该院申请强制执行。2017年8月17日，钦南区人民法院立案受理原告辜文驰与被告盛和公司、汤献忠、第三人林丰旭、李亚红民间借贷纠纷一案，于2018年2月11日作出（2017）桂0702民初2094号民事判决书，判决内容为：一、被告广西盛和电子科技股份有限公司偿还原告辜文驰借款本金2508000元及利息351120元，并支付自2017年8月7日至借款付清之日止按年利率24%计算的未清偿借款的逾期利息；二、被告广西盛和电子科技股份有限公司应向原告辜文驰支付为实现该笔债权支付的律师费30000元；三、原告辜文驰对抵押物钦州市钦北区大垌镇马皇工业园区（一区）1－5厂房（房屋所有权证：钦房权证钦北区字第××号、20××47号、20××49号、20××50号、20××51号）折价或者拍卖、变卖所得价款在第一项债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告辜文驰的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，被告盛和公司没有按该判决的规定履行义务，原告辜文驰向钦南区法院申请强制执行。2018年7月13日，钦南区人民法院将（2017）桂0702民初2094号民事案件的执行案件移送该院执行，同年10月29日，原告向该院申请参与分配处置案涉房产拍卖所得价款。2018年5月2日，该院作出（2016）桂0703执652号之一《执行裁定书》，裁定：将被执行人广西盛和电子科技股份有限公司名下位于钦州市钦北区的国有土地使用权［土地证号：钦国用（2012）第Ｃ0712，使用面积20000平方米］及地上建筑物（建设工程规划许可证号：建字第450703201200013、建字第450703201200014、建字第450703201200015、建字第450703201200016、建字第450703201200017，建筑面积20124平方米）进行查封。2018年12月1日、12月19日，该院两次在淘宝网中的司法拍卖网络平台对被告盛和公司的案涉国有土地使用权及厂房进行公开拍卖，但两次拍卖均流拍。同年12月21日，因上述土地及建筑物两次流拍，该院作出（2018）桂0703执恢113号《执行裁定书》，裁定解除该院作出的（2016）桂0703财保1号《民事裁定书》、（2016）桂0703执652号之一《执行裁定书》，将盛和公司上述国有土地使用权一宗及地上建筑物即案涉房地产作价15652784元抵偿给农信社所有。2019年1月17日，原告辜文驰向该院提出书面异议，要求法院撤销执行裁定，将拍卖案涉厂房所得价款优先清偿盛和公司欠其的债务。该院于2019年1月28日作出（2019）桂0703执异5号执行裁定书，裁定：驳回辜文驰的异议请求。2019年2月1日，原告辜文驰遂向该院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，案涉国有土地使用权办理抵押登记时间为2014年1月23日，办理该抵押登记时该土地上已建设有房屋但未办有房屋产权证书；案涉厂房办理抵押登记时间为2014年10月28日。 一审法院认为：关于（2016）桂0703民初495号民事案件案涉抵押担保合同所涉抵押物登记问题，按照盛和公司与农信社签订的抵押担保合同中的约定，盛和公司将其所拥有的位于钦州市钦北区的一宗国有土地使用权及其地上建筑物，作为主合同下对农信社的抵押物，在钦州市国土资源管理部门办理了抵押登记并领取了土地他项权利证书，虽然被告盛和公司对地上建筑物未到相关房产部门办理登记，但盛和公司已将案涉地上建筑物的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证交付给土地管理部门，上述土地他项权利证书也记载了抵押土地的面积及抵押建筑面积，且依据《担保法》第三十六条第二款“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”及《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，上述地产及地上建筑物抵押应为有效。基于土地登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条第二款及《物权法》第一百八十二条的规定，农信社有理由相信盛和公司已对案涉地产及地上建筑物进行抵押，其与盛和公司签订的《抵押担保合同》系双方当事人的真实意思表示，且办理了相应的抵押物登记手续，依法应为有效，农信社因盛和公司的抵押登记行为而取得的抵押物权，依法应当受到保护。至于被告盛和公司在对案涉地上建筑物取得了房产证后又为案外人林丰旭、李亚红提供抵押物担保是否存在欺诈并对原告构成侵权，属于另外的法律关系，不属于本案审理范围。虽然农信社在（2016）桂0703民初495号案件中仅提出对处置案涉地产价款享有优先受偿权，未有书面提出对处置案涉地上建筑物的价款请求优先受偿权存在瑕疵，但依据《担保法》及《物权法》上述规定，被告农信社对处置案涉地上建筑物的价款依法享有优先受偿权，故该院判决被告农信社对处置案涉地上建筑物的价款享有优先受偿权并无不当。综上所述，原告请求撤销（2016）桂0703民初495号民事判决书中关于农信社对处置案涉地上建筑物享有优先受偿权的理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十六条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告辜文驰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告辜文驰负担。 二审诉讼过程中，被上诉人钦州市区农村信用合作社提交了新证据：钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号一案的民事起诉状及法庭审理笔录，拟证实土地使用权及地上建筑物均抵押给了被上诉人，被上诉人对土地使用权及地上建筑物均享有优先受偿权。上诉人辜文池质证称，对证据的真实性没有意见，但钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号案件违反法律程序，擅自超出当事人的诉讼请求作出判决，该庭审笔录反映被上诉人在该案中并没有主张对地上建筑物享有优先受偿权，但在判决时却判决地上建筑物享有优先受偿权，不符合法律规定。本院认为，对该证据的真实性予以确认，并结合本案的其他证据作为认定本案参考依据。 对一审查明的事实，本院予以确认。 关于一审程序是否违法，被上诉人信用联社是否享有涉案地上建筑物优先受偿权的问题。 本院认为，上诉人辜文池主张被上诉人信用联社未取得涉案地上建筑物的抵押权，且其应对该建筑物享有第一顺序的优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，即第二款是针对当事人未按照第一款规定将建设用地使用权和建筑物一并抵押时的处理，即由法律直接规定视为一并抵押，本案中，被上诉人信用联社只要在房地产之一的土地使用权上已设立了抵押权，则与该土地使用权相对应的建筑物也一并设立了抵押权，而不论该建筑物的抵押权是否办理了抵押登记手续，且该建筑物设立抵押权的时间应与该土地使用权的抵押权设立时间一致，即该土地使用权登记设立抵押权的同时，该土地使用权上的建筑物同时设立了法律所规定的抵押权。被上诉人信用联社对涉案土地使用权登记设立抵押权的时间为2014年1月23日，早于上诉人辜文池对涉案地上建筑物登记设立抵押权的时间2014年10月28日，应享有涉案地上建筑物的优先受偿权。上诉人辜文池辩称被上诉人未对涉案地上建筑物未办理抵押登记不得对抗善意第三人。但“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条也规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。有序利用和社会秩序的稳定”。上诉人辜文池作为经济生活的参与者，理应有一定的防范意思，理应知晓，在对涉案地上建筑物设立抵押权时，有对该涉案土地使用权是否进行抵押进行调查了解的义务，其未尽到自身的调查义务而受到损失，不应适用善意第三人保护制度。上诉人辜文池又辩称钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号中被上诉人信用联社并未主张地上建筑物的优先受偿权，该案件程序违法，超出诉讼请求。被上诉人信用联社提交了钦北区人民法院（2016）桂0703民初495号一案的民事起诉状及法庭审理笔录，该起诉状在事实与理由部分明确写有“被告广西盛和电子科技有限公司为上诉借款提供房地产及机械设备做抵押担保，故原告对被告提供抵押担保的房地产及机械设备协议作价或拍卖、变卖所得价款享有有限受偿权”，包括了土地使用权及地上建筑物，该案的判决并未超出诉讼请求。此外，被上诉人信用联社与被上诉人广西盛和电子科技股份有限公司签订的《抵押担保合同》第十九条明确约定了“……位于钦州市钦北区的国有土地使用权及地上建筑物作贷款抵押”，办理抵押权登记的钦他项（2014）第Ｃ038号证书中他项权利种类及范围也写明了“抵押土地面积：20000平方米抵押建筑面积：20124平方米”，为此应确认广西盛和电子科技股份有限公司对农信社提供抵押担保的为房地产及机械设备，信用联社的诉请并未超出诉讼请求。一审法院驳回上诉人辜文池撤销（2016）桂0703民初495号判决书中关于农信社对处置案涉地上建筑物享有优先受偿权的请求，有事实和法律依据，本院予以确认。对上诉人辜文池的上诉请求，不予支持。 综上所述，一审法院查明事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人辜文池负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 二〇二〇年七月十日 法官助理 黄襦平 书 记 员 翁业琼