广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4225号原告：广州恒宾物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中海达大街6号3117房，统一社会信用代码91440115068699196H。法定代表人：孙晶涛，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：陈思佳，男，1983年2月4日出生，汉族，户籍所在地江西省宜春市奉新县，现住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：邱德居，广东人民时代律师事务所律师。被告：辛闯，男，1964年11月6日出生，汉族，户籍所在地吉林省四平市铁西区，现住广东省广州市南沙区，原告广州恒宾物业管理有限公司（以下简称恒宾公司）与被告陈思佳、辛闯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒宾公司的委托诉讼代理人陈浩、张文龙，被告陈思佳及其委托诉讼代理人邱德居，被告辛闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宾公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《南沙滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同（编号首层B117）》于2017年10月30日解除；2.原告没收两被告支付的履约保证金11282.4元；3.两被告支付南沙滨海隽城商业广场B117铺2016年12月1日至2017年10月30日的租金37231.92元、2016年12月1日至2017年10月30日的管理费19305.44元、2016年12月1日至2017年10月30日的水电费4431.5元；3.两被告支付因逾期缴纳租金、管理费及水电费所产生的滞纳金（每日按应缴纳金额的5‰计算，自2017年10月31日起计至实际付清之日止，以本金为限）；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2014年8月27日签订了四份《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》，约定两被告承租位于滨海隽城商业广场首层B113、B115-B117号，共计242平方米的四个铺位，租赁期为2014年11月1日至2017年10月30日。2017年11月8日，原告与两被告签订了《合同终止撤场确认书》，确认了租赁合同于2017年10月30日到期终止，两被告拖欠四个商铺租金、物业管理费、水电费的事实。两被告至今未支付B117号商铺拖欠的租金、物业管理费、水电费，已构成违约，根据合同约定两被告应承担违约责任。被告陈思佳答辩称：请求驳回恒宾公司的全部诉讼请，理由如下：1.《商业广场租赁合同》履行期间，陈思佳实际使用了B113、B115、B116三个商铺，B117号商铺一直由辛闯占有、经营至合同期满。恒宾公司与辛闯签订《合同终止撤场确认书》时没有通知陈思佳，表明恒宾公司已经知晓陈思佳已退出租赁关系，由辛闯全部负责。根据合同相对性原则，《合同终止撤场确认书》与陈思佳无关，陈思佳不应承担合同责任。2.《合同终止撤场确认书》中的金额为恒宾公司自行填写，且相互矛盾，不可信。3.签订租赁合同时，恒宾公司利用自身优势地位和格式条款，不公平、不合理变相收取11个月的租金作为押金，该押金足以弥补甚至已经超过其损失。4.恒宾公司诉请的滞纳金没有事实和法律依据。陈思佳已经与恒宾公司解除租赁关系，并不拖欠租金。恒宾公司和辛闯在《合同终止撤场确认书》中没有约定要支付滞纳金，表明该公司同意不再追究相关的责任。另外，恒宾公司提出主张按每日5‰计算违约金的标准过高；5.恒宾公司怠于行使权力，没有按照合同约定在一个月内催要租金或解除合同，导致损失扩大，应自行承担后果；6.恒宾公司的诉请已超过3年诉讼时效。被告辛闯答辩称，陈思佳所称属实，同意其答辩意见，请求驳回恒宾公司全部诉讼请求。理由如下：1.恒宾公司主张的水电费金额与供水供电部门出具的金额不一致，没有依据；2.辛闯一直使用B117号商铺至2017年10月31日，退场时已经结清全部费用。辛闯没有保留缴纳诉讼期间的租金、管理费、水电费的单据，根据合同约定和日常生活经验，如果辛闯拖欠费用，肯定会马上被停水停电、被赶走。3.签订合同时，两被告支付了保证金及第一个月的租金和物业服务费合计115676元，恒宾公司在未退还上述费用的情况下起诉两被告，没有依据。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，恒宾公司（为甲方、出租方）与陈思佳、辛闯（为乙方、承租方）签订《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》（编号：首层B117，以下统称B117铺租赁合同），约定甲方将座落在广州市南沙区环市大道中海达大街3-6号的滨海隽城商业广场首层B117号，共计62.68平方米的铺位租赁给乙方经营使用。第二条、租赁年限：租期共3年，从2014年11月1日起至2017年10月30日止（租期起始时间以甲方滨海隽城商业广场发出的试业时间为准）。第三条租金标准及其他承担费用。1.合同期内，甲方负责整个广场的运营管理、营销推广、清洁、代收水电费等服务。第一年租金单价为90元/平方米/月，按铺位建筑面积计算为5641.2元/月；物业服务费单价为28元/平方米/月（含中央空调、清洁、保安、垃圾转运、绿化保养、公共设施设备的折旧和维修保养以及公共水电费用，不含乙方铺内费用，如工商、税务、自来水、电费等，铺内费用由乙方自行负责），按铺位建筑面积计算为1755.04元/月，两项共计7396.24元/月，先交租后使用，第一年至第三年租金和物业服务费不作递增，并实行折扣优惠，第一年免租12个月，第二年租金3折，第三年租金6折。2.合同签订当天，乙方必须向甲方缴付履约保证金11282.4元（相当于两个月的租金标准）以及预交第一个月的租金和物业服务费，两项共计18678.64元。合同期满乙方如无违约，并已缴清租金和物业服务费、水电费等一切应缴费用后，拾天内甲方将履约保证金无息退回给乙方。7.各商铺用水、用电以独立电表计量计收。8.每月的第5日为缴交当月租金和物业服务费及缴交上月铺内水电费、空调费的时间。凡逾期缴纳的，乙方必须每日按应缴交金额的5‰向甲方缴付滞纳金，逾期一个月不付清租金和物业服务费及各项应缴费用，视作乙方违约处理，并等同乙方单方面终止合同，甲方有权终止本合同，没收乙方已付的履约保证金，并有权停水停电，收回商铺，追讨租金、物业服务费及各项应缴费用和违约金，之前所收的一切费用作为违约金归甲方所有，不退回乙方。第六条、乙方的责任：19.乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金以及本合同剩余租赁期租金转为违约金给甲方，如违约金不足以弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追讨。22.乙方逾期30天不开门营业或一个月不交租金和物业服务费和其他应缴费用，视作乙方违约和单方面终止合同，甲方有权终止本合同，收回商铺，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还……第七条、违约责任：2.乙方违反本合同的规定，或未经甲方同意擅自转租该商铺给第三方或中途擅自解除合同视作乙方违约，甲方有权终止本合同，收回该商铺及乙方应缴租金及其他费用，乙方所交的保证金和一切预缴费用，以及乙方对该物业的装修及代装修费用视作违约金全部归甲方所有，不予退回。同日，恒宾公司（为甲方、出租方）与陈思佳、辛闯（为乙方、承租方）又分别就广州市南沙区环市大道中海达大街3-6号的滨海隽城商业广场首层B113号、B115号、B116号商铺签订《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》，约定租期从2014年11月1日至2017年10月30日，其中B113号铺面积为59.4平方米，B115号铺面积为60.67平方米，B116号铺面积为59.25平方米，租金标准均为90元/平方米·月，物业服务费为28元/平方米·月，第一年免租12个月，第二年租金3折，第三年租金6折等。合同签订后，陈思佳、辛闯缴纳了履约保证金，恒宾公司交付了商铺。在本案件诉讼过程中，恒宾公司确认已于2017年10月30日收回涉案商铺。恒宾公司为证明拖欠水电费的情况，提供了该公司（为甲方）与辛闯（为乙方）于2017年11月8日签订的《合同终止撤场确认书》复印件和原件，内容为:甲乙双方所签的《租赁合同》于2017年10月30日到期终止，双方不再续租，甲乙双方互不追究其他任何法律责任，但乙方仍应履行本确认书约定之全部义务。一、乙方应交回履约保证金收据（金额43560元）已交。二、乙方确认于合同终止日后二十个工作日内注销租赁场地工商注册登记、食品许可证、国地税等证件的办理并把注销原件交给甲方，逾期注销每日向甲方支付100元，乙方拖欠甲方的费用，乙方同意甲方直接自履约保证金中扣除。履约保证金余额-96144.5元（以甲方计算为准）转自乙方如下指定收款账号：户名：辛闯。三、乙方尚欠的租金71874元、物业管理费54536元、水电费13294.5元、其他费用/元等款项，合计139704.5元，乙方在合同终止当天向甲方付清。四、乙方于合同终止日腾空，并将商铺恢复原状交回，否则，视为乙方放弃商铺内物品所有权，甲方可以不经另行通知而任意处置。五、双方确认的其他事宜：抄电表数21144度，抄水表数320方，实用电1006×1.5=1509元，实用水2×6=12元，共1509+12=1521元。确认书复印件中，上述加下划线的数字，均为铅笔书，确认书复印件右上角有铅笔书写“B113-117铺”字样,在“实用水2×6=12元，共1509+12=1521元”和辛闯签名处按有指模。确认书原件中上述加下划线的数字，均为铅笔书写并用签字笔描黑，确认书右上角有铅笔书写“B113-117铺”字样，在“实用水2×6=12元，共1509+12=1521元”和辛闯签名处按有指模。恒宾公司未提供其他证据证明涉案商铺实际产生水电费的情况。陈思佳主张该确认书与其无关，且认为确认书中金额自相矛盾，是恒宾公司自行填写。辛闯称该确认书是其签署的，是确认B117号商铺撤场的材料，确认书中铅笔字书写的内容全部是在其签名后恒宾公司自行添加，对该部分内容不予确认。陈思佳为证明其主张，提供了以下证据：1.《滨海隽城商业广场物品出入管理规范》，载明商场商铺（专柜）需要携带出场的物品，须由商户负责人或指定授权的销售人员办理放行手续，其放行条的办理权限可由供应商自行拟定，但需书面知会安防。2.魏雅玲交通银行个人客户交易清单，显示其于2016年1月至2016年11月，每月均有向郑泽标转账；3.两份《证明》。唐舜芹2020年5月4日的《证明》：本人唐舜芹，2015年至2017年在南沙滨海隽城广场（风信子）经营童装店，当时店铺在陈思佳夫妇（B113-116号）的定制家具店对面，滨海隽城的物业管理严谨，24小时保安巡逻，物资出入都需要批条。2016年底陈思佳的老婆和我说过不做了，她说他把店面转让给了他的合伙人辛闯（当时辛闯在B117号卖东北土特产），她还说会搬走小部分样品，就不回来了。从此我再也不见陈思佳夫妇来过滨海隽城（风信子），不久就见辛闯和工人在清理对面B113-116店里的样板，后面就见锁门了。魏星星2020年5月7日的《证明》：本人魏星星，曾是陈思佳向广州恒宾物业管理有限公司租赁滨海隽城商业广场B113115116店铺经营家具时雇员。陈思佳已于2016年12月撤场，不再租赁该店铺，当时就和辛闯到位于商业广场三楼的恒宾公司办公室，向其经理李勇进行了说明，李勇还答应给辛闯减租，让辛闯继续承租B113、115、116店铺，是否最后成功，我不清楚。在陈思佳把店内物品搬离时，由于陈思佳没有交12月租金，物业还说根据合同约定，锁门留置了店内物品。辛闯再次打电话给李勇，李勇通知保安，加上开具的放行条，物业才让陈思佳把店内物品搬运出去，辛闯和物业保安还在店门口看着陈思佳搬店内的物品。4.《转让协议》：风信子113-117铺原合伙人辛闯与陈思佳经友好协商达成如下协议，2016年12月1日起113-117铺由辛闯单独经营管理，店内如铺租、水电费、业主退款等纷争均与陈思佳无关……签订日期为2017年3月6日。恒宾公司认为辛闯与陈思佳之间的转让协议，系二人内部事宜，不能对抗该二人与恒宾公司之间的租赁合同关系。辛闯为证明其主张，提供了其与涉案商铺权属人梁映霞于2017年10月29日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定辛闯向梁映霞承租位于环市大道××大街××楼××号的房地产，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日。恒宾公司认为上述合同与本案纠纷无关。本院认为：恒宾公司与陈思佳、辛闯签署编号为首层B117的《南沙·滨海隽城商业广场商铺/柜位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒宾公司与陈思佳、辛闯应按合同约定履行。关于租赁合同的解除问题。该合同约定租赁期从2014年11月1日至2017年10月30日，合同于2017年10月30日到期后双方未再续租，恒宾公司确认陈思佳、辛闯已经将涉案商铺交还，双方合同实际已经到期终止。故恒宾公司要求确认该合同于2017年10月30日解除缺乏事实依据，本院不予以支持。关于追讨欠付款项的时效问题，《合同终止撤场确认书》的签订日期为2017年11月8日，恒宾公司于2020年6月11日提起本案诉讼，未超过3年诉讼时效，陈思佳、辛闯抗辩恒宾公司的诉请超过诉讼时效于法无据，本院不予采纳。关于支付租金、物业管理费的问题，陈思佳、辛闯未能举证证明其已支付2016年12月1日至2017年10月30日的租金和管理费，应承担不利的法律后果。恒宾公司要求陈思佳、辛闯支付2016年12月1日至2017年10月30日的租金和管理费，合法有据，本院予以支持。根据合同约定的标准，2016年12月1日至2017年10月30日的租金应为37122.74元[按（5641.2元/月×10月＋5641.2元/月÷31天×30天）×60%计算]，管理费应为19248.83元（按1755.04元/月×10＋1755.04元/月÷31天×30天计算）。恒宾公司诉请超出的部分，本院不予支持。关于水电费的问题，根据恒宾公司提供《合同终止撤场确认书》的复印件和原件反映部分内容原来是铅笔书写的，其中铅笔书写水电费13294.5元，与按有指模的确认的水电费1509元不一致，在恒宾公司未能提供证据证明实际产生水电费数额的情况下，不能证明陈思佳、辛闯拖欠的费用。因此，恒宾公司未能举证证明其主张的事实，应承担不利的法律后果。本院对恒宾公司该部分诉讼请求不予支持。关于支付滞纳金的问题，租赁合同虽然约定逾期支付租金、物业管理费、水电费的，需每日按照应缴金额的5‰缴付滞纳金，但《合同终止撤场确认书》约定“双方互不追究其他任何法律责任，但乙方仍应履行本确认书约定之全部义务”，而该确认书没有关于滞纳金或违约金的约定，故恒宾公司诉请逾期交纳租金、物业管理费、水电费的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。关于承担付款义务的主体问题，租赁合同的签约主体是恒宾公司与陈思佳、辛闯，陈思佳主张涉案商铺转由辛闯一人使用。承租人内部对商铺使用的约定，对其二人与恒宾公司之间的租赁合同关系不产生效力，陈思佳提供的证据不足以证明已与恒宾公司解除了租赁合同关系，故本院对陈思佳、辛闯提出的相应主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈思佳、辛闯应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州恒宾物业管理有限公司支付广州市南沙区环市大道中海达大街3-6号的滨海隽城商业广场首层B117号2016年12月1日至2017年10月30日的租金37122.74元、管理费19248.83元；二、驳回原告广州恒宾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1532元，由原告广州恒宾物业管理有限公司负担905元，由被告陈思佳、辛闯负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年七月三十一日书记员 成涵真