安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初351号 原告：合肥融科智地房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路与万佛湖路交口华润•万象城西办3009室，统一社会信用代码91340100666203736B。 法定代表人：李文军，董事长。 委托诉讼代理人：蒋凯，该公司员工。 委托诉讼代理人：张程，该公司员工。 被告：九重锦园小区业主委员会，住所地安徽省合肥市政务区九重锦园小区10栋负一层。 负责人：梁文华，主任。 委托诉讼代理人：秦大鹏，安徽中特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓刚，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 第三人：第一太平融科物业管理(北京)有限公司，住所地北京市海淀区科学院南路2号B1-08单元，统一社会信用代码911101087642035104。 法定代表人：任鸿泉，总经理。 委托诉讼代理人：马超，安徽年代律师事务所律师。 原告合肥融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科公司）与被告九重锦园小区业主委员会（以下简称九重锦园业委会）、第三人第一太平融科物业管理(北京)有限公司（以下简称太平物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融科公司的委托诉讼代理人蒋凯、张程，被告九重锦园业委会的委托诉讼代理人秦大鹏、王晓刚，第三人太平物业公司的委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融科公司向本院提出诉讼请求：1、判令九重锦园业委会、太平物业公司返还原告融科?九重锦园二期组团二地下车库C区141个人防车位的管理权及使用权；2、判令九重锦园业委会、太平物业公司返还自2018年4月1日至2019年10月14日141个人防车位租金收益520335元(200元/月/个×141个×18个月零14天，暂计算至2019年10月14日，最终计算至实际返还日)；3、判令九重锦园业委会、太平物业公司向原告支付侵占人防车位租金收益的利息34851元(以520335元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年4月1日起暂计至2019年10月14日，款清息止)；4、依法判令本案的诉讼费用由九重锦园业委会、太平物业公司承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令确认原告享有融科?九重锦园二期组团二地下车库C区141个人防车位的管理权及使用权；2、判令被告九重锦园业委会返还自2018年4月1日至2019年10月14日141个人防车位租金收益520335元(200元/月/个×141个×18个月零14天，暂计算至2019年10月14日，最终计算至实际返还日)；3、判令被告九重锦园业委会向原告支付侵占人防车位租金收益的利息34851元(以520335元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年4月1日起暂计至2019年10月14日，款清息止)；4、依法判令本案的诉讼费用由被告九重锦园业委会承担。事实和理由：原告为融科·九重锦园的开发商，第三人太平物业公司为该小区的前期物业服务公司，原告投资修建的融科·九重锦园二期组团二地下车库C区人防工程已于2012年4月24日通过竣工验收备案。原告作为该项目开发主体系该人防工程及车位的唯一合法投资建造者，依法享有该人防车位的使用权与收益权。然而，在未经原告允许的情况下，被告自2018年4月1日起擅自侵占该141个人防车位并对外出租，收取租金并占为己有，该行为已严重损害了原告的合法权益。原告知晓后，已分别于2019年5月17日及2019年9月25日函告被告九重锦园业委会，要求其于收函之日起3日内返还前述人防车位的管理权、使用权及出租期间的租金收益，但被告至今未予返还。原告认为，被告的行为已经违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国人民防空法》等相关法律规定，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 原告融科公司对其主张提供证据如下：证据一：1、九重锦园业委会委员候选人名单公示照片；2、太平物业公司企业信用信息公示报告。证明：被告主体适格。证据二：1、九重锦园二期地下车库建设工程规划许可证副本(2010052)；2、九重锦园二期地下车库施工许可证副本(011110080034)；3、九重锦二期组团二地下车库竣工验收备案表(0115356)；4、九重锦二期组团二地下车库C区人防工程工验收备案(认可)表(34010310107)。证明：九重锦园小区人防工程系原告投资建设，已于2012年4月24日竣工验收。证据三：九重锦园人防车位现场清点视频。证明：九重锦园小区共有人防车位141个。证据四：1、九重锦园1#804、2#503、3#601、4＃2307、5＃3004、6#2102商品房买卖合同；2、九重锦园小区1＃-6#实测报告书；3、九重锦园4＃707室商品房买卖合同、补充协议、业主临时公约。证明：1、案涉人防车位未纳入九重锦园小区商品房公摊面积。2、业主临时公约中明确约定项目内未分推部分归开发企业所有。证据五：1、九重锦园小区1撞1单元第9层第02号房、2幢1单元第10层第02号房、3幢1单元第12层第02号房，4撞1单元第10层第01号房、5幢1单元第12层第02号房、6幢1单元第15层第02号房《安徽省商品住宅销售明码标价书》；2、1＃902、2＃1002、3＃1202、4＃1001、5＃1202、6＃1502明码标价书备案表；3、合肥市发改委“关于小区人防车位建造成本是否纳入商品房备案价的咨询”的答复。证明：1、九重锦园小区商品房销售价格中不含人防车位的建造成本。2、合肥市发改委明确答复“商品房备案价中不包含该商品房所在小区人防车位的建造成本”。证据六：1、《浅析人防车位-从合肥九重锦园小区收回人防车位管理权谈开去》、《九重锦园小区车位摇号成功啦》微信公众号文章；2、告知函、邮寄回单(048811416898)；3、关于九重锦园人防车位及收益返还的告知函、邮寄回单(SF1070655180189)、签收记录。证明：自2018年4月1日起，被告擅自通过摇号方式处置案涉人防车位，经原告两次催告后至今未予返还。证据七：合肥市住房保障和房产管理局关于“人防车位使用相关问题”的答复。证明：合肥市住房保障和房产管理局明确答复，人防工程不属于《安徽省物业管理条例》所规定的“共用设施设备”，人防工程产权并不属于全体业主。而且根据《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》所规定的“谁出资、谁建设、谁受益”原则，开发商对于平时用于车位的人防工程具有用益物权，即开发商对车库享有租赁权和出租收益权。证据八：合肥市发改委《关于九重锦园项目物价明码标价备案情况的说明》。证明：九重锦园小区商品房销售价格中不含人防车位的建造成本。 被告九重锦园业委会辩称，1、讼争的人防工程（车位）应属于九重锦园小区的附属设施，原告无权要求管理及收益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分，包括(一)、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。(二)、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。住宅小区地下人防工程是为了配合人民防空的需要，应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要。根据人民防空法第二十二条及第四十八条规定，修建防空地下室系强制性要求，是开发商履行的法定义务。根据物权法第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十二条的有关规定，住宅小区内建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人是没有争议的，但是在原告取得预售许可后将房屋销售给买受人后其拥有的权属已经发生了正常的流转，相应的人防工程管理使用权也一并转移给了全体业主。2、人防工程建设费用已摊入建设总成本，开发商向小区业主出售商品房，随着房屋产权的转移，实际上开发商就不再是最终意义上的投资主体，投资者随之变为全体购房业主。原告未能提供充分证据证明人防工程建设成本未分摊到商品房销售价格中，不能证明是最终的实际投资人，无权要求人防车位的管理及相关收益。原告提交的部分证据仅能够证明九重锦园小区人防工程系其开发建设，明码标价书也不能证明销售价格不包括人防建设成本。销售价格是开发商自己根据建设成本、费用、税金等多种因素自主定价，物价部门主要负责备案工作，备案价并非列明开发建设的各项成本，因此并不代表人防车位的建造成本没有分摊到销售价格中。况且根据原《商品住宅价格管理暂行办法》（2012年12月12日已废止）第五条规定，“商品住宅的价格包括住宅小区基础设施费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费”。在当时的法律框架下，人防工程成本已经包含在商品房销售价格之中的。根据民事诉讼法64条之规定，原告主张其是实际投资者应当提供人防车位系其独立投资，在销售时未将人防车位成本计入商品房销售价格中的直接证据，且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定，控制书证的当事人应当提交书证，本案原告主张其是实际投资者应当提交人防工程成本单独核算未分摊给全体业主的汇算清缴报告，否则应当承担举证不能的责任。在无上述证据的前提下，原告将商品房出售给小区业主后，其对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡给小区业主，即小区业主通过出资购买专有部分房屋，购买的对象应当包含专有部分之外的共有部分以及其他业主可以共同享有的权益，而此种权益应当包含对人防车位的使用权、收益权。3、根据安徽省人民政府颁布的《关于加强人民防空工程维护管理工作的实施意见》规定，（五）住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，由业主委员会委托物业公司负责维护管理，未成立业主委员会的小区有社区委托物业公司负责维护管理。（九）城市住宅小区依法配建的防空地下室，按照该工程的平时功能开发利用，开发利用收益（包括租赁收益），由维护管理单位单独列账，用于该小区人防工程维修养护。因此根据该规定，被告有权对本小区人防工程管理维护。4、根据人民防空法的规定，城市新建民用建筑应修建地下人防工程，开发商在住宅小区修建地下人防工程后，随着房屋的出售，其修建的成本和利润也随之收回了，如果地下人防工程的权属归开发商所有，开发商改建成车库再出租或出售给业主，实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售，很明显是没有法律依据；根据防空法的相关规定，如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的，可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务，易地建设费是交给人防管理部门的，由人防管理部门在别处集中修建防空设施。如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程，难道开发商会向人防管理部门主张因为其也出钱了也应该对该人防工程也拥有管理使用权属？由此可见建设人防工程是开发商法定责任并非投资，更与人防工程的收益无关。5、原告在九重锦园小区建设过程中调减了车位比，并一直限制业主使用人防车位，企图通过签长期租赁合同的方式变相出售人防车位。业委会成立后，统一管理人防车位，通过摇号租赁方式缓解小区的停车压力，收取的租赁费用于对人防工程及小区公共设施的管理和维护。关于人防车位，目前共有141个，其中有10个车位在业委会成立以前由原告自行对外长期出租。人防车位的收益由被告与物业公司按照双方的物业服务合同约定分配收益。综上，被告认为原告提出的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 被告九重锦园业委会对主张提供证据如下：证据一、《九重锦园小区管理规约》。证明：九重锦园业委会成立后通过《九重锦园小区管理规约》，管理规约规定仅尚未出售的专有部分物业属于建设单位所有，其余属于业主专有或共有。同时管理规约通过后《业主临时公约》已经失效。证据二、人防车位租赁协议。证明：原告自行将10个人防车位对外以租代售收取收益，其要求被告支付141个车位收益依据不足。证据三、物业管理服务合同。证明：九重锦园业委会与太平物业公司签订的物业服务合同约定地下车位按200元/月/辆收取，物业公司按50元/月/辆收取管理费。证据四：九重锦园业委会、太平物业公司5月11日出具的情况说明，九重锦园业委会5月12日出具的情况说明，安徽名创智能科技有限公司出具的九重锦园人防车位监控改造项目计价单，太平物业公司出具的九重锦园小区人防车位改造费用明细。 第三人太平物业公司述称，1、第三人不主张享有物权法意义上的案涉车库的占有使用权，但享有基于物业服务合同对物业的管理权限，原告的诉讼请求第一项中的管理权和第三人主张的物业管理权不是同一权属。原告的诉讼请求第一项和第三人无关。2、第三人没有侵占案涉的车位，也没有获取案涉车位的租金，第三人根据物业服务合同收取的车位的管理费用，是基于和业主的物业管理合同，该管理费用是第三人的合法收益，原告没有向业主提供管理服务，该管理费用不应该返还给原告。综上，原告的三项诉讼请求均和第三人无关。 第三人太平物业公司未提交证据。 对原、被告所举证据，经庭审举证、质证，本院审核认定如下：一、关于原告所举的证据。证据一、二、三、四、五、七、八：三性予以认定。证据六中的《浅析人防车位-从合肥九重锦园小区收回人防车位管理权谈开去》来源不明，对其证明效力不予认定，其他证据三性予以认定。二、关于被告所举的证据。证据一：真实性予以认定，但达不到证明案涉人防车位归的管理权和使用权归业主的证明目的。证据二、三：三性予以认定。证据四中的太平物业公司出具的九重锦园小区人防车位改造费用明细，三性不予认定，即使支出属实，因原告系要求业委会返还租金收益，物业公司的支出不能在此扣除，其他证据三性予以认定。 根据双方当事人陈述及本院认定的上述证据，认定案件事实如下：原告融科公司系合肥市习友路与茂荫路交口融科?九重锦园小区的建设单位；被告九重锦园业委会的任期为2019年1月19日至2022年1月18日，系融科?九重锦园小区的第二届业主委员会；第三人太平物业公司系融科?九重锦园小区的物业服务企业。 融科?九重锦园二期组团二地下车库（工程用途为战时人防）的建设单位系原告融科公司，该地下车库于2011年12月2日竣工备案，共有人防车位141个。后被告支出费用34147元将该地下车库进行改造和重新编号，并将其中的131个车位委托第三人以200元/月/辆对外出租，第三人按50元/月/辆从中收取管理费。2018年4月1日至2020年4月30日，被告收取了人防车位的租赁费466945.2元。 案件审理中，原告陈述不要求第三人终止关于案涉车位的物业服务合同也不要求第三人返还收取的人防车位50元/月/辆的管理费。 本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，首先，案涉的人防工程系原告融科公司投资建设。其次，原告已提供了商品房买卖合同、实测报告书、明码标价书、相关政府主管部门的答复和说明等进一步证明案涉人防工程并未列入业主的公摊面积，小区房产的销售价格并不包含地下人防车位。再者，被告虽辩称小区房产销售时人防工程的使用管理权已转移至业主，但其未能提供证据证明。关于被告援引的《关于加强人民防空工程维护管理工作的实施意见》第（五）条：住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，由业主委员会委托物业公司负责维护管理，未成立业主委员会的小区有社区委托物业公司负责维护管理。首先，该实施意见系安徽省人民防空办公室、安徽省住房和城乡建设厅、安徽省物价局于2017年发布的。其次，修订后的《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》（省政府令第286号）自2019年3月1日起施行，该规定第二十三条第一款第三项规定，人防工程按照类别确定维护管理责任单位：（三）商业开发性民用建筑和政府投资的保障性住房依法配建的防空地下室竣工后，在县级以上人民防空主管部门登记造册，由建设单位或者使用人负责，可以委托物业管理公司具体实施。据此，2020年6月2日，安徽省人民防空办公室已印发了《安徽省人民防空办公室关于修订的通知》（皖人防﹝2020﹞46号），将实施意见第（五）条“住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后，由业主委员会委托物业公司负责维护管理，未成立业主委员会的小区由社区委托物业公司负责维护管理。业主委员会（或社区）应与物业公司单独签署人防工程维护管理委托协议。”修改为“商业开发性民用建筑和政府投资的保障性住房依法配建的防空地下室竣工后，在县级以上人民防空主管部门登记造册，由建设单位或者使用人负责，可以委托物业管理公司具体实施”。综上，对于原告主张其享有案涉人防车位的管理权及使用权（限于平时），本院予以支持。 关于原告主张被告返还人防车位租金收益520335元。首先须明确的是原告的该项请求是返还收益，而非赔偿损失，根据本案认定的事实2018年4月1日至2020年4月30日被告收取的人防车位的租赁费为466945.2元，被告还支付了改造费用34147元，故被告应返还原告的收益为432798.2元（466945.2元-34147元），因之后的被告租金收益还未能确定，原告可待实际发生后另行主张。 关于原告主张被告支付自2018年4月1日起按同期银行贷款利率标准租金收益的利息。首先，原告主张被告返还租金收益，本质上是不当得利的返还，根据本案的事实，应按存款利率计息为妥。其次，因被告取得的租金收益并非是2018年4月1日一次性收取，原告主张统一从2018年4月1日起计息，没有依据，再考虑到被告为维护案涉车库必然会付出一定成本，本院酌定被告自2020年5月1日起按银行同期存款利率标准支付原告利息。 据此，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告合肥融科智地房地产开发有限公司享有平时对合肥市××路××路××小区××期组××个人防车位的管理权及使用权； 二、被告九重锦园小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告合肥融科智地房地产开发有限公司2018年4月1日至2020年4月30日收取的人防车位租赁收益432798.2元； 三、被告九重锦园小区业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告合肥融科智地房地产开发有限公司相应利息（自2020年5月1日起，以尚未返还的租赁收益为基数，按中国人民银行同期同类存款利率计算，支付至欠款实际付清之日止）； 四、驳回原告合肥融科智地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9352元，由原告合肥融科智地房地产开发有限公司负担1560元，由被告九重锦园小区业主委员会负担7792元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  毕东风 人民陪审员  李淑萍 人民陪审员  亓妍妍 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  黄红梅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。