成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初93号 原告：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司，营业场所成都市金牛区银河北街198号208室。 负责人：郑征。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 被告：李东桉，男，汉族，1983年11月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李民智，男，汉族，1956年10月11日出生，住成都市成华区，系被告父亲。 委托诉讼代理人：袁顺瑜，女，汉族，1957年12月13日出生，住成都市成华区，系被告母亲。 原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司（以下简称“华宇物业公司”）与被告李东桉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行审理。原告华宇物业公司的委托诉讼代理人曾敏，被告李东桉的委托诉讼代理人李民智、袁顺瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告物业费5，142.6元（从2016年7月至2019年6月），违约金345元，暂合计5，487.6元。事实与理由：被告是华宇·阳光水岸5栋3单元2层204号房屋的业主。原被告签订的《物业服务合同附件》约定“前期物业服务第五条物业服务费由业主按照拥有物业的面积缴纳，标准为1.8元/平方米·月。第六条物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行当季的交纳义务。临时管理规约第二十二条业主未按规定交纳物业服务费用的……按照未交费用的每日千分之五标准征收违约金。”被告从2016年7月起至2019年6月共欠原告36个月的物业管理服务费，期间原告曾多次催缴，但被告仍拒绝支付故诉讼至法院。 被告李东桉辩称，其与成都华宇业瑞房地产开发有限公司（以下简称“华宇业瑞房地产公司”）签订《房屋买卖合同》后，华宇业瑞房地产公司非法选聘原告作为前期物业服务企业；原告华宇物业公司无独立法定代表人资格及物业管理企业资质等级证书；原告与华宇业瑞房地产公司未依法招投标、查验及签订合同和附件；原被告未构成法律关系，华宇业瑞房地产公司未依法申请完成成立案涉小区业主大会，损害了包括被告在内的业主和其他各方权利。同时请求法院追加第三人华宇业瑞房地产公司并提出反诉请求：1.判令原告及第三人依法对华宇·阳光水岸小区执行物业交付承接查验制度及备案，接受业主大会的监督及审查决定，对小区内实施的侵害业主权益等违法违规行为依法限期整改；确认原告承揽小区物业服务属违法行为；2.判令原告及第三人依法申请完成设立小区业主大会事项，住房专项维修资金、广告等收入归业主大会（业主）所有；3.判令第三人依法实行招投标，选取合法合规企业提供物业服务，确认《前期物业服务合同》与附件违法；4.判令原告不应当收取其物业费5，142.6元及违约金345元等。对此，本院庭审中向被告释明本案系物业服务合同纠纷，被告提出的反诉请求系基于原告的侵权行为提起的侵权纠纷，非同一法律关系，应当另行起诉，关于其追加第三人的请求，也系与第三人的房屋买卖合同和侵权纠纷，故不同意追加。 本院经审理认定事实如下，2009年12月15日，成都华宇业瑞房地产开发有限公司与被告李东桉签订了《商品房买卖合同》约定：被告李东桉购买了位于成都市成华区房屋，建筑面积79.10平方米。同日，双方还签订《物业服务附件》、《临时管理规约》中约定：在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元／平方米·月，物业服务费主要用于以下开支：……物业服务区域秩序维护费用……。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务。《临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。被告还签订《承诺书》，确认已详细阅读“华宇·阳光水岸物业服务附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今原告一直在华宇阳光水岸从事物业管理工作，包含保洁、绿化、安保巡查、社区文化开展、来访人员登记、电梯维护等，并针对小区个别业主“住改商”的行为发送《告知函》，督促其整改。被告于2011年1月16日接收房屋，但自2016年7月1日起至2019年6月30日时止拖欠原告物业费用5142.6元。原告以电话、快递方式，同时委托泰和泰律师事务所于2016年9月、委托四川天与律师事务所于2019年3月向被告发函，催缴相关物业费用。 另查明，案涉小区截止2020年6月3日未成立业主大会。成都市金牛区市场和质量监督管理局于2017年9月22日、2018年7月19日，先后两次准予原告将其名称由“重庆华宇物业服务有限公司成都分公司”变更为“重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司”，后又变更为“重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司”即原告起诉时名称。原告营业执照载明的经营范围为受公司委托从事公司所承揽的物业管理（一级），房地产经纪及咨询。 上述事实，有经庭审质证的以下证据在案证实：原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《物业服务附件》、《临时管理规约》、承诺书、律师函、EMS快递单、告知函及访谈表、2017川01**民初756号庭审笔录及当事人陈述等。 本院认为，被告与开发商签订的《商品房买卖合同书》、《物业服务附件》及《临时管理规约》系双方其真实意思表示，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告系案涉华宇·阳光水岸小区的物业服务企业，且根据原告营业执照载明内容可以证明原告具有物业管理资质。原告按《物业服务附件》、《临时管理规约》为华宇·阳光水岸小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而被告作为华宇·阳光水岸小区的业主，接受了原告的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。并且被告已签订《承诺书》，其提出的与原告无法律关系的抗辩不能成立，本院不予采纳。 被告认为原告存在违法占用小区公共设施的行为，对区内存在的“住改商”、变更建筑规划等情形不作为，故不应当缴纳物管费，同时抗辩称。本院认为，被告辩称中所述的原告侵权行为非本案物业服务合同纠纷的审理范围，应另行起诉，而原告作为物业服务公司并不具有行政执法权，其向“住改商”业主进行告知并提出整改已经履行了其职责。李东桉以上述抗辩作为拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。另，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，李东桉如果认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，其以物业服务瑕疵为由拒交物业服务费无法律依据。故对原告要求被告缴纳自2016年7月至2019年6月欠付的物管费5，142.6元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告拖欠原告的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于原告主张被告支付违约金345元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 被告李东桉于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司支付物业服务费5，142.6元及违约金345元，合计5，487.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李东桉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵依拉克 二〇二〇年七月十五日 书记员 陈  莉