贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初3595号 原告周阳，女，汉族，1986年7月23日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 原告余健，男，汉族，1979年7月27日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托代理人徐仁凯、马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告贵州华庭房地产开发有限公司。 地址：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋1单元8层12号。 法定代表人兰修奇。 统一社会信用代码：915201007660900385。 被告贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司。 地址：威宁县草海镇人民北路。 法定代表人兰修奇。 统一社会信用代码：91520526662966656L。 二被告的委托代理人李英，贵州听和律师事务所律师。执业证号：15201201711952080。代理权限：特别授权。 原告周阳、余健诉被告贵州华庭房地产开发有限公司（以下简称华庭房开公司）、贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称：威宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马迁祝到庭参加诉讼，被告华庭房开公司、威宁分公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告周阳、余健诉称：我与被告签订合同购买位于威宁县房屋，该房屋建筑面积为138.24平方米，总价为255467元人民币。我依约向被告支付了房款，但按合同约定被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告至今未按合同约定按时给原告办理房屋转移登记的相关文书并交付给买受人。按照合同第二十二条第三款第（二）项约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金，由于双方约定违约金过低，请求上调按日0.2‰计算，从约定的2017年12月31日至2020年2月1日，被告共计违约天数达761天，共计违约金38882.08元。故请求判令：1、被告向原告支付2017年12月31日至2020年1月31日期间逾期交付房屋转移登记文书的违约金38882.08元；2、被告从2020年2月1日至交付房屋产权证书之日止按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 被告贵州华庭房开公司及威宁分公司辩称：1、逾期办理商品房转移登记有关文书的原因不能仅仅归责于我公司。“草海明珠苑”小区未能办理房产证的原因系房屋在建设期间，我公司应城管局要求，配合城管局盖好一楼发水沟沟面后，小区住户进行扩建导致房屋间距变窄，影响消防通道登高面，最终导致消防验收未能通过。对于出现的问题，被告一直积极向相关部门反映，经协调，在2019年8月5日后即可办理房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告承担违约责任的前提条件是被告单方原因所致，但本案被告的违约事由并非被告主观过错造成，故被告不应承担违约责任；2、经我公司协调，2019年8月5日后，“草海明珠苑”项目已可办证，我公司在“草海明珠苑”一楼公告栏张贴了《办理房产证通知》，要求全体业主到售楼部提交相关资料办理房地产申领手续。同时，我公司还通过微信群通知、刊登贵州日报的形式告知全体业主提交办证资料，履行了通知和协助办理房产证的义务；3、被告已按照合同约定向原告交付了房屋，原告已完全占有使用该房屋并享有了该房屋的所有收益，合同目的已实现，原告并无实际损失；4、如法院最终认定被告负有一定责任，但因原告主张的违约金数额明显过高，原告已实现购房目的，故请求法院充分考虑合同履行过程中的各种因素，根据公平原则对我公司需要承担的违约金予以减少。 经审理查明：被告以出让方式取得位于威宁县，被告获准的商品房预售许可证号为：【2011】商房预字第16号。2017年，原告周阳、余健与被告威宁分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为（20180710801），约定原告向被告购买“威宁草海明珠苑”Ａ1-8-1号商品房，房屋总面积138.24㎡，总价款255467元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起360个工作日内，按已付房价款的银行同期活期存款利息承担违约责任。约定日期起360个工作日出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 另查明：2019年8月5日，被告贵州华庭房开公司通过在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区一楼公告栏张贴通知等形式，要求“草海明珠苑”A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书。 再查明：被告开发“草海明珠苑”A、B栋商品房，已于2019年8月14日办理了商品房房产证书，证书编号为黔（2019）威宁县不动产第0006621号。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的书证等证据在卷为凭，这些证据经庭审质证和本院审查，可以证实以上事实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告周阳、余健与被告贵州华庭房开公司威宁分公签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，如未按约定及时、全面履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告负有按时给付房款的义务，被告负有向原告交付房屋并办理商品房转移登记的有关文书的义务。本案原告已经向被告支付了购房款,履行了合同约定应由其履行的义务，而本案被告未按照合同约定期限办理商品房转移登记的有关文书交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。诉讼中，被告提出的其应房管局要求修建水沟，致使房屋间距变窄，影响消防通道登高面导致未能通过消防验收，故未能按时办理商品房转移登记的抗辩主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，本案被告不承担违约责任的免责事由不能成立。但被告在庭审中出示的其在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区公告栏张贴通知、在“草海明珠苑”小区住户微信群发布通知等形式，要求草海明珠苑A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书的证据，则能证实被告在违约后，努力采取补救措施，积极消除办理商品房转移登记的障碍后，便于2019年8月5日通过上述方式及时告知“草海明珠苑”A、B栋全体业主办理商品房转移登记的相关事宜。本院认为，被告实施上述行为后，除非原告提供证据证明其在向被告提供了相关的办理商品房转移登记的相关材料后被告延迟办理或者不予办理，否则自此日起被告不应再继续承担赔偿损失的违约责任。本案诉讼过程中原告并未提交2019年8月5日后其向被告提供办理商品房转移登记的相关材料而被告一直未予办理或拒绝办理的相关证据，故对原告要求被告自2017年12月31日起至2020年2月1日止共761日期间向买受人支付违约金并承担从2020年2月1日起至交付房屋产权证书之日止的违约金的诉求，本院不予支持。本院认为本案应认定被告的违约期间从2017年12月31日起至2019年8月4日止共582天。自2019年8月5日以后并无证据证实原告提供办理产权转移登记材料给被告后被告仍迟延或拒绝办理商品房转移登记，故不能认定被告公司违约。至于被告在违约期间如何承担违约责任的问题，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求予以调整，按照已交付房价款日0.2‰计算。对于原告的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”之规定，本案中，原告未能提供证据证实其购买商品房后因被告延迟办证所蒙受的实际损失比双方在合同中约定的按照银行同期活期存款利息计算的金额要高，应当承担举证不能的不利后果。故，本院对原告申请上调违约金的请求不予支持。本院认为，被告应支付的违约金以原告已付购房款总额255467元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构活期存款年利率0.35%计算，被告应承担2017年12月31日起至2019年8月4日止共582日期间的违约金为255467×0.35%÷365×582=1425.72元。原告主张被告华庭房开公司与威宁分公司共同承担违约责任，因威宁分公司系华庭房开公司设立的分支机构，其虽以自己的名义从事民事活动，但其所产生的民事责任可以由华庭公司承担，也可用威宁分公司管理的财产先以承担，不足部分由华庭房开公司承担。因在本案中无法查明威宁分公司是否有管理的财产，因此应由华庭房开公司承担本案的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州华庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周阳、余健支付从2018年12月31日起至2019年8月4日止期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金1425.72元； 二、驳回原告周阳、余健的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，由原告周阳、余健承担336元；由被告贵州华庭房地产开发有限公司承担50元。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  蒋靖 二〇二〇年七月二十八日 书记员  唐涛