山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初3108号 原告（反诉被告）：段五生，男，1980年8月1日出生，汉族，住山东省鱼台县。 委托诉讼代理人：王建芳，山东勤力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李姗，山东勤力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市，特别授权。 段五生与济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段五生及其委托诉讼代理人李姗，被告源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段五生向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2018年1月4日签署的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（编号0014097）；2.请求法院判令被告返还原告所交纳的认购金、定金共计：1049694元；3.请求法院判令被告向原告支付资金占用利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，以524847元为基数，自2018年1月13日计算至实际交付日；以524847元为基数，自2018年12月14日计算至实际交付日；现暂计至2020年4月30日为92865元。诉讼请求数额总计：1142559元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年1月4日签署《济南恒大滨河左岸商品商认购书》，约定段五生认购源浩公司济南恒大滨河左岸楼盘2号公寓配套107号商铺。协议签署后原告分别于2018年1月13日、2018年12月14日交纳了购房款及定金共计1049694元。2020年4月20日，段五生接到源浩公司签署《商品房买卖合同》的通知，并按期于2020年4月25日前去售楼处签署《商品房买卖合同》，在合同签署的过程中，针对合同的具体内容，源浩公司拒绝任何形式的磋商，而是提供事先拟定好的模板让原告直接签字。原告认为，被告源浩公司的行为违反了合同当事人意思自治以及法律地位平等的基本原则，并最终导致双方无法签署《商品房买卖合同》，原告的购房目的无法实现。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定依法提起诉讼，望判如所请。 源浩公司辩称，2018年１月４日，原被告双方签订济南恒大滨河左岸商品房认购书，双方就涉案房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等商品房买卖的主要内容已达成合意，权利义务具体明确，双方均可依据现有认购书的内容直接履行并实现各自的合同目的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第5条的规定，商品房的认购具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方签订认购书后，原告已按认购书的约定支付了2期购房款，故双方之间的商品房认购书可以认定为就涉案房屋达成了商品房买卖合同，该认购书系双方真实意思表示，约定内容合法有效，故不存在原告所述，无法签署商品房买卖合同，购房目的无法实现的情况，原告的诉求没有事实和法律依据，原告应当于2020年1月4日支付第3期购房款，在被告催告后一直未能支付，已构成违约，应当承担违约责任。 源浩公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告就恒大滨河左岸楼盘2号公寓配套商业107室签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（编号0014097）；2.判令反诉被告向反诉原告所交款项1049694元作为违约金不予退还；3.判令反诉被告承担本案全部费用。事实和理由：2018年1月4日，反诉原、被告签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，反诉被告购买位于济南恒大滨河左岸楼盘2号公寓配套商业107室，合同总价款3498977元，按合同约定，反诉被告按照分期付款方式分六期付清房款。2018年1月13日，反诉被告支付首期房款524847元，2018年12月14日支付购房款524847元（含优惠3926元，实际支付520921元），应于2020年1月4日支付的分期款524847元经反诉原告催告后至今未能支付，逾期时间较长。根据认购书第五条之约定，反诉被告必须在约定的付款时间和期限内到反诉原告项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为反诉被告放弃购买该房屋，所付房款不予退还，反诉原告无须通知反诉被告，可另行处理该房屋。综上所述，反诉被告违反合同约定，逾期还款，不仅侵害了反诉原告的合法权益，而且也给反诉原告造成重大损失，现诉至法院，望判如所请。 段五生对源浩公司提出的反诉请求答辩认为，反诉原告所述与实际事实不符，其诉讼请求无任何事实和法律依据。１、反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任，首先反诉原告与反诉被告签订认购书中支付首期房款与签订商品房买卖合同的时间为2018年1月13日，但根据反诉被告提交的证据可以发现，反诉被告已经于2018年1月13日在约定的时间、约定的地点支付了约定的首期房款，因此反诉被告不具有支付首期房款却拒绝签订商品房买卖合同的可能，其次，2018年12月14日，反诉被告又依据认购书如约支付了第2期房款，可以证明反诉被告实际签订商品房买卖合同的意愿强烈，并以实际付款行为配合反诉原告，因此商品房买卖合同未签订非是由反诉被告造成，反诉被告不存在违约情形，最后，自2018年1月13日至反诉原告提出反诉之日，长达2年之久，反诉原告均未对商品房买卖合同的签订提出异议，可以从侧面证明未签订商品房买卖合同是反诉原告的原因造成，反诉被告作为实际履行认购书、支付房款的一方，对签订商品房买卖合同更具有迫切性，但由于反诉原告的原因导致无法签订商品房买卖合同，其系反诉原告的原因，反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任。２、认购书中第5条，反诉原告不予退还款项的条件为反诉被告未在约定的时间到被告处支付首期款并签署商品房买卖合同，但反诉原告已经在约定的时间于被告处支付了首付款，未签署商品房买卖合同由反诉原告造成，不存在认购书中约定的情形，其次，针对不予退还的标的款为认购书中第1条中约定的定金5万元，反诉原告偷换概念，将第5条指向的款项放大，因此反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：2018年1月4日，段五生与源浩公司签订《济南市商品房买卖合同》，段五生购买济南恒大滨河左岸楼盘2号公寓配套商业107室，房屋总价款3498977元。合同第六条约定被告按照分期付款方式分6期付清房款。原告段五生于2018年1月13日支付了首期房款524847元，于2018年12月14日支付了分期款524847元（含优惠3926元，实际支付520921元），剩余应于2020年1月4日支付的第三期分期款524847元经原告催告后，至庭审辩论结束之日仍未能支付。 本院认为，段五生与源浩公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。庭审中，双方当事人均同意解除于2018年1月4日签订的《济南市商品房买卖合同》，本院予以确认。段五生未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩公司要求段五生按照合同约定，判令被告所付款项1049694元作为违约金不予退还，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整，源浩公司未能提交实际损失的证据，段五生未能按约付款给源浩公司造成资金占用损失，故段五生支付违约金标准应以逾期未付房款为基数，参照中国人民银行发布的逾期贷款罚息利率即银行贷款利率的1.3倍至1.5倍，在此基础上再上浮30%，即按照同期银行贷款利率（或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍标准计付至商品房买卖合同解除之日止。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。段五生支付了共计1049694元房屋购房款，合同解除后，源浩公司扣除段五生应支付的违约金后应将剩余购房款返还给段五生。对于源浩公司要求判令段五生所付款项1049694元作为违约金不予退还的诉讼请求，本院予以部分支持，源浩公司的该诉讼请超出部分，本院不予支持。对于段五生要求济南源浩公司返还购房款1049694元的诉请，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除段五生与济南源浩置业有限公司于2018年1月4日签订的《济南市商品房买卖合同》； 二、原告（反诉被告）段五生于本判决生效之日起10日内向被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司支付相应违约金（以524847元为基数，自2020年1月5日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 三、被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）段五生返还相应购房款（在段五生已付购房款1049694元中扣除该判决第二项所确定的违约金数额后计算所得）； 五、驳回原告(反诉被告)段五生的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费7542元（已减半收取），由段五生负担2514元，由济南源浩置业有限公司负担5028元；反诉受理费7123元，由济南源浩置业有限公司负担4748元，由段五生负担2375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王淑娟 二〇二〇年七月六日 书记员  娄风芸