安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1003民初128号原告：胡雍阳，女，1995年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。被告：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区。法定代表人：刘金山，公司总经理。委托诉讼代理人：金本剑，公司法务。原告胡雍阳诉被告黄山荣盛房地产开发有限公司（下称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案，2020年2月27日因胡雍阳申请司法鉴定和新冠××疫情影响，暂停审理，2020年4月24日恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡雍阳及其委托诉讼代理人徐蜀移、荣盛公司的委托诉讼代理人金本剑到庭参加了诉讼，荣盛公司的法定代表人刘金山未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡雍阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡雍阳与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还胡雍阳购房款286184元，赔偿利息损失43046元，（自2016年11月13日起，按人民银行同期贷款利率暂计算至2020年4月13日，以后顺延至付清之日止）；3.判令荣盛公司赔偿损失84024元；4.判令荣盛公司支付违约金2862元；4.判令荣盛公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，胡雍阳变更诉讼请求为：1.判令解除胡雍阳与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还胡雍阳购房款286184元，赔偿利息损失43046元，（自2016年11月13日起，按人民银行同期贷款利率暂计算至2020年4月13日，以后顺延至付清之日止）；3.判令荣盛公司赔偿损失73968元；4.判令荣盛公司支付违约金2862元；4.判令荣盛公司承担本案的诉讼费用和评估费3000元。事实和理由：2016年11月13日，胡雍阳与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区，约定：房屋面积46.68平方米；单价7663.43元／平方米，总价款357729元，付款方式为分期付款；房屋交付日期为2017年12月31日。2016年11月7日，胡雍阳支付定金10000元，2016年11月13日支付购房款168865元，2017年7月5日支付购房款107319元。期间胡雍阳现场查看荣盛公司房屋一直未动工，2018年1月25日荣盛公司书面确认无法按合同约定时间交房，交房时间延期到2018年12月31日，胡雍阳等待交房并同意延期，后荣盛公司仍不能在2018年12月31日前交房，2019年8月20日荣盛公司再次书面通知交房时间为2020年12月31日，胡雍阳认为交房时间太长，不同意，经多次交涉无果，故诉讼至法院要求依法解决。荣盛公司辩称，1.对签订合同的事实认可，认为已经超过了规定期限，胡雍阳的合同解除权已经消灭，同时，胡雍阳没有按合同约定的时间支付购房尾款，存在违约行为，是违约方，其不享有解除权；2.逾期交房的事实是成立的，但现在已明确了交房时间，合同是可以履行的，要求继续履行合同；3.双方都有违约行为，各自承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》、《商品房预售登记备案表》、《购房款收据》、《现场照片》、《2018年1月25日关于金盆湾公寓14号楼的解决方案》、《2019年8月20日致14号楼业主的一封信》、《入住通知书及微信聊天记录》，本院予以确认并在卷佐证。对由胡雍阳申请，并经人民法院选定的安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出的安徽大众（司）评字2020第J0051号《房地产司法鉴定估价报告》，荣盛公司对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均不予认可；本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月13日，胡雍阳与荣盛公司签订了编号为0037-161113132408《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区，合同约定：1.房屋面积为46.68平方米；2.房屋单价为7663.43元／平方米，总价款为357729元；3.2016年11月13日支付购房款178865元，2017年5月13日支付购房款107319元，2017年11月13日支付购房款71545元；4.房屋交付日期为2017年12月31日前；5.出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；5.商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山区房地产管理局申请备案登记。同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。胡雍阳先后向荣盛公司支付购房款286184元（178865元＋107319元），余款未支付。荣盛公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。荣盛公司无法按合同约定的时间2017年12月31日前交付房屋，2018年1月，双方变更交房日期为2018年12月31日前，但荣盛公司仍不能按时交房，2019年8月20日荣盛公司再次通知交房时间延迟至2020年12月31日，胡雍阳不同意，故诉讼至法院要求解除合同，退还已付购房款。另查明，合同约定的交付房屋2017年12月31日前，案涉的房屋未动工建设；支付购房尾款的时间为2017年11月13日。本院认为，胡雍阳与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。荣盛公司在胡雍阳给付大部分购房款后，一而再地未能在约定的期间内交付涉案房屋，其未履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方签订合同的违约条款约定，荣盛公司逾期交房超过60日后，胡雍阳有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利。胡雍阳选择解除合同，没有超过行使解除权的时间，因双方协商一致变更交房日期为2018年12月31日前，行使解除权的时间应为2019年3月2日前，没有催告的应在解除权发生之日一年内即2020年3月1日前行使，胡雍阳起诉之日为2020年2月20日，符合双方的合同约定和法律规定，故胡雍阳要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，荣盛公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还胡雍阳全部已付购房款286184元。本案中，双方合同约定胡雍阳支付购房款为分期付款，第一期和第二期购房款已按约定支付，第三期购房款的支付时间是2017年11月13日，房屋交付日期为2017年12月31日前，但截止2017年11月13日，涉案房屋尚未动工，荣盛公司也确认不能在合同约定的时间交房，在此情况下，胡雍阳可以中止支付剩余购房款，待荣盛公司交付符合约定的房屋后再付款。然而荣盛公司对何时交付房屋一直没有明确的时间，多次发出通知延期交房，胡雍阳也一直在等待最后的通知，2019年8月20日荣盛公司通知明确了交房时间延迟至2020年12月31日，胡雍阳认为交房时间太长，没有接受，选择了解除合同退还已付购房款。在双方就房屋延期交房协商期间，荣盛公司未向胡雍阳催讨购房尾款，只是明确在交房时尾款必须付清。因此，荣盛公司辩称胡雍阳未按合同约定足额支付购房款，其有权延期交房的抗辩意见，本院不予采纳。由于荣盛公司多次延期交房的行为，导致胡雍阳在与荣盛公司订立商品房买卖合同、支付大部分购房款后无法取得房屋，被迫解除合同，因此，荣盛公司应承担违约责任。双方约定逾期交房导致解除合同的，荣盛公司应承担已付房款的百分之一的违约金责任，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出的安徽大众（司）评字2020第J0051号《房地产司法鉴定估价报告》，荣盛公司并没有举出证据反驳该评估报告的结论不能成立，且在生效的同类型案件中对同类型的房地产评估报告也予以了认定；该评估程序合法，本院予以确认，对该司法鉴定估价报告作出的结论，本院予以采信。胡雍阳主张的房屋差价73968元（431697元-357729元），为本案合同履行后胡雍阳可获得的利益，也是荣盛公司违约给胡雍阳造成的损失金额，故胡雍阳诉请赔偿损失73968元，本院予以支持。支付购房款是胡雍阳取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，在支持房屋差价73968元的前提下，胡雍阳主张已付购房款的利息损失，不应支持。胡雍阳已主张可得利益的损失赔偿，对于违约金主张本院不予支持。评估费3000元，可视为其他诉讼费用，依法在诉讼费用负担时一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除胡雍阳与黄山荣盛房地产开发有限公司于2016年11月13日签订的编号0037-161113132408《商品房买卖合同》；二、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还胡雍阳购房款286184元；三、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿胡雍阳经济损失73968元；四、驳回胡雍阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7542元，减半收取3771元，由胡雍阳负担771元，黄山荣盛房地产开发有限公司负担3000元。评估费3000元，由胡雍阳承担1500元，由黄山荣盛房地产开发有限公司承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 员  方 春二〇二〇年七月十日法官助理  吴飞阳书 记 员  黄 鑫