文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初1055号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李笃，该公司员工。被告：重庆大集商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号46—A，统一社会信用代码91500103793519944K。法定代表人：周彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆永和律师事务所律师。第三人：隆利建设集团有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路136号院1号楼6层602，统一社会信用代码：91110000102034148W。原告保利（重庆）投资实业有限公司(以下简称保利重庆公司)与被告重庆大集商业管理有限公司（以下简称大集公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院在审理中，依法追加隆利建设集团有限公司（以下简称隆利公司）为第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利重庆公司委托诉讼代理人唐忠安、李笃，被告大集公司委托诉讼代理人邓三忠、涂珀溯到庭参加诉讼,第三人隆利公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告保利重庆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于重庆市渝中区***房屋完整地交付给保利原告(包括交付《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》);2、判令被告自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止；按每月30371843元的标准赔偿给原告租金收益损失(暂计算至2019年3月31日即18个月的金额为5466931.74元)3、判令重庆大集商业管理有限公司赔偿给保利(重庆)投资实业有限公司中介服务费损失266000元;4、判令被告退还原告已经支付的物业管理费437557.2元;5、判令重庆大集商业管理有限公司承担本案的各项诉讼费用。事实和理由:2017年9月1日，原告购买了被告(原重庆鼎瑞地产开发有限公司)开发建设的位于重庆市渝中区***建筑面积共计3646.31平方米的商品房，合同总价6359.88万元。按照合同约定，被告应当将于2017年9月30日前上述商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照约定向被告支付房价款，被告指定承租人(以下简称天幕酒店)与原告洽商原告所购上述物业租赁事宜，因被告天幕酒店拟承租的租金标准过低，原告未能与被告指定的天幕酒店达成租赁合同，被告也未能将物业交付给原告使用。其后，原告通过中介机构将上述物业租赁给案外人(重庆艾迩酒店管理有限公司，以下简称艾迩酒店)使用，并与艾迩酒店就前述了物业签署了租赁合同，原告致函被告要求被告将物业交付给艾迩酒店使用，并按照规定办理装修手续。但被告因原告未能将物业出租给被告指定的天幕酒店，因此被告以各种理由拒绝将物业交付给原告使用。被告委托的物业管理单位因被告拒绝向原告或艾迩酒店交付大厦出入门禁卡，拒绝为原告开通达到原告所购物业60、61层的电梯供原告使用，在艾迩酒店按照规定提交办理装修资料后，仍按照被告的指令拒绝协助办理装修手续。两证一书对原告正常使用该物业以及该物业的质量维修义务保障都非常重要，故原告主张违约之诉，要求被告履行商品房买卖合同，交付房屋，承担违约损失。被告大集公司辩称，对原被告存在房屋买卖合同关系事实有异议，涉案房屋渝中区并非被告所有，产权人为保利南方集团有限公司和保利建设集团有限公司，被告仅为配合办理房屋过户手续，并且被告已经履行了产权转让手续，原告已实际取得房产证，在取得房产证后，原告与被告签署了物业委托管理协议，原告所诉不符合事实及双方约定。依法应予驳回原告的诉讼请求。原告所述租金损失无合法合理依据，房屋非被告所有，被告依据双方签订的物业委托管理合同对房屋进行管理，原告也支付了物业管理费，在履行物业管理过程中，被告在保利国际中心一楼大堂和44楼空中大堂均设有24小时客服服务，随时配合原告刷卡进入其产权楼层，按照双方约定，在原告完成办理入住手续时，被告已将电梯卡交给原告，原被告之间的所谓交房手续系办理进场装修的物业手续，为物业管理层面的交房，而非实际买卖过程中的交房，双方2017年11月13日签订的物业管理服务协议第2条第10款、第11款约定，根据约定，原告要履行进场装修的手续，才可以进场装修。原告不得占用损坏本物业共用部分、共用设备设施或改变其使用功能。原告没按合同约定办理装修手续，要变更建筑主体的承重结构，所以被告拒绝其进行装修，原告未了解其物业情况，并未告知其租户物业费用构成及空调延时费用，在被告积极与其沟通的过程中拖延搁置，如有损失，系原告自行造成，与被告无关。原告所述中介费用损失无合理合法依据，其提供的发票并非原告支付，合同与发票并无关联。无论该费用是否发生，与被告无关。原告所述退还物业费无依据，被告依据物业管理服务协议进行物业管理，已实际履行了合同义务，原告尚欠被告物业管理费87511.44元，按照合同约定予以支付。综上，被告一直坚持与原告沟通，基于双方良好的合作历史，推动各项工作开展，已经履行了各项合同义务，且并未对原告行使物权有任何妨碍，原告所谓的损失系其期待利益，且系由原告自身造成，其诉请依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年8月24日，保利建设集团有限公司（甲方）、保利（重庆）投资实业有限公司（乙方）、重庆鼎瑞地产开发有限公司（丙方）签订房产转让协议，主要内容为：鉴于1、重庆海航保利国际中心坐落于重庆市渝中区，由丙方开发建设，并已取得不动产权属证书。2011年1月，丙方原股东甲方及山东通功投资有限公司（山东通功）将其所持有的丙方全部股权转让予海航商业控股有限公司（海航控股）。根据甲方、海航控股、保利南方集团有限公司、重庆通茂投资有限公司、海航集团有限公司、山东通功、曹均平、丙方于2014年10月9日签署的《产权交易合同补充协议（二）》以及保利建设、山东通功、曹均平于2016年11月8日签订的《补充协议》（以下合称补充协议）之约定，重庆海航保利国际中心***所有权归属于甲方和山东通功享有，其中重庆海航保利国际中心60层和61层（“标的房产”）归甲方享有，丙方同意将标的房产产权转让给甲方或甲方指定的第三方。3、经各方协商一致，乙方同意按照本协议的约定向甲方购买标的房产，丙方同意按照补充协议及本协议约定按照甲方要求直接将标的房产转让予乙方。…一、房产转让价格与付款方式1、根据广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对重庆海航保利国际中心***房产评估结果，截止2016年10月10日，标的房产评估值为6359.88万元。60层建筑面积2116.19平方米，61层建筑面积1530.12平方米，两层楼评估值折合单价：17441.96元/平方米。2、甲乙各方确定，甲方向乙方转让标的房产的转让价格为6359.88万元（另甲乙双方为实际买卖双方，甲乙双方各自承担应缴税、费）。3、上述购房款中的1730万元在签订本房产转让协议后，办理网签前由乙方付至甲丙双方共管账户…，开户名：重庆鼎瑞地产开发有限公司，开户银行：中信银行重庆上清寺支行，账号：…在办理网签后7个工作日内，乙方将剩余购房款4629.88万元一次性支付给甲方，甲方和乙方同意，甲方指令保利南方集团有限公司代为收取前述款项，相关账户信息如下：开户名：保利财务有限公司，开户银行：农行北京崇文支行营业部。2017年8月30日，原告向重庆鼎瑞地产开发有限公司转账17300000元，2017年9月1日，重庆鼎瑞地产开发有限公司（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）分别签订两份商品房买卖合同，其中一份合同约定商品房项目现定名为重宾.保利国际广场，现房，《房地产权证》号***。本商品房座落为：重庆市渝中区民***，建筑面积2116.19平方米，其中套内面积1432.75平方米，分摊建筑面积683.44平方米；商品房用途为非住宅，属于办公用房。本商品房为清水房，总成交金额36910508元。本商品房交房期限，属现售商品房的，甲方应在2017年9月30日前，将商品房交付乙方使用。现状交付；交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。另一份合同其中约定《房地产权证》号***。本商品房座落为：重庆市渝中区***，建筑面积1530.12平方米，其中套内面积1035.96平方米，分摊建筑面积494.16平方米；商品房用途为非住宅，属于办公用房。本商品房为清水房，总成交金额26688292元。其余内容基本与前述合同一致。2017年9月12日，原告向保利南方集团有限公司转账46298800元。2017年9月27日、28日，原告分别取得重庆市渝中区***房屋不动产权证书。2017年9月30日，重庆鼎瑞地产开发有限公司更名为重庆大集商业管理有限公司。2018年5月30日，第三人保利建设集团有限公司更名为隆利建设集团有限公司。2018年3月27日，原告与案外人重庆艾迩酒店管理有限公司签订租赁合同，原告将位于重庆市渝中区***物业及其附属设施设备出租给重庆艾迩酒店管理有限公司。2018年3月27日，原告向被告发送“关于海航保利中心**层租赁客户接房进场事宜的沟通函”，称其已将保利中心**层物业出租给“重庆艾迩酒店管理有限公司”，原告将于2018年4月1日将房屋交付给该公司，后续将由该公司持与原告签订的房屋租赁合同，就物业管理、进场装修手续办理等事宜与被告进行沟通接洽。2018年4月2日，被告回函原告，称根据海航方与保利方签订的股权收购协议中有关物业管理方面的约定，请原告按以下程序与被告办理租房接房手续：1、请携租赁方营业执照、意向租赁协议、初步设计图，…将上述材料交至我方聘请的物业管理公司-戴德梁行物管处进行审核。2、戴德梁行物管处审核同意后，由贵司与租赁方一起来我司签订变更后的三方物业管理合同，租赁方缴纳装修保证金办理装修入驻手续。3、与租赁方签订物业管理合同之前，请贵司指派专人来我司接洽办理手续。我方联系人：任超…。4、因贵司受让保利建设物业，保利建设与我方在收购过程中仍存在一些遗留事项，如工程结算、税务结算、银行账户未交回等，积极配合工作是相互间的行为。敦请贵司催促保利建设迅速处理解决遗留事项。2018年4月17日，原告向被告回函，针对被告提出接房手续等问题进行回复和洽谈，并称原告现为该房屋产权所有人，被告与保利建设之前的遗留问题与原告并无直接的关系，不能影响原告对此物业行使行使出租等相关权利。因被告怠于履行配合接房、进场装修等相应义务，已导致原告交付违约，由此产生的违约责任和损失，原告将保留向被告追偿的权利。2018年4月26日，被告函复原告，称产权交易补充协议中有关物业管理的明确规定，请原告严格遵守约定使用房屋。被告在2018年4月2日向原告发送的回函中已经明确告知原告接房流程，…2018年6月9日，原告致函被告，称根据双方签订的物业管理服务协议及回函，其中提及到《产权交易合同补充协议》、《装修手册》等资料，需要被告及时提供给原告，另根据被告2018年4月2日回函中要求原告租户提供的租赁方营业执照、意向租赁协议、初步设计图…等具体资料，原告已让租户准备齐全，于2018年5月10日提交被告，但被告以资料不全之由让商家补充资料，请被告以书面的形式出具租户装修所需提交的审核的合理的资料清单，…2018年8月31日，被告致函原告，称原告提交的资料被告已收到并开展内部初审，请原告回函进一步补充资料并解释说明，收到资料后届时被告将组织相关人员进行现场评审。…。2018年11月27日，原被告办理了海航保利国际中心60及61层物业的交接手续，接场登记表上备注载明：①“两书”未提供②竣工备案未提供③消防设备未提供。本案审理中，2019年5月22日，被告当庭举示了案涉房屋重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件，原告对此表示认可。另查明，2017年11月13日，原被告签订物业管理服务协议，其中约定重庆市渝中区***，建筑面积3646.31㎡，空置期（未装修或入住的期间），被告按优惠价格8元/平方米/月向原告收取物业管理费（按建筑面积），该费用不包含能耗费。在正常使用期间，商业物业管理费为40元/平方米/月，办公使用物业管理费为26元/平方米/月。原告自2017年11月1日起，应按上述标准对空置面积部分向被告缴纳物业管理费。2017年11月20日至2019年1月31日，原告共计向被告缴纳物业管理服务费437557.2元。上述事实，有《房产转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》、不动产登记证、转款凭证、租赁合同、函件、物业管理服务协议及发票、接场登记表等证据以及双方当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与隆利公司（保利建设集团有限公司）及被告大集公司（重庆鼎瑞地产开发有限公司）签订的房产转让协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效且已实际履行。该房产转让协议中载明重庆海航保利国际中心由大集公司开发建设，其中重庆海航保利国际中心60层和61层归隆利公司享有，原告同意按照协议约定向隆利公司购买该房屋，大集公司同意按照协议约定按照隆利公司要求直接将标的房产产权转让予原告，协议中已明确隆利公司与原告为案涉房屋的实际买卖双方，各自承担应缴税、费。故原告与隆利公司之间构成事实上的房屋买卖合同关系，2017年9月1日，被告大集公司与原告签订两份商品房买卖合同应系为了配合进行案涉房屋权属转移的行为，被告大集公司并非房屋买卖合同中的实际交易方，不应作为房屋的出卖方而承担相应的合同义务，被告已履行了房产转让协议的约定，直接将房屋转让给原告，故原告坚持要求被告履行商品房买卖合同，承担出让一方的违约责任的请求不能成立；但被告作为案涉房屋的开发商，向原告转让房屋时应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，是其应尽的附随义务，因案件审理过程中被告已当庭举示了案涉房屋重庆市建设工程竣工验收备案登记证，原告已表示认可，故被告应向原告提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。鉴于原告与被告之间另存在物业管理服务合同关系，而原、被告之间基于物业管理产生的纠纷，与本案审理的商品房买卖合同纠纷不属同一法律关系，故本案中原告要求被告赔偿租金收益损失及中介服务费损失、退还物业管理费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆大集商业管理有限公司于本判决生效后立即向原告保利（重庆）投资实业有限公司交付重庆市渝中区***房屋的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；二、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取27497元，原告保利（重庆）投资实业有限公司负担16498元，被告重庆大集商业管理有限公司负担10999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  朱惠晓二〇二〇年七月十三日书记员  景芝祥