广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2056号原告（反诉被告）：邱俊斌，男，汉族，1985年3月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区************，身份证号码：441************814。委托诉讼代理人：黄振叶，广东维因律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾清中，男，汉族，1970年5月30日出生，住址：福建省惠安县***********，身份证号码：350************518。委托诉讼代理人：黄东旋，广东元牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成彪，广东元牌律师事务所实习律师。原告邱俊斌与被告曾清中及反诉原告曾清中与反诉被告邱俊斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭合并进行了审理。邱俊斌之委托诉讼代理人黄振叶，曾清中及其委托诉讼代理人黄东旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱俊斌向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令原告与被告于2018年3月24日签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；二、请求判令被告向原告支付拖欠的租金（含水费、电费及代收垃圾费）共101247.6元及滞纳金500元（滞纳金暂从2020年4月1日计算至2020年4月10日共10天，从2020年4月11日开始，以100000元为基数，按每日万分之五计算至上述租金全部支付完毕之日止)；以上款项共计101747.6元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告将位于新圩镇塘吓大道西区的三层厂房、五层宿舍、腾丰车行地下负一楼部分位置以现状租给被告使用，面积约2600平方米。租赁期限为5年（即自2018年4月1日起至2023年3月31日止），每月租金为人民币23000元，被告需在当月5号前交清租金。租赁期满后,在市场同等条件下被告可优先续租。如被告不再续租需将该厂房及宿舍清理干净交还原告，否则将不退还所收押金。水电费用按约定收取。如被告未按期交清租金，原告每日将按未交租金总额的万分之五增收滞纳金。如被告连续超过两个月未交租时，原告有权单方面终止合同,收回土地使用权及地上所有建筑物不作赔偿。合同签订后，被告并不是按月向原告支付租金，只是时不时转一笔钱给原告，经原告统计，截止至2020年3月31日，被告拖欠原告的租金总计101247.60元（含水费、电费及垃圾费)。被告也己于2020年3月31日之前自行搬离了租赁场地，但并没有按约定将厂房及宿舍清理干净，根据约定，原告有权不予退还所收押金。对于被告拖欠的租金及其它费用，原告的授权代理人多次通过电话及微信催促其支付，但遭到拒绝。而同时，被告之前就将其中的部分租赁场地转租给了两个第三人，直到2020年2、3月份，被告仍向其转租的两个第三人收取租金。原告认为，被告拒不向原告支付租金及其它费用的做法，已构成违约，依法应按约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，现原告依照我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依据事实与法律，支持原告的诉讼请求。被告曾清中辩称，1、原被告签订的租赁合同没有取得建设许可证，应属无效。2、被告在2020年3月9日已实际搬离涉案厂房无需再支付占有使用费，因租赁合同无效故无需支付滞纳金；3、关于2020年2月的占有使用费，原告同意占有使用费打八折且减少五千元，故2020年2月份的占有使用费不应按照租赁合同约定的租赁标准计算。反诉原告曾清中向本院提出如下诉讼请求:1、判令确认反诉原告与反诉被告于2018年3月24签订的《租赁合同》无效;2、请求判令反诉被告向反诉原告退还押金人民币46000元；3、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失50000元;4、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失共计人民币50000元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2018年3月24日签订《租赁合同》，租赁物为新圩镇塘吓大道西区的三层厂房、五层宿舍、腾丰车行地下负一楼部分位置，面积约2600平方米。该租赁物未取得建设工程规划许可证，反诉原告提交的土地使用权证的土地用途为住宅用地，并非可用于建设厂房。故该《租赁合同》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，应被认定为无效合同。因该《租赁合同》无效，反诉被告应将房屋押金退还给反诉原告。即使涉案《租赁合同》被认定为有效，反诉被告也应将押金退还给反诉原告，理由是本案是房屋租赁合同纠纷，《租赁合同》并未有对押金不予退还的情形进行了约定。更何况反诉原告并没有违约，是因为所租赁厂房出现了严重的渗水、漏水、墙体大面积发霉等问题。反诉原告从2018年6月6日起多次以微信通知的方式催促反诉被告前来修缮，但反诉被告一直置之不理。由于木质货物的特质，经过长时间泡水后，己经无法在市面上进行销售，造成了反诉原告极大的财产损失，反诉原告经反诉被告同意之后在2020年3月9日搬离了厂房。反诉被告应知悉该《租赁合同》为无效合同，仍与反诉原告签订，反诉原告对厂房进行了装修，故反诉被告应将装修费用赔偿给反诉原告。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，现反诉原告依据我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提出反诉。反诉被告邱俊斌辩称，一、答辩人与被答辩人于2018年3月24日签订的《租赁合同》合法有效。1、本案中，交付租赁物时，双方明确约定的就是三层厂房、五层宿舍、腾丰车行地下负一楼，特别需要说明的是合同约定是以“现状”出租给被答辩人使用，这说明被答辩人已充分了解租赁物状况，租赁物包含有五层宿舍住宅，且不存在不能用于建设厂房的情况，否则被答辩人也不可能签订《租赁合同》。2、答辩人提交的土地使用权证的土地用途及房产证虽写明是住宅用地，但双方并没有对租赁用途进行约定，如被答辩人是将部分租赁物用于经营，则其应该按规定申领相关证照，如果其能申领到相关证照，则证明答辩人出租的租赁物没有任何问题。如果其没有申领相类证照，则证明其用途并不是用于经营，答辩人提供的租赁物更没有问题。因此，无论从哪方面讲，本案《租赁合同》都不应该无效。3、退一万步讲，即使合同真的无效，被答辩人也应该按合同约定向答辩人支付场地占用费。二、本案中，被答辩人无权要求退还押金。本案中，《租赁合同》有对押金不予退还的情形进行约定。《租赁合同》第九条约定：租赁期满后，在市场同等条件下乙方可优先续租。如乙方不再续租需将厂房及宿舍清理干净交还甲方，否则将不退还所所收押金。根据此约定，答辩人无需退还押金，理由有二：1、租赁期满后，如乙方不再续租才存在退还押金问题，现在被答辩人离租赁期满还有三年时间就擅自提前终止租赁合同且拖欠租金，属于违约，根据约定，无权要求退还押金。2、在被答辩人擅自提前终止租赁合同时，也未按约定将厂房及宿舍清理干净交还答辩人，因此，根据约定，被答辩人也无权要求退还押金。三、被答辩人要求答辩人赔偿装修损失50000元于法无据。1、上面也已述及，《租赁合同》合法有效，且租赁物是以“现状”交付，如果真的有过错的话，被答辩人过错反而更大，同时，也根本未出现厂房不能经营的情况。因此，答辩人并不存在知悉《租赁合同》为无效合同，仍与被答辩人签订的情况。2、本案是被答辩人严重违约，违约行为之一就是擅自提前终止租赁合同，之二就是未按合同约定交纳租金（连续四、五个月租金没有交纳）。而根据《租赁合同》第十条约定：如乙方连续超过两个月未交租，甲方有权单方面终止合同并对地上建筑物不作赔偿。而现在答辩人还没有按合同约定行使权利，被答辩人却先行撤场，则还何来的装修损失之说？同时，被答辩人也没有提供任何证据证明其对厂房进行了装修。再者，退一万步讲，即使被答辩人对厂房进行了装修，根据上述约定，其也无权要求答辩人赔偿装修损失，何况现在是被答辩人擅自提前自行撤场。四、被答辩人无权要求答辩人赔偿经济损失50000元。1、租赁厂房并没有出现严重的渗水、漏水、墙体大面积发霉等问题，如有，被答辩人需提供证据予以证明。2、被答辩人称从2018年6月6日起多次以微信通知的方式催促答辩人前来修缮，但答辩人一直置之不理。由于木质货物的特质，经过长时间泡水后，已经无法在市面上进行销售，完全与事实不符。如果从2018年6月6日开始就出现如此严重问题且一直未得到解决的话，则被答辩人如何能经营到2020年3月份长达21个月之久？3、被答辩人根本就没有提供任何证据证明租赁厂房存在严重的渗水、漏水、墙体大面积发霉等问题，更没有提供证据证明其存在财产损失，没有提供证据证明两者之间存在因果关系，这样的所谓的财产损失，如何能让答辩人承担。4、最重要的一点，《租赁合同》第八条约定，租赁期间，乙方应保持该建筑物完整，期间修缮由乙方负责。根据此约定，如果有修缮，也应由被答辩人负责，何况现在根本就不存在上述这些情况。综上所述，被答辩人的全部反诉请求均无法无据，不应得到支持。恳请贵院根据事实与法律，驳回其全部反诉请求，支持原告的诉讼请求。邱俊斌就本诉和反诉向本院提交如下证据：1、原告身份证；2、被告身份证；3、土地使用权证、房产证；4、租赁合同；5、结算表；6、通话记录及微信聊天记录；7、收费通知单；8、图片；9、租赁合同及转账记录截图。曾清中就本诉和反诉向本院提交如下证据：1、租赁合同；2、收款收据及证人证言；3、原告儿子与被告的微信聊天记录截图；4、图片。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓大道**125-1、2号土地为住宅用地，邱俊斌已领取上述土地的使用权证及125-2号的房产证。涉案房屋至辩论终结前未办理《建设工程规划许可证》。2018年3月24日，邱俊斌（甲方）与曾清中（乙方）签订《租赁合同》，约定曾清中承租邱俊斌位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓大道西区的三层厂房、五层宿舍、腾丰车行地下负一楼部分位置以现状出租给乙方曾清中使用，面积约2600平方米；租赁期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止；租金每月23000元，该租金为不含税总款；乙方如需开票，税款由乙方负责；合同签订时，乙方需交1个月租金及2个月租金作押金，共计69000元；合同期满，押金46000元无息退还；乙方需在每月5号前交清租金；自2021年4月1日起在原租金基础上递增10%；免租期为1个月，从2018年5月1日开始计租；甲方以现状租给乙方使用，腾丰车行地下负一楼部分的地板乙方如需铺设水泥，甲方出资人民币1万元，在2018年6月的租金中扣除；电费每度1.25元收取，用水按4元/立方米，水电费随市场价调整，水电费须在当月5号前交清；租金、水电费逾期每日按欠交总额的万分之5增收滞纳金等等。合同签订后，曾清中向邱俊斌支付租赁押金46000元。邱俊斌将涉案厂房、宿舍、腾丰车行地下负一楼部分交付给曾清中使用。曾清中对涉案房屋进行装电、刷墙、铺地板等装修后使用。曾清中已支付邱俊斌租金、水电费合计456126元，其中实际电费31701.6元（电费计算截止时间2020年3月9日）、水费72元；截止至2020年2月，曾清中拖欠邱俊斌租金75384元。曾清中在租赁期间将腾丰车行地下负一楼部分转租。2020年3月4日，邱俊斌通过微信向曾清中催收租金时，曾清中提出因新冠肺炎疫情需居家隔离尚在福建；邱俊斌提出协商方案，如果一次结清，2月租金同意打八折即减免5000元租金。曾清中未向邱俊斌付清租金，于2020年3月9日开始搬离涉案房屋，直至3月12日搬完，厂房未予清扫。又查明，2020年1月，新冠肺炎疫情发生，1月24日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2月24日广东省将一级响应调整为二级响应，5月9日广东省将二级响应调整为三级响应。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的主要焦点是：1、《租赁合同》的效力；2、欠交房屋占用使用费数额的认定。关于合同效力。邱俊斌与曾清中签订的《租赁合同》虽是邱俊斌与曾清中双方的真实意思表示，但因涉案房屋至法庭辩论终结前未办理《建设工程规划许可证》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定合同无效。曾清中反诉请求确认《租赁合同》无效，理由充足，本院应予支持。邱俊斌请求判令《租赁合同》于2020年3月31日解除，没有法律依据，本院不予支持。关于欠交房屋占用使用费数额的认定。邱俊斌与曾清中双方对截止至2020年2月曾清中拖欠邱俊斌房屋占用使用费75384元无异议，本院应予确认。虽然邱俊斌要求曾清中一次性付清欠交租金才减免租金5000元，曾清中以邱俊斌同意为由要求第一个月租金打八折且减免5000元的理由不成立，但由于新冠肺炎疫情影响，广东省自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，曾清中春节2020年2月11日后在福建居家隔离至2020年3月12日搬离涉案租赁房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，房屋占有使用费宜计算至2020年3月12日为止。又根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，新冠肺炎疫情发生，邱俊斌应适当减免租金，宜以邱俊斌提出的减免5000元为宜。综上，曾清中拖欠邱俊斌房屋占用使用费为79584元（75384元+23000元/月÷30天/月×12天-5000元）。邱俊斌请求曾清中支付房屋占有使用费79584元及滞纳金【滞纳金的计算：以79584元为基数，按日万分之五从2020年5月9日（由二级响应降为三级响应）计算至付清之日止】，本院应予支持，邱俊斌请求超过部分，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曾清中反诉邱俊斌退还押金46000元，依据充足，本院应予支持。曾清中反诉邱俊斌赔偿装修损失5万元及其他经济损失5万元，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认邱俊斌与曾清中于2018年3月24日签订的《租赁合同》无效；二、曾清中在本判决发生法律效力之日起十日内向邱俊斌支付房屋占用使用费79584元及滞纳金（滞纳金的计算：以79584元为基数，按日万分之五从2020年5月9日计算至付清之日止）；三、邱俊斌在本判决发生法律效力之日起十日内向返还曾清中押金46000元；四、驳回邱俊斌的其余诉讼请求；五、驳回曾清中的其余反诉请求。案件受理费1167元（已减半），反诉案件受理费1610元，合计2777元，由邱俊斌负担1200元，曾清中负担1577元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年六月十九日书记员  郭晓燕