青海省德令哈市人民法院民事判决书（2020）青2802民初565号原告（反诉被告）：闫振立，男，1954年6月8日出生，汉族，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：闫方远，男，1982年10月12日出生，汉族，现住青海省德令哈市。系原告闫振立之子。委托诉讼代理人：傲特汉，德令哈旭日法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：德令哈市苏扬商务宾馆，住所地：青海省德令哈市昆仑路34号。经营者：孔令帮，男，1965年8月28日出生，汉族，身份证号码：×××，住青海省德令哈市昆仑路34号。原告（反诉被告）闫振立与被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫振立及其委托诉讼代理人闫方远、傲特汉，被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾经营者孔令帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫振立向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原、被告解除房屋租赁合同；2、请求法院依法判令被告交付房屋并支付至2020年4月28日止房屋交付期间的租金（每月21666）元；3、请求法院依法判令被告交付所欠的电费5314元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告（出租方）与被告（承租方）于2012年3月28日签订了《房屋租赁合同》《补充协议》（见附件1），原告闫振立将位于德令哈市××路住房900平方房屋租赁给被告，租赁期限自2012年3月28日起至2022年3月28日止，租期10年，租金每月9000元，保证金5万元。之后双方又签订了一份《补充协议》，租赁期限自2012年3月28日起至2022年3月28日止，租期10年。2019年3月28日至2017年3月28日年租金为20万元。2017年3月28日至2022年3月28日年租金为26万元，押金为6万元。被告将房屋装改为苏扬商务宾馆。原、被告在合同中约定：“押金：签订合同当日乙方一次性付给甲方押金陆万元整。合同到期后，乙方无损坏房屋的情况下甲方须全额退回乙方，如乙万继续续租，在与甲方商议后商讨押金数额。到期后，乙方有优先承租权。租金付款方式：乙方第一年租金在签订合同当日付给甲方半年租金壹拾万元整，半年期满之日一次性付给甲方后半年租金壹拾万元整，自第二年开始每年租金于第一年签订合同之日前10天内一次性付清甲方当年租金（20万元）。到了2020年3月28日被告该付房租时，被告称解除房屋租赁合同，但是被告即不交付房屋，也不给付逾期的房屋租金，还拖欠5314元的电费。原告曾多次跟被告进行协调，但被告总以种种理由推诿，无奈之下，原告特诉诸至贵院，恳请法院依法维护原告的合法权益。被告德令哈市苏扬商务宾馆辩称，被告租的原告的房子，但因消防通道要整改，导致停业，消防通道整改是原告的责任，导致合同不能履行。产生了相应的损失，合同约定房屋损坏由原告维修，维修房屋这些都是由被告垫付。被告德令哈市苏扬商务宾馆向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉人和被反诉人解除房屋租赁合同；2、请求人民法院判令被反诉人赔偿损失2198500元；3、请求人民法院判令被反诉人返还房屋租赁期间反诉人垫付的费用，共计274860元；以上合计：2473360元。4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2012年3月28日签订了《房屋租赁合同》《补充协议》，约定被反诉人闫振立将位于德令哈市××路振兴宾馆租赁给反诉人用于经营，租期为十年，合同签订后，反诉人对宾馆进行了装修，加装了电梯。2020年1月22日，消防部门要求宾馆停业，整改室外消防通道。但被反诉人拒绝整改，导致宾馆停业。2020年3月，反诉人将宾馆钥匙交还给被反诉人，被反诉人将宾馆大门加锁，反诉人丧失了对所租赁宾馆的控制权造成了宾馆停运损失，被反诉人现起诉要求解除租赁合同，反诉人同意，但反诉人投入较大资金装修，反诉人为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特此提起反诉请求，请求法院依法裁判。原告闫振立针对被告德令哈市苏扬商务宾馆反诉辩称，同意解除房屋租赁合同，赔偿没有依据，不予认可。请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年3月28日，原告闫振立作为甲方（出租人）与被告德令哈市苏扬商务宾馆经营者孔令帮作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：一、经出租人同意，就承租的座落德令哈市××路平方米向外出租，承租人以约承租。二、租赁期限：自2012年3月28日起，至2022年3月28日止，租期拾年。三、租金：每月租金人民币玖仟元。按全年交纳租金；保证金人民币伍万元，于租赁期满交还房屋时无息返还。四、使用租赁房屋的限制，1、本租赁系住宿之用。2、未经甲方同意乙方不得将承租房屋全部或者一部分转租、出借、顶让或其他变相方法由他人适用转租房屋。3、乙方于租赁期满后应立即将承租房屋交还，不得向甲方请求迁移费或任何费用…5、承租房屋有改装的必要，乙方取得甲方同意后方得自行装设，但不得损坏原有建筑。5…承租房屋由自然因素损坏有修缮必要时，由甲方负责修理。六、违约责任1、乙方违反约定适用承租房屋或拖欠租金不交时，经甲方催告限期缴纳仍不支付时，不待租赁期限届满，甲方可终止租约…七、其他特约事项1、出租房屋的税款由甲方负担，水电卫生费由乙方按规定负担。同日，双方又签订《补充协议》，该协议约定：将甲方位于德令哈市××路原振兴宾馆面积共1100平方米的经营场所租赁给乙方经营（包括后院一半做为停车场使用和茶炉房）。租赁期限：自2012年3月28日至2022年3月28日。租金：2012年3月28日至2017年3月28日租金为每年20万元。2019年3月28日至2022年3月28日租金为每年26万元。租金支付方式，乙方第一年租金在签订合同当日付给甲方半年租金壹拾万元整，半年期满之日一次性付给甲方后半年租金壹拾万元整，自第二年开始每年租金于第一年签订合同之日前10天内一次性付清当年租金（20万元）…乙方在装修过程中不准私自改造整栋楼房的主体结构。水电暖改造必须与甲方协商后按消防规定进行。在承租过程中，该经营场所的安全、一切工伤事故由乙方负责与甲方无关。乙方后期给甲方宾馆添加的电视机、电脑到期后由乙方全权处置。在乙方办理经营场所所有手续时，甲方协助乙方工商、税务、公安、消防的办理。在承租期内，乙方全额承担经营场所发生的水电暖、卫生、排污、工资等所有费用。补充协议和房屋租赁合同同时有法律效果，房屋租赁合同的租金金额仅限于办证使用，一切房租金额按补充协议为准。《房屋租赁合同》《补充协议》签订后，双方按照各按照合同履行了相应义务。2020年3月，被告向原告交付房屋钥匙，明确告知原告对案涉房屋不再租赁，并要求解除双方签订的合同。另查明，被告德令哈市苏扬商务宾馆自2020年2月10日2020年5月10日共计欠付电费5314元，其中2月电费2445元，3月电费1783元。本诉方面本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被告于2020年3月向原告交付租赁房屋钥匙，并明确表示不再租赁该房屋且未再续交租赁费的行为已表明其不再履行合同义务，原告做为出租人有权解除合同，对原告要求解除租赁合同之诉请本院予以支持。关于被告于2020年3月向原告交付了房屋钥匙，原告接受房屋钥匙，故双方解除合同的时间为2020年3月，即上一年度租赁期满，即将履行下一年度租赁合同期间。由于双方租赁合同已解除，故原告有权要求被告交付房屋，但被告已经将房屋钥匙交付与于原告，应当视为已交付所租赁的房屋，故被告并未实际产生租赁行为，原告要求交付房屋并支付租金的诉求本院不予支持。关于原告要求被告欠付电费的问题，按照双方合同约定，租赁期内电费由承租人支付，2020年3月之前属于被告的租赁期内，故被告支付电费的期间限于2020年3月之前，被告应当承担2020年3月之前的电费，根据原告提交的证据，被告应当支付的电费为4228元，原告此节诉讼请求部分成立。反诉方面本院认为，反诉原告德令哈市苏扬商务宾馆关于解除房屋租赁合同的诉讼请求，因双方对解除合同不持异议，且反诉原告德令哈市苏扬商务宾馆已明确表示不再履行合同，继续履行合同已无法实现合同目的，故双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》解除。关于反诉原告请求反诉被告赔偿各项经济损失（包括装修款、电梯以及停业损失）2198500元以及返还房屋租赁期间垫付的费用，共计2473360元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持…”案涉《房屋租赁合同》《补充协议》的解除是由于反诉原告单方表示不再履行合同，属于合同解除的过错方及违约方，且反诉原告提出的上述主张未提交任何证据予以证实，仅当庭提交一份由其自行制作的《损失及垫付资金明细》，该证据不具有证明效力，故对于其要求赔偿损失及返还垫付费用的诉求本院不予支持。关于反诉原告提出由于反诉被告未对消防通道进行整改，导致宾馆无法继续运营，进而导致损失的诉辩主张，按照双方《补充协议》协议的约定，反诉被告对于消防设施仅提供协助办理消防手续的义务，消防设施整改义务并非属于反诉被告，故该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）闫振立与被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾馆于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾馆于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）闫振立欠缴电费4228元；三、驳回原告（反诉被告）闫振立其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾馆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费474元，减半收取计237元，反诉案件受理费26586元，减半收取计13293元，均由被告（反诉原告）德令哈市苏扬商务宾馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 马 峰 二〇二〇年七月七日（法官助理 许潇潇书记员 赵鸿昌