广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初1241号原告：李成，男，1974年10月12日出生（公民身份号码：452××××××××××××898），汉族，住广西容县××××××××××××，电话：189×××××787。委托诉讼代理人：黄家培，广东爱家律师事务所律师，电话：138×××××853。委托诉讼代理人：李达清，广东爱家律师事务所实习律师。被告：梁恩诚，男，1975年6月24日出生（公民身份号码：440××××××××××××010），汉族，住广东省信宜市×××××××××××××××，电话：137×××××290。委托诉讼代理人：冯灿，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师，电话：139×××××1773。委托诉讼代理人：盛志翔，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师，电话：139×××××786。被告：梁馨尹（曾用名梁慧萍），女，1972年11月1日出生（公民身份号码：440××××××××××××423），汉族，住广东省信宜市××××××××××××。原告李成与被告梁恩诚、梁馨尹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告李成的委托诉讼代理人黄家培、被告梁恩诚的委托诉讼代理人冯灿到庭参加诉讼，被告梁馨尹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李成向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告签订的《房屋转让合同》；2.判决两被告立即双倍返还定1600000元给原告；3.本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将其第二项诉讼请求变更为“判决两被告双倍返还定金580000元，返还购房款510000元”。事实与理由：原告在信宜市区经营针纺织品生意，经人介绍认识被告梁恩诚。2019年6月被告梁恩诚及其妻子梁馨尹称生意周转困难，告知欲出售位于信宜市新里开发区三区十一单元鸿泰富苑的房屋(面积为655.2平方米，房产证号：粤房地权证信房字第0200010460号)。原告便与朋友卢庆才各向两被告购买该房屋的一半，原告于2019年6月25日与两被告一同签订《房屋转让合同》，约定两被告转让上述房屋左边靠东的一半给原告，原告于签订合同2天内交付定金800000元给两被告。签订《房屋转让合同》后，原告依照合同约定转账800000元定金到合同指定的被告梁恩诚的农商行账户。被告在收款后不按合同及时交付该房屋产权证及为原告办理过户，并且该房屋产权已被查封。两被告严重违反双方约定，原告多次催促被告交付该房屋产权证无效，只要求被告返还定金及违约金，被告多次答应却不予履行。被告未依约履行合同应当承担违约责任，应双倍返还定金给原告。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。原告李成围绕其诉讼请求提供如下证据（均为复印件）：1.李成身份证1份；2.梁恩诚、梁馨尹的身份证各1份；3.房产权证1份；4.《房屋转让合同》1份；5.转账记录、收款收据各1份；6.不动产登记资料查询结果证明1份。被告梁恩诚辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方对买卖房屋达成的真实意愿，当时被告梁恩诚经营的公司出现资金周转困难，所以愿意把其名下的房屋转让给原告，原告按约定支付了部分房屋转让价款800000元后，被告于2019年6月25日已将房屋交付给原告使用，双方已按合同约定履行，所以被告主张合同继续履行，原告把剩余的房款650000元支付给被告。被告梁恩诚没有向本院提交证据。被告梁馨尹不作答辩，也没有向本院提交证据。双方当事人围绕诉讼请求了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告梁恩诚、梁馨尹为夫妻关系。位于信宜市新里开发区三区十一单元鸿泰福苑负二层的房产（面积为655.20平方米，房地产权证证号粤房地权证信房字第0200010460、02000010461号）的权利人为梁恩诚、梁馨尹。2019年6月25日，被告梁恩诚、梁馨尹（甲方）与原告李成（乙方）签订《房屋转让合同》，约定主要内容如下：甲方将上述房产房屋左边靠东的一半转让给乙方，涉案房屋四至及界址点座详见双方确认的平面图。涉案房屋的转让总价款为1450000元，乙方于签订合同当天交付定金800000元，甲方交付房屋不动产权证给乙方，乙方交清房屋转让款650000元给甲方。甲方交付房屋不动产权证给乙方，如果需要协助乙方办理该房屋的银行借款(在该房屋价值范围内作担保抵押物)，该宗房屋转户给乙方后，乙方在三个工作日内配合甲方办理银行借款，待银行贷款成功后，乙方立即交付房屋转让款650000元给甲方。甲方承诺该房屋产权属于甲方合法单独所有，享有合法的处分权，没有任何产权纠纷、抵押等影响甲方合法转让的情形。甲方必须无条件配合乙方办理该房屋的过户或分割产权登记手续，将乙方受让部分房屋合法登记在乙方的名下。乙方要按协议中的第二条规定给付款甲方的义务，待乙方向甲方支付定金后，乙方享有房屋装修的权利，甲方在7天内搬清场地交给乙方。除政策等不可抗拒的因素外，甲方在签订合同之日起3个半月内将该房屋的房地产权证交由乙方，并协助乙方办理该房屋的银行借款。甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。自签订合同之日起，甲方半年内仍未交付房屋产权给乙方，乙方可解除本合同，甲方应五日内将所收定金退还给乙方，并按乙方所交定金的100%的违约金赔偿。若因政策原因无法办理，双方不追究责任；如甲方无正当理由拒绝协助乙方办理房屋不动产权证，乙方有权单方解除该合同，甲方应退还乙方的所有购房款，并按乙方所交定金的100%赔偿违约金。乙方中途不协助办理房屋不动产权证和不配合办理银行借款的，视乙方中途违约处理，乙方所交定金不退，并愿意承担所交定金的100%的违约责任，本合同即告解除。该《房屋转让合同》还对其他内容进行了约定。同日，原告将800000元转账至合同指定的梁恩诚银行账户（开户行：广东信宜农村商业银行股份有限公司信城支行；账号：621×××××××××××××029），被告梁恩诚已向原告出具《收据》，确认收到原告交付的上述款项800000元，并加盖了信宜市瑞苑实业有限公司的收款专用章予以确认。此后，被告已将涉案房产交给原告使用，但被告未依约将涉案房产过户到原告名下。原告于2020年4月13日向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。2019年6月17日，另案原告卢庆才、梁育梅与被告梁恩诚、梁馨尹签订《房屋转让合同》，约定梁恩诚、梁馨尹以转让价款1500000元将上述房产右边靠西的一半转让给卢庆才、梁育梅。因被告梁恩诚、梁馨尹未按合同约定履行，卢庆才、梁育梅于2020年4月13日向本院起诉[(2020)粤0983民初1239号],并提出解除《房屋转让合同》、双倍返还定金的诉讼请求。诉讼中，原告于2020年4月28日向本院申请财产保全，请求对被告梁恩诚、梁馨尹名下财产价值1600000元予以查封、冻结，并提供了中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保单保函作为担保。本院于2020年4月28日作出（2020）粤0983民初1239号民事裁定，裁定对被申请人梁恩诚、梁馨尹名下的财产在1600000元额度进行查封冻结；在查封冻结期间，不得转让、赠与、抵押等，待结案后处理。此后，据本院的财产保全告知书，本院依法采取以下保全措施：1.已轮候查封被申请人梁馨尹名下的位于茂名市海滨新区×××××××城市花园水晶湾四街19号房产[产权证号：粤（2018）茂名市不动产权第0008655号],查封期限三年；2.已轮候查封登记在被申请人梁恩诚、梁馨尹名下的位于信宜市新里开发区三区十一单元鸿泰福苑的房产[产权证号：粤房地权证信房字第0200010460、0200010461号],查封期限三年；3.已冻结被申请人梁恩诚在广东信宜农村商业银行股份公司信城支行800×××××××××××338号账户内的存款，截至2020年4月30日实际冻结0元，冻结期限自2020年4月30日至2021年4月30日。原告为此预交了财产保全费用5000元。另查明，在与本案原告签订《房屋转让合同》前，被告梁恩诚、梁馨尹已将登记在其名下的位于信宜市新里开发区三区十一单元鸿泰福苑负二层的房产[产权证号：粤房地权证信房字第0200010460、0200010461号]抵押给中国工商银行股份有限公司信宜支行，抵押期限自2013年5月30日至2023年5月30日止，债权数额2500000元，登记证号为0200009916；登记时间为2013年5月30日。再查明，上述房产因其他诉讼，信宜市人民法院分别于2019年3月14日、2020年4月13日对该房产予以查封[（2019）粤0983民初602号、（2020）粤0983执恢155号之一]。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》主体适格，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依约定履行合同。本案的争议焦点：1.本案《房屋转让合同》是否存在法定或约定的解除条件？2.被告是否需向原告双倍返定金及返还购房款？焦点1：原、被告双方于2019年6月25日签订《房屋买卖合同》时约定自签订合同之日起，被告在半年内仍未交付房屋产权给原告，原告可解除本合同，被告应五日内将所收定金退还给乙方，并按原告所交定金的100%的违约金赔偿。据此约定，被告应于2020年12月25日前履行将涉案房产过户至原告名下的义务。根据本院查明的事实，涉案房产于签订本案合同前已抵押给中国工商银行股份公司信宜支行及其他案件被法院查封，涉案房产在抵押权未注销登记、解封前，涉案房产无法办理产权变更登记手续，且无法办理产权变更登记手续是被告个人原因，并非是政策性原因导致，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）（三）（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目……”之规定，涉案《房屋转让合同》已发生法定或约定的解除事由，原告请求解除与两被告订立的《房屋转让合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。焦点2：定金是当事人依照《中华人民共和国担保法》规定，一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《房屋转让合同》的约定，涉案房屋的转让总价款为1450000元。签订合同后，原告依约定向被告支付了800000元的事实，原告已提供转账记录、《收据》等证据予以证实，依法予以认定。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原、被告双方虽然约定涉案定金为800000元，但据法律规定，应认定其支付的定金为290000元，余下的510000元应认定购房款。涉案合同无法履行，合同解除的原因是被告行为所致，两被告应承担违约责任，原告请求两被告双倍返还定金580000元、返还的购房款510000元的理据充分，依法予以支持。被告梁馨尹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院在查明事实的基础上，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：一、解除原告李成与被告梁恩诚、梁馨尹于2019年6月25日签订的《房屋转让合同》；二、限被告梁恩诚、梁馨尹在本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还定金580000元给原告李成；三、限被告梁恩诚、梁馨尹在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款510000元给原告李成。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元（原告已预交），原告李成在本案辩论终结前变更诉讼请求，案件受理费应为7305元，诉讼保全申请费5000元（原告已预交），由被告梁恩诚、梁馨尹共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李继生二〇二〇年七月十日法官助理 李嘉盈书 记 员 何斌嵩附录法律条文内容如下：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。