广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2136号 原告：周子淇，女，壮族，1996年10月16日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告：周智勇，男，1962年4月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：周智斌，男，1967年6月29日出生，汉族，住南宁市江南区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：梁艳清，南宁市阳光法律事务所法律工作者。 被告：黄笑毅，女，1971年7月23日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：梁渊，男，1977年6月20日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：何学广，广西金鸣律师事务所律师。 原告周子淇、周智勇、周智斌与被告黄笑毅、梁渊确认合同无效一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周子淇及原告周子淇、周智勇、周智斌的共同委托诉讼代理人梁艳清，被告黄笑毅，被告梁渊及其委托诉讼代理人何学广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周子淇、周智勇、周智斌向本院提起诉讼请求：1、判令被告黄笑毅、梁渊签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告梁渊退出房屋，把房屋交还原告，由被告黄笑毅退回被告梁渊已交的部分房款50000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：位于贺州市钟山县的天地楼是被告黄笑毅与其前夫周智刚于2006年7月共同购买，周智刚为该天地楼的共同共有人,是周智刚与被告黄笑毅夫妻共同财产。原告周子淇是周智刚的女儿，原告周智勇是周智刚哥哥，原告周智斌是周智刚的弟弟。周智刚于2011年6月9日因病去世，生前未留有遗嘱。钟山县锦绣嘉园Ｇ20栋三层天地楼房周智刚占有二分之一的财产份额。周智刚死亡后其妻子黄笑毅，女儿周子淇，周智刚母亲王槐珍，父亲周源是周智刚遗产的法定继承人。周智刚母亲于1935年12月17日生，于2012年7月22日病故；其父亲周源于1926年7月6日生，于2014年8月23日病故。父母病故后原继承周智刚的遗产份额应由原告周智勇、周智斌继承。为此，位于钟山县原告与黄笑毅共同共有。被告黄笑毅于2014年7月25日在没有取得三原告的同意之下，背着三原告，擅自与被告梁渊签订了《房屋买卖合同》把上述天地楼以258000元低于市场价格卖给被告梁渊（仅装修费用花了将近200000元），被告梁渊只交了10000元定金和40000元房款给被告黄笑毅后擅自把楼房出租给他人收取租金。三原告发现被告黄笑毅擅自把房屋低价卖给被告梁渊之后，曾多次向两被告提出撤销房屋买卖合同，收回房屋，但却遭到了被告梁渊拒绝和谩骂。综上所述，位于钟山县被告黄笑毅没绝对的处分权，其没有征得其他共有人的书面同意和授权之下，以自己的名义擅自把共同共有的楼房卖给被告梁渊，其卖房行为属无权处分，被告梁渊明知黄笑毅对天地楼没有绝对处分权的情况下仍与黄笑毅签了《房屋买卖合同》，主观上并非善意。二被告虚假的房屋买卖行为，侵犯了三原告共有的合法权益。为此，为了维护三原告的合法权益，特诉至法院。 被告黄笑毅辩称：对原告起诉无意见。签订合同时不了解情况，经过多方了解其认为合同无效。对原告第二项诉请也无意见，同意原告的主张。 被告梁渊辩称：1、原告诉请被告黄笑毅没有经过原告的书面同意和授权，擅自把共同共有的楼房卖给被告梁渊，卖房行为属于无权处分。这不符合事实。2、梁渊的购房行为是善意取得。3、《房屋买卖合同》符合法律规定，是有效合同，受法律保护。4、梁渊的履约行为保证了交易的房屋贷款按时还款，避免了因为违约被贷款银行依法拍卖处置的后果；同时，因为按时还款被告黄笑毅个人信用好，没有因为违约被银行列入不良信用客户。综上所述，原告主张两被告签订的《房屋买卖合同》无效，既无客观事实，亦无法律依据，不存在合同无效的情形。5、合同签订于2014年7月25日，原告2020年才提起诉讼，已经超过诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，黄笑毅（甲方）与梁渊（乙方）签订一份《房屋买卖合同》：。该协议约定：第一条：房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于钟山县城锦绣嘉园Ｇ20号房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字××号、土地使用权证号：钟国用（2009）第××号，地号：010017890-18、房屋建筑面积：182.99平方米、土地使用面积：141.5平方米的房产一套。第二条：付款方式：1．双方议定上述房产出售价格为人民币贰拾伍万捌仟元整（￥：258000元整）。此房价款为甲方净价，甲方不承担房屋过户所需缴纳的所有费用。2.甲方收到乙方定金人民币壹万元整（￥：10000元整）以及房款四万元整（￥：40000元整），由甲方承担2014年8月至9月（2个月）的房屋贷款，乙方承担2014年10月至2029年8月的房屋贷款作为支付给甲方的房款。3.每月19日前乙方须存入当月应归还银行贷款本息，若有壹次逾期归还银行贷款本息的行为，则终止本房屋买卖协议，甲方不退定金。4.2014年10月起，归还房屋贷款的银行借记卡仅用于归还贷款，不得用于其他用途，否则产生的相关法律责任由乙方承担。第三条：房屋过户1.待甲方办理遗产继承公证后，即通知乙方于当月结清尚欠银行贷款，甲方须无条件按双方约定时间、乙方指定姓名办理过户手续。2.甲方预留伍万元房款作为房屋过户前给乙方的押金，在办理过户手续当日乙方须将押金归还甲方。3.房屋过户所需缴纳的所有费用，均由乙方承担缴纳。4.甲乙双方应相互配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条：双方责任1.甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保障所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2.甲方结清该房屋交接日期前的水电费、物业费，交接后发生的水电费、物业费由乙方承担。第五条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。第六条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉，第七条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。协议还就其他事项进行了约定。黄笑毅在甲方处签名捺印，梁渊在乙方处签名捺印。同日，被告黄笑毅收到梁渊交来购房定金10000元及购房款40000元。后黄笑毅亦将涉案房屋交付给梁渊，因涉案房屋尚有银行按揭贷款，梁渊向黄笑毅银行卡转款按期还款至今。 还查明，2009年，黄笑毅取得钟国用（2009）第××号《国有土地使用证》，载明土地坐落钟山县县城锦绣嘉园内Ｇ20号，地号为010017890-18。黄笑毅还取得钟房权证钟山镇字第××号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为黄笑毅，房屋坐落钟山县城锦绣嘉园，房屋状况：幢号Ｇ20；结构砖混；建筑面积182.99；设计用途住宅；共有人周智刚等1人。 另查明，黄笑毅与周智刚于1995年2月9日结婚，两人于1996年10月16日生育有原告周子淇。周智刚于2011年6月9日死亡。周智刚母亲王槐珍于2012年7月22日病故；周智刚父亲周源于2014年8月23日病故。周智刚与原告周智勇、周智斌系兄弟关系。 本院认为：关于诉讼时效的问题。本案系确认合同无效纠纷，诉讼时效针对的是请求权，确认之诉是形成权，不适用诉讼时效。故本院对于被告梁渊主张三原告诉请超过诉讼时效的主张不予采纳。 关于合同效力的问题。两被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现三原告主张被告黄笑毅所出售房屋没有完全所有权为由主张合同无效，本院不予支持。被告黄笑毅主张梁渊对其进行欺诈，但并未提供相关证据予以证实，本院对此不予采信。 本案中被告梁渊基于《房屋买卖合同》占有涉案房屋，系合法占有，且涉案房屋系由被告黄笑毅交付给梁渊，现三原告主张被告梁渊将涉案房屋交换三原告，无相关事实依据，本院不予支持。至于三原告主张被告黄笑毅退还被告梁渊已交房款50000元，该事项系两被告之间的经济往来，与三原告无关，现两被告对此未作主张，本院对此不作处理。三原告可另案中向相关当事人主张其他权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告周子淇、周智勇、周智斌的诉讼请求。 案件受理费2585元，由原告周子淇、周智勇、周智斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李寒 二〇二〇年七月十七日 法官助理 曾莹 书 记 员 刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。