广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初465号原告：丰巢（广州）物业管理有限责任公司，住所地广州市黄埔区大沙地****楼**。法定代表人：陈冲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：洪晓，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：陈思明，男，1984年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黄赛，北京德和衡（广州）律师事务所律师。第三人：广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，住所广州市白云区同德街粤溪大街**。负责人：周万佳。委托诉讼代理人：周文瑞、冯国华。原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司（以下简称丰巢公司）与被告陈思明、第三人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社（以下简称第十经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告丰巢公司的委托诉讼代理人洪晓，被告陈思明的委托诉讼代理人黄赛以及第三人第十经济合作社的委托诉讼代理人周文瑞、冯国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年5月4日签订的租赁合同书；2、被告支付原告违约金115000元；3、被告退还原告所交的履约保证金10万元及利息（利息以10万元基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年8月1日起至计算实际偿还之日止）；4、被告赔偿因违约给原告造成损失1277176元（其中装修装饰损失1149376元、安装电梯损失127800元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告系从事物业服务管理企业，2018年上旬，原告得知被告拥有广州市白云区同德街粤溪南安大街16号1至3层仓库写字楼；经原告与被告友好协商，双方于2010年5月4日签订《租赁合同书》，约定由原告承租上述物业，租期自2018年5月5日至2028年2月29日止，共计九年十个月；签订租赁合同后，原告依照合同约定支付了履约保证金100000元（人民币）、按期支付租金等。原告承租后为有效使用上述物业，自行对物业进行装修装饰。原告与案外第三人签订了装修工程施工合同、电梯设备订购合同、防水工程施工合同等，共计支付款项1277176元。上述工程已于2018年8月前全部建设完毕并投入使用。原告在使用上述物业期间一直严格按照《租赁合同书》履行自身的义务，未有任何违约行为，2019年7月30日，广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队发出《通知》，告知上述物业违建会择期进行拆除并要求租户搬离，随后执法队将整栋物业全部围住，导致原告无法使用上述物业。需要说明的是，原告从签订合同至收到《通知》之日止，被告从未告知上述物业存在违建情况。收到《通知》后至今上述物业依然无法使用，原告与被告签订的合同根本无法继续履行，原告多次找被告协商，要求被告承担违约责任并赔偿原告的损失，但被告一直不予理睬。原告无奈之下，只得向贵院起诉，望贵院依法判决，维护原告的合法权益不受侵害。被告陈思明答辩称：1、同意解除被告与原告签订的租赁合同，被告无须承担违约金115000元。租赁期间被告依约履行出租义务，不存在违约行为，导致合同不能履行的原因非被告的原因，因此被告无须承担违约责任。根据被告与原告签订租赁合同书的约定，被告将涉案场地1-3层出租给原告，在合同签订时原告清楚知悉涉案物业相关情况，被告已经依照合同约定将物业交付给原告，已履行完毕出租义务，根据合同第10条免责条款的约定，租赁期间如遇到不可抗力或国家政策原因导致造成损失或合同不能履行而需解除的，双方应解除合同，互免违约责任。在本案中被告提供出租物业，没有瑕疵。且被告提供足够的证据证明通过合法的原因取得租赁导致合同无法履行，并非被告的违约行为，因此被告不需要承担违约责任。2．原告要求被告退还保证金10万元及利息是没有依据的。根据合同第三条第七款的规定，合同期届满前，原告在履行过程中没有违约行为，结清所有的租金、水电等费用后，被告全额退款履约保证金（不计利息）。原告在提前解除了租赁合同，履约保证金不予退还。在本案中，在租赁期间原告提前解除了租赁合同，因此根据合同的约定，被告有权不予退还履约保证金。同时根据合同第四条第二项的约定，对原告如要将承租赁权整体出租给案外第三人，应经被告书面同意，如未经被告书面同意的转租无效，被告有权单方解除合同，履约保证金不予退还。本案中原告未经被告的书面同意将案涉物业整体转租给案外第三人，在履行合同期间原告存在违约行为，因此根据合同约定的被告有权不予退还履约保证金。3.租赁期间原告损失并非被告所造成，其损失应该由第三人来承担，与被告无关。根据原告提供的证据可知，需要拆除的物业确实并非是案涉物业，只是涉案物业第三层，且通过通知可知需要拆除的原因系历史性建筑超面积建设，相关责任人应是同粤实业公司并非被告，被告在履行出租义务时经过第三人同意且在承租之前已尽到合理审慎义务，原告损失并非被告造成的，因此被告无须承担。4.原告提出的装修金额没有依据认定的，退一步说即使认定但是认定原告中装修工程损失金额应该以司法鉴定机构的鉴定实际损失金额为准。综上请求驳回原告的第2-5项请求。第三人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社述称：一、第三人和被告于2018年4月27日签署《租赁合同书》，约定将涉案场地1至3层仓库写字楼出租给被告作为商业经营使用，第三人从未同意被告转租给原告，被告是隐瞒第三人的情况下私下转给原告，该转租行为无效。二、第三人从未同意且亦未知情被告及原告对涉案租赁地进行室内装修、加装电梯等装修行为。由于被告隐瞒其转租行为，故原告对涉案场地进行装修、加装电梯等均没有征得第三人同意，第三人亦未知情原告擅自室内装修、加装电梯的装修行为。经审理查明：一、租赁情况白云区同德街粤溪南安大街10、12、14、16号权属人为广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，1986年新建，共用地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米，使用性质厂房。第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2018年4月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区粤溪村路南安大街16号整栋房号的房地产出租给乙方作为商业综合用途使用，建筑面积1248.72平方米。2018年5月1日至2018年7月31日免租，2018年8月1日至2023年4月30日月租金额19979.52元，2023年5月1日至2028年2月29日月租金额21977.47元。合同签订后，被告向第三人支付了2018年8月至2020年7月的租金共计479508.48元以及租赁按金59938.56元、水电按金20000元。2018年5月4日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《租赁合同书》，约定：第一条租赁物业的位置及面积：1、该物业位于广州市白云区同德街粤溪南安大街16号1至3层仓库写字楼，该物业为一栋三层合共建筑约1248.74平方米，按照现状出租给乙方作商业经营场地使用（乙方以政府批准许可的合法经营项目为准）；3、乙方确认对该物业的现状已有详细清晰地了解清楚，乙方承诺不得以该物业中存在问题（包括不限于场地面积差异、场地功能、设备设施瑕疵等）作为变更、拒绝履约或解除合同的抗辩理由。第二条租赁年限及起止时间：1、该物业的租赁期限为九年十个月（包含免租金装修期），即从2018年5月5日起计算至2028年2月29日止（租赁期满本合同自动终止）；2、乙方免租金装修期为3个月，即从2018年5月5日起计算至2018年8月4日止；3、该物业的正式起租日：从2018年8月5日起开始计算租金。第三条租金、履约保证金和水电费交纳期限：1、甲方出租该物业建筑面积为1248.72平方米，即每月租金为32500元；2、乙方必须在签订【租赁合同书】前，交付共100000元，履约保证金，装修期满后从2018年8月5日起，乙方应在每月8号前以现金/银行转账等方式向甲方交付当月的租金（不含税费），乙方须开具租金发票的，产生税费由乙方负责承担。3、该物业的第1-3年的租金基本不变，从第四年开始递增。第六条、甲方的权利和义务：5、乙方租赁物业后，甲方同意乙方因经营需要可以转租分租给第三人。第七条、乙方的权利和义务：3、甲方同意乙方如需进行室内装修，使用不燃、难燃材料进行装修，如有违反乙方接受消防部门的处理。原告在合同下乙方处盖章，被告陈思明在合同下甲方处签名，并附陈思明中国农业银行桥中支行6228450088118126474。上述合同签订后，原告于2018年5月4日向被告支付80000元，于2018年5月7日支付20000元。2019年8月底，原告搬离涉案场地。二、涉案物业装饰装修情况上述合同签订后，原告称开始装修，共计产生装修装饰以及安装电梯费用共计1277176元，具体如下：1、电梯井基础建设、改建洗手间、墙体开窗、挖建化粪池、泥水工砌墙及修复地面。工期：60天，自2018年5月10日至2018年7月9日预算：360976元工程款支付情况：转账给合同约定收款人杨卫良中国邮政储蓄银行；转账数额：2018年9月14日支付120000元、2018年11月19日支付30000元、2018年11月29日支付40000元、2019年1月19日支付20000元、2019年2月2日支付7963元以及9095元、2019年2月25日支付27215元、2019年3月23日支付20000元、2019年5月21日支付47990元、2019年5月27日支付38713元。证据：（1）2018年5月10日原告与杨卫良签订的《工程施工合同》；（2）转账凭证。被告抗辩意见：真实性认可、关联性合法性不予认可，落款处无法定代表人签名，验收标准原告并没有提供，转账在2019年5月份后，4楼不应该出现洗手间。2、电梯设备工期：40天交货价格：142000元。合同签订生效后三日内支付42600元；设备到场前20日甲方向乙方支付二期款项85200元；电梯设备货到现场安装完成后十日内，支付14200元。工程款支付情况：转账给收款户名为谭超毅；2018年5月19日支付42600元，2018年6月26日支付85200元。证据：（1）电梯设备订购合同；（2）转账凭证。被告抗辩意见：对订购合同真实性予以认可，对第二笔转账记录不予认可，付款中更没有备注与本案相关，签订合同主体是单位但二笔转账是个人。3、铁框架、钢化玻璃、隔墙、隔断、铝合金窗户、木工造型工期：60天，自2018年5月6日至2018年7月5日，如遇雷雨天气，不适宜施工特殊情况工期顺延。预算总造价：308400元。工程款支付情况：转账给合同约定收款人李九灵中国工商银行账户；2018年7月13日支付180000元，2018年7月14日支付68400元，2019年3月20日支付60000元。证据：（1）装修工程施工合同；（2）转账凭证。被告抗辩意见：真实性予以认可，合法性无法认可，落款签名只有原告公司盖章但没有法定代表人授权签名，关联性不予确认，合同约定金额与转账记录金额不一致，而且转账的日期明显都是在合同约定的付款期限之外，金额明显对不上。4、防水工程、水电工程、消防改建、扇灰、刷地平漆工期：90天，自2018年5月15日至2018年8月14日，如遇雷雨天气，不适宜施工特殊情况工期顺延。预算总造价：480000元。工程款支付情况：转账给合同约定收款人梁均明中国建设银行账户；2019年2月13日分别支付220000元、支付60000元、200000元。证据：（1）防水工程施工合同；（2）转账凭证。被告抗辩意见：真实性予以认可，合法性不予认可，转账记录的金额与合同约定的金额和期限不一致，实际上原告发出的函件是至8月5日拆除，该合同约定的工期在该时间之外，关联性不予认可。上述工程中都约定按照图纸设计要求，但现在原告并没有提供相关的图纸依据。庭审中，经本院询问，因涉案物业已被拆除，双方不主张对涉案物业装饰装修残值进行评估鉴定。三、涉案物业拆除情况2019年7月30日广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队发出《通知》，内容为：。我队已于7月2日向同粤实业有限公司发出《责令限期改正通知书》责令其限期自行拆除，至今同粤实业有限公司仍未拆除。我街将于8月5日9时组织对南安大街16号第三层进行清拆，现责令同粤实业有限公司、南安大街16号三楼租户于8月5日9时前搬离和清空物品，一楼、二楼租户清理室内物品或者做好室内物品安全防护措施，清拆前搬离所有人员，否则一切后果由你方承担。2019年11月27日，原告申请本院调取涉案房屋登记资料、城管部门拆除违建的通知、处罚通知等资料。经本院调查，广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队于2020年3月27日口头回复本院：当时通知要求拆除是第三层，后街道办发现第二层也属于违章建筑要求一并拆除，故同时拆除第二、三层，由于第一层为历史原因未拆除，确认内部电梯还在场地内未拆除，呈裸露状态。后同德城管科口头回复：涉案场地的拆除工作是由第三人负责的，具体的拆除时间及拆除细节第三人知情，我科只是负责发函给第三人要求其督办拆除上述场地第二、三层，该社于2019年8月12日签收该通知。2020年3月27日，本院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案物业的产权和规划报建信息，广州市规划和自然资源局于2020年6月1日复函本院，涉案物业权属人为广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，使用土地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米。以上事实，有集体土地房产证、租赁合同、转账记录、通知、现场拆迁照片、装修工程施工合同、电梯设备订购合同、防水工程施工合同、转账记录以及当事人陈述等证据证实。本院认为：白云区同德街粤溪南安大街16号权属人为第三人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，被告承租涉案场地后转租给原告，因集体土地房产证记载涉案场地建筑层数仅为一层，原、被告基于该场地一层所作的约定有效，原、被告基于该场地二、三层所作的约定违反国家法律、法规的强制性规定为无效约定，而该场地二、三层所作的约定无效已导致合同目的无法实现，应认定为合同整体无效，故原告主张解除原、被告于2018年5月4日签订的租赁合同书，本院不予支持。关于违约金。因合同无效，故其中的违约条款约定也无效，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于履约保证金和利息。因合同无效，且原告已搬离涉案物业，故原告主张被告退还保证金100000元，本院予以支持。至于利息，因合同无效，利息约定条款也无效，故原告主张利息的诉讼请求，本院不予支持。关于装饰装修损失。对于原告提交与杨卫良签订装饰装饰工程施工合同以及转账凭证看，部分转账发生涉案物业拆除前，结合施工内容以及图片，本院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认电梯井基础建设、改建洗手间、墙体开窗、挖建化粪池、泥水工砌墙及修复地面工程款360976元；对于与广州市永恒电梯有限公司签订的《电梯设备订购合同》以及转账凭证，结合现场电梯残留，本院认可《电梯设备订购合同》以及转账凭证的真实性，确认电梯工程款127800元；对于与李九灵签订的工程施工合同以及转账凭证看，大部分转账发生涉案物业拆除前，结合施工内容以及图片，本院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认铁框架、钢化玻璃、隔墙、隔断、铝合金窗户工程款308400元；对于与梁均明签订防水工程施工合同以及转账凭证，结合施工内容，本院认定该施工合同及转账凭证的真实性，确认防水工程款480000元。以上涉案房屋装修工程款共计1277176元。涉案物业租赁限期自2018年5月5日至2028年2月29日，共计118个月。原告于2019年8月底搬离，使用涉案物业16个月，折旧率0.8644。故涉案物业装修残值为1103990.93元（1277176元×0.8644）。现合同无法继续履行，合同整体无效，故原告主张被告赔偿涉案物业的装修损失，本院予以支持。本院酌定原、被告对涉案物业整体的装修损失各承担50%的责任，故被告应向原告赔偿涉案物业装修损失551995.47元（1103990.93元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日起十日内，被告陈思明向原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司返还履约保证金100000元；二、于本判决生效之日起十日内，被告陈思明向原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司赔偿装饰装修损失551995.47元；三、驳回原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18240元，由原告丰巢（广州）物业管理有限责任公司承担10276元，被告陈思明承担7964元并于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年七月二十三日书记员  郑萍军