江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0781民初4209号原告（反诉被告，以下统称原告）深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司。法定代表人卢胜，任该公司总经理。委托诉讼代理人薛丰，该公司法务专员。委托诉讼代理人曾剑，江西凯莱律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）钟君华。委托诉讼代理人钟子健，江西赣瑞律师事务所律师。原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司（以下简称“今典瑞金公司”）与被告钟君华房屋租赁合同纠纷及被告钟君华反诉原告今典瑞金公司财产损害赔偿纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人薛丰、曾剑，被告钟君华及其委托诉讼代理人钟子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金134762元；2.判令被告支付原告违约金69132元（134762×17天×1%×30%，暂计自2018年12月16日起于起诉之日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告变更诉讼请求1、2项为：1.判令被告支付原告租金741191元（2019年1月1日至2019年11月30日）；2.判令被告支付原告违约金491207元（2019年2月15日至2019年11月14日）。事实和理由：2017年11月22日，被告与原告签订了《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》，承租原告商铺，租期自2018年1月1日至2021年12月31日止，每月租金67381元。根据合同约定，2018年12月15日是被告支付下一期租金（2019年1月1日至2019年2月28日）134762元的最后期限。另据合同第八条约定，被告未按时缴纳租金及相关费用，自逾期之日起按应交费用总额乘以逾期天数乘以1%乘以30%向原告支付违约金。原告已多次催缴租金未果，特向法院提起诉讼。被告辩称：我承租原告商铺的用途是经营建材，未交纳房屋租金是合法抗辩，而非违约。原告出租给我的房屋自2018年1月6日起即存在极其严重的漏水现象。经我无数次要求，原告直到2019年6月份才基本解决漏水问题。在上述期间，我无法完成商品展厅装修和进行商品展示、陈列，无法开展正常营业活动，部分已装修区域的吊顶、展示柜、地板等设施严重损坏，板材、线条等大量商品直接被损，同时因漏水无法开展营业活动而积压过时，无法销售。另外，该商铺直至2018年3月份才通水、8月份才通电，严重影响了我对承租房屋的使用。基于上述原因，我无法按合同约定使用租赁物，且造成了严重损失，原告不仅应予免除租金还应赔偿我相应损失。综上，原告起诉无事实和法律根据，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告因租赁房屋漏水导致的各项损失(含装修装饰物损毁损失、货物损毁损失、货物积压损失、装修补助费损失、经营利润损失、补救措施费用，详见损失清单)共计987874.5元；2、本案受理费、鉴定费等由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月22日签订《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》，租赁反诉被告赣闽商贸物流园28栋123、125、126等48个商铺用于经销建材，租赁期为2018年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，反诉原告于2018年1月1日开始运送货物进承租商铺，并欲组织装修，却发现商铺尚未通水、通电，且自2018年1月6日起出现多处漏雨现象。时至2018年3月份通水后，反诉原告才按反诉被告的安排借用园区施工用电开始装修，但因商铺的顶层楼面、墙根开裂、顶层门洞未安装防盗门及门槛、伸缩缝未作防雨水处理等原因，商铺漏水问题频出且愈发严重，反诉原告正在商铺西北处进行装修的大王椰板材展示区域也出现漏雨，反诉原告只能被迫停止装修。目前，反诉原告仅实施了大王椰板材展厅约60%区域的装修，原计划的莱斯奥集成吊顶展厅装修根本无法开展，因雨漏水的问题导致反诉原告已部分装修的大王椰板材展厅的吊顶、展示柜、地板和反诉原告陈列放置于商铺的大量板材、线条等货物被严重损毁，反诉原告为防止损失扩大还投入了大量的人力、机械对被淋货物进行搬运、分拣、晾晒，支出了大量费用。同时，反诉原告因为商铺漏水问题无法按厂商指定的期限和要求完成大王椰板材展厅的装修，原定给予反诉原告装修补助费被厂商取消，大王椰板材也因展厅无法完成装修，商品展示受制，销量严重下降，给反诉原告带来巨大的销售利润损失。反诉原告原定将原经营的莱斯奥集成吊顶全部移至案涉承租商铺开设专门展厅销售，遂于2017年12月份将原设于时代广场的莱斯奥集成吊顶专卖店店铺退租，拆除了全部装修设施和展示柜，但由于案涉商铺漏水无法装修，反诉原告原已购进的莱斯奥集成吊顶货物全部积压，并因积压而过时，无法售出，给反诉原告造成巨大货物积压损失及销售利润损失。反诉原告就商铺漏水问题以及因漏水造成损失的问题曾多次找反诉被告协商，要求解决和赔偿，但反诉被告一直敷衍塞责、久拖未决。反诉原告认为，反诉被告交付的租赁房屋不具有符合商铺正常使用性质的条件和质量要求，严重违反合同约定，并给反诉原告造成了巨额的经济损失，依法应当免除房屋租金并承担赔偿损失的违约责任。反诉被告辩称：1、反诉原告在案涉房屋尚未装修时已经发现了房屋存在渗水的现象，反诉原告在明知装修材料可能会受损的情况下仍然执意装修，属于自陷风险的情形，反诉原告无权要求答辩人赔偿装修损失以及装修补助费损失。反诉原告在反诉状中声称，其在2018年1月6日已经发现案涉商铺存在多处漏雨现象，且在2018年3月份装修开始时商铺因雨漏水问题频频出现且愈发严重。反诉原告既然在商铺刚起租就已经发现承租商铺存在多处渗水现象，明知装修会引发材料污损、装饰物浸湿的风险，理应停止装修，等待房屋渗水问题解决后再予进行。然而反诉原告无视房屋渗水风险，执意进行装修，然后声称导致发生了材料浸湿、装饰污损的情况，产生了财产损失。反诉原告自陷风险行为所产生的后果理应由反诉原告自己负责，反诉原告无权要求答辫人承担装修损失的赔偿责任。至于反诉原告声称的装修补助费损失，即便该损失存在，也系因反诉原告自身装修行为所导致的，属于反诉原告自陷风险行为所导致的间接损失，更无权要求答辩人赔偿。2、反诉原告已经发现房屋存在渗水的现象，应当采取措施防止损失进一步扩大。反诉原告无视已经预见到的货物受损风险，将货物堆放在渗水房屋内，从而造成货物毁损，反诉原告无权要求答辩人就此损失进行赔偿，支付货物毁损以及补救措施费用。如前所述，被答辩人于装修进驻之前已经发现了房屋存在渗水情况，在初次渗水后，反诉原告应当采取措施防止继续发生损失或者避免损失扩大。然而反诉原告未采取任何合理措施，无视已经预见到的货物受损风险，直接将货物堆放在渗水房屋中。由于反诉原告故意放纵危险发生的原因，导致出现了货物毁损的情况，即使反诉原告后续就毁损的货物采取了补救措施，该补救措施费用也只是扩大损失发生后的附随支出，属于扩大损失的一部分。因此，反诉原告无权要求答辩人赔偿支付货物损毁费用以及补救措施费用。3、反诉原告的货物积压系因自身经营原因所致，与房屋局部位置渗水并无直接关系，而且反诉原告主张的利润收入损失并没有法律依据，无权要求答辨人赔偿货物积压损失以及利润收入，反诉原告声称自身货物无法售出是因为房屋装修不到位所导致的，然而房屋装修问题是反诉原告自陷风险行为的应然后果，系反诉原告自身所造成，与答辩人并无直接关系，而且房屋装修存在问题与货物积压、无法售出的情况也并无必然联系，反诉原告不应将自身经营问题以及行业风险所导致的后果归咎于答辩人，也无权要求答辩人支付积压货物费用。而反诉原告根据其他项目店铺以及周围商铺所主张的预期利润收入，也明显缺乏合理依据。最高人民法院(2017)最高法民终736号判决明确指出以可能产生的利润作为认定损失的依据并据此确定违约责任没有法律依据。因此，反诉原告无权要求答辩人支付预期利润。综上所述，反诉原告的主张缺乏合法依据，请求法院依法驳回其反诉请求。原告（反诉被告）提交的证据有：1.原告营业执照复印件；2.《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》复印件；3.欠租金费清单；4.房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案表彩印件。被告（反诉原告）提交的证据有：1.打印照片十二张、光盘一张，证明原告出租的房屋未能达到及保持房屋的质量要求，导致被告无法正常使用并给被告造成了巨额损失；2.商铺租赁合同三份、照片二张，证明被告在2017年12月前在瑞金市时代广场经营莱斯奥集成吊顶店，因被告与原告签订商铺租赁合同而退租原店铺，用于原告出租的房屋出现严重的漏水问题致使被告无法在案涉商铺经营销售莱斯奥集成吊顶，导致被告原有货物积压过时无法销售造成巨大损失；3.手机照片四张及视频一个，证明案涉房屋屋顶仍在进行防水处理和修复，房屋漏水的问题仍未完全解决。4.照片（2020年2-4月）14张，证明涉案房屋仍然存在严重的漏水现象并且原告方在实施屋顶的修复，可以证实原告出租的房屋存在严重的质量问题及漏水现象；5.（2019）赣0703民初6646号民事判决书的打印件，证明蒙象牡是原告的工作人员，结合被告音频视频资料可以证实原告曾经给被告明确讲过先行处理好被告损失问题再谈租金的问题。被告不存在逾期支付租金违约行为；6.江西东升资产评估有限公司的赣东升评报字（2020）81号财产损失价值资产评估报告，证明房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元；7.赣求司（2020）声鉴字第0405号《江西求实司法鉴定中心声像资料鉴定意见书》。查明：2017年11月22日，原、被告签订了《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》，约定：1.被告承租原告商铺，其中123、125、126、149、150、151号6间商铺一层合计面积194.67㎡，按每平方米60元计得租金11680元，其余42间商铺一层合计面积1392.53㎡，按每平方米40元计得55701元，合计每月租金67381元；2.租期自2018年1月1日至2021年12月31日止；3.合同保证金67381元，若无违法经营、违约行为、拖欠各种费用、商铺损坏，在合同期满后予以退还（不计息）；4.出租方给予2830002元折扣，折后合同期总租金为404286元。其中①2018年1月1日至2018年1月31日租金67381元，于2017年11月22日前交清，2018年2月1日至2018年12月31日租金为0元。②2019年1月1日至2019年2月28日租金134762元，于2018年12月15日前交清，2019年3月1日至2019年12月31日租金为0元。③2020年1月1日至2020年2月28日租金134762元，于2019年12月15日前交清，2020年3月1日至2020年12月31日租金为0元。④2021年1月1日至2021年1月31日租金67381元，于2020年12月15日前交清，2021年2月1日至2021年12月31日租金为0元；5.承租方在合同期内终止履行合同或改变商铺用途、转租、停止经营、改建商铺、单方解除合同，不享有租金折扣，应按实际履行期限及合同约定租金标准据实交付租金及其他费用；6.承租方未按时缴纳租金及相关费用，自逾期之日起，应按逾期天数乘以应交费用总额再乘以1%向出租方交纳滞纳金……。合同签订后，被告向原告支付了保证金67381元、2018年1月1日至2018年1月31日租金67381元，原告亦向被告交付了商铺。2018年1月1日起被告陆续运送货物进承租商铺。之后，被告在商铺西北处进行了大王椰板材展示区域装修。被告在使用租赁商铺期间，发现因商铺的顶层楼面、墙根开裂、顶层门洞未安装防盗门及门槛、伸缩缝未作防雨水处理等原因，一到雨天即发生不同程度的渗水、漏水，造成放置于商铺内的物品及屋内装修被淋湿、浸泡，为此被告曾多次与被告及其物业管理部门进行报告、磋商，并对个别现场进行了拍照、录相，也对部分电话磋商内容进行了录音，但渗水、漏水长期未得到解决。因原、被告长期因商铺渗水、漏水以及渗水、漏水带来的损失无法达成一致处理意见，被告未按合同约定于2018年12月15日前交纳2019年1月1日至2019年2月28日租金134762元，此后也未再交纳租金，引起诉讼。在诉讼过程中，经江西求实司法鉴定中心鉴定，被告在诉讼期间提交的录音、录像、相片资料真实，并作出赣求司（2020）声鉴字第0405号《江西求实司法鉴定中心声像资料鉴定意见书》。经江西东升资产评估有限公司评估，作出（2020）81号财产损失价值资产评估报告，证明被告因商铺渗水、漏水造成房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元。上述鉴定费用分别为7200元、8000元，合计15200元。本院认为：一、原、被告签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，原告要求被告支付2019年租金134762元，本院予以支持。二、合同履行期间商铺渗水、漏水，被告要求作为出租方的原告进行维修，符合法律规定，原告未履行维修义务期间造成被告损失，应予赔偿。三、被告向原告报告渗水、漏水及损失情况后，原告未及时进行维修、赔偿，与原告形成了债的关系。被告未及时交纳2019年房屋租金也与原告形成了债的关系。原告维修、赔偿义务在先，被告交纳2019年的租金义务在后，根据当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故被告未及时交纳2019年租金不属于违约，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。四、根据鉴定，被告因租赁房屋渗水、漏水造成的房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元，因该损失均因原告方出租给被告的商铺存在使用瑕疵造成，故该损失均应由原告承担。因原告否认该损失存在，拒绝承担损失责任，故相关鉴定费用15200元应由原告承担。五、被告要求原告承担货物积压损失340352.4元的70%、经营利润损失615000元、装修补助损失22400元、补救措施费用22000元，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、被告钟君华应当向原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司支付2019年商铺租金134762元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、反诉被告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司应当赔偿反诉原告钟君华房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元；四、反诉被告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司应当支付给反诉原告钟君华鉴定费用15200元；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求；六、上述第一、三、四项相抵，被告（反诉原告）钟君华仍应向原告（反诉被告）深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司支付24896元，该款限于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19036元（原告已预交），反诉案件受理费6839元（被告已预交），合计25875元，由原告（反诉被告）承担12726.5元，由被告（反诉原告）承担13148.5元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  李小英人民陪审员  邹小竹二〇二〇年七月十四日书 记 员  刘保莲