广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初446号原告：曾宜英，女，1968年9月16日出生，汉族，住广东省始兴县**************。委托诉讼代理人：吴柱鹏，男，1969年3月18日出生，汉族，住广东省始兴县**************。系原告曾宜英的丈夫。被告：李媛，女，1983年12月23日出生，汉族，住广东省始兴县****************。委托诉讼代理人：熊，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。原告曾宜英与被告李媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾宜英的委托诉讼代理人吴柱鹏，被告李媛的委托诉讼代理人熊、方帼慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾宜英向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告代被告垫付的土地出让金47456元；2.判决被告返还原告代被告垫付的地方教育附加201.77元、教育费附加302.65元、增值税20177.02元、土地增值税177311.65元、个人所得税44527.74元、城市维护建设税504.42元、印花税113.20元，共计243138.35元；3.以上合计290594.35元，在被告将2019年9月29日原告出具的欠条（数额45345元）返还给原告的情况下，被告应返还245249.35元给原告；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与李振强于2017年7月4日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于始兴县城南镇政府大楼首层门店106号出租给原告，用于从事农药、化肥经营活动。合同签订后，原告按照合同约定支付了6个月租金，合计4800元，并支付押金2000元。2017年7月26日，李振强与原告达成一致意见将该门面店以每平方米5500元出售给原告。原告按照该口头约定于2017年7月26日支付预付款15万元。但是，因该门店的土地性质为划拨用地，被告在未告知原告的情况下，将该门店的土地使用权类型变更为出让，土地用途为住宅用地。原告知道该情况后，要求按照合同约定的门店变更土地用途为商业用地。但基于政策问题，当时无法变更土地用途为商业用地。通过努力和政策改变，2019年9月份，原、被告了解到可以通过补缴土地出让金的方式变更土地用途为商业用地。2019年9月19日，被告李媛向始兴县自然资源局提交变更土地用途的申请，并由原告丈夫吴柱鹏代为支付土地出让金47456元。2019年9月29日，原、被告签订书面房屋买卖合同，约定被告将涉案门店出售给原告，并约定出售过程涉及的税费按规定各自负责承担。原告应被告要求向被告支付房款15万元，被告向原告出具欠条，说明原告已付房款30万元。2020年3月26日，原告的丈夫吴柱鹏按照原交易习惯（在此之前，因本次门店交易的所有手续都是由原告方代为办理），向税务机关代付243138.35元，并办理好门店的不动产权证。因门店的土地性质为划拨用地，而双方约定的是门店土地性质应为商业用地，被告应补缴土地出让金方能实现门店买卖的合同目的。因此，原告的丈夫吴柱鹏代被告补缴的土地出让金47456元，被告应当返还。根据原、被告在2019年9月29日签订的《房屋买卖合同》的约定，出售过程涉及的税费按规定各自负责承担。根据税务机关测算，应当由被告支付的本次门店交易的税费包括地方教育附加、教育费附加、增值税、土地增值税、个人所得税等税费共计243138.35元。因此，原告的丈夫吴柱鹏代交的交易税费243138.35元，被告应当返还。以上原告代交的各项费用，合计297394.35元，被告应当返还。因门店款尚有45345元未结清，抵扣门店款后，被告还应当返还252049.35元。原告多次要求被告返还，被告都拒绝返还。现原告特向法院起诉，请法院依法作出公正判决以维护原告的合法权益。被告李媛辩称：一、本案原告起诉歪曲事实，涉案房屋的税费一直都约定好是由原告负担的，被告只是配合办理过户手续。答辩人所有的始兴县城南镇政府大楼首层门店106号建筑面积62.79㎡的商铺于2017年7月4日起租赁给原告使用。租赁当月原告就向答辩人父亲李振强提出由其购买该商铺，当时已向原告明确告知该商铺性质属于划拨用地，如买卖过户必须要变更为出让土地，且税费很高，答辩人不予承担，如原告同意，才能进行出售。原告表示，她认识人，可以自行找关系办理产权证，经双方协商好税费由原告承担之后，最终才同意以每平方5500元的价格，即总价为345345元出售涉案商铺，该价格是基于原告承担全部税费给予的优惠，从之后税务局核定的价格足以证明该出售价格已低于市场价格。鉴于原告同意承担全部税费后，答辩人才于2017年10月16日跟随其他门店业主共同向政府部门请示，请求将产权用途变更复原为门店，税费按国家部门规定缴纳，后来始兴县国土资源局作出始国土资用地[2017]75号文《关于同意李媛划拨土地转出让的批复》审核同意答辩人的商铺用地由划拨土地转为出让土地，但用途为住宅用地，并缴纳土地出让金，而此后原告虽多方寻找关系，却一直没有能力将土地用途变更为商业用地。2019年9月份，原告听说政策有松动，可以少交税将土地用途变更为商业用途的目的，而始兴县自然资源局亦相应出具批复要求补缴土地出让金，原告随即自行缴纳了土地出让金，并在此要求答辩人协助办理过户，答辩人于2019年9月29日和被告签订了不动产中心出具的格式合同《广东省房地产买卖合同》。2019年9月29日当时在不动产登记中心核定的税费为7万多元，而答辩人出售的价格345345元是不含税费的，答辩人和原告为此还拍照予以确认。但原告认为7万多元的税费还是太高了，相比同店面的隔壁商铺只交了6万元，原告遂表示再找关系减免税费。然而，找关系没找成，2019年10月10日，税务机关反而出具通知将门店的市场价格定为452904.27元，即每平方7213元，比答辩人卖给原告的价格要高，且买卖双方合计税费达256838.74元。由于过户税费很高，原告不同意再购买，双方曾于2019年12月协商解除合同，但由于原告要求全额退款，还不支付租金，双方未能达成一致意见。2020年1月11日原告背着答辩人歪曲事实的提起第一次诉讼[（2020）粤0222民初139号]，要求确认上述《广东省房地产买卖合同》有效，以及要求答辩人办理过户手续，而答辩人提起了反诉，阐明了本案税费由原告承担以及原告违约，解除合同等事实。原告遂找到答辩人协商双方撤诉，原告按照原约定继续承担税费，并自行办理相关产权手续。答辩人听信原告的谎言，撤回了反诉。然而，原告为了达到不解除合同的目的，在撤诉不久之后，立马办理好产权证，再次无理的提出本案诉讼。二、本案税费由原告承担是有客观事实依据的。涉案房款于2017年已交付大半，如果税费各自承担，那么涉案商铺早在2017年就应当办理过户完毕，为什么还会一直没有办理，原因是税费由原告承担，而原告一直主张她认识人，她要找关系减免税费，这就是原告缴纳全部税费的原因。根据客观事实，答辩人完全没有理由亏损出售商铺的，涉案商铺只出售345345元已低于市场价，很显然双方曾经协商好的就是全部税费由原告承担，才可能有这么低的出售价格，从税务机关核定的市场价格定为452904.27元即可以反映，原告出售的价格低于市场价，必然是有前提条件的。如果出售商铺要负担20多万元的税费，而答辩人只卖30多万元的价格，税费已占出售价格的三分之二。答辩人以这样的低价出售商铺还要承担高额税费，完全是属于亏损状态，答辩人不可能这么做，低价出售还要承担税费的做法完全不能达到答辩人出让商铺的目的，也失去了买卖交易的意义。涉案商铺在镇政府大楼，按照市场价格都要在45至60万元之间，答辩人为什么要低于市场价格以345345元的价格卖给原告，很显然就是双方约定了由原告承担全部过户税费，这个也是二手交易市场的规律和习惯。就本案来说，全部税费由原告承担也是公平合理的。双方一直就是约定好由原告承担全部税费的。如果原告认为税费不应当由其承担，则可以解除合同，要求答辩人退回购房款，然而原告偏偏不这么做，还要在签订《广东省房地产买卖合同》当日给答辩人立下欠条，承诺在2019年10月30日前还清，办好不动产权证。这些事实均说明了，本案商铺房买卖的全部税费是由原告承担的。三、原告自身过错，造成损失的扩大，该责任应由原告自行承担。原告一再承诺税费由其承担，答辩人才同意将商铺卖给原告，而过户手续必须是负担了税费才能办理的，在不动产中心办理过户手续当天，税费一开始核定是7万多元，由于原告不肯交纳，并多次找不动产中心理论，最后不动产中心核定了25万多元的税费，这个是双方都没有料到涉案税费居然达到出售价格的一半以上的，税费过高是双方都无法预见的。这个税费按照常理是无人可以接受的，然而原告却为了不解除合同毅然接受了，原告在接受税费后，却要求转嫁税费要答辩人承担是没有任何道理的，这属于原告自身过错，应由其自行承担。答辩人曾在前一个诉讼中提出反诉，证明原告违约，合同应予解除，原告为了不解除合同，做到房产已经过户无法解除合同的事情，而去缴纳全部税费，也说明原告是同意承担全部税费的，否则，一般人肯定是要求解除合同，而不可能去缴纳这样的高额税费的。现在原告认为这个损失要答辩人承担，是没有任何道理的，该损失应当由原告自行承担。根据我国《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。既然原告认为税费不应当由其承担，就不应当去缴纳，应当解除合同要求退回购房款，而原告偏偏做了不合理的缴纳税费，原告因自身缴纳税费所造成的扩大损失，依据法律规定，不得就该损失要求答辩人赔偿，应当由原告自行承担。综上所述，本案原告起诉歪曲事实，涉案房屋的税费一直都约定好是由原告负担的，被告只是配合进行办理过户手续；本案税费由原告承担是有客观事实依据的；原告自身过错，造成损失的扩大，该责任应由原告自行承担。请法院查清本案事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案商铺（位于始兴县城南镇政府大楼首层门店106）原为被告在2007年新建所得，登记所有权人系被告，该商铺在转让给原告之前，被告授权其父亲李振强对涉案商铺进行管理。2017年7月4日，原告与被告父亲李振强就涉案商铺租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定涉案商铺出租给原告从事农药、化肥经营。在租赁涉案商铺不久后，原告与李振强商议购买涉案商铺，双方达成口头协议约定将涉案商铺以作价345345元的价款出售给原告。2017年7月26日，原告给付了商铺出售首期款项150000元。因涉案商铺土地属划拨土地，为完成双方的买卖，被告于2017年8月23日补缴了11719元的土地出让金。被告补缴土地出让金后，由于该土地性质依旧属于住宅，原告认为其购买的系商铺，土地性质理应系商服用途性质，否则其以约定价款购买涉案商铺与其预想要求不符，故不同意按土地性质为住宅予以办理过户手续。其后，双方并未解除买卖合同关系，而是寻求可将土地性质转为商服用途的机遇。2019年，原、被告双方了解到可通过补缴土地出让金达成转为商服用途的目的，被告遂向始兴县自然资源局提交了《关于按商服用途补缴土地出让金的申请》。2019年9月19日，始兴县自然资源局就被告提出的申请作出了书面批复，确定尚需补缴土地出让金47456元。2019年9月26日，原告代被告补缴了该土地出让金47456元，同时支付了被告商铺出售款150000元。2019年9月29日，原、被告双方约定到不动产登记中心办理产权过户手续，双方均在不动产登记中心提供的二手楼《广东省房地产买卖合同》上签名，该合同第七条约定“税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。”合同签订后，原告出具了一张《欠条》交被告收执，欠条写明原告尚欠被告门店款45345元，还款日期为2019年10月30日前，办好不动产权证尽快还清余额门店款。与此同时，双方按规定办理了产权过户的相关流程手续，税务部门初步核定过户需缴纳的税费约70000多元，然双方因对由谁负担过户税费一事有争议，因此未当即予以缴交。2019年10月10日，税务机关向原、被告双方送达了关于办理涉案商铺需缴交的税费通知书，核定双方此次权属转让行为的计税价格总额为452904.27元。双方收到该缴费通知书，因需缴交的税费过高，两人对税费如何承担产生纠纷，因此，未当即缴交税费。2020年1月11日，原告起诉至本院，要求确认与被告在2019年9月29日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，要求被告协助其办理房屋过户手续，本院以（2020）粤0222民初139号立案受理。被告应诉后提出反诉，要求解除上述双方签订的买卖合同，本院也依法将开庭传票、被告的书面答辩状及反诉状送达了原告。2020年3月5日，原告未到庭参加庭审活动，本院遂按原告撤回起诉处理，同时被告也撤回其反诉。原告在收到本院送达的按撤诉处理裁定书后，于2020年3月26日在未告知被告的情况下，自行向税务机关缴交了涉案商铺过户所需的所有税费，包括出卖方，即被告予以承担的税费共计243138.35元。原告缴交完毕税费后，双方的买卖行为完成，不动产登记机关给原告发放了涉案商铺的不动产权证，随后原告起诉至本院，要求被告返还其代为缴交的土地出让金及产权过户税费。以上事实有原告提交的《商铺租赁合同》、收据、票据、《广东省房地产买卖合同》、完税证明、不动产权证书、始自然市场[2019]43号文件、存量房交易计税价格核定通知书、被告提交的（2020）粤0222民初139号应诉通知书、民事起诉状、民事答辩状、反诉状、证据清单及所附证据、民事裁定书以及本院的庭审笔录在卷予以证实。本院审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是原告诉请被告返还已缴的土地出让金及房屋转让税费理由是否充分？根据庭审查实，原、被告双方在2017年即已达成买卖涉案商铺的意愿并支付了首期房款150000元，之所以未办理产权过户手续在于原告坚持要求将土地性质由住宅转变为商服用途。之后，在得知可通过补缴土地出让金的方式达到预期目的时，原告便代缴了该部分土地出让金，由此可推测，原告对于其自行承担该部分土地出让金明显是自愿给付，且已履行完毕。况且，原告与被告签订的《广东省房地产买卖合同》在后，该合同约定的税费各付也仅限涉案商铺办理过户所缴纳的税费，原告据此要求返还在此之前已缴纳的土地出让金理由不充分，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还代缴的涉案商铺过户税费的问题。由于双方的买卖行为一直属于口头约定，直到需办理产权过户手续时才在不动产登记中心提供的买卖合同上即《广东省房产买卖合同》签字。对于涉案商铺过户税费过高的问题，原、被告双方均未预见，因此，在得知双方的权属转让行为需支付高额税费时，该情形属合同约定外的情势变更。根据合同法的规定，对于出现情势变更，继续履行合同明显对一方不公平，会损害一方权利时，双方应协议变更或解除合同。从原告起诉要求被告履行《广东省房地产买卖合同》，被告提出反诉要求解除合同也可得知，被告不同意按照《广东省房地产买卖合同》继续履行，且原告对此亦知晓，但其却在收到（2020）粤0222民初139号按撤诉处理裁定书后，未告知被告的情况下，私自代被告缴交涉案商铺过户税费243138.35元，其行为一方面可推断是原告明知税费过高，但为了促成涉案商铺的交易，其有自愿承担该高额税费的准备；另一方面可知是原告在被告已提出解除买卖合同的情况下，主观上故意继续扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告应自行承担该部分损失。因此，原告要求被告返还代缴的税费理由不充分，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告曾宜英的诉讼请求。本案受理费5080元，减半收取2540元，由原告曾宜英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  徐友云二〇二〇年七月八日书记员  邓 雪