山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1711号原告：臧依澄，女，1989年1月23日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：王晓杰，山东鲁宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：房子超，山东鲁宁律师事务所实习律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路50号301室（确认送达地址同住所地），统一社会信用代码：91370282564738561E。法定代表人：邢济君，总经理。委托诉讼代理人：栾兆欣，男，1982年2月22日出生，汉族，住青岛市即墨区，系公司职工。被告：南山集团有限公司，住所地山东省龙口市南山工业园。法定代表人：宋建波，经理。原告臧依澄与被告青岛海高置业有限公司（以下简称海高公司）、南山集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧依澄委托诉讼代理人王晓杰、房子超，被告海高公司的委托诉讼代理人栾兆欣到庭参加了诉讼，被告南山集团有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告臧依澄向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金704804.29元（以已付房屋总价款2237178元为基数，按同期人民银行贷款利率从2014年4月1日计算至实际交房之日为止，暂计至2020年3月18日为704804.29元）；2、被告南山集团有限公司对上述债务承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年4月5日，原告与被告海高公司签署了编号为201300053370的《青岛市商品房预售合同》，原告购买了被告海高公司开发的位于即墨市户房屋一处，建筑面积为218.24平方米，房屋总价款为2237178元；房屋交付必须符合经验收合格的条件，合同约定的交房时间为2014年3月31日，若被告海高公司未在合同约定的时间内交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金以原告已经支付的房价款日万之一计算。合同签订后，原告按照合同约定及原告的要求向被告南山集团有限公司支付了全部房款，但被告至今未按照约定交付房屋。截止2020年3月18日逾期暂计2179天。原告认为，由于被告原因，未在合同约定的期限内将房屋交付原告，应向原告承担逾期交房的违约责任。同时合同约定的被告海高公司支付逾期交房违约金的标准过低，根据合同法的相关规定，原告要求调高违约金，调高的标准以实际损失（即按照同期贷款利率）计算。被告南山集团有限公司作为被告海高公司的股东，要求原告将购房款支付至其账户，根据公司法第二十条，属于股东滥用公司独立法人地位损害债权人利益的情形，应该承担连带责任。特诉至法院，望判如所请。被告海高公司公司辩称，原告于2019年11月10日收到被告向其发送的收房及办证通知书，违约金应当计算至2019年11月11日止，同时原告主张的违约金过高，按照合同法司法解释二第27、29条以及最高院商品房买卖司法解释第16条，请求法院依据原告的实际损失减少违约金。原告逾期60天向被告支付房款按照约定应当向被告支付违约金18000元。被告南山集团有限公司辩称，一、原告适用《公司法》第二十条要求南山集团承担连带责任属于适用法律错误。《九民纪要》中关于公司人格否认部分明确指出：“只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用《公司法》第二十条。损害债权人利益，主要指股东滥用权利使公司财产不足以清偿够公司债权人的债权。”本案中南山集团虽为海高置业股东之一，但仅凭南山集团代收原告购房款，既不能证明南山集团与青岛海高置业有限公司存在人格混同或者过度支配等滥用股东有限责任的行为，也不能证明此种行为严重损害了海高置业债权人利益。二，原告要求南山集团承担连带责任属于对合同相对性原则的突破。本案《商品房预售合同》签订双方的原告臧依澄与海高置业，南山集团并未参与商品房预售合同的履行与实施，只是作为代收款账户，根据合同相对性原则，权利义务应由合同签订双方自行承担，与南山集团无关。经本院开庭审理查明，2013年4月5日，原告臧依澄与被告海高公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告臧依澄购买被告海高公司开发的位于即墨区《逸景湾》1层13层户房屋，房屋总价款2237178元，合同约定房屋的交付条件是商品房经验收合格，并约定被告海高公司于2014年3月31日前将涉案房屋交付给原告臧依澄，如被告海高公司未在约定期限内将涉案房屋交付给原告臧依澄，应当向原告臧依澄支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按原告臧依澄已支付的房价款日万分之一计算。另外，合同补充条款约定：“乙方（本案原告臧依澄）所提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若乙方的联系方式与地址有变更，应在变更后三日内书面通知甲方（本案被告海高公司）。若乙方注明的地址错误或地址变更而乙方怠于通知导致甲方无法送达通知或乙方拒绝接收、签收通知的，自甲方发出通知之日起第三日为通知送达之日，由此产生的责任由乙方自行承担。”涉案房屋的房款系由被告海高置业公司股东南山集团有限公司代收。被告海高公司于2018年7月26日取得包含涉案房屋在内的房地产登记明细，编号为：鲁（2018）即墨市不动产权第0014948号。被告海高公司于2019年11月10日按照商品房预售合同载明的原告地址向原告臧依澄邮寄送达收房及办房产证通知，主要载明：“尊敬的臧依澄业主：感谢您对青岛海高置业有限公司的信任，您购买的即墨温泉逸景湾内13房屋，该房屋于2018年7月10日已经可以办理房产证。请您于本通知之日起七日内前往逸景湾销售中心办理收房及物业转移手续，并于接收房屋后两个月内去房产局办理房产证，如逾期未办理承担相应的法律风险。”原告臧依澄签收该快递。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的青岛市商品房预售合同、收据、被告海高公司企业信用信息公示报告打印件、付款变更补充协议，被告海高公司提交的房产登记明细、收房及办理房产证通知、EMS快递单、证明等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告臧依澄与被告海高公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，被告海高公司于2019年11月10日向原告臧依澄邮寄收房及办证通知，虽然原告臧依澄签收该通知，但没有签收时间，根据双方合同约定视为原告臧依澄于2019年11月13日收到该通知。原告臧依澄没有按照通知的时间接收房屋。被告存在逾期交付房屋的情形，应承担相应的违约责任。合同约定被告海高公司应于2014年3月31日前将涉案房屋交付给原告臧依澄，如被告海高公司未在约定期限内将涉案房屋交付给原告臧依澄，应当向原告臧依澄支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至原告臧依澄应收到通知之日止，按原告臧依澄已支付的房价款日万分之一计算。故，被告海高公司应支付原告臧依澄自约定的交房日2014年3月31日之次日起，即2014年4月1日起至2019年11月13日止，以原告臧依澄已支付房款2237178元为基数，按照日万分之一计算的违约金459292.64元（2237178元×日万分之一×2053天）。综上，原告臧依澄的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告臧依澄要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张，原告臧依澄未提交证据证明约定违约金低于其损失，对原告臧依澄该主张，本院不予采信。关于被告海高置业公司要求按照降低违约金标准的主张，本院亦不予采信。关于原告臧依澄要求被告南山集团有限公司对被告海高置业的上述债务承担连带责任请求，《青岛市商品房预售合同》的合同相对人为原告臧依澄与被告海高公司，原告臧依澄的该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告臧依澄逾期交房违约金459292.64元；二、驳回原告臧依澄对被告青岛海高置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告臧依澄对被告南山集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10848元（原告预缴），由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘平平审判员  周学成审判员  李林娟二〇二〇年七月二十九日书记员  赵彩彩附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”