河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初481号 原告：韩希才，男，1955年2月9日出生，汉族，农民，武邑县人。 原告委托诉讼代理人：许双凤，河北利华律师事务所律师。 被告：赵双登，男，1934年10月21日出生，汉族，退休教师，住址武邑县。 被告委托诉讼代理人：刘站红，衡水市桃城区公正苑法律服务所法律工作者。 第三人：韩志远，男，1989年8月20日出生，汉族，农民，武邑县人。 第三人委托诉讼代理人：韩希明，武邑县人，系委托人之父。 原告韩希才与被告赵双登房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告以房屋已出卖给韩志远，本案处理结果与韩志远有利害关系为由，申请追加韩志远为本案第三人，本院已准许。原告韩希才及委托诉讼代理人许双凤、被告赵双登委托诉讼代理人刘站红、第三人委托诉讼代理人韩希明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩希才向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的房屋买卖合同无效；2、判令被告向原告返还房屋（现价约15万元）；3、判令本案诉讼费等全部由被告承担。事实与理由：1991年左右、原、被告达成口头协议，原告将其位于武邑县：东至闲宅现邻“韩书贵”、南至大坑现邻：韩希奎、西至伙巷现邻“县二中”、北至伙巷现邻“韩书旺”）出售给被告，被告给付原告5000元，原告向被告交付了房屋。现如今，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，农村宅基地归农村集体经济组织所有，本村集体经济组织成员享有使用权，宅基地的使用权具有身份属性，外村村民不享有该项权利，宅基地属于本村集体利益，原告认为将本村房屋卖于外村人，房屋买卖合同应确认无效。因原、被告多次交涉无果，原告特具状至贵院。 赵双登辩称，1、因涉案房屋已由赵双登2019年8月20日卖给村民韩志远并已实际交付，韩志远持有涉案房屋宅基证及房屋所有权证原件，原告的第二项诉讼请求要求返还房屋与韩志远存在直接的利害关系，我方认为韩志远应当作为本案的第三人参加诉讼，当庭提出追加韩志远的申请，并提交赵双登与韩志远订立的房屋买卖协议一份，该协议有村委会及村委会班子成员签字并盖章认可，另有赵双登已收取涉案房屋转让款18万元的收到条一份，证明赵双登已收取韩志远的房款，该房已于2019年8月20日卖给了韩志远。房子和房款及房产证和宅基证已经于2019年8月**日互相交付。2、涉案房屋宅基证已经由武邑县土地局和武邑镇土地所盖章确认，该宅基地的户主由韩喜才转为赵双登，因宅基证的确认应当由政府部门行使确认权，宅基证显示的户主名即赵双登，且赵双登的户籍地也是，所以我方认为原告方主张买卖合同无效应当先处理宅基地使用权的确认问题，双方对宅基地使用权发生争执应当先由土地管理部门先行确认，即行政确认权，所以本案审理不具备立案条件，应当驳回原告的起诉。3、当事人处理民事行为的诉讼时效最长期限为20年，原告于1991年将房屋出卖，到现在已超过20年的最长诉讼时效，所以，法庭应驳回原告的诉讼请求。后被告以土地部门现冻结办理确权事宜为由，提出不再申请土地部门确权。 第三人韩志远辩称，房是我父亲代我买的，我同意买卖。原、被告之间房屋买卖合同有效，不同意返还房屋，我是民，有权享有。 根据各方主张，确定本案争议焦点为：1、原、被告之间的买卖合同是否有效，如无效，现房屋价值为多少，各自损失多少；2，原告的请求是否超过诉讼时效。 围绕第一个焦点问题各方陈述举证如下： 原告韩希才称，这房屋是我祖上100多年前建的，我父亲90多岁去世的，他都不知道具体什么时候建的。这房屋是我父亲在四十年前我结婚前分给我的，土地证和房产证是1××7年我个人办的，不是从我父亲那过户来的，我父亲那时该房屋没有证。我那房原来是三间北房，三间北房西边有一间空地，在我土地证上，我简单搭了一个棚子，放些杂物；有东房两间还有一个门洞子，有院墙。我后来又在太平庄另盖了一套四间房，我在新房居住，涉案房屋闲了一年多。当时赵双登通过我村韩书立认识我，跟我说买我老房，我就同意了，我说等我老了后还用着了，到时候再给我。赵双登是武中的老师，吃商品粮，我吃农业粮，大概1998年、1999年卖的房，我诉状写的1991年觉得不太对。当时卖房，赵双登去了，记不清叫没叫别人。价格说好后，我收了5300或5400元，我没有要他的零。我把宅基地证和房产证给了他。赵双登第一个老伴去世后，过了大概半年，他找我说过户去，然后我说我又不撵你，过什么户。我们始终没有去土地部门办理过户。近两三年，赵双登回马圈村住，临走他告诉我说他要走了，我们关系挺好。赵双登回马圈村十多天后，他给我打电话让我去曹奎律师事务所，我去了后，他让我签个字，我看他拿着我宅基证和房屋产权证，我没给签，写的具体内容我没仔细看。过了一天，我去马圈村找赵双登，我跟他说要回这房，他不同意。又过了一年，赵双登把房卖给武邑县圈头乡的一个人，圈头的那个人和赵双登的孙女婿找我，让我跟着一块去过户，他们说韩希才死了，让找个人跟着过户去，我说我就是韩希才，他们走了。我之前叫韩喜才，老身份证办过一次韩喜才这个名字，老身份证应该收回去了，后来村里统一办新身份证，会计“韩希珍（音）”把我名字写成韩希才，具体哪年办成韩希才我记不清了。我方认为，第一，被告在买卖房屋时作为买房人主体不适格，被告当时与原告并非同一集体组织成员，被告当时为城镇户口，购买涉案房屋，违反村民身份特定属性，被告至今没有享有村民的福利；第二，被告始终为城镇非农业户口，根据2007年12月国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知、关于加强农村宅基地管理的意见、土地管理法及土地管理条例等相关规定，农村住宅不得向城镇居民出售，严禁为城镇居民在农村购买宅基地及住宅房屋发放土地使用证和房屋所有权证，被告购买房屋违反了法律强制性规定，所以无效；第三，被告至今没有办理涉案房屋及宅基地的登记过户手续，不符合宅基地及房屋取得及转让的法定条件，因此被告不具有对涉案房屋的所有权，因此其转让处分无效；第四，被告在购买涉案房屋时在其本村马圈村有住宅，不符合另行取得宅基地及房屋的法定条件；第五，被告于2017年、2018年左右将涉案房屋进行转卖时，向买方称涉案房屋所有人已死亡，属于欺诈，违反社会公德。买方向贵院曾提起过房屋买卖合同无效及返还房款的诉讼，最终本案被告向当时买方全额返还了购房款，这也证明被告方认可房屋买卖合同无效。结合本案，在退还上述买方房款后，被告又将涉案房屋再行转让出售，且本案第三人明知涉案房屋曾有过诉讼退款的事宜，但是被告和第三人之间仍有房屋交易，属于恶意买卖转让，损害了我方利益，违反法律法规强制性规定，房屋买卖无效；第六，根据地随房走，房随地走原则，被告购买原告房屋即进行了农村宅基地非集体内部成员之间的转让，有违法律规定，属于非法转让。因此，我方认为涉案房屋买卖合同无效。现在房屋最多值3万元，他说的北房重新修缮，我认为不对。用轻钢搭建的四间下房，我认为也就花了2000元，花不了14、15万。 被告赵双登称，第一，原被告订立买卖协议的时间是1993年，当时并没有任何限制购买农村房屋和土地的法律和行政法规，直到今天仍然没有任何法律法规对购买农村房屋做出限制性规定。国务院办公厅2007年做出的通知，不属于法律法规的范畴，更没有溯及力，所以用该通知的内容来规范以前的行为，没有法律依据。再有，根据最高人民法院关于适用合同法若干规定的解释1999法释第19号第4条的规定，合同法实施后，人民法院确认合同效力，必须依据全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为准，其他地方性规定和行政规章不能作为认定合同效力的依据。再有，房屋作为私人财产属于个人财产的范畴，其所有权人对该房产具有处分的权利，原告处分其房产将该房产以5500元的价格卖给被告是双方真实意思表示，且房屋已交付给被告实际使用，至于房产是否办理过户手续，是房产买卖合同是否履行完毕的条件，并不是确认合同效力的必须条件，根据最高院司法解释及1992年关于范怀新、郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告批复中明确农村宅基地上房屋的买卖系要式法律行为，需双方订立契约，中人证明，按约定交付房款及管理房屋作为要件。本案中所涉及的房屋在当时的环境下完全符合法定的形式要件，应当认定其效力。再有，被告赵双登后来落户，户籍地现在仍是太平庄，应视为取得了村民资格，所以本村村民有取得本村其他成员房产及宅基地的资格。赵双登的资格虽然后来取得，但得到了村委会和公安机关的认可。原告除卖给赵双登的房产外，在还有两处宅院，且现在居住着，原告将房屋卖与他人后，又从村委会取得宅基地，现原告要求返还所出售的房屋，如果得到法律的支持，显然不符合我国土地法规定的一户一宅政策。另外，原告将自己所有的房屋卖给被告，被告对房屋进行了大量修缮，如果法庭认定合同无效，那么原告在此交易行为中存在重大过错，对被告的财产的期望权进行了欺骗，应存在欺诈行为，所以对该房产的增值部分，原告方不应获得。该房产现在已经卖给第三人，第三人已经交付了对应的价款，所以原告要求房产判决归还，因情势变更已经无法做到，该房产已经由具有本村村民资格的韩志远取得，所以无法返还，应当驳回原告的诉讼请求。当初买房时，没说过再还给原告，双方是买卖关系，不是租赁。房屋现价值18万元。 第三人韩志远称，原、被告之间买卖合同有效，2019年8月20日我方支付18万购买此房，现在房屋价值18万元。原告说的房屋来历情况是对的，什么时候建的不清楚，分家分给原告的。原、被告买卖房屋的时候，当时支书韩书旺参加了，买卖合同盖的是村委会的章、土地所的章、土地局的章，当时买卖环境我们村都是这样。因为当时村委会参与了他们买卖这事，所以同意赵双登落户。我们村是城中村，现在涉案房屋没有人住，后面墙塌了，不能住人了，没有放东西。我买房子，村委会在我买卖房屋协议上签字同意了，韩志军是领导小组组长，没有两委班子。还有韩福来，他是领导小组成员，管公章。四邻证明人：前邻韩喜奎，东邻韩书贵，一个过道的韩振庄，还有韩喜恩，是原告和第三人代理人的大哥。 各方举证如下： 原告提交其向武邑县自然资源和社会规划局调取的宅基地清理登记表复印件一份，证明涉案宅基地系原告具有使用权，其上房屋原告具有所有权，登记表户主的签字是韩希才。被告质证意见是，登记表系复印件，没有登记机关的盖章和出具人员签字，对证据的合法性、真实性不认可，另外宅基证号显示的是0076号和被告持有的宅基证号00**不符，和本案诉争的不是一个房产，对关联性不认可，故应当驳回原告要求归还证号为0076号宅基地上的房屋。第三人质证意见是，原告提供的复印件上的证号与涉案房屋宅基证号不符，不认可。 被告提交证据：证据一，1993年2月15日原被告订立的买契复印件一份，证明被告以5500元的价格购买本案涉及的房屋，原告同意将宅基地证转给被告，且由当时委会和武邑镇土地管理所盖章认可，由介绍人鲍喜锁签字盖章，有本案原被告签字盖章。原告经质证，对买契上韩喜才的签名和手印，真实性不认可。对买契上村委会的盖章和土地管理所的盖章不知情，买契上的鲍喜锁没参与过这事，我村的韩书立介绍的，对证据的真实性、合法性、关联性不认可。第三人对证据认可。 证据二，武邑县人民政府制的证号为0048号宅基地证复印件一份，证明该0048号宅基地户主由韩喜才转为赵双登，且有武邑县土地管理局加盖印章认可。原告质证意见为，因是复印件，对证据真实性、合法性、关联性不认可。第三人对证据二认可。 证据三，委会出具的证明原件一份，证明除去原告卖给赵双登那套房以外，原告韩希才在本村还有住房两套，其中一套由其儿子居住，自己居住一套。原告质证意见是，村委会证明原告卖给被告涉案房屋不符合规定，对该证明合法性、关联性不认可，对证明内容真实性认可。需要说明的是我孙子现在已16岁，从他父母离婚，两岁时就跟着我。第三人对证据三认可。 第三人提交证据：证据一，原被告的买契原件，证明买卖房屋双方认可，有介绍人和村委会参加，原被告又去了土地所盖的章，并不是原、被告双方私下说的。原告质证意见同对被告买契的质证意见。经被告质证，对第三人提交的买契真实性、合法性、关联性没有异议，买契中的韩喜才签字是赵双登代签的，手印是原告亲自按的，村委会和土地管理所盖章都是真实有效的。 证据二，宅基地证原件一本，证明宅基地证第一页都不带公章，只有这一本在“韩喜才转赵双登”字上边加盖了土地局的章，真实有效，代表了政府，有合法手续，并不像原告代理人说的违反法律。原告质证意见，宅基地证无法证明被告、第三人的证明目的，该宅基地证户主韩喜才转赵双登存在字压章的情况，不能证明土地局对转赵双登情况进行认可，同时根据土地管理法实施条例第六条规定，被告没有按照法律规定进行土地变更登记申请，由土地登记机关进行土地所有权、使用权进行登记，没有经过土地部门进行备案、审批，没有经过行政确权程序，因此涉案房屋宅基证使用权仍归原告所有，没有进行过变更。被告经质证，无异议，且认为对0048号宅基证中韩喜才转赵双登加盖武邑县土地局公章，无论是否登记，加盖印章的行为系行政确认行为，户主持有的证书加盖了管理部门的印章，视为管理部门已对此作出变更，至于该确认行为是否存在瑕疵，应当属于行政管辖的范围。再有，宅基地变更手续的办理，现在已经处于冻结状态多年，这是一个现实情况。即使被告想办理该宅基证变更手续，事实无法做到。应当根据实际情况确定变更手续的可行性。通过韩志远与赵双登订立的买卖协议，该房产已经由韩志远实际拥有，互相办理了交接手续，过户手续根本无法办理。所以，原告单纯依据法律而抛开事实来认定不办理变更登记即无效的主张，不应得到支持。 证据三，房屋所有权证原件一本，证明房屋由韩喜才转给赵双登了，产权证上有城管局的章。原告质证意见，该证书仍登记在原告韩喜才名下，其上记载的转赵双登没有相关人员签字，没有房屋管理部门予以确认，根据物权法第9条，房屋、宅基地买卖应以变更登记为生效要件，如果没有办理过户登记，该买卖合同无效。同时物权变更登记应进行公示公信，没有房屋所有权变更登记的，涉案房产仍归原告所有，且结合证据二，被告未按照法律规定取得涉案房产的所有权证及宅基地使用证，因此被告不享有房屋所有权及土地使用权，原被告双方买卖合同自始无效，因此被告与第三人买卖合同也应无效。我方不认可第三人提供的证据二和证据三的证明目的。证据二和证据三是原告原先的宅基地证和房屋所有权证。被告质证无异议。 证据四，韩志远和赵双登的房屋买卖协议，证明赵双登和韩志远订立的房屋买卖协议是合法有效的，房屋产权证号是13××21号，宅宅基证号是冀第00**下边有村委会盖章，村民领导小组成员签字认可，四邻签字捺印，另外提交一个收款条，证明2019年8月20日韩志远交给赵双登房屋转让款18万元整，一次性付清，收款人赵双登。原告质证意见，对证据四房屋买卖协议和收款条，我方认为宅基地买卖一直为我国法律法规所禁止，村委会作为农村集体土地的管理者，也不得擅自进行或见证本村土地卖于外村人。结合我方对第三人证据一的质证意见，村集体土地上的村民住房进行转移，除经买卖双方意思自治以外，必须提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，并经村民会议同意登记或由村民会议授权，经村民代表会同意，被告与第三人以合法形式掩盖最初原被告双方买卖协议无效的非法目的，通过房屋买卖欲证明双方合法交易，村委会的证明无效，我方不予认可。根据土地管理法第62条，农村村民住宅用地，应经乡级人民政府审核，由县级人民政府批准，原被告双方房屋转让不符合房屋转让的审批权限规定。因此对第三人提交的三份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，应当由被告及第三人向我方返还房产。原告又称，我的户口上没有曾用名韩喜才，我方向法院提交的宅基地清理登记表户主姓名填的韩喜才和户主签字为韩希才，已显示为同一人，且本案庭审中被告及第三人并未否认原被告之间、被告与第三人之间涉案的房屋买卖并非原告本人，因此原告作为涉案房产的所有人和宅基地的使用人，身份应无异议。被告质证无异议。 经释明举证责任，询问原告是否对买契原件上原告的手印真实性进行鉴定，原告表示不申请鉴定。并称被告确信买契中系原告按印，即被告认为原被告之间存在房屋买卖关系，被告向第三人转让的房产及证书即为本案原告转让的房产，结合被告主张的四邻、地块及询问笔录能够证明韩喜才即为原告韩希才，系同一人。 对诉讼时效问题，各方意见如下： 原告称，原告诉讼请求不超过诉讼时效。买卖合同效力问题不适用诉讼时效且原告将涉案房屋转让给被告后，被告多次不间断的找原告协商房屋过户问题，原告一直不同意，原告一直在实现和主张自己对涉案房屋享有所有权。因此，即使存在诉讼时效问题，也应诉讼时效中断，我方认为不超过诉讼时效。 被告称，我方认为已超过最长时效20年，从1993年2月15日订立协议到原告起诉，因为双方订立合同时，买卖农村房屋并不受法律限制，1963年最高人民法院出具的关于贯彻执行民事政策若干问题的意见及1984年最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第60条也明确规定农村房屋买卖所具备的条件，并没有限制购买人的身份，所以当时的政策不限制村集体以外的人购买村集体的房屋，直到现在没有任何法律或行政法规对农村房屋进行限制性购买，只是国务院在2007年和1999年出具过一个通知，不属于法律或行政法规。房屋买卖的行为系个人对自己的财产进行处分，是平等主体之间处分财产的行为，应该属于民事范畴，应当受到诉讼时效20年限制。民法通则第137条也有规定，所以，我方认为原告的起诉已经超过最长诉讼时效，且原告要求认定无效参照当时的环境及北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第9544号，马立民诉陈宝印房屋买卖合同纠纷案件，是在中国审判案例要览2008民事审判案例卷中，明确指出城市居民购买农村房屋应当结合当时的历史背景及现在占有情况，且兼顾其他条件，不能直接认定为无效。没有原告说的被告一直找原告过户的事，当时已经由土地所盖章，从心里已经认为完成过户了。 第三人称，我认为原告超过诉讼时效20年，从签订买契开始计算。 对诉讼时效问题，各方未提供证据。 本院对涉案房屋进行了现场勘验，原告出售给被告的三间北房为土坯房外挂砖面。北房水泥地面为被告后修建，中间屋北墙和隔断墙及东屋东南墙角用砖修补过，三间北房东西11.65米，从北房北窗口外墙皮向南测量房屋南北4.8米，从北窗口外墙皮向南测量至院子南面老墙基为16.3米。被告后在原北房西边加建的一间房屋和用轻钢搭建的二间西下房，西面均与西邻围墙紧邻连接，被告将南面大门翻建后，在南邻北房东，也与南邻北墙平齐相连，现在院落南北16.8米，东西15.1米。各方经质证对勘验笔录无异议。 本院对证据认定如下，对原告提交的宅基地清理登记表复印件，因系复印件，记载证号与涉案房屋宅基地证号也不符，本院不予确认。原告对买契上自己名字处的手印不申请鉴定，本院对买契中手印的真实性予以确认，被告提交的买契复印件和宅基地证复印件与第三人提交的买契和宅基地证原件相符，对被告和第三人两份证据原件、复印件真实性予以确认。对被告提交的太平村庄村委会证明内容真实性予以确认。对第三人提交的房屋产权证真实性，予以确认。对第三人提交的其与被告的房屋买卖协议和收款条真实性，予以确认。对勘验笔录，本院予以确认。考虑到涉案的三间北房未拆建，北房东面与东邻相连，东面和北面应在原来位置，南面翻建的大门建在了宅基证外，加建的一间北房和用轻钢搭建的二间西下房西面向西超出了宅基宅基证1.**。 庭后经向武邑县自然资源和规划局核实，韩喜才名下的0048号宅基档案中记载已转赵双登，权属变更已进行了审批。经向武邑县相关部门查询，工作人员均称，因年代久远无法找到涉案房屋所有权登记的相关档案。经向武邑县不动产中心咨询，工作人员称，现在农村宅基地上的房屋，不办理房屋权属证书，只有集体土地使用权证。 本院经审理认定事实如下：原、被告诉争房屋是韩希才祖上老宅，具体建造时间不详，韩希才结婚前其父将房屋分给他。这套房有三间北房，北房西边有一间的空地，在土地证上，当时只简单搭了一个棚子，放些杂物；有东房两间还有一个门洞，有院墙。以前该房屋没有宅基地证和房产证，韩希才1××7年新办理的宅基地证，也办理了房产证，户名写的韩喜才。赵双登当时系武邑中学的教师，当时户口系非农业，经人介绍，购买了韩希才的涉案房屋，房屋总价5500元。于1993年2月15日赵双登将房款交付韩希才，韩希才把房屋、宅基地证和房产证交付给赵双登。同时双方签订了一份买契，内容为：“太平庄韩喜才宅基证转武中赵双登，款5500元交清，无诈。”买契上有韩喜才名字和手印，有赵双登名字及印章，有鲍喜锁名字及印章，有武邑县武邑镇委会和武邑县武邑镇土地管理所的盖章。同时到武邑县土地局办理了过户手续，武邑县土地局在韩希才的宅基地证第一页户主韩喜才处加注转赵双登，并在加注处加盖了武邑县土地局的公章。同时武邑县土地局档案记载也是转赵双登，并已对权属变更进行了审批。赵双登购买后将北房西边上的棚子拆除，加建一间北房，用轻钢搭建二间西下房，加建部分西面均与西邻围墙紧邻连接，翻建的南面大门在南邻北房东，也与南邻北墙平齐相连，现在院落南北16.8米，东西15.1米。大门建在宅基证外，加建的一间北房和用轻钢搭建的二间西下房西面向西超出了宅基宅基证1.**。院子东、西、南三面的院墙，均为邻居的墙。赵双登购买房屋后，将户口落在现住址。为城中村，村民户籍一直由城镇派出所管理，现均为城镇居民户籍。2016年左右赵双登回老家马圈村居住。2018年赵双登曾将房屋出卖，后买方反悔，房屋退还。2019年8月20日赵双登将房屋以18万元出卖给村民韩志远，即本案第三人，签订了房屋买卖协议，房款及房屋和宅基地证、房屋权属证书相互交接完毕。原告韩希才现在另有两套宅院。现在武邑县不动产中心对集体土地上的房屋不办理房屋权属证书。根据赵双登身份证显示，2006年7月10日其办理二代身份证时，户口已在。 本院认为，被告对其与原告韩希才的房屋买卖事实认可，故宅基宅基地证和房屋产权证上写的&ldq**喜才”，即为本案原告韩希才。本案系因城镇居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国现行法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。原、被告房屋买卖的时间是1993年，当时适用的是1986年6月25日通过1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》和1991年2月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，法律法规并没有禁止城镇非农业人口建住宅使用集体土地，只是规定须经县级人民政府批准，对农村房屋的买卖相关法律没有禁止性规定，故原、被告买卖房屋并经县级土地管理部门批准过户宅基证的行为，不违反当时的法律法规。本案中赵双登与韩希才虽没有签订书面的房屋买卖合同，但双方签订了买契，明确太平庄韩喜才宅基证转武中赵双登，款5500元交清，并将房屋所有权证交付赵双登，从买契内容及当时原告将房屋及宅基地证和房屋产权证交付被告看，双方应是进行的房屋买卖，同时经武邑县政府审批进行了宅基地证的过户。赵双登于购买房屋后将户口迁入此房屋地址。在二十多年的时间中，赵双登在诉争房屋实际居住，根据上述事实可以看出，赵双登已对该房屋形成了稳定的占有关系，买卖合同成立。5500元的房屋购买价格，以当时武邑县居民的收入水平，符合当时买卖农村房屋的市场价格水平。鉴于此，再综合本案当时的历史背景和维护双方既定的权利义务关系考虑，认定合同有效较为适宜。房屋虽未查询到是否办理过户登记手续，但根据物权法规定，此行为不影响合同效力，买卖房屋的口头合同在双方签订买契并互相交付房屋及产权证书和房款时已成立生效。现原告以被告系外村人，宅基地属于本村集体利益，外村人不应该享有此利益为由，要求确认合同无效，在目前房产较以前上涨很多的情况下，原告的行为属假借集体利益，实为自己谋利，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。本院对韩希才要求确认买卖合同无效并要求赵双登返还房屋的诉讼请求，不予支持。因确认合同无效是形成权，不是债权，不适用诉讼时效的规定，对被告和第三人主张已过诉讼时效的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条的规定，判决如下： 驳回原告韩希才的诉讼请求。 案件受理费1650元，由原告韩希才承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  刘晓霞 二〇二〇年七月十四日 书记员  吕 东