广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47781号原告：深圳链家房地产经纪有限公司（曾用名深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：刘瑞庭，男，满族，1991年11月21日出生，住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：深圳市中昌信物业投资有限公司（曾用名深圳中信物业开发有限公司），住所，住所地深圳市福田区福田街道福南社区福虹路**世贸广场**801社会信用代码91440300618831826B。法定代表人：巫建平。委托诉讼代理人：邓田，北京地平线（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市西成投资发展有限公司，住所，住所地深圳市福田区福田街道福南社区福虹路**世贸广场**801社会信用代码914403007542891627。法定代表人：肖鹏。委托诉讼代理人：齐小周，北京地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯清玮，北京地平线（深圳）律师事务所实习律师。上列原告深圳链家房地产经纪有限公司诉被告深圳市中昌信物业投资有限公司（以下简称中昌信公司）、深圳市西成投资发展有限公司（以下简称西成公司）居间合同纠纷一案，原告于2019年6月21日向本院提起诉讼，本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2020年6月5日、6月8日进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘瑞庭、被告中昌信公司的委托诉讼代理人邓田、被告西成公司的委托诉讼代理人齐小周、冯清玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付佣金共计535227元，其中长城大厦6栋A1602物业佣金为95359.95元、A1505物业佣金为12万元、B203物业佣金为86617.20元、A1305物业佣金为116250元、A1805物业佣金为117000元；2、判令两被告向原告支付延期付款违约金445041元（暂计至起诉日，自签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件之日起至佣金结清之日止的逾期付款违约金）；3、判令两被告承担全部诉讼费。庭审时，原告将诉请的佣金总金额变更为585227.15元，具体是每套成交物业的佣金增加现金奖1万元；将违约金变更为暂计至开庭日为171155.40元，具体计算方式是：A1602物业佣金的违约金以95359.95元为基数自2015年6月29日起算、A1505物业佣金的违约金以12万元为基数自2015年9月2日起算、B203物业佣金的违约金以86617.20元为基数自2015年8月10日起算、A1305物业佣金的违约金以116250元为基数自2015年4月10日起算、A1805物业佣金的违约金以117000元为基数自2015年4月20日起算，其中A1602、B203物业佣金的违约金以未付金额的日万分之五为标准持续计算，A1305、A1505、A1805物业佣金的违约金以未付金额的月万分之三为标准持续计算。原告诉称的事实与理由：2014年2月10日，原告与被告西成公司签署了《物业销售居间合同》，约定由被告西成公司委托原告销售其拥有的长城大厦部分住宅及商铺。上述居间合同签署后，实际由被告西成公司的全资子公司即被告中昌信公司履行相关权利义务。原告作为居间方，一直积极履行合同约定义务并最终促成被告方名下多套物业完成交易，被告中昌信公司也一直按照居间合同约定向原告按时支付佣金，但仍然有部分物业佣金未向原告结清，分别是长城大厦6栋A1305、A1505、A1602、A1805、B203等五套物业，且目前上述五套物业早已成功过户至原告促成的客户名下。签署居间合同后，原告为促成上述五套物业付出了大量的劳动成本，为被告中昌信公司提供居间义务，引导客户实地看房、讲解待售物业情况，并协助客户签署《房产买卖合同》、协助客户办理按揭及过户等后续服务。原告居间义务早已完成，且经多次沟通付款问题，但截至目前两被告仍未向原告支付拖欠佣金。原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告中昌信公司当庭口头答辩称：1、我方与原告就本案中的涉案房产并未存在居间合同关系，不应当向原告支付本案中所谓的佣金及违约金，理由如下：我方与原告之间并未签署任何存在居间佣金的条款以及约定居间佣金支付的条件和具体数额，我方向案外人许建羽出具的委托书系为了配合其将本案所涉房产顺利转卖给市场第三方买受人，且我方向许建羽出具的委托书中明确仅委托其转卖本案所涉房产，并未授权其转委托。结合本案背景，许建羽签署的居间服务合同以及向原告出具的佣金支付承诺书系其个人行为，与我方无关。2、原告起诉我方也已超过诉讼时效。被告西成公司当庭口头答辩称：1、原告起诉状中显示的第二被告的公司名称有误，与我方的公司名称并不完全相符。2、原告与我方于2014年2月10日签订的《物业销售居间合同》已于2014年2月29日到期，双方并未续期，双方不存在就涉案房屋的居间合同达成一致意见，故原告诉请我方承担居间费用没有事实及法律依据，应当予以驳回。3、即使双方委托关系成立，原告诉请的交易最晚的过户时间为2015年10月29日，而根据双方的居间合同约定，支付代理费的条件为我方收到全款以及完成过户后，但原告诉请的五套房屋过户时间距今已近五年，原告的请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。经审理查明以下事实：一、被告西成公司就包括涉案五套房产在内的长城大厦6栋部分房产对外委托销售的情况。2014年2月10日，原告（乙方、受托方）与被告西成公司（甲方、委托方）签订《物业销售居间合同》，约定：甲方将其拥有的长城大厦6栋部分住宅及商铺的销售居间工作委托给乙方进行销售，具体物业清单以甲方书面通知为准；乙方的销售代理期限为本合同签订之日起至2014年2月28日止，合同期满后，双方可另行协商续约事宜；甲方自身关系户销售不需向乙方支付销售代理费；甲方除委托乙方提供该物业的销售居间服务外，有权同时委托其他中介公司提供该物业销售的居间或代理服务；甲方须按时向乙方结清销售代理费用，如有拖欠按所欠金额支付月万分之三的滞纳金；乙方客户到售楼现场后由双方会同进行客户确认，确定该客户为乙方有效客户后，甲方现场负责人在《联动确认表》上签字确认客户归属，甲乙双方约定该客户归属的保护期为7个自然日；乙方经甲方确认客户成交后可按约定结算代理费；甲方向乙方支付销售单位成交金额的2.5%作为代理费，甲方另外支付乙方销售人员每套房1万元的现金奖；乙方在甲方与客户签订正式《深圳市二手房买卖合同》及收到全部房款及买卖双方到国土局交易中心完成递件后才可结算代理费及现金奖；代理费每月5日结算，乙方收取代理费前需向甲方提供相应数额的正规发票；双方协商同意后对本合同的修改、扩充等，应签订补充协议书。对于上述《物业销售居间合同》项下由被告西成公司委托原告代理销售的具体房产是否明确的问题，被告西成公司称：被告西成公司系委托多家中介公司代理销售，合同没有明确具体房产，系以中介公司实际促成房产所对应的联动确认表上确认的具体房产作为跟中介公司结算佣金的依据；原告称：签订该《物业销售居间合同》时只是由被告西成公司委托原告销售长城大厦的部分物业，但是当时没有具体明确要销售的房号，当时原告知道房产实际是登记在被告中昌信公司名下，具体由原告代理销售的房号是与被告中昌信公司给代理人许建羽的授权书所涉及的房号一致。另，被告西成公司分别于2014年1月2日、2014年1月15日与案外人深圳市新联创富投资发展有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司签订《物业销售居间合同》，委托该两家公司代为销售长城大厦6栋部分物业，合同内容同前述原告与被告西成公司签订的《物业销售居间合同》内容完全一致。二、被告西成公司就包括涉案五套房产在内的长城大厦6栋部分房产与案外人签订房屋买卖合同的情况。2014年8月29日，被告西成公司（甲方）与案外人陈金盛（身份号码4452811992********，乙方）签订《长城大厦6栋二手房买卖协议书》，约定：双方就乙方购买甲方全资控股公司深圳中信物业开发有限公司名下的长城大厦6栋二手房达成协议；甲方拟转让的房地产为位于深圳市福田区房产，具体房号为Ｂ1307、Ｂ1407、Ｂ1803、Ａ1805、Ａ1303、Ｂ202、Ｂ206、Ａ1305、Ａ1505、Ａ1803、Ｂ201、Ｂ203、Ａ1405、Ａ1602、Ａ203、Ａ301；房产转让总价款为52840827.20元，交易定金共计200万元；付款方式为由乙方自行赎楼偿还对应的银行贷款，经最终结算后，剩余部分楼款由乙方支付给甲方；递件过户时间为由乙方将上述房屋作价入股至深圳市东青长丰投资发展有限公司（以下简称东青长丰公司）名下，再由该公司签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至乙方名下的手续，甲方需积极配合；本合同自甲乙双方签字之日起生效；此合同在后期甲方主体变更时合同内容不得改变。2014年12月17日，被告西成公司（甲方）与陈金盛（乙方）就上述《长城大厦6栋二手房买卖协议书》签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商同意B1803、B206由乙方按原协议价退回甲方，由甲方自行处理；退回甲方的上述两套房产总价6106868.60元在原协议的总房款中予以扣除；该补充协议其它条款按原买卖协议执行。三、涉案五套房产的产权转移登记情况。1、长城大厦6栋A1602房产。该房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：①2015年6月29日，该房产产权经核准后自被告中昌信公司名下被转移登记至东青长丰公司名下，转移方式为作价入股，产权证附记为：东青长丰公司于2014年1月6日签订作价入股协议，因作价入股取得该房产产权。②2015年7月21日，该房产产权经核准后自东青长丰公司名下被转移登记至案外人景亚娟（身份号码1427011***********）名下，转移方式为买卖，产权证附记为：该权利人于2015年7月2日购买该商品房。2、长城大厦6栋A1505房产。该房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：①2015年9月2日，该房产产权经核准后自被告中昌信公司名下被转移登记至东青长丰公司名下，转移方式为作价入股，产权证附记为：东青长丰公司于2014年1月6日签订作价入股协议，因作价入股取得该房产产权。②2015年11月19日，该房产产权经核准后自东青长丰公司名下被转移登记至案外人杨胜平（身份号码4414251973********）和袁小莉（身份号码4414251971********）名下，转移方式为买卖，产权证附记为：业主于2015年9月30日购买该商品房。3、长城大厦6栋B203房产。该房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：①2015年8月10日，该房产产权经核准后自被告中昌信公司名下被转移登记至东青长丰公司名下，转移方式为作价入股，产权证附记为：东青长丰公司于2014年1月6日签订作价入股协议，因作价入股取得该房产产权。②2015年9月16日，该房产产权经核准后自东青长丰公司名下被转移登记至案外人彭松贤（身份号码5224261981********）名下，转移方式为买卖，产权证附记为：业主于2015年8月27日购买该商品房。4、长城大厦6栋A1305房产。该房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：①2015年4月10日，该房产产权经核准后自被告中昌信公司名下被转移登记至东青长丰公司名下，转移方式为作价入股，产权证附记为：东青长丰公司于2014年1月6日签订作价入股协议，因作价入股取得该房产产权。②2015年5月14日，该房产产权经核准后自东青长丰公司名下被转移登记至案外人胡宇（身份号码4401061975********）名下，转移方式为买卖，产权证附记为：业主购房日期为2015年4月23日。5、长城大厦6栋A1805房产该房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：①2015年4月20日，该房产产权经核准后自被告中昌信公司名下被转移登记至东青长丰公司名下，转移方式为作价入股，产权证附记为：东青长丰公司于2014年1月6日签订作价入股协议，因作价入股取得该房产产权。②2015年7月10日，该房产产权经核准后自东青长丰公司名下被转移登记至案外人张宏（身份号码2205021977********）名下，转移方式为买卖，产权证附记为：业主于2015年6月16日购买该商品房。四、原告就涉案五套房产具体交易过程的举证情况。（一）原告举证的被告中昌信公司出具《委托书》情况。原告提交了落款时间为2014年10月15日由被告中昌信公司出具的《委托书》复印件，载明：被告中昌信公司作为委托人，拥有位于深圳市福田区以下房屋，具体房号为Ｂ1307、Ｂ1407、Ａ1805、Ａ1303、Ｂ202、Ｂ206、Ａ1305、Ａ1505、Ａ1803、Ｂ201、Ｂ203、Ａ1405、Ａ1602、Ａ203、Ａ301；现委托案外人许建羽（身份号码4405081981********）作为代理人，并以被告中昌信公司的名义在代理期限2014年10月15日至2015年4月5日内办理下列事项，事项包括“1.转卖上述房产、签署《房地产买卖合同》及相关协议；2.收取或指定账户收取上述房产的销售诚意金、定金，并开具收据，收款账户为：户名为许建羽，开户行为交通银行广东省深圳市保税区支行，账户为62×××65”；受托人在其权限范围及受托期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，委托人均予以承认。该《委托书》复印件显示载有被告中昌信公司的公章确认。被告中昌信公司在质证时认为原告未能提供上述《委托书》的原件，对真实性、关联性不予认可；但被告中昌信公司在举证时所提供的证据目录中对其第二份证据的证明目的进行说明时提到：“被告中昌信公司向原告出具委托书，系基于被告西成公司将委托书中所列房产出售给陈金盛后，按陈金盛要求，向许建羽出具委托，以方便陈金盛将本案房产再行转卖市场第三方买受人，故而在委托书中，仅授权其转卖房产及签署买卖房地产的相关协议”。（二）原告就涉案五套房产具体交易过程的举证。1、长城大厦6栋A1602房产。原告提交了签订日期为2014年10月15日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为景亚娟（身份号码1427011***********）；转让标的为长城大厦6栋Ａ1602房产，转让总价款为3814390元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处仅载有买方景亚娟的签字。原告提交了许建羽作为承诺人于2014年11月5日出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》复印件，载明：由经纪方即原告提供居间服务，已经促成承诺人与买方景亚娟签订关于转让长城大厦6栋A1602房产的房产买卖合同，合同约定房产转让价为3814390元，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，佣金按交易价2.5%计算为95360元，卖方另向经纪方支付现金奖1万元；佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。两被告对上述两份证据真实性不予认可。2、长城大厦6栋A1505房产。原告提交了签订日期为2014年10月15日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为杨胜平（身份号码4414251973********）；转让标的为长城大厦6栋Ａ1505房产，转让总价款为480万元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处仅载有买方杨胜平的签字。原告提交了签订日期为2015年9月11日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为东青长丰公司，居间方为原告，买方为杨胜平（身份号码4414251973********）和袁小莉（身份号码4414251971********）；转让标的为长城大厦6栋Ａ1505房产，转让总价款为480万元。该合同落款处载有卖方东青长丰公司的盖章、作为卖方代理人的许建羽的签名、买方杨胜平和袁小莉的签字、原告的个人代表签名（具体签名因字迹潦草而无法确定名字）。两被告对上述两份证据真实性不予认可。3、长城大厦6栋B203房产。原告提交了签订日期为2014年10月20日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为彭松贤（身份号码5224261981********）；转让标的为长城大厦6栋Ｂ203房产，转让总价款为3464688元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处仅载有许建羽作为代理人的签字、原告的盖章、买方彭松贤的签字，未载有被告中昌信公司的盖章确认。原告提交了许建羽作为承诺人于2014年10月29日出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》复印件，载明：由经纪方即原告提供居间服务，已经促成承诺人与买方彭松贤签订关于转让长城大厦6栋B203房产的房产买卖合同，合同约定房产转让价为3464688元，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，佣金按交易价2.5%计算为86617元，卖方另向经纪方支付现金奖1万元；佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。原告提交了落款时间为2015年11月3日由卖方东青长丰公司和买方彭松贤共同出具的《交楼确认书》复印件，载明双方确认卖方东青长丰于2015年11月3日起正式交付长城大厦6栋B203房产。两被告对上述证据真实性不予认可。4、长城大厦6栋A1305房产。原告提交了签订日期为2014年11月18日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为胡宇（身份号码4401061975********）；转让标的为长城大厦6栋Ａ1305房产，转让总价款为465万元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处仅载有作为卖方代理人的许建羽签字、买方胡宇的签字。两被告对上述证据真实性不予认可。5、长城大厦6栋A1805房产原告提交了签订日期为2014年11月28日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为张宏（身份号码2205021977********）；转让标的为长城大厦6栋Ａ1805房产，转让总价款为468万元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处载有被告中昌信公司的盖章确认、作为被告中昌信公司代理人的许建羽的签字、原告的盖章、买方张宏的签字。被告中昌信公司对上述证据真实性予以认可，被告西成公司对上述证据真实性不予认可。五、原告催收佣金的情况。2016年7月1日，原告委托律师通过特快专递向被告西成公司发出《律师函》，邮件外壳显示“内件品名”为“律师函”，该邮件于2016年7月4日被签收。原告主张上述邮件内的函件为落款时间2016年6月30日的《律师函》，该《律师函》载明：原告认为其依据与被告西成公司签订的《物业销售居间合同》完成了居间工作，但被告西成公司仍拖欠原告销售代理费用不少于501826.78元，据此要求被告西成公司在5个工作日内书面复函或向原告支付未结代理费。被告西成公司对该邮件快递单真实性予以认可，但认为没有邮寄单位的盖章且无法证明邮寄内容，故对关联性不认可。2016年9月12日，原告通过特快专递向被告中昌信公司发出函件，邮件外壳显示收件人为被告中昌信公司的法定代表人和前台，“单位名称”为被告中昌信公司，“内件品名”为“函件”，该邮件被拒收。原告主张该邮寄的函件为落款时间为2016年9月12日的《付佣通知函》，函件要求被告中昌信公司按照约定向原告支付涉案五套物业的佣金合计不少于501826.78元。被告中昌信公司主张其没有收到该通知书，且原告不能证明其邮寄的函件即为上述《付佣通知函》。六、其它情况。1、原告与被告中昌信公司之间就涉案房产之外的其它房产存在的居间关系情况。为证明被告中昌信公司曾就长城大厦6栋其它房产交易向原告支付过佣金，原告就长城大厦6栋B206房产提交了签订日期为2014年11月13日的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》复印件，载明：卖方为被告中昌信公司，居间方为原告，买方为尹颖；转让标的为长城大厦6栋B206房产，转让总价款为381万元；佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付；卖方需将本转让房地产更名过户至东青长丰公司名下，再由该公司与买方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户至买方名下的手续；此合同在后期卖方主体变更时合同内容不得改变；卖方将房地产更名过户至东青长丰公司名下之日起3个工作日内，买方需到卖方指定银行内办理一次性付款资金监管手续，否则视为买方违约。该合同落款处载有被告中昌信公司的盖章、原告的盖章、买方的签字。被告中昌信公司对上述合同真实性予以认可。就上述B206房产交易，被告中昌信公司作为承诺人于2014年11月出具《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》，载明：由经纪方即原告提供居间服务，已经促成承诺人与买方尹颖签订关于转让长城大厦6栋B206房产的房产买卖合同，合同约定房产转让价为381万元，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，佣金按交易价2.5%计算为95250元，卖方另向经纪方支付现金奖1万元；佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。2016年1月27日，被告中昌信公司向原告转账支付了95250元，转账用途注明为“B206佣金”。2、原告提交了被告中昌信公司在2014年12月至2015年11月期间多次向原告转账支付佣金的转账记录，但无法具体区分佣金所对应的交易房产信息。被告中昌信公司对原告提交的该转账记录真实性予以认可，但经核查后向本院递交书面意见称：上述转账记录系被告中昌信公司委托原告处理的涉案房产之外的其它房产，除了其中2014年12月17日、2014年12月26日支付的两笔佣金系代东青长丰公司支付外，其余佣金及奖金均系由被告中昌信公司与原告单独签署房屋买卖及居间合同确定，不存在许建羽的代签字情形。本院认为，本案争议焦点在于：一、原告与两被告之间是否就涉案房产交易存在居间合同关系；二、原告主张本案权利是否已超过诉讼时效；三、在上述两个问题的认定基础上对原告诉讼请求的处理。对此，本院作如下分析认定：一、原告与两被告之间是否就涉案房产交易存在居间合同关系的问题。1、原告与被告中昌信公司之间是否就涉案房产交易存在居间合同关系的问题。首先，原告提交的2014年10月15日由被告中昌信公司出具的《委托书》虽系复印件，但被告中昌信公司在答辩和举证时均确认了其向原告出具该《委托书》的事实并对出具的背景情况进行了说明，同时结合本案其它证据，可以印证该《委托书》的实际存在，故本院对该《委托书》予以采信。根据该《委托书》内容，许建羽有权代表被告中昌信公司出售涉案五套房产并签订与出售相关的协议。其次，涉案五套房产在涉案交易发生前均登记在被告中昌信公司名下，被告中昌信公司系有权出售房产的卖方，虽然原告提交的涉案五套房产所相对应的五份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》为复印件，但该五份合同所载明的交易主体、交易方式与房产的不动产权登记信息显示内容一致，即合同已实际履行，被告中昌信公司配合过户登记的行为亦可视为对合同内容的认可，而且，该五份合同也与被告中昌信公司认可并已实际支付佣金的同一栋案外房产的交易内容一致，且有前述《委托书》的佐证，故这些证据可以相互印证而形成证据链，而被告中昌信公司作为卖方，在其有条件提供而未提供反证的情况下，仅以原告未提供原件为由而口头否定其中四份合同不足以推翻上述五份合同的真实性，故本院对上述五份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》予以采信。再次，涉案五份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系两部分内容，其中就“居间服务”约定：“佣金支付根据卖方与居间方的代理合同约定，居间方的佣金由卖方支付，买方无需支付”，被告中昌信公司作为卖方据此与原告成立居间合同关系。综上分析，本院认定原告与被告中昌信公司之间就涉案房产交易存在居间合同关系。2、原告与被告西成公司之间是否就涉案房产交易存在居间合同关系的问题。虽然被告西成公司与原告签订了《物业销售居间合同》约定委托原告代理销售长城大厦6栋部分物业，但：首先，《物业销售居间合同》并未明确约定原告代理销售的具体房号，无法确定涉案五套房产是否为该合同项下房产；其次，该合同约定代理期限至2014年2月28日止，而涉案五套房产的买卖合同签订时间均在该代理期限届满之后；再次，被告西成公司于2014年8月29日与案外人陈金盛签订《长城大厦6栋二手房买卖协议书》，约定将包括涉案五套房产在内的房产出售给陈金盛，从合同约定内容和后续发生的房产交易情况来看，在被告西成公司与陈金盛签订该《长城大厦6栋二手房买卖协议书》之后就未再实际参与涉案五套房产的交易过程。因此，原告仅依据代理期限在原告居间促成涉案五套房产签订买卖合同之前即已届满的《物业销售居间合同》而主张原告与被告西成公司之间就涉案房产交易存在居间合同关系，依据不足，本院不予采纳。二、原告主张本案权利是否超过诉讼时效的问题。原告提交的证据显示，原告曾于2016年9月12日通过特快专递向被告中昌信公司发出函件，虽然邮件外壳未明确写明能显示函件基本内容的名称，且邮件被拒收，但诉讼时效制度的确立意义在于督促权利人积极行使权利，而原告的邮寄行为表明其已通过较为有效的方式向义务人提出履行请求，而被告中昌信公司在无正当理由的情况下拒收邮件，由此导致的后果应由被告中昌信公司自行承担，因此，本院认定原告的上述邮寄函件行为已构成诉讼时效中断事由，诉讼时效期间应自函件被退回之日重新计算。而从该函件退回之日至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日未超过两年，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，据此，原告于2019年6月21日向本院提起诉讼，没有超出诉讼时效期间，对两被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。三、对原告诉讼请求的具体认定处理。如前所述，本院认定原告与被告中昌信公司之间就涉案房产交易存在居间合同关系，据此，被告中昌信公司应就涉案房产交易向原告支付佣金。关于佣金的金额确定，原告主张分别依据许建羽出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》和原告与被告西成公司签订的《物业销售居间合同》确定，但：首先，虽然涉案五份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定由卖方向原告支付佣金，但未明确约定佣金的计算标准和支付方式；其次，原告就A1602和B203两套房产提交的许建羽出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》系复印件，被告中昌信公司对该证据不予认可，在无其它证据相佐证的情况下，该证据不能作为单独证据证明原告所主张的内容，故无法根据该两份承诺书确定佣金的计算标准和支付方式；再次，如前所述，无法认定原告与被告西成公司签订的《物业销售居间合同》与涉案五套房产交易的关联性，故亦无法根据该合同来确定本案房产佣金的支付。综上分析，虽然原告所主张的佣金金额确定依据不能成立，但考虑到：原告确实系涉案五套房产交易的居间方并经买卖双方确认了居间服务，涉案五份《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》亦明确约定了卖方承担向原告支付佣金的义务，故本院参考被告中昌信公司作为卖方就同一栋其它房产交易向原告支付佣金的情况，认定被告中昌信公司按照房产成交价的2.5%向原告支付佣金，此既符合双方的预期，也符合公平原则，据此，就涉案五套房产，被告中昌信公司应向原告支付佣金共计535226.95元【（A1602房产转让总价款3814390元＋A1505房产转让总价款480万元＋B203房产转让总价款3464688元＋A1305房产转让总价款465万元＋A1805房产转让总价款468万元）×2.5%】。对于原告主张的现金奖和延期付款违约金，该两项内容的主张依据系许建羽出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》和原告与被告西成公司签订的《物业销售居间合同》，而如前所述，上述文件不能作为被告中昌信公司就本案居间合同关系项下支付相关费用的依据，且现金奖和违约金这两项内容系额外附加的加重义务，应以双方明确约定作为主张依据，故不能参考之前交易惯例作出酌情认定，因此，原告该两项主张的依据不足，对该两项诉请内容，本院不予支持。关于被告西成公司，如前所述，原告主张其与被告西成公司之间就涉案房产交易存在居间合同关系，依据不足，本院不予采纳，相应地，对原告在本案中基于居间合同关系而向被告西成公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市中昌信物业投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳链家房地产经纪有限公司支付佣金535226.95元；二、驳回原告深圳链家房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13603元（均已由原告预交），由原告负担6176元、被告深圳市中昌信物业投资有限公司负担7427元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 凌 炜人民陪审员 温 秀 华人民陪审员 张 光 春二〇二〇年七月十三日书 记 员 张咪（代）赵雅雯