福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终660号 上诉人（原审被告）：福建宏地置业有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰南山中路宏地·盐湖城3号楼2407室，统一社会信用代码91350505066582752C。 法定代表人：郭一民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄景松，男，该公司员工，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告）：庄淑虹，女，1982年5月13日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司（以下简称“宏地置业公司”）因与被上诉人庄淑虹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏地置业公司上诉请求：撤销原判，认定宏地置业公司履行交房义务时间为2017年8月29日，并依法改判。事实和理由：宏地置业公司于2017年8月29日将交房通知交付给庄淑虹妹妹庄晓虹，庄晓虹虽然系宏地置业公司员工，但其作为庄淑虹的妹妹，宏地置业公司完全有理由相信其有权代表庄淑虹领取交房通知。在庄晓虹领取交房通知后，不管庄晓虹是否告知庄淑虹，均应视为宏地置业公司履行了通知交房的义务。庄晓虹领取交房通知后立即告知庄淑虹的事实有庄晓虹到庭确认，虽然庄淑虹庭审时不敢出面同庄晓虹对质而是由其代理人予以否认，但庄晓虹作为庄淑虹亲妹妹，为了公司利益不顾亲情违背事实出卖其同胞姐姐向法庭作虚假陈述的可能性是不存在的。一审未采信庄晓虹证言明显错误。此外，按照双方合同补充协议第六条“买受人同意在接到出卖人的交房通知时，即按国家规定标准向出卖人缴纳专项维修资金，否则，出卖人有权不予交付该商品房，也不必承担逾期交房的违约责任”的约定，至今庄淑虹还违约违规没有缴纳专项维修资金而房屋已实际交付，一清二楚证实了房屋交付的过程是庄晓虹利用职务便利代替庄淑虹办理的，庄晓虹完全有权代表庄淑虹。 庄淑虹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持原判。 庄淑虹向一审法院起诉请求：判令宏地置业公司立即向庄淑虹支付至实际交房之日即2018年6月21日的逾期交房违约金合计91899元（按已付购房款的日万分之三计算至宏地置业公司实际交房之日止，其中以110000元为基数，自2016年7月1日起至2018年6月21日止共计23760元；以165000元为基数，自2016年11月26日起至2018年6月21日止共计28314元；以25万元为基数，自2017年1月6日起至2018年6月21日止共计39825元）。 一审法院认定事实：2016年5月20日，庄淑虹作为买受人与宏地置业公司作为出卖人签订买卖合同及补充协议各1份。其中，买卖合同第三条约定：由庄淑虹向宏地置业公司购买907房，该房建筑面积共127.22㎡，其中，套内建筑面积96.88㎡，公共部分共有分摊建筑面积30.34㎡；第四条约定：该房单价4126.71元／㎡，总金额525000元；第六条约定：宏地置业公司按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：庄淑虹应于2016年5月20日前缴清首付款110000元，余款415000元在宏地置业公司指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付；第八条约定：宏地置业公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付庄淑虹使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.庄淑虹有权拒绝交接，按逾期交房由宏地置业公司承担违约责任；2.庄淑虹同意接收，宏地置业公司支付庄淑虹500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3.因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4.因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5.因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的；第九条约定：宏地置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付庄淑虹使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏地置业公司按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，庄淑虹有权解除合同。庄淑虹解除合同的，宏地置业公司应当自庄淑虹解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按庄淑虹已付款的2%向庄淑虹支付违约金。庄淑虹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，庄淑虹按日向庄淑虹支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，宏地置业公司应当书面通知庄淑虹办理交付手续。双方进行验收交接时，宏地置业公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，宏地置业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由宏地置业公司承担的责任，或加重庄淑虹责任、排除庄淑虹主要权利的内容；第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十五条约定：本合同自双方签订之日起生效；等等。补充协议第三条约定：庄淑虹在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的庄淑虹，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至宏地置业公司指定的账户内，才算付清全部房款），宏地置业公司有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任，同时庄淑虹还应承担自本合同约定的交房之日起至庄淑虹付清全部购房款之日止的物业管理费等费用，在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被人为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由庄淑虹自行承担，与宏地置业公司无关；第十六条约定：如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行；等等。2016年6月13日，上述买卖合同在泉州市泉港区××房××商品房合同登记备案。2016年6月13日、11月25日，宏地置业公司分别向庄淑虹出具了载明预收购房款金额为110000元、165000元的福建增值税普通发票（发票号码分别为03679078、06174947）。2017年1月6日，庄淑虹通过中国建设银行贷款支付购房余款250000元，宏地置业公司于2017年1月9日向庄淑虹出具了载明预收购房款金额250000元的福建增值税普通发票（发票号码为06184847）。2017年1月6日，庄淑虹付清上述全部购房款合计525000元。2018年6月21日，宏地置业公司向庄淑虹交付907房。2019年10月29日，庄淑虹诉诸法院。 另查明，宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2014年，宏地置业公司对709房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目，申请办理了《商品房预售许可证》，证号为泉港预售【2014】第08号。2017年5月30日，宏地·盐湖城2#、3#楼项目经建设单位即宏地置业公司、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，907房所在宏地·盐湖城3#楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。 一审法院认为，本案中，庄淑虹与宏地置业公司签订的买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。双方在补充协议第三条中约定了“庄淑虹在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的庄淑虹，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至宏地置业公司指定的账户内，才算付清全部房款），宏地置业公司有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任”，双方在合同中约定2016年6月30日前交房，但庄淑虹直至2017年1月6日才付清全部购房款，故在庄淑虹付清购房款前，宏地置业公司不必承担逾期交房责任，本案的交房时间可顺延至2017年1月6日。宏地置业公司辩解其于2017年8月29日已通过宏地置业公司的员工即庄淑虹妹妹庄晓虹将《交房通知书》交由庄淑虹并通知庄淑虹于2017年8月30日交房，其仅有庄晓虹证言证实，未能有其他证据予以佐证，且庄淑虹予以否认，法院对证人证言不予采信，宏地置业公司应承担举证不能的法律后果，故对宏地置业公司的该辩解不予采纳。因907房于2017年5月30日竣工验收合格、2017年8月22日消防验收合格，该房具备了交房条件，双方共认于2018年6月21日办理交房，故本案的逾期交房期限应自2017年1月7日起计算至2018年6月21日止共计531天。根据买卖合同第九条的约定，宏地置业公司应按日向庄淑虹支付已付款万分之三的逾期交房违约金，本案的逾期交房违约金为83632.5元（525000元×0.0003×531日）。宏地置业公司辩解逾期交房违约金标准过高，于法无据，不予采纳。综上所述，庄淑虹的上述诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宏地置业公司应于判决生效之日起十日内支付庄淑虹逾期交房违约金83632.5元（自2017年1月7日起计算至2018年6月21日止,以已付购房款525000元为基数，按日万分之三标准计算）；二、驳回庄淑虹的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宏地置业公司二审提供庄晓虹与庄淑虹的微信聊天记录打印件，拟证明庄淑虹否认收到交房通知书是说谎。因宏地置业公司无法提供该聊天记录的原始载体，且相关聊天内容中庄淑虹并未承认收到交房通知书，故对该微信聊天记录打印件不予采信。庄晓虹虽于一审出庭作证，证明其于2017年8月29日代收交房通知书，并于2天内将交房通知书交给庄淑虹，但庄淑虹予以否认，而庄晓虹虽与庄淑虹系姐妹关系，但宏地置业公司亦承认庄晓虹当时系其公司售楼部销售经理，该证人与宏地置业公司也存在利害关系，故对其证言的真实性不予确认，对宏地置业公司关于其已通知庄淑虹交房及庄晓虹已代庄淑虹领取交房通知书，庄晓虹的行为属于表见代理行为的主张，不予采纳。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方合同约定的交房时间为2016年6月30日前，但庄淑虹直至2017年1月6日才付清全部购房款，故在庄淑虹付清购房款前，宏地置业公司不必承担逾期交房的违约责任，本案的交房时间可顺延至2017年1月6日。宏地置业公司主张其于2017年8月29日通知庄淑虹交房，证据不足，不予采纳。双方共认于2018年6月21日办理交房手续，故本案的逾期交房天数应自2017年1月7日起计至2018年6月21日止共计531天。根据买卖合同第九条的约定，宏地置业公司应按日向庄淑虹支付已付款万分之三的逾期交房违约金计83632.5元。合同附件六补充协议第六条约定“买受人同意在接到出卖人的交房通知时，即按国家规定标准向出卖人缴纳专项维修资金，否则，出卖人有权不予交付该商品房，也不必承担逾期交房的违约责任……”，据此约定，庄淑虹接到交房通知时应交纳专项维修资金，否则自庄淑虹接到交房通知之日起宏地置业公司不承担逾期交房的违约责任，而双方实际已在庄淑虹接到交房通知时办理交房手续，不存在接到交房通知之日起逾期交房的问题，故宏地置业公司不能据此抗辩其通知交房前的逾期交房违约责任。 综上所述，宏地置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1891元，由福建宏地置业有限公司负担(多预交的206元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年七月十四日 书记员  洪铭锋 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。