内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2020）内0602民初1510号   原告（反诉被告）：郝某。   身份证号：×××。   委托诉讼代理人：热某、邬某，内蒙古义盟律师事务所律师。   被告（反诉原告）：鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司。   统一社会信用代码：XXXXX。   法定代表人：奇某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭某，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。   原告郝某与被告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司（以下简称融创房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某（反诉被告）及其委托诉讼代理人热某、邬某，被告（反诉原告）委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郝某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年3月31日签订的《认购定金协议书》两份；2、判令被告返还原告已付房款3540554元（其中包括诚意金541600元、购房款1798954元、认购金200000元、认购定金1000000元）；3、判令被告支付购房款3540554元自2011年8月4日至2019年7月4日（95个月）的利息，利息以中国人民银行同期同类贷款利息计算（年利率6%÷12个月=平均月利率0.5%，平均月利率0.5%×95个月×3540554=利息）即1681763.15元；4、被告支付3540554元自2019年7月5日起至实际给付之日的利息，利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算；5、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2010年3月31日签订《认购定金协议书》两份，分别约定：1、购买颐景苑B区10号楼1单元306室，建筑面积107.88平米，单价8508元/平米，总房价917890元。原告自2010年3月31日至2011年8月4日先后两次向被告支付339558元。2、颐景苑B区10号楼12号底商，建筑面积235平米，单价26800元/平米，总房价6298000。自2010年3月27日至2011年8月4日先后6次向被告支付3200996元。上述两项合计3540554元。原告按照约定支付两套房产的首付款，后因办理银行贷款、支付剩余房款方式等具体问题，双方达不成一致意见，一直未签订正式《商品房买卖合同》，期间被告将案涉房屋出租给第三人。鉴于以上情形原告曾要求解除合同，返还房款，被告长期占用原告资金拒不返还。现诉至法院请求依法支持原告诉讼请求。   被告融创房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：一、被告与原告形成了两个商品房买卖法律关系，二者合同履行情况不同。1、被告与原告于2010年3月31日签订了《认购定金协议书》，约定：原告认购被告开发的××区房屋，签约之前支付183569元定金，2010年4月30日前付清全部首付款。剩余房款办理按揭贷款，如不提供贷款资料则需一次性付清。如在2010年5月30日前未付清首付款，则需向被告支付总房款10%的违约金，被告在将该商品房出售给第三方后向原告办理退费手续，房屋未出售前不予办理退款手续。认购协议签订当天原告仅支付了167100元定金（比约定少支付16469元定金），2011年8月4日支付剩余首付款172458元（比约定晚支付461天）。2、被告与原告于2010年3月31日签订了《底商认购定金协议书》，约定：原告认购被告开发的××区底商，签约之前支付总房款25%的定金1574500元，2010年6月30日前付清全部首付款，剩余房款办理个人按揭贷款，如不提供贷款资料则需一次性付清。如在2010年7月30日前未付清首付款，则需向被告支付总房款10%的违约金，被告在将该商品房出售给第三方后向原审原告办理退费手续，房屋未出售前不予办理退款手续。认购协议签订当天之前原审原告支付了全部定金，2011年8月4日支付剩余首付款1262996元（比约定晚支付400天）。二、双方签订的协议具有履行的前提和可能，为维护交易的稳定，不应当解除。被告于2011年7月13日取得商品房预售许可证，具有销售房屋的资格。2018年1月25日，东胜区城市建设局出具相关函件，房屋已通过验收合格，现在房屋可随时交付给原告，房屋的其他情况如质量保修等情况有约定从约定，无约定按法定，并不存在有争议的情形。三、原告在本案起诉之前，从未向被告提出解除协议的请求，原告要求支付从2011年8月4日起的利息没有依据。合同未解除或未通知解除之前不应当支付利息。四、若解除双方签订的协议，原告以向法院提出诉讼的方式表示拒绝履行签订的协议，依据定金罚则，被告收取原告的定金不予退还。五、原告迟延支付首付款，按照约定应当向答辩人支付总房款10%的违约金。六、若返还购房款，返还的期限未到来。协议约定，被告在将该商品房出售给第三方后向原审原告办理退费手续，房屋未出售前不予办理退款手续。   反诉原告融创房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告于2010年3月31日签订的两份《认购定金协议书》中支付剩余房款的条款，立即向反诉原告支付剩余房款3675336元；2、判令反诉被告支付逾期付款利息73506.72元（已按3675336为基数按月息2%从2010年12月31日计算至2011年1月31日，要求计算至给付完毕之日止）以上本息暂合计为3748842.72元；3、诉讼费用由反诉被告承担。   反诉被告郝某辩称，首先，本案两份认购定金协议书合同性质属于预约合同，合同目的是为日后继续磋商，为订立正式的商品房买卖合同创造条件，因此不能强制双方签订正式的买卖合同，继续履行预约合同存在法律上的障碍。融创房地产公司要求郝某继续履行支付剩余房款义务的前提条件应当是预约合同继续履行并正式签订商品房买卖合同。在合同中双方已明确约定后续房款的支付方式为银行按揭贷款，根据常识，应当是先签订商品房买卖合同，后办理按揭贷款，而双方最终未能就签订正式商品房买卖合同达成一致意见，故无法办理按揭贷款支付后续款项的原因不能归责于郝某。鉴于此，融创房地产公司要求郝某支付逾期付款利息更是于法无据，不应得到支持。其次，融创房地产公司将案涉底商向第三人出租至今，其也以行为表示不愿继续履行合同义务。综上，请求人民法院驳回反诉请求。   本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年3月31日签订《认购定金协议书》，约定郝某认购由融创房地产公司开发的××区房屋，建筑面积约107.88平方米，单价8508元/平方米，总价917890元。同时约定签约之前支付首付款的20%即183569元为定金，于2010年4月30日前交清全部首付款，剩余房款办理个人按揭贷款。郝某于2010年3月31日支付诚意金167100元，2011年8月4日支付购房款172458元，两次共付款339558元。另，原、被告于2010年3月31日签订《底商认购定金协议书》，约定郝某认购由融创房地产公司开发的××区底商，建筑面积约235平方米，单价26800元/平方米，总价6298000元。同时约定签约之前支付首付款的25%即1574500元为定金，于2010年6月30日前交清全部首付款，剩余房款办理个人按揭贷款。郝某于2010年3月27日支付认购金200000元，2010年3月29日支付认购定金1000000元，2010年3月31日支付诚意金374500元，2010年4月8日支付购房款363500元，2011年8月4日支付购房款1262996元，共付款3200996元。   另查明，两份协议书第八条均约定：协议书自双方签字（盖章）之日生效，待双方签署《商品房买卖合同》后，此认购书自动失效并由甲方收回。   还查明，融创房地产公司于2011年7月13日取得包括案涉房屋项目的商品房预售许可证。鄂尔多斯市东胜区城市建设局于2018年1月25日向鄂尔多斯市不动产登记中心、鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局出具了《鄂尔多斯市东胜区城市建设局关于同意出具办理房屋产权登记意见的函》（东城建函[2018]16号），载明融创房地产公司开发的颐景苑商住小区项目的工程质量经相关机构鉴定，鉴定结果为该工程可靠性等级评定为Ⅰ级，且鉴定结果和程序符合要求。该局同意出具办理房屋产权登记意见，涉及的施工许可证和竣工验收备案手续不再另行补办。   上述事实有原告提交的六支收据、认购定金协议书、底商认购定金协议书，被告提交的商品房预售许可证、《鄂尔多斯市东胜区城市建设局关于同意出具办理房屋产权登记意见的函》在案予以证实。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告郝某与被告融创房地产公司签订的《认购定金协议书》、《底商认购定金协议书》，仅对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件、交付日期等商品房买卖合同应当具备的主要内容未作出约定。两份协议书主要约定了买受人的主要义务（付款义务），未约定出卖人的主要义务（房屋交付条件、交付时间等）。且两份协议书均约定，待双方签署《商品房买卖合同》后，认购书自动失效并由出卖人收回。因此根据两份认购协议书约定的内容可知双方缔约时的真实意思表示应当是希望在订立该协议书的基础上，进一步进行磋商，最终达成合意签订本约合同即《商品房买卖合同》，故本院认定原、被告双方签订的《认购定金协议书》、《底商认购定金协议书》的性质为商品房预约合同。   根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，在双方订立认购协议后，郝某共支付首付款3540554元，但一直未签订商品房买卖合同。庭审中，原告陈述在2011年时的习惯性做法是先由购房人向银行提供贷款资料，审核通过后房地产公司才通知购房人签订商品房买卖合同，而且融创房地产公司在取得案涉项目预售许可证后，也未通知郝某签订商品房买卖合同。郝某陈述其也没有主动找被告办理按揭贷款。因双方在后期磋商中未能就尾款支付问题形成一致意见，致使预约合同在事实上无法继续履行，应予解除，原告郝某享有合同解除权，融创房地产公司有义务向原告返还全部购房款。故对原告郝某的诉讼请求予以支持，对融创房地产公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：   一、解除原告郝某与被告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司签订的《认购定金协议书》、《底商认购定金协议书》；   二、被告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日返还原告郝某购房款3540554元及利息（从2011年8月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、驳回反诉原告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费24178元、保全费5000元，由被告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费18395元，由反诉原告鄂尔多斯市融创房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   代理审判员 路 杰     二〇二〇年七月十七日   书记员 赵歆宇