德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初944号 原告：德州经济技术开发区某某居民委员会，住所地山东省德州经济技术开发区。 负责人：邹某某，该单位主任。 委托诉讼代理人：王某，北京市京师（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某某，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：德州市某某建材公司，住所地山东省德州市德城区。 法定代表人：苏某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史某某，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于某某，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 原告德州经济技术开发区某某居民委员会（以下简称“某某居委会”）与被告德州市某某建材公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某居委会的委托诉讼代理人王某，被告某某公司的委托诉讼代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某居委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告的租赁合同；2.请求依法判决被告支付房屋租金12675元，违约金20475元，合计33150元。（违约金自2019年1月至2020年3月）；3.案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：某某居委会与某某公司签订租赁合同，合同约定某某公司承租锦华物流园A区10号仓库，租赁面积325平方米，月租金7元/月/平方米，年租金27300元，逾期按照每年房租额的5%每月加收违约金。某某公司拖欠2018年12月31日至2019年6月4日期间的房租，经多次催要，某某公司未给付租金。 某某公司辩称，一、认可租赁合同已于2019年6月4日解除。2019年6月4日，某某公司租赁的仓库发生火灾，不仅导致仓库内货物全部焚毁，且仓库也已被烧毁无法使用。租赁合同标的物已不存在，无法实现合同目的合同应当解除。二、某某居委会的诉讼请求无事实及法律依据。1.某某居委会作为出租人应当为某某公司提供安全保存货物的仓库，但涉案仓库无消防验收和相关建设审批手续，并且仓库内仅用彩钢板隔离没有相应的防火隔断，仓库内消防喷淋设施以及消防栓无水，显然其未能提供能够安全保存货物的仓库，使得某某公司的货物一直处于高度危险状态之下，而火灾的发生最终也证明这一点；2.某某居委会应当在租赁期间进行用水、用电、房屋设施的维修，电器线路的保养，但根据（2020）鲁14民终1740号生效判决认定的事实，某某居委会严重失职，没有尽到合同约定义务，对仓库的电线电路等安全保障设施疏于管理，存在严重违约行为。三、合同约定的违约金明显过高。某某居委会主张每月按照每年房租额为5%加收滞纳金，一年的滞纳金高达房租的60%，明显过高，应当按照人民银行的同期贷款利率予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了开庭质证。对当事人提交的无争议证据，本院认定如下：某某居委会提交的证据一《房屋租赁合同》、证据二某某公司在另案中提交的民事起诉状、变更诉讼请求申请书，某某公司提交的证据一《房屋租赁合同》、证据二火灾事故认定书、证据四（2020）鲁14民终1740号民事判决书，当事人对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：某某公司提交的证据三火灾现场照片三张，经本院核对，该照片系某某公司起诉某某居委会租赁合同纠纷案件中鉴定机构现场勘验时所拍摄，本院对其真实性依法予以确认。某某公司提交的证据五押金条一份，该证据系原件，且无相反证据予以推翻，故对该证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：自2016年起，某某公司租赁某某居委会锦华物流园内郭家庵仓库A区10号，2016年7月13日，某某公司通过其法定代表人苏志明向某某居委会缴纳仓库押金500元。2018年7月3日，某某居委会作为甲方（出租方）与某某公司作为乙方（承租方）重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于经济开发区，锦华物流园内郭家庵仓库A区10号，建筑面积325平方米的仓库租赁给乙方，用于存储货物。第二条约定“1.甲乙双方约定，房租租赁期自2018年7月1日至2019年6月30日，租赁期限1年。期满可续签。2.甲乙双方确定该租赁房屋建筑面积为325平方米，租金每月每平方米7元。乙方缴纳租金方式：一年向甲方缴纳27300元房租款。分四个季度缴纳，季度缴租6825元。每期最后一个月将下期的租金缴至甲方。承租人逾期不缴纳房租，甲方按每年房租额的5%每月加收滞纳金，逾期超过10日，甲方有权收回乙方所租房屋，解除合同，并追究乙方违约责任（财务开具收款凭证，不含税金）。”某某公司实际租赁期限自2018年7月1日至2019年6月4日，某某公司已交纳2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金13650元，2019年1月1日至2019年6月4日未再交纳租金，欠付租金共计11602.5元，双方未再续签书面租赁合同。 另查明，2019年6月4日，园区内另一仓库起火，火势蔓延引燃涉案仓库，造成涉案仓库内的财物毁损。2019年7月5日，德州市消防救援支队经济技术开发区大队出具德开消火认字[2019]第0004号《火灾事故认定书》，火灾基本情况是：“2019年6月4日23时50分，德州市消防救援支队119指挥中心接到报警称锦华物流园内A仓库（由德州经济技术开发区某某居民委员会负责运营管理）发生火灾”，起火原因认定如下：“起火时间为2019年6月4日23时41分许；起火部位位于锦华物流园A仓库内西南侧A7号库房内，距A7号库南墙0-2米，距A7库办公室东墙0-1.5米，距离地面0-2米的空间范围内；起火原因为A7号库房内东南角处电器线路短路引燃周围可燃物引发火灾”。某某公司于2019年7月16日向本院提出诉讼请求：“一、判令被告赔偿原告财产损失30万元。（具体数额待鉴定后再行确定）二、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，某某公司变更第一项诉讼请求为：请求判令赔偿财产损失3676699.14元。”本院于二〇二〇年六月十五日作出（2019）鲁1491民初1397号民事判决：“一、德州经济技术开发区长河街道太阳城社区郭家庵居民委会于本判决生效之日起十日内赔偿德州市某某建材公司830104元，评估费用43200元，计873304元；二、驳回德州市某某建材公司其他诉讼请求。”某某居委会不服该判决提起上诉，案件正在审理过程中。 再查明，2014年11月20日，某某居委会作为甲方（出借方）与锦华公司作为乙方（借款方）签订《清偿借款协议书》，内容为“一、甲乙双方均认可借款的基本情况：乙方借甲方人民币贰佰玖拾贰万伍仟伍佰贰拾元整（小写：2925520.00元。二、乙方自愿以坐落于德州市经济开发区本公司院内的1#仓库作价2925520.00元向甲方清偿借款。甲、乙双方均同意乙方以自有1#仓库作价2925520.00元清偿甲方出借款2925520.00元。甲乙双方均认可1#仓库面积为3671.25平方米。价格为每平方米796.87元，该价格含该仓库的土地使用权价格。）”2016年6月24日，锦华公司作为甲方与某某居委会作为乙方签订《关于锦华物流公司履行2014年11月20日该公司与某某居委会签订的的补充合同》，内容为“一、甲方一次性将位于德州市经济技术开发区锦华物流公司院内的1号（A号）仓库，于2016年7月1日8时一次性移交乙方；。三、该1号（A号）仓库移交乙方后，该仓库的使用权及产权等均归乙方所有。五、该1号（A号）仓库移交乙方后，三年内（自2015年5月1日至2018年4月30日）如甲方不能收回，该仓库乙方有权自行处置，并归乙方永久拥有。” 本院认为，某某居委会与某某公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实性意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。租赁期间内，2019年6月4日涉案仓库发生火灾，租赁物灭失，双方均认可租赁合同关系于2019年6月4日实际解除，本院依法予以确认。 关于某某居委会主张的租金。某某公司自2019年1月1日起至2019年6月4日未给付租赁费，按照双方《房屋租赁合同》的约定，该期间共产生租赁费11602.50元，某某公司称其已预交500元押金，并提交了押金条，其要求在双方结算时予以扣除，本院依法予以支持。某某公司应当给付某某居委会该实际租赁期间的租赁费11102.5元。某某公司辩称某某居委会未提供符合条件的仓库导致货物因火灾受损不应支付租赁费，但某某公司因火灾所导致的损害已另案提起违约损害赔偿之诉，某某居委会主张的租金之诉与该诉非同一诉讼法律关系，且租金均发生在火灾发生之前，故本院对于某某公司的上述抗辩意见，不予采纳。 关于某某居委会主张的违约金。按照《房屋租赁合同》约定，某某公司应当按季度预付租金，某某公司2019年1月1日后未再交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，某某居委会主张每月按照年租金的5%计算违约金，某某公司抗辩称该标准过高要求按照银行相关贷款利率标准进行调整。从本案查明的事实来看，某某公司作为承租人逾期给付租金后，某某居委会未举证证明进行了催收，亦未提供其实际损失的相关证据，参照双方《房屋租赁合同》的约定，结合双方的过错情况，本院认为违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）参照逾期罚息利率即上浮50%标准计算为宜。按照《房屋租赁合同》约定，某某公司应于2019年1月1日前给付租金6825元，应于2019年4月1日前给付下季度租金4277.5元，即违约金应当以每次租金给付金额为基数，自每次给付期间届满之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）上浮50%标准计算，但最高不超过某某居委会主张的20475元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除德州经济技术开发区某某居民委员会与德州市某某建材公司于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》。 二、德州市某某建材公司于本判决生效之日起十日内给付德州经济技术开发区某某居民委员会租金11102.5元及违约金[其中以6825元为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止；以4277.5元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止；以上违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）上浮50%标准计算，违约金总额最高不超过20475元]。 三、驳回德州经济技术开发区某某居民委员会的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费628元，减半收取计314元，由德州经济技术开发区某某居民委员会负担260元，由德州市某某建材公司负担54元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇二〇年七月二十三日 书记员  班新蓉