赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初7112号原告（执行案外人）：王桂清，男，1962年3月27日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市敖汉旗新惠镇水岸华庭小区**。委托诉讼代理人：冯国辉，内蒙古全兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙泽，男，1990年11月4日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市，现住赤峰市>委托诉讼代理人：乔娟娟，内蒙古乐民律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰景泰置业有限责任公司。住所地：赤峰市红山区文钟镇文钟村。法定代表人：李青峰，经理。委托诉讼代理人：张华，男，1971年4月20日出生，公民身份号码×××，蒙古族，职员，现住赤峰市，现住赤峰市>原告王桂清与被告孙泽、赤峰景泰置业有限责任公司（以下简称景泰置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理，原告王桂清的委托诉讼代理人冯国辉，被告孙泽的委托诉讼代理人乔娟娟，被告景泰置业公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。后于2020年7月24日再次公开开庭进行审理，原告王桂清的委托诉讼代理人冯国辉，被告孙泽的委托诉讼代理人乔娟娟到庭参加诉讼，被告景泰置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂清向本院提出诉讼请求：要求停止对位于赤峰市××旗房屋的执行。事实和理由：孙泽与景泰置业公司民间借贷纠纷一案，孙泽申请法院查封了涉案房屋。原告提出执行异议，赤峰市松山区人民法院作出（2018）内0404执异91号执行裁定，裁定：驳回原告的异议请求。原告认为该执行裁定认定事实错误。第一，位于赤峰市××旗房是原告的合法财产。2015年11月10日，原告一次性交纳购房款448920元，购买了涉案房屋，原告交纳房款后，被告景泰置业公司将房屋交付给原告，原告装修居住使用至今。第二，执行裁定适用法律错误。被告孙泽申请执行的楼房是原告出资购买的，原告交纳全部房款、水、电费，实际占有使用房屋至今，双方虽然没有签订书面房屋买卖合同，但是房屋交易已经完成，原告通过购买取得了涉案房屋的所有权。依据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙泽辩称，原告与被告景泰置业公司未签订书面房屋买卖合同，仅提供了收据，未开具正式发票，随意性较强，不能证明原告交纳了购房款。原告在长达几年的时间里，也未向被告景泰置业公司主张过办理房屋产权登记，本身就存在过错，并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件，其请求不能成立。第二，原告并未取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权法明确规定了不动产所有权的取得以登记为生效要件。即使合同成立也是合同有效，不发生物权变动的效力。原告主张其为涉案房屋的所有权人无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告景泰置业公司辩称，杨某借用我公司资质开发的涉案房屋，涉案房屋不是我公司出售给原告的，我公司没有收到过原告交纳的购房款。对于原告的诉讼请求，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告王桂清提交的证据：2015年11月10日的购房收据1枚，原告称被告景泰置业公司向其借款未予偿还，用部分借款抵顶房款，但未提交双方存在借贷关系的相应证据，故对原告的证明目的，本院不予采信。收据3枚、物业费收据8枚、取暖费发票4枚、水费收据4枚、电费收据4枚，因上述证据的交款人系张文禄、杨春梅不能证明原告在人民法院查封之前已经合法占有使用涉案房屋，故对原告的证明目的，本院不予采信。银行交易明细系复印件，故本院不予采信。被告孙泽提交的商品房买卖合同，与本案不具有关联性，本院不予以采信。本院经审理确认以下案件事实：案外人杨某借用景泰置业公司资质开发敖汉旗新惠镇水岸华庭小区，并以赤峰景泰置业有限责任公司第二项目部的名义对外从事民事活动。2015年11月10日，赤峰景泰置业有限责任公司第二项目部为王桂清出具了房款收据，金额为448920元。孙泽以杨某、冯树刚、景泰置业公司向其借款未予偿还为由，于2016年8月5日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2016）内0404财保389号民事裁定，裁定：将赤峰景泰置业有限责任公司名下位于赤峰市××旗、7-3-701号、7-3-702号、9-2-1701号房屋予以查封。2016年10月31日，孙泽就其与杨某、冯树刚、景泰置业公司借款合同纠纷三案向本院提起诉讼。经本院主持调解双方于2016年11月7日达成调解协议。本院作出（2016）内0404民初8410号民事调解书，协议内容为：杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司于2017年4月27日前偿还孙泽借款本金950000元，并按月利率20‰支付借款本金950000元自2015年4月27日起至借款还清时止的利息。如逾期，则杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司另行支付孙泽违约金285000元。本院作出（2016）内0404民初8414号民事调解书，协议内容为：杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司于2017年4月27日前偿还孙泽借款本金700000元，并按月利率20‰支付借款本金700000元自2015年4月27日起至借款还清时止的利息。如逾期，则杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司另行支付孙泽违约金210000元。本院作出（2016）内0404民初8415号民事调解书，协议内容为：杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司于2017年4月27日前偿还原告孙泽借款本金350000元，并按月利率20‰支付借款本金350000元自2015年4月27日起至借款还清时止的利息。如逾期，则杨某、冯树刚、赤峰景泰置业有限责任公司另行支付孙泽违约金105000元。杨某、冯树刚、景泰置业公司未在法定期限内履行还款义务，孙泽向本院申请执行。王桂清以其为涉案房屋的所有权人为由向本院提出执行异议。本院于2018年7月24日作出（2018）内0404执异91号执行裁定，裁定：驳回王桂清的异议请求。王桂清不服该执行裁定，于2018年8月14日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王桂清诉称其与被告景泰置业公司之间存在借贷关系，经双方结算用借款抵顶房款，但原告王桂清未提交证据佐证双方之间存在借贷关系，原告王桂清不能证明其已交清了全部购房款。原告王桂清提交的物业费收据、取暖费发票、水费收据等，交款人为张文禄、杨春梅，原告王桂清诉称被告景泰置业公司交付房屋后，其将房屋出租给张文禄、杨春梅，但未提交房屋租赁合同予以佐证，不能证明原告王桂清在人民法院查封之前已经合法占有使用涉案房屋。综上，原告王桂清所举证据不符合上述法律规定，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王桂清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王桂清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 林立楠人民陪审员 邹艳红人民陪审员 林甫华 二〇二〇年七月二十七日书 记 员 姚松昊