重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初17891号 原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路****，统一社会信用代码：915001077500662364。 法定代表人：杨华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。 被告：上海狼堡网络科技有限公司，住所地：上海市闵行区吴中路**第**第****，统一社会信用代码：913101123246914932。 法定代表人：李东洋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：廖梦莹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华企业公司”）与被告上海狼堡网络科技有限公司（以下简称“上海狼堡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人王鹏飞，被告上海狼堡公司的法定代表人李东洋及委托诉讼代理人廖梦莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中华企业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告通过重庆盈睿商业管理有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）、《租户销售数据采集协议书》、《关于之补充协议》、重庆盈睿商业管理有限公司与被告及原告签订的《房屋租赁合同转让三方协议》建立的房屋租赁合同关系于2018年4月25日解除；2、被告向原告支付房屋恢复原状费用379,339.67元；3、被告向原告支付租金29,702.4元（包括补交装修、经营免租期的租金5,394.4元；支付2016年10月至2018年4月期间的租金24,308元）及欠交租金产生的违约金4,744.3元；4、判令被告支付2018年4月26日起至实际返还房屋之日止的租赁房屋占用期间使用费1,945.5元；5、被告向原告支付补偿金74,495元；6、被告向原告支付从接房之日到合同解除之日止的运营管理费325,700.4元及违约金70,458.31元；7、被告向原告支付接房之日到合同解除之日止的公用事业费93,435元及违约金16,916.83元；8、被告返还原告装修补贴款238,684.93元；以上费用合计1,235,422.34元；9、被告立即办理重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号L2层242、243室的工商注册地址注销或变更手续。事实和理由：2016年1月19日，重庆盈睿商业管理有限公司与被告双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242），合同约定重庆盈睿商业管理有限公司将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层242、243室出租给被告从事商业用途，租期三年，租金按照纯月营业额抽成方式计算。合同同时对解除、房屋返还、违约责任等进行了约定。2016年3月，重庆盈睿商业管理有限公司与被告签订了《关于＜狼堡小时代房屋租赁合同>之补充协议》，双方对装修补贴款进行了重新约定，并对装修补贴款的支付、退还进行了约定。2016年7月19日，原、被告及重庆盈睿商业管理有限公司三方签订了《房屋租赁合同转让三方协议》，约定重庆盈睿商业管理有限公司将案涉《房屋租赁合同》中出租人的权利义务概括转让给原告，重庆盈睿商业管理有限公司变更为原告委托的小时代项目的商场管理公司。2016年4月24日，重庆盈睿商业管理有限公司将案涉房屋交给被告使用，被告接房后未按合同约定完成整体开业，且自接房开业以来，长期拖欠租金、运营管理费、公用事业费等费用。2018年4月18日，被告无合同依据情况下向原告申请撤场，并自2018年4月30日闭店停止营业。后原告多次发函要求被告支付拖欠的租金等费用均无果。原告遂解除与被告签订的《房屋租赁合同》及配套协议，并要求被告按约支付租金、违约金等费用，返还装修补贴。原告为此诉如前请。 被告上海狼堡公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。首先，双方之间的租赁合同关系已经解除，过错方为原告。依据原告与重庆盈睿商业管理有限公司签订的租赁合同及补充协议，重庆盈睿商业管理有限公司应当向被告支付装修补贴款90万元，后原告承接了重庆盈睿商业管理有限公司的权利义务。但截至合同解除时，尚余18万元的装修补贴款原告未支付，被告多次催告原告支付无果，基于此，被告有权行使抗辩权提前终止合同。其次，案涉商场于2017年7月14日发生了较大的爆燃事故，原告对此负有安全管理责任。事故发生后，原告了解案涉项目的实际消防情况与原告取得的消防设计审核意见及消防验收意见中的情况不一致。由于该事故导致被告无法正常经营，且案涉房屋未经合格消防验收的情况下给被告造成了重大安全缺陷，被告可依约解除合同不承担违约责任，且不应当返还装修补贴款。再次，租赁关系解除后，被告依据补充协议的约定，不应承担恢复原状的费用。原告支付装修补贴款义务在先，被告支付租金等费用义务在后，在原告未履行先义务情况下，被告有权行使抗辩权不支付租金及违约金，且原告主张的违约金等过高。运营管理费，案涉租赁合同及补充协议中均未约定，原告主张该项费用无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证复印件、《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）、《租户销售数据采集协议书》、《关于＜狼堡小时代房屋租赁合同>之补充协议》、《房屋租赁合同转让三方协议》、交房通知书、交房授权委托书、交房表、接收确认书、房屋交付确认书、关于狼堡咖啡厅开业告知函、关于狼堡需整改事宜沟通函、关于缴纳水电费相关事宜的通知函件、撤场申请、授权委托书及身份证复印件、狼堡盘点表、关于狼堡欠费的沟通函及快递单及物流信息查询、关于狼堡欠费事宜的沟通函、快递单及物流信息查询、重庆小时代销售额统计表、缴费通知、关于解除与上海狼堡网络科技有限公司的《房屋租赁合同及配套协议的通知书》及快递单、《装修补贴协议》、记账凭证、银行转账回单、城上城小时代商家零星拆除工程预算资料、上海狼堡公司的营业执照、收据、建设银行单位客户专用回单、增值税专用发票、建筑业统一发票记账联、微信聊天截图、714较大爆燃事故调查报告等证据材料，本院组织当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年1月19日，重庆盈睿商业管理有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告上海狼堡公司，双方就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层242、243室（套内建筑面积1211平方米），签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）。该合同主要约定：乙方承诺租赁该房屋经营仅作商业用途，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态即零售、咖啡、轻餐饮，乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意，乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营的商标或商号限于狼堡品牌集合店。租赁期自交付日起算满三年止。房屋使用交接书所载的房屋交付日即为该房屋之实际交付日，租赁期自实际交付日起开始计算。租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为61日，自交付日起算，装修免租期届满之日，乙方的装修工程需达到竣工验收的标准，如乙方于装修免租期内提前完成装修并开业的，则自乙方店铺开业日起乙方将不享受免租待遇，乙方应按本合同约定的起租日起首月租金标准向甲方支付租金。在上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金及物业费之权益，但在该期间乙方仍需缴纳相关费用和公用事业费等其他费用。装修免租期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日（简称起租日）起支付租金及物业费。租金的计算为纯月营业额抽成，自交付日起第一年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的8%，自交付日起第二年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，自交付日起第三年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的12%。待每月（公历月）营业额抽成确定后，甲乙双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前支付上月租金。乙方须于租赁合同签订后七日内，向甲方支付20,000元租赁保证金。乙方应于租赁期内按约定向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费，物业费按套内建筑面积15元/平方米/月计算，也即每月物业费为18,165元。乙方应于合同签订后7日内支付第一期物业费，其后各期物业费有乙方于每月的20日之前支付下月的费用。物业费包括公用区域的各项费用如中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费，日常垃圾清运费以及租赁区域的电费、公共区域保安费、公共区域水电费等。公用事业费是指该房屋实际使用的水、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满或提前终止的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准计算）的2倍向甲方支付该房房屋占用期间的使用费。无论何种原因导致合同提前解除或合同自然终止，乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费将该房屋恢复至附件二所列明之状态及甲方根据合同21.1条进行基础装修后的状态或甲方书面认可的状态。合同终止后，如乙方以该房屋为地址注册了公司，则乙方必须在合同终止后60日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地变更手续。乙方在下列情形下，有权提前终止合同，并要求甲方按月租金的3倍金额补偿乙方：甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的，因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的，甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决的，从而致使合同目的无法实现的。 合同同时约定：乙方逾期交纳租金及合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过15日的，或乙方累计擅自中断或停业超过三日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、退还90万元的装修补贴款，提前终止合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金及物业费的3倍金额补偿甲方［前述月租金指合同解除前乙方已经支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金的1/3（两者取高）］；租赁期内，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，除此之外，乙方还应按月租金及物业费的3倍向甲方支付违约金，并按未履行租赁期限占原租赁期限的比例退还相应的装修补贴。除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业费、租赁保证金、公用事业费等乙方应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日应按各项欠费的0.5%支付相应违约金，若逾期累计超过十五日，甲方选择解除合同，则违约金应当由乙方支付至合同解除之日止……。合同第15条约定了豁免条款，主要约定由于乙方或第三者原因对乙方或第三者造成的任何损失和伤害，甲方不承担任何责任，且合同项下的租金等费用不得减免或中止支付；除非因防火设备缺陷或故障系因甲方故意或者重大过失直接引起而对乙方或任何其他人士造成任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其他人士负责，乙方应直接与造成损害的其他责任方交涉，如上述情况系因甲方故意或重大过失直接引起的，甲方应在责任范围内赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。合同21条约定了装修补贴款的金额、支付时间等其他条款。 后重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的被告上海狼堡公司签订了《装修补贴协议》，该协议主要约定甲方同意给与乙方装修补贴款项900,000元；支付方式为甲方于租赁合同约定提交图纸且全额缴纳租赁保证金后且双方签订租赁合同及本协议后的5日内支付装修补贴的30%即27万元；甲方应在丙方进场装修经甲方确认后15日支付装修补贴20%即18万元；甲方在装修工程完成的50%并经甲方确认后支付装修补贴的30%即27万元；甲方在装修工程完工并经甲方确认后支付装修补贴的10%即9万元，甲方在乙方专区全部实际开业后的20个工作日内支付装修补贴的10%即9万元，有关装修补贴返还的相关事宜，以已签订的租赁合同中的约定为准。2016年4月20日，重庆盈睿商业管理有限公司向被告支付装修补贴27万元，2016年5月19日，重庆盈睿商业管理有限公司向被告支付装修补贴18万元，2016年6月24日，重庆盈睿商业管理有限公司向被告支付装修补贴27万元，合计72万元，剩余18万元未支付。 2016年3月，重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的被告上海狼堡公司，签订了关于《狼堡小时代房屋租赁合同》之补充协议，该协议主要约定：将原合同的第21.1条修改为“甲方同意为该房屋的首次装修向乙方提供总额为人民币900,000元的装修补贴。该装修补贴将以银行转账的方式提供，具体有关装修补贴事宜详见甲乙双方签订的装修补贴协议。若本租赁合同因乙方原因提前终止，乙方应按比例（依据本合同约定的尚未履行但原应履行的天数除以本合同约定的总天数返还该装修补贴）”。原合同其他任何条款均不做任何变更。 2016年4月22日，被告上海狼堡公司出具交房授权委托书，委托授权李安兴全权负责商铺接收事宜。2016年4月24日，重庆盈睿商业管理有限公司将案涉的242号、243号商铺交付给被告，李安兴在交房表、《重庆Kmall小时代装修手册》接收确认书、租户手册签收单、房屋交付确认书中签字确认。 2016年7月19日，重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方，原告作为丙方，被告上海狼堡公司作为乙方，三方签订了《房屋租赁合同转让三方协议》。该协议主要约定：甲方不再整体租赁小时代项目商业物业，而改为接受丙方委托，担任小时代项目的商场管理公司；重庆盈睿商业管理有限公司与被告上海狼堡公司签订的《房屋租赁合同》及关于《狼堡小时代房屋租赁合同》之补充协议的出租方甲方变更为丙方，原租赁合同及配套协议的其他任何条款保持不变，根据管理需要，将原租赁协议中的物业管理费改为运营管理费等。其中第6条装修补贴特别条款约定，甲乙双方已经签订了《装修补贴协议》，根据《装修补贴协议》，甲方总计需向乙方支付装修补贴900,000元，甲方已于2016年6月24日向乙方支付装修补贴720,000元，尚需支付装修补贴180,000元。各方确认，本协议签署后，鉴于出租方主体发生变更，故甲方已向乙方支付的装修补贴视为丙方向乙方支付的装修补贴，尚需支付的装修补贴180,000元，原则上将由丙方直接向乙方支付，但鉴于乙方已向甲方全额开具900,000元发票，故尚需支付的装修补贴180,000元，仍由甲方向乙方支付，且乙方收到剩余装修补贴180,000元视为丙方向乙方支付的装修补贴。若原租赁协议提前终止的，乙方应按原租赁协议尚未履行但原应履行的天数占租赁合同总天数的比例，相应返还部分装修补贴款。 2016年8月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告双方签订了《租户销售数据采集协议书》，该合同主要约定，乙方同意向甲方租用小票打印监控设备（简称CPT），租赁费用为100元/月/台，自开业日起每三个月为一个支付周期，首期费用于协议签订后7日内向甲方支付，以后每期费用由乙方于每个周期届满前10日内向甲方支付下一期费等。 案涉租赁合同签订后，被告上海狼堡公司向重庆盈睿商业管理有限公司支付租赁保证金2万元及装修保证金3万元，后被告至今未就案涉租赁房屋支付过租金、运营管理费、水电费（公用事业费）等任何费用。 2016年11月22日，重庆盈睿商业管理有限公司向被告出具了《关于狼堡咖啡厅开业告知函》，被告店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：被告的零售区已进入正常营业中，而咖啡区未按合同约定开业，至今仍未进行软装装饰，设施设备未到位；根据双方签订的《装修补贴协议》4.1.4条，4.1.5条的约定，被告行为已经构成违约，希望被告尽快完成商铺咖啡厅的软装装饰，设施设备的筹备。2017年4月10日，原告向被告发送了《关于狼堡需整改事宜沟通函》，被告店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：感谢被告于9月4日开业，但店铺陈列氛围较差，货品陈列不丰满，影响被告整体形象，请贵司于4月30日前完成货品的补充及陈列的整改；被告的零售区现已进入正常营业中，而咖啡区未按合同约定开业，至今仍未进行软装装饰，设施设备未到位，前期已多次沟通，现希望被告尽快完成该商铺咖啡厅软装装饰。 2018年4月18日，被告向原告出具了《撤场申请》，该函主要载明，由于经济环境影响与火灾后客源不足，我们自身也存在管理等因素，经营业绩不理想，未达到双方业绩要求，同时为了配合商场招商，现申请撤场……。2018年4月20日，原告向被告出具了《关于缴纳水电费相关事宜的通知函件》，被告店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：2018年1月至2018年3月累计欠缴水电费13,470元，请被告于2018年4月24日18时缴纳。2018年4月25日，被告上海狼堡公司闭店停止营业，2018年5月7日，被告将案涉商铺内的物品及设施设备予以了搬离。原告分别于2018年9月29日、2019年1月11日通过EMS快递的方式，按案涉租赁合同约定的被告送达地址向被告邮寄了《关于狼堡欠费的沟通函》。2019年1月25日，原告通过EMS快递的方式，按案涉租赁合同约定的被告送达地址向被告邮寄了关于解除与上海狼堡公司的《房屋租赁合同》及配套协议的通知书。 另查明，2016年9月4日，被告开始营业。2016年10月的被告上海狼堡公司营业额为33,174元，11月的营业额为24,927元，12月的营业额为21,120元；2017年1月的营业额为18,963元，2月的营业额为14,215元，3月的营业额为16,907元，4月1日至4月23日的营业额为11,483元，4月24日至4月30日的为4,327元，5月的营业额为14,385元，6月的营业额为16,193元，7月的营业额为7,849元，8月的营业额为11,233元，9月的营业额为12,820元，10月的营业额为6,948元，11月的营业额为10,338元，12月的营业额为10,228元；2018年1月的营业额为9,877元，2月的营业额为8,989元，3月的营业额为11,759元，4月1日至23日的营业额为5,251元，4月24日的营业额为299元。审理中，原、被告双方确认，租赁期间最高月租金为2,653元/月。 2016年4月15日至2018年4月15日期间的水费以及2016年4月15日至2018年4月15日期间的电费，合计93,435元。审理中，原告举示了重庆卓展装饰工程有限公司出具的预算资料，原告据此认为案涉租赁房屋恢复原状费用为379,339.67元。 另查明，2017年7月14日11时50分许，位于九龙坡区奥体路中新城上城负**，正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场发生一起较大的爆燃事故。该事故发生后，被告遂停止营业，直至2017年8月11日被告才恢复经营。依据《九龙坡区中新城上城“7·14”较大爆燃事故调查报告》载明的内容，中新城上城项目共划分为A9、B1、B2、C1、E4五个地块，此次事故发生于B2-2地块，该地块包括1至7号楼，4号楼为裙楼，该裙楼地上6层，地下3层，地下**，第****为小时代商场及商业用房，负**为商业用房雪国主题体验馆），负2层为商业用房、车库、物业用房及设备用房，负3层为车库及设备用房。事发现场位于裙楼负1层冰纷雪国主题体验馆施工工地内。2009年5月26日，该房屋取得《建筑工程消防验收的意见书》【渝公消（建验）字（2009）第0278号】。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，重庆盈睿商业管理有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）、《关于＜狼堡小时代房屋租赁合同＞之补充协议》、《装修补贴协议》以及原、被告双方与重庆盈睿商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》，原、被告双方签订的《租户销售数据采集协议书》所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁合同及配套协议对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《房屋租赁合同转让三方协议》的约定案涉租赁合同及补充配套协议中出租人的权利义务已经概况转让给了原告，现原告作为出租人主张权利，主体适格，并无不当。 关于案涉租赁合同及补充配套协议何时解除的问题。本案中，原、被告双方均同意解除双方签订的案涉租赁合同，关键在于认定案涉租赁合同应于何时解除。本案中，被告于2018年4月25日闭店停止营业，同年5月7日撤场，原告此后通过函件方式向被告催收租金等费用，但均无果，后原告通过发函主张解除合同。综合上述情况，本院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案租赁合同及补充、配套协议应于承租人也即被告将物品搬离，原告也即出租人实际控制租赁房屋之日为双方房屋租赁合同关系的解除时间即2018年5月7日解除。 关于原告是否违约的问题。首先，就2017年7月14日中新城上城发生较大爆燃事故是否导致被告合同目的无法实现的问题。依据查明的事实，该事故系正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场引发的，并非原告行为所致，即使原告应当承担相应的安全管理责任，该责任也仅为行政责任，但并不能就此直接推定被告在本次事故中存在故意或重大过失。事故发生后，被告虽停止营业时间近一月，但恢复经营后被告一直正常营业，营业额也未出现显著变化，双方在此期间也均未提出解除合同的意思表示，故双方合同目的并非不能实现，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。其次，从查明的事实来看，案涉房屋于2009年5月26日取得了《建筑工程消防验收的意见书》，故被告抗辩案涉房屋未经消防验收的意见，无事实依据，本院不予采信。再次，原告未支付剩余18万元的装修补贴款是否违约的问题。依据案涉装修补贴协议的约定，原告在装修工程完工并经原告确认后支付装修补贴的10%即9万元，原告在被告专区全部实际开业后的20个工作日内支付装修补贴的10%即9万元。被告并未举示装修工程完工后已经甲方确认的证据材料，也未举示证据证明案涉商铺按约定已经全部开业；相反，原告举示的沟通函件中，多次向被告提到案涉商铺咖啡区部分未进行软装装饰也未进行开业，故原告据此未向被告支付剩余18万元的装修补贴款符合合同约定，并不构成违约，被告以此抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，原告作为出租人按合同约定履行了出租房屋的义务，被告并无证据证明原告在后续合同履行中存在违约行为，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。 合同解除后，双方应当根据合同中的结算和清理条款进行结算，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定标准的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。 本案中，被告作为承租方理应按照合同约定的期限和方式向原告支付相应的租金。依据案涉租赁合同的约定，被告逾期交纳租金等费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用。因此被告妥善履行合同是给予其减免租金的前提，若被告违约导致合同提前终止，则应依约定的租金标准补交相应的租金。现因被告逾期未交纳租金等费用造成违约致使合同解除，原告有权要求被告补交免租期的租金以及其他应当正常交纳的租金。首先，关于免租期租金的计算问题。案涉租赁合同约定的租金计算标准为纯月营业额抽成的方式，但被告于2016年9月4日才开始营业，在免租期内并未经营也不会产生营业额，且合同也未约定补交免租期租金的参照标准，故本院参照租赁期内实际产生的月租金平均值计算免租期租金为2,601.39元【（24,308元÷19个月）÷30天/月×61天】。其次，关于原告主张的2016年10月1日至2018年4月25日期间租金的问题。本案中，被告于2016年4月24日实际接收了案涉商铺，原告主张从2016年10月开始计算租金，并无不当，本院予以支持。依据被告每月的营业额及合同约定的计算方式，租赁期间被告应支付的月租金金额分别为：2016年10月的租金为2,653元，11月租金为1,994元，12月的租金为1,689元；2017年1月的租金为1,517元，2月租金的为1,137元，3月租金为1,352元，4月的租金为1,351元，5月的租金为1,438元，6月的租金为1,619元，7月的租金为784元，8月的租金为1,123元，9月的租金为1,282元，10月的租金为694元，11月的租金为1,033元，12月的租金为1,022元；2018年1月的租金为987元，2月的租金为898元，3月的租金为1,175元，4月1日至4月24日期间的租金为560元，合计24,308元。案涉租赁合同于2018年5月7日解除，故2018年4月25日即被告停止营业之日至2018年5月7日即被告搬离之日期间产生的应为租金而非占用使用费；同时考虑到该期间未经营也未产生营业额，且合同也未约定参照标准，故本院参照租赁期内实际产生的月租金平均值计算该期间租金为554.39元【（24,308元÷19个月）÷30天/月×13天】。鉴于2017年7月14日中新城上城负一层，发生了爆燃事故，被告遂停止了营业，被告于2017年8月11日才开始营业经营以及火灾事故对经营环境和商业氛围的影响，本院酌情予以减免2017年7月、8月的两个月的运营管理费和租金。故扣除减免的2个月租金后，被告应当支付的租金金额共计为25,556.78元（24,308元+2,601.39元+554.39元-784元-1,123元）。 关于运营管理费的问题。本院认为，《房屋租赁合同》中约定免租期内被告无需交纳运营管理费（物业费），案涉租赁合同虽因被告违约导致解除，但违约责任中仅约定原告有权要求被告补交免租期所免除的租金等费用，并未明确约定被告需要补交免租期内的运营管理费（物业费），故对原告主张的免租期内的运营管理费（物业费）本院不予支持。故被告应向原告支付免租期届满之次日起也即2016年6月24日起至合同解除之日也即2018年5月7日期间的运营管理费，根据双方约定的运营管理费标准也即18,165元/月计算，该期间的运营管理费合计为408,107元（18,165元/月×22个月）+18,165元/月÷30天/月×14天。扣除因714火灾影响减免的2个月运营管理费36,330元（18,165元/月×2个月）后，该期间的运营管理费371,777元。现原告仅主张该期间的运营管理费为325,700.4元，属自我权利的处分，本院对此予以尊重。 关于原告主张的该期间欠付租金、运营管理费（物业费）等所产生的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告违约导致合同解除，原告主张相应的违约金，并无不当。但鉴于案涉租赁合同同时约定了被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权不予返还被告的租赁保证金。本案中，由于被告违约导致案涉租赁合同解除，故被告交纳的租赁保证金20,000元应不予退还。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故本院酌情，原告主张的欠付租金、运营管理费等所产生的违约金，本院不予支持。 关于公用事业费的问题。本院认为，原告主张被告支付公用事业费，有合同依据，结合原告方提供的水电费缴费通知等，认定被告应向原告交纳截至2018年4月15日期间的水电费，合计为93,435元。关于该费用产生的违约金问题。案涉租赁合同约定被告在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的公用事业费，但原告举示的证据尚不足以证明其每月何时将公用事业费的书面结算通知送达给被告，故对原告主张的该项违约金，本院不予支持。 关于装修补贴款的问题。本案中，案涉租赁合同约定的租赁期限为3年，被告在无法定及合同约定的解除情形下，仅履行2年左右的时间便闭店不再经营，且合同履行中还存在逾期支付租金等费用的违约行为，最终导致合同解除，故被告应当承担合同约定的装修补贴款的返还义务。根据案涉租赁合同及装修补贴协议的约定，原告共计向被告上海狼堡公司支付装修补贴款72万元，双方合同解除时间为2018年5月7日，剩余租赁期间为：11.53个月（36个月-24.47个月）应返还装修补贴款为：230,600元【（11.53个月÷36个月）×720,000元】，超出部分，本院不予支持。 关于房屋恢复费用。本案中，原告虽举示了“重庆卓展装饰工程有限公司”的预算资料，该公司报价恢复费用为379,339.67元，但上述报价行为系原告与重庆卓展装饰工程有限公司的合同行为，对二者之外的第三方不产生约束力，其报价结果本院不予采信，但合同约定除非出租人同意无须恢复原状，否则被告应自费恢复原状，考虑到原告恢复房屋原状必然产生一定的费用以及案涉商铺的面积，本院酌情认定房屋恢复费用48,000元。 关于原告主张的按月租金及运营管理费的3倍金额补偿的诉讼请求。本案中，原告主张的该补偿金实质系违约金，鉴于违约金的功能主要以补偿性为主，惩罚性为辅，且被告已经承担了不予退还租赁保证金等相应违约责任，故对原告该项主张，本院不予支持。 关于工商注册地址迁移的问题。就原告请求被告将工商注册登记地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，本院依法不予处理。如原告认为被告此举违反了案涉租赁合同的约定给原告造成了相应的损失，可另案主张权利。 关于被告辩称应当抵扣租赁保证金以及装修押金的问题。本院认为，被告对案涉商铺进行装修后即开始营业，原告也未举示证据证明存在不予退还装修押金的情形，故被告要求装修押金在本案中一并处理的辩解意见本院予以采信。故公共事业费抵扣装修押金30,000元后，被告还应当支付的公共事业费金额为63,435元（93,435元-30,000元）。依照双方合同，被告逾期向原告支付租金及合同约定的应由被告向原告或原告指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权不予返还被告的租赁保证金。故双方在合同中已对被告违约时，租赁保证金不予退还进行了明确约定，该约定合法有效。被告作为完全民事行为能力人和参与市场交易的经营者，应当对签订合同的风险、后果有认知和预见，涉案合同主要内容，均是由当事人自行协商确定，因涉案合同中已明确约定因承租人违约未支付租金导致合同解除时，租赁保证金不予退还，加之被告并未举示证据证明双方就用保证金抵扣租金曾达成合意，故本院对被该辩解意见不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告上海狼堡网络科技有限公司就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层242、243室建立的房屋租赁合同关系已于2018年5月7日解除； 二、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L2层242、243室的恢复原状费用48,000元； 三、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年5月7日的欠付租金25,556.78元； 四、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年5月7日欠付的运营管理费325,700.4元； 五、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年4月15日欠付的公用事业费计63,435元； 六、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司返还装修补贴230,600元； 七、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为7,959元，由被告上海狼堡网络科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  倘军伟 二〇二〇年七月二十三日 书记员  许安娜