西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0103民初2410号原告：西安市怡昌商贸有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：段忠厚，董事长。委托诉讼代理人：李王军，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮帆帆，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：西安裕唐商业管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：曹东梅，总经理。委托诉讼代理人：曹建军，男，该公司职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：穆海骏，男，该公司职工，住陕西省咸阳市武功县东。被告：西安隆昌园酒店管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：阎建勇，总经理。委托诉讼代理人：杨建生，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学清，陕西恒达律师事务所律师。被告：西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行，住所地：西安市碑林区XX路XX号XX号。经营者：赵某某原告西安市怡昌商贸有限责任公司（以下简称怡昌商贸）与被告西安裕唐商业管理有限公司（以下简称裕唐公司）、西安隆昌园酒店管理有限公司（以下简称隆昌园酒店）、西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行（以下简称生鲜商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李王军、阮帆帆、被告裕唐公司委托诉讼代理人曹建军、穆海骏、被告隆昌园酒店委托诉讼代理人杨建生、张学清、被告生鲜商行经营者赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕唐商贸向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第一被告签订的《租赁合同》解除；2.三被告立即向原告腾交房屋；3.三被告向原告支付自2019年9月29日起至起诉之日的房屋占有使用费2044063.26元，后续房屋占有使用费继续计算至被告向原告腾交房屋止，并承担期间房屋占有使用费利息（以2044063.26元为基数自2019年10月29日至2020年3月5日止，利息为30106.53元，后续利息按全额房屋占有使用费自2020年3月6日起计算至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.第一被告向原告支付违约金2904111元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由:2019年7月15日，原告与第一被告签订了《租赁合同》，合同约定了所租房屋的基本情况、租赁期限、租金及押金、房屋交付期限、甲乙双方的权利义务、转租转让、违约责任及合同的解除终止等内容。合同签订后，被告未按约履行义务已严重违反双方在合同中的相关约定，事实如下：一、未按期支付租金。合同签订后，按合同第三条第四款约定第一被告应于2019年7月20日前向原告支付半年租金2904111元，但截止起诉之日，第一被告除向原告支付1600000元租金外，再未向原告支付租金。经原告多次催促，第一被告仍然未向原告全额支付半年租金。2019年9月29日，原告依据合同约定向第一被告发出《告知函》，告知第一被告依据双方合同约定解除与第一被告签订的《租赁合同》。二、擅自转租。第一被告未经原告书面同意擅自将房屋转租给了第二、第三被告，严重违反了双方合同第七条的约定，故原告有权终止合同，并追究第一被告的违约责任，且转租合同无效。三、擅自破坏房屋主体结构。被告违反合同第九条第四款第四项约定，擅自损坏房屋主体结构，原告发现后，立即向被告致函，要求被告对已破坏的主体结构进行修复，并不得继续进行破坏主体结构的任何施工活装修，且应承担给原告造成的一切损失。故原告有权解除合同，收回房屋。综上，经与被告协商无果，原告无奈诉至法院。裕唐公司辩称，原告提出解除双方于2019年7月15日签订的房屋租赁合同，既无约定解除事由，也无法定解除事由。理由如下：第一、其未向原告支付剩余租金是有正当、充分的理由，其向原告支付第一笔租金1600000元和押金500000元后发现所承租的部分房屋属违法建筑，并得知将会被政府依法拆除，其为了减少损失的进一步扩大，行使不安抗辩权停止再支付租金。第二、原告对其转租是知情并且同意的，原告与第一、第二、第三被告多次对于租赁房屋的装修、开业、办理消防手续等进行协商。第三、其没有破坏房屋主体机构，相反承租房屋的装修方案是原、被告共同讨论决定的。原告故意隐瞒房屋的真实情况，违法出租违章建筑，违约在先，其无违约行为，不应承担违约责任。请求驳回原告诉讼请求。隆昌园酒店辩称，一、其公司的权益应受到法律保护。其从裕唐公司承租房屋后向裕唐公司支付押金350000元，半年租金1985648元。房屋租赁合同签订后其对租赁房屋内原有设施进行了拆除和清运并进行了装修。原告的法定代表人和负责人亲临现场指导，并且与原、被告多次一起商讨酒店的装修、施工进度。原告的法定代表人从未对其承租房屋提出异议并且现场指导，所以其公司大胆投入近2000万对承租房屋进行装修建设。二、其公司对十一层已投入的装修损失，应依法获得赔偿。三、保证酒店营业是为疫情下大西安经济复苏、繁荣做贡献。其公司进入西安是投资行为，酒店装修已基本结束，尽快开业有利于促进西安部分劳动力就业，对目前疫情防控期间大西安的经济复苏和繁荣是有利无害的。生鲜商行辩称，其从第一被告处承租房屋开办生鲜超市原告是知情的。其于2019年7月22日与第一被告签订租赁合同，于2019年7月25日开始拆除隔离墙准备装修，2019年9月开始正常营业，至今其商行一直正常运营。原告当时准备推翻其与第一被告签订的租赁合同，并对其租金进行增涨。望法院保护其合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月15日，原告与被告裕唐公司签订租赁合同，约定原告将其所有的位于西安市碑林区XX路XX房XX层至十一层、十三层，建筑面积9785㎡出租给被告裕唐公司作为酒店、商业、培训等用途，租赁期限十年，自2019年7月20日至2029年11月19日止。装修免租期四个月，自2019年7月20日至2019年11月19日止，押金为500000元。双方对每一层房屋的面积、租金单价、年租金进行了详细约定。合同约定被告裕唐公司应在签订之日起五日内向原告支付半年租金2904111元及押金500000元。租金每两年在上一年的基础上递增4%。租金每半年支付一次，提前两个月付清下期租金。双方对租期内每一次租金支付的时间及金额有明确的约定。合同约定原告应于2019年7月20日前将房屋按现状交付给被告裕唐公司，被告裕唐公司同意按房屋所属设施的现状承租。同时，被告裕唐公司向原告支付半年租金及押金，超过约定时间未支付，合同自动解除。双方合同约定被告裕唐公司需要转租，需事先征得原告书面同意，未征得原告书面同意转租，原告有权终止合同，并要求被告裕唐公司支付终止合同当年租金的50%作为违约金。双方关于违约责任约定被告裕唐公司迟延支付租金超过两个月，视为被告裕唐公司单方面解除合同，被告裕唐公司除承担违约金外仍应承担迟延付款利息及所拖欠租金。双方关于其他各自的权利和义务进行了约定。上述租赁合同签订后，被告裕唐公司于2019年7月8日向原告支付100000元、于2019年7月21日支付100000元、于2019年7月23日支付300000元、于2019年8月9日分两笔共向原告转款1200000元，于2019年8月12日转款400000元，共计向原告支付了2100000元。2019年9月29日、2019年11月5日、2019年11月11日原告向被告裕唐公司发出通知，通知被告裕唐公司双方租赁合同已解除。2019年11月11日原告向被告隆昌园酒店、被告生鲜商行发出通知，通知其解除与被告裕唐公司签订的租赁合同，告知被告隆昌园酒店停止装修施工、生鲜商行停止营业。被告裕唐公司从原告处承租房屋后于2019年8月4日与被告隆昌园酒店发起人阎建勇签订租赁合同，将位于西安市碑林区XX路XX号XX层至11层、一层南侧部分，建筑面积7044㎡出租给被告阎建勇作为酒店使用，租赁期限十年，自2019年8月15日至2029年12月4日。装修免租期五个月，自2019年8月15日至2019年12月14日止。双方约定一层的年租金为100000元、四至十一层年租金为3871296元，租金每三年在上一年的基础上递增5%。押金为350000元。租金每半年支付一次，提前15日付清下期租金。合同签订后三日内阎建勇应向被告裕唐酒店支付半年租金1935648元及押金350000元。租赁合同对双方的其他权利和义务进行约定。合同签订后阎建勇于2019年10月10日以上述承租地址即西安市碑林区XX路XX号4号楼4层至11层为住所地注册了被告隆昌园酒店。阎建勇于2019年8月5日向被告裕唐公司指定的账户转款押金350000元、于2019年8月9日转款半年租金1985648元。阎建勇于2019年8月20日与北京振盛建筑工程有限公司签订建筑工程施工合同，由北京振盛建筑工程有限公司对阎建勇承租的西安市碑林区XX路XX号四至十一层进行土建装修改造，合同总价款为11175000元，工期从2019年8月25日至2020年2月25日。被告隆昌园酒店已向北京振盛建筑工程有限公司支付工程款9000000元。被告隆昌园酒店或阎建勇为承租房屋开办酒店签订合同总价款为19375259元，已实际支付15141407元。被告裕唐公司从原告处承租房屋后于2019年7月20日与赵某某签订租赁合同，将位于西安市碑林区XX路XX号XX层，建筑面积530㎡出租给被告赵某某作为生鲜百货超市用，租赁期限六年，自2019年8月1日至2025年7月31日，其中免租期三个月。双方约定租金为每平方米200元，租金每三年在上一年的基础上递增6%。租金每半年支付一次，提前30日付清下期租金。合同保证金为212000元。租赁合同对双方的其他权利和义务进行约定。合同签订后赵某某于2019年7月23日以上述承租房屋为住所地注册了被告生鲜商行。赵某某于2019年7月25日向被告裕唐公司支付了合同保证金212000元、2020年7月31日之前的租金636000元。被告生鲜商行承租房屋后一直正常营业至今。原告于2020年3月27日委托陕西省建筑工程质量检测中心有限公司对西安市碑林区XX路XX号XX幢安全性进行鉴定，原告提供部分鉴定报告复印件，字迹模糊看不清鉴定结论。被告裕唐公司提供其与原告法定代表人的微信聊天记录，聊天内容中原告法定代表人称“催着北京进场。从一楼小赵那里要来的钱房装修期给严某某，让严某某接手。下午叫上小梁、小赵、小严开会。地下室十三楼交给严某某，不给他十三楼办公室。保证裕唐有限公司和我怡昌有限公司的合同原封不动内容交给兴昌园酒店有限公司。房屋出租要点……。对一楼问题，不该给三个月装修期、不该给提供十三楼、……”。2019年10月31日原告与被告裕唐公司关于违约金、滞纳金等问题协商形成记录，该份记录内容显示双方对违约金、滞纳金约定协商解决，其中记载有“甲方认可乙方与丙方合同有效，乙方未尽义务由乙方承担责任与丙方无关。由乙方原因对甲方造成的损失经甲乙双方核算确认后，由乙方支付给甲方。由因乙方未履行应负责任，则上述协商结果无效。”庭审中，被告隆昌园酒店、被告生鲜商行明确明示愿意代被告裕唐公司支付拖欠，违约金原告主张过高请求法院依法认定。本院认为，原告提出解除其与被告裕唐公司于2019年7与15日签订的租赁合同理由有三点，第一被告裕唐公司未按合同约定支付租金；第二被告裕唐公司未经其书面同意转租房屋；第三被告裕唐公司破坏房屋的主体结构，上述三点被告裕唐公司违反合同约定，其根据租赁合同的约定享有解除权，故请求解除其与被告裕唐公司签订的房屋租赁合同。关于被告裕唐公司是否逾期支付租金，本院认为原告与被告裕唐公司在租赁合同中就租金的标准、租金支付方式有明确的约定，被告裕唐公司应在合同签订之日起五日内向原告支付第一期租金2904111元及押金500000元，被告裕唐公司未按约定履行义务，在原告催要后被告裕唐公司仍未完全支付租金，已构成违约。关于被告裕唐公司转租房屋是否经过原告同意，本院认为虽然双方在租赁合同中约定被告裕唐公司转租需经原告书面同意，但是合同履行过程中，从双方微信聊天记录及双方关于违约金、滞纳金问题协商记录中可以认定原告对被告裕唐公司的转租是知晓并认可，视为双方对合同内容的变更，本院认定被告裕唐公司与被告隆昌园酒店、生鲜商行的转租合同有效。关于被告是否破坏房屋主体结构，原告提供的证据不足，本院不予采信。被告裕唐公司未按期支付租金，原告要求解除其与被告裕唐公司签订的租赁合同，被告隆昌园酒店及被告生鲜商行明确明示愿意代被告裕唐公司支付拖欠的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”根据上述法律规定，考虑本案实际情况，被告隆昌园酒店已投入大量资金装修酒店，被告生鲜商行一直正常营业，且均表示愿意支付被告裕唐酒店拖欠的租金，故本院对原告要求解除与被告裕唐公司的租赁合同请求不予支持。关于被告裕唐公司应向原告支付租金的金额，双方在租赁合同中约定被告裕唐公司应在合同签订之日起五日内支付第一期租金2904111元，于2020年3月20日支付第二期租金2904111元。第一期支付租金的金额为2904111元，被告已支付1600000元，下欠租金为1304111元以及第二期租金2904111元，由被告隆昌园酒店、生鲜商行与被告裕唐公司共同向原告支付。关于违约金，被告裕唐公司未按期支付租金，构成违约，原告主张按照年租金的50%即2904111元支付违约金，被告认为过高请求调整，原告未提交证据证明被告违约给其造成的实际损失金额，本院认为被告拖欠原告租金，占用原告应得租金，客观上给原告造成了损失，本院判令被告以拖欠租金金额为基数按照年利率12%向原告支付违约金。对于被告裕唐公司辩称租赁房屋的二层、三层已被原告收回，不应承担租金，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十七条第一款规定，判决如下：一、被告西安裕唐商业管理有限公司、西安隆昌园酒店管理有限公司、西安市碑林区常盛生鲜集市食品商行于本判决生效之日起十日内向原告西安市怡昌商贸有限责任公司支付第一期和第二期租金共计4208222元及违约金（违约金以1304111元为基数，按照年利率12%从2019年7月21日计算至实际支付之日止与以2904111元为基数，按照年利率12%从2020年3月21日计算至实际支付之日止之和）；二、驳回原告西安市怡昌商贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46648元，由西安裕唐商业管理有限公司负担42414元，由西安市怡昌商贸有限责任公司负担4234元。（该款西安市怡昌商贸有限责任公司已预交，西安裕唐商业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付西安市怡昌商贸有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  罗艳琴人民陪审员  冯学利人民陪审员   姚雁 二0二0年七月二十二日 书 记 员 申丽敏 1