陕西省富县人民法院     民事判决书        (2019)陕0628民初1808号      原告：西安众鑫帛越房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。   统一社会信用代码：91610104MA6VRNT99.   法定代表人：袁洁蒙，系该公司经理。   委托诉讼代理人：张广才，男，陕西富县富城法律服务所法律工作者。   被告：富县飞腾实业有限公司，住所地：富县。   法定代表人：杜延成，系该公司经理   委托诉讼代理人：王小隆，男，1987年1月3日出生汉族，陕西省西安市蓝田县村民，系飞腾公司法务人员。   原告西安众鑫帛越房地产营销策划有限公司诉被告富县飞腾实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告西安众鑫帛越房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求： 1.请求人民法院依法解除原告和被告签订《商品房营销代理合同》；2.由被告支付原告合同佣金1886094元；3.由被告返回原告30万元合同保证金；4.由被告承担原告逾期付款每日万分之五的利息；5.由被告承担人民法院的诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2018年9月21日签订《商品房营销代理合同》，被告富县飞腾实业有限公司将其开发的位于富县XX城的楼房委托原告代理销售，合同期限自2018年9月11日至2019年3月11日止，合同签订时被告收取原告30万元的合作保证金（完成销售房源的80%时被告返还原告30万元合作保证金）。合同约定，平均每平方米的销售底价为4000元，超出部分作为原告的代理佣金；以原告和业主签订《商品房买卖合同》的总金额为依据结算，3个工作日内被告支付原告佣金的80%，7个工作日内支付原告剩余20%的佣金。后因被告的部分房源被人民法院依法查封冻结，由于被告的原因导致工人到售楼部封门闹事，被告将售楼部关闭等原因，导致合同无法履行，被告共欠原告佣金2486094元，截止目前被告已支付原告佣金60万元，下欠原告合同佣金1886094元，原告多次找被告索要，被告既不给原告进行合同结算，也不支付原告佣金或者补助金，原告无奈诉至人民法院。   被告富县飞腾实业有限公司辩称：原告诉请无事实和法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。依合同约定原告代理销售房屋约110套，期限6个月（2018年9月11日至2019年3月11日）并约定2018年10月30日原告实现销售合同额度回款2000万，整体销售面积达90%视为完成本销售。1.在代理销售期内原告销售房产真实性情况不明，且双方未进行结算，超出代理期限销售的房产，因双方无约定，原告要求支付佣金的要求无事实和法律依据。2.原告并未按合同约定履行其义务，在约定销售期内未完成约定销售任务，不符合退还保证金的条件。3.原被告签订的该合同显失公平严重损害了被告利益，合同履行期内原告连销售任务约定的一半都未达到，而被告已足额向支付了600000元佣金，并不拖欠原告佣金的情况，原告要求被告承担逾期付款利息的理由不成立，因此被告已足额支付了代理期限内的佣金，保证金不符合退还条件，应驳回原告诉讼请求。   本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:   第一组证据、营销合同1份，证明原告代理营销富县XX城XX号楼XX房的相关事实；证明目的：要求被告按照合同约定返还原告押金并支付原告合同佣金，被告承担原告自签订《售房合同》七日起付清佣金之日每日万分之五（即每月1.5%）的违约金，证明被告未在15个工作日内支付原告佣金，构成合同违约，应当依法解除合同。   第二组证据、照片5张，证明被告于2019年9月29日发出《公告》将“飞腾国际咨询中心”售楼部关闭；证明目的：要求被告承担导致合同终止的违约责任，返还原告抵押金和合同佣金。   第三组证据、收据1张，证明被告于2018年9月29日收取原告30万元押金的事实；证明目的：要求被告立即返还原告30万元押金，由被告承担30万元押金自2019年8月10日至实际付清之日每月1.5%的利息。   第四组证据、被告公司1号楼房屋被查封情况，证明被告可销售房源实质仅有47套，原告实际销售49套，超额完成任务，原告无违约事实。   第五组证据、客户资料移交清单（4张）、客户交款单（29张），证明原告共完成49个单元房的售楼任务，被告按照约定应当支付原告合同佣金2486094元，除被告已经支付的60万元佣金，下欠原告佣金1886094元。   第六组证据、飞腾国际城售楼佣金结算清单1份（7张），证明被告应付原告佣金的具体情况。   第七组证据、从富县不动产登记局调取的商品房预售许可证1份，被告所建1号楼21层至23层系违章建筑不符合销售条件，1号、2号楼1至20层共280套房屋。   第八组证据、富县飞腾实业有限公司承诺书3份，证明被告已于2019年9月28日自行开始销售房屋，已单方解除合同。   第九组证据、从富县不动产XX城XX号楼查封记录情况，证明被告1号楼房源中有89套被法院依法查封的事实。   第某某证据、从不动产登记局调取的原被告签订合同前对被告1号楼查封情况1份，证明被告公司1号楼共160套房产，被法院查封了89套，合同之前被告自己销售15套，还有24套没有房屋预售许可证，不能销售，原告可销售房产仅有32套。原告在合同期内销售31套，完成可销售房源的96.9%，超额完成双方合同约定的80%.   第十一组证据、法院依法调取的被告1号楼前后被查封的裁定书及协助执行通知书等资料，证明共查封被告房产89套，原告实际可销售房源为32套。   被告富县飞腾实业有限公司未就其主张向法庭提交证据。   本院依法调取如下证据：   1.富县法院2020年5月18日与董世龙（时任飞腾公司主管办公室领导）谈话笔录1份；   2.富县法院2020年5月21日与李云娟（时任飞腾公司办公室资料员）谈话笔录1份；   3.富县法院2020年6月8日与贺文政（时任飞腾公司办公室主任）谈话笔录1份；   以上3份证据证明：原告于2019年3月23日、2019年5月14日、2019年6月24日、2019年7月16日分四次移送给被告公司的客户资料经被告核对无误后签收。（现在被告办公室存档）   经本院审核，对原告提供的证据认证如下：   原告提供的第一、二、三、十一组证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信，作为本案定案依据。原告提供的第四组证据被告对真实性及证明目的均不予认可，经本院庭后进一步核实，对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予以采信。原告提供的第五组证据，被告对真实性不予认可，结合本院依法调取的证据经本院核实，对真实性予以采信。对第六组证据的真实性不予认可。对第七、八、九组证据的真实性予以采信。对第某某证据真实性、合法性及证明目的均予以采信。对法院调取的查封房产记录的真实性及证明目的予以采信。   法院调取3份谈话笔录，原、被告对真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，故对该3份证据的其真实性、合法性、关联性及证明目的均予以采信。   根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和被告于2018年9月21日签订《商品房营销代理合同》，被告富县飞腾实业有限公司将其开发的位于富县XX城XX号楼住宅楼房委托原告代理销售，合同期限自2018年9月11日至2019年3月11日（6个月），2018年10月30日实现销售合同额度回款2000万元，整体销售面积达到90%视为完成销售任务。2018年9月29日原告向被告交纳30万元的合作保证金（完成具备销售条件房源的80%时，被告应在七个工作日退还原告30万元合作保证金）。合同约定，平均每平方米的销售底价为4000元，超出部分作为原告的代理佣金，以原告和业主签订《商品房买卖合同》的总金额为依据结算，3个工作日内被告支付原告佣金的80%，7个工作日内支付原告剩余20%的佣金。原、被告合同签订前2017年8月22日至2018年5月10日期间，被告自己售出1号楼房屋15套，2018年9月11日至2019年3月11日合同期间原告销售1号楼房屋30套。2018年9月29日原告向被告交纳300000元押金。合同期满后2019年3月12日至2019年8月3日期间原告销售1号楼房屋18套。原告分别于2019年3月23日、2019年5月14日、2019年6月24日、2019年7月16日分四次将所售48套房屋客户按揭资料清单及合同移交给被告，上述资料被告核对后予以了接收。移交清单中缑安龙的1-3-2201号房屋系给窗户工抵房不应计算在已销售房屋范围内，刘志斌1-4-0601号房屋因原告并未提供交款清单，不能够证实刘志斌购房事实，也不应计算在已销售房屋范围内。此外，虽客户资料移交清单上并无杨博的1-4-1701号房屋，但依据原告提供的交款清单，能够证实其交款购房的事实，应计算在原告已销售房屋范围之内，原告以上共计销售总数为48套。截止目前被告已向原告支付销售佣金600000元。   富县飞腾实业有限公司1号楼总层高为23层，户型为两梯两户，分为5个单元，第1、2、3、4单元为住宅房，5单元为写字楼（不在销售范围内），第21-23层房屋无销售许可证。房屋总数160套中除去合同签订前被告已自行销售房屋15套，不在销售合同约定范围的5单元写字间，第1-3层门面房，法院查封的90套房屋，以及第21-23层无销售许可证的房屋，1号楼实际可售房源仅为31套。   另查明，富县人民法院于2018年3月8日查封15套（期限为两年），2018年3月19日查封20套（期限为两年），2018年12月6日查封40套（期限为12个月），2019年2月20日查封5套（期限为两年），2019年1月24日西安市未央区人民法院查封10套（合同签订前已查封35套、合同约定期限内陆续查封另外55套，共计查封90套）。此外，2018年2月1日延安市中院查封被告1号楼一层商业用房，2018年5月28日延安市中院查封被告1号楼五单元全部房产。原告所售48套房屋中包含了人民法院查封的25套（原告不知法院查封情况下销售），具体房号为1号楼1单元0802室、1202室、1302室、1402室、1502室、1602室，1号楼2单元1002室、1602室、1202室、1501室、1601室、1701室、1802室、1902室，1号楼3单元1001室、1602室、1901室、0710室、1501室、1902室、0801室，1号楼4单元0701室、1301室、1401室、1701室。还包含了无销售许可证的1-1-2101室、1-1-2202室、1-2-2101室、1-2-2102室、1-1-2201室5套房产。   本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上，于2018年9月21日签订《商品房营销代理合同》，将被告富县飞腾实业有限公司开发的位于富县XX城XX号楼楼房委托原告进行销售，合同就代理项目、代理期限、销售价格、佣金提取及双方权利义务等事项作了具体约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定及损害他人合法权益，合同合法、有效。合同签订后原告按照约定向被告交纳了300000元保证金，并按照被告要求实际进行了1号楼房屋销售工作，双方合同已实际履行。在合同履行前后由于被告原因，致使法院查封1号楼房屋共计90套，加之2017年8月22日至2018年5月16日期间被告自己售出的15套房屋，从而致使原告可售房屋总套数实质上并未达到合同约定的110套（15700平米），导致原告在客观上根本不可能完成合同所约定的销售目标任务。鉴于原告实际销售48套房屋的事实，结合1号楼实际仅31套可售房源，可以看出原告已实际完成可售房源销售任务，原告自身并不存在违约行为，故对被告辩称原告在合同约定期间并未达到销售目标任务的主张不应予以支持。对原告在合同期满后的2019年3月12日至2019年8月3日期间所售房屋，虽合同期满后双方并未依合同第七条第四款约定续签合同，但被告事后对合同期满后所售房屋按揭资料清单及合同的确认接收，即视为认可原告在原合同期外的继续履行行为，因此被告辩称原告在合同期外所售房屋是对之前销售所采取的弥补措施，不同意支付合同期外所售房屋佣金的主张也不应予以支持。此外，对于原告在法院查封范围内所售的25套房产，因原告系在不知情情况下所售，加之被告对该部分房屋销售资料予以了接收确认，且实际收取了该25套房产首付款项，应当按照合同约定给原告提取该25套房产的销售佣金。被告作为该销售合同中的实际受益方，应当按照原告实际所售房屋的具体数量支付佣金，故原告主张被告支付所售房屋佣金的诉讼请求合理、合法，应当予以支持。依据双方签订的《商品房营销代理合同》、被告确认签收的销售清单，结合庭审查明的事实，对原告主张的合同佣金总数依法确认为2486094元，除被告前期已支付的600000元佣金外，被告还应当向原告支付佣金1886094元。由于被告原因致使其1号楼多套房源被法院查封，可售房源根本未达到合同所约定的房屋套数及面积，加之原告在实际可销售房源的范围内已完成其销售任务，且目前被告再无可销售房源，合同目的已无法实现，故双方间签订的合同应予以解除，被告应当返还原告300000元保证金，并按合同约定承担300000元保证金自2019年8月10日起至实际支付之日期间每日万分之五的利息。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：   一、原、被告之间签订的《商品房营销代理合同》自本判决生效之日起予以解除；   二、被告富县飞腾实业有限公司支付原告西安众鑫帛越房地产营销策划有限公司合同佣金1886094元；   三、被告富县飞腾实业有限公司返还原告西安众鑫帛越房地产营销策划有限公司300000元保证金，并承担300000元保证金自2019年8月10日起至实际付清之日期间每日万分之五的利息；   上述金钱给付义务于本判决生效之日起30内给付。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费24288元，由被告富县飞腾实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。         审 判 长 李福林   人民陪审员 李冬梅   人民陪审员 刘春胜         二〇二〇 年 七 月 二十日          书 记 员 李彦佳               附相关法律条文：    《中华人民共和国民法总则》   第一百一十八条 民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。   第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。   第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：   （四）返还财产；   （九）支付违约金；   《中华人民共和国合同法》   第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。   第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十一条 由下列情形之一的，合同权利义务终止：（二）合同解除。   第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）法律   规定的其他情形。   第九十八条 合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以也约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第三百九十六条 委托合同时委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当时人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。         1