河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民再27号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨智超，男，1992年6月5日出生，汉族，住山东省乐陵市，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人杨学春，北京融一律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市双塔区范阳西路**。 法定代表人：韩联合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红军，河北博典律师事务所律师。 再审申请人杨智超因与被申请人涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称涿州联合房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终738号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2019年12月20日作出(2019)冀民申8540号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人杨智超的委托诉讼代理人杨学春、被申请人涿州联合房产公司的委托诉讼代理人杨微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人杨智超申请再审请求，一、撤销一、二审判决；二、改判涿州联合房产公司返还购房款462176元，并支付自2017年4月27日至实际还清款项之日止的利息。事实及理由：1、原审法院认定事实错误，涿州联合房产公司构成故意隐瞒的欺诈销售行为，根据《城市商品房预售管理办法》第6.9条规定，涿州联合房产公司向杨智超出售涉案房屋时并未取得《商品房预售许可证》，应当主动披露或说明此事实。2、原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，涿州联合房产公司未取得《商品房预售许可证》而导致合同无效，杨智超有权要求涿州联合房产公司返还已付购房款及利息。而原审法院认为杨智超“请求返还已付购房款及利息……情形是出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，所以又认为在杨智超不能证明“故意隐瞒”或“提供虚假”的情形下不应支持利息的主张。原审法院错误地理解并适用了该解释第9条的规定，从而作出自相矛盾的判决。原审法院的判决所依据的法律条文中有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，该条规定的是商品房买卖合同的解除条件及法律后果，而本案的涉案合同为无效合同，与第8条没有任何关联。3、本案是系列案件，其他案件判令涿州联合房产公司返还购房款及利息。 涿州联合房产公司答辩称，不同意支付利息，再审申请人杨智超应为自己的过错承担相应的法律责任。 杨智超向一审法院起诉请求：1.解除杨智超与涿州联合房产公司之间的《商品房买卖协议》；2.要求涿州联合房产公司退还购房款462176元，并支付自2017年4月27日至实际还清款项之日止的利息；3.本案诉讼费用由涿州联合房产公司承担。诉讼过程中，杨智超变更第一项诉讼请求为：确认杨智超与涿州联合房产公司间签订的《商品房买卖协议》无效。 一审法院认定事实：2017年4月27日双方签订《商品房买卖协议》，约定杨智超购买涿州联合房产公司开发的“金域中央”第2幢3单元502号房屋，房屋总价款1532176元，首付款462176元。杨智超于协议签订当日向涿州联合房产公司支付了房屋首付款462176元，涿州联合房产公司向杨智超出具收据一张。 一审法院认为，杨智超起诉要求确认双方签订的《商品房买卖协议》无效。庭审中，涿州联合房产公司未向本院提交本案涉诉房屋所在楼盘项目的商品房预售许可证。杨智超该项诉讼请求，予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故涿州联合房产公司应当对杨智超已付房屋首付款予以返还。本案的主要争议焦点为：涿州联合房产公司是否应当向杨智超支付因合同无效所产生的首付款利息。庭审中，杨智超认为由于涿州联合房产公司并未取得商品房预售许可证从而导致合同无效，杨智超有权向涿州联合房产公司主张支付已付房款的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋买受人可以向出卖人请求返还已付购房款及利息的情形是出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明……，庭审中，杨智超并未明确举证证明涿州联合房产公司存在“故意隐瞒”或者“提供虚假”的行为，故杨智超要求涿州联合房产公司支付相关利息的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，判决：一、原告杨智超与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年4月27日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内向原告杨智超返还已付的房屋首付款462176元。三、驳回原告杨智超其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8233元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。 杨智超上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由涿州联合房产公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，涿州联合房产公司构成故意隐瞒的欺诈销售行为，根据《城市商品房预售管理办法》第6、9条规定，涿州联合房产公司作为开发商，在向杨智超出售涉案房屋时，本应当依据上述规定主动向杨智超出示《商品房预售许可证》且在售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，但涿州联合房产公司并未取得《商品房预售许可证》，此时更应当向杨智超及其他购房者主动披露或说明此事实。否则，明知自己未取得《商品房预售许可证》不符合预售条件，却仍故意不告知购房者，当然属于故意隐瞒行为。二、原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，涿州联合房产公司未取得《商品房预售许可证》而导致合同无效，杨智超有权要求涿州联合房产公司返还已付购房款及利息。而原审法院认为杨智超“请求返还已付购房款及利息……情形是出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，所以又认为在杨智超不能证明“故意隐瞒”或“提供虚假”的情形下不应支持利息的主张。原审法院错误地理解并适用了该解释第9条的规定，从而作出自相矛盾的判决。如按照原审法院对该解释第9条的理解，在不能证明涿州联合房产公司“故意隐瞒”或“提供虚假”的情况下，杨智超的已付购房款也无法得到法律的支持，而原审法院又作出退还已付购房款的判决结果，显然自相矛盾。该解释第9条中“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”是针对“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”而制定的带有惩罚性的措施，并非“可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失”的前提条件。因为返还已付购房款及利息、赔偿损失是合同无效的法定后果，而导致合同无效的原因在于未取得《商品房预售许可证》而不在于“故意隐瞒”或“提供虚假”。原审法院的判决所依据的法律条文中有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，该条规定的是商品房买卖合同的解除条件及法律后果，而本案的涉案合同为无效合同，且原审判决也予以了确认，因此本案与该解释第8条没有任何关联，结合上述事实与理由，原审法院的判决依据应改为该解释第9条。三、原审法院判决既不合理，又未彰显法律的正义。原审法院判决确定的涿州联合房产公司履行期为“判决生效后九十日内”，此履行期的确定毫无依据，也非常理，反而为涿州联合房产公司转移资产逃避履行判决提供了充足的时间，充分体现了“迟来的正义即非正义” 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，杨智超作为买受人，在购买房屋时，应当知悉所购房屋是否取得商品房预售许可证，其在二审中称是通过中介团购购买的，因为疏忽未予审查，故杨智超要求涿州联合房产公司给付相应利息的主张理据不足，不予支持。另，杨智超主张一审判决中的履行期过长，结合本案案情，本院调整履行期为判决生效后十日内。综上所述，杨智超的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4650号民事判决第一、三项及诉讼费负担；二、变更河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4650号民事判决第二项为涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向杨智超返还已付的房屋首付款462176元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8233元，由上诉人杨智超负担。 本院再审查明的事实与原判查明的事实一致。再审中双方均未提供新的证据。 本院再审认为，涿州联合房产公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，出售其房产，违反相关法律法规。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涿州联合房产公司在与杨智超签订房屋买卖协议后至一审法庭辩论终结前，仍未取得预售许可证，双方所签订的《商品房买卖协议》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要退还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涿州联合房产公司未取得预售许可证而导致《商品房买卖协议》无效，故涿州联合房产公司应将其收取的购房款项共计462176元返还杨智超，并给付占用期间的利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。二审法院以杨智超要求涿州联合房产公司给付相应利息的主张理据不足，不予支持不妥。 综上，原一、二审判决适用法律有误，应予纠正。再审申请人杨智超的再审请求理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀06民终738号民事判决和河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4650号民事判决； 二、再审申请人杨智超与被申请人涿州市联合房地产开发有限公司于2017年4月27日签订的《商品房买卖协议》无效； 三、被申请人涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向再审申请人杨智超返还已付的房屋首付款462176元及利息（利息自2017年4月27日至购房款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8233元，二审案件受理费8233元，合计16466元，由被申请人涿州市联合房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国芳 审判员  刘华锋 审判员  段 超 二〇二〇年七月十七日 书记员  黄 涵