贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初6648号原告：陈军，男，1971年2月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王涛、郭广平，均系贵州本芳律师事务所律师。被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立。委托诉讼代理人：李承锦、唐嘉曼，均系贵州威迪律师事务所律师。原告陈军与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王涛,被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金（实际金额以原告已付总房款678168元为基数，按每日万分之二从2017年1月30日计算至被告取得涉案商品房初始登记并通知原告之日止，暂计148518元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的南山碧桂园嶺绣郡5栋101号房屋一套，总价款678168元，合同签订后，原告支付了全部购房款。合同第22条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告支付了购房款，被告未履行办理转移登记的义务。原告诉至法院。被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：原被告签订商品房买卖合同的，签订了补充协议，补充协议附录2委托办理权属登记协议书第四条约定，若被告未履行交付转移登记有关文书义务的，每逾期一天，应向买受人支付50元的违约金，故应以该约定作为计算依据来计算违约金。本院经审理查明如下事实：2015年4月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区住房一套，房价款为678168元。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”同日双方签订《补充协议》，该协议第十条约定：“关于转移登记：按合同第二十二条第三款第（四）（五）项约定履行。（第（四）项：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；第（五）项：买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的有关事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。）”双方又签订《委托办理权属登记协议书》，约定：三、“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同签订后，原告支付被告购房款678168元。被告未履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。本院认为，本案争议的焦点是：逾期办理转移登记的违约金该如何计算？原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经依约支付购房款678168元，被告就应当向原告履行提交办理商品房转移登记有关文书等义务，逾期就应承担相应的违约责任。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同约定逾期超过180日的，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，至原告起诉之日2020年5月9日，被告违约期限已经超过180日，经核算，被告应支付原告的违约金为每日678168元×0.02%≈135.63元。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理转移登记，被告应尽的办理转移登记的义务为：提交办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告，故违约金计算期限为：2017年1月30日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止（原告只主张到被告取得初始登记并通知原告之日止）。关于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张。《委托办理权属登记协议书》是对《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项其他有关事项约定的补充，并非对取得涉案商品房所有权初始登记并交付转移登记有关文书的时间及相关违约责任进行了变更。《委托办理权属登记协议书》不妨碍被告履行交付商品房转移登记的有关文书的义务，故被告该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日135.63元，从2017年1月30日计付至被告取得商品房所有权初始登记并通知原告之日止；二、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年七月二十日书记员  周 猷