山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初749号原告：孔凡安，男，1965年7月26日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。被告：泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会，住所地：泰安市泰山区省庄镇小津口村。统一社会信用代码：54370902B4787571XW。法定代表人：李金山，村主任。委托诉讼代理人：张永胜，泰安泰山省庄法律服务所法律工作者。第三人：张伟，男，1963年10月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。第三人：张小杰，女，1987年10月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告孔凡安与被告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会、第三人张伟、张小杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张传旺，被告委托诉讼代理人张永胜到庭参加诉讼，第三人张伟、张小杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。孔凡安向本院提出诉讼请求：要求被告支付装饰装修款826895元，并赔偿经济损失（自2012年9月1日起按同期银行贷款利率计算至实际付款之日）。事实与理由：2011年7月25日，原被告签订《场地（房屋）租赁合同》一份，合同约定由原告租赁被告的四合院一处，用于开办老年公寓，租期20年，年租金为20万元，支付方式为年交。被告于2012年3月份交付涉案院落房屋。后原告投入资金进行改造、装修。因被告拖欠第三人张伟涉案房屋的工程款，2012年8月份，原告被强行赶出院落。2015年11月26日，第三人张小杰与慧明书院签订买卖合同，将涉案房屋出售给慧明书院。2017年3月24日被告曾起诉原告，要求确认合同无效。法院作出（2017）鲁0902民初2076号民事判决书，判决合同无效。同时在判决书中明确对于装修损失本案原告可另行主张。由于被告的过错致使原告合同目的无法实现，并给原告造成损失826895元，被告应当予以赔偿。泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会辩称，一.原告主张的装修费用及损失非被告原因导致，假设存在该费用，也不应由被告承担。1.原告被第三人驱赶出涉案房屋发生在原告向被告交付出租房屋之后，被告依法不应向原告承担出租人的权利瑕疵担保责任。事实上，原告就其装修费用及损失此前已向法院两次提起诉讼请求，其中在（2017）鲁0902民初2076号一案中，因其所提交的证据均不能直接证实实际实施了装修行为及其工程量等客观事实，故被依法驳回起诉；在（2019）鲁0902民初889号一案中，在两次庭审后，法院于2019年9月5日以‘本院于2019年2月13日立案，原告孔凡安在本院依法送达缴纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费’为由，对原告按撤诉处理。前两次庭审中，原告自认于2012年8份退出涉案房屋系被第三人驱赶所致，但被告直至2017年5月8日才起诉原告解除租赁合同，这说明第三人对房屋主张的权利发生于房屋交付后，原告的承租权利具有对抗第三人的效力，虽有第三人主张权利，亦不会妨碍承租人对租赁物进行使用收益。为此，被告不应向原告承担出租人的权利瑕疵担保责任。2.原告提交的所有证据均不能证实其对涉案房屋实施了装修行为，其对房屋装饰装修及扩建的费用为826895元无事实根据。二.原告作为房屋承租人未经被告同意装饰装修或者扩建，由此发生的费用均由原告负担。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。张伟、张小杰未陈述意见。本院经审理认定事实如下：被告在本村建有四合院一处，至今未取得建设工程规划许可证。2011年7月25日，原被告就该院落签订《场地（房屋）租赁合同》一份，被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方）。合同约定：乙方承租的场地和房屋四至为东临张洪强西院墙、南临苏延堂北屋后墙、西至河沟中坝坝身西沿、北至路北沿。乙方可以在上述区域内增建与公寓有关的房屋、水井、院墙等设施；乙方租赁期限为20年；年租金20万元，支付方式为年交；甲方必须保证该租赁场地和房屋的使用权利无瑕疵（对外的抵押、担保及有请求的第三人等），如有争议，由甲方全部负责；如乙方无故拖延支付租金超过六个月，甲方有权依照本合同约定向乙方主张违约金并有权提出解除合同。合同还对其他事项作出了约定。合同首部乙方处打印文字为“泰安市青山溪老年公寓”，落款处乙方由原告签字。合同落款空白处手写载明：“补充规定：1、租赁时间自开业之日起，租金不递增；2、租金交纳自开业之日起，不超过六个月；3、违约责任：违约方交付违约金20万元，同时赔偿对方损失，包括支付利息（按银行贷款利率）。”合同签订当日，原告向被告支付5万元，被告给原告出具收据一份，载明收款事由为预收房屋租金。双方一致认可原告租赁涉案院落房屋的用途为建老年公寓。2011年7月25日被告将涉案院落交付给原告。双方一致认可所交付的房屋为毛坯房。泰安市民政局于2013年5月31日给泰安市福安老年公寓举办者发出《民办非企业单位名称预先核准通知书》，证实对“泰安市福安老年公寓”名称予以核准，出资人为孔凡安，出资金额50万元。被告曾于2017年5月8日至本院起诉本案原告，要求：1.确认双方于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；2.本案原告支付本案被告占用费1082876元，并赔偿占用费利息损失136440元；3.本案原告支付本案被告违约金200000元；4.本案原告向本案被告腾退交付位于泰安市泰山区省庄镇小津口村四至为东临张洪强西院墙、南临苏延堂北屋后墙、西至河沟中坝坝身西沿、北至路北沿的四合院一处及附近区域。本案原告在该案中提出反诉，要求：1.本案被告支付本案原告装修款826895元，承担违约责任，支付违约金200000元，并赔偿经济损失246965元；2.本案被告向本案原告退还预收的房屋租金50000元。本院于2018年5月30日作出（2017）鲁0902民初2076号民事判决书，判决：一、泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会与孔凡安于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；二、驳回泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会的其他诉讼请求；三、泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会于本判决生效之日起五日内返还孔凡安预付租金50000元；四、驳回被告孔凡安的其他反诉请求。本院在该案中认为，涉案宅院至今未取得建设工程规划许可证，原被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》系无效合同。本案被告建设涉案宅院后未能及时向施工人支付工程款，导致本案原告在承租该宅院后无法正常使用，本案原告在遭遇阻挠后及时要求本案被告予以协调解决，但本案被告未能予以解决，并最终发生本案原告被驱逐的结果。该结果的发生系因本案被告过错所导致，故应由本案被告承担相应的法律后果。结合双方所签订的合同约定“租赁时间自开业之日起”，而本案原告因施工人的阻挠未能装修完工并实际开业的事实，本案原告因本案被告过错未能实际有效占有使用涉案宅院，对本案被告要求本案原告支付占用费的诉讼请求本院不予支持。涉案宅院早已不由本案原告占有使用，且本案被告明知该事实，因此，对本案被告要求本案原告向其腾退涉案宅院的诉讼请求本院不予支持。原被告所签订的合同无效，故违约条款亦无效，且本案被告为过错方，故对本案被告要求本案原告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。本案原告在该案中提交的证据不能直接证实本案原告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实，对本案原告相应的诉讼请求在该案中本院不予支持，本案原告可待取得相应证据后另行主张相关权利。该判决已生效原告主张其对涉案院落房屋进行了装修及改建，并提交以下证据：1、泰安市汇通装饰工程有限公司（以下简称汇通公司）出具装修效果图十五份及《小津口敬老院装饰工程计算书》一份，证实汇通公司为原告出具了老年公寓的装修效果图及工程计算书，工程总造价为617345元。2、原告与汇通公司于2011年1月16日签订的《装饰装修合同》一份，原告将涉案院落装修工程发包给汇通公司，工程为泰安市泰山区小津口村委东北老年公寓项目，工程总造价为75万元，开工日期为2011年11月16日，竣工日期为2012年5月15日。合同约定付款方式：合同签订后，支付总价款的30％；工程进展一半时，付至50％；工程完工验收后7日内，付至95％，余款作为质保金，还约定了双方的权利义务。3、2013年5月25日泰安中业建设工程造价咨询有限公司出具的《基建建设工程决算审核报告》一份，证实原告委托泰安中业建设工程造价咨询有限公司对汇通公司编制的老年公寓装饰工程结算书予以审核，审计定案值为616281元。4、汇通公司于2020年7月23日出具的证明（内容为：小津口老年公寓装修合同金额75万元，已支付32万元工程款，分别于2012年3月18日付现金10万元、同年9月20日付现金20万元，同年12月18日付现金2万元）。原告提出其实际支付被告法定代表人刘峰54万元，刘峰交给财务了32万元，因此该公司财务出具了该证明。原告提交泰安市兴津旅游开发有限公司（以下简称兴津公司）出具的预（结）算书一份[原件在本院（2017）鲁0902民初2076号卷宗中]、《小津口老年公寓清单》一份、证明一份、收据一份(2012年4月10日出具)，证实兴津公司承建该老年公寓的安装电缆、安装大门、维修安装排水管道工程，经结算共计209550元，2012年4月份原告支付泰安兴津旅游开发有限公司209550元。原告据此主张原告已全部结清工程款。原告提交泰安市岱岳公证处于2017年12月6日出具的《公证书》一份[原件在本院（2017）鲁0902民初2076号卷宗中]，系对赵德胜书写的《情况说明》的事实予以公证，赵德胜在情况说明中证实：2018年8月份孔凡安在房屋装修快完工时，被一伙人阻挠驱赶，后来无法施工，后来知道是张伟，当时村委田书记答应协调，造成的损失由村里负担；2017年5月份，由新任村委书记李仕通召集孔凡安和张伟商议确定，孔凡安一方退出，由村委给付孔凡安现金90万元。被告对于原告提交的关于损失形成的证据均不予认可。本院（2017）鲁0902民初2076号一案查明：第三人张小杰与丁新民于2015年11月26日签订房屋买卖合同一份，证实张小杰将涉案院落出售给丁新民，丁新民系泰山慧明书院工作人员，即涉案院落现在的使用人为泰山慧明书院。本院认为，在（2017）鲁0902民初2076号一案中，本院认为涉案宅院至今未取得建设工程规划许可证，原被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》系无效合同，本案被告建设涉案宅院后未能及时向施工人支付工程款，导致本案原告在承租该宅院后无法正常使用，本案原告在遭遇阻挠后及时要求本案被告予以协调解决，但本案被告未能予以解决，并最终发生本案原告被驱逐的结果。该结果的发生系因本案被告过错所导致，故应由本案被告承担相应的法律后果。该判决确认本案原告在该案中提交的证据不能直接证实本案原告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实，对本案原告相应的诉讼请求在该案中本院不予支持，本案原告可待取得相应证据后另行主张相关权利。综上，原告在取得新的证据后有权向被告主张损失。双方一致认可原告租赁涉案院落房屋的用途为建老年公寓，并认可所交付的房屋为毛坯房，因此，原告对毛坯房进行装饰装修系被告明知的，被告并未阻止原告进行装饰装修视为同意，故被告称原告未经被告同意而装饰装修或者扩建的意见，本院不予采纳。因原告的装饰装修物已由案外人泰山慧明书院使用，且实际无法进行鉴定，区别装饰装修物是否形成附合已无必要，应视为原告的装饰装修物已由被告全部使用，故装饰装修物应归被告所有，被告应给予原告相应补偿。因原告并未实际使用装饰装修物，故该装饰装修物应以当时实际产生的价款确定其实际价值。汇通公司出具的装修效果图十五份、《小津口敬老院装饰工程计算书》一份、原告与汇通公司签订的《装饰装修合同》、泰安中业建设工程造价咨询有限公司出具的《基建建设工程决算审核报告》、汇通公司于2020年7月23日出具的证明，相互印证，足以证实汇通公司对涉案院落进行了装饰装修，合同为金额750000元，原告已支付320000元工程款。兴津公司出具的预（结）算书一份、《小津口老年公寓清单》一份、证明一份、收据一份，相互印证，足以证实兴津公司承建该老年公寓的安装电缆、安装大门、维修安装排水管道工程，工程款为209550元，并证实原告已付清该工程款209550元。综上所述，对于原告要求被告支付装饰装修款的诉讼请求，本院予以支持，该装饰装修款应为529550元（320000元+209550元），超出该数额部分，本院不予支持。因原告在与被告签订合同前并未仔细核实涉案院落的建设情况，存有一定过错，故其要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条规定，判决如下：一、被告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告孔凡安装饰装修款529550元；二、驳回原告孔凡安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6034.48元，由原告负担1487元、被告负担4547.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  尹栋二〇二〇年七月二十七日书记员  任杰