济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5331号原告：王健华，女，1954年2月5日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：董超，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩男，山东睿扬律师事务所实习律师。被告：济南泰鲁置业有限公司，住济南市，统一社会信用代码91370100MA3MK1J13G。法定代表人:杨丽萍,董事长。委托诉讼代理人：袁野，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏方，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。原告王健华与被告济南泰鲁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王健华的委托诉讼代理人董超、李浩男，被告济南泰鲁置业有限公司的委托诉讼代理人袁野、王宏方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王健华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告购房款363049元并支付利息;2、请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：济南市历下区奥体西路、新泺大街以北的中信泰富尊邸花园(住宅推广名:中信泰富。尊邸)系被告公司开发，2019年被告工作人员在向原告介绍房屋时虚假宣传，自诩他们公司可以帮原告做30年房屋银行按揭，原告信以为真，双方在2019年12月9日签订了《济南市商品房买卖合同》，原告先后向被告支付购房款363049元。后原告得知按照她的年龄根本不可能获得银行按揭贷款，原告没有能力全额支付购房款并告知了被告，双方协商未果又遇疫情干扰，直到2020年3月16日被告向原告邮寄了合同解除通知书，原告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但合同无法继续履行的原因系被告工作人员虚假许诺造成，被告不仅应该全额返还原告的购房款，还应承担该期间的利息。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判若所请。被告济南泰鲁置业有限公司辩称，1、因原告违约，经被告向原告通知，双方签订的商品房买卖合同已经于2020年3月17日解除，原告应当依约承担违约金。根据商品房买卖合同第六条约定，原告应当于2019年12月31日前支付完毕全部首付款907623元，但原告在仅支付363049元后至今未再支付任何款项，被告于2020年1月19日和2020年2月12日分别向原告送达催款函，催告其按照合同约定支付款项，但原告仍未付款。根据商品房买卖合同第7条约定，因原告逾期支付首付款超过30日，原告应当按照累计应付款的20%向被告支付违约金，被告于2020年3月16日送达合同解除通知，原告于次日进行签收。因此，因原告违约2020年3月17日合同已经解除，根据合同约定计算，原告应承担违约金526914.8元，因此被告保留另行向原告主张违约责任的权利；2、被告不存在任何违约行为，原告所述无任何事实及法律依据。原告自始至终确认其无法以自身名义独立进行按揭贷款，在原告向被告置业顾问咨询后，原告准备采取在其儿子配合帮助下，共同进行贷款的方式购房涉案商品房。因此原告所称的虚假宣传完全不存在，事实上原告在其已经逾期支付首付款的情况下，多次与被告置业顾问商谈，通过提出各种不合理的要求或者想办法给儿子做工作等方式掩盖其长时间未支付首付款的违约事实，但原告违约的事实证据确凿，应当依法承担违约责任，被告不存在任何违约行为，原告要求被告支付购房款利息，无事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，原告王健华（买受人）与被告济南泰鲁置业有限公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定王健华购买济南泰鲁置业有限公司开发的中信泰富·尊邸（备案名：尊邸花园）xx-x号楼x单元xxx号房屋，房屋建筑面积133.88平方米，总价款为2997623元。合同主要内容为：第六条付款方式及期限：买受人签订买卖合同当日约定总房款的30%的首付款907623元，于2019年12月31日前采用分期付款方式完成支付，分别于签订合同当日向出卖人支付首付款363049元，于2019年12月31日前完成支付；其余款项2090000元，于2020年3月30日前采取银行按揭贷款的方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第【1】种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同后附附件五：《济南市商品房买卖合同》补充协议。该补充协议的主要内容为：第四条、双方同意对付款方式、期限及买受人逾期付款违约责任作如下修订和补充：1.买受人逾期付款的，除按照买卖合同约定承担相应违约金外，还应承担由于买受人违约导致出卖人产生的全部费用（包括但不限于差旅费、律师费、诉讼及仲裁费、保全费、通讯费等一切费用）。2.银行按揭付款（含住房公积金贷款）（1）、买受人承诺在签订买卖合同前，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。（2）若买受人因政策、法律、政府、银行及其它任何原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等），导致按揭贷款的房款未能在本合同约定的时间内到达出卖人账户的，（包括但不限于买受人申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度不足等），均视为买受人逾期付款，买受人确认并同意按买卖合同约定的付款期限自行用自有资金向出卖人支付，买受人逾期支付的，自本合同约定付款期限第二日起承担逾期付款责任，逾期付款责任按买卖合同约定执行。（3）……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但甲方不负有任何义务确保银行会批准买受人的按揭贷款申请，也不负有提供任何买受人自身资料的义务。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之叁的违约金。……第十八条其他。……（3）出卖人明确告知：销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件、能否预告登记及能否产权过户做出任何承诺，如有承诺，则该等承诺不构成合同内容，对出卖人无约束力。原告在上述合同中签字按手印，被告加盖公章确认。9、双方签署买卖合同、补充协议后所达成买卖双方书面的修改、补充及备忘文件（如有），对双方具有约束力，与买卖合同、补充协议具有同等法律效力。上述合同签订当日，原告王建华向被告交纳涉案房屋定金10万元，被告出具收款收据，载明：交款人：王建华，收款事项：中信泰富中央商务区（备案名：尊邸花园xx号地块）x栋x单元xxx号，人民币小写￥100000，含税金额壹拾万元。原告王建华向被告交纳涉案房屋购房款263049元，被告出具收款收据，载明：交款人：王建华，收款事项：中信泰富中央商务区（备案名：尊邸花园xx号地块）x栋x单元xxx号，人民币小写￥263049，含税金额贰拾陆万叁仟零肆拾玖元。原告在上述两份收款收据上签字，被告加盖财务专用章确认。原告称，被告工作人员存在虚假承诺，原告提交了中信泰富尊邸宣传单一份，证明被告工作人员承诺原告可以获得银行30年贷款，并在该宣传单右侧书写贷款详情，其向被告交纳363049元购房款后，才得知按照其年龄无法获取银行按揭贷款，原告没有能力全额支付购房款。被告对此不予认可并提交了原告录音，以证明原告知晓其不具备贷款资格，承诺其儿子配合贷款，后其又以6楼采光受限为由提出退房或换房请求。另查，因原告未按合同约定向被告支付剩余首付款，被告分别于2020年1月19日、2020年2月12日按照涉案商品房买卖合同上原告预留的地址向原告邮寄催款函，催告原告缴纳首付款剩余未付款项544574元，该邮件均被退回，理由为“收件人拒收”。后被告又于2020年3月16日向原告的上述地址邮寄合同解除通知书，主要内容为：“经查，截止至本通知书发出之时，您仍未能付清购房款并支付逾期付款违约金。现我司郑重通知您，您与我司签订的协议自本通知书送达之日起解除。请您收到本通知书后三日内，向我司结清协议项下约定的违约金，并按该协议的约定配合我司办理相关买卖合同的撤销登记手续等。”该邮件于2020年3月17日由他人签收。原告起诉书中亦称同意解除涉案合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。原告王健华应当按照合同约定于2019年12月31日前向被告交纳剩余首付款544574元，并于2020年3月30日前采取银行按揭贷款方式支付剩余款项。庭审中，原告以被告存在虚假承诺，无法办理贷款为由要求被告退还其已交纳的部分首付款及利息，但原告提交的宣传单页不足以证明被告存在虚假承诺，且被告提交的录音可证实原告在知晓其不具备贷款资格情况下与被告签订涉案合同，被告不存在虚假承诺。因被告在本案中当庭表示保留另行向原告主张违约金的权利，故本院对此问题不予处理，如被告认为原告违约，可另行主张权利。因原告未在约定的期限内缴足首付款，被告于2020年3月16日向原告邮寄合同解除通知书，解除其与原告签订的《济南市商品房买卖合同》，该邮件于2020年3月17日被签收，故本院依法认定原、被告签订的涉案合同于2020年3月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告在涉案合同解除后，应当将原告已付购房款予以返还。关于原告主张的利息问题，因原告违约造成合同目的无法实现，原告无权要求被告支付利息，故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告济南泰鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王健华返还购房首付款363049元；二、驳回原告王健华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3373元，由被告济南泰鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年七月三日书记员  陈 倩