云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1797号原告：杨向勇，男，汉族，1977年1月10日生，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：李志祥，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司，住址云南省大理州大理市大理镇复兴路100号。统一社会信用代码：91532901056951366M。法定代表人：王永均，职务总经理。委托诉讼代理人：杨志锋，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理州昆百房地产开发有限公司，住址云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区山西村商贸街101号二层。统一社会信用代码：91532900MA6NXCK5XU。法定代表人：姚拾辉，职务董事长。原告杨向勇与被告大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司（以下简称城隍庙公司）、被告大理州昆百房地产开发有限公司（以下简称昆百公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志祥、被告城隍庙公司委托诉讼代理人杨志锋、被告昆百公司法定代表人姚拾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨向勇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与昆百公司签订的商品房买卖合同；2、判决二被告连带返还原告定金3,000,000元；3、判决二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，被告城隍庙公司系经依法登记注册，从事文化旅游项目投资管理等业务的有限责任公司。被告城隍庙公司开发了大理古城“城隍城”房地产项目后，于2019年8月7日委托了昆百公司对该项目涉及的房产进行销售。被告昆百公司设立了售楼部对上述房产进行销售工作。原告经昆百公司销售人员介绍并到现场查看后，于2019年8月23日，与昆百公司签订了商品房买卖合同即“商铺大定单”六份，购买了城隍城A2-101至A2-106共六间商铺。双方约定每间商铺为1,186,441元，六间商铺总价为7,118,646元。原告购买商铺后返租给被告城隍庙公司经营五年，每间商铺以租金抵扣房款386,441元。每间商铺预交50,000元优惠金（不予退还），折抵购房款100,000元。上述两项抵扣后总房款为4,500,000元。依据双方合同约定，原告应按约定时间支付定金1,200,000元并按时交清全部购房款。签订合同当天，原告向昆百公司交纳了优惠金300,000元，向城隍庙公司缴纳了定金100,000元。签订合同后，原告按合同约定于2019年9月1日向城隍庙公司交纳了定金600,000元，于2019年10月22日向昆百公司交纳了定金500,000元。上述合计支付1,500,000元。2019年11月初，原告得知在原告签订买卖合同前，被告城隍庙公司已将原告购买的上述房产抵押给了农村信用社。原告得知上述信息后，多次要求被告尽快解除抵押以便办理过户手续。二被告至今仍未将上述房产解除抵押，导致双方合同不能履行。原告认为，原告与被告昆百公司签订的“商铺大定单”约定了原告购买房屋的基本情况及单价等事项，其性质为商品房买卖合同。原告按合同约定交纳了定金1,200,000元，另外交纳的优惠金300,000元，因双方约定了不予返还，其性质也属于定金。本案合同系因二被告以抵押财产进行出售导致不能办理过户，合同不能履行。二被告应承担相应责任，其收取的定金1,500,000元应依法予以双倍返还。因上述定金由二被告共同收取，二被告应承担连带返还的责任，为此，原告向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告城隍庙公司答辩称，城隍庙公司与原告没有签订过任何正式的购房合同，但城隍庙公司同意解除原告与昆百公司签订的所谓“商铺大定单”。城隍庙公司认为是原告的自己原因故意不履行合同造成，应由原告承担解除合同产生的一切法律后果。城隍庙公司没有违约，不应当退还定金。原告没有按照约定时间支付购房款，已经严重违约，应当承担违约的责任。原告诉称“多次要求被告尽快解除抵押以便办理过户手续、被告未将上述房产解除抵押，导致双方合同不能履行”，城隍庙公司认为均不属实，理由不能成立。首先，原告与昆百公司签订的所谓“商铺大定单”，明确约定：原告在2019年9月1日缴纳定金并承诺于2019年11月10日前缴清剩余总房款，但由于原告交付定金以后，因其个人原因没有按约定时间交付剩余款项，所以原告违约。根据《中华人民共和国合同法》第115条定金原则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。所以，城隍庙公司不应当返还所谓其交付的定金。其次，城隍庙公司将房产抵押是事实，但双方没有签订过正式销售合同，也没有约定房产过户的具体时间，且原告没有按约定时间交付剩余款项，无权要求解除房产抵押，并过户。另外，按照原告与昆百公司签订的“商铺大定单”约定该商铺5年返租租金冲抵部分房款来看，5年期限也未到，也就不可能先过户，本案是二手房买卖，我国法律没有规定，抵押的房产不能销售。所以，原告认为抵押财产进行出售导致不能办理过户手续是错误的，没有任何事实和法律依据。城隍庙公司没有任何违约行为。昆百公司作为销售代理公司未经城隍庙公司同意恶意低价销售房产，没有将款项全部如实交付给城隍庙公司，严重损害了城隍庙公司的利益，按约定昆百公司应当承担由此给城隍庙公司造成的全部损失。城隍庙公司只收到该案款项700,000元，不清楚昆百公司私下收款情况，昆百公司擅自截留房款严重违约，不应当由城隍庙公司归还，城隍庙公司不承担任何责任。综上所述，答辩人同意解除商铺大定单，所谓购房定金依法不应当退还，原告要求返还定金3,000,000元的事实和理由均不能成立。被告昆百公司答辩称，被告昆百公司共同承担责任不成立。原告起诉的诉讼请求不成立，诉状中写原告交付定金后，2019年11月10日前交清所有房款然后签订商品房买卖合同，待解除抵押后房产再交给原告，但是现在不具备房屋解除抵押的情形。被告城隍庙公司陈述总的收取的1,500,000元款，但是他们只收取了700,000元是因为双方约定卖房有一定的佣金作为折抵，所以被告城隍庙公司收到的款只有700,000元无异议，被告昆百公司没有擅自降低价格卖房，是在被告城隍庙公司给定的价格范围内出售房屋的，且不应该由被告昆百公司承担所有的责任。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：A1、原告身份证复印件一份，证明原告基本身份情况；A2、①委托书、②姚拾辉身份证复印件，证明被告城隍庙公司委托昆百公司出售商品房的情况；A3、“商铺大定单”6份，证明原告与被告昆百公司签订商品房买卖合同，购买6间商铺的事实及相关约定；A4、①购房说明1份、②收据1份、③POS签购单18份，证明原告依据双方签订的“商铺大定单”缴纳优惠金300,000元及定金1,200,000元的事实；A5、房产登记查询资料13页，证明本案房产于原被告交易前被抵押的事实。经质证，被告城隍庙公司对原告提交的证据A1、原告身份证复印件一份，三性无异议。对证据A2、①委托书复印件一份、②姚拾辉身份证复印件一份，三性无异议。对证据A3、“商铺大定单”6份，三性不认可，成交单价是属于低价，远远低于市场价，对于价格不予认可。对证据A4、①购房说明1份、②收据1份、③POS签购单18份，三性不认可，证明方向不认可，被告城隍庙公司仅收到700,000元，也未写明是定金。对证据A5、房产登记查询资料13页，真实性无异议，关联性不认可，与本案无关。被告昆百公司对原告提交的证据A1-A4，三性无异议，原告交纳1,200,000元是事实。对证据A5、房产登记查询资料13页，不动产抵押是真实的。被告城隍庙公司为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：B1、不动产权登记证书一份，证明涉案房屋的产权登记情况；B2、独家代理销售合同，证明大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司委托大理州昆百房地产开发有限公司进行代理销售的相关约定情况，其中涉案房产约定成交底价是200,000元每平方，并约定了双方违约责任；B3、收款收据2份，证明大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司收到总的款项是700,000元。经质证，原告对于被告城隍庙公司提交的证据B1、不动产权登记证书一份，三性无异议；对证据B2、独家代理销售合同，真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可。对证据B3、收款收据2份三性无异议，但是其中一份收款收据中将定金的“定”写为“订”，与原被告之间订单中约定的“定金”的“定”不一致，应该以合同约定为准。600000元的收据已经标明概不退还，明确是属于定金的性质。被告昆百公司对于被告城隍庙公司提交的证据均无异议。被告昆百公司未向本院提交证据。本院认为，原告杨向勇提交的证据A1-A5和被告城隍庙公司提交的证据B1-B3具备证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。依庭审举证、质证、认证及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：涉案商铺系被告城隍庙公司开发所有。2019年8月8日，被告城隍庙公司（甲方）与被告昆百公司（乙方）签订了《独家代理销售合同》，约定乙方对甲方位于云南省大理市的大理老城隍庙商铺进行营销推广策划并代理销售，代理期限于合同签订之日起至2019年12月31日止。被告城隍庙公司给被告昆百公司出具了“授权委托书”，内容为“兹从2019年8月7日起我公司大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司委托大理州昆百房地产开发有限公司作为我公司唯一合法授权公司，代表我公司售卖大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司合同约定房产的合法权益”。2019年8月23日，原告杨向勇与被告昆百公司签订六份“商铺大定单”，约定被告昆百公司将位于大理市出售给原告，商铺价款为1186441元／间，价款共计7118646元。原告购买商铺后返租给被告城隍庙公司经营五年，每间商铺以租金抵扣房款486441元。每间商铺预交50000元优惠金（不予退还），折抵购房款100000元。上述两项抵扣后总房款为4500000元。付款方式约定，Ａ2-101号商铺，原告承诺于2019年9月1日前缴纳定金200000元，剩余房款500000元于2019年11月10日前缴清。Ａ2-102至Ａ2-105号商铺，原告承诺于2019年9月1日前缴纳定金100000元，剩余房款600000元于2019年11月10日前缴清。Ａ2-106号商铺，原告承诺于2019年10月22日前缴纳定金100000元，剩余房款100000元于2019年11月10日前缴清。2019年8月23日，原告通过ＰＯＳ机刷卡向被告昆百公司支付定金100000元、优惠金300000元。上述款项的支付及扣除，被告昆百公司于2019年8月23日向原告出具的购房说明进行了载明确认。2019年9月1日，原告通过ＰＯＳ机刷卡向被告城隍庙公司支付定金600000元。2019年10月22日，原告通过ＰＯＳ机刷卡向被告昆百公司支付购房款500000元。截止2019年10月22日，原告先后向两被告支付定金、优惠金等款项1500000元。其中被告城隍庙公司收取了700000元，被告昆百公司收取800000元。2019年11月10日双方约定的付款期满，原告未向被告支付剩余尾款。2020年5月14日，原告提出不动产登记资料查询申请，查明不动产权证书号为云（2018）大理市不动产权第××号，位于大理市的土地房产已于2018年4月11日抵押给云南大理市农村商业银行股份有限公司，无法办理过户。本院认为，原告与被告昆百公司签订的六份“商铺大定单”系商品房预约合同。原告与被告昆百公司订立“商铺大定单”时，被告城隍庙公司已将该商铺于2018年4月11日抵押给云南省大理市农村商业银行股份有限公司，该抵押的事实，被告昆百公司未如实告知原告，故被告昆百公司与原告签订“商铺大定单”的行为属欺诈行为。由于被告昆百公司的欺诈行为致使原告作出了错误的意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定应确认原告与被告昆百公司签订的六份“商铺大定单”无效。据此，原告提出的解除原告与昆百公司签订的商品房买卖合同及双倍返还定金的诉讼主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，本院确定由两被告向原告各自返还所收取的购房款，并向原告支付以最后一次付款时间起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告杨向勇与被告大理州昆百房地产开发有限公司签订的六份“商铺大定单”无效。二、由被告大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还给原告杨向勇购房款700,000元，并支付给原告杨向勇从2019年10月22日起至700,000元款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、由被告大理州昆百房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还给原告杨向勇购房款800,000元，并支付从2019年10月22日起至800,000元款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回原告杨向勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告大理州昆百房地产开发有限公司和大理老城隍庙文化旅游产业发展有限公司各承担7,700元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵良二〇二〇年七月九日法官助理黄露书记员杨筱榕