山西省太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初4000号原告：王**，男，1980年1月10日生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。被告：山西军威科技有限公司,住所地山西综改示范区太原学府园区龙兴街190号B座2402号，统一社会信用代码:×××。法定代表人：陈成功，执行董事。委托诉讼代理人：景娜娜，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彤，山西艾伦律师事务所律师。原告王**与被告山西军威科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托诉讼代理人郭利刚，被告山西军威科技有限公司的委托诉讼代理人景娜娜、李彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金871098元（暂计至2019年12月31日）及逾期利息108040.35元（以871098元为基数，按照按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年6月4日暂计至2019年12月31日止）共计979138.35元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月份，原告在被告开发的位于太原市小店区龙兴街“时代自由广场”项目看房，，鉴于该项目己是现房，被告公司销售人员告诉原告如果购买该项目商铺，被告可在双方签订正式网签合同之日起回租原告所购的商铺。后经双方多次协商，在2017年5月15日，双方就“时代自由广场”项目B座商业2007号商铺在签订正式《商品房买卖合同》之前，先就该商铺的回租事宜提前签订了一份《商品房买卖协议书》，约定:“商铺建筑面积308.9平方米，单价19000元/平方米,总价5869100元”;“该商铺从签约网签合同(时起返租，签约5年，返租期间由甲方(被告)统一管理，返租日租金3元/㎡/天,年租金共计人民币338245.5元，租金于每年12月底前支付给买受人。”该协议同时约定:“如商品房买卖合同与本协议内容不一致或相抵触的，以本协议为准，双方均同意按本协议的内容全面履行”。之后双方于2017年6月4日就该商铺正式签订编号0170028559的网签备案《商品房买卖合同》，原被告双方之间的租赁关系正式成立，但时至今天被告却未向原告支付过任何租金。经原告多次催要，被告一直以原告尚欠购房款为由拒绝支付租金。原告认为，商铺的《商品房买卖合同》及关于租赁的《商品房买卖协议书》一经双方签订即合法有效，原告现在所欠被告的购房款只是被告对原告所持的一个债权，并且在后期原告就该商铺办理银行贷款时被告也向贷款银行出具过原告的首付款付清证明，协助原告完成了贷款事宜。原告欠被告的购房款一事,不应成为被告关于租赁事宜违约的理由，被告还应按照双方协议约定内容向原告按时支付租金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告山西军威科技有限公司辩称，首先，双方约定的返祖事宜前提是原告实际取得涉案房屋，拥有该房屋的合法权利，而原告尚未向我公司付清房款或其他费用，故我公司不应履行返租义务。其次，《商品房买卖合同》网签的前提是原告付清房屋价款，现因原告未履行付款义务，故我公司有不交付房屋和不支付租金的抗辩权，且自2017年5月15日签订合同至今，原告并未使用涉案房屋，我公司不应支付租金，原告也不应因其违约行为而违法获利。综上，原告诉求无事实和法律依据，望法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年5月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房屋买卖协议书》一份，协议约定，买受人选择银行按揭付款方式购买“新能源创新商务小区”现定名“时代自由广场”项目，买受人购买B座商业2007号房，该商品房为二层，建筑面积共计308.90㎡，房屋单价为19000元/㎡，房屋总价共计5869100元，买受人付款方式：买受人以银行按揭付款方式付款。首付款60%，金额共3529100元。贷款40%，金额共2340000元。买受人于签协议书之日交付定金200000元整，于2017年6月20日前支付房屋部分首付款1000000元整，于2017年8月20日前再支付剩余首付款2329100元，剩余房价款2340000元整办理银行按揭贷款。如被告未按约定支付房款，需按日万分之一的违约金赔偿原告。此商铺从签约网签合同时起返租，与原告签约5年，返租期间由原告统一管理，返租日租金3元/㎡/天，年租金共计人民币338245.5元，租金于每年的12月底前支付买受人。本协议是针对双方签订的正式“商品房屋买卖合同及其附件、补充协议”所签订的补充协议。如商品房屋买卖合同（及其附件、补充协议）的内容与本协议内容不一致或相抵触的，以本协议为准。双方均同意按本协议约定的内容全面履行。2017年5月15日，被告支付原告购房定金200000元。2017年6月4日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订编号为20170028559的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于太原市高新区龙兴街190号1幢B座2层商业2007号房，建筑面积308.9㎡，单价19000元/㎡，总价5869100元。买受人应于2017年5月16日前，付清房屋首付款3529100元，剩余房款2340000元办理银行按揭。买受人逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2017年6月19日，被告通过银行贷款方式向原告支付购房款2340000元。现涉案房屋已经办理网签手续，房屋网签备案在被告名下。另查明，本案被告曾作为原告将本案原告诉至本院，要求继续履行《房屋买卖合同》并支付购房款，本院作出（2020）晋0105民初651号民事判决书，判决涉案《商品房买卖合同》继续履行，由原告支付被告购房款及利息，该判决现已生效。现原告根据双方所签《商品房买卖协议书》的约定诉至法院，要求被告支付相应租金及利息。确认以上事实有《商品房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》、购房款票据等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，本案所涉《商品房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违返法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方应依约履行合同义务。就本案中原告主张被告支付租金的诉求，在双方所签《商品房屋买卖协议书》中，对租金支付的时间、方式、金额均由清晰明确的约定，从该约定来看，被告应当自签约网签合同时起返租，本案中，网签合同的签订日期为2017年6月4日，故从2017年6月4日起被告应按合同约定向原告支付租金，按双方约定日租金3元/㎡/天，年租金共计人民币338245.5元，租金于每年的12月底前支付原告。上述返租的约定独立于涉案房屋买卖的其他条款，从该约定来看，返租租金的支付与房屋是否交付、房款是否付清没有直接关系，被告仅凭现有证据主张以涉案房屋未交付、未付清房款及未实际使用的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采信。对于原告主张自2017年6月4日至2019年12月31日的租金871098元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，根据原告诉求，其中2017年应付租金194607元，自2018年1月1日至2019年12月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，对于2018年应付租金338245.5元，自2019年1月1日至2019年12月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，本院予以支持。对于2019年应付租金的逾期付款利息，因原告诉求只计算至2019年12月31日，故对该部分租金主张逾期付款利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山西军威科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**自2017年6月4日至2019年12月31日的房屋租金871098元。二、被告山西军威科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**以194607元为基数，自2018年1月1日至2019年12月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；以338245.5元为基数，自2019年1月1日至2019年12月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。三、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6796元（原告已预交），由被告山西军威科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 郑毅 二〇二〇年七月十七日书记员 段玮