福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初686号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街6号楼。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：洪振明、杨洋。 被告：许建南，男，1971年11月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑奇伟、陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（下称锦绣庄艺术馆）与被告许建南财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人洪振明，被告许建南的委托诉讼代理人陈美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄艺术馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2017年7月1日至2019年12月15日期间的商铺占有使用费38763元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止，按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；2、判令被告立即支付自2017年7月1日起至2019年12月15日期间的服务管理费4307元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；3、判令被告立即支付自2018年7月1日起至2018年12月31日的水电费147元，并赔偿自起诉之日起至付清全部款项之日止，按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理锦绣庄艺术馆破产清算一案，同日指定锦绣庄艺术馆清算工作组担任管理人。经管理人调查，原告以泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司、被告以王永红的名义于2012年4月1日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，约定：被告向原告承租址于丰泽区泉山路中段365号锦绣庄民间艺术园锦绣古玩城239号商铺，面积为29.2平方米；租赁期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止；租金每平方米60元，每月租金1752元；被告在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、服务管理费等由被告承担；被告违约(包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等)，应按商铺租赁费的日万分之三(即年利率10.95%)向原告支付违约金和赔偿金。2016年6月20日，管理人向被告发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》，书面通知被告如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户。随后，根据破产法的相关规定，管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知被告涉案合同已解除，并要求被告立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费，但直至起诉前，被告仍未缴清商铺占用费、服务管理费等，严重侵害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，望判如所请。 许建南答辩称，1、原告请求判令答辩人支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实与法律依据，依法不应当得到法院的支持；2、原告请求判令答辩人按每平方米5元的标准支付服务管理费及赔偿逾期付款损失，于法无据，应予驳回；3、原告请求判令答辩人支付水电费及逾期付款利息损失，证据不足，不应支持；4、原告存在违约行为，多次无故切断供电，造成被告严重的损失。该损失应在法院认定被告应付的款项中扣除。综上，应驳回原告的诉讼请求。 原告锦绣庄艺术馆为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、户籍证明一份，拟证明被告主体资格；2、房屋所有权证一份，拟证明涉案商铺系原告所有；3、《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》一份，拟证明被告曾向原告租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等，被告在该租赁场所注册成立丰泽区博雅工艺品商店；4、泉州市中级人民法院的民事裁定书及决定书各一份，拟证明2016年5月26日，泉州中院受理原告破产清算一案，并于同日指定锦绣庄艺术馆清算工作组担任管理人；5、锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据一份，拟证明承租租金以每月1314元收取，服务管理费以每月146元收取；6、租户通知书及送达回证，拟证明管理人于2016年6月29日通知租户将租金汇入管理人账户；7、通知书两份及快递单一份，拟证明原告已通知被告原租赁合同已于2016年7月26日解除；8、2017年7月26日通知书一份，拟证明原告多次向被告催讨费用；9、2019年10月9日通知书、照片，拟证明管理人再次通知被告立即腾空返还商铺；10、《泉州锦绣庄在职员工工资表》，拟证明园区管理人员名单，为园区提供必要的管理、安保、清洁等服务；11、《保安服务合同》，拟证明管理人于2019年8月5日外聘冠龙公司为园区提供安保服务；12、《福建省电梯日常维护保养合同》三份，拟证明管理人接管园区后，自2017年5月至2020年5月期间聘请奥杰公司对园区电梯进行维护；13、锦绣庄民间艺术园现金日记账，拟证明原告为维护园区有效运作，缴纳水电费、网络费、支付维修费、垃圾清运费等；14、报告一份，拟证明管理人曾于2019年11月19日向泉州中院报告尚有包括被告在内的部分租户占用园区房屋未腾退的事实；15、公告一份，拟证明泉州中院于2019年11月29日发布公告，要求包括被告在内的租户于2019年12月17日前自动搬迁腾空完毕，说明截止公告发布时，被告仍然占用房屋。 被告许建南质证称，对证据1-2没有异议；对证据3合法性、真实性没有异议，关联性有异议，租赁协议既已解除，不应再按协议约定计收租金及服务管理费；对证据4没有异议；对证据5的关联性有异议，不能以此作为本案占有使用费和服务管理费的依据；对证据6没有异议；对证据7有关联性有异议，在诉争租赁合同已解除的情况下，原告的管理人并未根据通知内容强制搬迁，超出期限的占用费，属于原告怠于行使权利造成的扩大损失，应由原告自行承担。对证据8的关联性有异议，被告不存在未交纳该部分费用的行为；对证据9合法性、真实性、关联性均有异议；对证据10真实性及关联性有异议，园区人员不断减少，实际已没有相应的物业服务；对证据11关联性有异议，原告的破产于2016年启动，而该份合同的期限自2019年8月起，与本案没有关联性；对证据12，维护与保养是电梯所有权人的法定义务，不能以此向被告主张服务管理费，园区实际已荒废，电梯已失去相应的使用价值；对证据13，没有租户的签字确认，其真实性不能确认，该份现金日记也体现园区供水供电不正常，大部分租户没有进行经营的事实，园区共4万多平方，按每平方5元收取服务管理费明显不合理；对证据14，该报告中尚未腾空的租户与事实不符，不能以此来认定至2019年11月份尚未腾空的租户；对证据15的关联性有异议，该公告并未明确对象，不能以此认定被告系公告发出时尚未腾空的租户。 被告许建南提供如下证据：1、照片一组，拟证明锦绣庄艺术园处于荒芜状态，被告商铺无法经营的事实；2、关于印发《泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准》的通知一份，拟证明原告的管理服务费收费标准不符合泉州市指导性收费标准的事实。 原告锦绣庄艺术馆质证称：对证据1，该照片的拍照时间不能确定，与本案没有关联性；对证据2，该份收费标准系指导性标准，并无强制效力，且针对的是普通住宅，本案涉案商铺不是住宅，这是2009年出台的标准，当前是否仍在执行不得而知。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2012年7月2日，原告以泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司的名义，被告许建南以其合伙人王永红的名义签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，约定：被告向原告承租址于丰泽区泉山路中段365号锦绣庄民间艺术园锦绣古玩城239号商铺，面积为29.2平方米；租赁期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止；租金每平方米60元，每月租金1752元；被告在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、服务管理费等由被告承担；被告违约(包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等)，应按租金的日万分之三向原告支付违约金和赔偿金。2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理锦绣庄艺术馆破产清算一案，同日指定锦绣庄艺术馆清算工作组担任管理人。2016年6月29日，管理人向被告送达《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》，书面通知被告如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户。随后，根据破产法的相关规定，管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也没有与被告重新签订租赁合同。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知被告涉案合同已解除，并要求被告立即缴清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人。但直至起诉前，被告仍未缴清商铺占有使用费等。 另查明，2019年11月27日，本院裁定确认福建清源山旅游投资有限公司拍卖竞得包括本案诉争商铺在内的泉州锦绣庄民间艺术园。 案件审理过程中，被告许建南提出书面评估申请，要求对涉案商铺的占有使用费进行评估，时间自2016年起至2019年12月止，按仓储用房的租金为评估标准。 本案争议的焦点为：原告请求被告许建南支付商铺占有使用费、服务管理费及水电费是否有事实和法律依据。 本院认为，本案原告已于2016年5月26日经法院裁定进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知双方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。”管理人自破产申请人，没有通知被告继续履行合同，因此，本案租赁合同关系已于2016年7月26日解除。合同解除后，虽经原告多次通知要求搬迁腾空，但被告仍然持续占有使用涉案商铺，直至锦绣庄民间艺术园被整体拍卖。因此，被告许建南应当向原告支付占有使用期间的相关费用。鉴于原告根据自身进入破产清算程序的实际情况，已将占有使用费的标准调降为每平方米45元(每月1314元)，被告许建南也按此标准交付相关费用直至2017年6月30日，现在许建南却要求再次降低并按仓储标准评估计收占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予采纳；对其评估申请，本院不予支持。同理，由于原告一方面既已书面通知并明确要求被告立即搬迁腾空，另一方面却仍在提供所谓的管理服务，并且还收取服务管理费，于情于理不符，本院不予支持。至于原告主张被告尚欠其水电费147元的诉求，由于原告至今未能提供相应的凭证，该项诉讼主张没有事实依据，本院不予支持。综上，被告许建南占有使用原告锦绣庄艺术馆的商铺，应当支付相应的占用费，原告请求支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；因租赁协议已解除，原告请求按协议约定的日万分之三计付逾期付款损失，本院不予支持。被告许建南应当支付自2017年7月1日起至2019年11月27日(法院确认的拍卖成交时间)，按每月1314元的标准计算占有使用费，合计38106元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计付自2020年5月7日起至判决还款之日止的逾期付款损失；对原告的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告许建南应于本判决生效之日起十日内，向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付商铺占有使用费共计38106元，并赔偿自2020年5月7日起至判决还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880.40元，由原告泉州锦绣庄木偶艺术馆负担180.40元，被告许建南负担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  何冠雄 审判员  陈亚生 审判员  骆志鹏 二〇二〇年七月三十一日 书记员  吴亚瑜 附：一、引用的主要法律法规条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后壹日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。