河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0303民初2666号原告:洛阳嘉邦物业管理有限公司，住所地洛阳新区香山路以南，金城寨街以东盛世新天地（一期）第1幢2单元2-2301号。法定代表人：邢芳海，总经理。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李亚磊，河南安多律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会，住所地洛阳市西工区兴旺路**院。法定代表人：符广有，主任。委托诉讼代理人：刘红军，河南经源律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何俊兴，该居委会社区工作人员。被告：河南柏东实业集团有限公司，住所地洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区**。法定代表人：符广有，董事长。委托诉讼代理人：何俊兴，该公司员工。原告洛阳嘉邦物业管理有限公司（以下简称嘉邦物业）诉被告洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会（以下简称东涧沟居委会）、河南柏东实业集团有限公司（以下简称柏东公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉邦物业的法定代表人邢芳海及其委托诉讼代理人郭书铭、李亚磊，被告东涧沟居委会的委托诉讼代理人刘红军、何俊兴，被告柏东公司的委托诉讼代理人何俊兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉邦物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付拖欠的物业服务费776413.08元、垃圾处理费49500元、过热费73600.27元，三项共计899513.35元；2.判令二被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金821428.51元（暂计至2020年3月31日。后续部分，以16621.56元为基数，每日加收千分之一，自2020年4月1日起至实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原告与洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会（以下简称东涧沟村委会，2018年7月依据我市“村改居”的相关规定，改制成洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会，即本案被告东涧沟居委会）签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为东涧沟社区提供前期物业服务，并约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因东涧沟村委会的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由东涧沟村委会全额缴纳。合同到期后，2018年3月26日原告又与东涧沟村委会签订了《物业管理服务合同》，约定原告从2018年4月20日至2019年4月19日继续为该社区提供物业管理服务，其余内容基本与前合同一致。截至2019年4月，在原告提供物业服务的区域内有210套闲置房归被告所有，原告已按照合同约定为小区提供了服务，但被告东涧沟居委会却并未按约定承担该210套住宅的物业服务费、垃圾处理费和供暖过热费。被告柏东公司在东涧沟村委会改制成东涧沟居委会后，承担原村集体资产的经营管理，故被告柏东公司有义务承担被告东涧沟居委会的责任。现原告因被告违约导致入不敷出，已退出该社区物业服务，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告诉求。东涧沟居委会辩称：1.原告诉求的物业费等应由业主及其物业使用人承担，起诉要求答辩人承担是错误的。2.答辩人不欠原告任何费用，物业管理合同中明确约定“闲置房不负责管理，含前三年在内”，且闲置房也不可能产生垃圾费、过热费等其他费用。双方已协商一致，对闲置房不收取物业费，自然也不存在违约金。3.答辩人与原告所签合同符合规定，应当受法律保护，现原告违背诚信原则，歪曲事实恶意诉讼，并无事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。柏东公司辩称：我公司与原告无任何物业服务合同关系，且原告所称的《物业管理服务合同》已于2019年4月到期，故该物业费纠纷与我公司无任何关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2015年3月18日，甲方东涧沟村委会（全称为“洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会”，于2018年7月改制为“洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会”，即本案被告东涧沟居委会）与乙方嘉邦物业签订了《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方提供前期物业管理服务事宜。并约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额缴纳。物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月一至十日履行缴纳义务。若甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费，应按缴费标准每日千分之一的标准向乙方支付违约金。委托管理期限为三年，即2015年4月20日起至2018年4月19日止。双方于2018年3月26日又签订了一份《物业管理服务合同》，约定物业类型为住宅，在物业管理区域内，乙方对物业共用部位、共用设施设备、相关场地、垃圾、雨、污水管道、公共绿化、车辆停放、公共秩序、装修装饰等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费标准为：高层住宅1元/月.㎡，商业物业2元/月.㎡，该标准按政府规定及社会物价水平调整。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在1月履行交纳义务。若甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费，应按缴费标准每日千分之三的标准向乙方支付违约金。委托管理期限自2018年4月20日起至2019年4月19日止。嘉邦物业提供其工作人员为被告社区提供物业服务及对被告空置房进行维修的照片打印件若干张、电梯维保费、年检发票、水费及电费缴纳发票、银行交费凭证若干张，以及证人黄某、贾某的证人证言两份，以证明原告按照合同约定为被告提供了优质服务，充分履行了合同义务，并且在为被告提供物业服务的同时，对被告空置房屋出现的管道问题进行维修，还带领有意向购买空置房的买家进行看房和参观等事实。2.嘉邦物业为证明空置房屋的物业服务费应当由被告承担，向本院提交2009年10月19日洛阳市发展改革委、洛阳市房产管理局下发的洛发改收费[2009]40号文件以及2018年6月27日洛阳市发展和改革委员会、洛阳市住房保障和房产管理局下发的洛发改[2018]3号文件，上述文件中均规定：物业竣工已交付使用的房屋（包括业主空置的房屋），物业服务费用由自与开发建设单位约定的房屋交付之日次月起按月交纳；开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。同时，嘉邦物业提交东涧沟村三务公开栏照片打印件、空置房交接表、本栋楼其他业主物业服务合同及业主确认的户型面积表，以证明被告空置房的面积、欠费数额及产生的逾期违约金。显示：2018年6月之前，被告有210套空置房纳入原告的物业服务范围，空置房总面积为16621.56㎡，2018年6月之后，被告有195套空置房纳入原告的物业服务范围，空置房总面积为14836.41㎡。嘉邦物业称，根据双方所签合同及相关文件规定，被告应当支付上述空置房屋自2015年6月至2019年6月的物业服务费共计776413.08元，以及按照16621.56元的物业费基数支付截止到2020年3月21日逾期交纳物业费产生的违约金共计821428.51元。3.嘉邦物业为证明空置房屋的过热费应当由被告承担，向本院提交其作为甲方与乙方东涧沟村委会于2016年11月15日签订的《供暖设施资产移交及供暖运行管理协议》，协议约定：乙方在协议生效后三日内接受甲方在建的升龙广场A区11#-13#楼区域的小区规划红线内的住宅供暖化热站及供暖管网等供暖设施，并负责其供热设施的运行管理维护。乙方负责换热站及管网的正常运行、维护保养、技术服务等工作，保证供暖质量达到政府规定的标准，并保证供热系统故障的及时维修。乙方按照洛阳市人民政府物价部门批准的价格和计费办法收取小区的供热费用，当年采暖季向业主收取预缴热费，在采暖季结束后向业主出示热费使用单余额部分由乙方直接退还至业主。同时，嘉邦物业还向本院提交洛发改价管[2013]12号文件、洛阳市发展改革委员会下发的洛发改[2017]4号文件，以及缴纳热力费票据3份，并称：根据上述文件中的相关规定，2017年之前，我市供暖区域内不用热的居民用户应承担基本热费，按照城市居民生活供暖价格按面积收费0.18元/日.㎡，承担正常采暖费的25%。2018年6月之前，被告空置房面积为16621.56㎡，按每天每平方0.18元计算，被告应承担过热费73600.27元。原告已经替被告垫付了过热费，被告应向原告支付该垫付费用。4.嘉邦物业为证明空置房屋的垃圾处置费应当由被告承担，向本院提交洛政[2006]72号文件、2016年10月20日洛阳市人民政府下发的洛政[2016]54号文件，以及交纳垃圾处理费的票据2份，并称：根据上述文件中的相关规定，每户（含空置房）应承担垃圾处理费5元/月。2018年6月之前，被告有210套空置房，2018年6月之后，被告有195套空置房，故被告应当承担垃圾处理费49500元。原告已经替被告垫付了垃圾处理费，被告应当向原告偿还。本院认为：嘉邦物业与东涧沟村委会签订的《前期物业服务协议》及《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，该协议及合同合法有效，本院予以确认。东涧沟村委会于2018年7月改制为东涧沟居委会后，该协议及合同对东涧沟居委会依然具有约束力，东涧沟居委会应当按照协议及合同内容履行义务。嘉邦物业全面履行了协议及合同约定的义务，但东涧沟居委会却未按照约定缴纳其空置房的物业服务费、垃圾处理费和过热费，其行为构成违约，嘉邦物业有权向其主张上述欠付费用。嘉邦物业在提供物业服务过程中并不存在瑕疵和过错，但其向本院主张的逾期交纳物业费所产生的违约金821428.51元数额过高，本院酌定应按照其主张金额的三分之一予以支付，即273809.5元。本案中，柏东公司并非上述协议及合同的相对方，并且其与嘉邦物业无任何物业服务合同关系，其虽承担东涧沟居委会部分资产的经营管理，但该事实与本案无关。因此，柏东公司对上述欠缴费用及产生的违约金不承担赔偿责任。东涧沟居委会虽在庭审中对上述金额有异议，但其并未提供相关证据予以证明，故其对此应承担举证不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告洛阳嘉邦物业管理有限公司支付物业服务费776413.08元、垃圾处理费49500元、过热费73600.27元，共计899513.35元；二、被告洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告洛阳嘉邦物业管理有限公司支付逾期交纳物业费所产生的违约金273809.5元；三、驳回原告洛阳嘉邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为10144元，由被告洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年七月三十一日书记员  齐英萍