云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初1480号原告（反诉被告）：罗谋刚，男，1984年3月6日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈继聪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗平县罗雄街道东屏小学，住所地罗平县罗雄街道红星街**。法定代表人：范树华，副校长。委托诉讼代理人：高逾斌，云南高逾斌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王富正（该单位员工），男，1968年7月4日出生，汉族，住罗平县，特别授权代理。原告（反诉被告）罗谋刚与被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学于2020年6月1日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈继聪、被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学的委托诉讼代理人高逾斌、王富正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗谋刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告经济损失赔偿金及违约金共计452400元（经济损失赔偿金162300元、违约金290160元，或者判令被告减免原告2020年1月23日起至2021年4月22日止3个月租金177000元，并自2020年4月23日起至2022年4月9日止原告按每年495600元向被告支付租金）；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：被告委托罗平县公共资源交易中心（下称“交易中心”）就其临街共334.4平方米的10间商铺进行公开招租。2019年3月，交易中心公开发布了招租公告，原告按公告要求通过合法竞租取得承租人资格。2019年4月10日原告与被告签订了相关《租赁合同》，约定租赁期限从2019年4月10日起至2022年4月9日止，租期3年，合计租金212.4万元，原告按每年70.8万元逐年支付租金，还就商铺交付、租金支付时间、违约责任等进行了约定。被告委托交易中心发布的招租公告，故意隐瞒了其招租的10间商铺，其中7间商铺已经在招标公告发布前就租赁给了案外6户商户且仍在经营的事实。该7间商铺经营区位、经营盈利较好，而原告剩下尚未出租的剩余3间商铺其中一间区位较偏僻，难以出租。原告按照交易中心公告要求缴纳了30万元竞租保证金后才获知上述情况。原告对招租商铺已有人经营询问过被告，但被告为实现招租目的，口头告知经营户的租期已经到期，竞租人取得承租资格后，被告保证能够在相关《租赁合同》签订后立即清空招租商铺交付给承租人，并会在《租赁合同》中约定被告交付租赁商铺的具体时间，让原告放心竞租。原告竞租成功后，取得了租赁资格，并按被告的要求在《租赁合同》正式签订前一天（2019年4月9日）付清了被告10间招租商铺第一年租金70.8万元。次日（2019年4月10日），被告与原告签订《租赁合同》后，被告却怠于履行合同义务，不按约定将10间招租商铺全部清空交付原告。2019年4月17日，原告书面函告被告履行商铺交付义务，被告置若罔闻。甚至原告就已经交纳过的租金索要收款发票，被告至今仍不出具给原告。原告欲依据《租赁合同》要求6家商户搬离自己承租的商铺，以便自己规划经营，但遭到了6家商户的强烈抵制。为避免与6户商户发生恶性冲突，尽量减少和避免自己损失的扩大，原告无奈放弃自己预先筹划的经营计划，被迫只能按竞租前被告出租商铺的租赁价格向占据上述7间商铺的6户原经营户收取租金，将剩余3间经营区位优势较差的商铺低价出租给其他案外人，全部10间招租商铺，原告都被逼以远低于所支付的竞标价出租，遭受严重亏损。原告认为，被告对其委托交易中心公开招租的10间商铺，其中7间在招租前已出租的重要情况，在招租过程中对竞租人故意欺瞒，在与原告签订《租赁合同》后拒不履行交付租赁物之义务、拒不向原告开具收款发票等行为，是导致原告损失的直接原因。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，理应对原告承担损失赔偿责任及违约责任。另外，被告教学楼今年由于部分拆除重建，导致学生大量减少，加之2020年初爆发新冠肺炎疫情，系不可抗力，被告应在租金上给予原告一定程度减免。原告曾数次主动与被告协商，被告均予搪塞，有意回避。现原告无奈具状贵院，望判如所请。被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学向本院提出反诉请求：1.请求判决解除双方于2019年4月19日签订的租赁合同；2.判决被反诉人支付2020年4月10日至2021年4月9日第二年租金70.8万元；3.判决被反诉人支付从2020年4月10日至2020年6月24日止共76天的违约金269040元，从2020年6月24日以后的违约金每天按欠款总额的0.5%计算到全部执行完毕之日止；4.反诉费、本诉费均由被反诉人承担。请求判决驳回原告（反诉被告）的所有诉讼请求。事实和理由：反诉人将罗平县罗雄街道红星街**房屋10间商铺租给被反诉人，租期从2019年4月10日起至2022年4月9日止，租金212.4万元，分三年支付，在每年4月10日前支付年租金70.8万元。截至目前为止，被反诉人都未支付2020年4月10日至2021年4月9日第二年的租金70.8万元，且未经反诉人同意将商铺转租他人，租赁合同第七条约定：被反诉人拖欠租金累计两个月以上或者擅自转租商铺，反诉人有权解除合同，该合同第十条约定：在租赁期间被反诉人有第七条第3项行为之一的，反诉人有权解除合同并要求被反诉人每天按所欠费用总额的0.5%承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）罗谋刚为证实自己的诉讼请求，其委托诉讼代理人当庭提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告信用登记信息，证明原被告的诉讼主体资格；2.被告公开发布的招租广告、中国建行现金交款单、原被告签订的《租赁合同》、中国农业银行客户回单，证明被告公开招租和没有说明涉案商铺已经出租给他人的事实，以及原告按招租公告缴纳竞租保证金，参与竞租的事实，原告与被告签订《租赁合同》并按被告要求缴纳涉案商铺租金尾款的事实，被告应当于2019年4月10日交付商铺，如未按时交付，被告应当按照0.5%支付违约金；3.EMS快递邮寄凭证、原告EMS送达给被告的通知，证明原告向被告索要租金收款发票并要求按《租赁合同》约定向原告交付涉案商铺的事实；4.转租说明，罗谋刚分别与窦友权、马玉莹、云南东飞药业有限公司、刘康、钱亚琴、吴建林、项荷莲等人签订的门面租赁协议，证明罗平县罗雄街道东屏小学同意罗谋刚转租涉案商铺的事实，涉案租商铺，罗谋刚只能按照罗平县罗雄街道东屏小学与案外人窦友权、马玉莹、云南东飞药业有限公司、刘康、钱亚琴、吴建林等，在公开招租前已经签订的合同条款执行的事实；就涉案商铺，罗谋刚仅租金每年实际亏损62300元，可得利益亏损10万元。经质证，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学代理人认为：1.对第一组证据的“三性”没有意见，2.对第二组证据中招租公告的真实性没有意见，但是不能证明原告方所要证明的内容，被告方发布的招租公告的内容是客观真实的，不存在隐瞒客观真实的情况，对原被告双方的租赁合同真实性没有意见，原被告双方是2019年4月10日签订的租赁合同，租期是从2019年4月10日起，合同中约定被告在2019年4月10日将商铺交付给原告，被告方不存在交房违约的情况；3.对第三组证据的快递邮寄凭证的真实性没有意见，但原告所支付的第一年租金被告方已经开具发票；4.对第四组证据转租说明的真实性没有意见，但原告方代理人对转租说明文字部分的解释是错误的，“因情况特殊，根据甲乙双方签订的合同条款执行，”这其中的甲乙双方是指东屏小学和罗谋刚，这期间的执行是指租期的执行，与租金无关，对第四组证据中的罗谋刚与他人的租赁协议，对该协议的“三性”均予以认可，该份证据能反映罗谋刚与他们签订的协议绝大部分是在2019年4月9日，只有一份是2019年4月10日，2019年4月11日的有一份，并且罗谋刚在签订协议时已经收取绝大部分的租金，有一家的租金是收取了3年的，该组证据说明在东屏小学还没有与罗谋刚签订租赁合同之前，罗谋刚已经将东屏小学的商铺出租给了第三人经营，并收取了全部租金，罗谋刚不是实际经营人，疫情并没有给他造成损失，罗谋刚出具给第三人的全部是收据，没有一张发票，东屏小学迟来的发票已经开具，并没有偷逃国家税款，罗谋刚才是典型的偷逃税款，收取租金不开具发票。被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学为证实自己的反诉请求和辩解理由，当庭提交以下证据：1.被告组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明被告的基本情况及诉讼主体资格；2.租赁合同书1份，证明原被告于2019年4月10日签订租赁合同，被告于合同签订当日将10间商铺出租给原告，租期从2019年4月10日至2022年4月9日，合计租金212.4万元，原告应当在当年4月10日前支付当年租金70.8万元；合同变更与终止的条件，证明罗谋刚已经逾期2个月未支付租金，被告方有权解除合同，且被告方有权要求罗谋刚按照0.5%每天支付违约金；3.门面租赁协议7份及收取租金凭证15份，证明原告与被告签订租赁合同之前就已经把被告的商铺全部租赁给他人，并已经收取承租人租金，罗谋刚不是商铺的实际经营者，疫情没有给罗谋刚造成损失；4.云南增值税发票，证明被告已开具发票。经质证，原告（反诉被告）罗谋刚的代理人对租赁合同的“三性”予以认可，但是不能证明被告所要证明的目的，该份证据刚好证明了2019年4月10日反诉人有向被反诉人交付商铺的义务；原告提交的证据中原告交付租金的时间是2019年4月9日，原告已经在合同签订之前已交付了全部的租金；罗谋刚是否是实际经营者，并不影响本案责任；罗谋刚未向下面承租人开具发票，并不能抵消东屏小学未向罗谋刚出具发票的事实，被告方开具发票的时间是2020年5月6日，对罗谋刚与他人签订的合同我方认可“三性”，但是证明目的不予认可，该组证据刚好证明我方的主张，对被告方的身份情况予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学位于罗平县罗雄街道红星街379号，有10间临街商铺共334.4平方米需出租，委托罗平县公共资源交易中心公开招租。2019年3月13日，罗平县公共资源交易中心和被告（反诉原告）罗雄街道东屏小学联合发布招租公告，原告（反诉被告）罗谋刚按公告要求竞租取得承租人资格，2019年4月9日，原告（反诉被告）罗谋刚向被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学在罗平县罗雄街道财政所的账户汇入40.8万元，加上原来交纳的竞租保证金30万元，合计70.8万元，预付第一年租金；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学同意承租方原告（反诉被告）罗谋刚转租，并出具转租说明，原告（反诉被告）罗谋刚将《租赁合同》中的四间商铺转租给刘红康、吴建林、窦友权、郎彩蕊，并签订门面租赁协议；2019年4月10日，原告（反诉被告）罗谋刚与被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学签订《租赁合同》，约定租赁期限从2019年4月10日起至2022年4月9日止，租期3年，合计租金212.4万元，每年租金70.8万元，每年4月10日前支付当年租金，原告（反诉被告）罗谋刚交付第一年租金后，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学应于2019年4月10日交付商铺，《租赁合同》还就双方责任、合同的变更和解除与终止、违约责任进行了约定。在签订《租赁合同》当日，原告（反诉被告）罗谋刚将《租赁合同》中的四间商铺转租给项荷莲、马玉莹，并签订门面租赁协议；《租赁合同》签订后，2019年4月12日，原告（反诉被告）罗谋刚将二间商铺转租给云南东飞药业有限公司。原被告双方签订《租赁合同》当日，原告（反诉被告）罗谋刚收取刘康、吴建林、窦友权自2019年4月10日至2020年4月9日的租金和履约保证金，收取项荷莲自2019年4月10日至2022年4月9日的租金，收取马玉莹自2019年4月10日至2020年4月9日的租金；2020年3月26日收取刘康、吴建林、窦友权、郎彩蕊自2020年4月10日至2021年4月9日的租金；2020年4月12日收取何丽花交纳的东飞红星街二店租金。2019年4月17日，原告（反诉被告）罗谋刚书面函告被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学交付商铺。本院认为，原告（反诉被告）罗谋刚与被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学签订的《租赁合同》合法，双方当事人应当依照合同约定，履行义务。被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学对外招租的10间商铺，原告（反诉被告）罗谋刚在签订《租赁合同》前一天转租4间，签订《租赁合同》当日又转租4间，签订《租赁合同》后再转租2间，原告（反诉被告）罗谋刚在《租赁合同》签订后2日内，就将《租赁合同》涉及的10间商铺全部转租给他人，且提交的证据也不能证实被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学故意隐瞒招租的10间商铺，其中7间商铺已经在招标公告发布前就租赁给了案外6户商户且仍在经营的事实，原告（反诉被告）罗谋刚认为被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学不按约定将10间招租商铺全部清空交付原告（反诉被告），隐瞒出租商铺已出租7间的事实，造成其经济损失，要求判令被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学支付原告（反诉被告）罗谋刚经济损失赔偿金及违约金的诉讼请求，与事实不符，也没有法律依据，本院不予支持；原告（反诉被告）罗谋刚提交的证据，不能证实自己是个体工商户或者服务业小微企业，要求判令被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学减免原告（反诉被告）罗谋刚2020年1月23日起至2021年4月22日止3个月租金177000元及要求自2020年4月23日起至2022年4月9日止原告（反诉被告）罗谋刚按每年495600元向被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学支付租金的诉讼请求，不符合合同约定，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定和《租赁合同》约定，本院不予支持；原告（反诉被告）罗谋刚经被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学同意转租商铺，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学认为原告（反诉被告）罗谋刚擅自转租房屋的理由与事实不符，以原告（反诉被告）罗谋刚擅自转租商铺、不按时交纳租金为由，要求解除合同，并支付违约金的反诉请求，与事实不符，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，本院不予支持；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学要求原告（反诉被告）罗谋刚支付第二年租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。综上所述，原告（反诉被告）罗谋刚的诉讼请求，本院不予支持；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗谋刚支付欠被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学第二年租金70.8万元，限本判决生效后30日内付清；二、驳回原告（反诉被告）罗谋刚的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8086元，由原告（反诉被告）罗谋刚负担；反诉案件受理费4043元，由原告（反诉被告）罗谋刚负担927元，由被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学负担3116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  高 森人民陪审员  王平锋人民陪审员  李荣华二〇二〇年七月十四日书 记 员  高一凡