福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初652号 原告（反诉被告）：陈志，男，1985年8月12日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：傅伟仙，福建升恒律师事务所律师，代理权限：特别代理。 被告（反诉原告）：福建宏晟房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道南桥社区公园街******，统一社会信用代码91350322310722201A。 法定代表人：董美武。 委托诉讼代理人：黄胜红、伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师，代理权限：特别代理。 原告（反诉被告）陈志与被告（反诉原告）福建宏晟房地产开发有限公司（以下简称“宏晟公司）”商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依照普通程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。陈志及其委托诉讼代理人傅伟仙、宏晟公司的委托诉讼代理人黄胜红到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 陈志向本院提出的诉讼请求：1．判令宏晟公司立即将编号为201604929的商品房买卖合同项下的，坐落于仙游县移交给陈志；并将该商品房产权证办理至陈志名下。2、判令宏晟公司支付逾期交房违约金，逾期交房违约计算方法是按日500元计自2019年7月19日起至交房之日止。事实和理由：2016年7月8日，陈志向宏晟房地产开发有限公司购买了位于仙游县（兰溪国际）第9＃幢11层1102号商品房一套，预测建筑面积121.29平方米，总价款534646元。首付114646元，余款42万元向银行申请贷款手续，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，但是此后银行的按揭贷款却未能办理下来，为此宏晟公司于2018年7月17日向仙游县人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并协助备案登记注销手续，仙游县人民法院经过审理认为解除条件未成就于2018年12月18日作出（2018）闽0322民初5644号民事判决，驳回宏晟公司的诉讼请求。宏晟公司不服上诉，在二审期间，陈志于2019年4月16日将余款42万元支付至莆田市中院代保管账户，全面完成了交款义务。2019年5月26日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民终1249号民事判决书，驳回宏晟公司的上诉。二审判决后，陈志即找宏晟公司要求交房，但是遭宏晟公司拒绝。陈志于2019年7月16日向陈志邮寄了《催房函》要求宏晟公司在三日内交房，为了催促宏晟公司交房，陈志还进行了信访，但宏晟公司至今仍未交房，陈志认为，其已全部履行了《商品房买卖合同（预售）》的交款义务，没有任何违约行为，但是宏晟公司却迟迟不肯交房，已构成违约，特具状起诉。 宏晟公司辩称，本案系陈志违约在先，且至今仍未支付违约金，故答辩人不存在违约，陈志诉请要求答辩人支付逾期交房违约金缺乏依据，应当驳回其诉讼请求。1、陈志虽然于2016年7月8日与宏晟公司签订《商品房买卖合同（预售）》，但并未按合同附件十一补充协议第六条的约定及时办理银行按揭贷款手续，宏晟公司于2018年5月向陈志寄送告知函，告知其收到函件后7日内到银行办理按揭贷款手续，陈志仍然迟迟不予办理，陈志拒绝办理银行按揭贷款手续的行为已构成违约，致使宏晟公司无法收到案涉合同的房价款，已造成宏晟公司的重大损失，陈志应当按合同约定承担违约责任。2、陈志违约在先是事实存在的，却始终未按合同约定向宏晟公司支付违约金，宏晟公司为维护自身合法权益又于2019年10月向陈志寄送剩余房款及违约催款通知函，陈志仍然拒绝支付相应违约金，因此，在陈志未付清违约金的情况下，宏晟公司有权拒绝办理交房手续，宏晟公司不存在违约，无需承担违约责任，另外，陈志主张按日500元计算违约金缺乏依据，法院不应支持。3、陈志将剩余房款汇入法院账户的做法，已全然改变了《房地产经纪合同》约定的交易模式，导致宏晟公司长时间未收到房价款。综上，陈志违约在先，应当先行向宏晟公司付清违约金，否则无权要求宏晟公司办理交房手续，更无权要求宏晟公司承担违约责任。 宏晟公司向本院提出反诉请求：判令陈志向宏晟公司支付违约金233,900元（2016年7月16日至2018年5月17日共670元，每天违约金200元；2018年5月18日至2019年4月16日计333天，每天违约金300元）。事实与理由：2016年7月8日，宏晟公司与陈志签订《商品房买卖合同（预售）》一份，附件十一补充协议第六条第1项第（3）款约定买受人应按照下列第（4）项约定及时办理银行贷款相关手续，逾期办理的，应每天支付200元违约金，经出卖人书面催告后15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金。．．．．．．出卖人不解除买卖合同的，买受人每日应每天支付500元违约金直至义务正确履行；第（4）款约定“a，买受人应当自买卖合同签订之日起7日内按贷款银行（包括商业性贷款、公积金贷款）要求提供完整资料供审查，并对提交资料的完整性、真实性和合法性负责（以贷款银行认定为依据）。b．买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后7日内积极配合贷款银行及时办理贷款的有关手续，该等手续包括但不限于依贷款文件、足额缴纳办理按揭贷款所需的全部费用，直到银行发放贷款等内容”。合同签订后，陈志一直未按合同约定配合宏晟公司办理银行贷款业务。2018年5月2日，宏晟公司通知陈志在收到通知函之日起7日内至销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续，逾期未办理的，将严格按照上述合同中违约条款规定执行。陈志收到通知函后仍未配合办理相关按揭手续，直到2019年4月16日，陈志才将剩余购房款42万元支付至福建省莆田市中级人民法院代保管账户。因陈志未按合同约定及时配合宏晟公司办理银行贷款业务已构成违约，按合同附件十一补充协议第六条第1款第（3）（4）款的约定，陈志应从2016年7月16日起（本合同签订之日起7日后）计算至2018年5月17日止，按每日200元支付违约金，从2018年5月18日起至2019年4月16日止，按每日300元支付违约金。 针对宏晟公司的反诉，陈志辩称：一、在购买之前，宏晟公司即要求购房户应提供身份证、户口本、征信报告等办理按揭贷款的材料，在2016年7月8日开盘，双方签订《商品房买卖合同》时，宏晟公司指定的贷款银行——民生银行也在售楼部设立办公区域，一并受理、办理购房户的按揭贷款手续，陈志也当场提交了材料，办理了按揭手续，完成了配合义务，故根本不存在“合同签订后，陈志未按合同约定配合公司办理银行按揭贷款业务”的事实，在（2018）闽0322民初5644号案件中宏晟公司提出了“因陈志的征信报告显示其被列入黑名单，无法办理贷款业务”的理由，这也充分证实了陈志配合被告公司办理按揭贷款的事实。二、陈志只是申请按揭贷款没有获批，但是申请贷款没有获批，与不配合办理贷款手续，是两个不同的概念，宏晟公司不能把申请贷款而没有获批的事实偷换成不配合办理贷款手续，故作为开发商的宏晟公司在提供的格式合同也充分考虑了此种情况，即在无法获批的情况下，可以通知购房户一次性付清未付的房价款，来解决申请贷款而没有获批的问题，据宏晟公司其自己所提供的2018年5月2日《通知函》，至2018年5月2日，宏晟公司仍是通知陈志补齐所有按揭手续，并办理银行面签手续，而不是通知陈志一次性付清未付房价款，事实上，宏晟公司也确实一心想在银行的按揭贷款方面努力，签订合同时向民生银行申请按揭贷款，而后又先后向仙游招商银行、仙游建行申请按揭贷款，本来，陈志的按揭贷款申请没有得到银行的批准，此时宏晟公司就已明确知晓陈志申请按揭贷款是无法获银行批准的【被告在（2019）闽03民终1249号上诉状中也明确其知晓陈志无法办理银行按揭贷款】，宏晟公司就理应启动“通知购房户一次性付清未付的房价款”条款，但是被告却采用更换贷款目标银行的做法，并在陈志能提供的材料都已提供的情况下，要求再补齐手续，这不是陈志的责任。三、陈志的按揭贷款条件不够而未能获批，完全可通过一次性付清未付房价款的方法进行弥补，宏晟公司自己陷入死胡同一心只想为陈志办理银行按揭贷款，现却颠倒黑白指责陈志不配合其办理按揭贷款并要求陈志承担违约责任，明显与事实相悖。仙游县人民法院（2018）闽0322民初5644号民事判决书和莆田市中级人民法院（2019）闽03民终1249号民事判决书均认定陈志不存在违约行为，假设陈志存在违约行为，双方的合同早已解除。四、宏晟公司所依据的事实和理由在其不服仙游县人民法院（2018）闽0322民初5644号民事判决提起上诉时已作为上诉的事实和理由阐明，经莆田市中级人民法院（2019）闽03民终1249号民事判决审查查明，并不能成立，这才驳回其上诉，故宏晟公司系重复诉讼，据上，请求驳回被告反诉的诉讼请求。2019年4月，陈志将余款42万元交至法院代保管账户上，若真有损失也只是这段时间的利息差，宏晟公司请求违约金过高，即使有违约金最多也只能按照银行利息计算。 陈志围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，欲证明陈志于2016年7月8日向宏晟公司购买了位于仙游县（兰溪国际）第9＃幢11层1102号商品房一套，预测建筑面积121.29平方注，总价款534646元，首付114646元，余款42万元向银行申请贷款手续，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，并约定了违约责任。二、（2018）闽0322民初5644号民事判决书一份，欲证明因银行的按揭贷款未能办理下来，宏晟公司于2018年7月17日向仙游县人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并协助备案登记注销手续等，仙游县人民法院经过审理认为解除条件未成就于2018年12月18日作出（2018）闽0322民初5644号民事判决，驳回被告的诉讼请求。三、（2019）闽03民终1249号民事判决书一份，欲证明宏晟公司上诉后，在二审期间，陈志于2019年4月16日将余款42万元支付至莆田市中院代保管账户。2019年5月26日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民终1249号民事判决书，驳回了宏晟公司的上诉。四、《催房函》、邮政ＥＭＳ信封一份、邮政ＥＭＳ下单及签收单各一份，欲证明二审判决后，陈志即找宏晟公司要求交房，但是遭宏晟公司拒绝后，陈志于2019年7月16日向宏晟邮寄了《催房函》要求宏晟公司在三日内交房，否则应承担违约责任。五、宏晟公司（2019）闽03民终1249号上诉状一份，欲证明此次反诉所依据的事实和理由在（2019）闽03民终1249号案件二审中已经被驳回，此次反诉系重复诉讼。六：陈志申请证人林某（系陈志朋友）出庭作证，林某出庭证明：“我和陈志一同办理按揭贷款，同时在皇庭美域买房，在买房时候是同时提交所有按揭贷款需要的材料，我可以提供给法庭我买房合同的材料”。陈志对林某的证言没有异议。七、（2018）闽0322民初5644号民事案件中宏晟公司提供的证据清单一份，证明宏晟公司知道陈志无法贷款的事实，与宏晟公司庭审中不知陈志无法贷款的陈述自相矛盾。 对陈志提供的上述证据，宏晟公司质证认为：1、对证据1的真实性、证明对象没有异议，但根据该合同补充协议第六条第1款第4项的约定，合同签订后7日内要提供按揭贷款的完整资料，而陈志始终未配合银行办理按揭贷款手续，其行为已构成违约。2、对证据2的真实性和证明对象无异议，但从该判决书第四页第二行“对证据四的真实性没有异议，是因为刘芳芳不予配合办理贷款才去起诉”的内容可以充分说明陈志无法配合办理贷款的事实，陈志违约是客观存在的；另外，该判决书在事实认定部份亦对宏晟公司于2018年5月2日通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续的事实进行了认定，说明陈志收到宏晟公司的告知函后，仍未办理银行按揭贷款手续，违约仍在持续，宏晟公司有权根据合同约定，自陈志于2018年5月2日收到告知函15日后按每日300元计算违约金。3、对证据3的真实性和证明对象无异议，法院虽然驳回宏晟公司的上诉，但认为合同继续履行后，如果宏晟公司认为存在其他损失，可以另行主张权利，因此，陈志存在违约是事实，应当根据合同约定对其违约承担法律后果，现陈志未向宏晟公司付清违约金的情况下，宏晟公司未办理交房手续并不存在违约。4、对证据4催房函及签收单的真实性无法确认，由法院认定，因向宏晟公司再三核实，均反馈没有收到该份函件。5、对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议，该上诉状是针对一审判决，上诉状所提到补充协议第6条第1款第（3）、（4）项仅仅是对条款的解读，且二审法院判决书仅仅是认为上诉请求不能成立，并未对该条款进行分析，也未对上诉理由进行分析和驳回，仍然是对补充协议第6条第1款第5项进行分析，且在判决书的第7页第一段“合同继续履行后，如果宏晟公司认为存在其他损失，可以另行主张权利”的内容看，中院赋予了宏晟公司再行主张的权利，这也符合合同法的相关规定，合同继续履行的，违约方仍然应当承担违约责任，因此，本案不存在重复起诉的问题。对于证人林某的证人证言，宏晟公司质证认为1、证人与陈志具有利害关系，且无其他证据佐证，不能作为证言使用，2、根据合同约定，是要求陈志提供完整材料，需要一系列配合银行面签等手续，陈志也自行承认其前妻不予配合办理贷款导致买房贷款无法办理，违约事实真实存在。对于证据7，宏晟公司提供的清单不能证明宏晟公司何时知道或者已经知道陈志无法贷款，在（2018）闽0322民初5644号判决书中陈志答辩意见为“陈志没有黑名单，个人信用无问题，不存在无法办理贷款的情况”，说明陈志在诉讼时还认为可以办理贷款，因此，陈志能否办理贷款，只有陈志自己是最清楚的，其有义务向公司告知其应当如何履行合同约定的付款义务。 对有争议的证据和事实，宏晟公司提供如下证据：一、商品房买卖合同（预售）合同一份，证明根据合同补充协议第六条第1项第（3）、（4）款的约定，陈志应在签订合同之日起配合办理银行贷款业务，逾期办理的，应每天支付200元违约金；经出卖人书面催告后15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金。二、通知函及（2019）闽03民终1249号民事判决书，证明：1、宏晟公司于2018年5月2日通知陈志在收到通知函之日起7日内至销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续，逾期仍未办理的，将严格按照《商品房买卖合同（预售）》中违约条款规定执行等事宜，宏晟公司已履行了催告义务；2、陈志在收到通知函15日后仍未配合办理银行贷款业务，直至宏晟公司提起诉讼后，才于2019年4月16日将剩余购房款42万元一次性支付至法院代保管账户；3、陈志未配合办理银行贷款业务的违约事实清楚，应按合同约定向宏晟公司支付每天300元的违约金；4、因陈志违约，致使反诉宏晟公司提起诉讼而损失了律师费8000元以及一、二审诉讼费共计20,132元的事实。三、剩余房款及违约金催款通知函及快递单号，证明宏晟公司于2019年10月向陈志发函，告知其尽快办理款项交接及房屋交付手续的事实。 对于宏晟公司提供的证据，陈志认为，1、对证据一真实性、合法性、关联性无异议，陈志也是根据对等原则提出“日500元”违约金。2、证据二：（2019）闽03民终1249号民事判决书已经作为陈志证据提供，具体按照陈志证明内容；对通知函真实性无异议，但按照二审判决书认定，只能证明公司要求补齐所有按揭材料并办理面签，但陈志具体缺少哪些材料需要明确，因此无法履行，宏晟公司在此之前已经知道陈志办理银行按揭无法获批，应当通知陈志一次性付清所有购房款。3、证据三有收到，这是陈志来法院起诉后法院通知宏晟公司，宏晟公司才将通知函邮寄给陈志，是催收余款及违约金，但余款已经全部支付到法院代保管中，违约金无法成立，宏晟公司至今仍不肯交房，故其证明欲交房不是事实。 对于双方提供的证据的认定，本院结合双方争议焦点：1、双方是否有违约行为？2、双方请求的违约金能否成立？本院一并分析认定如下，对于陈志提供的证据，证据一的真实性、合法性、关联性应予确认，宏晟公司与陈志签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效，至于双方是否违约，待下一并认定；对于证据二、三应予确认，至于双方是否违约，待下一并认定，证明四邮政速递的下单及签收单的真实性应予认定，可以认定宏晟公司有收到陈志的催房函；证据5，（2018）闽0322民初5644号民事判决是宏晟公司根据双方的《补充协议》第六条第一项第5目主张违约金被法院驳回，本案宏晟公司依据《补充协议》第六条第一项第3.4目主张违约金，是基于不同事由主张违约金，不是重复起诉；证据六，林某签订合同的时间为2016年7月10日，陈志签订合同的时间为2016年7月8日，可视为双方同期签订购房合同，应当认定陈志当时有递交按揭贷款材料，但无法证明陈志没有存在违约行为；证据7只能证明宏晟公司认为陈志无法贷款，至于陈志能否贷款，只能由银行审核认定。对于宏晟公司提供的证据，证据一的分析认定与陈志提供的证据一分析认定一致；对于证据二，根据生效的（2019）闽03民终1249号民事判决，可以认定宏晟公司于2018年5月2日通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续的事实证据；对于证据三应予确认，至于陈志是否违约，等下一并分析认定。本院审查认为，双方签订的补充协议第六条第1项第（3）目约定：“买受人应按照下列第（4）项约定及时办理银行贷款相关手续，逾期办理的，应每天支付200元违约金；经出卖人书面催告15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金；经出卖人书面催告60天买受人仍未履行的，出卖人有权解除买卖合同，没收买受人已付定金或者要求买受人按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），出卖人还有权将上述商品房另售他人，若因此造成出卖人另售他人的差价损失，买受人还应据实赔偿；出卖人不解除买卖合同的，买受人每日应每天支付500元违约金直至义务正确履行”。第（4）目约定：ａ、买受人应当自买卖合同签订之日起7日内按贷款银行（包括商业性贷款、公积金贷款）要求提供完整资料供审查，并对提交资料的完整性、真实性及合法性负责（以贷款银行认定为依据）。ｂ、买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后7日内积极配合贷款银行及时办理贷款的有关手续，该等手续包括但不限于依贷款银行要求补充提交按揭材料、追加首付款、追加共同还款人、到银行面签贷款文件、足额缴纳办理按揭贷款所需的全部费用，直到银行发放贷款。如面签银行贷款文件等手续无法在买受人的经常居住地（以主合同的通讯地址认定）办理且买受人的经常居住地在福建省外的，则买受人的办理期限可以在约定的基础上顺延7日而不视为违约。本案中，陈志与宏晟公司于2016年7月6日签订了《商品房预售合同（预售）》及补充协议，之后，陈志的信用报告显示贷记卡逾期一次、有为他人提供担保信息，有与他人离婚，但宏晟公司提供的证据无法证明自2016年7月6日至2018年5月1日期间，银行或出卖人有通知陈志配合银行及时办理贷款手续，直至2018年5月2日宏晟公司才通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，陈志收到函件后，未能在7日内到销售现场补齐所有按揭材料，也未联系宏晟公司商讨如何付清房款事宜，直至宏晟公司起诉后，在二审期间的2019年4月16日才将剩余购房款42万汇至莆田市中级人民法院代保管账户，故2018年5月10日至2019年4月15日（计342天），应认定为陈志违约时间，违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，本案双方的商品房买卖合（预售）及补充协议规定了逾期付款违约金，但对符合交房条件的逾期交房违约金未作约定，根据合同公平原则，本院认为，补充协议第六条第（1）项第（3）目之约定偏高，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。陈志于2019年4月16日已全部交清房款，但宏晟公司至今未向陈志交付房屋及办理不动产登记手续，因双方没有约定符合交房条件但逾期交房的违约金，本院酌情确定逾期交房违约金按已付款的日万分之一计算，自2019年7月19日起计至实际交房之日止。 根据当事人的陈述和经审查确认后的证据，本院认定事实如下：2016年7月8日，宏晟公司与陈志签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定陈志购买宏晟公司开发的坐落仙游县一套，预测建筑面积121.29㎡，总价款为534646元，首付114646元，余款420000元向银行或公积金中心申请贷款手续。双方签订的补充协议第六条第1项第（3）目约定：“买受人应按照下列第（4）项约定及时办理银行贷款相关手续，逾期办理的，应每天支付200元违约金；经出卖人书面催告15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金；经出卖人书面催告60天买受人仍未履行的，出卖人有权解除买卖合同，没收买受人已付定金或者要求买受人按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），出卖人还有权将上述商品房另售他人，若因此造成出卖人另售他人的差价损失，买受人还应据实赔偿；出卖人不解除买卖合同的，买受人每日应每天支付500元违约金直至义务正确履行”。第（4）目约定：ａ、买受人应当自买卖合同签订之日起7日内按贷款银行（包括商业性贷款、公积金贷款）要求提供完整资料供审查，并对提交资料的完整性、真实性及合法性负责（以贷款银行认定为依据）。ｂ、买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后7日内积极配合贷款银行及时办理贷款的有关手续，该等手续包括但不限于依贷款银行要求补充提交按揭材料、追加首付款、追加共同还款人、到银行面签贷款文件、足额缴纳办理按揭贷款所需的全部费用，直到银行发放贷款。如面签银行贷款文件等手续无法在买受人的经常居住地（以主合同的通讯地址认定）办理且买受人的经常居住地在福建省外的，则买受人的办理期限可以在约定的基础上顺延7日而不视为违约。宏晟公司于2018年5月2日通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续，但没有通知陈志、刘芳芳在收到通知后30日内一次性付清未付的房价款。陈志与刘芳芳于2016年6月27日登记结婚，于2017年4月26日协议离婚，双方约定本案涉案房屋归陈志所有。2018年7月17日，宏晟公司起诉与陈志、刘芳芳商品房预售合同纠纷一案，宏晟公司向本院提出的诉讼请求解除宏晟公司与陈志、刘芳芳签订的编号为201604929的商品房买卖合同（预售）并按合同约定支付违约金84000元等，在该案中，本院认为，宏晟公司与陈志签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，双方在合同附件第六条第（1）项第（5）目约定的条件未成就，宏晟公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并请求陈志、刘芳芳协助宏晟公司办理商品房预售登记注销手续、备案登记注销手续及支付违约金84000元、律师费8000元无理，应予驳回，故本院于2018年12月18日作出（2018）闽0322民初5644号民事判决，判决驳回宏晟公司的诉讼请求。宏晟公司不服本院判决，向莆田市中级人民法院提出上诉，莆田市中级人民法院于2019年5月26日作出（2019）闽03民终1249号民事判决，驳回上诉，维持原判；2019年4月16日，陈志将剩余购房款42万元一次性支付至莆田市中级人民法院代保管账户，（2019）闽03民终1249号民事判决中认为，合同继续履行后，如果宏晟公司认为存在其他损失，可以另行主张权利。陈志与宏晟公司在商品房买卖合同（预售）及补充协议中未约定符合交房条件的逾期交房违约金，宏晟公司至今没有向陈志交房。2019年7月9日，陈志通过中国邮政速递向宏晟公司邮寄催房函，通知宏晟公司在收到催房函后三日内交房，宏晟公司于2019年7月16日收到陈志的催房函。2019年10月28日，宏晟公司有向陈志送达剩余房款及违约金催款通知书，要求陈志支付剩余房款42万及违约金182784元。 综上所述，本院认为，宏晟公司与陈志签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，双方约定了逾期付款违约金，但对符合交房条件的逾期交房违约金未作约定，根据合同公平原则，补充协议第六条第（1）项第（3）目之约定偏高，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院酌情确定逾期交房违约金按已付款的日万分之一计算，自2019年4月17日起计至实际交房之日止。双方的其他不合理诉讼请求应于驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、福建宏晟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于仙游县鲤南镇玉田社区居委会兰溪国际9#楼1102号商品房［商品房买卖合同（预售）编号：201604929］移交给陈志，并在交房后30日内将该商品房不动产登记证办理至陈志名下。 二、福建宏晟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给陈志逾期交房违约金，违约金计算方法：自2019年7月19日起计至实际交房之日止，以购房总款534,646元为基数，按日万分之一计算； 三、陈志在本判决生效之日起十日内支付给福建宏晟房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金计算方法：自2018年5月10日至2019年4月15日，以逾期付款420,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算； 四、驳回陈志的其他诉讼请求； 五、驳回福建宏晟房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,150元，由陈志负担1,000元，福建宏晟房地产开发有限公司负担150元；反诉费2,404元，由陈志负担25元，福建宏晟房地产开发有限公司负担2,379元； 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑玉珍 人民陪审员  陈双美 人民陪审员  林梅娥 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  张慧钒 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。