江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初190号原告：史苏振，男，1997年11月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：仲伟，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈政，江苏勤辉律师事务所实习律师。被告：于小凤，女，1986年9月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：李向阳，男，1985年2月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。被告：青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司，住所地江苏省沭阳县学府路18号。负责人：刘述敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈精炼，江苏君相合律师事务所律师。第三人：沭阳县自然资源和规划局，统一社会信用代码1132132201431342XJ，住所地沭阳县南湖街道学院路5号。法定代表人：黄飞，该局局长。委托诉讼代理人：颜雪嵩,系该局工作人员。委托诉讼代理人：张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。原告史苏振与被告于小凤、李向阳、青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称青岛华云沭阳分公司）及第三人沭阳县自然资源和规划局确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，因公告，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告史苏振的委托诉讼代理人仲伟、被告于小凤、李向阳的共同委托诉讼代理人王敬辉、被告青岛华云沭阳分公司的委托诉讼代理人陈精炼、第三人沭阳县自然资源和规划局的委托诉讼代理人颜雪蒿、张洪流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史苏振向本院提出诉讼请求：确认被告于小凤、李向阳与被告青岛华云沭阳分公司签订的购房协议书无效。事实与理由：2003年3月10日，案外人田维权与被告青岛华云沭阳分公司签订拆迁补偿安置协议，约定将东兴小区4号楼506室安置给田维权。2004年4月20日，原告父亲史沭军与青岛华云公司签订协议书，约定青岛华云公司将东兴小区2、5、8、11四栋楼承包给史沭军建设并销售，销售款用于抵充工程款。经结算，史沭军需向青岛华云公司支付溢价款3650000元，建好后青岛华云公司配合史沭军办理相关房产权属证书。2004年4月28日，经沭阳县征收办公室协调，田维军将其安置的东兴小区4号楼506室与史沭军建筑承包范围内的5号楼201室进行产权调换。2008年初，被告于小凤到史沭军的建筑公司上班并担任会计一职，因为其来自吉林省，在沭阳境内无住所，于是史沭军安排其居住在案涉东兴小区4号楼506室房屋内。2009年2月24日，被告于小凤向史沭军提出购买案涉房屋，史沭军以每平方米1000元的价格将案涉房屋出售给被告于小凤，双方签订了认购协议书，总价款为118240元。因被告于小凤当时无能力支付购房款，于是向史沭军出具欠条一张。截至2014年，被告于小凤一直未支付购房款，史沭军便口头通知被告于小凤解除双方间的购房协议，并将案涉房屋产权登记至原告名下。根据房管部门的测绘文件，案涉房屋产权登记为东兴小区4幢3单元502室。2019年，因史沭军与该小区其他几户发生房产纠纷，原告要求收回案涉房屋时，发现被告于小凤将案涉房屋登记为东兴小区4幢3单元506室。2019年7月22日，原告向宿城区人民法院提起行政诉讼，要求沭阳县自然资源和规划局撤销被告于小凤持有的房产证。在庭审过程中，沭阳县自然资源和规划局出具了被告于小凤办理产权登记时提供的全部材料，原告才发现被告于小凤、李向阳与青岛华云沭阳分公司恶意串通，补签购房协议、办理商品房产权证明、不动产登记申请书等材料，恶意将案涉房屋产权办理至于小凤、李向阳名下，该行为损害原告合法权益，应认定无效。被告于小凤、李向阳辩称，被告于小凤于2009年2月24日从青岛华云沭阳分公司史沭军处购买案涉东兴小区4幢3单元506室，与被告青岛华云沭阳分公司签订购房协议书，签订后一个月左右，史沭军向于小凤交付房屋钥匙。被告于2009年7月1日向史沭军转账支付50000元，于2010年3月7日现金支付68240元，被告付清购房款后，于2018年8月办理该房屋产权登记。被告于小凤、李向阳与青岛华云沭阳分公司之间存在真实的房屋买卖关系，不存在恶意串通。史沭军曾于2014年5月份要求被告于小凤按照市场价格再支付500000元购房款，被告于小凤未同意，后来史沭军将房屋产权办理到原告名下。被告未收到史沭军要求解除购房协议的通知。被告青岛华云沭阳分公司辩称，史沭军与青岛华云公司签订转包协议，将东兴小区2、5、8、11四栋楼承包给史沭军建设并销售是事实，被告青岛华云沭阳分公司配合史沭军办理产权证书。只要史沭军同意出售房屋就可以协助办理产权登记。被告青岛华云沭阳分公司在接到被告于小凤、李向阳的申请后，通过公司审查于小凤于2009年2月24日与史沭军签订购房协议书，该协议书由史沭军签名，青岛华云沭阳分公司对此认可。被告于小凤又提供了经史沭军同意由公司于2009年2月24日出具的收款收据。以上证据可以证明于小凤已付清购房款，被告青岛华云沭阳分公司有义务协助其办理产权登记。双方之间不存在恶意串通，更没有侵犯原告权益。第三人沭阳县自然资源和规划局陈述，2018年8月28日被告于小凤、李向阳向第三人申请位于东兴小区4幢3单元506室房屋进行产权登记，当时填写了办证申请书，提供了房屋告知单、青岛华云沭阳分公司出具的办理产权证明以及共有人身份信息及契税发票等相关票据、房屋平面图、承诺书等材料，第三人经审查合格后，颁发了(2018)0032893号不动产权证书，案涉的东兴小区4幢3单元506室以及4幢3单元502室实质上是同一套房屋。本院经审理查明事实如下：2000年5月份，青岛华云房地产开发有限公司（以下简称青岛华云公司）到沭阳开发建设沭城镇东兴小区工程，并设立青岛华云沭阳分公司，青岛华云沭阳分公司于2008年5月19日被工商部门吊销但未注销。2004年4月20日，青岛华云沭阳分公司（甲方）与宿迁建设工程集团有限公司沭阳分公司（以下简称宿迁建设公司沭阳分公司，乙方）签订工程建设销售承包协议书，约定甲方将东兴小区2#、5#、8#、11#楼（二单元）及黄楼北端的地段整体工程承包由乙方建设，甲方负责提供办理该工程投标、销售及房产证等相关证件与手续，其规费由乙方承担，乙方负责该项目承建和销售，按施工合同施工，保证工程质量和工期，并承担该项目工程中所发生的一切费用，水电费用等法律和经济责任全部负责；乙方向甲方缴纳该项目承包费，共计365万元。其付款方式为：签订协议应向甲方交纳承包费150万元，其中顶冲3#楼材料补差费30万元，实交120万元，余款7月31日前结清，若违约每天按3%罚滞纳金交甲方。该承包协议乙方处由史沭军签名并加盖宿迁建设公司沭阳分公司印章。史沭军系宿迁建设公司沭阳分公司负责人。2007年2月8日，青岛华云沭阳分公司与史沭军签订补充协议一份，约定对青岛华云公司开发的沭阳县东兴小区2#、5#、8#、11#楼一次性承包给史沭军同志开发，承包费为365万元，承包后所发生的一切、经济、法律、安全全部有史沭军同志负责，青岛华云公司不得以任何借口干涉，谁造成谁负责。2003年3月10日，案外人田维权因房屋拆迁安置于沭阳县东兴小区4号楼506室。2004年4月28日，经史沭军同意，田维军安置房屋调换为东兴小区5号楼201室。2009年2月24日，史沭军以青岛华云沭阳分公司（甲方）名义与于小凤（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区4号商品楼三单元五层西侧506室商品房一套，建筑面积约118.24㎡，每㎡售价1000元，计款118240元；乙方于2009年2月24日向甲方预交购房定金118240元，余款在楼房交付使用后，按建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。史沭军作为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人在该购房协议上签字，并加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。该购房协议书上备注“田维权转换5#楼206室120㎡，经拆迁办办理”。同日，于小凤向史沭军出具欠条一张，载明“今欠到东兴小区4#楼三单元506室房款118240元，经手人：于小凤，2009年2月24日”，史沭军在主管人处签名并注明“知”。当天，史沭军向于小凤出具案涉房屋购房款收据一张，载明“入账日期：2009年2月24日，交款单位：于小凤，人民币壹拾壹万捌仟贰佰肆拾元，收款事由：东兴小区4号楼3单元506室”，该收据上加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。涉案房屋由史沭军交付原告于小凤使用居住至今。被告于小凤此时在史沭军担任负责人的宿迁建设公司沭阳分公司担任会计职务，后于2011年左右离职。2014年，史沭军向于小凤提出要求于小凤按照市场价格再交纳购房款500000元，于小凤未同意。2014年8月4日，史沭军为案涉房屋在沭阳县房地产管理处办理产权登记，房屋产权证号为沭阳县房权证沭城字第××号，房屋所有权人登记为史苏振，房屋坐落位置为沭阳县东兴小区4幢3单元502室，建筑面积119.44平方米。2018年8月10日，于小凤向青岛华云沭阳分公司申请办理案涉房屋产权登记，在申请书中载明其于2009年2月14日购买案涉房屋，房款已经全部结清，无任何经济及法律纠纷，如有纠纷与贵公司无关。于小凤向青岛华云沭阳分公司出示了2009年2月14日由史沭军签名的购房协议书以及加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章的房款收据。后青岛华云沭阳分公司与于小凤就案涉房屋另签订一份购房协议书，载明购买东兴小区4号商品楼三单元五层506西侧商品房一套，建筑面积119.44㎡，每平方米售价800元，共计95552元，于2004年8月26日预交购房定金95552元。该购房协议书落款日期为2004年8月26日。2018年8月10日，青岛华云沭阳分公司出具办理商品房产权证明以及向沭阳县不动产登记局出具不动产登记申请书，载明于小凤购买案涉房屋，钱房已两清，房屋产权归于小凤所有，现共同申请为该房办理不动产登记。2018年8月28日，于小凤、李向阳共同向沭阳县不动产登记局出具承诺书，载明因开发案涉房屋的公司无法联系，无法办理土地分割登记手续，承诺按楼房屋压面积计算分摊面积19.90。后沭阳县不动产登记局向于小凤颁发了案涉房屋不动产权证书，证号为苏（2018）沭阳县不动产权第0032893号不动产权证，载明房屋坐落于沭阳县。另查明，本院于2016年12月26日立案受理原告牟东亮与被告史某及第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司确认合同无效纠纷一案，案号为（2016）苏1322民初19169号。在该案中经审理查明，2006年12月19日，史沭军以青岛华云沭阳分公司（甲方）名义与牟东亮（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区11号商品楼一单元陆层601室商品房一套，共计135091.20元。2006年12月19日史沭军向牟东亮出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，该收据上加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。同日，牟东亮向史沭军出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元，并约定于2007年春节前还清。上述事实由原告陈述、被告答辩、第三人陈述、工程建设承包销售协议书、购房协议书、收款收据、申请书、（2016）苏1322民初19169号民事判决书等证据予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点为：于小凤与青岛华云公司签订案涉房屋购房协议是否是恶意串通，损害了原告的合法权益？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告于小凤、李向阳与被告青岛华云沭阳分公司恶意串通，损害其合法权益，应当对此承担举证证明责任，证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。首先，根据史沭军与青岛华云沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议约定的内容，以及田维军安置房屋调换的事实，可以看出史沭军有权对外以青岛华云沭阳分公司的名义销售案涉房屋，青岛华云沭阳分公司配合提供销售及房屋产权办理的相关手续。2009年2月24日史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与于小凤签订的购房协议书，史沭军的行为系代表青岛华云沭阳分公司，该购房协议书直接约束于小凤与青岛华云沭阳分公司。结合2018年8月10日于小凤向青岛华云沭阳分公司申请就案涉房屋办理产权登记时，向青岛华云沭阳分公司提供2009年2月24日的购房协议书、房款收据，后于小凤与青岛华云沭阳分公司于2018年签订的载明落款时间为2004年8月26日的购房协议书，说明青岛华云沭阳分公司认可史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与于小凤签订的购房协议书。因此，于小凤与青岛华云沭阳分公司就案涉房屋自2009年2月24日即成立买卖合同关系。该买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，原告主张2014年史沭军要求于小凤按照市场价格支付购房款500000元，在与于小凤协商未果的情况下，口头通知于小凤解除案涉房屋买卖合同并要求于小凤搬离案涉房屋。于小凤对其予以否认，并主张其已经付清全部购房款。原告主张史沭军于2014年通知于小凤解除合同，原告对此应当举证证明其要求解除合同符合合同约定或法律规定以及该解除合同的通知已到达被告，才发生合同解除的法律效力。提供的证据不足以证明该主张的，承担举证不能的法律后果。关于解除合同的理由，原告主张系被告于小凤未支付购房款，且其要求按照2014年的市场价格支付500000元购房款。史沭军在与于小凤签订购房协议时，对价款已经进行了明确约定，于小凤因当时无能力支付购房款所以向史沭军出具了欠条，且房屋交付于小凤使用。史沭军在2014年提出按照此时的市场价格支付购房款500000元，没有合同约定及法律依据，其该项解除合同的理由不成立。关于解除合同的通知，原告未能举证证明史沭军曾通知于小凤解除合同，故本院对原告该项主张不予采纳。另外，原告主张于2014年即通知于小凤解除合同，且要求搬离案涉房屋，但于小凤至今仍居住在案涉房屋内，且在原告取得案涉房屋产权登记时也未对此提出异议，明显不符合常理。本案中，于小凤就其已付清购房款提供了相应的证据，其中向史沭军转账50000元，但与史沭军提供的其向于小凤姐姐借款150000元形成于同一天，史沭军主张系于小凤代其姐姐向史沭军交付的借款；关于另外的款项，于小凤主张系银行取款后现金交付，史沭军对此不予认可。于小凤提供的现有证据不足以准确认定其是否付清购房款，同时该事实也不是本案重点审查的范围，本院对该事实不作认定。关于于小凤是否已经付清购房款，属于于小凤与史沭军之间的债权债务纠纷，不影响案涉房屋买卖合同的成立及履行。如于小凤未付清购房款，史沭军可以就购房款向于小凤主张权利。综上，原告未能举证证明其曾通知于小凤解除案涉房屋买卖合同且获得于小凤认可或其解除合同的理由符合合同约定及法律规定，故本院对于原告主张的史沭军与于小凤2009年2月24日签订的购房协议书已于2014年解除的事实不予认定。最后，原告主张青岛华云沭阳分公司在未获得史沭军同意的情况下，即为于小凤申请办理案涉房屋产权证书，构成恶意串通。史沭军与于小凤于2009年2月24日签订的购房协议书，其效力直接约束青岛华云沭阳分公司。青岛华云沭阳分公司在审核于小凤提供的由史沭军签名的购房协议书以及加盖史沭军承建的青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章的购房款收据的情况下，根据其与史沭军签订的协议书约定的内容，为案涉房屋申请办理产权登记，符合双方合同约定。原告主张于小凤持有的购房款收据系其利用职务便利私自开具的，未提供证据证明，本院对其主张不予采纳。史沭军与于小凤签订的购房协议书上载明于小凤于合同签订当天交纳购房款118240元，在于小凤已经向史沭军出具欠条的情况下，史沭军出具加盖财务专用章的购房款收据，不违背常理。结合牟东亮与史某及第三人青岛华云沭阳分公司确认合同无效纠纷一案，牟东亮也是在未付清全部购房款并就欠付购房款出具欠条的情况下，即由史沭军于合同签订当天向牟东亮出具了加盖财务专用章的全额购房款收据收据。由此可以看出，于小凤持有案涉房屋的购房款收据符合史沭军的交易惯例。原告主张根据史沭军与青岛华云公司签订的协议书内容，青岛华云沭阳分公司已经将史沭军承建房屋所有的办证手续交付史沭军，青岛华云沭阳分公司不应当在未与史沭军联系的情况下，擅自为于小凤办理案涉房屋的产权登记。青岛华云沭阳分公司在史苏振已经办理案涉房屋产权登记的情况下，未经仔细审核，即为于小凤申请办理案涉房屋产权登记，存在一定的过失，但不足以认定于小凤与青岛华云沭阳分公司存在恶意串通。恶意串通是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当的方式，共同实施损害他人合法权益的行为。本案中，于小凤系通过正当途径购买涉案房屋且就欠付购房款出具了欠条后依法取得案涉房屋的购房款收据，青岛华云沭阳分公司在于小凤持有购房协议书及购房款收据的情况下，为于小凤申请办理案涉房屋的产权登记，是履行房屋买卖合同义务的行为。于小凤及青岛华云公司均不存在采用不正当手段谋取私利情形。另外，史沭军将案涉房屋出售给于小凤后，在未依法解除与于小凤之间的购房协议的情况下，即将案涉房屋产权登记至史某名下，该行为亦明显不当。于小凤取得案涉房屋的产权登记，系基于其合法购买案涉房屋，未损害原告合法权益。综上，史沭军以青岛华云沭阳分公司的名义将案涉房屋出售给于小凤，且开具全额购房款收据给于小凤，该房屋买卖合同直接约束于小凤与青岛华云沭阳分公司。于小凤持有案涉房屋购房款收据，相对于青岛华云沭阳分公司而言，于小凤已经履行了房屋买卖合同的付款义务，可以要求青岛华云沭阳分公司配合其办理案涉房屋产权登记。至于于小凤向史沭军出具欠条，系其与史沭军之间的债权债务关系，不影响案涉房屋买卖合同的履行。原告未举证证明于小凤与史沭军经手签订的房屋买卖合同已经解除，也未举证证明青岛华云沭阳分公司与于小凤存在恶意串通情形，现其以三被告恶意串通损害其合法权益为由要求确认于小凤与青岛华云沭阳分公司签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告史苏振的诉讼请求。案件受理费2665元，由原告史苏振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2665元。审 判 长  周 妮人民陪审员  袁金堂人民陪审员  李桂红二〇二〇年七月三日书 记 员  程 跃书 记 员  张琼月附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。