广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6062号原告：范琦琦，男，1978年9月14日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟泽，广东纬国律师事务所实习人员。被告：广州营达物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街植村工业一路****703，统一社会信用代码91440113056558214L。法定代表人：黄建洪。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：左名文，系公司员工。被告：黄建洪，男，1961年10月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。原告范琦琦诉被告广州营达物业管理有限公司、黄建洪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范琦琦委托诉讼代理人赖雪何，被告广州营达物业管理有限公司委托诉讼代理人邓伟华、左名文，被告黄建洪委托诉讼代理人邓伟华，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告广州营达物业管理有限公司退回原告场地租赁保证金56961元。2、被告广州营达物业管理有限公司退回原告墙体工程保证金50000元。3、被告广州营达物业管理有限公司支付原告占用保证金利息，利息以106961元为本金，按人民银行同期贷款利率，从2019年12月16日起计至实际清偿之日止。4、被告黄建洪对广州营达物业管理有限公司前三项债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年3月21日，广州营达物业管理有限公司与原告签订一份《场地租赁合同》，合同编号分别为：营达合同【2018015】号，租赁期限均为6年（即从2018年2月8日至2024年3月31日止），合同约定广州营达物业管理有限公司将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层6号铺出租给原告经营使用，合同约定场地租赁保证金为56961元，合同第十六条均约定“如遇国家政策或法律的变更，或国家建设的征用需要，造成本合同无法履行的，免除双方责任。”同日，双方又签订一份《营达合同(2018014-2018016)补充协议》，约定原告缴纳拆打砖墙材料费押金50000元整。上述合同签订后，原告按合同约定向广州营达物业管理有限公司缴纳场地保证金56961元、拆打墙体保证金50000元，使用场地经营里奈优尚服饰（广州）有限公司。然而，被告出租的场地早在2016年6月就被番禺区人民政府列入征收范围，政府部门分别在2016年6月21日、2017年5月31日发布《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设的通告》（番府【2016】68号）及《广州市番禺区国土资源和规划局征收土地预公告》（穗番国土征预字【2017】10号），广州营达物业管理有限公司恶意隐瞒租赁场地己被列入政府征收范围的事实，仍在2018年3月21日与原告签订三份租赁期限为6年的《场地租赁合同》，导致原告在承租场地仅一年多后，就被政府通知需拆迁搬离租赁场地。为减少经济损失，原告经营的里奈优尚服饰（广州）有限公司于2019年12月14日与大石街道办事处签订了《番禺区南大干线建设工程项目装修、搬迁、营损及人员遣散费补偿协议》（南大拆迁476号补4）后，于2019年12月16日搬离租赁场地。从原告收到政府拆迁办拆迁通知起，原告曾多次与被告就退租解约退还保证金的问题进行沟通，也曾到政府部门信访，要求被告退回保证金。然后被告强烈拒绝退还保证金给原告，并要求原告找政府赔偿保证金，甚至还严重阻挠原告搬离货物，腾空租赁场所。为维护自身合法权益，原告又委托律师于2020年1月10日向广州营达物业管理有限公司发出（律师函），告知其（场地租赁合同》己于2019年12月16日正式解除，并要求广州营达物业管理有限公司退回保证金，广州营达物业管理有限公司未予理会。原告认为，广州营达物业管理有限公司明知租赁场地已被政府列入拆迁范围，仍与原告签订六年租赁合同，造成原告在租赁期未满即要搬离租赁场所，原告损失惨重，广州营达物业管理有限公司理应退回租赁保证金给原告。另，黄建洪为广州营达物业管理有限公司股东，黄建洪使用个人账户收取租金及保证金，黄建洪个人财产与公司财产发生混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，黄建洪需对广州营达物业管理有限公司债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法。被告广州营达物业管理有限公司、黄建洪辩称，租赁场地押金被告方从来没有拒绝退还，原告随时都可以收取押金。但是，墙体工程保证金所涉及的拆墙范围并不在拆迁红线图范围内，是在D区和C区的房屋当中。D区和C区有两面墙和两个厕所，拆除建筑的成本造价柒万多元，而合同约定原告在履行合同期满后才可以退还，但现在租赁合同还没到期，原告就此要求退还拆墙押金理由不充分，而且也会使被告的经济受到严重损失。所以被告请求法院驳回原告的拆墙押金的退还请求。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：1、案涉物业情况。被告黄建洪为原广州市番禺大石宇宙铁闸厂的经营者。位于广州市番禺区大石街植村村南大路侧（南大路自编**）房地产为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业，土地面积953平方米，建基面积883.20平方米，建筑面积6646.19平方米，权属证号为粤（2016）广州市不动产权第07207231号。2009年5月12日，广州市番禺区公安消防大队就上述建筑物出具建筑工程消防验收的意见书，综合评定工程消防验收合格。2012年10月29日，被告黄建洪与案外人黄光宙共同设立被告广州营达物业管理有限公司，黄建洪担任法定代表人，股东为黄建洪、黄光宙。2、合同签订及履行。2018年3月21日，原告范琦琦（承租方、乙方）与被告广州营达物业管理有限公司（出租方、甲方）签订三份场地租赁合同。编号为2018015号《场地租赁合同》（以下简称014号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层6号铺区（以下简称6号铺）出租给乙方，工业用途，店铺面积202.6平方米，楼阁面积92.63平方米，乙方用途为仓库。租赁期限6年，自2018年2月8日至2024年3月31日，2018年2月8日至5月9日为免租期。每月租金10883元。从2020年3月1日起租金递增10%。乙方每月5日缴清当月租金及其他费用。乙方缴纳租赁保证金56961元。乙方在办理退租手续的同时必须三个月内把营业执照变更地址迁出该场地，否则甲方有权不退还保证金。违约责任规定，乙方中途解除本合同，必须提前四个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。如乙方需要增建或改建场地时，必须征得甲方的书面签字同意，乙方擅自增建或改建场地视作乙方违约处理，应复原场地。甲方有权收回场地不退还乙方所交保证金。合同到期或终止合同的，乙方应在三个月内办理工商执照的注销或迁出，逾期办理的，应按照租金标准承担违约责任直至迁出或注销工商执照为止，且所交保证金不予退还。如乙方超过规定日期未交租，甲方有权到主管部门申请终止租赁合同及注销营业执照、税务等相关事项。合同第十六条特别约定，如遇国家政策或法律的变更，或国家建设的征用需要，造成本合同无法履行的，免除双方责任。双方同时签订一份建筑设施维护协议，约定乙方按照租金标准，另行每月缴纳维护费8104元。合同对其他事项也作了相关约定。编号2018016的场地租赁合同（以下简称016号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层D座区（以下简称D区物业），面积392.2平方米。租金每月5883元，租赁保证金35298元。编号为2018014的场地租赁合同（以下简称014号租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石镇南大路187号首层C座区（以下简称C区物业）出租给乙方，面积752.36平方米，每月租金10385元，乙方缴纳租赁保证金62310元。014号租赁合同、016号租赁合同其他条款约定与015号租赁合同约定基本一致，三份合同均另行签订设施维护协议，约定乙方按照租金标准每月向甲方支付维护费。被告广州营达物业管理有限公司向原告范琦琦出具三份收据，确认收到三份合同中约定的租赁保证金。原告提交的银行交易流水明细清单及业务回单显示，被告广州营达物业管理有限公司以股东黄建洪个人名下银行账户收取租赁保证金等款项。合同签订当日，双方另行签订一份补充协议，确认乙方进行装修需向甲方支付拆打砖墙材料费押金50000元，并约定配电设施及租赁登记备案事宜。被告广州营达物业管理有限公司向原告出具落款为2018年3月21日的收据，确认收到原告交来南大路187号首层C座、D座、6号铺、楼阁墙体工程押金50000元。对于墙面拆除情况，被告广州营达物业管理有限公司提供一份平面图，表示拆除4个部分，分别为6号铺与C区物业16.63米墙体，C区物业的一个厕所（2米*3米），C区物业与D区物业之间11.05米墙体，D区物业的一个厕所（2.1米*1.7米）。原告对此予以否认，原告向本院表示，因时间原因对具体拆除区域已记不清楚。原告确认其在2019年3月底将三个区域的部分墙体打通，作为一个整体共同使用。3、原告注册公司情况。2018年5月9日，原告范琦琦在所租赁场地注册成立一人股东的里奈优尚服饰（广州）有限公司，，注册地址为广州市番禺区大石街南大路**1062020年5月6日，原告将里奈优尚服饰（广州）有限公司注册地址迁至广州市番禺区大石街植村工业三路3号A栋201、301房。4、物业征收及搬迁情况。2016年6月21日，广州市番禺区人民政府发布番府[2016]68号关于番禺区南大干线工程建设的通告，就南大干线征收进行通告。2017年5月31日，广州市番禺区人民政府发布穗番国土征预字[2017]10号的征收土地预公告，对位于广州市番禺区大石街相应土地房屋进行征收。2019年7月23日，广州市番禺建设管理有限公司（甲方）、广州市番禺区人民政府大石街道办事处（丙方）与广州市番禺大石宇宙铁闸厂（乙方）签订南大拆迁476号的《土地、建（构）筑物征收和修复补偿协议》（以下简称南大拆迁476号协议），确认（1）广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业，证载建筑面积6646.19平方米，现状建筑总面积7398.3米，其中征收红线内建筑面积1964.22平方米。（2）建筑物补偿费，红线内征收补偿费11804962元（含地价），红线外征收补偿费2096320元，构筑物及其他辅助设施补偿费1295030元，经济损失（含经营损失、修复期经营损失）补偿费3045096元（不含租户的装修费、设备设施搬迁费、员工遣散费），合计18241408元。（3）拆除修复费用，房屋拆卸费用710795元，房屋基础加固费用903616元，房屋立面修复费用903616元，设计费用91102元，安全鉴定费用113878元，监理及其他费用83095元，合计2806102元。上述建筑物补偿及拆除修复费用合计21047510元。（4）协议生效后二十个工作日内，甲方委托丙方将补偿款中的19866596元支付给乙方，剩余补偿款1180914元由丙方代管，作为乙方与第三承租方解除租赁关系的保证金，自乙方向丙方提交解除协议后十个工作日内，丙方支付该款给乙方。庭审中，被告表示已收到补偿款19866596元，政府代管的1180914元保证金至今未收到。2019年12月14日，广州市番禺区人民政府大石街道办事处（甲方）与里奈优尚服饰（广州）有限公司（乙方）签订南大拆迁476号补4的《番禺区南大干线建设工程项目装修、搬迁、营损及人员遣散费补偿协议》。协议确认，（1）里奈优尚服饰（广州）有限公司承租商铺位于征收范围内；（2）业主广州市番禺大石宇宙铁闸厂（法定代表人黄建洪）已于2019年7月23日签订《土地、建构筑物征收和修复补偿协议》（即南大拆迁476号协议），其中1180914元由甲方代管作为解除业主及里奈优尚服饰（广州）有限公司及所有承租方的保证金。（3）里奈优尚服饰（广州）有限公司承租商铺为广州市番禺区大石街南大路187号（106及15层1楼），面积1111.16平方米。（4）补偿项目5项，合计补偿款782704元。其中红线内经营损失90636元（该费用包含在南大拆迁476号协议的经营损失费用中），红线外经营损失310689元。（5）乙方向广州营达物业管理有限公司或业主交付的押金或合同保证金自行协商或诉讼解决。（6）乙方应在2019年12月16日内搬迁完毕。2019年12月16日，原告里奈优尚服饰（广州）有限公司按照约定搬离所租赁场地，广州市番禺区大石街征地拆迁办公室就此出具腾空场地确认书。4、双方争议沟通情况。原告范琦琦以里奈优尚服饰（广州）有限公司名义就被告不退回租赁保证金及其他行为向广州市番禺政府信访投诉。广州市番禺区信访局于2019年12月20日向原告出具信访回条。2020年1月，原告委托广东纬国律师事务所赖雪何律师向被告广州营达物业管理有限公司发送律师函，表示双方签订的三份场地租赁合同及补充协议于2019年12月16日解除，被告应在三日内向原告退还租赁保证金、墙体工程保证金204569元。2020年1月17日，被告广州营达物业管理有限公司委托广东金海胜律师事务所向原告发送律师回函，表示拆迁红线显示，拆迁范围仅涉及双方签订的015号租赁合同中75.53平方米范围，不涉及另两份租赁合同的场地范围。要求原告继续履行双方签订的另两份租赁合同，并支付自2019年12月17日及2020年1月份的租金等费用。2020年4月22日，原告范琦琦向本院提起本案及另两案件诉讼，请求判令被告广州营达物业管理有限公司退回租赁保证金并支付资金占用利息，被告黄建洪承担连带责任。本院分别立案审理，案号为（2020）粤0113民初6060号（016号租赁合同涉及的D区物业纠纷）、（2020）粤0113民初6061号（014号租赁合同涉及的C区物业纠纷）、（2020）粤0113民初6062号（015号租赁合同涉及的6号铺租赁保证金及首层3区域的拆墙保证金）。被告广州营达物业管理有限公司在收到起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料的一个月后，开庭前两日向本院提交反诉状，请求在（2020）粤0113民初6060号、（2020）粤0113民初6061号两案中受理其反诉，要求原告范琦琦支付2019年12月17日至2020年5月31日期间的租金、设施维护费及其他费用。本院出具民事裁定书，裁定对被告广州营达物业管理有限公司反诉不予受理，被告广州营达物业管理有限公司可另案主张相应权利。庭审后三日，被告广州营达物业管理有限公司就原反诉事项向本院提起诉讼，本院予以受理，案号为（2020）粤0113民初9266号（014号租赁合同涉及的C区物业纠纷）、（2020）粤0113民初9267号（016号租赁合同涉及的D区物业纠纷）。因双方当事人之间的三份合同涉及租赁场地相连且原告打通后作为一个整体共同使用，故对三份租赁合同涉及事实一并查明，以确认合同履行前后情况。以上事实有双方提交证据、庭审笔录及双方当事人在本院他案提交证据材料等为证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据被告广州营达物业管理有限公司提交的广州市番禺大石宇宙铁闸厂产权证实及查册表可知，被告广州营达物业管理有限公司向原告出租物业为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下物业的首层部分。案件涉及首层向原告出租的部分，被告广州营达物业管理有限公司分别划分为6号铺、C区物业、D区物业，其中C区物业位于6号铺与D区物业中间。三个区域均为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下同一物业的首层部分。2018年3月21日，被告广州营达物业管理有限公司就上述三部分物业分别与原告签订三份场地租赁合同，分别为015号租赁合同（6号铺）、014号租赁合同（C区物业）、016号租赁合同（D区物业），三份合同分别约定租金及保证金。同时，被告广州营达物业管理有限公司就三份合同，分别与原告另行签订建筑设施维护协议，变相将租金分为两部分，通过收取维护费的名义收取与约定租金同等金额的另一半租金。被告在合同履行中实际收取的租金为三份合同约定租金的两倍。就被告广州营达物业管理有限公司所出租物业涉及用地范围，广州市番禺人民政府在2016年、2017年已经两次发文明确征收方案及颁布征收土地预公告。被告黄建洪作为产权人广州市番禺大石宇宙铁闸厂的实际经营者，并作为被告广州营达物业管理有限公司的股东及法定代表人，均应当知道上述征收风险。被告黄建洪及广州营达物业管理有限公司在向原告出租涉案物业时应当披露上述征收风险，并就租赁期限进行适当调整。而事实上，被告广州营达物业管理有限公司没有披露上述重要信息，且将一楼物业的不同区域分别与原告签订三份租赁合同，合同期限约定为6年。被告广州营达物业管理有限公司存在明显的缔约过错。在签订三份租赁合同的同时，双方另行签订涉及拆打砖墙的补充协议，确认原告拆除三部分物业之间部分墙体的内容。由此可见，在合同签订之处，被告广州营达物业管理有限公司对原告同时租赁三部分物业，并拟作为一个整体打通共同经营的使用方式是清晰明确的。在合同履行过程中，因南大干线拆迁，原告无法继续经营，后与政府相关部门签订补偿协议。补偿协议中明确有拆迁红线内损失90636元及拆迁红线外损失310689元的内容。征收拆迁行为，导致原告产生的不仅仅是拆迁红线内的各项损失，更多的是拆迁红线外的损失部分。对此，政府相关部门的拆迁补偿协议也充分予以体现。原告将三部分区域打通整体经营，在遭遇政府强制拆迁行为时，6号铺部分区域被划入拆迁红线，原告已经无法再按照原方式继续使用涉案场地，合同目的已无法实现。原告根据案涉租赁合同第十六条约定的征收征用条款，主张合同无法履行免除双方责任合理有据，原告就此整体迁出6号铺、C区物业、D区物业具有正当性及合理性。本院确认原告在合同履行过程中，因所租赁物业的部分区域位于拆迁红线内，并因政府部分的实际拆迁行为导致无法继续使用整个物业，其有权要求解除三份租赁合同。根据政府部门出具的腾空场地确认书，原告按照政府相关部门要求已经在2019年12月16日搬离所租赁物业，双方当事人之间的租赁合同自该日已实际解除。被告应当向原告返还三份租赁合同分别涉及的租赁保证金。就本案涉及的015号租赁合同，被告广州营达物业管理有限公司应向原告退回租赁保证金56961元。至于拆打墙体保证金50000元，双方在2018年3月21日签订合同同时签订补充协议，确认原告需要打通墙体及拆除洗手间的装修内容，对于原告的装修工作，被告收取保证金予以认可，原告在事后的拆墙工作中并无过错。在合同履行过程中，因遭遇政府强制征收拆迁行为，按照合同约定双方解除合同互不追责。原告据此搬离案涉出租物业并无过错，被告应当及时向原告退回拆墙保证金50000元。被告黄建洪作为广州市番禺大石宇宙铁闸厂经营者，与政府签订的补偿协议中，也分别明确了征收红线内补偿款与红线外补偿款，且协议中明确由政府代管1180914元的保证金，在被告黄建洪代广州市番禺大石宇宙铁闸厂提交与各承租户解除合同的协议后再行支付。上述补偿协议，明确了证租赁物业征收红线外损失的存在，也确认被告广州营达物业管理有限公司所负有的与各租户解除合同的后续义务。至于租赁合同中约定的不在合同解除或退租后的三个月内及时将营业执照变更地址迁出的，甲方（被告广州营达物业管理有限公司）有权不退回租赁保证金的约定，完全是被告广州营达物业管理有限公司作为出租方，利用自身优势地位故意通过该条款加重原告义务免除自身义务的约定。同时，按照目前工商主管部门认可多证一址的管理模式，原告未及时将所注册的里奈优尚服饰（广州）有限公司迁至其他地址，并不会妨碍被告广州营达物业管理有限公司再次出租物业及办理新的营业执照。鉴于被告广州营达物业管理有限公司也未能提供证据证实因原告未在搬离后的三个月内办理经营地址变更手续导致损失的证据，本院对被告就该事项的抗辩意见不予采纳。因三份租赁合同均约定了原告将所注册公司住所迁出的义务，原告也于2020年5月6日将所注册的里奈优尚服饰（广州）有限公司的住所地迁出所承租物业，原告可主张自2020年5月7日，以待退回两部分保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算资金占用期间的利息。对原告主张利息超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。案涉三份租赁合同涉及的出租物业，均为广州市番禺大石宇宙铁闸厂名下位于南大路187号首层部分区域，被告黄建洪为广州市番禺大石宇宙铁闸厂的经营者，黄建洪与他人共同注册成立广州营达物业管理有限公司，为广州营达物业管理有限公司的两名股东之一，并担任广州营达物业管理有限公司的法定代表人。在合同履行期间，被告黄建洪以自身名下银行账户收取租金、押金等款项，存在股东财产与公司财产混同的行为。被告黄建洪就上述财产混同行为未予任何回应，原告据此要求被告黄建洪对被告广州营达物业管理有限公司退回租赁保证金及承担利息的义务承担连带责任，合理有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州营达物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范琦琦退回租赁保证金56961元。二、被告广州营达物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范琦琦退回拆打墙体工程保证金50000元。三、被告广州营达物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范琦琦支付逾期退回租赁及拆打墙体工程保证金的资金占用利息（利息以106961元为基数，自2020年5月7日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至保证金退回之日）。四、被告黄建洪对被告广州营达物业管理有限公司的上述义务承担连带责任。五、驳回原告范琦琦的其他诉讼请求。案件受理费1220元，财产保全费1055元，由被告黄建洪、广州营达物业管理有限公司共同承担。被告黄建洪、广州营达物业管理有限公司在履行判决义务时一并向原告范琦琦支付受理费1220元，财产保全费1055元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年七月二十七日书记员 何震宇