河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1662号原告：郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组，村民组组长：宋建卫。委托诉讼代理人：靳世红，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋仑，河南金色阳光律师事务所律师。被告：唐凌云，女，1985年4月10日出生，汉族，河南省辉县。被告：齐以磊，男，1985年9月20日出生，汉族，住郑州市。二被告共同委托诉讼代理人：薛少卿，河南鼎卿律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组（以下简称柿园六组）诉被告唐凌云、齐以磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组委托诉讼代理人靳世红、高鹏仑，被告齐以磊及二被告共同委托诉讼代理人薛少卿、侯茜晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方2009年6月28日签订的房屋买卖合同；2.请求被告立即腾退并返还原告阳光小区1号院8号楼2单元6层45号（原温馨家园第二幢西单元六层东南户48号）房屋，同时支付原告房屋占有使用费127274元（按同类户型平均出租价格1500/月，自2009年7月30日起暂计算至2020年3月31日，以房屋实际返还之日产生为准，扣除被告已支付的购房款64726元）；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组作为出卖人与被告作为买受人于2009年6月28日签订房屋买卖合同一份，2011年3月21日，郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组后更名为郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组。双方签订的房屋买卖合同主要约定，买受人购买坐落于温馨家园第二幢西单元六层东南户48号房（现阳光小区1号院8号楼2单元6层45号），住宅单价为每平方米2660元，总金额215726元，房屋买卖合同签订后，二被告仅支付了64726元房款，原告按约将上述房屋交付给二被告使用，但是二被告未支付完毕剩余房款，原告多次催要无果，二被告的行为严重侵害原告的合法权益。因此，原告根据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，恳请判如所请。原告在诉讼中将诉讼请求1明确为：请求解除原告与二被告于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》和2011年7月25日签订的《房地产买卖契约》。被告唐凌云、齐以磊辩称：1.原被告双方签订的涉案房屋买卖合同依法成立有效；2.被告已经履行了合同约定义务；3.本案原告违反合同约定义务，未按合同约定办理涉案房屋产权过户手续；4.原告无权要求单方解除合同，及要求解除合同不具备事实依据和法律依据；5.涉案房屋所有权已归被告所有，根据双方合同约定享有占有、使用、收益、处分的权利，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，双方共同确认以下法律事实：1.2009年6月28日，原告郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组（后更名为郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组）作为出卖人与被告唐凌云、齐以磊签订《房屋买卖合同》一份，约定买受人购买温馨家园二幢西单元6层东南户48号（后更名为阳光小区1号院8号楼2单元6层45号）房屋，房屋建筑面积81.1平方米，房屋单价为每平方2660元，总金额贰拾壹万伍仟柒佰贰拾陆元整，付款方式为分期付款，于2009年6月28日签订本合同并一次性付清首付房款计人民币陆万肆仟柒佰贰拾陆元整（￥64726元），剩余房款计人民币壹拾伍万壹仟元整（￥151000元）申请办理银行按揭。2.2011年7月25日，原告郑州市中原区须水镇柿园村第六村民组（后更名为郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组）作为甲方与乙方齐以磊签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落在中原区须水镇柿园村第六村民组阳光小区1号院8号楼2单元第6层45号2间的房地产（房屋建筑面积78.14平方米）出售给乙方，房屋成交价格为人民币（大写）贰拾壹万伍仟柒佰贰拾陆元；￥215726元。付款方式：首付款陆万肆仟柒佰贰拾陆元2009年6月28日，剩余房款壹拾伍万壹千元于乙方办理银行按揭后支付甲方。3.2009年3月11日、2009年6月28日，被告唐凌云、齐以磊分别向原告柿园六组支付房款30000元、34726元，共计64726元，剩余151000元房款尚未支付。2009年7月份原告向二被告交付了涉案房屋，现尚未办理过户登记手续。另查明，因该涉案房屋被郑州市政府列入征收范围而导致无法过户。针对涉案房屋无法过户的原因，原告柿园六组称房屋因政策拆迁原因，不能办理过户手续，该原因是无法为该房屋办理过户的唯一原因。被告唐凌云、齐以磊称该涉案房屋系村民公寓，根据签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》时的政策村民公寓是无法办理产权过户手续的，同时称根据现有的房屋政策是可以办理过户手续的，只是因拆迁规划原因，涉案房屋行政主管部门暂停办理过户手续。针对原被告双方于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》和2011年7月25日签订的《房地产买卖契约》是否应当解除。原告称在本案涉案房屋因拆迁不能过户的情形发生后，合同陷入僵局，原告变更履行合同方式，并多次催告被告支付剩余房款，但被告均拒绝，案涉合同已经无法履行，原告收取购房款及被告办理房产过户的合同目的均无法实现，所以原被告签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》应当解除。二被告则称不同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行义务。该涉案房屋因政府拆迁原因导致原告无法将房屋过户给二被告，因此二被告也无法将该房屋进行抵押从而办理银行按揭贷款支付剩余房款。虽然原告在涉案小区门口张贴通知、催告书，但是其行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的催告行为，故不存在该项规定的法定解除事由。在涉案房屋无法过户的情况下，原被告均认可可以采用：“二被告向原告支付约定房款（暂不考虑双方所争议的房款支付方式及时间），二被告占有、使用涉案房屋，待涉案房屋拆迁后全部拆迁利益归二被告享有”的方式解决双方纠纷，在这种解决方案下，对于原告来说，其收取涉案房屋的价款的合同目的能够实现；对于被告来说，虽然涉案房屋登记在原告名下，但原告承诺待涉案房屋拆迁后全部拆迁利益归二被告享有，被告对该房屋所享有的所有权的权能均可得到充分地保障；故原告同二被告签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》的合同目的均能实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除事由，故对原告要求解除双方签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》的诉讼请求不予支持。二被告依据双方签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》对涉案房屋进行的占有属于有权占有，原告无权要求二被告腾退并返还该涉案房屋，也无权要求二被告支付房屋占有使用费，故对原告请求被告立即立即腾退并返还原告阳光小区1号院8号楼2单元6层45号（原温馨家园第二幢西单元六层东南户48号）房屋，同时支付原告房屋占有使用费127274元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组的诉讼请求。案件受理费3223元，由原告郑州市中原区西流湖街道柿园村第六村民组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年七月二十日书记员  邵 琳