安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1093号 原告：高俊,男,汉族,1972年11月14日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王自强，安徽锦和律师事务所律师。 被告:王可俊,男,汉族,1973年10月5日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告:金庆梅,女,汉族,1975年9月8日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告高俊与被告王可俊、金庆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适应简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告高俊及其委托诉讼代理人王自强到庭参加诉讼，被告王可俊、金庆梅经本院合法送达民事起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高俊向本院提出诉讼请求：一、判令解除高俊与王可俊、金庆梅房屋买卖合同关系；二、判令王可俊、金庆梅返还高俊购房款551600元并支付违约金186000元；三、本案诉讼费用等由王可俊、金庆梅承担。 原告高俊诉称的事实与理由：2017年5月11日，王可俊（甲方）与高俊（乙方）签订《回迁房房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将其拆迁安置的合肥市高新区复兴家园26栋606室房屋出卖给乙方，面积为71.74平方米，单价为8642元每平方米，总价款为620000元，付款方式为本协议签字生效后，乙方立即付购房定金200000元，在乙方取得该房屋钥匙时，乙方一次性支付370000元，尾款在取得房产证当天一次性付清，合同还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，高俊于2017年5月11日支付购房款10万元、2017年5月16日支付10万元、2017年6月26日分两次支付20万元和10万元、2018年3月20日支付18000元、2018年3月21日支付12000元，截至2018年3月21日,高俊向王可俊支付购房款总计为53万元，王可俊均出具《收条》。按照合同约定,高俊第一次交付房款为20万元,在第二次交付房款37万后,王可俊需将房屋钥匙交付给高俊,把房屋交付给高俊,高俊还需交付5万元给王可俊就能拿到房屋钥匙及房屋，王可俊向高俊提出要求，王可俊继续居住案涉房屋,高俊未交的房款作为房租,按每月1200元进行抵扣,高俊同意了王可俊的要求。2017年8月1日，双方签订《房屋租赁合同》,高俊将案涉房屋出租给王可俊使用,期限自2018年8月1日至待定期限,租金1200/月(水电费除外)，按月收取房租1200元；附加合同条款约定:经双方协商一致,乙方(即王可俊)将26幢606室卖给甲方,由于乙方要求继续租住，乙方在租住期间的费用在甲方(即高俊)未付房款柒万元中扣除,等到乙方搬出房屋时,甲方把剩余房款一次性付清。然而,在租赁期间的一天,高俊发现案涉房屋承租人已不是王可俊,高俊赶紧联系王可俊,但已无法联系。经了解,王可俊又将案涉房屋出卖，致使高俊至今无法拿到房屋钥匙和房屋。王可俊的行为严重损害了高俊的合法利益,迫于无奈,高俊只得向贵院提起诉讼,请求判如所请。 被告王可俊、金庆梅均未答辩。 原告高俊围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王可俊、金庆梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：王可俊、金庆梅系夫妻关系，2017年5月11日，王可俊、金庆梅（甲方）与高俊（乙方）签订《回迁房房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将其拆迁安置的合肥高新技术产业开发区复兴家园26栋606室房屋出卖给乙方，面积为71.74平方米，单价为8642元每平方米，总价款为620000元，付款方式为本协议签字生效后，乙方立即付购房定金200000元，在乙方取得该房屋钥匙时，乙方一次性支付370000元，尾款50000元，在乙方取得房产证当天一次性付清，甲方同时将房屋钥匙、房屋产权证明及身份证和结婚证复印件交付给乙方；本协议签订后，双方应该共同遵守，如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方对房屋总价款60%的违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，2017年5月17日，高俊向王可俊支付购房款20万元后，又陆续向王可俊支付购房款，截至2018年3月21日,高俊向王可俊支付购房款总计53万元，王可俊均分别出具《收条》予以确认。 2017年8月1日，高俊（甲方）与王可俊、金庆梅（乙方）签订《租房合同》,合同约定甲方将合肥高新技术产业开发区复兴家园26栋606室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年8月1日至待定期限,租金1200/月(水电费除外)，按月收取房租；附加合同条款约定:经双方协商一致,乙方将26幢606室卖给甲方,由于乙方要求继续租住，乙方在租住期间的费用在甲方未付房款柒万元中扣除,等到乙方搬出房屋时,甲方把剩余房款一次性付清。 2019年2月，高俊发现案涉房屋承租人已不是王可俊、金庆梅,且已无法联系王可俊、金庆梅,故高俊起诉至本院。 经查，2017年8月1日至2019年2月1日，案涉房屋租金为21600元。 本院认为：高俊与王可俊、金庆梅签订的《回迁房房屋买卖合同》及《租房合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方均应全面履行各自的权利义务。高俊按照合同约定支付了购房款53万元，因双方未履行过户手续，故剩余购房款未付。王可俊、金庆梅在收取53万元购房款后已将房屋交付高俊使用，高俊与王可俊、金庆梅以签订《租房合同》的形式将房屋出租给王可俊、金庆梅使用，并按1200元每月的标准抵扣剩余房款，截至2019年2月1日，案涉房屋租金为21600元，应视为高俊抵扣房款21600元，故高俊已支付购房款551600元。高俊诉称其于2019年2月发现王可俊、金庆梅将案涉房屋出租给案外人，且无法与王可俊、金庆梅取得联系，王可俊、金庆梅以其行为表示其不履行案涉房屋买卖合同义务，造成无法实现合同目的，其行为构成根本违约，应承担相应违约责任，故高俊诉请解除案涉房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，王可俊、金庆梅应向高俊返还购房款551600元。根据合同约定：“如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方对房屋总价款60%的违约金”，高俊认为合同约定的违约金过高，其主动降低违约金，要求王可俊、金庆梅支付违约金186000元，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告高俊与被告王可俊、金庆梅于2017年5月11日签订的《回迁房房屋买卖合同》； 二、被告王可俊、金庆梅于本判决书生效后十日内返还原告高俊购房款551600元并支付违约金186000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11176元，减半收取为5588元，公告费（以实际发生的票据为准），由被告王可俊、金庆梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年七月十七日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。