广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1079号原告：曾国良，男，汉族，1969年10月5日出生，身份证住址广东省广州市荔湾区。原告：曾国强，男，汉族，1964年5月23日出生，身份证住址广东省广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何珊红，广东宏力律师事务所实习人员。被告：王美丽，女，汉族，1980年10月3日出生，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：肖军生，男，汉族，1967年11月22日出生，身份证住址广东省中山市石岐区。第三人：朱焕璋，女，汉族，1971年3月15日出生，住址广东省广州市海珠区。原告曾国良、曾国强与被告王美丽及第三人朱焕璋物权保护纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾国强与曾国良的共同委托诉讼代理人王磊、何珊红，被告王美丽及其委托诉讼代理人肖军生，到庭参加了诉讼；第三人朱焕璋经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告曾国强、曾国良诉称：广州市白云区太和镇丰福路358号7××房是登记在两原告名下的房屋，之前一直交由原告父亲出租管理。两原告父亲于2017年去世后，被告一直实际居住在涉案房屋，其声称已经从两原告父亲处购买了该房屋，拒不搬离并将案涉房屋归还给两原告。两原告从未同意出售涉案房屋，也未授权父亲出售房屋，更没有收取任何购房款。因此，原告与被告不存在房屋买卖合同关系，被告无权居住使用涉案房屋，应将房屋交还给原告，并按实际占用的时间按政府公布的租金标准向原告承担占用费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告及同住人搬离广州市白云区太和镇丰福路358号7××房，并按房屋现状归还给原告；2、被告按同地段房屋租金标准向原告支付案涉房屋占用费（自2017年4月起按1800元/月标准计算至实际搬离之日止），暂计至起诉之日为59400元；3、被告承担本案诉讼费。被告王美丽答辩称：被告于2001年5月与潘华洪登记结婚。2002年10月，原告父亲曾荣对被告说向被告出卖其太和镇的一套房屋，持证人是其儿子，10月20日，被告、潘华洪和曾荣到现场看房后，潘华洪当场将购房款45000元交给曾荣，并与曾荣签订《协议书》一份。后被告支付了剩下的房款20000元。2002年11月，曾荣将房屋交给被告使用至今，期间原告知悉并同意涉案房屋的买卖，并与被告一起委托第三人朱焕璋作为过户的共同代理人办理过户手续，因广州市房管局登记的是白云区太和镇丰福路358号7××房而不能过户。曾荣、曾国良、曾国强称，等房管部门核实好房号后再过户，并让被告将房产证交回给他们。但曾国良、曾国强早已将房号改好，重新进行了登记并领取了新证，但却拒绝过户并导致产生纠纷。原告称其不知道房屋买卖的情况，明显违背常理，与事实不符。被告购买居住案涉房屋已达十七年，如被告仅仅是租赁房屋，原告有无证据证实被告曾向其缴纳过租金，在该十七年间，也未见原告向被告主张过任何权利，反而是被告曾向法院起诉要求过户。因此，被告是合法占有居住案涉房屋，不应支付占用费，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市白云区太和镇丰福路358号7××房的登记所有权人为原告曾国强、曾国良两人，占有部分各为1/2。而案外人曾荣是原告曾国强、曾国良的父亲。2002年10月20日，曾荣与被告王美丽签订《协议书》，约定：现有广州市白云区太和镇丰泰小区云彩花园A1栋1梯7××房，房产证人曾国强、曾国良，转卖给王美丽，经房产证人同意由他父亲曾荣代卖房产；房屋总金额65000元，以收现金45000元，还欠20000元。庭审中，原告曾国强、曾国良与被告王美丽均确认，该协议书中的广州市白云区太和镇丰泰小区云彩花园A1栋1梯7××房，与广州市白云区太和镇丰福路358号7××房为同一物业。而被告王美丽表示，在签订该协议书时已经现金给付了购房款45000元给曾荣，一个星期左右后曾荣将房屋钥匙交付之后，其又将剩余的20000元购房款现金支付给了曾荣，然后其在2002年11月、12月左右装修完毕之后就入住至今。但两原告则表示，对于曾荣与被告王美丽签订案涉房屋买卖协议书及收取款项的事实，其均不清楚，案涉房屋是由曾荣出资购买并一直由曾荣进行管理，两原告在2017年曾荣去世之前对案涉房屋交付给了谁使用、何时交付等均不清楚。同时，两原告提交了自行在网上查询下载的租金标准，要求被告王美丽按每月1800元的标准自2017年4月起支付案涉房屋的占用费，而被告王美丽对此并不予认可。另查，2005年9月26日，原告曾国强、曾国良在广东省公证处以公证的方式，向本案第三人朱焕璋出具了《授权委托书》，委托朱焕璋办理白云区太和镇丰福路358号7××房的如下手续及签署有关文件：1、办理房屋产权查册、登记、调档等手续；2、领取房屋产权复核函、查册、登记、调档等证明书文件；3、带缴房屋办理查册、复核、调档、登记等费用。被告王美丽称，该授权书中提到的房屋产权复核函，就是因为案涉房屋在房管局的档案中显示是302房，而房产证是7××房，所以需要复核该房号问题，也就是因为房号的问题才导致原、被告双方在2005年未能过户成功。但对于案涉房屋在房管局档案中是否显示为302房的问题，原告方并未给出明确回复。诉讼中，两原告提交了广州供电局发送的短信，拟证实案涉房屋的水电登记在原告名下，但被告王美丽也提交了收据拟证实其缴交案涉房屋的物业管理服务费及水电费等事实。再查，2019年6月3日，被告王美丽向本院提起诉讼，要求确认案涉与曾荣签订的协议有效并要求本案原告曾国强、曾国良办理过户。本院以（2019）粤0111民初22249号案立案受理。但因该案转为普通程序之后，被告王美丽未补交案件受理费而被本院裁定按撤诉处理。2019年12月16日，被告王美丽以相同主张向本院再次提起诉讼，本院经诉前联调未果后，以（2020）粤0111民初8520号案立案受理，但之后其以本案原告已提起本案诉讼为由向本院申请了撤诉。上述事实，有协议书、公证书、授权委托书、不动产登记查册表、民事裁定书及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案为物权保护纠纷，两原告以其并未授权其父亲曾荣出售案涉广州市白云区太和镇丰福路358号7××房，两原告与被告不存在房屋买卖合同关系，被告无权占有该房屋为由，要求被告王美丽搬离房屋并支付占有使用费。但被告王美丽则提交了其与两原告父亲签订的《协议书》，拟证实其已经购买了案涉房屋，对案涉房屋系合法占有使用。本院认为，虽案涉房屋现登记的产权人为两原告，而被告王美丽与原告父亲曾荣所签订的《协议书》并无两原告的签名确认，但鉴于与被告王美丽签订该《协议书》的相对方为两原告的父亲，且协议书中有注明是经两原告同意由曾荣代为出售房屋，而两原告并未举证证实该协议约定的购房款65000元是远低于正常市场价格的不合理低价，故应当认定被告王美丽在签订案涉协议时为善意第三人，被告王美丽有理由相信曾荣系有权代表两原告出售案涉房屋。而在该协议签订之后长达十七年之久的期间内，两原告作为案涉房屋登记的产权人并未就该协议书提出异议，亦未在该长达十七年的期间内对被告占有使用案涉房屋的事实提出异议，亦无证据证实其或其父亲与被告王美丽就案涉房屋订立的是租赁关系并收取租金，故两原告的上述行为与常理严重不符，应当视为其对曾荣与被告王美丽签订案涉房屋买卖协议书的认可，即应认定为两原告同意将案涉房屋出售给被告王美丽。退一步而言，即使曾荣以自己名义向被告王美丽出售案涉房屋的行为并未得到原告的授权和追认，曾荣的行为不构成表见代理，在此情形下曾荣向被告王美丽出售案涉房屋的行为构成无权处分行为，但该无权处分行为并不影响曾荣与被告王美丽签订的案涉《协议书》的合同效力，被告王美丽依照该合同占有使用案涉房屋具有合同依据，不足以认定为非法占有使用案涉房屋。综上，两原告要求被告搬离案涉房屋并支付至实际搬离之日止的占用费，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。第三人朱焕璋经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾国强、曾国良的全部诉讼请求。本案受理费1286元，由原告曾国强、曾国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 亮人民陪审员  区丽文人民陪审员  肇 鹏二〇二〇年七月二十四日书 记 员  王嘉燕