苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1692号 原告：黄新江，男，1989年2月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：霍阁，江苏晟贤律师事务所律师。 被告：常建龄，男，1956年2月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：张为法，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。 原告黄新江与被告常建龄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄新江的委托诉讼代理人霍阁、被告常建龄及其委托诉讼代理人张为法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄新江向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金及保证金74000元；2.判令被告赔偿装修损失24000元；3.判令被告赔偿营业损失50000元（2019年10月20日至2020年3月17日期间）；4.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告黄新江于2020年6月24日当庭增加诉讼请求：判决双方租赁合同解除。事实和理由：2019年10月20日，原、被告签订房屋租赁合同，被告知晓并向原告保证房屋无任何问题，可以用于餐饮经营，如果不可以的话退还所有房租并承担一切损失。合同签订后，原告花费24000元将房屋装修了一下，办理了营业执照等手续。手续办理齐全准备营业时，姑苏区行政执法局告知房屋的厨房系被告的违建，不能开业经营。原告认为被告存在欺诈，导致原告餐饮无法经营，应当承担责任。 被告常建龄辩称，1.双方于2019年10月20日签订房屋租赁合同后，根据合同约定享有权利并履行义务，房屋目前仍由原告在使用未归还，双方应当按照约定来解除合同；2.原告以厨房是违章建筑、不能开业经营为由，认为被告存在欺诈，但其没有提供证据证明厨房是违章建筑且不能开业，其理由不能成立；3.被告所出租的房屋是商业用房，一直用于经营餐饮，不存在违章建筑不能开业的问题，原告要求解除合同并赔偿损失的理由不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。如果原告坚持解除合同，被告可以同意，但原告应当按照合同约定支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院查明以下事实： 苏州市中街路×号房屋系三层混合结构的非居住房屋，总建筑面积147.69平方米，房屋所有权人为常建龄。房屋门面朝东，房屋西面院内有搭建的楼梯一座通向二、三层，一楼楼梯下的空间用作厨房用途。常建龄曾将199号房屋用作餐饮经营，开设“姑苏区馨如菜馆”。2019年9月26日，常建龄与黄新江磋商房屋租赁事宜，常建龄表示房屋可用于餐饮经营。之后，常建龄（甲方）与黄新江（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将中街路199号一楼（使用面积55平方米）出租给乙方用作商业用途，租赁期限自2019年10月20日起至2022年10月19日止，签订合同之日至2019年10月19日期间为免租期；年租金128000元，保证金10000元；租金每半年支付一次，每次提前一个月支付，水电等费用按实结算。合同同时约定了甲乙双方的义务，包括甲方必须保证房屋的结构和设施均能正常使用，乙方应按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用等条款；如甲方违约，乙方有权终止合同，甲方退还剩余租金及保证金；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则没收剩余租金及保证金。合同签订后，黄新江向常建龄转账支付半年租金64000元及保证金10000元，常建龄将租赁房屋交付给黄新江，并于2019年9月27日注销了房屋内“姑苏区馨如菜馆”的个体工商户登记。黄新江接收房屋后，在原有装修、设施基础上对地面、墙面、水管等部位进行了装修改造，添置了抽油烟机及桌椅等设施后开业经营。黄新江作为经营者于2019年10月21日领取了“姑苏区小哥乐米线店”的营业执照。2019年12月14日，黄新江曾向常建龄提出厨房部分为违章建筑不能营业，常建龄予以否认。2020年1月，黄新江停止经营。之后，新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内爆发，黄新江未再重新开业。2020年3月13日，苏州市姑苏区综合行政执法局向“姑苏区小哥乐米线店”发出责令停止违反城市管理行为通知书，认为其内部厨房未取得建设工程规划许可证进行建设，要求其在2020年3月16日接受调查处理。黄新江将此事告知常建龄后，未作处理。2020年4月23日，黄新江通过快递方式将租赁房屋的钥匙寄给常建龄，常建龄未签收后退回。本案审理过程中，黄新江于2020年6月25日邮寄了房屋钥匙，常建龄于次日签收后收回租赁房屋。 2019年10月5日至21日期间，黄新江通过手机银行转账方式向别怀旺多次转款，累计金额24000元。审理中，黄新江称其委托别怀旺个人进行装修，所付款项为装修款，无其他合同或凭证。 本院认为，常建龄与黄新江签订的关于苏州市中街路×号一楼房屋的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应当遵照执行。现黄新江以收到执法部门的通知书无法继续营业为由提出解除合同，本院审查后认为，双方在签订合同时均已知晓房屋用于餐饮经营，厨房是必要组成部分，常建龄作为出租人有义务保证租赁房屋所附设厨房的正常使用。常建龄提交的权属证书、情况说明等材料可以证明现有厨房位于搭建的楼梯下方，不在权属证书确定的房屋范围，虽黄新江提交的通知书未禁止其继续经营，但仍然指明了“内部厨房未取得建设工程规划许可证进行建设”，可以认定常建龄所提供的设施不符合约定，黄新江无法实现正常经营的合同目的，有权行使合同解除权。黄新江在2020年4月23日向常建龄邮寄钥匙，明确表示不再继续履行合同，应当认定双方合同自此解除。合同解除后，双方应当进行结算，本院结合黄新江的诉讼请求，就结算事宜确定如下： 1.租金。黄新江已支付了2019年10月20日至4月19日期间的租金64000元，双方合同于2020年4月23日解除，合同解除前，房屋由黄新江实际占有使用且未因厨房问题经营受阻，故常建龄无需向其返还租金。 2.保证金。本案审理过程中，黄新江已经实际交还了房屋，常建龄应当返还保证金10000元；双方租赁合同非因黄新江违约而解除，常建龄无权没收保证金。 3.装修损失。黄新江在履行合同过程中对租赁房屋进行了部分装修，常建龄对此不持异议，现租赁合同因常建龄提供的房屋不符合使用目的而解除，常建龄应向黄新江赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。黄新江仅提供转账记录以证明其支出的装修费用为24000元，常建龄不予认可，本院考虑到租赁房屋的面积、双方确认的装修范围及款项支付时间等因素，认为该费用金额尚属合理范围，现装修物已经向常建龄移交，本院根据租赁合同的剩余期限等因素，酌情确定常建龄向黄新江赔偿装修损失20000元。 4.其他损失。黄新江认为其与父亲共同经营，每人损失为25000元，进而要求常建龄赔偿营业损失50000元，其未提供任何证据证明该项损失发生，本院不予支持。 综上，本院确定常建龄与黄新江签订的关于苏州市中街路199号一楼房屋的租赁合同于2020年4月23日解除，常建龄应向黄新江返还保证金10000元，赔偿装修损失20000元，合计30000元。黄新江超出此范围的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决如下： 一、确认原告黄新江与被告常建龄签订的关于苏州市中街路×号一楼房屋的租赁合同于2020年4月23日解除； 二、被告常建龄于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄新江返还保证金10000元，赔偿装修损失20000元，合计30000元； 三、驳回原告黄新江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告黄新江负担1300元，被告常建龄负担330元；被告常建龄负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年七月二十二日 书记员  邓 琴