广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初14089号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路****。法定代表人：张光微。委托诉讼代理人：钟雄球，该公司职员，通讯地址。被告：伦国强，男，1973年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州天伦物业管理有限公司诉被告伦国强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球到庭参加诉讼。被告伦国强经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年7月7日的物业管理服务费3966.27元（按3.20元/平方米/月×134.24平方米计）及逾期付款违约金（从逾期达三个月之日起按欠费金额每日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年7月7日的垃圾处理费61.17元（按5元/月计）。事实和理由：原告是拥有二级资质的物业服务企业，与广州xx投资有限公司（以下简称xx公司）签订《上誉花园前期物业服务合同》，并且分别与各业主签订《上誉花园前期物业服务协议》，约定原告为广州市xx区xx路xx号之9-25的上誉花园提供前物业管理服务。原告自受托管理小区以来，一直按照约定向小区业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按每月3.50元/平方米标准收取物业管理费。后涉讼小区成立业主委员会，原告与业主委员会签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定物业管理服务费住宅单元每月每平方米3.20元，被告每月15日前支付当月物业管理服务费及其他由原告代收代付费用等。被告二手业主，自2015年12月18日购买天河路45号之十xxxx房（建筑面积134.24平方米）后，曾正常缴交各项费用，但自2018年10月1日起，及在原告2019年1月1日至7月7日仍然管理涉讼小区的情况下，却以种种理由拖欠应交的费用，损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告无答辩。经审理查明：被告是广州市**xx路**之**的权属人，该房屋建筑面积134.24平方米，用途为住宅。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市xx区xx路xx号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。物业服务收费标准为高层住宅3.20元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每，地下车位每月120元/位电分摊）。物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户。业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准。物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满两个月前书面通知乙方，乙方应自接到续约通知之日壹个月内回复甲方；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年等。2018年10月24日，上誉花园业主委员会向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，写明：鉴于贵司与我委签订的服务合同期限将于今年底届满，为保障小区物业服务品质及全体业主共同选聘物业服务企业的权利，促进小区竞争性选聘物业服务企业工作常态化，现我委正式通知贵司，在《上誉花园物业服务委托合同》期满后不再续约。我委依法召开业主大会，公开选聘贵司服务期满后为上誉花园小区提供物业服务的企业。届时也欢迎贵司积极参选。原告为此向本院提起诉讼，要求确认上述《关于物业服务合同不自动续约的函》无效，确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。在该案一审审理期间，上誉花园业主委员会于2019年4月17日向原告发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请原告向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，原告对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年6月21日，本院就上述案件作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告不服判决，上诉至广州市中级人民法院。在该案二审审理期间，原告（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）于2019年7月7日在广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何形式破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。2019年8月15日，广州市中级人民法院就该案作出（2019）粤01民终14474号终审民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。2019年10月18日，原告发函到涉讼物业催缴欠款。该函件因逾期无人领取被退回。因本案纠纷，原告于2020年3月26日向本院提起诉讼。诉讼中，原告提交了其与广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站签订的《关于垃圾清运的协议书》及广州市越秀区黄花岗街环境卫生服务站出具的原告支付2019年1月至7月7日期间环境卫生服务费的发票等证明其已为小区业主垫付至2019年7月7日止的垃圾处理费。本院认为：《上誉花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限于2018年12月31日届满后，上誉花园业主委员会已向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，但并未要求原告退出和办理移交手续；原告继续为上誉花园提供了物业服务，根据公平及等价有偿原则，上誉花园业主也应向原告支付物业费。其后，双方已就上述物业服务合同是否自动续期一年至2019年12月31日止，产生纠纷以致诉讼。因该争议事项涉及原告应否退出上誉花园的物业管理，在法院未作出生效判决予以确定之前，上誉花园业主委员会于2019年4月17日向原告发函要求原告在2019年4月30日退出上誉花园，可能会产生与法院判决相矛盾的后果，故原告对此予以拒绝，合情合理。后原告与上誉花园业主委员会经广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会调解于2019年7月7日签订《调解协议书》，原告于当日晚撤出上誉花园并办理移交手续。上述与原告签订调解协议的行为可见，上誉花园业主委员会也是认可原告至2019年7月7日才退出。因此，原告诉请要求作为上誉花园业主的被告支付拖欠的2018年10月1日至2019年7月7日期间的物业服务费、2018年7月1日至2019年7月7日期间的垃圾处理费，合法合理，本院予以支持。鉴于终审民事判决确定上述物业服务合同不能自动续期一年，《上誉花园物业服务委托合同》约定的物业服务期限已于2018年12月31日届满，原告主张逾期支付此后的物业服务费的违约金已无合同上的依据；而且，基于上誉花园业主委员会与原告存在物业服务合同纠纷，导致上誉花园部分业主未能及时支付2019年1月1日之后的物业服务费，对此不能认定其有意拖欠费用。故原告诉请要求被告支付逾期交纳2019年1月1日之后的物业服务费的违约金，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付逾期交纳2019年1月1日之前的物业服务费费的违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伦国强向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年7月7日的物业服务费3966.27元（按134.24平方米×3.20元/平方米/月计）及逾期交纳2018年10月1日至2018年12月31日期间物业服务费的违约金（其中逾期交纳2018年10月份物业服务费的违约金，从2019年1月16日起计至实际支付该月物业服务费之日止，按所欠2018年10月份物业服务费429.57元每日千分之一的标准计；逾期交纳2018年11月份物业服务费的违约金，从2019年2月16日起计至实际支付该月物业服务费之日止，按所欠2018年11月份物业服务费429.57元每日千分之一的标准计；逾期交纳2018年12月份物业服务费的违约金，从2019年3月16日起计至实际支付该月物业服务费之日止，按所欠2018年12月份物业服务费429.57元每日千分之一的标准计。违约金以不超过所欠物业服务费本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伦国强向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年7月7日的垃圾处理费61.17元（按5元/月计）。三、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担5元，被告伦国强负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年七月十六日书记员  梁菁菁