江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7864号原告：俞梅根，男，1968年2月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧，统一社会信用代码91320583744835609F。法定代表人：周陈香。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告俞梅根与被告昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王建勋独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告俞梅根，被告委托代理人徐董兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞梅根向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金，(以两房购房款总价910722元为基数，暂定时间2016年6月30日至2020年1月30日)两房总计违约金额356747.663元。2、判令被告交付原告商铺XXX号XX号实际位置及套内建筑面积：11.34和14.04平方米。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月4日原告购买昆山港龙建材有限公司，港龙商业广场XXX号和1519商业用房。合同双方约定XXX号房按建筑面积计算该商品房价款，商业单价每平方米18569.7000元，发票金额399991元，XX号房按建筑面积商业单价19150.000元，金额510731元。根据合同第八条交房期限，出卖人应当在2016年6月30日前交付买受人使用。原告多次追求被告协助交付2房及办理产权登记证书，但是因被告原因己被昆山市人民法院查封。根据原被告合同第十一条第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，被告在规定期限内未能履行合同交付买受人使用，确认违约期暂定为1305天，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任2.出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房款万分之三的违约金，合同继续履行。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“以及当事人双方签订合同第八条，第九条，第十一条，第十二条之约定，判令被告立即履行合同规定交付原告两商铺实际位置及套内面积，并按照每日万分之三的比例，支付违约金356547.663元。被告港龙公司辩称，首先，根据昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）与业主的《委托经营管理协议》，业主委托商管公司进行收房，根据法律规定，受托人的行为，依法由委托人承担法律后果。因此，由于商管公司己在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意交房并实际占有了房屋。另外，被告除了与商管公司办理交接手续之外，也通知原告交房，只是原告因其己经委托授权商管公司办理相关交接手续及其他自身原因，而未按时前往被告处签字确认。故，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应视为昆山港龙已对房屋进行交付使用，故昆山港龙不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。其次，即使被告和商管公司办理的交接的房屋因尚未取得交付备案证书而存在瑕疵，被告也不应当承担房屋交付之后的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”之规定，在合同履行过程中，在不损害债权人利益的情况下，债权人接受部分履行则是完全可以的。而在本案中，根据原告和商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使被告的交房手续存在瑕疵，在不影响原告利益的情况下，也应当视为己实际交付。再次，退一步讲，即使被告因其尚未取得交付备案证书而存在交付瑕疵，根据《合同法》解释二第二十九条：“如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，而在本案中，在原告毫无损失的情况下，原被告之间的违约金过高，应当予以调整。最后，根据《商品房购销合同》约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，昆山港龙可以据实延期，不承担逾期责任。而被告因天气以及政府要求停工日期达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月4日、2015年3月6日，原、被告签订两份商品房购销合同（合同编号：20XXX87、20XXX83），原告购买被告开发的港龙商业广场XXX、XX号房，房屋总价款为400177元、510922元。双方约定的付款方式分别为一次性付款（合同编号：2014045587）和其他方式（合同编号：2015004983）：买受人在本合同签订的同时支付人民币260922元作为首付款，余款人民币250000元通过向银行申请按揭贷款支付，买受人应在本合同签订的当日办理完毕按揭手续。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2，县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；2.因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。另查明，原告在与被告签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，原告将其购买的港龙商业广场XXX、XX号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。另查明，2016年7月15日，被告（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，被告将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。再查明，根据原告提供的不动产登记薄查询记录显示，原告购买的昆山市周市镇青阳北路XX号港龙商业广场XXX、XX室被昆山市人民法院（2019）苏0583执保1289号案件查封。上述事实由以上事实由商品房购销合同、委托经营管理协议、不动产登记记录、本院调取备案信息以及当事人庭审中的陈述为证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告俞梅根与被告港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对原告要求被告支付违约金的诉请，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于原告购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利，2016年7月15日，被告将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故被告与商管公司的交接可视为被告与原告之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，被告该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，被告未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据原被告的陈述及提供的证据，本院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，本院以910722元作为计算基数，被告无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，本院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故本院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。关于原告主张要求被告交付商铺的诉请，因该商铺现被查封，不满足交付条件，故对原告的该项诉请不予支持。被告的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下:被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞梅根逾期交房违约金(以910722元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费6652元，减半收取3326元，由被告昆山港龙建材有限公司负担。俞梅根预交的案件受理费3326元，本院予以退还；昆山港龙建材有限公司应当负担的3326元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；账号：32250198643600000811149573）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年七月二十七日书记员  邵振华