甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4112号原告:徐永科，男，1969年2月2日出生，汉族，住兰州市城关区。被告:恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街**陇星大厦第**。法定代表人:田占龙，该公司总经理委托诉讼代理人：王泽华，该公司员工。原告徐永科与被告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称：恒大地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永科，被告的委托诉讼代理人王泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永科向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还剩余房款26819元及其他经济损失2600元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年6月29日，原、被告双方签订了《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，由原告购买被告开发的位于兰州市城关区“兰州恒大绿洲二期”20幢2单元804室、面积为52.26平方米的房屋，总房款为536366元，付款方式为首付优惠按揭。认购书签订当日，原告向被告交付了购房款236366元(其中定金10000元、首付款226366元)。后因原告外地户口受兰州市限购政策影响，原告本人提供的相关社保资料不具备购房条件，且被告也有《无理由退房承诺书》，原告遂提出退房并要求全额退款，但被告告知原告必需扣除总房款的5%，原告认为极其不合理，多次商讨长达一年多，至今无任何结果，给原告造成了不必要的经济损失2600元。现双方签订的协议已无法履行且并非是原告造成的，被告应当全额退还原告剩余房款及赔偿其他损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告恒大地产辩称，1、原、被告双方签订的《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》属于双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，根据相关法律规定，该协议书合法有效，原、被告应该履行。签订协议书的过程公正透明，原告也了解了协议书的内容，并签字捺印，属于其真实意思表示，但随后原告反悔，原告构成违约。2、根据原、被告签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，原告系自身原因导致无法继续购买涉案房屋，无法继续履行《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》约定的义务，属原告违约。在此情形下，原告不符合被告单位无理由退房政策条件，为此，双方协商扣除总房款的5%作为违约金，合理合法，未违反法律强制性规定。综上，原、被告签订的购房协议已经解除，双方签订的《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》已生效并履行完毕，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的2018年6月29日的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》、2018年6月29日的甘肃增值税普通发票，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的无理由退房协议书系复印件，且没有加盖被告的公章，故本院对该证据不予认定。2、原告提交的甘肃省企业养老保险个人账户、甘肃省综合费金专用缴款书、核定通知书符合证据的真实性、合法性，该证据能够证明原告购买了社保的事实，结合被告提交的申请书内容可知，原告退房并非其个人不愿意购买房屋所致，而系“房管局不予解锁，无法录入合同，影响贷款”，因此原告并未构成违约，故本院对该组证据予以认定。3、被告提交的《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》、申请书、具结书（退房）符合证据的真实性、合法性，原告对其在上述证据中的本人签名予以认可，但认为“本人同意退款209547元”不是其所写，本院审查后认为，“本人同意退款209547元”是不是原告本人所写不影响该协议的成立，该组证据能够证明双方均同意解除认购书，但该组证据无法证明原告构成违约，并且原告作出了同意扣除总房款的5%作为违约金的事实，故本院对该组证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，原、被告签订了编号为LZLZ1802507的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，主要约定：原告认购被告开发的兰州恒大绿洲二期20幢2单元804号商品房，该商品房建筑面积共52.26平方米，其中，套内建筑面积为39.55平方米，房款总金额为536366元；原告在签署本认购书时，支付10000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款；房款缴纳方式为按揭付款，原告应于2018年6月29日前支付首期房款226366元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款30万元由银行提供按揭贷款，原告需在2018年7月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；原告必须在约定的付款方式和期限内到兰州恒大绿洲营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，原告按约向被告支付了房款236366元(其中定金10000元、首付款226366元)。但《商品房买卖合同》双方一直未能签订，双方均认可因网签无法通过才未能签订《商品房买卖合同》。为此，原告于2019年1月18日向被告提交了退房申请书，内容为：“本人徐永科，身份证号（62292119690202151X）于2018年6月25日成功认购兰州恒大绿洲二号院20幢-2-804号房，因个人社保，纳税都合适，但因房管局不予解锁，现无法录入合同，影响贷款，特此申请退房，望领导批准”。同时，原告向被告出具了退房具结书。随后，双方签订了《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》，约定：解除双方签订的编号为LZLZ1802507的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付；被告合计退还原告楼款209547元；原告须向被告返还购房发票、收据以及购房认购书；原告保证不以任何理由、任何方式向被告主张任何权利。2018年1月29日，被告向原告退还了房款209547元。但至今未退还剩余房款26819元，为此，原告诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》虽然约定了当事人名称、住所以及商品房基本情况、商品房价款确定方式、付款方式、付款时间等内容，但对于商品房交付条件及日期、公共配套建筑产权归属、办理产权登记有关事宜等与标的物有关的重要事项均未进行约定，因此该认购书并不具备《商品房买卖合同》的主要内容，仅具有预约的性质，不属于双方订立的《商品房买卖合同》。本案的争议焦点在于，原告提出退房是否构成违约，被告扣除原告总房款的5%即26819元作为违约金是否有事实和法律依据。首先，根据双方所签认购书的约定，原告应于2018年6月29日前支付首付款，并签署《商品房买卖合同》。而原告按该约定向被告支付了首付款，被告作为商品房开发商及提供《商品房买卖合同》格式文本的一方，在收取原告首付款的同时，就应当与原告签订《商品房买卖合同》，确定双方的买卖关系及权利义务，但其却未能与原告签订《商品房买卖合同》。现双方均认可因网签无法通过才未能签订《商品房买卖合同》,但被告主张因原告个人原因导致网签无法通过,原告因此提出退房构成违约。本院认为，原告作为买受人不具备专业的购房知识，对于本人是否符合限购政策、如何符合网签条件等均无法准确判断，而被告作为开发商，对相关的购房政策及网签条件、程序应是清楚知悉的，其在售房时对购房人资格等具有审查的附随义务，因此，即使因原告购房资格等个人原因导致网签无法通过,也系被告审查不严所致。相反，原告在签订认购书后，按约支付首付款，积极履行合同义务，而合同无法继续履行系“因房管局不予解锁，无法录入合同”所致，原告并无违约的故意，而且被告并未提供证据证明网签无法通过系原告主观故意所导致，故并不存在原告主观恶意毁约的情形。因此，在合同因网签无法通过导致无法继续履行的情况下，原告提出退房并不构成违约，故本院对被告的该项辩称不予采信。其次，虽然双方签订了《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》，载明办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付，被告合计退还原告房款209547元。但双方未签订《商品房买卖合同》，并不存在原告向房管局交易所交纳手续费的情况，而且该协议也并未列明违约金条款，因此，双方签订的该协议仅是对双方无争议的部分进行了处理，对有争议的26819元并未涉及，被告认为原告同意其退还房款209547元而据此推断出原告作出了同意扣除总房款的5%作为违约金的意思表示于法无据，故被告提供的证据无法证明双方就扣除房款26819元作为违约金达成了一致意见。综上，原告并未违约，被告扣除原告的房款26819元作为违约金无事实和法律依据，故对原告要求被告退还剩余房款26819元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的其他经济损失2600元，因原告并未提供证据予以证明，故本院对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团兰州置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐永科退还剩余房款26819元；二、驳回原告徐永科的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元（已减半），原告徐永科承担68元，被告恒大地产集团兰州置业有限公司承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年七月十日书记员  王淑娟