江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初8525号 原告（反诉被告）：江西赣珠置业投资有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区丰和中大道****，统一社会信用代码913601250742839982。 法定代表人：段春建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐远康，江西国风律师事务所律师，执业证号13601201910097117。 委托诉讼代理人：周欢，江西国风律师事务所律师，执业证号13601199710730456。 被告（反诉原告）：吴献红，女，1973年2月13日生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。 委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200720277501。 委托诉讼代理人：毛建武，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201310833376。 原告（反诉被告）江西赣珠置业投资有限公司（以下简称赣珠公司）与被告（反诉原告）吴献红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣珠公司委托诉讼代理人徐远康及被告（反诉原告）吴献红委托诉讼代理人肖波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赣珠公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告截至2019年7月18日止的租金218742.4元，以及从2019年7月19日起至2019年10月28日房租共计182284.8元；2．被告支付原告违约滞纳金10499.64元（暂计至2019年7月18日，之后按约计至付清之日止）；3．本案所有诉讼费、保全费由被告承担。因原告未申请保全，原告当庭撤回要求被告承担保全费的诉请。事实与理由：2019年1月16日，原告与被告签订了一份星河汇商铺租赁合同书，合同约定将0105、0202、0205、0206、0207、0208室共562.5平方米租赁给被告方用于经营火锅店，租赁期限从2019年1月16日至2024年1月15日，月租金54685.6元，租金为现付后用，于使用前10日前交付租金。合同签订后，被告自2019年4月16日起拖欠原告租金至今。依据合同约定，被告逾期交付租赁金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日1‰的标准支付滞纳金。原告向被告多次书面催告租金并要求被告支付拖欠的租金、违约滞纳金，但是被告至今依然未支付任何款项，其行为已构成严重违约。 吴献红辩称，1．被告承租原告商铺，主要租赁在原告商铺的二楼，承租的目的是经营火锅餐饮，而涉案商铺（二楼）覆盖了公共过道和消防通道，赣珠公司隐瞒事实将该公共区域出租给吴献红，导致吴献红被行政机关采取行政强制措施，同时无法通过二次装修消防验收。由于上述区域系连接厨房与餐厅的核心区域，吴献红根本无法正常使用租赁物，无法开业经营，同时蒙受了重大的前期投入损失。故赣珠公司未提供符合法律规定和合同约定的租赁物，其诉讼请求无事实依据。另外，原告增加的诉请计算错误，租赁合同经协商解除后双方签订了移交约定，确认租赁物移交的时间为2019年9月7日。2．赣珠公司向吴献红主张租金和滞纳金无法律依据。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。赣珠公司未交付合法合约的租赁物，吴献红作为后履行一方有权拒绝支付租金。 吴献红向本院提出反诉请求：1．确认反诉人与被反诉人的《商铺租赁合同》已于2019年6月11日解除；2．被反诉人向反诉人双倍返还履约保证金共计328000元；3．被反诉人赔偿反诉人装饰装修残值损失473421元；4．本案的鉴定评估费10000元及全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年1月16日，反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，约定甲方（被反诉人）将其开发的星河汇3栋共562.5平方米商铺租赁给乙方（反诉人）用于经营火锅店，租赁期限自2019年1月16日至2024年1月15日，装修免租期为三个月，乙方应当向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金共计164000元，并约定了租金标准及支付方式；合同还约定，甲方不能按合同约定的位置交付商铺，逾期交付达60天的，乙方有权索赔两倍的履约保证金；由于甲方违约，提前解除合同的，甲方应赔偿两倍的履约保证金。合同签订当日，反诉人依约足额支付了履约保证金，此后开始投入资金对商铺进行装修。然而2019年2月28日，正当商铺装修完工之时，南昌市经谷滩新区城市管理行政执行局接到星河汇业主举报，对涉案商铺进行执法检查，执法人员现场审查被反诉人提供的建筑平面图发现，被反诉人出租给反诉人的商铺中的核心区域（140.1㎡）为公用过道和消防通道，遂向反诉人作出《责令改正违法行为通知书》，责令反诉人恢复原状。同时，由于租赁商铺的核心区域占用消防通道，导致反诉人火锅店的二次装修消防验收不能通过。由于租赁商铺的上述问题，反诉人无法开业经营，为此蒙受了重大经济损失。被反诉人不仅不积极解决问题，反而不断催缴租金，并于2019年6月1日向反诉人发函通知于2019年6月11日提前解除租赁合同。反诉人认为，为承租人提供合法合规、无权利瑕疵的租赁物是出租人的法定义务，被反诉人隐瞒事实，给反诉人造成重大损失，属于根本违约。鉴于被反诉人已通知反诉人租赁合同于2019年6月11日解除，反诉人亦同意解除合同，且双方已办理租赁物移交，故《商铺租赁合同》已于2019年6月11日解除，反诉人有权依法追究被反诉人的违约责任。 赣珠公司辩称，1．双方并不存在未按约定位置交付商铺的事实，请求驳回被答辩人反诉要求双倍返还履约保证金328000元的请求；2．吴献红所称的140.1平米核心区域，并非本租赁合同中包含的交付面积。在提交的图中明确清晰的表明每一套房屋的具体面积，其面积与双方合同约定一致。吴献红在明知房屋位置及房屋面积，却为了满足自身需求私自将公共过道和消防通道（共计140.1平米）都纳入其装修中，才导致了南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局对其作出《责令改正违法行为通知书》；3．合同无法履行原因完全是吴献红一直未支付相应租金导致；4.自赣珠公司发函以后双方未发生过任何解除协议的书面及口头的约定，2019年10月28日在法院的组织下才签订移交约定并正式将租赁物返还，故双方的合同解除至2019年10月28日才协商一致；4.对鉴定报告评估的装修损失无异议，但损失不应由我方承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《星河汇商铺租赁合同书》、《关于合同违约函告》、收款收据、南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局责令改正违法行为通知书、商铺平面图、《移交约定》、《资产评估报告书》、鉴定费发票、《南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告》、《房屋分层平面图》、《户室面积信息表》等证据，本院认定事实如下： 2019年1月16日，赣珠公司（甲方、出租方）与吴献红（乙方、承租方）签订一份《星河汇商铺租赁合同书》，约定：甲方将星河汇项目（位于交会处）第一层编号01-05的商铺面积68.2平方米，第二层编号02-05、02-03、02-06、02-07、02-08（部分）、02-09的商铺面积494.3平方米租赁给乙方，商铺建筑面积共为562.5平方米，用于经营火锅店，商铺平面图详见合同附件；租赁期为8年，自2019年1月15日起至2024年1月15日止，甲方推迟交付商铺的，商铺租赁期顺延；自2019年1月16日至2022年1月15日，01-05部分商铺租赁金按每月280元／平方米计算，02-05、02-03、02-06、02-07、02-08（部分）、02-09商铺租金按每月72元／平方米计算，月租赁金为54685.6元。上述租赁金为甲方净的部分，甲方收款后开具收据，该楼层的租赁税金由乙方承担向国家税务部门交纳。租赁金从第四年开始每年递增5%，第六年开始租赁金根据市场行情重新商定；依据先付费后使用的原则，商铺租赁金的支付期限按贰月支付，第一期租赁金在进场前以现金方式支付，以后每期租赁金在当月使用前的十天内支付；本合同签订之日起，乙方向甲方支付相当三个月租赁金的商铺履约保证金164000元，该履约保证金在合同终止时，如乙方在缴纳清所有费用后并无违约行为，甲方在30个工作日内全额退还给乙方（不含利息）,若因乙方原因合同中途解除或终止，甲方有权扣除履约保证金；装修期为三个月，2019年4月16日开始计租；在符合消防安全要求及办理相应行政许可手续的前提下，乙方可以按照自己需求对租赁房屋进行装修改造、增设附属物、拆除墙体，因此产生的装修费用由乙方承担；乙方租赁范围如需改变消防设备、设施由乙方须进行二次消防报审核批；乙方应严格遵守国家有关消防法规和甲方制定的防火安全规定，不得超标准配备和使用电器设备、设施，不得超载使用电力，不得破坏消防设备和器材，不得堵塞或占用消防安全通道；乙方逾期支付租赁金或者应由乙方支付的任何其他费用，累计超过15日的，甲方可以书面通知乙方提前解除合同；租赁期内，由于甲方违约，提前解除合同的，甲方应赔偿两倍的履约保证金；乙方逾期交付租赁金或本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日1‰的标准支付滞纳金；合同并对其他事项进行了约定。 合同签订后，吴献红支付了商铺履约保证金164000元，并对案涉房屋进行装修。2019年2月28日，南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局向吴献红作出洪行执红字[2019]0103021号责令改正违法行为通知书，主要内容为：“红谷滩新区星河汇小区3栋205商铺（二楼）未经批准擅自占用公共过道及拆除过道墙，责令停止施工，恢复原状。”2019年6月初，赣珠公司向吴献红发出一份《关于合同违约的函告》，主要内容为：“按《租赁合同》约定，贵方从2019年4月16日起应缴纳本期两个月度租金109371元，可贵方至2019年5月16日仍拖欠上述商铺租金造成违约。2019年5月16日，贵方递交减免商铺租赁申请书，考虑到贵方的经营现状和申请，我司研究同意本期租金109371元优惠减免10%收取（即优惠减免后本期租金实际交纳98434元），并要求该租赁金在2019年5月22日前全部交清，逾期仍然按《租赁合同》条款约定的租金执行（即逾期不予减免）。贵方回复说积极筹款在2019年5月31日前上交，但至今仍未交清。鉴于贵方屡屡违约并造成我方经济损失，故我司严正函告贵方按双方租赁合同书约定交清租赁金并按双方签订的《星河汇商铺租赁合同书》第十五条第1项，计算贵方逾期支付租金每日1‰标准滞纳金，以上金额限期在2019年6月10日前付清，否则自2019年6月11日起本函告作为通知贵方提前解除《星河汇商铺租赁合同书》的书面告知函，同时我司保留追究贵方其他违约及损失的民事权利”。2019年6月20日，赣珠公司通过微信方式再次向吴献红发送上述函告。 2019年8月7日，吴献红向本院提起诉讼。诉讼中，案涉商铺处于无人经营的状态，经本院释明，赣珠公司与吴献红于2019年10月28日签订《移交约定》，主要内容为：“鉴于吴献红与江西赣珠置业投资有限公司对01-05、02-03、02-05、02-06、02-07、02-09、02-08(部分)房屋租赁纠纷正在南昌市东湖区人民法院审理中，法院组织双方为避免损失扩大进行释明并作询问笔录一份，现双方于2019年9月7日对房屋内可移动的物品(不包括装修装饰物及空调设备、厨房设备)进行移交，本次移交后，江西赣珠置业投资有限公司可以使用上述房屋并将房屋向第三方出租。本次移交后，吴献红有权保留对抽烟机(含主机及管道、净化器、换气马达)、中央空调(含内机15台、外机1台、烟管、新风系统)所有权，并向法院申请鉴定勘察，江西赣珠置业投资有限公司有权在原诉讼请求的基础上继续主张租金，并且本次移交后江西赣珠置业投资有限公司有权继续将上述房屋向第三方出租”。本案审理过程中，吴献红申请对案涉店面装修现值进行鉴定，江西国林矿通资产评估有限公司接受委托后，于2020年3月6日作出赣国林矿通评报字（2020）第012号资产评估报告书，经评估，房屋建筑物类装饰装修残值245422元，排烟系统、中央空调、消防设施设备设施残值227999元（其中，消防设施残值40850元），上述装饰装修残值及设备设施残值合计473421元。吴献红为此支付了鉴定费1万元。对评估中涉及的上述剩余装修，赣珠公司表示全部不同意利用，但对其中中央空调和排烟系统，其表示拆除将破坏交付的墙面，故在办理交接时未让吴献红搬走。 本院认为，赣珠公司与吴献红签订的《星河汇商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉租赁商铺在吴献红装修时虽因擅自占用公共过道被责令停止施工、恢复原状而影响经营，但双方合同已约定自2019年4月16日开始计租，吴献红并未提出解除合同，在赣珠公司发出解除通知之前吴献红占用案涉商铺期间应按约支付租金，在此情形下，赣珠公司于2019年6月初向吴献红发出函告，要求其2019年6月10日前按约付清，否则自2019年6月11日起该函告作为通知对方提前解除合同的书面告知函，故对吴献红要求确认双方签订的商铺租赁合同于2019年6月11日解除的反诉请求及赣珠公司要求吴献红支付自2019年4月16日至2019年6月10日期间的租金100256.94元[(54685.6元×2)-(54685.6元÷30×5)]的诉请，本院予以支持。虽导致案涉商铺租赁合同解除的诱因系吴献红未按约支付租金，但导致案涉商铺租赁合同解除的根本原因系吴献红对租赁的区域进行装修时因占用公共过道被责令停止施工、恢复原状而影响经营。因吴献红所举证据无法证明赣珠公司在将案涉商铺租赁给其时已将公共过道计入租赁面积，无法认定案涉商铺租赁合同的解除系赣珠公司的违约行为导致的，且对吴献红交纳的履约保证金，双方约定在合同终止时如其在缴纳清所有费用后并无违约行为时，赣珠公司才予退还,若因其原因合同中途解除或终止，赣珠公司有权扣除履约保证金，庭审中赣珠公司抗辩不予退还，而对房屋建筑物类装饰装修、消防设施设备设施，赣珠公司开庭时表示不同意利用，故对吴献红要求赣珠公司双倍返还履约保证金的反诉请求及其要求赣珠公司赔偿房屋建筑物类装饰装修残值、消防设施设备设施部分残值，本院不予支持。对于案涉商铺装修中的中中央空调和排烟系统，开庭时赣珠公司虽也表示不同意利用，但其在开庭前办理交接时又表示拆除将破坏交付的墙面而在办理交接时未让吴献红搬走，根据诚实信用原则，应视为其已同意利用该部分设备，故对该部分设备残值187149元（227999元-40850元），赣珠公司应予补偿。对于赣珠公司要求吴献红支付自2019年6月11日至2019年10月28日期间的租金及支付欠付租金违约滞纳金的诉请，本院不予支持，理由如下：1.本院已确认案涉商铺租赁合同已于2019年6月11日解除，赣珠公司主张的此后的租金实际为房屋占用费损失，而该损失的分担应根据其成因分配；2.案涉商铺在诉讼过程中处于无人经营状态，赣珠公司与吴献红双方对案涉商铺的空置损失均存在过错；3.经本院释明，赣珠公司与吴献红于2019年10月28日签订的《移交约定》确认双方于2019年9月7日对房屋内可移动的物品进行了移交；4.吴献红交纳的相当三个月租赁金的商铺履约保证金164000元，赣珠公司已抗辩不予退还，本院亦已采纳，这与吴献红根据其过错程度应承担的上述房屋空置损失及逾期付款违约滞纳金部分相当。故对赣珠公司已选择不予退还吴献红的商铺履约保证金164000元的情形下，对其提出的要求吴献红再支付自2019年6月11日至2019年10月28日期间的租金及支付欠付租金违约滞纳金的诉请，本院不予支持。对于吴献红主张的鉴定费，应根据其鉴定标的得到支持部分决定赣珠公司应分担的金额，即赣珠公司应分担3950元（187149元÷473421元×10000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项规定，判决如下： 一、反诉原告吴献红与反诉被告江西赣珠置业投资有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年6月11日解除； 二、被告吴献红于本判决生效之日起十日内支付原告江西赣珠置业投资有限公司房屋租金100256.94元； 三、反诉被告江西赣珠置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告吴献红装饰装修残值损失187149元； 四、反诉被告江西赣珠置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴献红鉴定费3950元； 五、驳回原告江西赣珠置业投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告吴献红的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7470元（原告江西赣珠置业投资有限公司已预交），由原告江西赣珠置业投资有限公司负担5165元，被告吴献红负担2305元。 反诉案件受理费13385元（反诉原告吴献红已预交），由反诉原告吴献红负担2514元，反诉被告江西赣珠置业投资有限公司负担10871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  马红娜 人民陪审员  陆国玉 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  胡 炫 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。