山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初5326号原告（申请执行人）：泰安市泰达电气有限公司，住所地山东省泰安市泰玻大街东首路南。法定代表人：刘振香，执行董事。委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。被告（案外人）:何宏平，男，1982年9月出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。被告（案外人）：衡旭丹，女，1983年3月出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：石永红，山西律动律师事务所律师。被告（被执行人）：临汾市杰斯特电气有限公司，住所地山西省临汾市解放路**解放路小学家属院中单元**。法定代表人：任俊杰，执行董事兼总经理。被告（被执行人）：任俊杰，男，1983年10月出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。原告泰安市泰达电气有限公司（以下简称泰达公司）与被告何宏平、衡旭丹、临汾市杰斯特电气有限公司、任俊杰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰达公司的委托诉讼代理人焦平春，被告何宏平、衡旭丹及其委托诉讼代理人石永红到庭参加诉讼，被告临汾市杰斯特电气有限公司、任俊杰经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰达公司向本院提出诉讼请求:请求法院依法准许对被告任俊杰名下位于山西省临汾市小学家属楼中单元303号房屋(产权证号：临房权证解字第**)继续执行。事实和理由：原告与被告杰斯特公司、任俊杰承揽合同之诉，业经泰安市泰山区人民法院判决。在诉讼期间，原告提出财产保全申请，2017年11月9日贵院以(2017)鲁0902财保376号民事裁定书，查封了被告任俊杰名下位于山西省临汾市小学家属楼中单元303号房屋(产权证号：临房房权证解字第**)同时临汾市房地产管理局协助办理了查封登记。后该案在执行过程中，贵院于2019年5月8日对涉案房产张贴了查封公告和拟评估拍卖的查封通告后，被告何宏平、衡旭丹提出异议。对此，贵院做出对案涉房产中止执行并告知诉权的裁定。原告认为：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中泰山区人民法院(2018)鲁0902民初157号执行裁定书，即人民法院在执行民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护原告合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被告何宏平、衡旭丹要求解除对山西省临汾市小学家属楼中单元303号房屋查封的主张缺乏事实和法律依据，原告认为：1、被告何宏平、衡旭丹与任俊杰、焦盼敏的房屋买卖合同无效。《房屋买卖协议》涉及的土地，属于国有划拨土地。本案所涉及的《房屋买卖协议》中约定转让的标的为房屋所有权和土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定，“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”根据以上规定，本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权的转让未经有批准权的人民政府办理审批手续，亦未办理土地使用权出让手续，故被告何宏平、衡旭丹与任俊杰、焦盼敏所签的合同违背了国家法律强制性规定，属无效合同。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；”。而本案中，被告何宏平、衡旭丹系受让方，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，然后办理过户手续，被告何宏平、衡旭丹购房时间长达近四年之久没有办理上述手续，不应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的情况。被告何宏平、衡旭丹与被告任俊杰签订的房屋买卖协议应属无效协议。无效协议的法律后果是互相返还因该合同而取得的财产，且在该房产的买卖过程中，被告何宏平、衡旭丹作为买受人应当审慎审查房产权属状况，对诉争房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，因此，其对于无法办理过户手续其亦存在过错。综合上述几点，被告何宏平、衡旭丹就诉争房产不具有足以阻却执行的实体权利。故基于以上事实和理由，原告依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条的规定，特提起诉讼，望贵院判如所诉。被告何宏平、衡旭丹辩称，一、泰安市泰山区人民法院于2019年9月6日作出的(2019)鲁0902执异169号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，合法有效。1、2015年2月9日何宏平与衡旭丹与本案被告任俊杰签订《房屋买卖合同》，并对房屋买卖行为进行了公证，合同签订当天，通过银行转账34万元，房屋交付使用。2015年2月11日何宏平和衡旭丹给被告任俊杰银行转账5万元，ATM机取款2万元及家中现金1万元合计8万元支付给任俊杰。房屋买卖合同已完全实际履行。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形的规定，答辩人完全符合具备其权利能够排除执行的条件。首先是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，其次在人民法院查封前合法占有该不动产；支付全部价款42万元。最后，未能办理过户登记非因答辩人的原因，而是因为人民法院的查封导致。因此，(2019)鲁0902执异169号执行裁定书客观公正，认定事实清楚，适用法律正确。二、2015年2月9日答辩人与本案被告任俊杰签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用于本案《房屋买卖合同》效力的认定。第一、上述解释主要针对的是解决国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题。被答辩人与任俊杰之间的房屋买卖行为不适用该解释规范和调整。第二、《房屋买卖合同》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案《房屋买卖合同》效力的认定。2、转让划拨土地上房屋未经政府审批的，房屋买卖的效力不受影响。理由如下：第一、《中华人民共和国城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为。第二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，并未直接规定违反后的行为无效，可见是否经有批准权的人民政府审批并非影响转让房地产的合同效力，而是对以房地产权属转移登记为内容的合理履行产生影响。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，亦不会侵害国家利益和社会公共利益，由此《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条应属于管理性强制性规定。第三、最高人民法院张勇健庭长在第一巡回法庭民商事审判工作座谈会上的讲话中明确强调“转让划拨土地上房屋未经政府审批的，房屋买卖的效力不受影响”。3、被答辩人与任俊杰之间的《房屋买卖合同》效力的认定应适用《合同法》及司法解释中相关规定，《房屋买卖合同》有效且排除执行。理由如下：第一、根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同的效力被否认必须严格依据法律和行政法规的强制性规定，本案不具有任何这样的情形。第二、被答辩人与任俊杰签订的《房屋买卖合同》时双方意思表示真实；签订该合同的真实意思和合同目的是取得案涉房产，任俊杰是取得合理对价。任俊杰对案涉房屋具有完全处分权，不违反法律和社会公共利益。尽管涉案房屋所在土地性质为划拨土地，但《房屋买卖合同》并未完全违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此从保障交易安全、维护正常、稳定的市场经济秩序，《房屋买卖合同》的有效性应当受到法律的保护。第三、2018年4月最高人民法院张勇健庭长在第一巡回法庭民商事审判工作座谈会上的讲话中明确指出“在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，如果进行实质审查能够确定真正的权利人，在不损害他人利益的情况下，应当保护权利人的权利”而且以借名买房为例，在案外人能够提供证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，人民法院可以判决排除执行的情形。由此类比本案，被答辩人是实际产权人，人民法院应该判决排除执行。三、涉案房产未办理过户登记非被答辩人自身原因所致，被答辩人对此不负有过错。2018年9月17日，临汾市人民政府才放开办理国有划拨土地上建设的已取得《房屋所有权证》的经济适用住房和公有住房不动产转移登记，但是涉案房产已于2017年11月9日被泰安市泰山区人民法院查封，无法办理产权转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房产权属未办理过户登记非被答辩人自身原因所致，被答辩人对此不负有过错，被答辩人对涉案房产的权利能够排除执行。综上，泰达公司虽基于金钱给付判决对任俊杰、临汾市杰斯特电气有限公司享有合法债权，但不能因此损害被答辩人的合法权益。泰达公司请求许可执行涉案房产明显缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告临汾市杰斯特电气有限公司未出庭，亦未答辩。被告任俊杰未出庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：泰安市泰达电气有限公司与临汾市杰斯特电气有限公司、任俊杰承揽合同纠纷一案，在诉讼期间，本院于2017年11月9日以（2017）鲁0902财保376号民事裁定书，查封了被执行人任俊杰名下位于临汾市小学家属楼中单元303号房产，产权证号为临房权房权证解字第**。，本院向临汾市房地产管理局送达了协助执行通知书。本案立案执行后，本院于2019年5月8日在房屋的显著位置张贴的查封公告及拟评估拍卖的查封通告，为此，案外人何宏平、衡旭丹向本院提出执行异议，本院于2019年9月6日做出（2019）鲁0902执异169号执行裁定书，裁定中止对位于山西省临汾市小学家属楼中单元303号房产的执行。该裁定书送达后，泰达公司不服，提起本案执行异议诉讼。另查明，2015年2月9日甲方任俊杰与乙方何宏平、衡旭丹签订房屋买卖合同一份，现经甲、乙双方协商一致，签订本合同共同遵守：一、位于临汾市小学家属楼中单元**房屋**，建筑面积85.88平方米，房屋所有权证编号：临房权证房权证解字第**，甲方单独所有。二、甲方自愿将所属上述房屋及配套地下室一间转让给乙方所有，甲乙双方商定成交价为人民币肆拾贰万元整。乙方于本合同签订之日向甲方支付人民币叁拾肆万元整，剩余捌万元房款于本合同签订后三日内结清，甲方应为乙方出具收款收据；房屋于本合同签订之日交付。三、甲方转让给乙方的上述房屋，保证产权清楚，无纠纷、抵押、查封等限制转让的情形，否则由甲方承担引起的后果与责任，并赔偿给乙方造成的损失，四、房屋所有权转移登记手续，由甲方协助乙方办理，所需费、税、土地出让金等各项费用均由乙方承担；如房屋可以过户，乙方应及时办理。五、本合同签订后，在房屋尚未过户登记至乙方期间，甲方不得对该房屋进行补本、抵押、出售等；房屋如遇拆迁，该房屋的相关权利与义务均由乙方享有和承担。合同签订的同日，山西省临汾市平阳公证处做出（2015）晋临平证民字第286号公证书，对该房屋买卖合同进行了公证。合同签订当日被告何宏平、衡旭丹向任俊杰支付34万元，后支付8万元，2015年2月11日，任俊杰出具收到条，内容为“今收到何宏平购房款肆拾贰万元整”。后被告何宏平、衡旭丹入住该房产，2015年9月被告何宏平将其户籍迁入到临汾市解放西路**中单元**。临汾市小学家属楼中单元303号房产不动产产权证登记号为临房权证解房权证解字第**，2005/04/06，所有人为任俊杰，共有情况单独所有，土地权利类型为科教用地，办公用地，土地权利性质为划拨。2018年9月17日，山西省临汾市人民政府发布《临汾市人民政府关于已购公有住房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）办理不动产转移登记的通告》，登记范围包括国有划拨土地上建设的以取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的已购公有住房和经济适用住房（含集资房、合作建房、解困住房），2011年6月11日前购买的经济适用住房。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体到本案，即审查本案被告何宏平、衡旭丹是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议的焦点问题是，何宏平、衡旭丹与任俊杰签订的房屋买卖合同是否有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条的规定，上述两条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案涉案合同的性质为房屋买卖合同，故该规定不适用于本案合同效力的认定。对《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，从条文内容看，该条规定并未直接规定违反后的行为无效，因此是否有批准权的人民政府审批并非影响房屋转让协议的合同效力，而是对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响，因此，过户时是否需要将划拨土地使用权变更为国有土地使用权是行政程序问题，不是合同无效的理由。同样，涉案房屋转让协议有效亦不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，对原告主张涉案房屋转让协议无效的意见本院不予采纳。综上，2015年被告何宏平、衡旭丹与被告任俊杰签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房款，且被告何宏平、衡旭丹已实际入住。上述时间均早于原告申请对涉案房产的查封时间。对于未办理过户登记是因政策原因造成，而非因买受人自身原因，因此，被告何宏平、衡旭丹在执行过程中提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除本案执行，原告要求继续执行涉案房产的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，缺席判决如下：驳回原告泰安市泰达电气有限公司的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告泰安市泰达电气有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  张宗婷人民陪审员  朱春辉人民陪审员  徐立新二〇二〇年七月七日书 记 员  李 晨