广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26287号原告（反诉被告）：鲁星，男，1991年1月8日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：郭峰、赖静仪，均系广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州云上云企业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里街道机场路**318，统一社会信用代码9144010108804009XN。法定代表人：孙继成。被告（反诉第三人）：吴丹，女，1982年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司及被告（反诉第三人）吴丹的共同委托诉讼代理人：孟展礼，系广东天穗律师事务所律师。第三人：广州富力地产股份有限公司，，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路**富力中心**统一社会信用代码91440101190548279L。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：方婧、彭素君，均系该司职员。原告（反诉被告）鲁星诉被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司（以下简称云上云公司）、被告（反诉第三人）吴丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月23日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）鲁星的委托诉讼代理人郭峰、赖静仪，被告（反诉原告）云上云公司及被告（反诉第三人）吴丹的共同委托诉讼代理人孟展礼到庭参加了诉讼。后本院根据原告（反诉被告）鲁星的申请，依法追加了广州富力地产股份有限公司（以下简称富力公司）作为本案第三人参与诉讼，并于2019年4月19日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）鲁星及其委托诉讼代理人郭峰，被告（反诉原告）云上云公司及被告（反诉第三人）吴丹的共同委托诉讼代理人孟展礼，第三人富力公司的委托诉讼代理人方婧、彭素君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁星诉称：2013年5月21日，吴丹与富力公司签订《补充协议》，约定吴丹向富力公司租赁广州市天河区华庭路5号首层106（以下简称106房）。2017年8月8日，云上云公司与鲁星签订《广州市房屋租赁合同》，约定云上云公司将106房内的自编号02商铺（以下简称02铺）转租给鲁星使用。之后，鲁星成立广州有艺而为教育科技有限公司（以下简称有艺而为公司）进行经营，并依约支付了押金和租金，但云上云公司却不按合同履行义务，造成鲁星无法正常办理经营许可证照，且商铺随时可能被富力公司收回。具体表现如下：鲁星向街道办事处申请办理商铺经营有关的许可证时，街道办事处的物业管理部门告知鲁星，云上云公司、吴丹从2013年租赁106房至今一直拖欠租赁税费，故街道办事处不给鲁星办理租赁备案，导致鲁星一直无法办理办学许可所需文件。鲁星通过向上级部门反映情况后，街道办事处才同意鲁星和云上云公司、吴丹共同办理租赁备案，但云上云公司、吴丹一直不予配合。同时，云上云公司、吴丹一直拖欠富力公司租金，鲁星于2018年9月6日、7日分别收到富力公司、广州美好置业发展有限公司（以下简称美好公司）的通知（主要内容为云上云公司、吴丹拖欠富力公司租金，若2018年9月10日9：00之前不支付拖欠的租金，其将解除与云上云公司、吴丹的租赁合同，收回106房，同时对106房停水停电），鲁星便立即向云上云公司、吴丹反映情况，但云上云公司、吴丹不予理睬。2018年9月10日，富力公司再次发出通知，称由于云上云公司、吴丹没有按时支付租金，将于次日对106房停水停电。2018年9月11日，富力公司对106房停水停电，鲁星无法正常使用02铺，故鲁星与云上云公司的租赁合同已因无法履行而终止。2018年9月20日，富力公司向鲁星出具书面通知，称因云上云公司、吴丹拖欠租金，富力公司己与云上云公司、吴丹解除租赁合同，收回场地，重新招租。2018年12月5日，鲁星遂与富力公司重新签订了租赁合同，鲁星也因此支付了中介费20多万元。云上云公司未能依约提供商铺供鲁星正常经营，己构成严重违约，导致鲁星的损失合计235205.9元，云上云公司应对鲁星承担违约责任和赔偿责任。因吴丹是106房的承租人，且每月鲁星支付的租金均由吴丹收取，故吴丹与云上云公司资产混同、业务混同、人格混同，依法吴丹应当承担连带责任。综上，鲁星诉至法院，请求判令：1、云上云公司、吴丹向鲁星退还押金140000元；2、云上云公司、吴丹向鲁星支付违约金196851元，赔偿损失235205.9元（包括鲁星为继续租用商铺额外支付的中介费208673元，替云上云公司垫付的物业费26532.9元）。被告（反诉原告）云上云公司、被告（反诉第三人）吴丹共同辩称：鲁星诉称的事实与客观情况不符，应驳回鲁星的全部诉讼请求。理由如下：一、2017年8月1日，鲁星对02铺进行初步了解后便与云上云公司就02铺的承租事宜签订了《意向金协议》，并向云上云公司支付了诚意金20000元，云上云公司在收到该诚意金之后向鲁星全面介绍了02铺的整体状况。鲁星通过自身进一步调查了解后于2017年8月8日与云上云公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由鲁星按现状承租02铺做肉菜市场（部分商场）用途使用，鲁星应于每月3日前向云上云公司支付当月不含发票的租金及物业管理费等款项；承租期间，由鲁星自行按工商税务等部门的要求自己办理所需的营业相关证照并自行承担由此产生的费用；如果鲁星逾期支付租金、管理费等款项超过7天，云上云公司有权解除合同，不退还保证金并要求按当时租金标准的三倍支付违约金。同时，为了让鲁星全面掌握02铺的真实情况，双方约定合同于鲁星按约支付保证金之日起才生效。合同签订后，鲁星对02铺再次进行深入的了解，并于2017年8月14日与云上云公司签订了合同补充协议书，当日还支付了合同约定的租赁保证金，自此，双方就02铺签订的租赁合同正式生效。合同生效后，云上云公司协助鲁星以02铺办理了有艺而为公司的营业执照，而鲁星亦以音乐树开展经营活动。2017年11月至2018年7月期间，鲁星向云上云公司支付了02铺的租金、管理费，且在长达一年的租赁期内未曾向云上云公司提出过任何异议。2018年8月，经云上云公司敦促鲁星按约支付租金无果后，鲁星开始找各种理由拒付款项。云上云公司分别于2018年8月15日及2018年9月10日向鲁星出具了关于限期支付02铺租金的通知，但因鲁星对云上云公司合理的付款请求置之不理，云上云公司在2018年9月13日正式解除了与鲁星的租赁合同关系，云上云公司认为鲁星单方违约，已损害了云上云公司的合法权益。鲁星提交的证据显示02铺并不存在任何影响使用的情况，鲁星亦一直在02铺开展正常的经营活动。吴丹作为云上云公司的法定代表人仅是代表云上云公司履行职务行为，云上云公司在与鲁星的商务往来中由吴丹代为收款是因为涉案租赁合同约定的是不含发票的非税收入，是鲁星为了降低自身的租赁成本而约定由吴丹代为收款，故本案中不存在吴丹与云上云公司业务混同或财产混同的情况。被告（反诉原告）云上云公司反诉称：2017年8月8日，鲁星在全面了解02铺的情况后与云上云公司签署了《广州市房屋租赁合同》。之后，云上云公司依约向鲁星交付了02铺，但鲁星却未能依约向云上云公司支付租金等款项，云上云公司多次催收无果后，分别于2018年8月15日、9月10日向鲁星出具了《关于限期支付天河华庭106房、201房租金的通知》，要求鲁星及时付清欠款，但鲁星在收到通知后并未理会，且至今仍在使用02铺。为维护云上云公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、鲁星向云上云公司支付2018年8月的租金39667元、管理费2633元；2、鲁星向云上云公司支付2018年9月1日至9月13日的租金28434元、管理费1141元；3、鲁星向云上云公司支付逾期支付2018年8月租金、管理费的损失（以42300元为本金，按每月2%的标准计算，自2018年8月3日起计至还清之日止）；4、鲁星向云上云公司支付逾期支付2018年9月1日至9月13日的租金、管理费的损失（以29575元为本金，按每月2%的标准计算，自2018年9月3日起计至还清之日止）；5、确认云上云公司无需向鲁星退还保证金140000元；6、鲁星向云上云公司支付违约金196851元；7、本案全部诉讼费由鲁星承担。原告（反诉被告）鲁星就反诉辩称：一、鲁星一直都准时支付租金，没有拖欠云上云公司租金的恶意，从鲁星为了继续承租02铺还多支付了20多万元的中介费的事实来看，鲁星是愿意承租02铺的，不会是因为不想用场地或无理拖欠云上云公司的租金，所以云上云公司诉称的理由是不合常理的。云上云公司主张鲁星拖欠的租金只有6万多元，但鲁星向云上云公司支付了14万元的押金，故不可能是因为鲁星没有支付租金就导致云上云公司、吴丹无法向富力公司支付租金。实际上鲁星是从富力公司处得知云上云公司、吴丹已多次书面向富力公司申请提前解除租赁关系，而且云上云公司、吴丹还拖欠租金，鲁星有权行使不安抗辩权，并通知云上云公司如其未按时向富力公司交付租金、清缴税费，鲁星将依法解除合同，故鲁星不存在违约行为，无须承担违约责任。二、富力公司收回02铺造成鲁星客观上无法使用；后鲁星为了继续承租02铺，应富力公司要求代云上云公司、吴丹支付了其承租期间自行使用场地的管理费；云上云公司的违约行为给鲁星造成了巨大损失。三、云上云公司反诉请求鲁星支付租金至2018年9月13日，可证明云上云公司所承租的场地当日已被富力公司收回，所以云上云公司无法履行与鲁星之间的租赁合同，属于根本违约。综上，云上云公司的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回云上云公司的反诉请求。被告（反诉第三人）吴丹就反诉述称：同意云上云公司的反诉请求。第三人富力公司就本案述称：因鲁星与云上云公司在本案中的诉讼请求均未针对富力公司，故富力公司不发表意见。经审理查明：云上云公司于2014年2月10日登记成立，2019年5月9日以前的曾用名为广州富饶吴限企业管理咨询有限公司；2014年2月10日至2015年4月10日期间，2017年4月10日至2019年5月9日期间，该司的法定代表人均为吴丹。2013年5月21日，吴丹与富力公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定富力公司将106房（建筑面积1053.123平方米）出租给吴丹作肉菜市场（部分商场）用途使用，租期自2013年6月15日至2021年6月14日，其中2018年6月15日至2019年6月14日每月租金为89607元，每月管理费为5266元，当月租金、管理费须于当月10日前交付，吴丹逾期10天未向富力公司或该房屋的物业管理公司交纳当月费用的，富力公司有权解除合同等。同日，双方还就天河区华庭路5号二层201房（以下简称201房）签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定富力公司将201房（建筑面积2581.5483平方米）出租给吴丹作肉菜市场和商场（超市）用途使用，租期自2013年6月15日至2021年6月14日，其中2018年6月15日至2019年6月14日每月租金为219655元，每月管理费为12908元，当月租金、管理费须于当月10日前交付，吴丹逾期10天未向富力公司或该房屋的物业管理公司交纳当月费用的，富力公司有权解除合同等。2017年8月1日，鲁星向吴丹支付了意向金20000元，双方还签订了《意向金协议》，约定如合同达成一致后，将意向金转化为合同押金等。2017年8月8日，鲁星（乙方/承租人）与云上云公司（甲方/出租人）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将02铺转租给乙方作肉菜市场（部分商场）用途使用，建筑面积约526.56平方米，乙方同意按现状进行承租；本合同租赁物系甲方从业主方处承租后按约向乙方进行转租，乙方同意在本合同租赁期限内（2017年8月1日至2021年6月14日）按以下租金（不含发票）标准进行承租，其中2017年8月1日至2017年9月30日为免租装修期，2017年10月1日至2018年5月31日每月租金为62367元，2018年6月1日至2019年5月31日每月租金为65617元……；管理费每月2633元（不含发票）；租金与管理费按月结算，由乙方在每月的第3日前按现金/银行转账付款方式把当月租金与管理费支付给甲方，如乙方以银行转账方式，应把租金与管理费支付至甲方指定的账户（户名：吴丹，开户行：招商银行股份有限公司广州分行林和路支行，账号：62×××36）；水电费按月结算，乙方于每月3日前交付上月水电费至广州天力物业发展有限公司（以下简称天力公司）的银行账号；乙方应于合同签订之日起3日内向甲方一次性支付合同首月2个月的租金13万元作为租赁保证金，本合同自乙方足额交付上述保证金之日生效，租赁期限届满，在乙方交清了全部租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方或业主方交还承租的租赁物等合同约定责任后，乙方正式书面知会甲方，甲方收到乙方通知后5个工作日内与乙方进行交接，并于交接完成且无误后3个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方，租赁保证金不得用于抵扣租金或其他费用；收取水电保证金1万元，乙方于合同签订之日起3日内支付，合同期满且乙方无违反合同约定的，甲方于确认无误后无息退还给乙方；甲方依照合同约定按现状将租赁物交付乙方使用；乙方应按时交纳租金，如逾期交付租金、管理费、水电费等的，逾期每日乙方须按应支付租金、管理费等金额的1%向甲方支付违约金；逾期超7天的甲方有权解除本合同，甲方无需退还乙方全部保证金并要求乙方按届时月租金的3倍支付违约金；如因甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权追讨因此造成的损失并有权解除合同，甲方退回乙方保证金并要求甲方按届时月租金的3倍支付违约金；乙方须按工商、税务部门的要求自行办理好营业所需的经营证照，并自行交纳相关费用（甲方承诺并协助乙方完成营业执照的办理工作且提供与此有关的文件证明）从领证之日起7天内提交给甲方或业主方备案，否则，由此所造成的一切后果由乙方自行承担；乙方承租期间可自行负责在该地址办理工商营业执照，由此所需办理的手续及费用等均由乙方自行负责，概与甲方无关；甲、乙双方确认，合同期满或甲方提前终止合同，甲方同意寻找合适的时机将乙方推荐给该场地的业主方，届时乙方可与该场地业主方直接进行沟通，若该场地业主方同意就该场地直接与乙方签署租赁等合同的，则甲、乙双方可提前解除本协议，并由甲方在乙方无违反本协议约定的情况下无息退还本协议保证金；合同自双方签字且乙方按约支付保证金之日起生效等。2017年8月14日，鲁星委托案外人向吴丹转账支付了租赁押金12万元。吴丹、云上云公司确认包括租赁保证金、水电费保证金在内共收取了鲁星保证金14万元的事实。2017年9月7日，鲁星以106房作为注册地址，成立了有艺而为公司。2018年8月15日，云上云公司向鲁星寄送了《关于限期支付天河华庭106房、201房租金的通知》，敦促鲁星于2018年8月17日上午9时前付清2018年8月的租金39667元、管理费2633元，否则将依约于2018年8月17日9时正式解除双方的租赁合同。2018年9月6日，富力公司向云上云公司（吴丹）发出《欠租处理通知书》，敦促云上云公司（吴丹）在2018年9月15日前清偿2018年9月的欠租及违约金，否则富力公司将依约于2018年9月16日起正式通知解除合同，收回106房。2018年9月10日，云上云公司向鲁星寄送了《关于限期支付天河华庭106房、201房租金的通知》，敦促鲁星于2018年9月13日上午9时前付清2018年8月的租金39667元、管理费2633元及2018年9月的租金65617元、管理费2633元，否则将依约于2018年9月14日9时正式解除双方的租赁合同。2018年9月15日，富力公司向云上云公司（吴丹）发出《解约处理通知书》，称因云上云公司（吴丹）至今拖欠106房、201房自2018年9月1日起的应缴租金，构成根本违约，故富力公司通知自2018年9月16日起解除双方就106房、201房签署的租赁合同，同时要求云上云公司（吴丹）于2018年9月16日前搬离等。鲁星、云上云公司确认鲁星向云上云公司足额支付了02铺2018年8月以前的租金、管理费及2018年8月的部分租金、管理费25950元，未向云上云公司支付2018年9月起的任何费用。鲁星称其仅支付2018年8月的部分费用系因526平方米的场地中有326平方米无法办理证照，以致其无法正常使用。另鲁星称其之后又代云上云公司、吴丹垫付了2018年8月的管理费1600元、9月的管理费4819.45元，10月的管理费11804.25元，11月的管理费8309.2元，并就此提交了《发票联》四张（分别载明天力公司于2018年8月31日确认收到有艺而为公司的管理费1600元，于2018年11月19日确认收到C-E106、201的2018年9月管理费4819.45元，于2018年11月21日确认收到C-E106、201的2018年10月管理费11804.25元，于2018年11月29日确认收到C-E106、201的2018年11月管理费8309.2元）予以证明。云上云公司、吴丹对上述《发票联》的真实性予以确认，但认为无法证明该管理费是其承租期间所产生，且其方也未要求鲁星垫付，故与其方无关。富力公司称金额为1600元的发票是鲁星租赁其他场地产生的管理费，对于其他发票的管理费性质则不清楚。2018年9月30日，有艺而为公司与富力公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定富力公司将广州市天河区华庭路5号二层201商铺（自编之二铺，以下简称201房）出租给有艺而为公司作肉菜市场和商场（超市）用途使用，建筑面积为1694.3724平方米，租赁期限为2018年10月1日至2026年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为152494元，每月管理费为8471.9元；有艺而为公司须在签署补充协议当天交纳壹个月的租金，支付相当于贰个月租金的租赁保证金304988元等。鲁星、富力公司确认，因双方此后又达成了新的租赁意向，扩大了租赁范围，故于2018年12月5日重新签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定富力公司将106房、201房出租给有艺而为公司作肉菜市场（部分商场）使用，建筑面积为1940.3平方米，租赁期限自2018年12月15日至2026年12月14日，其中2018年12月15日至2019年3月24日为免租期，2019年3月25日至2020年12月14日每月租金为164926元，每月管理费为9701.5元；免租期内免收租金，但须交纳管理费、水电费等费用；有艺而为公司须在签署补充协议当天交纳壹个月的租金，支付相当于贰个月租金的租赁保证金329852元等。2019年2月3日，广州市天河区住房和建设水务局对2018年12月5日签订的《广州市房屋租赁合同》办理了租赁登记备案。鲁星为证明云上云公司、吴丹拖欠租赁税费导致其无法办理02铺中326平方米场地的租赁备案等经营手续，以致其无法正常使用部分场地，向本院提交了如下证据：1、有艺而为公司通过短信方式向云上云公司（暨吴丹）发出的《告知函》[显示落款日期为2018年8月3日，内容为有艺而为公司仅使用02铺部分面积200平方米，其余的326平方米在办理证照过程中发现因云上云公司未缴纳租赁税费，导致有艺而为公司无法办理租赁备案、二次消防报建、临时商铺证明等，以致未能正常使用，故有艺而为公司决定从本月开始只支付实际在用的200平方米的租赁费用25950元（含管理费及递增），停止支付326平方米的租赁费用42300元，并要求解除该部分的租赁关系等]；2、有艺而为公司通过直接送达方式向云上云公司（暨吴丹）发出的《关于天河华庭106房、201房的通知》（显示落款日期为2018年8月16日，内容为有艺而为公司、鲁星要求云上云公司缴纳2013年至2018年8月3日拖欠的租赁税费，并与有艺而为公司、鲁星办理租赁备案合同；另有艺而为公司、鲁星已得知云上云公司、吴丹向富力公司提出了解除租赁合同的请求，故如双方的租赁合同无法继续履行，云上云公司、吴丹应退还款项等）。经质证，云上云公司、吴丹确认证据1的真实性，但主张此时鲁星已拖欠租金，该函件只是鲁星拒付租金的借口，云上云公司拖欠税费的情况鲁星在双方签订合同时就清楚，愿意自行承担责任，且鲁星在承租02铺长达一年的时间里都未提出过异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为直接送达的地址并非云上云公司的联系地址，且02铺并不存在租赁备案的障碍，只是鲁星怠于办理，并就此提交了《房屋租赁登记备案证明》（显示出租房屋为02铺，出租人为吴丹，承租人为案外人，租赁面积为526.56平方米，租赁期限为2013年6月至2021年5月，后因出租人单方提前解除合同，该备案证明于2017年6月30日注销）。鲁星不确认《房屋租赁登记备案证明》的真实性，并称2013年可以备案可能是因为云上云公司、吴丹没有拖欠税费，但到鲁星办理时云上云公司、吴丹已拖欠多年的税费；这也是为何鲁星与富力公司后能顺利办理租赁备案的原因，因富力公司未拖欠税费。另，鲁星为证明云上云公司、吴丹已向富力公司提出提前解除合同的申请，且存在拖欠富力公司租金的违约情形，鲁星有权行使不安抗辩权，向本院提交了如下证据：1、显示由云上云公司于2018年7月31日向富力公司出具的《关于106房、201房退租申请函》（复印件），主要内容为云上云公司希望于2018年8月1日起退租等。2、显示由云上云公司于2018年8月15日向富力公司出具的《关于106房、201房合同解除申请书》（复印件），主要内容为鉴于双方有意协商解除租赁文件，云上云公司特申请于2018年8月31日正式解除双方就106房、201房达成的相关租赁文件，云上云公司将于2018年8月28日与富力公司指定工作人员按现状办理物业交接手续，并自行负责处理该物业承租期内因租赁产生的相关税费，自行与该物业现有租户办理物业交接工作，若富力公司愿意将该物业继续向现有租户进行出租的，云上云公司可将现有租户和意向合作伙伴引荐给富力公司等。3、显示由美好公司和天力公司于2018年9月7日作出的《关于天河华庭C-E栋105、201商铺费用催收函》（主要内容为2018年8月云上云公司、吴丹向美好公司提交合同解约申请，要求2018年8月31日单方面解除合同，但截至目前仍未完成办理物业分租时所产生的租赁税费，且未与分租方办理解除合同手续，也未于本月5日前缴纳当月租金，故要求云上云公司、吴丹于2018年9月10前结清所有费用，否则停水停电等）；4、显示由有艺而为公司于2018年9月11日向云上云公司、吴丹作出的《关于督促贵方履行合同义务的函》（主要内容为有艺而为公司已收到了富力公司的通知，如云上云公司、吴丹未能在2018年9月10日前清缴欠费，富力公司将解除与云上云公司、吴丹的租赁合同，收回场地，同时停水停电；加之云上云公司、吴丹一直未配合有艺而为公司办理租赁合同备案的情况，有艺而为公司决定暂停交租并望云上云公司、吴丹尽快解决上述问题等）及相应的邮寄底单、邮寄详情单、邮件改退批条等，显示寄出时间为2018年9月，收件人为吴丹，收件地址包括广州市越秀区建设六马路（鲁星称系吴丹的经营地址）、广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心5层（鲁星称系吴丹的经营地址）、广州市天河区花城大道16号之一1216房（鲁星称系吴丹的身份证住址）、106房（鲁星称系云上云公司的注册地址），但上述邮件均被退回。5、显示由云上云公司于2018年9月14日向富力公司出具的《押金退还申请函》（复印件），主要内容为云上云公司受客观市场环境等因素影响，已无力继续承租物业并已多次向富力公司提出退租申请，鉴于富力公司同意于2018年9月16日解除双方租赁文件，且在提出退租申请前云上云公司已向富力公司推荐第三方租户并引荐富力公司与第三方租户就物业租赁事宜进行磋商，希望富力公司能综合、审慎考虑暂停物业水、电供应对第三方商户的影响，能就该物业租赁事宜与第三方协商达成一致，并考虑云上云公司目前的经营困难，退还物业租赁押金等。经质证，云上云公司、吴丹对证据1、2的真实性不予确认，因无原件，现亦无法核实；对证据3的真实性不予确认，因其上未加盖任何公司的印章；对证据4的真实性不予确认，且从鲁星的寄送地址来看，除了106房是云上云公司的注册地址，其他地址均与云上云公司、吴丹无关，且因106房实际由鲁星租用，故云上云公司、吴丹实际是无法收到上述邮件的；对证据5的真实性予以确认。富力公司对证据1、2、5的真实性予以确认，其确有收到相应函件，但现无法提供原件；对证据3的真实性予以确认，催收函一般是通过现场张贴方式送达的；对证据4的真实性无法核实，因与其司无关。就此，云上云公司、吴丹称其已向富力公司支付了2018年8月的全部租金、管理费，2018年9月的部分租金、管理费，未能足额缴纳9月的费用系因鲁星未依约向其支付租金、管理费，并向本院提交了招商银行的转账凭证，显示吴丹于2018年8月20日向天力公司支付了8月份管理费及7月份水电费合计40888.7元，向富力公司支付了8月份租金合计309262元；云上云公司于2018年9月10日、11日先后向天力公司、富力公司支付了9月份201房的管理费6453.85元、租金109827.65元（均备注为9月份201房皇佳贝丽医院的费用）。经质证，鲁星对转账凭证的真实性无异议，吴丹作为承租人有义务向富力公司支付租金，且因鲁星已就02铺支付了保证金14万元，即便鲁星2018年8月起未依约支付租金，也不会导致吴丹无法向富力公司交租。富力公司对转账凭证的真实性予以确认。庭审中，富力公司称云上云公司、吴丹曾在2018年7月至9月期间三次向其提出提前解除租赁合同的申请，此前偶有逾期支付租金的情况，后因云上云公司、吴丹未足额支付2018年9月的费用，故富力公司发出《解约处理通知书》要求于2018年9月16日解除与吴丹的租赁合同，并收回了商铺，但因02铺的实际承租人鲁星表明其有租赁意向，故又将02铺交由鲁星使用，且之后也与鲁星就商铺租赁签订了合同；当时有无停水、停电现已记不清了。云上云公司、吴丹确认其与富力公司的租赁合同已于2018年9月16日解除，且此后场地一直由鲁星使用，鲁星并未交还02铺。鲁星确认其一直使用02铺的事实，且称其亦曾向云上云公司发函要求解除双方的租赁合同，并提交了其委托广东法全律师事务所向云上云公司、吴丹作出的《律师函》（显示落款日期为2018年9月16日，内容为基于富力公司已于2018年9月11日停水停电并于2018年9月16日解除了其与云上云公司、吴丹的租赁合同，加之云上云公司一直未配合鲁星办理租赁合同备案，故鲁星与云上云公司的租赁合同因云上云公司从2018年9月11日起无法向鲁星提供正常使用的场地而解除）及相应的邮寄底单、邮件改退批条（共2份；寄件时间均显示为2018年9月27日，收件人均为吴丹，收件地址分别为106房及吴丹的身份证地址；其中1份的退改批条载明的退回原因为“查无此人”，另1份载明的退回原因为“电话空号”）予以证明。经质证，云上云公司、吴丹对《律师函》及邮寄证明的真实性、合法性、关联性均不予确认，其并未收到，收件人的电话也不是云上云公司、吴丹的电话，且在该邮件寄出前云上云公司已发函解除了其与鲁星的租赁合同，解除时间为2018年9月14日。又，鲁星为证明云上云公司违约给其造成的损失，向本院提供了落款日期为2018年11月1日的《确认书》两份（分别载明美好公司协助有艺而为公司承租106房、201房，建筑面积为1940.3平方米，佣金为132426元；协助有艺而为公司承租天河区华庭路5号二层201房自编之二，建筑面积为1694.3724平方米，佣金为76247元）、2018年11月2日的《付款通知》（载明美好公司通知有艺而为公司支付协助承租106房等商铺的中介费208673元等）及美好公司于2018年11月27日开具的中介费发票、鲁星于2018年8月29日至10月28日向美好公司支付诚意金及押金的转账凭证。经质证，云上云公司、吴丹对上述证据中的发票的真实性予以确认，但鲁星并未提交中介费的付款凭证，其他证据也都是鲁星与第三方形成，故无法确认真实性。本院认为：吴丹向富力公司承租106房、201房后，由云上云公司将其中的02铺出租给鲁星；云上云公司与鲁星就02铺签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。鲁星、云上云公司确认，鲁星自2018年8月起只向云上云公司支付了02铺的部分租金、管理费，而2018年9月的租金、管理费则未再支付。关于鲁星拒付租金、管理费的理由，在云上云公司确认其收到的作出时间为2018年8月3日的《告知函》中已有所阐述，即因云上云公司未缴纳租赁税费，导致有艺而为公司无法办理租赁备案及一系列证照、无法正常使用02铺；云上云公司确认未缴纳租赁税费的事实，但认为该行为并不会导致鲁星无法正常使用02铺。又，富力公司陈述，云上云公司、吴丹最早自2018年7月起便向其提交了提前解除106房、201房租赁合同的申请，虽云上云公司、吴丹以本案中的《退租申请函》、《合同解除申请书》无原件为由对其真实性不予确认，但结合云上云公司、吴丹确认的2018年9月14日的《押金退还申请函》的内容即云上云公司此前已多次向富力公司提出退租申请，以及富力公司后因云上云公司、吴丹拖欠租金要求于2018年9月16日解除双方租赁合同的事实，本院采信富力公司陈述。且综合上述情况，鲁星在面临云上云公司未缴清租赁税费以及云上云公司、吴丹可能提前解除与富力公司租赁关系的情况下，有权行使不安抗辩权，暂缓支付租金，故此，云上云公司有关其已因鲁星拖欠租金于2018年9月14日解除了双方《合同》的抗辩意见，本院不予采纳。但基于富力公司、云上云公司、吴丹确认双方就106房、201房签订的租赁合同已于2018年9月16日解除，云上云公司自该日起已丧失02铺的出租权，故鲁星与云上云公司的《合同》实际亦于2018年9月16日解除。鲁星主张其与云上云公司的《合同》已因02铺2018年9月11日停水停电实际解除，因依据不足，本院不予采纳。因《合同》系因云上云公司无法在租赁期内向鲁星提供租赁场地导致解除，违约方为云上云公司，故此，鲁星有权要求云上云公司退还保证金140000元（含租赁保证金130000元、水电保证金10000元）。云上云公司不予退还保证金的反诉请求因缺乏理据，本院予以驳回。另《合同》约定：“如因甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权追讨因此造成的损失并有权解除合同，……要求甲方按届时月租金的3倍支付违约金”，现鲁星要求云上云公司支付违约金196851（65617×3）元，有其合同依据，本院予以支持；而云上云公司反诉鲁星支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。至于鲁星要求云上云公司赔偿其另行向富力公司承租106房、201房支出的中介费208673元的诉讼请求，由于鲁星另行承租的房屋面积远超过02铺的面积，租赁期限亦远长于《合同》的租赁期限，故在本院已判令云上云公司向鲁星支付违约金196851元，足以弥补鲁星的实际损失的情况下，本院对鲁星的该项诉请不予支持。关于云上云公司要求鲁星支付2018年8月及9月1日至9月13日未付租金、管理费的反诉请求。如前所述，虽鲁星享有不安抗辩权，但基于鲁星未将02铺腾空交还的事实，本院判令鲁星向云上云公司支付2018年8月未付的租金、管理费42300（65617+2633-25950）元，2018年9月1日至9月13日的租金28434（65617÷30×13）元；且因鲁星迟延支付上述费用具有合理事由，本院对云上云公司要求鲁星支付迟延交纳上述费用的损失的反诉请求不予支持。而云上云公司所提交的证据仅显示吴丹足额交纳了2018年8月的管理费，无法显示其方交纳了02铺2018年9月的管理费，故其现要求鲁星支付2018年9月的管理费缺乏事实依据，本院不予支持。而鲁星称其代云上云公司垫付了2018年8月的管理费1600元、9月的管理费4819.45元，10月的管理费11804.25元，11月的管理费8309.2元，并就此提交了《发票联》四张（分别载明天力公司于2018年8月31日确认收到有艺而为公司的管理费1600元、于2018年11月19日确认收到C-E106、201的2018年9月管理费4819.45元、于2018年11月21日确认收到C-E106、201的2018年10月管理费11804.25元、于2018年11月29日确认收到C-E106、201的2018年11月管理费8309.2元）予以证明，因云上云公司不予确认上述款项的性质，加之2018年8月的管理费吴丹已交清，2018年9月16日富力公司与云上云公司、吴丹的租赁关系已解除，鲁星一直使用02铺，后还与富力公司成立了新的租赁关系，故鲁星仅以上述《发票联》主张其代云上云公司支付了管理费，依据不足，本院不予支持。又，吴丹并非《合同》的相对方，鲁星主张吴丹与云上云公司人格混同的依据亦不充分，故本院对鲁星要求吴丹承责的诉请依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司返还原告（反诉被告）鲁星保证金140000元；自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司向原告（反诉被告）鲁星支付违约金196851元；自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）鲁星向被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司支付2018年8月的租金、管理费合计42300元，2018年9月1日至13日的租金28434元；驳回原告（反诉被告）鲁星的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9260元，由原告（反诉被告）鲁星负担2907元，被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司负担6353元；反诉受理费3755元，由原告（反诉被告）鲁星承担784元，被告（反诉原告）广州云上云企业管理有限公司负担2971元。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  王玉珊人民陪审员  伍建红二〇二〇年七月八日书 记 员  梁怡筠喻珺