广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0308民初29号原告：庄奇能，男，1964年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李明杨，广东鹏港律师事务所律师。原告：庄森元，男，1980年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。被告：深圳市公路养护有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道布龙路布吉段239号，统一社会信用代码914403006670653125。法定代表人：谢立志，公司总经理。委托诉讼代理人：艾武，公司员工。委托诉讼代理人：朱蔼平，公司员工。原告庄奇能、庄森元与被告深圳市公路养护有限公司（以下称公路养护公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄奇能及其委托诉讼代理人李明杨、原告庄森元、被告的委托诉讼代理人艾武、朱蔼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄奇能、庄森元向本院提出诉讼请求：1.被告偿还两原告因履行合同产生的损失人民币（以下均为人民币）20200000元（以相关评估、审计结果为准，庭审中原告明确该部分损失包括承租房屋时的装修投入损失、营业收入损失）；2.调低每月租金至50000元、续租物业10年；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月14日，两原告与被告公路养护公司签订《租赁协议》，约定公路养护公司将其所有的位于盐田区罗沙路的房屋（以下称涉案房屋）出租给原告，租赁期限自2009年10月16日至2020年4月15日止。上述房屋实际交付原告后，原告先后投入上千万元（合同规定不低于3000000元）进行装修、添置设施设备等，将房屋改造成酒店以供经营。然后一直正常经营，到2015年，每年均能盈利3600000元左右。到2015年底，因涉案房屋附近地铁线路施工需要封路，将包含酒店区域在内的部分路段全部封闭，致使酒店外围被围栏封死，客人难以进入。4年来，该工地24小时打钻、挖掘、布钢筋，泥头车、吊车、振动机等日夜工作，尘土、噪音、震动整日巨大无比，甚至导致涉案房屋摇动、裂缝、漏水、墙面损毁、天花板掉落等损害。酒店的营商环境受到了巨大的破坏，这对酒店来说就是灾难。在此情况下，酒店的客流量锐减，与之而来的便是酒店的营业收入直线下滑，一、二楼的商业租赁幵始亏损、收益停止，还遭到公路养护公司查封、关门（其中深圳市金夫人婚纱摄影有限公司法人陈某某也因此一夜白发、长期生病、导致早逝），酒店因欠费多次被关停电等，受到了毁灭性的打击。期间，原告曾多次找被告沟通，要求降低租金。原告还曾多次找政府投诉、开协调会，但公路养护公司均完全无视原告要求和环境恶化的影响，分文不肯降价。原告认为，《租赁协议》租期长达十年半，原、被告基于涉案房屋形成利益共同体，签订协议时无法预料到会出现地铁施工的状况，属于重大情势变更，致使合同目的无法实现。自2015年底地铁施工至今，原告已损失2000多万元，若从2015年底公路养护公司同意原告解除合同而非强制履行协议，原告就不会有如此严重的损失。因此，公路养护公司不能提供正常的营商环境且强行要求原告履行协议的行为与原告的损失存在因果关系，公路养护公司应当向原告承担相应的赔偿责任。被告公路养护公司答辩称，1.原、被告之间无任何民事赔偿的法律关系，原告要求被告向其支付因履行合同产生的损失，无事实和法律依据。2.原告要求免除租金并续租涉案物业无任何事实及法律依据，且依照生效判决，双方租赁合同已于2018年3月16日解除。3.被告不是地铁施工的主体，地铁施工系政府主导工程，合同签订时间是2009年，双方合同签订时间早于地铁开始施工数年，被告不可能对地铁施工有预期，原告主张酒店周边地铁施工对酒店经营造成影响，但并未向被告提出租金减免，且施工影响并没有达到继续履行合同明显不公或不能实现合同目的的程度。原告至今不退还涉案房屋的事实与其所称的亏损明显相悖，虽然地铁施工对其影响不大，但是生效判决书中对该事项已经进行了综合考量。本院经审理查明：2010年1月，原告庄奇能、庄森元与被告公路养护公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定公路养护公司将位于深圳市盐田区的房屋出租给原告使用，其中1004号房屋建筑面积2749.9平方米，月租金为40000元，租赁期限自2009年10月16日至2020年4月15日；1006号房屋建筑面积1664.05平方米，月租金25000元，租赁期限自2009年10月16日至2020年4月15日。合同签订后，原告将涉案房屋用于经营深圳市七日星酒店管理有限公司（以下称七日星酒店）。自2015年开始，七日星酒店周边开始修建地铁8号线，周边部分道路封闭。自2011年至2017年经营期间，七日星酒店每年缴纳的税费分别为197131.9元、193107.91元、264609.83元、221315.08元、213209.16元、147432.19元、50089.47元，2018年1月至2019年11月14日期间七日星酒店共欠缴税费93139.07元。2018年1月，原告庄奇能、庄森元与被告公路养护公司就涉案房屋租金给付问题发生争议，公路养护公司起诉至本院。本院于2018年12月12日作出（2018）粤0308民初294号、295号民事判决，认为庄奇能、庄森元拖欠租金已超过60天以上，公路养护公司有权依约解除合同，判决双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年3月16日解除，庄奇能、庄森元向公路养护公司返还涉案房屋。其中，（2018）粤0308民初294号还判决庄奇能、庄森元按合同约定的月租金25000元的标准向公路养护公司支付自2017年10月1日至2018年4月15日的房屋租金、自2018年4月16日起按租赁合同约定的双倍租金向公路养护公司支付赔偿金至交回租赁房屋之日止；（2018）粤0308民初295号还判决庄奇能、庄森元按合同约定的月租金40000元的标准向公路养护公司支付自2017年9月1日至2018年4月15日的房屋租金、自2018年4月16日起按租赁合同约定的双倍租金向公路养护公司支付赔偿金至交回租赁房屋之日止。庄奇能不服上述判决提起上诉，深圳市中级人民法院分别于2019年12月2日、27日作出（2019）粤03民终13399号、13400号民事判决，认为原告未按合同约定交纳租金、水费，构成违约，被告依据双方约定解除合同有事实和法律依据，一审予以支持并无不当；并认为庄奇能就其在履行涉案合同过程中遭受的损失，并未在一审中提出反诉并交纳反诉费，且庄奇能已经就该部分损失向盐田区人民法院另行提起诉讼，故在该案中不予处理，最终判决驳回上诉，维持原判。2020年6月14日，涉案房屋被强制交付给公路养护公司。本案审理过程中，原告庄奇能单方委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对位于深圳市盐田区房屋的剩余价值进行估算，该公司于2020年5月26日出具《价值咨询报告》，确定2020年5月22日涉案房屋评估价值为8117800元。被告公路养护公司对该报告不予认可，称报告中显示的房屋成新率多为70%、80%，而酒店已装修十多年，成新率不可能如此高，不符合常理。以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》、纳税证明、照片、（2018）粤0308民初294号、295号民事判决书、（2019）粤03民终13399号、13400号民事判决书、《价值咨询报告》等证据及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。两原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告之间就房屋租赁合同解除及原告欠付租金的问题已另案诉讼，生效判决认定两原告拖欠租金、水费，构成违约，双方合同于2018年3月16日解除，并判决两原告向被告支付拖欠的租金及赔偿金。但对于原告在履行合同过程中遭受的损失，生效判决认为原告并未在一审中提出反诉并交纳反诉费，且原告已另案（即本案）向本院提起诉讼，未予处理。因此，本案应对原告的损失赔偿主张予以处理，对其要求续租涉案房屋、调低租金的主张，应予驳回。原告主张被告应赔偿其装修投入损失、营业收入损失等合计2020万元，因涉案合同系因原告违约而解除，被告不应承担原告剩余租赁期内装修残值损失，但在双方合同解除前，地铁八号线的施工建设确对原告的酒店经营造成较大影响，原告自2016年以来纳税额逐年明显下降即能反映受影响情况，从公平原则考虑，被告应对原告因地铁八号线施工建设所造成的经营损失予以适当赔偿。原告未提交充分证据证实其经营损失金额，本院综合考虑合同解除前原告经营受影响的时间（2016年1月至2018年3月）、原告自身经营状况、地铁施工对原告经营的影响程度及双方约定的月租金标准等情况，酌定被告赔偿两原告经济损失700000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市公路养护有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告庄奇能、庄森元支付经济损失人民币700000元；二、驳回原告庄奇能、庄森元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币71400元，由原告庄奇能、庄森元负担人民币68926元，由被告深圳市公路养护有限公司负担人民币2474元。案件受理费已由原告庄奇能预交，被告应将其负担的部分与上述判决款项一并支付给原告庄奇能。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 孙  小  玲二〇二〇年七月二十四日书记员 熊小芳（兼）附法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。