广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初693号原告（反诉被告）：吴勤勤，女，1988年4月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄超，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘付洪（曾用名：刘付伟通），男，1986年9月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。第三人：何敏飞，男，1984年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蒋院强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）吴勤勤与被告（反诉原告）刘付洪，第三人何敏飞房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴勤勤及其委托诉讼代理人黄超，被告刘付洪的委托诉讼代理人沈振，第三人何敏飞的委托诉讼代理人蒋院强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴勤勤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房屋买卖合同》已经解除；2.判决被告退还原告已支付的购房款项841414元（该费用包括已付的定金50000元、部分楼款447000元及后期补交房屋面积差价8630元，代被告偿还银行按揭贷款335784元）；3.判决被告向原告赔偿因其根本违约给原告带来的损失暂计1665000元（损失包括原告支付的中介费5000元、装修费用50000元，以及涉讼房屋市场增值部分暂计1610000元，即房屋起诉时市场价格暂计2800000元，实际以法庭确最终确认为准，减去1190000元）。庭审中，吴勤勤当庭增加如下诉讼请求：4.请法院判决被告协助原告对涉讼房屋的有限电视扣费银行账号予以变更；5.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月15日，被告（卖方）与原告（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将广州市番禺区南村镇观景路××号××栋××房（建筑面积74.7264平方米）的房屋以1190000元的价格转让于买方，买方前期支付50000元定金与447000部分楼款，从2012年12月开始按月替卖方偿还银行按揭贷款。合同补充条款中第五条约定：“买卖双方协商一致，卖方出房产证原件后两年之内办理过户手续，出证后一个月内卖方公证给买方指定的第三方……”。合同签订后，原告按照合同约定方式缴纳了定金和部分楼款并于12月开始替被告偿还按揭贷款，房屋于当天完成交付，由原告开始占有并居住使用至今。签订合同时，被告以及卖房中介都承诺三个月内该房屋即可以初次出房产证，而根据当时购房政策，非广州户口的原告2013年即具备过户条件，只要出证即可以马上完成过户。但合同签订后，虽经原告的多次持续催促，本案房屋因为被告拖延等原因一直到2015年9月14日才办理好初次房产证。而到此时，根据新的购房政策，原告必须缴纳社保满三年（即到2016年8月）才能满足该房屋过户条件。2016年8月当上述条件满足之后，原告即持续催促被告提供银行具体赎契金额并一起去办理提前还贷赎契等事项以办理过户，被告却一直以忙为由不断推脱并承诺17年年初即去办理，但一直到2017年3月新的限购政策出来，被告都没有办理上述事项并配合原告过户。根据购房新政，原告需到2018年8月才再次具备房屋过户条件。原告为完成过户立即开始办理广州入户，并及时通知被告协商沟通，被告也同意将在原告入户成功之后即一起提前还贷赎契并办理入户手续。2017年10月17日，在毫无征兆情况原告突然收到被告的《限期过户通知书》，被通知一周内马上过户。原告马上与被告取得联系要求立即赎契处理过户事宜，被告却以人不在广州等理由推脱，在一周限期内拒绝与原告见面商谈也不予以处理并于10月27日向原告发送了解除合同的律师函。原告第一时间联系被告，被告表示对该律师函为夫人所作并不知情，同时以电话和微信的方式同意继续履行合同，马上一起与原告去提前还贷赎契，将房屋过户至原告或者原告指定的亲戚名下，但后却无故拖延不予配合办理。原告2017年11月14日正式获得广州户口并立即联系被告要求赎契并过户，被告却仍然推脱不予办理。2017年11月20日，原告突然收到被告的通知称涉讼房屋已经卖给了第三人何敏飞。原告后查询到被告其实早已于2017年10月13日就提前申请还贷赎契成功并于2017年10月29日将该房屋以低于市场价2800000元一房两卖出售给了第三人，并且二者恶意串通，在签订的《存量买卖合同》将房屋交易价格伪造成1500000元，存在重大的恶意违法逃税行为，且涉讼房屋于2017年11月8日过户至何敏飞名下。被告的上述操作都一直刻意隐瞒原告，尤其是被告于2017年10月13日抛开原告单独提前还贷赎契完成后，依然在与原告电话以及微信中确认可以随时过户至原告或原告姐姐名下时，也一直刻意隐瞒上述事实并且未经原告同意将房屋出卖于何敏飞并完成了过户。在被告赎契及一房两卖给第三人过程中，被告以及第三人都从未有过任何告知甚至暗示，第三人甚至未有到原告家看房等行为，双方存在恶意串通损害原告合法利益的重大嫌疑。2018年1月3日，原告就本案纠纷诉诸于番禺区人民法院，请求确认被告与第三人之间签订的《存量买卖合同》无效，同年7月25日法院作出了案号为（2018）粵0113民初145号（以下简称145号案）一审民事判决，确认被告根本违约，该《存量买卖合同》无效。现该判决已经生效。2018年11月30日，因房屋买卖合同目的已无法实现，原告向被告寄送了解除该合同的通知书并为被告签收，依法解除了该合同。上述事实尤其是被告具有重大主观恶意的根本违约行为，原告有足够充分证据予以证明，并且在前述生效判决书中被法院查证属实并予以认定。原告认为，在本次房屋买卖合同履行过程中，原告一直按照合同约定履行各项义务，未有任何违约行为。原告在签署合同前后，甚至在房屋初次出证后很长时间内（尤其是2016年房新政出台之前）是具备过户条件的，并且原告一直在催促被告与原告一起赎契并办理过户手续，所以整个过程都没有任何过错以及违约的主观意思，更无具体违约行为。而被告不仅未兑现签订合同时候承诺的三个月出证，也在上述可以过户时期却并借故拖延不办理赎契与过户，才导致在合同约定的过户期限内本可以过户的条件因被告一再拖延下丧失，从而导致双方在约定期限内最终未能过户，应为最终未能过户承担所有法律责任。而被告后一直刻意隐瞒其早已经提前还贷的事实并且在同意继续履行合同继续过户的情况下再次恶意食言，最终瞒着原告另行将房屋出卖于第三人并过户导致本合同目的无法实观，主观恶意明显，属于典型的一房二卖，严重违反诚信原则，构成根本违约。而且被告违反诚信将房屋卖给第三人过程中，被告不仅隐瞒了原告一切事实，第三人作为买家甚至从未与实际长期居住在涉讼房屋内的原告核实情况、现场看房确认等，完全不符合常理，两人之间存在恶意违约侵占原告房屋而恶意串通的重大嫌疑。因被告上述严重根本违约导致涉案房屋现已登记为第三人名下，致使本合同目的已然无法实现，合同事实上已无法继续履行，原告因此根据《合同法》第九十四条、九十六条的规定解除了《房屋买卖合同》。合同解除后，被告应向原告返还原告履行合约中已经支付的购房定金、部分楼款以及代被告支付的楼面差价与银行按揭贷款等费用；同时根据《合同法》第九十七条、一百零七条等法律法规，原告有权追究被告因其一房二卖严重根本违约行为给原告丧失涉讼房屋所有权产生的所有损失。损失部分首先包含原告因购买此房屋花费的购房中介费及原告对该房屋的装修花费。同时原告本应为涉案房屋的所有权人，故该房屋所有权益本应为原告享有，根据《合同法》第一百一十三条规定，涉讼房屋自2012年原告购入以来的市场价值增加部分全全部归原告所有，原告有权向根本违约损害原告利益的被告请求该部分损失赔偿。被告与第三人2800000元的交易价格是低于市场价格的，原告请求法院对该案房屋的实际市场价格予以确定并将市场增值部分赔偿于原告。特诉诸人民法院，请支持原告所有诉讼请求。被告刘付洪辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.根据我方与原告签订的《房屋买卖合同》第16条约定，双方应在房产出证2年内办理过户手续，涉讼房屋于2015年9月14日出房产证原件，原告应当在此期限内取得广州市的购房资格。但原告一直怠于履行合同义务，迟迟未能在约定期限内取得购房资格，导致我方无法腾出购房资格名额另行购房居住，严重损害我方的合法权益。原告已经根本违约，在此情况下我方于2017年10月16日向原告发出《限期过户通知书》，要求原告在2017年10月25日前付清购房款办妥银行按揭贷款手续、缴税及过户等手续，但原告接到该通知书后无法在限定期限内取得购房资格，故我方于2017年10月26日向原告发出解除合同的律师函。该律师函送达原告之后，涉讼房屋的合同已经解除。合同解除后，我方另行出售给第三人，正是因为原告无法在双方约定的过户时间内取得购房资格，导致我方依法行使合同解除权，解除案涉《房屋买卖合同》，承担《房屋买卖合同》解除的责任主体应为原告。番禺区人民法院在145号案民事判决书中已经确认原告未取得购房资格违约在先。2.根据双方签订的《房屋买卖合同》第11、16条的约定，除有2年的房产过户期限外，我方另行给予原告30天的过户期限，即在2017年9月14日过户期限到期后，仍有30日的宽限期，如果超过该宽限期我方有权不再出售该房屋给原告。在已经给予30天的宽限期后，我方再次发出《限期过户通知书》，再次给予原告至少10天的过户期限，但原告在40多日的宽限期内仍无法完成涉讼房屋的过户，因此我方根据《房屋买卖合同》第11条第2款的约定，享有不再出售房屋给原告的权利，相应具有将涉讼房屋另行出售他人的权利。故，我方将涉讼房屋另行出售给第三人有充分的合同和事实依据，正当合法，也是我方处分自身财产正当权利的行使，没有任何违法行为。3.我方没有义务将涉讼房屋房屋过户给原告的亲戚，在双方签订《房屋买卖合同》补充条款第5条，出证后一个月内我方有权公证过户给原告指定的第三方，但出证一个月后我方有权不将涉讼房屋过户给原告指定的第三方。故原告要求涉讼房屋过户给其亲戚没有法律和合同依据，我方有权拒绝。4.原告一直把赎契还贷的责任推卸给我方，在原告提供的微信聊天记录、通话录音等证据中，已经充分证明原告一直怠于履行与我方共同还贷赎契的责任，只想通过我方的单方还贷来完成过户手续，严重违反了双方关于合资赎契、垫资赎契费用由原告支付的合同约定，因此导致了我方被迫单方提前还贷，故我方并没有特意隐瞒提前还贷赎契的事实。2017年10月16日我方发给原告的《限期过户通知书》中只是要求原告办理缴税、过户、付清购房款、办妥银行按揭贷款手续，并没有要求原告与我方一起还贷赎契。事实上已经告知了原告涉讼房屋已经提前还贷赎契的事实，是原告自己没有理解通知书的含义。5.《合同法》第113条规定了违约赔偿损失的范围不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到违反合同可能造成的损失，双方在签订合同时已经对违约责任进行明确约定，违约金为成交价的10%，已经预见到因为一方违约造成的损失就相当于物业成交价10%的违约金。涉讼房屋在2012年成交，当时无法预见到2017年物业能升值300万左右的市场价值，故原告要求我方承担超出预见范围的增值损失，不符合法律规定，请法庭驳回。6.合同只是约定违约金，没有约定其他违约责任或需要赔偿损失，原告没有主张违约金，而是主张赔偿损失没有合同依据。7.原告应向中介主张中介费，装修费也不在合同约定范围之内，我方没有享受相应的服务，原告在涉讼房屋居住许久也不应要求赔偿。8.《合同法》第113条规定的可得利益是在合同完全履行的情况下产生，只有在当事人一方违约相对方请求法院强制违约方履行时才会产生。可得利益的取得是以双方继续履行的前提下履行，在合同解除的情况下，表明非违约方不愿意继续履行合同，放弃可得利益，因此赔偿损失的范围不应包括可得利益损失。原告已经发出《解除合同通知书》表明原告放弃房产增值部分损失，其又提出赔偿要求不应得到支持。9.对于原告诉请有线电视扣费主体账号变更的问题，原告没有提供有限电视扣费账号等证据表明一直在划扣原告的费用，即便如此，原告完全可以通过自行注销扣款账号等方式来解决账号扣费问题，而不需要我方提供协助。反诉原告刘付洪向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告违约不能买入涉讼房屋产生的违约金119000元；2.反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：根据番禺区人民法院145号案民事判决书的认定，反诉被告未能在合同约定的期限内取得广州市的购房资格，未能按照合同的约定协助反诉原告办理涉讼房屋的交易过户手续，违约在先。反诉被告未对该判决予以上诉，判决亦然生效，应当认定反诉被告承认了其违约在先不能买入涉讼房屋的事实认定。又根据反诉原告与反诉被告于2012年11月15日签订的《房屋买卖合同》第十一条第一款的约定，反诉被告不能按合同约定买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入涉讼房屋的，应向反诉原告支付该房屋成交价的10%作违约金。因反诉被告不具有购房资格，导致迟迟不能办理房屋过户手续，也不能办理房屋按揭贷款手续，未能付清购房全款，严重影响了反诉原告另行购房居住的资格和条件，严重损害了反诉原告的合法权益。因此，反诉被告应当向反诉原告支付不能买入该房屋造成的违约金119000元。故反诉原告的反诉请求有明确的事实依据和合同依据，也符合法律规定，特提起反诉，恳请人民法院依法支持如所请。反诉被告吴勤勤辩称：1.我方在本次房屋买卖履行过程中不具有任何违约行为，更无恶意炒房等荒谬事实。在本次房屋买卖合同履行过程中，我方一直按照合同约定履行各项义务，未有任何违约行为。我方在签署合同前后，甚至在房屋初次出证后很长时间内（尤其是2016年8月至2017年3月购房新政出台之前）是具备过户条件的，并且我方一直在催促反诉原告与我方一起赎契并办理过户手续，所以整个过程都没有任何过错以及违约的主观意思，更无具体违约行为。2.反诉原告主张我方违约不办理过户毫无事实根据，未能履行其举证责任，故应承担举证不能后果，即我方不存在违约。反诉原告应为其所主张的我方违约事实负举证责任。反诉原告主张的我方无法过户的违约行为毫无事实证据与法律根据，无法证成，应承担举证不能的后果；反诉原告不能通过对145号案民事判决书中的只言片语的理解就认定我方应该在为本次合同履行中房屋没能过户负责。145号案民事判决书认定的是反诉原告存在恶意隐瞒事实一房二卖损害我方利益的事实，反诉原告通过割裂判决书法院观点中的整个认定体系，仅凭其中只言片语就认定原告违约，属于典型的故意歪曲前序判决书的观点。3.本案中反诉原告的多次重大恶意违约是导致最后房屋没能如约过户的原因，应承担所有违约责任。反诉原告不仅未兑现签订合同时候承诺的三个月出证，也在上述可以过户时期却并借故拖延不办理赎契与过户，才导致在合同约定的过户期限内本可以过户的条件因反诉原告一再拖延下丧失，从而导致双方在约定期限内最终未能过户，应为最终未能过户承担所有法律责任。而反诉原告后一直刻意隐瞒其早已经提前还贷的事实并且在同意继续履行合同继续过户的情况下再次恶意食言，最终瞒着我方另行将涉讼房屋出卖于第三人并过户导致本合同目的无法实现，违约主观恶意明显，属于典型的一房二卖，严重违反诚信原则，构成根本违约。而且反诉原告违反诚信将涉讼房屋卖给作为近邻的何敏飞过程中，反诉原告不仅隐瞒了我方一切事实，第三人作为买家甚至从未与实际长期居住在涉讼房屋内的原告核实情况、现场看房确认等，完全不符合常理，两人之间存在恶意违约侵占我方房屋而恶意串通的重大嫌疑。综上，反诉原告的重大恶意违约是本案合同最终未能履行下去的唯一原因。4.本案中，在过了早先约定过户时间后，反诉原告通过电话微信等方式同意继续过户，并同意我方过户到指定第三方名下的行为实质上是免除了双方未能在约定时间过户中的产生的所有责任，并且是一种崭新意思表示，属于对之前购房协议中的过户时间方式等内容的一种变更或者补充约定，即双方通过达成新的合意变更了合同权利义务。而反诉原告恶意隐瞒关键事实、与他人串通毁约并恶意一房二卖属于整个合同履行过程中的重大根本违约行为，反诉原告需要为合同最终无法履行遭解除承担所有责任。因此，反诉原告所诉主张无任何事实与法律依据。我方请求法院依法判决，对反诉原告的各项诉讼请求均应予以驳回。第三人何敏飞述称：1.我方认为原、被告的《房屋买卖合同》是在2017年10月27日已经解除。2.我方在购买涉讼房屋过程中完全履行了购买人应尽的义务，查阅的相关文件和房屋状况。3.我方在被告已经合法解除与原告的《房屋买卖合同》的情况下决定购买涉讼房屋，不存在与被告恶意串通损害原告利益的情形。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：刘付洪为位于广州市番禺区南村镇观景路××号××栋××房（以下简称涉讼房屋）的原权属人。2012年11月15日，刘付洪（卖方）与吴勤勤（买方）签订《房屋买卖合同》，约定涉讼房屋按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1190000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为2012年11月28日前；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；双方约定以涂销抵押按揭付款方式支付楼价款；买方须于签订合同时支付50000元作为定金；部分楼款447000元应不迟于2012年11月28日支付，付款的前提条件是当天付楼款当天交楼给买方；693000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付；卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。此外，双方还在合同第十六条“双方约定的其他事项”约定：此交易因房产证没出，在房产证办理期内，买方在2012年11月28日交447000元给卖方，而且在当天交楼；从2012年12月6日起，买方帮卖方供楼还银行的贷款，月供额以银行还款金额为准，供楼供到出房产证为止（以出房产证的时间为准）；以房产证建筑面积为74.7264平方米为准，由于出房产证会增加建筑面积大1至2平方米会产生费用（以雅居乐开发商补交面积费用为准），由买方支付；买卖双方协商一致，同意合资赎契，如垫资赎契费用由买方支付；买卖双方协商一致，卖方出房产证原件后两年之内办理过户手续，出证后一个月内卖方公证给买方指定的第三方，公证费由买卖双方各出一半。同日，吴勤勤向刘付洪支付了定金50000元，刘付洪向其出具了相应的《收款收据》。2012年11月26日，吴勤勤向刘付洪支付了部分楼款447000元，刘付洪向其出具了相应的《收款收据》。2015年3月23日，吴勤勤按照合同约定代刘付洪向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付房屋面积差价款8630元。2017年10月16日，刘付洪通过邮寄的方式向吴勤勤发送《限期过户通知书》，称涉讼房屋已于2015年9月14日办妥权属登记，因吴勤勤不具有购房资格原因，导致迟迟未能办过该房屋过户手续及不能办理房屋按揭贷款手续，至今也没有付清购房款，逾期办理过户已超过双方约定的过户期限，吴勤勤的行为严重影响了其方另行购房的资格和条件，鉴于此，特通知吴勤勤于2017年10月25日前带齐过户所需的全部资料（包括具备购房资格的证明）与其方一并到番禺区税务局和房管局办理该房屋的缴税及过户手续，并在过户前向其方付清购房款或办妥银行按揭贷款手续，否则因吴勤勤逾期办理该房屋过户手续的而违约责任及造成其方其他损失概由吴勤勤自行承担。该邮寄于2017年10月17日由吴勤勤家人签收。2017年10月26日，刘付洪委托广东比格律师事务所向吴勤勤寄送一份《律师函》，称吴勤勤逾期办理涉讼房屋过户手续已构成根本违约，刘付洪通知其于2017年10月26日起解除《房屋买卖合同》。该函件于2017年10月27日投递并由他人签收。吴勤勤确认收到了该邮件并及时与刘付洪取得联系。2017年10月29日，刘付洪与何敏飞签订《确认书》，约定鉴于何敏飞已知晓刘付洪名下涉讼房屋的情况，并且刘付洪已经合法解除了与涉讼房屋有关的房屋买卖合同，何敏飞确有诚意购买涉讼房屋，双方一致确认何敏飞以2800000元的总价款购买涉讼房屋，何敏飞须在签订确认书当天支付50000元购房定金。刘付洪收到定金后，双方共同签署书面存量房买卖合同，何敏飞须在合同签订后三日内一次性支付剩余购房款2750000元。刘付洪收齐何敏飞全部购房款后无条件配合何敏飞办理涉讼房屋的交接和过户手续。2017年11月1日，刘付洪与何敏飞就买卖涉讼房屋签订了《存量房买卖合同》，该合同约定刘付洪以1500000元的总价款将涉讼房屋出售予何敏飞，签订该合同时何敏飞向刘付洪支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款的方式支付购房款。该合同右上角显示的打印签约时间为2017年10月26日11:19:27。2017年11月8日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了涉讼房屋的不动产权证，登记何敏飞为涉讼房屋的现权属人，产权证号为粤××××号。2017年11月20日，刘付洪发送短信给吴勤勤，告知吴勤勤涉讼房屋已转让给第三人，要求吴勤勤提供银行账户办理房款退还及房屋交还手续。2018年1月3日，吴勤勤以刘付洪、何敏飞恶意串通签订涉讼房屋《存量房买卖合同》损害其合法利益为由提诉至本院，案号为（2018）粤0113民初145号（即145号案），要求确认刘付洪与何敏飞签订的《存量房买卖合同》无效。在145号案的诉讼过程中，刘付洪和吴勤勤确认涉讼房屋一直由吴勤勤居住使用，而何敏飞和刘付洪确认涉讼房屋的实际交易价格为2800000元。2018年7月25日，本院作出145号案民事判决，认定如下：虽然吴勤勤未能在合同约定的期限内取得广州市的购房资格，未能按照合同的约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，违约在先，但是刘付洪在向吴勤勤寄送解除合同的《律师函》后，又以电话及微信的方式同意将涉讼房屋过户至吴勤勤指定的亲戚的名下，即同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。然而，刘付洪在作出上述行为的同时，其却与何敏飞协商再次出售涉讼房屋的事宜，并于2017年10月26日于中原地产处打印了《存量房买卖合同》，分别于2017年10月29日和2017年11月1日签订了《确认书》和《存量房买卖合同》，将涉讼房屋“二次”出售予何敏飞并最终完成了交易过户手续。此外，刘付洪于2017年10月13日已经向银行提交了提前还贷的申请，申请办理涉讼房屋的提前还贷及抵押涂销手续，但其在此后与吴勤勤的电话及微信沟通过程中，在吴勤勤确认可以随时过户至其姐姐名下时，却刻意隐瞒上述事实，以其须先申请提前还贷手续为由以达到隐瞒涉讼房屋准备另行出售的事实。综上，刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将涉讼房屋再次出售予何敏飞，其行为主观恶意明显，严重违反了诚信原则，理应承担相应的违约责任。然而，何敏飞是否存在与刘付洪共同串通的目的和行为呢？第一，吴勤勤与刘付洪签订的《房屋买卖合同》中明确约定涉讼房屋出房产证后两年内办理过户手续，并约定了出证后一个月内刘付洪公证给吴勤勤指定的第三方。现涉讼房屋于2015年9月14日办理了房产证，而吴勤勤直至2017年11月14日方才取得广州市的购房资格。即在《房屋买卖合同》约定的办理过户期限内，吴勤勤既不具备广州市购房资格，又未在规定期限内指定将涉讼房屋过户至第三人名下，违反了《房屋买卖合同》的约定，应当承担相应的违约责任，刘付洪享有合同解除权。第二，刘付洪于2017年10月26日向吴勤勤寄送了《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，该函件吴勤勤于2017年10月27日签收，因此，何敏飞认为刘付洪和吴勤勤签订的《房屋买卖合同》已经解除具有一定的可信性。第三，根据《存量房买卖合同》的打印时间、签订时间以及《确认书》的签订时间可知，刘付洪和何敏飞就买卖涉讼房屋签订的上述合同均在吴勤勤收到《律师函》之后，这亦印证了何敏飞所陈述的其虽明知吴勤勤与刘付洪之间签订了《房屋买卖合同》并由吴勤勤实际占有使用涉讼房屋，但是其是在吴勤勤收到解除合同的律师函、确认吴勤勤与刘付洪签订的《房屋买卖合同》已然解除的条件下才决定购买涉讼房屋的。第四，关于涉讼房屋的总价是否严重低于市场价格的问题，刘付洪与何敏飞于2017年10月29日签订《确认书》约定涉讼房屋的交易价格为2800000元，何敏飞为一次性付款且涉讼房屋在事实上由吴勤勤实际占有使用，故由于上述因素的影响，2800000元的价格亦在合理的市场价格范围内，且何敏飞已实际全额支付了购房款。第五，吴勤勤虽然主张刘付洪、何敏飞之间存在恶意串通损害其合法利益的行为，但除了根据双方的户籍情况推测其二人早就认识以外，未能提交充分的证据予以证实。因此，综合各方当事人的举证情况以及庭审的诉辩情况，何敏飞提出的其是在知晓吴勤勤未于《房屋买卖合同》约定期限内办理过户手续且刘付洪发出解除合同律师函已达到吴勤勤、《房屋买卖合同》已解除的情况下才与刘付洪签订《确认书》购买涉讼房屋的抗辩意见，本院予以合理采信，故刘付洪、何敏飞就涉讼房屋签订的《确认书》所确定的房屋买卖合同关系应为真实有效。现涉讼房屋已过户至何敏飞的名下，吴勤勤签订《房屋买卖合同》的目的已然无法实现，其损失可另偱法律途径向刘付洪主张。至于刘付洪和何敏飞于2017年11月1日签订的《存量房买卖合同》的效力问题。刘付洪、何敏飞于庭审中均确认涉讼房屋的实际交易价格为2800000元，双方均按照2017年10月29日签订的《确认书》履行合同义务，且何敏飞已按照《确认书》约定支付完毕全部购房款2800000元，但为了少缴纳税费，双方在签订《存量房买卖合同》时把交易价格写成了1500000元，即《存量房买卖合同》并非刘付洪、何敏飞之间的真实意思表示，是其二人为规避税收政策而以虚假的意思表示所签订的合同。此外，刘付洪和何敏飞为减少税费的支出而签订的用以办理交易过户手续的《存量房买卖合同》，亦损害了国家的利益。综上，《存量房买卖合同》因非刘付洪和何敏飞的真实意思表示且损害国家利益而归于无效，其二人偷逃税款的行为本院将依法提交相关行政管理部门进行相应的处罚。因此判决：确认刘付洪和何敏飞于2017年11月1日签订的《存量房买卖合同》无效。因何敏飞不服该判决提起上诉，后何敏飞在该案二审审理期间提出撤回上诉的申请。2018年11月16日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终20497号民事裁定书，裁定准许何敏飞撤回上诉。145号案民事判决书已生效。2018年11月30日，吴勤勤向刘付洪发出一份《解除合同通知书》，称鉴于刘付洪在涉讼房屋买卖交易过程中严重违约导致房屋现已为何敏飞所有，刘付洪的严重根本违约行为致使双方签订的《房屋买卖合同》事实上已无法继续履行，合同目的亦无法实现，故正式通知刘付洪解除《房屋买卖合同》并保留包含追究刘付洪所有违约责任在内的一切权利。2018年12月3日，刘付洪通过邮寄的方式向吴勤勤复函，称双方签订的涉案《房屋买卖合同》已于2017年10月27日吴勤勤收到其方寄出的解除合同《律师函》之日起正式解除，对此145号案民事判决已予以确认，吴勤勤无需再向其方发出《解除合同通知书》，但既已发出，其方同意与吴勤勤解除《房屋买卖合同》，并同意与吴勤勤协商合同解除后退款等后续事宜，但吴勤勤在《解除合同通知书》中的部分内容与事实不符且无证据证明，其方不予认可。2019年1月9日，吴勤勤以刘付洪恶意隐瞒将涉讼房屋一房二卖给何敏飞构成根本违约为由，向本院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，吴勤勤与刘付洪均确认吴勤勤已向刘付洪支付涉讼房屋定金50000元、部分楼款447000元，代为支付房屋面积差价8630元。另吴勤勤与何敏飞确认吴勤勤已于2018年年底过年前搬离涉讼房屋，何敏飞称其是年后接收涉讼房屋。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、吴勤勤在签订《房屋买卖合同》时以及在涉讼房屋核发房屋产权证之后是否具备购房资格的问题。吴勤勤称其在签订合同时具备购房资格；涉讼房屋核发房屋产权证后，其2016年8月连续缴纳社保满三年，按照新的购房政策，其在2016年7月至2017年3月期间再次符合购房条件；双方在签订合同时能预见是在出证前后，合同能完全履行并完成过户手续，实际上其的条件也符合预期，涉讼房屋所在小区同等房屋出证一般在一年内完成，但刘付洪却在三年后才办理产权证，而后新的购房政策出台使其购房资格要求发生改变。刘付洪则表示广州市在2011年已经出台限购政策，合同签订时吴勤勤是没有购房资格的，吴勤勤声称在2016年7月至2017年3月期间具备购房资格也没有充分证据证明，不能达到其证明目的，其不认可。二、涉讼房屋的赎契、过户问题。吴勤勤称签订合同时涉讼房屋有银行抵押，由于涉讼房屋登记在刘付洪名下，赎契必须有刘付洪签字才能办理完成，其多次表示让刘付洪告知赎契金额，自己好提前准备，但刘付洪一直推脱，致使最后赎契未能完成，赎契应由刘付洪主导完成，过户手续应由双方共同办理并在刘付洪履行完赎契的前提下办理的，合同没有具体约定赎契、过户的时间，只是双方口头约定出证后就赎契，2016年底和2017年9月、10月都约定了过户时间，但均没有办理；此外，涉讼房屋的同类房屋一般在一年内完成核发房产证，但刘付洪却在三年后才办理产权证，并且是在出证一年多后在2016年11月至12月期间电话告知其已出证，期间刘付洪还以涉讼房屋做了一次银行贷款，并在微信中协商约定年后过户；涉讼房屋出证后其一直要求刘付洪还贷赎契，但刘付洪一直怠于行使，导致未能在其本已具备购房资格的情况下办理过户；刘付洪虽然2017年10月13日申请赎契，但并没有通知其方，而且刘付洪在2017年10月16日发出的《限期过户通知书》中还要求其方办理赎契，多次隐瞒已经完成赎契的事实，并承诺可以过户给其亲戚，却又一房二卖给何敏飞，致使涉讼房屋未能办理过户至其名下，因此未能过户的责任应由刘付洪承担，其不具备任何主观和事实上的过错。刘付洪确认签订合同时存在银行抵押，亦确认双方没有在合同约定赎契时间，但认为合同还约定房屋出证后两年内过户，出证后一个月内其公证过户给吴勤勤指定的第三方，公证费用由双方各承担一半，双方在微信中已约定2017年9月办理过户手续，但由于吴勤勤当时没有购房资格所以不能过户，虽然双方在对涉讼房屋过户给吴勤勤的亲戚进行了口头协商和友好商量，但不能以此认为其同意继续履行合同，也不构成其同意过户给吴勤勤亲戚的承诺，双方最终商谈的结果应形成书面协议才具有法律约束力；事实上，其在涉讼房屋核发房产证后即已电话告知吴勤勤，出证后应曾协商过户时间，只是要求吴勤勤尽快过户，但对具体过户时间没有约定，不存在吴勤勤陈述双方曾约定2017年年初共同办理房屋过户事宜；另外，虽然涉讼房屋需要赎契，但吴勤勤没有积极催促与其一起还贷，只是在2017年2月询问其还贷手续需要多长时间，并没有迫切或主动要求双方共同还贷，双方在合同补充条款仅约定双方合资赎契，垫资赎契费用由吴勤勤承担，由于吴勤勤一直把赎契责任推给其方，吴勤勤的不负责任做法让其无法认同，故其申请提前还贷；其是在2017年10月13日申请赎契时未通知吴勤勤，因为当时其方已经无法信任吴勤勤了，即使通知吴勤勤也过不了户，无法解决问题，并非其方可以隐瞒；其方在2017年10月16日发出《向其过户通知书》要求吴勤勤办理缴税、过户、付清购房款等事项，并没有要求吴勤勤一起还贷，也等于是告知了吴勤勤无须赎契以及其已完成赎契的事实，只是吴勤勤没有理解而已，因此其是在吴勤勤无法在约定期限内取得购房资格的情况下才向吴勤勤发出解除合同的律师函，吴勤勤亦已收到律师函，在合同已经解除的情况下，其才另行将涉讼房屋出售于何敏飞，故其不存在恶意隐瞒、一房二卖的行为。三、关于吴勤勤主张退还代偿银行按揭贷款的数额问题，吴勤勤主张其替刘付洪偿还银行按揭贷款总计335784元，部分凭证已经找不到，无法提交，故实际金额以法庭调查为准，其坚持主张以335784元为诉讼请求的金额。吴勤勤并提交了银行转账凭单、支付宝转账电子回单、华兴银行历史交易明细清单和自制的支付购房贷款明细予以证实。其中吴勤勤所列支付贷款明细对应有付款凭证的金额共计293200元，另华兴银行历史交易明细清单所列付款项共三笔共计为12802.82元。刘付洪表示同意退还代偿按揭贷款金额，但对吴勤勤主张的金额不予确认，经其核对，吴勤勤代为偿还银行按揭贷款的金额是293200元，该金额是通过其还贷账户结合吴勤勤的支付购房贷款明细比对得出的，具体以法庭查实金额为准，另外代付的按揭款中部分是利息应由吴勤勤自行承担并扣除。刘付洪另提供了还贷银行即中国银行的存款历史交易明细清单，拟证明其还贷情况以及吴勤勤转账支付代还款的情况。针对该存款历史交易明细清单，吴勤勤表示除其方提交的上述付款凭证或转账凭证外，刘付洪提交的该存款历史交易明细清单中2012年12月5日转账6500元、2013年1月6日ATM机存款6000元、2013年11月2日ATM机存款5500元、2014年2月7日转账6000元和2014年4月6日ATM机存款1000元，共五笔款项合计25000元亦是其方所支付的款项，其方起诉时遗失了该五笔款项的相关凭证或没有打印凭证。刘付洪确认以上前四笔款项为吴勤勤所支付，对于2014年4月6日ATM机存款1000元，认为吴勤勤没有提供该款项的支付凭证，应承担举证不能的不利后果，其方不确认为吴勤勤支付的还贷款项，不排除是其方自己存款到该银行账户中，因时间久远无法记清，也没有保管相关凭证，无法确认该笔款项是否其本人存入银行账户。四、对于吴勤勤请求赔偿的中介费、装修费及房屋增值损失的问题。吴勤勤主张因刘付洪根本违约导致《房屋买卖合同》解除，合同目的无法实现给其带来实际经济损失，包括中介费5000元、装修费用50000元，以及房屋增值损失，房屋起诉时市场价格暂计2800000元减去合同交易价1190000元，增值部分暂计为1610000元（实际金额以法庭最终确认为准），均应由刘付洪向其赔偿。刘付洪对吴勤勤的上述主张均不予认可，认为吴勤勤没有提交证据证明已支付中介费，且中介费应向中介方主张；对于装修费，吴勤勤亦没有提交证据证明，且吴勤勤已在涉讼房屋居住了7年，已经实际享受相应的装修成果，而其没有在房屋内居住，并没有享受相应的成果，且涉讼房屋已转售给何敏飞，故不应向其主张装修费；对于房屋增值损失，已经超过合同订立时双方预见到的因一方违约所可能导致的损失，当时不能预见房屋的增值，所以对超出预见范围的主张，其不予认可。五、对于刘付洪主张的违约金问题，刘付洪认为吴勤勤未能在合同约定的期限内取得购房资格而不能购买涉讼房屋，构成违约，故其主张要求吴勤勤按照房屋成交价10%支付违约金119000元。吴勤勤对此不予认可，认为刘付洪在发出解除合同的律师函后又多次表示愿意继续履行合同、过户，但最后又违反约定另行出售给他人，因此刘付洪根本违约导致合同目的无法实现，合同才被其解除的，其不存在任何违约行为，不存在违约责任。六、案涉《房屋买卖合同》的法律状态问题，吴勤勤主张基于刘付洪根本违约导致合同目的无法实现，其于2018年11月30日向刘付洪送达《解除合同通知书》，刘付洪已签收该通知书并认可，故《房屋买卖合同》已于2018年11月30日解除。刘付洪则表示双方签订的《房屋买卖合同》已于2017年10月27日在其向吴勤勤送达律师函之日解除，吴勤勤在收到律师函后并未在法律规定的3个月的合同解除异议期向法院提起合同解除确认之诉，应视为吴勤勤对其解除合同无异议，且145号案民事判决中已经确认合同解除时间为2017年10月27日。本院认为：吴勤勤与刘付洪就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；第六项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。吴勤勤和刘付洪均未对145号案提起上诉，应视为对该判决中包括事实认定、法律适用、判决结果等内容予以确认。在本案中吴勤勤主张其在签订合同时具备购房资格，2013年新的购房政策出台后，其在2016年7月至2017年3月期间符合购房资格，但刘付洪在涉讼房屋核发房屋产权证后未及时赎契，才导致未能在合同约定期限内办理过户手续，未能过户的责任在于刘付洪，其不存在过错，没有违约在先；而刘付洪则主张其虽然与吴勤勤就过户给吴勤勤亲戚进行了口头协商，但并未就与吴勤勤继续履行合同以及过户给吴勤勤的亲戚等内容形成书面协议，故其最终在已与吴勤勤解除合同情况下，将涉讼房屋另行出售给何敏飞并办理了过户手续，并没有违反与吴勤勤之间的合同约定，不存在故意隐瞒提前还贷的事实，不应承担违约责任。但吴勤勤和刘付洪各自对145号案民事判决中所不认可的事实均未能提供充分有效的证据予以证实，不足以推翻145号案民事判决所查明和认定的事实，故对于吴勤勤和刘付洪的上述主张，缺乏依据，本院不予采纳。根据已发生法律效力的145号案《民事判决书》查明和认定的事实可确定，吴勤勤未能在合同约定期限内取得广州市购房资格，未能按照合同约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，违约在先；而刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将涉讼房屋再次出售予何敏飞，其行为主观恶意明显，严重违反了诚信原则，应承担相应的违约责任。基于涉讼房屋已过户至何敏飞名下，吴勤勤与刘付洪之间就涉讼房屋买卖交易实际无法继续履行，吴勤勤签订案涉《房屋买卖合同》购买涉讼房屋的目的已无法实现，故合同解除的条件已成就，吴勤勤据此解除涉案《房屋买卖合同》，理据充分，本院予以采纳。对于合同解除时间，虽然刘付洪抗辩主张合同已于2017年10月27日其向吴勤勤送达律师函之日解除，但刘付洪在发出律师函后又以电话及微信的方式同意将涉讼房屋过户至吴勤勤指定的亲戚名下，即同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，故对于刘付洪该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。吴勤勤于2018年11月30日向刘付洪发送《解除合同通知书》要求解除涉案《房屋买卖合同》，吴勤勤未能举证证实刘付洪何时收到该通知书，鉴于刘付洪在2018年12月3日复函吴勤勤，可确定在该时间前刘付洪已收到上述《解除合同通知书》，故合同解除时间应确定以2018年12月3日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，刘付洪应将其收取吴勤勤的购房款予以退还。刘付洪亦表示同意退还，本院予以采纳。庭审中，吴勤勤与刘付洪已确认吴勤勤已支付定金50000元、部分楼款447000元、代为支付房屋面积差价8630元。对于代偿银行按揭贷款的金额，综合双方的陈述与举证可知，吴勤勤自制支付购房贷款明细中代还房贷部分对应有付款凭证的金额共计293200元，另华兴银行历史交易明细清单所列付款项共三笔合计12802.82元，对上述款项吴勤勤均提交了相关证据证实为其代付，本院予以采纳。对于刘付洪提交的还贷银行即中国银行的存款历史交易明细清单，吴勤勤主张其中还有五笔款项共计25000元亦是其代偿贷款的款项，刘付洪对其中的24000元款项无异议，本院予以采纳。对于2014年4月6日ATM机存款1000元，刘付洪虽然否认该款项为吴勤勤所支付，但亦无法确认是否为其本人所付款，且根据前一日即2014年4月5日吴勤勤通过ATM机存款的方式向还贷账户存入3300元的记录，该交易货币网点与4月6日的该笔交易记录的货币网点一致，且余额稍多于4月7日进行的月供款的划扣，故本院合理采纳吴勤勤的意见，即该笔1000元款项亦是吴勤勤所支付。综上，吴勤勤代偿按揭贷款金额共计331002.82元。对于吴勤勤主张的超出该金额的部分，吴勤勤未能提供相关证据证实，本院不予采纳。因此，刘付洪应向吴勤勤返还已支付的购房款836632.82元（50000元+447000元+8630元+331002.82元）。对于刘付洪主张按揭款中部分是利息应由吴勤勤自行承担并扣除的意见，理据不成立，本院不予采纳。关于中介费5000元的问题，吴勤勤亦未能提交相关证据证实其已实际支出该费用，故对于吴勤勤诉请要求刘付洪赔偿中介费5000元，缺乏依据，本院不予支持。对于吴勤勤主张刘付洪赔偿装修费50000元，同理，吴勤勤未能举证证实其对涉讼房屋进行的装修情况以及因装修所实际产生的费用，且即使吴勤勤确系进行了装修，考虑到吴勤勤已入住涉讼房屋且使用多年，故对于吴勤勤的该诉请，本院亦不予支持。至于吴勤勤提出的因涉讼房屋增值导致的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因刘付洪的根本违约行为导致《房屋买卖合同》解除，涉讼《房屋买卖合同》无法履行，且涉讼房屋价值大幅提升，吴勤勤再购置同地段房屋的成本增加，导致房屋差价损失的产生，故吴勤勤主张刘付洪赔偿涉讼房屋增值损失，并不违反法律规定或合同约定，本院予以支持。至于损失的具体数额，考虑到刘付洪与何敏飞就涉讼房屋的交易价款为2800000元，结合涉案《房屋买卖合同》的履行情况，包括考虑到交易持续的时间，吴勤勤支付房款的情况，以及吴勤勤未能在合同约定的期限内取得广州市的购房资格，未能按照合同的约定协助刘付洪办理涉讼房屋的交易过户手续，亦存在相应的违约责任，本院酌情判处刘付洪向吴勤勤赔偿房屋增值损失900000元。对超出该金额的部分，本院不予支持。至于吴勤勤诉请要求刘付洪协助其对涉讼房屋有线电视扣费银行账号进行变更，吴勤勤对此未能举证证实涉讼房屋有线电视扣费至今仍以其银行账号进行扣费，且涉讼房屋已过户至何敏飞名下，刘付洪并非涉讼房屋现登记权属人，吴勤勤主张刘付洪协助其办理相关扣费账户变更手续，缺乏理据，本院不予支持。对于刘付洪反诉吴勤勤支付违约金的问题，虽然吴勤勤在涉讼房屋买卖交易中存在一定违约行为，但涉讼《房屋买卖合同》未能继续履行和解除的根本原因在于刘付洪在同意继续与吴勤勤履行《房屋买卖合同》办理涉讼房屋过户手续的同时，故意隐瞒其已经办理提前还贷手续的事实，将房屋出售予何敏飞，刘付洪以《房屋买卖合同》第十一条约定主张因吴勤勤不能按合同约定买入涉讼房屋或者因违约无法买入房屋而要求吴勤勤支付违约金，理据不成立。且对于吴勤勤在交易中的违约责任，本院已在吴勤勤提出的增值损失诉请中予以考虑和处理，故刘付洪反诉要求吴勤勤支付违约金的119000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告吴勤勤与被告刘付洪于2012年11月15日就位于广州市番禺区南村镇观景路××号××栋××房签订的《房屋买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系已于2018年12月3日解除；二、被告刘付洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴勤勤返还购房款836632.82元；三、被告刘付洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴勤勤赔偿房屋增值损失900000元；四、驳回原告吴勤勤的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告刘付洪的全部反诉诉讼请求。如果被告刘付洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16850元（其中本诉受理费15510元、反诉受理费1340元），由被告刘付洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  郭彩霞人民陪审员  巫晓蓉二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗嘉敏