福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0322民初347号 原告：福建省梦金圆生态农业有限公司，住所地福建省莆田市仙游县赖店镇山尾村鸣峰**，统一社会信用代码91350300MA2YBLEM8C。 法定代表人：郑金秀，经理。 被告：福建省怀然农业开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇大营路**，统一社会信用代码91350305766172201T。 法定代表人：郑春玉。 原告福建省梦金圆生态农业公司（以下简称“梦金圆公司”）与被告福建省怀然农业开发有限公司（以下简称“怀然公司”）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告梦金圆公司的法定代表人郑金秀、被告怀然公司的法定代表人郑春玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梦金圆公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除梦金圆公司与怀然公司于2018年7月15日和2018年7月28日签订的《合同书》两份；2.判决怀然公司支付给梦金圆公司尚欠的租金及违约金（暂计至2020年3月1日尚欠的租金为5.95万元，之后的租金按35万/年计至合同解除之日止；违约金以22万元为基数自2018年10月1日起按月利率2%计至2019年9月14日止，以36.4万元为基数自2019年9月15日起按月利率2%计至2020年3月1日止，2020年3月1日之后的违约金自愿放弃）；3.判决怀然公司从合同解除之日起按35万元/年的标准支付给梦金圆公司场地占用费至实际搬离之日止；4.判决怀然公司将承租场地腾空返还给梦金圆公司。事实与理由：2018年7月15日，郑金秀和郑春玉代表各自公司签订《合同书》一份。之后，双方再次协商后于2018年7月28日正式签订《合同书》一份，约定：梦金圆公司将坐落于仙游县赖店镇山尾村白石大泥坑的养牛场15亩出租给怀然公司养猪使用，租期为15年，从2018年7月28日起至2033年7月28日止；每年租金为35万元，第一年的租金在环保登记表变更后付清，之后每年的租金不能超过第一年租金的支付日期15日，如果超过30天每天按年租金的1%收取滞纳金；怀然公司应先付定金10万元后方可对原有养牛场进行改造，改造动工起1个月内，怀然公司应交纳押金25万元；在租期内，怀然公司不得私自转租；梦金圆公司有责任把原有养牛场的环保登记表改为养猪登记表；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，梦金圆公司依约将养牛场交付给怀然公司使用，并于2018年8月14日完成环保登记表的变更，但怀然公司仅于2018年9月中旬左右支付租金13万元。后经梦金圆公司多次催讨，怀然公司拒不支付，以自己的行为表示不履行主要债务，已构成根本违约。此外，怀然公司还私自将部分承租场地转租给他人使用，也构成违约。怀然公司已付的定金10万元及押金25万元梦金圆公司同意予以折抵尚欠的租金，截至2020年3月1日共计18.5个月，怀然公司应支付租金53.95万元，扣除已付的13万元、定金10万元、押金25万元，尚欠5.95万元。因双方约定的违约金（滞纳金）较高，梦金圆公司自愿调整为按月利率2%计算，第一年的违约金自愿调整为从2018年10月1日起计算，2018年10月1日至2019年9月14日的尚欠租金为22万元，2019年9月15日至2020年3月1日的尚欠租金为14.4万元，故请求的违约金以22万元为基数自2018年10月1日起计算至2019年9月14日止，自2019年9月15日起以36.4万元为基数计至2020年3月1日止。诉讼中，福建省梦金圆生态农业公司自愿撤回诉讼请求第一项的“解除梦金圆公司与怀然公司于2018年7月15日签订的《合同书》”和诉讼请求第二、三、四项，变更后的诉讼请求为判决解除梦金圆公司与怀然公司于2018年7月28日签订的《合同书》。 怀然公司辩称，1.梦金圆公司主张支付尚欠的租金及违约金，没有事实和法律依据。（1）怀然公司按照合同约定向梦金圆公司支付了定金10万元、押金25万元，在梦金圆公司证件未完全办理齐全情况下支付了租金13万元；（2）合同约定在所有证照办理完整后缴纳租金，但是至今梦金圆公司尚未向怀然公司交付完整证照；（3）因怀然公司未完全办理齐全证件导致养殖场被政府叫停，造成被告巨大损失，合同约定如因政府行为，无法改变养殖用途，梦金圆公司应尽可能帮助怀然公司维持正常生产经营，若无法维持，合同自行终止，应及时退还怀然公司定金和租金以及改造牛场费用；（4）合同注明梦金圆公司把原有的牛场面积15亩改变养殖种类承包给怀然公司使用，但实际上牛场面积并没有达到15亩，而且不足15亩的牛场还有500平方米是生态林，不能做养殖用地，建设面积也达不到合同约定的6000平方米，备案只有4600平方米，与合同相差太大，梦金圆公司在租赁标的的面积大小上存在欺骗行为，严重损害了怀然公司的利益；（5）梦金圆公司并未将牛场交付给怀然公司使用，梦金圆公司一直占用牛场至今，并且私自将一座猪场改为养殖牛蛙，严重侵犯了怀然公司的利益；2.梦金圆公司主张怀然公司私自将部分承租场地转租给他人使用，没有事实依据。合同约定在承包期间，梦金圆公司不得干涉怀然公司利用公司加农户合作运营模式。怀然公司并未将场地转让给他人使用。综上所述，梦金圆公司的请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据如下： 梦金圆公司提供：1.梦金圆公司与仙游县赖店镇山尾村的林地承包合同书一份，欲证明：梦金圆公司承租给怀然公司养殖场用地的合同来源。 2.合同书二份，欲证明：双方有书面合同依据，梦金圆公司依约履行了合同义务，但怀然公司未履行支付租金的义务，构成根本性违约。 3.福建省企业投资项目备案表和建设环境影响登记表各一份，欲证明：梦金圆公司经营活动的合法性，符合环保要求，并将养牛项目更改为养猪项目。 4.怀然公司与案外人林某签订的《合同书》一份，欲证明：怀然公司违反合同第四条约定，未经梦金圆公司同意，私自将合同用地转租给林某使用，构成违约。 5.证人林某证言，证言主要内容：怀然公司原先要与我合作，但是由于怀然公司缺乏资金未能合作，后来将养殖场地转租给我，我已支付了一年租金30万元左右给怀然公司的法人郑春玉，养殖场是否有动物检疫合格证不清楚，但猪都是可以卖出去的。欲证明：怀然公司存在擅自转租合同用地的事实。 怀然公司质证认为，对证据1不清楚；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但应该以双方签订的第二份合同为准；对证据3的真实性无异议，但建设环境影响登记表上的备案面积为4600平方米，超过的1400平方米是不合法的，不能用于养殖，合同中约定的6000平方米超过备案的面积，导致被政府叫停，因此梦金圆收取租金的面积不应该以6000平方米计算；对证据4的真实性无异议，但合同中约定的经营模式为公司＋农户的运营模式，怀然公司只是将场地交由农户经营，并没有将场地予以转让；对证据5证人的部分证言有异议，林某所述的已支付租金30万元左右有异议，大概只有二十几万元，怀然公司与林某之间是合作经营关系。 本院审查认为，证据1是仙游县赖店镇山尾村民委员会与梦金圆公司签订的《林地承包合同书》，可证明涉案土地承包经营权的来源，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。怀然公司对证据2、3、4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证据5证人证言与证据4能够相互印证，且怀然公司也认可林某已支付租金的事实，故本院对证据5的真实性予以确认，至于上述证据能否证明梦金圆公司的主张，待在争议焦点中再作分析。 怀然公司提供：1.图纸两张，欲证明：有经过审批的面积为12.8678亩。 2.照片一张，欲证明：怀然公司已经动工建设养殖场地，但由于梦金圆公司占用牛棚，导致无法承建。 梦金圆公司质证认为，对证据1的真实性无异议，梦金圆公司承包的面积为55亩，合同约定出租15亩给怀然公司，经过政府审批的面积为12.8678亩=8578㎡，已经超过合同约定的6000㎡；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，2018年8月14日前梦金圆公司已经将牛全部撤走，该照片无法证明2018年8月14日之后还占用牛棚。 本院审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，该图纸为怀然公司持有，说明其在签订合同时已清楚养殖场的面积并自愿签订合同；证据2是照片，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体”规定，怀然公司应提供存储该照片的原始载体，但其未提供，且梦金圆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，故对该证据不予认定。 庭审中，双方当事人陈述除了动物检疫合格证未办理，其他证件均办理齐全，怀然公司陈述养殖场的猪都已出售，对上述事实，本院予以确认。 根据双方诉、辩及举证、质证情况，本案的争议焦点是：涉案合同能否解除？围绕上述争议焦点，本院分析认定如下： 梦金圆公司认为，养殖场的证件已经全部办理齐全，动物检疫合格证应当由怀然公司办理，但由于怀然公司未将场地及设施建设完整导致该合格证无法办理；政府批准的建设面积为8578.6平方米，梦金圆公司原有的建设面积为2700㎡，合同中约定3300㎡的面积需要由怀然公司兴建，但怀然公司未兴建导致备案表登记的面积不足6000㎡；梦金圆公司按照合同约定将场地租赁给怀然公司，但是怀然公司未按合同约定支付租金，以自己的行为表示不履行主要债务，已构成根本违约；合同中约定不能将场地转租，但怀然公司私自将场地转租给林某使用，亦构成违约。综上，请求判决解除双方签订的合同。 怀然公司的意见同答辩意见。 本院认为，本案系梦金圆公司将取得的土地承包经营权出租给怀然公司而产生的纠纷，故本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。第一，根据《中华人民共和国动物防疫法》第四十二条第一款“屠宰、出售或者运输动物以及出售或者运输动物产品前，货主应当按照国务院兽医主管部门的规定向当地动物卫生监督机构申报检疫”的规定，在出售动物产品前，货主应当申报检疫，故动物检疫合格证应由怀然公司自行办理。庭审中，怀然公司认可其他证照已办理齐全且养殖场的猪均已出售，故其主张梦金圆公司尚未交付完整证照缺乏依据。按双方签订的《合同书》第二点中的约定“在所有证照办理完整后，乙方必须向甲方交纳年租金叁拾伍万元整”，而怀然公司自2018年7月28日起至今仅交纳租金13万元，已构成根本违约，导致梦金圆公司不能实现收取租金的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，梦金圆公司可以解除合同。第二，梦金圆公司提供的证据4、5能够相互印证，证明怀然公司未经其同意将养殖场地转租给案外人林某并收取租金的事实，违反了合同约定的“不得私自转让他人使用，如果确需转让必须经双方协商同意后作出合理的决定”，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，梦金圆公司可以解除合同。诉讼中，本院实地走访了涉案养猪场，目前怀然公司已搬离养猪场，养猪场处于空置状态，事实上合同也没有继续履行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月1日，仙游县赖店镇山尾村民委员会与梦金圆公司签订《林地承包合同》一份，把座落于仙游县赖店镇山尾村的白石茶仔坑林地［林权证号：仙林证字（2015）第00280号］发包给梦金圆公司经营，期限为30年。2018年7月28日，梦金圆公司（作为甲方）把座落在仙游县赖店镇山尾村白石大泥坑的养牛场出租给怀然公司（作为乙方）用作养猪场,并与怀然公司签订《合同书》一份，约定：甲方把原有的牛场面积15亩改变养殖种类，承包给乙方经营使用；乙方自行出资改造面积为2700㎡及新建面积为3300㎡的费用；甲方原牛场固定设备全部无偿交付乙方使用；甲方有责任把原有养牛场的环保登记表改变为养猪环保登记表，乙方先预付壹拾万元人民币给甲方作为定金；每年租金为叁拾伍万元；合同签订时交纳定金壹拾万元；自牛场改造动工起1个月内，乙方需向甲方交纳贰拾伍万元作为承包押金；在所有证照办理完整后，乙方必须向甲方交纳年租金叁拾伍万元整，另外在甲方证件未完全办理齐全情况下，甲方按天数给予减免租金（其中天数时间各占50%）；租期届满，乙方如若没有续租，乙方所交的定金叁拾伍万元整，可以抵作最后一年租金；乙方每年支付给甲方的租金不能超过本合同上述所构成的交租日期15天；如果超过交租日期1个月，按年租金收取每天1%滞纳金；承包期限从2018年7月28日起至2033年7月28日止，共计15年；在承包期间，甲方不得干涉乙方利用公司加农户合作运营模式，若乙方遇到无法正常运营时不得私自转让他人使用，如果确需转让必须经甲、乙双方协商同意后作出合理的决定。合同签订后，梦金圆公司依约交付了涉案场地并办理了除动物检疫合格证以外的相关证照。2018年8月5日，怀然公司未经梦金圆公司同意将涉案仙游县赖店镇山尾村白石大泥坑的养殖棚舍转租给林某并收取租金。怀然公司共向梦金圆公司支付了定金10万元、押金25万元和租金13万元。经梦金圆公司催讨，怀然公司仍未按约定支付租金。2020年3月3日，梦金圆公司以怀然公司违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求，怀然公司则作出上述答辩。 本院认为，本案所涉的《合同书》，当事人双方缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同双方均应按照合同约定的内容，享有权利和履行义务。根据本院对争议焦点的分析认定，怀然公司存在严重违约行为，梦金圆公司提出解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。怀然公司的上述辩称意见，缺乏证据，不予采信。依照《中华人民共和国土地承包法》第九条、第三十六条、第四十二条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国动物防疫法》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款规定，判决如下： 解除福建省梦金圆生态农业有限公司与福建省怀然农业开发有限公司于2018年7月28日签订的《合同书》。 案件受理费43200元，由福建省怀然农业开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  颜 洁 人民陪审员  翁淑香 人民陪审员  林双锦 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  郑晓琳 附：1.引用的主要法律条文内容： 《中华人民共和国土地承包法》 第九承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。 第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。 第四十二条承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外： （一）擅自改变土地的农业用途； （二）弃耕抛荒连续两年以上； （三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境； （四）其他严重违约行为。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国动物防疫法》 第四十二条屠宰、出售或者运输动物以及出售或者运输动物产品前，货主应当按照国务院兽医主管部门的规定向当地动物卫生监督机构申报检疫。 动物卫生监督机构接到检疫申报后，应当及时指派官方兽医对动物、动物产品实施现场检疫；检疫合格的，出具检疫证明、加施检疫标志。实施现场检疫的官方兽医应当在检疫证明、检疫标志上签字或者盖章，并对检疫结论负责。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十五条当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。 当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。