贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6106号 原告：徐驰，男，1982年4月1日生，白族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：朱妍，女，1983年10月16日生，穿青人，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：龙猷（一般授权代理），贵州四立律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520500215470181G，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路。 法定代表人：张立华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告徐驰、朱妍与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称“毕节市房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐驰、朱妍委托诉讼代理人赵波、被告毕节市房开公司委托诉讼代理人李承锦、肖顺裕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告在十日内支付原告自2014年5月31日起至2018年8月1日期间因逾期办理房屋所有权登记的违约金暂计人民币50,000.00元（违约金以总房款461,990.00元为基数，按年利率6%的标准计算，计算期间自2014年5月31日起至2018年8月1日止）；2．判决被告在十日内退还原告房屋面积误差款人民币3,788.00元；3．本案受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉请违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。 事实及理由：2012年9月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的逸景私享家园××号房屋；房屋套内建筑面积为129.38平方米，总价款为461,433.00元，房款支付方式为银行按揭贷款；房屋交付时间为2013年5月31日前。同时，合同第十五条还约定：套内面积误差比在3%以内的，据实结算房价款。第二十二条约定：房屋交付后，出卖人应当在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。涉案合同签订后，原告分三次共支付了被告房款461,690.00元。2013年5月31日，被告将涉案房屋交付原告使用，但就房屋产权登记事宜，被告始终拖延办理。直到2019年，被告才将办理完毕的房屋《不动产权属证书》及不动产销售发票、契税、维修基金发票等款项发票交付原告，经查看，该不动产权属证书颁发时间为2018年8月1日。同时，证书上记载的房屋套内建筑面积（专有建筑面积）为128.39平方米，比合同约定减少0.99平方米。据此面积及结合合同签订时按照套内面积计价的方式，原告只需支付被告房款457,902.00元，但被告实际收取的房款为461,690.00元，应当按合同约定规则处理，退还房款3,788.00元。为此，原告特提起诉讼。原告认为：原被告在涉案合同中约定被告应当在房屋交付后365日内完成房屋所有权登记，否则应当承担相应的违约责任。按照这一约定，结合涉案房屋于2013年5月31日交付的事实，被告最迟应当在2014年5月31日前将房屋的所有权登记办理完毕。然而，其实际履行上述义务的时间系2018年8月1日，逾期达四年之久。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《全国第八次民商事审批工作会议纪要》第四条第（五）款：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约金…合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定”之规定，原告主张诉请判决被告按照年利率6%的标准支付逾期期间的违约金有事实和法律依据。另外，双方在合同中约定了房屋面积误差的处理方式是根据套内建筑面积据实结算，现被告交付房屋的不动产权证书记载面积与合同约定面积不符，套内面积减少0.99平方米，应当按照当时约定的合同单价退还原告多交纳的房款。而已经收取的其他费用，并无合同及法律规定依据，亦应当予以退还。综上所述，原告特具状前来，恳请贵院依法判如所诉，维护原告合法权益。 被告毕节市房开公司辩称：一、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。二、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。依照合同约定原告起诉时，已超过诉讼时效，依法不应获得支持。并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间被告已于2018年2月8日取得A栋不动产初始登记原告的起诉已经过了诉讼时效，已经失去追偿权利，即使要算违约责任，最多从起诉之日起倒推3年至初始登记日止。三、违约金过高应予调整。原告也未举证证明其实际所受损失。原告诉求被告支付的违约金达到总房价五分之一，这显然是不合理的。根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请人民法院支持被告抗辩意见，依法维护被告的合法权益。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年9月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积为149.34平方米，套内建筑面积为129.38平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为461433.00元，买受人一次性支付房价款；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，据实结算房价款；房屋登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付吧购房款，被告向原告出具了发票，该发票载明：购房款为461690.00元，建筑面积为149.42平方米。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年2月8日，被告取得涉案楼幢不动产权证书。2018年6月14日，被告将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门。2018年8月1日，涉案商品房登记在原告名下，不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为149.03平方米，专有建筑面积为128.39平方米。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权。本案中，被告于2018年6月14日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月30日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月1日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告于2018年6月14日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2018年6月13日。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款461,690.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月1日起计算至2018年6月13日。 关于原告主张被告退还多收的房价款的诉请，被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为461,690.00元，建筑面积为149.42平方米，据此，可知该商品房的计价为每平方米3,089.88元（461,690.00元÷149.42平方米）。涉案商品房不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为149.03平方米，面积误差款为1,205.05元〔3,089.88元/平方米×（149.42平方米-149.03平方米）〕。故对原告主张被告退还其面积误差款的诉请，本院按建筑面积据实计算，应退还1,205.05元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐驰、朱妍支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款461,690.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月1日起计算至2018年6月13日）； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告徐驰、朱妍面积误差款1,205.05元； 三、驳回原告徐驰、朱妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费572.00元，由原告徐驰、朱妍承担257.61元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担314.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年七月二十八日 书记员  肖 毅