广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初527号 原告：张美英，女，1938年12月12日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：曹永剑，男，1963年2月28日出生，住广西柳州市柳**。 被告：张耀珊，男，1989年12月19日出生，壮族，户籍地址广西大化瑶族自治县。 被告：曹家宁，男，1988年10月10日出生，壮族,户籍地址广西南宁市江**。 原告张美英与被告张耀珊、曹家宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告张美英的委托诉讼代理人曹永剑到庭参加诉讼，被告张耀珊、曹家宁经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张美英向本院提出诉讼请求:1.返还租金。请求法院判令被告向原告支付从2018年9月1日至今尚未交付的租金，共计人民币17000元。（计至2020年1月12日，租金为每月人民币1000元）；2.返还租金利息。请求法院判令被告向原告支付从2018年9月1日至今尚未交付的租金利息，租金利息按央行2019年一年期定期存款利率1.5%计算，共计人民币255元；3.结清垃圾处理费、收视费、物业管理费等费用。请求法院判令被告向原告支付从2018年9月1日至今尚未交付的垃圾处理费、收视费、物业管理费等费用，共计人民币1700元；4.赔付违约金。请求法院判令被告向原告赔付违约金，违约金数额为被告应当返还租金的总额的25%,共计人民币4250元 -2- ；5.解除租赁合同。请求法院判令解除原、被告之间签订的《房屋出租协议书》；6.返还房屋、照价赔偿。请求法院判令被告返还租用房屋，对于房屋设施及家具的损坏照价赔偿；7.本案诉讼费用全部由被告承担。原告当庭将第二项诉讼请求变更为被告向原告支付从2018年9月1日至今尚未交付的租金利息，利息按中国人民银行2019年定期存款利率计算。 事实和理由:2012年4月17日，被告张耀珊、曹家宁、晏江等人租赁原告位于柳州市的房屋（房产证号**××93，以下简称“该房屋”），原告代理人曹永剑与被告经过平等协商，以被告曹家宁、晏江为代表人签订了《房屋出租协议书》，约定该房屋租期为2012年4月17日至2013年4月16日止。房屋租赁期满后，原、被告双方经过口头协定，由被告按照原《房屋出租协议书》的要求继续承租该房屋。被告从2012年4月17日至今一直租住在该房屋内，已经缴清2012年4月17日至2018年8月的房屋租金等费用，但从2018年9月1日起，被告至今未再给付房屋租金，且未缴纳垃圾处理费、收视费、物业管理费等费用。期间原告代理人曹永剑曾多次催收，但被告以各种理由为借口，故意拖欠不还。被告不履行合同双方的约定，经原告多次催缴后仍未缴纳房屋租赁费用及垃圾处理费、收视费、物业管理费等费用，其行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告依据双方签订的《房屋出租协议书》及相关法律法规，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张耀珊、曹家宁未进行答辩，亦未提交证据。 原告张美英围绕诉讼请求依法提交了证据1.房屋出租协议书；2.相关催收记录；3.房产证复印件。被告张耀珊、曹家宁未到庭亦未递交证据，视为其放弃质证的权利，由此产生的不利后果由其自行负担。原告递交的证据符合证据的真实性、关联性及合法性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:本案房屋柳州市所有权人系汪植深，汪植深去世后，该房屋未办理继承手续，汪植深的被继承人均同意由张美英将房屋对外出租并由其委托曹永剑代为处理租赁事宜。 -3- 2012年4月17日，曹永剑作为甲方，与乙方晏江、曹家宁签订《房屋租赁协议》，协议载明甲方将柳州市房出租给乙方，租期壹年，从2012年4月17日至2013年4月16日，租金每月1000元。 根据原告提交的曹永剑手机银行转账记录显示，张耀珊于2015年9月开始，陆续通过银行转账的形式向曹永剑转款，转款金额均为3000元或3100元。 原告提交的曹永剑的短信记录显示，从2019年2月26日起，曹永剑与电话号码为136××××6274的用户就交纳租金的事情进行协商，其中2019年12月22日，曹永剑发送信息：“张耀珊什么时候给我房租？”电话号码为136××××6274的用户对此回复：“刚睡醒，没看到信息，我跟你说了，月底之前我先给一部分，相信我，我会自觉的还你，给完之前还是不接电话了，月底之前给一部分，就按之前的计划，谢谢。”由此可推测，电话号码为136××××6274的用户即为被告张耀珊。二人的短信记录还显示，曹永剑2019年8月1日发送信息：“小张，现在是8月份将交下一季度（9-11）月的房租了，再加上前一、二季度签下的租金，数额应该是九仟圆整。”张耀珊2019年8月30日回复：“你在给我一个月时间，马上就得，现在正在打官司要回我的钱。”曹永剑2019年9月22日发送信息：“小张你好！我是房东，现在距离你要求给你壹个月的期限还剩最后一个星期了，而且是马上迎来国庆节，请你在这两天马上来柳处理好相关所欠近9个月房租等事宜，不然惹上关司可不是开玩笑的哟！”张耀珊2019年10月12日回复：“知道的曹叔。” 庭审中，原告陈述，其未与张耀珊签订过房屋租赁合同。并陈述，案涉房屋的门锁已被被告更换并由其保管钥匙，被告未将房屋返还原告，原告也无法进入租赁房屋。 另认定，2020年4月2日，原告张美英就原起诉时列明的另一被告晏江提出撤诉申请，本院于同日作出（2020）桂0204民初527号民事裁定书，准许原告张美英对被告晏江的撤诉。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应 -4- 当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，从原告提供的短信记录以及银行转账记录显示，原告将本案案涉房屋交付张耀珊使用,张耀珊按月向原告支付相应的费用,原告和张耀珊之间成立合法有效的租赁关系，合同期限为不定期租赁。 现原告主张被告张耀珊于2018年9月1日至今未支付租金，并要求原告按每月1000元的租金标准支付2018年9月1日至2020年1月12日的租金，共计17000元。被告张耀珊经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，应视为张耀珊放弃抗辩和举证的权利，由此产生的法律后果由张耀珊自行承担。现张耀珊未提供其已交纳相应租金的证据，故本院对原告要求张耀珊支付租金17000元的主张，予以支持。 对于原告要求张耀珊应支付逾期支付租金的利息的主张。从原告提交的证据来看，原告与被告约定的租金支付方式应为按季度支付，现张耀珊未能依约按时支付租金，应向原告支付资金占用期间的利息损失，原告庭审时明确要求按照2019年定期存款的年利率为标准计算利息损失，并于庭后经询问，明确要求张耀珊支付的利息为505.75元，鉴于张耀珊至今仍未支付租金，原告主张的该利息也未超过法律规定，故张耀珊应当向原告支付利息损失505.75元。 对于垃圾处理费、收视费、物业管理费。由于原告未能明确各项费用具体的数额，且据原告陈述其也未替张耀珊代缴上述费用，对于原告而言并未产生损失，故原告向张耀珊主张上述费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告要求张耀珊支付违约金的主张。因原告与张耀珊未签订书面的租赁合同，原告也未能提供证据证实其与张耀珊就违约事项进行过相应的约定，故对原告的该项主张本院不予支持。 对于原告要求与张耀珊解除租赁合同的主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告现起诉要求与张耀珊解除合同，符合上述法律规定，本院予以支持。 对于原告要求张耀珊返还房屋，照价赔偿的主张。如上所述，原告可以随时与张耀珊解除不定期租 -5- 赁合同，相应的,合同解除后，张耀珊应在合理期限内搬离案涉房屋，故本院对于原告要求张耀珊返还房屋的主张予以支持。对于要求张耀珊对于房屋设施及家具的损坏照价赔偿的主张，由于原告称无法进入案涉房屋查看具体损失，也未能提供其房屋设施及家具存在损坏的相应证据，故本院无法确定原告是否存在损失，对原告的该项主张不予支持。原告可在有相应证据后另行主张。 对于被告曹家宁的责任。原告仅提供了一份2012年4月17日与曹家宁签订的《房屋出租协议书》以证实曹家宁为案涉房屋的承租人，但该《房屋出租协议书》租赁期限为2012年4月17日至2013年4月16日，租赁期限早已届满。原告即未能提供证据证实其与曹家宁就续租事情进行过协商，也未能提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第二百三十六条即曹家宁在原租赁期间届满后仍然继续使用租赁物的情形，且从原告自述被告未支付租金至今，原告也从未向曹家宁催收过租金，与常理不符，故从现有证据来看，无法证实曹家宁也为案涉房屋的承租人，对原告要求曹家宁承担责任的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告张耀珊与原告张美英关于柳州市房屋的租赁合同解除； 二、被告张耀珊搬离柳州市房屋； 三、被告张耀珊向原告张美英支付租金17000元； 四、被告张耀珊向原告张美英支付逾期支付租金的利息损失505.75元； 五、驳回原告张美英的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 -6- 本案受理费380元、公告费700元，共计1080元（原告已预交），由被告张耀珊负担并径付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  吴星亮 人民陪审员  杨小燕 二〇二〇年七月九日 书 记 员  袁 宇 附本判决书所援引的相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条 -7- 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007