福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1905号 上诉人（原审原告）：潘双发，男，1971年10月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：李琴声，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司，住所地泉州市清源街道办事处大院内。 法定代表人：詹敬忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑群，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明堂，福建君宇律师事务所律师。 原审第三人：泉州市丰泽区清源街道办事处环清社区居民委员会，住所地泉州市丰泽区环渠路与花博路交叉口东100米。 委托诉讼代理人：冯礼祐，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡建新，福建瀛莱律师事务所实习律师。 上诉人潘双发与被上诉人泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司（下称泉山农业公司）、原审第三人泉州市丰泽区清源街道办事处环清社区居民委员会（下称环清社区居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘双发上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持其原审的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院未对本案租赁合同关系终止时间予以查清，属于认定事实不清，本案租赁合同关系于2014年12月31日已自行终止，自2015年1月1日起属于被非法侵占，泉山农业公司负有返还租赁物的义务。其一审诉求表达不准确，应当是“确认双方的租赁关系于2014年12月31日终止”。本案租赁期限自2014年12月31日届满且泉山农业公司并未在租赁期限届满前向潘双发提出续租或重新签订新的租赁协议。根据《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》(以下简称《租赁协议》)第一条约定，租赁时间为2005年1月1日起至2014年12月31日止。根据《租赁协议》第三条第4款约定“双方应于租赁期限届满前三个月，提起协商续租的有关事项，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利，双方再重新协商签订租赁协议。”本案租赁合同关系自2014年12月31日租赁期限届满，届满前泉山农业公司也并未根据租赁协议约定向潘双发提出继续承租的事宜。因此，本案的租赁合同关系自2014年12月31日自行终止。2.本案租赁合同关系终止后(即自2015年1月1日起)，潘双发已多次向泉山农业公司提出不再出租，且多次向街道、政府反映不再出租，但泉山农业公司仍然无视潘双发的合法合理主张，继续占用，属于非法侵占行为。根据《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”泉山农业公司应当在租赁合同关系终止之日起向潘双发返还涉案的租赁物。因此，潘双发的主张有合同依据，也有法理基础。二、泉山农业公司向潘双发承租土地之后用于转租获取暴利，在法律上是无效行为。根据潘双发掌握的证据，以及众所周知事实，以及一审法院查明事实，均表明泉山农业公司向包括潘双发在内的村民承租土地，不是用于自己经营，而是用于分块出租谋取暴利。根据合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。对照法条规定，泉山农业公司未经潘双发同意，向潘双发承租的目的是为了转租获利，这是法律上所禁止的行为。基于该规定，潘双发完全有理由提出提前解除合同，何况本案是在2014年12月31日书面合同已届满，从2015年1月1日起属于非法侵占土地。三、土地承包经营权人权利依法应受保护，且本案并不存在损害集体利益的情形，而原审法院却根据所谓公平原则，对原审请求返还土地等诉讼请求不予支持，系适用法律错误，导致严重不公平的严重后果。1.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”以及第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。”作为土地承包经营权人，依法享有相关权利，有权自愿选择是否继续出租或者不再出租。在原租赁协议到期后，潘双发有权根据协议约定终止租赁合同关系。而原审法院却以其他大部分出租方选择续租，进而要求潘双发必须按照2005年的租金标准继续续租，明显违法法律相关规定，违背潘双发的个人意愿。现在是市场经济时代，一审法院以所谓要正确处理三者关系，是典型的以维护集体利益 非法损害作为个体利益，这是“讲政治”，不是“讲法律”。2.终止本案租赁合同关系并不存在损害集体或第三人利益的情形。潘双发出租给泉山农业公司，而泉山农业公司却又擅自高价转租给第三人，用于经营“荷塘小院”酒楼，进行商业盈利，其擅自将租赁物高价出租给第三人，明显是为了个人经济利益。泉山农业公司在租赁协议终止后却仍强行要求潘双发按照2005年签订的租金标准(每亩每年2100元)强行侵占上诉人土地。根据其掌握证据表明：泉山农业公司转租给第三人租金在2014年就高达每亩每年1.1万元，而泉山农业公司却在双方租赁协议终止后仍想继续按照原低额租金标准强行占用上诉人的土地，明显霸道强权，显失公平。因此，本案并不存在原审法院认定的会损害集体利益情形，泉山农业公司应向潘双发返还涉案土地。四、《信访事项处理答复意见书》认定所谓潘双发领取半年租金属于默认续签行为，这是没有法律思维的乱答复。这种思维模式也体现在一审法院审判思维中。正如前文所述，《租赁合同》明确约定合同期限届满之后，双方应当另行协商另行签订新的租赁合同，但自2015年1月1日起双方没有协商没有签订新的合同。合同期限届满之后，潘双发至始至终不同意所谓续租，并多次反复、上访，但始终问题得不到解决，潘双发领取半年租金是参照失效租赁合同约定租金标准领取被非法侵占土地的补偿款而已(注：实际领取的补偿款远远低于实际损失，潘双发将参照同地段同时期租金标准另行主张该半年的补偿款)。 泉山农业公司辩称，一、双方的租赁合同关系清楚。1.2005年9月1日双方签订的《租赁协议》虽然届满后，双方未再书面签订租赁协议，但根据租金发放表及收款票据等证据，可以证实其已按原有租赁协议按时足额支付租金，且潘双发已领取了2015年上半年的租金，以自己的行为意思表示自愿继续履行租赁协议，潘双发主张其非法侵占土地，明显缺乏依据。因此，双方的租赁关系未实际解除。2.潘双发要求解除合同及拆除地上建筑物，违背《农村土地承包法》第七条的规定，农村土地承包应当坚持公开、公平、公正原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。目前，经过泉山农业公司的开发，已经形成规模化、产业化的花卉市场，其中“荷塘小院”项目正在该范围内。整个花博园项目中，绝大多数的村民均已完成续约，仅有包括潘双发在内的三个散户未签订书面租赁协议，可见，已涉及个人利益与公共集体利益的冲突，应以公共利益为先。3.潘双发主张泉山农业公司获取暴利的说法，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、泉山农业公司已足额支付每年租金，不存在拖欠，一审判决支付自2015年7月1日起的占有使用费，缺乏依据。 环清社区居委会述称，一、关于土地租赁关系应否解除。农村土地承包应当持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。案涉土地原发包给潘双发之父潘天恩及其家庭成员共计四人的，但其对土地的经营使用需要正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。花博园的筹建发展对于清源山旅游观赏农业建设具有重大意义，为当地的文化及经济价值提供了一个良好的对外窗口。如果拆除案涉建筑物，势必破坏“荷塘小院”建筑设施的完整性，续租协议得到了大多数集体经济成员的认可，兼顾了集体成员的利益，从国家、集体以及个人利益角度考虑，二审应维持原判。二、关于租金支付的问题。其收到泉山农业公司支付的租金后，均有按时将租金发放给土地出租方，且在第二次续签期间，潘双发于2015领取了一次租金后便以个人其他需求无法得到满足为由拒绝领取租金，不同意续租。环清社区居委会同意将同期收到泉山农业公司支付的租金交付给潘双发。 潘双发向一审法院起诉请求：1.确认潘双发与泉山农业公司的租赁关系于2015年7月1日解除；2.判令泉山农业公司在判决生效之日起十五天内拆除地上建筑物并将土地返还给潘双发；3.判令泉山农业公司支付给潘双发土地占用期间的使用费（自2015年7月1日起至实际返还土地之日止按每年894元计算）；4.判令泉山农业公司赔偿潘双发为维护个人利益而支出的费用1000元。 一审认定事实：2001年2月27日，丰泽区委员会、丰泽区人民政府发布了泉丰委［2001］综29号《中共泉州市丰泽区委、泉州市丰泽区人民政府关于加快农业种养业结构调整步伐的意见（试行）》，意见提出“以北峰镇普贤现代农业示范区和清源街道泉山路花卉基地为主要种植区，逐步扩大花卉种植规模•••逐步建立普贤路、泉山路新的花卉市场”、“要做好引导和服务工作，创造良好的农业开发投资环境，加大招商引资力度，引导农民算好耕地集约规模化经营效益的经济账，建立和完善耕地使用权依法有偿有序转让机制，倡导稳制活田，促进耕地使用权向农业开发企业集中，使之成为农业产业化经营的有效载体，提高农业的综合效益”。2001年5月，丰泽区清源街道办事处同意由泉山农业公司在位于××路××路××市场。 2005年9月1日，潘双福作为出租方甲方与承租方乙方泉山农业公司签订《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》一份，约定：甲方将位于清源山花博园内承包经营的土地共0.32亩出租给乙方使用，时间自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期限10年；租金每亩每年2100元，每三年递增10%，乙方应于每年7月31日和12月31日前将当年租金平均分两次先后支付给环清社区居委会，再由环清社区居委会负责及时发放给甲方；乙方有权依照国家有关的产业政策自主招商经营（房地产不属于开发范围）。清源街道办事处、环清社区居委会作为见证单位在《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》上加盖公章。上述租赁协议到期后，双方未再另行签订书面协议。潘双发所在的环清社区居委会的248户出租方有含潘双发在内的3户出租方（出租面积占环清社区居委会清源山花博园出租户出租总面积的1.58%）未继续领取租金。 另查，潘双福又名潘双发，系潘天恩与林笑娘的次子，潘双发与李明珠于1994年10月27日登记结婚。1998年11月，潘天恩作为户主与其家庭成员共四人承包了北峰镇环清村水田0.45亩、旱地0.45亩。2018年8月28日，李明珠向丰泽区信访局反映：李明珠出租给清源街道办事处址在花博园的田地被荷塘小院占用盖成房屋，租赁期限2014年12月31日到期后，李明珠多次表示要收回土地不想再出租未能得到妥善处理。清源街道办事处于2018年11月30日作出《信访事项处理答复意见书》，意见书中调查核实：1.李明珠反映的田地位于清源山花博园内，共0.32亩，约在花博园内“荷塘小院”项目的中间，前后均为石头或水泥建筑物，且已被硬化，不适宜耕作；2.李明珠配偶潘双福与泉山农业公司签订协议后，将该地块出租给泉山农业公司，租赁期限至2014年12月31日；3.合同期满后，2015年初，整个花博园涉及环清、环山两个社区共500余户农户均同意续签协议，并按期领取租金，李明珠也领取了2015年上半年的租金。意见书处理意见认为：1.李明珠已实际领取半年的租金，其行为示为默认续签协议；2.从农户个人经济价值及花博园整体发展考虑，李明珠若有异议，请于该续租协议期满后（租赁期6年）再行提出。李明珠不服上述清源街道办事处的《信访事项处理答复意见书》向丰泽区人民政府申请复查，丰泽区人民政府于2019年1月3日作出《关于李明珠信访事项复查受理情况告知单》，不予受理李明珠的复查申请，并决定：1.撤销清源办事处作出的《信访事项处理答复意见书》；2.李明珠的诉求不应该在信访渠道解决，应依法直接向丰泽区人民法院提出。 一审法院认为，潘双发与泉山农业公司签订《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》，有潘双发提供的租赁协议一份为证。泉山农业公司主张潘双发与合同中载明的“潘双福”并非同一人，但潘双发提供的泉州市公安局清源派出所、环清社区居委会开具的证明可以证明潘双发与“潘双福”确系一人，且泉山农业公司亦承认潘双发之配偶李明珠领取了该份《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》中约定的租金。综上，对潘双发系案涉《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》所载明的0.32亩土地的出租人予以认定。案涉0.32亩土地原系由潘双发出租给泉山农业公司，再由泉山农业公司集中附近农地转租他人，统一用于经营清源山花博园，目前该地块大约位于花博园内“荷塘小院”项目的中间。虽然案涉《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》于2014年12月31日到期，双方未再续签合同，但根据潘双发提供的《信访事项处理答复意见书》及泉山农业公司提供的租金发放表及其他租赁协议等证据看，该租赁协议到期后，大部分出租方都选择与泉山农业公司续租至2022年12月31日止并已实际领取了租金，具体到潘双发所在的环清社区的248户出租方仅有含潘双发在内的3户出租方未继续领取租金，该3户出租面积也仅占环清社区出租户出租面积的1.58%。《中华人民共和国农村土地承包法》第七条规定，农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。潘双发出租给泉山农业公司的土地系环清社区即原环清村经济联合社发包给潘双发之父潘天恩及其家庭成员共计四人的，其对土地的经营使用需要正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。案涉0.32亩土地位于清源山花博园内“荷塘小院”项目内的中间，且从潘双发提供的照片可见，“荷塘小院”内已建设开挖了池塘并配套有两层建筑及小桥等设施。潘双发要求将案涉地上建筑物拆除并将土地返还给潘双发，势必破坏“荷塘小院”建筑设施的完整性，对清源山花博园的整体经营管理造成影响，损害将土地出租给泉山农业公司用于清源山花博园经营的其他集体经济组织成员的利益。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《泉州市清源山花博园土地使用权租赁协议》的续租协议约定了逐年递增的租金标准，并且得到了大多数集体经济组织成员的认可，兼顾了各集体经济组织成员的利益及集体利益。潘双发基于其农村集体经济组织成员的身份通过家庭承包方式取得案涉土地的承包经营权，其在享有农村集体经济组织赋予权利的同时应相应的履行维护集体经济利益的义务，故对其请求确认合同解除并拆除案涉土地上的地上建筑物、返还土地的诉讼请求不予支持。泉山农业公司使用潘双发承包经营的土地应向潘双发缴纳费用，潘双发请求泉山农业公司按照每年894元的标准支付土地占用费用，具有事实与法律依据，予以支持。对于潘双发另主张的维护个人利益而支出的费用1000元，潘双发对此并未提供证据予以证明，对该费用不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司应于判决生效之日起十日内按每年894元的标准向潘双发支付自2015年7月1日起至判决生效之日止的土地占用费；二、驳回潘双发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未能提交新证据。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,潘双发作为家庭户主代表与泉山农业公司签订案涉《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。《租赁协议》于2014年12月31日到期后，潘双发与泉山公司未能签订续签合同，且泉山公司继续使用土地及按时缴纳租金至今，应视为双方当事人订立不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，潘双发可随时向泉山农业公司主张解除，但应当在合理期限之前通知泉山农业公司。现有证据未能体现潘双发于2015年7月1日向泉山农业公司主张解除租赁关系，潘双发要求确认租赁关系于2015年7月1日解除，缺乏事实依据，不予采纳。经查，环清、环山社区居委会的500多户家庭将其所承包的案涉土地出租给泉山农业公司整体开发使用，而大部分的农户选择第二轮续期租给泉山农业公司，基于以上事实，潘双发作为当地农户亦是清楚的，其作为出租方现要求随时解除租赁合同关系应给予泉山农业公司合理的期限，且基于潘双发提供的土地承包经营权证上载明的土地四至不清，环清社区居委会作为发包发基于历史原因亦未能确认案涉土地的四至，潘双发要求返还案涉土地亦应待四至确认清楚才能确定，故潘双发要求返还案涉土地不能成立。一审判决泉山农业公司按照每年894元的标准支付相应的土地占用费用，泉山农业公司未提出异议，予以维持。关于潘双发主张的费用1000元，没有相关证据予以证实，一审对该费用不予支持正确。 综上，潘双发的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由潘双发负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年七月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。