广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初882号 原告:贵港市向南居房地产开发有限公司，住所地广西贵港市覃塘区覃塘街道中山大道9号。统一社会信用代码：9145080079681165X8。 法定代表人：杨泽标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢珊，女，1975年8月13日出生，汉族，该公司员工，住广西贵港市港北区。 被告：覃明群，女，1976年3月25日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：梁世光，贵港市郁州法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：卢铮，贵港市港北区天元法律服务所法律工作者。 原告贵港市向南居房地产开发有限公司（以下除判项外简称向南居公司）与被告覃明群商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告向南居公司的委托诉讼代理人卢珊，被告覃明群及其委托诉讼代理人梁世光、卢铮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向南居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还首付款76000元及支付违约金142932元（违约金计算：以86000元为基数，按每日千分之一计算，自2015年11月16日起计至还清之日止，现暂计至2020年6月4日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间于2015年6月16日签订《商品房预售合同》，约定被告向原告购买“向南居·汉唐世家”20栋3层1单元1-303号房。被告支付首付款时，因资金不足向原告借款86000元，并出具借据给原告收执，约定分期偿还（实为分期支付首付款），并约定如借款未超过30天的，每逾期一天，则按借款总额的千分之一支付违约金。原告在2016年2月29日已还10000元，尚欠76000元。还款期限届满后，被告未按约定还款，原告多次催促未果而诉至法院。 被告覃明群辩称，原告提起的诉讼构成重复起诉。1.原告先后于2019年4月2日、2020年6月16日向法院提起诉讼，后诉（本案诉讼）与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，且前诉已作出生效裁判，故应予驳回原告的起诉。2.原告诉请支付违约金无事实与法律依据。原告提供的借据，只是表面现象，双方并未发生借款事实，实则原告变相套贷，违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的相关规定，该行为是无效的。同时，违约金的计算方式也没有事实与法律依据。3.原告的主张缺乏事实与法律依据。根据已生效的（2019）桂0804民初480号民事判决，双方签订的《商品房预售合同》已解除，该76000元是涉案房屋价值的一部分。涉案房屋已返还给原告，原告再行主张偿还首付款属于不当得利，不应支持。 经审理查明：2015年6月16日，原、被告之间签订了一份《商品房预售合同》，约定被告以3097.12元/平方米购买原告开发建设的“向南居·汉唐世家”项目中的20栋3层1单元1-303号房，建筑面积为113.36平方米（其中套内建筑面积为98.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为14.93平方米）。房屋总价款为351089元，买受人在签订合同时付清首付款106089元，含定金20000元，余款245000元由买受人办理银行按揭，原告为该笔贷款提供担保。合同签订前，被告分别于2015年3月9日、2015年5月1日向原告支付了5000元、15089元定金，合计20089元，尚欠首付款86000元。合同签订当日，被告出具一份借据给原告收执，载明：今借到原告86000元，用于支付购买出借人的“向南居·汉唐世家”项目中的20栋3层1单元1-303号房，借款期限为18个月，并于2016年12月28日前分肆次向出借人还清借款（不计利息），具体如下：2015年11月16日前归还22000元；2016年4月16日前归还22000元；2016年9月16日前归还22000元；2016年12月28日前归还20000元。借款承诺：1.借款人未按时还清借款且逾期不超过30天（含30天）的，借款人须向出借人支付违约金，违约金计算方式为借款总额×1‰×逾期天数。2.借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，出借人有权解除双方签订的《商品房预售合同》、有权自行办理房产的《商品房预售合同登记备案证明》的撤销手续，并收回该房产另行处置，借款人已支付的购房款作为违约金，赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索……。 另查明，原、被告双方均确认借据中的借款86000元实际是被告尚欠原告的房屋首付款。签订借据后被告支付了10000元首付款，但是之后被告未按照借据约定支付尚欠的76000元首付款。因被告未按照借据约定履行义务，原告于2016年8月22日向被告邮寄了一份《通知》，该通知中原告表示，根据双方约定，被告应当按照借款协议约定的时间交付第一期、第二期首付款，由于其没有按约付款，已构成违约。2019年4月2日，原告以商品房买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求：1.判令解除原告与被告于2015年6月16日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告在判决生效后十日内配合原告到房屋登记主管部门注销“向南居·汉唐世家”20栋1单元3层1-303号房预告登记。本院于2019年6月25日作出（2019）桂0804民初480号民事判决，支持了原告全部诉讼请求。原告又于2019年4月2日以民间借贷纠纷为由向本院提起诉讼，请求：判令被告向原告偿还借款本金76000元及支付违约金100534元（违约金以76000元为基数，按每日千分之一计算，自2016年2月1日起计至还清之日止，现暂计至2019年1月26日止）。事实与理由和本案相同。本院于2019年6月25日作出（2019）桂0804民初479号民事裁定，认定原告构成重复起诉，遂驳回原告的起诉。另外，涉案房屋没有交付给被告占有使用，亦未办理房产证；涉案房屋已返还给原告，但预告登记仍登记在被告名下。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。关于本案的借据，因双方实际上没有发生借款支付的事实，故该借据实则双方当事人对商品房买卖合同约定的分期支付首付款以及逾期支付首付款应承担的违约责任，即商品房买卖合同关于违约责任的附件或者补充协议。被告主张借据违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的相关规定，因该通知属于管理性文件,违反该通知规定并不必然导致借据无效，本院对被告的该辩称不予采纳。关于本案是否构成重复起诉，原告在本案中的诉讼请求系请求被告偿还首付款及支付违约金，与前诉主张并不相同，因此本案不构成重复起诉，本院对被告辩称本案属于重复起诉不予采纳。关于原告诉请被告偿还首付款76000元及支付违约金142932元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《商品房预售合同》已解除，涉案房屋也已返还给原告，被告尚未支付的76000元首付款应当终止履行，故对于原告主张支付首付款的请求不予支持；对于违约金，因借据约定借款人逾期超过30日未还清出借人借款的，借款人已支付的购房款作为违约金，赔偿出借人损失，不足部分出借人有权进行追索。而被告支付了30089元首付款（20089元定金+10000元首付款）给原告，该款已作为违约金赔偿原告的损失，而原告未能举证证明不足损失部分，故对于原告的该项诉请不予支持。原告主张违约金按照借款总额×1‰×逾期天数计算，因该计算方式的前提是在借款人未按时还清借款且逾期不超过30日，而本案被告已逾期超过30日，故对原告的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告贵港市向南居房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费4464元，减半收取为2232元（原告申请缓交），由原告贵港市向南居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4464元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 欧天雄 二〇二〇年七月三十日 法官助理 黄淑清 书 记 员 区 戈