广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2718号原告：孙鹏，男，1995年8月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县×××××××，公民身份号码：230××××××××××××737。委托诉讼代理人:曾小彬，广东臻善律师事务所律师。被告：王永秀，女，1990年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区××××，公民身份号码：420××××××××××××862。第三人：东莞市纬业房地产代理有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：于海斌，女，1988年4月8日出生，汉族，住河南省方城县×××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××960，系该公司员工。第三人：东莞市联业按揭服务有限公司，住所地：东莞市×××××××××××××。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：杨碧菲，女，1992年7月28日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××，公民身份号码：445××××××××××××127，系该公司员工。原告孙鹏与被告王永秀、第三人东莞市纬业房地产代理有限公司（以下简称“纬业房产公司”）、东莞市联业按揭服务有限公司（以下简称“联业按揭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙鹏及其委托诉讼代理人曾小彬、被告王永秀、第三人纬业房产公司的委托诉讼代理人于海斌、第三人联业按揭公司的委托诉讼代理人杨碧菲均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鹏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告基于2018年9月27日签订的《房地产买卖居间合同》产生的房屋买卖合同关系于2019年9月5日解除；2.被告向原告返还定金及购房款合计500000元并支付利息（利息以500000元为本金，按银行同期贷款利率从2018年10月11日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年9月5日为19877.08元）；3.被告向原告返还供楼利息20000元；4.被告向原告支付违约金330000元；5.被告向原告支付佣金24750元、按揭费13250元、银行评估费6625元、律师费20000元、担保费4672.51元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告王永秀辩称，被告对原告起诉状陈述的事实没有异议，但是关于赔偿，被告认为只需要双倍返还定金给原告就行了，被告愿意退还购房款给原告，但没有能力。第三人纬业房产公司、联业按揭公司陈述称，原告起诉状的内容属实。经审理查明，位于东莞市清溪镇三星村行政中心区×××××××住宅楼1005的案涉房产，已于2019年×月9日取得不动产权证，证号为粤（2019）东莞不动产权第0222245号，登记的权属人为王永秀。截止2019年10月8日，案涉房产抵押给东莞农村商业银行股份有限公司清溪支行，因本案采取财产保全措施被本院司法查封。2018年9月27日，在第三人纬业房产公司的居间介绍下，王永秀作为卖方，孙鹏作为买方，三方共同签订了一份《房地产买卖居间合同》，主要约定：卖方将上述案涉房屋转让给买方，转让总价为1650000元；办理该房产产权过户的全部费用由买方承担；定金50000元在签订合同之日起两日内付清；第一笔房款450000元，2018年9月28日卖方查档、公证委托后买方支付50000元，卖方领取公证书当天买方支付400000元；第二笔房款1150000元，买卖双方须在卖方领到不动产权证之日起十个工作日内或签订本合同之日起十个工作日内到银行办理按揭贷款手续；双方约定于银行同意买方按揭贷款和注销该房产抵押登记完毕之日起五个工作日内办理该房产的过户转移登记手续；若卖方违约，买方有权要求卖方双倍购房定金赔偿给买方，或卖方赔偿该房产总价款的百分之二十给买方作为违约金，或卖方赔偿买方该房产的增值部分金额，赔偿后卖方退回买方已交的房款，取消交易和已缴的费用由卖方承担，违约后十个工作日内执行赔偿、退款、退房；违约方要承担前述条款的违约责任和守约方为追究违约责任而产生的所有费用（包括但不限于查询费、经纪方服务费、按揭公司收费及逾期支付违约金、交易评估费、房产交易费、税费、律师费、诉讼费或仲裁费及其它相关费用）；买方从2018年10月1日起每月5日前需支付2000元给卖方作供楼款项，直至开发商通知卖方办理一手不动产权证之日止，卖方赎楼请担保公司的费用、资金监管费用由卖方负责，卖方需于办理一手不动产权证后十个工作日内请担保公司赎楼；等。上述《房地产买卖居间合同》签订后，2018年9月27日当天孙鹏向王永秀微信转账支付了定金50000元。另，2018年9月27日当天，孙鹏向纬业房产公司支付了佣金24750元。2018年9月28日，孙鹏向王永秀银行转账支付了第一笔房款中的50000元，2018年10月15日，孙鹏向王永秀银行转账支付了第一笔房款余下的400000元。上述三笔款项，王永秀出具了三份收据给孙鹏予以确认。上述《房地产买卖居间合同》签订后，孙鹏自2018年10月份起向王永秀的供楼银行账户转账支付2000元，直至2019年7月份，共计10笔、20000元。2019年7月9日，案涉房产办理了一手不动产权证。经孙鹏、纬业房产公司催促，王永秀未依约办理案涉房产的赎楼手续。庭审中，王永秀确认是因为其自身征信出现问题导致没有担保公司愿意接手其赎楼业务、其自身没有经济能力自行赎楼。2019年8月6日，孙鹏向为其提供按揭贷款担保服务业务的联业按揭公司支付了银行评估费6625元、按揭服务费13250元。2019年9月5日，孙鹏通过微信向王永秀发出了一份通知，告知王永秀因其未按合同约定履行赎楼义务故即日起解除该《房地产买卖居间合同》。2019年9月5日，孙鹏委托律师处理案涉纠纷，签订了民事案件委托代理合同，并缴纳了律师费20000元。2019年9月9日，孙鹏向本院提起本案诉讼，并申请了财产保全，为此聘请中国太平洋财产保险股份有限公司提供担保，支出保费4672.51元。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、不动产权证、收款收据、转账记录、微信聊天记录、担保费交款通知书及转账记录、民事案件委托代理合同、律师费发票等，以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖居间合同》系孙鹏、王永秀、纬业房产公司三方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。按照该《房地产买卖居间合同》的约定，王永秀作为卖方，应在案涉房产办理了一手不动产权证后十个工作日内请担保公司赎楼。本案中，案涉房产已于2019年7月9日办理了一手不动产权证，王永秀本应在2019年7月9日起十个工作日内办理完毕赎楼手续。但王永秀因其自行征信出现问题导致没有担保公司愿意接手其赎楼业务，其自身也没有经济能力自行赎楼，在孙鹏、纬业房产公司多次催促下，至2019年9月5日孙鹏通知解除案涉《房地产买卖居间合同》之日止，王永秀仍未能履行赎楼义务，王永秀已经构成严重违约，依法依约应承担相应违约责任。王永秀严重违约，孙鹏有权解除案涉《房地产买卖居间合同》，故孙鹏于2019年9月5日解除该合同的行为合法有据，本院予以确认。该解除合同通知是孙鹏通过微信发给王永秀的，王永秀也于当日收到，故该合同的解除日期即为2019年9月5日当天。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王永秀应返还孙鹏已收的全部购房款，包括定金50000元、第一笔房款450000元、供楼款20000元，共计520000元。承上，王永秀严重违约，孙鹏有权要求王永秀按照《房地产买卖居间合同》的约定承担相应违约责任。《房地产买卖居间合同》约定的违约责任为“若卖方违约，买方有权要求卖方双倍购房定金赔偿给买方，或卖方赔偿该房产总价款的百分之二十给买方作为违约金，或卖方赔偿买方该房产的增值部分金额，赔偿后卖方退回买方已交的房款，取消交易和已缴的费用由卖方承担，违约后十个工作日内执行赔偿、退款、退房”。需要指出的是，在卖方违约的情况下，合同约定的违约责任存在可选择性时，有权选择要求卖方承担何种违约责任的权利，在于守约方买方，而非违约方卖方，故本案中王永秀要求按照合同约定的违约责任方式之一的“买方有权要求卖方双倍购房定金赔偿给买方”来承担违约责任，于法无据，本院不予支持。孙鹏作为守约方，要求按照合同约定的违约责任方式之一的“卖方赔偿该房产总价款的百分之二十给买方作为违约金”，合法有据，本院予以支持，该违约金金额为330000元（1650000元×20%）。另，按照《房地产买卖居间合同》关于“违约方要承担前述条款的违约责任和守约方为追究违约责任而产生的所有费用（包括但不限于查询费、经纪方服务费、按揭公司收费及逾期支付违约金、交易评估费、房产交易费、税费、律师费、诉讼费或仲裁费及其它相关费用）”的约定，王永秀除了需要承担上述违约金外，还需支付孙鹏为追究王永秀违约责任而产生的所有费用，包括本案中孙鹏已实际产生的佣金24750元、银行评估费6625元、按揭服务费13250元、律师费20000元、保费4672.51元，共计69297.51元。至于孙鹏主张的已付房款的利息，属于因王永秀违约给孙鹏造成的损失范围内，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，包括该损失在内的违约损失，王永秀、孙鹏已通过约定向对方支付违约金的方式进行计算，故该损失已在违约金中得以弥补，不应重复主张，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告孙鹏与被告王永秀、第三人东莞市纬业房地产代理有限公司于2018年9月27日签订的关于买卖位于东莞市清溪镇三星村行政中心区×××××××住宅楼1005房产的《房地产买卖居间合同》已于2019年9月5日解除；二、被告王永秀应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告孙鹏已付定金、购房款、供楼款共计520000元；三、被告王永秀应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告孙鹏违约金330000元；四、被告王永秀应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告孙鹏佣金24750元、银行评估费6625元、按揭服务费13250元、律师费20000元、保费4672.51元，共计69297.51元；五、驳回原告孙鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13146元，原告已预交，由原告孙鹏负担296元，被告王永秀负担12850元；保全费5000元，原告已预交，由原告孙鹏负担220元，被告王永秀负担4780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  陈 洪人民陪审员  毛奇玲二〇二〇年七月二十七日书 记 员  李碧玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。