贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民初177号原告：陈某，男，汉族，2008年9月25日出生，台湾居民来往大陆通行证证件号码：07691789），住台湾地区。法定代理人：张某，系陈某之母。原告：张某，女，汉族，1973年12月5日出生，住贵州省贵阳市南明区。二原告委托诉讼代理人：杨恩国。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园****。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：吴倩、林东，贵州辅正律师事务所律师。原告陈某、张某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告张某、陈某之委托诉讼代理人杨恩国，被告贵阳宏益房开之委托诉讼代理人吴倩、林东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈某、张某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款1012059元、维修基金10120.59元、电表开户费122元、违约金195664.74元（以购房款1012059元为基数，按银行年利率4%计算，从2014年12月29日计算至被告实际全部返还购房款之日止，暂计算至2019年10月29日，共58个月）；合计：1217966.33元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于贵阳市南明区出卖给原告，房屋建筑面积32.74平方米，房屋总价为1012059元，原告于2014年12月29日将购房总款已全部付清。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记第（一）约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；第（二）条（2）：“约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照同期银行利息支付利息”。由于被告直至今日都未给原告办理商品房转让登记手续，根据上述合同条款约定，原告于2019年8月27日向被告发出退房通知，但被告在合同约定时间之内未向原告履行退房及退款义务。综上所述，由于被告至今未履行上述合同约定的退房、退款等义务,被告的行为严重侵害原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失，故提起诉讼。被告贵阳宏益房开答辩称，一、答辩人已按约将被答辩人购买商铺交付被答辩人，已履行《商品房买卖合同》约定的主要义务，不应当解除《商品房买卖合同》。答辩人已向被答辩人交付房屋，被答辩人可以将涉案房屋对外出租获得租金收益，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已实现，合同中双方的主要义务已履行。虽然在本案中答辩人存在逾期协助被答辩人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，为维护交易的稳定性，不应解除商品房买卖合同。二、即使认为被答辩人逾期办证满足合同约定的解除条件，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》的，对被答辩人诉请也不应全部支持。1、针对购房款：根据《商品房买卖合同》约定，退还房款的条件是被答辩人办理预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续，根据合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、预告登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款项。”因此，如判决解除合同，因判决双方在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记（其他同类案件有判决，若未在判决予以注明，将导致案涉房屋无法办理注销登记，即导致被告将购房款退还后却又收不回房屋的不利后果），属于增加双方当事人的诉累，答辩人已经损失房屋长达几年的占用收益，损失了购房款本金及利息，却又无法收回房屋，显失公平。2、针对利息：被答辩人诉请的利息标准（计算标准及起算时间）也不应得到支持。逾期办理转移登记未给被答辩人造成实际损失，并不影响被答辩人对房屋的占用、使用和收益，接房之后被答辩人近几年均在使用该房屋，而被答辩人是以逾期办证为理由，在近期才进行起诉要求解除合同的。因此，即使法院判决解除，利息也不应当从2014年12月29日付款之日起算，而应当从被答辩人起诉之日起计算，否则将显失公平。3、针对电表开户费、维修基金。被答辩人诉请的维修基金、电表开户费均非答辩人收取，也不在开发商的支配下，答辩人不负有返还的义务，如法院判决解除合同的，原告可自行前往相关部门处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人各方的身份自然状况等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张某、陈某提交证据如下：第一组证据：1、原告陈某、张某身份证（往来大陆通行证）及证件公证书（复印件）（4份），证明目的：原告的主体资格合法。被告无异议。第二组证据：被告贵阳宏益房地产开发有限公司工商登记信息（1份)，证明目的：被告具有合法民事主体资格。被告无异议。第三组证据：《商品房买卖合同》及备案登记表（共2份)，证明目的：原告与被告签订《商品房买卖合同》真实有效，但该合同是被告方提供的，系格式合同，合同中部分条款对原告显失公平（主要是违约金的约定），该房经过房屋产权部门进行备案登记，该合同显示被告方已违约逾期给原告办理产权登记手续。被告质证认为：对合同的三性无异议，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，因逾期办证买受人退房的违约金应按同期银行存款利率计算，原告要求的年利率4%我们不认可。第四组证据：收据（4份)，证明目的：原告按合同约定向被告支付商铺购房款全部金额、维修基金、电表开户费。被告质证认为：针对购房款两份收据三性及证明目的不持异议。针对电表开户费和维修基金对该证据的真实性不持异议，但该两笔费用并非被告收取，而是有独立法人资格的贵州宏立物业公司收取，因此该费用不应该由被告退还，同时如法院判决解除商品房买卖合同，维修基金应当由原告向有关部门办理退费手续。第五组证据：快递单及《法律告知函》（2份)，证明目的：被告方已收到原告方的退房意思表示，原告按合同约定向被告履行了书面退房要求。被告质证认为：快递单物流显示我们没有收到，对该份证据的真实性不持异议，但是该证据不能证明合同解除的条件，是否能够解除该商品房买卖合同应该依据合同。被告贵阳宏益房开提交如下证据：第一组证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明被告主体适格。原告无异议。第二组证据：1、贵阳市商品房预售合同备案登记表；2、商品房买卖合同；3、公告报纸照片，证明目的：1、原告与被告于2014年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于花果园项目C区12东3-2号商铺。合同签订后，被告已按约定将原告购买房屋交付原告，已履行合同约定主要义务。2、根据合同附件十二《补充协议》第20.2条约定，解除合同后，退还购房款的前提是原告配合办理完毕本合同备案登记等注销手续后30个工作日内。原告质证认为：真实性无异议。对交房时间予以认可。协助对方办理相关登记手续我们同意，但不能作为解除合同的前提条件。本院经审查认定事实如下：原告张某、陈某（买受人）与被告贵阳宏益房开（出卖人）于2014年12月29日签订合同编号为183450号《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区，建筑面积共32.74平方米，该商品房总价款为1012059元。买受人应当在2014年12月29日前分期支付房价款。预付款304059元，剩余房款708000元于2014年12月29日付清。出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”。该合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款项”。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，双方并办理了商品房预售合同备案登记。原告对被告已按合同约定将该房屋交付不持异议。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2019年8月29日原告委托代理人向被告发出法律告知函，书面通知被告解除合同、退还房款及相关费用，被告认为其未收到该函件。故原告向本院提起诉讼，并提出如前诉讼请求。本院认为，本案原告陈某系台湾地区居民，根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。根据法律和司法解释中选择适用法律的规则，确定适用台湾地区民事法律的，人民法院予以适用。”之规定，因本案当事人就如何选择适用法律和司法解释没有特别约定，且合同签订地、履行地及被告住所地均在大陆，故本案适用大陆法律进行审理。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约。依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”解除合同的条件已成就，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款，具有合同及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，被告应将购房款1012059元返还给原告。本案导致合同解除的违约方为被告，原告有权就利息部分的损失要求赔偿，原告支付房款的时间为2014年12月29日，故其利息损失的计算时间应从2014年12月30日开始计算，双方已在合同中就利息的标准进行了明确约定，即同期银行存款利率，原告主张被告以购房款1012059元为基数，按照银行年利率4%标准支付资金占用利息与合同约定不符，不予支持。原告要求被告返还维修基金及电表开户费，因房屋维修基金已经交付到房管部门，不是被告收取，原告可向有关部门申请退还。电表开户费是原告在使用房屋期间正常产生的费用，应当由原告自行承担，要求被告赔偿于法无据，不予支持。被告贵阳宏益房开所提其违约行为不属于根本违约且被上诉人的合同目的已经实现故而合同不应解除的答辩理由不能成立，本院不予采纳。原告配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，被告答辩时亦提出，本院一并予以处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈某、张某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：183450）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告陈某、张某购房款1012059元并支付该款利息（以1012059元为基数，从2014年12月30日起按照中国人民银行同期存款利率计算至退还该款项之日止）；三、原告陈某、张某于本判决生效之日起10日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目Ｃ区第12栋3-2号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；四、驳回原告陈某、张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15761.70元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  程 奕二〇二〇年七月七日书记员  陈晓琦