河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1913号原告：靳桂菊，女，汉族，1962年9月28日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：洪涛，河南修谨律师事务所律师。被告：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。被告：洪云彬，女，汉族，1970年6月21日出生，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。被告：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。被告：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。原告靳桂菊与被告王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳桂菊的委托诉讼代理人洪涛，被告王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博的委托诉讼代理人冶万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳桂菊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》，并判令被告返还原告购房款1000万元；2、判令被告赔偿原告损失3861.4万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求第2项为：判令被告赔偿原告损失27941360元。事实与理由：2016年9月29日，原、被告签署《房屋买卖协议》一份，主要约定原告购买被告名下29套房屋，总价为1500万元，原告支付1000万元后，被告配合原告办理上述房屋的产权变更手续。协议签订后，原告向被告指定的账户支付了1000万元，但被告一直拖延拒不配合原告办理产权变更手续。现已无法办理产权变更手续，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院。王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博共同答辩称：一、原告要求解除2016年9月29日原、被告之间签订的房屋买卖协议，并要求被告返还原告购房款1000万元的请求。基于该房屋买卖协议目前履行过程中因他人原因出现的实际履行困难，被告方同意解除该协议并退还原告1000万元购房款。二、原告要求被告赔偿3861.4万元损失的请求，后变更为27941360元的请求，被告不予认可。首先，被告不存在违约行为，且有合理且充足的抗辩理由。其次，原告主张的损失赔偿无明确的计算标准。一方面，其损失认定未经过合法有效的评估，存在不合理性。另一方面原告所购买的房屋利益处于升值状态，那么期待利益为原告带来的增值机会而将获得的利益认定为原告损失，不符合商品房买卖交易的规则，损失金额过高有失公平。最后，原告主张的损失并非被告的原因所造成的，其主张损失的事实依据不足。原告靳桂菊为支持其主张，向法庭提交以下证据：第一组证据：房屋买卖协议一份，证明目的：原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按约定履行义务。第二组证据：西宁贵强硅业科技有限公司工商信息一份、郑州市新巢实业有限公司与王忠诚签订协议书（安昇兼收第001号）一份、靳桂菊情况说明一份，证明目的：1、王忠诚系西宁贵强硅业科技有限公司实际控制人，在其个人与他人签订的合同中收款账户也是贵强公司的账户，能够说明其实际支配该账户；2、原告已按合同约定向王忠诚支付了大部分房款，已经满足合同约定的过户条件，经原告催告，但是被告拒不配合办理房屋过户手续。第三组证据：涉案房屋登记备案的商品房买卖合同、发票，证明目的：各被告为了担保房屋买卖协议的履行，自愿将涉案房屋的买卖手续押给原告，现各被告拒不配合，应向原告承担违约责任。第四组证据：网上查询涉案房屋市场价截屏，证明目的：原告因该交易失败而遭受的房屋升值损失情况，该损失系被告违约造成，应由被告负责赔偿。原告靳桂菊另补充提交以下证据：一、靳桂菊手机短信截屏，证明原告在前期通知被告办理房屋产权变更手续无果的情况下，于2019年8月31日再次以短信方式通知被告办理房屋产权变更手续。二、安昇公司出具的情况说明二份。1、证明王琪博名下的房屋买卖合同虽在合同备案摘要页中没有其本人签字，但是涉案房屋确已备案在其名下。对于本案的鉴定结果没有影响；2、证明原告曾多次催促被告变更涉案房屋登记备案手续，且安昇公司均愿意配合，但均因被告原因没有成功，被告已经违约。王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博对靳桂菊提交的证据发表以下质证意见：1、对第一组证据房屋买卖协议的真实性无异议。但被告认为对协议内容应进行解读和认定。首先，根据该房屋买卖协议第一条房屋状况，双方当时在签署该协议时对房屋的情况做了较为清晰的了解，该房屋为王忠诚抵账所得，已经签订房屋买卖网签合同，尚未办理产权证。原告靳桂菊作为一名成熟理性的购房者，对于金额较大的交易标的，其却对房屋的过户事宜显得不那么的高度重视。原告对于所购房屋的产权存在充分的认知，并且接受未办理产权的房屋。其次，双方在第二条房屋总价款及付款方式的约定当中，房屋的总价款是1500万元，在本协议签订之后，乙方支付甲方房屋价款1000万元，待甲方按照乙方的要求办理撤销网签合同或者二手房过户后，乙方将剩余的500万元支付给甲方。从上述条款可以看，双方对于合同的履行期限及方式预留了时间和空间。原、被告都需要等待适合交付过户的条件，才可以办理过户或者是撤销网签手续。第三，双方约定被告履行义务的期限为乙方通知甲方后3日内，被告承担违约责任的前提条件是原告要进行适当的正式通知，并且预留3日的期限。最后，房屋买卖协议第四条违约责任，是双方对于合同解除权进行的约定，那么乙方享有合同续签，但是乙方合同解除权的行使必须以通知甲方为前提。2、对第二组证据中西宁贵强硅业科技有限公司工商信息的真实性无异议。对于第二组证据中郑州市新巢实业有限公司与王忠诚签订的协议书，从该协议书的内容看，实际上是郑州市新巢实业有限公司对安昇房地产公司进行了重组，双方对于债权债务关系进行了重新确认，郑州市新巢实业有限公司对安昇房地产公司进行重组，被告交付房屋的情况发生了情势变更，因为该协议书签订的时间与原、被告签订房屋买卖协议时间基本相一致。郑州市新巢实业有限公司对安昇房地产公司进行重组，导致王忠诚最终无法办理撤销网签或者是房屋产权变更。同时，郑州新巢实业有限公司对安昇房地产公司不仅进行了重组，随后新巢实业有限公司将安昇房地产公司开发的龙湖玖号院项目委托给了郑州宜居教育城龙腾建设发展有限公司进行管理，而最终该项目确实由正商公司来进行实际上的经营管理。从涉案项目发生多次变更的事实情况来看，出现了阻却事由。除此之外，郑州市新巢实业有限公司在对安昇房地产公司进行重组的时候，应当利用这样一个重组的时机跟优势条件办理产权变更或者是撤销网签手续，但是新巢实业有限公司对于办理网签备案的房屋没有予以高度的重视，而原告在知情的情况下，其也没有通知办理房屋网签撤销或者是及时办理房屋过户手续，没有及时采取措施进行补救，导致现阶段房屋备案网签或者过户变更登记存在无法办理的情形。对于第二组证据中河南省农村信用社的电信汇款凭证一份以及情况说明予以认可，虽然原告没有提交证据的原件，被告认可原告付款的事实情况。但是原告未提供其催告的证据。3、对第三组证据的真实性无异议，但是被告认为商品房买卖合同当中没有体现说要办理房屋抵押，同时也没有证据能够证明已经办理了房屋抵押登记手续，抵押担保是不成立的。4、对第四组证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证据并非直接证据，所显示的价格并非是合法有效评估所确定的价格，与涉案房屋的价格不存在直接的关联性。王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博对靳桂菊提交的补充证据发表以下意见：1、手机短信截屏属于复印件，真实性不予认可，是否为被告实际收到无法确认，且不能证明被告给予回复的内容。因此，不能推断原告的催告内容为被告所知悉。2、对于原告提交的情况说明，被告认为安昇房地产公司并非案涉房屋的开发商，其无权限办理相关手续。该项目已经由第三方进行托管（评估公司的评估报告中有说明），未能办理手续的原因在于第三方不予配合，安昇房地产公司出具的说明未能真实反映案件的实际情况。其次，安昇房地产公司的法定代表人与原告为亲属关系，其所出具的说明证明效力较低。最后，该情况说明没有公司印章，仅有个人签名，对真实性不予认可。本院在审理过程中，根据靳桂菊的申请，本院委托河南英信房地产资产评估咨询有限公司对靳桂菊申请的涉案29套房屋价值进行评估。河南英信房地产资产评估咨询有限公司出具豫郑英信评字[2020]030155A号、豫郑英信评字[2020]030156A号、豫郑英信评字[2020]030157A号、豫郑英信评字[2020]030158A号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，结论分别为：1、涉案商品房备案在王忠诚名下的7套房屋，最终确定评估价对象价值时点的市场价值为人民币472.55万元；2、涉案商品房备案在洪云彬名下的7套房屋，最终确定评估价对象价值时点的市场价值为人民币488.91万元；3、涉案商品房备案在王琪宝名下的9套房屋，最终确定评估价对象价值时点的市场价值为人民币1571.49万元；4、涉案商品房备案在王琪博名下的6房屋，最终确定评估价对象价值时点的市场价值为人民币1052.04万元。靳桂菊对河南英信房地产资产评估咨询有限公司出具的豫郑英信评字[2020]030155A号、豫郑英信评字[2020]030156A号、豫郑英信评字[2020]030157A号、豫郑英信评字[2020]030158A号房地产司法鉴定评估报告没有异议。王忠诚、洪云彬、王琪宝、王琪博对河南英信房地产资产评估咨询有限公司出具豫郑英信评字[2020]030155A号、豫郑英信评字[2020]030156A号、豫郑英信评字[2020]030157A号、豫郑英信评字[2020]030158A号发表以下质证意见：对评估报告的真实性没有异议。评估报告第9页建筑物状态估价对象为在建工程，对在建工程现在能否竣工交付，没有明确的意见，价格变动较大。王琪博的合同信息备案中没有王琪博的签字。本院依据相关证据及庭审笔录，确认事实如下：一、2016年9月29日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：被告出售的房屋坐落于河南省新郑市龙湖镇河南安昇房地产有限公司开发的龙湖玖号院。房屋详细情况见附表：《16套房源发票明细表》、《23号楼房源发票明细表》，其中《16套房源发票明细表》中史贵生、丁振煜名下房产不在转让之列，《23号楼房源发票明细表》中的房源由被告保留五套，保留的房源由原告指定，除上述七套房源之外，该两附表中的房源均在转让之列。上述房屋均为王忠诚抵账所得，网签合同签订在四被告名下，被告王忠诚承诺已得到甲方人员的授权签订本协议，该部分房源均已签订房屋买卖网签合同，尚未办理产权登记。上述房产出售价格壹仟伍佰万元。原告分两次支付房款，本协议签订后，原告支付被告房屋价款壹仟万元，待被告按原告的要求办理撤销网签合同或者二手房过户后，乙方将余款伍佰万元支付甲方。（被告履行该义务采用撤销网签合同的方式或者过户的方式，如果原告要求撤销网签合同，被告应当全力配合撤销网签合同。）被告履行本义务的期限为原告通知被告后三日内。如果被告未能按照本协议约定履行义务，每逾期一日，被告应当按照千分之一的标准向原告支付违约金，逾期三十日仍不配合的，原告有权解除本协议，协议解除的，被告应当赔偿原告的房屋差价损失，房屋差价损失按照本协议约定价款与市场价值的差额。如果因任何原因导致本协议无效或者被撤销，本条违约责任的约定持续有效，如果四被告无力赔偿或者被判决不予赔偿，代理人王忠诚仍应当对本条约定的原告的全部损失承担赔偿责任。房源清单：被告王忠诚名下7套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）、被告洪云彬名下7套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）、被告王琪宝名下9套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）、被告王琪博名下6套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）。二、2016年9月30日，郑州市新巢实业有限公司向西宁贵强硅业科技有限公司汇款壹仟万元整，附加信息及用途：代靳桂菊付股权收购款。2019年9月3日，靳桂菊出具情况说明一份，载明：本人靳桂菊于2016年9月29日和王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬签署了《房屋买卖协议》。但因我个人当时资金周转困难，遂委托郑州市新巢实业有限公司代为向王忠诚指定的账户（户名：西宁贵强硅业科技有限公司，账户：28×××85，开户行：青海省工行西宁市中心广场支行）支付1000万元购房款。在被告王忠诚2016年6月29日与案外人郑州市新巢实业有限公司签订的协议书中（安昇兼收第001号），王忠诚指定的收款账户为西宁贵强硅业科技有限公司（账号：28×××85，开户行：青海省工行西宁市中心广场支行）。三、2020年3月20日，河南英信房地产资产评估咨询有限公司就涉案29套房屋分别出具四份房地产司法鉴定评估报告，其中豫郑英信评字[2020]030155A号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象【王忠诚名下7套（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）】于价值时点的市场价值为人民币472.55万元。豫郑英信评字[2020]030156A号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象【洪云彬名下7套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）】于价值时点的市场价值为人民币488.91万元。豫郑英信评字[2020]030157A号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象【王琪宝名下9套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）】于价值时点的市场价值为人民币1571.49万元。豫郑英信评字[2020]030158A号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象【王琪博名下6套房屋（合同号：150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****、150××××****）】于价值时点的市场价值为人民币1052.04万元，共计3584.99万元。本院认为，关于合同是否解除问题。原告靳贵菊与被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告诉请本院请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，被告同意解除，故本院确认当事人签订的《房屋买卖协议》解除。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告签订《房屋买卖协议》后，原告靳贵菊委托郑州市新巢实业有限公司代为向被告王忠诚指定的账户支付了购房款1000万元，故因《房屋买卖协议》解除，该1000万元购房款，被告应当返还给原告。关于被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬是否存在违约问题。根据原告靳贵菊提交河南安昇房地产有限公司的法定代表人靳广周的情况说明、靳贵菊向王忠诚发出手机短信内容，可以证明靳贵菊在双方签订《房屋买卖协议》后，通知被告王忠诚履行合同义务，并向河南安昇房地产有限公司询问办理网签变更合同手续事宜，在河南安昇房地产有限公司明确同意配合办理网签合同变更手续时，因被告未履行合同义务，导致网签合同变更手续未能完成。依据《房屋买卖协议》第二条，被告履行义务采用撤销网签合同的方式或者过户的方式，如果原告要求撤销网签合同，被告应当全力配合撤销网签合同。该条约定已经明确，被告履行合同义务应按照原告的要求进行。本案中，原告要求被告配合办理网签变更合同手续，但因被告的原因未能办理完成，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于被告是否应当承担赔偿损失问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉《房屋买卖协议》第四条对被告违约约定有损失赔偿的计算方法。本院认为，在违约方不履行合同的情况下，守约方应该得到的利益是违约方应移转的合同履行后的全部价值;在不完全履行的情况下，守约方应该得到的利益是应移转的价值和其实际移转价值之间的差额。经2020年3月20日河南英信房地产资产评估咨询有限公司就涉案29套房屋分别出具四份房地产司法鉴定评估报告显示，案涉房屋于价值时点的市场价值为人民币共计3584.99万元。故，案涉房屋在签订《房屋买卖协议》的价格为1500万元，按此计算案涉房屋的升值差价为3584.99万-1500万=2084.99万元。原告实际支付房款1000万元，占房屋总价款比例为66.67％（1000万元÷1500万元），按原告已付房款1000万元的配比的升值差价为2084.99万元×66.67％=1390.06万元，故被告还应赔偿原告房屋升值差价损失1390.06万元。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告靳贵菊与被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于本判决生效后十日内返还原告靳桂菊1000万元；三、被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬本判决生效后十日内赔偿原告靳桂菊1390.06万元；四、驳回原告靳桂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231506元，原告靳桂菊负担70203元，被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬负担161303元；鉴定费173016元，由被告王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年七月二日书记员 董琳斐