四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1493号 原告：成都嘉善商务服务管理有限公司，住所地成都市青羊区青羊工业集中发展区成飞大道1号2栋。 法定代表人：李轶梅，总经理。 委托诉讼代理人：张秋，女，汉族，1991年6月16日出生，住成都市天府新区，系成都嘉善商务服务管理有限公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：韩帅，男，汉族，1988年9月8日出生，住河南省汝州市，特别授权。 被告：四川天乾投资有限公司，住所地成都市武侯区科华北路62号1栋2单元15楼3号。 法定代表人：刘建，职务不详。 原告成都嘉善商务服务管理有限公司（以下简称嘉善公司）与被告四川天乾投资有限公司（以下简称天乾公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2019年1月29日作出（2018）川0105民初6879号民事判决。嘉善公司不服，向成都市中级人民法院上诉。成都市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）川01民终16711号民事裁定，撤销本院（2018）川0105民初6879号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉善公司的委托诉讼代理人张秋到庭参加了诉讼，被告天乾公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现本案已审理终结。 嘉善公司向本院提出诉讼请求：1.天乾公司支付物业费126527.1元，及暂计至2018年10月20日止的滞纳金379346.32元，并按被告应付物业费的5‰计算至天乾公司实际履行为止；2.本案全部诉讼费用由天乾公司承担。审理中，嘉善公司调减第一项诉讼请求的滞纳金计算方式为：2015年5月16日至2018年10月20日期间滞纳金收取标准为3万元整；自2018年10月21日起至实际付清之日为止，天乾公司应以欠付款项126527.1元为基数，按每日万分之三的标准向嘉善公司支付滞纳金。事实与理由：天乾公司系“青羊总部基地K区7栋12层及13层2号”房屋业主，且于2013年10月24日与成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊发展公司）签订房屋买卖合同，取得了上述房屋所有权。青羊总部基地三四期第一届业主委员会（以下简称青羊总部业委会）成立后，与嘉善公司签订了《物业服务合同》，约定由嘉善公司为青羊总部基地三四期全体业主提供物业管理服务；物业服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日及2018年1月1日至2019年12月31日；物业服务标准按房屋建筑面积计算，标准为独栋4元/月/平方米、分拆楼栋为6元/月/平方米；业主应每半年向嘉善公司预付物业服务费用，即每半年期满前的15日预付下半年的物业服务费。嘉善公司签订合同后，按约提供了相应的物业服务。经嘉善公司多次催收，天乾公司仍未支付K7区7栋13楼2号2015年5月16日至2018年5月15日期间（不含2015年7月）的物业费126527.1元，天乾公司拒不缴纳物业费的行为严重损害了嘉善公司的合法权益，给嘉善公司造成了经济损失。为维护嘉善公司自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请。 天乾公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。 嘉善公司围绕其诉讼请求，向本院提交了：《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》及补充协议、《付款说明》、《业务回单（收款）》、《收据》、《销售不动产统一发票》、《退房申请书》、青羊发展出具的《情况说明》、《工作衔接函-青羊发展》、《交房程序表》、《法人授权委托书》、李彩琴社保缴纳信息、《前期物业服务协议》（2013.11.16-业委会与新选聘的物业公司签定的物业服务合同生效之日），《成都市青羊总部基地水费、电费代收代缴协议书》、《中国建设银行客户专用回单》、《发票》、《交通银行记账回执》、《物业服务合同》（2015年1月1日-2017年12月31日）、《物业服务合同》（2018年1月1日-2019年12月31日），《中国建设银行客户专用回单》，《发票》（00192199）、《发票》（03927455）、《发票》（04230507）、《房屋买卖合同》及交接确认单，成都市青羊区人民法院2018-14902号判决书、房屋面积确认书、天乾公司出具《承诺书》，《发票》（00001229）、《发票》（00001230）、《发票》（00002216）、天乾公司的出具《确认函》，《情况说明》（瑞元-青羊发展）、成都瑞元投资有限公司出具的《情况说明》，《中国建设银行客户专用回单》等证据及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。天乾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对嘉善公司所举证据放弃质证。对嘉善公司所举证据，本院予以采信。 本院经审理，认定事实如下：2013年10月24日，青羊发展公司（出卖人）与天乾公司（买受人）签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），合同约定：买受人购买的房屋为发展区内的K区7栋12层及13层2号房屋，房屋实测建筑面积为1931.84平方米，实际建筑面积以产权登记面积为准。 2013年11月15日，天乾公司出具《法人授权委托书》，委托李彩琴办理“成都青羊工业总部基地实物出门审批事宜”。2013年11月27日，李彩琴作为天乾公司的委托代理人办理了关于成都市青羊工业集中发展区（东区）K区12层以及13层2号房的交房事宜，并在《交房程序表》上企业代理人落款处签字确认。 2014年12月30日，青羊总部业委会（即甲方）与嘉善公司（即乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方应于2015年1月1日至2017年12月31日向乙方提供物业服务用房，建筑区划名称为“青羊总部基地三四期项目”，坐落位置为成都市青羊区敬业路229号、成都市青羊区广富路218号、成都市青羊区敬业路218号。物业服务费用按半年缴纳，业主应在每半年期满前的15日之内预付下半年的物业服务费用，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照应缴总额每天千分之三的滞纳金支付给乙方；该房屋应分摊的物业公共服务费为独栋4元/月·平方米，分拆楼栋6元/月·平方米。本合同期限3年，2015年1月1日至2017年12月31日止。物业服务合同经成都市青羊区房产管理局登记备案。履行期届满后，双方再次签订《物业服务合同》，服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日，其他内容基本一致。 2018年3月22日嘉善公司出具的《缴费通知单》，通知天乾公司缴纳从2015年5月16日至2018年5月15日产生的物业服务费126527.1元。 另查明，1.成都市城乡房产管理局出具的《成都市城乡管理局房屋明细清单》中载明，案涉房屋及青羊区敬业路218号7栋13层2号房屋的产权人为青羊发展公司。 2.2019年3月25日，青羊发展公司出具《情况说明》，确认2013年11月16日已经将天乾公司购买的房屋交付给了天乾公司实际占有。2013年11月29日，青羊发展公司已经得了案涉房屋楼栋大产权，但是因该栋房屋为分拆栋，房屋产权需分户办理，2017年4月办理天乾公司分户产权过程中，因天乾公司原因导致分户产权无法正常办理。房屋的实际所有权人是天乾公司。 3.2017年1月10日，天乾公司将位于成都市青羊区××道工业园基地总部Ｋ区7栋12楼整层（即成都市青羊区敬业路218号7幢12层）转让给了成都瑞元投资有限公司（以下简称瑞元公司）。之后因天乾公司未配合办理过户，瑞元公司起诉至本院要求天乾公司及青羊发展公司配合办理房屋过户手续。经审理查明确认，成都市青羊区敬业路218号7幢12层实际面积为1329.33平方米。 3.嘉善公司表示，案涉物业13层2号房屋的物管费计算是按照602.51平方米的面积标准来计算的，为合同面积1931.84平方米扣除成都市青羊区敬业路218号7幢12层实际面积为1329.33平方米之后的面积。 本院认为，青羊总部业委会与嘉善公司签订《物业服务合同》经房屋主管部门登记备案，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其效力及于所有“青羊总部基地三四期项目”的业主，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人均应按上述合同的约定享有权利并履行义务。就天乾公司而言，其与青羊发展公司签订了案涉物业的《房屋买卖合同》，虽然案涉物业登记的所有权人为青羊发展公司，但是经青羊发展公司确认，2013年11月16日就已经将包括案涉物业在内的《房屋买卖合同》所涉物业交付给了天乾公司实际占有，结合《交房程序表》等相关证据，能够确认天乾公司为案涉物业的实际业主，且为实际使用人。因此，天乾公司应当受到相关物业服务合同约定的约束。现嘉善公司主张天乾公司向其支付2015年5月16日至2018年5月1日期间的物业管理费126527.1元，物业服务费标准按约定为每月每平方米6元，对于计算面积，嘉善公司主张按照602.51平方米计算，虽然对于案涉物业的面积并没有相关实际测绘的证据，但是因《房屋买卖合同》确认K区7栋12层及13层2号房屋面积共计为1931.84平方米，而天乾公司向瑞元公司转让K区7栋12楼整层是测绘的12层房屋面积为1329.33平方米，因此，基于合同，案涉物业13层2号房屋面积为602.51平方米（1931.84平方米－1329.33平方米），因此，该面积计算具有合理性，本院予以采信。故对于嘉善公司主张的物业费，因天乾公司未提供证据证明其清偿了相应费用，故应当承担支付款项的义务，对于嘉善公司的该项诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于违约金，嘉善公司主张天乾公司支付违约金，因天乾公司未按约支付相应物业服务费，应当承担违约责任。依据《物业服务合同》的约定，滞纳金为每天千分之三，现嘉善公司自愿调减违约金，主张至2018年10月20日的违约金3万元，及以126527.1元本金为基数，从2018年10月21日起止实际清偿之日止按每日万分之三计算的违约金，该主张符合法律规定，未超出合同约定，本院予以支持。 综上，对于嘉善公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 四川天乾投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都嘉善商务服务管理有限公司支付物业费126527.1元，2018年10月20日之前的违约金3万元及从2018年10月21日之后的违约金（具体计算标准为：以126527.1元本金为基数，按每日万分之三的标准支付滞纳金。从2018年10月21日起计算至实际付清之日为止）。 如四川天乾投资有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8859元，公告费600元，共计9459元，由成都嘉善商务服务管理有限公司负担5776元，由四川天乾投资有限公司负担3683元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 刘 卿 审判员 罗 维 审判员 吴 瑗 二〇二〇年七月二十日 书记员 赵蔚宁