太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3964号原告：杨某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某1，山西尚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西尚略律师事务所律师。被告：山西复地得一房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：戎某。委托诉讼代理人：索某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所实习律师。原告杨某与被告山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）晋0105民初9679号民事判决书后，驳回原告的诉讼请求，原告杨某不服提出上诉，太原市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）晋01民终2021号民事裁定书，撤销本院（2019）晋0105民初9679号民事判决书，裁定发回本院重审。本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王某1、王某2，被告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人索某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2019年9月30日止按照每日76.4066元标准计算的逾期交房违约金62806.23元；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日起至实际交房之日止按照每日76.4066元标准计算的逾期交房违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月14日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于太原市××区商品房一套，用途为住宅，总价款人民币764066元。合同还约定，被告应在2017年6月30日前，将该商品房交付原告使用；被告逾期交房超过45日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告已经向被告支付了全部的房屋价款，但至今被告未向原告交付房屋。被告的行为已构成违约，依约应向原告支付逾期交房的违约金。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，恳请法院判如诉请。被告山西复地得一房地产开发有限公司辩称，第一，涉案项目是迎泽区政府的团购项目，也是太原市的重点维稳项目。案涉合同的签订、逾期交房有其特殊的客观事实及历史原因，是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权、政府环境治理等不可抗力因素综合导致的。不是简单的经济问题，而是一个综合社会问题。要想彻底解决目前双方的纠纷，实现化解矛盾，整体维稳，多方共赢的最终局面，就必须尊重历史、尊重市场、尊重事实、尊重法律。1、为政府服务的项目却因政府违约陷入困境；2、为了不使项目烂尾，山西合纵房地产开发有限公司不得不违规售房融资，与包括原告在内的购房人达成购房意向，但该项目五证不全，当时签订的为预约合同；3、案涉合同是2016年迎泽区政府为了息事宁人，不考虑恶果，在其监管下被告被迫签署的，不是被告的真实意思表示，并且在签订合同时没有合理规划交房期限，在资金不到位的情况下，以预约合同的期限设定交房期限，根本不切实际；4、案涉合同签订不合理，合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，这不但违反了合同法的公平原则，而且违反税法相关法律规定，损害了国家利益。同时由于合同价格严重低于成本，最终侵害了包括国家、金融机构、农民工、供应商、得一集团及员工等多个利益主体的合法权益。房屋是售价不能覆盖以往成本导致的恶果。第二，案涉房屋由于资金不到位，至今未达到法定的交付条件，根据相关法律规定不得交付使用，同时由于成本高于签约价格，被告无法支付后续的税款，没有完税凭证，根本办理不了房屋产权证明，保障不了购房人的权益，最后案涉纠纷将陷入僵局，各方利益都得不到保障，案涉成本高于签约价格，被告没有其他出路，只能用其他办法弥补，出售车位也是为了回收资金，合理分担弥补损失破解僵局。否则购房人是永远也住不进心里期盼的房子的。第三，案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。第四，违约金应当以原告已经支付的首付款的基数进行计算。综上，案涉项目延期交房是由历史综合原因导致的，被告也属于受害方，恳请法院考虑被告的特殊原因，依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月14日，原告杨某（买受人）与被告山西复地得一房地产开发有限公司（出卖人）签订一份合同编号为20160016028的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于太原市××区房一套，商品房用途为住宅，建筑面积共145.37平方米，单价为每平方米5256.01元，商品房总金额为764066元。买受人通过银行按揭方式付款，首付款234066元于2016年5月25日前付清，余款共计530000元办理银行按揭，并于2016年4月1日前办理完毕银行按揭申请手续。如因买受人自身问题导致银行不能如期足额放款的，付款方式转为分期或一次性付款。出卖人应当在2017年6月30日前，将该商品房经验收合格交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的。对于出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同另约定了其他条款。2016年3月25日，原告向被告支付首付款234066元，被告向原告出具了收据。2016年3月24日，原告杨某作为借款人向上海浦东发展银行股份有限公司太原分行办理按揭贷款，被告作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定合同贷款金额为530000元，贷款用途为购买坐落于××庄房产，合同项下抵押财产的××庄，合同项下保证人提供连带责任保证担保等内容。之后，贷款银行将贷款530000万元划入被告账户，至此原告付清全部购房款。被告至今未按照合同约定向原告交付房屋。庭审中，被告主张涉案剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。为了证明其主张，被告向本院提交了2017年5月25日被告（用水人）与太原供水集团有限公司签订的《城市供用水合同》，约定由太原供水集团向马庄南街32号供水；2016年4月10日被告与山西明业电力工程有限公司签订的《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程；2018年8月14日山西明业电力工程有限公司向被告一份出具情况说明，关于剑桥城项目1#、2#、3#、4#、5#、7#居民供电时间的说明：1#居民配电室正式送电时间为2018年4月27日；住户室内正式送电时间为2018年6月29日；山西省建设简易有限公司提供的《证明》，证明得一剑桥项目1、2、3、4、5、7号居民楼正式供电时间为2018年6月29日，6、8、9、10、11、12、13、14、15号居民楼正式供电时间为2019年7月11日；提供了《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等文件，主张被告在施工期间因政府原因存在多次停工合计213.5天的事实。原告对被告所提交的上述证据并不认可，认为上述停工通知不能证明被告确实已经按照要求停止施工，且大部分发生在原定交房日期之后。供电、供水合同只能证明签订情况不能证明履行情况，不能证明供水、供电存在延期，也不能证明是供水、供电公司的原因导致的延期，被告不能以此主张延期交房。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、中国浦东发展银行个人贷款借款凭证（回单）、《个人购房担保借款合同》，被告提供的《房屋团购协议书》、《城市供用水合同》、《得一剑桥城永久用电工程施工合同》、情况说明、《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》、《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。经本院审判委员会研究认为，本案争议的焦点为被告山西复地得一房地产开发有限公司是否应当承担逾期交付的违约责任。原告杨某与被告山西复地得一房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。被告以其受到胁迫为由主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为被告提交的证据并不足以证明其受到胁迫；被告称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。合同签订后，原告已履行向被告支付全部购房款的义务，按照合同约定，被告应于2017年6月30日前将经竣工验收合格的案涉商品房交付原告，但被告至今未交付，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。考虑到在此期间存在的政府政策、政府环境整治以及市政供水、供电部门等原因导致工期延误的客观情况，本院酌定被告应支付原告自交房期限次日即2017年7月1日起至实际交房之日止，核减一年365天后，由被告支付原告按照已交房款764066元的每日万分之一计算的违约金。被告抗辩，案涉房屋延迟交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权所致，证据不足，且不属于本案审理范围，可以另案处理。此外，被告应及时、尽快办理相关竣工验收手续，向原告交付房屋，以减少双方之间的矛盾，防止损失的进一步扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付自2017年7月1日起至实际交付原告杨某所购买的位于太原市××区商品房之日止，核减365天后，按照原告已交房款764066元的每日万分之一计算的违约金。二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取685元，由被告山西复地得一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘燕玲人民陪审员 李素娟人民陪审员 曹喜荣 二○二○年七月三十一日书 记 员 王晋琳