惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初118号原告：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区******2606号房（仅作办公）。法定代表人：杜艳。委托诉讼代理人：麦俊豪，男，该公司员工。被告：郭瑞卿，女，汉族，1980年10月25日出生，住河北省石家庄市裕华区************3，公民身份号码：131************325。委托诉讼代理人：茆兆志，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。原告惠州市国力房地产开发有限公司（以下简称国力公司）与被告郭瑞卿商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告国力公司的委托诉讼代理人麦俊豪到庭参加诉讼，被告郭瑞卿的委托诉讼代理人茆兆志、孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国力公司向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告支付所欠房款38750元；2.判令被告支付违约金18561.25元（以38750元为基数，从2017年5月23日起按日万分之五暂计算至2020年1月6日为18561.25元）；3.本案受理费、公告费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的凯旋花园第19栋211房，房屋总价款317898元，采取分期付款形式支付房款。现被告只向原告支付了房款合计279148元，尚欠原告剩余房款38750元。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期付款，应向原告按日支付万分之五的违约金。原告多次联系被告，希望沟通协商付款事宜，但是被告仍不付款。为维护自身合法权益，原告依法诉请法院，望判如所请。为证明诉称事实，原告国力公司向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同；2.被告身份证；3.收款收据；4.EMS快递单；5.催告函，6.利息收据2张。被告郭瑞卿辩称，答辩人和被答辩人不存在未结清房款的情形，应依法予以驳回所有诉讼请求。答辩人与被答辩人于2016年5月23日签订了商品房买卖合同，并于当日另行签订了分期付款的借款协议书，协议书约定明确答辩人已支付了首期房款，尚欠房款是155000元。答辩人承诺在12个月内每三个月等额还款，每期还款金额38750元，合同签订后答辩人如约在12个月内还清了所有借款，并拿房款已付清的所有收据原件及凭证在经过被答辩人财务人员审核通过后向被答辩人换取了全额付款的增值税发票。事隔三年，被答辩人主张未付清房款的理由不能成立。理由如下：1.答辩人在结清房款后用所有凭证向被答辩人换取发票，足以证明房款处于结清状态，根据不动产销售的常规交易习惯，及房地产开发公司财务制度，只有在买方向房地产开发公司提交所有收据及凭证后经过财务审核，卖方才会向买方出具全额的发票。本案答辩人是在此种情形下换得的发票，在取得发票时房款已付清，未有欠款存在。被答辩人所提交的收款收据中缺少一期房款支付的凭证，但并不能以此证明答辩人未支付该期房款。二者不存在直接必然的联系，被答辩人收到收据及凭证如何保存，为何现在缺少一期凭证，其不应由答辩人负责及查明。2.被答辩人提交的收据及凭证缺少了一期，若是答辩人未支付该项而导致的，此理由不能成立。答辩人于2016年9月27日支付了第一笔39293元的款项，该日期超过协议约定还款日，为此答辩人按照约定除支付38750元的本金外，另行支付了543元的利息，在2017年4月27日答辩人向被答辩人支付了77500元（38750*2），还清了协议约定的最后两笔欠款。倘若答辩人在第二期房款尚未还清的情形下，被答辩人怎么会跳过第二期房款而直接收取第三、第四期房款。如果说2017年4月27日答辩人归还的包含第二期房款，在按协议约定第二期房款已逾期近半年的情形下为何又未收取利息？无论以上哪种说法，都不符合常理，不能成立。3.答辩人所购房产早已接收使用，房产证也已办理，在分期付款借款协议书中约定若答辩人逾期30天未还款，被答辩人可直接停止办理答辩人所购房产的交房及办理房产证等手续。现如今房产早已使用，房产证也早已办理，若当时真有欠款未还，后续程序又如何进行？4.被答辩人作为商事主体，在过去近15个月才主张欠款，不符合常理。被答辩人所谓的几次通知，答辩人并未收到相关邮件，同时被答辩人提供的证据显示其最早一次邮寄时间为2018年8月30日，这距离借款协议约定的最后一笔还款期限2017年5月23日已过去近15个月。如此长时间之后才进行主张，不符合正常情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条第2款的规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案被答辩人仅仅以缺少一期由被答辩人自行保管的收款收据来主张答辩人欠付房款，明显不足以推翻答辩人作为购房人已付清房款取得发票的事实。综上，被答辩人在事实发生三年后主张答辩人存在欠款，并在此基础上索要违约金是没有事实依据和法律依据的，答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或者判决驳回其诉讼请求。为证明辩称事实，被告郭瑞卿向本院提交了如下证据：1.商品房（售房款）全额增值税发票；2.分期付款借款协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾*******]及补充协议，约定被告购买原告开发的惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园19栋211号房，总房款为317898元。被告采用分期付款方式付款：2016年5月23日付首期款162898元；2016年8月23日付38750元；2016年11月23日付38750元；2017年2月23日付38750元；2017年5月23日付38750元。双方在合同第七条对被告逾期付款超过90日后原告同意继续履行合同的逾期付款违约金约定为：自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5的违约金。合同还对其他相应事宜作出约定。签订合同当日，原、被告双方另行签订《分期付款借款协议书》，协议书的主要内容为：1.被告已付首期款162898元，尚欠房款155000元的付款方式与《商品房买卖合同》约定的付款方式一致；2.如被告能按时足额还款则可免息；如逾期还款或未足额还款，则被告自逾期之日起，按其逾期还款的本金金额以及实际逾期的时间，按照万分之五的日息标准计算逾期利息，被告应在归还欠款本金时将相应的利息一次性支付给原告。被告郭瑞卿于合同签订当日付清了购房首付款162898元。后被告于2016年9月21日向原告支付了购房款39293元；于2017年4月27日向原告支付购房款37442元、40058元；于2017年4月27日向原告支付利息2558元、255.50元。上述付款金额包含了被告逾期付款所产生的利息。2018年8月29日，原告向被告邮寄催告函（邮寄单号为1046740360327，邮寄地址为河北省石家庄市长安区*****************202，收件人为被告郭瑞卿，所留电话为《商品房买卖合同》载明的被告郭瑞卿手机号码，由他人签收），催告函主要内容通知被告按期偿还购房欠款。投递反馈妥投，由他人签收，2019年8月8日，原告再次向被告邮寄催告函（邮寄单号为1046740609127，邮寄地址为《商品房买卖合同》载明的被告地址，收件人为被告郭瑞卿，所留电话为《商品房买卖合同》载明的被告手机号码，邮件被退回），再次催收购房欠款。催收未果，为此原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。本院认为，原告国力公司与被告郭瑞卿签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾*******]及补充协议,系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应恪守履行各自义务。本案争议焦点是被告有无支付最后一笔购房款问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，本案中，支付购房款是被告应当履行的义务，被告辩称已付清购房款，被告属于主张法律关系变更、消灭的当事人，故应由被告承担举出其已付款证据的义务。参照《惠州市中级人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的工作指引》第三十四条第二款“买受人以增值税发票抗辩其已履行付款义务但出卖人不认可的，买受人应当提供其他证据证明付款事实的存在。”的规定，本案被告仅以原告开具给其的增值税发票作为付款证据，但未能提供其已付款的证据，应当承担举证不能的法律后果，故被告应偿付原告购房款38750元。关于原告诉请违约金方面。根据《商品房买卖合同》及《分期付款借款协议书》的约定，被告应在2017年5月23日支付最后一笔购房款38750元给被告；如被告逾期还款，则被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。故本案违约金可以欠款38750元为基数，按每日万分之五的标准自2017年5月24日起计算至还清款日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十、第九十一条的规定，判决如下：一、被告郭瑞卿自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市国力房地产开发有限公司偿付购房款38750元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以38750元为基数，按每天万分之五的标准自2017年5月24日起计算至还清款项之日止）；二、驳回原告惠州市国力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1232.78元，由被告郭瑞卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  王科丰审判员  钟丹燕审判员  林嘉伟二〇二〇年七月九日书记员  黄 瑾