四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1431号 原告（反诉被告）：徐安，男，1965年8月21日出生，汉族，初中文化，住四川省达州市达川区。 原告（反诉被告）：程玖丞，男，1976年12月3日出生，汉族，高中文化，住四川省达州市通川区。 原告（反诉被告）：周建国，男，1955年5月14日出生，汉族，初中文化，住四川省达州市通川区。 原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘远铭，男，1989年9月27日出生，汉族，大专文化，户籍地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：周健，四川果然律师事务所律师。 第三人：刘佳宾，男，1952年5月12日出生，汉族，住达州市通川区。 原告徐安、程玖丞、周建国与被告潘远铭、第三人刘佳宾租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，被告潘远铭提起反诉，本院予以准许，依照简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郑钦波，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼，第三人刘佳宾经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐安、程玖丞、周建国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告下欠租金31750元及违约金7万元；2、诉讼费被告承担。事实及理由：2011年8月23日，达州市公共交通有限公司与原告签订了《场地租赁协议》，约定由达州市公共交通有限公司将坐落在达州市西外镇四合头居委会金龙大厦第一层场地出租给原告，租赁期限6年。原告与第三人共同合伙经营，后在达州市公共交通有限公司的同意下，原告将该场地部分转租给潘远铭作为汽车维修厂房，该汽修厂名为达州市通川区顺鑫汽修，租赁期限从2012年3月1日至2017年9月22日，并约定被告必须承租到2017年9月22日，反之视为违约。合同约定当年租金在上年租金基础上递增5%，即第一年租金100000元，第二年租金105000元，第三年110250元、第四年115763元、第五年租金为121551元，第六年租金71750元。约定付款方式为：第一年签订协议时一次性付清当年租金，以后每年租金在协议到期前三个月一次性付清，由甲方出具收款收据。即每年的12月2日交付次年租金，逾期不交者，视为违约。第六年租金付款期限已过，原告多次催收，被告至今未支付下欠租金51750元。原告2017年4月27日向达州市通川区人民法院提起诉讼，被告请求原告撤诉，并承诺在2017年底支付完毕，原告同意撤诉后，但被告仅支付了20000元，仍下欠31750元。 被告（反诉原告）潘远铭辩称，对租赁事实无异，但因其租赁场地内化粪池及下水管网严重堵塞导致76天无法使用场地，应当减少租金26471元，同时原告（反诉被告）应当减少租金、尽到维修义务，承担维修费，潘远铭的行为没有违约。 被告（反诉原告）潘远铭向本院提起反诉请求：原告判令原告（反诉被告）支付维修费9200元、多支付租金179元、损失5000元、违约金5000元，事实及理由：2011年8月23日，达州市公共交通有限公司与原告（反诉被告）签订了《场地租赁协议》，后原告（反诉被告）将部分场地转租给潘远铭。后因其租赁场地内化粪池及下水管网严重堵塞导致76天无法使用场地，原告（反诉被告）未进行维修义务，潘远铭垫支抽水人员工资7200元、抽水泵及管道2000元，合计9200元，另潘远铭已支付第六年租金45000元，加上水电押金押金1000元，扣除应当减免的租金、水电押金，原告（反诉被告）应返还多收的租金179元；同时因为场地无法使用，潘远铭每月损失工资23100元，还有设备损失等，潘远铭只要求原告（反诉被告）赔偿5000元，同时原告（反诉被告）违约，应当承担违约金5000元。 原告（反诉被告）辩称，根据合同约定，下水管网属于水电部分，合同约定交付时保证水电完整，下水道堵塞是使用过程中造成的，不应由原告承担维修责任；另被告反诉已经超过诉讼时效；原告在知晓情况后积极与公交公司协商，并已由公交公司维修，原告已经履行维修义务；即使诉讼时效未过，被告应当自行承担因未能及时维修导致的扩大损失。 原告（反诉被告）依法提交证据如下：1、原告及第三人身份证复印件；2、场地及厂房租赁合同复印件；3、（2017）川1702民初1491号民事裁定书；4、（2017）川1702执1220号民事裁定书。 被告（反诉原告）依法提交证据如下：1、被告身份证复印件；2、场地及厂房租赁合同复印件；3、收条复印件及转款凭证；4、顺鑫汽修厂工资表；5、顺鑫汽修厂营业执照复印件；6、阳平社区居民委员会证明；7、达州市公交公司证明及现场受损情况附件；8、证人庞某、严某当庭证词。 本院组织当事人进行了证据质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月23日，达州市公共交通有限公司与原告徐安签订了《场地租赁协议》，约定由达州市公共交通有限公司将坐落在达州市西外镇四合头居委会金龙大厦第一层场地出租给原告，租赁期限6年。原告三人与第三人签订《合伙租用场地协议书》，约定了四人共同租用上述场地，并确认了租金给付办法及权利义务。2012年2月18原告及第三人将该场地部分转租给潘远铭并签订《场地及厂房租赁合同》，主要约定：租赁期限从2012年3月1日至2017年9月22日，被告必须承租到2017年9月22日，反之视为违约。合同约定当年租金在上年租金基础上递增5%，即第一年租金100000元，第二年租金105000元，第三年110250元、第四年115763元、第五年租金为121551元，第六年租金71750元。约定付款方式为：第一年签订协议时一次性付清当年租金，以后每年租金在协议到期前三个月一次性付清，由甲方出具收款收据。即每年的12月2日交付次年租金，逾期不交者，视为违约。原告应保证本宗场地厂房水电设施完整，完好，签订租赁合同后，被告向原告缴纳水电等押金1000元，待租赁期满如数退还。如乙方违约，违约方向守约方支付70000元的违约金，还应赔偿相应损失。2012年2月23日，被告支付了1000元水电押金。 被告租赁该场地后作为汽车维修厂房使用，该汽修厂名为达州市通川区顺鑫汽修，类型为个人独资企业，投资人潘远铭。 合同订立后，被告按约支付第一年至第五年的租金，第六年租金71750元，被告潘远铭在2017年2月23日支付20000元、2017年5月3日支付20000元、2017年11月1日支付5000元，共计45000元，仍下差26750元。 另查明，2016年2月10日，西外镇四合头居委会（原公交总公司修理厂）因场地化粪池及下水管网严重堵塞，造成潘远铭修理厂、熊运录铝材仓库无法使用，后潘远铭向达州市公共交通有限公司申请后，该公司员工王建华到现场进行了实地查看，确认潘远铭汽车修理厂内钣金车间、漆工车间、机修车间、材料库、接待室、库房、消防通道均受损。后达州市公共交通有限公司于2016年4月20日左右对该现场化粪池及下水管网进行了清理，2016年4月26日清理完毕，被告经营汽修厂恢复正常使用。 本院认为，本案合同相对人为原告（反诉被告）三人、第三人与被告（反诉原告），原告（反诉被告）与第三人系合伙关系，大部分合伙人起诉主张租金，符合法律规定，第三人若认为其享有收益的权利，可以基于合伙关系向其他合伙人主张。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）及第三人签订租赁协议，应当按照协议约定履行支付租金的义务，根据合同约定第六年的租金应当在2016年12月2日一次性支付，被告（反诉原告）未按照协议约定履行，因租赁期间出现场地化粪池及下水管网堵塞的情形，被告（反诉原告）的行为属于履行抗辩权，不应当承担违约责任。 被告（反诉原告）应当履行支付租金的义务，其已履行了45000元，本还应将下差部分交付原告（反诉被告）；被告（反诉原告）抗辩因化粪池及下水管网堵塞导致被告（反诉原告）在一定期限内无法使用租赁物，原告（反诉被告）应当承担维修义务，减免租金及赔偿，合同法第二百二十条、第二百二十一条虽规定出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但《商品房屋租赁管理办法》第10条规定，承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者赔偿责任。本案中原告（反诉被告）将租赁物交付给被告使用在2012年，化粪池及下水管网出现堵塞的时间在2016年，导致化粪池及下水管网出现堵塞的原因很多，本院无法确认系下水管网本身质量问题，或者老化，还是租赁人使用不当导致，无法径直推定承担维修义务人必然是原告（反诉被告），同时被告（反诉原告）没有提供证据证实其要求原告（反诉被告）及第三人在合理期限内进行维修，在2012年2月10日至2012年4月26日期间，被告（反诉原告）亦可以自行维修减少损失；综上因无法明确造成堵塞的责任，本院适用公平原则予以分摊，对被告（反诉原告）认为应当减少租金的请求，本院酌情认定原告应当减免13000元，被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）租金13750元。对被告（反诉原告）就损失、违约提请的诉请，即使存在损失及违约，损失及违约发生的期间在2016年2月至4月期间，被告(反诉原告)在2020年才提起诉讼，原告（反诉被告）就时效问题提出抗辩，符合法律规定，被告（反诉原告）的反诉请求已经超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条、《商品房屋租赁管理办法》第十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潘远铭在本判决生效之日起十日内支付下欠原告（反诉被告）徐安、程玖丞、周建国租金13750元； 二、驳回原告（反诉被告）徐安、程玖丞、周建国的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）潘远铭的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（本诉）2335元，减半收取1167.5元，由原告（反诉被告）承担900元，被告（反诉原告）承担267.5元；案件受理费（反诉）285元、减半收取142.5元，由被告（反诉原告）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  向锷 二〇二〇年七月三十一日 书记员  柏维