广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终800号上诉人（原审被告）：肇庆市玛斯特服饰制造有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区莲花镇49区3号南边厂房2-7楼，统一社会信用代码：914***********773M。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄金燕，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区莲花镇开发区，统一社会信用代码：914************486。法定代表人：SONGJIMMY。委托诉讼代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。上诉人肇庆市玛斯特服饰制造有限公司（以下简称玛斯特公司）因与被上诉人鼎湖永盛化纤纺织印染厂有限公司（以下简称永盛公司）合同纠纷两案，不服肇庆市鼎湖区人民法院作出的（2019）粤1203民初1854、1856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人玛斯特公司的委托诉讼代理人黄金燕，被上诉人永盛公司的委托诉讼代理人黄志苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玛斯特公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案一审、二审诉讼费由永盛公司负担。事实和理由：一审查明事实不清，认定事实错误。玛斯特公司与永盛公司于2018年6月6日签订《租赁合同》，玛斯特公司因资金问题不能按约定支付租金，为了积极履行合同约定，双方协商约定于2019年11月15日前支付租金，玛斯特公司仍无力偿还，永盛公司遂诉至法院。一审认定玛斯特公司需支付押金80万元及租金、综合管理费、水电费597511.1元与律师费、诉讼保全费31679.18元，一审判决明显存在损害玛斯特公司合法权益的情形，应当予以改判。1.在双方签订的《租赁合同》中约定的80万元抵押金明显过高，过分高于永盛公司的实际损失，押金是承租人为了履行合同义务担保而支付给出租人的款项，有违约金的性质，而拖欠的9月至11月租金为597511.1元，押金80万元已超过实际损失的30%，根据合同法第一百一十四条以及合同法司法解释二第二十九条第二款的规定，因押金过高，法院在判决时应当根据实际情况依法予以调整。2.双方约定合同结束后在租赁物及空地上自建的建筑物玛斯特公司不得搬走，无偿归永盛公司所有，玛斯特公司自进入租赁物以来，共投资基建设施达300万元，已高于对方的实际损失，解除合同后永盛公司并无实际损失，根据合同法司法解释二第二十九条第一款的规定，永盛公司主张扣留80万元押金是严重损失玛斯特公司的合法权益的，一审法院应根据本案双方解除合同守约方实际损失而裁决违约方实际应承当的责任，故一审判决错误。二、一审法院适用法律错误。如前所述，玛斯特公司已经投入300万元基建设施，因租赁物上的建筑物及空地在玛斯特公司承租期间已经加以完善和建设，为租赁物提升了价值，日后另租他人时提高了出租金额，实际上合同解除没有造成永盛公司的实际损失，其要求扣留押金80万元是不合理的。但对玛斯特公司而言却是巨大损失，依据合同法第三条和第五条的规定，对方扣押80万元押金是极其不合理且不符合法律规定的，一审没有查清事实，运用法律条文错误，应当依法予以改判。永盛公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回玛斯特公司的诉讼请求。玛斯特公司认为与永盛公司签订的租赁合同及管理合同是在平等自愿及协商一致的情况下签订。双方对条款内容是充分了解，条款内容也没有违反法律法规，玛斯特公司由于其一方自身原因在履行一年后不按时交租金，违反诚信原则导致违反双方约定，至今已经拖欠永盛公司一年的租金，永盛公司是企业，资金无法及时回笼，会出现资金断裂，造成生产经营困难的局面，目前因玛斯特公司的行为已经造成永盛公司重大损失，且该损失在不断扩大之中，永盛公司因玛斯特公司的违约行为造成的损失不是仅以本案租金就可以计算，玛斯特公司与永盛公司签订的租赁合同及管理合同是三年期限，总租金及相关数额为720万元，按照该总额的30%计算为216万元，且根据双方的租赁合同第5条及管理合同第三条，玛斯特公司还应向永盛公司支付违约金作为滞纳金，一审法院也仅以双方合同没收押金的约定作出判决，已经是在合法合理范围内以较轻的金额作出，对玛斯特公司已经极大公平，而对永盛公司来讲仍未能补偿损失。至于玛斯特公司提出所谓的投入，其在一审阶段没有提供任何证据证实，况且永盛公司出租给其的租赁物是现成的，其所谓的投入应该是仅属于其自身生产经营需要而购置的设备设施，是因其自身需要而增设的，双方合同约定合同解除固定设施或者建筑物归永盛公司方所有，该条款属于租赁行业惯例，且约定该条款的原由是因承租方在拆除固定设施的时候造成出租方租赁物的损坏，拆除后承租方也无法再使用该设施，因此才有该条款的约定。而实际上出租方收回租赁物对不需要的固定设施还需要投入成本去拆除，更加扩大出租方的损失，因此永盛公司认为玛斯特公司投入资金没有证据支持，且投入也不是永盛公司方所需要的，永盛公司需要花成本拆除，只会造成永盛公司的损失，因此综合以上内容玛斯特公司的请求是没有合法依据的，应予以驳回。永盛公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2018年6月6日永盛公司与玛斯特公司签订的《租赁合同》和《管理合同》，玛斯特公司立即腾退租赁物交回给永盛公司；2.判令玛斯特公司缴纳的合同押金80万元归永盛公司所有；3.判令玛斯特公司向永盛公司缴纳2019年9月起至租赁物腾退之日止的租金及滞纳金（暂计至2019年11月为416690.4元及滞纳金169454元）、综合管理费及滞纳金（暂计至2019年11月为178581.6元及滞纳金72623元）、水电费（暂计至2019年11月为2239.1元）；4.判令玛斯特公司支付永盛公司律师服务费30000元、担保费1679.18元；5.判令由玛斯特公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：永盛公司玛斯特公司于2018年6月6日签订一份《租赁合同》，约定玛斯特公司承租永盛公司已取得产权的位于广东省肇庆市鼎湖区莲花镇永盛纺织城西南角一幢七层厂房、一幢七层员工宿舍、一幢六层综合楼及这些建筑物之间的土地，房屋建筑面积合计约24803平方米，用于制衣工厂及配套使用；租赁期限为三年（自2018年6月1日起至2021年5月31日止），玛斯特公司应当自2018年8月1日起按月支付租金138896.8元（5.60元/平方米/月）。同日，永盛公司与玛斯特公司又签订一份《管理合同》，约定玛斯特公司承担因使用前述租赁物所发生的管理费（包括但不限于供电系统维护保养费、供/排水系统维护保养费、电梯的维护保养费及年审、消防设施维护保养及年审、防雷设施的维护保养、卫生管理费、安全、绿化环保费等综合管理费用）；玛斯特公司应当自2018年8月1日起按月支付综合管理费59527.2元（2.40元/平方米/月）。上述两份合同均有约定，玛斯特公司应自合同签订5日内向永盛公司交付80万元作为两合同的押金；玛斯特公司应在每月10日前支付本月租金及综合管理费；玛斯特公司承担租赁期间产生的水电费及其他费用。关于违约责任约定：（1）玛斯特公司逾期10日支付租金或综合管理费的，就欠缴的租金或综合管理费分别按日加收1%作为滞纳金。逾期30天支付租金或综合管理费的，则视为违约。（2）若玛斯特公司违约，永盛公司有权终止合同并收回租赁物，对押金不予返还。（3）若一方违约，导致另一方提起诉讼，则违约方应赔偿守约方损失包括但不限于律师费、案件受理费、评估费、查封费、通告告知邮递费等。签订上述《租赁合同》和《管理合同》后，永盛公司依约定交付租赁物给玛斯特公司使用并为租赁物履行了管理义务，玛斯特公司也有按合同约定交纳押金80万元并向永盛公司交至2019年8月的租金、综合管理费及水电费。自2019年9月起，玛斯特公司拖欠永盛公司租金、综合管理费及水电费，截至2019年11月，拖欠金额共597511.1元。经协商，永盛公司同意玛斯特公司于2019年11月15日前付清上述欠款，但逾期后，玛斯特公司仍未支付，永盛公司遂提起诉讼并委托广东盈聚律师事务所代理诉讼，支出律师服务费30000元。同时，永盛公司向该院申请财产保全，支出担保费1679.18元。该院依永盛公司的财产保全申请，于2019年12月4日作出（2019）粤1203民初1854、1856号民事裁定，冻结和查封、扣押了玛斯特公司在金融部门的存款或等值的其他财产，价值限额839588.10元以内。一审法院认为，本案为合同纠纷。永盛公司与玛斯特公司于2018年6月6日签订《租赁合同》和《管理合同》，是双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行权利义务。永盛公司诉请解除合同，要求玛斯特公司支付拖欠的租金、综合管理费、水电费及承担违约责任。玛斯特公司答辩认为永盛公司提前解除合同需要承担责任，且认为永盛公司主张的违约金过高。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.合同应否解除。2.违约金如何计算。3.律师服务费及财产保全担保费应否由玛斯特公司承担。对此，该院意见如下：关于合同应否解除的问题。永盛公司玛斯特公司双方签订的《租赁合同》和《管理合同》的期限均为三年，玛斯特公司履行一年时间后，于2019年9月起出现了拖欠租金、综合管理费及水电费的违约行为，经永盛公司同意延期后，玛斯特公司仍不能按期支付。至本案辩论结束前，玛斯特公司已拖欠永盛公司租金、综合管理费及水电费长达四个月，根据合同的约定，玛斯特公司逾期30天支付租金、综合管理费已属违约，永盛公司可单方面终止合同并有权收回租赁物。现合同约定的解除条件已成就，且玛斯特公司长时间拖欠费用，造成永盛公司的合同目的不能实现，永盛公司的行为已构成根本违约行为，永盛公司主张解除合同，理据充分，该院予以支持。关于本案违约金的计算问题。《租赁合同》和《管理合同》均约定，玛斯特公司逾期10天支付租金或管理费，永盛公司按天数加收1%的滞纳金。同时，《租赁合同》又约定，如玛斯特公司违约，玛斯特公司押金80万元归永盛公司；租用期满，玛斯特公司在空地自建的建筑物无偿归永盛公司所有。《管理合同》又约定，如玛斯特公司违约，玛斯特公司押金80万元归永盛公司，玛斯特公司在楼房与空地上投入的固定设施归永盛公司所有。由此可见，玛斯特公司向永盛公司交纳的押金是为了保障履约而设定，如一方违约另一方则可以取得押金或支付对方相同金额的赔偿款，就其性质而言，属于违约金的约定范畴。现玛斯特公司违约，其向永盛公司交纳的押金按合同约定就应归永盛公司所有。因此，永盛公司主张玛斯特公司缴纳的押金80万元归其所有，该院予以支持。但，玛斯特公司又同时主张计算逾期滞纳金，属于重复计收违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，永盛公司已主张解除合同，玛斯特公司的押金已作为违约金由永盛公司收取，已可弥补永盛公司的损失。永盛公司再要求计算滞纳金，该院不予支持。关于律师服务费及财产保全担保费应否由玛斯特公司承担问题。《租赁合同》和《管理合同》均约定，若一方违约，导致另一方提起诉讼，则违约方应赔偿守约方损失包括但不限于律师费、案件受理费、评估费、查封费、通告告知邮递费等。正是由于玛斯特公司的违约，导致了永盛公司提起诉讼，为此付出了律师服务费和财产保全担保费。据上述合同的约定，此两项费用均由玛斯特公司负责赔偿给永盛公司。至于律师服务费共30000元，有委托代理合同和发票为凭，其金额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，广东盈聚律师事务所也有派出律师出庭参加诉讼，故该院对律师服务费30000元予以确认。至于中顺盈腾融资担保有限公司收取的担保费1679.18元，是永盛公司因本案诉讼申请财产保全而支出的担保费，有保函及发票为凭，该院予以确认。该两项费用按合同约定，应由玛斯特公司负担。因此，永盛公司主张由玛斯特公司负担律师服务费和担保费，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、永盛公司与玛斯特公司于2018年6月6日签订的《租赁合同》和《管理合同》在判决发生法律效力之日起立即解除；二、玛斯特公司在判决发生法律效力之日起15天内腾退租赁物交回给永盛公司；三、玛斯特公司缴纳的合同押金80万元归永盛公司所有；四、玛斯特公司在判决发生法律效力之日起15天内向永盛公司缴纳2019年9月至11月的租金416690.4元、综合管理费178581.6元、水电费2239.1元，合计597511.1元。自2019年12月（含当月）起至租赁物腾退之日止的租金、综合管理费、水电费由玛斯特公司按《租赁合同》和《管理合同》约定的标准付清给永盛公司；五、玛斯特公司在判决发生法律效力之日起15天内支付永盛公司律师服务费3万元、财产保全担保费1679.18元；六、驳回永盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费合计7381.55元，由永盛公司负担2494.05元，玛斯特公司负担4887.5元。二审中，玛斯特公司向本院提交一组新证据：321国道厂房装修工程款项汇总及各项单据、票据、照片，拟证明玛斯特公司投入基础建设2885268.62元，目前拖欠工程款1555268.62元；案涉厂房除了装修，还对厂区内部土石方的填埋、路面水泥硬底化、整理大门口的树木和水沟、大门口水泥硬底化、建造保安室以及7层厂房的装修。经质证，永盛公司认为：首先，玛斯特公司在二审庭审提交的证据不符合民事诉讼证据规则的新证据，依法不应予以采纳。其次本案是对玛斯特公司违约应承担违约责任及造成永盛公司损失进行审判，而对方声称其所谓的损失不属于本案审查范围，与本案无关。此外，玛斯特公司提交的证据中没有一份属于正式的合同及正式的发票，是无法证实其所陈述的投入和损失。最后，玛斯特公司提出的投入包括保安、仓管人员工资，厂区门口的装修及不动产的支出等等，都属于其自身的生产经营需要而应该支付的。玛斯特公司在该段时间经营过程中已享受了该投入，而且这些都不属于永盛公司要求其投入或者是永盛公司需要的投入，不能以玛斯特公司声称的损失计入其损失要求永盛公司承担。因玛斯特公司提交的证据均有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是涉案80万元押金归永盛公司所有是否恰当。首先，玛斯特公司与永盛公司所签订的涉案《租赁合同》与《管理合同》是当事人双方平等、协商一致自愿签订的，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。根据《租赁合同》和《管理合同》均约定，如承租方出现违约行为，则押金归出租方所有，因此涉案押金具有违约金的性质。承租方在任何一方面的违约行为都将影响到押金的返还。由于押金制度缺乏法律的明文规定，具体的押金收取与返还规则都由租赁合同当事人自行约定，如无显失公平的情形，法律应对有关约定予以尊重与保护。在本案合同的履约过程中，玛斯特公司拖欠租金和管理费致使合同解除，导致永盛公司基于合同正常履行可获得的利益全部都不能获取，已符合涉案《租赁合同》与《管理合同》约定的永盛公司有权对押金不予返还的情形。其次，根据涉案《租赁合同》、《管理合同》的约定，玛斯特公司租赁的房屋建筑面积合计约24803平方米，每月租金为138896.8元（5.60元/平方米/月），每月管理费59527.2元（2.40元/平方米/月），租赁期限为三年（自2018年6月1日起至2021年5月31日止）。参照租赁面积、租金水平、租赁期限等因素，玛斯特公司与永盛公司约定在玛斯特公司违约情况下，押金80万元归永盛公司所有，符合租赁市场的商业惯例，也无显失公平的情形。据此，在本案无证据证实80万元押金高于永盛公司的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、玛斯特公司的过错程度以及预期利益等因素，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，判决押金80万元视作为违约金归永盛公司所有并无不当，本院予以维持。最后，关于玛斯特公司主张的其对涉案租赁物投入300万元基建设施的问题，基建设施是玛斯特公司基于自己生产经营所投入的，该部分资金应由其自行承担，因玛斯特公司在一审中没有提供证据予以抗辩及提起反诉主张，且本案中属于玛斯特公司违约行为致使合同解除，其所造成相关的损失，应由其自行承担相应的责任。综上，故玛斯特公司抗辩的80万元押金高于实际损失30%的理由，理据不足，本院不予调整处理。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，玛斯特公司的上诉请求成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14600元，由肇庆市玛斯特服饰制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  梁碧媛审 判 员  梁达明二〇二〇年七月三十一日法官助理  范小敏书 记 员  何连平