福建省福州市鼓楼区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）闽0102行初334号 原告福建省福州延安中学，住所地福州市鼓楼区学院前巷**。 法定代表人蔡叶涛，校长。 委托代理人薛玢页，福建君立律师事务所律师。 被告福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道********。 法定代表人郑章干，局长。 委托代理人庄昕，女。 第三人福州市不动产登记和交易中心，住所，住所地福州市鼓楼区福屿路**div> 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人翁忻，女。 委托代理人陈靖，男。 第三人齐斌，男，1982年1月17日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。 委托代理人严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托代理人李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 第三人郑心孔，男，汉族。 第三人邓清泉，男，1974年8月28日出生，汉族，住址福建省晋江市。 第三人黄燕星，女，1988年2月23日出生，汉族，住址福建省长乐市。 原告福建省福州延安中学（以下简称“延安中学”）诉被告福州市自然资源和规划局房屋行政登记一案，本院于当日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，因福州市不动产登记和交易中心以及郑心孔、邓清泉、黄燕星与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本案经福建省高级人民法院批准延长审理期限6个月，现已审理终结。 原告延安中学诉称，2001年6月4日，原告通过拆迁房屋产权调换方式取得坐落于金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋产权，建筑面积358.7平方米，其中Ａ＃地块面积为197.6平方米，Ｄ＃地块面积为78.08平方米。被告于2002年1月22日为原告所有的上述房屋办理了房屋所有权登记手续，原告取得房屋所有权证（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。2015年1月8日，原告将金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃，面积共358.7平方米房产出租个第三人齐斌使用，双方签订了《店面租赁合同》。双方因租赁合同产生纠纷，原告遂将第三人齐斌诉至福州市鼓楼区人民法院。该案在庭审过程中，第三人齐斌于2019年1月28日向法庭提供了其所有的坐落于福州市鼓楼区,10-13房产的房屋所有权证（权证号：榕房权证Ｒ字第1136672-××号），原告方才得知第三人房屋所有权证中所登记的06地块与原告房屋所有权证中所登记的金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃地块中横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分存在重叠。第三人齐斌取得上述房屋权证的时间为2011年7月21日，迟于原告取得金晖大厦综合写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋权证的时间。被告错误的将其中福州市鼓楼区八一七北路学院前金晖大厦3层06地块的产权重复登记在第三人齐斌名下，严重侵犯了原告的合法权益。特诉至贵院，请求判令：1、被告福州市自然资源和规划局变更第三人齐斌等人榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证，将其中福州市鼓楼区八一七北路学院前金晖大厦3层06地块，横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分撤销登记；2、本案诉讼费由被告负担。 原告延安中学向本院提交如下证据：1、拆迁房屋产权调换证明书，证明2001年6月14日，原告通过拆迁房屋产权调换方式取得坐落于金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋产权；2、福州市不动产登记档案，证明原告所有的金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋建筑面积358.7平方米，其中Ａ＃地块面积为197.96平方米，Ｄ＃地块面积为78.08平方米，分摊面积为82.66平方米；3、《房屋所有权证》（编号：榕房权证Ｒ字第××号），证明原告于2001年1月22日办理了坐落于金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃、Ｄ＃房屋所有权登记手续；4、《房屋所有权证》（编号：榕房权证Ｒ字第1126672-××号），证明1、被告错误的将金晖大厦综合三层写字楼Ａ＃地块中横轴3-4、纵轴Ｄ-Ｂ（扣除公共走廊区域）部分产权重复登记在第三人名下，第三人取得上述房屋产权的时间为2011年7月21日，远远晚于原告取得房屋产权的时间。 被告福州市自然资源和规划局未提供书面的答辩意见，但在庭审中辩称，鼓楼区八一七北路学院前金晖大厦系福友（福建）房地产综合开发有限公司于1995年开发建设，1996年1月办理初始登记。办理初始登记时，开发公司将金晖大厦综合三层按照Ａ-Ｇ进行分户，共分为7个单元。1996年10月18日，开发公司将金晖大厦综合三层按照01-13编号，并将其中1＃-6＃、10＃-13＃十个单元出售给福建嘉福发展有限公司。其中，6＃单元与Ａ单元存在部分重叠，且该十个单元面积与红线范围并不匹配。1997年2月，登记机构为福建嘉福发展有限公司颁发金晖大厦综合三层1＃-6＃、10＃-13＃房屋的榕房Ｑ他字第××号房产证。2001年6月14日，福州市拆迁工程处将金晖大厦Ａ、Ｄ单元安置给原告福州延安中学，并于2002年2月颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证。2003年4月10日，福友（福建）房地产综合开发有限公司受让金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元房屋，并于2003年5月21日取得颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证。该产权登记红线范围、面积等均与榕房Ｑ他字第××号房产证登记一致。2010年5月，兴业银行股份有限公司厦门分行通过法院拍卖取得金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元房屋，并办理了榕房权证Ｒ字第××号房产证。该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第××号一致。2011年4月20日，第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星通过拍卖从兴业银行股份有限公司厦门分行处购得金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元，并于2011年7月取得榕房权证Ｒ字第××号房产证。该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第××号一致。因开发单位及拆迁单位在进行拆迁安置及商品房出售时采用了不同的编号体系，各个单元面积也不相同，导致登记机构在办理产权登记时出现了部分重叠。现原告与第三人均主张对重叠部分的所有权，即对涉案房产的物权提出争议。因该争议是解决本案行政诉讼的基础与前提，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，原告与第三人应先通过民事诉讼解决涉案房产的物权争议。综上所述，原告与第三人应先通过民事诉讼解决涉案房产的物权争议，并以该生效的民事判决作为本案的审理依据。 被告福州市自然资源和规划局向本院提交如下证据、依据：1、面积分摊累计表、三层平面图、金晖大厦楼宇状况及说明、薄膜图，证明开发单位申报初始登记时金晖大厦三层的面积状况及户型状况；2、榕房Ｑ他字第××号房产证档案，证明1996年10月18日，福友（福建）房地产综合开发有限公司将金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元出售给福建嘉福发展有限公司，并于1997年共同向登记机构申请办理产权登记。登记机构于1997年2月14日为福建嘉福发展有限公司颁发榕房Ｑ他字第××号房产证；3、榕房权证Ｒ字第××号房产证档案，证明2003年4月10日，福建嘉福发展有限公司将金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元出售给福友（福建）房地产综合开发有限公司，并于2003年4月18日共同向登记机构申请办理产权登记。2003年5月21日，登记机构为福友（福建）房地产综合开发有限公司颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证。该产权登记产权范围、面积等均与上一道产权登记一致；4、榕房权证Ｒ字第××号房产证档案，证明2010年4月8日，厦门市中级人民法院向登记机构送达（2009）厦执行字第252-3号《协助执行通知书》，要求将金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元过户给兴业银行股份有限公司厦门分行。2010年4月13日，兴业银行股份有限公司厦门分行向登记机构申请办理产权登记。登记机构于2010年5月为其颁发Ｒ10××91号房产证。该产权登记产权范围、面积等均与上一道产权登记一致；5、榕房权证Ｒ字第××号房产证档案，证明2011年4月20日，齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星通过拍卖从兴业银行股份有限公司厦门分行处购得金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元。2011年7月21日，买卖双方共同向登记机构申请办理产权登记。2011年7月，登记机关为齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星颁发Ｒ11××72号房产证。该产权登记产权范围、面积等均与上一道产权登记一致。法律依据：《不动产登记暂行条例》第六、七条；《房屋登记办法》第二十条、第三十三条。 第三人福州市不动产登记和交易中心的陈述意见同被告。 第三人福州市不动产登记和交易中心未向本院提交证据。 第三人齐斌述称，一、答辩人所取得的权属证书的初始登记时间为1997年1月31日，早于原告权属证书的取得时间，因此，原告以答辩人的权属证书取得时间晚于其权属登记证书取得时间为由，要求变更答辩人的权属证书，没有任何事实依据。根据被告举证，案涉房产于1995年即由开发商福友（福建）房地产综合开发有限公司（以下简称“福友公司”）进行测量并绘制建筑平面图。1996年10月18日，福建嘉福发展有限公司（以下简称“嘉福公司”）买受取得该房产，于1997年1月31日申请办理房屋所有权初始登记，取得“榕房Ｑ他字第××号”房屋所有权证。此后，案涉房产几经易主，直至转移登记至答辩人名下。因此，答辩人虽然是在2011年才竞买取得案涉房产，之后申请办理房屋所有权转移登记取得讼争权属证书，但该权属证书的初始登记时间是在1997年1月31日，远远早于原告取得权属证书的2002年1月22日。因此，原告以答辩人的权属证书取得时间晚于其权属登记证书取得时间为由，要求变更答辩人的权属证书，没有任何事实和法律依据。二、被告依法为答辩人办理房屋所有权转移登记、颁发讼争权属证书的行政行为，不存在任何错误。根据被告提交的“榕房Ｑ他字第××号”档案中的《购房证明书》、《商品房预售合同》、《房地产买卖申请审批书》，以及案涉房产几次产权转移的登记信息及房产证信息可知，答辩人于2011年所取得的讼争《房屋所有权证》是依据嘉福公司初始登记的权属证书经数手转移登记而来，案涉权属证书附图所示范围与直接前手、其他前手以及初始登记的范围均一致，证明被告为答辩人办理本次转移登记及向答辩人颁发的权属证书的行政行为是依法进行，不存在任何错误。 三、原告如果认为被告办理权属登记存在错误，其起诉的行政行为应当是被告于1997年1月31日对初始登记权属证书的颁证行为，而不是转移登记的行政行为，但即便原告提起该起诉也已经因为超过行政行为最长20年的起诉期限，而丧失诉权。基于答辩人所取得的权属证书是依据房屋所有权初始登记经历次转移登记而来，本次转移登记本身不存在任何错误可言。原告如果认为被告办理权属登记存在错误，也不应针对转移登记提起诉讼，而应当是针对初始登记提起诉讼，即应当起诉变更的是1997年1月31日，被告颁发给嘉福公司的初始登记的《房屋所有权证》，而不是被告于2011年依据转移登记颁发给答辩人的权属证书。根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的，人民法院不予受理。因此，原告即便要针对该初始登记日提起诉讼，也因超过起诉期限而丧失诉权。综上所述，原告诉请变更被告依法办理转移登记而颁发给答辩人的讼争房屋所有权证，没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 第三人齐斌未向本院提交证据。 第三人郑心孔、邓清泉、黄燕星未作陈述，亦未提供证据。 经审理查明，案涉房屋所在的金辉大厦系福友（福建）房地产综合开发有限公司（以下简称“福友公司”）于1995年开发建设，1996年1月办理初始登记。办理初始登记时，福友公司将金晖大厦综合三层按照Ａ-Ｇ进行分户，其中Ａ单元257.27㎡，Ｄ单元101.46㎡，并在《金晖大厦楼宇状况说明》中载明：“三层总平方数1114.82㎡，其中：回迁363㎡，保留751.82㎡”，在《金晖大厦楼宇状况》中载明：“叁层7＃、8＃、9＃，业主：延安中学，面积：363㎡，备注：回迁”1996年10月18日，福友公司将金晖大厦综合三层按照01-13编号，并将其中1＃-6＃、10＃-13＃十个单元，建筑面积762㎡，出售给福建嘉福发展有限公司（以下简称“嘉福公司”），其中，6＃单元与Ａ单元存在部分重叠。1997年1月31日，嘉福公司根据金晖大厦综合三层01-13房屋平面图向福州市房地产交易管理所申请办理金晖大厦综合三层中1＃-6＃、10＃-13＃单元的房屋的所有权登记，并提交了购房证明、售房合同书、缴款发票、身份证复印件等材料。福州市房地产交易管理所经审核后，于1997年2月24日为嘉福公司颁发榕房Ｑ他字第××号房产证。 2001年6月14日，福州市拆迁工程处为原告福州延安中学出具《拆迁房屋产权调换证明书》，确定将金晖大厦综合三层Ａ、Ｄ单元安置给原告福州延安中学，其中Ａ单元面积97.96㎡、Ｄ单元面积78.08㎡，分摊面积82.66㎡，合计建筑面积358.7㎡。2002年2月24日，福州市房地产管理局根据拆迁单位确定的面积及照Ａ-Ｇ分层分户平面图，为原告福州延安中学颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证。 2003年4月10日，嘉福公司将金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元出售给福友公司，并于2003年4月18日共同向登记机构申请办理产权登记。2003年5月21日，登记机构为福友公司颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证，该产权登记红线范围、面积等均与榕房Ｑ他字第××号房产证登记一致。因福友公司与兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称“兴业银行厦门分行”）借款合同纠纷执行一案，福友公司未完成（2008）厦民初字第101号民事调解书指定的配合将坐落于福州市鼓楼区八一七北路学院前249号金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃房产过户给兴业银行厦门分行的行为，厦门市中级人民法院向福州市房地产交易登记中心出具（2009）厦执行字第252-3号《协助执行通知书》、（2009）厦执行字第252-3《执行裁定书》等材料，要求福州市房地产交易登记中心将上述房屋过户给兴业银行厦门分行。福州市房地产交易登记中心于2010年5月4日为兴业银行厦门分行颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证。该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第××号一致。2011年4月20日，第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星通过拍卖从兴业银行厦门分行处购得金晖大厦三层1＃-6＃、10＃-13＃单元。2011年7月21日，双方共同向福州市房地产交易登记中心申请办理产权登记。2011年7月21日，福州市房地产交易登记中心为齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星颁发榕房权证Ｒ字第××号房产证，该产权登记红线范围、面积等均与榕房权证Ｒ字第××号一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中,案涉房屋所在的金晖大厦在办理初始登记时的楼宇状况为“三层总平方数1114.82㎡，其中：回迁363㎡，保留751.82㎡”“叁层7＃、8＃、9＃，业主：延安中学，面积：363㎡，备注：回迁”其中保留的751.82㎡由开发商按照01-13编号，除了上述7＃、8＃、9＃之外部分，出售给福建嘉福发展有限公司，于1997年办理了首次转移登记，其后几经转移，至2011年4月20日由第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等人经拍卖购得，并办理了案涉的产权转移登记，即被诉的榕房权证Ｒ字第××号房产证；另外回迁的363㎡系房屋拆迁实施单位于2001年出具产权调换证明，按照房屋分层分户平面图上的编号，确认金晖大厦Ａ、Ｄ单元安置给了原告，原告据此于2002年办理了房屋登记，证号为榕房权证Ｒ字第××号房产证。因此，单就案涉第三人齐斌、郑心孔、邓清泉、黄燕星等人的榕房权证Ｒ字第××号房产证而言，系诸第三人通过拍卖从兴业银行厦门分行处购得后向第三人福州市不动产登记和交易中心申请所有权转移登记，被告依照房产证所记载平面图位置及面积,按原证确认的面积办理的,则该登记行为与原告无利害关系，原告若认为与其持有的榕房权证Ｒ字第××号房产证存在面积重叠，应当针对首次转移登记行为提起诉讼，未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。此外，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，若作为房屋登记行为基础的民事法律关系存在争议，还应当先行解决民事争议。综上，原告就涉案房屋登记行为提起本案行政诉讼，不符合法定起诉条件，依法应不予立案，已经立案的，应裁定驳回起诉。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定,裁定如下： 驳回原告福建省福州延安中学的起诉。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓曦 人民陪审员  沈 红 人民陪审员  熊 健 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  郑治文 附：本裁定适用的相关法律依据 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。