四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初316号 原告：峨眉山市万喜整体厨房电器经营部，经营场所：四川省峨眉山市绥山镇白龙北路11号，统一社会信用代码92511181MA62R9XYXF。 经营者：覃仁全，男，1964年12月21日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：覃仁秋，四川坤宏律师事务所律师。 被告：刘玉兰，女，1964年3月6日出生，汉族，住峨四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：方勇，男，1987年5月29日出生，汉族，住四川省峨眉山市。系被告刘玉兰之子。 被告：何淑芳，女，1967年4月16日出生，住四川省峨眉山市，汉族。 原告峨眉山市万喜整体厨房电器经营部(以下简称峨眉山万喜经营部)与被告刘玉兰、何淑芳执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案受理后，本院依法适用普通程序于2020年7月17日公开开庭进行审理。原告峨眉山万喜经营部委托诉讼代理人覃仁秋、被告刘玉兰委托诉讼代理人方勇到庭参加了诉讼，被告何淑芳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告峨眉山万喜经营部向本院提出诉讼请求：1.请求依法准许对被告何淑芳所属的位于峨眉山市××街道××路××路××号××幢××单元××楼××号房屋的执行；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告依据生效判决申请执行被告何淑芳位于峨眉山市××街道××路××路××号××幢××单元××楼××号房屋（案涉房屋），执行过程中，被告刘玉兰对峨眉山市人民法院作出的（2016）川1181执483号之三执行裁定书提出了执行异议，主张案涉房屋已由其购买并实际入住。峨眉山市人民法院于2020年1月15日召开听证会，于2020年1月17日作出（2020）川1181执异1号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告认为被告刘玉兰的异议不能成立，应当准许对案涉房屋的执行，理由为：1.被告刘玉兰提供的《房屋买卖合同》不具有真实性，该合同第三条第1项将付清购房款的日期这一关键内容由2013年9月30日涂改为2017年9月2日，且涂改内容未经双方或一方确认。2.被告刘玉兰提供的《房款收条》系孤证，无法证明其于2013年8月至2016年12月期间每月向被告何淑芳支付5000元共计20万元的大额购房款。刘玉兰在听证会上的自述与房屋买卖合同第三条第2款约定的交付方式相矛盾，该款约定：“其余20万元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方”，但被告刘玉兰在听证会上自述：“每次把钱给她，都是打了条子的”。而且被告刘玉兰做出“把我之前每个月打的条子收回去了”的陈述，也无其他证据佐证。3.被告刘玉兰在听证会上自认购买案涉房屋时是明知该房屋存在抵押的，其在明知案涉房屋存在抵押的情况下仍然与被告何淑芳签订房屋买卖合同，对所购房屋未能办理过户登记存在过错，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，被告刘玉兰对案涉房屋的异议不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除原告对该房屋的执行，为维护原告的权利，依法提起诉讼，请求判如所请。 被告刘玉兰辩称，案涉房屋系刘玉兰向何淑芳所购，双方于2013年1月10日签订了房屋买卖合同，见证人卢某，房屋价款50万元，刘玉兰于合同签订当天向何淑芳转账支付30万元房款，其余20万元双方约定自2013年8月份起每月支付现金5000元。购房时何淑芳是向刘玉兰表明该房屋存在抵押，需等2017年左右将银行贷款还清后，才能过户到刘玉兰名下。2017年5月10日，刘玉兰将剩余房款结清并要求何淑芳出具了总的房款收条，何淑芳承诺在收条出具后两三天内就协助刘玉兰办理过户，但何淑芳出具收条后旋即失踪，经刘玉兰多方查找无果，且由于案涉房屋存在抵押，才一直无法办理过户。但刘玉兰在签订购房合同当月底即入住该房屋居住至今，签订购房合同时何淑芳即向刘玉兰交付国有土地使用权证和房屋钥匙等，之后该房屋的物管费也一直由刘玉兰实际交纳，刘玉兰名下并无其他房产，该房屋也是其唯一住房。综上，虽然讼争房屋未过户到刘玉兰名下，但刘玉兰的主张符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对讼争房屋的权利足以排除执行，故不应支持原告的诉讼请求。 被告何淑芳经本院依法公告传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据。 经审理查明：位于峨眉山市××镇××路××段××号××幢××单元××楼××号××的案涉房屋于2011年6月17日起登记在被告何淑芳名下，该房屋于2012年7月13日向中国工商银行股份有限公司峨眉山支行设定抵押并办理抵押登记，抵押期限至2017年7月12日。 2013年1月10日，被告刘玉兰与何淑芳签订了《房屋买卖合同，约定：刘玉兰购买何淑芳坐落在峨眉山市滨湖国际5栋2-1-1的房屋，房屋交易价格50万元，刘玉兰应于2017年9月2日前向何淑芳付清房款，何淑芳才给刘玉兰房产证（过户费由刘玉兰负责）。刘玉兰交给何淑芳现金30万（叁拾万元整），其余20万（贰拾万元整）均由刘玉兰按何淑芳提供的汇款地点、收款人汇给何淑芳。从2013年8月10日起每月付5000元（伍仟元整）。何淑芳应于2013年1月30日之前将交易的房子全部交给刘玉兰使用。 《房屋买卖合同》签订当日，何淑芳向刘玉兰交付案涉房屋的国有土地使用权证，刘玉兰向何淑芳转账30万元。2017年5月10日，何淑芳向刘玉兰出具了房款收条一份，载明：本人已于2013年1月收到刘玉兰购房款叁拾万元人民币，又从2013年8月至2016年12月每月收到刘玉兰伍千元人民币（合计人民币贰拾万元整），至此本人已收到刘玉兰购房款共计伍拾万元整人民币。房款已结清。刘玉兰已完全履行了合同约定，本人愿意按照合同约定配合办理房屋过户等手续。注:房屋地址：峨眉山市××幢××单元××号××。 2018年10月3日，刘玉兰向万联物业微信扫码支付640元。四川万联物业管理有限公司于2019年12月17日出具证明，载明：刘玉兰入住案涉房屋至今按期足额向该公司支付了物管费。 2020年6月9日，峨眉山市胜利街道桑园社区居民委员会出具了证明，载明:兹有刘玉兰（女，身份证号码511122196403××××）于2013年2月起至今居住在峨眉山市××路××段××号××栋××单元××号，特此证明。 另查明，本院在执行（2016）川1181执483号原告峨眉山万喜经营部与被告何淑芳、王跃买卖合同纠纷一案中，于2016年10月28日作出（2016）川1181执483号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2019年10月18日本院作出（2016）川1181执483号之三执行裁定书，裁定对案涉房屋予以续查封。2019年11月，本院在执行（2019）川1181执851号中国工商银行股份有限公司峨眉山支行与何淑芳公正债权文书案件中，决定对设为抵押物的案涉房屋予以拍卖，刘玉兰知晓后，于2019年12月18日代为偿还了何淑芳欠工商银行的贷款本息，涤除了案涉房屋上的抵押权。2020年1月7日，刘玉兰向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，本院与2020年1月15日召开听证会并作出（2020）川1181执异1号裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告峨眉山万喜经营部作为申请执行人对该裁定不服，故向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，由原告提交的起诉状、（2020）川1181执异1号裁定书、听证笔录，被告刘玉兰提交的《房屋买卖合同》、银行活期明细、国有土地使用权证、房款收条、证明两份、微信扫码支付凭证及本院庭审笔录等在卷证实。 本院认为，本案争议焦点为，被告刘玉兰对案涉房屋的权利能否排除原告峨眉山万喜经营部对该房屋申请执行的权利。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，则需要审查本案中刘玉兰对案涉房屋的权利外观是否符合上述四个条件。对于第一个条件，案涉房屋于2016年10月28日因原告峨眉山万喜经营部与被告何淑芳之间的买卖合同债权债务关系被裁定查封，但被告刘玉兰与何淑芳于2013年1月10日就该房屋签订了《房屋买卖合同》，案涉房屋登记在何淑芳名下，其有权对该房屋进行处分，《房屋买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故即使被告提出该买卖合同部分内容有涂改，也不足以否认其合法有效性，故本院认为，应认定被告刘玉兰与何淑芳在案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。对于第二个条件，峨眉山市胜利街道桑园社区出具证明证实刘玉兰自2013年2月至今一直居住在案涉房屋，本院认为，社区作为基层自治组织对人口居住情况作出的证明通常是在审慎且具有确凿事实依据的前提下出具的，原告对此未能提交确切证据反驳，结合《房屋买卖合同》约定的“何淑芳应于2013年1月30日前将交易的房子全部交付给刘玉兰”的约定，以及刘玉兰提供的国有土地使用权证书、房屋钥匙照片、房屋内设照片、微信扫码支付物管费等佐证证据及刘玉兰名下无其他房产供其居住等基本事实，本院认为，刘玉兰提供的证据足以证明其在案涉房屋查封之前已对其合法占用。对于第三个条件，刘玉兰在《房屋买卖合同》签订当日即向何淑芳转账30万元，虽然原告峨眉山万喜经营部认为该30万元不一定属于购房款，但其未能提交确凿证据反驳，故结合转款时间和《房屋买卖合同》的约定，本院认为该30万元系交付的案涉房屋价款。对于其余房款，刘玉兰提交的房款收条载明何淑芳已经确认付清房款，所载明20万元的付款时间与《房屋买卖合同》的约定吻合，且根据刘玉兰在2013年1月10日至2014年年2月21日期间的银行流水，刘玉兰也具有每月支付5000元的能力，故从现有证据来看，足以认定刘玉兰已经付清案涉房屋价款。对于第四个条件，案涉房屋实际未过户到买受人刘玉兰名下，其原因是该房屋设定了抵押权，虽然刘玉兰明确知晓该抵押权的存在，但法律并未禁止抵押物转让，何淑芳在出卖房屋时明确告知了刘玉兰该房屋设定了抵押，基于该情况，双方才在《房屋买卖合同》中明确约定了“刘玉兰应于2017年9月2日前向何淑芳付清房产款项，何淑芳才给刘玉兰房产证（过户费由刘玉兰负责）”，故2017年5月10日之前，刘玉兰未将房款付清，根据《房屋买卖合同》的约定，其本身也无权要求何淑芳将房产过户到自己名下。而在刘玉兰付清房款后，虽然由于房屋抵押权未涤除而最终未能办理过户，但刘玉兰并未负有涤除抵押权的义务，故2017年5月10日之后案涉房屋未过户到刘玉兰名下不能归结为刘玉兰的原因。综上，刘玉兰对案涉房屋的权利符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除原告峨眉山万喜经营部对该房屋的执行，故对原告峨眉山万喜经营部的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告峨眉山市万喜整体厨房电器经营部的诉讼请求。 诉讼费100元，公告费600元，由原告峨眉山市万喜整体厨房电器经营部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王 美 人民陪审员  杨鲤胶 人民陪审员  谭艳林 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  王玉婕 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。