广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27501号原告：何炳松（反诉被告），男，1948年9月12日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁香禄、北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁振业，广东天诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶国仪，男，1970年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：郑勇、徐广东，均为广东都汇律师事务所律师。被告：林迥有，男，1996年6月6日出生，汉族，住广东省阳春市，第三人：冯红燕，女，1966年10月16日出生，汉族，住广州市花都区，原告何炳松诉被告叶国仪、林迥有，第三人冯红燕物权保护纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁香禄、梁振业，被告叶国仪及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告林迥有及第三人冯红燕下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：原告通过京东网司法拍卖平台买受涉案房屋。2019年3月15日，原告签收（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书，该裁定书裁定涉案房屋归原告所有，在送达后立即生效。原告于2019年5月30日取得该房屋不动产权证。依据物权法及司法解释的规定，原告自取得执行裁定书之时取得涉案房屋的产权。原告前往收楼时，发现涉案房屋被两被告侵占，经交涉拒不交还。两被告非法侵占房屋，导致原告不能及时收楼入住，被迫继续租赁他人房屋居住。对于被告叶国仪的反诉，根据其提交的租赁合同，显示租赁期间是2015年3月12日，但是根据本案房屋的房产信息查询表可以知道，在拍卖之前，涉案房屋已经于2014年7月28日设置抵押权，而且自2015年1月19日被花都人民法院查封，也就是设置抵押权的时间和被法院查封的时间都是在被告这份租赁合同的2015年3月12日之前，所以被告叶国仪不适用这个买卖不破租赁的规则，没有法律依据，无权请求赔偿损失。故起诉请求判令：1、两被告立即停止侵占广州市海珠区工业大道北175、177号1202房，立即将房屋交还给原告；2、两被告共同连带向原告支付2019年3月15日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费（按广州市房屋租金参考价计算，但前述文件无规定涉案房屋租金参考价，故参考同地段同类型房屋光大花园电梯楼租金参考价的90%确定，2019年光大花园租金参考价为63元每平米每月，故涉案房屋为56.7元每平方米每月，房屋面积95.45平方米，月租金取整为5412元）；3、两被告共同连带向原告支付拖欠占有使用费期间的利息，自2019年4月15日起算，以每月占有使用费为基数，按中国银行规定的同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日期间按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。被告叶国仪辩称：2015年3月12日，其向第三人承租涉案房屋，双方签订书面《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2015年3月12日至2025年3月11日止，每月租金1500元。合同签订后，其取得房屋并出资进行装修，共计投入装修近20万元。原告通过法院拍卖取得房屋后，法院在拍卖过程中明确告知涉案房产按照现状不交吉拍卖，现原告要求其提前交还房屋，违反了其和第三人签订的房屋租赁合同。如原告需要提前解除合同，应当为被告叶国仪做出合理的赔偿，同时原告也无权主张租赁期间内给其造成的所谓的损失。故提出反诉请求要求判令：1、原告赔偿广州市海珠区工业大道北175、177号1202房装修款人民币100000元（具体以评估结果为准）给被告叶国仪；2、原告承担本案反诉费用。被告林迥有及第三人冯红燕没有提出意见和举证。经审理查明：广州市花都区人民法院于2019年1月7日作出（2018）粤0114执1874号《广州市花都区人民法院拍卖公告（第一次）》，载明：该院将于2019年2月19日上午10时起至2019年2月20日上午10时止（延时的除外）在广州市花都区人民法院京东网司法拍卖平台上对涉案房屋进行公开拍卖活动；标的物按现状拍卖；本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况；标的物按现状不交吉拍卖，房屋用途为居住用房，房产的抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行，并被广州市花都区人民法院查封；等。据价值时点为2018年9月17日的《询价建议书》记载，涉案房屋单价31000元/平方米，总价2958878元，使用情况为现闲置（据现场勘查得知），电梯情况为3电梯14户，有装修，被花都区人民法院查封，抵押情况为中信银行股份有限公司广州分公司。2019年3月14日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书，主要内容：该院在执行申请执行人李华与被执行人冯红燕借款合同纠纷一案中，依法在京东网拍卖被执行人冯红燕位于广州市海珠区工业大道北175,177号1202房的房产以清偿债务。2019年2月20日买受人何炳松以2286215元竞得上述财产。故裁定：一、位于广州市海珠区工业大道北175,177号1202房的房屋所有权及相应的其他权利归买受人何炳松所有，广州市海珠区工业大道北175,177号1202房的所有权自本裁定送达买受人何炳松时起转移；二、买受人可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续。原告于2019年3月26日签收上述执行裁定书。据2018年7月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋当时的产权人为第三人冯红燕，2014年7月28日设立抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行，2015年1月19日收到花都区法院来函查封房屋，此后由其他法院轮候查封该房。2019年5月30日，广州市国土资源和规划委员会核发广州市海珠区工业大道北175,177号1202房的《不动产权证》，载明：权属人为原告，建筑面积95.45平方米。据2020年2月广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示，工业大道北175至177号楼梯楼的租金参考价为29元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、房屋电费缴纳历史记录查询表，证明涉案房屋在2019年4月之前几乎没有电费发生，仅在2018年9月产生电费1.77元，说明房屋之前无人居住；2、涉案房屋照片。被告叶国仪质证认为：证据1真实性不予确认，证据2予以确认，是其主动邀请原告到现场对装修进行查看，商谈装修补偿。被告叶国仪为证实其抗辩主张还提交了第三人与被告叶国仪于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》，约定：第三人将房屋出租给叶国仪，租赁期限自2015年3月12日至2025年3月11日止，月租金1500元，保证金6000元。原告质证表示上述合同的真实性、合法性、关联性不予确认，而且即使是真实的，该合同的签订时间2015年3月12日都是在本案房屋设置抵押权且被法院查封日子之后。诉讼中，经本院释明，双方对于房屋租金参考价存在争议，原、被告双方均表示不申请法院评估房屋的租金参考价。原、被告确认涉案房屋是电梯楼，涉案房屋所在楼宇为单体楼。被告叶国仪向本院提出评估申请，要求对涉案房屋的装修价值进行评估。被告叶国仪表示被告林迥有是其亲戚，林迥有来打工没地方住，就安排林迥有在涉案房屋居住，后2020年年前林迥有就没有在房屋居住；承租房屋时是毛坯状态，其于2015年装修房屋，由于时间久远故没有保存装修材料；第三人经营花都区大酒楼的时候向叶国仪借款，但是第三人一直没有钱还款，所以才把这个房屋租给叶国仪，之所以租期这么久也是出于这个原因，市场价租金不可能是一千五，当时是两千多元，多出来的钱其不用支付了，抵扣借款，这个房屋原来只通了水电，无法居住。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0114执1874号之一执行裁定书确认涉案房屋所有权归原告所有，原告并于2019年5月30日取得涉案房屋的权属证书，原告作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。诉讼中，被告叶国仪确认因第三人向其借款，由于第三人一直没有钱还款，所以才把这个房屋租给叶国仪。叶国仪在本案中也并未向本院提交任何向第三人支付租金或保证金的凭证，叶国仪提交其与第三人之间的租赁合同的签订日期也晚于涉案房屋的抵押日期和查封日期。据上，被告叶国仪以《租赁合同》对抗原告依法取得的涉案房屋所有权，理据不足，本院不予支持。被告叶国仪自认被告林迥有在涉案房屋居住，虽其称林迥有在2020年年前已搬出涉案房屋并无证据证实，被告林迥有也未到庭发表抗辩意见。故原告作为产权人，要求两被告搬迁并交回房屋的诉讼请求本院予以支持。在原告获得房屋所有权后，两被告使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费。根据广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在地址楼梯楼租金参考价位每月每平方米约29元，涉案房屋建筑面积为95.45平方米。上述标准并无公布涉案房屋所在地段电梯楼的租金参考价，当事人在本案中均不申请对房屋租金参考价进行评估，结合房屋的实际状况，本院酌情认定被告应支付的占有使用费标准按34元每平方米计算，即按每月3245元计算。原告要求被告支付超出上述标准的房屋占有使用费本院不予支持。原告于2019年3月26日收到法院的执行裁定书，占用费应从该日开始起算。至于原告要求被告支付占用费的利息，占用费的标准双方此前存在争议并未明确，原告要求被告支付占用费的利息本院不予支持。被告叶国仪反诉要求原告赔偿装修损失，被告叶国仪没有证据证实房屋是由其装修，且被告叶国仪的租赁合同无法对抗原告，故其要求原告赔偿装修损失的依据不足，本院不予支持。被告叶国仪申请法院对房屋的装修价值进行评估本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶国仪、林迥有在本判决生效之日起10日内腾空并交还广州市海珠区工业大道北175、177号1202房给原告何炳松；二、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2019年3月26日起至交还上址房屋给原告之日止的房屋占有使用费（按每月3245元计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告叶国仪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费2820元，由原告负担1130元，两被告负担1690元。本案反诉受理费1150元，由被告叶国仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  韩建文审判员  杨美满审判员  施海文二〇二〇年七月八日书记员  李敬钊吴越鸣