山西省闻喜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0823民初944号 原告（反诉被告）：山西君临天下房地产开发有限公司，住所地：临猗县。 法定代表人：王凯，执行董事。 委托诉讼代理人：高满中，山西华炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛铭，山西华炬律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：闻喜县振鑫房地产开发有限公司，住所地：运城市闻喜县。 法定代表人：陈东凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建林，山西德明律师事务所律师。 原告(反诉被告)山西君临天下房地产开发有限公司(以下简称君临公司)诉被告(反诉原告)闻喜县振鑫房地产开发有限公司(以下简称振鑫公司)合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，被告振鑫公司于2020年6月1日提出反诉,本院予以受理。本案依法由审判员柳姣琴适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)君临公司委托诉讼代理人高满中、牛铭，被告(反诉原告)振鑫公司委托诉讼代理人王建林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告(反诉被告)君临公司向本院提出诉讼请求称，一、判令原、被告双方继续履行合作开发合同；二、确认原告在合作项目上拥有49%的权益；三、确认原告为履行合作合同已投入设计费、勘探费及房屋租赁费等611937元；四、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年5月6日签订《合作开发房地产合同书》。合同约定：1.原、被告双方以被告名义进行涑水河城市花园房地产项目开发经营；2.被告以提供项目合法用地和办理开发建设的所有行政审批手续并独立投入相关费用作为合作投入，占合作股权的百分之五十一，原告以负责完成项目建设，独立投入建设费用作为合作投入，占合作股权的百分之四十九；3.被告保证在2个月以内办齐土地手续、4个月之内办齐规划手续、6个月之内办齐施工手续及预售许可证，并且保障在手续办齐之前原告的正常施工。合同签订后，原告依约向该项目投入设计费、勘探费及房屋租赁费等611937元及部分无形资金。但因被告原因，其未能在约定的时间内取得土地、规划及施工等手续，导致合作项目暂停运营。原、被告双方一直维持着合作建房合同关系。2020年5月9日，原告知悉被告在未告知的情況下，已单方面恢复项目运营。现原告要求被告继续履行合作开发合同，并确认原告在合作项目上拥有49％的权益，以及原告已为履行合作合同投入设计费、勘探费及房屋租赁费等611937元。 被告(反诉原告)振鑫公司辩称，答辩人与原告于2014年5月6日签订了《合作开发房地产合同书》，约定双方以答辩人名义从事闻喜县城南大街西侧涑水河城市花园住宅小区项目开发，同时约定原告需向双方共管账户提交500万元履约保证金，以保证其履行合同责任，答辩人在原告将保证金汇入双方共管账户后，分期向原告移交建设土地。2014年5月12日，答辩人会计马丽和原告会计张晓龙共同到闻喜县工商银行开设了双方共管账户。之后，答辩人一再催促原告往共管账户打入500万元保证金，原告一再推脱，以至后来竟然联系不上。无奈之下，答辩人按原告工商注册地址和翟晓伟所留电话155*****666向原告及翟晓伟发出《解除合同通知书》，却因地址不详邮件被退回。多年来，原告公司从来没有履约行为，合作开发合同成了一纸空文。原告诉称的“双方一直维持着合作建房合同关系”纯属歪曲事实，颠倒黑白。原告在签订《合作开发房地产合同书》后，除了设立银行共管账户外，没有任何履行行为。原告不向共管账户汇入500万元保证金，答辩人没有给其移交土地，何来其勘探设计呢？从去年开始，公安机关多次传唤答辩人工作人员协助调查，答辩人方知原告负责人翟晓伟等人在2014年与答辩人签订合同后，即来往闻喜、临猗利用合作合同从事诈骗他人钱财活动，已诈骗他人钱财100余万元，现该案正依法侦办之中。原告诉称的611937元费用，与答辩人没有任何关系，答辩人不应承担任何责任。答辩人现已依法对闻喜县城南大街西侧住宅小区项目进行开发。时过境迁，原告对该项目没有任何投入，其无权来诉请继续履行合作开发合同并拥有项目49％的权益。综上，原告诉请不能成立，请人民法院依法驳回其诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）振鑫公司向本院提出反诉称，判令解除双方于2014年5月6日签订的合作开发房地产合同。事实与理由：山西君临天下房地产开发有限公司诉反诉人合同纠纷案正在贵院审理之中。双方的《合作开发房地产合同书》约定被反诉人需向双方共管银行账户提交500万元履约保证金后，反诉人分期向其移交建设土地。但是，双方开设共管银行账户后，被反诉人拒不提交500万元保证金，并且杳无音信，失去联系，反诉人解除合同通知被退回，合作开发合同成了一纸空文，被反诉人严重违约造成反诉人开发项目搁置多年。为了城市建设，反诉人在县政府的催促下已对《合作开发房地产合同书》进行了开发建设。故反诉人依法提出反诉请求，请求依法判令解除双方于2014年5月6日签订的合作开发房地产合同。 反诉被告（本诉原告）君临公司辩称，一、双方签订的合同不具备终止条件，1、反诉原告于2014年5月6日签订《合作开发房地产合同书》。合同约定：1.双方以反诉原告名义进行涑水河城市花园房地产项目开发经营，分期实施、分项负责；2.反诉原告以提供项目合法用地和办理开发建设的所有行政审批手续并独立投入相关费用作为合作投入，占合作股权的百分之五十一；答辩人以负责完成项目建设，独立投入建设费用作为合作投入，占合作股权的百分之四十九；3.反诉原告保证在2个月以内办齐土地手续、4个月之内办齐规划手续、6个月之内办齐施工手续及预售许可证，并且保障在手续办齐之前答辩人的正常施工。合同约定合法有效，且体现了双方真实意思的表示。2、关于保证金的约定，合同第四条约定，答辩人需向双方共管账户提交500万元履约保证金，在年终发放农民工工资和资金紧张时可以借用保证金，保证两个月补齐。没有明确约定500万元保证金一次性提交，也没有约定第一次提交多少比例多少元。一旦动用在两个月内补齐，也完全可以理解为在合同签订两个月内存入保证金。保证金只是证明答辩人的合作诚意与经济实力，答辩人派人进入工地、开展前期基础工作，投入资金委托第三方完成设计、地基勘察工作等，也已充分体现了答辩人的合作诚意。3、双方通过口头约定和实际履行行为变更了保证金条款。在合作项目未取得土地权证的情况下，为避免资金闲置与浪费，双方同意暂缓存入保证金，在本案中合情合理，答辩人并不存在违约行为。答辩人在2013年和2014年期间，主营业务经营状况良好，现金流充裕，具备支付合同保证金的能力，也可以提供项目所需资金，且对外与设计单位、施工企业等均签订了建设工程设计合同、施工承包合同等，但皆因合作项目未拿到土地权证而退出工地。二、反诉原告不具有约定解除权和法定解除权。合同明确约定反诉原告在两个月内办齐土地手续、四个月内办齐规划手续、六个月内齐施工手续和预售许可证，并且保证在手续办齐之前乙方的正常施工。实际情况是，2013年5月17日签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年5月6日双方签订《合作开发房地产合同书》，2016年12月29日才取得《土地使用权证》。反诉原告未能在约定的时间内取得土地、规划及施工等行政许可审批手续，是导致双方合作项目停止运营的根本原因，反诉原告作为违约方不具有合同解除权。本案中，反诉原告故意颠倒因果关系，推卸违约责任，其反诉请求与本案事实严重不符，不应得到法律的支持。综上，答辩人请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2014年5月6日,原告君临公司作为乙方,被告振鑫公司作为甲方，双方签订了一份《合作开发房地产合同书》,合同约定:甲乙双方在平等自愿基础上,经友好协商,就合作经营房地产事宜达成如下协议,以明确责任,共同遵守。一、合作项目概况。双方合作开发经营的房地产项目暂命名为涑水河城市花园，项目位于闻喜县城南大街西侧，涑水二街南侧，五里头村，规划用地性质为商住用地，土地面积约70亩，土地使用年限为住宅70年，商业40年。二、合作形式。1、甲、乙双方共同以甲方名义进行本房地产项目开发经营、分期实施，分项负责，共同投入，共享利益，共担风险。2、双方约定甲方以提供项目合法用地和办理开发建设的所有行政审批手续并独立投入相关费用作为合作投入，占合作股权的百分之五十一；乙方以负责完成项目建设，独立投入建设费用做为合作投入，占合作股权的百分之四十九。3、甲、乙双方按照上述股权比例分享利润，分担亏损。4、本项目合作之外的各方公司的债权债务与另一方公司无关。三、合作组织机构由双方共同组成，双方同意乙方派出代表为合作管理机构的项目经理，甲方派出代表担任监事。会计由乙方指派，出纳由甲方指派，具体职责和议事规则及报酬另行协商确定。四、乙方需向甲乙共管账户提交500万元履约保证金，保证资金投入、工程质量和工期要求以及履行其他责任，否则，甲方可从履约保证金里扣除所造成的损失。乙方在年终发放农民工工资或资金紧张时可以借用保证金，保证两个月内给于补齐。五、甲方责任1、甲方负责提供土地，甲方在乙方将保证金汇入甲乙共管账户后，按照开发规划分期向乙方移交建设所需土地。投入土地以每亩壹佰百万元计入成本。2、甲方负责取得本项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等行政审批手续，并独立承担相关费用（不计入成本）。甲方保障2个月以内办齐土地手续、4个月之内办齐规划手续，6个月之内办齐施工手续及预售许可证，并且保障在手续办齐之前项目乙方的正常施工。竣工验收完毕后，甲方负责在2个月之内办完房产证手续。3、甲方保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利，不受其他权利人追究……”。合同签订后，2014年5月12日,原告君临公司财务人员张晓龙与被告振鑫公司财务人员马丽共同到中国工商银行办理了账号为0511*****8059的共管账户,后原告君临公司至今未按照合同约定向甲乙共管账户提交5000000元履约保证金。被告振鑫公司曾于2014年9月5日通过邮政快递向原告君临公司邮寄送达解除合同通知书一份,因地址不详,原告君临公司未实际签收。现案涉合同项目已由被告振鑫公司与他人合作开发建设。以上为本案事实，有原告君临公司提交的：1、合作开发房地产合同书一份；被告振鑫公司提交的：2、合作开发房地产合同书一份、3、中国工商银行开户回单、查询单各一份、4、解除合同通知书一份、5、邮政快递回执一份及庭审中双方当事人的陈述在卷予以佐证。原、被告提交的其他证据，因与本案关联性不足，本院不予认定。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原告君临公司与被告振鑫公司签订的《合作开发房地产合同书》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。该合同第四条、第五条约定原告君临公司向共管账户提交5000000元履约保证金后,被告按照开发规划分期向原告移交建设所需土地。原告君临公司履行5000000元履约保证金义务在先,被告振鑫公司移交建设所需土地在后。庭审中,原告(反诉被告)君临公司虽在反诉答辩中陈述双方已通过口头约定和实际履行行为变更了保证金条款,在合作项目未取得土地权证的情况下，为避免资金闲置与浪费，双方同意暂缓存入保证金，对此答辩意见反诉原告予以否认,反诉被告亦未提交其他证据证实,故对反诉被告该辩称意见本院不予采信。根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，原告君临公司未按照约定履行5000000元履约保证金,未履行合同主要义务，构成根本违约,故对于其主张的判令双方继续履行合作开发合同，确认原告在合作项目上拥有49%的权益的请求,本院不予支持。关于原告君临公司主张的要求确认原告为履行合作合同已投入设计费、勘探费及房屋租赁费等611937元的请求，被告振鑫公司陈述因原告君临公司未按约履行5000000元履约保证金，其并未向原告移交建设所需土地,原告亦未能提交证据证实被告实际向其移交土地的事实,对原告主张的设计费、勘探费及房屋租赁费等611937元的请求,所提供的证据不足以证实该费用系为履行合同所产生的合理支出，故对原告君临公司该项请求本院亦不予支持。依据《合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因反诉被告君临公司至今未履行履约保证金，故对反诉原告振鑫公司主张解除与反诉被告君临公司于2014年5月6日签订的《合作开发房地产合同书》的请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）山西君临天下房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、解除原告（反诉被告）山西君临天下房地产开发有限公司与被告（反诉原告）闻喜县振鑫房地产开发有限公司于2014年5月6日签订的《合作开发房地产合同书》。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9919元，减半收取计4959元，反诉费用50元，共计5009元，均由原告(反诉被告)山西君临天下房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 员 柳姣琴 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 陈 璐 书 记 员 段丽丽