西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初6236号原告：任月清，男，汉族，1967年4月2日出生，住西安市雁塔区。原告：陕西鑫宇工程劳务有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：任月清，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：赵彦松，陕西正义法律咨询服务所法律工作者。被告：天地源股份有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：袁旺家，系该公司董事长。被告：天地源股份有限公司西安置业分公司，营业场所：西安市高新区。负责人：王乃斌，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张涵，北京国枫（西安）律师事务所律师。被告：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：柳海军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。原告任月清、原告陕西鑫宇工程劳务有限公司（以下简称鑫宇公司）与被告天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）、被告天地源股份有限公司西安置业分公司（以下简称天地源西安置业公司）、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称高新枫叶公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告任月清、原告鑫宇公司的共同委托诉讼代理人赵彦松，被告天地源公司、被告天地源西安置业公司的共同委托诉讼代理人曹娟、张涵，被告高新枫叶公司的委托诉讼代理人田磊、亓中鲁，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年12月，原告任月清购买了位于高新区XX路XX号XX区XX号楼XX幢XX单元XX室面积为192.66平米的办公房屋（又称杰作广场）一套用于办公，由于该房屋位于楼层顶层，从2016年开始该房屋漏水严重。原告多次找三被告进行协商，三被告始终进行推脱，至今房屋处于漏水状态（有照片为证），造成原告办公物品等经济损失严重。原告由于无法再次居住办公，只得从2017年7月起搬离该住所另租其他房屋使用至今，由此造成原告经济损失巨大。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、三被告立即给原告修缮位于高新区XX区XX号楼12004房屋以达到能够正常使用；2、三被告支付原告由于房屋漏水而造成的物品经济损失47270元，办公租房费用356037元；3、本案鉴定费用、诉讼费用由三被告承担。被告天地源公司、天地源西安置业公司共同辩称：一、天地源西安置业公司并非本案适格被告；二、任月清与鑫宇公司不符合作为本案共同原告的条件，且鑫宇公司并非本案适格原告；三、被答辩人的诉讼请求不明确；四、答辩人未侵害任月清对房屋享有的物权；五、涉案房屋的相关防水工程已经超过保修期限，被答辩人主张无法律依据；六、被答辩人主张的物品和租房费用损失与答辩人无关。被告枫叶物业公司辩称：一、原告鑫宇公司不是本案适格原告，与其诉请的房屋维修、办公租房损失等无法律上的利害关系；二、房屋维修因属于开发商质量缺陷，应由开发商负责；三、原告诉请的物品经济损失和办公租房费用，已超过法律规定的诉讼时效，原告诉请提出房屋是2016年漏水，但涉案房屋漏水应在开发商质保期内就已经出现。原告起诉物业的时间是2019年3月，在此期间原告从未向物业主张过物品经济损失和办公租房费用，其诉请超过了法律规定的诉讼时效，依法不应当支持；四、关于物品经济损失和办公租房损失也应属开发商质量缺陷导致，应由开发商负责，与物业公司无关。关于装饰装修部分的损失和修复不能重复计算，关于办公租房费用损失，首先任月清的房屋并未对外经营出租收益，而是自用，所以不存在办公租房费用损失的问题，即便存在损失，在房屋漏水发生后，任月清有义务积极采取措施防止损失扩大，未采取措施的应就损失扩大部分承担责任，所以即便要对其房屋损失进行核定，也应当以三个月为宜，超过三个月的房租损失应当由其自行承担；五、对于原告鑫宇公司而言，其支付办公租房的合同和租金，未经过司法鉴定，所以其主张的办公租房费用于法无据，应依法驳回。经审理查明：2003年，原告任月清（买受人）与天地源股份有限公司西安分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告任月清购买天地源股份有限公司西安分公司开发的枫叶新都市第A10幢20层12004号房（顶层），房屋用途为办公，建筑面积192.37平方米，房屋总价款1044569元。交房时间为2003年1月31日前。2015年7月22日，任月清取得涉案房屋的所有权。此后原告任月清将房屋用于鑫宇公司日常办公使用，物业费由鑫宇公司缴纳。经查询鑫宇公司工商信息，该公司成立于2008年7月31日，法定代表人为任月清，职务为执行董事兼总经理。被告枫叶物业公司系该小区物业服务企业。原告主张自2016年开始涉案房屋屋顶开始漏水，被告枫叶物业公司确认确有漏水的事实。本案审理过程中，原告申请对漏水原因、修复费用、屋内物品损失、同等面积同地段办公租赁费用进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具陕建筑检（2019）委鉴字第024号鉴定意见书，确认漏水原因如下：(1)通过对12004号房屋现场查验，由红外热像与可见光图像对比分析，发现12004号房屋卫生间以及写字间、会议室等多处存在不同程度的渗漏痕迹；（2)对屋面现场闭水试验过程中，12004号房屋写字间顶部渗漏速度明显变快，且渗漏滴水中含有预掺入的荧光剂，说明该房屋对应屋面防水层存在质量缺陷；(3)在12004号房屋上方屋面现有多台通讯设备，均与屋面采用后浇筑混凝土基座加地脚螺栓固定方式，通过现场核实这些设备安装后2016年出现渗漏加剧现象，推断这加剧了防水层质量缺陷。鉴定意见为：12004号房屋顶部出现漏水是由屋面防水层失效造成的，修复费用为44216.3元，建议按原装饰标准维修恢复12004号房屋受损的顶面和墙面，翻修屋面防水层。陕西精诚资产评估有限责任公司出具陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告，确定12004号房屋大厅、会议室、财务室、过道、卫生间财产损失47270元，自评估基准日2019年7月23日至2020年7月22日有效。陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司出具陕旭隆（估）字2019第232号房地产估价报告，确定12004号房屋月租金10789元，估价应用有效期1年，自2019年8月29日至2020年8月28日。原告主张因房屋漏水无法进行日常办公，致使鑫宇公司自2017年7月起租赁房屋办公，年租赁费198000元，现依据鉴定意见按月租金10789元主张2017年的7月份至2020年3月的租金356037元。两原告确认鑫宇公司系无偿使用涉案房屋。另查，原告主张涉案房屋的装饰装修及室内财产均为原告鑫宇公司所有。被告天地源公司、天地源西安置业公司提交天地源西安置业公司工商信息及屋面淋水蓄水试验记录、屋面防水工程检查验收记录、西安市建设工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书，以证明天地源股份有限公司西安分公司已注销，且涉案房屋的屋面保修期已过。原告主张未收到商品住宅质量保证书。被告枫叶物业公司所签订的物业服务合同约定，被告枫叶物业公司管理服务事项包含：对房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。第八条约定：为了加强对枫叶新都市小区专项维修资金的管理，保证枫叶新都市共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护枫叶新都市住宅专用维修资金所有者的合法权益，需要使用住宅专项维修资金更换、维修的共用设施设备，由甲乙双方互相协助按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》及枫叶新都市《业主管理规约》的相关规定、程序办理。以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、陕建筑检（2019）委鉴字第024号鉴定意见书、《住宅质量保证书》、陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告、陕旭隆（估）字2019第232号房地产估价报告、物业服务合同等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十六条规定，造成不动产或动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案系物权保护纠纷，依据法律规定，不动产权利人任月清所有的房屋因屋面防水失效渗漏导致房屋受损的，原告任月清有权请求维修或恢复原状，并有权主张赔偿损失。被告枫叶物业公司作为涉案楼盘的物业服务企业，对房屋共用部位有维护和管理的义务，涉案房屋于2016年开始漏水，至原告起诉时尚未修葺完毕，被告枫叶物业公司怠于履行对房屋共用部位维护和管理的义务，未积极协调业委会、建设单位启动使用维修基金尽快修复屋顶的漏水问题，被告枫叶物业公司对于原告房屋持续漏水的损害后果具有过错。同时依据鉴定意见书，涉案房屋楼顶安装有信号设备，被告枫叶物业公司主张设备系业委会同意后加装，但未提交相关证据，被告枫叶物业公司作为物业服务企业，未谨慎考虑房屋共用部位加装电信设备可能造成的后果，对于原告房屋漏水致损害加剧具有过错。综上，被告枫叶物业公司应承担对涉案房屋进行维修的法律责任，原告诉请被告枫叶新都市物业公司将涉案屋顶维修至正常使用的主张，本院依法予以支持。如被告枫叶物业公司怠于对漏水屋顶进行维修，则应支付原告维修费用。因陕建筑检（2019）委鉴字024号鉴定意见书确认房屋漏水维修费用第二项包含材料及人工费，但陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告确定12004号财产损失中与陕建筑检（2019）委鉴字024号鉴定意见书中部分材料费用重合，包含卫生间墙面材料费3185.98元，顶灯630元，卫生间吊顶511.02元，写字间、会议室、财务室吊顶费用4628.99元+3000.4元+758.94元，墙面乳胶漆1356.09元+1305.01元+1086.32元，合计16462.39元，重合部分应予扣减。经核算，被告枫叶物业公司如不履行维修义务，则应支付原告任月清维修费27753.91元。两原告确认鑫宇公司对涉案房屋进行装饰装修并购置办公设施设备，现涉案房屋及室内财务因漏水受损，原告鑫宇公司有权主张赔偿。经鉴定，涉案房屋装饰装修及室内财产损失为47268.24元，被告枫叶物业公司应予赔偿。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。依据法律规定，房屋保修期是指房屋开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。关于保修期的长短，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定：国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A......B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.....。依据上述法律、法规的规定，涉案房屋的保修期应自房屋交付之日起计算5年，涉案房屋于2016年开始漏水，已过质保期，作为涉案房屋的开发建设企业不再承担保修责任。原告主张被告天地源公司承担维修及赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张被告天地源西安置业公司承担赔偿责任的诉请，因原告无证据证明该被告对原告所受损失存在过错，故对原告该诉请，本院依法不予支持。关于原告主张租金损失一节，因原告鑫宇公司系无偿使用涉案房屋，并未交纳租金，且原告鑫宇公司以同地段租金主张被告赔偿租金损失，无事实和法律依据。同时，原告申请鉴定的租金期间、地点与其主张赔偿的租金期间、地点均不一致。综上，原告主张被告赔偿租金损失的诉请，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国物权法侵权责任法》第三条第、第六条之规定，判决如下：一、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于本判决生效后三十日内对原告任月清所购房屋枫叶新都市第A10幢20层12004号房所对应的屋顶进行维修至正常使用。如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。二、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于判决生效后十日内赔偿原告陕西鑫宇工程劳务有限公司财产损失47268.24元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回两原告其余诉讼请求。本案案件受理费7350元，鉴定费36000元，由两原告承担8468元，由被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司承担34882元。由于两原告已垫付，被告于支付上述款项时一并交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  肖宏伟人民陪审员  贾根利二〇二〇年七月二十四日书 记 员  祁 鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1