苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10844号原告（反诉被告）：上海大钰国际贸易有限公司，统一社会信用代码91310107572685391Q，住所地上海市普陀区同普路******。法定代表人：李建勋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王颖，系公司员工。被告（反诉原告）：苏州网加科技信息有限公司，统一社会信用代码91320594339210138D，住所地江，住所地江苏省苏州工业园区苏虹中路**星虹大厦****v>法定代表人：HUACHENG，执行董事。委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所律师。原告上海大钰国际贸易有限公司（以下简称“上海大钰公司”）诉被告苏州网加科技信息有限公司（以下简称“网加科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，诉讼中，因被告网加科技公司提起反诉，本院一并予以受理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海大钰公司的委托诉讼代理人王颖，被告网加科技公司委托诉讼代理人张家斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大钰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除；2、判令被告返还原告苏州工业园区苏虹中路225号星虹国际1幢2409室房屋；3、判令被告支付租金56826.45元、违约金20347.71元及自2019年9月10日至被告实际支付之日止的全部逾期违约金；4、判令被告支付房屋占用费共计81912元，及自2019年9月10日至被告实际返还房屋之日止的全部房屋占用费；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回诉请第二项即请求被告返还原告苏州工业园区苏虹中路225号星虹国际1幢2409室房屋，并明确诉请第三项中的违约金20347.71元，其包括了合同解除的违约金15358.5元及逾期违约金暂计4989.21元(自2019年2月28日起至2019年9月9日止，按所欠付款项的万分之五每日计算)。其余诉请不变。事实及理由：2017年11月11日，原告上海大钰公司与被告网加科技公司签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告上海大钰公司向被告网加科技公司出租苏州工业园区苏虹中路225号星虹国际1幢2409室房屋，被告需在每三个月的首月开始后的第一日前支付本期租金（46075.5元）。合同还约定，若被告逾期支付任意一期租金或合同规定的其他款项，则原告有权要求被告向原告支付当期应付款额万分之五每天的违约金，同时原告可立即解除合同，径行收回房屋，要求被告支付应付租金及其他合同规定的应付款项。合同签订后，原告将房屋交付被告网加科技公司使用至今，但被告却欠付租金，合计56826.45元(自2019年2月28日起至2019年6月21日止，租金计算至合同解除之日，解除日以后按房屋占用费计算)。经原告多次催告后被告仍未按约履行支付义务。被告的上述行为已构成违约，依据合同约定被告应支付违约金4989.21元(自2019年2月28日起至2019年9月9日止，按所欠付款项的万分之五每日计算)及自2019年9月10日至被告实际支付之日止的违约金。2019年6月13日，原告书面通知被告解除合同，并要求被告网加科技公司返还房屋，被告拒绝返还房屋。依据合同约定，被告应按一个月租金标准即15358.5元向原告支付违约金，并支付房屋占用费81912元(自2019年6月22日起至2019年9月9日止，按日租金的2倍标准计算)及自2019年9月10日至被告实际返还房屋之日止的全部房屋占用费。综上，被告欠付租金行为已构成违约，给原告造成大经济损失。故原告依法提起诉讼，请求支持相应诉讼请求。被告网加科技公司答辩称：2017年11月11日，答辩人与上海大钰公司签订《房屋租赁合同》，约定答辩人向上海大钰公司承租苏州工业园区苏虹中路225号星虹国际1幢2409室房屋。在入驻上述办公空间后，答辩人很快在下雨天发现房屋有十分严重的漏雨现象。由此造成部分租赁面积无法使用，同时还包括并办公家具的损坏、电脑通讯设备的障碍，强弱电排线成本的浪费。该房屋漏雨情形已严重影响工作效率并损害公司形象，导致相应间接损失。上海大钰公司出租的房屋有明显瑕疵，但在签订《房屋租赁合同》前并未如实告知答辩人，属于严重的欺诈。而上海大钰公司在收到答辩人提出的维修请求后，长期拖延则是明显的违约行为。而答辩人在房屋存在上述情形时，仍然依约按时交租，后来在没有其它选择的情况下，才被迫临时停止支付租金。但答辩人从来没有不支付租金的意图，之所以停付租金是为了上海大钰公司能对房屋漏水引起足够的重视，履行出租人应尽的义务。2019年6月6日，答辩人连续蒙受近十九个月的损失后，上海大钰公司派了一位主管陈雯静到现场了解情况，答辩人向其详细地解释了漏雨情况的严重性和危害，同时明确表示上海大钰公司应在合理期限内维修。答辩人还基于房屋漏雨完全无法使用的事实，向上海大钰公司提出了适当降低租金作为补偿的合理要求。陈雯静当时表示理解，并承诺回去向公司汇报后予以答复。2019年6月14日，在漏雨情况没有完全妥善解决的情形下，答辩人却收到上海大钰公司发来的《上海大钰国际贸易有限公司关于对苏州网加信息科技有限公司逾期支付租金的通知函》。2019年6月17日，答辩人寄出了关于《上海大钰国际贸易有限公司关于对苏州网加信息科技有限公司逾期支付租金的通知函》的复函。此后，答辩人始终没有得到上海大钰公司的任何回复，直到2019年10月11日收到法院的诉讼材料。答辩人认为，上海大钰公司作为出租人，其出租的房屋存在瑕疵系违约在先，并给答辩人造成了持续性的严重损失，应驳回上海大钰公司的诉请。反诉原告网加科技公司向本院提出的反诉请求为：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失80682.41元，并支付违约金15358.5元。2、判令反诉被告退还保证金15358.5元。3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2017年11月11日，网加科技公司与上海大钰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定上海大钰公司将位于苏州工业园区苏虹中路225号星虹大厦1幢2409室房屋租赁给网加科技公司使用，租赁期限自2017年11月11日起至2019年11月30日止，其中2017年11月11日至2017年11月30日免收租金。合同签订后不久，网加科技公司即发现承租办公室约44平方米（建筑面积）的办公室，一到下雨就严重漏水。网加科技公司就此一直提出让上海大钰公司对漏水部位进行维修，但上海大钰公司一直拖延拒不维修。因此，无论节假日与否，只要天气预报有雨，网加科技公司都不得不安排人员24小时值班，上述情形不仅严重影响网加科技公司的正常办公，还损害了公司的整体形象，时间近两年之久，由此造成的经济损失达8万多元。反诉原告为维护自身权益，故提起反诉。反诉被告上海大钰公司针对反诉的答辩意见:第一，答辩人与网加科技公司签订的房屋租赁合同合法有效；第二，网加科技公司以答辩人拒不履行维修义务为由，拒不支付租金的事由不能成立；第三，网加科技公司未书面通知答辩人涉案房屋的漏水问题，由此导致的扩大损失，答辩人不予承担；第四，被答辩人以房屋局部渗水为由拒不支付整套房屋租金的理由不能成立。本院经审理查明的事实如下：2017年11月11日，原告上海大钰公司（甲方、出租方）与被告网加科技公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定网加科技公司从上海大钰公司处承租苏州工园区苏虹中路225号星虹大厦1幢2409室房屋，租赁面积为307.17平方米，租赁期限自2017年11月11日起至2019年11月30日止，其中2017年11月11日至2017年11月30日为免租期。合同第四条约定：租赁期内月平均租金为15358.5元。合同第七条第1款约定：该房屋交付时即存在缺陷或乙方在使用中发现该房屋存在缺陷的，甲方应在收到乙方通知后进行修复，修复费用由甲方承担。第七条第2款约定：租赁期间，甲方保证该房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态。租赁期间，乙方发现该房屋及附属是有故障或损坏时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后及时进行维修，费用由甲方承担。如情况紧急或逾期不修复，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同第九条第2款约定：甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，第9项，一个租赁年内乙方逾期支付应付款项，连续达15日或累计达30日以上的。合同第十条第1款约定：乙方逾期支付应付款项，每逾期一日，则乙方须按所欠付款项的0.05%承担违约金。第十条第2款约定：除本合同已有约定外，租赁期内任何一方发生本合同第九条第二款所约定的任何一项违约情形的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，同时违约方还应按一个月租金标准向守约方支付违约金，给守约方造成损失且违约方支付的违约金不足弥补损失的，违约方还应予以赔偿。第十条第3款约定：合同终止后，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照日租金的二倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失，还应承担赔偿责任。庭审中，原、被告双方确认，被告网加科技公司对于涉案房屋的租金支付至2019年2月28日，此后的租金未再支付。2019年6月13日，上海大钰公司向苏州网加科技信息有限公司发送逾期支付租金的通知函一份。在该函中，原告向被告催收金额为92151元的租金，并告知对于上述结欠款项应在收到该函件后5日内交纳给原告方，如逾期未交纳的，则原告上海大钰公司将解除涉案租赁合同。庭审中，被告网加科技公司确认于2019年6月14收到上述函件，且公司于2019年6月17日向原告发送了复函。在该复函中被告网加科技公司称，因涉案的房屋一直存在相应的办公室漏雨现象，影响公司办公，故其提出要求对此进行相应补偿，补偿金额为31248元，抵扣应付的租金后，网加科技公司认为应付款项金额为60903元。另查明：网加科技公司提交了微信聊天记录以及视频，用于证明原告上海大钰公司向被告网加科技公司出租的房屋存在漏雨情形，并就此向上海大钰公司进行了交涉。根据微信聊天记录显示，双方沟通该房屋渗漏事宜的情形，系从2017年12月份左右开始，而相应漏水视频则未显示相应的拍摄时间。上海大钰公司虽对上述证据的真实性存有异议，但其确认微信聊天记录中的一方为上海大钰公司的工作人员。另外，对于该漏水问题，上海大钰公司还认为：在2018年11月19日到2019年2月25日的三个月时间里，网加科技公司并未提及漏水情况，直到2019年2月28日原告上海大钰公司向其催讨租金时，网加科技公司才告知房屋漏水，故漏水情况已得到明显改善。网加科技公司还称，上述漏水所涉及的房屋面积大约为44平方米（建筑面积），总租赁面积为307.17平方米。庭审中，双方还确认，涉案房屋已于2019年11月30日实际返还。以上事实有《房屋租赁合同》、告知函、回复函、微信聊天记录、视频等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由网加科技公司从上海大钰公司承租苏州工园区苏虹中路225号星虹大厦1幢2409室房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法、有效，双方均应依照该合同约定履行各自权利义务。原告上海大钰公司作为出租人应根据合同约定向被告网加科技公司交付符合用途的租赁物，被告网加科技公司作为承租人，则应按约支付房屋租金。根据网加科技公司所提交的微信聊天记录以及相应视频可见，涉案房屋存在一定的房屋漏雨现象，上海大钰公司也称，网加科技公司在2019年2月28日原告向其催讨租金时又提出了房屋漏雨的事情，上海大钰公司认为当时渗漏情形应当已经改善。根据上述证据及原告上海大钰公司的陈述内容，本院对于涉案房屋在网加科技公司承租期间存在漏雨现象的瑕疵予以确认，在有该瑕疵的情形下，原告上海大钰公司作为出租方应当对房屋的漏雨现象进行及时维修。但根据原告工作人员与被告工作人员的微信聊天记录显示，双方就该漏雨自2017年12月至2019年6月左右的时间里，曾陆陆续续进行交涉，可见上海大钰公司未能完全履行出租人的相应维修义务。但对于渗漏现象所涉及的面积双方存有争议，网加科技公司认为面积约44平米（建筑面积），上海大钰公司则对此不予认可。本院认为结合视频等证据中显示的漏雨情形以及原告所自述的影响面积范围，加之该渗漏仅系在下雨天发生，故涉案房屋存在的漏雨情形，仍系租赁物瑕疵范围，并不影响该租赁物的主要用途，被告网加科技公司在此前提下不能直接拒付租金。因此，对于网加科技公司在2019年2月28日后的租金即未再支付的行为（直至上海大钰公司于2019年6月发送催收及解除通知时仍未支付），已构成根本违约且符合合同约定的解除条件，在此情形下，上海大钰公司有权提出解除合同，结合网加科技公司收到解除通知的时间及解除通知的内容，本院认可涉案合同已于2019年6月21日解除。关于上海大钰公司主张的租金，本院认为，结合上述合同解除的时间，相应租金应从2019年3月1日支付至2019年6月21日，结合合同约定的租金标准，经核算该款项金额为56826.45元。关于该部分款项的逾期支付违约金，原告按合同约定的每日万分之五计算，该标准过高，本院依法酌情调整为按年息11.7%计算。关于逾期违约金的起算时间，原告主张自2019年2月28日起开始计算，结合该主张及合同中约定的付款期限，本院认为可自2019年3月1日起计算。关于上海大钰公司主张的网加科技公司违约行为而导致合同解除的违约金15358.5元，本院认为涉案房屋租赁合同因网加科技公司逾期交纳房屋租金而导致解除，其行为已构成违约，应就此承担违约责任。合同中约定，在一方违约导致合同解除时，违约一方需承担金额相当于一个月租金的违约金，该约定符合法律规定，且金额合理，对此本院予以认可。故网加科技公司应向上海大钰公司支付合同解除的违约金15358.5元。关于上海大钰公司主张的涉案房屋的占有使用费，因涉案房屋租赁合同的解除时间认定为2019年6月21日，而房屋的实际返还时间双方确认为2019年11月30日，故房屋占有使用费的计算时间为自2019年6月22日起至2019年11月30日止。至于计算标准，合同中约定承租人在合同终止后继续占用房屋的，相应的房屋占有使用费按日租金的两倍计算，本院认为该标准过高，依法酌情调整为按日租金的1.3倍计算。经核算，该项费用金额为105154.53元。关于网加科技公司反诉要求上海大钰公司支付的经济损失80682.41元及违约金15358.5元，本院认为根据上述分析，涉案出租房屋存在一定的雨天渗漏情形，且上海大钰公司也未举证证明对此已及时完成修复。也即涉案出租房屋存在相应瑕疵，作为出租人上海大钰公司应承担相应的赔偿责任。结合涉案房屋漏雨现象发生的时间段、发生的情景、漏雨的实际程度以及可能涉及的影响面积，本院酌情认定该项费用金额为25000元。因损失与违约金仅能择一主张，故对于违约金部分本院不再重复支持。关于网加科技公司反诉主张返还的保证金，因涉案的合同已于2019年6月21日解除，故对于网加科技公司在上海大钰公司处的保证金15358.5元应予以退还，对于网加科技公司的该项反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告上海大钰国际贸易有限公司与本诉被告苏州网加科技信息有限公司签订的关于苏州工业园区苏虹中路225号星虹大厦1幢2409室房屋的《房屋租赁合同》已于2019年6月21日解除；二、本诉被告苏州网加科技信息有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海大钰国际贸易有限公司支付租金56826.45元及逾期支付违约金（计算方式：以56826.45元为基数，按年息11.7%，自2019年3月1日起计算至实际支付之日止）；三、本诉被告苏州网加科技信息有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海大钰国际贸易有限公司支付房屋占有使用费105154.53元及违约金15358.5元，两项合计为120513.03元；四、反诉被告上海大钰国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告苏州网加科技信息有限公司支付赔偿款25000元并返还租赁保证金15358.5元，两项合计为40358.5元；五、驳回本诉原告上海大钰国际贸易有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告苏州网加科技信息有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取3482元，由本诉原告上海大钰国际贸易有限公司负担482元，由本诉被告苏州网加科技信息有限公司负担3000元；反诉案件受理费减半收取1264元，由反诉原告苏州网加科技信息有限公司负担464元，反诉被告上海大钰国际贸易有限公司负担800元；上述受理费已分别由上海大钰国际贸易有限公司、苏州网加科技信息有限公司预交，本院不再退回，经核算应由本诉被告苏州网加科技信息有限公司于履行上述判决时一并支付本诉原告上海大钰国际贸易有限公司2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  王晓嬿人民陪审员  李 霞二〇二〇年七月三十一日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。