山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民初929号 原告（案外人）：陈言伦，男，1996年7月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈辉（系陈言伦之父），男，1967年8月31日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。 被告（申请执行人）：济南舜联建设集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：史先柱，董事长。 委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。 第三人（被执行人）：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邵莹莹，总经理。 委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。 原告陈言伦与被告济南舜联建设集团有限公司（以下简称济南舜联公司）、第三人山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈言伦及其委托诉讼代理人陈辉、董勤美，被告济南舜联公司的委托诉讼代理人吕为彦，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人梁三丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈言伦向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对陈言伦购买的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.依法判决位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋及储藏室归陈言伦所有；3?依法判决济南舜联公司协助配合华夏帝苑公司为陈言伦办理历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋的不动产权登记证书；4?本案诉讼费用由济南舜联公司承担。事实与理由:陈言伦2015年11月23日与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋及储藏室（储藏室编号为：x#-x-xxx），陈言伦已向华夏帝苑公司付清了所有购房款1001069元（包含车位款8万元）。华夏帝苑公司于2016年1月25日已将房屋交付给陈言伦，陈言伦已经入住。华夏帝苑6号楼已办理了房产证大证（房产证号：济南2019017xxxx），登记在华夏帝苑公司名下。x号楼x-x-xxx号房屋及对应储藏室虽然登记在华夏帝苑公司名下，但该房屋实际已被陈言伦购买并实际占有使用（入住）。华夏帝苑公司与济南舜联公司因建筑工程施工合同纠纷一案正在济南市中级人民法院执行，济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，裁定将陈言伦购买的登记在华夏帝苑公司名下的房屋予以查封。2020年1月14日，陈言伦依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费、物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异字第32号裁定书，裁定驳回了陈言伦的异议，并明确告知陈言伦可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，陈言伦购买涉案房屋，已依合同约定支付了全部购房款，已实际占有使用至今且不存在任何过错，根据我国相关法律规定，陈言伦对涉案房屋享有权利能够排除执行且人民法院不得予以查封。请求法院查明事实，依法支持陈言伦的诉讼请求。 济南舜联公司辩称，一、陈言伦亲属系华夏帝苑公司上级单位领导，两者存在利益勾连的可能性，因此其提出异议应当严格审查，以防止虚假诉讼的出现。二、陈言伦并不是传统意义上的购房者。华夏帝苑公司是为了山东省煤田地质局建设职工住房而设立的，其仅开发了此唯一的房地产项目，成立华夏帝苑公司并由华夏帝苑公司与陈言伦亲属等山东省煤田地质局职工签订所谓的《商品房买卖合同》，其实质就是借合法的形式达到其内部分房的目的。与陈言伦同时期华夏帝苑公司向外出售的同地段商品房的价格相比，其内部职工的购买价低于正常销售价20%有的甚至30%以上，严重的损害了国家利益及债权人的利益，因此华夏帝苑公司与陈言伦签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。三、陈言伦提交的房屋买卖合同附件三明确载明是省局（即山东省煤田地质局）分房。山东省煤田管理局的职工是按职务、工龄等综合评分来确定分房的，分高者分得面积大楼层好的房屋，所以说，陈言伦与华夏帝苑公司之间并不是普通的商品房买卖，陈言伦不应当认定为法律上的买受人，其无权以买受人身份提出异议。四、陈言伦与与华夏帝苑公司是利益共同体，收据可以随时开、任意开，决不能凭收据认定付款，并且陈言伦提交的华夏帝苑公司开给陈辉的收据和银行流水早于其提交的房屋买卖合同签订时间，明显不符合常理，不能证明款项已经实际支付。陈言伦提交的银行流水未显示对方账户，不能证明转入华夏帝苑公司账户，亦不能证明是涉案房产的购房款；转入山东省煤田地质局第五勘探队的款项与本案无关联性，不能证明是涉案房产的购房款。退一步说，如果与涉案房产有关，反而更能证明是内部分房而不是普通的商品房买卖。五、陈言伦提交的证据不能证明已经合法占有涉案房产。六、济南舜联公司是该查封房产的建设者，华夏帝苑公司和陈言伦是该房产的使用者、受益者，该房产的价值本身就包含了建设成本费，华夏帝苑公司在未支付建设成本费的情况下和陈言伦合谋逃避债务，损害了广大建筑职工的利益。七、关于法律适用问题，济南市中级人民法院如果依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审理。本案中陈言伦没有提交证据证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。陈言伦依法应提交其（含与其同一户籍的家庭成员）无房查询结果证明，特别是其生活居住、经常活动地泰安及济南两地的房产登记情况。不动产登记部门随时可以办理该项查询业务，陈言伦对此负有举证责任但其并未提交相应证据，应自行承担不利法律后果。因此陈言伦所提异议不符合上述情形并且其权利不能排除执行，其请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，应予以驳回。八、如果济南市中级人民法院按照上述法律规定第二十八条进行审理，即便陈言伦提交的证据能够满足本条规定前三项情形，但陈言伦在2015年11月23日签订购房合同后一直不办理网签、过户等手续本身具有过错，并且其在签订房屋买卖合同时属于限购人员（非济南市户籍），不具有在济南购房资格，未办理网签过户手续系其自身原因所致。因此陈言伦提出执行异议也不符合该条的法律规定。九、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条为了保护善意购房者而设定的，从上述三、四、五条已经证明，陈言伦不属于善意购房者，而是损害国家利益的合谋者，其所谓权利不应得到保护。十、陈言伦的诉讼请求中第1项“解除对房屋的查封”及第2项、3项诉讼请求均不属于案外人执行异议之诉的审理范围。十一、本案应由陈言伦自行承担诉讼费用。即便陈言伦能够排除执行，但在陈言伦本身具有过错且怠于行使权利接收房屋后多年不办理网签过户手续，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应法律责任，理应判决其承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上所述，陈言伦请求停止对涉案房产的执行无事实及法律依据，恳请贵院依法判决驳回其诉讼请求。 华夏帝苑公司述称，认可陈言伦陈述的事实,华夏帝苑公司已经将该房产出售给陈言伦，涉案房产的房款款也已全部付清。且该房产已交付给给陈言伦。综上，该涉案房产不属于华夏帝苑公司的财产，济南舜联公司申请查封该房产错误。陈言伦购买华夏公司的房屋在前，济南舜联公司查封涉案房产在后，济南舜联公司陈述双方存在合谋损害其利益，不符合客观逻辑，另外，无论陈言伦作为何等身份其购买房屋保证其基本的生存权和生活的权利符合国家的人文精神，不应该向济南舜联公司所陈述的因为陈言伦的身份原因就不应该购买房屋，不实现其基本的生活生存权。另外，华夏公司开发的涉案项目一共包含13栋楼，部分有煤田地质局下属单位及企业于2011年、2012年团购缴纳购房款，双方只是于2014年、2015年签署正式的购买合同，根本不存在济南舜联公司所陈述的恶意串通损害国家利益，损害其利益的情况，且双方团购协议初步约定的交房日期是在2014年10月份左右。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈言伦提交如下证据：一、《济南市商品房买卖合同》一份。证明陈言伦2015年11月23日与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋及储藏室（储藏室编号为：x#-x-xxx），房屋价款921069元。二、陈言伦家庭户口本一份。证明陈言伦已落户济南市历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号所购房屋名下，陈辉和程丽娟分别是陈言伦的父亲和母亲。三、购房款交款凭证及银行转账记录。证明陈言伦父亲陈辉和母亲程丽娟代替陈言伦交购房款1001069元（含车位款80000元）。1.收据、中国银行转账流水、中国农业银行凭证，证明陈言伦2012年8月21日交349200元，陈言伦的母亲程丽娟代替陈言伦于2012年8月17日向山东省煤田地质局第五勘探队转账349200元，后第五勘探队转账至煤田地质局，煤田地质局交给华夏帝苑公司，后华夏帝苑公司开具收据。2.收据、农业银行现金缴款和中国工商银行个人业务凭证，证明陈言伦2013年1月16日交191520元，由陈言伦父亲陈辉2013年1月15日从个人工行账户转账至山东省煤田地质局第五勘探队账户，后第五勘探队交至煤田地质局后又交给华夏帝苑公司，后第三人开具收据。3.收据、POS刷卡联和陈辉的中国工商银行历史明细单，证明陈言伦2014年8月20日交79360元，由陈言伦父亲陈辉代替陈言伦向华夏帝苑公司POS刷卡交购房款79360元。4.刷卡POS单存根，证明陈言伦2015年4月28日交220000元，由陈言伦母亲程丽娟代替陈言伦刷卡交纳。5.收据、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行客户收付款入账通知、山东省煤田地质局第五勘探队职工住宅团购收款明细表、中国建设银行网上银行电子回执，证明陈言伦2015年11月25日交67730元，由陈言伦的母亲程丽娟代替陈言伦通过网上银行向山东省煤田地质局第五勘探队支付67730元购房款，后第五勘探队向华夏帝苑公司支付了该笔购房款。6.陈言伦2015年11月25日交93259元，由华夏帝苑公司出具的收据证明。该笔款项系华夏帝苑公司支付给陈言伦的违约金，陈言伦将该笔违约金折抵了购房款，因陈言伦父亲陈辉系山东省煤田地质局的职工购买了山东省煤田地质局职工集体团购华夏帝苑公司开发的山东煤田地质局职工生活区建设项目，华夏帝苑公司交房和签订正式合同的时间晚于团购承诺的签合同时间和交房时间，经双方充分协商，华夏帝苑公司支付陈言伦违约金93259元，陈言伦用来交缴剩余购房款93259元。四、房屋验收记录表和收楼物品确认表。证明第华夏帝苑公司2016年1月25日已将房屋交付给陈言伦，陈言伦已经收房。五、物业管理费、代收电费、空调服务费等收据。山东明德物业管理集团有限公司开立的物业管理费、电费、空调服务费收据，证明陈言伦已实际入住。六、济南市房屋登记信息查询结果。证明陈言伦在济南无房屋登记信息，涉案房屋系唯一住房。七、(2020)鲁01执异32号执行异议裁定书。证明因济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执第2086号之二十裁定书，将陈言伦购买的华夏帝苑公司的房屋予以查封。陈言伦依法向济南市中级人民法院提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费、物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行，济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异32号裁定书，裁定驳回了陈言伦的异议，陈言伦在15日内向济南市中级人民法院提起了诉讼。 济南舜联公司质证称，证据一2015年11月25日签订的商品房买卖合同真实性无异议，但从其提交的附件三可以看出涉案房产是省局分房，并不是普通的商品房买卖。其分房是按照级别来分的，并不是普通的按市场行为来购买房屋的；其价格明显过低，系华夏帝苑公司与陈言伦恶意串通损害国家利益而签订的合同，该合同为无效合同，因为华夏帝苑公司本人是国有企业，其损害国有企业利益实际就是损害国家利益。对证据二户口本真实性无异议，陈言伦是2018年2月6日将户口迁入济南，此时才具有济南市购房资格，这说明上述2015年11月25日签订商品房买卖合同时并没有购房资格，其是明显为了规避国家限购政策而采取的方式，其是购买房产时无购房资格，后将户口迁入涉案房产或者集体户取得济南市户籍再办理相关网签手续这明显是规避国家限购政策。因此，涉案房屋买卖合同因规避国家政策而无效。对证据三2014年8月20日金额为79360元的POS单真实性无异议，但此时陈言伦并未签订房屋买卖合同，不能证明是购房款。对2013年1月15日中国工商银行个人业务凭证真实性无异议，但该款项是由陈辉汇入山东省煤田地质局第五勘探队的，不能证明是涉案房屋的购房款。对程丽娟中国银行交易流水明细清单真实性无异议，其标注的2015年11月4日的67730元是转入山东省煤田地质局第五勘探队的，而且载明的是陈辉房款，并不是陈言伦的。对陈辉的中国工商银行借记卡账户历史明细清单的真实性无异议，未显示对方账户。2013年1月15日的191520元未显示对方户名，不能证明是转入第三人账户。对程丽娟的中国银行历史交易明细清单真实性无异议，其标注的2012年8月17日349200元未显示对方名称，不能证明是转入第三人名下账户。对程丽娟的中国兴业银行账户明细真实性无异议，其标注的2015年4月28日的22万元跨行消费，未显示对方名称，不能证明是涉案房屋购房款。对2015年11月25日的开给陈辉的收据真实性有异议，其载明的交款单位是陈辉，并不是陈言伦，其收款方式是转违约金，并不是实际支付的款项，其所谓违约金没有依据，并损害债权人利益。对2012年8月21日、2013年1月16日及2015年4月28日、2015年11月25日的收据质证意见是有些收据是在签订购房合同之前并且没有转账凭证，鉴于陈言伦与华夏帝苑公司的特殊关系，其收据不具有证明效力。对证据四房屋验收记录表真实性无法核实，鉴于陈言伦与华夏帝苑公司的特殊关系其随时可以作出这样的东西。对证据五电费、空调费收据质证意见同上。对证据六济南市房屋档案馆的房屋登记信息查询结果真实性无异议，但陈言伦依法应当提交其同一户籍全部家庭成员的无房结果查询证明，并且应当提交其在泰安有无住房，不能仅提交在济南的所谓住房。对证据七执行裁定书真实性无异议。 华夏帝苑公司质证称，对陈言伦提供证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，同时华夏帝苑公司需要陈述的是关于陈言伦将房款交给煤田地质局第五勘探队的涉案房款，煤田地质局第五勘探队已经通过煤田地质局将上述房款全部转入华夏帝苑公司，华夏帝苑公司已经收到。 济南舜联公司提交如下证据：证据一、济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书一份，证明济南舜联公司施工的工程为山东省煤田地质局职工生活区建设项目1#-8#楼工程即专门为山东省煤田地质局分房建设，涉案房产是济南舜联公司的劳动成果。证据二，济南市限购文件复印件两份，拟证实济南市从2011年开始就已经执行限购政策，陈言伦属于限购人员，未办理网签过户等手续系其自身过错导致。证据三，房产新闻报道复印件一宗、华夏帝苑公司与案外人签订的商品房买卖合同复印件四份，拟证实陈言伦作为山东省煤田地质局内部职工，房屋购买价低于正常销售价20%，甚至30%以上，严重损害了国家利益及债权人利益，华夏帝苑公司与陈言伦签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效合同。其他具有购房资格的买房人在《商品房买卖合同》签订后就能够办理网签手续。 陈言伦质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据系华夏帝苑公司应当支付给济南舜联公司工程款，与陈言伦无关，陈言伦所购买的华夏帝苑公司的房屋已经支付了全部的购房款，并且办理收房入住。济南舜联公司不应当申请法院查封。对证据二的真实性无异议，但是限购政策并不必然导致陈言伦与华夏帝苑公司之间签订的商品房买卖合同无效，并且陈言伦没有办理房产证不是受限购政策的影响，是因为华夏帝苑公司未通知陈言伦办理房产证，且不具备办理房产证的条件。对证据三的真实性无法核实，该证据也不能证明陈言伦与华夏帝苑公司之间所签订的商品房买卖合同的房屋价格过低，该证据与本案不具有关联性。 华夏帝苑公司质证称，对证据一真实性无异议，该证据仅能证明济南舜联公司与华夏帝苑公司之间存在债权债务关系与陈言伦无关，同时结合陈言伦提供的证据能够证实涉案房产不属于华夏帝苑公司财产，济南舜联公司查封错误。对于证据二真实性无异议，但不适用于本案，涉案房产是由山东省省政府下令批文批准，山东省煤田地质局及部分下属单位搬迁至济南市历城区唐冶新区，为了完善相关单位的职工的生活区建设开发此项目，不存在因陈言伦原因限购的问题，而是单位全部搬迁政府要求。对证据三系打印件真实性不予认可，即使是真实的，涉案房产也不存在低价出售的行为，因为涉案房产自2011年就开始购买，应以2011年的房产价格衡量涉案房产的价格。商品房买卖合同均系复印件，与本案没有关联，华夏帝苑公司不予认可。 华夏帝苑公司提交如下证据：证据一、山东省煤田地质局第五勘探队向山东省煤田地质局付款1066600元的电子回单一份以及对应的记账凭证一份，山东省煤田地质局第五勘探队向山东省煤田地质局付款888880元的电子回单一份以及对应的记账凭证一份。证明山东省煤田地质局第五勘探队将收到的陈言伦购房款349200元及191520元交付给山东省煤田地质局的事实。二、山东省煤田地质局团购房屋交款至华夏帝苑公司的打款明细一份及对应的银行转账凭证17份；以及山东省煤田地质局团购华夏帝苑公司房产的人员交款明细表一宗。证明山东省煤田地质局共向华夏帝苑公司支付房屋购房款共计231562243.2元，其中包含山东省煤田地质局将收到的山东省煤田地质局第五勘探队转来的陈言伦的购房款349200元及191520元交付给华夏帝苑公司的事实。三、住宅销售内部团购协议书一份、补充协议一份，陈言伦出具的收到条一份，证明2012年8月16日，陈辉与华夏帝苑公司签订内部团购协议，该协议第五条第2付款方式中约定……第三次（预计时间为2014年10月前后）在办理交房之前缴纳应缴总房款的20%，并交清所有剩余储藏室和车位款。交房时间是2014年10月前后，华夏帝苑公司未能依照团购协议中约定的交房时间交房，双方就逾期交房补偿事宜达成补充协议，将逾期交房应向陈辉支付补偿金93259元用于折顶房款的事实。 陈言伦质证称，对华夏帝苑公司提交的全部证据的真实性和证明主张均没有异议，华夏帝苑公司所提交的证据与陈言伦的证据能相互印证，证明了陈言伦已经交付了全部的购房款，陈言伦于2012年就交了购房款。 济南舜联公司质证称，对证据一中山东省煤田地质局第五勘探队的电子回单只能证明2012年8月20日第五勘探队向煤田地质局转账1066600元，不能证明其主张的转账是涉案购房款，华夏帝苑公司提交的这些证据中第五勘探队收的陈言伦的钱转入煤田地质局，煤田地质局又转入华夏帝苑公司账户，并不能一一对应。根据最高人民法院民诉法司法解释明确规定单位出具证明应当加盖公章并由经办人签字，而华夏帝苑公司提交的只有所谓的山东省煤田地质局财务专用章不具有证明效力。对证据三住宅销售内部团购协议书真实性无法核实，即便为真，那该协议也是无效协议，因为此时涉案房产并未取得销售许可证，对2015年11月25日的收到条从该收到条可以看出华夏帝苑公司给陈辉购房补偿款93259元，这说明陈辉的实际房屋购买价比购房合同上多93259元，华夏帝苑公司与陈言伦签订的合同载明的价格并不是陈言伦的实际购房价格，其这样的做法导致国家税收减少，是国家命令禁止的，损害国家利益，以此可以认定华夏帝苑公司与陈言伦签订的涉案房屋买卖合同为无效合同。对2015年11月25日的补充协议，该补充协议所谓延期交房没有依据，更不应支付所谓补偿金，该行为损害国家及债权人利益。从收据开给陈辉来看，直到2015年11月25日华夏帝苑公司仍然开给陈辉，我们有理由怀疑陈言伦与华夏帝苑公司签订的购房合同为后补，并不是真实的签订时间。 当事人对下列证据真实性无异议：济南市商品房买卖合同、户口本、2014年8月20日金额为79360元的POS单、2013年1月15日中国工商银行个人业务凭证、程丽娟中国银行交易流水明细清单真实性、陈辉的中国工商银行借记卡账户历史明细清单、程丽娟的中国兴业银行账户明细、济南市房屋登记信息查询结果、(2020)鲁01执异32号执行异议裁定书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书、济南市限购文件复印件两份，故本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 济南舜联公司与华夏帝苑公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）鲁01民初2622号民事判决，判决：一、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付工程款58872195.84元；二、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付逾期付款利息；三、驳回济南舜联公司的其他诉讼请求。济南舜联公司、华夏帝苑公司均对上述判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁民终2043号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 该案于2019年11月21日立案执行，案号为（2019）鲁01执2086号。2019年12月10日，本院作出（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定、协助执行通知，裁定：一、预查封被执行人华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑会所（楼幢号：2017052500079xxxx）厨房01，中餐厅01，游泳池01，卫生间01、02，物业办公室01－23，社区服务中心01－12，文化活动站01－05房产45套；二、查封被执行人华夏帝苑公司名下坐落于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼1－10x、1－20x、1－30x、1－40x、1－50x、1－80x、1－90x、1－10xx、1－10xx、1－11xx、1－15xx、1－17xx、1－18xx、2－20x、2－30x、2－40x、2－50x、2－70x、2－90x、2－10xx、2－11xx、2－12xx、2－15xx、2－16xx、2－16xx[房产证号：济南2019017xxxx]（包括涉案房产）、2号楼1－18xx、1－18xx、1－30x、1－30x、1－40x、1－50x、1－60x、1－70x[房产证号：济南2019015xxxx]的房产共计33套。 陈言伦不服上述裁定，提起执行异议，本院于2020年2月26日作出(2020)鲁01执异32号执行裁定，裁定驳回陈言伦的异议，陈言伦遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2012年8月16日，华夏帝苑公司、陈辉（系陈言伦之父）、山东省煤田地质局物探测量队三方签订《住宅销售内部团购协议书》，约定了团购范围、团购住宅户型建筑面积及选购标准限制、选购办法、选购房基本情况、选购房价款及付款方式等。2015年11月25日陈言伦与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定购买华夏帝苑公司开发的涉案房屋及储藏室，总价款为921069元。 2012年8月17日至2015年11月25日期间，陈言伦通过其父亲陈辉或者其母亲程丽娟转账给山东省煤田地质局第五勘探队间接转给华夏帝苑公司除违约金以外的全部款项。 2016年1月25日，华夏帝苑公司将涉案房屋交付陈言伦。2018年2月6日，陈言伦因人才引进，户口迁至济南市涉案房屋处。陈言伦在济南市辖区内无其他房屋登记信息，涉案房屋系唯一住房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房屋被查封之前，陈言伦已与华夏帝苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，且其支付的价款超过合同总价款的百分之五十，涉案房屋系陈言伦在济南市辖区内唯一住房，故陈言伦对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。济南舜联公司提出的商品房买卖合同因约定的价款过低，损害国家利益而应认定无效以及陈言伦由于限购不具备购买涉案房屋资格的主张均不能成立。因此本院对于陈言伦要求停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。 关于陈言伦要求解除对涉案房屋的查封以及要求协助办理过户的诉讼请求，因其不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案对此不予处理。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。陈言伦与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，但华夏帝苑公司并未与陈言伦就涉案房屋尚未办理产权登记，故不符合物权法关于物权取得的法定要件,陈言伦要求涉案房屋及储藏室归其所有，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、停止对历城区围子山路1899号华夏帝苑x号楼x-x-xxx号房屋的执行； 二、驳回陈言伦的其他诉讼请求。 案件受理费13011元，由被告济南舜联建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  吴松成 审判员  陈 勇 审判员  赵玉兰 二〇二〇年七月六日 书记员  李 杨