海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1035号   上诉人（原审被告)：海南明发实业开发总公司，住所地海南省海口市海秀路19号首力大厦七层701室。   法定代表人：陈明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王科臻，海南威循律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：蔡少英，女，1963年8月3日出生，汉族，住海南省临高县。   委托诉讼代理人：王春晓，海南毓广律师事务所律师。   上诉人海南明发实业开发总公司（以下简称明发公司）因与被上诉人蔡少英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   明发公司上诉请求：撤销海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1996号民事判决，发回重审。事实与理由：一、明发公司一审没有收到法院送达的起诉状副本及证据材料，导致明发公司一审未出庭参加诉讼。因此，一审法院审理程序违法，一审判决违反法定程序，应当予以撤销。二、案涉760平方米土地位于原临高县木材公司西侧（现金茂酒店后面），政府1999年征用土地时，明发公司同意在该宅基地内无偿安排两间宅基地（长21米，宽8米）给台胞邓圣量使用。2008年，由于明发公司疏忽，将包括台胞邓圣量两间宅基地在内的案涉土地一起转让给蔡少英。为了维护邓圣量对两间宅基地享有使用权，明发公司建设在760平方米宅基地内，划出两间宅基地（长21米，宽8米，使用面积168平方米）给邓圣量使用，明发公司将宅基地转让款中的相应部分土地款项退还给蔡少英。   蔡少英辩称，一、一审法院已于2019年10月29日通过邮政快递将起诉状副本、相关证据材料及开庭传票等材料。明发公司法人代表陈明已签收了上述材料，但其无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院缺席审判并根据查明的事实作出判决合法合理。综上，一审判决没有违反法定程序，明发公司以其没有收到法院邮寄的材料导致其没有参加诉讼为由，认为一审判决违反法定程序的理由不成立。二、蔡少英与明发公司2008年1月21日签订的《宅基地转让合同》及《备忘录》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。蔡少英已按合同约定向明发公司付清全部价款，明发公司应当依约将案涉土地过户登记至蔡少英名下。明发公司上诉主张案涉土地中有两间地基共计168平方米的土地已在1999年无偿给台胞邓圣量使用没事实根据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。   蔡少英向一审法院起诉请求：判令明发公司将位于临高县临城镇文明东路北边西段（东至临高县政府绿化地；西至行政路原王光兴用地；南边西段至王传彪用地,东段至金茂酒店后面道路；北至临高县委大院围墙。具体界址点坐标以海南正维测绘有限公司《蔡少英土地测量报告》为准）土地面积625.48平方米使用权办理过户登记至蔡少英名下。   一审法院认定事实：经临高县人民政府临府函（1998）131号批复同意，1998年12月31日临高县土地管理局与明发公司签订一份《国有土地使用权出让合同》，约定将位于临高县委大院东南边面积24449.575平方米（36.674亩)土地征用出让给明发公司作为居住用地开发使用。2000年4月20日，临高县人民政府向明发公司核发该宗土地临国用（01）字第3891号《国有土地使用权证》。2008年1月21日蔡少英与明发公司签订一份《宅基地转让合同》约定，明发公司将该宗土地其中位于临城镇文明东路北边西段一块宅基地（四至：东至临高县政府绿化地；南边西段至王传彪用地，东段至金茂酒店后面道路；西至行政路原王光兴用地；北至临高县委大院围墙）转让给蔡少英使用；转让价款为50000元。蔡少英在合同签订时向明发公司支付20000元，余款于明发公司办好土地证后五日内一次性付清。同日，蔡少英与明发公司法定代表人陈明签署一份《备忘录》，内容为“2008年1月21日你公司转让给我的宅基地面积柒佰陆拾平方米，四至以合同为准，实际价款共贰拾壹万元整，先预付壹拾伍万元，余款陆万元我待你公司办好土地证后付清。合同上的价款与本备忘录不一致，以本备忘录的价款为准。为防止纠纷，特立本备忘录”。上述合同及备忘录签署当日，蔡少英的丈夫王传彪向明发公司法定代表人陈明支付土地款150000元。2008年12月5日，明发公司法定代表人陈明在蔡少英丈夫王传彪经营的金茂酒店住宿、茶艺消费结算单中签署同意从宅基地款扣22000元；2012年12月28日，王传彪又向陈明支付土地款50000元。明发公司至今尚未为蔡少英办理土地使用权变更登记手续。   一审法院认为，明发公司依法受让取得位于临高县委大院东南边面积24449.575平方米土地作为居住用地开发使用，并取得临高县人民政府核发的国有土地使用证。2008年1月21日，蔡少英与明发公司签订的《宅基地转让合同》及明发公司法定代表人陈明与蔡少英签署的《备忘录》约定，明发公司将该宗土地其中位于临城镇文明东路北边西段（东至临高县政府绿化地；南边西段至王传彪用地，东段至金茂酒店后面道路；西至行政路原王光兴用地；北至临高县委大院围墙）面积760平方米转让给蔡少英作为宅基地使用，意思表示真实，其内容并不违反法律规定，应认定为合法有效。合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然合同对明发公司履行办理土地使用权变更登记手续的期限约定不明确，但合同签订后，截止2012年12月28日，蔡少英已全部履行土地转让款给付义务，明发公司至今仍未为蔡少英办理土地使用权变更登记手续，已构成违约。因此蔡少英请求明发公司将合同约定转让的土地使用权办理过户登记至蔡少英名下的诉讼请求，依法应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四款、第一百零七条规定，判决：限海南明发实业开发总公司于判决发生法律效力之日起三十日内，将位于临城镇文明东路北边西段（四至：东至临高县政府绿化地；南边西段至王传彪用地，东段至金茂酒店后面道路；西至行政路原王光兴用地；北至临高县委大院围墙）面积760平方米土地使用权办理过户登记至蔡少英名下。案件受理费100元，由海南明发实业开发总公司负担。   二审中，明发公司提交《宅基地使用证明材料》，拟证明明发公司转让给蔡少英的案涉宅基地中包括邓圣量使用的168平方米的两间地基，在交付土地时应当将该168平方米的土地扣除出来。蔡少英对该份证据的真实性、关联性及证明力均有异议，认为明发公司2008年将案涉土地转让给蔡少英时并没有提到无偿安排两间宅基地给案外人邓圣量使用之事，该份证据不能证明案涉土地部分已无偿给邓圣量使用的事实。经质证，本院对该份证据的真实性、关联性及证明力均不予确认。   本院二审对一审查明的事实予以确认。   另查明，蔡少英一审起诉前委托海南正维测绘有限公司对案涉土地面积进行测量，海南正维测绘有限公司2019年9月9日作出《土地测量报告》，测量结果为蔡少英位于临高县临城镇文明中路金茂酒店北侧的土地面积为625.48平方米，土地界址点坐标J1：2203381.294X（m），362318.592Y（m）；J2：2203357.212X（m），362326.375Y（m）；J3：2203345.706X（m），362330.093Y（m）；J4：2203341.392X（m），362331.862Y（m）；J5：2203332.826X（m），362317.167Y（m）；J6：2203353.023X（m），362303.962Y（m）；J7：2203362.109X（m），362307.986Y（m）；J8：2203361.317X（m），362309.776Y（m）；J1：2203381.294X（m），362318.592Y（m）。   本院认为，本案二审的争议焦点是蔡少英要求明发公司将案涉土地办理过户登记至其名下是否有依据。1998年，临高县土地管理局与明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，将面积24449.575平方米的土地出让给明发公司，临高县人民政府依法向明发公司颁发《国有土地使用证》。明发公司于2008年1月21日与蔡少英签订《宅基地转让合同》及《备忘录》，约定明发公司将案涉760平方米土地转让给蔡少英，土地价款210000元，合同同时约定了付款及过户事宜。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。双方当事人均应依约履行自己的义务。蔡少英已按合同约定支付全部合同款项，明发公司未按合同约定为蔡少英办理土地过户登记手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，蔡少英要求明发公司将案涉土地办理过户登记至其名下有事实根据及法律依据，依法应予支持。蔡少英考虑案涉土地部分被占用的事实，仅主张按测量的现有土地实际面积625.48平方米办理过户登记手续合法合理，一审法院超出蔡少英的诉讼主张判令明发公司按合同约定的土地面积760平方米办理过户登记手续不当，应予纠正。明发公司上诉称案涉土地中的168平方米已于1999年无偿给案外人邓圣量使用，并以此为由主张应扣除该168平方米土地后将余下土地面积过户至蔡少英名下，但明发公司提供的证据不足以证明案涉土地部分已无偿给邓圣量使用的事实，故其上诉理由不成立，本院予以驳回。   另外，一审法院已通过邮政快递方式向明发公司送达庭前诉讼文书，而且明发公司的法定代表人陈明已签收。明发公司主张一审法院未向其送达相关庭前文书导致其没有参加一审诉讼，侵害其诉讼权利的理由不成立，本院不予采信。   综上所述，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   变更海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1996号民事判决为：海南明发实业开发总公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于临高县临城镇文明东路北边西段625.48平方米〖土地界址点坐标J1：2203381.294X（m），362318.592Y（m）；J2：2203357.212X（m），362326.375Y（m）；J3：2203345.706X（m），362330.093Y（m）；J4：2203341.392X（m），362331.862Y（m）；J5：2203332.826X（m），362317.167Y（m）；J6：2203353.023X（m），362303.962Y（m）；J7：2203362.109X（m），362307.986Y（m）；J8：2203361.317X（m），362309.776Y（m）；J1：2203381.294X（m），362318.592Y（m）〗土地使用权办理过户登记至蔡少英名下。   一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由海南明发实业开发总公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年七月十三日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。