广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初1968号原告：吴海，男，1967年9月6日出生，汉族，身份证住址江苏省泰兴市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码xx********。委托诉讼代理人：季晓红，江苏人仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁成成，江苏人仁律师事务所律师。被告：林轶超，男，1986年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码xx********。委托诉讼代理人：任维亮，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁杰，广东港联律师事务所律师。第三人：海南炎陆集团有限公司，住所地海南省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914xxxxxxxxxxxxx。法定代表人：谢焕雄。第三人：谢焕雄，男，1964年1月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxx，身份证号码xx********。第三人：林素玲，女，1964年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码xx********。第三人：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地海南省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914xxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：林凡，总经理。委托诉讼代理人：喻江，男，1987年11月14日出生，汉族，系公司员工。原告吴海诉被告林轶超、第三人海南炎陆集团有限公司（以下简称“炎陆公司”）、第三人谢焕雄、第三人林素玲、第三人儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称“恒大公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告吴海及其委托诉讼代理人季晓红、丁成成，被告林轶超的委托诉讼代理人任维亮，第三人恒大公司的委托诉讼代理人喻江到庭参加诉讼。第三人谢焕雄、林素玲、炎陆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决停止对海南省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房产（以下简称“涉案房产”）的强制执行；2、确认海南省儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下30栋房产归原告所有，该房屋总价值4049835元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月，第三人恒大公司的销售人员华宝利问原告要不要购买他们的房子，并告之原告现在还有部分顶出去的房子对外卖，原告表示同意购买房屋。于是2015年12月11日，原告按第三人恒大公司销售经理华宝利的指示，委托张华雨将第一笔房款200万元支付给吴富豪，根据原告向贵院提出执行异议时，第三人恒大公司向原告提供的内部更名手续可知，2015年12月11日，第三人恒大公司也走了内部更名手续的相关程序。2015年12月15日，原告与第三人恒大公司就涉案房产签订了房屋买卖合同。后第三人恒大公司要求原告补签购房意向书，约定维修基金24570元及税费123700元。2016年1月1日，第三人恒大公司向原告出具了房款及维修基金的《收款收据》，在2016年1月5日原告支付200万元。第三人恒大公司确认房款全部支付及收取了全部税金及维修基金后，2016年6月7日，第三人恒大公司出具了123700元税费收据，并在2016年6月13日开出了全部购房发票给原告，同时收回了向原告开具的《收款收据》，并向原告交付了房屋的钥匙。至此，原告履行全部合同义务，房屋应当为原告所有。被告与第三人炎陆公司、谢焕雄、林素玲因民间借贷纠纷，深圳市南山区人民法院依法作出判决。2017年3月，深圳市南山区人民法院预查封了本案诉争的房屋，导致该房屋无法办理合同备案登记手续。原告认为法院查封错误，在2018年11月14日，原告向深圳市南山区人民法院提出了异议，请求法院解除对该房屋的预查封，深圳市南山区人民法院做出了(2018)粤0305执339执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，被告执行涉案的财产是错误的。这是因为：1、2016年1月5日，原告已经全额交付房款，作为买方已完成合同的全部义务，2017年3月涉案房产才被查封，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七之规定，该房屋没有过户不是原告的造成的，应当认定房屋归原告所有。2、谢焕雄与林素玲是夫妻关系，第三人谢焕雄是炎陆公司的法人代表，上述人员取得恒大房产不是基于房屋买卖关系，而是基于以物抵债关系，涉案房产仅是网签，根据最高人民法院关于以物抵债的有关司法解释，如果谢焕雄等人主张确认房屋归其所有之诉，法院应当驳回其诉讼请求。现被告或法院直接要求拍卖房屋，这行为无疑就是法院直接确了物权，这显然与以物抵债的法律规定相违背。综上所述，法院应当裁定涉案房产归原告所有。恳请法院同意原告的诉讼请求。庭审中，原告增加事实与理由：原告将钱款汇给吴富豪后，在2015年12月19日，吴富豪转给了第三人林素玲200万元，2016年1月11日转给第三人林素玲账户170万元，吴富豪是中介工作人员。被告林轶超辩称：我方认为深圳市南山区人民法院所做执行异议的裁定是正确的、合法的，原告所述没有事实和法律根据，应予驳回。1、第三人林素玲才是涉案房产的实际权利人，深圳市南山区人民法院所作的查封和执行行为符合法律的规定，那么在执行过程中，不管是评估报告的记载还是不动产登记信息所做的记载都显示法院在查封涉案房产时，均登记在第三人林素玲名下，而且也有恒大公司的公章，那么，该备案登记对外有公示效力，那么法院的查封等执行行为是符合法律规定的。2、吴海并非涉案房产的所有权人，应驳回其诉讼请求。吴海所述的受让涉案房产的情况与事实不符，其与恒大公司签订的买卖合同约定的金额与银行流水所载的金额不一样，而且也没有显示出来相关的收款人的信息，既然吴海认定是恒大公司收取的钱，那么这个钱就应该给恒大公司，而不应该给第三人林素玲和谢焕雄。需要说明吴海提交的《集团变更审批表》中明确载明客户当时以公司名义购买多套别墅，现在更名给公司；就该记载与吴海在执行异议中所称“谢焕雄向恒大滨海公司提出申请迁至吴海名下”的表述是完全不同的。3、涉案房产长期没有办理变更备案登记，这也是与常理不符的，而且需要说明：吴海与恒大公司所签订的认购书、买卖合同所约定的各种款项支付时间与吴海所称的实际支付时间矛盾非常之多，也同样不符合常理；而且在预售备案登记注销之前，恒大公司是没有权利与第三人林素玲解除原有的买卖合同，将涉案房产重复卖给吴海，应当是先注销后买卖，这才是符合常理的方法。特别需要说明：预售的房产是不能够转让的、是无权转让的，否则就变更炒楼花，不符合法律规定、不符合房地产管理的相关法规。吴海无论是否真实存在买卖合同，他都只是一个债权人，顶多只享有债权，是不能对抗人民法院的查封冻结、强制执行行为，吴海在执行异议以及本案的诉讼中所述与证据不符，吴海明知涉案房产没有办理房产证，而且约定的购房款远远低于市场价格，是不能构成善意的。结合《集团变名审批表》的记载将涉案房产登记至员工名下的理由，可以清晰的看出所谓的变更实际上就是为了协助第三人林素玲躲避债务，转移财产，并非真实的房产交易。深圳市南山区人民法院所做的执行裁定查明的事实非常清楚，相关的款项转移可疑点也查明的非常清晰，足以认定吴海的诉讼请求不成立，不能以其所谓的债权对抗法院的查封和强制执行行为，因此，应当驳回其全部诉讼请求。第三人谢焕雄、林素玲、炎陆公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。第三人恒大公司述称：我司先行就涉案房产与第三人林素玲签订合同，后根据第三人林素玲的申请将涉案房产更名至吴海名下，吴海也将相应的房款支付给第三人林素玲，我司根据第三人林素玲的申请撤销备案，并与吴海签订合同，向其开具收据、发票，但在我司向儋州市不动产登记中心递交变更备案申请时，因恰逢两证合一改革，儋州市不动产登记中心在收到我司的纸质变更申请后未及时在电脑系统进行更新导致涉案房产被法院查封，我司认为吴海已签订合同，支付完毕相应的房款，已收楼，涉案房产应归原告所有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月，第三人林素玲与第三人恒大公司就位于海南省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房产（涉案房产）签订了商品房买卖合同，约定涉案房产的成交总价为4049835元，并将涉案房产的销售合同依约办理了预售备案登记。2016年3月23日，本院就林轶超诉炎陆公司、谢焕雄、林素玲民间借贷纠纷一案，作出（2015）深南法民一初字第1223号民事判决，判决炎陆公司偿还林轶超借款本金3800万元及利息，并判令谢焕雄、林素玲对前述债务承担连带清偿责任。该民事判决生效后，炎陆公司、谢焕雄、林素玲未履行上述判决的支付义务，林轶超向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0305执1454号，被执行人为炎陆公司、谢焕雄、林素玲。执行过程中，本院于2017年3月依法对被执行人林素玲名下涉案房产进行了预查封。后原告吴海提出执行异议，请求终止对涉案房产的执行。本院于2018年12月29日作出（2018）粤0305执异第339号执行裁定，裁定驳回吴海的异议请求。为证明涉案房产系原告合法购买，原告已与第三人恒大公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了全部房款，且已经接收了涉案房产、支付了物业管理费等事实，原告提交了以下证据：1、原告与华宝利（原告表示为恒大公司销售人员）之间日期为2015年12月11日的手机短信、张华雨名下的北京农商银行的历史交易明细、张华雨出具的《证明》（张华雨同时出庭作证）、华宝利出具的《情况说明》，用于证明原告按照华宝利的通知，委托张华雨支付了第一笔购房款200万元。历史交易明细显示2015年12月11日，张华雨向吴富豪转账200万元；《证明》落款日期为2019年1月18日，内容载明张华丽确认吴海让其在2015年12月11日向吴富豪转账200万元，用于购买在海南恒大的房产，其不认识吴富豪；《情况说明》落款日期为2019年9月5日，内容载明华宝利手机号码为188xxxx****xxxxxxxxxxx，华宝利于2015年12月11日及2016年1月8日通过手机发送信息给原告吴海，告之吴富豪的银行账户，让其汇款用于购买涉案房产。2、原告与华宝利之间日期为2016年1月8日的手机短信、原告吴海名下的客户交易明细对账单，用于证明原告于2016年1月11日按照华宝利的通知，向吴富豪转账支付第二笔购房款215万元。3、吴富豪名下的借记卡账户历史明细单，用于证明吴富豪拿到钱后已将款项支付给了第三人林素玲。历史明细单载明：2015年12月19日，吴富豪分三次共计向第三人林素玲转账50万元；2016年1月11日，吴富豪向第三人林素玲转账170万元；另该交易明细载明吴海于2016年1月11日向吴富豪转账215万元的摘要为“还款”。4、原告吴海与第三人恒大公司于2015年12月15日就涉案房产签订的《商品房买卖合同》（合同约定交易价格为4049835元；付款方式为一次性付款，2012年5月2日前支付首期房款1214951元，余款2834884元于2012年5月22日前支付）、原告与第三人恒大公司于2015年12月30日签订的《海南·恒大金碧天下楼宇认购书》、第三人恒大公司于2016年1月1日出具的收到原告房款2139792元的《收款收据》及收到维修基金24570元的《收款收据》、第三人恒大公司于2016年6月7日收到原告税费金额为123700元的《收款收据》、第三人恒大公司于2016年6月13日出具给原告的增值税普通发票四张（金额均为99万元）、金额为89835元的增值税普通发票一张，用于证明原告与第三人恒大公司签订了正式的《商品房买卖合同》，且第三人恒大公司向原告出具房款收据、发票及维修基金收据、发票。4、房屋钥匙，用于证明原告已接收涉案房产。5、微信图片（包含有海南炎陆集团有限公司土地款抵房款认购清单、付款委托书、申请函，原告表示为华宝利向其发送），用于第三人林素玲取得的涉案房产不是基于与第三人恒大公司的正常房屋买卖关系，系基于以物抵债所得，第三人林素玲不享有涉案房产的物权。被告林轶超对以上证据的真实性均不予认可，称张华雨系与原告有利害关系的人员，相关的转账记录、凭据均没有备注用途，转账付款亦没有直接转账支付至第三人恒大公司，不符合正常的交易；商品房买卖合同、楼宇认购书中所约定的付款时间、交付期限都早于双方买卖合同的签订时间，也不符合常理；购房发票及税款收据均在2016年6月13日才出具，晚于原告主张的支付房款的时间，亦不符合常理；且涉案房产为毛坯房状态，没有人入住，钥匙何时交接均不能确定，不能证明已完成交付；微信图片没有原件，不符合证据资格且与本案件没有任何关系。第三人恒大公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人恒大公司向本院提交了以下证据：1、（2015）深证字第199992号《公证书》，用于证明2015年12月11日第三人林素玲委托周小亮办理涉案房产撤销备案事宜。2、《集团总部/营销类-更名/增名/减名审批表》（以下简称《更名审批表》），用于证明第三人恒大公司根据第三人林素玲的申请，将涉案房产更名至原告吴海名下。该表中显示“客户姓名”为林素玲，“新客户姓名”为吴海，“新客户与原客户关系”为新客户是与原客户公司员工，“变更原因”为因客户当时以公司名义购买多套别墅，现因个人原因将此套别墅更名给公司员工。3、《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》、《商品房买卖合同》封面，用于证明第三人林素玲在合同封面及备案登记表进行背书，申请撤销备案。4、儋州市不动产登记中心于2019年1月14日出具的《证明》，主要内容为：涉案房产原业主为林素玲，开发商恒大公司已于2012年9月12日完成备案，经原业主林素玲申请，开发商于2016年12月20日向该登记中心递交变更备案申请，将此房变更至吴海名下，时逢全国“两证合一”改革，该登记中心无法及时在系统改造的电脑系统上完成备案，2017年3月，深圳市南山区法院查封了涉案房产。原告吴海对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告林轶超称《公证书》、《更名审批表》均与本案没有关系，上述材料并未提及涉案房产转让给谁；《证明》上称开发商在2016年12月20日才向相关机构递交变更备案申请，与签订商品房买卖合同及原告所称的支付房款时间超过一年，不符合常理。原告主张，其仅认识第三人恒大公司的员工华宝利，其于2015年8月左右在售楼部看到卖房信息，出售人显示是恒大公司，其随即联系了华宝利，双方协商涉案房产交易价格为415万元，原告先支付200万元再签订合同，最后再补齐购房款；房款支付至吴富豪的账户是按照华宝利的指示，原告并不认识吴富豪；华宝利告诉过原告涉案房产曾抵给别人，原告表示原告只跟恒大公司签订合同。第三人恒大公司陈述称，炎陆公司与恒大海南公司在海南地区有合作，恒大公司将包括涉案房产在内的两套别墅及四套公寓折抵土地款给炎陆公司及谢焕雄指定的购房人，涉案房产的折抵价格为4049835元；第三人恒大公司根据林素玲的申请将涉案房产的变更至原告名下，并基于林素玲的更名申请与原告签订合同并向原告出具相应收款收据及发票，恒大公司与吴海签订的《商品房买卖合同》除购房人名称变化外，其他均与林素玲签订的原购房合同一致，恒大公司并未直接向原告吴海收取款项。庭审中，吴海、林轶超均确认涉案房产现为毛坯房，未进行装修。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于原告要求停止强制执行涉案房产并确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院认为：第一，原告主张涉案房产由其向第三人恒大公司购买，但双方买卖合同约定的价款及交付时间均与原告主张的价款及购买时间不一致，且原告并未向第三人恒大公司直接支付过购房款，第三人恒大公司亦表示其与原告签订买卖合同是基于第三人林素玲的更名申请，而并非与原告之间的买卖合同关系。第二，就涉案房产的房款支付情况来看，原告主张购房款415万元已按照华宝利的指示向吴富豪支付完毕，但原告提交的银行交易明细显示其于2016年1月16日向吴富豪支付的215万元的备注为“还款”，而不是购房款；此外，原告吴海庭审中称购房款项已由吴富豪转账给了林素玲，但其提供的银行交易明细显示仅转账220万元至林素玲名下（2015年12月19日转账50万元、2016年1月11日转账170万元）。原告吴海向本院提交的证据既无法证明其已向恒大公司支付了其所称的415万元的房款及相应的税费等，亦无法证明其已向林素玲支付了相应的购房款。第三，就涉案房产的交付情况来看，涉案房产一直为毛坯状态，吴海仅提交钥匙不足以证明其已实际占有使用涉案房产。第四，吴海无论履行的是与恒大公司的预售商品房买卖，还是基于与商品房预购人林素玲之间进行的预售商品房转让，原告主张要求交付涉案房产均系债权请求权，而不能享有所有权。第五、吴海与第三人恒大公司签订的《商品房买卖合同》约定的办理权登记的时间远远早于双方签订该合同的日期，且其主张于2016年1月11日支付了全部的房款，但儋州市不动产登记中心出具的《证明》中显示开发商于2016年12月20日才向该中心递交变更备案申请，与原告吴海所称的付款时间长达近一年之久，其对于涉案房产的预售登记一直为林素玲可能面临的不利后果和风险用有所预见，对于未能及时办理预售备案变更登记，原告自身亦存在有过错。综上，原告主张其已全额支付了房款，完成了合同的全部义务的依据不足，进而主张涉案房产为其所有的依据不足，原告要求停止强制执行涉案房产并确认涉案房产归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴海的全部诉讼请求。案件受理费39198.68元，由原告吴海负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  辛倩平人民陪审员  赖秀芳二〇二〇年七月九日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。