四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2952号 原告：徐洪云，女，1957年12月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川雅居乐房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：程军，总经理。 委托诉讼代理人：胡艳，女，公司员工。 第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段19号。 负责人：吴芸，总经理。 委托诉讼代理人：李银霞，女，公司员工。 委托诉讼代理人：刘燕，女，公司员工。 原告徐洪云与被告四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）、第三人雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司（以下简称物管公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐洪云及其委托诉讼代理人陈晶晶，被告雅居乐公司委托诉讼代理人胡艳，第三人物管公司委托诉讼代理人李银霞、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐洪云向本院提出诉讼请求：1.判令雅居乐公司对房屋渗水质量问题进行整改，并将整改完成且质量合格的房屋交付徐洪云使用，对因整改装修的损害进行恢复；2.判令雅居乐公司按照协议书约定支付2016年、2018年、2019年渗水补偿款10.5万元；3.判令雅居乐公司赔偿租金损失暂定19万元，按1万元/月计算，自2018年11月18日至整改完毕验收合格交付使用之日止。事实和理由：2012年10月30日，徐洪云与雅居乐公司签订了《商品房买卖合同》，以998679元的价格购买雅居乐公司开发的成都雅居乐花园一期附一区x栋x号商品房，并于2014年2月20日办理了产权登记。2013年，徐洪云在装修时发现房屋墙体不同部位存在渗水现象并向雅居乐公司反映。2014年1月3日，徐洪云与雅居乐公司就本次墙体渗水影响装修和入住的相关事宜达成《成都雅居乐花园一期附一区x栋x补偿协议书》，约定了相应赔偿条款。但案涉房屋在2014年夏天、2015年夏天、2016年10月、2018年7月、2019年均发生渗水，给徐洪云造成巨大损失。多次与雅居乐公司协商无果后，依法提起诉讼。 雅居乐公司辩称，曾就案涉房屋漏水问题进行过整改，并且整改完毕。徐洪云已经对案涉房屋进行装修，漏水原因不明。防水工程的质保期为5年，案涉房屋已超过质保期，并经过装修，请求驳回徐洪云的诉讼请求。 物管公司述称，曾组织徐洪云进行调解，渗水问题并非物管公司所致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月13日，雅居乐公司与徐洪云签订《商品房买卖合同》，约定由徐洪云购买位于雅居乐花园一期综合区房屋，房屋建筑面积191.7平方米。合同第十五条约定，“出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”。合同第十六条约定，“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。合同签订后，徐洪云支付了指定房款。 案涉房屋《住宅质量保证书》中载明，屋面防水项目的保修期限为5年，以收楼次日起计算。保修责任为“保修期内合理、正常使用情况下，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并符合有关规范和标准要求”。 2013年1月5日，徐洪云收房。2013年1月8日，徐洪云向物管公司提交了装修申请表。 在装修期间，徐洪云发现案涉房屋部分墙体存在渗水现象。 2013年8月1日，雅居乐公司工程部向徐洪云出具《协议》，载明“一期小高层x因渗水问题造成业主无法入住，2013年8月1日起至房屋室内维修期间产生的费用由我司承担（房屋租金5000元/月至10000元/月），凭租房合同和发票到我司以实际金额报销，租房期限为三个月以内。维修完成后不再产生任何费用。（达到入住标准）”。 2014年1月3日，雅居乐公司与徐洪云签订《成都雅居乐花园一期附一区35栋1102补偿协议书》主要载明： （1）甲方为雅居乐公司，乙方为徐洪云； （2）装修期间发现房屋渗水，经排查渗水主因为山墙天沟落水管淤积杜塞，导致天沟内大量积水下渗； （3）维修期间，雅居乐公司补偿徐洪云1万元/月作为其家庭损失及牵涉的其他所有损失。补偿时间从2013年8月1日开始计算，承诺于2014年1月25日前完成维修； （4）协议签订之日起7个工作日内付清补偿款6万元； （5）维修期间的物业管理费、车位管理费予以免除； （6）雅居乐公司承诺本次维修后在现有保修期内，再次出现渗水现象，雅居乐公司除维修外，每次对徐洪云进行经济补偿，每次补偿金额2万元。如再次发生渗水情况，补偿金额按上一次发生的补偿金额每次递增5000元。 随后，雅居乐公司对房屋进行了整改。徐洪云对案涉房屋完成了装修并入住。 2014年夏天，案涉房屋发生渗水，雅居乐公司进行了维修并按约定向徐洪云补偿2万元。 2015年夏天，案涉房屋发生渗水，雅居乐公司进行了维修并按约定向徐洪云补偿25000元。 2016年10月，案涉房屋发生渗水。雅居乐公司对房屋进行了维修，但未向徐洪云支付补偿金。 2017年未发生渗水。 2018年7月，案涉房屋发生渗水。2018年10月，雅居乐公司进行了维修，但未向徐洪云支付补偿金。 2019年，案涉房屋发生渗水。 经本院委托司法鉴定，2020年5月15日，成都市建工质量检验测试站出具《鉴定报告》（报告编号：JD20200251），结论为“该房屋4~5交C~F轴屋面板、2~4交B~D轴屋面板及7~8交H~K轴屋面板渗水原因为屋面防水失效，水延现浇屋面板混凝土中的连通孔隙渗入室内，导致11层4~5交C轴墙面局部霉变，11层4交B~D轴墙面上存在流水痕迹，11层8交H~L轴墙体局部存在流水痕迹。该房屋2交B轴墙角渗水原因为水延剪力墙混凝土中的连通孔隙渗入室内，延墙流下，导致11层2交B轴墙角霉变。”本次鉴定产生费用3万元。 另查明，徐洪云及家人自2018年11月起未居住在案涉房屋。案外人曾聪系徐洪云之子。案外人曾聪2018年11月20日至2019年11月19日期间租赁房屋的月租金为2300元。徐洪云2019年6月1日至2020年5月31日期间租赁房屋的月租金为3100元。 物管公司系案涉房屋所在小区的物业管理服务企业。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。徐洪云与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字盖章即成立生效。徐洪云交纳房款后，雅居乐公司应当向其交付符合约定的房屋。 对本案争议焦点分述如下： 1.渗水原因。雅居乐公司主张渗水并非其公司原因导致，或鉴定时已经超过屋面防水的保修期。根据鉴定意见，导致案涉房屋渗水的原因为屋面防水失效。结合案涉房屋从2014年即开始渗水的事实，可以推定雅居乐公司交付的案涉房屋不符合合同约定的质量要求。雅居乐公司存在违约情形。 2.修复责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐洪云主张雅居乐公司对房屋渗水质量问题进行整改至质量合格。庭审中，本院多次要求徐洪云对该诉讼请求进行明确，徐洪云坚持该诉讼请求。结合案件的实际情况，本院对徐洪云该诉讼请求予以支持。徐洪云要求雅居乐公司对因整改装修的损害进行恢复，但该诉请不足够明确，亦缺乏替代履行的操作性，本院不予支持。当事人可修复后就费用另行主张。 3.协议赔偿金。《成都雅居乐花园一期附一区35栋1102补偿协议书》系雅居乐公司与徐洪云就违约行为造成损失如何赔偿达成的协议，系双方真实意思表示，应属有效。案涉房屋屋面防水项目的保修期至2018年1月5日届满。协议中载明的“本次维修后在现有保修期内”应理解为2018年1月5日前。结合2016年、2018年、2019年发生渗水的实际情况，雅居乐公司应当分别支付徐洪云3万元、3.5万元、4万元。现徐洪云主张雅居乐公司应当支付其10.5万元，本院予以支持。 4.租金损失。结合徐洪云及家人自2018年11月起未在案涉房屋居住的事实，徐洪云主张自2018年11月起的租房费用较为合理，本院予以支持。结合徐洪云及家人的房租金额，应当确定徐洪云的房租损失为每月5400元。徐洪云主张该损失计算至房屋整改完毕。但考虑到损害赔偿主要以实际发生的部分为主，并考虑未来可能发生的改变，本院仅支持截止2020年5月止的损失，共计19个月102600元。 5.鉴定费用。结合违约情形，本院确定鉴定费用3万元由雅居乐公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、被告四川雅居乐房地产开发有限公司对位于成都市天府新区的房屋渗水问题进行整改，应整改至房屋不再渗水，并于本判决生效之日起一百八十日内整改完成； 二、被告四川雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告徐洪云支付105000元； 三、被告四川雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告徐洪云赔偿租金损失102600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，减半收取计713元，鉴定费30000元，由被告四川雅居乐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇二〇年七月二十四日 书记员  王 琴