上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34154号原告：上海永升房产经纪事务所(普通合伙)，主要经营场所中国(上海)自由贸易试验区锦安西路XXX号XXX层。执行事务合伙人：李红梅，经理。委托诉讼代理人：徐媛，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寄，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：倪爱芬，女，1960年6月18日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张锴，上海市联合律师事务所律师。原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)与被告倪爱芬居间合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)的委托诉讼代理人徐媛、张寄，被告倪爱芬的委托诉讼代理人张锴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支某原告居间报酬25万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月，被告通过原告居间介绍，将被告名下的位于上海市浦东新区环龙路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人郑某、石某某，原、被告及案外人于2019年10月5日签订了《委托购房意向书》，约定被告将涉案房屋出售给案外人，涉案房屋总价1515万元，案外人签某某向书当日支某被告定金10万元，2019年10月15日前支某剩余定金40万元，合计定金50万元。定金支某后，案外人未按约支某房款并表示不再购买涉案房屋，根据意向书第6条第2款约定，现因案外人原因违约，被告应将收取的定金50万元中的25万元支某原告，但被告拒绝支某，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告倪爱芬辩称，请求驳回原告诉讼请求。原告和被告没有签订居间合同，被告与原告没有委托关系；原告也没有促成被告房屋交易的工作，没有收取居间报酬的事实和合同依据；原告没有告知过被告要收取定金的一半作为佣金，也没有就该事项进行磋商过；原告没有实际发生25万元费用的必要成本，即使有发生，也应当向原告的委托人主张；原告受案外人委托购买被告房屋，实际只来房屋现场看过一次，后来通过微信联系讨论过几次，说明了原告的实际工作内容和工作量；事后，被告明确拒绝了原告要求居间报酬的主张；案外人在2020年2月29日明确表示放弃购买涉案房屋后，原告为阻挠被告通过其他中介出售房屋，又擅自将涉案房屋网签登记，且拒不归还被告房产证，被告只能申请注销网签并重新办理产证，造成被告120万元损失，但原告本案并无任何损失；原告通过预先设置格式条款，使被告在无法协商的条件下被迫接受不平等的合同条款，该条款应属无效。综上，不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实,本院予以确认。诉讼中，原告对其诉讼主张提供了上海市房地产权证、《委托购房意向书》、承诺书、银行电子回单、《佣金确认书》、原告员工与买方郑某的微信聊天记录、原告员工与买卖双方的通话记录、原告员工与买方郑某的短信记录、原告公司系统的工作页面截图、原告员工和被告的通话记录。经质证，被告倪爱芬表示对上海市房地产权证无异议，目前涉案房屋已于今年四月份出售他人；《委托购房意向书》真实性无异议，但与本案无关联性，立书人是买方，由其委托原告购买涉案房屋，被告不是委托方；承诺书真实性无异议，但载明的定金是10万元，不是原告所述的50万元，出具该承诺书当日被告只收到买方定金10万元；银行电子回单真实性有异议，原告没有提供原件，但被告也自认确实收到买方交付的定金50万元；《佣金确认书》载明佣金支某日期是买卖合同签订当日，后续实际没有签订买卖合同，故与本案主张无关；与买方的微信聊天记录，和本案被告无关；通话记录，通话时间显示的是今年三月份，2020年2月29日买方不签约并明确表示不再购买房屋，故不能证明原告前期促成交易的工作量；与买方的短信，和本案被告无关；原告公司系统的工作页面截图，是原告公司内部系统，不予认可；原告和被告的通话记录，不予认可，电话通话不能证明工作量。经审查，原告提交的证据真实。被告对其诉讼主张提供了房产交易中心的涉案房屋委托出售证明。经质证，原告表示，对该证据真实性、合法性予以认可，但认为和本案无关联性，该居间机构系被告房屋成交后才登记在房地产交易中心的网站上的。经审查，被告提交的证据真实。根据上述确认证据以及当事人陈述，本院查明事实如下：2019年10月5日，案外人郑某、石某某(买方)、原告(受托方)及被告倪爱芬(出售方)签订《委托购房意向书》,买方表示愿意委托受托方以总价1515万元(含C098库房)购买涉案房屋，并对定金及其他价款的支某时间及方式作出约定，出售方同意买方以上总价及付款方式，买卖双方进一步对签订《上海市房地产买卖合同》、过户及交房时间作出约定等。违约责任约定：如买方在卖方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订受让合同等行为，致使无法完成签订合同的情况，则上述定金由卖方全部没收，对此卖方同意在收到的违约金中支某一半金额给受托方作为受托方从事中介业务所支某的必要费用等。同日，案外人郑某、石某某及被告分别与原告签订《佣金确认书》，确认由案外人郑某、石某某即买售方支某原告佣金303,000元，佣金支某时间为签订买卖合同当日支某151,500元，过户前支某151,500元；由被告即出售方支某原告佣金150,000元，签订《房地产买卖合同》当日支某。后，被告收到案外人石某某交付的定金50万元。2020年2月底，案外人明确表示不再购买涉案房屋，被告遂按照合同约定将案外人支某的定金50万元予以没收。原告要求被告支某居间报酬，但被告予以拒绝，故诉来本院，要求解决。另查明，在签订《委托购房意向书》前后，原告曾带看房屋，多次与买受方及被告联系沟通涉案房屋买卖事宜，磋商合同条款及协调双方处理买受方违约事宜。本院认为，民事活动应依法进行。根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支某报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支某报酬。就本案，原、被告及案外人签订的《委托购房意向书》，虽是意向书形式，但买卖双方对涉案房屋的总价款、付款方式、过户及交房时间等已达成一致意见，该意向书具备了买卖合同的主要条款，亦系各方当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。鉴于原告已促成买卖双方合同成立，原告已履行了居间合同的主要义务，被告理应支某相应居间报酬。被告以原告未促成买卖合同成立为由拒付居间报酬的辩称意见缺乏法律及事实依据，本院依法不予采信。至于居间报酬的具体金额，虽《委托购房意向书》载明如合同违约则被告应支某违约金的一半金额作为原告从事中介业务所支某的必要费用，但该条款系原告提供的格式条款，且涉及被告应承担责任等重要内容，而原告并未以显著方式提请被告注意并予以说明，被告亦否认知晓该内容，故该条款对被告应不产生法律约束力。从《委托购房意向书》、《佣金确认书》所载内容来看，在房屋买卖交易正常履行完毕的情况下，被告应当支某的佣金为15万元，现因案外人违约导致涉案房屋买卖未能继续履行，且原告仅提供了部分的居间服务，后续协助办理交易过户等其他居间义务未完成的情况下，原告要求被告支某居间报酬25万元显然与其提供的服务不成正比，对作为守约方的被告而言亦不公平、合理，故根据原告已提供的实际劳务内容，结合本案实际情况等，本院酌情确定被告支某原告居间报酬3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告倪爱芬于本判决生效之日起十日内支某原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)居间报酬3万元；二、驳回原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元(原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)已预交)，由原告上海永升房产经纪事务所(普通合伙)负担2,000元，被告倪爱芬负担525元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 丁峰二〇二〇年七月十五日法官助理 冯婧书 记 员 冯婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。