山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2526号原告：上海某置业有限公司青岛分公司，住所地青岛市。负责人：王某，职务总经理。委托诉讼代理人：武某，男，系公司员工。被告：芦某，女，汉族，户籍所在地山东省平度市，现住青岛市李沧区。原告上海某置业有限公司青岛分公司与被告芦某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海某置业有限公司青岛分公司委托诉讼代理人武某，被告芦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海某置业有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2017年11月1日至2020年3月31日物业管理费6219元、违约滞纳金9315.3元，共计15534.3元;二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：某地产青岛远致置业有限公司作为涉案房产的建设单位与原告签订物业管理委托合同，委托上海某置业有限公司青岛分公司对该小区实行物业管理。同时原告与被告签订了物业服务协议，双方约定：原告为被告的位于青岛市李沧区提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方2.5元收取，每月物业服务费为207.30元，每季度前15日前缴纳；逾期由被告补齐并从逾期之日起按每天0.3‰缴纳违约金。被告长期拒交物业费及相应滞纳金，原告多次催要未果，只好诉至贵院，望判如所求。被告芦某辩称，物业费确实是自2017年11月1日至2020年3月31日29个月未交，但是我前一段时间去交物业费，物业不收我的。对于滞纳金算法，按照国家规定，算法不正确，我们是有原因不交物业费，且我们去交物业费，是物业不收，所以不应收取滞纳金。我们不交的是电梯费，因为我们住在一层，电梯我们不使用，所以我们要求电梯费不交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的青岛市前期物业管理服务协议复印件、物业短信及入户张贴缴费通知单、手机视频两段（原始载体系电梯监控）、青岛市前期物业管理中标备案表复印件、业主入住转流单复印件、催费通知单复印件双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供工作联系单复印件一份，证明被告反馈物业公司窗前大树挡光一事，物业公司与业主联系，因树木的移栽不属于物业服务范畴，树木绿化处于维保期不属于物业服务范畴，物业履行了，将问题反馈协调并书面把问题反馈于建设单位。被告对该证据无异议，但是对照片有异议，认为这个树照的不真实，角度避开了被告家窗前挡光的事实。在交房至今年6月前这个大树一直没有动过，6月份之后进行局部的修剪，但是仍然没有解决问题，如果不是原告起诉被告，原告不会对大树进行改善。对上述证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。2、原告提交青岛市前期物业管理服务合同复印件一份，证明原告与某控股集团青岛沧海置业有限公司不属于一个单位，原告是通过社会公开竞投标中标，对某集团所建项目某香颂小区进行前期物业服务。被告对该证据的真实性有异议。原告提交青岛市前期物业管理服务合同系复印件，未提交原件予以核对，对该证据本院不予采信。3、原告提交电梯日常维护保养记录一份，证明物业服务期间对业主使用电梯每月两次进行维护保养，严格按照物业服务协议服务要求和标准进行日常维护和保养工作。被告称原件不清楚，无法与复印件核对，有异议，对真实性不予认可，被告从2017年8月1日开始交的房并交的费，原告的维修保养应当从8月1日起开始服务。原告提交证据原件，被告有异议，但未提交相反证据，对该证据的真实性，本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。4、原告提交环境部巡查记录表一份，证明物业服务期间物业环境保洁工作的日常工作频次记录。被告称原件与复印件一致，对该份证据的真实性有异议，墙面的擦拭和护梯的顶层上面写着每月两次，以及后窗玻璃的擦拭等等实际没有达到。原告提交证据原件，被告有异议，但未提交相反证据，对该证据的真实性，本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。5、原告提交有害生物消杀记录表一份，证明物业日常服务对小区进行消杀病虫害防治记录。被告称原件与复印件一致，真实性有异议，每一张都有改动，6日、12日进行一次消毒，我对这个频率是有异议，实际频率没有这么高。原告提交证据原件，被告有异议，但未提交相反证据，对该证据的真实性，本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。6、原告提交秩序维护巡逻检查表一份，证明物业日常服务对小区进行安全防护工作的记录，按照合同约定的服务标准进行秩序维护工作。被告称原件与复印件相符，但是真实性有异议，根据笔迹颜色深浅和粗细可以看出来，这不是真正的记录，是后期补的。原告提交证据原件，被告有异议，但未提交相反证据，对该证据的真实性，本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。7、原告提交小区人员进出记录表一份，证明物业公司按照物业服务合同提供服务，对进出小区人员物品进行管理。被告称原件与复印件相符，对真实性有异议，其中有一条记录是记录8月4日殷延鹏点了九次外卖。原告提交证据原件，被告有异议，但未提交相反证据，对该证据的真实性，本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。8、被告提交青岛晚报黑名单拍照打印件一份，证明原告五星级服务不达标，服务差，多次遭到业主投诉，最终上了青岛市2019年物业黑榜，香颂小区绿化率为20%，根据国家规定物业五星级物业服务标准绿化率是35%以上。原告对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，称本报道是综合电话网络投诉，按照问题总量倒排原则确定排名，某香颂小区被罗列100个问题小区名单此时间段正好为该小区业主委员会筹备组建期间，小区多位业主拨打市长公开电话，频率较高，主要反映小区外围道路泥泞，滴水，及小区业主投诉的相关其他问题，政府依照市政公开电话频率进行的排名登报，此事原告已经与李沧区物业办进行确认，庭后原告可提交李沧区物业办工作群对李沧区报道所涉及的问题说明。对该证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案其他证据予以综合评定。9、被告提交一部分业主的签名复印件一份，证明物业不达标服务质量差，导致大部分业主缓交或拒交不合理的物业费，绿化率低。原告对该证据的真实性有异议，对该签名无法确认，仅有签名没有捺印，对涉及的问题不认可。被告提交部分业主的签名系复印件，未提交原件予以核对，对该证据本院不予采信。10、被告提交微信业主群投票手机截图打印件一份（原始载体无法提供），证明小区超半数以上的业主同意按照三星级物业服务标准。原告对该证据的真实性不认可，对证明事项不认可，仅是投票结果，关于上面所提供的人员发表的言论不能作为被告不缴纳物业费的证据使用，与本案无关。被告提交微信业主群投票手机截图系打印件，未提交原始载体予以核对，对该证据的真实性本院不予确认。11、被告提交照片三张，证明住宅楼前两棵大树严重影响被告家采光及空气对流，多次跟业主协商沟通无果等原因，所以没有及时缴纳物业费，但后期缴纳物业费时物业公司拒收、不存在违约。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，对拍照的角度与实际的情况不符，此照片的证明事项掺杂有个人意愿所取角度不真实。对该证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。12、被告提交手机录音一份，证明2020年大约6月底被告去物业交费，物业公司拒收，所以不产生违约现象。原告对该证据的真实性有异议，录音提供的内容不清楚，不予认可。被告未提交证据证明谈话人身份，对该证据的真实性本院不予确认。13、被告提交不动产权证书一份，证明被告所住的楼层，没有储藏室及车位，买房时销售员董某承诺一楼有院子老人可以种菜种花，物业是某的物业，一楼不用交电梯费。现在物业不承认了。按照国家规定及青岛市规定底层不收取物业费，且被告户正对的电梯只运行到本层，应属于底层或起始层，即使地下有仓库或车库被告不通过电梯去地下，不通过电梯获得任何利益，所以对电梯费的缴纳产生异议。原告对该证据的真实性无异议，但对被告提出的未有车位和储藏室，不能作为不缴纳物业费的理由和证据使用。对该证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年7月30日原告上海某置业有限公司青岛分公司与被告芦某签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告所有的青岛市产提供前期物业管理服务，物业服务费高层住宅2.5元/月/平方米（包含0.4元电梯运行费）。被告应按季度缴纳物业管理费用，并应在每季度前30日向物业公司支付该季度的物业管理费。如果被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天0.3‰收取滞纳金。庭审过程中，被告芦某确认自2017年11月1日至2020年3月31日期间未交纳物业费。2、鲁（2018）青岛市不动产权第xxxx号不动产权证书显示，被告芦某系青岛市李沧区某户业主，房屋建筑面积82.92平方米。3、原告于2018年7月13通过向被告尾号为6337、8268的手机号码发送短信催收物业费，于2018年12月27日、2019年5月23日、2019年7月23日、2019年9月23日、2019年11月23日通过向被告门上张贴物业费通知单催收物业费。4、业主入住流转单显示，被告芦某于2017年8月2日签字确认收房手续办理完毕。5、2019年9月13日青岛晚报16版显示，综合电话网络投诉按照问题总量倒排原则确定排名，青岛市100个问题小区名单中包括被告小区。6、被告认可原告提交的电梯视频中，乘坐电梯之人系居住于涉案房屋中的家人。本院认为，原告作为物业服务企业与被告芦某签订《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告亦应履行按时交纳物业服务费的义务。本案的争议焦点为被告是否应交纳电梯费,根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯作为整栋住宅的附属设施，属于全体住户的公共设备，电梯运行维护费用应由整栋住宅全体业主分摊；且原告提交的电梯视频资料显示，本案所涉房屋的现居住人员也曾使用电梯。故，被告关于其不应承担电梯费的抗辩意见，本院不予采信。根据合同约定，被告应向原告交纳2017年11月1日至2020年3月31日期间的物业费（含电梯费）6011.7元（82.92平方米*2.5元/平方米/月*29个月）。关于原告主张的违约滞纳金。因前期物业协议对缴费时间约定不明确，原告提供的物业服务亦存在需要改进之处。并且原告作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境，故，原告要求被告支付逾期滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告芦某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某置业有限公司青岛分公司2017年11月1日至2020年3月31日的物业服务费6011.7元；二、驳回原告上海某置业有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果被告芦某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（原告已预交），减半收取94元，由原告上海某置业有限公司青岛分公司负担58元，由被告芦某负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周富荣二〇二〇年七月三十一日法官助理陈姣书记员王婷