广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6853号原告（反诉被告）：张晓明，男，1980年12月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曾纯清、曾金凤（实习），北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴玉弟，女，1965年4月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：曾国峰、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师。原告（反诉被告）张晓明诉被告（反诉原告）吴玉弟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓明的委托诉讼代理人曾纯清，被告（反诉原告）吴玉弟的委托诉讼代理人曾国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓明的诉讼请求为：1.解除原、被告于2017年1月3日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退回原告押金8万元；3.被告赔偿原告装修损失499115.7元，房里的空调、桌椅等酌情处理为5万元；4.被告赔偿原告逾期可得利益损失155万元；5.被告赔偿原告电梯维修费7380元；6.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年1月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》,约定租金每月贰万元整。房屋租赁合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告依照合同的约定每个月支付房租。2019年5月，在原告无任何违约的情况下，被告忽然要求将房屋收回，并将一楼的商铺上锁，让原告无法经营使用。在多次协商无果后，原告向被告发送律师函，要求被告继续履行合同，但是被告置之不理。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告吴玉弟答辩称：被告在签订合同后，遵守约定将房屋交付给原告使用，但是原告未能按照合同约定履行义务。每月应付租金26000元，但是原告每月仅支付20000元。原告未经被告同意，将一楼商铺进行转租，且未经被告同意将租赁物进行装修。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告吴玉弟的诉讼请求为：1.反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金298000元；2.反诉被告立即将租赁物恢复原状，并搬离租赁场地，交还租赁场地给反诉原告；3.反诉被告向反诉原告支付2019年8月3日至实际搬清场地之日止的占用费，按26000元每月标准计付，并支付免租期内2017年1月到2017年6月的租金，五个月总共13万元；4.本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订租赁合同后，反诉原告依约将租赁物交付给反诉被告。但反诉被告未经同意，将涉案房屋一楼商铺私自转租，擅自对涉案租赁物进行装修改造，且反诉被告一直没有足额交付租金。为此，反诉原告诉至法院，望判如所请。反诉被告张晓明答辩称：第一，反诉被告已按照合同约定足额支付反诉原告租金，并没有拖欠反诉原告租金，双方合同约定房屋租金为2万元每月，该租金已经包含一楼铺面租金。反诉被告自承租反诉原告的房屋以来，每月也是支付2万元租金，反诉原告从来没有向反诉被告主张过该租金不包含商铺租金。一直到2019年6月前后，反诉原告想收回房屋，才提出反诉被告拖欠租金。第二，反诉被告是经反诉原告同意才装修房屋的，将房屋从30间改为45间也是通过反诉原告同意的。两年以来反诉原告没有提出异议，反诉原告的行为已经表明同意该改装房屋的行为。第三，反诉被告已经交清2018年8月、9月的租金，楼下2019年6月租金未交是因为2019年5月23日反诉原告将商铺上锁，导致该商铺无法使用。2019年6月12日反诉原告将商铺收回，因此不存在还需要交反诉原告商铺租金的问题。经审理查明：2017年1月3日，吴玉弟（出租方、甲方）与张晓明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于新塘镇沙埔大道3号之9、10号共五层30间，建筑面积1800平方米出租给乙方；房屋用途为出租屋；该房屋租金为贰万元整（该条款后手写字体“补充铺位一间约100平方，租金6000元”）；付款方式为乙方应于本合同生效之日向甲方支付（押金人民币捌万元整，租金人民币贰万元整）。甲方交接房屋后给乙方150天招租期，招租期结束后计算租金。如乙方在合同期内违约，将计算乙方免租期房屋租金。如需改变房屋结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意。如乙方转给第三方经营须取得甲方同意。2017年1月3日，张晓明支付房屋押金人民币80000元。张晓明与案外人签订《店铺出租合同》，将新塘镇沙埔大道**之**房屋出租给案外人，租期从2017年7月1日至2022年7月1日。每月租金6800，第三年和第四年租金7480元，第五年租金8228元。2019年5月14日，张晓明与案外人牟行友签订《门面租赁合同》，约定将新塘镇沙埔大道3号之9号商铺租给案外人牟行友做美容美发使用。牟行友后就该租赁关系向本院提起诉讼，诉讼请求为：一、张晓明返还转让费115000元、押金22500元，及赔偿装修期间支付的工人工资和材料费用58000元；二、本案诉讼费由张晓明负担。本院受理后，案号为：（2019）粤0118民初4693号。该案经审理查明如下事实：2019年5月14日，张晓明（出租方、甲方）与牟行友（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，载明甲方将坐落于新塘镇沙埔大道3号之9号的商用铺面出租给乙方作为美容美发使用等内容。庭审期间，牟行友与张晓明均确认：1.2019年5月14日签订合同，同年5月20日牟行友接收涉案商铺，同年5月28日房东吴玉弟对房屋行使权利，把涉案商铺的门锁了，不给牟行友装修。2.同意解除涉案合同。本院经审理后，作出判决如下：一、被告张晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告牟行友返还押金22500元；二、驳回原告牟行友的其他诉讼请求。2019年6月10日，张晓明委托律师向吴玉弟发出《律师函》，认为吴玉弟在张晓明无任何违约的情况下将涉案商铺收回，且将一楼商铺锁住，上述行为已经构成违约。为此，要求吴玉弟在接到函件之日起三日内，打开锁住的商铺交付给张晓明使用。上锁铺面期间的租金及损失，从张晓明每月支付的租金中扣除。为查明涉案房屋的权属及报批报建情况，张晓明向本院申请对涉案租赁物进行红线范围测量。2019年10月15日，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具《示意图》。2019年11月29日，吴玉弟对张晓明单方指界的示意图所列红线范围确认为本案诉争租赁物的地址。本院向广州市规划和自然资源局发函了解涉案租赁物情况。2020年2月10日，广州市规划和自然资源局作出《协助司法查询复函》，内容为：一、根据你院提供的地块位置，该地块为集体土地……二、该地块范围内未查询到《建设用地规划许可证》、修建性详细规划、《建设工程规划许可证》、使用权登记等相关信息。收到上述函件后，本院向原、被告出示，张晓明明确第一项诉讼请求为认定涉案租赁合同无效。庭审中，针对张晓明第三项诉讼请求：被告赔偿原告装修损失72万元；第四项诉讼请求：被告赔偿原告逾期可得利益损失1470000元。本院询问张晓明是否需要启动司法鉴定评估程序，并指定张晓明提交上述申请的期限。在期限内，张晓明向本院申请对涉案租赁物装修价值的评估。本院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司。2020年5月26日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2020]154号《关于广州市增城区新塘镇沙埔大道3号之9、10号涉租赁物进行的装修价格评估结论书》，评估结论为广州市增城区新塘镇沙埔大道3号之9、10号涉租赁物进行的装修价值在评估基准日总价为人民币499116元。张晓明支付评估费18000元。张晓明提交：1.预期所得利益计算方法，计算得出8年预期利益损失总计147万元。2.《收据》为涉案租赁物分租的情况，内容为：201房收取租金650元、押金650元；202房收取租金950元、押金950元；203房收取房租750元、押金750元；205房收取房租750元、押金250元；206房收取房租700元、押金700元；207房收取租金850元、押金850元；208房收取租金650元、押金650元；209房收取租金750、押金750元；210房收取租金1000元、押金1000元；301房收取租金700元、押金700元；302房收取租金850元、押金800元；303房收取租金500元、押金500元；305房收取租金650元、押金650元；306房收取租金650元、押金650元；307房收取租金750元、押金750元；308房收取租金800元、押金800元；309房收取租金750元、押金750元；310房收取租金1270元、押金1270元；401房收取租金750元、押金750元；402房收取租金750元、押金600元；403房收取租金650元、押金650元；405房收取租金600元、押金600元；406房收取租金650元、押金600元；407房收取租金780元、押金780元；408房收取租金750元、押金750元；409房收取租金950元、押金950元；410房收取租金1000元、押金1000元；501房收取租金650元、押金650元；502房收取租金650元、押金600元；503房收取租金620元、押金620元；505房收取租金650元、押金650元；506房收取租金600元、押金600元；507房收取租金950元、押金950元；508房收取租金650元、押金600元；509房收取租金650元、押金600元；510房收取租金900元、押金850元；601房收取租金750元、押金750元；602房收取租金720元、押金720元；603房收取租金650元、押金650元；605房收取租金700元、押金700元；606房收取租金630元、押金630元；607房收取租金750元、押金750元；608房收取租金750元、押金750元；609房收取租金750元、押金750元；610房收取租金950元、押金950元。吴玉弟向本院递交涉案租赁物的照片，拟证明张晓明擅自更改了涉案租赁物。2020年1月20日，张晓明与吴玉弟在本院主持下就一楼铺面完成交接手续。双方承诺其余的租赁物租金，张晓明按照每月14000元继续缴纳费用，待法院对相应费用最终认定后，其愿意进行多退少补。2020年6月5日，本院组织双方进行质证，并询问双方当事人是否愿意就涉案租赁物进行交接。吴玉弟表示愿意进行交接。张晓明陈述也愿意进行交接，但其将剩余租客清理完毕的时间需要至2020年8月、9月，在清理完毕后进行交接。双方确认张晓明直至2020年6月5日，仍然按照14000元每月的标准支付相关占用费。审理中，张晓明陈述以下事实：1.不清楚《房屋租赁合同》中手写增加铺位及租金的内容是由谁书写的，该部分是在签订合同当天就添加上去了。2.张晓明一直按照2万元租金标准支付租金，手写部分铺位租金6000元是包含在20000元中的。3.根据合同第六条的约定，商铺是可以转租的。因为张晓明在2017年已经将铺位转租出去做旅行社的，如果吴玉弟不同意，其应当在6个月内提出异议。4.没有吴玉弟同意更改房屋的书面证明。但是当时对涉案租赁物的更改是经过吴玉弟同意的，而且吴玉弟在装修后两年都没有提出异议。吴玉弟陈述以下事实：1.《房屋租赁合同》中手写增加铺位及租金的内容是吴玉弟书写的，指模也是吴玉弟加盖的。该部分在签订合同当天就添加上去了。2.之所以没有写合计，是因为当时张晓明说生意难做，吴玉弟比较善良就没有追收，应当是26000元每月的租金。3.虽然涉案租赁物是用作出租物的用途，但是铺面不允许张晓明转租。吴玉弟给张晓明发过函件，说明不允许转租铺位。4.在旅行社开张的时候，吴玉弟才知道张晓明转租了涉案商铺，，但是出租给的是本村人，以就没有提出异议。但是之后张晓明将涉案商铺转租给做美容美发的，吴玉弟感觉不太好，就不同意了。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，以及广州市规划和自然资源局作出《协助司法查询复函》，可知涉案的租赁物没有报批报建手续，故张晓明与吴玉弟之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同。上述《房屋租赁合同》无效，双方当事人均有过错，应承担相应的法律后果。现根据张晓明与吴玉弟的本诉与反诉请求，本院分析如下：对于张晓明的本诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，张晓明请求吴玉弟返还押金80000元，理据充分，本院予以支持。因合同无效，张晓明对涉案房屋的装修损失，双方应依据过错进行分担。现装修损失经评估为499116元，故吴玉弟应负担50%的费用，即249558元。至于张晓明认为应当对可移动物品进行补偿，并由吴玉弟返还电梯维修费用的主张，于法无据，本院不予采纳。关于张晓明请求逾期可得利益损失155万元，张晓明的该项主张并无证据予以佐证，且因《房屋租赁合同》无效，故张晓明的该项主张于法无据，本院不予支持。对于吴玉弟的反诉请求，吴玉弟认为双方约定涉案租赁物每月的占用费为26000元，张晓明认为每月20000元。虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但是签约时双方对于租赁物费用的约定仍需根据《房屋租赁合同》的内容予以认定。双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定费用为20000元，该条款后手写“补充铺位一间约100平方，租金6000元正”，但是第五条对于押金和租金的再次认定，仍然认定租金为20000元。签订合同后从2017年6月1日开始，张晓明按照每月20000元标准支付费用，吴玉弟亦未提出异议或向相关部门主张权利。直至本案起诉后，吴玉弟方对费用标准提出异议，且在庭审中吴玉弟对于为何没有主张权利的解释与常理不相符合。故本院对吴玉弟认为涉案租赁物的占用费为每月26000元的抗辩，不予采纳。即涉案租赁物每月占用费合计20000元，其中铺位占用费6000元。因此，张晓明无需补交从2017年6月至2019年5月每月6000元的占用费。至于涉案铺位占用费能否支持的问题。根据（2019）粤0118民初4693号民事判决中牟行友与张晓明的各自陈述，并结合张晓明提供的证据，可以推知涉案租赁物至2019年5月28日，吴玉弟已对涉案商铺行使权利，即张晓明已经无法再实际占有使用涉案商铺。因此，再由张晓明承担涉案商铺6000元的占用费，有违公平原则。根据吴玉弟陈述，张晓明也是从2019年6月开始未缴纳铺位的相关占用费。综上，吴玉弟请求张晓明支付从2019年6月起至返还之日止涉案商铺的占用费，依据不足，本院不予支持。因双方在庭审中均确认张晓明从2019年6月开始至2020年6月5日的庭审之日，仍然按照每月14000元的标准继续支付涉案租赁物的占用费，张晓明并不拖欠相关占用费。若之后存在拖欠占用费的情况，吴玉弟可另行主张。至于吴玉弟要求张晓明返还租赁物的请求，涉案商铺在本院主持下已经交接完毕，因此，本院无需重复处理。除上述商铺之外的其他租赁物，因《房屋租赁合同》约定是出租物的用途，故存在相应分租的行为，且张晓明也提供了相应收据进行印证。张晓明陈述其愿意交接，待清理完毕剩余分租户后返还租赁物给吴玉弟。因此，本院综合考量上述租赁物的分租状况以及分租事实，在张晓明与实际占用人之间也未就各自权利义务进行清结的情况下，为保障实际占用人的权利，涉案房屋目前不宜由张晓明直接返还给吴玉弟。故吴玉弟和张晓明可待各方权利义务清结或具备返还条件之时，再行解决。至于吴玉弟要求张晓明承担免租期占用费能否支持的问题。现《房屋租赁合同》无效，综合各方过错以及实际履行的情况，吴玉弟主张上述期间的占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张晓明与被告吴玉弟之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告吴玉弟在本判决发生法律效力之日起十日内，返还押金80000元给原告张晓明；三、被告吴玉弟在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告张晓明装修损失249558元；四、驳回原告张晓明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴玉弟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21426元，由原告张晓明负担10713元，由被告吴玉弟负担10713元。案件反诉受理费15880元，由反诉原告吴玉弟负担。评估费18000元，由原告张晓明负担9000元，由被告吴玉弟负担9000元。案件红线勘测费2396.49元，由原告张晓明负担1198.245元，由被告吴玉弟负担1198.245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年七月二十日书记员 刘耀允附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。