四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7302号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亚楠，四川恒和律师事务所律师。 被告：四川香美成餐饮管理有限公司，住所地：成都市金牛区茶店子西街**********。 法定代表人：凌继兴，职务不详。 被告：上海珍馔餐饮管理有限公司，住所地：上，住所地：上海市闵行区莲花路****第******> 法定代表人：戴靖雯，执行董事。 委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告四川香美成餐饮管理有限公司（以下简称香美成公司）、上海珍馔餐饮管理有限公司（以下简称珍馔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉、被告珍馔公司的委托诉讼代理人周雪爽到庭参加诉讼。被告香美成公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙锦公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令龙锦公司与香美成公司的租赁合同关系已于2019年4月27日解除；2．判令香美成公司、珍馔公司连带向龙锦公司支付拖欠的租金人民币92916元、商场服务费人民币23229元、推广费人民币4387.7元、电费人民币42137.26元以及水费人民币902.4元；3．判令香美成公司、珍馔公司按0.03%／天的标准连带向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的滞纳金；4．判令香美成公司、珍馔公司按照原《租赁合同》约定的日租金1.5倍的标准向龙锦公司连带支付从租赁合同关系解除次日起至实际交还涉案租赁场地之日止期间的租赁场地占用使用费人民币14107.94元；5．判令香美成公司、珍馔公司连带赔偿龙锦公司装修期损失人民币32529.5元以及空置期损失人民币125665.13元，两项合计人民币158194.63元；6．判令龙锦公司有权没收香美成公司已经缴纳的保证金人民币126291元归龙锦公司所有；7．判令香美成公司、珍馔公司连带赔偿消防工程复原费用人民币19576.4元及装修工程复原费用人民币91779.38元，两项合计人民币111355.78元；8．判令香美成公司、珍馔公司连带赔偿龙锦公司支出的公证费人民币5600元；9．判令香美成公司、珍馔公司连带赔偿龙锦公司支出的律师代理费人民币17474元；10．判令香美成公司、珍馔公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：龙锦公司与珍馔公司于2017年签订《租赁合同》，约定龙锦公司将位于成都市锦江区××路××段××号的成都××大厦商场××层××号××商铺出租给珍馔公司，《租赁合同》约定租赁物建筑面积以《实测面积函》量度为准，该建筑面积是租金、商场服务费、推广费及其他杂费等的计费依据，珍馔公司须每月按时向龙锦公司支付租金、管理费、商场服务费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金；后龙锦公司与香美成公司、珍馔公司共同签订《转让承租权的协议》，约定珍馔公司在前述《租赁合同》项下的全部权利与义务全部概括转让给香美成公司，且香美成公司、珍馔公司中任意一方违约，龙锦公司方有权要求香美成公司、珍馔公司承担连带责任。2017年12月26日，龙锦公司已按照前述合同约定将租赁场地等交付给香美成公司使用。香美成公司在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，长期拖欠租金、管理费等各项费用，故，龙锦公司按照《租赁合同》第16.02条的约定向香美成公司、珍馔公司发出解除合同并提前收回租赁场地的书面通知，该通知于2019年4月27日送达香美成公司、珍馔公司。截止起诉之日，香美成公司尚欠龙锦公司各项费用包括但不限于：租金人民币92916元、商场服务费人民币23229元、推广费人民币4387.7元、电费人民币42137.26元以及水费人民币902.4元。鉴于香美成公司的严重违约行为，龙锦公司有权依据《租赁合同》第16.02条的约定解除合同并收回租赁场地，并有权根据《租赁合同》第16.02条的约定，没收香美成公司支付的保证金作为违约金、要求香美成公司赔偿龙锦公司的免租期损失、空置期损失，以及龙锦公司支出的公证费、律师费、工程复原费等损失，并要求珍馔公司承担连带责任。 被告香美成公司未到庭亦未作答辩。 被告珍馔公司辩称，一、关于龙锦公司主张的第1项诉讼请求，珍馔公司对龙锦公司与香美成公司所签订的租赁合同及转租合同的真实性无法核实，珍馔公司自始至终没有参与到整个房屋租赁的过程，及之后相关的履行过程。若法院认为珍馔公司应就本案承担相应责任的话，就龙锦公司所提出的第1项诉讼请求，就目前的合同而言，龙锦公司与珍馔公司的租赁关系因为有转让承租权协议等原因，实际上珍馔公司与龙锦公司的租赁合同关系已解除，其后龙锦公司向珍馔公司所主张的费用应该是债的加入，龙锦公司第1项诉讼请求应该是龙锦公司与香美成公司的租赁关系予以解除，而并非是与珍馔公司。关于香美成公司拖欠租金的情况珍馔公司不清楚，故珍馔公司不予答辩。关于滞纳金、场地占用费、装修期损失、保证金等情况，珍馔公司不清楚。关于装修期损失龙锦公司已收取了保证金，由于龙锦公司已没收了全部保证金，再另行主张装修期和空置期的损失主张过高，请求法庭考虑合同履行情况和双方责任对该主张进行调减。关于第7、8、9、10项诉讼请求与珍馔公司无关，珍馔公司不予支付。二、龙锦公司与香美成公司在履行合同中，龙锦公司未能及时根据合同的要求履行义务，造成了损失的扩大，根据租赁合同11.04及16.02条的约定，若香美成公司存在拖欠款项超过7天，龙锦公司即享有相应的解除权，但在香美成公司从2018年11月开始拖欠相关费用的情况下，也显示出香美成公司的资金状况出现了非常大的问题，龙锦公司仅是催款但没有行使相应的解除权，造成香美成公司在2019年4月份放弃支付费用，龙锦公司对本案结果应当承担一定的责任。三、根据转让承租权协议第二条约定，在香美成公司违反租赁合同的情况下，要求珍馔公司承担连带责任，但珍馔公司对租赁合同及三方协议的签署完全不知情，上面法定代表人的签字也并非本人所签，根据公司法的相关规定，公司对他人提供担保，包括债的加入，都需要有股东出具相应的股东会决议，在本案中，龙锦公司在接受担保文件时没有审核过珍馔公司出示的股东会决议文件，没有尽到审查义务，故龙锦公司不是善意的债权人，三方协议对珍馔公司无效，在相关约定无效的情况下，珍馔公司不应当承担相应的民事责任，故珍馔公司不同意在本案中承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都市锦江区××路××段××号成都国际金融中心的产权人。2017年，龙锦公司（出租方、甲方）与珍馔公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号的该大厦商场第六层Ｌ606号商铺（以下称为Ｌ606号铺）租赁给乙方使用；租赁场地的实测面积为89平方米；租赁期自本合同约定的实际场地交付日起计三年；第一年租金为每月每平方米建筑面积租金为人民币350元，即每月租金为人民币31150元，第二年每月每平方米租金为人民币360元，即每月租金为人民币32040元，第三年每月每平方米租金为人民币370元，即每月租金为人民币32930元。合同约定甲方同意提早把场地交予乙方作装修用途，装修期以甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计一个月，不论乙方是否能在装修期内完成其店铺之装修，乙方须于装修期后开始支付租金。在装修期内，乙方仍须如期交纳本合同约定的有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同第7.01条享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内所有租金和推广费。乙方须按月向甲方及／或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费。商场服务费现为每月每平方米人民币87.5元，推广费现为每月每平方米人民币15.5元。合同同时约定，甲方或甲方指定管理单位有权因应运作成本上升而调整商场服务费用、推广费用及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但不违反政府有关规定为限度。乙方须于签订本合同当日或之前向甲方缴纳人民币126291元作为保证金，以作为乙方全面充分遵守并履行本合同各项约定的保证。乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴纳通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用。逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其他财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期1天，乙方应按本合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费。甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意。甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担。若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内所有租金和推广费。甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：…（ｂ）乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费、推广费或所有其它费用的日期支付该等租金、商场服务费、推广费或所有其他费用，并经甲方书面催讨7天内乙方仍未补救有关违反。甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。倘乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除了有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿甲方因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获得的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应付金额。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送、挂号、特快专递或留置的方式在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或租赁场地或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出之日起计第3个工作日，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号或特快专递收件投送收据，证明该通知已寄出给收件人。合同同时约定，本合同自双方盖章后立即生效。在合同尾部，龙锦公司和珍馔公司分别加盖了公司公章，龙锦公司授权代表以及珍馔公司法定代表人也分别签字确认。 后，龙锦公司（甲方）与珍馔公司（乙方）、香美成公司（丙方）签订了《转让承租权协议》，协议约定，甲乙双方就乙方承租甲方国际金融中心商场L606号商铺事宜，经协商一致，明确自2017年12月15日（以下简称“转让日”）起，甲方同意乙方将L606号商铺的承租权转让给丙方，由丙方完全取代乙方成为《租赁合同》的承租人并承接《租赁合同》项下的全部权利义务。转让日前，乙方应继续履行《租赁合同》项下的各项义务，如因乙方不履行义务导致甲方损失，丙方自愿与乙方承担连带赔偿责任。转让日后，与《租赁合同》有关的任何赔偿责任及法律责任将由丙方承担，乙方对丙方涉及《租赁合同》的行为承担连带责任，如丙方违反《租赁合同》约定应由承租方履行的义务，甲方有权向丙方及/或乙方追究一切责任。乙方依据《租赁合同》已经向甲方交纳的保证金126291元人民币，将自转让日自动被视为丙方已依据《租赁合同》向甲方支付了相应的保证金，甲方无需向乙方退还该等保证金。协议同时约定了自三方盖公章之日起生效。在协议尾部，龙锦公司、珍馔公司和香美成公司分别加盖了公司公章，龙锦公司授权代表、珍馔公司法定代表人、香美成公司法定代表人也分别签字确认。 2017年12月26日，龙锦公司向香美成公司交付了案涉的国际金融中心商场L606的租赁场地。2017年12月27日，龙锦公司指定的物业管理单位向香美成公司发出《实测面积函》，主要内容为根据现场量度后，现确认上述单位之实测面积为89平方米，此后每月的相关费用将按此最终实测面积进行计算。 2018年4月23日，龙锦公司发布《成都国际金融中心-2018年度CDIFS商场服务费及推广费调整》的通知，通知于2018年6月1日起，将2018年度的商场服务费从87.5元/平方米/月调整至90元/平方米/月，推广费从15.5元/平方米/月调整至17元/平方米/月。香美成公司于2018年4月28日签收该通知。 2019年4月23日，龙锦公司发布《成都国际金融中心-2019年度CDIFS商场服务费及推广费调整》的通知，通知于2019年6月1日起，将2019年商场服务费及推广费分别调整至94元/平方米/月和18元/平方米/月。 合同履行过程中，2018年11月-2019年5月期间，龙锦公司每月向香美成公司发送水电费用账单。因香美成公司逾期支付租金、水电费等，龙锦公司多次向香美成公司发送《催款函》《最后通知》。 庭审中，龙锦公司明确，其在本案中主张2019年2月1日至2019年4月27日的租金92916元（每月的租金标准为360元/平方米/月×面积89平方米），2019年2月1日至2019年4月27日的商场服务费23229元（每月的商场服务费标准为90元/平方米/月×面积89平方米），2019年2月1日至2019年4月27日的推广费4387.7元（每月的推广费标准为17元/平方米/月×面积89平方米），2018年11月10日至2019年5月6日的电费42137.26元（该电费金额已由龙锦公司代缴），2018年11月中旬至2019年5月6日的水费902.4元。 2019年4月26日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向香美成公司、珍馔公司发出关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海珍馔餐饮管理有限公司成都国际金融中心商场L606号商铺》《转让承租权的协议》并收回租赁场地的律师通知函，送达地址分别为租赁合同、转让承租权协议中约定的通讯地址及联系地址。该通知主要内容为“因香美成公司欠缴租赁物业的租金、推广费、商场服务费、水、电等费用，经龙锦公司书面催付后仍拒不支付的行为已属严重违约，现龙锦公司决定解除与香美成公司签署的《转让承租权的协议》及其承接的《租赁合同》，收回租赁场地，不予退还保证金，要求香美成公司在本通知发出之日起七日内将租赁物业按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。2019年4月27日，邮件均已妥投签收。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费600元。2019年5月6日，龙锦公司对香美成公司所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费5000元。 龙锦公司就其与香美成公司、珍馔公司租赁合同纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，支付本案律师代理费共计17474元。 另查明，龙锦公司为实施案涉租赁场地复原工程，与四川易木东装饰工程有限公司签订了《成都国际金融中心2018年度商场店铺复原、店铺分割及改造单价工程合同》，约定四川易木东装饰工程有限公司向龙锦公司承接成都国际金融中心商铺复原工程，工程含税总造价为91779.38元，工程验收合格、结算审核生效、财务决算全部完成后，收到合格增值税专用发票付款至95%，剩余5%作为质保金一年维保期后付款，质保金以无利息方式办理支付。2019年8月21日，龙锦公司支付店铺装修工程复原费87190.41元。为实施案涉租赁场地消防复原工程，龙锦公司与四川天一消防工程有限责任公司签订了《成都国际金融中心店铺消防复原改造施工合同》，约定由四川天一消防工程有限责任公司向龙锦公司承接成都国际金融中心L606商铺消防复原改造工程，工程含税总造价为19576.4元。2019年8月21日，龙锦公司支付店铺消防工程复原费19576.4元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：龙锦公司提交的涉案当事人的身份信息材料、国际金融中心商场第六层L606号商铺的《租赁合同》、《转让承租权的协议》、接铺通知书、授权委托书、店铺交接表、店铺交接清单、实测面积函、2018年调整商场服务费及推广费的通知、邮件记录及签收记录、2019年调整商场服务费及推广费的通知、2018年11月11日-2019年5月的电表照片、电量统计表及电费缴纳发票、2018年11月-2019年5月的水量统计表及水表照片、2018年11月-2019年5月的水、电等费用账单邮件及催款邮件、催款函、最后通知、公证邮寄送达的关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海珍馔餐饮管理有限公司成都国际金融中心商场L606号商铺》《转让承租权的协议》并收回租赁场地的律师通知函及邮件送达记录、（2019）川国公证字第53188号《公证书》、快递单及送达详情、增值税专用发票及付款凭证、（2019）川成高证经字第5210号《公证书》、增值税专用发票及付款凭证、复原工程施工合同、L606店铺复原报价清单、工程指令单、复原工程施工前后照片、验收报告、复原工程费用发票、支付凭证、L606店铺消防工程复原报价清单、施工合同、消防工程复原施工前后照片、验收报告、消防工程复原费用发票、支付凭证、专项事务法律服务合同、律师代理费发票、国内支付业务付款回单。关于珍馔公司提交的戴婧雯签字视频光盘、戴婧雯签字式样、上海七宝万科广场《房屋租赁合同》、上海长泰广场《房屋租赁合同》，因无法核实其真实性，且与本案没有关联性，本院不予采纳。至于珍馔公司提交的珍馔公司企业信息、四川香美成餐饮管理有限公司企业信息、成都中美香餐饮管理有限公司企业信息，因与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将涉案L606商铺出租给珍馔公司，并与珍馔公司签订了租赁合同，合同约定了合同自双方盖章后立即生效。在协议尾部，龙锦公司、珍馔公司分别加盖了公司公章。后，龙锦公司、珍馔公司与香美成公司签订了《转让承租权协议》，龙锦公司同意珍馔公司将L606号商铺的承租权转让给香美成公司，由香美成公司完全取代珍馔公司成为《租赁合同》的承租人并承接《租赁合同》项下的全部权利义务，香美成公司与龙锦公司之间形成租赁关系。协议同时约定了自三方盖公章之日起生效。在协议尾部，龙锦公司、珍馔公司和香美成公司分别加盖了公司公章。前述《租赁合同》和《转让承租权协议》的签订，均按照合同约定的生效要件，加盖了各公司的公章，系双方/三方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。关于珍馔公司提出的《租赁合同》和《转让承租权协议》尾部珍馔公司法定代表人处戴靖雯的签字并非戴靖雯本人签署，珍馔公司自始至终未参与到该房屋租赁及转让过程的抗辩意见，本院认为，《租赁合同》和《转让承租权协议》中均明确约定了合同及协议自双方/三方盖章之日起生效，且合同及协议尾部均由双方/三方公司加盖公章，满足合同及协议约定的生效要件，法定代表人的签字并不影响合同的效力。因此，对于珍馔公司提出的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于合同解除。涉案《租赁合同》和《转让承租权协议》签订后，根据龙锦公司提交的办公楼交接表及交接清单，能够确认龙锦公司已于2017年12月26日将涉案L606商铺交付香美成公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。因香美成公司未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，龙锦公司经过多次催收，香美成公司仍拒不履行其给付租金和相关费用的义务，依照双方租赁合同的约定和法律的规定，香美成公司的行为属违约行为。龙锦公司在香美成公司违约的情况下，于2019年4月26日向香美成公司、珍馔公司公证邮寄了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海珍馔餐饮管理有限公司成都国际金融中心商场L606号商铺》《转让承租权的协议》并收回租赁场地的律师通知函，邮件均于2019年4月27日妥投签收，且其后香美成公司、珍馔公司未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙锦公司要求本院确认龙锦公司与香美成公司之间的租赁合同关系已于2019年4月27日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 关于龙锦公司要求香美成公司支付尚欠的各项费用。根据本案查明的事实，合同签订后，龙锦公司已按约向香美成公司履行了交付租赁物的义务，香美成公司理应按约履行作为承租人的相关义务，向龙锦公司支付租金等相应费用。但是，香美成公司在使用租赁物期间，拖欠租金等相关费用，其行为违反《租赁合同》的约定。龙锦公司称，其在本案中主张2019年2月1日至2019年4月27日的租金92916元、2019年2月1日至2019年4月27日的商场服务费23229元、2019年2月1日至2019年4月27日的推广费4387.7元、2018年11月10日至2019年5月6日的电费42137.26元、2018年11月中旬至2019年5月6日的水费902.4元，因香美成公司其作为履行义务人未对龙锦公司在本案中主张的尚欠租金、商场服务费、推广费、电费、水费的时间段、金额提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果，依据主张责任及证明责任之分配，本院对龙锦公司主张的香美成公司尚欠租金、商场服务费、推广费、电费、水费的时间段、金额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，龙锦公司要求香美成公司支付尚欠的2019年2月1日至2019年4月27日的租金92916元、商场服务费23229元、推广费4387.7元、2018年11月10日至2019年5月6日的电费42137.26元、2018年11月中旬至2019年5月6日的水费902.4元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于逾期付款滞纳金。根据双方租赁合同中“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴纳通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费的呢过其他费用。逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因香美成公司未按时支付租金、商场服务费、推广费、电费及水费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求香美成公司按每日0.03%标准支付逾期付款滞纳金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款滞纳金自本院受理龙锦公司起诉之日即2019年7月4日起，计至实际付清之日止。 关于场地占用费。双方签订的租赁合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期1天，乙方应按本合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费”，龙锦公司主张自租赁合同解除次日即2019年4月28日起至龙锦公司收回租赁场地之日2019年5月6日按日租金的1.5倍计算的场地占用费，符合法律规定与合同约定，本院予以支持，即场地占用费为360元/月/平方米×89平方米÷30天×3天×1.5＋360元/月/平方米×89平方米÷31天×6天×1.5=14107.94元。 关于保证金、装修期损失和空置期损失。龙锦公司主张没收保证金、补缴已使用的装修期租金和推广费，并向香美成公司主张提前解除合同后龙锦公司再出租前空置期损失补偿即相当于三个月的租金、商场服务费、推广费总和，实际是要求对香美成公司违约的处罚即要求香美成公司承担违约金的责任。根据租赁合同中“若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内所有租金和推广费。倘乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除了有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿甲方因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获得的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应付金额”的约定，该约定系对香美成公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司关于香美成公司逾期付款的滞纳金主张，但因本案由于香美成公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑香美成公司拖欠租金的违约程度、香美成公司已实际享受1个月免租期以及龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给龙锦公司造成损失。本院酌情确认将香美成公司交纳的保证金中的96120元（360元/月/平方米×89平方米×3月）元即三个月租金作为违约金，保证金余额30171元（126291元-96120元=30171元）用以抵扣其余应由香美成公司支付的租金等费用。龙锦公司要求的免租期费用和空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因香美成公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求香美成公司赔偿其装修期损失和空置期损失本院不予支持。 关于复原工程费。双方签订的租赁合同约定“乙方需在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用的状态，交还甲方；若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代为设施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担”，案涉租赁合同解除后，因香美成公司未依约返还案涉租赁物业，龙锦公司为减少损失而自行收回，但收回的案涉租赁物业处于未恢复原状的状态，龙锦公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际应支付案涉租赁场地装修工程复原费91779.38元和实际支付消防复原工程复原费19576.4元，以上合计111355.78元，龙锦公司在本案中主张香美成公司赔偿上述商铺的装修工程复原费和消防工程复原费，具备事实依据和合同依据，本院予以支持。珍馔公司虽不认可龙锦公司主张的上述工程复原费用，但未提供相应证据，在无其他相反证据证明的情况下，本院结合现有证据确认龙锦公司主张的工程复原费的真实性和必要性，故对珍馔公司就此的抗辩意见不予支持。 关于公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向香美成公司送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海珍馔餐饮管理有限公司成都国际金融中心商场L606号商铺》《转让承租权的协议》并收回租赁场地的律师通知函，并采用公证的方式收回了香美成公司承租的L606号商铺，并支付了公证费共计5600元。龙锦公司提起本案诉讼，委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，向律师事务所支付了律师代理费17474元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨”的约定，龙锦公司要求香美成公司支付公证费5600元、律师代理费17474元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 关于珍馔公司的连带责任。根据《转让承租权协议》载明的内容，自2017年12月15日转让日前，珍馔公司应继续履行《租赁合同》项下的各项义务，如因珍馔公司不履行义务导致龙锦公司损失，香美成公司自愿与珍馔公司承担连带赔偿责任。转让日后，与《租赁合同》有关的任何赔偿责任及法律责任将由香美成公司承担，珍馔公司对香美成公司涉及《租赁合同》的行为承担连带责任，如香美成公司违反《租赁合同》约定应由承租方履行的义务，龙锦公司有权向香美成公司及/或珍馔公司追究一切责任。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“连带责任，由法律规定或者当事人约定”的规定，龙锦公司要求珍馔公司对香美成公司欠付的租金、商场服务费、推广费、电费、水费等各项费用承担连带责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于珍馔公司提出的龙锦公司作为债权人，在接受担保文件时没有审核过珍馔公司的股东会决议文件，未尽必要的审查义务，应为恶意，因此，涉案的转让承租权协议中珍馔公司关于债的加入的约定应认定为无效，珍馔公司不应承担连带责任的抗辩意见，本院认为，本案中《转让承租权协议》约定了协议自三方盖公章之日起生效，龙锦公司、珍馔公司及香美成公司均在协议上加盖了公章，该《转让承租权协议》合法有效，且从《转让承租权协议》的内容显示，在转让前后，珍馔公司与香美成公司相互承担连带责任，系各方的真实意思表示，亦属于无须公司机关决议的事项，该协议有效。因此，对于珍馔公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告四川香美成餐饮管理有限公司之间的租赁合同关系已于2019年4月27日解除； 二、被告四川香美成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付2019年2月1日至2019年4月27日的租金92916元、商场服务费23229元、推广费4387.7元，2018年11月10日至2019年5月6日的电费42137.26元，2018年11月中旬至2019年5月6日的水费902.4元，以上共计163572.36元。此款与保证金余额30171元品迭后，被告四川香美成餐饮管理有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付133401.36元； 三、被告四川香美成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、商场服务费、推广费、电费、水费的逾期付款违约金（以163572.36元为计算基数，按每日0.03%标准自2019年7月4日起计至付清欠费之日止）； 四、被告四川香美成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用使用费14107.94元； 五、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告四川香美成餐饮管理有限公司返还保证金96120元； 六、被告四川香美成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付复原工程费111355.78元； 七、被告四川香美成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5600元、律师代理费17474元； 八、被告上海珍馔餐饮管理有限公司对被告四川香美成餐饮管理有限公司的前述债务向原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担连带清偿责任； 九、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9798元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担2326元，被告四川香美成餐饮管理有限公司、上海珍馔餐饮管理有限公司负担7472元。公告费350元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告四川香美成餐饮管理有限公司、上海珍馔餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  朱卫群 人民陪审员  胡 明 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  贺盼慧