大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初16349号原告：崔群生，男，1958年11月9日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：姜丽娟，系大连北城律师事务所律师。被告：袁丽，女，1966年4月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李沅书、秦芳菲，系辽宁仕鹏律师事务所律师。第三人：苏吉良，男，1971年8月24日生，汉族，住址辽宁省普兰店市。原告崔群生、被告袁丽与第三人苏吉良案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔群生及其委托诉讼代理人姜丽娟、被告袁丽及其委托诉讼代理人李沅书、秦芳菲到庭参加了诉讼。第三人苏吉良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔群生向本院提出诉讼请求：1.请求法院终止执行位于大连市甘井子区公建地下一层、地上一、二层房屋；2.请求法院确认原告对上述房屋享有所有权，大连实达房地产开发有限公司（以下简称“实达公司”）将上述房屋立即交付给原告。事实和理由：2016年8月26日，原告通过抵帐购买了大连湾镇棉花岛“君悦湾”第3号楼公建地下一层、地上一、二层的房屋，并与大连实达房地产开发有限公司签订购房合同，将案涉房屋过户到原告名下。后案涉房屋一直未完工，迟迟未办理交付手续。2019年案涉楼盘陆续完工并交付给其他购买者时，原告才得知自己的房屋之所以不能交付，是因为本案的被告袁丽于2017年7月4日对案涉房产进行了查封，其查封的依据是将其作为了苏吉良的财产，而且是基于大连实达房地产开发有限公司的确认并协助执行的，原告认为案涉房屋虽然不能办理产权登记，但开发单位已经与原告签订了购买合同，并出具了购买发票，将案涉房屋过户至原告名下，在原告与大连实达房地产开发有限公司签订的购买合同合法有效，且至今未做任何解除撤销的情况下，原告对案涉房屋基于购买合同享有合法的物权，无任何证据显示案涉房屋系苏吉良所有，开发商作为与原告签订购买合同的出售方，与案涉房屋具有直接的利害关系，其无权在与原告签订了购房合同之后，又协助其他第三人对案涉房屋进行权属的确认或否认。被告袁丽将案涉房屋作为苏吉良财产，法院要求大连实达房地产开发有限公司进行协助查封系错误，严重损害了原告对案涉房屋享有的合法权益，依据《民诉法解释》第312条第1款的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的，故原告提起执行异议之诉。在本案执行中，因涉及大连实达房地产开发有限公司对案涉财产的协助执行，因此原告申请追加大连实达房地产开发有限公司为本案的被告，以确认案涉房屋系原告享有合法物权。被告袁丽辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告并非案涉房屋的权利人，不享有足以排除法院强制执行的其他民事实体权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项和第二十五条第一项规定，不动产依据登记确定权利归属，原告主张案涉房屋并非苏吉良财产，但案涉公建房屋并未登记在原告名下，且原告亦未能提供第二十五条规定的不动产登记簿、土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证明；其次，原告虽提供了与实达公司订立的购房合同书，但该案涉合同的订立系基于第三人苏吉良与原告之间的抵账行为，案涉合同书实质上属于以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原告与苏吉良的债权，而非单纯的房屋买卖。且经过法院对实达公司所做的调查笔录内容，其与原告并无真实的房屋买卖关系，只是应苏吉良的要求与原告签署合同，是苏吉良作为债务人向原告履行债务的变通方式，并不必然的引起房屋权属的变动。而且案涉购房合同未进行网签备案，原告也未提交支付购房款的发票或相关合法的抵债法律文件，仅凭一份合同，无法证明原告系案涉公建房屋的权利人；二、被告有权申请法院执行案涉公建房屋，法院采取的强制执行措施正当合法。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第六十一条规定，本案中，苏吉良对实达公司享有到期债权，且双方均同意以案涉房屋抵偿实达公司欠付苏吉良的工程款。原告虽与实达公司签订购房合同书，但未完成权属登记的变更手续，其仅是通过与苏吉良达成以物抵债协议约定，以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，原告与苏吉良以房抵债的协议并不优先于已取得生效法律文书确认的，被告对苏吉良所享有债权的利益。第三人苏吉良未到庭，亦未提供书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，原告（甲方）与第三人苏吉良（乙方）签订借款协议，协议约定：乙方向甲方借款3,000,000元，用于长海县君成房地产有限公司在长海县付沟住宅8号宗地块开发项目《建设用地编号：大长海（2016）-1》，经双方协商，乙方愿意提前将大连市甘井子区军悦湾小区3号楼公建房屋地下室部分、一层、二层，提前过户到甲方名下，作为借款违约保证条款；借期限定三个月，若三个月未能还清，乙方有权再延期三个月借款时间，需按照初始约定提前支付用于甲方借款开发项目利润5%/月给付给甲方，如乙方再次违约，乙方过户给甲方的房屋立即生效，甲方是该房屋所有权人，并有权处置该房屋；在房屋过户后，乙方使用借款期间乙方有权使用该房屋，乙方偿还完借款后甲方有义务配合乙方在一周内将房屋过户至乙方名下，费用归乙方支付，甲方也可以出授权委托书给乙方自行办。当日，原告(乙方)与案外人实达公司（甲方）签订购房合同，合同约定：乙方向甲方购买位于大连市甘井子区；房屋用途为公建；房屋总价款为21,715,980元；甲方应于2017年6月30日前将案涉房屋交付乙方使用，该房屋达到交付条件后，甲方应当通知乙方办理房屋交付手续；房屋交付后，甲方负责在一年内为乙方办理军产房证。合同另附补充协议，载明：凡改签购房合同购房者姓名，需缴纳变更手续费5万元；3号楼公建地下一、地上一、地上二房为抵账转让合同，合同须在工程竣工验收合格及相关工程档案交与开发商后此合同方可生效，如限期内还未完成验收及上缴工程档案，开发商视此合同作废。同日，实达公司向原告出具收款收据，收到原告交款21,715,980元。原告于2016年8月27日向第三人苏吉良转账1,000,000元，于2016年8月30日向第三人苏吉良指定的账户转账1,900,000元，于2016年9月8日向上述指定的账户转账100,000元,以上款项合计3,000,000元。2017年7月10日，本院对实达公司作出的调查笔录记载：“问：现在原告（袁丽）申请查封的这几套房子是否都是你们以房抵工程款给苏吉良？答：对。问：其中军悦湾小区3号楼公建其中地下一层、地上二层现更名给崔群生，为什么更名给他？答：因为苏吉良借崔群生的钱大概二三百万，没有还，先用这个房子抵押给了崔群生，所以房子的名字为崔群生”。2018年11月13日，本院对实达公司作出另一份调查笔录记载：“问：为什么现你公司提供的房源写的不是苏吉良？答：我公司根据苏吉良的要求将房屋转写到别人名下，具体转写其他人名下的原因，我公司并不清楚，我们只知道房屋顶给苏吉良，其他怎么处理并不干涉”。2019年2月18日，本院对第三人苏吉良作出的调查笔录记载：“问：法院之前保全的公建是怎么回事？答：法院保全的公建是我抵押给别人，我欠对方255万，打了300万的条，该处公建值1千余万，我把公建名字改在借款人名下，实际房子应还是我的”。2019年8月7日，本院对实达公司再次作出一份调查笔录，记载：“问：我院在你公司查封苏吉良所有房屋及公建（详见查封裁定），这些房屋现有你公司与案外人签订购房合同，这是怎么回事？答：根据我所知苏吉良是欠这些人借款，当时苏吉良承建我公司的部分楼盘，因当时苏吉良没有钱偿还债务，所以苏吉良要求我公司与苏吉良的债主签订购房合同，所以我公司与这些人签订的购房合同不是真实的买卖关系，我们只是按照苏吉良的要求与这些人签合同。问：法院查封的这些房源都是这种情况吗？答：这个我不确定，但崔群生这套公建肯定是因为借款”。另查，2017年7月4日，大连市中级人民法院在审理（2017）辽02民终5522号案件过程中通过实达公司协助执行查封了案涉房屋。此后，原告向本院提出执行异议，本院于2019年10月10日作出（2019）辽0211执异269号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。上述事实，有原告提供的购房合同书、合同补充协议、借款协议、银行流水，被告提供的调查笔录、原、被告的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人（即原告）就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告依据其与实达公司的购房合同及收款收据主张其系案涉房屋的所有权人，对此本院认为，根据原告提供的借款协议中“乙方愿意提前将大连市甘井子区军悦湾小区3号楼公建房屋地下室部分、一层、二层，提前过户到甲方名下，作为借款违约保证条款”以及“在房屋过户后，乙方使用借款期间乙方有权使用该房屋，乙方偿还完借款后甲方有义务配合乙方在一周内将房屋过户至乙方名下”的表述内容，能够认定原告与第三人苏吉良的约定内容系苏吉良用案涉房屋作为苏吉良向原告借款的担保，因此，原告与实达公司签订的购房合同，并非双方确实要建立房屋买卖的合同关系，而是第三人苏吉良履行其向原告提供借款担保的方式，以上事项，通过本院对苏吉良及实达公司所做的笔录也可以得到证实。另外，虽然借款协议中约定，“如乙方再次违约，乙方过户给甲方的房屋立即生效，甲方是该房屋所有权人，并有权处置该房屋”，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”，因此，案涉借款协议中前述关于所有权转移的约定应为无效。综上，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其亦未取得案涉房屋的所有权，故对于原告的所有诉讼请求，本院不予支持。关于原告追加实达公司为本案被告的主张，本院认为，首先，根据被告提供的调查笔录，已经可以明确获知实达公司关于案涉房屋买卖合同的意见，此外，本案系案外人执行异议之诉案件，追加与否不影响本案的审理，故对原告的该项主张本院不予支持。第三人苏吉良未出庭，亦未提出答辩意见，视为其放弃自己的举证和抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告崔群生的诉讼请求。案件受理费46,800元，公告费260元，合计47,060元（原告已预付），由原告崔群生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 洋人民陪审员  张爱华人民陪审员  邹秀玉二〇二〇年七月十六日书 记 员  曲 娜