四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5671号 原告：余洋，男，1984年3月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：徐小玉，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖文平，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：成都懿鼎商贸有限公司，住所地：成都市武侯区机投镇祥和街30号。 法定代表人：娄长兴。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人：成都新同瑞资产管理有限公司，住所地：成都市锦江区总府街15号B幢27层B2号。 法定代表人：廖俊萍。 委托诉讼代理人：张骞鹤，四川新开元律师事务所律师。 原告余洋诉被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、第三人成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告余洋及其委托诉讼代理人徐小玉、肖文平，被告懿鼎公司的委托诉讼代理人商洋，第三人新同瑞公司的委托诉讼代理人张骞鹤到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告余洋向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告委托的成都新同瑞资产管理有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除；2、判令被告退还原告已付租金975000元、保证金195000元，合计1170000元；3、判令被告赔偿原告装修损失400000元（以评估鉴定结论383256.85元为准）；4、判令被告赔偿原告资金占用损失（以1570000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2015年5月1日计算至实际支付日止）；5、判令被告承担本案全部诉讼费、鉴定费等费用。事实和理由：2014年9月29日，原告基于被告与第三人在2014年2月8日签订《委托经营协议书》的事实，同第三人签订了《商铺租赁合同》。该《商铺租赁合同》约定，被告委托第三人将成都市锦江区正科甲巷17号1层140平方米、2层420平方米，合计560平方米房屋租赁给原告用于经营服装，租金为195000元/月，首期租金支付五个月，之后按季度支付，租金保证金为195000元，租赁期限为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日止，甲方给予乙方三个月装修免租期，合同约定双方发生争议由房屋所在地人民法院管辖。协议签订后，原告按照约定向被告的委托人第三人交付了5个月租金975000元及保证金195000元，合计人民币1170000元。2014年12月4日，被告的委托人第三人向原告交付了租赁房屋，原告遂进场装修，合计共花费装修费400000元。2015年3月25日，被告委托的第三人通知：春熙荟拟定于2015年5月1日正式营业。但由于被告自身原因，租赁房屋所在的商场至今尚未正式营业，致使原告所租赁的房屋也无法经营，无法实现合同目的。2019年3月25日，原告发现存放在承租房屋的物品不翼而飞，立即打110报案。经出警警察现场调查，证实是被告指使其新的物管公司强行将原告物品搬离。至此，被告已强行收回出租房屋，提前解除合同。原告曾多次催促被告及其委托人，要求退还交付款项并赔偿损失，但被告均以种种理由推诿。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，请法院判如所请。 被告懿鼎公司辩称：1、同意确认双方租赁合同于2019年3月25日解除；2、原告实际使用商铺，经营案涉商铺长达三年时间，起始和终止时间为2015年6月至2018年9月，尚欠被告两年半租金；3、原告在诉状中诉称春熙荟商场于2015年5月1日正式营业，由于被告自身原因，租赁房屋所在的商场至今尚未正式营业，致使原告所租赁房屋无法经营，无法实现合同目的的诉称与事实严重不符。春熙荟商场实际情况是部分没有营业，而没有营业的部分全部集中于春熙荟商场的内部，原告所承租的商铺位于春熙荟商场的外部临街地段，临街商铺实际开业并经营。4、由于原告拒付租金，依据合同第14条规定，租赁保证金不予退还。5、装修费是原告自身的商业行为，其拒付租金又撤离案涉场地，被告不承担装修费的损失。临街商铺实际使用应当支付租金得到了本院的确认。 第三人新同瑞公司辩称：1、原告所承租商铺系临街商铺，已正常开业经营，因此不应当退还已支付的租金及租赁保证金。2、原告自称没有使用经营案涉房屋，但又承认案涉房屋存放货品自相矛盾。3、原告所租赁的商铺已正常开业经营，其无法经营属自身的商业风险，被告不应当承担所谓的装修损失。4、原告在使用商铺期间拒付后续租金，水电费、物业费等相关费用，因此被告不应当承担所谓的资金占用利用。5、原告长期使用案涉店铺拒不缴纳租金，被告及第三人保留索要租金的权利。 本院经审理认定事实如下：懿鼎公司为成都市锦江区1层至23层、建筑面积21651平方米春熙大厦一期房产和成都市锦江区正科甲巷17号负1层至6层、建筑面积14800平方米的春熙大厦二期（冠名为“鸿德春熙中心”）的业主。 后新同瑞公司受懿鼎公司委托对“鸿德春熙中心”进行翻新改造，以“春熙荟”商场的名义对外招商，双方于2014年2月8日签订《委托经营协议书》，约定懿鼎公司将上述春熙大厦一、二期房产交由新同瑞公司全权经营管理，有效期自2014年8月1日起至2034年7月31日止，新同瑞公司同意接受委托，有权在委托经营的全部商位面积内统一招商和安排品牌。2014年6月3日，懿鼎公司出具《承诺书》称：本公司作为出租房屋产权人，委托新同瑞公司（甲方）经营管理出租房屋，当新同瑞公司不能按时交付出租房屋，承租人（乙方）选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司（甲方）上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。 2014年9月29日，新同瑞公司（甲方）与余洋（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区部分房屋（详见平面图），房屋面积：1层140平方米，2层420平方米，共计560平方米；乙方向甲方承诺租赁用途为服装，租赁期限5年，从2014年11月1日至2019年10月31日止，甲方给予乙方3个月装修免租期；租金为195000元／月（包括物管费），前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%，首期租金为五个月，以后租金支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2014年10月31日前，之后乙方按合同约定付款日期提前15日支付租金给甲方，乙方应在本合同签订后7日内，一次性向甲方支付房屋租赁保证金195000元；合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金。第十一条“房屋交付与返还”约定，1.交付：甲方暂定于2014年11月1日将房屋交付于乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租期相应延长，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付全部费用，房屋交付应经双方交验签字盖章，交付房屋风貌、周边、权属状况、使用状况以现状为准。2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应及时（特殊情况下不超过3天）返还该房屋及附属设施，返还时房屋及附属设施应处于适用和安全状态，否则乙方承担赔偿责任……3.租赁期满或合同解除、终止，乙方返还房屋时，对房屋装修后的非移动性物品不得搬出，同时乙方也不向甲方收取残值费用，对房屋的装修应视为附属物，不得拆除，甲方对其装修部分不作补偿……4.房屋返还交付后，对于房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条“合同的解除及终止”，甲方逾期超过3个月未交付出租房屋或将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条“违约责任”，1.甲方违约责任，若甲方逾期超过3个月未交付出租房屋，甲方构成违约，乙方可选择解除合同，甲方应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用，也可选择继续等待交房屋，甲方自此时间起，支付乙方违约金，违约金为乙方已支付租金及保证金的每日千分之五，若甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的或违反合同约定，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；2.乙方违约责任，乙方违反本合同相关条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。第十七条“争议的解决”，本合同履行争议向房屋所在地人民法院起诉。第十八条“其他事项”，1、如有未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、合同履行中各项文件、通知或其他材料可以采用以下方式送达：（1）当面送达的以收件人签收为准；（2）不能当面送达的，可以向扉页双方的通信地址邮寄送达，寄出后五日视为已经送达，改变通信地址的，须及时书面通知对方。合同附有标明租赁区域的“鸿德春熙中心”一层、二层平面图。 2014年9月29日，余洋向新同瑞公司支付5个月租金975000元、租赁保证金195000元。新同瑞公司向余洋出具了相应金额的收据。 2014年12月4日，余洋作为接收人签署了《商铺移交单》。余洋对案涉商铺进行了装修，并进行了开业准备。 2015年3月25日，新同瑞公司发出《致春熙荟全体商户开业通知书》称，“结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。请各商户积极配合，完成自身经营涉及的消防及环保评审工作，在开业前备齐各自执照，即日进场装修，缩短装修工期，确保如期开业”。 2015年12月30日，成都市锦江区公安消防大队向懿鼎公司出具了锦公消验字（2015）第0046号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我大队对你单位报送的鸿德春熙中心改造工程，工程位于锦江区，建设工程类别为装修工程，使用性质为商业，使用层数为负一层至六层，建筑面积为22950.75平方米，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。 诉讼中，因新同瑞公司、懿鼎公司对余洋主张的案涉商铺装修损失及设施设备损失提出异议，故余洋申请对上述损失进行司法评估。经北京君益致同工程项目管理有限公司评估，确认余洋承租商铺的商铺装修造价金额为383256.85元。余洋支付评估费12000元。 2017年10月1日，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对涉案商铺进行消防安全检查，涉案商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器。 2018年9月，新同瑞公司、懿鼎公司将涉案商铺强制收回，并将涉案商铺内的货品搬离现场。 另查明，从2014年12月4日起至2018年9月止，余洋使用涉案商铺，涉案商铺一层入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。涉案商铺二层入口封闭，二层用于存放货品。 庭审中，新同瑞公司、懿鼎公司确认余洋与新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告及第三人信用信息查询单、商铺租赁合同、商铺平面图、承诺书、委托经营协议、移交协议、移交协议有效期证明、招商广告照片、2016年租户维权照片、（2017）川0104民初2270号《民事判决书》、（2017）川01民终10262号《民事判决书》、（2017）川0104民初2841号《民事判决书》、（2018）川01民终11059号《民事判决书》、（2018）川0104民初12338号《民事判决书》、保证金收据、租金收据、银行转账回单、开业通知书、行政处罚决定书复印件、2018年9月份拍摄的商铺照片、货品单据明细、装修鉴定报告、鉴定费票据、商铺移交单、电子邮件截屏、成都市国力公证处作出的（2019）川国公证字91259号《公证书》（保全证据公证）、成都衣恋商贸有限公司与第三人签订的租赁合同复印件、成都衣恋商贸有限公司做出的《情况说明》、转账凭证、春熙荟商场临街商铺的现状照片、锦江区公安消防大队出具的《消防验收意见书》、证人证言。 本院认为，余洋、新同瑞公司签订《商铺租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下三个方面：一是《商铺租赁合同》的责任主体如何确定；二是《商铺租赁合同》是否已合法解除；三是余洋要求退赔的项目及范围是否合法有据。 一、关于《商铺租赁合同》的责任主体如何确定 （一）懿鼎公司与新同瑞公司的法律关系。懿鼎公司与新同瑞公司签订的《委托经营协议书》约定，懿鼎公司将其所有的受托商铺交由新同瑞公司全权经营和管理；新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利；新同瑞公司享有对受托商位完全自主经营管理的权利，并有权在委托经营的全部商位面积内统一招商；懿鼎公司不得将受托的商位出租、委托经营给新同瑞公司以外的第三人。上述约定内容均表明新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托，经营管理懿鼎公司受托商铺的事实。懿鼎公司出具的《承诺书》中亦明确其作为出租房屋的产权人，委托新同瑞公司经营管理涉案出租房屋的内容。同时《委托经营协议书》也未有租金标准的约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，《委托经营协议书》不具备租赁合同的构成要件，更符合委托合同的法律特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。 （二）《商铺租赁合同》的出租人责任主体。根据上述认定，懿鼎公司与新同瑞公司之间系委托人与受托人的关系，且余洋自认新同瑞公司在与其前述《商铺租赁合同》时向其提交了新同瑞公司与懿鼎公司签订的《委托经营协议》及懿鼎公司出具的《承诺书》，以上事实表明余洋在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司和余洋，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与余洋签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，本案出租人的责任应由委托人懿鼎公司承担。 二、关于《商铺租赁合同》是否合法解除 2019年3月25日，余洋向新同瑞公司主张解除合同，新同瑞公司、懿鼎公司当庭对解除合同的事实及时间予以确认，故对余洋主张《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于余洋主张的退赔项目及范围是否合法有据 （一）租金、保证金及资金占用利息。余洋承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未能如期开业显然会降低涉案商铺的商业氛围价值，对余洋经营造成较大影响，但涉案商铺位于所在商场外侧，承租方开业经营的目的并非完全不能实现，余洋可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用。根据本案查明的事实，涉案商铺在2014年12月4日已交由余洋占有使用至2018年9月，余洋应当支付该期间的占有使用费。出租方商场未能如期开业构成违约，涉案商铺的占有使用费应当按照租金标准予以减少，结合余洋占用涉案商铺的时间，余洋请求返还五个月租金、保证金及资金占用利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 （二）装修损失费用及鉴定费。关于装修损失费用，鉴定评估机构评估，确认余洋承租商铺装修造价金额为383256.85元。余洋对评估价值无异议。新同瑞公司、懿鼎公司认为设计费不属于装修损失的范围，且应考虑装修折旧问题。本院分析认为：本案《评估报告书》系经过法定程序作出，其评估认定的数据应属合法有据，但考虑商铺装修后实际投入使用的时间，本院酌定懿鼎公司应按原值383256.85元的60%赔付损失。综前，懿鼎公司应赔偿装修损失费用229954.11元（383256.85元×60%=229954.11元）。关于鉴定费，余洋垫付的鉴定费12000元，此系余洋在处理房屋租赁纠纷支付的合理的费用，应予赔付，对该项请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告余洋与第三人成都新同瑞资产管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月25日解除； 二、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余洋赔付装修损失229954.11元； 三、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余洋支付鉴定费12000元； 四、驳回原告余洋其他诉讼请求。 如果被告成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21756元，由原告余洋负担18367.02元，被告成都懿鼎商贸有限公司负担3388.98元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  许碧蓉 人民陪审员  陈秀全 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  廖 蕾