河南省杞县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0221民初128号原告:边玉占，男，汉族，住杞县。委托诉讼代理人：宋伟豪，河南国银律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杞县吉浩房地产开发有限公司。住所地：杞县金城大道东段路南。委托诉讼代理人：张备战，公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：贺成生，杞县公明法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告边玉占与被告杞县吉浩房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王洪波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告边玉占及其委托诉讼代理人宋伟豪、被告杞县吉浩房地产开发有限公司委托诉讼代理人张备战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边玉占向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告在2016年11月18日签订的《联合开发房产置换协议》及2018年1月5日签订的两份《回迁安置择房协议》中约定的4号楼西单元15层西南户1套面积96.2平方米和5号楼东单元18层西南户1套面积约130平方米的房屋进行交付，待条件成就时协助原告将房屋产权变更至原告名下并协助原告办理产权证；2.判令被告按照2016年11月18日签订的《回迁安置择房协议》中约定的退还差额面积补偿款共计42735元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自2018年12月31日至实际退还差额面积补偿款之日止）；3.判令被告承担未按照约定期限交接房屋的违约责任，违约金按照银行同期贷款利率计算，自2018年12月31日至实际交付房屋之日止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原告与被告签订了《联合开发房产置换协议》约定原告以其合法土地面积1∶1标准兑换新楼，实际面积是480平方米，安置面积为480平方米。后又分别于2018年1月5日签订的两份《回迁安置择房协议》约定被告已对原告安置了225.31平方米，还剩余226.2平方米未进行安置。被告应当按照合同约定于2018年12月31日前全部安置完毕，待条件成就时将房屋产权变更至原告名下且协助原告办理产权证及退还差额面积补偿款共计42735元及利息，但是被告对上述事项均迟迟未办理。原告多次向被告要求继续履行合同，均遭到被告的无理拒绝，原告的合法权益受到侵害。被告辩称,被告并未违约而是原告违约导致的房屋无法交付,被告和原告于2016年11月18日签定了联合开发房屋置换协议按照协议第二条调换标准约定,以乙方实际拥有、没有争议、没有抵押的合法土地、房屋面积为准。该条约定了四个要件，即原告的土地、房屋为实际拥有，没有争议；土地房屋没有被司法机关、行政机关、金融机关和自然人、单位等抵押；有合法的土地房屋不动产证;置换的面积以合法手续上的面积为准。被告多次让原告提供没有抵押的合法土地、房产证以确定最终面积,而原告迟迟不提供,导致面积无法实际确认,才使合同所指的标的物无法交付。杞县金城大道北、杞国新城南开发建设指挥部于2014年9月25日作出棚户区改造安置补偿方案中第二条，房权置换补偿方式第一二项的规定，要提供合法有效的房屋土地手续故此被告并未违约。该争议的房屋系政府接管的房屋，政府正在协调各单位对杞县房屋遗留的问题妥善处理，被告也正积极配合政府的工作，待条件成熟尽快解决。由于政府接管安置等情况，导致工期延长，现房屋总体还未竣工验收，条件还不成熟，同时该房屋的置换也未办理相应的拆迁合法手续，而违背了法律的强制性规定。综上所述，由于原告迟迟不提供合法有效的土地、房屋手续，再加上政府接管安置，房屋总体未竣工验收、未达到交付成熟条件导致协议暂时无法完全履行，违约不在被告，被告愿和原告积极沟通协调，尽快达到履约和解决办法。本院经审理认定的事实如下：被告杞县吉浩房地产开发有限公司与原告在2016年11月18日签订了《联合开发房产置换协议》，协议主要内容为：“甲方杞县吉浩房地产开发有限公司乙方边玉占一、设计标准；二、调换标准以乙方实际拥有没有争议，没有抵押的合法土地、房产面积为准乙方合法土地面积1:1标准兑换新楼，建筑占压面积1:1.5实际土地面积480㎡，安置面积为480㎡，甲方为乙方安置的房屋拥有完整产权，原则是在原址前、后楼优先选择项目开盘前甲方与乙方签订择房协议，明确具体几号楼、几单元、几层、几户。对乙方选择户位甲方必须无条件保留不得出售，否则进行壹加壹赔偿；三、违约责任协议签订后甲方将投入大量资金、人力、物力开始运作对项目进行立项、申报、土地变性、挂牌，结合县城总体规划对小区进行整体布局设计、招投标等工作；四、乙方接到拆迁通知后在15内必须撤离，不得以任何理由拒绝拆迁，违约方应付协议总价值100%的违约金给对方”。在（2020）豫0221民初133号案中《回迁安置选房协议》中约定差额面积在20平方米以内按每平方米1500元互补。2018年1月5日原、被告签订《回迁安置择房协议》约定安置房屋两套分别是4号楼西单元15层西南户（面积96.2平方米）和5号楼东单元18层西南户（面积约130平方米），此两套房屋至今未交付于原告。另查明，2019年6月26日杞县吉浩房地产开发有限公司已交付原告位于幸福港湾30号楼1-1303室号，建筑面积96.28㎡和2019年5月22日杞县吉浩房地产开发有限公司已交付原告位于幸福港湾30号楼2-1204室号，建筑面积129.03㎡房屋两套，合计面积225.31平方米；经双方确认房屋面积差额部分为28.49平方米（安置总面积-已交付房屋面积-未交付房屋面积），差价为42735元（28.49㎡×1500元/㎡）。上述事实有原、被告陈述、《联合开发房产置换协议》、《回迁安置择房协议》、《幸福港湾交房协议书》、幸福港湾交房领钥匙明细签名表等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的联合开发房产置换协议、回迁安置择房协议系双方当事人的真实意识表示，协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按协议约定内容履行各自义务。原告要求被告继续履行2016年11月18日签订的《联合开发房产置换协议》及2018年1月5日签订的两份《回迁安置择房协议》中约定的4号楼西单元15层西南户1套面积约96.2平方米和5号楼东单元18层西南户1套面积约130平方米的房屋进行交付，待条件成就时协助原告将房屋产权变更至原告名下并协助原告办理产权证的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告退还差额面积补偿款42735元的诉讼请求，本院予以支持；因双方未约定逾期交房的违约责任及差额面积补偿款的交付时间，对原告主张利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自2018年12月31日至实际退还差额面积补偿款之日止）及违约金（按照银行同期贷款利率计算，自2018年12月31日至实际交付房屋之日止）的诉讼请求，本院不予支持；对被告的辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下:一、被告杞县吉浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将2018年1月5日签订的两份《回迁安置择房协议》中约定的4号楼西单元15层西南户（面积约96.2平方米）和5号楼东单元18层西南户（面积约130平方米）房屋两套交付原告边玉占，待条件成就时被告协助原告将房屋产权变更至原告名下并协助原告办理产权证；二、被告杞县吉浩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告边玉占安置房屋差额面积补偿款42735元；三、驳回原告边玉占的其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王洪波二〇二〇年七月二十三日书记员  黄 伟