湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4266号原告：朱燕，女，汉族，1976年1月17日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。被告：长沙农村商业银行股份有限公司车站北路支行，住所地长沙市芙蓉区车站北路雍景园小区3栋1-2楼。负责人：成云山，行长。委托诉讼代理人：陈伟尔，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巧丽，湖南鑫湾律师事务所律师。第三人：潘刃，男，汉族，1975年10月24日，住长沙市天心区。第三人：彭樱，女，汉族，1975年12月29日，住长沙市天心区。原告朱燕诉被告长沙农村商业银行股份有限公司车站北路支行（以下简称农村商业银行）、第三人潘刃、彭樱案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，第三人潘刃、彭樱未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱燕向本院提交了如下诉讼请求：1、判决撤销（2019）湘0102执2832号协助执行通知书，中止对该执行标的执行；2、判决确认位于长沙市××街××号房屋2015年1月10日至2030年1月9日的房屋租金归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月10日，第三人彭樱与原告朱燕签订了《房屋租赁合同》，约定彭樱将其位于长沙市××街××号房屋出租给原告朱燕，租赁期限为15年，自2015年01月10日至2030年01月09日止；租金共计为525000元。合同签订后，原告朱燕通过银行转账、现金支付两种方式共计向第三人彭樱支付租金525000元。原告朱燕承租涉案房屋后，于2015年01月10日，与案外人彭泠俐签订《租赁授权委托书》，委托案外人彭泠俐代为办理转租事宜。授权期限自2015年1月10日至2030年1月9日止。2019年4月30日，仲秋琳与彭泠俐签订了《房屋租赁合同》，租期为1年，租金为每月7000元。贵院于2019年10月31日向承租人仲秋琳发出（2019）湘0102执2832号协助执行通知书，以执行（2017）湘0102民初3548号判决为由，冻结承租人应支付的房屋租金。承租人仲秋琳自收到贵院的协助执行通知书后拒绝向原告支付租金。原告朱燕作为涉案租金的实际权利人于2020年4月21日向贵院提出执行异议，贵院经审理后裁定驳回原告异议申请，原告不服该裁定特向贵院提请执行异议之诉，具体理由如下：一、原告朱燕与第三人彭樱之间的租赁关系真实存在，且双方已经按照约定履行。原告朱燕承租涉案房屋后，对该房屋享有使用、收益的权利，对次承租人所缴纳的租金享有所有权。1、原告与第三人彭樱签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且并不具有《合同法》规定的无效或撤销情形，应认定有效。原告朱燕按照合同约定支付了租金，在没有客观证据证明其合同是伪造且支付的资金是其他经济交易往来的前提下，不能以原告朱燕与第三人潘刃存在大额经济往来为由，主观推定原告朱燕与第三人彭樱亦存在其他经济往来。即便原告朱燕与第三人彭樱存在其他经济往来，在没有其他证据证明原告朱燕支付给第三人彭樱的款项并非房屋租金的情形下，不能以此为由否定原告朱燕向第三人彭樱支付租金的真实性。2、原告朱燕与第三人彭樱签订的《租赁合同》中约定的期限、金额、给付方式等并未违反交易习惯。首先，根据《合同法》第214条的规定，租赁合同的最长期限为20年，朱燕与第三人彭樱签订的租赁合同并未超出法定期限。其次，原告朱燕承租涉案房屋，本身并非用于居住使用，其以一年支付承租期内（15年）全部租金为代价以达到“低价承租高价转租”并从中赚取租金差价的目的，第三人彭樱也正是因为能够一次性获取较大数额租金的缘故才同意将涉案房屋以低于市场价的价格出租给原告朱燕。另外，从表面看，原告朱燕虽是以明显低于市场价的价格承租涉案房屋，但其亦承担了资金利息损失及租赁市场价格波动等风险。朱燕、彭樱等根据自身对租赁市场、管理租赁房屋能力、时间等各种因素进行衡量后进行的一种交易选择，朱燕的行为本身是一种商业性投资行为，其在获利的同时亦承担着相应的风险，并不违反交易习惯。二、原告朱燕作为涉案房屋租金享有的所有权是足以排除强制执行民事权益，不应作为第三人彭樱的财产被强制执行给被告。本案执行标的并不属于已登记的不动产、特定动车、银行存款和存管在金融机构的有价证券以及股权，在判断案外人是否是权利人时，应当根据《最高人民法院原告朱燕向本院提交了下列证据：证据1、（2020）湘0102执异30号执行裁定书、（2019）湘0102执2823号执行裁定书、（2019）湘0102执2823号协助执行通知书，拟证明1、原告以案外人身份提起执行异议，被执行法院裁定驳回的事实；2、芙蓉区人民法院裁定冻结、扣划第三人彭樱、潘刃财产的事实；3、协助执行人仲秋琳的租金被法院冻结的事实。综合证明协助执行人仲秋琳的租金被冻结，原告以案外人的身份提起执行异议申请被裁定驳回的事实；证据2、《房屋租赁合同》、房屋租金明细、招商银行股份有限公司电子回单、收条，拟证明原告与第三人彭樱存在真实的租赁关系且实际支付租赁期内全部租金共计225000（银行转账）+300000（现金）元的事实；证据3、租赁授权委托书、《房屋租赁合同》（仲秋琳）、《房屋维修合同》、招商银行股份有限公司电子回单（共计26,000元），拟证明原告委托案外人彭泠俐办理转租事宜，协助执行人仲秋琳和原告存在次租赁关系，仲秋琳支付了16,000元维修费，原告实际收到租金26,000元，仲秋琳缴纳的租金应归原告所有的事实。原告朱燕庭审后补交证据如下：6份彭泠俐与仲秋琳签订的《房租租赁合同》和招商银行历史交易明细表，拟证明仲秋琳通过吴景怡等人将租金支付给彭泠俐的事实。被告农村商业银行辩称，原告提交的《房屋租赁合同》中签订时间及租赁期限违背了客观事实，且租金标准、租金支付方式等约定也明显不符合交易习惯，该合同显属虛假合同。此外，原告亦未提供任何证据证明由其实际占有使用案涉房屋，可知原告并未与彭樱就案涉房屋形成真实合法的租赁关系。彭樱系于2015年2月13日就案涉房屋为被告办理抵押登记，被告在办理完抵押登记后，已要求案涉房屋的实际承租人仲秋琳于2015年2月15日出具《租赁房产承诺函》，仲秋琳自认承租期限为2013年10月1日至2015年3月16日，其知悉并认可被告对案涉房屋享有的抵押权及优先受偿权，足以表明被告在发放贷款前已对案涉房屋的实际使用情况作了实地调查，且已尽到了充分的审慎义务。而《房屋租赁合同》表明的签订时间及起租期限均为2015年1月10日，反而早于仲秋琳的租期届满时间，足以表明该租赁合同违背了客观事实。同时结合原告与彭樱的特殊利害关系，被告有充分理由怀疑该租赁合同系两人为对抗被告抵押权而事后伪造。其次，案涉房屋建筑面积为276平方米，且商业位置较佳，于2015年2月3日的评估总价为656万元，而根据该《房屋租赁合同》的约定，原告以525,000元的租金承租案涉房屋15年，经计算可得租金标准为2,917元/月，该租金标准明显低于市场价格，且从原告声称委托彭泠俐将案涉房屋以7,000元/月的价格出租给仲秋林来看，案涉房屋根本不存在出租困难。此外，合同约定将15年的租金于签订合同当年全部付清，明显不符合交易习惯。因此进一步证实了该份租赁合同不具真实性。第三，从《房屋租赁合同》约定可知，案涉房屋在原告租赁期间所产生的水费、电费、电话费、物业费等费用均由原告负担，但纵观本案，原告并未能提交任何有效证据证明其于合同签订后有以上费用的缴纳记录，无法表明案涉房屋系由其实际占有使用，可见原告并未与彭樱就案涉房屋形成真实、合法的租赁关系。原告系彭樱的丈夫潘刃的下属，受潘刃的实际控制，其提交的银行流水和收条均不能证明其实际支付的款项性质为租金，亦不能有效证实双方房屋租赁关系的真实性，而应当系其他经济往来。首先，根据多份生效判决文书查明的事实可知，彭樱的丈夫潘刃系湖南中南投资置业有限公司（下称“中南公司”）的法定代表人兼实际控制人，原告系中南公司的财务总监，多次以其个人账户收取了大量应属于中南公司的租金，并且与中南公司、潘刃、彭樱均存有多笔经济往来，与潘刃、彭樱存在特殊的利害关系，因此原告向彭樱支付的款项性质有更多其他的可能性，其提供的银行流水明细完全不能达到证明该款项为租金的证明目的。其次，原告虽提交银行流水拟证明其已通过银行转账向彭樱实际支付了225,000元，但该银行流水在时间和金额上都毫无规律可言，完全无法与其所提交的《房屋租赁合同》中租金相对应，该银行流水也未注明资金用途是支付租金，因此根本无法证明该款项的实际性质。同时，原告虽提交收条拟证明其通过现金方式向彭樱支付了30,000元，但并无对应的现金取款记录，亦无法与其银行流水对应，不能说明现金的合理来源。此外，其提供的银行流水显示最高两笔才为5万元，而现金支付每笔都超过5万元，小额交易通过银行转账，大额交易反而通过现金支付，明显不符合交易习惯，反而更能说明该收条不具有真实性。彭樱作为被执行人，系案涉房屋所有权人，贵院对案涉房屋的租金进行冻结，于法有据，并无不当。贵院作出的（2017）湘0102民初3578号民事判决书已确认彭樱、潘刃应向被告履行金钱给付义务，且被告对案涉房屋处置所得价款享有优先受偿权。后彭樱、潘刃未按生效判决书履行金钱给付义务，被告向贵院申请强制执行，贵院作出（2019）湘0102执2832号执行裁定书裁定冻结、划扣彭樱、潘刃的银行存款或扣留、提取其收入人民币9,356,584元，或者查封、扣押其价值相当的财产。彭樱系案涉房屋所有权人，贵院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定对案涉房屋的租金进行冻结，于法有据，并无不当。综上，原告未与彭樱就案涉房屋形成真实合法的租赁关系对案涉执行标的不享有任何权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条规定，原告的异议不能排除执行，因此被告特请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。被告农村商业银行提交了以下证据：证据1、结婚证，拟证明俩第三人是夫妻关系；证据2、企业信息及两份民事判决书，另补充证据：（2015）芙民初字3165号民事判决书，拟证明潘刃系中南公司法定代表人和实际控股人，原告系该公司财务总监，且原告多次以其个人账户收取了大量应属于中南公司的租金，原告与第三人关系密切，系利害关系人；证据3、抵押价值预估函，拟证明涉案房屋价值；证据4、他项权证，拟证明彭樱就涉案房屋为被告办理了抵押登记；证据5、租赁房产承诺函，拟证明承租人仲秋琳确认租期为2013年10月1日至2015年3月16日，并认可被告对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权；证据6、（2017）湘0102民初3548号民事判决书，拟证明被告对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权。第三人潘刃、彭樱未向本院提交证据及答辩意见。经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，对证据2三性及证明目的均有异议，依据被告提交的证据已充分证明原告与彭樱不存在租赁关系。房屋租赁合同租赁期限和内容均违背客观事实，且租金标准和支付方式等约定也不符合交易习惯。该合同是虚假合同，无法证明原告与彭樱存在租赁关系；电子回单在金额上毫无规律可言，完全无法和租赁合同中的租金相对应，且未注明用途是支付租金，因此根本无法证明该款项的实际用途，无法证明原告已实际支付租金；收条无对应的现金取款记录，也无法与银行流水一一对应，不能说明现金的合理来源。明显不符合交易习惯，说明该收条不具有真实性，无法证明原告已实际支付租金。四张收条的签字有四个不同版本，只有一张和租赁合同签字一致，纸张新旧程度与折痕完全一致；证据3三性和证明目的均有异议。依据被告提交的仲出具的函，其于2013年10月1日向彭樱承租案涉房屋与原告所述事实不符。原告对被告的证据1合法性真实性无异议，关联性有异议，潘刃和彭樱是否夫妻关系与本案无关；证据2证明目的有异议。原告虽然与潘刃有多笔财务往来，但是不能否认原告与彭樱存在真实租赁关系以及原告向彭樱支付租金的真实性；证据3真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议。该证据不能否认原告与彭樱租赁关系的真实性；证据4三性无异议。但是彭樱就涉案房屋办理抵押的时间晚于原告与其建立租赁关系以及晚于原告向彭樱支付第一笔租金的时间。抵押权不得对抗原告的租赁权；证据5彭樱的签字有异议。该份签字与彭樱平时签字不一样，而且由承租人仲秋琳出具，不能约束出租人彭樱及原告对该房产的收益权利。从该函可以体现仲秋琳最早2013年10月承租，而被告与彭樱建立借贷关系和抵押是在2015年4月，显然租赁在前，抵押在后，原告和彭樱租赁关系的真实性反而可以证明；证据6真实、合法性无异议，但是依据物权法规定，租赁关系不受抵押影响，原告享有收益权。另外，对原告庭审后补交的租赁合同三性及证明目的均有异议，第一，该租赁合同与本案无关，无法证明原告系该房屋的承租人，也不能证明原告及彭泠俐对案涉房屋享有任何处分权。第二，该租赁合同为一年一签，租期从2015年到2020年，在长达5年的时间里租金标准一直为7,000元/月，既不合常理也违背了正常的交易习惯，且未提供原件以供核对，无法判断该五份合同是否形成于同一时间，其真实性存疑。第三，彭樱系于2015年2月13日就案涉房屋为被告办理了抵押登记，仲秋琳向被告出具的《租赁房产承诺函》中载明的租期届满时间为2015年3月16日，而该五份租赁合同的签订时间和起租时间均晚于被告就案涉房屋办理抵押登记的时间，并且从未就此事告知过被告，根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，彭泠俐与仲秋琳所签订的五份租赁合同均不得对抗被告的抵押权。对交易明细真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，第一，该份证据仅能够证明宋鑫花、胡景怡与彭泠俐之间的部分资金往来，但并不能证明彭泠俐是接受原告委托代为收取租金，相反从2017年1月8日、2018年1月15日的交易明细可以看出，彭泠俐与潘刃亦存在经济往来，甚至彭泠俐也代为收取了应属于中南公司的租金，（2018）湘01民终6400号民事判决书查明严勇志承租中南公司的房屋并应向中南公司直接支付租金，但一直系向原告账户支付。因此，反而说明彭泠俐与仲秋琳签订租赁合同和收取租金等行为亦应当是直接接受彭樱或潘刃的委托，而并非是与原告之间存在委托关系，进一步证实了原告提供的201515年租赁合同为虚假合同。经审查，本院对原告的证据认定如下：证据1符合法律规定，本院予以认定。证据2中的银行电子回单只能显示双方资金来往，不能证明资金的性质，四份收条上的彭樱签名均不相同，明显不属于一个笔迹，另外承租人仲秋琳在2015年2月15日承诺函中明确出租人系彭樱而非原告，因此不能证明原告与彭樱有租赁合同关系，故对证据2不予认定。同上，本院对证据3中租赁授权委托书和仲秋琳与彭泠俐的租赁合同不予认定。该证据3中的维修合同与本案无关，本院不予认定。该证据中的电子回单明细只能显示双方资金来往，不能证明资金是承租人仲裁秋琳支付给原告的租金，因此对该电子回单明细的证明目的不予认定。同上，原告庭审后提交的电子回单明细均不能证明是仲裁秋琳支付的租金，本院对仲秋琳与原告历年租赁合同和电子回单及证明目的不予认定。根据被告提交的证据可以认定，潘刃是湖南中南投资置业有限公司的法定代表人，原告是该公司的财务总监，该公司很多账务往来都是通过原告账户。彭泠俐在招商银行的银行流水显示，2017年1月8日、2018年10月8日彭泠俐与潘刃有资金往来。由此可以看出，原告与第三人之间关系密切、有利害关系，不能排除第三人为逃避本院的强制执行而事后签订的租赁合同。经审查，被告的证据符合法律规定，本院予以认定。根据认定的证据和庭审笔录，本院经审理查明以下事实：2015年2月，第三人彭樱、潘刃向被告借款，并以登记在彭樱名下的坐落在长沙市××街××号整栋房屋及其他房屋作抵押。2015年2月13日，彭樱与被告办理了抵押登记（房他证岳麓字第515012271号）。2015年2月15日，被告将上述房屋抵押事宜告知承租人仲秋琳，仲秋琳在《租赁房产承诺函》中明确：1、出租人是彭樱；2、租期为2013年10月1日至2015年3月16日；3、抵押权人行使抵押权时，其无条件放弃租赁权利及优先购买权等。借款到期后，彭樱、潘刃无力偿还，被告遂向本院起诉。本院于2018年8月2日作出（2017）湘0102民初3548号民事判决书，判决：潘刃、彭樱于本判决发生法律效力之日起十日内共同向长沙农村商业银行股份有限公司车站北路支行偿还借款本金400万元，利息600780.06元（利息暂计至2017年5月1日止，之后的利息以未还本金为基数，按年利率12.09%的标准计算至借款清偿之日止）；如潘刃、彭樱未履行第一项金钱给付义务，长沙农村商业银行股份有限公司城中支行有权行使抵押权，依法折价、拍卖、变卖彭樱所有的位于长沙市××街××号整栋的房屋及长沙市××路××号××栋××的房屋，长沙农村商业银行股份有限公司城中支行对处置所得价款享有优先受偿权。判决生效后，被告向本院申请执行，本院于2019年5月29日作出（2019）湘0102执2832号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人潘刃、彭樱的银行存款或扣留、提取其收入人民币9356584元（未计算迟延履行期间的利息），或者查封、扣押其价值相当的财产；二、冻结湖南中南投资置业有限公司所有的位于长沙市××路××号××广场××号房屋（权证号码7××8）。2019年10月31日，本院向仲秋琳送达了协助执行通知书，要求其协助本院冻结其应向彭泠俐的支付涉案房屋租金9356584元。原告于2020年4月21日对冻结仲秋琳应向彭泠俐支付的涉案房屋租金9356584元向本院提出书面异议称其已于2015年1月10日承租彭樱的涉案房产，租赁期限15年，之后又将涉案房屋出租给仲秋琳，因此仲秋琳的租金应支付给原告，法院冻结该租金侵犯其合法权益。2020年4月26日，本院作出（2020）湘0102执异30号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，原告表示对此不服，向本院提起诉讼。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告的证据不足以证明其与彭樱之间就涉案房屋存在租赁合同关系，原告无权排除强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二的规定，判决如下：驳回原告朱燕的诉讼请求。本案受理费80元，由原告朱燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  龙韬审 判 员  张琼人民陪审员  林培二〇二〇年七月十日法官助理杨娟书记员童某某附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。