广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12507号原告：广州嘉誉策动运营管理有限公司，住所地广州市海珠区艺景路**自编**。法定代表人：李绍辉，总经理。委托诉讼代理人：尹春武，广东济方律师事务所律师。被告：佛山赢峰房通房地产服务有限公司，住所地，住所地广东省佛山市南海区桂城街道环岛西路**三山智汇广场****iv>法定代表人：黄春强，总经理。委托诉讼代理人：钟丽琼、郑佩莹，分别为广东智洋律师事务所律师、实习律师。第三人：佛山市东方运通房地产开发有限公司，住所地广东省，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路****法定代表人：黄伟飚，总经理。委托诉讼代理人：霍德伟、常旭东，分别为广东源浩律师事务所律师、实习律师。原告广州嘉誉策动运营管理有限公司诉被告佛山赢峰房通房地产服务有限公司（以下简称“赢峰公司”）、第三人佛山市东方运通房地产开发有限公司（以下简称“东方公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹春武，被告的委托诉讼代理人钟丽琼、郑佩莹，第三人的委托诉讼代理人霍德伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：万通国际商铺的开发商即第三人授权被告委托第三方进行商铺销售。原、被告于2018年9月10日签订《万通国际项目销售代理合同》及其补充合同，被告委托原告为万通国际项目提供商铺销售代理服务，并约定原告推荐的客户商铺买卖成交后，每套商铺被告依据成交数额的12%向原告支付现金奖3万和中介服务费，同时约定网签成功以后15日内结算支付，另外约定被告逾期支付服务费用，每延迟一天应按欠付中介服务费金额的千分之五向原告支付违约金和由此产生的诉讼费、律师费等。合同签订后，原告组织大量人力、物力投入商铺销售代理中，每个客户来购买商铺前均已在微信群发信息报备，同时原告也将佣金结算明细资料定期直接通过微信送达给被告的法定代表人亦是合同指定联系人，被告收到佣金结算资料和10张发票后以各种理由推脱和拒绝全额支付。至今原告共代理销售了37套商铺，其中8套已经结清。因需要通过诉讼追索服务费与违约金，原告支付了45000元律师费委托了律师进行代理。原告在销售代理中严格遵守合同约定，未结清的29套商铺的销售有买受人身份证、客户登记表、商铺认购书、房款收据、通联支付POS签购单、银行转账单等证据证明原告推荐的客户购商铺成功。被告拖欠费用不但违约而且影响了原告公司的经营。故起诉要求判令：1、被告立即支付拖欠的中介服务费、现金奖共计1723521元；2、拖欠的上述款项从2019年1月1日起按照每笔不同拖欠时间的年利率36%支付逾期支付违约金至付清之日止（以上暂计至2020年3月20日为699600元）；3、被告依合同承担律师费45000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原、被告之间《万通国际项目销售代理合同》第6.1条约定：原告引荐的客户按时支付不低于总房款50%的首期房款并签订《广东省商铺买卖合同》即网签合同，被告向原告支付中介服务费。原告并未提供其引荐的客户与开发商签订网签合同并已支付不低于总房款50%的证据，原告提供的客户登记表、商铺认购书、定金收据及银行账单不能证明原告主张的29套房屋达到支付中介服务费的结算条件。2、因第三人拖欠被告佣金及现金奖，被告向佛山市禅城区人民法院起诉第三人追讨相应的佣金及现金奖，第三人在被告的案件二审中主张另有13套房屋客户已退房（其中包含原告主张的121、237、238、343房）因而拒绝向被告支付相应的佣金及现金奖。佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终1291号《民事判决书》，认为因前述121、237、238、343房的客户退房第三人无需向被告支付该4套房屋的佣金和现金奖。因此被告认为前述已经支付的343房的中介服务费和现金奖92858.16元，121房的中介费和现金奖71209.32元，237房的现金奖30000元,238房的现金奖30000元共计224067.48元应自被告向原告支付的中介服务费和现金奖中予以扣除。3、原告主张自2019年1月1日起按年利率36%支付逾期支付的违约金并要求被告承担律师费没有事实和法律依据。被告并未拖欠原告中介服务费及现金奖的主观故意，而在于第三人未将约定的佣金及现金奖支付给被告，因此被告无需向原告支付违约金。根据合同第6.4条约定，原告应于每月1日和15日向被告提供佣金结算明细表，明细表经被告确认再于当月15日和30日前向原告支付当期中介服务费，且如原告未提供中介服务费发票被告有权拒绝中介服务费，造成的一切责任由原告承担。而原告主张的每笔计算违约金的中介服务费既未证明已向被告提供佣金结算表明细并经被告确认，也未证明原告已就每笔中介服务费开具发票，故原告主张违约金没有依据。退一步讲，即使被告要向原告支付违约金，原告主张按年利率36%计算明显过高，被告认为应按照全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率自起诉日计算违约金。第三人述称：本案是原告与被告之间的合同关系，与其司没有相对应的合同关系。其司与被告之间的合同约定条款，不涉及本案的原告。经审理查明：2018年9月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《万通国际项目销售代理合同》，约定：为推进甲方开发的万通国际项目销售工作的开展，现甲方委托乙方为本项目引荐客户，就委托销售事宜达成如下协议：甲方委托乙方销售的项目位于佛山市禅城区汾江南路49/51号负一层，物业类型为商铺；委托代理期自2018年9月15日起至2018年10月15日止；（3.9）甲方承诺如乙方转介有效的客户购买项目物业最终成交，则甲方须按时足额向乙方支付中介服务费；（6.1）乙方就本合同委托事项销售成功的，甲方按本合同约定向乙方支付中介服务费。上述“销售成功”是指乙方引荐的客户按时支付不低于总房款50%的首期房款并签定《广东省商品房买卖合同》；（6.2）中介服务费结算标准：成交销售总金额计算以客户签署的《广东省商品房买卖合同》内成交销售金额减3万为准。中介服务费金额=（客户签署的《广东省商品房买卖合同》内成交销售金额减3万）×中介服务费率12%。每网签一套，甲方额外奖励30000元现金奖给乙方，乙方无需就现金奖款项提供发票；（6.3）结算条件：乙方引荐的客户支付不低于总房款50%的首期房款和签署《广东省商品房买卖合同》并在房管部门完成网上备案登记后3天内，甲方支付现金奖30000元/套给乙方；在客户完成上述网上备案登记后15天内，甲方须按照本合同第六条6.2款约定的中介服务费结算标准结算支付余下中介服务费给乙方；（6.4）中介服务费结算方式：乙方跟进配合甲方与客户签订《广东省商品房买卖合同》工作后，于每月的1日和15日向甲方提供佣金结算明细表，甲方需于收到佣金结算明细表后5天内以书面形式确认或提出异议，逾期未提出异议的，则视为默认确认乙方提交的佣金结算明细表。甲方于确认后的当月15日和30日前向乙方支付当期中介服务费；乙方同时提供等额中介服务费普通发票，如乙方未提供中介服务费发票甲方有权拒付中介服务费，造成的一切责任由乙方负责；（7.2）如乙方达到结算条件，甲方未按约定或无故逾期向乙方支付中介服务费的，每延迟一天，甲方应按欠付中介服务费金额的千分之五向乙方计付违约金，并支付乙方由此产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用；（8.1）甲方指派黄春强作为本项目对接人；等。2018年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《万通国际项目销售代理合同续期补充协议（一）》，约定:双方一致同意将委托代理期限延长，等。2018年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《万通国际合同补充协议（二）》，约定:从2018年10月24日起，原合同中的服务费（佣金）结算标准改为：成交销售总金额计算以甲方和客户签署的《广东省商品房买卖合同》内成交金额减4万为准；等。原告因本案诉讼委托律师作为其诉讼代理人支出了律师费45000元。另查，被告曾因第三人拖欠佣金及现金奖等纠纷在佛山市禅城区法院起诉第三人，要求第三人支付相应佣金及逾期付款违约金等，佛山市禅城区人民法院作出（2019）粤0604民初17315号民事判决书查明：2018年2月9日，东方公司（甲方、委托单位）与赢峰公司（乙方、代理单位）签订《万通国际项目独家代理合同》，约定：甲方委托乙方独家代理甲方位于汾江南路51号万通国际负一层商铺项目的策划和销售，等。东方公司（甲方）与赢峰公司（乙方）签订《补充协议三》，约定：“2、经双方协商达成一致，自签订本协议之日起新成交客户（以客户签订的《认购书》中的时间为准），乙方承诺，如出现客户要求返还定金、购房款等费用的，由乙方自行与客户接洽并与甲方协商决定是否返还前述款项，如最终决定返还前述款项或法院等部门要求返还前述款项的，乙方应向甲方返还已收取的相应全部款项（包括外围联动的现金奖、销售佣金），甲方收取到客户的违约金部分，需支付乙方50%违约金作为乙方的劳务费用。但因甲方原因导致购房合同被解除并退还客户定金、购房款的，则乙方已收现金奖及销售佣金不予退回……”上述17315号民事判决书判决如下：一、略；二、东方公司于判决发生法律效力之日起十日内，向赢峰公司支付佣金、现金奖合计5926825.6元；三、东方公司于判决发生法律效力之日起十日内，向赢峰公司支付逾期付款违约金（以5926825.6元为本金，按年利率24%自2019年7月3日起计至实际清偿之日止）；四、驳回赢峰公司的其他诉讼请求。东方公司不服上述判决，提出上诉。广东省佛山市中级人民法院于2020年5月19日作出（2020）粤06民终1291号民事判决书，认定：“涉案121、237、238、343等13个商铺确实存在买卖合同被解除、东方公司须返还购房款予买受人的情况。同时，相关业主在请求退款的申请中提出因不能办理银行按揭或欠缺自有资金等原因不能支付剩余购房款，从而要求退还已付房款。据此，应认定上述合同并非因东方公司的原因解除。与该合同对应的13套商铺现已最终确定退房、返还购房款，根据补充协议三第2点的约定，该13个商铺不应计付佣金、现金奖。”上述1291号民事判决书判决如下：一、维持（2019）粤0604民初17315号民事判决第一项；二、撤销（2019）粤0604民初17315号民事判决第四项；三、变更（2019）粤0604民初17315号民事判决第二项为：东方公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赢峰公司支付佣金、现金奖合计4668979.75元；四、变更（2019）粤0604民初17315号民事判决第三项为：东方公司于本判决法律效力之日起十日内向赢峰公司支付逾期付款违约金（以4668979.75元为本金，按年利率6%从2019年7月3日计至实际清偿之日止）；五、驳回赢峰公司的其他诉讼请求。诉讼中，原、被告对于被告应支付的费用进行了核对，原告表示不再主张107房的费用，双方确认被告未向原告支付的佣金和现金奖共计1511874.24元。原告表示对于121、237、238、343房被告已支付的224067.48元费用不应退回给被告，因为原、被告之间的合同并未约定退房原告应向被告退款，且被告支付的服务费原告已结算支付给了其他中介公司，原告同意上述4套房屋的中介费用由本案在本案中一并予以处理结算。本院认为：原告与被告签订《万通国际项目销售代理合同》及相关补充协议没有违反法律法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应切实履行。原、被告现确认被告未向原告支付的佣金和现金奖共计1511874.24元。现双方争议焦点为121、237、238、343房被告已支付的224067.48元费用是否应予以抵扣。广东省佛山市中级人民法院于2020年5月19日作出的（2020）粤06民终1291号民事判决书认定：“涉案121、237、238、343等13个商铺确实存在买卖合同被解除、东方公司须返还购房款予买受人的情况。同时，相关业主在请求退款的申请中提出因不能办理银行按揭或欠缺自有资金等原因不能支付剩余购房款，从而要求退还已付房款。据此，应认定上述合同并非因东方公司的原因解除。与该合同对应的13套商铺现已最终确定退房、返还购房款，根据补充协议三第2点的约定，该13个商铺不应计付佣金、现金奖。”虽然原告与被告之间的合同并未就退房的情况下是否应支付现金奖及佣金作出约定，但根据上述判决，就退房的房屋第三人也并未向被告支付相应佣金及现金奖，基于公平合理原则，被告已向原告支付的121、237、238、343房共计224067.48元佣金、现金奖应予以抵扣，故被告实际应向原告支付的佣金、现金奖为1511874.24元-224067.48元=1287806.76元。原告要求被告按年利率36%的标准支付逾期付款的违约金，该标准明显过高，被告并未故意拖欠费用，亦是由于与第三人之间存在诉讼，第三人未及时向被告支付费用，且原、被告之间对于金额存在争议，故本院酌情认定被告从原告起诉之日起按年利率6%向原告支付违约金。原告因本案诉讼支出律师费45000元，原告要求被告支付上述律师费符合合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告佛山赢峰房通房地产服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州嘉誉策动运营管理有限公司支付佣金、现金奖共计1287806.76元及逾期支付上述款项的违约金（按年利率6%的标准从2020年3月30日起计算至实际清偿之日止）；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付律师费45000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27001元，由原告负担7291元，被告负担19710元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年七月二十四日书记员  李敬钊吴越鸣