广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初13491号 原告：广西康全济惠大药房连锁有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路大官塘211号。 法定代表人：庞博。 委托诉讼代理人：谢初生，男，1985年10月12日出生，汉族，住湖南省新化县。该公司员工。 被告：中国工商银行股份有限公司南宁市新城支行，营业场所：南宁市中山路外滩新城1-2号。 法定代表人：黄晓威，该支行行长。 委托诉讼代理人：毛丹，广西瀛聪律师事务所律师。 第三人：甘显佳，男，1965年11月21日出生,汉族，住广西柳州市柳北区。 第三人：兰明，女，1967年5月28日出生，壮族，住广西柳州市柳北区。 第三人：张蓉，女，1972年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：黄万琼，男，1969年11月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人：黄万琼，男，1969年11月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：案外人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年9月2日 开庭时间：2020年1月10日 当事人到庭情况： 原告方：广西康全济惠大药房连锁有限公司（以下简称“康全济惠大药房”）委托诉讼代理人谢初生到庭。 被告方：中国工商银行股份有限公司南宁市新城支行（以下简称“工商银行新城支行”）委托诉讼代理人毛丹到庭。 第三人：甘显佳到庭，张蓉的委托诉讼代理人及第三人黄万琼到庭，兰明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。 原告诉请要点 原告康全济惠大药房向本院提出如下诉讼请求：1.中止对第三人所有的南宁市青秀区的拍卖程序；2.确认原告对南宁市青秀区的租赁权，继续履行原租赁合同;3.由被告承担本案的全部诉讼费用。 被告答辩要点 被告工商银行新城支行作出如下答辩：1.本案原告是在被告设立抵押权后与第三人签订合同，属于先抵押后租赁。本案涉案商铺设立租赁权时，抵押权已经公示，且原告向法院提出执行异议时，提交的产权证明文件中，也显示涉案商铺的他项权利人为被告。他项权利设立的时间是2013年3月28日，且尚未注销。原告知道或应当知道是涉案商铺存在抵押权的事实，仍承租涉案商铺，属于其自愿接受和承担因抵押权的实现而租赁权终止的风险，依据物权法第190条的规定，原告要求中止执行，不应得到支持。2.根据最高院关于执行的相关规定，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在拍卖财产上，对担保物权和其他优先受偿权有影响的，法院应依法将其除去后拍卖。被告请求拍卖以实现抵押权，原告主张继续履行原租赁合同，将影响拍卖商铺的成交价格，从而影响抵押权的实现。因此，法院要求原告腾房，并未违反法律规定，也未侵害他人合法权益。故请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人意见 第三人甘显佳陈述称：1.涉案商铺自始至今一直处于出租状态，原告是善意的租赁人。2.被告在贷款前知道并认可涉案商铺的对外租赁行为。在贷款申报时，工行曾要求借款人及抵押人带路现场拍照，并要求提供商铺租金收入流水作为押品估取和偿贷能力评估依据之一。3.第三人张蓉与原告的租赁行为并未损害被告的利益。4.第三人张蓉不应承担本案诉讼费用。 第三人张蓉陈述称：1、涉案商铺自始至今一直处于出租状态，原告是善意的租赁人。2、被告在贷款前知道并认可涉案商铺的对外租赁行为。在贷款申报时，工行曾要求借款人及抵押人带路现场拍照，并要求提供商铺租金收入流水作为押品估取和偿贷能力评估依据之一。3、第三人张蓉与原告的租赁行为并未损害被告的利益。4、第三人张蓉不应承担本案诉讼费用。 第三人黄万琼陈述称：1、第三人甘显佳与工行新城支行存在借贷关系，第三人张蓉、第三人兰明与工行新城支行存在抵押关系，第三人张蓉与原告存在租赁关系，本人在以上法律关系中均不承担权利和义务，自然不是本案适格的当事人；2、本人不是涉案商铺的共有人，本人与其他人未签署任何涉及还款义务的文件，在原诉讼（2017）桂0103民初5902号判决书中未承担还款义务，因此，本人无需承担任何还款义务。 事实认定 工商银行新城支行与甘显佳、兰明、张蓉、黄万琼金融借款合同纠纷即（2017）桂0103民初5902号一案的民事判决书载明，工商银行新城支行就其对甘显佳、兰明享有的债权，有权以甘显佳、兰明、张蓉、黄万琼共有的位于南宁市青秀区折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该民事判决书发生法律效力后，因甘显佳、兰明未在规定的期限内履行债务，工商银行新城支行即向本院申请强制执行,执行案号为（2019）桂0103执321号。在执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）桂0103执321号执行裁定书，查封、冻结、扣押甘显佳、兰明、张蓉、黄万琼相当于3875458.25元的财产，于2019年2月14日作出（2019）桂0103执321号之一执行裁定书，裁定拍卖甘显佳、张蓉名下共有的位于南宁市青秀区，康全济惠大药房即以对该商铺享有合法租赁权为由，向本院提起案外人执行异议，请求中止对上述房产的执行。本院于2019年6月24日作出（2019）桂0103执异171号执行裁定书，驳回康全济惠大药房的异议请求。康全济惠大药房于2019年8月12日签收该裁定书，于2019年8月26日向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年9月2日立案受理。 另查明，位于南宁市青秀区登记的所有权人为甘显佳，共有权人为张蓉，该商铺已办理了抵押登记，登记时间为2013年4月1日，登记的抵押权人为工商银行新城支行，他项权证号为邕房他证字第××号。 再查明，2008年11月23日，张蓉、甘显佳与张振签订一份《房屋租赁合同》，约定由张蓉、甘显佳将其名下的位于竹溪大道××左岸××商铺出租给张振，租期为五年，从2008年12月20日至2013年12月19日。2013年9月1日，张蓉、甘显佳与张振与蓝文高签订了一份《租赁合同》，约定张蓉、甘显佳将其名下的位于竹溪大道××左岸××商铺出租给蓝文高，租期从2013年9月1日至2016年3月31日。2016年11月1日广西康全药业连锁有限公司（以下简称“康全药业公司”）与张蓉、甘显佳签订了一份《商铺租赁合同》，约定张蓉、甘显佳将位于竹溪大道××左岸××商铺出租给康全药业公司使用，租赁期限为从2016年12月1日起至2024年11月30日，租赁该商铺用作药店用途；租金按季度方式缴纳，第一年季度租金46170元，第二年季度租金48478.5元，第三年季度租金50884.2元。之后，康全济惠大药房（丙方）、康全药业公司（乙方）与张蓉、甘显佳（甲方）三方又签订了一份《三方协议书》，约定自2018年12月1日起，原竹溪大道××左岸××商铺《租赁合同》的出租方由乙方康全药业公司变更为丙方康全济惠大药房，丙方完全了解上述合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务的转移，并概括承受原乙方的权利义务，甲方仍作为租赁合同的出租方。2018年6月1日，康全济惠大药房与张蓉、甘显佳签订了一份《商铺租赁合同》，约定：张蓉、甘显佳将上述商铺出租给康全济惠大药房使用，租赁期限为2018年6月1日至2024年11月30日，租赁该商铺用作药店用途；租金按季度方式缴纳，第一年季度租金50884.2元。2019年5月27日、2019年8月23日，康全济惠大药房公司分别将租金50884.2元、50884.2元转至南宁市青秀区人民法院。 在诉讼中，康全济惠大药房公司为证明其交纳了涉案房屋的租金，在庭前提交了如下证据：1、《网银流水号》、《网上银行电子回单》各一份，载明：谢秀萍分别于2018年11月27日、2019年2月25日向第三人张蓉的账户转入50884.2元、50884.2元，附言内容为：康全左岸青园租金；2、《收据》一份，载明康全药业公司于2016年11月7日向收款人张蓉支付了商铺押金30780元。康全济惠大药房公司称“谢秀萍”系康全济惠大药房公司、康全药业公司的股东、董事、监事。工商银行新城支行对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其仅能证明谢秀萍向张蓉支付了款项，虽然备注为左岸青园租金，但是付款人与康全济惠大药房公司是何关系，款项是否是涉案商铺租金或押金，并无相关证据佐证。甘显佳、张蓉、黄万琼对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。康全济惠大药房公司在庭审结束后，为证明其支付了涉案房屋的水电费用、物业费用，补充提交了如下证据：1、2019年10月15日至11月15日水电费、管理费统计表；2、2019年11月22日的《收据》；3、2019年11月18日广西增值税普通发票；4、2019年12月水电费、管理费统计表；5、2018年12月13日的《收据》。工商银行新城支行对上述补充提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。张蓉、黄万琼对上述补充提交的证据的真实性、合法性、关联性均予认可。 在审理中，原告康全济惠大药房和被告工商银行新城支行共同确认，康全药业公司与康全济惠大药房系相互独立的企业法人。 裁判理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人兰明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。在执行程序中，原告康全济惠大药房作为案外人主张其享有足以阻却执行的租赁权而向法院提出执行之异议，经法院审查并作出裁定驳回其异议后，其对执行异议裁定不服的有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起执行异议之诉。一、关于原告康全济惠大药房与第三人张蓉、甘显佳签订的《商铺租赁合同》是否合法有效的问题。根据原告康全济惠大药房提供的银行转账回单、物业费、水电费收据等证据，并结合第三人张蓉、黄万琼的自认与陈述意见，能证明原告康全济惠大药房实际占有使用了涉案房屋，并支付了租金，可见，原告康全济惠大药房与第三人张蓉、甘显佳签订的《商铺租赁合同》确系双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规之效力性强制性规定，且合同确已实际履行，故该《商铺租赁合同》合法有效，据此，原告康全济惠大药房对讼争房屋享有合法有效的租赁权。二、关于原告康全济惠大药房享有的租赁权能否排除抵押权人的强制执行的问题。涉案房屋已办理了抵押登记，抵押登记的时间是在2013年4月1日，该抵押权的设立合法有效，对抵押人及抵押权人均有法律约束力；另，康全药业公司与张蓉、甘显佳签订的《商铺租赁合同》时间系在2016年11月1日，原告康全济惠大药房与张蓉、甘显佳签订《商铺租赁合同》系在2018年6月1日，可见，案外人康全药业公司及原告康全济惠大药房与张蓉、甘显佳签订《商铺租赁合同》的时间均在涉案房屋抵押权设立登记之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，原告康全济惠大药房不得以其租赁权对抗被告工商银行新城支行享有的已登记的抵押权，即原告康全济惠大药房对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告康全济惠大药房要求中止涉案商铺的拍卖程序，继续履行原租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 裁判结果 综上，依照《中华人共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告广西康全济惠大药房连锁有限公司对张蓉、甘显佳位于竹溪大道××左岸××商铺享有租赁权； 二、驳回原告广西康全济惠大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15425元，由原告广西康全济惠大药房连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  袁小辉 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  赵红梅 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。