河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8754号原告聂德军，男，汉族，1988年12月12日出生，住河南省南召县。委托代理人洪涛，河南千分尺律师事务所律师。委托代理人刘振杰，河南千分尺律师事务所实习律师。被告张会霞，女，汉族，1977年1月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人金鹏，河南明商律师事务所律师。委托代理人冯东阳，河南明商律师事务所律师。被告正好有房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区经三路****楼****，统一社会信用代码91410105MA45YY349T。法定代表人付鹏飞，经理。委托代理人夏伟，男，汉族，1988年12月19日出生，住河南省商城县，系该公司员工。原告聂德军诉被告张会霞、郑州正好有房地产经纪有限公司（以下简称正好有经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂德军及其委托代理人洪涛、被告张会霞及其委托代理人金鹏、被告正好有经纪公司委托代理人夏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告于2020年1月3日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告返还原告定金50000元、居间服务费13150元、过户服务费2000元；3、判令被告张会霞赔偿原告违约金197250元、律师费13000元；4、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2020年1月3日签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告拥有位于金水区中方××路××楼××房产，产权证书号为1501331989，建筑面积88.74平方米，房屋及其配套设施的成交总价为1315000元。原告于本协议签订时支付购房定金50000元，本协议签订之日起15个工作日内由被告预约解押。在银行允许解押5个工作日内由被告单独出资解押。原、被告双方违反合同约定导致合同不能履行或解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总价款15%违约金。另约定守约方为维护自己合法权益而产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、交通费等。同日，原告与被告正好有经纪公司签订了《居间服务合同》，主要约定：买卖双方在居间××服务下就××于××区中方××路××楼××号的房屋签订了《房屋买卖合同》，原告向被告支付居间服务费13150元、过户服务费2000元。双方任何一方违反买卖合同约定，导致被告正好有经纪公司不能履行义务的，经纪公司不承担责任且已收取的费用无需退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向守约方追偿该笔费用。协议签订后，原告按约定向二被告支付定金、居间服务费、过户服务费。但是合同约定的期限届满后，经原告多次催告被告仍拖延办理房屋解押事宜。后经多次协商，双方于2020年4月12日签订补充协议，主要约定被告于本协议签订之日起十个工作日内完成扣款，十五个工作日内单独完成解押并注销他项权证。原、被告违反合同约定，导致合同不能履行，购房合同自动解除，本合同一起解除，赔偿守约方百分之十五房款的违约金。现补充协议履行期限已经届满，被告仍未办理房屋解押手续，被告屡次违约的行为，符合补充协议约定的合同解除条件，同时也使原告对本次交易不抱有期待，房屋合同应当解除，被告应当赔偿原告的损失，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告张会霞辩称：1、本案合同未能履行的责任在原告聂德军，不在被告张会霞。原、被告于2020年1月3日，在被告正好有经纪公司签订了房屋买卖合同，签合同当天，被告张会霞已提前告知原告没钱解押，需要找垫资公司解押，被告张会霞可以负责找并出垫资费用，但需要买卖双方配合。合同签订后，被告张会霞就积极投入到买卖合同的履行中，向银行申请预约解押、联系垫资公司，由于春节放假，再加上新冠疫情爆发等不可抗力原因，一直未完成房屋的垫资解押工作。2020年3月26日，被告张会霞联系好垫资公司，原告不愿意配合，并提出解除合同，导致合同不能继续履行，被告张会霞不存在违约情形。在合同的履行过程中，原告的相关行为完全违背诚实信用原则。原告的各项诉讼请求没有事实与法律依据。被告正好有经纪公司辩称：本公司不存在违约，已收取的居间服务费、过户代办费不退还。经审理查明：1、2020年1月3日，原告聂德军（××）与被告张会霞（××）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：原告自愿购买被告张会霞位于郑州市××区中方××路××楼××号的房产，房屋所有权证书为1501331989，房屋建筑面积为88.74平方米。房屋已设定抵押，房屋抵押权人为中信银行，抵押金额为95万元。房屋成交价格为131.5万元，于签订合同时支付购房定金5万元，由正好有经纪公司保管，后期定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金。付款方式为公积金按揭贷款，网签过户后向被告支付除定金与贷款外的首付款，贷款部分由原告贷款银行放贷至房管局指定的资金监管账户，过户后由资金监管账户交付被告张会霞。双方约定在本合同签订之日起15个工作日内由被告张会霞预约解押，在银行允许解押5个工作日内由被告张会霞单独出资解押，完成解押的5个工作日内由被告张会霞注销他项权证，注销后5个工作日内，原、被告双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。被告应在过户后收到物业交割保证金之外的房款之日起365日内交付本合同项下房产及其他相关配套附属设施，并保证在网签之日起365日内将该房产名下所有户口全部迁出。原、被告双方任何一方违反本合同第4条、第5条约定迟延履行相应义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定房屋成交总价款1‰的违约金。原、被告双方任何一方违反本合同第4条、第5条约定导致合同不能履行或解除的，违约方应向守约方支付本合同约定房屋成交总价款15%的违约金。原、被告双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，守约方为维护自己合法权益而产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、交通费等。另，双方约定被告张会霞拿走定金45000元，暂留5000元由丙方保管。2、同日，原告聂德军（××）与被告张会霞（××）、正好有经纪公司（居间方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：鉴于买卖双方在居间××间××下就××于××区中方××路××楼××号的房屋签订了合同编号为0000789的房屋买卖合同，三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。居间服务范围为提供房屋买卖市场行情资讯，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领××实地看房，协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向，促成交易双方签署房屋买卖合同。××聂德军向居间方支付居间服务费13150元，过户服务费4000元。买卖双方签订买卖合同时，买卖双方均认可本合同约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订买卖合同当日向居间方支付本合同约定的上述费用。买卖双方或一方违反本合同第三条或买卖合同的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未支付的，居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。3、同日，正好有经纪公司出具收据两份，分别载明：“今收到聂德军交来购买金水区中方园路60号2号楼7层702号佣金及代办费人民币15150元”；“今收到聂德军交来购买金水区中方园路60号2号楼7层702号定金人民币5000元整”。4、同日，被告张会霞出具收据一份，载明“今收到聂德军购买张会霞位于金水区中方××路××院××楼××房产购房定金人民币45000元，此款是总房款的一部分”。5、郑州住房公积金管理中心出具的个人住房公积金贷款预先认定书显示：2020年1月13日，原告聂德军夫妻缴存均符合贷款条件，贷款性质为二手房贷款，交易房产预定价为131.5万元，申请还款方式为等额还款，贷款期限为20年。若能支付规定比例的购房首付款，则最高贷款额为789000元，最长贷款期限20年，贷款年利率3.25%。6、2020年4月12日，原告聂德军与被告张会霞、正好有经纪公司签订《补充协议》一份，主要约定：鉴于原、被告双方2020年1月3日在正好有经纪公司签订的合同，房屋所有权证书号：1501331989，房屋所有人被告张会霞一人独有。该交易截止本协议签订日一直未解押，原、被告三方在公平友好自愿的协商下，补充协议如下：被告张会霞于签订本协议之日起十个工作日内完成扣款，十五个工作日内单独完成解押并注销他项权证。原、被告双方应于被告张会霞完成第一条补充协议的所有条款后八个工作日内到房管局进行网签，（网签当日起三个工作日进行公积金复审），放完款后五个工作日内双方去房管局进行过户。被告张会霞应于网签当日将包含已收原告聂德军购房定金在内共计50000元存入房管局监管账户。原、被告三方应积极配合购房流程，若任何一方无故不配合导致该流程无法进行，视为违约。交房时间更改为签订本协议之日起6个月内。7、庭审中，被告张会霞称涉案房屋解押未完成。本院认为，原告聂德军与被告张会霞签订的《房屋买卖合同》，原告聂德军与被告张会霞、正好有经纪公司签订的《居间服务合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应履行自己的义务。本案中，被告未在补充协议约定的期限内完成解押，构成违约，原告要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，原告已支付的购房款定金应当返还，因购房款定金45000元在被告张会霞处、5000元在被告正好有经纪公司，故被告张会霞应退还原告45000元，被告正好有经纪公司应退还原告5000元。关于违约金，合同约定过高，本院酌定违约金按照已付房款的15%支付。关于居间服务费，居间服务合同约定守约方有权向违约方追偿该笔费用，故被告张会霞应当支付该笔费用。关于过户服务费，因该房屋尚未过户，该费用未实际发生，故被告正好有经纪公司应退还原告该费用。关于律师费，原告未能在庭审时提交增值税发票，故对其该诉请，本院不予支持。原告诉请被告承担保函费，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告聂德军与被告张会霞于2020年1月3日签订的《房买卖合同》解除；二、被告张会霞于本判决生效之日起十日内退还原告聂德军购房款定金45000元；三、被告张会霞于本判决生效之日起十日内支付原告聂德军违约金7500元、居间服务费13150元；四、被告正好有房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聂德军购房款定金5000元、过户服务费2000元；五、驳回原告聂德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，由原告聂德军负担2203元，被告张会霞负担513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李文惠二〇二〇年七月二十四日书记员  王自欣