广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初740号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该司职员。被告：黄跃飞，男，1970年3月30日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被告：曾广红，女，1972年3月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：黄跃飞，男，1970年3月30日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告黄跃飞、曾广红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马艳、被告黄跃飞及被告曾广红的委托诉讼代理人黄跃飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***翠云峰房屋的物业服务费暂计至2020年1月共计54757.89元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年3月30日的违约金为433068.5元，现向公司申请后请求法院判令被告以万分之八的违约金共计69291元（2020年3月31日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计124048.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年5月5日购买韶关市***房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费531.63元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的万分之八向原告支付违约金，被告于2011年7月开始拖欠物业服务费，至2020年1月拖欠的款项已经达163138.6元，原告于2020年3月30日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费。被告黄跃飞、曾广红辩称：碧桂园前期物业服务协议与商品房买卖合同是同一天签署的搭售合同，但被告至今不是该物业的业主，因该房屋的质量非常有问题，从2011年5月5日签署购房合同至今长达九年时间一直在投诉、起诉等，房屋也累计维修5次以上，房屋渗水、漏水问题也一直未消除，被告一直无法收楼入住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年5月5日，被告黄跃飞、曾广红（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************的“韶关碧桂园”翠云峰6街14（G11X型）联体住宅一幢。该商品房的套内建筑面积251.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积X平方米，即该商品房的房屋建筑面积共251.42平方米，该商品房花园面积168平方米。出卖人应当在2011年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，被告黄跃飞、曾广红（甲方）与原告（乙方）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业套内建筑面积及与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为251.42平方米；该物业的公用分摊面积为X平方米；合计该物业的房屋建筑面积为251.42平方米；该物业的花园面积为168平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按536.56元/月向乙方缴交物业服务费。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，双方还就物业管理服务内容、甲、乙方的权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，因被告未依约缴纳物业服务费，原告经催收未果于2020年3月30日向被告发出《物业服务费催缴函》，但被告仍未缴纳，原告遂提起本案诉讼。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。此外，经核实，按月536.56元计算物业服务费，被告自2011年7月起至2020年1月未缴物业服务费54729.12元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。对本案争议焦点分述并评析如下：一、碧桂园物业公司依据与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》请求被告支付物业服务费及违约金理由是否成立。碧桂园物业公司与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，故被告应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日2011年6月的次月即2011年7月起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是碧桂园物业公司向其催收，被告在收到碧桂园物业公司的《物业服务费催缴函》后，仍拒绝履行该义务，被告的行为已经构成违约。碧桂园物业公司请求被告支付2011年7月至2020年1月的物业服务费及违约金理由成立。经核实，被告应支付物业服务费54729.12元，关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”现碧桂园物业公司诉求被告按所欠物业费每日万分之八计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。二、被告以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业公司支付物业服务费是否有依据。被告向顺宏公司购买涉案房屋，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业公司签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，被告在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，被告享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《韶关碧桂园前期物业服务协议》，被告享有碧桂园物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务的义务，同时自己应当履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于被告所称的涉案房屋存在质量问题并非碧桂园物业公司造成，且被告与碧桂园物业公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在质量问题未收楼时被告可以免交物业服务费，故被告以此为由拒绝向碧桂园物业公司缴交物业服务费，与《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定被告享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果被告认为购买的涉案房屋房存在质量问题，应依据与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是借此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向碧桂园物业公司按时足额交纳物业服务费义务。综上，被告所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告黄跃飞、曾广红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2011年7月至2020年1月的物业服务费合计54729.12元及逾期支付期间的违约金（违约金以每月拖欠物业服务费536.56元为基数，从逾期支付的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1390元，由被告黄跃飞、曾广红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 刘桂全二〇二〇年七月八日法官助理 邹叶凤书 记 员 丘美英