广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初17370号原告：深圳市民乐福百货有限公司，住所地深圳市罗湖区新秀村56A栋二层，统一社会信用代码91440300745150310G。法定代表人：陈杏珍，执行董事。委托诉讼代理人：吉玉林，广东扬权律师事务所律师，执业证号14403200110534923。被告：深圳市万华居实业有限公司，住所地深圳市罗湖区沿河北路新秀村54A第二层，统一社会信用代码914403002794880578。法定代表人：古桦。委托诉讼代理人：陈清，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201611435749。委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201811029316。原告深圳市民乐福百货有限公司与被告深圳市万华居实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吉玉林，被告法定代表人古桦、委托诉讼代理人陈清、林彩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决要求被告返还拖欠原告的租金押金余额60071.20元，并支付原告逾期付款利息（按人民银行同期贷款利率计算，从2019年5月30日计至被告实际退还原告租赁押金（保证金）之日止，其中，截止到2020年4月30日止的利息为856元）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年4月23日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定：被告将深圳市××沿河北路新秀村××层房屋出租给原告，租期10年，从2010年5月1日至2020年4月30日，月租金总额为160000元，原告向被告支付了租赁押金（保证金）39万元。2017年，被告在深圳市罗湖区人民法院起诉原告(案号为（2017)粤0303民初22888号），请求法院：判决解除房屋租赁合同、判决原告返还租赁房屋、判决原告支付被告拖欠的租金及利息、判决原告支付被告房屋占用费等。2018年12月23日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，驳回被告全部诉讼请求。被告未上诉，该判决己发生法律效力。2019年1月16日，原告与被告签订了《协议书》，约定：1、2010年4月23日签订的房屋租赁合同提前至2019年3月15日终止；2、原告承诺于2019年3月15日前将租赁房屋及西南面门斗两层建筑物的经营者（中国银行和嘿鱼餐厅除外）全部清退，并承诺于2019年3月15日将租赁房屋及西南面门斗两层建筑物的全部铺面按现状移交给被告，被告承诺在原告履行完上述承诺并结清2019年2月份及3月份15天的房租水电等费用后，一次性退还原告已交纳的押金39万元；3、关于2019年3月16日至2020年4月30日期间原告与中国银行及嘿鱼餐厅房屋租赁合同履行事宜，原告将该租赁合同权利和义务转移给被告，三方签订相关补充协议或办理三方确认手续；4、本协议生效后，被告承诺对深圳市罗湖区人民法院作出的（2017)粤0303民初22888号一审判决放弃上诉。2019年3月13日，原告与被告签订了《确认函》：1、双方确认原告已于2019年3月13日将租赁场地移交给被告；2、双方同意原告己收取中国银行2019年3月份半个月租金50961.50元、原告尚欠被告2019年3月份半个月租金90040.50元及租赁房屋移交前原告尚未支付的水电费从被告应退还给原告的押金中抵扣；3、双方确认被告应退还原告的原租赁房屋的押金计人民币39万元尚未退还，双方同意待上述三笔款项抵扣完毕后6日内被告将剩余押金尾款一次性不计息退还原告。2019年3月13日，被告与深圳市嘿鱼餐厅（下称嘿鱼餐厅）签订了《协议书》，被告将原告原转租给嘿鱼餐厅的场地重新出租给嘿鱼餐厅，嘿鱼餐厅向被告支付租金。2019年5月14日，原告与被告及中国银行股份有限公司深圳分行（下称中国银行）签订了《三方协议》，约定：自原告与被告签订的《租赁合同》解除之日起，原告在与中国银行签订的“原租赁合同”中权利义务自动转移至被告，被告同意将商铺继续出租给中国银行，被告与中国银行继续按原租赁合同履行，直至原租赁合同到期，中国银行向被告支付租金。2019年5月23日，原告与被告签订了《场地交接最终费用协议表》，双方一致确认：1、被告应退还原告租赁押金390000元，应退还原告己付深华（物业公司）2019年3月16日至3月31日商场管理费2910元；2、原告应付被告费用合计153730.09元（包括原告己收取中国银行3月份半个月租金50961.50元、原告尚欠被告2019年3月份半个月租金90040.50元及租赁房屋移交前原告未支付的水电费12728.09元）；3、两者相抵，被告应退还原告租赁押金余额共计239179.91元。被告收到中国银行第一笔租金时同时退还原告押金余额239179.91元到原告法定代表人陈杏珍账户。被告违反上述承诺，至今拒不退还剩余押金239179.91元，损害了原告合法权益，为此，原告现诉诸人民法院，请求法院查明事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。庭审中，原告表示在2020年7月27日被告已经退还租赁押金179108.71元，原告当庭变更诉讼请求为：要求被告返还拖欠原告的租金押金余额60071.20元。被告辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。1、我方已于庭前向原告支付179108.71元，该款项为退还原告押金的款项，被告已实际履行完毕退还押金的义务。2、原被告虽然于2019年1月16日签定协议书，初步同意涉案租赁合同提前至2019年3月15日到期，但根据协议书第4条，及事实履行过程中，原告并未将嘿鱼餐厅的租赁合同所有权益转让给被告，各方也无正式的三方转让协议，被告未替代原告成为案外人嘿鱼餐厅的出租方，被告只是代为原告收取嘿鱼餐厅的租金，对于嘿鱼餐厅拖欠的2019年10月租金19000元，电费41071.2元，水费2100元，合计欠款62171.2元。在案外人拖欠支付该欠款的情况下，被告有权扣除上述款项，且根据协议书第6条，原告需完成协议书第2、3、4条约定的义务之后，双方之间产生的权利和义务以及债权债务关系全部结清。因此被告有权扣除完毕所欠款项后，将押金予以返还，且被告在扣除上述款项外，已于2020年7月27日通过法定代表人古桦的银行帐户向原告支付179108.71元，实际比应付的租赁押金177008.71元多支付了原告2100元，原告应予退还。鉴于被告已经将应退还的押金转帐给原告，原告以此诉求要求退还押金及利息，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于深圳市××沿河北路新秀村××层房屋出租给原告，租期10年，从2010年5月1日至2020年4月30日，月租金总额为16万元，原告向被告交纳租赁保证金（押金）39万元。随后，原告依约向被告缴纳租赁保证金人民币39万元。原、被告开始履行该租赁合同。2017年，原、被告发生租赁纠纷，被告向本院提起诉讼，原告提起反诉，本院以（2017)粤0303民初22888号民事判决书，一审判决驳回了原、被告的全部诉讼请求。双方均未上诉，该判决己发生法律效力。2019年1月16日，原告与被告签订《协议书》，约定：1、双方一致同意，双方于2010年4月23日签订的《房屋租赁合同》提前至2019年3月15日终止；2、原告承诺于2019年3月15日前将使用租赁房屋及西南面门斗两层建筑物的经营者（中国银行和嘿鱼餐厅除外）全部清退，承诺于2019年3月15日将租赁房屋及西南面门斗两层建筑物的全部铺面按现状移交被告并保证移交的上述房屋及配套附属设施可以使用，被告承诺在原告履行完上述承诺并结清2019年2月份及3月份15天的房租水电等费用后，一次性退还原告已交纳的押金39万元；3、2019年1月、2月及3月半个月租赁房屋的租金由原告按原租金标准按时支付给被告；4、在2019年3月16日至2020年4月30日期间，由被告代位原告继续履行原告与中国银行和嘿鱼餐厅签订的房屋租赁合同至该合同终止日，该期间中国银行和嘿鱼餐厅（嘿鱼餐厅每月应交租金为3.8万元）应交纳的的房屋租金支付给被告，三方签订相关补充协议或办理三方确认的相关手续，被告保证不额外增加该期间内依据原转租合同的中国银行和嘿鱼餐厅应缴租金；双方还约定了其他事项。2019年3月13日，原告与被告签订《确认函》：确认原告在2019年3月13日将租赁场地移交给被告完毕，并约定：1、原告转租的中国银行2019年3月份半个月租金50961.50元已提前代为收取，尚未转交给被告，双方同意该笔款项在被告应退还给原告的押金中进行抵扣；2、原告尚有2019年3月份半个月租金90040.50元未向被告支付，双方同意该笔款项在被告应退还给原告的押金中抵扣；3、双方同意原告实际使用但尚未缴纳的水电费在被告应退还给原告的押金中进行抵扣；4、被告应退还给原告的原租赁房屋的押金计人民币39万元尚未退还，双方同意待上述三笔款项抵扣完毕后，6日内由被告将剩余押金尾款一次性不计息退还原告。2019年3月13日，被告与案外人深圳市嘿鱼餐厅（简称嘿鱼餐厅）签订《协议书》，双方确认在2019年3月16日至2020年4月30日期间按现状租赁场地给嘿鱼餐厅使用，嘿鱼餐厅每月10号前向被告支付当月租金3.8万元，其余经营全部费用由嘿鱼餐厅支付。同日，原、被告和嘿鱼餐厅三方签订《交接表》，确认了当日的水电费具体数额，并确认此后的水电费由被告收取。其后在2019年5月14日，原、被告和案外人中国银行股份有限公司深圳市分行（简称中国银行）签订了《三方协议》，约定：自原告与被告签订的《租赁合同》解除之日起，原告在与中国银行签订的“原租赁合同”中权利义务自动转移至被告，被告承诺将该商铺继续出租给中国银行，被告与中国银行继续按原租赁合同履行，直至原租赁合同到期，中国银行向被告支付租金。2019年5月23日，原告与被告签订《场地交接最终费用协议表》，双方确认：经核算，被告应退还原告租赁押金39万，原告已付深华2019年3月16日至3月31日商场管理费2910元；原告应付被告费用合计153730.09元（包括原告己收取中国银行3月份半个月租金50961.50元、原告尚欠被告2019年3月份半个月租金90040.50元，租赁房屋移交前原告未支付的水电费12728.09元）；两者相抵，被告应退还原告租赁押金余额共计239179.91元；被告收到中国银行第一笔租金时同时退还原告押金余额239179.91元到原告法定代表人陈杏珍账户。被告在庭后书面说明中确认于2019年8月9日收到中国银行的租金，但一直没有向原告退还剩余的押金余额。在原告起诉后，被告于2020年7月27日向原告退还了部分押金179108.71元，剩余的押金60071.20元仍未返还。本院认为，原告与被告签订的《协议书》、《确认函》和《场地交接最终费用协议表》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。根据上述合同的约定，被告在扣除相关费用后应当返还原告缴纳的租赁押金余额239179.91元，但被告至原告起诉时一直没有返还，在原告起诉后，被告于2020年7月27日向原告退还了部分押金179108.71元，剩余的押金60071.20元仍未返还，被告的行为属于违约行为，应当承担相应的的违约责任，故被告应当向原告返还剩余的租赁押金60071.20元，并且承担从2019年8月10日起至实际返还之日止的利息。对于被告所称的嘿鱼餐厅拖欠租金和水电费应当在原告的租赁押金中予以扣除的理由，本院认为，在2019年3月13日被告已经与嘿鱼餐厅签订了《协议书》，确认了被告在2019年3月16日至2020年4月30日期间按现状将租赁场地给嘿鱼餐厅使用，嘿鱼餐厅每月10号前向被告支付当月租金3.8万元；同时原、被告和嘿鱼餐厅三方签订《交接表》，确认了当日的水电费具体数额，并确认此后的水电费由被告收取；以上的事实表明被告与嘿鱼餐厅已形成新的租赁合同关系，被告作为出租方应当向嘿鱼餐厅主张权利收取租金，而不是在向原告退还的租赁押金中扣除嘿鱼餐厅未付的租金水电费，被告的该抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下，被告深圳市万华居实业有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市民乐福百货有限公司返还租赁押金人民币60071.20元并支付相应的利息（该利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年8月10日起计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止起计算至实际支付之日止）。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2450元（包含原告多预交的人民币1149元），保全费人民币1720元，由被告负担人民币3021元，原告已预交的人民币4170元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币3021元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年七月三十日孙莹书记员     柏榕楠