中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23265号原告（反诉被告）：苏思颖，女，1985年11月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告（反诉被告）：戚昭，男，1978年6月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。共同委托诉讼代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被告（反诉原告）：关湛棠（GuanZhanTang），男，1936年5月7日出生，美国籍，联系地址广东省广州市海珠区。被告：（反诉原告）：关本立，男，1962年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。第三人：麦艳娇，女，1937年3月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：梁慧曦，女，1968年5月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：牛洪星、杨笑君，该公司职员。原告苏思颖、戚昭与被告关湛棠、关本立及第三人麦艳娇、梁慧曦、广州市德才房地产代理有限公司（下文简称德才房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告关湛棠、关本立提出反诉，本院依法适用普通程序，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人李慧、王磊，被告委托诉讼代理人罗维，第三人德才房地产公司委托诉讼代理人牛洪星到庭参加诉讼。第三人麦艳娇、梁慧曦经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理位于广州市海珠区海联路172号907房的产权过户手续；2.被告向原告支付逾期履行合同的违约金，以合同成交价的0.05%每日为标准，暂计至2019年1月8日，共计18525元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋是登记在两被告名下的房产，两人共同共有涉案房屋。被告关湛棠与第三人麦艳娇是夫妻关系，被告关本立与第三人梁慧曦是夫妻关系。2018年8月20日，两被告与第三人麦艳娇、梁慧曦在美国签署委托书，共同委托高焕娴为代理人，全权代为办理涉案房屋买卖事宜。2018年8月29日，原告与高焕娴、第三人德才房地产公司就涉案房屋买卖事宜签订三方协议，对房屋基本情况、房屋价款和三方权利义务作出规定。双方于同日签订网签合同，明确房屋成交价为195万元，以按揭付款方式支付房款。2018年9月5日，原告向被告支付定金3万元。房屋买卖合同约定，被告与原告须在银行出具同贷通知书或相关意向回复后5日内到税务部门完税，并到房屋管理部门递件过户。在银行出具同贷书后，原告多次要求被告履行义务，但被告一直拒绝前往相关部门办理手续。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.高焕娴私自收取原告支付的定金，并以明显低于市场价格出售涉案房屋，损害我方利益，我方要求解除涉案房屋买卖合同。2.涉案合同为格式合同，合同约定的违约金过高，以成交价作为违约金计算依据是没有法律依据的。第三人麦艳娇、梁慧曦未到庭陈述意见。第三人德才房地产公司陈述称：如果法院判决原被告继续履行案涉房屋买卖合同，我方作为中介方会继续为原被告提供后续服务。我方对涉案合同由原告先签字，被告后签字的事实予以确认。被告有无收到定金，因为是原被告之间的汇款，我方不清楚。但是对于高焕娴出具的收据的真实性我方予以认可。反诉原告（两被告）向本院提出反诉请求：1.解除2018年8月29日反诉原告与反诉被告、第三人德才房地产公司签订的《中介服务三方协议（买卖）》及2018年8月29日反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》。2.反诉被告一次性支付违约金195000元给反诉原告。3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2018年8月29日，反诉被告、第三人德才房地产公司与反诉原告的委托代理人高焕娴就反诉原告共有的广州市海珠区海联路172号907房买卖事宜签订《中介服务三方协议（买卖）》，当天又签订《房屋买卖合同》。签约后，反诉被告没有按照约定于签约当天将定金3万元支付给反诉原告。反诉被告已构成根本违约，应按照约定向反诉原告支付违约金19.5万元。反诉原告发现高焕娴私自收取定金，以明显低于市场价格出售涉案房屋，侵害了反诉原告合法权益。反诉原告要求高焕娴向反诉被告递交解除房屋买卖合同协议通知书，依法行使合同解除权。涉案房屋是反诉原告在广州的唯一住房，反诉原告及家人准备回国定居生活工作。为此，提出反诉。反诉被告（两原告）辩称：不同意两被告的反诉请求。涉案房屋买卖合同的违约方是反诉原告，我方请求反诉原告继续履行合同并承担违约责任。第三人德才房地产公司陈述称：不同意反诉原告提出的解除中介三方协议，我方已经提供了中介服务，在双方发生纠纷之后也进行了协调，应当按照约定向我方支付中介服务费。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见向本院提交了房地产证和房地产共有证、结婚公证书、委托书、中介服务三方协议、房屋买卖合同、催告函、公积金贷款审批确认书、律师函、快递单、财务证明、解除房屋买卖合同协议通知书及快递单等证据。本院予以审查并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：两被告是广州市海珠区海联路****所有权共有人，该房屋建筑面积63.95平方米。2018年8月20日，两被告、两第三人签署委托书，共同委托高焕娴作为代理人办理广东省广州市海珠区海联路172号907房的交易过户手续、代签署或取消网签买卖合同、代为办理出售房屋登记手续，并声明高焕娴无权收取楼款，需将楼款存入关湛棠的中国建设银行广州铁路支行尾号为6046的银行账户。2018年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）的代理人高焕娴签订《房屋买卖合同》，就买卖位于广州市海珠区海联路172号907房的物业达成如下协议：物业建筑面积63.95平方米；成交价195万元；甲方收齐楼款当天移交物业；乙方应于签订本合同时支付3万元定金，楼价余款按以按揭付款形式交付；乙方应在签署本合同后90天内签署银行按揭文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续；首期楼价款（含定金）共计98万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；97万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；甲方签订合同后不能按约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交价0.05%的违约金；乙方签订本合同后不能按约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。同日，原告（甲方）与被告代理人高焕娴（乙方）、第三人德才房地产公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，其中约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖广州市海珠区海联路172号907房提供中介服务事宜；物业建筑面积63.95平方米，拟订价195万元；甲方的权利和义务为保证所提供资料真实、合法、准确、完整，对物业享有完整处分权，按合同约定收取楼款等；乙方权利和义务为及时按合同约定支付楼款、交易税费等；丙方权利和义务是促进交易双方达成签署合同、提供中介服务，收取代理服务费及咨询服务费等。交易日期为2018年9月7日的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单显示，原告苏思颖向被告关湛棠的中国建设银行尾号为6046的银行账户汇款3万元。2019年5月10日，广州御银金融服务有限公司出具《财务证明》，证明该笔转账交易发生于2018年9月5日，是否转账成功以后台系统记录为准。2018年9月5日，高焕娴出具《收据》，确认收到原告苏思颖交付的购买广州市海珠区海联路172号907房的定金。2018年12月28日，广州市住房公积金管理中心通过了两原告的住房公积金贷款审批，贷款额度为97万元，房屋地址广东省广州市海珠区海联路172号907房，担保方式抵押，收款账户为关湛棠建设银行尾号为6046的银行账户。2018年12月22日，两原告委托被告发出律师函，函告因原告已取得银行同意贷款通知书，被告不履行合同义务构成违约，催促两被告配合办理房屋完税及递件过户手续。2018年12月24日，第三人德才房地产公司亦发出催告函，敦促两被告履行合同义务。庭审中，证人曾某出庭作证称：涉案房产在2018年6、7月间委托我工作的德才房地产公司出售。原告方先看房产，满意后交付诚意金。之后，我将情况告知作为业主的被告，双方就房产销售价格达成了一致意见。由于被告是美国籍，没有时间回国处理，所以就委托高焕娴办理房屋交易及过户。我先与原告签订了合同，确定其一定会购买涉案房产，并将合同拍照给被告。被告再办理委托高焕娴出售房产的公证书。收到公证书后，高焕娴就来公司与原告签订合同。合同签订当晚，原告在邮政储蓄银行转账支付合同定金。公积金贷款审批通过后，我通知双方到公积金贷款中心面签，高焕娴称被告不同意出售房产，不再继续交易。后来被告回国，我与其协商，但一直没有达成一致意见。对于涉案《房屋买卖合同》的签订时间，证人曾某当庭查阅其与原告苏思颖的微信聊天记录，确认买卖双方签订合同的时间不一致，买方系2018年8月29日签订合同，卖方于2018年9月5日签订合同。另查明，原告戚昭于2020年7月21日向本院提交了个人存款证明书，显示其在中国邮政储蓄银行存款2023115元，拟证明其具有一次性支付剩余房款192万元的能力。庭审中，被告提出如下意见：1.涉案《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，房屋成交价远低于市场价，高焕娴与房产中介恶意串通，严重损害其利益。2.《房屋买卖合同》约定的违约金过高，没有收到原告支付的定金，原告没有实际损失。即使违约，也应当按照法律规定的标准支付违约金。双方同意适用中华人民共和国法律处理本案。本院认为，被告关湛棠为美国籍公民，本案系涉外房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定，涉外合同当事人可以选择处理合同争议所适用的法律。原告与被告同意本案适用中华人民共和国法律处理。为此，本院以中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。高焕娴是两被告的委托代理人，其有出售涉案房屋的代理权限。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力的规定，高焕娴以两被告名义与两原告签订的《房屋买卖合同》，对两被告发生法律效力。据证人曾某的证言及曾某提供的微信聊天记录显示，买卖双方签署涉案《房屋买卖合同》的时间不一致，作为买方的原告于2018年8月29日签订合同，而代表卖方的高焕娴于2018年9月5日签订合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四的规定，采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。据此，涉案《房屋买卖合同》于2018年9月5日成立并生效。按照合同约定，买方在合同签订时支付定金3万元，合同签订后的90日内办理按揭贷款，卖方协助买方办理按揭，买卖双方在银行出具同贷书或相关意向回复后5个工作日内办理房屋过户手续，买方在取得递件过户回执当天付清首期款98万元。原告作为买方在合同成立的当日，向被告关湛棠的账户转账支付了定金3万元，并于2018年12月18日取得公积金贷款审批确认书。由此可见，原告履行了支付定金及办理银行按揭贷款手续的义务。而被告未按照约定协助原告办理涉案房屋产权过户递件手续，经原告催告后，被告仍不履行该义务。被告的行为显属违约。原告主张被告履行合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。为保护被告利益，原告需在在办理房屋过户手续前一次性将合同余款192万元支付给被告。涉案《房屋买卖合同》还约定，卖方未能按时履行合同约定义务的，从逾期之日起，按日向买方支付成交价0.05%的违约金。原告主张被告支付逾期配合办理房屋过户手续的违约金，具有合同依据，应予支持。被告提出违约金支付标准过高的意见，本院酌情予以采纳，考虑房屋成交价的数额、原告遭受的实际损失，本院将违约金支付标准从每日0.05%调整为每日0.02%。原告于2018年12月18日取得公积金贷款审批确认书，按照合同约定，应从该日的5个工作日后即2018年12月26日开始计算违约金。对于被告提出的解除《房屋买卖合同》、《中介服务三方协议（买卖）》以及要求原告支付违约金195000元的反诉请求，本院评判如下：其一，合同于2018年9月5日签订，原告于该日向被告关湛棠银行账户转账支付定金，因银行系统原因，定金在两日后到达原告账户。因此，原告已按照约定履行了支付定金的义务。虽然定金迟延两日达到被告银行账户，但被告并未提出异议，且代理人高焕娴积极协助原告办理公积金贷款审批手续，被告以自己的行为认可了原告的履约行为。其二，被告认为高焕娴与原告、第三人德才房地产公司存在恶意串通，损害其合法权益的行为，但未提交任何证据予以证明。其三，涉案《房屋买卖合同》虽然由高焕娴代为签署，但房款按照约定直接进入被告关湛棠的账户，且从合同签订当时的市场行情来看，房屋出售价并不明显低于市场价格。因此，高焕娴客观上不可能私自收取定金，被告提出的高焕娴以明显低于市场价格处置涉案房产的意见，亦与事实不符。其四，如前所述，涉案《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，原告没有违约行为，被告要求解除合同，主张原告赔偿损失，没有法律依据。《中介服务三方协议（买卖）》系三方合同主体的真实意思表示，亦具有法律效力，被告不得擅自单方解除。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十六条、第一百三十条以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告苏思颖、戚昭应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告关湛棠、关本立支付购房余款192万元；二、被告关湛棠、关本立在原告苏思颖、戚昭支付前项判决确定的款项之日起十日内，协助原告苏思颖、戚昭到房地产行政主管部门办理将广东省广州市海珠区海联路172号907房的产权转移登记至原告苏思颖、戚昭名下的手续；三、被告关湛棠、关本立应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏思颖、戚昭支付违约金（以195万元为计算基数，按照每日0.02%的标准，从2018年12月26日计算至涉案房屋办理产权转移登记手续之日止）；四、驳回原告苏思颖、戚昭的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告关湛棠、关本立的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22516元、财产保全申请费5000元，合计27516元，由原告苏思颖、戚昭负担156元，被告关湛棠、关本立负担27360元；反诉案件受理费减半收取2100元，由反诉原告关湛棠、关本立负担。如不服本判决，原告及被告关本立可在本判决书送达之日起十五日内，被告关湛棠可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 郑 家 碧人民陪审员 黄 慧 琦二〇二〇年七月二十四日书 记 员 刘  敏