江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1120号原告：王耀辉，男，1959年12月10日出生，汉族，江西信丰人，现住广东省深圳市南山区。原告：曾琼珍，女，1963年8月21日出生，汉族，江西信丰人，现住广东省深圳市南山区，系王耀辉妻子。两原告共同委托诉讼代理人：陈学财，系江西赣信律师事务所律师，特别授权代理。被告江西弘乾中茂实业有限公司，住所地：赣州市南康区龙岭赣南大道东侧中国中部国际物流商贸城亚琦集团办公楼，信丰住所信丰县城南大道“中国赣州南部国际物流商贸城”统一社会信用代码：91360782076870168G。法定代表人：梁平，系该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张骏飞，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：彭延斌，系江西泰康律师事务所律师，一般授权代理。原告王耀辉、曾琼珍与被告江西弘乾中茂实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王耀辉及其委托诉讼代理人陈学财、被告江西弘乾中茂实业有限公司的委托诉讼代理人张骏飞、彭延斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王耀辉、曾琼珍向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告在判决生效后15日内将原告所购房屋客厅阳台由封闭式整改恢复为合同约定的非封闭式，逾期不整改，则由被告一次性向原告支付赔偿金84000元；二、请求依法判令被告向原告支付自2018年元月1日起至阳台改为非封闭式完成时止以房款259000元为基数按每日万分之五计算的赔偿金；三、请求依法判令被告向原告支付自2018年元月1日至交房时止以房款259000元为基数按日万分之一计算之逾期交房违约金；四、请求依法判令被告向原告按现行市场价赔偿因将阳台封闭而多算4平方米面积房款23200元；五、请求依法判令被告向原告赔偿因不能收房导致原告的差旅费、误工损失计5000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年7月19日签订“赣州市商品房买卖合同”，被告将其开发的位于信丰县城南大道南侧、105国道西侧“中国赣州南部国际物流商贸城”2-3#栋2-3103号房出售给原告。合同约定房屋建筑面积92.8平方米，单价为每平方米2790.95元，总价为259000元，合同第三条第2项约定该房有2个阳台，2个阳台为非封闭式。合同第十六条（三）装饰装修及设备标准约定“……不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照以下第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件四。”附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定“……5、阳台，其中0阳台封闭式，2阳台为非封闭式；安全护栏阳台。……”合同第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”合同第十二条逾期交付责任约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同就其他权利义务作了约定。合同签订当天，原告一次性支付了全部购房款259000元，履行了全部义务，但被告却迟迟不能交房，直到2019年12月原告才得到通知交房。原告从深圳回到信丰前往被告处准备收房时，物业人员带原告进入该房，原告发现客厅阳台被封闭，与合同约定的阳台为非封闭式阳台不相符，严重影响阳台采光、通风使用功能，原告要求被告整改到位后才能收房。2020年5月7日，原告再次从深圳回到信丰准备收房，当物业人员带原告进入该房后，原告发现被告仍未整改，阳台仍为封闭状态，因未达到合同约定的非封闭式阳台交房条件，原告再次拒绝收房，同时要求被告继续整改到位。由于被告违反合同约定将非封闭式阳台做成封闭式阳台，致使房屋测绘时多计算了4个多平方米面积。被告此行为不仅影响原告房屋客厅阳台正常采光、通风使用功能而且还多获得4个平方米面积房屋价款，其行为属恶意且损害了原告合法权益，多收4个多平方米面积房款，被告理应按现行市场价赔偿给原告，即23200元（4平方米×5800元/平方米）。因被告未能按合同约定条件交付房屋应按照合同约定向原告支付违约金，自2018年元月1日起至阳台整改完成时止以房款259000元为基数按每日万分之一计算违约金（至起诉日2020年5月9日止为23129元）。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”请求法院依法判处。原告王耀辉、曾琼珍为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、原告的身份证及被告企业信息复印件；2、《商品房买卖合同》及户型图；3、收款收据复印件；4、现场照片三张，5、房屋分户测算表；6、宣传图一张。被告江西弘乾中茂实业有限公司辩称，1、我方是严格按照审批通过并备案的规划设计图纸进行施工建设的，原告无权要求我方擅自改变现状。原告所购商品房的2个阳台是“非封闭式”，结合沙盘、规划设计图等证据，足以证明我方工作人员误载是过失而非故意；2、原告诉请将客厅封闭式阳台整改为非封闭式阳台，并逾期不整改，要求赔偿84000元。因2-3#栋房屋二十九至三十二层的客厅阳台为规划设计的安装可推拉窗户的玻璃幕墙，属于建筑物的公共部分，原告不能擅自改变或者变更已经审核通过的规划设计要求，否则，将破坏城市建设整体规划，该诉求属于履行不能。原告诉请赔偿84000元没有事实和法律依据；3、原告诉请我方自2018年1月1日起以房价款259000元为基数按万分之五计算赔偿金不应得到支持。我方是严格按照通过审批的规划设计方案对涉案房屋施工建设的，被告无权更改规划设计，当然也无法按照原告的主张将封闭式阳台整改成非封闭式阳台，本案完全是因被告工作人员合同误载引起，且被告不存在恶意。原告该主张无事实和法律依据；4、原告主张自2018年元月1日起至阳台整改为非封闭式完成时止，以房款259000元为基数按照每日万分之一计算违约金没有事实和法律依据；5、原告主张由我方按现行市场价赔偿因阳台封闭而多计算的4㎡面积房款23200元，不予认同。合同载明建筑面积为92.8㎡，而根据实测面积为93.74㎡，实测面积比预测面积多0.94㎡，根据合同应当按照多退少补方式处理，原告应向被告补差价2623.49元；6、原告诉请我方赔偿因不能收房导致原告的差旅误工等费用5000元没有法律依据。被告江西弘乾中茂实业有限公司为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、被告营业执照复印件；2、涉案2-3#二十九至三十二层建筑图纸、建筑物规划设计图纸（外观设计）以及现场实拍图片；3、交房通知书、快递单；4、房屋预测面积报告、房屋实测面积报告。本院经审理认定事实如下：原告王耀辉、曾琼珍与被告于2016年7月19日签订“赣州市商品房买卖合同”，被告将其开发的位于信丰县城南大道南侧、105国道西侧“中国赣州南部国际物流商贸城”2-3#栋2-3103号房出售给原告。合同约定房屋建筑面积92.8平方米，单价为每平方米2790.95元，总价为259000元，合同第三条第2项约定该房有2个阳台，2个阳台为非封闭式。合同第十六条（三）装饰装修及设备标准约定“……不符合上述标准的，买受人有权要求按照以下第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件四。”附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定“……5、阳台，其中0阳台封闭式，2阳台为非封闭式；安全护栏阳台。……”合同第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”合同第十二条逾期交付责任约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同就其他权利义务作了约定。合同签订当天，原告一次性支付了全部购房款259000元，履行了全部付款义务。2019年12月原告得到通知交房。原告从深圳回到信丰前往被告处准备收房时，物业人员带原告进入该房，原告发现客厅阳台被封闭，与合同约定的阳台为非封闭式阳台不相符，认为影响阳台采光、通风使用功能，原告要求被告整改到位后才能收房。2020年5月7日，原告再次从深圳回到信丰准备收房，物业人员带原告进入该房后，原告发现阳台仍为封闭状态，原告再次拒绝收房，同时要求被告继续整改到位，因双方协商不成，导致本诉。上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》及户型图、收款收据复印件、现场照片、房屋分户测算表、宣传图、2-3#栋二十九至三十二层建筑图纸、建筑物规划设计图纸（外观设计）以及现场实拍图片、交房通知书、房屋预测面积报告、房屋实测面积报告等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，原告王耀辉、曾琼珍与被告弘乾中茂公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。但该合同约定被告应向原告交付两个半封闭式阳台，而被告在建设中因规划原因，其中一个阳台为封闭式阳台，根据建设规划部门的规划，整改成半封闭式阳台将影响整个规划设计及整栋房屋外观形象，整改已不可能。被告辩解在签订合同时是工作人员误载与事实不符，对此本院不予支持。被告因此改变了合同约定，构成违约，在原告不同意解除合同的情况下，被告应当承担违约责任。根据合同约定，被告虽然在竣工验收备案表后即向原告发出收房通知，但因被告改变了房屋阳台结构，导致原告无法收房，相关违约责任应由被告承担，根据合同约定及本案实际，本院认为以房款总价款为基数按每日万分之一计算至起诉之日为宜，也即被告应承担从合同约定收房之日起（即2018年元月1日）至原告起诉之日止（即2020年5月9日）期间的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告因被告履行合同不符合约定，造成原告房屋采光、通风等相关功能使用，诉请赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持，但双方在合同中及事后未就赔偿损失进行约定或者约定赔偿损失的计算方法，结合本案实际，本院认为，应以房屋总价款259000元按10%计算赔偿金25900元为宜。原告诉请被告向原告一次性支付补偿金，因原告已经根据法律规定诉请赔偿金，补偿金属于重复计算且无法律规定，对此诉请，本院不予支持。原告诉请被告按现行市场价赔偿因将阳台封闭而多计算的4㎡面积的房款23200元，根据被告提供的预测房屋面积及实测房屋面积，被告并无多计算4㎡的房屋面积，应以实际面积为准，原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。原告因处理收房之事往返信丰至深圳，因被告的原因无法收房导致原告花费相应的差旅误工等费用，事实确实存在，但原告未提供相关票据，结合本案实际，本院酌情认定为3000元。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告江西弘乾中茂实业有限公司于判决生效后十五日内向原告王耀辉、曾琼珍支付违约金22248.1元（以259000元为基数自2018年元月1日按日万分之一计算至2020年5月9日止）；二、被告江西弘乾中茂实业有限公司于判决生效后十五日内向原告王耀辉、曾琼珍支付赔偿金25900元；三、被告江西弘乾中茂实业有限公司于判决生效后十五日内向原告王耀辉、曾琼珍赔偿差旅、误工费等费用3000元；四、驳回原告王耀辉、曾琼珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。案件受理费5190元，减半收取2595元，由被告江西弘乾中茂实业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  邓书云二〇二〇年七月十七日书记员  邹 亮