河南省林州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0581民初2795号原告：吕海苏，女，1958年6月8日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：吕伏增，系原告吕海苏丈夫。委托诉讼代理人：王爱军，河南今鼎律师事务所律师。被告：林州二建集团建设有限公司，住所地:林州市国家红旗渠经济技术开发区盛唐大道东段。法定代表人：郭跃立，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明昌，男，1963年7月9日生，汉族，住河南省林州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：张永刚，河南新天河律师事务所律师。第三人：林州鑫博房地产开发有限公司，住所地:林州市振林路北段。法定代表人：韩用吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：于滨，河南凌锐律师事务所律师。原告秦振国与被告林州二建集团建设有限公司（以下简称二建公司）、第三人林州鑫博房地产开发有限公司（以下简称鑫博公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告吕爱苏的特别授权委托诉讼代理人吕伏增、王爱军，被告二建公司的特别授权委托诉讼代理人陈明昌、张永刚，第三人鑫博公司的特别授权委托诉讼代理人于滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕海苏向本院提出诉讼请求：1、停止执行贵院已经查封的位于林州市禧××楼××层房屋××套、××由北向南门面房六间两层1086.64平米、11号楼前幼儿园820平米建筑物中属于原告吕海苏所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物；并对以上属于原告所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物予以解封（以上属于原告吕海苏所有的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物初步估价2275200元）。二、请求人民法院依法确认原告购买的上述禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米的建筑物归原告吕海苏所有。三、案件受理费由被告林州二建集团建设有限公司负担。事实和理由:2016年2月20日，原告和第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人出售的禧福苑东门由南向北第四间两层共227.52平米房产，并且当日将全款2275200元一次性付清，第三人于当日将房产交付给原告，原告随即对该房产进行实际占有、使用。因该房产因为第三人原因，一直未能将该房产的登记手续办理到原告名下。后因被告和第三人之间出现纠纷，被告诉至贵院，贵院接受被告于2017年8月7日递交的保全申请，于当日作出（2017）豫0581民初4021号民事裁定，查封了包含原告所购房产在内，还登记在第三人名下位于林州市禧××楼××层房屋××套、××由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平米的建筑物。后贵院又于2018年7月30日作出（2018）豫0581民初2820号民事裁定，继续查封登记在第三人名下包含本案原告所购房在内的部分建筑物。2020年3月9日，贵院作出（2019）豫0581执3110号执行裁定，决定拍卖登记在第三人名下包含本案原告所购房产在内的部分建筑物。原告认为，原告在2016年2月20日已经和第三人签订房产买卖合同，当日付清了所有房款，并且已经实际占有并使用该房产。虽然未能及时办理房产过户手续，该争议房产依然登记在第三人名下，但造成这种状况原告不存在过错。该房产实际所有权已经属于原告所有。贵院针对被告和第三人之间后期出现的争议纠纷，决定对已经实际属于原告所有的房产予以查封、拍卖，不符合法律规定。原告在获知贵院的查封、执行措施后，及时针对贵院的执行行为提出了执行异议，贵院于2020年3月24日作出（2020）豫0581执异15号执行裁定。现原告不服，特提起诉讼。综上，为保护原告的合法权益，请求桂圆你依法判如所请。被告二建公司辩称，异议人吕海苏提出的执行异议诉讼请求于法无据，与事实不符，应予依法驳回其诉讼请求。1.异议人吕海苏根本不是案涉不动产的买受人，不享有提出执行异议之诉的主体资格。林州市人民法院（2019）豫0581民初3110号民事裁定书，裁定执行的是鑫博公司开发的禧福苑11号楼一层房屋六套，11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.48平方米，11号楼前幼儿园820平方米（以下简称案涉不动产）。异议人吕海苏根本不是上述不动产的买受人，其根本没有实际出资购买上述不动产，其提供的2016年2月20日的购买二联单收据不能证明其实际支付了出资，是其与鑫博公司恶意串通，虚构的二联单收据。一次性当天交易227.52万元，如此巨大的交易金额，应当有银行转账记录，而不应当全部是现金。《最高人民法院关于当前民事审判工作的若干具体问题》第十条规定，民间借贷纠纷中，尤其是出借人主张大额现金交付的，对于借贷事实是否发生，是出借人需要举证证明的重要内容，欠缺这个事实，只提供借据、欠条等债权凭证的，不能视为其完成了举证证明责任，需要当事人进一步提供证据来证明。也就是大额借贷，必须提供转账凭证。举重以明轻，民间借贷尚且需要提供转账凭证，何况如此大额的房地产买卖交易行为，根据房地产买卖交易的习惯，买受人购买几百万的不动产，应当通过银行转账，而不是现金交易。本案，异议人根本没有提供转账记录，可以证明其实际根本没有出资购买涉案不动产，异议人就根本不是真正的买受人。而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条前提是：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。本案，异议人吕海苏没有实际出资，根本不是案涉不动产的买受人，所以，其无权提出执行异议之诉，不具备本案原告主体资格。2.异议人吕海苏在人民法院查封之前，根本没有占有该不动产。2017年8月7日，林州市人民法院依法查封案涉不动产，异议人吕海苏当时根本没有占用和使用涉案不动产。在2018年3月、4月份异议人装修幼儿园时进行的装修，林州市人民法院已经依法查封了案涉不动产。3.异议人吕海苏没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。合法有效的书面买卖合同，首先要合法，其次要有效。异议人虽然提供了其2016年2月20日《商品房认购合同》，但是，该合同不是合法的，仅仅是一个认购协议，即买卖意向，不符合《商品房买卖合同》的要件，所以其不合法。而且该《商品房认购合同》无效，所谓有效，应当是符合法律规定的条件，案涉不动产没有《房产证》，也没有《土地使用权证》，对于涉案不动产，出卖人作为房地产开发公司，《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》五证全无。涉案不动产的建设违反规划部门许可，不具备合法性。说穿了，这就是一个小产权房，而小产权房是不列入《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护范围的，因为，小产权房的买卖合同根本就不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，异议人吕海苏没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，也就根本不享有排除人民法院强制执行的权利。4.异议人提出的执行异议之诉，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合三种情形,其中第（二）种情形明确规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案，根据异议人诉状和其陈述的事实，以及异议人提供的证据，案涉不动产系登记在被执行人林州鑫博房地产开发有限公司名下，且案涉不动产就是该公司开发。根据第29条第二项规定，案涉不动产既不是用于居住，异议人名下也不仅仅是只拥有一套用于居住的房屋。本条规定根本意义上是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护。但是，遗憾的是，异议人吕海苏根本不是本条规定意义上的消费者，案涉不动产不是用来居住的，林州市禧福苑小区东门外11号楼门面房由南向北第4间两层227.52平方米，是异议人吕海苏主张的案涉不动产，但是这些均不是用来居住的，现在异议人出租给他人用于开办“美容店”。门面房既然不是用来居住的，当然就无权排除人民法院的强制执行。5.答辩人对案涉不动产享有优先受偿权，且答辩人与被异议人林州市鑫博房地产开发有限公司事先有明确的约定。案涉不动产系答辩人享有优先受偿权的标的物。案涉不动产是答辩人承建的建设工程，依据《合同法》第286条规定，发包人未按约定支付工程价款，承包人有权申请人民法院将该工程依法拍卖并优先受偿拍卖价款。承包人的优先受偿权是法律规定的特定权益，《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。案涉不动产也是答辩人与林州鑫博房地产开发有限公司之间建设工程施工合同中约定的优先受偿标的物。2015年4月6日答辩人在承包案涉不动产建设之前就与发包人林州鑫博房地产开发有限公司合同约定：工程完工之后上述标的物拍卖款项用于优先支付答辩人的工程款，发包方不得以任何理由挪用。综上所述，异议人不享有排除人民法院强制执行案涉不动产的权利，其针对案涉不动产的强制执行提出的执行异议之诉没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回异议人的执行异议之诉讼请求。第三人鑫博公司辩称，对原告的起诉诉讼请求没有异议，原告是本案所涉房产的合法买受人，第三人在林州市人民法院查封之前已经将房产出售给原告，原告已支付相应对价，现涉案房产已交付并由原告使用，目前公司正在积极办理涉案房产证书。原告吕海苏围绕其诉讼请求，被告二建公司、第三人鑫博公司围绕其答辩意见，各自依法向本院提交了证据，经过庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月20日，原告吕海苏从第三人鑫博公司开发的林州市禧福苑小区购买了11号楼商房自南向北第间227.52㎡房产，原告及其丈夫吕伏增将购房款通过现金和转账给鑫博公司负责人李治国，共计缴付了2275200元购房款给第三人鑫博公司，有原告转账银行流水和鑫博公司账目表、购房款收据予以证实，鑫博公司为原告出具了2275200元购房款收据。2016年2月20日，第三人鑫博公司和原告吕海苏签订了书面的商品房买卖合同，双方对原告购买房产的位置、总价、交房标准等商品房买卖合同的基本条款作出了明确约定。签订合同后，第三人鑫博公司将11号楼商房自南向北第间227.52㎡房产和房产钥匙交付给了原告吕海苏，并为原告吕海苏办理了该房产的通水通电通气及物业手续，原告吕海苏收到第三人鑫博公司交付的房产后，出租给董庆军使用。房产租用户董庆军将房产进一步进行装修完毕后于2017年6月10日和原告吕海苏签订了租期10年的租房协议，由董庆军开办幼儿园等进行经营，现在房产由原告实际控制、使用。因第三人鑫博公司开发建设的禧福苑小区目前尚不具备办理产权过户登记条件，至今未办理过户登记手续。2017年8月7日，被告二建公司向本院申请对第三人鑫博公司开发的房产进行财产保全，请求保全包括涉案房产在内的财产禧福苑11#楼一层房屋六套、11#楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11#楼前幼儿园820平方米，本院于2017年8月7日作出（2017）豫0581民初4021号民事裁定书，查封包括涉案房产在内的上述房产，查封期限一年，查封期间，不得买卖、转让。2017年8月31日张贴于被查封房产处，但并未加贴封条。2018年7月30日，本院作出了（2018）豫0581民初2820号民事裁定书，对上述房产继续查封。2020年3月9日，本院因被告二建公司申请执行第三人鑫博公司作出了（2019）豫0581执3110号执行裁定书，裁定拍卖被执行人林州鑫博房地产开发有限公司位于河南省××禧××楼××单元××层××、××单元××、××单元××、××号，禧福苑11号楼东门由北向南门面房六间两层1086.64平方米、11号楼前幼儿园820平方米。2020年3月12日，原告吕海苏向本院提出执行异议。2020年3月24日，本院作出了（2020）豫0581执异15号执行裁定书，驳回了原告吕海苏的异议请求。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议之后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可以依据《中华人民共合同民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立要件，能够认定买受人系在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向鑫博公司支付了全部购房款。根据鑫博公司在法院查封不动产之前已经向买受人交付房屋钥匙，以及现在买受人已经装修出租使用的实际情况，虽然涉案房产在销售及登记行为上存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非因自身原因未办理过户登记。鑫博公司作为房产销售方尚未办理房产登记证书责任应当由鑫博公司承担，而不应当由买受人承担。对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业管理、通水通气通电手续等占有、使用房产行为进行判断，现买受人在法院查封案涉房产前已经取得房屋钥匙并装修使用的行为，属于合法占有该不动产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。经审查本案买受人符合上述规定情形，作为房产买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，本院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。对于案外人主张解除查封的请求，因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议，本院判决停止对执行标的执行后，案外人可依据生效判决在执行程序中主张解除查封，故对该请求本院予以驳回。对于案外人在本案中请求确认涉案房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房产可以由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，案外人基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权，而不应当直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行原告吕海苏购买的林州市禧福苑11号楼商房自南向北第间建筑面积227.52㎡的房产。二、驳回原告秦振国的其他诉讼请求。案件受理费25002元，由被告林州二建集团建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  赵银昌审 判 员  张学芳人民陪审员  郭宝明二〇二〇年七月二十四日书 记 员  杨尚知