南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2940号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号 法定代表人：林瑶。 委托诉讼代理人：曹秀峰，四川天普律师事务所律师。 被告：吕媛薇，女，汉族，1993年4月9日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：吕宏伟，男，汉族，1970年11月28日出生，住址同上，与被告吕媛薇之父女关系。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称：金房物业）与被告吕媛薇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人曹秀峰、被告吕媛薇之委托诉讼代理人吕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年12月18日至2019年9月30日物业管理费6327.02元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2019年9月30日应支付违约金3020.67元；3、请求判令由物业代收的市政环卫生活垃圾处置费每月6.5元，共计448.50元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年9月10日，乐山中盛房产开发有限公司与成都金房物业集团有限责任公司〈以下简称“金房公司”〉签订了《南充公馆前期物业服务合同》。根据合同约定高层住宅由业主或使用人按其拥有建筑面积每月每平方米三楼以下〈含三楼〉1.00元标准向乙方缴纳，三楼以上按每月每平米1.10元标准向乙方缴纳。并约定每半年向物业管理方缴纳物业服务费用，逾期违约金为万分之五。被告从2013年12月18日起至2019年9月30日一直未交物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。同时，原告经公告、打电话、与所在单位衔接、给个人发函等方式多次催促未果，遂诉至法院。 被告吕媛薇辩称：1、被告因房屋质量问题要求开发商和物管解决，但物管未告知被告房屋质量问题应由开发商解决，物管虽对房屋进行了查看和登记，但并未解决问题；2、小区绿化较差，一些珍贵林木遭到物管的砍伐，物管私自设立停车位；3、小区无安全、消防设施；4、物管聘请黑社会人员殴打小区业主，并对业主成立业委会进行阻挠，导致业委会至今仍未成立；5、小区楼顶违章搭建现象严重；6、前期物业服务合同约定的前期物业服务期限为2年，各被告并未与原告续签物业服务合同，故各被告不应向原告交纳合同期满后的物业服务费；7、小区公共部分所取得的收益应当向全体业主公布。 本院经审理查明：2010年3月，乐山中盛房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定乙方对南充公馆小区提供物业管理服务，由住宅业主或使用人按其拥有的物业面积，三楼以下（含三楼）的按每平方米每月1.00元标准、四楼（含四楼）以上的按1.10元标准、非住宅物业按1.50元标准向乙方金房物业交纳物业管理服务费；前期物业服务的期限为2年，自2012年5月1日0时0分起至2014年4月30日12时0分止，合同期满或业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时本合同自然终止；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按照本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由业主按本合同约定的标准交纳；业主未按期缴纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五的标准承担滞纳金；本物业区域物业服务收费选择包干制方式；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容等。2012年12月26日，吕媛薇与金房物业签订了《南充公馆前期物业服务协议》，约定内容与前述协议基本一致。合同签订后至今，原告金房物业一直在为南充公馆小区业主提供物业管理服务。 另查明，被告吕媛薇系南充公馆1幢3单元11层3号房屋业主，案涉房屋面积为82.8平方米，物业管理费为1.1元/月/平方米；2012年12月26日向原告交纳了2012年12月18日至2013年12月17日期间的物业管理服务费，从2013年12月18日起至今未交纳物业管理服务费，截止2019年9月30日已经欠费6327.02元，应支付滞纳金3020.67元。原告金房物业通过邮寄发书面催收函方式向被告催收未果，遂诉至本院，提出了如前诉讼请求。 同时查明，原告在南充公馆小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 本院认为：原告金房物业与乐山中盛房地产开发有限公司签订的《南充公馆住宅物业项目前期物业服务合同》、被告吕媛薇与原告金房物业签订的《南充公馆前期物业服务合同》内容不违反法律的规定，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《南充公馆前期物业服务合同》对原告和南充公馆小区内包括本案被告在内的全体业主均具有法律约束力，双方都应按约履行。合同约定的2年的物业服务期限虽已届满，但因南充公馆小区至今未有新的物业服务企业承接其物业管理服务工作，根据合同约定，原告金房物业继续按该合同的约定为该小区提供了物业管理服务，该小区包括被告在内的业主仍应按该合同约定的标准交纳在此期间的物业服务费。原告起诉要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，原告要求被告支付该项费用本院予以支持，故本院确认被告应向原告给付从2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理费6327.02元、生活垃圾处理费448.5元，共计6775.52元。 关于房屋质量问题、小区未配备消防设施、公共绿地变停车位以及利用物业共用部位、共用设施进行经营的问题。关于房屋质量问题，这并非物业服务企业的职责范围。小区消防设施是否合格，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理。物业公司占用小区公共面积进行经营因涉及小区公共利益，应由小区业主委员会主张，业主不宜单独主张；关于小区绿化带被改建为停车位的事实，涉及小区公共利益，应由原告与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，被告单独主张，本院不予支持。关于被告提出的物管聘请涉黑人员殴打小区业主，被告未向法庭提交相应的证据予以证实，若被告仍认为原告的行为有涉黑的嫌疑，可向公安机关举报。 关于被告提出原告在服务期间小区绿化、卫生、安保、车辆管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，被告在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。被告以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，原、被告双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，本院对原告主张被告给付物业服务费及生活垃圾处理费的诉讼请求予以支持，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告吕媛薇于本判决生效后五日内支付原告成都金房物业服务有限公司2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理服务费6327.02元、生活垃圾处理费448.5，上述费用合计6775.52元； 二、驳回原告成都金房物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告吕媛薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗英 二〇二〇年七月十四日 书记员  赵芮