广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3961号原告：李晓，女，1983年4月26日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街XX大街****首层。法定代表人：刘小平，职务总经理。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。李晓与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李晓的委托诉讼代理人李永快，及悠托彼邦公司的委托诉讼代理人梁锡兼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晓向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《产权使用协议》已于2020年3月14日解除；2.被告双倍返还原告租金632466.67元，并承担从起诉之日至实际付清之日止的银行贷款利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、涉讼租赁物位于广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼X房。该不动产所占土地性质为国有建设用地，土地用途为工矿仓储用地，规划用途为厂房，所在楼宇已取得房地产权证。2017年10月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《产权使用协议》，其中约定，甲方将涉讼租赁物交付乙方承租，租赁期限20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期。本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为35.8万元。乙方2017年9月7日付首期12万元、10月8日付尾款23.8万元付。2017年10月8日，被告将涉案标的物实际交付给原告使用。二、原告诉请解除的依据：番禺区城市管理和综合执法局于2020年1月10日作出穗综番责改字【2017】A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》：限令被告在收到通知书之日起30日内，恢复原房屋用途，否则，处以每日每平方米50元的处罚。每日该付的罚款高达40万元。2020年1月14日被告“员工”的刘源峰（实为被告法定代表人刘小平之子）已签收，《通知书》已生效，其对城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月底前，自动“清走”租客。结论：（1）番禺法院认定的原告“明知道”系厂房而承担的“签约过错”已不复存在。涉案公寓被“恢复原状”，原告无任何过错。（2）《产权使用协议》继续履行已无可能。三、原告诉请双倍返还剩余租金的合同依据：《产权使用协议》第八条8.2：如因甲方原因或者政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方。悠托彼邦公司辩称，原告的诉讼请求事实和法律依据均不足，应依法予以驳回。理由如下：一、被告、劳凯东与原告分别签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。原告在签订该协议之前，已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于：产权资料、产权人同意被告转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构等等），并认为符合承租之目的。从原告接收案涉物业到现在，均符合原告之使用目的。为此，原告须继续履行该协议，被告不同意解除双方签订的上述《产权使用协议》。二、原告依广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复用途通知书》（以下简称“城管通知书”）作为解除《产权使用协议》的依据，事实、理由和依据不足。1、该通知书已被依法撤销，不具有法律效力，不能作为认定相关事实的依据。2、刘源峰从没有向城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月底前自动“请走”租客。3、对于案涉物业是否存在违法性，现尚未有行政机关对此进行认定。三、原告以《产权使用协议》第八条8.2的约定，请求双倍返还剩余租金的事实依据不足。本案合同履行过程中，原告并不存在该条款约定的可要求提前解除合同的情形，如前所述城管通知书已依法撤销。退一步，即便没撤销，城管通知书内容也不涉及政府相关单位拆迁物业的情形。据此，原告要求提前解除合同及双倍返还剩余租金的诉讼请求事实和法律依据不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：广州市番禺区市桥街XX大街X号X号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，层数为8层，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，土地权属性质为国有建设用地。2017年9月7日，悠托彼邦公司（甲方、出租方）与李晓（乙方、承租方）签订《产权使用协议》，其中约定，甲方将坐落于广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼X房（以下简称涉案房屋）交付乙方承租，该物业建筑面积约为57.14平方米，租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为358000元；合同签订当日按租金总额的34%支付首期款共120000元（含定金），在2017年10月15日前，按租金总额66%支付余额238000元；双方暂定该物业交付时间为2017年9月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地租赁期限的截止日期；双方协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除，乙方须在收到解除通知后15天内清场并把场地交还给甲方，清场后7日内甲方把赔偿金支付给乙方（剩余租赁应扣除实际清场时间，即实际清场时间计入实际使用期内）；如遇不可抗力因素等导致本合同无法继续履行的，本合同自动终止，甲方应将剩余租赁期限的租金无息退还给乙方，双方互不负违约责任，等等。同日，悠托彼邦公司出具《收款收据》，载明收到李晓交来认租Hot公寓4栋414单元首期款120000元；2017年10月8日，悠托彼邦公司出具《收款收据》，载明收到李晓交来认租Hot公寓4栋414单元尾款238000元。2020年1月10日，广州市番禺区城市管理和综合执法局出具《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字﹝2017﹞A287号），告知悠托彼邦公司于2017年8月开始，未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街XX大街X号1号楼、2号楼、3号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和4号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米的行为，已违反《广州市城乡规划条例》第四十条第二款的规定，现通知如下：1.请你（单位）在收到本通知书之日起30日内恢复原房屋用途；2.逾期不改正，未恢复原用途的，本机关将按照《广州市城乡规划条例》第七十四条的相关规定，处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款，直至改正为止。2020年1月14日，刘源锋（员工）在当事人签收栏签名。2020年2月21日，悠托彼邦公司因不服上述通知书，向广州市番禺区人民政府申请行政复议（番禺府行复［2020］20号）。广州市番禺区人民政府于2020年4月16日作出行政复议决定，撤销被申请人广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的穗综番责改字［2017］A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》。另，在“HOT公寓”系列合同纠纷案件中已查明刘小平、劳凯东取得广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。李晓、及悠托彼邦公司均确认悠托彼邦公司从涉案房屋产权人处承租包括涉案房屋在内的物业，并对外转租分租及经营管理；李晓已于2017年9月7日接收涉案房屋。庭审中，李晓主张《产权使用协议》约定租金为358000元，其在现场通过刷卡支付该款项，悠托彼邦公司出具的收据已载明收到该款项，李晓补充提供其中一笔银行转账的手机截图予以证明。悠托彼邦公司确认《收款收据》的真实性，但其尚未查到相应的款项收取情况，认为应以银行转账记录为准，对银行转账的手机截图真实性不予确认。双方除前述收款收据所载款项争议较大外，另就《产权使用协议》能否继续履行存在较大争议。李晓称涉案房屋所在楼宇没有变更土地性质及未获得消防安全许可而擅自由厂房违法改建成公寓出租，且已被行政部门查处，不适合居住，其合同目的无法实现，故主张解除该合同，并称涉案房屋接收后因无法办理营业执照一直空置，其已向悠托彼邦公司发通知书解除合同，通知书已被签收，故合同已于2020年3月14日解除，同意随时将涉案房屋返还给悠托彼邦公司。悠托彼邦公司表示不同意解除合同，认为涉案房屋所在楼宇被行政机关查处的行政决定已被撤销，涉案房屋未经行政机关认定为违法建筑，双方合同尚未解除，不同意接收房屋，涉案房屋有相关的消防材料，不存在可以单方面解除合同的情况。本院认为，本案只围绕李晓与悠托彼邦公司就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系进行审查。涉案房屋已取得产权证书，故悠托彼邦公司与李晓于2017年9月7日签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。李晓以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于李晓主张解除上述合同的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工业用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故李晓以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的”的内容可见，李晓在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。虽行政主管部门对涉案房屋作出责令限期改正、恢复原用途处理通知书，但上述通知书已被撤销，李晓主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任，虽李晓主张涉案房屋存在问题导致无法使用，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳，对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。李晓主张已发送通知书解除合同，悠托彼邦公司已于2020年3月14日签收，故合同已解除，但李晓未提供证据证明予以证明，且悠托彼邦公司亦予以否认，故李晓主张合同已于2020年3月14日解除缺乏依据，本院不予支持。关于《产权使用协议》所约定租金的返还问题。虽悠托彼邦公司对其开具的收款收据所载的款项均不确认收到，但其已将涉案房屋实际交付李晓使用，且在此期间并未对李晓是否已付清租金的问题提出过异议，故其抗辩显然不能成立，本院不予采信。因上述《产权使用协议》解除，合同双方应负相互返还义务，现涉案房屋由李晓管业，李晓虽然表示可以随时返还涉案房屋，但并未返还，故从公平合理角度出发，李晓占有使用涉案房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。在本案中，合同约定租金从房屋交付之日起计付，李晓尚未返还涉案房屋，故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月1491.67元（358000元÷240个月），扣除从2017年9月7日房屋实际交付之日起计至李晓腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给李晓。合同约定因悠托彼邦公司原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，悠托彼邦公司应按剩余租期的租金总额的双倍予以赔偿，如前所述，因双方原因导致合同解除，故李晓主张按照双倍租金的标准返还已付租金并支付利息，与合同约定不符，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李晓与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年9月7日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、李晓应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街XX大街X号X号楼X房交还广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内以租金358000元为总额，按每月1491.67元的标准扣除从2017年9月7日起计至李晓腾退上述房屋之日止的租金后向李晓返还相应的租金；四、驳回李晓其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5062元，由李晓负担2531元，广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担2531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年七月十九日书记员  杜嘉华