山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1750号原告：杜志超，男，1988年7月11日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：程波，山东千诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区杨柳国际新城东四路**综合楼，统一社会信用代码：91370800165956545X。法定代表人:陈岭，经理。委托诉讼代理人：罗浩，北京市炜衡（济南）律师事务所律师，特别授权代理。原告杜志超与被告山东火炬房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告杜志超的委托诉讼代理人程波、被告山东火炬房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜志超向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2.请求判令被告支付迟延办理房产证违约金90565.99元；3.诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2010年7月24日与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的济宁高新区杨柳国际新城J1-2-301号房，总金额为人民币198784元。原告依约交纳了房款并上房后，被告一直无故拖延不予办理房产证。经原告多次沟通，至今未果。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告山东火炬房地产开发集团有限公司辩称，1.涉案房屋所属土地已于2015年11月30日、2017年11月17日另案被济宁市任城区人民法院查封，原告对该房屋主张权利，应当通过执行异议或执行异议之诉等程序予以解决。因涉案房屋所属土地被查封目前房屋权属尚不明确，目前无法办理房屋产权证。故请求依法驳回原告诉求答辩人办理房屋产权证书的起诉。2.鉴于双方签订的补充协议系对商品房认购合同的补充（该补充协议约定交房时间与商品房认购合同完全一致，另该补充协议约定的上房半年办理房屋产权证亦与商品房认购合同亦一致），双方实际履行的也是正式签订商品房买卖合同，因此，双方应严格按照签订《商品房买卖合同》第十五条约定履行办理不动产权证的义务。该商品房买卖合同条款系双方自愿签订，条款约定的买受人逾期付款、出卖人逾期交房、出卖人逾期办证等权利义务完全对等，根据民法公平公正及诚实信用原则，双方应严格按照该约定履约。退一步讲，若贵院按原告主张该补充协议条款判定我方承担违约责任，不仅会严重侵犯我方权益，而且会严重违反公平公正原则，该违约金数额亦已超过给原告造成实际损失的数倍，我公司无力承担该高额违约金，答辩人要求贵院根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定调整适用该违约金。3.原告因怠于行使权利，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，原告诉求被告办理房屋产权证及逾期办理房屋产权证违约责任没有合同和法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月24日，原告杜志超（买受人）与被告山东火炬房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20100724031），合同约定：由原告杜志超购买被告山东火炬房地产开发集团有限公司开发建设的位于济宁市的杨柳国际新城第J1幢02单元3层0301号房屋，房屋建筑面积100.65平方米，每平方米1975元，房屋总价款为198784元。合同第六条约定：买受人于本合同签订之日即向出卖人支付99784元，余款99000办理按揭贷款。合同第十五条约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2010年7月27日，原告杜志超（乙方）与被告山东火炬房地产开发集团有限公司（甲方）签订《补充协议》，该协议第二条约定：甲方交付房屋后，应在六个月内保证乙方可以办理房产证。乙方接到甲方书面通知后及时办理，甲方应提供相关资料交给乙方，由乙方自行到房管部门办理房产证。如因甲方原因导致房产证逾期办理，应自逾期之日至实际可办理之日止，按已付房款的日万分之二支付违约金。合同签订后，原告足额缴纳了房款。2013年8月8日，被告将上述涉案房屋交付给原告。另查明，案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封，不具备办理权属登记条件。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：其一，案涉房屋是否具备办证条件；其二，原告主张逾期办证违约金是否有事实和法律依据，如有，是否应予调整、如何调整；其三，原告起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点问题。案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封，案涉房屋暂不具备房屋产权证书的条件。故，原告要求被告为原告办理房屋产权证书，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽然上述两份合同约定的交房时间不同，但并不影响上述两份合同的合同效力，且《补充协议》主要是对违约责任的约定。《济宁市商品房买卖合同》和《补充协议》对逾期办证的违约责任约定并不一致，结合双方签订《济宁市商品房买卖合同》和《补充协议》的时间、内容及履行情况，应以《补充协议》为计算依据。因原告上房后，被告至今未向产权登记机关报送办理权属登记所需资料办理房屋产权证书，构成违约，故原告有权主张逾期办证违约金。原告主张按照已付房款的日万分之二支付违约金，被告提出违约金过高，应予调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，具体到本案，综合考虑违约损失、房屋价款、违约时间、房屋交付情况等因素，本院认为，《补充协议》中关于按已付房款的日万分之二支付违约金的约定过高，结合合同履行情况、违约方过错程度、合同预期利益、双方权利义务、社会经济发展等因素，依照公平原则和诚实信用原则，本院酌定按照逾期之日起按已付房款的日万分之零点四计算逾期办证违约金。据此，鉴于原告上房时间为2013年8月8日，扣除180天，截至原告主张的2020年5月1日止，共计违约2278天，故被告应支付原告逾期办证违约金18113.2元（198784元×2278天×0.00004/天）。关于第三个争议焦点问题。本院认为，案涉房屋逾期办证的事实出现后，案涉小区业主近几年多次向火炬公司、济宁高新区柳行街道办事处等反映逾期办证和违约金等问题，相关电视节目中也有所体现，结合常理，对于被告提出的原告诉求逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告山东火炬房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告杜志超支付逾期向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金18113.2元；二、驳回原告杜志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，减半收取计1032元，由原告杜志超负担906元，被告山东火炬房地产开发集团有限公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二〇年七月二十九日书记员 李忠珊