广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3581号原告：梁伟玲，女，1990年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：范高闯，系原告配偶，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所律师。被告：蔡礼政，男，1987年4月15日出生，汉族，身份证住址贵州省普安县。被告：孟凡华，女，1987年2月19日出生，汉族，身份证住址贵州省普安县。第三人：中山美庭房地产营销策划有限公司，住所地中山市火炬开发区明珠路29号十五层WJ1503卡，统一社会信用代码91442000062103486A。法定代表人：廖丹娜。原告梁伟玲与被告蔡礼政房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请追加中国工商银行股份有限公司中山城北支行作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序,于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告梁伟玲及其委托诉讼代理人范高闯、陈芮以及中国工商银行股份有限公司中山城北支行委托诉讼代理人李兵、梁健钊到庭参加诉讼，被告蔡礼政经本院公告未到庭参加诉讼。原告梁伟玲于该次庭审中当庭申请撤回追加中国工商银行股份有限公司中山城北支行为第三人的申请，本院予以准许。后原告梁伟玲向本院申请追加孟凡华为本案共同被告，又申请追加中山美庭房地产营销策划有限公司（以下简称美庭公司）为本案第三人。本院于2020年7月2日再次公开开庭审理。原告梁伟玲及其委托诉讼代理人范高闯、晁世洋到庭参加诉讼，被告蔡礼政、孟凡华以及第三人美庭公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟玲向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《美庭房地产买卖合同》义务，3个工作日内办理不动产权属证书并配合原告在5个工作日内办理产权过户的事宜（房产价值83万）；2.原告代被告向第三人工商银行城北支行一次性支付涉案房屋的贷款余额，工商银行城北支行足额收到涉案房屋的贷款余额后，3个工作日内办理涉案房屋的注销抵押登记。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.解除原告梁伟玲与被告蔡礼政于2017年4月24日签订的美庭房地产买卖合同关系（合同编号：0000431）；2.两被告共同向原告返还双倍购房定金33.2万元；3.两被告共同向原告返还购房款14.4万元。事实和理由：原被告双方于2017年4月24日签订《美庭房地产买卖合同》，约定被告将位于中山市西区（以下简称案涉房屋）转让给原告，合同总价为830000元，定金310000元，原告已依约支付270000元定金。因签订合同时，案涉房屋尚未出证，中介以及被告明确告知原告2017年6月份可以出证，因此，原、被告约定出证后再办理过户手续。被告不积极办理不动产权属证书，严重影响了双方办理过户的时间，导致原告的合同目的迟迟未能实现。原告于2018年12月17日委托律师，向被告发出律师函，要求被告从收到函件之日起3日内履行合同义务，办理产权过户手续。但截至起诉之日，经原告多次催促，被告均置之不理。经查，案涉房地产权利人为被告蔡礼政，抵押权人为工商银行城北支行，被告目前仍拖欠案涉房屋的贷款，也不积极履行房屋买卖合同。被告孟凡华为蔡礼政的配偶，涉案的定金由被告孟凡华收取，原告主张退还的款项与违约责任属于两被告的夫妻共同债务，被告孟凡华应与蔡礼政共同承担本案的债务。请求支持原告的诉讼请求。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节、第二十五章规定的方式送达法律文书给被告蔡礼政、孟凡华和第三人美庭公司，以及被告蔡礼政、孟凡华和第三人美庭公司下落不明，本院依法向被告蔡礼政、孟凡华以及第三人美庭公司公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，被告蔡礼政、孟凡华以及第三人美庭公司仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以审查。经审理，本院认定事实如下：2017年4月24日,蔡礼政作为卖方、梁伟玲作为买方与中山市美庭房地产代理有限公司作为经纪方，三方签订《美庭房地产买卖合同》，约定蔡礼政将位于中山市西区的房产转让给梁伟玲，房屋现状为未办理产权证，已办理商品房销售登记备案，合同总价为830000元，定金310000元，为第一部分楼款，定金支付方式如下：经买卖双方协商，卖方同意在签署本合同时向卖方支付定金200000元，在本合同生效后7日内再向卖方支付110000元；第二部分楼款520000元，付款方式为银行按揭付款；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予卖方，则卖方须返还卖方双倍定金于卖方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行该合同；该合同还约定了其他事项。原告梁伟玲称《美庭房地产买卖合同》中约定出售的房屋房号出现笔误，原告梁伟玲与被告蔡礼政实际交易的房屋为位于中山市西区的房产。中山市美庭房地产代理有限公司于2019年1月22日变更企业名称为中山美庭房地产营销策划有限公司（即本案第三人）。第三人美庭公司出具书面说明，也称《美庭房地产买卖合同》中约定出售的房屋房号出现笔误，实际应为1102房。梁伟玲提交的中山市商品房销售登记备案表显示中山市西区买受人为蔡礼政，梁伟玲提交的中山市不动产登记资料查询结果显示中山市西区登记权利人为案外人钟阁娟。2017年4月2日，梁伟玲向蔡礼政的妻子孟凡华转账支付20000元；2017年4月24日，梁伟玲的丈夫范高闯向孟凡华转账支付180000元；2017年4月28日，范高闯用其支付宝向案外人马瑞安支付70000元，该70000元分7笔支付，每笔1万元。梁伟玲称涉案房屋一开始的买主是马瑞安、许某，后来马瑞安、许某因工作调动，所以介绍梁伟玲购买案涉房屋，蔡礼政之前收取了马瑞安、许某的首期款132400元，所以三方约定了由梁伟玲直接支付给马瑞安70000元作为本案的定金，蔡礼政就不再退还给马瑞安、许某相应的款项；马瑞安、许某因介绍该房屋要求梁伟玲支付40000元介绍费，但是该款项是在办理完过户手续之后才支付的；实际上梁伟玲与蔡礼政约定的首期款是270000元，但是马瑞安要求把这40000元也写在合同内，所以才会有合同中的首期款定金310000元的约定。梁伟玲提交收据、情况说明、身份证复印件、账单、借记卡账户历史明细清单，其中马瑞安、许某出具的《情况说明》主要内容为：“许某于2017年4月28日收到范高闯支付的70000元，该款为范高闯配偶梁伟玲购买位于中山市西区房产的定金，许某指定该款项由其丈夫马瑞安收取。许某于2017年3月向蔡礼政购买案涉房屋，并支付定金70000元，后由于工作变动未继续购买案涉房屋。2017年4月28日，通过其介绍，蔡礼政将案涉房屋售予梁伟玲，经蔡礼政、梁伟玲、许某三方协商，约定把许某支付给蔡礼政的70000元转为梁伟玲购买案涉房屋的定金，之后再由范高闯、梁伟玲向其支付70000元。”梁伟玲申请许某出庭作证，本院予以准许。证人许某当庭确认该《情况说明》确系其出具，并明确其已收取范高闯支付的70000元，其不会再向蔡礼政主张返还该70000元定金。另查，2018年12月17日，梁伟玲委托广东广瀚律师事务所向蔡礼政身份证住址、中山市火炬开发区卡的地址邮寄《律师函》，敦促蔡礼政办理房屋不动产权属证书，继续履行合同义务。但邮件均被拒收。梁伟玲提交范高闯与备注为“蔡礼政”的人于2019年1月期间的微信聊天记录，双方在对话中沟通赎楼、过户的事情无果，“蔡礼政”称其愿意按照银行的最低标准的利息，将本金26万元退还范高闯，范高闯回复称本金为27万元、应该有一万不知道是在蔡礼政处还是老马处，反正是27万元。对方回复称：即使是27万元，按照银行的利息计算，本息也应该30万元不到，范高闯是否同意其退还30万元？范高闯不同意退款，对方则称其现在债台高筑，如果把房子抵押给别人，还能借个几十万，既可以向梁伟玲夫妇支付本息，自己也能留点钱缓一缓。范高闯于2019年3月18日向“蔡礼政”发送微信要求蔡礼政继续履行合同，否则须赔偿41.6万元。对方回复称不可能、其没有这个钱给梁伟玲夫妇，梁伟玲夫妇不如收30万。再查，蔡礼政与孟凡华于2015年10月22日登记结婚。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。梁伟玲向本院提交证据，鉴于蔡礼政经本院公告未到庭应诉，也未提交反驳依据，应承担相应的诉讼风险，故本院采信梁伟玲提交的证据，认定蔡礼政明确表明不继续履行双方签订的《美庭房地产买卖合同》，故梁伟玲主张解除其与蔡礼政签订的《美庭房地产买卖合同》中的房屋买卖合同部分，本院予以支持。双方合同约定定金为310000元，结合本案证据，梁伟玲已向蔡礼政支付270000元，现梁伟玲主张蔡礼政双倍返还定金332000元（830000元×20%×2倍），符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条关于“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定。梁伟玲另主张蔡礼政应退还购房款104000元（270000元-830000元×20%），本院予以支持。关于梁伟玲要求孟凡华与蔡礼政共同承担本案债务的主张，因梁伟玲支付的案涉房屋定金由孟凡华收取，本院对梁伟玲的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告梁伟玲与被告蔡礼政于2017年4月24日签订的《美庭房地产买卖合同》中形成的房屋买卖合同关系；二、被告蔡礼政、孟凡华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁伟玲双倍返还购房定金332000元，并向原告梁伟玲退还购房款104000元，以上共计436000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元（原告已预交），由被告蔡礼政、孟凡华负担，被告蔡礼政、孟凡华于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  李海礼人民陪审员  孙冬梅二〇二〇年七月二十四日书 记 员  陈庆鹏许晓丹