河北省临西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0535民初279号 原告（反诉被告）：胡启鹏，男，汉族，1980年9月25日出生，住河北省邢台市临西县。 委托诉讼代理人：郭殿波，河北正扬时代律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北高巛房地产开发有限公司 住所地：临西县长江路南侧高巛建材五金博览城**楼。 法定代表人：高立库，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑长喜，河北邢广习律师事务所律师。 原告胡启鹏与被告河北高巛房地产开发有限公司（以下简称“高巛公司”）及被告高巛公司反诉原告胡启鹏商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡启鹏及委托诉讼代理人郭殿波，被告高巛公司委托诉讼代理人郑长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡启鹏诉称：2017年12月29日，原告与被告签订商品房买卖合同签约确认单，购买位于临西县，面积为26.68平方米，房屋总价款为129946元，原告已一次性付清购房款。后原告得知，该房屋已于2017年9月份被邢台市中级人民法院采取查封保全，被告隐瞒该查封，是导致无法签订正式商品房买卖合同根本原因，原告多次找被告及相关部门，协商解决办理房屋登记事宜。2018年5月3日，原被告达成协议，被告向原告承诺：1、2018年12月8日前，负责将房屋产权证书办理完成，否则将承担违约责任，自2019年12月9日起按每日已付款的千分之一作为违约金向原告支付，直到房屋产权证书办理完成为止；2、自2018年12月9日起，六个月内无法办理房屋产权证书的，被告一次性退还已交房款、支付违约金，并支付已交房款的20%作为赔偿。至今，被告未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未履行合同义务，为原告办理房屋权属证书，现已严重违约。为此，向本院提出诉求：解除原被告双方签订的《商品房买卖协议》；判令被告退还原告购房款129946元，支付违约金11694元（以已付购房款129946元为基数，自2020年1月8日起至2020年4月7日止，按每日已付款的千分之一标准计算）；判令被告赔偿原告经济损失25989元；本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）高巛公司辩称：一、原告诉称与事实不符。2018年5月3日，原被告就房产无法签订购房合同，双方达成协议，签署《承诺书》，承诺系当事人真实意思表示。2019年3月28日，邢台市中级人民法院作出（2017）冀05民财保70号民事裁定书，解除对2#207号房产的查封，签订正式商品房买卖合同的障碍已消除。被告及时通知了解除查封的20套房产的业主办理合同签约手续，除原告及张双飞外，其余业主均在接到通知后办理了合同签约手续。原告怠于办理合同签约，另有目的。二、依据规定，办理不动产登记手续，被告只有协助办理登记的义务。原告在接到通知后拒不履行申请办理不动产登记的相关手续，其行为严重违反规定和约定，依照《承诺书》第4条的约定“如上述业主在能够办理产权证书的前提下，不配合我公司办理相关手续的，则此承诺无效。”据此，承诺书已不具效力。故，《承诺书》承诺的办理退房、一次性退还已交房款、支付违约金、并支付已交房款的20%的条件不成就。综上，原告诉称与事实相悖，《承诺书》已不具效力，应驳回原告的诉求。 反诉原告（被告）高巛公司诉称：2017年12月29日，反诉人与被反诉人签署《高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单》。约定被反诉人购买反诉人涉案房产。其备注：2、本签约确认单中的房价款仅为房屋价款本身，不含其他相关税费。注：本确认单为购房确认单，开发企业可凭此确认单出商品房买卖合同，乙方（原告）对此无异议。后，因涉案商铺2#207号房产被邢台市中级人民法院查封。为解决争议，双方于2018年5月3日签署《承诺书》。2019年3月28日，邢台中级人民法院作出（2017）冀05民财保70号民事裁定书，解除对涉案商铺2#207号房产的查封。案涉商铺房产已满足办理房产手续的条件。涉案商铺的查封解除后，被反诉人接到通知，故意不履行办理房产登记手续的义务，其行为已构成根本违约，致使《承诺书》无效。为此，被反诉人应继续履行商品房买卖协议，返还收取反诉人的违约金35,842元；本案诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告（原告）胡启鹏辩称：反诉人的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回，支持答辩人的本诉请求。一、2017年9月27日涉案商铺2-2#楼207号房屋被邢台市中级人民法院查封,2017年12月29日反诉人隐瞒查封事实，将涉案房屋出售于答辩人，其行为具有重大过错。2018年4月25日，反诉人向被查封的36户商户出具格式条款承诺书，答辩人于2018年5月3日签字同意，该承诺书系反诉人真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的规定，合法真实有效，反诉人应按承诺约定履行相关义务，答辩人要求解除双方的买卖合同，符合法律相关规定。二、反诉要求继续履行房屋买卖协议，并退还违约金35,842元，没有事实和法律依据。本案中《承诺书》合法有效，没有免除答辩人的义务，亦没法定无效情节，原告一直在配合被告办理相关手续，反诉人也未通知答辩人签订商品房买卖合同。反诉人称2019年3月28日涉案房屋解除查封后，已满足办理房产手续的条件等理由显然不成立，答辩人未取得不动产权属证书的原因是由于反诉人房屋被司法机关查封，不及时办理初始登记所致。 胡启鹏向本院提交了以下证据： 证据1、胡启鹏身份证及复印件；证据2、高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单；证据3、购楼款收据；证据4、承诺书；证据5、临西县涉案商品房预售合同备案申请书及备案登记证明一份； 证据6、临西县自然资源和规划局不动产权证书复印件；证据7、邢台市中级人民法院2017冀05民初70号民事判决书一份。 经庭审质证，高巛公司对证据1、2、3真实性无异议。对证据4承诺书真实性无异议，但认为，承诺违反了办理房产的相关规定，加重了高巛公司的义务，且胡启鹏在高巛公司催促其能够办理产权登记的前提下拒绝办理相关登记手续，依照约定此承诺已无效。对证据5对备案证明及申请书的真实性无异议，认为能够能够证明高巛公司在解除查封涉案房产后通知胡启鹏办理房产登记手续，胡启鹏只向登记机关提供了相应的身份信息，但未按规定签署正式商品房买卖合同。 对证据6真实性无异议。但不认可胡启鹏的证明目的。对证据7真实性无异议。但与本案没有关联，判决对涉案房产不存在优先清偿的事实。高巛公司对胡启鹏证据的真实性均无异议，本院予以采信。 高巛公司向本院提交了以下证据：证据1、高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单；证据2、邢台市中级人民法院民事裁定书。证据3、高巛公司提供商品房买卖合同；证据4、高巛公司提供的短信、彩信截屏；证据5、高巛公司与胡启鹏《承诺书》；证据6、高巛公司提供的胡启鹏领取违约金明细；证据7、高巛公司证明。 经庭审质证，原告对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，对其证明目的有异议。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、应是2020年5月6日，不是2019年。对其证明目的有异议。对证据5真实性无异议，证明目的有异议。对证据6真实性无异议。对证据7的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，胡启鹏对高巛公司的证据1、2、4、5、6真实性无异议，应予采信。对证据3不予认可，结合胡启鹏证据1、5，双方对该商品房买卖合同的出具、内容已达成一致意见，且共同申请备案登记，系双方共同意思表示，应予采信。证据7高巛公司的证明虽为单方出具，其证明内容与胡启鹏证据5内容相符，可相互印证，本院予以采信。 经高巛公司申请，本院依法调取其客服部0319-8597999、销售部0319-8563167两部固定电话2019年4月至5月的通话记录详单。 经庭审质证，被告高巛公司对真实性无异议，能够证实高巛公司履行了自己的义务。胡启鹏对其真实性未提出异议，但对关联性、证明目的有异议，认为通话记录不能证实高巛公司履行了自己的通知义务。本院依法对该证的真实性予以釆信。 经审理查明：2017年9月27日，因高巛公司与案外人周仲平建设工程施工合同纠纷一案，经案外人周仲平向邢台市中级人民法院申请查封高巛公司房产，其中包括涉案商铺临西县高巛建材五金博览城2-2#楼207号房屋在内的36套房产。 2017年12月29日，胡启鹏与高巛公司签订了涉案商品房买卖合同签约确认单，购买位于临西县，面积为26.68ｍ2，房屋总价款为129946元，胡启鹏一次性付清购房款。因涉案房产无法签订商品房买卖合同，2018年5月3日，原被告达成协议，双方签署《承诺书》。承诺书内容如下：1、2018年6月8日前，正常办理交房手续。2、2018年12月8日前，将办理房产证所需的发票、初始登记证明等各项手续准备完成，并于2018年12月8日前，负责将房屋产权证书办理完成。3、以上两条如不能按时完成，则承担下列违约责任：如因高巛公司原因无法兑现上述两条承诺内容，自2018年12月9日开始计算每日支付已付款的千分之一作为违约金，直到房屋产权证书办理完成为止。自2018年12月9日起，六个月内无法办理房屋产权证书的，高巛公司无条件办理退房，一次性退还已交房款、支付违约金，并支付已交房款的20%作为赔偿。4、如上述业主在能够办理产权证书的前提下，不配合高巛公司办理相关手续的，则此承诺无效。 2019年3月28日邢台中级法院作出（2017）冀05民财保70号民事裁定书，解除对包括2#207号诉争房产在内的20套房产的查封。2019年4月3日，高巛公司与胡启鹏共同申请对涉案的商品房预售合同登记备案。申请书载明：交房日期为2019年5月8日；合同编号YS2019014607；合同签约日期2019年4月3日。2019年4月28日，临西县房地产交易管理所对涉案商品房买卖合同进行了登记备案。 2018年12月10日至2020年1月10日，胡启鹏每月去高巛公司领取违约金，涉案房产查封期间领取14,943元，解除查封后35,842元，共计50,785元。胡启鹏未在已备案的商品房买卖合同上签名。 以上事实，有当事人诉辩意见、相关证据予以证实。 本院认为，胡启鹏与高巛公司2017年12月29日签订的《高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单》，及2019年4月3日签订的《商品房预售合同登记备案申请书》，均系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或其他第三人利益，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行应尽义务。胡启鹏已按约定向高巛公司支付了购房款，涉案商品房已实际登记备案，根据双方商品房买卖合同签约确认单约定，应视为胡启鹏与高巛公司确立了《商品房买卖合同》，胡启鹏虽未在《商品房买卖合同》上签字，不影响该合同的效力。胡启鹏诉称高巛公司未与自己签订正式《商品房买卖合同》，依据不足。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现有证据不能证实高巛公司无法办理房屋所有权登记手续，其商品房买卖合同目的不能实现。《商品房买卖合同》是双务合同。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，办理不动产登记是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。2018年5月3日，双方签订《承诺书》。签订《承诺书》后，胡启鹏对合同履行的风险及存在的障碍已经明知。2019年3月28日，邢台市中级人民法院解除涉案房产的查封。2019年4月3日，双方共同申请对涉案商品房预售合同登记备案，对合同编号（YS2019014607）、交房日期等作出新的约定，应视为对《承诺书》约定的变更。但胡启鹏在商品房买卖合同备案登记后，怠于在《商品房买卖合同》上签字，完善合同，实属不当。胡启鹏的行为，不符合法定解除合同的条件，故胡启鹏请求解除双方所签订的商品房买卖合同、返还购房款及支付利息、违约金于法无据，不予支持。 合同法旨在鼓励交易，在签订合同过程中，双方均应积极履行实现合同目的之义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，胡启鹏因欠缺履行合同行为，故应承担继续履行合同的义务。高巛公司的反诉继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。高巛公司向胡启鹏支付违约金50,785元,系其自愿行为，且不违反相关法律规定，高巛公司反诉要求胡启鹏返还房屋解封后的违约金35,842元，未提供相关事实根据，证据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、判令胡启鹏与河北高巛房地产开发有限公司继续履行案涉YS2019014607号《商品房买卖合同》。 二、驳回原告（反诉被告）胡启鹏诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）河北高巛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取1,826元，由高巛公司负担，反诉案件受理费减半收取348元，由胡启鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  任延锋 二〇二〇年七月十六日 书记员  夏丽娜