浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初3566号 原告：周俊楠，男，1990年3月17日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：吴剑鹏，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金子堂，浙江金万**律师事务所律师。 被告：金华银行股份有限公司婺城支行，住所地浙江省金华市宾虹西路2578号。 主要负责人：王锐，该支行行长。 委托诉讼代理人：褚盼，男，系该支行员工。 委托诉讼代理人：李祯妍彦，女，系该支行员工。 第三人：梅丙丽，女，1975年7月11日出生，汉族，户籍在河南省南阳市卧龙区，现住浙江省金华市金东区。 原告周俊楠与被告金华银行股份有限公司婺城支行（以下简称金华银行婺城支行）、第三人梅丙丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告周俊楠的委托诉讼代理人吴剑鹏、金子堂，被告金华银行婺城支行的委托诉讼代理人褚盼、李祯妍彦到庭参加诉讼；第三人梅丙丽经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告周俊楠向本院提出诉讼请求：1.依法撤销婺城区人民法院（2020）浙0702执异31号执行裁定书；2.依法停止对位于金华市金东区屋的执行并予以解除查封。事实和理由：2017年11月12日，原告和第三人梅丙丽签订房屋买卖合同（居间），以92万元的价格购得位于金华市金东区屋。原告按合同约定完成付款义务并实际使用至今。因第三人梅丙丽涉诉（2019）浙0702民初8124号案件，婺城区人民法院于2019年7月23日作出（2019）浙0702民初8124号民事裁定，将上述房产予以查封。后被告向法院申请强制执行。原告得知此情况后向婺城区人民法院提出书面执行异议，该院于2020年4月20日作出浙0702执异31号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，在法院查封之前，原告就已与第三人梅丙丽完成了该房产的买卖交易并己实际使用。原告之所以没有过户是因为开发该房产的房开公司未及时按约交付房产，致使该房产初始登记至今未能完成，原告对此并无过错。法院在没有通知原告且没有调查清楚该房屋现状的情况下就予以查封，影响了原告对该房屋产权证办理权利的行使，望判如所请。 被告金华银行婺城支行答辩称：1.本案事实清楚，证据充分。答辩人通过不动产的登记查询显示涉案房产仍登记在第三人名下，根据物权公示原则，涉案房屋的所有权人仍为第三人，而并非本案原告。因此，执行法院查封登记在第三人名下的涉案房产事实清楚，证据充分，并无不当。2.法院适用的法律正确。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中直至法院查封前，第三人与原告并未办理产权过户登记手续，因此法院查封并无不当。综上，请求依法驳回原告的诉请。 第三人梅丙丽未作陈述。 为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据： 1.执行裁定书，证明原告申请执行异议被驳回； 2.房屋买卖合同，证明原告从第三人梅丙丽处购房的事实； 3.银行流水对账单，证明原告支付购房款的依据； 4.收据，证明原告交纳物业费等事实，说明房屋已由原告实际使用； 5.浙江绿格物业服务有限公司证明，证明涉案房屋自2018年12月底收房后就一直交由实际房主周俊楠占有使用至今，于2019年8月29日缴纳了2019年度的物业费。 被告及第三人均未提交证据。 在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述原告提交的证据进行了当庭质证。被告提出：对证据1真实性无异议，该证据证明执行法院否认原告系涉案房产权利人的事实；对证据2、3的真实性、关联性有异议，从房屋买卖合同及银行流水来看，原告与第三人之间是否真正履行了买卖合同的交易，无从得知，且银行转账的相对人也并非本案原告，因此对该证据不予认可；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明相关的物业费等都是以第三人的名义缴纳，且收据显示的缴纳时间晚于房产被法院查封的时间，由此可知，直至现在房主仍是本案第三人，与原告没有直接联系；对证据5的关联性和证明目的有异议，即便物业公司证明了涉案房屋现由原告占有使用，但根据《最高院人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定以及被告提交的《不动产权属查询结果单》可以得知，第一，该涉案房产不仅预登记在梅丙丽名下，且涉案房产在中国农业银行金华经济开发区支行也办理了不动产抵押登记，可以印证从法律角度该涉案房产在没有办理正式的过户登记手续之前，预登记的物权和所有权仍归属第三人梅丙丽所有；第二，从上述查封规定第十七条第二款规定也可以看出，原告只有同时满足三个条件（即：一、已经支付全部价款；二、实际占有；三、对未办理过户登记手续没有过错）的前提下，法院才不得查封、扣押、冻结该房产，但本案中原告仅支付了部分房款，并非是全部价款。第三，原告与第三人之间的房屋买卖问题，归属于债权债务问题，应另行解决。综上所述，即便原告周俊楠对涉案房屋实际占有并使用，根据物权登记生效原则，在未办理正式的房屋过户登记手续之前，法院查封、扣押、冻结预告登记在第三人梅丙丽名下的涉案房屋并无不当。 本院认为，证据1可以证明原告的待证事实，对其证明力应予确认。对证据2、3、4，虽然有部分购房款系由周晶和刘小娟支付给梅丙丽，但原告已经解释周晶系其姐姐，刘小娟系房产经纪公司人员，故由周晶代原告支付部分购房款及物业费等符合常理，通过刘小娟将原告所交的部分款项支付给梅丙丽也符合房屋居间买卖的习惯做法。上述证据相互结合，可以证明原告的待证事实，且被告也未提供反驳证据，故对该部分证据的证明力予以确认。对证据5的真实性予以确认，对其证明力将予以综合认定。 根据上述证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 金华银行婺城支行与金华宏业玩具有限公司、金华市婺城区德祥电脑商行、金华昌玖塑胶制品有限公司、严灶祥、颜玉姣、张军正、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）浙0702民初8124号民事判决：一、金华宏业玩具有限公司应于判决生效之日起十日内归还金华银行婺城支行借款本金人民币189.89万元，并支付利息58433.4元（利息暂计算至2019年7月18日，以后利息、罚息按合同约定利率计算至债务履行完毕之日）；二、金华市婺城区德祥电脑商行、严灶祥、颜玉姣、张军正在最高主债权限额250万元范围内对上述债务承担连带清偿责任；三、金华昌玖塑胶制品有限公司、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽在最高主债权限额260万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11208元、保全费5000元，由金华宏业玩具有限公司、金华市婺城区德祥电脑商行、金华昌玖塑胶制品有限公司、严灶祥、颜玉姣、张军正、纪昌久、赖述华、陈辉、梅丙丽共同负担。在该案诉讼期间，本院曾于2019年7月23日作出（2019）浙0702民初8124号民事裁定：查封梅丙丽所有的位于金华市金东区地产，保全价值1957000元。该判决生效后，金华银行婺城支行已申请强制执行。 另查明：涉案龙庭一品瑞园8幢1-201室房屋系由第三人梅丙丽向开发商购买，并于2016年10月21日办理了预告登记，登记权利人为梅丙丽；因向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行申请购房贷款，梅丙丽于2017年1月6日将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行，共贷款60万元；截至2019年5月17日，尚欠借款本金502256.69元、利息8397.11元未还，且至今未归还上述借款。经金华市壹家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间，梅丙丽（甲方）与原告周俊楠（乙方）、中介公司（丙方）于2017年11月12日签订了《房屋买卖合同（居间）》一份，梅丙丽将涉案房屋出售给原告周俊楠。合同约定：房屋成交价格为92万元。甲方于合同签订之日支付丙方中介服务费1万元。甲方在领取自己名下的不动产权证书后，15天内必须配合乙方办理产权过户手续，否则视为违约。乙方在签订本合同之日向甲方支付购房定金5万元；在2017年11月17日前向甲方支付35万元作为购房首付款，用于甲方提前还清该房屋按揭贷款所用，甲方不得挪作他用；尾款52万元，乙方委托银行办理商业贷款，在乙方名下不动产权证书抵押到银行后，银行按照审批、放款流程将该款项划账到甲方账下，贷款不足部分由乙方自行补足所差金额。甲方承诺于2018年2月28日腾空该房屋并将该房屋交付给乙方，同时将该房屋钥匙交于乙方。如甲方名下的不动产权证2018年6月底前未成功出证，乙方首付需增加至45万元，贷款金额自动减少，总房价不变。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，原告将购房定金5万元支付给中介公司法定代表人刘小娟，刘小娟在扣除梅丙丽应承担的中介费1万元后将剩余的4万元转账支付给梅丙丽。2017年11月14日，原告通过其姐姐周晶将首付款35万元转账支付给梅丙丽。因开发商延迟交房，涉案房屋在2018年6月底前仍未登记至梅丙丽名下，无法办理过户手续，原告也无法办理商业贷款，故原告依约于2018年7月4日又转账支付给刘小娟5万元，刘小娟于当日将该款转账支付给梅丙丽。至此，原告共已支付首付款（含定金）45万元。涉案房屋自2018年12月底收房后就一直交由原告周俊楠占有使用，原告也于2019年8月29日通过其姐姐周晶缴纳了2019年度的物业费等费用。原告周俊楠发现涉案房屋被查封后，于2020年1月10日向本院提出执行异议申请，本院经审查后于2020年4月20日作出（2020）浙0702执异31号执行裁定书，裁定驳回周俊楠的异议请求。 本院认为，涉案房屋由第三人梅丙丽向开发商购买，并已办理了预告登记，故梅丙丽有权将房屋另行出售。原告周俊楠与梅丙丽在中介公司的居间下于2017年11月12日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定向梅丙丽支付了45万元，并于2018年底后（查封之前）实际占有了涉案房屋。虽然房屋至今未过户登记到原告名下，但这是由于开发商延期交房等原因所致，原告对此也不存在过错。故原告作为买受人有权对涉案房屋的查封提出执行异议。虽然《最高院人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了对特定债权人（买受人）的权利保护需同时满足三个条件（即：已经支付全部价款；实际占有；对未办理过户登记手续没有过错）的规定，但在之后颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条对此又作了不完全相同的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故对买受人提出的执行异议，应按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查。本案中，原告已按合同约定支付了部分价款（45万元），对剩余价款47万元本应全部交付执行，但考虑涉案房屋存在抵押贷款未还，且尚欠的贷款本息超过了原告应当支付的剩余房款47万元，如果再交付执行，则可能无法实现原告对涉案房屋的物权期待权，这样对原告并不公平，故原告拟用剩余房款归还尚欠的抵押贷款而不交付执行并无不当。综上，原告作为房屋买受人已符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，且其权利能够排除执行，故本案的查封应予解除。原告诉请合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 解除对预告登记在第三人梅丙丽名下的位于金华市金东区屋的查封。 案件受理费13000元（原告已预交），由被告金华银行股份有限公司婺城支行负担（限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庄期春 人民陪审员  宋红霞 人民陪审员  钱丽英 二〇二〇年七月三十日 代书 记员  沈丽薇 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?