中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1199号原告：骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED），注册办事地址TridentChambers,P.O.BOX146,RoadTown,Tortola,BritishVirginIslands，公司编号347972。现任董事：欧伟雄（AU,WaiHung）。委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州曜一城投资有限公司，住所地广州市天河区天河北路****，统一社会信用代码914401010937072158。法定代表人：吴兴财，职务总经理。委托诉讼代理人：唐萍、贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：骆建民，男，1966年6月27日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：余丽经，女，1977年7月14日出生，汉族，住广州市越秀区，第三人：张广生，男，1979年2月15日出生，汉族，住河南省，第三人：赵跃军，男，1986年10月9日出生，汉族，住河南省登封市，第三人：陈斯聪，女，1990年1月1日出生，汉族，住广东省海丰县，第三人骆建民、余丽经、张广生、陈斯聪的共同委托诉讼代理人：唐萍、贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州宇拓物业管理有限公司，住，住所地广州市天河区天河北路****自编**一社会信用代码9144010134744820XG。法定代表人：李苗，职务总经理。委托诉讼代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告骏盈有限公司诉被告广州曜一城投资有限公司，第三人骆建民、余丽经、张广生、赵跃军、陈斯聪、广州宇拓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骏盈有限公司的委托诉讼代理人刘远鸿，被告广州曜一城投资有限公司及第三人骆建民、余丽经、张广生、陈斯聪、广州宇拓物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人唐萍到庭参加了诉讼。第三人赵跃军经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏盈有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月31签订的《商铺租赁合同》；2.被告将租赁物业腾空返还给原告，并支付占有使用费至实际返还之日止，占用使用费按照每月每平方米150元的标准即每月30万元的标准计算；3.被告支付2018年12月1日至2020年2月29日欠付的租金1081392元；4.原告没收被告押金525174元；5.被告支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按每日万分之五计算至实际付款之日止；6.各第三人配合被告将涉案租赁物腾空返还给原告；7.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2018年10月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市天河区天河北路715号“东方之珠花园”D座首层商铺（以下统称涉案商铺）。合同签订后，被告未能依约支付租金，所以原告有权要求解除合同，并要求被告腾空返还涉案商铺。涉案商铺被告承租后又转租给各第三人，所以各第三人有义务配合腾空返还。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告广州曜一城投资有限公司辩称，不同意解除合同，1.被告自2016年向原告承租涉案商铺以来，一直积极推进商场整体的出租和运营，但因为时间较短以及地理位置特殊，除临街商铺部分出租外，内部商铺均难以出租，出租率仅10%-40%，而且被告还需承担高额的物业管理费用，因此确实存在租金周转困难。近期商场的整体运营有所改善，被告也积极向原告支付租金，故希望原告给予被告更多的支付时间。2.被告在收到各次承租人支付的租金后第一时间就向原告缴交相应的租金，被告一直是积极履行租金的支付义务，但直到2020年2月因新冠疫情影响，被告经营困难，无力支付租金，因此，并非被告恶意拖欠租金，所以合同并未达到法定解除的条件。3.原告既要求没收押金又要求主张违约金，明显加重被告的责任，合同并未将已支付的款项作为履约保证金进行约定，该款项应当作为预付租金，在最终结算时作为租金进行抵扣。合同约定的违约金标准过高，应当调整为同期银行贷款利率。对滞纳金从2018年11月16日起计算没有异议，违约金的计算本金应当扣除已支付的57413元，且违约金的计算标准过高，根据合同法第114条的规定，综合原告的损失，请求法院对违约金标准予以调整，调整为中国人民银行同期同类贷款利率。第三人骆建民、余丽经、张广生、陈斯聪、广州宇拓物业管理有限公司共同述称，原、被告签订的租赁合同并未约定不得转租，各第三人与承租方签订的合同是合法有效的，第三人已对转租而来的商铺进行规划和装修，如解除合同，将面临巨大损失。经审理查明：位于天河区天河北路**首层的商铺为原告名下物业，建筑面积2019.8992平方米。2018年10月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲、乙双方于2016年5月28日签订的《租赁合同》已经（2017）粤0106民初8738号、（2018）粤01民终11164号民事判决解除。双方就乙方继续租赁该场地达成以下协议：甲、乙双方于2016年5月28日签订的《租赁合同》已终止，甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方同意承租该商铺，并保证按时支付租金；乙方承租使用的建筑面积为2019.90平方米，该面积已经甲乙双方实地测量，并无异议；租期为8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止，2018年10月1日起至2020年8月31日止，月租按每平方米130元计，每月租金262587元；自20120年9月1日起至2020年9月30日止，月租按每平方米140元计，282786元；自2020年10月1日之后的租金，届时由甲、乙双方提前两个月，就该时间之后的租金，在上一年的租金基础上，参考该商场的同类市场行情等因素，由双方另行商议确定。原合同履约保证金700万元扣抵2016年9月1日至2018年9月30日租金（已付两个月租金扣减），计23个月租金，余额为960499元；上述余额抵扣该合同两个月押金及一个月租金金额为787761元后，余额为172738元。该余额用于冲抵该商铺此前所欠的租金，抵扣后，原合同的履约保证金至2018年9月30日止，余额为0，同时双方也确认，原合同的租金，2016年9月1日至2018年9月30日的租金无任何欠款，双方业已结清；乙方每个月10号前支付当月租金，逾期支付租金，按每日万分之五计算逾期付款违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。原、被告在庭审中确认，被告分别于2018年11月12日向原告支付100000元，于2018年11月13日支付50000元，于2018年11月23日支付50000元，于2018年12月3日支付50000元，于2018年12月26日支付60000元，于2018年12月27日支付35000元，于2018年12月28日支付25000元，于2019年3月5日支付200000元，于2019年3月6日支付100000元，于2019年3月11日支付100000元，于2019年4月1日支付100000元，于2019年5月14日支付100000元，于2019年7月5日支付300000元，于2019年7月8日支付300000元，于2019年7月8日支付100000,元，于2019年7月9日支付50000元，于2019年7月10日支付100000元，于2019年8月9日支付200000元，于2019年8月12日支付30000元，于2019年9月2日支付30000元，于2019年9月10日支付200000元，于2019年9月11日支付30000元，于2019年9月11日支付30000元，于2019年10月10日支付200000元，于2019年10月14日支付30000元，于2019年10月15日支付30000元，于2019年11月11日支付100000元，于2019年11月20日支付50000元，于2019年11月25日支付60000元，于2019年12月2日支付50000元，于2019年12月20日支付100000元，于2019年12月31日支付50000元，于2020年1月3日支付30000元，于2020年1月6日支付80000元，即自2018年10月1日起至2020年1月6日被告就涉案合同共支付租金3382587元，自2020年1月6日开始被告未支付租金；被告已支付押金525174元。由于被告未按时支付租金，原告于2019年1月13日向被告发函要求支付租金。被告确认已于2019年1月15日收到相应函件，并称其积极与原告协商。被告签订上述合同后，将涉案商铺中的部分分租给广州宇拓物业管理有限公司，广州宇拓物业管理有限公司又将部分商铺分租给李文钊、骆建民、余丽经、吴家林、张广生、陈斯聪。被告提供了相应的其与广州宇拓物业管理有限公司的《广州市房屋租赁合同》及广州宇拓物业管理有限公司分别与李文钊、骆建民、余丽经、吴家林、张广生、陈斯聪签订的租赁合同。原告对上述合同均无异议。本院依职权追加广州宇拓物业管理有限公司、李文钊、骆建民、余丽经、吴家林、张广生、陈斯聪作为本案第三人。本案诉讼过程中，吴家林、李文钊退租并搬离租赁的商铺，故本院通知吴家林、李文钊退出本案诉讼。本院于2019年12月25日前往涉案商铺张贴《公告》，通知相关权利人到本院申报权利、参加诉讼，但至今无人前来申报。另查明，当事人在庭审中均同意本案适用我国内地法律审理。原告陈述其经常居所地位于广州，公司的经营管理也位于广州。本院于2019年6月20日向被告送达起诉状副本。本院认为：原告为英属维京群岛企业，本案为涉外房屋租赁合同纠纷。因当事人均同意适用我国内地法律审理本案，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告签订《商铺租赁合同》后未能按约定支付租金，构成违约，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。上述合同应于起诉状副本送达被告之日即2019年6月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，原告要求被告腾空返还涉案商铺，于法有据，本院予以支持。各第三人作为次承租人亦负有腾房义务，如各次承租人要求继续使用场地的，可另行与原告协商。被告要求原告支付2018年12月1日至2020年2月29日拖欠的租金（占用费）1081392元（262587元/月×15月-2857413元），符合合同约定，本院予以支持。对于2020年2月29日之后的占用费,原告主张按照每月300000元的标准支付，与约定不符，占用费应当按照合同约定按照每月262587元计算为宜。关于押金525174元的问题。《商铺租赁合同》并未约定在被告发生违约时，原告可以没收押金，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告认为应当以押金抵扣租金，故抵扣之后，被告应当支付2018年12月1日至2020年2月29日拖欠的租金（占用费）556218元（1081392元-525174元）。赵跃军经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭的，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）与被告广州曜一城投资有限公司于2018年10月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月20日解除；二、被告广州曜一城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）腾空返还广州市天河区天河北路715号“东方之珠花园”D座首层商铺（建筑面积2019.8992平方米）；第三人骆建民、余丽经、张广生、赵跃军、陈斯聪、广州宇拓物业管理有限公司负有协助交还义务；三、被告广州曜一城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）支付2018年12月1日至2020年2月29日拖欠的租金（占用费）556218元；四、被告广州曜一城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）按每月262587元的标准一次性支付2020年3月1日至本判决发生法律效力之日止的占用费；从本判决发生法律效力之日起至被告实际交还上述商铺之日止，被告广州曜一城投资有限应按每月262587元的标准支付场地占用费；五、驳回原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16062元，由原告骏盈有限公司（PROGRESSPROFITSLIMITED）负担10501元，被告广州曜一城投资有限公司负担5561元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  韦国强二〇二〇年七月十日法官助理贾清宸书记员钟秀娟