湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初5105号原告王建军，男，汉族，1987年1月1日出生，住湖南省双峰县。被告骆华姣，女，汉族，1979年12月17日出生，住海南省海口市龙华区。被告长沙邻家房地产经纪有限公司，住所地：长沙经济技术开发区长永高速南辅道与板仓路交叉口东南角尚都花园城****。法定代表人周运胜，总经理。委托代理人周嘉龙，公司员工。原告王建军诉被告骆华姣、被告长沙邻家房地产经纪有限公司（以下简称邻家房地产）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建军、被告骆华姣、被告邻家房地产的委托代理人周嘉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建军请求判令：一、解除房屋租赁合同，被告骆华姣退还原告王建军租房押金2000元；二、被告骆华姣支付原告王建军违约金2000元；三、被告邻家房地产赔偿原告王建军损失费4000元；四、本案诉讼费由被告骆华姣承担。被告骆华姣答辩要点：1、请求法院判令解除被告骆华姣与承租人赵鹏鹏签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告王建军支付承租期间所欠的物业管理费1002元（2019年10月22日-2020年4月22日）；3、判令原告王建军支付卫生清理费600元。被告邻家房地产答辩要点：不同意原告王建军要求被告邻家房地产赔偿损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2019年10月22日，甲方（出租人）骆华姣与乙方（承租人）赵鹏鹏签订一份《房屋租赁合同》，约定：骆华姣将位于长沙县××镇××路××道××栋××房屋租赁给赵鹏鹏，租赁时间为一年，房屋租金2000元每月，一季度一付，押金2000元。第九条违约责任2、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方；甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应向对方支付月租金的100%作为违约金。同时，甲方应将扣除违约金后乙方已预交的剩余房租退还乙方。第十一条其他约定事项，1、租期未满押金不退。2、房屋物品有人为损坏照价赔偿。被告邻家房地产作为中介在丙方（居间人）处盖章。关于当事人签名问题，被告骆华姣表示没有在租赁合同上签字，委托朋友毛晓签字的。原告王建军表示，房屋是3个人合租的，其是大股东，赵鹏鹏是租房人之一。2、房产证复印件显示，该房产所有权证持证人龙某，房屋共有权人骆华姣。3、2019年10月22日，原告王建军等承租户向被告骆华姣支付一个季度的房租6000元及押金2000元。被告骆华姣认为是赵鹏鹏微信转账8000元。4、被告骆华姣提供与赵鹏鹏的微信聊天记录（2019年11月15日、2020年1月13日），赵鹏鹏表示“我们不续租了，退房事情可以联系下他（王建军）”、“没事儿，不用改合同，因为我们这边的话押金也不跟你要了，反正我们也其实也住了，就一个多月，王建军还有一些东西在里面，你跟他沟通一下”5、原告王建军提供与被告骆华姣于2020年1月16日-3月13日的微信聊天记录，骆华姣要求支付第二季度房租，1月20日，王建军通过微信转账，支付6000元房租，骆华姣表示“收到三个月的房租”。其中3月13日的微信中，王建军表示“今年疫情，一直没有做生意，不租了”，同日，骆华姣表示“都不好做，那你合同到了没有嘛”。6、2020年6月16日，长沙市明成物业公司出具一份《证明》，该房屋尚欠6个月物业费991元。原告王建军表示认可。7、被告骆华姣提供彭媛杰与原告王建军于2020年3月31日、4月23日的短信交流记录，彭媛杰表示“卫生费、物业费需要你结清，直接退你一个月的房租”“你既然不想租了，相当于把这22天作为违约金来赔偿了”，王建军表示“撬门利益受损，安全受到威胁”，双方协商未果。8、被告骆华姣提供卫生费收据600元及房屋室内照片，原告王建军质证认为，卫生费只需要200元。9、被告骆华姣与原告王建军的微信聊天记录（2020年3月31日），双方语言上有冲突。10、因双方产生纠纷，2020年3月31日，骆华姣称原告王建军语言威胁，要求被告邻家房地产去检查房屋设施有没有损坏，王建军不愿意交钥匙，被告邻家房地产经骆华姣同意，物业在场，撬锁进入房间，撬锁时，王建军到达现场并报警，派出所到场后参与调解，有调解方案，但是未落实。11、原告王建军陈述，实际住到2020年3月底，3月30日，被告骆华姣换锁的。判决的理由与结果本院认为，赵鹏鹏与被告骆华姣的委托代理人毛晓签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。一、关于原告王建军要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，合同虽然是赵鹏鹏签订的，在履行过程中，被告骆华姣收取了原告王建军支付的房租6000元，王建军成为合同当事人，合同期限一年，2020年3月31日，因双方产生矛盾，房门锁被打开，原告王建军后未实际继续租住在房屋内，合同目的无法实现，被告骆华姣通过实际行动表达了解除租赁合同的意思表示，结合王建军微信聊天中表示不租了，被告骆华姣在答辩状中也要求法院确认合同解除，故本院确认合同已于2020年3月31日解除。二、关于原告王建军要求被告骆华姣退还押金2000元的诉讼请求，在双方沟通过程中，原告王建军语言不文明，被告骆华姣采取过激的行为（撬锁开门）导致合同提前解除，双方均有一定的过错和责任，综合考虑，合同未到期，押金应予以退还，该房屋系王建军、赵鹏鹏等3人合租，赵鹏鹏不能代表其他人放弃权利，本案审理中，被告骆华姣提出由原告王建军支付所欠物业费1002元的请求，虽然其未提起反诉，为化解矛盾，减轻双方诉累，本院一并予以处理，物业费991元，从押金中抵扣，故被告骆华姣还应退还押金1009元，对原告王建军的该项诉讼请求，本院在1009元的范围内予以支持。三、关于原告王建军要求被告骆华姣支付违约金2000元的诉讼请求，对于合同的提前解除，双方均有一定的责任，考虑本案的实际情况，原告王建军支付房租6000元，可以居住到2020年4月22日，被告骆华姣撬门开锁以后，原告王建军搬离，尚有22天未住，房租一个月2000元，22天的房租是1467元，应予以退还，被告骆华姣提出房屋卫生费600元，原告王建军认可200元，本院酌情支持卫生费300元，互相折抵以后，被告骆华姣还应退还原告王建军房租1167元。四、关于原告王建军要求被告邻家房地产赔偿损失4000元的诉讼请求，被告邻家房地产提供中介服务，原告王建军的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、确认赵鹏鹏与被告骆华姣签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日解除；二、被告骆华姣在本判决生效后十日内退还原告王建军租房押金1009元；三、被告骆华姣在本判决生效后十日内退还原告王建军租金1167元；四、驳回原告王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告骆华姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年七月十日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。