江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初610号原告（反诉被告）：赣州市伟浩矿业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区至圣路******，统一社会信用代码：91360702767011354A。法定代表人：钟毅,系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温超、谢艳，江西客家人律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：熊荣，男，汉族，1975年11月23日生，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人:陈飞帆，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）赣州市伟浩矿业有限公司与被告（反诉原告）熊荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州市伟浩矿业有限公司的委托诉讼代理人谢艳、被告熊荣及其委托诉讼代理人陈飞帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市伟浩矿业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2017年5月17日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付尚欠的租金（从2019年1月1日暂计算至2019年8月30日租金为81500元，且按合同约定计算至腾退房屋之日止）及滞纳金9290.98元（以尚欠租金为基数，按月利率2%从应付租金时间暂计算至2019年8月31日为9290.98元，且计算至支付完租金之日止，详见滞纳金计算表）；3.依法判令被告向原告赔偿因购买卷闸门产生的损失9600元；4.依法判令被告向原告支付其为实现债权产生的律师费12000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年5月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于赣州市章贡区的房屋，租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日，租金分时间段计收，从2017年6月1日至2019年5月31日，每季租金人民币30000元；从2019年6月1日至2020年5月31日，每季租金人民币31500元；从2020年6月1日至2021年5月31日，每季租金人民币33000元；从2021年6月1日至2022年5月31日，每季租金合计人民币34700元，支付方式为按季缴纳，每季25-30日前缴清下季租金。签订合同后，原告依据合同的约定将房屋租给被告使用。被告从2018年8月30日开始未向原告足额支付租金。根据上述《租赁合同》第四条第2款、第4款的约定，被告必须按合同约定足额向原告缴纳租金，若被告存在违约，原告有权单方终止合同，收回租赁场所，被告需支付拖欠的租金并按当期每年/月租金的5%按日支付滞纳金。本案中，被告从2018年8月30日开始拖欠租金，因此原告不仅享有单方解除权及提前收回租赁场所，同时有权要求被告向其支付拖欠的2019年1月1日至2019年8月30日的租金合计人民币81500元及滞纳金9290.98元。同时根据《合同法》第97条及《租赁合同》第四条第5款的规定，合同解除后，原告有权要求被告恢复原状、赔偿损失，为追索和实现债权所产生的律师费也有权要求被告承担。租赁期间，被告需要为其承租的房屋安装卷闸门，原告为其购买卷闸门合计支付9600元，现合同需要解除，被告应当向原告返还该款项，该款项系被告给原告造成的损失，且原告为追索和实现债权所产生的律师费12000元，上述损失及本案律师费均由被告承担。综上，被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同并要求被告腾退房屋，被告应当向原告支付拖欠的租金及相应的滞纳金，并承担原告为此支付的律师费。被告熊荣辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。第一，原告诉请被告支付租金及滞纳金，没有事实及法律依据。1.原告作为案涉租赁物的出租方，在合同期内并未依约保证被告对租赁物的正常使用权，未保持租赁物在租赁期内符合约定的用途，损害了被告的承租权，原告属根本违约，应向被告赔偿损失，并双倍退还保证金。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因原告在案外人江西赣县农村商业银行有限公司处负有贷款逾期未还，被债权人起诉至赣县区人民法院。2018年7月5日，赣县区人民法院向被告送达（2018）赣0721执665号协助执行通知书，扣留被告应付原告每月租金10000元，支付至赣县区人民法院，后被告向该院转账租金10000元；2019年3月25日，赣县法院再次送达（2018）赣0721执665号公告：限期被告公告之日起两个月内从案涉租赁物腾出，以便拍卖交付。案涉租赁物于2019年7月16日在阿里司法拍卖成功。在原告上述涉诉执行案件当中，被告多次询问原告能否继续履行租赁合同，保障被告正当、合法的承租权，原告则表示其有一笔贷款逾期了，让被告放心。但原告并未积极、妥善处理其所涉诉讼、执行案件，也未采取其他方式保障被告对租赁物的承租权，最终导致案涉租赁物被人民法院强制执行，原告已属根本违约，其诉请被告支付租金，没有事实依据及法律依据；2.被告协助执行到期债权，并不构成违约。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的司法解释》第五百零一条第一款规定：人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以做出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行……；《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第六十七条规定：第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行……可以追究其妨碍执行的责任。据此，被告在收到执行法院的协助执行通知书（执行原告应收租金）后即负有不得向被执行人即原告履行支付租金的义务。原告以执行法院并未实际冻结或提取租金为由主张被告未依约支付租金构成违约的，人民法院应不予支持。况且，被告也依法享有抗辩权。第二，原告在2019年8月16日拦堵被告的经营场所、运营车辆，并强行驱赶被告，严重影响被告正常的生产、经营。被告于2019年8月17日已搬离案涉租赁物，诉争租赁合同已因原告违约而实际解除。第三，原告主张被告赔偿购买卷闸门损失、支付其律师代理费亦无任何依据。反诉原告熊荣向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告装饰装修损失共计人民币100733元；2.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告安装监控设备损失人民币10225元；3.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告路面整平铺设损失人民币33040元；4.请求依法判令反诉被告向反诉原告双倍返还保证金人民币25200元；5.本诉及反诉所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月17日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于赣州市章贡区，合同约定了租赁期限、租金支付、违约责任等事项，并约定了反诉被告在合同期内应按约定保证反诉原告的正常使用权，否则视为反诉被告违约并双倍退还保证金。上述合同签订后，反诉原告如约缴纳了保证金，经反诉被告同意对上述租赁物进行了装饰装修、安装监控设备，并对场所内的路面进行整平、铺设。2018年7月5日，反诉原告收到赣县区人民法院协助执行通知书，要求反诉原告将每月应付租金转至赣县区人民法院；2018年8月份，反诉原告接到赣县法院执行法官电话通知：上述租赁物已被该法院依法查封，不能继续租赁且需要配合该院的执行尽快搬离，要求反诉原告另外找租赁场所；2019年3月25日，赣县区人民法院在反诉原告的上述租赁场所张贴公告：需将上述租赁物腾出，以便拍卖交付，期限为自公告之日起两个月内腾出，逾期不腾出，将依法执行。另，反诉原告依约支付租金至2018年12月底。反诉原告认为，反诉被告负有法定及约定义务保证反诉原告在合同期内正常使用上述租赁物，反诉被告明知租赁物被依法查封并面临被强制执行仍然出租于反诉原告，最终导致上述租赁物被强制执行，反诉被告已属根本违约，应当赔偿反诉原告装修装饰损失、安装监控设备及路面整平铺设费用的损失、双倍返还保证金。反诉被告赣州市伟浩矿业有限公司辩称：第一，反诉原告并未实际对承租的房子进行装饰装修，不存在装饰装修损失。即使反诉原告对该房屋进行装修，反诉被告亦无需向反诉原告赔偿装饰损失。根据《租赁合同》第四条第三点规定：承租人腾退房屋时，经出租人同意装修所形成的所有不可移动、不可拆卸的装饰装修不得拆除，无偿归出租人所有，未形成附合的可以拆卸的装饰物因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。即使有装修因形成附合归出租人所有，未形成附合由承租人自行拆除，因此出租人无需赔偿承租人装饰装修损失。第二，反诉被告的房屋依法被人民法院拍卖，不影响反诉原告对该房屋的承租和继续使用。反诉被告不存在违约的情形，无需向反诉原告双倍返还保证金。2019年12月20日，赣县区人民法院向赣州市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，要求协助买受人办理相关产权过户登记手续。但是反诉原告实际搬离案涉房屋的时间为2019年8月份。反诉原告搬离案涉房屋是因为其将承租的房屋用于经营物流，而经营物流产业违反《章贡区人民政府关于赣州沙河工业园区企业入驻管理办法》，反诉原告开展的经营范围不符合赣州沙河工业园区企业入驻标准，因此其无法在承租的厂房内进行物流经营，也无法办理“工业园区”的入园证，“工业园区”的管理人员不允许反诉原告在该“工业园区”进行经营活动，多次要求反诉原告不能在该处开展物流业务，搬离该地。反诉原告也一直因此无法办理营业执照。反诉原告搬离，并非是反诉被告的原因。房屋的所有权人变更并未实际影响反诉原告对该房屋的承租和继续使用，反诉原告因自身的原因搬离案涉房屋导致《租赁合同》已经实际解除。关于赣县区人民法院向反诉被告发送《公告》，要求反诉被告腾空房屋，并未要求实际承租人(反诉原告）腾空房屋，因此无人干涉反诉原告继续使用该房屋。反诉被告不存在违约的情形，无需向反诉原告双倍返还保证金。综上，反诉被告与反诉原告在《租赁合同》的履行期间，反诉被告不存在违约行为，反诉原告无权要求反诉被告双倍退还保证金，也无权要求反诉被告支付装饰装修损失。经审理查明：2017年5月17日，原告赣州市伟浩矿业有限公司（甲方）与被告熊荣（乙方）签订《租赁合同》，第一至第三条载明：租赁标的物房屋坐落于赣州市章贡区，租赁期限为五年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止。租金及支付方式，从2017年6月1日至2019年5月31日止每季租金合计人民币叁万元整；从2019年6月1日至2020年5月31日止每季租金合计人民币叁万壹仟伍佰元整；从2020年6月1日至2021年5月31日止每季租金合计人民币叁万叁仟元整；从2021年6月1日至2022年5月31日止每季租金合计人民币叁万肆仟柒佰元整；支付方式为按季缴纳，每季25-30日前缴清下季租金；第四条载明：1.本合同签订之日乙方须缴纳租赁保证金人民币壹万贰仟陆佰元整；3.当符合以下情形之一，乙方需向甲方腾退租赁场所，甲方原有租赁场所内的相关设施设备不得损坏；经甲方同意乙方装修所形成的所有不可移动，不可拆卸的装饰装修物不得拆除，无偿归甲方所有；未形成附合的可以拆卸的装饰装修物因拆除造成房屋毁损的,乙方应当恢复原状......:（1）双方合同期满不续租；（2）乙方提前退租或终止合同；（3）甲方依照本合同约定单方解合同；（4）乙方存在本合同约定的违约行为；（5）双方经协商同意解除合同；（6）其他需腾退房屋的情形。4.乙方须按合同的约定足额向甲方缴纳租金，若逾期一个月内按拖欠的当期每年／月租金的5%每日支付滞纳金；逾期超过一个月则甲方有权单方解除合同，除支付租金外，保证金不予退回,并另行追究乙方其他违约的责任。5.因乙方违约或因第三人向乙方主张权利导致甲方损失的,甲方为追索和实现债权所产生的仲裁费、诉讼费、保全费、律师费、评估鉴定费和所有其他应付费用均由乙方承担。第十条载明：甲方在合同期内应按约保证乙方的正常使用权，否则视为甲方违约，并双倍退还保证金。2017年5月23日，被告向原告支付12600元保证金。被告支付给原告租金至2018年10月，2018年11月支付租金10000元至赣县区人民法院，2019年8月19日支付租金10000元给被告。至此，被告已付清2018年租金。因原告与江西赣县农村商业银行有限公司借款合同纠纷，2018年7月5日，被告收到赣县区人民法院的协助执行通知书，要求被告将案涉房屋租金支付至赣县区人民法院。被告向赣县区人民法院指定的工商银行账户支付租金10000元。2019年3月15日，赣县区人民法院发布公告，限自公告之日起两个月内腾出案涉厂房。2019年7月15日，案涉租赁物经赣县区人民法院拍卖成功。2019年8月16日，因被告未支付租金，原告派人在租赁厂房处拦截被告，被告向原告支付了租金10000元，并于次日搬离了案涉厂房。以上事实，有原告企业信息、被告的身份证复印件、《租赁合同》、《公告》、《收款收据》、《协助执行通知书》、当事人陈述及《报警记录》等证据材料予以证实，并经庭审质证。本院认为：本案中原、被告经协商一致签订《租赁合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有拘束力。本案争议的焦点是：本案在履行合同中的违约责任如何认定。本案被告于2018年7月5日收到赣县区人民法院的《协助执行通知书》，支付了10000元租金至赣县区人民法院后，便未再按约定支付租金，但原告的该违约行为事出有因，且并不必然导致解除合同；原告在与赣县农村商业银行有限公司借款合同纠纷的执行过程中，未积极、妥善处理其所涉执行案件，也未采取其他方式保障被告对租赁物的承租权，导致厂房被拍卖，被告无法使用厂房，故导致合同解除的主要原因系原告方。原告认为被告搬离的原因是因为被告不符合赣州沙河工业园区企业入驻标准，但仅提供了《章贡区人民政府关于赣州沙河工业园区企业入驻管理暂行办法》及被告在蓉江新区的营业执照，原告提供的证据不能达到原告的证明目的，且与事实不符，本院不予采信。原告要求被告支付滞纳金、律师代理费，本院不予支持。原告主张的卷闸门损失，其提供的证据不足以证明系用于案涉厂房，本院不予支持。被告实际使用厂房至2019年8月17日，租金应按约定计算，金额为75750元。反诉原告要求反诉被告承担装饰装修损失、安装监控设备损失证据不充分，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金，因反诉原告本身亦有违约行为，故本院不予支持，但反诉原告支付的保证金可以折抵租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市伟浩矿业有限公司与被告熊荣于2017年5月17日签订的《租赁合同》；二、限被告熊荣于本判决生效之日起十日内支付租金63150元（75750元-12600元）给原告赣州市伟浩矿业有限公司；三、驳回原告赣州市伟浩矿业有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告熊荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2548元，反诉案件受理费1615元，共计4163元，由原告赣州市伟浩矿业有限公司承担831元，由被告熊荣承担3332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  蔡清芳审判员  严 慧审判员  李 莉二〇二〇年七月二十日法官助理宋剑英书记员黄凤珠