四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4308号 原告：李明凯，男，1976年6月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告：汪斐，女，1981年8月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被告：谢庆梅，女，1981年12月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：刘术群，女，1958年4月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：谢庆梅，女，1981年12月28日出生，汉族，住四川省都江堰市，系被告刘术群之女。 被告：都江堰市恩泽印象山庄。住所地：四川省都江堰市××镇××社区××组。 经营者：刘术群，职务不详。 委托诉讼代理人：谢庆梅，女，1981年12月28日出生，汉族，住四川省都江堰市，系经营者刘术群之女。 原告李明凯、汪斐与被告谢庆梅、刘术群、都江堰市恩泽印象山庄租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年311本院认为该案不宜适用简易程序，遂转为普通程序进行简化审理。原告李明凯及二原告共同委托诉讼代理人陈勇，被告谢庆梅，且谢庆梅作为被告刘术群及都江堰市恩泽印象山庄的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请补充证据及庭外和解，并申请延期开庭，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告李明凯、汪斐向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《山庄租赁合同》；2、退回保证金20万元和租金15万元，共计35万元（从2019年2月1日开始计算利息，按人民银行同期贷款利率计算）；3、承担原告装修费共计60万元；4、退回原告所购置的物品或进行赔偿（价值约5万元）；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将解除合同的诉讼请求变更为确认该合同无效，并表示如本院认定案涉合同有效，则原告坚持解除合同。并撤回对退回原告所购置物品或进行赔偿的起诉。事实和理由：被告刘术群是被告都江堰市恩泽印象山庄的个体经营者，被告谢庆梅系被告刘术群之女。根据水泉村所开的场地证明，该山庄房屋属于谢庆梅。2017年11月4日，被告谢庆梅与原告李明凯、汪斐签订《山庄租赁合同》，约定被告谢庆梅将位于四川省都江堰市××镇××社区××组的山庄租赁给原告，租赁物主要是山庄建筑物，建筑面积共约40000㎡（外部山林、亭台及搭建物不计入建筑面积，但属于原告可使用范围），租赁物中包括山庄现有装修及设施、设备、物品。租赁期为十年（2018年1月1日至2020年1月1日），租赁期满被告收回租赁设施设备和物品，但正常损耗除外。租金每年36万元，合同保证金20万元。具体支付方式为签订合同三日内支付10万元，其余保证金和第一年租金共计46万元在2017年12月1日前向被告支付。合同还约定，被告保证所出租的山庄有完全所有权和出租权利，本协议签订时，该山庄房产权属证明尚在办理过程中，被告取得权属证明后应提交复印件给原告，供本次租赁使用。 2017年12月16日，双方签订一份《补充协议》，主要就1号楼4层的装修及费用的承担，一层接待区的改造进行约定。合同签订后，原告根据合同向被告支付保证金20万元，以及2018年的租金36万元，根据《补充协议》的约定，原告对1号楼4层进行装修，使其从清水房状态改变成可以提供豪华住宿服务的套房，另外还对一层接待部分进行重新装修，两部分装修款共计60万元。原告另购置价值5万元的家具等物品。2018年6月开始山洪暴发，不仅冲毁上山的道路，也损坏山庄的部分设施，原、被告双方对停业期间租金的扣除进行协商。2018年12月27日，被告通知原告道路已经恢复，营业条件已恢复。双方就关门期间的租金扣除范围不能达成一致意见。且原告了解到，案涉山庄是都江堰市玉堂镇水泉村的集体土地，土地流转时限是2004年12月8日至2029年12月7日，土地流转用途为用于种植业。山庄的建筑不仅没有任何规划、国土、建设许可手续，其本身修建在农业用地之上，违反法律的禁止性规定。双方经磋商，同意从2019年2月初开始终止履行租赁合同。之后，被告将山庄收回自己经营。但双方在保证金和预交租金的退还以及装修投入的承担问题不能达成一致。故，原告特向本院提起诉讼。 被告谢庆梅、刘术群、都江堰市恩泽印象山庄辩称，原、被告签订合同的时候明确约定案涉山庄的产权正在办理中；且被告明确告知原告确认过案涉山庄是否继续租赁，原告明确表示不再继续租赁山庄，被告才收回山庄自行经营。故，案涉租赁合同是有效的。 原告向本院提交以下证据： 1.原、被告双方身份信息及工商登记信息；2.《山庄租赁合同》及补充协议、短信及微信截图、《流转合同》、银行转账记录；3.《装修合同》、营业执照、法定代表人及其授权委托书、赵公印象装饰结算表、装修设计图、照片；4.物资清单、发票、销货清单；5.装修工作日志、效果图、装修施工图；6.证人黄某出庭作证的证言，其陈述是为原告在赵公印象做装修工程，但没有和谢庆梅签订过装修合同。 被告的质证意见，1.证1无异议；2.证2无异议；3.证35真实性无法确认；4.证6不认识该证人，且并没有和该证人沟通过装修事宜，证人提供的照片是虚假的，其证言与被告无关。 被告向本庭提交以下证据：1.《山庄租赁合同》及补充协议；2.盘点表；3.物品清单；4.照片。 原告的质证意见，1.证1无异议，但不能达到被告的证明目的；2.证2三性无异议；3.证3对有原告签字的物品清单真实性无异议；4.证部分照片不真实。 本院对原、被告提交的证据做如下确认：1.对原告提交的流转合同，不能证明被告谢庆梅流转的土地与案涉山庄所占用的土地一致，其与本案不具有关联性，本院不予确认；2.对原、被告提交的其他证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年11月4日，原告李明凯作为乙方（承租方）与被告谢庆梅作为甲方（出租方）签订《山庄租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定，甲方将位于四川省都江堰市××镇××社区××组的“赵公印象度假山庄”出租给乙方，山庄总建筑面积共约4000平方米（外部山林、亭台及搭建物不计入建筑面积，但属于乙方可使用范围），包括山庄现有装修及设施、设备、物品情况详见《山庄设施设备及物品资产清单》（以下简称《物品清单》）。山庄以及其附属设施因自然属性、正常合理使用或者无法抗拒的外部原因如地震等导致的损坏，乙方不承担任何责任。该房屋租赁期共10年，自2018年1月1日起至2028年1月1日止。乙方应在本合同订立时交付甲方保证金人民币200000元，保证金用于乙方履行合同的担保。保证金在合同终止且双方结清全部款项后无息退还乙方。双方于2017年11月4日签订，乙方于本合同签署后三日内支付第一笔保证金费用100000元，剩余保证金及第一年租金共计460000元，应于2017年12月1日前向甲方支付完毕。山庄每年租金为360000元，第一年租金于2017年12月1日前付清，以后每年12月20日前应付清下一年度租金。乙方根据经营需要改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，乙方增添的装修装饰设施设备均归甲方所有，甲方无需给予补偿。依附于房屋的装修租期届满后归甲方所有，乙方不得在交回山庄时要求甲方对其装修进行补偿。租赁期起始之日起乙方就山庄所有投入装修、装饰、改造等投资，如因政府征用、建筑产权证或甲方原因导致终止合同的，乙方所投入投资甲方应负责返还乙方。 二、原、被告于2017年12月16日签订《补充协议》，约定：1号楼4层装修，甲方应就装修后能够不受干涉使用予以保障，双方应明确如今后该楼层如被禁用或拆除，乙方所投入装修及建设费用甲方承担；明确乙方将就一层接待区域进行改造，甲方在审图后签字同意。 三、合同签订后，原告向被告缴纳保证金200000元及2018年全年租金360000元。 四、2018年1月2日，原告李明凯与汪斐与成都市风清扬装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定将位于都江堰市××镇××社区××组赵公印象山庄一楼大厅及客房进行装修，工程总价款为515668元，装修结算后总工程款为600000元。 五、《租赁合同》中案涉山庄为“赵公印象山庄”，实际工商登记为都江堰市恩泽印象山庄，并登记在刘术群名下。被告谢庆梅系刘术群之女。 六、2018年7月，山洪暴发，导致河道堡坎受损，被告进行修缮，原告暂停营业并临时避让。2018年12月27日，谢庆梅通过微信告知原告李明凯，山庄修复项目已全部完工，如需继续租用，请支付第二年的租金，如不再继续租用，请明确告知。2019年2月3日，谢庆梅通过微信告知原告李明凯，若不再继续租赁山庄，尽快终止租赁合同。2019年2月4日，原告通过微信告知谢庆梅，同意终止合同。 另查明，原、被告当庭陈述在2019年2月底至3月初，已由被告谢庆梅接管山庄，自行经营至今。被告谢庆梅陈述，案涉山庄系从王国凤处购买，案涉房屋的修建是在村上进行过备案，案涉山庄的权属正在办理中。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.案涉租赁合同的效力问题；2.案涉租金、保证金是否应当退还；3.案涉山庄中原告进行的装修如何处理。 一、案涉租赁合同的效力问题。 本院认为，原告李明凯、汪斐与被告谢庆梅签订的《租赁合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，签约各方均应按照合同的约定切实履行义务。 虽原告称，案涉房屋没有权属证明，是违法建筑，该租赁合同应系无效。但其提交的证据不能证明案涉房屋系违建，故对原告主张合同无效本院不予支持。 二、租金及保证金是否应当退还。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”。本案中，原、被告通过微信协商的方式及在庭审中的明确表示，双方均一致同意解除案涉租赁合同，且事实上案涉房屋已由被告接管经营，故对原告主张解除合同，本院予以支持。 关于保证金的退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取娶她补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告主张案涉合同终止后，被告应退还保证金的诉请，不违反相关法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于租金退还的问题。本案中，2018年8月山洪暴发损毁道路后，至2018年12月，案涉山庄一直处于被告修缮状态中，原告亦存在无法营业的客观事实。根据公平原则，结合使用时间、使用情况、不可抗力等因素，本院酌情认定被告谢庆梅退回租金50000元。 二原告主张被告因占用保证金和租金产生的利息，于法无据，本院予以支持。 三、案涉山庄中原告进行的装修如何处理。 本院认为，因山洪暴发等不可抗力的客观原因，导致道路损毁，原告无法经营。原告基于不可抗力等因素协商终止合同，双方均不存在违约行为。原、被告双方在《租赁合同》中均亦未对该情形的装修残值处置进行约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第一款第（四）项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……”。故，本院认为应当根据公平原则，结合租赁期限、实际使用时间、装修情况等因素，由原、被告双方分担装修残值损失。本院酌情认定，被告承担200000元的装修费。 本案系原告李明凯、汪斐与被告谢庆梅因租赁合同引发的纠纷，与被告刘术群、都江堰市恩泽印象山庄无关，原告要求二被告承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告李明凯、汪斐与被告谢庆梅于2017年11月4日签订的《山庄租赁合同》； 二、被告谢庆梅于本判决生效之日起十日内向原告李明凯、汪斐退还保证金共计200000元； 三、被告谢庆梅于本判决生效之日起十日内向原告李明凯、汪斐退还租金50000元； 四、被告谢庆梅于本判决生效之日起十日内向原告李明凯、汪斐支付装修费共计200000元； 五、驳回原告李明凯、汪斐的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由原告李明凯、汪斐支付6400元，由被告谢庆梅负担6400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 胡 蓉 二〇二〇年七月二十三日 书记员 刘旭东