温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初2315号 原告：叶将，男，1967年11月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：戴进巧，男，1963年10月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：戴进顺，男，1960年9月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：张洪英，女，1961年8月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。 被告：戴乐，男，1982年8月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 以上四被告共同的委托诉讼代理人：曾竞孝，浙江泽商（洞头）律师事务所律师。 原告叶将与被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐及胡崇福、徐光明、张林海、黄银友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐返还购房款5454414元并赔偿利息损失（利息损失以5454414元为基数，自2010年1月11日起计算至实际履行之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对上述被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的三分之一债务承担连带赔偿责任。事实与理由：2010年1月10日，原告与被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐等人签订房屋买卖协议书，协议书主要内容：戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐将其所有的坐落于温州市鹿城区滨江街道巨江东路135弄5号（37亩地段××路××首）临街五间二层房屋及屋后若干二层建筑共计约2000平方米中的1000平方米房屋所有权及拆迁安置补偿权益转让给叶将（1000平方米具体坐落为：临巨江东路五间房屋中东首一间一至二层，不足1000平方米部分在屋后建筑一层部分补足，再不足部分在××路××弄××号路面其余四间房屋中补足）；转让单价为7300元／平方米，共计730万元；协议生效后，上述1000平方米所对应的房屋及土地权益均归叶将所有；双方应配合直接以叶将名义办理拆迁安置手续，若需借用戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐名义办理，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应积极予以配合；若因戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐原因，造成叶将无法实现安置补偿权利或及时取得安置房的，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应赔偿叶将由此造成的所有损失；胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人自愿对上述房屋买卖协议中戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的各项合同义务承担连带保证责任。2010年1月10日，即上述协议书签订当日，原告就将全部购房款730万元支付至被告张洪英银行账户中，完全履行了合同义务。后涉案房屋被列入拆迁安置范围，原告多次催促被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合办理拆迁安置手续，但是遭到拒绝。同时，原告多次与胡崇福、徐光明、张林海、黄银友交涉，要求履行担保义务，亦遭到拒绝。为此，原告起诉至法院。经（2018）浙0302民初12293号、（2019）浙03民终3690号民事判决确认，涉案1000平方米房屋买卖协议中涉及357.51平方米合法可安置面积有效，剩余642.49平方米面积无效。另根据戴进良、戴进巧、戴进顺共有物分割纠纷案件（2017）浙0302民初9914号、（2018）浙03民终4005号民事判决，确认戴进良对涉案巨江东路135弄5号屋后无合法产权建筑面积的房屋被征收补偿权益享有三分之一份额即104.69？平方米（314.07／3）。故戴进顺、戴进巧等人出售给原告的357.51平方米合法可安置面积中有104.69平方米系无权处分，且戴进良事后也不予追认，因此原告无法取得该部分面积对应的房屋拆迁安置权益。为此，被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应就无效面积642.49平方米及无权处分部分104.69平方米即747.18平方米？的购房款共计5454414元返还给原告。由于涉案买卖的房屋大部分没有产权证，故原告在向被告购买涉案房屋时反复向被告确认房屋所有权情况，被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐向原告保证涉案出售1000平方米的房屋系他们所有且均可取得拆迁安置权益，若有相关权属纠葛由他们自行解决，否则将赔偿原告损失。同时，被告戴进巧等人找来的同村担保人即胡崇福、徐光明、张林海、黄银友也向原告保证涉案买卖的房屋系属被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐所有并愿意承担担保责任。因此，原告才与被告等人达成了涉案的房屋买卖及担保条款。但判决确认的事实证明被告未如实告知出售的房屋权属情况，亦未履行房屋买卖合同中的承诺。尤其是被告戴进巧、张洪英、戴乐等人还在戴进良、戴进巧、戴进顺共有物分割纠纷一案中称涉案巨江东路135弄5号屋后无合法产权建筑面积的房屋系戴进巧与戴进良两人所有，戴进顺一家没有任何份额，妄图以此逃避履行与原告签订的房屋买卖合同。可见，被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐及胡崇福、徐光明、张林海、黄银友在合同签订时就已违反诚实信用原则，欺骗原告签订涉案房屋买卖合同。故八人对于涉案房屋买卖合同无效部分及无权处分部分存在重大过错，被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐除应返还相应购房款外，还应赔偿原告相应购房款的利息损失。胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人应就对上述被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的三分之一债务承担连带赔偿责任。 诉讼过程中，原告撤回对胡崇福、徐光明、张林海、黄银友的起诉，并撤回第2项诉讼请求。 被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐辩称，1.关于原告要求被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐返还款项的请求。被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐认为与原告之间是民间借贷关系，金额是320万元。现经法院生效判决认定双方之间系房屋买卖关系，故被告根据生效判决作出答辩。从原、被告之间的房屋买卖以及共有物分割案件可以看出，原告当时购买的是涉案房屋的拆迁权益，原告在当时是知道涉案房屋没有产权证，而且也知道购买拆迁权益是有一定风险，可能有收益也可能亏损。当时涉案房屋周边的房屋均价是3万元/平方米，而涉案房屋售价仅仅为7300元/平方米，这只是概括性单价。也就是说，原告购买的是一种权益，存在一定风险。涉案协议第三条约定，根据拆迁政策按照相应系数换算后的安置面积超过1000平方米部分和增购部分均归乙方所有，甲方无权主张。现拆迁权益少于1000平方米，原告要求被告退还，显然违背诚实信用原则。同时，原告要求返还购房款的计算方式也是错误的。原告在适用前案判决书时用了两种标准，对自己不利的予以剔除。前案判决认定1000平方米面积里，有357.51平方米是合法可安置部分，其余无效。那么，无效部分对应的款项应该是4690177元，而非原告主张的金额。2.关于原告主张的利息损失无依据。原告购买的是拆迁安置权益，而且签订合同时知道房屋无产权，而原告作为购买方，有审查房屋权属的义务。现在，部分房屋被认定违章，应认定原告签订合同时有过错。根据《合同法》五十八条的规定，对赔偿损失的要求，要根据双方的过错程度认定。显然，在本案中，原告购买拆迁安置权益时具有过错。即使按照前案判决，也应该从起诉之日起计算。3.对案件事实部分作下说明：原告在诉状中称被告等人在共有物分割一案中主张戴进顺没有任何份额是逃避履行的行为，但事实上戴进顺确实是没有份额的。如果要隐瞒的话，被告在该案中可以直接说是涉案房屋是戴进巧一人所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩的事由具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。 综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年1月10日，原告叶将作为乙方，被告戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐作为甲方，胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人，签订《协议书》一份，约定：甲方将所有的坐落于温州市鹿城区滨江街道岠江东路135弄5号（37亩地段××路××首）临街五间二层房屋及屋后若干二层建筑中的1000平方米所有权及拆迁安置补偿权益转让给乙方所有（1000平方米具体坐落为：临岠江东路五间房屋中东首一间一至二层，不足1000平方米部分在屋后建筑一层部分补足，再不足部分在岠江东路135弄5号路面其余四间房屋中补足）；转让单价为7300元／平方米，总价款730万元，乙方付款方式为签订之日一同付清；本协议生效后，上述1000平方米所对应的房屋及土地权益均归乙方所有，该房屋被拆迁时，上述1000平方米所对应的拆迁安置补偿权益归乙方所有，根据拆迁政策按照相应系数换算后的安置面积超过1000平方米部分和增购部分均归乙方所有，甲方无权主张权利，新房回购时，甲方保证乙方补足部分面积以与岠江东路135弄5号路面房屋一层同样的优惠价回购，差价部分价款由甲方承担；各方应按照诚实信用原则履行各自义务，甲方承诺对所转让建筑具有转让权利，且全家一致同意，并不存在权益纠纷，若有任何纠葛，概由甲方负责清理，与乙方无涉，因此给乙方造成损失的应予以赔偿，如因甲方原因造成乙方无法实现安置补偿权利或及时取得安置房的，甲方应赔偿乙方由此造成的所有损失（赔偿标准，乙方可选择为已付房款的一倍或房价上涨时该房屋市场价差额等）；本协议履行期间，甲方承诺不将上述临岠江东路五间房屋和屋后建筑未转让乙方部分出售给任何第三人，否则由甲方赔偿乙方人民币500万元；胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人对甲方如下义务的履行以及因违反义务所产生的责任承担连带担保：1.甲方对所转让房屋权利清楚，家庭其他人员没有异议；2.甲方不将岠江东路五间房屋和屋后建筑出售任何第三人；3.保证乙方顺利取得所受让的1000平方米所有权及实现拆迁安置补偿权利（包括按照政策规定的系数换算后超1000平方米部分和增购面积的取得），补足部分面积与优惠价差额由甲方承担。 2014年期间，涉案房屋被列入拆迁范围。2017年期间，原告因与被告就《协议书》履行产生纠纷，故向本院提起诉讼，要求：确认涉案《协议书》合法有效；涉案房屋合法面积485.47平方米的房屋拆迁安置权益归原告所有，被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合办理权益转移手续，并就原告无法取得的514.53平方米的房屋拆迁安置权益10805130元及临时安置费承担赔偿责任；胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对上述10805130元及临时安置费承担连带清偿责任。本院审理后认为，1.涉案《协议书》项下涉及合法产权和违章建筑，其中合法可安置面积357.51平方米，购房款金额为2609823元（357.51平方米×7300元／平方米），上述合法可安置面积357.51平方米中，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐有权处分的包括屋后建筑合法可安置面积209.38平方米（314.07平方米×2／3）和东边一首两层房屋可安置面积36.988平方米及戴进巧名下剩余合法可安置面积为6.452平方米，以上合计252.82平方米，剩余面积涉及戴进良的合法可安置部分，未经戴进良同意，虽该部分面积所涉合同有效，但叶将无法取得该部分面积对应的拆迁安置权益；2.由于主合同部分被认定无效，故胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无需就无效合同部分承担保证责任。根据上述主要分析，本院判决：一、确认原告叶将与被告戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐于2010年1月10日签订的《协议书》中涉及357.51平方米合法可安置部分的面积合法有效，剩余642.49平方米面积无效；二、位于温州市鹿城区××路××弄××号××亩地段××路××首）房屋合法可安置面积252.82平方米的房屋拆迁安置权益归原告叶将所有；三、被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合原告办理上述252.82平方米房屋拆迁安置权益转移手续；四、驳回原告叶将的其他诉讼请求。 原告及被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐不服本院上述判决并提起上诉。温州中院审理后，维持原判，并同时认为，1.叶将系出于投资目的购买涉案房屋，以待将来该房屋被拆迁时获得拆迁利益；2.戴进顺、张洪英与金春、郑武洁、李文洁之间有多笔款项往来，存在其他经济往来的可能，且戴进顺本人亦承认有欠款，出卖房屋是为了还款。现戴进顺、张洪英、戴乐以存在循环打款为由，认为双方之间的买卖系虚构的事实，理由不充分。 后上述判决发生法律效力，原告提起本案诉讼。 本院认为，原、被告围绕涉案房屋买卖签订的《协议书》经生效判决确认，其中涉及357.51平方米合法可安置部分面积的内容合法有效，剩余642.49平方米面积因违章无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后的法律后果之规定，四被告应返还原告无效部分面积对应的购房款项，即4690177元（642.49平方米×7300元/平方米）。同时，在有效的357.51平方米面积中，原告仅取得252.82平方米面积的房屋拆迁安置权益，剩余104.69平方米因涉及无权处分而无法实际取得。对该部分无法实际取得的权益，虽属有效协议内容，但四被告无法实际履行，故同样应返还原告该部分面积对应的购房款764237元（104.69平方米×7300元/平方米）。综上，原告要求四被告返还购房款5454414元（4690177元+764237元），符合法律规定，本院予以支持。关于应返还购房款的利息损失问题，原告在签订涉案《协议书》时确实存在对合法建筑面积审查不严之大意，但就该问题，被告显然具有更大的过错，其对房屋的了解情况远高于原告。同时，双方在《协议书》中亦约定，如因被告一方原因造成原告无法实现拆迁权益，被告应赔偿原告由此造成的损失，赔偿标准可选择为已付房款的一倍或房价上涨时该房屋的市场价差额。现原告按照银行贷款基准利率及市场报价利率计算利息损失，截止起诉时止，仅约为应返还房款的一半。综合考虑各情形，原告要求从协议签订次日起，分段按照银行贷款基准利率及市场报价报价利率计算，并无不当，本院予以支持。四被告辩称应从起诉之日起计算，缺乏依据，本院不予采信。关于四被告辩称的原告购买的是涉案房屋的拆迁权益问题，已被生效判决否定，本案不再赘述。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐于本判决生效之日起十日内返还原告叶将购房款5454414元，并赔偿利息损失（以5454414元为基数，自2010年1月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费68855元，减半收取34427.5元，财产保全费5000元，合计39427.5元，由被告戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年七月二十七日 书记员 朱艳月