四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初1183号 原告：眉山鑫恒辰房产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣街道迎宾路东段滨江翡翠龙湾。统一社会信用代码：915114225796360660。 法定代表人：于佳文，经理。 委托诉讼代理人：颜川，四川维是律师事务所律师。 被告：王波，女，1995年9月26日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：刘鹏，男，1993年11月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告眉山鑫恒辰房产开发有限公司（以下简称鑫恒辰公司）与被告王波、刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫恒辰公司的委托诉讼代理人颜川、被告刘鹏到庭参加了诉讼；被告王波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫恒辰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年3月6日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，并解除该房屋的预告和抵押登记；2、判令二被告支付原告违约金134000元及律师费12000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2018年3月6日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告通过银行按揭方式购买由原告开发的位于眉山市彭山区住房一套，房屋总价款为671240元，其中首付211240元，贷款46万元，贷款期限为20年。合同签订后，被告在工商银行彭山支行办理了按揭贷款，原告作为担保人为被告提供担保。到2020年3月17日二被告已经连续7期未按约还款，银行在与二被告联系无果的情况下，要求原告承担担保责任代为清偿该笔贷款，原告于2020年3月19日向被告王波邮寄送达“告知函”，要求二被告应按约定履行还款义务。2020年3月24日银行扣划了原告保证金账户25696.37元用于清偿贷款，后因被告再次逾期还款，银行于2020年4月29日再次扣划了原告保证金账户3138.41元用于清偿贷款。 综上，被告的违约行为导致原告向银行承担了保证责任，根据合同约定，原告解除合同的条件已经成就。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘鹏辩称，1、二被告以按揭方式向原告购买案涉房屋是事实，二被告也确实存在逾期偿还按揭款的事实；2、因为此前原被告一直在协商处理案涉房屋的事宜，因此不同意解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，也不同意支付原告主张的违约金和律师代理费。 被告王波未到庭参加诉讼，也未提交任何证据及答辩意见。 本院经审理认定如下事实： 原、被告于2018年3月6日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案登记号：215112，签约备案时间：2018年3月6日）及《商品房买卖合同附件及补充协议》，主要内容为：1、被告通过银行按揭方式购买由原告开发的位于眉山市彭山区住房一套，房屋总价款为671240元；2、付款方式：买受人采用按揭方式支付购房款，买受人在2018年3月6日前支付首付款211240元，按揭贷款46万元。按揭贷款期限为20年。买受人委托按揭银行将按揭贷款全部转付至原告指定的银行账户；3、买受人通过银行购房按揭贷款审批后，在银行他项权证办理完毕之前如出现未能履行银行按揭贷款还款义务，视为买受人违约，出卖人有权解除《合同》及补充协议，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。出卖人应在解除合同后30日内，扣除代买受人清偿的银行贷款、违约金及相关费用（包括但不限于评估费、律师费、税费及其他必要费用）后将剩余的购房款退还买受人。 合同签订后，被告支付了购房首付款211240元。 此后被告王波、刘鹏向工商银行彭山支行申请个人住房按揭贷款，2018年3月27日原、被告和工商银行彭山支行三方签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告以案涉房产作为抵押向工商银行彭山支行贷款46万元，借款期限为240个月，同时约定原告为被告的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，工商银行彭山支行将46万元贷款按照被告的委托转给了原告。 因被告刘鹏、王波从2019年9月起未按照《个人购房借款担保合同》的约定履行还款义务，工商银行彭山支行于2020年3月18日、4月28日两次向原告发出“个人逾期贷款催收通知书”，要求原告督促被告还款或承担连带保证责任。原告收到上述通知书后于2020年3月19日按照双方合同约定的地址向被告王波发出“告知函”，要求被告刘鹏、王波于收到告知函之日起7日内结清已逾期的银行贷款。但因被告刘鹏、王波新迁地址不明，无法送达。此后，工商银行彭山支行分别于2020年3月31日扣划了原告保证金25696.37元、2020年4月30日扣划了3138.41元。此后因被告刘鹏、王波再次出现逾期还款的行为，工商银行彭山支行于2020年7月27日向原告发出“履行担保责任通知书”，宣布被告的贷款于2020年7月23日提前到期，要求原告承担连带保证责任，代被告归还全部贷款本息，其中本金434144.20元，利息5892.58元。此后原告于2020年7月29日向工商银行彭山支行承担了保证责任，结清了被告的贷款本息（含罚息）共计440052.37元。 另，原告委托四川维是律师事务所参与本案诉讼，双方签订了委托代理合同，并向四川维是律师事务所支付了律师代理费12000元。 以上事实有经庭审质证的原告工商登记信息、被告身份证复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、“按揭贷款业务合作协议”、《个人购房借款担保合同》、“个人逾期贷款催收通知书”、告知函及快递回单、“履行担保责任通知书”及还款凭证、委托代理合同及发票等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2018年3月6日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，该“商品房买卖合同”及“补充协议”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 因被告刘鹏、王波从2019年9月起未按照《个人购房借款担保合同》的约定履行还款义务，导致原告承担了代其偿还剩余贷款本息的保证责任，按照双方《补充协议》第二条第5项第（3）款“买受人通过银行购房按揭贷款审批后，在银行他项权证办理完毕之前如出现未能履行银行按揭贷款还款义务，视为买受人违约，出卖人有权解除《合同》及补充协议，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金”的约定，原告依法享有合同解除权。因此对原告主张要求解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持（从原告主张权利之日解除）。且被告刘鹏、王波按照合同约定应协助原告办理解除案涉房屋合同备案及抵押的相关手续。 对原告主张的违约金及律师代理费问题。首先，违约金系对守约方损失的一种补偿，其性质具有补偿性，以填补守约方因对方的违约行为所造成的损失，同时兼具一定的惩罚性。根据法庭查明的事实，在案涉合同履行过程中，因被告逾期交纳按揭款的违约行为导致原告承担了保证责任而解除了案涉合同，根据双方合同约定被告应承担相应的违约责任。只是因为被告对违约金提出抗辩，所以应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，综合本案原告的实际损失情况，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来予以衡量。具体到本案，根据本案原告的实际损失情况、案涉房屋现在的价值以及被告的违约行为等因素，本院酌情确定被告应承担的违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元。其次，对律师代理费的承担在双方补充协议中有明确约定，且从本案标的看，该项费用符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》第二条第2款的规定，因此对原告的该项请求本院依法予以支持。综上，在扣除原告代被告偿还的贷款本息468887.15元、违约金33562元及律师代理费12000元后，原告现在应当退还给被告刘鹏、王波的购房款为156790元（已四舍五入）。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告眉山鑫恒辰房产开发有限公司与被告刘鹏、王波于2018年3月6日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年7月8日解除。 二、被告刘鹏、王波于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除案涉商品房备案登记及抵押的相关手续（案涉商品房位于位于眉山市彭山区，合同签约备案登记号：215112，签约备案时间：2018年3月6日）。 三、原告眉山鑫恒辰房产开发有限公司于案涉商品房的备案登记及抵押手续解除后十日内退还被告刘鹏、王波购房款156790元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5986元，由被告刘鹏、王波负担（此款原告已垫付，由被告在本判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二〇年七月三十一日 书记员  张 磊