福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2711号 原告（反诉被告）：周丹，女，1964年1月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）:孙齐军，男，1962年7月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 共同委托诉讼代理人：黄敏、刘志杰，福建锐熙律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：张明锦，女，1990年4月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张江波，福建拓中律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）周丹、孙齐军与被告（反诉原告）张明锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，反诉原告张明锦于2020年7月5日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了合并审理。周丹及其委托诉讼代理人黄敏与被告张明锦的委托诉讼代理人张江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告周丹、孙齐军向本院提出诉讼请求：一、判令张明锦立即向周丹、孙齐军支付违约金180000元；二、判令张明锦立即向周丹、孙齐军支付为实现权利而支付的律师代理费6000元；三、由张明锦承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2019年12月16日，张明锦与周丹、孙齐军签订了一份《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：张明锦以成交价格2030000元向周丹、孙齐军购买位于闽侯县房屋。合同并对交易房产基本情况、成交价格及付款方式、履约保证、违约条款等作了约定。同时，周丹、孙齐军及张明锦与福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签订了一份《委托代办协议》，约定：周丹、孙齐军及张明锦共同委托福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部代为办理上述房产交易手续。合同并对委托代为办理事项等作了约定。合同签订后，周丹、孙齐军依约将上述房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》提交至福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部处。 根据周丹、孙齐军与张明锦签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》之约定，被告应当于2019年12月31日前备齐贷款所需的首付款至周丹、孙齐军贷款银行办理商业按揭贷款手续，但张明锦未依约履行该义务。在福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部工作人员多次联系张明锦未果的情况下，福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部应周丹、孙齐军的要求又分别于2020年1月3日、2020年1月9日向张明锦发送了《告知函》及《催告函》催告张明锦尽快履行合同义务，但张明锦未依约配合办理相关手续亦未作出任何答复，导致合同无法继续履行。 嗣后，周丹、孙齐军又多方联系张明锦要求解除合同，张明锦表示无法继续履行合同并同意解除双方签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》，但拒绝承担违约责任支付违约金。 综上，张明锦的行为严重侵害原告的合法权益。为维护自身之合法权益，周丹、孙齐军现特向贵院起诉，请求人民法院依法支持上述所请。 本诉被告张明锦辩称，本案本诉与反诉的处理，都应基于案涉所谓“合同”的效力认定这一前提展开，因此张明锦就案涉材料是否发生法律意义上的合同效力问题，作简要分析。 首先，案涉“合同”的必要与适格主体缺如且在合理期限内未获有效追认，因此案涉“合同”应归无效。根据反诉原告(张明锦）提交的完整微信聊天记录及日常经验法则足以认定，案涉房产交易作为大宗资产买卖，其交易双方的适格及必要主体，出售方为孙齐军与周丹夫妇，买受方为方雄江与张明锦夫妇，但很显然，案涉合同适格且必要的主体孙齐军与方雄江均缺如，且孙齐军在合理期限内未予追认、方雄江则不予追认，根据合同法第四十八条相关规定，该“合同”应属无效合同。 其次，案涉“合同”内容未经合意，其并非民法或合同法意义上的合同。证据显示，签约两方从始至终，仅有周丹十次以上催促张明锦先签约并以“我们就做朋友来谈，而不是买卖双方对立面谈生意”（第2页）、“我们首先是建立在彼此信任上”、“佛教……”（第7页）等等说辞弱化签约的法律后果，却无任何合同条款的商议与斟酌过程；结合签约当天的情形，即张明锦深夜带着孩子，由原告周丹接至代办方处，期间还为继续隐瞒其配偶方雄江而在周丹的现教现学下应对方雄江在视频中对其深夜携子外出的质疑——日常经验法则足以让我们确信：张明锦在签约当天不可能就房产买卖合同这类专业又重大的合同进行完整查看、更遑论必要审慎下的斟酌商议；再结合证据第17页（2019年12月27日上午），作为引导、主导本次签署活动的原告周丹，其亦明确表示“合同从签约那天晚上到昨天晚上都没看过一次内容……”。由此明显可见，案涉材料虽有合同之名，但无合同之实，并民法意义上的“合同”，亦不能发生法律意义上的合同效力。 再次，本案存在周丹串通损害第三人方雄江的突出情形，其教唆张明锦恶意隐瞒二十万元债务（共债），损害案外人、张明锦配偶方雄江利益，根据合同法第五十二条第（二款）的规定，应属无效； 就本诉而言：本诉原告周丹、孙齐军至今并未举证其损失，相反的是，本诉被告张明锦掌握有本诉原告周丹自认案涉房产涨价的录音证据；另外，本诉原、被告商议解除合同时，双方均未向对方主张任何赔偿，另据本诉原告周丹当庭举证的《解除房屋买卖合同的协议书》，其自认赔偿范围仅限于本诉原告已预付的2万元；而本诉原告周丹举证的微信聊天记录中，周丹则明确表示放弃索赔。 至此，本诉原告周丹、孙齐军的赔偿请求权完全丧失；而基于案涉合同及相关协议无效的前提，则反诉原告张明锦的反诉主张应予支持。 反诉原告张明锦反诉请求如下：一、判决确认反诉原、被告于2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其各补充协议无效；二、判令反诉被告向反诉原告返还已收取的款项20000元（人民币，下同）整，并以20000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，支付自反诉之日起至实际金额退还之日止的资金占用利息；三、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用 反诉事实与理由：2019年11月起，反诉原告张明锦及其配偶因家庭居住需要，考虑购置房产，便通过中介等途径“看房”，案涉房产即为其中一套。时至2019年11月30日，反诉原、被告添加微信好友后，双方就案涉房产的交易意向进行初步沟通，交易双方的主体均为夫妻两方。然而在双方尚未形成最终合意的情况下，反诉被告周丹为尽快签署案涉合同，不仅绕过中介跳单，还隐瞒产权共有人，并反复引导、教唆反诉原告张明锦向其配偶隐瞒交易总价等重要事实真相，在相关适格主体尚未就本次重大交易达成最终合意的情况下，诱使反诉原告张明锦签署案涉相关合同并另行出具高达20万元的《欠条》。上述合同签订后，反诉被告已收取反诉原告款项2万元整，然而反诉被告并未向反诉原告提交产权共有人追认交易的手续，共同买受人则拒绝追认。 眼见本次交易最终未能完成，反诉被告恼羞成怒一再威胁、恐吓反诉原告，屡次声称要叫人上门砸房子。而反诉原告在相关事实已不可能继续隐瞒的情况下，爆发家庭矛盾、婚姻濒临破裂。反诉被告得知情况后，劝解反诉原告不可离婚并明确表示“不要你赔偿”。但其最终还是向法院提起诉讼，在未举证实际损失的情况下，主张巨额违约赔偿。反诉原告张明锦根据案件发生发展的实际情况，依法提起反诉。 反诉原告张明锦认为，案涉房产交易作为大宗交易，另据双方合意可见，本次交易双方的适格主体应为房产共有人、反诉被告周丹及本诉原告孙齐军，交易相对方应为本诉原告张明锦及其配偶、案外人方雄江。在反诉原、被告所签订的《房屋买卖合同》及其补充协议内容未经各方合意，且事后未获有效追认的情况下，上述合同及其相关补充协议等均应归于无效。 综上所述，案涉合同及其补充协议应均属无效，反诉被告应退还据此收取的款项2万元。现反诉原告为维护自身合法权益，特此提起反诉，恳请贵院依法判决支持反诉原告的全部反诉请求，并驳回本诉原告的全部诉讼请求！ 反诉被告周丹、孙齐军辩称，一、案涉《房屋买卖合同》及其补充协议均系双方真实意思表示，并不存在合同法中规定合同无效的情形。反诉原告作为一名成年人，并具有大学文化，对其自己的行为，应有正常、符合常理的判断，且案涉房产交易作为大宗交易，反诉原告在处理购买房屋这一重大事项时理应经过慎重考虑，应当知道签定《房屋买卖合同》的法律后果。从反诉原告提供的聊天记录也可以看出，双方是经过长期的平等友好协商下签订的《房屋买卖合同》。而反诉原告提出的反诉被告绕过中介跳单的问题，众所周知房产中介仅仅只会向买受人收取中介费，并不会向出卖人收取，绕过中介只会增加反诉被告的风险，获利的为反诉原告。反诉被告是基于对反诉原告的信任，才同意绕过中介。从涉案房屋买卖合同的签订经过及内容来看，及房屋成交价格亦未明显高于当时的房屋市场价格，不存在导致合同无效的法定情形。 二、案涉合同双方为出卖人周丹、孙齐军，买受人张明锦，案外人方雄江并非案涉合同的共同买受人，反诉原告张明锦具有完全民事行为能力人，其自行购买讼争房屋，签订《房屋买卖合同》的行为，无需经案外人方雄江同意及追认。讼争房屋为本诉原告周丹、孙齐军共同所有，两本诉原告在签订《房屋买卖合同》及《委托代办协议》后，两本诉原告，特别是孙齐军，也同样依照约定将讼争房屋的所有权证及使用权证提交给众磊鑫城房产经纪。两本诉原告均依约履行《房屋买卖合同》及《委托代办协议》，不存在本诉原告周丹隐瞒产权共有人及本诉原告孙齐军拒绝追认的情况。 三、本案讼争起因为反诉原告与反诉被告双方签订《房屋买卖合同》及补充协议后，反诉原告未依约履行2019年12月31日备齐贷款所需的首付款至反诉被告贷款银行办理商业按揭贷款手续的义务，经福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部工作人员及反诉被告多次联系反诉原告依约履行合同义务未果的情况下，导致合同无法继续履行。反诉原告应承担违约责任，向反诉被告支付违约金。 综上所述，反诉被告周丹并无违约行为，反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效，反诉原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 本诉原告（反诉被告）周丹、孙齐军向本院举出下列证据： 证据1房屋买卖合同，证明2019年12月16日，被告张明锦与原告周丹、孙齐军签订了一份《房屋买卖合同》及其《补充协议》及合同的权利义务。证据2欠条，证明根据补充协议被告张明锦向原告周丹、孙齐军出具欠条。证据3侯房权证号Ｈ字第1600056-××号，证明原告周丹、孙齐军享有上街镇源通东路136号福晟钱隆公馆Ｂ区12＃楼1701单元的产权。证据4委托代理合同、证据5律师代理费发票、证据6转账凭证，证明周丹、孙齐军为实现权力而支付律师代理费6000元。证据7解除房屋买卖合同的协议书，证明2020年3月5日张明锦通过微信向原告发送解除房屋买卖合同的协议书，并要求解除房屋买卖合同。证据8律师催告函、证据9快递面单，证明周丹、孙齐军向张明锦发送律师函，因张明锦违约导致合同无法履行。证据10委托代办协议、证据11告知函、证据12催告函，证明（1）经福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部工作人员及反诉被告多次联系反诉原告依约履行合同义务，但张明锦仍未履行；（2）孙齐军依据委托代办协议向缴交房屋产权证。 被告（反诉原告）张明锦的委托代理人质证意见如下：对证据1形式真实性无异议，对内容的真实性有异议，当时签订时只有周丹在场，而且该份证据内容由于未经两方协商合意，所以不发生法律效力，并不证明原告的证明对象。对证据2恰恰证明原告教唆、串通张明锦损害案外人方雄江的利益。这极为可能是为了骗取违约金。对证据3该份房权证是孙齐军的，签订合同时孙齐军并未到场，与本案无关。对证据4、5、6真实性无异议。对证据7因是打印件，张明锦对三性均有异议，虽然没有签署的效力，但从原告举证的行为和意图上来看，原告已经自认即使产生违约金，应该根据第二条，从张明锦已经交给周丹的2万元范围内进行赔偿。原告自认的内容与诉请自行矛盾，张明锦认为应该根据原告自认的内容，违约金框定在2万元。对证据8、9原告律师发给代办方的任何法律文件均不对张明锦构成法律约束。对证据10协议双方仅为周丹和张明锦，而且福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部只是代办方，不是中介，超过代办范围的任何行为均为无效。对证据11、12在法律上应为证人证言，证人应当出庭作证。而且福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部仅为代办方，其证明的内容已经完全超过委托代办的范围，因此该组证明内容完全不能成立。 本诉被告（反诉原告）张明锦向本院举出下列证据： 证据1反诉原、被告双方自2019年11月30日起至2020年3月31日期间的微信聊天记录，证明1、根据合意，案涉房产交易双方主体应为房产共有人、反诉被告周丹及本诉原告孙齐军，交易相对方应为本诉原告张明锦及其配偶、案外人方雄江；2、在双方尚未形成最终合意的情况下，反诉被告为尽快签署交易合同，不仅绕过中介跳单，还隐瞒产权共有人，并反复引导、教唆反诉原告向其配偶隐瞒交易总价等重要事实真相，在相关适格主体尚未就本次重大交易达成最终合意的情况下，诱使反诉原告签署案涉相关合同并另行出具高达20万元的《欠条》；3、上述合同签订后，反诉被告已收取反诉原告款项2万元整；4、上述合同签订后，产权共有人未予追认，共同买受人方雄江拒绝追认，案涉合同应归于无效；5、本次交易最终未能完成，反诉被告恼羞成怒一再威胁、恐吓反诉原告，屡次声称要叫人上门砸房子；6、本次离奇的交易彻底暴露后，反诉原告的婚姻濒于破裂，此时反诉被告劝解其不可离婚并明确表示“不要你赔偿”。 本诉原告（反诉被告）周丹、孙齐军的委托代理人质证意见如下：三性均有异议，该微信不全，本诉原告对微信聊天记录存在删减并非原始记录。对证明对象有异议。对证明对象第1点，无法根据微信聊天记录证明方雄江为本案适格，反诉原告微信聊天中多次提及出资自行购买反诉被告的房产。对证明对象第2点，跳过中介跳单是为了反诉原告较为少支出中介费用，获利方为反诉原告，欠条也是基于补充协议、反诉被告对反诉原告的信任、反诉原告的经济实力，同意反诉原告延缓支付购房款，而由反诉原告单方出具的欠反诉被告购房款的欠条，该欠条不是夫妻共同债权，与方雄江无关。对证明对象第3点无异议。对证明对象第4点产权共有人已依约履行合同，并向房产中介提交案涉房屋其所有的房产证，并对案涉合同进行追认，微信聊天记录中并无原告孙齐军拒绝追认的内容。案外人方雄江非案涉合同的交易相对方，案涉合同无需案外人方雄江追认。对证明对象第5点对周丹带来极大损失，也能证明张明锦对周丹造成经济上的损失，以及造成周丹夫妻分居。对证明对象第6点反诉被告并未对反诉原告明确不要赔偿，反而在微信多次要求反诉原告见面协商解除合同。 本诉原告（周丹）补充质证意见如下：张明锦来周丹家中协商她要自己出资购买周丹的房子。当时协商价格时，2019年12月2日、9日张明锦在与周丹的微信聊天记录能证明张明锦多次表示可以出资购买。张明锦一直表示要购买周丹的房子，而且周丹还在还房贷且经济比较困难，张明锦丈夫方雄江只出资180万元，张明锦在聊天记录里表示可以自己出资，贷款支付剩余房款。2019年12月9日、14日张明锦与周丹的微信记录中证明她多次阻止丈夫购买其他房子，同时张明锦微信告诉周丹她自己签合同。 根据双方当事人及其委托代理人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，周丹、孙齐军系夫妻关系，案涉房屋系周丹、孙齐军共同所有。2019年12月16日，张明锦与周丹在产权共有人孙齐军未在场情形下在福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签订了一份《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：张明锦以成交价格2030000元向周丹、孙齐军购买位于闽侯县房屋。合同并对交易房产基本情况、成交价格及付款方式、履约保证、违约条款等作了约定。同时，周丹与张明锦同样在产权共有人孙齐军未在场的情形下与福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签订了一份《委托代办协议》，约定：周丹、孙齐军及张明锦共同委托福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部代为办理上述房产交易手续。合同并对委托代为办理事项等作了约定。事后，周丹、孙齐军依约将上述房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》提交至福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部处。 合同签订后，张明锦向周丹出具了一份《欠条》，内容：兹有本人张明锦（身份证号：3522031990××××××××）欠周丹（公民身份号码：3501021964××××××××）、孙齐军（身份证号：3501021962××××××××）购房款人民币贰拾万元整（¥200000.00）。此据，欠款人：张明锦（签名），日期：19.12.16。嗣后，张明锦向周丹支付了20000元。2019年12月17日，孙齐军到福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部对《房屋买卖合同》、《补充协议》和相关附件及《委托代表协议书》作了追认，同时孙齐军还将其所有的房屋所有权证和国有土地使用证的原件交由该中介公司保管。2020年1月3日、2020年1月9日，福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部应周丹、孙齐军的要求又分别两次向张明锦发送了《告知函》及《催告函》催告张明锦尽快履行合同义务，但张明锦未依约配合办理相关手续亦未作出任何答复，导致合同无法继续履行，故引起纠纷。 另查，孙齐军于2020年3月19日将房屋所有权证和国有土地使用证原件收回。同时，周丹、孙齐军为本案支出律师费6000元。 本院认为，周丹与张明锦签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》和相关附件及《委托代表协议书》，虽然作为共有产权人孙齐军在签订上述相关合同未到场，但事后孙齐军到福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签约中心作了追认并交付了产权证书等相关证件，该公司已将上述情况向张明锦邮寄了告知函、催告函，因此，上述房屋买卖合同及相关附件和协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。鉴于张明锦于2020年3月5日主动通过微信向周丹、孙齐军提出解除双方之间签订的房屋买卖合同及相关补充协议，周丹、孙齐军亦无异议，本院予以准许。张明锦未按照双方签订的合同及相关协议履行义务，已构成违约，对此本应按双方签订的《房屋买卖协议》第八条第四项（2）的约定履行支付周丹、孙齐军的违约金20万元的义务，鉴于该合同第八条第四项（2）约定的违约金偏高，且张明锦本人系有意购买案涉房屋，只是在其夫妻未经沟通的情形下匆忙签订合同，况且其违约行为并未给周丹、孙齐军造成相应的经济损失，为平衡双方当事人矛盾和利益，对其违约金可予以适当调整，故可酌定按70000元支付违约金，同时支付律师费6000元。但张明锦已付的20000元予以扣减。 张明锦的委托代理人主张案涉房产交易作为大宗交易，张明锦在未经其丈夫方雄江同意，且共有产权人孙齐军未到场签约且事后未获有效追认的情况下，故本案的房屋买卖合同及其相关补充协议等均应认定为无效。本院认为，张明锦作为具有完全民事行为能力的自然人，对于房屋买卖合同的订立，应当知晓合同的效力和约束力，故其委托代理人的上述主张，无事实法律依据。另外，根据福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部出具的证明，该证明虽无单位负责人或经办人签名，证明的形式上存在瑕疵，但该证明可证实孙齐军于2019年12月17日持着房屋所有权证等相关证件到场对合同进行了追认，且亦同意出卖案涉房屋，因此，张明锦反诉要求确认2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其各补充协议无效，并反诉要求周丹、孙齐军应返还其收取的款项20000元并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息，无事实和法律依据，本院不予采纳，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除周丹、孙齐军与张明锦于2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》； 二、张明锦应自本判决生效之日起十五日内向周丹、孙齐军支付违约金计人民币70000元及律师费6000元，合计76000元，扣减张明锦已支付20000元外，张明锦实际还应支付周丹、孙齐军上述款项合计人民币56000元； 三、驳回本诉原告周丹、孙齐军其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张明锦的反诉请求。 本案案件受理费4020元，依法减半收取计2010元，由张明锦负担850元，周丹、孙齐军负担1160元。反诉费150元，减半收取75元，由张明锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年七月二十八日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。