贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3185号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市小河区珠江路**兴隆珠江湾畔诺丁山组团**负****，统一社会信用代码：9152010076137084XX。法定代表人：黄源，职务：总经理。委托代理人：彭启菊，女，汉族，1998年2月20日生，户籍地贵州省修文县，系公司员工。被告：江一鸣,女，汉族，1972年4月29日生,住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业）诉被告江一鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后依法适用小额速裁程序，公开开庭进行审理，原告兴隆物业委托代理人彭启菊，被告江一鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴隆物业向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付贵阳市观山湖区中铁逸都第二服务处41-2-3-3号房物业管理费共4,271.40元,违约金1,281.42元，合计:5,552.82元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为贵阳市观山湖区中铁逸都第二服务处41-2-3-3号房的业主。原告与被告于2012年11月25日，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.5元，被告涉案房屋建筑面积为52.72平方米,合同第二十四条约定:甲方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的,乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天未付款项的千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是,被告于2015年7月1日起停止交纳物业费,截止于2019年12月31日,欠费月数共计54个月,每月应交物业费金额为79.10元。据此,被告欠缴物业费共计4,271.40元,同时，为减轻被告负担，违约金部分原告参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条规定，请求被告承担不超过物业费的百分之三十即1,281.42元，多余部分自愿放弃。综上,各项请求金额合计5,552.82元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉至法院，望贵院判如所求。被告江一鸣辩称，1、从收房开始房屋就开始漏水，一直没有人管，我装修完没有入住，整改楼上的漏水，并渗漏到楼下引发邻里矛盾，并也是本户至今未入住的原因之一；2、原告的物业服务义务未完全履行，原告在我小区服务期间，对于应该履行的义务怠于履行，在公共卫生，保洁，保安，管理维持小区秩序方面存在各种问题，小区存在脏乱的情况，小区内商铺外道路上的垃圾、废弃物依然存在，没有足够的清洁人员进行清理，小区的公共绿化疏于管理，一部分公共绿地被破坏，被侵占，存在圈地，修建违章建筑等现象；3、原告未履行公布物业收支状况义务，原告长期利用小区公共资源出租车位收取停车费，收取各种广告费，从未公布相关明细账目，也未将这些收入返还给小区业主，损害全体业主的利益；4本人未入住小区，从未收到过任何催缴通知，更无书面通知，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。经本院审理查明，被告江一鸣为位于贵阳市观山湖区房屋的业主。2012年11月25日，江一鸣（甲方）与兴隆物业金阳分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定中铁·逸都国际Ｂ组团41栋2单元3楼3号房屋的物业类型为住宅，房屋建筑面积52.72平方米。协议约定物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯房1.5元／平方米／月；多层，叠层2.5元／平方米／月；联排、合院3.2元／平方米／月；商业3元／平方米／每月。甲方应在房屋交付时一闪性预付一年的物业服务费用，之后按季（年）交纳，甲方或物业使用人应在每季度（年）开始的前五日内履行交纳义务。协议还约定如甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的千分之三交纳违约金。协议还约定了服务内容与质量、物业的使用与维护等。同日，原告还签收了《业主临时管理规约》、《装修管理服务规定》、《业主入住相关费用的特别确认书》。另查明，自2013年6月起，中铁逸都业主对小区电梯故障、安保防护、门禁系统、小区卫生、小区内停车等存在的问题不满意多次向房开公司、兴隆物业提出意见。中铁逸都业主还就小区停车费收取问题向贵阳市12345服务指挥中心进行投诉。本院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定全面履行自身义务。本案的焦点一在于被告提出的诉讼时效抗辩是否成立进行认定；焦点二是对于被告提供物业服务质量存在瑕疵是否可以成为其拒交或扣减物业服务费的事由进行认定；焦点三是对原告主张的服务费进行认定；焦点四是对违约金的认定；关于焦点一，被告提出截止本案立案时已超过3年部分的物业费诉请，已过诉讼时效，不应得到支持。经审查，原告与被告签订的《前期物业服务协议》明确约定，物业服务费按季度（年）交纳，业主或物业使用人应在每季度（年）开始前五日履行交纳义务，故每季度（年）应交物业服务费系独立之债。应当适用诉讼时效制度。关于本案诉讼时效是否存在中断的问题，原告称每年都会向业主进行催缴，但原告提交的催缴通知系照片复印件，原告也未提供其他证据佐证催收的事实。故原告的举证不足以认定存在诉讼时效中断的问题。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，原告主张被告支付2015年7月25日至2019年12月31日期间的物业服务费，存在部分诉讼时间已届满的情形，由于物业费系按月计算，原告对2017年4月30日前案涉房屋产生的物业服务费丧失胜诉权。关于焦点二，本院认为，首先，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在质量瑕疵，为由拒绝缴纳物业费必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。其次，即使被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告的举证不足以证实原告存在根本性违约的情况下，被告仍然应当向原告支付物业服务费。关于焦点三，原告主张被告房屋面积52.72平方米，被告对该事实未提出异议，本院予以确认。由于原告主张的2015年7月1日至2017年4月30日止的物业服务费已超过诉讼时效，原告对该期间产生的物业服务费已丧失胜诉权，本院不予支持。对原告主张的2017年5月1日至2019年12月31日（32个月）期间的物业费，本院依法予以支持，根据合同约定的单价1.5元/平方米/月，被告应支付的物业费计算为52.72×1.5×32=2,530.56元。关于焦点四，原告主张的违约金，从被告提交的照片微信聊天来看，小区地面清洁、垃圾的收集及清运不到位，公共部分的维护不及时，电梯故障时有发生，小区门禁系统失灵等问题长期存在，新隆物业未严格按照协议履行合同义务，对本案的发生也有一定的责任，故对于原告主张的违约金，本院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告江一鸣于本判决生效之日起十日向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付截止2019年12月31日的物业费2,530.56元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负担14元，被告江一鸣负担11元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇二〇年七月三十一日书记员  杨梦江