贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7964号 原告：周鑫，男，汉族，1987年12月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李芹，女，汉族，1988年2月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王丽（特别授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告:招商商置(贵州毕节)投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。 统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方洪伟（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向原告交付“招商花园城”项目××号商品房的不动产权证书;2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计64253.00元(实际金额以原告已付总房款346849.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，从2015年9月8日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);3、判决本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加一项诉讼请求，判令被告退还原告闭路电视开户费260.00元，天然气开户费2500.00元，共计2760.00元。 事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市七星关区，双方在《商品房买卖合同》第四章第十一条约定:“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，第八章约定:“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”签订合同后，被告如约于2015年6月7日向原告交付房屋，但其始终未向不动产登记机关申请办理涉案商品房的转移登记手续，致使原告购买的涉案商品房至今未能取得不动产权证书。 原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条:“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;”，结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了346849.00元购房款，但被告未在商品房交付使用后的90日内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照上述法律规定承担违约责任，即从2015年9月8日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，以原告已付总房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%的标准，按日向原告支付违约金。 综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，因此诉至本院。 被告辩称，一、本案已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人的合法权益。 本院经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款346849.00元。同日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，同时向被告缴纳燃气开户费2500.00元，闭路电视入户费260.00元。2016年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2017年5月31日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年10月18日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。2018年12月17日，原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋已办理不动产权证书。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金；3.被告是否应当退还收取原告的二通费。 关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。 本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月30日，因此，被告应于2017年3月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。2017年5月31日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，因此，被告已经构成违约，应当承担违约责任。 关于焦点二：如何计算违约金。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2017年3月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2017年3月31日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,2018年10月18日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年10月18日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月20日）往前倒推三年即2017年5月20日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的2015年9月8日至2017年5月19日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月20日起计算至2018年10月18日，共计517日，故被告应当支付原告的违约金为346849.00元×4.75%（年利率）×1.3÷365日×517日=30337.17元。 关于焦点三：被告是否应当退还原告二通费。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告燃气开户费2500.00元，闭路电视入户费260.00元，理应退还原告。 由于涉案房屋现已办理不动产权证书，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求，本院部分予以支持。即被告应将涉案房屋的不动产权证书交付原告。 综上所述，据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周鑫、李芹逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金30337.17元； 二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周鑫、李芹燃气开户费2500.00元，闭路电视入户费260.00元； 三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书交付原告周鑫、李芹； 四、驳回原告周鑫、李芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币703.00元,由原告周鑫、李芹负担389.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担314.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月二十日 书记员  邓 頔