上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6544号原告：上海世纪联华超市青浦有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董刚，执行董事。委托诉讼代理人：李某，高朋(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利红，高朋(上海)律师事务所律师。被告：上海影盈影院有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨曦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺湘华，男。被告：北京明星时代影院管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：杨曦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张丽，女。原告上海世纪联华超市青浦有限公司(以下简称“世纪联华青浦公司”)与被告上海影盈影院有限公司(以下简称“影盈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘利红、被告影盈公司委托诉讼代理人贺湘华到庭参加了诉讼。审理中，因原告申请，本院依法追加北京明星时代影院管理有限公司(以下简称“明星时代公司”)为被告参加诉讼。本案于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告世纪联华青浦公司委托诉讼代理人刘利红、被告影盈公司委托诉讼代理人贺湘华、被告明星时代公司委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪联华青浦公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的《租赁合同》于2019年9月30日解除;2、判令被告立即将房屋、恢复原状并归还原告；3、判令被告向原告支付违约金人民币1,366,800元(以下币种均为人民币);4、判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金31,345.28元;5、判令被告向原告支付逾期交房的房屋占用费599,145.60元(自2019年11月1日至实际交还之日止,暂计至2019年12月20日,按照日租金的两倍计算)；前述3-5项金额合计1,997,290.88元；6、判令被告注销/变更在租赁房屋内的营业执照登记事项;7、本案的诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金30,616.32元。原告增加诉讼请求：被告明星时代公司对被告影盈公司债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年6月,原告世纪联华青浦公司和被告影盈公司的股东明星时代公司签订《租赁合同》,世纪联华青浦公司将位于上海市青浦区盈港路XXX号3楼3F-C-01室转租给明星时代公司开设“明星时代国际影城”,租期自2017年9月10日至2027年7月9日,租金为227,800元(2017年9月10日至2020年9月9日),每月25日前支付,先付后用,此外合同还约定违约责任、合同解除、双方权利义务等事宜。2017年12月,世纪联华青浦公司与影盈公司、明星时代公司签订《补充合同》,明星时代公司将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给影盈公司,影盈公司成为承租方,并将起租日变更为2017年12月1日,租期和租金等事宜按照原《租赁合同》的约定履行。2019年5月,影盈公司无故擅自停业,严重影响世纪联华青浦公司的经营及对外招商,世纪联华青浦公司多次要求影盈公司恢复营业,但截止2019年9月份,影盈公司仍旧未恢复营业。故2019年9月27日,世纪联华青浦公司发函影盈公司,通知租赁合同于2019年9月30日解除并要求影盈公司按照合同(30天)约定交还房屋。影盈公司在收函后明确表示不同意解除合同。世纪联华青浦公司认为,影盈公司未经同意无故擅自停业长达7个多月,违反了《租赁合同》第九条第二款第7项的规定,构成违约,根据第九条第二款、第四款、第五款之规定,世纪联华青浦公司有权解除合同、收回房屋并要求支付违约金及逾期交房的占用费。此外,影盈公司多次迟延支付租金,2019年5月份-7月份的租金在8月份才予以支付,8-9月份的租金也是逾期支付,因此,按照《租赁合同》第十条第三款的规定,影盈公司应按照每日万分之四标准支付滞纳金。综上,世纪联华青浦公司为维护其合法权益,特诉至法院,望法院判如所请。被告影盈公司辩称：不同意世纪联华青浦公司诉请。影盈公司在2019年10月支付过租金，9月解除合同不同意，基于世纪联华青浦公司提出解除合同，影盈公司同意解除合同，但解除日期为法院判决之日。对于违约金，影盈公司没有违约，故不同意支付。对于占用费，合同尚未解除，占用费不成立。对于滞纳金，保证金仍旧在世纪联华青浦公司处，没有发生滞纳金损失，故不同意。如果解除合同，按照合同约定将房屋恢复原状并交还世纪联华青浦公司，并注销营业执照登记。被告明星时代公司辩称：不同意世纪联华青浦公司全部诉请，尤其系要求明星时代公司承担连带清偿责任的诉请。第一，明星时代公司虽然系影盈公司的唯一法人股东，但两公司系独立法人企业，财务核算也独立，明星时代公司在2017年11月已经完成对影盈公司的注册资本的实缴，两公司财务独立，不存在资金混同，没有连带责任的事实以及法律依据。第二，明星时代公司与影盈公司及世纪联华青浦公司已经就案涉租赁合同，明星时代公司原承担的权利义务转移达成一致，明星时代公司在原租赁合同中所享有及承担的权利义务由影盈公司继受。租赁合同与明星时代公司没有任何法律关系，租赁合同的后续履行、解除等均与明星时代公司无关。综上，本案租赁合同系世纪联华青浦公司与影盈公司之间的权利义务关系，与明星时代公司没有事实合同及法律关系，明星时代公司不应作为案件当事人参加诉讼，更没有任何依据承担连带清偿责任。经开庭审理查明，2017年6月,原告世纪联华青浦公司(甲方)与被告明星时代公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区盈港路XXX号3楼3F-C-01室房屋出租给乙方，面积共计2,245平方米,编号为1020F03018。乙方向甲方承诺,该房屋用作开设“明星时代国际影城”电影院及其经营相关配套附属业务用途,包括饮料、休闲零食销售以及电影相关衍生品销售。除此以外,乙方不得将该房屋的整体或其任何部分用于或者允许或放任他人用于本条确认的范围和内容之外的任何其它目的。该房屋只能用作合同中甲乙双方约定之服务，未经甲方书面同意,乙方不得擅自改变房产用途,否则甲方有权制止或提前终止合同,并追究乙方的违约责任。房屋交付日期：2017年6月10日，装修宽免期：自甲方交付该房屋之日起92天为乙方的装修宽免期,在此期间甲方不收取租金、物业管理费，但乙方实际装修施工期间所发生的施工实耗水、电费、通讯费由乙方据实承担。装修宽免期期满之次日为乙方影城开业日。若甲方因故延期交房，或因甲方原因导致乙方无法如期完成装修、审批等而未能按时开业的,则根据延期天数相应推延乙方租赁起始日，乙方承诺不以任何名义及任何方式要求甲方补偿。租赁期限,自乙方装修宽免期期满之日起计算。合同租赁期限为2017年9月10日至2027年7月9日。其中“第一个租赁年度”是指前述租赁起算日起至满12个月整的一个年度期间,其它租赁年度依此类推。如乙方装修提前完成,可在得到甲方同意后提前试营业。因乙方自身原因超过装修宽免期限仍未装修完毕的,应视为已经装修完毕,乙方须按合同第五条规定的租赁费用标准向甲方支付租金。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在期满60天前向甲方提出书面申请,如经甲方相关部门共同评估后认为乙方不适合在租赁场地继续经营的,则甲方有权不予续租。乙方的书面申请经甲方同意后，双方在租赁期满前60天内重新签订租赁合同(合同条件另行协商)。乙方未在此期限内提出续租请求,即视为乙方放弃续租的权利。甲、乙双方约定,乙方向甲方缴纳的年租赁费用为影城年保底租金(第四年起每三年递增5%)与影城年净票房收入分成租金相比较的较大值。租赁期内的保底租金和年票房收入的分成比例见下表：租赁年度2017年9月10日至2020年9月9日，日租金3.336元/天/㎡，基本保底租金227,800元，年度保底租金2,733,600元，净票房收入分成比例10%；租赁年度2020年9月10日至2023年9月9日，日租金3.502元/天/㎡，基本保底租金239,190元，年度保底租金2,870,280元，净票房收入分成比例10%；租赁年度2023年9月10日至2026年9月9日，日租金3.677元/天/㎡，基本保底租金251,150元，年度保底租金3,013,800元，净票房收入分成比例10%；租赁年度2026年9月10日至2027年7月9日，日租金3.861元/天/㎡，基本保底租金263,708元，年度保底租金3,164,496元，净票房收入分成比例10%。备注：1、年净票房收入=年票房收入-年电影专项基金-年增值税及附加,目前电影专项基金按照票房收入的5%缴纳,增值税及附加由当地税务部门决定,约为票房收入的6.78%。如因法律、法规和政策变化而导致上述专项基金和税费发生变化的,适用届时有效的费率。年净票房收入分成租金=年净票房收入×该租赁年度分成租金分成比例。2、乙方以按月预付的方式向甲方支付每月基本保底租金(以所在租赁年度年保底租金/所在租赁年度月份数即为当年度每月基本保底租金),即每月25日前向甲方缴纳下月基本保底租金。年净票房收入分成租金于下一租赁年度首月统计结算,即双方于每个租赁年度第一个月进行上一年度影城年净票房收入统计,如由此计算的上一年度年净票房收入分成租金大于年保底租金,则乙方应于该租赁年度的前30日之内将上一租赁年度年净票房收入分成租金与年保底租金的差额支付给甲方。甲方应在收款的同时向乙方提供增值税专用发票,以便乙方按时入帐。甲方未能按时提供合同约定的合格发票或收据的,乙方有权延付相应租金等费用。3、若前款所述日期的最后一日恰逢法定休息日或法定节假日的，则乙方可顺延至节后(或法定休息日后)第一个工作日完成租金缴纳义务,合同所涉乙方其他付款义务的履行也参照本条约定执行。……。乙方支付履约保证金53万元，履约保证金不计利息，于合同期满三个月后由双方按协议约定结算后由甲方退还乙方。乙方必须在进场前向甲方预付50,000元作为电费(充值电表)、水费、电话费等公用事业费的保证金。该保证金不计利息，并于合同期满三个月后由双方按照协议约定结算后由甲方退还予乙方。乙方必须在进场前向甲方预付100,000元作为装修保证金，待乙方装修完毕且经甲方验收合格后5个工作日内退还乙方。乙方承租期间水、电、电话等公用事业费均由乙方自行承担,即乙方在收到甲方付款通知的三天内,向甲方指定银行帐户支付该房屋的电费、水费、电话费等费用。甲方代收电费(包括：线损,当时收费标准,供电设备检测费用,供电设备维护费用等)计1.55元/千瓦时;甲方代收水费(包括：给、排水,供水设备运行维护费等)计5.98元/吨。若有关部门对公用事业费收费标准进行调整,则按调整后的收费标准,进行同比例调整。乙方未在第四条第(四)款规定的期限内提出续租请求,或虽提出续租请求但未获甲方同意的,合同按时终止。一方有下列情形之一的,另一方可以提前终止合同(乙方违约的,甲方可收回该房屋),并要求该方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金(在甲方违约的情形下,甲方同时应退还乙方已付各保证金、退还未履行租金等相关未实际发生和履行的各项费用)。若一方所支付的上述标准的违约金,不足以赔偿给另一方所造成损失的,应补足赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、乙方擅自超越经营品种和服务范围的;2、乙方擅自将房屋转租、转让或转借,或以其他方式转由他人经营的，但经甲方同意的除外;3、乙方擅自改变房屋结构或用途的;4、乙方未能按时交付或补足履约保证金、公用事业费保证金等各项保证金，且无故逾期超过30日的；5、乙方无故逾期未支付或者未完全支付租金达30天的；6、乙方有故意虚报、隐瞒票房收入数据的情形;7、乙方未经甲方同意无故擅自连续歇业30天;8、乙方利用该房屋进行非法活动，生产、销售假冒伪劣产品,损害公共利益，经有权部门依法查处、且严重影响甲方商场正常经营的;9、甲方无正当理由未按时交付符合合同约定要求的该房屋,且逾期达到90日的;或因甲方原因导致乙方影城未在约定的开业日开业且延期达到30日的；或乙方影城开业后，因甲方原因而无法正常经营累计超过30日的;(所有因甲方原因导致的合同各履行内容的延期、超时等，如乙方届时同意继续履行的,合同所涉的各项履行期限和时间等均可经乙方确认后予以顺延)；10、乙方在承租期间违反政府的各项法律法规,利用承租进行非法活动,损害社会公共利益的；11、合同约定的其他因一方违约等,另一方可予单方面解除合同的情形。若发生以上甲方可予单方提前终止合同情形的,并且甲乙双方经协商无法就合同终止履行的问题达成一致时,甲方无需征得乙方同意有权采取包括但不限于中断该房屋的用水、用电、空调和其他服务设施的供应,并可强制关闭该房屋防盗卷闸等应急措施。如甲方的上述应急措施造成乙方经济损失的,甲方无需承担赔偿。但甲方在采取以上措施前,应当提前书面通知乙方。租赁合同如因期满或发生前款所列情形而终止的,乙方须在租赁合同终止后30日内将租赁场地内可移动财物全部搬离,交付甲方验收；逾期不搬的,视为乙方放弃所有权,由甲方自行处理，乙方不得提出异议。甲方处理乙方未及时搬离物品所发生的费用,均由乙方承担。合同终止后,乙方应将该房屋交还甲方验收。甲方应于验收后三十天内扣除乙方应付而未付的各项费用及毁损赔偿费(若有)后，与乙方结清履约保证金。乙方逾期交付该房屋的,每逾期一日，甲方有权要求乙方按照合同履行期间日租金的双倍支付占用费，且甲方无需征得乙方同意即有权采取包括但不限于中断该房屋的用水、用电和其他服务设施的供应,并可强制关闭该房屋防盗卷闸等应急措施。无论因何原因导致合同终止的，双方同意并确认均按照合同的约定进行赔偿,对于未涉及的损失(包括但不限于承租场地内的装修装潢以及附着物的剩余残值)双方另行协商解决。无论因何原因导致合同终止的,乙方须在合同终止后30个工作日内注销在场地登记的营业执照等证件。合同生效但尚未履行之前，如乙方未能按期交付履约保证金、公用事业费保证金等各项保证金超过30日的,甲方有权单方解除合同,乙方必须赔偿甲方相当于6个月租金的违约金。合同履行期间,双方必须严格遵守,任何一方违约的,均应按照合同的约定承担违约责任,如发生合同约定以外的违约行为的,守约方有权要求违约方予以纠正,如违约行为造成守约方损失的,守约方有权要求违约方赔偿实际损失。乙方逾期交付租金及合同中约定的各项其他费用的,除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交房，明星时代公司按约装修。2017年6月8日，明星时代公司支付58万元。后世纪联华青浦公司(甲方)、明星时代公司(乙方)、影盈公司(丙方)签订《补充合同》(明星时代公司签署日期为2018年3月28日)，约定2017年6月,世纪联华青浦公司与明星时代公司签订的《租赁合同》(以下简称“原合同),现因乙方经营管理的需要,乙方需向丙方概括转让原合同,经甲乙丙三方友好协商,就原合同的当事人变更及其他事宜达成一致,并签订补充合同以资三方共同遵守。丙方为乙方的全资子公司,三方同意,自2017年12月1日起,由丙方享有和承担乙方于甲乙双方签订的《租赁合同》中乙方项下的所有权利和义务,成为原合同的承租方；补充合同生效后,乙丙双方之间的权利结算等关系由乙丙双方自行负责完成,不得以此影响丙方受让合同之后的有效履行。因甲方推迟租赁场地交付等原因,三方确认起租日顺延,原起租日为2017年9月10日,现起租日变更为2017年12月1日,即2017年9月10日至2017年11月30日期间乙方无需支付租金。2017年12月1日起,由丙方按原合同约定支付租金,自合同生效后,甲方应将租金、物业费和其他费用的增值税专用发票直接按原合同约定的时间及方式开具。补充合同生效后五个工作日内,丙方应持甲方为乙方开具的保证金收据交换为甲方向丙方开具的同等金额的保证金收据。原合同中的租赁期限不变,原合同中的租金计算方式及缴纳方式不变。原合同中约定补充合同未约定的按原合同的执行,原合同和补充合同都约定的,按补充合同执行。原合同未约定补充合同约定按补充合同执行。因履行原合同及补充合同产生的附件与原合同及补充合同具有同等法律效力。2019年5月8日，世纪联华青浦公司向影盈公司发出《关于限期支付租金的通知》：双方于2017年9月签订《租赁合同》,影盈公司承租1020F03018铺位,经营电影院,履约至今,影盈公司已多次未按合同之约定按期支付相应租金(当期租金应在当期首日的15天之前),已违反合同属于违约,这次2019年4月租金至今未付。现通知影盈公司：依据合同约定,逾期支付租金达15天,世纪联华青浦公司无需征得影盈公司同意即有权采取包括但不限于中断租赁店铺的用水、用电、和其他服务设施的供应等应急措施。如上述应急措施造成经济损失的,世纪联华青浦公司无需承担赔偿。同时保留追究违约责任的权利。2019年6月26日，世纪联华青浦公司向影盈公司发送《关于限期支付租金的通知》，言明按合同条款规定已是该交7月租金了,可至今未付2019年4月、5月租金,依据合同约定,逾期支付租金达15天,无需征得影盈公司同意即有权采取包括但不限于中断租赁店铺的用水、用电、和其他服务设施的供应等应急措施。如上述应急措施造成经济损失的,无需承担赔偿。如果在6月30日前未将4月至6月租金付清的话会追究影盈公司违约责任。2019年8月23日，明星时代公司支付683,400元(附加信息“代上海影影盈院付5、6、7月租金”)。2019年9月5日，世纪联华青浦公司向影盈公司发送《关于限期支付租金的通知》，言明按合同条款规定已是该交10月租金了,可至今未付2019年8月、9月租金,依据合同约定,逾期支付租金达15天,无需征得同意即有权采取包括但不限于中断租赁店铺的用水、用电和其他服务设施的供应等应急措施。如上述应急措施造成经济损失的,无需承担赔偿。如果在9月30日前未将8月至9月租金付清的话会追究影盈公司违约责任。2019年8月、9月间，世纪联华青浦公司与影盈公司微信聊天沟通租金支付等情况。2019年9月27日，世纪联华青浦公司向影盈公司发送《提前终止〈租赁合同〉及〈补充合同〉通知函》：世纪联华青浦公司与明星时代公司于2017年6月签订了《租赁合同》，因明星时代公司经营所需，要求概括转让原合同于影盈公司，经三方友好协商一致签订《补充合同》。合同明确影盈公司为明星时代公司的全资子公司,自2017年12月1日起,由影盈公司享有和承担原合同中明星时代公司项下的所有权利和义务，成为原合同的承租方。原合同及补充合同履行期间,由于影盈公司逾期支付租金且自2019年5月10日起擅自歇业,世纪联华青浦公司于2019年8月13日书面催告要求支付租金并恢复营业，影盈公司补缴5月-7月的租金，但仍未能依照合同约定完全履行租金支付义务且未恢复营业。世纪联华青浦公司再次于2019年9月10日催告要求支付逾期租金后方收到8月-9月的租金，但依旧未能按照要求恢复经营。世纪联华青浦公司也明确通知按原合同第九条(二)7之约定：“乙方未经甲方同意无故擅自连续歇业30天”,世纪联华青浦公司有权提前终止合同,并可要求违约方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金;并要求于2019年9月25日前停止歇业状态,恢复对外正常营业，若逾期仍未恢复营业的,原合同于2019年9月30日提前终止。同时，必将依法追究影盈公司的违约责任。截止今日,影院仍处于歇业状态,未恢复对外营业。长期歇业状态已严重损害了世纪联华青浦公司对外形象,同时也增加了对外招商难度，对整体经营造成诸多不利影响。现慎重通知根据原合同第九条相关约定，原合同于2019年9月30日提前终止。将依据原合同约定采取收回租赁场地(编号为1020F03018商铺)所需的一切必要措施,依法追究违约责任，维护世纪联华青浦公司的自身合法权益;如影盈公司在世纪联华青浦公司依法收回租赁场地过程中造成进一步损害的,将一并追究赔偿责任。2019年9月12日，影盈公司支付455,600元。2019年10月28日，影盈公司支付227,800元。2019年11月11日，明星时代公司向世纪联华青浦公司发送《关于〈通知函〉的回复函》：已收悉关于告知提前终止《租赁合同》并要求撤离退场的《通知函》(内署日期19年11月1日)。因公司经营调整,双方已进行多次沟通青浦影院项目租赁事宜,明确表达影院经营困难、亏损严重,询求给予降租支持或协商解约事宜。针对该项目未来经营处理方式,双方也一直处于商谈状态,在此期间不同意搬离设备,且明星时代公司均按要求保持正常支付场地租赁费用。鉴于上述情形,双方《租赁合同》并未解除,也不认同单方面解除《租赁合同》及擅自处理财产的行为。关于青浦影院项目《租赁合同》事宜,还望双方保持积极沟通,相互理解支持,协商一致处理。2019年12月4日，世纪联华青浦公司向影盈公司发送《回函》，言明已于2019年9月27日书面通知依据《租赁合同》第九条第二款第7项之约定：乙方未经甲方同意无故擅自连续歇业30天可以提前终止合同,《租赁合同》及《补充合同》于2019年9月30日提前终止。2019年11月1日,再次致函影盈公司,按照《租赁合同》第九条约定，影盈公司应于2019年10月30日前将租赁场地内可移动财物全部搬离，交付验收，逾期不搬的视为放弃所有权,由世纪联华青浦公司自行处理,影盈公司不得提出异议，世纪联华青浦公司处理影盈公司未及时搬离物品所发生的费用,均由影盈公司承担；同时,影盈公司须在合同终止后30个工作日内注销在场地登记的营业执照等证件。截止2019年11月1日,影盈公司未将租赁场地交付验收。2019年11月21日收到《关于的回复函》(签署日为2019年11月11日),现就影盈公司“回复函”内容回复如下：1.影盈公司内部经营调整或经营亏损,不应构成长期拖欠租金和擅自连续歇业的理由。2.影盈公司声称“双方一直处于商谈状态,在此期间世纪联华青浦公司不同意撤离设备，且影盈公司均按世纪联华青浦公司要求保持正常支付场地租赁费用”。事实是：(1)影盈公司长期拖欠租金且擅自连续歇业,经多次催讨和要求下，影盈公司才补齐2019年9月份前的拖欠的租金,但仍未能按合同约定履行停止歇业恢复对外营业的义务。(2)影盈公司长期未按时按约支付租金，长期拖欠租金的事实是有据可查的,依据合同约定,逾期交付租金应支付滞纳金,但影盈公司从未支付并拒绝支付应付的滞纳金。(3)在2019年9月30日合同终止前的双方商谈沟通中,影盈公司一方面承诺会支付拖欠的租金并恢复对外营业、但又提出撤离影院设备，“撤离设备”即无法“恢复对外营业”,影盈公司在此期间这一自相矛盾、违反合同约定的主张,世纪联华青浦公司当然不会同意。3.影盈公司所谓“双方《租赁合同》并未解除”等主张违反双方合同约定。依据《租赁合同》第九条第二款第7项之约定,守约方可以提前终止合同,收回租赁场地,并要求违约方赔偿相当于6个月租金的违约金。世纪联华青浦公司再次郑重告知影盈公司,将依据《租赁合同》第九条第三款、第四款、第五款之约定,依法行使世纪联华青浦公司权利,追究影盈公司违约责任,包括但不限于违约金、场地占用费,维护世纪联华青浦公司的自身合法权益。另查明，2017年10月13日，影盈公司注册成立，住所上海市青浦区盈港路XXX号3楼3F-C-01室，注册资本500万元，股东明星时代公司。2017年11月16日，明星时代公司向影盈公司支付500万元。以上事实，由原告、被告的陈述，租赁合同、补充合同、电子回单、关于限期支付租金的通知、微信记录、提前终止《租赁合同》及《补充合同》的通知函、关于《通知函》的回复函、增值税专用发票、回函等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告世纪联华青浦公司表示，合同于2019年9月30日解除，影盈公司没有搬离，故其需要支付房屋占用费，并不能否定合同没有解除。2019年8月8日会议纪要没有原告签字，2019年12月4日回函真实性认可，但证明目的不认可，对于影盈公司逾期支付租金、歇业的事实，世纪联华青浦公司多次发函，但是影盈公司没有恢复营业。2019年5月8日影片库、5月12日排片售票情况、5月27日票房收入上报表真实性不认可，不同意证明目的，系其经营问题，并不代表影盈公司有权利可以停业。2020年1月24日上海市电影局春节停业通知、2月7日上海市电影局《关于全市影院进一步加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》、上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施、5月16日国家电影局紧急通知：所有影院暂不复业真实性没有异议。但证明目的不认可，租赁合同已经解除，影盈公司没有按期交房产生的占用费，不适用要求租金减免的问题，没有关联性。银行贷款利息表与本案没有关联性。滞纳金计算与保证金占用期间利息计算表金额没有异议，但是不同意影盈公司主张的认为占有保证金产生的利息，保证金系不计利息的，故与本案没有关联性。增值税专用发票真伪查询记录真实性没有异议，发票开具不能证明付款性质就是合同没有解除。签订合同后由明星时代公司承租，2017年12月1日签订补充协议，12月1日起由影盈公司承租，由世纪联华青浦公司、影盈公司履行合同。补充合同约定很清楚，装修期就是明星时代公司与世纪联华青浦公司签订的合同，装修完毕移交给影盈公司，租金由明星时代公司垫付的情况，2019年11月之后没有再支付过，10月支付的系部分占用费，因为占用费系两倍租金。水电系充卡的，每月25日前支付下月租金，合同第五条第二款约定。按照合同第九条第二款约定，世纪联华青浦公司行使法定解除权，合同终止对装修没有进行约定，如果违约不存在赔偿问题，能搬走的搬走，无法搬走的视为遗弃物。按照合同第七条第六款中，倒数第五行，对装修的约定系明确的。影盈公司没有交房，房屋空置，设备都在。影盈公司经营不大好，如果将设备搬走，会产生后续无法执行的问题。合同解除时间以世纪联华青浦公司发送的通知函时间为准。对于保证金，按照合同约定，保证金可以抵扣欠付费用。对影盈公司的资产负债表、现金流量表、利润表真实性不认可，系影盈公司单独制作的，并非有资质的会计师事务所出具。根据资产负债表等无法证明影盈公司、明星时代公司财务系独立的，明星时代公司在本案中曾经代影盈公司支付三个月租金，所以两公司存在财务混同，明星时代公司应当对影盈公司的债务承担连带清偿责任。被告影盈公司表示，世纪联华青浦公司所述擅自停业，按照合同第九条第二款第七项，影盈公司没有擅自无故歇业。聊天记录系真实的，世纪联华青浦公司认为系2019年9月16日支付的8月、9月的租金，但影盈公司认为系2019年9月12日支付的。提前终止租赁合同及补充合同通知函，所述证明目的不认可，无证据证明擅自停业。世纪联华青浦公司认为9月30日合同解除，其收取10月租金行为，系对解除通知函的撤回。2019年8月8日会议纪要，就合同履行中相关问题，双方一直保持协商处理，期间因影盈公司未及时支付租金，曾给影盈公司停水停电。虽然没有世纪联华青浦公司签字，但有双方协商的事实。结合世纪联华青浦公司限期支付租金通知，证明曾对经营场所断水断电。租赁场所人流人气不足，影盈公司亏损，世纪联华青浦公司利用在合同中的优势地位强行要求解除合同并要求承担违约责任。2019年5月8日影片库、5月12日排片售票情况、5月27日票房收入上报表，证明观影人数实在太少，很多场次购票人数为零。租赁场所现场照片，证明租赁场所被世纪联华青浦公司使用。2020年4月28日，影盈公司工作人员现场拍摄，在疫情期间，影盈公司未经营期间，世纪联华青浦公司将经营场所挪作他用。2020年1月24日上海市电影局春节停业通知、2月7日上海市电影局《关于全市影院进一步加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》、上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施、5月16日国家电影局紧急通知：所有影院暂不复业真实性没有异议，证明因疫情影响，影盈公司自2020年1月24日起不能经营，上海市政府要求国有企业为其承租人免2月、3月两个月的租金。虽然影盈公司有延期支付租金的事实，但延期支付期间短暂，根据合同约定计算的滞纳金系3万余元，保证金按照一年期利率，占用费超过7.4万元，没有对世纪联华青浦公司造成实际损失，世纪联华青浦公司占用保证金还获得一定收益。明星时代公司先与世纪联华青浦公司签订合同、装修，再在当地成立公司(即影盈公司)，由影盈公司进行履行合同、支付租金。经营过程中资金产生问题，母公司代履行。10月支付的系租金，11月之后没有再支付了，水电系充卡的，但世纪联华青浦公司对场所仍有控制权。每月25日前支付下月租金，合同第五条第二款约定。设备都在租赁房屋内，空关着，疫情影响不能经营。想搬离，但世纪联华青浦公司不让搬。合同解除时间5月19日庭审之日。对于保证金，按照合同约定，保证金可以抵扣欠付费用。没有原状的标准。合同终止，能搬走的都搬走，无法搬走的希望与世纪联华青浦公司协商。无论系影盈公司还是明星时代公司，均属于嘉凯成股份有限公司，如果财务核算有混同、不合规，经不起会计师事务所审计。影盈公司层级太低，经过审计，但不单独出报告。对明星时代公司提交的证据真实性、关联性均予以认可。同意恢复原状，但对原状约定不明。对于恢复原状的标准交接后再协商，租赁时系毛坯房屋，恢复至毛坯对租赁物没有好处，尽可能的拆除，然后再看世纪联华青浦公司的要求。合同第九条第十一款第四项，对于移交等有约定。应该按照一倍租金计算。本案争议焦点系合同解除，影盈公司无法经营的原因就是因为租金过高。如果存在解约违约金，计算过高。且一个月租金金额也系过高的。解除方式系协议解除，并非世纪联华青浦公司单方解除。世纪联华青浦公司引用连续三十天歇业，但影盈公司不是歇业，设备也在，排片计划也系在经营的，只是排片后无人购票。解除原因系影盈公司经营活动在世纪联华青浦公司商场内，外部人气不够，系极其不活跃，从去年6月开始，与世纪联华青浦公司对租金进行磋商，遇到世纪联华青浦公司强制利用合同强势地位：断水断电，即便晚付租金，由于有保证金，对世纪联华青浦公司不会造成损失。世纪联华青浦公司要求承担六个月违约金，租金标准约定过高。合同解除，世纪联华青浦公司存在过错，应该承担与过错相应的责任。影盈公司为了避免损失扩大，要求先办理交接，损失进一步扩大的责任在于世纪联华青浦公司。对于延期租金的滞纳金，不应得到支持，因为影盈公司支付了保证金，世纪联华青浦公司的收益高于滞纳金。由于疫情影响，世纪联华青浦公司属于国企，应给与两个月租金减免。被告明星时代公司表示，除租赁协议、补充合同有明星时代公司参加以及代付三个月租金，代付三个月租金系明星时代公司借调给影盈公司，帮影盈公司代付的。其余后续行为均与明星时代公司无关，明星时代公司不需要对其余相关证据进行质证。影盈公司工商信息，2017年11月16日，明星时代公司向影盈公司支付500万元，完成注册资本实缴。2017年-2019年三年财务报告。两被告系独立的法人公司，明星时代公司完成对影盈公司的注册资本实缴，双方财务独立，单独核算，不存在资金混同。明星时代公司无承担连带责任的任何义务。财务报告由公司财务出具并制作，符合法律规定，资产负债表等由影盈公司出具，如果对财务报表提请异议，需提供证据，明星时代公司已完成举证责任。租赁合同签订后，世纪联华青浦公司超期几个月交付租赁房屋，系世纪联华青浦公司先违约的。世纪联华青浦公司与影盈公司后续履行、解除、往来关系与明星时代公司均无关。如果解除租赁合同、补充协议，明星时代公司尊重影盈公司的意见。关于房屋返还，租赁合同第九条第十一款第四项针对合同终止后的处理问题有约定，可移动财产搬走，以房屋的现状返还。合同第七页第一段，意思就是现状返还。违约金约定过高。占用费以合同解除为起点，合同解除尊重影盈公司意见。影盈公司针对拿回设备、铺面返还进行商量，因世纪联华青浦公司原因未及时完成房屋交接，世纪联华青浦公司对于扩大损失自行承担责任。占用费标准过高。针对合同解除，根据影盈公司提供的证据材料，在2019年10月，还在支付租金，而世纪联华青浦公司也接受。另外，世纪联华青浦公司对于合同解除理由系连续歇业三十天以上，但未提供证据，影盈公司不存在连续歇业三十天的事实，本案租赁合同并没有达成世纪联华青浦公司诉请主张的解除权行使的条件。更没有如诉请所述2019年9月30日解除。相反，影盈公司陈述，明星时代公司尊重影盈公司同意解除合同，系协商解除。关于房屋返还问题，明星时代公司认为应依据合同约定进行处理，不存在原状交还的问题，关于支付违约金，一方面世纪联华青浦公司没有法定及约定解除权，更没有权利主张解约违约金，且约定过高，世纪联华青浦公司也没有举证实际损失的证据。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告世纪联华青浦公司与被告明星时代公司就系争房屋签订的《租赁合同》及三方签订的《补充合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。根据前述两份合同，被告影盈公司承继了明星时代公司的权利义务，世纪联华青浦公司与影盈公司之间成立房屋租赁合同关系。影盈公司未按约恢复营业，且未按约支付房屋租金，影盈公司主张其已支付2019年10月租金，系对解除合同通知的撤回。在影盈公司存在上述违约行为的情况下，世纪联华青浦公司有权行使合同约定的单方解除权，其于2019年9月27日向影盈公司送达“提前终止《租赁合同》及《补充合同》通知函”时系争的租赁合同即告解除。之后影盈公司虽于2019年10月28日支付了227,800元，亦不影响租赁合同已于前解除的法律事实。世纪联华青浦公司要求解除合同的诉请，影盈公司亦同意解除，本院予以准许。合同解除时间为2019年9月30日。世纪联华青浦公司要求将系争房屋恢复原状后返还，影盈公司同意恢复后返还，世纪联华青浦公司的该诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的违约金，根据合同约定，影盈公司应支付以六个月租金作为违约金，影盈公司认为违约金标准过高，本院综合考虑到合同的履行情况、影盈公司的违约行为、世纪联华青浦公司的损失程度等因素，酌定判令影盈公司支付解约违约金683,400元。影盈公司同意将已支付的押金58万元抵扣应承担的费用，本院依法予以准许。关于逾期付款违约金，影盈公司确认该延期事实及金额，但认为世纪联华青浦公司占用其保证金产生收益，没有实际损失。影盈公司逾期支付理应承担相应违约责任，影盈公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。世纪联华青浦公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋使用费，合同解除后至恢复原状返还房屋之日止，影盈公司应承担房屋使用费，世纪联华青浦公司要求2019年11月1日起按双倍租金计算使用费，虽然符合合同约定，但考虑到该约定的使用费标准过分高于实际损失，故本院予以酌情调整为227,800元/月的标准。关于世纪联华青浦公司要求影盈公司办理注销或变更在租赁房屋内的营业执照登记事项。因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求本院不予支持；影盈公司与明星时代公司系两个独立法人企业，财务独立，故世纪联华青浦公司要求明星时代公司对影盈公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海世纪联华超市青浦有限公司与被告北京明星时代影院管理有限公司签订的《租赁合同》及原告上海世纪联华超市青浦有限公司与被告北京明星时代影院管理有限公司、上海影盈影院有限公司签订的《补充合同》解除；二、被告上海影盈影院有限公司应于本判决生效之日起三十日内将承租的坐落于上海市青浦区盈港路XXX号3楼3F-C-01室房屋恢复原状后返还原告上海世纪联华超市青浦有限公司；三、被告上海影盈影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世纪联华超市青浦有限公司解约违约金人民币683,400元(执行时被告已支付的保证金人民币58万元予以抵扣)；四、被告上海影盈影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世纪联华超市青浦有限公司逾期付款违约金人民币30,616.32元；五、被告上海影盈影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世纪联华超市青浦有限公司房屋使用费(自2019年11月1日起至实际交还之日止，按月租金人民币227,800元计算)；六、驳回原告上海世纪联华超市青浦有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,775.60元，减半收取计人民币11,387.80元，由原告上海世纪联华超市青浦有限公司负担人民币5,917.80元，被告上海影盈影院有限公司负担人民币5,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年七月三十一日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。