广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4809号原告：林夏威，男，1992年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人：李锡晶、陈毓，均系北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：盘坤逢，男，1962年7月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：李宇生，男，1988年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被告共同委托代理人：杜骏、黄建南，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告林夏威诉被告盘坤逢、李宇生确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林夏威的委托代理人李锡晶、陈毓及被告盘坤逢、李宇生的共同委托代理人杜骏、黄建南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林夏威诉称：2017年3月30日，原告与广州新翎房地产发展有限公司签署《广州市商品房（一手现房）买卖合同》，购买了位于广州市天河区xx房（下称标的房屋），标的房屋总建筑面积279.5515平方米，购买价格20826587元。2019年2月5日，原告因长期在美国生活学习，委托盘坤逢代为出售标的房屋。2019年12月6日，原告依法撤销对盘坤逢出售标的房屋的授权。2019年12月31日，原告回国后通过查册发现标的房屋已被出售，原告申请档案查询，才发现盘坤逢在未告知原告的情形下，擅自于2019年11月28日与李宇生签订了合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》（下称“房屋买卖合同”），将标的房屋以15375000元的低价出售给李宇生，并于同日将标的房屋过户至李宇生名下。原告对标的房屋被盘坤逢贱卖事宜一无所知，盘坤逢事先未就标的房屋出售的价格、出售对象征求过原告任何意见，事后也未告知原告标的房屋已出售亦未将标的房屋的出售款支付给原告。一、两被告订立的房屋买卖合同显失公平，严重侵害原告权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，房屋买卖合同属于可撤销合同。两被告以明显不合理的低价买卖标的房屋，给原告造成巨大的损失。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条，房屋交易价格以当地一般经营者的判断，并参考市场交易价，转让价格达不到市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。原告购买标的房屋的价格为20826587元，广州市天河区的房屋平均价格从2017年3月至今已经翻倍，根据广东腾联资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》（粵腾联评字【2020】第004号），以2020年1月5日为评估基准日，标的房屋的评估价值为50039450元。但标的房屋成交价格仅为15375000元，不到评估价格的的31%，成交价格明显为不合理的低价，如此低价买卖该标的房屋，不符合《物权法》第106条善意取得的法定条件，李宇生并非善意买受人，两被告明显存在侵权故意。两被告的房屋买卖行为已严重违反相关法律规定，给原告合法权益造成巨大损失。二、盘坤逢违背诚实信用原则，未勤勉尽职，处理原告委托事项时存在明显过错。1、《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。盘坤逢作为受托人，应当本着诚实信用原则，为委托人原告的利益妥善处理委托事项，特别是在涉及出售标的房屋、确定成交价款等重大事项时，应当征求原告的意见，或者应当在处理完毕后向原告报告处理结果。但盘坤逢既未在出售标的房屋前征求过原告的意见，也未在标的房屋出售后向原告报告处理结果，亦未向原告支付出售价款。2、盘坤逢在出售标的房屋时，应当对标的房屋一般市场价值进行了解，所以盘坤逢应当知道标的房屋一般市场价格的情况。盘坤逢在应知标的房屋一般市场价格的情况下，并没有本着诚实信用原则，按照正常的存量房屋买卖流程，寻求可能出价最高的交易对手，却以严重低于市场行情的15375000元的超低价格出售给李宇生，导致原告遭受重大经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、撤销两被告签订的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》。2、被告返还标的房屋。3、两被告承担本案诉讼费、评估费、财产保全费。被告盘坤逢、李宇生辩称：一、本案并非房屋买卖，而是以原告为保证人的“以物抵债”协议及基于有效借款协议的抵债物交付；原告提供的房屋买卖合同只是配合不动产登记部门对房屋过户登记的程序要求而签订。1、涉案房屋过户登记为原告履行担保义务即“以物抵债”，而非房屋买卖。案外人何琳于2016年10月10日、2017年4月14日、2017年6月14日共向盘坤逢借款3500万元人民币。前述借款的还款期限于2018年12月9日全部到期后，因何琳没有还款能力，其申请延期至2019年3月9日再履行还款义务，并由林永飞即原告的父亲及原告共同为何琳提供连带担保，其中原告承诺：如何琳在2019年3月9日债务到期后仍未能履行偿还借款本息义务的，盘坤逢可以将原告名下的广州市天河区清风南街路21号1401房（以下简称涉案房屋）转移至李宇生名下。针对前述还款及担保承诺，何琳、林永飞、原告及盘坤逢于2018年12月31日签订了《保证承诺函》。前述《保证承诺函》为协议各方真实的意思表述，约定的内容未违反法律强制性规定，合法有效。因此，足以认定原告已合法承诺盘坤逢可以对原告提供的担保物行使“以物抵债”、要求交付抵债物的权利。2019年3月9日，上述借款经延期后期限届满，但何琳未能履行还款义务，林永飞及原告也无法履行保证责任，故盘坤逢根据各方合意形成的《保证承诺函》，要求原告向盘坤逢或盘坤逢的指定人员交付抵债物（向盘坤逢指定人员交付的视为向盘坤逢本人交付）；因原告身处美国且短时间内无回国计划，故其于2019年5月直接向盘坤逢出具了《授权委托书》，授权盘坤逢可以对涉案房屋行使挂售、代为清偿银行贷款、办理网签过户、收取定金和购房款等权利，并对该《授权委托书》进行了公证及认证。从原告向盘坤逢出具《授权委托书》的一系列行为进一步说明“提供抵债物用于担保”系其真实的意思表述，盘坤逢之后对抵债物办理过户并进行所有权人变更登记合法合理。截至2019年11月，何琳、保证人林永飞、原告均未向盘坤逢返还任何借款本息，故盘坤逢根据到期债务的金额（约4200万元），对涉案房屋采取过户更名过户，接受抵债物用于抵扣部分债务本息。涉案房屋过户时市场交易均价约为10万元，平方米，经协商，盘坤逢以高出市场交易均价的价格即12万元/平方米的价格（该单价也与林永飞取得共识，原告尚未有工作，完全不具有购置涉案房屋的经济能力，实为林永飞出资购买），接收涉案房屋作为抵债物。涉案房屋面积279.53平方米，总价值为33546240元；因涉案房屋过户时尚有银行贷款13967013.67元未偿还，根据广州市规划和自然资源局的规定，房屋过户前需还清所有银行贷款，而何琳、林永飞及原告均不具有偿还银行贷款的能力，故由盘坤逢代为向银行偿还贷款，且盘坤逢代原告支付了房屋交易税等杂费共计448477.25元（含应缴税额448397.25元、不动产登记费80元）。因此，扣除盘坤逢垫付的银行贷款、房屋交易税等杂费后，剩余价值为19130749.1元可用于冲抵何琳所欠的借款利息，还有剩余部分的再冲抵本金。2、原告提供的房屋买卖合同只是因行政主管部门对房屋过户有程序要求而签订，并非真实的以物抵债价值；李宇生系代盘坤逢持有涉案房屋，实际所有权人为盘坤逢。本案的真实情况虽为“以物抵债”，但因抵债物涉及不动产交付及不动产更名过户的问题，根据房屋主管部门即广州市规划和自然资源局的程序要求，存量房房屋过户的，需要办理网签手续，而办理网签手续，需要签订《存量房交易合同》，故盘坤逢扣除了代原告清偿的房屋贷款后，以相对较低但合理的价格作为过户价，以减少盘坤逢及原告的损失（如节省房屋交易税等），同时达到办理房屋过户的目的。可见，原告提供的《存量房买卖合同》并不能、也不是用于真实反映涉案房屋的价值，原告故意对人民法院隐瞒了真实情况。另，李宇生系代盘坤逢持有涉案房屋，实际所有权人为盘坤逢，盘坤逢系基于债权人的身份及《保证承诺函》的约定而受让抵债物即涉案房屋。综上，涉案房屋交易形式上虽为房屋买卖，实为“以物抵债”即以房屋剩余价值抵偿其他合法债务，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定。二、涉案房屋的“抵债”价格在市场交易均价合理范围内，高于税务部门的指导价，该抵债价格并未损害原告的合法利益；原告提供的房屋估计报告价格远超市场均价且根本不适用于本案。涉案房屋过户时的市场交易价格约为10万元人民币每平方米（经中国民生银行股份有限公司广州分行的评估结果显示价格是约10万元每平方米），因涉案房屋实为保证人林永飞出资购买（原告尚未有工作，完全不具有购置涉案房屋的经济能力），经林永飞请求，盘坤逢同意以高于市场交易价的价格即12万元/平方米抵偿部分欠款。因此，本案为以物抵债，但盘坤逢系以合理价格抵销部分到期债务本息，未损害原告的合法权益，结合原告自愿提供担保、自愿作出以物抵债承诺、自愿提供经合法公证及认证的《授权委托书》等情况，综合抵债物交付不存在串通损害第三方权益的情况，故不符合《合同法》规定的撤销情形，应当认定“房屋过户、以物抵债”行为合法有效。三、原告以捏造的事实提起诉讼，其行为已涉嫌触犯虚假诉讼罪，如经人民法院审核符合刑事立案标准的，应移交公安部门立案处置本案中，原告先是自愿为案外人、借款人何琳提供连带保证，并在《保证承诺函》自愿真实的作出“以物抵债”承诺；其清楚知悉《保证承诺函》涉及的债务已经到期，并在债务到期后自愿且以合法程序出具了《授权委托书》用于办理涉案房屋的过户手续所用，清楚《授权委托书》的使用目的，了解涉案房屋过户后的剩余价值最终系用于抵销部分债务本息，以履行其法定连带保证责任；其也知晓涉案房屋过户时尚有银行贷款13967013.67元未偿还并由盘坤逢代为清偿。但原告在提起诉讼时，故意向人民法院隐瞒了前述所有情节，特别恶劣的是故意隐瞒了房屋的真实交易价值，甚至连房屋贷款情况都未提及，以编造的事实提起了针对房屋买卖合同的撤销之诉，其真实目的在于逃避应承担的担保责任。原告的行为及涉案金额已经明显触及了《刑法》第三百零七条之一的虚假诉讼罪，且其行为目的在于逃避其他合法债务，还有可能还触及《刑法》第三百零七条之一第三款的规定，应由贵院依法审核后移交公安部门并依照处罚较重的规定定罪从重处罚。四、综上所述，原告在原债务到期后自愿为何琳提供连带担保，并自愿提供了涉案房屋作为抵债物；其作为完全民事行为能力人，清楚知悉盘坤逢可以根据《保证承诺函》对涉案房屋行使“以物抵债”的权利，了解前述行为的作用及后果，并仍自愿向盘坤逢提供了经公证、认证的《授权委托书》；因此《保证承诺函》及为履行“以物抵债”承诺而形成的《授权委托书》真实有效，不应撤销。盘坤逢在债务履行期限届满且借款人、保证人无法履行还款责任后，以合理价格受让涉案房屋作为“抵债物”并对涉案房屋进行所有权变更登记，其行为符合法〔2019〕254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，合法有效。因此，两答辩人恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并严格审核原告是否符合虚假诉讼罪的刑事立案标准，在符合标准时移交公安部门立案处理。经审理查明：关于广州市天河区xx房（建筑面积279.5515平方米，住宅，简称涉案房屋），2017年3月30日林夏威与案外人广州新翊房地产发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售》，约定林夏威购买涉案房屋，总金额20826587元，首期款6256587元，剩余房款1457万元以按揭方式付款等。2018年12月31日，借款人何x、见证人陈x、保证人林x、保证人林夏威、出借人盘坤逢签署《保证承诺函》，载明：盘坤逢就何琳向盘坤逢借款3500万元，本人林永飞自愿对上述借款的还款义务和责任提供连带保证担保，并在2018年12月9日签订的《借款补充及担保协议书》（合同编号：协借综字第号）中再次确认承担连带担保责任。上述借款中的1000万元经续期后，己于2018年12月9日再次到期。但因何琳和本人资金周转等原因，无法偿还借款本息，何琳先生和本人特向盘坤逢申请将1000万元借款延期三个月至2019年3月9日。本人保证盘坤逢的所有3500万元本金及利息安全，并承诺于上述期限届满前无条件偿还盘坤逢的借款本息。如上述期限届满何琳或本人仍无法偿还借款本息，则本人保证和承诺，盘坤逢可以就全部借款3500万元要求林永飞本人立即清偿及承担相应责任，并可采取任何保障借款本金和利息安全及获得清偿的措施，均合情合理，包括但不限于：（1）将林x本人名下拥有的天河区天河北路x号x房（穗房地产证字第**）和林夏威名下拥有的天河区清风南街路xx房（粤20**广州市不动产权第0xx1号）全部转移登记至盘坤逢先生名下；（2）将林x本人持有的摩登大道（证券代码：0x6）无限售流通股共（）股质押给盘坤逢；（3）其他盘坤逢认为必要的保障措施。本人无任何异议。特此保证。另盘坤逢签名上方有“在保证人林x严格本《保证承诺函》内容履行的前提下，本人才同意延期。否则，本人保留依法依约追究其相关责任的权利”内容。2019年5月2日，经美国加利福尼亚州公证、中国驻旧金山总领事馆认证，林夏威出具《授权委托书》，委托书内容：林夏威委托盘坤逢全权代理委托人执行和处理涉案房屋的以下事项：（一）代表委托人向中介机构放盘；（二）代为办理提前偿还银行贷款并办理涂销抵押登记手续；（三）代表委托人与房屋买受人签订房屋买卖合同；（四）代表委托人办理包括但不限于网签、递件、房屋过户、缴纳税费等手续；（五）向房屋买受人收取定金和购房款；（六）代收有关法律文件；受委托在办理上述事项过程中签署的一切文件本人均予以承认。受委托人有转委托权。本委托书的有效期自签署之日起五年有效。本委托书为不可撤销的委托。2019年11月27日，盘坤逢向林夏威中国银行账户支付了********.67元用于偿还涉案房屋贷款。2019年11月28日，中国银行股份有限公司广州越秀支行出具贷款结清证明，证明涉案房屋的贷款本息已全部结清。同日，盘坤逢作为代理人以林夏威名义（卖方、甲方）与李宇生（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋出售价格15375000元等。2019年12月2日，涉案房屋产权登记至李宇生名下。2020年1月2日，涉案房屋上设立抵押权，抵押权人中国民生银行股份有限公司广州分行，债权数额1200万元。本案中本院根据林夏威申请查封了涉案房屋。关于涉案房屋现状，林夏威表示：涉案房屋是毛坯房，但据了解涉案房屋钥匙已被更换。盘坤逢称：我方确认涉案房屋由我方控制，房屋门锁于2019年11月28日更换，当时涉案房屋钥匙是由林夏威交付我方。林夏威为证实其诉请提交以下证据：1、林夏威于2019年12月6日出具的《撤销授权委托书的声明》，主要内容撤销对盘坤逢出售涉案房屋的委托等。2、广东腾联资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》以及《广东增值税普通发票》（显示评估费32500元），拟证明：以2020年1月5日为评估基准日，涉案房屋评估价值为50039450元，盘坤逢、李宇生买卖涉案房屋的价格明显为不合理低价，李宇生非善意买受人，盘坤逢、李宇生存在侵权故意。盘坤逢、李宇生表示：对证据1真实性无异议，合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据2真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认可。盘坤逢、李宇生提交以下证据：1、房屋评估报告（原件）；2、安居客、合富置业APP历史成交记录；3、现场照片。证据1-3拟证明：（1）经中国民生银行股份有限公司广州分行评估，涉案房屋在2019年12月单价约为100000元/平方米；（2）经查询，涉案房屋所在小区的历史成交记录约为100000元/平方米；（3）涉案房屋内部并未完成装修，仅是毛坯房，林夏威提交的评估报告显示的涉案房屋价值远高于房屋的实际价值，应不予釆纳。林夏威表示：对证据1、2真实性、合法性、关联性不予认可；证据3真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不予认可。关于盘坤逢出借3500万元给案外人何x的事实，盘坤逢、李宇生庭后提交转账记录多份及落款时间2019年12月15日、落款人何琳的《确认函》一份予以证实。关于涉案房屋的使用情况，盘坤逢、李宇生庭后另提交以下证据：1、广州锦日物业服务有限公司2020年6月16日出具的涉案房屋2020年1月至5月住宅管理费发票（金额9085.4元）；2、凯旋新世界业主卡。本院认为：我国《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”我国《民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”根据上述法律规定，诚实信用原则是民事主体从事民事活动及民事诉讼的基本原则。关于林夏威的诉请，第一，林夏威作为完全民事行为能力人及涉案房屋的登记权属人，在2018年12月31日《保证承诺函》中的保证人一栏签名，确认其父亲林x对案外人何x向盘坤逢的借款3500万元承担连带担保责任，该债务已到期，为偿还债务，同意将涉案房屋以物抵债。本案没有证据表明该《保证承诺函》不是林夏威的真实意思表示，林夏威为其父亲的对外担保债务将涉案房屋以物抵债也无违反法律、行政法规的强制性规定，林夏威无法推翻其自身签署的该《保证承诺函》，该《保证承诺函》对林夏威具有法律约束力，林夏威应遵循诚实信用原则，恪守承诺。第二，林夏威于2019年5月2日出具不可撤销并经当地领事馆认证的《授权委托书》，授权盘坤逢全权代理出售涉案房屋的相关手续，实为落实上述《保证承诺函》约定的以物抵债内容，据此盘坤逢作为债权人得以将涉案房屋过户至其指定的李宇生名下，实现以物抵债。涉案《广州市存量房买卖合同》亦是为实现以物抵债、完成交易过户所签署的交易文件和必备交易环节，并非通常意义上确定买卖双方权利义务的房屋买卖合同。林夏威称盘坤逢作为受托人违反诚信原则，出售涉案房屋未征得其同意等，与事实不符，本院不予采信。第三，从涉案房屋的交付情况看，盘坤逢、李宇生称涉案房屋由林夏威交付给其，盘坤逢、李宇生并举证其持有涉案房屋的业主卡及交付物业管理费的凭证。作为林夏威而言，一方面称盘坤逢未经其同意擅自出售涉案房屋，另一方面对涉案房屋为何由盘坤逢、李宇生占有使用未作出合理解释，且本案无证据表明盘坤逢、李宇生系通过非法手段占有使用涉案房屋，也无证据证实林夏威在诉前对此提出异议，进一步印证了林夏威将涉案房屋以物抵债并实际交付房屋的事实。综上，林夏威提起本案诉讼，明显有违诚实信用原则，其诉请无事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告林夏威的全部诉讼请求。本案诉讼费114245元、财产保全费5000元，由原告林夏威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  马 颖人民陪审员  张献收二〇二〇年七月二十八日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬