安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民初1392号 原告：安徽华发生态科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区仰桥路与开福路交口**、2#、4#厂房。 诉讼代表人：国浩律师（合肥）事务所，系安徽华发生态科技有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：毕为，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：华汇建设集团有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区仰桥路**华发科技园**楼**西面。 负责人：杜善炬，总经理。 被告：华汇建设集团有限公司，住所地浙江省嵊州市三江街道官河南路575号 法定代表人：周健，董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王治国，浙江万向光明律师事务所律师。 原告安徽华发生态科技有限公司（以下简称华发公司）与被告华汇建设集团有限公司合肥分公司（以下简称华汇公司合肥分公司）、被告华汇建设集团有限公司（以下简称华汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告华发公司的委托诉讼代理人毕为，被告华汇公司合肥分公司和被告华汇公司共同委托的诉讼代理人王治国到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告华发公司起诉请求：1.判令被告华汇公司合肥分公司立即交还并搬离华发科技园1#厂房；2.判令被告华汇公司合肥分公司、华汇公司支付2015年3月1日至2018年3月1日的租金342000元（租金计算方式：2015年3月1日至2016年3月1日：9000元/月ｘ12个月=108000元；2016年3月1日至2018年3月1日：9750元/月ｘ24个月=234000元）；3.判令被告华汇公司合肥分公司、华汇公司支付自2018年3月2日起暂计算至2020年5月1日的房屋占有使用费（以每平方米13元/月为标准）（房屋占有使用费计算方式：9750元/月ｘ26个月=253500元-已支付30000元=223500元），实际应计算至华汇公司合肥分公司交还租赁物之日止；4.本案诉讼费用由华汇公司合肥分公司和华汇公司承担。 事实与理由：2015年3月1日，原告华发公司与被告华汇公司合肥分公司签订《厂房租赁合同》，约定华发公司将位于安徽省合肥市蜀山经济开发区厂房租赁给华汇公司合肥分公司使用，1＃厂房为独栋三层厂房，总面积为3132.76平方米，华汇公司合肥分公司租用面积为750平方米，租赁期限为3年，即2015年3月1日起至2018年3月1日止，租金约定为：租赁期前一年（即2015年3月1日至2016年3月1日）租金为每平方米12元／月，合计9000元／月；一年后（即从2016年3月1日至2018年3月1日）租金为每平方米13元／月，合计9750元／月。合同期内，华汇公司合肥分公司未支付租金，合同到期后，华汇公司合肥分公司未搬离租赁房屋。 2018年8月31日，合肥市中级人民法院裁定受理对华发公司的破产清算，华发公司管理人依法向华汇公司合肥分公司发函解除双方不定期租赁合同，并多次函告华汇公司合肥分公司交纳拖欠的租金及房屋占有使用费，并立即返还租赁房屋，但华汇公司合肥分公司仅向管理人支付30000元。华汇公司合肥分公司的行为已严重影响了华发公司破产清算工作，并损害华发公司及其债权人的利益。 另，华汇公司合肥分公司为华汇公司的分支机构，根据《公司法》第14条规定，华汇公司应对华汇公司合肥分公司承担相关民事责任。 综上，为维护华发公司的合法权益，现诉之法院，望判如所请。 被告华汇公司合肥分公司及被告华汇公司共同辩称，原告华发公司法定代表人黄建华于2014.10.10向案外人茹永华借款195万元，由华发公司提供连带担保。当时约定的利息按每月2分计算，直至华汇公司租赁案涉厂房之前，黄建华和华发公司都没有偿还过本金和利息。2015.2月底，黄建华代表华发公司与茹永华谈好，用195万元借款的利息冲抵案涉厂房的租金，然后华发公司才与华汇公司合肥分公司签订了案涉厂房的租赁合同。随后，华汇公司合肥分公司才搬到案涉厂房办公。需要说明，茹永华是华汇公司合肥分公司的实际负责人，所以茹永华才会用个人的出借款利息冲抵本案华汇公司合肥分公司欠付华发公司的租金，对于这一点，华发公司及黄建华都是明知的。以上事实，如果黄建华能够参与本案庭审，或茹永华能够见到黄建华，黄建华也不会否认。黄建华现被羁押，无法会见。如果没有以上事实，华发公司也不会在由破产管理人接手前，从未向被告主张过厂房租金，所以茹永华明确表达了以华发公司欠付茹永华的借款利息和本金冲抵被告欠付原告破产申请受理前的厂房租金。 如果法院不认可我方主张的冲抵，也不认可原告曾与茹永华约定以借款利息冲抵租金，那么包括2016年下半年及之前的案涉房屋租金已经超过诉讼时效，被告有权不再支付。理由是，按照合同约定，2016年下半年租金应在2016.7.10前支付到2017.10.1民法总则生效，已经过了一年的诉讼时效，所以如果被告要求抵销原告破产受理前的租金不被认可，那么2016年下半年及之前的案涉房屋租金我方没有义务再支付了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告华汇公司为支持其诉请主张，提交了如下证据： 证据一：（2018）皖01破申49号《民事裁定书》、（2018）皖01破16号《决定书》、《安徽省司法厅准予变更行政许可决定书》、《执业许可证》；被告华汇建设集团有限公司合肥分公司、被告华汇建设集团有限公司企业信用信息。证明：管理人资格及二被告主体适格。 证据二：《厂房租赁合同》。证明：2015年3月1日，原告与被告华汇公司合肥分公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于安徽省合肥市蜀山区厂房租赁给被告华汇公司合肥分公司使用，租赁物为独栋三层厂房，总面积为3132.76平方米，被告华汇公司合肥分公司租用面积为750平方米。租赁期限为3年，即2015年3月1日起至2018年3月1日止。租金约定为：租赁期前一年（即2015年3月1日至2016年3月1日）租金为每平方米12元／月，合计9000元／月；一年后（即从2016年3月1日至2018年3月1日）租金为每平方米13月／月，合计9750元／月。 证据三：《解除合同通知书》、《关于催交租金的函》、EMS快递单。证明：管理人已经依法解除双方间的不定期租赁合同关系；管理人已函告被告华汇公司合肥分公司，要求被告交纳租金等，被告至今仍未足额交纳。 证据四：现场照片。证明：被告仍实际占用租赁物。 被告华汇公司合肥分公司和被告华汇公司针对原告华发公司提交的证据质证意见如下：对四组证据的三性均无异议。需要说明的是，证据三中《关于催交租金的函》中载明的第一年租金表述为12.5元/月是错误的，应为12元/月。华发公司对此补充说明为，催缴租金的函载明第一年租金为12.5元/月错误，应为12元/月。 被告华汇公司合肥分公司、被告华汇公司为支持其抗辩理由，提交了如下证据： 证据一：借条、中国工商银行电子银行回单。证明：本案原告的法定代表人黄建华欠付茹永华借款人民币195万元及原告为该借款提供担保的事实。 证据二：工商基本登记信息。证明：原告的股东系黄建华和安徽浅水湾企业咨询管理有限公司，安徽浅水湾企业咨询管理有限公司的股东系黄建华，进而证明原告为案涉借款提供担保未损害其他股东的合法权益。 证据三：原告破产清算案第二次债权人会议会议资料。证明：原告已将案涉借款定为存疑债权。 证据四：已付款明细。证明：与证据一，一同证明本案原告的法定代表人黄建华欠付茹永华借款人民币195万元及原告为该借款提供担保的事实。 证据五：债权债务抵销告知书。证明：茹永华主张以原告欠付其借款抵销华汇公司及华汇公司合肥分公司欠付原告相应数额租金的事实。 原告华发公司对被告华汇公司合肥分公司和被告华汇公司提交的证据质证意见如下：对五组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。原告原法定代表人向茹永华借款与本案无关，对借款金额及原告公司提供担保的情况，管理人会依据相关证据材料对债权进行确认，但被告所举的证据无法达到被告公司要求抵销的目的。抵消权的行使应当在互负债务的双方之间发生，现华发公司已由法院受理破产清算，管理人认为，本案不符合破产法规定的抵销权的行使条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，华发公司（出租方）与华汇公司合肥分公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定华发公司将位于安徽省合肥市蜀山经济开发区厂房租赁给华汇公司合肥分公司使用，1＃厂房为独栋三层厂房，总面积为3132.76平方米，华汇公司合肥分公司租用面积为750平方米，租赁期限为3年，即2015年3月1日起至2018年3月1日止，租金约定为：租赁期前一年（即2015年3月1日至2016年3月1日）租金为每平方米12元／月，合计9000元／月；一年后（即从2016年3月1日至2018年3月1日）租金为每平方米13元／月，合计9750元／月。租金支付期限以半年为单位，即在每年1月10日前支付前半年租金，每年7月10日前支付后半年租金，先付租金后使用，即每次支付半年租金。合同签订后，华汇公司合肥分公司在合同期内未支付租金，合同到期后，华汇公司合肥分公司亦未搬离租赁房屋。 2018年8月31日，本院作出（2018）皖01破申49号民事裁定书，裁定受理申请人杨国余对被申请人华发公司的破产清算申请。2018年9月17日，本院作出（2018）皖01破16号决定书，指定安徽天瑞律师事务所为华发公司的破产管理人。2018年9月13日，安徽省司法厅作出准予变更行政许可决定书，准予安徽天瑞律师事务所名称变更为国浩律师（合肥）事务所。 2018年10月12日，华发公司破产管理人向华汇公司合肥分公司发出《解除合同通知书》，要求与华汇公司合肥分公司解除租赁关系。华汇公司合肥分公司庭审中认可已收到《解除合同通知书》。在《解除合同通知书》中，华发公司破产管理人已告知华汇公司合肥分公司就解除合同受到的实际损失可凭相关证据向管理人申报债权，但华汇公司合肥分公司至今未就此向管理人申报债权。 2018年12月11日，华发公司破产管理人向华汇公司合肥分公司发出《关于催交租金的函》，华汇公司合肥分公司收到后仍未足额缴纳租金及房屋占有使用费，且至今仍占有、使用案涉房屋。 另查明，华汇公司合肥分公司在华发公司破产管理人接手后仅向管理人支付30000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华发公司与华汇公司合肥分公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，华发公司将案涉房屋交付给华汇公司合肥分公司占有使用，但华汇公司合肥分公司未向华发公司支付合同期内的房租。《厂房租赁合同》于2018年3月1日到期后，华汇公司合肥分公司仍继续占有使用案涉房屋，华发公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本院于2018年8月31日裁定受理华发公司的破产清算申请后，华发公司破产管理人于2018年10月12日向华汇公司合肥分公司发出《解除合同通知书》，华汇公司合肥分公司于当日签收《解除合同通知书》，故本院确认，双方租赁关系于2018年10月12日解除。 在案涉合同解除后，作为案涉合同的相对方，华汇公司合肥分公司应返还租赁房屋，并向华发公司破产管理人支付自2015年3月1日至合同解除日（即2018年10月12日）的租金及合同解除后至实际还房时止的房屋占有使用费。故对华发公司的上述诉请，本院予以支持。 民法总则第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。华汇公司合肥分公司系华汇公司依法设立并领取营业执照的分支机构，华发公司主张华汇公司亦应对案涉债务承担责任，于法有据，本院亦予以支持。 华汇公司合肥分公司及华汇公司辩称，华发公司法定代表人黄建华与案外人茹永华经协商，以黄建华向茹永华借款195万元的利息来冲抵案涉厂房的租金，之后双方才签订的案涉租赁合同。因华汇公司合肥分公司及华汇公司对此并未提交相关证据予以证明，且华汇公司合肥分公司与华发公司签订的案涉租赁合同亦未对此作出约定，故对该抗辩理由，本院不予采信。茹永华非本案当事人，华汇公司合肥分公司及华汇公司当庭提交的茹永华出具的债权债务抵销告知书，与本案不具关联性，本院不予采信。 民法总则第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。案涉合同于2015年3月1日签订，合同约定租金分期支付，即一年分两次支付，每次支付半年租金。华汇公司合肥分公司未支付合同期内的租金，合同到期后双方形成不定期租赁，直至华发公司破产，管理人向华汇公司合肥分公司于2018年10月12日发出解除合同通知，故在双方租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可以一并计算。华汇公司合肥分公司及华汇公司辩称，2016年下半年租金应在2016年7月10日前支付到2017年10月1日民法总则生效，已经超过一年的诉讼时效，故对2016年下半年及之前的案涉房屋租金没有支付义务，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条、第一百八十九条的规定，判决如下： 一、华汇建设集团有限公司合肥分公司于判决生效后十五日内交还并搬离华发科技园1#厂房； 二、华汇建设集团有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付安徽华发生态科技有限公司2015年3月1日至2018年10月12日的租金414150元（具体计算方法为：(1)2015年3月1日至2016年2月29日的租金为：9000元/月ｘ12个月=108000元；(2)2016年3月1日至2018年2月28日的租金为:9750元/月ｘ24个月=234000元；(3)2018年3月1日至2018年10月12日的租金为：9750元/月×7个月+9750元/月÷30天×12天=72150元。合计为414150元）； 三、华汇建设集团有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付安徽华发生态科技有限公司自2018年10月13日起按9750元/月标准暂计算至2020年5月1日的房屋占有使用费151350元（具体计算方法为：9750元/月×18个月+9750元/月÷30天×18天=181350元-已支付30000元=151350元），之后按此标准计算至实际还房之日止。 四、华汇建设集团有限公司合肥分公司的财产不足以清偿本判决第二、三项确定的债务的，由华汇建设集团有限公司承担补充清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9450元，由被告华汇建设集团有限公司合肥分公司和被告华汇建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人…… 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自知道或者应当知道权利受到损害之日起计算…… 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。