广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11141号原告：刘江水(亦原告石波兰的丈夫和委托诉讼代理人)，男，1982年8月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县******墩上自然村34-1号，公民身份号码340************015。原告：石波兰，女，1983年9月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码420************429。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告刘江水、石波兰与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘江水亦即原告石波兰的委托诉讼代理人，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江水、石波兰向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（从2017年7月1日起以购房款440000元为基数，按每日0.01%的标准计算计至实际交付房屋之日即2020年6月21日止）。事实和理由：2015年4月18日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告以440000元的价格向被告购买中山市火炬开发区*********房；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款440000元。如违约金以购房款1%作为上限，明显不公，有违背合同公平公正原则，与被告的违约严重程度不符，原告主张违约金按日0.01%持续计算至实际交房之日止。被告于2020年6月21日向原告交付了涉案房屋，虽然还没取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但是原告同意违约金计算至2020年6月21日止。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2020年6月21日，被告已向原告交付了涉案房屋，且在该物业交付时，被告已明确告知了原告，涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，故即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2020年6月21日。二、关于逾期交付房屋的违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。三、2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。按照党中央国务院防控工作部署和疫情管控要求，疫情防控对涉案项目竣工验收等产生了实质性不利影响。根据合同法规定、全国人大法公委解答和司法实践，新冠疫情属于不可抗力，被告主张不承担2020年1月23日至2020年3月底疫情期间的逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年4月18日，刘江水、石波兰与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，刘江水、石波兰以440000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。。合同签订后，刘江水、石波兰如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2020年6月21日，刘江水、石波兰签署了确认书，内容如下：“翠悦园小区3幢1405房（以下简称该物业），于2020年6月21日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住”。4.2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与刘江水、石波兰签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。通大公司未在2017年6月30日前将涉案房屋交付刘江水、石波兰使用,构成违约,应支付自2017年7月1日起的逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向刘江水、石波兰支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而刘江水、石波兰如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。通大公司逾期交房接近三年，合同对于逾期交房违约金约定远低于刘江水、石波兰逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方违约的情况下，作为非违约方的刘江水、石波兰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金调整为按日万分之一计算至实际交付之日即2020年6月21日止，理据充分，本院予以支持。新冠肺炎疫情发生在通大公司逾期交房的违约行为之后，并不是因为新冠肺炎疫情导致通大公司违约，新冠肺炎疫情的发生与通大公司的违约行为没有因果关系，对通大公司应当承担的逾期交房违约责任并没有影响。因此，通大公司主张免除新冠肺炎疫情期间的违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照前述方法计算，通大公司应向刘江水、石波兰支付逾期交房违约金47828元（440000元×1087日×0.1‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司向原告刘江水、石波兰支付逾期交房违约金47828元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取为463元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告刘江水、石波兰已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年七月二十一日书记员 詹绮婷王静