云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3685号原告芶大斌，男，1977年8月18日生，汉族，住曲靖市麒麟区。委托代理人王关敏、贾梦仙（实习），云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。地址：曲靖市麒麟区文笔路锦湘南郡A幢46号。统一社会信用代码：915303025873621225。负责人蔡启仲，该公司总经理。委托代理人徐浩天，该公司员工。（特别授权）被告云南丰巨房地产经纪有限公司。地址：云南省昆明市五华区尚家营村银河星辰花园1幢2单元9楼901号。统一社会信用代码：91530102584806867Y。法定代表人蔡启仲，该公司总经理。委托代理人徐浩天，该公司员工。（特别授权）原告芶大斌诉被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、云南丰巨房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院2020年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告芶大斌的委托代理人王关敏、贾梦仙，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、云南丰巨房地产经纪有限公司的共同委托代理人徐浩天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年12月19日签订《购房意向金合同》，合同约定:“原告通过被告购买位于曲靖市房屋，房屋建筑面积86.6㎡，房屋总价款为498000元。原告为表示购买诚意，应向被告交付定金100000元。”合同第六条约定:“原告应于2018年12月24日支付购房款450000元到被告指定人员名下，由被告协调为原告办理更名手续，待房屋更名至原告名下，办理完网签合同当天，原告支付剩余尾款48000元。被告保证于2019年2月28日前更名至原告名下，逾期未办理被告承担违约金人民币100000元整，并退还本金。”《购房意向合同》签订当天，原告向被告指定的账户转账100000元，于2018年12月24日转账350000元，共计转账450000元。原告已按合同约定支付了购房款，但被告一直未按照承诺为原告办理过户手续。后原告通过麒麟区人民法院到曲靖市房管局调取曲靖恒浩置业有限公司《商品房买卖合同登记备案表》才得知，该标的房屋在2019年1月8日被曲靖恒浩置业有限公司以50.228万元的房价出售给案外人杨斌、沈婷婷（一次性付清购房款）。综上，被告未就有关订立合同的主要事项向原告如实报告，隐瞒了标的房屋已经销售给第三人的事实，导致合同目的不能实现，其行为已经严重损害了原告的合法权益。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《购房意向金合同》;2、被告向原告返还购房定金100000元;二被告对该笔定金承担连带赔偿责任;3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：放弃诉讼请求第1条，即放弃“解除原告与被告签订的《购房意向金合同》”。被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司及云南丰巨房地产经纪有限公司口头答辩，合同已经在以前的判决中解除了，不知道原告现在的起诉是什么意思，该事情已经解决了，对于原告的诉请不予认可，定金款项已经返还，公司的责任已经解除，被告不承担任何责任。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息。2、营业执照复印件一份、国家企业信息信用公示系统二份，用于证明两被告的基本信息。3、购房意向金合同一份，用于证明双方签订《购房意向金合同》，合同约定被告保证于2019年2月28日前为原告办理更名手续，逾期未办理被告承担违约金10万元的事实。4、银行流水一份、收据二份，用于证明原告共计向被告支付10万元购房意向金及35万元购房款的事实。上述证据经庭审质证，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、被告云南丰巨房地产经纪有限公司对上述证据均无异议。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了原、被告的基本信息，原告与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司签订《购房意向金合同》，约定了“所购置的房屋座落于曲靖市乐活印象2-2-3002号，房屋建筑面积86.6㎡，房屋成交价格为498000元”，及原告于2018年12月19日向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司转账100000元，及2019年3月4日向被告曲靖恒浩置业有限公司支付购房款人民币350000元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、云南丰巨房地产经纪有限公司针对其辩解，共同向本院提交如下证据：1、（2019）云0302民初7799号民事判决书一份，用于证明双方签订的《购房意向金合同》已经解除，被告不承担任何民事赔偿责任。2、银行流水，用于证明被告退还原告意向金的时间，双方已经解除《购房意向金合同》协议。上述证据经庭审质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有意见，认为合同解除后的赔偿没有得到解决，合同赔偿没有履行。本院认为，该证据来源合法，客观真实地证明了原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司口头约定，解除双方之间所签订的《购房意向金合同》，且被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司于双方口头约定解除《购房意向金合同》的当天向原告芶大斌返还了其所收取的意向金100000元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年12月19日，原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，载明“甲方（买方）：芶大斌。住址：曲靖市。乙方（中介方）：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。地址：曲靖市麒麟区。甲乙双方在平等、自愿的前提下，甲方委托乙方推荐购买房产。同时，甲方已经对房产的现状做了充分了解和实勘后，自愿向乙方交付购房意向金，并和出售方商定甲方意向购买价格及条件，达成以下约定：一、房产基本情况。房产座落于曲靖市乐活印象2-2-3002号，房产建筑面积：86.6平方米（以房产证或不动产权证登记为准）房屋权利性质：商品房。所有权取得方式：购买。二、意向成交价格及付款方式。房产成交价格小写￥498000.00元整（大写人民币肆拾玖万捌仟元整）。付款方式为一次性付款。三、相应税、费预算参考。办理房产更名手续时产生的公证费、评估费、转让手续费等相关费用预算；中介服务费为成交价格的2%。四、意向金交付及有效时间。甲方为表示购买诚意，愿意在正式签订房产《买卖合同》前向乙方交付意向金为小写￥100000.00元整（大写人民币壹拾万元整），意向金在正式签订《买卖合同》后自动转为购房定金。意向金有效期为60天，即2019年2月20日止。五、意向金约定。1、乙方在合同约定的有效期内不能按约定为甲方确定成交价格及付款方式等相应条件的，则意向金如数退还。2、合同有效期内，乙方已经按合同约定的内容为甲方确定相应条件的，而甲方拒绝、逾期和出售方签订买卖合同或是通过第三方机构和出售方签订买卖合同的，则乙方无需退还意向金。补充约定，甲方于2018年12月24日前支付购房款人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元）到乙方指定人员名下，由乙方协调相关关系，方办理更名手续，待撤销相关权利，合同备案更名至甲方名下，办理完网签合同当天，甲方支付剩余尾款人民币肆万捌仟元整（￥48000元），签订本协议后，若甲方不买，该意向金不退，同时乙方保证甲方资金用于购买该物业。乙方保证于2019年2月28日前更名至甲方名下（不可抗力原因除外），逾期未办理，乙方承担违约金人民币10万元整，并退还本金。甲方（买方）签字：芶大斌签名和手印。乙方（中介方）签章：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司盖章。签订地点：吉象园丰巨房地产商务楼。签订时间：2018.12.19”。2018年12月19日，原告芶大斌向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司指定的账户转账100000元。2018年12月24日，原告芶大斌向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司指定的账户转账350000元，共计转账450000元。2019年3月4日，被告曲靖恒浩置业有限公司向原告芶大斌出具收到购房款350000元的收据一份。2019年8月30日，原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司口头协商解除双方于2018年12月19日签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，同时，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司通过转款的方式向原告芶大斌退还了意向定金款人民币100000元。原告遂以“合同赔偿没有履行”为由，诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告芶大斌陈述其在收到被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司向其账户转款10万元以后，并未作任何表示，依法应当视为默认，即双方之间签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》已经解除。被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司成立于2011年12月8日，具有独立的法人资格。被告云南丰巨房地产经纪有限公司成立于2011年10月25日，具有独立的法人资格。另外，2019年3月8日，原告芶大斌与被告曲靖恒浩置业有限公司签订《房屋认购书》，载明“甲方：曲靖恒浩置业有限公司（以下简称甲方）。乙方：芶大斌（以下简称乙方）。乙方欲认购甲方开发建设乐活印象的住宅。经双方协商一致，达成如下认购协议：第一条认购房屋情况。房屋座落：曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室。物业类型：住宅。建筑面积：86.6平方米。第二条认购定金。乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金人民币￥100000.00元（大写：人民币壹拾万元整），该定金在双方签订商品房买卖合同时自动转为购房款。第三条价款及付款方式。（一）认购房屋按86.6㎡【建筑面积】计价，单价为人民币4966.00元/平方米，总价款为人民币430055.60元，最终房款为人民币肆拾叁万零伍拾伍元整（大写）。（房款总金额最终按实测面积进行相应调整）（二）认购人选择以下第1种付款方式。1、按甲方要求，于2019年4月30日前或签订商品房买卖合同之日一次性付清全部房款。……4、乙方要求退房或放弃（含视为放弃）认购，是否解除本认购书由甲方决定。甲方同意解除的，所收定金及房款不再返还。甲方不同意解除的，乙方仍需继续履行。5、除甲方同意乙方退房或放弃（含视为放弃）认购外，甲方将该认购房屋出售给第三人，乙方有权要求甲方双倍返还所收定金。6、《商品房买卖合同》签订后，本认购书效力自动终止。……甲方（签章）：曲靖恒浩置业有限公司盖章。法定代表人（签章）李茜。乙方：芶大斌签名和手印。落款日期：2019年3月8日”。2019年7月2日，原告芶大斌与被告曲靖恒浩置业有限公司、云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司签订《关于乐活印象房子补充协议》，载明“甲方：曲靖恒浩置业有限公司。乙方：芶大斌（身份证5303021977********）。丙方：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。乙方于2018年12月19日通过丙方向甲方购买曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室，交纳定金100000.00元（拾万元整），并签署购房意向合同；2018年12月24日，乙方按照合同协议支付丙方35万元（叁拾伍万元整），丙方经甲方同意承诺2019年2月28日前完成更名，如违约赔偿本金加违约金合计55万元整。2019年2月底甲方及丙方未能按照意向合同办理更名，后2019年3月8日协调乙方与丙方签订了房屋认购书，认购书承诺2019年4月30日完成更名。2019年4月底甲方、丙方均未能协调完成更名至乙方名下，后甲方5月31日、6月30日先后两次承诺更名至乙方名下，均未能实现。2019年7月2日三方重新补充购房协议约定如下：一、2019年7月20日24：00前，甲方赔偿乙方570000（伍拾柒万元整）；解除此次购买协议，甲乙丙各方不得有异议。二、2019年7月20日前，如甲方能够确保曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室更名在乙方名下，由乙方决定是否同意继续按照原购房合同与甲方进行购买。三、2019年7月20日24：00前，甲方未按照以上第一条或者第二条承诺执行，甲方赔偿1000000（壹佰万元整）。四、当中以上纠纷未能解决，乙方将按照法律程序走司法程序。甲方：曲靖恒浩置业有限公司盖章。签字：李茜签名及手印。乙方：芶大斌签名及手印。丙方：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司盖章。签字：徐生天”。原告芶大斌向被告曲靖恒浩置业有限公司交纳的购房款实际为人民币350000元。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止居间合同发生的权利义务纠纷。居间合同是双务、有偿合同；的标的是居间人提供的劳务；居间人属于中间人角色，不是委托人的代理人，也不是为委托人利益与第三人订立合同的当事人，居间人应该根据委托人的要求和指示从事具体活动。本案中的原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司双方在平等、自愿的基础上，并在原告芶大斌对房产的现状做了充分了解和实勘后的前提下，于2018年12月19日所签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，并且，在双方签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的同时，原告芶大斌自愿向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司交付购房意向金100000元。作为被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司在与原告芶大斌签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的时候，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告芶大斌利益的行为和事实。该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，也未违反双方当事人的意思自治原则，该合同是合法有效的，对于合同当事人依法具有约束力。由于原告芶大斌向曲靖恒浩置业有限公司所认购的座落于曲靖市房屋于2019年1月8日由曲靖恒浩置业有限公司以50.228万元的房价出售给案外人杨斌、沈婷婷（一次性付清购房款），并且已备案登记在杨斌、沈婷婷的名下，导致本案的原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司所签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》无法实现。双方于2019年8月30日口头协商，对合同中的约定达成一致，同意解除2018年12月19日签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，同时，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司作为居间人未能促成合同成立的，放弃了要求原告芶大斌支付从事居间活动支出的必要费用，并按照双方的口头协议通过转款的方式足额向原告芶大斌退还了意向金100000元。作为双方口头协商一致，同意解除《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的约定未违反相关法律的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，未违反双方当事人的意思自治原则，是合法有效的，对于合同双方当事人具有法律约束力，并且已经得到了完全的履行。作为被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司虽然在名称上是被告云南丰巨房地产经纪有限公司的分公司，但是，两被告均具有独立的法人资格，对外独立承担民事法律行为。鉴于原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司之间所形成的居间合同关系与被告云南丰巨房地产经纪有限公司之间依法不存在必然的因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”、第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条第一款第(三)、第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：（三）根据法律规定推定的事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”、第二款“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”的规定，对于原告诉求“要求被告向原告返还购房定金100000元;二被告对该笔定金承担连带赔偿责任;本案诉讼费由两被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司及被告云南丰巨房地产经纪有限公司辩解“该事情已经解决了，对于原告的诉请不予认可，定金款项已经返还，公司的责任已经解除，被告不承担任何责任”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第二款、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条第一款第(三)、第（五）项之规定，判决如下：驳回原告芶大斌的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告芶大斌负担。（原告已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  甘志国人民陪审员  赵芬芬人民陪审员  何开云二〇二〇年七月十三日书 记 员  李梦琳