湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0116民初322号原告万晶，女，1981年4月21日出生，汉族，住,原告余坤，男，1976年6月21日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人万晶，系原告余坤之妻，特别授权。被告湖北昌锐房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区武湖农场庙咀队。法定代表人陈合善，该公司总经理。委托诉讼代理人黄厚祥，武汉市黄陂区前川法律服务所法律工作者，一般授权。原告万晶、余坤与被告湖北昌锐房地产开发有限公司房屋(以下简称为昌锐房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓华独任审判并公开开庭进行了审理。原告万晶及余坤的委托诉讼代理人万晶，被告昌锐房地产公司的委托诉讼代理人黄厚祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万晶诉称，2016年9月17日，原告购买被告开发的双怡丽景房屋，合同约定：房屋建筑面积为112平方米，房屋价格为每平方米5215元，总金额584080元；被告应当在2017年3月30日前，将符合条件的商品房交付买受人，其中供电、供水迖到使用条件；被告应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；逾期交房的违约金为每日万分之零点二；逾期办证的违约金为已付房价款0.1%。合同签订后，原告足额支付了房款。2019年7月9日，原告接收房屋后，发现房屋未正常通电、供水，依然使用临时用电、用水，不满足交房的条件。另外被告一直未为原告办理房地产权属证书。原告认为，被告的交房日期为2017年3月30日前，办证的日期为2017年6月30日前。逾期交房应按合同约定支付逾期交房违约金，逾期办证应支付逾期办证违约金。另外被告应按合同约定使被告的房屋满足正常使用条件。为此，原告依法起诉，请求：1、要求被告立即为原告办理房屋产权证；2、判令被告按合同条款赔偿逾期交房违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告昌锐房地产公司辩称：1、被告已为原告办理了案涉房屋的初始登记，不动产权证是原告的原因没有办理。2、合同履行过程中发生了不可抗力，修路延期施工，武汉市公路管理部门下达过通知，我公司将该情况向全体业主进行了公告，也与业主代表签订了备忘录，所以我公司不存在违约问题。3、因为原告不领取初始登记的权属证明故不存在逾期办证的违约金。4、被告开发建设的双怡丽景小区供电、供水手续均验收合格，且原告入住达两年时间，从未发生过停电停水的问题。5、原告起诉无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉求。经审理查明：被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。被告昌锐房产公司开发“双怡丽景”小区房屋建设工程，并依法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。2016年10月4日，原告万晶、余坤与被告昌锐房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告昌锐房地产公司开发的“双怡丽景”小区第X幢X单元X层X号房屋，房屋价格每平方米5215元，房屋总价款584080元。交房期限及条件，被告昌锐房地产公司应在2017年3月30日前，将符合条件的商品房交付买受人原告使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施等按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件；6、供水在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件。逾期交房的违约责任：1、出卖人逾期交房不超过60日，自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金；3、如遇到不可抗力，买受人不按规定支付房款，遵守政府法规或政府原因导致规划、配套的批准、安装、验收等延误的，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。房地产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，办理完房地产初始登记。因出卖人的责任，造成买受人不能办理房地产权证的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%，向买受人支付违约金。2016年9月22日，原告支付购房款174080元。2017年2月28日，原告支付购房款尾款410000元。2019年7月18日，原告支付维修基金8171元。2019年7月19日，被告将原告购买的“双怡丽景”小区第X幢X单元X层X号房屋，交付给原告占有、使用。但房屋一直处于临时用水、用电状态，至今未正常供水、供电。2017年9月30日，被告昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的“工程竣工验收备案证”。2018年8月21日，原告购买的“双怡丽景”小区1号楼依法办理房屋不动产权属证明。事后，被告昌锐房地产公司未配合原告办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证。原告认为，被告昌锐房地产公司逾期交房，应支付逾期交房违约金，配合原告办理不动产权证。同时，被告昌锐房地产公司应按合同约定，为原告的提供房屋正常供水、供电，满足房屋正常使用条件。为此，原告依法起诉，请求：1、要求被告立即为原告办理房屋不动产权证。；2、判令被告按合同条款赔偿逾期交房违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院认为：被告昌锐房产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。原告与被告昌锐房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，并具有法律约束力。一、关于配合办理房屋不动产权证合同签订后，原告万晶、余坤依据合同约定，向被告昌锐房产公司付清购房款584080元，履行了合同义务。被告昌锐房地产公司为原告购买的“双怡丽景”小区涉案房屋，依法办理房屋不动产权属证明后，未配合原告办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证，其行为违约，应承担违约责任。因此，被告昌锐房地产公司应当继续履行《商品房买卖合同》，配合原告办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证。原告提出，判令被告继续履行《商品房买卖合同》，配合原告办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。二、关于支付逾期交房违约金。双方在合同约定的交房时间为2017年3月30日前，但实际交房时间为2017年7月9日。但是，原告购买的房屋，一直处于临时用水、至今用电状态，未正常供水、供电。并且，2017年9月30日，被告昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的《工程竣工验收备案证》。因此，被告昌锐房地产公司交付原告的房屋，不符合合同约定的交房条件。合同约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的，最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金。合同约定交房时间为2017年3月30日前，因此，被告昌锐房地产公司向原告逾期交房超过60日，应承担违约责任。即自2017年6月1日起，被告昌锐房地产公司应付原告逾期交房违约金。同时，合同约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金过高，应当依法予以调整。基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，调整为每日按已交购房款万分之零点一的标准，支付逾期交房违约金。即被告昌锐房地产公司应自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点一计算，支付原告逾期交房违约金。原告提出，判令被告支付原告逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于被告昌锐房地产公司的辩称理由。诉讼期间，被告昌锐房产公司提出，合同履行过程中发生了不可抗力，修路延期施工，武汉市公路管理部门下达通知，需要关闭个月。被告昌锐房地产公司将该情况向全体业主进行了公告，与业主代表签订了备忘录，业主代表同意逾期4个月交房的诉讼主张。但是，被告昌锐房产公司未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告万晶、余坤不认可业主代表同意逾期4个月交房。因此，被告昌锐房地产公司的诉讼主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十一条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，配合原告万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证；二、由被告湖北昌锐房地产开发有限公司支付原告万晶、余坤逾期交房违约金（2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点一计算）。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告湖北昌锐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓华二〇二〇年七月三十日书记员  汤 玲