成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3870号 原告：成华区万年街道办事处联合社区四组，住所成都市成华区万年场街道双庆路口长天路**。 负责人：李斌。 委托诉讼代理人：段伟杰，四川君合律师事务所律师，特别授权。 被告：吴世英，女，汉族，1964年8月26日出生，，住成都市成华区 第三人：陈莉，女，汉族，1967年10月2日出生，，住成都市成华区 原告成华区万年街道办事处联合社区四组（以下简称万年街办联合四组）与被告吴世英、第三人陈莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告万年街办联合四组的负责人李斌以及委托诉讼代理人段伟杰、被告吴世英以及第三人陈莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告万年街办联合四组向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付款项41247元；2、请求依法判令被告支付资金利息，以41247元为基数，自2019年12月3日起计算至上述租金支付完毕之日止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年7月2日签订《租房合同》，合同约定被告 承租原告位于万年路28号的公房，其中包括8间铺面和铺面后的附房，租赁期限自2016年6月16日起至2019年6月16日止。合同签订后，被告将上述承租房屋中位于万年路28号附9号的商铺转租给第三人。在原被告双方的合同到期后，未再续签合同，但被告却在原被告双方之间的租赁期限到期前，提前收取了第三人租金41247元，该部分租金所对应的期限己超过原被告之间的房屋承租期限即属于2019年6月16日之后的租金。因此，在原被告双方之间的租赁合同到期且未续签合同的情况下，被告再收取第三人2019年6月16日之后的租金，己没有合法的理由，第三人因此依法通知了被告进行退还，但被告一直未退还。后第三人经与原告协商，将对被告享有的债权转让给了原告，并依法通知了被告。原告受让上述债权后，被告至今未向原告履行。故请求依法判决。 被告吴世英辩称，一、案涉铺面所占用土地，是吴世英家人兴办养鸡场，经金牛区人民政府批准，占用自家自留地和承包土地，并交纳了占地费后，依法取得，至今案涉铺面所占土地的使用权仍属吴世英。原告拿不出任何案涉铺面土地占地的合法手续，占用农村集体土地办企业，必须经过人民政府批准，吴世英有两份，共陆佰于平方米，而原告却没有，依照法律规定承包土地，自留地的使用权归农户，恰恰案涉铺面土地是吴世英家的承包地和自留地，改变土地性质，是吴世英依法经金牛区人民政府批准，并交纳了土地占用费后取得，原告没有权利剥夺吴世英对案涉铺面土地的使用权。二、案涉铺面是吴世英全额投资修建，原告未投资一分钱，案涉铺面在2005年修建完成，被成华区人民政府认定为违法建筑，并进行了行政处罚，罚款一千元，吴世英缴纳了罚款，人民政府体恤农民，明知案涉铺面是违建，当时并没有强制拆除，正是人民政府对百姓的厚爱宽容。三、案涉铺面是个货真价实的违建，依照公序良俗，吴世英有更大的处置权，收取第三人的租金更具合理性。综上，我方认为原告的诉讼没有对第三人带来实质性影响。 第三人陈莉述称，交房租每个月都是按时交的，当时是交给吴世英的，一年一签，从2019年开始6月开始就没有续签了，从2019年7月开始向原告缴纳房屋租金，现仍由第三人使用案涉商铺。 经审理查明，成华区万年街道办事处联合社区四组的原名称为成都市成华区万年街道办事处联合村四社（以下简称万年街办联合四社）。2004年12月7日更名现名称。 2004年10月18日，万年街办联合四社向成都市综合执法局出具的报告载明，联合村四组位于成华区牛龙路，处于跳蹬河东侧地段，沿路长约150米处，为配合牛龙路建设，我社拆除一幢该社于1989年金牛区国土局000127号文同意批建的集体综合楼，建路后的闲置土地已空闲三年，在路边的围墙内偷倒垃圾的情况极为严重，违章收废旧人员长期在堆放废旧物品和沿围墙居住。我社整治多次无效，因上述原因，我社将此场地租与他人使用，并同意他人搭建彩钢简易平方约180平方米。此处的脏、乱、差等情况将得到的整治，集体也有了一定的经济收入（附临设搭建的照片于后）。请你局根据情况酌情处理，擅时保留该房屋。以后如国家建设或城市综合整治需要，我们将无条件自行拆除。 2005年6月16日，万年街办联合四社（甲方）和被告（乙方）签订租地合同，约定如下：1、租用时间：2005年6月16日起至2013年6月16日止，共8年；2、该场地位于甲方牛龙路东侧；3、乙方自建4米×5米=20平米/间共8间，每间每年甲方收取土地使用费人民币1820元。该8间甲方收取土地费1820×8间=14560元。4、门面后的坝子面积为410平米，甲方每年收取土地费人民币410平米×12×3=14760元；5、（3）+（4）共计甲方每年收取总额为：14560+14760=29320元；6、该场地乙方投入资金按8年折旧完，乙方使用8年所有建筑归甲方，合同期满后，合同另行签订，但优先租给乙方。合同还约定其他内容。 2016年7月2日，万年街办联合四社（甲方）和被告（乙方）签订租房合同，约定甲方将原牛龙路东侧甲方公房出租给乙方，其条款如下：1、租期：2016年6月16日起至2019年6月16日共叁年；2、路边公房8间铺面和铺面后面的附房；3、租金：按前合同的增加10%，总租金：102600元/年；4、全年清洁费：1200元；5、租金每半年的最后1个月交半年费用；8、乙方可转租他人，但不得从事违法活动，租期满后在同等条件下，乙方优先，并另达成新的合同。9、政策性统征全部补偿归甲方。后被告将案涉铺面转租给第三人。 2018年12月24日，万年街办联合四组召开村民集体会议，决定收回该组所有集体土地和商铺经营承包权归集体统一管理并终止所有租赁合同。 2019年7月1日，万年街办联合四组（甲方）和第三人（乙方）签订《公房场地临时租赁合同》，约定将位于万年路28号附9号商铺出租给第三人，租用期限：甲乙双方约定，从2019年7月1日起至2020年6月30日止。收费时间从2019年11月1日起计算。注：如交费不实，应补齐费用。二、租金、支付期限约定：原商铺租金定为110000元/年。乙方按每半年度向甲方支付一次租金，于每半年度满前15天向甲方一次性支付。合同第十三条约定如遇政策性四组统征，双方无条件终止合同，乙方离场，房屋全部补偿归甲方所有，租金按天数计算。合同还约定其他内容。 2019年7月10日，万年街办联合四社向原吴世英承租的各位商家（含本案第三人）发出的告知书载明，联合四组2019年7月1日给你们签订的合同是经四组社员代表通过的，社员代表签名属有效合同，受法律保护，请你们按合同条款执行，所交费用必须交四组代表选定的房管收费员：刘品华、蒋秀。2019年7月9日四组邱吉顺和吴世英签订的合同属邱吉顺个人行为，未经四组社员讨论，属无效合同，责任由邱吉顺个人负责。 2019年7月26日，第三人出具的情况说明载明，成华大道万年路陈莉（原吴世英商家）该铺面两间及后面场地租金于2019年6月底至10月底，已转账吴世英丈夫（彭志义）卡里，租金40000元，该店在2017年12月底接手，共修办公室，打地面，接电接灯，修厕所等共花费8万元。此场地我个人投入8万元与吴世英彭志义任何关系。2019年6月16日，第三人陈莉向被告吴世英的配偶转款40000元。现被告吴世英认可收到第三人陈莉转款40000元。 2019年11月8日，第三人向被告发出退款通知载明，你我双方协商约定你将从成华区万年街道办事处联合社区四组承租的位于万年路28号附号的房屋出租给我方，月租金元，期限自年月日至年月日。但该期限超过你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的承租期限。同时，在你我双方之间约定的期限到期前，你提前收取了我方自2019年6月16日至2019年10月31日的租金41247元，该租金期限已超过你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的承租期限。在你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的合同到期后，你未与成华区万年街道办事处联合社区四组再续签合同，同时房屋所有人成华区万年街道办事处联合社区四组与我方直接就上述房屋签订了租赁合同，合同期限自2020年6月30日。综上，在你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间签订的《租房合同》到期并且在成华区万年街道办事处联合社区四组与我方直接签订租赁合同后，你已没有合法理由收取该期限（2019年6月16日至2019年10月31日）部分的租金，你依法应当退还我方。请你在收到本通知之日起3日内向我方退还完毕该部分租金41247元，否则我方将采取法律途径维护自己的合法权益。 2019年11月8日，第三人（甲方）和原告的负责人李斌代表原告（乙方）签订债权转让协议，约定如下：鉴于1、乙方和吴世英于2016年7月2日签订《租房合同》，合同约定乙方将位于万年路28号的公房出租给吴世英，合同期限自2016年6月16日至2019年6月16日，合同到期后乙方决定收回房屋，未再与吴世英续签合同。2、甲方和吴世英协商约定吴世英将从乙方承租的位于万年路28号附9号的房屋出租给甲方，月租金9166元，期限自年月日至年月日，该期限超过吴世英与乙方之间的承租期限。3、在吴世英与乙方之间协商约定的租赁期限到期后，甲方与乙方于2019年7月1日签订的《租房合同》，约定乙方将位于万年路28号附9号的房屋出租给甲方，月租金9166元，合同期限自2019年7月1日至2020年6月30日。甲方应向乙方支付自2019年7月1日至2020年6月30日的租金110000元。4、在吴世英与甲方之间的租赁期限到期前，吴世英提前收取了甲方自2019年6月16日至2019年10月30日的租金41247元，该期限部分租金已超过吴世英与乙方之间的房屋承租期限。在乙方终止与吴世英之间签订的《租房合同》后，吴世英已没有合法理由收取该期限部分的租金，依法应当退还甲方租金41247元。基于以上情况，现经甲乙双方友好协商，达成债权转让协议如:1、甲方将对吴世英享有的，其应当退还甲方的租金41247元的债权全部转让给乙方，乙方亦同意受让；2、上述债权金额为41247元及资金利息（按中国人民银行同期贷款年利率6%，自签署本协议之日计算）。3、甲方承诺并保证：（1）其有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；（2）其转让的债权系合法、有效债权。合同还约定其他内容。 2019年11月11日,第三人作出债权转让通知载明，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及债权转让人陈莉与债权受让人联合四组达成的债权转让协议，现将债权转让人对你方所拥有的全部债权41247元（即你应当退还给债权转让人的租金41247元）依法转让给债权受让人联合四组，与债权相关的其他权利也一并转让。请你自接到该债权转让通知书后当日内立即向债权受让人联合四组履行全部义务。2019年11月12日第三人和原告邮寄前述通知给被告，邮寄单据显示为他人签收，并非被告本人签收。 2020年6月22日，成都市成华区万年场街道联合社区居民委员会出具的一份证明记载如下内容：万年街办联合社区四组，现仍属于农村集体经济组织，实行独立核算，它所拥有的集体资产主要是房屋等建筑物，由于历史的原因及农村的特殊性，原村、社集体组织修建的房屋及建筑物都是经过当时的上级的默认而没有办理正式的产权证，这是历史的因素，也是农村的普遍现象。 被告于2020年1月9日到本院签收地址确认书并领取本案的民事起诉状副本。 另第三人或原告截止本案庭审辩论终结前尚未举证证实其主张的款项41247元中的1247元已经由被告吴世英实际收到。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、银行转款记录；3、租房合同；4、退款通知；5、债权转让协议；6、债权转让通知书；7、邮寄单据；8、报告；9、会议记录；10、公房场地临时租赁合同；12、告知书等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑。原告和被告、原告和第三人以及被告和第三人之间就案涉违法建筑建立的租赁合同关系应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告和第三人就案涉房屋形成的租赁关系认定无效后，被告收取第三人的款项应由被告退还第三人。现第三人自愿将其享有的对被告的款项返还请求权转让给原告，原告通过诉讼方式通知被告，被告收到民事起诉状并到庭应诉。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。故现原告作为款项返还请求权的权利人向被告主张返还款项符合法律规定，本院予以支持。关于具体金额认定，根据现有证据可以证实第三人实际向被告支付40000元，并且第三人或原告并未举证证实剩余金额1247元已经由被告实际实际收到，故本院结合全案证据认定被告就本案实际收到金额为40000元。原告主张被告返还40000元的请求符合法律规定，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于逾期利息问题。本案中被告存在逾期返还非法收取的款项的行为，客观上对本案款项返还请求权的权利人造成资金利息损失，作为款项返还请求权的权利人的原告主张被告支付逾期利息损失的请求符合法律规定，本院予以支持。关于利息标准确定问题，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于利息起算时间点问题，因被告于2020年1月9日到本院领取本案民事起诉状，知晓本案债权转让事宜，故本院从该日起计算逾期利息至实际付清为止。 关于保全费问题。因原告在本案中并未申请诉讼保全并支付保全费，故原告主张被告支付保全费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吴世英于本判决生效之日起十日内向原告成华区万年街道办事处联合社区四组返还款项40000元； 二、被告吴世英于本判决生效之日起十日内向原告成华区万年街道办事处联合社区四组支付逾期利息（逾期利息计算方式为：以本金40000元为基数，从2020年1月9日起计算实际付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告成华区万年街道办事处联合社区四组的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计416元，由原告成华区万年街道办事处联合社区四组负担16元，被告吴世英负担400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年七月二十八日 书记员  杜京城