上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47035号原告：周光美，男，1968年12月9日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告：夏颜，女，1969年2月11日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市，现住上海市闵行区。原告：周某，男，2012年4月21日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市，现住上海市闵行区。法定代理人：周光美，男，系周子天的父亲，暨本案另一原告。三原告共同委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：于泉，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：鲍育勤，女，1975年11月12日出生，汉族，户籍地江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱莉，上海合呈律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：李群，女。原告周光美、夏颜、周子天与被告于泉、鲍育勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。经三原告申请，本院追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼并于2020年1月14日、2020年3月23日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人赵星海，两被告的共同委托诉讼代理人李佩芳、朱莉，第三人委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光美、夏颜、周子天共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；2.判令被告返还原告已付购房款人民币30,200,000元(以下币种相同)；3.判令被告支付违约金5,560,000元；4.全部受理费用由两被告承担。2020年5月22日，三原告书面撤回诉请3。事实与理由：2018年5月5日，经第三人居间介绍，原、被告就上海市闵行区中青路XXX弄XXX号房屋(以下简称讼争房屋)买卖事宜，首先对房屋的查封抵押情况以及是否发生非自然死亡事件等进行了核实。在被告承诺持有期间未发生过非自然死亡事件，且不存在违章搭建，并对抵押情况进行披露后，双方对核实情况签字确认，并在此基础上，签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定原告向被告购买涉案房屋，房价款总额40,600,000元。协议中还对房价款的支付方式、产权过户、违约责任等进行了明确约定。原告按约于2018年5月8日支付定金5,000,000元(含200,000元的意向金)。2018年9月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》明确被告需于补充协议签订后五个工作日内办理抵押贷款的还款手续，领取抵押注销材料，若因被告原因造成不能如期交易的风险，由被告自行承担等内容。后原告按约于2018年10月15日向被告支付首期购房款25,200,000元。2018年11月12日，第三人偶然得知在双方签订居间协议后，于2018年8月7日下午在涉案房屋的游泳池内发生小孩溺亡事件。原告得知上述情况后，即要求与被告解除合同，并要求被告退还购房款并承担违约损失。但均遭被告拒绝。原告一、二中年得子，购买涉案房屋原为抚育幼子、一家居住使用，因此在签订《房地产买卖居间协议》之前即与被告确认涉案房屋内是否发生过非自然死亡事件。然在交易过程中，被告将涉案房屋用于违法开设“轰趴馆”而导致发生幼童溺亡事件。三原告在得知此事后，全家持续处于巨大的恐惧和焦虑不安中，因此涉案房屋对三原告来说已经丧失了居住使用的作用，购买涉案房屋的根本目的已然不能实现，且发生上述事项后，涉案房屋价格必定受到贬损。幼童溺亡事件发生在过户、交房之前，该等风险原应由被告承担，但是被告明知是否发生非自然死亡事件是原告购买涉案房屋的决定性因素，仍然故意向原告恶意隐瞒，严重损害原告的合法权益，同时也违反了公序良俗，依法应由被告承担相应的法律责任。鉴于被告的过错导致被告在签署居间协议和交易留存表的时候告知房屋的基本状态的时候发生了变化，致使讼争房屋变成了凶宅，违反了当时购买时候的前提，导致了合同目的无法实现，故要求解除合同。三原告另陈述称两被告的租客在没有获得行政许可的情况下运营轰趴馆，没有按照国家规定的《全面健身条例》32条规定以及国家体育总局令第17号《经营高危险性体育项目许可管理办法》等法律法规的规定对该游泳池进行审批，现场也没有安全性措施亦未配有安全员。而两被告作为权利人，在明知涉案房屋要做轰趴馆的时候也没有尽到提供保障措施的责任亦应承担相应责任。基于上述理由，三原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告于泉、鲍育勤共同辩称，不同意原告的全部诉请。首先，两被告认为三原告的起诉构成重复起诉。原告是(2018)沪0112民初36767号(以下简称36767号案)的当事人，本案与36767号案诉讼标的相同，原告主张的解除理由也与36767号案中主张撤销的理由一致，故认为原告属于重复起诉，应当驳回。在前案中原告认为被告隐瞒了非自然死亡的时间且认为讼争房屋系凶宅，而被告认为幼童系在医院抢救无效后身亡，故讼争房屋并非凶宅。现原告主张被告违法开设轰趴馆导致儿童溺亡为由要求解除合同，但实际在2017年12月被告就将讼争房屋出租给案外人，原告在购买房屋时也是知情的。被告认为，幼童溺水是偶然事件，并不属于非自然死亡事件而只是一个溺水事件。幼童的家长也陈述孩子在医院中抢救了一个多小时，故并非在泳池中死亡。另对于原告主张被告对于讼争房屋内的游泳池未尽监管义务存在过错的主张，被告认为讼争房屋内的游泳池亦非经营性体育开放场所而被告出租讼争房屋的用途仅为开设轰趴馆，被告不应承担对游泳池的监管责任已不存在违约。被告认为原告主张的诉请理由与事实是相互矛盾的，实际是原告在前案中撤销合同的目的没有达成，故想要用解除合同的方式来推翻已经生效的判决，被告据此请求法院以重复起诉为由驳回诉请。被告认为《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的解除理由对于本案均不适用，双方在合同中也没有约定该情况为解除事由，再结合原告系重复起诉，基此请求驳回原告诉请。第三人德佑房地产经纪有限公司陈述，对原告诉请由法院依法判决。第三人了解的事实为原、被告于2018年5月5日在第三人处签订买卖居间协议。协议约定成交价为40,600,000元，双方于6月20日前签订网签合同，在被告收到首付款之后交房，讼争房屋于11月30日前过户至原告名下。原告于2018年5月8日支付第一笔房款5,000,000元并于10月15日支付第二笔房款25,200,000元。原告支付第二笔钱后，被告将钥匙交付给了原告。2018年11月12日，第三人公司的业务员在带看其他房屋时得知讼争房屋发生过小孩溺亡事件。2018年11月20日，第三人组织双方面谈，原告希望合同解除、被告返还已付房款以及相应利息，但被告一直没有表态，最终面谈未果。后续双方没有继续沟通而直接至法院诉讼。经本院审理查明，2017年12月10日，被告鲍育勤作为出租方(甲方)与案外人胡某某作为承租方(乙方)就上海市闵行区中春路XXX弄XXX号别墅签订《租赁合同》。合同约定房屋用途为住宅、按摩、轰趴，租赁期于2018年4月16日至2020年4月16日止，总共24个月。双方议定租金为每月37,000元。合同第八条其它部分手写添加“以第一份合同清单为准”。双方另约定其他相关权利义务并于合同落款处签名、捺印。2018年5月5日，原告夏颜(买受方，乙方)、被告于泉、鲍育勤(出售方，甲方)与第三人(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方名下的涉案房屋，建筑面积约806.52平方米(含地下室310.55平方米)；涉案房屋已设立抵押及租赁；总房价款40,600,000元；乙方已实地验看了涉案房屋，为表示购买诚意，向丙方支付意向金200,000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金……；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后5日内自行或通过丙方补足定金至5,000,000元；甲乙双方应当在本协议签订后于2018年6月20日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后于2018年10月30日前通过丙方或直接向甲方支付首期房价款30,000,000元(含已支付的全部定金)；乙方于2018年11月30日前通过丙方或直接向甲方支付10,600,000元；甲乙双方最晚不得晚于2018年11月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；甲方收到30,000,000元当日并不晚于2018年10月30日对涉案房屋进行验收、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。该份居间协议还对其他内容作了约定。2018年5月5日，双方另签署《交易方信息留存表》，该表底部落款出售方处有署名为“于泉、鲍育勤”的签字字样，该表房屋信息处记载“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”。2018年5月6日，原告通过第三人向被告鲍育勤转付了定金200,000元。2018年5月8日，原告向被告鲍育勤支付了定金4,800,000元。2018年8月7日，涉案房屋的承租人将涉案房屋租赁他人用于聚会。聚会活动中，发生一幼儿溺于涉案房屋泳池内。该幼儿经抢救无效于当日死亡。两被告于当日通过涉案房屋所属物业公司获悉上述情况后未将该事件告知原告及第三人。2018年8月8日，闵行区公安分局马桥派出所对案外人曾某1进行询问并制作《询问笔录》，案外人曾某1系案外人曾某2(即溺水儿童)的父亲。根据笔录记载，经公安分局法医对案外人曾某2的尸体检查后认定，案外人曾某2系落水后溺水窒息死亡。对此案外人曾某1予以确认。2018年9月18日，三原告(买受人，乙方)与两被告(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司第三十二分公司居间介绍由乙方受让甲方自有涉案房屋；房屋建筑面积495.97平方米，另有地下附属面积310.55平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计27,800,000元；甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等内容。同日，三位原告(买受方，乙方)与两被告(出售方，甲方)签订《补充协议》，约定在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为27,800,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款共计12,800,000元，该笔款项乙方于2018年10月20日前，直接支付给甲方；甲方须于签署本合同后5个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人“中信银行股份有限公司上海分行”的借款(若有不足，甲方自行补足)；若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险；本协议所述价格合计为40,600,000元为甲方出售该房地产总价格；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计12,800,000元无息一次性返还给乙方等内容。2018年10月15日，原告向被告鲍育勤支付房款25,200,000元。当日，被告向原告交付了涉案房屋的钥匙。2018年11月，第三人获悉涉案房屋泳池发生幼儿溺水事件后转告原告。当月20日，第三人组织原、被告就涉案买卖合同是否继续履行进行协商，原告要求解除合同，但被告不予同意。原告遂委托律师于次日向被告寄发《公函》，表示因被告在签订《上海市房地产买卖合同》时，未能如实向委托人陈述在2018年8月期间房屋内发生过非自然死亡原因事件，导致原告无法继续履行上述合同，现向被告提出解除双方于2018年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并请被告接函后于2018年11月25日前至第三人处协商解除事宜。然被告接函后仍坚持要求继续履行合同。2018年12月6日，三原告以两被告作为被告诉至本院(即36767号)，三原告诉请主张：1.撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》；2.被告返还原告已付购房款30,200,000元；3.被告赔偿原告利息损失(分段计算：以5,000,000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年8月7日起至实际返还之日止；以25,200,000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年10月15日起至实际返还之日止)；4.被告赔偿原告租金损失(按每月租金25,000元的标准计算自2018年8月7日起至判决生效之日止)；5.本案诉讼费、保全费、担保费45,300元(为本案诉讼保全，原告找保险公司做信用担保，为此向保险公司支付了担保费)、律师费50,000元均由两被告承担。后本院于2019年8月29日作出一审判决，三原告不服判决并向上海市第一中级人民法院(以上简称一中院)提起上诉，又于2019年11月20日申请撤回上诉，最终一中院于2019年11月22日作出民事裁定书准予三原告撤回上诉，36767号案件民事判决书遂生效。另查明，在36767号案件审理过程中三原告针对2018年5月5日的《交易方信息留存表》上两页底部落款出售方处有署名为“于泉、鲍育勤”的签字字样是否为本人所签以及落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序进行鉴定。本院根据两被告的申请委托华东政法大学司法鉴定中心就上述两被告的申请事项进行鉴定。2019年6月5日，华东政法大学司法鉴定中心出具《文检鉴定意见书》。该意见书记载，鉴定意见：《交易方信息留存表》两页底部落款出售方处“于泉”、“鲍育勤”的签字字迹均分别为于泉、鲍育勤书写；限于检材条件及该中心的技术支持，难以对落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序提供鉴定意见。该鉴定意见在36767号案件的民事判决书中得以采用。又查明，根据闵行公安分局马桥派出所与案外人胡某某(轰趴馆实际负责人)的《询问笔录》以及与案外人夏某某(案外人绿城物业服务集团有限公司上海分公司经理助理)的《询问笔录》可见：案外人胡某某从2017年12月起向被告鲍育勤承租讼争房屋，而开设在讼争房屋内的轰趴馆自2018年5月左右开始经营，其开设轰趴馆并无营业执照，其名下亦无公司，系案外人胡某某私人经营。而案外人夏某某的陈述中对于讼争房屋内的轰趴馆开设时间陈述为开设1年左右。以上事实，由三原告共同提供的不动产登记簿、《交易方信息留存表》、《房地产买卖居间协议》、文检鉴定意见书、国内支付业务付款回单及收款收据、中国建设银行客户回单及收款收据、《询问笔录》三份、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、人民币结算业务申请书及中信银行客户回单和收款收据一组、36767号民事判决书以及一中院民事裁定书一组、租赁合同，两被告共同提供的泳池照片一组及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于三原告自行绘制的《房屋示意图》，本院认为系原告自行绘制，对于具体泳池的方位以及与主屋的位置仍应以相关权证登记为准，故本院对该份证据不予采用。对于三原告提交的闵行区游泳场所清单以及《全面健身条例》等文件一组，本院认为与本案无关不予采信。至于三原告提交的案外人茜昆路居民委员会的《情况说明》、案外人绿城玫瑰园的《情况说明》与两被告提交的上述两单位的《情况说明》中表述均不甚一致，本院对于原、被告提交的该两单位出具之《情况说明》均不予采信。本院认为,儿童在讼争房屋的泳池中溺水后并未在泳池中死亡，而是送医救治未果并在医院中宣告死亡。故讼争房屋不属于凶宅，而儿童溺水亦不属于非自然死亡事件。虽然两被告于《交易方信息留存表》中确认讼争房屋无非自然死亡事件，但其承诺的仅是签署当时的情况，所以两被告亦不存在恶意隐瞒。综上，三原告现主张合同解除之理由并无法律依据亦无双方合同之约定，故对于三原告之诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，原告提出的各项诉讼请求，不符合法律规定的要求，依法不应支持。故判决如下：驳回原告周光美、夏颜、周子天的全部诉讼请求。案件受理费人民币220,600元,由原告周光美、夏颜、周子天负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  钱 洁人民陪审员  杨光辉二〇二〇年七月二十九日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。