贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5600号 原告：李松，男，汉族，1982年11月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告李松与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李松，被告桂华房开公司之委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款330,144.00元为基数，按日0.03%的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；违约金暂记到2020年4月30日为止为120,436.50元；二、请求人民法院责令被告退还原告所交的四通费3,790.00元；三、请求法院责令被告在一定期限内为原告办理房屋产权证书再交付给原告；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2015年6月6日签订了一份商品房买卖合同合同中约定由原告购买被告位于毕节市。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款100144.00剩余230000.00元也向银行贷款支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金”。而时至今日，距被告合同中约定最迟于2016年12月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已经长达三年之久，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知原告认为，被告未按照合同约定的时间内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成了违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，现原告自愿将违约金调低至每日万分之三计算，即违约金以原告已付购房款330144.00元为基数，按日0.03%的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，诉来贵院，请贵院依法支持原告的请求为谢。 被告桂华房开公司辩称：一、答辩人2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，答辩人已经具备办证条件，并通过短信、张贴公告等方式向被答辩人送达通知，答辩人已经尽到自身义务，不应承担违约责任。根据答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被答辩人于2019年12月30日向不动产登记中心提交申请，毕节市不动产登记中心出具《贵州省不动产登记受理通知单》,2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，具备办证条件，之后答辩人于2020年1月5日通过发短信的方式通知被答辩人提交办证资料。答辩人认为：答辩人的义务已经履行，至于被答辩人何时提交资料，以及不动产登记中心何时办理不懂产权属证书，答辩人不能控制。即使法院认为答辩人应承担违约责任，违约金的起算时间也应从2017年1月1日起计算至2020年1月5日止，且合同约定的违约金计算方法(按总房款的日万分之五)过高，恳请法院降低为按总房款的中国人民银行同期贷款利率计算。二、电视入户费用、供电入户费用等若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人诉讼请求。若由答辩人收取，应属代扣代缴。若上述费用系由答辩人代收，则由答辩人已向相关机构代扣代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用也应当向服务提供商主张权利。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年6月6日，原告与案外人周敏作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，由买受人购买出卖人位于环城北××田××小区“玫瑰花园”××单元××商品房,房屋总价款为330144.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照以下约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）或（2）项处理（对第（1）项打了勾，选择了第（1项））：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他内容。合同签订后,原告按照合同约定将商品房总房款330144.00元支付给被告。2016年8月15日，毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司向原告收取了电视开户费350.00元、电表开户费560.00元，水表开户费380.00元，燃气2500.00元。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月5日，被告通过短信方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的材料。原告认为，被告未在合同约定的时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，故以上述诉请诉至本院。 另查明，2018年8月28日，李松、周敏在毕节市七星关区婚姻登记处办理了离婚登记手续并签订离婚协议书，协议书约定涉案房屋归原告李松所有。 本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告李松、案外人周敏与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未按合同约定在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间。被告未在2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书，则被告应从约定日期之次日，即2017年1月1日起向原告支付违约金。对于截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书。2020年1月5日，被告通过短信方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的材料。该通知号码系原告在合同中预留的电话号码，故该通知为有效通知。即2020年1月5日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。 关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》对约定日期起180日以后买受人不退房的违约金未作约定，现被告逾期已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款330,144.00元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还四通费3,790.00元的诉请，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告所举收据上载明收取“四通费”的是毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司，而被告亦不认可收取了原告的该费用，故原告主张被告退还其四通费3,790.00元的诉请，无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于原告李松交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李松申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李松逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款330,144.00元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告李松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,392.00元（已减半收取），由原告李松承担625.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担767.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李犇