广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初28500号原告：乔淑军，男，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。被告：赖静，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。上述原告乔淑军、被告赖静、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托的代理人葛翠寒到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告乔淑军与被告赖静及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于2019年2月15日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》；2、判令被告赖静向原告乔淑军退还定金16万元并支付违约金75万元，共计91万元；3、本案全部诉讼费等其他费用由被告赖静承担。事实和理由：2019年2月15日，在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）的居间代理下，原告乔淑军作为买方，被告赖静作为卖方，双方签订合同编号为深（宝）房居间字（2019）第1460号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》。该合同约定：卖方将其所有的位于深圳市宝安区交汇处雅然居XX【不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产第××号）】，建筑面积82.12平方米的住宅以375万元的价格卖给买方。买方采用向银行按揭贷款方式购买。买方于合同签订时向卖方支付定金人民币15万元。买方于2019年2月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首付款180万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户。该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日起2日内办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。任何一方不履行本合同约定的义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。合同签订后，原告当日即向被告支付定金16万元，并按照合同约定支付180万元首付款至银行监管账户，申请办理了银行按揭贷款，并取得银行贷款承诺函。但被告在赎楼过程中，却因被告个人原因未能办理赎楼。因此被告于2019年4月19日向原告出具《卖方声明》，写明：“本人与买家乔淑军于2019年2月15日经居间方签署雅然居天然阁707物业二手房买卖合同（合同编号ＪＹ190215000060），现由于个人原因无法赎楼导致合同无法执行，特此证明违约责任由我卖方赖静（）全部承担。”被告出具声明后，并未向原告返还定金及承担相应的违约责任，其仅向原告退还27800元定金后，便不再与原告联系。原告认为，原告与被告在平等协商基础上签订的房屋买卖合同合法有效，被告在签订合同后应当按照诚实信用原则依约履行合同。在原告依约履行合同的情况下，被告因个人原因导致合同无法继续履行，侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。再根据第一百一十四条第一项之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故原告请求予以解除合同，并根据双方之间的合同约定及相关法律规定，请求被告予以支付合同标的20%的违约金。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年2月15日，原告乔淑军作为买方，被告赖静作为卖方，双方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号为深（宝）房居间字（2019）第1460号）及《补充协议》,约定：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区交汇处雅然居XX【不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产第××号）】，建筑面积82.12平方米的住宅以375万元的价格出售给买方；2、买方采用向银行按揭贷款方式购买。买方于合同签订时向卖方支付定金人民币15万元。买方需于2019年2月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款180万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；3、该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日起2日内办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；4、任何一方不履行本合同约定的义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。2019年2月15日，原告向被告支付定金16万元。2019年2月26日，案外人中国建设银行股份有限公司深圳分公司出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺就原告购买涉案房产向原告发放金额为179万的购房贷款。2019年4月19日，被告向原告出具《卖方声明》，载明：本人与买家乔淑军于2019年2月15日经居间方签署雅然居天然阁707物业二手房买卖合同（合同编号ＪＹ190215000060），现由于个人原因无法赎楼导致合同无法执行，特此证明违约责任由我卖方赖静全部承担。庭审中，原告确认被告于2019年4月23日向原告退还定金2万元，主张在原告依约履行合同的情况下，被告因个人原因导致涉案房产无法赎楼，要求被告承担违约责任。本院认为，原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(编号为深（宝）房居间字（2019）第1460号)及《补充协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付定金16万元，被告亦应履行其作为卖方的合同义务，依约办理赎楼手续，现被告未按照合同约定履行义务，被告的行为已构成违约。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之2019年月日解除。原告要求被告支付违约金75万元，综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币37.5万元。对原告主张的多出部分，本院不予支持。由于合同已解除，被告应将收取的购房定金返还原告，因原告起诉后被告已向原告返还定金2万元，故被告还应向原告返还定金14万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2019年2月15日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(编号为深（宝）房居间字（2019）第1460号)及《补充协议》于2019年月日解除；二、被告赖静应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告乔淑军支付违约金人民币37.5万元；三、被告赖静应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告乔淑军支付定金人民币14万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6450元，由原告负担人民币元，由被告负担人民币元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  王翠芳人民陪审员  赵 巍二〇二〇年七月二十一日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。