吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初1621号 原告：杨鹤，女，1988年2月26日出生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：陆玮昱，吉林邦赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海涛，吉林邦赢律师事务所律师。 被告：夏星，男，1984年7月30日出生，汉族，现住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：夏曼丽，系原告姐姐。 原告杨鹤与被告夏星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鹤及其委托诉讼代理人陆玮昱、王海涛，被告夏星的委托诉讼代理人夏曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨鹤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告履行《房屋买卖合同》将位于长春市宽城区小南街小南棚户区华大天朗国际A-27至A-29［幢］629号房（丘地号：6-11/8-44629）过户给原告并交付此房屋；2.请求法院判决被告向原告支付总房款20%的违约金76000元；3.本案诉讼费、律师费、保全担保费、保全费、公证费由被告承担。事实和理由：2019年5月7日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下的位于长春市宽城区华大天朗国际A-27至A-29［幢］629号房屋卖给原告，总房款380000元，采用按揭方式付款，房屋的过户时间按银行的工作程序及时间要求予以办理。原告于2019年5月7日向被告支付50000元定金。被告于5月末将此房屋交付给了原告用于装修，原告花费装修费用35000元。原告在履行合同中，知道房屋不符合当时合同第六条第一款规定：“甲方确保此房屋无抵押、无权属及债务纠纷”，因为此房屋欠银行尾款未结清，有抵押，并拖欠物业费4776元。所以此房屋无法办理按揭贷款，无法更名过户（此期间原告替被告偿还该房屋月供共计7200元）。被告和原告协商，要求原告支付200000元，替其交付此房屋欠银行的尾款，以便解除房屋抵押。原告为了促成交易，无奈双方签订补充条款，约定此房为全款方式购买。原告已于2019年8月12日向被告支付200000元房款，截止2019年8月12日共计支付了250000元房款，上欠130000元房款。因房屋并不符合原告合同约定的买卖条件，故应待此房屋无抵押、无债权债务纠纷，符合过户条件后支付剩余尾款。被告在原告支付此房屋尾款后仍然不办理解除抵押、更换产权证、结清此房屋所拖欠物业费用等义务，原告多次准备130000元要支付给被告，要求被告履行其合同义务，被告迟迟不履行。2019年10月9日原告起诉夏星房屋买卖合同纠纷一案，贵院受理，判决：原告与被告于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同（按揭）》有效。在诉讼期间被告私自将该房屋钥匙更换，并且已经办理了新的无抵押产权证。2020年1月原告为了避免矛盾激化、尽快解决争议，已准备130000元支付给被告，被告却以各种理由拒绝履行合同约定，拒绝履行合同义务。被告的行为已经违反了合同法的诚实信用原则和双方签订的《房屋买卖合同》。经原告多次协商和催告，被告迟迟未履行房屋买卖合同，为维护原告的合法权益，原告根据我国相关法律规定，原告已于2020年3月4日将130000元提存到吉林省忠诚公证处，现向贵院提起诉讼，请依法裁判。 夏星辩称，1、我欠物业费但原告无权去查，房子是我的。2、我的房屋是按揭，在银行有抵押。3、我房屋换锁你无权干涉我换锁。4、你给付我的20万元尾款没有在合同规定的时间给付我尾款。5、房屋的主动权在我这你无权私自买卖。6、未经房主同意你私自装修。7、你交到公证处的日期是不对的。 经审理查明，2019年5月7日，原告杨鹤作为乙方与被告夏星作为甲方及案外人长春市启洋房地产代理有限公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同（按揭）》，约定被告夏星以380000元的价格将位于长春市宽城区小南街小南棚户区华大天朗国际A-27至A-29［幢］629号，产权证号：长房权字第XXXX号，丘地号：6-11/8-44629号，建筑面积为59.87平方米的房屋出售给原告杨鹤。合同第四条约定：“乙方（原告）采用通用银行按揭贷款方式付款给甲方，在银行贷款具体操作过程中，有关在银行的首付款的付款时间、尾款的发放时间及方式等事宜均按银行的工作程序及时间要求办理。”第六条约定：“甲乙双方需在2019年8月7日前将所需资料递交给中介方。”第七条约定：“对于本合同的各项条款任何一方不得违约，如有一方违约另一方有权解除合同，同时，违约方将付给对方总房款20%的违约金，同时贷款服务费、中介费、评估费用均由违约方全额赔付。并赔付由此引起的律师费、诉讼费等一切经济损失。”合同补充条款约定：“乙方2019年8月7日前未办理按揭贷款手续，乙方应全款付给甲方剩余全部房款。”合同签订后，原告向被告支付了50000元定金，交付定金后被告即将房屋交付给原告，原告对涉案房屋进行了装修。2019年8月12日，原告给付被告200000元用于偿还案涉房屋的剩余银行贷款。 另查明，原告曾于2019年10月9日向本院提起诉讼，1.请求法院判决被告将位于长春市宽城区华大天朗国际A-27至A-29［幢］629号房屋过户给原告；2.请求法院判决被告向原告支付房款20%的违约金76000元。本院于2019年11月28日作出判决：确认原告杨鹤与被告夏星于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同（按揭）》有效并驳回了原告杨鹤的其他诉讼请求。此次诉讼后，被告夏星重新办理了案涉房屋的产权证明（权利证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号）并更换了房屋钥匙，亦未再向原告交付房屋。 再查明，2020年3月2日，原告杨鹤向吉林省长春市忠诚公证处提出提存申请，将剩余尾款130000元提存在吉林省长春市忠诚公证处，并将通知函送达给了被告夏星。 本院认为，一、关于被告夏星是否应当配合原告办理案涉房屋更名过户手续的问题。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖居间合同（按揭）》已经被生效判决确认有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告庭审时辩称，双方在合同补充条款中约定，原告应于2019年8月7日将全部剩余购房款给付被告，但原告未能按照上述约定时间履行承诺，属原告违约，被告不应承担违约责任。但庭审中，原、被告双方均认可补充条款是对购房款支付方式的变更，即2019年8月7日未能办理按揭贷款，购房的支付方式由按揭贷款变更为全额支付，且在补充条款中双方就剩余房款支付时间并未作出明确约定，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。”庭审时被告明确表示在第一次庭审后原告主动要求履行130000元的给付义务，但被告拒绝，符合提存的法定情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条第二款：“提存成立的，视为债务人在提存范围内已经履行债务。”原告已经将剩余购房款130000元按照法律规定提存在吉林省长春市忠诚公证处，且履行了相关送达程序，视为原告已经履行了给付购房款的义务，且案涉房屋具备办理更名过户的条件，被告应当配合原告将案涉房屋更名过户至原告名下并交付房屋。 二、关于被告是否应当支付违约金及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告已经将剩余购房款130000元提存，履行了付款义务，但被告未履行合同义务已经构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的具体数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，按照总房款20%支付违约金约定过高，本院依据公平原则，将违约金调整至按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并从提存通知书送达给被告之日起计算。 三、关于被告主张的律师代理费、保全担保费、公证费是否应由被告承担的问题。原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》中约定，一方违约需向对方支付总房款20%的违约金，同时贷款服务费、中介费、评估费用均由违约方全额赔付，并赔付由此引起的律师费、诉讼费等一切经济损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零一条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告夏星于本判决生效后十五日内协助原告将位于宽城区小南街小南棚户区（华大·天朗国际）A-27至A-29［幢］629号，权利证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号、丘地号：6-11/8-44（629），建筑面积为59.87平方米房屋更名过户至原告杨鹤名下并交付该房屋； 二、被告夏星于本判决生效后十五日内向原告杨鹤支付违约金（以380000元为基数，自2020年5月21日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告夏星于本判决生效后十五日内给付原告杨鹤律师费5000元，保全担保费1600元，公证费3000元； 四、驳回原告杨鹤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8140元，保全费2400元，共计10540元，由原告杨鹤负担1350元，由被告夏星负担9190。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  颜美华 二〇二〇年七月十六日 书记员  张凌霄