上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22238号原告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，董事长。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：谢少平，男，1984年5月6日出生，汉族，户籍地福建省福安市。原告德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)与被告谢少平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。德佑公司的委托诉讼代理人孔慧君到庭参加诉讼。谢少平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。德佑公司向本院提出诉讼请求：1、确认德佑公司与谢少平订立的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；2、谢少平返还德佑公司2017年8月1日至2017年8月9日的租金6,498元；3、谢少平返还德佑公司房屋租赁保证金21,660元；4、谢少平支付德佑公司违约金21,660元。事实与理由：2015年7月10日，德佑公司与谢少平订立《房屋租赁合同》，约定谢少平将上海市普陀区宜川路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给德佑公司，租赁期限自2015年7月10日至2018年7月9日，月租金21,660元，每六个月支付一次，租赁保证金21,660元。合同订立后，德佑公司按约支付了租赁保证金并支付租金至2017年8月9日，2017年5月26日，德佑公司收到律师函一份，得知上海市快乐(集团)有限公司(以下简称快乐公司)与谢少平之间的租赁关系已经因谢少平严重违约于2016年7月31日解除，谢少平已无权将系争房屋出租给德佑公司。嗣后德佑公司联系不上谢少平，为避免损失扩大，与快乐公司另行订立租赁合同，承租系争房屋。谢少平未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2015年，快乐公司(出租方、甲方)与谢少平(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋为系争房屋，性质为企业使用权房，乙方承租该房屋，必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或转借及部分转借，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月30日，年租金16万元等等。2015年7月，谢少平(出租方、甲方)与德佑公司(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，产证面积约80平方米，租赁期限自2015年7月10日至2018年7月9日，甲方同意2015年7月10日至2015年8月9日为乙方免租期，月租金21,660元，租金每六个月为一期支付，甲方应在下一期开始前15日向乙方开具合法有效的税务统一发票，乙方凭有效发票在每一期首月15日前付款，乙方在本合同签订且甲方向乙方提供办理工商营业执照所需材料后三日内，向甲方支付该房屋的租赁保证金21,660元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应当在该房屋交还时以支票方式无息归还乙方，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应按照本合同第十条约定的违约金标准向另一方支付违约金，如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分，甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的，租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，则应按照本租赁合同所约定的租赁保证金的数额向乙方承担违约责任，还应向乙方支付装修补偿款，装修补偿款的计算方式为合同剩余期间的装修与设备费用(第十条)，租赁期间若发生该房屋的产权纠纷与出租纠纷的，概由甲方负责，如对乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任，并承担本合同第十条约定的违约金等等。合同订立后，德佑公司支付押金21,660元。租赁期内，德佑公司支付租金至2017年8月9日。2017年5月26日，快乐公司委托律师向上海链家房地产经纪有限公司发函，内容为因谢少平严重违约，委托人与其的租赁关系提前于2016年7月31日起解除，上海链家房地产经纪有限公司当前在快乐公司所属的系争房屋内从事经营活动，已经失去法律依据，为避免发生不必要的纠纷，上海链家房地产经纪有限公司应当在接到本函后，及时主动与快乐公司联系协商并妥善处理上述问题，超过合理期限的，快乐公司将采取进一步的处置措施，直至启动司法救济程序。嗣后，快乐公司与德佑公司就系争房屋另行订立了《房屋租赁合同》，约定租期自2017年8月1日至2020年7月31日。审理中，德佑公司表示，其为系争房屋的承租人，但是在系争房屋外悬挂的店招为“链家”，故快乐公司委托律师发送的律师函显示收件方为上海链家房地产经纪有限公司。审理中，德佑公司表示租金计算方式有误，现将第二条诉讼请求变更为要求谢少平返还2017年8月1日至2017年8月9日期间的租金6,408元。本院认为，德佑公司与谢少平订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。谢少平与快乐公司之间的租赁合同关系已于2016年7月31日提前解除，嗣后，谢少平无权出租系争房屋，德佑公司依据其与谢少平之间的《房屋租赁合同》使用系争房屋至2017年7月31日，德佑公司此后继续使用系争房屋依据的是其与快乐公司订立的《房屋租赁合同》，因此德佑公司要求确认其与谢少平之间的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，德佑公司支付的押金21,660元以及2017年8月1日至2017年8月9日期间的租金，谢少平应当予以返还。谢少平因自身原因导致《房屋租赁合同》提前解除，致使德佑公司无法实现合同目的，应当按约承担违约责任，现德佑公司要求谢少平支付违约金21,660元，符合合同约定，本院亦予以支持。谢少平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利或诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告德佑房地产经纪有限公司与被告谢少平订立的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；二、被告谢少平应于本判决生效之日起10日内返还原告德佑房地产经纪有限公司2017年8月1日至2017年8月9日期间的租金6,408元；三、被告谢少平应于本判决生效之日起10日内返还原告德佑房地产经纪有限公司租赁保证金21,660元；四、被告谢少平应于本判决生效之日起10日内支付原告德佑房地产经纪有限公司违约金21,660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,045元，由被告谢少平负担；公告费560元，由被告谢少平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬审 判 员  戴 燚人民陪审员  蒋建萍二〇二〇年七月二日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。