江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0381民初3148号 原告（案外人）：黄佃强，男，1971年7月11日出生，汉族，住新沂市新安街道市。 委托诉讼代理人：张苗，江苏苏沂律师事务所律师。 被告（申请执行人）：闻安印，男，1955年5月25日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：闻高军（父子关系），男，1978年6月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告（被执行人）：张永伟，男，1970年7月10日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：王莉，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：郭宝荣，女，1967年12月26日出生，汉族，住新沂市。 原告黄佃强与被告闻安印、张永伟、郭宝荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄佃强及其委托诉讼代理人张苗，被告闻安印的委托诉讼代理人闻高军，被告张永伟的委托诉讼代理人王莉，被告郭宝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄佃强向本院提出诉讼请求：判令停止对位于新沂市新安街道市房屋（以下简称涉案房产）的执行，并确认涉案房产归其所有。事实与理由：2008年11月6日，黄佃强与张永伟、郭宝荣签订《商品房买卖协议书》一份，约定黄佃强以150000元的价款向张永伟、郭宝荣购买涉案房产。黄佃强于协议签订当日一次性付清了购房款，张永伟、郭宝荣将涉案房产交付黄佃强。当时由于政策原因，大家都不能办理房产证，所以，涉案房产没有办理过户登记手续。后黄佃强对涉案房产进行了装修、入住，并交纳了物业、水电等费用，一直居住使用至今。2011年2月份，黄佃强因替别人担保，新沂市人民法院查封了涉案房产，足以证明涉案房产归黄佃强所有。涉案房产可以办理产权证后，黄佃强多次催促张永伟、郭宝荣办理涉案房产过户登记手续，但张永伟外债太多，一直避而不见，导致无法办理涉案房产的过户登记手续。闻安印的行为严重损害了黄佃强的经济利益，黄佃强为此提起本案诉讼。 闻安印辩称，首先，黄佃强与张永伟、郭宝荣签订《商品房买卖协议书》时，涉案房产处于抵押状态，抵押权人系银行。未经抵押权人同意的情况下，就抵押物签订的买卖合同系无效的。其次，张永伟、郭宝荣于2007年11月份购买涉案房产时花费了220000元（包含维修基金及税金），2008年11月份却以150000元的价款卖给黄佃强，且涉案房产下欠银行的按揭贷款由张永伟、郭宝荣偿还，涉案房产的买卖价款与涉案房产的实际价值明显不符。第三，涉案房产最早系2017年查封，本次系第二次查封，涉案房产查封期间，新沂市人民法院执行局工作人员曾多次前往涉案房产，发现张永伟、郭宝荣仍在涉案房产内居住。第四，黄佃强主张支付了150000元购房款，仅系口头说辞，并未举出真凭实据。第五，涉案房产至今未办理过户登记手续，过错在黄佃强自身，其从来都没要向张永伟、郭宝荣主张过户。综上，请法庭依法驳回黄佃强的诉讼请求。 张永伟辩称，黄佃强主张其与2008年11月6日与张永伟、郭宝荣签订《商品房买卖协议书》是真实的。协议签订当日，黄佃强以现金的方式支付了150000元购房款，张永伟、郭宝荣收到房款后将涉案房产交付黄佃强居住使用。涉案房产未办理过户登记手续，责任不在张永伟、郭宝荣，因为黄佃强从未向其要求办理过户。综上，涉案房产的实际权利人系黄佃强，请法庭依法支持黄佃强的诉讼请求。 郭宝荣的答辩意见与张永伟一致。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对涉案事实认定如下：张永伟、郭宝荣系于1994年10月9日在民政部门登记结婚，后于2016年2月5日协议离婚，于2016年7月28日复婚，又于2016年8月29日再次离婚。 闻安印与何伟、马小伟、常峰、张岩、李伟、徐新阳、葛修理、陆先继、潘成玲、徐旭、宋莉、黄克祥、张永伟、郭宝荣之间的民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月12日作出了（2019）苏0381民初539号民事判决，判令：一、何伟、马小伟、常峰、张岩、李伟、徐新阳、葛修理、陆先继、潘成玲、张永伟于本判决生效后十日内偿还闻安印借款本金2000000元及利息（以2000000元为基数，按月利率2%计算，自2016年6月1日计算至付清为止）；二、徐旭、黄克祥、宋莉对上述款项承担连带清偿责任；徐旭、黄克祥、宋莉承担保证责任后，有权向何伟、马小伟、常峰、张岩、李伟、徐新阳、葛修理、陆先继、潘成玲、张永伟追偿；三、驳回闻安印的其他诉讼请求。 案件于2019年11月7日进入执行程序【（2019）苏0381执4860号】后，经闻安印申请，本院查封了涉案房产。本院于2019年12月5日作出了（2019）苏0381执4860号之八执行裁定：…四、拍卖被执行人张永伟、郭宝荣共有的位于新沂市新安街道市房屋。 涉案房产系郭宝荣、张永伟于2007年11月16日购买，建筑面积92.32平方米，总价款207908元,其中145000元在公积金中心办理了公积金住房按揭贷款，该贷款自2008年1月22日发放后，由郭宝荣一直按期偿还，直至2016年11月28日由郭宝荣提前偿清。 2008年11月6日，黄佃强与张永伟、郭宝荣签订《商品房买卖协议书》一份。该协议约定：张永伟、郭宝荣将其拥有的涉案房产出售给黄佃强；价款150000元，于2008年11月16日一次性付清，张永伟、郭宝荣同时将房屋钥匙交给黄佃强；涉案房产下欠按揭贷款由张永伟、郭宝荣按期偿还至偿清为止；涉案房产按揭贷款偿清后，黄佃强需办理过户手续，张永伟、郭宝荣必须及时配合；合同还对其他的事项进行了约定。 黄佃强为了证明其购买了涉案房产以及付清了购房款，并实际占有使用涉案房产的事实，其提供了证人孙某,4（涉案房产买卖的中间介绍人）、李某,4（涉案房产的装修工）、蔡某,4（在涉案房产同一小区居住的邻居），举证了2008年11月14日江苏新沂农村商业银行3203×××26的账户内取款100000元的银行流水，以及其以郭宝荣的名义为涉案房产支付了电费等费用的中国邮政储蓄银行股份有限公司户名为黄佃强的账户银行流水等予以证明。闻安印为了证明张永伟于2017年仍在涉案房产内居住且多次在涉案房产内找到张永伟，向法庭提供了证人黄某,4（与闻高军、张永伟、郭宝荣系新沂市人民医院的同事）、张则龙（闻高军劳务款的债权人）予以证明。 涉案房产于2011年2月21日经黄佃强的债权人李荣启申请，本院予以查封【（2011）新民初字第0399号】。查封期限届满后，李荣启没有申请本院就涉案房产续行查封。 黄佃强于2020年4月21日向本院提起执行异议，本院于2020年4月27日作出（2020）苏0381执异65号执行裁定，以黄佃强并非涉案房产的权利人为由，驳回了黄佃强的异议请求。 黄佃强诉称曾多次催促郭宝荣、张永伟办理涉案房产的过户登记手续，但因张永伟外债太多一直避而不见，导致无法办理。庭审中，法庭询问郭宝荣及张永伟的委托诉讼代理人王莉，黄佃强有无要求过协助办理涉案房产的过户登记手续，郭宝荣及张永伟的委托诉讼代理人王莉回答：没有。 另查明，郭宝荣、张永伟系新沂市人民医院的正式职工，郭宝荣至今仍在新沂市人民医院正常上班，张永伟截止2019年1月一直在新沂市人民医院正常领取工资，现仍系新沂市人民医院的在编职工。 本院认为，第一，涉案房产系郭宝荣、张永伟婚姻关系存续期间购买，故涉案房产应为郭宝荣、张永伟的夫妻共同财产。郭宝荣、张永伟两次离婚的财产分割均未涉及涉案房产，故涉案房产仍属于郭宝荣、张永伟共同共有。现张永伟作为闻安印的债务人，闻安印申请法院查封执行郭宝荣名下的，郭宝荣、张永伟共有的财产有事实与法律依据。 第二，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行名下的不动产采取执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉，应按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，具备下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在涉案房产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在涉案房产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非自身原因未办理过户登记手续。 具体到本案，首先，黄佃强与张永伟、郭宝荣签订的《商品房买卖协议书》，约定张永伟、郭宝荣将涉案房产作价150000元出售给黄佃强，真实性存疑。涉案房产张永伟、郭宝荣购买价款系207908元，加之交纳的契税、维修基金等费用，作价150000元（且按揭贷款仍由卖房偿还）出售，明显低于市场价值，有悖常理，故涉案房产的买卖真实性存疑。其次，黄佃强主张其已经付清了购房款150000元，仅提供了其于2008年11月14日在江苏新沂农村商业银行3203×××26的账户内取款100000元的银行流水予以证明。对此本院认为，当事人主张已经支付全部价款的，应当提供通过银行转账形成的付款凭证以及收款方出具的收款收据，黄佃强仅提供100000元取款的银行流水，无法证明其已经付清150000元购房款的事实。第三，对涉案房产未能办理过户登记手续的过错归责问题。1.黄佃强购买涉案房产时，对涉案房产存在抵押权的权利限制，无法办理房屋过户登记手续应当系明知的；2.涉案房产的银行按揭贷款于2016年11月28日已由郭宝荣提前偿清，涉案房产此时已经具备办理过户登记手续的条件，但黄佃强从未向张永伟、郭宝荣要求协助办理涉案房产的过户登记手续。综上两点，涉案房产未能办理过户登记手续系黄佃强自身的原因。 第三，根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，黄佃强主张确认涉案房产归其所有，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄佃强对涉案房产不享有物权期待权，其对涉案房产享有的仅系一般的债权，按照普通债权平等保护的原则，黄佃强对涉案房产不具有优先性，不享有排除法院强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回黄佃强的诉讼请求。 案件受理费9800元，由黄佃强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  陈海宁 人民陪审员  周勤甲 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  陈 虎