江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5733号原告（反诉被告）：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路583-1号，统一社会信用代码91320583665778175Y。法定代表人：汤健，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余旭，北京市惠诚（昆山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张亚乐，女，1991年10月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告（反诉原告）：杨开兴，男，1991年4月14日出生，汉族，住江苏省兴化市。以上两被告共同委托诉讼代理人：解善宇，江苏智融律师事务所律师。原告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告张亚乐、杨开兴居间合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法由审判员刘春香进行独任审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司委托诉讼代理人蔡秋爽、余旭，被告杨开兴及被告张亚乐、杨开兴共同委托诉讼代理人解善宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告居间服务费37000元及相应的逾期付款利息（以37000元为基数，自2019年4月22日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年3月3日，原告向两被告和案外人杨志、李焦娇提供居间服务，促成两被告和案外人签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定案外人将昆山市×××房屋出售给两被告，总价为1850000元。合同还约定两被告于2019年3月20日前或当天支付首付款680000元，首付款协助案外人还银行贷款，解除抵押手续。后在合同履行过程中，两被告无故违约，案外人已通过法院诉讼方式追究了两被告的违约责任。根据《房屋买卖成交合同》第六条、第十一条约定，违约方承担全部的居间费用即房屋总价的百分之二，但被告一直未支付居间服务费。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告张亚乐、杨开兴书面辩称：请求法院驳回原告的诉请求。一、原告存在利用虚假信息，引诱被告签订房屋买卖合同的情况，并在合同的履行过程中隐瞒了与被告合法权益相关的重要事项，被告认为无需支付中介费。根据被告的陈述，2019年3月3日，双方签订房屋买卖成交合同。按照正常的房屋买卖交易流程，对于首付款应当走资金托管的渠道，谨防交易风险，但在合同签订之前，原告处工作人员告知预约还款一事，告知可提前申请、指定日期扣款、款项冻结状态等虚假信息，被告基于此虚假信息签订了合同。在合同的履行过程中，原告处工作人员多次催促被告将首付款支付至卖方银行账户，协助其涤除他项权证。在2019年3月8日，原告处工作人员告知卖方已预约还贷，但根据被告至邮政银行处了解的信息，只有在银行账户中有款项时才能申请预约还贷，并且不能指定当天扣款，后被告基于资金风险较高，要求走资金托管的方式进行交易。交易过程中，原告作为专业的中介机构，一直未核实卖方的预约情况，一味的促成交易，不顾被告的资金风险。另外，涉案房屋在交易时还存在租赁合同，该事项涉及被告的重大利益，原告也未在合同中予以明示，未尽到告知义务。以上情况，依据《中华人民共和国合同法》第425条，被告无需支付中介服务费。二、原告在居间服务的履行过程中存在违规行为。被告系在原告处签订房屋买卖成交合同，但在居间服务的过程中，又存在第三方中介公司即昆山市佰杰房产中介咨询有限公司清水湾分公司的负责人为被告提供居间服务，而依据相关法律规定，未经委托人同意，中介机构不得将中介业务转让给其他中介服务机构，此情况也增加了被告的交易风险。三、原告无权要求被告承担买卖双方的居间服务费，并且其主张的费用过高。首先，在（2019）苏0583民初12548号案件中，承办法官在全面考量卖方的实际损失及当事人的过错程度，部分支持了卖方的诉讼请求。被告认为买卖双方及中介方对于买卖合同的履行不能都存在过错，原告要求被告承担全部中介服务费用于法无据，且基于违约金为补偿性质，该案中承办法官已经将卖方可能承担的中介服务费考虑在内，并作为认定卖方实际损失的依据，该部分的中介费被告无需支付。其次，在买卖合同签订后，原告亦未提供资金托管、办理商业货款、网签、过户等后续居间服务，故其主张的费用过高，如法官认定被告需支付中介服务费，应当予以减少。综上所述，原告存在不诚信的行为，且在服务的过程中存在重大瑕疵，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张亚乐、杨开兴向本院提出反诉请求：反诉原告张亚乐与反诉原告杨开兴系合法的夫妻关系，2019年3月3日，反诉被告销售人员提供虚假信息误导反诉原告与案外第三人签订《房屋买卖成交合同》，反诉原告于合同签订当天支付定金20000元。后在合同的履行当中，反诉被告未按照正规的房屋买卖流程提供居间服务，其工作人员多次出现违规行为，提供“预约还款”的虚假信息。后反诉原告致电相关银行后了解正规的预约还款流程，与反诉被告陈述的严重不符，极大的增加了反诉原告的资金安全和交易风险。反诉原告认为，反诉被告作为较为出名的房产中介，理应知会房产交易流程及风险，并对买卖双方尽到风险提醒义务，提供公平公正的居间服务。本案中，反诉被告提供的居间服务存在重大瑕疵，致使合同履行不能，给反诉原告造成相应经济损失。现为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉。反诉被告我爱我家公司辩称：反诉被告不存在误导和欺诈行为。反诉原告作为完全民事行为能力人对合同约定的内容确认无误后签字，视为对双方约定内容没有异议，并认可承担相应的风险。房屋买卖合同中，约定的首付款协助还贷并不违反法律规定，是反诉原告无故违约，应当由其自行承担违约责任，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：被告张亚乐、杨开兴系夫妻关系，2019年3月3日，案外人杨志、李焦娇（甲方、出售方）和被告张亚乐（乙方、购买方）在原告我爱我家公司（丙方、居间方）提供中介服务下签订一份《房屋买卖成交合同》。合同约定，甲方同意将其所拥有的坐落在昆山市×××房屋出售给乙方，甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋的成交价格为￥1850000元整；合同签订之时，乙方支付20000元整，给甲方作为购房定金，乙方于2019年3月20日前或当天支付首付款680000元整支付给丙方或直接转账给甲方名下的银行账户中；甲乙双方约定于2019年4月20日前或当天办理过户手续；甲乙双方均确认，上述交易房屋存在邮政银行抵押，约有660000元贷款未偿还，甲方保证将于2019年3月20日之前还清贷款，解除抵押手续，使房屋处于正常交易过户的状态；甲乙任何一方违约导致合同无法继续履行，违约方应支付全部的居间费用即房屋总价的百分之二给丙方（该义务独立存在，不因本合同无效而无效）；乙方的首付款协助甲方还银行贷款。合同签订当天，被告按照约定支付了20000元定金。后案外人杨志、李焦娇与被告张亚乐就首付款支付、房屋抵押担保涤除等事宜发生争议，双方协商未果。案外人杨志、李焦娇于2019年6月19日诉至本院，要求确认双方签订的《房屋买卖成交合同》于2019年4月22日解除，并要求被告张亚乐、杨开兴支付违约金350000元。本院经审查认为，房屋买卖成交合同约定被告张亚乐支付首付款协助杨志、李焦娇归还银行贷款，系双方明确约定，不违反法律规定，故被告张亚乐应按约在2019年3月20日前支付首付款，协助杨志、李焦娇归还银行贷款，杨志、李焦娇收到首付款应同时或在约定时间内及时涤除涉案房产上设定的抵押担保。被告张亚乐未按约支付首付款，存在违约，应承担相应的违约责任。本院全面考量杨志、李焦娇的实际损失及当事人过错程度，依法将违约金金额调整为60000元，再扣除被告张亚乐已支付的购房定金20000元，最后本院于2019年9月12日作出（2019）苏0583民初12548号民事判决书，判决杨志、李焦娇与张亚乐于2019年3月3日签订的《房屋买卖成交合同》于2019年4月22日解除；张亚乐、杨开兴于判决生效之日起十日内支付杨志、李焦娇违约金40000元。判决生效后，张亚乐、杨开兴向案外人杨志支付了40375元。现原告我爱我家公司以被告未向其支付居间费为由，诉至法院，由此引起本案纠纷。被告张亚乐、杨开兴以被告提供的居间服务存在重大瑕疵，致使合同履行不能，给被告造成相应经济损失，遂提起反诉。本院认为：原、被告及案外人杨志、李焦娇签订的房屋买卖成交合同系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应依照合同履行义务。原告在此合同中提供的系居间服务，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。现原告促成被告与案外人杨志、李焦娇之间的房屋买卖合同，根据房屋买卖合同的相关约定，原告有权要求被告张亚乐支付中介服务费。庭审中，被告杨开兴确认若需支付中介服务费，同意与张亚乐共同负担，本院予以确认。关于被告需支付中介服务费的金额，本院认为，根据（2019）苏0583民初12548号民事判决书查明的事实，在房屋买卖合同履行过程中被告系违约方，另根据合同第十一条的约定，“任何一方违约导致合同无法继续履行，违约方应支付全部的居间费用即房屋总价的百分之二给丙方（该义务独立存在，不因本合同无效而无效）”，但本案中考虑到原告实际未为被告提供过户等后续的居间服务。本院综合考虑原告此次居间的实际劳务和费用支出情况，根据公平原则，本院酌情认定被告张亚乐、杨开兴向原告支付居间服务费20000元。被告未及时付款，已经给原告造成了实际损失，应支付原告逾期付款利息，以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日即2020年4月21日起计算至实际支付之日止。关于反诉原告要求反诉被告支付经济损失的诉请，本院认为，反诉原告提供的证据不足以证明反诉被告在提供居间服务过程中存在欺骗、误导等重大瑕疵行为，并对其造成损失，故对反诉原告的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告张亚乐、杨开兴于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司居间服务费20000元及逾期付款利息（以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月21日起计算至实际支付之日止）。二、驳回反诉原告张亚乐、杨开兴的全部反诉请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。本诉案件受理费726元，减半收取363元，由被告张亚乐、杨开兴负担。其中，原告昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司交纳的363元，本院予以退还，被告张亚乐、杨开兴应当负担的363元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：322×××59，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。反诉案件受理费655元，由反诉原告张亚乐、杨开兴负担。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘春香二〇二〇年七月十四日书记员  徐鸣杰1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。3、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。