西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初1429号原告：麻建平，男，汉族，1973年12月31日出生，自由职业，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：张潇，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娅，陕西众邦律师事务所实习律师。被告：西安食吉天下餐饮文化管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：李之海，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩宁，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：石陇，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告麻建平与被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张潇、王娅，被告委托诉讼代理人韩宁、石陇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麻建平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《长乐荟房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告支付的订金50000元；3.判令被告退还原告预付的租金109040元；4.判令被告支付原告违约金45680元（依据合同第13条第2款）；5.被告承担本案诉讼受理费。事实和理由：原告为经营餐饮事业，与被告于2019年4月8日签订《长乐荟房屋租赁合同》，约定被告将坐落于西安市XX路XX号XX层门面房，建筑面积为120平方米的房屋租赁给原告经营餐饮项目，租期为4年9个月，即从2019年4月16日起至2024年1月31日止，被告应于2019年4月16日将房屋交付原告，合同对租金支付方式、房屋保证金、房屋使用维修、房屋交还及双方的权利义务等作了明确规定。合同签订后，原告按照合同约定于2019年4月2日通过银行转账方式，向被告指定的收款人王江风账户支付了房屋订金50000元。2019年4月8日，原告按约向被告支付了首期租金及物业费109040元。被告按照合同约定向原告交付了门面房，原告于2019年4月16日取得营业执照。之后，原告准备店面装修及开业事宜，联系被告协助其悬挂店面门头时，被告告知原告店面门头只能标明经营面食类食品，不能经营凉皮、肉夹馍等快餐，双方因经营餐饮项目种类产生分歧。因合同签订时，原告明确告知过被告其加盟了老潼关肉夹馍，为经营此店才在此选址，被告并未提出任何异议，原告才与被告签订合同。且合同明确约定了原告的经营项目为餐饮，并未限制其不能经营的食品项目，且凉皮、肉夹馍等食品项目显然未超过合同约定的餐饮经营项目。因被告阻止原告经营凉皮、肉夹馍等食品项目，原告多次与被告协商未果，导致原告后续店面装修、开业经营等事宜不能如期进行，被告的行为已经构成违约，致使合同目的不能实现，给原告造成严重损失，损害了原告的利益。涉案商铺被告已经出租给他人使用，涉案合同已无法履行。围绕诉讼请求，原告提供的证据有：《长乐荟房屋租赁合同》、收款条、转账截图、西安市碑林区XX餐厅营业执照副本、店面门头设计图片、2019年6月21日拍摄的店铺现场照片、2020年3月24日店铺照片、“面邻”的商标注册证及商标转让证明、“面邻”授权证书、同辉公司与吴洋洋的合作经营（老潼关肉夹馍）协议书等。被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司辩称，原、被告于2019年4月8日签订《长乐荟房屋租赁合同》是双方意思真实表示，该合同真实、合法、有效。合同履行过程中，被告并无任何违约行为，原、被告之间既不存在协议解除合同的情形，也不存在法定的解除合同的事由。原告诉请解除合同并不符合合同约定或法律规定，合同应当继续履行。根据租赁合同，经营项目为餐饮，该商铺符合餐饮经营的条件，可以用于餐饮经营，被告交付商铺符合合同约定条件。在原、被告磋商阶段，原告仅告知承租商铺用于经营面食，店铺名称为“面邻”，并非原告说的老潼关肉夹馍，原告称其明确告知被告其用于经营老潼关肉夹馍与事实不符。在距离该店铺二十米处早已存在一家老潼关肉夹馍店，被告并未阻止原告经营凉皮、肉夹馍。综上，被告请求驳回原告诉讼请求。围绕抗辩意见，被告提供的证据有：麻建平与被告人员刘开放的微信聊天记录、设计门头图片、西安市碑林区XX餐厅企业信用信息公示报告、涉案房屋周边视频、西安市XX环XX段XX号“面邻”连锁店店内菜单图片、西安天彩粮餐饮管理有限公司旗下公众号2018年8月9日文章一篇、西安天彩粮餐饮管理有限公司与麻建平签订的加盟协议书。本案经审理认定事实如下：2019年4月，原、被告协商房屋租赁事宜，原告于4月2日向被告交付订金50000元。同年4月8日，原告（合同乙方 承租人）与被告（合同甲方 出租人）签订了《长乐荟房屋租赁合同》，双方约定：被告租赁给原告的房屋坐落在西安市XX路XX号XX层门面房（以下称该单元），租赁面积120平方米；原告租赁该单元经营餐饮；被告应于2019年4月16日将该单元交付原告；租赁期自计租日起满4年9月之日止，即从2019年4月16日起至2024年1月31日至止；原告应当于不晚于2019年5月15日开业经营；首期租金及物业费（2019年4月16日至2019年10月16日）应于合同签订后5个工作日内支付，应交租金为137040元；原告应于本合同签署之日起3日内，向被告支付相等于1个月之固定租金及1个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，保证金为22840元，意向金可用于抵扣保证金中同等数额的部分；原告向被告支付的保证金，作为原告将全部履行完本合同义务的保证，如因原告单方面提出解除本合同或违反本合同其他约定，而导致被告行使解除本合同权利，被告可全部没收保证金而无需归还原告；被告应按本合同规定的条款和条件向原告提供可以正常使用的房屋；原告应按本合同规定的用途合理使用该单元，未经被告事先书面同意，不得擅自改变约定的用途；还约定，有相关十四种情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月固定租金及约定的月物业管理费之和的2倍支付违约金（该违约金不包括根据合同没收的保证金），给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分；本合同自双方签章之日起生效等。合同签订当日，原告向被告付款109040元。同年4月16日，原告之子麻某某（经营者）以涉案租赁房屋为经营场所在工商行政机关办理了名称为“西安市碑林区XX餐厅”（以下简称面邻餐厅）的个体工商户营业执照，经营范围为快餐服务。之后，原告设计了面邻餐厅的门头设计图，在向涉案物业的实际管理方陕西瑞德丰置业有限公司报备时，因面邻餐厅经营项目有老潼关肉夹馍，而同处“长乐荟”与原告租赁房屋北邻约20米处已有一家“老潼关肉夹馍”门店在经营，陕西瑞德丰置业有限公司表示不可同类型业态经营，未予同意。为此，原、被告协商未果，产生纠纷。2019年5月7日，原告就双方房屋租赁合同纠纷向西安市新城区人民法院提起民事诉讼。后因管辖权问题，案件经西安市中级人民法院裁定移送我院处理。另查明，2018年12月，被告（合同乙方 承租人）与陕西瑞德丰置业有限公司（合同甲方 出租人）签订《长乐荟项目房屋租赁合同》，承租陕西瑞德丰置业有限公司位于西安市碑林区XX路XX号XX层XX、XX号单元，租期5年，并约定转租需经陕西瑞德丰置业有限公司同意。2019年4月，被告口头向陕西瑞德丰置业有限公司提出分租申请，陕西瑞德丰置业有限公司告知其以书面形式申报。之后，被告向陕西瑞德丰置业有限公司提交分租申请书，表示：现因经营状况，特申请贵司授权同意被告对所承租单元进行分租。同年6月25日，陕西瑞德丰置业有限公司对于被告的分租申请，回复意见为：同意分租，但不可出现与甲方商家同类型业态，分租前所报业态需经甲方同意。2019年12月6日，被告与案外人签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租他人。上述事实，有当事人所举证据、西安市新城区人民法院谈话笔录、审理笔录及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的长乐荟房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。涉案租赁房屋系被告从陕西瑞德丰置业有限公司租赁取得，被告在向原告转租时应当取得陕西瑞德丰置业有限公司同意。陕西瑞德丰置业有限公司提出的在“长乐荟”不可同类型业态经营，也是出于保护经营者利益的考虑，并无不妥。由于“老潼关肉夹馍”也是原告的主营项目之一，考虑到取消该项目对经营收益造成的影响，原告基于客观现状于2019年5月初向被告提出解除合同，具有合理性。原、被告在签订租赁合同后知悉“长乐荟”不可同类型业态经营，被告也才知悉原告主营项目中有“老潼关肉夹馍”项目，双方房屋租赁合同系因客观原因无法继续履行，而非当事人故意违约。原告不愿调整经营项目，被告不应再坚持要求原告继续履行合同。被告业将涉案房屋转租他人，原、被告之间房屋租赁合同事实某某已不能履行。综上所述，原告要求解除双方房屋租赁合同，并要求被告退还原告支付的订金及预付租金，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，缺乏依据，不予支持。由于被告已于2019年12月6日将涉案房屋转租他人，其应向原告支付自2019年12月6日起资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一条、第九十四条第（五）款规定，判决如下：一、原告麻建平与被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司于2019年4月8日签订的长乐荟房屋租赁合同予以解除；二、被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告麻建平订金50000元、预付租金109040元；三、被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告麻建平支付资金占用期间利息（以159040元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月6日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告麻建平其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4371元，由原告负担874元，被告西安食吉天下餐饮文化管理有限公司负3497元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕 西省西安市中级人民法院。    审  判  长    任 惠 军人民陪审员    韩 晓 霞人民陪审员    惠 利 红  二〇二〇年六月十九日                              书  记  员    许    贝