广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初461号原告：徐展超，男，汉族，1974年11月17日出生，身份证住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：邓文兴，广东经国律师事务所律师。被告：关有凯，男，汉族，1968年7月30日出生，身份证住址广州市白云区，被告：李桂洪，男，汉族，1965年11月12日出生，身份证住址广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：李伟文、黄健，广东格林律师事务所律师。原告徐展超与被告关有凯、李桂洪合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告徐展超的委托诉讼代理人邓文兴，被告李桂洪、关有凯的共同委托诉讼代理人李伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐展超向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年4月22日签订的《合作建房协议书》，以及于2010年5月5日签订的《补充协议》为无效合同；2、判令被告向原告返还投资款214.2万元；3、判令被告向原告赔偿利息损失，从收款日起至全部返还原告合作投资款之日止（以20万元为基数，从2010年4月22日起；以100万元为基数，从2010年5月6日起；以94.2万元为基数，从2010年5月10日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项为止），暂计算至立案日止为1199786.31元（2019年11月22日）；4、被告承担相关费用。事实和理由如下：2010年4月22日原告与被告签订《合作建房协议书》，协议二、1、约定由被告以土地使用权作投资，由原告出资，在广州市白云区黄石路江夏村大水坑边合作建设房屋，合同还对建成后的产权分配做了约定。2010年5月5日原告与被告就上述合同签订《补充协议》，被告将上述合同取得的30%房屋权益以714万元转让给原告。协议签订后，原告于2010年4月22日向被告现金支付20万元定金；2010年5月6日100万元，2010年5月10日支付94.2万元，支付合作投资款共计214.2万元。后经原告多方咨询，才知该地是集体所有的土地，被告根本不具有该集体土地第使用权转让权利，故原、被告所签订的《合作建房协议书》、《补充协议》违反法律规定，应当为无效协议。故原告要求被告返还基于无效合同取得的财产。又因上述《合作建房协议书》、《补充协议》无效是被告的过错导致，依法被告还应赔偿原告的经济损失。即被告依法应向原告赔偿利息损失至实际全部返还原告合作投资款之日止，暂计算至立案日止为1199786.31元。综上所述，诉至法院，以维护原告之合法权益。被告关有凯、李桂洪辩称：不同意原告的诉讼请求。1、涉案土地是被告向江夏一社租赁而来，根据当时的规定涉案土地建设厂房只需要履行一定的报备手续即可，正如旁边的厂房一样。2、2010年5月双方签订补充协议之后被告将其与江夏一社的合同权利全部转移给原告，约定三期付款期限，本案诉争的就是第一期的款项。3、通过补充协议原告承接了被告与江夏一社的合同权利，包括合同当中约定的乙方租赁该土地建厂房时先到规划、国土等部门办理报建手续。监管部门干涉的由乙方自行解决。所以此后所有行为均与被告无关，自2010年5月起原告单独建设物业使用、出租收益，直到2015年5月被城管拆除，原因不详，以上均与被告无关。2017年起原告另行将场地出租给被告做停车场，使用期间该土地使用权的拥有管理者都是原告，原告从未对此产生任何质疑，也从未要求解除或履行协议。2019年设计之都项目推出，政府实行征地，在征地土地之上并没有任何的建筑物而无法获得征地补偿而引发本案的诉讼，原告通过补偿协议单方履行合同过程中规划报建手续能否获得通过并不影响合同本身的效力，而事实上在江夏村范围内其他工地都能通过规划报建手续并顺利建设，所以涉案合同并非无法履行。原告通过补充协议取得了被告与江夏一社的合同，那么就应当履行原合同，原告自己开发使用与被告无关，被告无权干涉，涉案土地旁边的厂房也是在这个时候或者更后的时间建成或出租，在征地时只要土地上有建筑物，或多或少都可以得到一定的经济补偿，而原告当时是选择将场地出租作为停车场使用，并没有建筑物导致其未能获得征地补偿，这是原告自己的责任。经审理查明：2010年4月8日，广州市白云区黄石街江夏村第一经济合作社（甲方）与李桂洪、关有凯（乙方）签订了《合同书》，约定：经我们江夏一社决定，同意将位于深坡头坑边地一块荒废土地以租赁形式作村民使用，为确认双方的合作权益，为促进土地规范化，江夏村第一经济社特作如下补充说明：（1）甲方同意在江夏××社辖区内土地名为深坡头坑边地一块的荒废土地以使用形式租赁剩余部分荒废地给村民作生活建商住房用地，但不能作其他用途，如有违约甲方有权终止合同。（2）使用面积为坑边地一块使用土地总面积为一块，甲方一次性收取乙方五十万元。租赁给乙方有偿使用70年。合同由签订之日起计算。（3）甲方协助乙方办理一切水、电设施，但费用由乙方负责，收费按村的统一标准计收。（7）乙方租赁该土地建商住房时，先到规划、国土等有关职能部门办理报建手续，费用由乙方自行支付。（8）乙方在没有办理有关报建手续前施工，如遇监管部门干涉或罚款等，则由乙方自行解决。被告李桂洪于2010年4月8日向白云区黄石街江夏村第壹经济合作社出具了《收款收据》，记载：今收到李桂洪交来租用深坡头坑边荒废土地一块，租金有偿使用70年，共计金额500000元。2010年4月22日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订了《合作建房协议书》，约定：甲方拥有座落在广州市黄石路江夏村大水坑边土地的土地使用权，占地面积1190平方米，甲、乙双方同意在该地块上共同合作建房，建房后双方共同分享本利，具体事宜协议如下：一、合作地址：广州市黄石路江夏村大水坑边（见附件测量图B处地块，东至工业区围墙，南至工业区离围墙1米排污管边，西至工业区离围墙1米排污管边，北至隔壁A处地块围墙及河涌道路1米）。二、合作形式：1、甲方以土地使用权作投资，乙方以现金出资，负责兴建房屋的全部资金。双方共同投资，共同经营，共担风险，共享利润。2、房屋建成后，甲方占房屋的百分之三十权益，乙方占房屋的百分之七十权益。3、利润分配：合作过程扣除税收等各项成本外所获取利润双方按占房屋的权益比例分配利润。经营如有风险按该权益比例分担。三、合作内容：乙方出资在甲方的合作建房地块上兴建商住两用楼一座，一楼为商铺，二楼以上为住宅楼，商住房面积总数为十五层约10000平方米。四、双方责任。1、甲方保证其拥有该土地使用权，并保证无任何权属纠纷，如有纠纷，甲方负责双倍赔偿乙方的经济损失。并且，甲方应向乙方提供村委会（居委会）出具的甲方拥有该地块使用权属的证明。4、乙方在该地块兴建房屋过程中，如遇政府部门及其它单位、人员干预时，甲方有义务提供有关资料为乙方解决。2010年4月22日，两被告向原告出具《收条》，记载：今收到乙方交来订金20万。2010年5月5日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方就2010年4月22日签署的《合作建房协议书》达成如下补充协议：1、甲方愿意将凭上述《合作建房协议书》取得的30%的房屋权益以7140000元转让乙方。2、付款方式：①签订本协议后，乙方付214.2万元给甲方，②建筑框架完成第八层后，乙方付214.2万元给甲方；③建筑排山拆除后，乙方付清余款285.6万元给甲方，并确保在一年以内付清。3、甲方保证转让给乙方的上述权益没有抵押、纠纷、债务情况；若有纠纷，则甲方负责退回全部转让款并双倍赔偿乙方经济损失。2010年5月6日，原告向被告关有凯的账户转款100万元，2010年5月10日，原告向被告关有凯账户转款94.2万元。2020年2月24日，本院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，调查江夏一社辖内土地名为深坡头坑边地的涉案场地的产权情况及规划报建信息。2020年3月10日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院，复函意见如下：一、根据法院提供的信息，经核查该地块，未查到《集体土地所有证》登记信息。如涉及农村土地承包经营权，则不属于我局职能。二、根据来函提供的影像图，经查，该地块暂无相关《建设工程规划许可证》的信息。三、该地块涉及《建设用地规划许可证》，用地单位为广州市土地开发中心，用地性质为居住用地（R），公共设施用地（C），总用地面积2112152平方米。涉及《建设用地通知书》，用地单位为广州市土地开发中心，用地用途为居住、公共设施，总用地面积232952平方米。2020年4月20日，本院再次致函广州市规划和自然资源局白云区分局，调查涉案地块之前用地单位的变更过程。2020年5月12日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院，涉案地块涉及广州市土地开发中心98年取得的《建设用地规划许可证》和广州市土地开发中心98年取得《建设用地通知书》，暂未查到《建设用地批准书》等用地批准文件。同日，本院致函广州市白云区黄石街城市管理综合执法中队，询问涉案场地2015年被强制拆除的违章建筑的建设者，依据广州市城市管理综合执法穗综云黄立字【2010】第A092号案档案资料记载：涉案违章建筑的建设者为李桂洪。被告李桂洪于2010年6月3日出具了《保证书》，保证立即停工，完成手续后再建设。庭审中，双方对涉案地块广州市黄石路江夏村大水坑边土地是否包含广外泵房位置产生争议，后被告向本院提交了广州市白云区黄石路江夏村面积测量图，图中广外泵房位于A处，涉案地块处于B处，与广外泵房无关，原告对此未提出异议。原告称返租一段时间给被告从事经营停车场使用，同意在返还的本金和利息中扣除返租租金36000元。以上事实，有《合同书》、《合作建房协议书》、《收款收据》、《收条》、《补充协议》、函、穗综云黄立字【2010】第A092号案档案资料以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订《合作建房协议书》、《补充协议》约定在涉案场地广州市黄石路江夏村大水坑边地块建房用于商住，但并未取得建设用地批准书以及规划报建手续，且原、被告双方均无房屋建造资质，原、被告基于涉案地块合作建房违反了法律法规的强制性规定，所签订的《合作建房协议书》、《补充协议》为无效合同，故原告主张《合作建房协议书》、《补充协议》为无效合同，本院予以支持。《补充协议》约定甲方愿意将凭上述《合作建房协议书》取得的30%的房屋权益以7140000元转让乙方。付款方式为签订本协议后，原告付214.2万元给两被告，建筑框架完成第八层后，乙方付214.2万元给甲方。原告于2010年4月22日向两被告支付订金20万元，于2010年5月6日向被告关有凯的账户转款100万元，于2010年5月10日向被告关有凯账户转款94.2万元，两被告予以确认，现合同无效，且涉案场地建筑涉违章被拆除，原告主张两被告返还投资款214.2万元，本院予以支持。因原告同意在本案中扣除返租租金36000元，故两被告应向原告返还210.6万元。原告至于利息，因原告对合同无效存在一定过错，故其主张自收款之日起计算利息至实际返还之日止，本院不予支持，利息可以210.6万元为本金，自本案立案之日2020年1月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐展超与被告李桂洪、关有凯于2010年4月22日签订的《合作建房协议书》、2010年5月5日签订的《补充协议》为无效合同；二、于本判决生效之日起十日内，被告李桂洪、关有凯向原告徐展超返还投资款210.6万元并支付利息（利息以210.6万元为本金，从2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际返还之日止）；三、驳回原告徐展超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33534.3元及保全费5000元由被告李桂洪、关有凯负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年七月二十九日书记员  郑萍军