山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初1184号 原告（反诉被告）：枣庄第五季文化传媒有限公司，住所地枣庄高新区兴仁街道办事处泰山北路2999号，统一社会信用代码913704003103132213。 法定代表人：胡国柱，经理。 委托诉讼代理人:侯传彦，山东薛国律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司，住所地枣庄高新区兴仁街道办事处德圣路669号，统一信用代码91370400MA3BXHYL7B。 法定代表人：朱峰，总经理。 委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）枣庄第五季文化传媒有限公司（以下简称五季公司）与被告（反诉原告）枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司房屋（以下简称翔联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五季公司委托诉讼代理人侯传彦，被告（反诉原告）枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司委托诉讼代理人江坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告五季公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还所收押金15万元，并且赔付装饰、装修款39万元，场地看管费10万元及其损失10万元；二、诉讼费及其他费用由被告承担。后在庭审中将诉讼请求变更为：一、依法判令被告返还所收押金15万元，并且赔付装饰、装修款385,915.59元，场地看管费68,000元及其他损失225万元；二、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》，将一处没有任何手续且没有任何装饰、装修的构建物交付给被告，协议的大致内容是，要求原告每年完成街道税收留成46万元，被告减免原告租金。协议签订后，被告收取了原告15万元的押金，原告对构建物进行了装饰、装修。但涉于协议条款的特殊性以及人为因素等原因，协议根本无法履行。被告也用通知和诉讼的模式要求解除租赁协议，但对原告所支付的装饰、装修费用、押金、场地看管费以及其他损失没有相应赔偿意见。为维护权益，原告特起诉至法院，请依法裁判。 本诉被告翔联公司辩称，一、根据原告诉请所依据的事实理由，被告认可并固定以下案件事实：1、原、被告双方于2015年7月21日签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“被告将位于枣庄高新区鲁沪汽车城写字楼（约1600平方）的使用权租赁给原告使用，房屋使用权期限为5年（从2015年8月1日至2020年7月31日），租金为：肆拾陆万元/年”。2、该《房屋租赁协议书》签订后，被告作为出租方将涉案房屋以协议签订时的现状向作为承租方的原告进行了实际交付。原告作为承租方就涉案房屋占有、使用至今。3、因原告违反《房屋租赁协议书》的相关约定，拒不支付房屋租金，被告作为涉案房屋的出租方通过书面通知、诉讼等方式向作为承租方的原告主张权利，但相关争议至今没有得到妥善化解。二、涉案《房屋租赁协议书》即将租赁期满，不存在“租赁协议根本无法履行”的情形。被告依法有偿取得涉案房屋的使用权，被告有权利将涉案房屋的租赁使用权转让给原告，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》成立、生效并已经实际履行四年有余。另外，原告占有、使用涉案房屋期间并没有受到任何妨碍。原告签订涉案《房屋租赁协议书》的合同目的已经实现。三、被告不负有赔偿原告装饰装修款、场地看管费及其他损失的义务。涉案《房屋租赁协议书》并没有关于“装饰装修费用负担、租赁到期时的装饰装修归属”的相关约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持；租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。原告是涉案房屋的承租方，其不是被告委托看管涉案房屋的“看护人”，原告不具有向被告主张支付场地看管费的事实和法律依据。原告占有、使用涉案房屋并从事生产经营活动，并未因租赁涉案房屋遭受任何经济损失，原告没有权利向被告主张损失赔偿。四、被告保留依法向原告主张其所欠付的房屋租金的权利。五、发生涉案纠纷，过错在原告，本案诉讼费用不应当由被告负担。综上，请求法庭依法驳回原告各项诉请。 反诉原告翔联公司向本院提出反诉请求：一、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议书》；二、依法判令反诉被告向反诉原告支付自2015年8月1日起至实际返还涉案房屋之日期间的房屋租金225万元（暂定，以反诉被告实际占用期间为准）；三、依法判令反诉被告向反诉原告支付因其逾期支付租金而产生的滞纳金（以欠付的房屋租金为基数，自协议约定的支付之日起，按照每日10%计算至房屋租金足额偿付之日止）；四、依法判令反诉被告腾空并搬离涉案房屋；五、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年7月21日签订《房屋租赁协议书》，约定：“由反诉原告作为出租方将位于枣庄高新区鲁沪汽车城的写字楼（约1600平方）租赁给作为承租方的反诉被告。租赁期限五年（从2015年8月1日至2020年7月31日）。租金为：肆拾陆万元/年。房屋租金：第一年租金于合同签订之日起五天内先付一半（贰拾叁万元），11月1日前付清另外一半（贰拾叁万元）；第二年及以后，一年交纳一次，每年7月31日前交纳。如承租方不按时向出租方交纳租赁费，从滞纳之日起每日按应交纳租金的10%交纳滞纳金。如果拖欠租金超过10日，出租方有权无偿收回该宗房屋。”该《房屋租赁协议书》签订后，反诉原告将涉案房屋向反诉被告交付，反诉被告占有、使用涉案房屋至今。反诉被告在租赁涉案房屋期间，不按时支付房屋租金，反诉原告采取书面通知、诉讼等方式依法向反诉被告主张权益，但相关争议并没有得到妥善解决。反诉被告拒不支付房屋租金，已经构成根本违约，反诉原告依约可以主张解除双方签订的《房屋租赁协议书》并要求反诉被告依约支付欠付的租金、滞纳金、腾空并搬离涉案房屋。 反诉被告枣庄第五季文化传媒有限公司辩称，一、反诉原告出租的房屋是违法建筑，三无建筑，无规划许可证、无施工许可证、无房产证、无准建证，违反了最高院2009年第11号文件的规定，该房屋出租是无效的，反诉原告又将房屋转租，更是无效合同。二、反诉原告与中衢公司所签的合同是虚假合同，2016年8月31日签订，与反诉被告签订的合同是7月，出租在后转租在前，是矛盾的，反映了反诉原告提供证据的虚假性。三、反诉原告在2017年又将房屋出租给枣庄市亿丰源机电有限公司。四、因反诉被告所筹建的学校因出租的房屋无相关的合法手续，无安全许可、消防许可，造成了学校无法运营，反诉被告的合同目的不能实现，所租赁的房屋到目前为止反诉被告一直没使用。 原、被告为支持各自的主张分别向法庭提交了双方于2015年7月21日签订的房屋租赁协议书、企业信息查询单、装饰装修工程造价审核报告书、被告翔联公司与山东中衢物流集团有限公司签订的《合同书》、被告翔联公司向山东中衢物流集团有限公司支付租金的网上银行电子回执、案涉房屋现场照片等证据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据进行了综合分析，就本案事实本院认定如下：2015年7月21日，五季公司、翔联公司签订房屋租赁协议，双方约定由翔联公司将位于枣庄高新区鲁沪汽车城的写字楼（约1600平方）租赁给五季公司使用；租赁期限为五年（从2015年8月1日至2020年7月31日）；租金为46万元/年，第一年租金于合同签订之日起五天内先付一半（23万元），11月1日前付清另外一半，第二年及以后，一年交纳一次，每年7月31日前交纳；为扶持企业发展，五季公司每年完成街道本级税收留成部分46万元（包括五季公司其他公司税收街道本级留成部分）的基础上，翔联公司减免五季公司房屋租金，如五季公司未完成街道本级税收留成部分46万元（包括五季公司其他公司税收街道本级留成部分）的税金，翔联公司按完成税收的相应比例减免原告房屋租金；如五季公司不按时向翔联公司交纳租赁费，从滞纳之日起每日按应交纳租金的10%交纳滞纳金，如果拖欠租金超过10日，翔联公司有权无偿收回上述房屋。协议签订后，翔联公司收取五季公司押金15万元并将涉案房屋交付五季公司。 另认定，本案所涉案的出租房产未能取得建设工程规划许可证。 对于本诉部分。本院认为，因翔联公司未能取得涉案房屋的建设工程规划许可证，其与五季公司所签订的房屋租赁协议自始无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中翔联公司所收押金15万元，应根据上述法律规定返还五季公司，且翔联公司亦同意返还，故对五季公司请求返还上述押金的诉请，本院依法予以支持；至于五季公司主张的装饰装修款385,915.59元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因翔联公司未取得出租房产的建设工程规划许可证即与五季公司订立租赁合同，故翔联公司对导致租赁合同无效所产生的后果应承担相应的责任；五季公司既未在签订协议时对涉案房屋的各种手续和证照的审查尽到充分审慎义务，也未在发现问题后及时采取必要的措施以防止损失的扩大，对导致租赁协议无效及损失的产生亦负有一定的责任，对五季公司的装饰装修款损失赔偿请求，本院酌情按192,957.79元（385,915.59元÷2）予以支持。至于五季公司主张的场地看管费68,000元及其他损失225万元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 对于反诉部分，本院认为，翔联公司与五季公司所签订的租赁协议自始无效，对其关于要求解除上述租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定和租赁协议中的租金约定，关于翔联公司要求五季公司支付租金的诉讼请求，本院支持翔联公司从2015年8月1日起至2020年6月11日（反诉之日）的房屋占有使用费225万元，2020年6月11日至五季公司将涉案房屋腾空并搬离之日的房屋占有使用费按每天1,267.27元（年租金46万元÷365天）进行计算。关于翔联公司要求五季公司支付因其逾期支付租金而产生的滞纳金的诉讼请求，因房屋租赁协议无效，对翔联公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于翔联公司要求五季公司腾空并搬离涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于五季公司主张翔联公司与山东中衢物流公司所签的合同是虚假合同及翔联公司在2017年又将涉案房屋出租给枣庄市亿丰源机电有限公司的抗辩主张，因未能提交相关证据加以证明，对其上述观点，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司于本判决生效后十日内返还原告枣庄第五季文化传媒有限公司押金15万元并赔偿原告枣庄第五季文化传媒有限公司装饰装修款损失192,957.79元； 二、原告枣庄第五季文化传媒有限公司于本判决生效后十日内将其租赁被告枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司的、位于枣庄高新区鲁沪汽车城写字楼（约1600平方米）腾空并从上述房屋中搬离； 三、原告枣庄第五季文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付被告枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司房屋占有使用费【从2015年8月1日起至2020年6月11日的房屋占有使用费为225万元，从2020年6月11日至原告枣庄第五季文化传媒有限公司将涉案房屋腾空并搬离之日的房屋占有使用费按每天1,267.27元（年租金46万元÷365天）进行计算】； 四、驳回原告枣庄第五季文化传媒有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29,632元，由原告枣庄第五季文化传媒有限公司负担23,188元，被告枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司负担6,444元；反诉案件受理费12,400元，由反诉被告枣庄第五季文化传媒有限公司负担。均于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  陈平 审判员  王雷 审判员  张琪 二〇二〇年七月三十一日 书记员  杨静