长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初897号 原告(执行案外人)：赵某，户籍地吉林省长春市二道区，经常居住地吉林省长春市经济开发区。 被告（申请执行人)：吕某，住吉林省长春市南关区， 委托诉讼代理人：马某，吉林泉商律师事务所律师。 第三人（被执行人）：耿某，住吉林省长春市二道区。 原告赵某与被告吕某、第三人耿某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某、被告吕某的委托诉讼代理人马某、第三人耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对位于长春市二道区金昆大镇一期商品房7-3号楼506室房屋（以下简称案涉房屋）的查封，对案涉房屋不得执行；2.请求依法判决原告对案涉房屋享有所有权；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：吕某与耿某借款合同纠纷一案，经长春市二道区人民法院进入执行程序，贵院依据（2015）吉长北方经证字第1997号执行证书对被执行人耿某采取强制措施，并于2019年3月6日将耿某名下位于长春市二道区金昆大镇一期商品房7-3号楼506室房屋予以查封。在此查封之前，原告与被告耿某于2007年12月30日签订《房屋买卖协议书》一份，被告耿某将诉争房屋以价款20万元出售给原告，因开发商原因无法办理房屋更名手续，双方于2008年到该房屋所管辖物业公司办理了房屋更名手续，原告交纳了相关更名费用，有发票为凭。现该房屋一直由被告耿某租住，并每月按期交纳给原告房屋租金1000元。 2020年，原告提出执行异议，认为自己是金昆大镇**商品房**楼**房屋的实际所有人，提出执行异议。长春市二道区人民法院于2020年4月28日作出（2020）吉0105执异19号执行裁定书，裁定驳回案外人赵某的异议请求。 原告认为，该执行裁定书缺乏事实和法律依据。原告对执行标的享有合法的所有权，享有对该房屋的一切权利，是该房屋唯一的合法所有权人，对该房屋享有足以排除强制执行的权益，事实和理由如下：一、事实：在此查封之前，原告与被告耿某于2007年12月30日签订《房屋买卖协议书》一份，被告耿某将诉争房屋以价款20万元出售给原告，因开发商原因无法办理房屋更名手续，双方于2008年到该房屋所管辖物业公司办理了房屋更名手续，原告交纳了相关更名费用，有发票为凭。现该房屋一直由被告耿某租住，并每月按期交纳给原告房屋租金1000元。2019年3月6日法院将原告合法取得但仍在耿某名下的案涉房屋予以查封。二、理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案，原告依据合法有效的买卖合同，支付了对价，并实际占有使用该房屋多年，被执行人耿某以及物业公司均证实原告是实际的房屋所有权人，由于该小区开发商的原因导致该整个小区均无法办理产权证，故耿某与原告之间的房屋买卖合同生效后无法办理产权过户手续，并不是原告过错。依据上记事实和法律依据，请求人民法院支持原告的以上诉讼请求。 吕某辩称，1、2003年被执行人耿某购买了案涉房屋，开发商将案涉房屋交付给耿某之后，耿某就一直在此居住使用。2013年长春市金昆房地产开发有限公司证实案涉房屋为耿某所有，在吕某申请执行后，人民法院对案涉房屋进行查封时，地产和物业公司均认可案涉房屋由耿某所有，并接收了法院的查封裁定。2、原告提供的两份房屋买卖合同及几份收条无法形成一个完整的证据链条，证明不了原告与耿某之间存在房屋买卖关系和实际交付的事实。说明二人之间根本不存在房屋交易行为，原告提出案外人执行异议之诉的真实目的是为了防止、阻碍执行所做的虚假手续。综上，原告的证据无法证实其主张，应驳回原告的诉讼请求。3、本案原告起诉的真实目的是帮助被执行人耿某逃脱法律责任，其二人的行为己构成虚假诉讼。 耿某辩称，1、原告所述均属实，同意原告全部诉讼请求。2007年，耿某因欠其他人钱款，耿某的债权人将耿某起诉到长春市二道区人民法院，因强制执行耿某时，耿某在赵某处借款20万元交纳了法院的执行款。又由于耿某还不上赵某借款，经双方协商后，耿某将其名下的顶账房屋，也就是案涉房屋出卖给赵某，并由耿某和妻于瑛与赵某签订了房屋买卖协议书。2、因案涉房屋不能办产权证，如果要出售，只能到案涉房屋所辖的物业公司办理更名，故赵某向物业公司交了1000元的更名费后，物业公司的档案中将耿某赵变更为海涛，赵某交完更名费之后，案涉房屋实际所有人就己经是赵某。3、耿某因没有房屋居住，经赵某同意后，耿某每月向赵某交纳1000元房屋租金，赵某同意耿某在案涉房屋中居住。直到2019年年底，案涉房屋可以办产权证了，但己被告法院查封。4、耿某在吕某作为催款员的吉林省和发祥典当行借高利贷40万元，借款当天扣了2万元的砍头息，实际借款38万元。之后，耿某还了14万元，又将一辆奥迪车（价值12万元）更名到吕某名下后，吕某又将耿某找到他们公司，让耿某打了一个49万元的借条，如果耿某不同意出借条，就找一个老头住在耿某的家里，耿某在此种情况下为吕某出具了49万元的借条。吕某也就是依据这个借条向法院申请执行案涉房屋。吕某向耿某催要借款时，曾和其公司的几个催款员把耿某关了一天，又往耿某家门上涂摸油漆，还有到耿某家中往花盆里扔臭物等暴力催款。与耿某同样遭遇的其他受害人均己向长春市公安局扫黑办公室举报，公案机关现正在抓捕吕某等人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： （一）2015年12月16日，本院立案受理吕某依据长春市北方公证处作出的（2015）吉长北方经证字第1997号执行证书向本院申请执行其对耿某的借款债权执行一案。2018年12月5日，本院作出（2018）吉0105执恢309号执行裁定书，裁定内容“冻结、划拨被执行人耿某的银行存款；扣留、提取被执行人耿某的收入；查封、扣押，拍卖被执行人耿某财产价值495000元及利息。案件受理费、执行费等”。2019年3月26日，本院依据上述裁定及协助执行通知书在吉林省金昆物业管理有限公司查封了被执行人耿某名下案涉房屋，查封期限为三年。本院在查封期间，赵某向本院书面提出执行异议。2020年4月28日，本院作出（2020）吉0105执异19号执行裁定书，该裁定书中本院经审查认为中写明：“当事人对自己提出的请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只有同时满足上述四个条件，案外人的主张才能得到支持。本案中，案外人赵某未能向本院提供其在本院查封之前己经合法占有案涉房屋的证据，故关于其异议请求，本院不予支持。在执行程序中查封被执行人名下财产符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回案外人赵某的异议请求”。裁定下发后，赵某在法定期限内向本院提起诉讼。 （二）2007年11月30日，耿某作为其他生效案件被执行人，在本院依法强制执行耿某时，耿某在赵某处借款20万元用于交纳本院的执行款。2007年12月20日，因耿某不能偿还赵某的借款，后双方协商，耿某将其名下的案涉房屋卖给赵某，同时双方签订房屋买卖协议书和房屋买卖合同书各一份，其中房屋买卖协议书中写明“甲方：耿某。乙方：赵某。甲方将位于金昆大镇7号3区506室，面积169.4平方米产权房一套卖给乙方，房价款为贰拾万元整，乙方一次性将房款给付甲方。此款用于还给二道法院执行厅，卖方所欠执行厅5家欠款。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效”，甲方处由耿某、乙方处由赵某分别签字和捺印。另一份房屋买卖合同书中写明“甲方：耿某，身份证号XXX；于瑛，身份证号XXX。乙方：赵某，身份证号XXX。甲乙双方经协商现就房屋买卖一事达成协议如下：1、甲方将座落在长春市二道区金昆大镇7号楼3门506室，面积169平方米，产权房卖给乙方。2、房屋售价贰拾万元整，更名由乙方负责，房款乙方一次性给付甲方。3、更名期间，如需甲方出具相关手续及本人到场协助乙方办理更名。4、房屋卖出后如出现家庭、民事、经济纠纷与乙方无关，一切责任由甲方自负。5、甲方将2008年6月12日之前所有水、电、物业费等相关费用结清。6、此协议自2008年6月12日生效，甲乙双方各执一份”，甲方处由耿某和妻子于瑛，乙方处由赵某分别签字和捺印。该房屋出售给赵某后，赵某又将该房屋租赁给耿某居住至今。 （三）2008年6月16日，因案涉房屋所在小区均不具备办理产权证的条件，赵某和耿某在案涉房屋小区的物业公司即吉林省金昆物业管理有限公司办理更名，并由该物业公司出具一份收据，载明“收到金昆大镇小区7-3-3-506更名费，原耿某更改为赵某，收取金额为1000元”，收据上加盖该公司的财务专用章。 （四）因案涉房屋的开发商长春市金昆房地产开发有限责任公司拖欠耿某的工程款，故将案涉房屋抵顶欠付耿某的工程款，2003年1月24日，长春市金昆房地产开发有限责任公司又与耿某签订商品房买卖合同一份，约定，耿某以每平方米1700元、总价款287385元的价格购买案涉房屋。合同签订之前，耿某就己占有该案涉房屋。 （五）庭审中，吕某提供一份加盖长春市金昆房地产开发有限责任公司公章的证明，写明“耿某（身份证号XXX）于2013年3月7日将远达大街美好家园（又名金昆大镇）7-3幢3单元506室（合同编号：200109135）的房屋卖给杨策（身份证号：XXX），由于，并在证明方备案，证明签订之日起上述房产的支配权、所有权、买卖权归杨策所有，其他人无权转让和支配。证明方：长春市金昆房地产开发有限责任公司。2013年3月8日”。吕某用此份证据证明耿某系案涉房屋的所有权人。耿某对该证明的真实性和加盖的公章均持有异议，耿某陈述与杨策不相识，杨策好像是吕某所在单位吉林省和发祥典当行的员工，但耿某从没有向杨策出售过案涉房屋，同时要求对公章进行鉴定。本案审理过程中，办案人员到长春市金昆房地产开发有限责任公司调查出具证明的经办人全锡义，全锡义没有否认公章的真实性，但并不知道耿某将案涉房屋卖给杨策，且陈述公章应该是后加盖上的。本院又询问了案涉房屋小区的物业公司即吉林省金昆物业管理有限公司的工作人员杨传余，杨传余陈述“案涉房屋2019年11月29日才可以办理房屋所有权证，在此之间，如出售小区房屋，在物业办理更名即可，耿某名下的房屋己于2008年就己更名过户给赵某，并收取了赵某的更名过户费”。对于吕某出具的证明，因该份证明中的事项均未履行，且没有证据证明杨策与案涉房屋之间具有关联性，故本院对此份证据不予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，1、2007年12月20日赵某与耿某夫妇二人签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。也就是说，在人民法院查封案涉房屋之前，赵某与耿某就己签订了合法有效的书面房屋买卖协议。2、房屋买卖协议签订后，2008年6月16日耿某和赵某到案涉房屋小区的物业公司即吉林省金昆物业管理有限公司办理更名，此时赵某为案涉房屋的实际所有权人，赵某有权将案涉房屋出租给耿某。3、2007年11月30日，本院依法强制执行耿某时，耿某向本院交纳的执行款均借自赵某，也就是双方签订书面买卖合同和在物业公司办理更名之前赵某就己支付房屋的全部价款。4、本院查封案涉房屋后，案涉房屋所在小区才具备在产权部门办理产权手续的条件，故赵某在未办理过户登记过程中不存在过错。 关于吕某和耿某的其他辩称，因其未提供支持自己抗辩观点的相关证据，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、赵某对位于长春市二道区金昆大镇一期商品房7-3号楼506室房屋享有所有权； 二、解除对位于长春市二道区金昆大镇一期商品房7-3号楼506室房屋的查封，不得执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  翟 君 人民陪审员  孙春艳 人民陪审员  马桂芝 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  马萌萌