广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12295号原告：邝祖利，男，1987年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓欣，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告：广州市永斌物业管理有限公司，住所地广州市白云区抗英大街80号之2铺。法定代表人：吴永斌。被告：吴永斌，男，1986年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东区，上述两被告共同委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。原告邝祖利与被告广州市永斌物业管理有限公司（以下简称永斌物业公司）、吴永斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝祖利的委托诉讼代理人孙夷则、陈晓欣，被告广州市永斌物业管理有限公司、吴永斌的共同委托诉讼代理人李梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邝祖利向本院提出以下诉讼请求：1、判令两被告向原告返还保证金60000元、水电押金3000元及利息（以63000元为基数，从2018年10月31日起至2019年8月19日止，根据中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计至2020年4月23日，利息为4275元），合计67275元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2016年10月31日，原告与被告永斌物业签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告永斌物业公司将位于广州市白云区棠景路100号12房出租给原告作商业使用，租赁期限自2016年11月1日至2019年11月30日。原告按合同约定向被告吴永斌缴纳60000元的保证金，原告于2017年7月18日在该地点注册设立“广州市白云区棠景三号仓贸易商行”个体工商户，登记经营者为原告的合伙人温文铭。2018年11月18日，原告收到案外人邓翠容出具的收回店铺通知书，通知书要求将涉案店铺收回，方知被告吴永斌在未征得案外人邓翠容的同意下私自将涉案房屋转租给原告，且被告吴永斌与出租方案外人邓翠容的租赁合同已于2018年10月31日到期。出于经营需要，原告与案外人邓翠容重新签订《租赁合同》，后经查询涉案店铺没有房屋登记信息，没有建设工程规划许可证，属于违法出租，被告需向原告退还保证金以及水电押金，故诉至法院。被告广州市永斌物业管理有限公司、吴永斌共同答辩称：1、此承租商铺被告方享有合法的转租权，并且经业主方书面确认租赁期限至2019年10月31日止。原告方在租赁合同期限内单方违约，与他人另行缔交租赁合同关系，违背双方合同约定，应当扣押租赁保证金及承担相应违约责任，故无权要求返还。2、抛去租赁合同的约定，本案是在2019年1月原告方以相同事实理由已提交法院就争议事项进行处理，当庭双方释明风险后原告方自行撤诉，要求庭下和解，因此在2019年1月30日法院出具裁定准许原告撤诉之后，被告方及原告方、案外第三人邓翠容就3人之间的租赁合同关系进行了协商，协商内容为原告方与案外第三人邓翠容达成租赁合同关系即在2019年10月31日之前继续在原场地经营，原告方向被告方缴纳的前期费用不再退回，前期的保证金、押金等费用被告方无需退回；同样被告方前期交由第三人邓翠容的保证金、押金等费用也不再退回，三方之间的权利义务已约定清楚，原告方就此事实在此提起要求返还保证金的诉求，与三方的约定相违背，应当予以驳回。经审理查明：2014年8月12日，被告吴永斌（乙方、承租方）与案外人邓翠容（甲方、乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将座落于广州市白云区棠景街100号12档商铺出租给乙方使用；第二条甲方出租该商铺的建筑面积为140平方米；第三条甲方出租该商铺的租赁期限从2014年8月1日至2018年10月30日止。甲方交付商铺给乙方之日起为起租日，开始计算租期；第五条租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金为2014年8月1日至2016年10月30日每月租金为21000元，2016年11月1日至2018年10月30日每月租金为23100元。乙方在签订本协议时，应向甲方支付租赁保证金，保证金金额为乙方第一年应缴二个月的租金总额，共计42000元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据收回保证金，甲方无息将保证金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还保证金。2016年10月31日，被告永斌物业公司（出租人、甲方）与原告（承租人、邝祖利）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区棠景路100号12房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积130平方米；租赁期限2016年11月1日至2017年10月30日月租金25200元，2017年11月1日至2018年10月30日月租金26460元，2018年11月1日至2019年10月30日月租金27783元，2019年11月1日至2019年11月30日月租金27783元；乙方向甲方交纳60000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回。2016年10月31日，原告通过中国民生银行向何美玲转账60000元，向被告吴永斌转账38200元，原告称为押金63000元以及首月租金25200元，两被告确认保证金为6万元，水电押金为3000元，但不认可上述60000元的转账凭证。被告永斌物业公司向原告出具收据，载明：2016年10月31日保证金60000元，水电押金3000元，退场无拖欠水电费、无损坏即退回水电押金。2018年10月31日，案外人邓翠容（甲方）直接与原告邝祖利（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意提供座落于白云区棠景街100号12A号商铺作为经营场所。在经营期内，乙方拥有该铺位使用权；甲、乙双方租赁期限叁年（由2018年11月1日至2021年10月30日止），乙方中途退出需以对方同意；租赁金额：由2018年11月1日至2019年10月30日每月27500元，由2019年11月1日至2020年10月30日每月28500元，由2020年11月1日至2021年10月30日每月29500元。在（2020）粤0111民初4975号案中：邓翠容向原告主张涉案场地2019年11月1月至11月30日的租金，后双方达成和解。邓翠容和原告确认原告于2019年11月底搬离。同时，查询到涉案房屋××、××、××12商铺暂无房屋登记信息，暂未查到《建设工程规划许可证》信息。庭审中，被告永斌公司称吴永斌代表永斌公司与邓翠容就涉案物业签订租赁合同到2018年10月30日，实际延长租赁期限至2019年10月30日，双方确认原告向被告支付租金至2019年10月31日，后没有再向被告支付租金。同时，被告永斌公司提交了2016、2017、2018年纳税申报表，证实公司资产与股东个人资产独立。另查明，被告永斌物业公司成立于2015年1月27日，为自然人投资或控股企业，股东为被告吴永斌、监事为何美玲，公司类型为自然人独资，2018年4月28日，股东由被告吴永斌变更为被告吴永斌、钟蜀媚。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、收据、营业执照、收回店铺通知书、租赁合同、复函、转账凭证以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与两被告就未取得建设工程规划许可证的物业签订的《广州市房屋租赁合同》，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于保证金。原告提交的中国民生银行转账凭证、何美玲作为被告永斌公司监事以及被告永斌物业公司向原告出具收据相互印证，证实了原告向何美玲转账60000元，向被告吴永斌转账3000元为保证金，合计为63000元。现合同无效，应予以退还。至于利息，原告与被告的租赁关系于2018年10月底终止，原告与案外人邓翠容就涉案物业于2018年10月31日签订自2018年11月1日至2021年10月30日止的租赁合同，由案外人邓翠容直接出租给原告，因原告对涉案合同无效也存在一定过错，故原告主张被告永斌物业公司以63000元本金，自本案起诉之日2020年5月7日按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还之日止，本院予以支持。因原告与被告永斌物业公司签订租赁合同时，被告永斌公司为自然人独资企业，且被告吴永斌提交的纳税申报表并不足以证实其个人财产独立于被告永斌物业公司财产，故原告主张两被告共同承担上述保证金返还以及利息支付义务，本院予以支持。被告永斌物业公司辩称其与原告、案外人邓翠容三方达成协议，原告交纳的保证金向案外人邓翠容补足剩余履约金55000元，但案外人邓翠容在（2020）粤0111民初4975号案庭审中确认实际只收到原告保证金5000元，未对履约保证金55000元予以确认，故被告永斌物业公司的上述辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告广州市永斌物业管理有限公司、吴永斌于本判决生效之日起十日内向原告邝祖利返还保证金60000元、水电押金3000元并支付利息（利息以63000元为基数，自2020年5月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费703元，由被告广州市永斌物业管理有限公司、吴永斌负担并于本判决生效之日起五日内向原告邝祖利迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶向军二〇二〇年七月二十二日书记员  郑萍军