广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21071号原告：林粤，男，1972年9月26日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：吴宗烨、彭威艳，均系广东泽粤律师事务所律师。被告：广东骏和通信设备连锁销售有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街西城路三街20、22号首层、夹层、二层、24号二层，统一社会信用代码914400007299388101。法定代表人：罗灿辉，系该司总经理。委托诉讼代理人：易雅安，系广东南方福瑞德律师事务所律师。原告林粤诉被告广东骏和通信设备连锁销售有限公司（以下简称“骏和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林粤及其委托诉讼代理人吴宗烨、彭威艳、被告骏和公司的委托诉讼代理人易雅安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林粤诉称：原、被告于2016年1月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将天河区粤垦路620号4铺和620号5铺的房地产出租给被告作商业用途使用，合同对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了约定。原告已按照约定向被告交付租赁标的，但被告自2019年2月起欠付租金，已构成违约。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的租金444642.68元（从2019年2月1日至5月31日，每月租金111160.67元）；2.被告向原告支付其逾期交付租金的违约金（以各月逾期交付的租金为本金，均从每月6日起计至实际清偿之日止，按月息2%的标准计算）；3.被告向原告支付由原告垫付2019年2月1日至4月30日期间的水电费、物业管理费共计4097.2元；4.被告向原告支付原告垫付费用的利息（以原告垫付的费用为基数，自2019年6月5日至2019年8月19日止，按照中国人民同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；5.本案诉讼费由被告支付。被告骏和公司辩称：一、被告不存在拖欠租金的情况，原告应当返还被告支付的保证金。根据合同的约定，如果履约超过2年，被告无须承担罚没保证金及赔偿2个月租金的责任，合同还约定履约2年后，被告可以转让本合同给第三方履行，即享有单方解除合同的权利。合同中该条款约定本合同可以转让给第三方履约，意为退租，转让的对象为本合同项下被告的权利和义务，并非被告进行转租。从合同结构安排上看，该条款并非违约责任和乙方义务中的内容，而是属于其他约定，具有特殊性，若特定情况消失，则该条款丧失约束力。合同对于保证金的作用在第4条在期满或依约解除之日退还保证金，若有拖欠租金则抵偿租金，合同没有其他处约定原告有权罚没保证金。该合同版本由原告提供，该合同条款有特殊性，在其存在歧义情况下，应作出不利于原告的解释。原告作为合同的提供方，对合同条款的拟定，具有较高的注意义务，同时也聘请专业人士拟定，故出现的过错不应由被告承担。被告有权要求解除合同，不存在拖欠租金，有权要求原告退还保证金。上述作为被告的答辩意见，被告在本案中不提出反诉。二、合同于2019年1月26日解除，此后水电费由原告承担，被告无须承担相关的利息。三、被告已于1月26日提出解除合同并完成撤场，原告对此知情，故原告要求被告继续履行合同没有法律依据。现原告要求被告承担2月至5月的租金实际上是希望将房屋空置的成本转移给被告。该行为并不符合一般的商业风险承担原则，也是无限放大承租人的合同义务。另一方面，原告早已知被告因无力承租而需解除合同，也清楚被告多处商铺因资金不足而退租，原告作为出租人，应当清楚认识到其怠于履行交接的后果，所以原告在该情况下应尽快将风险降低，但其仍要求被告履行合同，所以2月至5月产生的扩大损失应由原告承担。四、即使法院认定被告需承担相应的违约责任，原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调低。经审理查明：天河区粤垦路620号4铺及620号5铺登记权属人为原告。2016年1月15日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签署《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在广州市天河区粤垦路620号4铺和620号5铺（以下统称“涉案商铺”）的房地产出租给乙方作商业用途使用；租赁期限从2016年2月1日至2021年12月31日止，2016年2月1日至2016年12月31日期间每月租金为100826元，之后每年在原租金的基础上按5%递增，乙方在每个月的5号前按银行转账付款的方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳229152元保证金，甲方应在租赁期满或依约解除合同之日将保证金退回乙方；乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定为两年内任何一方要求提前终止本合同的，除罚保证金外还需赔偿两个月租金给对方，两年后乙方可转让本合同给第三方履行；等内容。《租赁合同》末尾乙方签章处加盖有被告印章及手写“经办人：甘美玲”字样。《租赁合同》签署后，被告向原告支付了租赁保证金229152元，并支付涉案商铺的租金、水电费、物业管理费至2019年1月31日。2019年3月25日，原告向被告发出《律师函》，函称：被告自2019年1月起一直拖欠租金未付，请被告于收到函件后全面履行合同义务（即支付租金及违约金），否则将通过法律途径追究被告的违约责任等。被告对该邮件的签收情况不清楚。2019年3月30日，被告以EMS全球邮政特快专递的方式（收件人为林粤，电话/手机为139××××9999，地址为广州市天河区汇景北路114号1201房）向原告发出《关于确认要求解除合同及退回保证金的函》，函称：租赁期间，被告按时缴纳租金，不存在拖欠情形。经被告研究决定不再承租原告的涉案商铺。被告已经通知原告不再承租涉案商铺，并于2019年1月26日撤场。原告发函要求继续履行《租赁合同》，现被告再次向原告明确，被告已提出解除该商铺的《租赁合同》，并已于2019年1月26日撤场。《租赁合同》已解除，不应继续履行，请原告退还被告依据《租赁合同》缴纳的保证金。被告提交的邮件投递记录显示该邮件于2019年3月31日由丰巢柜签收。原告确认上述电话为其本人使用，但因其当时在国外，无法正常接听电话和收取短信，故提供了其配偶的姓名和联系方式给被告，其并未收到该函件，被告并未按照其提供的收件地址、收件人和联系电话寄出函件。2019年4月26日，被告以EMS全球邮政特快专递的方式（收件人为林粤，电话/手机为139××××9999，地址为广州市天河区汇景北路114号1201房）向原告发出《关于确认合同解除及交铺的函》，函称：被告已于2019年3月29日向原告发函明确表示“被告已提出解除该商铺的《租赁合同》，并已于2019年1月26日撤场。《租赁合同》已解除，不应继续履行……”该函件原告已经收悉。被告认为双方间《租赁合同》已于2019年1月26日解除。被告撤场时没有在该商铺内放置任何物品，即无须办理移交手续，原告直接进入该商铺即可。根据《租赁合同》的相关约定，请原告退还保证金。被告提交的邮件投递记录显示该邮件于2019年4月27日由“李欣俞”签收。原告确认上述电话为其本人使用，但因其当时在国外，无法正常接听电话和收取短信，故提供了其配偶的姓名和联系方式给被告，其并未收到该函件，也不认识签收人“李欣俞”，被告并未按照其提供的收件地址、收件人和联系电话寄出函件。2019年6月4日，原告向案外人广东粤垦物业管理有限公司支付涉案商铺2019年2月至4月期间管理费、2019年2月至2019年3月期间水费、2019年2月至2019年4月期间电费共计4097.2元，原告并领取显示购买方为被告的广东增值税普通发票壹张。2019年6月5日，原告以EMS全球邮政特快专递的方式（收件人为罗灿辉、甘美玲，收件地址为广州市番禺区市桥街西城路三街20、22号首层、夹层、二层、24号二层，即被告住所地）向被告寄出《函》，函称：被告自2019年1月起至今，一直拖欠原告商铺租金未付，已经构成根本违约；从即日起，原告决定解除原、被告于2016年1月15日签订的《租赁合同》，并保留追究被告相关法律责任的权利。原告提交的邮件投递记录显示该邮件于2019年6月6日由本人签收。被告表示甘美玲已经离职，无法核实邮件的收取情况。2019年6月12日，原告提起本案诉讼。原告为证明双方就涉案商铺租赁事宜的沟通情况，向本院提交原告及被告工作人员甘美玲的微信聊天记录（被告确认甘美玲系其负责涉案商铺租赁事宜的工作人员），经双方当事人确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年3月8日，甘美玲表示“方便给您的地址我吗？我们寄解除租赁合同的函给您。另外您那间铺那里有两个疑问需要您确认：1.可以分开两仓租吗？这样可能更容易租，2.是否可以做餐饮？”，原告回复“是否可以做餐饮，要您派人去现场打开花板看一下有没有排烟管，看完后请告诉我。分开两仓租的前提是两仓都先确定租客。我的收件地址是：广州市天河区汇景北路114号1201房，李小慧：138××××9999”，甘美玲回复“好的，谢谢！”；2.2019年3月12日，原告询问“甘总好，你们的解除合约文件寄出了吗？”，甘美玲回复“揾到一个人愿意租一半的，想着谈好另一半就一起办转租手续”，原告表示“那你们是不是先把这两个月的租金先交了呢？”甘美玲回复“我们工作疏漏给公司带来的问题，我心里很愧疚，我们在尽最大努力解决，希望您能理解”，原告回复“你们也算是大公司，租铺无数。已经停止营业了，2月份开始到处放租，不通知业主，不协商解除合约也不交租，您认为这样可以吗？请您认真看一下合同，以免你们公司损失更大。”3.2019年3月26日，甘美玲询问“您粤垦路的铺目前有一个租户出4.5万租一个门面，其它谈过的都反馈租金太贵，请问您愿意降租出租吗？”；4.2019年3月28日，原告询问“甘小姐，请问您收到我的律师信了吗？”，甘美玲回复“没有收到”；5.2019年3月29日，甘美玲发出“林生您好，函收到了，我们协商的话您的解除租赁合同要求是什么呢？再次请您考虑租金偏高和体谅我们经营亏损的困难”，原告回复“律师函您已经收到，请认真阅读律师函和我们所签的合同的内容。我们都是遵纪守法的人，肯定遵从契约精神，具体的执行细节请按合同办理，我的律师也在函表述清楚。因为这是你们的工作疏漏造成了损失，肯定由你们承担，也因为我和你们老板是朋友才提醒你们，如果你们不抓紧时间，我只能直接找罗总处理了。请尽快处理，以免会给贵司带来更大的损失”，甘美玲回复“合同是合同，还是请您考虑我们的实际困难进行协商沟通，我们期望达成新的共识。恳请您给一个具体的要求”；6.2019年4月9日，甘美玲发出“[中国邮政]您好，您的1076235688729号邮件当前的状态是：已妥投：丰巢签收。客服电话11××3……林生您好！刚查询到我们的函是快递柜代收的，麻烦您查查手机上有没有收到取件码”，原告回复双方间2019年3月8日微信聊天记录截图一张，甘美玲发出招商银行付款回单、中信银行个人电子回单共三张并表示“一月份租金已交”，原告回复“是的，从二月份到四月份欠三个月租金了”；7.2019年5月18日，甘美玲表示“林生您好！我安排了同事和您联系，她说您关机了，所以现在联系您的财务。”，原告回复“请把你的同事电话和微信发给我，我和他联系，谢谢！”；8.2019年5月21日，原告发出“您好，贵司从今年2月份起一直拖欠房租，水电费，管理费至今，请三天内支付上述费用本息。否则，我方将单方解除合同，并追究贵司全部法律责任”；9.2019年6月4日，原告表示“您好，因贵司对至今仍不向我方支付租金、管理费等，已经构成根本违约。我方决定今天解除与贵司之间的租赁合同，并保留追究贵司法律责任的权利！”关于涉案商铺的交接情况，被告表示其于2019年1月26日将存放在涉案商铺内的物品直接搬离，并将撤场情况口头告知原告，但因为经办人员离职无法核实是否有向原告交还涉案商铺的钥匙或者要求原告到场进行交接。原告表示其并不清楚被告的撤场情况，被告并未告知其撤场情况或要求其到场交接及交还钥匙，原告本人一直在国外，直至2019年4月15日到涉案商铺查看时发现大门紧锁，原告遂催促被告支付租金，甘美玲则表示尽量找人来承租，减少被告损失，后原告多次催缴租金未果遂于2019年6月4日发出函件解除合同，原告于2019年6月8日、6月底将涉案商铺另行出租。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.原告表示《租赁合同》中约定的违约金计付标准为每日1%，其主张调低至每月2%的标准主张违约金。2.关于《租赁合同》中第八条的理解问题，原告认为应理解为“2年内任何一方有权要求终止合同，但相应的责任除了罚没保证金外，还需赔偿2个月的租金给对方，在2年内是不允许转让合同给第三方履行，2年后方可整体转让合同给第三方履行，该条款并未约定2年期限届满后，任何一方可提前要求解除合同”；被告认为应理解为“2年内一方要求终止合同的，除罚没保证金外，还需赔偿2个月的租金，但在2年期限届满后，整个租赁期届满前，一方提前要求终止合同的，则无须承担上述责任，且2年期限届满后，被告作为承租人也享有了合同解除权”。3.原告认为《租赁合同》的解除时间为2019年6月4日，因原告于当日通过微信向被告发出解约通知、向被告法定代表人发出了《函》，该邮件已由被告法定代表人本人签收；被告认为《租赁合同》的解除时间为2019年1月26日，因被告于当日搬离涉案商铺。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《租赁合同》的解除时间问题，被告虽抗辩称其于2019年1月26日已搬离涉案商铺并将搬离情况口头告知原告，故《租赁合同》于同日解除，但并未提供相应的证据予以证明，原告亦对此不予确认，被告应自行承担举证不能的法律后果，本院对其上述抗辩不予采信。根据查明事实可知，被告未支付涉案商铺自2019年2月1日起的租金等费用，原告则于2019年6月4日向被告发出解除《租赁合同》的意思表示，《租赁合同》中约定“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同”，即原告于作出上述意思表示时享有约定的合同解除权，其作出上述意思表示产生解除双方间《租赁合同》的法律效果，结合原告自述的另行出租涉案商铺的情况，现原告诉请要求被告支付涉案商铺自2019年2月1日至2019年5月31日期间的租金并无不当，根据《租赁合同》中关于租金标准递增的约定，上述期间租金标准应为116718.7元/月（100826元/月×105%×105%×105%），现原告主张被告按照111160.67元/月的标准支付上述期间租金属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准，故被告应向原告支付2019年2月1日至2019年5月31日期间的租金444642.68元（111160.67元/月×4个月）。至于迟延支付上述租金的违约金，根据《租赁合同》的约定，被告应于每月5号前支付当月租金，被告迟至原告提起本案诉讼时仍未支付上述租金，显属违约，原告要求被告自各月6日起计付违约金并无不当。至于违约金的计付标准，被告抗辩称原告主张的标准明显过高，请求法院予以调低，在原告未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整违约金的计付标准为2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际清偿之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且从公平原则出发，违约金总额以不超过本金为限，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告的其他诉讼请求，结合本院上述认定及原告实际垫付情况，现原告诉请要求被告支付涉案商铺2019年2月至4月期间管理费、2019年2月至2019年3月期间水费、2019年2月至2019年4月期间电费共计4097.2元并无不当，本院予以支持。关于垫付上述费用的利息问题，原告并未提交证据证明其曾于垫付上述费用后将垫付情况告知被告，且原告已于2019年6月12日提起本案诉讼，故综合本案案情，被告应自2019年6月12日起向原告支付上述垫付费用的利息，其中，2019年6月12日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际返还之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于本案中被告的相关抗辩意见，《租赁合同》第八条仅约定租赁期经过两年后被告可转让合同项下权利及义务给第三方履行，对该条款不可扩大解释为“被告在租赁期经过两年后即无条件享有合同解除权”。另根据原告及被告经办人员的微信聊天记录可知，自2019年3月起双方多次就转租及解除《租赁合同》事宜进行协商，但并未达成一致。被告虽提交相关证据拟证明其已于2019年3月30日及2019年4月26日发函通知原告其实际撤场情况等，但并未提供证据证明上述函件实际已由原告收取，且原告已于2019年3月8日将其准确的收件地址提供给被告供其发送解除租赁合同的函件，故被告提交的相关证据无法证实其上述通知已有效送达原告。本案审理过程中，被告亦未提交其他证据证明其于其自述的搬离涉案商铺之日后曾将其搬离情况告知原告或要求原告与其办理相应的场地交接手续，相应的举证不能的责任应由被告自行承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广东骏和通信设备连锁销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林粤支付广州市天河区粤垦路620号4铺和620号5铺自2019年2月1日起至2019年5月31日期间的租金444642.68元；被告广东骏和通信设备连锁销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林粤支付迟延支付上述租金的违约金（均以111160.67元为本金；分别自各月6日起计至实际清偿之日止；其中2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际清偿之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以不超过本金为限）；被告广东骏和通信设备连锁销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林粤返还上述场地2019年2月至4月期间管理费、2019年2月至2019年3月期间水费、2019年2月至2019年4月期间电费合计4097.2元及支付利息（以4097.2元为本金；自2019年6月12日起计至实际返还之日止；其中2019年6月12日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际返还之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；四、驳回原告林粤的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8360元，由原告林粤负担110元，被告广东骏和通信设备连锁销售有限公司负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  胡雪军人民陪审员  李俊霞二〇二〇年七月二十二日书 记 员  谢丽军