江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0684民初622号 原告：施瑞华，女，1954年4月24日生，汉族，住江苏省海门市。 被告：张赛菊，女，1962年8月12日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：沈永标，海门市三和法律服务所法律工作者。 第三人：施建华，女，1950年4月26日生，汉族，住上海市杨浦区。 原告施瑞华与被告张赛菊排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，于2020年4月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。因经审理发现案外人施建华与本案的处理结果具有利害关系及不具有适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序并通知施建华作为第三人参加诉讼，于2020年5月21日再次公开开庭进行了审理。原告施瑞华，被告张赛菊及其诉讼代理人沈永标到庭参加了全部庭审，第三人施建华参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 施瑞华向本院提出诉讼请求：1.要求张赛菊搬离位于海门市（荣欣小区）202幢308室房屋；2.要求张赛菊赔偿16000元并自2019年11月20日起按每月700元支付房屋占用使用费至实际搬离之日；3.要求张赛菊为侵占房屋的行为赔礼道歉。事实与理由：施建华与施瑞华系姐妹关系，其母亲施慕章于2008年拆除位于海门市原三和镇农村20平方米的房屋后通过代建取得了位于海门市（荣欣小区）202幢308室房屋（以下简称案涉房屋），并长期居住至2016年8月28日病故。因此案涉房屋系母亲施慕章的遗产，应当由施瑞华与施建华共同继承。现张赛菊未经许可于2017年11月20日起擅自占用使用，并于2017年11月20日至2018年11月20日期间将案涉房屋出租给案外人严珺圣获利16000元，故不仅应当搬离案涉房屋，返还获利的16000元，并且按每月700元的标准支付占用使用费。 张赛菊辩称，案涉房屋系我于2017年10月23日向施建华和其女儿俞艇以320000元购买，属于合法取得，施瑞华无权要求我搬离。此外，案涉房屋应当属施建华所有，并不属于施慕章的遗产，施瑞华无权要求分割。综上，请求驳回施瑞华的诉讼请求。 施建华称，施瑞华与施建华均系施慕章女儿，三人为财产分割及解决施慕章住房问题于2007年经海门市三和法律服务所见证签订了协议书一份，明确约定施慕章自愿拆除自己所有的房屋后拟在岸角小区购房，且购房资金及装潢全部由施建华承担，房屋购置后产权归施建华所有，施慕章享有永久的使用权直至终身。协议签订后，施慕章与海门市三和镇岸角新农村建设指挥部签订了委托代建合同，施建华代为支付了所有费用后取得案涉房屋并由施慕章居住、使用。2016年母亲施慕章去世后，施建华将案涉房屋出售给张赛菊属于合法处理个人财产，与施瑞华无关，其无权要求张赛菊搬离及支付相关费用。请求驳回施瑞华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。施瑞华提交的其母亲施慕章与海门市三和镇岸角新农村建设指挥部签订的委托代建合同、房款结算单、施瑞华、施慕章、施建华的户籍证明、施慕章的户口注销证明、案涉房屋电费发票、施慕章户建房用地审批表与本案具有关联性，且张赛菊、施建华对其真实性均无异议，可作为本案证据，其余证据与本案不具有关联性，不作为定案证据。施建华提交的施慕章户建房用地批准单，建房许可证、施慕章、施建华、施瑞华签订的协议书、建房收据、施建华、俞艇与张赛菊签订的协议书、房款结算单等真实性与关联性予以确认亦可作为本案定案证据。依据上述证据，结合当事人陈述，认定事实如下： 施慕章与其丈夫施立成共生育施建华、施瑞华两人。1990年施慕章户经审批建造平房3间，面积约75平方米。 2007年9月8日，为处理施慕章与施立成（已故）所建房屋产权分割及施慕章的居住等问题，施慕章、施建华、施瑞华经海门市三和法律服务所见证，签订协议书一份，约定：三方一致同意将施慕章与施立成共同共有的位于海门市三和镇岸角村31组三间平房中东侧一间面积为11.18平方米的房屋归施慕章所有，西侧两间面积为65.62平方米的房屋归施瑞华所有，位于上海市崇明县竖河公社一间面积约30平方米的房屋归施建华所有；施慕章自愿依照政府规定拆除属自己所有的房屋后拟在海门市三和镇岸角小区购房，所需资金及装饰装潢均由施建华负责，房屋购置后产权归施建华所有，施慕章享有永久使用权直至终身；施慕章后事由施建华、施瑞华共同负责料理，具体由双方协商；协议经有关部门登记或办理手续完后生效，法律有特别规定的依照法律规定等。 同日，施慕章与海门市三和镇岸角新农村建设指挥部签订了委托代建合同一份，约定由施慕章委托海门市三和镇岸角新农村建设指挥部代建案涉房屋，价格为156956.6元。因农村居民可保留约20平方米的田头房，施慕章所有的面积为11.18平方米的房屋作为田头房未予以拆除。 上述协议签订后，原施慕章与施立成共同共有的位于海门市三和镇岸角村31组三间平房均已变更登记至施瑞华丈夫王平名下。施建华女儿俞艇分两次代为支付了代建费126000元，并于2008年11月29日办理了房款结算（房款变更为152474.1元），支付了剩余房款26474.1元及维修基金、物业管理费等各项费用6522.25元。因案涉房屋所占土地系集体土地，至今未能办理产权登记。 案涉房屋装修完成后即由施慕章居住至2016年8月28日去世。2017年10月23日，施建华、俞艇与张赛菊签订了协议书一份，约定将案涉房屋作价320000元出售给张赛菊。张赛菊接受房屋后于2017年11月16日与案外人严珺圣签订了租房协议书，将案涉房屋出租给严珺圣一年，租金为16000元。租赁期限至期后由张赛菊占有使用至今。 另查明，案涉房屋的电费户名于2011年至2014年均为俞艇，2018年2月至3月为施慕章，2018年4月至11月为张赛菊，2018年12月施瑞华将其变更为施建华、施瑞华。 本院认为，施慕章、施建华、施瑞华三人于2007年9月8日签订的协议系各方当事人真实意思表示，应属真实有效。该协议明确施慕章将其所有的房屋拆除后在岸角新村购房，所需资金及装饰、装潢费用均由施建华支付，所购买的房屋产权归施建华所有，施慕章具有永久居住权，可见三方已经约定施慕章在岸角新村购买的房屋归施建华所有。现施瑞华虽以协议约定“购买”，实际施慕章系“代建”为由称施慕章从未在岸角新村购买房屋，案涉房屋系代建取得，不符合上述协议约定，但事实查明岸角小区初始住户均采用“代建”形式取得房屋，施慕章在岸角小区也仅就案涉房屋签订了委托代建协议，可见案涉房屋即上述协议中所约定的施慕章拟购买的房屋。因三方已经约定案涉房屋由施建华负责出资，产权归施建华所有，施慕章仅有永久居住权，且施建华的女儿已经支付了相应费用，故暂不论案涉房屋因土地性质问题能否办理产权证，产权是否可予以明确，但可以确定施慕章在其去世前就案涉房屋仅享有居住权，其去世后，案涉房屋不应为施慕章的遗产，施瑞华无权要求作为遗产予以分割。 不动产物权的设立、变更、转让、消灭，自记载于不动产登记薄时发生效力。因案涉房屋所占土地系集体土地，故不能依法办理产权登记，系俗称的“小产权房”，人民法院对于此类房产权属不应予以确认，但当事人有权以占有保护主张相应权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益等，按照合同约定处理。 本案中，施建华占有、使用案涉房屋系基于施慕章、施建华、施瑞华于2007年9月8日签订的三方协议，系合法占有。至于其将案涉房屋出售给张赛菊的合同效力问题，在本案中不予评判，但无论效力如何，根据双方陈述及水电费户名的变更可以证实施建华依据三方协议在施慕章去世后已实际占用、使用案涉房屋，施瑞华从未实际占用、使用案涉房屋，其当然也无权以占有保护要求恢复占有，排除妨碍，更勿论支付使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十一条的规定，判决如下： 驳回原告施瑞华的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告施瑞华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费200元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  杜开宇 人民陪审员  黄惠琴 人民陪审员  茅祖生 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  沈倩玮