广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0982民初740号原告（被反诉人）：张莲清，女，1963年1月19日出生，汉族，公民身份号码440************747，住广东省化州市*********号。委托诉讼代理人：李亚林，男，1971年6月12日出生，汉族，住广东省化州市***********。被告：冯道健，男，1991年4月18日出生，汉族，公民身份号码440************413，住广东省化州市****办解放路一横巷13号。被告（反诉人）：朱柳谕，女，1991年11月24日出生，汉族，公民身份证号码440************502，住广东省化州市****办解放路一横巷13号。两被告委托诉讼代理人：陈高松，广东粤强律师事务所律师。被告：化州市画时代广告部，经营场所：化州市****办北岸北堤（二十米路）北岸区1段之四39号。经营者：冯道健。原告（被反诉人）张莲清与被告冯道健、被告（反诉人）朱柳谕、被告化州市画时代广告部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案，并于2019年4月1日作出（2018）粤0982民初3718号民事判决，宣判后朱柳谕不服本院判决，向茂名市中级人民法院提起上诉。茂名市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）粤09民终1990号民事裁定，发回重审。本院另行组成合议庭，并追加化州市画时代广告部作为被告，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）张莲清的委托诉讼代理人李亚林、被告冯道健、被告（反诉人）朱柳谕的委托诉讼代理人陈高松到庭参加诉讼，被告化州市画时代广告部经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莲清向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯道健、朱柳谕立即归还欠款人民币138000元给原告张莲清;2、由二被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2017年6月17日，被告冯道健向原告张莲清购买一套房屋，并签订《房屋买卖协议书》，冯道健支付了部分房款，原告和被告办理了房产转户手续，但余下房款138000元未付清。被告立欠款凭证给原告收执，并定于2017年9月30日前付清欠款。但期满后经原告多次追讨，被告以种种理由推搪至今未付。被告冯道健和朱柳谕是夫妻关系，该款是其家庭购买房屋的欠款，故被告朱柳谕应共同承担偿还款责任。为了保护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉求。冯道健、朱柳谕辩称，被告不愿意偿还5万多元。1、被告朱柳渝并不是被告朱柳谕；2、原告没有取得房屋的所有权，没有相应的处分权；3、双方买卖合同无效，被告朱柳谕已经支付人民币33.35万元，原告应该退还本金以及承担相应的利息，从2018年5月29日开始计算利息还给被告；4、原告涉嫌合同欺诈，被告朱柳谕保留追究的权利；5、反诉费用由被反诉人承担。化州市画时代广告部不作答辩。朱柳谕向本院提出反诉请求：1、被反诉人退还反诉人33.35万元人民币以及相应的利息（利息以33.35万元为本金,按照年利率6%计算,自2018年5月29日起算至实际退还全额本金之日止);2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由:2O17年6月17日,被反诉人与反诉人签订《房屋买卖协议书》,约定由被反诉人出售粤同国际的一套房给反诉人,总价人民币38.8万元。其后,反诉人支付了人民币33.35万元给被反诉人,但被反诉人却不交房给反诉人,更没有提交该套房的权属凭证给反诉人。后来,反诉人经过多方打听,得知被反诉人没有取得粤同国际套房的所有权,导致《房屋买卖协议书》从根本上无法履行。直至今天开庭,被反诉人也没有取得该套房的所有权,也没有相关的权属凭证。此外,本反诉人在起诉状中所诉“朱柳渝”并非本反诉人,诉讼主体错误,被反诉人朱柳谕不是适格的被告。综上所述,被反诉人的行为已经构成合同欺诈,双方签订的《房屋买卖协议书》无效,现反诉人按照法律有关规定,提起反诉,请求人民法院支持反诉人的反诉请求。张莲清辩称，被告朱柳谕的反诉没有事实和法律依据；被告还欠原告54500元的购房款，事实清楚，因此请法院驳回反诉人的反诉请求，费用由被告承担。冯道健不作答辩。画时代广告部不作答辩。双方当事人在诉讼中的举证及质证。一、原告张莲清举证及被告质证（一）原告张莲清举证1、原告张莲清身份证复印件，证明原告张莲清诉讼主体资格。2、被告冯道健身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。3、《房屋买卖协议书》，证明原、被告双方于2017年6月17日签订了买卖合同，由原告将房屋转让给二被告。4、欠款条，证明被告冯道健欠原告张莲清房款人民币138000元。5、《证明》两张（补充证据，由被告冯道健出具），两张《证明》均证实涉案房屋原本是由被告冯道健、朱柳谕共同转卖给原告张莲清的，本案要求的退款也是原来原告支付给两被告的购房款。6、《房屋转让合同》（补充证据），证明2015年8月18日，被告冯道健以抵数取得涉案房屋（未办理房地产权证）转让给原告。由于之后无法办到产权证，原告要求退房给被告，被告将房款退给原告。（二）被告的质证被告朱柳谕发表质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，无法证明朱柳渝是适格的被告。对证据3的真实性无异议，合法性、关联性有异议，房屋买卖应当是房屋所有权人才有处分权，原告没有取得相应的所有权，所以也没有相应的处分权，其签订的买卖协议无效，而且在协议的第二页第四条第二点有约定到保证对房屋有处分权，不存在法律上的障碍，但是原告直到开庭为止，均没有取得所有权，所以对其合法性、关联性不认可。对证据4《欠款》，朱柳谕认为冯道健并没有拖欠原告张莲清款项，恰恰是原告张莲清应当退还人民币333500元给朱柳谕及冯道健，所以对该欠款的三性不予认可，而且该欠款的金额与买卖协议转让价格不相符合。对证据5，真实性不认可，理由是：没有相应的营业执照，没有画时代备案公章登记表，无法确定该证据是否为真实；对合法性、关联性均不认可，理由是：该证明已超出画时代的营业范围，而且画时代广告部与本案朱柳谕没有关联性，与本案案情也没有关联性。对证据6三性均有异议，理由是：该转让合同转让方主体是化州市画时代广告媒体，而且没有画时代广告媒体的相应盖章，超出其营业范围，与本案案情及朱柳谕没有关联性，也不能证明原告所主张的具有房屋所有权的证据。二、被告举证及原告质证。（一）被告朱柳谕、冯道健举证1、银行交易清单，证明朱柳谕支付了人民币333500元给张莲清，但张莲清并没有取得房屋产权，也没有交付房屋，双方签订的房屋买卖协议书无效，应予退还人民币333500元给朱柳谕。2、化州粤同房地产有限公司声明，证明原告出售的房产并没有产权。（二）原告的质证原告张莲清发表质证意见：对证据1，三性均没有异议，证实到被告冯道健、朱柳谕退还房款给原告张莲清。对证据2，对真实性、合法性有异议，关联性无关，因为这套房子是原告从被告受伤买过来的，交钱是交给被告，因此不可能交给粤同公司。被告化州市画时代广告部没有出庭参加诉讼，没有证据提交，对原告张莲清、被告朱柳谕提供的证据没有书面质证意见。经审查并结合当事人在庭审中陈述，原告张莲清提供的上述6份证据，本院予以采信。对被告朱柳谕、冯道健提供的2份证据的三性本院予以采信。综合当事人陈述和采信的证据，本院确认如下事实：被告冯道健、朱柳谕是夫妻关系。化州市画时代广告部是个体户，经营者是冯道健。被告冯道健开办化州市画时代广告部期间，承接化州市粤同国际房地产有限公司广告项目工程。后该公司用其位于化州市房地产项目的B单元第十四层1401房139.63平方（未办理房地产权证）认购协议号000006号房屋一套抵数（即抵数广告项目工程款）给冯道健。2015年8月18日，冯道健将该套房屋转让给原告张莲清。冯道健以化州市画时代广告媒体（称甲方，法定代表人冯道健）与张莲清（即为受让方，称乙方）签订《房屋转让合同》一份。该合同载明，甲方自愿将抵数取得的位于化州市粤同国际房地产有限公司项目B单元第十四层1401房139.63平方（未办房地产权证）认购协议号000006号房屋一套转让给张莲清。合同第三点：“本合同生效时，甲方将上述房屋办理转为乙方名下的合同（网签）。如不能办理乙方网签合同，即全部退合同退款。”合同签订后，张莲清按照合同约定交付房屋价款338000元给冯道健。冯道健收到上述价款后于2015年9月6日以化州市画时代广告部名义出具《证明》（即盖广告部印章），冯道健签名收款予以确认。后由于该套房屋未能按上述合同约定办理房产权证等相关转户手续。2017年6月17日，张莲清将上述房屋再卖回给冯道健、朱柳谕夫妇，双方并签订《房屋买卖协议书》，约定商定房屋转让价格为388000元。冯道健、朱柳谕分三期支付房屋价款给张莲清，其中，签订房屋转让协议时支付第一期款100000元，2017年7月30日前支付第二期房款150000元，同年9月30日前支付余下尾数138000元给张莲清。双方签订该协议后，冯道健按协议约定支付了二期房款给张莲清。但由于冯道健没有支付尾款138000元给张莲清，于2017年7月27日，冯道健亲笔书写《欠款》凭证给张莲清。该《欠款》内容是：“冯道健欠张莲清房款人民币138000元，大写拾叁万捌仟元。欠款人冯道健，2017年7月27日”。之后冯道健、朱柳谕分多次支付了部分款给张莲清，至本案起诉时止尚欠款54500元。原告张莲清在庭审上承认冯道健、朱柳谕还款的事实，并确认被告冯道健、朱柳谕尚余54500元未支付。另查明，化州市画时代广告媒体没有工商注册登记。（是否需要留这句）本院认为，原告张莲清与被告冯道健、朱柳谕双方之间的行为是房屋买卖合同的民事法律关系。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”综上法律规定，故被告朱柳谕认为张莲清对房屋没有处分权而主张《房屋买卖协议》无效，不符合上述法律规定，本院不予采纳。本案中，冯道健尚欠张莲清转让房屋款人民币54500元的事实，有冯道健出具《欠款》凭证和庭审时原告张莲清的陈述和被告朱柳谕辩称予以证实，其欠款事实清楚，证据充分，本院予以认定。对于张莲清请求被告朱柳谕共同支付该笔款的请求，经查，被告朱柳谕对该房屋买卖完全知情，并承认房屋买卖协议书买方朱柳渝（谕）的签名是其本人所签。故张莲清请求朱柳谕共同支付尚欠买卖房屋款有事实和法律依据，本院予以支持。至于朱柳谕代理人提出起诉状“朱柳渝”不适格被告主体问题，经查：2017年6月17日双方签订的《房屋买卖协议书》中，乙方签名“朱柳渝”是被告“朱柳谕”本人所签，虽与其身份证的“朱柳谕”字样不同，但《房屋买卖协议书》上的朱柳渝的身份证号与朱柳谕的身份证的身份号码相同，应认定是同一人，只是书写笔误，应予纠正为“朱柳谕”。因此对张莲清请求冯道健、朱柳谕归还欠款54500元，本院予以支持，超出部分不予支持。关于被告朱柳谕提出的张莲清退还朱柳谕333500元人民币的请求是否支持的问题。经查，张莲清与冯道健签订《房屋转让合同》后张莲清按约支付了房款338000元，但冯道健无法按约将涉案房屋过户给张莲清，于是双方再通过签订《房屋买卖协议书》将涉案房款返还给张莲清。该事实有当事人陈述证实，本院予以采信。因冯道健和朱柳谕是夫妻关系，朱柳谕签订《房屋买卖协议书》时应知该协议是实现上述债权的方式，因此对朱柳谕主张《房屋买卖协议书》无效而要求张莲清退还朱柳谕人民币333500元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯道健、朱柳谕于本判决生效之日起十日内归还房屋买卖尚欠款人民币54500元给原告张莲清；二、驳回原告张莲清的其他诉讼请求；三、驳回反诉人朱柳谕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3060元，由原告张莲清负担1897.5元，被告冯道健、朱柳谕负担1162.5元；本案反诉费6302.5元由反诉人朱柳谕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨洪博人民陪审员  阮诗娜人民陪审员  梁 洁二〇二〇年六月二十九日法官 助理  李洪娟书 记 员  刘丽华