苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6120号原告（反诉被告）：苏州市大隆五金电动工具厂，住所地苏州市吴中区东山镇渡桥。负责人：徐国芳，该公司经理。委托诉讼代理人：吴大隆，该公司员工。委托诉讼代理人：李文科，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州中油东山加油站有限公司，住所地苏州市吴中区东山镇渡水桥。法定代表人：杨仁余，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐来、徐兴根，江苏瀛元律师事务所律师。本院于2019年7月8日受理了原告苏州市大隆五金电动工具厂（以下简称大隆五金厂）与被告苏州中油东山加油站有限公司（以下简称东山加油站）房屋买卖合同纠纷一案，被告东山加油站在审理中提起反诉，本院予以合并审理。本案原由审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大隆五金厂之委托诉讼代理人吴大隆、李文科，被告东山加油站之委托诉讼代理人徐兴根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大隆五金厂（即反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法解除其与被告于2017年10月18日签订的《房屋买卖合同》，返还其售于被告的房屋；2.被告赔偿其房屋拆除重建损失3821220.75元，房屋租金损失884790.8元(其中空置期为2017年10月18日至2019年6月17日，拆除重建期为2019年6月18日至2019年12月17日)；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告原状返还其涉案房屋；2.被告赔偿其房屋拆除重建费用3821220.75元、空关期间租金损失632500元、涉案房屋占有使用费222122.5元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：其于2016年6月因厂区内房屋严重破败成为危房，向苏州市吴中区东山镇政府提出危房改造申请，镇政府同意其进行危房改造。其于2016年9月拆除危房过程中，被告提出愿为其提供一块约3米×13米的绿化地块作为其改造后房屋的出口通道，使其所造房屋由居住用房变更为门面用房；作为交换条件其改造后房屋中三间三层房屋(386.3㎡)以优惠价格售于被告。同时被告要求购买的房屋须按照被告意愿对原设计图纸进行修改，将被告所购房屋从原十间三层的联排房屋中独立出来且将房屋坐落由南北向调整为东西向。合同签订后，其按照被告意愿已于2017年6月建造完成涉案房屋；但被告却迟迟无法提供上述绿化地块供其作为通道使用，使其房屋建成至今无出入通道，因此无法投入使用。其于2018年10月向法院提起诉讼，要求被告履行合同义务并赔偿违约金。后经法院查明案涉《房屋买卖合同》中被告须向其提供的绿化地块不属于被告所有，其根本无法实现合同目的，被告在签订《房屋买卖合同》中存在欺诈，故请求判如所请。被告东山加油站（即反诉原告）辩称：愿意将涉案房屋返还原告。原告出卖的涉案房屋无规划建设的施工许可，不允许商业使用，更不能买卖，所以真正的受害者是其。其购买房屋后，支付了全部房款，但是无法使用，损失巨大。原告所谓的损失系原告自身过错引起，其在签订合同时不存在过错，更不存在欺诈。案涉绿化地块的使用权是其向东山镇政府征地取得，不存在绿化地块非其使用的情况，原告的陈述与事实不符，请求驳回原告全部诉请。因涉案《房屋买卖合同》无效，其反诉要求判令：1.反诉被告大隆五金厂返还其购房款2964300元及该款自2017年10月20日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日止的利息；2.反诉被告大隆五金厂支付装修损失381488元；3.反诉费用由反诉被告承担。针对反诉原告东山加油站的反诉请求，反诉被告大隆五金厂辩称：同意返还其收取的购房款2380000元，但不同意支付该款的利息。对于反诉原告东山加油站主张的装修损失不认可，该款系反诉原告自行扩大的损失，反诉原告应将涉案房屋原状返还给其。本院经审查认定事实如下：2017年10月18日，大隆五金厂（甲方）与东山加油站（乙方）签订《房屋买卖合同》一份约定，经甲乙双方友好协商，就甲方一栋三层楼房卖给乙方做营业楼，乙方提供加油站出口指示牌右侧一条绿化地块供甲方使用。房屋坐落：东面加油站出口通道，南面西面大隆五金厂，北面加油站营业区域(附：大隆五金厂土地证复印件)。房屋面积：一楼122.85m，二楼137.35㎡，三楼126.10㎡，房屋总面积合计386.30㎡【附平面图】(无两证)。一楼8000元/㎡，二楼8000元/㎡，三楼7000元/㎡，合计金额2964300元。经有关技术部门验收合格，台同签订后乙方先支付总金额的80%，甲方交付房屋，余款20%在2017年12月30日前全部付清，乙方通过银行转账给甲方指定账户，甲方出具收款凭证给乙方。如政府有政策可办理土地证及房产证，及分割费用由乙方承担，甲方无偿协助乙方办理。如将来政府拆迁甲方无偿协助乙方办理所有事宜。任何一方如有违约，按总金额的30%支付违约金。合同签订后，大隆五金厂于2017年10月将涉案房屋交付给东山加油站，双方未办理房屋交接手续。东山加油站于2017年10月18日向大隆五金厂支付了购房款2380000元，并于2018年6月25日向苏州市吴中公证处提存了584300元，指定上述提存款受领人为大隆五金厂，大隆五金厂并未领取该款并于2020年7月1日向苏州市吴中公证处出具声明，明确表示抛弃该款提存受领权，该款可由东山加油站领回，东山加油站对此已知晓。另查明，坐落于苏州市吴中区，面积合计5719.2平方米的土地登记的使用权人为大隆五金厂。原、被告一致确认涉案房屋系坐落于大隆五金厂内东南角一幢三间三层楼房（东西朝向），该房屋无房产证、建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续，故双方于2017年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效。审理中，东山加油站申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，本院遂委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司对上述事项进行鉴定。该公司于2020年2月24日出具《房产估价报告》，估价结果：经评估确定估价对象在价值时点2020年1月9日，满足所有估价假设和限制条件下的估价结果为381488元。东山加油站为此支出评估费5000元。再查明，原告大隆五金厂于2018年10月24日向本院提起诉讼，请求判令东山加油站完全履行合同，消除合同所涉地块上一切障碍，使该地块达到其实际可使用状态，并支付其违约金889290元。2019年5月24日，原告大隆五金厂申请撤回起诉，本院口头裁定予以准许。审理中，本院至涉案房屋现场进行了查看，涉案的三层三间房屋及相邻的八间三层房屋均有通道进出。以上事实由大隆五金厂提供的《房屋买卖合同》、国有土地使用证、（2018）苏0506民初9319号案件开庭笔录、询问笔录，东山加油站提供的转账凭证、公证书及本院庭审笔录、询问笔录、现场照片等予以证实。庭审中，大隆五金厂称，1、案涉的三间三层房屋及相邻的八间三层房屋均无房产证、建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续，亦无政府同意翻建的相关材料提供，但上述房屋系经政府同意改建的危房，其对上述房屋享有所有权。2、东山加油站在与其签订《房屋买卖合同》时明知该房屋没有两证，自愿承担相应风险，故本案现因房屋无建设工程规划许可导致合同无效，东山加油站应承担相应损失。3、其与东山加油站协商后，以低于市场价格出售房屋给东山加油站，东山加油在以提供规划地块给其使用作为交换条件，但该地块并非东山加油站所有，其因东山加油站虚假承诺产生了相应损失，东山加油站应予赔偿。4、其多次要求东山加油站停止装修，但东山加油站仍继续装修，相应装修损失无权向其索赔。关于其主张的拆除重建费用及租金损失，因东山加油站欲向其购买房屋，故其改变了房屋原有设计，从原本设计建造一幢十间三层房屋，变更为建造一幢八间三层房屋及一幢三间三层房屋，并将三间三层楼房建造为东西朝向、八间三层楼房进出朝向倒置（原本应在北面开门，现实际对南面开门），现被告东山加油站无法提供约定绿地给其使用，使涉案房屋及同期建造的剩余八间三层房屋无进出通道，无法正常使用，需要拆除重建，故要求被告支付拆除重建费用3821220.75元，并申请对该拆除重建费用进行鉴定。此外，八间三层房屋因不能正常使用，无法出租，一直空关，故被告应参照其厂区内其他厂房租金标准支付租金损失632500元。关于房屋使用费，其于2017年10月18日将涉案房屋交付给被告使用，双方未办理房屋交接手续，故其并无证据证明具体交付时间，因被告占有使用该房屋至今，故被告应参照其厂区内其他厂房租金标准支付自2017年10月18日起的房屋占有使用费222122.5元。为此，原告向本院提交了以下证据：1、吴大隆与东山加油站法定代表人杨仁余的短信聊天记录。根据聊天记录显示，双方自2016年9月开始商讨售房事宜，并就涉案房屋建造等有交换意见。合同签订前，吴大隆便已就涉案绿地权属问题向杨仁余进行询问。2017年10月30日，吴大隆向杨仁余发送短信称“鉴于合同中还有部分事宜还在进行履行中，考虑双方利益，要求对方停止对房屋装修，待合同到期履行完各方义务后交付给被告使用”。杨仁余回复“什么意思，我吃了饭就想余款转给你”。2018年6月17日，吴大隆向杨仁余发送短信，其认为东山加油站未能按约将道路交付其使用，已违约，给其造成了经济损失，故要求东山加油站交还房屋，赔偿违约金890000元，支付建造费用600000元。杨仁余回复“法庭上见”。原告称，该聊天记录证明其根据被告要求对房屋坐落等进行了调整，并已按约交付涉案房屋，但被告未能按约提供绿化地块给其使用。2、12345网页打印件。根据该打印件页面显示，有网友投诉“东山镇东山大道加油站对过在大搞开发，不知道是哪位批准的。如没有审批，请问东山政府是不是卖块地都可以开发”。下方回复内容为“该企业为苏州市大隆五金电动工具厂，于2001年6月10日领取的土地证，2007年7月27日领取的房产证，使用用途为工业，面积5719.2平方米。由于该厂厂房已建三十年左右时间，房屋存在安全隐患，故在原工业厂房的基础上升级改造，改建面积在土地证范围内。此复。吴中区东山镇”。原告称，根据该回复，其有权建造涉案房屋。3、葛炳生、王建维的书面证言。内容主要为大隆五金厂将一幢三间三层房屋出售给东山加油站，加油站承诺将一块绿化地给大隆五金厂使用等。葛炳生、王建维均未到庭陈述。4、接处警工作登记表、治安调解协议书、询问笔录。2019年4月22日的接处警工作登记表载明报警人为吴大隆，其报警称与隔壁加油站正在打官司，现加油站将他店旁围墙推到。民警赶至现场经查系吴大隆与杨仁余因土地纠纷正在打官司。2019年6月8日的接处警工作登记表载明报警人系吴大隆，其报警称墙原来是自己的，现隔壁加油站把墙推到了要重新砌，侵占自己的地方。民警至现场经查加油站负责人周建惠称吴大隆已将房子卖给他们加油站了，现加油站要装修，吴大隆说房子是他自己的，没有卖给加油站，已上法院起诉。我所劝说加油站负责人周建惠暂停施工，等法院判决，现场已处警完毕。2019年7月4日的接处警工作登记表载明报警人为吴栋，其报警称加油站的工作人员未经允许就在施工，起纠纷。民警至现场经查吴栋称因与加油站为了围墙的事情丁妍与加油站员工周建惠发生纠纷，现已调解。治安调解协议书载明丁妍与周建惠因上述施工产生的纠纷已在公安机关达成调解协议。案外人黄翔2017年5月12日在东山派出所询问笔录中称，其山水缘农副产品店门口左侧距其店铺3米处绿化带内15棵树被锯，但不知是谁锯的。5、2019年7月7日大隆五金厂负责人吴大隆与东山加油站法定代表人杨仁余在东山派出所调解的录音及文字整理稿。录音中，吴大隆称，2016年其应杨仁余要求在自己地块上为东山加油站建造了一幢三间三层楼房，2017年10月18日双方签了买卖合同将该房屋出售给东山加油站，按照合同约定，东山加油站应将出口处那块绿地给其使用。2017年10月30日，其便发微信给杨仁余，让他不要装修了，如果有争议的话，他可能有损失。到2017年年底，加油站都没能将绿地给其使用，后来其2018年10月到法院起诉了，东山加油站开始装修，其想着如果路能开通，装修还是要做的，就没有多说，后来法院查了这块绿地不是东山加油站的，合同没有办法履行，其就撤诉了。其跟杨仁余说不能再装修了，墙不能拆，但是加油站还是偷偷摸摸去拆。其和妻子让里面装修的包工头停下来，但是包工头不停。杨仁余称，其已按合同约定向大隆五金厂支付了购房款，剩余20%购房款提存到公证处了。双方是约定其加油站门口到河边上那块地给大隆五金厂使用。其购买的房屋是做营业厅使用的，装修已经全部装修好了。中间有一堵墙，是厂房的山墙，本身要拆的，通过几次报警，后来砌起来。原告称，证据4、5证明其早在2017年10月30日就要求被告停止装修。6、厂房租赁合同、收据、银行交易明细。证明其厂区内一幢4间，面积合计450平方米的厂房出租年租金115000元，应按照该费用标准计算房屋租金及使用费。7、预算书。证明房屋重建需要支出的费用，其建设涉案房屋花费了八、九万元。8、涉案厂房照片。原告大隆五金厂称，该照片拍摄于2017年10月18日，证明涉案房屋交付给被告时的状态。现要求被告将涉案房屋恢复原状交付。被告东山加油站质证后称，证据1真实性没有异议，但不能证明绿化地块使用权不属于其。证据2真实性没有异议，但是12345的回复记录只是说建造房屋在原土地权属登记范围内，并非对建造楼房的批复和施工许可。证据3不认可，两名证人都是原告大隆五金厂的工人。证据4、5真实性没有异议，但对证明目的不予认可，上述证据并不涉及绿化地块权属问题，且调解录音发生时间在2019年7月7日，并不在诉讼期间，其并未恶意扩大损失。证据6除银行交易明细外，其余真实性均不予认可。证据7不予认可，原告建造房屋过程未征求其意见，其不清楚。证据8确系涉案房屋照片，但是不能确认系交付时的状态。当初购买涉案房屋时，原告称该房屋系经镇政府同意建造，有规划许可，产证正在办理中，但当时原告并未向其出示建造审批手续。合同签订后，其按约向原告支付了购房款，剩余尾款因原告变更银行账户，其无法转账支付，便将剩余款项进行了提存。原告大隆五金厂于2017年10月25日向其交付了涉案房屋，双方并未办理交接手续。现因原告未能办理出涉案房屋产证，且涉案房屋无相关审批手续导致双方买卖合同无效，故原告应当返还其支付的购房款，并赔偿其装修损失。原告虽向其发送过要求其停止装修的短信，但这只是原告的单方意见，其并不认可。此外，其对合同中约定的绿化地块享有使用权，除从该地块通行外，原告建造的另一幢八间三层房屋还有别的通道进出，并非无法使用。其在房屋买卖过程中并无过错，故其不承担房屋重建费用、租金及房屋使用费。此外，合同中约定的绿化地块在其土地使用权证范围内，系其向苏州市吴中区东山镇人民政府购买，故申请对其土地证宗地范围及其向东山镇人民政府购买的土地四至范围进行测绘，以证明涉案绿化地块其拥有使用权。为此，被告东山加油站向本院提交了以下证据：1、接处警工作登记表，报警人系黄翔，接处警时间为2017年5月12日。处警经过及结果载明报警人称路边几十棵树被锯掉了，接警后我所民警即赶至现场勘查。经查，2017年5月12日3时许至2017年5月12日5时30分许，黄翔发现渡桥村环山公路山水缘农副产品店门口左侧的约15棵树（樱花树、桂花树）被锯，损失价值不详。证明案外人对绿化地块提出过异议，但是其认为该异议不成立。2、东山加油站与苏州盛诚装饰工程有限公司签订的装修合同一份，合同载明计划开工日期为2018年1月18日，计划竣工日期为2018年4月18日，合同价款593689.6元，证明其对涉案房屋进行了装修，实际装修时间自2018年2月起至2018年7月止，其于2019年在法院笔录中陈述的装修指的是加油站改造装修并非涉案房屋装修。原告称，证据1不能证明合同所涉绿化地块存在争议。证据2真实性无法确认，被告实际装修时间是2019年，在其要求被告停止装修之后，所以装修损失其不认可。本院认为，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的三间三层房屋无房产证，亦无建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续，故大隆五金厂与东山加油站于2017年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效,被告东山加油站应将涉案房屋返还给原告，原告大隆五金厂应将被告东山加油站交付的购房款2380000元返还给被告东山加油站。至于被告东山加油站提存至苏州市吴中公证处的584300元，因原告大隆五金厂已于2020年7月1日向苏州市吴中公证处明确表示抛弃该款提存受领权，该款可由被告东山加油站自行取回。因《房屋买卖合同》无效，合同中约定的绿化地块权属问题不属于本案审查范围，故东山加油站的土地测绘申请，本院未予准许。审理中，原告大隆五金厂要求被告东山加油站将涉案房屋原状返还，但双方交接涉案房屋时并未办理交接手续，现原、被告对交付时涉案房屋的状态无法达成一致意见，原告提供的现有证据亦不能证明房屋交付时的原状，鉴于涉案房屋交付被告东山加油站后，被告对房屋进行了大量装修，以现状返还房屋更为合理，故原告大隆五金厂要求被告东山加油站原状交付涉案房屋的诉请，本院不予支持。关于房屋使用费及购房款利息损失。因双方明知该房屋无权属登记证书及建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续仍签订买卖合同，双方就诉争房屋买卖合同无效均存在过错，大隆五金厂自2017年10月将涉案房屋交付东山加油站占有使用至今存在收益，因此东山加油站要求大隆五金厂支付购房款的利息损失与其使用标的物的使用费可相互抵销，故本院对本诉原告要求被告东山加油站支付房屋使用费诉讼请求及反诉原告东山加油站要求反诉被告大隆五金厂支付利息的反诉请求均不予支持。关于原告大隆五金厂要求东山加油站支付涉案房屋及相邻的八间三层房屋重建费用3821220.75元的诉讼请求。涉案房屋及相邻的八间三层楼房均无建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续，且经现场查看，上述两幢房屋能够进出，并非无法使用，故原告该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。对原告提出对重建费用进行鉴定的申请，本院不予准许。关于大隆五金厂要求东山加油站支付相邻的八间三层房屋空关的租金损失632500元的诉讼请求。该八间三层房屋系原告自行建造并由原告占有使用，该房屋虽处于空关状态，但仍可进出通行，现有证据无法证明因被告过错导致房屋无法使用，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉原告东山加油站要求反诉被告支付装修损失381488元的反诉请求。反诉原、被告签订合同后，反诉被告将涉案房屋交付反诉原告使用。反诉被告大隆五金厂虽在2017年10月30日向反诉原告法定代表人杨仁余发送短信要求反诉原告暂时停止装修，但其要求理由并非合同无效，而是认为合同中尚有部分事项未履行完毕，反诉原告对此不予认可。2018年10月24日，反诉被告向法院提起诉讼，其诉请仍是要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，直至2019年7月8日大隆五金厂再次提起诉讼时，诉讼请求变更为要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。现反诉原告东山加油站称其在2018年7月即完成了涉案房屋的装修，并提供了装修合同予以证明，另外，原告提供的2019年7月7日派出所调解录音，反诉原告法定代表人杨仁余称涉案房屋已经装修完毕，故根据现有证据不能证明反诉原告在本案受理后仍继续装修，恶意扩大损失，反诉被告认为装修损失应全部由反诉原告自行承担的答辩意见，本院不予采信。本案中，反诉原、被告明知涉案房屋无产证及相关审批手续仍进行交易，双方均有过错，涉案房屋按现状返还给大隆五金厂，装修添附具有一定利用价值，现涉案房屋装修价值经鉴定为381488元，结合双方过错程度等因素，本院酌定反诉被告大隆五金厂应支付反诉原告东山加油站装修损失228892.8元，剩余款项152595.2元由反诉原告东山加油站自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州中油东山加油站有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于苏州市吴中区东山镇渡桥苏州市大隆五金电动工具厂内东南角的一幢东西朝向的三间三层房屋返还给原告苏州市大隆五金电动工具厂。二、反诉被告苏州市大隆五金电动工具厂于本判决生效后十五日内向反诉原告苏州中油东山加油站有限公司返还购房款人民币2380000元、支付装修损失人民币228892.8元，合计人民币2608892.8元。三、驳回原告苏州市大隆五金电动工具厂的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏州中油东山加油站有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币44206元，由原告苏州市大隆五金电动工具厂负担人民币39574元，由被告苏州中油东山加油站有限公司负担人民币4632元，被告苏州中油东山加油站有限公司负担部分已由原告预交，被告苏州中油东山加油站有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还；反诉案件受理费减半收取人民币19057元、鉴定费人民币5000元，合计人民币24057元，由反诉原告苏州中油东山加油站有限公司负担人民币7221元，反诉被告苏州市大隆五金电动工具厂负担人民币16836元,反诉被告苏州市大隆五金电动工具厂负担部分已由反诉原告苏州中油东山加油站有限公司预交，反诉被告苏州市大隆五金电动工具厂于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告，反诉原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。审 判 长  梁 虹人民陪审员  赵晓冬人民陪审员  石小芳二〇二〇年七月一日书 记 员  徐姝玢