河南省杞县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0221民初1142号原告：潘丽娜，女，1981年12月10日生，汉族，住河南省杞县。被告：开封市长星房地产开发有限公司，住所地杞县城关镇东环路。统一社会信用代码：91410221688186914W。法定代表人：张宁，该公司经理。委托诉讼代理人：李永杰，河南强云律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告潘丽娜与被告开封市长星房地产开发有限公司（以下简称长星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽娜与被告长星房地产公司委托诉讼代理人李永杰及法定代表人张宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务，协助原告办理房产过户登记手续2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按购房款日万分之三计算，自2016年12月1日起至2020年4月22日为103081元，并承担卖方未履行合同产生的全部费用）。3、诉讼费由被告负担。事实及理由：2015年9月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告全款购买被告开发的东城明珠第A6幢一单元三层西户商品房一套，建筑面积120.75平方米，总房款277250元，约定于2016年12月1日前交房，原告一次性交清房款。后经原告多次催促，被告一直未能交付房屋，截止起诉之日，原告仍未收到被告的交房通知，也未给原告说明无法按期交房的原因，原告认为被告迟延交房没有法定事由，违约事实明显，给原告造成了严重损失，为维护自身合法权益，故依法起诉。开封市长星房地产开发有限公司辩称，原、被告不存在真实的买卖合同关系，也未实际收到原告支付的购房款，被告在2014年向河南强大投资有限公司借款300万元，按照强大公司的要求，用十套房子做抵押担保，后来被告要求归还强大公司借款并收回十套房的购房手续，强大公司不同意，后来才知道强大公司已将房屋处分，本案争议的房屋系其中一套，被告也向原告多次提出收回合同，替强大公司归还借款，原告至今不同意。原告在强大公司有存款，强大公司涉嫌非法集资已被杞县打击非法集资办公司封存相关材料。综上，双方的买卖合同不是真实意思表示，被告出具的购房合同只是一种担保行为，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2015年9月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定主要内容为：出卖人开封市长星房地产开发有限公司，营业执照注册号410221100003654，买受人潘丽娜，身份证号,建设用地产权证号杞籍国用(2012)第050号,建设工程规划许可证号为10221201401150102号,商品房预售许可证号2014第0527号，买受人购买的商品房东城明珠小区第A6幢一单元三层西户，建筑面积共120.75平方米，单价为每平方米2300元，付款方式一次性付款,房款总计贰拾柒万柒仟柒佰贰拾伍元整，2016年12月1日前交付房屋，逾期交房违约责任:逾期交付房屋60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人按已付房款的每日0.02%向买受人支付违约金。商品房预售，自本合同生效之日30天内，由出卖人向登记机关申请登记备案，出卖人加盖开封市长星房地产开发有限公司合同专用章，委托代理人黄忠敏盖章，买受人潘丽娜签名并按印，2015年9月2日。同日，被告长星房地产公司为原告出具收据一份。收据载明“今收到潘丽娜房款A6楼一单元三层西户，金额贰拾柒万柒仟柒佰贰拾伍元（277725元），付款方式全款，加盖开封市长星房地产开发有限公司财务专用章。”原、被告签订商品房买卖合同后，被告为原告在杞县房屋管理中心办理了商品房合同备案登记，合同首页加盖了杞县商品房合同登记备案专用章，登记号码为杞201509180007。2015年9月17日，原告在杞县住建局物业管理办公室交纳维修基金7245元，杞县住建局物业管理办公室出具了号码为0416677的河南省住宅专项维修资金专用票据一张。被告主张因向河南强大投资有限公司借款300万元，用十套房屋做担保给河南强大投资有限公司，本案争议房屋系其中一套，原告在河南强大投资有限公司存款20万元，河南强大投资有限公司将其中一套即本案争议房屋处分给原告，提交河南强大投资有限公司出具的收款收据两张，原告对此不予认可。被告未举证证明，河南强大投资有限公司出具的收据所载“潘丽娜”与本案原告确系同一人及收款收据与本案具有关联性。上述事实有当事人陈述及杞住建预（销）售证字（2014）第0527号预售许可证、原被告签订的《商品房买卖合同》、收款收据、维修基金票据等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订有《商品房买卖合同》，涉案标的物东城明珠小区A6号楼在杞县房管部门办理有预售许可证，双方主体适格，意思表示真实，合同真实有效。被告作为房地产开发企业，其开发房地产需办理相关手续证件，在买房人办理权属登记手续时，其负有将其持有的办理权属登记所需的各种证件资料提供给房地产行政管理部门的义务。原、被告签订商品房买卖合同后，原告按约定支付了购房款,缴纳了维修基金，履行了合同约定的义务，被告为原告购买房屋办理了备案登记手续，但未按合同约定时间交付经验收合格的房屋，也未按约定给原告办理相关房屋的权属证书，已构成违约。现原告要求继续履行合同，被告应当在具备房屋交付条件后十五日内向原告交付所购房屋，并在具备办理产权证书后30日内协助原告办理产权证书。因原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，且该约定不违反法律规定。结合被告的违约时间、违约程度及原告的可期待利益等因素，从公平原则及诚信原则方面考虑，被告应向原告支付逾期交付房屋违约金，违约金按照日277725元×0.0003%的标准计算，自2016年12月2日起至2020年4月22日违约金为103081元。被告应当在具备办理房屋所有权证书的资格后30日内协助原告办理所购房屋权属证书。被告长星房地产公司辩称，双方的买卖合同不是真实意思表示，也未实际收到原告支付的购房款，因被告向河南强大投资有限公司借款300万元，用十套房屋给河南强大投资有限公司做担保，本案争议房屋系其中一套，被告出具的购房合同只是一种担保行为。原告在河南强大投资有限公司存款20万元，河南强大投资有限公司将其中一套即本案争议房屋处分给原告。被告虽提交河南强大投资有限公司出具的收款收据两张，但原告对此不予认可，被告亦未举证证明河南强大投资有限公司出具的收据所载“潘丽娜”与本案原告确系同一人及收款收据与本案具有关联性，且被告不仅为原告出具有收款收据，还为原告办理了房屋维修基金手续，并在杞县房管部门办理了合同备案登记手续，故对其辩解理由，本院不予采信。综上所述，被告应在具备交付房屋的条件后15日内向原告交付房屋，并在具备办理房屋所有权证书的资格后30日内协助原告办理所购房屋权属证书。被告于判决书生效后十日内向原告支付逾期交付房屋违约金，违约金以277725元为基数,按照日万分之三的标准计算，自2016年12月2日起至2020年4月22日为103081元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告开封市长星房地产开发有限公司在具备房屋交付条件后15日内向原告潘丽娜交付东城明珠第A6幢一单元三层西户的房屋；在具备办理房屋所有权证书的条件后30日内协助原告潘丽娜办理所购东城明珠第A6幢一单元三层西户的房屋产权证书。二、被告开封市长星房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付原告潘丽娜逾期交付房屋违约金103081元（违约金以277725元为基数,按照日万分之三的标准计算，自2016年12月2日起至2020年4月22日为103081元。）三、驳回原告潘丽娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告开封市长星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  侯传波二〇二〇年七月二十日书记员  焦书荣