江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初8337号 原告：顾群，女，1975年1月24日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：崔玉荣、张志军，江苏金川平律师事务所律师。 被告：启东梧桐置业有限公司，住所地启东市大唐佳苑商业会所（港西路633-1号）。 法定代表人：高卫星，总经理。 委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坚勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告顾群与被告启东梧桐置业有限公司（以下简称梧桐置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾群及其委托诉讼代理人崔玉荣，被告梧桐置业的委托诉讼代理人郁建彬、刘坚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾群向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号SPFY2018082270）。2、被告返还原告已付房款532571元，并支付自2018年8月31日起至起诉之日止的同期银行贷款利息（暂计为30000元）。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉请变更为：被告返还原告购房款532571元，并支付自2018年8月31日至2020年1月8日止同期银行贷款利率计算的利息（暂计为34675元）。其他诉请不变。事实与理由：2018年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的启明星钢贸城****商品房一套，该房预测建筑面积为46.11㎡，房屋总价为532571元。原告一次性支付了全部房款。2019年10月22日原告收楼时，被告无法出具相应的房屋质量保证书及使用说明书，且案涉房屋实测面积为49.55㎡，与预测建筑面积46.11㎡，相差3.44㎡，建筑面积误差比已超过3%。被告虽认为案涉房屋增加的是公摊面积，套内面积未予增加，未给原告造成相应的损失，但事实上，原告所购买的房屋是以建筑面积计算的，公摊面积的增加势必会造成实用面积比例的缩减，这都将增加原告今后物业、契税等费用及转让过户困难的风险，故按照双方签订的商品房买卖合同第十三条约定，原告有权要求解除合同、退回房款并主张相应的利息损失。原、被告签订的《补充协议》第七条关于解除合同后自房屋的合同、抵押关系注销手续办妥后180日内退还房款和利息的约定，系加重了买受人的负担，应按《商品房买卖合同》第十三条的约定，直接退还房款和利息。故现原告诉至法院，要求维护自身权益。 被告梧桐置业辩称，对原告的诉请不予认可。1、开庭前，被告未收到原告方书面解除合同的通知，原告的起诉条件不符合合同的约定。2、原告根据《补充协议》第七条的约定，认为被告交付的房屋实际建筑面积与合同约定的预测建筑面积绝对值误差超过3%而行使合同的解除权，原告的该请求不成立，理由如下：（1）案涉房屋出现面积误差原因：一是被告考虑业主的安全和利益，将1-3层的商铺电梯做了更改，致使4-11层业主的公摊面积有所增加，但并不影响业主的套内面积、房屋结构、房屋使用效力；二是由于启东市龙光房产测绘有限公司房屋面积测绘报告中对公摊面积测绘分摊方法，与南通星辰测绘咨询有限公司出具的预测报告中对公摊面积测绘分摊方法不同，导致两个测绘公司对4幢1-3层与4-11层的公摊面积数据变化较大，但实测套内面积与预测套内面积相比，误差未超过3%。公摊面积虽有增加，但未影响原告实际套内面积的使用。（2）被告已承诺对于超过3%的公摊建筑面积不收取任何费用，对于超过3%以内的面积也给予优惠收费，故本案中房屋建筑面积的变更未增加业主费用，未对其造成损失。（3）最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，其立法初衷是在业主利益受损失时，给予业主解除合同的权利。本案中，一是原告的利益未受损失；二是建筑面积增加的原因非被告利益驱使，而是两个测绘公司的公摊面积的分摊方法不同所致，故即使被告方违约，其违约程度显著轻微。综上，不应机械地套用该法条解除合同。同时，亦应考虑在疫情期间复工复产的实际，促进合同的履行。3、有关被告的诚实信用方面，2015年原启东市金双喜公司破产后，涉及到原金双喜公司已经预售67户业主的矛盾（该67户业主当时已经支付了预付房款），被告为解决社会矛盾，在启东市政府和启东市人民法院的号召下，回乡出巨资接管案涉项目，解决上述67户业主资金损失的问题以及启东市建材街50多户钢材经营户的回迁任务，维护了社会的稳定。无论从公平原则考虑，还是从社会综合效果考量，本案均不宜解除合同。4、对于原告提出的退还房款、支付相关利息损失的主张。《补充协议》第七条已约定，出卖人应当自房屋备案合同、抵押关系、注销手续办妥后180天退还，所以原告就退还房款和利息的主张条件未成就。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院认定事实如下： 2018年8月31日，原、被告签订合同编号为SPFY2018082270的《商品房买卖合同》和《补充协议》一份，约定由原告向被告购买位于启东市房屋一套。合同第一条约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融，土地使用权终止日期为40年。合同第三条约定：该商品房的房产测绘机构为南通星辰测绘咨询有限公司，该房预测建筑面积为46.11㎡，预测套内面积为34.55㎡，预测分摊面积为11.56㎡。第七条约定：买受人于2018年8月31日前支付该房全部房款。第九条约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、商品房综合验收合格，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方按《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自该房屋的合同、抵押关系注销手续办妥后180日退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。《商品房买卖合同》第十四条规定：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 合同签订当日，原告向被告支付了全部房款532571元，被告向原告开具了增值税发票。2018年12月24日，启东市龙光房产测绘有限公司出具了《启明星钢贸广场建筑面积测绘报告》，该报告显示案涉房屋的套内面积为34.23㎡，公摊面积为15.32㎡，建筑面积为49.55㎡。2019年10月22日，被告向原告履行了交房手续，并向原告出具了《业主入住收费一览表》，该表载明案涉房屋合同预测建筑面积46.11㎡，实测建筑面积为49.55㎡，建筑面积差为3.44㎡。经计算，面积误差绝对值为7.46%。 另查明，涉案项目来源于原金双喜公司破产的待建项目。在启东市政府及相关部门协调下，被告出资接管该项目，被告接管后，变更了原电梯设计方案。原告签订购房合同时，4幢1-3层商业区电梯直通4-11层办公区域，变更后商业区域和办公区域共用同一台电梯，虽增强了办公区域的安全性，但增加了办公区域的公摊面积。被告没有按照合同约定的时间将这一涉及原告等业主权益的设计变更，书面通知相关业主。 原告于2019年11月6日向本院提起本案的诉讼，后于2019年12月5日向被告发出书面《解除合同通知函》，要求解除涉案房屋买卖合同，被告于2019年12月6日收到该函。2020年4月12日，被告向原告寄送《关于免收超过合同约定房屋面积款项的函》，被告在该函中承诺，由被告承担超过购房合同约定的售房建筑面积46.11㎡以上部分的购房款，原告无需补交46.11㎡以上面积的房款。原告于同年4月17日收到，但原告仍坚持解除合同。2020年5月15日，被告又向本院提交承诺函，承诺因不同测绘公司测绘方法不同导致原告公摊面积增加后，相应物业费和房屋交易费等成本的增加，被告自愿再补贴原告8000元。 再查明，2020年4月12日，南通星辰测绘咨询有限公司出具《启明星广场4幢房屋建筑面积预测说明》，启东市龙光房产测绘有限公司出具《启明星钢贸广场4幢房屋建筑面积实测说明》，上述两个“说明”均述明了案涉4幢房屋建筑面积中的公摊面积预测和实测的分摊方法。前者将1-11层主楼核心筒面积、底层门厅、楼电梯间、屋顶机房等共有建筑面积分摊到全楼所有房屋。而后者根据商业区域、办公区域不同功能进行分摊，即将1-3层主楼核心筒面积分摊到全楼所有房屋，4-11层主楼核心筒及办公功能区的底层专用门厅、楼电梯间、走廊、屋顶机房列为办公功能区的共有面积。故上述两家测绘公司共有面积分摊方法不同，导致案涉房屋的实测与预测共有建筑面积相比绝对值增加超过3%，而套内实测面积与预测面积相差无几。 本院认为，案涉房屋实测面积较预测面积误差绝对值超过3%时，按照案涉《补充协议》第七条的约定，被告属于违约，原告据此可以选择解除合同。当合同约定的解除条件成就时，人民法院对守约方以此为由提出解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否“显著轻微”，是否影响合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。 首先，案涉房屋建筑面积的增加，系被告接管原金双喜破产待建项目时，认为原电梯设计方案不合理和不安全，更改电梯设计方案而造成了公摊面积增加，原告购买的房屋结构的面积未有实质性改变，而该更改设计客观上对原告的权益没有损害。 其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》虽是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。但双方形成合意后，因一方当事人违约，守约方有权解除合同的前提是“不能实现合同目的”。本案中，一方面，原告在购买房屋时，是明知案涉房屋的土地性质和使用年限，明知房屋的“商务”功能而非“居住”功能；另一方面，案涉房屋建筑面积误差比绝对值超过3%的事实非被告为单纯追求商业效益为目的的故意行为，且房屋整体结构没有改变，房屋套内面积变化甚微。被告虽违约且未将设计更改方案以书面形式提前告知原告，双方亦未就不解除合同签订补充协议，但被告已承诺不再要求原告补交增加的建筑面积的房款，对原告因公摊面积增加导致的相关费用的增多给予一定的补偿，故对原告购买房屋后的实际使用、交纳房款几乎没有影响。 最后，在诚实信用方面，案涉项目系来源于原金双喜破产待建项目，被告在相关部门的协调下，出资接管该项目并建成交房，解决了一部分破产企业债权人的诉求，体现了一定的企业对社会责任的担当。其对变更电梯的设计的原因是在接管项目后发现了原先设计方案的不安全性，并非为了扩大自身经济利益。 综上，被告虽违约，但违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，不应解除案涉合同。被告在认识到自身在变更设计后未及时通知业主的行为违反了合同的相关约定后，主动作出免收超过合同约定的房屋面积房款，并对案涉房屋面积增加而可能导致二次交易成本和物业管理费等成本的增加作出8000元的经济补偿的承诺，是对其履约瑕疵有效补救措施，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告顾群的诉讼请求。 本案受理费依法收取9426元（原告已预交），由原告顾群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9426元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：南通市财政局，帐号：46×××65）。 审 判 员  章建忠 人民陪审员  陈金波 人民陪审员  龚海平 二〇二〇年七月二十一日 法官 助理  姚苏金 书 记 员  施嘉伦