海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终853号   上诉人（原审被告）：陈文照，男，1957年6月20日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：黎峤，海南三和元律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：许秋生，男，1954年4月30日出生，汉族，住海南省三亚市机场路社区。   被上诉人（原审原告）：陈小瑛（系许秋生妻子），女，1964年4月17日出生，汉族，住海南省三亚市机场路社区。   二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴波，乐东黎族自治县冲坡法律事务所法律工作者。   原审第三人：陈治积，男，1992年1月18日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   上诉人陈文照因与被上诉人许秋生、陈小瑛及原审第三人陈治积民间借贷纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈文照上诉请求：1.撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1778号民事判决第二项，依法改判由许秋生、陈小瑛向陈文照返还本金和利息共计531300元。2.一审、二审的诉讼费用由许秋生、陈小瑛承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审认定本案案由为所有权纠纷错误，事实上本案是抵押权纠纷之诉，是由于债务人不偿还到期债务，抵押权人行使抵押权而引起的纠纷。本案中，许秋生、陈小瑛将自己的房屋作为抵押物，对陈文照所负债务252900元作为担保，许秋生、陈小瑛到期未偿还债务，陈文照依照约定对抵押物进行折价、占有、使用、收益长达6年之久后，许秋生、陈小瑛提起诉讼要求陈文照返还抵押房产，返还基于抵押物的出租收益，并对到期债务进行清算，这一系列请求都是围绕抵押物和抵押权的实现而展开的。一审没有对本案的事实和证据及法律关系进行具体地分析，就认定本案系所有权纠纷错误。（二）一审对租赁合同的认定错误。许秋生、陈小瑛提供的租赁合同是复印件，且陈文照对租赁合同的三性及证明内容均有异议，相关当事人蔡苏彤、陈治积均未到庭作证，没有其他证据予以佐证，不形成证据链，故无法认定租赁合同内容的真实性。一审对租赁合同的真实性、合法性、关联性予以认可违反了相关司法解释的规定。（三）一审判决对（2018）琼97民终1245号民事判决书的认定错误。（2018）琼97民终1245号民事判决仅认定“陈文照对许秋生、陈小瑛提及将涉案房屋出租用以抵债”，但（2018）琼97民终1245号民事判决并未认定许秋生、陈小瑛是否同意、双方是否就出租抵债的具体事项和内容达成合意。（四）一审判决对2011年10月3日双方签订的《欠款条》的认定错误。一审判决将《欠款条》中的担保条款认定为违约条款是错误的，且与客观事实不符。双方约定到期不履行债务要莺歌海许秋生、陈小瑛的房屋这一条款，其实质是担保条款，是关于如何实现抵押权的条款，并不是违约条款，这一事实己经由（2018）琼97民终1245号生效判决认定。（五）一审判决认定双方当事人在《欠款条》中用“2011年11月15日不还款，就按252900元每月利率2%计算利息”的约定，否定了许秋生、陈小瑛不履行到期债务“要莺歌海本人房产”的约定错误，是对双方在《欠款条》中的真实意思表达的曲解，前后自相矛盾，也与客观事实不符。当时双方签订《欠款条》时，是由许秋生、陈小瑛写好后，陈文照同意并签名画押的。实际上许秋生、陈小瑛给了陈文照两个选择，如果许秋生、陈小瑛到期不履行债务，陈文照可以要求许秋生、陈小瑛以房抵债或要求许秋生、陈小瑛承担违约责任。陈文照选择了以房抵债并占有使用收益涉案房屋长达6年多之久，在这期间许秋生、陈小瑛也没有对陈文照的选择提出异议。因此，《欠款条》中不存在用“如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月利率2%计算利息”的约定否定“要许秋生、陈小瑛莺歌海的房屋”的约定的意思表示，（2018）琼97民终1245号生效判决也对此予以认定。（六）一审判决认定“原告出具的《欠款条》中，并没有载明通过拍卖、变卖、折价的合法方式处分抵押财产偿还债权，因此，该《欠款条》中‘如不还款要英海本人房室’的约定无效”与客观事实不符。双方于2011年10月3日己经对涉案房产进行了折价，虽然没有进行拍卖、变卖，但是双方一致同意以252900元的价格抵偿许秋生、陈小瑛所负的债务。这一法律行为的性质就是对涉案房屋进行折价清偿债务，一审对这一客观事实不予认定错误。另外，第一审程序的审理对象，应当是当事人双方争议的民事法律关系及其所依据的事实和法律适用。本案中，许秋生、陈小瑛并没有对双方之间的担保关系的效力问题提出异议，只是请求对到期债务进行清算，返还抵押物，一审判决超出了起诉请求的范围进行审理。（七）一审判决认定“原告和被告之间尚存在本息共计175774.52元的债务”错误。双方之间没有对“以出租房屋来抵债”及出租房屋的收益归属达成任何约定和协议。双方已于2011年11月15日以涉案房屋折价抵债，虽然没有办理过户登记，但许秋生、陈小瑛己经将涉案房屋权属证明文件转移交付给陈文照。陈文照己经对涉案房屋进行了占有使用收益将近7年之久，许秋生、陈小瑛也没有提出异议，实际上认可了双方以房抵债的协议，对于交付房屋一直到过户期间的房屋管理、装修、收益归属及灭失风险，双方没有明确约定。根据交易习惯，房屋的管理、修缮义务由占有使用人负责履行，租金也应当属于房屋占有使用人所有，陈文照已投入资金对涉案房屋进行管理修缮，增加其使用价值，使其符合出租居住的条件，从“谁投资谁就收益”的公平原则，房屋租金应当归陈文照所有，许秋生、陈小瑛无权把房屋租金作为其清偿债务的一部分，否则就违反了公平原则。一审判决将房屋租金全部判归许秋生、陈小瑛所有，并将其作为许秋生、陈小瑛清偿债务的一部分，有违公平原则，更没有事实和法律依据。（八）陈文照投入了巨资对涉案房屋进行修缮，增加其使用价值，使其符合居住出租的条件。陈文照在合法依约占有涉案房屋前，由于许秋生、陈小瑛资金困难，涉案房屋没有装修，条件简陋，无法出租。陈文照接手房屋后前后共投入12万元对房屋进行装修装潢，使其达到出租居住的条件，同时也增加了涉案房屋的价值。即使房屋出租的收益归许秋生、陈小瑛所有，那么该部分的装修费用，也应从收益中扣除。因此一审判决认定双方之间存在的应当清偿的债务数额是错误的。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决在双方之间合法有效的债权债务关系尚存、许秋生、陈小瑛还没有履行完毕到期债务之前，就应许秋生、陈小瑛的请求判决陈文照返还担保物，违反法律规定。根据我国现行的民事法律及相关司法解释规定，合法有效的债权担保关系存续期间，债务人不履行所负到期债务，无权正常行使对担保物的占有使用收益等权利，债务人请求对担保物行使权力时，人民法院不予支持。担保物权就是对所有权的限制。许秋生、陈小瑛至今一直没有履行到期债务，无权要求对担保物行使正常的权利。一审判决在认定双方之间存在合法有效的债权债务关系的同时，在债务人没有履行清偿到期债务的情况下，却又要求债权人返还担保物，没有法律依据。（二）一审判决由于法定事实的认定错误，导致法律适用皆是错误，判决结果更是谬之千里。综上所述，一审判决在事实认定和法律适用上皆有错误，请求二审支持陈文照的上诉请求。   许秋生、陈小瑛辩称，陈文照要求许秋生、陈小瑛支付531300元的本金及利息没有事实和法律依据。从2005年起，陈文照就占有使用许秋生、陈小瑛的房屋至今，在占有使用期间所获得的收益应折扣为许秋生、陈小瑛所欠陈文照债务的款项。陈文照将涉案房屋出租给蔡苏彤、陈治积获得租金共计15万元，加上之前其占用房屋的利息和出租的租金，扣除上述费用后剩余的款项许秋生、陈小瑛认可。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。   陈治积未作陈述。   许秋生、陈小瑛向一审法院起诉请求：1.确认许秋生、陈小瑛与陈文照之间的债权债务已清偿完毕（如未清偿完毕，许秋生、陈小瑛同意予以清偿）；2.判令陈文照将占用许秋生、陈小瑛的楼房（四层）归还给许秋生、陈小瑛；3.案件的诉讼费由陈文照承担。   一审法院认定事实：1988年1月12日，许秋生取得涉案宅基地使用权[乐东县莺歌海镇人民政府房证字（1988）第200号《房宅基地所有证》]，1989年在该宅基地上建起四层楼房自用。1995年5月4日，乐东黎族自治县人民政府向许秋生颁发了《房屋所有权证》（乐房权证莺歌海字第XXXX号），2000年11月3日颁发了《国有土地使用证》[莺歌海国用（2000）字第75号]。2003年之前，许秋生因资金紧缺向陈文照借款。2003年1月30日，许秋生、陈小瑛向陈文超（照）出具《保证书》，保证如在2003年3月30日前没有还清借款（本息），其现居住的房屋就交给陈文超（照）所有，并由许秋生办理过户手续。到期许秋生没有还款，也没有办理过户手续。之后，许秋生到外地居住。2008年4月21日，双方就此又达成还款协议，约定许秋生于2008年8月30日前还清借款165000元。许秋生、陈小瑛在约定期限内未还清借款。2011年10月3日，许秋生、陈小瑛重新出具《欠款条》。欠款条载明许秋生、陈小瑛尚欠陈文照本金145000元、利息107900元，定于2011年11月15日还款，如不还款要英海本人房室。同时注明：如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算，以前欠款条据作废取消。同样，许秋生、陈小瑛到期未清偿借款。2015年中期，陈文照就将涉案房屋进行装修，自2015年11月1日起以每年30000元的价格出租给蔡苏彤，蔡苏彤注册乐东莺歌海莺·海纳里民宿客栈进行经营。自蔡苏彤的三年租期届满后，陈文照又于2019年2月21日将涉案房屋以每年30000元的价格出租给陈治积。现许秋生、陈小瑛认为，陈文照自2005年起就占用许秋生、陈小瑛的房屋至今，以陈文照占用期间的房租计算，已经还清了许秋生、陈小瑛拖欠陈文照的借款，要求陈文照退出涉案房屋，将房屋交还许秋生、陈小瑛使用，由此双方引发纠纷。   一审法院认为，案件争议的主要焦点是：1.双方之间的债权债务是否已经履行完毕；2.双方之间是否存在以物抵债协议，该协议是否有效；3.陈文照是否占用许秋生、陈小瑛的楼房。   1.《中华人民共和国民法通则》第九十条规定，合法的借贷关系受法律保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。本案中，2011年10月3日，许秋生、陈小瑛与陈文照对前期借款本息结算，许秋生、陈小瑛尚欠陈文照本金145000元、利息107900元。该欠款本金和由前期的还款协议约定的欠款本金按年利率24%核算得出的利息进行结算的，该结算金额准确，且符合法律规定，予以确认。由此，至2011年10月3日止，许秋生、陈小瑛尚欠陈文照本金145000元、利息107900元。根据《欠款条》中注明，如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算。该约定将利息计入本金再继续以本息总和计息，属于重复计息，且超过了最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，因此，该约定超过了法律规定的范围，属于无效条款。据此，逾期还款利息应以原欠款本金145000元为基数，按年利率24%计算利息。因许秋生、陈小瑛至今未按约定偿还债务，计算至2019年10月30日止，许秋生、陈小瑛尚欠陈文照借款本金为145000元，利息自2011年11月16日起至2019年10月30日止为276874.52元（145000元×24%÷365×2904日），加上前期利息107900元，许秋生、陈小瑛拖欠陈文照的利息为384774.52元，本息合计为529774.52元。   2.双方之间是否存在以物抵债协议，该协议是否有效。2011年10月3日，许秋生、陈小瑛在与陈文照对前期借款本息结算后重新向陈文照出具了《欠款条》，欠款条载明许秋生、陈小瑛尚欠陈文照本金145000元、利息107900元，定于2011年11月15日还款，如不还款要英海本人房室。同时注明：如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算，以前欠款条据作废取消。上述欠款条存在了几层意思：（1）许秋生、陈小瑛尚欠陈文照的本金145000元、利息107900元；（2）约定还款期限为2011年11月15日；（3）违约责任为要许秋生、陈小瑛在莺歌海的房屋或按252900元每月利率2%计算利息；（4）前期的欠款条据作废。现双方争议的是对违约责任中的“如不还款要英海本人房室”的理解，许秋生、陈小瑛认为其表达的意思是以房屋的收益抵销债务，而陈文照认为该意思表示为以房屋的所有权抵债。从当时现状看，该房屋的所有权属于许秋生、陈小瑛所有，许秋生、陈小瑛借款时将该房屋抵押给陈文照，因许秋生、陈小瑛无力偿还债务，自2005年起陈文照就占用许秋生、陈小瑛用于抵押的房屋并将该房屋对外出租至今。由此可以说明，在陈文照占用使用该房屋期间，许秋生、陈小瑛的表述应该存在以物抵债的意思。从《欠款条》的书面上理解，许秋生、陈小瑛当时虽然存在以物抵债的意思表示，但实际上，双方在当时对以物抵债都不认可，因此，许秋生、陈小瑛写上了特别注明，注明了违约责任的另外的条款，即如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月利率2%计算利息，这就是双方对以房屋抵债不予以认可的真实意思表示，是对前面违约条款进行否定的最后表达。就如陈文照所抗辩的以物抵债的理由，该以物抵债部分的约定也是无效的。根据双方的本意，该《欠款条》中表述的意思表示属于让与担保的情形，根据法律规定，债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期限没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。许秋生、陈小瑛出具的《欠款条》中，并没有载明通过拍卖、变卖、折价的合法方式处分抵押财产偿还债务，因此，该《欠款条》中“如不还款要英海本人房室”的约定无效。可见，陈文照在一审诉讼中，以许秋生、陈小瑛已经以抵押房屋抵债为由，提出抗辩，其抗辩理由不成立，于法无据，不予支持。   3.《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，许秋生、陈小瑛对涉案房屋具有所有权，因此，许秋生、陈小瑛对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。许秋生、陈小瑛与陈文照借款时将涉案房屋抵押给陈文照，属于抵押法律关系，该抵押权仅是陈文照享有就抵押的房屋变价的优先受偿权利，所有权未转移，许秋生、陈小瑛对自己的房屋享有使用权。因此，许秋生、陈小瑛要求陈文照将占用许秋生、陈小瑛的楼房归还给许秋生、陈小瑛使用的主张，于法有据，予以支持。   4.《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，自2005年起，陈文照占有、使用许秋生、陈小瑛的房屋并将该房屋对外出租取得不当收益。陈文照的行为侵犯了许秋生、陈小瑛的合法权益，属于无权占有，其收益属于不当得利，陈文照应当向许秋生、陈小瑛支付占用期间的使用费，连同出租收益返还给许秋生、陈小瑛或者折抵许秋生、陈小瑛拖欠陈文照的债务。许秋生、陈小瑛抵押的房屋土地面积为206.6平方米，建筑面积为688.65平方米，四层混合结构楼房，位于莺歌海镇主街道旁，可商可居。从2005年1月陈文照占用时起至2015年10月底，这段时间平均房屋出租值，许秋生、陈小瑛按每月1800元（每平方米为2.61元）计算租金，低于当地房屋普遍的出租价格，该价格合情合理，予以认可。从2015年11月1日起至今，陈文照均按每年30000元的价格出租给他人，并已经收取租金。据此，陈文照自2005年1月1日起至2019年11月1日止，陈文照占用许秋生、陈小瑛房屋期间的使用费：从2005年1月1日至2015年10月30日止，共130个月，按1800元/月计算为234000元；陈文照占用期间出租收益：从2015年11月1日起至2019年10月30日止，共4年，按每年30000元计算为120000元。二项共计354000元。   综上所述，许秋生、陈小瑛拖欠陈文照借款本息529774.52元，扣除陈文照占用许秋生、陈小瑛房屋期间的占用费和出租收益354000元，许秋生、陈小瑛尚欠陈文照的借款本息175774.52元。许秋生、陈小瑛要求陈文照将占用许秋生、陈小瑛的楼房归还给许秋生、陈小瑛使用的主张，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》七十一条、第九十条、第九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、陈文照应于判决发生法律效力之日起5日内将许秋生、陈小瑛用于抵押的位于乐东黎族自治县莺歌海镇建设街的楼房（共四层）全部归还给许秋生、陈小瑛使用；二、许秋生、陈小瑛与陈文照之间的尚存在债权债务关系，许秋生、陈小瑛尚欠陈文照借款本金145000元，利息30774.52元（利息已计算至2019年10月30日），本息合计为175774.52元。许秋生、陈小瑛应于判决发生法律效力之日起5日内将拖欠陈文照的借款本息175774.52元偿还给陈文照。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由许秋生、陈小瑛负担。   二审期间，许秋生、陈小瑛、陈治积未提交新证据，陈文照提交2001年1月20日的欠利息款条，拟证明2003年之前双方的债权债务情况及双方负债的过程，陈文照考虑许秋生、陈小瑛的情况，对此予以减免把许秋生、陈小瑛的欠款定为145000元。法庭组织各方当事人进行了证据交换和质证。许秋生、陈小瑛质证认为，该款条虽然是许秋生所写，但从该款条可以知道以前的利息是按月利息5%滚到10万余元，故到2003年时本金就到了145000元，从本金的不断变化可以知道是把利息计算进本金中。陈治积未发表质证意见。经审查，本院认为，陈文照提供的证据并不能完整证明双方之前的借贷情况即初始的本金、利息情况。   二审查明，1.陈文照在一审中曾自认其已经对涉案房屋占有使用收益8年之久；2.（2018）琼97民终1245号民事判决对“陈文照对许秋生、陈小瑛提及将涉案房屋出租用以抵债，故许秋生、陈小瑛之前未主张陈文照返还房屋”的事实予以认定；3.许秋生在一审中曾自述“我就等他（陈文照）出租几年还完我的债务，从2011年到现在已经八九年了”；4.二审中，陈文照自认其接手涉案房屋后出租给蔡苏彤三年，出租给陈治积一年，每年租金30000元。   另，二审中，陈文照同意返还涉案房屋给许秋生、陈小瑛，但主张许秋生、陈小瑛应向其支付531300元。陈文照、许秋生、陈小瑛均同意在涉案房屋返还给许秋生、陈小瑛的前提下一并处理本案债务。   二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，因陈文照同意返还涉案房屋给许秋生、陈小瑛，双方对将涉案房屋返还给许秋生、陈小瑛并无异议，故本案二审的争议焦点是：在涉案房屋返还给许秋生、陈小瑛的情形下，许秋生、陈小瑛应该向陈文照返还款项的数额该如何认定。本案中，许秋生、陈小瑛与陈文照之间存在借贷关系，该借贷关系系许秋生、陈小瑛与陈文照之间基础法律关系，本案案由应系民间借贷纠纷，并非一审认定的所有权纠纷。双方均认可2011年10月3日《欠款条》中关于本金、利息的约定。双方之间的分歧主要在于对《欠款条》中“如不还款要英海本人房室”的理解。陈文照主张该条约定系以房抵债的意思，许秋生、陈小瑛主张该条约定仅系其二人同意以涉案房屋出租收益予以抵债的意思。即使如陈文照所主张“如不还款要英海本人房室”就是以房抵债的意思，亦是属于债务履行期届满前做出的以房抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额及抵债物价值在该《欠款条》中均未明确，可能导致双方利益显失公平，故参照《中华人民共和国物权法》中“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”禁止流押的相关规定，不确认该种情形下签订的以房抵债协议条款的效力。故对陈文照主张该条约定系以房抵债的主张不予支持。   综合考虑《欠款条》的上下文、二审查明事实以及许秋生、陈小瑛对陈文照数年占有使用涉案房屋未提出异议的事实，《欠款条》中“如不还款要英海本人房室”的约定应理解为对许秋生、陈小瑛与陈文照之间的基础借贷债权的担保为宜。现陈文照愿意将涉案房屋返还给许秋生、陈小瑛并选择依原基础借贷法律关系主张偿还借款，许秋生、陈小瑛亦表示愿意清偿借款，本院对此予以支持。   关于许秋生、陈小瑛应清偿借款的数额问题。一审根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，以2011年10月3日的《欠款条》为依据，计算出许秋生、陈小瑛应清偿借款本息合计529774.52元。一审判决对于许秋生、陈小瑛应清偿借款本息的认定既有事实根据也有法律依据，该部分认定并无不当。   许秋生、陈小瑛与陈文照之间对于应偿还借款数额的主要分歧在于陈文照出租涉案房屋的收益及占用使用费是否应从应偿还借款数额中扣除。1.对于陈文照出租涉案房屋的收益问题。参照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外；前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。本案中，涉案房屋并未被人民法院依法扣押，故陈文照无权将涉案房屋出租所产生的收益据为己有，一审判决将出租房屋的收益从应偿还借款数额中扣除合情合理合法。陈文照出租涉案房屋四年，每年租金30000元，出租房屋的收益为120000元（30000元/年×4年）。至于陈文照主张的装修费用，因陈文照未提供充分证据证明，本院不予支持。2.对于非出租期间陈文照占用涉案房屋是否应支付使用费的问题。（1）虽许秋生、陈小瑛主张陈文照从2005年开始占有使用涉案房屋，并主张从2005年1月计算使用费，但在（2018）琼9027民初731号民事判决书中载明的许秋生、陈小瑛起诉的事实和理由中，许秋生、陈小瑛陈述陈文照遂于2005年12月强占许秋生、陈小瑛房屋，该陈述与许秋生、陈小瑛在本案中所主张的2005年1月不一致。陈文照曾自认其占有使用涉案房屋8年之久。双方对于陈文照占有使用涉案房屋的时间是有分歧的，而该部分事实的举证责任在于许秋生、陈小瑛一方，许秋生、陈小瑛并未提供充分证据证明陈文照占有使用房屋的具体时间。（2）2003年1月30日，许秋生、陈小瑛向陈文照出具《保证书》，保证如在2003年3月30日前没有还清借款（本息），其现居住的房屋就交给陈文照所有，并由许秋生办理过户手续。到期许秋生没有还款，也没有办理过户手续。2008年4月21日，双方就此又达成还款协议，约定许秋生于2008年8月30日前还清借款165000元，但并未就房屋事宜进行约定。从2003年、2008年两次约定特别是2003年的约定来看，当时双方均有以房抵债之意，当时陈文照基于以房抵债之合意占有使用该房有当事人约定之基础，许秋生、陈小瑛也并未就此提出异议。但是，2011年10月3日，许秋生、陈小瑛重新出具《欠款条》，双方约定以前欠款条据作废取消，故2011年的《欠款条》出具之后，之前陈文照占有使用涉案房屋之当事人约定的事实基础已不存在。（3）结合《欠款条》签订的时间即2011年、陈文照自认占有涉案房屋的时间、许秋生自述其等陈文照出租房屋还债的时间等，对于陈文照占有使用涉案房屋的时间认定为8年为宜，一审认定自2005年开始使用并从2005年1月开始计算使用费，确有不妥，二审予以纠正。（4）虽许秋生、陈小瑛并未提供证据证明许秋生、陈小瑛与陈文照之间对于陈文照占有使用涉案房屋使用费的数额有所约定，但许秋生、陈小瑛主张按每月1800元计算租金，低于当地房屋普遍的出租价格，该价格合情合理，予以认可。综上所述，陈文照占有使用涉案房屋8年，其中4年将涉案房屋出租给他人，出租收益如前所述为120000元，剩余的4年按照每月1800元计算使用费，则使用费共计86400元（1800元/月×12月×4）。   通过上述分析，陈文照应将涉案房屋返还给许秋生、陈小瑛，同时，许秋生、陈小瑛应向陈文照还清借款，还清借款的数额为借款本息529774.52元扣除出租收益以及占有使用费用206400元（120000元+86400元），故许秋生、陈小瑛应向陈文照偿还323374.52元（529774.52元-206400元）。   综上所述，陈文照的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1778号民事判决；   二、陈文照于本判决发生法律效力之日起15日内将位于乐东黎族自治县莺歌海镇建设街的四层楼房（房屋所有权证号为乐房权证莺歌海字第XXXX号）归还给许秋生、陈小瑛；   三、许秋生、陈小瑛于本判决发生法律效力之日起15日内向陈文照偿还323374.52元；   四、驳回许秋生、陈小瑛的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费50元，由许秋生、陈小瑛负担25元，由陈文照负担25元。二审案件受理费100元，由许秋生、陈小瑛负担25元，由陈文照负担75元。   本判决为终审判决。   审判长 潘心情   审判员 雷琼艳   审判员 周翼腾      二○二○年七月十六日   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。