安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2259号 原告（反诉被告）：赵士杰，男，1981年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李立双（赵士杰的妻子），住安徽省合肥市瑶海区。 被告（反诉原告）：樊云龙，男，1986年3月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告（反诉被告）赵士杰与被告（反诉原告）樊云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵士杰及其委托诉讼代理人李立双，樊云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵士杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵士杰和樊云龙签订的房屋租赁合同；2.判令樊云龙返还房屋租赁押金10000元及利息；3.判令樊云龙开具9个月房租费发票52200元；4.判令本案诉讼费用由樊云龙承担。赵士杰当庭增加诉讼请求如下：1.判令樊云龙向赵士杰退还房屋租金4477元；2.判令樊云龙支付房屋装修装饰费用17300元。之后，赵士杰撤回增加的第2项诉讼请求。事实和理由：2019年5月15日，赵士杰租下樊云龙位于合肥市庐阳区××街道××号××栋××室个人改造的门面一间，用于经营图文广告生意，租赁期为2019年5月15日至2022年5月14日。赵士杰付樊云龙房屋押金10000元，用于退房时水电费使用保障金，房屋月租金5800元，每三个月结算一次，自2019年5月15日至2020年1月，赵士杰共计缴纳房租52200元，樊云龙一直不提供正规发票。春节假日赵士杰返回老家过年，从1月31日正月初七起，樊云龙不停打电话发信息催逼赵士杰要求交3个月房租17400元，因当时疫情形势非常严峻，农村封路，城市封城封小区，赵士杰不得已和樊云龙说按照双方签订房屋租赁合同第6条，“如遇房屋拆迁或者其他政策等不可抗力因素，此合同自行终止”执行。赵士杰返肥后，2020年3月5日，与樊云龙交接房屋事宜，他拒不退还房屋押金及提供正规发票，并在门面房大门口用油漆写出租电话。此外，受本次新型冠状肺炎疫情影响，1月24日至2月15日赵士杰均未正常营业，樊云龙应当根据公平原则与赵士杰共同承担合理损失，赵士杰主张樊云龙退还相应的房屋租金。 樊云龙针对本诉提出答辩意见，并提出反诉请求如下：1.确认赵士杰的违约行为，赵士杰需支付单方解除合同产生的违约金1万元；2.赵士杰需要支付合同存续期间未按时缴纳房租产生的违约金2200元；3.赵士杰需支付占用房屋期间产生的租金7153元；4.赵士杰支付在使用房屋期间未交清的电费179.14元，水费56.8元；5.赵士杰支付双方口头约定的装修期房租2800元；6.要求赵士杰停止恐吓，威胁等会对樊云龙造成的困扰行为；7.以上诉求金额22389.54元，樊云龙已经扣除1万元，申请赵士杰支付剩余金额12389.54元，并由赵士杰承担本案诉讼费用。事实和理由：赵士杰和樊云龙于2019年5月1日自愿签订房屋租赁合同，赵士杰未提出合同补充协议。合同期间为2019年5月15日至2022年5月14日。2020年1月2日，赵士杰微信提出不降房租就不再租赁房屋，2020年1月31日赵士杰微信明确告知樊云龙不再缴纳房屋租金，要求终止合同。根据合同第2条约定的租赁期，合同第9条在合同期内单方提出解除租赁关系属于违约行为，违约者需要支付违约金1万元。2020年3月5日，赵士杰提出因疫情原因根据合同第6条不可抗力因素终止合同且多次口头恐吓，威胁樊云龙，要求退还1万元押金。樊云龙认为疫情只是暂时情况，合同约定的期限为2022年5月14日，在疫情缓解后仍可正常履约，故赵士杰提出的疫情不属于不可抗力，未达到解除条件，赵士杰属于单方违约。根据合同第2条约定，赵士杰每三个自然月按时缴纳租金，如有未及时缴纳、拖欠等情况，赵士杰需要每日额外支付200元，赵士杰应于2019年11月1日缴纳2019年11月15日至2020年2月14日房屋租金17400元，赵士杰于2019年11月12日将房租付清，故赵士杰需要支付约定滞纳金2200元。赵士杰支付房屋租金至2020年2月14日，在此之后，拒不归还房屋，在樊云龙多次催促之下，于2020年3月21日下午归还房屋钥匙，故赵士杰应支付占用房屋期间租金7153元。赵士杰拒不缴纳在使用房屋期内未结清的电费179.74元，电费56.8元，此行为会影响樊云龙信用度，故应及时缴纳。双方于2019年5月1日签订租赁合同且当日房屋交付赵士杰使用，预留15天为装修期，双方口头约定若赵士杰在租赁期未满提出退租，需要支付樊云龙2900元装修期租金。樊云龙在请求赵士杰归还房屋时，赵士杰多次口头恐吓，交还房屋后多次恶意上门涂抹、更改樊云龙租赁号码，给樊云龙造成了精神困扰。 赵士杰针对反诉辩称，一、樊云龙的反诉请求，缺乏事实基础。2019年5月1日，赵士杰与樊云龙签订房屋租赁合同，双方之间存在合法有效的租赁合同法律关系。赵士杰为此向樊云龙缴纳三个月房屋租金及押金共计27400元。双方签订租赁合同后，鉴于该房屋排水、通风、内部装饰装修均存在严重问题，影响赵士杰承租房屋用途实现，故双方协商一致，由赵士杰进行装修，装饰装修期间樊云龙不再另行收取房屋租金。后受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，赵士杰无法实际使用该房屋，遂向樊云龙提出解除合同，赵士杰依法解除双方租赁合同。2019年11月，赵士杰因资金紧张，无法一次性支付全部租金，故与樊云龙协商达成一致意见，先行支付部分租金，延迟数日后再支付剩余租金。赵士杰于2019年11月2日通过支付宝转账方式向樊云龙转款7400元，于11月12日转款人民币10000元，足额清偿了全部租金。因履行本房屋租赁合同，赵士杰与樊云龙产生争议后，赵士杰坚持积极协商因不可抗力产生损失及其承担问题，从未向樊云龙实施恐吓、威胁等行为。因樊云龙拒不退还房屋押金款项，赵士杰迫于无奈，方将此纠纷提交至法院诉讼解决。樊云龙现对赵士杰解除合同行为提出异议，然事实上，樊云龙在收到解除合同通知后，立即四处张贴标的房屋的出租广告，多途径寻求承租人，由此可见，樊云龙已认可双方解约行为，其对合同效力问题不存在异议。二、樊云龙的反诉请求缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条明确规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于我国法律规定的不可抗力范畴，赵士杰有权以此主张解除合同，同时不承担违约责任。需要特别说明的是，由于赵士杰承租该房屋为商业活动经营之用，受到疫情影响，直接导致赵士杰无法正常使用该房屋，无法实际实现订约目的，赵士杰有权行使法定解除权，且不承担相应的违约责任。樊云龙向赵士杰主张两笔违约赔偿金，其中之一为赵士杰解除合同之违约金。赵士杰在疫情发生后立即书面通知樊云龙解除合同等相关事宜，及时全面履行了通知义务，未对樊云龙个人合法权益造成实际损失，樊云龙无权再另行主张增加赔偿金。另一为赵士杰迟延履行支付租金义务的违约金。樊云龙主张每日支付200元滞纳金，然赵士杰已与其就迟延支付事宜达成一致意见，且赵士杰在规定期限内已支付了大部分租金，即完成了主体权利义务，樊云龙不得按照全部租金迟延支付标准计付滞纳金，且参照我国民间借贷法定年利率24%之规定，每日支付200元标准属于“过分高于造成的损失”，有违民法公平基本原则。三、樊云龙的举证材料，无法实现其证明目的。樊云龙为支持其反诉请求，向法院提交了房屋租赁合同一份、支付宝转账记录页面截图2张、生活（水电）缴费页面截图2张。赵士杰对于房屋租赁合同的真实性、合法性、客观性不存在异议。赵士杰对于双方当事人之间存在合法有效的房屋租赁合同关系予以确定。赵士杰认可支付宝转账记录页面截图的真实性。赵士杰已于2019年11月2日向樊云龙转款租金7400元，2019年11月12日向樊云龙转款租金1万元，全部履行了支付租金的义务。生活（水电）缴费页面截图显示电费应缴金额为179.74元，水费应缴金额为56.8元。若确系赵士杰承租期间产生费用，赵士杰主张可在樊云龙所应当返还的1万元押金中予以扣除，即樊云龙应当在扣除水电费用共计236.54元后，一次性向赵士杰返还剩余全部款项。赵士杰虽对樊云龙的举证材料未提出证据“三性”的质疑，认可其与本案之关联性，但此三份证据无法达到樊云龙之证明目的，不足以支撑其诉讼请求。具体而言，第一、赵士杰行使法定解除权，无需向樊云龙另行承担违约责任。若赵士杰解除合同之行为对樊云龙造成实际损失的，合理损失部分应当由赵士杰与其根据公平原则合理分担，但樊云龙未举证证明其实际直接的合理损失，因此赵士杰无需承担赔偿责任。第二，赵士杰迟延支付租金人民币1万元已经过樊云龙之确认，应当认为双方达成了补充协议，且樊云龙接受该笔费用未提出支付滞纳金之请求，应当认为樊云龙接受赵士杰之履约行为。另每日200元的滞纳金远高于我国法定年利率24%，属于过分高于造成的损失，双方租赁合同中“按照200元/天收取滞纳金”显失公平，违背了民法当事人平等的基本原则。第三，赵士杰行使法定解除权，自通知到达对方时合同即告解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，双方权利义务关系终止，樊云龙无权主张赵士杰支付实际占用费用。第四，赵士杰已明确表示，若樊云龙可补充证据直接证明水电费用系赵士杰承租期间因赵士杰生产生活所产生的费用，赵士杰可予以承担。第五，樊云龙已向赵士杰承诺装修期间不另行收取房租，樊云龙未提供相关证据证明双方当事人就装修期间房租承担问题所达成的一致意见，根据行业和地方惯例，装修期间房租均不再另行收取，故樊云龙无权主张装修期间房屋租金。第六，赵士杰从未对樊云龙有任何侵权行为。赵士杰均以和平友好协商之态度积极与樊云龙沟通，樊云龙亦未举证证明赵士杰曾存在侵权事实，故停止侵权行为之诉讼请求无事实基础。综上所述，请法院驳回樊云龙的全部反诉请求。 本院经审理认定的事实如下：2019年5月1日，樊云龙作为出租方（甲方），赵士杰作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于合肥市××街××号××栋××室房屋一间，租赁期限自2019年5月15日至2022年5月14日，租金为5800元／月，每三个月结算一次房租，乙方每次提前15日支付房租，若未按时支付租金，按照200元／天收取滞纳金，若拖欠满15日，此合同自动终止，甲方无条件收回房屋；承租期内产生的水、电、卫生、物管等费用由乙方自行结清；乙方须支付押金1万元，待合同期满，乙方不拖欠税费、电费、物业费等，又无违约情况下，甲方须按时无息退还乙方；在房屋租赁期间，如遇房屋拆迁或其他政策等不可抗因素，此合同自行终止，乙方自行承担租赁期内产生的一切费用，甲方不提供任何赔偿；合同期内，若甲方或乙方违反上述约定，须赔偿对方1万元作为违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，樊云龙将房屋交付赵士杰用于经营使用，赵士杰支付樊云龙押金1万元并支付租金至2020年2月14日。其中，对于2019年11月15日至2020年2月14日期间的租金17400元，赵士杰未按时于2019年11月1日前支付，分别于2019年11月2日支付7400元，于2019年11月12日支付10000元。赵士杰曾于2020年初向樊云龙提出降低租金的请求，樊云龙未同意。2020年1月31日，樊云龙要求赵士杰次日缴纳下期租金，赵士杰回复“不租了，现在外地”，樊云龙要求赵士杰结清水电费。赵士杰尚欠樊云龙电费179.74元、水费56.8元。赵士杰于2020年3月21日将房屋返还给樊云龙，樊云龙于2020年4月5日将房屋另行出租给他人。双方就是否应当返还押金发生争议，分别诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有赵士杰提交的房屋租赁合同、照片，樊云龙提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、付款凭证截图、短信记录，以及当事人庭审陈述予以证实。对于赵士杰提交的收据、销货清单，鉴于赵士杰已撤回装修损失的请求，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，赵士杰于2020年3月21日将案涉房屋返还给樊云龙，双方的《房屋租赁合同》于该日实际解除。赵士杰以疫情为由提前解除合同并主张无须承担违约责任，本院认为，虽然疫情期间，对于租赁房屋的使用确有影响，但双方完全可以通过延长租期、减免租金等方式继续履行合同，并未达到合同无法履行必须解除的情形，赵士杰单方提前解除合同，应当承担相应的违约责任。该违约责任应当根据当事人的过错程度，并结合实际损失综合判断。首先，赵士杰应当按照合同约定支付2020年2月15日至3月21日期间的租金7153元，但考虑到疫情期间房屋的租赁使用确实受到了影响，相应的租金损失根据公平原则由双方共担，本院酌情减免5000元租金，据此，赵士杰还应支付樊云龙租金2153元。其次，赵士杰应当承担逾期支付租金和提前解除合同的违约责任，赵士杰逾期支付租金给樊云龙造成了资金占用期间的利息损失，赵士杰提前解除合同给樊云龙造成了房屋空置期即2020年3月22日至4月4日期间的租金损失，合同关于逾期支付租金按200元/天收取滞纳金以及关于10000元违约金的约定，均过分高于赵士杰违约给樊云龙造成的实际损失，本院酌定赵士杰支付樊云龙违约金3000元。再次，赵士杰还应支付樊云龙水电费236.5元。上述租金、违约金、水电费合计5389.5元，从押金10000元中扣除，樊云龙还应返还赵士杰押金4610.5元。对于赵士杰主张的押金利息、开具发票的诉求，无合同依据，本院不予支持。对于赵士杰主张的退还租金，已在其应付租金中予以扣除，不再支持。对于樊云龙主张的超出本院认定的违约金标准的单方解除合同违约金及未按时缴纳租金的违约金，本院不予支持。对于樊云龙主张的装修期租金，无合同依据，本院不予支持。对于樊云龙主张的停止恐吓、威胁等行为，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认赵士杰与樊云龙之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月21日解除； 二、樊云龙返还赵士杰押金4610.5元； 三、驳回赵士杰的其他诉讼请求； 四、驳回樊云龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为161元，由赵士杰负担111元，樊云龙负担50元；反诉案件受理费减半收取为55元，由樊云龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年七月二十一日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。