海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1343号 原告：刘某1，女，1968年6月10日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：刘某2（系原告刘某1的丈夫），住北京市海淀区。 原告：刘某2，男，1967年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：海南中信城市开发运营有限公司，住所地为海南省琼海市博鳌镇排园桥南边（博鳌千舟湾A3幢1层）。 法定代表人：刘某3，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，北京中伦（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛某，北京中伦（海口）律师事务所实习律师。 原告刘某1、刘某2与被告海南中信城市开发运营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某2同时作为原告刘某1的委托诉讼代理人，被告海南中信城市开发运营有限公司（以下简称中信公司）的委托诉讼代理人陈某、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：判决撤销原、被告签署的《琼海市商品房买卖合同》(合同编号:QHL000044341)附件七《本合同补充协议》第十四条。事实和理由:2015年4月3日,原、被告双方签署了《琼海市商品房买卖合同》,合同第三条约定,原告购买被告开发的博鳌中信龙潭岭项目的房屋为B-23(幢)l+2(层)B23(室),合同第四条约定,该商品房的价格按套计算,总金额为6448603元。合同第八条约定,被告应当于2015年10月1日将该商品房交付原告使用。合同第十五条约定,“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书,在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在360日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料,买受人应及时提供......如因出卖人责任,买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金......”。该合同附件七《本合同补充协议》第十四条约定，“根据合同约定,一方需向对方承担违约金的,双方同意违约金累计额度不超过合同总价款的1%。但合同或本协议书另有约定的除外”。合同签订后,原告按照合同约定支付了全部合同价款,被告也于2015年9月12日将该商品房交付给原告。但因被告未为原告办理不动产权证,原告向琼海市人民法院提起诉讼,要求被告履行办理不动产权证的义务,并按照合同第十五条的约定承担违约责任。琼海市人民法院经审理,认定被告行为构成违约,判令被告为原告办理不动产权过户手续,但对于被告逾期过户的违约责任,没有支持原告要求被告按照合同第十五条约定承担,仅按照该合同附件七《本合同补充协议》第十四条承担合同总价款的1%的违约金。原告于2019年5月12日收到琼海市人民法院(2019)琼9002民初385号民事判决书后,经询问本小区一位业主得知,其已经就在本小区购买的房屋未办理过户事宜起诉被告,海南省第一中级人民法院已经作出(2018)琼96民终1626号民事判决,认定被告在与购房者签署商品房买卖合同时明知项目用地有瑕疵仍出售给购房人。原告认为,被告实际上是在与原告签署合同时已经知悉项目土地瑕疵,为回避自身难以及时办理房产证的违约责任故意在补充协议中加入第十四条。原告有权针对这种基于欺诈而设定的条款提起撤销之诉。为此,原告于2019年5月25日就一审判决提起上诉,并在上诉状中提起了要求确认补充协议第十四条无效或撤销该第十四条的主张。由于属于二审程序,海南省第一中级人民法院经审理后作出(2019)琼96民终1201号民事判决书,认定原告关于要求确认补充协议第十四条无效或撤销该第十四条的上诉请求超出了原告一审的诉讼请求范围,不予审理,但释明原告有权另行起诉。鉴于海南省第一中级人民法院已经作出的生效判决认定被告在其违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现并要求纠正的情况下,仍与购房人签订《琼海市商品房买卖合同》,故被告关于其未能在约定时间内提交办证资料是因为政府原因所致的辩解理由不成立。被告为了规避自身办证违约责任,不仅不披露涉案项目土地存在的问题,还利用由其确定的格式合同条款在补充协议中加入第十四条的内容,将自身违约责任限定在总房款的1%,这实际上是一种欺诈行为。如果原告知悉被告出售的房屋存在用地瑕疵，一定不会冒险签署接受这样的补充条款,因为被告只需承担总房款1%这样十分轻微的责任而无限拖延办理不动产权证。购房取得不动产权利是购房人的核心权利,在被告长期迟迟不予办理过户的情况下,必然导致购房人的核心利益受到威胁,连《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条都规定可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,案涉补充协议第十四条却限定在总房款的1%,无论迟延多长时间,这对作为购房人的原告显然是极不公平的,这种基于欺诈达成的不公平条款,依照我国合同法第五十四条之规定,原告有权请求人民法院予以撤销。基于上述事实和理由，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告中信公司答辩称,原告请求撤销合同条款于法无据，请法院依法予以驳回。一、原、被告于2015年4月3日签订的《商品房买卖合同》及《本合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定全面履行，原告主张撤销个别条款，于法无据。原告签订《商品房买卖合同》及《本合同补充协议》时未就格式条款的内容提出异议，原告从2015年4月3日起的一年内明确知晓《本合同补充协议》第十四条的内容，但未曾主张撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，原告至2020年4月30日才申请撤销《本合同补充协议》第十四条，其撤销权因超过除斥期间已消灭，其主张于法无据。二、原告此次起诉违背了一事不再理原则，同时原告已经申请执行，构成对已生效判决的认可，其再次诉求撤销违约金条款的行为自相矛盾，将会导致和此前生效判决冲突的情况，原告诉请不应当得到支持。原告此前就同一法律事由已经起诉，且案件已两审终审，对此案琼海市人民法院已经作出（2019）琼9002民初385号民事判决书，认为双方约定违约金不超过合同总价款1%的条款合法有效，判决被告支付合同总价款1%的违约金，其后被告不服向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）琼96民终1201号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决书已经送达各方当事人且已经生效，原告又就同一违约金条款再次起诉违背一事不再理原则。假定原告认为错误，应当通过申请再审进行法律救济，目前再审期间已经超过6个月，故原告的起诉不应成立。三、在（2019）琼96民终1201号民事判决书生效后，原告已经申请了执行，琼海市人民法院已经立案执行，案号为（2020）琼9002执1320号，且被告已经向法院支付完毕此笔执行款项65353.03元，原告以实际行动认可了（2019）琼9002民初385号及（2019）琼96民终1201号民事判决书的内容，包含其中的违约金条款，其后原告又以违约金条款无效为由起诉的行为自相矛盾，且无事实及法律理由，应当予以驳回。四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条的规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。现距离（2019）琼96民终1201号判决书生效已经超过六个月，原告已经放弃再审权利，其再次就同一事由提起诉讼不应当予以支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.企业机读档案材料，2.《琼海市商品房买卖合同》，3.（2019）琼9002民初385号民事判决书，4.（2018）琼96民终1626号民事判决书，5.（2019）琼96民终1201号民事判决书，6.《强制执行申请书》。被告提交如下证据：1.琼海市住房保障和房产服务中心《受理通知单》及《商品房交易审批表（确认书）》，2.（2019）琼9002民初385号民事判决书、（2019）琼96民终1201号民事判决书，3.（2020）琼9002执1320号执行案执行材料、中信财务有限公司2020年5月27日资金划款回单，4.涉案房屋不动产权证。对原、被告所举以上证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告系从事旅游项目、房地产、农业综合、高科技产业、海洋生物开发与经营等业务的企业法人，其于2019年9月4日由“海南博鳌投资控股有限公司”更名为“海南中信城市开发运营有限公司”。2015年4月3日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇龙潭岭博鳌中信龙潭岭项目B-23(幢)1+2(层)B-23(室)，房屋总价款6448603元。该合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。双方还签署了合同附件七《本合同补充协议》，该补充协议第十四条约定：“根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%。但合同或本协议书另有约定的除外。”补充协议第二十五条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。此后，原告全额支付购房款给被告。2015年9月12日，被告向原告交付房屋。由于被告没有在约定的时间内为原告办理不动产权证，原告于2019年2月11日向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.判令被告立即为原告办理《琼海市商品房买卖合同》项下原告购买的商品房的房屋权属证书及土地使用权证；2.判令被告向原告支付违约金332103元（自2017年9月1日暂计至2019年1月30日共515天，按日万分之一计，应计算至实际办理权属证书之日）。本院于同日立案后，经审理于2019年5月5日作出（2019）琼9002民初385号民事判决书，其中认定，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米（620.16亩）的国有土地使用权证，证号为海国用（2001）字第1304。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用（2012）第2426号和海国用（2012）第2400号，涉案商品房建于证号为海国用（2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请求。被告开发的博鳌中信龙潭岭一期项目于2012年6月8日取得建筑工程施工许可证，2012年10月12日取得国有土地使用权证（地类为城镇住宅用地），2013年12月30日取得建筑工程竣工验收备案证，2016年10月12日取得建设工程规划许可证，2017年1月16日取得琼海房产预售许可证。2017年3月22日被告向琼海市国土资源局政务中心提交博鳌中信龙潭岭项目房屋国有土地使用权分割转让申请书等材料。2017年11月23日，琼海市国土资源局向博鳌镇政府出具关于提供博鳌龙潭岭国宾馆项目用地相关材料的函，其内容大致为:博鳌龙潭岭国宾馆项目用地面积620.16亩，2001年经原省发展计划厅批准立项后开展征地工作，完成征地后，未办理农用地转用及征收手续；为解决历史遗留问题，根据省国土资源厅意见，我市报请省政府完善该项目土地征收及农转用手续；620.16亩土地在2001年征收时全部为博鳌培兰村委会集体土地，恳请贵单位提供如下材料：一是2001年与培兰村委会签订的征地协议书及拨款的相关凭证，二是培兰村委会对博鳌国宾馆征收620.16亩土地是否存在因征地补偿安置等问题引发纠纷、是否有不同意见的情况说明，以便我市向省申请办理博鳌国官馆农转用及征收手续，尽快解决历史遗留问题。并以被告未按合同约定为原告办理不动产权证构成违约、应当承担违约责任、被告应按照合同附件七《本合同补充协议》第十四条的约定按合同总价款的1%计付违约金给原告为由，判令被告向原告支付逾期办证违约金64486.03元。 本院于2019年5月12日向二原告送达（2019）琼9002民初385号民事判决书。原、被告不服一审判决分别向海南省第一中级人民法院提起上诉（原告上诉日期为2019年5月26日），刘某1、刘某2其中一项上诉请求为：确认刘某1、刘某2与中信公司签署的《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第十四条无效，如果人民法院不能确认无效，则请求撤销该补充协议第十四条。其理由为：该补充协议第十四条系中信公司明知其开发该项目存在违规情形，为避免自身违约而故意增加的格式条款，应属无效条款；中信公司明知项目土地存在瑕疵尚未纠正的情况下，隐瞒真实情况向刘某1、刘某2出售案涉房屋，并设定补充协议第十四条排除购房人主要合同权利，排除自身责任，显失公平，系基于欺诈达成的不公平条款，应予撤销。海南省第一中级人民法院经审理于2019年10月21日作出（2019）琼96民终1201号民事判决书，确认一审查明的事实，认为刘某1、刘某2上诉主张附件七《合同补充协议》第十四条无效或要求法院撤销第十四条的上诉请求，已经超过了一审诉讼请求审理的范围，且对方不同意二审一并审理，故对刘某1、刘某2该项上诉请求不予审理，并判决驳回上诉，维持原判。海南省第一中级人民法院于2019年11月8日向二原告送达该民事判决书。2020年5月8日，原告向本院提起本案诉讼。 另查明，原告于2020年5月12日向本院申请强制执行，要求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证，并支付逾期办证违约金64486.03元及相应利息，本院于同日立案[案号：（2020）琼9002执1320号]。被告于2020年5月27日向本院划转执行款65353.03元。琼海市自然资源和规划局于2020年6月2日为原告颁发涉案房屋的不动产权证[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告提起本案诉讼是否属于重复起诉；二、双方当事人签署的《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第十四条是否具有可撤销事由及原告行使撤销权是否已超过法定期间。 关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”的规定，构成重复起诉，须同时符合上述三个条件，缺一不可。在（2019）琼9002民初385号案中，二原告请求判令被告为原告办理案涉房屋产权证书并按原告已付房款的日万分之一自逾期办证之日起向原告计付违约金共计332103元。本案中，原告请求判决撤销原、被告签署的《琼海市商品房买卖合同》(合同编号:QHL000044341)附件七《本合同补充协议》第十四条。二个诉讼的当事人相同，但前后诉的诉讼标的及诉讼请求均不相同，故原告提起本案诉讼不构成上述法律规定的重复起诉，本院对被告该部分抗辩主张不予采纳。 关于第二个争议焦点。原告以被告在双方签署《琼海市商品房买卖合同》时隐瞒案涉项目土地使用权存在瑕疵的事实构成欺诈为由,主张撤销《琼海市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第十四条。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，双方签订协议时被告已取得案涉项目用地的国有土地使用权证，虽然琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将该项目用地违规发证给被告，但该用地手续属于政府审批行为，原告所举证据不足以证实被告存在欺诈故意及欺诈行为。双方签订合同时意思表达自由，且合同附件七补充协议第十四条的条款本身约定的内容表述清楚明确，以正常人的认识水平即可知悉其含义，该条款内容并没有排除原告的主要权利，也没有排除被告应承担的违约责任，故该条款系双方当事人真实意思表示,不存在欺诈情形。原告于2019年5月12日收到本院(2019)琼9002民初385号民事判决书时知晓琼海市政府将该项目用地违规发证给被告的事实，其于2019年5月26日提起上诉并请求撤销合同附件七补充协议第十四条，并未超过一年的期限。但因原告所举证据不足以证明被告存在欺诈情形，原告主张撤销合同条款的事由不成立，其请求撤销合同附件七补充协议第十四条，于法无据,应不予支持。 综上所述，本案与（2019）琼9002民初385号案的诉讼标的和诉讼请求不相同，原告提起本案诉讼不构成重复起诉。原告请求撤销双方签署的《琼海市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第十四条的事由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘某1、刘某2的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告刘某1、刘某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁构成予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十七条第一款当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。