甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4298号原告:夏文慧，女，1969年12月14日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告:甘肃创客公寓管理有限公司，住所地兰州市城关区天水北路**万达写字楼**。法定代表人:刘超，该公司总经理。原告夏文慧与被告甘肃创客公寓管理有限公司（以下简称：创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏文慧，被告的法定代表人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏文慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并持续支付房租直到原告将房屋租出为止；2、判令被告向原告赔偿违约金151920元；3、判令被告向原告支付拖欠的取暖费、物业费等合计27228.62元；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于兰州市城关区，总面积为299.78平方米的房屋出租给被告用于商业使用；租期为8年，从2016年11月1日至2024年10月31日止；租金的支付方式为前3年每月每平方米80元，月租金为24000元，每6个月支付一次租金，并在每6个月的前5日支付完毕；合同期内租金前3年不变，第4年至第6年每月每平方米96元，月租金28800元，年租金345600元，第7年至第8年每月每平方115元，月租金34500元，年租金414000元。合同签订后，原告即于2016年10月10日向被告交付了房屋，并免除了被告2016年11月1日至2017年1月31日期间共90天的租金。合同履行之初被告基本正常交付租金，但从2019年11月1日起被告再未交付租金，目前被告已拖欠原告房屋租金达6个月零20天（到2020年5月20日），共计192000元，并拖欠2019年11月1日--2020年3月31日取暖费10469.9元、物业费27228.62元。依合同约定，如任何一方中途擅自退租的，将按提前退租天数的租金的2倍向对方支付违约金。综上，被告的上述行为已构成违约，应向原告支付拖欠的费用及违约金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告创客公司辩称，2016年10月10日，原、被告签订了房屋租赁合同。因市场行情及疫情影响，导致被告不能向原告提供委托代理服务，为此被告多次和原告电话联系，要求解除房屋租赁合同，但因双方意见不统一而未达成一致意见。为此，被告向原告发出了两次解除通知，被告在解除通知中详细列明了被告愿意承担的各项费用。因此，双方之间的房屋租赁合同已解除，涉案房屋也已经腾空。另外，原告主张的违约金明显高于法律认可的赔偿范围，请法院酌情考虑，原告主张的其他费用不符合事实。综上，被告同意向原告支付2019年12月31日前未结清的房屋租金57600元、物业费2398.24元、采暖费2338.28元，违约金57600元，不同意原告主张的其他费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的2016年10月10日的租赁合同、2020年4月16日的函、2020年4月21日的函、快递详情单、视频资料、微信聊天记录，被告提交的2020年4月17日的解除协议告知函，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的缴费明细单、取暖费发票、物业费发票符合证据的真实性、合法性，但被告只需承担至合同解除之日的取暖费与物业费，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目予以部分认定。2、被告提交的录音光盘、律师函符合证据的真实性、合法性，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告并无解除合同的意思表示，本院审查后认为，该组证据能够证明被告和原告协商解除租赁合同，但是双方对此并未达成一致意见的事实，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，原告夏文慧与被告创客公司签订了《租赁合同》，合同主要约定：原告将位于兰州市城关区，建筑面积为299.78平方米的房屋出租给被告用于办公；租赁期限为8年，自2016年11月1日至2024年10月31日；免租期为90天，自2016年11月1日至2017年1月31日；原告于2016年10月11日前向被告交付该房屋；该房屋前三年每月每平方米租金为80元，月租金为24000元；第四年至第六年每月每平方米租金为96元，月租金为28800元；被告应每6个月一次向原告支付租金，应于每6个月的5日前向原告支付；租赁期限该房屋所发生的水电等费用由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告可书面通知被告解除合同；违反合同的一方，应向另一方按剩余月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金，若违约金不足以抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；原告同意被告自行改造该房屋，被告须合法合规改造；被告在该房屋内的装修和增设附属设施为被告财产，租赁期内归被告所有，租赁期后被告所投入的固定装修，被告赠送给原告，原告不得对赠送的固定装修对被告提出任何主张或要求。双方还约定了其他事宜。合同签订后，双方办理了房屋交接手续，原告按约向被告交付了案涉房屋。之后，被告更换了案涉房屋的门锁，改为密码锁，注册用户及更改密码的权限均由被告控制。在合同履行过程中，被告按约将房屋租金、物业费支付至2019年10月31日。2019年10月25日,被告开始通过电话的方式向原告提出解除租赁合同的意向，原告表示不同意。之后，被告就该问题继续与原告协商中，但双方未达成一致意见。为此，被告分别于2020年4月7日、2020年4月17日先后向原告发出两份解除合同通知书，通知原告解除双方的房屋租赁合同关系，并且被告在2020年4月17日的告知函中向原告告知了案涉房屋的门锁密码，并表示愿意承担2019年12月31日前产生的房屋租金57600元、取暖费4676.57元、物业费4796.48元以及违约金72000元。但被告并未在函件中告知原告该密码的有效期被设定为1天,有效期内不激活就失效这一事实。原告收到上述通知后予以了回函，在回函中原告告知被告付清拖欠的相关费用后双方再协商解除合同事宜。因双方未达成一致意见，原告诉至法院。另查,2020年7月8日，原告向案涉房屋所在的物业公司缴纳了2019年11月1日至2020年3月31日的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业费21538.08元，物业公司按照案涉房屋299.14平方米收取的上述费用，物业费的收费标准为每月每平方米8元。2020年7月9日，被告用新的密码锁进入案涉房屋，将部分办公用品搬离，尚有部分办公用品未搬离。同日，被告将案涉房屋新的密码锁告诉了物业公司工作人员，显示该密码锁有效期为3天。同时，物业公司的工作人员将密码锁告知了原告。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2016年10月10日签订的《租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，被告向原告发出的解除通知是否发生解除合同的效力，双方的租赁合同应否解除,被告是否向原告交付了房屋。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案原、被告在《租赁合同》中约定租赁期限为8年，并且约定了双方解除租赁合同的条件，但并未约定一方的单方解除合同权，故被告在租赁期限内单方提出解除合同不符合合同约定的解除条件，其单方通知原告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。但被告在租赁期限内搬离部分办公用品并向原告发出解除通知，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为已构成违约。在被告不愿继续履行合同或者以自己的行为表明不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，租赁合同的目的已无法实现，租赁合同应予解除。至于合同解除的时间,应以被告实际向原告腾交案涉房屋时为准。关于被告是否向原告交付了房屋的问题。虽然被告于2020年4月17日将案涉房屋的密码锁告知了原告，但根据其当庭陈述，被告至今都未将案涉房屋腾空，而且至今为止案涉房屋密码锁的权限亦由被告控制，该行为影响原告对案涉房屋的出租及正常使用，不能视为被告已向原告腾交了房屋，因此，被告并未向原告实际交付房屋。基于双方租赁合同已无法继续履行，被告理应尽快将房屋内办公用品搬离并将房屋密码锁的相应权限交给或更改为原告，将房屋归还给原告，原告亦应配合被告接收房屋，以避免双方损失的继续扩大。关于原告主张的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并持续支付房租直到原告将房屋租出为止的请求，如上所述，被告至今未腾空案涉房屋，其应承担占用房屋期间的房屋租金，但原告要求被告将租金支付至其将房屋成功租出之日止于法无据，故本院对原告主张的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元[（28800元×6个月）+（28800元÷30天×20天）]予以支持，并且被告须按照租赁合同约定的租金标准将房屋租金支付至房屋实际腾交之日止。关于原告主张的取暖费10469.9元、物业费16758.72元，如上所述，被告至今未搬空案涉房屋，其应承担占用房屋期间的取暖费与物业费，且原告已代缴该费用,故被告应向原告支付2019年11月1日至2020年3月31日期间的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年5月30日期间的物业费16751.84元（299.14平方米×8元×7个月）。对于原告代缴的2020年5月30日之后的物业费,因原告在本案的诉讼请求中并未主张，故本案不予处理，由双方另行协商解决。关于原告主张的违约金151920元，被告单方解除合同的行为构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但原告并未提供证据证明被告的行为给其造成的实际损失达十几万元，原告主张的违约金过高，而原告作为守约方也有减少损失扩大的义务，鉴于被告同意向原告支付违约金57600元的情形，本院对原告主张的违约金57600元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏文慧支付2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并按租赁合同约定的租金标准向原告支付2020年5月21日至房屋实际腾交之日止的房屋租金；二、被告甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏文慧支付2019年11月1日至2020年3月31日期间的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年5月30日期间的物业费16751.84元；三、被告甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏文慧支付违约金57600元；四、驳回原告夏文慧的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元（已减半），原告夏文慧承担434元，被告甘肃创客公寓管理有限公司承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年七月十日书记员  王淑娟