贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初1331号 原告（反诉被告）：何兵，男，1973年8月18日出生，汉族，住贵州省普安县。 原告（反诉被告）：向世同，男，1975年3月6日出生，汉族，住贵州省普安县。 共同委托诉讼代理人：袁江波，系贵州政睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：侯兰，女，1984年1月25日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（反诉原告）：侯娜，女，1985年11月1日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（反诉原告）：张传风，女，1983年10月18日出生，汉族，住贵州省普安县。 本诉原告何兵、向世同与本诉被告侯兰、侯娜、张传风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，于2020年7月15日依法适用简易公开开庭进行了审理。本诉原告何兵、向世同及其委托诉讼代理人袁江波，本诉被告侯兰、张传风到庭参加诉讼，本诉被告侯娜经合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案依法缺席审理。反诉原告侯兰、侯娜、张传风于2020年7月17日以要求解除与反诉被告何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》并要求免除2020年度1至3月份的房租135000元为由向本院提起反诉。本院于2020年7月23日对本案反诉部分公开开庭进行了审理。本诉原告何兵（反诉被告）及其与向世同（反诉被告）的共同委托诉讼代理人袁江波，本诉被告侯兰（反诉原告）到庭参加诉讼。本诉被告侯娜（反诉原告）、张传风（反诉原告）经合法传唤，无正当理由未到庭应诉。反诉原告侯娜、张传风对反诉被告何兵、向世同租赁合同纠纷一案的反诉部分按撤诉处理。本案依法缺席审理，现已审理终结。 何兵、向世同向本院提出诉讼请求：1．依法判决侯兰偿还何兵、向世同房租欠款168043.00元，并支付以168043元为基数，从2019年11月09日按月利率2%计算利息至债务清偿之日止，侯娜、张传风对上述债务承担连带保证责任；2．判决侯兰支付所欠二原告水费3072.86元，电费2011.00元；3．判决侯兰支付何兵、向世同从2020年2月26日起至2020年4月2日止的门面房租58572元及以此为基数按照月利率2%计算至本债务清偿之日止的利息；4．判决侯兰支付何兵、向世同因其违约，何兵、向世同已免除的40天的门面房租金59178.08元；5．诉讼费用由侯兰承担。事实和理由：何兵、向世同向侯兰出租的门面位于普安县，实际面积为1501.04平方米，合同签订面积为1500平方米，均含公摊面积。双方于2018年7月15日签订《门面租赁合同》，租期为7年，同时约定租赁时间自2018年7月15日至2024年12月31日，房租半年一交，第一年租金540000元，第二年按上半年租金的7%递增，每期租金在合同约定到期前40天交付，租赁期间产生的水电、卫生、物业、债务、税等都由侯兰承担，租赁时间不满合同期限的，应赔偿原告剩下期限的所有租金，双方不得单方终止或者解除本合同，否则违约方应承担未违约一方的一切损失，并约定侯兰解除本合同的条件，2019年11月9日因被告侯兰欠二原告租金，由侯兰出具欠条，欠条约定侯兰欠兄弟建材城何兵房租168043元，于2019年12月31日前付清，房租使用于2020年2月25日止，欠款人侯兰，担保人侯娜、张传风。在此过程中原告多次向本诉被告要水电费、房租，本诉被告拒不履行，本诉原告多次催收无果，侯兰已把商铺产品搬离一半，本诉原告为维护自身合法权益，已把门面封堵，特诉至法院请求支持本诉原告的诉讼请求。 侯兰辩称，欠付原告房租168043元是事实，但并非故意拖欠房租，何兵、向世同租给我的门面是从普安房地产公司租过来再转租给我的，在疫情期间普安县房地产开发有限公司已经向何兵、向世同免了三个月的房租，何兵、向世同也应该对我减免三个月的房租，因为××属于不可抗力，且租赁房屋的时间点为2020年2月26日为一年，而原告从11月开始就计算拖欠利息，纯属无理。对何兵、向世同主张我租用期间的电费2011元，我没有异议，但是水费是和电费一并支付的，没有单独收取过，我们租用门面就是冲一下厕所，也不可能产生那么多水费。何兵、向世同从2020年1月4日起就对我租用的店铺断电，断电后商铺漆黑一片就相当于关门，给我造成了严重的经济损失，何兵、向世同要求支付2020年2月26日至同年4月2日的房租没有道理，租赁期间被告已经亏损过度，多次向何兵、向世同明确表示不再租用店面，且商铺已经搬离一半，何兵、向世同叫工人围堵不准搬离并封店，属于强买强卖，我已经不再续租何来房租。在租赁门面前双方就协商减免40天的装修时间，且原告也需要时间搬离店面，何兵、向世同要求退还减免40天的房租59178元属于无理取闹。封店产生的经济损失有销售额损失200000元，租赁期间商铺漏水导致家具损坏损失28000元，封店期间店内不通风、墙体发霉，家具等损失不可估量，故请求驳回本诉原告1-6的诉讼请求，我愿意支付减免后的房租84022元及电费，要求何兵、向世同赔偿我的经济损失93000元，封店的家具等损失按照实际损失计算，请求法院依法判决，关于我的损失我要求保留权利，我另案起诉主张权利。 侯娜未答辩。 张传风辩称，担保是事实，同意侯兰的答辩意见。 何兵、向世同围绕诉讼请求提交了身份证、《门面租赁合同》复印件各一份，证明本诉原告的诉讼主体资格及租用门面的事实及约定双方的权利义务，被告质证称无异议。欠条复印件一份，拟证明被告侯兰欠原告何兵房租168043元，同时侯娜、张传风对该笔债务进行担保的情况，被告质证无异议，侯兰对欠条无异议，张传风认可担保事实；二原告缴纳水费的微信付款凭证复印件一张、二原告交纳电费的收据复印件一张、二原告依据客观情况记录的电费情况复印件一张，拟证明二原告已将本属于被告侯兰承担的水电费代交，且被告侯兰的使用电度数的一个情况。经质证，侯兰对电费2011元无异议，不认可水费，张传风无异议。对以上证据本院予以确认并在卷佐证。 侯兰围绕答辩主张，提交的证据有：1．与何兵微信聊天记录截屏10张、封店照片2张，拟证明我2020年2月25日在微信上和何兵聊天，要求解除合同，不再租用门面，还有原告3月14日要来封我们房租，我们和原告协商，原告不同意。2．××××店面照片9张，拟证明每次收房租，我们和原告协商，店漏水，我们租门面，对方有义务要帮我们修。经质证，原告对被告提交的两组证据关联性不予认可，本案审理的是原告要求被告支付租金。漏水的问题，是整个房开公司2号楼化粪池堵塞引起的，并且及时疏通了的，损失××KTV已经赔偿了的。 侯娜、张传风未举证。 侯兰向本院提出反诉请求：1．依法解除反诉原告侯兰与反诉被告何兵、向世同于2018年8月18日签订的《门面房租赁合同》；2．依法判令反诉被告免除2020年1至3月份的房租135000元；3．本案诉讼及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月18日，反诉原告欲租用反诉被告位于普安县门面用于从事家电经营，双方签订《门面房租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告提供能够从事商业经营的门面，由反诉原告按约定支付租金，租用门面后，所交付的门面经常浸水，造成反诉原告家电受损，多次叫其维修未果。2020年初因全国发生××疫情加重反诉原告的经营负担。因租用门面存在质量问题影响反诉原告的正常经营，后又因不可抗力造成了经营停止，反诉原告以反诉被告长期未履行维修义务与反诉原告未履行租金属于同时履行抗辩权不存在违约。且疫情属于不可抗力，反诉原告主张免除2020年1至3月的房租，属于履行相应的抗辩权，不属于违约情形。且反诉被告于2020年1月4日进行断电，阻止反诉原告经营并于3月14日强行将反诉原告的门面关闭，造成了反诉原告经营停止和门面内家电受损，其行为已构成侵权，针对侵权行为反诉原告将另行提起诉讼主张。综上，反诉原告认为，反诉被告未履行相关义务，导致房屋不符合合同约定，加之疫情的发生，出现了《门面房租赁合同》第六条第1款、第4款的情形，反诉原告可以依据此解除合同，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告何兵、向世同答辩称，反诉三原告提出的反诉不适时，应在本诉法庭辩论终结前提出，对法庭辩论终结前不应做扩大解释，应缩小至本诉的法庭辩论终结前。侯娜、张传风不是适格的反诉原告，因为《门面房租赁合同》的相对方是侯兰。解除合同也是反诉何兵与向世同的事情，且反诉被告不同意解除本案合同，因为不符合合同中第六项3-4的约定，也不符合《合同法》第九十四条规定解除条件。反诉原告认为反诉被告未履行修复义务与其支付租金主张同时抗辩权错误，按照反诉原告的逻辑，拿反诉被告断电、关闭门面不准其搬离门面内物品与反诉原告长期不支付租金也属于同时履行抗辩权了。显然不是。反诉原告请求免除2020年1至3月的房租135000元，反诉被告不同意免除，且请求免除的时间段不合理、不公平，有违贵州抗击疫情的实际情况，因为疫情确定开始的时间是2020年1月23日，自2020年2月15日起贵州对有关“关卡”陆续取消，恢复交通并复工复产。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉原告侯兰为证明其反诉请求向本院提交了：U盘一份，拟证明所有商城情况，有几次被水淹，有一次被化粪池堵，往商城返进来，2号楼粪水往商城来，给我们造成直接的损失，每天的房租是1500元，10天房租15000元，我要求扣减。经反诉被告质证称，证明目的不予认可，反诉被告已经积极的通知物管来处理该漏水，下雨和洪水属于不可抗力的因素，不是反诉被告能控制的，从照片看，仅一部分漏水，但是不影响整体租赁物的使用。 反诉被告针对反诉答辩提交的证据：普安县房地产开发有限公司出具的情况证明一份，拟证明普安房地产开发有限公司将普天大道房产文笔新苑2号楼2层商铺面积3500平方米租赁给反诉被告使用，准许反诉二被告合法转租给他人。经反诉原告质证称，证据真实性、合法性无异议。我租房子的时候，我们问过普安县房地产开发有限公司，普安县房地产开发有限公司说的是我们合同不是跟他们签的，喊我们找何兵、向世同，我们没有权利找他们。 综合当事人的陈述及本院确认的证据，本院依法认定事实如下： 何兵、向世同将其从普安县房地产开发有限公司承租的位于普安县，实际面积为1501.04平方米，合同签订面积为1500平方米（均含公摊面积）的门面转租给侯兰，双方于2018年7月15日签订《门面租赁合同》，约定租赁时间自2018年7月15日至2024年12月31日，租期为7年，房租半年一交，第一年租金540000元，第二年按上半年租金的7%递增，租金在合同约定到期前40天交付，同时对双方的权利义务、合同的变更和解除、争议解决等作出了约定。2019年11月9日侯兰经侯娜、张传风提供担保出具欠条约定欠兄弟建材城何兵房租168043元，于2019年12月31日前付清，房租使用于2020年2月25日止。因原告多次向被告催要房租水电费未果，何兵于2020年1月4日（临近春节一周左右）将侯兰租用门面断电，被告侯兰于2020年2月25日通过微信等方式表示不再续租并将商铺内物品搬离了部分，2020年3月14日何兵将该门面封堵，因双方不能协商解决，均遂诉至本院要求解决。 另查明，普安房地产开发有限公司将普天大道房产文笔新苑2号楼2层商铺面积3500平方米租赁给反诉被告使用，准许反诉二被告合法转租给他人。 根据双方对本诉及反诉的诉辩意见，结合庭审举证、质证，本案的争议焦点为：1．本诉原告要求本诉被告支付租金、水电费及违约金等诉讼请求应否支持。2．反诉原告侯兰要求与反诉被告解除双方于2018年7月15日签订《门面租赁合同》及免除135000元房租的反诉请求应否支持。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中出租人何兵、向世同将门面转租交付给承租人侯兰使用，侯兰按照合同约定已支付部分租金，双方自愿签订了《门面房租赁合同》后形成了租赁合同关系，协议中双方对租金、租期、水电费等作出约定，侯兰已经实际使用门面开展经营活动，并经双方结算出具欠条，约定截止2020年2月25日前欠原告房租168043元。被告侯兰应按照欠条约定履行支付下欠168043元房租的义务。关于原告主张按照月利率2%以欠付租金计算利息的主张，因双方在《门面房租赁合同》及欠条并未对逾期缴纳租金将产生资金占用费作出约定，且本案并非借贷纠纷，故对原告主张按照月利率2%主张利息的主张不予支持；关于被告辩称以疫情期间原告承租后又转租给被告的门面，房屋所有权人普安房地产公司已减免了3个月的租金为由要求原告减免房租，原告认可享受减免2个月，但前提是继续租用，本案中，侯兰不愿继续租用，未能成立减免前提，且双方并未对减免房租做出过约定，庭审中侯兰亦未对其符合疫情期间能够享受相应减免政策作出举证，何兵称减免2个月房租的前提是侯兰继续租赁一年，侯兰不愿意继续租用，不符合减免条件。故本诉被告侯兰应按照欠条约定支付房租。本诉中，担保人侯娜、张传风在欠条上担保人处签字并捺印，为侯兰提供担保，但并未约定保证方式及期间。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，结合本案未明确约定保证方式，侯娜、张传风在本案中为连带保证。又根据担保法第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，原、被告在欠条上约定于2019年12月31日前付清房租，担保人的保证时间应从2020年1月1日起往后推6个月，即2020年6月1日本案担保人的保证期间届满，现原告在保证期间内向保证人主张权利，故保证人应按照连带责任履行相应的保证责任，故本院对原告要求被告侯娜、张传风对所欠房租承担连带保证责任的请求予以支持。 对于原告主张的承租期间的水费3072.86元，原告提交的缴纳水费凭证并无缴纳日期，不能证明系被告租用期间所产生，且缴纳凭证的金额被告侯兰不认可，本院对原告主张水费的主张不予支持。对原告主张电费2011元，被告对此无异议，本院予以支持；对于原告主张要求侯兰支付2020年2月26日至2020年4月2日期间的租金58572元及利息，结合庭审查明事实，双方认可原告于2020年1月4日将被告租用门面断电，于2020年3月14日将被告租用门面封堵，原告以实际行为导致被告无法正常经营超过30天，期间被告曾表示要求解除合同，并已搬离部分物品，双方均以实际行动导致合同不可能继续履行，原告主张期间被告实际上未能正常使用门面，故对原告的该项主张本院不予支持；对于原告要求被告支付合同约定的已免除的40天的租金59178.08元，双方在合同中并未对返还已免除部分租金作出过约定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于反诉原告侯兰要求解除与何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》的反诉请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案反诉被告何兵、向世同认可的贵州省疫情期间为2020年1月23日至同年2月15日，反诉原、被告双方认可的反诉被告何兵于2020年1月4日将反诉原告侯兰租用的门面断电，于2020年3月14日将反诉被告侯兰租用门面封堵的事实，反诉被告何兵以实际行为导致反诉原告无法正常经营超过30天，且疫情这一客观事实存在，侯兰虽不符合双方减免房租的条件，但继续履行合同会对双方当事人造成较大的损失，根据公平原则变更合同，即解除租赁合同较为合理，现反诉原告侯兰明确表示要求解除合同，并已搬离部分物品，双方均以实际行动导致合同不可能继续履行，反诉原告侯兰从欠条确定的门面使用时间2020年2月25日后实际上未能正常使用门面，鉴于疫情对经营的消极影响，故对反诉原告侯兰要求解除《门面房租赁合同》的反诉请求予以支持。对其要求免除3个月的房屋135000元的反诉请求，在本诉部分已经做出阐述，本院不予支持。关于反诉被告何兵称反诉原告提起反诉已超过一审辩论终结前的答辩意见，因本院对本案事实尚未查清，对何兵转租行为是否经门面房的所有权人同意，转租行为的合法性。反诉原告在本诉中的答辩意见中就提到要求解除合同，但并未明确作为诉求提出，本院认为本案系房租租赁合同关系，对合同的审查意义重大，为了减少当事人诉累，充分查明事实，本案依法两次开庭审理确有必要，故对反诉被告的该答辩意见不予采信。 综上，本诉原告何兵、向世同的诉讼请求于法有据，酌情支持；本诉被告侯娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩与质证的权利，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法缺席判决。关于反诉原告侯兰的反诉请求，本院酌情支持，侯娜、张传风作为反诉原告在本案的反诉中主张权利主体不适格且反诉原告侯娜、张传风未按照开庭传票确定的时间应诉，本院已另下裁定按自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同房屋租金168043元； 二、本诉被告侯娜、张传风对上述所欠房屋租金168043元对本诉原告何兵、向世同承担连带保证责任； 三、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同电费2011元； 四、驳回本诉原告何兵、向世同的其他诉讼请求； 五、解除反诉原告侯兰与反诉被告何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》； 六、驳回反诉原告侯兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利率。 本诉案件受理费3000元（已减半），由被告侯兰负担1628元，由何兵、向世同负担1372元。反诉案件受理费25元（已减半），由反诉被告何兵、向世同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 纪 敏 二〇二〇年七月三十日 书记员 孔乾懿