福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异126号 异议人：福州定有福电子商务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区井大路**光复新村**楼**办公楼**。 法定代表人：黄振明，执行董事。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 申请执行人:泰安恒大滨湖新城置业有限公司,住所,住所地山东省泰安市新泰市青云街道新安社区新安路东段div> 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：吴杰，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被执行人:利嘉（福建）国际商贸有限公司,住所,住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001div> 法定代表人：卢圣敬。 被执行人:利嘉实业(福建)集团有限公司,住所地,住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**iv> 法定代表人：卢圣敬。 被执行人:陈隆基,男,汉族，1956年12月5日出生，住福建省福州市晋安区。 被执行人:王华玉,女,汉族，1959年11月19日出生，住福州市晋安区。 在本院执行申请执行人泰安恒大滨湖新城置业有限公司（以下简称泰安公司）与被执行人利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司）、利嘉实业(福建)集团有限公司、陈隆基、王华玉信托贷款合同纠纷一案中，异议人福州定有福电子商务有限公司（以下简称定有福公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月8日进行听证，定有福公司的委托诉讼代理人陆享民、泰安公司的委托诉讼代理人吴杰、刘辉参加了听证，现已审查终结。 异议人定有福公司向本院提出执行异议称，贵院在执行申请执行人泰安公司与利嘉商贸公司等信托贷款合同纠纷一案中于2020年4月3日作出（2019）闽01执2212号执行裁定，拍卖（变卖）利嘉商贸公司名下位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城二区的665个单元店面房产，并于2020年6月3日作出（2019）闽01执2212-3号《公告》，责令占有使用上述房产的单位和个人自行迁出。因异议人在拍卖裁定作出前与福州鸿航市场管理有限公司（以下简称鸿航公司）就上述店面中的福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城二区11＃馆1层2、3、5-8、30-33、35-39、41、46-48、50、52、53、55、56、69-73、75-79、93、95-97、147店面；12＃馆1层95、96店面，共计41间店面（以下简称讼争店面）签订了租赁合同，故请求中止（2019）闽01执2212-3号《公告》的执行并保护其租赁权。理由如下：一、讼争店面被贵院查封前，定有福公司与鸿航公司关于讼争店面的租赁关系就已成立、成效。2019年6月25日，鸿航公司为支持扶贫协作项目将讼争店面出租给定有福公司，用于经营甘肃省定西市土特产产品，经营期限从2019年7月1日至2023年3月31日。由此可知，定有福公司与鸿航公司关于讼争店面的租赁关系在2019年6月25日成立并生效，租赁关系从2019年7月1日起至2023年3月31日止。贵院根据泰安公司的申请于2020年4月3日才作出（2019）闽01执2212号《执行裁定书》，贵院根据该《执行裁定书》查封讼争店面。由此可知，贵院查封讼争店面的时间在2020年4月3日之后。综上所述，定有福公司与鸿航公司关于讼争店面的租赁关系在2019年6月25日成立生效，贵院查封讼争店面的时间在2020年4月3日之后，故定有福公司与鸿航公司在贵院查封讼争店面前已经存在合法有效的租赁关系。二、在贵院查封前定有福公司已合法占有讼争店面。租赁合同签订后，鸿航公司即将讼争店面交付给定有福公司，定有福公司即着手装修，并从2019年7月份开始支付租金，因此，定有福公司在贵院查封讼争店面前就已经合法占有讼争店面。综上所述，在贵院查封前，定有福公司与鸿航公司关于讼争店面的租赁关系已经成立并生效，定有福公司合法占有讼争店面并进行装修、开业，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定以及买卖不破租赁的原则，定有福公司依法有权使用讼争店面至租赁关系结束，因此，请求贵院支持定有福公司的申请事项。 申请执行人泰安公司辩称，一、案涉商铺属于先抵押后租赁，答辩人的抵押权设立在前，异议人的租赁合同签订在后，且异议人亦未提供征得抵押权人书面同意向其租赁的证据，故异议人基于《商铺租赁合同》对执行标的所主张的租赁权，不能对抗答辩人对执行标的所享有的抵押优先权。首先，根据北京方圆公证处出具的《执行证书》第3页可知，案涉店铺系于2017年12月11日—13日期间办理了抵押物登记手续，而本案的异议人与被执行人的《商铺租赁合同》系于2019年6月25日签订。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，案涉商铺属于先抵押后租赁，答辩人的抵押权设立在前，异议人的租赁合同签订在后，且异议人亦未提供征得抵押权人书面同意向其租赁的证据，故异议人基于《商铺租赁合同》对执行标的所主张的租赁权，不能对抗答辩人对执行标的所享有的抵押优先权。其次，异议人在签订房屋租赁合同时抵押权已经设立并公示，异议人知道或者应当知道所租赁财产上存在抵押权的事实，仍承租案涉商铺，表示其自愿地接受和承担因抵押权的实现而使租赁权终止的风险。故异议人依据在后成立的租赁权，主张排除在先设立抵押权的抵押权人通过执行抵押商铺受偿权并要求停止执行案涉商铺的请求没有任何事实依据与法律依据，依法不应予以支持。二、异议人未提交充分的证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，其租赁权利不能够排除法院的强制执行。首先，异议人提交的证据无法形成证据链用以证实其在法院查封涉案商铺之前，已经与案外人就涉案房屋存在真实的租赁关系且在法院查封涉案房产之前已经实际占有使用涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的相关规定。退一步说，即便异议人有证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，阻却的只是法院强制移交不动产的权利，而非阻却法院拍卖、变卖的权利。根据《最高院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，答辩人对于涉案商铺具有抵押权，人民法院依答辩人申请对案涉商铺进行查封并依法拍卖、变卖，符合法律规定。综上所述，异议人基于《商铺租赁合同》对执行标的所主张的租赁权，不能对抗答辩人对执行标的所享有的抵押优先权，答辩人申请强制执行的行为并没有违反法律的相关规定，因此答辩人的合法权利应当得到法律保护。 本院查明，申请执行人泰安公司与被执行人利嘉商贸公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基、王华玉信托贷款合同纠纷一案，北京市方圆公证处作出的（2019）京方圆执字第00327号公证执行证书已发生法律效力，因被执行人未履行还款义务，本院根据申请执行人的申请于2019年12月16日依法立案执行，申请执行标的为贷款本金人民币520000000元及相应利息等。2019年12月10日，本院依法查封了被执行人利嘉商贸公司名下位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）的665个单元店面。2020年4月3日，本院作出（2019）闽01执2212号执行裁定，拍卖（变卖）利嘉商贸公司名下位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城二区的665个单元店面房产。2020年6月3日，本院作出（2019）闽01执2212-3号《公告》，责令占有使用上述房产的单位和个人自行迁出。 另查明，讼争店面于2017年12月11-13日办理了抵押权登记。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，讼争店面于2017年12月11-13日办理了抵押权登记，异议人定有福公司主张的租赁关系成立于2019年6月25日，显然，抵押在前，租赁在后。且本案中未有证据表明异议人的租赁合同已得到抵押权人的同意，故异议人定有福公司主张的租赁关系不得对抗本案申请执行人对抵押权的实现，即不得对抗本院对讼争店面（抵押物）的强制执行。此外，异议人所主张的租赁合同系与案外人鸿航公司签订，且未能向本院提交鸿航公司与被执行人利嘉商贸公司之间的租赁合同，故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。故，异议人定有福公司的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回福州定有福电子商务有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年七月十三日 书记员  吴美娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。