北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9722号原告：北京首开商业地产有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘安，总经理。委托诉讼代理人：代煜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被告：田晓艳，女，1964年10月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：魏佳，北京德和衡律师事务所律师。被告：华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王玉杰，总经理。委托诉讼代理人：张君飞，北京市天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，北京市天平律师事务所实习律师。原告北京首开商业地产有限公司（以下简称首开公司）与被告田晓艳（以下简称田晓艳）、被告华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。首开公司的委托诉讼代理人代煜，田晓艳的委托诉讼代理人魏佳，华艺公司的委托诉讼代理人张君飞、张娜，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首开公司向本院提出诉讼请求：1．判令田晓艳向首开公司支付自2018年6月1日至2019年10月25日拖欠的租金944382．25元；2．判令田晓艳向首开公司支付逾期支付租金的违约金（以每日万分之五的标准，自2018年6月1日起计算至判决之日止）；3．判令田晓艳和华艺公司将位于北京市朝阳区x恢复原状，将营业执照、卫生许可证注册地址从北京市朝阳区广渠路x迁出，办理经营场所变更手续；4．判令田晓艳和华艺公司向首开公司支付租赁房产上注册地址房屋占用使用费（按日租金1871．3元计算，自2019年11月5日计算至2019年11月15日）。事实和理由：2018年，首开公司与田晓艳签订了《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同)，约定田晓艳承租首开公司位于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为263．67平方米。租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，无免租装修期。根据涉案合同约定，租金自2018年1月1日起计收，第一、二租赁年度月租金为人民币：伍万陆仟壹佰肆拾元整，第三、四租赁年度月租金为人民币：陆万零柒拾元整，第五租赁年度月租金为人民币：陆万肆仟贰佰肆拾元整。租赁年度田晓艳按三个月为一期向首开公司支付租金，每期到期前的15天之前向首开公司支付下期租金。承租人未按合同规定按时交纳租金及有关费用的，构成违约，需按日向首开公司支付未付租金总额万分之五的逾期违约金，且首开公司有权单方解除合同。涉案合同签订后，首开公司均依照合同约定将租赁房产交付田晓艳使用，并同意田晓艳使用租赁房产作为经营用房办理了商业经营所需证照，但田晓艳未按合同约定履行租金支付义务，经首开公司多次催讨，但田晓艳始终未予支付，其行为严重违反了双方合同约定，给首开公司造成了重大的经济损失。基于田晓艳的违约行为，首开公司依照相关法律规定及合同约定，以书面形式解除了双方的租赁合同，并要求田晓艳将租赁房产恢复原状交还首开公司，并将租赁房产上注册登记的营业执照、卫生许可证等相关证件注册地址一并迁出，但田晓艳和华艺公司始终未予办理变更迁出。田晓艳答辩称，田晓艳与首开公司于2018年1月1日签订的涉案合同已于签订当日终止，田晓艳自该租赁合同终止之日起，无需再按照租赁合同的约定履行相关责任及义务，包括但不限于支付租金、逾期违约金及注册地址房屋占用费等；田晓艳从未占有和使用过涉案房屋，与首开公司亦未形成事实上的租赁或其他占有使用关系，田晓艳在租赁合同终止后与首开公司已不存在任何合同关系；田晓艳与华艺公司无任何关联，无义务、无权利将华艺公司的营业执照、卫生许可证注册地址从涉案房屋中迁出。华艺公司答辩称，我方与首开公司不存在租赁关系，我方与田晓艳之间存在租赁关系。租赁合同是由孙鹏代表田晓艳和华艺公司签订的，华艺公司不是本案适格当事人，涉案房屋是首开公司出租给田晓艳。华艺公司向孙鹏交纳了2018年12月6日至2019年12月6日期间的房屋租金。华艺公司同意将注册地址从涉案房屋迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，首开公司作为出租方（甲方）、田晓艳作为承租方（乙方），双方签订涉案合同，约定甲方将其所有的涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，第一个租赁年度：2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积每平方米7元人民币／日，月租金共计56140元人民币，年租金为673680元人民币。第二个租赁年度：2019年1月1日至2019年12月31日按建筑面积每平方米7元人民币／日，月租金共计56140元人民币，年租金为673680元人民币。第三个租赁年度：2020年1月1日至2020年12月31日按建筑面积每平方米7．49元人民币／日，月租金共计60070元人民币，年租金为720840元人民币。第四个租赁年度：2021年1月1日至2021年12月31日按建筑面积每平方米7．49元人民币／日，月租金共计60070元人民币，年租金为720840元人民币。第五个租赁年度：2022年1月1日至2022年12月3l日按建筑面积每平方米8．01元人民币／日，月租金共计64240元人民币，年租金为770880元人民币。每年以三个月为一期支付租金，乙方应于每期到期前的15天之前向甲方支付下期租金；乙方支付履约保证金112280元；甲、乙双方约定于2017年12月31日交房；乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定应向甲方支付的其他费用。如逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款滞纳金，超过20天则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同;在租赁期内，乙方不得将承租房产全部或部分转租给第三方;有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：……未经甲方同意，乙方将承租房产的部分或全部转租他人，甲方依据上述情形提前终止合同时，视为乙方构成违约责任。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算，并向甲方支付当期租赁年度12个月租金作为违约金；如本合同期满、提前终止或解除时，乙方应在本合同解除后的10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续，不得影响甲方继续对该租赁房产的对外招租、出售等相关事宜。如10日内乙方未进行办理，自第十一日起乙方应向甲方按当期日租金标准向甲方支付房屋租金直至工商局受理乙方注销登记或经营场所变更手续之日止，履约保证金不予退还。涉案合同甲方由首开公司盖章确认，乙方由田晓艳签字确认，孙鹏作为授权代表在涉案合同上签字。涉案合同附件三房产交付确认书记载：兹确认甲方于2017年12月31日按附件三所述之房产技术条件将房产交付乙方，乙方接受甲方之交付。该附件由首开公司盖章确认，由田晓艳签字确认，孙鹏作为授权代表予以签字。经查，田晓艳与孙鹏系母子关系。首开公司主张，田晓艳交纳涉案房屋租金至2018年5月31日，后未再交纳过涉案房屋租金。首开公司分别于2018年11月23日、2019年4月25日向田晓艳送达催款通知单，要求田晓艳交纳拖欠的涉案房屋租金，田晓艳未予交纳。2019年10月22日，首开公司向田晓艳送达《关于解除的函》，因田晓艳逾期支付租金超过20日以上，故解除与田晓艳之间签订的涉案合同，并要求田晓艳支付2018年6月1日至2019年10月25日期间的房屋租金944382．25元及房屋使用费。田晓艳主张，其与首开公司于2018年1月1日签订的涉案合同已于签订当日终止，其从未占有和使用过涉案房屋，与首开公司亦未形成事实上的租赁或其他占有使用关系，其与华艺公司无任何关联，无义务、无权利将华艺公司的营业执照、卫生许可证注册地址从涉案房屋中迁出。华艺公司主张，其与孙鹏就涉案房屋签订租赁合同，涉案房屋出租人为孙鹏。双方签订的涉案房屋租赁合同租期自2018年12月6日至2022年12月6日止，免租期自2018年12月6日至2019年2月6日，月租金6万元，华艺公司向孙鹏支付了自2019年2月7日至2019年12月6日期间的房屋租金，并向孙鹏支付12万元涉案房屋押金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田晓艳与首开公司于2018年1月1日签订涉案合同，首开公司将涉案房屋出租给田晓艳使用。田晓艳主张双方签订涉案合同后，并未按照合同实际履行合同，其未占有、使用过涉案房屋，亦未向首开公司交纳过涉案房屋的租金，涉案合同已于签订当日即终止，涉案房屋系由案外人孙鹏占有使用，孙鹏向首开公司支付涉案房屋租金，并转租给华艺公司。根据本院查明事实，案外人孙鹏与田晓艳系母子关系，且孙鹏作为授权代表在涉案合同上予以签字确认。虽然涉案房屋租金通过孙鹏账户支付给首开公司，并由孙鹏与华艺公司签订转租协议，将涉案房屋转租给华艺公司。但是，基于涉案合同的真实性，田晓艳仅仅据以孙鹏向首开公司支付房屋租金及转租行为，欲否定涉案合同效力，主张涉案合同未实际履行，本院难以采信。而且，案外人孙鹏与田晓艳的母子关系身份以及孙鹏作为授权代表在涉案合同上签字的行为，均可认定涉案房屋实际由田晓艳占有、使用，故田晓艳应当按照合同约定履行其义务。根据查明事实，田晓艳支付涉案房屋租金至2018年5月31日，之后再未支付过房屋租金。因田晓艳拖欠租金，首开公司根据涉案合同约定，于2019年10月25日解除涉案合同，本院予以确认。田晓艳应当根据涉案合同约定的租金支付标准，向首开公司支付2018年6月1日至2019年10月25日期间的房屋租金944382．25元以及逾期支付租金的违约金，关于违约金的具体金额，本院根据涉案合同约定、田晓艳违约情况予以酌定。田晓艳承租涉案房屋后，通过其子孙鹏将涉案房屋转租给华艺公司，华艺公司将其注册地址登记在涉案房屋名下。现首开公司要求田晓艳和华艺公司将公司注册地址从涉案房屋迁出，但是公司注册地址的迁出系工商行政部门的管理职责，不属于法院受理范围，本院不予处理。首开公司要求田晓艳和华艺公司支付涉案房屋公司注册地址使用费的诉讼请求，根据合同相对性原则，首开公司与田晓艳之间存在合同关系，田晓艳将涉案房屋转租的行为并不能否定其根据涉案合同约定承担工商注销登记或变更手续的义务，其仍应当承担相应的违约责任。因双方就涉案合同履行诉至本院，故涉案房屋公司注册地址使用费的起算日期为本判决生效之日起第十一日，田晓艳应当按照日租金的标准支付使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告田晓艳于本判决生效之日起七日内向原告北京首开商业地产有限公司支付二〇一八年六月一日至二〇一九年十月二十五日期间的房屋租金九十四万四千三百八十二元二角五分；二、被告田晓艳于本判决生效之日起七日内向原告北京首开商业地产有限公司支付违约金十五万元；三、被告田晓艳于本判决生效之日起七日内向原告北京首开商业地产有限公司支付注册地址房屋占用费（按照每日一千八百七十一元的标准，自本判决生效之日起第十一日起计算至华艺睿柏（北京）文化传媒有限公司将工商注册地址从北京市朝阳区广渠路36号院5号楼1层至2层117房屋注销或迁出之日止）；四、驳回原告北京首开商业地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7864元，由被告田晓艳负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年七月二十七日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹