江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5975号原告：昆山银桥控股集团有限公司,住所地昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205837938017398。法定代表人：蒋春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元(昆山)律师事务所。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所。被告：昆山市花桥镇叶勇餐饮店,住所地江苏省昆山市花桥镇绿地人道717弄1幢20号，统一社会信用代码：92320583MA1PM03L21。经营者：叶勇。委托诉讼代理人：王龙，男，该公司员工。原告昆山银桥控股集团有限公司（以下简称银桥公司）与被告昆山市花桥镇叶勇餐饮店（以下简称叶勇餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2020年6月1日对本案公开开庭进行了审理。原告银桥公司的委托诉讼代理人李霞，被告叶勇餐饮店的委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银桥公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金及物业费共计620000元（自2016年5月5日至2019年5月4日止）。二、判令被告支付违约金100000元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月27日，原被告双方签订《华道数据园区食堂二楼租赁合同》一份，约定原告将位于昆山市花桥镇华道数据园区食堂的二楼，租赁面积共计1823平方米的房产租赁给被告使用，租赁期限自2016年5月5日至2019年5月4日止，合同期租金总金额为620000元。双方对租金支付时间做了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定支付任何租金。目前合同已到期，被告仍拖欠租金未付。被告拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告叶勇餐饮店辩称：被告已经支付租金及物业费共计430818元，尚欠原告189182元，同意支付。原告主张的违约金过高，不同意支付，最多支付10000元违约金。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2016年5月27日，原告银桥公司（出租方、甲方）与被告叶勇（承租方、乙方）签订《华道数据园区食堂二楼租赁合同》一份，合同约定：第一条：租赁商铺。1、甲方将位于昆山市花桥镇华道数据园区食堂的二楼，面积共计1823平方米，租赁给乙方。2、双方约定该出租房用途为员工食堂及餐厅用房。第二条：租赁期限。1、租期为3年，从2016年5月5日起至2019年5月4日止。3、乙方按本合同约定交纳保证金及首期租金后三个工作日内到甲方领取《入住通知书》。第三条：租金、保证金及交纳方式。1、每月租金及物业费17222元，合同总金额为620000元。2、履约保证金：成交金额的10%。合同签订前交招租单位。3、设备和二次装修保证金5万元整，合同签订前交招租单位。4、履约保证金(无息)将在乙方履行完合同后凭甲方的收款收据在七个工作日内退返乙方。设备和二次装修保证金(无息)将在乙方履行完合同且作装修恢复后，或经甲方同意不作恢复后的七个工作日内退返乙方。5、本合同的保证金(履约保证金及设备和二次装修保证金)共计112000元，保证金于租赁合同终止返还时，扣除应由乙方承担的费用后无息返还给乙方，保证金可冲抵乙方违约金，但保证金不能转为租金，租金必须按照合同约定的时间支付，否则视为违约。6、租金按照“先付后租”的原则，具体支付时间如下：签订合同5个工作日内支付2016年5月5日至2016年8月4日的3个月的租金、物业费51667元；2016年7月25日前支付2016年8月5日至2016年11月4日的3个月的租金、物业费51667元；2016年10月25日前支付2016年11月5日至2017年2月4日的3个月的租金、物业费51667元；2017年1月25日前支付2017年2月5日至2017年5月4日的3个月的租金、物业费51667元；2017年4月25日前支付2017年5月5日至2017年11月4日的6个月的租金、物业费103333元；2017年10月25日前支付2017年11月5日至2018年5月4日的6个月的租金、物业费103333元；2018年4月25日前支付2018年5月5日至2018年11月4日的6个月的租金、物业费103333元；2018年10月25日前支付2018年11月5日至2019年5月4日的6个月的租金、物业费103333元。7、租赁期内，乙方使用该房屋所产生的水、电、气、通讯、设备等费用由乙方按照实际发生金额自行承担。食堂燃气开通费由乙方负责垫付。第五条：财产返还。1、乙方应在本合同终止(包括租赁期届满、双方协商一致提前解除合同、甲方行使解除权提前解除合同等)后10日内返还租赁房屋及设施设备。返还时，双方应办理交接手续，并相互结清各自应当承担的费用。第七条：合同的解除。1、有下列情形之一的，甲方有权立即单方解除本合同，收回商铺租赁权，并要求乙方承担违约责任，由此所造成的一切经济损失由乙方承担。(1)乙方拖欠租金三个月，经甲方书面催告仍不支付的。第八条：违约责任。甲、乙双方必须严格履行本合同。一方不履行或不完全履行本合同即构成违约，另一方有权要求其承担10万元的违约责任。上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告经营使用，被告支付了保证金112000元。被告陈述，其在保证金之外，还另外支付两笔租金和物业费，分别为乾际实业有限公司代付的165488元、快乐点（昆山）信息科技有限公司代付的153330元。被告就此提供委托书复印件一份，用以证实案外人快乐点（昆山）信息科技有限公司代被告支付租金153330元。原告质证后，对委托书因无原件不予认可，原告账上确实有一笔快乐点（昆山）信息科技有限公司的缴款153330元，但是快乐点（昆山）信息科技有限公司并未对其付款性质做出说明，无法确认其支付的是本案中被告应付的租金款项；乾际实业有限公司确实支付过165488元，但因原告与乾际实业有限公司之间尚存在其它合同，所以无法确认乾际实业有限公司支付的该笔款项是否是代被告支付的涉案租金。原被告均确认，2019年5月4日合同到期终止后，被告已搬离。后原被告就涉案房屋租金是否支付完毕及违约赔偿事宜产生纠纷且未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：审理中，案外人上海乾际实业有限公司出具说明一份，陈述其向银桥公司汇款支付的165488元系替叶勇餐饮店支付的租金。审理中，原告还提供案外人快乐点（昆山）科技有限公司法定代表人汪振省出具的说明一份，陈述其通过快乐点（昆山）科技有限公司账户支付给银桥公司的153330元系替叶勇餐饮店支付的租金。以上事实有租赁合同、说明两份及本院庭审笔录所证实。本院认为：原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原被告之间的租赁合同已于2019年5月4日到期终止，被告也已按约搬离，双方对此并无异议，本院依法予以认定。关于原告主张的合同期内的租金及物业费用，原被告确认总额为620000元，本院依法予以认定。关于被告已付款，被告陈述有三笔付款，分别为保证金112000元、乾际实业有限公司代付的165488元、快乐点（昆山）信息科技有限公司代付的153330元。原告认可收到被告陈述的上述三笔款项，且上述款项支付主体均出具说明明确是替本案被告支付的租金，故本院依法予以认定。综上，被告总计支付原告租金及物业费318818元及保证金112000元（其中包括履约保证金62000元及设备和二次装修保证金50000元），故被告尚欠付租金及物业费301182元（620000元-318818元）。关于原告认为被告逾期支付租金的行为已构成违约，故原告有权依法没收保证金的主张，本院认为，被告确实存在严重逾期支付租金的违约行为，理应承担违约责任。但结合合同约定的保证金金额，本院依法认定由原告没收被告支付的履约保证金62000元。关于被告支付的设备和二次装修保证金50000元，因房屋已经交还给原告，原告并未举证证实该项保证金存在扣除情形，故应返还给被告。扣除原告应返还给被告的设备和二次装修保证金50000元，被告尚应支付原告251182元。关于原告要求被告支付违约金100000元的主张，因原告已就被告逾期支付租金的行为主张没收保证金，故再主张违约金欠缺依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市花桥镇叶勇餐饮店于本判决生效之日起十五日内支付原告昆山银桥控股集团有限公司251182元。二、驳回原告昆山银桥控股集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费11000元，减半收取5500元，由被告昆山市花桥镇叶勇餐饮店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审判员  朱丽君二〇二〇年七月六日书记员  陆敏强附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。