海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初6127号   原告：刘某，女，1967年6月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市，公民身份号码：×××。   委托代理人：符某，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**。   法定代表人：余某，该公司董事长。   委托代理人：隋某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告刘某诉被告海南倚能房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人符某律师、被告的委托诉讼代理人隋某律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金9302.2952元（自2016年10月31日至2017年5月17日，共计199天）；2.判令被告支付原告不动产权证逾期办理违约金（自2018年10月22日至办理完不动产权属证书之日止，暂计至起诉之日止约26000元。）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告以该房屋在本案受理期间已办理了不动产权证为由，将第二项诉请变更为：请求判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金（自2018年10月22日至2020年4月16日止，违约金以逾期天数按房款总价万分之一计算）。事实与理由：原告于2009年12月15日首付30%房款(120000元)，购得被告开发的位于海口市美兰区灵山镇琼山大道187号“倚能.美林湾19栋904房的房屋认购证。2012年12月11日，接被告通知，房屋认购证持有者补交剩余70%房款290844.15元及利息43398.18元，后又补交了一部分款项，共支付购房款467452.02元。被告向原告出具收款收据，并开具了发票。由于被告相关手续不全不能与原告签订正式合同，被告要求原告等其通知签合同。故2017年5月11日，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》(备案号L00309698)为补签合同。合同约定被告应于2016年10月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按本合同第八条、第十一条逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告延迟交房，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。依据合同第十五条约定，被告应于2016年10月31日交付给原告商品房使用，自交付日起720日内为原告办理房屋不动产证，截止日2018年10月22日后逾期违约，违约金按房款总价万分之一每日计算则为46.745202元/天，被告应支付原告违约金至房屋办理不动产证为止。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。被告之所以违约延迟交付房屋不动产证，完全是由于被告违反国家规定及购房合同约定提前将未经竣工综合验收的商品房交付买受人使用所致，损害了原告合法权益。综上，为维护原告的合法权益，根据法律规定向法院提起诉讼，望判如所请。   被告海南倚能房地产开发有限公司答辩称，一、原告起诉被告要求向其支付逾期交房违约金，其诉请已超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。依据原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款约定：“逾期交房90日内，每逾期一日，买受人有权要求出卖人每日按万分之一支付违约金。逾期超过90日，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”原告与被告在合同中约定的是以每日为单位计付的违约金，是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到诉讼时效的限制。本案中原告诉请被告向其支付逾期交房违约金，该诉请表明原告在合同约定交房次日即已知晓其权利受到损害的事实，诉讼时效即开始计算。因此，原告如认为被告违约，应当在其所谓的违约行为发生之日起两年内或三年内要求被告承担逾期交房责任。然而直到2020年5月11日原告才提起诉讼，已明显超过法定诉讼时效期间，其诉请不应予以支持，应予以驳回。二、由于产权登记制度的变更，办理不动产权证书的时间应以合同约定的办理房屋权属证书和土地使用权证的时间合并计算，即应自原告收房之日起1080天内办理完成不动产权证书。原被告签订的《海口市商品房买卖合同》约定被告应自房屋交付之日起720天为原告办理房屋权属证书，原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地登记使用权证。现因不动产权登记已将原有的房屋权属登记和土地使用权登记合二为一，故被告应在原告收房之日起1080日内为原告办理不动产登记。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年8月22日，原、被告达成了认购被告开发的“倚能·美林湾”项目房屋的合意，并向被告支付了部分购房款344630元。2017年5月11日，原告与被告补签一份《海口市商品房买卖合同》（合同编号L00309698），约定：原告购买被告建设的位于海南省海口市××区房（以下简称案涉房屋）；建筑面积共101.9平方米，按建筑面积计价，每平方米4610.89元，总金额469849.68元；买受人在签订合同当日支付全部房款即469849.68元；被告应当在2016年10月31日前将完成符合本合同附件三约定交付标准的商品房交付原告使用；被告未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房款的万分之一支付违约金；被告应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证;如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告开具了467452.02元购房款的发票。   2020年4月16日，海口市自然资源和规划局为案涉房屋办理了不动产权证书。   庭审中，双方当事人确认如下事实：案涉房屋按实测面积计算的全部购房款为467452.02元，原告已于2014年之前支付完毕；原告于2017年5月17日接收了案涉房屋。   本院确认的上述事实，有原告提供的《海口市商品房买卖合同》、发票、不动产权证书以及当事人的陈述等在案佐证。上述证据材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。   本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告支付2016年10月31日至2017年5月17日期间的逾期交房违约金9302.3元；二、被告是否应向原告支付2018年10月22日至2020年4月16日期间的逾期办证违约金。   一、被告是否应向原告支付2016年10月31日至2017年5月17日期间的逾期交房违约金9302.3元。经审查，原、被告签订的案涉购房合同系双方的真实意思表示，内容并无违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。原告也已依约支付了全部购房款。依据购房合同的约定，被告应在2016年10月31日前向原告交付符合约定的房屋，但其直至2017年5月17日才向原告交付房屋，其逾期交房行为已构成违约。本案中，对于原告关于支付2016年10月31日至2017年5月17日期间逾期交房违约金的诉请，被告抗辩其诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算......。”本案中，因被告未在约定的时间交付房屋，原告自2016年11月1日起即应知道其权利受到侵害，因被告逾期交房的行为存在持续状态，故原告向本院起诉之日的前三年内即为其向被告主张权利的诉讼时效期间，其对被告在该诉讼时效内持续存在的逾期交房行为主张的民事权利依法受到法律保护。因原告于2020年5月12日向本院起诉主张被告逾期交房的违约责任，依据上述法律规定，被告应按购房合同的约定，自逾期之日起每日按已付房款日万分之一的标准，向原告支付2017年5月12日至2017年5月17日的逾期交房违约金280.47元（467452.02元×日0.1‰×6天），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。   二、被告是否应向原告支付2018年10月22日至2020年4月16日期间的逾期办证违约金。据查明的事实，被告于2017年5月17日将案涉房屋交付原告，按合同约定，被告应自房屋交付之日起720日内即应于2019年5月7日前为原告办理房屋权属证书，但被告直至2020年4月16日方办理出案涉房屋的不动产权证书，其逾期办证行为已构成违约，依约应以逾期天数按已付房款日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金。被告虽抗辩因不动产权登记制度的变动，其办理不动产权证书的期限应以合同约定的办理房屋权属证书和土地使用权证的期限合并计算，但“双证合一”后已无需单独办理房屋的土地使用权证，被告也未举证证明其因“双证合一”制度实施后办理不动产权证书需花费更多时间、不动产权证书确因客观原因而无法自交房之日起720日内办理完毕的事实，故本院对其抗辩主张不予采信。因此，依合同约定，被告应向原告支付2019年5月8日至2020年4月15日期间的逾期办证违约金16033.6元（467452.02元×日0.1‰×343天），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。   综上，原告的部分诉讼请求成立，对于成立部分，本院予以支持；对其不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、限被告海南倚能房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘某支付2017年5月12日至2017年5月17日期间的逾期交房违约金280.47元；   二、限被告海南倚能房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘某支付2019年5月8日至2020年4月15日期间的逾期办证违约金16033.6元；   三、驳回原告刘某的其它诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费682.56元（原告已预付），由原告负担367.14元，由被告负担315.42元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 李 亮   人民陪审员 谭燕萍   人民陪审员 曾小斗     二〇二〇年七月八日   书记员 冯微微   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。