安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2697号 原告：胡晓峰，男，1961年8月29日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：胡文博（原告之子），住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。 被告：张末寒，男，1992年3月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：郭润泽，安徽协利律师事务所律师。 原告胡晓峰与被告张末寒房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓峰的委托诉讼代理人胡文博、陈立祥，被告张末寒及其委托诉讼代理人郭润泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡晓峰向本院提出诉讼请求：1.判令张末寒向胡晓峰支付拖欠的房屋租金387500元及违约金19375元，该违约金暂计算至2019年6月1日，并要求连续计算至租金付清之日止；2.判令张末寒承担本案的全部诉讼费用。胡晓峰当庭变更第一项诉讼请求为依法确认张末寒尚欠胡晓峰房屋租金582000元及违约金53120元，该违约金暂计算2020年5月20日，并要求连续计算至租金付清之日止。事实和理由：2016年12月1日，胡晓峰和张末寒双方签订《房屋租赁协议》，该合同约定：胡晓峰将位于合肥市××路××号××大厦××楼原日月明大食堂的房屋出租给张末寒，租赁期限自2016年12月1日至2020年11月31日止，每季度租金10万元，租金按季度支付，须提前一个月付清下季度房屋租金。上述合同签订后，胡晓峰依法履行自己义务。但张末寒拖欠支付房屋租金，截止2020年5月20日，张末寒拖欠胡晓峰房屋租金582000元。期间，胡晓峰曾多次向张末寒催要上述款项，并向法院起诉，但张末寒以种种理由拖欠至今。 张末寒在庭审中辩称，张末寒与胡晓峰签订房屋租赁协议，实际目的是以租抵债并且未抵销完毕。2012年11月9日，张末寒的父亲向胡晓峰出借50万元并约定利息，后因胡晓峰未能按时偿还，便与胡晓峰及其父亲约定将涉案房屋出租给张末寒使用，用于抵偿借款本金及利息，2015年9月21日双方签订第一份房屋租赁协议，期间共抵销利息411000元，随后双方于2016年12月1日重新签订了第二份房屋租赁合同继续以租抵债。经张末寒统计，时至今日胡晓峰欠张末寒的本金及利息共计1173664元（未计算抵偿），胡晓峰与张末寒所签订的两份租赁合同中张末寒未付房租共计948500元，因此双方之间并未抵销完毕。张末寒虽然向胡晓峰支付过租金，但是并不影响张末寒向胡晓峰行使抵销，且张末寒抵销期间胡晓峰也没有提出过异议。张末寒于2018年3月向胡晓峰行使抵销权停止支付租金，而胡晓峰在2018年3月至起诉之日长达11个月未曾向张末寒提出过异议，明显已经默认了以租抵债的事实。在2018年3月1日庐阳区法院向张末寒下发了关于被执行人胡晓峰的协助执行裁定及通知函，张末寒为配合法院执行，与法院执行人员沟通确认了新的抵偿方案即支付部分房租37500元，余下房租用于抵偿胡晓峰与张末寒之间的债务。胡晓峰与张末寒之间的房屋租赁协议已经于2020年2月解除，张末寒已经将涉案房屋返还胡晓峰，胡晓峰主张租金计算至5月20日无事实依据。胡晓峰主张的违约金无事实和法律依据，双方的租赁协议中并未约定违约金，张末寒也不存在违约行为，张末寒未付租金的原因是在向胡晓峰行使抵销权并且双方之间的债务并未抵销完毕，无需向胡晓峰支付租金。综上双方之间的债务已经互相抵销，张末寒不再欠胡晓峰租金。 本院经审理认定事实如下：2012年11月9日，胡晓峰自张末寒的父亲罗国平处借款50万元，出具借条一份，载明“三分息”。2015年6月21日，罗国平与胡晓峰的妻子田然在借条下方共同确认还款10万元，下欠40万元。2015年9月21日，胡晓峰作为甲方，张末寒作为乙方，签订《房屋租赁协议》一份，约定胡晓峰将位于合肥市××路××号长安大厦原日月明大食堂出租给张末寒使用，交付期为2015年10月7日，租期自2015年11月1日至2020年10月31日；月租金43000元，按季度支付，提前一个月支付下季度租金；张末寒支付押金2万元，租金两年后每年递增10%；如乙方原因造成协议不能履行或提前终止协议的，乙方应提前一个月书面通知甲方，甲方应在乙方没有违约及交清所有水电物业等费用后将房屋收回，但协议未履行期间的租金及租房押金作为赔偿金将不予退还，如乙方未提前一个月通知甲方，甲方将不予退还租房押金及协议未履行期间的租金，乙方不得有异议；乙方如拖欠租金或其他费用达一个月以上的，视乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方所付租金和费用不予退还。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，张末寒支付了押金2万元，并支付了3个月租金。之后，张末寒支付了租金7万元，此后，未支付租金，胡晓峰、张末寒、罗国平均同意以后期租金抵偿借款。 2016年12月1日，胡晓峰与张末寒重新签订了一份《房屋租赁协议》，将租金标准变更为每季度10万元，租赁期限约定为2016年12月1日至2020年11月31日，其他条款与前述协议相同。之后，张末寒按期支付了2016年12月1日至2018年2月28日期间的租金共计50万元。2018年3月1日，本院向张末寒下发了《协助执行通知函》，要求张末寒暂停支付胡晓峰、田然租金，扣留（提取）胡晓峰、田然的租金收入980万元，并要求张末寒具备支付条件时，将租金转入法院账户。此后，张末寒未再向胡晓峰直接支付租金，并于2018年6月起，按照每季度37500元的标准将2018年6月1日至2020年2月28日期间的租金共计262500元转入法院账户。2020年4月10日，张末寒将房屋返还给胡晓峰。 张末寒在庭审中称按照37500元/季度的标准支付租金，是因为胡晓峰借款尚未抵扣完毕，扣留62500元/季度租金用于抵扣借款。胡晓峰称双方重新签订租赁协议是因为借款已经以第一份租赁协议的租金抵扣完毕，不同意以第二份租赁协议的租金抵扣借款。 另查明：罗国平将债权转让给张末寒，张末寒已就案涉借款另行提起诉讼，要求胡晓峰偿还借款本金40万元及利息50.31万元。 以上事实，有胡晓峰提交的身份证、房产证、房屋租赁协议，张末寒提交的借条、债权转让协议书、短信、房屋租赁协议两份、转账凭证、执行裁定书、协助执行通知函，以及当事人庭审陈述予以证实。对于罗国平的证人证言，因其与张末寒系父子关系，且与本案有利害关系，本院对其证言不予采信。 本院认为，合同法第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”第一百条规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”本案中，胡晓峰和张末寒互负的债务分别为借款和租金，性质并不相同，且对于胡晓峰是否尚欠张末寒借款双方存有争议，张末寒就借贷纠纷已另行提起诉讼，故双方债务不能互相抵销。针对2015年签订的租赁协议，虽双方互负债务性质不同，但协商一致，均同意以租金抵扣借款，可以相互抵销。但2016年重新签订租赁协议后，双方并无互抵债务的约定，且张末寒在收到法院下发的协助执行通知函前一直按照约定按期支付租金，也可以看出双方并无互抵债务的合意。故对于张末寒关于以租金抵扣借款的抗辩意见，本院不予采信。张末寒应当按照协议约定的租金标准补足2018年3月1日至2020年4月10日期间的租金，考虑到疫情给租赁经营造成的实际影响，本院根据公平原则酌减一个月租金，经核算，张末寒尚欠胡晓峰租金548600元。合同未约定违约金，对于胡晓峰主张的违约金，本院不予支持。张末寒提前退租，按照合同约定，押金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告张末寒尚欠原告胡晓峰租金548600元； 二、驳回原告胡晓峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5076元，由原告胡晓峰负担691元，被告张末寒负担4385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年七月二十日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。