山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5651号 上诉人（原审被告）：青岛天都锦资产管理有限公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：91xx2W。 法定代表人：翁兴水，经理。 委托诉讼代理人：李**，山东诚功（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛宏福康宇物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：91xx9X。 法定代表人：张治忠，执行董事。 委托诉讼代理人：孙瑜、白玉峰，山东畅海律师事务所律师。 上诉人青岛天都锦资产管理有限公司（以下简称天都锦公司）因与被上诉人青岛宏福康宇物业管理有限公司（宏福康宇公司）委托合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初2277号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天都锦公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由是，上诉人曾多次向被上诉人支付管理费，2015年至2018年上诉人6次向被上诉人寄送EMS，被上诉人不想与上诉人合作，拒收上诉人寄送的管理费发票，法院不应支持被上诉人解除合同无理请求。合同未解除情况下，上诉人不应承担腾房义务。 宏福康宇公司答辩意见是，根据物业委托管理协议，上诉人未按期支付管理费逾期超过30天，被上诉人有权解除合同，并不承担任何责任。本案上诉人至今分文未付，合同目的无法实现，被上诉人享有合同解除权。同时上诉人违反协议严重疏于管理，被上诉人依据合同第5条约定也享有合同解除权。本案系委托合同，上诉人享有任意解除权。 宏福康宇公司原审诉讼请求：1、解除宏福康宇公司、天都锦公司签订的《物业委托管理协议》；2、天都锦公司向宏福康宇公司支付2015年至2018年管理费150万元；3、天都锦公司将商业网点内损坏的消防设施（包括喷淋系统、消火栓系统、报警系统）恢复至正常使用状态，并清理消防通道堆放的可燃物；4、判令天都锦公司向宏福康宇公司移交所有物业管理档案（包括业主档案、物业费、电费、水费收费台账、设施设备维修保养记录）、腾出物业管理用房并撤出物业管理区域、向宏福康宇公司进行全面交接；5、诉讼费由天都锦公司负担。 原审法院认定事实是，2013年10月23日，宏福康宇公司（甲方）与天都锦公司（乙方）签订《物业委托管理协议》，约定由乙方对尚誉项目商业网点部分实行专业化的物业管理分包事宜，主要内容为：一、物业坐落于青岛市李沧区京口路xx号，占地面积约9833.5平方米，建筑面积约23000平方米，地下面积约16000平方米。二、委托管理事项为：1、甲方与项目开发公司签订的前期物业管理协议中所约定的尚誉项目的物业管理分包事项[商业部分（含地下）保洁绿化、秩序维护、工程维修、车辆停放秩序管理]；2、乙方进行专业茶叶市场运营管理所需要的其他管理事项；3、法规和政策规定的由物业管理公司管理的其他事项。甲方的权利和义务为“委托和授权乙方进行物业管理分包业务，同时对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理（责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金）等。”“甲方配置客服经理一名监督乙方服务质量、以及与乙方的日常工作对接，同时配置中控人员两名，负责中控室值班工作，此三名人员全部费用由甲方负担（此费用包含在每年乙方交纳的管理费用中）”、“甲方对乙方的分包工作进行全面监督，并根据实际情况每月出具汇总报告……”。乙方的权利和义务包括；乙方为商城的消防责任人，甲方将与客户分别签订消防责任书，并与乙方签订相关责任书，由乙方负责商城区域内的消防设施维护等，如发生费用，由乙方全部负责。六、协议费用，由乙方于合同期执行之日起向甲方开始支付当年之管理费用，共计每年人民币五十万元整，经双方协商，采取每月支付方式支付，在每月5日前，由乙方将当月之款项支付到甲方账户，每月支付费用为人民币肆万壹仟陆佰陆拾柒元。乙方自行收取茶城项目物业服务费，费用不得高于项目开发公司与业主签订的预售合同中约定价格人民币6元/月/平方米，如存在违反物业服务费的收费标准收取费用的行为，甲方可立即终止合同，并遵照国家有关规定执行。乙方有权根据茶叶市场运营管理需要，向业主收取其他运营费用，但不得以物业公司或物业服务费用的名义进行收取。七、乙方未按期支付管理费，则每逾期一天应向甲方支付人民币500元作为违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同，并不承担任何责任。上述合同内容，已由原审法院原审（2017）鲁0213民初4468号民事判决书予以认定。 案外人作为业主与天都锦公司签订入住合约，合约内包括消防安全责任书及安全防范责任书。山东久安消防有限公司第一分公司因商业楼消防违规整改于2019年1月31日向康太源尚誉广场商业楼出具工作联系单，并对宏福康宇公司、天都锦公司进行过消防安全约谈。 宏福康宇公司于2016年10月19日向天都锦公司发送过解除《物业委托管理协议》的通知函,并于2018年11月24日向天都锦公司发送过关于办理物业管理交接事宜的通知。 原审法院认为，宏福康宇公司、天都锦公司签订的《物业委托管理协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面行使权力、履行义务。根据该委托管理协议约定，天都锦公司每年向宏福康宇公司支付管理费用50万元，采取每月支付的方式，在每月5日前，向宏福康宇公司支付41667元，若天都锦公司未按期支付管理费，逾期超过30天，宏福康宇公司有权单方解除合同。现宏福康宇公司主张天都锦公司因逾期支付管理费，要求解除双方签订的《物业委托管理协议》，并向其支付自2015年至2018年的管理费用共计150万元，符合双方合同约定，予以支持。 委托管理协议解除后，双方应就协议约定的事项办理交接。宏福康宇公司要求天都锦公司腾出物业管理用房并撤出物业管理区域的诉讼请求，予以支持。关于宏福康宇公司要求天都锦公司向其移交物业管理档案（包括业主档案、物业费、电费、水费收费台账、设施设备维修保养记录）的诉讼请求，因宏福康宇公司未提交证据证明上述材料真实存在以及具体状况，故对该请求不予支持。 关于宏福康宇公司主张天都锦公司将商业网点内损坏的消防设施（包括喷淋系统、消火栓系统、报警系统）恢复至正常使用状态，并清理消防通道堆放的可燃物的诉讼请求。宏福康宇公司提交山东久安消防有限公司第一分公司出具的工作联系单，载明“尚誉广场商业楼存在的问题包括：因业主装修，本喷淋系统、消火栓系统拆除，造成喷淋系统、消火栓系统无法供水，因业主装修，把报警系统拆除，造成报警系统故障，无法正常工作，消防车通道被占用，阻碍消防车通行，消防疏散通道堆放大量可燃物。”根据上述工作联系单及生活常理，上述相关问题的主要责任人并非物业管理公司，物业管理公司仅对上述问题起到管理、监督及协助主要责任人进行的整改责任，故宏福康宇公司对天都锦公司的该项诉讼请求不予支持，宏福康宇公司可针对该问题的主要责任人，另案提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除青岛宏福康宇物业管理有限公司与青岛天都锦资产管理有限公司就青岛市李沧区京口路xx号签订的《物业委托管理协议》；二、青岛天都锦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾出物业管理用房并撤出物业管理区域；三、青岛天都锦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向青岛宏福康宇物业管理有限公司支付2015年至2018年管理费150万元；四、驳回青岛青岛宏福康宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果青岛天都锦资产管理有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300，公告费750元，共计19050元，由青岛天都锦资产管理有限公司负担。青岛天都锦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付青岛青岛宏福康宇物业管理有限公司。 二审期间，上诉人提交EMS寄件存根，证明多次向被上诉人邮寄物业费管理支票、金额和帐号的通知、异议函。EMS因被上诉人拒收均被退回，但上诉人现仅能提交邮寄EMS的存根，相应退回件现在无法找到。现在已经超出6个月了，上诉人无法调取。具体的邮寄时间上诉人记不清，寄件存根没有记载，邮寄支票金额记不清了，邮寄支票上诉人没有保存。 被上诉人对证据形式上的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。六份存根没有时间记载，真实内容是否真正已经密封进行投递也无法证实。被上诉人从未收到过，目前6份存根仅能证明上诉人书写过。是否存根显示的日期书写也不清楚。 被上诉人提交证据一、中国裁判文书网及企查查查询的资料，证明上诉人近几年涉诉案件众多，已达47件，执行终本案件2件，且因通过经营的住所或经营场所无法与企业取得联系，被青岛市市场监督管理局列为经营异常。上诉人已无偿还债务的能力，对被上诉人构成了预期违约。所以被上诉人有权解除合同。证据二、农村商业银行股份有限公司李沧支行打印明细。证明上诉人曾以转帐支票的方式向被上诉人支付过电梯年检费，被上诉人予以收取，不存在向被上诉人支付物业管理费，被上诉人不予收取的情形。 上诉人对证据一企查查查询信息的真实性没有异议，显示司法案件有47件，但被列为执行人只有1件。该查询结果不能认定为上诉人没有履约能力，目前涉案项目的物业收费缴费率达到85%以上，且市场经营状况良好，故不存在上诉人无法履约的情况。对证据二的真实性没有异议。该转帐支票是为了支付电梯年检费，该笔款项的支付不同于本案涉及的物业管理费，自双方签订合作协议以来一直对相关物业费交纳有一定的争执，为确保上诉人交纳的管理费能够被被上诉人认可，上诉人发函要求被上诉人指定帐户，合情合理。被上诉人一直拒不配合的态度，意图撤销双方的合作协议。 因当事人对证据真实性没有异议，本院予以确认。 本案二审查明其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，宏福康宇公司、天都锦公司均应按照《物业委托管理协议》约定全面履行义务。根据该委托管理协议约定，上诉人应每年向宏福康宇公司支付管理费用50万元，采取每月支付的方式，在每月5日前，向宏福康宇公司支付41667元，若天都锦公司未按期支付管理费`，逾期超过30天，宏福康宇公司有权单方解除合同。上诉人自2015年至2018年的管理费用共计150万元未缴纳，被上诉人有权解除双方合同。上诉人主张曾向被上诉人通过EMS邮寄支付管理费支票、金额和帐号的通知、异议函，因被上诉人拒收被退回，但上诉人仅提交由其自行填写的邮寄EMS的存根，具体邮寄时间不清，也不能提交相应EMS退回件及邮寄支票，在被上诉人有异议的情况下，不能证明被上诉人拒收管理费，而上诉人曾经邮寄缴费支票及相关通知的事实。上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18300元由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐明光 审 判 员 盛新国 审 判 员 卞冬冬 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 赵洪发 书 记 员 隋欣孜