云南省富源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0325民初2645号 原告：富源县芬芳物业服务有限公司，统一社会信用代码：915303250698260110，住所地：云南省曲靖市富源县太和街395号。 法定代表人：刘云江，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜兴华，女，1979年9月8日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：孙庆春，男，1981年12月27日生，汉族，云南省富源县人，住富源县，特别授权代理。 被告：沈甫，男，1985年6月13日出生，汉族，云南省富源县人，住云南省富源县。 原告富源县芬芳物业服务有限公司与被告沈甫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜兴华、孙庆春，被告沈甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富源县芬芳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.由被告沈甫支付原告物业服务费7140.36元、垃圾清运费384元，合计7524.36元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告分别于2016年9月、2019年9月与富源县业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并从2016年9月1日起至2025年8月31日服务于小区业主，该合同就委托管理事项、服务期限、服务费用以及双方的权利义务等事项均作了明确约定。被告沈甫是富源县某小区业主，其物业面积为140.72㎡，按约定被告应向原告支付从2016年9月1日至2020年8月31日的物业服务费用7140.36元，代缴生活垃圾清运费384元，但被告一直拒绝缴费，原告诉至法院请求解决。 被告沈甫辩称，首先，他未与原告签订过物业服务合同，原告诉被告属于主体不清；其次，原告也未提供等价的物业服务，门卫未尽到职责，陌生车辆和陌生人随意进出小区。车辆在小区随意停放，业主车位被随意占用，车辆停放在公共车道及地下停车场的出入口；物业公司收取业主水费不上交，导致小区停水长达半年之久；保洁服务不及时，电梯脏、臭，小区脏乱差；电梯检修不及时，报警按键无效；对一楼、二楼商铺在墙上开挖洞口等行为放任不管；未经小区业主同意私自拆卸和更换小区门禁，要求业主支付可视电话费，否则钥匙无效，业主有家不能回；电梯门口的瓷砖脱落，物业公司不管等等。针对原告的实际服务水平，故物业公司要求他支付物业服务费和垃圾清运费没有任何依据，应驳回原告的起诉或诉讼请求。 原告富源县芬芳物业服务有限公司针对其诉讼主张向本院提交如下证据：1.原告营业执照副本、法人身份证明、身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体。2.物业服务合同复印件两份，证明原告与丽景佳园小区业主委员会分别于2016年9月21日、2019年8月31日签订了物业服务合同的事实。 经质证，被告沈甫对原告提交的物业服务合同不认可，认为是业主委员会与原告违法签订物业服务合同，对其他的证据没有意见。 被告沈甫向本院提交以下证据：照片8张，用以证实车辆长期停在公共通道上，影响业主车辆通行，还有地面上污水未处理；自来水厂欠费送达通知书1份，用以证实物业公司没有按时支付水电费，导致小区停水；业主微信群聊记录、照片1组，用以证明小区电梯臭，垃圾清理不及时，一楼、二楼门面私自开窗，强行更换门禁等。 经质证，物业公司认为的确会有车辆停在公共通道上，物业公司都会联系业主，也打电话给交警队，请交警队通知开走。对没有出售的地下车位是业主自行停放，物业公司没有收取一分费用；因为小区后面的村子用水从小区水表过，为维护小区的利益，要求自来水厂把水表分开，才没有支付水费；原来的门禁有些已经坏了，维修费用比安装新门禁还高，才更换门禁系统的。停门禁卡是为了促使业主支付物业费；小区保洁是每天八个小时，小区业主多，保洁下班后产生的垃圾较多；小区一楼开窗是请城建局的来看了，没有动着承重墙。 本院认证认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。 被告沈甫提交的照片，对于证实原告在某一服务项目上在某一时段存在服务瑕疵，本院予以采信，但被告用以证实要扣减全部物业服务费用，对此证明目的，本院不予采信；对于欠水费的通知书，欠费与停水是否存在直接的因果关系，没有其他证据予以证实，本院不予采信；小区业主微信群聊天记录，其内容是业主个人的主观表达，与其他证据相印证的部分，本院予以采信。 经过庭审，根据双方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下法律事实： 被告沈甫是富源县某小区业主，其物业面积为140.72㎡。2016年9月20日、2019年8月31日，原告富源县芬芳物业服务有限公司与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并从2016年9月1日起至2025年8月31日对该小区的物业进行服务管理，该合同就委托管理事项、服务期限、服务费用以及双方的权利义务等事项均作了明确约定。被告沈甫房屋的物业面积为140.72㎡，按约定被告沈甫应向原告支付从2016年9月1日至2020年8月31日的物业服务费用7140.36元，代缴生活垃圾清运费384元，但被告沈甫以原告服务质量差为由拒绝支付物管费。 另查明，该小区业主有时会将车辆停在公共通道上，以及在某一时段该小区的卫生清理不及时的情况。 本院认为，首先，被告沈甫与原告是否存在物业服务合同关系方面的争议，本院作如下评判：小区业主委员会的成立有法定程序，是在物业所在地的物业行政主管部门指导下、通过业主大会选举产生的。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。被告沈甫对富源县业主委员会的成立以及选聘物业服务企业签订物业服务合同的相关方面存有疑义，沈甫本人及富源县的其他业主可依法行使业主权利。本案中，被告沈甫本人存有疑义，是其个人的意见，不能代表全体业主意见。更何况，被告沈甫认为富源县业主委员会与原告签订的物业服务合同程序违法，其也未提交相应的证据予以证实其观点，故本院不予采纳。虽然被告沈甫未与原告签订物业服务合同，但其对原告在富源县提供物业服务的事实予以认可，其是富源县的业主，其与原告已经形成事实上的物业服务合同关系。原告提供了相应的物业服务，其要求被告沈甫支付相应物业服务费的诉讼请求，本院予以支持； 其次，关于原告服务质量是否达到合同约定方面，作如下评判：富源县业主委员会与原告签订的物业服务合同中涉及到原告提供服务的内容包括建筑物的共同部位、共有设施、公共绿化、公共环境卫生、交通与车辆停放、维护公共秩序的管理等等。被告沈甫提交的照片证明，地下停车场的公共通道，不时有车辆停在公共通道上，有时垃圾清理不及时。原告管理服务的内容很多，管理的时间久，在几年的时间内，仅以某一项内容在某一个时段存在瑕疵就作为减免几年全额物业管理费的理由有失偏颇。业主不支付物管费，物业管理没有资金，管理质量不能提高，也影响全体业主的生活。本院酌情减少物业费的5%，以此激励原告提升管理质量，故被告沈甫应该支付95%的物业服务费用和支付代收代缴的全额垃圾清理费，物管费计算为6783.34元（7140.36元×95%）。当然，原告作为物业管理服务企业，其管理服务质量和业主的生活密切相关，应当认真听取意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量。此小区物业服务合同纠纷是系列案，在开庭前、庭审中及开庭后，本院组织业主与原告面对面就物业服务管理方面存在的问题坦诚沟通。被告沈甫确系对原告服务质量不满意才拖欠物业服务费，并希望以此促进原告改进服务质量，并非恶意拖欠，故对于原告要求被告沈甫支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下： 一、被告沈甫支付原告富源县芬芳物业服务有限公司2016年9月1日至2020年8月31日的物业管理服务费6783.34元元，代收代缴生活垃圾清理费384元，合计7167.34元，于本判决生效后十日内一次性付清。 二、驳回原告富源县芬芳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告沈甫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  李梅仙 二〇二〇年七月二十八日 书记员  杨 洋