山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终3740号上诉人（原审原告）：王春萌，女，1966年5月26日出生，汉族，住海阳市海滨西路1111号碧桂园海逸湾Ｂ区。委托诉讼代理人：祁正义，男，1965年1月20日出生，汉族，住海阳市海滨西路1111号碧桂园海逸湾Ｂ区，系上诉人丈夫。委托诉讼代理人：高辉，男，1987年4月22日出生，汉族，住海阳市碧桂园十里金滩Ｅ区，系上诉人邻居。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司，住所地：山东省海阳市海滨西路1111号A区9幢。法定代表人：陈明,该公司负责人。委托诉讼代理人：徐希腾，该公司职工。原审第三人：海阳鸿辉发展有限公司，住所地：山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林,经理。上诉人王春萌因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）、原审第三人海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王春萌上诉请求：1、撤销海阳市人民法院(2020)鲁0687民初286号民事判决第四项，依法改判或发回重审。2、判令被上诉人立即停止收取停车费、停车服务费。3、判令被上诉人立即与原告协商空置房物业费减收政策，提交并在物业管理区域内显著位置公示非普通住宅空置房认定标准、办理流程、减收比例。4、判令被上诉人对原告应当缴纳的物业费按照不低于三分之一的标准予以减收。5、判令前期物业服务协议第十六条每日3‰违约金为无效条款。6、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用法律错误。2、被上诉人收取停车费、停车服务费的行为，明显违背《合同法》第3条、《合同法》第4条、《物权法》第73条、《物权法》第74条、《物权法》第76条第7款、《物业管理条例》第54条、《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第15条的规定，收费程序不合法(未经业主委员会或半数业主同意)；被上诉人对所收取费用处置不当，有侵占嫌疑。3、上诉人对小区空置房减收物业费的具体规则拥有知情权，物业公司理应将空置房减免政策进行明确并公开公示，上诉人是否长期居住与物业公司应当明确并公布空置房减免政策无必然联系。4、上诉人提供购房合同补充协议第八条、开发商宣传材料、市场监管局行政处罚决定书、第三方网站所记录内容及照片、车库现场照片作为证据，以上证据互为关联、互相印证，足以形成完整的证据链条，足以认定开发商应当配套而没有配套的事实；原审被告至今尚未兑现国际学校、医院、停车设施(地下车库严重积水)、海青轻轨、私家海滩、游艇俱乐部等重要配套，物业费应当减收。5、前期物业服务协议第十六条每日3‰违约金违反国家法律法规强制性规定，明显加重业主责任(每年高达108%的违约金)，且被上诉人未采用合理方式对该条款予以有效提示或说明，定应当认定为无效条款。被上诉人碧桂园物业公司二审庭审答辩称：1、上诉人要求撤销一审判决第四项的请求。2、关于上诉人所述停止收取停车费、停车服务费，认为适用法律文件错误的意见被上诉人不认可，政府文件约定内容清楚，并且山东省，烟台市，海阳市发布文件与《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》无任何冲突，被上诉人合法合理执行，详见山东省人民政府第317号文件《山东省物业服务收费管理办法》、烟价《2017》30号文件《关于烟台市市区普通住宅物业管理区域内停车收费有关事项的通知》、海价字《2018》5号文件《关于普通住宅物业管理区域内停车收费有关事项的通知》内约定。3、关于上诉人所述空置房优惠只限于普通住宅，上诉人的房屋不属于普通住宅，不享受空置房优惠，《前期物业服务协议》已明确告知，关于普通住宅空置房办理流程，被上诉人在严格执行，详见海发价格《2019》20号文件及被上诉人业主空置房物业服务费减免申请（普通住宅）内约定。4、关于上诉人要求的应当缴纳的物业费按照不低于三分之一的标准减收的理由不认可，上诉人所住小区正常交付，并且上诉人在此常住，具备正常居住条件。5、关于上诉人要求判定物业服务协议内关于违约金的约定为无效条款，只是上诉人主观要求，上诉人与物业公司签订的《前期物业服务协议》对上诉人与物业公司均有法律约束力。王春萌向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园物业公司提交并在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准(含服务等级且不能低于烟台市普通住宅服务等级标准)、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据；2.判令碧桂园物业公司将代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等公共收益资金，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月；3.判令碧桂园物业公司提交并出示王春萌房屋相关的单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、施工图等；4.判令碧桂园物业公司立即停止收取停车费、停车服务费；5.判令碧桂园物业公司立即与王春萌协商空置房物业费减收政策，提交并在物业管理区域内显著位置公示非普通住宅空置房认定标准、办理流程、减收比例；6.判令碧桂园物业公司对王春萌应当缴纳的物业费按照不低于三分之一的标准予以减收；7.判令前期物业服务协议第十六条每日3‰违约金为无效条款；8.本案诉讼费由碧桂园物业公司承担。一审法院认定事实：王春萌系鸿辉公司开发的碧桂园·十里金滩Ｂ区业主，王春萌于2013年8月23日同碧桂园物业公司签订了《碧桂园·十里金滩前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业公司为王春萌提供物业管理服务；王春萌一直居住在碧桂园·十里金滩B区54幢1号房内。一审法院认为，当事人应当按照合同约定和法律规定严格履行义务。王春萌要求碧桂园物业公司提交并在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、服务等级、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据的诉讼请求，符合《山东省物业服务收费管理办法》第三十八条的规定，法院予以支持。王春萌要求碧桂园物业公司“将代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等公共收益资金，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月”的诉讼请求，符合《山东省物业服务收费管理办法》第三十九条的规定，法院予以支持。王春萌要求碧桂园物业公司提交并出示王春萌房屋相关的单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、施工图等的诉讼请求，符合《物业管理条例》第二十九条的规定及《碧桂园·十里金滩前期物业服务协议》第二条第11款的约定，法院予以支持。物业服务企业收取停车费、停车服务费的行为符合《山东省物业服务收费管理办法》第三章机动车停放费的规定，因此，法院对于王春萌要求碧桂园物业公司立即停止收取停车费、停车服务费的诉讼请求不予支持。因王春萌在诉讼过程中认可一直居住在碧桂园·十里金滩B区54幢1号房内，故其居住房屋并非空置房，碧桂园物业公司有权拒绝单独同王春萌协商空置房物业费减收政策。非普通住宅空置房认定标准并非由物业服务企业制定，王春萌可以向有关部门或者通过法律法规查询非普通住宅空置房的认定标准，其要求碧桂园物业公司提交并在物业管理区域内显著位置公示非普通住宅空置房认定标准、办理流程、减收比例缺乏法律依据，法院不予支持。《山东省物业服务收费管理办法》第十六条第一款规定“因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业”，因王春萌一直居住于涉案房屋，故配套设施设备、道路通行、绿化环境等基本达到条件，王春萌主张医院、海青轻轨等配套未能具备，但该部分设施的建设单位并非鸿辉公司，王春萌以涉案房屋不具备医院、海青轻轨等设施为由要求碧桂园物业公司减收物业费的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。《碧桂园·十里金滩前期物业服务协议》系王春萌与碧桂园物业公司的真实意思表示，内容不违反法律规定，其中第十六条是对违约责任的相关约定，未违反国家强制性规定，不属于明显加重业主责任的情形，法院对于王春萌要求判令该条款无效的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、服务等级、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据；二、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内将代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等公共收益资金，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月；三、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司于本判决生效之日起十日内根据王春萌的申请，向王春萌出示房屋相关的单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、施工图等；四、驳回王春萌的其他诉讼请求。案件受理费50元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，2013年上诉人王春萌购买碧桂园·十里金滩Ｂ区屋，2013年8月23日与被上诉人签订前期物业服务协议，约定双方的权利义务；2020年1月6日上诉人因被上诉人物业服务不到位等诸多问题，起诉至一审法院形成本案。上诉人提起上诉人的主要理由有四：一是被上诉人应停止收取停车费、停车服务费；二是公示空置房认定标准、减收比例，二审变更为上诉人应享受房屋空置期间的利益；三是被上诉人承诺的小区配套设施不到位，应减少三分之一的物业费；四是前期物业服务协议中每日3‰违约金条款无效。关于理由一，经庭审调查核实，上诉人因购买房产的类型，并未向被上诉人交纳停车费，且停车费、停车服务费系业主与物业公司协商在物业服务合同中约定，并非人民法院司法干预的范围，故上诉人该主张，理由不当。关于理由二，空置房的认定标准、减收比例是否公示、应否协商均非人民法院民事案件司法干预的范围，上诉人以民事诉讼的方式要求人民法院进行干预，缺乏法律依据；上诉人二审主张的2015年6月至2017年6月之间的空置待遇，在一审起诉时并未主张，被上诉人二审提出异议，本案不予一并审理，故上诉人该主张缺乏依据。关于理由三，小区配套设施是否到位，并非双方当事人物业服务协议约定的内容，上诉人因此要求减收物业费无依据。关于理由四，双方当事人在物业服务协议中约定的违约责任条款，并未违反法律法规强制性规定，并未达到人民法院判决认定无效条件，上诉人认为过高可与被上诉人协商调整，故上诉人要求确定违约金条款无效，依据不足。综上所述，上诉人王春萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王春萌负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年七月一日书记员  王译伟