云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初3094号原告陈江，男，汉族，1984年4月14日生，云南省镇雄县人，大专文化，居民，住云南省昭通市镇雄县。原告丁刚燕，女，汉族，1988年10月31日生，云南省昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码证：915303227638673318。住所地：云南省曲靖市陆良县城西二路。法定代表人：陈金生，该公司执行董事。委托代理人姜梅、肖玉梅（实习），云南言广律师事务所律师（特别授权）。原告陈江、丁刚燕诉被告陆良金泰房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员方绍玮适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告陈江、丁刚燕，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司的委托代理人姜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈江、丁刚燕诉称，2017年2月22日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区出卖给原告，商品房总价款为415785元。合同约定，合同签订之日，原告向被告支付首付款85785元，余款330000元，原告向中国建设银行昭通海楼路分理处进行贷款支付，被告应于2017年12月31日之前将住房交付给原告，若被告逾期交房则应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金。逾期60日后，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告履行了付款义务，但被告却违反合同约定，于2020年3月27日才向原告交付住房。被告逾期交房的行为构成对合同的根本违约，原告根据合同约定多次向被告主张违约金款项，但被告对原告的请求置之不理，找各种理由进行推诿，拒不支付原告违约金款项。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律之规定，诉至法院，请求一、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金34569.63元（计算方式为：60×10＋415785元×0.01%×817天＝34569.63）；二、请求人民法院依法判决被告向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书；三、请求人民法院依法判决本案诉讼费由被告承担。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司答辩称：一、根据双方合同约定，不可抗力及恶劣天气属于可以免责的事由，故因前述原因延迟交房的时间予以扣除。（一）南辰一號房屋之所以迟延交房，是因为施工方负责人董正海暴力阻工，因阻工造成的停工时间在晴雨表上巳经注明停工天数共计173天。董正海的行为涉黑涉恶，已被立案查处。虽然迟延交房是由于施工方的违约行为造成的，但对答辩人来说实为不可抗力。答辩人作为南辰一號项目的建设单位，自然是不愿意见到因迟延交房而被广大业主追诉违约金的局面，可无法回避的事实就是：在整个南辰一號开发建设的过程中，施工方都在以各种无理的借口一再停工、窝工，甚至使用暴力阻工，其行为之恶劣，已经使答辩人遭受了巨大损失，为此，答辩人曾多次报警，施工方负责人董正海因涉黑涉恶被立案调查。该行为不仅是违约行为，造成了答辩人迟延交房的结果，迟延交房的原因直接源于施工方的非法停工、暴力阻工等违约行为，而施工方的暴力行为亦不受答辩人控制，答辩人更无法预料施工方会利用黑恶行径阻碍工程进度，施工方的行为于答辩人来说无疑就是不可抗力原因，故根据相关法律规定，答辩人不应该对因不可抗力原因所造成的后果承担责任。另外，答辩人还需进一步说明的就是，答辩人在整个工程项目开发建设过程中，一直积极配合，竭力履行拨款义务。无论是整个工程款拨付，或是因施工方停工、阻工，后政府相关部门介入协调，答辩人付款到专管账户、以房抵押都足以证明了答辩人在积极履行拨款义务，尽最大努力去促使工程尽早顺利完工。这些都再一次说明了答辩人并无过错，无需对无法预料及掌控的行为承担责任。（二）在南辰一號施工过程中，由于天气情况等自然原因的影响，工期必然也因此延误，而答辩人对此并无过错，故根据双方合同的约定，因天气原因延误共计212.5天应予以扣除。另外，2020年新型肺炎停工近60日，此期间为不可抗的自然因素，同样应予扣除。二、关于违约金的计算，根据合同约定，延迟前60天按每10元一天进行计算，60天后按房款的万分之一计算，该约定非常明确，不会产生歧义，被答辩人的计算方式是明显错误的。综上，请法庭考虑本案的实际情况，依法采纳答辩人的答辩意见。庭审中，原告针对其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格适格。2、《商品房购销合同》一份，证明2017年2月22日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区住宅卖给原告，住宅总价款为415785元；合同中约定被告应于2017年12月31日之前将商品房交付给原告，若被告逾期交房，应当根据合同第九条的约定承担违约责任（合同第九条：如被告逾期交房，应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金。逾期60日后，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行）。3、发票，证明原告在2017年2月22日合同签订当天向被告支付了首付款85785元的事实。4、《个人购房借款合同》（复印件），证明余款330000元，原告已经按照合同约定，通过向中国建设银行昭通海楼路分理处贷款后支付给了被告。经质证被告陆良金泰房地产开发有限责任公司对原告向本院提交的所有证据三性无异议。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司针对其主张，向本院提交了以下证据：1、被告的营业执照（复印件）、法人身份证明、法人身份证（复印件），证明被告的主体资格。2、《建设工程施工合同》首页2份（复印件），证明金泰南辰1號工程系由被告发包给云南泰航建筑工程公司和云南中润建筑工程集团有限公司承建，以及工程约定的竣工时间为2016年12月30日的事实。3、会议备忘录（复印件），证明施工方多次停工闹事，市委、市政府、区各部门高度重视，于2017年7月30日约谈双方，参会人员包括有昭阳区住建局、信访局、劳动保障监察支队等多家单位，会议处理意见为施工方应恢复施工并不得以任何理由阻碍施工，要求在2018年12月31日前达到交房条件，为了使工程顺利完工，金泰公司承诺打款1000万到政府监管账户，同时拿出400套方作抵押担保。4、金泰南辰1號项目晴雨表1组，证明在整个南辰1號工程建设过程中，因天气原因延误工期共计212.5天，因阻工造成的停工共计173天，该两项导致工期延误的时间应予以扣除，以及泰航公司也系南辰1號1、2、10栋及一层地下车库的施工方，其停工时间与中润公司相同的事实。经质证，原告对被告提交证据1、2、3无异议；对证据4不予认可，施工期间没有恶劣天气，即使有恶劣天气被告应有预见性，被告与开发商之间的纠纷与我方无关。本院认为，原告提交的所有证据被告无异议，对于原、被告均无异议的证据本院予以采信。被告提交的证据1、2、3原告均无异议，本院予以采信；证据4金泰南辰1號项目晴雨表1组，系被告与第三方出具，并不是气象部门的记载，不具真实性，且无监理日志、施工日志、气象部门关于恶劣天气发布等相关依据相印证，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年2月22日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区住房卖给原告，房屋总价款为415785元。合同签订之日，原告首付85785元，向银行贷款330000元支付给被告，原告履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，如被告未按约定时间交房，则被告应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2017年2月23日该合同在昭阳区房产交易评估管理所进行了备案登记。庭审中，原告认可被告已于2020年3月27日通知原告接房，但原告没有接房。现原告起诉来院，请求一、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金34569.63元（计算方式为：60×10＋415785元×0.01%×817天＝34569.63）；二、请求人民法院依法判决被告向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书；三、请求人民法院依法判决本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年2月22日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。本案中原告依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，被告抗辩称其未按时交房系修建承包方及天气原因，被告与承包方的纠纷并不是免责的法定理由，天气原因虽属不可抗力，但被告提交的证据不足以证实在双方合同履行期间有多少天属于恶劣天气导致不能施工。2020年××即使属于不可抗的因素，但被告向本院提交的《建设工程施工合同》中竣工日期为2016年10月31日，竣工时间与××发生时间已超三年有余，故对其抗辩理由不予支持。按合同约定，原告交付购房款后，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司应于2017年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告直到2020年3月27日才通知原告交接金泰南辰1号第6幢第2单元第8层801号住房，被告应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即交房时间届满后的次日起实际交房之日止60天内，被告方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。故原告依照合同约定要求被告以已付款的0.01%乘以逾期天数主张逾期交房的违约金，本院支持自2018年1月1日至2018年3月1日的违约金按每天10元支付，自2018年3月2日至2020年3月27日的违约金以金泰南辰1号第6幢第2单元第8层801号住房已付房款415785元为基数，按每日万分之一的标准支付，本院确定被告应向原告支付金泰南辰1号第6幢第2单元第8层801号住房自2018年1月1日至2020年3月27日的违约金为10元×60天＋415785元×0.01%×756天＝32033.35元。关于原告要求被告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书的主张，庭审中被告称房屋未经验收，且商品房质量保证书和商品房使用说明书应是被告在相关部门的验收后出具，原告也未提交证据证实房屋已经验收，故对此诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，向原告陈江、丁刚燕支付金泰南辰1号第6幢第2单元第8层801号住房逾期交房违约金人民币32033.35元；二、驳回原告陈江、丁刚燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费664元，减半收取332元，由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司承担300元，原告陈江、丁刚燕承担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  方绍玮二〇二〇年七月三日书记员  高 扬