广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初2189号 原告：某某物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段。 负责人：费晓林，公司总经理。 委托代理人：林秋燕，广西华震律师事务所律师。 委托代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 被告：曾某某，男，汉族，1964年6月23日生，住柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市。 原告某某物业发展有限公司柳州分公司诉被告曾某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林秋燕到庭参加诉讼，被告曾某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2017年5月-2020年3月物业管理费2277.8元，代收电梯电费120.39元，代收电梯维修费168.67元，代收污水处理费9.59元，代收入户水费16元，代收电费104.74元，代收生活垃圾费210元（计费期间详见欠费明细表）。2.依法判令被告立即支付2017年6月-2020年4月滞纳金3045.73元。以上合计为5952.92元。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告拥有柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场小区房产一套，房号为9栋8-4号，面积35.37平方米。根据《前期物业服务合同》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年4月起至今拖欠物业管理费、滞纳金、各项代收费用等费用累计达人民币5952.92元。原告曾多次以电话、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。现根据《前期物业管理服务合同》第二十九条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告曾某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期、举证期未向法庭提交书面答辩意见、举证质证意见，视为放弃答辩、举证质证的权利。 原告为支持其主张提供了如下证据：1、企业变更通知书；证明前期物业合同的乙方名称变更为本案原告的名称。 2、房屋所有权证（复印件）；证明被告是涉案房产的业主。 3、前期物业服务合同；证明原告与该物业的建设单位签订的合同，对被告具有约束力。 4、广西电网公司文件、供用电合同、代收代缴电费协议、关于（2018）桂02民终字第797号调查令的回复、供用水合同、水费电费发票、电梯维修费公示、发票及公摊表、代收垃圾费合同、垃圾费缴款凭证；证明用电是由供电局按总表向原告收取，房开委托原告向各分表用户即业主收取电费。水费是由原告向供水部门缴纳。原告支出电梯维修费，以及被告应当该费用的明细。原告已经向环卫部门缴纳垃圾处理费。 6、物业费登报催收公告、短信催收记录；证明原告就被告所欠费用进行多次催收。 经庭审质证，原告提交的证据符合有效证据形式要件，已形成完整证据链，故本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。 经本院查明，被告曾某某作为柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场9栋8-4号房业主,建筑面积为35.37平方米。原告与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费高层带电梯公寓按建筑面积每月每平方米2.3元的标准收取，电梯使用电费、二次加压供水电费等费用均由业主分摊；楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施用电、电费按实际支出由该单元业主平均分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告采取发送短信通知及登报公告的方式向被告催收物业费及相关代缴费用。由于被告仍欠缴费用，酿成诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。 根据案涉房屋《商品房买卖合同》约定的建筑面积35.37平方米，案涉房屋物业合同约定的物业服务费单价2.3元，本院支持原告主张的2017年5月至2020年3月份的物业服务费2277.8元。该物业服务费2277.8元及各项代收费用629元，因被告签收了诉讼材料以及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其答辩及举证的诉讼权利，且原告的举证足以证明该费用的发生，以及费用已由原告予以代缴的事实，故对于原告的该项主张，本院予以支持。 关于违约金问题，合同虽约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，但原告所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，本院酌情将违约金收取标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。针对被告欠缴2017年5月至2020年3月份物业服务费的违约行为，原告有权主张2017年6月-2020年4月期间的违约金。违约金计算：以每月应交物业服务费65元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至2020年4月30日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即2017年5月欠缴物业服务费的违约金以65元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年6月1日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至2020年4月30日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以此计算方式类推计算。2019年8月欠缴物业服务费的违约金以65元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计算至2020年4月30日；2020年3月欠缴物业服务费的违约金以793元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月1日起计算至2020年4月30日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告曾某某于本判决生效之日起十五日内向原告某某物业发展有限公司柳州分公司支付依法判令被告立即支付2017年5月至2020年3月份的物业服务费2277.8元，及各项代收费用629元，共计2906.8元。 被告曾某某于本判决生效之日起十五日内向原告某某物业发展有限公司柳州分公司支付违约金（违约金按前文说明的方式计算）； 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告曾某某承担。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 傅馨慧 二〇二〇年七月二十三日 代书记员 梁慧仪