天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初6594号原告：闫东玲，女，1965年1月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曲璇，天津三月风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏贺，天津三月风律师事务所律师。被告：刘敏峣，女，1969年7月3日出生，汉族，住天津市河西区。被告：曹强，男，1958年9月21日出生，汉族，住天津市河西区。原告闫东玲与被告刘敏峣、被告曹强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫东玲的委托诉讼代理人曲璇、李宏贺、被告刘敏峣、被告曹强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫东玲向本院提出诉讼请求：1.刘敏峣、曹强交纳2019年11月18日至2020年5月17日拖欠的房屋使用费8900元和物业费1696元；2.刘敏峣、曹强按照每日147元的标准，交纳2019年11月18日至2020年5月17日逾期履行金26607元；3.刘敏峣、曹强按照每日249元的标准，交纳2020年5月18日至2020年7月15日的房屋使用费14442元；4.刘敏峣、曹强交纳合同违约金4400元；5.本案诉讼费用由刘敏峣、曹强负担。事实与理由：2018年5月11日，经刘敏峣、曹强与闫东玲协商，闫东玲将天津市河西区五一阳光尊园××号楼××室××厅的住房租给刘敏峣、曹强使用，闫东玲与刘敏峣签订《房屋使用协议》，房屋使用期限为2018年5月18日至2019年5月17日，房屋使用费用为4400元／月。房屋使用期限届满后，刘敏峣继续按照《房屋使用协议》，向闫东玲交纳了2019年5月18日至2019年11月17日的房屋使用费。但自2019年11月18日之后，刘敏峣不再按照合同按期足额向闫东玲交纳房屋使用费，闫东玲多次催要，刘敏峣、曹强迟迟不予给付。刘敏峣表示会在2020年5月中旬腾房，但刘敏峣、曹强一直拖欠房屋使用费至今且拒不腾房。2020年5月25日，闫东玲前往涉案房屋要求刘敏峣、曹强腾房，刘敏峣、曹强不但拒不腾房，刘敏峣、曹强还出手将闫东玲的弟弟打伤。民警和居委会多次出面与刘敏峣、曹强协商腾房事宜，刘敏峣、曹强一直拒不搬出。闫东玲委托律师向刘敏峣、曹强发送律师函，要求其限期搬走，刘敏峣、曹强依然拒不搬出。刘敏峣、曹强在房屋使用期间，违反合同约定，对房屋内饰进行装修改造，并随意处置闫东玲家中原有家具。闫东玲提交如下证据：1.房产证复印件1张、房屋使用协议复印件2张，证明闫东玲为房屋权利人，双方属于房屋租赁合同关系及双方的权利义务；2.闫东玲中国银行交易流水复印件10张，证明刘敏峣、曹强房屋使用费及物业费交纳情况；3.微信聊天记录截屏复印件2张，证明2020年5月7日刘敏峣提出解除合同并进行协商；4.律师函复印件1张，证明闫东玲找刘敏峣、曹强协商腾房未能达成一致。刘敏峣辩称，闫东玲起诉刘敏峣错误，刘敏峣与本案无关。刘敏峣不是合同的签订方，因为曹强的身体不好，刘敏峣代表曹强在合同上签的字，房屋使用协议上虽然写的是刘敏峣的名字，但是是刘敏峣代理曹强签的协议。2018年5月1日协议签订之日起，刘敏峣就没有在房屋内长久居住，房屋内也没有刘敏峣的个人物品，刘敏峣偶尔去涉案房屋内看刘敏峣和曹强的孩子，刘敏峣和曹强不是夫妻关系。2018年5月11日签订的租房协议期限是一年，协议到期后双方没有续签过协议，但曹强一直继续使用，曹强、闫东玲对房租的金额没有再明确，对每月的交租数额没有确定。双方签有书面合同的租赁期内都是按照押一付三的约定按时打款，合同到期后到2020年4月27日之前，陆陆续续一直向闫东玲打款，每次两、三千元或五千元不等，这些钱既有租金又有物业费，各有多少没有做区分。因为疫情期间没有收入来源，也没有其他住处，不同意闫东玲的诉讼请求。刘敏峣未提交证据。曹强辩称，曹强在涉案房屋居住至今，在涉案房屋内住了一年多，具体居住时间记不清了。闫东玲和刘敏峣签订的租赁合同曹强从没看过，2020年5月份闫东玲一行三人强行进入涉案房屋，要求搬离。据曹强了解，2018年5月11日闫东玲和刘敏峣签订的合同到期后，双方一直商谈续租的问题，只是就租金标准尚未谈妥，双方还应属于房屋租赁关系。刘敏峣签订租赁合同后，曹强带着孩子在涉案房屋内居住生活，孩子是刘敏峣和曹强所生，刘敏峣和曹强不是夫妻关系。拖欠租金不是有意的，是生活困难造成的。不同意闫东玲的诉讼请求。曹强未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证意见如下：闫东玲提交的证据3中“现在您可以安排看房”那张微信记录未提交充分证据佐证，本院不予采信。闫东玲提交其他证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市河西区号房屋的产权证登记在闫东玲名下。2018年5月11日闫东玲作为甲方，与作为乙方的刘敏峣签订《房屋使用协议》，约定甲方将五一阳光尊园××号楼××室××厅的住房出租给乙方，使用期限从2018年5月18日至2019年5月17日。使用费用每月4400元，乙方应一次性交纳3个月费用，并于之后每次提前8天预交下一期的费用。逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期履行金，逾期超过十日，除如数补交租金及逾期履行金外，视为乙方擅自终止合同，乙方须按合同第12条承担约定责任，同时甲方有权单方面解除合同。协议第7条明确，乙方在使用期间，应自行交纳所发生的水费、电费、物业费等。协议第8条载明，逾期返还房屋，每逾期一日，按日租金的二倍支付使用费。协议第12条约定，本合同生效后，如一方未按合同约定履行，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同到期后，闫东玲、刘敏峣未续签合同。2020年5月7日刘敏峣向闫东玲发微信称“我们现在负担不起了”“中旬他爸爸带着孩子搬走”“我在外地”，闫东玲答复“那您什么时候方便我们沟通一下？还是和孩子爸爸交接？优惠后的租金款打给我”，刘敏峣未再回复。2019年5月20日刘敏峣向闫东玲打款14048元，附言“2019.5.6.7房租”，2019年8月31日案外人王世坤向闫东玲打款14048元，附言“刘总个人费用”。刘敏峣2019年12月11日向闫东玲打款5000元，2020年3月31日打款2500元，2020年4月27日打款2000元。曹强2020年1月23日向闫东玲打款5000元，附言“刘总个人费用”，2020年4月13日打款3000元，附言“闫东玲部分房租”。2020年7月15日闫东玲与刘敏峣、曹强办理了涉案房屋的交接手续。本院认为，当事人合法的民事权益应予保护。关于房屋使用费、物业费问题，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。闫东玲、刘敏峣《房屋使用协议》到期后，刘敏峣继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，参照原合同标准，刘敏峣应支付2019年11月18日至2020年7月15日房屋使用费17407元和2019年11月18日至2020年5月17日物业费1695元。闫东玲对曹强的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期履行金、违约金等其他诉讼请求，刘敏峣未按约支付房屋租金等费用，本院以实际损失为基础，综合履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金4400元予以支持，其他诉讼请求不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告刘敏峣支付原告闫东玲2019年11月18日至2020年7月15日房屋使用费17407元；二、本判决生效之日起七日内，被告刘敏峣支付原告闫东玲2019年11月18日至2020年5月17日物业费1695元；三、本判决生效之日起七日内，被告刘敏峣支付原告闫东玲违约金4400元；四、驳回原告闫东玲的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1201元，减半后收取600.50元，由原告闫东玲负担348.50元，被告刘敏峣负担252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇二〇年七月二十日书记员  张方靖