山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初1365号原告：孙坚卫，男，1963年11月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：姚斌，山东国耀律师事务所律师。被告：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：宋其东，经理。委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。原告孙坚卫与中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙坚卫及委托诉讼代理人姚斌，被告重汽房地产的委托诉讼代理人韩祥成、邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙坚卫向本院提出诉讼请求：1.请求判令重汽房地产将涉案房屋前后、东墙、二楼北屋北墙渗水处及车库北门楼梯口漏水处进行修复；天井下水道安装小水泵，对堵塞部分进行疏通；被水浸泡过的地下室墙体、墙面及地面进行修复，天井地面硬化，修复房屋南墙外开裂处，南、北院子增设排水口。上述部位修复完成，经有验收资质的机构验收合格，连同房屋及房屋分期综合验收合格证交付；2.请求判令重汽房地产赔偿81273.6元违约金；3.本案涉诉费用由重汽房地产承担。事实和理由：2013年6月14日，孙坚卫与重汽房地产签订了《商品房买卖合同》，约定孙坚卫购买重汽房地产开发的莱蒙湖小区103号楼106、206、006号地上三层，地下一层房产，面积为255.69平方米，总金额为1625472元，房屋交付期限为2014年6月30日前。合同签订后，孙坚卫陆续支付了房款。交房验房过程中，孙坚卫发现涉案房产房屋前后、东墙全部渗水，二楼北屋北墙渗水，天井下水道堵塞、未安装小水泵、地下室被水浸泡，天井地面没有硬化，南墙外墙开裂，南北院子没有排水口，车库北门楼梯口漏水等质量问题，因而拒绝接收，并要求重汽房地产尽快解决房产质量问题。时至今日，问题迟迟未解决。为维护孙坚卫的合法权益，特诉至法院，请求依法裁决。重汽房地产辩称，1、我公司于2014年6月13日向孙坚卫发出收房通知，通知其接收涉案房屋，但其在12月27日才来收房，并因房屋存在质量问题拒绝接收房屋，但孙坚卫所述房屋质量问题，属于一般质量瑕疵，不能成为其拒绝收房的正当理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，只有在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，业主才能拒绝接收房屋，如果房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。双方签订的合同中，也明确约定“如果未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务”。本案中，我公司交付的房屋符合合同约定及法定的交付条件和质量标准，孙坚卫无正当理由拒绝收房，根据约定，《入住通知书》发出之日即视为其接收了涉案房屋；同时，孙坚卫所主张的质量问题已经超出质保期，其无权要求我公司承担保修义务。2、我公司不存在违约行为，孙坚卫要求我公司支付违约金没有依据。综上，请求驳回孙坚卫的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实无异议，本院予以确认：2013年6月14日，孙坚卫（买受人）与重汽房地产（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）1份，合同编号为：2013061400761。合同主要内容为：孙坚卫购买重汽房地产开发的位于济南市章丘区圣井街道办事处莱蒙湖小区第103号楼106、206、006号房一处，建筑面积共255.69平方米，合同总价款1625472元。合同第八条交付期限约定，出卖人在该房屋符合本合同约定的交房标准并经分期综合验收合格后，于2014年6月30日前将房屋交付买受人。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示有关证明文件，并签署房屋交接单，不出示证明文件或者证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第四条约定，逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同补充协议第八条约定，因出卖人原因导致买受人不能取得房屋产权证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同补充协议第九条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。本房地产工程质量保修期限中最长期限为5年（防水工程部分）。合同补充协议第十条约定，如果未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋质量维修不计入交房延期时间。出卖人通知买受人入住后，买受人无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自出卖人《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为出卖人已完全交付房屋给买受人，买受人须承担入住的相应费用。合同补充协议第十一条第20项约定，出卖人任何违约累计赔偿额度上限是买受人已付房款的5%。合同签订后，孙坚卫陆续交纳购房款1625472元，2014年6月26日，重汽房地产为孙坚卫开具销售不动产统一发票，金额为1625472元。2014年6月13日，重汽房地产向业主发出《入住通知书》，孙坚卫于6月30日前收到该通知书。2014年12月27日，孙坚卫与莱蒙湖小区的物业公司签署了《业主临时公约承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《防火责任协议书》等文件。因验房过程中发现房屋存在质量问题拒绝接收房屋钥匙，拒绝签署《楼宇验收交付书》，拒绝接收涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孙坚卫主张涉案房屋存在多处质量问题，尚没有完全修复，并提供与物业公司微信聊天截图为证。重汽房地产对此有异议，主张已经对孙坚卫提出的质量问题进行了修复。诉讼中，经当事人到涉案房屋核实，孙坚卫所反映的房屋质量问题已经得到维修、整改。本院认为，孙坚卫与重汽房地产所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。孙坚卫所反映的房屋质量问题，重汽房地产已经进行维修、整改，对此本案不再处理。合同约定涉案房屋交付时间是2014年6月30日前，重汽房地产已经于6月13日向孙坚卫发出《入住通知书》，通知孙坚卫收房，该《商品房买卖合同》及《入住通知书》中均载明重汽房地产通知孙坚卫入住后，孙坚卫无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自重汽房地产《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为重汽房地产已完全交付房屋给孙坚卫，但孙坚卫以房屋存在质量问题，拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，孙坚卫未能提供充分有效的证据证实其所提出的质量问题属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，因此，其拒绝接收房屋理由不当，应当视为重汽房地产已经将涉案房屋按合同约定期限交付，故孙坚卫要求重汽房地产赔偿违约金81273.6元，理由不当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回孙坚卫的诉讼请求。案件受理费1932元，减半收取计966元，由孙坚卫负担916元，中国重汽集团房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  宋 伟二〇二〇年七月二十二日法官助理  陈锐剑书 记 员  谢义彬