山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初7545号原告：曲克淞，男，1999年7月13日出生，汉族，住山东省崂山区。委托诉讼代理人：丛壮，山东恒信通律师事务所律师。被告：青岛坤升商业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市高新区汇智桥路88号凯丰国际广场1号楼1502室，统一社会信用代码：913702223259568447。法定代表人：马铁民，职务董事长。委托诉讼代理人：王竞能，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海燕，山东海乐普律师事务所律师。原告曲克淞与被告青岛坤升商业运营管理有限公司（以下简称“坤升公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲克淞委托诉讼代理人丛壮与被告坤升公司委托诉讼代理人王竞能、于海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲克淞向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告逾期交房损失4000元（自2020年1月1日起至2020年2月29日止，按照同地段同类房屋租金每月2000元标准确定）；2、被告支付逾期交房违约金4451.4元（以415593元为基数，自2020年3月1日起暂计算至2020年6月10日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR计算）；3、本案诉讼费用、保全费等相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告同意在本案中将主张的逾期交房违约金期限计算至2020年6月28日。事实和理由：原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告以415593元的价格购买被告开发的《凯丰国际广场二期》3号楼706户房屋，房屋面积40.81平方米，被告应于2019年12月31日前将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告已将购房款全额支付给被告，履行全部付款义务，但截止起诉之日被告从未依照合同约定通知原告交付验收合格的房屋。原告认为被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应承担违约责任。虽然双方在补充条款中约定逾期交房违约金条款，但其免责条款属于格式条款，被告未向原告进行提示和说明，且该条款存在免除被告违约责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，依法应认定无效；对于双方约定的逾期交房违约金明显低于造成原告实际经济损失，应予以增加。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，支持原告的全部诉讼请求，判如所请。被告坤升公司辩称，一、截止2020年6月2日，被告符合法定、约定的免责事由，不应承担任何违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》补充协议第十条第2、3款约定“因有关法律法规或政策的重大变化或政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；因甲方无法预见和控制的客观原因（……政府指令暂停施工等非甲方原因）造成工期延误的”受青岛“上合峰会”召开影响，根据青岛市建委及相关部门要求，指令被告涉案项目自2018年5月28日0时至2018年6月26日24时停工，共计30日，符合上述条款约定的工期顺延情形，该30日为被告延期交房免责期间。因此交房时间应自2019年12月31日依约顺延至2020年1月30日。1、原、被告签订的《商品房预售合同-补充协议》第十条第2、3款约定“本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：……大规模流行性疾病；因甲方无法预见和控制的客观原因（……恶性××等非甲方原因）造成工期延误的”，2020年1月20日，新冠病毒疫情爆发，国家卫健委发布的2020年1号公告，正式将新型冠状病毒感染的××纳入《××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。本次来势凶猛的××疫情应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从本次××疫情的传播速度、患病确诊人数、死亡人数、企业停工停业等方面来看，其严重程度及影响范围空前，对整个社会经济的危害性极其严重，因此，本次××疫情在法律上构成不可抗力。符合上述条款约定的受不可抗力影响情形，2020年3月10日，青岛市高新区管委会安监站正式通知被告涉案工程达到复工条件，正式恢复监管，与此同时卫生部、防控中心等各部门均要求外来复工人员必须强制隔离14天，因此被告实际于2020年3月24日陆续开始复工。即自2020年1月20日至2020年3月24日期间符合法定不可抗力情形，在此期间被告免责，交房期限也因此中断，疫情结束后恢复计算。2、原、被告签订《商品房预售合同》补充协议第十一条约定：“甲方在合同规定交付期限届满60日内向乙方交付房屋的，乙方认可该期间为甲方交付房屋的合理顺延时间，甲方不因此承担延期交房的责任。”即双方一致认可在约定交房期限届满后另增加60天的合理顺延时间，该顺延时间为交房的约定免责期间，在此时间内视同在交房期限内，被告不承担任何责任。综上，自2020年3月24日起计算70日（2020年1月21日-2020年1月30日，峰会延期剩余10日+合同约定的合理顺延时间60日），即截止2020年6月2日，被告符合法定、约定的免责事由，不应承担任何违约责任。二、被告自陆续复工至实际交房（2020年6月28日）期间处于“后疫情时代”，仍受不可抗力影响严重，无法全面开工，不应承担违约责任。1、新冠××的发生是不可预见、不可避免，并且在现有卫生医疗技术条件下不可克服的，由此导致政府要求企业停工停产、严格控制人员流动、入境隔离等必要的行政限制措施，涉案项目建筑物的施工人员、物料等基本均来自外地，一系列严格的限制措施从客观上导致了企业进场施工的迟延，陆续复工后，被告受疫情期间政府政策掣肘及各种外在不可控因素无法全面复工。2、身处“后疫情时代”，虽非被告原因，且被告不可控，但被告仍主动自觉穷尽手段采用增加人工、物料成本等各种方式抢工，为顺利履约，抵消不可抗力对合同履行的影响作出了巨大的努力。自2020年6月北京疫情反复以来，被告更是受到严重阻碍。由此可见，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”新冠疫情对项目施工的影响至今仍未消除，被告在此期间受不可抗力因素影响严重，且已为顺利履约减少损失付出了巨大的人力财力，依法应予以免责。三、原告主张无事实及法律依据，依法应予以驳回。1、根据原、被告签订的《商品房预售合同》补充协议第十条第3款3.1约定，乙方应按照约定的付款时间履行交付购房款的义务，否则交房期限顺延，现原告并未按照约定时间履行付款义务，存在延期情形，交房时间按照约定应予以顺延。2、退一万步，即使不考虑上述影响因素，原告诉请本身亦无事实及法律依据。双方签订《商品房预售合同》补充协议第十一条约定“在合理顺延期内，我方不承担责任，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之一违约金，逾期违约金的最高限额为总房款的0.1%”，违约金用途本就是违约方用来赔偿履约方损失的，同时主张损失及违约金是重复要求，因此原告诉请逾期交房损失无事实及法律依据，不应予以支持，逾期交房违约金计算方式也无事实及法律依据，要求过高，应按照合同约定计算。综上所述，被告交房符合法定及约定的免责、延期事由，不应该承担违约责任，原告存在逾期付款情况且诉请无事实及法律依据，依法应予以驳回。本案事发背景系受疫情影响的特殊背景下，被告一方面需要遵守国家政府的各项管理举措确保抗疫工作的顺利进行、一方面要尽全力履约减少损失，已经额外支出了大量的人力、物力，请法庭综合考虑现实情况及特殊背景，采纳被告答辩意见，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告坤升公司有争议的证据，本院认定如下：1、东亚装饰股份有限公司情况说明1份、紧急通知1份、工厂复工通知1份及附件1宗；2、《工程暂停令》及《工程复工令》各1份、会议纪要两份，青岛上合峰会工程停工索赔材料1宗及监理施工日志1宗。本院认为，从上述证据1、2与本案事实的关联程度及各证据之间的联系方面进行综合审查判断，上述证据1、2具备真实性、合法性及关联性，应予确认，依法作为本案定案依据；3、山东省生态环境厅发布的2017年12月至2019年12月青岛市发布重污染天气黄色预警报告1宗，本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，依法不作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发的青岛市高新区智力岛北路1号《凯丰国际广场二期》3号楼栋7层706户房屋，政府批准的规划用途为公寓式酒店，暂测建筑面积40.81平方米，平方单价10183.61元，总房价款415593元，其中第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房取得单体验收合格证明文件，同时乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。该《青岛市商品房预售合同》附件一约定付款方式为一次性付款，乙方向甲方于2017年12月05前一次性支付总价款415593元（含定金50000元），存入合同指定的账户；补充条款第十条约定：“主合同第十一条在‘不可抗力’之外，增加以下内容：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为（例如环保管控、政策调控等）。3、……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等非甲方原因）造成工期延误的；……。”第十一条约定：“主合同第十二条变更为以下内容：1、甲方在本合同规定交付期限届满60日内向乙方交付房屋的，乙方认可该期间为甲方交付该商品房的合理顺延时间，甲方不因此承担延期交房的责任。2、逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、逾期超过180日后，乙方有权在该情形发生之日起30日内书面通知甲方要求解除合同。乙方在约定期限内解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。4、本条逾期交房违约金最高限额为总房价款的0.1%。5、如乙方逾期付款，甲方有权将交房时间顺延（即甲方可按乙方逾期付款的天数对交房时间相应顺延，顺延期限不视为甲方交付逾期，届时甲方不再另行通知乙方，由乙方在付清全部款项后自行与甲方联系并办理房屋交付手续）。”补充条款第二十八条合同效力约定“本补充合同与主合同约定不一致的，以本补充合同为准；本补充合同未约定的，以主合同约定为准。”二、2018年5月27日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程暂停令》，载明由于青岛上合峰会即将召开，根据青岛市建设委及相关部门要求，现通知于2018年5月28日0时起暂停凯丰二期项目施工。2018年5月28日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位上报峰会停工期间现场管理人员及现场留守施工人员值班表。2018年6月25日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位在6月26日复工前做好现场安全复查工作。2018年6月25日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程复工令》，载明经查已具备复工条件，经建设单位同意，现通知于2018年6月26日24时起恢复施工。被告提交的签证单载明烟建集团有限公司曾于2018年5月30日向被告坤升公司提出凯丰国际广场二期上合峰会暂停施工索赔签证，签证内容为：因青岛召开上合峰会，为配合政府维护良好的社会秩序和公共安全，按照青岛市城乡建设局会议要求，区主管部门要求我方承建的凯丰国际广场二期项目于2018年5月28日至2018年6月30日期间暂停施工；按照合同专用条款12条及通用条款14.2条相关规定，非承包方原因造成的工程暂停施工且连续停工日期大于15日，贵方应承担我方在停工期间所发生的经济损失及因停工损失的工期按照合同规定进行相应顺延。同日，烟建集团有限公司向被告坤升公司提交《凯丰国际广场二期工程暂停施工索赔报告》，要求赔偿因青岛上合峰会停工所造成的人工费损失、材料费损失、施工机械费损失、租赁临建房屋损失及停工期间水电费用共计573088.47元。被告提交的监理施工日志显示2018年5月6日至2018年6月25日期间没有监理施工日志。三、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，载明经国务院批准，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××“乙类××、采取甲类管理”的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施。2020年1月31日，青岛高新区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部办公室下发《关于做好园区企业防控新型冠状病毒感染××疫情工作的通知》，要求严格执行1月29日山东省人力资源和社会保障厅下发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》要求，各类企业不早于2月9日24时前复工，企业复工前要提前申请，管委各主管部门负责抓好企业复工时间的审批和监管，对省外的员工原则上倡导不提前返青，属于“四类人员”的员工不得复工上班，对于来自省内、市外的员工严格按照有关要求单独隔离14天以上，并向管委各主管部门登记报告。2020年2月17日，山东省住房和城乡建设厅下发《关于新型冠状病毒××疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（鲁建标字[2020]1号），关于工期调整，认为受新冠××疫情影响，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10条不可抗力的规定予以顺延。疫情防控期间未开复工的项目，顺延工期一般应从接到工程所在地管理部门停工通知之日起，至接到复工许可之日止。2020年3月7日24时起，山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。2020年3月10日，青岛高新技术产业开发区管理委员会工程质量与安全监督站向被告坤升公司、青岛东昊建设监理有限公司、烟建集团有限公司青岛分公司发出《建设工程恢复施工安全监督告知书》，经对凯丰国际广场二期的复工条件进行查验，认为符合复工条件，自即日起恢复对该工程实施施工安全监督。被告提交的《东亚装饰股份有限公司疫情对于凯丰二期施工无法全面开展的影响情况说明》载明2020年3月10日至6月20日期间存在人工调集（人工数量、来源、成本、隔离）困难和材料供应困难（材料来源、加工、物流），并提交了相应证据予以证实。2020年3月13日，被告通过EMS特快专递向原告发出《告知函》，主要内容为：因武汉市爆发新型冠状病毒××疫情并迅速波及全国各省市，国家卫健委于2020年1月20日将新型冠状病毒纳入乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。为加强疫情防控工作，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，直至2020年3月8日，转为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应。为了加强开发项目疫情管控以及积极有效地配合政府疫情防控，我司建设项目的开发工作进度暂缓。因此，给各位客户所带来的不便，我司深表歉意。待疫情的影响消除后，我司将立即恢复并加快开发建设工作。具体交房时间，我司将以寄发《交房通知书》的方式及时通知。同时该《告知函》附件载明的凯丰国际二期现状为已完成主体100%、内外装修99%、安装99%、景观85%、消防95%等所有专业的大面工作，还有些收口收边以及施工垃圾清理、卫生整理等工作。四、2020年5月25日，有网友在人民网领导留言版给山东省委主要领导留言，投诉凯丰国际2期延期交房不给赔偿等问题，青岛高新区管委进行调查处理后，于2020年6月28日对留言进行了回复：“1、延期交房不给赔偿问题。经查，凯丰国际2期项目位于高新区智力岛北路1号，由青岛坤升商业运营管理有限公司开发建设。该企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，对房屋交付时间进行了明确约定。房屋建设期间，受到‘上合峰会’、‘新冠疫情’影响，凯丰国际2期项目停工。买卖合同约定‘遵守政府法令而引起房屋延期交付，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延’、‘因政府部门公布的公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延。’经了解，开发企业也将相关情况告知了购房者。目前部分购房者已就延期交房问题提起诉讼，法院已受理。下一步，高新区管委将继续跟进，督促开发企业切实保障购房者权益。……。”五、原告在约定的期限内分三笔支付了房款共计415593元。2020年6月25日，被告向原告发出《交房通知》，通知原告涉案房屋已具备合同约定的交付条件，定于2020年6月28日交付，原告收到该通知后办理过收房手续，但未实际接收房屋。本院认为，原、被告所签订《青岛市商品房预售合同》中意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定的合同条款，双方当事人应依约全面履行。现根据本案查明的事实和各方当事人的诉辩主张，对原告的诉讼请求评判如下：一、关于原告要求被告赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元的诉讼请求。涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款明确约定被告在本合同规定交付期限届满60日内向原告交付房屋的，原告认可该期间为被告交付该商品房的合理顺延时间，被告不因此承担延期交房的责任，该约定体现了合同法的意思自治原则，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，根据该约定，2020年1月1日至2020年1月19日属于原告给予被告的免责交房期间，全国自2020年1月20日开始拉响新冠疫情警报，至2020年2月29日山东省仍处于重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，故2020年1月20日至2020年2月29日属于受新冠疫情影响期间，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，且被告已按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面告知义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，被告无需承担2020年1月20日至2020年2月29日期间逾期交房的民事责任，故原告要求被告赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元，理由不当，于法无据，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付2020年3月1日至2020年6月28日期间逾期交房违约金4451.4元的诉讼请求。本案中，受新冠疫情和政府相关部门采取疫情防控措施的影响，涉案凯丰国际广场二期2020年3月10日符合复工条件，加上复工员工需单独隔离14天以上的政府要求，本院认为，新冠疫情对涉案凯丰国际广场二期项目的建设影响至少到2020年3月23日。再考虑涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款所约定60天免责期剩余的41天，本院应认定被告实际逾期交房时间自2020年5月4日起至2020年6月27日止，累计逾期55天为宜。被告关于涉案凯丰国际广场二期项目的建设受到上合青岛峰会影响而停工30天的抗辩意见，本院认为，因被告未提交证据证实其按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面通知告知原告逾期交房顺延原因之义务，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩逾期交房违约金的最高限额为总房款0.1%的意见，本院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》既约定了按日计算的违约金，还同时约定了按固定比例计算的最高限额违约金，但按固定比例计算的最高限额违约金数额极低，显示公平，应认定为被告免除自己责任的无效格式条款，故本院对被告该抗辩意见亦不予采纳。因涉案《青岛市商品房预售合同》已明确约定逾期交房违约金每日标准为原告已交付房价款的万分之一，现原告要求按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR作为计算违约金的标准于法无据，本院对此不予支持。综上，被告应支付原告逾期交房违约金2285.8元，其计算方式为：415593元×日万分之一×55天，本院对原告要求过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛坤升商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告曲克淞逾期交房违约金2285.8元；二、驳回原告曲克淞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告曲克淞负担18元，由被告青岛坤升商业运营管理有限公司负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  纪仁峰二〇二〇年七月二十四日法官助理张科书记员曹贝贝