河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初978号 原告：张家口泽佳物业服务有限公司，住所地宣化区跃进街5号，统一社会信用代码91130705074496913M。 法定代表人：刘占斌，总经理。 委托诉讼代理人：白万云，男，1958年4月25日出生，汉族。 被告：任淑娟，女，1983年10月16日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被告：闫江生，男，1988年3月2日出生，汉族，住张家口市宣化区。 原告张家口泽佳物业服务有限公司（以下简称泽佳物业公司）与被告任淑娟、闫江生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽佳物业公司法定代表人刘占斌及委托诉讼代理人白万云，被告任淑娟、闫江生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告任淑娟给付原告自2016年6月10日至2020年3月31日物业服务费2976元、违约金4176.96元，共计7152.96元；请求判令被告闫江生给付原告自2016年6月7日至2020年4月30日物业服务费2823.33元、违约金3862.32元，共计6685.65元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告任淑娟是星河小区31号楼1单元102室业主，被告闫江生是星河小区38号楼2单元302室业主，原告与被告任淑娟于2014年6月10日签订《前期物业服务协议》一份，原告与被告闫江生于2014年6月6日签订《前期物业服务协议》一份，并从签订协议当月起原告服务于该小区。在原告为小区提供物业服务管理期间，原、被告均应履行物业服务协议的约定，二被告享受了物业服务，但从2016年6月起一直无故拖延交纳物业服务费，原告多次催收，二被告一拖再拖。二被告的行为已构成违约，依据双方签订的《物业服务协议》应支付违约金。因从2015年度起业主未缴物业管理服务费，导致2016年3月1日至3月28日物业员工罢工，小区垃圾未能及时清理，原告在诉讼请求中已减免二被告2016年度六个月的物业费及违约金，被告任淑娟实际欠缴物业费3434元、违约金5605.92元，减免后主张物业费2976元，按减免后的物业费计算违约金为4176.96元；被告闫江生实际欠缴物业费3246.83元、违约金5183.64元，减免后主张物业费2823.33元，按减免后的物业费计算违约金为3862.32元。为维护自身的合法权益，现原告起诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 任淑娟、闫江生辩称，一、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先；二、原告设定的物业费收费金额与其实际服务情况相差甚远，属原告严重违约；三、原告先后两次提出对园区内停止服务，属于严重违约；业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行缴费的要求，合法地行使先履行抗辩权；四、原告为前期物业服务公司，银河湾星河小区自2018年10月29日成立业主委员会后，在没有取得业主委员会续聘和承认的前提下，原告是否还具有在园区内继续服务的合法性？原告未征得业主委员会同意，于2019年3月份更换了新的管理团队，根据《前期物业服务协议》和《物业管理条例》都不允许原告将物业的整体服务转让给第三方。总之，大部分业主拒交物业费完全是由于原告违约行为造成，被告只是其中一名拒缴物业费的业主，被告是行使正当的抗辩权，违约金是惩罚违约的行为，因此被告不应承担违约责任。被告要求驳回原告所有诉讼请求，并判令原告撤出银河湾星河小区。 本院经审理认定事实如下：2014年6月6日，原告泽佳物业公司与被告闫江生签订《银河湾·星河小区一期前期物业服务协议》；2014年6月10日，原告泽佳物业公司与被告任淑娟签订《银河湾·星河小区一期前期物业服务协议》。原告与二被告签订的物业服务协议《第三章物业服务收费》规定：“一、本物业服务区域物业服务各项费用按以下标准收取：（一）物业费的收取标准.多层：物业费0.8元/平米，装修押金2000元/户，楼道公共电费预存50元/户，……。（二）缴费时间：本小区物业服务费用每年收取一次，定于每年5月31日之前缴纳，逾期不缴费的，物业公司有权采取各种方法进行催缴，并按照每日2‰的比率收取违约金。逾期一年不缴纳物业费，物业公司有权采取法律程序。……”。2015年7月14日，被告任淑娟缴纳2015年6月11日至2016年6月10日物业费共计916元。2015年7月15日，被告闫江生缴纳2015年6月7日至2016年6月6日物业费共计847元。2016年3月原告泽佳物业公司曾出现管理混乱状态，甚至出现羊群进入小区等服务瑕疵。2018年10月29日，星河小区成立业主委员会，但之后未聘请新的物业公司，也未与原告泽佳物业公司重新签订物业服务合同，原告泽佳物业公司一直在该小区提供物业服务至今。 另查明，被告任淑娟购买的是多层房屋，房屋面积是95.42平方米，每月物业费为76.34元；被告闫江生购买的是多层房屋，房屋面积是88.23平方米，每月物业费为70.58元。由于原告在向银河湾·星河小区业主提供物业服务时存在瑕疵，原告按以下计算方法主动减免二被告2016年度六个月的物业费及违约金：①、在任淑娟应交物业费中扣除458元（按照916元÷2计算），在任淑娟应交违约金中扣除164.88元（按照458元×2‰×30日×6个月计算）；②、在闫江生应交物业费中扣除423.5元（按照847元÷2计算），在闫江生应交违约金中扣除152.46元（按照423.5元×2‰×30日×6个月计算）。扣除上述费用后，原告主张被告任淑娟应缴纳2016年6月11日起至2020年3月31日期间的物业费共计2976元（按照458元＋916元×2＋686元计算）、违约金共计4176.96元（按照1099.2元＋1868.64元＋1209.12元计算）；原告主张被告闫江生应缴纳2016年6月7日起至2020年4月30日期间的物业费共计2823.33元（按照423.5元＋847元×2＋705.83元计算）、违约金共计3862.32元（按照1016.4元＋1727.88元＋1118.04元计算）。 本院认为，《银河湾·星河小区一期前期物业服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，其内容也不违反相关法律和政策，该协议合法有效。原告泽佳物业公司受开发商委托进行物业管理，被告任淑娟、闫江生在享受了原告泽佳物业公司提供的服务后，也应依协议约定及时缴纳物业管理费。《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，在银河湾星河小区业主委员会尚未聘请新的物业服务企业之前，原、被告之间签订的《银河湾·星河小区一期前期物业服务协议》仍然有效。 原告泽佳物业公司在向银河湾·星河小区业主提供物业服务时存在一定的服务缺陷和瑕疵，因此其主动减免二被告2016年度六个月的物业费及违约金，符合法律规定的诚信原则，本院予以确认。另外，原、被告双方在履行协议过程中，原告提供物业服务时存在服务缺陷和瑕疵，二被告拒缴物业费也给原告正常的经营管理造成了困难，由于在履约过程中双方均有过错，对于原告主张的违约金，综合考虑本案情况，本院酌情支持其主张金额的30%。综上所述，被告任淑娟应支付原告2016年6月11日起至2020年3月31日期间的物业费2976元、违约金1253元（按照原告主张的违约金4176.96元×30%计算）；被告闫江生应支付原告2016年6月7日起至2020年4月30日期间的物业费共计2823.33元、违约金共计1158.7元（按照原告主张的违约金3862.32元×30%计算），原告泽佳物业公司的其他诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告任淑娟于本判决生效之日起十日内支付原告张家口泽佳物业服务有限公司自2016年6月11日起至2020年3月31日期间的物业费2976元、违约金1253元； 二、被告闫江生于本判决生效之日起十日内支付原告张家口泽佳物业服务有限公司自2016年6月7日起至2020年4月30日期间的物业费共计2823.33元、违约金共计1158.7元； 三、驳回原告张家口泽佳物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告任淑娟负担25元，被告闫江生负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  苏金龙 二〇二〇年七月三十日 书记员  黄 琪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。