贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5263号 原告：李齐英，女，汉族，1964年6月3日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂咏，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224200810857452。 委托诉讼代理人（一般授权）：杨颖，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201911141857。 被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 原告李齐英与被告毕节市天河城建开发投资有限公司（下称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李齐英及其委托诉讼代理人聂咏，被告城投公司委托诉讼代理人翟进，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李齐英向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告毕节市天河城建开发投资有限公司支付因没有按合同约定交住房和门市的逾期过渡费暂计人民币300000.00元;二、本案案件受理费由被告承担。事实及理由:原告在毕节市住房，2010年因力帆骏马研发中心工程需要征用原告位于梨树镇××村的房屋；被告毕节市天河城建开发有限公司作为拆迁人，原告作为被拆迁人，根据被告公布的《毕节市力帆骏马研发中心工程项目房屋拆迁补偿安置方案》毕节市拆许字（2010）13号《通知》优先选择住房、门市或者摊位号的规定，原被告于2010年12月11日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定:“甲方（毕节天河城建开发投资有限公司）经有关部门批准，承建毕节市力帆骏马研发中心的工程；拆迁乙方房屋面积为88.17㎡,乙方并于2010年12月14日前搬迁完毕；甲方以帆骏马研发中心安置房8幢Ａ单元Ｂ-401号面积为105.6ｍ房屋和门市Ｓ-19号（面积19.74ｍ）进行安置:甲方调换给乙方的房屋，应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定；乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月:甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算”等约定，合同签订后原告将房屋交付给被告拆除，原告并按照合同约定的面积领取超期过渡费。被告应当在2012年12月6日安置房屋，过渡费支付到2014年12月31日。被告于2015年6月通知原告回迁；过渡费支付同意支付到2015年6月30日，经原告现场查看存在房屋严重漏水根本无法居住，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十条第三款“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收:未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”、第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款”、《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，原告要求被告出具竣工验收备案证明书、建筑工程、消防、环保、规划、人防设施验收合格证明，被告一样合格证明都没有，因此其房屋根本达不到交付条件，由于原告系房屋被安置户，对未达到房屋交付法定条件的，原告可拒绝接收，由此所产生的法律后果由房屋回迁单位承担，造成逾期交房的有权要求房屋回迁单位承担相应的违约责任。由于本案中的房屋拆迁时间2010年，因此适用《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25%;逾期满半年不足一年的增加50%;逾期满一年不足二年的增加75%;逾期二年不足三年的增加100%;逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费”及双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第三条、第五条约定的内容可知本案中安置房屋补偿费是按5.00元／㎡／月计算、门市地段属于城乡接合部建设开发区4级地段，其安置补偿费是按20.00元／㎡／月计算。由于被告从2014年12月31日后未支付过渡费，并且被告拟安置房屋根本达不到交付条件，被告实际没有履行安置义务，故逾期安置现在已逾期四年多，因此被告应向原告支付从2015年1月1日到履行安置完毕的过渡费，过渡费计算方式为安置房屋面积为105.6㎡,按5.00元／㎡／月的标准支付，门市Ｓ-19号（面积19.74㎡）,按20.00元／㎡／月的标准支付，同时被告的行为已经违约被告应当在原临时安置补助费标准基础上增加标准为:逾期不满半年的增加25%;逾期满半年不足一年的增加50%;逾期满年不足二年的增加75%;逾期二年不足三年的增加100%;逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%标准计算逾期过渡费，时间从2015年1月1日暂计到2020年4月30日，合计1583天。 综上事实，原告为维护自身合法权益原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉求为谢! 被告城投公司辩称:一、根据行政工作安排，天河城投公司对被拆迁人的安置义务转移给毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局后，被拆迁人后来亦是与该局对接安置工作，并对该局安置工作不满提出信访等，被拆迁人已以其“事实行为”认可拆迁安置责任主体的转移，拆迁安置合同的安置义务主体已进行了变更，毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局才是本案的适格被告。拆迁安置工作是行政管理性质很强的工作，天河城投公司与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，2015年1月13日，因行政区域调整，毕节市七星关区人民政府与原双山新区(现金海湖新区)管理委员会召开联席会议形成的毕节市七星关区人民政府专题会议纪要(七星府[2015]3号)，将涉案房屋项目全部移交给金海湖新区，金海湖新区安排梨树镇人民政府与天河城投公司办理项目移交手续。后金海湖新区又实际将涉案房屋的回迁工作安排给毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局实际实施。故本案拆迁安置主体已由天河城投公司转移为毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局。毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局后来也履行了对被拆迁人的后续安置义务，只是被拆迁人称因安置房漏水等原因，拒绝收房。被拆迁人亦是对毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局的安置工作不满意提出信访，表明被拆迁人已认可天河城投公司本应承担的拆迁安置义务转移至毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局。因此，毕节市天河城建开发投资有限公司不是本案的适格被告，毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局才是本案的适格被告。二、涉案房屋绝大多数被拆迁人认可安置房屋达到交房标准，早已收房并装修入住，原告因其自身原因未接收房屋导致的损失，应由其自行承担责任。三、对于2015年1月1日前的过渡费，天河城投公司也已经按照合同约定实际予以发放，原告已经领取。对于原告主张的2015年1月1日后的过渡费，根据毕节市七星关区人民政府专题会议纪要(七星府[2015]3号)第三条:“涉及该安置房项目逾期过渡费及回迁工作开展所需费用由双山新区负责”;根据会议纪要的安排，拆迁主体变更后，天河城投公司的拆迁工作系移交给毕节金海湖新区梨树镇人民政府，毕节市双山新区管理委员会(2015)7号会议纪要明确决定，未按时完成回迁工作的超期安置费用由梨树镇人民政府进行负责;而涉案房屋的回迁事宜实际系由毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局组织负责。因此，该超期过渡费用不应由城投公司承担。四、原告主张的超期过渡费过高，应参照违约所导致的实际损失的金额予以认定。本案中的《房屋拆迁安置补偿协议》约定逾期安置房屋的，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发过渡费。该约定系对合同当事人违反合同约定的一种违约责任。被告认为该违约金支付标准过高，应参照实际损失子以调低，且《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已经被废止，原告主张以该标准支付过渡费于法无据。综上所述，原告对天河城投公司的起诉理由不成立，请法院充分考虑答辩人的答辩意见，驳回原告对天河城投公司的诉讼请求为谢。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人依法进行举证、质证，对当事人无异议原告所举居民身份证、被告所举营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议，本院认定如下：一、对原告所举证据1：《房屋拆迁安置补偿合同》、《房屋拆迁补偿项目明细表》，证明目的：被告没有按《房屋拆迁安置补偿合同》约定的期限安置原告房屋，被告的行为已构成违约，被告应当按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》增发过渡费违约责任，同时被告安置给原告的房屋是门市，系营业房，过渡费应当按营业用房的标准支付。被告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，但达不到证明目的，双方合同第六条明确约定，过渡费按原房建筑面积根据标准计算，拆迁补偿明细表上明确过渡费为5.00元每平方米每月，原告主张按营业用房标准计算过渡费无事实及法律依据，同时双方合同约定的贵州省城市房屋拆迁管理办法已经废止。经本院审查认为，该证据能证实原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》、约定相关权利义务，附《房屋拆迁补偿项目明细表》等相关事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3510号民事判决书、贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民终3851号民事判决书（两份判决均已生效并执行完毕）。证明目的：被告用于安置的房屋达不到交房条件，被告应当承担逾期过渡费，被告安置给原告的房屋，同时超过三年以上的过渡费应当在补偿标准的基础上增加500%，其支付的过渡费应当补偿标准600%，即住房为5.00元每月每平方米×600%=30.00元，门市20.00元每月每平方米×600%=120.00元每月，则被告应当支付给原告的过渡费为：2015年1月1日至2015年12月15日系逾期二年不满三年，应当增加100%，即过渡费为105.60平方米×5.00元×200%×11.5个月=12,144.00元，门市为19.74平方米×20.00元×200%×11.5个月=9,080.40元；从2015年12月16日以后至2015年12月15日系逾期三年，过渡费应当在补偿标准的基础上增加500%，其支付的过渡费应当补偿标准600%，即2015年12月16日以后住房每月过渡费为105.60平方米×5.00元×200%=3,168.00元，门市每月为19.74平方米×20.00元×600%=2,368.80元；则过渡期从2015年12月16日计算至2020年7月16日为55个月，住房过渡费为3,168.00元×55=174,240.00元，门市过渡费为2,368.80元×55=130,284.00元。被告质证意见：对该组证据真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的，该判决书与本案并无关联性，原告要求按回迁房屋的面积计算过渡费，与双方合同约定不符，同时双方合同约定的超期过渡费明显过高，请求人民法院依法予以调整，按同地段房屋的租金标准进行计算。经本院审查认为，该组证据系法院生效判决，认定相关事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：毕节市七星关区人民政府专题会议纪要（七星府【2015】3号）。证明目的：1、因行政区划调整，将案涉房屋所处项目拆迁安置主体由被告转移为现毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局，2、天河城投公司并非本案适格被告，毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局才是本案适格被告，3、原告所诉的相关费用不应由城投公司承担，与城投公司无关。原告质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议，一、该会议纪要的内容模糊不清，二，会议纪要没有经过原告的同意或告知过原告，合同债务的转移应当告知当事人，而该会议纪要并没有经原告的同意，因此违反了合同法的规定，该会议纪要对原告不具有约束力，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证实毕节市七星关区人民政府形成关于研究力帆骏马研发中心安置房回迁有关问题的会议纪要的事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2：毕节市双山新区管理委员会（2015）7号会议纪要、资料移交单。证明目的：城投公司已于2015年1月16日实际将案涉房屋所处项目拆迁安置资料移交给梨树镇人民政府，未按时完成回迁工作的超期安置费由梨树镇人民政府进行。原告质证意见：对真实性无异议，但对证明目的有异议，一、该会议纪要的内容模糊不清，二、会议纪要没有经过原告的同意或告知过原告，那么合同债务的转移应当告知当事人，对原告不具有约束力，达不到被告的证明目的；对移交清单，原告并不知晓，同时本案中的房屋拆迁安置补偿协议系原告与被告所签订，被告没有经过原告的同意就将其权利义务移交给第三方，对原告不具有约束力。经本院审查认为，该证据只能证实被告将案涉房屋所处项目拆迁安置资料移交给相关人员的事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据3：（2018）黔05民终264号、毕双房征信复（2015）9号毕节双山新区房屋征收与补偿局关于李成宣信访事项的答复意见。证明目的：案涉房屋拆迁安置主体已经生效法律文书认定变更为毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局，同时案涉房屋的回迁事宜实际系由毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局组织负责，原告等人明知，并对此提出信访意见，视为其认可案涉房屋拆迁安置主体变更为毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局的事实。原告质证意见：对证据本身的真实性无异议，但对证明目的有异议，理由是：2018黔05民终264号判决书与本案不具有关联性，其他意见与上面证据的质证意见一致。经本院审查认为，该证据只能证实案外人与被告等发生诉讼，经法院作出相应判决的事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月7日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》。该“协议”载明：“甲方（城投公司）经有关部门批准，在毕节市力帆骏马研发中心工程的项目建设；拆迁乙方（李其祥）在二堡村四组88.17平方米的房屋，乙方并于2010年12月14日前搬迁完毕；甲方以力帆骏马研发中心安置房建筑面积105.6平方米及19.74平方米门面（摊位）与乙方进行产权调换功安置。乙方原房屋面积部分按甲方调换给乙方的房屋应符合国家质量标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定；乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，甲方根据乙方原房建筑面积按规定标准付给乙方临时安置补助费；甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费”。“补偿协议”附表“房屋拆迁补偿项目明细表”载明，过度渡计算数量为88.17平米，计算单价5.00元／平方米×24个月，补偿金额10580.40元。合同签订，并完成各项计算后，原告按约定将房屋交付给被告拆除，过渡费支付到2014年12月31日。2015年，因行政区划变更，涉案的力帆骏马研发中心项目所在的梨树镇划归金海湖新区（原双山新区），七星关区人民政府与金海湖新区管委会召开联席会议，并形成会议纪要。纪要载明：该项目由双山新区梨树镇政府牵头，金海湖新区征拆局等相关部门协调配合，涉及安置房项目逾期过渡费及回迁工作展开所需费用由现金海湖新区负责。2015年5月30日，金海湖新区梨树镇人民政府通知原告回迁，但因房屋漏水，且有关单位不能提供房屋竣工验收合格的报告，原告以回迁房未达到交付条件为由拒绝回迁，并不断向有关部门反映，但均未能得到妥善处理，原告诉来本院请求判若所诉。 本院认为，本案争议的焦点是：1.承担本案拆迁安置补偿 责任的主体是谁，被告是是否是本案的适格主体；是否应追加毕节金海湖新区土地房屋征收与补偿局、七星关区梨树镇人民政府、金海湖新区管理委员会为办案被告参与诉讼；2.原告应否获得超期过渡费及金额。 对双方争议的焦点1，关于承担本案拆迁安置补偿责任的主体问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《房屋拆迁安置补偿协议》的拆迁人是被告城投公司，被拆迁人是原告李其祥。虽然由于行政区划变更，七星关区人民政府与金海湖新区管委会召开联席会议，商定“该项目由双山新区梨树镇政府牵头，金海湖新区征拆局等相关部门协调配合，涉及安置房项目逾期过渡费及回迁工作展开所需费用由现金海湖新区负责。”但《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”也就是说，“纪要”并未改变城投公司作为涉案拆迁合同义务主体的法律地位。当梨树镇政府等不履行债务或者履行债务不符合约定的时候，仍然应当由被告城投公司向债权人李其祥承担违约责任。故被告城投公司是本案的适格主体；对被告要求追加毕节金海湖新区土地房屋征收与补偿局、七星关区梨树镇人民政府、金海湖新区管理委员会为办案被告参与诉讼问题，因根据合同的相对性原则，与原告签订合同的相对方系被告城投公司，而本案原告要求签订合同的相对方承担支付义务，虽被告与被告要求追加的单位之间达成协议，但该单位履行合同不符合约定，被告仍应向原告承担违约责任，承担该违约责任的主体是被告而非被告主张的单位，故本案追加被告对判决结果无实质意义，即是否追加被告参与诉讼均不影响本案的裁判结果，故被告的该主张本院不予以采纳。对被告辩论中主张房屋是否发生变化，需追加被告才知晓，对被告的该抗辩意见，其未提供证据加以证明，故本院不予以采纳。 对双方争议的焦点2，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行合同义务。原告已将约定的被告拆迁房屋交付给被告拆除，相关单位虽然通知原告回迁，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，被告未能提供回迁房屋的合格验收报告，原告有权拒绝回迁，且不免除被告支付超期过渡费的违约责任。故被告应当支付原告超期过渡费。关于超期过渡费的计算方法和标准，基于前述《房屋拆迁安置补偿协议》系有效合同，且双方约定：“甲方（被告）未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费”的标准非法律所禁止，应按该约定标准计算。即：逾期不超过半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%，逾期二年不满三年的增加100%；逾期三年以上不予安置的，在原临时安置补偿标准的基础上增加500%，……。据此，合同约定24个月过渡期从2010年12月14日起算，至2012年12月13日止，被告已支付过渡费至2014年12月31日，那么2015年1月1日至2015年12月13日系逾期二年不满三年，应增加100%，即过渡费为10,139.55元[88.17平方米×5.00元/平方米/月×（1+100%）×11.5个月=10,139.55元]，从2015年12月14日后系逾期三年以上，可在原临时安置补偿标准的基础上增加500%，即2015年12月14日后每月过渡费为88.17平方米×5.00元/平方米/月×（1+500%）=2,645.10元，从2015年12月14日起截至2020年6月14日，共54个月，产生过渡费142,835.40元（2,645.10元×54=142,835.40元），从2020年6月14日起的过渡费按2,645.10元/月据实支付至原告回迁完毕之日。对原告主张按安置后的建筑面积105.6平方米及19.74平方米门面分别计算，即住房标准为每月每平方米5.00元、门面标准为每月每平方米20.00元，该诉讼不符合双方合同的约定，本院不予以支持。 综上，被告主体适格，本案不需追加毕节金海湖新区土地房屋征收与补偿局、七星关区梨树镇人民政府、金海湖新区管理委员会为办案被告参与诉讼；原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持，无法律依据和事实依据的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李齐英2015年1月1日至2015年12月13日的超期过渡费10,139.55元和2015年12月14日至2020年6月13日的超期过渡费142,835.40元，共计152,974.95元； 二、被告毕节市天河城建开发投资有限公司按2,645.10元/月支付原告李齐英从2020年6月14日起至回迁完毕之日的过渡费； 三、驳回原告李齐英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,900.00元，由原告李齐英负担1,400.00元，被告毕节市天河城建开发投资有限公司负担1,500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月十六日 书记员 张朕一