河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异326号案外人：张立新，女，1967年2月5日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：高朋仑，河南金色阳光律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人：陈彦。被执行人：河南锐利特矿山机械有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼******，统一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人：高伟成。被执行人：高伟成，男，1980年1月24日出生，汉族，住河南省沈丘县。被执行人：范灵云，女，1979年2月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。被执行人：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地，住所地河南省沈丘县商务中心区县城东环南段会信用代码：91411624072698575K。法定代表人：高伟成。被执行人：河南澳兰机械设备制造有限公司，住所地，住所地河南省沈丘县槐店镇沙南产业集聚区会信用代码91411624052281414U。法定代表人：高伟成。被执行人：郑州金昌洪杰机械有限公司，住所地，住所地郑州市惠济区南阳路**院**楼**会信用代码91410108589749638C。法定代表人：张建国。在申请执行人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请执行被执行人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产公司）、河南省澳兰机械设备制造有限公司（以下简称澳兰机械设备公司）、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人张立新提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张立新称，贵院在办理中国工商股份有限公司郑州金水支行起诉及申请执行河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、奥兰房地产公司、澳兰机械设备公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款纠纷一案中，依据（2019）豫0105民初5500号民事裁定书及协助执行通知书对被执行人奥兰房地产公司位于河南省周口市沈丘县东城办事处尤庄村S102线与东环路交叉口东南角奥兰未来城1#109铺206铺（证号201700002813，以下简称涉案房屋）进行查封，查封期限为三年，从2019年3月28日至2022年3月27日止。现申请人依据有关法律规定提出异议，具体理由如下：一、案外人系奥兰未来城1#109铺206铺房屋买受人，在涉案房屋查封之前已经与奥兰房地产公司签订有合法有限书面买卖合同。1.涉案房屋系以房抵债形式由奥兰房地产公司与案外人张立新签订商品房买卖合同。依据河南首创投资担保有限公司、澳兰机械设备公司、奥兰房地产公司2015年10月10日签订《协议书》第五条、第六条记载奥兰房地产公司以房抵债的方式代澳兰机械设备公司向河南首创投资担保有限公司清偿5000万欠款，抵偿房屋位置、面积、价款详见清单，河南首创投资担保有限公司有权将抵债房产处理给其客户，由奥兰房地产公司与客户签订《商品房买卖合同》；合同附件清单中记载的由1#109、111、206房号（系案外人与奥兰房地产公司签订合同的房屋），面积343.22平方米，单价12000元，总价4118640元，清单中有各方当事人签字确认，是各方的真实意思表示。后河南首创投资担保有限公司将案外人张立新对其享有债权的合同文件全部收回，案外人张立新与奥兰房地产公司与2016年7月签订涉案房屋商品房买卖合同。2.就涉案房屋，奥兰房地产公司与案外人张立新签订多份合法有效的房屋买卖合同进行确认，且均发生在涉案房屋查封之前。（1）依据2015年10月10日《协议书》约定，2016年7月案外人张立新与奥兰房地产公司签订奥兰未来城1#109、111、206号商铺商品房买卖合同，该合同记载有房屋位置、面积、价款、交房日期、房屋配套设施、办理产权登记日期等约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是双方的真实意思表示，应当认定为真实、合法、有效的商品房买卖合同。且奥兰房地产公司同日向案外人张立新出具编号为0636965的涉案房屋支付全部价款的收款收据一份。（2）根据奥兰房地产公司要求将涉案房屋拆分成109/206商铺及111商铺两个商品房买卖合同进行网签备案，案外人于2018年2月7日分别与奥兰房地产公司签订编号为2018000197的《商品房买卖合同（预售）》（109/206商铺）、编号为2018000199的《商品房买卖合同（预售）》（111商铺）。（3）案外人张立新与奥兰房地产公司签订三份商品房买卖合同均发生在贵院于2019年3月28日查封涉案房屋之前，案外人张立新已履行完毕支付购房款的主要合同义务。该三份商品房买卖合同均是双方的真实意思表示，合同合法有效。二、案外人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。1.依据案外人张立新与奥兰房地产公司签订的第一份《商品房买卖合同》（包含商铺109、111、206）第八条约定，出卖人奥兰房地产公司应当在2016年12月31日交付1号楼109、111、206三套房屋；2.2017年4月奥兰房地产公司将涉案房屋交付案外人张立新，案外人即占有涉案房屋并更换锁具。3.2018年2月7日案外人张立新与奥兰房地产公司签订的两份商品房买卖合同第十一条第一款均记载出卖人应当于2017年4月30日向买受人交付该商品房，再次对交付房屋的时间进行约定和确认。综上所述，涉案房屋2017年4月已交付案外人占有使用，早于2019年3月涉案房屋查封近两年之久。在占有涉案房屋后，2019年10月30日案外人张立新与卢威威签订1号楼109商铺《租赁合同》，涉案房屋目前用于超市经营使用。三、案外人已支付全部购房款。依据河南首创投资担保有限公司、澳兰机械设备公司、奥兰房地产公司2015年10月10日签订的《协议书》及合同附件清单、奥兰房地产公司于2016年7月11日向案外人出具涉案房屋全款收据并签订双方之间第一份《商品房买卖合同》，以房抵债已于2016年7月11日完成，自此时起案外人已完成其支付全部购房款的合同义务。四、涉案房屋未能办理过户非因案外人原因导致。依据2018年2月7日案外人张立新与奥兰房地产公司签订编号为2018000197的《商品房买卖合同（预售）》（109/206商铺）第八章第十九条第一款约定“出卖人奥兰房地产公司应于本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”，案外人签订完毕该合同后认为涉案房屋早已办理备案登记，但奥兰房地产公司至今未完成商品房预售合同备案登记。不办理合同备案登记，就无法办理预告登记、初始登记、转移登记等完成涉案房屋过户的一系列程序性登记；且在2018年2月7日签订涉案房屋商品房买卖合同后，案外人多次电话督促被执行人奥兰房地产公司履行过户义务，案外人为办理过户已倾尽所有，故涉案房屋未能办理过户非因案外人原因造成。综上，案外人张立新执行异议申请的事实与理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的权利能够排除对涉案房屋的查封及执行，故请求：中止对被执行人奥兰房地产公司名下涉案房屋的执行并解除查封。本案审查中，案外人张立新向本院提交如下证据：1.被执行人澳兰机械设备公司、奥兰房地产公司与河南首创投资担保有限公司签订的《协议书》及《以房抵债商业清单》；2.奥兰房地产开发公司与案外人张立新签订的《商品房买卖合同》；3.奥兰房地产开发公司出具查封涉案房屋的收款收据；4.2018000197的《商品房买卖合同（预售）》（109/206商铺）；5.2018000197的《商品房买卖合同（预售）》（111商铺）；6.案外人张立新与卢威威就涉案109号商铺签订的租赁合同；7.案外人张立新与承租人的聊天记录及收款收据；8.案外人张立新中国农业银行交易明细清单；9.涉案房屋现状照片。本院查明，原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、奥兰房地产公司、澳兰机械设备公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，在审理中，申请人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请财产保全，本院于2019年3月20日作出（2019）豫0105民初5500号民事裁定书，裁定：冻结被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司银行存款18828857.21元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年3月28日，本院向沈丘县房地产管理中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将奥兰房地产公司名下涉案房屋予以查封，查封期限为三年，自2019年3月28日至2022年3月27日止。本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决如下：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定如下：本案按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定已于2019年6月12日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。另查明，被执行人奥兰房地产公司（丙方）、澳兰机械设备公司（乙方）与河南首创投资担保有限公司（甲方）于2015年10月10日签订的《协议书》，协议书主要内容如下：截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方借款本息5000万元，由丙方以房产抵债的方式代乙方清偿完毕。丙方以其开发的沈丘县奥兰未来城小区的商铺2054.72平方米（每平方米12000元人民币），住宅8448.27平方米（每平方米3000元人民币），抵偿上述5000万元欠款。以房抵债商业清单：房号：1号楼102、104、107、109、111、112、201、203、204、206，2号楼102、104、107、113、202、204、205，层数：一、二层，面积总计：2054.72，单价：12000元，总价：24656640元。案外人张立新（买受人）与被执行人奥兰房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：出卖人以每平方米12000元，总房款额为4118640元将奥兰·未来城1号楼109、111、206号商铺，建筑面积为343.22平方米，卖于买受人。买受人于签订合同当日一次性付清购房款。案外人张立新提交的收据显示：入账日期：2016年7月11日，交款单位：张立新，收款方式：转账，人民币（大写）：肆佰壹拾壹万捌仟陆佰肆拾元整，收款事由：奥兰未来城1#楼109、111、206商铺（该商铺系河南首创投资担保有限公司的抵债房款，我公司未收取张立新款项，房款由张立新与河南首创投资担保公司结算）。案外人张立新（甲方）与卢威威（乙方）于2019年10月30日签订租赁合同，主要内容如下：甲方将自有的坐落在奥兰未来城门面商铺壹号楼109商铺，租赁期共贰年，甲方自2020年1月1日起将出租房屋交付给乙方使用至2021年12月30日，年租金5万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，案外人张立新虽提交了房屋买卖合同、交款收据以及占有涉案房屋并出租的相关证明，但案外人张立新购买的涉案房屋为商铺，并进行出租收益而非用于居住，不符合上述司法解释中要求的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，故案外人张立新的情形不符合排除执行的条件，对案外人张立新的异议请求，本院不予支持。对于涉案房屋是否系案外人张立新所有的确认，不属于本院执行异议的审查范围，对此，当事人、案外人可通过法定诉讼程序予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人张立新的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  李小涛审判员  孟 璐二〇二〇年七月一日书记员  常梦真