福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异123号 案外人：林海，男，汉族，1990年2月13日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：林明昭，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。 申请执行人：厦门国际银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区五一北路**。 法定代表人：黄来志。 委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建正和云商集团有限公司，住，住所地福州市晋安区日溪乡政府经济大楼**203/div> 法定代表人：王文辉。 被执行人：利嘉实业（福建）集团有限公司，住，住所地福州市台江区五一中路**大利嘉城**/div> 法定代表人：郑英，该公司董事兼总经理。 被执行人：金颖，女，汉族，1974年3月2日出生，住福建省闽侯县。 被执行人：王文辉，男，汉族，1990年7月7日，住福建省福清市。 被执行人：陈隆基，香港特别行政区居民，男，1956年12月5日。 在本院执行申请执行人厦门国际银行股份有限公司福州分行（以下简称厦门银行福州分行）与福建正和云商集团有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）、金颖、王文辉、陈隆基金融借款合同纠纷一案过程中，案外人林海对本院执行被执行人利嘉公司名下位于福州市台江区××街道××号××街××层××号店面房产（以下简称讼争店面）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年7月9日进行听证，林海委托诉讼代理人林明昭、许靖森，厦门银行福州分行委托诉讼代理人陈文艺参加了听证，现已审查终结。 案外人林海向本院提出异议称，请求贵院确认讼争店面的所有权归其所有，中止对讼争店面的执行并解除对该店面的查封措施。理由如下：一、案涉房产的所有权依法应归异议人所有。2018年7月16日，异议人林海与利嘉公司达成一致，由异议人向利嘉公司购买位于福州市台江区××街道××号××街××层××号店面的房产，双方谈定价格之后，异议人通过林登善向利嘉公司指定的收款账户转款人民币1008895元。2018年9月29日利嘉公司向异议人出具一份《收款收据》，载明：交款人林海，交款项目为嘉辉苑1层Ｄ-81号店面款，收款金额为1008895元，并加盖利嘉公司财务专用章。2018年9月7日，异议人与利嘉公司就购房事宜补充签订一份《商品房买卖合同》约定：利嘉公司将嘉辉苑1层81号店面出售给异议人，店面价格为1008895元；异议人应在2018年7月20日前付清全额购房款，利嘉公司指定的收款账户为张华伟，开户行为中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号为6227××××6555；双方同意房产按租赁现状于2018年8月1日交付，由异议人于2018年8月1日承继房产出租方的全部权利和义务；利嘉公司应于2019年12月31日前配合异议人办理该房产的不动产权属证书等等。2018年9月18日，异议人与利嘉公司及案涉房产承租人许金祥签订《协议书》，约定：从2018年8月1日起由异议人承继案涉房产《房屋租赁合同》项下的权利义务，房产租金由异议人收取等等。上述三方《协议书》签订之后，房产承租人许金祥即按月将租金交付给异议人。2019年12月15日，原租赁合同期限即将届满，异议人又与吴彩云签订一份《商铺租赁合同》，将案涉房产从2020年1月1日起租赁给吴彩云，租赁期限为3年。直至今日，案涉房产仍由吴彩云承租，并依约向异议人支付租金。根据上述事实，案涉房产早在2018年7月16日就已经被利嘉公司出售给异议人，双方签订了合法有效的书面买卖合同。异议人依照合同约定一次性付清了购房款人民币1008895元，利嘉公司也依约将房产交付给异议人使用。案涉房产从异议人购买至今，均是由异议人实际享有相关权益，该房产的所有权依法应归异议人所有。二、异议人对案涉房产享有的权利依法可以排除贵院的执行，执行异议依法应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行异议符合上述规定，依法应予以支持，理由如下：1.异议人与利嘉公司于2018年9月7日签订《商品房买卖合同》，该合同真实合法有效，亦已实际履行，合同签订时案涉房产并未被贵院查封。故异议人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。2.因利嘉公司将案涉房产出售给异议人已经出租给了许金祥，故双方在签订《商品房买卖合同》时就明确约定，双方同意房产按租赁现状于2018年8月1日交付，由异议人于2018年8月1日承继房产出租方的全部权利和义务。异议人付款后，也于2018年9月18日与利嘉公司及许金祥签订三方《协议书》，约定从2018年8月1日起由异议人承继《房屋租赁合同》项下的权利义务，房产租金由异议人收取。2018年8月1日之后，许金祥每月应付的租金也是实际交付给异议人。2019年12月15日，原租赁合同即将届满时，也是异议人与后续租户直接签订的租赁合同。直至今日，案涉房产仍由异议人负责租赁，并由异议人收取租金。从上述种种事实可以看出，案涉房产异议人购买后从2018年8月1日开始，就是由异议人合法占有及享有收益。故异议人符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之要件。3.异议人向利嘉公司购买案涉房产是先全额付款再签订的购房合同，异议人在2018年7月16日就将购房款人民币1008895元全部支付至利嘉公司指定的收款账户，利嘉公司也于2018年9月29日向异议人出具《收款收据》，确认收到异议人的购房款。故异议人符合“已支付全部价款”之要件。4.异议人与利嘉公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋权属证书办证时间为2019年12月31日。异议人及其他购房的业主在办证时间届满之后，多次要求利嘉公司办理产权证，但利嘉公司均以各种理由推脱，直至近日，利嘉公司才告知异议人所购房产被查封、冻结。因案涉房产未办理过户登记是利嘉公司的过错导致，并非因异议人自身的原因导致。故异议人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之要件。 申请执行人厦门银行福州分行辩称，一、经过法院的生效判决，申请执行人对本案的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，案外人提出的异议应该不予支持。二、讼争店面抵押在前，案外人买卖在后，并且从签订的商品房买卖合同第二条可以看出，案外人买卖讼争店面时对设定的抵押是已知的，案外人应该自行承担不利后果，店面不能过户是异议人的自身原因，不能对抗申请执行人的抵押权。 本院查明，申请执行人厦门银行福州分行与被执行人福建正和云商集团有限公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2019）闽01民初1001号民事判决书已经发生法律效力，由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币3515万元及利息等，本院于2019年12月2日立案执行。在本案诉讼过程中，本院于2019年4月16日依据（2019）闽01财保3号民事裁定保全查封了包含讼争店面在内的被执行人利嘉公司名下不动产。2020年6月2日，本院作出（2019）闽01执422号执行裁定，拍卖（变卖）包含讼争店面在内的被执行人利嘉公司名下不动产。 另查明，讼争店面于2018年7月24日办理了抵押权登记，权证号为闽（2018）福州市不动产证明第9069562号。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人林海与被执行人利嘉公司签订讼争店面《商品房买卖合同》的时间为2018年9月7日，而讼争店面已于2018年7月24日办理了抵押权登记。案涉《商品房买卖合同》中第二条载明：乙方已知悉该商品房情况（包括抵押、租赁情况），并愿意按本合同约定购买该商品房。讼争店面抵押登记在前，合同签订在后，讼争店面未能过户的原因与买受人自身未尽审慎审查的义务相关，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的情形。案外人林海的异议主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，案外人林海请求本院确认讼争店面的所有权归其所有，不属于执行异议的审查范围，本院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人林海的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年七月十五日 书记员  侯珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。