山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0305民初621号原告：顾立叶，男，1982年5月10日出生，汉族，居民，住淄博市临淄区。原告：韩雪梅，女，1982年9月6日出生，汉族，居民，住淄博市临淄区。两原告共同委托诉讼代理人：杜荣刚，山东高阳律师事务所律师。被告：淄博正承置业有限公司，住所地，淄博市淄川区淄城路573号。统一社会信用代码：913703027687140005。法定代表人：黄振宇，董事长。委托诉讼代理人：路莹，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓冬，河北冀华律师事务所律师。原告顾立叶、韩雪梅诉被告淄博正承置业有限公司（以下简称正承公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾立叶、韩雪梅的共同委托诉讼代理人杜荣刚、被告正承公司的委托诉讼代理人路莹、赵晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾立叶、韩雪梅向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计292591元。诉讼过程中，变更诉求为：要求被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计226755元。原告诉求依据的事实与理由如下：2013年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同对原告购买正承名筑16幢020502号（现楼号为正承名筑24号楼020502号）的房屋面积、价款及违约责任均作出明确约定。合同签订后，原告支付了全部房款，被告未在合同约定的期限内为原告综合验收房屋，也未在合同约定的期限内为原告办理房产证。被告的行为构成违约并严重侵害了原告的合法权益，应当按照法律规定和合同约定向原告承担违约责任。被告正承公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金没有事实及法律依据，被告不应支付。原告主张的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效，原告已丧失胜诉权，应驳回原告的诉讼请求。二、原告主张自2013年12月3日至2019年3月27日的逾期办证违约金属诉求错误且计算时间及标准没有事实及合同依据。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《GF-2000-0171商品房买卖合同》一份，发票一份；2、临淄区人民法院依法调取的临淄区住房和城乡建设局出具的证明一份、违约金计算明细一份；3、房产证一份；4、协议书一份。被告正承公司提交了如下证据：1、正承名筑单元验收交楼表一份、正承名筑入住物品签收表一份、正承小区装修动用明火责任书一份、装修申请表一份、正承名筑小区业主装修承诺书一份；2、单位工程质量竣工验收记录；3、建设工程质量监督报告一份；4、杨建村未拆房屋照片一张、国土资源局网站上下载的图片两张、收条一份；5、雪宫街道办事处2020年1月7号微信公众号内容---风雪无阻，担当干事--雪宫街道全力突破2019年度攻坚克难任务；6、《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》；7、被告于2018年7月31日取得的《建设工程竣工规划验收合格证》及《淄博市建筑工程规划批后管理规定》各一份；8、淄博市中级人民法院2017鲁03民终2310号民事判决书一份；9、淄博市临淄区自然资源局出具的情况说明一份。本院经审理认定事实如下：2013年10月9日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020502的房屋面积、价款及违约责任等事项均作出约定。关于商品房的交付期限，该合同第八条约定如下：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任。”关于逾期交房的违约责任，该合同第九条作了如下约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于（1）相中的比率）的违约金”。关于房屋权属登记，该合同第十五条第二款作了如下约定：“出卖人应当在2015-4-30之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人支付给买受人违约金，是以冲抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务需要的时间不在违约日期内）”。合同签订后，原告支付了房屋价款714470元及储藏室价款26202元。2013年4月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请临淄正承名筑项目一期16号-45号楼及3号、4号、5号、6号地下车库建设工程竣工规划验收核实，规划验收核实中发现：1、16号楼南侧存在应当拆除的房屋未拆除；2、16号楼周边绿化及道路、停车位未按规划实施，按照核实规程要求，16号楼不具备规划验收条件。2013年11月11日，被告将未经综合验收的商品房交与原告。2017年6月26日，16号楼南侧存在应当拆除的房屋被拆除。2018年7月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请正承名筑一期16号楼建设工程竣工规划核实，经核实，16号楼存在问题已整改完毕，达到规划核实条件，符合规划要求。临淄正承名筑一期16号住宅楼取得“建设工程竣工规划核实合格证”。同年8月10日，正承名筑一期16号住宅楼办理竣工综合验收备案。本院认为，原、被告在商品房买卖合同第八条约定，被告须于2013年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。同时，根据该合同第十五条第二款的约定：“出卖人应当在2015-4-30日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”。但被告实际办理涉案房屋综合验收的时间为2018年8月10日，为原告办理房屋权属登记的时间2019年3月28日，均超出了双方所约定的时间节点，依照双方所签上述合同关于交房和办理房屋权属登记的合同约定，被告的行为构成违约。根据庭审中原、被告双方所举证据及本院确认的事实，被告之所以未能按照合同约定的时间向原告交付商品房，其主要原因是因为涉案楼房南侧有一处违章建筑，该违章建筑的存在影响到了商品房的综合验收。直到2017年6月26日，该违章建筑方才拆除完毕。按照双方所签商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，“因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任”，因违章建筑的拆除属于主管部门的职责，因此，对于该违章建筑被拆除之前的逾期交房所导致的违约责任，被告可以据此免除。但是，在该违章建筑被拆除之后，直到2018年8月10日办理完毕综合验收期间的违约责任，系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致，该违约责任应由被告承担。故，被告承担逾期交房导致的违约责任的起止时间应自2017年6月27日起至2018年8月9日止。关于被告所应承担的违约逾期办证的起止时间，按照合同约定，“出卖人应当在2015-4-30日之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2015-4-30日之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，又因该合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，故本院确定被告应当为原告办理房屋权属登记的时间为2018年6月29日，自该时间到被告实际为原告办理房屋权属登记的前一天（2019年3月27日），为被告应当向原告承担因逾期办证导致的违约责任的起止时间。从原、被告双方所签《商品房买卖合同》第十五条的内容看，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但同时在该条后附括号内注明“主管部门办理正常业务需要的时间”不属于违约日期。由此可见，双方在确认违约金时，实际考虑到了违约日期问题。据此，原告关于约定违约金实际为按日计算标准的解释，与条款整体内容相符。又，鉴于上述条款系被告提供格式合同中印制条款的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定案涉合同中关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。被告于2013年11月11日将未经综合验收的商品房交与原告及被告于2019年3月28日为原告办理涉案房屋的权属登记，被告的违约行为分别持续至2018年8月10日及2019年3月28日，为此原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淄博正承置业有限公司支付原告顾立叶、韩雪梅逾期交付房屋违约金30293.48元、逾期办理房屋权属登记违约金20146.28元，共计50439.76元（原告顾立叶、韩雪梅所交房款共计740672元，逾期交付房屋违约金自2017年6月27日起至2018年8月9日止，共计409日；逾期办理房屋权属登记违约金自2018年6月29日起至2019年3月27日止，共计272日。上述违约金均按所交房款的日万分之一计算），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告顾立叶、韩雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844元、财产保全费1995元，由原告顾立叶、韩雪梅负担1585元，由被告淄博正承置业有限公司负担3254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  王云波二〇二〇年七月九日代理书记员  王晓旭