重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终219号 上诉人（原审原告、案外人）：曾进，男，1971年9月27日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，重庆典柯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。 法定代表人：李波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗元，重庆索通律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳城办事处洛阳溪街89号4-4至4-7，统一社会信用代码9150011755902437X8。 法定代表人：潘亚文，该公司董事长。 上诉人曾进因与被上诉人重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康资产公司）、原审第三人中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2019）渝05民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日对本案进行了询问审理。上诉人曾进的委托诉讼代理人秦秀亮，被上诉人渝康资产公司的委托诉讼代理人樊先仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾进上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由渝康资产公司承担。事实和理由：1.一审法院认定曾进购买重庆市合川区合阳城办事处交通街X号房屋（以下简称案涉房屋）的行为不能产生物权期待权是错误的。曾进作为普通消费者，其与中奥置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》的唯一目的是购买案涉房屋，不是以消灭金钱债务为目的。《债权债务冲抵协议》仅是曾进与中奥置业公司约定好的付款方式，曾进实际支付了购房款，渝康资产公司同意由债权人代收，且向曾进出具了案涉房屋的购房发票、大修基金等相关凭据，因此曾进购买案涉房屋的行为同样能产生物权期待权，同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异复规定》）第二十八条。2.一审法院认定曾进不符合《异复规定》第二十八条第四项规定即“非因买受人自身原因未办理过户登记”是错误的。虽然曾进在与渝康资产公司签订《重庆市商品房买卖合同》前，中奥置业公司就已经将案涉房屋抵押给了渝康资产公司，但曾进在购买案涉房屋时，中奥置业公司已经取得了案涉房屋的预售许可证，曾进有足够的理由相信中奥置业公司的销售行为是值得信赖的，也是符合社会常理的。曾进已经尽到了足够的符合社会一般认识的注意和审查义务，曾进对此不存在过错。而且在曾进购买案涉房屋之前，曾进与案涉房屋之间没有任何关联，曾进根本没有权利查询到案涉房屋的登记等情况，因此应当认定为非因其自身原因未办理过户登记。综上，曾进在案涉房屋被查封前已经与中奥置业公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并合法占有了案涉房屋，未办理过户登记手续非因其自身原因，因此请求依法支持曾进的诉讼请求。 渝康资产公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：1.渝康资产公司为案涉房屋的合法抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿的权利，根据《异复规定》第二十七条，曾进的执行异议的理由不能成立；2.根据曾进提交的债权债务冲抵协议，其系以房抵债的行为，该行为以消灭金钱债务为目的，因此，曾进并非《异复规定》第二十九条所指的商品房消费者，根据《异复规定》第二十八条规定，曾进并未向债务人支付全部价款，且其在本案案涉房屋已经办理抵押登记的情况下与债务人签订以房抵债协议存在明显过错，系因其自身原因未能办理房屋过户登记。综上，曾进要求排除对案涉房屋的强制执行缺乏法律依据，曾进的上诉理由不能成立。 中奥置业公司未陈述意见。 曾进向一审法院提起诉讼请求：1.依法判决停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由渝康资产公司负担。 一审法院审理查明：市五中法院在审理中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与中奥置业公司、中奥联合投资有限公司（以下简称中奥投资公司）、北京通厦投资开发集团有限公司（以下简称通厦投资公司）、潘亚文、陈美莺追偿权纠纷一案中，中信银行重庆分行向市五中法院提出财产保全申请，市五中法院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1196号执行裁定书，依法查封了中奥置业公司位于重庆市合川区合阳城办事处交通街X号X区含案涉房屋在内的多处房屋。2017年12月19日，市五中法院作出（2017）渝05民初1011号民事判决，判令中奥置业公司在判决生效后十日内向中信银行重庆分行归还借款本金8800万元，中奥投资公司、潘亚文、陈美莺承担连带责任等内容。该判决生效后，因中奥置业公司、中奥投资公司、潘亚文、陈美莺未如期履行义务，中信银行重庆分行向市五中法院申请强制执行。市五中法院于2018年11月22日立案执行，执行案号（2018）渝05执1479号。执行过程中，因中信银行重庆分行将判决确定的债权转让给渝康资产公司，市五中法院于2019年3月18日作出（2019）渝05执异59号执行裁定书，变更渝康资产公司为申请执行人。 2015年11月25日，中奥置业公司与中信银行重庆分行签订合同编号为（2015）信渝银抵字第X号《抵押合同》，约定中奥置业公司以其名下包括案涉房屋在内的多套房屋向中信银行重庆分行提供抵押，双方就该合同项下抵押物办理了抵押登记。 中奥置业公司（甲方）、案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司（乙方）、曾进（丙方）于2016年6月23日签订了一份《债权债务冲抵协议》，约定甲方欠乙方工程款309510元，乙方欠丙方部分债务309510元，丙方因认购甲方开发的位于重庆市合川区中奥城X区X号房屋应支付甲方购房款309510元，经三方协商，达成协议“一、抵销甲乙丙三方的上述三角债权债务关系。二、本协议生效后，视为丙方已支付甲方购房款309510元，甲方已支付乙方工程款309510元，乙方应当向甲方开具相应数额的发票。三、丙方或丙方指定的第三方应当在2016年12月30日前与甲方签订正式《重庆市商品房买卖合同》，并交纳相应的契税、大修基金等代收费。因丙方的原因不与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》造成的经济损失由丙方承担......”。案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司的法定代表人汤启凤于2016年6月24日出具收条，认可收到曾进购买案涉房屋的购房款290000元，该公司自愿将《债权债务冲抵协议》中约定的309510元降低至290000元，且认可曾进与中奥置业公司签订正式买卖合同，合同中的金额为309510元，曾进290000元购房款由李登会账户转入汤启凤农商行账户。2016年6月27日，李登会向汤启凤重庆农村商业银行账户转入290000元。 曾进、中奥置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（未注明签订时间）约定：曾进购买案涉房屋，本商品房为清水房，总成交金额为309510元整，建筑面积单价为3800元/平方米，套内建筑面积单价为4678.20元/平方米；曾进为一次性付款，于合同签订当日支付房款309510元；中奥置业公司应在2016年9月30日前将房屋交付曾进使用。 中奥置业公司于2016年6月27日向曾进出具了金额为309510元的购房发票；同日，案外人李登会为曾进向中奥置业公司刷卡转账了13815.14元，中奥置业公司向曾进出具了转移登记费、契税、大修基金的收据。中奥置业公司于2016年12月向曾进交付了案涉房屋。 另查明：案涉房屋与重庆市合川区合阳城办事处红岗山路40号中奥城X区X幢X-X为同一地址，现地址为重庆市合川区红岗山路40号X-X。 一审法院认为，曾进对案涉房屋享有的权利不足以阻却渝康资产公司的执行请求，理由如下： 首先，《异复规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，虽然曾进受让案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司对中奥置业公司的债权，并将该债权用于抵销购买案涉房屋的房款是可以认定的事实，但在中奥置业公司、案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司、曾进签订《债权债务冲抵协议》及曾进、中奥置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》之前，案涉房屋已被中奥置业公司抵押并进行了抵押登记，中奥置业公司将已抵押的房屋进行转让并未经得抵押权人的同意，因此，渝康资产公司享有对抗曾进的优先受偿权。 其次，《异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定适用的主体应是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案涉及以房抵债协议，不应适用上述规定。因为以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，本案中针对案涉房屋补签买卖合同及交付案涉房屋仅是以房抵债的实际履行方式，故曾进在完成案涉房屋产权登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的理由，不能据此产生针对交易案涉房屋的物权期待权。 再次，即使本案应适用《异复规定》第二十八条的规定，但因曾进在签订《债权债务冲抵协议》及《重庆市商品房买卖合同》之前，并未对案涉房屋的权利登记情况进行查询，导致案涉房屋根本无法办理过户登记，曾进对此明显存在过错，其亦不符合《异复规定》第二十八条第（四）项的规定，因此，曾进对案涉房屋享有的权利不足以对抗执行。 综上，曾进要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，一审法院判决：驳回曾进的诉讼请求。案件受理费5942.65元，由曾进负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审查明：2019年6月28日，市五中法院作出（2019）渝05执异232号执行裁定书，裁定驳回曾进对案涉房屋被查封提起的异议申请。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：曾进对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 曾进对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。事实与理由：1.曾进对案涉房屋享有的权利并不能对抗渝康资产公司对案涉房屋享有的抵押权。《异复规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即申请执行人对执行标的物享有担保物权或建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。案外人若要阻止执行，除非是享有法律或司法解释明确规定的优先于担保物权、建设工程价款优先受偿权的权利。本案中，就权利的性质来看，案涉房屋尚未办理过户登记手续，曾进就案涉房屋享有的是请求办理过户登记的请求权，其本质是债权。而渝康资产公司对案涉房屋享有抵押权，抵押权是物权。根据物权优先于债权的原则，抵押权人优先于房屋买受人，因此渝康资产公司对案涉房屋享有的权利优先于曾进。2.曾进并非商品房消费者，不属于《异复规定》第二十七条规定的例外情形。虽然根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但上述规定的消费者必须是购买商品房的消费者，而且必须是为生活消费而购买。而本案中曾进取得案涉房屋的方式为以物抵债，并非通过购买的方式取得案涉房屋，且曾进亦未能举示其取得案涉房屋系因生活消费的相关证据。故并不能认定曾进为案涉商品房的消费者，亦不能适用上述规定对抗渝康资产公司的抵押权；3.曾进对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。曾进理应尽到谨慎的注意义务，应对案涉房屋是否存在抵押等影响办理过户登记手续的情形进行查询，且办理过户登记手续及抵押登记手续均应在同一部门登记，曾进有条件知悉案涉房屋是否存在抵押权。而在本案中曾进并未举示相应证据证明其已经尽到了查询或因客观原因导致查询不能的义务，现案涉房屋因存在抵押不能办理过户登记手续，曾进本身亦存在相应过错。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5942.65元，由曾进负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇二〇年七月二十八日 书记员  曾朝伟