成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8745号 原告（反诉被告）：四川省成都军供站，住所地成都市火车北站西一巷7号。 法定代表人：陈伟栋，军供站站长。 委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川龙城酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区北站西一巷7号。 法定代表人：陈大毅，龙成酒店董事长。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐琳，四川蓉城律师事务所律师。 原告四川省成都军供站（以下简称军供站）与被告四川龙成酒店管理有限公司（以下简称龙成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理。诉讼中，龙成酒店提出反诉，经本院审查，符合法律规定并依法受理，合并进行审理。2020年5月22日本院对本、反诉案公开开庭进行了审理。军供站的委托诉讼代理人康梅、龙成酒店的法定代表人陈大毅及其委托诉讼代理人罗威和唐琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 军供站本诉诉称：2008年7月28日，双方签订《联合经营合同书》，约定军供站将军供接待大楼出租由龙成酒店经营酒店业务，经营期限从2009年4月1日至2019年3月21日。2012年2月20日，双方签订联合经营补充协议，增加接待大楼7楼东侧8间办公房交被告使用，期限至2019年2月28日。经营期间，龙成酒店违反合同，擅自改变接待大楼第8层主体结构，且在合同到期后拒绝腾退。影响军供站正常接待任务。为此，军供站提出本诉诉讼请求为：一、判令终止双方签订的《联合经营合同书》及《联合经营补充协议书》，终止双方的租赁关系；二、判令龙成酒店从军供站所有的位于成都市金牛区××巷××号××大楼中腾退；三、判令龙成酒店将上述租赁房屋的第8楼及其他楼层、设施等恢复至交付使用前的状态；四、判令龙成酒店支付房屋占用损失费（从合同期满至搬离之日），按年360万元的租金标准暂计算至2019年6月10日为619137.37元；五、本案诉讼费由龙成酒店承担。诉讼中,军供站增加诉讼请求为：六、龙成酒店应支付水电气费，至开庭之日（2020年5月22日）金额为81271.78元，并在腾退前结清。以上，军供站本诉请求，判如诉请。 龙成酒店辩称及反诉诉称：1、龙成酒店不存在违约行为，在军供站未进行补偿前无权要求我方腾退房屋。军供站要求龙成酒店恢复接待大楼第8层及其他楼层、设施的原状，但合同中并没对房屋状态进行清单式列明，其请求不明确。租赁期间，龙成酒店对接待大楼多次装修、改造，投入资金2000多万元，评估价值5,049,474元。龙成酒店依合同约定享有装饰装修及设施设备、低值易耗品的所有权，且在合同期满后按各自财产所有权进行分配。因军供站至今对资产分割未提出方案，故在各自资产分割前，军供站无权径直要求龙成酒店腾退房屋。2、军供站要求支付房屋占用期间的费用，应参照同时期同地段的市场价格计算。军供站主张每年360万元的租金标准，无事实和法律依据。3、合同中约定龙成酒店享有优先承租权。合同到期前半年，龙成酒店即主动要求续约，但军供站不予理睬，而采用招投标方式招租。招标文件中也未写明装饰装修等权属及龙成酒店在同等条件下享有优先承租权。军供站最终确认案外人四川中匀商业管理有限公司（以下简称中匀公司）为中标人，投标报价每年360万元，价格远高于当时市场价。4、经龙成酒店查询，与接待大楼同等位置的他处物业，月租金为每平方米10-18元，其租赁期均覆盖龙成酒店房屋占有使用期，加之疫情影响，请求综合考虑龙成酒店的实际情况依法确定占用使用期间的租金计算标准。5、军供站新增水电气费诉求，龙成酒店同意据实计算。为此，龙成酒店向本院提起反诉请求：一、判令军供站赔偿龙成酒店的设备设施、装饰装修费4,736,026元；二、判令军供站因侵害龙成酒店的优先承租权应赔偿龙成酒店的损失200万元；三、判令本案本反诉费、鉴定费由军供站负担。 军供站反诉辩称：对龙成酒店的二项反诉请求，军供站均不认可。1、本案是房屋租赁纠纷，根据《最高法院审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释》第十二条“双方对租赁期满后装饰装修没有约定的，出租人对装饰物不予利用的，不予补偿”。故该项诉讼请求不应得到法院的支持。军供站未侵犯龙城酒店的优先承租权，龙城酒店也参与招投标活动，但未满足同等条件。合同届满前双方未就续租达成一致，不存在违约，要求200万元赔偿的诉讼请求，无具体损失明细和计算依据。2、因合同到期，双方仅对装饰装修的所有权进行了约定，但未对装饰装修如何处理进行约定。故龙城酒店应当腾退并恢复原状，龙成酒店的装饰装修损失不应当由军供站承担。 本院经审理查明的事实如下：2008年7月28日，军供站与龙成酒店订立《联合经营合同书》，约定由军供站提供其所有的军供接待大楼8层至14层的楼层、大楼顶层使用权、大楼1层接待大厅及配套用房，大楼所需的原给排水、强弱电、天然气、通讯线路光纤、计算机、监控设备、二部客运电梯、锅炉、卫生等配套设备系统，龙成酒店则对上述物业提供所有装饰装修改造，投入设施设备及低值易耗品部分（电视、空调、床、床上用品、家具、办公用品用具），物业范围内安装和采购的给排水、强弱电、通讯线路、光纤等。双方各自投资的标的物所有权归各自所有。经营用途为宾馆服务、办公及库房。军供站不参与经营。定期定额取得回报，龙成酒店投入经营所需的设施设备、经营场地的装饰装修及经营所需流动资金。联合经营期限为10年，自2009年4月1日至2019年3月31日止。军供站取得回报总额为1200万元。由龙成酒店每月10万元定期定额支付。合同5.2条约定龙成公司自合同订立之日起10日内向军供站支付履约保证金15万元（实际支付10万元）于合同期满双方顺利交接后3个工作日内无息返还，如龙成公司有违约行为则从保证金中扣除相应损失；合同7.6条约定：经军供站书面同意龙成酒店有权根据经营需要调整物业的部分使用性质和转租权；合同7.13条约定：双方在联合经营标的物经营期限届满后，按各自财产所有权分割并办理交接工作；合同10条约定：本合同经营期限届满前三个月，龙成酒店向军供站提出书面申请终止或继续联合经营，在同等条件下享有优先权；合同14条约定：因本合同未尽之事宜达成的协议和龙成酒店提交的物品、设施设备清单及装修费用的有效凭证等与联合经营有关的书面文本均系本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。 2012年2月20日，双方又订立《补充协议》，军供站将接待大楼7楼东侧共计8间办公房交龙成酒店作办公场地使用，使用期间不得转租或改变使用性质。经营期限7年，自2012年3月1日至2019年2月28日，每年管理费50,000元，每半年缴付一次，每次缴25,000元，须提前一个月缴纳。使用期间产生的综合治理、消防、物管、水电费用由龙成酒店承担并按时缴纳。该补充协议与原合同有同等法律效力。 合同履行期间，龙成酒店向军供站交付履约保证金10万元并按期缴纳每年租金125万元及相关费用，没有拖欠租金的违约行为。龙成酒店于2018年6月1日向军供站发出了继续租赁经营的书面申请，《申请书》申请按原合同内容续签合同。军供站未书面回复。事后，龙成酒店又于2019年2月21日向军供站发出《龙成酒店方案书》，军供站也未予书面回复。期间，军供站和龙成酒店双方进行多次口头协商均无结果。2019年3月18日，军供站向龙成酒店发函，称“贵公司2018年6月1日提交我站的续签申请书，我站于2018年8月诚邀贵公司参加酒店项目期满后的招租商谈，并确定了租赁期满后重新对外公开招租，我站于2019年2月21日收到贵公司《龙城酒店方案书》，我站近期将按照站长办公室指导的招租方案推进下一步的招租工作。请贵公司经慎重考虑后于2019年3月26日前做好租赁报价及准备工作，逾期我们将视为放弃。我站欢迎贵公司再次参与本次酒店招租工程，按照合同约定贵公司在同等条件下享有优先权，期待合作”等内容。 2019年3月28日，军供站制作了《招租项目招标文件》（含龙城酒店经营范围，新增加5楼餐厅茶坊），租期为13年，年租金最低报价为240万元。从第六年起按上年度实际租金额为基数逐年递增1%直至合同期满。报名时间为2019年3月28日至2019年4月3日，比选时间为2019年4月4日9时30分。《招标书》中未写明，现承租人龙成酒店对投入的装饰装修、设备设施拥有所有权，也未写明龙成酒店享有同等条件下的优先承租权。之后包括龙成酒店在内的11家单位分别于2019年4月2日、2019年4月3日向军供站提交了《投标申请函》、《报价函》。2019年4月4日，军供站以书面函件通知龙成酒店被选定为本次投标项目的候选单位（落标）。事后，龙成酒店多次致函军供站主张优先承租权，军供站也通过律师发函要求龙成酒店腾退房屋。诉讼中，龙成酒店明确表示拒绝接受年租金360万元的最高报价，因龙城酒店至今仍未搬离，军供站未向参标企业发出中标通知书，也未与其他企业签订房屋租赁协议。逾期搬离期间，龙成酒店继续向军供站交付占用费至2020年1月，金额共计93万元。截止2020年5月22日已产生的水电气费金额为81,271.78元。 诉讼期间，龙成酒店申请对其装修部分进行价值鉴定。2019年10月本院委托中铬国际资产评估（北京）有限责任公司对酒店装饰装修、设施、物品、资方价值进行鉴定。2019年11月21日出具《资产评估报告》，认定“装饰装修部分评估价值为4,088,955元、固定资产（设备设施）为647,071元、低值易耗品为281,521元、库存商品为31,927元，合计价值5,049,474元”。资产评估费5万元，由龙成酒店预付。 诉讼期间，经本院组织调解，军供站参照招投标评审结果向龙成酒店提出续租方案按原招标面积计算年租金为280万元等内容，但龙成酒店予以拒绝。对履约保证金10万元，双方均无异议，军供站亦表示同意返还。 上述事实有当事人的企业登记信息、联合经营合同书和补充协议、龙成酒店及军供站之间的书函、招租项目招标文件等证据，以及庭审笔录在案为凭，足以认定。 本院认为，案涉双方订立的《联合经营合同书》及《补充协议》，虽名为联合经营，实为租赁合同关系，该合同形式和内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。本案的争议焦点：首先，优先承租权的问题，军供站是否侵害了龙城酒店的优先承租权构成违约；其次，对龙成酒店投资的设备设施、装饰装修价值的所有权如何分割；最后，龙成酒店应当向军供站支付的占有使用费计算标准的认定。 一、关于优先承租权的问题，法律对此并无明确规定，按合同缔约自由原则，在不违反法律法规禁止性规定下，合同双方对优先承租权的约定内容有效，但优先承租权的行使必须符合双方约定。由此可见，优先承租权是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。本案中，军供站对龙成酒店的续租申请和报价（按原合同内容续签）虽未正面回复，但采用公开招投标方式出租房屋，其行为本质是出租人行使租赁物物权利益的最大化，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。军供站向社会公开招标，邀请龙成酒店参标，龙成酒店也确实积极参与了招租活动，并向军供站发出了投标申请和报价，与另十家企业共同参与投标。经评审，龙成酒店落标，军供站以此要求龙成酒店腾退房屋后双方产生分歧，龙成酒店于本案诉讼中也明确表示不愿参照租金280万元/年等续租条件与军供站续签租赁合同，应视为龙成酒店对优先承租权的放弃。综上所述，本院对龙成酒店提出军供站采用招投标方式出租房屋损坏其利益，军供站构成违约的诉讼主张，不予支持。 二、关于龙成酒店投资的设备设施、装饰装修价值所有权的分割问题，合同中对各自所有权予以明确。接待大楼的设备设施是龙成酒店支付经营权有价受让取得。经营中多次升级改造，其评估价值为647,017元，合同虽未约定如何分割，但也非简单一拆了之，需双方对资产价值进行认定和处理。其中还包括龙成酒店采购安装的给排水、强弱电、通讯线路、光纤等设施。从军供站的招标文件中，其接待大楼招租仍用于酒店住宿、餐厅、茶房及酒吧配套服务，用途与龙成酒店经营业态相一致，完全可以继续利用。简单拆除不仅会导致双方财产损失，也会影响正常军供接待任务，且龙城酒店于临近合同到期前，为能够续租而进行装饰改造，军供站予以默认视为同意，按照公平原则军供站应给予龙成酒店相应补偿。 三、关于龙成酒店在合同终止后占有使用费的计算标准问题，龙成酒店自租期届满，即从2019年4月1日起因双方争议至今未搬离接待大楼，龙成酒店仍按原合同租金标准继续支付费用93万元至2020年1月20日止。双方对占有使用费计算标准所存在的分歧，本院审查认为合同到期后双方因招投标竞价及优先承租权等分歧处于调解及诉讼期间，至今未搬离并非龙成酒店的过错所致，加之新冠疫情期，龙成酒店已自行承担闭馆期间的经营损失，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，本院认为占有使用期间的费用仍按军供站向龙城酒店最终报价280万元/年标准计算较为合理。 综上所述，本案租赁合同已履行完毕，对军供站请求判令终止双方租赁关系已无必要；军供站请求判令龙成酒店将军供站大楼第8层及其他楼层设施恢复至交付使用状态，与合同约定不符，本院不予支持；对军供站要求判令龙成酒店腾退房屋，并支付房屋占用损失费，于法有据，本院予以支持；对军供站要求龙成酒店支付欠付水电气费81,271.78元，至腾退前所产生的水电气费的主张，本院予以支持。对龙成酒店反诉请求军供站赔偿装饰装修、设施设备损失的主张，本院经审查认为，军供站应当按照资产评估报告评估的价值4,736,026元给予龙成酒店装饰装修、设施设备损失的补偿费用。其低值易耗品，全部库存商品的所有权归龙成酒店，由其腾退时搬离接待大楼，自行处置。对龙成酒店要求军供站赔偿损失200万元的诉讼请求，因其未提交与此相关的证据予以证明，本院不予支持；对10万元履约保证金的返还，双方均无异议，本院予以采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百一十九条，第一百三十一条，第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下： 一、四川龙城酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内，将承租的军供接待大楼8楼至14层的楼层、大楼顶层、大楼1层接待大厅及配套用房、接待大楼东侧共计8间办公房，腾退给四川省成都军供站。四川龙城酒店管理有限公司在腾退前，应自行将存放于接待大楼的低值易耗品、全新库存商品搬离处置； 二、四川龙城酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向四川省成都军供站支付2019年4月1日起至实际腾退之日止（以实际占用时间为准，按每年280万元标准计算）的房屋占有使用费。四川龙城酒店管理有限公司已支付给四川省成都军供站的款项93万元，与房屋占有使用费品迭后，据实结算； 三、四川龙城酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向四川省成都军供站支付已产生欠付的水电气费81,271.78元，并对腾退前仍产生的费用予以支付，据实结算； 四、四川省成都军供站于判决生效之日起十五日内支付四川龙城酒店管理有限公司装饰装修、设备设施补偿共计4,736,026元； 五、四川省成都军供站于本判决生效之日起十五日内返还四川龙城酒店管理有限公司履约保证金10万元； 六、驳回四川省成都军供站的其他诉讼请求； 七、驳回四川龙城酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9,992元，简易程序审理减半收取4,996元由四川龙城酒店管理有限公司负担。 反诉案件受理费57,300元，简易程序审理减半收取28,650元、资产评估费50,000元，共计78,650元，由四川省成都军供站负担50,000元，由四川龙城酒店管理有限公司负担28,650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 于 虹 二〇二〇年七月三十日 书记员 熊特立