重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0103民初5754号 原告：余岚，女，1974年11月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。 被告：李庆霞，女，1971年10月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：赵紫刚，重庆汉尊律师事务所律师。 被告：王伟，男，1964年3月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告余岚与被告李庆霞、被告王伟案外人执行异议之诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余岚及其委托诉讼代理人李晓春，被告李庆霞及其委托诉讼代理人赵紫刚，被告王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余岚向本院提出诉讼请求，判决停止对王伟名下的位于重庆市沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋的执行。事实与理由：余岚与王伟于2010年12月22日签订房屋买卖协议。王伟将沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋出售转让给余岚。余岚支付了房款及税费并已经占有使用该房屋。余岚与王伟之间的房屋买卖协议真实合法有效，应受到法律保护。重庆市渝中区人民法院执行该房屋无事实及法律依据。为维护合法权益，余岚起诉来院，望判如所请。 被告李庆霞辩称，一、余岚不是执行房产登记的合法权利人，不具有原告的诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。不动产登记簿载明的房屋权利人为王伟，余岚不是权利主体，不能排除法院的强制执行。二、本案余岚与王伟签订的《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，为无效合同。根据城市房地产管理法第三十八条规定，房屋买卖协议签订时，本案异议的房屋并无房屋权属证书，属于禁止转让的情形。三、本案异议的房屋至今未过户登记到余岚名下，且不属于法律及司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”余岚知晓所购买的房屋为经济适用房。根据相关规定，经济适用房在购买后五年内不得上市交易。因此，房屋不能办理过户的原因是余岚对政策限制的忽略，应归责于余岚自身，不符合排除执行的情形。 被告王伟辩称，王伟与余岚于2010年签订房屋买卖协议，将案涉房屋转让给余岚。此时，王伟与李庆霞并不认识。之后王伟与李庆霞办理登记结婚。2017年王伟与李庆霞离婚。王伟婚前即已将房屋出售给余岚告知李庆霞。 本院经审理查明的事实如下： 王伟于2010年向重庆市竞技体育训练中心认购经济适用房一套。王伟签署的重庆市竞技体育训练中心教职工住宅认购协议载明“……三、市竞训中心教职工住宅基本情况：1、位置：重庆市竞训中心东北角。2、土地性质：划拨土地。房屋性质：经济适用房。……六、购房者不能擅自转让房屋指标，如发现查实后将取消其购房资格，所造成的一切损失自负。……认购人：王伟……2010年12月20日”。认购协议还载明委托方为重庆市运动技术学院，开发商为重庆市城市建设发展有限公司。 2010年12月22日，王伟（甲方、卖方）与余岚（乙方、买房）签订房屋买卖协议，约定甲方在重庆运动技术学院大学城校区内申购一套职工经济适用房（地点和结构如下）。并自愿卖给乙方。甲乙双方通过友好协商，现就房屋买卖具体事宜达成如下协议：一、地点及房屋结构。1、地址：重庆市运动技术学院大学城校区教职工经济适用房住宅，建筑面积约87㎡，栋及楼层按抽签为准。2、清水房。二、房款及付款方式。1、房款：约20万元人民币，购房指标转让费肆万元；总房款以最后竣工审计的造价为准。2、付款方式：（1）2010年12月24日前乙方支付甲方购房指标转让费肆万元；（2）2010年12月24日前乙方支付甲方购房款6万元；（3）后续购房款的支付时间及金额由甲方通知乙方，乙方及时支付。（4）付款时间：由乙方通过银行交付甲方，甲方负责及时向单位交付房款。三、双方的责任和义务。1、住房竣工交付乙方使用满5年后，甲方负责办理房屋转让的有关手续，乙方配合，由乙方负责交付国家规定的有关税费及过户产生的一切费用。……4、甲方在向学校交付房款等费用后的三天内，将有关交费收据原件交付乙方保管……。 上述协议签订当天，余岚向王伟转账十万元。2011年8月17日，余岚向重庆市运动技术学院转账四万元。2012年5月24日，余岚向重庆市运动技术学院转账八万元。 2013年11月11日，李庆霞与王伟登记结婚。 2015的4月10日，开发商重庆市城市建设发展有限公司对位于沙坪坝区陈家桥镇大学城中路67号的房屋办理预售登记。 2015年5月19日，余岚向重庆市运动技术学院转账36699元。 2015年12月14日，王伟就其认购的位于沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋办理预售合同登记。 2017年9月15日，沙坪坝区大学城中路67号4幢房屋办理城镇房屋初始登记，登记权利人为重庆市城市建设发展有限公司、重庆市运动技术学院。 2017年9月27日，王伟取得沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋的所有权证。 2018年7月25日，重庆市渝中区人民法院作出（2018）渝0103民初2467号民事判决书，判决：“一、原告李庆霞与被告王伟离婚；二、被告王伟于本判决生效之日起三十日内支付原告李庆霞1200000元；三、驳回原告李庆霞的其他诉讼请求。”王伟对该判决不服，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。2018年9月25日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5247号民事调解书，调解协议内容为：“一、李庆霞与王伟自愿离婚。二、王伟在2018年12月30日前支付李庆霞1100000元；若王伟逾期未支付，则应按照原审判决确定的金额1200000元履行支付义务。三、一审案件受理费......”王伟未履行调解书确定的履行义务，李庆霞向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年4月28日，查封王伟名下的位于沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋。 2019年12月6日，重庆和隆物业运动技术学院管理处出具证明：2016年11月，重庆市运动技术学院教职工集资楼（大学城中路67号）4栋**，自接房后到现在，是余岚及余岚的家人支付物业费，并且实施房主的权益和责任。特此证明。 上述事实由重庆市竞技体育训练中心教职工住宅认购协议、房屋买卖协议、银行转账明细、重庆市国土资源和房屋管理局出具的户室详细情况、重庆和隆物业运动技术学院管理处出具的证明及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案系案外人执行异议之诉，处理的是申请执行人与案外人之间的利益平衡。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条时应当考虑如下因素：（一）申请执行人与被执行人之间于2013年11月登记结婚，于2018年9月25日经重庆市第五中级人民法院调解离婚。申请执行人与被执行人曾存在夫妻之间的身份关系，与普通债权人与债务人之间有一定的区别。（二）案涉的执行依据是申请执行人与被执行人离婚纠纷一案的民事调解书。申请执行人对被执行人之间享受的债务系双方分割夫妻共同财产时形成的财产补偿金，是对夫妻共同财产归属的明确。（三）买受人与被执行人形成的协议系购房指标的转让协议。涉案房屋为单位集资建设，按成本价向认购者收取房款。协议达成后，买受人也直接向集资建房的单位交纳建房款。（四）申请执行人与被执行人调解离婚的前一年即2017年，涉案房屋已经办理产权证，但二者在离婚时并未涉及本案房屋办证前是否存在房款支付等问题。通过上述因素，本院认定李庆霞对余岚与王伟之间关于涉案房屋的购买指标为知晓。 并且，余岚与王伟之间的协议约定涉案房屋交付使用满五年办理过户手续。该协议应当认定为合法有效。庭审出示的证据可以证明涉案房屋房款由余岚直接支付，并且房屋建成后也一直由余岚使用。双方未办理过户系双方合同约定及政策等原因。 因此，李庆霞基于离婚时对王伟的金钱债权不应对抗其之前已经知晓王伟对余岚所负债务。因此本院对余岚停止对涉案房屋的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 停止对沙坪坝区大学城中路67号4幢**号房屋的强制执行。 案件受理费计80元，由被告李庆霞和被告王伟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  王德清 人民陪审员  彭芳针 人民陪审员  杨武伦 二〇二〇年七月二十六日 书 记 员  阳 乔