安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初1292号原告:邵东海，男，1989年10月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：魏克淮，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。被告：安徽玖和商业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**高速时代华府****，统一社会信用代码91341203MA2T72EMXG。法定代表人：王侠英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李帅帅，男，1994年11月2日出生，汉族，该公司运营部经理，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：付新革，安徽众商律师事务所律师。原告邵东海与被告安徽玖和商业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告邵东海及其委托诉讼代理人魏克淮，被告的委托诉讼代理人李帅帅和付新革到庭参加诉讼。当事人一致要求给予庭外调解时间一个月。本案现已审理终结。原告邵东海向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《美食广场租赁合同》；2.依法判令被告返还原告保证金10000元，剩余租金33333元，合计43333元；3.依法判令被告赔偿原告经营损失4166元（一个月房租）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年9月3日，原、被告了《美食广场租赁合同》，约定被告将位于阜阳市颍东区致富路与幸福路交叉口购物广场4F美食广场的B3号铺位租赁给原告邵东海经营使用，租期一年。后因新型冠状病毒疫情影响，原告和其他商户要求免除部分租金，导致被告怀恨在心。2020年3月27日，被告虚构事实，直接向原告送达《撤场通知书》，并于2020年3月31日向原告送达《解除租赁合同通知书》，强制原告撤场并解除合同，且不予返还剩余租金33333元和保证金10000元，导致原告直接经济损失43333元。被告解除合同并罚没款项适用的合同条款属于格式条款，加重了原告的责任，应属无效。综上所述，被告单方面作出撤场并解除合同的行为已构成严重违约，致使合同目的不能实现，依法应予以解除合同，并依法返还剩余租金和保证金、赔偿原告损失。原告依法提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告辩称，涉案纠纷争议事项的发生不在本市因新冠××疫情、餐饮商户不能正常经营的政府管控期间，不适用不可抗力的规定。双方签订的商铺经营租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。根据双方商铺经营租赁合同及美食广场管理规定，原告存在多次严重违约的情况。被告接到政府部门要求商场复工的通知后，已经多次反复整体群发、私发的通知各商铺商家来复工营业。原告在接到被告复工经营通知后，一直未正常开业经营。2020年3月20日，被告在工作群里发复工优惠租金政策，也单独与原告沟通，但至3月26日原告自己书面提出撤场申请，一直未正常开业经营。原告在2020年1月6日就已经在五八同城上发布了转租转让的信息，说明原告早就因自身经营问题有意撤场打算。按照双方的合同约定，原告应该正常营业。原告没有按合同约定在被告没有书面同意情况下连续擅自停业，影响了被告的整体经营、运营管理工作，已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。本合同条款中解除条款并非格式条款，即使是格式条款并不当然无效，条款并非被告免除自己责任、加重原告责任。被告已经消除部分商户对复工的消极心理，在大润发商场没有确定给被告免租期以及下发免租期文件的情况下，被告依照商户的实际情况，于2020年3月20日下发致美食广场商家的租金减免政策，给予商户45天的免租期。被告因本次疫情及有关的违约也损失惨重，人民法院应当加强调解工作，积极引导当事人协商变更协议，继续履行合同。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均因严格履行，严格未顺应社会形势的变化开业经营，而是起诉解除合同，要求返还保证金、剩余租金及赔偿损失，没有法律依据。如果解除租赁合同，被告不再退回保证金及剩余租金。经审理查明：2019年9月3日，原告作为承租方乙方与被告作为出租方甲方签订《美食广场租赁合同》，约定“甲方提供位于安徽省阜阳市颍东区致富路与幸福路交叉口购物广场4F美食广场项目B3号铺位，供乙方生产加工、经营销售本合同约定的餐饮品种，双方协定该档位仅限于乙方经营使用；本合同租赁期限一年，合同起止日以项目正式开业为准；乙方所租赁铺位套内建筑面积12㎡，租金标准为50000元/年；乙方租金及物业管理费的支付标准按一年为一个支付期，首期租金及物业管理费在合同签订当日支付给甲方，之后每期费用将在前一个缴费期最后一个月前向甲方支付下期费用；乙方在本合同签署当日，应当向甲方支付10000元作为履行该合同的保证金，该保证金在乙方付清全部应付款项且无其他任何违约情况下，在该合同期满后甲方无息退还；乙方在该铺位内经营品牌为重庆小面，经营品种为面食并附带无冲突小吃，并接受和服从甲方的统一经营管理；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的上述用途和经营品牌、品种；乙方须遵守项目统一的营业时间，除甲方另有规定或通知外，不得推迟营业、中途停止营业或因缺货导致无法生产、营业；乙方未遵守营业时间的需支付给甲方200元违约金；乙方必须每天按时营业，未经过甲方书面批准不得私自停止营业，违约甲方按3000元/天违约金进行处罚，无故停业连续三天以上或一个月内累计停业五天以上的，甲方除了按以上违约金标准进行处罚外，同时有权单方面解除本合同并罚没乙方所有已缴费用；如该铺位经营中乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，对乙方财产行使留置权、罚没乙方缴纳的所有费用，并追究乙方违约或侵权责任：……（2）在本合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该铺位或停止营业的……；乙方违约时，乙方未使用的租金、物业费不退还，乙方完全认可。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了10000元保证金和50000元租金。商场四楼美食广场项目开业时间为2019年12月1日，合同租期从该日起算，原告于该日开始营业，于2020年1月23日暂停营业。2020年2月27日，颍东区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于积极推进服务业复工复业的通知》（颍东疫情办【2020】46号文件），要求一手抓疫情防控，一手抓复工复业，批发零售（包括商场、专业市场、电商等）、楼盘销售、房产中介、快递物流等生活性服务业尽快复工复业。之后被告通知原告于2020年3月6日复工营业，并于2020年3月20日发布致美食广场商家租金减免政策，原告未按营业时间进行营业。2020年3月26日，被告以原告在合同履行过程中存在违约为由向原告发出《撤场通知书》，载明原告已缴纳租金50000元，已用租金16667元，结余租金33333元，根据合同约定，已缴纳未使用租金自通知发出之日按违约清空，缴纳的合同履约保证金壹万元，扣除违约金之后另负17200元。2020年3月31日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，载明即日起解除双方的租赁合同，原告接到本通知后3日内完成撤场工作。原告于2020年3月31日撤场。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交的身份证、《美食广场租赁合同》、收据、《撤场通知书》、《解除租赁合同通知书》，被告提交的的营业执照、法定代表人身份证明、微信聊天记录、光盘、颍东疫指办（2020）46号文件、《致觅创美食广场商家》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《美食广场租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。关于合同的解除，原告未经被告同意擅自停业，构成违约，被告依据合同约定于2020年3月31日向原告发出《解除租赁合同通知书》，系行使单方解除权行为，符合合同约定和法律规定，且原告同意解除合同并已撤场，故本院认定双方签订的《美食广场租赁合同》已解除。关于33000元租金与10000元保证金是否应当返还。双方在《美食广场租赁合同》中约定承租方违约时未使用的租金、物业费不返还，出租方可罚没原告所有已缴费用。该约定实质上系对原告违约时如何承担违约责任的约定。原告未按照要求营业，构成违约，但双方约定的租赁周期为一年，现剩余有租金未使用，且合同多处对违约金另行作出约定，被告又未提交证据证明其实际损失，若43000元不返还有欠公允，应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以调整。结合本案案情，酌定被告返还原告25000元。原告主张被告赔偿其经营损失4166元，无事实与法律依据，本院不予支持。本案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认邵东海与安徽玖和商业管理有限公司签订的《美食广场租赁合同》解除；二、安徽玖和商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还邵东海25000元；三、驳回邵东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取计494元，由邵东海负担200元，安徽玖和商业管理有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  来振乾二〇二〇年七月二十二日书记员  汪 影附一.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二.阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325005483