江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2244号上诉人（原审原告）：贺军华，男，1976年8月9日出生，汉族，住连云港市灌云县。委托诉讼代理人：张利峰、蒋鼎斐，江苏常仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安忠英，女，1974年1月24日出生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审被告）：曹福生，男，1949年7月21日出生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审被告）：樊如美，女，1949年1月1日出生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审被告）：曹颖华，女，1999年8月10日出生，汉族，住泰兴市。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：叶金余，男，系曹福生表兄。上诉人贺军华因与被上诉人安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺军华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行合同，配合上诉人完成涉案房屋过户事宜；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在2012年3月购买房屋时并不知道涉案房屋已经取得房产证，直到2016年才偶然得知涉案房屋已取得房产证和土地证，很明显曹明志在开始就存在欺骗上诉人的情况，不然于情于理，上诉人没有理由在购买房屋并一次性支付19万余元（已超过总房价的56%）后房屋不办理过户的情况出现。如果曹明志提供房产证，上诉人只需付房价的30%即101400元就可办理银行贷款手续，完全没有要多付钱还不过户的理由。时至今日，都是由曹明志的欺骗和违背诚信所导致的。2.在上诉人和被上诉人安忠英的丈夫曹明志（已死亡）微信聊天记录中，曹明志多次明确表示安忠英是真实知道房屋已经卖给上诉人的事实。而今，曹明志跳楼身亡，被上诉人竟矢口否认这一事实，还信口雌黄编织谎言，在没有任何证据的前提下，声称房屋是出租给上诉人的，把一切原因推给死者。换句话说，即使正如被上诉人所言涉案房屋是租而不是卖，为何从2017年至今已有三年余，被上诉人从来没有催过或者要求上诉人继续支付所谓的“房屋租金”1800元/月呢？被上诉人拿不出任何证据证明涉案房屋是出租给上诉人的。事实证明，安忠英是真实知道涉案房屋已经出售给上诉人这一事实。3.被上诉人安忠英和其丈夫曹明志（已死亡）在明知涉案房屋已经出售的情况下，又将房屋恶意抵押给第三人，严重违背诚实守信的原则，恶意伤害上诉人的合法权益。在协议中第四条“甲方在交房之前不可以有任何房产纠纷和财务纠纷，在过户时有此纠纷一切由甲方负担”。并且根据被上诉人所提供的资料显示，该涉案房屋的抵押权在2019年7月10号已到期。4.一审法院事实认定不清：第一，上诉人是先付钱后再签订的协议，并且后期几年内付款情况都是按照协议约定履行的，实际与事实刚好相互佐证；第二，针对协议中借条2万元，上诉人已于2013年1月21日和2月7日分两次还清，说明房屋首付款全部偿还；5.针对付款方式及未约定支付期数和过户时间，那是因为曹明志出售房屋时声称房屋没有房产证，上诉人为了约束曹明志可以在取得房产证后及时与上诉人办理过户事宜，而选择的分期付款形式，并不是真正意义上的银行贷款。至于有零有整，这也不违背法律规定，作为上诉人，只要保证最后付款总金额为338000元即可。安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华辩称：坚持一审意见，贺军华与曹明志之间所谓的房屋买卖疑点众多，存在问题。请求驳回上诉，维持原判。贺军华向一审法院起诉请求：1.判令安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华继续履行2012年3月15日签订的协议，配合贺军华办理常州市新北区春江镇圩塘新五村18幢乙单元501室房屋及车库的过户；2.诉讼费用由安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华承担。一审法院认定事实：2012年3月15日，贺军华与曹明志签订协议书一份，约定曹明志将位于常州市新北区（及车库15平方）出售给贺军华，总价338000元，预付191404.9元，剩余贷款146595.1元（每月1800元）由贺军华按月于每月30日前打到建行卡；当贺军华提出过户申请时，曹明志需协助贺军华完成过户，直至取得房产证为止；签字付款后房屋使用权归贺军华所有。2012年3月2日，贺军华分别向曹明志的两张不同银行卡转账1800元和170000元。签订上述协议书时，贺军华同时在协议书底部出具借条一张，今借曹明志20000元。之后，贺军华通过银行转账的方式，每月支付1800元至曹明志银行账户，直至2017年1月份。另查明，涉案房屋于2010年12月22日取得房屋所有权证，由曹明志与安忠英共同共有。2018年7月10曰，曹明志和安忠英在涉案房屋上设定抵押权。再查明，安忠英系曹明志配偶，曹福生、樊如美系曹明志父母，曹颖华系曹明志女儿。以上事实由贺军华提供的协议书、银行流水、产权证复印件，安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华提供的他项权证复印件及双方当事人在庭审中的陈述在卷证实。一审法院认为：签订房产买卖合同是贺军华与曹明志各自基于对市场的判断作出的民事法律行为，合同确定的交易价格与市场价值相符，当事人双方设立买卖房产的意思表示真实、明确，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但是双方签订的协议内容存在诸多不明确处，首先贺军华与曹明志未签订正式书面协议之前就支付171800元的行为与常理不符，该款是否属于房款须进一步举证证明；其次，双方约定的首付款，贺军华并未全部支付，而是将其中20000元转换为借款，该款是否偿还，贺军华未举证证明；第三，按照贺军华的说法，协议中首付款有零有整是为了参照银行贷款的方式计算的，且协议中也明确剩余146569.1元为贷款，既然是贷款就存在利息，仅约定了每月支付1800元，未约定贷款支付的期数，该付款至何时履行完毕不得而知；最后，仅约定了付款后使用权的转移，而所有权何时过户未明确约定履行的时间。上述协议存在许多约定不明的情况，而协议一方曹明志已故，对协议的履行无法核实。同时，所涉房产登记在曹明志和安忠英两人名下，属于夫妻共有财产，贺军华在购买房屋也明知该房屋是夫妻共同财产，夫或妻对于共有财产作出重要处理决定，应当经双方平等协商，并取得一致意见。从房屋买卖的过程来看，安忠英全程未参与，款项也均支付至曹明志账户，未有任何证据显示安忠英确认其是否同意出售房屋，以及同意按照合同的条款出售房屋，况且2018年安忠英与曹明志将涉案房屋办理了抵押手续。房屋买卖并非普通的商品买卖，贺军华作为房屋的购买者应当在房屋买卖协议达成前对房屋的权属及全部权利人是否同意出售房屋等情况尽到审慎义务。贺军华购买房屋时已知房屋为夫妻共同所有，应当知悉未经配偶一方的书面同意或授权，可能存在履行不能的法律不利后果。即使如贺军华所说直到2016年才知道该房屋已经早就领取了产权证，那么其在2017年1月不再支付每月房款的行为也表明在该协议的履行上与曹明志产生分歧，但至曹明志去世前一直未主张。综上，法律自然保护善意而又诚信的购买人，但并不代表善意就没有过失，诚信就可以剥夺物权共有人的权利。案涉房产在交易时已登记在曹明志和安忠英名下，曹明志以瑕疵之处分权，与贺军华签订房产买卖合同，又未经安忠英同意或事后追认，在安忠英明确不同意出售案涉房屋的情况下，该合同不能产生要求物权共有人变动物权状态的效力。因此，贺军华请求继续履行合同不符合物权法对于物权变动的要求。经法院释明，贺军华仍然坚持要求曹明志的继承人继续履行本案合同，故法院对于贺军华的诉讼请求依法予以驳回。至于对权利的救济，贺军华仍可通过解除合同获得合同法的保护。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一)》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回贺军华的诉讼请求。案件受理费80元，保全费4020元，合计4100元，由贺军华承担（此款已由贺军华预交）。本院二审期间，贺军华提供了其与曹明志之间的微信聊天记录以及曹明志于2017年6月14日向其发出的律师函，用于证明曹明志的妻子应当知道案涉房屋出售的事实。被上诉人对上述证据的真实性不予认可。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：贺军华提供的其与曹明志之间的微信聊天记录载明，2017年1月22日，贺军华在微信中提出要求曹明志夫妻协助其办理案涉房屋的公证手续，曹明志答复将房屋尾款65000元付至其账上后即为贺军华办理过户手续。后双方对此未达成一致意见。2017年6月4日，曹明志在微信中称“这个月中旬之前我都会等你。”贺军华二审提供的一份以曹明志名义委托江苏常武律师事务所出具的律师函中载明，曹明志要求贺军华于2017年6月30日前一次性支付尾款，曹明志确认收到款项后一个月协助办理过户手续，逾期未支付尾款，将通过法律程序解决双方纠纷。本案在二审中的争议焦点为：贺军华要求安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华配合案涉房屋过户的主张能否成立。本院认为：案涉房屋系安忠英、曹明志夫妻共同所有，对此贺军华在签约时是明知的。贺军华与曹明志一人签订案涉房屋的买卖合同，该合同仅对签约人贺军华和曹明志具有法律约束力，对未参加签约的安忠英并不发生法律效力，贺军华目前提供的证据也不足以证明安忠英已经对案涉房屋买卖合同效力进行了追认。故贺军华要求安忠英、曹福生、樊如美、曹颖华配合案涉房屋过户的主张不能成立。因曹明志已经死亡，贺军华对曹明志享有的相关合同权利，可向曹明志的继承人另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贺军华负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年七月二十九日书记员  陆岷孜