上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3639号原告：黄可宙，男，1977年9月16日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市普陀区。负责人：徐晖，行长。委托诉讼代理人：徐彦霏。委托诉讼代理人：唐远超。第三人：宁康，男，1964年11月22日出生，汉族，住福建省福安市赛岐镇和平街和平路**。第三人：陈秀香，女，1964年2月27日出生，汉族，住，住福建省福安市赛岐镇和平街和平路**/div>原告黄可宙与被告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行(以下简称工行普陀支行)、第三人宁康和陈秀香案外人执行异某之诉一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告黄可宙的委托诉讼代理人陈律，被告工行普陀支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人宁康和陈秀香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄可宙向本院提出诉讼请求：1.判令对上海市杨浦区关山路XXX号XXX-XXX层房地产(以下简称系争房屋)负担租赁权进行拍卖；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告从2011年开始从第三人宁康处承租本案系争房屋，双方于2011年2月22日签订一份《租赁合同》，2013年2月20日又续签一份《租赁合同》，上述合同中均约定，第三人宁康将系争房屋出租给原告使用，租赁期限分别从2011年2月23日起至2023年2月22日止和2013年2月23日起至2023年2月22日止，且原告目前仍在系争房屋内实际经营。在本院执行(2016)沪0107执3541号案中，原告以其为系争房屋承租人为由，向本院提出书面执行异某，要求本院在拍卖该房屋时附带其租约，后本院于2019年12月20日作出驳回异某请求的(2019)沪0107执异148号执行裁定。原告认为，其与第三人宁康签订的上述两份《租赁合同》合法有效，双方也不存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，原告作为系争房屋的合法承租人，有权继续承租系争房屋至2023年2月22日止，故诉至本院要求判如所请。被告工行普陀支行辩称，不同意原告的诉讼请求，被告与第三人宁康于2012年1月31日签订以本案系争房屋作为抵押担保的贷款合同，对原告提交的上述其与第三人宁康于2011年2月22日签订的《租赁合同》的真实性不予认可，且被告在与第三人宁康签订贷款合同前的尽职调查结果中确有一份系争房屋的租赁协议，但出租方为案外人林某某，故被告对原告的主张不予认可，要求驳回原告的诉讼请求。第三人宁康和陈秀香未作陈述。经审理查明：本院在执行(2016)沪0107执3541号本案被告工行普陀支行申请执行本案第三人宁康和陈秀香金融借款合同纠纷一案过程中，本案原告黄可宙以上述同样的事实和理由向本院提出案外人异某，要求本院拍卖系争房屋时附带其租约。本院以(2019)沪0107执异148号立案受理后，经审查于2019年12月20日作出关于驳回异某请求的(2019)沪0107执异148号执行裁定，本案原告黄可宙因不服该裁定诉至本院。根据本院(2019)沪0107执异148号执行裁定书中所载，本院在审查本案原告黄可宙提出案外人异某中查明：根据本院(2016)沪0107执3541号案卷记载，本案被告工行普陀支行于2016年8月3日依据本院(2015)普民五(商)初字第8759号民事判决书向本院申请执行，要求本案第三人宁康和陈秀香归还借款本金、逾期利息、案件受理费、保全费、公告费合计XXXXXXX.03元，并申请拍卖已抵押给该支行的本案系争房屋。本院以(2016)沪0107执3541号立案后，于2016年8月31日裁定终结本次执行程序，后本院商请首封法院将系争房屋处置权移交本院，于2018年4月4日作出拍卖该房屋的执行裁定，并于同年11月29日张贴执行公告；根据本院于2019年12月3日通过网络查询系统查询的系争房屋不动产登记簿信息载明，该房屋权利登记于2010年10月27日，权利人为宁康，于2012年2月14日设定抵押，抵押权人为工行普陀支行，抵押金额为最高债权限额803万元，福建省泉州市丰泽区人民法院于2014年1月23日因(2014)丰民保字第17号案正式查封该房屋，本院于2015年11月27日因(2015)普民五(商)初字第8758、8759号案轮候查封该房屋；本案原告黄可宙对其异某主张提供如下证据：1.本院于2018年4月4日作出的(2016)沪0107执3541号执行裁定书；2.本案原告黄可宙与本案第三人宁康于2013年2月20日签订的《房屋租赁合同》；3.上海鑫宫馆保健按摩院、上海鑫宫馆保健按摩院洛川中路店企业公示信息，证明上述商户于2011年9月9日就注册在案涉房屋处；4.本案原告黄可宙调取的自2015年支付系争房屋租金的银行流水；5.本案第三人宁康出具自2015年11月26日至2018年6月2日的收取租金的收据；6.本案原告黄可宙与本案第三人宁康的微信聊天截图；7.系争房屋现场照片。本案被告工行普陀支行认可本案原告黄可宙提供的2013年2月20日签订的《房屋租赁合同》的真实性，但认为该支行对系争房屋设定抵押登记的时间先于本案原告黄可宙对该房屋的租赁，且本案原告黄可宙与本案第三人宁康签订《房屋租赁合同》时未征询该支行意见，故本案原告黄可宙所提异某并不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定。原告黄可宙在提起本案诉讼时，除了向本院提交与上述其在提出案外人异某时所提交的相同证据材料外，还补充提交如下证据材料：1.上述本院(2019)沪0107执异148号执行裁定书，证明原告有权提起本案诉讼；2.《租赁合同》复印件一份，其中载明：出租方为宁康，承租方为黄可宙，租赁房屋地址为本案系争房屋的地址，租赁期限自2011年2月23日至2013年2月22日，签约日期为2011年2月22日。经质证，原告表示，因时间久远，现无法提供该合同的原件；被告认为，因原告提供的是复印件，故对该合同的真实性、合法性均不予认可。在本案审理过程中，被告工行普陀支行为反驳原告黄可宙的主张，向本院提交如下证据材料：1.《房屋租赁合同》复印件一份，其中载明：出租方为宁康，承租方为林某某，租赁房屋地址为本案系争房屋的地址，租赁期限自2011年8月23日至2017年8月23日，但未标注签约日期。经质证，被告表示，因该支行并非该合同当事方，故无法提供该合同的原件；原告认为，因被告提供的是复印件，且合同中约定的租赁开始时间晚于上述原告补充提交《租赁合同》中租赁开始时间，故对该《房屋租赁合同》的真实性不予认可；2.《关于解除效力的协议》复印件一份，其中载明：甲方(房屋出租方)为宁康，乙方(房屋承租方)为林某某，内容主要为：因甲方需以本案系争房屋抵押向工商银行申请贷款，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》，在该房屋被银行处置时，双方同意立即解除《房屋租赁合同》效力，不再履行该合同；乙方应在收到银行准备行使抵押权的通知之日起三十日内迁出或购买该房屋；上述均为双方真实意思表示，但未标注签约日期。经质证，被告表示，因该支行并非该协议当事方，故无法提供该合同的原件；原告认为，因被告提供的是复印件，且无签署日期，故对该协议的真实性不予认可。另查，根据本院在本案审理过程中调取的上海鑫宫馆保健按摩院工商登记资料记载：该保健按摩院于2011年9月14日经核准成立，企业状态为确立，登记住所地为本案系争房屋的地址，系由林某某出资100000元设立的个人独资企业，在林某某申请设立该保健按摩院的材料中附有《房屋租赁合同》一份，其中载明的出租方为宁康，承租方为该保健按摩院，租赁房屋地址为本案系争房屋的地址，租赁期限自2011年9月1日至2015年8月31日，用途为承租方注册、经营，签约日期为2011年9月1日；2013年2月28日，林某某作为转让方(甲方)与作为受让方(乙方)的本案原告黄可宙签订《转让协议》，约定林某某将该保健按摩院有偿转让给黄可宙，同年4月17日，相关工商行政管理部门核准该保健按摩院的投资人由林某某变更为黄可宙；2014年2月27日，本案原告黄可宙作为转让方(甲方)与作为受让方(乙方)的赖小东签订《转让协议》，约定黄可宙将该保健按摩院有偿转让给赖小东，同日，相关工商行政管理部门核准该该保健按摩院的投资人由黄可宙变更为赖小东，其后，该保健按摩院又几经转让，现登记的投资人为郁宝才，但登记的住所地始终未有变更。以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2019)沪0107执异148号执行裁定书、本院调取的上海鑫宫馆保健按摩院工商登记资料以及当事人的庭审陈述为证。本院认为：本案的争议焦点在于原告是否因其主张的租赁关系的起始时间确实早于被告对系争房屋设定抵押权的时间而能够排除本院对系争房屋不附带原告租赁权拍卖的执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异某之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述查明的事实，尽管原告提供的签约日期为2011年2月22日的《租赁合同》复印件中记载的租赁开始时间早于被告对系争房屋设定抵押权的登记时间，但因原告未提供该《租赁合同》原件，且现有证据表明，在被告对系争房屋设定抵押权之前，系由他人而非原告向第三人宁康租赁了该房屋，故本院对原告关于其租赁关系先于被告抵押权设立的主张不予采信。因原告主张的租赁关系不能对抗被告的抵押权，故原告要求本院附带其租赁权拍卖系争房屋的诉讼请求不能成立，应予驳回。第三人宁康和陈秀香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告黄可宙的全部诉讼请求。案件受理费人民币11400元，公告费人民币560元，以上合计人民币11960元，由原告黄可宙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华人民陪审员  钱春林人民陪审员  王敏莹二〇二〇年七月二十二日书 记 员  金静华附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。