安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初6536号 原告：宣城民生新城镇发展有限公司，住所地安徽省宣城经济技术开发区。 法定代表人：傅慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱杰，安徽锦宣律师事务所律师。 被告：陈军，男，1972年11月2日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：周红霞，女，1980年6月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 二被告共同委托诉讼代理人：赵静，安徽郎宣律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：周忠明，安徽郎宣律师事务所律师。 原告宣城民生新城镇发展有限公司（以下简称民生新城镇发展公司）与被告陈军、周红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生新城镇发展公司委托诉讼代理人钱杰、二被告陈军、周红霞共同委托诉讼代理人赵静、周忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民生新城镇发展公司向本院提出诉讼请求：判令两被告退还原告2019年6月30日至2020年1月15日期间的房屋租金254958.9元。本案保全费用、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告系从事房地产开发的有限公司，因办公场所需要租用两被告位于宣城市正门面。为此原、被告之间于2018年11月30日签订1份《房屋租赁合同》，就相关租金、租赁时间、违约责任、提前解约等进行了约定。其中合同第十一条约定“本协议签订后，若乙方（即原告）要提前终止合同，需提前三个月通知甲方（即二被告），并结清租金、水电费等……”。2019年3月，因公司办公地点迁址合肥，无需租用相关房屋，为此原告根据合同，于2019年3月29日通知两被告提前终止合同，同时原告于2019年6月29日前清空房屋、结清水电费用并且通知两被告退还剩余租金，而两被告至今拒不退还剩余租金254958.9元。为维护原告原告合法权益，特向法院提起诉讼。 二被告陈军、周红霞共同辩称：原告与被告陈军因不是合同相对方，故二人并不存在房屋租赁合同关系，原告诉请被告陈军承担责任无事实及法律依据；二被告并未收到任何要求终止合同的书面通知，双方签订的房屋租赁合同尚未终止，依然有效，原告以此要求两被告承担返还租金的诉请，无任何事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告民生新城镇发展公司为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、原告法人身份证明，营业执照复印件1份，证明原告身份主体资格的相关事实； 2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明原、被告之间于2018年11月30日签订房屋租赁合同的事实； 3、聊天截图4张，短信截图1张，证明原告于2019年3月通知两被告提前终止合同，并于2019年6月29日提前清空房屋要求进行结算，两被告至今未给予任何答复的事实； 4、快递查询单、律师函复印件各1份，证明合同终止后，原告依法委托律师向两被告发送律师函，要求其返还租金的事实； 5、《宣城经济技术开发区物业服务合同备案申请表》复印1份，证明案涉租赁房屋的物业公司为安徽龙禹物业服务有限公司，并非被告所述的宣城市金强物业服务有限公司； 6、电话查询单复印件1份，证明合同载明的联系电话“186××××0076”系被告陈军所有并使用。 二被告陈军、周红霞为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、《证明》1份，证明原告未缴纳2019年物业管理费的事实； 2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明原告提供的2019年的房屋租赁合同，是在2014年1月21日签订合同基础上的续签，该份合同直接约定了要求原告如终止合同，需提前三个月通知，且要征得甲方周红霞的同意，并不是其单方通知即可； 3、税务发票复印件1份、发票复印件2份，证明2016年至2018年12月底，原告向周红霞缴纳卫生费的事实，同时证明2019年至今未缴纳卫生费、物业费的事实。 经庭审质证，二被告陈军、周红霞对原告民生新城镇发展公司所举各项证据发表如下质证意见：对原告所举第（1）项证据无异议，对原告所举第（2）项证据的“三性”无异议，但达不到原告的证明目的，合同签订方是被告周红霞，而非被告陈军，合同约定第一年租金并不包含物业管理费，原告并未结清所欠相关费用的事实；对原告所举第（3）项证据的“三性”均有异议，且达不到原告的证明目的，微信中原告所备注的对方是被告陈军，原告并未按照合同约定提前三个月通知甲方周红霞，且微信对方是否是被告陈军无直接证据证明；对原告所举第（4）项证据的“三性”均有异议，且达不到原告的证明目的；对原告所举第（5）项证据的真实性由法院依法认定；对原告所举第（6）项证据的真实性、合法性均有异议，原告租赁的房屋虽然备案是申请表中的物业公司，但实际管理、缴纳费用是由被告提供证明载明的物业公司进行管理和垃圾清运，同时原告应当证明解除合同的附加条件，缴清卫生费、水电费物业管理费及腾空房屋交接手续的事实依据，原告未提供以上证据证明相关事实。 经庭审质证，原告民生新城镇发展公司对二被告陈军、周红霞所举各项证据发表如下质证意见：对被告所举第（1）项证据的“三性”均不予认可，案涉房屋物业公司为合肥龙禹物业服务有限公司宣城分公司，而并非被告证明所载明的公司，且该证明不符合证据要件，无法达到被告的证明目的；对被告所举第（2）项证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，被告所举合同已履行完毕，原告是依据与被告新签订的合同起诉的，而并无被告证明的如终止合同需经被告同意的合同约定；对被告所举第（3）项证据的真实性、合法性不持异议，但与本案无关联性，两张票据的时间为2016年度及2018年度，与案涉合同无关。 根据证据的真实性、合法性、关联性，并结合各方当事人的质证意见，本院对原、被告双方当事人所举各项证据认证如下：原告民生新城镇发展公司所举五项证据，经庭审审查，均符合本案证据的“三性”，故本院对上述各项证据的证明事实依法予以认定；对二被告陈军、周红霞所举第（1）项证据，因该项证据与本院先前已认定证明效力的原告所举第（5）项证据内容不符，故本院对该项证据的证明效力不予采信；被告所举第（2）项证据，本院对该证据的真实性予以认定。因原、被告于2018年11月30日已按该份《房屋租赁合同》的约定对续租的期限及双方的权利和义务作出了重新的约定，故被告所举该份合同的权利义务已终止。综上，本院对该项证据证明原、被告自2014年起延续签订租赁合同的事实予以认定；对被告所举第（3）项证据的待证事实，因与本案审理的法律关系缺乏必要的关联性，且被告并未就原告未缴纳卫生费、物业费的事实向本院提起反诉，故本院对该项证据的证明效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告民生新城镇发展公司因办公需要自2014年起开始租用被告周红霞位于宣城市正门面（共计约1000平方米）的场所用于办公经营，双方为此签订房屋租赁合同约定相关事宜。后因原租赁合同即将到期，原告为续租于2018年11月30日与被告周红霞重新签订了《房屋租赁合同》1份，双方约定：“出租期限为3年，自2019年1月16日起至2022年1月15日止……房屋第一年、第二年租赁价款含税价470000元，税率5%，不含税价447619.05元，甲方（被告周红霞）负责提供增值税专用发票，第三年租赁价款在第一年基础上递增5%（租赁价款含现租赁房屋年度物业费）……本协议签订后，若乙方（原告民生新城镇发展公司）要提前终止合同，需提前3个月通知甲方，并结清租金、水电费……”。该协议签订后，原告按约向被告周红霞支付首年度的租金470000元，被告周红霞亦向原告出具了税票。2019年3月29日，因原告公司升级成安徽区域公司，办公平台要迁址合肥，无需再租用案涉合同所约定的租赁房屋，为此，原告方工作人员按照被告周红霞在合同中预留的被告陈军（系被告周红霞的丈夫）电话号码，多次以微信的方式通知被告周红霞提前终止双方的租赁合同，并于2019年6月29日前清空房屋、结清水电费用后要求二被告退还剩余租金。因原、被告双方一直无法就房产交接及剩余租金支付达成一致协议，原告遂于2019年11月18日向本院提起诉讼。另在诉讼中，本院依原告方申请，于2019年11月27日书面裁定，对二被告分别在安徽锦宣律师事务所、宣城市五月花酒店管理有限公司的房租款共计270000元予以冻结，期限一年。 本院认为，原告民生新城镇发展公司自2014年起延续租用被告周红霞的房屋用于经营，双方为此签订租赁合同约定了彼此的权利和义务。现原告提前终止合同，并按约提前三个月通知被告周红霞指定的联系人陈军，其行为已符合合同双方当事人约定的解除合同条件，原告依此解除双方租赁合同的主张成立，本院依法予以支持。有关原、被告解除合同的最终期限，本院确定为2019年6月29日，并对原、被告于2018年11月30日签订《房屋租赁合同》后，原告首年度未实际承租的期间确定为199天。由此，原告多支出的租金244044元（447619.05元÷365天×199天），被告周红霞应予及时返还，另对原告诉请金额过高部分，本院不予支持。原告同时诉请被告陈军承担返还责任，因被告陈军与原告并无合同关系，根据合同相对性原则，本院对原告的该项诉请不予支持。诉讼中，被告有关未收到原告终止合同通知，双方租赁合同应继续有效的辩解，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告周红霞于本判决生效之日起十日内返还原告宣城民生新城镇发展有限公司租金244044元； 二、驳回原告宣城民生新城镇发展有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取2562元，保全费1870元，合计4432元，原告宣城民生新城镇发展有限公司负担432元，被告周红霞负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  张勇 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林昕 附相关法律条文： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。