广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤l323民初737号原告：赵秀联，女，1954年1月11日出生，汉族，香港永久性居民，住香港慈云山慈正村正远楼307室，香港永久性居民身份证号D238871(9)。委托诉讼代理人：汪铨宝，广东穗江律师事务所律师。被告：郑星，男，1996年1月15日出生，户籍地广东省深圳市罗湖区**************，原住惠州市惠阳区*****************，现住惠东县巽寮湾阳光假日一期11栋三楼302，公民身份号码362************510。被告：惠州市汇海房地产经纪服务有限公司，住所地惠州市*******银滩海逸湾广场3号铺。法定代表人：梁善春，总经理。委托诉讼代理人：高文斯，男，1990年12月13日出生，汉族，户籍地广东省廉江市*********，现住惠东十里银滩爱琴海11号楼3单元1101房，公民身份号码440************011，惠州市汇海房地产经纪服务有限公司职员。第三人：交通银行股份有限公司惠州麦地支行，住所地惠州市惠城区******光耀城市广场首层。负责人：王新，总经理。委托诉讼代理人：邓荣辉，交通银行股份有限公司惠州麦地支行职员。原告赵秀联诉被告郑星、惠州市汇海房地产经纪服务有限公司（以下简称汇海房地产经纪公司）、第三人交通银行股份有限公司惠州麦地支行（以下简称交通银行惠州麦地支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月22日、6月24日公开开庭进行了审理。原告赵秀联的委托诉讼代理人汪铨宝、被告郑星、被告汇海房地产经纪公司的委托诉讼代理人高文斯、第三人交通银行惠州麦地支行的委托诉讼代理人邓荣辉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告赵秀联向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告郑星的房屋买卖关系合法有效，判令被告继续履行合同，将所卖房屋的不动产权过户给原告；2.被告汇海房地产经纪公司依约帮助原告办理好房屋过户手续；3.诉讼费用由被告郑星承担。事实与理由:2017年7月23日，原告与被告郑星、被告汇海房地产经纪公司在广东港仁律师事务所的见证下订立了《房地产买卖及居间合同》，约定被告郑星将位于惠东县稔山镇亚婆角地段xx苑xx号楼x单元x层x房（以下称该物业）买给原告，合同订立后，原告依约支付被告郑星购房定金3万元，购房款27万元。因该物业原告当时未拿到不动产权证，又在第三人处有按揭贷款，所以约定被告在办理不动产权证前还清贷款，并办理好与原告的过户手续。现该物业的不动产权证早已办理完毕，被告郑星尚未还清银行欠款。原告曾多次催被告郑星办理产权过户，均置之不理。今年4月21日，被告郑星以办理产权过户为由要原告付12500元费用，并承诺在次日办理结清银行欠款及相关手续。原告于当日微信转帐给被告郑星12500元。被告郑星收款后，并未依约履行。为使该物业能顺利过户到原告名下，原告只得将被告汇海房地产经纪公司一并诉诸法院。同时，将被告郑星按揭贷款银行列为第三人。原告愿意代被告郑星还清欠款，赎出该物业，以便顺利办理好产权过户。被告郑星辩称：没有异议。被告汇海房地产经纪公司：没有意见。愿意配合交易、配合过户。第三人交通银行惠州麦地支行述称：一、第三人不是涉案房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性，无论当事人的履约情况如何，第三人均不应就原告的诉讼请求承担责任，也不应负担律师费、诉讼费用。二、第三人和被告郑星及开发商在2015年12月21日签订的个人房产抵押贷款合同，根据合同约定，于2016年的1月4日向被告郑星发放贷款人民币31万元整，截止到2020年的5月21日被告郑星尚欠第三人贷款余额292143.67元，利息10671.42元，罚息114.48元，复利317.31元，如果法院判决被告郑星与原告的买卖合同继续履行，那么被告郑星应该在买卖合同履行前清偿房产抵押贷款合同项下的全部债务。原告赵秀联提交收据（3份）、微信截图、账单详情、收据（3份）、认购书（买方）、交楼确认书、广东港仁律师事务所见证书、授权委托书、房地产买卖及居间合同（N0：2017072301）、居民身份证复印件、惠东碧桂园认购书、买卖合同重要事项告知书、碧桂园.十里银滩开票通知书、税收缴款书（税务收现专用）通用代收收据、（NO：HD0118410）、广东省地方税收通用发票（电子）发票联（发票代码：244131509010、发票号码06902971；发票代码：244131609010、发票号码09045287）、营业执照、惠东县不动产登记资料查询结果证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：2017年7月26日，原告赵秀联（买方）填写出具一份《认购书（买方）》给被告汇海房地产经纪公司（经办人：连某）收执，该《认购书（买方）》的主要内容为：“……经贵公司介绍，本人赵秀联香港身份证号：P238871(9)对位于惠东县************************01房的物业（以下简称该物业）有购买意向，现委托贵公司作为居间方向该物业业主提出如下条件：一、本人确认以下条件为准：1、建筑面积：66平方米……2、本人愿意以人民币（大写）伍拾万元整（小写500000.00元整）购买该物业……二、居间服务费：人民币10000元整，由买方在签署房地产买卖及居间合同当天支付给居间方。三、本人在签订本认购书时向贵公司支付人民币（大写）叁万元整……作为本人购买该物业临时订金……。”被告汇海房地产经纪公司于2017年7月12日、7月16日分别出具收据收取原告赵秀联交付的佣金5000元、25000元共30000元。2017年7月23日，经广东港仁律师事务所（王毅律师）见证，被告郑星（卖方）及被告汇海房地产经纪公司（居间方）与原告赵秀联（买方）签订一份《房地产买卖及居间合同》（N0：2017072301），主要内容为：“……买卖双方分别独家委托居间方就买卖位于惠东县稔山镇亚婆角地段xx苑xx号楼x单元x层x房（以下称该物业）提供居间……现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：一、该物业的建筑面积69.40平方米……二、卖方对以下资料的真实性进行承诺，并承担相关法律责任：1、该物业未抵押。2、该物业楼款：未付清……三、转让价格、转让费用：（一）买卖双方同意该物业的转让价款为人民币伍拾万元整……（二）因本次交易而应向有关政府缴交的增值税税费由卖方承担，其它居间方服务费由买方承担……四、定金支付、楼款付款方式、转付条件：1、定金人民币叁万元……2、楼款支付方式：人民币肆拾柒万元为第一部分楼款，买方采取以下支付：买方于签署房地产买卖及居间合同并做好委托公证当天支付首期楼款人民币贰拾柒万（小写￥270000.00元整）；于过户当天支付尾款人民币贰拾万元整（小写￥200000.00元整）。五、关于本次交易中办理过户手续的约定：买方声明……六、买卖双方同意卖方收到首期楼款当天向买方交付物业……七、因卖方或买方或居间方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续……则：1、逾期未超过十天，违约方须按逾期每日该物总楼价的1%支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过十天仍未履行的……十二、未尽事宜（备注）：同于该物业有银行欠款，卖方（郑星）承诺在办理出不动产权证还清该物业银行欠款；卖方承诺，如该物业不动产权证办理出来前仍未办理银行还款手续，需退还收取的首期款27万元，并双倍赔偿定金。”合同订立后，原告依约支付被告郑星购房定金3万元，购房款27万元。当天（2017年7月23日），被告郑星出具收据收取原告赵秀联交付购房首期款270000元。同日，被告郑星及被告汇海房地产经纪公司与原告签订一份《交楼确认书》，确认原告于当天已收楼等相关事项。2019年4月21日，原告赵秀联通过微信转账给被告郑星12500元，被告郑星在收款时以微信回复原告：“本人郑星承诺：于2019年4月22日如未去办理结清银行欠款金额以及银行手续，就是我本人卖方违约，买方有权到房屋当地法院起诉。本人郑星愿意承担全部违约责任（备注：12500元整，是买方购买惠东县************************01房，买方付的部分楼款尾款）。”2020年1月19日，原告赵秀联向本院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求，本院于2020年3月26日立案受理。据惠东县不动产档案馆于2020年5月14日出具的惠东县不动产登记资料查询结果证明记载;案涉位于惠东县稔山镇亚婆角地段xx苑xx号楼x单元x层x号，权利人为惠东碧桂园房地产开发有限公司，登记时间为2017年5月10日，不动产证（明）号为粤（2017）惠东县不动产权第0014130号，限制及其他等状态一栏记载：抵押情况，无抵押。查封情况：查封文号：（2017）粤1302民初9699号，查封类型：预查封；登记时间：2017-11-27，查封期限：2017-10-26至2020-10-25；查封单位：惠州市惠城区人民法院；申请执行人：任云龙；被查封人：郑星；附记---。诉讼期间，原告赵秀联与被告郑星对涉案房产由被告郑星在第三人交通银行惠州麦地支行抵押贷款的事实均无异议；被告郑星对第三人交通银行惠州麦地支行陈述截至2020年5月21日尚欠第三人贷款本金余额292143.67元、利息10671.42元、罚息114.48元、复利317.31元之事以及涉案房产被惠州市惠城区人民法院查封之事亦不持异议。此外，经法院多次释明，原告赵秀联坚持其诉请，不变更诉讼请求。诉讼期间，应原告赵秀联提出的财产保全申请，本院于2020年5月22日作出民事裁定书(【2020】粤l323民初737号)，（轮侯）查封被申请人郑星名下的位于惠东县稔山镇亚婆角地段xx苑xx号楼x单元x层x号[房屋编号：FB00xx;合同编号：005xx]的房地产。本院认为,原告赵秀联与被告郑星及被告汇海房地产经纪公司于2017年7月23日签订的《房地产买卖及居间合同》（N0：2017072301），系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，各方当事人对该合同的效力不持异议，原告诉请确认该合同合法有效，予以支持。依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，据此，原告诉请被告继续履行合同，予以支持和照准。截至下判时，原告对涉案房产在第三人交通银行惠州麦地支行抵押贷款的事项知悉，因被告郑星欠第三人贷款本金、利息、罚息等情况尚未解决，涉案房产被惠州市惠城区人民法院查封及有待当事者依法定程序申请解封，涉案房屋尚不具备办理不动产权过户的条件，案涉房产何时和待后能否具备办理不动产权过户的条件，有待各方当事人促成和协商，原告可待条件成就时再行主张，或依合同诉请义务人承担违约责任。据此，原告诉请涉案房屋不动产权过户给原告，以及诉请被告汇海房地产经纪公司依约帮助原告办理过户手续，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵秀联与被告郑星于2017年7月23日签订的《房地产买卖及居间合同》（N0：201xx），合法有效，继续履行。二、驳回原告赵秀联的其余诉讼请求。案件受理费100元及保全费2020元，由被告郑星负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  柯新强人民陪审员  赖月好人民陪审员  刘月茹二〇二〇年五月二十二日法官 助理  邓梓均书 记 员  陈宝怡