内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民事判决书（2020）内0526民再2号原审原告：李某，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。原审原告：王某1，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。二原告共同委托诉讼代理人：郎某，内蒙古匡晟律师事务所律师。原审被告：包某1，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。原审被告：包某2，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。原审被告：王某2，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。三被告的共同委托诉讼代理人：刘某，内蒙古广诚律师事务所律师。原审原告李某、王某1与原审被告包某1、包某2、王某2房屋买卖合同纠纷一案，2018年12月20日本院（2018）内0526民初5211号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，2019年12月20日作出（2019）内0526民监7号裁定，再审本案。本院于2020年1月8日另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某、王某1及其委托诉讼代理人郎某，被告包某1、包某2、王某2委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某、王某1向本院提出诉讼请求：1.要求人民法院依法确认原被告签订的《买卖房屋合同书》无效，并要求被告返还收取原告的购房款25万元，并折价赔偿原告对歌厅的装修购买设备投入50000元；2.要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年1月17日签订《买卖房屋合同书》，被告将位于嘎亥图嘎查村内的砖房700左右平方米私有住宅和歌厅及3000多平方米院落出售给原告，房屋价款为550000元。原告依据合同约定给付被告首期购房款200000元，合同约定2017年12月31日前办理过户手续，并交纳剩余购房款，原告对歌厅进行了装修改造，花费大量物力财力。2017年12月30日，扎鲁特旗公安局嘎亥图镇派出所以原告向被告处购买的歌厅无特种行业证为由下达“特种行业检查整改通知书”停业整顿，此时原告才得知被告出售给原告的歌厅并未取得特种行业许可，经原告向有关部门咨询询问才知晓，歌厅属特许行业，歌厅证件不允许出兑转让，歌厅等经营权不允许买卖，买卖行为应属无效，另外原告得知该房屋院落并未取得建房许可，属于违规建造，不可能取得产权登记，原被告签订的《买卖房屋合同书》应属无效，依据相关法律规定被告向原告收取的购房款应予以返还。在原被告就该房屋如何处理发生诉讼，经扎鲁特旗人民法院调解达成双方履行合同，在履行过程中，国土资源局向原告下达接受调查通知书，责令改正违法行为通知书，原告才知道该房屋无法取得产权登记，原告的合同目的不能达到，依据相关法律规定，被告向原告收取的购房款，应依法返还。被告包某1、包某2、王某2辩称，二原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。依据合同法的52条规定，只有符合合同五中情形的才能确认合同无效，二原告与三被告签订的合同并不存在无效的情形。二原告的主张没有任何的法律依据，不应得到支持，法院依法驳回二原告的诉讼请求。要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，判定二原告立即给付购房款30万元以及迟延给付以造成的利息损失，按照同期银行贷款利率支付利息。经审理查明，2013年7月，被告包某1向嘎亥图嘎查委员会申请宅基地，村民委员会开会通过在村东北批准南北25米、东西100米宅基地，四至：东耕地，南青某地，西林带，北加油站。当年，被告包某1和其儿子包某2承建房屋。2014年三被告建锅楼房一间、仓库两间，正房隔开12间，并购买电脑、沙发、茶几、话筒等设备开始经营歌厅。2017年1月17日，原告李某、王某1(甲方)与被告包某1、包某2、王某2(乙方)签订《买卖房屋合同书》，双方约定乙方将位于××旗内砖房700左右平米私有住宅和歌厅及3000多平米院落出售给甲方，现达成一致意见如下:一、房屋价款为:五十五万元，房屋产权及土地使用权归甲方所有，办理产权所用五千元内由甲方(买方)负责，超过五千元以外部分由乙方负担；二、甲方于2017年1月17日预付房款贰拾伍万元，剩余部分房款于2017年12月31日前付房款贰拾万元，2018年12月31日前付清十万元，即房款550000元；三、乙方于2017年1月末将房屋腾空及附着物一并交付给甲方所有和使用由乙方负责结清该房屋已发生的水、电、有线电视、物业等各项费用，保证权属清楚若发生产权纠纷或债务纠纷由乙方负责清理，乙方负责赔偿；四、对乙方现经营的歌厅的所有有效证件随之出兑转让给甲方(买方)所有。所需费用由乙方承担，并2017年12月31日负责办理过户手续，所需费用由乙方负担；五、乙方合同订立后合同违约无权请求返还房屋，同时乙方合同违约(卖方)无权收回房屋产权及使用权，不利的后果由乙方自行承担。甲方没按时间付乙方剩余房款，乙方无条件收回房屋产权及使用权。签订合同当天，原告向被告支付250000元。被告按合同约定腾出房屋，交付给原告歌厅的设备（摄影12个、闪光灯12个、12个沙发和茶几、6台点歌电脑、6个话筒、3个音响、3个空调）。2017年5月2日，原告办理经营歌厅的营业执照。2017年12月30日，扎鲁特旗嘎亥图派出所向原告通知停止营业歌厅，要求办理特种行业许可证。另查明，2018年12月10日，原告向法院提起诉讼，要求确认双方的买卖合同无效，返还购房款，赔偿装修费和设备损失。2018年12月20日经本院主持调解双方达成如下协议：一、继续履行原、被告于2017年1月17日签订的《买卖房屋合同书》，原告李某、王某1于2019年1月15日前给付被告包某1、包某2、王某2购房款250000元；二、被告包某1、包某2、王某2于2019年2月5日前将诉争宅基地变更到原告李某、王某1名下，变更后原告李某、王某1给付被告包某1、包某2、王某2购房款50000元；三、被告包某1、包某2、王某2对诉争房屋及宅基地边界纠纷负有调解处理义务，因纠纷给二原告造成的损失由三被告共同赔偿；四、被告王某2与案外人青某签订的《大棚地转让合同书》，王某2所享有的权利受让给原告李某、王某1，因该合同与青某发生纠纷的事宜由被告王某2负责处理；五、自达成调解协议之日起五年内，因政策性原因或权属纠纷导致诉争房屋拆除，则被告包某1、包某2、王某2向原告全额退还收取的购房款，并向原告李某、王某1给付100000元违约金。达成协议后，原告未按约定支付房屋款，被告申请执行。2019年7月23日，扎鲁特旗自然资源局以案涉房屋使用土地性质为草牧场，未申请批准建设用地为由向原告下发《接受调查通知书》。2019年7月26日下发内容为：你在扎鲁特旗嘎亥吐镇嘎亥吐嘎查擅自建设房屋的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你单位自收到本通知书之日起15日内予以改正，逾期不改正的，将依法追究法律责任。你主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚的《责令改正违法行为通知书》。以上事实，有原被告的陈述及原告提供的买卖房屋合同书、收据、扎鲁特旗自然资源局责令改正违法行为通知书、接受调查通知书及相关图标，被告嘎亥图嘎查委员会的证明、嘎亥图嘎查委会的会议记录、工商登记档案、营业执照等在案佐证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，被告包某1虽然在建设涉案房屋前村民委员会准许宅基地使用，但至今未办理草牧场变更为建设用地的批准手续，故涉案房屋属于违章建筑。原被告就该违章建筑达成的房屋买卖协议违反国家法律规定，属无效合同，该合同取得的财产，应当互相返还。关于原告要求被告赔偿装修费损失的主张，因原告未能提供装修时价值和折旧后现在的价值，举证不能的法律后果自行承担，故不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决如下：一、原告李某、王某1与被告包某1、包某2、王某2签订的《买卖房屋合同书》无效；二、被告包某1、包某2、王某2于本判决生效之日起三日内返还原告李某、王某1购房款250000元；三、原告李某、王某1于本判决生效之日起三日内返还被告包某1、包某2、王某2房屋及歌厅的原设备（摄影12个、闪光灯12个、12个沙发和茶几、6个点歌电脑、6个话筒、3个音响、3个空调），如损毁按市场价格折价赔偿；四、驳回原告李某、王某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由李某、王某1负担480元，被告包某1、包某2、王某2负担2420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 齐 达 来审 判 员 李萨日娜人民陪审员 白 春 亮二〇二〇年七月六日书 记 员 李 金 艳