广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3212号原告：崔红霞，女，1982年10月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李蔓，广东中祺国御律师事务所律师。被告：吴增兵，男，1960年6月14日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：吴甜甜，男，1984年10月8日出生，汉族，住湖北省天门市。两被告的共同委托诉讼代理人：刘亿，广东桥领律师事务所律师。原告崔红霞与被告吴增兵、吴甜甜物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔红霞的委托诉讼代理人李蔓，被告吴增兵、吴甜甜的共同委托诉讼代理人刘亿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔红霞向本院提出以下诉讼请求：1.停止侵权，排除妨碍，赔偿原告经济、精神损失费12500元（暂计至起诉之日止）；2.两被告向原告支付侵权损害赔偿金53500元，包括：无法正常使用房屋期间的房屋租金损失37500元（自2019年2月22日起暂计至2019年7月22日止，以月租金7500元计），房屋门窗损失赔偿金10000元，房屋内衣物，被褥及其他个人用品损害赔偿金3000元，厨房食物及生活用品等损害赔偿金3000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：停止侵权，排除妨碍，赔偿原告精神损失费10000元。事实和理由：2018年5月，原告通过网络司法拍卖方式，购得广州市番禺区大石街××座××房屋，房产证号：粤（2018）广州市不动产权第××××号。2019年1月初，原告搬入涉讼房屋开始居住，入住不满一个月，在2019年2月22日，被告及其他五人趁原告不备，强行破坏涉讼房屋门窗，并通过电焊方式，将大门及窗户用钢条封死，致使原告无法进入涉讼房屋，同时威胁、恐吓原告：如果发现原告或孩子出现在涉讼房屋，则见一个打一个。原告经合法方式购得涉讼房屋，原告与被告等人素不相识，被告非法破坏涉讼房屋，现原告有家不能也不敢回，无住居住，生活用品及个人重要证件等全都无法取出，被告及其他人五人的行为给原告的经济及精神造成巨大伤害。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令被告停止侵权，排除妨碍，恢复原状，将涉讼房屋门窗打开，并赔偿原告经济损失2500元，包括：原告酒店住宿费2000元，额外生活用品支出500元，精神损害赔偿费10000元。此外，因两被告破坏涉讼房屋门窗，封死房屋大门，使原告长达五个月无法正常使用房屋，涉讼房屋的市场租金为每月7500元，两被告应赔偿原告的上述损失。涉讼房屋门已损坏，原告需要重新更换大门，修整门窗，两被告也应对此承担赔偿责任。另外，因原告无法进入涉讼房屋，原告个人物品及生活用品全部无法使用，大部分已损毁，遭受重大经济损失。综上，请人民法院依据事实和法律，判如所请。被告吴增兵辩称：一、吴增兵在原告取得房屋所有权的17个月前通过合法途径承租涉讼房屋。根据吴增兵于2017年7月28日与何志江签订的《房屋租赁合同》以及何志江签订合同时提供的原房地产权属人广州市安盈物业管理有限公司（以下简称安盈公司）的《授权书》及《同意转租证明》等文件，可以清楚证明吴增兵取得涉讼房屋的合法承租权比原告在2018年12月6日取得涉讼房屋的所有权早了17个月。二、吴增兵投入大额资金对承租的毛坯房屋进行精装修后出租予梁伟鹏等人经营少儿美术工作室。由于2017年7月28日吴增兵从何志江处承租的涉讼房屋是毛坯房，双方约定由吴增兵出资进行装修，吴增兵投入235000元对涉讼房屋进行装修，并购置75000元家具和家电后于2018年5月15日出租予梁伟鹏等人经营“点青美术”少儿美术工作室（以下简称点青工作室）。三、原告应当依法履行原权属人委托的代理人何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》。法院在拍卖涉讼房屋的公告中特别提醒原告有关该房屋的现状为有人租住、存在未履行完毕的租赁合同，原告清楚了解后仍决意竞买，应视为其已确认涉讼房屋现状。故，原告应当依法履行原权属人委托的代理人何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》。四、原告在未征得涉讼房屋承租人的同意强行闯入侵占房屋内属于承租人的个人财产构成侵权。原告分别于2018年12月23日、2018年12月25日、2019年1月27日、2019年1月28日以及2019年1月30日数次通过强行换锁、拆除防盗门以及闯入房屋内长时间占用房屋且拒绝离开等方式阻挠承租人梁伟鹏等人的正常经营，致使点青工作室的正常经营中断，蒙受巨大损失。吴增兵查证确认了原告的《不动产权证》后，亦认可原告对涉讼房屋拥有所有权，并积极与原告协商“希望其继续履行原权属人委托的代理人何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》”，遭拒。吴增兵同意原告提出的“提前解除原《房屋租赁合同》”的建议，但要求原告应当适当补偿吴增兵刚装修涉讼房屋所投入资金的损失，原告试图以极低的补偿要求吴增兵解除原《房屋租赁合同》，原告表示无法接受。双方产生争议，原告即以上述极端手段干扰承租人的正常经营，意图迫使承租人搬离。五、原告违反原《房屋租赁合同》约定期限提前解除合同，应当补偿承租人吴增兵附合装饰装修的费用。2017年7月28日原权属人委托的代理人何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》中明确约定承租人吴增兵对涉讼毛坯房屋进行装修，如在合同期内提前收回吴增兵所租物业，则要赔偿承租人吴增兵的装修损失费及其它损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”六、针对原告要求的房屋租金、门窗损失、个人用品及生活用品等损坏赔偿金，没有事实和法律依据，原告没有提供证据证明上述损失已经产生。综上所述，原告故意隐瞒涉讼房屋已有人租住、存在未履行完毕的租赁合同的事实，以虚构的“被告强行破坏原告房屋门窗、将大门及窗户封死而侵害其物权”为由提起诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的所有诉讼请求。被告吴甜甜的答辩意见与吴增兵的一致。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区大石街××座××的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积131.16平方米，原登记权属人为安盈公司，产权证号为粤房地权证穗字第××号，登记时间为2012年2月23日。2018年5月8日，广州市越秀区人民法院在淘宝司法拍卖网络平台发布《网络司法拍卖公告（第二次）》，主要内容为：涉讼房屋起拍价为1527752元，保证金152770元，增加幅度为10000元及其倍数；执行依据法律文书：（2015）穗越法执字第11141号，执行案号：（2015）穗越法执字第11141号；有意竞买者请亲自实地看样，竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费；买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；涉讼房屋有人使用，没有钥匙，具体使用情况不详，均按现状拍卖，法院不负责清场；等等。经竞价，买受人崔红霞于2018年5月26日竞得涉讼房屋。2018年12月6日，广州市国土资源和规划委员会向崔红霞核发了涉讼房屋的《不动产权证书》，记载权利人为崔红霞，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第××××号。2019年2月26日，崔红霞主张其已拍卖取得涉讼房屋所有权并于2019年1月初搬入涉讼房屋居住，但吴增兵、吴甜甜非法破坏房屋并封锁房屋门窗为由，诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，双方当事人均确认崔红霞竞拍涉讼房屋时是不交吉拍卖。但双方对于以下问题存在争议：一、崔红霞竞拍前后涉讼房屋的使用情况以及吴增兵、吴甜甜有否对涉讼房屋的门窗进行封锁的问题。崔红霞称其拍卖时了解到涉讼房屋租赁合同租期已届满，按照现状拍卖；竞拍前后涉讼房屋有人在使用，其准备搬入涉讼房屋时得知吴增兵非法出租给点青工作室进行经营活动，吴增兵是第三手转租人，其要求吴增兵提供相应租赁资料，吴增兵口头告知其2017年租赁期满，其也曾要求使用人点青工作室提供承租资料，但都没有向其提供，其向点青工作室说明情况后，点青工作室认为其与吴增兵、吴甜甜之间存在争议，在2019年新年前后（具体时间已记不清）就主动搬离涉讼房屋并搬走物品，并将涉讼房屋的钥匙交给了其方，在点青工作室搬走后，其就入住涉讼房屋并更换了门锁，其是正常使用自己的房屋并没有强行闯入；在其入住后之后，吴增兵、吴甜甜多次上门破坏门窗，用钢条将涉讼房屋的门窗锁死，并威胁恐吓其方及其家人，其已报警处理，在2019年2月22日门被封后，其就没有在涉讼房屋内居住，但房屋内仍有其方的衣物、证件等物品；涉讼房屋在被封门前由其管业，封门后其没有再进入。崔红霞并提交了照片、视频光盘、报警回执予以证实，其中照片和视频光盘显示涉讼房屋大门被多条钢条横向焊接封锁。吴增兵、吴甜甜确认上述证据的真实性，但主张涉讼房屋原权属人安盈公司将涉讼房屋出租给何志江至2027年6月22日止，并授权何志江在租赁合同期内管理、转租给第三方使用，吴增兵于2017年7月28日与何志江签订《房屋租赁合同》合法承租涉讼房屋自2017年10月1日起2029年9月30日止（合同存在笔误），吴增兵并依照合同约定交纳了两年租金，亦交纳了近两年的卫生费和清洁费；因涉讼房屋是毛坯房，其方承租后投资对房屋进行精装修并购置家具家电使涉讼房屋具备正常使用功能，之后吴增兵将涉讼房屋转租给梁伟鹏经营点青工作室；崔红霞称租赁合同在2017年期满且其方拒不提供租赁合同与事实不符，根据拍卖公告记载，涉讼房屋有人使用，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场，并组织集中看样，可见崔红霞在竞拍前已明知涉讼房屋内有人居住，是存在租赁合同的；崔红霞在竞拍后多次通过强行拆除门窗、换锁的方式进入涉讼房屋，点青工作室从未主动给崔红霞钥匙允许其进入，崔红霞是利用过年前梁伟鹏放假之时通过破坏门锁的方式强行进入侵占涉讼房屋，否则承租人梁伟鹏不会出具书面证词指出崔红霞多次强行闯入涉讼房屋的违法行为，因崔红霞强行要求梁伟鹏搬离房屋并多次强行闯入侵占房屋，其方是依据承租人梁伟鹏即点青工作室的经营人要求，为了保护点青工作室及其三个合伙人在涉讼房屋内的合法私人财产，应梁伟鹏要求而暂时封闭涉讼房屋，防止崔红霞再次通过拆除门窗的方式进入房屋；点青工作室因为崔红霞强行侵占而无法继续经营，为了避免损失扩大，其方与梁伟鹏协商不得以由其方另行安排经营地点，而非自行离开；崔红霞声称其方存在威胁恐吓与事实不符，在双方产生纠纷期间，双方均曾多次报警，承租人梁伟鹏亦多次向警方求助，可见双方都希望通过警方出面协调，不存在恐吓威胁的可能，若其方由威胁恐吓或过激的行为，警方早已对其方进行处理，但事实上并没有，协商过程中，虽双方有言语冲突，但不存在恐吓或威胁；崔红霞提供的视频也与事实存在明显冲突，该视频显示的是双方协商并通过警方协调的过程；涉讼房屋一直由其方进行管理。吴增兵、吴甜甜并提供了《房屋租赁合同》《收据》《房地产权证》《授权书》《同意转租证明》《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》、装修费用和家具家电《收据》《租房合同》《豪景楼租金收费收据》、卫生费和清洁费《收据》、视频、照片、吴甜甜与崔红霞的微信聊天记录及证明人为梁伟鹏的《崔红霞多次强行闯入侵占租赁房屋经过》予以证实。其中何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》，该合同将何志江列为出租人、甲方，吴增兵列为承租人、乙方，合同载明甲方同意将座落在广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼301室、304室、305室、308室共4涛物业出租给乙方经营及使用，甲乙双方议定上述房屋年租金为90000元，租赁期自2017年10月1日起至2029年9月31日止，共计12年，租金按年结算，以转账或现金形式支付给甲方，由乙方在每年10月30日前交付当年收租金，签约日期2017年7月28日，并有手写内容“交房时间为：2017年9月1日前”“9月份为免租装修期”“合同期内，第一次房租交两年共计180000元整，以后按合同约定按年支付”，甲方落款处签名无法辨别具体名字；《收据》（NO.430847）载明开具日期2017年10月15日，内容“今收到吴增兵交来豪景楼301、304、305、308四套房间两年租金共180000元，2017年11月30日至2019年11月30日”，收据落款处签名无法辨别具体名字。崔红霞仅对《房地产权证》予以确认，对其余证据及意见均不予确认，认为其在2018年6月初拿到涉讼房屋的房屋产权证后，即通知点青工作室的人员搬离涉讼房屋，点青工作室人员告知是通过吴增兵租用涉讼房屋的，后其联系上吴增兵、吴甜甜要求腾交涉讼房屋，未果，直至2019年1月底吴增兵、吴甜甜才告知其方，何志江与安盈公司签订的房屋租赁合同在2017年10月1日到期，对于该房屋租赁合同真实与否，以及是否确在2017年10月1日到期，在当时其方是无从知晓的；而原业主安盈公司与何志江签订的租赁合同租期从2012年10月1日至2017年1月1日，涉讼房屋在2015年进入执行程序，安盈公司在2017年10月1日合同到期后就无权再出租涉讼房屋，即使安盈公司对何志江的授权真实，该授权也不合法，何志江无权转租涉讼房屋；即使吴增兵和何志江确系签订租赁合同，吴增兵也不是涉讼房屋的合法承租权人，租赁行为非法和无效，故其无须受到何志江与吴增兵所签订的租赁合同的约束；涉讼房屋内虽然有装修，但只是简单的装修，内部简陋，也与本案无关。二、关于吴增兵、吴甜甜有无向法院申报相关权利的问题。吴增兵、吴甜甜称在涉讼房屋被执行和拍卖期间，其方没有向法院申报权利，其方不了解房屋拍卖的情况，其方至今为止都没有收到法院关于拍卖的通知，房屋从未被贴封条，故其方不清楚涉讼房屋由法院拍卖的事宜，其虽然出入涉讼房屋邻近的303房，但并不代表其方在其中居住。崔红霞则认为法院查封拍卖的公告都有公示，吴增兵、吴甜甜对涉讼房屋被查封、拍卖的情况是知情的，吴增兵就住在相邻303房，在吴增兵、吴甜甜封锁涉讼房屋的当天，吴增兵就是采用在303房中接通电源以电焊的方式封门的。三、对于崔红霞主张的赔偿经济、精神损失费的问题。崔红霞称其入住涉讼房屋后，搬入了木板床、简易床、床上用品、衣物、厨房炊具和用品、食品、身份证或护照；由于吴增兵、吴甜甜多次威胁恐吓，其情绪不稳定，无家可归，身心遭受严重创伤，至今居无定所，所以要求被告赔偿精神损失费10000元和经济赔偿金53500元，其中经济赔偿金包括：1.无法正常使用房屋期间的房屋租金损失37500元（自2019年2月22日起至2019年7月22日止，以月租金7500元计）；2.房门被吴增兵、吴甜甜踢坏，楼道背面的窗户被损害，房屋门窗损失赔偿金10000元；3.房屋内衣物、被褥及其它个人用品损害赔偿金3000元，厨房食物及生活用品等损害赔偿金3000元，衣物和食品估计都已经损坏了，以上损失均为估计的损失。吴增兵、吴甜甜对此不予确认，称崔红霞并未搬入其主张的上述物品，根据其方图片记载，只有折叠床和被褥，崔红霞主张身份证、护照也在房屋内，其方无法确认，如果证件仍在房屋内，崔红霞早已报警处理；崔红霞称受到威胁恐吓提出精神损害赔偿费是没有依据的，至于经济损失问题：1.崔红霞主张自2月22日至7月22日的租金损失，应该是其方向崔红霞主张，因为崔红霞强行闯入侵占房屋，导致其方原有合法租赁合同无法继续履行，承租人点青工作室被迫由其方为其另行寻找经营地点；2.门窗赔偿金，根据双方的证据可以看出门窗并未损坏，是崔红霞强行换锁，其方应点青工作室的要求对房门进行修复；3.房屋内的个人用品只有折叠床和被子，价值不值3000元，而生活用品和食品的赔偿亦没有证据证实。针对吴增兵与吴甜甜的关系，吴增兵与吴甜甜确认二人是父子关系。另查明，涉讼房屋于2015年1月30日因（2015）穗越法金民初字第227号案诉讼中财产保全被查封，后该案作出民事判决并生效后，立（2015）穗越法执字第11141号案强制执行，该执行案即处理公开拍卖涉讼房屋的执行案件。本院认为，崔红霞已依法取得涉讼房屋的所有权，其享有占有、使用、收益及处分权等物权权利，故崔红霞有权提起本案诉讼。针对吴增兵、吴甜甜提出吴增兵在崔红霞竞得涉讼房屋前已合法承租涉讼房屋并转租给案外人，崔红霞应履行何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》的抗辩意见。首先，从吴增兵、吴甜甜提交的《房屋租赁合同》的内容来看，该合同无法辨别甲方即出租人落款处为何人签名，而合同约定了“租金按年结算，以转账或现金形式支付给甲方，由乙方在每年10月30日前交付当年收租金”及手写约定“合同期内，第一次房租交两年共计180000元整，以后按合同约定按年支付”，该交易方式与日常生活法则和租赁的交易习惯不相符。其次，吴增兵主张已向何志江支付了两年的租金共计180000元，并提交了《收据》证实，但该收据未能分辨为何人所出具，且吴增兵亦未能提交相关付款凭证等证据证明其确已向《房屋租赁合同》载明的出租人何志江支付了该租金款项。退一步讲，即使如吴增兵主张确系承租涉讼房屋并已交纳了两年的租金，其在得知涉讼房屋的权属人已变更为崔红霞后理应继续向崔红霞缴交租金，但吴增兵对此也未能举证证实其曾向崔红霞缴交租金。再者，从吴增兵提交的《房屋租赁合同》显示，吴增兵除承租涉讼房屋外，还承租了与涉讼房屋所在楼层的其他房屋，且吴增兵声称涉讼房屋出租给案外人梁伟鹏用于经营美术工作室，在此情况下却表示不了解房屋拍卖的情况而没有向法院申报权利，明显缺乏理据。此外，吴增兵提交的《房屋租赁合同》显示签订时间为2017年7月28日，而涉讼房屋查封时间为2015年1月30日，早于该租赁合同载明的时间，也属于《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”房屋买卖不破租赁的除外情形。综上，吴增兵提交的《房屋租赁合同》对崔红霞不具有约束力。吴增兵、吴甜甜以此抗辩要求崔红霞应履行何志江与吴增兵签订的《房屋租赁合同》的主张，本院不予采纳。崔红霞通过法院依法变卖取得涉案房屋所有权，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，吴增兵主张依据上述《房屋租赁合同》而取得涉讼房屋使用权，不能对抗崔红霞对涉讼房屋所享有的物权。崔红霞在庭审中自认其在取得涉讼房屋所有权后收回涉讼房屋并搬入房屋居住，但吴增兵、吴甜甜在2019年2月22日通过电焊方式用钢条封锁门窗，故诉请要求吴增兵、吴甜甜停止侵权、排除妨碍。根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述可确定，吴增兵、吴甜甜确存在对涉讼房屋的大门进行封锁的行为，且吴增兵、吴甜甜在庭审中亦未否认其用钢条封锁涉讼房屋大门的事实，并主张涉讼房屋一直由其方进行管理，吴增兵、吴甜甜用钢条封锁大门的行为已经侵犯了崔红霞作为涉讼房屋的所有权人的合法权益，故崔红霞提出该诉请，合理有据，本院予以支持。至于吴增兵、吴甜甜抗辩称其是应梁伟鹏要求暂时进行封闭，虽然出示了“梁伟鹏”签名的书面说明，但是梁伟鹏本人未出庭作证，吴增兵、吴甜甜未能提交其他充分的证据予以证实，本院对吴增兵、吴甜甜该抗辩理由不予采纳。故吴增兵、吴甜甜应将加附封锁在涉讼房屋大门上的钢条拆除。至于崔红霞主张要求吴增兵、吴甜甜赔偿其精神损失费10000元，理据不成立，本院不予支持。对于崔红霞主张的房屋租金损失，吴增兵、吴甜甜自2019年2月22日用钢条封锁涉讼房屋大门，导致崔红霞无法进入使用涉讼房屋，而且考虑到即使吴增兵、吴甜甜主张存在承租房屋的事实，吴增兵、吴甜甜亦未向新产权人崔红霞支付涉讼房屋的租金，故崔红霞提出赔偿五个月的房屋租金损失的诉请，本院予以支持。至于租金损失的标准，参照广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》中涉讼富丽家园小区为每月每平方米31元，涉讼房屋每月租金为4065.96元（131.16平方米×31元），故吴增兵、吴甜甜应向崔红霞赔偿的房屋租金损失20329.8元。至于崔红霞诉请门窗损失赔偿金10000元、个人用品损害赔偿金3000元、厨房食物及生活用品赔偿金3000元的主张，崔红霞未能提交证据证实存在上述损失及实际损失的金额，故对于崔红霞的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴增兵、吴甜甜应于本判决发生法律效力之日起五日内拆除加附封锁在位广州市番禺区大石街××座××的房屋大门的钢条；二、被告吴增兵、吴甜甜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔红霞赔偿房屋租金损失20329.8元；三、驳回原告崔红霞的其余诉讼请求。本案受理费1388元，由原告崔红霞负担1080元，被告吴增兵、吴甜甜负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  黄苑仪二〇二〇年七月一日书 记 员  罗嘉敏