河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1724民初2140号原告（案外人）：余畅，女，1995年4月14日出生，汉族，住河南省正阳县。委托代理人：董峰，河南扬善律师事务所律师。被告（申请执行人）：张亚，女，1986年2月15日出生，汉族，住河南省正阳县。被告(被执行人)：魏东，男，1990年2月24日出生，汉族，住河南省正阳县。原告余畅诉被告张亚及魏东案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余畅及委托代理人董峰、被告张亚到庭参加了诉讼，被告魏东经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余畅向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院解除对于郑州市经济技术开发区经北一路南、第四大街以东1号楼2303号住房（以下简称郑州房产）的执行措施（查封）；二、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：贵院在执行（2019）豫1724执异89号民事裁定（被执行人为魏东）过程中，将登记为原告和魏东的房产查封，原告对于此裁定向贵院提出执行异议。2020年6月12日（2020年6月20日原告收到）贵院以正阳县人民法院（2020）豫1724执38号裁定（以下简称原裁定）驳回原告执行异议，现原告不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：一、在人民法院查封前原告余畅已经与被告魏东订立了有效书面的买卖合同。根据当庭查明的事实，正阳县人民法院的查封涉案房屋的日期是2019年3月18日。原告与被告魏东订立的转让合同实际是2016年9月份，该合同的真实性张亚也当庭认可。而2019年3月24日订立的房屋份额转让协议，只是进一步明确了房屋份额转让的条件，而当时申请人并不知道该房屋已经被查封。根据申请人提供的银行转账记录，2016年9月之后名义上银行贷款的还款人是魏东，而实际上均是申请人在魏东还款后将银行贷款数额如数转给魏东，这可以充分印证申请人提供的2016年9月转让合同的确为2016年所订立，而不是原裁定所认定的那样；二、涉案的郑州房产虽然登记为原告与被告魏东共同所有，但实际上原告承担了全部的房贷和首付，原告早已于2018年入住涉案郑州房产，至此全部房贷和首付均由原告负担。以上可由银行记录证明。原裁定认为5万元远低于该房屋价款总价95万余元，但是19万余元的首付以及12万余元房贷均为原告实际支付，而被告魏东并没有实际承担，魏东收到的5万余元是归还被告魏东在2016年至2019年间所还的部分银行贷款。原告与被告魏东虽然共有该房屋，但是被告魏东实际上出资不到5万，而原告承担了全部的首付和房贷，在这几年郑州房价没有上涨的情况下，原告支付被告5万元剩余欠款，完全符合市场规律和比例原则，完全公平合理。因此，由于购买该处房产的主要款项由申请人支付，转让款项5万元虽然和首付款相差较大，但符合公平原则，因此该协议有效，申请人可以取得郑州房产的所有权。综上所述，由于涉案郑州房产由原告出资购买，且被告魏东已经将涉案房产转让给申请人，涉案房产应当属于申请人。而申请人并非本案的被告魏东，因此，原裁定错误，理应解除执行措施。被告张亚辩称，1、2020年6月8号听证会中，原告余畅提出2019年3月24号已与被执行人魏东私下订立房产转让协议，将涉案房产全部转让给原告余畅，此次原告余畅诉讼提出的郑州房产转让协议发生时间变为2016年9月，两者在时间上存在非常大的差异，且原告含糊其辞，没有说明具体时间，没有具体法律依据和事实，答辩人不认可原告提出的房屋转让协议；2、2020年6月8号的听证会中，原告余畅未能提供有效材料证明郑州房产在购买时首付款以及后期按揭付款完全属于原告余畅个人出资，原告余畅提供的流水证明郑州房产的首付款以及后期按揭均为被执行人魏东在支付。本案原告再次提出郑州房产购买时首付款以及后续按揭付款一事，此次原告余畅再次提出首付款19万余元，12万余元房贷均是原告余畅一人支付，请原告提供相关有效证明材料以及银行交易流水记录；3、2019年3月4号贵院已经出具了（2019）豫1724执89号执行裁定书，裁定对被执行人魏东和本案原告余畅共同所有的一套位于郑州市经济技术开发区××、××大街以东××楼××房产进行查封扣押，而本案原告余畅在一年多以后的2020年6月1号才提出异议申请，且该异议中提到被执行人魏东于2019年3月24号与本案原告余畅私下转让该房产，该协议发生在该房产被查封扣押之后，存在恶意转让财产的行为。综上所述，答辩人对原告提出的诉讼请求坚决反对，答辩人认为应驳回原告的诉讼请求，继续执行（2019）豫1724执89号执行裁定，维护答辩人的合法权益。被告魏东在法定时限内未提交答辩意见。经审理查明，张亚与魏东因离婚后财产纠纷诉至法院，本院（2018）豫1724民初910号民事判决书判令被魏东向张亚支付20万元售房款，后被告魏东不服提起上诉，驻马店市中级人民法院以（2018）豫17民终2128号民事判决书驳回上诉，维持原判。由于被执行人魏东没有履行民事判决书所确定的义务，张亚申请执行后，本院于2019年3月18日以（2019）豫1724执89号之一执行裁定书对被执行人魏东与余畅共有的位于郑州市经济技术开发区经北一路的房产【豫（2017）郑州市不动产证明第0059853号】进行查封，原告余畅认为法院查封的房产损害其合法权益，请求依法予以撤销，本院以余畅所提的执行异议不足以排除对该房屋的执行为由，遂作出（2020）豫1724执异38号执行裁定，驳回了余畅的执行异议请求，原告对该执行异议裁定不服，向本院提出执行异议之诉，要求解除对涉案房产的查封。另查明，被执行人魏东以买受人的身份于2016年6月8日与郑州华图利合实业发展有限责任公司签订了商品房买卖合同购买了本案争议房屋，后魏东、余畅以抵押人身份与银行签订了商品房抵押合同。余畅作为涉案房屋的共有人在房管部门备案。魏东于2016年9月14日与余畅签订协议载明“本人魏东和余畅在郑州买的一套住宅房，我魏东愿意变更过户或者任何可以转让到余畅个人所有”。魏东于2019年3月24日与余畅签订协议书，协议约定魏东持有涉案房屋20%份额，余畅持有该房屋80%份额，同时约定魏东将其对本案争议房屋的全部份额以5万元的价款转让给余畅。魏东于2019年3月26日出具一份收条载明“今日收到余畅协议房款伍万元”。余畅提供的若干银行凭证、支付宝转账电子回单及微信支付交易明细拟证实其交纳部分首付、房贷及购买魏东份额花费5万元，但被告张亚对上述证据均存有异议。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同一份商品房抵押合同一份、买卖协议两份、银行流水、微信流水、证明、证人证言、录音资料，本院调取的生效的裁判文书、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于原告对于涉案房屋是否享有足以排查强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：“（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告余畅提供的银行凭证、支付宝转账电子回单及微信支付交易明细不能证实购房款全部系其交纳，被告魏东以5万元的价格将自己的份额转让给余畅，明显低于市场价格，损害了第三人的合法权益。且被执行人魏东和余畅于2019年3月24日签订房屋份额转让协议时，该房屋已于2019年3月18日被本院查封，说明该合同是在查封之后签订。魏东于2016年9月14日与余畅签订协议也未明确约定转让的是哪一套房屋。二被告之间对于房产份额的约定及转让份额的行为未在有关部门登记备案，涉案房屋现有的备案依然在原告余畅与被告魏东名下，且原告未起诉要求对涉案房屋确认份额，且坚持其诉讼请求不变更，原告以其共有人的身份对涉案房屋享有的份额可另案提起析产诉讼。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，虽涉案房屋属于原告与被告魏东共同共有，但魏东作为被执行人，在共有房屋中享有一定的财产份额，人民法院可以依法查封，原告对涉案房屋所享有的权利不足以阻却执行，原告要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告余畅的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告余畅承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  郑新成审判员  朱安宏审判员  蒋 静二〇二〇年七月二十九日书记员  刘 娟