广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初204号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司，住所：惠州市惠阳区三和开发区**********山河城销售中心101室。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：何春燕、王丹，该公司员工。被告：罗丹，女，汉族。1989年10月15日出生，住址：湖南省湘阴县**********，身份证号码：430************929。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司诉被告罗丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司委托诉讼代理人王丹、何春燕、被告罗丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2018年7月起至2019年11月止的各项费用共计3301.51元（其中物业服务费3018.52元；其它费用282.99元）；2、判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,截止至2019年11月8日滞纳金共2017.24元。（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之三的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年购买碧桂园翠湖湾12栋606商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，被告从2018年7月至2019年11月，共计拖欠物业服务费3018.52元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费碧桂园翠湖湾12栋606号商品房177.56元/月。逾期支付的应从逾期之日起3‰利率计付至履行期限届满之日止支付违约金。原告每月多次利用电话微信催告被告缴交物业服务费，但至今未果。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金，维护原告的合法利益。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司为其诉讼请求提供有如下证据：1、前期物业服务合同，证明了开发商选聘原告作为涉案小区前期物业服务企业，合同（第三章第六条）里面约定有收费标准；2、房屋测绘报告，证明了被告的房屋收费面积，且说明了商品房达到交付标准；3、购房合同，证明了涉案房屋是被告购买的，且证明交付房屋的时间为2017年12月30日；4、催费函，证明了被告的欠费行为及原告向被告催收的记录；5、收楼通知书的快递单，证明了开发商按约定时间向被告发出书面收楼通知；6、房屋验收记录表，证明了被告到现场验收过；7、建设工程规划验收合格证，证明了该房屋已经竣工验收合格，且符合购房合同中的交付约定。被告罗丹辩称：本人是案号（2020）粤1303民初204号被告，新圩碧桂园翠湖湾12栋606业主罗丹。我受通知并分别于2018年3月17日，2018年3月27日前往碧桂园翠湖湾收楼查看，当时凭肉眼可见发现诸多问题不符合精装修收楼标准，并将问题反馈给当时的负责人贾黎明。当时问题如下：（1）客厅推拉门无法闭合；（2）卧室木地板不平且用钉子固定，踩上去地板发出咯吱声（图一）；（3）入户门及卧室门门框缝隙过大，开裂（图二）；（4）洗手台安装不善，水管漏水，地上有积水（图三）；（5）卫生间疑似漏水，厕所外墙下方墙皮脱落（图四）并与其他业主家对比（图五为12-706业主家洗手台厕所外墙）；（6）厕所门锁坏，无法锁门；（7）阳台疑似漏水且地板有修补痕迹（图六）；（8）燃气管道为何不从厨房外面敷设管道进入，反而从入户门进入，且靠近热水器，存在安全隐患（图七）（物业说法是燃气公司自己安装，与物业无关）。提出整改后分别于2018年4月1日、4月22日、4月25日再次前往查看，发现（1）（4）（7）肉眼可见己整改完成，（2）（3）（5）（6）未整改，但又发现新问题：（9）厨房推拉门闭合不严；（10）厨房门槛可见水泥块（图八）；（11）卧室踢脚线处墙面有裂缝（图九）；（12）客厅墙面开裂（图十）；（13）漏水，靠近厕所的卧室墙壁渗水且水印明显（图十一）。2018年5月6日、5月7日、5月8日、5月20日多次前往，发现（9）（11）（12）问题已整改，（2）（3）（5）（6）（10）（13）未整改，且墙皮脱落范围加大（图十二）。因多次来回验收失败，心力交瘁，且在此期间多户已收楼的业主家各种问题层出不穷（客厅天花板漏水，厨房漏水，洗手间推拉门自爆导致业主手被割伤进医院，因建筑装修垃圾堵塞马桶导致污秽物蔓延至业主家客厅，卧室满屋等等），让我对碧桂园翠湖湾的房屋质量更加失去信心。后来许卓智离职，管家王丹微信回复说尽快帮我解决维修整改问题，然后就无下文。因疫情所致我于2020年7月4日再次前往碧桂园翠湖湾验收查看，发现到目前为止肉眼可见的问题（3）（5）（6）（10）还没有解决（因后续未作防水试验漏水问题是否整改完成肉眼无法判断），且墙面再次出现开裂，附与碧桂园翠湖湾管家袁祖豪与罗工的聊天截图为证。和大多人一样，当初购买碧桂园的房子就是相信它的房子质量好，物业服务好，和它的宣传口号一样“给你一个五星级的家”，可我的家一直在修修补补，至今为止我的家还没维修整改完成，无法收楼，居然还被起诉了，心中一片悲凉。在此强调，原告诉求一的物业费：因被告房子一直处于待维修状态，被迫不能收楼，既没与李长江的广东碧桂园物业服务股份有限公司签订合同，又没与谢建华的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司签订合同，何来物业管理费？被告与惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同在前（签订日期2016年2月27日），俊峰鹏峰公司与李长江的广东碧桂园物业签订前期物业合同在后（合同上签订日期2016年4月5日），被告不知情也从未收到任何通知，包括后来的碧桂园智慧物业，所以被告无缴纳物业费的义务。原告诉求二的违约金:因被告无缴纳物业费的义务，所以违约金不能成立。原告诉求三的诉讼费用：因被告是受害者，所以由原告承担。当前疫情防控形势依然严峻，本件扰官扰民官司恳请钧席明察秋毫，不胜感激！被告罗丹为其答辩提供有如下证据：1、12组照片，证明了房屋质量还是有问题，没有整改完成；2、聊天记录截图，证明被告去涉案房屋查看过；3、其他业主的收楼照片，证明了其他业主在收楼后出现的各项问题；本院经审理查明：2016年2月27日，被告向房地产开发商惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司购买了位于惠州市惠阳区****************带精装修的商品房。房地产开发商惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司作为该物业的前期物业管理公司，2019年6月份，该前期物业管理公司更名为原告“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司”。之后，原告在进驻涉案小区后，以开发商的收楼通知时间开始计收物业管理费。被告在接到房地产开发商收楼通知后，验房时发现所购房产存在装修质量瑕疵，要求开发商进行整改，没有办理收楼手续，并因此拒绝缴交物业管理费。2020年1月6日，原告以被告拖欠从2018年7月至2019年11月物业服务费3018.52元为由，向本院提起诉讼。庭审时，原告认可被告暂未办理收楼手续，未拿到房屋钥匙，表示对被告房屋质量瑕疵整改问题已与开发商沟通过，开发商因此向原告支付了2018年7月份之前的物业管理费，现开发商回复房屋已全部整改完毕，但不能提供证据。被告则表示其所购房屋存在质量瑕疵已与开发商交涉，没有办理收楼手续，没有收到房屋整改完毕的书面通知，没有理由向原告缴交物业管理费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷系列案之一。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，被告作为业主在接到收楼通知书后，收楼时发现房屋装修质量存在瑕疵，及时与建设单位协商整改，但至今未接到建设单位整改完毕要求业主收楼通知书。原告获知房屋质量瑕疵虽有与建设单位沟通，但未能提供建设单位已对相关物业进行整改完毕并已通知业主的书证、房屋验收记录表及建设单位已将涉案房屋移交物业管理的交接签单等证据；原告仍持有被告所购房屋钥匙，没有证据证明被告完成收楼的事实。因此，原告应承担举证不能的法律后果。被告暂未办理收楼手续，即属物业尚未交付买受人的情形。依照《物业管理条例》规定，物业服务费用由建设单位交纳。为此，原告主张被告支付自2018年7月至2019年11月的物业服务费3018.52元及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可就以上期限的物业服务费另行向建设单位主张。被告答辩意见理由成立，本院予以采纳；但如果买受人认为房屋装修质量有问题，可以依商品房买卖合同的法律关系另行维权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马慧强人民陪审员  陈娘秀人民陪审员  练建忠二〇二〇年七月十四日本件与原件核对无异书 记 员  曾栖桐徐卓怡