河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0521民初1452号 原告：徐静，女，1971年3月18日出生，汉族，户籍地邢台市桥西区，现住邢台市。 被告：邢台市碧桂园房地产开发有限公司。住所地邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚润滋，该公司员工。 委托诉讼代理人：王国凯，该公司员工。 原告徐静与被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邢台碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐静、被告邢台碧桂园公司委托诉讼代理人王国凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付赔偿因房屋质量不合格维修延期交房的违约金139951.88元（2017年3月31日至2018年1月19日，共294天，购房款为1586756元违约金合计139951.88元）；2、判令被告赔付或执行收房前维修期间（以赠送形式给的单据）免收10个月物业费及收房后赠6个月物业费大礼包以及公开信赠业主物业费12个月中所欠的16个月物业费（8496.48元）；3、判令被告对应拆换而没拆换的门窗柜结构柱进行拆换，并对门窗框结构柱强度不合格、墙体稳固性差、变形大造成不断出现的墙体裂缝、墙体漏水问题立即进行维修并赔偿；4、判令被告对应修而未修的墙体内裂缝、空鼓，我自行维修的费用给予赔偿合计9300元，对外墙裂缝漏水立即进行维修并赔偿；5、判令被告立即将我收房前就已损坏的入户防盗门换新并赔偿；6、判令被告立即将漏风漏雨的3个旧断桥铝门、1个严重变形断桥铝窗换新并赔偿；7、判令被告立即对院内排水系统、排污水管、污水井损坏漏水进行维修（漏水造成房屋地基泡水）并赔偿；8、判令被告立即维修房顶瓦下方排水槽全部断裂，排水槽内水泥杂物堵塞排水槽管不通的质量缺陷并赔偿；9、判令被告立即将修房顶漏水期间打的几十处钢钉窟窿进行加固施工并赔偿；10、判令被告立即将维修房顶时拆除的保温层，损坏的房顶风道、损坏的房顶瓦片，恢复到完好初始状态并赔偿；11、判令被告立即按原合同施工安装彩色液晶对讲系统并赔偿；12、判令被告交付太阳能使用说明书、保修卡，负责调试恢复太阳能全部自动功能并赔偿；13、判令被告将交房时院内的树没给裁活，已登记补种的树，进行补种或折价赔偿；14、判令被告将现存的及维修不彻底重新裂纹、漏雨的房顶、墙体、内墙、外墙损坏部位彻底维修并赔偿；15、判令被告承担因第3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14项维修施工所造成的一切损失及责任；16、判令被告立即针对3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15条制订正规维修施工合同进行规范施工并赔偿；17、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月21日，我购买被告位于邢台市，购房款为1586756元。合同约定，出卖人（即被告）应当在2017年3月30日前交付该商品房。收房时我发现房屋存在大量质量问题，房屋墙体严重断裂，墙体漏水，墙面起泡、掉灰，一层地面渗水、三层房顶漏水、二层房顶裂漏水，断桥铝门漏水，断桥铝窗户漏水，卫生间顶漏水、卫生间墙漏水，窗户打不开、入户门损坏门框摇晃，无自来水、无水表，无电表，无燃气，太阳能控制器未装、暖气调温器未装、排污水管网未接通等达不到交房条件。全体业主2017年4月1日向邢台县建设局递交了业主拒收房诉求（诉求项至今未解决）。2017年4月9日县建设局、七里河管委会、碧桂园高层负责人共同与广大业主见面，碧桂园公开道歉，承诺进行质量整改，延期交房，接受政府处理（至今未按承诺修房未按延期交房赔款。2017年4月14日邢台县建设局向碧桂园下发整改通知，要求整改并重新进行验收，未经验收合格不得擅自交房（至今没重新验收）。2017年4月28日，碧桂园公开信给业主的承诺若至今未兑现《承诺维修整改）。2017年5月3日向碧桂园报修我家的31项需维修的质量缺陷（至今没完成维修）。2017年6月7日检测鉴定出结果显示门窗框结构柱质量不合格（至今未全部拆换）。碧桂园方不但至今没完成这些质量缺陷维修，而且在维修中对原有设施破坏严重：将入户防盗门，漆面磕碰损坏，将漏雨的新门拆换为漏风漏雨的旧门，将漏雨、裂缝的房顶，打几十个窟窿灌注泡沭胶填缝，不但修不好房顶漏雨且严重破坏了房顶的强度，墙体断裂采用了贴纸带的方法贴住裂缝，滚上涂料，这种施工方式会造成以后墙面起泡，我在后来装修墙面的施工中必须全部返工重新处理墙面，大大增加了施工维修费用。院内房北侧排水管道、污水井泄漏，造成污水排水管周围地下存水，房子地基在水中泡着，报修理不理，填土掩盖住。收房前碧桂园方进行这些维修都是不负责任的破坏性的维修，因维修效果差进度慢，我急于收房并多次投诉，催促维修要求尽快收房，均无效，为了减少房屋破坏，监督维修质量，加快维修进度，于2018年1月29日在质量缺陷未解决的情况下收房。收房后我继续投诉要求赔偿，催促维修，被无休止的拖延。我2018年1月19日收房，至今并未过保修期。碧桂园方应负责对质量缺陷进行所有维修、赔偿。赔偿因质量缺陷维修延期交房294天的违约金（139951.88元）。经多次协商，被告拒不履行，原告只能拿起法律武器，来维护自己的合法权益，鉴于此，请法院支持原告的诉讼请求。 邢台碧桂园公司辩称，1、涉案房屋已完成交付，不存在延期交房的违约责任。我公司与原告于2016年1月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买我公司开发建设的邢台碧桂园106号楼102号房屋。2017年3月28日该房屋取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（以下简称竣备证），符合合同约定条件可以交付使用，且该房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题。我公司已向原告寄送了期楼收楼通知书，原告已确签并接收了涉案房屋。我公司已完成房屋交付，无需承担逾期违约责任。2、原告诉求第1项和第14项不应被同时支持，因为违约金和损失不能同时主张。3、原告诉求第2项中诉求中要求“收房后赠6个月物业费”，该诉求明显表明了被答辩人已收楼，我司已完成交楼业务，不然原告怎么称收楼后赠物业费呢。另外该物业费系物业服务法律体系，受物业公司与原告之间签订的《物业服务合同》的约定，原告应另案起诉。4、原告所诉3、4、5、6、7、8、9、10、11项诉求与事实不符，门窗框结构按照合同约定交付，没有理由要求拆换，而且也无合同依据；不存在原告可以拒绝收房的质量问题。根据合同补充协议第五条约定，买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的。还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼，根据合同约定，只有严重质量问题原告才能拒绝收楼，涉案房屋并不存在严重质量问题，原告虽然报修过部分质量问题，但是这些都属于一般质量问题，被告仅需要根据合同约定履行保修义务，不承担逾期交房违约责任，原告未按期收楼，完全是其个人愿意，一切后果由其承担，综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年1月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YS2016001521），合同约定，原告购买被告开发的邢台碧桂园106号楼1至3层102房产一套，房屋代码为1010107，房屋总价款为1586756元。签订本合同前买受人已支付定金50000元，2016年1月21日前支付首付款1386756元，余款200000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金。 同日，徐静与被告邢台碧桂园公司就YS2016001521《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿签订《补充协议》（以下简称“协议”），第五条关于该商品房交付条件与交接手续约定，商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意将合同第十一条第（三）款第2项删除，按如下约定履行：买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。查验商品房后，双方应该签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。 第六条关于逾期交付责任约定，买受人同意不按照合同第十二条的约定履行，按本条约定履行。逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，原告徐静按约定付清全部购房款。 2017年3月29日邢台碧桂园公司向徐静送达了期楼收楼通知书，通知原告该商品房可于2017年3月31日交付。2017年3月31日原告在办理商品房交接手续时发现商品房存在诸多质量问题，与此同时，在邢台碧桂园公司购房的其他购房户也发现所购商品房存在质量问题，于是众多购房户组织起来进行了大规模集体维权活动。2017年4月14日邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园公司送达了通知，内容为：针对2017年4月9日业主反映的质量问题，我局对相应工程进行现场查看，并于2017年4月10日向你公司下发了建设工程质量问题通知单，要求你公司：（1）组织施工单位、监理单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报我局备案后进行整修，整修完成后重新组织竣工验收；（2）在竣工验收合格前，不得擅自交付使用。2017年4月28日邢台碧桂园公司发表了“致业主的公开信”。 针对原告对涉案房屋提出的质量问题，被告进行了维修。后原告于2018年1月18日接收了房屋，并自行装修居住至今。原告在装修居住后，发现房屋仍存在质量问题，遂要求被告维修，被告也对原告提出的相关问题进行了维修，但被告对维修结果不满意。本案原告起诉后，经本院调解，被告对原告诉状要求的相关维修项目进行了维修，但原告对相关维修结果不满意。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是当事人双方真实的意思表示，不违反法律规定，应属有效，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 1、关于逾期交房违约金的计算。根据合同的约定，本案原告已按约定缴纳购房款，被告邢台碧桂园公司应于2017年3月31日前依约将诉争房屋交付原告徐静使用。但因原告徐静在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，与其他在邢台碧桂园公司购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给被告邢台碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收，而导致被告未能按期向原告交付房屋，故被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称涉案房屋已完成交付，不应承担延期交房违约责任的主张无事实依据，不予采信。本案，邢台碧桂园公司存在迟延交房的违约事实，当事人约定了违约金标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，合同约定的违约金标准是否予以调整，应当根据个案不同情形予以衡量，一般可以按“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”予以调整。在涉及房屋买卖合同纠纷所形成的诉讼案件中，具体到“造成损失”的确定，应当以实际损失为基础，并根据个案合同履行情况中的违约人过错程度、违约场合、行为方式、造成的损失后果、违约人获利能力等不同的合同履行情况予以认定。同时，本院审理本案的过程中，查明本院和上级法院审理了多起购房者起诉邢台碧桂园公司违约迟延交付房屋的诉讼案件，上述案件与本案迟延交房所涉情形基本相同，均以合理赔偿的方式调解或判决结案。为维护众多购房者的利益，使购房者能够得到合理、公平赔偿，故应在涉及此类案件的裁判过程中，统一裁判尺度。就本案而言，综合考虑前述违约金标准应予调整的裁量因素，结合本案实际，酌定违约金标准按照日万分之一点五确定。至此，违约金应自2017年4月1日起至开庭日2018年1月18日止计算，共计293天，邢台碧桂园公司应当给付徐静的违约金数额为69738元（1586756元×0.00015×293天）。 2、关于物业费损失。虽然被告邢台碧桂园公司在致业主的公开信中承诺赠送物业费，但原告于2018年1月入住后实际交付了物业费，因此可以认定原、被告双方对物业费的交付问题达成了一致的意见，考虑到原告已实际享受了邢台碧桂园的物业服务，故原告要求被告赔偿物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于原告诉讼请求的第3-14项，均系原告要求被告对存在质量问题要求维修项，庭审中，原告也认可被告对相关项目进行了维修，只是原告不认可维修结果，认为没有修好。为减少讼累，及时解决纠纷，防止在房屋维修过程中产生新的纠纷，结合本案实际，本院确定由被告邢台碧桂园公司一次性给付原告20000元费用，上述质量问题由原告自行维修。综上，由被告邢台碧桂园公司给付原告徐静逾期交房违约金69738元，给付原告徐静房屋维修费用20000元。原告其他诉讼请求证据不足，不予支持。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下： 一、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原告徐静违约金69738元； 二、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原告徐静房屋维修费用20000元； 三、驳回原告徐静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3285元，减半收取计1642元，由原告徐静负担590元，由被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担1052元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 李世军 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 张敬君 书 记 员 郭晶明