河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初519号原告：中信银行股份有限公司石家庄分行，住所地河北省石家庄市桥西区。代表人：刘志华，该分行行长。委托代理人：汤红英，河北律融律师事务所律师。委托代理人：王庆，河北律融律师事务所律师。被告：郑某，男，1982年1月21日出生，汉族，住石家庄市桥西区。被告：河北天河房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区。法定代表人：王树明，该公司总经理。委托代理人：刘力娟，河北厚正律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司石家庄分行（以下简称中信银行）与被告郑某、河北天河房地产开发有限公司（以下简称天河房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告中信银行委托代理人王庆，被告天河房地产公司委托代理人刘力娟到庭参加诉讼，被告郑某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中信银行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告一偿还原告借款本金132590.77元、截至2020年1月6日的利息及罚息2514.92元，合计135105.69元，以及支付自2020年1月7日起到还清全部借款本息之日止的利息、罚息及复利（按《个人购房借款合同》约定计算）；2.被告二对上述债务承担连带保证责任；3.被告一承担抵押担保责任，原告对拍卖或变卖抵押物所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、保全费等）由二被告承担。被告郑某未答辩。被告天河房地产公司答辩意见：1.我公司当年销售金域蓝湾房产有指定银行统一办理贷款手续，但是被告郑某提出他在中信银行有熟人，可以给他提供各种便利条件，他要求选择中信银行办理，我公司也不得强制客户选择银行便同意。之后，郑某自行找中信银行办理贷款，郑某将一些制式文本提供给我公司，我公司予以配合。直至我公司收到法院传票后通过各方面了解，才知晓郑某购买的房屋已经10年，发放房本也7年多，竞然未办理抵押登记，并且刚出售给徐一村，且办理了过户登记。而随后原告起诉要求我公司承担连带担保责任，很显然郑某与原告单位人员从一开始就设下图套，7年多均不办理抵押手续，不闻不问，至售房后立即起诉，存在串通侵犯我公司权益的嫌疑。我公司要求原告提供其单位同意给郑某办理贷款的领导审批手续、郑某的贷款条件是否符合条件的审核手续以及经办郑某贷款手续的人员出庭予以说明情况。第一、郑某为何不选择我公司指定的统一银行办理，非要选择原告，而原告就郑某一人的贷款业务，却从未派人员与我公司联络，任由郑某一人拿着盖银行公章的文件与我公司接洽，由此可见，原告与郑某关系非同一般。第二、如果郑某当年不符合贷款条件而原告依然审批通过，说明原告工作人员与郑某均涉嫌刑事犯罪，请求法院中止审理移交公安处理。第三、原告发放贷款十年之久，原告怠于履行办理抵押手续的义务，却对房屋出售信息了如指掌等等，很显然原告是故意不办理抵押手续，故意待郑某出售房屋后谋取我公司利益，我公司保留追究相关人员刑事责任的权利。2.三方签署的《个人购房借款合同》第5.1.1条规定，被告郑某已向原告提供购房合同正本及有关资料和文件，说明这些购房资料均在原告处，凡是到我公司领取房本，均需提供购房资料文件方可领取，既然该房本早已于2013年9月被领取，又进行了过户，显然原告与郑某都知晓房本已经领取的事实。原告人员从未与我公司联络过，也未询问过，原告就此笔贷款如此怠慢的做法，显然是故意与郑某串通侵犯我公司权益。3.根据第10.3条规定，原告与被告郑某必须按照法律规定办理抵押物的登记手续，其两方承担办理抵押物的义务，现其两方故意不办理抵押物登记，并将房屋出售，转移房款后却让我公司承担连带保证责任，明显属于双方串通侵犯我公司权益。4.根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，郑某购买的房屋自2013年9月即可以办理抵押手续，郑某未办理抵押手续的行为已经构成违约，原告应当采取措施，但是原告未采取任何措施，原告应当承担损失扩大的责任。5.该房屋当初单价3824.27元，共340514元，现在单价2万元，达到180万元左右，如果郑某将售房款转移，则明显存在串通侵犯我公司权益的嫌疑。另外，原告拖延这么多年不予追究郑某责任，我公司的担保责任已经超过时效。综上，我公司对本案债务不应承担连带担保责任。案件事实一、2010年1月27日被告天河房地产公司与被告郑某签订《商品房买卖合同》，约定郑某购买天和房地产公司开发的位于石家庄市裕华区谈固西街130号金域蓝湾7号商住楼01单元2102房产，建筑面积89.04平方米，总价款为340514元，买受人郑某于2010年1月27日交付首付款130514元，剩余房款210000元办理银行贷款，出卖人与工商银行建南支行签订商品房预售监管协议，双方约定预交房日期为2010年12月31日。2010年2月5日被告郑某向天河房地产公司出具书面申请书，载明本人郑某购买天和房地产公司金域蓝湾xxx房屋，已交首付136514元，余款204000元本人自行申请在中信银行办理贷款，需天河房地产公司在中信银行承诺书上加盖公章，如未成功办理贷款，则将此承诺书返还；如成功办理贷款，直接将204000元拨入天河房地产公司指定账户，本人同意所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》直接交于银行，办理抵押登记手续。二、2010年4月16日，原告中信银行（贷款人，乙方）与被告郑某（借款人，甲方）、天河房地产公司（保证人，丙方）签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定乙方（原告）向甲方（被告郑某）提供贷款204000元用于购买坐落于石家庄市裕华区谈固西街130号金域蓝湾xxx的房产；贷款期限240个月，自2010年4月16日至2030年4月16日止；被告郑某以其上述房屋提供抵押担保；贷款年利率为4.752%，浮动利率，逾期罚息利率为合同利率的150%；还款方式为月等额本息还款，还款日为每月15日，每期还款1318.46元。合同第5.1.1条约定，甲方已向乙方提供购房合同正本及有关资料和文件，并已足额支付首付款。第9.1条约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方（被告天河房地产公司）提供阶段性连带责任保证。第10.3条约定，甲方取得所购房屋的所有权证之日起，甲乙双方必须依照法律规定办理抵押物的登记手续，抵押登记费由甲方承担。第11.1条约定，丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。第11.2条约定，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。第13.1条约定，乙方及其授权代理人有权对本合同项下甲方所购买的房产进行查询和核实。第13.6条约定，乙方有妥善保管抵押物的权利证书及其他有效证明文件和相应资料的责任。合同签订后，原告于2010年4月16日依约向被告发放贷款204000元，被告郑某已陆续偿还111期贷款本息，自2019年8月15日开始逾期还款，截至2020年7月7日被告尚欠借款本金132590.77元、利息4908.62元、罚息395.66元。三、被告天河房地产公司于2013年9月11日将案涉房屋的房产证、发票、契税发票、维修基金发票原件交付给被告郑某后，被告郑某未与原告办理案涉房产抵押登记手续。四、本院依据原告申请，依法向原告出具了调查令，经调查核实，被告郑某购买的案涉房产已于2017年2月22日转让给高攀，高攀又于2019年11月14日转让给徐一村。裁判理由与结果本院认为，原、被告签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，各方均应认真履行各自义务。原告依约向被告郑某发放贷款后，被告郑某应按约履行还本付息义务，被告未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告郑某偿还剩余借款本息的请求，理据充分，本院予以支持。双方签订的合同明确约定，被告天河房地产公司为案涉贷款提供阶段性担保，即在被告郑某取得案涉房屋的所有权证并办妥抵押登记之前承担连带责任保证。被告天河房地产公司在办理完毕案涉房屋的产权证后，应及时督促原告与被告郑某办理抵押登记手续，或依据郑某出具的书面申请书将房产证直接交付给原告。本案根据查明的事实可以证实，被告天河房地产公司直接将案涉房屋的产权证交付给被告郑某后，被告郑某未依约与原告办理案涉房产的抵押登记手续，被告提供的现有证据不能证实原告知晓案涉房屋已办理房产证而仍怠于办理抵押登记手续，也不足以证明被告郑某与原告之间存在恶意串通损害担保人合法权益的情形，现案涉房产已转让给他人，原告无法实现抵押权，因此，被告天河房地产公司仍应承担连带保证责任。双方签订的合同明确约定，保证人天河房地产公司保证期间为担保阶段内甲方（被告郑某）每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。本案被告郑某自2019年8月15日起逾期还款，原告于2020年1月15日起诉，未超过法定的保证期间，因此，被告天河房地产公司以本案已过保证期间的抗辩理由，不能成立。如被告天河房地产公司认为被告郑某与原告中信银行之间的行为涉嫌犯罪，可通过其他途径另行解决。原告持有的《预售商品房合同备案书》上明确载明预交房日期为2010年12月31日，至起诉前9年的时间，原告未调查核实被告郑某贷款所购房产是否办理房产证，是否具备办理抵押登记的条件，致使案涉房产被郑某转让给他人，理应自行承担不能实现抵押权的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑某于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司石家庄分行贷款本金132590.77元，并支付利息（截止到2020年7月7日尚欠利息及罚息共计5304.28元，自2020年7月8日起至履行完毕之日止的利息、罚息、复利等，按双方签订的《个人购房借款合同》约定计算）；被告河北天河房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告河北天河房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郑某进行追偿。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3002元，公告费400元，保全费1196元，由被告郑某负担；被告河北天河房地产开发有限公司对其中3002元承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并自递交上诉状之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232010905xxxx,开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨有凤人民陪审员  冯瑶瑶人民陪审员  安冀宁二〇二〇年七月九日书 记 员  刘 磊