河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初5216号 原告（执行案外人）：丁新年，男，1956年3月26日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：丁婕，女，1984年2月18日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：宋琪，河北精深律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵海涛，男，1977年7月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告（被执行人）：河北国宏房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：王文江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告丁新年与被告赵海涛、河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁新年委托诉讼代理人丁婕、宋琪，被告赵海涛、被告国宏公司委托诉讼代理人周永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁新年向本院提出诉讼请求：1.不得执行河北国宏房地产开发有限公司名下位于丛台区产；2.依法确认原告是位于丛台区产的所有人；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，丛台区人民法院针对赵海涛与被告国宏公司民间借贷纠纷一案，作出（2016）冀0403民初1971号民事判决书，判决被告国宏公司，于本判决生效之日起十日内偿还原告赵海涛借款本金40万元及利息。2017年6月8日，丛台区人民法院作出（2016）冀0403执1362号执行裁定书，裁定查封被执行人国宏公司名下位于丛台区阳光水岸五号楼一单元1602号房产，查封期限自2017年6月8日至2020年6月7日止。2019年10月10日，丁新年对执行标的提出书面异议。丛台区人民法院于2019年1月5日作出（2019）冀0403执异195号执行裁定书，裁定驳回丁新年的异议请求。一、在丛台区人民法院查封之前，原告已经和国宏公司签订合法有效的书面买卖合同，且原告已支付全部房款。2014年8月20日，原告与国宏公司签订内部认购协议书，原告购买国宏公司开发的阳光水岸1602号房并已于2014年8月20日付清房款341034元。二、原告所购商品房系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋。综上所述，本案中丛台区法院查封的阳光水岸1602号房产属于原告所有。依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%之规定。原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法中止对阳光水岸1602号房产的执行，并解除查封，依法确认涉案房产的所有人属于原告，以维护原告的合法权益。 赵海涛辩称，一、原告第一项诉讼请求错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房用于满足其生活居住需要，本案中原告与国宏公司签订的所谓《内部认购协议书》和收据已明确表明，该房产系抵顶国宏公司对原告女儿丁婕公司的欠款，所以原告不是向开发商购买房产的消费者，不应适用该条规定。这份《内部认购协议书》实质上是一个以物抵债协议，目的是消灭金钱债权，所以原告女儿丁婕经营公司与国宏公司之间的基础法律关系为债权债务关系，而一个金钱债权不应优先于另一金钱债权的实现。而且根据相关法律规定，以物抵债协议不能直接引起所有权的变更，故案涉房产自始至终都属于国宏公司名下，系该公司所有的房产。丛台法院根据（2016）冀0403民初1971号民事判决书、（2016）冀0403执1362号执行裁定书以及民事诉讼法的相关规定对涉案房产进行查封程序合法，符合法律规定。原告享有的一般债权不能排除法院对执行标的物的强制执行，应当驳回该诉讼请求。二、原告的第二项诉讼请求于法无据，应当驳回。其请求的是物权，而本案中原告所提供的证据仅仅能够显示其对国宏享有债权，该债权因未经签订正式的《商品房买卖合同》也未办理备案登记及产权登记，故不能确认房产归原告所有。原告的诉讼请求依托的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，但该条明确载明，必须是法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告与国宏公司签订的是《内部认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第2条:“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该条可以看出，预约合同包含认购书，签订认购书后约定一定期限内订立的后合同才是买卖合同，所以本案的《内部认购协议》并非买卖合同而是预约合同，不符合29条第一款买卖合同之规定。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条认定认购协议为商品房买卖合同的前提是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，而《商品房销售管理办法》第16条:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名住所;（二）商品房基本状况;（三）商品房的销售方式;（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;（五）交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属;（九）面积差异的处理方式;（十）办理产权登记有关事宜;（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任;（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告所提交的预约合同中有下列大量内容不符合第16条之规定:1、没有房产交付使用的条件及日期约定;2、没有装饰、设备标准承诺;3、没有供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任约定;4、没有公共配套建筑的产权归属;5、没有办理产权登记有关事宜的约定。如此多的商品房买卖合同主要内容没有约定，更加体现出该认购协议书根本就不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，根本不符合29条之规定，目前该房产的权属仍是国宏公司，所以该诉讼请求也不应得到支持。三、根据第29条第二款规定:“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;”。而原告提交的《内部认购协议书》中显示其居住在育德花园2-3-9（南院），提交的民事起诉书中显示其居住在邯山区，可见原告或其近亲属用于居住的房屋不止一套，故不符合第29条第2款的规定。四、原告提交的证据混乱，是国宏欠其女儿丁婕经营的公司欠款和鲍某欠款的收据，跟原告丁新年没有关系，不符合第29条第3款的规定。五、本案的诉讼费应当由原告承担。综合以上，原告提交的《内部认购协议书》非正式的商品房买卖合同，且双方之间用案涉房屋以物抵债，非一般商品房买卖关系，故不适用第29条条款。原告所主张的权利不能排除法院对案涉房屋的强制执行，故恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求，切实维护被告赵海涛的合法权益。 国宏公司辩称，原告所述属实，没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，国宏公司（甲方）与邯郸市绿洲装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修施工合同》一份，双方约定：乙方承包甲方位于联纺路与幸福路交叉口的国宏大厦接待中心工程，本合同为包干合同，工程价款合计423550元等内容。2014年8月19日，国宏公司为丁婕出具收据一份，载明金额223550元，备注：工程款抵房款阳光水岸。2014年8月20日，国宏公司为丁婕出具收据一份，载明金额100856元，备注：鲍丽娜借款10万和0.0856万抵房款阳光水岸。2014年8月20日，国宏公司收到16628元后，为丁新年出具收据一份，载明预收房款5-1-1602，金额341034元。当日，国宏公司（甲方）与丁新年（乙方）签订《内部认购协议书》一份，双方约定：乙方购买的房屋位于邯郸市，总价341034元，于2014年8月20日付清本协议约定总房款341034元等内容。 另查明，原告赵海涛与被告国宏公司民间借贷纠纷一案，2016年6月16日本院作出（2016）冀0403民初1971号民事判决书，判决：被告国宏公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵海涛借款本金400000元及利息。2016年8月12日，该案进入执行程序。2017年6月8日，本院作出（2016）冀0403执1632号执行裁定书，裁定：查封被执行人国宏公司名下位于丛台区房产。丁新年提出执行异议，本院作出（2019）冀0403执异195号执行异议裁定，认为阳光水岸5号楼1单元1602号房产登记在被执行人国宏公司名下，执行中，法院查封其名下房产并无不当。针对异议人称上述房产是其全款购买，归其所有的问题，非执行异议所确认事项，应通过诉讼程序解决。异议人所提异议请求，本院不予支持。裁定：驳回丁新年的异议请求。丁新年对该裁定不服，提起诉讼。 本院认为，丁新年主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占用不动产不产生物权变动的法律效果。本案诉争房屋登记在国宏公司名下，因此，从物权公示的角度来看，国宏公司是案涉房产的所有权人。虽然丁新年实际占用使用案涉房屋，但不能据此认定丁新年取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，《内部认购协议书》的订立系基于邯郸市绿洲装饰工程有限公司与国宏公司之间的工程款抵账行为，以及鲍丽娜与国宏公司之间的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭邯郸市绿洲装饰工程有限公司对国宏公司的债权，以及鲍丽娜对国宏公司的债权，而非单纯的房屋买卖。本案以物抵债协议，不能体现丁新年与国宏公司买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。丁新年寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与国宏公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，丁新年对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。 综上所述，丁新年的诉请不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下： 驳回丁新年的诉讼请求。 案件受理费6416元，由丁新年负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周金越 人民陪审员  石 磊 人民陪审员  徐 波 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  刘蛟龙