陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初201号   原告史洪卫，男，汉族，出生于1967年5月12日，安康市汉滨区人，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人陈黎明，系安康市汉滨区148法律服务所法律工作者   被告张秀，女，汉族，出生于1966年10月12日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区，楼17A02，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人刘斯曼，女，汉族，出生于1992年4月10日，住西安市未央区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系被告张秀女儿   第三人苏辉，男，汉族，出生于1968年6月1日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX   第三人潘婷婷，女，汉族，出生于1981年9月14日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系苏辉之妻   原告史洪卫与被告张秀、第三人苏辉潘婷婷案外人执行异议之诉纠纷一案，我院作出了（2018）陕0902民初字1281号《民事判决书》，原告史洪卫不服上诉至安康市中级人民法院，安康市中级人民法院作出（2019）陕09民终790号《民事裁定书》，发回我院重审。本院受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告史洪卫及其委托代理人陈黎明，被告张秀及其委托代理人刘斯曼均到庭参加了诉讼，第三人苏辉、潘婷婷经依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。   原告史洪卫诉称，被告苏辉于2013年9月23日在汉滨区XX社以原告房产担保贷款80万元，2016年借款到期后，尚欠本金67万，被告苏辉不能及时还款，汉滨区XX社向汉滨区法院起诉被告苏辉、潘婷婷与原告（担保人）共同连带偿还所欠债务本金及利息。2015年被告苏辉、潘婷婷夫妇在恒口经营恒信百货期间，因投资生意周转，以其夫妇名下东井街房屋产权在小额信贷公司抵押借款49万元，签订了《借款合同》、《房屋抵押合同》，并且在有关部门办理了抵押登记和抵押、公证等手续。为此，经原告与苏辉、潘婷婷夫妻共同协商，2017年6月1日，原告转让被告苏辉在小额贷款抵押的XX城XX街XX号房屋。因此，原告代被告苏辉、潘婷婷夫妇偿还了汉滨区XX社贷款67万元；小额信贷本金及利息57万元；另外，支付被告苏辉夫妇从外地往返回安康费用1万元；共计支付房价款125万元。以上还款均有原告在银行付款凭证。原告替被告苏辉还款后，先后办理了该抵押房屋的解除抵押手续，委托公证书。原告购买被告苏辉、潘婷婷夫妇的房屋后，被告已将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等相关产权凭证和房屋所有钥匙交付原告，此房现由原告占有、支配。汉滨区法院2017年12月的执行裁定在后，原告已经在安康市国土局办理《国有土地使用权》户主变更手续当中，安康市城乡建设规划局于2017年10月30日给安康市国土局已发出安建规函（2017）119号复函，仅用于完善土地手续，不作为新建设计条件。即《建设用地规划批复》手续，经陕西卓成土地房地估价测绘有限公司《建设用地价格评估报告》。综上，原告购买被告苏辉房屋产权的民事行为在先，且支付了全部房屋价款，有银行支付凭证可以证明，被告执行在后。原告与被告苏辉的房产买卖属于公平交易，房价款明显高于市场价格，只为摆脱苏辉在汉滨区XX社以个人房屋抵押贷款的牵连。原告购买被告苏辉房屋属于善意取得，房价款公平；而且初步完善办理前期相关的房屋土地产权的转让过户手续，符合相关法律规定。特此提出执行异议，请求人民法院依照最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第1、2、3、4款的规定，予以解除查封为盼。特此诉讼，望依法支持为盼。1、请求确认原告史洪卫与被告苏辉、潘婷婷之间于2017年6月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法撤销（2017）陕0902执1496号执行裁定书，对原告购买被告苏辉、潘婷婷位于安康市汉滨区XX城XX街XX号XX栋的房屋停止执行查封。3、判决由被告苏辉、潘婷婷协助原告史洪卫履行办理上述房屋的产权过户登记手续。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、原告身份证。用以证明原告的身份信息。   2、被告苏辉国土使用证。用以证明转让房屋使用土地性质与权属。   3、被告苏辉房屋产权证。用以证明被告苏辉出让房屋的产权同时向原告交付房屋。   4、房屋买卖合同。用以证明双方房屋买卖合法。    5、个人借款合同、抵押合同、收回贷款凭证、不良贷款处置通知书（2017）第63号、证明。用以证明被告苏辉、潘婷婷2013年9月23日在汉滨区XX社贷款80万，原告提供抵押担保，原告2017年8月14日为被告苏辉在汉滨区XX社还款的事实。   6、原告账户明细查询单。用以证明原告于2017年8月14日为被告苏辉偿还贷款67万元的事实。   7、被告苏辉房屋抵押合同。用以证明被告将安康市XX城XX街XX号XX栋房屋抵押的事实。   8、小额贷款抵押合同。用以证明被告苏辉、潘婷婷贷款20万元。   9、小额银行还款转账凭证。用以证明被告苏辉、潘婷婷贷款的情况。   10、结算业务申请书。用以证明原告2017年6月22日为被告小贷公司债权人刘某某还款57万元。   11、原告银行卡明细。用以证明原告于2017年6月22日为被告支付刘某某57万元贷款凭证。   12、公证书、委托书。用以证明被告苏辉、潘婷婷委托原告办理还款、解除抵押、办理房地产手续。   13、被告苏辉转让房屋钥匙三把照片复印件。用以证明原告已经将房屋占有使用。   14、宗地图，证明:原告以房抵债被告的房屋，正在办理相关手续中。   15、建设用地规划意见复函。用以证明原告购买苏辉的房产需要办理的相关批复手续。   16、评估报告。用以证明办理划拨土地转让手续费且正在办理房产过户手续。   17、执行裁定书（2017）陕0902执1496号。用以证明被告张秀申请查封房产裁定书是11月10日，原告在裁定书生效前已经办理了相关转让手续，原告是在10月份办的，是在裁定书之前办理的，查封的事实在原告购买苏辉房屋之后发生。   18、执行裁定书（2018）陕0902执20号。用以证明原告申请执行异议被裁定驳回。   19、民事调解书（2016）陕0902民初1262号。用以证明苏辉、潘婷婷与被告张秀民间借贷纠纷经法院调解处理。   20、汉滨区法院判决书。用以证明判决案件和本案类似，希望同案同判。   21、苏辉答辩状，证明：苏辉在原审中向法院提供，证明苏辉同意将该房屋转让给原告以房抵债，双方的买卖真实，合法有效并符合法律规定，也是苏辉对该房屋转让的追认。   22、不动产管理资料，证明：中级法院在审理本案后向不动产管理局调取了该房屋的相关信息，该房屋办理抵押登记和解除抵押的过程及日期。2015年9月15日苏辉签订的49万元房屋抵押贷款，原告替苏辉偿还了该借款，2017年8月15日，原告代理苏辉办理了房屋解除抵押手续。   23、汉滨区法院卷宗，证明：张秀2016年起诉苏辉民间借贷案件，该案件调解处理的程序不符合法律规定，张秀与潘婷婷及其他几方当事人之间有亲戚关系系利害关系人。张秀在该案中说明财产来源，而且案件程序不合法，送达程序有瑕疵。   24、弄商银行恒口支行查询信息，证明：原告替苏辉还款的财产来源合法，该财产是恒口镇给原告的征迁补偿款。   被告张秀辩称：一、原告要求人民法院确认他与苏辉、潘婷婷签订的房屋买卖合同有效，事实不清、证据不足，人民法院应依法驳回。原告与苏辉签订的买卖合同没有签约日期，也未经过共有人潘婷婷的签字认可，也未到相关部门备案，无法确认买卖合同的真实性。二、原告要求撤销（2017）陕0902执1496号执行裁定书，对苏辉、潘婷婷位于安康市汉滨区XX城XX街XX号XX栋的房屋停止执行查封，没有法律依据和合理理由。苏辉、潘婷婷于2014年5月22日向被告张秀借款50万元，已有汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1262号民事调解书证实。苏辉借被告张秀50万元用于做生意周转，其债权债务明确，应受法律保护。苏辉未按生效调解书确定的内容履行义务，原告张秀依法向汉滨区人民法院提出强制执行申请。汉滨区人民法院依法作出（2017）陕0902执1496号执行裁定书，依法对苏辉位于安康市汉滨区XX小区XX区XX幢XX室房地产、位于安康市XX城XX街XX号XX房权证产字第B305400－03－21号房地产依法查封，程序合法，依法应予维持。三、对原告要求人民法院判决由被告苏辉、潘婷婷协助其履行办理上述房屋过户手续的诉讼请求，应依法予以驳回。首先，被告张秀的债权债务在先，原告的债权债务在后。其次，被告张秀已依法采取查封措施，而原告截止目前，并无相关有效强制措施与被告张秀对抗。再次，原告没有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定存在的情形，因此原告提出的执行异议之诉纯属无理缠诉。请求人民法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。   被告张秀为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、照片8张，证明：现在房屋不是原告占有使用，张秀可以自由出入。   2、民事调解书（2016）陕0902民初1262号，证明：苏辉向张秀借款的事实的存在的，借款用途合法。   3、执行裁定书（2017）陕0902执1496号，证明：苏辉没有履行还款义务，张秀提出执行申请，对房屋的冻结是合法有效的。   4、执行裁定书（2018）陕0902执20号。用以证明原告申请的异议已经被驳回，其提出执行异议之诉的也应驳回。   5、光盘两个录音，证明：张秀与苏辉的父亲通话，现在该房屋钥匙在苏辉债权人手上人手一把。张秀与苏辉其他债权人的通话，该债权人也表示钥匙在其手中，目前其在看管房屋。   6、照片，证明：2018年5月5日，张秀和其女儿在XX街XX号看房屋的照片。   第三人苏辉、潘婷婷在本案发回重审后，经本院合法传唤后未到庭应诉，也未答辩。   经审理查明，2013年9月23日，第三人苏辉、潘婷婷与汉滨区XX社签订借款合同，向汉滨区XX社借款80万元，借款期限2013年9月23日至2016年9月22日，年息8.713%，安康市利民商贸有限责任公司（法定代表人史洪卫）以其坐落于XX镇XX路的砖混结构房屋为被告苏辉、潘婷婷该笔借款提供抵押担保。后第三人苏辉、潘婷婷没有按照约定偿还借款，2017年8月14日安康市利民商贸有限责任公司法定代表人史洪卫代其偿还借款本息67万元。   2015年6月18日，被告苏辉、潘婷婷与刘某某签订借款合同，向刘某某借款200000元，借款期限2015年6月18日至2016年2月17日。2015年9月1日，被告苏辉、潘婷婷与李某某签订借款合同，向李某某借款490000元，月息1%，借款期限2015年9月1日至2016年2月28日，被告以苏辉、潘婷婷以其所有的位于安康市汉滨区XX城XX街XX号XX幢的房屋为该笔借款提供抵押担保。2017年7月5日，李某某与张某某签订委托书：委托张培办理安康市汉滨区XX城XX街XX号XX房屋的他项权证补办申请、领取事宜，并代为签署与补办上述房屋他项权证的一切相关文件。并对该委托事项在四川省南充市XX城公证处进行了公证。2017年7月12日，李某某的受委托人张某某又将李某某的委托事项转委托给龚某某，同时对该转委托事项在安康市汉滨区公证处进行了公证。同时查明，2017年6月22日，原告史洪卫代苏辉向刘某某偿还57万元借款。   2017年6月2日，安康市汉滨区公证处作出（2017）安汉证民字第730号公证书，证实苏辉、潘婷婷于2017年6月1日于旬阳党家坝在公证人面前签订委托书，委托书符合民法通则的规定。当日苏辉、潘婷婷出具的委托书载明，委托史洪卫为其代理人，委托其代为XX街XX号房产的抵押还款、档案信息查询、解除抵押登记申请、领取房屋所有权及土地使用权证相关文件的事宜，并代理变卖房产交易合同的签订、收款、资金监管事宜、代为领取售房款（上述房款打入史洪卫账户）、房产过户等与交易有关的一切法律文件等事宜。   原告还提供自己与苏辉签订的房屋买卖合同，合同载明被告苏辉自愿将汉滨区XX城XX街XX号XX房屋出售给原告史洪卫，苏辉保证已如实陈述房屋权属状况及其他具体状况，保证该房屋除在北京冠群小额贷款有限公司抵押及信用贷款、陕西信合贷款担保之外，没有设定其他担保、抵押；双方商定史洪卫将苏辉在北京冠群小额贷款有限公司抵押贷款、陕西信合贷款结清后该房屋产权归史洪卫所有；双方同意在史洪卫处理完贷款偿还业务之日起，苏辉该房产房屋所有权证、土地使用权证为史洪卫所有。原告提交两份房屋买卖合同，内容相同，但一份仅有苏辉、史洪卫的签名及电话，另一份还注明签约时间“2017年6月1日”。   另查明，2016年11月25日张秀与苏辉、潘婷婷民间借贷纠纷一案经汉滨区人民法院主持达成（2016）陕0902民初1262号民事调解书，由苏辉、潘婷婷在2017年1月20日前共同偿还张秀借款50万元；后苏辉、潘婷婷未按照约定时间履行义务，张秀遂申请进行执行，在执行过程中汉滨区人民法院作出（2017）陕0902执1496号执行裁定书，对苏辉、潘婷婷位于安康市汉滨区XX城XX小区XX区XX幢XX室、位于汉滨区XX城XX街XX号XX幢的房地产进行查封。史洪卫得知后提出异议，汉滨区人民法院作出（2018）陕0902执异20号执行裁定书驳回了史洪卫的执行异议请求。   以上事实有原告身份证、被告苏辉国土使用证、被告苏辉房屋产权证、房屋买卖合同、个人借款合同、抵押合同、收回贷款凭证、不良贷款处置通知书（2017）第63号、证明、原告账户明细查询单、被告苏辉房屋抵押合同、小额贷款抵押合同、小额银行还款转账凭证、结算业务申请书、原告银行卡明细、公证书（委托书）、被告苏辉转让房屋钥匙三把的照片复印件、宗地图、建设用地规划意见复函、评估报告、执行裁定书（2017）陕0902执1496号、执行裁定书（2018）陕0902执20号、民事调解书（2016）陕0902民初1262号、汉滨区法院判决书及原、被告当庭陈述所证实。   本案的争议焦点一：苏辉和潘婷婷参与本案的诉讼主体是被告还是第三人？依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释。第三百零七条之规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案被执行人苏辉、潘婷婷不反对案外人的异议，可以列为第三人。   本案的争议焦点二：原告史洪卫对本院查封的位于安康市汉滨区XX城XX街XX号XX栋房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记的就不能取得及享有不动产物权。本案原告史洪卫与第三人苏辉虽签订了房屋买卖合同，因双方房屋买卖时未办理房屋权属变更登记，不能发生物权变动的法律效力，为此原告史洪卫尚未取得房屋所有权，且该房屋的土地使用权为划拨用地，依据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，在支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书之前，不得转让。依据最高人民法院关于适用《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案在法院对该房屋查封之前，原告史洪卫尚未对该房屋进行实际合法占有。依据最高人民法院关于适用《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。（二）所购商品方系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。(三)已支付的价款超过和约定总价款的百分之五十。本案原告史洪卫与苏辉的房屋买卖合同实际是原告史洪卫替苏辉偿还债务后向其行使追偿权，实际是一种以物抵债行为，并非所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案属于案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告只向本院提供了房屋买卖合同，无证据证明其已取得的房屋所有权，也无证据证明其对该房屋进行实际占有。   综上所述，原告提出要求依法撤销（2017）陕0902执1496号执行裁定书，停止对被告苏辉、潘婷婷位于安康市汉滨区XX城XX街XX号XX栋的房屋执行查封，理由不充分，本院不予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院关于适用《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二项之规定，判决如下：                                                                                                                                                              驳回原告史洪卫的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告史洪卫承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。      审 判 长 张 波   人民陪审员  黄洪琴   人民陪审员  杨吉芳      二〇二〇年七月十六日      书 记 员 黄奕萱         1