江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初11640号原告：王启飞，男，1979年12月8日生，汉族。委托诉讼代理人：韩磊，江苏朗华律师事务所律师。被告：南京利众置业投资集团有限公司，统一社会信用代码91320102552071800C，住所地在江苏省南京市玄武区北京东路******。法定代表人：李耿心，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱镇宁，该公司员工原告王启飞与被告南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王启飞的委托诉讼代理人韩磊，被告利众置业公司委托诉讼代理人朱镇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王启飞向本院提出诉讼请求：1.被告利众公司返还其支付的居间费用5000元；2.要求利众公司赔偿经济损失309480元；3.利众公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月28日，其在南京利众置业投资集团有限公司第叁拾叁分公司（以下简称利众公司第叁拾叁分公司）居间撮合下与于洪伟（原房屋在证产权人为于洪伟及李洪娜夫妻共同共有，已过户其名下）达成房屋买卖协议，于洪伟将原位于江宁区），以145万元出售给其，其已按约定支付了定金及购房款房。合同签订后，利众公司第叁拾叁分公司告知其房屋仍存在4个在证有效抵押，要其在不选择资金监管渠道情况下，才可进行过户交易，导致其在支付前期购房款给于洪伟时，并没有完全在证抵押，导致原告再期合定房款外再多支付30余万的用于消除在证抵押，抵押权人吴晓芳不参加诉讼，导致诉讼进程冗长，且房屋为于洪伟、李洪娜夫妻共有，叁拾叁分公司只让于洪伟一人签字，导致在诉讼时于洪伟答辩涉案房屋为夫妻共有房屋没经配偶签字认可，签订买卖合同应为无效，银行按揭手续，无法完成，其在他人处借款100万元，产生巨额利息，综上所述，利众公司第叁拾叁分公司在涉案合同中未尽到中介应尽任与义务，利众公司第叁拾叁分公司的行为己经严重损害其利益，应承担相应赔偿经济损失。利众公司第叁拾叁分公司系利众公司的分公司，不具备独立法人资格，应由利众公司承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，其认为，利众公司未尽到房屋中介职业应尽义务，严重侵犯了原告的合法权益。其唯有诉诸贵院，恳请判如所请。被告利众公司辩称，原告王启飞主张其赔偿损失没有法律依据，王启飞损失是因为案外人于洪伟、李洪娜的原因造成，与其无关，在案涉居间合同中，其没有明显违规和失误，请求驳回王启飞对其的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，案外人于洪伟与原告王启飞及利众公司第叁拾叁分公司签订一份房屋买卖居间协议，该协议载明：“售方：于洪伟（简称甲方）身份证号：……买方：王启飞（简称乙方）……居间方：南京利众置业投资顾问有限公司（简称丙方）。甲、乙、丙根据中华人民共和国有关法律的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况1．甲方自愿将坐落在江宁区的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋。2．该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人：于洪伟、李洪娜，建筑面积：110.47ｍ2，楼层：7／11，房屋来源：……第二条：成交价格甲、乙双方协商后实际成交价格为：人民币：壹佰肆拾伍万圆整（大写），￥1450000（小写）该房屋产权或租赁权过户的相关费用由甲乙双方按国家规定各自承担，（该房屋产权或租赁过户费用的计算依据是指定国家评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考和甲乙双方商定的实际成交价。）第三条：中介费支付……乙方支付中介费10000元，于签订本合同时一次性付清。第四条：房款付款约定（本条各款项均不计利息）乙方向甲方的付款约定：（1）乙方于2016年4月28日向甲方支付房屋定金人民币捌万圆整（大写）￥80000（小写）（2）乙方于2016年7月15日过户当日交付房款人民币伍拾贰万圆整（大写）￥520000（小写）①甲方净得价人民币壹佰肆拾伍万元整，所有税费由乙方承担。②甲乙双方约定2016年7月15日乙方支付甲方首付款陆拾万元整（含定金）￥600000用于解压。③甲乙双方约定2016年7月30日前过户，剩余房款由乙方通过银行贷款支付甲方。④尾款壹万元整甲方结清水电气等费用，乙方支付甲方……第五条：相关事宜1．乙方需要贷款，乙方需承担办理贷款的相关费用。……第六条：违约责任甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。……4．如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。5．如甲、乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。6．如甲方逾期迁出户口，每日赔偿乙方50元……”。王启飞支付利众公司中介费5000元。2016年4月28日，王启飞支付于洪伟购房定金80000元。2016年5月17日，王启飞支付于洪伟100000元，2016年7月5日，王启飞支付于洪伟420000元，2016年7月25日，王启飞又通过银行转账支付于洪伟40000元。王启飞共支付于洪伟640000元（含定金）。此后，王启飞以其妻王艳侠的名义向中国银行申请按揭贷款，李洪娜向银行出具两份一份共有人同意出售承诺函，该函载明：“本人李洪娜为江宁区房屋共有人，同意共有人于洪伟出售本处房产，所得款项存入于洪伟在中行开立的账号为49×××92的账户。特此承诺”。李洪娜、于洪伟共同出具一份售房人承诺函，该函载明：“中国银行：本人为位于江宁区房产所有权人，在此承诺：1．该处房产在出售未与第三方存在租赁关系；2．该房产出售交易行为真实，非虚假交易，无融资行为；3．本人将按买卖契约约定迁出落户于该房产的户籍关系”。此后，因李洪娜以自己不知道出售房屋事宜为由与于洪伟一起拒绝配合王启飞办理房屋过户手续。2017年2月17日，利众公司第叁拾叁分公司注销登记。另查明，于洪伟、李洪娜原系夫妻关系。2015年7月14日，于洪伟、李洪娜协议离婚，协议约定：“……三、夫妻共同财产的处理：……（2）房屋、夫妻共同所有的位于江宁区地产所有权归女方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后12月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责”。又查明，2015年3月20日，于洪伟、李洪娜与花旗银行签订一份合同编号为ＮＪ20150228的个人房产抵押贷款合同，约定于洪伟向花旗银行贷款829000元，贷款期限360月，于洪伟、李洪娜以位于南京市江宁区房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。具体抵押情况：抵押权人为花旗银行，债务人为于洪伟，被担保主债权数额829000元，债务履行期限2015年3月5日至2045年3月4日，设立时间为2015年4月9日。此后，于洪伟、李洪娜又将上述房屋为其所欠吴晓芳债务提供抵押担保并办理抵押登记。具体抵押情况为：抵押权人为吴晓芳，债务人为于洪伟、李洪娜，被担保主债权数额300000元，债务履行期限2016年3月25日至2016年9月24日，设立时间为2016年3月24日。2016年8月26日，王启飞将于洪伟、李洪娜以及案涉房屋的抵押权人花旗银行（中国）有限公司南京分行（以下简称花旗银行）和吴晓芳诉至本院，要求代于洪伟、李洪娜涤除花旗银行和吴晓芳在案涉房屋上的抵押权，于洪伟和李洪娜在抵押权涤除后继续履行房屋买卖合同并协助办理案涉房屋的过户手续等。本院经审理后，于2017年12月1日作出（2016）苏0115民初10726号民事判决，认定房屋买卖居间协议对李洪娜具有法律约束力，于洪伟、李洪娜拒绝履行房屋买卖居间协议，构成违约，应承担相应的违约责任，判令王启飞代于洪伟、李洪娜偿还其欠花旗银行和吴晓芳的欠款，花旗银行和吴晓芳在实现担保债权后解除案涉房屋上的抵押权，于洪伟、李洪娜在抵押权消灭后协助王启飞办理案涉房屋的过户手续。后吴晓芳对该判决不服提起上诉，南京市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）苏01民终3477号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，王启飞向花旗银行支付820563.95元，向吴晓芳支付300000元，用于涤除案涉房屋上的抵押权。2018年10月8日，案涉房屋过户登记至王启飞名下。再查明，2019年1月，王启飞起诉至本院，要求：1.于洪伟、李洪娜给付其因行使涤除权代为消除房屋抵押权超出购房款金额310546元并支付利息（以310546元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自本案起诉之日起计算至实际给付之日止）；2.于洪伟、李洪娜承担违约金591600元（按房屋总价1450000元的万分之五为标准：725元/天，自2016年7月15日计算至本案起诉之日止）；3.于洪伟、李洪娜赔偿其经济损失360000元及律师费80000元；4.本案诉讼费由两被告承担。在该案审理中，王启飞提交其与案外人王爱侠于2017年9月25日签订的《借款合同》及转账回单各一份，该合同约定王启飞向王爱侠借款100万元，月利息1.5万元，借款期限2年，借款日期2017年10月10日等，主张其为涤除案涉房屋抵押权而举债支付的利息损失36万元；提交其妻子王艳侠与案外人杭州银行股份有限公司（以下简称杭州银行）于2018年12月20日签订的《借款合同》一份，该合同约定王艳侠向杭州银行借款121万元，月利率千分之6.2541，借款期限最长不得超过12个月等，主张其为偿还王爱侠借款而产生的利息损失272485.96元；提交民事委托代理协议3份、律师费发票3张，主张律师费损失80000元（2016苏01**民初10726号案件的律师费30000元、2018苏01民终3471号案件的律师费20000元、本案律师费30000元）。于洪伟经质证，认为两份《借款合同》均不能证明王启飞将借款用于购买案涉房屋及涤除抵押权，故不认可王启飞主张的利息损失；对民事委托代理协议及律师费发票的真实性由法院认定，并认为王启飞及中介方对本次房屋买卖纠纷均存在过错，请求法院对律师费进行调整。本院于2019年9月10日作出（2019）苏0115民初593号判决：一、于洪伟、李洪娜于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王启飞为涤除抵押权而多支付的310546元，并支付相应利息（以310546元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2018年10月11日起计算至实际付清之日止）；二、于洪伟、李洪娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王启飞逾期过户违约金247580元、律师费72500元，合计320080元；三、驳回王启飞的其他诉讼请求。后李洪娜不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2020年5月14日作出(2019)苏01民终10912号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月，王启飞起诉至本院，要求利众公司退还居间费并赔偿其经济损失309480元。王启飞认为利众公司在居间服务过程中未尽到应尽的责任和义务，存在违约行为，具体为：1.利众公司明知案涉房屋产权人为于洪伟和李洪娜共同共有，但在签订居间服务协议时只让于洪伟一人签字，导致房屋产权人以没有经共有人同意为由拒绝履行合同；2.从其购房时的房产证复印件看，其购房时案涉房屋存在四处抵押，且抵押金额巨大，利众公司在提供居间服务时未如实告知抵押实际情况，且对抵押解除的手续、时间在居间合同中没有进行明确书面约定；3.居间合同中有明显的手写部分，且手写部分有涂改迹象，导致房屋产权人以此为由认为其存在违约情形；4.2016年房屋买卖期间，在房屋存在多处抵押的情况下，利众公司应按照当时的政策走资金监管，保证其资金安全，但利众公司未尽到提醒及按照资金监管的流程来履行合同，导致其给付640000元购房款后房屋产权人没有解除案涉房屋抵押，也无法取得商业银行住房按揭贷款，导致其向案外人借款产生高额利息及经济损失。审理中，王启飞陈述其主张损失309480元构成如下：1.案涉房屋购房款1450000元，其支付给于洪伟、李洪娜640000元，因案涉房屋存在抵押权，其向本院提存1120563.95元，导致其多支出购房款310545.95元；2.因于洪伟、李洪娜的违约行为无法取得银行按揭贷款，其偿还抵押的钱款来源是向他人借款导致产生利息，分别为360000元及272485.96元；3.因案涉房屋买卖产生多次诉讼，其支付律师费用合计80000元；4.部分交通费用。总计其认为共造成损失为1031600元，利众公司在本次居间服务中未尽到居间方应尽的义务，应承担30%的责任，故其主张损失309480元（1031600元×30%）。王启飞提交：1.（2016）苏0115民初10726号民事判决书以及（2018）苏01民终3744号民事判决书，证明利众公司在签订合同时未尽到专业居间服务，未让李洪娜签字，导致其与于洪伟、李洪娜产生纠纷；银行汇款凭据3份，证明其共计向本院提存1120564元；3.执行笔录一份，证明其向案外人花旗银行、吴晓芳支付抵押款合计1120564元，多支出购房款310546元；4.其与案外人王爱侠于2017年9月25日签订的《借款合同》及转账回单各一份，该合同约定王启飞向王爱侠借款100万元，月利息1.5万元，借款期限2年，借款日期2017年10月10日等，主张其为涤除案涉房屋抵押权而举债支付的利息损失36万元；5.其妻子王艳侠与案外人杭州银行股份有限公司（以下简称杭州银行）于2018年12月20日签订的《借款合同》一份，该合同约定王艳侠向杭州银行借款120万元，月利率千分之6.2541，借款期限最长不得超过12个月等，主张其为偿还王爱侠借款而产生的利息损失272485.96元；6.民事委托代理协议3份、律师费发票3张，主张律师费损失80000元（2016苏01**民初10726号案件的律师费30000元、2018苏01民终3471号案件的律师费20000元、本案律师费30000元）；7.宁房市字﹝2016﹞174号文，证明案涉房屋交易需要走资金监管的交易方式。经质证，被告利众公司对上述证据的真实性均不持异议，但认为王启飞提供的证据很多方面已经显示出其专业的服务，案涉房屋纠纷的产生是案外人于洪伟和李洪娜个人原因，与其中介服务没有直接因果关系，且在居间合同里其已经详细介绍了当时王启飞购买的房子的情况，并在居间合同第4条的约定反映出王启飞知晓案外人于洪伟和李洪娜外面的抵押债务，其在居间服务过程中没有任何过失。174号文中使用资金监管的前提是双方自愿原则并非强制性规定。针对王启飞陈述其违约行为，1.签约前其已与李洪娜通过电话，她当时来不了，之前庭审中李洪娜也陈述了她有到银行签字，说明李洪娜知道卖房，李洪娜未到场签字未影响到双方合同履行。2.产权证当时给王启飞看了，产权证复印件上也反映出四处抵押，抵押金额也清楚记载，解押不需要告知什么程序，每一次解押其会有员工陪同，钱款不会打给于洪伟、李洪娜，其员工会陪同去银行。3.涂改是双方认可，因为协议是一式三份，一式三份都有涂改，是在买卖双方都同意的情况下时间上有变动，时间也恰恰说明了解除抵押还款的时间，合同上也有明显约定。4.因于洪伟、李洪娜的房子有抵押，而于洪伟、李洪娜没有足够资金还贷，和王启飞商量后，王启飞同意用购房款帮于洪伟、李洪娜还款，合同上也有明显说明。资金监管房产局一直是可以监管也可以不监管，自己选择，通常适用于买方全款购房。所以所述其四项违约行为并不存在。王启飞对利众公司陈述的合同一式三份涂改情况相同予以认可。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告王启飞主张被告利众公司返还居间费5000元，本案中，根据合同约定，王启飞应支付利众公司居间服务费10000元，王启飞实际支付5000元。王启飞与于洪伟经利众公司提供居间服务而签订案涉房屋居间买卖合同，利众公司已完成居间合同的主要义务，故王启飞主张利众公司返还已支付的居间费5000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告王启飞主张被告利众公司赔偿经济损失309480元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王启飞主张利众公司在签订居间服务协议时未让李洪娜签字，根据生效判决，李洪娜虽未在居间服务协议上签字，但在王启飞通过案涉房屋办理银行贷款时，李洪娜通过向银行出具共有人同意出售承诺函确认同意案涉房屋买卖，可以视为李洪娜对于洪伟出售房屋的确认，李洪娜未签字的行为并未阻却合同履行，利众公司并不存在违约行为，故本院对王启飞的该主张不予采纳。王启飞主张利众公司在提供居间服务时未如实告知抵押实际情况且对抵押解除的手续、时间在居间合同中没有进行明确书面约定，但双方居间合同第四条明确约定了解押事宜，王启飞该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。王启飞主张居间合同中有明显的手写部分，且手写部分有涂改迹象，导致房屋产权人以此为由认为其存在违约情形，但本案中，双方在庭审中一致陈述合同涂改部分在一式三份合同中均有涂改，系各方协商一致的结果，利众公司并不存在违约行为，故本院对王启飞的该主张亦不予采纳。王启飞主张案涉房屋的买卖按照当时的政策走资金监管，虽提交有宁房市字﹝2016﹞174号文，但该文明确规定资金监管采用自愿原则，案涉房屋买卖并非必须，故对王启飞该主张，本院亦不予采纳。综上，利众公司并不存在违约行为，王启飞主张利众公司承担违约责任，赔偿其经济损失309480元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王启飞的诉讼请求。本案收取案件受理费5942元，由原告王启飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王波峰人民陪审员  吴宝生人民陪审员  王 冬二〇二〇年七月二十九日书 记 员  黄广凤