四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0793民初366号 原告：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地四川省绵阳市经开区万达广场写字楼**（**）**。 法定代表人：吕正韬，公司总裁。 委托诉讼代理人：王江，四川睿桥律师事务所律师。 被告：任绍超，男，1982年11月15日出生，汉族，户籍所在地四川省剑阁县，现住四川省剑阁县。 被告：缑小红，女，1985年7月19日出生，汉族，现住剑阁县。 委托诉讼代理人：任绍超，系缑小红丈夫。 原告绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达公司）与被告任绍超、缑小红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经开万达公司委托诉讼代理人王江，被告任绍超、被告缑小红委托诉讼代理人任绍超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经开万达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除经开万达公司与任绍超、缑小红于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；2.判令任绍超、缑小红向经开万达公司支付因承担担保责任而产生的担保损失1819.21元和律师费20000元；3.判令任绍超、缑小红向经开万达公司支付违约金128496元（按购房款总额20%计付）；4.判令任绍超、缑小红协助经开万达公司注销对位于经开区绵州大道中段199号第8幢1单元2层1号房屋的合同备案登记（备案号1712260009）；5.本案诉讼费由任绍超、缑小红承担。事实和理由：2017年12月12日，经开万达公司与任绍超、缑小红签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由任绍超、缑小红购买经开区绵州大道中段199号第8幢1单元2层1号商品房一套，价款642480元，以按揭方式支付。2018年1月19日，经开万达公司与任绍超、缑小红及绵阳市商业银行股份有限公司新华支行（以下简称绵阳商行新华支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，由绵阳商行新华支行向任绍超、缑小红发放购房贷款430000元，并由经开万达公司对该笔贷款提供保证担保。贷款期限内任绍超、缑小红未按约还贷，绵阳商行新华支行向四川省绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。2020年2月25日，涪城区法院作出（2019）川0703民初8085号民事判决书。判决生效后，绵阳商行新华支行于2020年4月17日扣划了经开万达公司银行存款414341.74元。《合同补充协议》约定：无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计二次（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任；如因乙方原因导致买卖合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。任绍超、缑小红的行为严重违背了诚实信用原则，给经开万达公司造成了重大损失，故起诉来院，请求维护经开万达公司合法权益。 任绍超、缑小红辩称，因资金困难，剩下的房款难以偿还，如果经开万达公司给出的解除条件合理，可同意解除合同；认可经开万达公司诉请的1819.21元担保损失，不认可20000元律师费损失；不同意按购房款总额的20%计付违约金，认可5%的标准；对绵阳商业银行新华支行扣划金额的准确性不能确定。 本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，经开万达公司与任绍超、缑小红签订了《商品房买卖合同（预售）》（注：合同签约备案号1712260009），主要约定：1.由经开万达公司将位于绵阳市经开区（建筑面积107.08㎡、单价7306.72元／㎡），作价642480元，预售给任绍超、缑小红夫妇（按份共有，各占50%）；2.由买受人任绍超、缑小红于签约前支付首期房款212480元（首付占比33.07%，已实际支付）,余款430000元向绵阳商行新华支行申请贷款支付，期限25年；3.由出卖人于2019年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续……等。同日，买卖双方还签订了《合同补充协议》，主要约定：1.乙方选择按揭贷款付款的，乙方应在本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订之日起30日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》；2.乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；3.无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计二次（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任；4.在该房屋交付前，如乙方存在违反本约定的行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止，且甲方不承担逾期交房责任。双方特别明确，本款约定效力优先于所有双方相关约定；5.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行……甲方随时可以行使合同解除权；6.违约责任：如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭方式付款的，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。（3）无论何种原因导致本合同解除，乙方均应在甲方书面通知送达给乙方之日起10日内配合甲方到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将户籍迁出。乙方逾期或拒绝履行该义务的，乙方应按该房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金，该违约金甲方有权从乙方已付的购房款中直接扣除，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户籍的义务。在该房屋备案、登记撤销、户籍迁出等手续完成及房屋恢复原状并交还甲方前，甲方有权不向乙方退还剩余已付购房款，且无需承担任何责任；（4）如因乙方未按照本合同约定内容、要求和期限支付剩余房款（含办理按揭贷款），乙方未按照合同约定偿还按揭银行借款导致甲方被按揭银行诉讼至法院，或甲方向按揭银行垫付按揭款后向乙方追偿的，以及因为乙方其他行为违约致使甲方参加诉讼或提起诉讼的，甲方所支付的律师费和其他财产性支出，全部由乙方承担，乙方对此无异议……。 2018年1月19日，任绍超、缑小红与绵阳商行新华支行及经开万达公司签订了《个人购房借款／担保合同》，主要约定：1.由任绍超、缑小红向绵阳商行新华支行借款430000元；用于购买绵阳市经开区；贷款期限25年；年利率5.88%，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率……及上述第4,1条约定的利率浮动比例确定并执行新利率；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上共同借款的，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任；……；2.由经开万达公司作为保证人，提供阶段性连带责任保证，即保证人对主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任至抵押登记手续办理完毕且贷款人收到他项权证书时止；保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在绵阳市商业银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿……；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按约定履行担保责任。同日，绵阳商行新华支行按约发放了贷款,同日，任绍超、缑小红向经开万达公司缴纳维修基金8031元。 事后，任绍超、缑小红在2018年8月至2019年7月期间未按时足额还贷。绵阳商行新华支行以累计超过6个月未按时足额偿还贷款本息为由向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，请求判令借款合同提前到期，任绍超、缑小红立即归还截止2019年8月21日的借款本金418823.62元及利息4099.67元、罚息5,22元、复利15,58元并从2019年8月22日起至本息付清时止以本金418823.62元为基数按年利率8.82%计付逾期利息及未付利息的复利，同时要求判令经开万达公司承担连带保证责任。2019年12月21日，任绍超、缑小红将此前欠付的贷款本息付清，尚欠贷款本金414651.99元未付。2020年2月25日，绵阳市涪城区人民法院作出（2020）川0703民初8085号民事判决书，判决：任绍超、缑小红于判决生效后三日内向绵阳商行新华支行归还借款本金414651.99元……；由经开万达公司承担连带清偿责任；案件受理费7644元，保全费2770元，由任绍超、缑小红及经开万达公司负担。 2020年4月15日，绵阳商行新华支行向经开万达公司发出通知函，要求经开万达公司在3日内履行还款义务（承担担保责任）。2020年4月17日绵阳商行新华支行向经开万达公司出具书面说明，即当日从经开万达公司银行账户存款中扣收了414341.74元（本金412522.53元，利息、罚息、复利共1819.21元）。 本案诉讼中，经开万达公司申请对任绍超、缑小红购买的商品房进行财产保全。2020年4月28日，本院作出（2020）川0793民初366号民事裁定，对位于绵阳市经开区进行了查封，并收取案件申请费3770元。 上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、（2020）川0703民初8085号民事判决书、绵阳商行新华支行扣款说明、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，经开万达公司与任绍超、缑小红签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。针对原告方的诉请和被告的抗辩，本院对讼争焦点评析如下： （一）关于讼争合同及补充协议是否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告在合同中明确约定：“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计二次（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任。”因任绍超、缑小红逾期6个月未按时足额偿还贷款，绵阳商行新华支行向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，涪城区人民法院于2020年2月25日作出（2020）川0703民初8085号民事判决：任绍超、缑小红于判决生效后三日内向绵阳商行新华支行归还借款本金414651.99元……；由经开万达公司承担连带清偿责任……。该判决事实上已终止了按揭银行与借款人之间的《借款合同》，且经开万达公司也于该判决生效后接到了绵阳商行新华支行要求其承担担保责任的通知函，并实际承担了担保责任（被银行扣划存款414341.74元，代任绍超、缑小红履行了还本付息义务），故本案解除合同的条件成就，经开万达公司有权行使解除商品房买卖合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”经开万达公司虽未通知任绍超、缑小红解除合同，但其提起本案诉讼的行为即表明了其解除合同的意愿，故应当以任绍超、缑小红收到本院送达的民事起诉状等文书的日期即2020年5月17日为合同实际解除日。合同解除后，任绍超、缑小红应当配合经开万达公司到房屋产权登记部门办理注销案涉商品房买卖合同的备案登记。 （二）关于二被告是否应向原告支付担保损失和律师费问题。庭审中任绍超对向经开万达公司支付担保损失1819.21元无异议，故尊重当事人意志，予以认定。任绍超对承担律师费20000元有异议，经开万达公司当庭提交了《专项委托服务合同》及四川增值税专用发票，证明其实际支付了律师费20000元。《合同补充协议》中第十四条违约责任条款约定：“……乙方未按照合同约定偿还按揭银行借款导致甲方被按揭银行诉讼至法院，或甲方向按揭银行垫付按揭款后向乙方追偿的，以及因为乙方其他行为违约致使甲方参加诉讼或提起诉讼的，甲方所支付的律师费和其他财产性支出，全部由乙方承担，乙方对此无异议……”据此，应当支持经开万达公司的诉请。 （三）关于二被告是否按合同及补充协议的约定承担购房总款20%违约金的问题。审理中，任绍超仅自认按购房总款5%支付违约金。对于该纷争，本院认为应当从尊重合同约定和结合当事人实际损失两个角度来看待。经开万达公司前期销售房屋和合同解除后再行销售房屋肯定存在一定的成本支出，但是客观上讲经开万达公司在本次纠纷中还存在收益，如：1.使用被告首付款和银行按揭款达两年以上；2.房价上涨等因素。故综合平衡双方利益，酌定由任绍超、缑小红按购房总款的10%向经开万达公司支付违约金64248元。 任绍超、缑小红购买房屋总房价642480元，缴纳维修基金8031元，扣减应承担的担保损失1819.21元、律师费20000元和违约金64248元、经开万达公司代偿款412522.53元，品跌后，经开万达公司应退还任绍超、缑小红151921.26元（该金额未包含二被告还应承担案件受理费）。 综上所述，为维护原、被告双方合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、原告绵阳经开万达广场投资有限公司与被告任绍超、缑小红于2017年12月12日签订的合同备案号1712260009《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》于2020年5月17日解除；由被告任绍超、缑小红在本判决生效后10日内协助原告绵阳经开万达广场投资有限公司到房屋产权登记部门注销位于绵阳市经开区买卖合同备案登记； 二、由原告绵阳经开万达广场投资有限公司于本判决生效后且被告任绍超、缑小红在履行完毕上述第一项判决确定的义务之后的三日内向被告任绍超、缑小红退款151921.26元； 三、驳回原告绵阳经开万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11728元，减半收取5864元，财产保全费3770元，合计9634元，由被告任绍超、缑小红负担5864元，由原告绵阳经开万达广场投资有限公司负担3770元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 黄颂杰 二〇二〇年七月二日 法官助理 刘俊江 书 记 员 赵宇漫