包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初859号原告王小东，男，公民身份证号码×××，现住包头市。原告贾蒙利，女，公民身份证号码×××，现住包头市。委托代理人白舒予，系包头市法缘法律服务所法律工作者。被告郭燕，女，公民身份证号码×××，现住包头市。原告王小东、贾蒙利诉被告郭燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小东、贾蒙利及委托代理人白舒予、被告郭燕、证人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月25日，原告想从事熟食品销售生意，便到包头市东河区站北路惠农集贸市场管理办公室咨询柜台租赁情况。该市场负责人建议原告，直接从市场租赁不如转租他人的二手摊位，租金相对来说较为便宜，因原告初涉生意，便采纳其建议。于是该负责人打电话给被告郭燕，郭燕称其亲戚张海明想转租该市场C178-C181号摊位，租金为每年8000元，租期还有两年，原告同意租赁，并且觉得有市场负责人推荐，出于信任就将郭燕要求支付的人民币18000元以现金支付方式交予郭燕，该18000元人民币包括两年的租金16000元，押金1200元和800元好处费。郭燕收到该笔租金后为原告出具了收条，原告随即开始收拾柜台，于2019年10月1日开始营业。经营期间，原告才得知郭燕经营的摊位也不是登记在其本人名下的，于是要求郭燕找到被告张海明双方签署书面转让协议，郭燕以各种理由推诿，原告因担心摊位权属问题，再加上家中的事脱不开身，于是暂时撤了食品回家处理事情，准备等家事处理妥当后在2020年春节期间继续经营，正赶上疫情又拖延了些时日，在2020年3月13日，被告突然告知原告，市场部已将原告租赁的柜台转租给其他经营者了，原告找到市场部，市场部负责人让原告找被告郭燕处理租赁事宜，原告找到被告郭燕要求返还租金，因为被告无权行使转让权利。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，原被告之间的口头转让协议符合法律解除条件，故原告要求被告郭燕返还其收取原告的摊位租赁费人民币18000元，被告以各种理由拒绝返还。原告为维护自身的合法权益和法律尊严，诉至人民法院，请求依法判如所请。诉讼请求：一、依法解除原被告的租赁协议。二、依法判令被告返还原告支付的租赁费人民币18000元。三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，答辩人从2018年站北路慧农集贸市场成立时，即租赁着四节柜台经营。同时，也使用着张海明租赁的C178-C181四节柜台。2019年9月25日，市场部经理崔某打电话对答辩人讲，有人想租四节柜台，但市场已无空余柜台可出租，知道答辩人在使用着张海明的四节柜台，也知道答辩人的业务量使用八节柜台有点浪费，负担太重，就把原告介绍给答辩人，让双方直接协商柜台问题。答辩人与原告见面后，告知原告就四节柜台的实际租赁人是被告二张海明；柜台尚余二年租期；市场当时的租赁费是4000元/节；租赁保证金（押金）1200元。市场管理费720元/年，一年一缴，市场要求如累计30天未出摊的，视为放弃经营柜台，甲方有权无条件收回柜台。柜台租赁费、保证金、第一年的管理费已在租赁时向市场缴清等相关情况。因市场明确规定，不允许私下转租，但以合作的形式使用，市场一般不管，且双方合作本身即是市场管理经理牵线，故双方同意对外以合作使用的名义。双方达成一致意见后，具体办理时，因四节柜台尚有二年租赁使用权，答辩人当时一是为减轻部分负担，二是考虑原告刚开始做生意的难处，故议定柜台按2000元/节，二年原告共计分担租金16000元，加上押金1200元，再考虑原告以合作的名义使用该四节柜台，又实际上省了不少钱，故而原告同意给答辩人800元的补偿。原告共计给付答辩人18000元，同时答辩人打收条，并将被告二张海明与市场签订的《商铺（柜台）租赁协议》交给了原告，四节柜台也移交原告，自行经营。答辩人认为，原告在与市场管理部门联系接洽，介绍与答辩人联系后，对市场柜台出租的状态、要求均十分了解，双方同意以合作的形式让原告使用本案涉及的四节柜台，是实际情况。双方均为完全民事行为能力人，应对自己自愿的，真实意思表示的行为，承担相应的责任。由于原告在长达五个月未出摊的自身原因，而导致出现市场依约定收回柜台。并且在经答辩人出面会同原告与市场协商，市场管理部在体谅个体工商户的难处，同意只要缴清2019年的管理处，柜台即可继续使用，竟遭原告拒绝。被市场依合同第三条1的约定无条件收回，该后果责任不在答辩人，原告应自行承担违约的后果。综上所述，原告在深入了解，双方充分协商的基础上，以合作的形式使用柜台经营，本应依约严格遵守市场相关规定和租赁协议条款。但原告在接手柜台只实际出摊三天后，无端空置柜台长达五个月，不光给自己造成了损失，也使答辩人因原告违约，而失去了柜台的使用权。因错不在答辩人，答辩人为此保留对原告追偿损失的权利。原告不思己错，对答辩人提起本案诉讼，违背诚实信用。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求为盼。经审理查明，2018年4月7日，张海明与包头市润石嘉艺贸易有限公司订立《商铺租赁协议项单》。2018年6月20日，出租方包头市润石嘉艺贸易有限公司（甲方）与承租方张海明（乙方）签订《商铺（柜台）租赁协议》，约定17项条款。第一条约定:甲方将位于东站市场段内C178-C181区四节柜台出租给乙方，经营熟食。第二条约定：租期3年，从2018年7月20日--2021年7月19日，租金24000元，管理费720元每年，双方在签订本协议时，乙方一次性付清。第三条约定，乙方有下列9种情形之一的，甲方可以解除协议，乙方无条件退出市场。1.乙方累计30天未出摊的，视为乙方放弃经营柜台，乙方无条件退出市场。2.乙方擅自将柜台转让、转租或转借他人的。…5.乙方违反国家法律法规及市场管理规定的…。同日，交纳租金24000元、管理费720元、保证金1200元。被告郭燕系站北路慧农集贸市场（包头市润石嘉艺贸易有限公司）的初始经营户，租赁四节柜台进行经营，另经营管理张海明租赁的C178-C181四节柜台。2019年9月25日，原告王小东、贾蒙利向包头市润石嘉艺贸易有限公司市场部经理崔某提出租赁市场柜台的请求，崔某答复王小东、贾蒙利市场已无剩余柜台出租。后介绍市场租户郭燕有柜台，并告知市场不允许转租，建议双方以合作、雇佣方式进行商铺经营。原告王小东、贾蒙利与被告郭燕口头协商约定：被告郭燕将自己经营管理的张海明C178-C181四节柜台转租给原告王小东、贾蒙利。议定柜台按2000元/节，二年共计租金16000元，押金1200元，补偿费800元，合计18000元。被告郭燕将C178-C181四节柜台交付原告王小东、贾蒙利使用并将张海明与市场部签订的《商铺租赁协议项单》、《商铺（柜台）租赁协议》、收据二张一起交给王小东、贾蒙利保管；原告王小东、贾蒙利给付被告郭燕转让费18000元，被告郭燕给原告王小东、贾蒙利打收条一张：“收到C178-C181柜台转让费18000元整，郭燕2019.9.27”。另查明，原告王小东、贾蒙利于2019年10月1日开始经营，3天后因家中有事停业。2020年3月13日，市场部要求郭燕交纳2019年9月20日到2020年9月20日管理费，否则要把柜台收回去，被告郭燕告知原告王小东、贾蒙利；同日原告王小东、贾蒙利与市场部进行交涉并说明情况，市场部告知如不交纳管理费就收回柜台。原告王小东、贾蒙利与被告郭燕均未理睬市场部交纳管理费的催告，市场部（包头市润石嘉艺贸易有限公司）以“合同约定的30日以上不经营，拒交管理费”为由收回柜台，与张海明解除《商铺（柜台）租赁协议》。以上事实有原告的陈述、《商铺租赁协议项单》、《商铺（柜台）租赁协议》、收据、被告的答辩及证人证言等在案予以佐证。本院认为，原告王小东、贾蒙利与被告郭燕口头约定的租赁协议（转租）并未违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，双方应按约定履行各自义务。原告王小东、贾蒙利与被告郭燕租赁协议（转租）系基于张海明与包头市润石嘉艺贸易有限公司的《商铺（柜台）租赁协议》，因《商铺（柜台）租赁协议》已被解除，租赁物C178-C181四节柜台已被收回，故导致租赁协议（转租）无法继续履行，故二原告诉请解除租赁协议（转租），本院予以支持。原告王小东、贾蒙利在承租7个月后（2019年9月25日--2020年3月），租赁物C178-C181四节柜台被（包头市润石嘉艺贸易有限公司）收回，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故被告郭燕收取的剩余期限的租赁费12272.6元（1.8万/22x15月）应予返回，已经履行的7个月租赁费5727.4元由二原告承担。因收条明确约定为“1.8万元为C178-C181柜台转让费”，而不是合作费，故被告主张“以合作的形式使用柜台经营”的抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王小东、贾蒙利与被告郭燕的租赁协议。二、被告郭燕于本判决生效之日起十日内返还原告王小东、贾蒙利已付租赁费人民币12272.6元。案件受理费125元，原告负担50元，被告负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期间为本判决生效后的二年，逾期申请视为放弃申请执行权。审判员 梁子明 二○二○年七月一日书记员 周桂芸附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。