广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初11558号 原告（反诉被告）：刘彦君，男，1981年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省增城市， 委托代理人：饶旸，广东合邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州新机场穗和集团有限公司，住所地广州市白云区鹤龙六路187号之五十三301房之一。 法定代表人：吴乾水。 委托代理人：韦海加，广东金桥百信律师事务所律师。 委托代理人：杨黎丽，广东金桥百信律师事务所实习律师。 刘彦君与广州新机场穗和集团有限公司（以下简称穗和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘彦君及其委托代理人饶旸，广州新机场穗和集团有限公司的委托代理人韦海加、杨黎丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘彦君向本院提出诉请：1.穗和公司向刘彦君返还履约保证金93090元、宣传费80000元、水电保证金10000元、管理费保证金3210元；2.穗和公司向刘彦君赔偿设备损失15714元、加盟损失10000元；3.穗和公司向刘彦君支付资金占用损失（以186300元为基数，从2020年1月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至其实际履行之日止）；4.本案诉讼费用由穗和公司承担。事实和理由：我与穗和公司于2018年7月30日签订《商铺租赁合同》，约定由我向穗和公司承租广州市白云区人和镇鹤龙六路187号华通广场-人和香港街第一层第【A028】商铺，用于经营奶茶项目，租赁期限为3年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止。合同签订后，我按约定向穗和公司交付履约保证金93090元、宣传费80000元、水电保证金10000元、管理费保证金3210元，在合同履行过程中也均按时支付租金、水电费、管理费等。2019年10月，穗和公司在未告知我的情况下开始拆除并围弊案涉店铺所在的“华通广场”，我才得知穗和公司计划在2020年中完成对“华通广场”的整体拆迁改造，相关拆建改造工程导致整个“华通广场”交通及人行不畅，几乎无客流量，亏损严重。2019年11月18日起，我及其他“华通广场”租户多次联名与穗和公司协商解除合同事宜，该公司未予理会，并于2019年12月24日对我的店铺停水停电，导致我无法继续经营。基于穗和公司的违约行为，我已于2020年1月13日与该公司解除合同，并要求该公司返还履约保证金、宣传费、水电保证金、管理费保证金等，但该公司拒绝返还，且不允许我取走店铺内设备，我无奈之下只能在未取走设备情况下将店铺交还给穗和公司。穗和公司的行为已构成违约，导致合同目的无法实现，造成我方严重损失，应予赔偿。 广州新机场穗和集团有限公司辩称：关于刘彦君诉请第一项中所列款项是否应当退还的问题。其一，宣传费、水电周转金、管理费保证金并非我司收取，刘彦君要求我司退还没有依据；其二，依据合同约定，刘彦君逾期交付2019年12月至2020年5月的租金均超过15天，我司有权解除合同，且无需向刘彦君退还履约保证金，我司也已就解除合同提起反诉；其三，我司并未围闭拆除案涉商铺所在的华通广场，刘彦君所租商铺邻近的其他商铺都正常经营，涉案商铺旁的千足鞋城歇业是因为合同到期，刘彦君以华通广场被围闭拆除为由要求解除合同并返还费用的理由不成立。同理，刘彦君要求我司赔偿设备损失和加盟损失没有依据，要求我司支付资金占用损失也没有依据。综上，请求驳回刘彦君的全部诉请。 广州新机场穗和集团有限公司向本院提出反诉请求:1.解除刘彦君与穗和公司于2018年7月30日签订的《商铺租赁合同》；2.刘彦君向我司支付2019年12月1日至迁出之日止的租金（按每月32582元计算）；3.刘彦君向穗和公司支付违约金（2019年12月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2019年11月25日起计算至付清款项之日止；2020年1月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2019年12月25日起计算至付清款项之日止；2020年2月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2020年1月25日起计算至付清款项之日止；2020年3月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2019年2月25日起计算至付清款项之日止；2020年4月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2019年3月25日起计算至付清款项之日止；2020年5月份的逾期交租违约金，以32582元为基数，按每日3‰，自2019年4月25日起计算至付清款项之日止）；4.刘彦君向穗和公司赔偿因诉讼产生的一审阶段律师代理费20000元；5、刘彦君向穗和公司支付违约导致合同解除的违约金2337.75元【（31030元×7+32582元×5）×3‰+（32582元×7+34211元×5）×3‰】；6.反诉案件受理费由刘彦君承担。事实和理由：我公司与刘彦君签订了涉案租赁合同，签订合同后，我公司按约向刘彦君交付了涉案商铺，但刘彦君却没有按时支付租金，尚欠2019年12月1日至今的租金未支付，其行为已构成违约。 刘彦君对反诉辩称:一、按照涉案合同第13.1条的约定，案涉租赁合同已由我方于2020年1月13日向穗和公司送达解除合同告知书之日解除，且穗和公司的回函中对解除合同也没有提出异议。合同已由我方解除，且穗和公司于2019年12月25日断水断电，案涉商铺无法继续经营，我方没有必要继续占用商铺，是穗和公司不同意我方取回商铺内的设备及物品。二、不同意穗和公司反诉关于要求支付2019年12月1日至交还商铺之日的租金的请求。穗和公司在未告知我方的情况下，围闭拆除涉案商铺所在建筑物，导致客流量流失，根据合同第7.6条约定，商铺不适于使用的，穗和公司应提前一个月通知我方终止合同，但穗和公司没有履行义务，在受影响的商铺联名反映请求其变更合同或提前解除合同时仍不予理会。按照涉案合同第4.2条的约定，合同解除或终止的，可从保证金中扣除租金，扣除后仍有剩余的，穗和公司应将剩余款项返还我方，但穗和公司并未依约履行，而是借拆除案涉商铺所在建筑物逼迫商户撤场。自2019年12月25日涉案商铺被断水断电后，店铺无法正常经营，租赁合同也已于2020年1月13日解除，并于同年1月20日交还给穗和公司。三、不同意穗和公司提出的要求支付违约金的反诉请求。双方产生纠纷的原因在于穗和公司故意隐瞒对涉案商铺所在建筑物的拆除计划，我方承租涉案商铺就是看中被拆除的农贸市场能带来大量客流，从农贸市场商户撤场时起，客流量骤减，造成我方无法经营，合同目的无法实现。另外，涉案纠纷系因穗和公司违约引起，不应由我方支付相关律师费。 经审理查明：2018年7月30日，刘彦君（乙方）与穗和公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，穗和公司将位于广州市白云区人和镇鹤龙六路187号华通广场-人和香港街第一层第【A028】商铺出租给刘彦君使用。 合同第一条1.3:本合同附图一与附表一所列内容，仅用作表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况，不构成甲方对该商铺周边环境及配套设备的现状或用途的承诺，甲方有权变更该商铺周边环境及配套设备的现状或用途；1.4:乙方在该商铺内的经营项目为奶茶，并同意接受和服从甲方聘请或指定的物业管理公司的统一经营管理。 合同第二条2.1:本合同租赁期限为3年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止。 合同第三条3.1:租赁期限内的租金2018年8月20日-2019年8月19日每月31030元，2019年8月20日-2020年8月19日每月32582元……；3.2:乙方应按月向甲方支付租金。除首期租金外，乙方应于每月的25日向甲方支付下个月的租金。 合同第四条4.1:本合同签订的同时乙方必须支付给甲方相当三个月的租金为履约保证金即93090元；4.2:合同期满或合同解除后，乙方按照本合同约定向甲方交还租赁物，甲方确认租赁物无毁损，乙方已向甲方及物业管理公司结清所有的费用后，且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金由甲方无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。合同解除或终止的，甲方有权直接从乙方已经支付的履约保证金中据实扣除租金、因延迟交租产生的滞纳金等相关费用，如扣除前述费用后，履约保证金仍有剩余的，甲方应在乙方提交收据原件后将剩余款项返还给乙方，如履约保证金不足以清偿前述费用的，乙方应当自甲方通知之日起5日内补足前述费用。 合同第五条5.5:甲方向乙方提供商铺，并统一装修，装修标准见附表一《商铺装修和附属设备、设施配备表》所示，商铺交付后，乙方有权对该商铺进行室内装修，但是不能改变其主体结构及外立面等甲方规定项目。乙方在装修前，必须提前向甲方或物业管理公司提供完整的装修方案及图纸，经甲方或物业管理公司审批同意后，乙方应当将装修方案报相关消防部门批准后才能到物业管理公司办理装修进场手续及领取施工许可证；5.7:本合同期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，甲方有权无条件收回商铺，乙方须在租赁期满或合同终止后3日内迁出并将商铺腾空后连同甲方提供的配套设施以原状态交还甲方，商铺内一切原有设施、镶嵌于建筑物架构的已形成附合的乙方装饰装修物无偿归属甲方，对于乙方应当移走而未按时移走的其他留置物品，甲方有权自由处分，乙方不持异议，也不得因此向甲方主张任何权利。 合同第六条6.1:甲乙双方同意由甲方指定的物业管理公司行使本商场的物业服务管理权，关于本商场的管理、服务等一切权利和义务概由物业管理公司享有和承担，并由乙方与物业管理公司签订物业管理服务合同进行约定；6.2:甲方全权委托物业管理公司进行商铺的入场、退铺验收。；6.5乙方应按其与甲方指定的物业管理公司签署的物业管理服务合同相关约定缴纳水电费、物业管理费等其他款项。 合同第七条7.6:甲方享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，甲方有权提前一个月书面通知乙方终止本合同，并无需承担任何违约责任及作出任何补偿，乙方同意无条件配合甲方办理退场手续，甲方应按本合同约定向乙方退还履约保证金。 合同第十一条11.1:在租赁期内，有下列情况之一的，甲方可以书面通知乙方解除合同，要求乙方返还该商铺，乙方已支付的所有一切款项不予退还且甲方有权要求乙方按照当年租金的3‰支付违约金及赔偿甲方由此遭受的损失。（1）乙方全部或部分逾期支付租赁租金或其他费用超过15天。（5）乙方擅自撤场的；11.4:乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金自租金应缴纳期限届满之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施进行催收。（3）逾期超过十五日的，甲方或其所指定的物业管理公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务；11.5:因乙方违约导致本合同提前解除或者本合同终止之日起三日内，乙方未迁出该商铺或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回该商铺，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在该商铺内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失，并承担甲方因处理上述财物及将该商铺恢复原状所产生的一切费用，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；11.6:本合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本合同终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将该商铺恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将该商铺大门及其他所有锁匙及甲方于该商铺内所设立的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方（自然折旧的除外）后迁出该商铺。 合同第十二条12.2:在租赁期内有下列情况之一的，任何一方均有权解除本合同，双方互不承担责任，甲乙双方各自承担己方的一切损失。．.．（3）经市政有关部门批准，包含该商铺在内的整栋建筑物被规划为动迁范围，或其他因法律、法规、国家政策禁止的情况出现，致使本合同不能继续履行的。 合同第十三条13.1:本合同一方当事人依法或依本合同约定行使解约权，应当以书面形式通知对方，合同自通知送达对方时解除。 合同第十八条18.2:由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。 合同第二十条20.1:甲乙双方共同确认本合同约定的违约责任是恰当的，均放弃请求人民法院降低或减少违约责任的权利；20.2:除本合同另有约定外，甲乙双方中的任何一方不能履行其他义务，经守约方书面催告后仍不能在15日内作符合约定的改正或补救的，守约方有权要求违约方按当时月租金的3‰支付违约金直至其改正或补救之日止或者按照当年租金的3‰支付违约金（以价高者为准），并赔偿自身由此遭受的损失，且守约方有权单方书面通知违约方解除本合同。合同另就其他权利义务进行了约定。 案涉商铺所在的建筑物已经办理房地产权证，权属人为广州新机场穗和建设开发有限公司。 合同签订后，刘彦君于2018年8月10日向穗和公司支付了履约保证金93090元。 2019年11月18日，刘彦君和案涉商铺所在“华通广场”其他商户共同向穗和公司反映，由于华通广场营运失败，大部分商铺撤场，千足鞋城、乐满堂KTV等撤场后导致无人流，商户无法经营下去，请求穗和公司降低租金或解除合同，双方协商无果。 2020年1月10日，刘彦君委托律师向穗和公司出具《律师函》，以穗和公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽标的物业所在的华通广场，导致无客流量，亏损严重，且于2019年12月24日对标的物业停水停电导致无法经营为由，通知穗和公司自律师函向该公司注册地址以EMS发出之日起第3日解除合同，并要求返还履约保证金、宣传费、水电费周转金、管理费保证金共计186300元。穗和公司于2020年1月13日收到该律师函。2020年1月14日，穗和公司向刘彦君出具《关于刘彦君先生的复函》，对刘彦君提出解除合同的理由不予确认，但表示同意解除合同，保留按照租赁合同约定追究责任的权利。 诉讼中，刘彦君主张还向穗和公司支付了宣传费80000元、管理费保证金3210元、水电周转金10000元，穗和公司否认收取了上述款项。刘彦君提交的相应收据上加盖了案外人广州市鸦湖物业管理有限公司印章。 刘彦君陈述其于2020年1月20日将涉案商铺交还了穗和公司，当时是将钥匙给回穗和公司招商人员，并提交了相应的视频资料。穗和公司不予确认上述交还时间，也不确认收到刘彦君交还的钥匙。刘彦君提供了其与穗和公司“叶HUA”的微信往来记录，“叶HUA”于2019年12月15日10:36向原告表示“到时候华通要撤场”，刘彦君提出“叶HUA”是穗和公司的招商人员，其明确表示华通广场将要撤场，穗和公司对此不予确认。 2020年6月4日，刘彦君与穗和公司共同对刘彦君仍放置于涉案商铺的财物和设备进行了清点，并由刘彦君取回。 诉讼中，穗和公司提供了《民事委托代理合同》和律师费发票，旨在证明因涉案纠纷支出了律师费20000元。 以上事实，有《商铺租赁合同》、收据、《律师函》、《关于刘彦君先生的复函》、视频资料、《民事委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为:刘彦君与穗和公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘彦君于2020年1月13日以向穗和公司寄送律师函的形式提出解除案涉租赁合同，穗和公司于同年1月14日复函，虽然穗和公司对刘彦君提出解除租赁合同的理由不予认可，但明确表示同意解除租赁合同，应视为双方已协议解除涉案租赁合同，解除合同的时间应为穗和公司复函之日即2020年1月14日。 关于穗和公司是否违约的问题。刘彦君认为穗和公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽与涉案商铺所在华通广场相连的建筑，导致无客流量，致其亏损严重，主张穗和公司违约。对此，按照涉案合同第一条1.3的约定，穗和公司将涉案商铺出租给刘彦君，仅负有向刘彦君表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况的告知义务，穗和公司并未向刘彦君作出对该商铺周边环境及配套设备现状或用途的承诺。又根据涉案合同第七条7.6的约定，穗和公司享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，穗和公司可提前一个月书面通知刘彦君终止合同，并无需承担违约责任及补偿。从上述约定可见，刘彦君将因与涉案商铺临近的建筑物被围蔽或拆除导致其经营亏损归咎于穗和公司，理据不足，穗和公司对此不存在违约情形，故本院对刘彦君该项主张不予采纳。刘彦君还认为穗和公司于2019年12月24日对涉案商铺停水停电，致其无法继续经营，主张穗和公司违约。对此，根据涉案合同第三条3.2的约定，除首期租金外，刘彦君应于每月的25日支付下个月的租金。又根据涉案合同第十一条11.4的约定，刘彦君须按时向穗和公司缴付租金等费用，逾期超过十五日的，穗和公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务。因刘彦君未举证证明其已按上述约定向穗和公司支付2019年12月1日后的租金，穗和公司对涉案商铺停水停电有合同依据，故本院对刘彦君该主张亦不予采纳。 关于穗和公司应否向刘彦君返还履约保证金、宣传费、水电周转金、管理费保证金的问题。鉴于涉案合同已解除，穗和公司应向刘彦君返还该履约保证金93090元。关于宣传费、水电周转金、管理费保证金，因刘彦君提供的收据上加盖的是广州市鸦湖物业管理有限公司印章，刘彦君与穗和公司亦未约定穗和公司自行收取或委托广州市鸦湖物业管理公司收取上述两项保证金，刘彦君向穗和公司主张退还上述费用理据不足，本院不予支持。 关于穗和公司应否向刘彦君赔偿设备损失、加盟损失及支付资金占用损失的问题。如上所述，刘彦君并无充分证据证实穗和公司存在违约行为，故其主张设备损失、加盟损失及资金占用损失理据不足，本院对此不予支持。 关于刘彦君应否向穗和公司支付租金及违约金的问题。双方既已于2020年1月14日协商一致解除合同，刘彦君主张于2020年1月20日向在场的被告或物业管理方的工作人员交还了涉案商铺钥匙，并提供了相应的视频资料，虽然穗和公司不予确认，但鉴于双方此前已经于2020年1月14日协商一致解除合同，且按照合同约定双方委托物业管理公司代为办理退铺验收事宜，综合上述情况，本院对刘彦君主张已于2020年1月20日将案涉商铺交还给穗和公司的意见予以采纳。 穗和公司主张刘彦君支付了截至2019年11月的租金，刘彦君没有证据证明其已经支付其后的租金，故穗和公司主张刘彦君应向穗和公司支付2019年12月1日至2020年1月20日期间的租金合理合法，应予支持。上述期间的租金为54303.33元（32582元×1个月+32582元÷30天×20天）。按照涉案合同第二十条20.2的约定，穗和公司要求刘彦君支付逾期支付租金的违约金合理合法，本院予以支持，对于违约金计算标准，因逾期支付租金的损失主要表现为利息损失，穗和公司主张按每日千分之三计付违约金明显过高，本院酌定按年利率24%计算，其中32582元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，21721.33元自2019年12月26日起计付至清偿之日止，对超出部分的违约金反诉请求不予支持。 如上所述，案涉租赁合同系经双方协商一致解除，并非由于某一方根本违约导致合同解除，穗和公司以刘彦君违约为由要求刘彦君支付解除合同违约金的反诉请求理据不足，本院不予支持。 关于刘彦君应否向穗和公司支付律师费的问题。刘彦君欠付穗和公司租金，穗和公司要求刘彦君承担律师代理费符合合同第十八条18.2的约定，且穗和公司提交了《民事委托代理合同》和律师费发票证实其支出了律师费20000元，故本院对穗和公司主张刘彦君支付律师费20000元的反诉请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、刘彦君与广州新机场穗和集团有限公司于2018年7月30日签订的商铺租赁合同于2020年1月14日解除； 二、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和集团有限公司向刘彦君返还履约保证金93090元； 三、自本判决生效之日起十日内，刘彦君向广州新机场穗和集团有限公司支付2019年12月1日至2020年1月20日期间的租金54303.33元及违约金（违约金按年利率24%计算，其中32582元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，其中21721.33元自2019年12月26日起计付至清偿之日止）； 四、自本判决生效之日起十日内，刘彦君向广州新机场穗和集团有限公司支付律师代理费20000元； 五、驳回刘彦君的其他诉讼请求； 六、驳回广州新机场穗和集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2249元，由刘彦君负担1266元，由广州新机场穗和集团有限公司负担983元（刘彦君已预交本诉受理费2249元，广州新机场穗和集团有限公司应在履行本判决时将应负担的本诉受理费直接支付给刘彦君）；反诉受理费2730元，由广州新机场穗和集团有限公司负担2003元，由刘彦君负担727元（广州新机场穗和集团有限公司已预交反诉受理费2003元，刘彦君应在履行本判决时将应负担的反诉受理费直接支付给广州新机场穗和集团有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  关则深 二〇二〇年七月十三日 书记员  周家怡