河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫03民终3943号上诉人（一审原告）：河南恒财房地产开发有限公司，住所地洛阳市洛龙区望春门街政和路东北角天元在水一方09#9幢1单元1306。法定代表人：赵换欣，执行董事。委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。法定代表人：李永刚，执行董事。委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师，特别授权。上诉人河南恒财房地产开发有限公司因与被上诉人洛阳九嘉房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311民初6572号民事判决，向本院提起上诉，本院依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人河南恒财房地产开发有限公司委托诉讼代理人底晓辉、被上诉人洛阳九嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜海杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人河南恒财房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人2015年10月24日签订的《认购协议》、2017年2月28日签订的《代建协议》有效；依法判令被上诉人继续履行《认购协议》及《代建协议》，提供办理洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼《不动产登记证书》所需资料并分割给上诉人；依法确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××／Ｂ-Ｎ范围内的车库归上诉人所有；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《认购协议》是双方之间就被上诉人已经取得的国有土地使用权转让而订立的协议，对此双方均无异议。因被上诉人不履行转让合同的义务而产生了纠纷，而不是土地所有权或使用权确权纠纷，不属于《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定的范围，而属于民事诉讼受案范围，当事人因国有土地使用权转让合同产生争议并提起民事诉讼的，法院应当受理并进行实体审理。国有土地使用权转让合同是民事合同，属于民事诉讼受案范围。原因在于：（1）国有土地使用权转让合同系当事人双方协商订立，遵循平等,自愿、有偿原则；(2)国有土地使用权转让合同双方当事人权利义务对等；(3)现行的《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》专门列出章节，将国有土地使用权转让合同纠纷定性为民事合同，《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权转让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确。司法实践中都依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。我国《物权法》第十五条、第一百四十三条等规定更进一步将此类纠纷定性为民事纠纷。前述法律、司法解释的规定已经说明了，本案涉及的转受让双方之间签订的有关土地使用权转让合同是否有效,是司法审查的范畴而不是行政审查的范畴。如前所述，上诉人与被上诉人就其已经取得国有土地使用证载范围内的土地使用权转让签订《认购协议》，而协议的内容并不违反任何法律、行政法规的禁止性规定，依法应当确认有效。一审法院以《土地管理法》第十四条的规定，认为本案所涉《认购协议》是否有效应由人民政府处理，属于适用法律错误，应当子以纠正。二、《代建协议》不属于土地使用权转让，其是否有效更不应当由行政审查予以最终处理结论。2017年2月28日，经双方协商，就前述项目2-13/B-N范围内的车库建设事宜，达成《代建协议》，由上诉人建设相应车库，车库建成后归上诉人所有。《代建协议》的约定，并不涉及国有土地使用权的转让，但一审法院也以《土地管理法》第十四条的规定作为依据认定纠纷应由人民政府处理的意见仍然是适用法律错误。另外，即便《代建协议》的内容或实质涉及国有土地使用权的转让，对于《代建协议》是否有效，仍然应当作为民事纠纷，由人民法院审判。三、《代建协议》涉及的车库，石家庄中院并未查封，依法应确认归上诉人所有。一审中被上诉人提交了石家庄中院的查封清单，该清单中并未将《代建协议》所涉的车库予以查封，本案上诉人要求确认车库的所有权，不属于《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》规定应驳回起诉的范围。一审法院仅以纠纷应经人民政府处理为由，驳回上诉人的该项单独诉讼请求，是适用法律错误。另外，一审法院以《土地管理法》第十四条作为依据，认为上诉人所诉事项不属于人民法院受理案件的范围，同时又以《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条的规定作为依据，认为应当驳回上诉人的起诉，都属于《民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项规定的范围，根据《民事诉讼法》第一百五十四条第(一)、(三)项的规定，属于不予受理、驳回起诉的范围，应当作出的是裁定，而不是判决。一审法院一方面认为本案所涉事项不属于人民法院受理范围及应予驳回起诉，另一方面又以判决的方式驳回上诉人的诉讼请求，也属于适用法律错误。综上所述，上诉人请求确认《认购协议》、《代建协议》有效，完全属于人民法院民事案件的审理范围且《认购协议》、《代建协议》均不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，依法应予认定有效。上诉人请求确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××／Ｂ-Ｎ范围内的车库归上诉人所有的诉求具有事实及合同依据，依法应当予以支持。被上诉人与上诉人签订《认购协议》、《代建协议》，在上诉人已经投资建成房屋、车库后,应当履行协议约定的提供办理洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼《不动产登记证书》所需资料并分割给上诉人。被上诉人洛阳九嘉房地产开发有限公司答辩称：一、上诉人的上诉理由不符合事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求人民法院驳回上诉人上诉，维持一审判决。1、上诉人诉称“一审判决适用法律不当”，上诉人的这一诉讼理由不符合事实。2015年10月24日，上诉人与答辩人签订了《认购协议》第一条约定“乙方（上诉人）认购的土地位于洛阳伊滨区××通道与××大道交汇处东南角，甲方（答辩人）在伊滨花园项目内，占地面积约11.5亩。”第二条约定“甲方（答辩人）与乙方（上诉人）约定按17#楼及19#楼项目用地计算该认购价款，总价700万元。”以上约定充分证明该《认购协议》实质上为将大宗土地使用分割后转让。代建协议是对涉案车库所有权发生了争议，现双方实质上对涉案土地的所有权和使用权发生了争议。根据《中国（华）人民共和国土地管理法》相关规定，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。全民所有，即国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地所有权和使用权发生争议，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。在土地所有权和土地争议解决前，任何一方不得改变不低的利用现状。因此，上诉人要求确认协议有效，判决涉案17号楼、19号楼的所有权以及涉案车库的所有权的诉讼请求不应当支持，双方应当协商解决，协商不成由人民政府处理。因此一审判决驳回原告诉讼请求合理、合法。2、涉案的17号楼、19号楼已经被石家庄市中级人民法院采取查封措施，上诉人一审诉求涉及17号楼、19号楼房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》法发〔2018〕9号第八条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”一审判决结合应当判决驳回原告第1、3、4项诉讼请求，综合原告所有不合理、不合法的诉讼请求，判决驳回原告诉讼请求完全合理、合法。3、2019年洛阳市政府将答辩人开发的楼盘列为洛阳市问题楼盘，针对该楼盘成立了矛盾化解指挥中心，答辩人也在积极配合政府部门处理各方矛盾纠纷。目前该楼盘涉及信访、诉讼案件众多。洛阳市政府已经在综合考虑购房户、施工单位、供应商及其他债权人的利益，统一协调处理，维护社会的稳定和谐。原告企图以本案诉讼确认涉案楼房屋及车位的归属，将严重损害答辩人及其他债权的合法权益，根本不利于政府部门统一协调处理涉案问题楼盘。4、涉案楼房和车位目前均没有完工，属于在未完工工程，根本不具备分割、办证、确权的条件。上诉人的请求没有任何事实依据，应当驳回。5、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”第二十条规定：土地使用权转让应当签订转让合同。”《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当同时符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。”本案上诉与答辩人签订《认购协议》时，该地块11.5亩土地没有进行任何投资开发，根本不能进行土地使用权的转让，双方签订《认购协议》为土地使用权转让协议，应为无效。双方就该协议的土地使用权转让发生争议，应当由人民政府处理。因此，一审判决正确，应当予以维持。二、上诉人的诉讼请求不能成立。上诉人请求“确认《认购协议》、《代建协议》有效；确认17#、19#楼归上诉人所有；九嘉伊滨花园2——13/B-N范围的车库归上诉人所有；继续履行《认购协议》、《代建协议》，提供办理九嘉伊滨花园17#、19#《不动产登记证书》所需材料并分割给上诉人；确认车位所有权”，上诉人的前述上诉请求不能成立。我们认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维护法律的公正性和严肃性。原审原告河南恒财房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告2015年10月24日签订的《认购协议》、2017年2月28日签订的《代建协议》有效；2、依法确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼归原告所有；3、依法确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××／Ｂ-Ｎ范围内的车库归原告所有；4、依法判令被告继续履行《认购协议》及《代建协议》，提供办理洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼《不动产登记证书》所需资料并分割给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月24日，原告河南恒财房地产开发有限公司与被告洛阳九嘉地产开发有限公司签订《认购协议》一份，协议约定恒财公司认购九嘉公司的土地,土地位于洛阳市××通道与××大道交汇处东南角,九嘉公司伊滨花园项目内，占地面积约11.5亩，并约定了计价方式与价款、付款方式与期限、土地交付时间以及违约责任等事项。2017年2月28日，原告恒财公司与被告九嘉公司签订《代建协议》一份，双方约定由原告恒财公司自筹自建，并按照车库图纸完成2-13/B-N范围内全部土建施工内容，交付时间为2017年4月30日。作为补偿，双方协商，被告九嘉公司以2-12/B-N范围内（不含公共配套设施空间）使用权作为交换，以补偿乙方上述施工范围内的全部费用。使用期限为该项目土地使用期限。若恒财公司后期想出让该部分产权九嘉公司需配合办理办证，所产生的费用全部由恒财公司承担。另查明，2019年7月24日，河北省石家庄市中级人民法院对九嘉公司伊滨花园17号楼1－4层共计5239平方米、19号楼1－2层共计3355平方米房产进行了查封。查封期限为三年，自2019年7月24日至2022年7月23日。以上事实由当事人出具的协议、查封清单等证据在卷资证。一审法院认为：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。在土地所有权和土地争议解决前，任何一方不得改变土地的利用现状。本案中，原被告双方签订认购协议，原告恒财公司认购了被告九嘉公司所拥有的一块建设用地中的一部分，认购土地价款总计700万元。恒财公司在认购的地块上开发了伊滨花园17号楼、19号楼。现原告要求确认认购协议有效并且要求确认17号楼和19号楼的所有权，其双方实质上是对涉案土地的所有权发生了争议。双方签订的代建协议，原告要求确认代建协议有效并确认代建协议中涉及的伊滨花园2-13/B-N范围内的车库所有权，其双方实质上是对涉案车库的所有权发生了争议。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，对土地所有权和使用权发生争议的，应当由当事人协商解决。协商不成的由人民政府处理。因此原告要求法院判决协议有效并判决17号楼、19号楼的所有权以及涉案车库的所有权的诉讼请求不予支持，双方应当协商解决，协商不成由人民政府处理。另，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第八条规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。现涉案17号楼、19号楼已被石家庄中级人民法院采取查封措施，原告起诉要求确认17号楼、19号楼所有权，其诉讼请求涉及到房屋权利的归属，依据前述法律规定，应当驳回原告起诉。原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定另行主张权利。关于本案诉讼费用，原告预交时是按其第二项诉讼请求标的收取，因第二项诉讼请求依法应当驳回起诉，所以按照第二项诉讼请求标的收取的诉讼费用应当退还原告。综上，根据《中华人民共和国民国土地管理法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第八条之规定，判决如下：驳回原告河南恒财房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费200元，由原告河南恒财房地产开发有限公司承担，原告预交诉讼费181600元退还原告，保全费5000元，由原告河南恒财房地产开发有限公司承担。本院认为：本案上诉人（一审原告）河南恒财房地产开发有限公司请求确认其与被上诉人（一审被告）洛阳九嘉地产开发有限公司2015年10月24日签订的《认购协议》、2017年2月28日签订的《代建协议》有效；确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼归其所有；确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××／Ｂ-Ｎ范围内的车库归其所有；并继续履行《认购协议》及《代建协议》，提供办理洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼《不动产登记证书》所需资料并分割给上诉人等。鉴于现涉案17号楼、19号楼等已被石家庄中级人民法院采取查封措施，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第八条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。”因本案上诉人（一审原告）河南恒财房地产开发有限公司所诉标的涉及权属不动产权属，且已经被人民法院查封，依法应当裁定驳回起诉，一审判决驳回一审原告河南恒财房地产开发有限公司的诉讼请求失当，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311民初6572号民事判决；二、驳回河南恒财房地产开发有限公司起诉。本案二审案件受理费50元，由上诉人河南恒财房地产开发有限公司负担。本裁定为终审裁定。审判员  胡豫勇二〇二〇年七月七日法官助理白璐书记员岳瑞莹