广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初7234号原告：郑金勇，男，1976年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁小凤、郭旭，分别为广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：范少声，男，1966年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：唐进武、陈晓霞，均为广东海际明律师事务所律师。第三人：广州蔬菜果品企业集团有限公司，住所地广州市荔湾区西湾东路18号第八层。法定代表人：陈丽娥。原告郑金勇诉被告范少声，第三人广州蔬菜果品企业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告郑金勇及其委托诉讼代理人梁小凤，被告的委托诉讼代理人唐进武、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年9月11日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区怡乐路91-93号101铺租赁给原告使用，租赁期自2018年9月11日至2024年1月3日，押金为5万元。合同签订后，原告向被告支付了5万元押金，并向前一个承租人支付了2万元转让费。同时，原告本着长期经营的目的对店铺进行了精细的装修，为此花费了5000元设计费、转让费20000元、168000元的工程款、材料与设备款85563.6元、餐厅装饰及其他费用13627.63元，合计292191.23元。2020年1月初，原告突然听闻其所租赁的物业是违法建筑因而被城管要求近期拆除。2020年1月7日，原告收到第三人出具的《通知》和《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，上述文件称物业是违法建筑，需在2020年1月20日前拆除并要求原告在2020年1月19日前将物业内物品搬离。无奈之下，原告之后结束营业。原告本着长期经营的目的已经花费了292191.23元，其中已使用年限为2018年9月11日至2020年1月18日合计495天，未使用年限自2020年1月19日计算至2024年1月3日合计1446天，故原告损失为292191.23÷（495+1446）×1446=217675.692元。根据合同法及司法解释的规定，被告在签订《商铺租赁合同》时隐瞒涉案房屋为违法建筑，被告已经构成根本违约，导致合同目的不能实现，原告有权解除合同，被告应承担违约责任。故起诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、被告归还押金50000元；3.被告赔偿原告损失217675.692元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。除了解除合同之外，其余诉请不予认可。具体原因如下：1、违约方是在原告而不是被告。原告从租赁房屋开始就一直拖欠租金，至今已拖欠163000多元；2、被告将商铺交给原告使用，其一直可以正常使用，并没有任何因素导致其不能使用该商铺，其诉状中所称的无法使用商铺向法院提出解除合同与事实不符。被告将该商铺交给原告使用时，已将装修好的房屋，包括厨具、空调、冰箱，一个完全可以使用的餐厅交给原告，原告也一直使用被告办理好的营业执照；3、原告所称的损失不予存在，被告将商铺交给原告时候已经装修好，其在很短时间内已经可以直接使用，原告所称的进行大规模装修不是事实；4、被告已经另案向原告起诉要求原告支付拖欠的租金。经审理查明：2018年9月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在海珠区怡乐路91-93号101铺出租给乙方，面积195平方米，租赁期限从2018年9月11日至2024年1月3日；乙方交租每月22600元给甲方，2022年2月1日至2024年租金23513元；付款方式：按月支付，另附押金伍万元；解除合同后结清费用后退回押金；等。合同签订后，原告向被告交纳了押金5万元。2020年5月28日，第三人向本院发出蔬果集函字（2020）3号复函，载明：一、涉案海珠区怡乐路91-93号101铺物业为我司出租给范少声的物业。2020年1月2日，我司收到广州市城市管理综合执法发出的责令限期改正通知书（详见附件1）。2020年1月7日，我司向承租人范少声发出通知（详见附件2），要求范少声于2020年1月19日前将其物品搬离物业，配合城管的责令限期改正工作。二、承租人范少声按照我司与其签订的租赁合同缴纳租金且无欠租。鉴于我司收到责令限期改正通知书，自2020年1月起，我司无要求承租人范少声支付租金或占用费。附件1为2020年1月2日向第三人发出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，载明：海珠区怡乐路91-93号北侧余地（现蜀味阁饮食店）未经规划审批擅自建设钢筋混凝土房屋（历史违建），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令立即停止违法行为，请你单位在2020年1月20日17时前自行拆除上述历史违法建设，恢复余地原状。附件2为2020年1月13日第三人向范少声发出的《通知》，载明：我司近期收到由海珠区城市管理和综合执法局发出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，我司按照政府职能部门要求，现通知阁下，请在2020年1月19日前将阁下物品搬离此违章建筑，若未能在此时间之前搬离物品，视同阁下放弃这些物品，如遇拆除该房屋，不得追讨要求赔偿，等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、转让费；2、设计费；3、工程款合同和转账记录；4、材料与设备款；5餐厅装饰装修及其他费用；6、装修视频；7、装修照片。被告质证认为：证据1-6真实性、合法性、关联性不予认可，按照双方合同给了郑金勇五天免租期，第七天郑金勇就投入使用了。被告是将正在经营的餐厅交给了郑金勇，而郑金勇进行了小小的装饰和粉刷，不存在大面积装修，不认可郑金勇的装修，装修残值被告也拒绝使用；证据7真实性无异议，从照片上看，郑金勇是在原有装修的基础上，做了很少的变动，这个变动不需要一个月的时间，其只是用了五天，应该区分原被告各自的装修再进行鉴定，不能混同。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2018年9月11日原告与被告签订的《商铺租赁合同》，该合同上注明原告接受门匙时间为2018年9月5日，室内附属设施交由乙方使用：台凳、空调、冰箱、厨具一批；2、第三人与被告签订的《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2019年4月至2024年1月，月租金15000元至15913元。3、2017年4月的《营业执照》，记载广州市海珠区御点廊西饼店为个人独资企业，投资人为被告，住所为涉案房屋，成立日期2006年1月18日；4、郑金勇欠租明细表，记载：2018年12月欠500元、2019年1月欠1600元、2019年2月欠4600元、2019年3月欠2600元、2019年3月欠2600元、2019年4月欠4600元、2019年5月欠3600元、2019年6月欠4600元、2019年7月欠4100元、2019年8月-12月每月欠4600元、2020年1-2月每月欠22600元、2020年3-5月每月欠23050元。原告质证认为：证据1不认可被告在合同上加的字，是被告私自改的；证据2、3无异议，确认一直是用范少声的营业执照来经营商铺；证据4确认在2020年1月之前租金缴纳情况与被告提交明细表一致，但欠缴的金额是得到了被告的同意，被告同意免除该部分租金，其中2018年12月欠300元是打印机维修费，被告同意从房租里扣。诉讼中，原告于2020年5月19日将涉案房屋钥匙交回给被告，原告表示房屋内可移动设备已搬走，天花的铝合金、电线都是原告买的，原告予以拆除，一经拆除天花会损坏，原告拆除的东西都是原告买的，但是地面和墙壁原告没有动，只是变卖可移动的设备。原告表示其于2018年9月5日进场装修，餐厅2018年10月份开业；涉案商铺以前是做餐厅的，原告向上一手交了2万元转让费，原来的装修很破旧了，水电、门、地板都还在，2020年1月18日已经停业，其回湖北故无法回广州办理房屋清退事宜。庭审时，经本院向原告释明，假如法院认定原告与被告之间的租赁合同无效，原告表示不坚持解除合同的诉讼请求，但坚持其余的诉讼请求，关于房屋的装修损失原告不申请鉴定。本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。现涉案房屋已经相关部门认定为违法建设，故原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。无效的合同自始无效，故原告起诉被告要求退回押金50000元符合法律规定，本院予以支持。原告作为承租人，亦应当对房屋的产权来源及合法性进行审查，原告未核查清楚便与被告签订租赁合同，进而投入装修经营餐厅，原告自身应承担一定的过错责任。原告称其投入了5000元设计费、转让费20000元、168000元的工程款、材料与设备款85563.6元、餐厅装饰及其他费用13627.63元，合计292191.23元。原告为证明上述费用的发生提供了相应证据但被告均予以否认。关于设计费、转让费是原告为了经营商铺必然投入的前期费用，要求被告退回无理，本院不予支持。关于工程款、材料与设备款、餐厅装饰及其他费用，原告提交的系其单方的证据，且原告经营商铺已经一年多的时间，即使装修也存在损耗，且原告自认其搬离涉案商铺时将可移动物品搬离，天花里的铝合金和电线均予以拆除。结合双方对于合同无效后果均存在过错，参考租赁合同的期限，本院酌情认定被告赔偿原告装修损失25000元。原告要求被告赔偿超出上述金额的损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告郑金勇与被告范少声于2018年9月11日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回押金50000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告赔偿装修损失25000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5294元，由原告负担3712元，由被告负担1582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年七月八日书记员  李敬钊吴越鸣