河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初401号原告：耿海岭，男，1954年6月30日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：雷广录，男，1955年12月4日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：赵贵森，男，1962年9月3日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：刘玉花，女，1962年5月4日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：赵银贵，男，1968年3月7日出生，汉族，住河南省西华县。原告：王鹏，男，1963年3月12日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：刘玉仙，女，1979年12月8日出生，汉族，住河南省武陟县。七原告委托诉讼代理人：刘利宝，河南海搏律师事务所律师。被告：焦作市福安置业有限公司，住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：孙文斌。被告：焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行，营业场所：焦作市人民路369号福安家园二期3号楼2、3、4号商铺。负责人：卢炜，行长。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文豪，河南苍穹律师事务所律师。被告：焦作市大牛贸易有限公司，住所地：焦作市中站区中南路中段。法定代表人：任建国。原告耿海岭、雷广录、赵贵森、刘玉花、赵银贵、王鹏、刘玉仙与被告焦作市福安置业有限公司（以下简称福安置业公司）、焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行（解放农商行王褚支行）、焦作市大牛贸易有限公司（大牛贸易公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂本院裁定本案转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿海岭、雷广录、赵贵森、王鹏及原告七人委托的诉讼代理人刘利宝，被告解放农商行王褚支行的委托诉讼代理人孙保红、周文豪到庭参加诉讼。被告福安置业公司及被告大牛贸易公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿海岭、王鹏、刘玉花、刘玉仙、赵贵森、雷广录、赵银贵向本院提出诉讼请求：1.依法确认本案被告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行（原焦作市解放区农村信用合作联社王褚信用社）与被告焦作市福安置业有限公司，于2014年2月20日签订的编号为2810102201402203001号的抵押合同无效；2.依法撤销被告解放农商行王褚支行对涉案房屋的抵押权；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：本案的七名原告早在2008年就与福安置业公司签订商品房买卖合同，一次性付清购房全款，购买了涉案的房屋。福安置业公司于2010年将涉案房屋交付给原告，七名原告对涉案房屋享有所有权和使用权。2017年5月，被告解放农商行王褚支行张贴承租人告知书，原告才知道福安置业公司与解放农商行王褚支行于2014年签订了抵押合同，将原告所有的房屋抵押给了解放农商行王褚支行。福安置业公司对涉案房屋不具有所有权，无权将涉案房屋抵押给解放农商行王褚支行。涉案房屋从2008年原告缴纳购房款后，就应当认定为归原告所有，福安置业公司就没有对售出房屋享有所有权。福安置业公司签订抵押合同时，其对涉案房屋就没有经营管理权，涉案房屋一直由原告各自经营管理。福安置业公司却以涉案房屋所有权人的名义与解放农商行王褚支行签订了抵押合同，将原告所有的涉案房屋为焦作市大牛贸易有限公司与解放农商行王褚支行的380万元贷款提供抵押，严重侵害了原告的合法利益。根据《担保法》第三章第三十四条的规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。根据《最高人民法院以关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》第113条规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定为抵押无效。因此，编号为2810102201402203001号的抵押合同应当无效。综上，望焦作市解放区人民法院确认解放农商行王褚支行与福安置业公司之间签订的编号为2810102201402203001号的抵押合同应当无效。被告解放农商行王褚支行辩称，1.本案原告不是适格的诉讼主体。本案依法属于确认之诉，其主要目的是指当事人请求人民法院确认存在或者不存在某种民事法律关系的诉，本案诉讼请求是确认编号为2810102201402203001号抵押合同无效，而合同双方当事人为福安置业公司和解放农商行王褚支行，本案原告就抵押合同而言与合同当事人之间不存在民事法律关系，因此本案原告诉讼主体不适格。2.原告对涉案房屋并不享有所有权。依据《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而原告就涉案房屋并未办理过户登记，依法不发生物权转移的效力，因此原告称涉案房屋由原告对其享有所有权明显缺乏事实和法律依据。3.解放农商行王褚支行已合法享有抵押权，并在房地产管理机关办理了抵押登记，该权利属于物权。根据解放农商行王褚支行提交的借款合同、抵押合同、抵押权利证书可知，福安置业公司已将涉案房屋抵押给解放农商行王褚支行，并办理了抵押登记，解放农商行王褚支行已合法享有抵押权。本案原告虽与福安置业公司签订了《商品房买卖合同》，但并未办理过户登记，双方之间存在的仅是请求赔偿的债权效力，而解放农商行王褚支行与福安置业公司之间已产生抵押物权效力，基于物权优于债权的原则，本案原告无权就其债权效力请求确认物权效力无效。4.法律已明确规定了原告的救济途径，本案原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第8条规定：“第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，法律已明确规定了原告的救济途径，且从本规定中“买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人”可知，法律是认可出卖人在商品房买卖合同订立后，又将房屋抵押给第三人的抵押合同效力，因此本案原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。5.原告的诉讼程序违法。解放农商行王褚支行与福安置业公司的纠纷现已进入执行程序，解放区法院执行局在办理该执行案件，如原告作为案外人对执行标的有异议的，依据《民事诉讼法》第227条、《最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（法释〔2015〕5号）第304条规定，应当向执行法院提起书面执行异议，对执行异议裁定不服的，可向法院提起执行异议之诉。本案原告虽称对涉案房屋享有所有权，并对解放农商行王褚支行的抵押权有异议，但并未向执行法院提起执行异议，而是直接请求法院在承认原告对涉案房屋享有所有权的前提下，撤销解放农商行王褚支行对涉案房屋的抵押权，明显违反了法律规定。综上所述，原告提出的各项诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告福安置业公司、大牛贸易公司未作答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院总结本案争议焦点为:1.原告的主体是否适格；2.原告对所涉房屋是否享受所有权；3.抵押合同是否存在无效情形；4.原告要求确认编号为2810102201402203001号的抵押合同无效，及撤销涉案房屋的抵押权，是否有法律及事实依据，是否应予支持。原告为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.七名原告的身份证，证明原告的主体资格适格；2.抵押合同复印件1份；3.焦房他证解放字第20150733号复印件(他项权证）1份；4.抵押评估明细表复印件1份；5.福安置业公司抵押明细表复印件1份（抵押明细中涉及到本案原告的签名均不是原告本人所签，均系伪造，该证据系被告福安置业公司法定代表人孙文斌给原告的）；6.7名原告的商品房买卖合同（耿海岭交款收据1份）、王鹏交款收据1份复印件、赵贵森交款收据2份复印件，部分完税证明（雷广录的完税证明复印件）赵银贵的购房发票复印件1份、完税证明复印件1份、刘玉花购房发票1份复印件及完税证明1份复印件，刘玉仙完税证明1份复印件及收据1份复印件。证据2-6证明了被告福安置业公司以抵押人的身份，将7名原告全款购买的大丰商城裙房，通过签订抵押合同抵押给被告解放农商行王褚支行（原焦作解放区农村信用合作联社王褚信用社），严重侵犯了涉案房屋房主的合法权益；7.焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4200号、3938号民事判决书，原告赵贵森、耿海岭起诉被告福安置业公司后，要求办理房产证并支付违约金，但是执行一年多后没有进展，现在也无法执行，不具备办证条件；8.承租人告知书，解放农商行王褚支行张贴的，2017年5月份才知道，原告所有房屋已抵押给银行，这份告知书证明了房屋所有权归福安置业公司，严重侵犯了当事人的合法权益。解放农商行王褚支行告知，在该房屋办理租赁、续租，转租等手续，需经王褚支行书面同意。该证据系原告的承租人给原告的；9.房产证3份（裙房165、裙房63号、裙房163号），证明当时原告的商品房买卖合同已经备案了，福安置业公司将涉案房屋抵押是虚假的，办出来的他项权证是欺诈行为；10.房屋租赁合同2份复印件，证明目前案涉房屋由原告控制，并对外出租；11.原告耿海岭、赵贵森的焦作福安置业的管理合同，约定管理五年，福安置业只管理了两年，到期后，原告自行出租。并且在乙方权利义务第七条规定，乙方除对商铺正常经营管理活动外，不得有销售、抵押商铺等非法处分商铺的侵权行为。2014年2月福安置业与解放农商行王褚支行签订了抵押合同，将原告所有的房屋抵押给了王褚支行。而当时福安公司已经没有对涉案房屋的管理权，更没有抵押权。被告解放农商行王褚支行对上述证据质证后，发表如下意见：对原告提供的证据5抵押明细表真实性有异议，该证据来源不清楚，没有原件，证据内容不清晰，无法辨认，并且涉案的房屋，在焦作市房管局登记的权利人为福安置业公司，因此，在与焦作解放农商行王褚支行办理抵押登记时，是不需要原告签字的。对证据1-4的真实性均无异议，但证据指向有异议，原告提供的证据，仅能证明原告与福安置业公司签订了商品房买卖合同，但是，因其原告的商品房买卖合同均未在焦作市房管局备案登记，因此，依据物权法的第九条的规定，不发生法律效力。对原告提供的证据6-10真实性均无异议，但证据指向均有异议，原告提供的证据与本案原告欲证明的诉讼请求没有关联性。并且，原告提供的证据9恰恰证明了房屋所有权属于福安置业公司。对证据11对原告提交的证据真实性无异议，证明指向有异议，第一，原告称因经营不善，大丰商业管理有限公司管理两年后，就不再进行管理，由原告自行对外出租，未提交证据，合同也无法证明。第二，原告称合同约定不得有销售抵押商铺等非法处分商铺所有权的侵权行为，系合同中乙方的权利义务，即焦作市大丰商业管理有限公司，与本案无关。第三，福安置业有限公司对房屋有无招商管理权，与其是否可以行使抵押及销售没有任何关联性。且房产证显示所有权仍为焦作市福安置业有限公司，依法可以将涉案房产进行抵押。被告为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.《流动资金借款合同》1份、《抵押合同》1份、借款转期协议1份，证明本案原告不是适格的诉讼主体，本案原告就抵押合同而言与合同当事人之间不存在民事法律关系；抵押合同依法不属于《合同法》第52条规定的无效情形。2.房屋所有权证书13份（复印件），证明原告就涉案房屋并未办理备案登记，依法不发生物权转移的效力，本案涉案房屋的所有权为福安置业公司。福安置业公司与焦作解放农商行王褚支行签订的抵押合同符合法律规定。3.房产（土地）抵押清单1份、福安置业公司抵押明细表1份、抵押权证书1份，证明福安置业公司已将涉案房屋抵押给被告，并办理了抵押登记，被告已合法享有抵押权。4.委托经营管理协议一份复印件及照片（13张），证明自2011年8月1日起，焦作市福安置业有限公司将大丰商城所有商铺交由焦作市大丰商业管理有限公司统一负责物业管理，统一对外租赁。也证明被告在办理抵押事项时，涉案房屋对外租赁事宜，统一是由焦作市大丰商业管理有限公司负责，被告解放农商行王褚支行在办理抵押时，已尽审查义务。且被告解放农商行王褚支行在审查时，因大丰商城经营问题，涉案房屋均未对外营业，没有租户在现场，故没有进一步核对租赁合同。原告对上述证据质证后，发表如下意见：对被告的第一组证据流动资金真实性无法确定，且与本案无关，对抵押合同中福安置业公司自称涉案的房屋有权处分，所以才签了抵押合同，其实，福安置业公司早已把涉案房屋出售给本案的七名原告，这是用欺骗手段签订的抵押合同，应该无效，所以原告才提起了诉讼，申请撤销抵押权；证据二中十三份均系复印件真实性无法确认，在上述房产证中虽注明所有权人是福安置业公司，这是福安置业公司冒名办理的房产证，因为原告与福安置业公司签订过房屋买卖合同，交付全款，福安置业公司交付的房屋，原告以行使占有房屋的权利，福安置业公司不再是房屋的所有权人，所以，他是用虚假的事实办理所有权证；对于证据三，房产抵押清单真实性无法确定，土地抵押清单，他无权办理抵押，因为，随着涉案房屋的出售，福安置业公司已不再有使用权，所以他无权就占有的房屋进行抵押。对他项权证，办理的前提是，应是房屋的所有权人才能办理，所以，福安置业公司已不是房屋的所有权人，所以，福安置业公司无权办理。对抵押明细表无法辨别真伪，因为，在原告出具的证据5中有虚假的签字，而被告提交的，没有任何签字，同时，这抵押明细表中的十三份的房屋已出售，并交付购房人占有使用，被告福安置业公司无权再做抵押。解放农商行王褚支行在办理抵押贷款时，没有到现场实际调查核实，福安置业公司自称所有权人时，没有认真审核，属于错误的为大牛公司办理抵押手续，王褚支行有重大过错，所以原告才提起本诉，要求确认抵押合同无效，撤销王褚支行对抵押房屋的所有权。对证据4中委托经营管理协议合同约定乙方对商铺进行正常的管理以外，正常管理就是正常经营，福安置业没有权利对涉案房屋进行抵押，所以无权进行抵押。被告解放农商行王褚支行说审查时核查时租户没有在现场，没有审核租赁合同，可能某一时刻原告不在，但不能证明其他时间原告不在场。因此被告解放农商行王褚支行对房屋的抵押没有事实依据，应撤销。13张照片没有房号，原告当事人看了也没有看出哪个照片是他们自己的商铺，因此对13张照片真实性有异议。委托经营管理协议，商铺是裙房，这个协议的签订不包括我们商铺的裙房。13张照片不能证明被告解放农商行王褚支行实地进行了核查。被告福安置业公司、大牛贸易公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据5，为复印件，未提交原件予以核对，且被告解放农商行王褚支行对该证据真实性有异议，故该证据本院不予采信；原告提交的其他证据，被告解放农商行王褚支行对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告解放农商行王褚支行提交的证据1，能够证明被告福安置业公司将案涉房产作为抵押与被告解放农商行王褚支行签订抵押合同的事实，虽然原告对其真实性有异议，但是未提交相反证据支持其主张，本院予以采信；证据2、3原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据4的《委托经营管理合同》系复印件，且原告对其真实性不予认可，不能证明被告的证据指向，本院不予采信；证据4中的照片未能提交原始载体予以核对，且原告对其真实性有异议，不能证明该照片的拍摄时间及其证据指向，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告耿海岭与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房165号房屋，出卖人应当在2007年12月31日前交付买受人，合同载明总房款225196元已付清，福安置业公司于2008年1月4日向原告出具了收据；原告赵贵森与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房163号房屋，出卖人应当在2007年12月31日前交付买受人，合同载明总房款212710元已付清，福安置业公司于2006年6月4日和2008年4月12日向原告出具了收据；原告王鹏与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房171号房屋，出卖人应在2007年12月31日前交付买受人，合同载明总房款224399元整已付清，福安置业公司于2008年3月23日向王鹏出具了收据；原告刘玉仙与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房93A号房屋，买受人应一次性支付总房款445103元，出卖人应在2011年12月31日前交付买受人，刘玉仙于2010年10月18日办理了房屋的契税完税证，福安置业公司于2012年4月12日向原告出具了收据；2013年9月1日，原告赵银贵与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房138号房屋，出卖人应当在2013年12月31日前交付买受人，合同载明总房款218708元于2013年9月1日付清，赵银贵于2016年6月30日办理了购房款的发票及办证发票；2013年12月27日，原告雷广录与被告福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房63号房屋，出卖人应在2013年12月31日前交付买受人，总房款一次性付清，雷广录于2014年1月23日办理了房屋税收缴款书；2013年12月27日，刘玉花与福安置业公司签订商品房买卖合同，约定购买焦作市大丰商城裙房83号房屋，刘玉花于2014年1月23日办理了房屋税收缴款书，并2016年6月30日办理了购房款发票。七原告与被告福安置业公司签订的商品房买卖合同中均约定，办证时间为在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在七原告缴纳全部房款后被告福安置业公司陆续将涉案房屋交付给原告。上述7套房产，93A（刘玉仙）于2009年12月8日办理至被告福安公司名下，83号（刘玉花）于2009年12月8日办理至被告福安置业公司名下，138号（赵银贵）于2009年12月8日办理至被告福安置业公司名下，60号（雷广录）于2010年8月24日办理至福安置业公司名下，165号（耿海岭）于2010年8月24日办理至被告福安置业公司名下，171号（王鹏）于2010年8月24日办理至被告福安置业公司名下。被告福安置业公司将上述房产交付7原告使用后，并未向7原告办理上述房屋的房产证。2008年12月31日原告耿海岭、赵贵森作为（甲方）分别与焦作市福安大丰商业管理有限公司（乙方）、被告福安置业公司（丙方），签订《福安.大丰商城商铺委托招商及管理合同》，将原告所有购买的位于大丰商城第一、二层165号、163号商铺委托给乙方，本合同有效期内，甲方除保留财产处分权外，将商铺全权委托乙方以乙方的名义统一对外招租和管理，自主经营，自负盈亏。托管期限为5年，即从2008年11月1日起至2013年10月31日止。在审理过程中，原告耿海岭和赵贵森均申述该托管协议仅履行两年，此后该商铺由二原告自己对外出租。被告福安置业公司与被告解放农商行王褚支行（原焦作市解放区农村信用合作联社王褚信用社）于2014年2月20日签订《抵押合同》，约定为被告大牛贸易公司对农商行王褚支行的3800000元贷款提供抵押，抵押财产为包括本案7套裙房在内的解放区站前路818号大丰商城共13套裙房。在签订抵押合同时，被告福安置业公司向被告解放农商行王褚支行提交了其作为甲方与焦作市福安大丰商业管理有限公司（乙方）签订的《委托经营管理协议》的复印件，位置、面积为：甲方开发的位于焦作市××号的大丰商城，总面积为32414.32㎡（包含案涉房产在内）。委托期限为2011年8月1日至2020年7月31日。双方办理了抵押登记，解放农商行王褚支行于2015年2月13日取得他项权证书，证书号为焦房他证解放字第20150733号。大牛贸易公司的贷款期间为2014年2月20日至2015年2月14日，并于借款到期时办理了展期合同展期期限为2015年1月15日至2016年1月15日，被告福安置业公司的抵押担保期间为债务履行其届满之日后两年止，抵押权人与债务人就债务履行其达成展期协议的，抵押担保期间至展期协议重新约定的债务履行其届满之日后两年止。2018年1月10日，农商行王褚支行就上述借款3800000元的未偿还部分及利息诉至本院，要求大牛贸易公司立即偿还农商行王褚支行借款本金3760000元及利息，并判令农商行王褚支行对福安置业公司提供的抵押物，坐落在解放区××商城××968.49平方米的13套裙房，拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。经本院主持调解，农商行王褚支行与福安置业公司及其他保证人达成调解协议，本院于2018年2月27日作出（2018）豫0802民初238号民事调解书，调解协议内容为：一、被告焦作市大牛贸易有限公司于2018年5月31日之前偿还原告借款376万元及利息（利息的计算方法为2015年10月22日至2016年10月15日，按月利率9.765‰。自2016年10月16日起至实际清偿完毕之日的利息按原借款利率9.3‰的基础上加收50％计付利息）；二、如被告焦作市大牛贸易有限公司未按协议第一条履行偿还借款义务，原告有权对被告焦作市福安置业有限公司提供的抵押物、坐落在解放区××商城××968.49平方米的13套裙房，拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；三、如被告焦作市大牛贸易有限公司未按协议第一条履行偿还借款义务，被告屈春霞、任建国、张玉兰、孙文斌、孙洁迪对上述借款本息承担连带清偿责任；四、本案诉讼费47522元减半收取为23761元，由被告焦作市大牛贸易有限公司、焦作市福安置业有限公司、屈春霞、任建国、张玉兰、孙文斌、孙洁迪共同承担。后七原告于2019年8月8日向本院起诉被告福安置业公司、被告解放农商行王褚支行，被告大牛贸易公司，要求撤销焦作市解放区（2018）豫0802民初238号民事调解书。截止庭审调查结束，该案件暂未审结。另查明，1.案涉解放区站前路818号大丰商城13套裙房的房产证分别为：焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解字第××号、焦房权证解放字第××号、焦房权证解放字第××号、焦房权证解放字第××号、焦房权证解放字第××号、焦房权证解放字第××号、焦房权证解放字第××号。2.原告赵贵森于2018年11月1日起诉福安置业公司要求办理房产证并支付违约金，本院于2018年12月5日作出（2018）豫0802民初4200号民事判决书，判令福安置业公司于具备办证条件之日起十日内为赵贵森办理位于站前路大丰商城163号1、2层房产权属登记手续；2.原告耿海岭于2018年10月16日起诉福安置业公司要求办理房产证并支付违约金，本院于2018年12月5日作出（2018）豫0802民初3938号民事判决书，判令福安置业公司于具备办证条件之日起十日内为赵贵森办理位于站前路大丰商城165号1、2层房产权属登记手续。3.焦作市解放区农村信用合作联社王褚信用社于2016年11月24日名称变更为焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告七人分别与被告福安置业公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，被告福安置业公司向原告分别交付了案涉房产，案涉房产由原告占用、使用并收益。虽然被告福安置业公司将案涉房产全部办理在自己名下。但原告的证据能够证明七原告为案涉房产的真实权利人。在被告福安置业公司将涉案房产抵押给被告解放农商行王褚支行之前，福安置业公司已将该案涉房屋出售原告，虽未办理过户登记，但原告已经支付相应价款并实际占有房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。福安置业公司在其已非涉案房产真实权利人的情况下，以涉案房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。原告对福安置业公司前述抵押行为未予以追认，故福安置业公司对案涉房产进行抵押的行为无效。金融机构在接受房地产开发企业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。本案中，被告解放农商行王褚支行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对被告福安置业公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案房产在办理贷款抵押担保时早已建成发售，且被告福安置业公司提交的《委托经营管理协议》能够显示案涉房产存在被他人占有使用的情形，被告解放农商行王褚支行不仅应当预料用于抵押的房产存在已出售或出租的可能，而且完全有能力到涉案房产所在地对房屋的出售及出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是被告福安置业公司或焦作市福安大丰商业管理有限公司，抵押物是是否存在真实的权利人。被告解放农商行王褚支行提交的证据不能证明其对抵押房产进行了审慎的调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。被告解放农商行王褚支行对于抵押房产未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得的情形。被告解放农商行王褚支行认为其已经进行核验案涉房产，其已尽审慎审查义务的主张，本院不予支持。综上，原告要求确认被告解放农商行王褚支行与被告福安置业公司，于2014年2月20日签订的《抵押合同》无效及撤销被告解放农商行王褚支行对涉案房屋的抵押权的请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第一百四十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定：一、确认被告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行与被告焦作市福安置业有限公司，于2014年2月20日签订的编号为2810102201402203001号的抵押合同无效；二、撤销被告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行对解放区站前路818号大丰商城13套裙房的抵押权。本案受理费200元，由被告焦作市福安置业有限公司、焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行、焦作市大牛贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生审 判 员  李 艳人民陪审员  姜艳霞二〇二〇年七月九日书 记 员  司艳利