内蒙古自治区满洲里市人民法院民事判决书（2020）内0781民初818号原告：内蒙古金叶投资有限公司。法定代表人：李峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国慧，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：包哲，男，现住内蒙古自治区满洲里市。原告内蒙古金叶投资有限公司诉被告包哲部品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后依法适用普通程序，由审判员张兆鹏、贾玲、人民陪审员苏晓组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人李楠、崔国慧，被告包哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告购房款以及地下车库款共计295569.5元，并支付利息106064.64元(自2012年6月15日起以295569.5元为基数按照银行同期同类贷款基准利率4.9%计算至2019年10月10日以及自2019年10月11日起至实际支付完毕购房款和地下车库款之日止，按照银行同期同类贷款基准年利率标准计算的利息)；2、依法判令被告向原告支付违约金111063.15元（自2012年6月15日起以415544元为基数按照日万分之一的标准暂计算至2019年10月10日，以及自2019年10月11日起至实际支付完毕购房款及地下车库款之日止按照日万分之一的标准计算的利息）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月2日，原告与被告包哲签订两份《商品房买卖合同》，约定原告将位于满洲里市兴达街北、交易路东、文化小区内金叶家园1号楼3单元1102室房屋（建筑面积为105.36平米）以每平方米价格为2900元，以及位于内蒙古满洲里市××街北、交易路东、文化小区内金叶家园一号楼10号地下车库（建筑面积为36.55平米）以每平方米3010元的价格出售给原告，两份合同总共计415559.5元，约定付款日期为2012年6月15日。另外，合同约定逾期付款超过15天的，被告应按照同期银行贷款利率支付未付款的利息和每日按商品房价款的万分之一的标准支付违约金。2012年6月2日，被告包哲向原告出具了《欠条》一张，内容为：今欠购房款415544元，目前被告尚欠原告款项295569.5元尚未支付。经原告多次催要，被告至今未付。被告包哲辩称，被告已经将购买的位于满洲里市兴达街北、交易路东、文化小区内金叶家园1号楼3单元1102号住宅的购房款支付完毕，不存在拖欠的事实。同时，对购买的位于满洲里市兴达街北、交易路东、文化小区内金叶家园1号楼地下10号车库的购房款，欠款属实，但原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，视为放弃权利，因此原告的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据即原告提交的《商品房买卖合同》两份、欠条一份，被告提交的《商品房买卖合同》、贷款抵押备案证明书、担保函各一份，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院确认如下：原告向本院提交如下证据：证据一，证人朱润昌证言。证明内容为：证人当时系被告单位售楼工作人员，原告要买房，但没钱，经过原告和被告分公司负责人协商办理按揭贷款，首付款被告出个收据，完了以后首付款慢慢还，所以首付款被告没支付，而且被告也不可能收这么大笔的现金，首付款收据是为了帮被告办理按揭贷款，所以原告让被告打了欠条；证据二，证人赵军的证言。证明内容为：证人当时系原告单位项目负责人，被告包哲当时买房没有首付款，为了办理按揭贷款，证人给其出具了首付款收据，事后，让被告给原告出据了欠据，原告公司并未收到被告的首付款。经质证，被告对原告提供的证人证言不予认可。经本院审查，原告提供的证人证言与被告给原告出据的房款欠据形成证据链条，本院予以采信。被告向本院提交如下证据：首付款收据一份。证明被告已向原告缴纳了住宅首付款185544元。原告质证称，对被告提供的首付款收据不予认可，该收据系为了帮助被告取得银行贷款而出具，原告并没有支付相应的首付款，原告不可能收取将近200000金额的现金，在出具收据的第二天即2012年6月2日被告又给原告出具了一张欠据，载明欠付原告房屋总价款以及车库款总计是415544元，在出具该欠条的时候没有扣除收据上载明的首付款，可以视为双方对债权债务的一个确认。经本院审查，被告提供的首付款收据系发生在被告给原告出具欠据之前，且无其他证据佐证，本院不予采信。本院依据原、被告陈述及举证，对本案事实确认如下：2012年6月2日，原告与被告包哲签订两份《商品房买卖合同》，约定原告将位于满洲里市兴达街北、交易路东、文化小区内金叶家园1号楼3单元1102室房屋（建筑面积为105.36平米）以每平方米价格为2900元，以及位于内蒙古满洲里市××街北、交易路东、文化小区内金叶家园一号楼10号地下车库（建筑面积为36.55平米）以每平方米3010元的价格出售给原告，两份合同总共计415559.5元，约定付款日期为2012年6月15日。另外合同约定逾期付款超过15天的，被告应按照同期银行贷款利率支付未付款的利息和每日按商品房价款的万分之一的标准支付违约金。因被告包哲需要办理贷款，且无力交付住宅首付款，经双方协商，被告于2012年6月1日在未收到首付款的情形下，给被告出具了首付款收据，并要求被告包哲于2012年6月2日为原告出据了欠条，载明欠415544元购房款尚未支付，被告口头同意何时有钱何时给付。被告将贷款120000元已支付给原告，现尚欠原告房款合计295544元。上述房屋至今未办理产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》合法有效，原告已将房屋交付给被告，被告理应向原告支付购房款，并按合同约定支付承担违约责任。被告关于其已支付了住宅的首付款185544元的主张，虽向本院提供了首付款收据，但该收据系双方协商为了被告贷款而为原告出具的，原告提供的证据足以证明被告未缴纳购房款的事实，被告对其该项主张并未提供其他证据予以证明，故对被告的该主张不予支持。对于被告关于诉讼时效的主张，因双方均认可在被告出具欠条时，原告向被告表示过啥时有钱啥时给，表明双方对还款期限做了改变，且房屋产权登记一直未办理，双方均未按合同约定完成各自的义务，该合同正在履行过程中，故被告关于诉讼时效的辩解不能成立。关于违约金问题，因双方在出具欠条时约定啥时有钱啥时还，因此应从原告起诉主张权利时计算。在合同中即约定违约金又约定实际损失的，应按照实际损失计算，即按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告包哲于本判决生效后立即给付原告内蒙古金叶投资有限公司购房款295544元，并以295544元为本金自2020年5月25日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期付款违约金，至实际付清之日止；二、驳回原告内蒙古金叶投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费8926.97元，原告负担5145.94元，被告负担3781.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 张兆鹏审 判 员 贾 玲人民陪审员 苏 晓二〇二〇年七月二十九日书 记 员 李文博附：本判决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。