重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初5988号 原告：成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司，营业场所重庆市九龙坡区石桥镇石新路33号附渝州新城2幢10-11号，统一社会信用代码：9150010768890623XG。 负责人：冉兵，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李银鹏，1989年1月8日生，汉族，住重庆市忠县。系公司员工。 被告：秦中满，男，1969年6月30日生，汉族，住重庆市丰都县。 原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司（以下简称：成都金房物业）诉被告秦中满物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦菘独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都金房物业的委托诉讼代理人李银鹏、被告秦中满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都金房物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年11月至2019年11月期间的物业服务费20252.1元（623.14平方米×2.5元/平方米·月×13个月）及2019年1月至2019年11月期间的公摊费685.5元（623.14平方米×0.1元/平方米·月×11个月），以上共计20937.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告具有物业管理资质，2018年12月24日其与香格里拉西郊庄园小区业主委员会签订《物业服务合同》约定原告为香格里拉西郊庄园小区提供物业管理服务，物业服务费约定为包干制即一期按2.5元/月·平方米计付。2019年1月18日，原告与香格里拉西郊庄园小区业主委员会签订《物业服务合同补充协议》约定，物业服务合同期限从2018年11月1日起至2021年12月31日止。另，原告于2018年11月1日进场为香格里拉西郊庄园小区提供物业服务，被告为香格里拉别墅会所业主，房屋面积为623.14平方米，享受了物业服务，应按约定标准支付物业服务费。但被告从2018年11月起至2019年11月期间一直拖欠物业服务费，经多次催收未果，现起诉来院。 被告秦中满辩称，被告确为香格里拉别墅会所业主，被告所有的房屋建筑面积应为554.14平方米，除用电通过小区公用电网外，天然气和水均系独立，被告自行向天然气公司缴纳气费，会所中其他房屋面积属物业管理公司。该会所地理位置独立于案涉小区之外，原告作为香格里拉西郊庄园小区物业服务公司，未为被告所有房屋提供过物业服务，被告不应缴纳物业服务费。 经审理查明，2018年12月24日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会（甲方）签订《香格里拉西郊庄园物业服务合同》约定，原告为位于重庆市九龙坡区的重庆市香格里拉西郊庄园别墅小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，一期按2.5元/月·平方米计，二期按3元/月·平方米计，业主应按本合同约定的标准和时间缴纳物业服务费，被告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由被告享有或承担；根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十三条，未实行“一户一表”的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。根据小区实际存在漏水情况，经双方商定，公共区域的水费，小区业主（含空置房）按每户0.1元/月·平方米进行分摊，亏损部分由物业承担。合同第三条约定：“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1.共用部分的设备设施的日常维修、养护和管理。2.共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。3.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。4.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。5.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。......”。合同第十六条约定：“本合同期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同期限届满前三个月，业主委员会与乙方就是否续聘、合同主要内容进行协商，若协商达成一致，双方依法续签合同。若协商不成，本合同自期限届满时终止。......”。合同第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。2019年1月18日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同补充协议》约定，根据乙方实际进场香格里拉西郊庄园小区提供物业服务时间为2018年11月1日，经双方协商确定将2018年11月1日至2018年12月31日纳入原合同的合同期限，原合同的期限变更为三年零2个月，自2018年11月1日起至2021年12月31日止。鉴于乙方实质性提供物业服务的时间为2018年11月1日，经双方协商确定将原合同执行起始日变更为2018年11月1日。 另查明，重庆恒润置业有限公司名下登记有位于九龙坡区含谷镇建新村香格里拉别墅会所，建筑结构为第1至2层，建筑面积为623.14平方米，其中物管用房为会所第二层，建筑面积为69平方米。本院于2019年1月11日作出（2018）渝0107执恢518号执行裁定书载明，本院依据重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第04319号民事判决书，向被执行人重庆恒润置业有限公司、葛伟发出执行通知书，责令被执行人重庆恒润置业有限公司、葛伟履行义务，但被执行人至今未履行完毕生效法律文书所确定的义务。本院查封了被执行人重庆恒润置业有限公司名下的位于九龙坡区含谷镇建新村香格里拉别墅会所，委托评估机构对该房产进行评估，评估价为112.49万元，保留价为78.743万元。本院委托拍卖机构对该房产进行司法拍卖，2018年12月22日买受人秦中满以1630430元竞得上述房产，依照相关法律法规规定，裁定重庆恒润置业名下的位于重庆市九龙坡区含谷镇建新村香格里拉别墅会所房产（不含物管用房69平方米）归买受人秦中满所有，财产权自本裁定送达买受人秦中满时起转移等。该房屋拍卖公告第五条载明：“……对本标的物的其他欠费情况，如水电气费、物业管理费等均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询”。本院于2019年1月17日向秦中满送达了（2018）渝0107执恢518号执行裁定书，后于2019年2月21日向秦中满送达了前述房产的房地产权证原件（105房地证2005字第01008号）。现因前述房产规划涉及，物业用房与会所无明确界址区分，无共用通道，不具备办证条件，暂未将会所房地产权过户登记至秦中满名下。 另查明，被告所有的位于九龙坡区含谷镇建新村香格里拉别墅会所属于重庆市香格里拉西郊庄园别墅小区一期，但单独位于小区外围并且不相毗邻，中间有一条道路隔离。该房屋水电均由小区水网、电网供应，水电费由物业服务企业代收交纳，房屋单独有天然气表并由业主自行向天然气公司交纳气费。审理中，原告述称未为该房屋单独提供安保服务，主动提供保洁服务遭拒绝后便未再提供保洁，被告在2020年5月前未拖欠水电费，原告在2020年5月21日后未再使用小区集中供水，但仍可以继续使用；会所中的物管用房由被告实际使用。被告称房屋用电系通过小区电网，用水也可以通过小区水网，但自己现单独寻找水源而未使用小区供水，被告在接房时房屋外堆积了大约300多个平方的垃圾，均自行安排人员清理，原告直到提起本案诉讼后才安排保洁人员来提供保洁服务，但被告未同意；会所中的物管用房是空置状态，自己未使用；原告对本案主张的物业服务费和公摊费进行过催收，但被告认为未享受物业服务而不应交纳。 上述事实，有物业服务合同、补充协议、缴费通知书、快递回单、收据、标的物情况表、估价报告、竞价成功确认书、物业服务合同备案证明、执行裁定书、房地产权证书、照片、光盘以及当事人陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会签订的《香格里拉西郊庄园物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对业主有约束力，业主应该按照合同约定履行合同义务。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告作为案涉小区物业服务企业自2018年11月1日起实际提供物业服务，业主也享受到了物业服务，故原告有权收取物业服务费。但鉴于2018年11月1日至2019年11月30日期间，案涉房屋权利人发生变更的具体情况，本院对该期间物业服务费的承担问题评述如下： 首先，对于2018年11月1日至2019年1月16日期间的物业服务费和公摊费承担问题。被告系通过本院开展的司法拍卖竞得香格里拉别墅会所（不含物管用房69平方米）的房地产权，其取得该房屋权利之日应为本院送达（2018）渝0107执恢518号执行裁定书之日即2019年1月17日，故在2018年11月1日至2019年1月16日期间该房屋权利人仍为重庆恒润置业有限公司，该房屋在此期间产生的物业服务费3509.55元（554.14平方米×2.5元/平方米·月×2个月+554.14平方米×2.5元/平方米·月÷30天×16天）及原告在本案中主张的2019年1月1日至1月16日期间公摊费29.55元（554.14平方米×0.1元/平方米·月÷30天×16天）属于原业主重庆恒润置业有限公司的欠付费用，而被告在竞买该房屋时，竞买条件已经载明买受人要接受之前的物业等欠费，因此被告应当向原告交纳2018年11月1日至2019年1月16日期间物业服务费3509.55元及2019年1月1日至1月16日期间公摊费29.55元，合计3539.1元。 其次，对于2019年1月17日至2019年11月30日期间的物业服务费和公摊费承担问题。被告自2019年1月17日起已取得香格里拉别墅会所（不含物管用房69平方米）的房地产权，其作为业主亦应当向原告支付物业服务费及公摊费。但鉴于香格里拉别墅会所与香格里拉别墅小区实际存在物理上的较大隔离，单独处于小区外部并且不相毗邻，除原告代收被告水电费及维护管理相关共用设施外，未实际提供保洁、安保等物业服务，故被告所有前述房屋虽位于原告物业服务范围之内，但并不完全享受原告所提供的物业服务，根据权利义务对等原则，应适当减少物业服务费。至于公摊费，因系根据香格里拉别墅小区实际情况所作特别约定，考虑确会产生相关费用，本院对其标准不做调整。本院根据客观实际，酌情将物业服务费标准调整为1.2元/平方米·月。故原告请求被告支付2019年1月17日至2019年11月30日期间的物业服务费应为6960元（554.14平方米×1.2元/平方米/月×10个月+554.14平方米×1.2元/平方米·月÷30天×14天）及公摊费580元（554.14平方米×0.1元/平方米/月×10个月+554.14平方米×0.1元/平方米·月÷30天×14天）。 综上，本案中，被告应支付原告2018年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费10469.55元及2019年1月1日至2019年11月30日期间的公摊费609.55元，以上合计11079.1元。 根据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告秦中满于本判决生效后五日内向原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司支付物业服务费10469.55元及公摊费609.55元，合计11079.1元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为162元，由原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司负担62元，被告秦中满负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  秦菘 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王琪