重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初2954号原告：陈某，男，1970年11月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐豪君（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯叙（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告：陈某，男，2006年4月19日出生，汉族，住四川省旺苍县。法定代理人：陈雪松，系原告陈镜羽之父，身份信息同原告陈雪松。委托诉讼代理人：徐豪君（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯叙（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆同景置业有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马池工业园68号，统一社会信用代码91500108774896875E。法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪（系被告公司员工，一般代理），男，1990年12月29日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告陈雪松、陈镜羽与重庆同景置业有限公司（以下简称“同景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，由审判员何流任审判长，与本院人民陪审员董泽芬、廖红英组成合议庭，依法适用普通程序于2020年5月18日公开开庭对本案进行了审理。原告陈雪松的委托诉讼代理人徐豪君、原告陈镜羽的委托诉讼代理人徐豪君，被告同景公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪松、陈镜羽向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复重庆市南岸区桂雨路X号房屋后向原告交付，并支付自2013年12月29日起至实际交房之日止的违约金；2、判令被告协助原告办理重庆市南岸区桂雨路X号房屋的产权登记;3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、被告修复重庆市南岸区桂雨路X号房屋，直到达到合同约定的标准；2、被告向二原告支付延期交房的违约金，暂计239159元；3、被告向二原告支付迟延办理产权登记的违约金，暂计239159元；4、被告协助原告办理重庆市南岸区桂雨路X号房屋的产权登记；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市南岸区桂雨路X号房屋，约定2012年12月28日前交付该房屋。2013年1月10日，被告通知原告于2013年1月16日前往被告处办理房屋交付手续，但原告验房时发现房屋多处质量出现问题，当场要求被告整改后再交付。被告答应后至今未修复房屋，也未向原告交付房屋。期间原告多次要求被告修复，但被告一直置之不理。现原告向物管公司反映，被告知房屋已过保修期限。原告认为，原告购买的房屋因质量问题尚未交付，未收到《房屋质量保证书》及《使用说明书》。原告认为被告的行为严重违约，为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告同景公司辩称：原告无正当理由拒绝接房，无权向被告主张逾期交房违约金。合同约定，被告取得竣工验收备案登记证即具备交付条件，原告若无正当理由拒绝接房的，被告不承担逾期交付的责任，且从被告书面通知确定的交付之日起开始计算保修期。被告在2013年1月15日取得竣工验收备案登记证书，原告自述被告通知其2013年1月16日接房，原告却拒绝办理接房手续。依照合同约定，被告不应承担逾期交房的违约责任。原告没有证据证明涉案房屋在交付时存在其所述的质量问题，且房屋质保期已过，被告不应承担整改修缮义务。原告至今未办理接房手续，亦未缴纳大修基金及契税，被告不负有协助办理房屋产权登记的义务，被告也不应承担逾期办证的违约责任。原告要求逾期办证违约金及逾期交房违约金均已超过诉讼时效，不应当得到支持。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》及附件，用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系，房屋总价款2184103元，合同第七条第（一）款第2项约定，被告应当在2012年12年28日前向原告交付房屋；第七条第（二）款及第八条约定交房条件为被告已经取得建设工程竣工验收备案登记证，通知原告做好办理交付手续的准备，被告提供《新建商品房屋质量保证书》及《新建商品房屋使用说明书》。合同第十六条约定被告交付的商品房屋还应符合附件3的质量要求（内墙、顶棚为腻子面层，整体房屋应具备相应防水功能），若被告未提供上述材料或未达到上述约定，原告有权拒绝接房；2、《销售不动产统一发票》一张，用以证明原告已全额支付房款，已履行合同约定的义务；3、房屋照片10张、X号房屋需要整改事项的具体要求（原告书写，系照片，无原件）、物业公司对X号房屋需要整改事项的回复（照片，无原件），用以证明被告未按照合同约定向原告交付房屋，房屋存在墙壁、顶层起泡渗水、室内门锁无法正常使用、栏杆锈断等多处质量问题及安全隐患；4、重庆市工程信息网截图，该网页上没有显示原告所在小区有竣工验收备案登记证书，用以证明在被告通知交付房屋时没有取得竣工验收备案登记证书，被告构成违约；5、《房屋销售专用收据》、《同景国际城-J组团供款时间表》（复印件），用以证明原告已付清相关税费。被告对证据1的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的；补充协议第七条、第八条的约定，被告取得涉案房屋竣工验收备案登记证即具备合法交房条件，被告通知原告接房时已取得竣工验收备案登记证、《新建商品房屋质量保证书》及《新建商品房屋使用说明书》，故原告属无正当理由拒绝接房。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性及证明目的均不予认可，被告认为房屋照片不能反映拍摄时间，也不能确定拍摄地点是否为涉案房屋的内部，原告也并未举示拍摄照片的原始载体。且该组证据不能证明涉案房屋在交房时便已存在照片中的情况，即便交房时存在该情况，原告也不能以此为由拒绝接房。现涉案房屋的保修期已过，被告不应承担整改责任；对X号房屋需要整改事项的具体要求及回复的照片的真实性均不认可，该证据无原件且未加盖被告公章，内容也未得到被告的认可，不能反映在被告通知交房时涉案房屋存在原告所称的质量问题；且从落款时间来看，原告反映情况的时间（2018年）已超过涉案房屋的保修期，该证据上所谓的物业回复也载明涉案房屋已过保修期，故被告不承担整改义务；回复上载明的“以上问题从交房通知时均已出现，但一直未进行处理”系原告单方陈述，不予认可。对证据4网页截图的真实性不予认可，被告认为原告并未通过符合法律规定的证据形式举示该份证据，且涉案房屋所在组团的竣工验收备案登记证被告早已取得，该证据达不到原告的证明目的。对证据5《房屋销售专用收据》真实性予以认可，对《供款时间表》无原件予以核对，对真实性不予认可。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：6、《重庆市商品房买卖合同》及附件，用以证明合同补充协议约定，被告取得竣工验收备案登记证即具备合法交付条件，因质量瑕疵进行修复或整改期间，被告不承担逾期交房的违约责任；原告无正当理由拒绝接房的情形是指非因被告未取得竣工验收备案登记证的原因，原告拒绝接房，或原告逾期不到指定地点办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的情形。出现上述情形，视为被告已按时交房且不承担逾期交房违约责任，自书面通知确定的交房之日起承担保修责任；7、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，用以证明涉案房屋已通过竣工验收，并于2013年1月15日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交付条件；原告无正当理由拒绝接房，被告不承担违约责任，且涉案房屋质保期已过，被告也不应承担保修责任；原告未实际接房，办证期限尚未起算。原告对证据6的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。原告认为被告引用的合同附件中的条款应属无效，被告通过补充协议的方式来规避自身应承担的法定义务，是对自身责任的减轻或排除，加重了处于合同弱势方的原告的义务；且该条文未黑体加粗，被告在签署合同时未充分提示原告注意，故依据合同法第四十条及相关法律规定，该条文属于格式条款，对原告不发生合同效力。被告未按照合同约定向原告履行义务，其行为已构成违约。对证据7的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。原告认为该组证据只能说明被告现持有《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，但被告并未向原告提供，并未履行相应的义务。原告多次要求被告履行保修义务，且该义务是被告的法定义务，在被告未履行义务时，不应受保修期及诉讼时效的限制。原告未实际接房的原因系房屋质量问题引起的，由此引起的迟延交房导致的延期办证的后果应由被告承担。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2011年6月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由二原告购买位于重庆市南岸区桂雨路X号房屋,该房屋系预售商品房、清水房；总成交金额为2184103元，二原告在签订合同时一次性支付全部房款。合同第七条约定，属预售商品房的，被告应在2012年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条第一款约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第二款约定，由于原告的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。第九条约定，若被告逾期交房，逾期在60日内之内，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付该违约金。第十三条第二款约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料并取得登记受理单。第四款约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请并取得登记受理单的，逾期在120日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金；逾期超过120日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。第十六条约定，被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告无偿为原告修复或更新并达到合同附件三之约定。第十八条约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。被告自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件三约定，内墙除卫生间、厨房为水泥砂浆抹灰外，其余墙面为腻子面层。顶棚除卫生间、厨房为结构板原浆脱模外，其余顶棚为腻子面层。合同附件五合同补充协议第七条约定，对本合同第八条的补充约定：被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即具备合法交房条件，被告因房屋质量瑕疵进行修复或整改期间，不承担逾期交付的责任。第八条约定，本合同第八条之第2项第（1）款中的“乙方无正当理由拒绝接房的”的情形，是指非因被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原因，乙方（原告）拒绝接房的；或乙方逾期不到指定地点接房并办理交接手续的；或乙方逾期未签署房屋交接清单的情形。出现上述情形的，视同甲方（被告）按时交房，且甲方不承担逾期交付的责任。甲方自书面交房通知确定的交付使用之日起承担相应的保修责任，同时乙方自此时间承担房屋的毁损、灭失等风险及相应的物业管理费用。第十八条约定，本合同第十三条第2项“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”的约定，删除并修改为“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”。第二十八条约定，若本补充协议与本合同的有关规定有抵触时，以本补充协议的规定为准。2011年6月4日，二原告向被告支付了涉案房屋的房款2184103元，并取得《销售不动产统一发票》。同日，原告向被告支付涉案房屋的大修基金、契税、权证印花税共计74190元，并由被告开具了《房屋销售专用收据》。2013年1月15日，涉案房屋所在的同景国际城J组团项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另，涉案房屋已取得《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明，墙面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙、门窗及五金件、房屋栏杆细部工程的保修期限为2年。据原告陈述，2013年1月10日，被告通知原告于2013年1月16日前往办理接房手续，但原告至今未办理接房手续。本院认为，原、被告在2011年6月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张合同补充协议系格式条款，应属无效的问题。本院认为，原、被告双方签订的补充协议虽是被告制作的格式条款，但被告在主合同第二十五条、第二十六条、补充协议第二十八条中进行了提示，原告应予注意。且本补充协议中，第十七条、第十八条序号部分字体明显大于其他文字，足以引起注意。加之补充协议第二十八条位于协议文末，原告签字、捺印的上方，原告亦应有所注意。至此本院认为，被告已善尽合理提示的义务。另外，商品房买卖属大宗交易，对普通人而言，较之一般商品交易应当更加的慎重仔细。尤其在签订合同前，应当仔细阅读合同及补充协议条款，全面了解相关信息，在能够接受合同约定的情况下再行签订。原告作为完全民事行为能力人，具备正常的沟通、判断能力以及生活常识，亦应为自己的民事行为承担后果及责任。故原告在合同上签字捺印，即为其对合同及补充协议内容的认可和接受。本案中，原、被告双方均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该合同补充协议无效的意见缺乏事实及法律依据，对原告的该部分主张，本院不予采信。关于涉案房屋是否已经达到交付条件。原告认为，涉案房屋的交付条件应包括取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，向原告交付《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，同时符合合同附件三中约定的标准。被告认为，根据合同第七条及合同补充协议第七条的约定，涉案房屋的交付条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，合同第七条约定的交付条件为房屋已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋所在项目在2013年1月15日已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即已达到合同约定的交付条件。对原告主张交房条件的依据中所包含的合同第八条、第十六条及合同附件三，本院评述如下：合同第八条系对交房手续办理的约定，该条载明房屋验收交接后，双方签署房屋交接单，被告还应提供《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。原告并未举证证明被告在其办理接房手续时尚未取得上述文件，或被告拒绝向原告出示和交付上述文件。且在原告未办理接房手续的情况下，被告未向其交付上述文件并不存在违约。故本院认为合同第八条并非对交房条件的约定。合同第十六条系对商品房质量、装饰、设备标准的约定，也并非对交付条件的约定。根据该条的约定，若交付的房屋达不到合同附件三约定的标准，被告应承担修复或更新的责任。据此本院认为，合同附件三中约定的标准属于整改范围，亦非对房屋交付条件的约定。综上，本院认为对于合同的条款的理解，应遵循条款的明确约定，而非擅自扩大理解或曲解合同条款的意思。对原告的相关主张，本院不予采信。另外，依照合同该补充协议第八条的约定，原告可以拒绝接房的正当理由是指接房时被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋所在项目在2013年1月15日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即已具备交付条件，原告在2013年1月16日办理交房手续时，涉案房屋已经具备交付条件，因此原告拒绝办理接房手续并不具备合同约定的“正当理由”。综上，本院认为涉案房屋已达到合同约定的交付条件，原告拒绝接房的理由并非合同约定的可以拒绝接房的正当理由。关于原告主张涉案房屋存在质量问题，即房屋墙壁顶层气泡渗水、室内门锁损坏、栏杆锈断等问题。本院认为，首先，原告举示了十张照片予以证明，原告当庭陈述，上述照片系几年前用原告自己的手机拍摄，交房时及后面几年看房时也有拍摄。但是经本院庭后核实，上述照片均系原告的朋友曾永鹏（公民身份号码X）于2020年1月6日拍摄。因此，该证据无法证明涉案房屋在2013年1月16日即交付当时的实际状况。鉴于原告的虚假陈述，本院对上述照片作为证据的效力不予认可。其次，上述照片的拍摄地点不能确定，无法证明系涉案房屋室内存在问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，本院认为原告应承担举证不能的不利后果，对原告认为涉案房屋存在质量问题的主张，本院不予采信。另外，在涉案房屋具备交付条件且被告通知接房后，原告在长达七年的时间里不办理接房手续，也未对涉案房屋进行管理和维护。即使涉案房屋在交付时存在质量瑕疵，原告亦应按合同约定，在办理接房手续后要求被告进行整改维修，而不是以拒绝接房的方式放任损失的扩大。本院认为，涉案房屋在达到交付条件后，原告以涉案房屋存在质量问题为由拒绝办理接房手续，属无正当理由拒绝接房。依照合同第八条第二款、补充协议第八条的约定，若原告无正当理由拒绝接房，视同被告按时交房，被告自书面交房通知确定的交付使用之日起承担相应的保修责任。据原告陈述，被告书面通知原告的接房时间为2013年1月16日，依照上述合同约定及涉案房屋《重庆市新建商品房屋质量保证书》，涉案房屋墙面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期限从2013年1月16日起算，至2018年1月16月截止（保修期限5年）；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙、门窗及五金件、房屋栏杆细部工程的保修期限从2013年1月16日起算，至2015年1月16日截止（保修期限2年）。至原告起诉之日，涉案房屋的上述保修期限已经届满，被告不再对上述质量问题承担免费保修责任。因此，对于原告要求被告修复涉案房屋，直到达到合同约定的标准的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期交房的违约金的诉讼请求。被告认可在2012年12月28日（合同约定的交房时间）至2013年1月16日（实际通知的接房时间）期间确实存在逾期交房违约的情况，但认为逾期交房违约金的诉讼时效已过。原告认为，被告的违约行为是持续性的，至今未向原告交房，违约金的计算应在违约行为结束后才发生诉讼时效的问题。本院认为，合同约定的交房时间为2012年12月28日前，被告取得涉案房屋所在项目在2013年1月15日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到交付条件；被告书面通知原告办理交房手续的时间为2013年1月16日，因此在2012年12月28日至2013年1月16日期间被告确实存在逾期交房的违约情形。但2013年1月16日之后，原告拒绝接房并无正当理由，同时依照合同约定，在涉案房屋具备交付条件且被告通知接房之后，原告无正当理由拒绝接房的，被告不承担逾期交房的违约责任。因此，涉案房屋的逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年1月16日起算。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。《最高人民法院关于适用诉讼时效支付若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此，涉案房屋的逾期交房违约金应适用《民法通则》规定的二年的诉讼时效期间，故原告最迟应在2015年1月16日提起本案诉讼。因原告并未举证证明该部分请求的诉讼时效存在中止、中断情形，且在2020年1月16日方才提起诉讼，故本院认为原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，诉讼时效期间已经届满。据此，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延办理产权登记的违约金，以及要求被告协助办理涉案房屋房地产权证书的诉讼请求。本院认为，依照合同第十三条第二款及补充协议第十八条的约定，办理不动产权登记证书的起算时间是“本商品房实际交付使用之日起”，即办证的前提是原告办理接房手续，实际享有涉案房屋的控制权。但原告至今未办理涉案房屋的接房手续，未领取涉案房屋的房门钥匙、《重庆市新建商品房屋使用说明书》及《重庆市新建商品房屋质量保证书》等。故本院认为，按照履行顺序，办理涉案房屋不动产权证书的条件尚未具备，被告亦不存在逾期办证的违约行为，不应承担相应的违约责任。因此，对于原告的该两项诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效支付若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告陈雪松、陈镜羽的诉讼请求。本案案件受理费8555元，由原告陈雪松、陈镜羽负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流人民陪审员  董泽芬人民陪审员  廖红英二〇二〇年七月二十三日法官 助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲