江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1302民初628号 原告：宿迁中岛餐饮服务有限公司，住所地宿迁市宿城区楚街**C-中心台******。统一社会信用代码:91321302MA1T5RK89G。 法定代表人：孙晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牟宗英，江苏剑辉律师事务所律师。 被告：周小影，女，1993年5月7日出生，住宿迁市宿城区。 被告：刘京京，男，1983年10月15日出生，住沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：张绍新，宿城区河滨法律服务所法律工作者。 第三人：蔡超，男，1979年3月5日生，住宿迁市宿城区。 第三人：邹国强，男，1981年4月9日生，住宿迁市宿豫区。 原告宿迁中岛餐饮服务有限公司（以下简称中岛公司）诉被告周小影、刘京京及第三人蔡超、邹国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中岛公司的法定代表人孙晶、委托诉讼代理人牟宗英，被告刘京京，二被告的委托诉讼代理人张绍新，第三人邹国强均到庭参加诉讼。第三人蔡超经本院合法传唤无正当理由为到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告中岛公司的诉讼请求为：1、判决解除原被告签订的《承包租赁协议书》；2、判令二被告支付原告违约金15万元；3、判令二被告支付原告协议解除前2018年5月1日至2019年12月6日的租金321185.55元及利息（按月息2分，自2018年5月计算至实际付款之日止）；4、判令二被告支付原告水电费25064.6元、交接时留给二被告的流动资产45007元；5、判令二被告支付原告经营承包费396000元及利息（2018年7月至2019年6月为24万及月息2分；2019年7月按9万/季度及月息2分计算至履行付款义务止）；6、判令二被告向原告支付案外人蔡超起诉涉案房屋租金的诉讼费3068元、保全费3020元、上诉费5457元，共计11545元；7、二被告承担本案诉讼费。上述费用扣除二被告缴纳的保证金10万元。事实及理由：2018年4月30日，原告与被告刘京京签订租赁协议书，约定原告将其享有转租权的位于宿迁市宿城区及平台装潢配套的中岛餐厅经营权整体租赁给被告刘京京。房屋租赁期2018年5月1日至2022年7月31日，租赁费1.67万元/月，租金交付的日期为签订日半年内交付，承包经营费按季度支付，违约责任为15万元违约金。协议第九条约定“承包经营前甲方流动资产由甲方所有，乙方若需占用按双方议价或以市场购入价付给甲方，甲乙双方当面清单，乙方后置资产归乙方”。甲方流动资产45007元，乙方占用并销售，至今未补偿甲方。另，被告欠付原告2018年5月1日至7月31日的房屋占用费（租金）5.01万元及利息（已由原告交付蔡超），根据合同约定，应在2018年10月30日前支付5.01万元及利息。按合同约定，被告刘京京应当于2018年10月30日支付租金，承包经营费应当于每季度最后一个月的15日之前支付，但经原告多次催要，被告均不支付。原告还为被告垫付水电费25064.6元被告也不支付。被告的行为构成根本违约，使合同目的无法实现，原告有权单方解除合同并收回房屋。上述费用扣除保证金10万元，尚欠的费用二被告拒绝支付，故原告诉至本院。 被告周小影、刘京京辩称：1、原告主体不适格。2018年4月30日，原告与被告刘京京签署了经营权转让协议书，同年5月14日，被告周小影成为原告的法定代表人，2019年7月26日，原告的法定代表人变更为孙晶，原告作为本案的诉讼主体诉讼原法定代表人无法律和事实依据；2、现原被告不存在解除承包协议，也无法实际操作解除协议，二被告于2018年8月19日已经实际不经营宿迁中岛餐饮服务有限公司。主要是因为：①过了7、8两个月装潢期试营业期间，原告公司的电力存在问题，三天两头跳闸，电表、电线烧毁，水管漏水，多次报电力故障均未解决，二被告多次寻求解决，但均推诿不解决根本问题；②因为前期租金问题，二房东让律师发律师函，多次到原告公司采取断水、断电、锁门等非法行为；③2018年8月份正式终止经营时因公司法人是周小影，根本无法实际与原告行使解除权，没有途径实际操作，多次和现公司法人联系，其总是要求二被告赔偿，但对二被告的实际损失视而不见，直至2019年7月26日原告的法定代表人才变更为孙晶。由于试营业期间发生的事情，客人也不再上门，客源流失非常严重，二被告已经无法继续经营；④被告在经营期间多次向客人赔礼道歉、免单、送客人礼物用以平息客人用餐的不愉快，给经营带来了严重的经济损失；3、原告无权主张15万元违约金，主张违约金没有事实和法律依据，二被告不存在违约行为；4、原告无权主张二被告返还租赁房屋并支付占用费、利息。周小影在接手经营期间实际使用的经营场地不包含四楼办公楼、仓库和室外平台，三楼也无法实际完全使用。原告在2018年8月19日正式终止经营。被告接受原告时对三楼进行了装潢，所占用的仅是三楼不足十分之一的空间，实体位置摆放的物品仅有不足五平方的可移动物品是在经营期间购置，其他的所有物品均是公司原有资产，且原告现法定代表人一直持有饭店的钥匙并在四楼留有独立的办公室，饭店的资产也由他出售给他人。故，原告的该项主张不成立，计算标准也有问题，两个月的装潢期不应该计算在内，利息是违约责任，但是被告根本不是违约人，且2分利息标准过高，不应支持。 第三人蔡超未作陈述。 第三人邹国强述称：1、原告将房屋转租给被告我知情，原被告租赁的房屋与蔡超租赁给我的房屋是一致的，我和蔡超的租赁合同于2019年7月12日解除，27万元是孙晶支付的。2、被告说2018年8月解除合同是不成立的，不应当以蔡超发出的解除通知书为准，应该以法院作出的（2019）苏1302民初4846号民事判决为准。 经审理查明：2012年2月10日，第三人蔡超从案外人柏某（宿迁）发展有限公司处租赁涉案房屋并享有转租经营权，租赁期限自2012年7月29日至2027年7月30日。 2017年6月12日，第三人蔡超与邹国强签订了《房屋租赁合同》。第一条约定:本合同所出租房屋坐落在宿迁市宿城区，中心台一座，面积660平方，及三楼所有平台；第二条约定:甲方（原告）保证对出租的房屋有转租权；第三条约定：甲方对该房屋享有转租权，甲方向乙方（被告）出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为甲方与房屋所有人签订的补充协议；第四条约定：该房屋用途为商用，具体经营范围以乙方营业执照为准；第六条约定：甲方给乙方两个月装修期，装修期不计入租期且不收租金；第七条约定：房屋租赁期自2017年7月30日至2022年7月30日，共计5年。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金；第八条约定:经双方协商该房屋租金标准200000元/年，租金共计1000000元。租金按年交付，合同签订后乙方向甲方支付第一年租金的一半100000元，四个月后支付第一年租金的另一半100000元，以后每年支付租金；第十条约定:甲方应于2017年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定向乙方交付房屋的依据，以及乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据；第十四条约定：一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付违约金。 2018年2月20日，邹国强与孙晶签订《内部转让协议》，将楚街中心台三四层中岛餐厅所有股份及楚街中心台三四层租赁合同转让给孙晶，约定餐厅所有的债权债务、后续经营费都与邹国强无关，由孙晶负责租赁合同的后续履行。 2018年6月25日，蔡超委托江苏大楚律师事务所向邹国强发《律师函》，载明双方于2017年6月12日就楚街十区C幢中心台6**平方房屋签订租赁合同，因租赁期间你方未经同意，擅自将租赁房屋的墙体结构破坏，曾多次要求修复但你方拒绝配合，委托人有权单方解除合同，现向你方函告，自收到本函之日起解除房屋租赁合同并请你将租赁房屋内的物品三天内搬离，并将房屋恢复原状。逾期不履行，委托人有权餐区措施（包括但不限于停电、停水等措施）收回房屋。 2018年8月14日，蔡超向邹国强发出《解除合同通知书》，载明按双方合同约定，你方已拖欠房租两个月零三天，我方多次催要至今没有支付，已构成违约，我方有权解除合同、收回房屋。现正式通知你方，解除2017年6月12日签订的《房屋租赁合同》，收到本通知之日起一周内将房屋交还我方。 2019年5月27日，蔡超将邹国强起诉至本院，要求解除租赁合同、返还租赁房屋、支付占有使用费、支付垫付水电费等。2019年11月20日，本院作出（2019）苏1302民初4846号民事判决，判决房屋租赁合同于2019年7月12日解除、邹国强返还涉案房屋并支付房屋和占有使用费、邹国强支付水电费。邹国强不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院。（2020）苏13民终346号上诉案件审理过程中，双方于2020年4月3日达成调解，内容为：双方租赁合同于2019年7月12日解除，邹国强已于2019年12月将涉案房屋交付蔡超，邹国强于2020年4月13日将涉案房屋的租金、占有使用费、水电费共计27万元等。因平安银行股份有限公司南京分行对蔡超享有到期债权，经南京市鼓楼区人民法院执行，邹国强已将调解书载明的27万元支付给平安银行股份有限公司南京分行，蔡超与邹国强案件执行完毕。 2020年4月21日邹国强向孙晶出具收条，载明（2020）苏13民终346号案件中的27万元由孙晶支付给邹国强。 另查明：2018年4月30日，被告刘京京与（乙方）与原告（甲方）签订《协议书》，约定：1、甲方将楚街炮楼三、四楼及平台装潢配套的中岛餐厅经营权整体交给乙方，即甲方保留房屋租赁权及资产所有权，乙方享有经营权，承包期限2018年5月1日至2022年7月31日；2、乙方在协议签订并生效时交10万元保证金给甲方；3、经营承包费按季度缴纳，2018年5、6月免经营承包费，2018年7月至2019年6月按6万/季度缴纳承包经营费，2019年7月至2020年6月按9万/季度缴纳承包经营费。房屋租赁费第一、二、三个月按1.67万、1.67万、1.67万（此费用在合同签订后半年内支付），每次承包经营费缴纳时间为上一轮次最后一月的15日之前；4、房屋租金按原房屋租赁合同约定计算，乙方不与原房东打交道，全部由甲方处理。2018年7月至2019年6月乙方按每月1.67万计算，每季度费用5.01万元支付甲方。2019年7月至2020年6月按10万/半年分两次支付甲方。2020年7月开始按20万/年一次性支付房屋租赁费给甲方。甲方必须保证房屋能正常交付给乙方使用，否则产生的一切问题由甲方负责协调解决；5、承包经营前甲方流动资产由甲方所有，乙方若需占用按双方议价或以市场购入价付给甲方，甲乙双方当面清点（另附清单），乙方后置资产归乙方。6、甲乙双方共同遵守本协议，若违约，违约方需赔偿守约方15万元违约金。 2018年5月1日，对餐厅流动资产进行清点，制作《中岛餐厅资产物资盘点表》，上有二被告签字。 2018年5月10日，孙晶（甲方）、周小影（乙方）、刘京京（丙方）签订协议，载明：1、甲方是原宿迁中岛餐饮服务有限公司的所有股份的实际持有人，即楚街中心台三四层（含五层阁楼）中岛餐厅的投资人及实际控制人，原中岛餐厅的营业用房是甲方前期装修的，日常使用的所有物品及设施均是甲方购置（以详单为准）；2、甲方为了方便丙方经营，将宿迁中岛餐饮服务有限公司登记股东及负责人过户给乙丙方，乙丙方在承包协议因各种原因终止后，无条件将宿迁中岛餐饮服务有限公司及后续变更公司的登记股东及负责人过户给甲方；3、此次过户后，甲方仍是宿迁中岛餐饮服务有限公司及后续变更公司及资产、设施设备及所有物品的实际所有人。 2018年6月28日，被告周小影报警称经营的楚街炮楼红袍食府被蔡超断电，产生纠纷。2018年8月15日，被告周小影因与蔡超就楚街红袍食府租赁问题产生纠纷报警。 2019年12月4日，被告周小影向陈文静出具授权委托书，载明因原告与现法定代表人孙晶要求我将我在任职宿迁中岛餐饮服务有限公司法定代表人期间所购置的资产搬离楚街十区C幢中心谈，委托陈文静前去和孙晶进行物品办理交接。同日，陈文静将相关物品搬离，制作《搬离物品清单》，上有见证人、在场人签字。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《内部转让协议》、《律师函》、《解除合同通知书》、民事判决书、民事调解书、执行裁定书、结案通知书、收据、《协议书》、《中岛餐厅资产物资盘点表》、接处警工作登记表授权委托书、《搬离物品清单》及当事人陈述在卷作证，本院予以认定。 本案的争议焦点为：一、原告和被告周小影主体是否适格；二、被告是否需承担违约责任，租赁关系何时解除；三、原告主张被告支付的各项费用有无依据，应否支持。 关于争议焦点一，本院认为：原告与被告刘京京于2018年4月30日签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方应按照租赁协议的约定履行。如被告方未按合同约定履行义务，原告作为租赁合同的相对方有权向被告主张权利，被告辩称的原告主体适格、原被告之间不存在租赁关系本院不予采信。另，虽然涉案房屋租赁合同系原告与被告刘京京签订，但结合庭审查明的情况，孙晶、周小影、刘京京三人于2018年5月10日签订的将中岛餐厅股东过户给周小影的协议内容，周小影在（2019）苏1302民初4846号案件中陈述的“原告蔡超2018年6、7、8月期间在我正常经营的情况下，来阻挠我经营”，被告周小影于2019年12月4日向陈文静出具的物品搬离交接授权委托书，本院认定被告刘京京租赁房屋系用于二被告共同经营餐厅，结合被告刘京京自认“当时1块钱过户就是虚假过户”，虚伪意思表示的法律行为无效，故原告有权主张被告周小影承担责任。 关于争议焦点二，本院认为：原被告之间租赁协议中约定的承包期限2018年5月1日至2022年7月31日，但被告早已搬离涉案房屋、终止经营。对于被告方终止经营的时间，原告主张系2019年12月6日，被告主张系2018年8月19日，在蔡超起诉邹国强（2019）苏1302民初4846号案件中，2019年7月12日上午本院组织开庭审理时，孙晶作为证人出庭作证并向法庭作出陈述（被代：刘京京周小影为何没办法正常经营了？孙：刚开始装修的时候就受到原告蔡超骚扰，说被告邹国强没有转租权，又说装修必须经过他同意，后来就开始发律师函说破坏了房屋整体结构。被代：几月开始不经营了？孙：去年的8月份），结合孙晶在该案件中的证人证言，本院对被告主张的2018年8月19日终止经营予以采信。 结合孙晶在（2019）苏1302民初4846号案件庭审时的陈述（被代：刘京京周小影为何没办法正常经营了？证：刚开始装修的时候就受到原告蔡超骚扰，说被告邹国强没有转租权，又说装修必须经过他同意，后来就开始发律师函说破坏了房屋整体结构）、邹国超在（2019）苏1302民初4846号案件庭审时的陈述“在未到租赁款交付的时间就采取了断电、法律师函等行为干扰企业正常经营，导致实际的租客周小影、刘京京停业”、2018年6月28日和2018年8月15日宿迁市公安局宿某分局富康路派出所接处警工作登记表载明的内容蔡超与被告租赁纠纷断电、证人苏某的证言“大多数都是晚上7、8点钟客人最多、正忙的时候停电，十天八天就停一次电…停电两三个小时，客人都不等了，前前后后经营就不到3个月…蔡超嘴上说要锁门”、证人仲某2的证言“有时候会停电，有时候是晚上，有一次停电直接就没有来电关门了…我2019年6、7月份天热的时候（去红袍食府做厨师），做了差不过1个月就不做了停业了…”，上述证据、证言及当事人陈述能形成完整的证据锁链，本院认定二被告租赁的涉案房屋被多次断电、扬言锁门、发送律师函要求解除合同并搬离房屋，干扰正常经营，最终停业。原被告租赁协议中明确约定原告必须保证房屋能正常交付给被告使用，否则产生的一切问题由原告负责协调解决，故本院认定系原告违约，原告主张被告支付违约金本院不予支持。 虽然原告违约，被告于2018年8月终止营业，但被告未举证证明其行使过合同解除权，要求解除原被告之间的租赁协议。本案系原告作为违约方主张解除合同，被告亦同意解除，故本院认定涉案租赁协议于2020年4月16日诉状副本送达被告时解除。 关于争议焦点三，对原告主张的各项费用，本院认定如下：（一）承包经营费 原被告之间租赁协议中对承包经营费的标准、起算时间有明确约定，本院予以认定。虽然涉案租赁协议于2020年4月16日解除，但因被告根本无法正常使用涉案房屋经营而于2020年8月19日停业，原告方构成违约，故原告无权向被告主张2020年8月19日之后的承包经营费。经营承包费按6万元/季度标准自2018年7月1日计算至2018年8月19日为32308元（取整数）。被告主张按月息2分标准支付利息于法无据，本院支持按年利率6%标准，自2018年8月20日起计算至实际给付之日止。 被告陈述向原告支付10万元，包括4万元保证金和6万元承包费，原告认可收到，但陈述10万元均为保证金，不含承包费。因原告主张被告支付的该10万元从本次诉讼中被告的应付款总额中予以扣除，故该10万元的性质不影响本案判决，故本院在所有费用的总和中予以扣除。 （二）租金 原被告之间租赁协议中对租赁费的标准、起算时间有明确约定，本院予以认定，租金计算的截止日期2020年8月19日（理由同前文，不赘述）。因被告并未主张或举证证明已支付过租金，故租金按每月1.67万元的标准，自2018年5月1日计算至2020年8月19日为60335元（取整数）。租赁协议约定房屋租赁费第一、二、三个月租金在合同签订后半年内支付，每次承包经营费缴纳时间为上一轮次最后一月的15日之前，故原告主张的租金利息本院支持以50100元为基数，自2018年10月31日起按月利率6%标准计算至实际给付之日止；以10235元为基数，自2018年7月15日起按月利率6%标准计算至实际给付之日止。 （三）水电费 原告起诉水电费25064.6元的依据系（2019）苏1302民初4846号案件，在（2019）苏1302民初4846号案件的审理过程中，蔡超举证水电费发票一组共六张，证明内容为邹国强没有支付案涉房屋2018年8、9、12月的水电费总计25064.6元。经（2020）苏13民终346号案件中法院组织调解，双方达成调解协议，邹国强支付蔡超将涉案房屋的租金、占有使用费、水电费（蔡超主张为25064.6元）共计27万元等，后邹国强已履行义务。庭审中，邹国强及孙晶一致陈述该27万元系孙晶支付，结合邹国强与孙晶签订的《内部转让协议》中的相关约定及邹国强出具给孙晶的27万元收条，本院对孙晶代付相关款项的事实予以采信，故孙晶有权主张。被告在2018年8月已停止经营，原告仅可主张8月份水电费。虽然原告举证的水电费发票为复印件，但与（2019）苏1302民初4846号案件中蔡超举证一致，本院予以采纳。因水电费发票6张均为复印件，经与原告及蔡超核实均无法提供原件，部分票据看不清产生水电费账单产生的具体月份，该部分费用本院无法支持，较为清晰的水电费发票显示2018年8月电费13263元（2018年9月17日开票）、2018年8月电费违约金330元（2018年9月17日开票），该13593元电费本院予以支持。 （四）（2019）苏1302民初4846号案件的诉讼费、保全费、上诉费。 （2019）苏1302民初4846号案件中房屋租赁合同的当事人系蔡超与邹国强，本案房屋租赁合同的当事人系原被告双方，根据合同相对性原则，两份租赁合同仅能约束合同当事人，对合同外第三方无约束力。邹国强未按其与蔡超订立的租赁合同约定履行支付房租、水电费等合同义务，其应向蔡超承担责任，与被告无关。孙晶与邹国强签订《内部转让协议》，自愿约定餐厅所有的债权债务、后续经营费都与邹国强无关，由孙晶负责租赁合同的后续履行，系孙晶行使自身处分权的行为，该《内部转让协议》及孙晶行使处分权的行为对被告不产生法律效力。故，邹国强起诉所产生的相关诉讼费用、保全费用不应由被告承担。 （五）流动资产 结合原被告租赁协议中约定的“在承包经营前的甲方流动资产由甲方所有，乙方若需占用按双方议价或以市场购入价付给甲方；甲乙双方当面清点（另附清单）”、《中岛餐厅资产物资盘点表》载明的内容、庭审中被告的陈述（？2018年5月签订合同承包餐厅时，除上次庭审中的资产交接表列举的内容，你自己有没有带什么、添置什么？答：很少，流动的设备我已经带走了，所有东西都是用他们的。？：你租赁房子除了使用房产外，还用了桌椅板凳、空调等详见资产盘点表？答：是的。2018年8月停止运营，有部分东西我们已经拿走了，有些不方便携带的东西放在店里，后来他们打电话给我律师去拿），本院认定原告的流动资产为《中岛餐厅资产物资盘点表》载明的共计45007元，被告经营餐厅使用原告的流动资产，根据租赁协议约定，被告占用原告所有的流动资产需按按双方议价或以市场购入价付给原告，故原告主张被告支付45007元本院予以支持。 上述费用共计151243元（32308元+60335元+13593元+45007元），扣除被告已支付的10万元，被告还应支付原告51234元及相应的利息（前文已阐述，不再赘述）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告宿迁中岛餐饮服务有限公司与被告刘京京就涉案房屋租赁于2018年4月30日签订的《协议书》于2020年4月16日解除； 二、被告刘京京、周小影于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁中岛餐饮服务有限公司51234元及利息（以32308元为基数，自2018年8月20日起按年利率6%标准计算至实际给付之日止。以50100元为基数，自2018年10月31日起按月利率6%标准计算至实际给付之日止。以10235元为基数，自2018年7月15日起按月利率6%标准计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告宿迁中岛餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12678元，由原告承担11913元，由二被告承担765元（同上述款项一并给付）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  郑小苗 人民陪审员  范桂华 人民陪审员  麻彩芳 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理      邵雨濛 书记员