河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初879号原告：董秋平，女，1951年12月5日出生，汉族，住新安县。系王清龙之妻。委托诉讼代理人：王小凡，曾用名王琼，1983年2月20日出生，女，汉族，住新安县。系王清龙之女。特别授权。原告：王小凡，曾用名王琼，1983年2月20日出生，女，汉族，住新安县。系王清龙之女。被告：洛阳旅游发展集团有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道与望春门街口龙泉大厦16楼。法定代表人：崔光焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：李荭娟，女，1989年5月7日出生，汉族，户籍地：山东省苍山县，现住洛阳市高新区。该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：江艳艳，女，1990年9月28日出生，汉族，住新安县。该公司员工，特别授权。第三人：洛阳城市礼物研究有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道与望春门街交叉口260号综合楼16层东侧办公区域。法定代表人：黄晓燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：史超，男，1987年4月22日出生，汉族，住洛阳市西工区。该公司员工，特别授权。原告董秋平、王小凡与被告洛阳旅游发展集团有限公司（以下简称洛阳旅发集团）、第三人洛阳城市礼物研究有限公司（以下简称洛阳礼物公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告王小凡及作为原告董秋平委托诉讼代理人，被告洛阳旅发集团委托诉讼代理人李荭娟、江艳艳，第三人洛阳礼物公司委托诉讼代理人史超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董秋平、王小凡向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告房租人民币171666元；2、因被告未按照合同约定履行义务，属于违约，判令不再退还其预付的51500元履约保证金；3、依法判令被告按照合同约定“按逾期一日按逾期额的1%承担滞纳金”，或按照现行有关规定，支付月息2%的违约金，违约金按照月利率2%，自2017年5月1日至2020年4月1日，共计90811.2元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：王清龙与被告于2015年12月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁王清龙名下的位于新安县新城××和××单元楼下××路门面房，除装修免租期外，租赁时间为2016年1月1日至2018年12月31日，共三年，年租金103000元。甲方（被告）支付51500元作为履约保证金，如发生甲方违约，则不再退还。甲方（被告）逾期缴纳租金、水电气等费用及本合同约定的其他费用，按逾期一日按逾期额的1%承担滞纳金。被告已于2019年1月1日将房屋返还给乙方并将其财物搬离，仅支付了2016年1月1日至2017年4月30日的房租，尚欠原告20个月的房租，共计171666元未支付，经多次向被告索要房租，被告拒不支付。2019年8月19日，王清龙申请法院调解未果。2020年3月20日，王清龙因交通事故意外死亡，二原告作为其继承人现向贵院起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告洛阳旅发集团答辩称，第三人为本案房屋实际承租人，应由其支付使用期间房租及承担相应责任，2017年1月起第三人为本案涉案房屋实际承租人，第三人2017年3月通过中信银行以银行转账的方式分四笔向王清龙账户转入房租及水电费共计153679.27元，王清龙于2017年5月16日向第三人开具金额为45730元的发票，票号为11957764，上面载明房屋租赁费用及租赁期限，由此可知王清龙对第三人的支付行为和为实际承租人没有异议，承认第三人的承租行为，依据合同法三十六、三十七条规定，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式，订立合同在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。参考上述条文，出租方王清龙接受第三人直接向其支付，视为王清龙与第三人之间就租赁关系达成新的合约新的关系，因此被告认为应由第三人支付使用期间的房租，承担相应责任，此外合同中约定的滞纳金不适用平等民事主体之间，本案不能按照合同中关于滞纳金标准计算违约责任。2、原告主张51500元履约保证金不再退还，无事实依据，应驳回该项诉讼请求。依据双方签订的房屋租赁合同，只有被告存在违约解除合同时，履约保证金才不予返还，实际上被告不存在违约解除合同行为，因此原告主张履约保证金不再退还无事实依据，应驳回其诉讼请求。综上，被告认为应由第三人承担使用房屋期间的费用并承担相应的责任，被告请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。第三人洛阳礼物公司陈述称，第三人于2017年2月开始正式对接原告所诉店面的接管及运营事宜，对被告所陈述情况我方基本予以认可，但截止2017年4月30日原告并未与我方签订实际生效的房屋租赁协议，我方曾于2017年3月14日先后四次向原告支付共计153679.27元作为房租，但原告仅于2017年5月16日向我方开具一张金额为45730元的发票，随后其他发票金额并未开具，导致我方支付无法正常完成，并被迫于2017年4月30日自该店直接搬离。经审理查明：2015年12月7日，被告洛阳旅发集团（甲方承租方）为了成立洛阳礼物公司租赁房屋的需要与王清龙（乙方出租方）在新安县××一份《房屋租赁合同》，主要内容载明：租赁房屋坐落新安县新城××和××单元楼下，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金支付方式及时间为银行汇款，每季度初月10日前，房屋租金人民币壹拾万零叁仟（￥103000）。双方签订本合同当日，甲方支付6个月租金合计人民币伍万壹仟伍佰元整（￥51500）给乙方作为租赁保证金，租赁合同终止之日，若甲方未发生违约且向乙方交清合同约定各项费用，保证金无息返还甲方。未经乙方书面同意，甲方不得整体转租，甲方下属二级机构、联营机构及控股、参股子公司使用的除外。经乙方书面同意的转租，不影响甲方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金）。《房屋租赁合同》签订后，被告洛阳旅发集团和第三人洛阳礼物公司共向王清龙支付了2016年1月1日至2017年4月30日的房租。2017年4月30日至2018年12月31日被告及第三人未向王清龙交付租赁房屋，该期间的房屋租赁费为171666元。另查明：第三人洛阳礼物公司为被告洛阳旅发集团子公司，王清龙于2020年3月20日因交通事故身亡，继承人为妻子董秋平、女儿王瑞、王小凡。王瑞于2020年4月2日向本院递交《声明书》，载明：“声明人：王瑞，女，出生年月1978年11月，身份证号：，住址：北京市厢黄旗七彩华园小区。我自愿放弃对被继承人王清龙关于洛阳旅游发展集团有限公司所享有的租金债权的继承权，以上情况真实无误，我自愿承担由此引发的一切后果。”原告当庭将第三项诉讼请求确认为“按照现行有关规定，支付月息2%的滞纳金，滞纳金按照月利率2%，自2017年5月1日至2020年3月31日，共计90811.2元”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王清龙与被告洛阳旅发集团签订《房屋租赁合同》，王清龙依约向被告交付了租赁房屋，被告应依约向王清龙支付房租。被告租赁房屋是为了设立第三人洛阳礼物公司，第三人洛阳礼物公司为被告洛阳旅发集团子公司，且《房屋租赁合同》约定“未经乙方书面同意，甲方不得整体转租，甲方下属二级机构、联营机构及控股、参股子公司使用的除外。经乙方书面同意的转租，不影响甲方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金）”，故在王清龙死亡后，其法定继承人要求被告支付剩余房租并承担违约责任并无不当，被告答辩称原告应向第三人主张权利的答辩意见本院不予采纳。关于原告主张不返还履约保证金51500元的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定的51500元履约保证金，是为了确保被告能够及时支付租金，在被告违约情况下原告有权收回该51500元，该51500元实际上是双方约定的违约金。双方三年的房屋租赁费为309000元，现被告剩余171666元租金未向原告支付，本院酌定51500元的45%，即23175元抵被告的房租，剩余28325元作为履约保证金原告不予退还。关于原告要求被告支付从自2017年5月1日至2020年3月31日逾期交付房租滞纳金的诉讼请求，原告要求按照月利率2%的标准请求计算，原告所要求的滞纳金实质为违约金，该项诉讼请求符合法律要求，本院予以支持，故本院认定逾期交付房租违约金以148491为基数，按月利率2%为标准，从2017年5月1日起计算至2020年3月31日。王清龙女儿王瑞自愿放弃对本案所涉权利的继承，是其真实意思表示，本院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告洛阳旅游发展集团有限公司于本判决生效后十日内向原告董秋平、王小凡支付租金148491元及逾期交付房租违约金（违约金以148491元为基数，按月利率2%为标准，从2017年5月1日起计算至2020年3月31日）；二、限被告洛阳旅游发展集团有限公司于本判决生效后十日向原告董秋平、王小凡支付履约保证金28325元（已履行）；三、驳回原告董秋平、王小凡其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3005元，由原告董秋平、王小凡负担517元，由被告洛阳旅游发展集团有限公司负担2488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 高 红二〇二〇年七月八日书记员 贾飞龙