四川省九寨沟县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3225民初42号 原告（反诉被告，以下统称原告）：孔祥斌，男，汉族。 委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下统称被告）：侯宝成，男，汉族。 被告（反诉原告，以下统称被告）：李兰，女，藏族。 二被告共同委托诉讼代理人：刘汉沙，四川环蜀律师事务所律师。 原告孔祥斌诉被告侯宝成、李兰装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案，2020年3月23日被告侯宝成、李兰向本院提出反诉。本院受理本诉、反诉后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥斌委托诉讼代理人裴家勤，被告侯宝成、李兰委托诉讼代理人刘汉沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔祥斌提出诉讼请求：1.判令被告立即对出租房屋进行维修改建，增加一部消防楼梯；2.判令被告向原告支付因对副楼进行整体改建而垫付的工程款225161元；3.判令被告赔偿原告因被告严重违约造成的损失费175万元（损失自2019年10月1日1起按每月50万元计算到消防楼梯建设完成之日止，计算到起诉时为175万元）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为了在九寨沟开设经营酒店而租赁被告位于九寨沟县××镇××村××组××号的房屋，其中主楼2889.97平米、副楼778.05平方米；双方于2019年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定了具体的权利义务和相关事项。原告向被告交付了租金40万元，而后原告接收房屋进行进场装修，进场后发现房屋存在严重的质量问题，要求被告进行维修，被告只是口头答应，却至今未履行维修改建义务。一、主楼缺少一部消防楼梯需要改建或加装，至今没有维修改建，导致原告至今未能办理消防许可证，无法开业经营；二、副楼因地震损害严重，需要整体改建加固，双方还签订了一份《补充协议》，约定由被告改建好交与原告，被告却一直不进行整体改建，直到2019年11月底，原告主楼房屋装修全部都完工了，实在不能拖延的情况下，才委托他人对副楼进行维修改建，原告因此支付改建费用225161元。另外，被告一直不履行配合义务，原告进场后不久发现被告曾差欠电费未交清，供电部门多次通知甚至停电，一直影响原告正常使用房屋，经原告多次催告，到2019年12月底，被告才结清了原欠电费。燃气的使用安装问题被告也一直不配合，至今未安装到位，导致原告不能正常使用。由于被告的上述严重违约行为，导致原告酒店无法营业，在违约事实消除前的房屋租金依约应当免除，但给原告造成的损失应当由被告承担，原告现实际投入酒店管理费、装修费、购买设施设备等1200余万元，每月产生的资金成本费、酒店的电费、人员工资及营业收益等共计至少50万元，现主张按50万元每月计算，自2019年10月1日起，至今产生损失至少175万元。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律禁止性规定，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。被告应当保障其出租房屋可以用于原告开设酒店之用途，现却因主楼少一部消防楼梯无法达到经营酒店的目的，故被告应当按合同约定维修改建加装一部消防楼梯，以保障原告的租赁用途和合同目的；原告代为支付的维修改建房屋的工程款应由被告承担；由于被告严重违约，没有履行合同约定义务导致原告酒店无法经营，在此期间的租金依约应当免交，因而给原告造成的损失应当由被告给予赔偿。 被告侯宝成、李兰辩称，1.孔祥斌在诉状中陈述的向我方“通知”或“提要求”的行为，均不存在，属于虚假陈述，违背诚实信用原则。2.虽然本案原告的诉讼请求是明确的，但是原告主张诉讼请求的基础事实是不存在的，原告主张诉讼请求处于落空状态，法庭应当不予支持。原告所主张的租赁合同关系，是附解除条件的合同，在条件成就时就已经自动终止了，因孔祥斌无动于衷，我方于2019年12月4日已通知原告解除了合同。3.根据合同第四条约定：在租赁期间，孔祥斌在不损害房屋主体的前提下，可对房屋进行装修。合同第三条约定：侯宝成、李兰同意给予孔祥斌一定的装修期及免租期，我方在2019年1月15日前将租赁物交付给孔祥斌。合同第二条约定：本合同租赁期限为15年，自2019年3月1日至2034年3月1日止。租金按年支付，租金从2019年3月1日开始计算，2019年3月1日至2020年3月1日租金为80万元人民币，2020年3月2日至2034年2月28日每一年的租金为人民币1,225,000元整，于每年的3月1日前支付当年的租金。租赁期内租金不变，甲方不得以任何理由要求增加。合同第一条约定：孔祥斌自行办理相关证照和营业手续，我方应予以配合。从以上约定可以看出，我方给与孔祥斌的免租期是2019年1月16日至2019年2月28日，免租期就是用于装修的，同时从租金角度看，相比于第二年起每年1,225,000元，第一年的租金少了425,000元，之所以少了40多万，这笔钱就是用于孔祥斌装修电梯和办理相关证照和营业手续的，孔祥斌自己不办理，在租赁期间也没有通知说需要我方配合，因此应自行承担办理证照的义务，更何况，在原告自己提交的《消防监督检查记录》上，写明的单位是：花筑奢濠硕酒店，主要负责人写的是：孔祥斌。根据常识，消防检查的是酒店的经营单位，该酒店经营人就是孔祥斌，应当由孔祥斌装修和改建消防设施才符合消防大队的要求。4.我方提供的房屋和土地可用于宾馆经营等商业用途，符合合同约定，该房屋之前我方出租给许德寿和蔡平用于开设宾馆多年，在九寨沟法院的另外两个案子中都已经查明了该事实，足以证明该房屋和土地可以经营宾馆，如果不能经营宾馆，孔祥斌也不会租。众所周知，开设酒店先租房子，然后需要有工商营业执照，税务登记证、卫生许可证、消防许可证、特种行业经营许可证等，办这些证件都不是一蹴而就的，谁经营酒店谁办证这是常识，孔祥斌应该自己主动积极地去了解办证规范，按政府管理部门的要求装修或改建设施以及配备相关人员，本案的合同是租赁合同，我方交付了房屋即履行完合同义务，开办酒店孔祥斌自己应当尽到管理者责任才能享有企业家红利，我方在这个租赁合同关系中获得的是房租而不是企业经营利润，孔祥斌应该为自己在经营管理过程中的不积极作为和违约行为承担责任。5.合同附件约定了附楼的改建，没有约定改建的具体时间，只约定了我方要配合孔祥斌的所需房型进行改建，事实上孔祥斌没有告知我方需要什么房型，他自己就在装修的过程中顺便改建完成了，此行为是孔祥斌自己主动承担了合同事项，并非我方要求，也没有通知我方，应当视为孔祥斌放弃要求我方履行。虽然改建费用根据约定应该由我方承担，但首先需要孔祥斌向我方提出来具体金额，孔祥斌根本就没提出来，他第一年的租金逾期到现在只付了一半，我方当然享有先履行抗辩权，在孔祥斌付清租金之前，我方依法可以拒绝先支付附楼改建费用。6.孔祥斌指责我方未付清电费，但是，电费未付清并没有导致停电，否则孔祥斌的装修工作就不可能实施，这不构成抗辩理由。7.孔祥斌总共付了三次房租，分别是2018年11月3日由胡艳娉支付的定金10万元（在合同签署后转为租金），在2019年3月22日由胡艳娉支付的20万元，以及在2019年8月5日由胡艳娉支付的10万元。然后再没有支付。根据合同约定，租金按年支付，在每年的3月1日前支付当年的租金。在合同履行的第一年，我方在孔祥斌只支付了10万定金的情况下就交付了房屋，但是孔祥斌并未在2019年3月1日前将当年的租金80万支付完毕，当时就已经构成违约了，第二笔钱是在迟延了22天才又支付了20万，没有足额支付，再次构成违约，第三笔在迟延了5个月零5天时又支付了10万元，依然没有付清，依然构成违约。孔祥斌从合同生效开始到合同终止日，多次迟延交付租金后，总计才支付了第一年租金的一半，这就是以自己的行为表明不履行主要债务，也表明其本身缺乏履行的能力，同时多次迟延履行的行为也成就了租赁合同第9条约定的合同自动终止条款，所以我方在2019年12月4日又发函通知孔祥斌解除租赁合同。租赁合同属于连续履行义务的合同，因此解除日期以我方发函送达到孔祥斌时计算。8.本案涉及的本诉和反诉，综合双方的诉求及事实与理由，案由应该是房屋租赁合同纠纷和财产损害赔偿纠纷。 被告侯宝成、李兰补充意见：1.2018年的地震灾情是发生在签订合同前的，影响早已结束，且若双方当事人在原告所陈述的影响期间还签订租赁合同，约定了该期间要交房租，那么则原告所陈述的影响不是不可抗力；2.2020年的疫情是在合同终止后发生的，不影响双方之前的合同权利，且根据国家的政策，疫情减免房租一般都只有一个月；3.该房出租给孔祥斌前，是由蔡平实际经营，证明房屋是可以进行商业经营的；4.如果原告方认为房屋不能用于商业经营目的，就是其所说的经营目的不可能实现，那么，原告是否主张变更合同为放弃履行，或者解除合同，或者是现在立即终止合同，被告方的立场，就是不愿意和孔祥斌保持合同关系；5.通知的责任重大，就像事实上大家都知道孔祥斌砸坏了原告的承重墙，孔祥斌说其没砸，被告没拍到孔祥斌工人砸墙进行中的视频就是吃了没有直接证据的大亏，同理，孔祥斌不能举出通知被告方的证据，也应当承担起举证不利的责任，这才公平；6.本案的租赁合同，合同第九条第一句是描述条件，第二句的措辞是“自动终止”，“合同终止”是“合同解除”的上位概念，因此租赁合同是适用合同法第45条的“附解除条件的合同”。合同约定解除权的措辞通常为“当发生某种条件，解除权人有权解除合同”这样的表述，“有权解除”与“自动终止”在表述上差异很大，本案的合同是属于附解除条件的合同而不是约定解除权的合同；7.在所有的房屋租赁合同中，都是先付租金后租房，这是常识，同时，合同中写的“按年支付租金”，就是一年的租金一次性付清，这也是常识。孔祥斌同时存在两个违反合同约定且成就解除条件的行为，第一个是在当年3月1日前没有支付租金，在三个月内也没有足额支付租金。第二个是合同签订前只支付了10万定金，那么在合同签订后，再次支付时就应该将剩余的租金70万元一次性支付完成，且至迟也要在三个月内支付完毕，但在孔祥斌第二次支付之时，即2019年3月22日只支付了20万，这就是没有按时足额支付，直接构成了附解除条件的合同中约定的“条件”。提请注意的是，附解除条件的合同对解除条件的表述是“按时缴纳租金”，这有两重含义：一是在每年3月1日前支付租金，二是按年一次性缴纳租金。因此，孔祥斌任何一个行为均成就合同解除条件，更不论他两个行为都使得解除条件成就了；8.附解除条件的合同中的“条件”，在法律上只要求是“法律事实”，法律事实包括“法律事件”和“法律行为”，是可以随意约定的，这是“合同自由”原则的体现，合同自由原则应该得到严格的恪守。在本案中，合同自动终止的条件是“不按时缴纳房租，三个月以内仍未支付房屋”这个事实，这个事实描述的是“存在这样一个行为”的事实，这个行为是否违约不需要评价，毕竟本案中我方行使的不是法定解除中的根本违约之诉，因此只需要判断“事实”存不存在即可，因为附条件合同（合同法第45条）不等同于合同约定解除（合同法第93条）和法定的违约解除（合同法第94条）。这三者最主要的区别在于合同条件满足时的后果，“附解除条件”的合同自条件成就时合同即失效，而约定解除或者法定解除在约定条件或者法定条件满足时，经过有解除权一方行使解除权后合同方解除，即需要一个意思表示的行为。最高法对附解除条件的合同与合同约定的解除条件的认定态度为“附解除条件的合同，自条件成就时失效。一般认为，合同所附解除条件是对合同所加的附款，通常与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。合同约定的解除条件则是当事人在合同中约定了解除合同的条件，合同的解除条件成就时，解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同”。在本案中，我方举证和孔祥斌的自认一致，三次付款总共只付了40万。对此行为，不需要评价违约程度（即不管是瑕疵违约还是根本违约），也不需要评价经济后果（即不评价先期的“沉没成本”还是后期的可期待利益），更不需要评价附条件合同中“条件”的设置初衷是出于怎样的心理；9.孔祥斌主张的抗辩权毫无道理，抗辩权与合同法第45条的阻止条件成就是不同的，因为这是两个完全不同的概念；10.我方没有阻止条件成就的行为，本合同解除条件是付款逾期三个月，我方没有申请财产保全或者行为保全，而且，即使申请了财产保全，也必须要被认定是错误的申请保全行为才符合“阻止条件成就”这个描述。租赁期间，孔祥斌的账户是可以自由支付给任何人的，支不支付是孔祥斌的选择，没有人强迫或者威胁他；11.合同的解释应该首先采用文意解释，在此基础上再采用整体解释、目的解释和交易习惯解释。从双方对整个合同书写的情况看，存在标点符号使用误用混同的情况，即句号和逗号用法没区别开，因此，对合同的文意，应该先看条款标题，然后看该标题下整段描述的句子是何涵义，而不是孤立的只看一句话，本案租赁合同中标点符号存在普遍的误用；12.根据《房屋租赁合同》第七条违约责任：如果甲方在租赁期间内单方解除合同，应当赔偿乙方相应的损失费用，费用包括装修房屋的费用，购买设备费用以及经营期间预期可得利益和律师费诉讼费等等。首先，根据法律规定，如果是合法的行使权利，则不会因为合法行为而导致赔偿，如果是违法行为，且违法行为成功了，产生损害后果了，才会有“赔偿”这一说法，且注意合同这里的措辞，是“赔偿”而不是“违约金”，且赔偿的是乙方“相应的”损失费用。从现场勘验的情况可知，孔祥斌从装修开始就控制了房屋，到现在也有没有腾退，装修本应在2019年3月1日前完成，所以在租赁期间自己不营业不能找我方要损失，房屋这么久一直掌握在孔祥斌手里，我方又没有阻碍行为，所以不存在损失，更不存在损失扩大。至于装修，我方没有禁止，但也没有同意孔祥斌的装修，更何况，违约是孔祥斌自己的行为导致的，不能把孔祥斌的“投机成本”当做我方的收益，商业投资要谨慎管理，孔祥斌自己又怠惰又放任，这种做法不能要赔偿或者补偿。我方也不认可损失扩大化这一说法，目前所有的损失都在合同涵盖的商业风险范围之内，孔祥斌接手房屋后一直是自己在占有和管理，从装修开始到现在，我方都没有从孔祥斌手上接手酒店的管理，我方不负管理责任，管理不善导致的损失由管理人承担。同时，假如查明合同关系已终止，就是合同自动终止掉的，那根本不需要赔偿。又假如法院查明合同关系仍在，那么孔祥斌的设备还是在他自己手里，房屋也一直被孔祥斌占有，他自己行使管理权，盈利与否是他自己的事，与我方无关；13.我方诉讼请求第一条，要求支付的40万租金，在合同没有自动终止前，这笔费用的性质为租金，合同自动终止后，这笔费用为当年没有按期支付租金的违约金，该违约金应在合同约定的日期前支付，否则也会产生资金占用损失，我方参照贷款利率标准计算的资金占用损失；14.租赁合同终止后，孔祥斌应该按期腾退房屋，迄今为止他都拒绝腾退，那么就产生了房屋占用损失，参照租金标准计算，且“房屋占用损失”是违法“占有”的“对价”，是合同终止后拒不腾退导致侵权而带来的损失，不适用合同约定，或者合同法的“不可抗力”规定，疫情期间，也应该照常支付。九寨沟的商业虽然分淡季和旺季，收益会有所不同，但只能平均算，参照租金标准算，否则会难以计量；15.根据民法通则第89条第4款和物权法第230条，我方有权留置孔祥斌的财产。 被告侯宝成、李兰提出反诉请求：1.判令反诉被告支付欠付的租金40万元，并以此为基数自2019年3月1日起至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁期间造成的全部损失（以司法鉴定结果计算，暂记为300万元，包含房屋贬值损失、住房占用损失、已产生未支付的水电气网费用等）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告自2020年1月1日起至实际腾退完成之日止的房屋占用损失（按照每月102,083.33元计算）；4.判令反诉原告有权留置反诉被告在反诉原告房屋内的动产和可拆除附着物，并有权以折价或变卖该财产的价款优先偿还；5.判令反诉被告在清偿反诉原告的全部债务后，立即腾退反诉被告在反诉原告房屋内的全部财物；6.判令反诉被告承担本案全部诉讼费。2020年5月27日，被告侯宝成、李兰向本院申请撤回反诉请求第二项及撤回司法鉴定和司法评估。事实和理由：反诉被告承租反诉原告的房屋开设宾馆，因反诉被告未及时足额支付租金，违反合同约定，又不合理装修，损害了反诉原告的房屋，致使该房屋极大贬值，反诉原告已解除了双方的租赁合同。但反诉被告未按反诉原告的通知支付欠交的租金，也未赔偿反诉原告的损失，故提起反诉。 原告孔祥斌辩称，被告的反诉请求均不能成立，依法应当驳回其全部反诉请求。(一)其反诉请求的前提条件根本不成立，依法应当驳回其反诉请求。被告提起反诉请求的基础条件是双方签订的房屋租赁合同已经解除，而事实上本案所涉房屋租赁合同的解除权应属原告而非被告，被告所称的解除条件根本不成立。1.房屋租赁合同第1条明确约定“甲方应保证租赁房屋及土地可用于宾馆经营等商业用途。乙方自行办理相关证照和营业手续，甲方应予以配合。”而被告作为甲方向乙方交付房屋后，在办理消防许可手续过程中发现，被告交付的房屋不具备开设酒店的基本条件，缺少一部消防楼梯，属于其交付的标的物不符合合同约定，属于严重的违约行为，因此可能导致原告不能实现原告经营酒店的合同目的，故合同的解除权应属原告方，现原告方不主张解除合同，因为原告实际为履行合同和实现合同目的已经投入了至少1300万元的资金，解除合同损失极大。上述房屋结构问题实际可经过整改加装一部消防楼梯解决，但需要被告的配合，被告一直不予配合，应承担过错损害赔偿责任。另外，除需要被告配合以外，还应由其承担相应的费用，交付符合合同约定房屋是被告的义务，房屋不符合要求需要进行改建，加装消防楼梯是被告应尽的义务，故应由其承担相应改建安装费用。2.合同中有部分条款约定不明，应当继续协商予以明确，在未明确以前，根本不能确认原告方存在违约行为，被告方主张合同解除的条件并未成就，合同并未解除。租赁合同第3条约定“甲方同意给予乙方一定的装修期及免租期”，此条款中对装修期、免租期的期限和起止时间约定不明，且双方至今未能达成一致意见，而事实上房屋装修至今未全部完工，仅是主楼已经全部完工，而副楼因被告没有交付而未装修完工，应视为装修期至今未届满。装修期和免租期未约定清楚前，不具备交付房屋租金的条件，故原告有理由等待约定清楚后再支付房租，故被告主张原告未按期交付房租的理由根本不能成立。《补充协议》第3条约定对副楼的改造由被告完成后交付原告使用，但对交付的时间没有约定清楚，双方暂未确定对副楼的交付期限，在副楼未交付前，无法确定准确的房租交付金额和期限，故不存在原告违约支付房租的事实，被告主张原告未按期交付房租而终止合同的理由不能成立。(二)被告主张给房屋造成损害的事实和理由根本不能成立。租赁合同第4条、补充协议第1条均明确约定原告可对房屋进行改建、装修。在整个装修过程中，被告始终在房屋装修、改建现场，自改建、装修房屋开始至原告起诉时，被告从未提出改建、装修行为的异议，应视为对全部改建装修行为的认可。在原告起诉后，而无理提出异议,明显既无事实依据，也无法律依据。原告的改建、装修行为根本没有对房屋造成任何贬值的事实，相反该行为对原房屋进行了加固、维修、装修，至少增值一倍以上。(三)被告依约依法不得主张因不可抗力导致酒店不能经营期间的房屋租金。1.涉案酒店完全系为九寨沟景区服务的配套型酒店，其经营本身依附于景区是否开园。租赁合同第6条明确约定“因不可抗力因素造成大环境不能商业经营，应免去乙方于影响期间之租金。”九寨沟景区自2018年8月8日因地震关闭，至2019年9月27日为法定的闭园期，其间属于因不可抗力因素造成大环境不能商业经营，此阶段，依约依法被告均无权主张房租。2.2020年1月，国家因“新冠病毒”疫情采取紧急防控措施，九寨沟景区及所有酒店均因此停止营业，直至2020年5月1日才开园恢复经营，此阶段仍属于不可抗力因素造成大环境不能商业经营，此阶段，依约依法被告均无权主张房租。总之，被告反诉的理由根本不能成立，请依法驳回其全部反诉请求。 原告孔祥斌补充意见：1.正是因为本协议是地震发生后签订的，所以双方约定了在不可抗力的条件下减免租金，地震影响的后果还在持续中，所以说第一年的租金金额和交付时间都未在合同中确定，因为当时预计会在2019年五一节前开园，九寨沟大部分商户认为也是在这个时间段会开园，到期未开园，后又认为会在8月份开园，所以到8月份孔祥斌又给了被告10万元租金，从双方的行为可以认定双方对租金的金额交付时间根本没有确定；2.在合同中也很清楚，合同对2019年的房租交付时间没有约定，只是对2020年3月2日至2034年2月28日每年的租金和给付时间是约定清楚了的；3.双方没有约定清楚被告方给原告方免租期及装修期的时间，合同中也未约定，房屋现在都没有装修完毕，至今处于装修期内，在没有装修完之前都没有义务交付租金；4.针对合同解除条件成就的意见，必须是约定的条件已经成就，本案中约定的条件是不按时交纳房租，且三个月内仍未交付租金的，此约定条件并没有出现，所以被告所说的解除合同的条件不成立；5.如果按照对方的意见，不管合同是约定解除或是对方单方解除，甲方应当赔偿乙方所有的损失，包括装修费、律师费等所有损失，已有1300余万元的损失。 原告孔祥斌为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 第一组证据：原、被告身份证复印件各一份，拟证明原被告身份信息； 第二组证据：双方所签订的《房屋租赁合同》，拟证明双方的合同关系及约定的权利义务等事实；合同第1条约定甲方应保障乙方租赁房屋可用于开设酒店经营用途；合同第4条约定，非乙方不当使用所产生房屋质量问题原因，导致乙方不能正常营业，甲方应按乙方所受影响的时间减免租金。合同第2条对2019年的租金没有约定支付期限； 第三组证据：《补充协议》，拟证明双方的约定相关事实，其中有副楼由被告负责整体改建的约定，但事实上被告没有改建，也没有交付； 第四组证据：消防部门的文件，拟证明被告的房屋存在结构（质量）问题，目前还不符合酒店经营之使用目的，需要改建加装一部消防楼梯； 第五组证据：副楼改建合同及支付费用凭据等，拟证明因整体改建副楼支付费用的事实，此费用应由被告承担； 第六组证据：供电部门交费通知等，拟证明被告存在违约行为，2017年9月以后的电费一直未交，没有按约定完善条件； 第七组证据：其他材料，燃气安装等相关材料，拟证明被告违约的事实。（1）《消防改造安装合同》，拟证明消防改造安装的事实；（2）《中央空调改装合同》，拟证明中央空调安装的事实；（3）《酒店用品购买合同》，拟证明购买酒店用品的事实；（4）通知书、回复函及邮单，拟证明双方对原合同给付租金的条款进行了变更，且被告存在先期违约，原告享有不安抗辩权的事实；（5）酒店家具合同书，拟证明原告购买酒店家具的事实；（6）酒店装修、购买设施设备的款项统计表，拟证明原告为开设酒店已经产生实际费用1300余万元的事实；（7）酒店淋浴房买卖合同，拟证明原告购买酒店淋浴房的事实；（8）酒店现状图片，拟证明现在酒店房屋客观上增值的事实，房屋价额至少提高了原告的一倍以上；（9）酒店原状图片，拟证明原房屋状况； 第八组证据：视频资料及图片，拟证明酒店的装修过程及装修完毕后的现状，以及对副楼的改建装修的事实。 经质证，被告侯宝成、李兰对第一组证据的三性认可。对第二组证据《房屋租赁合同》的证据三性予以认可，但对证明目的不认可，认为房屋交付时是可以正常经营的，房屋不存在质量问题，合同已经是终止状态，因此不存在减免。对第三组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，认为副楼改造没有约定具体完成日期和改造的前提是原告孔祥斌告知需改造成的户型，且孔祥斌在2019年年底自己装修了，因此免除了被告装修的义务。对第四组证据消防部门的文件真实性认可，对证明目的不认可，认为该文件的制作时间是2019年12月31日，该时间段租赁合同已终止，且该份证据载明责任人系孔祥斌，即使要承担责任，也是孔祥斌的责任。对第五组证据的三性不予认可，因为结算时间都是合同终止后的时间，副楼改建合同在提交的两次证据中，必有一项是伪证，因为起诉之时向法庭提交的改建合同和证据交换中提交的合同不一致，起诉时提交的没有陶方恒的签字，证据交换时提交的有陶方恒的签字。对第六组证据的真实性认可，对证明目的不认可，期间可以看到电费在不断的增加，说明原告在租赁期间不停用电，不存在断电的情况，并且在九寨沟有个常识是欠费不断电。对第七组证据中（1）、（2）、（3）、（5）、（6）、（7）的三性不予认可，认为对孔祥斌与其他公司交易的真实情况不了解，酒店在交付时是可以运营的，因此装修是孔祥斌自己的事，与本案无关，本案的争议焦点是合同已经解除，孔祥斌破坏酒店的主体结构；对（4）通知书、回复函及邮单的三性认可，但对证明目的不认可，该证据恰好可以证明我方再次通知对方解除合同的事实，以及要求赔偿违约金的事实；对（8）、（9）真实性予以认可，认为酒店已经贬值，主体损坏，酒店交付时是可以使用的，原告可以直接使用，原告再次进行装修是自己浪费钱。对第八组证据，与现场一致的予以认可，不一致的不认可。 被告侯宝成、李兰为证明其主张，向本院提交以下证据： 第一组证据：《房屋租赁合同》及《补充协议》，拟证明双方的合同关系； 第二组证据：《房屋租赁合同解除通知书》，拟证明再次告知对方解除租赁关系的事实； 第三组证据：关于《房屋租赁合同解除通知书》的回复函，拟证明对方收到《房屋租赁合同解除通知书》的事实，以及对方对通知书的看法； 第四组证据：照片，拟证明对方装修过程中装修工人对主体的损坏。建设银行的转账记录，拟证明孔祥斌委托胡艳娉支付房租的时间； 第五组证据：两段视频，拟证明侯宝成在装修现场看到的情况，以及对方砸坏主体的事实。 经质证，原告孔祥斌对第一组证据三性无异议，但认为不能证明其违约的事实。对第二组证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为通知仅是对方单方自述意见，内容所述事实与客观事实不符，不能认定原告存在违约，更不能以此解除合同。对第三组证据三性无异议，认为回复函里已经明确表示原告不存在违约事实，合同解除的条件并不存在。对第四组证据三性均不予认可，认为不能达到证明目的，照片的拍摄人员、时间、地点均不清楚，假定照片是真实的，仅能证明装修人员在装修。对支付租金没有异议，胡艳娉是公司财务人员，第一次支付定金是在2018年11月3日，后两笔分别是在2019年3月22日、8月5日，后两笔款都是与被告侯宝成协商好以后支付的，定金是转为租金的。第五组证据两段视频的内容主要是消防通道开门的视频，被告在今天上午的现场勘验中对此没有提出异议，与本案无关；第二段视频系侯宝成居住的现状，与本案无关。 本院对上述证据材料的认定将在审理查明及本院对本案争议焦点问题审核认定中结合证据之间的关系综合予以阐述。 本院经审理认定事实如下：2019年1月10日，原告孔祥斌与被告侯宝成、李兰签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告侯宝成、李兰将位于四川省九寨沟县××镇××村××组××号的房屋租赁给乙方用于宾馆等与旅游相关的经营活动，房屋总面积2889.97平方米共70件标间（主楼），另该房屋所处的四川省九寨沟县××镇××村××组××号二三楼面积为778.05平方米，二楼为餐厅、三楼共5个标间（副楼）。第2条约定租期为2019年3月1日至2034年3月1日。租金按年支付，租金从2019年3月1日开始计算，2019年3月1日-2020年3月1日租金为人民币80万元。2020年3月2日-2034年2月28日每年租金为1225000元，于每一年的3月1日前支付当年的租金。被告应于2019年1月15日前将租赁物交付给乙方。合同还约定被告给予原告一定的装修期及免租期及因不可抗力（例如：地震、灾害等因素）造成大环境不能商业经营，应免去原告于影响期间之租金。合同第9条还约定原告不按时缴纳房屋租金，3个月以内仍未交纳的，租赁合同自动终止。合同终止后被告有权依法追收原告的欠款。合同未明确免租期限。 还查明，2019年1月10日，原告与被告签订了《补充协议》，补充协议约定，原告在不损害房屋主体结构的前提下，可对房屋进行改建。还约定被告应完成对副楼的整体改建并将副楼的二楼及三楼交付给原告使用，被告应该配合原告所需房型进行改建并承担一切的改建费用。协议未明确副楼改建完成时间。截止起诉之日，原告共向被告支付房屋租金人民币40万元。2019年12月31日四川省公安消防支队在对涉案酒店检查时，因涉案酒店消防楼梯数量不足，不符合疏散条件，检查不合格。 另，2020年5月17日合议庭成员同漳扎镇司法所及驻村干部对涉案酒店现场进行了勘验，涉案酒店主楼已装修完毕，副楼由原告自行装修基本完成，余5间标间未装修。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。 关于涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是否解除的问题。《合同法》第四十五条的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促进条件成就的，视为条件不成就。”本案中，《房屋租赁合同》约定被告交付租赁物的时间为2019年1月15日，并未表明该时间为主楼交付时间还是副楼交付时间。《补充协议》中约定对副楼的改造由被告完成后交付原告使用，但未对副楼交付时间进行明确约定。另从《补充协议》来看，即使《房屋租赁合同》约定的时间为主楼交付时间，被告至迟也应于原告将主楼装修完毕时对副楼改建完成并交与原告使用。至起诉之日，副楼部分仍未完成改建。虽原告自行对副楼部分改建的行为视为原告对副楼的实际占用，但并不能免除被告对副楼的改建义务，被告亦存在未履行完毕《补充协议》约定义务的情形，且被告在向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》时，被告仍然未履行副楼改建义务。故，被告主张原告未按期交付房租而终止合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。 原告的诉讼请求是否支持。本院认为：1.关于原告请求被告对出租房屋进行维修改建，增加一部消防楼梯的请求。增设涉案酒店消防楼梯属法律法规强制性规定，本院从九寨沟消防支队及自然资源局了解到，增设的消防楼梯在建筑物外部的，应履行建设审批审核手续，属特定部门通过法定手续进行审批、验收情形，故本院对此不予处理。2.关于原告请求判令被告支付因对副楼进行整体改建而垫付的工程款225,161元的请求。《房屋租赁合同》及《补充协议》均未对副楼改建的具体标准、竣工时间和改建费用等予以约定，原告自行改建副楼时应就改建方案、改建费用等事宜与被告协商，现无证据证明原告就上述事项与被告协商，且原告作为受益方，其改建行为可能导致装修改建费用超过被告预期，导致被告损失扩大，本案中原告改建装修副楼属实，但原告提交的副楼改建合同及支付费用凭据的真实性存疑，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。3.关于原告请求判令被告赔偿原告因被告严重违约造成的损失费175万元的请求。合同并未对造成损失的计算方式进行约定，原告主张损失费为其开业后的预期收益，涉案酒店至今尚未营业，未来市场销售价格和销售情况尚不确定，将来既可能盈利，也可能亏损，故原告以可能产生的利润作为损失依据，既无事实基础亦无法律依据，本院对原告该项讼请不予支持。 关于被告的反诉请求，本院认为：1.关于原告是否应支付剩余租金及未付租金是否应当扣减的问题。租赁合同签订时，九寨沟尚处闭园状态，双方在签订合同时应当预见九寨沟经营环境不景气，双方利益最大化难以实现的现实可能性，因而约定第一年租金为80万元，明显低于第二年及后续租金。据此可推定租金80万系双方对租金减免后的金额，故原告主张免除租金的辩解意见本院不予支持。关于原告主张副楼未交付不应付租金的意见。本院认为，原告对副楼改建装修的事实和行为，表明原告对副楼实际占用，被告虽未履行副楼改建的义务，但合同及补充协议中未分别约定主楼和副楼的租金，故被告要求原告支付剩余租金的诉讼请求本院予以支持。2.因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚在履行期内，故，被告要求原告腾退房屋并支付2020年1月1日起至实际腾退完成之日止的房屋占用损失及留置原告在被告房屋内的动产和可拆除附着物的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）孔祥斌的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）孔祥斌于本判决生效之日起十五日内一次性向被告（反诉原告）侯宝成、李兰支付房屋租金共计人民币40万元； 三、驳回被告（反诉原告）侯宝成、李兰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22,576元，由原告（反诉被告）孔祥斌负担；反诉案件受理费18,101元，由被告（反诉原告）侯宝成、李兰负担16,114元，原告（反诉被告）孔祥斌负担1,987元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘媛媛 审 判 员  刘青松 人民陪审员  建泽亚 二〇二〇年七月六日 书 记 员  白马佐 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。