江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14504号原告：练亚平，女，1949年4月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周晓鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：何乐芳，女，1968年8月5日出生，住上海市徐汇区。被告：江苏格林德斯投资有限公司，统一社会信用代码913205836632507132，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。法定代表人：陈章华，该公司董事长被告：昆山万古装饰设计有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MKA8499，住所地江苏省昆山市开发区中茵街56号。法定代表人：陈章华，该公司董事长。被告：昆山瑞吉酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320583079915157T，住所地江苏省昆山市张浦镇花苑路950号3号房。法定代表人：张培元，该公司董事长。委托诉讼代理人：张茹萍，江苏君中律师事务所律师，代理上述四被告。委托诉讼代理人：薛伟，江苏君中律师事务所律师，代理上述四被告。原告练亚平与被告何乐芳、江苏格林德斯投资有限公司(以下简称“格林德斯公司”）、昆山万古装饰设计有限公司(以下简称“万古公司”）、昆山瑞吉酒店管理有限公司(以下简称“瑞吉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员李志辉进行审理，后因案情复杂，组成合议庭于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告卞红兰及委托诉讼代理人周晓鸣、四被告共同委托诉讼代理人张茹萍、薛伟到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告练亚平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司返还装修费人民币165116元，团购费80000元。2、请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司、被告瑞吉公司赔偿包租违约金人民币77153.6元。3、请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司、被告万古公司赔偿装修违约金人民币5000元。4、请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司赔偿利息损失(按照付款之日起至实际付款日银行贷款逾期利率计算)暂计人民币20000元。5、请求判令被告承担本案的诉讼费。在庭审中，原告明确了其主张利息损失依据是从2016年11月2日起以165116元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止，从2016年11月2日起以80000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。事实和理由：被告格林德斯公司以开发商的名义出售昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场酒店内300余套房屋。网站广告、售楼处广告牌以及售楼处销售人员称：该楼盘名称为“湖滨半岛公馆”，由“澳洲雅阁酒店”经营管理，售后包租，房间按照四星级酒店标准精装修，对该酒店内房屋的投资价值作了大量吹嘘，以吸引广大购房者。原告看到上述广告后，至售楼处经售楼人员介绍并参观样板房后，于2016年10月3日与被告二签订《湖滨半岛认购书》，约定原告向被告格林德斯公司购房并支付房屋款、装修款、团购费，同时售楼人员让原告签订《经营管理委托合同》，《建筑装饰工程施工合同》，约定售后包租、装修等事宜，销售人员称装修完毕交房。原告按约将款项全部付给被告格林德斯公司。付款给被告格林德斯公司后，在办理产权转让手续前，又与被告何乐芳补充签订《存量房买卖合同》，相关过户手续费等交给被告何乐芳的委托代理人(系被告何乐芳儿子)。当时，原告并不理解为何开发商的房屋以个人名义过户。至2018年7月左右，被告指定的物业公司通知原告房屋装修完毕，可以实际交房。此时，被告的人员全部消失得无影无踪，甚至微信电话全部删除，仅有被告指定的物业公司一个老年经理作为他们的全权代表处理各项事宜。原告发现，房屋装修标准与装修合同指定品牌完全不符，与广告以及样板房差距极大，房屋仅为最简单经济适用酒店标准，每平米装修款估计在300元左右，且装修材料使用二手老旧空调，房屋存在漏水，墙壁发霉等现象，且酒店并未开始正常经营，物业管理人员包括保安保洁在内仅有两三位服务人员。该房屋的物业公司称：要原告耐心等待开发商的回复，同时让原告自己想办法出租或自住。至2019年2月，物业公司告知原告被告格林德斯、被告万古公司、被告瑞吉公司都已破产，无赔偿能力，要求原告解除与被告的全部包租和装修合同，由物业公司作为被告的全权代表签订协议并筹钱赔偿原告5000元人民币，原告根本无法接受。原告委托律师调查后发现，钱龙盛世广场酒店原属烂尾楼，系被告何乐芳的债务人的财产，被告何乐芳通过法院执行获得该房屋抵债。因该房屋难以变现，故被告何乐芳用被告格林德斯公司谎称自己为开放商的名义出售，宣称世界著名的酒店集团包租酒店，且装修质量远远低于广告的四星标准，购房后被告公司人员均不知踪影，所有事项被告均委托物业公司一老年经理联系，根本无履行合同的可能性。原告认为，四被告的行为构成商业欺诈，诱使原告购买被告何乐芳所有的房屋，骗取装修款和团购费，给原告造成极大经济损失和精神损失。故请求法院查明事实后依法判决。被告何乐芳、格林德斯公司、万古公司、瑞吉公司共同辩称，关于诉请1和诉请3中的装修费用和违约金，被告何乐芳、格林德斯公司没有和原告签订装修合同，所以被告何乐芳、格林德斯公司不是合同相对方，不应该承担返还装修款的义务，不应该承担赔偿装修违约金的义务。被告万古公司也没有赔偿装修违约金的义务，被告万古公司与原告签订了装修合同，并且出具了收款收据，所以这笔钱不是被告何乐芳、格林德斯公司收的，被告万古公司已经如约为原告提供了装修服务，原告也没有与被告万古公司指定任何装修品牌，原告装修合同指定被告瑞吉公司对装修公司的工程进行了验收，被告万古公司没有收到任何验收不合格的反馈，原告的起诉状也可证实装修已经完成。原告所说每平方米只值300元，没有事实依据。根据原告与被告瑞吉公司签订的委托经营管理合同的第一条、第二条，原告委托被告瑞吉公司对案涉房屋统一经营管理十年，委托被告瑞吉公司对房屋装修设计、装修后验收房屋，授权被告瑞吉公司因经营管理需要对房屋进行装修处理，无需得到原告的书面认可，因此原告已经将装修的权利全部让渡给了被告瑞吉公司，被告瑞吉公司有权决定装修的全部方案，原告无权对装修标准问题提出任何的意见和索赔。关于原告诉请1中团购费，被告何乐芳、格林德斯公司没有收取团购费8万元，也没有多于认购书以及买卖合同约定的金额收取原告任何款项。不应该返还团购费。关于原告诉请2包租违约金，被告何乐芳、格林德斯公司没有和原告签订经营管理委托合同，因此不是合同的相对方，不应该承担违约金的责任，被告瑞吉公司与原告签订了经营管理委托合同第八条中约定了违约金，这一条的原文是“本合同是不可撤销合同，甲乙双方均无权终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行，违约方应支付违约金给守约方，即房屋总价款的百分之40。”因此这一条是针对任何一方单方解除合同或违约导致合同不能履行时才应向守约方支付百分之40违约金，被告瑞吉公司并未有任何终止或解除本合同的行为，也没有违约导致本合同不能履行的行为，没有违反该条。反而是原告在2018年7月11日从昆山市百强物业管理有限公司领取了钥匙，又以自己的名义签订了物业服务合同，以实际行动单方解除了经营管理委托合同，违反了上述经营管理委托合同第八条。关于原告诉请4，四被告没有义务向原告支付利息。关于案涉房屋现状，被告瑞吉公司正在将众多的房屋用于名为湖滨假日酒店的酒店经营，并不存在原告在起诉状中所称的根本无履行合同的可能性。请求法院驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求提供了湖滨半岛认购书、装饰装修合同、经营管理委托合同、不动产权证明、房屋装修现场照片一套、被告官网宣传材料的公证书、POS机单据一套及对应的收据、湖滨半岛公馆装修价格SOHO装修品牌说明、个人业务凭证、（2016）苏执复208号执行裁定书一份、一次性全部问题协议一份、民事判决书一份、被告2的工商登记信息一份、案外人格林德斯木业有限公司工商登记信息一份、被告三的工商登记信息一份、被告4的工商登记信息一份、昆山雅阁酒店管理有限公司工商登记信息一份、（2017）沪0115民初77582号民事判决书、（2014）苏中民再终字00021号民事判决书一份、（2019）沪02民终7969号民事判决书一份、（2017）苏05民终11335号民事判决书一份等证据材料。被告何乐芳、格林德斯公司、万古公司、瑞吉公司提供了证明书、照片三张、执行裁定书、原房产证、照片一组等证据资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市中级人民法院曾对坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店产权证号分别为：241007371、241007372、241007375、241007376、241007457、241007458、241007459、241007460、241007461、241007462、241007463、241007464、241007465、241007466、241007467、241007468、241007469、241007470、241007471、241007472、241007473、241007474、241007475、241007476、241007477、241007478、241007479、241007804的28处房地产，通过淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。第一次拍卖流拍后，被告何乐芳申请将上述房地产以第一次拍卖保留价4416万元作价抵债。苏州中院于2014年12月17日裁定：将昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司名下坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店28处房地产以4416万元以物抵债，归何乐芳所有。后办理了产证登记手续，登记在被告何乐芳名下。被告格林德斯公司成立于2007年6月12日,法定代表人为陈章华。股东为何乐芳及案外人陈建宝。何乐芳与陈建宝系夫妻关系。2016年10月3日，原告练亚平（乙方、认购方）与被告格林德斯公司（甲方、出卖方）签订《湖滨半岛公馆认购书》一份，认购书约定：“经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方依法出售的湖滨半岛公馆项目事项，签订本认购书。一、认购房屋坐落：昆山市周庄镇大桥路68号1号楼141室，该物业建筑面积58.97平方米。此建筑面积以有资格的测绘部门所测数据为准。二、（1）该套房屋合同单价为人民币3270.88元/平方米，合同总房款为192884元；（2）该套房屋的装修款单价为人民币2800元/平方米，总价为人民币165116元。三、付款方式：（1）一次性付款，客户应于2016年10月31日前一次性付清该套房屋所有款项。四、乙方对甲方所有拥有湖滨半岛公馆项目做了充分了解并愿意购买的前提下签订此订购书，并缴付定金50000元整，作为本认购书第五条规定期限内签定《存量房买卖合同》的担保。五、乙方应于2016年10月31日之前，携同此认购书及身份证、户口本、结婚证等相关资料至湖滨半岛公馆售楼处签订《存量房买卖合同》，签订《存量房买卖合同》后定金50000元转为购房款。六、若乙方未能在本认购书第五条规定的期限内至湖滨半岛公馆，售楼处与甲方签订《存量房买卖合同》，并支付房款，则作为乙方不能履行签订《存量房买卖合同》的义务，甲方有权不再另行通知乙方继续签约，乙方逾期后，乙方所交定金作为违约金不予退回，甲方有权将上述房屋另行出售给他人。若甲方在本认购第五条规定的期限内，将该房屋另售他人，则作为甲方不能履行签订《存量房买卖合同》的义务，将双倍返还乙方所交定金。”。2016年11月，原告与被告何乐芳签订《存量房买卖合同》约定：原告购买被告何乐芳位于昆山市（建筑面积58.97平方米），成交总价为人民币192884元。2016年11月2日，原告练亚平与被告万古公司签订就《建筑装饰工程施工合同》一份，约定按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的规定，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。第1条：工程概况1.1工程名称：公寓公共部位室内装饰工程；1.2工程地点：昆山周庄大桥路68号；1.3承包范围：经双方确认的工程内容及合同附性；1.4承包方式：包工包料；1.5工期：本工自2017年1月30日开工，于2017年12月31日竣工；1.6工程质量：合格；1.7合同价款(人民币大写)本工程为固定总价合同，合同价款为人民币165116元。第2条：甲方工作：2.1开工前两天，由昆山瑞吉酒店管理有限公司向乙方提供经确认的施工图纸或作法说明叁份，并向乙方进行现场交底。全部腾空或部分腾空房间，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空房屋中所滞留的家具、陈设等采取保护措施。向乙方提供施工所需的水、电、气及电讯等设备：并说明使用注意事项。办理施工所涉及的各种申请、批件等手续。2.2指派昆山瑞吉酒店管理公司为甲方驻工地代表，负责合同履行。对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、登记手续和其他事宜。2.4指派昆山瑞吉酒店管理公司负责保护好周围建筑及装修、设备管线、古树名木、绿地等不受损坏，并承担相应费用。2.5如确实需要拆改原建筑物结构或设备管线，指派昆山瑞吉酒店管理公司负责到有关部门办理相应审批手续。2.6指派昆山瑞吉酒店管理公司协调有关部门做好保卫、消防、立即处理等工作，并承担相应费用。第3条：乙方工作：3.1参加甲方组织的施工图纸或作法说明的现场交底，扣定施工方案和进度计划，交甲方审定。3.2指派为乙方驻工地代表，负责合同履行。按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。3.3严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定。严格按照图纸或作法说明进行施工，做好各项质量检查记录。参加竣工验收，编制工程结算。3.4遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线、古树名木不受损坏。做好施工现场保卫和垃圾消纳等工作，处理好由于施工带来的扰民问题及与周围单位(住户)的关系。3.5施工未经甲方同意或有关部门批准，不得随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。3.6工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。第4条关于工期的约定：4.1甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方的同意，并支付乙方因赶工采取的措施费用。4.2因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延。4.3因乙方责任，不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延。4.4因设计变更或非乙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响，导致停工8小时以上(一周内累计计算)，工期相应顺延。第5条关于工程质量及验收的约定：5.1本工程已施工图纸、作法说明、设计变更和《建筑装饰工程施工及验收规范》(JGJ73-91)、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》(GBJ300-88)等国家制订的施工及验收规范为质量评定验收标准。5.2本工程质量应达到国家质量评定合格标准。甲方要求部分或全部工程项目达到优良标准时，应向乙方支付由此增加的费用。5.3甲、乙双方应及时办理隐藏工程和中间工程的检查与验收手续。甲方不按时参加隐藏工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方应予承认。若甲方要求复验时，乙方应按要求办理复验。若复验合格，甲方应承担复验费用，由此造成停工，工期顺延；若复验不合格，其复验及返工费用由乙方承担，但工期也予顺延。5.4由于甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。5.5由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不顺延。5.6工程竣工后。乙方应通知甲方验收，甲方指定昆山瑞吉酒店管理公司自接到验收通知7日内组织验收，并由昆山瑞吉酒店管理公司代为办理验收、移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。第6条：关于工程价款及结算的约定：6.1双方商定本合同价款采用第2种；(1)固定价格(总价或单价)。(2)固定价格加_%包干风险系数计算。包干风险包括_内容。(3)可调价格：按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。6.2本合同生效后，甲方一次结清装修款。6.3该价款不包含检测费在内的所有费用，并为不含税价款，如甲方需要乙方开具发票，则按照该价款计算并缴纳税费后另行开具。第7条关于材料供应的约定7.1本工程已方负责采购供应的材料、设备(见附表一)，应为符含设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。7.2凡由乙方采购的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异，应禁止使用。若已使用，对工程造成的损失由乙方负责。第8条有关安全生产和防火的约定8.1昆山瑞吉酒店管理有限公司提供的施工图纸或做饭说明，应符合《中华人民共和国消防条例》和有关防火设计规范。82.乙方在施工期间应严格遵守《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全技术操作规程》、《中华人民共和国消防条例》和其它相关的法规、规范。由于乙方在施工生产工程中违反有关安全操作规程、消防条例，导致8.3发生安全或火灾事故，乙方应承担由此引发的一切经济损失。第9条奖励和违约责任9.1由于乙方原因，逾期竣工，每逾期一天，乙方支付甲方万分之二元违约甲方要求提前竣工，除支付赶工措施费外，每提前一天，甲方支付乙方__元，作为奖励。9.2乙方按照甲方要求，全部或部分工程项目达到优良标准时，除按合同5.2款增加优质价款外,甲方支付乙方元，作为奖励。9.3乙方应妥善保护甲方提供的设备及现场堆放的家具、陈设和工程成品，如造成损失，应造价赔偿。9.4未经甲方同意，乙方擅自拆改原建筑物结构或设备管线，由此发生的损失或事故(包括罚款)，由乙方负责并承担损失。9.5未办理验收手续，甲方提前使用或擅自动用，造成损失由甲方负责。9.6因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。第10条合同争议的解决方式10.1本合同在履行期间，双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可采取协商解决或请有关部门进行调节。10.2当事人不愿通过协商、调解解决或者协商调解不了，本合同在执行中发生争议双方同意由昆山市人民法院起诉。第11条其它约定第12条附则12.1本工程需要进行保修或保险时，应另订协议。12.2本合同正本两份，双方各执一份。副本两份，双方各执一份。12.3本合同履行完成后自动终止。12.4附件(1)施工图纸或作法说明(2)工程项目一览表(3)工程预算书(4)甲方提供货物清单(5)会议纪要(6)设计变更。另外，在原告提供的建筑装饰工程施工合同后附有一张SOHO装修品牌说明，内容为：吊顶：现代风格石膏板吊顶，配合射灯、一体化智能防火系统(防烟装置及喷淋头)。地板：欧式大地板，配同款踢脚线，结实耐磨不怕水，方便打理，浅色彰显年轻活力风范。蒙娜丽莎瓷砖：中国陶瓷十大品牌，追求Only-1，创新、独特、艺术、个性，为美化人类空间提供解决方案。步阳防盗门：国家名牌产品，防盗门十大品牌之一，大厂做工品质精良，真材实料耐用放心。铝合金门窗：铝合金门窗密封性好，耐腐蚀老化，使用寿命可达50年。配合LOW玻璃使用，隔热、保温效果成倍提升。整体衣柜：采用东方邦太(或同等品牌)的整体橱柜，国家知名品牌，人体工学设计，高档五金配件，储物空间合理。龙头及水槽：国际一线大牌—--TOTO，专业厨卫品牌，技术领先，真材实料经得起考验，手感优良，细节设计合理。花洒及五金件：国际一线大牌——TOTO，优选原料，多重技术处理，长久在水汽环境下不生锈，不老化。浴室柜：采用东方邦太(或同等品牌)的整体橱柜，配合TOTO台盆，人体工学设计，不溅水，好清洁，储物空间合理。TOTO马桶：知名卫浴品牌，易冲洗，噪音小，节水效果好。热水器：美的(或同等品牌)热水器，容量60L；足够一家洗浴，大品牌，质量有保障。奥普灯暖浴霸：浴霸行业翘楚，加热快；节能效果好，冬天洗澡不再是问题。美的中央空调：市场一线品牌，技术达国际一流标准，市场销量与口碑说明一切。该份材料未有原告与被告万古公司盖章，也没有《建筑装饰工程施工合同》被告万古公司的骑缝章。被告对该份材料不予认可。2016年11月2日，原告练亚平（委托方、甲方）与被告瑞吉酒店（受托方、乙方）签订《经营管理委托合同》一份，合同约定：“甲、乙双方依照等相关法律规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方将其购买的周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场酒店号房，该物业建筑面积为58.97平方米(建筑面积以房屋产权证所载为准)(以下简称该房)。唯一授权委托给乙方经营管理的有关事宜，订立本合同，由双方共同遵守履行。一、委托方式：1、甲方将该房在委托期内的所有收益权，出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权期内由乙方全权负责对该房屋惊醒装修设计、装修后验收房屋、统一经营酒店管理及负责根据市场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关的政策，并以乙方自己的名义对该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配，甲方委托乙方全权负责缴纳物业公共费用。二委托经营管理期限1、委托经营管理期：从2018年1月1日起至2027年12月31日，为10年委托经营管理期。2、双方预计2016年11月17日办理产权转移登记手续，甲方委托和协助乙方办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权委托书、但不等同于甲方已经与出让方办理完毕房屋产权证登记手续），若甲方未在出让方指定的房屋交接之日签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托期限的起算日期也相应后延，至前项款项付清、手续办理完毕。3、双方同时约定：各方均系酒店繁荣兴旺的利益获得者，自出让方通知乙方房屋交接之日后第二日起，双方即接受管理方因经营需要对该房屋进行装修处理，而无须得到双方的的书面认可，同时双方亦同意放弃对房屋交付前原貌恢复、相关设施、财务追偿权。4、本协议期满前六个月，由乙方联系召开业主会议，就乙方是否继续经营管理进行表决，如能获得1/2以上产权面积的业主同意，大会有权更换另聘经营管理公司，相应表决通过后，本合同终止之时终止合同。如本合同终止的，双方同意以交付装修原貌返还给甲方。三、有关酒店运营和经营收益及支付方式1、委托期内，从2018年1月1日至2020年12月31日，酒店运营和经营收益回报为第一年为0，第二年至第三年为6%，第四年至第五年为7%，具例（即房屋购销合同房款总金额192884*回报率），每半年（先支付后经营）支付一次，从2023年1月1日到2027年12月31日，回报依据乙方税后净收益，甲方按照90%分配，乙方按10%分配，（2023年至2027年度收益分配为酒店管理公司净利润乘以该总销系数（甲方房屋合同价与装修合同的总和占总销售额占比）为具体收益），每半年（先经营后支付）支付一次酒店运营和经营收益回报，乙方将酒店管理公司收益扣税后以汇款转账方的形式支付甲方，相应税费由甲方承担。2、上述甲方收取的收益发票的开具（个人租赁发票税率目前暂定为，具体以税务部门规定为准），均以甲方业主的名义开具，甲方需签署开具发票的委托书，并协助办理开票的各项手续，如税务机关有其他特殊手续办理时，甲方也应予配合。3、除本条约定外，乙方无需再向甲方支付房屋租金或其他形式的金额。4、甲方收取收益的账户信息卡号：95×××14，姓名练亚平，开户行：上海工商银行新建西路支行。四、甲方的权利义务1、根据合同获得收益的权利和对所获得收益依法纳税的义务。2、在本合同约定的委托经营管理期内，若甲方将房屋转让、赠与给受让方，应提前一个月书面通知乙方，甲方应当明确告知受让方本合同的存在，并约定由受让方继受甲方在本合同中的权利义务。受让方应与甲方、乙方办理本合同的权利转让手续，不签订相关协议的，影响了乙方依照本合同所享有的经营收益权，甲方因此和受让方之间产生纠纷，由甲方处理，按照本合同第八条承担违约责任。3、甲方在购买该房屋时若向银行贷款采取按揭方式支付购房款的，则甲方应当在委托期限内，按时偿还银行按揭贷款，以免影响乙方经营该物业。因甲方未按时偿还银行按揭贷款而影响房屋出租和正常营业的，由甲方按本合同第八条承担违约责任。4、若甲方将房屋抵押、质押给第三人的，应提前一个月书面通知乙方，并应向抵押权人、质押权人明示本合同并在设定抵押权、质押权时不得影响本合同的继续履行。抵押权人、质押权人行使权利的，仍应保障乙方及运营管理相关方的权益不因此受到任何影响，否则甲方应承担违约责任和不利后果。5、甲方或者甲方的配偶设计诉讼、仲裁并因此导致该房屋不作为甲方和配偶的财产被依法查封，致使无法正常经营使用的，因此给乙方和承租人造成的经济损失由甲方承担。6、为了方便酒店管理及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资收益和物业升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和正常经营活动。7、甲方承诺在本委托经营合同期内，甲方不会以任何理由（第六、七条规定的除外）收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金并赔偿乙方损失。8、甲方应赔偿乙方的损失包括但不限于因甲方原因阻碍了乙方的统一经营管理，而导致乙方向其他委托方承担的违约责任。9、本合同履行期内，因甲方自身原因导致甲方委托经营财产所发生的转让、继承、赠与或其他权属变更或受限行为，不影响本合同的继续履行，本合同的权利与义务由新的权利承受人来承担。若由甲方自身原因导致合同不能继续履行，从而使乙方蒙受损失，乙方有权向甲方追偿，并要求甲方按照第八条第一款的规定承担责任。10、在本协议约定的托管期限内甲方同意乙方对该物业所在项目内的公共空间，场地，广告位，物业外墙，停车位，屋顶等公共部位的统一经营、管理、使用。11、甲方不得在委托期限内搬离或带走该房屋内附属配套设施、饰品等财产。12、甲方享有每年30天的免费入住酒店的福利，节假日除外。五、乙方的权利和义务1、乙方有权制定统一经营的标准并严格执行；并根据实际情况，有权决定并实施对物业经营品牌进行变更及调整，另行通知甲方。2、在委托期限内，乙方或授权给承租人在不影响该房屋结构安全的情况下，可以对该物业进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。3、乙方有合法经营、依法纳税，按期足额支付租金的义务。若乙方未按时向甲方支付酒店运营和经营收益，每逾期1日，乙方按照延期支付租金的万分之二向甲方额外支付滞纳金。六、合同的解除和终止1、本合同在以下情形可进行变更：(1)因不可抗力因素致使合同暂时无法履行，双方可协商变更(本合同约定的不可抗力因素，是指无法预见，无法避免并且无法克制的自燃事件及社会实践，包括地震、水灾、战争、罢工等)，(2)因法律法规、政府政策、行政行为导致合同法务正常执行的，双方可协商变更受影响的相关合同内容。2、本合同在以下情况终止：(1)因不可抗力、自然灾害、意外事件、刑事犯罪事件或者法律法规、政府行政行为、政策、指令致使合同根本无法继续履行，则本合同自动终止。(2)甲方与开发商之间最终没有签订商品房购销合同或商品房购销合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得该房屋所有权的。七、责任免除和限制1、出现自然灾害、不可抗力、意外事情、刑事犯罪事件、政府规划拆迁等不可抗力导致合同变更或终止的，双方皆可免责。2、因法律法规、地方法规规章行为、政策、指令等导致经营异常的且无法继续履行本合同的，本合同自动终止，双方在结算完毕收益分配后皆无需承担任何责任。3、因土地征用，政府拆迁等因素导致本合同无法继续履行的，双方皆结算完毕收益分配后无需承担任何责任。八、1、甲方未书面通知乙方，将房产转让或设立抵押、担保、造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付所委托房屋购买总价款的40%作为违约金。2、本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方应一次性支付违约金给守约方，违约金计式算方为：所委托房屋购买总价款的40%。3、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付酒店运营和经营收益的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权要求追偿相关损失。4、上述有甲方需要支付的违约金，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除作为违约金，不足部分继续向甲方追索。九、协议往来函件的送达本合同履行过程中，乙方向甲方发出的往来函件可以通过传真、邮寄或直接递交等方式，根据本合同约定通讯地址、址送达甲方，乙方函件在寄出之日起7日内视为达到。甲方的通讯地址发生变化的，应提前15日以书面形式通知乙方，否则，乙方以原通讯地址发出的函件视为已送达甲方。十、争议的解决本合同履行过程中若发生争执，可协商解决，若协商不成，任何乙方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。”。2016年10月3日，原告向被告格林德斯公司支付购房定金50000元，被告格林德斯公司均向向原告出具了收条；2016年11月2日，原告向被告格林德斯公司支付房款142884元，被告格林德斯公司向原告出具了收条。2016年11月2日，原告向被告格林德斯公司支付800元过户代办费，被告格林德斯公司向原告出具了收条。此外，原告还向被告格林德斯公司支付了装修款165116元，被告万古公司于2016年11月2日向原告出具了收据。另外，原告还提供了收条一份，该收条显示收原告141号房团购费80000元转账，该收条收款人为上海牛咖营销策划有限公司财务专用章。被告否认收取原告该80000元。2016年12月1日，涉案房屋，坐落于昆山市办理了不动产权权属登记。不动产权证号为苏（2016）昆山市不动产权第0084665号。登记的权利人为原告。《建筑装饰工程施工合同》签订后，被告万古公司对涉案房屋进行了装修，房屋装修完毕后，被告昆山瑞吉酒店管理公司办理验收、移交手续。并将房屋钥匙交付至昆山百强物业管理有限公司，昆山百强物业管理有限公司承诺原告可以随时领取该房屋钥匙。另外,庭审中，原被告确认，《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元仅指涉案房屋内的装修价值，不包括房屋外的公共设施、绿化等的装修。从原告提供房屋装修照片以及承办人现场走访情况来看,涉案房屋的装修仅为经济适用酒店标准，房屋内存在发霉等情况。该装修所花费装修费用,与原告与被告万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元应有极大差距。庭审中，被告万古公司陈述，涉案房屋系由被告万古公司找工程队装修，但是关于具体找什么工程队，具体合同签订等情况，被告万古公司并未向法庭提供。原告认为涉案房屋装修价值在20000元左右，被告万古公司认为，涉案房屋装修价值与《建筑装饰工程施工合同》约定一致。此外，审理期间，本院注意到原告诉讼请求1中的部分主张是要求被告何乐芳和被告格林德斯公司承担返还装修费用，在审理过程中，本院发现原告实际是与被告万古公司签订的装饰装修合同。本院依法向原告释明，原告诉讼请求1中是否需要增加诉讼请求，要求被告万古公司一并承担返还装修款的义务。原告明确坚持原来的诉请，不需要被告万古公司一并承担返还装修款的义务。另外，原告还明确，该诉讼请求1中，请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司返还装修费人民币165116元，具体是指由被告格林德斯公司承担返还装修款的义务，被告何乐芳对该付款承担连带责任。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告格林德斯公司签订《认购书》后与被告何乐芳签订《存量房买卖合同》，原告与被告万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》，原告与被告瑞吉公司签订《经营管理委托合同》。上述合同系合同双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，并结合原被告诉辩主张，对本案的争执焦点评析如下：一、原告与三被告被告何乐芳、被告格林德斯公司、被告万古公司之间是否均发生装饰装修法律关系？本院认为，2016年5月，被告何乐芳通过法院拍卖抵债之方式，以每平方米3000多元的价格取得位于江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场内的众多房屋的所有权。被告格林德斯公司的股东为何乐芳及案外人陈建宝。何乐芳与陈建宝系夫妻关系。被告何乐芳以被告格林德斯公司之名对涉案等物业并进行广告宣传，并与被告格林德斯公司名义与众多业主签订《湖滨半岛认购书》。认购书中明确约定了两部分的价款，包括房款与装修款。原告等买受人按被告格林德斯公司认购书约定价款，与被告格林德斯公司指定的第三方被告万古公司签订装修合同。本案中的房款与装修款，原告均系向被告格林德斯公司支付。本案中，涉案房产原为被告何乐芳个人所有，其通过被告格林德斯公司之名对涉案等房产并进行广告宣传，销售，应为其刻意为之。被告格林德斯公司实际收取原告支付的房款及装修款。本院认为，虽仅有被告万古公司与原告签订《建筑装饰工程施工合同》，但结合原告何乐芳的售房模式，被告格林德斯公司的认购书约定及被告格林德斯公司的实际收款行为，本院认为，被告何乐芳、被告格林德斯公司、被告万古公司与原告就涉案中的装饰装修法律关系均有关联。二、关于被告万古公司交付的涉案房屋的装修是否符合双方合同约定。本院认为，交付装修房的装修质量应当符合有关法律、法规的规定，建设工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。对当事人约定装修质量要求，一般应依据装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确认。不能确定的，结合房屋销售资料如广告宣传情况、装修材料价格等载明的内容综合认定。本案中，原告与被告万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定的装修价款为165116元。而且从该合同约定条款来看，在合同的尾部载明了附件(1)施工图纸或作法说明(2)工程项目一览表(3)工程预算书(4)甲方提供货物清单等内容。庭审中，被告万古公司对原告提供的湖滨半岛公馆装修价格SOHO装修品牌说明不予认可，对原告提供的样板房图片，广告宣传资料等也不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则，承担相应举证证明责任。买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。本案原被告确认《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元仅指涉案房屋内的装修价值，不包括房屋外的公共设施、绿化等的装修。从原告提供房屋装修照片以及承办人现场走访情况来看,涉案房屋的装修价值一般，该装修所花费费用,与原告与被告万古公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定的装修价值165116元应有显著差距。原告已初步证明装修质量问题存在的，被告万古公司应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。当事人对其持有的证据应当承担举证责任。装修方作为房屋装修的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。被告万古公司陈述，涉案房屋系由被告万古公司找工程队装修，但是关于具体找什么工程队，具体合同签订等情况，被告万古公司并未向法庭提供。本院认为，涉案房屋装修完毕后，虽被告昆山瑞吉酒店管理公司办理验收、移交手续，并不能否认涉案房屋存在装修质量问题。另外原告购房、装修的目的是为了将所购房屋委托被告瑞吉公司进行经营管理，以获得稳定收益。被告万古公司对涉案房屋的装修质量实际价值明显低于约定装修价格，对原告委托被告瑞吉公司进行经营管理，以获得稳定收益的目的造成重大影响。另外，房屋装修是否存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料等情形，被告万古公司作为装修方，未提供装修施工合同、材料设备采购合同等予以说明。本院认为，被告万古公司应全额返还原告装修费用165116元。另外，经出卖人指示买受人与第三方装修企业另行签订装修合同，对于装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约责任的承担。本案认购书由被告格林德斯公司名义与原告签订，认购书中明确约定两部分的价款，包括房款与装修款。被告格林德斯公司实际收取上述款项。本院认为，被告格林德斯公司亦应一并返还原告装修费用165116元。被告格林德斯公司仅有两名股东，被告何乐芳及其配偶陈建宝。有限责任是公司制度的基石。股东以其认缴的出资额未限对公司承担责任，但股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益。公司与股东财产应隔离，相互独立，对于出资主体单一的一人有限公司，公司股东不能证明公司财产与股东财产相独立的，应对公司债务承担连带责任。本案中，被告何乐芳通过被告格林德斯公司名义售房，并由格林德斯公司收取房款和装修款。被告格林德斯公司与被告何乐芳的财产存在财务混同的可能。这种混沌状态给债权人带来主体上的辨识困难。存在夫妻关系的被告何乐芳与案外人陈建宝并未举证证明被告格林德斯公司的财产与股东财产独立。本院认为被告何乐芳应当对被告格林德斯公司返还原告装修费用165116元承担连带责任。三、关于团购费，本院认为，原告与被告格林德斯公司的认购书、原告与被告何乐芳的存量房买卖合同均未约定团购费。原告未实际向该两被告支付团购费，故本院对于原告主张要求被告何乐芳、格林德斯公司返还团购费的诉讼请求不予支持。四、关于原告主张要求被告何乐芳、格林德斯公司、被告瑞吉公司赔偿包租违约金，本院认为，原告主张包租违约金的依据是原告与被告瑞吉公司签订的《经营管理委托合同》，本院认为，本案中通过审理查明发现，原告与不同被告之间涉及数个不同的法律关系。审理中，原告明确本案处理的是认购买卖房屋引起的装饰装修合同纠纷，对于原告与被告瑞吉公司签订的《经营管理委托合同》以及引发的委托经营纠纷，原告可另案主张权益。五、关于原告主张的请求被告何乐芳、被告格林德斯公司、被告万古公司支付装修违约金人民币5000元。本案中，原告与被告何乐芳、格林德斯公司、万古公司关于装修违约金人民币5000元并未有明确约定，本院难以支持。六、关于原告主张请求判令被告何乐芳、被告格林德斯公司赔偿利息损失，原告主张2016年11月2日起以165116元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止;从2016年11月2日起以80000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。本院调整起算基数、起算时间及计算方法，支持利息损失以165116元为基数，从起诉之日即2019年7月22日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以165116元为本金，按同期全国银行同业拆解中心公布的市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止。综上所述，原告诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏格林德斯投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告练亚平装修款165116房屋及逾期付款利息损失（以165116元为基数，从起诉之日即2019年7月22日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以165116元为本金，按同期全国银行同业拆解中心公布的市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止）二、被告何乐芳对上述债务履行承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6510元，由原告负担3415元，由被告何乐芳、江苏格林德斯投资有限公司负担3095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  和永飞人民陪审员  顾家祥二〇二〇年七月三十日书 记 员  朱晓磊