湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初676号原告：中国银行股份有限公司荆州分行。住所地：荆州市荆州区黄金堂44号。负责人：王政，该行行长。委托代理人：闫家泰、王伟，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：力海国，男，1983年9月11日出生，汉族，住荆州市荆州区。被告：荆州市皓晖房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区江津中路233号。法定代表人：韩建生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈竹，湖北昭信律师事务所律师，委托诉讼代理人：王善波，系该公司员工。原告中国银行股份有限公司荆州分行（以下简称中行荆州分行）与被告力海国、荆州市皓辉房地产开发有限公司（以下简称皓辉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行荆州分行的委托代理人王伟，被告皓晖房地产公司的委托代理人陈竹、王善波到庭参加了诉讼，被告力海国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行荆州分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告力海国向原告偿还欠款本金190992.27元，并按合同约定的利率标准支付原告中行荆州分行的利息32525.74元，罚息7152.52元，合计230670.53元（利息、罚息暂计算至2019年8月13日，此后的利息按约定标准计算至欠款全部清偿之日止）；2、判令原告有权以被告力海国提供抵押的名下位于荆州区马山镇××路（新马花园）1栋1单元203室的房屋折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿；3、判令被告皓晖房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；4、判令诸被告向原告支付为实现上述债权所支出的费用；5、判令诸被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月16日，被告力海国出于住房消费贷款目的向原告申请办理贷款业务，申请贷款额度为人民币200000元。并且签订《个人一手住房贷款合同》，承诺接受该贷款合同各项规则约束。同时，《个人一手住房贷款合同》约定，被告以本合同项下贷款所购房屋（荆州区马山镇××路（新马花园）1栋1单元203室）提供抵押。合同约定贷款的偿还采用按月等额本息还款方式，还款期限为20年（240个月），合同约定贷款利率采取浮动利率方式，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内贷款年利率为7.5325%，每满一个浮动周期后，按重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。若被告力海国未按期归还贷款本息，则构成违约，原告有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他款项全部提前到期并要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失。同时，被告皓辉房地产公司以保证人身份在《贷款合同》“保证人（开发商）”处盖章，承诺为被告力海国因合同所负债务承担保证责任。上述合同签订后，被告提供抵押的其名下位于荆州区马山镇××路（新马花园）1栋1单元206号的房屋已经办理抵押登记。原告依照与被告的约定提供了贷款，后被告未按期归还贷款本金及利息，经原告多次催收仍不归还，被告上述行为己构成严重违约。为此，原告依据民事诉讼法的相关规定，依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请，维护原告的合法权益。被告力海国未到庭参加诉讼，但在庭后向本院辩称，贷款我还了一年多，之后我就跟力国锐说房子还给他，合同也给他了，这个事情我也没管了。被告皓辉房地产公司辩称，我方愿意积极协助力海国办理房产证，以实现原告对房屋的抵押权，我方愿承担相应的法律责任，希望能够与原告达成调解。主合同第十八条规定开放商提供阶段性连带保证责任，也就是说要在房产证办下来之前承担连带责任，这就相当于保证期间，附件一里面第四条规定了保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年，所以保证期间约定不够明确，我们还是坚持保证期间已过，但我公司还是愿意积极协助贷款人办理房产证，实现对于房屋的抵押权，还有罚息逾期已经过了很久，银行到现在才主张权利，导致罚息过高，希望对罚息适当减免。经审理查明，被告力海国因购买位于荆州区马山镇××路（新马花园）1栋1单元206号的房屋向原告中行荆州分行的下属支行中国银行股份有限公司荆州古城支行申请借款，2014年7月16日，原告中行荆州分行作为贷款人与借款人即被告力海国及保证人皓辉房地产公司签订了编号为2014年荆古银字044号中国银行股份有限公司《个人一手房住房贷款合同》。该合同约定：1、借款金额为200000元，借款期限为240个月，年利率为浮动利率,利率水平在中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上上浮15%，按月结息付息，逾期贷款罚息按照约定利率水平加收50%；2、该合同项下保证人担保方式为阶段性连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年，若借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；3、若借款人未按期归还借款本息，原告中行荆州分行有权宣布贷款全部或部分提前到期，并要求保证人承担连带清偿责任。2014年8月6日原告中行荆州分行的下属支行中国银行股份有限公司荆州古城支行依约向被告力海国发放了200000元贷款。截止2020年7月8日，被告力海国尚欠原告中行荆州分行借款本金190992.27元、利息41163.3元、本金罚息4536.62元、利息罚息7301.89元。另查明，2014年8月1日，被告力海国用其购买的位于荆州区马山镇××路（新马花园）1栋1单元203号的房屋办理了预购商品房抵押登记。直至庭审辩论终结，涉诉房屋尚未办理产权登记，也未办理抵押登记。本院认为，原告中行荆州分行与被告力海国、皓辉房地产公司签订的《个人一手房住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。合同签订后，原告中行荆州分行按照约定履行了发放贷款200000元的义务，但被告力海国未按期偿还借款本息，原告依据合同约定要求提前收回全部贷款本息的请求符合合同约定及法律规定，应予支持。由于涉案房屋仅办理了预告抵押登记，至今未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故预购商品房贷款抵押备案，不是法律意义的抵押物登记，不产生抵押效力，抵押权尚未设立，本案原告中行荆州分行不具有抵押权，其主张对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求依法不予支持。造成此现状不可归责于原告，因此被告皓晖房地产公司依约不能解除其连带保证责任。原告中行荆州分行请求的为实现债权所支出的费用，因原告中行荆州分行未能提供相关证据予以佐证，本院不予支持。至于被告力海国辩称的将房屋还给了案外人力国锐，依据合同相对性原则，本案所涉借款合同仅在原告中行荆州分行与被告力海国之间产生约束力，至于被告力海国与被告案外人力国锐之间若存在约定应属另一法律关系，该行为与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，被告力海国应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告力海国于本院判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司荆州分行贷款本金190992.27元及利息、罚息（截止2020年7月8日利息41163.3元、本金罚息4536.62元、利息罚息7301.89元；并从2020年7月9日起按合同约定计算利息、罚息至本息清偿之日止）；二、被告荆州市皓晖房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、驳回原告中国银行股份有限公司荆州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2380元，由被告力海国、荆州市皓晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  范志国二〇二〇年七月二十日法官助理郑幸书记员彭萌萌