贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初5691号原告：李祥寿，男，1969年2月4日生，仡佬族，住贵州省大方县，联系。原告：周训敏，女，1969年9月4日生，汉族，住贵州省大方县，联系。二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师，执业证号15205201911107125。二原告委托诉讼代理人：熊泽艳（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利，公司董事长。委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205201610721167。委托诉讼代理人：付甜（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。原告李祥寿、周训敏与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李祥寿、周训敏委托诉讼代理人吴发琴、被告委托诉讼代理人余英民、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李祥寿、周训敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向房屋主管部门办理房屋产权登记证书并交付给原告；2．判令被告支付原告因逾期交付所购商品房违约金16,119.00元；3．判令被告支付原告因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金暂计1万元；4．本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第2项诉请，明确第3项诉请为违约金以购房款293,552.00元为基数按日万分之一从2016年4月7日计算至被告向办证部门提交办证资料之日并通知原告之日止，增加请求判令被告返还原告三通费3,643.00元的诉请。事实和理由：原告与被告于2012年1月14日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市名为碧阳国际城房屋建筑面积为119.24平方米（套内建筑面积为97.78平方米）的商品房一套，房号为：10-2-703，购房合同号为：2011-0507，合同签订后，原告按照合同约定向被告一次性交付房款293552.00元。双方约定被告应于2013年7月30日前向原告交付该商品房，于商品房实交付使用之日起90日内申请该商品房的所有权的初始登记，并于原告交齐办理产权过户所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户的相关文书交付给买受人。然而，时至今日，距合同中约定被告最迟于双方约定被告应于2013年7月30日前向原告交付该商品房，2015年10月23日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品当转移登记的有关文书的通知。原告认为：被告未按照合同约定的时间把合乎交付使用的房屋交付给原告及为原告办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第十三条、二十二条及补充协议第八项约定承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任如下：（一）逾期交房：从2013年7月30日起至2015年7月23日，按日万分之零点五计算，共计723×293552.00×0.00005＝106119.00元；（二）逾期办证：从2017年1月1日起，以原告已付购房款293552.00元为基数，违约金按日万分之一计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止，暂计10000.00元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢！被告碧阳置业公司辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。事实及理由：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，虽然被答辩人与答辩人签订的合同约定交房日期为2013年7月30日，但被答辩人在实际收房办理入住后至今仍然没有提交办证所需费用及资料。答辩人才于2018年1月15日在本案涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，告知该楼栋业主及时提交办证所需资料办证，且于2018年3月16日登报通知被答辩人提交办证所需的相应材料。（该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定）。由于在答辩人张贴办证通知后被答辩人未及时提交资料，答辩人又于2019年6月10日、2019年6月18日、2019年7月11日及2019年7月17日向被答辩人多次发送短信通知办证事由。但至今被答辩人仍然未向答辩人开具发票、完税并出具委托书提交资料；而正如此，导致未能在约定时间内办证。故，在答辩人履行通知义务后，不提交资料的责任不在于答辩人，答辩人依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算；基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止（即2018年1月15日）。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知被答辩人即完成，答辩人无法为其办证系因被答辩人未按时向答辩人提交办证资料，故其后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持被答辩人诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约金的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此，目前小区仍有多数业主在答辩人以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见：二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于逾期交房违约问题。被答辩人已经于2015年7月28日与答辩人签署《碧阳国际城赔、补偿协议》，就涉案房屋的逾期交房违约金纠纷一事达成和解，由答辩人向被答辩人赔偿7401元人民币，该违约金已于2016年5月4日支付到被答辩人账户。被答辩人的诉讼请求，无事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2012年1月14日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第10幢2单元7层3号房；总价款293552.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款293552.00元。2012年1月14日，被告向原告代收了闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、水表开户费800.00元（已退还）及交易费。2015年7月23日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第10幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月16日，被告通过公告方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2019年7月17日，被告通过短信方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，2020年4月26日原告提起诉讼请求被告从2016年4月7日起承担逾期办证违约责任的请求权已部分超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权已部分超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年7月23日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2015年7月23日后的360日内即2016年7月19日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住该楼幢以张贴公告的方式通知原告提交相关资料办理涉案房屋产权转移登记，尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月14日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款293,552.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月27日起计算至2018年1月14日，共计7,720.42元（293,552.00元×0.0001×263天）。关于退还“三通费”的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。因此被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李祥寿、周训敏支付逾期办证违约金7,720.42元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李祥寿、周训敏闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告李祥寿、周训敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351.00元，由原告李祥寿、周训敏负担313.43元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担37.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年七月二十三日书记员  肖 毅