江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初7765号 原告（反诉被告）：嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司，住所地泰兴市黄桥镇佳源广场****。 负责人：于路，经理。 委托诉讼代理人：王娟，公司员工。 委托诉讼代理人：申明，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：谢一群，男，1982年7月20日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：陈杰，泰兴市分界法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司（以下简称佳源公司）与被告（反诉原告）谢一群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人王娟、申明，被告谢一群及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳源公司向本院提出诉讼请求：判令谢一群支付1、原告2018年4月1日至2019年8月7日即解除合同之日物业管理费102627元（1810平方米*3.5元/月/平方*16.2个月）；2、2019年4月1日-2019年8月7日租金、咨询服务费44752元（1810平方米*11.5元/月/平方*4.2个月除以2，该项是按一半算的，是我方给的优惠）。3、2019年8月8日至2020年5月31日原告的经营损失包括租金、咨询服务费、物业管理费266070元（1810平方米*15元/月/平方*9.8个月）。4、被告承担违约金82689.8元（上述总损失*20%）。5、本案诉讼费和代理费由被告承担。事实与理由:2015年8月10日原、被告双方本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，经过充分协商后签订了商业房屋租赁合同和咨询服务合同。原告将位于泰兴市商铺出租给被告用于经营家纺，租赁期8年，从2015年6月1日起至2023年5月31日止，约定前三期的租金为8元/平方米/月，咨询服务费为3.5元/平方米/月，租金和咨询服务费递增率为从第四年起，每三年环比递增5%，租金前4期按12月为一期缴付，第5期按半年为一期缴付；按“先付后用”的原则，被告应于每一期结束前15日内以现金支付或银行转账的方式将下一期的租金和咨询服务费缴付给原告。被告在租赁期间内还应当向原告或原告指定的物业公司缴纳物业服务费，物业服务费的收费标准为3.5元/平方米/月。同时合同还约定租赁起始日为商铺交付日，原告于2016年1月1日将商铺交于被告使用。合同生效后原告根据合同的约定与被告进行了商铺交接，被告也对商铺进行了装修营业。原告根据合同约定，提供了相应的服务和咨询活动。但被告没有根据合同约定支付租金、物业管理费等。根据合同规定被告应在2018年4月1日前支付自2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费76020元，应在2019年4月1日前支付自2019年4月1日至2020年3月31日的租金100000元、物业管理费76020元。在此期间，原告多次向被告催收并多次以书面形式向被告发出了催款通知单，但被告收到通知后仍然没有按时付款。被告违约行为给原告造成了很大损失。 谢一群辩称，双方于2015年8月10日签订的商业房屋租赁合同和咨询管理服务合同，原告计算被告2019年应缴纳131134元，被告已缴纳31134元，剩余100000元未缴纳。现根据我方计算，截止到2019年8月7日合同终止之日房屋租赁费我方应承担28845.6元，已缴纳31134元，多缴纳2288.4元，合同中要求我方承担咨询服务费39910元我方认为不应当承担，因为原告未按2015年8月10日签订的咨询服务合同第三条的相关规定提供各项服务履行自己义务。根据咨询管理服务合同的约定，原告必须提供政府的测绘面积示意图，但原告未提供。原告与我方结算的房屋面积2016年、2018年、2019年分别为1810平方米，2017年为1840平方米。根据我方测算面积为1717平方米。我方2016年多缴纳4464元，2017年多缴纳5904元，2018年多缴纳4464元，合计多缴纳14832元，应予以冲减。根据双方2015年8月10日签订的租赁合同第20条约定，原告在交付房屋时应将公共部位的广场、门厅、走廊、外立面等部分实施装修。原告实际在2017年10月份才铺设走廊。根据2016年5月12日双方订立的物业服务协议约定，原告有义务对被告所承租的房屋进行维护和管理，而该承租房屋于2015年就开始发生漏雨现象，后经多次交涉，原告均没有采取实际行为来维护管理，致被告无法正常经营。应当认定原告违约，被告不应缴纳物业费，且不应承担违约金。同时要求原告冲减被告因漏雨进行维修的费用59088.6元。被告缴纳了合同保证金51179元、水电押金5000元应予退还并支付银行利息。根据被告于2019年6月20日的申请，原告同意被告2019年7月至9月每月15号前分期支付剩余的6万元房租，于2019年10月15日前付清。在此期间被告于2019年7月19日交付5000元、7月21日交付15000元。而原告在2019年8月5日就对被告实施了停水停电，且张贴了印有“3楼天地家居拒缴佳源租金物业费已被停止对外营业望知晓”的通告，原告这种行为严重影响了被告的正常经营。 谢一群向本院提出反诉诉讼请求：1、判令佳源公司赔偿私自张贴“拒缴物业费已被停止对外经营”的大字报造成谢一群名誉损失10000元；2、判令佳源公司赔偿装修损失384046元。事实与理由：双方于2015年8月10日签订房屋租赁合同，约定佳源公司将位于泰兴市黄桥镇佳源广场项目1号楼3层1-3-2、1-3-5商铺租赁给谢一群经营，并于同日签订咨询管理服务合同。谢一群至今未收到政府部门对谢一群所承租区域的测绘面积。谢一群在进场装修时发现存在严重漏水情况，并告知佳源公司，但佳源公司一直未进行及时维修，此后漏水问题一直存在并严重影响了谢一群政策经营。2019年8月7日佳源公司向谢一群出具商铺解约通知书，谢一群口头同意解除合同，并同时停止了经营。针对承租期间的各项赔偿费用，双方未达成一致意见。 佳源公司辩称，对于谢一群的反诉请求，我方张贴的“拒交物业管理费已被停止对外经营”，张贴的时间较短，仅仅一个小时就被谢一群撕掉了，而且也只是在一个电梯内张贴的，对谢一群的影响较小，并未对其名誉产生任何损失。关于装修损失费，从双方签订的合同中可以看出，若双方解除合同后，谢一群方可以将商铺内的可移动物品搬走，其实对室内装潢没有任何约定。根据江苏省高院关于审理城镇居民租赁合同若干问题第二十一条规定，房屋租赁合同期限届满，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。而且双方对装修装饰在解除合同后的损失如何确认并未有约定。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明，2015年8月10日佳源公司与谢一群订立商业房屋租赁合同，合同编号：租赁（黄桥佳源广场）NO.2014-0005，约定佳源公司将泰兴市黄桥镇佳源广场项目1号楼3层1-3-2、1-3-5商铺租赁给谢一群经营，合同第四条约定租赁期限从2015年6月1日至2023年5月31日，租赁实际起始日为商铺交付日，若佳源公司推迟或提前交铺，租赁起始日期最终以佳源公司书面发出的《进场通知书》中载明的商铺交付日期为准；合同第七条约定租金价格为8元/平方米/月，租金递增率为前3年租金不变，第4年起，每3年环比递增5%；合同第八条约定租金前4期按12个月为一期缴付，第5期起按半年为一期缴付，按先付后用原则，谢一群应于每一期结束前十五日一次性将下期租金缴付给佳源公司；第十条约定谢一群在该商铺租赁期间应按时向佳源公司（或佳源公司指定物业公司）缴纳物业服务费，物业服务费手表标准为3.5元/平方米/月，收费从佳源公司向谢一群交付店铺之日起算，按年预先交纳。合同第四十三条约定，谢一群有下列行为之一的，佳源公司有权提前终止合同，收回商铺，除谢一群支付的合同保证金不予退还外，谢一群需另向佳源公司支付相当于合同终止前谢一群支付佳源公司及指定物业公司的所有款项（即租金+物业服务费）的月均费用的两倍的违约金，如前述违约金不足弥补佳源公司损失的（包括但不限于可得利益），佳源公司有权继续追偿……1、利用该商铺进行违法活动……5、逾期缴纳租金、物业费等相关费用超过三十天……；第四十六条约定，合同终止后（无论基于何种原因），谢一群应于合同终止日其10天内（下称“商铺交还期”）自费将店铺内所有动产撤离现场，办妥该商铺移交相关手续……并按合同终止前支付佳源公司及指定物业公司的所有款项（即：租金+物业服务费）的日均额的三倍，按实际占用店铺的天数向佳源公司支付占用店铺费用；第四十九条约定，因谢一群违约给佳源公司造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费……，均由谢一群承担。 2015年8月10日佳源公司与谢一群订立咨询管理服务合同，约定佳源公司为谢一群提供商业资讯管理等相关服务，合同第一条约定服务标的建筑面积（含公摊）约为2225.18平方米（最终以政府相关部门测绘为准，因面积差额引起的咨询服务费差额部分多还少补）；第三条约定佳源公司提供的服务内容：负责对该项目进行统一的商业招商运营管理和服务……；第四条约定咨询管理服务期限与该商铺的租赁期限一致，为8年；第六条约定服务费用首期为3.5元/平米/月，递增比例为前3年咨询管理费不变，第4年起每3年环比递增5%；第七条约定咨询服务费前4期按12个月为一期缴付，第5期起按半年为一期缴付，按先付后用原则，谢一群应于每一期结束前十五日一次性将下期咨询服务费缴付予佳源公司；第十条约定谢一群不能按时支付咨询服务费的，除应支付外，每延期一天按应付金额数的千分之一向佳源公司赔偿损失。谢一群延期付费超过三十天的，视为谢一群无故单方提前解除本合同和《房屋租赁合同》，佳源公司有权按本合同第九条及《房屋租赁合同》中约定的谢一群违约责任相关条款处理。 2015年11月27日佳源公司向谢一群发送进场通知书，确定起租日为2016年1月1日，明确应交纳的首期租赁面积为1840㎡，租金126960元、物业费33120元、公共耗能费11040元。佳源公司实际从2016年4月1日开始计算谢一群相关费用。谢一群还向佳源公司交纳了合同保证金51179元、水电押金5000元。 2017年4月15日佳源公司与谢一群订立协议，约定：“1、2017年度2017.4.1-2017.9.30租金62445元，物业费及公共能耗费38010元于2017年4月21日前缴纳。2、2017年度2017.10.1-2018.3.31租金62445元于2017年6月1日前缴纳，物业费及公共能耗费38010元于2017年9月1日前缴纳。若2017年9月1日前已发现的渗漏水问题未能解决，天地家居馆则不予缴纳2017.10.1-2018.3.31期间的物业费及公共能耗费。3、佳源广场对天地家居馆商铺内渗漏水点及时维修并确保同一位置不再发生渗漏水现象。4、黄桥佳源广场于2017年7月1日前对天地家居馆3F中电梯口公共区域完毕装修。5、从2018年起，天地家居馆每年房租缴纳时间为5月12日，直至合同终止。6、如天地家居馆未能正常按期履行缴纳租金及物业公共能耗费，天地家居馆商户承诺接受无条件退场处理。”。 2018年9月15日佳源公司向谢一群出具情况说明，载明:“佳源于2018年10月15号左右进场维修，进场维修当天则天地家居付佳源2018.4.1-2019.3.31号期间物业费50%（即32580元）+能耗费10860元，合计应付43440元，另50%物业费则于维修结束当日付清（即32580元），佳源承诺维修时间不晚于2019年01月31号；如维修后同一位置仍存在漏水现象，则约定维修好后再缴付2019年物业费；反之，如2019年不存在此问题仍未按时交纳租金物业费用，则天地家居自愿解除租赁合同”。 2019年6月20日谢一群向佳源公司提交申请，载明：“由于家母双腿膝关节置换手术花费太大，现申请将剩余壹拾贰万元房租从2019年7月份开始分4个月分期支付”。佳源公司负责人于路当日在该申请书上批注“2019年7-9月每月15号前支付人民币贰万元整，剩余陆万元整于2019年10月15号前付清”。后谢一群实际于2019年7月19日向佳源公司汇款5000元，于2019年7月21日汇款15000元。关于延期支付，谢一群陈述：“当时我去跟他们协商时，我是说每月月底付款，但是他们说每月15日是交付节点，叫我每月15日交付。我说尽量15日。7.14时，我去跟他们商量，款项没到位要过两天，他们同意了”。 2019年8月6日佳源公司委托泰兴市泰兴法律服务所向谢一群发送催款函，告知谢一群应在2018年4月1日前给付2018年4月1日至2019年3月31日物业服务费76010元，应在2019年4月1日前给付2019年4月1日至2020年3月31日止房租费131134元、物业服务费76020元，两年合计283164元。 2019年8月7日佳源公司对商铺进行断电，在公共区域张贴布告“3楼天地家居拒缴佳源租金物业费已被停止对外营业，望周知！”，同时向谢一群发送商铺解约通知书，导致谢一群无法继续营业。 2019年8月14日佳源公司与泰兴市泰兴法律服务所订立委托代理合同，由泰兴市泰兴法律服务所指派申明法律工作者为佳源公司与谢一群房屋租赁合同纠纷案一审代理人，佳源公司缴纳代理费10000元，泰兴市泰兴法律服务所开具了增值税发票。 2019年8月19日佳源公司诉至本院，谢一群提起反诉并申请对其租赁房屋的装饰装修进行鉴定。经本院委托，江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年5月21日对谢一群所租商铺作出整体装修价值评估报告，确定装饰装修初始价值为497749.35元，按照70%-80%的成新率在2020年5月14日估值为384046元。 2020年5月31日谢一群将所租商铺实际交予佳源公司。 另查明，2020年1月19日，嘉兴万博汇商业管理有限公司黄桥分公司在工商部门将名称变更为嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司。 以上事实有泰兴市恒源房地产开发有限公司的不动产权证书复印件、泰兴市恒源房地产开发有限公司与泰兴市恒源商业管理有限公司签订的黄桥佳源广场商铺租赁合同、原被告于2015年8月10日签订的商品房屋租赁合同、咨询管理服务合同、双方当事人庭审时的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，佳源公司于2019年8月7日向谢一群发出“商铺解约通知书”并采取断电、张贴布告等措施，导致双方的租赁合同、咨询管理服务合同无法继续履行，本院确定双方的合同于2019年8月7日解除。 关于佳源公司要求谢一群给付2018年4月1日至2019年8月7日的物业管理费102627元（1810㎡×3.5元/月/㎡×16.2个月）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于佳源公司要求谢一群给付2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费44752元（1810㎡×11.5元/月/㎡×4.2个月×50%优惠折扣）的诉讼请求。涉案房产2019年4月1日至2020年3月31日期间年度租金、咨询服务费为131134元。谢一群2019年4月1日至2019年8月7日合同解除之日（计128天）应缴租金、咨询服务费为45986.72元（131134÷365×128），扣除谢一群已缴纳的31134元，谢一群还应给付14852.72元。 关于佳源公司要求谢一群给付2019年8月8日至2020年5月31日经营损失包括房屋租金、咨询服务费、物业管理费266070元（1810㎡×15元/月/㎡*9.8个月）诉讼请求。本院认为佳源公司于2019年8月7日对谢一群进行断电导致谢一群店铺无法营业，佳源公司再向谢一群主张基于“提供商业咨询管理、项目市场推广等相关服务”产生咨询服务费损失，本院不予支持。本院认为双方合同自2019年8月7日解除后，谢一群应及时搬离房屋并将房屋交还佳源公司，但其迟至2020年5月31日才交还房屋。本院酌定给予谢一群一个月搬迁时间，自2019年8月8日至2019年9月8日。谢一群应给付其2019年9月9日至2020年5月31日实际占有房屋期间的占有使用费和物业费。2019年9月9日至2020年5月31日房屋租金、物业管理费计算如下：1、2019年4月1日至2020年3月31日合同约定年度房租为91224元（8元/㎡/月×12月×1810㎡×1.05÷2），2019年9月9日至2020年3月31日（计204天）的房屋租金计算为50985.47元（91224元/年÷365天×204天）；2020年4月1日至2021年3月31日合同约定年度房租为182448元（8元/㎡/月×12月×1810㎡×1.05），2020年4月1日至2020年5月31日（计60天）的房屋租金计算为29991.45元（182448元/年÷365天×60天）；3、2019年9月9日至2020年5月31日（计264天）物业费计算为47129.42元（65160元/年÷365天×264天）。上述房租、物业费合计128106.34元（50985.47元+29991.45元+47129.42元）。该费用应由谢一群向佳源公司给付。 另外，谢一群向佳源公司交纳的合同保证金51179元、水电押金5000元，现合同已解除，佳源公司应退还谢一群。 关于谢一群反诉要求佳源公司赔偿装修损失384046元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，根据佳源公司发出商铺解约通知书，佳源公司解除合同、对商铺进行断电并张贴停业布告的理由为：1、谢一群欠缴2019年4月1日至2020年3月31日房屋租金100000元；2、谢一群欠缴2018年4月1日至2019年3月31日的物业费76020元；3、谢一群欠缴2019年4月1日至2020年3月31日物业服务费76020元。本院认为关于谢一群欠缴2019年度租金，谢一群与佳源公司在2019年6月20日即达成协议，120000元房租分期给付，第一期在2019年7月15日前给付20000元，谢一群于于2019年7月19日给付5000元、于2019年7月21日给付15000元，谢一群陈述延期几天付款也得到了佳源公司的同意。本院认为谢一群虽延期6天付款，但该行为尚不足以构成根本违约。关于谢一群欠缴2018、2019年度物业费，佳源公司2018年9月15日向谢一群出具的情况说明载明：“佳源于2018年10月15号左右进场维修，进场维修当天则天地家居付佳源2018.4.1-2019.3.31号期间物业费50%（即32580元）+能耗费10860元，合计应付43440元，另50%物业费则于维修结束当日付清（即32580元），佳源承诺维修不得晚于2019年1月31号；如维修后同一位置仍存在漏水现象，则约定维修好后再缴付2019年物业费；反之，如2019年不存在此问题仍未按时交纳租金物业费用，则天地家居自愿解除租赁合同”。佳源公司提供的泰兴市恒源房地产开发有限公司与泰兴市伟才鑫隆装饰工程部订立的维修工程合同、以及申请的施工人员顾伟作证，均显示佳源公司在2019年7月底对漏雨进行了维修。佳源公司提供其在2019年1月9日申报1#、2#楼雨污水改造项目内部申报流程截图，未提供实际施工情况。佳源公司未能举证证明其按照情况说明的要求在2019年1月31日前解决好谢一群所租房屋的漏水问题。综上，佳源公司在谢一群仅延迟6天付款及未能解决好漏水问题的情况下，即采取断电、张贴停业布告的方式致使谢一群店铺无法营业，本院认为佳源公司应承担解除合同对谢一群造成的损失，应赔偿谢一群剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案双方租赁合同约定租赁期限为2015年6月1日至2023年5月31日，佳源公司实际自2016年4月1日起计算租金，双方合同解除日为2019年8月7日，故本院认定双方租赁期限为2016年4月1日至2023年5月31日计2616天，剩余租赁期限2019年8月7日至2023年5月31日计1393天。根据鉴定报告确认的租赁房屋装饰装修初始价值497749.35元，本院确定案涉租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失为265047.72元（497749.35元÷2616天×1393天）。 关于佳源公司要求谢一群承担违约金82689.8元的诉讼请求，本院认为谢一群迟延缴纳物业费系根据佳源公司出具情况说明；谢一群分期给付房租亦得到佳源公司许可，仅迟延6天给付房租，佳源公司要求谢一群给付违约金82689.8元的诉讼请求，本院不予支持。 关于佳源公司要求谢一群给付代理费10000元，本院认为系佳源公司的采取断电、张贴停业布告的不当行为导致合同解除，佳源公司该项诉讼请求本院不予支持。 关于谢一群反诉要求佳源公司赔偿私自张贴“拒缴物业费已被停止对外经营”的大字报名誉损失10000元。本院已在合同解除导致损失的过错承担比例中对佳源公司此种行为作出考量，对谢一群要求赔偿名誉损失的诉讼请求不予支持。 关于谢一群称租赁面积为1717㎡，应退还差额租金的意见。佳源公司称包含了公摊面积是1810㎡，本院认为双方争议自2016年开始即按照1810㎡履行租金给付义务，且根据鉴定报告显示谢一群亦实际使用了争议面积，故对谢一群该意见，本院不予采纳。 关于谢一群提出其因司法鉴定未及时交房的意见，本院认为交房与对房屋内装饰装修损失鉴定并不冲突，谢一群可以通过证据保全的方式对房屋内装饰装修进行证据固定，并不能成为其延期交房的理由，同时本院亦酌定给予了其一个月的缓冲期间，至于其迟至本院第二次开庭才提起反诉并申请鉴定的延误时间，由其自行承担相关损失。 关于谢一群要求冲减因漏雨进行维修的费用59088.6元的意见。谢一群未能举证证明其实际支出的情况，且其主张该费用由佳源公司承担亦未证明存在必然的因果关系及合同依据，对谢一群该意见，本院不予采纳。 关于佳源公司主张鉴定报告中室外部分不应计算的意见，谢一群称室外部分已计入租赁面积收取租金。本院认为谢一群系整体进行装修，室外部分亦属于装饰装潢，对佳源公司该意见，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、谢一群于本判决生效后十日内给付佳源公司2018年4月1日至2019年8月7日期间的物业管理费102627元、2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费14852.72元、合同解除后2019年9月9日至2020年5月31日期间房屋占有使用费、物业费128106.34元。合计245586.06元。 二、佳源公司于本判决生效后十日内返还谢一群合同保证金51179元、水电押金5000元，合计56179元。 三、佳源公司于本判决生效后十日内赔偿谢一群租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失265047.72元。 以上三项冲抵后佳源公司应给付谢一群75640.66元。 四、驳回佳源公司的其他诉讼请求。 五、驳回谢一群的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5891元，佳源公司已预交，由谢一群承担，谢一群应给付佳源公司5891元；反诉案件受理费5950元、鉴定费6850元，合计12800元，谢一群已预交，由佳源公司负担，佳源公司应给付谢一群12800元；以上抵充，佳源公司于本判决生效后十日内给付谢一群6909元（12800-5891）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严 超 人民陪审员  何永松 人民陪审员  宋志高 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  丁佳驹 书 记 员  鞠 静