广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11010号原告：罗继伯，男，1972年2月17日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：汪少兵，系广东格林律师事务所律师。被告：黎裕国，男，1976年2月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告罗继伯诉被告黎裕国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗继伯及其委托诉讼代理人汪少兵、被告黎裕国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗继伯诉称：黎裕国所有的位于广州市天河区车陂东圃农贸市场东侧永安楼南梯首层，即陂东路9号之三首层102商铺，原出租给陈朝阳经营餐饮，租赁期限自2016年4月1日至2022年4月1日止。2019年9月17日，罗继伯与陈朝阳签订《转让协议》，陈朝阳将该餐馆以100000元转让给罗继伯经营。2019年9月19日，罗继伯与黎裕国签订《铺位租赁合同》，为了安排员工住宿，黎裕国将陂东路9号之三永安楼南梯202、203房也出租给罗继伯，并收取了罗继伯铺位押金52000元和宿舍押金8000元，罗继伯自2019年10月1日起向被告交纳租金。承租上述商铺后，罗继伯对商铺进行重新装修，并要求黎裕国协助办理租赁合同备案和办理营业执照，并明确告知黎裕国装修投资几十万元就是希望办好证件合法经营。黎裕国表示该商铺可以办理营业执照，之前一直有营业执照。2019年10月11日，辖区派出所要求罗继伯出示营业执照，无证不能经营。罗继伯告知黎裕国后，黎裕国要求罗继伯“会说话”，说“以前一直在经营，现在只是装修”，之后，黎裕国告知罗继伯要重新搞门牌才能办理营业执照。2019年11月11日，罗继伯拿到《住所（经营场所）场地使用证明》，明确规定102号铺不能从事餐饮行业。黎裕国告知罗继伯“对你一点都不影响，不要总纠结文字上的东西”。之后，罗继伯多次去工商部门办理营业执照，但均被告知该商铺不允许从事餐饮行业，无法办理营业执照。由于承租的商铺无法办理营业执照，无法营业，无需招聘员工，原来承租的两间宿舍一直空置，双方协商后退回一间宿舍，押金变更为4600元。10月份20天缴纳租金2600元，11月份一间宿舍租金2300元，12月份2300元，租金共7200元。罗继伯承租该商铺后，至今无法办理营业执照，无法实现经营餐饮业的合同目的。罗继伯在2019年12月23日向黎裕国发出《解除租赁合同和移交房屋的通知书》，明确告知其评估公司在2019年12月27日下午16时对承租商铺装修、空调、餐厅设备设施等财产进行评估，要求黎裕国参与评估过程，2020年1月1日上午十时，罗继伯将承租商铺按照现状移交给了黎裕国。综上，因该商铺无法办理餐饮业营业执照，导致罗继伯无法经营，合同目的不能实现，黎裕国应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告向原告退还租赁合同宿舍押金4600元；2.被告向原告返还宿舍租金7200元（2019年10月1日至12月31日）；3.诉讼费用由被告承担。被告黎裕国答辩称：罗继伯的诉讼请求缺乏事实及法律依据，罗继伯与黎裕国之间的合同关系是罗继伯从案外人陈朝阳、汪伟手中转让过来的合同，作为投资人的罗继伯应事先了解该地区的行业规定及地方规定。且汪伟在2016年5月承租时办理过餐饮性质的场地使用证明，证明黎裕国在出租给场地的第一手承租人汪伟时该场地是可以办理相关手续的，而罗继伯在上述租赁期间转让铺位，属于罗继伯与案外人私下达成的协议，事先未经黎裕国的书面同意。黎裕国认为其仅应承担原租赁合同的义务，现在因罗继伯自己办证条件不符合有关部门的要求，是其自身过错，与黎裕国无关。其次在签订合同前，黎裕国已明确告知只是协助办证，具体办证事宜并非黎裕国的义务。租赁合同中相关约定并非双方对于用途的约定，而是罗继伯对于在商铺内进行合法经营的承诺，如果真如罗继伯所说是当地政府不允许其经营餐饮行业，也属于该条款法律法规当地政府不允许的情形，据了解事实是罗继伯认为环保部门整改的要求成本太高，而其经营不善无法继续经营，为减少亏损而编造的理由，且其后罗继伯并未按照黎裕国的要求腾空及交还商铺，拒付租金，并未向黎裕国正式交还铺位钥匙及办理交接。罗继伯在未经黎裕国同意下自行更改房屋结构局部装修铺位也属于其违约行为。经审理查明：黎裕国持有宅基地座落为东圃镇车陂村圃市场侧的《村镇宅基地使用证》，建筑种类为混合结构，三层部分四层。2019年9月19日，黎裕国（甲方，出租方）与罗继伯（乙方，承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁铺位为甲方宅基地证铺位于车陂东圃农贸市场东侧××楼南××区东圃××号铺(以下简称“102号铺”)；租赁期限自2016年4月1日至2022年4月1日止，合同期六年，装修期15天，乙方向甲方承诺租赁该铺位作仓储、超市、餐饮性质使用，不经营法律、法规禁止经营的行业；合同签订，甲方收取乙方一个月租金，二个月押金，合同期内乙方不得以押金抵作租金及其他用途，期满甲方如数交还给乙方（以甲方开具收据，铺位设施完整，租金、水电等费用结清为准），本铺位用水水费缴纳至管理处，电费乙方自行交付；铺位月租金26000元；月租金缴纳期为乙方每月28日前缴纳下月款项，五天为期，如超出期限，甲方按月租租金3%每天计算收乙方滞纳金，如超出缴纳期十天自动违约处理，甲方有权处理乙方铺位一切物品；合同期甲乙双方不得借故解约，否则以不履行合同处理，违约一方向守约方赔偿当年2个月租金52000元作为补偿；甲方协助乙方办理工商登记（出具宅基地证件给乙方，费用由乙方负责）；合同期内铺位装修、更改、保养费用由乙方负责，损坏甲方原有设施由乙方负责，合同签订，在租赁期内乙方未经甲方书面同意拆、改、变动房屋结构，或损坏房屋、中途擅自退约、转让、转借给他人使用，甲方有权终止合同并要乙方恢复原状，收取复原状工程费用；合同期满，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权要乙方拆除、清理；合同期，乙方对店铺、场地只有使用权，不得作抵押，不准违法经营，未经甲方书面同意，不准随意改动房屋结构，店铺装修在不影响房体架构安全下方可进行，乙方不能在立柱、横梁种钻孔、改动，如违反上述规定，视乙方自动违约，终止合同，甲方一切损失均由乙方承担；甲方只收取月租金，其他一切费用及因乙方经营所缴纳的一切税费均由乙方负责；甲方现有装修，乙方承接后重新装修，合同期满后不得损坏及拆除（机械、设备除外）为甲方所有，并不作任何补偿等。2019年9月19日，黎裕国（甲方，租赁人）与罗继伯（乙方，承租人）签订《租房协议》（以下简称《协议》），约定：租房地点位于天河区××房、××房（以下简称“202房”、“203房”）共2套；租赁期从2019年10月10日至2022年4月1日；月租金每套2000元，每月1日前缴纳下月租金，协议签订甲方收取乙方押金8000元（以收据为准，期满待手续交结清后退回乙方），其他合同条款和铺位条款一样；租期未满，甲乙双方中途退约、毁约方需缴纳补偿金4000元，期满后退约双方需提前10天告知对方，否则视毁约处理等。其后，黎裕国开具《收据》，载明如下内容：今收到罗继伯永安楼南梯A202房2个月押金共4600元，原2019年10月1日押金单作废。2019年10月17日，黎裕国提交《情况报告》，内容为兹有黎文锐、黎裕国领取的宅基地使用证的房屋地址为东圃镇车陂村圃市场侧与现门牌地址车陂陂东路9号之三是同一房屋，现申请门牌××只作办理营业执照使用）。该《情况报告》下方打印有“只作协助办理门牌使用”字样并加盖有“广州市车陂经济发展有限公司”印章及日期2019年10月17日。本案审理过程中，双方均提交微信聊天记录对沟通情况予以证明，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年9月30日，罗继伯询问“租金10月份20天是多少钱”，黎裕国回复“就2600吧！加八千押金共10600”，罗继伯回“好的，押金你到时开个收据我”，黎裕国回“押金单我等下给你”“收到了，谢谢”；2.2019年11月1日，黎裕国发出“租金麻烦你交一下”，罗继伯回“那有一套宿舍你减出来吧，给算便宜点”，黎裕国答“那套两房一厅，最便宜算了2400”，罗继伯回“黎老板，2千算了”，黎裕国答“不可能”，罗继伯回“算2200好吧”，黎裕国答“那有这样的，那一套都没有算你违约”；3.2019年12月24日，罗继伯发出“解除租赁合同和移交房屋的通知书，你在2019年9月19日与我罗继伯签订《铺位租赁合同》，约定把东圃农贸市场东侧永安楼南侧首层租赁给我做餐饮性质使用，前手租户也是从事餐饮业，我相信你的承诺，相信房屋承租时从事餐饮业的现状，向前面租户支付了转让费（其中包括向你交付了押金和转让手续费），进行了装修，雇佣了员工。现在发现该房屋无法办理餐饮业营业执照，导致我无法经营，合同目的不能实现，我明确告知你从2019年12月31日起解除租赁合同，我的装修、5台空调、广告照片、灯箱、顶手费（含转让手续费＋房租押金＋店内部分装修设备）、租金损失、员工遣散费、湘江鱼蛙情品牌技术加盟费、设备设施、用品等损失，应该由你对我进行全部赔偿。为了避免损失扩大，我准备委托有资质的评估公司在2019年12月27日下午16时对房屋装修、空调、餐厅设备设施等财产进行评估，此评估报告将作为我的损失依据。现决定在2020年1月1日上午十时把租赁房屋交还给你，望你准时接收房屋，如你不到场接收房屋，视为房屋已交接完毕，由此导致的一切后果由你承担。房屋交接后，如你不主动履行赔偿责任，我将申请法院判决……黎老板，2020年1月1日连同宿舍一起交还给你，到时一起接收”，黎裕国回复“你的以上通知不是事实，请你履行合同义务”。双方亦就相关问题作出如下陈述：1.罗继伯称其要求黎裕国返还租金的依据在于其支付租金所取得的对价应该是可以正常占有使用102号铺，而其因为黎裕国的原因无法办理营业执照，租赁物不符合合同约定的使用用途，所以其签订《协议》的目的无法实现，故要求黎裕国返还租金。2.关于202房、203房的交还情况，罗继伯表示签订《合同》后，为了安排员工宿舍，所以租赁202房、203房，后因102号铺无法营业，无需招聘员工，故与黎裕国协商退回203房，202房押金变更为4600元，其已于2020年1月1日上午10时左右将房屋钥匙交给102号铺隔壁的经营者（系黎裕国的嫂子）；黎裕国表示202房因罗继伯离开时未遗留物品，其已自行收回并于2020年4月另行出租，故《协议》已解除。3、罗继伯与黎裕国均确认罗继伯已支付《协议》项下租金至2019年12月31日。另查明，在本院受理的（2020）粤0106民初2638号原告（反诉被告）罗继伯诉被告（反诉原告）黎裕国租赁合同纠纷一案（以下简称“2638号案”）中，罗继伯以102号铺无法办理餐饮业营业执照导致其无法经营，合同目的不能实现为由诉请黎裕国退回租赁押金、已付租金及支付餐厅转让费、餐厅加盟费等费用；黎裕国以罗继伯未交还102号铺为由反诉要求解除《合同》、罗继伯腾空交还102号铺及支付租金和占用费等。本院认为：罗继伯与黎裕国签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据查明事实可知，黎裕国已自行收回202房并对外出租，故涉案《协议》已实际解除。在《协议》已解除且《协议》中并未约定黎裕国可没收罗继伯已支付的租赁保证金的情况下，罗继伯诉请要求黎裕国退回租赁保证金4600元并无不当，本院予以支持。至于罗继伯已支付的租金7200元，该款项为其实际占有使用202房、203房所应支付的对价，在其实际在已付租金期间对202房、203房进行占有使用的情况下，其诉请要求黎裕国予以返还缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黎裕国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗继伯退回天河区陂东路9号之三永安楼南梯202房租赁押金4600元；二、驳回原告罗继伯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费95元，由原告罗继伯负担58元，被告黎裕国负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  吴旭英人民陪审员  肖建香二〇二〇年七月二十七日书 记 员  谢丽军