呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初99号原告：周耀明，男，汉族，1971年4月5日出生，住内蒙古巴彦淖尔市临河区新华街物资楼4栋1单元103号。原告：刘锐剑，女，汉族，1973年12月26日出生，住内蒙古巴彦淖尔市临河区新华街物资楼4栋1单元103号。二原告系夫妻关系。二原告委托诉讼代理人：陈卓，重庆学苑律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：胡耀东，重庆学苑律师事务所律师。被告：北京居然之家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区安外北四环东路65号。法定代表人：汪林朋，该公司董事长。被告：呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材市场北1号。法定代表人：熊守丰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵彬，该公司员工。二被告委托诉讼代理人：栗志，北京市中闻律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王书宁，北京市中闻律师事务所律师。原告周耀明、刘锐剑与被告北京居然之家投资控股集团有限公司、被告呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人陈卓，二被告委托诉讼代理人栗志、王书宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令确认原告与两被告之间的[2006]公司44号《租赁合同》已解除，租赁合同关系终止;2.判令两被告向原告支付2018年5月10日至2018年8月10日期间的租金4452725.18元(单价以司法鉴定结果计算暂定6.185元/㎡/天×7741.11平方米×93天)，以及从2018年8月11日起至两被告实际搬出承租房屋之日止的租金(单价以司法鉴定结果计算暂定6.185元/㎡/天×7741.11平方米×实际天数);3.判令两被告向原告支付2017年6月7日至2018年5月9日期间因迟误支付产生的利息203200.946元(暂以2871286.509元为基数按日息万分之二点一计算，共计337天),2018年5月10日至2018年8月10日期间因迟误支付产生的利息86961.72元(暂以欠付租金4452725.18元为基数按日息万分之二点一计算,共计93天)，以及自2018年8月11日起至实际支付全部租金之日止期间因迟误支付而产生的利息(以欠付租金为基数按日息万分之二点一计算)；4.判令两被告向原告支付因严重违约拒不支付租金给原告造成的损失8618177.76元(按六个月租金计算,6.185元/㎡/天×7741.11平方米×180天)；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用,包括但不限于案件受理费、保全费用、律师费等。事实及理由：2006年11月1日,被告北京居然之家投资控股集团有限公司与蒙苑实业(集团)有限责任公司(现已更名为“蒙苑集团有限责任公司”,以下简称“蒙苑集团”)签订《租赁合同》([2006]公司44号),约定由蒙苑集团将位于呼和浩特市新城区兴安北路85号蒙苑国际商业广场建筑面积约61437平方米的商业用房租赁给两被告,其中包括B座地上1-4层，建筑面积为25437平方米。2017年5月18日,原告周耀明通过拍卖取得位于呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层(即上述《租赁合同》中的B座1层)101号、102号商业用房的所有权并由法院确认成交。2017年6月7日,呼和浩特市新城区法院作出的(2015)新执字第00088-2号执行裁定书，裁定将被执行人内蒙古蒙苑房地产开发有限公司所有的位于呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101、1层102(呼房权证新城区字第2012112762号、呼房权证新城区字第2012106710号)的房产(8090.41平方米)过户给拍卖买受人周耀明,现该房屋为原告周耀明及刘锐剑夫妻所有。上述过户给原告所有的房产中,有7741.11平方米系被告北京居然之家投资控股集团有限公司与蒙苑集团签订的《租赁合同》中所涉的房产(以下简称“租赁物”),且一直被两被告占有和租用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”故自原告取得上述租赁物的所有权后,已成为租赁物的出租人,被告北京居然之家投资控股集团有限公司应当按照《租赁合同》之约定,向原告支付租金。但自原告取得上述租赁物的所有权后,被告北京居然之家投资控股集团有限公司一直未向原告支付租金。原告通过提起诉讼、申请强制执行,收回了2017年6月7日至2018年5月9日期间的部分租金,但期间因迟误支付产生的利息被告北京居然之家投资控股集团有限公司仍尚未支付。同时2018年5月10日之后的租金及迟误付款利息，被告北京居然之家投资控股集团有限公司也未支付。因被告北京居然之家投资控股集团有限公司迟迟拖延拒不履行支付租金的义务,原告于2019年10月22日委托重庆学苑律师事务所向被告北京居然之家投资控股集团有限公司出具渝学苑(2019)函字第177号《律师函》，明确告知被告北京居然之家投资控股集团有限公司其违约行为已造成原告损失，要求被告在收到律师函之日起7日内将拖欠的租金及利息支付给原告，但被告于2019年10月23日收到律师函后仍未履行义务，未向原告支付任何租金利息。根据《租赁合同》第16.2条约定“租金按季支付。乙方应于每个季度前一个月的月底之前,将下个季度的租金以支票或银行划款方式交给甲方，如遇周末或节假日则顺延。首个季度租金应按实际天数计算”,被告北京居然之家投资控股集团有限公司违反该按季度支付租金的约定,2018年5月10日至2018年8月10日季度以及之后的房租至今末支付,逾期付款时间已超过3个月,在催告后的合理期限内仍未履行,已构成严重违约,原告有权依据《租赁合同》第26条、29条约定解除合同并要求乙方支付拖欠租金及利息,赔偿不低于6个月租金的损失。鉴于此,原告又于2019年11月4日委托重庆学苑律师事务所出具渝学苑(2019)函字第184号《律师函》,函告被告北京居然之家投资控股集团有限公司[2006]公司44号《租赁合同》于该律师函送达之日起解除,要求被告北京居然之家投资控股集团有限公司立即支付拖欠的房屋租金、利息及按6个月租金计算的损失,并将承租的位于呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101号、102号商业用房(7741.11平方米)返还给原告办理交接手续。被告北京居然之家投资控股集团有限公司已收到上述律师函,[2006]公司44号《租赁合同》已于该律师函送达之日解除,被告北京居然之家投资控股集团有限公司有义务向原告支付尚欠的房屋租金、迟误付款利息及实际损失,两被告有义务向原告返还房屋并搬离办理交接手续。故,原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,望判如所所请。被告北京居然之家投资控股集团有限公司、被告呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司辩称：一、级别管辖属法院主动审查事项，新城区法院应主动审查对本案的级别管辖权限。《民事诉讼法》第一百二十七条规定“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零一条第二款规定：“有多个财产性诉讼请求的，合并计算交納诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。”无论是原告要求解除合同的诉讼请求，还是被告继续履行合同的诉讼请求，均应视为对合同内容相关财产的处分，属于财产性诉求，应以合同金额确定案件标的额；同时要求违约金的，以合同金额和违约金数额合并计算诉讼标的额。上述司法解释第五百五十二条规定：“最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。”据不完全统计，本案涉案争议标的额已超出1.8亿元，整个租赁周期内全部租金总额会超出3亿元。依照《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》(2015)的规定，对于当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件，内蒙古自治区高级人民法院，管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额2000万元以上一审民商事案件。所以本案应由内蒙古高级人民法院管辖，新城区法院无权对本案继续审理。在被告指出级别管辖的问题后，新城区法院应主动审查并移送内蒙古高级人民法院审理。二、刘锐剑在本案中不具有诉讼主体资格，无权主张诉讼权利。呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司不应列为本案被告。根据原告出示的证据，没有有效的证据能够证明刘锐剑系涉案房产的权利主体。涉案房产是否是周耀明和刘锐剑的夫妻共同财产系其夫妻内部财产法律关系，与本案无关。根据合同相对性原则，刘锐剑无权在本案中主张诉讼权利。呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司也不应当列为本案被告。三、本案需以其他案件的审理结果为依据，本案应中止审理。庭审中已多次向法庭陈述，周耀明与北京居然之家投资控股集团有限公司的另一案件中正由内蒙古高级人民法院再审，尚未判决。另一案件中的判决结果确定了北京居然之家投资控股集团有限公司已付的款项能够折抵到哪一天的租金，也即是本案中北京居然之家投资控股集团有限公司应从哪一天起开始向周耀明支付租金。这是本案定案需要确定的关键问题。所以在再审案件尚未生效前，本案不应继续审理。以上意见，请合议庭予以采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1、2006年11月1日,被告北京居然之家投资控股集团有限公司与蒙苑实业(集团)有限责任公司(现已更名为“蒙苑集团有限责任公司”,以下简称“蒙苑集团”)签订《租赁合同》，约定由蒙苑集团将位于呼和浩特市新城区兴安北路85号蒙苑国际商业广场建筑面积约61437平方米的商业用房租赁给被告北京居然之家投资控股集团有限公司，B座租赁期限为2007年3月1日至2027年12月31日。租金标准为2008年1月1日至2013年6月30日期间的租金：一层按每天每建筑平方米1.0元计算；二层按每天每建筑平方米0.8元计算；三层按每天每建筑平方米0.7元计算；四层按每天每建筑平方米0.6元计算，从2013年7月1日开始，每五年环比增长5％。其中，合同第16.2条约定，“租金按季支付。乙方应于每个季度前一个月的月底之前,将下个季度的租金以支票或银行划款方式交给甲方，如遇周末或节假日则顺延。首个季度租金应按实际天数计算”；第26条约定，“本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，且违约情形严重的，另一方保留索赔或终止本合同的权利。”第29条第（1）项规定，“如果乙方逾期不支付租金及其它应由乙方支付的费用超过三个月，甲方除有权要求索赔外，有权终止合同；乙方应承担应付款及利息，利息计算方式为从应付日至结清日全部迟误付款额的万分之二点一的利息。”同时合同对场地的交付时间、租金及支付方式、违约责任等均进行了详细的约定。2、2007年10月1日，内蒙古蒙苑房地产开发有限公司与呼和浩特市居然之家家居建材市场有限责任公司签订《物业交付确认书》，确认了双方物业交接完毕。3、2017年6月7日，本院作出（2015）新执字第00088-2号执行裁定书，裁定将被执行人内蒙古蒙苑房地产开发有限公司所有的位于呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101、1层102（呼房权证新城区字第2012112762号、呼房他证新城区字第2012106710号）的房产（8090.41平米）过户给拍卖买受人即本案原告周耀明。4、2019年7月24日，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终2359号民事判决书，判决北京居然之家投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向周耀明支付自2017年6月7日至2018年5月9日的租金2871286.509元。原告针对该判决向内蒙古自治区高级人民法院提出再审，2019年12月12日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民申3982号民事裁定书，提审该案。5、2019年10月22日，二原告委托重庆学苑律师事务所向被告北京居然之家投资控股集团有限公司出具渝学苑(2019)函字第177号《律师函》，主要内容为：北京居然之家投资控股集团有限公司未支付原告2017年6月7日至2018年5月9日期间的因迟误支付租金产生的利息及2018年5月10日至2019年10月20日期间的租金及迟误支付租金产生的利息，且明确告知其违约行为已造成原告损失，要求北京居然之家投资控股集团有限公司在收到律师函之日起7日内将拖欠的租金及利息支付给原告。6、2019年11月4日，二原告又委托重庆学苑律师事务所出具渝学苑(2019)函字第184号《律师函》，函告被告北京居然之家投资控股集团有限公司[2006]公司44号《租赁合同》于该律师函送达之日起解除,要求北京居然之家投资控股集团有限公司立即支付拖欠的房屋租金、利息及按6个月租金计算的损失,并将承租的位于呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101号、102号商业用房(7741.11平方米)返还给原告办理交接手续。7、2019年11月4日，原告妥投了EMS1009403830829（收件人张一波、单位北京居然之家投资控股集团有限公司）、EMS1009403832529（收件人汪林丽、单位北京居然之家投资控股集团有限公司）的邮件，后被拒收。2019年11月7日，原告妥投了EMS1145427039578（收件人汪林丽、单位北京居然之家投资控股集团有限公司）、EMS1145427038178（收件人张一波、单位北京居然之家投资控股集团有限公司）的邮件，后仍被拒收。2019年11月14日，重庆市大渡口公证处（2019）渝渡证字第8359号公证书与第8360号公证书，公证内容为：申请人陈卓为履行通知义务与2019年11月7日向本公证处对向北京居然之家投资控股集团有限公司邮寄送达《律师函》的行为和过程进行保全证据公证。本公证员周渝与公证人员曾晓康同申请人陈卓于2019年11月7日下午一起来到邮政局大渡口区九宫庙支局，以特快专递方式向地址为北京市朝阳区安外北四环东路65号的北京居然之家投资控股集团有限公司寄送《律师函》（详见附件1），并取得《邮件交寄单（收据）》一张（详见附件二）。对于双方有争议的事实，本院认定如下：1、蒙95字第28号婚姻登记证书载明，1995年10月16日，二原告申请结婚，经审查符合《中华人民共和国婚姻法》关于结婚的规定，准予登记。蒙（2018）呼和浩特市不动产第0026519号不动产权证书载明，坐落于本市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101、102号房屋为二原告共同所有。蒙（2018）呼和浩特市不动产第0027816号不动产权证书载明，坐落于本市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101、102号房屋为刘锐剑单独所有。对于原告刘锐剑与原告周耀明的夫妻关系、房屋所有权人登记变动信息，本院予以确认。2、原告于2018年8月2日对房屋日租金提出评估申请。本院依法委托鉴定。2018年10月22日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出《房产租金价格评估结论书》，呼和浩特市新城区兴安北路169号财富中心1号楼1层101、102号房屋于2017年5月18日至2018年10月22日房屋租金收益总评估结果为24505529元。本院对该《房产租金价格评估结论书》评估结果予以采信。本院认为：案外人蒙苑集团与被告北京居然之家投资控股集团有限公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告依法取得位于呼和浩特巿新城区169号财富中心1号楼1层101、102号房产的所有权，房屋上的债权债务亦概括转移于原告，原告作为《租赁合同》的继受者，有权请求被告北京居然之家投资控股集团有限公司支付租金。根据《最高人民法院关于适用《的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，二原告称被告北京居然之家投资控股集团有限公司未支付相关的房屋租金及其他费用，因被告未提交证据证明其支付租金情况，理应承担举证不能的不利后果。根据原告提供的两份律师函、邮寄凭证、公证书及案涉《房屋租赁合同》的约定，原告主张原告与被告之间的[2006]公司44号《租赁合同》已解除，本院予以认可。由于被告数次拒收原告发出的律师函，本院将合同解除之日酌定为公证邮寄之日，即2019年11月14日。根据双方的《房屋租赁合同》第29条第（1）项规定，“如果乙方逾期不支付租金及其它应由乙方支付的费用超过三个月，甲方除有权要求索赔外，有权终止合同；乙方应承担应付款及利息，利息计算方式为从应付日至结清日全部迟误付款额的万分之二点一的利息。”故本院依照内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司2018年10月22日出具的《房产租金价格评估结论书》，2017年以5.935元/㎡/天计算，2018年以6.185元/㎡/天计算所欠租金。故对于原告诉请的判令两被告向原告支付2017年6月7日至2018年5月9日期间因迟误支付产生的利息203200.946元(暂以2871286.509元为基数按日息万分之二点一计算，共计337天)的诉求，由于该期间段的租金尚在内蒙古自治区高级人民法院再审，故该项诉求，本院不予支持。原告诉求的判令两被告向原告支付2018年5月10日至2018年8月10日期间的租金4452725.18元(单价以司法鉴定结果计算暂定6.185元/㎡/天×7741.11平方米×93天)以及从2018年8月11日起至两被告实际搬出承租房屋之日止的租金(单价以司法鉴定结果计算暂定6.185元/㎡/天×7741.11平方米×实际天数)的诉请，本院予以支持;原告诉求的被告承担2018年5月10日至2018年8月10日期间因迟误支付产生的利息86961.72元(暂以欠付租金4452725.18元为基数按日息万分之二点一计算,共计93天)以及自2018年8月11日起至实际支付全部租金之日止期间因迟误支付而产生的利息(以欠付租金为基数按日息万分之二点一计算)的诉请，双方合同有约定，本院予以支持。原告主张被告向原告支付因严重违约拒不支付租金给原告造成的损失8618177.76元，由于利息已经可以弥补其损失，故该项诉求，本院不予支持。涉案房屋产权人于2018年5月10日由周耀明、刘锐剑二人共有变成刘锐剑单独所有，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。根据原告提供的婚姻登记信息及本院（2015）新执字第00088-2号执行裁定书裁定的房产过户时间，本院认定原告周耀明、刘锐剑对涉案租金均享有诉讼权利，故对于被告主张的原告主体错误的辩解，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告呼市居然之家公司非《房屋租赁合同》相对人，无需承担向原告支付房屋租金的民事责任，故原告对被告呼市居然之家的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，判决如下：一、确认原告周耀明、刘锐剑与被告北京居然之家投资控股集团有限公司之间的[2006]公司44号《租赁合同》已解除;二、被告北京居然之家投资控股集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告周耀明、刘锐剑支付2018年5月10日至2018年8月10日的租金4452725.18元以及从2018年8月11日起至被告实际搬出承租房屋之日止的租金(单价以司法鉴定结果计算暂定6.185元/㎡/天×7741.11平方米×实际天数);支付原告利息损失从2018年4月30日起至2018年8月10日期间因迟误支付产生的利息86961.72元(暂以欠付租金4452725.18元为基数按日息万分之二点一计算,共计93天)，以及自2018年8月11日起至实际支付全部租金之日止期间因迟误支付而产生的利息(以欠付租金为基数按日息万分之二点一计算)；三、驳回二原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费101066元（原告已预交），由被告北京居然之家投资控股集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王采生人民陪审员 柳 琳人民陪审员 孟丽旌二0二0年七月十日书记员 徐晓华