广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初679号原告：阳西县联城房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园C02-01A号地。法定代表人：李海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐苗，该公司员工。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠江律师事务所律师。被告：曾晓雪，女，2000年12月4日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：王超东，男，1988年11月17日出生，汉族，住四川省大竹县××××××××，公民身份号码：513×××××××********。以上两被告共同委托诉讼代理人：曾纪伟，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省阳西县新城**城信宿舍楼**，公民身份号码：441×××××××********。第三人：中国工商银行股份有限公司阳西支行，住所地：广东省阳西县×××××××××××。负责人：梁基强，该支行行长。委托诉讼代理人：蓝乙仕，该支行员工。原告阳西县联城房地产开发有限公司与被告曾晓雪、王超东、第三人中国工商银行股份有限公司阳西支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳西县联城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐苗、陈光全,被告曾晓雪、王超东共同委托诉讼代理人曾纪伟,第三人中国工商银行股份有限公司阳西支行的委托诉讼代理人蓝乙仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳西县联城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除2019年4月15日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售：合同编码20190401394）；2、两被告按该商品房总房价款的20%支付违约金81686.8元给原告；3、被告支付原告代还银行贷款8499.61元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原告与被告王超东、曾晓雪签订了编号为20190401394号的《商品房买卖合同书》（预售），购买了位于阳西县××××××××××××××××××××，该房屋总金额为408434元，被告实付首期款33434元，另借款90000元的首付款，首付款共123434元，余款285000元向金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同签订后于2019年5月27日以商业贷款的方式向第三人中国工商银行股份有限公司阳西支行按揭支付余额285000元。原告按照合同约定已经完全履行了自己的义务。此后，因被告在办好房屋网签和房屋银行按揭贷款后向无力偿还银行贷款。原告以为书面形式向被告履行了告知义务后，并交被告办理合同解除手续。在2019年12月27日起原告履行保证担保责任代被告偿还到期的贷款本金及产生的相应利息8499.41元。原、被告签订的《商品房买卖合同书》真实、合法、有效，应受法律保护。现因被告王超东、曾晓雪在办好房屋网签和房屋银行按揭贷款后向原告单方面提出解除网签合同。现依据原告与被告签订的《商品房买卖合同书》（预售）补充协议（附件十一）第八条（逾期付款责任）的补充约定银行按揭条款关于买受人拖欠银行按揭贷款责任：第（4）款：出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除本合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告曾晓雪、王超东辩称，1、我方同意解除原、被告签订的商品房买卖合同及个人购房合同，同时该房屋原告方一直未交付被告方使用，不存在搬迁问题；2、原告请求按房屋款20%支付违约金，这是不符合法律依据的，该案件中也未给原告造成经济损失，因此我方不应该支付该部分违约金。第三人中国工商银行股份有限公司阳西支行述称，两被告因购涉案房产在我方办理房地抵押贷款手续，贷款28.5万，期限为20年，开发商是原告，我方已经放款，但被告方未曾偿还过贷款，我行就依法向被告方催收，据此我行要求原告履行连带担保责任，于2019年12月27日，原告代被告偿还了贷款本息8499.61元，2020年3月30日，原告代被告偿还了贷款本息6250.19元，目前被告尚欠我行到期贷款2期，本息合计4145.72元，我方要求被告偿还到期贷款本息，若被告确无能力偿还，我行要求原告履行连带偿还责任，代被告偿还，同时要求原告回购涉案房产，解除借款合同，代为偿还余下的贷款本息。本院认定事实如下：2019年4月15日，王超东、曾晓雪（买受人）与阳西县联城房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190401394）及补充协议，约定王超东、曾晓雪以408434元的价格向阳西县××××××××××××××××××××××××××。该合同第七条载明“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金贰万元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年4月15日前支付首期房价款人民币123434元，占全部房价款的30.22%。余款人民币285000元向金融机构申请贷款支付；第八条逾期付款责任“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不累加。（1）逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之1的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。补充协议第二条“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任：1、出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任及为实现向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括诉讼费、律师费、保险费、执行费、评估费、拍卖费、利息等）。2、买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。但若导致出卖人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：（4）出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除本合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。”；第十四条“关于合同解除（一）合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人支付的所有款项中扣减买受人应当承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付出卖人。”签订上述《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议后，王超东、曾晓雪即向原告补足交付购房款首期123434元及办证费12121元，合计135555元。2019年5月27日，王超东、曾晓雪、中国工商银行股份有限公司阳西支行、阳西县联城房地产开发有限公司签订一份《个人购房借款/担保合同》（编号：房按字阳江分行阳西支行2019年215号），约定两被告向第三人申请贷款285000元用于购买阳西县×××××××××××××××××××××，期限为240个月，按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，并以该房产作为抵押，并由原告对该笔借款作担保。第三人按约定将贷款支付给原告后，原告依照合同的约定办理了案涉房产的合同网签手续。此后，两被告未按照约定向第三人还款。第三人遂要求原告履行保证责任。2019年12月27日，原告代被告偿还贷款本息8499.61元（本金2449.58元、利息6050.03元），2020年3月30日，原告代被告偿还贷款本息6250.19元（本金1870.25元、利息4379.94元）。庭审中,原告明确尚未支付办证费12121元给相关部门.本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议书）均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖行为合法有效。依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应按合同的约定全面履行。根据合同约定，被告作为买受人未按时偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，同时被告亦同意解除合同，故原告请求本院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告向原告支付了购房首期款123434元及办证费12121元，合计135555元。合同解除后，被告理应协助原告到房管部门办理相关的注销手续,原告应退回上述首期款123434元及办证费12121元，合计135555元。如前所述，曾晓雪、王超东拒不继续履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，作为违约方应向原告支付等额于商品房的总房价款20%的违约金，即计为408434元×20%=81686.8元。该款项应在被告已付的款项(购房首期款123434元及办证费12121元）中予以抵扣。原告主张被告向原告借款90000元用于支付首期款，被告实付首期款33434元及办证费12121元，该法律关系与本案无直接关联，且原告未对此提出诉讼请求，故原告可另循法律途径解决。原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：房按字阳江分行阳西支行2019年215号）为两被告的购房贷款作保证担保，并明确约定了保证范围、保证期间、保证方式等条款，当事人之间成立合法有效的保证合同关系。被告未按时偿还银行贷款，原告承担保证责任，向第三人偿付银行贷款8499.1元（本金2449.58元、利息6050.03元），因该贷款本金部分第三人已经支付给原告，故原告请求被告再支付本金部分，依据不足，本院不予支持。至于利息部分，原告承担保证责任后，依法可向被告追偿，故被告应偿还6050.03元给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条的规定，判决如下：一、依法解除原告阳西县联城房地产开发有限公司与被告王超东、曾晓雪签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190401394）；二、被告王超东、曾晓雪支付违约金81686.8元给原告阳西县联城房地产开发有限公司（该款在已付的款项135555元元中予以抵扣）；三、被告王超东、曾晓雪应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还6050.03元给原告阳西县联城房地产开发有限公司；四、驳回原告阳西县联城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3713元，由被告王超东、曾晓雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 柯文婷二〇二〇年七月二十一日法官助理 陈香宇书 记 员 梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。