北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85547号原告（反诉被告）：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路**。法定代表人：钟永添，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京市清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伦，北京市清律律师事务所律师。被告（反诉被告）：北京诚通华亿房地产有限公司，住，住所地北京市密云区经纪开发区兴盛南路**开发区办公楼**-203/div>法定代表人：宋成，经理。委托诉讼代理人：李吉安，男，汉族，1972年11月2日出生，北京诚通华亿房地产有限公司副总经理。委托诉讼代理人：罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地，住所地北京市大兴区团河路**院**楼**107iv>法定代表人：孙建伟，总经理。委托诉讼代理人：双秋涛，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司（以下简称正鹏公司）与被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司（以下简称诚通华亿公司）、被告（反诉原告）北京诚通嘉盛物业管理有限公司（以下简称诚通嘉晟公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。正鹏公司之委托诉讼代理人郑欣，诚通华亿公司之委托诉讼代理人罗开怀，诚通嘉盛公司之委托诉讼代理人双秋涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正鹏向本院提出诉讼请求：一、判决诚通华亿公司拆除在我公司享有使用权的土地范围内设置的东侧、北侧、西侧的围挡；二、判决诚通华亿公司拆除位于我方土地东南角的花坛（测绘报告中的花圃）；三、被告诚通华亿公司移除设置在规划道路中占用我方享有使用权的土地之下的电力检修井一座，具体位置在测绘报告中的宗地西南侧标注为32．75的电力检修井。事实及理由：我公司于2009年11月依法取得了新星花园一期项目的房屋所有权，并取得了对应土地的国有土地使用权，北京市国土资源局于2011年8月8日为我公司颁发了编号为京朝国用（2011出）003xx、0034x号的《国有土地使用证》，北京市规划委员会于2017年1月6日为我公司颁发了编号为建字第11010520170000x号、2017规（朝）建字xx03号《建设工程规划许可证》，北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会于2017年7月3日为我公司颁发了编号为京发改（核）（2017）15x号《项目重新核准的批复》，根据以上文件，我公司依法取得了新星花园一期项目的开发权。我公司发现，诚通华亿公司在我公司享有使用权的土地上设置了施工围挡、花坛，其为了九章别墅项目开发建设的需要，将项目电力等设施设置在了规划道路中我方享有使用权的一侧地面下，同时又拒绝为我公司恢复原本应具备的水、电等市政能源供应，导致我公司开发工作无法开展。诚通华亿公司和诚通嘉晟公司上述行为侵犯了我公司合法权利，经我公司多次要求，其拒绝拆除或移位，故起诉。诚通华亿公司辩称，我公司不同意正鹏公司的诉讼请求，也不认可其事实理由。围挡并没有建在原告的土地范围内，围挡的北边、东边、西边是我们建设的，南边是原告自己建的。原告提到的花坛是交通环岛，对方的土地在东南角不是规则的长方形，是一个锐角延伸到向东的方向的，处在十字路口，花坛是我们建设的，是全部在正鹏公司土地上还是部分在正鹏公司的土地上需要进一步核实，占地面积也需要进一步测量，我们是在业主利益和交通安全的角度和相邻关系的角度考虑，我们需要建设这样一个环岛。根据法律规定，施工应有防尘设施，我们迫不得已建设的围挡，且我们建设围挡之前被告并未设置围挡。根据规划法，小区设计公共道路是业主共享的，正鹏公司也只是业主之一，我们的围挡建设在规划道路上，正鹏公司无权要求拆除；我们建设围挡是按照北京市相关规定进行的，因正鹏公司迟迟未建围挡，我方才建设的，我方建设的围挡位置、质量均无问题，建委和城管也并未要求我公司拆除；正鹏公司在另案诉讼中，要求我公司按照协议提供水、电等接口，该案正在审理中，正鹏公司又提出移除电力检修井的请求，属于自相矛盾，且这些配套设施已经经过国家机关验收，我公司不敢拆除或移除。另外，双方协议中对我方使用对方土地建造公共设施有相关约定，正鹏公司要求我公司拆除围挡及花坛、移除电力井等是违反合同约定的。诚通嘉晟公司辩称，正鹏公司没有证据证明围挡和花坛是设置在其土地范围内。正鹏公司土地证登记的面积写明独用面积是0，分摊面积是共用时由共用面积的权利人共同使用，现在原告只是共用人之一。建筑区划内的道路属于业主共有，特别是建筑区划内的道路，本案争议的围挡和花坛在物权法的角度上是业主共用的，正鹏公司无权要求拆除。设置建筑围挡是建筑法律法规的要求，分期建设的小区需要有效隔离设施，原告现在主张拆除的是在隔离区之间的围挡，只有在相关施工完成后再拆除，此前双方争议的案件中，确认原告享有西侧的通行权，如果拆除，则认定事实的基础将不复存在，如果拆除将对小区业主生活有影响。花坛是设置在公共道路范围内的，对小区居民交通安全有积极作用，应当保留。关于花坛所在土地的权属，我方同意诚通华亿公司的意见。在正鹏公司和诚通华亿公司的补充协议中明确约定了诚通华亿公司有权设置围挡，正鹏公司也无权要求拆除。小区现已有30多名业主实际入住，围挡是隔离生活区和施工区的必要设施，一旦拆除会影响正常生活，拆除花坛也会影响交通安全，移除电力井会对安全用电造成干扰。诚通华亿公司及诚通嘉晟公司分别提出相同的反诉请求：判令正鹏公司拆除其工地西侧设置的长20米左右的围挡。事实及理由：我公司于2009年7月通过北京市高级人民法院拍卖的方式取得新星花园二期、三期项目相关权利，正鹏公司是一期项目权利人，正鹏公司享有使用权的土地位于我公司土地的包围之中。正鹏公司在其土地上施工的过程中，没有按照法律规定设置围挡，并且造成了对我方土地及公共道路的侵犯。正鹏公司在其工地西边大概西南角往北一定距离的位置，在反诉原告设置的西边围挡之外额外设置了长约20米的围挡，不仅侵犯了我公司及业主的权利，而且造成了交通障碍、危险和其他危险。根据规划，正鹏公司工地东、西、北三边和我公司土地相邻位置，双方各自留出3．5米作为公共道路，共同使用，因此，我公司设置围挡没有问题，而正鹏公司出于报复的目的，恶意在我公司设置的围挡外再设置了20米左右长的围挡，严重危害了道路交通，侵犯了公司及业主的合法权利，故起诉。正鹏公司对诚通华亿公司及诚通嘉晟公司的反诉答辩称，我公司确实在诚通华亿公司设置的西侧围挡之外，又设置了一道围挡，起点在西侧栅栏门处，往北约20米，但我们设置的围挡是在我方享有使用权的土地上，没有侵犯任何人权利，故我公司不同意诚通华亿公司和诚通嘉晟公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：1、2011年7月5日，诚通华亿公司作为甲方与原告（乙方）签订了《关于新星花园的协议书》，确认诚通华亿公司于2009年7月通过竞买的方式从北京市高级人民法院处获得新星花园二期、三期项目，原告于2009年和案外人新星亚太有限公司签订《存量房屋买卖合同》，取得了编号为X京房权证朝字第XXXX和766xxx号房屋所有权证，协议书1．1条约定，正鹏公司同意华亿公司（诚通华亿公司）对新星花园项目已取得政府批准的规划条件、规划方案进行优化调整（含一期政府主管部门要求的居住、公共服务设施方案，并由华亿公司实施）。为免生疑问，本协议生效时，即视为正鹏公司已经同意华亿公司对新星花园项目规划的任何调整，华亿公司无需再取得正鹏公司的同意，且正鹏公司承诺，在办理规划调整审批手续时，正鹏公司应按照有关规定提交证明正鹏公司同意华亿公司变更新星花园项目规划手续和/或资料和进行其他配合，以及将不得提出任何异议，不作出其他任何阻挠的行为；2．3条约定，关于小区道路及出口事宜，华亿公司承诺一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由双方共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权；3．1条约定，关于物业管理事宜，华亿公司进驻后，新星花园二期、三期的物业管理，在业主委员会成立前，暂由华亿公司委托的物业公司管理，一期由正鹏公司自行管理；3．2条约定，新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管。待二、三期的建设完成并交房投入使用后，由一期、二期、三期业主共同成立的业主委员会指定的物业公司同意管理。2、2011年8月8日，原告取得了坐落于朝阳区xx路x号（F1-3）的土地使用权，使用权面积为3216．4平方米，地号为0，地号为05372010003800000x号为京朝国用（2011出）第003xx号。同日，原告取得了坐落于朝阳区xx路x号的土地使用权，使用权面积为32156．2平方米，地号为0，地号为05372010003800000x号为京朝国用（2011出）第0034x号，共用宗地平面图显示，原告享有使用权的土地呈梯形，位于诚通华亿公司享有权利的土地中间。3、2014年8月15日，原告（乙方）和诚通华亿公司签订《〈关于新星花园协议书〉的补充协议》，乙方承诺在协议签订日之后45日内，将新星花园一期现有地上建筑全部拆除。为满足乙方市政接驳条件，甲方在市政施工时需占用甲乙双方之间道路乙方一侧路面，乙方同意甲方在市政规划和施工过程中，根据具体需要将一部分市政管线设置在乙方一侧路面之下，同时为了便于施工乙方同意甲方在施工期间另外占用乙方用地红线范围内9米的范围作为施工区域，占用时间至2014年11月30日止，施工之日甲方负责沿施工边界设置围挡并负责施工区域内的管理；甲方施工期间，应保证乙方施工等车辆进出乙方场地，给予乙方保留项目东南及南侧两个车辆出入口，甲方施工期满后，应将道路全部恢复至原先能够使用状态，同时拆除甲方建设的全部围挡及施工设施，如有逾期，则甲方需每日向乙方支付违约金，每日3万元；施工期间，甲乙双方自行安置双方协商的施工区域自行封闭施工区域，并各自负责施工区域内的施工人员管理，尽量减少对其他一方的正常工作和生活的影响；本协议签订3日内，乙方同意将东门入口处“新星花园”广告牌移除并同意甲方对东门口园林景观、岗亭及出入口管理设施整顿改善…本补充协议为《协议书》的补充约定，与《协议书》具有同等的法律效力。本补充协议未约定的，以《协议书》约定为准，本补充协议与《协议书》约定不一致的，以补充协议约定为准。4、2017年1月6日，原告取得北京市规划委员会颁发的2017规朝建字xx03号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为1#住宅楼等8项（新星花园一期改建项目），建设位置为朝阳区东苇路，建设规模为31857．5平方米。许可证“其他”部分第4条规定，本项目与二三期新星花园业主共同使用小区道路、居住公共服务设施等。2017年7月3日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会共同签发京发改（核）【2017】15x号文件，同意原告继续开发建设新星花园一期改建项目。5、诚通华亿公司（甲方）和诚通嘉晟公司（乙方）签订《九章别墅前期物业委托服务合同》，将位于北京市朝阳区xx路x号九章别墅项目委托诚通嘉晟公司管理，项目基本情况部分写明项目占地39．5899万平方米，建筑面积91924平方米，区域四至分别为东至xx北路，南至xx路，西至xx路，北至首都机场高速辅路南侧绿地，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作包括对车辆停放进行管理；7、协助做好安全防范工作；8、消防服务；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规的有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务期限自首户业主收房之日起至九章别墅业主委员会合法成立并签订新物业服务合同之日止。6、本案审理中，经正鹏公司申请，本院选定并委托沐城测绘（北京）有限公司对正鹏公司享有使用权的土地进行了勘界测绘，该公司经现场勘验，采用北京市地方坐标系统利用GPS测得范围内现状道路、围挡、花坛及检修井点位坐标，并根据宗地界址点坐标，对现场情况绘制了成果图，测绘图显示，南侧围挡基本与原告用地的宗地界限及现状道路北侧边界一致；东南侧花坛及围挡全部建在正鹏公司享有使用权的宗地范围内；东侧围挡建在正鹏公司享有使用权的土地范围内，另有1个电力检修井，即正鹏公司主张移除的测绘表中标注为32．75的位于正鹏公司有使用权的土地范围内，在东侧围挡及现状道路以西；北侧围挡建在正鹏公司享有土地使用权的范围之内。除南侧围挡与现状北侧边界基本一致外，其余方位的围挡均建在现状道路上，即道路内侧边界之外。正鹏公司预交鉴定费23405．4元。7、就测绘中提到的围挡、花坛及电力检修井的建造人、管理人，诚通华亿公司和诚通嘉晟公司均确认系诚通华亿公司建造，目前由诚通嘉晟公司管理。8、诚通华亿公司提交的2012年013x号许可证附图，项目名称为新星花园二、三期建设项目26号，附图显示小区道路中西侧、北侧和东侧有一部分在正鹏公司宗地红线范围内，说明部分第5点“区内道路、配套公建一、二、三期合用”。本案审理中，就双方争议经本院主持调解未果。本院认为：法人的合法民事权利应当得到保护。正鹏公司作为**域的土地使用权人，同时也是相关行政部门依法审批的开发建设方，有权对其享有权利的土地进行合理使用和开发建设。根据本院委托的测绘报告，现有的诚通华亿公司所建东侧、北侧、西侧围挡均位于正鹏公司享有使用权的土地范围之内，上述围挡的存在将给正鹏公司正常使用土地开发建设造成障碍，正鹏公司主张诚通华亿公司拆除有事实及法律依据，本院予以支持。诚通华亿公司关于双方有相关协议，其有权建造围挡的抗辩意见不能成立：设立围挡是为了方便诚通华亿公司开发建设，合同也明确约定“甲方施工期满后，应将道路全部恢复至原先能够使用状态，同时拆除甲方建设的全部围挡及施工设施”，现诚通华亿公司的建设施工早已结束，继续占用原告土地设置围挡缺乏合法的权利基础及必要性、合理性。鉴于正鹏公司作为建设方也需要按照相关规范在工地周围设立围挡，诚通华亿及诚通嘉晟公司关于如果拆除会影响现有业主权益的相关抗辩意见，并不必然发生，本院对其该部分意见不予采纳。关于花坛，经查现有花坛完全在正鹏公司享有使用权的土地范围之内，诚通华亿公司未提交充分证据证明其使用正鹏公司土地的上述行为的合法性及必要性，诚通华亿公司应当予以移除或拆除，其与诚通嘉晟公司关于拆除花坛将会影响小区车辆通行、交通安全等考虑，可通过其他方式予以解决。根据测绘报告，正鹏公司要求移除的电力检修井位于正鹏公司享有使用权的土地之下，且超出了道路的范围，与双方合同约定不符，正鹏公司要求移除有事实及法律依据，本院予以支持。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。正鹏公司所建围挡虽在自己享有权利的土地范围之内，但建造于现状道路之上，经核对测绘图与规划许可证附图，现状道路与小区规划道路的位置、用地范围基本一致，故正鹏公司所建围挡对道路形成影响，但考虑到设立围挡是建设开发的必然要求，本院暂对诚通华亿公司及诚通嘉晟公司关于正鹏公司拆除所建围挡的反诉请求不予支持，正鹏公司在C1范围内的建设工程竣工验收后，应自行将规划道路上所建围挡予以拆除。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，第八十四条、第八十二条、第八十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司于本判决生效后十日内将设置在原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司土地使用权范围内的东侧、北侧及西侧围挡拆除；二、被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司于本判决生效后十日内将设置在原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司土地使用权范围内的花坛拆除或移出原告北京正鹏房地产开发有限公司享有使用权的土地范围；三、被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司于本判决生效后十日内将设置在原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司土地使用权范围内的电力检修井一座（具体位置为东侧道路栅栏门附件、测绘图上标注32．75处）移至道路之下或被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司享有使用权的土地之下（具体位置参照本院委托鉴定的测绘图）；四、驳回被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司及北京诚通嘉晟物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费100元，由被告诚通华亿公司房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）北京诚通嘉晟物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费23405．4元，由被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司和被告（反诉原告）北京诚通嘉晟物业管理有限公司共同负担【原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司已预交，被告（反诉原告）北京诚通华亿房地产有限公司和被告（反诉原告）北京诚通嘉晟物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京正鹏房地产开发有限公司】。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  陈建斌二〇二〇年七月二十一日书记员  高艺林