广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4511号上诉人（原审原告）：东莞市亿科物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市*****************。统一社会信用代码：914***********164L。法定代表人：李龙根，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟秋华，男，1969年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码为442************352。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林傲翰，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市世锦物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市*************。统一社会信用代码：914***********781M。法定代表人：颜某1。原审第三人：东莞市建华机械制造有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇颜屋管理区107路边。统一社会信用代码：914************855。法定代表人：李某1。原审第三人：文惠清，女，1968年3月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区**********，公民身份号码为440************825。原审第三人：何建华，男，1965年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*******，公民身份号码为440************413。上诉人东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）因与被上诉人钟秋华、东莞市世锦物业投资有限公司（以下简称世锦公司）、原审第三人东莞市建华机械制造有限公司（以下简称建华公司）、文惠清、何建华案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亿科公司向一审法院起诉请求：1.依法确认亿科公司对（2017）粤1972执5006号案件拟拍卖的位于东莞市大岭山镇杨屋第十二股份经济合作社区域内红英山地段一宗工业土地及五栋地上建筑物享有合法的承租权，期限至2024年10月31日止。在拍卖上述物业过程中，依法告知意向买受人亿科公司享有承租权的事实；2.依法撤销一审法院关于东莞市迪华工程设备制造有限公司（以下简称迪华公司）在内的物业使用人将租金交付给一审法院协助执行的要求。以上异议所涉及金额为1104548.51元。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款的规定，判决如下：驳回东莞市亿科物业投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费14741元，由东莞市亿科物业投资有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15338号民事判决。亿科公司上诉请求：1.撤销（2019）粤1972民初15338号民事判决，改判确认亿科公司对（2017）粤1972执5006号案件拟拍卖的位于东莞市大岭山镇杨屋第十二股份经济合作社区域内红英山地段一宗工业土地及五栋地上建筑物享有合法的承租权，期限至2024年10月31日止。在拍卖上述物业过程中，依法告知意向买受人享有承租权的事实。2.依法撤销一审法院关于迪华公司在内的物业使用人将租金交付给一审法院协助执行的要求。3.一、二审诉讼费由钟秋华、世锦公司承担。事实和理由：一、一审判决认定亿科公司对案涉租赁物不享有承租权属于事实认定不清，依法应当确认亿科公司享有承租权。一审判决依据案涉租赁物不具备报建手续，从而认定亿科公司与建华公司签订的租赁合同无效是不合理的。1.如认定亿科公司的承租行为无效，也应当认定世锦公司取得土地及物业使用权的行为也无效。根据世锦公司办理案涉物业受让时的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉土地为杨屋第十二股份经济合作社所有，该使用权依法不得转让，即依法应当认定世锦公司取得土地及物业使用权的行为无效。即便根据现时《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”的规定，建华公司在取得案涉土地时未取得三分之二以上成员或村民代表的同意，依法应当认定建华公司取得案涉土地的行为无效，即世锦公司取得案涉土地及物业使用权的行为无效，一审法院也就不得评估拍卖案涉物业。2.如仅仅认定亿科公司取得的承租行为无效，将会导致权利失衡，亿科公司的权利将无法得到保障。亿科公司与建华公司签订租赁合同，取得案涉物业承租权。如需主张案涉物业无效，也应当由建华公司向亿科公司主张，如因案涉物业未取得报建手续而认定亿科公司与建华公司签订的租赁合同无效，势必需要处理建华公司向亿科公司返还已收费用的问题。但建华公司并未向亿科公司主张收回案涉物业，依法应当认可亿科公司享有承租权。二、亿科公司取得案涉租赁物的承租权早于世锦公司受让物业的时间，依法应当认可亿科公司的承租权。在不考虑亿科公司与世锦公司取得权利存在瑕疵的情况下，世锦公司取得案涉物业使用权的时间是2015年7月14日，而亿科公司取得案涉物业承租权的时间是2011年11月6日，显然亿科公司取得承租权的时间早于世锦公司取得使用权的时间，依法应当认可亿科公司的承租权。一审判决中故意偷换概念，并非以亿科公司取得案涉物业的承租权时间与世锦公司取得使用权的时间对比，而是以亿科公司与迪华公司签订租赁合同的时间与世锦公司对比，该对比明显是错误的，在亿科公司向迪华公司出租案涉部分物业时，即应当查明亿科公司取得该物业承租权的时间，应当以2011年11月6日与世锦公司的2015年7月14日对比。另外，即便按一审判决中错误对比方式作为标准，可知，评估报告中“厂房1”，自建华公司持有的时候已出租给东莞市恒泰彩钢板有限公司（以下简称恒泰公司）。在2014年11月8日，亿科公司与恒泰公司、建华公司签订《协议书》，协议将租赁物的出租方由建华公司变更为亿科公司。协议签订后，恒泰公司一直按合同约定向亿科公司履行支付租金的义务。对于世锦公司受让的时间为2015年7月14日，亿科公司享有该物业的承租权在前，依法应当得到保障。案涉执行法官到现场了解情况后，仅向迪华公司发出《协助执行通知书》，要求迪华公司将租金支付至一审法院执行账户，而未向恒泰公司发出同样的《协助执行通知书》。从执行措施分析，一审法院是认可亿科公司取得“厂房1”的承租权在先，所以才没有要求恒泰公司将租金支付至一审法院。除“厂房1”外，案涉评估拍卖的物业还有门卫室、配电房，该物业早在亿科公司与建华公司签订租赁合同时已取得承租权，即应当以2011年11月6日与世锦公司的2015年7月14日对比。通过分析亿科公司取得案涉物业承租权的时间早于世锦公司取得案涉物业使用权的时间，依法应当认可亿科公司的承租权。三、一审判决并未解决世锦公司受让物业的范围就是评估报告中载明的范围，在未查明世锦公司受让物业的范围情况下，依法应当停止执行，解除查封。一审判决在认定事实部分载明：钟秋华在2016年1月14日向一审法院申请查封世锦公司名下位于杨屋第十二股份经济合作社区域内红英山地段的部分土地及地上厂房和使用配套场地，东至杨朗路边，西至旺兴达厂，南至采桥厂，北至建华五金机械有限公司。以及确认建华公司在2000年9月22日取得上述土地承租权，面积为26.2亩。但是，上述土地后经历16年的发展，上述“四至”除“东至杨朗路边”依然存在外，其他三个方向的工厂已不复存在，旧合同的“四至”已无法体现土地及地上建筑物的具体范围。甚至在2015年7月1日世锦公司与建华公司、杨屋第十二经济合作社签订的《集体建设用地使用权转让协议》以及在2015年7月14日世锦公司与建华公司签订的《厂房买卖协议》均未更新土地及地上建筑物的范围。因此，在上述三份合同均未能体现世锦公司实际受让土地及地上物业的情况下，一审法院对亿科公司承租的相关物业进行查封、评估的行为是缺乏事实依据的，依法应当停止执行，解除查封。综上，在世锦公司无法证明其受让的土地及地上建筑物范围，依法应当解除查封相应土地及地上建筑物的执行措施。即使世锦公司能够证明受让土地及地上建筑物范围与查封、评估土地及地上建筑物范围相符，因亿科公司取得承租权在先，应当优先保障亿科公司的承租权，请求二审法院依法支持亿科公司全部诉讼请求。钟秋华辩称：钟秋华根据（2016）粤1972民初381号调解书、（2016）粤1972民初381号-1裁定书的调解内容和裁定内容依法向一审法院申请强制执行，钟秋华认为调解书中的调解内容事项事实理由充分，调解程序合法合规，钟秋华在合法权益未能得到保障的情况下，通过向一审法院申请强制执行同样符合法律规定。执行法院为维护执行申请人的合法权益，加强执行力度，拓宽执行维度，依法作出（2019）粤1972执异11号裁定书，该裁定书所认定的事实理由无误，适用法律正确，执行程序合法。综上，请求依法驳回亿科公司的上诉请求，维持原审判决。世锦公司、建华公司、文惠清、何建华均未在法定期限内向本院提交书面答辩及陈述意见。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对亿科公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：亿科公司对案涉租赁物是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人应在案涉租赁物被查封之前已经签订了合法有效的租赁合同。本案中，案涉租赁物不具备合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，亿科公司与建华公司签订的案涉租赁合同为无效合同，故亿科公司对案涉租赁物不享有承租权。亿科公司上诉主张对案涉租赁物享有合法租赁权缺乏事实和法律依据，故亿科公司对案涉租赁物不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判令驳回亿科公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，亿科公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14741元，由东莞市亿科物业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年七月三十日书记员  李慧英黎志均