呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初185号原告：内蒙古华远科技开发总公司。住所地：呼和浩特市赛罕区。统一社会信用代码：911501051141195360。法定代理人：袁常军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇、朱勇，内蒙古任众律师事务所律师。被告：刘鹏涛，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周煦晴、张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。原告内蒙古华远科技开发总公司（以下简称华远公司）与被告刘鹏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告内蒙古华远科技开发总公司的委托诉讼代理人李勇、朱勇，被告刘鹏涛的委托诉讼代理人周煦晴、张秀莲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。华远公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年7月27日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告向原告返还《房屋租赁协议书》中约定的租赁标的××公寓四间、A区二十间；3、判令被告支付拖欠原告的房屋租金人民币270000元（截止至2019年10月31日）；4、判令被告支付拖欠原告的水费9350元；5、本案的诉讼费用由被告承担。开庭之前，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告于2017年7月27日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告向原告返回《房屋租赁协议书》中约定的租赁标的××公寓四间、A区二十间；3、判令被告支付拖欠原告的房屋租金人民币270000元，暂计至2019年10月31日，实际租金计算至被告返还房屋时止；4、判令被告支付拖欠原告的水费9350元，暂计至2019年10月31日，实际水费计算至被告返还房屋时止；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年7月27日签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告华远公寓1号楼公寓C区四间、A区二十间，C区租金为每间每年人民币12000元；A区每间每年人民币15600元，以上共计公寓24间，每年总租金360000元，租期为9年，从2017年8月1日至2026年7月31日，并约定第一年租金于2017年8月1日前支付180000元，当年剩余租金余款在2018年2月1日前全部付清，以后每年租金按当年7月份付本年前半年租金，于每年1月份付清下半年租金，协议签订后，原告向被告按协议履行了交付公寓的义务，但是被告没有按照协议约定履行交纳租金的义务，截止起诉日止，被告尚拖欠原告租金人民币270000元，拖欠时间270天，另外拖欠水费9350元。故诉至法院，望判为所请。刘鹏涛辩称，首先，本案是内蒙古师范大学、原告、内蒙古博曼海航大酒店有限公司（以下简称博曼海航酒店）承包经营合同纠纷中的其中一项，内蒙古师范大学、原告的身份和地位应当在不同的案件中保持一致，原告是内蒙古师范大学的代理人，而不是实体权利义务承担人，故而原告是否是本案纠纷的适格主体有待商榷。其次，内蒙古师范大学、华远公司、博曼海航酒店就承包经营内蒙古师范大学国际交流中心综合楼事宜签订了《内蒙古师范大学国际交流中心酒店承包合同》，履行合同过程中，内蒙古师范大学、华远公司面向博曼海航酒店提供员工宿舍，在答辩人与华远公司签订房屋租赁合同之前，内蒙古师范大学、华远公司、博曼海航酒店三方形成了宿舍楼承租关系，内蒙古师范大学、华远公司对他们在博曼海航酒店提供的宿舍进行了调换，后即为师大1号公寓楼C区、A区合计24间，该24间员工宿舍的入驻等由三方安排妥当，因为当时需要配合内蒙古师范大学、华远公司完成内部留档和财务手续，答辩人才作为博曼海航酒店的代理人与华远公司办了手续，答辩人不是承租人，不应当作为本案被告，被告主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。第三，本案是呼和浩特市中级人民法院审理的租赁合同纠纷案件中涉及的权利义务之一，不论是内蒙古师范大学起诉或者是华远公司起诉，都违反了一事不再理原则。内蒙古师范大学提起的诉讼包含了本案的诉，应当予以驳回。第四，本案不存在解除权基础，答辩人也不占有该房屋，拖欠租金的是博曼海航酒店，综上，望驳回原告的诉讼请求。华远公司围绕诉讼请求依法提交：房屋租赁协议，房屋产权证明、国有土地使用证以及内蒙古师范大学、呼和浩特市发改委、规划局、赛罕区经济计划贸易局等机关单位批文五份，租金、物业费、取暖费、水电费缴纳收据，内蒙古自治区人民政府内政发［2017］157号文件所附的自来水分类用水价格表、水表读数照片和录像，律师函。刘鹏涛依法提交：《内蒙古师范大学国际交流中心酒店承包合同》，民事起诉状、增加诉讼请求申请书、（2018）内01民初417号呼和浩特市中级人民法院追加第三人参加诉讼通知书、华远的企业信用信息公示报告，函告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，内蒙古师范大学出具产权使用证明，载明：内蒙古师范大学院内华远1号楼（2008年9月建成并投入使用），华远2号楼（1997年8月建成并投入使用），华远3号楼（1997年11月建成并投入使用），由我校华远总公司（内蒙古华远科技开发总公司）投资建设并负责管理、经营、出租、签订租赁合同、收取租金。2017年7月27日，甲方华远公司与乙方刘鹏涛签订《房屋租赁协议书》，合同约定：乙方使用甲方位于鄂尔多斯大街内蒙古师范大学赛罕校区西南角内蒙古××公寓，C区的C101、C102、C103、C104，A区的A401、A402、A403、A404、A405、A415、A416、A417、A418、A501、A502、A503、A504、A505、A506、A514、A515、A516、A517、A518共24间作为员工宿舍，外加卫生间2间，洗手间2间。租赁期限为9年（即从2017年8月1日至2026年7月31日），租金为C区12000元/年/间，A区15600元/年/间，24间房屋的年租金为360000元，以上租金含宿舍水电暖、清洁费、物业管理费。付费方式：乙方每年分两次付清宿舍当年的租金，即2017年8月1日前支付180000元，当年宿舍租金余款在2018年2月1日前全部付清。以后每年的租金按当年7月份付本年前半年租金，后半年于每年1月份付清下半年租金，乙方逾期30天未支付租金，甲方有权解除合同，造成的后果由乙方承担。甲方同意乙方在卫生间按照洗浴设施，由乙方自行安装，所安装洗浴设备使用的水费和电费根据实际使用量按照自来水公司和供电局的价格标准支付给甲方。关于权利和义务，甲方有按协议对乙方合理、合法使用房屋进行监督的权利，同时向乙方收取租金的权利。乙方有正常、合理使用房屋和及时缴纳租赁费的权利。关于违约责任：承租期间，乙方若违反学校与华远宿舍管理规定，造成的损失由乙方承担，若损失严重，甲方有权解除合同，并不承担任何损失与责任。2019年4月15日，内蒙古仁众律师事务所向刘鹏涛出具《律师函》，内容为：内蒙古仁众律师事务所受内蒙古华远科技开发总公司委托，就您租赁华远公寓1号楼事宜，向您函告您租赁的华远公寓1号楼，依照双方签订的《房屋租赁协议书》约定，您应于2019年1月付清下半年租金，现您已逾期超过30天未付租金，依照协议约定，华远公司特通知您解除双方签订的《房屋租赁协议书》，请您在收到本律师函之日起三日内与华远公司办理租赁房屋交接手续，如您到期拒不交还房屋，华远公司将通过法律途径解决。在律师函下方手写标明“已送达，本人接受，拒绝签字。2019年4月17日”。另查明，2010年10月27日，内蒙古师范大学与刘雅珣签订了《内蒙古师范大学国际交流中心酒店承包合同》，该合同第十七条约定“甲方应为乙方在校园内配备30间员工宿舍，费用由乙方支付，价格由双方协商后确定（以补充协议签订）”。2018年内蒙古师范大学在呼和浩特市中级人民法院起诉内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司、刘雅珣、任海东，诉讼请求是请求解除内蒙古师范大学国际交流中心酒店《承包合同》及三份《补充协议》。本院认为，华远公司与刘鹏涛签订的《房屋租赁协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。华远公司已依约将房屋交付给刘鹏涛使用，刘鹏涛应依据支付相应的租金，刘鹏涛未依约支付租金费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，且协议约定，乙方逾期30日未支付租金，甲方有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，在本案中，刘鹏涛已逾期30日未支付租金，解除条件成立，合同解除后理应返还租赁房屋，故华远公司诉请解除合同、返还租赁房屋，本院予以支持。租赁合同系因被告的违约而被解除，因此被告应付清相应租金及费用暂计算至2019年10月31日为270000元，实际计算至刘鹏涛返还房屋为止；对于原告主张的水费，因其提供的证据不能证明水表是什么位置的水表，且被告不予认可，原告亦未提供证据证明其有收取水费的权利，故对此诉请，本院不予支持。至于刘鹏涛的辩解意见，首先，内蒙古师范大学与刘雅珣的承包合同中第十七条约定“甲方应为乙方在校园内配备30间员工宿舍，费用由乙方支付，价格由双方协商后确定（以补充协议签订）”，但本案中，被告提供的证据不能证明内蒙古华远科技开发总公司与刘鹏涛签订的房屋租赁协议书就是承包合同的补充协议，且内蒙古师范大学在呼和浩特市中级人民法院起诉了内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司、刘雅珣、任海东房屋租赁合同纠纷一案中，要求解除内蒙古师范大学国际交流中心酒店《承包合同》及三份《补充协议》也并不包括本案的房屋租赁协议；其次，现房屋由博曼海航酒店员工使用，但刘鹏涛与博曼海航酒店之间的法律关系和刘鹏涛与华远公司的租赁关系是两个法律关系，故对辩解意见，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除内蒙古华远科技开发总公司与刘鹏涛之间签订的《房屋租赁协议书》；二、刘鹏涛于本判决生效之日起30日内向内蒙古华远科技开发总公司返还位于呼和浩特市××区区西南角内蒙古××公寓，C区4间、A区20间，共24间公寓；三、刘鹏涛于本判决生效之日起15日向内蒙古华远科技开发总公司支付租金人民币270000元，暂计算至2019年10月31日，实际租金计算至被告返还房屋时止；四、驳回内蒙古华远科技开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745元（原告已预交），由刘鹏涛负担2675元，由内蒙古华远科技开发总公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王东晖 二0二0年七月六日书记员 李相艳