安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1789号 原告：孙飞，男，汉族，1987年2月25日出生，住安徽省明光市。 被告：合肥蜀西祥源房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路888号祥源城一期S-13幢商业101／101中／101上，统一社会信用代码91340100MA2MRPFA3K（1-1）。 法定代表人：沈保山，董事长。 委托诉讼代理人：蒋黎黎，该公司员工。 原告孙飞与被告合肥蜀西祥源房地产开发有限公司（以下简称蜀西祥源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙飞，被告蜀西祥源公司的委托诉讼代理人蒋黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙飞向本院提出诉讼请求：1、蜀西祥源公司按照合同约定，赔偿孙飞逾期交房违约金28092元;2、案件诉讼费由蜀西祥源公司承担。 事实与理由：2018年5月4日，原告与被告就XX湾XX栋XXXX室商品房签订《商品房买卖合同》一份。合同文件为被告直接提供的制式合同，合同总金额为1977562元。原告按照合同约定于2018年3月5日支付首付款793562元。之后，原告在被告的指导下开始办理公积金组合贷款。2018年7月27日，原告按要求将贷款所需材料全部提交给合肥市往房公积金中心和中国银行合肥市支行。根据贷款审核进度和材料补充要求，原告于2019年2月26日补充提交首套房产权《公证书》给中国银行合肥长江路支行，于2019年3月11日左右在中国银行合肥滨湖中行大楼二楼签字确认一套房月供还款超时2次确认单，此后未再接到银行告知有关事项。2019年10月22日，原告接到银行放款通知。2019年10月23日，原告接到被告房屋交付电话通知。2019年10月25日，原告收到书面《房屋交付通知书》，通知书落款时间为2019年10月26日。 被告提供的制式的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为（一）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。被告实际交付日期是2019年10月26日，共计逾期118天，已交付房款为793562元，共产生违约金28092元。原告按照合同第六条、第七条约定按期支付了首付房款，未有违反合同约定的买受人义务。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告蜀西祥源公司辩称：1、原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告购买被告开发建设的XXX公馆XX幢XXXX室房屋，房屋总价款1977562元，首付款793562元，剩余房款1184000元办理银行按揭贷款手续。被告分别于2019年10月21日、10月22日收到734000元和450000元贷款，至此，被告收到原告的全部购房款。遂后，被告即于次日即2019年10月23日向原告寄送了《交房通知书》，案涉房屋已办理了交房手续。2、合同附件五补充协议第十二条第四款约定，出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款，买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付和产权登记日期。本案中，房屋总价款为1977562元，在原告房屋按揭贷款未放款前，被告仅收到793562元首付款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。案涉《商品房买卖合同》作为典型的双务合同，原告的付款义务对应了被告的交房义务，在原告仅支付小部分房款的情况下，被告可以为了维护自己的正当利益依据合同的约定和法律规定暂不交房。3、《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法通则》均规定了公平原则，如果在原告仅支付小部分房款的情况下，即要求被告予以交房，显然不符合公平原则。4、如果被告在未收到银行按揭贷款的情况下即予交房，如交房后原告按揭贷款未能放款，而实际上房屋已经交付，甚至已装修入住，而原告又无法支付剩余房款，则后期产生的纠纷和损失将会更大。因此，银行按揭放款后方能交房是防控风险、降低双方损失的最好办法，这也符合市场交易习惯。只有原告付清购房款被告才予交房，符合双方合同约定、法律规定、公平原则和交易习惯，且被告在原告房款付清后交房并没有对原告造成实际损失。因此，原告以此主张违约金的诉请既不符合法律规定和公平原则，也没有事实依据，请求法院依法驳回其的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月4日，蜀西祥源公司（出卖人）与孙飞（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定蜀西祥源公司将其开发的位于合肥高新区××路××道××商品房出卖给孙飞。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为XX公馆第XX幢XX层XXXX室，4、总金额1977562元，6、付款方式及期限，买受人采取按揭方式付款，首付房款793562元应在2018年5月2日前支付给出卖人，剩余房款1184000元办理按揭贷款；8、交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；9、出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；11、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。 合同附件五（合同补充协议）载明：12、按揭付款的相关违约责任……（4）出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款（包括逾期付款的违约金、房屋面积差价等），买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。 同日，孙飞和蜀西祥源公司就上述商品房买卖合同办理了网上认购备案确认手续。 另查明：2017年12月21日，孙飞向蜀西祥源公司支付了XXX公馆XX幢XXXX室房屋的购房定金20000元；2017年12月27日、2018年1月29日、2018年3月5日，孙飞分别向蜀西祥源公司支付该房屋购房款280000元、493000元、562元。 合同签订后，孙飞向中国银行安徽省分行营业部和合肥市住房公积金管理中心申请办理公积金组合贷款。2019年10月21日，中国银行安徽省分行营业部将734000元贷款发放至蜀西祥源公司指定账户。2019年10月22日，合肥市住房公积金管理中心将450000元贷款发放至蜀西祥源公司指定账户。 2019年10月23日，蜀西祥源公司电话通知孙飞办理案涉房屋交付手续，并向孙飞发出书面《交付通知书》及《金港湾公馆交付费用明细表》各一份，通知孙飞于2019年10月26日前往XXX公馆小区办理房屋交付手续。2019年10月26日，孙飞前往XXX公馆小区实际办理了案涉房屋收房手续。 上述事实，有商品房买卖合同及其附件一份、合肥市商品房网上认购备案确认单一份、收款收据四张、银行客户回单一份、国内支付业务收款回单一份、交付通知书一份、金港湾公馆交付费用明细表一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：孙飞与蜀西祥源公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 孙飞起诉要求蜀西祥源公司按照合同约定支付逾期交房违约金28092元（793562元×0.0003/天×118天），由于案涉《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十二条第四款约定“出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付日期”，而孙飞办理的案涉房屋贷款全部发放至蜀西祥源公司指定账户的时间是2019年10月22日，此时才能视为孙飞按照合同约定付清房款，故蜀西祥源公司于2019年10月23日通知孙飞于2019年10月26日办理房屋交付手续，并不违反合同约定，孙飞的上述诉请没有事实依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告孙飞的诉讼请求。 案件受理费502元，减半收取为251元，由原告孙飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年七月九日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。