苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9088号原告（反诉被告）：刘凤，女，1977年12月19日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：尚颖成，江苏鼎睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘德祥，男，1981年5月5日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：张廖，上海天尚（苏州）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区旺墩路**。负责人：董宗林，行长。委托诉讼代理人：薛姝瑜，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳妮，上海小城（苏州）律师事务所律师。第三人：周敏彪，男，1978年12月12日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告刘凤与被告刘德祥合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告刘德祥提出反诉，本院依法予以一并受理。本院根据原告刘凤的申请，依法追加中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称中国银行苏州分行）、周敏彪作为本案的第三人参加诉讼。原告刘凤及其委托诉讼代理人尚颖成(第二次开庭)、被告刘德祥及其委托诉讼代理人张廖、中国银行苏州分行委托诉讼代理人吴佳妮(第二次开庭)到庭参加诉讼。第三人周敏彪经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认苏州工业园区中海花园5幢403房屋实际产权归原告所有；2、被告协助将苏州工业园区中海花园5幢403室权属登记变更至原告名下；3、本案诉讼费用由原告承担。诉讼中,原告刘凤增加一项诉请,即要求被告将案涉房屋交付给原告。事实和理由：因原告婚后夫妻一度闹矛盾，当年买房期间夫妻早已分居，2009年6月17日原告与第三人在法院予以离婚。当时的情况，作为一个有孩子的母亲没想过离婚，但是孩子父亲极不顾家逼刘凤离婚，为了解决租房和孩子入学问题，实际购买人刘凤与二手房主王磊于2008年12月10日谈好价格签订了协议，并由刘凤出资付完定金和首付款后，跟二手房主王磊和弟弟(本案被告)都说好征得他们同意后，约定一切购房款都由刘凤实际支出。跟被告之间也有2009年1月9日确定的书面备忘录为证，约定该房子的实际所有债权债务都实属刘凤，以后的月供偿还也全由刘凤承担，该房子实际产权属于刘凤。不得已情况下，房管局合同借被告名义签署存量房买卖合同。中国银行苏州分行与被告签了借款合同。现因被告部队复员来苏州工作生活，房子在被告名下影响他购房资格，现原告请求法院对该房屋实际产权人予以确权更名。原告于2019年7月26日上午向苏州园区房管局查询结果得知：在苏州工业园区管理委员会国土环保局网站于2019年6月27日公示关于中海花园5幢403室国有土地使用权证、房屋所有权证遗失声明。该证一直在原告处，未曾遗失。当年借被告名义买房写的很清楚，且购房原始凭证都在原告处，中海周围的邻居也可以作证。被告不顾亲情，偷偷将产证挂失，有违诚信。综上所述，请求法院对中海花园5幢403室房屋实际产权人予以确权更名，判决被告协助将案涉房屋的权属登记变更至原告名下。被告刘德祥辩称，一、根据苏州市住房限购政策,目前刘凤仍属于限购对象，房屋产权过户至其名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，请求驳回原告的诉讼请求。二、综合整个案件来看，不宜将房屋过户给原告，理由如下：首先，由于刘德祥入伍时间长，与社会脱离较久，与一般人相比，缺乏一定的社会经验。其次，刘凤在购买房屋之初虽为借名买房，但自其2012年购买新房，违反限购政策，后续已经演变为利用弟弟缺乏社会经验，谋求自身利益的投资行为。案涉房屋截止目前一直由被告居住，物业费自2009年至今也由被告结清。再次，原告行为给被告征信也造成较大影响。2017年年底，被告刘德祥发现还贷过程中，由于原告刘凤未按时还贷，致使被告刘德祥征信有28起逾期，后续还贷款金额被告将钱转给原告，共同还贷，以免征信再受影响。最后，自刘凤以刘德祥名义购买房屋之后，至今房屋价格大幅上涨属于众所周知的事实，应当可以认定刘凤的借名并于2012年购买新房的行为对刘德祥购房的权利造成了实质性的影响。如果刘凤借用刘德祥名义购买涉案房屋之初属于借名，但后续迟迟不予过户，已完全演变为投资谋取利益之目的，有侵害刘德祥权益的故意。基于公平合理原则及备忘录内容，房屋不宜再由原告享有。另，本案的备忘录签订的时候，也就是说借名买房协议达成时，刘凤正处于和第三人周敏彪婚姻关系存续期间，刘凤支出的这笔房款属于夫妻共同财产，目前刘凤将房屋归其一人所有，主体上存在错误。第三人中国银行苏州分行辩称，本案所争议房屋的所有权由法院依法判决，在所有权人清偿银行所欠的贷款本息后，银行愿意配合办理过户。第三人周敏彪未作答辩。反诉原告刘德祥向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告坐落于苏州工业园区中海花园5幢403室房屋自2017年12月12日至2020年4月23日期间房屋增值收益部分的一半，结合其背离合同签订目的违约赔偿，暂估100万元，具体以房屋增值部分鉴定结果为准；2、判令反诉被告返还反诉原告支付的物业费30699.8元以及支付的房屋贷款81262.8元（暂计算至2020年4月份）；3、判令反诉被告补偿反诉原告因一直无法购买房屋及征信损失50万元；4、判令诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：刘德祥与刘凤为姐弟关系，2009年初，刘凤在婚姻存续期间，因为丈夫不支持，由于自身原因不能购买房屋，故借用刘德祥名义购置苏州工业园区中海花园5幢403室房屋一套，并承诺对刘德祥今后购买首套房子造成的损失作出相应补偿。2016年底，刘德祥退伍并欲定居于苏州，考虑到房屋市场价格及后续孩子上学问题，刘德祥多次与刘凤沟通，要求将房屋归还至刘凤名下，以便刘德祥真正购买属于自己所有权的房屋。但遗憾的是，刘凤为享受既得利益，一直不愿配合办理房屋过户手续。后刘德祥发现，还贷过程中，由于刘凤未按时还贷，致使刘德祥征信有28起逾期，并且刘凤一直未缴纳物业费（刘德祥已替刘凤补交），考虑到刘凤还贷现状，经与刘凤沟通，刘德祥自2017年起，每月向刘凤支付3000元，以便双方共同还贷。2019年1月28日，在刘德祥多次与刘凤沟通下，刘德祥与刘凤以家庭会议纪要形式，就刘凤借名买房一事，希望刘凤早日解决，刘凤承认因自身原因给刘德祥购房资格及征信造成影响，但刘凤一直迟迟不予解决。此外，刘凤因没有及时还贷造成刘德祥征信多次逾期，无法贷款购买房屋。基于公平合理原则，加之上述刘凤为谋求自身巨大利益而利用弟弟的为人正直，进而给弟弟带来的损失的恶劣行为，以及备忘录约定，刘凤应当对刘德祥购买房子造成的损失做出相应的赔偿。最后，因为购房一事，原被告双方矛盾不断升级，刘凤不断向刘德祥老婆微信拖延，严重影响刘德祥婚姻生活，直接导致双方感情破裂，直至离婚。刘凤的行为无论在经济上还是在家庭上都给刘德祥造成巨大影响，应当承担违约责任。反诉被告刘凤辩称，刘德祥提出的诉请，其认为没有事实根据和法律依据。具体理由如下：第一、本诉是一起确认之诉，而反诉是一起请求权给付之诉，双方之间不具有本诉与反诉之间的牵连关系，因此刘德祥提出反诉请求没有法律依据。第二、刘德祥提出房屋的增值部分，刘凤认为双方在本诉之中已经对房屋的实际产权形成了一个共同的认识，也就是产权归刘凤个人所有，那么在此基础之上，刘德祥提出要求增值部分于法无据。对于物业费30699.8元以及房屋贷款81262.8元，刘凤认为这是根据双方之间之前的口头约定，刘凤将涉案房屋交付给刘德祥承租使用，由刘德祥向刘凤支付的租金以及按照交易习惯向物业部门支付的物业费不属于房屋贷款。最后，针对刘德祥提出要求赔偿100万元，双方之间这种借名买房行为与刘德祥的征信较差之间不具有因果关系，刘德祥是因为自己的诚信意识较差而导致不能买房，这种过错完全归结于自己。另外刘德祥作为成年人，他应当知道签署借名买房合同所应承担的法律后果。并且在借名买房之时，因此造成现在自己不能买房，责任不在于刘凤。综上，刘凤认为刘德祥提出的诉求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下，2008年12月10日，刘凤与案外人王磊签订房屋买卖协议，约定：刘凤以825000元的价格购买苏州工业园区中海花园5幢403室房屋，付款方式为签约当天支付定金2万元，过户差额部分在2009年1月9日之前给予房东。2009年1月9日，王磊给刘凤出具了收条，载明收到刘凤购买中海湖滨一号5-403房款17万元，剩余5000元过户前补齐，剩余款项打入资金托管账户。2009年1月21日，王磊出具收条，载明收到刘凤购房尾款5000元。2009年1月9日，刘德祥签署的《备忘录》载明：“因刘凤婚后夫妻一度闹矛盾不愉快，现在夫妻已经分居，基于在苏州带着孩子租房过日子很不安定，为了孩子的成长教育，为了自己和孩子有个稳定的生活环境有个归宿有个家，现由刘凤自筹购房首付款，购买苏州园区中海花园5幢403室，由于丈夫不支持，因为要贷款，不得已请弟弟刘德祥相助，将房子产权过户弟弟刘德祥名下，该房子的实际所有债权债务都实属刘凤，以后每月的月供贷款偿还也全由刘凤承担，该房子的实际产权实属刘凤。对弟弟刘德祥今后购买首套房子造成的损失，由刘凤今后作出相应的补偿。在今后合适的时期，由弟弟刘德祥将该房屋产证以赠予或其他过户方式过户给姐姐刘凤。”案涉苏州工业园区中海花园5幢403室于2009年2月4日办理房屋产证，登记的房屋产权人为刘德祥。上述房屋于2009年1月19日抵押给第三人中国银行苏州分行。2009年5月26日，周敏彪起诉要求与刘凤离婚并分割共同财产。本院立案受理后，双方于2009年6月17日达成调解。（2009）园少民初字第031号民事调解书载明：一、周敏彪与刘凤离婚；二、婚生子周元嘉由刘凤抚养，周敏彪支付抚养费……四、在刘凤处的夫妻共同财产：创维电视机一台、松下洗衣机一台、美菱电冰箱一台、美的空调一台、美的电风扇一台、柯尼卡相机一台归刘凤所有；五、各自的债务由各自负责偿还。2019年1月28日,刘凤与刘德祥在见证人吕某,4的见证下签订《家庭会议纪要》，载明：“因本人刘凤借用弟弟刘德祥名义买了苏州园区中海花园5幢403室（房产证编号：00247698)，现因家庭困难，需要卖房维持。因还贷逾期造成刘德祥买房的资格和征信造成影响，现沟通协调如下：一、刘德祥委托刘凤全权代理卖房一切手续；二、对刘德祥在苏州购房造成的影响，由刘凤帮助弟弟刘德祥办理购房贷款，若银行办不了，由刘凤从卖房款中借款给刘德祥（不低于140万）给刘德祥分期14年还清，每年的元旦节前分期还款十万，帮助刘德祥在苏州购房落户。还款由刘德祥所购新房抵押担保。备注：一、刘德祥可以用威海新区福源居所购房产做抵押担保。详见借款协议。二、若房产交易中心卖房款可打入被委托人刘凤账户由刘凤转入刘德祥账户借款140万元。若房产交易中心卖房款只能打入房屋产权人刘德祥账户，由双方向银行开联名账户，卖房款从联名账户走账，保留刘德祥140万元借款的使用，不限制刘德祥140万元的使用权，剩余卖房款归真正物权人刘凤所有。”2019年6月27日的《关于中海花园5幢403室(2008)42782国有土地使用权证、00247698房屋所有权证的遗失声明》载明：“不动产权利人刘德祥，不慎将坐落于中海花园5幢403室的(2008)42782国有土地使用权证、00247698房屋所有权证遗失，现声明作废。如有不实，本人愿承担由此造成的一切法律责任。凡对声明有异议者，请在声明刊发之日起15个工作日内，向苏州工业园区国土环保局提出异议。逾期无异议或异议不成立的，本人将按《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，向苏州工业园区不动产登记中心申请补发上述不动产的权属证书。声明人：刘德祥。”2019年8月3日，刘德祥委托律师向刘凤发送律师函，载明了双方争议经过情况，要求刘凤就借名买房一事对刘德祥予以补偿，并配合将案涉房屋过户至刘凤名下。2017年12月12日，刘德祥通过支付宝向刘凤转账支付2万元；2018年8月8日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付1万元；2018年8月23日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付1万元；2018年8月24日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付6000元。2019年8月至2020年4月间，中国银行苏州分行按月从刘德祥的账户划扣贷款，金额合计22736.52元。刘凤认可收到刘德祥上述转账，但称上述款项系刘德祥支付案涉房屋的租金。对于刘德祥支付的银行按揭贷款，其无异议，因其无力偿还，所以后期由刘德祥在还案涉房屋的贷款。刘德祥另提供了案涉房屋的物业费发票2张及转账记录，证明刘德祥支付案涉房屋的物业费合计金额30699.8元（根据物业费发票载明的情况，2017年7月1日至2019年12月31日间的物业费为7599元,之前的物业费为23100.8元）。另查明，刘德祥于2000年12月应征入伍，2012年退役。截至2020年6月1日，刘德祥除了案涉房屋，在苏州工业园区范围没有其他房产。刘凤在苏州名下还有一套房子，位于苏州工业园区沈浒路**新未来花园****，房屋建筑面积为172.96平方米，该房屋于2012年10月31日抵押给中国银行苏州分行。又查明，刘德祥的个人信用报告明细显示，自2014年4月起其有多次的贷款逾期记录。诉讼中，原被告双方均认可：刘凤与刘德祥系亲姐弟关系；当时刘凤与周敏彪尚在夫妻婚姻存续期间，买房贷款需要男方签字，当时刘凤与周敏彪正在闹离婚，因周敏彪坚决不签字（贷款），所以刘凤就借用刘德祥的名字购买案涉房屋；备忘录系刘凤草拟让刘德祥签署；案涉房屋从购房之初至2017年一直是刘凤在用，之后截至目前都是刘德祥在用；刘德祥征信报告上的逾期系刘凤未按期归还案涉房屋的贷款导致。诉讼中，刘凤称其已将户口迁至苏州工业园区；其愿意代刘德祥向中国银行苏州分行清偿案涉房屋项下的贷款；案涉房屋的物业费其自始从未缴纳过。刘德祥称，刘凤将案涉房屋出租给案外人居住期间的物业费也是由其缴纳的；银行自2019年8月从其卡上划扣按揭款项。上述事实由当事人提供的房屋买卖协议、收条、银行对账单、《备忘录》、土地证及房产证、遗失声明、不动产登记簿、房屋所有权登记证明、军官证、律师函、物业费发票、（2009）园少民初字第031号民事调解书以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，刘凤草拟并由刘德祥签署的备忘录，其实质系对刘凤借用刘德祥名义购买案涉房屋而产生的双方间权利义务的约定，该约定内容合法有效，刘凤与刘德祥之间成立借名买房的合同关系，双方均应按约履行。刘凤依据合同关系请求确认其为涉案房屋的所有权人，本院不予支持。刘凤要求刘德祥配合其办理案涉房屋转移登记手续并交付案涉房屋的诉请，鉴于案涉房屋系刘凤在其与周敏彪婚姻存续期间购买，故案涉房屋应过户并交付给刘凤与周敏彪。案涉房屋尚存在抵押贷款，诉讼中，刘凤表示愿意代刘德祥向中国银行苏州分行清偿案涉房屋项下贷款本息，故中国银行苏州分行应在刘凤还清贷款本息的情况下出具还贷证明并协助注销涉案房屋的抵押权登记。反诉部分，本院认为，刘凤与刘德祥系姐弟关系，刘德祥原系出于姐弟之情借名给刘凤购买的案涉房屋，现其诉请要求刘凤支付案涉房屋增值部分收益，无事实及法律依据，本院碍难支持。结合庭审查明事实，因刘凤违反其与刘德祥的约定内容，未按期归还案涉房屋的贷款，刘德祥诉请刘凤支付其自2019年8月至2020年4月间垫付的房屋贷款22736.52元以及刘德祥向刘凤转账的款项46000元，有事实及法律依据，本院予以支持。至于刘凤辩称上述款项系刘德祥支付案涉房屋的租金，因涉及双方其他权利义务关系，相应权利刘凤可另案主张，本案对此不予理涉。对于刘德祥主张的物业费，因自2017年之后其系案涉房屋的实际使用方，相应费用其诉请刘凤承担于法无据，2017年之前的物业费经本院核算为21581元刘凤应返还给刘德祥。合同履行过程中，刘凤违反双方间的合同约定，数十次未按期归还案涉房屋的贷款，导致刘德祥的征信受影响，客观上导致刘德祥另行购房成本增加。另，刘德祥作为具有完全民事行为能力的成年人，应当预料到借名给他人买房可能造成自己贷款及后续买房困难的情况，故其自身对损失的发生也有一定过错。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定刘凤赔偿刘德祥损失40万元。第三人周敏彪经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本诉原告刘凤于本判决生效之日起十日内代本诉被告刘德祥向第三人中国银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区中海花园5幢403室项下贷款本息，第三人中国银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿完毕情况下5日内协助出具还贷金额证明给本诉原告刘凤并协助注销房产抵押登记手续，本诉被告刘德祥对上述履行有协助义务；二、本诉被告刘德祥在第三人中国银行股份有限公司苏州分行注销房产抵押登记手续后的十日内协助将苏州工业园区中海花园5幢403室房屋权属登记过户至本诉原告刘凤及本诉第三人周敏彪名下，并将上述房屋交付本诉原告刘凤及第三人周敏彪；三、本诉被告刘凤于本判决生效之日起十日内支付本诉原告刘德祥房屋贷款68736.52元、物业费21581元；四、本诉被告刘凤于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告刘德祥损失40万元；五、驳回本诉原告刘凤的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告刘德祥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由本诉被告刘德祥负担。反诉案件受理费减半收取为9516元，由反诉原告刘德祥负担5116元，反诉被告刘凤负担4400元。经折抵，刘德祥还应支付刘凤14400元。刘德祥应负担的款项刘凤已预交，本院不予退还，由刘德祥在本判决生效之日起十日内一并支付刘凤14400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民审判员  王巧发人民审判员  金小英二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。