山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4295号上诉人（原审被告）：吕国炜，男，1988年3月17日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：郭淑祯，女，1961年8月25日出生，汉族，住山东省烟台市福山区，系上诉人之母。委托诉讼代理人：吕正光，男，1959年3月6日出生，汉族，住烟台市福山区，系上诉人父亲。被上诉人（原审原告）：深圳尚慧国际教育科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1A栋201室，现经营地北京市东城区北京站东街8号信通大厦B座709。法定代表人：李筱桐，该公司经理。委托诉讼代理人：张泽杭，北京市中闻律师事务所律师。上诉人吕国炜因与被上诉人深圳尚慧国际教育科技有限公司（以下简称尚慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吕国炜上诉请求：1、撤销原判内容第二项并依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人合同不能履行的原因属于不可抗力。(2016)鲁0611民初502号民事判决书、(2016)鲁06民终2644号民事判决书、(2018)鲁民申1401号民事裁定书、2019年5月5日烟台市人民检察院通知书等材料可以充分证实上诉人为实现合同目的积极主动于2016年向法院提起诉讼，现案件处于检察院抗诉受理阶段。导致租赁合同无法进行是上诉人与被上诉人双方都没有预见的，符合不可抗力条款。2、一审法院确定的定金数额错误，根据合同条款及实际履行情况，租金支付的条件并未成就，合同原定的首个支付周期年租金为41万元，只有当幼儿园项目正式开园且园所招生达校园满员人数60%以上，被上诉人才开始支付租金。一审法院对主合同的标的数额并没有确定，根据合同签订的背景及实际履行情况，主合同标的额因条件不成就无法确定，定金应是41万元的20%。3、被上诉人恶意索赔10万元居间费。被上诉人尚慧公司二审书面答辩称：1、上诉人违约导致合同目的无法实现，依约及法律规定应双倍返还定金，上诉人应于2016年3月31日前将租赁房屋、院落及附属设施一并交付，但上诉人直至提起诉讼之日仍未按合同约定交付，属于根本违约，应返还双倍定金20万元。2、上诉人违约不属于不可抗力，根据合同相对性，上诉人与第三方的纠纷不能对抗租赁合同双方当事人，不能因此免除上诉人的责任。3、合同中明确约定租赁期限20年，因此租金应以全部租赁期限确定，定金也应以租赁合同所有标的计算。原审原告尚慧公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还双倍定金200000元；3、判令被告赔偿原告经济损失100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告尚慧公司为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告签订《房屋租赁合同》，承租位于烟台市福山区福利莱万和城社区内的房屋及院落，并对承租房屋的交付期限、定金、违约责任等进行了明确约定；2、授权委托书、吕国炜身份证复印件、郭淑祯身份证复印件，证明被告授权郭淑祯全权办理烟台市福利莱万和城幼儿园项目房屋租赁合同相关事宜；3、律师函、快递单2份，证明原告曾多次向被告主张相关权益，要求双倍返还定金，并于2018年7月30日向被告及受委托人郭淑祯邮寄了律师函；4、房屋租赁事宜居间合同，证明原告与北京征建科技发展有限公司签订了《居间合同》，居间方为原告在山东地区开展北大培文幼儿园项目寻找租赁房屋提供居间服务，原告为承租被告的房屋承担了居间费10万元；5、中国银行付款回单2份，证明原告已依约于2015年9月24日向被告支付了定金10万元，证明原告已于2015年11月6日向北京征建科技发展有限公司支付了居间费10万元；6、合同会签表，证明原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是北京征建科技发展有限公司提供的居间服务。7、名称变更的证明，证明原告名称变更为深圳尚慧国际教育科技有限公司。被告吕国炜对原告提交的上述证据发表以下质证意见：1、对房屋租赁合同的真实性及证明内容均无异议。2、对授权委托书的真实性及证明内容均无异议。3、对律师函、快递单的真实性无法确认，并不清楚。4、对房屋租赁事宜居间合同的真实性不认可，质证意见同答辩意见。5、对中国银行付款回单2份中向被告付款回单真实性无异议，对北京征建科技发展有限公司回单真实性不清楚。6、对合同会签表的真实性有异议，与我方无关。7、对名称变更证明的真实性无异议，原告变更经营名称是法律所允许的，但是经营地址跨省是法律所不允许的，住所地不相符，与我签订合同的不是一家公司，原告主体不适格。被告吕国炜为证明其诉讼主张向法院提交以下证据：1、2013年2月7日合同书一份，协议书一份，建设施工合同一份，证明原、被告之间签订租赁合同的依据就是该三份合同。2、（2018）鲁民申1401号民事裁定书，（2016）鲁0611民初502号民事判决书，（2016）鲁06民终2644号民事判决书，2019年5月5日烟台市人民检察院通知书一份，证明该案件我方一直在主张权利。原告尚慧公司对被告吕国炜提交的上述证据发表以下质证意见：1、对2013年2月7日合同书、协议书的真实性无异议，在第一份合同书中第2条第5款明确约定，证明幼儿园租赁合同有相关依据。2、对（2018）鲁民申1401号民事裁定书，（2016）鲁0611民初502号民事判决书，（2016）鲁06民终2644号民事判决书，2019年5月5日烟台市人民检察院通知书的真实性无异议，也证明了被告违约不属于不可抗力，证明了被告是已经实际违约，虽然被告与第三人有纠纷，但是与原告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：2015年9月16日，三亚尚慧教育投资咨询有限公司（乙方）与被告吕国炜（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方在福山区福利莱万和城社区内的房屋及院落租与乙方经营；乙方在签订合同之日起三日内向甲方支付100000元定金；甲方应于2016年3月31日前交付租赁房屋及院落；甲方逾期交付房屋达30日，乙方解除本合同的，乙方有权要求甲方双倍返还定金。庭审中，经原、被告双方确认，原告已依约于2015年9月24日向被告支付定金100000元。被告吕国炜至今未能将合同约定的租赁房屋交付原告使用。2015年12月2日三亚尚慧教育投资咨询有限公司变更为深圳尚慧国际教育科技有限公司。一审法院认为，原、被于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，均应按合同约定依法履行，任何一方未能依约履行，均应承担合同约定的违约责任。同时，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告吕国炜辩称原告主体不适格，认为起诉状中载明的住所地与营业执照中的住所地不一致，属于跨区域经营的违法行为，法院认为原告于2015年12月2日变更企业名称，由“三亚尚慧教育投资咨询有限公司”变更为“深圳尚慧国际教育科技有限公司”，并向法院提交了证据予以证明，起诉状中载明的地址为原告的现办公地点，并不影响原告的主体资格，故法院对被告吕国炜的该答辩主张不予采信。合同中约定，被告吕国炜应于2016年3月31日前交付租赁房屋及院落，但被告至今仍未交付，已经构成违约，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，法院予以支持。原告主张返还双倍定金200000元，被告吕国炜不予认可，认为第一年租金为410000元，以第一年的租金额计算定金应为82000元，超出部分不应认定为定金，法院认为，双方签订的租赁合同期限为20年，定金的计算应以租赁合同所有标的计算，不应以第一年的租金数额来确定定金的计算标准，故法院对被告的该答辩理由不予采信，其应当向原告返还双倍定金200000元。关于原告主张的经济损失居间服务费100000元，其提交的证据并不能证明居间服务企业与签订该《房屋租赁合同》有直接关联，且被告不予认可，故法院对原告的该诉讼请求不予支持。被告吕国炜经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，一审法院判决：一、解除原告深圳尚慧国际教育科技有限公司与被告吕国炜于2015年9月16日签订的《烟台市福利莱万和城幼儿园项目房屋租赁合同》；二、被告吕国炜于判决生效之日起十日内支付原告深圳尚慧国际教育科技有限公司双倍定金200000元；三、驳回原告深圳尚慧国际教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告深圳尚慧国际教育科技有限公司负担900元，由被告吕国炜负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交拆迁补偿时间表一份，证实是由于不可抗力导致的幼儿园无法进行建设，无法交付。本院认为，2015年9月16日，上诉人与三亚尚慧教育投资咨询有限公司（简称三亚尚慧公司）签订房屋租赁合同，约定三亚尚慧公司租用上诉人位于福山区福利莱万和城社区内的房屋及院落，合同签订之日起3日内三亚尚慧公司向上诉人支付定金10万元，2016年3月31日前上诉人交付租赁房屋及院落，上诉人逾期交付房屋达30日，三亚尚慧公司有权解除合同，并要求上诉人双倍返还定金；合同签订后，三亚尚慧公司依约支付给上诉人10万元定金；2015年12月2日，三亚尚慧公司更名为被上诉人；因上诉人一直未按合同约定交付租赁房屋，被上诉人起诉至一审法院，要求上诉人双倍返还定金并赔偿损失，形成本案。上诉人提起上诉的理由有二：一是上诉人未交付房屋是因不可抗力造成，依照不可抗力的法律规定，上诉人不应双倍返还定金；二是一审法院认定定金数额有误，按照法律规定，定金不得超过主合同标的的20%，一审认定定金为10万元，明显不符合法律规定。关于理由一，上诉人主张的“不可抗力”系其房屋的建设方、补偿方未按约定完成房屋的建设及补偿款未按规定到位，该事由并非法律规定的“不可抗力”范畴，应为“不可归责于出租人的事由”范畴，该事由应在双方的租赁合同中约定用以排除违约责任，但双方签订的房屋租赁合同中并未约定，且上诉人主张租赁合同签订时被上诉人知晓该事由，被上诉人不认可，故上诉人以其理解的“不可抗力”而排除其违约责任，理由不当，不予支持。关于理由二，合同定金是以主合同的整体标的作为衡量，是保证整个合同的履行的约定，上诉人仅以尚未履行的部分约定，而主张主合同的整体标的，依据不足，被上诉人主张双倍返还定金，既符合法律规定，亦符合合同约定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吕国炜负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年七月二十九日书记员  王译伟