广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3670号原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司，住所地广州市天河区珠江东路12、14、16二楼201房之自编F2铺，统一社会信用代码91440101MA59BEQP2C。负责人：张伟，系该司总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，均系广东广之洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东换信科技股份有限公司，住所地广州市天河区天河北路**2304自编E25，统一社会信用代码91440101MA59CUKQ1K。法定代表人：周向东，系该司董事长。委托诉讼代理人：张馨誉、卢昆朋，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉被告（反诉原告）广东换信科技股份有限公司（以下简称“换信公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、物业的位置：广州市天河区珠江西路8号601房之自编01、06单元（以下简称“涉案铺位”）。二、约定的管理期限：2015年12月16日至2018年12月31日。三、约定的物业管理费金额（由管理服务费和公共能源费用构成）：21805.2元/月=14536.8元/月+7268.4元/月。四、物业管理费支付期限：每月5日前支付当月物业管理费及其他相关费用，逾期支付的，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%支付迟延违约金。逾期超过三十日，雅居乐公司有权单方解除合同。五、水电周转金：16717.32元，合同期满或提前终止，缴清所有相关费用后，出租方应在撤场后的30个工作日内无息退还。换信公司提交《收款收据》，载明支付涉案铺位水电周转金16717.32元，收款单位盖章为小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）。六、雅居乐公司的本诉请求：1、换信公司支付2018年8月1日至9月4日的物业管理服务费24712.56元及迟延违约金（自每月的6日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计付至实际付清之日止，以本金为限）；2、换信公司承担本案诉讼费用。七、换信公司的辩称：1、我方于2018年7月31日撤场，撤场前已缴纳完毕涉案铺位的物业管理费，不存在欠付情形，雅居乐公司要求我方支付管理服务费及违约金的主张没有事实和法律依据。2、雅居乐公司主张的物业管理费金额与实际不符，其主张的物业管理费不应包括公共能源费，我方仅需支付物业管理费16475.06元，并非雅居乐公司主张的24712.56元。八、换信公司的反诉请求：1、雅居乐公司返还水电周转金16717.32元并支付逾期利息【2018年9月11日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日起按照银行间同业拆借贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计至实际返还之日止，以本金为限】；2、雅居乐公司承担本案的诉讼费用。九：雅居乐公司的反诉答辩意见：1、我方不同意退还水电周转金，该款项缴纳给了出租方小高德公司，我方并非返还主体。2、换信公司至今没有缴纳完毕所有的费用，无权要求返还水电周转金。3、对于利息，也是约定在缴纳完毕所有费用后，换信公司无权主张。十、其他：1、雅居乐公司与换信公司均确认双方互为涉案铺位的物业管理服务相对方。2、换信公司确认未缴纳2018年8月1日至9月4日期间的管理费服务费和公共能源费，并辩称已于2018年7月31日撤场，对此提交物品出入放行条（日期分别为2018年7月25日、27日、30日，申请单位签章为换信公司，管理处审核及物业总监签章处为空白），雅居乐公司对此不予确认，称换信公司2018年7月31日是单方退场，上述放行条为换信公司单方制作，并未经过雅居乐公司的同意，合同解除时间应为2018年9月5日，即雅居乐公司在涉案铺位张贴解除合同通知书及收回场地之日。3、换信公司确认水电周转金是向小高德公司缴纳，但认为雅居乐公司为水电周转金的返还方，雅居乐公司对此不予确认，称水电周转金的返还方应为收取方。4、案外人小高德公司就涉案铺位以租赁合同纠纷为由向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，要求换信公司支付2018年8月1日至9月4日的租金及违约金，广东自由贸易区南沙片区人民法院以（2019）粤0191民初2900号立案审理，在该案中查明小高德公司在2018年9月5日收回涉案铺位，换信公司辩称经过小高德公司和物管处的同意，其于2018年7月31日撤场，该案认定换信公司提交的证据未能证明其已向小高德公司发出解除或终止合同通知以及已经得到小高德公司的同意，判令换信公司向小高德公司缴纳2018年8月、9月的租金并支付违约金，换信公司上诉至广州市中级人民法院，后广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3366号民事判决，对（2019）粤0191民初2900号案的查明事实予以确认，并判令驳回上诉，维持原判。判决结果本院认为，根据查明事实，雅居乐公司与换信公司之间成立物业服务合同关系。雅居乐公司对涉案铺位提供了物业管理服务，换信公司作为涉案商铺的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。雅居乐公司主张换信公司欠付2018年8月1日至2018年9月4日期间的物业管理费，换信公司亦确认欠付上述费用，但辩称其已于2018年7月31日撤场，无须支付上述费用。雅居乐公司对此不予确认，表示双方的物业服务合同于2018年9月5日解除。对此，本院认为，换信公司虽抗辩其2018年7月31日已撤场，但未能提供充分证据予以证实，本院对换信公司的该项抗辩不予采纳。（2019）粤0191民初2900号案查明小高德公司于2018年9月5日收回涉案铺位，雅居乐公司在本案中亦表示于当日在涉案铺位张贴解除合同通知书及收回场地,则换信公司与雅居乐公司的物业服务合同关系亦应于当日解除，故换信公司仍需缴纳2018年8月1日-9月4日期间的物业管理费。现雅居乐公司诉请要求换信公司支付2018年8月1日至9月4日期间的物业管理费共计24712.56元，具有事实及合同依据，本院予以支持。换信公司逾期未支付物业管理费，构成违约，雅居乐公司诉请要求换信公司支付违约金，本院予以支持。违约金以每月欠付的物业管理费（其中2018年8月为21805.2元、2018年9月1日-4日为2907.36元）为本金，分别自当月6日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，各期违约金均以不超过本金为限。换信公司确认系向小高德公司缴纳水电周转金16717.32元，其反诉诉请要求雅居乐公司向其返还水电周转金并支付逾期利息缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）广东换信科技股份有限公司向原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司支付2018年8月1日至2018年9月4日的物业管理费24712.56元及违约金【以每月欠付的物业管理费（其中2018年8月以21805.2元，2018年9月1日至4日以2907.36元）为本金，自当月6日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，各期违约金均以不超过本金为限】。二、驳回被告（反诉原告）广东换信科技股份有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费418元、反诉受理费126元，均由被告（反诉原告）广东换信科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年七月二十二日书记员 谢丽军