山东省滕州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0481民初3528号 原告（执行案外人）：滕商投资有限公司，住所地滕州市善国北路50号，统一社会信用代码91370481558948298M。 法定代表人：李长海，董事长。 委托诉讼代理人：李涛，山东君雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟正正，山东君雅律师事务所律师。 被告（申请执行人）：高敬亮，男，1986年10月5日出生，汉族，居民，住滕州市。 被告（被执行人）：巩延平，男，1978年11月24日出生，汉族，居民，住滕州市。 被告（被执行人）：张玉梅，女，1982年3月7日出生，汉族，居民，住址同上，系被告巩延平之妻。 原告滕商投资有限公司（以下简称滕商公司）与被告高敬亮、巩延平、张玉梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕商公司的委托诉讼代理人李涛、钟正正到庭参加了诉讼，被告高敬亮、巩延平亦到庭参加了诉讼，被告张玉梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕商公司向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于滕州市产的查封；2.确认原告与被告巩延平于2016年9月6日签订的商品房预（售）合同无效并判令被告巩延平协助办理撤销该合同的网上签约备案手续；3.判令被告高敬亮负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，原告与被告巩延平协商以签订商品房预（售）合同的方式获取银行房贷给原告使用。同年9月6日，双方签订了商品房预（售）合同1份，约定原告将其开发建设的滕州奥体花园小区一期4号楼1单元1502室出卖给被告巩延平，总价款为802936元，付款方式为首付242936元，其余560000元申请商业银行贷款。之后，原告开具了首付款收款收据，在滕州市办理了网上签约备案登记。同年10月24日，原告在被告巩延平的配合下办理了银行抵押贷款560000元供自己使用，该笔贷款亦由原告每月偿还。因而，该房产的实际所有权人为原告，被告巩延平并未取得该房产的物权。原告在知悉该房产被滕州市人民法院以（2017）鲁0481执2075号之一执行裁定查封后提出了书面执行异议，该异议被该院以（2020）鲁0481执异58号执行裁定驳回。为此，在法定期限内诉至法院。 被告高敬亮辩称，被告巩延平与原告滕商公司签订了商品房预（售）合同，已按合同约定支付了首付款242936元，并以向银行贷款的方式支付完了购房款560000元，被告巩延平是案涉商品房的买受人。即使原告滕商公司于2016年9月5日给被告巩延平出具的收到首付款242936元的收据及双方于次日签订的商品房预（销）售合同和原告滕商公司于2016年10月24日以被告高敬亮的名义在滕州建设银行贷款560000元的行为是虚假的，由于该合同及收据已在滕州市备案登记，并不能对抗信赖该登记的善意第三人。 被告巩延平辩称，与原告滕商公司签订了商品房预（销）售合同，已按合同约定支付了首付款242936元，且已以向滕州建设银行贷款560000元的方式支付完了购房款，是案涉商品房的买受人，请求法院驳回原告滕商公司的诉求。 被告张玉梅未作答辩。 经审理查明：2017年8月8日，高敬亮以巩延平、张玉梅为被告以民间借贷纠纷为由诉至本院，本院于同年9月13日作出（2017）鲁0481民初4593号民事判决：一、被告巩延平、张玉梅共同偿还原告高敬亮借款本金290000元；二、被告巩延平、张玉梅以借款本金290000元为基数，自2017年6月6日起至履行完毕之日止，按月息2%计算向原告高敬亮支付利息。该判决生效后，高敬亮于同年10月24日向本院申请强制执行。本院于2018年1月4日作出（2017）鲁0481执2075号之一执行裁定：查封被执行人巩延平名下的位于滕州市处。原告滕商公司知悉后，于2019年7月24日提出书面执行异议，请求解除对该房产的查封。本院依法组成合议庭进行了审查，于2020年4月16日作出（2020）鲁0481执异58号执行裁定：驳回案外人滕商投资有限公司的异议请求。滕商公司不服该裁定，于2020年6月12日以申请执行人高敬亮为被告，以被执行人巩延平、张玉梅为被告诉至本院。被告张玉梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 另查：2016年9月5日，原告滕商公司给被告巩延平开具收到购房款242936元的收据1份。次日，双方签订了商品房预（销）售合同1份，约定：滕商公司将开发建设的滕州奥体花园小区一期4号楼1单元1502号住宅商品房出卖给巩延平，建筑面积133.60ｍ2，总价款802936元。巩延平已向滕商公司支付了首付款242936元，其余560000元以商业银行贷款的方式支付。该合同及上述收款收据和被告巩延平的身份证复印件在滕州市进行了网上签约备案登记。同年10月24日，被告巩延平在滕州建设银行获取房贷560000元向原告滕商公司支付了购房款，原告滕商公司以被告巩延平在滕州工商银行开立6222081605000631855账号的名义自2016年11月起每月向该行偿还房贷3660元左右。2019年7月24日，被告延平给原告滕商公司出具说明1份，内容为“我于2016年9月6日与滕商投资有限公司签订了商品房预（销）售合同，购买滕商投资有限公司开发的奥体花园4号楼1单元1502号商品房，因本人个人原因未支付首付款，按揭贷款后也未偿还过银行贷款，都是滕商投资有限公司偿还的，因此，上述房屋不是我个人的，应是滕商投资有限公司的。”案涉商品房现由原告滕商公司掌控，既未交付给被告巩延平、张玉梅占有使用，亦未进行不动产权登记。庭审中，原告滕商公司未能举出被告高敬亮知晓或应当知晓上述情形的相应证据，亦未举出被告高敬亮、张玉梅在滕州市地还有其他住宅的证据。被告巩延平提出了上述说明是在原告滕商公司胁迫下所为且已由杨军向原告滕商公司交纳了首付款242936元的抗辩，但未能提交证据加以证明。 再查：被告巩延平与被告张玉梅于2010年11月1日在滕州市民政局婚姻登记处办理结婚登记。 上述事实，有当事人陈述、民事判决书、执行裁定书、商品房预（销）售合同、收款收据、说明、还款明细等证据在卷为凭。 本院认为，案外人执行异议是指执行案件当事人以外的第三人对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：①案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；②有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；③自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。案外人提起执行异议之诉的，应以申请人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。就本案而言，作为案外人的滕商公司以申请执行人高敬亮为被告，以反对其异议主张的被执行人巩延平及其妻张玉梅为共同被告诉至本院，符合上述规定，因而均系适的案件当事人。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告滕商公司应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除被告高敬亮（申请执行人）要求本院的强制执行。庭审中，原告滕商公司提交的于2016年9月5日给被告巩延平出具的收到首付款242936元的收据及双方于次日签订的商品房预（销）售合同、滕州建设银行偿还贷款的明细及被告巩延平于2019年7月24日出具的说明，已形成完整的证据链条，能够证明被告巩延平并未向原告滕商公司交纳首付款242936元、被告巩延平于2016年10月24日向滕州建设银行的房贷560000元由原告滕商公司使用、每月房贷3660元左右由原告滕商公司偿还、原告滕商公司与被告巩延平并未有买卖案涉商品房的合意、原告滕商公司与被告巩延平签订案涉商品房预（销）售合同的目的在于获取银行房贷供自己使用、案涉商品房既未交付给被告巩延平、张玉梅占有使用，又未进行不动产权登记之事实。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权除了继承、征收等非因法律行为取得物权外当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就房屋买卖合同而言，物权变动的原因即是房屋买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。房屋买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，由于案涉房屋未经不动产登记管理机关办理不动产登记，故作为买受人的被告巩延平、张玉梅对案涉房屋并不享有所有权这一物权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，本院作出的（2017）鲁0481执2075号之一执行裁定对案涉房产的查封应为预查封。 基于我国现行房地产开发及不动产登记制度尚不完善等原因，不动产买受人在签订买卖合同后，往往不能即时进行产权登记，买受人虽然占有不动产，但取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，甚至长达数年。在这段间隙中，买卖的不动产登记在出卖人名下，如果仅仅将买受人作为普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖的不动产提出受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就其买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买受人既不公平、又有违民法的诚实信用、等价有偿原则。因而法律基于买受人的物权期待权而予以优先保护。买受人的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力，当然对其享有的物权期待权可以作为其责任财产予以执行。因而，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作出了“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定。 基于保护买受人消费者物权期待权之需，2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。就本案而言，依据现有证据能够证实：原告滕商公司与被告巩延平于2016年9月6日签订商品房预（销）售合同的目的在于获取滕州建设银行贷款给作为开发商的原告滕商公司使用，双方并未有买卖商品房的合意；原告滕商公司为了获取银行房贷才于2016年9月5日给被告巩延平出具了收到首付款242936元的收据并在滕州市办理了网上签约备案登记，但被告巩延平实际上并未交纳该款项；被告巩延平于2016年10月24日在滕州建设银行的房贷560000元由原告滕商公司使用，每月由其偿还3660元左右。因而这就需要从法律上对原告滕商公司与被告巩延平的上述行为进行定性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”之规定，原告滕商公司与被告巩延平实施的上述行为构成通谋虚伪的民事法律行为，即原告滕商公司与被告巩延平签订的案涉商品房预（销）售合同及原告滕商公司给被告巩延平开具收到购房首付款242936元收据和被告巩延平在滕州建设银行贷款560000元用于向原告滕商公司支付购房款的民事法律行为系伪装行为，而该伪装行为并未损害他人合法权益和社会公共利益； 原告滕商公司以被告巩延平名义获取滕州建设银行房贷560000元供自己使用的民事法律行为系隐藏行为。民法学理认为，虽然伪装行为属于意思表示不一致的一种情形，在实施者之间无效；但这种无效是相对的，效力仅及于双方当事人之间；而非绝对无效，并不能对抗善意第三人；行为人和相对人不得向善意第三人主张其伪装行为无效。第三人是指通谋虚假表示的当事人及其概括继承人以外的、特定财产的承受人以及当事人一方的债权人等因通谋虚伪表示无效而必受变动的利害关系人。不得对抗善意第三人并非指虚伪意思之表示对该第三人为有效，而是指善意第三人固得主张其无效，但亦得主张其为有效；若主张其有效时，则表意人不得以无效加以对抗。第三人善意是指第三人不知道行为人和相对人通谋表示虚假意思，即不知道伪装行为之间仅系伪装。本案中，原告滕商公司与被告巩延平的伪装行为即商品房预（销）售合同及收到首付款242936元的收据已在滕州市进行了网上签约备案登记，虽然这属于房地产行政管理部门行政管理的范畴，但是客观上具有了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法律效力相等同。被告高敬亮作为第三人对此并不知情，并且信赖该备案登记，因而本院于2018年1月4日以（2017）鲁0481执2075号之一执行裁定预查封了该房产。即使上述伪装行为在行为人与相对人之间即原告滕商公司与被告巩延平之间相对无效，在其未能举出被告高敬亮明知或应知该伪装行为的相应证据时，应推定被告高敬亮为善意第三人，故该无效行为不能对抗作为善意第三人的被告高敬亮。现被告高敬亮主张上述伪装行为有效，且该伪装行为并未损害他人合法权益和社会公共利益，故作为表意人的原告滕商公司不得以该行为无效加以对抗。也即原告滕商公司与被告巩延平于2016年9月6日签订的商品房预（售）合同是合法有效的，被告巩延平于2016年9月5日向原告滕商公司支付购房首付款242936元是真实的，被告巩延平于2016年10月24日以向滕州建设银行贷款560000元的方式向原告滕商公司支付完毕了购房款亦是真实的，被告巩延平购买案涉住宅商品房的目的是用于居住，且原告滕商公司亦未能举出被告巩延平、张玉梅在滕州市范围内除了宅基地外还有其他住宅的证据，因而被告巩延平对案涉商品房享有消费者物权期待权。故原告滕商公司诉求本院停止对案涉商品房的执行，未有法律依据，本院不予支持。但基于民法的公平原则，原告滕商公司就案涉商品房为被告巩延平已向滕州建设银行偿还的房贷应从案涉商品房变价款中优先支付。 综上所述，原告滕商公司于2016年9月5日给被告巩延平开具收取商品房首付款242936元收据的行为及原告滕商公司与被告巩延平于2016年9月6日签订商品房预（销）售合同的行为和被告巩延平于2016年10月24日以向滕州建设银行贷款560000元的方式向原告滕商公司支付购房款的行为属于通谋虚伪的民事法律行为，在双方之间无效；由于作为善意第三人的被告高敬亮主张上述行为有效，作为表意人的原告滕商公司不能主张无效加以对抗，因而原告滕商公司诉求本院停止对案涉商品房的执行，无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告滕商公司诉求本院确认上述商品房预（销）售合同无效、判令被告巩延平协助办理撤销该合同的备案登记手续并解除对案涉房产的查封，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理，原告滕商公司可另行主张。被告巩延平抗辩2019年7月24日给原告滕商公司出具的说明是原告滕商公司胁迫所为，且已由杨军向原告滕商公司支付了购房首付款242936元，但未能提交证据加以证明；被告张玉梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状及证据；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果，因而对被告巩延平的该项抗辩，本院不予采信，应视为被告张玉梅放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下: 一、驳回原告滕商投资有限公司的诉讼请求； 二、不停止山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481执2075号之一执行裁定书的执行，但原告滕商投资有限公司已为被告巩延平向中国建设银行股份有限公司滕州支行偿还的房贷应从坐落于滕州市变价款中优先支付。 案件受理费11830元，由原告滕商投资有限公司负担5915元，由被告巩延平、张玉梅共同负担5915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  侯成文 审 判 员  蒋继伟 人民陪审员  尹克烨 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  杨 利