广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2571号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠东县联捷房地产开发有限公司，住所地惠东县***********。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：周庆国，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰，广东广法律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市天鲜汇农产品配送有限公司，住所地惠州仲恺高新区陈江大道丽景湾酒店C栋（仅限办公）。法定代表人：段某1。委托诉讼代理人：庞蕾，广东扬鼎律师事务所律师。上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司（以下简称联捷公司）与上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司（以下简称天鲜汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联捷公司上诉请求：一、依法撤销惠东县人民法院（2018）粤1323民初6739号民事判决第三、四、五、六、七项；二、依法改判被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司向上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司支付2018年3月1日至2018年8月31日的场地使用费799998元；三、依法改判被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司向上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司支付2018年9月的租金133333元；四、依法改判被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司向上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司支付自2018年10月1日起至解除合同的判项生效之日止的租金损失（每月为133333元，暂计至2018年11月15日的租金损失为199999.5元）；五、依法改判上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司无须向被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司退还保证金256000元；六、依法改判上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司无须向被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司支付货物损失18000元；七、依法改判上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司无须向被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司支付装修损失及制作费损失254920元；八、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司不缴纳2018年9月份的租金及自行清场搬货的行为已表明其具有不履行合同主要债务，且长期拖欠水电费的行为构成根本违约，涉案合同的解除原因在于被上诉人。上诉人惠东县联捷房地产开发有限公司（以下简称“联捷公司”）与被上诉人惠州市天鲜汇农产品配送有限公司（以下简称“天鲜汇公司”）双方在2018年2月12日签订《租赁合同书》，约定联捷公司将位于惠州市惠东县*****办事处黄排居委会光明新村的黄排综合农贸市场二、三、四、五层14269平方米场地租赁给天鲜汇公司使用，约定租赁期限为20年，合同约定自2018年3月1日至2018年9月1日为装修免租期，租金从2018年9月1日开始计算，每月租金为133333元，水电费天鲜汇公司必须在每月10日前交给联捷公司不得拖欠。合同签订后，天鲜汇公司对租赁物二楼经简单装修后，于2018年4月5日开始营业，但在2018年8月份开始已经陆陆续续出现货物搬离租赁场所的行为，直至2018年9月10日前几天，天鲜汇公司所经营的超市货物已经大部分被搬空，原审法院查明庭审中证人所陈述的事实都反映天鲜汇公司在免租期过后的应向联捷公司缴纳租金期间，存在通知供应商陆续到场进行清场搬货的行为，该行为已表明其具有不履行合同主要债务的意思表示。又因双方签订的《租赁合同书》第五条的约定：“水、电费乙方必须在每月10日前如数交给甲方不得拖欠。”天鲜汇公司在交接后一直都没有在每月10日前缴纳上月的水电费，而且联捷公司多次催缴水电费，天鲜汇公司仍没有按照通知及时将拖欠的水、电费予以缴清。天鲜汇公司的行为已经违反了双方签订的《租赁合同书》的约定，属于根本性违约行为。天鲜汇公司所经营的超市在2018年9月10日出现哄抢较混乱的现象，联捷公司才迫于无奈采取暂时停电关门的措施，避免天鲜汇公司遭受较大损失和被不明人士哄抢物品等，联捷公司的行为并不存在过错，合同解除原因主要在于天鲜汇不愿意缴纳拖欠水电费和2018年9月份租金才导致解除的，联捷公司对合同解除并不存在过错。二、天鲜汇公司应当向联捷公司支付2018年3月1日至2018年8月31日的场地使用费799998元。虽然2018年3月1日至2018年8月31日是联捷公司给天鲜汇公司的免租期，但该免租期是作为出租方给予承租方的一定期限的免租金的优惠，属于附义务的赠与，是建立在双方合同履行20年的基础上所给予的优惠。案涉合同时由于天鲜汇公司不缴纳水电费及租金，在免租期即将到期陆续进行清场搬货的行为导致提前终止，天鲜汇公司无偿使用场地就打算撤场的行为是违背诚信信用原则的，故天鲜汇公司应当支付其使用、占用期间的场地使用费。三、天鲜汇公司应当向联捷公司赔偿自2018年10月1日起至解除合同的判项生效之日止的租金损失。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照上述法律规定，当事人可以请求赔偿因合同解除而造成的损失。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第9条可以得出可得利益损失主要表现为“经营利润损失”，该经营收益的丧失必然成为联捷公司损失，案涉合同属于经营性租赁合同，也系继续性合同，案涉合同约定租期为20年，天鲜汇作为租户使用涉案房产长达7个月，但却没有实际缴纳一分钱租金，给联捷公司造成较大的经济损失，给联捷公司市场开拓及稳定带来了较大的损失，联捷公司获得经营收益的目的落空。联捷公司向天鲜汇公司发出通知要求将货物搬离，天鲜汇公司并没有将货物搬离，也不愿意将涉案房产交给联捷公司使用；且天鲜汇公司在委托鉴定机构评估前曾同意在评估后将案涉房屋交由联捷公司使用，但天鲜汇公司在庭审中陈述不同意将涉案房产交由联捷公司处理并使用，案涉房屋自2018年9月10日起虽在联捷公司的管理下，但联捷公司根本无法使用案涉房屋，更无法从中获得利益，而且这部分损失仍在扩大，扩大的原因主要在于天鲜汇公司不同意也不愿意将案涉房产给联捷公司使用，天鲜汇公司应当向联捷公司赔偿自2018年10月1日起至解除合同的判项生效之日止空置期间的租金损失。四、联捷公司无须向天鲜汇公司返还缴纳的租赁保证金530000元。由于天鲜汇公司自行陆续清场搬货的行为及长期拖欠水电费、不按时缴纳租金行为是导致双方《租赁合同书》不能继续履行的最根本最重要的原因，根据双方所签订《租赁合同书》第三条“如乙方无法按时支付物业租金等因素导致本合同不能继续履行的，双方协调解决。如协调不成，乙方限时离场，保证金不予以退还”的约定，联捷公司无须向天鲜汇公司退还保证金530000元。五、联捷公司无须向天鲜汇公司赔偿货物损失、装修损失及招牌制作费损失。联捷公司在2018年7月21日向天鲜汇公司发出催缴通知，要求天鲜汇公司及时缴纳水电费用，如逾期不缴纳联捷公司有权进行停水停电，天鲜汇公司在接到通知后均没有向联捷公司交清所拖欠的水、电费用。天鲜汇公司长期拖欠水电费及未实际缴纳租金的违约行为是导致双方租赁合同的解除，联捷公司在2018年9月10日采取停电的措施并不是导致涉案合同解除的重要因素，联捷公司也是在履行通知后才采取停电措施，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上述费用属于天鲜汇经营业务所需的投资，不属于因解除租赁合同所导致的损失，天鲜汇公司要求联捷公司支付货物损失、装修损失及招牌制作费损失是没有法律和事实依据。综上所述，原审法院认为上诉人对案涉合同解除存在违约过错，应承担相应的违约责任是认定事实错误，请求二审法院在查清事实的基础上，予以公正判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人天鲜汇公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人支付2018年3月1日至2018年8月31日的场地使用费799998元没有法律依据。惠州市天鲜汇农产品配送有限公司（以下简称天鲜汇公司）与惠东县联捷房地产开发有限公司（以下简称联捷公司）于2018年2月12日签订《租赁合同书》，合同第一条约定2018年3月1日-2018年9月1日为免租期。租金从2018年9月1日开始计算。第二条约定每月十日前缴纳租金。2018年9月10日（即房租交付最后一日），联捷公司将天鲜汇公司进行驱赶，拉砸门，导致答辩人不能再行使租赁物的使用权，损失惨重。根据租赁合同2018年3月1日-2018年9月1日为免租期，答辩人不需要支付租金，被答辩人主张场地使用费799998元没有依据。且因被答辩人在租期没到的情况下强行驱逐，导致答辩人无法行使租赁物，对一切损失应由被答辩人自行承担。二、天鲜汇公司应付的2018年9月的租金为44444元，而不是133333元。天鲜汇支付的租金为自2018年9月1日开始计算，而2018年9月10日，由于联捷公司的驱逐与强行关门，导致天鲜汇公司无法继续行使租赁权。该租赁物已于2018年9月10日由联捷公司控制，9月10日后的租金联捷公司向天鲜汇公司主张没有依据。故租金按每月133333元计算，十日的租金应为44444元。三、联捷公司强行拉砸门及驱赶工作人员，导致天鲜汇公司无法继续履行租赁合同，联捷公司应返还天鲜汇公司的保证金53万元及赔偿天鲜汇公司花去的装修费、制作费等实际损失。《租赁合同书》第一条约定租金自2018年9月1日开始计算，每月十日前支付租金。2018年9月10日是租金支付的最后一日。然而，联捷公司却在9月10日当天拉砸门、驱赶农贸市场的工作人员。不管天鲜汇公司是否有继续承租的意思，但联捷公司均不应该在租赁合同履行期强行驱赶，联捷公司的行为完全剥夺了天鲜汇公司的租赁使用权、转租权，其行为已构成违约，故应返还天鲜汇公司支付的53万元保证金及装修费、制作费等损失。四、天鲜汇公司不存在拖欠支付水电费的行为。天鲜汇公司并非不缴纳水电费，而是联捷公司没有向天鲜汇公司出示水电费发票，不清楚应该缴纳多少水电费，所以无法按每月缴纳水电费。天鲜汇公司已经让营运商广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司缴纳了5万元水电费，故不存在拖欠水电费的事实。五、联捷公司存在违反租赁合同第十二条约定的行为。根据《租赁合同书》第十二条约定，市场正面空地临时搭建的活动板房暂时保留，自行安装的遮阳棚务必拆除。为了不影响正常经营秩序，相关货品不能在门外堆放。该条约定联捷公司应对农贸市场门口摆放的物品进行清理，以利于农贸市场的日常经营，减少竞争。然而联捷公司对农贸市场门口随意摆放的物品、随意买卖的小贩没有清理及阻止，导致农贸市场的营业额日渐减少，联捷公司消极履行义务的行为也违反了合同约定。综上，因为联捷公司的消极履行义务行为、强行拉砸门行为、驱赶行为，导致双方租赁合同无法履行，故联捷公司应对其违约行为导致天鲜汇公司的损失承担赔偿责任。故对联捷公司的上诉请求予以驳回，支持答辩人一审的反诉请求。上诉人天鲜汇公司上诉请求：一、依法撤销惠东县人民法院作出的（2018）粤1323民初6739号《民事判决书》判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、依法判令被上诉人承担本案一审、反诉、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为是错误的。一审法院以上诉人当天搬货从而认为表明具有不履行合同主债务，属于预期违约行为的认定是错误的。2018年9月10日，由于被上诉人的强制关门，上诉人才进行搬货。上诉人搬离货物是由于被上诉人驱赶导致，2018年9月10日当天是交付租金的最后一天，上诉人并没有逾期交付租金，而水电费的交付时间虽然约定每月10日，但并没有约定开始交付的时间，被上诉人也没有向上诉人提供明确的水电费发票，故上诉人有理由拒绝缴纳水电费，且上诉人也已经支付5万元水电费，其行为表明其有缴纳水电费，上诉人的行为不存在逾期交付租金、水电费的行为。故一审法院认定上诉人存在违约行为是错误的。二、一审法院判决上诉人应支付被上诉人租金422221万元没有事实与法律依据。上诉人与被上诉人于2018年2月12日签订《租赁合同书》，合同第一条约定2018年3月1日-2018年9月1日为免租期。租金从2018年9月1日开始计算。第二条约定每月十日前缴纳租金。2018年9月10日（即房租交付最后一日），被上诉人将上诉人进行驱赶，拉砸门，导致双方租赁合同无法履行。因此，上诉人应付的租金自2018年9月1日计算至2018年9月10日，按每月13333元计算，十日的租金应为44444元。三、一审判决上诉人支付被上诉人水电费80278元没有事实与法律依据。被上诉人要求上诉人支付水电费，应提供上诉人所用的水电费的票据。一审时，被上诉人主张上诉人支付10万元的水电费，但并没有向上诉人出示水电费的消费票据。被上诉人提交的水电费票据包含了一楼商铺（其他承租人）的水电费，因为被上诉人不向上诉人提供其消耗的水电费发票，所以上诉人支付5万元水电费后就没有支付水电费。只要被上诉人提供上诉人实际消耗的水电发票，上诉人立即补交所欠的水电费。而一审法院根据被上诉人提交的整栋楼的水电发票确认上诉人支付被上诉人水电费80278元没有依据。四、一审判决被上诉人退还上诉人的一半保证金265000元、装修损失及招牌制作费254920元是错误的。因为被上诉人的驱赶、关门，导致租赁合同无法履行，故被上诉人应返还上诉人交付的保证金53万元及上诉人损失的装修款152万元及电梯损失29.4万元。综上，因为被上诉人的违约强行拉砸门、驱赶行为，导致双方租赁合同无法履行，故被上诉人应对其违约行为导致上诉人的损失承担赔偿责任。因此，希望二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审的起诉请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人联捷公司答辩称：一、天鲜汇公司不缴纳2018年9月份的租金及自行清场搬货的行为已表明其具有不履行合同主要债务，且长期拖欠水电费的行为构成根本违约，涉案合同的解除原因在于天鲜汇公司，联捷公司不存在违约行为。根据双方所签订《租赁合同书》第五条的约定：“水、电费乙方必须在每月10日前如数交给甲方不得拖欠。”天鲜汇公司在交接后一直都没有在每月10日前缴纳上月的水电费，而且联捷公司在2018年7月21日也向天鲜汇公司发出催缴水电费的通知，但是天鲜汇公司也没有按照通知及时将拖欠的水、电费予以缴清。天鲜汇公司的行为已经违反了双方签订的《租赁合同书》的约定，属于根本性违约行为。天鲜汇公司对租赁物二楼经简单装修后，于2018年4月5日开始营业，但在2018年8月份开始已经陆陆续续出现货物搬离租赁场所的行为，直至2018年9月10日当天，天鲜汇公司所经营的超市货物已经大部分被搬空，庭审中无论是天鲜汇公司还是联捷公司申请的证人均陈述天鲜汇公司在2018年9月10日当天有进行清场搬货的行为，该行为已表明其具有不履行合同主要债务的意思表示，这一点从一审法院、上诉人、被上诉人、评估公司共同到租赁物现场所见货架上物品基本清空也可以得到印证。因天鲜汇公司所经营的超市在2018年9月10日出现哄抢较混乱的现象，联捷公司也没有收到任何通知才迫于无奈采取暂时关门的措施，避免天鲜汇公司遭受较大损失和被不明人士哄抢物品等，联捷公司的行为并不存在过错，合同解除原因主要在于天鲜汇不愿意缴纳拖欠水电费和2018年9月份租金才导致解除的，联捷公司对合同解除并不存在过错。二、天鲜汇公司应当向联捷公司支付2018年3月1日至2018年9月10日的场地使用费844442元。涉案合同约定的租赁期限为20年，虽然2018年3月1日至2018年8月31日是联捷公司给天鲜汇公司的免租期，但该免租期是作为出租方给予承租方的一定期限的免租金的优惠，属于附义务的赠与，是建立在合同履行20年的基础上所给予的优惠。但天鲜汇公司是在免租期即将到期前自行陆续搬空退场，从未对合同进行实际性缴纳租金及按时缴纳水电费，联捷公司所出租的房产属于经营性房产，是需要获取经营性收益的，但由于天鲜汇公司的违约行为导致本案租赁合同提前终止，而且天鲜汇公司是使用租赁场地进行正常经营获利，天鲜汇公司应当按照合同签订的标准支付使用、占用涉案标的物期间的场地使用费。而2018年9月是天鲜汇公司正常缴纳租金的时段，故天鲜汇公司应当按照合同约定支付租金。三、天鲜汇公司应当向联捷公司支付水电费用。因天鲜汇公司租赁前没有对各楼层进行水、电分表，而且天鲜汇公司的老板是认可按照当月及去年同月的数据对比后加上水电损耗费进行计算水电费；联捷公司在2018年7月21日也向天鲜汇公司发出催缴水电费的通知，天鲜汇公司的供应商代替天鲜汇在2018年7月份支付了5万元水电费，并没有对水电费收取标准、数额提出过异议；天鲜汇公司在2018年11月11日的复函也确认拖欠水电费10万元左右，故天鲜汇公司应当向联捷公司支付水电费用。四、联捷公司无须向天鲜汇公司返还缴纳的租赁保证金530000元。由于天鲜汇公司的搬离行为及长期拖欠水电费、不按时缴纳租金行为是导致双方《租赁合同书》不能继续履行的最根本最重要的原因，根据双方所签订《租赁合同书》第三条“如乙方无法按时支付物业租金等因素导致本合同不能继续履行的，双方协调解决。如协调不成，乙方限时离场，保证金不予以退还”的约定，联捷公司无须向天鲜汇公司退还保证金530000元。五、联捷公司无须向天鲜汇公司赔偿装修损失及招牌制作费254920元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”天鲜汇公司长期拖欠水、电费及不按时缴纳租金的自身违约行为导致双方租赁合同的解除，故天鲜汇要求赔偿装修损失不应当得到支持，且装修装饰的价格评估是经双方确认的项目及工程量进行评估，鉴定机构是法院依法委托的第三方进行评估的，评估程序合法，天鲜汇公司要求按照152万元计算装修款没有事实和法律依据，该请求不应得到支持。天鲜汇公司的招牌制作费16567.3元是属于其经营业务所需的投资，不属于因解除租赁合同所导致的损失，故天鲜汇公司要求联捷公司支付招牌制作费没有法律和事实依据，依法不应当予以支持。综上所述，请求法院依法驳回天鲜汇公司的上述上诉请求。原审原告联捷公司向原审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2018年2月12日签订的《租赁合同书》；2、判令被告向原告支付2018年9月租金133333元、水电费109591元；3、判令被告向原告支付2018年3月1日至2018年8月31日的场地使用费799998元（133333元/月×免租期6个月）；4、判令被告向原告赔偿自2018年10月1日起至解除合同的判项生效之日止的租金损失（每月为133333元，暂计至2018年11月15日的租金损失为199999.5元）；5、本案全部诉讼费用被告承担。庭审中，原告明确诉请的水电费109591元，已经扣减了广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司已代为支付的5万元。原审反诉原告天鲜汇公司向原审法院反诉请求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、原告返还被告缴纳的租赁保证金53万元；三、原告赔偿被告花去的总装修费1861732.3元（其中包括工程装修1520645元、招牌制作费16567.3元、油漆费54520元、电梯费27万元）；四、本案反诉费用由原告承担。第一次庭审中，被告增加如下诉请：原告向被告赔偿遗留在涉案房屋现场的货物损失（以现场清点的实际货物损失为准）；第二次庭审中，被告对上述诉请作如下补充和变更：1、因油漆费54520元已包含在总装修费中，故予以放弃；2、因为电梯安装时更换为30度角，两台共计增加了2.4万元（1.2万元/台）的安装费，故诉请的电梯费由27万元变更为29.4万元；3、现场的货物损失以双方确认的1.8万元为准；4、鉴定费17206元由原告负担。原审法院认定事实：原告联捷公司系成立于2007年8月24日的有限责任公司，经营范围为房地产开发、市场物业经营。被告天鲜汇公司系成立于2017年10月17日的有限责任公司，经营范围为初级农产品种植、销售及配送服务、餐饮管理服务、销售生鲜家禽产品（不含活禽）、食品经营等。涉案房屋是登记在原告联捷公司名下位于惠东县平山黄排光明新城区黄排农贸市场的第二、三、四、五层【不动产权证号分别为：粤（2018）惠东不动产权第××、××、××、××号】，其中第二层的房屋建筑面积为3587.89㎡，第三、四、五层的建筑面积均为3742.57㎡，房屋用途均为商业服务。2010年4月，原告联捷公司经工商部门核准后，作为主办单位取得在上述房屋开办惠东县********的市场登记证，上市商品范围包括厨具、干鲜菜类、干鲜果类、家禽类、家用电器、粮食类、日用品类、肉类、食品类等。2018年2月12日，原告联捷公司（甲方）与被告天鲜汇公司（乙方）签订一份《租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定甲方将涉案第二、三、四、五层房屋按现状租给乙方作为超市、教育、创客基地使用，该合同约定的详细内容如下：“一、租赁期限为20年，因乙方需要首先对市场进行装修，故租赁期起始6个月为免租期；因双方签约时间为农历春节期间，2018年2月23日上午办理物业交接手续；本合同的租赁期限自2018年3月1日起至2038年9月1日止，2018年3月1日至2018年9月1日为装修免租期，不计房租；租金从2018年9月1日开始计算，每5年递增5%。二、租金为每年160万元，即每月133333元，每月10日前向甲方交纳租金；合同签订后，乙方向甲方交纳保证金53万元，合同期满后甲方应当将保证金如数退还。三、甲方保证在出租本市场时及在乙方的租赁期限内，拥有该租赁市场的完整产权；因甲方的产权问题导致乙方在租赁期限内不能正常经营或受到任何第三方干扰的，甲方需全额赔偿乙方的经济损失，并承担相应法律责任；若乙方无法按时支付物业租金等因素导致本合同不能继续履行的，双方协调解决；如协调不成，乙方限时离场，保证金不予退还。四、甲方保证该市场已经通过消防验收，可以投入使用；如因消防验收问题导致乙方不能正常使用的，甲方需立即完善消防验收使其达到使用要求，按现状因消防验收不完善，导致乙方经营损失的，由甲方负责。五、水、电费乙方必须在每月10日前如数交给甲方不得拖欠。六、乙方在甲方场地发生邻里间纠纷等日常事务，甲方应协助处理；乙方在生产经营中涉及的工商、税务、保险及所有债权债务，一概与甲方无关。七、租赁期间乙方不得擅自随意改变及损坏房屋的主体结构，在此基础上，乙方需进行的正常装修甲方不得干涉，装修产生的费用由乙方负责。八、在乙方租赁期间，此合同未满期限，如遇不可抗力的自然灾害，本合同自行终止，甲方退回保证金，互不追究责任；若因政府行为或市政规划建设需要拆迁，甲方应在收到有关部门通知三天内通知乙方，乙方必须按有关部门通知期限内退出；由此甲方需提前终止合同，设备搬迁、误工、装修费损失双方协商解决；九、主体建筑物前的空地使用权按整体设计及功能规划应归乙方所有，私自占用、随意搭建、阻挡通行和消防通道的问题，甲方应予以解决。十、因乙方经营需要，本栋楼需安装垂直升降电梯以及一楼入口处装置至二楼的手扶电梯两台，甲方需协助处理位于一楼电梯口相关区域的商铺协调及清退事宜。十一、在本合同租赁期间，乙方有权在租赁地域范围内悬挂、张贴、摆设（包括但不限于此类宣传方式）经营需要的任何广告宣传物，甲方不得干预并不再另行收取费用。十二、市场正面空地临时塔建的活动板房暂时保留，自行安装的遮阳棚务必拆除；为了不影响正常经营秩序，相关货品不得在门外堆放。十三、租赁期间，甲方应提供市政水、电，尤其交付乙方使用的柴油发电机组需由专业人员管理，费用由乙方负责；期满后场地内的除可动产外简易装修设施全部归甲方所有，不得拆除及损坏。十四、为营造安全、便捷的购物环境，市场周边经营秩序需要双方配合维护。十五、合同期满，甲方若继续出租场地，在同等条件下乙方有优先租赁权。十六、租赁期间，乙方应注意防火防盗及安全生产，如因各种因素造成的一切损失或其它责任事故引起的问题均由乙方负责，全部由乙方负责赔偿，与甲方无关。十七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效；未尽事宜，可于执行中双方协商并签订书面文件，与本合同具有同等法律效力”。同日，被告通过银行转账方式向原告支付了租赁合同第二条所约定的53万元保证金。2018年2月23日，原告按合同第一条约定将房屋交付被告使用，被告随后对涉案房屋第二层进行了装修并用于经营超市（名称：天鲜汇智慧家超），其中装修项目包括批荡、油漆、天花吊顶、加装两台自动扶梯、悬挂招牌等。被告在接收涉案第三、四、五层房屋后未加以利用，至本案一审辩论终结时仍处于闲置状态。2018年3月13日，被告以涉案房屋第二至五层注册成立天鲜汇公司惠东分公司。2018年9月20日，原告委托广东广法律师事务所向被告发出《关于催付欠款的律师函》，其主要内容如下：“你公司与联捷房产于2018年2月12日签订《租赁合同书》，约定你公司向联捷房产租赁综合农贸市场2、3、4、5层物业，每月租金133333元，水电费由你公司承担。合同同时约定水、电费及租金在每月10日前支付给联捷房产。但据联捷房产反映，你公司自使用租赁物业之日起，从来未向联捷房产支付过水、电费用租金。至2018年9月11日止，你公司共计拖欠联捷房产水、电费合计109591元，租金133333元。你公司欠费的行为严重影响了联捷房产的正常运转，也违反了你公司与联捷房产之间签订的《租赁合同书》中相应的约定，因此请你公司在接到本函之日起3个工作日内向联捷房产交纳欠交的各项费用，否则本律师将依据联捷房产的委托通过法律途径解决该问题，届时你公司不仅将承担相应的付款义务，还将承担其他的法律责任”。2018年11月11日，被告向原告复函如下：“已收到贵公司通函两份，了解并知晓贵公司的函意，经我公司30天的深入查证，本公司确实欠付贵公司电费10万左右和一个月租金。由于今年实体店实在难做，行情不好，所以我方运营在不断的调整中，与您公司的欠费我公司一直在与贵公司协商。2018年10月9日下午三点，贵公司老板娘及多位代表与我公司董事长刘惠军，还有我方运营公司两负责人，通过三小时的协商达成共识，2018年10月11日缴付电费同时确定缴付租金事宜，欢颜而离，各自为2018年10月11日见面筹备合作方案。在2018年10月10日在不知情的前提下，我方运营方专柜撤场，内部想重新调整时，贵公司突然堵门，强行驳离我方运营商，并停水停电，造成运营商所有冻品类全部损坏和部分商品积压贵公司等待过期，至今未向我方书面告知。据了解，我方运营方于2018年10月28日在运营办公室发放人工工资，你方有扣压运营人员的意向，现运营方向我公司律函：因强行堵门驱离运营商，停止运营要我公司承担所有损失近百万，及我方所付出的押金与硬件投资合近近三百万左右，我方还在取证中，望贵公司将在我方不知情的前提下突然堵门，强行驱离我运营方的意图以书面形式告知我方，我方将依法由相关部门处理此事。特此复函，敬请回复！复函：一、贵方的催缴费函已收到，待查证此事后我方将按合同正常缴费；二、贵方的终止函已收到，贵方提出单方终止一事，待我方依法处理好：在我方不知情的前提下，贵方突然堵门并强行驱离我方运营商，导致终止运营，应愿贵方终止合同”。庭审中，被告称上述复函中的下划线时间的月份存在笔误，明确其准确时间应为2018年9月份。关于本案中属哪一方违约的问题。原、被告在本案中均申请了证人出庭作证，其中原告申请了在涉案房屋首层与妻子徐双梅共同经营惠东县平山双梅童装店（个体户）的黄洪亮出庭作证，该证人证实其在2018年9月10日当天看到多人从涉案房屋的二层超市搬出许多货物放至停放在一楼的货车上，已陆续搬了几天，超市已剩余不多货物，且未看到有进货的情况。被告申请了在涉案房屋二层超市摆放酒类产品进行销售的证人叶明照出庭作证，该证人证实其在超市上架货物将近半年，于2018年9月10日接到被告的工作人员通知，称超市不让经营，让其到超市搬走货物；并证实其到达现场后发现有许多人员在搬离货物，后有一批人员到场制止他们搬走货物，且把二层卷闸门关闭并停电，致使其有部分货物仍遗留现场。庭审中，经原审法院询问，原告称被告于2018年9月10日当天有进行搬货的行为，并确认其有派员到现场制止被告搬货的行为。关于原告所主张的水、电费问题。经原审法院询问，原告称涉案房屋在租赁予被告之前未对各楼层进行水、电分表，是在合同履行两三个月后才安装了分表。为证实被告拖欠的水电费金额，原告向原审法院提交了2016年12月至2018年10月期间的水电费发票予以佐证，其中2017年3月至2018年8月期间的数据详如下表：日期/水费（元）日期/电费（元）2017年3月3517.472018年3月5651.172017年3月11454.132018年3月13309.002017年4月3739.122018年4月5930.392017年4月12344.632018年4月24350.882017年5月3878.732018年5月7326.492017年5月14008.212018年5月33740.742017年6月4488.262018年6月5918.252017年6月16276.462018年6月33912.482017年7月4679.972018年7月6725.562017年7月13557.22018年7月49904.52017年8月4584.272018年8月6130.72017年8月16567.472018年8月34034.06合计24887.82合计37682.56合计84208.1合计189251.66同期相比合计增加：12795元（四舍五入）同期相比合计增加：105044元（四舍五入）庭审中，原、被告均确认被告的供应商广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司于2018年7月代被告向原告支付了5万元水电费。关于被告所主张的货物损失问题。自2018年9月10日原告制止被告搬货后，被告便停止了对涉案房屋第二层超市的经营。2019年1月8日，原告通过邮寄方式向被告送达一份《清货通知》，其详细内容如下：“贵司与我司于2018年2月12日签订《租赁合同书》，根据该合同约定，贵司没有按时向我司支付水电费及租金，构成根本违约。贵司于2018年9月10日在未通知我司的情况下将绝大部分货物搬离我司租赁给贵司的租赁物，现我司发现贵司在租赁物二楼还有少量货物未清空，可能会因货品变质产生损失。为此，特通知贵司在2019年1月14日前将货物搬离贵司向我司租赁的租赁物，逾期我司将租赁物内货物视为贵司的遗弃物予以处理。如因此造成损失的，由贵司自行承担。特此通知”。2019年1月14日，被告的供应商广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司的负责人胡三明持被告出具的《委托书》【内容：现有惠州市天鲜汇农产品配送有限公司委托兴万峰百货管理有限公司员工胡三明到惠州市惠东天鲜汇智慧家超（黄排店）运走剩余货物。请予以便行，谢谢】到涉案超市搬运剩余货物。2019年1月23日，广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司出具一份《商品移交确认书》给原告收执，其详细内容如下：“我司法定代表人胡三明受惠州市天鲜汇农产品配送有限公司委托，负责清理惠东县********超市我司运营该超市期间遗留的鑫万峰供应商的商品。经清点，我司确认二楼超市在我司运营期间的全部正常商品（除惠州天鲜汇原有商品：进口商品、白酒及鑫万峰运营商的因关门引起过期商品外）均已移交给我司（含2018年9月10日我司供应商提前运走的商品及本次清点移交的商品），超市内所有货架、运营设备、进口商品、白酒及部分过期商品均保持我司2019年1月22日运走商品时的原状留在超市。备注：超市内所有生鲜猪肉冻品不在此移交数据内，此次移交商品数据以双方签名或盖章单据为准，特此确认”。为确定尚遗留在涉案房屋现场的货物损失，被告向原审法院提交了《清点、封存、评估货物申请书》，并提供相关采购货物清单予以佐证。诉讼期间（2019年4月24日），原审法院组织双方当事人到涉案房屋二楼超市进行现场勘察及货物交接，经双方清点后共同确认：1、遗留在涉案超市现场在2018年9月10日至2019年1月14日期间超过保质期的商品价值的估价为1万元；2、已由原告清理的肉类及相关冻品的估价为8000元；3、双方一致同意遗留在涉案现场的商品、货架、办公用品及相关可移动设施由被告在2019年4月29日前搬迁完毕，逾期仍遗留在现场的上述物品视为被告放弃相关权利，原告可对此自行处理；4、涉案房屋租赁物在评估机构对二楼超市的装修价值评估完成后，交还原告占有使用。关于被告所主张装修损失问题，被告向原审法院提交一份其与惠州市尺度空间装饰工程有限公司于2018年2月17日签订的《工装施工合同书》及预算表、收款收据予以佐证，该系列证据显示被告将涉案房屋二楼超市的装修工程发包给惠州市尺度空间装饰工程有限公司承包，工程预算总造价为1520645元。原告对该系列证据的三性均持异议，经原审法院释明，被告于2019年4月15日向原审法院提交《工程造价鉴定申请书》，请求对涉案装修工程的造价进行鉴定。在双方当事人一致确定由原审法院通过摇珠方式选定鉴定机构后，原审法院依法通过摇珠方式选定了华联世纪工程咨询股份有限公司为鉴定机构。经原审法院送达预缴鉴定费通知书后，双方当事人均以该鉴定机构的鉴定费用过高为由，一致请求原审法院撤销对其的委托。经协商，双方当事人共同指定了广东惠通工程顾问有限公司作为本案装修工程造价的鉴定机构。经依法委托，广东惠通工程顾问有限公司于2019年10月17日作出《工程造价鉴定意见书》，认定涉案黄排农贸市场二楼装修项目的工程总造价为493273.45元。被告就此向鉴定机构预交了鉴定费17206元。经质证，原告对上述鉴定意见的三性均无异议，但主张该损失系被告违约所致，应由被告承担；被告不认可该鉴定意见，就此向原审法院提交一份《鉴定异议书》，主张上述鉴定意见存在部分项目漏评及估价过低的情况，并向原审法院提出重新鉴定。经原审法院询问，原告以上述鉴定意见所依据的鉴定项目已经双方签字确认为由，不同意被告的重新鉴定申请；被告则认为双方签字确认的鉴定项目仅是表面可以测量的数量，并未包含相关隐蔽项目在内。关于被告所主张的招牌制作费用问题。被告就此提交的《惠州市天鲜汇农产品配送有限公司招牌、亮光板制作结算清单》的客户确认处有被告的法定代表人段某1的签名确认（确认时间：2018年5月28日），该结算清单载有天鲜汇公司博罗店、惠东店、澳头店、陈江总店及小金店等五店的招牌制作费，共计56358元，其中惠东店的招牌制作费为16567.3元。为查明事实，原审法院依职权至惠城区人民法院调取了招牌制作商家（原告）惠州市鼎源广告有限公司与被告天鲜汇公司承揽合同纠纷一案【案号：（2019）粤1302民初4540号案，立案时间：2019年2月28日】的受理案件通知书、民事起诉状及相关证据材料。该系列证据证实惠州市鼎源广告有限公司已经据以上述结算清单所载的债权向惠城区人民法院提起诉讼，要求被告天鲜汇公司支付清单所载的招牌作费。经查，该案已于2019年5月17日作出判决，确定被告天鲜汇公司应向惠州市鼎源广告有限公司支付上述结算清单所载的56358元招牌制作费（含惠东店的招牌制作费16567.3元），且该判决既已发生法律效力。关于被告所主张的电梯费用问题。被告就此向原审法院提交了其与惠州市歌瑞拉电梯工程有限公司签订的《电（扶）梯设备供货/安装合同》及该公司的营业执照及相关制造、安装证书予以佐证。上述合同显示被告向原告采购型号为GEE-变频的自动扶梯两台，总价为27万元（每台135000元），加换倾斜度30度角后的总价格为294000元（每台加12000元）。另外，该合同9.6条约定：“在甲方付清本合同款项之前，本合同电（扶）梯设备的所有权属乙方所有，甲方不得使用电（扶）梯，且乙方保留停止设备运行的权利”。为查明事实，原审法院派员至惠州市歌瑞拉电梯工程有限公司进行调查，该公司于2019年4月10日向原审法院作出如下《情况说明》：“经我司详细核查，惠州市天鲜汇农产品配送有限公司在贵院（2018）粤1323民实6739号案中提及的《电（扶）梯设备供货/安装合同》，确为我司与惠州市天鲜汇农产品配送有限公司于2018年3月2日共同签订。该合同总价款为294000元（原价27万元，倾斜度换成30度角每台扶台加收12000元，两台共加24000元），该两台扶梯现已完成安装并验收合格，惠州市天鲜汇农产品配送有限公司已付款184200元，尚欠我司109800元未支付，我司近期拟以法律途径追索该欠款。特此说明”。经质证，被告对该《情况说明》的三性均无异议。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告联捷公司与被告天鲜汇公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。综合原、被告双方的各自诉辩意见，本案的争议焦点有四：一是涉案租赁合同应否解除的问题；二是原、被告双方对于涉案租赁合同的解除是否存在过错及违约责任的问题；三是原、被告双方因涉案租赁合同的解除所造成的损失应如何确定及如何承担的问题；四是原告应否向被告返还合同保证金的问题。对此，原审法院作如下评析：关于涉案租赁合同应否解除的问题。原审法院认为，原告联捷公司与被告天鲜汇公司在本案中均诉请解除涉案租赁合同，双方当事人对解除合同的意思表示一致，且被告已于2018年9月10日停止了对涉案房屋第二层超市的经营，并在诉讼期间完成了退场手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及第九十四条的规定，原审法院对原、被告双方一致诉请解除涉案《租赁合同书》的主张予以照准。关于原、被告双方对于涉案租赁合同的解除是否存在过错及违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于解除涉案租赁合同给原、被双方所带来的损失，应由双方根据合同履行情况并结合各自的过错程度予以合理分担。本案中，被告天鲜汇公司未按租赁合同第五条的约定在每月10号前向原告支付水、电费，且根据原、被告所提供的证人证言显示，被告在免租期过后的应向原告缴纳租金期间，存在通知供应商陆续到场进行清场搬货的行为，该行为已表明其具有不履行合同主要债务的意思表示，属预期违约行为，故足以认定被告对涉案租赁合同的解除存在违约过错，依法应承担相应的违约责任。被告的上述行为虽存在一定的违约事实，但其违约的过错程度尚不足以构成根本违约，原告在未通过法律途径主张相关权利情况下，在被告应缴租金最后期限（2018年9月10日）采取关门、停电等过激手段制止被告经营，该行为亦是造成涉案租赁合同解除的重要因素。据此，原告对涉案租赁合同的解除亦存在一定违约过错，依法亦应承担相应的违约责任。关于原、被告双方因涉案租赁合同的解除所造成的损失应如何确定及如何承担的问题。结合上述查明的事实及双方的诉辩意见，原审法院确定原、被告的损失如下：原告的损失：一、水电费，因原告在将涉案房屋第二、三、四、五层交付被告使用之前未对各楼层进行水、电分表，且涉案房屋第一层在本案租赁前后一直在经营过程中，故原审法院酌定涉案房屋第二、三、四、五层的水、电费根据同期增长的数据予以计算。涉案房屋于2018年2月23日交付被告使用，被告于2018年9月10日停止经营，该租赁期间共计199天，其中2018年3月至2018年8月共六个月（按180天计）期间的水费较同期增长12795元，剩余19天的水费参照该增长值计为1351元（12795元÷180天×19天，四舍五入），即水费共计为14146元（12795元+1351元）；2018年3月至2018年8月共六个月（按180天计）期间的电费较同期增长105044元，剩余19天的电费参照该增长值计为11088元（105044元÷180天×19天，四舍五入），即电费共计为116132元（105044元+11088元）。上述租赁期间的水、电费两项共计为130278元。扣减被告的供应商广东鑫万峰百货管理有限公司惠州分公司已代为支付的5万元，原告的剩余水、电费损失为80278元。二、租金损失：涉案租赁合同约定租赁期限为20年，自2018年3月1日起至2018年9月1日止的租赁期间为装修免租期，该免租期属于优惠条款，是基于被告装修需要一定的时间以及存在合同期待利益的原因，而本案租赁合同双方在免租期刚满即发生解除合同事由，导致原告无法获取合同期待利益以弥补免租期的损失，如果仍给予被告免租期将有违公平原则。据此，结合原告诉请，按租赁合同约定133333元/月的租金标准计算原告自2018年3月1日起至2018年9月10日止的实际租金损失为844442元（133333元/月×6个月+133333元/月×1/3，四舍五入）。至于2018年9月10日后的原告租金损失，因原告于2018年9月10日采取过激手段导致被告停止经营，涉案房屋自该日起实际系由原告进行控制管理，故自此之后的租金损失应由原告自行负担。被告的损失：一、货物损失：原告于2018年9月10日制止被告搬迁货物并采取关门、停电措施，致使被告的货物遗留在涉案房屋，后经双方自行交接和原审法院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘察及可移动货物、设施交接，经双方清点后共同确认：1、遗留在涉案超市现场在2018年9月10日至2019年1月14日期间超过保质期的商品价值的估价为1万元；2、已由原告清理的肉类及相关冻品的估价为8000元。该两项损失共计18000元，既经双方确认，原审法院予以认定。二、装修费用：被告根据其提交的《工装施工合同书》及预算表、收款收据等证据主张其装修损失为1520645元，但未提供相关银行转账凭证及工程结算资料予以印证，原审法院不予采信。广东惠通工程顾问有限公司具备法定资质，系由双方协商指定的鉴定机构，且相关鉴定项目既经双方的现场签字确认，鉴定程序合法，原审法院予以采纳，故被告的装修损失应按鉴定意见所认定的工程总造价493273.45元计。对于被告以该鉴定意见存在部分项目漏评及估价过低为由的重新鉴定申请，原审法院不予支持。三、招牌制作费：被告主张的16567.3元既经惠城区人民法院（2019）粤1302民初4540号案的生效判决确认，原审法院予以认定。四、电梯费用，被告所主张的294000元既经原审法院向供货方核实，原审法院予以认定，但因该《电（扶）梯设备供货/安装合同》约定为保留所有权买卖合同，而根据该供货方出具的《情况说明》显示，被告尚欠供货方109800元未予偿付，故涉案电梯在被告未向供货方付清款项的前提下尚不属被告所有，不宜在本案中作出处理，原、被告可就此另行与供货商通过协商或其他途径解决。综上，原告的上述水电费损失80278元系由被告在使用涉案房屋期间产生，被告依法应向原告全额支付。原告诉请的超出部分，原审法院予以驳回。被告的上述货物损失18000元系因原告采取的过激行为导致，依法应由原告承担全额赔偿责任。除上述两项损失外，综合涉案租赁合同的履行情况及原、被告双方对合同解除的违约过错程度，上述原审法院认定的原告租金损失844442元以及被告的装修损失493273.45元、招牌制作费损失16567.3元，原审法院酌定由原、被告双方相互承担50%的赔偿责任，即被告应向原告赔付422221元（844442元×50%），原告应向被告赔付254920元【（493273.45元+16567.3元）×50%，四舍五入】。关于原告应否向被告返还合同保证金的问题。根据涉案合同第三条的约定，在被告出现预期违约并经双方协调不成情况下，原告应在主张解除合同并通知被告限时离场的情况下方能予以没收弥补租金损失。鉴于本案原告未行告知即采取制止经营的过激手段的事实，并考虑被告的预期违约行为亦是造成涉案租赁物至本庭辩论终结时仍处于空置状态，给原告带来极大租金损失的重要因素，原审法院酌情调整由原告没收一半的合同保证金265000元以弥补其租金损失，另一半的合同保证金265000元予以退还被告。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠东县联捷房地产开发有限公司与被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司于2018年2月12日签订的《租赁合同书》。二、被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司于本判决生效之日起七日内向原告惠东县联捷房地产开发有限公司支付水、电费80278元。三、被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司于本判决生效之日起七日内向原告惠东县联捷房地产开发有限公司支付租金损失422221元。四、驳回原告惠东县联捷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、原告惠东县联捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司退还保证金265000元。六、原告惠东县联捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司支付货物损失18000元。七、原告惠东县联捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司支付装修损失及招牌制作费损失共计254920元。八、驳回被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费15986.29元（原告已预交），反诉案件受理费12967元（被告已预交），合计28953.29元，由原告惠东县联捷房地产开发有限公司负担12439.29元，由被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司负担16514元。鉴定费17206元（被告已预交），由原告惠东县联捷房地产开发有限公司负担8603元，由被告惠州市天鲜汇农产品配送有限公司负担8603元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对两上诉人的上诉请求，本案的焦点是双方对涉案租赁合同的解除是否存在过错及违约责任的承担问题。本案中，天鲜汇公司未按照涉案租赁合同约定在每月10号前向联捷公司支付水、电费，天鲜汇公司抗辩称系未约定开始交付水电费的时间，且联捷公司也没有向上诉人提供明确的水电费发票，本院认为，天鲜汇公司欠付水电费属实，构成违约，天鲜汇公司通知供应商陆续到场进行清场搬货，以行为表示其具有不履行合同主要债务的意思表示，属于预期违约行为；而联捷公司在未通过法律途径主张相关权利情况下采取关门、停电等过激手段，严重影响了对方经营活动，双方当事人对涉案租赁合同解除都有过错，原审酌情认定双方对各自的损失各承担50%的责任妥当，予以确认。原审法院对双方的损失认定以及分担的处理事实和法律依据充分，予以维持，两上诉人的其他上诉请求亦不能成立无理，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费45310元，惠东县联捷房地产开发有限公司已预交25550元，惠州市天鲜汇农产品配送有限公司已预交19760元，由惠东县联捷房地产开发有限公司负担25550元，由惠州市天鲜汇农产品配送有限公司负担19760元。本判决为终审判决。审判长曾莹审判员卫书平审判员于海砚二〇二〇年七月七日法官助理梁丽欣书记员严倩