安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初8485号 原告（反诉被告）：张俊久，男，1963年4月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告（反诉被告）：刘素杰，女，1965年3月18日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王文峰。 被告（反诉原告）：戎晓艳，女，1979年4月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。 原告（反诉被告）张俊久、刘素杰与被告（反诉原告）戎晓艳物权保护纠纷一案，本院于2019年8月27日立案，依法适用简易程序，于2019年10月11日第一次公开开庭进行审理，张俊久，戎晓艳的委托诉讼代理人李晶到庭参加了诉讼。2019年11月26日，因案情复杂，转为普通程序。戎晓艳因不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初312号及安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终2245号民事判决，于2019年11月12日向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院依法审查，本案审理需以安徽省高级人民法院的审查结果作为依据，2019年11月27日，本案中止审理。审理期间因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，采取了隔离、交通管制等疫情防控措施，因突发事件应对措施的影响，本案诉讼活动无法正常进行，本案于2020年4月8日恢复审理，2020年4月30日第二次公开开庭进行审理，张俊久及张俊久、刘素杰共同委托诉讼代理人王文峰，戎晓艳及委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。戎晓艳申请证人李某、韩某出庭作证。本案现已审理终结。 张俊久向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵害，立即搬出侵占原告的房屋；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系，2013年11月5日，原告和安徽元通房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，原告购买安徽元通房地产开发公司开发的元通阳光花园8幢1单元1-201号房屋一套，原告支付购房款40万元，2018年原告取得了房屋产权证，被告明知涉案房屋属于原告仍然强行撬开门锁入住侵占房屋。被告后向阜南县人民法院提起诉讼，要求确认原告与安徽元通房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》无效，经阜南县人民法院、阜阳市中级人民法院审理，驳回了被告的诉讼请求，至今被告仍拒不搬出房屋。涉案房屋登记在原告名下，依法属于原告所有，被告长期居住占有原告房屋，侵犯了原告的财产所有权，为此起诉，请法院依法判决。 戎晓艳辩称，答辩人戎晓艳因与张俊久、刘素杰物权保护纠纷一案，答辩如下张俊久、刘素杰诉讼请求为停止侵害、排除妨碍，不符合最高人民法院《民事案件案由规定》第34条规定的排除妨碍纠纷的法定要件，应依法予以驳回。张俊久、刘素杰民事起诉状中陈述的事实和理由显示其准确意思表示是要求答辩人返还原物，本案事实亦不符合返还原物的构成要件。戎晓艳系合法、有权占有案涉房屋。戎晓艳占有案涉房屋，系基于其与案外人元通公司达成的口头商品房买卖合同，且戎晓艳已向元通公司付清全部购房款。2006年9月30日，元通公司与安徽省天平建设监理公司(以下简称天平公司)签订建设工程委托监理合同，将皖北建材大市场二期工程委托天平公司监理，总投资为2820万元，按工程总投资额的1.36%计取监理费383520元。戎晓艳丈夫李晶被天平公司派至该项目做监理工程师。案涉8#楼工程开工时，李晶已与元通公司协商一致，向元通公司购买案涉8#101室，房价每平方米1860元,203.63平方米，计总房款378751.80元，用该工程的监理费抵付购房款，天平公司不同意抵付。2006年12月28日，李晶向元通公司预借监理费50000元，用来支付案涉房屋的购房款，同日，元通公司向戎晓艳出具收条，载明收到案涉房屋的购房款。皖北建材大市场二期工程完工监理退场，监理费383520元债权转让给戎晓艳交付剩余房款，故元通公司未向天平公司支付剩余的监理费，戎晓艳已支付案涉房屋的全部购房款。因此，戎晓艳与元通公司虽然未签订书面的商品房买卖合同，但双方达成口头协议，并支付所有购房款，双方以事实行为实际履行了商品房买卖合同。2007年，元通公司将案涉房屋交付给戎晓艳夫妻，戎晓艳夫妻对案涉房屋进行装修。2008年9月，戎晓艳夫妻入住案涉房屋，入住时举办了乔迁喜宴，元通公司及其高级管理人员出席该喜宴并分别随了贺礼，故而元通公司履行商品房买卖合同，向戎晓艳交付案涉房屋。戎晓艳基于元通公司的交付占有案涉房屋，该占有系合法占有、有权占有，张俊久、刘素杰要求返还案涉房屋的诉讼请求不能成立。张俊久、刘素杰仅持有房产证，未取得案涉房屋的实物，无权要求合法占有人戎晓艳迁出。元通公司仅向张俊久、刘素杰履行权利交付义务，元通公司与张俊久、刘素杰签订商品房买卖合同之前既已向张俊久、刘素杰告知“包办房产证、不包撵人”，即张俊久、刘素杰知道其购买的房产，只是履行权利交付，而不能履行实物交付的房产，其取得案涉房屋的房产证，只能算是权利交付的证据，不代表其享有占有、使用、收益、处分的全面物权请求权，不存在要求有权占有人迁出的实物交付权利。即便是元通公司，也无权要求戎晓艳迁出，因为戎晓艳与元通公司存在事实买卖合同关系，该事实买卖合同未解除之前，元通公司要求戎晓艳迁出无法律依据。张俊久、刘素杰与戎晓艳确认合同无效纠纷一案(案号(2018)皖1225民初3322号)答辩称，2017年，其因与李晶、张金武、田大伟经济纠纷申请法院查封了案涉房屋，后其到房产局查询发现该房屋未登记在李晶名下，其与元通公司协商购买案涉房屋，元通公司以10年前(2007年)的价格卖给张俊久，同时告知“我包你办房产证，但我不包你撵人”，仍与元通公司签订商品房买卖合同，其主观系恶意。张俊久与李晶、张金武、田大伟发生经济往来期间,2015年，李晶与原告张俊久签订购房协议书，将案涉房屋作为借款的抵押物，以60万元价格卖给张俊久。早在2015年，张俊久已知道案涉房屋为李晶夫妻所有。张俊久、刘素杰对案涉房屋享有的权利不能优先于戎晓艳进行保护。依据最高人民法院法(2016)399号《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定之规定审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。2006年，案涉房屋被元通公司卖给戎晓艳并实物交付,2017年，张俊久、刘素杰在明知案涉房屋已由戎晓艳合法占有的情况下，仍购买案涉房屋并办理转移登记，其商品房买卖合同存在大量恶意串通形成的不合理条款，戎晓艳已对其恶意串通形成的合同确认无效纠纷申请检察监督，由于张俊久、刘素杰系恶意办理登记的买受人，其对案涉房屋的权利不能优先于戎晓艳，故张俊久、刘素杰不能要求戎晓艳搬离案涉房屋。综上所述，戎晓艳系案涉房屋的合法占有人，张俊久、刘素杰无杈要求其搬离案涉房屋，请依法驳回原告的诉讼请求。本案，戎晓艳与元通公司之间的房屋买卖合同，并不是普通的开发商取得预售许可证出售房屋，买受人支付价款的合同，而是在房屋开工建设时已与开发商达成协议以监理费购买案涉房屋，当时元通公司并未取得预售许可证，从双方交易时的实际情况与交易模式来看，未签订书面的买卖合同系双方的真实意思；而且，从李晶与元通公司达成购买案涉房屋的口头协议，元通公司按李晶要求改变原设计房屋，元通公司向戎晓艳出具收据，并未向天平公司(监理公司)支付监理费，元通公司在长达十几年的时间未因为戎晓艳占有房屋提出任何异议等一系列的行为来看，元通公司与戎晓艳之间的房屋买卖合同成立并生效，而戎晓艳占有案涉房屋是基于其与元通公司的房屋买卖合同占有案涉房屋，系合法占有、有权占有。在该合同未被解除之前，戎晓艳占有具有法律依据。张俊久明目张胆倒签合同日期，非善意取得案涉房产证后意图通过诉讼途径撵合法占有案涉房屋的戎晓艳，如其诉讼请求被支持，将是法律人的悲哀。本案的基础事实是戎晓艳2008年乔迁至案涉房屋居住，至今长达十几年。戎晓艳能够长期居住的原因是其与元通公司达成口头房屋买卖合同，元通公司不仅收取5万元房款，而且余款用监理费抵付。如上所述，戎晓艳为案涉房屋的合法占有人。但张俊久、刘素杰并是不善意相对人。1、2015年10月24日，李晶、戎晓艳与张俊久签订购房协议书，约定李晶将案涉房屋作为借款的抵押物，以60万元价格卖给张俊久。2、2017年9月20日，张俊久因李晶欠款，向阜南县人民法院申请执行查封案涉房屋,2017年9月27日，阜南县人民法院张贴封条查封了案涉房屋。2017年下半年，张俊久、刘素杰与元通公司倒签商品房买卖合同，购买案涉房屋，价款40万元；2018年1月29日支付购房款,2018年2月2日，取得房产证。4、张俊久、刘素杰与戎晓艳确认合同无效纠纷一案(案号(2018)皖1225民初3322号)答辩称，其与元通公司协商购买案涉房屋，元通公司以10年前(2007年)的价格卖给张俊久同时告知“我包你办房产证，但我不包你撵人”。从上述案件事实情况来看，戎晓艳够买案涉房屋后合法占有案涉房屋。张俊久、刘素杰明知案涉房屋的实际占有人为戎晓艳且元通公司明确表明“我包你办房产证，但我不包你捧人”，却依然倒签商品房买卖合同，领取房产证。也就是说，张俊久、刘素杰与元通公司签订商品房买卖合同时均明知案涉房屋的合法占有人为戎晓艳，张俊久、刘素杰不是善意取得案涉房产证，非善意取得却可以将合法占有人撵走，明显践踏社会公序良俗。三、张俊久非善意取得案涉房产证，且其权利不是完整的所有权。1、2015年，张俊久与元通公司签订合同前，曾与李晶、戎晓艳签订过案涉房屋买卖合同，约定房款为60万元。说明张俊久不仅知道案涉房屋归李晶、戎晓艳所有，而且认定案涉房屋价值不低于60万元。2、2017年，张俊久另案申请人民法院强制执行李晶时，请求人民法院查封被执行人李晶的案涉房屋。说明张俊久确认案涉房屋归李晶、戎晓艳所有。3、2017年底，张俊久、刘素杰与元通公司签订案涉房屋买卖合同，时间倒签至2013年，价格约定为40万元，说明张俊久明知上述事实，非善意与元通公司签订合同。4、所有权的基本内容包括占有、使用、收益和处分的权利，本案张俊久、刘素杰与元通公司签订商品房买卖合同之前，既已知道案涉房屋的占有、使用权人为戎晓艳，元通公司也向其告知“我包你办房产证，但我不包你撵人”，说明张俊久、刘素杰购买案涉房屋时所购买的只有案涉房屋的处分权利，而不包括占有、使用权利。四、本案的实质问题是，案涉房屋被元通公司一房二卖给戎晓艳和张俊久、刘素杰，并将房屋交付给戎晓艳占有使用，将其权利转移登记在张俊久、刘素杰名下，实物交付与权利交付不致时，谁的权利优先保护问题。依据最高人民法院法(2016)399号《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定之规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案戎晓艳与元通公司订立的房屋买卖合同合法有效，并合法占有案涉房屋，而张俊久、刘素杰不仅为恶意办理登记的买受人，还是恶意签订买卖合同的买受人，故张俊久、刘素杰对案涉房屋的权利不能优先于戎晓艳，其无权要求戎晓艳搬离案涉房屋。综上所述，戎晓艳为案涉房屋的合法占有人，张俊久、刘素杰无权要求其搬出以上意见，如无不妥，请予以采纳。我们认为近期常用的句俗语用于本案非常合适，即：“事出反常必有妖”。张俊久明目张胆倒签合同日期，非善意取得案涉房屋产权证后，又大摇大摆意图通过诉讼将合法占有案涉房屋十多年的戎晓艳撵走，如其诉讼请求被支持，将是法律的悲哀，更是法律人的悲哀。为清晰陈述法庭归纳的焦点问题，我们阐述如下代理意见本案戎晓艳系合法、有权占有案涉房屋。1、戎晓艳占有案涉房屋的基础是其与元通公司订立了房屋买卖合同，并实际履行。案涉房屋买卖合同纠纷，与其他合同纠纷相同，需要从合同的成立、生效、履行全流程分析，戎晓艳及其丈夫李晶与元通公司对案涉房屋买卖进行磋商，达成协议，后实际履行，双方一系列的行为是完整的房屋买卖合同成立生效履行的流程，不能割裂、相互独立地看待；2、2006年，戎晓艳丈夫李晶与元通公司就购买案涉房屋进行磋商，而后达成协议购买案涉房屋，并以建材大市场二期阳光花园监理费抵付购房款。案涉8#楼清包工冯玉柱出具经公证的证明，明确表明“2006年7月份元通公司通知我8#801房屋已经卖给李晶，并要求我按照李晶的意思更改设计户型，由我负责全面实施，故建材市场元通花园8#101室的户型与该栋楼的其他户型均不一样”，即戎晓艳丈夫李晶在8#楼建设时既已达成口头买卖协议，且元通公司已要求施工人按照李晶的意思改变原房屋的设计，为房屋的交付做准备。戎晓艳在举证期限内申请鉴定及现场勘验也是为了与此相互印证；3、2006年12月28日，戎晓艳丈夫李晶向元通公司预借监理费50000元，支付案涉房款，借条右上角由元通公司法定代表人闫龙林签字同意，元通公司依据借条，向戎晓艳出具收到案涉房屋购房款50000元的收据，该收据加盖了元通公司的财务章，说明此时戎晓艳与元通公司已达成案涉房屋口头买卖协议，且戎晓艳支付部分房款，元通公司予以接受。合同已成立、生效并部分履行；4、2015年2月3日、2020年4月26日，天平公司(监理公司)出具证明确认以其监理费抵付购房款，元通公司并未支付该工程的监理费，天平公司至今也没有向元通公司要求支付监理费。如果李晶、元通公司、天平公司没有抵付的意思表示，天平公司怎么可能十几年时间都没有向元通公司要过监理费?尤其是在2007年时,38万多并不是小数字。而且，该证据均具有天平公司法定代表人签字确认，戎晓艳对支付房款的主合同义务已履行完毕；5、在案涉房屋买卖合同未被解除之前，戎晓艳占有具有法律依据案涉房屋系元通公司交付给戎晓艳的，首先，案涉房屋土建时，元通公司已为交付给李晶做准备了；其次，戎晓艳取得案涉房屋时，是元通公司交付的钥匙，并无撬门等强制进入的情况，且该房屋的大门锁至今都是原装的。十几年前阜南县的房地产市场并不成熟，其房屋交接仅仅就是交付钥匙，不存在齐全的手续，我们不能以没有齐全的房屋交接手续断定当时未合法交付；最后，戎晓艳装修案涉房屋用时一年多，房屋装修好乔迁时，元通公司的高层周健、闫国林出席该喜宴并分别随了贺礼(至2014年时周健还是元通公司的股东，而闫国林系元通公司法定代表人闫龙林的亲弟弟)，戎晓艳至今居住于案涉房屋长达十几年。在这十几年中，元通公司及其工作人员从未向戎晓艳夫妻提过异议，甚至在元通公司法定代表人闫龙林的录音中，闫龙林明确表示案涉房屋是戎晓艳李晶夫妻的。由此，各个证据及种种迹象均显示案涉房屋是元通公司交付给戎晓艳夫妻的依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定，因戎晓艳与元通公司之间的房屋买卖合同，并不是普通的开发商取得预售许可证出售房屋，买受人支付价款的合同，而是在房屋开工建设时已与开发商达成协议以监理费购买案涉房屋，当时元通公司并未取得预售许可证，从双方交易时的实际情况与交易模式来看，未签订书面的买卖合同系双方的真实意思；从李晶与元通公司达成购买案涉房屋的口头协议，元通公司按李晶要求改变原设计房屋，元通公司向戎晓艳出具收据，并未向天华公司(监理公司)支付监理费，元通公司在长达十几年的时间未因为戎晓艳占有房屋提出任何异议等一系列的行为来看，元通公司与戎晓艳之间的房屋买卖合同成立并生效，而戎晓艳占有案涉房屋是基于其与元通公司的房屋买卖合同占有案涉房屋，系合法占有、有权占有；二、张俊久明目张胆倒签合同日期，非善意取得案涉房产证本案的基础事实是戎晓艳2008年乔迁至案涉房屋居住，至今长达十几年。戎晓艳能够长期居住的原因是其与元通公司达成口头房屋买卖合同，元通公司不仅收取5万元房款，而且余款用监理费抵付。如上所述，戎晓艳为案涉房屋的合法占有人。但张俊久、刘素杰并是不善意相对人。1、2015年10月24日，李晶、戎晓艳与张俊久签订购房协议书，约定李晶将案涉房屋作为借款的抵押物，以60万元价格卖给张俊久。2、2017年9月20日，张俊久因李晶欠款，向阜南县人民法院申请执行查封案涉房屋,2017年9月27日，阜南县人民法院张贴封条查封了案涉房屋。3、2017年下半年，张俊久、刘素杰与元通公司倒签商品房买卖合同，购买案涉房屋，价款40万元；2018年1月29日支付购房款,2018年2月2日，取得房产证。4、张俊久、刘素杰与戎晓艳确认合同无效纠纷一案(案号（2018）皖1225民初3322号)答辩称“我包你办房产证，但我不包你撵人”，说明张俊久、刘素杰购买案涉房屋时所购买的只有案涉房屋的处分权利，而不包括占有、使用权利。四、本案的实质问题是，实物交付与权利交付不一致时，谁的权利优先保护问题。案涉房屋被元通公司一房二卖给戎晓艳和张俊久、刘素杰，并将房屋交付给戎晓艳占有使用，将其权利转移登记在张俊久刘素杰名下，依据最高人民法院法(2016)399号《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定之规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案戎晓艳与元通公司订立的房屋买卖合同合法有效，并合法占有案涉房屋，而张俊久、刘素杰不仅为恶意办理登记的买受人，还是恶意签订买卖合同的买受人，故张俊久、刘素杰对案涉房屋的权利不能优先于戎晓艳，其无权要求戎晓艳搬离案涉房屋综上，戎晓艳为案涉房屋的合法占有人，张俊久、刘素杰无权要求其搬出。补充代理意见如下：本案元通公司与张俊久签订的《商品房买卖合同》不属于双方真实意思表示行为人意思表示真实是民事法律行为的基本条件。依照常理，正常的商品房买卖合同，买方目的为使用或投资，卖方目的为获得市场价。但本案中，张俊久与元通公司不是正常商品房买卖的“意思表示”，其一系列的外在行为与正常商品房买卖意思表示存在相悖之处，原审判决未查清张俊久与元通公司之间《商品房买卖合同》的签约、付款和交付行为的目的。具体如下：1、从本案《商品房买卖合同》签订目的来看，张俊久购买该房的目的，不是通常意义上的使用或投资。其与元通公司签合同之前，已知该房归李晶、戎晓艳夫妻所有、占用。因戎晓艳之夫李晶为田大伟、张金武欠张俊久的债务签字提供担保,2015年10月24日，张俊久与李晶、戎晓艳签订附条件的该房买卖协议，该协议未实际履行。2017年9月27日，根据张俊久强制执行申请，阜南县人民法院执行局粘贴封条查封该房。原审庭审时，张俊久也自认元通公司出售该房时已告知“不帮撵人”。由此，张俊久对该房为李晶、戎晓艳所有并居住为明知，对元通公司不能交付房屋也为明知。鉴于签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，张俊久明知购买该房不能实物交付，其购买该房的目的，显然不是通常意义上的使用或投资。2、从本案《商品房买卖合同》的内容来看，该合同内容存在重大矛盾，明显不是正常签订。原审庭审时，张俊久自认该合同于2017年下半年签订，落款时间却倒签为2013年11月5日；该房约定成交价格为40万元，显著低于2017年下半年市场价200万元，即便低于市场价20%，交易价也不应低于160万元；约定交房期限为2013年11月5日前，因该合同实际签订时间为2017年下半年，元通公司签合同当日即构成违约，应向张俊久支付延迟交房或延迟办证违约金。上述矛盾，是正常商品房买卖合同不可能出现的。3、从本案《商品房买卖合同》的履行来看，该合同未经双方实际履行。约定付款方式为合同签订之日一次性付清全部房款，张俊久却始终未向法院提交支付房款的证据；约定出卖人逾期交房，逾期在15日之内，自本合同约定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，但至今元通公司未交房，张俊久也未要求元通公司赔偿延迟交房或延迟办证违约金；2017年下半年，该房市场价为200万元，双方约定房款仅为40万元，且张俊久未付款，元通公司就将该房过户至张俊久及其指定人名下，此举与房屋买卖的交易习惯不符。且在此之后，元通公司未向张俊久主张过购房款。4、从涉案房屋过户后的使用情况来看，该房始终由李晶、戎晓艳自住或予以出租，李晶、戎晓艳一直交纳电费、水费、燃气费，张俊久未占有该房屋，亦未交纳任何费用。张俊久和元通公司在签订商品房买卖合同以及付款交付时有恶意串通。“恶意串通”是主观上的“恶意”与客观上的“串通”房屋交付同样是商品房买卖合同中最重要的履行内容之而且通常也是衡量买受人是否善意购买以及一方利益是否受损的依据。根据正常的交易习惯，特别是涉及房产的大宗财产交易，在交易之前对房屋进行必要的查看和了解是买受人必然为之的行为。在元通公司尚未向任何一方买受人交付房屋的情况下，各买受人均可对该房进行查看和了解后以决定是否签约购买，然而当元通公司已经将该房交付给戎晓艳居住使用时，其已经丧失了对该房屋的实际控制，后手买受人张俊久也因此不具备具体查看房屋的条件，更不可能实际接收元通公司的交付。张俊久与元通公司行为客观上损害了戎晓艳的利益本案元通公司以明显不合理的低价将该房卖给张俊久，并抢先办理房产证，使戎晓艳无法依据房屋买卖口头协议及付房款收据、监理公司债权转让说明等向元通公司主张权利，进而办理房产证，显然损害了戎晓艳的利益。 戎晓艳向本院提出反诉请求：1、确认登记在反诉被告张俊久、刘素杰名下的位于阜南县陶子河路元通阳光花园8栋201室房屋归戎晓艳所有；2、反诉费由张俊久、刘素杰承担。事实及理由：2006年12月28日，戎晓艳为购买元通阳光花园8栋201室房屋向安徽元通房地产开发有限公司支付50000元，剩余款项由元通公司欠付安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司的监理费抵付。2007年4月，元通公司将涉案房屋交付给戎晓艳。2008年9月13日，戎晓艳搬入涉案房屋居住至今。张俊久谎称，2013年11月5日，其与元通公司签订《商品房买卖合同》，全额支付房款购买了涉案房屋，并于2018年2月1日向阜南县不动产登记中心申请办理涉案房屋过户手续，2018年2月2日取得了涉案房屋产权证。涉案房屋虽登记于张俊久、刘素杰名下，元通公司将房屋交付给戎晓艳时未办理过户手续，但元通公司已于2007年4月将房屋实际交付给戎晓艳使用至今，戎晓艳为涉案房屋的所有人，请求法院支持反诉请求。 张俊久、刘素杰对戎晓艳的反诉辩称，涉案房屋已由房地产管理部门颁发了不动产权证书，张俊久、刘素杰已经取得了房屋所有权，戎晓艳虽然就本案先后向阜南县人民法院、阜阳市中级人民法院、安徽省高级人民法院提起诉讼，最终其诉讼请求均被法院驳回，上述法院的裁判文书均能证明戎晓艳与涉案房产不具有关联性，其提出反诉请求应驳回。 本院经审理认定事实如下：安徽元通房地产开发有限公司开发建设位于阜南县××路××花园××小区房屋，与安徽天平建设工程监理有限公司签订《建设工程委托监理合同》，约定由安徽天平建设工程监理有限公司担任皖北建材大市场二期工程的监理单位，监理单位总监理工程师为李晶，李晶与戎晓艳是夫妻关系。安徽天平建设工程监理有限公司后改名为安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司。 2006年12月28日，戎晓艳向安徽元通房地产开发有限公司购买“元通阳光花园”房屋一套，付款50000元，安徽元通房地产开发有限公司出具收据一张，收款事由备注：建材大市场二期8#楼101复式楼一套。双方未签订书面商品房买卖合同。2008年，戎晓艳搬入涉案“元通阳光花园”8幢1单元1-201号房屋居住。 2015年10月24日，戎晓艳、李晶与张俊久签订《购房协议书》，约定戎晓艳、李晶欲涉案房产出售给张俊久，价格60万元，后该协议未实际履行，张俊久自认60万元款已退回，违约金未支付。涉案房屋仍由戎晓艳使用。 2017年12月（张俊久自认签约时间），张俊久、刘素杰与安徽元通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，安徽元通房地产开发有限公司将“元通阳光花园”8幢1单元1-201号房（建筑面积203.26㎡）出售给张俊久，房价款40万元，《商品房买卖合同》落款日期为2013年11月5日。 2018年1月29日，张俊久向江旭两次转款共计550000元，张俊久陈述其中150000元用于购买地下室车库，当日，安徽元通房地产开发有限公司为张俊久开具发票（金额400000元）。2018年2月2日，张俊久、刘素杰取得涉案房屋不动产权证书，证号为皖（2018）阜南县不动产权第0000734号。张俊久、刘素杰至今未入住涉案房屋。 2018年5月28日，戎晓艳起诉张俊久、安徽元通房地产开发有限公司，要求确认张俊久与安徽元通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，阜南县人民法院作出（2018）皖1225民初3322号民事判决书，判决：驳回戎晓艳的诉讼请求。戎晓艳不服判决，提起上诉。阜阳市中级人民法院作出(2018)皖12民终3584号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省阜南县人民法院（2018）皖1225民初3322号民事判决；二、本案发回安徽省阜南县人民法院重审。经审理，阜南县人民法院作出（2019）皖1225民初312号民事判决书，判决：驳回戎晓艳的诉讼请求。戎晓艳不服判决，提起上诉。阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终2245号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民终3584号民事卷宗中，张俊久在2018年10月24日的《问话笔录》中陈述：“这个房屋有人居住，但是房屋不属于上诉人（戎晓艳），属于元通公司，上诉人（戎晓艳）交给元通公司50000元购房款我知道，元通公司当初按照10年前的价格卖给上诉人（戎晓艳），催要也不给，后闫龙林还按照10年前的价格卖给我，但不帮撵人。” 安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终2245号民事卷宗中，闫龙林在2019年7月8日的《问话笔录》中，被问到“涉案房屋的具体情况”时陈述：“1、李晶是国华公司的监理员，一期的监理费我们公司支付完毕，二期给了几万块钱，后来监理费有所增加但一直未与我们公司结算，至于还差多少钱也不清楚现在。2、戎晓艳想买我们公司一个复式楼，即涉案房屋，她交了公司五万元前购房款，后来我们要求她签买卖合同，她一直没签。3、公司通知她十几次签合同，她搬进去装修使用，我们公司就将房屋卖与他人。”闫龙林时任安徽元通房地产开发有限公司的法定代表人，安徽元通房地产开发有限公司现被吊销营业执照。 2020年4月26日，安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司（原安徽天平建设工程监理有限公司）出具证明一份，主要内容：“2006年6月30日，安徽元通房地产开发公司与我公司签订阜南皖北建材市场二期元通阳光花园工程监理合同，我公司委派李晶担任该项目总监，韩某担任现场总监代表，代表公司全面履行监理合同。因李晶与元通公司购买元通阳光花园8＃楼101室，我公司同意李晶用监理费抵购房款的请求，该房房价约定为每平方米1860元，合计378770.40元。监理费383520元，差额李晶与元通公司协商。李晶已交给我公司应得管理费135000元，所以至今才没有向元通公司要求支付监理费。” 本院认为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。根据张俊久在安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民终3584号民事卷宗中的陈述，2017年底，张俊久、刘素杰及安徽元通房地产开发有限公司明知涉案房屋由戎晓艳居住使用，且戎晓艳已支付给安徽元通房地产开发有限公司50000元购房款，并且张俊久在购房前被安徽元通房地产开发有限公司告知“不帮撵人”的情况下，张俊久、刘素杰仍与安徽元通房地产开发有限公司就涉案房屋签订买卖合同，并以40万元房价款达成协议，该价格较市场价格明显过低，关于低价交易的原因双方未作出合理说明，前述事实可认定张俊久存在恶意登记行为。 戎晓艳于2006年向安徽元通房地产开发有限公司预交50000元房款，安徽元通房地产开发有限公司将涉案房屋交付给戎晓艳使用，双方虽未签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以“其他形式”订立的合同。戎晓艳与安徽元通房地产开发有限公司均有订立房屋买卖合同的意愿，根据双方实施的民事行为能够推定双方之间形成了房屋买卖合同关系。戎晓艳占有涉案房屋是基于与安徽元通房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系及安徽元通房地产开发有限公司的交付使用行为，戎晓艳从2008年起搬入涉案房屋居住，占有涉案房屋多年，安徽元通房地产开发有限公司至今未向戎晓艳主张权利。 综合以上各项因素，在戎晓艳已占有涉案房屋的情况下，张俊久与安徽元通房地产开发有限公司通过后签订的买卖合同办理产权登记，存在恶意登记行为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条规定：“...恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人...”，对张俊久、刘素杰要求戎晓艳停止侵害，排除妨害，搬出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。 戎晓艳主张剩余房款由安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司（原安徽天平建设工程监理有限公司）监理费抵消，虽然安徽国华建设工程项目管理有限出具了同意抵消的情况说明，但戎晓艳无证据证明安徽元通房地产开发有限公司有同意抵消债务的意思表示或双方之间有抵消债务的约定，戎晓艳与安徽元通房地产开发有限公司在履行合同过程中存在纠纷。戎晓艳虽占有涉案房屋，但无证据证明其已全面履行合同义务，戎晓艳未取得涉案房屋所有权，其要求确认涉案房屋所有权归其所有，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回张俊久、刘素杰的诉讼请求； 二、驳回戎晓艳的反诉请求。 如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元（张俊久预交），由张俊久、刘素杰负担。反诉案件受理费80元（戎晓艳预交），由戎晓艳负担。财产保全费用5000元（戎晓艳预交），由戎晓艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  魏田田 人民陪审员  曾照龙 人民陪审员  李西凤 二〇二〇年七月九日 书 记 员  张明明