西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初5275号 原告:陕西银丰民乐置业有限公司。住所地：西安市新城区解放路**民乐园万达广场****。统一社会信用代码91610000675122305J。 法定代表人：齐界，总经理。 委托诉讼代理人：张婉莹，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告:潘英，女，1974年5月10日出生。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。 被告：周荣贵，男，1961年9月24日出生。 被告：乔艳丽，女，1963年2月18日出生。 共同委托诉讼代理人：周娇，女，1988年1月29日出生。 原告陕西银丰民乐置业有限公司（以下简称“银丰公司”）与被告潘英、周荣贵、乔艳丽执行异议之诉纠纷一案，本院2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银丰公司的委托诉讼代理人张婉莹，被告潘英及其委托诉讼代理人苏小军，被告周荣贵、乔艳丽的共同委托诉讼代理人周娇，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银丰公司向本院提出诉讼请求：1、停止对西安市新城区解放路××广场第×幢×单元×层×××××号房屋进行强制执行，并解除对该房屋的预查封；2、确认原告为西安市新城区解放路西安××广场第×幢×单元×层×××××号房屋的所有权人3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年1月20日，被告周荣贵与其公司签订了《商品房买卖合同》，被告周荣贵购买其开发的位于西安市新城区解放路××广场第×幢×单元×层×××××号房屋，房屋总价款为357213元。被告周荣贵支付首付款107213元，剩余房款25万元由被告周荣贵在中国银行西安长安路支行办理了银行按揭手续。因被告周荣贵拖欠中国银行西安长安路支行的按揭贷款，致使其公司承担了被告周荣贵贷款合同项下的按揭贷款本息等共计264624.98元。2017年9月22日，其向西安仲裁委员会提起仲裁申请。西安仲裁委员会作出仲裁裁决，确认解除了其与被告周荣贵之间签订的《商品房买卖合同》。故被告潘英无权请求对涉案房屋进行强制执行。现诉至法院，请求判如所请。 被告潘英辩称，本案原告在执行庭已经提出执行异议，但是原告的执行异议是在执行庭做出执行查封之后进行仲裁并主张执行异议，依据最高法《办理执行异议复议案件的若干问题的意见》第二十六条，执行异议不能成立，执行局将原告的执行异议驳回。原告将房屋出卖给被告周荣贵。被告周荣贵向银行贷款已经向原告支付了房款，原告依据其与银行之间的担保约定要求周荣贵履行债务，但是不能约定直接以房屋抵债，这在法律上是无效的。房屋买卖的预售登记起到产权转移及登记的作用，对外产生公示效力，并非原告陈述的产权依然在原告处。被告周荣贵已经支付了全部款项，且已经备案登记也实际占用了房屋，被告周荣贵是房屋所有权人，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。执行异议是有时间的，对裁定不服应当在十五天内提出诉讼，但是原告没有在规定的时间内对执行异议裁定起诉，而是提出一个新的诉讼，因此应当是重复起诉，应当驳回原告的起诉。 被告周荣贵、乔艳丽共同辩称，其答辩意见与被告潘英一致。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的西安市房屋登记簿、西仲裁字（2017）第1853号裁决书、送达回证，三被告并无异议，本院确认有效。对被告潘英提供的（2019）陕0122执异225号执行裁定书，本院确认有效。对被告周荣贵、乔艳丽提供的《西安市住房情况查询结果》，本院确认有效。结合原、被告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：被告周荣贵于2011年1月20日与原告银丰民乐公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y×××××），合同约定，被告周荣贵购买原告银丰民乐公司开发的位于西安市新城区解放路××广场第×幢×单元×层×××××号房屋，总价款为357213元。原告银丰民乐公司于2011年5月17日办理了上述房屋的初始登记，取得了涉案房屋的所有权。被告周荣贵在购买上述房屋后办理了房屋的预告登记，并向中国银行股份有限公司西安长安路支行申请了按揭贷款25万元，并办理了抵押登记。后因被告周荣贵、乔艳丽与被告潘英发生了民间借贷纠纷，西安市未央区人民法院于2017年8月3日作出（2017）陕0112民初2391号民事判决书，判令被告周荣贵、乔艳丽支付被告潘英借款本金120万元。被告周荣贵、乔艳丽不服上述判决，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终11679号民事判决书，驳回被告周荣贵、乔艳丽的上诉，维持原判。2018年1月29日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112执788号执行裁定书，查封了被告周荣贵购买的西安××广场第×幢×单元×层×××××号房屋。后因被告周荣贵未能及时归还中国银行股份有限公司西安长安路支行的按揭贷款，原告银丰民乐公司向中国银行股份有限公司西安长安路支行履行了按揭贷款的代偿义务。后原告银丰民乐向西安仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认原告银丰民乐公司与被告周荣贵签订的《商品房买卖合同》已经解除，并由被告周荣贵配合办理登记备案注销手续。2018年4月12日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第1853号裁决书，确认原告银丰民乐公司与被告周荣贵签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告周荣贵在裁决书送达之日起十五日内配合原告办理合同登记备案注销手续。该裁定书生效后，原告银丰民乐公司向本院提出执行异议，2019年10月28日，本院作出（2019）陕0112执异225号执行裁定书，驳回原告的执行异议。2020年4月1日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，原告银丰民乐公司明确第一项诉讼请求为，其对执行异议裁定不服，要求本院停止对西安××广场第×幢×单元×层×××××号房屋的执行。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，原告银丰民乐公司于2011年5月17日办理了涉案房屋的初始登记，取得了所有权。但被告周荣贵在购买涉案房屋后办理了预告登记。预告登记完成后，虽并不导致不动产物权的设立或变动，但却使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。未经预告登记权利人同意，转移不动产所有权的，应当认定不发生物权效力。故被告周荣贵作为预告登记权利人，其预告登记的行为虽不发生物权变动效力，却取得了该物权的对抗效力。西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第1853号裁决书虽认定原告银丰民乐公司与被告周荣贵的《商品房买卖合同》已经解除，并由被告周荣贵配合原告办理合同登记备案注销手续。但截至目前，该预告登记依然存在。即被告周荣贵对于涉案房屋享有的物权变动的请求权在预告登记实际失效或被实际撤销前均对其他人具有对抗效力。故原告主张涉案房屋系其所有，解除西安××广场第×幢×单元×层×××××号房屋的查封措施，停止对西安××广场第×幢×单元×层×××××号房屋的执行等诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陕西银丰民乐置业有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费15742元，原告陕西银丰民乐置业有限公司已预交，现由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 崔小梅 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 尤 玥 书 记 员 杨 珂