安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初2433号 原告:高本云，女，汉族，1989年8月4日出生,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：刘金，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凯，安徽王良其律师事务所实习律师。 被告:向海玉，女，汉族，1986年7月29日出生，住安徽省合肥高新区。 原告高本云与被告向海玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高本云及其委托诉讼代理人刘金、被告向海玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高本云向本院提出诉讼请求：1、解除高本云与向海玉签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；2、向海玉返还高本云定金18000元及利息（自2020年1月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清时止）;3、向海玉支付高本云房屋总价款20%的违约金183200元;4、案件诉讼费、财产保全费由向海玉承担。 事实与理由：2020年1月19日，高本云通过房产中介合肥西予房地产顾问有限公司（以下简称西予公司）与向海玉签订《合肥市存量房屋买卖合同》（合同编号：100004988136）一份。合同约定，由高本云购买向海玉位于合肥高新区××道××号××幢××室房屋，建筑面积54.24平方米，总房款916000元。 合同签订当日，高本云支付向海玉定金18000元，支付西予公司中介费17656元。因受疫情影响，该小区的房价上涨，向海玉拒绝将上述房屋出售给高本云。2020年4月16日，向海玉通过房产中介告知高本云解约。为此，高本云诉至法院，请求判如所请。 被告向海玉辩称：1、本人并不构成违约，案涉房屋买卖合同系为无效合同。理由是，合同第二条第三项载明“出卖人购买该房屋时，向建设银行申请60万元抵押贷款。本合同签订时，贷款余额为50万元”；而事实上，本人是向工商银行申请贷款，而且贷款金额也不正确。此外，合同之中存在错别字，且语言不通、无法理解。2、高本云在签订房屋买卖合同之时，未经本人同意即与中介公司签订协议，约定由其自行申请银行按揭贷款，而非通过中介公司。3、本人同意返还高本云定金，但是不应承担违约金和诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月19日，向海玉（出卖人、甲方）与高本云（买受人、乙方）在西予公司的居间下签订了《合肥市存量房屋买卖合同》一份。合同主要内容有：一、房屋基本情况，出卖人所售房屋坐落在高新区××道××号××幢××室的房屋，产权证明文件所载建筑面积共54.24平方米，房屋规划设计用途为住宅；二、房屋权属情况，1、该房屋所有权证号为皖2018合肥市不动产权第xxxx号；3、该房屋已设定抵押，出卖人购买该房屋时向建设银行申请了总额为600000元的抵押贷款；本合同签订时，贷款余额为500000元；出卖人应于2020年2月29日前向建设银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2020年5月31日前办理完毕抵押注销手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担；四、成交价格、付款方式，3、该房屋成交总价为916000元，买受人于2020年1月19日通过自行支付向出卖人支付定金18000元；4、买受人于出卖人预约上建设银行还款日当日将第一笔房款50000元自行支付出卖人……；九、违约责任，2、出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金……。 同日，高本云支付向海玉购房定金18000元，支付西予公司中介费17656元。 之后，向海玉得知其如申请提前还贷，则需提前一个半月提交申请，而非西予公司中介人员之前所说的提前一个月提交申请。向海玉遂要求西予公司对其将要多支付的一个月银行按揭贷款利息给予赔偿，未果。2020年4月16日，向海玉向西予公司中介人员发送手机短信，内容为“我没有责任和义务去履行错误的合同，解约！”；此后，向海玉又向西予公司中介人员发送手机短信，内容为“解约吧，没啥好说的了”。随后，西予公司中介人员将向海玉要求解除案涉《合肥市存量房屋买卖合同》的情况告知高本云。 再后，向海玉、高本云与西予公司中介人员三方见面协商解除案涉《合肥市存量房屋买卖合同》事宜，未果。2020年5月14日，高本云诉至本院，请求判如所请。 另查明，向海玉系在中国工商银行创新大道支行办理了案涉房屋的按揭贷款手续。 本案庭审中，1、向海玉表示其同意解除案涉《合肥市存量房屋买卖合同》。2、本院向高本云释明，其同时主张返还购房定金和违约金，有违法律规定。高本云当庭表示，如果返还购房定金和违约金不能同时主张，其选择只主张违约金。3、本院向向海玉释明，其是否认为合同约定的房屋总价款20%的违约金标准过高，要求法院予以适当减少？高本云当庭表示，合同约定的房屋总价款20%的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。 上述事实，有合肥市存量房屋买卖合同一份、居间服务合同一份、支付宝转账记录两份、收据一份、银行短信通知记录一份、短信聊天记录两组及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：高本云与向海玉于2020年1月19日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 合同签订之后，向海玉提出解除其与高本云签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，没有法律依据，构成根本违约，依法应当承担相应的法律责任。 高本云起诉要求解除其与向海玉签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，由于向海玉诉前拒不履行合同义务，并且提出解除该份合同，且在庭审中也同意解除该份合同，故高本云的该项诉请符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。 高本云起诉要求向海玉支付房屋总价款20%的违约金183200元（91600元×20%），虽然向海玉构成根本违约，但因合同约定的房屋总价款20%的违约金标准确实过高，高本云也未提供证据证明其实际经济损失数额，且向海玉在经本院释明后当庭要求法院予以适当减少违约金金额，故本院在综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素后，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定确定支持100000元。 高本云起诉要求向海玉返还定金18000元及利息（自2020年1月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清时止），由于高本云已经主张违约金诉请，其在本院释明后表示“如果返还购房定金和违约金不能同时主张，选择只主张违约金”，故其该项诉请没有法律依据，本院依法不予支持。 向海玉虽然辩称案涉房屋买卖合同第二条第三项载明内容并不属实，导致合同无效，其不构成违约，但因合同载明的房屋按揭贷款信息存在错误并不影响合同整体效力，故其该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告高本云与被告向海玉于2020年1月19日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》； 二、被告向海玉于本判决生效之日起十日内向原告高本云支付违约金100000元； 三、驳回原告高本云的其他诉讼请求。 如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4318元，减半收取为2159元，由被告向海玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十八条 合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。