福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0921民初956号原告:应斌清，女，1969年4月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：邓盛良，福建霞邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁美铜，福建霞邑律师事务所律师。被告：马玉云，女，1971年8月31日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：马玉珠，女，1967年10月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告应斌清与被告马玉云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告应斌清及其委托诉讼代理人邓盛良、被告马玉云及其委托诉讼代理人马玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应斌清向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令马玉云返还余下购房款50000元，并支付违约金22500元。事实与理由：马玉云、马玉珠系胞姐妹关系。2019年4月16日，马玉云将登记在其名下，坐落于霞浦县××街道××坊××号××室房屋出卖给应斌清，双方经充分协商，签订了《房屋买卖合同》，约定：1.马玉云将案涉房屋以416000元的价格卖给应斌清；2.第一期付50000元，第二期6月1日前付100000元，余款待银行按揭贷款后还清；3.甲方承诺在2020年6月之前可过户给乙方，若不能过户，甲方应退还乙方购房款，同时支付所购房款15%的赔偿金给乙方。合同签订后，应斌清于2019年4月26日打款50000元给马玉云、马玉珠，2019年6月3日、4日分别各打款50000元给马玉云、马玉珠。后经查核实，案涉房屋因年限不够，在2020年6月之前不能办理过户手续。经与马玉云、马玉珠协商，马玉云、马玉珠退还购房款100000元，剩余50000元一直不予退还。现马玉云又将案涉房屋出卖给他人，并由案外人搬入居住、占有。由于马玉云的违约，导致合同目的不能实现，马玉云应承担违约责任。马玉云辩称，根据双方签订的房屋买卖合同，应斌清已支付两期购房款共计150000元、其已返还100000元购房款、剩余50000元未返还。霞浦县政府的相关政策规定导致涉案房屋无法在2020年6月之前过户、涉案房屋已另卖他人并已交付等事实无异议，但认为：1.不同意解除合同；2.应斌清支付完两期购房款后，拒不支付剩余购房款，构成违约，导致合同无法履行，应斌清应承担相应的违约责任，故没收其50000元定金；3.涉案房屋有完整的产权，原本可以过户，现不能过户原因是霞浦县政府的相关政策规定，该政策规定不是法律，签订合同时其也不知情；4.涉案房屋是应斌清同意其另行出卖的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据不动产权属证书、房屋买卖合同、账户对账单、收条、《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》、建设工程规划许可证，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，可以认定下列事实：2014年7月8日，霞浦县住房和城乡规划建设局作出《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要［2014］15号》规定，凡是私人危改房、征地户建房、影响户建房，在办理《房屋所有权证》后的5年内不得进行产权交易转移登记（除分家析产和国有出让土地外）。2015年6月份，马玉云的父亲马石炎向相关部门申请在霞浦县××街道××坊××号××房，霞浦县住房和城乡规划建设局在颁发《建设工程规划许可证》时认定，该房屋建设的性质是“俊星征地户影响户”建房。房屋建成后，其中的401室房产权登记在马玉云名下，《房屋所有权证》的颁发日期为2016年8月26日，房屋土地所有权性质为“划拨”。2019年4月16日，马玉云与应斌清签订《房屋买卖合同》，约定马玉云（甲方）将坐落于霞浦县××街道××坊××号××室房屋出卖给应斌清（乙方），总价款416000元，合同签订之日支付50000元作为定金，2019年6月1日前付100000元，2019年8月1日前支付117976元，2019年8月15日前支付98024元，“房产押证”50000元；乙方不买或者不按时付款，乙方所付定金归甲方所有，同时支付所付购房款15%的赔偿金给甲方；甲方承诺在2020年6月之前可过户给乙方，如不能过户，甲方应退还乙方购房款，同时支付所付购房款15%的赔偿金给乙方。合同签订后，应斌清于2019年4月26日支付订金50000元，于2019年6月3日和4日两次共支付购房款100000元。之后应斌清了解到《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要［2014］15号》的规定，认为涉案房屋无法在2020年6月之前过户，不再支付2019年8月1日起的购房款。后马玉云退还应斌清已付的100000元购房款，剩余50000元定金不予退还。涉案房屋已被马玉云另卖他人，并已交付房屋。本院认为，合同在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。应斌清与马玉云签订的《房屋买卖合同》，马玉云在约定办理房屋过户的期限届满之前，将收取的购房款大部分退还应斌清，并将标的房屋另卖他人和交付使用，其行为已表明不履行《房屋买卖合同》的主要债务，应斌清有权解除合同。故应斌清诉请解除合同和返还购房定金50000元，予以支持。涉案房屋的建设属于征地户影响户建房，《房屋所有权证》在2016年8月26日颁发，《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》规定征地户建房、影响户建房，在办理《房屋所有权证》后5年内不得进行产权交易转移登记，故涉案房屋买卖无法在《房屋买卖合同》约定的“2020年6月之前”办理产权交易转移登记。《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》是政府的内部会议记录，双方当事人均不能预见、不能避免并不能克服，涉案房屋不能办理产权转移登记系由该会议纪要导致，马玉云退还购房款和将房屋另卖他人也是基于该房屋不能按时过户无法履行合同的原因，故应免除马玉云不履行合同的违约责任。应斌清诉请马玉云支付所付购房款15%的违约金22500元，本院不予支持。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。应斌清提供的《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》，能够证明马玉云无法保证涉案房屋能够在《房屋买卖合同》约定的“2020年6月之前”办理产权交易转移登记，其有权中止支付剩余购房款。马玉云认为应斌清逾期支付第三期购房款，构成违约，其有权没收定金50000元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、应斌清与马玉云于2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、马玉云应于本判决生效之日起十日内返还应斌清购房定金50000元；三、驳回应斌清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计807元，由应斌清负担300元，由马玉云负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  郑进仓二〇二〇年七月二十二日书记员  吴 昱附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。