四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4564号 原告：米东玲，女，1981年12月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：何婵娟，女，1984年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 共同委托诉讼代理人：杨雪，四川炜烨律师事务所律师。 被告：成都高新强森尚郡诊所有限公司。住所地：成都高新区××街××号××栋××层××号。 法定代表人：袁旺，职务不详。 委托诉讼代理人：蒲荣，男，1978年8月15日出生，汉族，住四川省南部县，系公司员工。 委托诉讼代理人：赵峰，四川龙正律师事务所律师。 原告米东玲、何婵娟与被告成都高新强森尚郡诊所有限公司（以下简称强森诊所公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告米东玲、何婵娟的委托诉讼代理人杨雪，被告强森诊所公司的委托诉讼代理人赵峰、蒲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米东玲、何婵娟向本院提出诉讼请求:1.强森诊所公司向米东玲、何婵娟支付违约金66567.69元；2.强森诊所公司将营业执照注册地址迁出成都高新区××街××号××栋××层××号。事实及理由：2018年1月19日，米东玲、何婵娟与强森诊所公司签订了《商铺租赁合同》，约定米东玲、何婵娟所有的位于成都高新区××街××号××栋××层××号营业用房出租给强森诊所公司，租期八年，租金每月20737.6元，从2019年9月27日起租金在上一年租金基础上递增7%，支付方式为强森诊所公司提前30天向米东玲、何婵娟支付半年一期的房租，合同自2017年9月27日至2025年9月24日止，合同签订后，米东玲、何婵娟已积极履行合同，按照合同约定将房屋交付强森诊所公司使用。2019年8月28日前强森诊所公司应向米东玲、何婵娟支付半年一期的房租，强森诊所公司一直未支付房租并找各种理由拖延，双方一直协商未果。2019年10月17日强森诊所公司向米东玲、何婵娟发出解除合同的通知函，2019年10月13日搬离该房屋，按照合同约定，中途退租的，应提前三个月书面通知米东玲、何婵娟，同时支付退租之时三个月租金作为违约金。因此强森诊所公司中途退租构成违约，应向米东玲、何婵娟支付违约金66567.69元。 强森诊所公司答辩称，1.米东玲、何婵娟交付的房屋存在安全隐患，下雨天雨水会倒灌，与米东玲、何婵娟联系后也未处理，米东玲、何婵娟未按合同约定履行义务，属于违约，因此要求我方支付违约金没有依据；2.从合同解除之后，米东玲、何婵娟应当给予一定期限让我方搬离，但是米东玲、何婵娟上锁后，我方的中央空调遭受损失；3.律师费应由违约方承担，现在是米东玲、何婵娟违约，不是我方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、双方合同签订情况： 1.2018年1月19日，米东玲、何婵娟（出租人）与强森诊所公司（承租人）签订《商铺租赁合同》。 2.商铺位置：成都高新区××街××号××栋××层××号。 3.租期：2017年9月27日至2025年9月26日。 4.租金：每月每平方米160元，从第三年起，每年在上一年基础上递增7%。租金每半年一期进行支付。 5.与本案有关的约定：（1）米东玲、何婵娟仅仅对房屋主体建筑结构进行维修，其余部分及设施设备的维修义务均由强森诊所公司承担，房屋主体结构出现建筑质量问题，强森诊所公司向米东玲、何婵娟提出维修请求后，米东玲、何婵娟必须在7天内无条件提供维修服务，确保尽快维修完毕，若米东玲、何婵娟不积极履行维修义务，经书面催告后仍不履行的，强森诊所公司有权自行垫资进行维修，所垫付的合理费用优先从下期租金中扣除；（2）强森诊所公司在租赁期内确需中途退租，应提前三个月书面通知米东玲、何婵娟，且结清应缴费用，同时应当支付退租之时三个月的租金作为违约金；（3）本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件。 二、当事人各方没有争议，本院予以确认的事实： 1.强森诊所公司支付租金至2019年10月26日。 2.2019年10月13日，强森诊所公司搬离案涉房屋。 3.2019年10月14日，米东玲、何婵娟将房屋上锁。 4.双方均认可合同已经解除。 5.2019年11月12日，案涉房屋再次出租给另外一家诊所。 三、对双方争议的因谁违约而致合同解除的问题，本院查明以下事实： 1.从房屋交付后，每逢下暴雨天，都会有雨水倒灌进入店铺内，强森诊所公司曾多次联系物管，物管公司表示需要业主自行处理，而强森诊所公司认为其与米东玲、何婵娟联系后，米东玲、何婵娟并未进行处理，对此，强森诊所公司并未提供其联系米东玲、何婵娟进行处理的证据材料。 2.2019年10月17日，强森诊所公司向米东玲、何婵娟发出工作通知函，载明因房屋每年夏天下暴雨时便会出现雨水倒灌，致使屋内设施设备泡水损坏，经沟通未处理，其认为租赁物客观上已导致合同目的无法实现，经双方协商后，已于2019年9月25日解除合同。该通知于当日送达米东玲、何婵娟。米东玲、何婵娟认可合同于2019年10月17日解除，但否认双方协商于2019年9月25日解除，并否认强森诊所公司具有合同解除权。 以上事实有双方当事人身份信息、《商铺租赁合同》、工作通知函以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。现双方对于合同已经解除的结果没有异议，只是对于合同因何解除以及解除之后违约金的承担问题产生了争议，故本案争议的焦点在于：合同因何解除以及米东玲、何婵娟主张的违约金能否得到支持。 强森诊所公司认为米东玲、何婵娟提供的房屋主体质量存在问题，下雨天雨水会倒灌，导致屋内财物的损坏，经联系后也未进行维修，因此租赁合同的目的不能达到，故其具有合同解除权，同时双方在2019年9月25日就解除事宜沟通达成一致意见，因此合同于此时解除，并且其不应承担违约金。对此，本院认为： 首先，对于合同解除，强森诊所公司在发给米东玲、何婵娟的工作通知函中载明双方合同在2019年9月25日协商一致解除，但是其并未提供相应的协商一致的印证材料，并且米东玲、何婵娟也并未认可这个解除时间，故双方合同并未协商一致解除。但是对于解除合同的这个结果，米东玲、何婵娟认可收到工作通知函之日即2019年10月17日解除，故双方合同于此时解除。但仅仅为双方对于合同解除这一结果没有异议，对于解除之后的法律责任，双方并未协商一致。 第二，关于雨水倒灌问题，合同中约定的是米东玲、何婵娟只对房屋主体建筑结构进行维修，其余部分的维修义务由强森诊所公司自行承担，而房屋主体建筑结构应该为在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。雨水倒灌不属于房屋主体建筑结构的问题，因此米东玲、何婵娟不负有合同约定的维修义务，故米东玲、何婵娟不存在强森诊所公司所主张的违约行为，强森诊所公司也不因此具有合同解除权。即便如强森诊所公司所述房屋主体结构质量存在问题，合同亦载明强森诊所公司可自行修复后向米东玲、何婵娟主张，也不会造成合同目的无法实现的状况，同时双方也未约定因此条可解除合同。 综上，强森诊所公司在不具有合同解除权的情况下，搬离店铺，单方面采取了解除合同的行为，而依据合同约定，强森诊所公司在租赁期内确需中途退租的，应提前三个月书面通知米东玲、何婵娟，同时应当支付退租之时三个月的租金作为违约金，因此，强森诊所公司应承担约定的违约责任。关于其抗辩提出的不可抗力，合同约定不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，而下雨天房屋进水的问题，不属于不能克服、不能避免的情况，不属于约定的不可抗力范围，由此其要求不承担责任的主张本院不予认可。 至于承担违约金的金额，强森诊所公司在庭审中也抗辩称违约金过高，要求进行调整。本院认为，违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准，米东玲、何婵娟因为强森诊所公司在租赁期内提前退租的行为而遭受的损失为房屋再次对外出租所产生的空置期租金损失，而案涉房屋在强森诊所公司搬离一个月之后的2019年11月12日已经再次对外出租。因此米东玲、何婵娟主张的违约金确属较高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院对于强森诊所公司要求对违约金予以调整的主张予以支持，同时综合考虑合同履行情况、米东玲、何婵娟所受损失以及合同对于违约方进行惩戒的意图，酌情调整违约金为35000元。 对于米东玲、何婵娟的第二项诉讼请求，营业执照注册地址的迁出不属于人民法院民事案件的受理范围，本院不予处理。 关于律师费，米东玲、何婵娟并未提供相应的证据材料，也不是解决纠纷所必需的费用，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都高新强森尚郡诊所有限公司于本判决生效之日起十日内向原告米东玲、何婵娟支付违约金35000元； 二、驳回原告米东玲、何婵娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取减半732元，由被告成都高新强森尚郡诊所有限公司负担385元，原告米东玲、何婵娟负担347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年七月二十日 书记员  曾娜