天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初16371号原告：杜涛，男，1981年3月29日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘国庆，天津言策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧，天津言策律师事务所实习律师。被告：百富计算机技术(深圳)有限公司，住所地深圳市南山区深圳软件园3栋401、402。统一社会信用代码91440300728581696K法定代表人：罗韶文，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆雯婷。第三人：宋洪彬，男，1981年12月7日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原告杜涛与被告百富计算机技术(深圳)有限公司、第三人宋洪彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜涛的委托诉讼代理人刘国庆和张婧、被告百富计算机技术(深圳)有限公司的委托诉讼代理人陆雯婷、第三人宋洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的租赁合同，被告将房屋腾空并交付原告；2、判令被告向原告支付自2019年1月至2019年11月期间的租金73333元，以及2019年11月份以后至被告实际腾房之日止的房屋占用费用（费用计算方式同租赁合同约定）；3、判令被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定:“原告向被告出租天津市河西区××号楼××室房产，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月30日，租金每年捌万元（包含水电、物业、供暖、车位），每半年支付一次，先付后住。合同自签订后既产生法律效力，任何一方不得无故终止协议。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金五万元，并按到期日结算房租。”合同签订后，原告即依照合同约定交付房屋给被告占有、使用至今。但是被告自2019年1月开始拖欠原告租金，且经原告多次催要仍未支付，截至2019年11月份拖欠租金达到73333元。基于上述事实，原告认为双方之间的《房屋租赁合同》是合法有效的，原告向被告提供了合同约定房屋，被告应依照约定支付租金、履行合同。被告拖欠租金至今已经严重损害了原告的合法权益，同时因为被告的原因合同已无继续履行的可能性，原告有权要求被告承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。原告就其主张提交如下证据：1、房产证，证明宋作福为租赁房屋所有权人。2、《房屋租赁合同》，证明2018年1月1日原告与宋洪彬签订《房屋租赁合同》，双方就租赁期限、租金、违约金达成合意。3、声明，证明宋作福同意原告就该房产对外出租，并授权原告收取出租房屋产生的收益。4、往来收据，证明2014年10月至2019年12月出租房屋小区物业费由原告交纳，出租房屋由原告管理。被告辩称，1、《房屋租赁合同》已于2019年5月10日解除，请求确认解除及解除时间。由于原告擅自换锁，导致被告无法腾退房屋，请求立即腾退房屋，并立即将诉争房内的pos设备及其他物品返还被告。《房屋租赁合同》内约定，甲乙任何一方因特殊原因提出解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。由于被告公司天津办事处被撤销的特殊原因，2019年5月10日，被告向原告当面送达《房屋租赁合同解除通知函》，函内明确表明：被告立即解除《房屋租赁合同》，即日生效，租金结算至2019年5月30日。原告收到函后未向被告提出异议，也未在三个月内向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，已经发生解除合同效力，《房屋租赁合同》已于2019年5月10日解除。2019年1月至2月，原告擅自对上述房屋换锁，并留置房屋内被告pos设备及其他物品。经多次协商，原告不同意返还。法律并未赋予原告有留置物品的权利，故请求判令原告立即将诉争房内pos设备及其他物品返还被告。2、《房屋租赁合同》已于2019年5月10日解除，被告函内已告知原告租金支付至2019年5月30日。由于原告擅自换锁，导致换锁后至今被告无法进入，无人员在诉争房内办公。且被告承租的房屋价格显著高于市场价格，恳请法院在租金金额上酌情予以考虑，按4000元至4500元之间计算。2019年1月至2月，由于原告换锁应视为房屋同日处于原告的实际控制之下，被告丧失对房屋的完全控制。被告物品被留置，且被告不具有取回物品的可能性及能力，被告不应自11月份起承担房屋占有使用费。退一步说，即使法院认定存在占有使用费，被告认为应当参考同地段租赁市场价格4000元至5000元之间为计算基数，综合考虑下述因素，减少甚至不支持占有使用费。这些因素包括：（1）被告完全丧失对房屋的控制。（2）占有使用费无合同依据。（3）合同租金价格明显高于市场价格。以租金4000元-4500元市场价格计算，合同约定租金为6666.67元/月，高于市场价格的48.15%-66.67%。（4）违约金是否已足以弥补被告占用房屋而导致的实际损失。3、合同内虽然约定了违约金50000元，但违约金相当于7.5个月租金，过分高于造成的损失，请求法院根据公平和诚信原则予以减少。（1）被告并非无故解除《房屋租赁合同》，被告解除的原因是由于天津办事处被撤销，继续履行合同将导致经济损失持续扩大，因此不得不解除。（2）原告擅自换锁，不愿将pos设备及其他物品归还被告，导致房屋长期被空置，原告在损失发生后未采取适当措施减少损失，而是任由损失扩大。（3）根据被告对房地产租赁市场通常违约金的了解，被告提前解约，通常违约金为扣除1个月的押金。因本案未有押金，故认为违约金应当为1个月的租金，租金金额为4000元-4500元之间。4、本案诉讼费由双方共同承担。被告就其主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明双方系房屋租赁法律关系。2、关于撤销天津办事处的通知，证明被告解除《房屋租赁合同》的原因。3、原、被告微信聊天记录及相关文件，证明双方沟通解除《房屋租赁合同》事宜及就和解金额进行磋商。4、《房屋租赁合同解除通知函》，证明被告通知原告解除《房屋租赁合同》。5、《房屋租赁合同》解决方案、《房屋租赁合同》告知函，证明双方就和解金额进行磋商。6、被告天津办事处前员工发送的电子邮件，证明出租房屋换锁的具体情况。7、原、被告电话通话录音，证明原告换锁，被告物品被扣留，双方就和解金额多次磋商。8、诉争房屋照片，证明房屋无法进入的现状。9、房屋租金价格及违约金情况（通话录音、聊天记录等），证明被告对原告造成的实际损失。第三人述称，2017年12月，我受被告大区经理委托在天津租房成立天津地区pos机具售后维修部。通过中介介绍原告房屋出租，后经相关人员实地查看后表示认可，并委托我与原告签订了《房屋租赁合同》。我认为被告违约在先，应当按照合同约定赔偿给原告造成的相关损失。第三人针对其主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》。2、房屋租金给付凭证。3、百富公司售后服务中心管理手册2019年版。以上证据证明租房事实客观存在。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3真实性不认可，无法确认系宋作福本人签字，且未按手印；对证据4真实性无法核实。针对原告提交的证据，第三人发表如下质证意见：均无异议。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3、7、9的真实性不认可；对证据4、5的真实性不认可，原告本人没有收到；对证据6真实性、合法性、关联性均不认可，且无法核实；对证据8真实性无异议，对证明目的不认可。针对被告提交的证据，第三人发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2-9不清楚，不发表质证意见。针对第三人提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1、2、3均无异议，证明该办事处在2019年3月份真实存在。针对第三人提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2需要庭后和公司核实；证据3与本案不具有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证意见如下：原告提交房产证，被告提交诉争房屋照片，第三人提交房屋租金给付凭证、百富公司售后服务中心管理手册2019年版，以及原告、被告、第三人共同提交的《房屋租赁合同》，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交声明1份，经本院庭后向宋作福本人核实无误，本院予以采信。原告提交往来收据，被告虽持有异议，但未提交相反证据予以佐证，本院予以采信。被告提交关于撤销天津办事处的通知、原、被告微信聊天记录及相关文件、《房屋租赁合同解除通知函》、《房屋租赁合同》解决方案、《房屋租赁合同》告知函、原、被告电话通话录音，原告虽持有异议，但未提交相反证据予以佐证，本院予以采信。被告提交天津办事处前员工发送的电子邮件，对比原、被告电话通话录音内容，本院予以采信。被告提交房屋租金价格及违约金情况（通话录音、聊天记录等），系被告事后单方搜集，与本案不具有关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告杜涛（甲方）与被告百富计算机技术(深圳)有限公司的委托代理人第三人宋洪彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定:“一、房屋坐落地点：天津市河西区云水园9号楼2-402，面积130平方米。二、租赁期限：2018年1月1日至2020年12月30日。三、租金及交纳时间：按半年付一次，先付后住。四、租房押金：年租金八万(包含水电、物业、供暖、车位)。五、违约责任：合同自签订后既产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金五万元，并按到期日结算房租。六、租赁期间的其他约定事项：其中2、水电、闭路、宽带、电话及卫生费由出租方（甲方）承担。5、甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。……。”合同签订后，原告依照合同约定交付房屋给被告使用。自2019年1月起，被告百富计算机技术(深圳)有限公司开始拖欠房屋租金。2019年1月4日，被告天津办事处员工向公司发送电子邮件称“昨天到办事处上班，进门后被房主赶出来，说是没有按时缴纳房租……。今天去办事处，开门时发现房主已经换锁，而且房内有人，他们出来后态度强硬，……，告诉我们这星期如果不交房租后果自负。……。”2019年4月3日，被告百富计算机技术(深圳)有限公司经董事会决议撤销天津办事处。2019年5月8日，被告员工陆雯婷受公司委托与原告进行电话沟通，通话中原告确认在2019年2月将出租房屋换锁，不让被告工作人员进入，屋内留有被告百富计算机技术(深圳)有限公司及员工物品。此后双方保持微信联系。2019年5月10日，被告员工陆雯婷来津向原告当面送达《房屋租赁合同解除通知函》“通知原告解除前述租赁合同，即日生效，相应房租将支付至2019年5月31日。此外，作为对提前解除前述租赁合同的补偿，被告将向原告额外支付一个月的房屋租金。”2019年5月13日至2019年9月2日，被告员工陆雯婷与原告继续通过微信及电话方式就《房屋租赁合同》解除及遗留问题进行协商，因双方未能就合同解除事宜达成一致意见，故原告诉至本院。另查明，坐落于天津市河西区××号楼××室房产所有权人为案外人宋作福，因宋作福与原告间存在债权债务关系，故宋作福同意将自有房产委托原告对外出租使用，因此获取的相关收益由原告收取，直接冲抵债务。本院认为，原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方均应遵照执行。针对原告诉讼请求，本院评判如下：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋腾空并交付原告。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。依据查明的事实，2019年1月1日，被告未按照合同约定向原告支付上半年房屋租金，构成合同违约。2019年2月初，原告在多次催要租金未果的情况下，本可采取合法救济途径解决问题，但其擅自更换出租房屋门锁，直接造成《房屋租赁合同》无法继续履行，同样具有过错。2019年5月10日，被告向原告实际送达《房屋租赁合同解除通知函》，认可给付原告房屋租金至2019年5月31日。综合上述因素，本院酌情确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年6月10日；原告要求被告将出租房屋腾空并交付原告。依据查明的事实，双方发生争议后，原告于2019年2月初将出租房屋换锁，不让被告工作人员进入，同时拒绝返还被告公司及员工遗留在出租房内的物品至今。基于原告已实际控制出租房屋，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告要求原告返还出租屋内的POS设备和其他物品，与本案不属同一法律关系，双方可另案解决。2、原告要求被告支付自2019年1月至2019年11月期间的房屋租金73333元，以及2019年11月份以后至被告实际腾房之日止的房屋占用费用。基于本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年6月10日，故被告应给付原告2019年1月1日至2019年6月10日期间房屋租金80000元/年÷365天×190天=41644元；原告主张被告支付房屋租金至2019年11月，以及主张被告支付2019年11月份以后至实际腾房之日止的房屋占用费用，缺乏事实依据，本院不予支持。3、原告要求被告支付违约金50000元。依据查明的事实，被告因自身原因拖欠房屋租金，并提前解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”结合本案情况，依据《房屋租赁合同》约定，原告未履行部分租金损失为6667元/月×19个月=126673元，双方合同约定的违约金数额已超过造成损失的百分之三十，应予适当调整，本院酌情支持被告给付原告违约金126673元×30%=38002元。庭审中，被告虽抗辩涉案出租房屋租金过高，但考虑被告支付的房屋租金中还包含水电、物业、供暖、车位、闭路、宽带、电话及卫生费用，有别于市场一般出租房屋的租金收取标准，故对于被告的上述主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杜涛与被告百富计算机技术（深圳）有限公司之间关于天津市河西区××号楼××室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除；二、被告百富计算机技术(深圳)有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杜涛支付2019年1月1日至2019年6月10日房屋租金41644元；三、被告百富计算机技术(深圳)有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杜涛支付违约金38002元；四、驳回原告杜涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2767元，由原告杜涛负担980元，由被告百富计算机技术(深圳)有限公司负担1787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安铭审 判 员  潘晔人民陪审员  杨军二〇二〇年七月二十二日书 记 员  赵娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。