河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9806号 原告：杜某，男，1968年4月5日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：曹英志、郑东耐，河北英陆律师事务所律师。 被告：石家庄市中泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区胜利北大街329号庄泰华庭物业楼。 法定代表人：梁强，该公司董事。 委托诉讼代理人：王敬宝、苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 原告杜某与被告石家庄市中泰房地产开发有限公司（以下简称“中泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人曹英志，被告中泰公司的委托诉讼代理人王敬宝、苏子上均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2014年12月24日签订的《大唐金茂古运码头二期内部认购书》有效；2、判令被告支付自2016年1月1日暂计至2019年7月31日的逾期交房违约金86000元，并要求被告按照每月2000元的标准向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止；3、依法判令被告按照下列结算价格与原告签订正式的住建局备案的《商品房买卖合同》：面积误差比在3%以内的建筑面积由原告按照每平方米7557.19元向被告支付房价款共计28244元，面积误差比超出3%部分的房价款41584元由被告承担；4、依法判令被告石家庄市中泰房地产开发有限公司向原告交付“大唐金茂古运码头二期”小区1号楼2单元2301室房屋，建筑面积133.82平方米；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月24日，原告与被告签订《大唐金茂古运码头二期内部认购书》，其中约定：乙方（即原告）自愿认购甲方（即被告）“大唐金茂古运码头二期”小区1号楼2单元2301室，该房屋地上建筑面积约为124.58㎡,单价为：7557.19元/㎡,地上面积总价为941475元整；付款方式为银行按揭支付，签订本认购书时，乙方须向甲方支付60%房款571475元，剩余房款370000元办理银行按揭贷款方式支付。以上认购书签订后，原告按照约定支付了购房首付款571475元，2016年8月29日，原告与中国建设银行股份有限公司石家庄新石北路支行签订了《石家庄住房公积金个人住房借款合同》合同约定原告借款37万元划入被告账户，同日原告与石家庄住房公积金管理中心签订了《房屋抵押合同》原告按照上述合同约定办理了银行按揭贷款。2019年5月25日，原告接到被告的交房通知，被告通知原告该房产的交付时间为2019年6月25日，通知中记载被告拟向原告交付的住宅实测建筑面积为133.82平方米。但认购书约定的建筑面积为124.58平方米，即被告拟交付的房产建筑面积不符合双方认购书的约定，超出认购书约定面积9.24平方米。被告要求原告按照实际超出约定购房面积的数额补交购房款69828元。原告认为，被告要求原告补交购房款的数额不符合法律规定，故原告拒绝按照被告核算的金额补交购房款。也没有接收被告拟交付的房屋。2019年7月17日原告收到被告的催告函，被告要求原告5日内签署正式的住建局备案的《商品房买卖合同》，因被告坚持按照其自行核算的差价款要求原告补齐，而拒绝按照法律规定结算差价款，该合同没有签署。根据《大唐金茂•古运码头二期内部认购书》的约定，被告应在2015年12月31日向原告交付房屋，至今被告已经逾期三年七个月，被告理应向原告支付逾期交房违约金。原告认为，被告拒绝按照法律规定与原告结算房屋差价款，属于违约行为，同时被告还存在逾期交房的违约现象。为了维护原告的合法权益，现向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告中泰公司辩称，第一，涉案房屋取得预售许可证后，被告多次通知原告换签正式商品房买卖合同，但由于原告不同意据实结算面积误差部分房款，拒绝顺延交房时间，而拒绝配合签署商品房买卖合同，并且拒绝办理收房手续。因此，2019年7月16日被告向原告发送解除合同通知，原告于7月17日签收，因此本案原被告所签订的内部认购书已经解除；第二，原告所主张逾期交房违约金的计算没有依据。由于雾霾天气等因素影响，为配合政府部门大气污染治理工作，本案所涉古运码头项目多次停工，停工后涉及重新招集工人、安排设备进场等问题，对工程进度产生了严重影响，致使工期顺延。各级政府多次组织被告以及购房户代表召开沟通协调会，推进该项目交房工作。依据双方签订的内部认购书，约定遭遇不可抗力导致施工停止，被告可以据实顺延交房时间。原告主张被告支付2016年1月1日至2019年7月31日的逾期交房违约金没有依据。被告通知原告于2019年6月25日办理交房手续，房屋具备交付条件，系由于原告原因，拒绝配合收房。因此，2019年6月25日后，被告不应再承担逾期交房责任；第三，原、被告签订的内部认购书明确约定涉案房屋交付的具体内容详见正式商品房买卖合同，正式的商品房买卖合同第五章第十三条面积差异处理明确约定，最终面积以石家庄石房房产测绘所出具的商品房实测面积报告书为准交房时据实结算，多退少补。在签订内部认购协议书时，原告对此是明知的，后其不同意该条款而拒绝换签商品房买卖合同，其主张面积误差房款由被告承担，没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年12月24日，原告杜某与被告中泰公司签订《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，主要内容如下：“甲方：石家庄市中泰房地产开发有限公司……乙方：杜某……一、乙方自愿认购甲方‘大唐金茂·古运码头二期’小区1号楼2单元2301室，该房屋底商建筑面积约为124.58㎡，单价为：7557.19元/㎡，地上面积总价为小写￥941475元整，大写：玖拾肆万壹仟肆佰柒拾伍元整。二、付款方式：……银行按揭支付：签订本认购协议书时，乙方须向甲方支付（60%房款）小写：￥571475元整，……剩余房款小写￥370000元整……办理银行按揭贷款方式支付。……三、违约责任：1、如在约定时间内乙方不能向甲方支付认购协议书中所规定的款项并办理相应手续，视为乙方违约，甲方有权对乙方所订购的房屋进行处理，所交房款不予退还。2、甲方承诺2015年12月31日，上述房产达到交房条件，具体内容详见双方签署的正式《商品房买卖合同》。如遭遇不可抗力，甲方可据实予以延期，应提前十天告知乙方。四、其他约定：1、乙方所交款项不包括乙方应向各部门所缴纳的费用。……甲方（签章）：石家庄市中泰房地产开发有限公司（加盖合同专用章），乙方（签章）：杜某（签字），代理人：霍辉丽（签字并捺印）”。2014年12月24日，被告中泰公司出具收款收据，收到原告杜某1-2-2301号房屋认购款351475元；2014年12月25日，被告中泰公司出具收款收据，收到原告杜某1-2-2301号房屋认购款220000元。2016年8月29日，原告杜某与中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订《个人住房借款合同》、《房屋抵押合同》贷款370000元，借款日期为2016年10月20日，到期日期为2032年10月19日。 2019年5月25日，被告中泰公司发布《商品房交房通知书》，主要内容如下：“尊敬的杜某（先生/女士）……我们将于2019年5月25日起办理交房手续，……您的房号具体交房时间为2019年6月25日。……费用明细表房号：1-2-2301，……住宅销售建筑面积：124.58（7557.19）㎡，住宅总价：941475元。……（一）地产收费明细：1、核算房款补差：以产权登记面积为准，据实结算。住宅实测建筑面积：133.82㎡，面积差：（±）9.24㎡，金额：69828元……”。 原告杜某提交《催告函》的影印件一份，主要内容如下：“尊敬的杜某先生（……）：您好！您所购买本公司（石家庄市中泰房地产开发有限公司）开发的‘大唐金茂古运码头二期’小区1号楼2单元2301号商品房现已经取得商品房预售许可证，请您于收到本函件后5日内到售楼部签署正式住建局备案的《商品房买卖合同》。如未及时办理，可能产生的违约责任和不良后果由您自行承担，与开发商无关。综上，为保障中泰公司的合法利益，我们希望您能够信守合同约定，积极、全面地履行合同约定的各项义务。如您未按照上述期限履行义务，我公司将依据约定行使合同解除权，收回房屋另行出售，由此产生一切法律后果和经济损失将由您个人承担。2019年07月15日。”被告中泰公司称，落款日期不太对需要核实，但未书面回复本院。双方未能就交纳实际超出约定购房面积的购房款核算方式达成一致意见，未签订《商品房买卖合同》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告中泰公司提交空白的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》样本一份，主要内容如下：“……第十二条逾期交付责任……（2）逾期超过180日……出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。……第十三条面积差异处理……4.双方自行约定：最终面积以石家庄石房房产测绘所出具的商品房实测面积报告书为准，交房时据实结算，多退少补。”原告杜某对该样本不认可。 被告中泰公司提交《解除合同通知书》一份，主要内容如下：“尊敬的杜某先生（……）：您好！您与我公司（石家庄市中泰房地产开发有限公司）2014年12月24日签订‘大唐金茂•古运码头二期内部认购书’，自愿认购1号楼2单元2301号商品房，协议签订时您已经向我公司交付了购房首付款。在交房过程中，我公司多次通知并以催告函的方式催促您到售楼部签署正式住建局备案的《商品房买卖合同》。但至今您并未按照公司通知以及催告函要求的期限履行签订《商品房买卖合同》的义务，也并未与我公司取得联系。您已经以实际行为表示了不再履行协议的主要义务，我公司现依据约定行使合同解除权。因此，特向您发出通知，解除双方签订的‘大唐金茂•古运码头二期内部认购书’，协议解除后，我公司将收回房屋另行出售，您需要承担协议解除的违约责任并赔偿因此给我公司造成的全部损失。请尽快到售楼部办理扣款及退款手续。特此通知。石家庄市中泰房地产开发有限公司（加盖公章），落款年月日处空白”。被告中泰公司称，其公司向原告杜某邮寄了该通知，但提交的快递凭证上记载的是“催告签署正式商品房买卖合同的函件”。原告杜某称，其未收到该通知。 另查明，自2016年1月1日至2019年6月25日期间，为配合政府部门治理重污染天气的相关措施，被告中泰公司投资建设的古运码头小区项目多次被迫停工，累计停工658天，对工程进度产生相应影响。被告中泰公司曾多次在政府部门的主持下，与购房代表就交房事宜进行沟通协商。 以上事实有当事人的陈述、相关证据材料及审理笔录等在卷，予以证实。 本院认为，原、被告签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方亦均认可，本院予以确认。被告中泰公司虽称，其公司曾向原告杜某邮寄《解除合同通知书》解除双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，但其提交的快递凭证上记载的是“催告签署正式商品房买卖合同的函件”，且原告杜某不认可，本院不予采信。内部认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步意向和确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同。现被告中泰公司已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告中泰公司应与原告杜某签订《商品房买卖合同》。本案由于双方未能就交纳实际超出约定购房面积的购房款核算方式达成一致意见，造成商品房买卖合同未能签订。合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原、被告对合同条款达成一致意见后，可自行签订《商品房买卖合同》并办理交房事宜，故对原告第三、四项诉讼请求，本院不作处理。 关于原告主张的逾期交房违约金，双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》第三条第2项约定被告中泰公司承诺2015年12月31日涉案房产达到交房条件，如遭遇不可抗力，可以予以延期。考虑到被告中泰公司通知原告杜某于2019年6月25日向其交付涉案房屋，违约责任应当计算至2019年6月25日为宜。被告中泰公司主张因配合政府部门治理重污染天气的相关措施，被迫多次停工，造成延期交房。考虑到本市的实际情况，结合被告中泰公司提交的相关证据，因重污染天气应急响应等环境污染因素导致政府相关部门责令建设施工单位停止施工，符合双方约定的遭遇不可抗力逾期交房条件。自双方约定的交房日期2015年12月31日至被告中泰公司通知原告杜某办理涉案房屋交付手续日期2019年6月24日，共计1271天，扣除因政府部门要求共计停工658天，逾期交房613天。参照同一小区其他业主与被告中泰公司约定的违约金支付方式，酌情每日按照内部认购书记载的全部房价款941475元的0.01%计算，被告中泰公司应支付原告杜某违约金57712.42元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、原告杜某与被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于2014年12月24日签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》有效； 二、被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜某违约金57712.42元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3417元，由被告石家庄市中泰房地产开发有限公司负担1546元，原告杜某负担1871元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  牛艳梅 人民陪审员  党红华 人民陪审员  李 丽 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  李婉婷