山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初9723号原告（反诉被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地：聊城市柳园办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：周鹏、刘东梅，山东荣法律师事务所律师。被告（反诉原告）：江敏，女，1972年4月13日出生，汉族，居民，住本市东昌府区。被告（反诉原告）：梁艺璇，女，1998年3月16日出生，汉族，居民，住址同上，系江敏之女。委托诉讼代理人：高红莲，山东同心达律师事务所律师。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告于2020年3月4日增加诉讼请求，被告江敏、梁艺璇于2020年3月13日提起反诉。期间双方当事人申请庭外和解未果。原告委托诉讼代理人周鹏、刘东梅，被告江敏及被告委托诉讼代理人高红莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将聊城市交大科技园9-12-A9号房屋返还原告；2、依法判令被告向原告支付房屋占有期间的租金损失65376元（按每月1637.4元自2017年7月11日起现暂计至2019年11月11日）；3、本案一切费用由被告承担。事实理由：原、被告于2016年因履行交大科技园18号楼1-502室商品房预售合同发生纠纷，被告江敏将原告诉至贵院，案号为（2016）鲁1505民初2697号，诉讼过程中原、被告达成和解协议，协议约定本案原告向被告支付交大科技园18号楼1-502室房屋各项补偿金共计215716.54元，原告将聊城市交大科技园9-12-A9号房屋折抵上述款项，被告在和解协议签订后向法院撤诉，并放弃追究原告因交大科技园18号楼1-502室商品房预售合同的违约责任，协议签订后被告以其女梁艺璇的名义接收了9-12-A9号房屋，原告履行了协议约定的义务，但被告未撤诉，判决生效后由贵院执行了全部案款。至此原、被告签订的和解协议因被告严重违约致使合同目的无法实现，被告继续占有聊城市交大科技园9-12-A9号房屋没有了事实和法律依据，应当将该房屋返还原告，经原、被告多次沟通，被告拒绝返还房屋，故诉至贵院，请求支持原告诉求。审理中，原告增加诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的和解协议；2、要求被告赔偿违约金3万元并支付2-19年11月12日至房屋返还之日的房屋租金损失。被告答辩并反诉称：1、请求依法驳回被反诉人的诉讼请求；2、请求人民法院依法确认与被反诉人签订的和解协议无效，由被反诉人返还已支付的房屋差价款150351.46元及利息损失，并依法赔偿损失150351.46元；3、依法判令由被反诉人承担本诉及反诉的所有诉讼费。事实与理由：原告诉称与客观实际不符，诉称“和解协议因被告严重违约致使合同目的的无法实现”属于恶人先告状，试图逃避法律追究，其诉讼请求不能成立。本案实情是这样：2016年7月8日双方因购买的18号楼502室发生争议促成这个和解。和解协议当天，反诉人即本案被告就按照和解协议约定义务，缴足了和解协议确定的150351.46元全部差价款，并且于2016年7月11日缴纳了涉案房屋的备案费80元，物业，公共维修基金以及水电等费用，接收了该房并使用至今。该和解协议一式四份，反诉人当即在上面签字，被反诉人经办人强少华提出需要将全部协议拿回去盖章为由，带走了全部协议，其称等着盖了章返回后再补签正式商品房合同。因该和解协议涉及抵账款21万余元，房屋价值双方约定36万，故反诉人签字后支付了房屋价款的剩余差价款15万余元，意味着反诉人已经就涉案房屋支付全款，全部履行了自己的义务，仅仅剩下跟对方补签正式商品房买卖合同及备案。此时反诉人的义务已经完成，下一步只能处于等待中，等待对方通知领取和解协议以及签合同后再行撤诉。之后反诉人屡次催促对方签订合同交付和解协议，至今被反诉人持有四份协议，一份都没有给反诉人，反诉人在焦急的等待中接到一个自称是杨某某的电话，方知涉案房屋早已被其查封，在反诉人的追问下，被反诉人此时才迫不得已承认了，从查封抵押的时间看，均早于和解协议的达成时间。因此签订和解协议时涉案房屋就被查封且存在银行抵押。如此已经很明了，和解协议的签订完全是被反诉人设置的一个坑，其故意将已经查封且抵押的房屋又销售给无辜的反诉人，至此被反诉人的违约以及不诚信昭然若揭。如果反诉人先行撤诉，法院不允许重复起诉，反诉人的损失及其惨重，不仅40多万的损失，还有已支付的15万元的房款。因此，和解协议是被反诉人将设定抵押和查封的房屋予以顶账，我国《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定了“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，该条规定为法律强制性规定，违反此规定即符合我国合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，应属于为无效合同，反诉人有权要求被反诉人承担已付房款一倍的赔偿责任。和解协议的签订及其履行，是由于被反诉人的恶意隐瞒事实真相造成的，被反诉人的违约违法行为显而易见，和解协议因违法而无效，因对方的不诚信而无法实现合同目的，被反诉人要求赔偿违约金及房屋损失不应该支持，反之，被反诉人应当返还购房款150351.46元及利息损失，并赔偿一倍已付房款150351.46元损失。综上被反诉人称的违约行为不存在，其所有诉讼请求应予驳回，反诉人反诉要求确认和解协议无效，法律及事实依据充分，要求返还房屋赔偿损失合法有据，应予支持。审理中，原告为支持其主张提交了以下证据：和解协议一份、签收单一份。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为原告提交的协议上双方签字部分有甲方印章并非是2016年7月8日当天形成，实际情形是和解协议达成后只有乙方签名，甲方经办人强少华以公章没在他那里，需要回公司盖章，而将四份协议一并拿回公司，公司上的印章被告方不知道什么时候加盖。被告提交了原告开具的收据一份、查封、解除查封登记信息表、抵押权登记信息表各一份，拟证明自己已经足额支付了购房款，反诉被告交付的房产存在抵押等，原告对证据的真实性无异议。综合原、被告的陈述及质证意见，可以认定如下事实：2013年江敏购买了原告开发的湖南路西安交大科技园18栋1单元502室房产一套，双方签订了房屋买卖合同。在履行房屋买卖合同过程中，因原告违约，江敏将本案原告于2016年诉至本院，本院审理期间，2016年7月8日双方达成和解协议，协议约定原告向江敏赔偿各项赔偿金215716.34元，江敏再向原告支付150351.46元，购买原告开发建设的交大科技园9-12-A9号商住楼，协议还约定协议达成后，江敏向法院撤回对原告的起诉，协议约定任何一方违反合同约定，向守约方赔偿违约金三万元。协议还约定了其他事项。协议达成后，江敏利用被告的赔偿款215716.54元，又交付原告房屋差价款150351.46元，购买了被告的9-12-A9号商住楼并入住。在履行和解协议过程中，江敏发现9-12-A9号商住楼存在抵押和查封，故未向法院撤诉，本院做出（2016）鲁1502民初2697号判决书，该判决现已经发生法律效力，并已经执行完毕。本院认为：2016年7月8日双方所达成和解协议实质是对原告的违约行为进行结算，并就被告江敏、梁艺璇购买原告开发建设交大科技园9-12-A9号商住楼买卖达成的协议，该协议具备房屋买卖合同的基本要件，应视为双方的房屋买卖合同，协议达成后，江敏、梁艺璇支付了剩余购房款，原告交付了房屋，双方的房屋买卖行为已经完成。原告主张被告江敏、梁艺璇返还房产并赔偿租金损失、违约金的诉讼请求于法无据，依法不能支持。在履行和解协议过程中，因原告交付被告江敏、梁艺璇的9-12-A9号商住楼存在抵押、查封，江敏未按照协议约定撤回对原告的起诉系行使不安抗辩权，原告设置的抵押使购买人的权利处于不确定状态，双方和解协议中关于江敏、梁艺璇购买9-12-A9号商住楼的约定属于效力待定合同，协议并非无效，反诉原告主张合同无效，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求亦不能成立，依法不应支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告聊城市交大科技园有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告江敏、梁艺璇的反诉请求。本诉案件受理费1986元，由原告聊城市交大科技园有限公司承担；反诉案件受理费5810元，减半收取2905元由反诉原告江敏、梁艺璇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  蒋国强人民陪审员  迟张青人民陪审员  曹艳丽二〇二〇年七月十三日法官助理张峰书记员王风丽