济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初3518号 原告：高学峰，男，1976年12月11日出生，汉族，山东三耕餐饮有限公司股东，住济南市 委托诉讼代理人：高富国，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斌，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东晨光房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137011216308988XY。 法定代表人:苏彪，董事长。 委托诉讼代理人：张静，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 第三人：徐立冬，男，1961年11月7日出生，汉族，无业，住济南市 第三人:张爱民，男，1975年7月10日出生，汉族，无业，住江苏省盐城市，身份号码。 两第三人共同委托诉讼代理人：刘胤，山东齐鲁律师事务所律师。 原告高学峰与被告山东晨光房地产开发有限公司、第三人徐立冬、张爱民商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月12日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告高学峰及其委托诉讼代理人高富国，被告山东晨光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张静，第三人徐立冬、张爱民的共同委托诉讼代理人刘胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高学峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告付给原告逾期交房违约金67160元;2、判令被告履行办理产权登记的义务，为原告办理不动产产权证书，并向原告支付违约金，自2018年4月1日起，以738024元为基数，按日万分之零点五计算至被告履行办理产权登记的义务之日；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年1月18日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，分别约定原告购买被告开发的某小区X号楼X单元XXXX室和X号楼X单元XXXX室房屋各一套，房屋建筑面积和房价款分别为93.5平米、392700元和95.85平米、402570元。合同还约定，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务，逾期交付的，被告应自逾期交付之次日起按已付房价款每日万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，已付房款738024元。被告于2016年3月底交房，按合同约定，被告应向原告支付违约金67160元。原告多次要求被告承担违约责任，至今未果。 原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未履行该项义务，导致原告无法办理不动产产权登记。双方另约定，因被告导致原告无法取得房地产权属证书，原告不退房的，被告应自合同约定的办证期限届满次日起按日支付已付房价款的万分之零点五的违约金。为此，现提起诉讼，请依法判令支持原告诉讼请求。 被告山东晨光房地产开发有限公司辩称，涉案房屋至今没有取得商品房预售许可证，根据法律规定应当认定为无效合同；原、被告之间并非真实的商品房买卖关系，而是策划销售代理关系，原告所在的公司为被告提供全程策划代理销售服务，期间原告利用其优势地位，私自签署了房屋买卖合同。被告从未将涉案房屋交付给原告使用，原告是强行闯入并霸占涉案房屋，且擅自改变了房屋的主体结构。据了解涉案房屋目前没有人实际居住，2013年1月18日原告签署买卖合同之前，房屋的所有权、处置权已经归第三人，被告无权处分他人财产。综上，请求法院依法驳回原告诉求。 第三人徐立冬、张爱民述称，原告自2008年以来，系专业从事房地产营销、策划等经营活动，其与被告之间建立起委托销售代理法律关系，原告曾于2009年向被告支付100万元代理销售定金，代被告销售某项目1号楼、4号楼房产，原告基于其职务便利的优越条件，趁被告法人涉及刑事犯罪，公司内部混乱之际，私自于2013年1月份加盖公章签订两份商品房买卖合同，并于2017年12月份将两份合同涉及的两处房产主体结构破坏，打穿、连通。原告与被告签订商品房买卖合同损害了第三人的合法利益，应为无效合同。结合实际情况，目前该项目仍未取得商品房预售许可证，根据商品房买卖合同司法解释第二条的规定，双方签订的两份合同也应为无效合同；原告对房屋的占有是无权占有，我方作为项目转让的受让方，1、4号楼均由我方开发建设，我方对房屋的占有应为有权占有，原告非法侵占第三人涉案房产，其应将房屋返还给我方。我方于2012年1月5日受让案涉项目，后期由我方投资开发建设，被告没有处置权及所有权。本案涉及的两处房产签订时间为2013年1月份，合同相对方为原、被告，双方签订的合同是在恶意串通的情形下签订的，严重损害我方利益，结合合同法第52条规定及商品房买卖合同司法解释第二条，涉案两合同应为无效合同。 第三人徐立冬、张爱民向本院提出诉讼请求：1、判令原告高学峰与被告山东晨光房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的编号为147号、148号商品房买卖合同无效;2、判令原告高学峰立即将某小区x号楼x单元xxxx室、x号楼x单元xxxx室房屋返还给第三人徐立冬、张爱民;3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由：2012年1月5日，被告与第三人徐立冬、张爱民签订《房地产开发项目转让合同》，将位于济南市历下区茂岭山路x号(现该项目名称已变更为山久水园)窑头大沟东侧1号楼、4号楼项目交由第三人开发建设。依据合同约定，项目有关的全部权利均由第三人享有，后续资金亦全部由第三人负责。 2013年1月18日，原告高学峰借被告法人涉及刑事犯罪，且公司内部管理混乱之机，与被告签订编号147号、148号商品房买卖合同，该两份合同对应的房屋坐落分别为济南市历下区某小区x号楼x单元xxxx室及x号楼x单元xxxx室。 2014年5月，济南市委员会委托济南市历下区人民政府成立工作组对山久水园I号楼、4号楼及被告内部违规销售大量房屋进行监督管理。2017年12月6日，原告高学峰在未通过政府工作组同意，且未履行正常交房手续的情况下，擅自组织社会人员闯入涉案房屋，并于12月9日将1号楼2单元1101室客厅墙打穿，与1单元1102室房屋连通。2019年10月28日，济南市历下区人民政府出具《关于山久水园项目查封房产的情况说明》，山久水园1号楼、4号楼系第三人徐立冬、张爱民筹集资金开发建设，被告对山久水园1号楼、4号楼无资金投入，不享有所有权、处置权。承前所述，原告高学峰于2017年12月6日、9日强行侵占房屋并破坏房屋主体结构，其行为不符合一个真实的买受人身份，与被告之间不属于买卖合同法律关系。其次，被告在签订合同之前已将山久水园项目转让给第三人徐立冬、张爱民，故被告亦具有主观上的恶意，存在违法销售房屋情形，双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。某小区1号楼、4号楼系第三人徐立冬、张爱民筹集资金开发建设，被告无资金投入，不享有所有权、处置权。截至目前，原告高学峰仍持续占有涉案房屋，其应将济南市历下区某小区x号楼x单元xxxx室及x号楼x单元xxxx室房屋返还给第三人徐立冬、张爱民。 综上所述，被告违法销售房屋，其与原告高学峰签订的商品房买卖合同侵犯了第三人合法权益。第三人对本案诉讼标的享有独立请求权，故申请参加诉讼，望判如所请。 原告高学峰辩称，被告与第三人无权签订项目的整体转让合同，对原告没有约束力，原告签订的两套商品房买卖合同都在该转让合同中的111套已销售房屋中。因此，即使根据该转让合同也应由被告和第三人继续履行合同，且不得再向原告收取款项；收据和合同时间差异问题是由被告和第三人为了核实已销售的111套是否是真实的、通知原告把2009年的合同换成了2013年的合同，为了表示真实性又加盖江苏建工项目部公章，是被告和第三人造成的，被告及第三人有责任继续履行合同；规划许可的文件已经证明了目前产权仍然在被告名下，我国相关法律都规定了开发项目立项备案开发建设都是需要有关部门登记的，禁止私自向无资质的企业和个人转让。因此项目的产权和处置权应当是被告。涉案房屋现在是现房，具备交付条件，被告和第三人已经把其他房屋交付了。第三人认为原告的打款某的合同相接近，没有证据证实，原告有收款收据，形成买卖合同关系核心是买卖合同。 被告山东晨光房地产开发有限公司辩称，第三人申请事项事实清楚、理由充分，其诉求应当被支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山东晨光房地产开发有限公司称，2007年11月29日，其作为开发商（甲方）与案外人济南某营销策划有限公司（乙方）签订策划销售代理合同，甲方委托乙方独家策划销售甲方开发的位于济南市历下区工业南路的住宅楼与商业楼项目，有效期至项目整体交付半年为止，合作方式为代理提佣与溢价分成。原告作为案外人济南某营销策划有限公司负责人在上述合同上签字。被告向济南某营销策划有限公司先后支付了佣金若干。因该代理合同系复印件，原告对上述其本人签字的真实性不予认可。第三人提交的原告董监高投资任职及风险报告显示，原告系济南某房地产营销策划有限公司监事。 2012年1月5日，被告山东晨光房地产开发有限公司（转让方、甲方）与第三人徐立冬、张爱民（均系乙方、受让方）签订《房地产开发项目转让合同》，约定：被告将坐落于济南市历下区茂陵山路1号窑头大沟东侧的1号楼、4号楼转让给第三人徐立冬、张爱民开发建设，约定转让价格总计人民币5800万元，被告已领取了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；按照合同约定，合同签订后与项目相关的全部权利均由第三人徐立冬、张爱民享有，与被告无关，后续资金全部由第三人徐立冬、张爱民负责筹集，与被告无关。 原告高学峰称，2007年，被告山东晨光房地产开发有限公司的法定代表人苏彪向其借款100万元，其按照苏彪的指示将100万元借款打入被告财务总监、苏彪的妹妹苏某某的个人账户中，因苏彪一直没有还款，2009年，苏彪同意将100万元借款转为包括涉案两套房屋在内的三套房屋的首付款，并于当年签订了商品房买卖合同。2013年，第三人徐立冬、张爱民收回了原告持有的2009年签订的合同，于2013年1月18日重新签订了两份商品房买卖合同，因两第三人对外以江苏省建设集团公司济南山水久园一期项目部的名义从事工程建设，故在该两份商品房买卖合同上加盖了该项目部的公章。2013年1月18日，原告高学峰（买受人）与被告山东晨光房地产开发有限公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人高学峰购买被告开发的位于济南市历下区茂岭山路1号山久水园第依山居1单元1102号房，建筑面积93.5平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4200元，金额392700元。买受人按照分期付款方式付款，已交369012元，余款23688元于房屋封顶时交清。出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房预售许可证及现房销售备案号处均为空白。直至原告起诉，涉案房屋未取得商品房预售许可证及现房销售备案号。同日，原告高学峰（买受人）与被告山东晨光房地产开发有限公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人高学峰购买被告开发的位于济南市历下区茂岭山路1号山久水园第依山居2单元1101号房，建筑面积95.85平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4200元，金额402570元。买受人按照分期付款方式付款，2013年1月18日之前已交房款369012元，余款33558元于封顶时交齐。出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房预售许可证及现房销售备案号处均为空白，直至原告起诉，涉案房屋未取得预售许可证及现房销售备案号。原告称，其已于2007年7月9日向被告公司财务苏某某个人账户转款77万元用于交纳上述两套房屋购房款。被告于2009年4月26日向原告出具涉案两套房屋的收据（编号分别为0004976、0004973），证明收到两套房屋购房款共计738024元，并加盖财务专用章确认。被告、第三人对此均不予认可，认为原、被告之间的以物抵债协议不成立，商品房买卖合同亦不成立。 本案在审理过程中，经原告申请，本院依法向济南市历下区检察院调取了案外人苏某某在公安机关的询问笔录，苏某某在该询问笔录中自认其系被告的法定代表人苏彪的妹妹，系被告单位财务负责人，苏彪以个人名义向原告借款100万元用于公司使用，原告通过转账形式向苏彪出借了该100万元款项，具体转到谁的银行卡里记不清了，2011年前后，苏彪安排财务部门为原告办理了以房抵债的手续，给原告开具了两份收款收据（编号分别为0004976、0004973）和购房合同，收据上显示的款项没有入公司账目，而是用于抵销苏彪对原告的上述100万元借款。 原告称，被告于2016年3月底交房，其于2017年12月5日以向案外人陈某某、张某、姜某补偿房租的方式，对1单元1102室进行了收房。2017年11月20日通过出租的方式，对2单元1101室进行了收房，随后对涉案房屋进行了出租，因第三人强行进入涉案房屋打砸，济南市公安局历下区分局已对徐立冬等人进行了刑事立案侦查。被告及第三人均不予认可。第三人称，涉案两套房屋已被原告打穿并造成房屋主体结构破坏，原告予以认可。 2019年8月8日，济南市自然资源和规划局就原告提出的申请出具《关于申请查询历下区依山居（原山久水园）1号楼规划多少层及相关内容信息的答复意见》，载明：……经落实，济南市规划局2011年6月7日，已建字第370102201100141号为山久水园住宅组团（二期）1号、4号住宅楼办理了建设工程规划许可手续，其中1号住宅楼规划审批为地上18层，地下2层。 2019年10月28日，济南市历下区人民政府出具关于山久水园项目查封房产的情况说明，证实山久水园项目1号楼、4号楼由第三人徐立冬、张爱民筹集资金开发建设，被告对山久水园1号楼、4号楼无资金投入，被告及其法定代表人苏彪对山久水园1号楼、4号楼不享有所有权、处置权。 本院认为，围绕原告及第三人的诉讼请求，本案争议焦点可归纳为：1、原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告应否继续履行原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的协助办理诉争涉案两套房产的办证义务并向原告支付逾期交房违约金；3、第三人诉请将涉案两套房屋返还第三人的主张能否成立。 关于合同效力问题。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”因此,预售商品房必须办理预售登记,取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告订立《济南市商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，原告提交的济南市自然资源和规划局的答复意见，仅证明涉案山水久园小区1号楼、4号楼办理了建设工程规划许可手续，但未载明已办理预售许可证，原告未提交其他有效证据佐证在其起诉前，涉案山水久园小区已办理预售许可证，且被告及第三人亦称截止目前为止，山水久园小区1号楼、4号楼仍未取得商品房预售许可证明，依照上述法律规定，涉案两份《济南市商品房买卖合同》应当认定为无效合同，故对第三人确认原、被告间涉案合同无效的诉讼主张，本院予以支持。 关于合同义务履行问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉案商品房买卖合同无效，原告即使占有并已取得某小区1号楼1单元1102室及1号楼2单元1101室房屋收益权，仍不能因此取得该两套房屋的所有权，故原告称其对涉案两套房屋享有所有权而要求被告对该两套房屋办理不动产权证书的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。因涉案两份《济南市商品房买卖合同》无效，原告无权依据合同约定要求被告向其支付逾期办证违约金及利息。庭审中，经本院向原告释明，原告变更诉讼请求为：1、按照涉案房屋市场价值赔偿原告损失340万元；2、诉讼费用由被告承担。本案中，关于原告已付款项的性质，原告称2007年被告法定代表人苏彪向其借款100万元，原告按照苏彪指示打入被告公司财务总监、苏彪妹妹苏某某账户，后因被告经营困难，苏彪同意将借款转换为三套房屋的首付款，即1号楼1-1101室、1号楼1-1102室及1号楼2-1101室，原、被告签订了商品房买卖合同，2013年因苏彪被捕，原告接第三人通知带原合同到现场核实，第三人将2009年签订的原合同收回，重新签订了涉案两份商品房买卖合同。原告提交银行流水明细证实其于2007年7月9日转款77万元用于支付涉案房款，被告、第三人对此均不予认可，被告称未收到原告交纳的上述款项，原、被告之间以物抵债协议不成立。本院认为，公安机关对被告单位原财务负责人苏某某的询问笔录的内容可以印证因被告法定代表人苏彪拖欠原告借款100万元未偿还，被告单位于2011年实际为原告办理了以房抵债手续，即原告持有的两张收款收据上载明的合计金额738024元的性质从借款转变为购房款；但被告在未取得商品房预售许可证的情况下为原告办理以房抵债手续，没有尽到告知义务，原告亦未尽到审慎注意的义务，因此，双方均有过错，根据上述法律规定，原告要求被告返还购房款738024元的诉讼请求，本院予以支持，对原告超过部分的赔偿要求，本院不予支持。 关于第三人诉请返还涉案两套房屋的请求，本院认为，被告已于2012年1月5日将济南市历下区茂陵山路1号窑头大沟的1号楼、4号楼（即山久水园1号楼、4号楼）转让给第三人徐立冬、张爱民开发建设，该项目转让后的资金筹措、开发建设均由第三人完成。2019年10月28日，济南市历下区人民政府出具的《关于山久水园项目查封房产的情况说明》，进一步证实山久水园项目1号楼、4号楼由第三人徐立冬、张爱民筹集资金开发建设，被告及其法定代表人苏彪并无资金投入，因此被告对该项目不享有所有权。本案中，被告对涉案某小区X号楼X单元XXXX室及X号楼X单元XXXX室房屋不享有所有权，更无处置权，原告未尽认真审查义务，与被告签订的《济南市商品房买卖合同》为无效合同，原告不符合善意取得的构成要件，依法不享有涉案两套房屋的所有权，应当返还给第三人。庭审中，原告对第三人提交的涉案两套房屋的现状照片予以认可，结合原告提交的租赁合同及庭审自认，可认定涉案房屋由原告占有、使用，原告应当予以返还。故第三人要求原告返还房屋的主张有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告高学峰与被告山东晨光房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的两份《济南市商品房买卖合同》无效； 二、被告山东晨光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高学峰购房款738024元； 三、原告高学峰于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区茂岭山路1号某小区X号楼X-XXXX室及X号楼X-XXXX室房屋返还给第三人徐立冬、张爱民； 四、驳回原告高学峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告高学峰交纳的案件受理费1480元，由原告高学峰负担740元，由被告山东晨光房地产开发有限公司负担740元；第三人徐立冬、张爱民交纳的案件受理费5876元，由原告高学峰负担2938元，由被告山东晨光房地产开发有限公司负担2938元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张秀娟 二〇二〇年七月十六日 书记员  陈 倩