广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初3000号原告：广州市高德高盛置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：广州名晟实业投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：赖琼武。被告：罗俊，男，住贵州省玉屏侗族自治县。原告广州市高德高盛置业有限公司与被告广州名晟实业投资有限公司、罗俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市高德高盛置业有限公司（以下统称高德置业公司）的委托诉讼代理人胡新范到庭参加诉讼，被告广州名晟实业投资有限公司（以下统称名晟公司）、罗俊经本院合法传唤没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德置业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告自2019年6月1日至2019年8月31日租金162852.39元及迟延缴纳租金的违约金（以欠缴当月租金为基数，按每日2%的标准，从欠缴当月6日起计至付清之日，违约金以拖欠的本金为限）；2.两被告支付原告为实现债权所支付的律师费8000元；3.本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年1月，高德置业公司与罗俊签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定高德置业公司将位于广州市天河区体育西路XXX号XX楼X单元（以下统称涉案房屋）出租给罗俊作办公用途使用。合同签订后，高德置业公司依约将场地交付罗俊使用。经名晟公司和罗俊申请，三方签订《租赁合同转让协议》约定罗俊将其在合同项下的全部权利义务转让给名晟公司，由名晟公司取代罗俊继续向高德置业公司履行合同。转让协议同时约定罗俊对名晟公司合同的履行承担连带担保责任。合同签订后，名晟公司于2019年6月起开始拖欠租金，经高德置业公司多次催促拒不支付。高德置业公司为维护自身权益，向法院提起诉讼。被告罗俊向本院提交书面答辩状称，不同意高德置业公司的诉讼请求，罗俊不应承担涉案房屋的租金及违约金。1.罗俊并非涉案房屋的实际承租人。2018年1月，由于名晟公司营业执照一直未能办理，故其总经理赖崇武提出暂时借用罗俊的身份证与高德置业公司签订涉案房屋租赁合同，待名晟公司注册成立后再将承租主体变更为名晟公司。后三方签订《租赁合同转让协议》，约定自2018年6月1日起将承租主体正式变更为名晟公司。涉案房屋的实际使用人和租金支付主体均为名晟公司，罗俊只是名晟公司在注册成立前为协助公司代签合同的员工，且罗俊已于2018年7月22日正式从名晟公司处离职，后续事宜并不知晓。2.涉案合同订立时显示公平，应予撤销。涉案合同最大限度地保障了高德置业公司的利益，且双方的违约责任不对等，显然合同是高德置业公司提供的格式合同条款，有失公平。在签约过程中管理处负责人及中介人员并未向罗俊做过任何一条协议条款的解释，尤其是与罗俊利益相关的连带担保条款，只是单纯引导罗俊在何处签字，并未尽到提示和说明义务。签字后合同由高德置业公司和名晟公司保存，基于罗俊法律知识较为单薄以及对高德置业公司和名晟公司的信任，在签约时没有仔细审阅合同内容，在不知情的情况下签订了附有连带担保责任的合同，以为只是单纯转让承租主体，实属重大误解。3.罗俊目前处于失业，无经济来源，亦不应承担本不该由其赔付的租金和违约金。被告名晟公司没有答辩，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见经审理查明：高德置业公司（出租人、甲方）与罗俊（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积474.18平方米；双方约定2018年1月15日至2018年2月13日，月租金额为0元。2018年2月14日至2018年12月31日，月租金额为51211.44元。2019年1月1日至2019年12月31日，月租金额为54284.13元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账或现金支付付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳102422.88元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜及与《房屋租赁合同补充协议》约定不同的条款，以《房屋租赁合同补充协议》约定为准；本合同自双方签字之日起生效。高德置业公司与罗俊分别于甲方、乙方处签字盖章确认。高德置业公司（出租人、甲方）与罗俊（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：G.T.L-26-2018.E6.11.21C-01），约定乙方承租的涉案房屋的计租面积为双方确认的面积，共474.18平方米。乙方承租只限于办公，除甲方书面同意外，乙方不得任意改变该物业用途和经营范围；乙方除根据原合同向甲方交纳保证金102422.88元外，还需预付2018年2月14日至2018年2月28日租金27434.7元；乙方装修期为30天，从2018年1月15日至2018年2月13日，装修期内免收租金，但乙方仍需交纳物业管理费及水电费等相关费用；乙方须按时向甲方缴付租金等费用。乙方迟延缴付的，除应支付租金及应缴费用外，还需向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%计算；如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前两个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回。同时乙方应承担该物业由出租人重新出租前空置期间的租金作为违约金补偿甲方损失，直至出租方将该物业重新出租或本合同期满（经双方协商同意解除、终止合同外）。乙方未提前通知的，甲方除有权没收保证金及要求承担上述空置期间租金补偿外，还有权要求乙方另行支付相当于当月租金的两个月金额的怠通知金；甲乙双方另约定本合同租期自2018年1月15日至2019年12月31日；其中2018年2月14日至2018年12月31日租金为每月每平方米108元，每月租金共计51211.44元。2019年1月1日至2019年12月31日租金为每月每平方米114.48元，每月租金额为54284.13元，需于2018年12月1日前补交租金保证金差额6145.38元。本合同为新租合同，乙方于每月5日前以现金或转账交纳当月租金和相关应缴费用；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；甲乙双方约定，乙方须于2018年1月15日前签署本合同并缴交本合同履约保证金102422.88元及首期租金27434.7元，若乙方迟于上述约定时间签署合同及交纳各项款项，视为乙方严重违约，甲方有权将21C单元自行出租并保留追究缔约过失责任的权利。高德置业公司和罗俊均盖章签字确认。2018年5月28日，名晟公司、罗俊向高德置业公司提交《更名申请》，表示名晟公司承租涉案房屋，应《房屋租赁合同补充协议》合同履约第八条第三点的规定，将合同乙方名称从“罗俊”变更为“广州名晟实业投资有限公司”。高德置业公司（甲方）、罗俊（乙方）、名晟公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》，鉴于甲乙双方于2018年1月15日签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》及相关补充协议（以下简称《合同》），各方达成协议一、自2018年6月1日起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。二、自2018年6月1日起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务。受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》。丙方确认在协议签署前，已完全了解所有与物业相关的信息及权利的权利义务。……四、《合同》转让及受让后，甲方可以向乙方主张原甲方对乙方的抗辩，丙方可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩……十一、转让后，乙方对丙方合同的履行承担连带担保责任。高德置业公司、罗俊、名晟公司均盖章签字确认。由于未缴纳相关费用，高德置业公司通过中国邮政快递向赖琼武邮寄《催租函》和《催缴费用函》，表明截至2019年6月20日名晟公司仍未缴纳当月租金55369.81元及管理费、水电费14972.09元，上述快递均被退件。2019年8月24日，高德置业公司通过中国邮政快递向名晟公司发出《关于解除合同的通知》，表明名晟公司的行为构成严重违约，合同无法继续履行，依据约定于2019年8月25日前解除与名晟公司的租赁关系，并将于2019年8月25日前收回涉案商铺等。该快递被退件，高德置业公司亦无再发出上述通知书。由于名晟公司自2019年6月起没有支付租金，高德置业公司提起本案诉讼。为证明其为实现本案债权支出了律师费，高德置业公司提交其与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托合同》、金额为8000元的银行转账回单。罗俊（甲方）提供其于2018年7月22日与赖琼武（乙方）、赖李文（丙方）签署《广州名晟实业投资有限公司退伙协议》，表明三方经协商一致，甲方提出退伙，其他方同意其退伙。退伙人对退伙前发生的公司债务，以其退伙时从公司取回的财产承担责任。协议还对其他事项进行了约定。罗俊、赖琼武、赖李文均签字捺印确认。高德置业公司对此不予确认，认为与本案无关，内部的退伙协议对高德置业公司没有约束力。高德置业公司在庭审中陈述，名晟公司已缴纳102422.88元保证金并支付租金至2019年5月31日；名昇公司没有向高德置业公司发出通知解除合同就于2019年5月弃铺，但并未交回涉案商铺，高德置业公司于2019年8月31日将涉案商铺收回，并于2019年11月出租给案外人。本院认为：高德置业公司和罗俊签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及高德置业公司、罗俊、名晟公司签订的《租赁合同转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。罗俊认为上述合同显失公平，其在订立合同时存在重大误解，但并未提供证据证明，本院不予采纳。名晟公司、罗俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对当事人提交的证据进行质证和陈述的事实进行抗辩的权利。名晟公司在未提前通知高德置业公司的情况下弃铺，根据合同约定“乙方未提前通知的，甲方除有权没收保证金及要求承担上述空置期间租金补偿”，故高德置业公司要求名晟公司支付2019年6月1日至2019年8月31日租金162852.39元（54284.13元/月×3月）符合合同约定，本院予以支持。名晟公司没有按时支付租金，高德置业公司要求按每日2%的标准计算违约金至实际清偿之日止，上述违约金标准过高，本院酌情调整为同期银行贷款利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。高德置业公司要求名晟公司承担其为维护合法权益所支付的合理律师费用8000元，符合合同约定，本院予以支持。根据三方签订的《租赁合同转让协议》，罗俊自愿对名晟公司合同的履行承担连带担保责任，该约定为当事人真实意思表示，合法有效。高德置业公司诉请要求罗俊对名晟公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。罗俊承担保证责任后，有权向名晟公司追偿。罗俊以其失业、没有经济来源为由，认为不应当支付租金及违约金，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告广州名晟实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德高盛置业有限公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金162852.39元及违约金（以每月欠付的租金54284.13元为基数，分别于2019年6月6日、2019年7月6日、2019年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至2019年8月19日止；以162852.39元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金总额以每月欠付租金本金为限）；二、被告广州名晟实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德高盛置业有限公司支付律师费8000元；三、被告罗俊对本判决第一、二项确定的被告广州名晟实业投资有限公司的债务承担连带清偿责任，被告罗俊承担保证责任后有权向被告广州名晟实业投资有限公司追偿；四、驳回原告广州市高德高盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6306元，由原告广州市高德高盛置业有限公司负担3077元，被告广州名晟实业投资有限公司、罗俊负担3229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  陈志强人民陪审员  吴树永二〇二〇年七月十五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟