福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽06民终1485号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾才，男，1984年5月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：杨金川，福建扬都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国容，福建扬都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州牛庄文化创意产业集团有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳响路108号。统一社会信用代码9135060231536778XX。法定代表人：黄建忠，特别助理。委托诉讼代理人：蔡丽?，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：方靖玲，福建泾渭明律师事务所实习律师。上诉人曾才因与被上诉人漳州牛庄文化创意产业集团有限公司（以下简称牛庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾才上诉请求：1.撤销一审判决，改判牛庄公司返还租金、物业管理费、垃圾清运费、履约保证金等共计669599元，并赔偿曾才装修费用450000元。2.本案一、二审诉讼费用由牛庄公司负担。事实与理由：（一）一审认定事实不清、适用法律错误，对案涉合同效力未进行深入审查。牛庄公司在本案中未提供其对租赁物拥有合法权属的证据，也未提供证据证实租赁物取得建设工程规划许可以及其对租赁物进行大规模改造改建经过相关部门的许可。因此，案涉合同应认定为无效合同。一审认定合同有效是错误的。（二）一审认定案涉店面已于2015年3月交付曾才使用，属于认定事实错误。案涉合同约定店面交接时间以双方签订《店面交付确认书》的时间为准。但牛庄公司至今未办理完成规划及消防验收相关文件手续，也未通知曾才正式交接店面，双方未签订《店面交付确认书》，因此，案涉店面应认定未交付使用。即使按照一审的逻辑，将交付装修视为交付使用，则不应当认定案涉所有509.8㎡店面均已交付使用。因为实际装修的店面只有BL001号店面，其他A167、A168及A169-1号店面未进行实质装修，一审认定案涉店面已全部交付，与事实不符，有违常理。案涉店面虽进行了小部分装修，但已装修的部分只是作为一个临时办公室，根本无法作为其他用途，更不能依照合同约定的目的作为酒吧进行经营，一审直接认定案涉店面已交付使用，不客观、不公正。（三）一审法院认定曾才违约没有依据。牛庄公司长期未取得消防验收，违反消防法的强制性规定，导致曾才无法办理营业执照，无法投入使用。应认定牛庄公司为过错方，而不是认定曾才违约。（四）牛庄公司对于案涉店面的物业管理费、垃圾清运费不具有原告诉讼主体资格，一审判决曾才承担上述费用，明显有误。由于案涉店面一直未依约正常交付使用，曾才无法依约进行酒吧经营，不可能产生物业管理费、垃圾清运费。即使产生，在店面未移交的情况下，该费用应由牛庄公司自行负担。为案涉店面提供物业服务的是漳州牛庄物业服务有限公司，即使认定租赁合同有效，也应当由漳州牛庄物业服务有限公司催讨主张物业管理费。一审中牛庄公司提交的授权委托书也无法证明牛庄公司具备催讨物业管理费的主体资格，一审作出的相关判决没有依据。牛庄公司起诉要求的物业管理费、垃圾清运费等项目，没有相关的政府收费文件标准，均由牛庄公司单方制定，收费标准不合法、不合理，诉求于法无据。牛庄公司起诉后，对案涉店面采取停水停电错误，即使认定曾才需要承担物业管理费和垃圾清运费，自停水停电之日起，曾才已无法得到相应的物业服务，因此上述两项费用不应持续要求曾才支付。（五）牛庄公司的过错行为导致曾才严重的损失，牛庄公司依法应返还租金及赔偿曾才的装修费用损失，一审未支持曾才的反诉请求明显有误。被上诉人牛庄公司辩称：（一）一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。案涉合同合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定不适用于本案。且2015年4月28日《漳州市城乡规划局关于漳州金龙客车有限公司厂房补办规划手续的复函》载明“......该项目1-3#、5-9#楼（建筑面积以实测为准）符合城市规划要求，建议该部分建筑在满足消防、结构安全等要求及符合国土、住建等相关部门意见的前提下，直接进入产权登记”。2015年8月19日漳州市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》认定牛庄文创园1-3#楼、5-8#楼工程消防设计合格。牛庄公司于2015年2月25日出具一份《授权委托书》，委托漳州牛庄物业服务有限公司作为漳州牛庄项目负责运营单位，全权负责该项目出租、使用及日常管理等事宜。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合同成立并生效且有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。（二）一审判决认定事实清楚，牛庄公司交付涉案店面给曾才的时间是2015年3月。首先，曾才向原审法院提供的证据《房屋店面装修合同》中载明内容“工期:自2015年4月1日开工，至2015年6月1日竣工”，且曾才在原审庭审中确认了“合同签订后，漳州牛庄文化创意产业集团有限公司将上述三份合同项下的店面交付曾才装修”的事实，可证明牛庄公司已于2015年3月份将案涉店面交付给曾才。其次，曾才于2015年3月19日交付第一期租金、物业管理费等费用，结合2016年1月13日《店面租赁合同》约定内容“租期从2015年5月1日起，装修免租期60天即至2015年6月30日，第一期租金从2015年7月1日起计付”，都足以说明曾才在2016年1月13日签订《店面租赁合同》时已接收案涉店面，否则曾才不可能确认租期从2015年5月1日起算，据此也可以证明店面交付时间在2015年5月1日之前。最后，牛庄公司在2015年3月已将租赁物全面交付曾才使用，双方约定租赁期限自2015年5月1日起算。合同于2016年1月13日补签。进一步说明租赁物已在2015年5月1日之前的2015年3月已交付曾才，曾才接收租赁物后并无任何异议，否则曾才不可能在半年后的2016年1月还确认双方约定的10年租赁期限从半年前的2015年5月1日起算。（三）一审认定曾才违约有相应的事实和法律依据。曾才提出的由于牛庄公司没有交付符合条件的租赁场地致使其无法使用的主张不能成立。牛庄公司与曾才于2016年1月13日签署的三份《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及其附件里并无任何条款体现牛庄公司有向曾才提供其所称的规划文件及消防验收合格文件的义务。相反，合同1.2条曾才本人已声明:签订本合同前已对合同所指租赁物现状和产权属性(包括但不限于---消防等方面)均已充分了解认可该场所地适于自身经营所需，不存在配套不足等问题。现在曾才提出此主张，有违诚信原则。另外，曾才一直使用租赁物经营字画展，这是曾才自己对经营方向的改变，与牛庄公司无关。牛庄公司已完成交付租赁物的义务，曾才对租赁物的装修进度与牛庄公司无关，更不影响租赁物交付的事实。且曾才擅自改变租赁物的用途属于违约行为，应承担相应的违约责任，一审判决认定曾才违约合法有据。（四）牛庄公司主张物业管理费、日常垃圾清运费的原告主体适格，且没有违反法定程序。《“漳州牛庄文创园”物业管理服务协议》虽系漳州牛庄物业服务有限公司与曾才签订，但牛庄公司与曾才签订租赁合同也已对物业管理费进行约定，曾才也已按合同约定于2015年3月19日支付第一期物业管理费。且案涉店面系牛庄公司委托漳州牛庄物业服务有限公司进行日常管理，牛庄公司作为业主单位，有权依据合同约定直接要求曾才支付尚欠物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定并不适用于本案，况且牛庄公司一审提供的证据催款函及微信聊天记录等均证实牛庄公司至少于2018年6月22日、2019年7月30日通过EMS寄送书面催款函催告曾才缴交包括前述二项费用在内的所欠全部费用。因此牛庄公司也履行了事先催讨程序。（五）曾才要求返还租金、物业费、履约保证金、装修保证金没有任何事实和法律依据。如前所述，牛庄公司全面履行合同义务，而曾才存在逾期缴纳租金等各项款项的一系列违约行为，因此，曾才无权要求返还所谓款项。（六）曾才要求返还及赔偿装修费用没有任何事实和法律依据。曾才一审提供其于2015年3月25日与漳州卓晨装饰工程有限公司签订的《房屋店面装修合同》，而事实上漳州卓晨装饰工程有限公司于2015年6月29日才成立，但却在2015年3月25日《房屋店面装修合同》上加盖公章，在曾才主张已付装修费的其中一份日期为2015年4月1日《收款收据》上加盖公章。另外，漳州卓晨装饰工程有限公司法定代表人曾山与曾才系兄弟关系，曾才为该公司监事。故《房屋店面装修合同》、《收款收据》不具有真实性，曾才要求返还、赔偿装修费用没有任何事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，曾才的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。牛庄公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除牛庄公司与曾才签署的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及其全部附件，解除双方租赁关系；2.责令曾才立即将租赁物腾空并移交牛庄公司收执；3.判令曾才立即向牛庄公司偿还欠付的租金、物业管理费计318478元（暂计至2019年9月30日）；自2019年10月1日起至曾才实际腾空并移交租赁物日止曾才还应按22166.50元/月标准向牛庄公司支付租金等各项款项：①租金14019.50元/月(27.5元/㎡/月×509.8㎡=14019.50元/月)；②物业管理费7647元/月（15元/㎡/月×509.8㎡=7647元/月）；③日常垃圾清运费500元/月（200元/月/户+200元/月/户+100元/月/户=500元/月）；4.判令曾才立即向牛庄公司偿还欠付的滞纳金，滞纳金以每笔逾期金额为基数，每逾期一日，按逾期金额的3‰计算至实际还款之日止（暂计至2019年9月30日363011.72元）；5.判令曾才缴纳的履约保证金35000元由牛庄公司没收，归牛庄公司所有，曾才无权要求返还。曾才向一审法院反诉请求：1.解除牛庄公司与曾才于2016年1月13日签订的三份《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》（合同编号分别为：ZZNZDM2016011301、ZZNZDM2016011302、ZZNZDM2016011303）及其附件；2.牛庄公司返还曾才租金332250元、物业费199350元、履约保证金35000元、装修保证金10000元，还有A169-1店面的租金、物业费、垃圾清运费的总额800427元，共计669599元；3.牛庄公司赔偿曾才装修费用450756.9元。一审法院认定事实：（一）牛庄公司与曾才于2016年1月13日签订三份合同《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》（编号为ＺＺＮＺＤＭ2016011301、ＺＺＮＺＤＭ2016011302、ＺＺＮＺＤＭ2016011303）及附件，约定（摘要）：1.曾才自2015年5月1日起陆续承租牛庄公司位于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面，租赁面积总计509.8㎡（含公摊面积），用于ＭＯ酒吧品牌经营。2.租赁期限为10年，自2015年5月1日起至2025年6月30日。3.以《店面交付确认书》的签署日期为实际交付日期，本合同约定免租期、起租日、合同期满日亦相应顺延。4.《店面交付确认书》实际交付日期以牛庄公司确认租赁物已符合牛庄公司场地交付条件为准，曾才应于五日之内到场进行交付确认，如曾才未能按时到场或因其他原因拒绝进行场地交付确认，牛庄公司可通过挂号信或快递形式通知曾才，牛庄公司将于挂号信或快递寄出的三日内视为曾才已同意场地交付确认。5.租金标准：2015年7月1日起至2018年6月30日，以25元／㎡／月标准缴纳；2018年7月1日起至2021年6月30日，以27.5元／㎡／月标准缴纳；2021年7月1日起至2024年6月30日，以30.25元／㎡／月标准缴纳；2024年7月1日起至2025年6月30日，以33.275元／㎡／月标准缴纳。6.租金支付方式为三年付，合同签订当日缴纳首期租金后，曾才应分别于2018年7月1日、2019年7月1日、2020年7月1日等依次缴纳应缴租金。7.物业管理费标准及支付方式：以15元／㎡／月标准缴纳，按三年付，与租金一并缴纳。垃圾处理费，餐饮行业51㎡-100㎡以下为100元／月／户、101㎡-400㎡以下为200元／月／户。8.水电费标准及支付方式：水电费按当地政府标准缴纳，按月支付，公摊部分根据实际标准进行分摊支付。9.曾才应在签订本合同之日向牛庄公司缴纳三个月的租金作为履约保证金（Ａ168、Ａ167店面为16213元，ＢＬ001店面为21225元）。10.合同签订之日，曾才还应向牛庄公司缴纳装修保证金（Ａ168、Ａ167店面为5000元，ＢＬ001店面为5000元）装修保证金待曾才按本合同相关约定装修完毕且没有违反本合同及装修协议约定的相关装修条款，经由牛庄公司书面验收合格，且曾才开始正常营业半年内将装修保证金无息退还给曾才。11.本合同经双方签字盖章,且牛庄公司收到曾才支付的履约保证金款项后生效。本合同项下有3个附件,附件为合同的有效组成部分。庭审中，曾才确认如下事实：合同签订后，牛庄公司将上述三份合同项下的店面交付曾才装修。（二）2015年3月19日，曾才向牛庄公司缴纳装修保证金1万元、履约保证金3.5万元、租金332250元、物业管理费199350元、垃圾清运费1772元、日常垃圾清运费10800元。牛庄公司认可曾才交纳合同约定的第一期租金，从2018年7月1日起未再缴纳租金等相关费用。曾才主张交了三年租金。2017年9月12日，牛庄公司出具一份收款收据，载明：“收到曾山ＭＯ休闲吧交来店面Ａ167、Ａ168、ＢＬ001开业至2017年8月水电费7448元。”2018年3月6日，牛庄公司出具一份《声明》，载明：“兹ＭＯ休闲吧（店面Ａ167、Ａ168、ＢＬ001）开具的一张押金条，单据编号为：6008485共计1万元，用于抵扣商户ＭＯ休闲吧2017年7月前的水电费，不足部分以现金补足（原押金条作废）。”庭审中曾才确认上述保证金1万元已用于抵扣水电费，余款现金补足。（三）一审中，曾才提供一份其于2015年3月25日与漳州卓晨装饰工程有限公司签订《房屋店面装修合同》，合同约定（摘要）：1.装饰施工地点：牛庄ＭＯ餐厅；2.施工面积186平方米；……5、工期：自2015年4月1日开工，至2015年6月1日竣工……。漳州卓晨装饰工程有限公司成立于2015年6月29日，曾山为公司法定代表人、执行董事兼总经理，曾才为公司监事。曾山与曾才系兄弟关系。（四）牛庄公司于2015年2月25日出具一份牛庄公司《授权委托书》，委托漳州牛庄物业服务有限公司作为漳州牛庄项目负责运营单位，全权负责该项目出租、使用及日常管理等事宜。2015年4月28日《漳州市城乡规划局关于漳州金龙客车有限公司厂房补办规划手续的复函》载明“……该项目1-3＃、5-9＃楼（建筑面积以实测准）符合城市规划要求，建议该部分建筑在满足消防、结构安全等要求及符合国土、住建等相关部门意见的前提下，直接进入产权登记”。2015年8月19日漳州市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》认定牛庄文创园1－3＃楼、5－8＃楼工程消防设计合格。一审法院认为，牛庄公司与曾才签订的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。鉴于牛庄公司与曾才一致同意解除双方所签订的上述合同、附件，故牛庄公司要求解除双方所签订的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及其全部附件的诉讼请求及曾才要求解除上述合同及附件的反诉请求，均予以支持。上述合同解除后，双方之间租赁关系解除，曾才应及时腾空案涉店面并返还给牛庄公司。（一）双方虽至今未签订《店面交付确认书》，但从曾才向一审法院提供证据《房屋店面装修合同》载明内容“工期：自2015年4月1日开工，至2015年6月1日竣工”及曾才庭审中确认的事实“合同签订后，牛庄公司将上述三份合同项下的店面交付曾才装修”来看，案涉店面可以认定牛庄公司已于2015年3月份交付给曾才。另外，曾才于2015年3月19日交付第一期租金、物业管理费等费用，结合店面租赁合同约定内容“租期从2015年5月1日起，装修免租期60天即至2015年6月30日，第一期租金从2015年7月1日起计付”，说明曾才在2016年1月13日签订店面租赁合同时已接收案涉店面，否则曾才不可能确认租期从2015年5月1日起算，据此也可以认定店面交付时间在2015年5月1日前。因此，曾才关于认案涉店面尚未交付的答辩理由，缺乏依据，不予支持。（二）牛庄公司主张租金、物业管理费及日常垃圾清运费交至2018年6月30日，曾才主张已交付三年租金，与店面租赁合同约定内容的一致，可以认定案涉店面租金、物业管理费及日常垃圾清运费交至2018年6月30日。曾才未按合同约定交纳第二期租金、物业管理费及日常垃圾清运费，已构成违约，应承担相应的违约责任。《“漳州牛庄文创园”物业管理服务协议》虽系漳州牛庄物业服务有限公司与曾才签订，但在牛庄公司与曾才签订的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》已对物业管理费进行约定，曾才也已按合同约定支付第一期物业管理费。且案涉店面系牛庄公司委托漳州牛庄物业服务有限公司进行日常管理，牛庄公司作为业主单位，有权依据合同约定直接要求曾才支付尚欠物业管理费。因此，牛庄公司主张曾才应偿还所欠付的自2018年7月1日起的租金、物业管理费及日常垃圾清运费的诉讼请求，予以支持。即2018年7月1日至2019年6月30日应付租金为27.5元／㎡／月×509.8㎡×11个月＝154214.5元，物业管理费为15元／㎡／月×509.8㎡×12个×月＝91764元，日常垃圾清运费为12个月×（200元／月／户＋200元／月／户＋100元／月／户）＝6000元，合计251978.5元。从2019年7月1日起，按租金14019.50元／月、物业管理费7647元／月、日常垃圾清运费500元／月的标准继续计算至案涉店面交付之日止。牛庄公司要求曾才支付滞纳金，实际为逾期付款违约金，根据合同第六条第6.6款约定“乙方应按时缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，如逾期缴纳的，则按每日逾期缴纳金额的3‰向甲方支付滞纳金”，牛庄公司该主张虽有合同依据，但约定标准偏高，调整为按月利率2%计付滞纳金。2018年7月1日应支付的租金、物业管理费、日常垃圾清运费合计251978.5元的滞纳金从2018年7月2日起计算至款项还清之日止。2019年7月1日应支付的租金、物业管理费、日常垃圾清运费的滞纳金从2019年7月2日起计算至款项还清之日止。（三）关于牛庄公司要求没收曾才缴纳的履约保证金35000元的诉讼请求。从双方签订的合同5.2条约定来看，履约保证金35000元具有担保性质，是双方确保履约的一种财力担保，其主要功能在于填补守约方损失，性质上属于违约金。如前所述，由于曾才的违约行为，一审法院已支持牛庄公司关于滞纳金的诉讼请求，但由于约定标准过高，一审法院进行了调整。因履约保证金与滞纳金同属于针对曾才未按合同约定交纳租金、物业管理费及日常垃圾清运费这一违约行为应当支付的违约金，因此，对牛庄公司要求没收履约保证金的诉讼请求，不再支持。但牛庄公司有权依合同约定从履约保证金中直接抵扣曾才欠付的滞纳金。（四）关于曾才反诉要求牛庄公司返还租金、物业费、履约保证金、装修保证金共计669599元的反诉请求。如前所述，本案是由于曾才违约引起的，故曾才要求返还租金、物业费、履约保证金，缺乏依据，不予支持。而装修保证金10000元已抵扣曾才所欠的水电费。因此，曾才上述反诉请求，不予支持。（五）关于曾才反诉要求牛庄公司赔偿装修费用450756.9元的反诉请求。由于漳州卓晨装饰工程有限公司于2015年6月29日才成立，但漳州卓晨装饰工程有限公司却在2015年3月25日《房屋店面装修合同》上加盖公章，在曾才主张已付装修费的其中一份日期为2015年4月1日《收款收据》上加盖公章。另外，漳州卓晨装饰工程有限公司法定代表人曾山与曾才系兄弟关系，曾才为该公司监事。故《房屋店面装修合同》、《收款收据》的真实性存疑，曾才用于证明其支出装修费用450756.9元的证据不足，且本案系曾才违约造成的。因此，曾才的上述反诉请求，依据不足，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除牛庄公司与曾才于2016年1月13日签订三份合同编号分别为：ＺＺＮＺＤＭ2016011301、ＺＺＮＺＤＭ2016011302、ＺＺＮＺＤＭ2016011303《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及全部附件。二、曾才应于判决发生法律效力之日起一个月内将址于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面腾空并返还牛庄公司。三、曾才应于判决发生法律效力之日起十日内支付牛庄公司尚欠的租金154214.5元、物业管理费91764元、日常垃圾清运费6000元，合计251978.5元及滞纳金，滞纳金从2018年7月2日起至款项还清之日，以尚欠的金额为计算本金，按月利率2%计付。四、曾才应于判决发生法律效力之日起十日内支付牛庄公司从2019年7月1日起，按租金14019.50元／月、物业管理费7647元／月、日常垃圾清运费500元／月的标准继续计算租金、物业管理费、日常垃圾清运费至上述第二条店面返还之日止，并支付以上述尚欠的租金、物业管理费、日常垃圾清运费为计算本金，从2019年7月2日起至款项还清之日止按月利率2%计算的滞纳金。五、牛庄公司有权从曾才交纳的履约保证金35000元中直接抵扣曾才欠付的滞纳金。六、驳回牛庄公司的其他诉讼请求。七、驳回曾才的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24458.5元，由牛庄公司负担675元，曾才负担23783.5元；反诉案件受理费7441.6元，由曾才负担。二审期间，曾才未提交新证据。牛庄公司提交《建设工程消防设计审核意见书》，用于证明案涉店面消防验收合格。曾才质证认为，该证据的真实性由法庭认定，即使该《建设工程消防设计审核意见书》有效，该意见也只是对涉案房产的设计方案进行审核，是否有实际投入施工还不明确，也不代表其竣工后的消防验收合格，故该份文件不能证明其符合消防验收条件。本院认为，本院于2017年12月4日作出的、已发生法律效力的（2017）闽06民终2167号判决已对该证据进行质证认证，查明“2015年8月19日漳州市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》系认定牛庄文创园1－3#楼、5－8#楼工程消防设计合格”，因此，本院对该证据的真实性予以确认，对于证明内容将在下文中一并分析。经审理查明，曾才对一审查明认定的“A168、A167店面为16213元”，认为实际是16215元；对“2015年8月19日漳州市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》认定牛庄文创园1－3#楼、5－8#楼工程消防设计合格”有异议，认为一审中双方均未对该事实进行陈述也未提交相关证据，该事实认定不属实。本院认为，根据A168、A167对应的租赁合同第5.1条约定，履约保证金为16215元，一审判决存在笔误，予以纠正，对曾才提出的该异议意见予以采纳；关于第二点异议意见，牛庄公司在二审补充提交的证据予以证实且相关事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，故对曾才提出的第二点异议意见不予采纳。曾才还提出一审判决遗漏查明以下事实：2016年1月14日曾才分别通过光大银行账户转账5万元到牛庄账户，转账30427元给牛庄公司，这些是支付A169-1店面的租金及垃圾清理费用。因此，A169-1店面租金是从2016年3月份才起算，对应的合同实际签订日期是2016年1月13日。三份合同日期均体现在2016年1月13日，但前两份合同是补签，所以2016年1月14日才发生上述两笔转账。本院认为，案涉A169-1店面租赁合同约定租期自2015年5月1日至2025年6月30日，租金起算日为2015年7月1日，在双方未有其他约定且曾才提供的光大银行信用卡账单2016年1月14日转账给牛庄公司5万元未标注款项性质的情况下，曾才提供的证据不足以证实A169-1店面的租金起算点发生变更，故曾才提出的上述意见依据不足，不予采纳。对一审判决查明认定的其他事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案双方于2016年1月13日签订的三份店面租赁合同是否合法有效？2.一审判决认定案涉店面已于2015年3月交付曾才使用，是否有事实依据？3.曾才是否存在违约行为？4.一审判决曾才向牛庄公司支付案涉店面的物业管理费、日常垃圾清运费及其计算标准，是否有事实和法律依据？5.曾才主张返还租金、保证金、物业管理费、垃圾处理费等费用，主张牛庄公司赔偿其装修费用损失，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）本案双方于2016年1月13日签订的三份店面租赁合同是否合法有效经查，在案涉三份租赁合同签订之前，2015年4月28日漳州市城乡规划局即就案涉店面所在的项目规划问题复函漳州金龙客车有限公司，认定符合城市规划要求；2015年8月19日漳州市公安消防支队向牛庄公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》中也载明，漳州市城乡规划局曾作出《关于同意漳州金龙客车有限公司工业厂房改造为漳州牛庄文化创意产业园的复函》。因此，案涉店面系经过主管部门批准后建设、改造的，案涉租赁合同合法有效。曾才提出的相关上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。（二）一审判决认定案涉店面已于2015年3月交付曾才使用，是否有事实依据经查，虽然案涉合同约定“以《店面交付确认书》的签署日期为实际交付日期”，但未约定何时签署《店面交付确认书》，故该约定属于约定履行期限不明确，双方可随时履行，而曾才提供装修合同自认2015年3月开始着手装修案涉店面，还于2015年3月19日交纳了案涉合同约定的第一期租金，即其以行使主要权利、履行主要义务的行为确定了案涉合同约定的店面交付时间，又装修是实际使用的一种形式，且一审并非将曾才的装修行为作为店面交付的唯一依据，而是综合在案证据进行评判的，因此，曾才提出的相关上诉理由依据不足，不予支持。一审判决认为案涉店面已于2015年3月交付曾才使用，有事实依据，并无不当。（三）曾才是否存在违约行为经查，如争议焦点（一）、（二）所分析，案涉合同合法有效，案涉店面也已实际交付给曾才使用，故曾才提出牛庄公司违约的上诉理由依据不足，不予支持。又案涉合同约定租金三年支付一次，曾才应分别于2018年7月1日、2019年7月1日、2020年7月1日等依次缴纳应缴租金，但其自2018年7月1日至今未再交纳租金，违反了案涉合同约定，理应承担相应的违约责任。故曾才提出其不存在违约行为的上诉理由，与事实不符，不予支持。（四）一审判决曾才向牛庄公司支付案涉店面的物业管理费、日常垃圾清运费及其计算标准，是否有事实和法律依据经查，牛庄公司系案涉店面的出租人、管理人，将案涉店面的物业管理费、日常垃圾清运费给付义务通过合同方式约定由曾才承担，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。如前所述，曾才已实际占有使用案涉店面，但自2018年7月1日起未再支付上述相关费用，牛庄公司依照合同约定以及漳州牛庄物业服务有限公司的授权主张曾才支付，符合合同约定，且曾才在向牛庄公司支付后，无需再向漳州牛庄物业服务有限公司履行同样的债务，故一审判决曾才将其尚欠的上述费用支付给牛庄公司并无不当。又案涉合同已对物业管理费、日常垃圾清运费的计算标准、计算方式作出了明确的约定，而曾才主张约定的收费标准不合法不合理，但未提供相应的证据予以证实其主张，因此，一审依照案涉合同约定进行判决并无不当，应予维持。（五）曾才主张返还租金、保证金、物业管理费、垃圾处理费等费用，主张牛庄公司赔偿其装修费用损失，是否有事实和法律依据如前所述，案涉合同已实际履行，一审还查明装修保证金1万元已抵扣曾才所欠的水电费，履约保证金因曾才存在违约行为而在其应承担的滞纳金中予以抵扣，故曾才提出返还租金、履约保证金、装修保证金、物业管理费、垃圾处理费等费用的上诉请求，与事实不符，不予支持。案涉合同履行过程中，曾才存在违约行为而牛庄公司没有违约，且曾才主张的装修费用损失既无合同依据且提供的证据不足以证实，因此，曾才提出的相关上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，曾才提出的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7441.6元，由上诉人曾才负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二〇年七月三日法官助理 陈佳臻书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。