广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初8984号原告：林志云，男，1953年11月15日出生，台湾居民。委托诉讼代理人：黄正道，广东国智律师事务所律师。被告：广州天马发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市西路168号天马大厦。法定代表人：赖钦祥，总经理。委托诉讼代理人：张文骏，系被告公司员工。委托诉讼代理人：敬娴，系被告公司员工。第三人：广州钰金物业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第三层3C02房。法定代表人：黄建忠，总经理。委托诉讼代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所实习律师。第三人：陈锡忠，男，1967年6月19日出生，汉族，住广东省汕头市朝南区。原告林志云诉被告广州天马发展有限公司、第三人广州钰金物业管理有限公司（下称钰金公司）、陈锡忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院依法追加钰金公司、陈锡忠作为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人黄正道，被告的委托诉讼代理人张文骏、敬娴，第三人钰金公司委托诉讼代理人颜伦任到庭参加诉讼。第三人陈锡忠经本院合法送达传票及证据材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其做缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告与第三人陈锡忠向原告返还位于广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1018单元商铺（以下简称涉案商铺）；商铺恢复原状后返还给原告；3、被告向原告支付2017年8月1日至2018年11月30日的租金人民币220132元；4、被告向原告支付违约金人民币66039元（暂按人民币220132元为基数，以每月2%的标准计算，自2017年8月1日起算至被告还清租金之日止，暂计至起诉日为人民币66039元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月30日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定由原告将涉案商铺出租给被告使用，租赁期自2014年12月1日起至2025年2月28日止，2016年12月1日至2017年11月30日的租金为每月13261元，2017年12月1日至2018年11月30日每月租金为13924元，2018年12月1日至2019年11月30日每月租金为14620元，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金为15351元。被告应于每月5日前支付本月租金，如被告逾期支付租金，每逾期一天，应按租金数额的2%向原告支付违约金。被告逾期三十天仍未支付租金的，原告有权解除租赁合同，收回租赁单元。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，但被告未向原告支付从2017年8月起的租金。庭审中，原告明确第三项诉请为判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年5月31日的租金，共计487678元；第四项诉讼请求违约金的计算基数变为487678元。被告辩称：1、涉案商铺已经向项目第三人钰金公司转租，且已经成片打通，因此恢复原状将使租户利益受到明显损害。2、原告的第四项诉讼请求的违约金基数，违约金应该与当月拖欠的租金作为计算基数。3、原告要求的违约金没有合同和法律依据，法院依法应酌情予以调整，并且被告因拖欠租金给原告造成的损失仅仅是逾期支付租金的利息损失。4、根据涉案合同的第三条第四款，原告没有向被告提供涉案商铺的租金发票。第三人钰金公司辩称，原被告签订的租赁合同中已明确约定被告有权转租、分租涉案商铺，故钰金公司作为次承租人从被告处承租案涉商铺的租赁合同合法有效，应当受到法律保护。2017年8月24日，被告与钰金公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》（以下统称“转租合同”），约定将包括本案所涉房屋在内的天马国际时装中心第一层整层（首夹、一楼A区、1028、1033、1051、1072、1089、1128除外）出租给钰金公司，合同约定租赁期限自2018年3月1日起。同日，被告、第三人及广州华诚物业发展有限公司（整个天马大厦的物业管理公司）三方签订《确认书》，约定第三人承租场地的起租日自实际交接场地之日开始计算，且自交接场地之日起有4个月免租期。2018年12月1日，第三人接收承租场地，提交了《天马大厦商铺、写字楼、仓库进场表》。转租合同签订后，钰金公司按照约定支付了租赁保证金，并按双方2018年12月1日签订的《支付费用确认书》的约定，支付了首年第一、二期的租金，因实际交接场地日期推迟及存在免租期，故第三人支付的首年租金对应的租赁时间为自2019年4月1日至2020年3月31日，也即钰金公司已向被告支付了2020年3月31日前的全部租金。钰金公司在签订转租合同后，将天马国际时装中心第一层统一规划并重新装修，其中首层的1017和涉案的1018号商铺合并在一起对外进行出租，现租户的名字为第三人陈锡忠。由于现在整个一层已正常开业，如解除原被告之间的租赁合同，并要求第三人将案涉商铺恢复原状后归还，不利于商场整层其他商户的经营，且刚刚装修好的商铺又要恢复原状，会造成相关人工、时间、装修材料等的浪费，且会引发一连串的违约，不利于从根本上解决纠纷。故钰金公司作为守约的次承租人，租赁权应当受到法律的保护。钰金公司不同意解除原被告之间的租赁合同。原告主张的租金以及违约金应该由被告承担。因此，请法院驳回原告的第一、二项诉讼请求。第三人陈锡忠未到庭应诉，亦未提交证据。经审理查明：广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1018单元商铺，建筑面积18.8525平方米，属原告所有。2014年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1018单元商铺以现状出租给乙方使用；租赁期为123个月，自2014年12月1日起至2025年2月28日止；2016年12月1日至2017年11月30日的租金为每月13261元，2017年12月1日至2018年11月30日每月租金为13924元，2018年12月1日至2019年11月30日每月租金为14620元，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金为15351元；乙方应于每月5日前支付本月租金（最迟不超过本月底），如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；在不违反国家法律法规的前提下，甲方同意乙方转租和分租，转租或分租的经营期限不得超出本合同的租赁期限。在租赁期内，乙方如需对租赁单元进行装修的，在不改变商铺产权、现有结构、规划间隔的原则下，甲方必须给予配合且不得干预，因装修产生的一切费用，由要求装修方承担；在租赁期内，乙方如需重新二次装修提升档次，装修在不改变商铺产权、现有结构、规划的原因下（注：如需拆除铺与铺之间的间隔玻璃、改变灯箱及门的布局），甲方必须同意乙方装修并且有义务及权利配合监督，合同期满后由乙方按产权原样复原，所产生的费用由乙方负责，与甲方无关；在不违反国家法律法规的前提下，甲方同意乙方转租和分租，转租或分租的经营期限不得超出本合同的租赁期限；租赁合同终止或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同的，乙方应于租赁合同终止之日前或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同后3日内将其在租赁单元内的财物全部搬出，并将租赁单元恢复至交付时的状态交还甲方；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按租金款额的2%向甲方支付违约金，乙方逾期三十天仍未支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁单元；合同履行过程中产生的争议，可向租赁单元所在地人民法院提起诉讼，与租赁合同有关的所有事宜均适用中华人民共和国法律。2017年8月24日，被告与第三人钰金公司签订《广州市房屋租赁合同》（编号：一层整层171030），约定被告将坐落在广州市越秀区环市西路168号天马国际时装批发中心第一层整层（首夹、一楼A区、1028、1033、1051、1072、1089、1128除外）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2430.73平方米，第三人钰金公司有转租权，租赁期间从2018年3月1日至2028年2月29日。2018年12月1日，第三人钰金公司将承租的天马国际时装批发中心第一层整层（首夹、一楼A区、1028、1033、1051、1072、1089、1128除外）商铺授权委托给案外人广州市可居物业管理有限公司（以下简称可居公司）对外统一管理，科举公司可以出租人名义负责天马大厦第一层整层的招商、运营、管理以及拥有对商铺的出租、转账和转让的权利。可居公司将天马一楼1017、1018商铺出租给本案第三人陈锡忠经营童装使用，租赁期限从2019年5月1日至2021年4月30日止。庭审中，被告及第三人钰金公司确认涉案1018商铺目前由第三人陈锡忠使用。本案审理期间，本院于2019年7月1日组织原告本人及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人、办公人员前往涉案商铺查看。经现场对比涉案商铺产权证附图位置及现编号为1018号商铺的位置，原告确认现在编号为1018号商铺的位置与涉案商铺产权证上的位置存在偏差，原来的涉案商铺位置针对通道。庭审中，原告称其出租涉案商铺给被告时，1018号铺与1017号铺有一层隔板作间隔，有三面墙体与一扇门的独立空间。经本院释明，原告坚持按原状交还涉案商铺，但未能提供涉案商铺的原四至位置。本院认为：原告林志云为台湾居民，本案为涉台房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果诉讼标的物在中华人民共和国领域内，可以由诉讼标的物所在地人民法院管辖。因涉案房屋属于本院管辖的行政区域范围内，本院作为涉案房产所在地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院，有权对本案行使司法管辖权，并依法适用中华人民共和国内地法律作为裁判本案争议的准据法。原、被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明涉案房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限，而且根据房产证所附的房地产分户平面图所示，同层各小业主所购面积之间在平面上紧密相连。通过本院组织的现场调查核实，原告确认要求返还的1018商铺与原先购入的商铺位置存在偏差、界限不明，也无法举证现在的1018商铺实际面积，而第三人钰金公司使用的天马国际时装批发中心一层整层总面积不仅包括原告所有的面积也涵盖其他业主的产权面积，故在目前情况下，即使被告和第三人同意按原状返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，因此本案不具备返还条件。另据查明事实，因被告已将包括原告所有的涉案商铺在内的天马国际时装批发中心一层整层以现状转租给第三人钰金公司使用，原告小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋共同构成的天马国际时装批发中心一层使用和经营具有整体和不可分割性，若原告单独解除与被告签订的租赁协议，势必影响其他出租人的利益，故本院对原告所主张的解除涉案租赁合同的请求不予支持。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求解除合同、返还商铺的请求，本院不予支持。但被告拖欠从2017年8月至2020年5月的租金，已构成违约，故原告要求被告支付上述期间拖欠的租金487678元符合合同约定，本院予以支持。被告辩称合同约定的违约金标准过高，基于公平原则，本院予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、于本判决生效之日起10日内，被告广州天马发展有限公司向原告林志云支付从2017年8月至2020年5月止的租金487678元及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日的次日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，计算至实际付清之日止）；二、驳回原告林志云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2796.3元，由被告广州天马发展有限公司负担。如不服本判决，原告林志云可在判决书送达之日起三十日内，被告广州天马发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  黄慧琦二〇二〇年七月九日书 记 员  刘嘉琳