福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初622号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼，统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：陈小茜，福建义全律师事务所律师，管理人工作人员。 被告：谢国安，男，1955年2月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称“锦绣庄木偶馆”）与被告谢国安财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦绣庄木偶馆的委托诉讼代理人陈小茜、被告谢国安及其委托诉讼代理人郑奇伟、陈美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄木偶馆向本院提出诉讼请求：1.判令谢国安立即向锦绣庄木偶馆支付2019年3月起至2019年12月15日商铺占有使用费13595元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；2.判令谢国安向锦绣庄木偶馆支付2018年7月起至2019年12月15日的服务管理费2782元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；注：以上一、二项暂共计16377元；3.判令由谢国安承担本案的诉讼费、保全申请费、保全保险费、公告费等。 事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院（以下简称“泉州中院”）裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，案号为：（2016）闽05民破5号。同日，指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司与谢国安于2012年12月19日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》。协议约定谢国安向锦绣庄木偶馆承租址于泉州市丰泽区××路××段××号××庄××古玩城258号商铺一间，商铺面积31.8平方米，租赁期限2013年1月1日起至2014年3月31日，其中2012年12月1日至2013年9月30日，租金每平方45元，每月租金1431元；2013年10月1日起至2014年3月31日，租金每平方60元，每月租金1908元，谢国安在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、物业管理费等由谢国安承担；谢国安违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向锦绣庄木偶馆支付违约金和赔偿金等。 2016年6月20日，管理人向谢国安发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》（泉锦租字第2016001号），书面通知谢国安如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户。随后，根据《企业破产法》第十八条规定“管理人对破产受理前成立且尚未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理后二个月内未通知谢国安继续履行合同，合同视为解除”，由于管理人未通知谢国安继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此，涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。锦绣庄木偶馆管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知谢国安涉案合同已解除，并要求谢国安立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。管理人于2017年7月26日、2019年10月9日再次向谢国安书面通知催缴商铺占有使用费并要求谢国安立即腾空返还商铺。但谢国安至今尚欠锦绣庄木偶馆涉案商铺的占有使用费、物业管理费、水电费等费用，严重侵害了锦绣庄木偶馆的合法权益。故锦绣庄木偶馆起诉至法院，请求判如所诉。 被告谢国安答辩称，一、锦绣庄木偶馆请求判令谢国安支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实和法律依据，依法不应当得到法院的支持。理由：1.从锦绣庄木偶馆提供的《通知书》（2016年11月16日）的内容可知锦绣庄木偶馆的破产管理人曾于2016年11月16日向各租户书面通知租赁合同已经解除，并要求各租户于2016年11月30日前结清租金，自行腾空。逾期履行的，予以强制搬迁。换言之，若租户在上述时间内未能自行腾空，管理人有权强制搬迁。因此在诉争租赁合同已经实际解除的情况下，锦绣庄木偶馆的破产管理人未根据自身的通知内容进行强制搬迁，超出上述期限的房屋占有使用费损失，属于锦绣庄木偶馆怠于行使权利造成的扩大损失，由锦绣庄木偶馆自行承担。锦绣庄木偶馆主张谢国安支付商铺占有使用费用及赔偿逾期付款损失缺乏法律依据，依法不应当得到法院的支持。2.退一步说，若锦绣庄木偶馆有权要求谢国安支付商铺占有使用费，也不应当按照原租金的标准进行计算。锦绣庄木偶馆系依据双方签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》中的约定向谢国安主张支付商铺占有使用费用，那么锦绣庄木偶馆就应当按照合同的约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。自锦绣庄木偶馆进入破产程序以来，整个艺术园处于基本荒芜的状态。不仅电梯停止运转，就连日常的供水供电也无法正常进行，诉争的商铺完全不具备进行商业经营的条件。即锦绣庄木偶馆的租赁物已经不符合经营用途，租金约定也已经明显不符合市场行情，若按原租赁合同确定的租金标准支付商铺占有使用费明显不公平。谢国安认为，出于公平考虑，若谢国安需向锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费，那么也应当委托第三方评估机构对锦绣庄木偶馆进入破产以后的商铺占有使用费用进行评估，从而确定相应的支付标准。谢国安也已经向法院提出评估的申请。3.合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果是，违约责任的承担方式不应以合同中约定的违约金进行计算。锦绣庄木偶馆依据租赁合同中约定的按照年利率10.95%计算逾期付款损失，违反法律规定，依法不应当得到法院的支持。二、锦绣庄木偶馆请求判令谢国安按照5元/㎡支付服务管理费用及赔偿逾期付款损失，于法无据，依法应当予以驳回。1.《物业管理条例》中规定，物业管理是物业服务企业根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业应当提供相应的服务，其未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。自锦绣庄木偶馆启动破产程序以来，诉争商铺所在的园区就开始无人进行管理和维护。也就是说，锦绣庄木偶馆未为谢国安提供相应的服务，其就无法享有收取服务管理费及请求赔偿逾期付款损失的权利。而且在锦绣庄木偶馆破产清算的过程中，园区内的不明人员随意出入且不断发生偷盗的行为，各租户的人身受到了不同程度的威胁，财产也常常流失。针对上述各式各样的事故，各租户也保留向锦绣庄木偶馆追究相应法律责任的权利。2.案涉《商铺租赁协议书》对于服务管理费用的金额并未进行约定，且该份协议书已经实际解除，不应当予以适用。锦绣庄木偶馆依据该《商铺租赁协议书》向谢国安主张服务管理费用，既没有相应的法律规定，也没有双方的约定，不应当得到法院的支持。3.退一步说，若需支付，则锦绣庄木偶馆主张的计算标准也是明显过高，是不合理的。三、谢国安尚有部分财物遗留在锦绣庄木偶馆处，该部分价值应当予以冲抵。谢国安在搬离诉争租赁店面时，尚有部分货物和旧门遗留在锦绣庄木偶馆处，谢国安多次与锦绣庄木偶馆协商取回上述财物，但锦绣庄木偶馆均不予以配合。若法院认定谢国安需向锦绣庄木偶馆承担商铺占有使用费用，那么上述财物的价值也应当在谢国安应付的款项中予以扣除。庭审过程中，谢国安辩称案涉商铺已于2019年11月底交付完毕，但还占用园区的地下车库。 本案当事人围绕诉讼请求和各自辩称提交了证据，原告锦绣庄木偶馆向本院提交了如下证据：1.房屋所有权证书，证明涉案商铺系锦绣庄木偶馆所有；2.《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，证明谢国安向锦绣庄木偶馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；3.（2016）闽05民破5号民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州中院受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；4.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际租金以1431元/每月收取，服务管理费以159元/每月收取；5.锦绣庄木偶馆租户通知书（泉锦租字第2016001号）、送达回执，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；6.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明锦绣庄木偶馆已通知谢国安原租赁合同关系已于2016年7月26日解除，谢国安应立即腾空归还商铺；7.通知书，证明锦绣庄木偶馆多次向谢国安催讨费用；8.2019年10月9日通知书、照片，证明管理人再次通知谢国安立即腾空返还商铺；9.《泉州锦绣庄在职员工工资表》（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务（含保安、保洁人员）；自管理人接管后一直有聘请园区原来的保安、保洁为谢国安等园区租户提供必要的安保、清洁服务，有对园区进行日常的物业管理，锦绣庄木偶馆有权向谢国安收取服务管理费；10.《保安服务合同》，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区的租户提供安保服务，锦绣庄木偶馆有权向谢国安收取服务管理费；11.《福建省电梯日常维护保养合同》三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区的电梯进行维保，锦绣庄木偶馆有权向谢国安收取服务管理费；12.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明租户租金每月由原园区聘用的管理人员收取后向管理人交接的事实；13.报告，证明管理人曾于2019年11月19日向泉州中院报告尚有包括谢国安在内的部分租户占用园区房屋，未予腾退；14.公告，证明泉州中院于2019年11月29日发布公告，要求包括谢国安在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，并证明截至该公告发布时，谢国安仍占用房屋；15.泉州中院（2016）闽05民破5号之二民事裁定书，证明锦绣庄木偶馆与泉州市锦绣庄旅游文化开发有限公司（以下简称“锦绣庄旅游公司”）系关联公司，由同一法定代表人管理，锦绣庄木偶馆系以锦绣庄旅游公司名义与谢国安签订涉案合同，两家公司系同日进入破产程序，锦绣庄旅游公司破产案已并入锦绣庄木偶馆破产案合并审理。 被告谢国安向本院提交了如下证据：1.照片六张，证明锦绣庄艺术园处于基本荒芜状态，谢国安商铺无法进行经营的事实；2.照片四张，证明锦绣庄艺术园处于无人管理的状态，谢国安商铺无法进行经营的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原告锦绣庄木偶馆以锦绣庄旅游公司的名义与被告谢国安签订《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》（以下简称《商铺租赁协议书》）一份，将其名下的商铺租赁给谢国安使用。双方约定： 1.商铺地址位于丰泽区××路××段××号××庄×× 古玩城258号商铺共一间，商铺面积31.8平方米。 2.商铺初定于2012年12月20日前交付使用，该日期若有变动，具体交付时间将另行公告。商铺合同租赁期限一年三个月，实际使用期限自2013年1月1日起至2014年3月31日止。 3.租金标准：2012年12月1日至2013年9月30日，每平方米人民币45元（以下币种皆为“人民币”），商铺月租金为1431元；2013年10月1日至2014年3月31日，每平方米60元，商铺月租金为1908元。若谢国安实际使用期未满合同租赁期限，月租金每季5日内收取。 4.谢国安应在签订本协议之日一次性向锦绣庄木偶馆支付商铺履约保证金伍仟元。租赁期满经锦绣庄木偶馆检查，确认物业无损、各项费用交清且无其他违约行为的，保证金予以无息退还。 5.谢国安在使用店铺和经营过程中所产生的税收、规费及其他费用由谢国安承担，其他费用包括但不限于水电费（包括公摊水电费）、物业管理费、公用设施维修保养费、税务相关租赁税金。具体按物业管理部门和其他部门单位的规定和谢国安的实际使用情况确定。 另查明，本院于2016年5月26日分别裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案及锦绣庄旅游公司破产清算一案。同日，泉州市鲤城区人民法院裁定受理泉州鲤城锦绣庄工艺品有限公司破产清算一案；泉州市丰泽区人民法院裁定受理泉州市锦绣文化传播有限公司破产清算一案。泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组经法院指定，担任以上四个案件管理人。2016年5月30日，泉州市鲤城区、丰泽区人民法院分别将各自受理案件移送本院审理，本院于2016年5月31日分别立案受理。审理过程中，锦绣庄木偶馆管理人以审计结论可以确定锦绣庄木偶馆、锦绣庄旅游公司等四家单位在股权结构、控制关系、人事管理、财务运作等方面存在高度混同的情形，同时企业之间存在复杂的互保关系为由申请将上述四家单位进行合并审理。2016年11月22日，本院裁定将锦绣庄旅游公司破产案、泉州鲤城锦绣庄工艺品有限公司破产案、泉州市锦绣文化传播有限公司破产案并入锦绣庄木偶馆破产案合并审理。 2016年6月29日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向债务人原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日、2016年12月21日，管理人两次发出《通知书》，通知各租户与锦绣庄木偶馆的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。 2019年11月27日，本院作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄木偶馆管理人、锦绣庄旅游公司管理人、泉州鲤城锦绣庄工艺品有限公司管理人、泉州市锦绣文化传播有限公司管理人拍卖的锦绣庄木偶馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地〔国有土地使用权证号：泉国用（2012）第2××8号、第2××9号、第2××0号、第2××1号、第2××2号、第2××3号〕及地上建筑物和相关附着物。 案件审理中，双方当事人均认可《商铺租赁协议书》到期后未重新签订租赁协议，谢国安仍按照《商铺租赁协议书》的租金标准支付。谢国安自认租金主要是缴交给朱绵绵、黄海琼，锦绣庄木偶馆认可谢国安的上述陈述，并确认朱××、黄××是锦绣庄木偶馆聘用的人员。 本案的争议焦点为:被告谢国安是否应向原告锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费、服务管理费及水电费并赔偿逾期付款损失，如需支付，起算及截止时间、支付标准如何确定。 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于占有使用费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆将登记在其名下的店面以锦绣庄旅游公司的名义与谢国安签订的租赁协议的租赁期间至2014年3月31日届满，之后双方转为不定期租赁合同关系，锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人亦发出解除合同并要求腾退商铺的通知。谢国安明知其与锦绣庄木偶馆的租赁合同已经终止且管理人已要求腾退房屋，仍占有使用商铺，应支付相应的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，由于双方当事人均认可《商铺租赁协议书》到期后未重新签订租赁协议，谢国安仍按照《商铺租赁协议书》的租金标准支付，故锦绣庄木偶馆诉请的逾期腾房占有使用费，本院按照《商铺租赁协议书》约定的较低标准即1431元/月的标准计算。谢国安关于锦绣庄木偶馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由锦绣庄木偶馆自行承担的辩解不能成立，不予支持。谢国安辩称锦绣庄木偶馆进入破产程序后不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估。本院认为，谢国安明知锦绣庄木偶馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺。且从锦绣庄木偶馆提交的证据4收款收据来看，谢国安在锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后仍以原标准向管理人缴纳部分月份的占有使用费。现谢国安辩称应按仓储用房标准计算缺乏依据，其提交的证据1、2等照片不足以证明其主张，本院不予采信。谢国安申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院不予准许。 至于占有使用费的起算及截止时间，鉴于本院已于2019年11月27日裁定确认案涉商铺所在地块及地上建筑物被案外人竞得，故谢国安尚需向锦绣庄木偶馆支付自2019年3月起至2019年11月27日止的占有使用费，具体金额为1431元/月×（8+27/30）=12735.9元。锦绣庄木偶馆主张的支付款项的截止期限与本院认定不符的，不予支持。谢国安逾期支付占有使用费，锦绣庄木偶馆主张其应赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款损失，应予支持。鉴于该部分损失主要是资金占用损失，故本院酌情认定逾期付款损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。锦绣庄木偶馆主张按照年利率10.95%计算，本院不予支持。 二、关于服务管理费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄木偶馆提交的证据9-12主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。现锦绣庄木偶馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张谢国安应支付服务管理费依据不足，不予支持。 三、关于水电费的问题 本院认为，锦绣庄木偶馆主张谢国安应支付水电费，但其提交的证据12现金日记账系锦绣庄木偶馆管理人自行制作，该证据不足以证明谢国安尚欠水电费的具体情况，锦绣庄木偶馆该主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，锦绣庄木偶馆将登记在其名下的店面以锦绣庄旅游公司的名义与谢国安签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述协议期满后，虽双方转为不定期租赁合同关系，但锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人已通知解除合同，谢国安应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄木偶馆支付占有使用费，并赔偿锦绣庄木偶馆自起诉之日即2020年4月23日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。谢国安关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。谢国安关于尚有部分财物遗留在锦绣庄木偶馆处，该部分价值应当予以冲抵的辩称缺乏依据，本院不予采纳。锦绣庄木偶馆主张的支付款项的截止期限与本院认定不符的，不予支持。锦绣庄木偶馆主张谢国安应支付服务管理费、水电费依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢国安应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2019年3月至2019年11月27日的商铺占有使用费共计12735.9元，并赔偿自2020年4月23日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费209.4元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担46.4元，由谢国安负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 张小燕 审 判 员 陈主忠 审 判 员 吴钟毅 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 傅天真 书 记 员 李心诗 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。