成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初10392号 原告：四川远泽仓储有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道一段**银泰商务中心********。 法定代表人：董广艳，总经理。 委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告：张雷，男，1979年10月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：彭利梅，女，1987年1月24日出生，汉族，住四川省古蔺县。 二被告共同委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 原告四川远泽仓储有限公司（以下简称远泽公司）与被告张雷、彭利梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远泽公司的委托诉讼代理人魏世翔，被告张雷、彭利梅的共同委托诉讼代理人张义文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 远泽公司向本院提出诉讼请求：1.确认张雷、彭利梅与远泽公司于2016年1月14日签订的《土地及厂房租赁合同》及分别于2016年1月18日、2016年7月15日签订的《补充协议》以及2018年9月27日签订的《补充协议》于2019年9月20日解除；2.判令张雷、彭利梅向远泽公司支付房屋租金997000元；3.判令张雷、彭利梅向远泽公司支付违约金暂共计184908元（剩余违约金以997000元为基数，从2019年7月1日起计算至2019年9月30日，以697000元为基数从2019年10月1日起计算至实际付清全部款项止，违约金按年利率24%计算）；4.判令张雷、彭利梅向远泽公司腾退位于武侯区××道××号案涉租赁厂房。诉讼过程中，远泽公司将第2项诉讼请求金额变更为697000元；将第4项诉讼请求变更为判令张雷、彭利梅将位于武侯区××道××号房屋的控制权移交给远泽公司。事实与理由：2016年1月14日，四川远承物流有限公司（以下简称远承公司）与张雷签订《土地及厂房租赁合同》，约定远承公司将位于武侯区××道××号××房××市场的经营。合同对租金、租期、违约金等进行了约定。同年1月18日、7月15日，远承公司与张雷签订了两份《补充协议》，分别就厂房改造、增加租赁面积作了补充约定。2018年9月27日，远承公司再次与张雷签订《补充协议》，约定增加部分租赁面积，并确认补充协议为张雷与远承公司签订的主合同进行补充。同年11月15日，远承公司的工商主体资格注销。《补充协议》签订后，远泽公司已经继受《土地及厂房租赁合同》及《补充协议》的全部内容。张雷应在2019年4月30日前向远泽公司支付拖欠的租金67万多元。彭利梅与张雷系夫妻关系，且与张雷在《租赁合同》上签字，故彭利梅作为案涉房屋承租人，应与张雷承担共同付款责任。 张雷、彭利梅共同辩称，1.远泽公司不是本案适格原告，远泽公司与张雷、彭利梅之间没有合同关系，远泽公司无权要求解除；2.因租赁厂房、土地和实际交付的面积不一致，租金金额一直在协商中；3.租赁过程中，出租方没有履行相关维修义务，并无故停电，导致租赁厂房不能正常使用，现在还没有通电，只能靠发电机发电；4.疫情期间应该减免三个月的租金；5.远承公司已注销，张雷不清楚应该向谁支付租金，张雷要求土地使用权人和厂房所有权人确认谁能收取租金。 本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，四川省森林房地产开发有限公司（以下简称森林公司）与四川远承物流有限公司签订《土地及厂房租赁合同》，约定森林公司将位于成都市武侯区××道××号，面积26328.64平方米，地上附着厂房、办公室、门面共计**，面积约9675平方米，包含厂房内相关设施（见本合同附件）。租期五年，自2016年2月1日起至2021年1月31日止。 2016年1月14日，远承公司（甲方）与张雷、彭利梅（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区××道××号，建筑面积约9700平方米的厂房出租给乙方用于仓储物流市场的经营，但面对办公楼左侧一楼和二楼共计360平方米除外，面对成双大道的铺面除外，含院坝约4000平方米的使用权。租赁期限五年，自2016年5月1日起至2021年2月1日止。租金第一年1600000元，第二年1680000元，第三年1760000元，第四年1840000元，第五年1920000元。乙方向甲方支付租金，应在每年4月1日前付50%租金，5月1日前再付50%的租金。合同第八条第（四）款第1项约定：乙方不支付或者不按照约定支付租金达十五日的，每天按照年租金的千分之五支付违约金，甲方有权解除合同。 2016年1月18日，远承公司（甲方）与张雷、彭利梅（乙方）签订《补充协议》，约定乙方再租360平方米的办公用房，租期2016年2月1日至2021年1月31日，租金第一年96000元，第二年101000元，第三年106000元，第四年111000元，第五年116000元。 2018年7月3日，森林公司（甲方）、远泽公司（乙方）、远承公司（丙方）签订《土地及厂房租赁合同》，约定：甲、丙双方于2015年12月8日签订的《土地及厂房租赁合同》自本合同生效后终止，甲方将成国用（2012）第465号国土证所包含的所有土地及地上附着物（办公主楼除外）整体出租给乙方使用，租期3年，自2018年8月1日至2021年7月31日。2018年9月27日，远泽公司（甲方）与张雷、彭利梅（乙方）签订《补充协议》，约定乙方再租主合同以外的铺面，每年租金50000元，租期2017年5月1日至2021年4月30日。 另查明，1.张雷、彭利梅将案涉厂房和场地转租给了案外人。2.远承公司于2014年9月19日成立，于2018年11月15日注销，股东为董广艳、廖永祥，与远泽公司系关联公司。3.张雷、彭利梅支付2019年租金共计1310000元。4.本院通过邮政快递的方式向张雷、彭利梅送达本案民事起诉状副本，签收时间为2019年10月11日。 本院认为，远承公司与张雷、彭利梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。远承公司注销前，森林公司、远承公司与远泽公司签订三方协议，将远承公司在《土地及厂房租赁合同》项下的权利义务概括转让给远泽公司，因此远泽公司代替远承公司成为了案涉房屋的合法承租人。之后远泽公司与次承租人张雷、彭利梅签订了原《租赁合同》的补充协议，可推知张雷、彭利梅知晓并认可原《租赁合同》的相对方已变更为远泽公司，故远泽公司主张2019年欠付的租金、占有使用费，本院在691000元（1840000+111000+50000-已付1310000）范围内予以支持，超过部分不予支持。张雷、彭利梅未按约支付租金，应承担违约责任，因合同约定的违约金标准过高，综合考虑张雷、彭利梅的违约行为以及远泽公司的实际损失，本院酌情将违约金标准调整为每日万分之三。因张雷、彭利梅不按约定支付租金长达十五日，符合合同约定的解除条件，故远泽公司主张解除合同本院予以支持，但远泽公司未举证证明履行了通知义务，故合同解除时间为本案民事起诉状副本向张雷、彭利梅送达之日，即2019年10月11日。因案涉房屋已被张雷、彭利梅对外出租，由案外人实际占有使用，基于合同解除之后果，远泽公司要求张雷、彭利梅移交房屋控制权，本院予以支持。 张雷辩称租赁厂房、土地和实际交付的面积不一致，因张雷自述面积变化系市政建设临时围占的原因，并非远泽公司未按约交付，故该答辩意见本院不予采纳。张雷辩称远泽公司没有履行相关维修义务，因承租人可自行维修后向出租人主张维修费，不能以此拒付租金，故该答辩意见本院不予采纳。张雷辩称远泽公司无故停电，但庭审中张雷自述使用的并非远泽公司出租范围内的供电设备，该答辩意见本院亦不予采纳。张雷主张疫情期间减免租金，本院认为，租赁房屋、场地因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人可以请求减免相应期间的租金，但本案中，张雷将案涉房屋和场地进行了转租，其不是案涉房屋、场地的直接使用人，张雷亦未举证证明其减免了次承租人的租金，故该主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、原告四川远泽仓储有限公司与被告张雷、彭利梅就位于成都市武侯区××道××号房屋及场地的租赁合同关系于2019年10月11日解除； 二、被告张雷、彭利梅于本判决生效之日起十日内向原告四川远泽仓储有限公司支付租金及占有使用费691000元； 三、被告张雷、彭利梅于本判决生效之日起十日内向原告四川远泽仓储有限公司支付违约金（以691000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月1日起计算至实际付清之日止）； 四、被告张雷、彭利梅于本判决生效之日起十日内向原告四川远泽仓储有限公司移交位于成都市武侯区××道××号房屋及场地的控制权； 五、驳回原告四川远泽仓储有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13770元，保全费5000元，共计18770元，由原告四川远泽仓储有限公司负担5761元，被告张雷、彭利梅负担13009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭 怡 人民陪审员  李厚明 人民陪审员  刘发根 二〇二〇年七月六日 书 记 员  唐 星