贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3187号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市小河区珠江路**兴隆珠江湾畔诺丁山组团**负****，统一社会信用代码：9152010076137084XX。法定代表人：黄源。职务：总经理。委托代理人：彭启菊，女，汉族，1998年12月30日生，户籍地贵州省修文县，系公司员工。被告：吴世宇，男，汉族，1964年8月16日生，住贵阳市观山湖区。原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业）与被告吴世宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告兴隆物业委托代理人彭启菊，被告吴世宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴隆物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付贵阳市观山湖区中铁逸都AC区20-2-2-2号房物业管理费共9,196元，违约金2,758.8元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为贵阳市观山湖区中铁逸都AC区20-2-2-2号房的业主。原告与被告于2011年7月7日，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元，被告涉案房屋建筑面积为118.28平方米。被告于2012年9月28日起停止交纳物业费，截止2019年12月31日，共计欠费88个月，欠缴物业费9,196元。同时，为减轻被告负担，违约金部分原告参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定，请求被告承担不超过物业费的30%,即2,758.80元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计11,954.80元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告吴世宇辩称：1、被告与北京中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称太平物业）签订的前期物业管理服务协议约定按104.52平方米计算物业费，现原告要求按118.30平方米计算违反合同约定；2、原告诉请2012年9月28日至2019年12月30日，只有87个月，并不是88个月。原告从2018年11月才向被告催收物业费，部分物业费超过诉讼时效不应支持；3、原告违约在先，不应支持违约金，即便得到支持也明显过高；4、我的房屋买卖合同签订后至今没有装修入住，原告应减半收取物业管理费；5、原告未公示物业费收支情况，也应减少物业费的收取。经本院审理查明，被告吴世宇为中铁·铁逸都国际A组团的业主。2010年9月17日吴世宇（乙方）与太平物业（甲方）签订《中铁·逸都国际前期物业服务协议》，物业基本情况：A20栋2单元2楼2号，建筑面积：104.52平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1元/平方米/月。业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费，之后按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始的前五日内履行交纳义务。2011年7月7日，吴世宇（甲方）与兴隆物业（乙方）签订协议，因太平物业于2011年3月15日正式撤离中铁逸都国际。通过建设单位公开招投标程序，兴隆物业中标被选聘为中铁逸都国际新的物业服务公司。乙方于2011年3月16日正式入驻中铁逸都国际，乙方将遵照甲方与太平物业签订的所有协议内容（即《中铁．逸都国际前期物业服务协议》、《装修管理规定》《装修承诺书》），同时遵照建设单位制定的《业主临时管理规约》内容，为甲方提供物业服务。2012年11月20日，贵阳中铁置业有限公司（甲方）与兴隆物业（乙方）签订《中铁．逸都国际A组团三期前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对中铁逸都国提供物业管理服务。还查明，2011年7月7日，吴世宇向原告交纳了2011年6月28日至2012年3月27日的物业服务费709.8元，交纳了2012年3月28日至2012年9月27日的物业服务费709.8元。发票载明的物业服务费计算面积均为118.28平方米。本院认为，依法成立的合同自合同成立时生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案的焦点一是对被告提出的诉讼时效抗辩是否成立进行认定；焦点二是对被告提出物业服务存在质量瑕疵、房屋未装修入住是否可以成为其拒交或扣减物业服务费的事由进行认定；焦点三是对原告主张的服务费进行认定；焦点四是对违约金的认定；关于焦点一，被告主张催收时已超过3年部分的物业费诉请，已过诉讼时效，不应得到支持。经审查，原告与被告签订的《前期物业服务协议》明确约定，物业服务费按季度（年）交纳，业主或物业使用人应在每季度（年）开始前五日履行交纳义务，故每季度（年）应交物业服务费系独立之债。应当适用诉讼时效制度。关于本案诉讼时效是否存在中断的问题，原告称每年都会向业主进行催缴，但并未提交相应的证据材料佐证，鉴于被告认可原告在2018年11月向其催收物业费，故本案诉讼时效在2018年11月发生中断。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，原告主张被告支付2012年9月28日至2019年12月31日期间的物业服务费，存在部分诉讼时间已届满的情形，由于物业费系按月计算，本院依法确认2016年10月31日前案涉房屋产生的物业服务费已过诉讼时效。原告对该部分物业服务费丧失胜诉权。关于焦点二，被告提出物业服务质量存在瑕疵故其拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，首先，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在质量瑕疵，为由拒绝缴纳物业费必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。其次，即使被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告的举证不足以证实原告存在根本性违约的情况下，被告仍然应当向原告支付物业服务费。关于被告主张其未装修入住房屋，故物业费应当减半的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院对被告以其未入住为由要求减半交纳物业服务费的抗辩意见，依法不予采纳。关于焦点三，原告主张被告房屋面积118.28平方米，被告称其与太平物业签订的前期物业服务协议约定的计费面积为104．.52平方米。本院认为，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，被告曾于2011年7月7日按118.28平方米向原告交纳物业费，且被告经本院要求仍拒绝提供案涉房屋的产权或商品房买卖合同，以便本院查实案涉房屋的建筑面积，其作为所有权人应承担举证不能的法律后果。本院对原告主张案涉房屋的房屋面积118.28平方米，依法予以确认。由于原告主张的2012年9月28日至2016年10月30日止的物业服务费已超过诉讼时效，原告对该期间产生的物业服务费已丧失胜讼权，本院不予支持。对原告主张的2016年11月1日至2019年12月31日（38个月）期间的物业费，根据合同约定的单价1元/平方米/月，计算为118.28×1×38=4,494.6元。关于焦点四，原告主张的违约金，从被告提交的照片微信聊天来看，小区地面清洁、垃圾的收集及清运不到位，公共部分的维护不及时，电梯故障时有发生，小区门禁系统失灵等问题长期存在，新隆物业未严格按照协议履行合同义务，对本案的发生也有一定的责任，故对于原告主张的违约金，本院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告吴世宇于本判决生效之日起十日向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付截止2019年12月31日的物业费4,494.6元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负担24元，被告吴世宇负担25元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇二〇年七月三十一日书记员  杨梦江