江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2014号上诉人（原审原告）：常州圣安纳邦环保涂料有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇金丰村。法定代表人：曹惠英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘为帅，江苏常江律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈霞，江苏常江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顺丰运输（常州）有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇金丰村。法定代表人：喻运平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健飞，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：武婷，江苏品川律师事务所律师。上诉人常州圣安纳邦环保涂料有限公司（以下简称圣安纳邦公司）因与被上诉人顺丰运输（常州）有限公司（以下简称顺丰常州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院(2019)苏0492民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣安纳邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院关于双方租期的认定存在错误双方虽然在2013年7月22日签订的书面合同是5年，但是根据双方在2013年11月28日签订的《仓储配送中心补充协议》的约定，明确载明了有相应的政府补贴，证明了上诉人与被上诉人之间的租赁协议系政府招商引资的项目，实际的租赁期限为10年，原告提交了当时参与招商引资的政府官员的证明，事实情况确实如此。上诉人为了配合当地政府的招商引资让被上诉人的物流仓库项目在当地落地，花费近500万元的巨资拆除了原有的厂房，并按照被上诉人的要求翻建新的厂房。但被上诉人违背当时合同签订时的背景约定，中途强行要求退场，有背诚实信用原则，与被上诉人的企业形象严重不符。一审法院对租赁期限的认定存在偏差。二、一审法院对被上诉人是否有效返还房屋的事实认定存在明显错误一审法院在开庭前对案涉的租赁房屋进行了现场查勘，上诉人需从被上诉人的厂房才能进入案涉的租赁房屋，且当时一审法官亲自拿着被上诉人邮寄给上诉人的钥匙进行现场开锁，所有钥匙均无法打开租赁房屋的东侧大门（东侧大门从里侧上锁）。一审法院竟然认定被上诉人已经将持有的全部钥匙给了上诉人就等同于将房屋的控制权进行了移交，这明显系一审法院偏袒被上诉人一方。且不说被上诉人至少掌控了四把案涉房屋的钥匙，现被上诉人仅交付了两把钥匙，而且该两把钥匙需要进入被上诉人的厂区才能使用。关键的东侧大门的钥匙在现场查勘时被上诉人的工作人员告知不知去向了，而上诉人一方是不可能在租赁期间从案涉厂房里面反锁东侧大门的，该东侧大门的钥匙必然在被上诉人处，但被上诉人却没有将这关键的两把钥匙交付给上诉人一方，导致上诉人至今仍然无法正常占有、使用案涉厂房，上诉人在一审期间多次就此问题向被上诉人提出，为了减少损失的扩大，希望被上诉人尽快消除障碍，将东侧大门的钥匙交付或拆除，但被上诉人却置之不理。三、被上诉人没有履行合同义务，被上诉人存在逾期交房的客观事实双方签订的租赁合同明确约定了被上诉人作为承租人在返还房屋应当履行的拆除设施、恢复原状等义务。根据双方当时的竣工图纸及工程验收表中已经可以清晰地看出上诉人交付租赁新建厂房时系框架结构，并没有一、二楼的电线架、网架、简易办公室等添置设施，当初在现场查勘时被上诉人工作人员对该些添置设施也未提出异议。现被上诉人代理人虽在一审期间对电线架、网架、简易办公室等添置设施不予认可，但至少认可了西侧的卷帘门和东侧楼梯的铁架系其后期实施改建的，也同时答应愿意恢复原状。这至少说明至今被上诉人一方没有完成合同义务，已明显构成逾期交房。上诉人也曾多次明确表态，只有等被上诉人完全恢复案涉厂房、消除障碍后才是真正意义上完成了交付房屋。四、被上诉人的无效、逾期交房行为导致上诉人产生了巨大的经济损失，被上诉人依法应当承担相应的法律责任由于被上诉人强势和无理，导致上诉人至今仍然无法占有、使用案涉厂房，甚至于案外人有意向承租案涉厂房到现场查看时，被门卫强行阻扰而未果，这一客观事实有一审到庭作证的证人证言佐证。正是被上诉人的这种干扰和放任行为导致上诉人的损失在不断的扩大。上诉人的损失与被上诉人无效和逾期交房存在直接的因果关系，而非一审认定的那样不存在因果关系。被上诉人依法应当承担赔偿上诉人因此产生的经济损失的法律责任。顺丰常州公司辩称：第一，对于上诉人说的租赁期限为十年，被上诉人不予认可，并且租赁合同上清楚载明租赁期限为五年。第二，对于上诉人称未有效返还房屋的事实。被上诉人认为，被上诉人对于涉案房屋在租赁期限届满前已经有效交付。第三，对于上诉人所称逾期交房的事实不予认可。第四，上诉人称产生了巨大的经济损失，被上诉人认为应由其自担法律风险，与被上诉人无关。圣安纳邦公司向一审法院起诉请求：1.判令顺丰常州公司对圣安纳邦公司的房屋恢复原状，具体为：（1）厂房一楼西开的卷帘门需完全恢复原样；（2）厂房一楼东侧的楼梯需恢复通行；（3）厂房一、二楼的八条电线架需完全拆除；（4）厂房一、二楼的四处网架需完全拆除；（5）厂房二楼简易办公房需完全拆除并恢复原样。2.判令顺丰常州公司赔偿圣安纳邦公司损失计756659元，具体为拆除恢复原样人工费、运输费等费用计8万元、延期有效交付房屋损失参照按11个月租金计算61514元×11=676659元。一审法院认定事实：顺丰常州公司系快递、物流、仓储行业知名公司，后落户常州市武进区横山镇金丰村经营发展。圣安纳邦公司的厂房则坐落于常州市武进区横山桥镇金丰村，持有武集用（2006）第1205342号集体土地使用权证及常房权证武字第××号房屋所有权证等权证。2013年7月22日，圣安纳邦公司与顺丰常州公司签订《房屋租赁合同》一份，载明圣安纳邦公司将其所有的厂房出租给顺丰常州公司使用，用途为仓储。顺丰常州公司同时还租赁了圣安纳邦公司的西侧隔壁厂区开展生产经营。《房屋租赁合同》约定，圣安纳邦公司向顺丰常州公司出租的厂房，由圣安纳邦公司按双方确认的平面设计图纸要求完成基础建设，改建费用由圣安纳邦公司自行承担，厂房为钢架结构，共两层，建设用地为1968平方米，总面积为3936平方米，租期5年即自2013年10月1日起至2018年9月30日止，每年每平方米租金为182元，按厂房3936平方米计收每年租金为716352元。租赁合同签订后，经申请许可，圣安纳邦公司将原有老车间二幢拆除后，重新建造一栋大跨车间约4000平方米钢结构厂房租赁给顺丰常州公司使用，横山桥镇政府同意按每平方米50元（税后）给予补贴，并委托金丰村委与圣安纳邦公司进行结算。2013年11月28日，圣安纳邦公司、顺丰常州公司又签订《仓储配送中心补充协议》，约定圣安纳邦公司建造完工的出租厂房建筑面积为4055.9平方米，按每年每平方米租金182元计算，每年租金实际计算为738173.8元。后，圣安纳邦公司、顺丰常州公司均按租赁合同及补充协议履行各自权利义务，即圣安纳邦公司交付顺丰常州公司出租的厂房，顺丰常州公司按约支付圣安纳邦公司相应租金，5年租金共计3690869元，政府相关租金补贴另行结算。2018年6月11日，顺丰常州公司向圣安纳邦公司发函，告知5年租期届满后将不再续租。2018年9月20日，顺丰常州公司清空物品并搬离圣安纳邦公司出租的厂房。2018年9月25日，顺丰常州公司向圣安纳邦公司发出配合场地交接知会函，要求圣安纳邦公司在收函后2日内配合顺丰常州公司完成场地交接。同时，在2018年9月25日当日，经顺丰常州公司报警，横山桥派出所出警处理，圣安纳邦公司仍未与顺丰常州公司办理房屋交接手续。2018年10月8日，圣安纳邦公司向顺丰常州公司发函，称当初经镇、村协调，圣安纳邦公司拆除原有车间为顺丰常州公司专门新建4000平方米仓储仓库，投入成本较大，签订合同时圣安纳邦公司要求订立10年期合同，顺丰常州公司签约人员口头承诺先签5年、到期后再续签5年，故不同意顺丰常州公司5年到期退租，并要求顺丰常州公司对墙面开门等处恢复原状及赔偿损失。2018年10月24日，顺丰常州公司通过邮政专递向圣安纳邦公司寄送《退换场地钥匙知会函》及钥匙两把，函件载明顺丰常州公司将承租场地的所有钥匙（共两把钥匙）邮寄给圣安纳邦公司，常州市常州公证处对此予以公证。同日，经顺丰常州公司申请，常州市常州公证处还至现场对圣安纳邦公司出租厂房现状等相关状况进行保全证据公证。后，因圣安纳邦公司仍不认可顺丰常州公司意见，圣安纳邦公司又分别两次向顺丰常州公司发函，表达对顺丰常州公司的腾退房屋不予认可。因双方为退租事宜未能协商一致，2019年10月9日，圣安纳邦公司起诉来院，要求判如所请。一审诉讼过程中，法院至现场进行查勘，出租厂房位于圣安纳邦公司的厂区内，由顺丰常州公司用作仓库，顺丰常州公司同时承租圣安纳邦公司隔壁的厂区经营，案涉出租厂房由圣安纳邦公司拆除旧车间翻建，东、西两侧的墙上由圣安纳邦公司开设大门，西侧墙的北面另有一小卷帘门。租期内，车间西侧大门可供顺丰常州公司进出承租圣安纳邦公司厂房车间（仓库区域）与承租圣安纳邦公司隔壁厂区（生产经营区域），东侧大门则可进出圣安纳邦公司厂区，东侧大门从里侧上锁至今（圣安纳邦公司、顺丰常州公司对何人锁门及持有钥匙产生争议），平时顺丰常州公司人员从圣安纳邦公司的隔壁厂区进出，不从圣安纳邦公司厂区进出。顺丰常州公司已腾空物品并从出租厂房内搬离，亦交付圣安纳邦公司西侧大门钥匙。对于圣安纳邦公司指认的需恢复原状的部位，顺丰常州公司认可一楼西侧开设的卷帘门及东侧楼梯上方封堵的铁架为顺丰常州公司实施，顺丰常州公司表示为减少矛盾，可以对一楼西侧卷帘门处恢复原状及将东侧楼梯上方铁架拆除，对圣安纳邦公司其余要恢复原状的诉讼请求均不予认可。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.租期是5年还是10年；2.顺丰常州公司是否构成逾期腾房；3.顺丰常州公司腾房是否存在少交钥匙及对整改装饰部分未恢复原状等违约情形，如存在，圣安纳邦公司要求恢复原状、支付恢复原状费用及承担房屋空置费损失的请求能否成立。关于第1个争议焦点，因双方签订的书面合同约定的租期为5年，圣安纳邦公司主张口头约定租期为10年，因故合同暂时只写5年，顺丰常州公司对此有异议，因圣安纳邦公司对自己的主张未能提供充分有效的证据加以佐证，根据合同严守原则，法院根据合同文本确认租期为5年，故对圣安纳邦公司的意见不予采信。关于第2个争议焦点，法院认为，圣安纳邦公司、顺丰常州公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限5年，现期限届满后，顺丰常州公司不再续租，顺丰常州公司应当返还案涉房屋。关于返还，双方签订的《房屋租赁合同》第七条“交付使用及返还”约定“……2,返还，租赁期满或合同解除，乙方应返还厂房、场地及其附属设施、设备，乙方对厂房的后续装修、装饰及物业添置，可拆除部分由乙方自行收回，不可拆移部分归甲方所有……”，根据顺丰常州公司的举证，顺丰常州公司在租期届满前三个月即明确告知圣安纳邦公司不再续租，至租期届满前完成搬离腾退工作，特别在租期届满前多次请求圣安纳邦公司协助办理房屋交接，后圣安纳邦公司无正当理由拒绝接收房屋，在此情况下，顺丰常州公司通过邮寄房屋钥匙表明将承租房屋控制处分权交付圣安纳邦公司。故应当认定顺丰常州公司在租期届满后及时完成返还承租房屋的义务，并不构成逾期退房，圣安纳邦公司无故不履行交接承租房屋的协助义务，对此产生的不利后果及扩大的损失由圣安纳邦公司自行承担。针对第3个争议焦点，圣安纳邦公司还反映顺丰常州公司交付房屋存在缺少钥匙及部分设施未恢复原状等瑕疵交房情形。法院作具体分析，对于是否少交钥匙，一方面，因双方存有异议，圣安纳邦公司未能提供证据证明房屋东侧大门的钥匙由顺丰常州公司掌握，另一方面，姑且不论所交钥匙是否缺少，顺丰常州公司已明确将持有的全部钥匙交寄圣安纳邦公司，表明是将房屋控制权进行移交，故圣安纳邦公司的该项意见，法院不予采信。对于圣安纳邦公司主张存在部分设施未恢复原状，法院认为，圣安纳邦公司主张的5点部分，对于第1、2点，即一楼西侧开设的卷帘门及将东侧楼梯上方安置有铁架，该部分为顺丰常州公司实施，但圣安纳邦公司在租期内未提出异议，结合顺丰常州公司合同的目的，该部分使用也并无不当，如圣安纳邦公司能积极完成协助交接房屋，在交接过程中，顺丰常州公司也能按意见及时整改，一审庭审中，顺丰常州公司为减少矛盾，自愿同意对第1、2点部分进行恢复原状，即将一楼西侧开设的卷帘门处砌塞及将东侧楼梯上方的铁架予以拆除，法院予以准许，同时圣安纳邦公司需予以协助。第3、4、5点，即二楼的电线架、网架、简易办公室，双方对具体安装方存在异议，对此圣安纳邦公司也未提供充分证据证明系顺丰常州公司实施安装，结合顺丰常州公司承租房屋目的及仓储使用功能，该3点部分即使均为顺丰常州公司全部所为，根据双方合同的约定，亦属于对厂房的后续装修、装饰及物业添置部分中不可拆除部分，可归圣安纳邦公司所有并处分。因圣安纳邦公司已主张恢复原状的诉讼请求，圣安纳邦公司再主张恢复原状的费用8万元，与法无据，法院不予支持。圣安纳邦公司还主张11个月的房屋空置损失，法院认为顺丰常州公司不存在逾期退房，即使按圣安纳邦公司主张的瑕疵交付情形，圣安纳邦公司主张该项损失与瑕疵交付情形也不存在因果关系，故对于该部分圣安纳邦公司的诉讼请求，法院也不予支持。综上，圣安纳邦公司与顺丰常州公司签订《房屋租赁合同》不违反法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对双方当事人均产生法律约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。顺丰常州公司在租期到期后，不再续租，并按照合同约定腾退、返还房屋，不存在逾期交付，其交付的房屋也符合合同使用后的状态，而圣安纳邦公司未履行及时交接房屋的协助义务，对本案的发生应自行承担相关法律责任，圣安纳邦公司的诉讼请求，除顺丰常州公司同意将一楼西侧开设的卷帘门处砌塞及将东侧楼梯上方的铁架予以拆除恢复原状的部分外，其余全部诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，法院不予支持。本案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、顺丰运输（常州）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内对常州圣安纳邦环保涂料有限公司出租车间的一楼西侧的卷帘门处砌塞及将房屋内东侧楼梯上方的铁架拆除以恢复原状。二、驳回常州圣安纳邦环保涂料有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11300元，由常州圣安纳邦环保涂料有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：1.租赁期限？2.是否逾期、有效交付案涉房屋？3.关于部分设施恢复原状的问题。本院认为：圣安纳邦公司的上诉请求不能成立，理由如下：1.关于租赁期限，圣安纳邦公司主张缔约时双方口头约定为十年，并提供了政府补贴依据以及村委的证明，但由于双方签订的书面合同明确约定租赁期限为五年，也未有续租条款，现顺丰常州公司对所谓的口头约定不予认可，圣安纳邦公司主张实际租赁期限为十年，依据不足，本院不予支持。2.关于交付房屋的问题，双方签订的合同因租赁期限届满未续租而终止，顺丰常州公司已经提前三个月书面通知圣安纳邦公司不再续租并腾空房屋，同时以多种方式要求圣安纳邦公司办理交接手续，但圣安纳邦公司拒不配合，其以顺丰常州公司公证交付钥匙的时间及钥匙交付不齐全等为由来主张顺丰常州公司构成逾期交付和非有效交付，但上述事由并不足以构成圣安纳邦公司取回房屋的障碍，圣安纳邦公司的行为违反诚信原则，本院对其主张不予支持。3.关于部分设施恢复原状的问题，根据合同约定，租赁期满，顺丰常州公司对厂房的后续装修、装饰及物业添置，可拆除部分由其自行收回，不可拆移部分归圣安纳邦公司所有。因此，顺丰常州公司按约对其后续装修、装饰及物业添置中不可拆除部分可以不恢复原状。二审争议的“厂房一、二楼的八条电线架”、“厂房一、二楼的四处网架”、“厂房二楼简易办公房”部分应由圣安纳邦公司自行处置。综上，一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人圣安纳邦公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年七月二十三日书记员  陆岷孜