福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7363号 原告：厦门金利房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市仙岳路148号博士新村北楼九层A、B单元。 法定代表人：王清伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘建明，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市金海豪园小区第三届业主委员会，住所地厦门市思明区会展南五路95号金海豪园管理处。 负责人：陈俊威，该业委会主任。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段律师事务所律师。 被告：国鼎（厦门）文化传媒有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖钟路2370号302室。 法定代表人：邱歌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，福建金海湾律师事务所。 原告厦门金利房地产发展有限公司（以下简称金利公司）与被告厦门市金海豪园小区第三届业主委员会（以下简称金海豪园业委会）、国鼎（厦门）文化传媒有限公司（以下简称国鼎公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金利公司的委托诉讼代理人甘建明、刘鹏，被告金海豪园业委会的委托诉讼代理人傅剑平、吴亚楠以及被告国鼎公司的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金利公司向本院提出诉讼请求：1.金海豪园业委会、国鼎公司立即停止对金利公司所有的位于厦门市思明区××南里××号会所侵害，并将会所恢复原状后返还金利公司；2.金海豪园业委会、国鼎公司赔偿金利公司经济损失即占用费（参照每月租金48000元，自2019年11月1日起计算至实际返还之日止）。事实和理由：金利公司系厦门市思明区××南里××号会所的权属人。2019年12月9日，金利公司得知有人擅自进入上述会所并对屋内墙体进行破拆，随后立即前往现场查看并报警。后经警方调查，现场施工负责人告知是国鼎公司向金海豪园业委会承租，并安排进行装修施工的。后金利公司才得知金海豪园业委会于2019年11月5日与国鼎公司签一份《房屋租赁合同》，将金利公司所有的上述会所出租给国鼎公司，租期5年，自2019年11月1日起至2024年10月30日止……，每月租金人民币48000元。金海豪园业委会、国鼎公司未经金利公司许可，恶意就上述会所签署租赁合同，非法占上述会所，并对会所进行破拆装修，严重侵犯了金利公司物权。 金海豪园业委会辩称，第一、讼争会所属于厦门市金海豪园全体业主共同所有，金利公司并非讼争会所的所有权人。1.根据（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》对讼争小区的建筑规划设计审定意见载明为“公共建筑配套要求：会所、物业管理用房及网球场”，售楼中心在完成售楼后将功能更改为会所和物业管理用房。可见，在规划设计上看，讼争会所所在建筑性质上已经明确定性为公共建筑。同时根据物权法第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，讼争会所所在建筑既然作为小区公共建筑配套，即会所和物业管理用房，其性质应属于该条规定的建筑区划内的其他公共场所、物业服务用房，因此依法应属于业主共有。此外，根据《物业管理条例》第37条和福建省2006年出台的《福建省物业管理条例》第31条、33条、34条规定，金利公司作为开发商必须为小区规划物业管理用房，且物业管理用房所有权属于全体业主所有，既然物业管理用房已经规划在讼争会所所在建筑范围内，那么金海豪园业委会主张该建筑所有权为业主所有理据充分。2.根据讼争小区规划建设平面图显示，讼争会所所在建筑规划用途为：一层为售楼处、咖啡厅；二层为阅览室、台球室；三层为健身房、乒乓球室。而（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》对讼争会所的功能审定为“会所和物业管理用房”。根据上述规划及平面图涉及可以明显看出，讼争项目销售完毕后，至少一楼售楼处就应变为物业管理用房。因此，讼争会所从建设规划用途来看，属于小区的公共配套场所和物业管理用房，应当属于业主共有。3.金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》载明“会所是业主（用户）们聚会、联谊、娱乐、健身、以及举办各种社区文化活动的理想场所”。因此，可见金利公司在开发建设以及销售讼争项目时，是明确表示讼争会所所在建筑是作为小区公共场所之用，而非个人专有部分独立使用，应此该会所所在建筑应属于全体业主所有。4.时至今日，金利公司仍未取得讼争会所的房屋所有权证，虽然（2012）思民初字1528号民事判决书认定讼争会所属于金利公司的专有部分，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条之规定，生效判决认定的事实虽具有免证性，却并非绝对而是相对的，当事人可以用相反的证据予以推翻。根据《建设工程规划许可证》及讼争小区规划建设平面图载明内容，足以证明讼争会所属于小区的公共配套场所和物业管理用房，应当属于业主共有。二、退一万步说，假设讼争会所属于金利公司所有，金海豪园全体业主也依法依约享有使用权。1.金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》载明“会所是业主（用户）们聚会、联谊、娱乐、健身、以及举办各种社区文化活动的理想场所”。金利公司向金海豪园业主出售讼争小区房屋时承诺提供会所供全体业主使用，在建设规划平面图中讼争会所的规划用途为：阅览室、台球室；健身房、乒乓球室、咖啡厅等用途。无论讼争会所归属于谁，金海豪园全体业主仍然享有讼争会所的使用权，这是金利公司在出售小区房屋对业主作出的承诺，因此金海豪园全体业主享有讼争会所使用权。2.从历史使用情形来看，根据金海豪园业委会《收支情况专项报告》（2009.1-2019.8）显示，2011-2018年讼争会所均由金海豪园业委会出租使用。长达8年时间金海豪园业委会对外出租讼争会所，金利公司均未提出任何异议。同时从金利公司提交的判决书第2页第一段内容也可看出，金海豪园业委会享有出租讼争会所的权利。由此可见，金利公司也是认可业主享有讼争会所的使用权。因此，金海豪园业委会基于合法的使用权出租讼争会所，并未侵犯金利公司权益。 国鼎公司辩称，1.确认金海豪园业委会向其移交的租赁物为讼争会所，该公司在签订租赁合同后进场装修，并共计支付了1个月租金的保证金以及3个月的租金，其中月租金为48000元。2。国鼎公司的所有行为都是基于合法的租赁合同进行的，不存在过错和侵权，并非本案适格被告。3.金利公司没有证据证明讼争会所的产权是属其所有，因此其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年6月17日，原厦门市规划局核发(2002)厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》，载明“金利广场”项目的建设单位为金利公司，公共建筑配套要求为“会所，物业管理用房及网球场”，建筑功能划分为“地下室停车、设备，公寓楼底层架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），其余均住宅”，其他规划要求处载明“售楼中心在完成售楼后拟将功能更改为会所和物业管理用房”。 2002年9月，“金利广场”项目经批准更名为“金海豪园”。 2003年3月10日，厦门市规划局作出厦规建﹝2003﹞37号《关于同意金利广场商品房项目售楼中心（会所）平面调整的批复》，同意金利广场售楼中心（会所）占地面积由685㎡降至338.35㎡，建筑面积由1537㎡调整为750.43㎡。2005年4月13日，厦门市规划局作出厦规建﹝2005﹞55号《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》，载明：我局核发的（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》原批准公寓楼底层建筑功能为架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），鉴于该项目已有自己独立的建筑会所的实际情况，经研究，同意公寓楼底层建筑功能更正为底层架空活动、并设有消控室、门厅、过道、电梯间、公厕。 2005年1月13日，厦门市精功测量有限公司出具两份编号分别为052005004-01、052005004-02的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》，载明经测算金海豪园项目宗地内房屋2栋，宗地面积9688.79㎡、总建筑占地1693.42㎡、总建筑面积为35755.89㎡。其中，思明区会展南里95号、96号（即25层公寓楼）总用地面积9159.29㎡、占地面积1335.53㎡、总建筑面积34988.45㎡、分摊用地面积7823.76㎡；思明区会展南里94号（即会所）总用地面积529.50㎡、占地面积357.89㎡、总建筑面积767.44㎡、分摊用地面积171.61㎡。其中《共有建筑面积分摊说明表》中记载，地下室中发电机房、消防水泵房、变配电室、消防水池、烟道是为整幢楼服务的配套设施，所以为整幢分摊，人防部分面积单列，一层消防控制室、物业管理用房为整幢分摊、门厅及过道由住宅分摊，架空部分面积单列。 另查明，金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》中载明“会所是业主（用户）们聚会、联欢、娱乐、健身、以及举行各种社区文化活动的理想场所”。2011年8月22日，原厦门金海豪园业业委会作出一份《关于会所出租事宜的公示》，载明“近期以来，业委会顺应众多业主的呼吁，就如何合理开发经营会所等事宜，主动与开发商（即厦门金利房产开发有限公司）接触洽谈，同时就会所的所有权和经营权等重大问题走访了厦门国土房产局和建设与管理局的相关主管部门负责人，得到明确的答复：金海豪园会所所由的建安成本均纳未纳入小区公摊，确由开发商独自承担。从法律的角度讲，开发商拥有该会所的所有权；但开发商必须信守售楼交房时的承诺，会所作为小区配套设施。不能擅自改变其主要服务于小区业主的使用功能……业委会积极主动与开发商坦诚沟通多方协商，初步达成拟将会所出租及盈利五五分成的共识和协议”。公示发出后，金海豪园小区业主郑伟鹏对该内容持有异议，于2012年1月13日将金利公司起诉至我院，要求判令：1.确认厦门市思明区××南里××号金海豪园会所为金海豪园全体业主所有；2.金利公司将厦门市思明区××南里××号金海豪园会所移交厦门市金海豪园业主委员会管理。2012年5月18日，本院作出（2012）思民初字第1528号民事判决，认为金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分，据此驳回了郑伟鹏的诉讼请求。该判决后已生效。 还查明，讼争会所自2011年起长期由金利公司、原厦门市金海豪园业主委员会共同对外出租，租金由双方各占二分之一。金海豪园第三届业主委员会于2019年5月28日成立后，于2019年11月5日与国鼎公司签订了一份《房屋租赁合同》，将讼争会所出租给国鼎公司，月租金为48000元，免租期为2019年11月1日至2020年1月31日，租赁期限自2019年11月1日至2024年10月30日止，第一季度租金覆盖时间为2019年11月1日至2020年4月30日。合同签订后，国鼎公司向金海豪园业委会支付了48000元押金及第一季度租金144000元，并开始进场装修。 又查明，国鼎公司进场装修后，金利公司曾于2012年12月9日报警。截至本判决作出，国鼎公司已停止装修（现场处于被敲打状态），讼争会所处于未上锁、未围挡状态。 本案审理中，金利公司陈述因讼争会所已被破坏原状，如其自行接收将对日后主张恢复原状的损失造成障碍，已通知物业公司，如讼争会所被他人占有的及时通知其公司。金海豪园业委会陈述讼争会所目前属于空置状态，由物业公司做日常巡查。国鼎公司陈述其退场后对讼争会所现状并不清楚。 本院认为，生效的（2012）思民初字第1528号民事判决已经认定金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分，金海豪园业委会虽对该认定事实持有异议，但并未提交足以推翻该认定事实的相反证据。首先，(2002)厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》虽然载明公共建筑配套要求为“会所，物业管理用房及网球场”，“地下室停车、设备，公寓楼底层架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房）”，但此后厦规建﹝2005﹞55号《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》已对此作了变更，该批复载明：“（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》原批准公寓楼底层建筑功能为架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），因该项目已有自己独立的建筑会所，经研究同意公寓楼底层建筑功能更正为底层架空活动、并设有消控室、门厅、过道、电梯间、公厕”。据前述批复，金海豪园业委会辩称（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》中载明的“售楼中心”即为本案讼争会所，该主张与事实不符，原规划许可拟改造为会所和物业管理用房的售楼中心在之后已经变更规划。其次，讼争会所所在项目的规划、兴建、竣工发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，讼争会所虽然作为小区的公共建筑配套设施，但《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“会所”列明为该条款所规定的共有部分，金海豪园业委会现主张参照适用该条款规定认定讼争会所属业主共有，依据不足。再次，根据厦门市精功测量有限公司出具的编号分别为052005004-01、052005004-02的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》，讼争会所面积并未计入公摊即业主未为会所支付对价，金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》中虽然载明“会所是业主（用户）们聚会、联欢、娱乐、健身、以及举行各种社区文化活动的理想场所”，但不能据此证明开发商对讼争会所的权属进行了让渡。讼争会所虽曾由金利公司和业委会共同对外出租，也同样无法证明金利公司已经让渡了讼争会所的权属。 综上所述，讼争会所应属金利公司所有，金利公司虽曾与金海豪园业委会共同出租该会所，但并未向金海豪园业委会让渡该会所的权属，双方也未达成继续共同对外出租之合意，金海豪园业委会未经金利公司同意，即擅自将讼争会所对外出租盈利，其目的并非是为了方便小区业主生活，也损害了金利公司的合法权益。 因金利公司未能明确其所主张的房屋原状，故对其要求金海豪园业委会及国鼎公司将讼争会所恢复原状之诉求，本院不予支持。根据各方陈述，讼争会所现处于空置状态，任何人员均可进入，因此金利公司在客观上具有单方收回讼争会所的能力，且也无证据证明讼争会所现仍由金海豪园业委会及国鼎公司实际控制，因此金利公司要求金海豪园业委会、国鼎公司返还讼争会所之诉求，不具有事实依据，本院不予支持。金利公司可自行收回讼争会所，如收回过程遭遇相关阻扰，亦可另行主张权利。 如前所述，金海豪园业委会擅自出租讼争会所的行为已经损害了金利公司合法利益，因此金利公司有权要求金海豪园业委会支付相应的占用费。金利公司在2019年12月9日即已知晓讼争会所被侵占，结合讼争会所的现场情况，金利公司在客观上具有单方收回讼争会所的能力，其未及时行使权利致使损失扩大，根据诚实信用及公平原则，本院酌定金海豪园业委会赔偿金利公司三个月占用费，占用费可参照国鼎公司支付的租金标准进行计算，该项费用酌定为144000元。鉴于金海豪园业委会在此前确曾对外出租讼争会所，国鼎公司也已依约向金海豪园业委会支付了三个月租金，因此国鼎公司无需再支付前述占用费。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市金海豪园小区第三届业主委员会于本判决生效之日起七日内向厦门金利房地产发展有限公司支付占用费144000元； 二、驳回厦门金利房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2810元，由厦门金利房地产发展有限公司负担1405元，厦门市金海豪园小区第三届业主委员会、国鼎（厦门）文化传媒有限公司负担1405元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年七月二十七日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。