江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1149号原告:王利平（系本案十五名原告的诉讼代表人），男，1952年2月21日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王茜（系王利平女儿），1979年10月1日生，汉族，住上海市普陀区。原告：姜爱华，女，1955年8月20日生，汉族，住江苏省启东市。原告：张杰，男，1971年2月5日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：顾美涛（系张杰妻子），女，1970年2月12日生，汉族，住江苏省启东市。原告：杨杰，男，1972年10月29日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：沈海红（系杨杰妻子），1974年5月26日生，汉族，住江苏省启东市。原告：陆正兵，男，1963年7月14日生，汉族，住江苏省启东市。原告：张红兵，男，1964年12月19日生，汉族，住江苏省启东市。原告：袁建辉，男，1967年6月18日生，汉族，住江苏省启东市。原告：黄惠军，男，1971年6月29日生，汉族，住江苏省启东市。原告：邵小平，男，1973年4月1日生，汉族，住江苏省启东市。原告：施新丰，男，1964年11月12日生，汉族，住江苏省启东市。原告：陈辉，男，1964年8月6日生，汉族，住江苏省启东市。原告：黄正冲，男，1962年6月2日生，汉族，住江苏省启东市。原告：朱丽平，女，1963年5月3日生，汉族，住江苏省启东市。原告：袁兴，男，1971年6月15日生，汉族，住江苏省启东市。原告：朱金平，女，1957年11月12日生，汉族，住江苏省启东市。原告：陈益生，男，1962年10月23日生，汉族，住江苏省启东市。原告：姜拜康，男，1946年4月28日生，汉族，住启东市。原告：黄建军，男，1966年8月1日生，汉族，住江苏省启东市。被告：黄胜忠，男，1969年1月22日生，汉族，住江苏省启东市。原告王利平等十五人与被告黄胜忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利平（又系十五名原告的诉讼代表人）、施新丰、姜爱华、陈辉、朱丽平、张红兵、邵小平、王利平的委托诉讼代理人王茜、张杰的委托诉讼代理人顾美涛、杨杰的委托诉讼代理人沈红、被告黄胜忠均到庭参加诉讼。庭审过程中，因案件审理需要，本院依法追加姜拜康、黄建军、陈益生为本案的共同原告参与诉讼。陈益生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利平等15人向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的《营业用房续订合同》，且向原告支付违约金，具体违约金金额参见附件1；2、请求依法判令被告立即归还原告房屋及其附属设备；3、请求依法判令被告向原告支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金，具体金额请参见附件1；4、请求依法判令被告向原告支付承租期间的租金，租金应自2019年11月1日起计算至其归还原告房屋之日止，计算至2019年12月31日的房屋金额请参见附件1。事实和理由：原告系启东市人民中路**城市广场**部分商铺的房屋所有权人。2010年6月6日，原告及城市广场其他业主签订《委托书》，共同委托姜拜康、黄建军、施新丰、陈益生、黄惠军五人（以下简称授权代表）交涉办理有关商铺出租的全部事宜。2010年6月24日，包括原告在内的城市广场一楼二楼业主与承租方李霞签订《营业用房租赁合同》，房屋租期为2010年8月1日-2018年7月30日，房屋底层前四年租金为购房款的8%，后四年的租金为购房款的9%，租金按年提前结算，于每年的7月20日前支付。2010年6月29日，被告黄胜忠（系李霞配偶）作为接收人接收了城市广场一楼二楼房屋，包括水、电及十二台吸顶空调。上述租赁合同到期后，承租方与出租方协商续签租赁合同事宜，承租方提出需对房屋进行装修，并提出需要三个月的免租期。出租方同意了这一要求，但前提是承租方续租五年。后双方签订《营业用房续订合同》，租期五年，自2018年11月1日至2023年10月31日，租金每年745744元（购房款总额的9%），于每年的10月25日前支付，并约定押金166000元（三个月租金）。2018年8月24日，原告收到第一年租金及三个月押金。后原告发现被告并未实际进行装修，故原告认为不应免除2018年8月1日-2018年10月31日的租金。另外，被告应于2019年10月25日前向原告支付第二年租金，但经原告多次催要，被告迟迟未付。综上，被告行为已构成违约并侵害了原告合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉请。原告姜拜康、黄建军表示上述十五名原告的诉请一致。被告黄胜忠辩称，1、2010年6月24日，被告妻子李霞与人民中路498号（原供销商厦）一二楼的营业场所的业主代表签订为期八年的租赁合同，租赁上述营业场所用于经营服饰商城，租赁期限自2010年8月1日至2018年7月30日。商城经营期间生意不好，勉强维持收支平衡。2018年2月，原告等业主将二楼出租给网吧，占用了被告租期内四个半月。后被告与业主代表续订租赁合同，租期五年，但要求因二楼装潢造成一楼顶面损坏的重新装潢时间为三个月。2019年6月29日，二楼网吧停业，导致一楼生意下滑，加之经营环境发生变化，对被告造成巨大损失，2019年8月、9月，被告多次与业主代表协商停止续租，并要求返还押金与二楼网吧占用第一次合同期间内的租金，业主代表未同意。2、被告从未与原告等人签订合同，租赁合同均是与业主代表签订，业主代表由小业主委托，同意并签过委托书。3、被告不同意解除合同，除非出租方退还押金及前八年合同中四个半月的租金，并提供正规的地税发票，并给予被告两个月时间抛售货物。4、被告承租的房屋遇疫情应予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本。本院经审理认定事实如下：原告王利平等74人系启东市汇龙镇人民中路**城市广场商铺的所有权人。10年6月6日，该74人出具《委托书》，内容为：“原城市广场楼下商铺持有人授权委托：姜拜康、黄建军、施新丰、陈益生、黄惠军，交涉办理相关商铺出租的全部事宜。”2010年6月24日，被告妻子李霞作为承租方（乙方）与姜拜康、施新丰、陈益生、黄惠军作为出租方代表人（甲方）签订《营业用房租赁合同》，约定乙方租赁人民中路498号一、二楼商铺；租期八年，自2010年8月1日-2018年7月30日；房屋底层前四年租金为购房款的8%，后四年9%，二楼前四年按购房款的6%，后四年7%给付；租金按年提前结算，于每年的7月20日前支付。2010年6月29日，被告黄胜忠接收了人民中路498号城市广场一楼二楼商铺包括水、电及十二台吸顶空调，用于经营服饰商城。被告黄胜忠每年将租金支付给业主代表，再由业主代表按照购房款比例给付给原告等业主。上述《营业用房租赁合同》到期后，被告黄胜忠作为承租人（乙方）与姜拜康、施新丰、陈益生、黄惠军作为出租方代表人（甲方）签订《营业用房续订合同》，约定由被告黄胜忠继续承租人民中路498号一二楼出租房；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰、添置新物，装修时间为2018年8月1日到2018年10月31日，该三个月不计算房屋租金；租期五年，自2018年11月1日至2023年10月31日；租金每年745744元，于每年10月25日前支付；租赁合同到期后，甲方应退还押金166000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、超过一个月不支付租金的；2、利用该房屋从事违法合同的。《营业用房续订合同》签订后，被告向业主代表交付了第一年租金745744元及押金165226元。2019年9月，被告与业主代表协商降租或退租事宜未果，而迟迟未付2019年11月1日-2020年10月31日的租金至今。另查明，位于启东市人民路**城市西侧约498平方米的房屋为张毓、姜拜康等三十四户人所有。2010年6月6日，张毓等多名业主书面委托姜拜康作为二楼业主代表和一楼业主代表一起对外交涉交理有关一楼、二楼商铺终止、出租等全部事宜。2018年4月3日，以姜拜康为甲方（出租人），与被告黄胜忠出面介绍的金腾君为乙方（承租人），签订《营业用房租赁合同》，内容为出租房屋为市人民路498号二楼面积498平方米，租期为5年（2018年4月1日起至2023年11月1日），年租金26万元，其中2018年4月1日起至2018年7月1日为乙方装修期间，不计租金，租金交付时间为每年的7月1日，押金2万元，合同期满退还押金。合同订立后，姜拜康按约交付房租，金腾君则支付了第一年度的租金26万元及2万元押金，姜拜康即向上述28万元交付给被告黄胜冲。金腾君在承租房屋内经营网吧生意。2019年7月1日前，金腾君陆续将网吧内设施搬走，期间未告知姜拜康。姜拜康知悉后于2019年7月1日晚上在案涉租赁房屋进出大门加上锁。同年7月21日夜间，金腾君用专用工具将加锁剪掉入室搬走了承租房屋内的大部分物件。同年9月5日，姜拜康起诉至启东法院要求解除租赁合同；要求被告支付违约金26万元及提前退租所造成的租金损失13万元；要求拆除承租方的设施、恢复原状、清理室内的垃圾等。启东法院经审理判决双方租赁解除合同，并由金腾君赔偿原告5个月空置期损失108333.33元作为违约金、赔偿损失及清理费用。现该案判决已发生法律效力。本院认为，原被告订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应全面履行合同义务。被告承租房屋后依约具有给付租金的义务。被告在第二个年度租赁周期到来之际应及时按约交纳租金，虽然原被告之间就租金给付金额进行多次商讨但未形成一致合意，在协商未果的情况下，被告仍应及时按约缴纳租金。然被告至今未予给付。故原告按照合同约定提起解除合同之诉，符合合同约定，应予支持。合同解除时间，原告均当庭表示要求解除合同之日，视为解除合同要求送达之日，故本院以2020年6月23日作为合同解除之日。被告应在合同解除后及时归还原告承租房屋，考虑到被告承租房屋的用途、现状等实际情况，本院限被告在解除合同之日起二个月内搬离。原告主张的2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金系合同免租期，故原告的本项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年11月1日至实际返还之日的租金。本案案涉房屋系整体出租，但承租期间二楼的房屋已由二楼业主代表出租给他人，且因二楼承租户提前退租所造成的损失已由法院作出5个月空置期损失的判决。故原告主张的2019年11月1日起的租金的诉请，应当扣除网吧租金260000元，考虑到承租正值疫情期间，属于不可抗力因素，故本院酌情核定标准以437170元/年为标准计算。被告支付的租金在予以抵扣。为计算方便，由被告支付2019年11月1日至2020年5月1日期间的租金218585元【37170元/12月*6个月】，扣除押金165226元，被告尚应支付原告租金53359元。2020年5月1日至实际搬离之日的租金按437170元/年计算。被告未按约交付租金的事实造成违约，但原告诉请按照年租金50%计算违约金，无合同依据，本院不予采纳并酌情按照年利率6%计算违约金，利息应从原告起诉之日起算。关于被告提出的二楼4个月的租金应予抵扣的问题，原被告签订的系一、二楼整体出租合同，二楼业主将二楼租给金腾君开设网吧系被告介绍所形成，目的也是为了增加一楼的客流量，且二楼租金也已如数交给被告，及续订合同时亦给予了被告三个月的免租期，故被告要求抵扣的辩称，本院不予采纳。本合同所涉房屋系整体出租，故原告各自名下的所分配的租金数由其内部进行处理，本案中不予理涉。原告陈益生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法作出缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜拜康、黄建军、陈益生、施新丰与被告黄胜忠签订的关于启东市汇龙镇498号城市广场《营业用房续订合同》。二、被告黄胜忠于合同解除之日（2020年6月23日）起二个月内腾出承租房屋，并将启东市汇龙镇498号城市广场承租房屋交还原告姜拜康、黄建军、陈益生、施新丰。三、被告黄胜忠支付原告姜拜康、黄建军、陈益生、施新丰自2019年11月1日起至2020年5月1日止的租金53359元及2020年6月1日至实际腾房之日止按437170元/年为标准所计算的租金。四、被告黄胜忠支付原告姜拜康、黄建军、陈益生、施新丰以尚欠租金为本金基数，自2020年2月20日起至实际给付之日止按年利率6%所计算的违约金。上述第三、四项于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3558元（原告已预交），由被告黄胜忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费用3558元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  王珊珊人民陪审员  陆爱华人民陪审员  顾凯贤二〇二〇年七月八日法官 助理  王玉佳书 记 员  黄佳颖