广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1917号上诉人（原审被告）：余晓春，女，1970年8月28日出生，香港居民，身份证号：P******（7），住址：惠州市****************。委托诉讼代理人：林锦泉，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳金銮集团有限公司，住所：深圳市南山区****************。法定代表人：曾启繁委托诉讼代理人：王雪鹏，广东法村律师事务所律师。上诉人余晓春因与被上诉人深圳金銮集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月8日开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人林锦泉，被上诉人委托诉讼代理人王雪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余晓春向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初12616号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决解除《商品房买卖合同》缺乏事实及法律依据，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。一、上诉人无法办理买卖合同约定的贷款及产权证系由被上诉人造成，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人拥有是否解除合同的选择权。在上诉人与被上诉人签订涉案房屋的《商品房买卖合同》、《经营合同书》后，上诉人已向被上诉人交付了首期款及相关抵押登记费、贷款合同公证费、办证费，因被上诉开发涉案房产存在问题，其银行授信不足，导致上诉人无法办理《商品房买卖合同》约定的贷款，也无法办理房屋相关产权证。至今为止，被上诉人仍未办理完毕相应手续，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，上诉人有权选择是否退房，即是否解除《商品房买卖合同》权利在上诉人。上诉人认为，由于无法办理贷款和产权登记系由被上诉人造成，其行为构成严重违约，上诉人有权选择不解除《商品房买卖合同》，并保留追究其违约责任的权利，被上诉人无权要求解除《商品房买卖合同》，并应承担相应责任。二、被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人，上诉人已实际取得涉案房屋的业主权利，本案被上诉人可以用经营房屋的固定回报与分红款与上诉人结算冲抵购房款项，《商品房买卖合同》可继续履行。在《商品房买卖合同》签订后，上诉人按约向被上诉人支付112840元首付款，被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人，上诉人已实际占有涉案房屋(上诉人至今仍拥有“业主卡”)，应该享有合同约定的一切业主权利，包括但不限于收益权、处分权。至于双方间约定的按揭款，系因被上诉人的原因导致无法办理银行按揭，被上诉人完全可以用固定回报与分红款与上诉人结算后冲抵。根据惠城区人民法院作出的(2018)粤1302民初5806号判决，被上诉人应向上诉人支付每月固定回报人民币1600元(暂计至2019年1月20日为人民币235200元，从2019年1月21日起之判决生效之日止按每月人民币1600元另行计算确定固定回报金额，固定回报总金额以人民币272000元为限，执行时先行抵减16000元)，另外《惠州市******委托经营合同书》也约定了：“甲方须支付首付款128840.00，已支付1128400元，剩余16000元，在乙方支付给甲方的分红回报中扣除。”因此，被上诉人应向上诉人支付的经营回报已完全超出《商品房买卖合同》约定的剩余购房款170000元，本案完全可以涉案房屋经营回报结算冲抵购房款，无需解除《商品房买卖合同》。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，现依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法查明事实并予以改判！后庭上补充上诉事实与理由：第三点就是事实理由，被上诉人收取上诉人产权转移登记费、抵押登记费、贷款合同、公证费，证明由被上诉人办理贷款及房产证，被证明由被上诉人办理贷款及房产证，上诉人予以配合，上诉人希望可以继续履行合同，只要房屋具备办证条件，上诉人愿意支付剩余的房款。被上诉人深圳金銮集团有限公司辩称：我们认为一审的查明事实虽然不是非常准确，因为是我们的解除合同的理由是应当是这就是上诉人没有付款，没有按合同约定付款。一审的时候这判决查明说，“四、办证手续原因未能办理按揭手续”，这个事实是零几年。除此之外我认为一审的判决的认定，其他的事实理由，上诉人没有按时付款这个事实而解除合同，这个认定适用法律是正确的。因此我们认为本案应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。深圳金銮集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告间2005年9月1日签订的《商品房买卖合同书》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年9月1日原告深圳金銮集团有限公司属下惠州分公司（原公司名称为深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司）与被告余晓春签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买原告开发的位于惠州市********************138号房屋，房屋出售价款为298840元；被告付款方式为银行按揭贷款，其中首期128840元，贷款170000元；2006年10月21日前房屋交付使用。当天，原、被告双方签订了《惠州市******经营合同书》。合同约定：由被告余晓春将其位于惠州市麦地花边岭广场一号金銮惠州产权公寓第十七层138号房的房产委托原告的金銮惠州分公司经营、实施酒店式专业化管理；委托期限从2006年10月21日起至2026年10月20日止共20年；被告余晓春须支付首付款128840元，已支付112840元，剩余16000元，在原告支付给被告的分红回报中扣除；原告金銮惠州分公司每月向被告余晓春支付固定回报人民币2000元；原告承诺将客房部分的所得利润与被告进行3：7分成，原告占30%、被告占70%。2005年9月1日原告出具收到首期款128840元的收据，2005年10月30日原告出具收到代收公证费400元的收据和代收房产证费用7635元的收据。此后，被告余晓春未办理按揭贷款，原告金銮惠州分公司没有向被告支付约定的每月的固定回报。2018年5月11日被告余晓春向一审法院提起诉讼，金銮惠州分公司进行答辩并提起反诉，一审法院经审理后作出（2018）粤1302民初5806号民事判决书。当事人不服一审判决提出上诉，惠州市中级人民法院在二审审理之中。2019年7月16日原告提起本案诉讼。本案2019年11月7日开庭时，对于当年未办理按揭贷款的原因，双方分别作了陈述：被告称，2005年签订购房买卖合同去办理贷款，被告也缴纳了办贷款费，因原告在银行的授信问题无法贷款。原告称，被告不配合办理按揭贷款。另外，原告未提供相关的房屋的产权证书。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告于2005年9月1日所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系成立并有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原、被告双方合同约定：出售的房屋价款为298840元、被告付款方式为银行按揭贷款170000元（其中首期128840元）；因原告的相关办证手续问题导致当时未能按约办理银行按揭贷款，此后的12年期间，双方未能协商解决合同继续履行问题；在合同的履行过程中，因银行贷款未办理、被告未支付其余购房款而出现房屋买卖合同无法继续履行，至今，原告未能实现出卖商品房的目的，被告未能实现购买商品房的目的；双方继续履行合同困难重重，不能实现合同目的，根据本案实际，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》可作解除处理。所以，原告请求解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》与双方所签订的《惠州市******经营合同书》有主从关系，《商品房买卖合同》是主合同，《惠州市******经营合同书》是从合同，对主合同的纠纷应先行审理；被告辩称应在另案《经营合同书》纠纷审理终结再对本案买卖合同纠纷进行审理，其理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：解除原、被告双方于2005年9月1日签订的《商品房买卖合同》。本案受理费5783元（原告已预交），由原告深圳金銮集团有限公司负担3470元，被告余晓春负担2313元。二审中，双方当事人并未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于上诉人与被上诉人于2005年9月1日签订的《商品房买卖合同书》是否应当解除的问题。双方当事人均确认2005年9月1日所签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，该合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立并有效。本案，被上诉人自认已收到上诉人支付的购房款102840元，余款170000元的付款方式为银行按揭贷款，被上诉人主张上诉人未按约定办理银行按揭贷款手续，故被上诉人未按合同约定收到购房余款，被上诉人具有单方解除权。本院认为，首先，即使双方当事人虽在房屋买卖合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同…”但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”自2005年9月1日双方签订《商品房买卖合同》起，至被上诉人于2019年7月2日诉请解除《商品房买卖合同》显然超过一年，故被上诉人的解除权消灭。关于被上诉人解除合同的主张，本院无法支持。其次，合同的履行过程中，上诉人已按合同约定支付了办证款，未有证据佐证被上诉人通知上诉人协助办理按揭贷款，而上诉人拒不协助。据此，被上诉人仅以未收到上诉人以按揭方式支付的余款，上诉人构成约定的主张，本院不予采纳。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条是关于情势变更原则的司法解释，本案中，未有证据佐证存在政策变化致使案涉《商品房买卖合同书》无法继续履行，也未出现导致合同当事人预期的权利义务严重不对等的情形，双方订立合同的目的仍有实现的可能，故一审法院以情势变更为由解除双方签订的《商品房买卖合同书》显然不妥，应予纠正。综上，被上诉人诉请解除2005年9月1日签订的《商品房买卖合同书》无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人余晓春的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12616号民事判决；二、驳回被上诉人深圳金銮集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5783元由原告深圳金銮集团有限公司负担。二审案件受理费50元，由被上诉人深圳金銮集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。