安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3130号 上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥大就大酒店管理有限公司，住所地合肥市蜀山区南二环路**天徽新安广场**，统一社会信用代码913401006849962074。 法定代表人：李腾英，总经理。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张菲，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中星（安徽）置业有限公司，住，住所地合肥市瑶海区五州商城******一社会信用代码9134010070504349XA。 法定代表人：钟益鸣，执行董事。 委托诉讼代理人：王威权，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人中星（安徽）置业有限公司（以下简称中星置业公司）因与被上诉人合肥大就大酒店管理有限公司（以下简称大就大酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 大就大酒店公司二审上诉请求：1、依法撤销合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初252号民事判决书的第一项判决，并改判“中星（安徽）置业有限公司和合肥大就大酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年9月8日解除”。2、依法撤销合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初252号民事判决书第二项、第三项、第四项、第七项判决，并改判“中星（安徽）置业有限公司于判决生效后十日内赔偿合肥大就大酒店管理有限公司人员员工工资损失51844元，装修损失、设备损失（装修损失及设备损失具体金额以评估鉴定为准）”。3、依法维持合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初252号第五项、第六项判决。 事实和理由：一、一审判决存在事实认定错误。 1、案涉《房屋租赁合同》已于2018年9月8日解除。2018年9月8日，中星置业公司未事先通知大就大酒店公司，就将案涉房屋海耀商务中心一层112A，二层205室的电闸关闭。拉闸当天，大就大酒店公司即向中星置业公司表示无法继续营业，但中星置业公司未予理睬，表明了中星置业公司不愿继续与大就大酒店公司履行合同的意图。在案涉房屋停电的情况下，大就大酒店公司无法继续营业，故案涉《房屋租赁合同》失去了继续履行的可能性，实质上已经解除。2018年9月13日，大就大酒店公司向中星置业公司发函，表明中星置业公司拉闸后已无法继续营业，但中星置业公司依然没有恢复电力，并通过锁门、张贴新的招租广告等方式使得大就大酒店公司对案涉房屋失去了实际控制。中星置业公司在案涉房屋门上张贴招租广告，留下运营部电话，更证明了中星置业公司认可与大就大酒店公司的租赁合同已经解除。拉闸、锁门、张贴招租广告表明中星置业公司已用实际行为发出了案涉合同已经解除的意思表示，故案涉《房屋租赁合同》已于2018年9月8日解除，一审判决的第一项存在事实认定错误。 2、大就大酒店公司已主动向中星置业公司交还房屋，但中星置业公司制造障碍并拒绝接收。案涉房屋拉闸断电后，大就大酒店公司与中星置业公司协调，希望中星置业公司履行义务，解决空调、烟道、新风系统、隔墙拆除补偿等内容，并且于2018年9月13日向中星置业公司发函，表明断电后经营无法继续，中星置业公司未予理睬。2018年10月就要求将场地清空，搬走厨具、设备、家具等，想要交还房屋，但中星城的保安人员阻止清空场地。直至近期，大就大酒店公司再次要求搬走物品，清空场地，中星置业公司仍然持续拖延，给大就大酒店公司增加障碍。中星置业公司在扣押大就大酒店公司设备，紧锁大门的情况下，又要求大就大酒店公司清空场地，返还房屋，要求大就大酒店公司承担扩大损失，实属自相矛盾。故2018年9月8日之后，中星置业公司所称的损失，系其公司的不当行为导致，该损失不应当由大就大酒店公司承担。 3、中星置业公司拉闸断电的行为违反《房屋租赁合同》关于催款通知的条款，构成了违约。根据《房屋租赁合同》中关于通知和送达、催缴的有关条款（合同第10条、12.2条），中星置业公司拉闸断电的行为不满足合同约定的停电条件。合同中约定中星置业公司在停电之前应采用书面方式，及时通知大就大酒店公司“返还房屋”或支付“管理费、设施费”，但大就大酒店公司在被切断用电之前并未收到合同约定内容的催告通知。中星置业公司无权在未向大就大酒店公司进行有效通知的情况下拉闸断电，且大就大酒店公司并未拖欠合同中所述的管理费及设施费用。中星置业公司违反合同约定采取的停电措施直接导致了大就大酒店的停业，酒店设备，装修装饰无法继续使用，只能遣散员工，补发员工工资。 退一万步说，即使中星置业公司有权利拉闸断电，也应预先通知大就大酒店即将断电的时间，预留合理的准备期限。而不应突然拉闸，导致合同根本无法履行，产生巨大损失。故中星置业公司的拉闸行为系严重违反合同约定的行为，由此造成的损失，中星置业公司应予以赔偿。 4、中星置业公司在交房时未能保障案涉房屋的烟道、空调、新风系统等正常运作，也未完成允诺的消防报验手续，合同解除后更拖延与大就大酒店公司办理房屋交接手续，应赔偿大就大酒店公司的损失（以评估鉴定为准）。中星置业公司在交付案涉房屋时曾与大就大酒店公司签订了一份交铺记录表，该表明确载明：空调、新风口、排油烟管等内容应当双方配合同步施工。且装修后的消防报验，由招商部负责办理，该交铺记录表由中星置业公司魏捷、沈洋、江海潮等人的签字确认。根据双方签订的《房屋租赁合同》7.2条：“甲方应保证乙方对房屋的正常使用，无紧急情况，不得干扰。”《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”交铺记录表及《房屋租赁合同》签订后，中星置业公司作为出租方，有义务遵守合同约定，保障大就大酒店在经营东来顺品牌餐饮的过程中能够正常使用房屋。但中星置业公司承诺过的新风口安装、装修排烟管道、消防手续申报等问题一直不予解决，该行为已经构成违约。因中星置业公司对该房屋在使用过程中存在的问题不予解决，导致大就大酒店生产经营出现很大困难，客流量持续减少。后中星置业公司更擅自拉闸断电，拒绝大就大酒店公司清理场地，直接导致大就大酒店无法营业，损失惨重。因中星置业公司拒绝与大就大酒店公司办理房屋交接手续而使得大就大的损失在不断扩大。 二、一审判决存在事实认定错误，必然导致法律适用错误。1.案涉《房屋租赁合同》已经实际解除。2018年9月8日，中星置业公司将案涉房屋的拉闸行为使得大就大酒店公司无法继续营业，故案涉《房屋租赁合同》实际上已经无法履行，合同目的无法实现。且事后，中星置业公司已经以其锁门、张贴招租广告的行为反复确认了其将不与大就大酒店公司继续履行案涉《房屋租赁合同》的权利义务，案涉房屋租赁合同实质上经解除，故案涉合同已经于2018年9月8日解除。 2.大就大酒店公司对中星置业公司享有瑕疵履行抗辩权。因案涉房屋在交铺时存在诸多问题，且中星置业公司一直未予以解决。故大就大酒店公司为达到基本的经营条件，只得自己进行一定的补救措施。但烟道狭窄、排烟不畅、空调失灵、新风系统不运作等问题中星置业公司既不予解决，也不补偿大就大酒店公司的损失。并且，中星置业公司在拉闸断电、锁门后使得大就大酒店公司根本无法营业，失去了对场地的实际控制。因此，并非大就大酒店公司拒绝返还房屋、清空场地，而是因中星置业公司阻碍，客观上无法交还。中星置业公司2018年9月8日之后的损失，与大就大酒店公司无关。故一审判决房屋租金及滞纳金应支付至房屋实际返还之日，欠缺合法性与合理性。 3.中星置业公司提供了本案中房屋租赁的格式合同，合同内容排除了大就大酒店公司的基本权利，中星置业公司也未尽到应尽义务。中星置业公司作为出租方，提供的合同将大就大在经营使用案涉房屋过程中的合理权利排除，加重了大就大酒店公司的义务。甚至该合同部分条款都是矛盾的，既要求大就大酒店公司交还房屋，又不允许大就大酒店公司搬走物品，清空场地。中星置业公司还违反了合同附随义务。大就大酒店承租中星置业公司的经营场地是为了经营餐饮业。根据餐饮行业的特点，经营者除了提供优质食物，适宜的就餐环境也同样重要。中星置业公司作为经营场地的出租方，除提供合同约定的经营场地之外，还应履行合同的附随义务，即提供基本的条件使得大就大酒店能够正常通风、排烟、空调正常运转。但大就大酒店经营过程中，因空调、新风系统、排烟均不能正常运作，油烟集中在店内难以排出，严重影响顾客体验。中星置业公司对于房屋存在的空调不能正常运转，排烟阻塞、新风口未安装等问题推诿的行为，客观上增加了饭店的经营难度，有违于出租人基于租赁合同应给予承租人的协助义务。 4.中星置业公司违约导致合同解除，应承担赔偿责任。中星置业公司与大就大酒店公司的交铺记录表应当与《房屋租赁合同》配合来看，交房时存在的各项问题，一直未能予以解决。故案中星置业公司为案涉合同的违约方，应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(一)规定，中星置业公司应赔偿大就大酒店公司人员员工工资损失51844元，装修损失、设备损失（装修损失及设备损失具体金额以评估鉴定为准）。 中星置业公司辩称：请求驳回大就大酒店公司1、2、4项诉讼请求。 事实和理由：一、中星置业公司认为原判决事实认定清楚和法律适用正确，应当依法维持原判。 （一）关于合同解除时间。大就大酒店公司一直主张的因中星置业公司拉闸停电导致其无法经营的事由一直处于待证状态，并无任何证据佐证。即大就大酒店公司并未举证证明案涉房屋在2018年9月8日存在停电的事实，即使该等事实存在，其亦未证明与中星置业公司相关。另，大就大酒店公司所出示的《函》中的内容均为其单方陈述，并未提供任何证据佐证，也无中星置业公司的任何回应，而从函的表述看，其主要意图为索赔而非解除合同。即使大就大酒店公司所表达的是解除合同的意思表示，其在一审时反诉主张为解除《房屋租赁合同》，也并未提交《函》用以主张案涉房屋租赁合同解除于2018年9月8日。故一审法院依据原审证据和客观事实作出判令合同解除的判决并无任何不当。另中星置业公司张贴的招租广告并不能证明中星置业公司要对案涉房屋进行出租，案涉房屋处于涉诉中，且内部有大就大酒店公司的经营物品，客观上也无法另行招租。大就大酒店公司在一审判决未生效之前或完成房屋返还交接手续之前，均是案涉房屋的承租人或使用人，其并不丧失对案涉房屋内其经营物品的处分权，仍实际占有房屋，并不存在房屋租赁合同解除一说。 （二）关于房屋交接与返还1、中星置业公司提供了符合大就大酒店公司要求的房屋，且经中星置业公司确认。根据2018年4月15日双方签署的《房屋租赁合同》第1.3条之约定，案涉房屋的现有装修、附属设施设备状况及中星置业公司同意大就大酒店公司自行装修和增设附属设施的内容、标准及需要约定的事宜，均在案涉合同或附件中加以列明。根据《房屋租赁合同》附件三可知，案涉房屋的交付标准为毛坯，不存在任何装修、附属设施和设备状况。根据《房屋租赁合同》第1.5条之约定，大就大酒店公司确认案涉房屋符合其租赁的目的和用途，若有特殊要求，中星置业公司无义务满足。根据《房屋租赁合同》附件五可知，2018年04月15日，中星置业公司与大就大酒店公司已完成房屋交接，大就大酒店公司确认中星置业公司所交付的房屋符合合同约定的条件，并盖章确认。大就大酒店公司开业时间为2017年12月4日，如案涉房屋存在大就大酒店公司所述的各种严重影响营业的事实，大就大酒店公司不可能会与中星置业公司签订4月15日的房屋租赁协议。大就大酒店公司亦在一审中确认，新风系统和排油烟系统已在其开业前安装完毕，空调已于2018年1月5日调试完毕并投入使用。故，大就大酒店公司的主张与客观事实严重不符。 2、关于房屋返还。中星置业公司认为大就大酒店公司主张其曾于2018年10月撤离店内物品，向中星置业公司返还房屋，中星置业公司阻拦的事实并不成立。大就大酒店公司并未向中星置业公司提交任何书面或口头要求解除合同，并向中星置业公司返还案涉房屋。反而是中星置业公司在2019年1月向一审法院申请立案，诉请解除合同，返还房屋，支付相关费用后大就大酒店公司才提起反诉要求解除合同。如前所述，案涉房屋在合同解除前，大就大酒店公司仍是房屋的使用人，实际占有并控制，任何人不可能阻碍其使用房屋。大就大酒店公司因拖欠物业公司的物业费而导致房屋门被另行上锁，并非中星置业公司所为。2019年11月13日，大就大酒店公司向中星置业公司寄送书面文件，要求返还房屋，中星置业公司认为一审判决虽因大就大酒店公司上诉而未生效，但本着尽早解决的态度，同意了大就大酒店公司的意见。2019年11月29日，大就大酒店公司的法定代表人冯峰向中星置业公司出具《情况说明》，承诺于12月3日搬离。2019年11月30日，大就大酒店公司搬离物品时，由于其支付欠缴物业费用，物业公司不同意大就大酒店公司搬离物品，并报警处理，经大就大酒店公司与物业公司协调，仍未解决，大就大酒店公司至今未能搬离案涉房屋。 3、关于房屋租赁合同性质。中星置业公司与大就大酒店公司2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不具备格式合同的特征。另，该合同第一条就明确表述为，双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致而达成，并非由大就大酒店公司单方决定的地位不平等的合同。 中星置业公司向一审法院起诉请求：1、判令中星置业公司、大就大酒店公司签署的《房屋租赁合同》解除；2、判令大就大酒店公司向中星置业公司支付租金129578.4元（暂计算至2018年11月，应付至交还房屋之日止）；3、判令大就大酒店公司向中星置业公司支付滞纳金62845.524元[按每月应付租金千分之五每日计算，2018年7月16日起算按照月租金32394.6元×千分之五×132天（计算至2018年11月12日），以此类推计算每月滞纳金，暂计算至起诉日，应付至交清房租之日止]；4、判令大就大酒店公司向中星置业公司支付违约金64789.2元（两个月租金）；5、判令大就大酒店公司将案涉房屋恢复原状（未形成附合物品全部拆除）并返还给中星置业公司；6、判令大就大酒店公司承担本案全部诉讼费用。 大就大酒店公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除中星置业公司、大就大酒店公司双方于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令中星置业公司立即退还大就大酒店公司保证金32394元；3、判令中星置业公司赔偿大就大酒店公司人员工资损失51844元、装修损失、设备损失（装修损失及设备损失具体金额以评估鉴定为准）；4、判令中星置业公司承担本案本诉、反诉、评估鉴定的全部费用。 一审法院认定事实，2017年7月，上海中星集团振城不动产经营有限公司（甲方、出租方）与大就大酒店公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于合肥市瑶海区（建筑面积529.32平方米）房屋出租给乙方；双方约定在2017年8月1日办理房屋交付，签署房屋交接书，乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后调整；双方签署房屋交接书后，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。甲方给予乙方装修期4个月，自2017年8月1日至2017年11月30日。房屋租赁期为五年，自2017年12月1日至2022年11月30日止；第一年、第二年月租金32394.60元，第三年、第四年月租金35634.06元，第五年月租金39197.47元；房屋租金3个月为一期支付，先付后用，签署本合同后10个工作日内乙方须向甲方支付租赁首期3个月的租金，该笔租金与本合同约定的保证金一同支付；其后乙方应于应当缴纳租金的月份开始前10个工作日内向甲方支付租金。乙方向甲方支付保证金32394元，保证乙方履行本合同约定的各项义务和责任，甲方有权使用保证金扣减或抵消乙方欠付甲方的租金、其他约定费用、应由乙方向甲方支付的违约金和应由乙方赔偿的甲方损失等费用。乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30日的，乙方应按2个月的租金标准向甲方支付违约金，同时甲方有权书面通知违约方解除合同。无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日起7日内腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方；租赁合同提前终止的，甲方有权终止其他相应配套合同及服务。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同规定提前终止本合同外，还有权要求乙方就其迟延支付应付款项支付滞纳金，其中租金按每日5‰计收。本合同经双方签字盖章后生效等。2017年8月1日，上述合同双方进行了房屋交接，在交接表中记载：隔墙未拆除，处理意见为自行拆除；空调无，处理意见为与甲方同步施工；新风口无，处理意见为与甲方配合同步施工；排油烟管无，处理意见为与甲方配合同步施工。经装修后，大就大酒店公司经营的“东来顺火锅店”于2017年12月4日开业。在开业时，涉案租赁房屋的排油烟管、新风口已经安装结束。2018年1月5日，涉案租赁房屋内的中央空调安装调试完成。 2018年4月15日，中星置业公司（甲方、出租方）与大就大酒店公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于合肥市瑶海区（建筑面积529.32平方米）房屋出租给乙方；双方约定在2018年4月5日办理房屋交付，签署房屋交接书，乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后调整；双方签署房屋交接书后，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。房屋租赁期为五年，自2018年4月16日至2023年4月15日止；第一年、第二年月租金32394.60元，第三年、第四年月租金35634.06元，第五年月租金39197.47元；房屋租金3个月为一期支付，先付后用，签署本合同后10个工作日内乙方须向甲方支付租赁首期3个月的租金，该笔租金与本合同约定的保证金一同支付；其后乙方应于应当缴纳租金的月份开始前10个工作日内向甲方支付租金。乙方向甲方支付保证金32394元，保证乙方履行本合同约定的各项义务和责任，甲方有权使用保证金扣减或抵消乙方欠付甲方的租金、其他约定费用、应由乙方向甲方支付的违约金和应由乙方赔偿的甲方损失等费用。除本合同附件三外，乙方另需装修的，应事先向甲方或甲方委托的物业管理公司提交施工图纸及方案，经甲方或甲方委托的物业管理公司书面同意并应由乙方自行负责取得所有必要的政府部门批准后方可进行施工，乙方承担所有相关费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满或提前终止后的7日内将房屋返还给甲方，乙方向甲方返还房屋需将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至本附件三的标准，并经甲方验收认可，相互结清费用；此外，乙方不得要求甲方对无法拆除的装修、改造等进行任何赔偿。非本合同约定情形，未事先征得对方同意，任何一方不得擅自解除或提前终止本合同，否则应向守约方赔偿相当于违约行为发生时3个月租金的违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30日的，乙方应按2个月的租金标准向甲方支付违约金，同时甲方有权书面通知违约方解除合同。无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日起7日内腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方；租赁合同提前终止的，甲方有权终止其他相应配套合同及服务。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同规定提前终止本合同外，还有权要求乙方就其迟延支付应付款项支付滞纳金，其中租金按每日5‰计收。本合同经双方签字盖章后生效等。合同附件三“现有装修、附属设施及设备状况及返还标准”约定：现有装修、附属设施及设备状况（暨交付标准）为毛坯，返还时现有装修、附属设施及设备状况（暨返还标准）为毛坯。附件五“房屋交接书”约定：双方确认根据合同约定的交房时间、约定的交房物业标准，于2018年4月15日在租赁现场对房屋进行现场交接，现乙方确认甲方所交房屋符合合同约定条件。合同签订后，大就大酒店公司向中星置业公司支付了保证金32394元，并支付房屋租金至2018年7月16日，此后未再支付。2018年9月中旬，大就大酒店公司停止经营。2018年10月底，中星置业公司通过ＥＭＳ快递向大就大酒店公司邮寄租金催缴律师函，但该邮件被退回。2019年1月2日，大就大酒店公司通过ＥＭＳ快递向中星置业公司邮寄了律师函，要求其赔偿因断电给其造成的经营等全部损失。同日，中星置业公司向该院院提起本案诉讼。同年3月，大就大酒店公司提起反诉请求。 另查明：上海中星集团振城不动产经营有限公司和中星置业公司均为上海中星（集团）有限公司全资子公司。 一审法院认为：中星置业公司与大就大酒店公司于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》，是对2017年7月上海中星集团振城不动产经营有限公司与大就大酒店公司签订的《房屋租赁合同》的承继和变更，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。 合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。大就大酒店公司称中星置业公司一直未能向其提供符合要求的房屋（隔墙、空调、排烟管、新风系统等均不能正常使用），导致其无法正常经营使用。该院认为，根据中星置业公司与大就大酒店公司签订的《房屋租赁合同》附件五“房屋交接书”的约定，大就大酒店公司已经确认根据合同约定的交房时间、约定的交房物业标准，于2018年4月15日在租赁现场对房屋进行现场交接，确认所交房屋符合合同约定条件；同时，结合双方陈述认可2017年12月4日开业时涉案租赁房屋的排油烟管、新风口已经安装结束、2018年1月5日涉案租赁房屋内的中央空调安装调试完成的事实，该院确认中星置业公司在合同签订后交房符合合同约定，大就大酒店公司所称中星置业公司存在交付房屋不合符合同约定的事实不成立。 根据合同约定大就大酒店公司应于2018年7月16日前向中星置业公司交纳案涉房屋2018年7月16日至2018年10月15日的租金，大就大酒店公司未能按合同约定时间及时支付租金，经催告后至今仍未交纳，构成合同根本违约，应承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。中星置业公司要求解除与大就大酒店公司签订的《房租租赁合同》和支付房屋租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持；租金的支付，应按合同约定的标准自2018年7月16日开始计算至房屋实际返还之日止。大就大酒店公司主张中星置业公司在2018年9月8日对其营业中的房屋进行擅自断电，导致房屋装修损失、设备损失、人员工资等巨大损失。该院认为，大就大酒店公司提供的证据不足以证明中星置业公司对其实施了断电行为，且其违约交付租金在先，故其该诉称主张亦不能成立。 合同解除后，大就大酒店公司应按合同约定向中星置业公司返还房屋。双方在合同附件三“现有装修、附属设施及设备状况及返还标准”约定：现有装修、附属设施及设备状况（暨交付标准）为毛坯，返还时现有装修、附属设施及设备状况（暨返还标准）为毛坯，且因大就大酒店公司违约导致合同解除，故该院对中星置业公司要求大就大酒店公司将涉案租赁的房屋恢复原状并返还的诉请予以支持，对大就大酒店公司要求中星置业公司支付装修损失和设备损失的反诉请求不予支持。 关于中星置业公司主张的滞纳金、违约金问题。该院认为，中星置业公司主张大就大酒店公司支付滞纳金，符合合同约定，依法应予支持；滞纳金的支付方式和标准，根据中星置业公司的诉请，应分别自2018年7月16日、2018年8月16日、2018年9月16日……起,按照月租金32394.6元计算至租金实际付清之日止,2020年4月16日后为月租金35364元，以此按合同类推计算；中星置业公司主张按日千分之五计算滞纳金，符合合同约定和法律规定，应予支持。滞纳金和违约金属于同一性质的承担违约责任的方式，中星置业公司在主张滞纳金的同时，又主张违约金，属于重复主张，该院不予支持。中星置业公司收取大就大酒店公司的保证金32394元，虽然合同约定了不予退还，但该约定亦属于重复主张违约责任的承担方式，故该院不予支持；大就大酒店公司主张退还保证金32394元，该院予以支持。大就大酒店公司主张赔偿其员工工资损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、解除中星（安徽）置业有限公司和合肥大就大酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、合肥大就大酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向中星（安徽）置业有限公司返还位于合肥市瑶海区租赁房屋，并将该房屋恢复至合同约定的原有状态；三、合肥大就大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付中星（安徽）置业有限公司房屋租金［自2018年7月16日开始，按合同约定的标准（2020年4月16日前为每月32394.6元，此后为每月35634.06元，依此类推）计算至房屋实际返还之日止］；四、合肥大就大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付中星（安徽）置业有限公司滞纳金（自2018年7月16日、2018年8月16日、2018年9月16日……起,按照月租金32394.6元的千分之五计算至租金实际付清之日止,2020年4月16日后为月租金35364元，以此按合同约定标准类推计算）；五、中星（安徽）置业有限公司于本判决生效后十日内返还合肥大就大酒店管理有限公司保证金32394元；六、驳回中星（安徽）置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回合肥大就大酒店管理有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费5160元，由中星（安徽）置业有限公司负担1300元，合肥大就大酒店管理有限公司负担3860元；反诉案件受理费950元，中星（安徽）置业有限公司负担365元，合肥大就大酒店管理有限公司负担585元。 二审中，大就大酒店公司提供如下证据： 证据一：函（2018年9月13日）、快递回单、签收人签名，证明目的：该组证据证明中星置业公司拉闸后，大就大酒店公司立即与中星置业公司进行沟通，表示中星置业公司的行为已使大就大酒店公司无法继续在案涉房屋继续经营，房屋租赁合同无法履行，实质上已经解除。 证据二：余昌娟（大就大酒店公司的员工）与冯峰（大就大酒店公司的原法定代表人）的微信聊天记录截图、杜萍与邓秋如（大就大酒店公司东来顺的大堂经理）的微信聊天记录截图、照片、房屋返还通知书、ems客户联、物流信息截图，证明目的：该组证据证明，2018年10月份，大就大酒店公司已经试图将案涉场地清空，搬走设备、厨具等，但中星置业公司予以阻挠，拒绝接收房屋。直至近期，中星置业公司仍然拒绝大就大酒店公司要求返还房屋的请求，刻意扩大其损失。 证据三：微信截图、照片，证明目的：该组证据证明案涉房屋的空调、排烟管道、新风系统均不能正常使用，严重影响大就大酒店公司的正常经营。且中星置业公司未经通知就擅自切断反诉人的经营用电，导致大就大酒店公司损失巨大。拉闸后，中星置业公司将案涉场地的大门上锁，并张贴了带有中星置业公司运营部电话的招租信息。 证据四、接处警情况登记表，证明目的：该份证据证明，案涉房屋拉闸断电无法经营后，大就大酒店公司多次主动要求返还房屋、清空场地，但因中星置业公司的原因，大就大酒店公司无法返还。 证据五、情况说明，证明目的：一审判决后隔壁店知道情况的员工的书面证言，证明运营部2019年8月后将店铺拉闸。 中星置业公司质证意见如下： 证据一、函的三性无异议，证明目的有异议，函中陈述均是大就大酒店公司的单方陈述，无证据证明，无法达到大就大酒店公司的证明目的。 证据二及证据三、微信截图，该微信聊天记录系大就大酒店公司员工与冯峰聊天产生，对其三性及证明目的均有异议，照片无拍摄地点和时间，不能够达到大就大酒店公司主张的证明目的。对大就大酒店公司提交的与爱生活、杜萍的聊天记录三性及证明目的均有异议，大就大酒店公司不能提供聊天记录的原件，不能够保证该聊天记录的真实性，且该聊天记录内容不能达到大就大酒店公司主张的证明目的。对房屋返还通知书的三性无异议，证明目的有异议，案涉房屋已由大就大酒店公司的原法定代表人冯峰与中星置业公司在2019.11.29完成房屋交接，中星置业公司并未阻碍大就大酒店公司向中星置业公司返还房屋。 证据四、接处警登记表三性无异议，证明目的有异议，接处警上明确记载案涉房屋店面上锁是由物业公司所为并非中星置业公司，中星置业公司并未阻碍大就大酒店公司返还房屋。 证据五、情况说明对真实性有异议，且不能达到证明目的，证人应当出庭作证，且该情况说明中中星城运营部的刘经理并无具体姓名，运营部并没有姓刘的员工。 中星置业公司提供证据如下：情况说明复印件一份，证明中星置业公司积极配合大就大酒店公司进行房屋交接手续，但因大就大酒店公司与物业公司存在物业管理费纠纷，该房屋并未实际返还我公司。 大就大酒店公司质证意见：真实性无异议，我方房屋已经要求交房，中星置业公司拒绝交房。 二审经审理查明，大就大酒店公司主张其办理案涉房屋受阻，并提供2019年11月26日《接处警情况登记表》，该登记表显示报警人邓秋茹以北一环中心城东来顺“我家店门被物业锁住，双方发生纠纷”为由报警，经合肥市公安局长淮派出所出警，在《接处警情况登记表》记载为“经了解，报警人邓秋茹在北一环中心城东来顺从2018年2月至今一直未交物业费，并于2018年10月停止营业，因拖欠物业费，物业在2018年底将其店面锁上，现因物业费问题，报警人邓秋茹与物业尹俊发生纠纷，告知双方通过法律途径解决”。二审另查明，大就大酒店公司认可在案涉房屋经营期间，另行与第三方建立物业服务关系，陈述其物业费缴纳到2018年5月。 二审审理期间，中星置业公司以尽快解决纠纷，避免扩大损失为由，同意以2019年11月29日作为大就大酒店公司有效的房屋返还节点。对于案涉房屋租金滞纳金的计算标准问题，大就大酒店公司认为其不应当承担滞纳金，如果需承担滞纳金，则合同约定的违约金标准过高，请求予以降低。 对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，中星置业公司与大就大酒店公司于2018年4月15日订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。大就大酒店公司主张中星置业公司未能提供符合合同要求的房屋，但在中星置业公司与大就大酒店公司于2018年4月15日签署的《房屋交接书》中明确记载“甲（中星置业公司）乙（大就大酒店公司）双方根据合同约定的交房时间、约定的交房物业标准，于2018年4月15日在租赁现场对于房屋进行现场交接，乙方确认甲方所交房屋符合合同约定条件”，原审法院认定中星置业公司在合同签订交房时符合合同约定具有事实依据，大就大酒店公司关于此项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。 依据合同中关于房屋租金支付期限的约定，大就大酒店公司应于2018年7月16日前十个工作日向中星置业公司交纳2018年7月16日至2018年10月15日的租金，大就大酒店公司未能按合同约定时间及时支付租金，经催告后至今仍未交纳，而根据合同约定，大就大酒店公司如逾期超过30天未缴纳租金，中星置业公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，中星置业公司通过向一审法院起诉要求解除其与大就大酒店公司之间案涉房屋租赁合同，大就大酒店公司对于解除合同亦无异议，故应当认定案涉合同于大就大酒店公司收到中星置业公司起诉状副本之日即2019年2月23日解除。大就大酒店公司上诉称案涉合同于2018年9月8日解除缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 二审审理期间，中星置业公司认可大就大酒店公司于2019年11月29日将案涉房屋交还中星置业公司，就返还房屋的诉讼请求无需再行判决，故本院就原审该项判项予以撤销。中星置业公司关于大就大酒店公司支付案涉房屋2018年7月16日至实际返还房屋之间的租金及占用使用费，具有事实及法律依据，本院基于合同有效期限内按合同约定计算租金及合同解除后参照合同约定租金标准计算占用费的原则，按每月32394.6元计算，确认大就大酒店公司应向中星置业公司支付的租金及占用费合计534510元。大就大酒店公司上诉称，中星置业公司存在拉电及拒绝大就大酒店公司交还房屋的行为，对此中星置业公司不予认可，且大就大酒店公司亦未提供充分证据予以证明以上行为主体系中星置业公司，故对其主张本院不予采信，对其不应当支付租金及占用费用及应由中星置业公司赔偿装修损失、设备损失、人员工资的主张，本院不予支持。 关于滞纳金问题，大就大酒店公司存在逾期缴纳租金的事实，依约应承担支付滞纳金的违约责任，中星置业公司主张大就大酒店公司按照根据合同约定的“日千分之五”标准支付滞纳金，大就大酒店公司对于该滞纳金标准提出异议。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，案涉合同关于欠付租金以日千分之五计算标准确属过高，基于大就大酒店公司降低违约金的请求，本院根据中星置业公司存在客观资金利益损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定大就大酒店公司按照日万分之二计付滞纳金。 就原审判决中上诉未涉及部分，视为双方当事人的认可，本院予以维持。 综上所述，大就大酒店公司的部分上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，因发生交付房屋的新的事实及基于当事人请求对于违约金标准进行部分调整，故本院予以部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初252号民事判决第一、五、七项，即:解除中星（安徽）置业有限公司和合肥大就大酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；中星（安徽）置业有限公司于本判决生效后十日内返还合肥大就大酒店管理有限公司保证金32394元；驳回合肥大就大酒店管理有限公司的其他反诉请求。 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初252号民事判决第二、三、四、六项。 三、合肥大就大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付中星（安徽）置业有限公司房屋租金534510元； 四、合肥大就大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付中星（安徽）置业有限公司滞纳金（分别自2018年7月16日、2018年8月16日、2018年9月16日……起,按照月租金32394.6元的标准根据欠付金额按照日万分之二计付滞纳金至实际付清之日止）。 五、驳回中星（安徽）置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费5160元，由中星（安徽）置业有限公司负担1300元，合肥大就大酒店管理有限公司负担3860元。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年七月十五日 书记员 施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。