山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初1565号原告（反诉被告）：唐东嵘，女，1974年3月1日出生，汉族，山西省长治市人，无业，住山西省长治市。委托诉讼代理人：程皓、曹新平（实习），山西凯宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：马建丽，女，1974年1月28日出生，回族，山西省长治市人，个体户，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：程斌、王泽岗（实习），山西冠卓律师事务所律师。原告（反诉被告）唐东嵘与被告（反诉原告）马建丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，被告马建丽提起反诉，本院依法适用普通程序于2020年7月14日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）唐东嵘的特别授权代理人程皓、曹新平、被告（反诉原告）马建丽的特别授权委托代理人程斌、王泽刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐东嵘向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原被告签订的房屋租赁合同，责令被告于2020年6月30日前腾出房屋，归还原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年5月19日前存在租赁关系，在《城隍庙广场房屋租赁合同（二）》签订后，到期双方未续签租赁合同。《房屋租赁合同》约定：1.原告将位于本广场A2楼西一号房屋租赁给被告；2.本商铺仅限于经营服装；3.租赁期限自2016年7月1日到2018年6月30日止；4.租金每年300000元。租赁期间双方履行合同顺利，合同到期后被告继续占有房屋至今，期间双方未续签租赁合同，被告也未向原告支付租金。2019年12月长治市潞城区人民法院向被告下发了（2019）晋0481执164号、165号、166号通知书，要求被告将所欠租赁费交纳于该院。原告得知后于2019年12月27日向被告发出书面通知：1.原告同意被告将所欠租赁费交付给长治市潞城区人民法院，在接到通知后三日内交付；2.合同到期后被告应提前一个月与原告另行签订租赁合同。经原告通知，被告未与原告另行签订租赁合同，现原告要求解除租赁合同，并依法责令被告腾出房屋，归还原告。马建丽辩称：双方租赁合同关系并非原告诉状中所说的自2016年开始，而是从2011年开始建立租赁合同关系，并持续至今，期间马建丽对租赁房屋进行了两次装修。双方租赁合同履行期间，唐东嵘将房屋抵押给银行进行贷款，却没有将该事实告知马建丽，违反了担保法的相关规定，并且导致马建丽在不知情的情况下于2015年又对该房屋进行了高档装修。双方第三份租赁合同到期后，虽然未续签合同，但唐东嵘对马建丽继续租赁房屋的事实是认可的，因此按照合同法相关规定，双方的租赁合同由原来的定期合同转为不定期合同，马建丽是合法租赁房屋。2019年之后，因唐东嵘将房屋抵押给银行借款，导致其成为被执行人，法院多次找马建丽下达各种通知，致使马建丽难以正常经营。唐东嵘隐瞒租赁房屋抵押的事实，并负有高额债务，已经丧失商业信誉，在疫情期间恶意提高租金，因此双方实际已不能合作，马建丽同意解除合同，并已于2020年6月30日将租赁房屋腾出交付给唐东嵘。2018年6月30日之前马建丽已经向唐东嵘交付了租金，唐东嵘要求的2018年至2020年两年的租赁费用60万元不合理，应当予以变更或者减免，对此马建丽已经提起反诉。马建丽向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿案涉房屋装饰装修残值损失100000元；2.免除反诉人2020年1月至2020年5月期间的租金；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2011年5月，反诉人马建丽租用被反诉人唐东嵘的房屋，用于经营海贝服装店，双方就案涉房屋形成租赁关系。2013年反诉人和被反诉人签订《租赁经营合同》，租期为2013年7月1日至2016年6月30日。2016年5月19日，双方签订《城隍庙广场房屋租赁合同（二）》，租期为2016年7月1日至2018年6月30日，每年租金300000元。在此期间双方未有过争议，双方形成了长期而稳定的租赁关系。2018年6月30日，房屋租赁期限届满后，反诉人继续使用案涉房屋经营服装店，被反诉人未提出异议。根据相关法律规定，原先的租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。2014年9月15日，被反诉人就案涉房屋向长治县融汇村镇银行有限公司（以下简称“融汇银行”）抵押贷款，却未将该情况及时告知反诉人。2015年反诉人经被反诉人同意，在不知道案涉房屋已经抵押的情况下对房屋进行了装修，花费近300000元。2017年1月11日，长子县人民法院作出（2016）晋0428民初862号民事判决，判令被反诉人就案涉房屋承担担保责任。2019年12月20日，长治市潞城区人民法院向反诉人作出（2019）晋0481执164、165、166号通知，要求反诉人暂停向被反诉人支付租金，后续事宜另行通知。后被反诉人向反诉人发出书面通知，要求反诉人向长治市潞城区人民法院支付2018年7月1日至2020年6月30日的全额租金600000元，用以清偿被反诉人对融汇银行的债务，这表明被反诉人对《城隍庙广场房租租赁合同（二）》继续有效，双方形成不定期租赁关系是认可的。然而，2020年上半年期间，反诉人受“新冠”疫情影响，营业时间、经营收入大幅下降，目前仍未恢复正常。人民法院应酌情考量“新冠”疫情对反诉人造成的影响，减免反诉人2020年1月至2020年5月的房屋租金。综上所述，房屋租赁合同无法继续履行系被反诉人造成。同时，被反诉人故意隐瞒案涉房屋抵押情况，导致反诉人在不知情的情况下白白花销高额装修费用，其应当就装饰装修残值损失向反诉人承担赔偿责任。此外，人民法院应充分考虑“新冠”疫情给反诉人造成的不利影响，免除反诉人部分租金。唐东嵘辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的租赁经营合同两份、城隍庙广场房租租赁合同（二）、营业执照、结婚证、长治市潞城区人民法院（2019）晋0481执164、165、166号执行通知书、（2019）晋0481执164号拍卖通知书、2020年6月5日唐东嵘通知书一份、他项权证书（复印件）、长子县人民法院（2016）晋0428民初862号民事判决、长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初2323号民事裁定书、长治市人民政府长政办发[2020]4号文件、照片4张、收房证书短信截屏、物业公司证明，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：马建丽提供道具预算书及工程报价单一份，证明2015年5月马建丽在不知道案涉房屋被抵押的情况下，对服装店进行装饰装修，花费近30万元；唐东嵘质证认为该系原告单方制作，且与本案无关，不予认可。本院认为，马建丽主张2011年、2015年分别对房屋进行了装修，但该证据仅显示2011年装修报价情况，未显示2015年装修相关情况，且该系马建丽单方提供，真实性也无法核实，不能证明两次装饰装修房屋的真实花费，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐东嵘与马建丽就案涉房屋自2011年开始建立租赁合同关系。马建丽与其丈夫马良利用案涉房屋共同经营长治市马良服装店（又名海贝服饰）。2013年7月1日，唐东嵘作为出租方，马良（马建丽丈夫）作为承租方，双方签订了《租赁经营合同》，主要约定：1.马良租赁唐东嵘位于长治市东大街城隍庙广场A2西一号商铺（162.4㎡）经营海贝服装店；2.租赁期限为三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止，租金第一年275000元，第二、三年各280000元，租金按年交付，签订合同时交清第一年租金，第二、三年租金于上一年度经营期末前一个月一次性交清；3.经营期限届满，出租方有权收回商铺，承租方如需继续租赁，应于经营期满前1个月向出租方提出续租要求；4.合同关于装饰装修的约定：出租方无故解除合同，应退还承租方交纳的租金和保证金，并补偿当年一个月商铺租金及装修费用；因承租方原因造成合同解除或合同到期承租方不再续租时，承租方投资的装饰费用及添置的其他不动产无偿归出租方所有。2016年7月1日，唐东嵘与马建丽续签了《城隍庙广场房屋租赁合同（二）》，租期为2016年7月1日至2018年6月30日，租金为每年300000元；同时约定城隍庙广场公本合同为第一部分，此补充条例为第二部分，两部分并行且都具有法律效力；合同还约定了其他条款。该合同到期后马建丽继续使用租赁房屋至今，但未再向唐东嵘支付租金，至今欠付2018年7月1日至2020年6月30日租金600000元。另查明，因唐东嵘与案外人长治县融汇村镇银行有限责任公司存在债务纠纷，长治市潞城区人民法院于2019年12月20日向马建丽下达了（2019）晋0481执164、165、166号执行通知书，要求马建丽将欠付唐东嵘2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金600000元交至长治市潞城区人民法院执行款收付专户，但马建丽至今未履行交付租金义务。2020年6月5日，唐东嵘书面通知马建丽（海贝服饰店），要求马建丽于2020年6月30日将案涉房屋返还唐东嵘。2020年6月30日，马建丽将案涉房屋腾空并交付唐东嵘。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方租赁合同期满后，马建丽继续使用租赁物，唐东嵘亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，各方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。唐东嵘向本院起诉要求解除双方之间的不定期租赁合同，并要求马建丽于2020年6月30日前腾出房屋，马建丽同意解除合同，并已经于2020年6月30日将案涉房屋交付唐东嵘，故双方对此已无争议。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据上述规定，马建丽于2015年经出租人唐东嵘同意对承租房屋进行了装修，现租赁期限已经于2018年6月30日届满，不定期租赁合同也已履行两年，因此马建丽再要求唐东嵘赔偿租赁房屋装饰装修残值损失，无事实及法律依据，本院不予支持；马建丽反诉要求唐东嵘免除2020年1月至2020年5月“新冠”疫情期间的租金，该系对唐东嵘要求其支付租金的抗辩，不属于独立的诉讼请求，而本诉原告唐东嵘仅起诉要求解除合同、腾出房屋，并未要求马建丽支付租金，因此对马建丽的抗辩本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐东嵘与被告（反诉原告）马建丽之间的不定期租赁合同于2020年6月30日解除；二、驳回被告（反诉原告）马建丽的反诉请求。案件受理费100元，由原告（反诉被告）唐东嵘负担；反诉费1150元，由被告（反诉原告）马建丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 朱 显人民陪审员 魏国庆人民陪审员 茹云岭 二〇二〇年七月二十三日书 记 员 闫 博