河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异343号案外人：郑州市高择置业有限公司，住所地郑州市郑东新区夏令街**龙之梦东苑**楼****。法定代表人：徐春元。委托诉讼代理人：苏孟飞、周娜（实习），北京市京悦律师事务所律师。申请执行人：中原银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市金水区金水路219号。法定代表人：张轩，行长。被执行人：河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所，住所地郑州市金水区文化路**北晨公寓******div>法定代表人：张洪海，执行董事。被执行人：河南冠联工程有限公司，住所地郑州市，住所地郑州市经三路**法定代表人：张运海，执行董事。被执行人：郑州北晨房地产开发有限公司，住所地郑州市金，住所地郑州市金水区文化路****楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄百河，执行董事。被执行人：河南开封得胜锅炉股份有限公司，住所地开封市公园路，住所地开封市公园路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张运海，执行董事。被执行人：河南得胜锅炉安装有限公司，住所地开封市顺河区公，住所地开封市顺河区公园路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张运海，执行董事。被执行人：河南双鱼食品有限公司，住所地开封黄龙工业园区，住所地开封黄龙工业园区纬6路style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吉星朝。被执行人：开封市双鱼粮油食品购销有限公司，住所地开封市杏花营工业，住所地开封市杏花营工业组团魏都路以北>法定代表：人崔波。被执行人：开封市天丰面业有限责任公司，住所地新门关街**，住所地新门关街**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吉星朝。被执行人：张洪海，男，1966年10月16日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>被执行人：徐永丽，女，1973年4月3日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>被执行人：张贺，男，1991年9月12日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>被执行人：常中华，男，1974年11月17日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>被执行人：董改勤，女，1978年1月14日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>在本院执行申请执行人中原银行股份有限公司郑州分行与被执行人河南省郑州市江山房地产开发有限公司、河南冠联工程有限公司、郑州北晨房地产开发有限公司、河南开封得胜锅炉股份有限公司、河南得胜锅炉安装有限公司、河南双鱼食品有限公司、开封市双鱼粮油食品购销有限公司、开封市天丰面业有限责任公司、张洪海、徐永丽、张贺、常中华、董改勤金融借款合同纠纷一案中，案外人郑州市高择置业有限公司提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郑州市高择置业有限公司称，申请执行人向贵院申请强制执行，贵院于2020年1月14日立案，执行案号（2020）豫0105执恢176号，处置郑州市郑东新区××中××、××街东××单元××号与705号房房产（下称涉案房产）两套。案外人认为涉案房产仍登记在案外人名下、不属于被执行人财产，贵院执行行为违反实体与程序性法律规定，案外人对贵院的执行提出异议，理由如下：一、涉案房产登记在案外人名下，非被执行人徐永丽所有，贵院不应将其列为执行标的，根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第二条规定，“只能执行被执行人的财产”是法院强制执行的基本法律原则，即在执行案件中，只能针对被执行人的财产。根据《物权法》第九条规定，不动产物权转让未经登记，不发生效力；第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，涉案房屋的所有权人应以其登记簿为准，案外人与被执行人虽签有《商品房买卖合同》并经房地产主管部门备案登记，但这只是合同的备案，合同尚未履行完毕，涉案房产并未办理所有权转移登记，仍登记在案外人名下，故涉案房屋现仍属于案外人所有，贵院不应将涉案房产列为执行标的，贵院现错误执行措施若继续进行，将会极大损害案外人的合法权益。二、贵院所采取的措施只能是预查封，不等于查封，被执行财产未经查封不得变价处分，涉案房产现仍属于案外人所有，贵院拍卖行为违反了法律规定。根据《人民法院办理执行案件规范》第383条对执行标的处置权的原则性规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”贵院对涉案房产拍卖前必须予以查封，但涉案房屋现仍属于案外人的财产，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五的规定，贵院即使采取限制性执行措施，也仅能对涉案房屋进行预查封。但预查封并不等于查封，预查封的对象是债权给付请求权，亦即买受人到期请求房地产开发商交付房屋、转移权属的权利，买受人并不享有支配权。预查封本质其实是一项对未届履行期债权的保全措施，效力在于禁止被执行人任意处分或怠于处分买受人对房地产开发商的未到期债权，从而损害申请（执行）人的合法权益。而变价拍卖是变更执行标的权属的行为，是以被执行人对标的物享有物权为前提的，被执行人不属于涉案房屋的所有权人，其仅享有对已预告登记的房屋仅享有债权交付请求权，贵院无权对涉案房屋进行处分，现拍卖处分财产涉案房产的行为明显违反法律规定。三、案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》已经解除，被执行人徐永丽应当配合案外人办理注销《商品房买卖合同》的相关备案登记手续，贵院预查封已丧失权利基础，更无权拍卖。案外人与被申请人于2015年7月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号D150××××****），购买案外人位于郑州市郑东新区××中××、××街东××单元××号，总房款5821209元整，以现金支付1751209元，贷款金额支付4070000元，2015年7月13日，被申请人徐永丽与交通银行股份有限公司河南分行（以下简称交通银行）签订了《个人房产抵押贷款合同》，案外人为徐永丽提供阶段性担保。2015年7月1日案外人与被申请人同时签订《商品房买卖合同》（合同编号D150××××****）购买郑州市郑东新区龙湖中环南路南、龙翔四街东18幢3单元7-8层705号房屋，总房款5821209元整，现金支付1751209元，贷款支付4070000元，后被申请人与上海浦东发展银行有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）签订了《个人购房担保借款合同》，案外人为徐永丽提供阶段性担保。后因徐永丽屡次违反其与交通银行、浦发银行合同约定，导致案外人在两商品房项下均代其垫付保证金，被执行人经屡次催缴并发函催促仍不清偿，案外人已根据《商品房买卖合同》的约定与法律规定，于2020年4月6日向被执行人于发出《关于解除《商品房买卖合同》及办理注销合同备案登记的通知函》，故此案外人与被执行人徐永丽之间签订的两《商品房买卖合同》已经解除。贵院预查封登记的标的是被执行人享有的在本登记完成之前的物权变动请求权，并非一项不动产物权，是为了固定预告登记本身以及本登记完成之后的房屋查封，使房屋登记簿处于冻结状态。现《商品房买卖合同》已经解除，被执行人已经不具有取得案涉房屋所有权的请求权，根据《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，《商品房买卖合同》的相关备案登记手续应当予以注销，贵院预查封涉案房屋无事实和法律上的依据，拍卖行为更是违反法律规定。四、退一步讲，即使贵院认为《商品房买卖合同》未解除，贵院现将案涉房屋拍卖的行为也属于合同权利义务的概括转移，应当征得合同相对人的同意。即使《商品房买卖合同》尚未解除，该合同也并未履行完毕，被执行人仍负担有按时偿还银行本息与在案外人代其偿还贷款本息后及时清偿的义务、配合案外人办理房屋转移登记手续的义务，仍享有物权变动请求权，贵院现违法将案涉房屋拍卖，即属于未经合同对方当事人（即案外人）同意，将被执行人的合同义务转移至第三人，违反《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，该权利义务的概括转让并不对案外人产生法律效力，贵院拍卖过户没有法律依据，且严重损害了案外人的合法权益。综上所述，涉案房产并非被执行人所有，贵院错误将其列为执行标的；涉案房产仍属于案外人所有，贵院仅能采取预查封，是基于被执行人对案外人享有的债权请求权，未经正式查封，无权对其变价拍卖、进行物权处分，现拍卖的执行裁定违反了法律规定；且案外人已解除与被执行人的房屋买卖合同，贵院的拍卖错误行为若继续进行，将极大损害案外人的合法权益，根据《民事诉讼法》及执行异议的规定，请求：中止对郑州市郑东新区××中××、××街东××单元××号与705号房产的执行。本案审查中，案外人郑州市高择置业有限公司向本院提交证据如下：商品房买卖合同两份；交通银行电子回执；关于解除《商品房买卖合同》及协助办理注销合同备案登记的通知函；关于解除《商品房买卖合同》及协助办理注销合同备案登记的通知函邮单回执。本院查明，原告中原银行股份有限公司郑州分行诉被告河南省郑州市江山房地产开发有限公司、河南冠联工程有限公司、郑州北晨房地产开发有限公司、河南开封得胜锅炉股份有限公司、河南得胜锅炉安装有限公司、河南双鱼食品有限公司、开封市双鱼粮油食品购销有限公司、开封市天丰面业有限责任公司、张洪海、徐永丽、张贺、常中华、董改勤金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出(2018)豫0105民初23244号民事判决书，判决：一、被告河南冠联工程有限公司于本判决书生效后十日内偿还原告中原银行股份有限公司郑州分行借款本金2500万元、利息（含罚息及复利）548272.87元（暂计至2018年9月28日，之后利息（含罚息及复利）按照合同约定计收至实际偿还之日）；二、被告河南省郑州市江山房地产开发有限公司、郑州北晨房地产开发有限公司、河南开封得胜锅炉股份有限公司、河南得胜锅炉安装有限公司、河南双鱼食品有限公司、开封市双鱼粮油食品购销有限公司、开封市天丰面业有限责任公司、张洪海、徐永丽、张贺、常中华、董改勤对判决第一项确定的义务承担连带保证责任。上述被告承担保证责任后，有权向被告河南冠联工程有限公司进行追偿。该判决书已于2019年1月22日发生法律效力。后案件进入执行程序，案号（2020）豫0105执恢176号。2018年4月27日，本院将预告登记在徐永丽名下位于郑州市郑东新区××街××院××楼××单元××与705两套房产予以查封，预告登记证明号分别为1509055507、1509055506。本院认为，位于郑州市郑东新区××街××院××楼××单元××与705两套房产预告登记在被执行人徐永丽名下，预告登记证明号分别为1509055507、1509055506，其未履行生效判决书确定的义务，本院可以对涉案房产采取执行措施。对案外人郑州市高择置业有限公司已为徐永丽垫付的按揭贷款，可从房屋的变价款中优先支付。对案外人郑州市高择置业有限公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人郑州市高择置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  李安永审判员  赵 凯二〇二〇年七月三日书记员  刘云峰