广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16212号原告深圳泛亚房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道。法定代表人罗碧仪。委托代理人黄子宴，女，汉族，户籍地址广东省深圳市大鹏新区，系公司员工。被告黎燕平，女，汉族，户籍地址广东省阳江市江城区。委托代理人吴群峰，广东深泉律师事务所律师。上列当事人商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄子宴及被告委托代理人吴群峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情形一、原告诉称：2012年7月5日，就被告购买原告中骏蓝湾翠岭花园一期第12栋01层商铺135号房屋事宜，原、被告双方签订合同编号为深(龙)网预买字(2016)14862号的《商品房买卖合同》，约定总价款为2565646元（币别：人民币，下同），被告于签订购房合同时付清首期款1285646元，余款1280000元办理向招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行）办理按揭贷款。根据购房合同补充协议第六条，如招行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求原告承担保证责任的，原告均有权解除购房合同并收回涉案房产，原告在扣除被告应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%)、诉讼费、律师费等费用及被告尚欠贷款银行的贷款本金、利息、罚息（由原告代被告向贷款银行偿还）后，将购房款余额无息返还给被告。根据购房合同第三十五条，无论购房合同因何种原因解除、终止的，被告应在购房合同解除后10日内配合原告办理购房合同备案登记注销、预告登记注销等手续，且因为办理上述注销手续所产生的费用由被告承担；且每逾期一日，被告应按己付房款的1%向原告支付违约金。在购房合同履行过程中，因被告拖欠按揭贷款本息，贷款银行要求原告承担连带保证责任，申请法院强制从原告银行账户扣划款项共计1387212.28元。二、原告的诉讼请求：1、判令被告偿还原告垫付款项1387212.28元；2、判令被告向原告支付违约金513129.2元；3、本案全部诉讼费由被告承担。三、被告答辩意见：1、被告不是恶意违约，是由于个人债务过高，没有资金支持月供，主观过错较小；2、本案原告损失主要是利息损失，双方合同约定的20%违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算违约金。3、涉案房屋，原告已经支付的首付部分，原告应当退还被告。4、涉案房屋现有明显升值，升值部分应该由原告补偿被告。四、经审理查明情况：2016年8月12日，原、被告签订合同编号为深（龙）网预买字（2016）第14862号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同约定，被告购买原告开发的位于深圳市龙岗区，建筑面积96.75平方米，每平方米单价27869.28元，总价款2565646元。合同附件五补充协议第六条约定：若因买受人未按照“商品房担保贷款合同”规定的期限偿还按揭贷款银行／公积金中心贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心解除“商品房担保贷款合同”或要求出卖人承担保证责任，如按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担保证责任发生于购房合同约定的本房地产交付日前，则在约定的交房日期届满及其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有拖欠按揭贷款银行／公积金中心出贷款本金、利息、罚息及相关费用为止；如按揭贷款银行／公积金中心解除“个人住房按揭贷款合同”发生于购房合同约定出本房地产交付日前，出卖人有权不再向买受人交房。无论如何，按揭贷款银行／公积金中心解除在商品房担保贷款合同或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回本房地产。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为本房地产总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。被告于签订购房合同时付清首期款1285646元，余款1280000元于2016年8月29日向招行办理按揭贷款，并签订《招商银行个人购房借款及担保合同》。另，原告向招行出具《个人贷款不可撤销担保书》，原告确认对被告贷款的1280000元承担连带保证责任。后因被告拖欠按揭贷款，招行向深圳市福田区人民法院起诉，深圳市福田区人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤0304民初17910号《民事判决书》，判决：1、被告黎燕平应在本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司深圳分行偿还贷款本金1173333.3元及利息35694.75元、罚息1545.12元、复息742.91元（利息、罚息、复息暂计至2018年2月12日，此后的利息、罚息、复息按合同约定及中国人民银行的规定计至实际清偿之日止）；2、原告招商银行股份有限公司深圳分行就上述判项一确定的被告黎燕平的债务对依法处置抵押物深圳市龙岗区［深（龙）网预买字（2016）第14862号］的所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告黎燕平继续清偿；3被告深圳泛亚房地产开发有限公司对上述判项一确定的被告黎燕平的债务承担连带清偿责任；4、驳回原告招商银行股份有限公司深圳分行其他诉讼请求。2019年6月13日，深圳市福田区人民法院从原告账户强制划扣1387212.28元。2019年8月2日，原告将被告诉至本院。裁决结果本院认为,原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》、被告与招行签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》及原告向招行出具的《个人贷款不可撤销担保书》系当事人真实意思表示，合法有效。根据上述文件的约定，被告未按期偿还银行贷款导致原告承担连带保证责任，被福田法院依法扣划1387212.28元。原告承担该保证责任后，有权向被告进行追偿。故对原告要求被告支付代偿款1387212.28元的请求，本院予以支持。关于违约金，合同解除后，原告作为守约方向被告主张违约金符合双方签订的合同的约定，合同约定违约金数额为商品房总价款的20%。被告主张合同约定违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据该规定，因原告未提供被告违约给其造成直接损失的相关证据，综合原、被告在履行合同过程中的具体情况及被告的违约程度,本院酌情将违约金调整为被告以商品房总价款2565646元的10%向原告支付违约金为宜。故被告应向原告支付违约金256564.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黎燕平于本判决生效之日起五日内向原告深圳泛亚房地产开发有限公司支付代偿款人民币1387212.28元；二、被告黎燕平于本判决生效之日起五日内向原告深圳泛亚房地产开发有限公司支付违约金人民币256564.6元三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13663元，由被告黎燕平负担8754元，由原告深圳泛亚房地产开发有限公司负担4909元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  龚宇辉二〇二〇年七月三十一日书记员  罗桂兰