陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0403民初1654号 原告：唐颖，女，汉族，1990年9月12日出生，户籍所在地陕西省宝鸡市陈仓区，现住陕西省宝鸡市陈仓区，公民身份号码：61032XXXXXX********。 委托诉讼代理人：唐忠贤，男，汉族，1950年7月6日出生，户籍所在地陕西省宝鸡市陈仓区XX镇新市，现住陕西省宝鸡市陈仓区，公民身份号码：61032XXXXX********，系原告父亲。 被告：董沛，男，汉族，1973年4月26日出生，住陕西省武功县，公民身份号码：61043XXXXX********。 被告：梁鑫，男，汉族，1989年2月28日出生，住陕西省武功县，公民身证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告唐颖与被告董沛、梁鑫物权保护纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐颖及其委托诉讼代理人唐忠贤、被告董沛、梁鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐颖向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告签订的《房屋转让协议》无效。2、请求依法判令二被告停止侵权，XX城XX幢XX房屋及《商品房预售合同》等所有购房资料。3、请求XX城XX幢XX房屋原状，支付房屋占用费42000元（从2018年1月1日计算至2019年9月30日），2019年10月1日至实际交房之日的房屋占用费以每月2000元的标准继续支付。4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告梁鑫系原告的前夫，201年12月29日，XX城XX幢XX房产一套，面积132.53平方米。购房价58.2151万元，其中包括定金1万元，首期房款23.2151万元，邮储银行提供的按揭贷款34万元。2017年原告与梁鑫由于感情不和，处于离婚阶段，梁鑫为了套取现金与被告董沛串通，以隐瞒和欺骗的手段，企图以远低于当时房屋市场价（80多万元）的方式出卖此未入住的精装新房进行套现，并于2017年底在原告不知情未同意的情况下，被告董沛与梁鑫写了一份房屋转让协议，被告董沛付给梁鑫3万元，垫付房款15.196万元，在没有办理任何法律手续的情况下，梁鑫向被告交付了所有购房票据，被告入住了新房，至今没有办理任何过户手续，也没有兑付房屋的转让费用。2018年11月，原告与梁鑫正式办理离婚手续，在“离婚协议书”中明确约定XX城XX号楼XX室XX平米住房一套离婚后归女方所有。”综上，此房产的所有权属于原告夫妻共有，离婚后归原告一人所有。两被告以隐瞒和欺骗的方式，恶意串通损害原告利益，并且该房屋转让协议违反法律强制性规定，应属无效。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告董沛辩称，1、买房介绍人是杨某某，杨某某与原告的前夫是生意合伙人，经其介绍与梁鑫相识购买房屋。2、购买房屋时房屋价值并非原告所述的情况。3、被告购买房屋时是原告唐颖和第二被告梁鑫已经逾期交付房款，面临房屋即将被收回且已被提起了诉讼。房屋转让协议是在这种情况下签订的。4、原告陈述其对房屋买卖情况不知情不属实，按揭贷款是以原告唐颖的名义办理，签订房屋买卖协议后，房屋贷款一直是被告支付的，原告不知情是不合常理的。5、原告2018年离婚，房屋买卖发生在2017年且已征得原告唐颖与被告梁鑫的同意。后期房价上涨原告还曾向我提出提高房屋出售价格。6、签订房屋转让协议时，原告与梁鑫的夫妻关系是正常的。7、购房后房屋一直由被告使用居住，物业、水、电等费用都是被告缴纳的。8、签订买房合同后被告梁鑫去物业将信息变更成被告的，同时也去银行将被告的联系方式也加入在贷款手续里。9、签订房屋转让协议的当天下午，被告代原告及被告梁鑫缴纳了所欠的房款及违约金十九万余元。综上原告的诉讼请求不成立。 被告梁鑫辩称，被告与董沛签订房屋转让协议时没有串通，买房之前被告与董沛都不认识。当时的情况是被告因为房款逾期交付，开发商已经将被告起诉了，房屋面临被收回的风险。被告才通过中间人杨某某介绍签订了房屋转让协议。当时在场有四个人，有被告、杨某某、董沛及他的朋友。卖房的当天被告就当着三人的面给原告打电话告知此事，原告当时就说咱们交了多少钱，就让董沛给多少钱就行了，没有任何加价。之后我们就去办理了手续将房子交付了。当时房子就是精装修的，恒大已经给被告交付了，被告及原告也没有居住。当时原、被告办理离婚时，离婚协议是原告提供的，被告也没有仔细看就签了。但是被告认为房子的事被告已经征得原告同意变卖了，所以离婚和房子没有任何关系了。被告希望原告尊重事实，被告之间没有任何的隐瞒与欺骗。而且房子在当时也没有那么高的价值。当时被告与原告还是夫妻，没有离婚，被告不可能串通别人买卖自己的房子。而且当时董沛起初不想购买原、被告的房子，还是被告要求介绍人杨某某劝说其购买的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同登记备案、银行流水二被告均无异议，被告董沛提供的银行明细及照片、证人杨某某、闵某某的证言，原告及被告梁鑫无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提供的房屋转让协议能够与被告董沛提供的房屋转让协议相互印证，对真实性予以认定，对于原告提供的原告与董沛的微信聊天记录、微信截图的真实性予以认定，但无法证明其证明目的，不予认定；离婚协议的真实性予以认定，网络截图不能证明其证明目的不予认定。对于被告董沛提供的商品房预售合同及借款借据、收款收据、提示函、温馨提示及微信聊天截图、收款收据、借款借据、截止2017年11月8日的银行流水单、付款截图，原告对真实性无异议，对真实性予以认定，对于证人尚某某的证言，结合证人杨某某、闵某某的证言能证明二被告在签协议时梁鑫曾打电话征求原告意见的事实，对该事实予以认定，对于董沛提供的同小区房屋买卖合同不能证明其证明目的，不予认可。 经审理查明，原告唐颖与被告梁鑫曾系夫妻。2014年双方购买杨凌示范区邰城南路恒大城1幢1单元303室房屋一套。2017年12月29日，梁鑫（甲方）与董沛（乙方）签订房屋转让协议一份，双方协议如下：1、XX城XX号楼XX室面积132.53平方米以购房合同价为伍拾捌万贰仟壹佰伍拾壹元整，￥582151，转让给乙方(需扣除恒大返款40750元)。2、乙方已付恒大甲方欠款（二期、三期、违约金及物业费）共计156260元。3、经协商甲乙双方同意由甲方办理房产证、费用由甲方承担，后期过户费用由乙方承担。4、由于恒大房为甲方夫妻双方共同财产、由甲方夫妻双方及乙方共同在杨凌公证处办理夫妻双方同意转让房给乙方的公证书（或由乙方代理办理此房）过户办证相关事宜，甲方必须无条件配合办理手续。5、余款在办理完公证手续后当日付清（余款包括甲方前期银行按揭还款本息共计捌万玖仟叁佰柒拾壹元整￥89371元及前期恒大首付壹拾壹万肆仟零柒拾柒元整114077）。6、双方一致同意甲方向乙方完成过户后将剩余款项归还甲方，今日之前费用由甲方负责，之后费用由乙方负责。附：第5条付余款壹拾叁万肆仟伍佰元（减去之前定金1万元，后期押金2万元，其余付清，实付壹拾万零肆仟伍佰元￥104500）。被告梁鑫、董沛及中间人杨某某在该份协议上签字。后被告董沛代替原告交纳了案涉房屋两期的首付款128074元、违约金23886元及物业费6804元。被告董沛给付被告梁鑫房款共计6万元。2017年12月以后的房屋按揭贷款均由被告董沛通过原告唐颖账户偿还。2018年11月9日，原告唐颖与被告梁鑫协议离婚。双方离婚协议书中约定案涉房屋归原告所有，被告梁鑫需协助原告办理房屋过户的所有手续，并约定期间产生的费用及案涉房屋的贷款全部由梁鑫负担。 另查明，2017年12月29日，梁鑫与董沛签订房屋转让协议时，梁鑫曾与原告就出售房屋一事电话征求原告意见。案涉房屋现由董沛亲属居住。 本院认为，本案的争议焦点为：1、二被告之间是否属于恶意串通；二被告签订的房屋转让合同是否有效。2、二被告是否侵犯原告的所有权，是否应当承担房屋占用费，是否应当退回房屋。 关于二被告之间是否属于恶意串通。二被告签订的房屋转让合同是否有效。原告主张二被告之间以远低于当时房屋市场价格的方式出卖案涉房屋，仅由被告董沛实际给付3万元及垫付房款15.196万元后，便由梁鑫将案涉房屋的购房票据交付给被告董沛，并在未将房款交付完毕的情况下就任由被告董沛入住该房屋，以此认为二被告之间存在恶意串通。但结合本案，原告与被告梁鑫婚姻存续期间在2014年12月28日购买案涉房屋后，仅向金碧物业公司归还了两期首付购房款便无力支付，并且面临违约风险，结合证人杨某某所陈述“梁鑫曾多次表示案涉房屋多钱买多钱卖”的证言，并不能仅以案涉房屋以其购买价格卖出就认定双方恶意串通。对于房款未全部给付即交由被告董沛居住一事，双方在合同中约定，除了垫付的款项外其余余款在办理公证后交付且被告董沛在签订协议书后一直在清偿案涉房屋按揭款。从双方签订的合同内容来看，双方对于款项交付及所有权的变动并未作出有损原告权利的约定，原告提供的证据不足以证明二被告存在恶意串通的事实。关于二被告签订的房屋转让合同是否有效。原告唐颖称其在2018年4月份才得知房屋已被出售的事实，但被告梁鑫称在合同签订当日，已征求过原告同意，结合证人杨某某及闵某某均证实被告梁鑫与董沛签订合同时，梁鑫与原告通过电话，且当时梁鑫与唐某某是夫妻关系，梁鑫亦将案涉房屋的购房合同等手续交付给了董沛，故被告董沛有理由相信梁鑫的行为系夫妻共同意思的表示。二被告签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。故对于原告请求的XX城XX幢XX房屋及《商品房预售合同》等所有购房资料并恢复杨凌恒大城1幢10303房屋原状，支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告唐颖的诉讼请求。 案件受理费850元（原告已预交），由原告唐颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  赵雅玲 审 判 员  王丹萍 人民陪审员  张占占 二〇二〇年七月三日 书 记 员  赵 威 附：法律条文 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 1