广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初625号原告：东源县宝晟物业管理有限公司，住所地：东源县×××××（广晟·宝晟花园内）。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：揭金燕，该公司员工。委托诉讼代理人：李聪，该公司员工。被告：林风鸣，男，汉族，1982年7月14日出生，现住址：广东省东源县××××××××××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。原告东源县宝晟物业管理有限公司与被告林风鸣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东源县宝晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人揭金燕、李聪，被告林风鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东源县宝晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2020年4月30日的物业管理费共计人民币2884.05元；2.判令被告向原告支付自2018年12月10日起实际付清拖欠的物业管理费之日止的违约金共计人民币6650.35元（暂计算至2020年4月30日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买东源宝晟投资发展有限公司开发的位于东源县××××××××××商品房，房屋建筑面积为121.18平方米，原告系上述商品房的物业服务管理企业。原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，根据物业协议约定，物业管理费按1.4元/月/平方米计取，被告应于每月10日前向原告交纳当月物业管理费。然被告自2018年12月起至今一直未再向原告交纳物业管理费，原告采取打电话、书面通知等方式多次向被告进行催缴，被告一直未予理睬。截止至起诉之日，被告共拖欠原告17个月物业管理费共计2884.05元。另外，根据物业协议第十一条约定，业主不按时交纳物业管理费的，还应自逾期之日起每日按应交纳费用总额的1%向原告支付违约金，即被告还应向原告支付违约金6650.35元，暂计算至2020年4月30日。综上，被告不按时交纳物业管理费，已严重违反协议约定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告林风鸣辩称，一、小区已合法成立业主委员会，已发文与前期物业（东源县宝晟物业管理有限公司）解除合约；二、没有与业主委员会、业主签订新的法律效力服务合同；三、东源县宝晟物业管理有限公司在本小区内滥用消防水作其它用途；四、东源县宝晟物业管理有限公司在本小区电梯内未经业主委员会及业主同意单方面与广告商投放广告收益；五、东源县宝晟物业管理有限公司对本小区内的泳池，未征求业主委员会及业主的意愿滥租给第三方作商业用途收益；六、东源县宝晟物业管理有限公司对多次反映的在本小区内楼面楼外楼顶的房屋明显用眼睛能看到的质量问题视之不理，无监管、无反馈等；七、其它小区管理方面问题，实地考察能看出多方面存在严重的管理问题。经审理查明，原告东源县宝晟物业管理有限公司于2009年7月22日成立，从事物业管理（凭有效资质证书经营）、物业租赁等。被告林风鸣为东源县××××××××××××××××××××业主，房屋建筑面积为121.18平方米。2016年5月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《住宅前期物业服务协议》，双方达成如下协议：1.本协议适用于房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。本协议自甲乙双方签字盖章后生效至乙方与业主委员会选聘的物业服务企业签订《物业服务管理协议》之日终止。2.物业管理费按1.4元/月/平方米计取，乙方应在每月10日前交纳当月物业管理费。3.乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间向甲方交纳有关费用，甲方有权要求乙方除补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额的1%向甲方支付违约金外，甲方还可采取以下催交措施：发放催缴函，公示违约事实；……。协议签订后，原告为宝晟花园提供物业服务。庭审中，原告称被告自2018年12月起拖欠物业费，被告称其不清楚拖欠物业费的起始时间。2020年4月16日，原告向被告邮寄《物业管理费催缴函》，载明：阁下自2018年12月1日始至2020年4月30日期间共计拖欠物业费2884.05元，务必于2020年4月22日前缴纳物业管理费，逾期不缴，我司将按照合同约定通过法律诉讼的方式追缴。被告在庭审中称未收到该《物业管理费催缴函》。另，2017年11月6日，东源县××××××业委会向原告发出《东源县×××××××业委会致宝晟物业公司函文》，告知原告东源县×××××××业委会已合法合规成立，原告承接的前期物业服务合同依法自然终止，自2017年11月7日起原告与小区业主无法律合同关系。2018年3月19日，东源县××××××业委会向原告发出《宝晟花园小区业委会通知宝晟物业公司限期撤出的函文》，要求原告正式撤出并交接时间不能迟于2018年4月10日。以上事实，有原告提供的：原告企业营业执照、被告身份证、前期物业服务协议、物业管理费催缴函及快递单，有被告提供的：宝晟花园小区业委会通知宝晟物业公司限期撤出的函文、东源县×××××××业委会致宝晟物业公司公函、东源县×××××××业委会致宝晟物业公司函文、关于提供东源县×××××业主委员会办公用房的函、发票、照片截图，及本院开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告于2016年5月12日签订《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自权利义务。被告称其拒交物业费，是由于东源县××××××业委会已于2017年11月6日致函原告终止物业服务合同关系，双方之间的《前期物业服务协议》已经失效，且原告在本小区内滥用消防用水、未经业主同意在小区电梯内投放广告、未经业主同意将小区内的泳池租给第三方、对业主反映的本小区楼面楼顶质量问题置之不理。但根据《住宅前期物业服务协议》约定：“本协议自甲乙双方签字盖章后生效至乙方与业主委员会选聘的物业服务企业签订《物业服务管理协议》之日终止。”截止至2020年4月30日，东源县××××××业委会并没有选聘新的物业服务企业并签订物业服务管理协议，仍然由原告为该小区提供物业服务，可以认为双方《前期物业服务协议》仍然有效，且被告提出的其他事由并非其拒交物业费的抗辩理由，故对原告主张被告支付物业费，本院予以支持。原告称被告自2018年12月开始拖欠物业费，对此被告未提出相反证据，本院予以确认，现原告要求被告交纳17个月（2018年12月至2020年4月）的物业费合计2884.05元（1.4元/月/㎡×17月×121.18㎡），符合协议约定，本院予以支持。关于违约金，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因双方在《前期物业服务协议》约定：“乙方应在每月10日前交纳当月物业管理费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间向甲方交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额的1%向甲方支付违约金。”现原告主张被告支付其拖欠物业费的违约金，符合协议约定。但双方约定的违约金的计算标准显属过高，且原告未提交证据证实被告逾期交纳物业费所造成的实际损失额，故本院酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上，违约金应以每月应交纳的物业费169.65元（1.4元/月/㎡×121.18㎡）为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自当月11日起计至清偿之日止，每月物业费的违约金分别计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告林风鸣于本判决生效后十日内向原告东源县宝晟物业管理有限公司支付自2018年12月起至2020年4月止的物业费2884.05元及违约金（违约金以每月应交纳的物业费169.65元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自当月11日起计至清偿之日止，每月物业费的违约金分别计算）；二、驳回原告东源县宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（按简易程序减半收取），由被告林风鸣负担。本判决为终审判决。审 判 员 邓素娟二〇二〇年七月十六日法官助理 孙善妙书 记 员 刁筱凡