福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2164号 原告：吴国栋，男，1974年2月3日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：涂宗全，福建高融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄亚珊，福建高融律师事务所执业律师。 被告：曾朝辉，男，1980年11月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告吴国栋与被告曾朝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国栋的委托诉讼代理人黄亚珊，被告曾朝辉，证人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国栋向本院提出诉讼请求：1.判令曾朝辉立即搬离丰泽区群石农贸市场边三层建筑物Ａ101号店面，向吴国栋交还店面，并向吴国栋支付2019年9月1日起至实际交还店面之日止按月租金3800元计算的房屋使用费；2.判令曾朝辉向吴国栋支付自2019年7月29日起至实际交还店面之日止所产生的水电费用。事实与理由：2009年10月31日，吴国栋向案外人杨某承租位于丰泽区群石农贸市场边三层建筑物用于经营超市，双方约定吴国栋可以就建筑物的部分面积进行转租，租赁期为10年。2019年10月31日原租赁合同到期后，吴国栋仍与杨某继续达成新的租赁协议。2010年9月1日，曾朝辉向吴国栋租赁该建筑物的Ａ101号店面用于经营珠宝店，双方约定租赁期间水电费由曾朝辉自行承担。房屋租赁期自2010年9月1日起至2019年8月30日。在吴国栋与曾朝辉所签订的租赁合同即将到期前，吴国栋数次通知曾朝辉该租赁合同期限即将届满，若曾朝辉欲继续租用该店面，应按市场租赁价格3800元／月的标准与吴国栋签订新的租赁合同，但曾朝辉均置之不理。2019年8月22日，吴国栋通过向曾朝辉出具正式的通知函告知曾朝辉应提前与吴国栋商议续租事宜，若曾朝辉不续租需要在原租赁协议到期后腾空商铺，并恢复原状，通知函已于同日通过顺丰快递送达曾朝辉，曾朝辉确已签收。但时至起诉之日，曾朝辉在未与吴国栋签订新的租赁合同的情况下，仍然实际占用该店面。因吴国栋与曾朝辉在2010年9月1日签订的租赁合同已在2019年8月30日终止，曾朝辉在租赁合同终止后，既未达成新的租赁合同，亦未向吴国栋交还店面，已侵害吴国栋的合法权益。 曾朝辉辩称，吴国栋没有与曾朝辉商量就要涨百分之一百多的房租，是不合理的。其在群石街道18年了，整条街每次涨房租有的是不涨，有的只涨百分之五到百分之十不等，吴国栋要涨房租没有直接跟其说，只是叫店长还是其他人通知其房租涨到3800元，其不同意。对于房租涨百分之一百多其很怀疑，其申请证人原房东杨某出庭作证。吴国栋寄快递说要涨房租寄件人也是写别人不是他自己的名字。在整条街涨百分之十的房租的情况下,其自愿多涨百分之十转了6600元给吴国栋，大概过了十五天左右吴国栋又退给其,其就去找原房东问这个事，原房东表示原合同里面有东边两个店面要租给其叫其放心。其又交付6600元给原房东，原房东也是经过了几天又把钱退给其说到时候再说。其多次打电话给吴国栋，有一次到其店里商量，吴国栋表示原房东涨房租,也要跟着涨房租，其表示可以理解，其提出去掉最高价和最低价的情况下，按照整条街的平均房租来计算租金，吴国栋也同意。但是那之后打电话给吴国栋,吴国栋就没有再接过电话。后来因为疫情无法出门，两个多月没有开店，却收到法院的材料。如果吴国栋不租给其，应当提前一点通知。 本院经审理认定事实如下： 一、杨某系泉州市丰泽区××街道群石社区农贸市场边普贤路803号三层建筑占有人。2010年，杨某与案外人王清垸签订房屋租赁合同，约定王清垸租赁上述房屋，租赁期限为2010年至2019年。 2019年12月4日，杨某（甲方，出租方）与吴国栋（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于群石社区原农贸市场边的三层框架建筑物，租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确定约为2200平方米。本租赁物给乙方作超市使用，如乙方需转变功能需经甲方书面同意。租赁期限从2019年11月1日至2027年10月31日止。乙方租赁物的部分面积转租，须经甲方同意，转租部分的管理工作由乙方负责。本合同规定的甲乙双方的责任和权力不因乙方转租而转变。 二、2010年9月1日，曾朝辉与“汇都超市”的经手人王清垸签订《房屋转租协议》，主要约定：曾朝辉承租群石农贸市场边A101，自2010年9月1日起至2019年8月30日止，这期间的转租金额1500元，由曾朝辉于2010年9月1日前，以现金方式交付。转租之日起，水费、电费、管理费及一切与经营相关的税费由曾朝辉负责。租金每季度付一次，押金1万元，租金每三年递增10%，中途经营困难，可以转让需经同意。合同签订后，曾朝辉交付押金1万元，并按季度支付租金，刚开始支付给王清垸，后来有时现金支付给丰泽区惠都便利店的员工，有时转账给吴国栋。曾朝辉支付租金至2019年8月30日，现仍占有使用涉案房屋。 2019年8月22日，吴国栋以丰泽区惠都便利店的名义向曾朝辉发出《通知函》，该函主要载明：《房屋转租协议》将于2019年8月30日到期。根据市场行情，该商铺新的协议租金将以每月3800元计算，具体的租金支付方式和计算方式将以新的协议约定为准。如继续租用该商铺，在接到本函之日三日内，尽快联系，并签订新的房屋租赁协议。若未在期限内与我方签订新的协议，我方有权在原协议到期后收回该房屋，且需要在协议到期后将该商铺腾空，并恢复至我方能正常出租、使用的状态。曾朝辉于2020年8月22日收到该函件。 吴国栋为丰泽区惠都便利店的经营者。 三、证人杨某陈述，涉案房屋是农村的，没有产权证明。其房屋建成后二三楼很长时间没人租，后来王清垸来租，其叫他整栋租走算便宜一点，王清垸也同意。第一次签租期是2010年到2019年。按每个月3万元承租，到2013年增加百分之十的租金，2015年-2017年又增加百分之十的租金。2019年签订第二份合同，其原来有写明要把东边两个店面留给曾朝辉，打印出来签名送了一份给吴国栋，吴国栋拿去三四个月都没有反馈，后问他合同怎么样，他表示合同丢了，其小孩又另外写了一份合同给他，他也回了一份合同过来。房租一般都是通过财务银行转账给我，会写房租，名字体现老板的名字，有吴国栋、王清垸。2010年是王清垸和其签合同，一年后王清垸走了就移交给吴国栋，2011年开始是吴国栋转给其。大概是2014、2015年的时候，曾朝辉有说要向其租房，到第一次合同快到期时，曾朝辉又跟其提了这个事，其跟家里小孩商量，决定还是租给超市。其是想租给曾朝辉，但是已经租给吴国栋了。 四、在本案的审理中，本院根据吴国栋的申请，依法先后委托福建中诚信德房地产评估有限公司泉州分公司、泉州和益资产评估房地产土地估价有限公司对案涉的群石农贸市场边三层建筑A101店面2019年9月1日后的租金价格进行评估，该两家公司均因吴国栋无法提供案涉房屋相关权属证书予以退鉴。 以上事实，有吴国栋提供的身份证明材料、《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》、证明、权属确认书，中国民生银行个人账户对账单，吴国栋、曾朝辉的庭审陈述、证人杨某的陈述、福建中诚信德房地产评估有限公司泉州分公司的出具《退件函》、泉州和益资产评估房地产土地估价有限公司的出具《回复函》等证据为证，本院予以认定。 本院认为，关于吴国栋是否为本案适格原告。一方面，虽然2010年与杨某签订租赁合同的为案外人王清垸，但根据杨某的陈述一年后王清垸就移交给吴国栋，2011年后由吴国栋向其支付租金。可见从2011年起由吴国栋实际履行与杨某的租赁合同，且第一份合同到期后，也由吴国栋于2019年12月重新与杨某签订租赁合同。另一方面，王清垸作为“汇都超市”经手人与曾朝辉签订租赁合同后，曾朝辉也向丰泽区惠都便利店的员工及吴国栋交付租金，而吴国栋为该便利店的经营者，可见双方的租赁合同后也由吴国栋与曾朝辉实际履行，租赁合同到期，曾朝辉也与吴国栋协商续租事宜。且原租赁合同到期后，吴国栋继续向杨某承租包括涉案房屋在内的丰泽区群石农贸市场边三层建筑物。综上，吴国栋有权提起本案诉讼，向曾朝辉主张权利，为本案适格原告。 关于《房屋转租协议》的效力问题。诉争租赁物位于丰泽区××街道内，属于城市规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，至一审法庭辩论终结前吴国栋未提供案涉租赁物的房屋所有权证，也未能举证证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准，故本案租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，吴国栋请求曾朝辉搬离并返还址在丰泽区××市场××路××号××层××号店面，符合法律规定，应予支持。吴国栋早在2019年8月22日即发函通知曾朝辉另行协商租赁事宜，如未在期限内签订新的协议，应腾空商铺。故曾朝辉辩称，吴国栋不租给其，应当提前一点通知，与事实不符，不予采信。关于吴国栋与杨某的房屋租赁合同，双方可另行解决。 关于吴国栋主张的占有使用费。根据《最高人民法院》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。曾朝辉至今仍占有使用涉案房屋，应向吴国栋支付占有使用费。关于占有使用费标准，双方未达成一致，且涉案房屋未有相关权属证明，无法对占有使用费的标准进行评估。本院认为，虽然原租赁合同所约定的价格是双方真实意思表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即在原合同的履行期限内。在双方未达成新的合意的情况下，且2019年12月吴国栋与杨某签订的房屋租赁合同约定的租金价格也上涨，仍用原标准来确定房屋占有使用费，不符合公平自治原则。因市场经济条件下，房屋占有使用费本身也是一个变动的价格，本院综合考虑双方原租金标准、当事人的具体意思表示、当地租赁房屋市场行情、当下新冠肺炎疫情及疫情防控措施对店铺经营的影响等情况，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定2019年9月至2020年1月房屋占有使用费为每月3000元,共15000元，2020年2月起房屋占有使用费按每月2600元计算。吴国栋主张按每月3800元的标准计算占有使用费，但未能提供有效证据证明其主张，不予采信。关于曾朝辉缴交的押金1万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案租赁合同属无效合同，曾朝辉缴纳的押金1万元，吴国栋依法应予返还。在本案中可用于抵扣占有使用费。 关于水电费。曾朝辉占用使用涉案房屋期间的产生的水电费理应由曾朝辉自行承担，但因水电费系供水供电单位收取的费用，吴国栋并非水电提供方，也未提供证据证明曾朝辉拖欠水电费的具体数额及其已代曾朝辉履行了先付水电费的义务，故其向曾朝辉主张水电费，没有事实及法律依据，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、曾朝辉应于本判决生效之日起十五日内搬离并返还址在泉州市丰泽区××市场××路××号××层××号店面给吴国栋； 二、曾朝辉应于本判决生效之日起十五日内支付吴国栋2019年9月至2020年1月的房屋占有使用费15000元及自2020年2月1日起至实际返还店面之日止按2600元/月计算的房屋占有使用费（扣除曾朝辉已支付的押金1万元）； 三、驳回吴国栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费673.7元，减半收取计336.85元，由吴国栋负担225.84元，曾朝辉负担111.01元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  罗玉虹 二〇二〇年七月二十三日 书记员  郑怡婷 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任. 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。