四川省松潘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3224民初277号 原告：汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司，住所地四川省松潘县进安镇城北家园，统一社会信用代码91513224085848122C。 负责人：冯魏鑫，男，1979年4月30日出生，汉族，住四川省松潘县，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：程佳梨，女，1981年9月29日出生，汉族，住四川省松潘县。 被告：王林，男，1963年7月15日出生，回族，住四川省松潘县。 原告汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司（以下简称圣爱物业公司）与被告王林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日进行公开开庭审理。原告圣爱物业公司的委托诉讼代理人程佳梨、被告王林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣爱物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2013年11月1日-2016年10月31日物业管理费3556.80元，利息355.60元（利息按照年利率10%计算，从2016年10月31日暂计算至2017年11月1日，最终以被告实际支付为准）；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2013年11月1日通过比选方式与松潘县城北家园业主委员会签订《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，服务价格每平方米0.95元，委托期限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。被告拥有城北家园B区房屋一套，房号为35栋2单元2楼1号，建筑面积104平方米。被告自2013年11月1日起至今拖欠物业管理费，故原告诉至法院要求支持以上诉求。 被告王林辩称，原告的起诉内容无法律依据。《物业管理条例》第二章第六条规定，房屋的所有权人为业主。城北家园A、B、C区的570多位业主从未召开业主大会，并未委托业主委员会签订物业服务合同，所以也就没有招聘物业管理企业的决定。因此，原告的行为是非法的。城北家园首届业主委员会于2013年6月18日成立，并选举了业主委员会委员，本人是首届业主委员会成员，这次会议后，业主委员会再也没有召开过。如果原告持有松潘县城北家园业主委员会签订的《松潘县城北家园物业管理委托合同》，纯属经办人员的个人违法行为，与业主无关。故要求原告向被告公开道歉，同时本案诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据认定如下：对于原告圣爱物业公司提交的证据：1.《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》一份，拟证明该合同具有法律效力。被告经质证对该份证据有异议，认为未召开业主大会，业主没有与原告签订合同，张友奎签订的合同不能代表全体业主，该合同无效。经庭审查明，该合同系松潘县城北家园业主委员会与原告签订，该合同加盖了松潘县城北家园业主委员会公章并有业主委员会主任张友奎签名，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，本案中原告与松潘县城北家园业主委员会签订的物业管理委托合同对本案被告具有约束力，因此被告王林的该质证意见本院不予采纳，故对该份证据本院予以确认；2.缴费通知单、短信截屏记录、《关于逾期缴纳物业服务费收取违约金的公示》各一份，拟证明原告对被告进行了物业费催缴。被告对该组证据有异议，认为因合同违法导致该组证据没有法律效力，原告应当让张友奎承担责任。经庭审查明，该三份证据能够证实原告对被告进行了物业费催缴，对该证明目的本院予以确认。但对于《逾期缴纳物业服务费收取违约金的公示》中“业主应按欠费额的万分之五/天的标准向物业管理公司支付滞纳金”的约定，仅为原告单方面的意思表示，且物业管理委托合同中并未对违约金作明确约定，故对该份证据中违约金的约定本院不予确认；3.（2018）川3224民初66号案卷中调取的证据：汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司关于城北家园（徽苑小区）物业管理收费标准请示、成本监审表、物业服务报价表、服务内容、房屋面积A、B、C徽苑信息表、公摊电费明细、车位收费标准、松潘县城北小区（徽苑小区）物业服务收费标准备案表各一份，被告对该组证据的真实性无异议，合法性有异议，认为合同无效导致备案表及其他证据均不合法。经庭审查明，该组证据系松潘县人民法院审理（2018）川3224民初66号案件时依职权向松潘县物价局调取的证据，具有合法性、真实性、关联性，故对该组证据本院予以确认。 对于被告王林提交的证据：1.《物业管理条例》一份，拟证明物业管理企业进驻城北家园是非法的；2.松潘县城北安居房业主委员会成立大会记录一份，拟证明2013年6月18日，城北家园业主委员会成立的情况，此后再未召开业主委员会，合同效力无法确认，签订合同是张友奎的个人行为。原告认为两组证据相反能够证实城北家园成立了业主委员会，城北家园小区有物业，同时物业合同具有法律效力。经庭审查明，原告提交的《物业管理条例》仅为法律条文，与待证事实之间没有直接关系，不能达到被告的证明目的，本院不予确认。被告提交的松潘县城北安居房业主委员会成立大会记录，系被告作为松潘县城北家园业主委员会委员在召开业主委员会时对会议的记录，证实松潘县城北家园依法成立了业主委员会，并选举了业主委员会委员，张友奎任业主委员会主任，本院对其真实性予以确认，但不能达到被告的证明目的。 对于本案的事实，本院作如下认定： 原告圣爱物业公司通过比选方式，于2013年11月1日与松潘县城北家园业主委员会签订《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，约定由原告对松潘县城北家园A、B、C区及徽苑小区提供物业服务，委托期限为3年，即自2013年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务标准为0.95元/㎡/月，并向松潘县物价局对该标准进行备案登记。该合同中甲方为“松潘县城北家园业主管理委员会”系笔误，应以甲方加盖公章“松潘县城北家园业主委员会”为准。原告依约对城北家园A、B、C区及徽苑小区实施物业服务，并于2017年5月退场。被告王林系城北家园B区35栋2单元2楼1号业主，其未交纳自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费。 另查明，原告主张被告房屋面积为104平方米，但未提供相应证据证实，庭审中，被告自认该房屋建筑面积为103.2平方米，故本院认定该房屋建筑面积为103.2平方米。 本院认为，本案中原告圣爱物业公司受松潘县城北家园业主委员会的委托，对松潘县城北家园A、B、C区及徽苑小区实施物业管理，双方在协商一致的基础上签订了《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对被告王林具有约束力。原告圣爱物业公司依约向被告王林提供物业服务，有权按照约定收取物业服务费；被告王林作为业主，虽在庭审中一直强调该合同无效，但对小区大门有门卫（保安）的事实知情，并在房屋漏水的情况下多次与门卫进行沟通，能够证明原告实际履行了为被告所居住的小区提供了物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，即使原告在履行义务上存在一定瑕疵，也应当认定双方已经形成了物业服务合同关系，被告王林有按约定交纳物业服务费的义务。现被告王林自2013年11月1日起至2016年10月31日止拖欠物业服务费3529.44元，违反了合同的约定，故对原告汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司请求被告王林支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对原告圣爱物业公司要求被告王林支付逾期付款利息的诉讼请求，因物业管理委托合同中没有明确约定逾期利息，故本院不予支持。 对于被告王林提出从未召开业主大会，并未委托业主委员会签订物业服务合同，合同无效的辩解意见，不能作为拖欠物业服务费的抗辩理由，业主委员会及业主大会的召开，与本案不属于同一法律关系，故对该辩解意见，本院不予采纳；被告提出签订物业管理委托合同系张友奎的个人行为，应当由其承担法律责任的辩解意见,因张友奎系松潘县城北家园业主委员会主任，张友奎的签名行为系其履行松潘县城北家园业主委员会主任的职责，应当认定原告与松潘县城北家园业主委员会签订合同，故对该辩解意见本院不予采纳；被告提出房屋漏水五次、热水器损坏、要求原告向被告公开道歉的辩解意见，因被告未提出反诉，本案中不作处理；被告提出原告圣爱物业公司提供的物业管理服务未达到0.95元/㎡/月标准的辩解意见，虽然被告未向法庭提交证据予以佐证，但经庭审查明并经原告确认，原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故本院对被告王林应支付的物业服务费予以酌减，具体标准应按95%缴纳为宜，即103.2㎡×0.95元/㎡/月×36月×95%=3353.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王林于本判决生效之日起十日内向原告汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司支付自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费3353.00元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告王林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  蒲永红 二〇二〇年七月三日 书记员  郑晓莉