山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2432号原告：烟台玉龙房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区二马路189-4号附1号。法定代表人：沙典瑜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨雯博，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，山东西政律师事务所实习律师。被告：杨华青，女，1971年8月2日出生，汉族，烟台三奇食品有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王钧，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：初赛发，山东瀛伟律师事务所律师。原告烟台玉龙房地产开发有限公司诉被告杨华青商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨雯博，被告委托诉讼代理人王钧、初赛发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台玉龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年3月11日签订的《商品房买卖合同》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于二马路189号4层3号房（下称涉案房屋）出售给被告。因上述房屋项下的土地性质至今仍为军事用地，导致该合同根本无法履行，故诉请确认《商品房买卖合同》无效。被告杨华青辩称，（一）涉案房屋系被告自原告工作人员李晓处购买，因涉案房屋项下土地变性审批事项一直由李晓办理，故原告将涉案房屋赠与给李晓，李晓又将涉案房屋转让给被告，并告知军用土地的变性工作已经完成，故被告经李晓协助与原告签订了涉案商品房买卖合同，并向李晓支付了全部房款735000元。（二）李晓与原告作为涉案工程的开发商和房产的销售者，应当清楚知晓涉案工程的实际情况，应当明确了解涉案房屋项下土地变性的可行性以及法律风险，但李晓与原告均未向被告如实告知，构成欺诈。如合同认定无效，原告及李晓亦应赔偿被告损失。（三）原告不具有正当的诉讼目的，如果认定合同无效，将使其可以获得巨额利益，即使涉案房产所坐落的海军航空工程学院军用土地尚未变更为出让用地，也并非必然导致合同无法继续履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法确认如下：2010年3月11日，原告烟台玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）与被告杨华青签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买烟台市芝罘区4层3号房，建筑面积共140平方米，该房产一次性付清房款。原告法定代表人沙典瑜在合同末页书写“该房产是杨华青购买李晓的。办理房产证时杨华清持本合同来公司办理房产证等手续”的手写内容后，在合同下方签字并加盖了原告的公章。涉案房屋现由原告玉龙公司实际控制，至今没有交付被告杨华青，涉案房屋所在的住宅楼已有业主实际居住使用。另查，2003年5月31日，烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司）与原告玉龙公司在签订的《合建住宅楼协议书》中约定，就联合开发住宅楼项目一事，签订如下协议：项目位于芝罘区（海军航空学院南大门东侧），占地面积约2.8亩，建筑面积约6800平方米，小高层住宅一栋；东方公司负责该建设项目所有政府批文手续，玉龙公司负责该项目的建筑安装费用，并按每平方米2000元买断东方公司5000平方米面积，超出部分的面积产权归玉龙公司所有，东方公司不再参与分配。2006年5月31日，原告玉龙公司与东方公司针对上述《合建住宅楼协议书》又签订了《补充协议》，针对合作方式及付款时间等内容进行补充约定。2013年9月24日，烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）作出（2013）烟民一初字第39号民事判决书，查明：玉龙公司与威海屹东房地产开发有限公司（以下简称屹东公司）于2004年6月7日签订转让合同，约定：一、工程名称：老干部宿舍1#楼；工程地点：烟台市芝罘区二马路中段海军航空工程学院院内；工程内容：地下一层、地上十二层框架结构，建筑面积8000平方米，建筑总高度37.9米；工程立项批准文号：（烟规字）2002-419号”；二：玉龙公司就现有二马路中段海军航空工程学院院内的老干部宿舍1#楼已建设施工地下一层、地上三层主体结构和本工程的以后建设施工、开发、销售的所有相关手续及办理手续发生的费用全部由玉龙公司负责交清，屹东公司一次性买断1600万元。“2006年12月20日，玉龙公司交纳给中国人民解放军总后勤部土地转让费165万元；2008年10月20日，玉龙公司交纳给济南军区联勤部土地转让费27万元，共计192万元”。“2002年6月24日，海军航空工程学院自烟台市规划局取得了2002字第419号建设项目选址意见书，载明建设项目名称：老干部住宅楼1#、2#建设单位：海军航空工程学院。2002年10月，烟台市规划局颁发了2002烟规建字第324号建设工程规划许可证，载明建设单位海军航空工程学院；建设项目名称：老干部住宅楼1#”。烟台中院“到海军航空工程学院进行了调查，该院院办相关负责人口头表示涉案工程原为东方公司开发项目，相关部门已批准向相关土地手续办理至东方公司名下，后因东方公司又将涉案工程转让给玉龙公司，原批准手续已失效，海军航空工程学院虽已向相关部门递交了将涉案土地办理至玉龙公司名下的申请，但至今未取得批准手续，涉案土地仍为海军航空工程学院军事用地。本院同时到烟台市国土资源局进行了调查，该局相关档案显示，涉案土地现仍在海军航空工程学院军事用地范围内”。烟台中院判决确认玉龙公司与屹东公司2004年6月27日转让合同无效。屹东公司不服，上诉至山东省高级人民法院（以下简称山东省高院）。2014年5月16日，山东省高院作出（2014）鲁民一终字第1号民事判决书，认为涉案土地仍在海军航空工程学院军事用地范围内，玉龙公司未取得涉案土地使用权，判决驳回上诉，维持原判。2017年6月6日，东方公司将玉龙公司诉至本院，要求确认双方《合建住宅楼协议书》无效，本院经审理认定，东方公司与玉龙公司签订的《合建住宅楼协议书》中涉及的工程项目项下的土地至今未能办理土地使用权出让手续，仍属于军事用地，故于2018年3月14日以（2017）鲁0602民初5795号民事判决书确认玉龙公司与东方公司在2003年5月31日签订的《合建住宅楼协议书》无效。庭审中，原告自认，其与东方公司之间的《合建住宅楼协议书》确认无效后，双方并未处理双方在该合同项下的权利义务。诉讼中，关于涉案房屋的购买过程。被告主张，涉案房屋系其自案外人李晓处购买，李晓为原告工作人员，因涉案房屋项下土地的变更审批事项一直由李晓负责办理，双方也存在其他的经济往来和债权债务，故原告将涉案房产赠与了李晓，李晓又将涉案房屋出售给被告，并向被告出示了总后和济南军区批准文件复印件。后，原告法定代表人沙典瑜、李晓与被告三方共同对涉案房屋转让事项进行协商，原告确认了批准文件的真实性并同意李晓将涉案房屋出售给被告，并称需要被告将全部房款支付给李晓以后原告再配合被告签订商品房买卖合同。2010年3月14日被告将房款735000元交付给李晓，为此，被告提供如下证据：1、中国人民解放军总后勤部后营（2006）258号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办审批手续事、中国人民解放军济南军区联勤部联（2006）137号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办手续事、中国人民解放军联勤第九分部业（2006）129号关于海军航空工程学院擅自转让土地补办手续事的复印件3份。证明2006年3月至5月总后勤部、济南军区、联勤第九分部逐级下发了批复文件，批准海军航空工程学院涉案军用土地可用于房地产开发，该三份文件系原告和李晓在被告签订商品房买卖合同前向被告提交，被告尽到审慎注意义务。2、李晓2010年3月14日出具“李晓收到被告杨华青支付的二马路189号四层3号全部房款735000元”的收款收条1份、中国农业银行银行卡交易明细清单3张、银行取款凭证5份，证明被告2010年3月14日从62×××18银行卡中取款700000元，同日该款存入了李晓农行62×××15银行卡中，剩余的35000元以现金方式支付。3、2010年3月9日原告法定代表人沙典瑜、李晓、被告三方的录音2份及文字版，证明在李晓向被告转让房产以及原、被告双方签订本案商品房买卖合同过程中，原告一直是知情并参与的，并对李晓将涉案房屋转让给被告事宜予以确认。原告认可部队文件的真实性，但质证称目前涉案房屋项下土地仍为军事用地；对银行转账及李晓的收据的真实性无法确认，即使为真也只能证明李晓收到了购房款，原告从未收到被告的购房款；对录音真实性不清楚，无法证明李晓收到款项即视为原告收到购房款。关于原告与李晓的关系。原告称涉案房屋是由东方公司出售给李晓的，原告仅为配合其办理过户，并提交2009年1月6日李晓与东方公司之间就涉案房屋签订、合同价款为500000元的2009预销字第1号《商品房预售合同》1份，2009年1月6日东方公司向原告出具的说明1份，李晓2010年3月11日向原告出具的说明1份佐证。其中，东方公司向原告出具的说明载明：东方公司之2009预销字第1号《商品房预售合同》所提到的所有条款本公司均同意，由玉龙公司办理房屋过户手续，购房人已将房款全部交清。李晓出具的说明载明：我李晓已将涉案房屋出售给被告，请原告配合办理房屋买卖合同等手续，本人与被告的交易内容与原告无关，出现问题由本人与被告解决。被告质证称，对上述证据的真实性不清楚，即使为真，该合同签订时项下土地亦为军事用地，东方公司出具的证明没有出具人员和法定代表人的签名，不符合证据形式；李晓出具的证明也不能确认是其本人所为，且上述证据可以证明原告和被告杨华青签订涉案商品房预售合同时原告对于涉案房屋的相关情况是明知的，但没有向被告如实说明。本院认为，本案中，涉案房屋所在的住宅楼项目系东方公司与原告玉龙公司联合开发建设，双方之间的《合建住宅楼协议书》虽被确认无效，但原告与东方公司该合同项下的权利义务并未予以处理，故原告虽主张涉案房屋系东方公司出售给李晓、李晓再出售给原告故原告并未收到购房款，但原告与被告签订《商品房预售合同》并在该合同上特别注明“该房产是杨华青购买李晓的、办理房产证时杨华清持本合同来公司办理房产证等手续”的内容，应视为原、被告双方之间形成了商品房预售合同法律关系，至于购房款系原告与东方公司在《合建住宅楼协议书》项下的内部法律关系，原告可另案向东方公司主张权利。原告作为房地产开发企业，对于房地产开发建设及后续房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对涉案房屋项下土地性质的情形应当是明知的，且庭审中原告自认涉案房屋所在的住宅楼已有业主实际居住，但原告至今未向被告交付房屋。原告在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽义务，反而以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然违反了诚信原则，与社会价值导向和公众认知相悖，故原告作为房地产开发企业要求确认其与被告签订的商品房买卖合同无效，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台玉龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台玉龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇二〇年七月一日书记员 姜慧萍（代）