福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初969号 原告（执行案外人）：尤清枝，男，1953年7月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：傅绿松、曾阿梅，福建正成功律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈庆英，女，1963年10月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：施文飞，福建岚毅律师事务所律师。 被告（被执行人）：薛川云，女，1976年10月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告尤清枝与被告陈庆英、薛川云案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尤清枝的委托诉讼代理人曾阿梅，被告陈庆英及其委托诉讼代理人施文飞到庭参加诉讼。被告薛川云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤清枝向本院提出诉讼请求：1.不得执行泉州市鲤城区美食街国泰花苑X号楼X-XXXX室的房产（产权证号：泉房证鲤城区鲤第XXXXXXXX）（以下简称案涉房产）；2.诉讼费用由陈庆英、薛川云承担。事实与理由：2010年9月5日，薛川云及其配偶黄昌杰与尤清枝共同签订《房产买卖经纪合同》（以下简称案涉合同），约定尤清枝以107万元的价格向黄昌杰、薛川云购买案涉房产，其中379639元购房款，由尤清枝向黄昌杰、薛川云支付，剩余按揭贷款6903161元由尤清枝按时向中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行支付。2010年9月11日，黄昌杰、薛川云与尤清枝到泉州市公证处办理公证，黄昌杰、薛川云委托尤清枝代为办理案涉房产的相关事宜。合同签订后，尤清枝按约支付购房款379639元，自2010年9月起按月支付按揭贷款，并于2018年8月10日提前偿还借款本金18万元。2010年9月11日，黄昌杰、薛川云将案涉房产交付给尤清枝，尤清枝接收后使用至今，期间，案涉房产的水电费和物业费均系尤清枝缴纳。2019年12月18日，尤清枝知晓案涉房产被平潭法院查封。尤清枝认为其对案涉房产享有所有权，法院的执行侵害了其合法权益，于2020年1月6日向平潭法院提出书面异议，平潭法院于2020年1月21日作出（2020）闽0128执异5号裁定，驳回尤清枝的异议请求，尤清枝遂提起本案诉讼。 陈庆英辩称，1.根据物权法规定，善意取得的构成要件之一为无权处分，而案涉合同签订时，案涉房产登记在黄昌杰、薛川云名下，二人有权处分案涉房产，故尤清枝不构成善意取得。2.我国物权法规定，不动产物权变更，经登记生效，本案中，案涉合同签订后，双方并未办理过户登记手续，因此，即使案涉合同有效，也不产生物权变动效果，尤清枝无权主张其为案涉房产的所有权人。3.案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原因在于：第一，若尤清枝主张的购房时间属实，距今已超过九年，期间其从未到不动产登记中心办理过户手续，亦未办理水电过户手续，存在严重过错；第二，尤清枝提供的照片看不出案涉房产有使用痕迹，此外尤清枝提供的客户订购单、销售清单、送货单、货物销售普通发票等，均不足以证明其实际占有案涉房产；第三，尤清枝提供的收款收据、土地使用证、物业收款收据上登记的均为薛川云，仅有天然气业务办理申请表、管道天然气供气协议上登记尤清枝，不符合常理；第四，尤清枝并未支付全部价款。综上，尤清枝对案涉房产不享有所有权，不能排除法院的执行措施。 薛川云未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况予以综合分析。薛川云经合法传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月5日，黄昌杰、薛川云和尤清枝在泉州市丰泽区××房产中介所的居间下，共同签订案涉合同，约定尤清枝以107万元的价格向黄昌杰、薛川云购买案涉房产。同日，黄昌杰、薛川云向尤清枝出具一份定金收据，确认收到尤清枝支付的购房定金5万元，并注明：“其中壹万元2010年9月5日以现金形式支付，其余肆万元在2010年9月7日前通过银行转账方式支付（工商银行账号：6222××××2936账户名：薛川云），以银行转账凭证为准。”2010年9月6日，薛川云的银行账户收到汇款4万元。2010年9月11日，尤清枝从银行账户中取款328423元，薛川云与案外人黄福林共同出具一份字据，其内容载明：“①1070000-银行贷款余额690361＝379639，②379639-定金50000＝329639，③329639-1-6月公摊水电219-物业费4-8月997＝328423，注：其中原与中介谈好价格为8300／㎡×128.59㎡＝1067297，现按1070000支付，差额2703元由中介单位返还”。同日，黄昌杰、薛川云向尤清枝出具一份购房款收据，其主要内容载明：黄昌杰、薛川云收到尤清枝购房款379639元（含已支付的购房定金5万元），该住宅总售价为107万元，剩余购房款690361元由尤清枝以以续黄昌杰、薛川云银行按揭自行支付，并须于该房产办理出房产权证后由尤清枝自行还清。此外，黄昌杰、薛川云还于当日到泉州市公证处办理公证委托，将偿还案涉房产银行贷款、申办领取案涉房产房屋权属证书和国有土地使用证、缴纳税费、办理房产权属变更手续等事宜委托给尤清枝代为办理。自2010年9月开始，尤清枝按期替黄昌杰、薛川云支付案涉房产的按揭贷款。2010年12月18日,尤清枝及其配偶吴秀华到中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行，办理委托代缴案涉房产水电费的业务。 2011年6月20日，尤清枝缴纳了案涉房产的契税。2012年12月，薛川云名下的国有土地使用权证办出，证号为：泉国用（2012）商第XXXXXX号。 2019年5月10日，本院对陈庆英与薛川云民间借贷纠纷一案作出（2019）闽0128民初58号民事判决书，判令薛川云偿还陈庆英借款本金32万元及相应利息。2019年10月12日，因薛川云未履行上述判决确定的义务，陈庆英向本院申请强制执行，本院分别于2019年10月23日和11月4日作出（2019）闽0128执3114号执行裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房产。2020年1月6日，尤清枝向本院提出书面异议，本院于2020年1月21日作出（2020）闽0128执异5号执行裁定书，裁定驳回尤清枝的异议请求。尤清枝于2020年2月15日收到该执行裁定书，于2月25日提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为尤清枝就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”尤清枝与薛川云之间的房屋买卖关系应当同时符合上述四个要件，才能享有排除强制执行案涉房产的民事权益。第一，关于案涉合同效力的问题。从本案查明的事实及当事人提供的证据及陈述看，尤清枝与黄昌杰、薛川云所签订的案涉合同系各方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈庆英对案涉合同的真实性有异议，但未提交相反证据予以佐证，故对其该主张，不予采信。第二，关于尤清枝在查封之前是否已合法占有案涉房产的问题。对此，尤清枝提交其购买装修材料的定货合同、收款收据、安装作业单、发票、天然气供气协议、中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书、业务信息单、存折等证据予以佐证。对于定货合同、收款收据、安装作业单、发票、天然气供气协议，其中体现的客户名称均系尤清枝，地址亦均为案涉房产，可以证明案涉房产的装修事宜系由尤清枝负责的事实。对于中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书、业务信息单、存折，陈庆英认为上述证据无法认定尤清枝缴纳的是案涉房产的水电费，但该存折中体现的账号与中国工商银行福建省分行“缴费直通车”业务委托书和业务信息单中体现的委托账号一致，可以证明案涉房产的水电费系由尤清枝缴纳的事实，陈庆英该主张缺乏依据，不予采信。因此，尤清枝提交的证据足以证明其已于本院查封前占有并使用了案涉房产，对这一事实，本院予以确认。第三，关于案涉房产是否因尤清枝自身原因未办理过户登记手续的问题。案涉房产的银行按揭贷款尚未还清，目前尚处于抵押状态，无法办理过户登记手续，故案涉房产至今未办理过户登记手续非因尤清枝自身原因导致。第四，关于尤清枝是否已支付全部价款的问题。对于前期购房款部分，依据合同约定，尤清枝应向黄昌杰、薛川云支付包括定金在内的前期购房款共计379639元，根据尤清枝提交的定金收据、个人业务凭证、购房款收据等证据，其已实际履行了该义务，陈庆英抗辩称，上述证据不足以证明尤清枝支付前期购房款的事实，但未提交相应证据佐证，故不予采信。对于银行按揭贷款的部分，虽然尤清枝现在尚未完全付清案涉房产的剩余按揭贷款，但其已与黄昌杰、薛川云达成一致意见，由其代为偿还银行按揭贷款，即尤清枝承受了黄昌杰、薛川云的债务，客观上尤清枝也已依约履行还贷义务，其只需依约偿还银行按揭贷款即可，无需再向黄昌杰、薛川云付款，故应当视为尤清枝已按合同约定支付了该部分购房款，因此，本院认定尤清枝已按约支付了全部购房款。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，尤清枝执行异议理由成立，故应停止对案涉房产的执行。薛川云经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于福建省泉州市鲤城区××街××号楼××室的房产； 案件受理费18300元，由陈庆英、薛川云共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本院（2020）闽0128执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 员 杨航光 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 潘 欣 书 记 员 丁炎珠