成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11505号 原告：陈晓莉，女，1990年3月10日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：伍玉梅，四川环奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平锋，四川环奕律师事务所律师。 被告：四川铂杰酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区二环路西一段5号。 法定代表人：谢继跃，总经理。 委托诉讼代理人：麦春芳，四川路石律师事务所律师。 第三人：成都新希望实业投资有限公司，住所地成都市二环路西一段5号。 法定代表人：涂俊涛，执行董事。 委托诉讼代理人：白慧，女，系公司工作人员。 原告陈晓莉与被告四川铂杰酒店管理有限公司（以下简称铂杰酒店）、第三人成都新希望实业投资有限公司（以下简称新希望公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告陈晓莉的委托诉讼代理人伍玉梅，被告铂杰酒店的委托诉讼代理人麦春芳，第三人新希望公司的委托诉讼代理人白慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈晓莉向本院提出诉讼请求：1.确认陈晓莉与铂杰酒店《红南港房屋租赁合同》中成都市武侯区二环路西一段5号1栋9层13号房屋的租赁关系于2019年5月25日解除；2.判令铂杰酒店支付陈晓莉2019年2月1日至2019年5月25日的房屋租金6690.49元，并继续支付至付清之日止；3.判令铂杰酒店支付陈晓莉违约金246.44元（以欠付租金为基础，每日按拖欠金额的3‰为标准计算至租金付清之日止，暂计算至2019年5月31日）。事实和理由：2015年11月9日，铂杰酒店与新希望公司签订《红南港房屋租赁合同》及补充协议，约定将位于成都市武侯区××路××段××号××栋××层××号房屋出租于铂杰酒店使用，铂杰酒店按约定支付租金。若铂杰酒店逾期支付租金，每日按拖欠金额的千分之三支付违约金，逾期支付租金超过30日以上的，新希望公司有权解除合同。2018年9月25日，新希望公司与陈晓莉、案外人肖玉茹、肖翠芬、邹汝霞共同签订《锦官.红南港商品房现房买卖合同》，约定陈晓莉及案外人肖玉茹、肖翠芬、邹汝霞购买成都市武侯区××路××段××号××栋××层××号房屋，陈晓莉实际购买的建筑面积为44.24平方米，即1栋9层13号房屋。后《房屋交接单》约定由陈晓莉及案外人肖玉茹、肖翠芬、邹汝霞概括受让新希望公司与铂杰酒店签订的《红南港房屋租赁合同》及补充协议约定的权利义务，房屋的租金由铂杰酒店直接支付至陈晓莉及相关案外人。但铂杰酒店一直未支付案涉房屋的租金，其行为已经构成严重违约，故陈晓莉诉至法院。 铂杰酒店辩称，铂杰酒店不存在陈晓莉所述的违约行为，房屋租赁合同的承租人和出租人是铂杰酒店和新希望公司，而新希望公司转让债权不明，也未明确新债权人及铂杰酒店应当履行方式及履行金额，实质上是新希望公司变更合同履行方式，其应当提供明确的支付信息和产权信息。铂杰酒店一直在为履行合同义务寻求解决方式，在知晓新希望公司将房屋部分拆分出售后，多次协同处理该事宜，但陈晓莉至今未提供租金账户及产权信息，导致铂杰酒店客观上履约不能，而非主观上不履行约定。陈晓莉与新希望公司对房屋交接单内容存在逻辑悖论，房屋交接单不能作为陈晓莉及新希望公司将债权转让陈晓莉的依据。经向公证处询问，不能提存租金，只能中止支付，故铂杰酒店不存在违约行为，请求驳回陈晓莉诉请，请求继续履行合同。 新希望公司述称，陈晓莉的诉请与新希望公司无关，铂杰酒店称陈晓莉没有提供收款账户与事实不符，陈晓莉、铂杰酒店、新希望公司签过房屋交接单，明确了收款人账户、三方权利与义务。铂杰酒店称其曾向新希望公司索要收款账户无事实依据，事实上关于房屋租金支付事宜，履行中的情况，新希望公司并不知情。 陈晓莉围绕诉讼请求依法提交了《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《锦官红南港商品房现房买卖合同》、《房屋交接单》、《催告函》、房屋测绘报告作为证据。铂杰酒店质证认为，对《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《锦官红南港商品房现房买卖合同》、《房屋交接单》真实性无异议，对《催告函》、测绘报告的真实性不予认可。新希望公司对《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《锦官红南港商品房现房买卖合同》、《房屋交接单》真实性无异议，对《催告函》、测绘报告真实性无法确定。铂杰酒店提交《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《房屋交接单》、通话记录、函件、签到表、复函、工作联系函、快递凭证、收条、补充协议及银行电子回单作为证据。陈晓莉对《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《房屋交接单》、通话记录、复函三性予以认可，对其他证据无法核实真实性。新希望公司对《红南港房屋租赁合同》及补充协议、《房屋交接单》真实性予以认可，对其他证据的真实性无法核实，以法院认定为准。经审查，对各方当事人提交的证据，符合证据形式要件要求，本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年11月9日，新希望公司（出租方、甲方）与铂杰酒店（承租方、乙方）签订《红南港房屋租赁合同》及补充协议，约定如下：1、甲方出租给乙方的租赁房屋位于四川省成都市武侯区××路××段××号××栋××楼××号××栋××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号房屋，房屋类型为办公，双方同意该房屋用于计算租金的面积为3665.26平方米，租赁期从2015年12月1日起至2030年11月30日止；2、乙方应向甲方缴纳23万元作为保证金，租金自2015年12月1日起算，租金按季度支付，2018年12月1日至2021年11月30日期间，租金标准为32.64元／平方米／月，每期租金应在23日之前交纳，乙方逾期支付租金，每日按拖欠金额的3‰向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金达30日以上的，甲方有权解除合同；3.若由于乙方违约，导致甲方行使解除权解除合同的，自甲方发出的书面解除合同通知到达乙方时，本合同终止。铂杰酒店租得房屋后整体打造为酒店使用至今。 二、2018年9月26日，新希望公司（出卖人）与陈晓莉、肖玉茹、肖翠芬、邹汝霞（共同买受人）签订《锦官•红南港商品房现房买卖合同》及补充协议，将成都市武侯区二环路西一段5号1幢9层3号房屋出售给四人，房屋面积173.02平方米；买受人确认已知悉该商品房已被第三方承租，且知悉相应租赁合同的内容，并保证继续履行该租赁合同，承担该租赁合同项下的义务，否则买受人应自行向该第三方承担责任，该商品房房交付给买受人之前（以买受人就该商品房办理完毕相关交接手续（包括但不限于签署《房屋交接清单》的时间为准）），其租金仍由出卖人按租赁合同向承租方收取，买受人按前述约定办理完毕该商品房的交接手续或视为办理交接手续后，其租金由买受人自行向该承租方收取。 2018年9月20日，陈晓莉与成都欣主流房地产经纪有限公司签订有《锦官•红南港产权分户协议》，约定陈晓莉购买该物业时产权取得权证产权为开发业主大产权，其购买后公司将该物业分户办理为陈晓莉实际购买的小面积产权物业，陈晓莉购买物业为1栋9楼13号，物业面积43.25平方米。同日，新希望公司（甲方）、铂杰酒店（丙方）及陈晓莉、肖玉茹、肖翠芬、邹汝霞（乙方）共同签订《房屋交接单》，约定丙方同意乙方概括承受《物业租赁合同》项下的权利义务，乙方概括受让前述权利义务后，与该房屋租赁相关的各事宜，由乙丙双方按《物业租赁合同》约定自行解决，与甲方无关；本《房屋交接单》签署后，即视为甲方按约定向乙方完成了房屋交付；丙方同意本《房屋交接单》签署后，甲方将丙方支付的保证金5329.02元无息转交给乙方，甲方将丙方已支付的2018年12月18日至2019年1月31日的租金转交给乙方，2019年1月31日之后的租金由丙方直接向乙方支付，并支付到乙方指定账户。《房屋交接单》“丙方”处有铂杰酒店的法定代表人谢继跃于2019年3月21日备注“请甲方提供购买人相关联系方式，如丙方根据甲方提供的联系方式未能及时联系到购买人，而导致租金延误支付，丙方不承担责任，同时乙方应继续遵守原合同约定。”各方确认自2019年2月1日起铂杰酒店未再支付租金。 三、2019年4月22日和5月30日，铂杰酒店向新希望公司两次发函，称根据房屋交接单与业主联系后，业主不同意将租金转入交接单中账号，对面积有异议，且账号信息不完整，导致租金一直未能支付，要求新希望公司尽快核实。 2019年5月25日，包括陈晓莉在内的业主向铂杰酒店发出《催告函》，称铂杰酒店自新希望公司将铂杰酒店租赁房屋分包出售给业主们后，截止2019年5月，铂杰酒店除向部分业主支付了保证金外，一直未按照约定向业主支付租金，故要求解除现有租赁合同关系，全额收缴保证金，主张违约金。2019年5月30日，铂杰酒店作出回函，称与新希望公司签订租赁合同后，新希望公司将承租的房屋拆分面积并重新编号陆续对外销售，同时新希望公司要求铂杰酒店暂缓支付部分房屋租金，待其与购房者就租赁合同主体变更、租金交割等协商确定后，由铂杰酒店直接向各位购房者分别支付；但截至发函之日，新希望公司提供的《房屋交接单》，该交接单所涉房屋编号、面积无法与新希望公司已分别签订的《商品房买卖合同》项下的房屋信息一一对应，同一份交接单上存在多名共同买受人，但仅有一个收款账户，账户信息不全，导致转账支付客观履行不能；现在无法一一对应房屋面积、位置、房号，租金交割时间和金额；铂杰酒店要求购房者提供有效的购房信息和交割约定，并按照准确信息支付租金，否则将提存应付租金，待购房者与新希望公司自行确定具体权利份额后再行支付。 四、庭审后，陈晓莉取得案涉房屋的分户产权证，其对成都市武侯区××路××段××号××栋××层××号，面积44.24平方米的房屋享有不动产权证。 本院认为,铂杰酒店与新希望公司签订《红南港房屋租赁合同》，租期自2015年12月1日至2030年11月30日。在租赁期内，新希望公司将租赁房屋陆续出售多人，现铂杰酒店租赁的房屋所有权人已变更为包括陈晓莉在内的多名业主。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此陈晓莉作为案涉房屋的买受人，应当继续履行原《红南港房屋租赁合同》，该合同对承租人铂杰酒店和买受人均具有约束力。 对铂杰酒店自2019年2月1日起未向陈晓莉支付租金的行为，本院认为，在新希望公司将出租给铂杰酒店的房屋进行拆分销售时，其与购房人签订的《商品房买卖合同》对应的房屋编号、面积，与《房屋租赁合同》中的房屋编号、面积无法一一对应，所有出售的房屋在物理结构上也无法予以区分。至今部分购房人对自己享有的房屋产权面积也未与出卖方达成一致，因此铂杰酒店在如何继续向各购房人支付后续租金时存在困难。根据现有证据，铂杰酒店也曾与新希望公司就确定各购房人房屋产权编号、位置、面积进行过沟通，但至今未果。在铂杰酒店向业主做出的回函中，也明确表示愿意支付租金，但基于上述客观原因，无法确定向购房人支付的租金金额，希望购房人予以配合，并愿意提存租金。因此，本院认为，铂杰酒店无法向各购房人支付租金存在客观障碍，不足以导致购房人收取租金的合同目的不能实现，陈晓莉并不据此享有解除权。同时，因铂杰酒店租赁的房屋系整体作为酒店使用，房屋只有整体使用才能保障其收益最大化，为不损害其他业主的权益，也不宜对其中个别房屋的租赁关系予以解除。因此本院对陈晓莉提出的解除双方租赁合同关系的请求不予支持。 但铂杰酒店存在迟延支付租金的情形，其应当向陈晓莉支付自2019年2月1日起的房屋租金，本院以其最终取得分户产权证建筑面积44.24平方米面积标准确定铂杰酒店的每月应付租金为32.64元/平方米/月*44.24平方米，截止判决作出之日2020年7月31日应付租金为25991.88元。自2020年8月1日起的租金，铂杰酒店应当以产权证确定的房屋面积44.24平方米，按照合同约定的租金标准计算，依约向陈晓莉继续支付租金。因铂杰酒店迟延支付租金，应当支付违约金，陈晓莉主张按照合同约定的每日以拖欠金额的3‰支付租金，本院考虑双方实际履行合同的情况，酌情对违约金在1300元范围内予以支持，对超出部分不予支持。。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川铂杰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向陈晓莉支付截止2020年7月31日的租金25991.88元； 二、四川铂杰酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向陈晓莉支付违约金1300元； 三、驳回陈晓莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由四川铂杰酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 奕 人民陪审员 蔡 莉 人民陪审员 刘发根 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 杨钦钦