河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4327号原告：李珂，女，汉族，1993年12月2日出生，住河南省林州市。被告：河南万创地产集团有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路29号11层1109号，统一社会信用代码9141000039754446X2。法定代表人：叶四合，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹梦娇，该公司员工。原告李珂诉被告河南万创地产集团有限公司（以下简称万创公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珂、被告万创公司的委托诉讼代理人曹梦娇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李珂向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年4月18日签订的“万创-学区1号”《项目团购协议书》无效；2.依法判令被告返还原告购房款851463元及利息（利息以851463元为基数，自2018年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月18日，原、被告就位于郑州市××区××路与××交叉口北200米的“万创-学区1号”项目1号楼2605号房签订《“万创-学区1号”项目团购协议书》，该协议书具备了法律规定的房屋买卖合同内容，原告按照约定向被告支付购房款851463元，被告出具了收到851463元收据。建设工程项目自2019年初出现停工状态至今。经原告后来了解，该项目没有商品房预售许可证，也无其他相关建设手续，双方的协议应属无效，被告出售行为显然属于欺诈，故原告诉至法院。本案审理期间，原告变更诉讼请求第一项：请求判令解除双方签订的《万创-学区1号项目团购协议书》。被告万创公司辩称：1.应当先解除《“万创一学区1号”项目团购协议书》，然后处理返还购房款问题。2018年4月，答辩人与被答辩人双方在平等自愿的情况下签订了《“万创一学区1号”项目团购协议书》，约定答辩人将开发的位于郑州市××区××路与××交叉口北200米的“万创-学区1号”项目1号楼2605号房产预售于被答辩人。协议书签订之后，政府很多文件都明确指出要建立监测预警应急体系，妥善应对污染天气。经常因大气防尘治理、空气污染等原因要求施工单位停止施工，造成工期延长，建设成本增大，复工难等问题。客观行为导致了无法按期交付涉案房屋，因无法预见的客观情况使得建设成本远远超出和被答辩人签订合同之初时工程预算金额，使得答辩人不能按合同约定继续履行义务，属于客观行为履行不能。根据我国合同法解释（二）第二十六条规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。因情势变更，继续履行合同，对答辩人不公平，因此，答辩人同意解除双方签订的《万创一学区1号项目团购协议书》。但因整体经济下滑，公司流动资金匮乏，企业濒临倒闭，无力一次性支付所欠款项，希望通过分期支付的方式来解决。2.答辩人要求赔偿的利息无事实、合同及法律依据，答辩人不应承担违约责任。因空气环境污染日益严重，施工单位要无条件停止一切施工，使得建设成本远远超出最初的工程预算金额，对建设单位造成了实质影响，客观上无法按期完成合同约定任务。因此造成房屋无法按约按期交付，是情势变更所致，不应承担违约责任。更何况，答辩人与被答辩人双方签订的《万创-学区1号项目团购协议书》并非正式的商品房买卖合同，仅为被答辩人拟购买涉案房屋的预约合同，况且根据该协议书中明确约定，由被答辩人退房的，答辩人全额无息返还预约金即可，因此被答辩人要求支付的利息无任何事实、合同及法律依据。综上所述，答辩人同意解除双方签订的《万创一学区1号项目团购协议书》，但被答辩人的其他诉讼请求无事实、合同及法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2018年4月18日，原告李珂与被告万创公司签订《万创-学区1号项目团购协议书》，主要约定：原告选择团购被告建设的位于郑州市××区××路与××交叉口北200米的“万创-学区1号”项目1号楼2605号房屋，建筑面积62.06平方米；原告向被告一次性交付意向房源预约金851463元；原告不签订《商品房买卖合同》要求退房的，被告收到通知后7个工作日内将原告预约金全额无息退还。合同签订后，原告依约向被告支付预约金851463元。后因案涉工程一直停工，双方发生纠纷，原告要求退还购房款及利息，双方协商无果，原告提起诉讼。另查明，2019年7月11日，被告出具“学区一号”项目有关情况的声明，主要内容为：“学区一号”预计在2019年12月31日之前取得商品房预售许可证，如未按声明约定的期限取得预售许可证，团购客户要求解除协议的，应当自接到书面解除协议通知之日起90日内退还客户全部已付团购预约金，并按已付总款的1%向其支付违约金。对于此前交纳团购预约金的客户退款要求，企业将依据退款申请单填写时间先后顺序依次进行登记与核实，登记时间截止至2019年9月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原被告签订的《万创-学区1号项目团购协议书》认购协议书系双方意思真实表示，内容不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约定向甲方支付预约金851463元，但被告至今未取得商品房预售许可证，也无法实现原告的合同目的，现原告要求解除与被告签订的《万创-学区1号项目团购协议书》以及被告退还预购房款851463元，理由正当充分，本院予以支持。关于原告主张的利息，根据双方签订的团购协议，原告不签订《商品房买卖合同》要求退房的，被告在收到通知后7个工作日内将原告预约金全额无息退还。但被告在2019年7月11日出具“学区一号”项目有关情况的声明中明确承诺，如未按声明约定的期限取得预售许可证，团购客户要求解除协议的，同意退还客户全部已付团购预约金，并支付违约金。对于此前交纳团购预约金的客户退款要求，将依据退款申请单填写时间先后顺序依次进行登记与核实，登记时间截止至2019年9月30日。故此，本院支持原告主张的以851463元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率市场报价利率计算利息，利息计算时间应自2019年9月30日起至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李珂与被告河南万创地产集团有限公司签订的《万创-学区1号项目团购协议书》；二、被告河南万创地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李珂预购房款851463元，并支付利息（以851463元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率市场报价利率计算，自2019年9月30日起至实际清偿之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12315元，减半收取6157.5元，由被告河南万创地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘春林二〇二〇年七月二十三日法官助理赵媞书记员李果