广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初7587号原告惠州市德威物业管理有限公司，住所：广东省惠州市惠城区******德威大厦24-26楼。法定代表人林某1。委托代理人刘雪梅，女，汉族，1986年11月22日出生，身份证号码：441************280，住惠州市惠城区湖滨社区*******************，系原告惠州市德威物业管理有限公司的职员。委托代理人李艳娟，女，汉族，1994年05月07日出生，身份证号码：441************08X，住广东省五华县******杨李岭下新屋，系原告惠州市德威物业管理有限公司的职员。被告黄志勇，男，汉族，1973年04月15日出生，身份证号码：441************311，住址：广东省龙川县****************。原告惠州市德威物业管理有限公司诉被告黄志勇物业服务合同纠纷一案，本院2020年05月19日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年07月17日公开开庭进行了审理。原告惠州市德威物业管理有限公司的委托代理人刘雪梅及李艳娟到庭参加诉讼，被告黄志勇经我院合法传唤未到庭参加诉讼，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市德威物业管理有限公司诉称，被告于2007年8月5日与原告签订了《商品房买卖合同》，购买了惠州市德威集团有限公司开发建设惠州市江北18号小区西南角德威大厦第1栋1401号房、1402号房，并于2008年8月5日与原告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”），双方约定：物业服务费及相关费用自2008年9月起计收，商业写字楼按建筑面积每月每平方米3.98元收取，公共用水用电按业户购房建筑面积及实际发生额向业户分摊，原告提供水费代收代缴收费服务，被告须在每月5日前向原告缴纳上述费用，若逾期缴纳该费用，原告有权按所欠费用每天0.05%收取滞纳金。协议签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告未按协议约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2020年4月22日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计人民币93,908.40元，其中1401单元：公共区域用电分摊为人民币1228.50元（属期2017.09至2020.04）、公共设施设备用电分摊人民币2000.90元（属期2017.09至2020.04）、公共区域用水分摊人民币474.90元（属期2017.09至2020.04）、居民用水损耗公摊人民币138.10元（属期2017.09至2019.08）、写字楼服务费人民币28802.10元（属期2017.09至2020.03）、2020年4月写字楼服务费人民币929.10元、公共设施设备用水人民币41.30元（属期2019.09至2020.04），产生违约金人民币7264.70元（暂计至2020.04.22）。前述合计人民币41024.40元。其中1402单元：电费人民币13.20元（属期2019.11-2019.11）、水费人民币27.60元（属期2017.09-2017.10）、公共区域用电分摊人民币1617.40元（属期2017.09-2020.04）、电耗损人民币1.90元（属期2019.11-2019.11）、公共设施设备用电分摊人民币2649.60元（属期2017.09至2020.04）、公共区域用水分摊人民币633.80元（属期2017.09至2020.04）、居民用水损耗公摊人民币184.70元（属期2017.09至2019.08）、写字楼服务费人民币36970.60元（属期2017.09至2020.03）、2020年4月写字楼服务费人民币1192.60元、公共设施设备用水人民币53.20元（属期2019.09至2020.04），产生违约金、滞纳金人民币9353.40元。前述合计人民币52884.00元。经原告多次催收，被告仍拒不履行其付款义务。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起民事诉讼，望判如所请：1、判令被告向原告支付惠州市惠城区*************与1402号房两套房屋的物业管理服务费等相关费用及违约金共计人民币玖万叁仟玖佰零捌元肆角（￥93,908.40）（从2017年9月暂计至2019年4月22日）。2、判令被告承担本案诉讼费。原告惠州市德威物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据是：《商品房买卖合同》两份、《前期物业管理服务协议》两份。被告黄志勇答未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实经审理查明，被告于2007年8月5日与原告签订了《商品房买卖合同》，购买了惠州市德威集团有限公司开发建设惠州市江北18号小区西南角德威大厦第1栋1401号房、1402号房，并于2008年8月5日与原告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”），双方约定：物业服务费及相关费用自2008年9月起计收，商业写字楼按建筑面积每月每平方米3.98元收取，公共用水用电按业户购房建筑面积及实际发生额向业户分摊，原告提供水费代收代缴收费服务，被告须在每月5日前向原告缴纳上述费用，若逾期缴纳该费用，原告有权按所欠费用每天0.05%收取滞纳金。签订合同后，被告未按协议约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2020年4月22日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计人民币93,908.40元，原告向被告发送律师函【（2020）伟伦律函字第122号】，律师函的内容是向被告催收物业管理费，邮件跟踪查询结果显示“本人收”。另查明，庭审中，原告代理人称，被告未使用涉案物业，该物业现状是毛坯状态，隔一段时间原告会通过电话联系被告，被告未曾接电话，一般通过被告代理人接电话，其代理人称想出租涉案的物业，在租金中缴纳物业管理费。本院判决理由和结果本院认为，被告应当向原告支付物业管理费。理由是：第一，根据双方签订的《前期物业管理协议》，原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，被告每月应当向原告支付物业管理费2124.88元，自2017年9月至今，被告未缴纳物业管理费及公摊水、电费，其行为违反了《前期物业管理协议》的约定，构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付物业服务费及公摊费电用的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付相应的违约金（滞纳金），虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每月5日前交纳当月费用，每逾期一日收取欠费金额的万分之五的违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告黄志勇自本判决生效之日起十日内向原告惠州市德威物业管理有限公司支付物业管理费，自2017年9月1日至2020年4月1日共计支付人民币65871.28元及相应的违约金（违约金计算方式：以应交物业管理费65871.28元为基数，自逾期之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告黄志勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市德威物业管理有限公司支付2017年09月至2020年04月的公共设施设备用水、水电分摊电费、公共区域用水、用电分摊、水费、电费及电损耗费共计人民币9051.8元；三、驳回原告惠州市德威物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费1073.86元，由被告黄志勇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告惠州市德威物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄志勇可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年七月二十五日本件与原本核对无异法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威