上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10999号原告：吴勇，男，汉族，住江西省南昌市。原告：姜茂琴，女，汉族，住江西省南昌市。被告：魏红玉，男，汉族，住河北省秦皇岛市。第三人：张仁杰，男，汉族，住河南省叶县洪庄杨乡炼石村三组。原告吴勇、姜茂琴与被告魏红玉、第三人张仁杰间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴勇、姜茂琴、被告魏红玉、第三人张仁杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告退还原告已支付的定金7600元；2、被告支付原告违约金7600元。事实与理由：原告于2020年3月1日经中介公司员工即本案第三人张仁杰介绍租赁被告位于嘉定新城绿地秋霞坊1号303室房屋,当时原租客租赁时间还没到期，被告没有钥匙进房子里看房,被告称3月6日租赁才到期,被告提供储存在手机里室内图片给原告看，原告表示愿意承租。原、被告经第三人居间介绍签订了房屋租赁合同，租赁期限为2020年3月12日到2021年3月11日止。合同约定被告应在3月10日之前交付房屋,房租每月3800元，付三押二，签订租赁合同时已支付的7600元押金转为定金。签订合同后，被告就编造各种理由不提供房产证资料给原告,也不提供房屋钥匙,并告知原告想拿钥匙必须先支付三个月房租(11400元),但仍拒绝提供房产证资料给原告。2020年3月5日，第三人张仁杰告知原告被告不愿意把房子租给原告了，还说想约原、被告一起去中介公司谈解约。2020年3月12日，原、被告至中介处协商解约事宜，被告起草一份解约协议，内容是经双方协商自愿解除房屋租赁合同。原告刚签完字,欲向被告要求返还定金7600元,被告妻子拒绝退还全额定金，要扣除3月6日至12日几天的租金。原告不同意，被告妻子拿起解约协议原件起身离开了中介公司。之后，被告并未退还原告支付的定金7600元。原告沟通未果，诉至法院。被告辩称：愿意退还7600元，不同意支付违约金。因为该协议是双方自愿解除的，双方经第三人沟通已经在3月6日已达成解约意向，直到3月12日签署解约协议。被告认为被告无违约行为。双方2020年3月1日签完合同后，听第三人说，原告认为被告出租的价格高于周边房屋，因此心中不满，被告听了后也觉得不开心。原、被告双方沟通的很不愉快，故双方均不想继续合作，于是在2020年3月6日双方达成一致解除合同的意向。由于原、被告在3月6日达成解除合同的口头协议后一直拖到12日才来中介方签署解约协议，所以对于这六天的时间的租金760元，被告认为应该是被告的损失，应从7600元中扣除。之后，第三人曾表示这六天的房租由第三人垫付，但被告觉得让第三人补偿不合适，所以就没有及时退7600元给原告。第三人述称，2020年3月6日双方已经达成解约意向，3月12日双方约到中介签订解约协议。当时双方因为被告要扣原告6天租金的问题产生矛盾。当时第三人提出6天租金由第三人垫付，双方都同意了。但是被告的妻子拖了一个月一直没有退钱给原告。当时租完房屋之后，原告称第三人和被告合伙骗原告的钱，原告认为租金太高了不划算，导致解约的最大的问题是被告一直没有提供产证，因为原告要办理居住证，后来第三人向被告要产证，被告又不同意出租了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月1日，魏红玉(出租方、甲方)与吴勇、姜茂琴(承租方、乙方)、上海乔彤企业管理有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区双单路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用。双方约定，甲方应在2020年3月10日前向乙方交付房屋。租赁期限自2020年3月12日至2021年3月11日止。每月租金为3800元，租金三个月支付一次。在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋保证金(押金)，租赁保证金数额为2个月的租金7600元。关于违约责任，双方约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期一日，须向乙方支付日租金的3%作为逾期违约金。若甲方有下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付，或在合同期限届满前，甲方无正当理由提前解除合同的。甲乙双方约定，在签订合同时，乙方支付的7600元作为定金，由乙方直接支付给甲方。若甲方未能在本合同约定的交房日期按时交房，且经乙方催告后7日内仍未交付的，甲方需双倍返还定金给乙方，若到本合同约定的交房日期乙方未能配合交房的，经甲方催告后仍未配合办理交房手续的，则甲方有权没收乙方支付的定金，守约方有权选择适用违约金条款或定金条款，若甲乙双方履行完毕交房手续，则定金作为租金或者押金一部分予以抵充。该合同签订当日，吴勇、姜茂琴向魏红玉支付7600元，魏红玉出具的收据上载明收到吴勇支付的租赁保证金7600元。之后，因姜茂琴、姜茂琴欲办理居住证需要魏红玉出具产权证予以配合，而魏红玉要求吴勇、姜茂琴先支付首期三个月的房屋租金后，才愿意提供产权证。双方由此产生矛盾，在2020年3月6日通过第三人协调达成了解除合同的一致意见。2020年3月12日，吴勇、姜茂琴与魏红玉签署了《解除合同协议》，内容为经三方友好协商，现将绿地秋霞坊1号303室的合同解除，中介公司将合同收回作废。第三人作为见证方在该协议上签字。协议签订后，魏红玉的妻子认为2020年3月6日至2020年3月12日期间房屋空置的损失应当从吴勇、姜茂琴支付的7600元中扣除，吴勇、姜茂琴不同意扣除这几天的租金。第三人张仁杰庭审中陈述，对于是否扣除6天的租金760元，原、被告双方产生争议，第三人曾表示这6天的租金由第三人垫付给被告魏红玉，但魏红玉认为不妥，故至今未退7600元给吴勇、姜茂琴，导致原告涉讼。本院认为，吴勇、姜茂琴与魏红玉及居间方上海乔彤企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。2020年3月12日，吴勇、姜茂琴与魏红玉签订的《解除合同协议》表明双方协商解除了房屋租赁法律关系。结合《解除合同协议》的内容及第三人的陈述可以看出，双方系协商解除合同，而并非因魏红玉的违约导致合同解除，也未有证据表明吴勇、姜茂琴要向魏红玉追究违约责任。签完解约协议后，魏红玉未及时退还吴勇、姜茂琴支付7600元的主要原因是考虑到要扣除6天租金的问题。魏红玉扣除吴勇、姜茂琴6天的租金无事实及法律依据。因该合同并未实际履行，合同解除后，吴勇、姜茂琴已支付的7600元，魏红玉应当全额予以退还。对于吴勇、姜茂琴的第一项诉请，本院予以支持。对于吴勇、姜茂琴主张魏红玉支付违约金7600元，因双方系协商一致解除合同，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏红玉应于本判决生效之日起十日内返还原告吴勇、姜茂琴人民币7600元；二、对原告吴勇、姜茂琴的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费180元，减半收取90元，由原告吴勇、姜茂琴负担45元，被告魏红玉负担45元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年七月三十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。