浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初10474号 原告：陈咏仙，女，汉族，1979年11月20日出生，住金华市婺城区 委托诉讼代理人：董倩，浙江康城律师事务所律师。 被告：杭州联华华商集团有限公司，住所地杭州市下城区庆春路**。 法定代表人：张慧勤，公司董事长。 委托诉讼代理人：董江南，浙江**新律师事务所律师。 原告陈咏仙与被告杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董倩，被告委托诉讼代理人董江南到庭参加诉讼。双方和解未果。本案现已审理终结。 原告陈咏仙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月26日签订的《租赁合同（餐饮）》；2.被告退还原告保证金200000元；3.被告赔偿原告前期装修损失2590543元、客户退款利润损失130824元、被告经营收入损失770000元、员工宿舍租金损失7500元、原材料损耗10538元、2019年1月份员工工资损失104186元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订《租赁合同（餐饮）》一份，约定原告租赁被告位于金华市婺城区分店的店面，而积为1060平方米，租期为5年，用于设立经营四季大食堂。合同签订后，原告依约向被告支付了租金及200000元保证金（包括租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元）。原告按合同约定注册成立了金华市婺城区四季大食堂餐厅（以下简称四季大食堂），并将整体装修方案报被告审批后，对租赁房屋进行了装修。装修后整个餐厅就餐环境优美，门面装饰舒适大气，标志显明，在同地段同类经营者中属于较高档次。原告还花重金聘请了厨师团队，进行了一系列准备工作后进入正常营业阶段。双方合作初期一切正常。至2017年6月，因大厦主烟道负荷超承载能力，致排烟不畅，对四季大食堂员工的工作环境及食客的就餐环境造成了极大影响，严重影响餐厅的正常经营。2017年12月，大厦业主将餐厅的主要客流入口处北门口部分封堵，原来宽敞明亮的门厅变成了一条狭窄的通道，显明的店标也被迫淹没在一片招牌中，进一步导致原告餐厅就餐人数锐减。此外，被告还将四季大食堂的北门、南门等入口处围上矮栅栏，既影响美观，又再次影响了餐厅客流量。由于上述事项对原告的经营有重大影响，原告多次催告被告给予解决，被告亦予以承诺，但最终未果。双方曾形成《会议纪要》，对烟道、通道存在的问题进行了确认，明确由被告出资对烟道进行维修改造，由被告出面与业主方交涉，并就当期租金的交纳问题进行了约定。原告根据《会议纪要》履行了义务，被告却一直未对存在问题进行整改，就餐人数并未自然增长，反而大幅下降。在此情形下，被告以原告未交纳当期租金为由于2019年1月1日对餐厅强行断电，致使餐厅无法继续经营。事实上，根据《会议纪要》，当期租金支付条件并未成就。原告认为，在出租房屋不能达到双方约定的出租目的时，作为出租方的被告有法定义务及时解决，双方亦在《会议纪要》中明确了被告的整改义务。被告既未整改，又无理强行断电，以自己的行为表明不再履行合同。被告的行为已构成单方严重违约。依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告有权要求解除合同，被告应立即退回全部保证金并赔偿原告损失。 被告联华公司在庭审中答辩称：1.答辩人不同意解除涉案租赁合同，原告单方要求解除合同理由不成立。2.原告诉请要求退还保证金200000元理由不成立。3.原告诉请损失不存在，不应赔偿。被告请求驳回原告全部诉讼请求。 原、被告围绕诉辩意见向本院提交了证据材料。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据材料进行了质证。本院根据质证意见及证据审核认定的相关规定，认证如下： 一、原告提交的证据材料 1.《租赁合同（餐饮）》一份，用以证明原、被告双方签订租赁合同的事实。 被告质证意见：对其真实性、关联性、合法性均无异议，原告反映的主烟道排烟及主路口部分封堵问题并非双方租赁范围内。 本院认证意见：被告对该证据并未提出实质异议，本院对该证据的证明力予以确认。 2.杭州银行业务凭证及四季大食堂营业执照复印件各一份，用以证明原告已履行合同义务。 被告质证意见：无异议。 本院认证意见：被告对该组证据并无异议，本院确认该组证据的证明力。 3.《致联华华商集团函件》（2017年9月28日）、《会议纪要》（2018年4月25日）、中国建设银行个人活期账户交易明细（陈咏仙）各一份，用以证明：⑴双方确认烟道、通道存在问题；⑵双方就存在的问题形成了解决方案，由被告出资整改并联系业主方；⑶双方就租金支付约定了条件，符合条件的已支付，条件未成就部分未支付。 被告质证意见：《致联华华商集团的函件》系原告单方面发给被告，反映内容不真实，被告不予认可。对于《会议纪要》的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。《会议纪要》中提到的排烟不畅问题由被告向业主交涉，因烟道不在双方租赁范围内，故被告承担了帮助原告与业主沟通的工作。在第三点约定了延付租金的处理。原告自2018年2月21日至5月20日期间的租金已迟延支付。双方约定2018年5月20日之后的租金由双方协商解决，并未提到由被告出资整改。对账户交易明细无异议。 本院认证意见：被告对《致联华华商集团的函件》的形式真实性及《会议纪要》的真实性均无异议，本院确认该两份证据的真实性，对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。被告对账户交易明细无异议，本院确认其证明力。 4.《关于要求解决金华四季大食堂排烟问题的函》（2018年4月28日）、《关于要求解决金华四季大食堂主烟道被堵事宜的函》（2018年4月28日）、《会议纪要》（2018年8月6日）、《沟通函》（2018年12月5日）、《世纪联华四季大食堂排烟工程改造质量承诺书》、《金华市四季大食堂厨房排烟系统改造方案》、《关于杭州联华华商集团就金华四季大食堂排烟管道改造方案的回复》（2018年12月7日）、《租金催告函》（2018年12月12日）、《关于租金催告的回复》（2018年12月14日）、《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》（2018年12月24日）、《回复函》（2018年12月27日）、《复函》（2018年12月29日）各一份，用以证明：⑴通过双方的函件沟通及形成的第二次会议纪要，进一步确认烟道和通道问题一直存在，且影响到承租方经营；⑵相关责任在出租方，由出租方落实整改并承担费用。 被告质证意见：2018年4月28日的两封函件均是原告单方发函，被告对其内容真实性不予认可。对2018年8月6日会议纪要的真实性予以认可，是双方协商的过程，整改责任不在被告，应由原告与业主方协商，被告只是帮助沟通，整改并非被告法定义务。对沟通函的真实性无异议，因原告自2018年5月起未付租金，被告为让原告及时支付租金作出让步，故在沟通函中作出“烟道施工费由我司承担，但具体支付方案由双方协商解决”的意思表示。对改造质量承诺书和改造方案无异议，进行改造有前提条件，须原告先支付2018年5月后的租金，因原告未支付，故改造方案也未实施。对改造方案的回复是原告单方陈述，对其内容真实性不予认可。对租金催告函真实性无异议，被告在2018年12月12日发函要求原告支付自2018年5月21日起的租金，原告已拖欠将近7个月。关于租金催告的回复，是原告收到租金催告函所作回复，其对会议纪要理解不全面，认为先把排烟、通道问题解决后才支付租金。被告认为，被告协助原告整改的前提条件是其先支付拖欠租金后再整改，因原告未付租金，故被告未继续进行改造。要求赔偿经营损失的函是原告单方发给被告，被告对其内容真实性不认可。回复函是被告收到函件后作出的回复，对其真实性无异议。函中载明，被告对原告所提赔偿的要求不予认可，并提到要求原告把2018年5月份后的租金尽快交纳。2018年12月29日的复函是原告单方回复，对其内容真实性不予认可。综上，该组证据不能证明改造责任在于被告且改造费用由被告承担的目的。 本院认证意见：被告对该组证据的形式真实性均未提出异议，本院确认该组证据的形式真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 5.《关于要求贵公司赔偿违约损失的函》（2019年1月1日）、《再次要求贵公司赔偿损失的函》（2019年1月7日）各一份，用以证明：⑴被告对原告强行断电，导致原告无法继续经营的事实；⑵原告再次发函要求被告相应违约责任。 被告质证意见：被告多次催促原告支付租金未果，于2019年1月1日采取停电措施，目的是让原告支付租金，但原告并未支付租金，且单方面撤出场所，停止经营。我方次日即恢复供电，但原告直接发函要求撤离，表明被告断电导致原告无法经营的事实并不成立，其只是借此机会撤离。 本院认证意见：被告对该组证据的形式真实性均未提出异议，本院确认该组证据的形式真实性；对其证明目的将结合全案证据及双方庭审陈述予以综合认定。 6.原告与被告公司吴集成的微信聊天记录截屏打印件一份，用以证明原告的装修方案系经被告确认的事实。 被告质证意见：对该证据的形式真实性予以认可，但无法确认聊天记录的完整性，可能有删减，聊天记录体现的是双方对装修方案的沟通过程，不能证明所有装修均经被告同意。 本院认证意见：结合双方签订的《租赁合同（餐饮）》约定，本院确认原告的主要装修设计方案需经被告确认的事实。 7.照片打印件七张，用以证明：⑴当时经出租方审批的门头与被业主占用后的现状比较，可明显看出前后差异很大，对原告经营产生重大影响；⑵被告将原告的几个入口用矮栅栏围住，影响原告经营。 被告质证意见：对照片的真实性不予认可，原告所出示手机并非原始拍摄载体，而是转发而来；从照片看，矮栅栏、门头等不会对原告的经营产生影响，不能达到原告证明目的。 本院认证意见：经查，该组照片具有客观真实性，本院确认其真实性，对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 8.《装修投入数额明细整理》、《装修工程施工合同》、《北京紫名都装饰工程公司永康分公司工程决算单》、《北京紫名都装饰工程公司永康分公司工程报价单》各一份，《收款收据》复印件七份，《工程合同》、《大华网络高清监控系统及无线覆盖设备清单及预算》、《监控及无线系统验收单》、《合同书》、《利脉餐饮管理系统价格清单》、《厨房设备购销合同》、《消防工程施工合同》、《管道燃气设施配套建设合同》、《管道燃气供气协议》、《管道燃气供气补充协议》、《排烟系统安装合同》、中国建设银行客户交易查询（刘骏霞）、中国建设银行个人活期账户交易明细（陈咏仙）各一份，用以证明原告装修损失合计2590543元的事实。 被告质证意见：对费用汇总表的真实性不予认可，该表系原告单方制作，不能达到证明目的；装修施工合同是原告与第三方签订，真实性无法确认；施工合同、结算单、报价单的真实性均无法确认，无法证明是否实际施工；装修收款收据的真实性不予认可，对现金支付部分无法核实，对与银行转账凭证相对应的收款收据予以认可，其余不认可；对监控设备合同及费用的真实性不予认可，无法看出有无实际履行；对收银系统合同书的真实性不予认可；对厨房设备购销合同、消防工程施工合同、管道燃气设施配套供气协议、管道燃气补充协议、排烟系统安装合同的真实性均不予认可，均是原告与第三方签订；对装修银行流水形式真实性无异议，无法确认支付款项是否用于本案。 本院认证意见：该组证据多为合同（协议），实际履行情况不明确，银行流水亦无法与合同履行一一对应，无法直接证明原告的装修费用为2590543元的事实，故本院对该组证据证明力不予确认。 9.收银系统报表打印件一份，用以证明因客户退款256517.50元导致原告产生利润损失130824元的事实。 被告质证意见：该证据并无原件核对，无法确认其真实性，且所产生损失亦不应由被告承担。 本院认证意见：该证据并无原件核对一致，本院对其证明力不予确认。 10.《房屋租赁协议》四份、收款收据三份，用以证明因被告违约造成原告清退员工后，直接产生员工宿舍租金损失7500元。 被告质证意见：对四份协议真实性不予认可，协议中均只有出租方无承租方；对于房租缴纳收据的真实性不予认可，无付款凭证；对证明对象不予认可。 本院认证意见：该组证据无法体现与本案的直接关联性，本院对其证明力不予确认。 11.酒饮料库存表、调料库存表、一次性用品库存表复印件各一份，用以证明因被告断电造成的原告原材料损失。 被告质证意见：该组证据系原告单方书面资料，对真实性不予认可，无法证明当时原告实际库存，也不能达到原告证明目的。 本院认证意见：该组证据系原告单方制作，本院对其证明力不予确认。 12.员工考勤表一份，工资表十二份，《关于发放员工经济补偿金的通知》、《四季大食堂经济补偿金及节日费用发放表》各一份，中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份，用以证明原告因被告违约断电导致无法经营而清退员工产生的损失合计104186元。 被告质证意见：考勤记录系原告单方制作表格，是否是大食堂员工无法确认，应提供交纳社保证明；工资表系原告单方制作，对真实性不予认可；发放经济补偿金的通知是原告单方出具说明，对真实性不予认可；对于发放表中的签名无法确认，不予认可，银行流水的形式真实性无异议，对于收款人是否是原告员工无法确认，不能达到证明目的。 本院认证意见：该组证据无法证明原告因被告采取断电措施导致无法继续经营，从而产生清退员工损失104186元，故本院对该组证据的证明力不予确认。 13.原告员工陈巧红与被告公司员工唐海莉微信聊天记录截屏打印件、《重构金华大食堂项目合作》各一份，用以证明：⑴被告对原告餐厅采取停电措施，原告餐厅停止经营的事实；⑵被告对原告前期投入及停电对原告造成损失予以认可的事实。 被告质证意见：对聊天记录截图的真实性不予认可，系第一次起诉之后双方的沟通过程，不能达到证明目的。《重构金华大食堂项目合作》只是一文稿，并无双方签字确认，双方并未达成意向。 本院认证意见：微信聊天记录无原始载体核对，被告不予认可，本院对其证明力不予确认。《重构金华大食堂项目合作》并无各方签字，本院对其证明力亦不予确认。 14.经营状况表一份，用以证明因被告违约导致原告自2018年1月至2019年1月营收损失约77万元的事实。 被告质证意见：对其真实性不予认可，具体经营情况无法得知，不能达到证明目的。 本院认证意见：该表系原告单方制作，本院对其证明力不予确认。 15.四季大食堂工作微信群聊天记录截屏打印件一份，用以证明因大厦主烟道排烟不畅导致烟返至大食堂厨房，员工工作环境恶劣。 被告质证意见：对聊天记录形式真实性无异议，但群内均是原告餐厅员工，经查看手机原始载体，聊天记录中图片已无法打开。 本院认证意见：结合双方的庭审陈述及其他确认证明力的证据，本院确认四季大食堂厨房排烟不畅的事实。 二、被告提交证据材料 1.《房屋租赁合同》、《金华市公安局建筑工程消防设计审核意见书》复印件各一份，用以证明被告向金华市远东置业有限公司承租涉案房屋，该房屋符合营业用房出租标准及租赁条件，消防条件符合标准的事实。 原告质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到被告的证明目的。根据租赁合同中的第7条第7款、第12款约定，被告明知大厦主烟道问题是出租人的责任与义务，其在赔偿原告相关损失后可向第三人追偿。 本院认证意见：原告对该组证据的真实性无异议，本院确认其真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 2.红线图复印件一份，用以证明被告出租给原告的具体位置，原告的北门主入口及自动扶梯区域不在租赁合同约定的经营范围红线内的事实。 原告质证意见：对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。 本院认证意见：依据原告向被告发送函件，向原告收取电梯下方区域租金及缩小四季大食堂北门主入口通道均由大厦业主方所为，原告并未提交相反证据，本院确认原告的北门主入口及自动扶梯区域不在原告承租范围内的事实。 根据本院确认证明力的上述证据及双方委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2005年11月19日，被告向金华远东置业有限公司租赁位于金华市婺城区房屋，租期为20年，自2008年2月1日起至2029年1月31日。双方约定，金华远东置业有限公司提供给被告的各排油、排水、排污线路等，均以不影响相邻各方为前提，否则在营业过程中因上述原因导致相邻各方投诉，在被告的各项技术指标均符合有关职能部门标准的情况下，金华远东置业有限公司应负责平息有关纠纷，保证被告不因此蒙受损失。 2016年8月26日，原、被告签订《租赁合同（餐饮）》一份。合同约定，乙方（原告）向甲方（被告）租赁其位于金华市婺城区分店内面积为1060平方米的场地，经营范围仅限中大型餐饮；租赁期限为五年，自2017年2月21日至2022年2月20日；免租期154天，用于乙方装修施工，租金自2017年2月21日始起算；租金支付方式为季付，每期租金应提前5个工作日支付，每年租金为822000元；乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证乙方及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，保证乙方遵守、履行合同条款规定，保证乙方承担因乙方过错造成甲方及任何第三方损失，双方约定的其他事项；合同终止或解除后，双方若无争议，乙方需凭甲方开具的收款收据原件，由甲方在乙方腾退、交还租赁房屋并履行完对消费者的承诺之日起六个月后，无息退还租赁保证金、售后服务保证金；售后服务保证金用以保证甲方门店及时处理商品质量等售后服务事宜；乙方在租赁期内的水、电、煤气使用费，实行分表独立核算，乙方按当地自来水公司计价标准向甲方支付水费，乙方按当地供电局用电峰值计价标准向甲方支付电费；乙方应在每月前7个工作日内向甲方支付各项费用；租赁期内，租赁房屋的主结构、外墙面、高、低配电房由甲方负责维护；除合同另有约定外，乙方的环保排烟设备、排污隔油设备、污水管道，由乙方负责按浙江省或杭州市相关部门规定进行年检、大修、更新、日常维修维护并承担费用；乙方如未按合同约定，逾期7日后仍未交纳租金、租赁保证金或其他费用等，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁合作保证金；乙方有权在双方约定的位置安装广告牌，广告牌的具体尺寸及式样须经甲方书面认可；除因甲方单方违约而致合同解除外，对于乙方投入的装修，甲方不给予补偿或赔偿；除双方另有约定外，任何一方均不得单方解除合同，一方擅自解除合同的，应向另一方支付违约金200000元整；乙方未按合同约定及时、足额交纳租金及其他费用的，则每逾期一日，按逾期天数每天缴纳费用总项的5‰向甲方支付滞纳金（滞纳金最高不超过费用总额）；等等。 上述合同签订后，原告于2016年8月31日向被告交纳了200000元保证金。2016年11月3日，原告注册成立四季大食堂，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务。原告对四季大食堂进行了装修，将餐厅烟道接入大厦主烟道，自2016年11月起开始营业。 2017年9月28日，四季大食堂因厨房排烟不畅及通道被堵问题向被告发函。函称，四季大食堂正常营业至2017年6月，自7月起，出现排烟不畅问题。双方经协商后，于2018年4月25日形成会议纪要。纪要载明：1.被告于会后针对四季大食堂油烟排放不畅问题，由网点发展部牵头与业主方交涉，同时由世纪联华工程部前往协助查看，该问题于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；2.关于四季大食堂提出的大楼主入口通道根据当时谈判的要求，需保证其畅通无阻，但现业主方在未得到双方同意的前提下私自出租通道用以水吧经营，违反双方开店时的承诺，该问题由网点发展部与业主方进行交涉，并于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；3.四季大食堂自2018年2月21日起已存在拖欠租金行为，经双方协商，由供应商陈咏仙于2018年5月10日前完成第一季度租金支付，共计人民币200433元，下一季度租金自2018年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决。 2018年4月28日，四季大食堂向被告发函两份，要求解决排烟及通道问题并减免租金。同年8月6日，四季大食堂与被告经协商再次形成会议纪要，该纪要载明了处理烟道问题的两步骤：1.考虑通过对外立面开洞补风方式缓解相关问题；2.业主方给到外挂烟道直排方案，考虑该方案后续会有环保方面的风险，需要双方明确责任问题，油烟管道解决改造方案由世纪联华方面发文，后续若存在的风险责任由世纪联华承担，该方案最迟于2018年8月13日前完成，如该方案得以通过，则根据方案双方均找实施的管道供应商，经双方确认后立即实施，相关费用由世纪联华承担，预计在8月30日前完成。同年12月6日，被告向原告发送《沟通函》一份，并向原告提供烟道整改整体方案及改造质量承诺书。函载，双方协商一致同意，烟道整体施工方案得到原告认可，双方确认具体施工时间，施工费用由被告承担。同年12月7日，四季大食堂向被告作出《关于杭州联华华商集团就金华四季大食堂排烟管道改造方案的回复》，提出：1.考虑到目前的改造方案存在违法风险，故联华公司应承诺由于该排烟改造造成的任何损失由其全权承担；2.施工时间安排于2018年12月15日晚餐营业结束至2018年12月16日，2018年12月17日恢复营业；3.联华公司应赔偿停业一天损失20000元（13000元经营损失+7000元其他费用）。因双方未对烟道整改相关问题最终达成一致意见，故烟道整体施工并未进行。 2018年12月12日，被告向原告发送租金催告函，要求原告于12月17日前支付自2018年5月21日起欠付的租金621567元、水电费34559.72元、滞纳金1968.38元，并言明，如逾期未缴，将对原告场地采取停电停水处理。同年12月14日，四季大食堂向被告发送《关于租金催告的回复》，言明，根据2018年4月24日双方形成的会议纪要，租金支付时间已修改，在未对烟道管道问题解决之前，四季大食堂不支付租金。同年12月24日，四季大食堂向被告发送《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》，要求被告赔偿因排烟烟道不畅、物业问题造成的经营损失。被告于同月27日作出回复，并同时催告租金，要求原告于3日内支付租金，逾期未交，将对餐厅进行停电处理。2019年1月1日，被告对四季大食堂采取停电措施。同日，四季大食堂向被告发函，称因停电行为无法继续营业，故撤出出租场所，停止经营，要求被告承担违约赔偿责任。发函后，原告于当月月初撤出场所、停止经营。 四季大食堂曾于2019年3月21日向本院起诉[案号为（2019）浙0702民初3252号]，要求解除涉案合同、返还保证金200000元、赔偿各项经济损失等。本院于2019年7月29日以原告主体不适格驳回四季大食堂的起诉。 原告在庭审中提出，被告的违约行为在于：1.店招。被告承诺在北门处给予原告显明店招，现今是夹杂在一片广告牌中。2.通道。被告承诺主入口通道通畅，现今通道大半被奶茶店占据，变成狭窄通道。3.电梯下方区域。被告承诺由原告免费使用，但业主方向原告收取了每年30000元的租金。4.烟道。双方针对烟道问题形成会议纪要，明确由被告对烟道进行维修改造，但其并未整改。 本案在审理过程中，被告于2019年10月30日向本院提出反诉，要求解除涉案合同、支付租金等。后被告未依法履行交纳诉讼费义务，其所提反诉按撤诉处理。 另查，被告于2019年12月5日诉至本院[案号为（2019）浙0702民初13284号]，要求陈咏仙及四季大食堂支付租金、水电费及滞纳金。在该案中，陈咏仙与四季大食堂向本院提交了联华公司于2019年3月11日所出具《告知函》及陈咏仙、四季大食堂于2019年3月13日所出具的《告知函回复》。《告知函》载明，因陈咏仙拖欠租金、水电费，联华公司于即日起解除租赁合同。《告知函回复》载明，因联华公司未按合同约定提供房屋，致合同目的无法实现，要求解除租赁合同。在两案审理过程中，双方于2020年4月17日办理了租赁场地交接手续，四季大食堂向原告腾退了租赁场地并归还了所有门、库钥匙，原告予以接收。原告支付了至2018年5月20日止的租金及至2018年10月的水电费，未再支付其余租金及水电费。2020年7月2日，本院对（2019）浙0702民初13284号案件作出一审判决，陈咏仙需承担支付联华公司尚欠租金的民事责任。 本院认为，结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点有：1.原、被告签订的《租赁合同（餐饮）》应否解除？2.被告应否退还原告保证金200000元？3.被告是否存在违约行为，应否赔偿原告装修等各项经济损失？ 关于争议焦点一。被告于2019年3月11日向原告发函，以其欠付租金及水电费为由要求解除合同，原告、四季大食堂于同月回函，以被告未按合同约定提供符合餐饮经营标准的房屋为由要求解除合同。虽双方要求解约理由不同，但双方实质上已于2019年3月达成解约合意。且，原、被告在案件审理过程中，经协商，于2020年4月17日办理了租赁场地腾退、交接手续，原告向被告腾退了租赁场地并归还所有钥匙，被告予以接收。涉案《租赁合同（餐饮）》实际已解除，原告要求解除涉案租赁合同之诉请已无判决之必要，本院不再处理。 关于争议焦点二。根据双方签订的《租赁合同（餐饮）》约定，原告向被告交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证原告及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，售后服务保证金用以保证门店及时处理商品质量等售后服务事宜。原告需承担支付被告拖欠租金的民事责任，其以被告违约为由，主张退还180000元租赁合作保证金，本院不予支持。在涉案租赁合同已解除、原告已向被告返还租赁场地、餐厅并无售后服务纠纷的情况下，原告所提被告退还20000元售后服务保证金的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三。原告在庭审中提出被告的违约行为在于四方面：店招、通道、电梯下方区域使用、烟道。根据原、被告双方签订的合同，双方并未书面约定店招的明显程度、通道的宽窄程度，故原告所提被告在上述问题上存在违约行为的意见，本院不予采信。虽原告对被告所提交红线图不予认可，但其亦未提交证据证明所租赁场地包括电梯下方区域，原告系被大厦业主方收取电梯下方区域使用租金，并非被被告收取租金，故原告所提被告在该事项上存在违约行为，本院不予采信。关于排烟烟道问题。原告所经营的四季大食堂烟道系接入到大厦主烟道，因大厦主烟道负荷超载，导致食堂排烟不畅。双方经多次磋商后，被告于2018年12月6日向原告发送《沟通函》及相应改造方案、质量承诺书，原告于次日向被告回复，要求被告承担因改造造成的任何损失、赔偿停业损失等。双方最终未能就烟道改造事宜达成一致意见。原告称双方就烟道改造已达成一致意见，但被告未按约履行，本院不予采信。在原、被告签订的租赁合同中，亦未约定被告有维修改造大厦主烟道或四季大食堂烟道之义务。被告虽依法具有维修租赁物之义务，但其并无维修非其所有或占用之大厦主烟道及原告自行安装烟道的法定义务。被告已积极与原告协调处理排烟问题，但未果。原告所提被告在排烟烟道问题上存在违约行为，本院不予采信。综上，原告基于被告违约行为要求其赔偿经济损失，缺乏依据，且原告所提交证据亦不能充分证明其实际所产生各项损失，故本院对其此项诉请不予支持。 综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州联华华商集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈咏仙售后服务保证金20000元； 二、驳回原告陈咏仙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37309元（原告已预交），由原告陈咏仙承担37113元，由被告杭州联华华商集团有限公司承担196元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  邵秋玲 人民陪审员  徐建华 人民陪审员  施岳明 二〇二〇年七月二日 代书 记员  蔡爱红