吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1051号 原告：万井宝，男，1970年9月11日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：李艳波，女，1974年10月1日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：尹玉娥，吉林市船营区黄旗法律服务所法律工作者。 被告：关明瑜，男，1972年8月19日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：聂威，吉林圣力律师事务所律师。 被告：李欣，女，1976年5月15日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：聂威，吉林圣力律师事务所律师。 原告万井宝与被告关明瑜、李欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万井宝及其委托诉讼代理人尹玉娥、李艳波，被告关明瑜、李欣委托诉讼代理人聂威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万井宝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，并于本判决生效后立即为原告办理房产证过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月24日，万井宝通过方启地产与关明瑜、李欣签订房屋买卖协议，购买了x号房产，总价134万元，合同约定首付100万元。关明瑜、李欣负责变更手续，待产权变更至万井宝名下后支付尾款34万元。万井宝已按合同约定支付房款100万元，此房产卖给万井宝之前在舒兰农村商业银行有抵押贷款，万井宝与关明瑜、李欣及方启房地产一起去舒兰农村商业银行用万井宝支付的购房款还清银行贷款，并且关明瑜、李欣承诺尽快办理解押手续和产权变更，现在只剩23.5万元尾款未支付，并未办理更名手续，故来院起诉。第一次庭审时，万井宝变更诉讼请求为：1.原、被告双方在2019年6月24日签订的《房屋买卖协议》有效；2.确认坐落于吉林市船营区x室归原告所有；3.两名被告协助原告办理房屋更名过户手续；4.被告持有房屋期间产生的相关税费由被告承担，由被告变更原告名下的相关税费由原告承担；5.请求判令被告承担违约金134万×万分之五×326天=218420元；6.本案诉讼费和保全费均由被告承担。事实与理由：2019年6月24日，万井宝通过方启地产与关明瑜、李欣签订房屋买卖协议，购买了x号房产，总价134万元，合同约定首付100万元。关明瑜、李欣负责变更手续，待产权变更至万井宝名下后支付尾款34万元。万井宝已按合同约定支付房款100万元，此房产卖给万井宝之前在舒兰农村商业银行有抵押贷款，万井宝与关明瑜、李欣及方启房地产一起去舒兰农村商业银行用万井宝支付的购房款还清银行贷款，并且关明瑜、李欣承诺尽快办理解押手续和产权变更，现在只剩23.5万元尾款未支付，并未办理更名手续。2019年12月，万宝井得知购买的房屋被辽源市龙山区人民法院执行查封，为此向辽源市龙山区法院提出异议申请，并将该房屋尾款23.5万元支付给辽源市龙山区人民法院执行局，辽源市龙山区人民法院下发（2019）吉0402执x号执行裁定书，因案外人万井宝已实际购买该房屋，故辽源市龙山区人民法院解除查封。但被告至今未办理更名过户手续。 关明瑜、李欣辩称：对第一项和第二项诉讼请求无异议。第三项诉讼请求有异议，要求我方协助万井宝办理房屋更名过户手续，但是签订合同的时候双方签订补充协议，我方实际负责的是变更预告登记。第四项诉讼请求中“持有房屋期间产生的相关税费由被告承担”，办理预告登记产生的费用我方愿意承担。在办理预告登记到万井宝办理产权证的费用是原告自己承担，这是合同约定；第五项诉讼请求违约金，我方不同意承担。 本院经审理认定事实如下：2019年6月24日，万井宝与关明瑜、吉林市方启房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间协议》，主要内容为：出售方（甲方）：关明瑜、买受方（乙方）：万井宝、委托居间方（丙方）：吉林市方启房地产经纪有限公司提供居间服务。一、房地产的基础情况：吉林市船营区x号；建筑面积为90.83平方米；产权人为关明瑜；抵押权人：关明瑜，抵押金额为80万元；抵押注销时间为：2019年6月25日。三、成交价格，付款方式及资金划转方式：该房屋转让价格为共计人民币为：134万元；付款方式为：全款；乙方向甲方支付购房：3万元。六、房屋的交付：交付时间为：甲方应当在首付款100万元结清当天将该房屋交付乙方。七、违约责任：乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房款价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付丙方2%居间信息服务费。八、税、费相关规定：本次交易中根据法律法规等规范所产生的所有交易税、费按以下方式承担：由乙方承担。九、权属转移登记：甲、乙双方同意，自本协议签订之日起30个工作日内，双方提供的所需的证件、证明共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如甲、乙双方任何一方未能在约定时间或者约定条件内取得办理权属转移登记手续的其行为视为违约，则按照本协议第七条进行违约赔偿。该合同万井宝、关明瑜签名并按手印。同日，双方签订补充协议，载明：1、经甲、乙双方协商一致，乙方预先支付甲方此房屋首付100万元。乙方支付甲方首付款当日，甲方需同时结清此房屋银行抵押贷款80万元。并积极办理此房屋抵押贷款手续。2、甲方承诺，此房屋甲方负责改底手续，乙方负责此房屋契税，其余费用由甲方承担。如此房屋无法改底到乙方名下。则以全款压尾款的方式继续进行此次交易。3、经甲、乙双方协商一致，乙方必须在购房尾款34万元一次性交付给甲方。4、经甲、乙双方协商一致，如此房屋以全款押尾款方式进行交易，则乙方预留甲方购房尾款34万元。待此房屋可以办理产权变更，变更到乙方名下后，乙方必须将此房屋购房款尾款34万元一次性支付给甲方。万井宝、关明瑜签名并按手印。2020年6月24日，万井宝与关明瑜共同出具购房定金收条、收到房款证明。购房定金收条载明：今本人（卖方）：关明瑜收到（买方）交来购房定金，房产地址：x号，人民币3万元整。收到房款证明载明：今有吉林市船营区x号的产权人关明瑜收到上述房屋之购买人万井宝交来购买上述房屋的购房款包含购房定金3万元。购房定金收条、收到房款证明万井宝、关明瑜签名并按手印。其后案涉房屋被辽源市龙山区人民法院查封。2020年3月万井宝向辽源市龙山区人民法院交付剩余房款23.5万元。2020年3月30日，辽源市龙山区人民法院出具（2019）吉0204执x号执行裁定书，载明：解除对关明瑜名下的坐落于吉林市船营区x号、吉林市船营区x室房屋的房籍的查封。至本案诉讼时，万井宝已向关明瑜给付全部房款，共计134万元。自2019年6月25日万井宝占有、使用案涉房屋。案涉房屋并未进行更名过户，故万井宝诉至本院。 本院认为：一、关于万井宝要求确认与关明瑜签订的《房屋买卖居间协议》有效的诉请，本院予以支持。理由：万井宝与关明瑜签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条的规定，万井宝与关明瑜签订的《房屋买卖居间协议》合法、有效。二、关于万井宝要求关明瑜、李欣协助办理房屋备案登记并承担相关税费的诉请，本院评判认为，万井宝与关明瑜签订的补充协议第二条载明：案涉房屋由关明瑜负责改底手续，万井宝负责此房屋契税，其余费用由关明瑜承担，对此关明瑜、李欣在庭审时予以认可。故，关明瑜、李欣应协助万井宝办理变更房屋备案登记至万井宝名下，并承担该项登记产生的费用。三、关于万井宝要求关明瑜承担违约金共计218420元的诉请，本院评判认为，其一万井宝与关明瑜签订房屋买卖合同后于2019年6月25日开始占有、使用案涉房屋，亦获取房屋收益，合同的主要目的已实现；其二万井宝与关明瑜在签订房屋买卖合同时案涉房屋并没有在房产机关办理产权登记，关明瑜仅是作为买受人在房产机关进行合同备案，故案涉房屋不存在办理权属转移登记事宜；其三综合考量补充协议内容，真实意思为即使双方签订的买卖合同无法办理改底手续，仍以全款压尾款的方式进行交易，万井宝预留尾款34万元，说明双方对一定时间内不能在开发商处改底有所预见，也继续交易，但双方对此并没有约定违约责任及改底时间。其四万井宝没有提供证据证实存在损失达到218,420.00元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合原、被告对合同的履行情况，本院酌情认定自万井宝给付全部房款之日，即自2020年3月30日起至本判决生效之日止，以房屋总价款134万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额，由关明瑜、李欣承担相应的违约责任。四、关于万井宝要求确认案涉房屋所有权的诉请，本院不予以支持。理由：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋应在依法办理房屋登记之后，才发生物权效力。综上所述，本院对于万井宝的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，判决如下： 一、原告万井宝与被告关明瑜签订的《房屋买卖居间协议》合法、有效； 二、被告关明瑜、李欣于本判决生效之日起三日内协助原告万井宝办理房屋（坐落于：吉林市船营区**）在房产机关的备案登记并承担该房屋办理变更备案登记费用； 三、被告关明瑜、李欣于本判决生效之日起三日内给付原告万井宝以房屋总价款134万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2020年3月30日起至本判决生效之日止的违约金； 四、驳回原告万井宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13430元（诉讼费8430元，保全费5000元），由被告关明瑜、李欣负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 李 忠 二〇二〇年七月三十日 书记员 张笑男