广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初10815号原告（反诉被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：黄蒙，原告员工。被告（反诉原告）：石亚勇，男，1990年9月1日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：石定松，被告父亲。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。原告广州市溢晖房地产开发有限公司诉被告石亚勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄蒙，被告的委托诉讼代理人石定松及刘应刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:原、被告就被告租赁原告位于广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场（南区）五层L5-13/14号房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《租赁合同》，约定：租赁期限自房屋交付日起6年，被告应于每月1日前向原告支付当月租金、物业管理费，并约定了双方其他权利义务及违约责任等。原告于2017年2月27日向被告交付涉案房屋，被告于2017年5月25日开业经营。2016年，原、被告签订《租赁面积变更补充协议》，约定被告租赁的房屋自2016年3月31日起从L5-13/14变更为L5-13/14/24/25/26，租金、物业管理费等费用按协议约定作相应变更。合同履行期间，被告屡次拖欠原告租金及物业管理费等费用，并在未获得原告同意的情况下，擅自于2018年9月30日停业，并于2018年10月1日撤出涉案房屋。被告欠费和擅自停业行为已经违反双方《租赁合同》约定，构成根本违约。不同意被告的反诉请求。根据合同12.2条，这些保证金原告是要没收的。另成品保护围蔽费，是被告装修时候我方要帮被告做个围挡，包括装修垃圾也是物业清理的，都是必然产生的费用。装修管理费同样有明确约定，计算标准在合同附件三。保证金因被告违约，原告认为都该没收。故原告起诉请求判令：1、确认原被告双方签署的《租赁合同》于2018年9月30日解除；2、被告向原告支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金1536368.54元及逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为78354.79元）；3、被告向原告支付2017年5月28至2018年9月30日期间欠缴的物业管理费646892.02元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为33023.83元）；4、被告向原告支付2017年5月28至2018年9月30日期间欠缴的POS机技术支持费6452.6元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年5月28日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为329.4元）；5、被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年10月31日期间的电费100095.1元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7355.05元）；6、被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年9月1日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为413.97元）；7、被告向原告支付2017年3月27日至2017年5月27日期间欠缴的装修管理费15506.98元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年3月27日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为838.92元）；8、被告向原告支付欠缴的消防放水清放费1000元及因逾期支付所产生的违约金（自2017年2月27日起，以所欠款项为本金，按每日万分之五分段计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为54.1元）；9、被告向原告支付合同解除违约金414711.9元；10、被告向原告支付案涉房屋的复原费57621.29元；11、本案诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称：由于原告擅自将公用部位的架空层和消防通道出租给被告，违反了《物业管理条例》第27条和《中华人民共和国消防条例实施细则》第29条的规定，根据合同法规定，双方签订的《租赁合同》及《租赁面积变更补充协议》是无效合同。原告应退还被告所交的费用。由于双方的租赁合同无效，原告要求被告按照合同支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、装修管理费、消防放水清放费及违约金等没有法律依据，应予以驳回。即使租赁合同有效，在2017年11月21日原告办理竣工验收之日前，原告不具备房屋交付使用条件。因此，原告要求被告支付2017年11月21日工程竣工验收之日前的相关费用没有法律依据。被告没有收到原告提供的POS机，不应支付该费用。水电费，原告未能提供被告所租房屋实际的用水用电情况，原告要求被告支付水电费没有事实依据。且被告已经支付了2018年1月至3月的水电费，且已于2018年9月30日离场，原告要求被告支付2018年10月份的电费也不合理。根据租赁合同附件三，每更改一次喷淋和消防栓时才需支付消防防水清放费，原告并没有要求被告更改喷淋和消防栓故无需支付该费用。被告已退场且交回给原告，合同无效，原告要求被告支付房屋复原费没有法律依据。故提出反诉请求判令：1、原告退回被告所交的装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元、租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元；2、原告承担本案的诉讼费用。经审理查明：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同约定不予返还；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；（第十四条）在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；（第十六条）本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件相关内容存在不一致或冲突的情况，以附件或附页约定为准；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”的四层L5-13/14号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为173.02平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“嗨尚瘾品牌自助餐”之用途，该房屋的商铺名称是“嗨尚瘾”；19.4商场暂定于2016年5月15日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准；20.1该房屋的租赁期为自交付日起6年的时间，即2015年11月25日至2021年11月24日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同月的的其他费用（包括装修管理费、装修垃圾运输费及能源费用等，详见附件三）；20.3双方暂约定该房屋交付日为2015年11月25日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4该房屋的起租日为2016年2月23日。自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用；21.1.1保底租金：按租用面积计算，自2016年6月29日起至2017年11月24日期间的月保底租金为32873.8元，2017年11月25日至2018年11月24日月保底租金为33860.01元；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金451344.78元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米80元核算，即该房屋每月的物业管理费为13841.6元，乙方应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为8651元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.8本合同的收银方式为租用甲方POS机。POS机租金自租用之日起算，为400元/月/台，POS机保证金为5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及POS机租金，自第二个POS机租用用月起，乙方应于其后每月1日前付清当月的POS机租金，未满月的POS机租金按当月的实际租用天数计收；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：被告的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场L5-13/14号商铺，地址二为广州市海珠区叠景中路162号御景商务酒店；等。合同附件三物业收费标准：装修管理费15元/平方米/月（按租赁面积计算）；装修押金50元/平方米（租赁面积），但最低不少于10000元，可退还，该房屋交付前支付；电费1元/度（含损耗费），按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；消防防水清放费，1000元/次；垃圾清运费8元/平方米（按租赁面积计算），不可退还，由租户运至管理处指定位置；餐饮类租户，油烟管道清洗保证金3000元，合同期内，租户不按业主规定要求进行清洗的，将由业主指派人员清洗，费用从保证金中扣除，该费用在退还租赁保证金时一并退还（如有）；等。原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁面积变更补充协议》，约定：双方协商一致后就乙方扩大《租赁合同》中的租赁面积及相关事宜达成如下协议：自2016年3月31日起《租赁合同》中该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积变更为511.99平方米，铺位号变更为L5-13/14/24/25/26，扩租部分的铺位号为L5-24/25/26，扩租部分的面积为3338.97平方米；扩租的面积应于2016年6月29日开业，起租日也为2016年6月29日；自2016年6月29日起至2017年11月24日期间的月保底租金为97278.1元，2017年11月25日至2018年11月24日月保底租金为100196.44元；物业管理费自扩租日其每月物业管理费变更为40959.2元，扩租面积的装修押金为25599.5元，公用事业费保证金变更为25599.5元；附件三的内容与《租赁合同》附件三内容一致。2015年9月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《合生广场（南区商场）租赁确认书》，载明承租位置为合生广场南区商业裙楼5楼L5-513、514、524、525、526铺位加消防通道61.28平方米，承租面积511.99平方米，等。据2016年8月30日的《营业执照》记载，广州嗨尚瘾餐饮管理有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为被告，住所为涉案房屋L15-13/14。2017年2月27日，被告签署《验铺确认表》及《进场确认书》。2018年10月11日，原告按《租赁合同》约定的通讯地址二向被告邮寄《单方解约函》，函告双方签订的租赁合同于2018年9月30日终止等。网上的查询记录显示该邮件于2018年10月14日退回妥投。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、合生广场（南区）商铺水电表、原告交纳水电费的发票；2、与广东天竟建设有限公司签订的《商铺打拆工程合同》，载明工程为合生广场南区513-515商铺打拆工程；3、与广州市华丽骏业装饰工程有限公司签订的《五楼架空层恢复原状打拆工程施工合同》，载明工程为合生广场南区五楼架空层恢复原状工程、《价格审定表》、打拆清单，记载总面积360平方米，由广州市华丽骏业装饰工程有限公司开具的发票，总金额为57621.29元；4、房屋租赁登记备案证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、申请门牌批复通知书。被告质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但该发票没有经过被告共同确认商铺水电计算表，故被告不予认可；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据4真实性、合法性、关联性无异议。诉讼中，原、被告双方确认：被告向原告交纳了装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元、租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元；交付商铺的日期为2017年2月27日，从该日起计算三个月的装修免租期；涉案524、525、526铺位面积为277.69平方米，规划用途为架空层，消防通道面积为61.28平方米。原告表示：2018年10月电费为768元；被告曾支付过的租金32873.8元及管理费13841.6元已在其诉讼请求中予以扣除。被告表示：其于2018年9月30日退场，店铺经营了一段时间，但经常消防检查，就要搬离消防通道位置的桌椅；原告商场开业之时，口头承诺被告先进场涨人气，原告默认被告不交租金。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该《租赁合同》约定的租赁范围为L5-13/14商铺，上述《租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。后双方又签订《租赁面积变更补充协议》将租赁范围扩租了L5-24/25/26,扩租了架空层及消防通道部位的面积。虽然上述部位的租赁是对于物业的使用违反了规划用途，但并未违反效力性强制规范，合同并不因此无效。关于被告抗辩原告将架空层及消防通道出租给被告违反了法律规定从而合同无效的意见本院不予采纳。根据《租赁合同》约定，自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同。被告自认其于2018年9月30日退场，故原告要求确认《租赁合同》于2018年9月30日解除的诉讼请求有理，本院予以支持。被告使用了涉案商铺，应按照合同约定向原告支付租金。故原告要求被告支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金（按97278.1元/月计算，扣除被告已交纳的租金32873.8元）及管理费（按40959.2元/月计算，扣除被告已交纳的管理费13841.6元）有理，本院予以支持。关于原告要求被告支付POS机技术支持费，原告并未提供证据证实被告使用了原告的POS机，故对于该笔费用本院不予支持。关于水电费。原告提交了其缴纳水电费的发票和被告使用水电量的明细表予以证明，且水电费的标准在合同中已明确约定，被告未能提供反驳证据予以反驳，故原告要求被告支付2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的电费99327.1元，2017年9月1日至2017年12月31日期间欠缴的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元有理，本院予以支持。被告已于2018年9月30日退场，原告再要求被告支付2018年10月份的电费768元无理，本院不予支持。关于原告要求被告支付装修管理费、消防防水清放费，原告没有举证证实被告产生了上述费用，故对于该诉讼请求本院不予支持。根据合同约定，被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同；被告已付的租赁保证金及被告已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时被告还须支付给原告相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金。本案因被告违约导致合同解除，按合同约定，租赁保证金不予退还。现被告逾期交租明显构成违约，原告根据合同约定可不予退还，且保证金的金额是在原租赁合同中已经确定，并未因后续扩租面积而有所增加，故被告反诉要求原告退回租赁保证金451344.78元（含租赁保证金328467.18元、管理费保证金122877.6元）无理，本院不予支持。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请被告支付解除合同的违约金414711.9（即三个月租金和管理费之和）元及逾期支付租金、物业管理费、POS机技术支持费、水电费、装修管理费的违约金。本案中本院已认定原告可没收被告交纳的租赁保证金，结合本案中原告的实际损失，基于公平原则，在原告已经没收被告交纳的租赁保证金的情况下，对原告主张的上述违约金均不予支持。合同约定装修押金、油烟管道清洗保证金可予退还，且公用事业费保证金、装修保证金、油烟管道清洗保证金并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，被告反诉请求原告退回装修保证金25985.5元、公用事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元，合法有理，本院予以支持。关于装修垃圾清运费及装修管理费，原告并证实其做了相应垃圾清运及装修管理的工作，故被告要求原告退回垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元有理，本院予以支持。至于成品保护围蔽费用原告并未举证其发生了该费用，被告要求原告退回成品保护围蔽费用5197.1元有理，本院予以支持。关于房屋复原费。根据合同约定，被告应在搬离涉案房屋时，将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用。故被告在搬离涉案房屋时，应将涉案房屋恢复原状交还给原告。原告提供的与广东天竟建设有限公司签订的《商铺打拆工程合同》并无其他发票等证据予以佐证，对该证据本院不予采纳。原告还提供与广州市华丽骏业装饰工程有限公司签订的《五楼架空层恢复原状打拆工程施工合同》、《价格审定表》、打拆清单、发票总金额为57621.29元。由上可知，金额57621.29元为拆除架空层的打拆费用。架空层有其特定的用途，双方明知架空层仍达成租赁协议，故对于架空层的打拆费用本院认定由双方各负担一半即28810.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晖房地产开发有限公司与被告石亚勇签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2017年5月28日至2018年9月30日期间欠缴的租金（按97278.1元/月计算，扣除被告已交纳的租金32873.8元）及管理费（按40959.2元/月计算，扣除被告已交纳的管理费13841.6元）；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2017年9月1日至2017年12月31日期间的电费59105.1元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的电费99327.1元，2017年9月1日至2017年12月31日期间的水费2551.88元，2018年4月1日至2018年9月30日期间的水费6408.52元；四、原告在本判决生效之日起10日内，向被告退还装修保证金25985.5元、成品保护围蔽费5197.1元、装修垃圾清运费7795.65元、装修管理费7795.65元、公共事业费保证金25985.5元、油烟管道清洗保证金3000元；五、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付房屋复原费28810.65元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费30537元，由原告负担13826元，被告负担16711元；本案反诉受理费4535元，由原告负担652元，被告负担3883元。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年七月八日书记员  李敬钊吴越鸣