福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2680号 上诉人（原审原告）：谢辉阳，男，1965年9月25日出生，汉族，住福泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄桐川，福建懿茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省晋江市青阳粮食购销站，住所地晋江市青阳新大街东大路**。 法定代表人：黄**阳，该公司负责人。 委托诉讼代理人：朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李诗萍，福建杰斐逊律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：晋江市速腾国际英语培训学校，，住所地晋江市青阳下行** 法定代表人：庄国省，该学校负责人。 上诉人谢辉阳因与被上诉人福建省晋江市青阳粮食购销站（以下简称青阳粮站）、晋江市速腾国际英语培训学校（以下简称速腾学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初11525号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢辉阳上诉请求：请求撤销原判，发回重审或者改判：1.青阳粮站向谢辉阳承担赔偿损失的违约责任，赔偿数额1900019.4元。2.速腾学校向谢辉阳承担赔偿损失的违约责任，赔偿数额158334.95元。事实与理由：1.一审法院错误的将青阳粮站管理的集体资产利益直接等同于《合同法》第52条规定的国家利益或者社会公共利益。谢辉阳出资数百万元翻建成水泥框架结构并签署了《补充协议》。因延期的两年不足以弥补谢辉阳的改造投入，续租事宜又无法达成一致，所以各方才签署了诉争《协议书》。2.一审法院没有调查任何事实草率作出认定，应当予以纠正。如真存在串通，谢辉阳早在2006年就应当成功续租。3.因青阳粮站和速腾学校违约，租赁物被许清林、吴小玲实际合法占有，谢辉阳享有的优先租赁权事实上和法律上履行不能，所以即便谢辉阳无法证明有效行使优先租赁权，青阳粮站也构成违约。4.谢辉阳的优先租赁权是由《协议书》当事人约定设立并明确指向翻建房屋的使用价值，青阳粮站和速腾学校作为违约方应当予以赔偿。谢辉阳如能续租涉案房屋，对该部分建筑物、装修及设施设备价值仍可继续长期利用。因青阳粮站没有将拟出租租期以及租金标准告知谢辉阳且谢辉阳不是正在使用租赁物的承租人，所以无法通过出租人的要约确认谢辉阳的经济损失。5.一审法院认为青阳粮站主动解除速腾学校的租赁合同，谢辉阳不享有优先租赁权，缺乏依据。6.一审法院认为谢辉阳主张的租金价格不符合优先承租的条件，缺乏依据。优先租赁权的重要权能之一是同等租金的优先承租，所以即便是按照市场价格，青阳粮站也应当将市场价格告知谢辉阳，并征询谢辉阳是否承租。7.本案双方对事实和法律性质的争议巨大，一审法院对法律关系的认定也和谢辉阳的主张不一致，所以一审法院适用简易程序审理也不妥当，依法也应当发回重审。 青阳粮站辩称，一审判决有理有据，认定事实清楚，依法应予以维持。1.谢辉阳与青阳粮站的合同权利义务在补充租赁合同期限届满后终结。青阳粮站系全民所有制企业，涉案房屋经合同约定满足条件即收归国有，故该些国有资产出租的租金即属全民所有，而谢辉阳在合同终止后，无正当理由通过第三方合同取得速腾学校交付的国有资产的三分之一。该条款因违反法律强制性规定无效即自始无效，不因是否征得粮食储备局的同意而变为有效，通过补充协议延期2年显示谢辉阳充分的评估该2年延期所带来的经济利益足以弥补其建设的成本。2.本案不存在补充协议约定期限到期后谢辉阳有主张优先续租权，更不存在谢辉阳所说的续租无法达成一致。在速腾学校租赁合同中加入损害社会公共利益的条款，亦无从证明系因无法续租而达成的补偿。在案证据显示，补充协议后并无任何续租的障碍，谢辉阳完全可续租再转租给速腾学校获利，但谢辉阳显然放弃了这一权利。3.谢辉阳将其主张的优先租赁权等同于房屋的使用价值无法律依据，谢辉阳主张其续租就能使用房屋，但继续使用房屋还需付出各种运营成本。谢辉阳仅收到速腾学校的一期租金，其后长时间都未收到租金。其在本案表示当时不知道出租人诉讼解除合同显然有违常理。 速腾学校未作答辩。 谢辉阳向一审法院起诉请求：1.青阳粮站赔偿谢辉阳损失3008364.05元；2.速腾学校赔偿谢辉阳损失158334.95元。 一审法院认定事实：双方于1998年3月10日签订《租赁合同》一份，约定青阳粮站将址在晋江市的4号1、2仓库以及原澡堂、旧三楼和空地共计1800平方米及二楼食堂共计85平方米出租给谢辉阳用于开办酒店之用，谢辉阳负责进行翻修和水电安装及拆迁费用，租赁期限为1998年4月1日至2004年3月31日止；此后谢辉阳对租赁房产进行了装修、翻建。双方为补偿谢辉阳的装修、翻建损失，于1998年11月2日签订《补充租赁合同》一份，约定将租赁期限延长至2006年12月31日，延长期内的租金每月增加1000元，合同期满谢辉阳有权以普通建筑物（仓库）的实际平方数，按照市价继续承租。2006年12月31日租赁期满后，谢辉阳未要求优先承租。谢辉阳与青阳粮站、速腾学校于2007年10月11日签订《协议书》一份，约定由速腾学校以每月17000元的标准承租本案租赁房产，速腾学校应将租金的三分之一支付给谢辉阳，谢辉阳继续享有《补充租赁合同》中约定的优先承租权。因速腾学校长期未交纳租金，青阳粮站于2011年4月25日诉至一审法院，一审法院以（2011）晋民初字第2835号民事判决书判决解除青阳粮站与速腾学校的租赁合同关系。青阳粮站于2012年10月28日将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲，谢辉阳于2012年11月6日知晓本案租赁房产已出租给许清林、吴小玲的事实。 一审法院认为，谢辉阳与青阳粮站之间的租赁合同关系已于2006年12月31日终止，谢辉阳对本案租赁房产的装修、翻建部分已依约归属国家所有，双方已就谢辉阳装修、翻建投入达成了《补充租赁合同》，以延长租赁期限、限定租赁价格及给予优先承租权的方式对谢辉阳的投入予以补偿，谢辉阳在《补充租赁合同》期限届满之后已放弃行使优先承租权，《补充租赁合同》的补偿目的已经实现，谢辉阳就租赁房产的装修、翻建投入已经得到补偿。此后，谢辉阳经由行贿青阳粮站原站长之便，获取青阳粮站应收取的速腾学校租金、重新获得优先承租权，该条款损害国家利益当属无效，谢辉阳无权依据该《协议书》中的优先承租权条款主张相关权利。且青阳粮站、速腾学校之间的租赁合同系因速腾学校未依约支付租金经青阳粮站诉至法院判决解除，与《协议书》中所约定的谢辉阳享有优先承租权的情形不符，谢辉阳亦未能证明其曾有效行使优先承租权，并因青阳粮站将本案租赁房产出租给许清林、吴小玲给其造成的实际损失，因此，谢辉阳的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。速腾学校经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对其缺席审理与判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回谢辉阳的诉讼请求。本案受理费32134元，因适用简易程序结案依法减半收取计16067元由谢辉阳负担。 对一审认定的事实，谢辉阳除了认为其有要求继续承租外，其余均无异议，对当事人无异议的事实部分，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审争议焦点为：1.谢辉阳是否对租赁物享有优先承租权，其主张赔偿损失是否应予以支持；2.原审适用简易程序是否符合法律规定。双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于争议焦点1。本院认为，根据已查明的事实，1998年3月10日的《租赁合同》约定的租赁期限为1998年4月1日至2004年3月31日。其后，双方于1998年11月2日签订《补充租赁合同》载明，因乙方的实际投建的资金数额大，翻建时需办理有关手续等等，双方为体现互让互利，在各自利益不受影响的前提下，签订该补充协议，表明青阳粮站及谢辉阳已充分考虑到谢辉阳投建案涉租赁物的情况，将租赁期限延长至2006年12月31日，每月租金增加1000元，并约定租赁期满后谢辉阳享有优先承租权。上述《补充租赁合同》到期后，并无证据证明谢辉阳向青阳粮站主张过优先承租权。至此，应当认定《补充租赁合同》约定的谢辉阳与青阳粮站的相关权利义务均已履行完毕。2007年10月11日，谢辉阳与青阳粮站、速腾学校签订《协议书》一份，约定由速腾学校以每月17000元的标准承租案涉房产，速腾学校应将租金的三分之一支付给谢辉阳，谢辉阳继续享有《补充租赁合同》中约定的优先承租权。该《协议书》系在上述《补充租赁合同》履行完毕近一年后重新签订，并重新赋予谢辉阳上述权利，明显不符合常理。2011年4月25日，因速腾学校拖欠租金导致青阳粮站起诉至一审法院，其后，一审法院判决解除青阳粮站与速腾学校之间的租赁合同关系。案涉房屋于2012年10月28日出租给案外人许清林、吴小玲。谢辉阳未举证证明在此期间其向青阳粮站主张过优先承租权，且优先承租权亦应在与案外人许清林、吴小玲同等条件下行使，谢辉阳亦未举证证明其主张以许清林、吴小玲相同租金标准继续承租，应当承担举证不能的不利后果。综上，谢辉阳以青阳粮站妨害其行使优先承租权为由主张赔偿损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。 关于争议焦点2。本院认为，本案不存在不适用简易程序审理的情形，原审法院适用简易程序审理本案，不违反法律规定。 综上所述，谢辉阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费23267元，由谢辉阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年七月十六日 书记员  赖俊杰 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。