文书内容云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初433号原告：邹睿佳，女，1981年3月29日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：段明梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南广厦置业有限责任公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。统一社会信用代码：915329017670630746。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。被告：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，职务董事兼总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：李刚，男，汉族，1972年3月23日生，住云南省，特别授权代理。被告：大理南国城经营管理有限公司，住所地大理市大理镇车邑村5号。统一社会信用代码：91532901790260113W。法定代表人：卢强华，职务执行董事。原告邹睿佳与被告云南广厦置业有限责任公司（以下简称广厦公司）、大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称新华石寨子公司）、大理南国城经营管理有限公司（以下简称南国城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告邹睿佳的委托诉讼代理人段明梅，被告广厦公司、新华石寨子公司的共同委托诉讼代理人李刚到庭参加了诉讼，被告南国城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹睿佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告大理南国城经营管理有限公司向原告支付拖欠的2007年3月16日至2011年12月31日止的房屋租金131492元；2、判令被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司对上述第一项债务承担连带赔偿责任；3、判令被告云南广厦置业有限责任公司向原告支付自2012年7月1日至2020年6月30日止房屋租金116592元、违约金69657元；4、判令大理州新华石寨子旅游有限公司对第三项债务承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由，2006年12月15日，原告与被告南国城公司、广厦公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其向被告广厦公司购买的位于大理市商铺出租给被告南国城公司，租赁期限为5年，自2007年3月16日至2012年3月15日。被告广厦公司作为保证人，在被告南国城公司无法履行责任时，由被告广厦公司代为履行。合同同时约定，被告广厦公司与国有银行合作，设立“人民币壹仟万元”资金专用账户，由银行全程监管，保证原告的租金收益。合同签订后，被告南国城公司一直拖欠原告租金131492元。2011年12月1日，原告与被告广厦公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将上述商铺承租给被告广厦公司，租赁期限为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，租金为35元／平方米／月，前三年保持不变，第四年起租金每年递增3%。租金按季度结算，采取先付款后使用的原则。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告广厦公司未按时支付租金。2012年7月1日至2020年6月30日，累计拖欠租金116592元。同时根据合同约定，被告广厦公司还应向原告支付违约金69657元。被告广厦公司系一人有限公司，由新华石寨子公司独资设立，两公司在人员上交叉任职、业务上重叠、财务上未独立核算，财产无法区分，构成人格混同。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告新华石寨子公司应对被告广厦公司的债务承担连带清偿责任。被告新华石寨子公司于2013年11月13日承诺会在2013年12月31日前代被告广厦公司支付租金。2017年7月11日，大理南国城密湾一期业主与被告广厦公司达成调解协议，新华石寨子公司也作为协议主体，承诺对债务承担连带清偿责任。为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告广厦公司、石寨子公司辩称：根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三项的约定，原告主张的2007年3月16日至2008年3月15日的租金，已从购房款里抵扣，第二年的租金从购房税款里扣除。原告主张的该部分租金属于重复计算，不应得到支持。南国城公司已于2009年停业解散，早已被大理市市场监督管理局吊销营业执照。广厦公司和新华石寨子公司无义务承接南国城公司的债务。原告无证据证实南国城公司拖欠其房租，应承担举证不能的责任。原告与南国城公司的租赁合同已于2011年12月1日终止，原告现起诉要求南国城公司支付房租，广厦公司承担连带责任，已超过民法总则规定的3年诉讼时效。原告要求支付违约金69657元过高，请法院予以调整。合同总金额已涵盖了用购房款抵扣租金的部分，对于已支付租金的部分，不应计算违约金。另2020年4月1日以后至合同届满期间的租金47485.83元，尚未形成违约，不应计收违约金。同时原告未提供证据证明因迟延收租造成的实际损失，该损失应参照中国人民银行同期贷款利率计算。被告南国城公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的租金支付统计表，系原告单方制作，本院不予确认。原告提交的承诺书、租金支付承诺、租金支付计划表、谈判录音音频文件及文字、致密湾小镇一期业主委员会的公开信形式来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认可。原告提交的律师函、调解协议、商铺租赁合同（合同主体为顾山、广厦公司）、银行历史交易明细表、商铺租赁合同（合同主体为阳波、广厦公司）、银行卡活存明细与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月21日，原告与被告广厦公司签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告广厦公司购买了其开发建设的大理市，建筑层数为地上两层。总价款为313697元。付款方式为原告于2006年12月15日向被告广厦公司一次性付清房款。购销合同签订后，原告向被告支付了购房款288601元。2006年12月15日，原告与被告南国城公司、广厦公司三方签订了《房屋租赁合同》，约定被告南国城公司向原告承租上述房屋，租赁期限为5年，自2007年3月16日至2012年3月15日。租金为：            租赁期限              季度租金                  2007年3月16日至2010年3月15日              6274元                  2010年3月16日至2014年3月15日              7843元      2007年3月16日至2008年3月15日的租金由原告签订正式《商品房购销合同》之日已一次性返还给原告，所涉税款在第二年租金中扣除。租金支付时间为：2008年3月16日至2012年3月15日的租金，由被告南国城公司每年分四次支付给原告，即第一次支付时间为每年的3月16日至6月15日，第二次支付时间为每年的6月16日至9月15日，第三次支付时间为每年的9月16日至12月15日，第四次支付时间为每年的1月16日至次年的3月15日。（此处表述应为笔误，根据合同约定的付款时间看，第四次支付时间应为每年的12月16日至次年的3月15日）。被告广厦公司对本合同对被告南国城的限定责任提供担保，在南国城无法履行责任时，代为履行。合同期内，被告广厦公司与国有银行合作，设立“人民币壹仟万元”资金专用账户，有银行全程监管，保障原告的租金收益。合同还对权利义务、违约责任等进行了约定。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交给被告南国城公司使用，并按约定将应由被告南国城公司支付给原告2007年3月16日至2008年3月15日的租金25096元，抵扣给被告广厦公司作为购房款，被告广厦公司于2019年7月17日向原告开具了抵扣该部分购房款的发票。2011年12月1日，原告与被告广厦公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告广厦公司，租期10年，即2012年1月1日至2021年12月31日。租金为：            租赁期限              月租金额                  2012年1月1日至2014年12月31日              1862元                  2015年1月1日至2015年12月31日              1917.86元                  2016年1月1日至2016年12月31日              1975.32元                  2017年1月1日至2017年12月31日              2034.37元                  2018年1月1日至2018年12月31日              2095.55元                  2019年1月1日至2019年12月31日              2158.32元                  2020年1月1日至2020年12月31日              2223.23元                  2021年1月1日至2021年12月31日              2289.73元      原告给被告广厦公司6个月的免租期，即2012年1月1日至2012年6月30日。房屋租金按季度结算，2012年1月1日一个月之内提前一次性支付给原告，后面季度的租金由被告广厦公司于每个季度第一个月30日内交给原告。原告应于本合同生效之日起10日内将房屋交给被告广厦公司。租赁期间，被告广厦公司有本合同约定的违约行为的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告广厦公司应按照合同总租金的30%向原告支付违约金。原告与被告南国城公司、广厦公司签订的商铺租赁合同至签订本合同之日起自动终止。合同签订后，原告按约将房屋交给被告广厦公司使用，截至2020年6月30日，被告广厦公司应向原告支付租金191376.42元，被告广厦公司已向原告支付了租金49688元，尚有租金141688.42元未支付。另查明，2009年9月10日，被告广厦公司的法定代表人楼俊杰等主要负责人因涉嫌合同诈骗犯罪，被大理市公安局刑事拘留，同年10月16日被批准逮捕。此后广厦公司的南国城项目不能正常经营。2011年3月22日，新华石寨子公司入股广厦公司，广厦公司的法定代表人变更。被告大理南国城经营管理有限公司现虽未注销，但实际已停止经营。新华石寨子公司入股广厦公司后已实际控制广厦公司开发的南国城商业项目。本案的争议焦点主要为原告就其与被告南国城公司、广厦公司签订的《房屋租赁合同》，现主张租金，是否超过诉讼时效。被告广厦公司、新华石寨子公司认为，原告与被告南国城公司、广厦公司签订的《房屋租赁合同》已于2011年12月1日终止，现原告向法院起诉主张租金，已超过诉讼时效。原告认为，虽然《房屋租赁合同》已终止，但被告广厦公司又就涉案房屋与原告签订了《商铺租赁合同》，被告新华石寨子公司承诺支付租金并制定租金支付计划表，被告广厦公司2019年7月向原告开具了发票，原告也向被告主张了权利，所以，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。本院认为，原告提交银行卡流水，只能证明被告新华石寨子公司就《铺面租赁合同》向原告支付租金的情况，原告提交的承诺书、租金支付承诺、租金支付计划，根据广厦公司与新华石寨子公司的关系，只能证明被告广厦公司、被告新华石寨子公司承诺支付《铺面租赁合同》涉及的租金。新华石寨子公司出具的《致密湾小镇一期业主委员会的公开信》说明新华石寨子公司接手广厦公司的南国城项目，主要包括办证和涉及《铺面租赁合同》的租金支付问题。原告提交的谈判录音音频文件及文字显示，业主与被告广厦公司谈判的内容主要是围绕业主与被告广厦公司签订的《商铺租赁合同》，而非业主与被告南国城公司签订的《房屋租赁合同》。被告广厦公司于2019年7月17日开具的租金抵扣购房款的发票，不能证明实际抵扣时间为2019年7月17日。综上，根据《房屋租赁合同》的约定，被告南国城公司应于2012年3月15日前付清所有租金。原告未提交证据证实2012年3月16日至今，发生诉讼时效中止、中断的法定事由，故原告现就《房屋租赁合同》主张权利，已超过诉讼时效。本院认为，本案涉及两个租赁合同关系，虽然租赁物相同，但两个合同之间没有必然的联系。一个是原告与被告南国城公司、广厦公司（担保人）之间的租赁合同，另一个是原告与被告广厦公司之间的租赁合同。原告根据与被告南国城公司、广厦公司之间的租赁合同，现原告要求被告南国城公司和广厦公司承担责任，因超过诉讼时效，本院不予支持。原告与被告广厦公司签订的《商铺租赁合同》，主体资格合法，意思表示真实，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告依约将房屋交给被告广厦公司使用，被告广厦公司应向原告支付租金。因2011年3月22日，被告新华石寨子公司与被告广厦公司签订了《债权债务转让协议》，约定被告新华石寨子公司接手原广厦公司开发、运营的大理南国城项目。虽然该转让协议涉及原告与被告广厦公司签订的《商铺租赁合同》，未经过原告同意，但原告在知道该协议的情况下未提出异议，视为同意广厦公司将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让给被告新华石寨子公司，故原告要求被告新华石寨子公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告广厦公司虽然将合同权利义务概括转让给被告新华石寨子公司，但被告广厦公司在转让后承诺向原告支付租金，故原告要求被告广厦公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金金额，本院审理查明为141688.42元，原告主张116592元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，原告主张按合同总金额的30%计收违约金，被告认为违约金过高，本院根据合同的履行情况，酌情将违约金调整为42507元（本院审理查明的被告所欠租金141688.42元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告邹睿佳租金116592元。二、被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告邹睿佳违约金42507元。三、驳回原告邹睿佳的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6066元，由原告邹睿佳负担2584元，被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司负担3482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇二〇年七月十五日法官助理邵艳书记员杨筱榕