惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2105号原告：康婧，女，汉族，1983年9月1日出生，住址：甘肃省陇西县************，公民身份号码：622************225。原告：史宏伟，男，汉族，1982年4月17日出生，住址：甘肃省陇西县************，公民身份号码：622************016。亦系原告康婧的委托诉讼代理人。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼7楼A座）。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：杨丽芬，女，系该公司员工。原告康婧、史宏伟与被告惠州市金汇投资发展有限公司（下称金汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告史宏伟到庭参加诉讼，被告惠州市金汇投资发展有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康婧、史宏伟向本院提出诉讼请求为：要求被告支付因被告逾期交房产生的租房损失40000元,及逾期交房违约金，违约金按照合同约定的标准计算（计算至2018年2月12日约66960元），并由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：依据商品房买卖合同（合同编号：大亚湾（2015）04473）约定惠州市金汇投资发展有限公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将史宏伟购买的商品房交付使用。根据惠州市金汇投资发展有限公司（入伙通知书）交付使用日期为2018年2月12日，惠州市金汇投资发展有限公司逾期交房。逾期造成买受人（史宏伟，康婧）有房不能住，承担着租房额外支付租金的经济损失，以及惠州市金汇投资发展有限公司合同违约造成的损失。原告向法庭提交证据如下：1、商品房买卖合同，拟证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，合同对涉案房产的面积、单价、交房时间、违约责任等进行了约定。2、入伙通知书，拟证明被告于2018年2月24日向原告发送入伙通知书，通知原告办理入伙手续。被告未到庭参加诉讼，庭审后答辩称，1．根据民法总则的规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，诉讼时效期间自权利人知道权利受到损害以及知道义务人之日起算，原告向被告主张逾期交房违约金根据商品房约定的交房时间为2015年12月31日，原告在2016年1月1日即知道其权利受到损害，2018年12月31日诉讼时效已经届满。在此之前，原告一直未向被告主张权利，直到2020年方向法院起诉，此时本案诉讼时效已经经过，原告的请求应当被驳回；2．根据商品房买卖合同第九条约定，逾期交房违约金从约定交房之日的第二天起按照每日万分之一的标准计算。我公司于2018年2月27日向原告发送入伙通知书，通知原告办理入伙，竣工验收时间为2018午2月12日，在惠州日报登报的时间为2018年3月2日登入伙公告，原告没有及时办理入伙手续的责任不在金汇公司。被告向法庭提交的证据如下：1、竣工验收备案表，拟证明2018年2月12日，涉案商品房经综合验收合格，达到交付使用条件。2、入伙通知书、快递单，拟证明被告通知原告金汇上元花园项目已完成竣工验收备案手续，自2018月2月12日起可办理入伙手续。3、惠州日报，证明被告于2018年3月2日在惠州日报上刊登入伙公告，通知原告于2018年3月10日前亲临销售中心办理入伙手续。经审理查明，2015年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾西区龙海二路6号****花园**栋**单元**号商品房，总价款为623702元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人如逾期交房不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第一条约定，买受人及其委托代理人应在《商品房买卖合同》中准确填写地址和联系电话，因其在合同中预留的地址及联系电话有错误或因变更而未及时有效书面告知出卖人，从而导致出卖人发出的交房通知书或其他书面通知被退回或丢失的，自发出通知书之日起五日即视为买受人已收到交房通知书或其他书面通知，由此造成损失由买受人自行承担。合同附件四补充协议第六条约定，已缴清房款及相关费用的买受人，应在出卖人《入伙通知书》或口头通知中约定的交付时间之日起30日内验收楼房，如买受人逾期不办理上述收楼手续的，则自超过约定的交付时间的次日，即视为出卖人已交付房产且买受人已对房屋验收合格，并视为买受人已同意按物业管理规定缴纳物业管理费；买受人收楼的形式包括但不限于签署收楼书或签收钥匙或物业管理公司办理入伙手续或实际接受使用本物业等。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告在合同约定的交房日前付清了购房款。2018年2月12日，被告开发的涉案房屋通过综合验收合格并备案。2018年2月27日，被告向原告寄送入伙通知书。2018年3月2日，被告在《惠州日报》刊登《公告》，声称其开发的金汇上元花园楼盘已于2018年2月12日领取竣工验收备案表，具备正式交付条件，要求在该楼盘购买房屋的业主携带入伙通知书及相关证件，于2018年3月10日前办理入伙手续，逾期将视为自动入伙。原告在庭审中自认于2018年2月12日办理了入伙手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。结合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳如下：1、原告的诉求是否超过诉讼时效；2、违约责任的认定及违约金的计算。具体分析如下：一、关于诉讼时效的认定。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》,被告应当于2015年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋。本案中,涉案房屋于2018年2月12日取得工程竣工验收备案符合法定交付条件,原告自认2018年2月12日收房。故自2016年1月1日起至2018年2月12日止,金汇公司构成逾期交房。关于诉讼时效问题,双方合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权,应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效,即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。金汇公司于2015年12月31日前未按约定向原告交付房屋,原告从2016年1月1日起应当知晓其权利受到损害,诉讼时效应当于2016年1月1日开始计算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行,根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。”及第三条“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。”之规定,因此原告主张权利的诉讼时效适用三年诉讼时效的规定。原告于2020年6月3日向本院起诉，则2016年1月1日至2017年6月2日期间的逾期交房违约金的请求权,已超过三年的诉讼时效,原告丧失胜诉权，对原告主张该期间的逾期交房违约金,本院不予支持。对于原告主张2017年6月3日至2018年2月12日期间的逾期交房违约金,因未超过三年诉讼时效,应当予以支持。二、关于交房时间及违约责任的认定。涉案房屋于2018年2月12日通过综合验收并备案才具备交房条件，原告认可于2018年2月12日办理了入伙手续。故自2016年1月1日起至2018年2月12日止,金汇公司构成逾期交房，应当承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。关于逾期交房违约金的认定。双方合同第九条明确约定，出卖人如逾期交房不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告主张2016年1月1日至2017年6月2日期间的逾期交房违约金的请求权,因超过三年的诉讼时效,原告因此丧失胜诉权，但2017年6月3日至2018年2月12日期间的逾期交房违约金,因未超过三年诉讼时效,应当予以支持。故被告自2017年6月3日起至2018年2月12日止的逾期交房时间为254天，应向原告支付的违约金为15842.03元（623702元×0.0001×254天）。关于原告要求被告支付租房损失40000元的主张，原告未提供因被告逾期交房需要租房居住的证据和支付租房租金40000元的证据，对该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告惠州市金汇投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史宏伟、康婧支付逾期交房违约金15842.03元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219.6元（原告已预交），由原告史宏伟、康婧负担1121.6元，由被告惠州市金汇投资发展有限公司负担98元。被告负担部分应自本判决生效之日起十日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邹伟如二〇二〇年七月九日书记员  陈海珊