西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2020）藏0102民初516号原告（反诉被告）：李印明，男，汉族，1989年8月15日出生，经商，四川省南部县人，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘丽，西藏方诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：扎西，男，藏族，1989年1月18日出生，经商，西藏达孜县人，现住拉萨市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：索朗次仁，西藏国昂律师事务所律师。原告李印明（反诉被告）与被告扎西（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李印明及其委托诉讼代理人刘丽、被告（反诉原告）扎西及其委托诉讼代理人索朗次仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李印明向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《门面租赁合同》；2.请求判令被告向原告退还装修费150 000元；3.请求判令被告向原告减免并退还租金人民币135 000元；4.请求判令被告向原告赔偿损失45 000元；5.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由2019年3月12日，原被告双方签订《门面房租赁合同》约定，被告将位于拉萨市××组的三间门面房出租给原告，租期自2019年5月1日-2023年5月1日，租金为22 500元/月，原告向被告支付押金共计人民币400 000元，支付装修费150 000元。原告经营期间，该房屋楼上经常漏水，将天花板、柱子、墙面、地板浸泡毁坏，原告多次与被告协商，被告都解决该问题，每天漏水导致店内不能正常经营，严重影响到原告的生意，给原告造成了巨大损失，也造成巨大安全隐患。2020年2月份开始，遭遇新冠状肺炎的影响，店铺被关闭，不能正常营业，复工后客流量仍然很少，店铺亏损严重。如果继续经营会导致更大的亏损，且店铺经营所需资金是原告四处筹借而来，面临巨大偿债压力，原告没有能力在继续履行合同。由于新冠状病毒的疫情是各方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况构成不可抗力，原告可要求解除合同，且合同也约定了遭遇不可抗力可以解除合同互不承担责任。双方约定原告向被告支付装修费 150 000元，但是被告也未将店铺进行装修，是原告自费装修，根据诚实信用和公平原则，被告应当退还150 000元装修费。被告收取高昂的租金，但一方面被告未及时修缮漏水问题，严重影响了原告的经营；另一方受疫情影响原告不能正常经营，没有收入，店铺长期处于亏损状态。根据公平原则，原告有权要求减免租金对合同约定金额进行调整，要求被告将多收取的租金返还。综上，原告为维护其合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。扎西辩解，一、原告隐瞒了本案的重要事实即双方已经签订了《门面解除合同协议》的事项。故原告现无权再一次解除双方之间的租赁合同；2019年3月12日，原被告经过协商后签订《门面租赁合同》（下称“租赁合同”）。合同约定被告将位于××组面的3个房屋以每月22 500元的租金出租给原告使用。并载明：“租期为4年，从2019年5月1日起至2023年5月1日止；”其后在履行合同过程中，原告以经营不善为借口，擅自违约要求提前解除双方之间租赁合同。在2020年3月19日，经被告同意双方签订了《门面解除合同协议》（下称“解除协议”）。协议明确载明：“1.解除双方之间的租赁合同关系，2.鉴于原告违约提前解除合同，故向被告赔偿损失20 000元；3.原告需在2020年4月30日之前搬离退租事宜；4.若在2020年4月30日之前有其他任意第三方有承租案涉房屋的意愿，为减少被告方的损失原告需无条件搬离退租事宜。”因此，双方之间的租赁合同已在2020年3月19日已经协商解除，原告现无权要求再一次解除双方之间的租赁合同。二、原告对 150 000元装修费的定性错误，其性质是原告对被告前期装修的损失补偿。故，原告现无权要求被告退还装修费；原告在签订租赁合同时所支付的装修费150 000元的性质是对被告前期装修的损失补偿，而非原告自述的所谓是需要对案涉租赁的房屋进行装修的装修费。因为即便需要对租赁房屋进行装修，按照常理承租方不可能将租赁房屋的装修费支付给出租方，而是应当由自行支付给实施装修作业的施工方。并且，在双方签订的租赁合同中没有约定被告需要对租赁房屋需要进行装修的事项，以此能够更加印证该笔装修费的性质是属于原告支付给被告前期装修的损失补偿，不存在退还之说。因此，双方在签订解除协议时，对此亦并未进行约定。现原告要求被告返还装修费的主张毫无事实基础。三、原告无权要求被告返还和减免房屋租金；首先，双方在租赁合同中约定案涉房屋每月的租金为22 500元时不存在胁迫、威胁和欺诈等情形，故该约定合法有效，对双方当事人均有约束力。其次，我区虽然在2020年初发生新型冠状病毒的疫情致使很多行业被迫停工停业，但是鉴于原告租赁案涉房屋所经营的是母婴产品的销售，不存在聚众聚集影响疫情传播的情形，故没有任何一家政府相关职能部门要求其停工停业。最后，根据双方签订的租赁合同第十二条的约定，水管漏水等事宜均不在被告需要负责的维修范围内。故，原告主张返还和减免房屋租金的诉讼请求依法不能成立。四、原告主张的赔偿损失，对此并未提供有效的证据予以证实，故其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，在本案中被告不存在任何违约行为。反而是原告一而再，再而三的违约，与被告签订解除协议后反悔，未按协议约定办理退租事宜，并且将被告无故诉至人民法院，给被告造成巨大经济损失。故，原告的所有诉讼请求既无事实基础，亦无法律依据。对此，被告恳请人民法院依法查明案件事实的基础上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，判决驳回原告的全部诉讼请求，以此保障被告扎西的合法权益。反诉原告扎西提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期腾房占有使用费29 250元(自解除合同后约定的返还房屋当日即2020年4月30日起暂计算至本案的开庭之日即2020年6月8日止，共计39天)；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付欠付的电费6,157元；赔偿反诉原告的损失96 250元(由双方前期约定的损失20 000元和后期额外产生的损失76250元构成)以上费用合计为：131657.00元。3.请求法院判令反诉被告限期注销其注册的城东中亿孕婴嘎玛贡桑店的工商登记信息并搬离遗留在租赁房屋内的物品；4.请求法院判令本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月12日，反诉原告与反诉被告协商签订了《门面租赁合同》，约定反诉原告将位于拉萨市××组的三间门面出租给反诉被告使用，租赁期限自2019年5月1日至2023年5月1日止，期间租金为22500元/月。其后，反诉被告以经营不善为借口，擅自违约要求提前解除与反诉原告之间的房屋租赁合同。经协商双方在2020年3月19日签订了《门面解除合同协议》，协议约定因反诉被告违约，故赔偿反诉原告损失20 000元，并在2020年4月30日搬离租赁房屋并将其交付给反诉原告，注销工商营业执照。同时，出于减少反诉原告损失扩大的目的，双方约定若在2020年4月30日之前有其他任意第三方有意愿承租该房，则反诉被告需无条件搬离。2020年4月1日，反诉原告找到第三方承租人并与此签订了《房屋租赁合同》，约定将其租赁房屋出租给第三方承租人。但是，反诉被告签署解除协议后反悔再一次违约，未按照双方约定的时间交付房屋，结清水电费和注销工商登记信息，并且将反诉原告诉至法院，致使反诉原告不能将案涉租赁房屋顺利出租给第三方承租人。最终，反诉原告不得已将房屋退还给原房东产生了后期的额外损失。鉴于反诉被告怠于履行自身义务，故反诉原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定具文起诉，恳请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。反诉被告李印明辩解，1.2020年4月15日，本人已经搬离了案涉房屋，钥匙也交付了给了对方，对方也认可。对于占有使用费29250元并没有产生逾期腾房的占有使用费；对于电费6157元我方认可，对于主张的损失96 250元，其中76 520元没有任何事实与法律依据，不予认可；其中20 000元的补偿，是基于双方解除合同约定，我方认可；关于注销注册信息的问题时行政管理机关的受理范围，不属于民事诉讼的范围，我方也会去注销的，目前房屋内没有任何我方的物品，货柜和房子是连在一起的，没有办法搬离的，解除也是双方协商的而不是我方违约，因为对方主张我方违约没有事实和法律依据，并未对对方产生损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人提交的证据和主张的事实，本院认定如下：1.《门面租赁合同》、中国银行交易明细单、结婚证一组，李印明用于证明原被告双方之间存在租赁合同关系，且李印明按照双方的约定已向扎西支付了一年的租金、押金400 000元以及装修费150 000元的事实。被告扎西对该组证据的三性及证明目的均予以认可。本院对该组证据的三性及证明目的均予以认可；2.短信聊天记录一份，李印明用于证明其已于2020年4月15日从案涉房屋中搬出的事实。被告扎西对该证据的真实性认可，但证明目的不认可，认为虽李印明走了，但是案涉房屋里依然有私人物品，没有拆除门面字号，也没有注销工商登记信息，认为未办理所有退房事宜。本院对该份证据的真实性予以确认但证明目的综合考虑其他证据予以评定；3.微信聊天记录、照片、视频一组李印明用于被告原因导致房屋漏水，给李印明造成损失的事实。被告扎西对该组证据的三性认可，但是证明目的不认可，认为根据合同漏水应当原告李印明自行处理。本院对该组证据的三性予以认可，但对于该证据的证明目的应当结合案件的其他证据综合进行认定；4.《最高法出台关于依法妥善审理涉新冠肺炎涉情民事案件若干问题的指导意见》《西藏启动重大突发公共卫生事件一级响应》一组，李印明用于证明因不可抗力因素，其有权要求减免半年房租135 000元的事实。被告扎西对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对于关联性及证明目的不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认；5.《门面租赁合同》一份，扎西用于证明案涉房屋租金每月22 500元，装修150 000元的性质属于其前期的装修损失补偿以及根据合同12条约房屋漏水情况不在被告承担责任范围内的事实。李印明对该份证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可认为150 000元的性质并费装修补偿而是租赁房屋产生的转让费，是对租赁期限4年的综合计算，合同履行1年就解除基于公平原则，应当适当进行返还，合同中对水电门窗损坏的由李印明承担，天花板中间漏水，不应当是原告承担的范围。本院对该份证据的三性予以认可，但该证据不足证明房屋漏水应由李印明修缮故本院对该证据的证明目的部分不予采信；6.EMS邮件单、解除合同通知书一组，扎西用于证明原告存在提前解除合同的违约行为的事实。原告李印明对该组证据的三性认可，但证明目的不认可，认为虽然并未写明返还150 000元，但以此并不能表明放弃主张150 000元的权利。因原告李印明对该份证据的三性无异议，对此本院予以确认；7.门面解除协议一份，扎西用于证明原被告之间的租赁合同关系已解除，且因原告原因导致合同提前解除为此约定原告赔偿被告20 000元，并约定于2020年4月30日之前办理退租事宜的事实；李印明对该份证据的三性无异议，对证明目的不予认可，认为该份证据并非是整个债权债务的清算。本院认为该份证据上有双方的签字捺印，故本院对该份证据的三性及证明目的予以认可；8.原告的工商信息一份，扎西用于证明原告是母婴产品销售，不存在因为疫情而受到影响停工停业的情形的事实。李印明对该份证据的三性予以认可但证明目的不认可，认为个体户虽然未注销，但不影响解除合同，交付房屋的事实。本院认为，该份证据只能证明主体资格；9.门面租赁合同一份，反诉原告扎西用于证明每月的租金为22 500元，按照该计算方式主张的占有使用费的事实。反诉被告李印明对该份证据的三性无异议，但证明目的不认可，认为其于2020年4月15日前已搬离并腾空，不存在逾期的问题，不存在占有使用费。本院对该份证据的三性予以认可，但因双方认可案涉房屋钥匙于2020年4月15日交付给扎西滚本院对该证据的证明目的不予认可；10.电表照片，反诉原告扎西用于证明反诉被告李印明在使用租赁房屋期间产生电费6157元的事实，反诉被告李印明对该份证据无异议。本院对该份证据的三性及证明目的予以认可；11.EMS邮件单、解除合同通知书一组，反诉原告扎西用于证明李印明存在提前解除合同的违约行为。反诉被告李印明对三性无异议，但证明目的不认可，认为解除的原因是受疫情影响，遭受了不可抗力，李印明不存在违约。本院对该组证据三性予以认可；12.门面解除协议一份，反诉原告扎西用于证明李印明存在提前解除合同的违约行为且同意向反诉原告支付空置期补偿费20 000元，同时约定最迟在2020年4月30日之前办理所有退租事宜包括结清水电费、注销工商登记信息的事实。反诉被告李印明对该组证据的三性无异议，但证明目的不认可，发出通知后我方按照要求在2020年4月30日前搬离房屋，不存在违约。本院对该份证据的三性予以认可，证明目的也部分予以采信；13.房屋租赁合同、收据、转款凭证、西藏商报一组，反诉原告扎西用于证明其于2020年4月1日找到第三方次仁央金出租案涉房屋，并在当日签订《房屋租赁合同》收取了第三方的押金、房屋租金共计 168 000元，同时为了减损登报催促反诉被告尽快办理退租事宜。反诉被告李印明对此不认可。本院对该组证据的真实性予以确认；14.退房退租合同收条、房屋租赁合同、赔偿欠条、黄叶的证人证言一组，反诉原告扎西用于证明反诉被告再一次违约未按解除协议约定，即第三方有意承租的情形下，不仅没有无条件退房退租、注销工商登记信息、结清水电费，反而将反诉原告诉至法院导致反诉原告不能将案涉房屋顺利出租给第三方，不得已只能将房屋退还给原房东，最终造成损失76 250元的事实。反诉被告李印明对该组证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为，因该组证据系原件且有证人证言予以佐证，对该组证据的真实性本院予以确认，但该组证据并不能证实其主张的事实，故证明目的本院不予采信；15.照片两张反诉原告扎西用于证明案涉房屋直至本案开庭前即2020年6月7日，反诉被告仍留有遗留物品，并没有拆除门牌字号的事实。反诉被告对该份证据的真实性认可，但是证明目的不认可，案涉房屋里面物品不属于遗留物，是镶嵌在墙体的货柜无法搬走。本院对该份证据的三性予以认可但庭审中扎西认可2020年4月15日反诉被告李印明已向其交付钥匙表示案涉租赁房内物品不需要，故本院对该份证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日作为出租方的甲方扎西与作为承租方的乙方原告李印明签订《门面租赁合同》一份，上载明：“合同约定甲方将位于××组面3件出租给乙方经商使用，出租期限为肆年，即从2019年5月1日至2023年5月1日；该门面租金支付方式为先交后租方式承租。门面租金为每月为22500元，租金半年一付，乙方于2019年6月1日支付2019年5、6、7、8、9、10六个月的租金135 000元给甲方。合同第四条约定：乙方于2019年3月12日付甲方装修费150 000元和400 000的押金。合同第十二条约定，在租赁期间，乙方负责易损设施损坏的维修（水电、门窗等）如若是房子主体结构质量问题，由甲方负责维修；门面水费2.5元/吨”该合同还约定了其他内容。2020年3月19日原被告双方签订了《门面解除合同协议》该协议载明：“本人李印明与房东扎西双方自愿解除位于××路面合同。协议内容如下：1.李印明赔偿扎西20 000元；2.李印明于2020年4月30日搬走，如4月30日之前有人要租房子，李印明无条件搬走，并注销营业执照；李印明的原合同内400 000元押金，2020年10月1日之前，扎西无条件退还押金”该协议落款处有扎西和李印明的签字捺印进行确认。本院认为，原被告双方签订的《门面租赁合同》以及《门面解除合同协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《门面解除合同协议》载明的内容及原被告双方庭审陈述双方已于2020年3月19日协商解除了案涉《门面租赁合同》且庭审中双方对案涉租赁合同的解除也无异议，故李印明要求判令解除双方之间签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；对于李印明要求扎西退还装修费150 000元的诉讼请求，李印明在庭审中陈述该150 000元属于转让费性质，双方在案涉合同中均未明确约定解除合同时扎西需要向李印明返还150 000元的退还条件，扎西也并未提交任何证据证实其对案涉房屋进行过装修的事实，且双方在达成门面解除合同协议时对该笔150 000元也并没有进行约定，实际上从双方在庭审中陈述的内容来看，可以认定该150 000元的性质为转让费的性质，而转让费属于正常的商业风险，在无明确的约定情况下，原告要求被告返还150 000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；对于李印明要求扎西减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，因李印明房屋用于经营母婴用品的销售，故案涉租赁合同性质为经营性租赁合同，经营性场所在疫情的大管控之下，国家要求不去或者少去商场或者人员密集地方，故相对于一般的住宅租赁合同疫情对经营性场所的影响较大，疫情影响程度不同直接影响租金免除比例，且因疫情不能预见，不能避免，不能克服，国家采取了严格的疫情严防措施，所以可以认定是不可抗力，故本院酌情减免两个月的租金45 000元（22 500元/月×2月），故对于原告要求被告减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，本院仅支持45 000元；对于原告要求被告赔偿损失45 000元的诉讼请求，因李印明未提供相应的证据证明损失的实际产生以及该损失与扎西有因果关系，故该诉请本院不予支持；对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29 250元的反诉请求(自解除合同后约定的返还房屋当日即2020年4月30日起计算至本案的开庭之日即2020年6月8日止共计39天)的诉讼请求，首先双方于2020年3月19日达成了《门面解除合同协议》上载明：“2020年4月30日搬走。如4月30日之前，有人要租房子，李印明无条件搬走”其次庭审中原被告双方认可李印明于2020年4月15日向扎西交付案涉租赁房屋的钥匙，扎西有权自行处置案涉房屋，不存在继续占有使用案涉房屋的事实，故对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29250元的反诉请求，本院不予支持；对于扎西要求李印明支付欠付的电费6157元的反诉请求，李印明对该诉请无异议，认可产生的电费，故该项诉请本院依法予以支持；对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，扎西陈述该赔偿损失96 250元有两部分构成分别是双方前期约定的损失20 000元后期额外产生的损失76250元，对此本院认为，首先根据扎西与李印明签订的《门面解除合同协议》，双方确认李印明向扎西赔偿20 000元，该约定系双方意思自治，本院予以确认；对于后期额外产生的损失76 250元，首先双方所签订的《门面解除合同协议》中约定的赔偿金仅有20 000元，其次双方认可2020年4月15日李印明向扎西交付了案涉租赁房屋的钥匙，扎西对案涉房屋具有完全处置权，对扎西辩解因李印明的原因导致无法顺利出租给第三人，最终案涉房屋退还给原房东造成76 250元的损失的抗辩理由，本院不予采信，故对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，本院依法部分予以支持。综上所述，李印明要求判令解除双方之间签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；对于李印明要求扎西退还装修费150 000元的诉讼请求，本院不予支持；对于李印明要求扎西减免并退还租金135 000元的诉讼诉请，本院部分予以支持；对于原告要求被告赔偿损失45 000元的诉讼请求，本院不予支持；对于扎西要求李印明支付逾期腾房占有使用费29 250元的反诉请求，本院依法不予支持；对于扎西要求李印明支付欠付的电费6157元的反诉请求，本院依法予以支持；对于扎西要求李印明赔偿损失96 250元的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、扎西于本判决生效之日起十日内向李印明退还租金45 000元；二、李印明于本判决生效之日起十日内向扎西支付电费6157元;三、李印明于本判决生效之日起十日内向扎西支付赔偿款20 000元；四、驳回李印明的其他诉讼请求；五、驳回扎西的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取计3125元，李印明负担2698.86元，扎西负担426.14元（限于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行）。反诉受理费1466.57元，反诉原告扎西负担1175.2元，反诉被告李印明负担291.37元。（限于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审  判  员   普布吉宗二〇二〇年七月七日法 官 助 理   桑  吉书  记  员   次  仁