广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初21704号原告：深圳市金龙房地产开发有限公司，法定代表人：CHINPHEICHEN，总经理。委托诉讼代理人：郭伟嘉，系公司员工。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：深圳市加多喜来福士养发有限公司，法定代表人：陈**，总经理。被告：深圳市加多喜连锁管理有限公司，法定代表人：李惠娟，执行董事。原告深圳市金龙房地产开发有限公司与被告深圳市加多喜来福士养发有限公司（以下简称加多喜养发公司）、深圳市加多喜连锁管理有限公司（以下简称加多喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄威到庭参加诉讼，二被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告加多喜养发公司向原告支付自2018年10月26日至2019年3月15日期间的电费、水费共计人民币11044.24元（以下币种均为人民币）及逾期支付违约金暂计1749.44元（违约金以每日0.1%的标准，按月分段计算，每月起算日为下月最后一日的次日，暂计算至2019年8月1日，实际计算至被告支付之日）。以上合计暂计12793.68元；2、被告加多喜养发公司向原告支付2018年11月1日至2019年3月15日期间的租金193739.45元及违约金暂计42106.04元（违约金以每日0.1%的标准，按月分段计算，每月起算日为每月第二个工作日，暂计算至2019年8月1日，实际计算至被告支付之日）。以上合计暂计235845.49元；3、被告加多喜养发公司向原告支付2018年11月1日至2019年3月15日期间的物业管理费47125.8元及违约金暂计10242.01元（违约金以每日0.1%的标准，按月分段计算，每月起算日为每月第二个工作日，暂计算至2019年8月1日，实际计算至被告支付之日）。以上合计暂计57367.81元；4、被告加多喜养发公司向原告支付房屋占用费暂计64579.82元（房屋占用费以每月租金为标准计算，起算日为2019年3月16日，计算至2019年4月30日）；5、被告加多喜养发公司向原告支付违约金321153.66元；上述第1至5项暂合计691740.46元。6、被告加多喜公司对被告加多喜养发公司欠付的上述款项承担连带保证责任；7、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉求第1项：水费本金737.12元，电费本金10307.12元（租赁合同附件3，水电费由商场代收代付）。违约金（租赁合同第10.2条）的起算日是按照下个月的最后一日的次日开始计算（合同对水电费的支付时间没有明确约定，但实际上是原告在每个月的25日，抄该月的水电费、水表，按照下个月的最后一日，作为当月水电费的应付日）；诉求第2项：欠费期间租金标准为43053.21元／月（租赁合同21.1.1.1条），支付时间是每月第一个工作日（租赁合同的第3.3条）。违约金的计算标准为租赁合同10.2条；诉求第3项：欠付期间物业管理费为10472.4元／月（租赁合同21.3条）。支付时间为每个月的第一个工作日（租赁合同第4.2.2条）。违约金的计算依据为租赁合同10.2条；诉求第4项：占用费计算依据为租赁合同第21.5条，其起诉前自行降低占用费，按照租金标准计，起算日为2019年3月16日（被告加多喜养发公司擅自停业的时间为2019年3月15日，原告于2019年5月1日将涉案房产出租给案外人，故占用费计算终止日为2019年4月30日）；诉求第5项：依据为租赁合同12.2条；诉求第6项：依据为《三方转让协议》第8条。事实和理由：2016年9月6日，原告与被告加多喜公司签署《深圳来福士广场房屋租赁合同》（编号：ＭＬＥＡＳ-2310-Ａ-2016-ＩＣ0108），根据租赁合同约定，被告加多喜公司承租原告位于深圳市南山区的房屋，租赁期限为3年，即自2017年5月1日至2020年4月30日止；其中第一个租金计收年度月租金为40726元，第二个租金计收年度月租金为43053.21元，第三个租金计收年度月租金为45380.4元，缴交期限为每月第一个工作日或之前；物业管理费为每月10472.4元，缴交期限为每月第一个工作日或之前；电费、水费按照抄表记录据实计算和收取。租赁合同签署后，原告如约向被告加多喜公司交付该房屋，被告加多喜公司也以该房屋作为经营“ＪＤＸ（加多喜）-美发及美容院”品牌之用途。2017年10月25日，原告与被告加多喜公司、被告加多喜养发公司签署《三方转让协议》（编号:ＭＬＥＡＳ-2310-Ａ-2017-ＩＣ0666），三方约定被告加多喜公司将《租赁合同》项下的全部权利义务（包括已支付的租赁保证金、装修押金、公共事业保证金等）转让给被告加多喜养发公司，被告加多喜公司为被告加多喜养发公司履行《租赁合同》及《三方转让协议》承担连带保证责任，保证期限自《三方转让协议》签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止（即2017年10月25日至2021年4月29日）。《三方转让协议》签署之后，被告加多喜养发公司继续使用该房屋经营“ＪＤＸ（加多喜）-美发及美容院”品牌。但被告加多喜养发公司自2018年10月起未能如约向原告支付租金、物业管理费、水电费等款项。2018年12月7日至2019年3月7日期间，原告多次向被告加多喜养发公司发送《关于支付租金等费用的催告函》、《关于支付租金等费用的再次催告函及停止能源、设施、设备供应的告知函》，要求被告加多喜养发公司缴清欠付租金等费用。2018年12月19日，被告加多喜养发公司向原告出具《关于支付欠3／4款的承诺函》，承诺将在2019年2月28日前分两期付讫欠付的款项，但被告加多喜养发公司未依承诺履行还款义务。2019年3月15日，被告加多喜养发公司擅自停业。针对被告加多喜养发公司的种种违约行为，原告在无奈的情况下于2019年3月28日向被告加多喜养发公司发出《解除〈深圳来福士房屋租赁合同〉通知书》，通知租赁合同将于2019年3月31日解除，被告加多喜养发公司应于2019年4月1日前支付欠付的租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，并履行交还该房屋、办妥工商地址注销登记手续的义务。2019年3月28日，原告又向被告加多喜养发公司发送《房屋交还催告函》，但邮件被退回。被告加多喜养发公司欠付租金、物业管理费等费用，并在未与原告达成一致性意见的情况下，擅自提前撤场已构成根本违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告加多喜养发公司承担违约责任。同时，根据《三方转让协议》约定，被告加多喜公司应对被告加多喜养发公司的违约行为向原告承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。二被告未到庭举证、质证，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南山区房产登记在原告名下。2016年9月6日，原告（出租方、甲方）与被告加多喜公司（承租方、乙方）签订《深圳来福士广场房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳来福士广场B1层41号房屋（涉案房屋）出租给乙方，面积116.36平方米；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；2017年5月1日至2018年4月30日的含税月保底租金为40,726元，2018年5月1日至2019年4月30日的含税月保底租金为43,053.21元，2019年5月1日至2020年4月30日的含税月保底租金为45,380.4元；各月预付的保底租金应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金167,560.53元；该房屋的每月含税物业管理费为10,472.4元；各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费等费用均由乙方承担；水电费由商场代收代付；乙方逾期支付租金和水电费、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；甲乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月等合同约定解除合同的情形时，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方所支付的所有租金以及租赁保证和其他费用均不予退还，乙方还需支付甲方相当于当年六个月的租金及六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米47.34元的标准支付逾期期间的房屋占用费以及承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；对于任何通知或联络，通过快递方式邮寄的，则在寄出后第三天被视作已收讫；及其他内容。2017年10月25日，原告（甲方）与被告加多喜公司（乙方）、被告加多喜养发公司（丙方）签订《三方转让协议》，约定：甲方同意乙方将其在涉案租赁合同中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为涉案租赁合同的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利；甲、乙双方同意，将乙方根据涉案租赁合同已经支付的租赁保证金167,560.53元、装修押金51,198.53元及公共事业费保证金4,654.4元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，涉案租赁合同终止时，甲方将按照涉案租赁合同和本协议的约定直接退还给丙方；乙方在涉案租赁合同中的权利义务自2017年5月1日起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期之后应付款项均由丙方承担；丙方同意对于乙方应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及涉案租赁合同承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至涉案租赁合同履行完毕后的一年止；及其他内容。2018年12月至2019年3月，原告多次向被告邮寄催收欠款的函件。2018年12月19日，被告加多喜养发公司向原告出具《关于支付欠款的承诺函》，载明：其承诺将于2019年2月28日前向原告付讫所有欠款共计107,051.22元。并保证自2019年1月1日起按合同约定按时支付每个月的租金等合同约定的所有费用。若未能履行上述承诺，其将案涉案租赁合同约定向原告承担一切违约责任及后果，赔偿原告一切损失。2019年3月28日，原告向被告加多喜养发公司发出《解除通知书》，通知被告加多喜养发公司自本通知书送达之日租赁合同解除，被告加多喜养发公司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，被告加多喜养发公司须在2019年4月1日前向原告结清所有欠费支付相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，并要求被告加多喜养发公司在2019年4月5日前按租赁合同约定交还房屋，于2019年4月30日前办妥。以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。该通知邮寄至涉案租赁合同载明的联络地址即《三方转让协议》中载明的被告加多喜公司的注册地址。次日被退回。2009年4月9日，原告向被告邮寄《房屋交还催告函》，催告被告加多喜养发公司立即交还房屋、结清所有欠费、支付占有使用费、违约金等。原告提交了电费、水费抄表记录及发票，拟证明被告加多喜养发公司自2018年10月26日至2019年3月25日欠付电费共计10,307.12元、欠付水费共计737.12元，原告已代其缴纳。原告提交了其与案外人之间签订的《房屋租赁合同》、租户移交接收检验记录，拟证明涉案租赁合同解除后，被告加多喜养发公司未能依约履行清场及交还房屋的义务，导致原告在2019年5月1日才将涉案房屋出租并移交给案外人，被告加多喜养发公司应按照合同约定向原告支付房屋占用费。原告提交了欠费明细表，拟证明被告加多喜养发公司欠付原告各项费用的统计明细。庭审中，原告称被告加多喜养发公司于2019年3月15日停止经营，没有与其交接，店铺未清空，主张应违约，其有权没收保证金；主张涉案租赁合同于其发出解除合同通知时（2019年3月28日）解除。庭后，原告确认被告加多喜公司在签署涉案租赁合同时已按约支付了租赁保证金167,560.53元、装修押金51,198.53元、公共事业费保证金4,654.4元，其未予退还。另查，被告加多喜公司系被告加多喜养发公司的股东。本院认为，原告与被告加多喜公司签订的《深圳来福士广场房屋租赁合同》及原告与二被告签订的《三方转让协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告主张被告自2018年11月1日起欠付租金、物业管理费及2018年10月26日至2019年3月15日期间的水电、电费，二被告未答辩、举证、质证，应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告陈述。原告据此主张涉案租赁合同已于其向被告发出送达解除合同通知时（2019年3月28日）解除。涉案租赁合同约定，通过快递方式邮寄通知的，在寄出后第三天被视作已收讫。根据该约定，本院认定涉案租赁合同于2019年3月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张合同解除后，被告加多喜养发公司并未清场及交还涉案房屋，其于2019年5月1日收回涉案房屋并对外出租，故被告加多喜养发公司应向原告支付在此之前的占用费。涉案合同对占用费标准作出了约定，原告在起诉时自愿调低为按租金标准计算占用费，本院予以认可。综上，被告加多喜养发公司应支付原告自2018年11月1日起至2019年3月31日期间的租金及2019年4月1日至2019年4月30日期间的占用费，以上合计258,319.26元（43,053.21元/月×6月）。同时，被告加多喜养发公司应支付拖欠的2018年11月1日至2019年3月15日期间的物业管理费46,956.89元（10,472.4元/月×4月＋10,472.4元/月÷31日/月×15日）、2018年10月26日至2019年3月15日期间的水费737.12元、电费10,307.12元，原告诉求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求的违约金。合同约定，被告逾期支付租金和水电费、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%支付违约金。被告逾期支付租金、物业管理费，应承担相应的违约责任。对于违约金的标准，原告未举证证明其损失与约定的违约金相当，且合同约定的违约金标准过高，故本院调低为按未付金额的每日万分之五的标准支付违约金。合同约定每月第一个工作日前支付租金、物业管理费，结合原告主张从每月第二个工作日起算的诉求，2018年11月租金、物业管理费合计53,525.61元（43,053.21元＋10,472.4元）的违约金自2018年11月2日起算，2018年12月租金、物业管理费合计53,525.61元的违约金自2018年12月4日起算，2019年1月租金、物业管理费合计53,525.61元的违约金自2019年1月2日起算，2019年2月租金、物业管理费合计53,525.61元的违约金自2019年2月4日起算，2019年3月租金、物业管理费合计48,120.5元（43,053.21元＋10,472.4元/月÷31日/月×15日）的违约金自2019年3月4日起算，分别计至实际付清之日。涉案合同未约定水电费的支付时间，故对原告诉求的水电费违约金，本院不予支持。原告诉求被告加多喜养发公司支付违约金321,153.66元。本案中，原告未举证证明其因被告违约而导致的实际损失大小，且本院已判令被告按日万分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费的违约金，原告亦主张不予退还租赁保证金，结合原、被告履行合同情况、房屋占用情况等，综合本案案情，酌情判令被告加多喜养发公司向原告支付违约金100,000元。《三方转让协议》约定被告加多喜公司为被告加多喜养发公司履行涉案租赁合同承担连带保证责任，故应对被告加多喜养发公司的上述支付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告加多喜养发公司追偿。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市加多喜来福士养发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的租金及2019年4月1日至2019年4月30日期间的占用费合计人民币258,319.26元；二、被告深圳市加多喜来福士养发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年11月1日至2019年3月15日期间的物业管理费人民币46,956.89元；三、被告深圳市加多喜来福士养发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年10月26日至2019年3月15日期间的水费人民币737.12元、电费人民币10,307.12元；四、被告深圳市加多喜来福士养发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付逾期支付租金、物业管理费的违约金（违约金按日万分之五的标准，分别以人民币53,525.61元为基数自2018年11月2日起算，以人民币53,525.61元为基数自2018年12月4日起算，以人民币53,525.61元为基数自2019年1月2日起算，以人民币53,525.61元为基数自2019年2月4日起算，以人民币48,120.5元为基数自2019年3月4日起算，分别计至实际付清之日）；五、被告深圳市加多喜来福士养发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付违约金人民币100,000元；六、被告深圳市加多喜连锁管理有限公司对被告深圳市加多喜来福士养发有限公司的上述第一至五项支付义务承担连带清偿责任，被告深圳市加多喜连锁管理有限公司承担保证责任后，有权向被告深圳市加多喜来福士养发有限公司追偿；七、驳回原告深圳市金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,717.4元，由原告负担人民币3,858.4元，二被告负担人民币6,859元；保全费人民币3,978.7元，由原告负担人民币1,432.7元，二被告负担人民币2,546元；公告费人民币2,300元，由原告负担人民币828元，二被告负担人民币1,472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  马利红人民陪审员  王姝璇二〇二〇年七月二十日书 记 员  习 思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。