江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初2149号原告（案外人）：江祥旺，男，1970年8月25日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：田萍、李烨（实习），江苏路卓律师事务所律师。被告（申请执行人）：东海县新航建筑装饰工程有限公司，住所地东海县白塔埠镇八一东路57号。法定代表人：时丽平，执行董事。委托诉讼代理人：张延思，单位职工。委托诉讼代理人：刁长江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。第三人（被执行人）：连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港海州区新孔路3-2号。法定代表人：徐玉佳，董事长。委托诉讼代理人：孙晓峰，公司员工。原告江祥旺与被告东海县新航建筑装饰工程有限公司（以下简称新航公司），第三人连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江祥旺及其委托诉讼代理人田萍、李烨，被告东海县新航建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人张延思、刁长江，第三人宝翔公司的委托诉讼代理人孙晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：连云港市海州区人民法院受理新航公司与宝翔公司承揽合同纠纷一案，于2016年4月29日作出（2016）苏0706民初1061号民事判决书，判决宝翔公司于判决生效后十日内给付新航公司欠款5075026.02元及利息。判决生效后，海州区人民法院根据新航公司的申请，于2016年4月29日立案执行，执行案号为（2016）苏0706执2821号。2019年1月9日，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07执监361号执行裁定书，将该案以及新航公司与宝翔公司债权转让纠纷一案即（2017）苏0706民初3654号民事判决指定由本院执行。2019年4月2日，本院对（2016）苏0706民初1061号民事判决立案执行，执行案号为（2019）苏0722执1398号；对（2017）苏0706民初3654号民事判决立案执行，执行案号为（2019）苏0722执1397号。2019年11月1日，本院作出（2019）苏0722执1398号之十执行裁定书，裁定查封被执行人宝翔公司所有的备案在连云港云诚置业担保有限公司名下的位于海州区产。2019年11月1日作出（2019）苏0722执1398号《执行公告》，责令房屋占有人限期腾出房屋。原告江祥旺以其系该房产所有权人为由提出执行异议，认为该房产在法院查封之前于2010年11月20日已经卖给了原告，2013年7月12日所有购房款已经交给宝翔公司，请求中止对宝翔财富广场5号楼一单元301室房产的执行。本院作出(2020)苏0722执异10号执行裁定书驳回异议请求，后江祥旺向本院提起执行异议之诉。原告江祥旺向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于连云港市海州区产）为原告所有，并停止对该财产的强制执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告宝翔公司于2010年11月20日签订投资入伙协议书，双方约定原告入伙投资15万元，作为宝翔财富广场投资入伙资金，被告宝翔公司以其开发的5号楼一单元301室房屋作为担保，在获得预售许可后，原告可以选择将投资款转为购房款。2013年7月12日，原告与被告宝翔公司签订《预约合同》，预约购买宝翔财富广场5号楼一单元301室房屋，房屋面积138.93平方米，预约单价4550元，预约总价632132元，并于同日原告向被告宝翔公司缴纳该房购房款17万元，故从原告向被告缴纳购房款时，双方已经确立了事实上的商品房买卖合同关系。2014年11月12日，被告宝翔置业向原告实际交付房屋，原告于当日缴纳了装修垃圾清运费、公用水电费共计578元给被告宝翔公司物业公司。2015年1月20日,原告与被告宝翔公司就剩余购房款签订《协议书》，双方约定剩余购房款312132元，其申由被告宝翔置业用欠原告的工资133700元，余款178400元由原告指示程明洲付款至被告宝翔公司总经理孙晓峰账户。故，本案涉案房屋的购房款原告己经全部给付完毕。原告接收房屋后对房屋进行了简单的装修，并于2016年春节后实际入住。原告从2016年4月份开始即开始缴纳水电费一直至令，原告其家人一直生活在该房屋内，因此，该房屋依法属于原告的合法财产。被告东海县新航建筑装饰工程有限公司因与被告宝翔公司债权转让纠纷一案由连云港市中级人民法院指定贵院执行，贵院于2019年11月1日作出（2019)苏0722执1398号之十执行裁定书，裁定查封本案涉案的房产。在执行过程中，原告作为案外人已经提出了执行异议，并提供了买卖房屋的相关证据，但贵院以原告提交的证据材料不能证明其已付清购房款为由驳回了原告的异议申请。原告认为，作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，是否付清购房款并不是唯一的评判标准，根据《最高入民法院关于办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告提供的证据足以排除被告对该财产的执行。现原告为了维护自己的合法权益，特诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告新航公司辩称：1、原告与被告宝翔公司在本案中具有密切的利益关联，是利益共同体，二者相互配合意在规避人民法院的依法执行；2、被告宝翔公司针对本案有出尔反尔的行为，缺乏起码的诉讼诚信；3、本案所涉原告向被告宝翔公司投入的入伙投资款项不仅仅造就了二者之间共同利益，而且昭示了被告宝翔公司的相关行为已涉嫌刑事犯罪；4、原告提交的相关证据远不能证实其对案涉房产拥有足够的实体权利、并足以排除人民法院的强制执行。综上，我方恳请法院驳回原告诉讼请求。第三人宝翔公司陈述：1、原告买房是真实的，当时原告是我公司驾驶员，其入伙协议早已转变为购房款；2、被告新航公司提出我公司出尔反尔，当时公司其他人员提供的房产资料被东海法院查封，是在不知情的情况下提供的房产，我们正在纠正，提供其他房产给被告新航公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：连云港市海州区人民法院（2018）苏0706执异260号执行裁定书载明，海州区人民法院在执行新航公司与宝翔公司承揽合同纠纷案件过程中，查封了宝翔公司所有的登记在云城公司名下位于宝翔财富广场第5号楼1单元301室（丘号02101053-1）等房产。云城公司提出异议并提交备案的商品房买卖合同予以证明，但未举证支付价款、在查封之前合法占有该不动产、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等证据。海州法院认定云城公司虽在查封前（2014年4月23日至2014年4月28日期间）与宝翔公司签订了书面买卖合同并办理预售备案登记，但其并未举证证明其支付价款、在查封前合法占有该不动产、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋等证据，于2018年11月20日裁定驳回了其异议请求。另查明，原告江祥旺名下有位于新浦区产，登记日期2001年6月22日。还查明，2020年7月6日原告江祥旺缴纳312132元至我院账户，备注江祥旺购房款。本案争议焦点为：江祥旺对案涉房产的诉求是否符合《最高入民法院关于办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十八条、第二十九条的规定的情形。关于该争议焦点：原告举证投资入伙协议书及收据，证明2010年11月20日其与宝翔公司签订入伙协议，原告入伙投资金额为15万元，宝翔公司以其开发的宝翔财富广场5号楼1单元301室房屋（即案涉房产）作为担保，在宝翔公司获得预售许可证对外公布后15日内原告可选择将投资款转为购房款，同日缴纳15万元给宝翔公司，宝翔公司出具的收据;举证预约合同、收据、协议书、宝翔公司证明、银行转账凭证，证明2013年7月12日其与宝翔公司签订预约合同，约定购买案涉房产，房屋面积138.93平方米，房屋单价4550元/平方，房屋总价632132元。原告认为该预约合同包括了双方当事人的名称和姓名、房号、面积、数量和价款，符合合同构成的要件。预约合同签订当天，原告选择将之前缴纳的15万元转为购房款，并向宝翔公司支付17万元购房款，宝翔公司出具收据一份。2015年1月20日原告与宝翔公司签订协议书，确认至此时原告尚欠的购房款312132元，由被告欠原告的工资133700元抵冲（宝翔公司出具证明确认其欠原告2012年5月至2015年工资共计133700元），余款178400元原告同日指示程明洲将该余款付款至宝翔公司总经理孙晓峰账户，至此购房款原告已经全部付清；原告举证连云港宝生物业管理有限公司出具的收款收据及原告亲戚支付宝水费缴纳凭证、幸福中央物业服务处证明及物业费收据、照片，证明2014年11月12日宝翔公司已交案涉房屋交付给原告，原告收到房屋后便向相应的物业公司缴纳了装修垃圾清运费、公用水电费共计578元，原告自2016年春节后入住房屋，自2016年4月开始一直按时缴纳水费，电费开始是临时用电不需要缴纳，自2017年12月至今一直按时缴纳电费，并缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日物业费，综合证明原告一直居住在案涉房屋内。被告新航公司对原告所举证据质证意见为：鉴于原告与宝翔公司的特殊身份关系，对其举证的涉及到宝翔公司出具的证据不予认可。投资协议本身不具有合法性，17万元投资款没有对应的银行转款凭证；原告与宝翔公司之间没有商品房买卖合同，预约合同之外还应该签订正式的买卖合同，预约合同的内容表明，原告支付剩余款项的条件是双方签订正式合同之后，本案中双方没有签订正式的合同，便付清所谓尾款，不符合常理，同样缴纳17万元也没有银行转账凭证，对于关于宝翔公司出具的欠原告工资的证明，也没有提交劳动关系及发放工资的证据，该证明内容显示自2012年就拖欠原告工资，之后几年原告还陆续支付相关款项严重不合常理，不能证明其欠原告工资13.37万元，对于程明洲支付孙晓峰的178400元转账记录，认为真实性有异议且与本案无关；对于连云港宝生物业管理有限公司出具的收款收据及原告亲戚支付宝水费缴纳凭证，房屋交付应该提交宝翔公司向原告交付的书面手续，水电费支付真实性无法确认，不能证明是原告支付，付款单位应该是宝翔公司，而原告陈述是其亲戚的支付宝支付不合常理，幸福中央物业服务处证明及物业费收据、照片，物业处证明盖的是宣传通知章证据形式不合法，应该提供电子或其他缴纳的凭证，物业费收据没有原件不予认可，照片没有原始载体，无法证明拍摄时间地点及相关内容。被告新航公司举证：2018苏0706执异260号民事裁定书，明案涉房产在2018海州区人民法院采取查封措施后，案外人连云港市云城房产置业担保有限公司作为案外权利人向海州区人民法院提出过执行异议，法院查明2014年宝翔公司与云城公司就案涉房产签订商品房买卖合同且进行了网签备案即预售登记。如原告系宝翔公司的员工，原告应当知道案涉房产存在法律规定的权利受限的情况；举证原告向本院提交的执行异议申请书及2019年12月6日原告接受本院调查谈话笔录，证明原告此前提出执行异议时，承认案涉房产余款未缴纳，并表示可以将余款提交法院用于执行，但后来原告否认了该说法，称房款缴清，充分证明其举证不真实，在法院调查谈话时又称之前原告没有在家是其亲戚书写的异议申请书，其亲戚不知道具体款项是否已经付清所以书写错误，原告的该辩解明显不符合常理，即便是真是的也证明有大量余款未支付；举证不动产登记证明，证明原告名下自2001年至今名下有位于海州区产，本案所涉房产并非原告唯一用于居住的房屋，结合原告在诉状及诉讼材料上都写明的居住在该房屋内，表明原告目前未居住在案涉房产内，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第29条规定。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，原告举证的其与宝翔公司之间就案涉房产签订的是预约合同，该预约合同(2013年7月12日签订)内容有双方名称、预约房号、面积、单价、总价，并约定双方以宝翔公司的通知为准签订买卖合同，如原告预期未来办理，则认为解除预约合同，退回预约金等。从本案证据看，原告与宝翔公司在该预约合同签订之后并没有签订正式的买卖合同，且宝翔公司于2014年4月23日至2014年4月28日期间又与云城公司对案涉房产签订的买卖合同并进行备案登记，法律上以及事实上原告与被告就案涉房产签订正式的房屋买卖合同均具有障碍，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该预约合同不符合买卖合同的构成要件；其次，原告举证的用于证明其合法占有案涉房产的证据并不充分，原告在庭审中陈述自2016年便居住在案涉房屋内，但其举证的缴纳相关水电费用支付记录并非原告本人，且其举证的幸福中央物业服务处出具的证明所加盖的印章为幸福中央物业服务处宣传通知章，也没有注明联系人，不能达到其证明目的；第三，因案涉房产在原告与宝翔公司签订预约合同之后，宝翔公司与云城公司签订了买卖合同并进行了网签。根据宝翔公司出具的证明称原告系其员工，原告对此是否知情，是否对未办理过户登记存在过错也不能证明；第四，原告名下还有其他房产。综上本院认为原告的诉求不符合相关法律的规定，其举证不足以证明其对案涉房产享有实体权利，不能够排除执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江祥旺的全部诉讼请求。案件受理费10121元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费10121元。账户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  蔺玉林审 判 员  葛 婧人民陪审员  刘 宏二〇二〇年七月二十四日书 记 员  韩 丹