锡林浩特市人民法院   民事判决书   （2020）内2502民初1103号   原告：锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司。   法定代表人：许某。   委托代理人：康某，内蒙古理想律师事务所律师。   被告：锡某，住锡林浩特市。   委托代理人：娜某，住锡林浩特市，系被告妻子。   原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业公司）与被告锡某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司委托代理人康某，被告锡某委托代理人娜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告2012年7月15日至2020年12月31日的住宅物业费（101个月零16天）共计9510元，滞纳金按3%收取，9510*3%=285元，总欠物业费9795元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月15日，被告与锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同约定原告对位于锡林浩特市巴彦查干办事处的鑫泰苑小区的商住户和住宅户及车库提供物业服务与管理，并约定物业服务费普通住宅每平米1元/月，电梯住宅每平米1.6元/月，车库每平米0.85元/月。被告系鑫泰苑小区业主，自2011年7月15日开始被告就一直享受原告对鑫泰苑小区的物业管理服务，而被告却拒绝交纳物业费，经原告多次催要被告均置之不理。被告的行为严重影响了原告的物业服务工作，严重损害了原告及其他业主的权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。   锡某辩称，交纳物业费是业主的义务，但首先物业服务要到位，原告没有尽到物业服务公司应尽的义务，因此业主在法律规定的情况下，有权拒绝交纳物业费。1.房屋在入住时就存在质量问题，在验收报告上已经注明门窗不合格，但一直没有进行修缮。2.公共区域存在问题。3.服务态度恶劣。4.物业和承建方是否是独立的个体，如果为单独个体，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由相关部门责令改正、给予警告、罚款等处罚措施；如果不是单独个体，开发商以拒交物业费为由拒绝交付房产证，没有任何道理。原告这样的服务、态度，被告不可能交纳物业费，如果种种问题都解决了，被告愿意交纳物业费。综上，业主没有享受到物业所提供的优质服务，有权拒绝交纳物业费。   本院经审理认定事实如下：2012年7月21日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《鑫泰物业·前期物业管理合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为三年，自2012年8月2日起至2015年10月23日止。合同明确了物业基本情况、委托管理服务事项、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利和业务、管理目标、管理服务费用、违约责任等其他事项。其中合同第十七条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1元/月·平方米”。后于2017年7月2日，原告鑫泰物业公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）续签《鑫泰物业·前期物业管理合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为三年，自2017年7月2日起至2020年7月2日止。其中合同第十七条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1元/月·平方米”。2011年7月15日，原告鑫泰物业公司、锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司、原业主唐国庆均在入住手续会签单中签字确认，原业主按照住宅楼入住收费项目及标准全额交纳了物业服务费等费用。原告作为物业服务企业在鑫泰苑小区从事物业服务，在物业管理服务期间，履行了物业公司的日常服务工作，维持锡林浩特市鑫泰苑小区的正常使用。   另查明，被告系锡林浩特市鑫泰苑小区D-3号楼3单元202室的业主，自2011年7月15日即办理入住手续，一直由原告鑫泰物业公司提供物业管理服务。住宅建筑面积为93.66平方米。自2012年7月15日至2020年6月3日止，被告一直未向原告交纳物业费。   本院认为，原告鑫泰物业公司与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司签订和续签的《鑫泰物业·前期物业管理合同》，是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对鑫泰苑小区包括被告锡某在内的所有业主具有约束力。本案原告作为物业管理企业，对锡林浩特市鑫泰苑小区进行了物业管理服务。自被告入住以来，一直接受原告鑫泰物业公司提供的物业服务，其应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。虽原告仅提供了期限自2012年8月2日起至2015年10月23日止的《鑫泰物业·前期物业管理合同》，和期限自2017年7月2日起至2020年7月2日止的《鑫泰物业·前期物业管理合同》，并未提供2015年10月24日至2017年7月1日期间的物业服务合同，但被告认可自2011年7月15日开始，截止至本案审理之日，原告均在该小区提供物业管理服务。结合原告的诉讼请求和被告未交纳物业费的期间，在合同约定的期间内，被告共计8944.5元【2012年7月15日至2020年7月2日的物业费（93.66平方米×1元／平方米·月×95.5个月）】未向原告鑫泰物业公司交纳物业费，本院对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求在查明范围内予以支持。关于原告主张的滞纳金，2012年8月2日和2017年7月2日签订的《鑫泰物业·前期物业管理合同》均未约定违约金，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，结合双方提供的证据及系列案审理情况，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据物业服务合同，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，本院酌定适当减少被告10%的物业费。现根据物业服务合同及物业服务的实际情况，被告应当交纳的物业费为8050元。被告在审理中以房屋质量、物业服务不到位等问题而拒交物业费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。当然，原告作为物业服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。被告作为原告提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告交纳物业管理服务费用的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：   一、被告锡某于本判决生效之日起10日内向原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司支付自2012年7月15日至2020年7月2日的物业服务费8050元；   二、驳回原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告锡某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。   审 判 员  史彦彬   二〇二〇年七月二十四日   书 记 员  包 磊   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条    当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条    当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条    建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条    经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。