文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8426号            原告              原告：青岛安康物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区黄河三路79号3号楼5单元102户,统一社会信用代码91370282065066422U。      法定代表人：赵恒正，总经理。      委托诉讼代理人：邱月君，男，1957年2月13日出生，系原告原告。                  被告              被告：于燕，女，1978年10月21日出生，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告于燕支付2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2 787元、违约金215.12元、路灯费100元、水费617元，共计3 719.12元；2、诉讼费、律师费被告承担。                  事实和理由              2015年1月1日，原告与即墨市环秀苑业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告为即墨区环秀苑居民小区提供物业管理服务，受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告于燕系即墨区环秀苑小区业主，房屋面积64.5平方米。被告于燕自2015年1月起拒不交纳物业服务费，截至2019年12月共欠物业服务费2 787元、违约金215.12元、路灯费100元、水费617元，合计3719.12元。经原告催要被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              我是环秀苑小区业主，面积是64.5平方米。我不交物业费的原因主要就是对物业服务不满意，1、我长期不在房屋中居住，2012或者2013年的时候当时我怀孕6个月，因为楼道没有灯我回去拿东西的时候看不清路摔倒导致流产。为这个事我去找站长，站长说我活该，双方为此还发生了争执报警了，站长说我打她，我抱着孩子没有打她。2、从2003年就发现房屋漏水，厨房、厕所一直漏水，楼上用水我家就漏，物业不管。物业说会帮着我们修，修了很多年也没给修好，过了保修期了也没找开发商给我们修。3、我们的地下室漏水，一直被水泡着，找物业反映物业说是下水管被老鼠咬破了。物业一直没给处理，我就把厨房的上水阀关了，物业才找人来把水管修了。墙面漏水长毛一直没给修。4、小区监控不好使，调出来的监控根本看不清车牌号，根本找不到是谁把我的车给撞了。5、很多年以前物业刷墙给我的车上滴了很多白点，具体发生在哪一年记不清了，找物业反映物业就是不管。                  认      定      的      事      实                    被告于燕系青岛市即墨区环秀苑小区业主，房屋面积64.5平方米。原告青岛安康物业管理有限公司自2015年起为即墨区环秀苑小区提供物业管理服务。      2015年1月1日，（甲方）即墨市环秀苑业主委员会与青岛安康物业管理有限公司（乙方）签订《物业委托服务合同》，合同约定原告为环秀苑居民小区提供物业服务，物业服务内容包括：小区大门、围墙以内的庭院和各单位内（分户门以外）的公共卫生的保洁服务；小区垃圾的清运；公共绿化物维持性的管理；本物业服务区域内的公共区域内的公共安全的协助防范工作；公共/公用部位和设施、设备正常运行中的管理维护；公用部位和设施、设备发生维修事宜时依照法律法规提供咨询和引导性的服务。物业服务费采取包干制，交费办法为每个年度的物业服务费由业主和物业使用人主动到物业服务站一次性交纳，时限为从每年的元月一日起至六月三十日止。对在每一个服务年度的最后一日仍未交纳物业服务费的业主，如无正当合法理由，则从次一服务年度的每一日开始累积逾期交纳的日数，并按应交纳的金额每日加收3‰的违约金。物业服务费按原规划建设的用途和物业的建筑面积收交，住宅物业0.7元/月/㎡，公共照明（即路灯）的耗电费2.00元/户/月；空置房物业服务费的教授标准按照物业的性质及相应的收费标准予以全额收交。合同自2015年1月1日起生效，有效期限为3年。当合同约定的期限届满时，若属非因乙方的原因导致本小区无法或没有签订新的《物业服务合同》，乙方可单方作出延续本合同的决定并按本合同第四款（即“物业服务费收费标准的调整”）的有关约定实施。关于物业服务费收费标准的调整，由甲、乙双方协商直接进行调整，正常情况下，上调年度的收费标准，乙方应在每一个服务年度届满前的二个月以信函、公告、敬告等形式告知甲方，甲方应以同样的形式予以及时的回应，并自乙方告知之日起的一个月内（即在下一个服务年度开始之前），就新年度的收缴标准签订协议。该协议同时对双方权利和义务、物业管理移交事项等进行了约定。      2018年1月1日，（甲方）即墨市环秀苑业主委员会与青岛安康物业管理有限公司（乙方）续签《物业委托服务合同》，合同内容与2015年1月1日签订的《物业委托服务合同》一致。2019年1月1日，环秀苑业主委员会发布《关于环秀苑调整物业费结果的公示》，主要内容为：环秀苑于2018年开始做调整物业费的准备工作，并按山东省、青岛市及即墨区的相关规定，将调整物业费的相关事宜书面知悉区管辖的政府部门。并于将环秀苑的调价方案做征集，对未及时提交征集意见的业主/住户，服务处张贴了征集时间截止的温馨提示。此次意见征集得到了广大业主的支持与配合。此次调整物业费，符合山东省、青岛市及即墨区的相关规定。此结果将从2019年1月1日开始，环秀苑小区物业费按0.8/月/㎡收取。      被告于燕自2015年起停止交纳物业服务费。环秀苑小区水费由物业公司代收代缴，于燕长期不交纳水费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛安康物业管理有限公司经被告所在小区的业主委员会选聘为即墨区环秀苑小区提供物业管理服务，被告于燕作为青岛市即墨区环秀苑小区业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照《物业委托服务合同》约定支付相应的物业服务费用。      被告于燕主张原告服务存在瑕疵并拒交物业费，关于被告的该抗辩理由，因原告于2015年入驻环秀苑小区，原告入驻以前被告与前物业服务单位之间的纠纷与原告无关，原告不应以此作为拒交物业服务费的理由。被告专有区域漏水、长毛的维修义务人并非原告，被告不应向原告主张维修义务。庭审中，原告明确表示从未对小区楼面进行过粉刷，被告也无证据证实原告造成了其车辆损失，对于被告的该抗辩意见本院不予采信。现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，但原告对环秀苑小区实行统一管理、综合服务，服务随着时间的推移而持续进行，服务成果始终处于变化之中且难以量化，不能以某一时间点或某项服务内容来判断物业服务整体质量。物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中被告所主张的拒交物业服务费理由不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。综上，被告的抗辩事由本院不予采纳。被告于燕未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，但被告未交纳物业服务费系因对原告服务存有异议，故本院对原告关于违约金的主张不予支持。      原告要求被告支付2015年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费、路灯费符合物业服务合同约定和法律规定，本院予以支持，相应金额认定为物业服务费   2 787元【64.5元平方米×0.7元/平方米/月×12个月×4年+64.5元平方米×0.8元/平方米/月×12个月】，路灯费100元（20元/年×5年）。      关于原告主张的水费，环秀苑小区水费由物业服务公司代收，且水费交纳以小区为单位，故原告作为环秀苑小区物业服务为被告垫付水费后有权向被告追偿。但原告在本案中主张的代缴水费事实发生于2015年1月1日之前，此期间提供物业服务的并非原告，故原告要求被告向其支付代缴水费本院不予支持。用水人有义务按期缴纳水费，庭审中，原告认可未缴纳水费的事实并明确表示可以“抄表算钱”，原告可在明确被告具体用水量及垫付金额后向其主张。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告于燕于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛安康物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2 787元、路灯费100元，合计2 887元；      二、驳回原告青岛安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告于燕负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔  婧                                                        二0二0年七月十日                   书 记 员   于梦娇