福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2689号 上诉人(原审原告)：泉州市煜盛物业管理有限公司,住所地福建省德化县龙浔镇程洋街108号503室. 法定代表人：周斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：林笑男，1950年11月25日出生，住福建省德化县，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈艳红，女，1989年3月24日出生，汉族，住福建省德化县，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：邓明省，男，1965年3月19日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫龙，福建泓源律师事务所律师。 上诉人泉州市煜盛物业管理有限公司（以下简称煜盛公司）因与被上诉人邓明省租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院(2020)闽0526民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 煜盛公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项判决内容；2.支付煜盛公司一审诉讼请求，即要求邓明省从2019年7月1日起到实际移交日止每月12000元标准支付煜盛公司占用费；3.一、二审诉讼费用由邓明省承担。事实和理由：一审法院判决要求邓明省将占用的2间冻库退回给煜盛公司、邓明省从2019年7月1日起计算占用费是正确的，但判决要求邓明省每月按2176元标准支付煜盛公司占用费、并应扣除疫情防疫期间减免3个月的租金是错误的。一、关于占用费的标准问题。2013年12月2日，邓明省与德化县市场服务中心签订一份“市场摊位租赁合同”，合同期满以后，邓明省与德化县市场服务中心没有续签租赁合同，但邓明省继续占用该冻库，并以原租金标准继续向德化县市场服务中心缴交到2019年6月31日止的租金。2019年4月3日，煜盛公司与德化县市场服务中心签订一份“承包经营合同书”，德化县市场服务中心把原南门农贸市场发包给煜盛公司承包经营，承包期间为15年。承包合同约定自承包合同签订后5日内德化县市场服务中心应把南门农贸市场移交给煜盛公司管理使用，移交后南门农贸市场的所有租金归煜盛公司所有，但实际上煜盛公司是2019年7月1日起正式接管南门农贸市场。本案煜盛公司与邓明省没有签订租赁合同，邓明省从2019年7月1日起占用煜盛公司的承包场所，应从2019年7月1日起依法煜盛公司支付占用费，这是正确的。但一审法院以邓明省与德化县市场服务中心签订的租赁合同约定的每月2176元标准，判决要求邓明省应每月支付煜盛公司2176元占用费，这是错误的。煜盛公司与邓明省没有存在租赁合同关系，一审法院以邓明省与德化县市场服务中心签订的租赁合同为依据认定诉争的冻库每月占用费标准为2176元，没有事实和法律依据。煜盛公司在一审诉讼期间已经提供证据证实诉争的冻库目前每平方米的租金已经到达300元，邓明省占用的冻库40平方米，每月占用费到达12000元，由于邓明省的无理占用已经造成煜盛公司每月实际经济损失12000元，应支持煜盛公司要求邓明省每月支付占用费12000元的诉讼请求。二、关于疫情防控期间减免3个月的占用费问题。一审法院依据德化县人民政府的有关文件精神判决认定煜盛公司应免除邓明省疫情防控期间3个月的占用费，没有任何事实依据和法律依据，判决结果错误。首先，德化县《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》适用减免三个月租金的对象是“承租县国有资产用于经营性的用房”，本案是煜盛公司与德化县市场服务中心签订承包经营合同，本案享受减免3个月租金的对象是煜盛公司，不是邓明省。其次，德化县政府的文件内对疫情防控期间减免3个月租金是有一定条件和应具备相应程序的，邓明省是否具备减免3个月租金的条件尚未确定，不应由法院直接判决予以减免。其三，在疫情防控期间被上诉人对诉争冻库正常经营、正常使用，没有受到任何影响，不存在应减免3个月租金的条件和理由。其四，煜盛公司是否减免租金是煜盛公司应根据具体情况不同，由煜盛公司自行确定的，不应由法院直接判决予以减免。三、一审法院对本案诉讼费用的承担判决不正确。本案煜盛公司的一审诉讼请求具有充分事实依据和法律依据，应全部依法支持，一审诉讼费用应全部由邓明省承担。 邓明省辩称：一、一审法院以德化县市场服务中心与邓明省签订的《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》为依据，判决占用费为每月2176元是正确的。合同到期后，已经转为不定期租赁合同，租金应按原合同履行。煜盛公司要求按每月12000元计算，没有事实和法律依据。二、一审法院判决占用费应扣除疫情防控期间减免3个月租金，并无不当。根据《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第三条第10款规定“减轻中小微企业租金负担。疫情防控期间，对于承租县属国有资产用于经营性的用房，给予减免3个月租金”。案涉的两间冻库属于德化县××市场，属于县属国有资产。三、一审法院对诉讼费用的分担并无不当。四、邓明省已将案涉冻库退还德化县市场服务中心并交接清楚，故邓明省仅需以每月2176元的标准支付从2019年7月1日至2020年5月20日的占用费。 煜盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除煜盛公司和邓明省的租赁合同关系；2.要求邓明省向煜盛公司租赁的市场外南后街第151-153号2间冻库退回给煜盛公司；3.要求邓明省支付自2019年7月1日起至移交之日止每月租金12000元,其中计算到2020年2月1日止的租金9×12000元=108000元，2020年2月2日以后到实际移交日止按照月租金12000元占用费计算；4、由邓明省承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2013年12月2日，德化县市场服务中心与邓明省签订一份《市场摊位(店)租赁合同（冻库）》。合同约定，德化县市场服务中心将南门农贸市场后街约30平方米冻库出租给邓明省经营冷冻行业，经营范围为冻库。租赁时间五年，自2013年12月2日到2018年12月1日止。本摊位（店）租金（包含卫生费、垃圾处理费）为每月1880元，第三年起以上年度的月租费为基数年递增5%，水费、电费及其它规费另行计算等。租赁期满后，邓明省继续租赁该冻库，但未再续签租赁合同，租金缴交至2019年6月。自2019年7月1日起，邓明省未交纳租赁费用。 2019年4月3日，德化县市场服务中心（甲方）与煜盛公司（乙方）签订一份《承包经营合同书》。合同约定，甲方将位于德化县××市场资产（具体范围以及附属设施以实地实物为准，财产移交清单、照片作为本合同附件由甲方、乙方共同签署确认）承包给乙方经营，乙方根据本合同的约定享有经营管理权及收益权。由煜盛公司承包德化县市场服务中心所有的南门农贸市场，承包期限15年，自德化县××市场改造后实际进驻时间时起。甲方给予乙方为期150天（自2019年6月1日至2019年10月30日）的改造升级装修期，此期间不计算承包金。甲方应于合同签订后5日内向乙方移交市场及市场的全部资料。自本合同生效之日起的承租商户的承包金所有权归乙方所有并向乙方直接支付，如甲方已收取，于本合同生效十五个工作日前退还给乙方等。德化县××市场升级改造工程于2019年11月20日完成。 一审法院认为，煜盛公司与德化县市场服务中心签订的《承包经营合同书》，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。德化县市场服务中心与邓明省签订的《市场摊位（店）租赁合同（冻库）》期满后，由邓明省继续租赁，但未续签租赁合同，视为不定期租赁，按原租赁合同继续履行。2019年4月3日，煜盛公司与德化县市场服务中心签订德化县××市场《承包经营合同书》，合同签订后，煜盛公司与邓明省未签订租赁合同，由邓明省继续使用该冻库。本案中，邓明省系向德化县市场服务中心租赁南门农贸市场后街约30平方米冻库，现德化县市场服务中心将南门农贸市场承包给煜盛公司经营管理及收益权，但煜盛公司与邓明省未签订租赁合同，故煜盛公司要求解除与邓明省的租赁合同关系，缺乏依据，予以驳回。邓明省向德化县市场服务中心租赁冻库已期满，未与承包德化县市场服务中心的煜盛公司签订租赁合同，煜盛公司要求邓明省退还市场外南后街第151-153号2间冻库，不违反法律规定，予以支持。煜盛公司要求邓明省支付自2019年7月1日起的租金，因煜盛公司与邓明省未签订租赁合同，该租金应为占用费，该占用费可按德化县市场服务中心与邓明省签订的租赁合同的租金计算（每月1880元），在第三年起以上年度的月租费为基数年递增5%计算，至2018年的月租金为2176元。即邓明省应自2019年7月1日起，每月支付给煜盛公司占用费人民币2176元至退还该冻库止。另，参照德化县《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第三条第10项规定，疫情防控期间，对于承租县属国有资产用于经营性的用房，给予减免3个月租金。邓明省的辩解意见予以部分采信。 综上所述，煜盛公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邓明省应在判决生效后五日内将德化县××市场外南后街第151-153号2间冻库退回给煜盛公司；二、邓明省应在判决生效后十五日内支付煜盛公司占用费每月人民币2176元（自2019年7月1日起至退还冻库止，其中应扣除疫情防控期间减免3个月租金）；三、驳回煜盛公司的其他诉讼请求。案件受理费2460元，由煜盛公司负担2280元，邓明省负担180元，限于判决生效后七日内向法院缴纳。 本案二审中，煜盛公司提交如下证据：《德化县委办公室文件关于做好六稳工作的若干意见》，证明：减免款项是拨给煜盛公司，煜盛公司再视情况减免，并非百分百减免。邓明省质证称：真实性没有异议，一审时有提供过，一审法院就是根据该文件作出减免三个月租金。邓明省提供如下证据：《证明》，证明：邓明省已于2020年5月20日将案涉两间冻库退还给德化县市场服务中心。煜盛公司进行质证称：确认该证据。 对当事人二审提交的证据，本院经审查认为，煜盛公司提交的《德化县委办公室文件关于做好六稳工作的若干意见》，一审法院已进行认定，本院不重复认定。对邓明省提供的《证明》予以采信，可以证明邓明省已于2020年5月20日将案涉两间冻库退还给德化县市场服务中心。 对一审认定的事实，双方当事人均无异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认。 本案二审当事人的争议焦点为：煜盛公司诉求的租金或占用费的计算标准以及疫情期间应否减免三个月租金? 本院认为，煜盛公司与德化县市场服务中心签订《承包经营合同书》，形成合法、有效的租赁合同关系，双方当事人均应信守合同。上述合同期满后，双方未另行签订租赁合同，但邓明省继续租赁案涉冻库。依照《中华人民共和国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故邓明省的租赁期限转为不定期租赁。煜盛公司与德化县市场服务中心于2019年4月3日签订《承包经营合同书》，煜盛公司并于2019年7月1日起正式接管南门农贸市场。鉴于煜盛公司与邓明省未另行签订租赁合同。因此，煜盛公司与邓明省之间的权利义务应按《承包经营合同书》继续履行。诉讼中，邓明省已于2020年5月20日将案涉两间冻库退还给德化县市场服务中心，煜盛公司对该事实予以确认。因此，本院依法认定煜盛公司与邓明省之间形成的租赁合同关系于2020年5月20日解除。邓明省自2019年7月1日起，未支付租金。因此，邓明省应以每月2176元的标准向煜盛公司支付2019年7月1日——2020年5月20日的租金，计21020.16（2176元Ｘ9.66个月＝21020.16元）。案涉《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》第三条第（十）规定，疫情防控期间，对于承租德化县××房，给予减免3个月租金。案涉冻库属于德化县××房，邓明省要求3个月租金，理据充分，本院予以支持。综上，邓明省应向煜盛公司支付尚欠的租金合计14492.16元（21020.16元-2176元Ｘ3个月＝14492.16元） 综上所述，煜盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省德化县人民法院(2020)闽0526民初260号民事判决； 二、邓明省应在本判决生效后十日内支付泉州市煜盛物业管理有限公司租金14492.16元； 三、驳回泉州市煜盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2460元，由泉州市煜盛物业管理有限公司负担2130元，邓明省负担330元，限于本判决生效后五日内向法院缴纳。二审案件受理费2460元，由泉州市煜盛物业管理有限公司负担2130元，邓明省负担330元，限于本判决生效后五日内向法院缴纳。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年七月三十日 书记员  庄晓思 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。