广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初28778号原告：广东衡溢投资有限公司，住所地广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座2608单元。法定代表人：黄涛，经理。委托诉讼代理人：谢银辉，系该司职员。被告：范炼祥，男，1992年9月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟煜，系广东一粤律师事务所律师。被告：庄希明（曾用名：庄禧明），女，1977年3月9日出生，汉族，住深圳市南山区。被告：吴喜荣，男，1968年11月10日出生，汉族，住上海市闵行区。原告广东衡溢投资有限公司诉被告范炼祥、庄希明、吴喜荣追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢银辉、被告范炼祥的委托诉讼代理人钟煜到庭参加诉讼。被告庄希明、吴喜荣经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东衡溢投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、三被告向原告偿还房屋维修基金314536.95元；二、三被告承担本案诉讼费。事实理由：原告原所有的“广东省广州市天河区中山大道中XXX室”房产（以下简称涉案房产）受浙江省宁波海事法院依法拍卖成交。原告查得浙江省宁波海事法院发布的（2019）浙72网拍20号公告第六条载明“标的物过户登记……其余一切费用（包括但不限于标的物拖欠的物业费、水、电、汽、卫、有线电视及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担……直至合同履行完毕。”截止至2019年7月11日，三被告并未将上述维修金款项偿还给原告，且多次沟通未果。我方要求被告承担房屋维修基金的依据，是由于我方作为该大厦的开发商，依据建设部、财政部关于住宅专项维修基金管理办法及广州市物业维修基金管理的相关规定，该部分维修基金的支付是属于政府强制性要求开发企业进行垫付的费用，并且明确规定该费用未进行专项基金转入，房屋不得交付使用。同时，上述规定明确维修基金未计入成本，由开发企业向购房人另行计收。综上，三被告未按上述规定履行，现上述房屋维修金已由原告垫付，故请求法院判令三被告偿还原告已支付的维修金。被告范炼祥辩称，一、拍卖物业处置单位宁波海事法院仅要求买受人承担过户时可能需要缴纳的房屋维修金即不缴纳不能过户的税费。因为拍卖公告以及拍卖须知，均告示由买受人自行办理过户手续以及承担过户时需要缴纳的税费。如果买受人在办理过户时有关部门要求买受人必须缴纳房屋维修金，则买受人必须缴纳。如果过户时有关部门没有要求买受人需要缴纳房屋维修金，则买受人无需缴纳。二、宁波海事法院未要求买受人需向原告补偿此前已经缴纳的房屋维修金。从拍卖公告、拍卖须知以及宁波海事法院盖章出具的《答复》内容均可以得出以下结论，宁波海事法院从未要求买受人需向原告补偿此前就上述拍卖物业已经缴纳的房屋维修金。三、纵观全国司法拍卖实践，均未要求买受人需补偿被执行人此前已缴纳税费（包含房屋维修金）。全国任何区域的司法拍卖均未要求买受人需要补偿被执行人此前已经缴纳的税费（包含房屋维修金）。作为司法拍卖处置单位的人民法院既不可能也从未作出该要求。四、按现状评估就已经将拍卖物业的全部情况（包含房屋维修金等税费缴纳情况）计算入评估价中并最终由被执行人获益。我国的司法拍卖是按照现状拍卖评估的，现状就已经包含了该拍卖物业的一切情况，比如已缴纳税费情况、未缴纳税费情况等。且这些情况均统一考虑在评估价中。具体到本案，原告为本案拍卖物业所缴纳的税费（包含已缴纳的房屋维修金）均是本案拍卖物业价值的组成部分，评估价亦体现并计算在内。且评估价越高，越能带动成交价的提高，最终也使得被执行人清偿的债务越多，被执行人也因此获益。五、按现状拍卖已将拍卖物业的全部情况（包含房屋维修金等税费缴纳情况）考虑在内，买受人支付的成交价就是该拍卖物业全部现状的对价。按现状拍卖，无论该拍卖物业的现状是好是坏，是否已缴纳相关费用。只要是拍卖成交时确定的现状，买受人均需接受。具体到本案，原告在拍卖之前为本案拍卖物业所缴纳的税费（包含已缴纳的房屋维修金）均属于本案拍卖物业现状的一部分，买受人支付的成交价就是该拍卖物业全部现状的对价，买受人已经为此支付了对价，故不存在还需再额外补偿给原告已缴纳房屋维修金的说法。六、本案拍卖物业系司法拍卖处置，司法拍卖活动是由宁波海事法院组织。拍卖成交款是由宁波海事法院收取并分配。拍卖条件以及起拍价等均系宁波海事法院设定，广东衡溢投资有限公司在司法拍卖中仅仅是被执行人的角色。七、买受人与原告并不存在任何商品房买卖合同，即使有买卖合同条款也仅存在宁波海事法院与买受人之间。本案拍卖物业系由宁波海事法院处置。买受人与原告就价格、条款等既没有也无需任何协商。买受人将本案拍卖物业过户至其名下亦无需原告的任何配合。八、没有任何法律法规规定，原告有权强制要求买受人补偿其缴纳的房屋维修金。任何法律均没有权力赋予一个民事主体向另一个民事主体强行收取相关费用的权利。有关法规也仅规定建设单位出售房屋时，应在商品房买卖合同中与买受人约定维修资金由买受人全额交存。该规定适用有三个前提条件：1.建设单位出售新楼（原告在拍卖中并非建设单位的身份，而是将自有物业出租多年的被执行人身份；本案拍卖物业并非新楼，而是由原告出租15年，租期已实际履行了4.5年的旧楼）；2.需要约定商品房买卖合同（本案没有签订商品房买卖合同，更何况出售方系宁波海事法院）；3.需要有买受人全额交存维修资金的合同条款（实际上并无该条款，即使是类似合同条款的拍卖公告以及拍卖须知均无该条款）。本案司法拍卖并不符合这些前提条件。九、买受人没有合同义务补偿原告此前缴纳的房屋维修金。买受人既没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有约定需补偿房屋维修金的条款。买受人没有与原告签署任何合同，也没有约定任何合同条款。因此不存在对原告的“合同义务”。十、原告为其自持经营出租物业缴纳房屋维修金是其义务。原告与广州博裕物业管理有限公司的代表XXX签订租约，期限自2015年3月1日至2029年2月28日，共计15年。截止至2019年6月，原告实际履行租期为4.5年。换言之，原告作为拍卖物业的产权人已经实际享受了拍卖物业的租金收入，且一直在实际使用拍卖物业并获得收益，原告缴纳房屋维修金是其本分。故恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告庄希明、吴喜荣未答辩，亦未提交证据。经审理查明：2012年3月1日，原告支付XX花园二期中山大道中XXX房产的物业专项维修资金314536.95元，并提交了广州市物业专项维修资金交存凭证。上述房产原登记在原告名下，案外人中国光大银行股份有限公司宁波分行为抵押权人。2017年11月20日，宁波海事法院作出（2017）浙72民初1781号民事判决书，判决该分行对上述涉案房产享有抵押权，有权就上述涉案房产拍卖、变卖价款优先受偿。2019年4月18日及5月27日，宁波海事法院就拍卖涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告均显示：拍卖依据（2018）浙72执2号执行裁定书；带租拍卖，标的物现有中影影院、多兰网咖两家商户经营；标的物登记过户手续由买受人凭法院出具的执行裁定书自行办理，转户过程中应向税务部门缴纳税费，交易双方按照税法规定各自负担（需由卖方承担的税费，由买方先行支付，法院依据买方支付的由税务机关开具的票据从执行款中优先拨付）；其余一切费用（包括但不限于标的物拖欠的物业费、水、电、气、卫、有线电视及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担等内容。后三被告拍得涉案房产。2019年6月27日，宁波海事法院作出（2018）浙72执2号之一《执行裁定书》，裁定：解除对广东衡溢投资有限公司所有的位于广州市天河区中山大道中XXX房房地产的全部查封措施，该房产归买受人范炼祥、庄希明、吴喜荣按份共有，其中范炼祥占40%、庄希明和吴喜荣各占30%等。2019年8月14日，宁波海事法院执行局向被告范炼祥出具《答复》如下：“就你及孙艳平、庄希明、吴喜荣四人竞拍的本院（2018）浙72执2号、3号执行裁定所拍卖的位于广州市天河区中山大道中XXX1室、XXX2室两处房地产的公告中所提及的‘六、其余一切费用（包括但不限于……及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担。’具体含义及本院拍卖公告中有无要求买受人需向广东衡溢投资有限公司补偿此前就上述拍卖标的物已缴纳的房屋维修金的问题答复如下：一、应由买受人承担的房屋维修金仅指过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金，如果过户时有关部门没有要求买受人缴纳房屋维修金，则买受人无需承担。二、本院拍卖公告中未要求买受人需向广东衡溢投资有限公司补偿此前就上述拍卖标的物已缴纳的房屋维修金。”2019年8月9日，涉案房产过户登记至三被告名下，为三被告按份共有，其中，范炼祥占40%、庄希明和吴喜荣各占30%。本院认为，首先，宁波海事法院就拍卖涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告显示：过户时可能需要缴纳的房屋维修金由买受人承担。上述拍卖公告未要求买受人需向原告补偿其已缴纳的房屋维修金。其次，该法院执行局答复，应由买受人承担的房屋维修金仅指过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金，如果过户时有关部门没有要求买受人缴纳房屋维修金，则买受人无需承担。且拍卖公告中未要求买受人需向原告补偿此前已缴纳的房屋维修金。再次，涉案房产已于2019年8月9日过户至三被告名下。即使三被告需缴纳房屋维修金，也应当由有关部门要求其缴纳，并存入有关部门指定的维修资金专户。综上，原告要求三被告向其偿还房屋维修基金314536.95元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持并予以驳回。被告庄希明、吴喜荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广东衡溢投资有限公司的诉讼请求。案件受理费6018元，由原告广东衡溢投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎丹玲人民陪审员  梁细女人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年七月十日书 记 员  许燕慧赵芬