湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初298号原告石卉，女，1980年6月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。原告周小攀，男，1978年3月7日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。原告黄磊，男，1988年10月27日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上述三原告共同委托诉讼代理人何松林，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会。代表人海翼至尊（一期、二期）业主委员会。负责人刘绍山，主任。委托诉讼代理人马璐，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：特别授权即参加诉讼、代为提出反诉、代为调解、代签代收法律文书。委托诉讼代理人喻卫雄，该业主大会委员。代理权限：特别授权即参加诉讼、代为提出反诉、代为调解、代签代收法律文书。被告随州市曾都区东城办事处。住所地：随州市青年路48号。法定代表人孙罡，主任。委托诉讼代理人代浩军，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告随州市曾都区东城办事处文峰塔社区居委会。住所地：随州市曾都区文峰塔社区。负责人吴福刚，主任。委托诉讼代理人聂晓明，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人周波，系该社区居委会委员。代理权限：一般代理。被告海翼地产（随州）有限公司。住所地：随州市编钟大道一号传媒中心大楼3层。法定代表人冯晨，董事长。委托诉讼代理人金念，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人吕新星，湖北神农律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。原告石卉、周小攀、黄磊与被告海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会(以下简称：海翼业主大会)、随州市曾都区东城办事处（以下简称：东城办事处）、随州市曾都区东城办事处文峰塔社区居民委员会（以下简称：文峰塔居委会）、海翼地产（随州）有限公司（以下简称：海翼公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石卉、周小攀、黄磊的共同委托诉讼代理人何松林，被告海翼业主大会的委托诉讼代理人马璐、喻卫雄，被告东城办事处的委托诉讼代理人代浩军，被告文峰塔居委会的委托诉讼代理人聂晓明、周波，被告海翼公司的委托诉讼代理人金念、吕新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石卉、周小攀、黄磊诉称，原告所在小区，业主户数2067户,2019年5月31日被告东城办事处接到随州市住建局《海翼汉东至尊（一期、二期）组织召开首次业主大会会议的通知》后，启动组织成立业主大会会议筹备组。在产生业主代表的过程中，程序违法，自行拟定业主代表产生方式，参与推选的仅有67户业主，不符合推选的实质要件。2019年8月26日至10月16日，东城办事处违反法律规定推选业主代表成立业主代表大会。根据《物业管理条例》规定，业主代表的产生方式应当由业主大会决定，但曾都区东城办事处自行拟定“入户调查推选”方式推选业主代表，据东城办事处陈述，入户调查358户，共推选46名业主代表。该推选方式不符合法律规定，推选的46名业主代表只能代表358户业主，不能代表全体业主。2019年10月17日，东城办事处张贴《选举公告》，确定召开业主大会时间为2019年11月2日，后私自将时间改为2019年11月5日，但变更后的时间未向全体业主告知，即召开业主大会的时间未提前15日告知全体业主。2019年11月5日，东城办事处主导召开业主代表大会，参加会议人员为46名业主代表及筹备组组成人员，会议在没有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的情形下，表决通过了业主公约或管理公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则，并成立业主委员会、推选业主委员会主任及副主任。业主大会上述决定的通过未达到“双过半”原则，以上事实表明，业主大会成立程序违法，因此业主大会期间通过的各项决定也不符合法律规定，侵害了原告作为业主的合法权益。现诉至法院，请求依法判令：1、依法确认被告二、三、四在筹备召开海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会期间行为违法，且侵犯了原告的知情权、表决权、选举及被选举权；2、撤销海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会作出的决议即业主公约或管理公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、成立业主委员会等；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、撤销海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会作出的决议即业主公约或管理公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、成立业主委员会的决定；2、本案诉讼费由被告承担。被告海翼业主大会辩称，1、原告认为业主大会筹备、决议存在违法，其知情权、表决权、选举与被选举权受到侵犯，与事实不符。海翼汉东至尊小区一期、二期符合组织成立业主大会条件，申请后随州市住房和城乡建设局即通知东城办事处，在东城办事处、文峰塔居委会的组织下，业主大会依法进行筹备并召开，通过相关决议并进行业主委员会有关选举。整个过程均按照法律规定的程序依法进行，进行公告、多次入户调查，并通过业主代表大会召开会议、进行选举，对相关工作进行了备案，整个筹备、成立、决议均遵守法律规定，没有违法情形。上述事宜进行公告、备案，并有入户调查，业主对此均知情，原告在起诉状中也自认东城办事处和业委会筹备组均有事实入户调查，并在各楼栋通告栏发布全员公告，其认为侵犯知情权显然与事实不符。三原告对业主大会相关事宜漠不关心，业主代表大会不参加也未推荐成为业主代表，应视为自愿放弃相关权利。在东城办事处及××筹备组的组织下，楼栋推选了业主代表参加业主大会，并进行选举，其选举、决议均符合相关程序和实质要件，原告要求撤销相关决议没有依据。2、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》相关规定，业主大会的筹备、成立、决议均是在办事处、居委会组织下进行的，该行为应属于行政行为。原告如对业主大会筹备、相关决议不服，应向办事处、居委会提起知情权诉讼后，另行向其提起行政诉讼，而非本案一并起诉，因此对原告撤销之诉不应受理，应予驳回。东城办事处、文峰塔居委会组织业主大会召开、决议整个过程也符合法律规定，推举了业主代表，代表相关楼栋进行业主大会相关事宜投票，其表决也应代表楼栋业主的意思，参加、表决的比例均符合法律规定，并对相关结果进行了公示、备案，也得到了业主的认可。综上，原告的诉讼请求不应一并处理，且其诉求不符合事实，请求依法驳回。被告曾都区东城办事处辩称，1、东城办事处不是本案适格被告，原告起诉东城办事处属诉讼主体错误；2、东城办事处的涉案属行政指导行为，属于不可诉行政行为；3、原告方诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院不予支持；4、原告方乱用诉权，造成东城办事处诉讼成本损失，无端耗费了东城办事处大量的人力物力，包括但不限于律师代理费，请求法院对原告方予以训诫，责成原告方赔偿东城办事处因诉讼引起的经济损失。被告文峰塔居委会辩称，原告将与本案毫无事实和民事法律关系的文峰塔居委会列为被告参加诉讼显属不当，也浪费了诉讼资源、造成了财政经费开支，并导致文峰塔居委会无端应诉所造成的不必要的经济损失，实属错误。据此，请求法院依法驳回原告对文峰塔居委会的起诉。被告海翼地产公司辩称，1、海翼地产公司非本案适格主体，本案是业主撤销权纠纷，其请求撤销对象为“海翼业主大会作出的决定”，对应的主体是业主大会，答辩人仅是开发商，原告起诉答辩人主体错误，请法院驳回原告对答辩人的诉讼请求；2、海翼汉东至尊业主代表大会召开确实存在违法行为，海翼地产公司作为业主大会筹备组成员之一，曾多次劝阻无效。通过海翼地产公司工作人员汪巧（业主大会筹备组组成人员）向海翼地产公司汇报情况及海翼地产公司代理人亲访东城办事处杨春梅主任（业主大会成立指导人员）调查，了解到2019年5月27日，海翼汉东至尊（一期、二期）业主代表向随州市住房和城乡建设局提出申请，要求召开业主大会。东城办事处接到随州市住建局《海翼汉东至尊（一期、二期）组织召开首次业主大会会议的通知》后，启动业主大会筹备组工作。2019年6月27日至2019年7月14日，东城办事处抽调12名专职网格员对海翼汉东小区890户业主进行入户调查，其中186名业主不参与、197名业主以不熟悉为由拒绝、440名业主不开门、67名业主参与调查，东城办事处便在67名愿意参加的业主中推选了5名筹备组业主代表。2018年8月17日，东城办事处在小区内部张贴“业主大会筹备组成员名单”，分别为：东城办事处代表：杨春梅、饶秀华；业主代表：邱明寺、刘绍山、邓新建、余辉、喻卫雄；文峰塔社区代表：周波；建设单位代表：汪巧。2019年8月26日至2019年10月16日，东城办事处又以“入户走访”的方式推选业主大会的业主代表，本次入户调查358名业主，推选了46名业主代表。2019年10月17日。筹备专班在小区内部张贴《公告》，确定于2019年11月2日上午九点在文峰塔社区一楼会议室召开业主代表大会。后召开时间变更为2019年11月5日，对更改后的时间未告知全体业主。2019年11月5日，业主大会筹备组成员及46名业主代表在文峰塔社区会议室召开了海翼汉东至尊首届业主代表大会。期间，参与人员将海翼地产公司代表汪巧强赶出会议室，会议室外有其他业主欲参加本次业主代表大会，被东城办事处以“非业主代表”为由拒之门外。会议通过了业主大会议事规则、管理公约，选举了业主委员会并推选了业主委员会主任、副主任。经审理查明，原告石卉、周小攀、黄磊系海翼汉东至尊（一期、二期）小区业主，其所在的海翼汉东至尊小区（一期、二期）（以下简称：海翼小区）房屋总套数为3351户，总建筑面积487500平方米，已销售住房2067户。2019年5月27日，该小区部分业主代表向随州市住房和城乡建设局提出申请，要求召开业主大会选举成立业主委员会。随州市住房和城乡建设局向被告东城办事处下达了《海翼汉东至尊（一期、二期）组织召开首次业主大会会议的通知》，2019年5月31日被告东城办事处接到上述通知后，遂启动业主大会相关筹备工作。2019年6月26日至7月17日，被告东城办事处组织网格员对海翼小区790户业主进行了入户调查，征求业主意见，其中有业主签字，也有业主拒绝配合、参与。2019年8月17日，东城办事处在海翼小区内部各楼栋张贴“业主大会筹备组成员名单”，分别为：东城办事处代表：杨春梅、饶秀华；业主代表：邱明寺、刘绍山、邓新建、余辉、喻卫雄；文峰塔社区代表：周波；建设单位代表：汪巧。2019年8月至10月期间，东城办事处以“入户走访”的方式推选业主大会的业主代表。2019年10月17日，海翼业主大会筹备专班在海翼小区内部张贴《公告》，确定于2019年11月2日上午九点在文峰塔社区一楼会议室召开业主代表大会，后召开时间变更为2019年11月5日，对更改后的时间未告知全体业主。2019年11月5日，业主大会筹备组成员及44名业主代表在文峰塔社区会议室召开了海翼小区首届业主代表大会，业主大会通过了业主公约（管理公约）、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、成立业主委员会等决定。庭审中，被告海翼业主大会为证明其业主大会召开程序合法向法庭提交如下证据：1、随州市住建局通知；2、筹备组公示名单复印件；3、业委会选举结果复印件、选票14张复印件、选票本案登记表；4、业主代表推荐名册。被告文峰塔居委会向法庭提交如下证据：入户调查征求意见表440份复印件。本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件受理的范围；二、海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会的选举程序是否合法。本院认为：关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”，又对前述规定中的“合法权益”进行了扩张性解释，将“合法权益”细分为实体权益以及程序权益。三原告作为小区业主，认为业主大会选举成立业委会及通过管理公约、议事规则等相关决定的程序，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，未达到“建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，三原告基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，因此，其诉请具有法律依据。本案中，虽然东城办事区、文峰居委会等部门在海翼业主大会的召开中进行了指导协调，但海翼业主大会的选举结果并非是上述机构作出的，其指导协调行为亦不应被认定为可以提起行政诉讼的具体行政行为。综上，本案应属于人民法院受理民事案件的范围。关于争议焦点二，1、法律规定，选举业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告文峰塔居委会提交的440份入户调查征求意见表、被告海翼业主大会提交的四份证据，均无法反映出参与业主专有部分建筑面积的统计数字，也未提供相应的统计材料，且根据海翼地产公司陈述海翼小区实际购房业主为2067户。海翼业主大会提交的现有证据无法证实业主大会召开、选举程序达到“建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”；2、海翼业主大会原定召开时间为2019年11月2日，后改期为2019年11月5日，对于改期原因，庭审中被告海翼业主大会及东城办事处均未作出合理解释，也未提交证据证实业主大会召开时间改期向全体业主进行了公示。综上，海翼业主大会提交的相关证据，不足以证实其成立、召开及选举程序符合法律规定，因此，其应承担举证不能的法律后果。综上，本院认为，海翼业主大会召开及选举过程不合法，其作出的相关决定无法代表小区业主的真实意愿，依法应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：撤销海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会作出的业主公约（管理公约）、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则及成立海翼汉东至尊小区·（一期、二期）业主委员会的决定。案件受理费80元，由海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  盛 圆人民陪审员  苏功茂人民陪审员  裴 涛二〇二〇年七月六日书记 员代  佳 霓