大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初2918号原告：大连宏安物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道金泉路989号1单元10层4号。统一社会信用代码：91210213089058419N。法定代表人：王宝新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：季绍维，男，1964年3月9日生，该公司员工，住辽宁省大连市金州区。被告：胡凤娟，女，1985年8月10日出生，户籍地：黑龙江省龙江县，现住辽宁省大连市金州区。原告大连宏安物业管理有限公司与被告胡凤娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后。依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告大连宏安物业管理有限公司的委托诉讼代理人季绍维、被告胡凤娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连宏安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告自2018年8月1日至2019年12月6日物业费1258元，违约金1000元、滞纳金3.77元，共计2261.77元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《物业服务委托合同》约定大连宏安物业管理有限公司为金州区站前街道宝林凤凰城提供物业管理服务。合同约定物业管理服务费的收费标准为住宅1.58元/平方米，含电梯费。合同约定若业主欠费，有权停止对其服务和进行法律诉讼。被告于2018年8月1日至2019年12月6日欠付大连市金州区x号楼x单元x楼x号xx平房屋共计1258元物业费，经多次催缴始终没有交费。另双方约定违约应赔付对方违约金1000元。原告已按约定提供服务合同，曾采取多种方式向被告索要物业管理费，但被告至今未交付，故诉至法院。被告胡凤娟辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、关于支付物业管理服务费。自原被告双方签订《大连市前期物业管理服务协议》以来，原告的物业服务一直未达到合同约定的服务标准以及质量要求，前期物业服务协议中第二条和第三条约定了物业服务标准和质量要求，对于物业服务各方面均有明确约定，小区内的物业服务没有任何一项符合要求。因此，即使在双方协议未终止时，原告的物业服务一直没有达到协议约定的标准和约定的质量要求，原告应当承担违约责任，故被告不应支付所有的物业费。另外，根据原被告双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》中第17条明确约定：本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。而被告所在的金普新区站前街道新里程社区的宝林凤凰城小区，首届业主委员会于2018年6月21日正式成立，后业主委员会经合法程序组织更换原告物业公司，并选举新的物业企业即大连万象美物业管理有限公司开发区分公司。2018年10月30日金普新区站前街道新里程社区的宝林凤凰城小区业主委员会与大连万象美物业管理有限公司开发区分公司签订《宝林凤凰城物业服务合同》。自此原被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》终止，原告已经将其保洁及保安在2018年10月26日撤离案涉小区不再提供服务，小区内环境明显可见的脏乱差。虽然原告将保洁保安遣散，但原告仍然把持小区内物业应当移交的相关手续及物业用房的钥匙等，拒绝移交，并不撤离，经业委会多次催告均拒绝退出、移交。自2018年11月1日大连万象美物业管理有限公司开发区分公司将保洁与保安等进驻到案涉小区，并提供卫生、门卫服务，但原告却将物业的水、电、采暖均切断，而万象美物业公司员工在没有电、暖气的寒冷的条件下仍然坚守岗位为小区服务。2018年11月12日，金普新区站前街道新里程社区的宝林凤凰城小区业主委员会与大连宏安物业管理有限公司签订《协议》，其中监督部门为大连金普新区站前街道新里程社区委员会，协议约定：1、原告同意于2019年1月12日退出宝林凤凰城的物业服务，并做好一次性全部交接工作；2、2019年1月1日之前业主委员会全力配合原告做好移交、退出的相关工作；3、移交、退出期间，原告须保证宝林凤凰城一切公共区域相关设备、设施完好并可正常使用。原告没有按照其承诺仍拒绝退出、移交。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”被告与原告的《大连市前期物业管理服务协议》已经于2018年10月26日终止，但拒绝退出、移交，原告自此不再提供物业服务，即使提供服务被告也不需要支付原告物业服务费。2、关于违约金1000元。被告不存在违约情况，原告双方签订的协议于2018年10月26日终止。本案中存在违约的是原告，原告并没有按照《大连市前期物业管理服务协议》提供有效，合理的物业服务，导致被告无法享受到《大连市前期物业管理服务协议》约定的服务标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年6月28日，原告大连宏安物业管理有限公司与案涉小区开发商辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》，约定由原告接管坐落于大连市金州新区金港路南侧的宝林凤凰城项目包括住宅、公建组成的综合性小区的物业管理工作。2014年7月31日，被告与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告就大连市金州区宝林凤凰城1号楼1单元14楼2号，建筑面积46.3平方米的房屋提供物业服务，收费标准为：每平方米1.58元/月。合同第九条约定，……（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；……（七）任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方1000元的违约金；造成对方经济损失的，应给与经济赔偿。合同第十七条约定，本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2018年8月1日起，被告未再向原告交纳物业费。2018年6月21日，金普新区站前街道办事处出具大金站办业会（2018）第3号文件，批准设立金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会（以下简称“凤凰城业委会”）；同日，金普新区站前街道办事处向金普新区物业和维修资金管理中心发出通知，通知内容为具体明确业委会委员的任期和成员名单；2018年6月23日，凤凰城业委会即向宝林凤凰城小区全体业主发布公告，告知业委会已经合法成立。2018年9月18日，凤凰城业委会向大连豪斯沃克物业管理有限公司等多家物业服务企业发出投标邀请函，参与宝林凤凰城小区物业服务项目的竞标；2018年9月25日，凤凰城业委会向全体业主发出通知，通知全体业主针对选聘物业服务公司等事项进行投票表决；通知公示期满后，凤凰城业委会组织业主投票表决是否同意更换物业服务公司，随后并组织业主投票表决选聘哪家物业公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月18日，凤凰城业委会对宝林凤凰城更换物业投票结果进行公示，在692张选票上，同意更换的票数为483票，占选票的69.80%，其面积为37514.08平方，占面积的61%；另外，不同意更换为34票、占比4.91%，无法联系为144户、占比20.81%，弃权票31票，占比4.48%；同时对新物业服务企业选票结果公示，在同意更换物业的483张选票中，大连万象美物业管理有限公司开发区分公司得票421票、其面积为34605.81平方、占业主56.3%，大连豪斯沃克物业管理有限公司得票62票、其面积为2908.27平方、占业主4.7%；公示期满后，业主同意选聘大连万象美物业管理有限公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月26日，凤凰城业委会向原告正式提出解聘物业通知函，原告拒绝签收；2018年10月28日，凤凰城业委会将通知函留置送达到原告处。2018年10月30日，凤凰城业委会与大连万象美物业管理有限公司签订物业服务合同。2018年11月12日，在站前街道的组织协调下，凤凰城业委会与原告之间针对宝林凤凰城小区撤场工作商定达成协议，原告同意于2019年1月12日之前退出宝林凤凰城小区的物业服务，并承诺做好一次性全部交接工作。2019年1月12日，原告没有按照协议约定办理交接手续且拒不撤场，凤凰城业委会向全体业主公示并要求被告履行义务并承担一切法律责任；因原告不履行交接义务，拒不撤场，宝林凤凰城小区业主联名向有关部门反映问题。2018年12月14日，大连金普新区经济发展局向凤凰城业委会发出告知书告知凤凰城业委会，2014年至2018年12月3日，原告没有物业收费备案；2018年12月10日，大连金普新区城乡建设局向凤凰城业委会发出政府信息不存在告知书，告知凤凰城业委会，大连金普新区宝林凤凰城1#-8#建筑没有建筑竣工验收备案手续。上述事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》及被告提供的（2019）辽0213民初530号已生效民事判决书及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。本院认为，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告与案涉小区开发商，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》；同时，被告与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，上述协议内容未违反法律规定，对原被告均具有约束力。根据上述协议内容，原告为被告提供物业服务，被告应按照协议约定向原告交纳物业费。但2018年10月30日，凤凰城业委会与大连万象美物业管理有限公司于签订物业服务合同，根据《前期物业管理服务协议》“本协议至业主委员会与其选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”的约定，案涉《前期物业管理服务协议》于2018年10月30日终止，原被告之间的物业服务合同关系终止。因此，被告欠付的物业费应为《前期物业管理服务协议》履行期间2018年8月1日至2018年10月30日的222元（1.58元×46.3平方米÷30天×91）。关于原告主张的2018年10月31日以后的物业费，经查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案原告在物业服务合同的权利义务终止后拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后即2018年10月31日以后的物业费及违约金等，无法律依据，因此，原告诉讼请求中《前期物业管理服务协议》终止前的物业费本院予以支持，终止后的物业费不应得到支持。关于原告主张的违约金及滞纳金，经查认为，《前期物业管理服务协议》约定业主未按约定交纳物业费的违约责任为从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，原告主张被告同时支付违约金及滞纳金无事实依据，且被告未交纳物业费系由于与原告在物业服务等问题上存在纠纷,并非无故拒交,故对原告该项诉讼请求,不予支持。关于被告认为案涉小区物业服务一直未达到合同约定的服务标准以及质量要求，不同意交纳物业费的辩解意见。本院认为，被告作为该小区业主，合同存续期间已经享受了原告提供的服务，合同存续期间理应支付费用。本案中，被告陈述原告管理存在瑕疵，但原告行为不构成重大缺陷或违约，被告以此拒交物业费依据不足，故对被告的此项辩解意见不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告胡凤娟自本判决生效之日起十日内支付原告大连宏安物业管理有限公司物业服务费222元；二、驳回原告大连宏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。诉讼费30元（原告已预交），由被告胡凤娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨慧超二〇二〇年七月二日书记员  丛中笑