湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初1035号 原告：澧县澧阳街道珍珠社区居委会。 法定代表人：宋贻武，珍珠社区居委会负责人。 委托诉讼代理人：胡一飞，湖南中锋律师事务所律师。 被告：肖双武，男，1971年5月15日出生，汉族，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师。 被告：澧县福双酒店管理有限公司，住所地：澧县澧阳街道办事处珍珠居委会珍珠路**。 法定代表人：周乃万，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐志兵，湖南城头山律师事务所律师。 被告：澧县明凯酒店有限公司，住所地：澧县澧阳街道办事处珍珠居委会珍珠路**。 法定代表人：蔡建军，该公司经理。 原告澧县澧阳街道珍珠社区居委会（以下简称珍珠居委会）与被告肖双武、澧县福双酒店管理有限公司（以下简称福双公司）、澧县明凯酒店有限公司（以下简称明凯酒店）房屋买卖及租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告珍珠居委会法定代表人宋贻武及其委托诉讼代理人胡一飞与被告肖双武的委托诉讼代理人任小强、被告福双公司委托诉讼代理人唐志兵、被告明凯酒店法定代表人蔡建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告珍珠居委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同义务，将“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店”的“珍珠源大酒店”主楼西临珍珠路占地845.18平米的门面裙楼，分割登记在原告名下；2、判决被告支付房屋租金56万元；3、判决被告承担连带责任。事实和理由：珍珠居委会为改善社区人居环境和办公条件，利用社区3308.78平米划拨用地及相邻的2643.78平米出让土地（2010年9月25日取得建设用地使用权），申请建设“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”，获得核准后，因缺乏资金建设，于2011年12月24日与被告肖双武签订《建设工程项目合作合同》，共同合资、合作开发“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”。双方约定，珍珠居委会提供2643.78平米出让土地建设用地，肖双武承担建设工程的全部资金，共同修建珍珠社区综合大楼。大楼主楼1-9层房屋产权及以出让方式取得的国有土地使用权、地下车库归肖双武所有，如大楼加层，其产权亦归肖双武所有。大楼裙楼临街面1-3层、社区办公楼1-3层的房屋产权及国有土地使用权归珍珠居委会所有。裙楼通往主楼大厅的房屋产权及土地使用权（包括1-3层）归肖双武所有，占地面积为120平米，办理产权的费用由肖双武承担。工程竣工后，珍珠居委会享有产权的临街面裙楼必须出租给肖双武自主经营，年租金28万元。双方签订合同时，肖双武支付300万元作为部分土地出让金。合同签订后，肖双武成立了由其控股的福双公司，以福双公司名义履行与珍珠居委会签订的合同。2012年2月11日，珍珠居委会依约将2643.78平米出让土地使用权转移至福双公司名下。主楼由规划的9层实际建成12层，裙楼由3层建成4层。2014年3月17日，澧县城市建设管理工作领导小组向澧县规划局、国土局、房管局发出《关于珍珠源国际大酒店“两违”处置的情况说明》，针对其超规划建设，应补缴规费、土地出让金及罚款合计4098842元。2014年7月1日，珍珠居委会与肖双武、福双公司签订《补充合同》，约定，1、原合同租赁期间更改为2015年6月1日至2035年5月31日；2、西面临街面第4层房屋产权归珍珠居委会所有；3、西面临街面第4层房屋建筑面积806平米，每平米成本价1250元，总建筑成本1007500元；4、第4层每年租金50000元；5、珍珠居委会以西面临街面第4层房屋租金抵偿建筑成本。2015年2月12日澧县规划局（2015）5号《关于珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店规划建设有关情况的说明函》确认珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目总用地面积5772.02平米，珍珠社区服务平台行政划拨用地面积3308.78平米，澧县珍珠源大酒店用地面积2463.24平米。经规划部门初步验收，珍珠居委会实际使用行政划拨用地面积2463.60平米，建筑面积1258.17平米，福双公司占用珍珠居委会行政划拨面积845.18平米。2015年澧县城市办同意对改变用地性质的划拨用地按“两违”程序处置，由国土局评估出让，评估出让底价164万元，由珍珠居委会补缴出让金至“两违”财政专户。2015年4月14日，珍珠居委会与福双公司就845.18平米改变用途的土地的问题达成《土地转让协议合同》，约定：1、珍珠居委会同意将西面裙楼845.18平米划拨土地转让给福双公司；2、土地完成整合、办理总证后，福双公司给珍珠居委会办理845.18平米土地上房屋的房产、地产证；3、经评估该宗地作价56万元；4、所有费用由福双公司支付；5、土地整合完成后，地上建筑依法处理。2015年4月15日，珍珠居委会与肖双武、福双公司达成《补充协议》，1、原合同签订的条款不变；2、土地转让所产生的费用由肖双武、福双公司全部承担；3、综合验收合格、取得房产、地产后，不超过两年内给珍珠居委会办理房屋产权证和土地使用权证；4、肖双武、福双公司给珍珠居委会出具800万元欠条作为办证保证。当日，肖双武、澧县明凯酒店有限公司共同出具了800万元的欠条。2015年8月11日，福双公司将澧县珍珠社区综合大楼主楼及裙楼房地产登记在自己名下。未按约定给珍珠居委会办理845.18平米土地上应得房屋的房地产证。被告的违约行为，严重损害原告合法财产权利，请求人民法院判决支持原告诉讼请求。 被告肖双武辩称，原告珍珠居委会与被告肖双武达成合资合作开发“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”属实，合资合作项目合同签订后，为履行合同成立了福双公司代位履行与珍珠居委会合同，后续补充合同能够证明原告承认福双公司为实际合同签订、履行人。肖双武合同权利义务已概括转移给福双公司。原告要求有限公司与公司股东同时承担责任，没有法律依据。被告以出具欠条的方式为福双公司的产权登记行为作担保，不具有担保合同效力。请求人民法院驳回原告对肖双武的诉讼请求。 被告福双公司辩称，福双公司是与原告签订、履行合同的主体，是案涉房屋的实际登记所有权人，是本案唯一适格被告。原告没有取得房屋产权，无出租房屋主体资格，被告不存在向原告支付租金的问题。案涉财产已经被人民法院查封，原告诉求办理过户手续的主张已无法实现。原告仅向被告提供出资425万元，未提供土地进行合作开发，本案所涉开发用地均系福双公司以国有土地出让方式取得，其中主楼2463.78平米，福双公司于2012年2月22日以725万元出让金取得。裙楼用地845.18平米，福双公司于2015年7月2日以129.29万元取得。2011年12月24日原告与肖双武签订的《建设工程项目合作合同》，2014年7月1日原告与肖双武、福双公司签订《补充合同》及2015年4月14日签订的《补充协议》，因违反《城市房地产管理法》第40条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第2款、第16条规定，应认定为无效合同。本案应当按无效合同原则处理，即返还财产，不能返还的依据过错原则赔偿损失。请求人民法院驳回原告对福双公司的起诉。 被告明凯酒店辩称，明凯酒店并非本案适格被告。案涉房屋产权登记在福双公司名下，明凯酒店没有义务也没有能力为原告办理房屋产权过户登记。 本院经审理认定事实如下：珍珠居委会为改善社区人居环境和办公条件，利用社区3308.78平米划拨用地及相邻的2643.78平米出让土地（2010年9月25日取得建设用地使用权），申请建设“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”，获得核准后，因缺乏建设资金，于2011年12月24日与被告肖双武签订《建设工程项目合作合同》，共同合资、合作开发“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”。双方约定，珍珠居委会提供2643.78平米出让土地建设用地，肖双武承担部分国有土地出让金及建设工程的全部资金，共同修建珍珠社区综合大楼。大楼主楼1-9层房屋产权及以出让方式取得的国有土地使用权、地下车库归肖双武所有，如大楼加层，其产权亦归肖双武所有。大楼裙楼临街面1-3层、社区办公楼1-3层的房屋产权及国有土地使用权归珍珠居委会所有。裙楼通往主楼大厅的房屋产权及土地使用权（包括1-3层）归肖双武所有，占地面积为120平米，办理产权的费用由肖双武承担。工程竣工后，珍珠居委会享有产权的临街面裙楼必须出租给肖双武自主经营，年租金28万元。双方签订合同时，肖双武支付300万元土地出让金。合同签订后，肖双武成立了由其控股的福双公司，以福双公司名义履行与珍珠居委会签订的合同。2012年2月11日，珍珠居委会依约将2643.78平米出让土地使用权转移至福双公司名下。2012年2月22日，澧县国土资源局与福双公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，福双公司以725万元价格受让该宗土地，面积为2463.24平米。主楼由9层实际建成12层，裙楼由3层建成4层。2014年3月17日，澧县城市建设管理工作领导小组向澧县规划局、国土局、房管局发出《关于珍珠源国际大酒店“两违”处置的情况说明》，针对其超规划建设，应补缴规费、土地出让金及罚款合计4098842元。2014年7月1日，珍珠居委会与肖双武、福双公司签订《补充合同》，约定，1、原合同租赁期间更改为2015年6月1日至2035年5月31日；2、西面临街面第4层房屋产权归珍珠居委会所有；3、西面临街面第4层房屋建筑面积806平米，每平米成本价1250元，总建筑成本1007500元；4、第4层每年租金50000元；5、珍珠居委会以西面临街面第4层房屋租金抵偿建筑成本。2015年2月12日澧县规划局澧规函（2015）5号《关于珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店规划建设有关情况的说明函》确认珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目总用地面积5772.02平米，珍珠社区服务平台行政划拨用地面积3308.78平米，澧县珍珠源大酒店用地面积2463.24平米。经规划部门初步验收，珍珠居委会实际使用行政划拨用地面积2463.60平米，建筑面积1258.17平米，福双公司占用珍珠居委会行政划拨面积845.18平米。2015年澧县城市办同意对改变用地性质的划拨用地按“两违”程序处置，由国土局评估出让，评估出让底价164万元，由珍珠居委会补缴出让金至“两违”财政专户。2015年4月14日，珍珠居委会与福双公司就845.18平米改变用途的土地的问题达成《土地转让协议合同》，约定：1、珍珠居委会同意将西面裙楼845.18平米划拨土地转让给福双公司；2、土地完成整合、办理总证后，福双公司给珍珠居委会办理845.18平米土地上房屋的房产、地产证；3、经评估该宗地作价56万元；4、所有费用由福双公司支付；5、土地整合完成后，地上建筑依法处理。2015年4月15日，珍珠居委会与肖双武、福双公司达成《补充协议》，1、原合同签订的条款不变；2、土地转让所产生的费用由肖双武、福双公司全部承担；3、综合验收合格、取得房产、地产后，不超过两年内给珍珠居委会办理房屋产权证和土地使用权证；4、为确保甲方资产不流失，乙方向甲方出具800万元欠条作为办证保证。当日，肖双武、澧县明凯酒店有限公司共同出具了800万元的欠条。2015年7月2日，澧县国土资源局与福双公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将原珍珠居委会845.18平米的划拨土地以1292900元价格出让给福双公司。2015年8月11日，福双公司将澧县珍珠社区综合大楼主楼及裙楼房地产登记在自己名下。产权证号为：（湘（2016）澧不动产权第0007048、第0007047、第0007015、第0006985、第0006984、第0003142、第0006892、第0007013、第0007014、第0007016））第0006656、第0007013、第0003141号）。未按约定给珍珠居委会办理845.18平米土地上应得房屋的房地产证。 另查明，2015年4月1日，肖双武成立澧县“澧县明凯酒店有限公司”。嗣后，福双公司以登记在其名下的房地产，为明凯酒店、肖双武、腾儒生提供抵押担保，向湖南澧县农村商业银行股份有限公司借款，并办理了抵押登记。2015年5月28日，福双公司与明凯酒店签订《房屋租赁合同》，将主楼及裙楼全部出租给明凯酒店，明款酒店与肖双武向珍珠社区交纳了部分租金。截止2020年5月31日，尚欠租金490000元。 本院认为，原告珍珠居委会与肖双武、福双公司订立《建设工程项目合作合同》，建设“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”（现明凯酒店主楼裙楼）。珍珠居委会以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应当认定合同有效。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，依法应当认定为房屋买卖合同。原告珍珠居委会与被告肖双武签订合同，共同出资建设珍珠社区服务平台及珍珠源大酒店，后被告肖双武控股成立福双公司实际履行与珍珠居委会签订的合同，珍珠居委会未参与工程建设，只按约定分配固定数量房屋，应当认定珍珠居委会购买了福双公司固定数量房屋。珍珠居委会依照双方约定将其分配的西面临街面（裙楼）除通往主楼120平米通道1-3层以外的房屋出租给福双公司经营，双方建立了房屋租赁关系，珍珠居委会系出租人，福双公司系承租人。福双公司与明凯酒店签订房屋租赁合同，将承租原告的房屋（登记在福双公司名下）出租给明凯酒店经营，其行为属转租。明凯酒店及肖双武直接向原告交纳房租，属代替福双公司履行义务。肖双武在本案中不具有出卖人、承租人、转租人身份。只有福双公司与珍珠居委会存在房屋买卖、租赁关系。综上所述，福双公司在整合土地使用权、办理房屋产权证后两年内未按约定将珍珠居委应得的房屋过户至其名下，不按约定支付房屋租金，而视为己有，为他人借款提供抵押担保，不符合法律规定，应承担民事责任。被告肖双武与明凯酒店以出具欠条的方式保证福双公司为珍珠居委会办理过户手续，不具有法律效力。明凯酒店与珍珠居委会没有直接法律关系。不承担民事责任。对原告要求福双公司履行合同义务的诉讼请求，本院予以支持。被告福双公司关于双方合同属无效合同的答辩主张，缺乏法律依据，不能成立。对于珍珠居委会要求肖双武、明凯酒店履行合同及承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十一条、第十六条、第二十五条规定，判决如下： 一、澧县澧阳街道珍珠社区居委会与澧县福双酒店管理有限公司合资、合作共同建设的“珍珠社区服务平台、珍珠源大酒店项目”（现明凯酒店）西面临街面（裙楼）除通往主楼120平米通道1-3层以外的房屋归澧县澧阳街道珍珠社区居委会所有； 二、限澧县福双酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内为澧县澧阳街道珍珠社区居委会办理裙楼房屋（120平米通道1-3层以外）的产权过户手续； 三、澧县福双酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付澧县澧阳街道珍珠社区居委会房屋租金490000元； 四、驳回澧县澧阳街道珍珠社区居委会的其他诉讼请求。 案件受理费47000元，由澧县福双酒店管理有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  邹永新 人民陪审员  李金安 人民陪审员  谢承明 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理  成水友 代理书记员  陈 洪