广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0391民初3175号原告：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：黄淑军，女，公司员工。委托诉讼代理人：符策程，男，公司员工。被告：蔡仲豪，男，1979年5月29日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：王贻远，广东瀚宇律师事务所律师。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）与被告蔡仲豪居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，进行了公开开庭审理。原告中原地产公司的委托诉讼代理人黄淑军、符策程，被告蔡仲豪及其委托诉讼代理人王贻远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产公司向本院起诉请求：1.请求判令被告支付佣金人民币58000元及利息（利息从2017年9月23日始，以佣金58000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年4月28日，在原告居间下，被告作为买方，同案外人卖方陈仁骏签订了关于深圳市福田区福荣路金地海景花园E区36栋12B物业的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》等附属文件，被告向我方出具了《佣金支付承诺书》，承诺向我方支付佣金人民币58000元整。在此次交易中，原告积极协助买卖双方办理各项交易手续，无过错地履行了居间方应尽的通知、协助义务，但被告却拒不支付佣金。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告蔡仲豪辩称，1.《佣金支付承诺书（买方）》是原告的格式条款，依法应作出不利于提供方的解释，被告无须支付佣金。原告没有尽到合理的调查义务或故意隐瞒事实真相，向被告提供了根本无法过户或交易的房地产，导致被告合同目的落空，且遭受将近三年的维权之累。原告根本没有提供积极服务，无权要求佣金。其次，《佣金支付承诺书（买方）》约定“在签署《深圳市二手房买卖合同》之前支付佣金”，但双方都知道签署《深圳市二手房买卖合同》是完成产权交易的必要环节，而本案房屋买卖已经不存在也不可能发生签署该合同的情形，那么根据格式条款，佣金支付的条件和时间也就失去意义。2.涉案房屋买卖合同无法继续履行，是原告的过错，被告无过错，不应支付佣金。原告仅凭产权证书复印件就肯定房屋产权正确无误，且直到2015年5月5日才进一步查档，凭借电脑查询单，就确定产权只属于卖方陈仁骏所有。原告从未向被告提示过卖方的婚姻状况和房屋产权共有状况，只督促被告签署原告版本的格式合同等文件。原告作为专业的房产中介机构，对于卖方婚姻状况、房屋权属状况及当事人的订约能力等订约事项，负有积极调查并据实报告的义务。但原告违反忠实居间义务，疏于调查甚至故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，误导被告签订存在重大履行障碍的合同，损害被告利益，无权要求支付佣金。《二手房买卖合同》签订后，因卖方毁约，被告依法诉诸深圳市福田区人民法院（案号为(2015)深福法民三初字第1319号），请求判令卖方继续履行合同。但不料，卖方在庭审中提出，其妻张霞事先不知情、事后亦不同意追认涉案房产交易，并提供了相应的婚姻证明等证据。因涉案房屋属于陈仁骏和张霞夫妻共同财产，《二手房买卖合同》已经不能继续履行。被告万般无奈，在合同不可能继续履行的情况下，被迫于2016年11月10日变更诉讼请求为卖方支付违约金等。原告应当全面履行的居间义务是促成买卖双方完成房屋的过户手续，达到买卖房屋的最终目的，但该等义务亦因其过错而未完成。故原告主张全额支付佣金，亦显失公平，有悖自愿、公平、等价、有偿、诚实信用原则，甚至会滋生社会道德风险。3.原告起诉已经超过法定的诉讼时效。如上所述，（2015）深福法民三初字第1319号案判决书显示：第一次开庭时间为2016年2月24日，原告出庭且知悉卖方当庭提出其妻张霞不同意涉案房产交易，该合同无法继续履行。换言之，《佣金支付承诺书（买方）》所载之“签署《深圳市二手房买卖合同》之前”支付佣金，这一时间和条件已经不复存在，如若原告执意主张佣金权利，应当从知道或应当知道其权利被侵害之日起，即最晚于2016年2月24日起算，但原告诉状落款时间为2019年6月10日，显然超过了三年的诉讼时效。综上，涉案房屋买卖合同未能继续履行，责任在于原告提供居间服务过程中构成根本违约，而被告无任何过错，请法院驳回原告诉讼请求。同时，被告保留向原告主张承担违约金或赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院查明如下事实：2015年4月28日，陈仁骏（卖方）与蔡仲豪（买方）就深圳市福田区福荣路金地海景花园E区36栋12层B单元的房产签订《二手房买卖合同》一份，中原地产公司为居间人。蔡仲豪向中原地产公司出具《佣金支付承诺书（买方）》一份，承诺内容为：基于中原地产公司在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金人民币58000元。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。本承诺书承诺佣金金额与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》或其他合同不一致的，以本承诺书为准。《二手房买卖合同》签订后，陈仁骏未履行合同约定的义务。蔡仲豪于2015年以陈仁骏为被告，诉至深圳市福田区人民法院，所立案号为（2015）深福法民三初字第1319号，中原地产公司、张霞为该案第三人。蔡仲豪的诉讼请求为：1.陈仁骏继续履行《二手房买卖合同》，将涉案房产过户到蔡仲豪名下，并依约交付房屋；2.陈仁骏支付直至完成涉案房产过户并实际交付之日的延迟履行违约金；3.陈仁骏承担本案诉讼费。2016年11月10日，蔡仲豪变更诉讼请求为：1.解除其与陈仁骏签订的《二手房买卖合同》；2.陈仁骏返还其已付定金400000元并支付违约金936000元；3.陈仁骏支付其因合同不能继续履行而导致的其他损失1384000元；4.张霞对陈仁骏的上述第2、3项金钱支付义务承担连带责任；5.陈仁骏承担本案诉讼费。陈仁骏于该案2016年2月24日的庭审中提出，涉案房产为夫妻共同财产，共有人张霞未同意出售，亦未事后追认。该院查明，陈仁骏与张霞于2008年3月1日在香港登记结婚。涉案房产于2011年4月29日登记于陈仁骏名下。该案判决：1.确认蔡仲豪与陈仁骏于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》于2015年7月28日解除；2.陈仁骏于本判决生效之日起10日内向蔡仲豪返还定金400000元；3.陈仁骏于本判决生效之日起10日内向蔡仲豪支付违约金936000元；4.驳回蔡仲豪的其他诉讼请求。该判决于2017年9月22日生效。被告于2019年8月2日收到原告起诉状。本院认为，被告蔡仲豪为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方没有协议选择适用的法律，因提供居间服务的居间方所在地及提供居间服务的标的物在我国内地，根据最密切联系原则，应适用我国内地法律。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。《佣金支付承诺书（买方）》约定的佣金支付时间为签署《深圳市二手房买卖合同》之前，即买方最迟应在深圳市二手房买卖合同》签署的前一天支付佣金。因卖方陈仁骏未履行签订《深圳市二手房买卖合同》的义务，蔡仲豪将其诉至法院要求继续履行《二手房买卖合同》。该案审理过程中，原告于2016年11月10日将其诉讼请求变更为解除双方签订的《二手房买卖合同》，至该时，双方已无签订《深圳市二手房买卖合同》之可能，承诺书中约定的佣金支付节点条件已无法实现。中原地产公司作为诉讼参加人应当知道自己的权利自该时起受到侵害，故其主张权利的诉讼时效应从该日起算。至原告2019年7月11日提起本案诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效。被告主张应自陈仁骏在1319号案庭审中提出张霞以共有人身份不同意出卖房屋的答辩意见时开始起算诉讼时效，因该时蔡仲豪的诉讼请求仍为继续履行《二手房买卖合同》，且诉讼处于未决状态，故自该时起计算诉讼时效没有依据，对被告的该答辩意见不予采纳。关于原告是否完成居间义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，涉案房产虽登记在陈仁骏名下，但该房产购置于陈仁骏与张霞婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产。中原地产公司在向蔡仲豪提供居间服务时，仅通过审查涉案房屋产权证等方式查知登记的产权人系陈仁骏，即促成了蔡仲豪与陈仁骏签订《二手房买卖合同》。但涉案房产的所有权人实际为陈仁骏与张霞，而中原地产公司作为专业的房产中介机构，在提供房源信息时未尽审慎审查义务，未对陈仁骏的婚姻状况进行询问或者审查，以明确房屋是否存在未显名共有人，导致实际未促成蔡仲豪与涉案房产二共有权人之间成立房屋买卖合同，故原告中原地产公司提供的媒介服务存在瑕疵。被告蔡仲豪虽签署了《佣金支付承诺书》，但因中原地产公司提供的媒介服务存在瑕疵，其要求被告按照承诺书中承诺的数额支付佣金的主张，本院不予支持。因中原地产公司作为居间人在从事居间活动中确实提供了媒介服务，亦作为1319号案的第三人参与了蔡仲豪在该案中的维权诉讼，故本院在本案中酌情支持中原地产公司佣金10000元。关于利息，《佣金支付承诺书》约定的佣金支付时间为《深圳市二手房买卖合同》签订之前，但该合同未实际签订。原告主张自1319号案生效次日即2017年9月23日开始起算利息，因该日期晚于被告知道《深圳市二手房买卖合同》不能签订的日期，故对该起算日期本院予以支持，利率按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，原告中原地产公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡仲豪于本判决生效之日起十日内，支付原告中原地产代理（深圳）有限公司佣金10000元及利息（利息以10000元为基数，自2017年9月23日起，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1347元，由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担1129元，被告蔡仲豪负担218元。如不服本判决，原告中原地产代理（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡仲豪可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 程 叶人民陪审员 王 瑛人民陪审员 王玲娟二〇二〇年七月二十八日书 记 员 姚雅菊书 记 员 夏 力