宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终782号 上诉人（原审被告）：吴绍德，男，1982年9月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：王娜，女，1986年10月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：田新学，男，1985年2月16日出生，汉族，系被上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：宁夏天天居房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区金地花园A区44号商住楼商业104（复式）。 法定代表人：冯小花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王永贵，男，1988年6月12日出生，该公司经理。 上诉人吴绍德因与被上诉人王娜、宁夏天天居房地产经纪有限公司(以下简称天天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人吴绍德、被上诉人王娜的委托诉讼代理人田新学、宁夏天天居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王永贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴绍德上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人不支付被上诉人王娜违约金20400元；2.本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实理由：一、上诉人委托天天居公司出售涉案房屋时，已明确告知该房屋暂时无法办理产权登记手续，天天居公司未将房屋现状向被上诉人王娜讲解清楚，造成违约，应当由天天居公司承担违约责任，而非上诉人。二、房屋是夫妻共同财产，合同是我个人签字，我妻子没有签字，该合同无效。 被上诉人王娜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人天天居公司辩称，合同是三方共同签订，上诉人签订合同时承诺7日内可以办理产权证的手续。对合同条款是经三方协商确定。同意一审判决结果。 王娜向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《补充协议》;2.请求法院依法判令二被告退还原告定金20000元;3.请求法院依法判令被告二支付原告违约金68000元(房屋总价款340000元,违约金按房屋总价款20%收取）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年10月13日，原告（买受人）通过被告宁夏天天居房地产经纪有限公司居间服务，与被告吴绍德（出卖人）签订《银川市存量房屋买卖合同》，约定被告吴绍德将坐落于金凤区阳光美林小区x-x-xxx室房屋出售给原告，房屋成交价格为34万元；原告在签订本合的同时支付定金2万元，由被告宁夏天天居房地产经纪有限公司代为保管。同时约定，自本合同签订之日起25日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原告（乙方、买受方）与被告吴绍德（甲方、出卖方）、被告宁夏天天居房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2019年10月13日向甲方交付定金2万元，甲方须同时出具等额的定金收到证明，并由丙方代为保管，丙方出具相关凭证收据；甲乙双方约定于2019年11月4日共同前往银行办理面签手续，丙方陪同，乙方同时将首付款11万元以银行托管的方式支付甲方，剩余款项乙方以商业贷款的方式支付；甲方应在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方应在出具评估报告后2日内送到贷款银行，在乙方所申请的贷款获批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续。乙方承诺在取得新产权证的2个工作日内办理产权抵押手续，丙方陪同。甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，原告与二被告就涉案房屋签订《居间服务合同》，就居间代理费及支付、各方权利义务等事项进行了约定。上述合同及协议签订后，原告向被告2019年9月8日，原告向被告吴绍德交纳了定金2万元，由被告宁夏天天居房地产经纪有限公司代为保管。被告宁夏天天居房地产经纪有限公司给被告吴绍德出具《保管条》，确认被告吴绍德收到原告交纳的定金2万元暂由被告宁夏天天居房地产经纪有限公司保管。该定金由被告宁夏链万家房地产经纪有限公司保管。签订合同时，涉案房屋被告吴绍德未取得房屋产权登记手续，原告对此知晓。2019年11月5日，被告吴绍德告知原告涉案房屋目前无法办理房屋产权登记手续，故无法为其办理变更登记手续，原告不同意继续购买上述房屋。 一审法院认为，原告与被告吴绍德、被告宁夏天天居房地产经纪有限公司签订的《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》系各方真实意思表示，系有效合同，对各方均具有拘束力。现因被告目前未取得涉案房屋产权登记手续，导致无法为原告办理变更登记手续，原告不同意继续购买涉案房屋，现原告要求解除与二被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，二被告同意解除，故对原告要求解除与被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》及退还定金2万元的诉讼请求法院予以支持。合同约定自合同签订之日起25日内双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续且在《补充协议》第二条中具体进行了约定，因被告吴绍德未取得涉案房屋的不动产登记手续，无法按照约定为原告办理不动产权变更登记手续，视为被告吴绍德违约，应按照合同约定支付原告违约金，综合考虑被告吴绍德的违约情形及后果，法院酌情认定被告吴绍德按照总房款的6%支付原告违约金，即20400元（340000×6%）。对于原告多主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王娜与被告宁夏天天居房地产经纪有限公司、被告吴绍德于2019年10月13日签订的《银川市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》；二、被告吴绍德于判决生效之日起五日内返还原告王娜定金2万元，由被告宁夏天天居房地产经纪有限公司将保管的定金予以退还直接支付给原告王娜；三、被告吴绍德于判决生效之日起五日内支付原告王娜违约金20400元；四、驳回原告王娜的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告王娜负担541元，被告吴绍德负担459元。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：住房贷款合同及结婚证各一份，欲证明涉案房屋是夫妻共同财产，由上诉人个人签订合同无效。被上诉人王娜质证意见：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，签订合同时上诉人未提出房屋为夫妻共同财产。被上诉人天天居公司质证意见:对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。 被上诉人王娜、天天居公司二审中未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据来源合法，能够证实本案相关事实，本院予以采信。 二审审理查明，吴绍德与郝巧玲于2012年2月8日登记结婚，2013年办理涉案房屋《个人一手住房贷款合同》，并将涉案房屋办理抵押，抵押物共有人为郝巧玲。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效，上诉人吴绍德是否应当承担违约责任。涉案房屋为吴绍德夫妻共同共有，本案中，吴绍德以个人名义与被上诉人王娜签订房屋买卖合同，其对于配偶方享有的权利属无权处分，但该处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，双方又无其他效力瑕疵，故吴绍德与王娜签订的《银川市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应全面履行各自义务。吴绍德未按照合同约定为王娜办理涉案房屋所有权变更登记手续，构成违约，应当承担违约责任。上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由上诉人吴绍德负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年七月二十三日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。