广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2631号原告：梁耀昕，男，1969年9月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：李世琼，女，1970年5月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两原告共同委托代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。两原告共同委托代理人：叶依琳，广东力创律师事务所实习律师。被告：何冠其，男，1965年10月15日出生，香港特别行政区居民。被告：何锡华，男，1939年出生，香港特别行政区居民，原告梁耀昕、李世琼与被告何冠其、何锡华房屋买卖合同纠纷一案，于2019年9月2日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理。本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理。原告梁耀昕、李世琼到庭参加诉讼。被告何冠其、何锡华经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告梁耀昕、李世琼起诉称：2006年7月26日，原告梁耀昕、李世琼与被告何冠其、何锡华签订《私有房产转让协议书》，约定：两被告将其所有的位于“番禺××镇××号”的房屋（房屋所有权证：粤房字第**，集体土地建设用地使用权证：番府集建第【1988】01××94号）的房屋转让给两原告。两原告按约将购房款105000元以现金方式交付给两被告，两被告出具收据并将房屋、产权证等交付给两原告。近年来，案涉房屋所在地段可能涉及整体规划拆迁，村委会要求确认房屋权属。两原告请求两被告配合确认，但两被告拒不配合。两原告故诉至本院，请求判令：一、确认原、被告签订的《私有房产转让协议书》无效；二、两被告向两原告返还购房款105000元；三、两被告向两原告赔偿房屋差价损失（以案涉房屋评估价值扣除购房款105000元的差额为准，暂计500000元）；四、两被告承担本案诉讼费、评估费。原告梁耀昕、李世琼提交证据：《私有房产转让协议书》、《证明》、《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》、《收据》、《证明》。被告何冠其、何锡华没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：广州市番禺区大石社区居民委员会于2006年8月31日出具《证明》，内容为：何冠其、男、1966年6月出生，原属大石社区居委居民，后移民到香港，经调查其在大石时使用姓名为何冠奇，两个姓名均属同一人。梁耀昕、李世琼提交的《私有房产转让协议书》原件显示由何冠其、何锡华作为甲方与作为乙方的梁耀昕、李世琼于2006年7月26日签订，约定：甲方将位于“番禺××镇××号”的房屋转让给乙方；房屋建筑面积为93.86平方米，房地产权号为2718489，土地使用权证号为01××94；转让金额为105000元；甲方先收取订金20000元，并于两个月内交付房地产权证及清理有关事宜；案涉房屋的所有权自乙方付清款项当日归属于乙方，甲方保证该权属与甲方以外的任何人无关；案涉房产未来若需要支付费用则由乙方支付，甲方有义务配合乙方到房管所办理相关证明文件；政府行为征收的补偿、清拆款项均属于乙方。该协议甲方落款处载有“何冠其”、“何锡华”字样的签名并加盖指模，乙方落款处载有“梁耀昕”、“李世琼”字样的签名并加盖指模，证明人落款处载有“陈意”字样的签名并加盖指模。梁耀昕、李世琼主张，上述协议书签订后，其以现金方式向何冠其、何锡华支付全部购房款105000元，何冠其、何锡华向其出具《收据》并交付案涉房屋、《房屋所有权证》原件及《集体土地建设用地使用证》原件。其中，《收据》内容为：何冠其、何锡华确认收到位于番禺××镇××巷的房屋（房产证号为**××**）全部款项105000元，收款人落款处载有“何冠其”、“何锡华”字样的签名并加盖指模，证明人落款处载有“陈意”字样的签名并加盖指模。《房屋所有权证》显示证证号为粤房字第**所有权人为何冠其、何锡华，为共同共有，所有权性质为私有，所有权人占有份额为共同共有，所有权来源为1983年自建。《集体土地建设用地使用证》显示证号为番府集建字﹝1988﹞第04-01××94号，使用者为何冠其、何锡华，土地用途为居住，土地类别为宅基地。另本院依据梁耀昕、李世琼的申请，委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对案涉房屋的现值进行评估。2019年12月9日，该公司出具《房地产司法委托估价报告》，记载案涉房屋的市场价值为703950元，该评估结论应用的有效期为报告作出之日起计不超过一年，若估价对象的市场价格将有较大变化，则应当缩短估价报告的应用有效期。广东新鸿信土地房地产评估有限公司就该次评估收取评估费3500元。梁耀昕、李世琼对该报告无异议，并明确第三项诉讼请求为598950元（703950元-105000元）。再查明，广州市番禺区大石街东联村民委员会于2018年11月23日出具《证明》，内容为：何冠其、何锡华所有的位于番禺××镇××号的房屋，现门牌地址为广州市番禺区大石街东联村拱日坊八巷1号。又查明，梁耀昕、李世琼及何冠其、何锡华未就本案纠纷约定法律适用。以上事实，有原告梁耀昕、李世琼提交的前述证据，本院委托评估的结论以及原告梁耀昕、李世琼相关陈述附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。因何冠其、何锡华为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。双方没有约定案涉纠纷的法律适用，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，梁耀昕、李世琼及案涉不动产所在地均位于中国内地，故对本案当事人的债权债务关系处理应适用中国大陆的法律。何冠其、何锡华经本院合法传唤未到庭，应视为放弃对梁耀昕、李世琼提交证据进行质证及对梁耀昕、李世琼庭审陈述事实进行抗辩的权利。梁耀昕、李世琼提交的证据均为原件，在何冠其、何锡华未到庭抗辩亦没有提供相反证据的情况下，本院对梁耀昕、李世琼提交证据的真实性予以确认。梁耀昕、李世琼并非案涉房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，其与何冠其、何锡华于2006年7月26日签订的《私有房产转让协议书》涉及农村宅基地房屋买卖，违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。上述房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现梁耀昕、李世琼诉请要求何冠其、何锡华返还已支付的购房款105000元，本院予以支持。梁耀昕、李世琼应将案涉房屋及该房屋的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》返还给何冠其、何锡华。至于梁耀昕、李世琼主张何冠其、何锡华赔偿案涉房屋现值和购房款之间的差价损失问题。作为买受人的梁耀昕、李世琼，若与出卖人何冠其、何锡华的房屋买卖关系有效，则其现在依然可以享有案涉房屋全部价值。现双方房屋买卖关系无效，梁耀昕、李世琼不再对案涉房屋享有任何物权，其信赖利益损失也体现在房屋的价值。在案涉房屋现价值确实高于原购买价值的情况下，且梁耀昕、李世琼向何冠其、何锡华返还案涉房屋的情况下，梁耀昕、李世琼有权要求何冠其、何锡华赔偿其因案涉房屋升值产生的损失。在何冠其、何锡华未到庭抗辩亦未提交相反证据的情况下，本院认为广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的评估结果依法可作为认定损失的依据。梁耀昕、李世琼诉请要求何冠其、何锡华赔偿房屋差价损失问题及负担评估费，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁耀昕、李世琼与被告何冠其、何锡华于2006年7月26日签订的《私有房产转让协议书》无效；二、被告何冠其、何锡华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁耀昕、李世琼返还购房款105000元；三、原告梁耀昕、李世琼于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区大石街东联村拱日坊八巷1号的房屋腾空交还给被告何冠其、何锡华；原告梁耀昕、李世琼在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；四、原告梁耀昕、李世琼于本判决发生法律效力之日起十日内将《房屋所有权证》（编号编号为粤房字第**《集体土地建设用地使用证》（编号为番府集建第【1988】01××94号）交还给被告何冠其、何锡华；五、被告何冠其、何锡华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁耀昕、李世琼赔偿房屋差价损失598950元；六、被告何冠其、何锡华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁耀昕、李世琼赔偿评估费损失3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9850元，由被告何冠其、何锡华负担。如不服本判决，原告梁耀昕、李世琼可在判决书送达之日起十五日内，被告何冠其、何锡华可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭 茗人民陪审员  魏景霞人民陪审员  朱立群二〇二〇年七月二十二日法官助理孔凡超书记员谭晓琪