广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初1615号 原告：廖小莲，女，1975年2月16日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：韦凤金，广西皓辰律师事务所律师。 被告：覃彩勇，男，1981年9月9日出生，壮族，住广西象州县。 被告：江苏，男，1987年11月4日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦祖维，广西仁清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙林杉，广西仁清律师事务所律师。 被告：柳州市万景房地产经纪服务有限公司，住所：广西柳州市柳邕路新翔小区6-3-5号,统一社会信用代码：91450204MA5NRPC17L。 法定代表人：吴炳昌，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吴芙生，男，1993年9月18日出生，侗族，住广西融水苗族自治县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李洪端，男，1988年12月1日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区，系该公司员工。 原告廖小莲诉被告江苏、覃彩勇、柳州市万景房地产经纪服务有限公司（以下简称：万景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖小莲之委托诉讼代理人韦凤金、被告江苏之委托诉讼代理人韦祖维、被告万景公司之委托诉讼代理人吴芙生、李洪端到庭参加了诉讼，被告覃彩勇经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖小莲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告覃彩勇于2019年8月15日签订的《房屋买卖协议书》；2.解除原告与被告江苏于2019年10月9日签订的《柳州市存量房买卖合同》；3.确认被告覃彩勇已支付的购房定金20000元原告不用返还；4.判令被告万景公司退回原告交房保证金5000元；5.判令被告覃彩勇、江苏赔偿原告为解押而支付的利息13060元；6.判令被告覃彩勇支付原告已支付的中介服务费8000元；7.判令被告江苏向原告支付违约金暂算30000元（以856000元为基数，从2019年10月20日起至本案判决生效之日止，按日0.03%计算）；8.判令被告覃彩勇、江苏支付原告律师费60000元；9.判令被告万景公司对被告覃彩勇、江苏的赔偿义务承担连带赔偿责任；10.本案诉讼费用由三被告承担。在本案诉讼过程中，原告廖小莲将诉请8中的律师费数额变更为50000元。事实与理由：原告经被告万景公司介绍，三方于2019年8月15日签订了《房屋买卖协议书》，协议约定原告将位于柳州市的房屋出售给覃彩勇，房屋售价为856000元。协议签订当天，被告覃彩勇支付了购房定金20000元，原告则支付了中介服务费8000元，同时预留5000元作为交房保证金给万景公司保管。为办理房产转移需要，原告于2019年9月12日与被告万景公司工作人员吴芙生签订《垫资解押协议书》，向吴芙生借款196000元解除抵押，借款月利息2%。经被告万景公司介绍，原告又与被告江苏于2019年10月9日签订《柳州市存量买卖合同》，《合同》约定了双方的权利义务。经被告江苏要求，网签合同价为1080000元，实际房价为856000元。2019年10月28日，原告与被告万景公司签订《补充协议》，按协议约定，原告配合被告江苏于2019年11月5日到柳州市农村信用社华天世纪支行办理申请贷款手续。2019年10月1日，原告与被告万景公司签订《补充协议》，约定若2019年10月20日前原告未得到全部房款，则三方签订的《房屋买卖协议》无效。直至今日，被告覃彩勇及江苏未向原告支付任何房款,被告江苏亦一直未与原告解除合同。原告认为，《协议》签订后，原告已严格按照约定履行了自己的全部义务，而被告覃彩勇、江苏在签订《协议》后拒不履行合同义务，已构成根本违约，理应按《协议》约定赔偿一切经济损失。现为维护原告的合法权益，特依法起诉并提出上述诉请，恳请判如所请。 被告江苏辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告江苏没有违约的事由，无需承担连带责任。是原告构成违约并依法应当返还购房定金、购房保证金及购房款，并承担相应的违约责任。 被告万景公司辩称，原告的诉请没有法律依据，万景公司也是根据签订的三方合约履行了自身义务，万景公司不存在违约。是原告违约不配合办理房屋买卖贷款及过户的手续，原告应承担相应的违约责任，违约责任以2019年8月15日签订的房屋买卖协议书为准。 被告覃彩勇未到庭，其在庭后向本院表示廖小莲的起诉与其无关，其不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，廖小莲提交的《房屋买卖协议书》、《收条》（2张）、《柳州市存量房买卖合同》（复印件）、《垫资解押协议书》、《抵押借款协议书》（复印件）、《补充协议》（2份）、《民事委托代理协议书》、代理费《收条》，江苏提交的《认购合同书》、《授权委托书》（复印件）、《收条》（2张）、《交易监管资金存入回单》（复印件）、微信聊天记录截图（打印件）、《委托代理合同》、律师代理费《收款收据》，万景公司提交的微信聊天记录截图（打印件）符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于江苏提交的《借款协议书》、《手机银行转账记录》截图、万景公司提交的《催告函》三份证据，廖小莲不予认可。对于上述有争议的证据及证明目的，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 2019年8月12日，作为甲方的万景公司与作为乙方的江苏签订《认购合同书》一份，其中载明：“一、乙方欲购买位于柳州市方全权委托甲方与上述房屋产权人洽谈购房事宜……五、乙方与房屋产权人签订《房屋买卖合同》后，乙方按照《房屋买卖合同》约定的方式付款……”。同日，江苏向覃彩勇出具《授权委托书》一份，其中载明：“因本人没有时间去签订柳州市的房屋买卖协议，现特委托覃彩勇身份证码：4522……1633代签该房地产的《买卖合同》；收集资料；代为办理网签；确定买卖价格；代为办理水电过户；包括代交该房地产的定金（认购金）房款；代为办理物业交割过户。以上所签署的授权委托内容本人均予认可。委托书期限为办理完该房屋的过户相关手续为止”。同日，万景公司员工吴芙生向江苏出具《收条》一份，其中载明：“今收到江苏交来购买位于航鹰大道14号兆安·四季花城XXX号房屋认购金费人民币捌仟元整（￥8000.00元整）”。 2019年8月15日，作为甲方（卖方）的廖小莲与作为乙方（买方）的覃彩勇、作为丙方的万景公司签订《房屋买卖协议书》一份，其中载明：“三方就甲、乙双方共同委托丙方作为独家中介方，向甲、乙双方提供房屋买卖中介服务事宜达成如下还款协议：第一条房屋基本情况1、甲方有位于航鹰大道14号兆安·四季花城XXX号房……2、经丙方介绍，甲方同意将该房屋出售给乙方，乙方同意购买该房。第二条房屋售价为捌拾伍万陆仟元整（RMB：￥856000.00元）。不动产中心网签成交价与本合同价格不一致最终按本合同成交价为准……第三条乙方签约当日向甲方支付贰万元整（RMB：￥20000.00元）作为购房定金……第四条乙方付款方式按揭方式……第五条丙方协助甲、乙双方办理上述房产过户手续……第六条房屋买卖中介服务范围，期限及中介费收取标准，费用支付方式及时间：1、服务范围：丙方受甲、乙双方共同委托，向甲、乙双方提供看房与代收、转付房屋买卖所需各项费用及代办购房按揭贷款手续、代办房产权转移登记手续、协助甲、乙双方办理物业交割等房屋买卖中介服务。2、服务费收取标准：在签订本合同当日甲方应向丙方支付中介服务费人民币：捌仟元整（￥：8000.00元整），乙方应当向丙方支付中介服务费人民币：壹万贰仟元整（￥：12000.00元整）；以收据为准。第七条物业交割1、甲方应于办理完相关过户手续10天内向乙方移交该房屋。2、甲方同意乙方预留人民币伍仟元整（RMB：￥5000.00元）作为交房保证金……第九条违约责任：1、甲、乙双方均应遵守本合同，若甲方违约则在违约当日向乙方赔偿双倍定金，并按照总房价5%违约金赔偿给乙方。若乙方违约则无权要求甲方返还定金，违约方承担丙方应收取的所有中介服务费。2、如该房屋产权不真实、明细，出现权属纠纷或债权、债务纠纷，由此引起的一切责任及产生的费用全部由甲方承担……第十一条其他条款1、本合同……2、修改本合同条款由甲、乙、丙三方共同签订补充合约，补充合约与本合同享有同等法律效力……3、本合同在履行过程中发生争议……协商调解不成，可依法向柳州市柳南区人民法院起诉。律师费、诉讼费由违约方承担……”。同日，万景公司向江苏出具《收条》一份，其中载明：“今收到江苏交来购买位于航鹰大道14号兆安·四季花城XXX号房屋中介服务费人民币壹万贰仟元整（￥12000.00元整）”。 2019年8月15日，万景公司向廖小莲出具《收条》两份，其中载明万景公司收到廖小莲交来的案涉房屋中介费8000元及交房保证金5000元。 2019年10月9日，作为甲方的廖小莲与作为乙方的江苏签订《柳州市存量房买卖合同》一份，其中载明：“一、甲方自愿将坐落在柳州市航鹰大道14号兆安·四季花城XXX，建筑面积为……《不动产权证书》证号为：桂（2019）柳州市不动产权第XXX号自有房屋出售给乙方……四、成交价格、付款方式（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）1080000元整……（二）付款方式：【乙方向银行、公积金管理中心按揭付款】（1）乙方须于2019年10月16日之前将支付给甲方除购房贷款外的全部购房资金，人民币（小写）216000元整，存入资金监管专用账户内，房屋登记到乙方名下后，监管部门按照《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定办理购房款的划转手续。（2）乙方的购房按揭贷款人民币（小写）：864000元整，由乙方向银行按揭贷款后，按照第1种方式划转：①由按揭银行一次性划转支付给甲方……（3）乙方须于2019年10月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行同意发放贷款金额为准……（5）乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，甲乙双方同意按照第2种方式解决：①乙方自行筹齐购房贷款……②乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行承担……五、甲乙双方同意于2019年12月31日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方……七、违约责任：乙方不履行约定的合同债务的，无权要求返还定金；甲方不履行约定的合同债务的，甲方应当自悔约之日起五日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方支付购房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款的万分之三违约金”。 2019年9月12日，共同作为甲方（借款人）的廖小莲和覃木军与作为乙方（放款人）的吴芙生签订《垫资解押协议书》一份，约定：廖小莲与覃木军为办理案涉房屋的过户、交易手续等，须解除中国银行抵押贷款，故向吴芙生借款196000元并约定借款月利率为2%。2019年9月26日，作为抵押权人（甲方）的吴芙生与作为抵押人（乙方）及借款人（丙方）的廖小莲签订《抵押借款协议书》一份，约定：廖小莲自愿将其所有的案涉房屋抵押给吴芙生作为借款担保。 2019年10月28日，作为甲方的廖小莲与作为丙方的万景公司签订《补充协议》一份，其中载明：“就2019年8月15日签订的《房屋买卖协议》……现甲方和丙方达成以下补充协议：1.丙方确保在2019年11月1日前带甲乙双方到银行（信用社华天世纪支行）签字办理申请贷款手续（甲方只负责配合乙方的申请贷款，不承担任何责任），如在时间没不办理，丙方应当约买卖双方到公司协商解除合同事宜”。2019年11月1日，作为甲方的廖小莲与作为丙方的万景公司再次签订《补充协议》一份，其中载明：“就2019年8月15日签订的《房屋买卖协议》……甲方和丙方达成以下补充协议：1.甲方实际成交价为人民币捌拾伍万陆仟元整（856000.00元），应买方要求网签合同签订价为人民币壹佰零捌万元整（1080000.00元）；丙方保证房屋在正常过户的状态下该房款全部打进甲方产权人廖小莲名下的银行卡……2.如房屋正常过户尾款预计到账时间为2019年11月15日，丙方不得以任何理由以及借口妨碍银行正常放款，如11月20日前甲方未得到全部房款，8月15日签订的《房屋买卖协议》视为无效……”。 另据江苏提交的中国建设银行《交易监管资金存入回单》显示，江苏于2019年11月5日将216000元的款项存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管账户。 2019年11月15日，万景公司员工通过微信向廖小莲发送中国工商银行箭盘山支行的定位，廖小莲按约定乘坐公交车前往该银行。 2019年12月3日，万景公司工作人员通过微信向廖小莲发送催告函电子档一份，其中载明：“廖小莲女士：您好！我公司于2019年8月15日与买方覃彩勇及您签订了一份关于您名下的位于航鹰大道14号兆安·四季花城XXX号房屋的《房屋买卖及居间服务合同》。合同签订后，我公司积极履行合同，买方也积极配合我公司办理相关手续。为了不影响合同的正常的履行，同时，也为了避免因您的违约行为给您造成不必要的损失。我公司再次告知您，请您收到本函之日起，3个工作日内配合我公司到银行办理相关手续。逾期未办理的，您将就此承担相应的违约责任……”。 2019年12月7日，江苏通过微信向廖小莲发送如下信息：“本人名字江苏，身份证号码4522……6336，于2019年11月5日和四季花城户主办理房子买卖网签合同，在农村信用社办理，已经过半个多月时间银行审核，最后中介公司给我的答复是银行不放款，要另外找别的放款银行，又等了一个多礼拜，中介公司都没有给任何的答复信息，到今天为止，已经经过一个多月时间都没有办理下来，现在我这边要求撤销解除网签合同”。 另查明，廖小莲为本案诉讼与广西皓辰律师事务所签订《委托代理协议书》一份，其中约定：“代理费人民币50000元，前期支付5000元，余款45000元在2020年7月10日前支付”。广西皓辰律师事务所韦凤金律师手写落款时间为2020年5月9日的《收条》一份，载明其收到廖小莲交来买卖合同纠纷案代理费5000元。 在本案审理过程中，廖小莲表示：认可覃彩勇代理江苏签订《房屋买卖协议书》一事，认可案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》两合同中的买卖双方均为廖小莲与江苏；其已收到覃彩勇交付的购房定金20000元；其曾于2019年11月5日及2019年11月15日配合江苏及万景公司到银行办理贷款事宜。江苏表示：廖小莲仅于2019年11月5日配合其到农信社办理贷款，之后再未配合其办理；因其银行流水不符合要求，向农信社的贷款未获批。万景公司表示：其公司于2019年11月10日左右收到农信社通知，江苏于2019年11月5日向农信社的贷款申请未通过；此后其公司将江苏的相关材料提交到工商银行申请贷款，廖小莲也到了工商银行，但廖小莲不配合剩余贷款手续，导致贷款问题拖延至今。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：一、《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》的权利义务主体问题；二、案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》是否应予解除的问题；三、覃彩勇、江苏、万景公司在本案中对于购房定金、交房保证金、中介服务费、违约金、律师费的责任承担问题。 一、关于《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》的权利义务主体问题。 本案中，覃彩勇以其本人名义与廖小莲、万景公司签订《房屋买卖协议书》，在案件审理过程中，覃彩勇、江苏、万景公司均表示覃彩勇是代理江苏与廖小莲签订《房屋买卖协议书》，而廖小莲在本案中最终明确认可《授权委托书》的真实性且案涉《房屋买卖协议书》系覃彩勇代理江苏所签订，故本院认定覃彩勇与江苏之间隐名代理的关系成立，确认案涉《房屋买卖协议书》的权利义务主体应为廖小莲、江苏与万景公司。另，对于《柳州市存量房买卖合同》的权利义务主体为廖小莲与江苏，各方当事人均没有争议，本院亦予以确认。 二、关于案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》是否应予解除的问题。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自身的义务。案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》系廖小莲与江苏的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自身义务。本案《柳州市存量房买卖合同》第四条约定江苏须于2019年10月16日前将除购房贷款以外的全部购房资金即216000元存入资金监管专用账户内，但江苏于2019年11月5日才将216000元的款项存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管账户，其存入216000元款项的时间已经超过合同约定的时间期限。另，《柳州市存量房买卖合同》第四条还约定，江苏须于2019年10月16日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，但本案中江苏未能提交证据证明其已按时向银行提交了按揭贷款申请资料，江苏提交的证据仅能证明双方于2019年11月5日到广西农村信用社、2019年11月15日到中国工商银行办理相关房屋贷款事宜，该时间节点亦已经超过合同约定的时间期限。虽然《柳州市存量房买卖合同》同时约定江苏因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意江苏继续申请其他银行贷款直至贷款批准，但该约定不应理解为江苏可以无限期的办理按揭贷款申请事宜或江苏直至办理按揭贷款申请成功后才需向廖小莲支付剩余购房款。结合《房屋买卖协议书》第七条中“甲方（廖小莲）应于办理完相关过户手续10天内向乙方移交该房屋”及《柳州市存量房买卖合同》第四条中“房屋登记到乙方名下后，监管部门按照《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定办理购房款的划转手续……乙方的购房按揭贷款人民币864000元整，乙方向银行按揭贷款后，由按揭银行一次性支付给甲方……银行发放按揭贷款额不足以支付购房款的，乙方应在签订按揭贷款合同之日起10日内向甲方补足应交购房款”第五条中“甲乙双方同意于2019年12月31日之前由甲方将上述房地产正式交付给乙方”之规定可以看出，廖小莲应于2019年12月31日前将案涉房屋过户到江苏名下并完成交付，其前提条件系江苏应于12月31日前将购房资金准备且支付完毕，但本案中江苏提交的证据未能证明其能于2019年12月31日前将全部购房资金准备且支付完毕。本案中廖小莲与万景公司均认可廖小莲曾于2019年11月5日及其后共两次配合江苏到银行办理贷款手续，本院予以采信。江苏未举证证明其在之后继续向银行提交过购房贷款资料且廖小莲在之后拒绝其与万景公司前往银行办理购房贷款事宜。万景公司单方制作的《催告函》不足以证明廖小莲存在违约情形。另，江苏在庭审中自认是其个人银行流水问题导致在广西农村信用社的购房贷款未通过，故江苏未能按约完成在广西农村信用社及之后银行购房贷款事宜的责任在于其本人。综上，江苏将216000元存入资金监管专用账户内的时间、向银行提交按揭贷款申请资料的时间均超过合同约定期限，且直至廖小莲向本院提起诉讼，江苏仍未按合同约定将购房资金准备且支付完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，廖小莲于2020年3月12日向本院提起诉讼，视为江苏在催告后的合理期限内仍未履行合同主要义务。现廖小莲要求解除案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。另，虽然廖小莲与万景公司在2019年11月1日的《补充协议》中约定：“如房屋正常过户尾款预计到账时间为2019年11月15日，丙方不得以任何理由以及借口妨碍银行正常放款，如11月20日前甲方未得到全部房款，8月15日签订的《房屋买卖协议》视为无效”，但江苏并未在该《补充协议》中签名或在事后予以追认，江苏亦未授权万景公司签订该《补充协议》，故廖小莲与万景公司在《补充协议》中无权处分《房屋买卖协议》的效力问题，其对《房屋买卖协议》效力问题的约定内容无效。 三、江苏、万景公司在本案中对于购房定金、交房保证金、中介服务费、违约金、律师费的责任承担问题。 （1）关于购房定金和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，现廖小莲明确主张要求江苏支付违约金，廖小莲同意从违约金总额中扣除江苏已经支付的20000元定金，本院对此予以确认。案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》中均对违约责任进行了约定，其中《房屋买卖协议书》第九条约定的违约责任为“甲、乙双方均应遵守本合同，若甲方违约则在违约当日向乙方赔偿双倍定金，并按照总房价5%违约金赔偿给乙方。若乙方违约则无权要求甲方返还定金，违约方承担丙方应收取的所有中介服务费”，《柳州市存量房买卖合同》约定的违约责任为：“乙方不履行约定的合同债务的，无权要求返还定金；甲方不履行约定的合同债务的，甲方应当自悔约之日起五日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方支付购房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款的万分之三违约金”。本院认为，上述两份房屋买卖合同约定的违约责任内容不同，在双方没有对违约责任适用于哪一份合同条款存在特别约定的情况下，因《柳州市存量房买卖合同》系廖小莲与江苏对于双方房屋买卖合同内容的新的真实意思表示，视为双方在《柳州市存量房买卖合同》中对《房屋买卖协议书》中的违约责任内容做出了新的约定，即以《柳州市存量房买卖合同》中约定的违约责任内容为准。现江苏构成违约，未能按期于2019年12月31日前足额将购房资金准备且支付完毕且经廖小莲催告后未能在合理期限内履行主要合同义务，导致廖小莲于2020年3月12日向本院提起诉讼，故江苏应当向廖小莲支付违约金。案涉《房屋买卖协议书》中约定：“房屋售价为捌拾伍万陆仟元整（RMB：￥856000.00元）。不动产中心网签成交价与本合同价格不一致最终按本合同成交价为准”，故案涉房屋的价款应认定为856000元。廖小莲诉请要求违约金计算至本案判决生效之日止，根除当事人处分原则，本院予以确认。综上，江苏应向廖小莲支付违约金，违约金的计算：以856000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年3月12日开始计算至本案判决生效之日止。同时，考虑到江苏已经向廖小莲支付20000元定金，且该定金不足以抵扣从2020年3月12日开始计算至本案判决生效之日止的违约金，为便于调整本案中廖小莲与江苏之间因签订房屋买卖合同而产生的权利义务关系，在计算本案违约金时应将江苏已向廖小莲支付的20000元定金进行扣除。 （2）关于5000元交房保证金的问题。本院认为，案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》应予解除，其合同目的已经不能实现，万景公司收取廖小莲5000元交房保证金没有事实及法律依据，故万景公司是应向廖小莲退还5000元交房保证金。 （3）关于廖小莲为解押而支付的利息问题。本院认为，廖小莲与吴芙生签订《垫资解押协议书》及《抵押借款协议书》，其借款目的系为了解除案涉房屋存在的银行抵押，以便于办理案涉房屋的过户、交易等手续。作为案涉房屋的出卖人，廖小莲解除房屋存在的银行抵押系其基本义务，其主张江苏赔偿为解押而支付的13060元利息没有事实及法律依据，本院不予支持。 （4）关于8000元中介服务费的问题。如上所述，廖小莲与江苏在《柳州市存量房买卖合同》中对《房屋买卖协议书》中的违约责任内容做出了新的约定，本院已经按照双方对于违约责任的最新约定支持了廖小莲关于违约金的主张，故廖小莲不得再以《柳州市存量房买卖合同》中约定的违约责任内容为依据要求江苏承担廖小莲已经向万景公司支付的中介服务费8000元。 （5）关于律师费的问题。案涉《房屋买卖协议书》第十一条中约定：“协商调解不成，可依法向柳州市柳南区人民法院起诉。律师费、诉讼费由违约方承担”。本案中，廖小莲虽与广西皓辰律师事务所签订了《民事委托代理协议书》，但关于律师费用是否实际支付的问题，廖小莲仅提交其代理律师韦凤金手写的收条，并未提交皓辰律师事务所出具的任何凭证，不足以证明律师费是否已经实际发生，亦不能证明律师费的实际数额，故本院对廖小莲关于律师费的诉请不予支持。 (六)关于万景公司的责任问题。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，万景公司已经促成廖小莲与江苏签订《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》，之后导致案涉《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》解除的原因在于江苏的违约行为，而非万景公司存在违约行为或过错，且廖小莲没有证据证明万景公司在提供居间服务过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况、损害委托人利益的情形，故廖小莲要求万景公司对江苏的赔偿义务承担连带赔偿责任的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。另，关于廖小莲主张万景公司并未完全履行合同相关内容的问题，本院认为，根据案涉《房屋买卖协议书》第六条：“房屋买卖中介服务范围，期限及中介费收取标准，费用支付方式及时间：1、服务范围：丙方受甲、乙双方共同委托，向甲、乙双方提供看房与代收、转付房屋买卖所需各项费用及代办购房按揭贷款手续、代办房产权转移登记手续、协助甲、乙双方办理物业交割等房屋买卖中介服务”，在《房屋买卖协议书》及《柳州市存量房买卖合同》解除后，万景公司若因此减少了中介服务项目，廖小莲及江苏可另案主张万景公司退还相应的中介服务费。由于廖小莲在本案中并未提出相应的诉请，本院在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十六条、第二百二十四、第二百二十五、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、解除原告廖小莲与被告覃彩勇于2019年8月15日签订的《房屋买卖协议书》； 2、解除原告廖小莲与被告江苏于2019年10月9日签订的《柳州市存量房买卖合同》； 3、被告柳州市万景房地产经纪服务有限公司向原告廖小莲退还交房保证金5000元； 4、被告江苏向原告廖小莲支付违约金（违约金的计算：以856000元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年3月12日开始计算至本案判决生效之日止，计算所得违约金数额，应扣除江苏已支付的20000元定金）； 5、驳回原告廖小莲的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费13471元（原告已预交），由原告廖小莲负担1001元，由被告江苏负担12400元，由万景公司负担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  谢君钧 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理  黄其威 书 记 员  王 聪 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。