广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14633号原告：杨英杰，男，1982年10月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：高静婷，系广东一粤律师事务所律师。被告：广州建信行房地产有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江东路**之****，统一社会信用代码91440101731570111B。法定代表人：罗笑容，董事长。委托代理人：陈育元，系该司员工。原告杨英杰诉被告广州建信行房地产有限公司（以下简称建信行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨英杰的委托代理人高静婷、被告建信行公司的委托代理人陈育元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨英杰诉称：原告与被告于2016年8月17日签订《广州市商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定原告购买被告开发的历德雅舍（E、F、G、H栋）第E栋-1层-1023号房，门牌地址：天河区枫叶路1号地下一层车位021（以下简称案涉车位），该商品房的用途为车位，合同总价为人民币349600元。原告已按合同约定支付全部房款。但被告并未按照案涉合同第九条约定为原告办理产权转移登记：“甲方与乙方约定按照以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》。1、甲乙双方共同办理甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”根据第九条约定，被告应当于2016年11月15日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。但被告一直迟延办理，经原告多次催告，于2019年9月27日向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，并于当日办出不动产权证。根据案涉合同第十条约定迟延办理产权登记的违约责任：“1、甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”原告认为，被告违约迟延办理产权登记，应当根据合同约定支付违约金人民币182666元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金人民币182666元[以总价349600元为本金，自2016年11月16日（案涉合同签订日2016年8月17日起算90天的次日）起计至2019年9月27日（房产证核发日）止，按每日万分之五的标准计付]；2、被告承担本案诉讼费。被告建信行公司答辩称：一、不同意原告的诉讼请求，案涉合同第24页（即原告证据编号26页）的补充协议第4条是对合同第9、10条的补充，补充协议第4条第1款的约定，原告没有在合同签订后向被告提交办理房产证所需要的文件及授权委托书，而是在办证当天即2019年9月27日才向被告签发上述证明材料，并于当天办妥房产证。所以我方认为不存在逾期办证违约金，责任应该由原告自行承担。二、退一步说，假设真的要被告承担逾期办证违约金，根据补充协议第4条第3款，逾期办证起算时间也应该从签订合同之日360天之后即2017年8月12日起算。三、假设法院判决被告需要承担逾期办证违约金，我方认为合同约定的违约金计算标准过高，而且原告并没有举证实际给原告造成什么损失，根据广东省高院2017年发布的关于审理商品房买卖合同的指导意见，此情况应该适当降低被告的违约金计算标准，被告请求按年化利率6%的标准计算。经审理查明：2016年8月17日，原告杨英杰（乙方/买方）与被告建信行公司（甲方/卖方）签订案涉合同（一手房现售），约定：第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的案涉车位。案涉车位所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构；建筑物地上层数为30层，地下层数为，地下层数为**，层高为5.7米。案涉车位产权登记建筑面积共12平方米；…第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：…2.该商品房按总价交易，总金额（人民币）349600元；第七条付款方式甲方同意乙方按下述第1种方式按期付款：1.一次性付款总金额（人民币）：349600元；第八条逾期付款的违约责任1、一次性付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同；第九条产权转移登记甲方与乙方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》1.甲乙双方共同办理甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；第十条迟延办理产权登记的违约责任1.甲乙双方共同办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；等。案涉合同附件七-补充协议约定：第四条关于产权登记（对合同第九条、第十条的补充）：1、乙方必须在签定合同的3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证明文件材料等，甲方收到后应向乙方签发收件清单。乙方延迟提交或未能提交的，应免除甲方延迟办理房地产转移登记或产权证的责任。双方所约定的办理时间的起算日期为乙方向甲方实际提交齐全有关资料和证明文件之日起计。2、乙方在收到甲方需要共同办理房地产转移登记的通知后，应按甲方通知上的具体时间亲自会同甲方办理，如不能亲临，应授权给甲方进行办理，否则，不能按时办理登记的责任由乙方自行承担，甲方不需要承担违约责任。通知的送达适用本补充协议第十二条有关通知送达的约定。3、甲乙双方应当自本合同签订之日起360日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；等。原告向被告支付购房款349600元，被告向原告出具相关发票凭证。2019年9月27日，广州市规划和自然资源局为原告就案涉车位办理产权登记并核发《不动产权证书》，该证书记载权利人为原告，共有情况为单独所有，用途为车位，面积（套内面积）为12平方米。在庭审中，被告称按照案涉合同约定原告应该在签订合同之日起三个工作日内交齐办证资料，但原告直至2019年9月27日才交，期间原告都没有催促其办证，为此原告称因为被告已经没有销售中心，也无法找到被告的办公场所，且签订案涉合同就是被告委托物业管理公司的员工签订，所以其一方一直都向物业管理公司催促办证，并且在签订合同时就按照被告要求提供了办证资料，只是被告没有把签发清单交给原告。庭审后，原告提供了案涉车位的《不动产登记查册表》，拟证明：在2018年2月7日至2019年4月23日期间，因被告欠缴土地出让金违约金，不能办理不动产权证；被告遗失不动产权证，于2019年9月11日才重新办理不动产权证；被告对逾期办证承担全部违约责任。被告对该证据的真实性无异议，但对于原告的证明内容及关联性不予认可。本院认为：原告与被告签订的案涉合同及作为附件的补充协议是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告对于被告逾期办证违约金的诉请。经查，被告主张原告没有在案涉合同签订的三个工作日内向其提供所需要的办证资料，且没有向原告签发收件清单，现原告不能提供可以证明其在案涉合同签订的三个工作日内向被告提供所需要的办证资料的证据，应承担举证不能的责任，依照案涉合同补充协议第四条（对合同第九条、第十条的补充）的约定：“乙方必须在签定合同的3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证明文件材料等，甲方收到后应向乙方签发收件清单。乙方延迟提交或未能提交的，应免除甲方延迟办理房地产转移登记或产权证的责任。双方所约定的办理时间的起算日期为乙方向甲方实际提交齐全有关资料和证明文件之日起计”，被告提出的先履行抗辩有理，本院予以支持，故被告在本案中不需要承担逾期办证的违约责任，原告的上述诉请本院不予支持。至于原告所提出上述补充协议的第四条属于应认定无效的格式条款的主张依据不足，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨英杰的全部诉讼请求。本案受理费3953元，由原告杨英杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  霍小冰人民陪审员  吴君胜二〇二〇年七月三十日书 记 员  梁怡筠李愿