贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6918号原告车唯敏，女，1956年5月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告车唯英，女，1959年10月19日生，汉族，住贵阳市南明区。二原告共同委托代理人张继革、胡运，贵州继革律师事务所律师。原告车唯勤，男，1954年2月25日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告车唯智，男，1951年8月15日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告贵州省水产技术推广站，地址：贵阳市云岩区延安中路62号。法定代表人：黄仁元。委托代理人刘诚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托代理人段富强，贵州黔成起智律师事务所实习律师。第三人贵州东鼎实业有限公司，地址：贵阳市云岩区中华中路145号。法定代表人：汪应鼎。第三人贵州东鼎房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区文昌东路1号。法定代表人：朱贤沛。原告车唯勤、车唯敏、车唯英诉被告贵州省水产技术推广站（以下简称“水产技术站”）,第三人车唯智、第三人贵州东鼎实业有限公司（以下简称“东鼎实业”）、第三人贵州东鼎房地产开发有限公司（以下简称“东鼎房开”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出(2018)黔0103民初2093号民事判决书,原被告均不服该判决,向贵阳市中级人民法院提出上诉,该院作出(2019）黔01民终2642号民事裁定书,将该案发回我院重审。我院在重审期间，将第三人车唯智变更为本案原告，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告车唯敏、车唯英及其委托代理人张继革、胡运，被告水产技术站之委托代理人刘诚、第三人东鼎房开之法定代表人朱贤沛到庭参加诉讼，原告车唯勤到庭后中途退庭，原告车唯智经本院传票传唤未到庭，被告东鼎实业经本院公告传唤，逾期未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告车唯敏、车唯英提出诉请如下：1、根据原《拆迁房屋产权兑换协议书》确定的义务，判决被告及其第三人贵州东鼎置业有限公司、贵州东鼎房地产开发有限公司支付与位于贵阳市房屋（54.6平方米）及位于城基路××号的营业房（20平方米）同等价值的人民币。2、被告及其第三人贵州东鼎置业有限公司、贵州东鼎房地产开发有限公司支付因迟延履行房屋及营业房交付义务给四名原告造成的经济损失551240元（从1997年3月26日起计算至2018年1月25日止，住房租金按20元／㎡计算的损失为27.3万元，营业房租金按100元／㎡计算的损失为50万元，扣除960元／月的从1997年3月26日起支付到2016年6月份的拆迁过渡费221760元），后续的租金损失继续计算至房屋交付时止。3、本案相关诉讼费由被告及第三人贵州东鼎置业有限公司、贵州东鼎房地产开发有限公司承担。事实及理由：1995年12月18日，被告与四原告的母亲刘兴华签订了两份《拆迁房屋产权兑换协议书》，一份约定：“由被告拆除刘兴华家位于城基路××住宅××套，建筑面积为31.78平方米，并以贵阳市房一套两间建筑面积为54.60平方米的房屋进行产权兑换。过渡期为15个月……”；另一份约定：“由被告拆除刘兴华家位于城基路××营业房一间，建筑面积为20平方米，并以贵阳市营业房，建筑面积20平方米的门面进行产权兑换，过渡期为15个月……”。拆迁协议签订后，刘兴华一家按约定搬出了原来的房屋及营业房，被告依照约定支付原告一家拆迁过渡费960元/月，但15个月的过渡期满后，被告并没有按约定向原告一家交付兑换产权后的房屋及营业房，而是一直只支付拆迁过渡费960元/月直至2016年6月份。2017年4月12日，刘兴华病故，被告在刘兴华去世后仍拒绝履行拆迁协议，四名原告作为刘兴华的子女，是其法定继承人。因被告的上述行为严重侵害了四名原告对自家房屋及营业房所享有的合法权益，造成了损失，故诉至法院，诉请如前。原告车唯勤表示，不同意原告车唯敏、车唯英的诉讼请求，其诉请为：1、判令被告立即履行两份《拆迁安置产权兑换协议书》确定的义务，向原告交付兑换后的位于贵阳市房屋（54.6平方米）及位于城基路××号的营业房（20平方米）；2、判令被告支付因迟延履行房屋及营业房交付义务给四名原告造成的经济损失551240元（从1997年3月26日起计算至2018年1月25日止，住房租金按20元／㎡计算的损失为27.3万元，营业房租金按100元／㎡计算的损失为50万元，扣除960元／月的从1997年3月26日起支付到2016年6月份的拆迁过渡费221760元），后续的租金损失继续计算至房屋交付时止。3、本案相关诉讼费由被告承担。原告车唯智未到庭，亦未提交书面意见。被告水产技术站辩称：首先，原告车唯勤与车唯敏、车唯英的诉讼请求不一致，对案涉房屋分别提出实物安置和货币赔偿，诉请有重大区别，且车唯智并未委托三原告，其他原告不能代表原告车唯智的意见；其次，原协议无法履行系因原告及其母亲刘兴华违约未按照合同支付补差款，被告享有合同的先履行抗辩权。退一万步说，即使法院认定被告及第三人有过错，但在2002年12月9日，第三人东鼎房开对拆迁户进行回迁通知，而刘兴华未补交产权兑换差价款，也未与东鼎房开对接回迁事宜，而此时调规之前的案涉房屋已经竣工，刘兴华及原告车唯勤拒绝回迁，存在违约行为。在2004年8月23日被告与刘兴华（代理人车唯智）签订《拆迁补偿合同》时，原告明知被告及第三人无法按期交付调规之后的房屋时，还继续接受超期过渡费，因此，四原告对于2002年12月19日之后“延期履行交房”的损失不能另行主张。截止2019年11月18日，被告及第三人应付刘兴华安置费（包括住房部分的超期安置费）总计是328680元，已付233280元，尚欠95400元。再次，在原一审中作出的评估报告有重大错误，不能作为本案判决的依据。最后，2001年10月8日，被告与第三人东鼎实业签订《补充协议》，约定第三人东鼎实业应于2002年3月31日前安置回迁户并在2002年12月31日前验收交付使用大楼，否则一切损失由东鼎实业承担。2008年9月26日，东鼎房开向被告作出承诺，被告垫付的拆迁过渡费均由其承担，且在2009年12月15日东鼎房开向被告转账20000元用以支付了刘兴华的过渡费，这些事实足以表明，对刘兴华户的拆迁安置责任在于第三人东鼎实业和东鼎房开。鉴于被告在本案中不存在任何责任，故诉讼费用与被告无关。第三人东鼎房开辩称：我公司系第三人东鼎实业下属单位。东鼎实业在与被告签订合同时并没有办理相关施工手续，后东鼎房开从东鼎实业接手建设水产大厦，规划上进行了调整，没有符合合同约定的房屋和独立门面，但有其他的房屋和商铺可供安置，现在我方不同意原告要求货币安置的意见。第三人东鼎实业未到庭，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定以下事实：四原告系刘兴华之子女，刘兴华于2017年4月12日死亡，四原告之父约于1960年死亡。1995年12月18日，被告水产技术站作为甲方、拆迁人与刘兴华作为乙方、被拆迁人签订两份《拆迁房屋产权兑换协议书》，并经贵阳市公证处公证，其中关于住房的协议约定：一、规划红线范围内涉及乙方产权房屋3间建筑面积31.78平方米需拆除，乙方法定被拆迁人3辈六口人。乙方同意于一九九五年十二月二十五日前搬迁完毕，将房屋腾空交给甲方，每延误一天，乙方应承担50元违约金，延误一周以上，本协议自行失效。三、甲方以城基路153号商办楼一单元3楼D3一套2间（有阳台、厕所、厨房）建筑面积54.6㎡（不含楼梯间面积）与乙方进行产权兑换，在乙方原房建筑面积内，甲方按每平方米400元建筑造价与乙方旧房价值每平方米200元结算，乙方应补甲方6356元；……六、乙方共应补给甲方房价款19710元，第一次应交款6710元；……九、过渡期为15个月，甲方按乙方法定被迁人口陆人付给周转过渡费3600元，水电补助费530元，二次搬家费400元，误工费180元；周转期满甲方保证乙方按时迁入新居，如因特殊情况需延长过渡时间，甲方必须提前三个月报告拆迁管理部门并书面告诉乙方，并从原过渡期届满之月起，按月增发过渡费，具体增发数额为：1、按期搬家奖励费1000元，乙方自行过渡补助费1000元；2、甲乙双方协议内金额互抵后，乙方实补甲方房款13000元；3、乙方所欠住房款，必须在新居完工后，提前一个月交清房款；十一、甲乙双方金额结算后，乙方应补给甲方13000元。其中关于营业房的协议约定：一、规划红线范围内涉及乙方产权房屋1间建筑面积20㎡需拆除，乙方法定从业人员4口，乙方同意于1995年12月25日前搬迁完毕，将房屋腾空交给甲方，每延误一天，乙方应承担50元违约金，延误一周以上，本协议自行失效；二、甲方拆除乙方城基路××号附一号营业房屋建筑面积20㎡；三、甲方以城基路153号商业楼1楼临街5?轴-6轴线1间建筑面积20㎡（不含楼梯间面积）与乙方进行产权兑换，在乙方原建筑面积内，甲方按每平方米4400元建筑造价与乙方旧房价值每平方米3500元结算，乙方应补甲方18000元；六、乙方共应补给甲方的房价款合计为18000元；九、过渡期为15个月，甲方按乙方法定四人付给停业费6000元。周转期满甲方保证乙方按时迁入新居，如因特殊情况需延长过渡时间，甲方必须提前三个月报告拆迁管理部门并书面告诉乙方，并从原过渡期届满之月起，按月增发过渡费，具体增发数额为：1、甲乙双方协议内金额互抵后，乙方实补营业房款金额为12000元；2、营业房完工后，乙方必须提前一个月交清营业房款，方能搬进新营业房营业；十一、甲乙双方金额结算后，乙方应补给甲方12000元。上述合同签订后，刘兴华已按约将房屋交被告拆迁。关于补差款，原告表示两份合同涉及的补差虽未交纳，但已在后来领取的过渡费中抵扣。被告则认为原告应交的补差款至今未付，且根据合同约定，原告要提前一个月缴款，才能搬入新房，因此被告享有先履行抗辩权。又查明：2004年8月23日，被告水产技术站作为甲方与原告车唯智作为乙方刘兴华代表签订一份《拆迁补偿合同》，主要约定：因种种因素综合楼未能如期完工，交付使用，现涉及乙方还在过渡，甲方决定对乙方过渡费进行发放：一、住宅部分：乙方法定拆迁人3辈6人，从1997年3月至2004年7月过渡期88月，甲方付给乙方过渡费合计31680元；二、营业房部分：乙方法定从业人员4人，从1997年3月至2004年7月，停业期88月甲方付给乙方停业补助费合计52800元。2015年7月14日，被告水产技术站作为甲方与原告车唯智作为乙方刘兴华代表签订一份《拆迁补偿合同》，主要约定：因种种因素综合楼未能如期完工，交付使用，现涉及乙方还在过渡，甲方决定对乙方过渡费进行发放：一、住宅部分：乙方法定拆迁人3辈6人，从2004年7月至2005年7月过渡期12月，甲方付给乙方过渡费合计4320元；二、营业房部分：乙方法定从业人员4人，从2004年7月至2005年7月，停业期12月，甲方付给乙方停业补助费合计7200元。2015年2月9日、7月9日、2016年1月9日、7月9日、2017年1月9日，原告车唯勤分别代表刘兴华向被告水产技术站出具《收据》各一份，载明收到被告水产技术站2015年7月至2017年6月拆迁过渡费每半年为5760元共计28800元。审理中，被告提交安置费清单一份，主张其按照上述合同约定，至2019年11月18日，本应向原告支付过渡费328680元，已实际支付233280元（付至2017年6月），未支付95400元，计算标准为：1995年12月18日至1997年3月18日，住宅部分：240元/月X15个月=3600元，非住宅部分停业损失：400元/月X15个月=6000元，1997年3月18日至2000年6月18日，住宅部分按贵阳市拆迁管理办法每月递增10%至400%时为每月1200元，非住宅部分停业损失为600元/月。原告认可收到支付的金额，但其认为车唯智无权代表刘兴华，门面的补偿不合理，且已扣除房屋的补差款。再查明，1997年11月24日，贵州省机构编制委员会出具省编发[1997]14号《关于贵州省水产技术推广站加挂贵州省水产局牌子的批复》，载明：……经研究，同意水产技术站加挂“贵州省水产局”牌子，实行一个机构两块牌子……。2001年10月8日，被告水产技术站（甲方）与东鼎实业（乙方）签订一份《补充协议》，针对甲乙双方联建水产综合大楼出现的问题进行补充约定，其中第三条约定：乙方同意首先解决拆迁户的住房回迁，楼层为大楼第四层（原设计为第三层），乙方须在2002年3月31日前安置回迁户。按《联建协议》，乙方不承担过渡费，回迁户所欠的一切补差款由甲方协助乙方一次性收清，回迁户方能入住……；第八条约定：为了适应市场需求，乙方建立贵州东鼎房地产开发有限公司（乙方投资实体），甲方表示理解，并同意与其合作。原联建协议及补充协议（含本补充协议）中的乙方也更名为贵州东鼎房地产开发有限公司……。该协议同时加盖了东鼎房开的印章。2002年12月9日，东鼎房开出具一份《通知》，载明：威西门水产综合楼拆迁户：水产综合楼回迁安置房修建完毕，请各回迁户于2002年12月20日前办理入住手续，逾期后果自负。审理中被告表示，当时交房时因刘兴华拒绝入住，系因原告自身原因造成损失的扩大，对扩大的损失不应由被告承担。此后，由于房屋调整规划为综合楼，才无独立的门面可交付。2008年9月26日，东鼎房开向贵州省水产局出具一份《承诺书》，载明：关于拆迁户刘兴华拆迁过渡费问题，我公司特向贵局承诺，之前由贵局代垫部分及今后的拆迁过渡费由我公司全部承担。2009年12月15日，东鼎房开向被告水产技术站转账支付2万元用于过渡费。另查明：本案在原一审中，原告向本院提出申请，要求对“位于贵阳市城基路153号建筑面积为54.6平方米的住房、贵阳市建筑面积为20平方米的营业房在2018年7月31日的市场价值以及上述房屋自1997年3月26日至2018年7月31日期间逾期交房的经济损失”进行鉴定，经本院依法对外委托，皓天评估集团有限责任公司作出（2018）皓评字第531号《评估报告》，载明：“1、经过测算，取整确定位于贵阳市城基路153号建筑面积为54.6平方米的住房在2018年7月31日的市场价值为682391元，该房屋自1997年3月26日至2018年7月31日期间逾期交房的经济损失为676791元；2、经过测算，取整确定位于贵阳市建筑面积为20平方米的住房在2018年7月31日按旧房评估（收益年限扣除逾期交房时间）的市场价值为1190438元，按新房评估（收益年限不扣除逾期交房时间）的市场价值为2463458元，该房屋自1997年3月26日至2018年7月31日期间逾期交房的经济损失为1490934元。”原告认为该鉴定报告证明了被告应支付的房屋货币补偿金额及逾期交房的损失。被告认为该鉴定报告中住房与营业房的评估标准不一致有重大错误，不能作为本案定案的依据，理由如下：1、鉴定机构的鉴定与此前作出的“无法评估”相矛盾；2、评估选取的比较实例与本案不符；3、具体的评估过程与本案事实不符。上述事实，有各方当事人的当庭陈述以及原被告共同提交的房屋拆迁兑换协议、评估报告；原告提交的死亡证明、人口登记表、收据，被告提交的公证书、通知回执、拆迁补偿合同、收据、安置费清单、补充协议、批复、承诺书、转账支票、情况说明，利息计算表等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为，本案四原告作为刘兴华的法定第一顺序继承人，有权就刘兴华与被告签订的房屋拆迁安置合同，提起本案的诉讼，四原告系本案必要的共同诉讼原告，本应提出共同的诉讼主张，但原告车唯勤在本案审理中提出与原告唯敏、车唯英不同的诉讼请求后，在本案的庭审中中途退庭，视其放弃自己的诉讼主张，本案按原告车唯敏、车唯英的诉讼主张予以审理。对车唯智代表刘兴华与被告水产技术站签订的两份《拆迁补偿合同》效力问题，被告水产技术站虽未能提交刘兴华出具的委托书，但基于车唯智与刘兴华系母子关系，与三原告系兄妹关系，且被告水产技术站给付过渡费后，三原告及刘兴华均未提出异议，原告亦当庭认可收到该费，被告水产技术站有理由相信车唯智具有代理权，车唯智与被告水产技术站签订《拆迁补偿合同》的行为应构成表见代理，《拆迁补偿合同》应视为刘兴华与水产技术站的真实意思表示，属有效协议。各方当事人应当按照约定履行义务。现被告未能向原告交付约定安置房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对原告的第一项诉请，根据原被告、第三人陈述，《拆迁房屋产权兑换协议书》中约定的房屋客观上不具备交付条件，双方亦不能就安置房屋另行协商达成一致意见，故原告要求以货币进行补偿应予支持。对于补偿金额，经原告申请，本院委托皓天评估集团有限责任公司针对涉案房屋市场价值进行了评估，其鉴定程序合法，故对评估报告该项内容本院予以采纳。参考其意见，对于住宅房的补偿金额应为682391元，对于营业房的补偿金额按新房计算为2463458元，共计3145849元，扣除原告应按《拆迁房屋产权兑换协议书》补差共计25000元后，被告还应补偿原告3120849元。至于原告认为其已用过渡费补偿房屋补差款，因其未提交证据，本院不予采信。对被告认为该鉴定报告存在矛盾、评估比较实例和评估过程与本案不符，应不予采用的主张，因其未提交证据予以佐证，本院亦不予采信。对原告的第二项诉请，即主张逾期交房造成的损失，按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款“拆迁人不能按约定期限安置的，应发给被拆迁人或房屋承租人超期临时安置补助费……”、第二十一条“拆迁非住宅用房造成停产、停业的，拆迁人应对被拆迁人给予适当补偿……”之规定，对逾期交房，被告应给予原告超期安置补助费和适当补偿，至于原告主张要求按租金标准计算逾期交房的损失，因双方并未有此约定，同时也不符合贵阳市拆迁管理办法已明确对逾期交房安置的，应当支付超期安置补助费和停业损失补助的规定，且本案已按新房的评估价确定补偿的金额，如果再按租金标准计算逾期交房损失，属重复计算，故原告的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。本案中经审理查明，截止2019年11月18日按照贵阳市当时施行的拆迁管理办法计算，被告尚未支付的超期安置补助费和停业损失为95400元，另外，因本案已按2018年7月31日为评估的时间节点，原告主张合同的履行方式变更为货币补偿，因此，对于此后的超期安置补助费和停业损失补助不再予以支持，从被告计算的未付的超期安置补助费和停业损失补助95400元中应扣除2018年8月至2019年11月共计15个月的补助费共为1200元/月X15+600X15=27000元，剩余95400-27000=68400元，应支付原告。对原告要求第三人东鼎实业、东鼎房开承担责任的诉请，因本案系合同纠纷，根据合同相对性的原则，应由合同的相对方承担不能履行合同的违约责任，至于被告与二第三人之间的关系，应另案解决，故对原告的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州省水产技术推广站于本判决生效之日起十日内一次性支付原告车唯勤、车唯敏、车唯英、车唯智住宅房、营业房货币安置费共计3120849元；二、被告贵州省水产技术推广站于本判决生效之日起十日内一次性支付原告车唯勤、车唯敏、车唯英、车唯智逾期交房损失68400元；三、驳回原告车唯勤、车唯敏、车唯英、车唯智的其余诉讼请求。案件受理费9312元，评估费50000元，财产保全费5000元，共计64312元，由被告贵州省水产技术推广站负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  章放忠人民陪审员  汤艳铭人民陪审员  郭 霞二〇二〇年七月六日书 记 员  乔维姗