山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1719号原告：梅磊，男，1990年5月13日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：程波（特别授权），山东千诚律师事务所律师。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区杨柳国际新城东四路**综合楼，统一社会信用代码：91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：罗浩（特别授权），北京市炜衡（济南）律师事务所律师。原告梅磊与被告山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称“火炬公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅磊的委托诉讼代理人程波，被告火炬公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、请求判令被告支付迟延办理房产证违约金84,836.46元；3、诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年3月24日与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的济宁高新区杨柳国际新城J2-1-2401号房，总金额为人民币405,528元。原告依约交纳了房款并上房后,被告一直无故拖延不予办理房产证。经原告多次沟通,至今未果。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。火炬公司辩称，一、涉案房屋所属土地已于2015年11月30日、2017年11月17日另案被济宁市任城区人民法院查封，原告对该房屋主张权利，应当通过执行异议或执行异议之诉等程序予以解决。因涉案房屋所属土地被查封目前房屋权属尚不明确，目前无法办理房屋产权证。故请求依法驳回原告诉求答辩人办理房屋产权证书的起诉。二、关于逾期违约金的问题，商品房买卖合同明确约定，根据合同法的契约必守原则，双方均应按照合同履行义务，并承担相关责任。本案中商品房买卖合同的条款系双方自愿签订，条款中约定的买受人的逾期付款、出卖人逾期交房及逾期办证等权利义务完全对等，根据民法的权利义务相一致原则，双方应严格按照合同约定履约。三、原告因怠于行使权利，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，原告诉求被告办理房屋产权证及逾期办理房屋产权证违约责任没有合同和法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月24日，火炬公司与梅磊签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20110324014），双方约定由原告购买火炬公司开发建设的位于济宁市327国道北、东外环西、杨家河南的杨柳国际新城小区J2幢01单元24层2401号房，建筑面积为110.8平方米，房屋总价款为405,528元。合同第六条约定：原告签订本合同时，即付人民币125,528元，余款280,000元须在出卖人规定的时间内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。合同第十五条约定：火炬公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。后原告依约向火炬公司交付了购房款。2013年8月14日，原告向山东济宁火炬物业有限公司缴纳物业费，该时间即为上房时间。另查明，案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封。又查明，案涉小区暂未办理房产证的房屋集中在J区、K区等多个区域。因办证及违约金问题，案涉小区业主近几年多次向火炬公司、济宁高新区柳行街道办事处等反映。期间，因小区业主反映，2018年山东广播电视台《小溪办事》栏目曾就该小区逾期上房违约金、物业费等问题进行过采访，采访节目中有业主就未办证问题进行了陈述。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：其一，案涉房屋是否具备办证条件；其二，原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；其三，原告主张逾期办证违约金是否有事实和法律依据，如有，是否应予调整、如何调整。关于第一个争议焦点问题。案涉房屋土地已先后于2015年11月、2017年11月被济宁市任城区人民法院查封，案涉房屋暂不具备房屋产权证书的条件。故，原告要求被告为原告办理房屋产权证书，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。本院认为，本案违约金属于持续性债权，且案涉小区业主近几年多次向火炬公司、济宁高新区柳行街道办事处等反映逾期办证和违约金等问题，相关电视节目中也有所体现，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，结合常理，本院认为原告诉求并未超过诉讼时效。据此，对于被告提出的原告诉求逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于第三个争议焦点问题。火炬公司与原告签订的《济宁市商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，应为合法有效合同。因原告上房后至今被告未向产权登记机关报送办理权属登记所需资料，故原告有权主张逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，原告主张双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金的约定过低，申请调整为按已付房款的日万分之一计算；被告主张应当按合同约定计算。本院认为，原、被告在第十五条约定的被告未按约定期限向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约责任为按照已付房价款的0.01%支付违约金，若按照该规定，无论被告逾期至何日，只需向原告支付三十余元的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”，通过上述法律规定可知，违约金以补偿损失为主,旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务，对于还需要继续履行的合同,如固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的，故原告可依法请求本院对约定的违约金予以增加。本院在衡量双方合同的履行程度、当事人的过错程度、及预期利益等综合因素的基础上，根据公平原则及诚实信用原则，酌定按照自逾期之日起按已付房款的日万分之零点四计算逾期办证违约金。据此，鉴于原告上房时间为2013年8月14日，扣除360天，截至原告主张的2020年5月1日止，共计违约2092天，故被告应支付原告逾期办证违约金33,934.58元（405,528元×2092天×0.00004/天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告山东火炬房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告梅磊支付逾期向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金33,934.58元；二、驳回原告梅磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取960元，由被告山东火炬房地产开发集团有限公司负担384元，原告梅磊负担576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵文斌二〇二〇年七月三十一日书记员  王晓梅