黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初14号 原告：任文利，女，1971年7月，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区。 法定代表人：马金福，该公司经理。 被告：牡丹江市泓信典当有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区长安街**。 法定代表人：张福清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 被告：张晶，女，1980年3月，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告任文利与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、牡丹江市泓信典当有限公司（以下简称泓信典当公司）、张晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序。2020年2月3日，案件因受新冠肺炎疫情影响中止审理。2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告任文利的委托诉讼代理人管立君、被告世纪家园公司、被告泓信典当公司的委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼，被告张晶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告任文利向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告世纪家园公司与被告张晶之间签订的房屋买卖合同无效；2.要求确认原告与被告世纪家园公司签订的《房屋优先认购协议》有效，被告世纪家园公司继续履行合同义务，为原告办理房屋登记手续；2.要求三被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年9月28日，原告任文利与被告世纪家园公司签订《房屋优先认购协议》并交付全款，购买被告世纪家园公司开发的丽水蓝天小区8号楼1单元2502室，并于次日收房入住开始装修。被告世纪家园答复三个月内办理房照，但虽经原告多次催问，被告世纪家园公司一直未为原告办理房照。2019年8月，原告得知被告于2012年11月29日和2013年4月28日向被告泓信典当公司借款，以包含案涉房屋在内的16套房屋抵押，被告世纪家园公司与被告张晶就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，案涉房屋已于2019年7月登记在被告张晶名下。原告多次与被告世纪家园公司销售经理陈默及领导金春学沟通未果，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。 被告世纪家园公司辩称，案涉房屋是世纪家园公司卖给原告任文利的，世纪家园公司与泓信典当公司之间签订的是抵押借款合同，张晶是泓信典当的员工，所以房屋就落到了张晶的名下。 被告泓信典当公司辩称，原告与被告世纪家园公司之间没有定立商品房预售或销售合同，只签订了房屋优先认购权协议，是预约性质的协议，所以原告与被告世纪家园之间不存在房屋销售合同和法律关系；根据合同相对性原则，原告与泓信典当公司之间没有商品房预售的事实和法律关系，泓信公司不是本案适格的被告；世纪家园公司与原告签订房屋优先认购权协议书后，在具备签订可备案的商品房买卖合同时，未与原告签订商品房买卖合同，应视为没有与原告定立商品房买卖合同的真实意愿。2012年11月29日和2013年4月28日，被告世纪家园于泓信典当公司借款，以丽水蓝天小区包含案涉房屋在内的16套房屋做为抵押，开具备案的商品房买卖合同，进行了不动产预告登记，已构成让与担保，所以案涉房屋登记在张晶名下做为让与担保是合法有效的。基于案涉房屋的物权现状，原告持有的优先认购权协议不具有现实可履行性；债务到期后，被告世纪家园公司自愿以案涉房屋抵顶571000元，是当事人依法处置财产的行为，并不违反法律规定；房屋优先权认购协议是预约协议，不具有通过法院强制违约方订立本约合同的法律属性；原告在没有任何法律依据的情况下非法占有房屋，是与世纪家园公司恶意串通的侵权行为。 被告张晶未到庭应诉，亦未提供答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告任文利所举有争议的证据本院认定如下： 证据一，房屋认购协议一份，收据一份，银行转账客户回单三份。意在证明：2012年9月28日，任文利在世纪家园售楼处签订房屋优先认购协议书，通过中国银行、农业银行、工商银行以转账的方式一次性支付购房款68万元，购买案涉房屋的事实。 被告世纪家园公司对该组证据无异议。 被告泓信典当公司对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。认为协议中违约责任部分已经标明如世纪家园公司在协议有效期内将认购房屋转卖他人应双倍返还乙方交付的认购款。三份金融凭证资金的走向和收款与世纪家园无关，不能证实上述三款项是支付购房款，该票据不能证实原告的待证事实。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，房屋认购协议、收据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院予以采信。被告世纪家园公司、泓信典当公司对银行客户回单的形式要件无异议，结合房屋认购协议及收据，可以证实原告任文利向被告世纪家园公司交付购房款68万元的事实，本院对此事实予以确认。 证据二，世纪家园物业出示的收据六张，燃气公司出具的收据两张，供热费发票六张，电费票据一张，金水湾物业证明一份，物业费收据一份。意在证明：原告于2012年9月28日在世纪家园物业公司办理了入户手续、交纳了物业费、垃圾处理费、电梯费、使用费、供热费、手续费。次日开通了燃气，缴纳了燃气费，金水湾物业接手以后又一次性交纳了到2020年底的物业费，以上证明原告购房、入住、居住使用至今的事实。 被告世纪家园公司对该组证据无异议。 被告泓信典当公司对该组证据形式要件无异议，对证明问题的质证意见与答辩意见第六条一致。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，此组证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此组证据予以采信。 证据三，陈默承诺书一份，金春学承诺书两份，金春学手机照片打印件一份。意在证明：2019年8月27日、8月28日，世纪家园的经理陈默和领导金春学先后给任文利出具书面承诺，证实案涉房屋购房的时候没有办理房照，后抵押给泓信典当公司，将房屋登记在张晶名下的事实。 被告世纪家园公司对该组证据无异议。 被告泓信典当公司认为，该组证据属于证人证言的范畴，应当由证人出庭作证，该组证据不符合证据规则的要求，证据形式要件不合法。上述承诺和协议不产生对抗不动产权证书所产生的物权效力的证明作用。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，该组证据不符合证据规则的规定，故本院不予采信。 证据四，张晶房照手机打印件一份，抵账协议手机照片打印件一份，丽水蓝天机打合同明细手机照片打印件一份。意在证明：世纪家园借款抵押的时间是2012年11月29日和2013年4月28日，案涉房屋登记在张晶名下，结合第一、二组证据足以证明原告买房占有在先，泓信典当借款抵押在后的事实。 被告世纪家园公司对该组证据无异议。 被告泓信典当公司对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。认为优先认购权认购协议是债权合同，不产生物权变动和物权归属的公示法律效力，原告是否占有在先不会对其是否获得案涉房屋不动产权产生任何证明作用。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，该组证据与被告泓信典当公司提供的证据一、证据三一致，具有证据的客观真实性，故本院予以采信。 证据五，通话录音光盘两份。意在证明：张晶是被告泓信典当的员工，原告购房时的价格比市场价格还要偏高，原告经常找开发商办房照未果。案涉房屋抵押给被告泓信典当，抵押的价格是房价的45%，被告世纪家园没有给被告泓信典当出具办照证明，原告转账凭证上的朱田田是售楼处的财务人员。 被告世纪家园公司对该组证据无异议。 被告泓信典当公司对证据的形式要件有异议，认为原告没有向法庭提供录音的原始载体。对于任文丽和陈默的通话录音主要质证意见与对原告的证据三的质证意见一致。对于标明为张晶的通话录音泓信公司无法判断是否确实是张晶与原告通话时的录音。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，该组证据不符合证据规则的规定，故本院不予采信。 对被告世纪家园公司所举有争议的证据本院认定如下： 证据一，借据复印件一份。意在证明：世纪家园公司与泓信典当公司之间系抵押关系。 原告任文利对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。认为该份证据能证实世纪家园与张晶签订的商品房买卖合同是抵押性质，并非买卖。担保有流质条款约定无效，世纪家园公司与泓信典当公司回避了这条无效的约定，以合法的形式达到了担保目的。借款协议能证明双方在提供抵押房屋时有恶意行为。泓信典当作为一家专业的典当公司，审查抵押物的能力要超过普通大众，应该考虑到房屋有实际买售人并入户居住，但却为了自己的利益任意的侵害了房屋实际占有人的实际物权，签订了看似合法实则无效的买卖合同，足以显示并非善意。 被告泓信典当公司认为，该份证据形式要件无法确认真伪。世纪家园公司与泓信典当公司之间确实存在借款及以房屋提供让与担保的事实。在典当借款到期后泓信典当公司并没有依据让与担保直接获取担保房屋的物权，而是与世纪家园公司协商后，在世纪家园公司的协助下以包括案涉房屋在内的房产抵顶部分的典当借款。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，此份证据系复印件，不符合证据规则的规定，故本院不予采信。 对被告泓信典当公司所举有争议的证据本院认定如下： 证据一，丽水蓝天机打合同明细，抵账协议一份。意在证明：2012年11月29日和2013年4月28日世纪家园公司向泓信典当公司借款，以让与担保的形式将包括案涉房屋在内的16套房屋开具连机备案的商品房买卖合同，登记在韩某和张晶名下，在典当借款到期后，世纪家园公司因不能偿还借款而与泓信典当公司协商用让与担保的案涉房屋抵顶欠款571000元。 原告任文利对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。认为双方签订的是让与担保，应走法律形式，通过诉讼确定案涉房屋抵顶价格，最后变更过户登记。世纪家园公司与泓信典当公司越过法律诉讼的过程，系流质条款的违法行为，其行为和合同的效力都是无效的。 被告世纪家园公司的质证意见与原告相同。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，此组证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此组证据予以采信。 证据二，商品房买卖合同一份，商品房买卖合同备案证明一份，预告登记证一份。意在证明：与证据一相互印证，能够证实世纪家园公司在2013年4月28日向泓信典当借款时，以案涉房屋提供让与担保，签订商品房买卖合同备案和不动产预告登记。 原告任文利对此组证据形式要件没有异议，对证明的问题有异议。认为2015年11月3日备案证明晚于原告取得房屋时间两年，可见双方签订机打合同的本质是抵押并不是真实买卖，依据最高院关于审理房屋案件若干问题的解释第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖设有抵押，法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。在双方明知房屋有实际使用人的情况下，还将房屋通过房产登记的形势过户给他人，符合合同法52条、民法通则58条规定，双方签订的合同及过户的形为根本无效。 被告世纪家园公司的质证意见与原告相同。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，此组证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此组证据予以采信。 证据三，不动产登记申请表复印件一份，中华人民共和国不动产权证书一份，编号为黑（2019）牡丹江市不动产权第0042335号。意在证明：世纪家园公司依法将案涉房屋的不动产权登记在张晶处。张晶已经于2019年7月23日依法取得案涉房屋的物权。 原告任文利对该组证据的形式要件没有意见，其他质证意见与对被告泓信典当提供的证据二的质证意见一致。 被告世纪家园公司的质证意见与原告相同。 被告张晶未到庭质证。 本院认为，不动产权证书为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院予以采信。不动产登记申请表系复印件，且内容与本案无关，本院不予确认。 被告张晶未向法庭提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月28日，原告任文利与被告世纪家园公司签订《房屋优先认购权协议》，主要内容为：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司……，乙方：任文利……一、认购房屋的概况：1.位置：牡丹江市东安区江滨广场东侧，丽水蓝天*金水湾小区内8号楼1单元25层012502号商品房。2.使用性质：住房。3.建筑面积：114.2平方米。二、认购价款及支付方式：1.认购房屋的认购价格为5954.47元/平方米，房屋的总认购价款为680000.00元。2.付款方式：乙方应在签订本协议时一次性付清认购款，总计为680000.00元。……”同日，原告任文利分三次将购房款68万元交付被告世纪家园公司财务人员朱田田，被告世纪家园公司为原告任文利出具收据一份，主要内容为：“交款单位：任文利。人民币：陆拾捌万元整。收款事由：丽水蓝天金水湾8＃012502，114.2平方米。”被告世纪家园公司于2012年9月28日向原告任文利交付房屋，原告一直居住至今。 另查，2019年7月19日，被告世纪家园公司与被告泓信典当公司签订《抵账协议》，主要内容为：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。乙方：牡丹江市泓信典当有限公司。甲方于2012年11月29日和2013年4月28日向乙方借款，用丽水蓝天16套房屋抵押，其中9套房屋开在韩梅名下，7套房屋开在张晶名下，2012年11月29日和2013年4月28日开出机打合同和收据。2015年11月10日，经甲乙双方口头协商，以上16套房屋以每平方米5000元单价抵账给乙方，共计抵顶欠款1024.62万元。现因甲方债务原因，以上部分房屋被他人非法占用，所以甲乙双方将2015年11月份的口头协议进行文字化转换，以备诉讼时使用。注明：抵账房明细附后。”丽水蓝天机打合同明细中包含案涉房屋。2013年4月28日，被告世纪家园公司与被告张晶就案涉房屋签订编号为201304287DDD701109571《商品房买卖合同》，并备案登记。2015年11月3日，被告世纪家园公司为被告张晶出具商品房买卖合同备案证明。2015年11月10日，张晶就案涉房屋取得牡房预东安区字第YG201511937号预告登记证，预告登记义务人为黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。2019年7月28日，被告张晶取得案涉房屋的不动产权证书，编号为黑（2019）牡丹江市不动产权第0042335号。 再查，被告张晶曾系被告泓信典当公司员工。 本院认为，关于原告任文利要求确认被告世纪家园与张晶之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告世纪家园公司与被告泓信典当公司一致认可双方存在借贷关系、被告世纪家园公司以与被告泓信典当公司员工韩梅、张晶签订商品房买卖合同作为借款担保的事实，虽协议中存在的流质条款无效，但并不影响被告世纪家园公司与被告泓信典当公司员工被告张晶签订的商品房买卖合同作为担保合同的效力，商品房买卖合同内容未违反法律规定，应认定合法有效。关于原告任文利认为被告世纪家园公司与被告泓信典当公司之间存在恶意串通的主张，原告任文利提供的证据不能支持其主张，理应承担举证不能的法律责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告任文利要求确认原告与被告世纪家园公司签订的《房屋优先认购协议》有效，被告世纪家园公司继续履行合同义务，为原告办理房屋登记手续的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告任文利与被告世纪家园签订《房屋优先认购协议》后按约定交纳全额购房款，被告世纪家园公司向原告交付房屋，双方签订的《房屋优先认购协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。被告世纪家园公司通过买卖的形式将案涉房屋登记在被告张晶名下，依据物权法的规定，已经发生物权效力，原告任文利与被告世纪家园公司签订的《房屋优先认购协议》已经不具有继续履行的条件。原告任文利可依法向合同履行不能的责任方提起违约之诉以使其损失得到弥补。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告任文利与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司签订的《房屋优先认购协议》有效； 二、驳回原告任文利的其他诉讼请求。 案件受理费5300元，减半收取计2650元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  李薇 二〇二〇年七月三日 书记员  王丹