云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初2268号原告（反诉被告）：昆明红垦星地农业科技有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市太平街道红星农场。法定代表人：吴昉，董事长。委托诉讼代理人：李雁函，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨佶欣，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：何云翠，女，汉族，1961年1月5日出生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：雷泽山，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孔垂玺，男，汉族，1964年11月1日出生，住云南省昆明市五华区，系何云翠侄子，特别授权代理。原告昆明红垦星地农业科技有限公司（以下简称“红垦星地”）与被告何云翠租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，被告何云翠提出反诉，本院依法适用普通程序，将本、反诉合并审理，于2019年11月19日、2020年6月28日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李雁函、杨佶欣，被告的委托诉讼代理人雷泽山、孔垂玺均到庭参加诉讼。本案经报院长批准延长审理期限，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠的租金8万元及从2016年7月17日至2017年7月16日的租金人民币4万元自2016年7月16日起至实际支付之日止的按照每天1%计算的违约金、2017年7月17日至2018年7月16日的租金人民币4万元自2017年7月16日起至实际支付之日止的按照每天1%计算的违约金；2.请求被告何云翠立即腾还租赁物给原告；3.请求被告何云翠向原告支付自2018年7月17日起至租赁物腾还之日的租金占用损失；4.本案的律师费、诉讼费由被告承担。以上费用计算至起诉之日合计为人民币878082元。当庭要求增加诉讼请求：由被告恢复原状后腾还租赁物。事实和理由：原告红垦星地与被告何云翠于2015年9月11日签订了《房屋租赁合同》，将位于红星农场蜈蚣桥原高原山庄出租给被告何云翠使用。合同约定：租赁期限为叁年，自2015年7月17日至2018年7月16日止，年租金为人民币肆万元整，租金按年度结算，由被告何云翠于签订合同之日起3日内将第一年租金一次性付给原告红垦星地，以后每年7月16日前一次性支付当年租金，否则逾期超过5日，原告有权按实欠租金1%加收违约金，合同签订后，被告支付了第一年的租金，而后再未支付过租金，现租赁合同已到期，经原告多次催讨，被告仍拒不腾还，故原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判如所请。被告辩称：首先，本案到今天为止，实际上被告都没有看到原告出租给被告房屋的任何产权证书，而且相关建设工程的施工许可证也没有看到，按照有关法律规定，合同涉嫌是无效的合同，合同无效实际上原告所主张的这些租金违约金也就没有了任何的法律基础和依据。其次，是否腾房是在判决生效之后的事情。第三，不存在租金的损失这一说法。第四，律师费没有任何法律依据在这个案子当中可以主张。诉讼费由法院按照判决的结果进行承担。即使这个合同所涉产权证照有效，但因为原告在2015年10月份就擅自终止了合同，因此前面这些除了腾还房屋以外，实际上也没有办法得到支持。另外，刚才原告当庭增加的第二项诉讼请求实际上是没有办法进行判决和执行的，所谓要把房屋恢复原状，实际上被告在使用过程当中经过原告同意，这些改造、装修是依附于原告原来的房屋场地之上，是没有办法恢复原状的，这个诉讼请求应该驳回，不可能恢复得了，原告折价补偿的问题我们在反诉当中会提及，所以请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告退还7个月租金，共计23333.33元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失共计3306167元，并向反诉原告赔偿自2016年1月1日起按金融机构一至五年期的人民银行贷款基准利率即年利率4.75%计算的资金占用费，直至前述损失付清为止；3.判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：双方于2015年9月11日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将红星农场的房屋及场地出租给反诉原告开农家乐餐厅，租赁期限为3年，自2015年7月17日起至2018年7月16日止。在前述合同履行过程中，反诉原告按照约定交了一年租金，并在征得反诉被告同意后，投入大量资金修缮房屋、硬化场地、绿化场地、重建厨房、库房、围墙等基础设施。2015年12月，在反诉原告经营4个月左右后，案涉房屋及场地就遭遇断电断水，反诉被告一直置之不理，不予解决供电供水的问题，反诉原告因上述原因不得不停止营业。2016年，反诉被告又以案涉房屋及场地将被征收为由，要求反诉原告停止一切活动，并明确告知属于反诉原告投资建设部分的征收补偿归反诉原告所有。根据以上事实，反诉被告事实上早已擅自单方解除了前述租赁合同，后来，反诉被告和负责征收的人员也到农场清点了反诉原告投资建设的绿化树木和配套设施、工程。但清点完成后，截止到目前，反诉被告一直没有给予反诉原告合理赔偿。而且，反诉原告多次要求移交案涉房屋及场地，反诉被告却要求反诉原告继续负责看守。综上，因反诉被告未保证房屋及场地的用水、用电，尤其还擅自单方终止合同，其已构成严重违约。就此，反诉被告应退还此前已支付的未到期的租赁费用，还应向反诉原告赔偿由此给反诉原告造成的所有损失并赔偿相应资金占用费。为维护反诉原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及司法解释的有关规定向贵院提出反诉，并请贵院依法支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告辩称：在本案过程当中反诉原告有四个明显的违约行为，1.擅自改变租赁物用途，涉案的租赁土地是农耕地性质，是划拨农用地的性质。从土地管理法相关法律规定可以看出，双方在租赁合同当中是不得擅自变更租赁合同的用途，反诉原告把租赁用途改为农家乐，没有征得我方的书面同意。2.反诉原告在承租期间存在着超面积的情况，本案的反诉部分就双方争议的添附是否补偿的部分，我们认为超出租赁范围也就是160平方米外的搭建行为，属于违法占用农耕地的行为，不是本案应当受理和讨论的范围，我们认为不应当在反诉当中予以讨论，对于在160平方米以内进行添附的行为，我们认为没有征得我方的书面同意，它属于一种私自搭建的一种行为。反诉原告在当庭也向法院明确了没有书面的同意。双方合同第八条当中也有明确的约定，对租赁物的添附是需要征得出租方书面同意，且征得有关政府的审批，这是一个双重锁扣，除了征得我们的书面同意以外，还要征得相关政府的批文，否则就成了违章违建的问题，根据合同法第223条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，这里的同意，我们认为是一种明示同意，这个同意，如果推定默示同意，就会使双方的利益遭受和面临巨大的损失，所以这个同意我们认为从法律的理解上来讲，应当是一种明示的同意，这个是对双方利益重大的一个影响，合同当中已经明确地约定了是书面同意，所以租赁人不能够理解为是我们默示同意，就在租赁物上改造、添附，我们认为就是签了合同之后也明确了要经得书面同意，但是在没有书面同意的前提下就自己盖了建筑物，然后现在就绑架了我们，还提出反诉，我们认为是不能够成立的，综上所述，本案的承租人没有举出有效的证据，证实出租人同意建、改房屋。3.承租人没有取得规划建设部门的审批，违反了土地管理法第53条，城乡规划法第37条第一款、第40条第一款之规定，建设的房屋属于违法建筑，所以我们认为这种违法建筑要求出租人进行赔付，于法无据。4.违约的行为是拒付租金，双方并没有合意解除合同，承租人也没有举出有效的证据证实合同已经终止了，在合同继续履行且有效期届满的前提下，我们认为承租人应当按照合同的约定支付租金。本案中这块土地的主人盛世桃源公司是国有控股公司，在出租房屋且收取的租金非常低、薄的前提下，一年40000元钱，而且我们只收了一年，如果要承担承租人反诉三百多万元的巨额投资损失，而且在没有征得我方书面同意，也没有相关部门审批的前提下，前后接近100倍的差距，我们认为这个属于权利义务严重不对等，而且还面临着国有资产严重流失的风险，所以综上所述，我们认为被告的反诉诉求，标的物没有征得出租人书面同意，没有取得合同约定的规划建设部门的审批，属于违法违章建筑，赔偿部分无事实及法律依据，请求人民法院驳回被告的反诉请求。再补充一点，双方的承租范围就只有160个平方米的建筑物，超出此范围以外的私自搭建的行为，我们认为是不在本案受理范围之内的，反诉我们认为它也是超出了本诉的请求的范围，所以反诉超出本诉请求范围以外的部分，我们认为是另外一个法律关系，是违法占用农耕地的问题，所以这个部分我们在本案当中就不再进行答辩。红垦星地所举证据如下：1.①原告营业执照，②被告身份证复印件；2.①土地使用权证，②会议纪要；3.房屋租赁合同及交接清单；4.①通知（2018年12月26日），②送达照片，③《通知》（2019年5月10日），④会议签到表；5.租赁物平面图及现场拍摄照片；6.①诉讼费发票，②律师费发票。何云翠质证意见：第一组证据三性无异议。第二组土地使用证真实性和合法性没有异议，对关联性没有办法发表意见，因为我们不是专业人士，看不出这证上的土地和本案到底有没有关系，关联性请法院予以核实。请人民法院注意，上面明确写明土地的有效期是到2014年的12月，上面写了保留它的使用权利，是划拨国有土地使用权，在这个证打开之后的左边这一页。有划拨国有土地使用权，当中保留划拨用地方式的期限不超过五年，有效期到2014年12月，所以我们认可真实性合法性，但是不认可其关联性。第二份证据会议纪要对它的真实性合法性和关联性我们不予认可。对证明目的不予认可，而且这里面反映出一个我们从来不知道的事情，如果这个纪要是真的那这块地就不是原告的，原告的出租行为实际上本身也就涉嫌一个无效行为。第三组证据与我方持有合同一致，对房屋租赁合同的真实性合法性和关联性予以认可，但这个合同当中的条款都是出租人所写的，很多条款对租赁人是不公平也不合理的。第二个交接清单的真实性合法性关联性予以认可。第四组证据通知，对其真实性合法性和关联性不予认可。我们没有见到过这个通知，第15页、16页对真实性合法性关联性不予认可，对证明目的也不予认可。第17页的这份通知上面有何云翠的亲戚的签字，只认可真实性关联性，对合法性和证明目的不予认可。第18页照片本身我们不予认可，我们已经在通知上签了字了，出租人所张贴这个通知我们不予认可。第19页是刚才原告也讲了是一个手绘的，并没有双方共同确认，而且上面哪些建筑在哪个位置，虽然我去过现场，但是我也没办法就立马判断得出来。所以对真实性合法性关联性我方不予认可。第五组证据对现场照片的真实性予以认可，这与现状是吻合的。第六组票据，对其真实性予以认可，律师费不是本案当中可以主张的费用，诉讼费应由人民法院依法进行裁判。关于当庭提交证据催缴电费通知，2015年12月以前的电费都是按时交的，直接交给项目部，最后停电，项目部不给我方搭电才存在所谓拖欠的电费。何云翠所举证据如下：第一组：1.房屋租赁合同；2.（部分电费）收据；3.建设工程施工合同；4.反诉原告营业执照；5.牧歌云畔农家乐餐厅建设结算汇总表；6.山庄明细清单；7.收款证明；8.（部分）销货清单；9.（部分）销货明细单；10.反诉原告投资改造后的房屋及场地照片；第二组：11.邮件截图（关于牧歌云畔农家乐房屋租用请示）；12.关于租用红星农场蜈蚣桥建农家山庄的情况说明；13.安宁市人民政府公告（第55号）。红垦星地质证意见：第一组：1.三性认可，有几个重要的细节要提醒法庭注意，第一，双方约定的出租的范围是建筑面积160平方米，清单见合同附件，合同附件在原告本诉当中也作为证据提交了，在我们证据清单的第18页，证据清单的第14页，双方当时在签订承租合同之后，对租赁物的交付的范围有一个明确的交付清单进行了约定，第一项是160平方米的房屋，和合同约定是相互吻合的。同时还有两个附属设施，一个是水井一个是抽水设施，双方进行了一个交接，作为对方的交接人李佳也进行签字认可，在本诉部分，本诉原告提交证据第14页，可以和租赁合同进行联系比对来看，我们要提醒法庭注意的是，双方约定的承租范围只是160个平方米的建筑面积，那么在交接的时候同时交接了一口水井和一台抽水设施。第二，合同约定的房屋租赁用途为家禽养殖，因为被告在此前用了大量的时间来陈述，我们双方约定的是农家乐，但是就书面证据来看，双方约定的是家禽养殖，同时该块地的性质是农用地，土地性质是划拨，土地的性质是设施农用地。在本诉部分，原告向法庭提交的证据第4页当中有体现，所以双方并不能够擅自约定改变土地的用途。第三，这是一个短期租赁合同，租赁期限只有三年，并且在合同的第八条当中明确地约定了，如果承租方需要变更屋内的设施，比如说进行内部结构装修，或者是对结构有实质性进行更改的时候，需要征得甲方也就是本诉原告方的书面同意，并获得有关机关的审批。因为在前述庭审环节，被告一直在强调原告同意，但是合同约定的同意的方式是书面同意，并且获得有关机关的审批，这是一个短期租赁，在约定退租的时候，被告方应当将房屋恢复原状，并且向甲方交纳恢复工程所需的费用，合同当中第八条进行明确约定的。2.部分电费的收据，租赁人没有带原件，代理人没有办法对真实性予以核实，但是对收据的内容我们还是要提醒法庭注意，上面写的是红垦星地代收电费，每一张收据都是写的代收水电费，因为涉案租赁的土地，是相邻的一个项目部，一个建设工地的项目部在进行实际供电，合同当中并没有约定我们要将水电一起交付给被告，所以基于当时的一个客观现状是项目部进行供电，为什么会出现停电的情况，是因为对方拒交电费，然后对电费的单价也产生了一些争议，所以才出现了断电的这么一个情况，我方手上有一份催缴电费的通知，是昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号2号地块项目部的一个催收电费的一个通知，可以佐证代理人所述的事实，我们当庭也提交法庭作为证据，我方没有原件，提供复印件给法庭作为参考。3.建设工程施工合同，对方当庭已经明确的陈述，该份合同形成时间是在2015年的4月15日，这一点还是请法庭要做一个记录，因为我们代理人虽然没有办法看出来这份合同的形成时间，但是从纸张的新旧程度来看，不像是2015年形成的，所以这个细节请法庭记录在案，是否要申请形成时间鉴定？我们根据庭审的情况来确定，我们要对这份合同发表的意见是对该份合同，因为合同签章部分，只是到第4页、第5页，到第12页之后没有签章，然后也没有盖骑缝的签章，所以没有办法确定后面的这几页和前面的是否隶属于同一份真实的合同，该份合同的发包人代表是孔垂玺，与本案的承租人李佳或何云翠是什么关系不清楚，代理人不清楚，对于合同的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。5.投资预算书和红星农场蜈蚣桥建龙山庄建设投资预算汇总表，因为对方提交的作为证据提交的复印件和原件不一致，不一致的地方在于对方提交的复印件上面没有签章，原提交的证据上面是有吕庆来的签章，同时对方提交的证据是双面打印的，这份证据的话是单页形成的，所以基于原件与复印件不一致，代理人对于其真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。6.山庄明细清单，刚刚对方当庭认可，这个是单方制作的一个清单，所以我们对于证据的三性及证明目的不予认可，不能够证明对方的待证事实。7.收款证明，对于没有原件的三份证据7.8.9我们对于真实性不予认可。10.反诉原告投资改造后的房屋及场地照片，因为审判长也实际去查看过，请法庭以实际查看的为准。11.邮件截图、12.情况说明，当庭也没有提供原件，这封邮件反诉被告是否收到，我们可以庭后向相关人员进行核实。13.三性无异议，强调一点：2019年才公告收储，双方合同2018年就已届满。本院经审查，红垦星地所举证据，本院予以采信；何云翠所举证据3.建设工程施工合同、5.牧歌云畔农家乐餐厅建设结算汇总表、6.山庄明细清单、7.收款证明、8.（部分）销货清单；9.（部分）销货明细单与本案关联性不足，本院不予采信，其余证据，予以采信。本院经审理确认如下法律事实：红垦星地与何云翠签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：红垦星地将位于红星农场蜈蚣桥原高原山庄出租给何云翠作为养殖使用；租赁期限为叁年，自2015年7月17日至2018年7月16日止，年租金为人民币肆万元整；租金按年度结算，由何云翠于签订合同之日起3日内将第一年租金一次性付给红垦星地，以后每年7月16日前一次性支付当年租金，否则逾期超过5日，红垦星地有权按实欠租金按照每日1%加收违约金；房屋旁的水井及抽水设施可提供给何云翠使用；何云翠不得随意损坏房屋内设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得红垦星地书面同意并获得有关机关的审批，相关投资及安装、维修义务等由何云翠自理；租赁期间如遇政府规划调整、土地征收、房屋拆迁等原因造成合同无法继续履行的，本合同自行终止，红垦星地应退还何云翠此前已支付的剩余租期的租金，双方互不负违约责任，由此造成的相关损失按照有关政策双方自行主张，红垦星地不负责对何云翠进行任何形式的补偿或安置。该合同载明签订时间为“2015年9月11日”。合同签订前，何云翠于2015年7月20日申办字号为“安宁牧歌云畔农家乐餐厅”的个体户营业执照，在拟租赁房屋旁，何云翠已加盖部分房屋、改造部分设施、周围加了围栏、种植部分树木、实际计划经营农家乐。红垦星地原有房屋主要是进大门左侧一层（小四合院）十间、进大门右侧两层共八间，合计十八间。何云翠实际占用土地四至不明，亦无草图、面积等直接可以界定。租赁物在昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块两个项目建设用地之间可以确定。合同签订后，双方对房屋160平方米、水井1个、抽水设施1个三个项目进行了书面移交，何云翠支付了第一年的租金，后再未支付过租金。本案《房屋租赁合同》所占土地使用权属于红垦星地代管的昆明盛世桃源实业有限公司的3570余亩土地范围，昆明盛世桃源实业有限公司国有土地使用证载明使用权面积为2380134平方米，国有土地使用证之“记事”栏载明：“根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条规定，国有企业改造或改组为国有独资公司的，保留划拨用地方式的期限不超过五年，有效期到2014年12月”。2017年3月6日，昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块项目部通知“牧歌云畔生态农家乐”于3月10日前交纳2017年1月以前累计所欠电费6964.07元。2017年4月26日，牧歌云畔生态农家乐向红垦星地发出请示，要求正式签约、请求按照实际经营4个月期限交纳租金、停业后出租方适当收取租金、出租方实际转租成功的话己方再行退出。红垦星地未作书面回应。2018年12月26日，红垦星地书面要求何云翠于2019年3月31日前原貌交回土地、结清租金、电费、水费等。2019年5月10日红垦星地书面要求何云翠于2019年5月20日前结清所欠款项，并将租用的房屋交回。2019年4月3日，安宁市人民政府发布公告，决定对红星农场3572亩土地进行收储，此前，有关人员对本案案涉资产进行过实地测量。2019年5月14日，何云翠一方以“红星农场蜈蚣桥山庄”的名义，向红星农场及市农投公司有关领导发出书面的情况说明，强调租赁期后两年是公司通知停业等待征收。本院认为，关于本案法律关系性质。本案的书面合同，名为《房屋租赁合同》，实为房屋、土地租赁合同，名为家禽养殖实为农家乐经营，名为2015年9月签约，实为晚于2017年4月才签约。双方关系应认定为租赁合同关系。关于双方合同效力。本院认为，红垦星地一方提供的土地虽使用期届满，但未被改变或收回，直至2019年4月3日才被明确收储，而房屋为历史形成，故可以租赁。何云翠一方明知该地块在昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块项目部中间，被征占或收储的可能性极大，仍然进行一定投入，是其商业判断。故本院不予采纳何云翠一方关于租赁合同无效的观点。关于本诉的诉讼请求。红垦星地一方的核心诉求为租金。综合全案来看，据实计算较为适当。何云翠一方虽然实际一直占用租赁物，但是后期确实未再营业，而关键原因主要并非源于本案双方当事人，故未付租金的期限本院酌定为2016年8月至2017年7月。红垦星地一方关于恢复原状、收回租赁物的主张，因土地已被收储，故无必要，本院不予支持。红垦星地一方关于租金的约定违约金的请求，本院认为过高，不予支持。红垦星地一方关于律师费的请求，该费用并非必然发生，故不予支持。关于反诉的诉讼请求。何云翠一方关于退回7个月的租金与本院查明的事实相悖，不予支持。何云翠一方关于红垦星地支付自己数百万元的请求，首先，投入成本开展农家乐经营属于何云翠一方的自主选择。其次，自己是自己利益的最佳判断者，商业风险由自主选择者自行承担。第三，何云翠一方对建筑物、构筑物、设施等的投入、建设未经过相关公权力部门依法审查、批准，除了工商营业执照外无其他行政许可。第四，何云翠一方的投入只能依照政策、法律在国有土地收储、征收补偿中考量，具体而言只能在对地上物的补偿测算中，本案双方当事人之间充分协商，公平、合理解决，此并非红垦星地一方的合同约定义务。综上，对于何云翠的第二项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下：一、由何云翠于判决生效之日支付昆明红垦星地农业科技有限公司40000元。二、驳回昆明红垦星地农业科技有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回何云翠的反诉诉讼请求。本诉案件受理费12581元，减半收取计6290.50元，由昆明红垦星地农业科技有限公司负担2516元，由何云翠负担3774.50元；反诉案件受理费33436元，减半收取计16718元，由何云翠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  尹红伟人民陪审员  纪从芬人民陪审员  张明祥二〇二〇年七月二十三日书 记 员  石慧玲