河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异451号案外人：沈彬义，男，1954年2月25日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：沈明（系沈彬义之子），住河南省洛阳市西工区。申请执行人：河南天新律师事务所，住所地河南省郑州市管城回族区紫荆山路51号紫鼎商务6层6B，统一社会信用代码31410000415806508C。法定代表人：姜桂友。被执行人：河南中迈集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路12号1幢6楼601，统一社会信用代码91410300697340637M。法定代表人：曹相春，总经理被执行人：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区启明北路，统一社会信用代码914103007708952349。法定代表人：曹相春,总经理。在申请执行人河南天新律师事务所申请执行被执行人河南中迈集团有限公司（以下简称河南中迈公司）、洛阳中迈置业有限公司（以下简称洛阳中迈公司）诉讼、仲裁、人民调解代理合同纠纷一案中，案外人沈彬义提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈彬义称，2012年2月16日，案外人与被执行人洛阳中迈公司签订《商品房订购书》一份，约定将洛龙区书香苑15-1-2001号房产（以下简称涉案房产）出售给案外人，案外人于2012年2月14日一次性缴纳全部房款共计545892元。案外人于2020年3月到物业办理收房手续，并缴纳物业费、水电费。2020年6月22日，案外人得知贵院基于被执行人洛阳中迈公司欠申请执行人河南天新律师事务所款项为由，查封了涉案房产。依照法律规定，案外人与被执行人洛阳中迈公司签订的《商品房订购书》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。案外人已经向被执行人洛阳中迈公司支付全部购房款，并实际占有涉案房产，至于涉案房产的产权没有登记在案外人名下，是洛阳中迈公司的问题，案外人既没有故意，也没有过失，更不能控制物权的变更。根据《物权法》第15条：当事人之间订立设有、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记时，不影响合同效力。因此，未办理物权登记，既不影响案外人与被执行人洛阳中迈公司所签订合同的效力，也不影响案外人实际享有物权，更具有排除他人执行的权力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户的登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人认为，案外人与洛阳中迈公司签订的房屋买卖合同合法有效，案外人也已实际占有，为维护案外人合法权益，故请求：依法排除涉案房产的查封、拍卖等执行。申请执行人河南天新律师事务所称，一、案外人沈彬义并未与被执行人洛阳中迈公司签署合法有效的书面买卖合同；二、案外人沈彬义购买涉案房产并非居住使用，且其也未举证其名下无其他用于居住的房屋；三、案外人沈彬义提供的《收据》不能证明其已全部支付涉案房产购房款。本案审查中，案外人沈彬义向本院提交如下证据：《装饰装修管理协议》一份，《业主临时管理规约》一份，《前期物业服务协议》一份，《中迈·书香苑商品房定购书》一份，中迈集团开具的收据一份，中迈·书香苑手写收据一份，采暖费收据共三张。申请执行人河南天新律师事务所向本院提交如下证据：中迈·书香苑15栋1单元2001室钥匙领用登记表一份。本院查明，申请人河南天新律师事务所向本院申请财产保全，本院于2019年7月31日作出（2019）豫0105财保1530号民事裁定书，裁定：冻结被申请人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司银行存款3966000万元或者查封其相应价值的其他财产。2019年9月27日，本院向洛阳市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人洛阳中迈公司名下位于河南省××××房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权第00547234号）、9号15幢1-2001房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权00547238号）、9号18幢负111房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权第00547233号）、9号1幢负107房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）、9号1幢负111房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）、9号1幢负109房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）予以查封，查封期限为三年，自2019年9月27日至2022年9月26日止原告河南天新律师事务所诉被告河南中迈公司、洛阳中迈公司诉讼、仲裁、人民调解代理合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、原告河南天新律师事务所与被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司一致确认，被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司欠付原告河南天新律师事务所代理费共计330万元；二、被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司承诺于2019年11月30日前支付原告河南天新律师事务所55万元；于2019年12月31日前支付原告55万元；于2019年1月31日前支付原告55万元；于2019年2月28日前支付55万元；于2019年3月31日前支付55万元；于2019年4月30日前支付55万元。以上费用的税费由被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司承担；三、本案保全费5000元，保全担保费3966元，由被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司承担，于2019年11月30前向原告支付以上费用共计8966元；四、若被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司未按照本协议第二、三条约定按期、足额支付费用，任一期产生逾期支付行为，原告河南天新律师事务所有权就剩余全部欠款申请法院强制执行，被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司还应当另行向原告河南天新律师事务所支付违约金90万元；五、原告自愿放弃其他诉讼请求；六、本案案件受理费19264元，由被告河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司承担。本院于2019年10月11日作出（2019）豫0105民初26664号民事调解书对上述协议予以确认。该调解书已于2019年10月14日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执26800号，本院于2020年6月10日作出（2019）豫0105执26800号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人洛阳中迈置业有限公司名下位于河南省××××房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权第00547234号）、位于河南省××××房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权00547238号）、位于河南省××××房产（产权证号：豫2018洛阳市不动产权第00547233号）、位于河南省××××房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）、位于河南省××××房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）、位于河南省××××房产（产权证号：豫2017洛阳市不动产权第00511490号）房产六套以清偿其债务。另查明，案外人沈彬义（乙方，买受人）与被执行人洛阳中迈公司（甲方，出卖人）于2012年2月16日签订《中迈·书香苑商品房定购书》一份，主要约定内容如下：甲方房屋按建筑面积销售，乙方定购房号为15号楼20层01室，建筑面积为170.06平方米，乙方订购房屋房价为伍拾肆万伍仟捌佰玖拾贰元整（545892元），乙方须于2016年12月31日前至甲方公司销售部所在地支付优惠后总价款或首付款（含定金）并根据甲方约定时间内签订《商品房预售合同》案外人沈彬义提交的中迈集团出具的收据显示：交款单位：沈彬义，人民币（大写）：伍拾肆万伍仟捌佰玖拾贰元整，收款事由：工程进度款项（刷卡）。日期：2012年2月14日。本院于2020年4月29日调取的房屋记载表显示：房号1-2001，坐落：河南省洛阳市洛龙区龙和西街9号楼15幢1-2001，项目名称：书香苑，证书编号：豫（2018）洛阳市不动产权第00547238号，登记时间：2018年3月12日，姓名：洛阳中迈置业有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，案外人沈彬义虽提交了中迈·书香苑商品房定购书、收据以及采暖费收据，但案外人沈彬义提交的收据写明收款事由为工程进度款项，并未显示是支付涉案房产的购房款，且未提交转账凭证与收据相印证，未提交合法有效的房屋买卖合同及其名下无其他用于居住的房屋的证据，故案外人沈彬义所提执行异议的情形不符合排除强制执行的条件。关于案外人沈彬义是否对涉案房产拥有所有权，依法不属于本院执行程序的审查范围，当事人应通过其他法定诉讼程序予以确认。综上，对案外人沈彬义的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人沈彬义的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  李小涛审判员  孟 璐二〇二〇年七月二十七日书记员  常梦真