广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初5375号原告：珠海市金明泰股份合作公司，住所地：珠海市**********，统一社会信用代码：***********。法定代表人：蒙耀基，董事长。委托诉讼代理人：林荻，广东德赛律师事务所律师。被告：邓育强，男，汉族,X年X月X日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码:************。原告珠海市金明泰股份合作公司与被告邓育强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市金明泰股份合作公司的委托诉讼代理人林荻到庭参加诉讼，被告邓育强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海市金明泰股份合作公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年3月至2020年4月租金合计407484元及自2020年5月起至退还房屋时的租金；2.请求判令被告支付2019年3月至2020年3月违约金合计217658.2元及自2020年4月起至退还房屋时的违约金（以欠租总额为基数，按每天0.3%计算）；3.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同（合同编号：JMTB18-115、JMTB118-116）；4.请求判令被告于本判决生效之日起三日内腾空珠海市********（A区二层）商铺并退还给原告（物业编码：8012020-1、8012020-2）。事实和理由：被告于2018年1月1日与原告签订了两份《房屋租赁合同》（合同编号：JMTB18-115，物业编码：801202-1；合同编号：JMTB18-116，物业编码：801202-2）。租赁合同约定：原告将位于珠海市********（A区二层）租赁给被告作商业使用，租赁期限从2018年月1日1日起至2020年12月31日。其中：合同编号为JMTB18-115的物业租赁面积为320平方米，应付租金为：第一阶段由2018年1月1日至2018年12月31日，每月应付款为14080元；第二阶段由2019年1月1日至2019年12月31日，每月应付租金15040元；第三阶段由2020年1月1日至2020年12月31日，每月应付租金16000元。合同编号为JMTB18-116的物业租赁面积为332平方米，应付租金为：第一阶段由2018年1月1日至2018年12月31日，每月应付款为14608元；第二阶段由2019年1月1日至2019年12月31日，每月应付租金15604元；第三阶段由2020年1月1日至2020年12月31日，每月应付租金16600元。租赁合同还约定，被告于每月第五个工作日交清当月应交款，被告未按约定付清当月数额的，从逾期付款之日起，按日支付欠款总额的千分之三的违约金。自2019年4月起，被告一直未支付租金给原告，原告经多次催促未果，2019年10月29日原告委托律师发函催促被告付清欠租，被告依然置之不理。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，原告特此提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告提供了如下证据：1.邓育强欠租及违约金一览表（一）、（二）；2.房屋租赁合同（编号JMTB-115、JMTB-116）；3.广东德赛律师事务所律师函、催交欠租函、广东德赛律师事务所送达文书签收表；4.房地产权证；5.房地产权证。被告邓育强没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明,2018年1月1日，原告珠海市金明泰股份合作公司（甲方）与被告邓育强（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市********（A区二层）物业编码为801202-1、801202-2的房屋出租给乙方使用，物业编码为801202-1的房屋租赁面积为320平方米，物业编码为801202-2的房屋租赁面积为332平方米，承租房屋仅作为商业使用，租赁期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止，计租时间从2018年1月1日起；2018年1月1日至2018年12月31日，物业编码为801202-1的房屋每月应付价税款为14080元，物业编码为801202-2的房屋每月应付价税款为14608元；2019年1月1日至2019年12月31日，物业编码为801202-1的房屋每月应付价税款为15040元，物业编码为801202-2的房屋每月应付价税款为15604元；2020年1月1日至2020年12月31日，物业编码为801202-1的房屋每月应付价税款为16000元，物业编码为801202-2的房屋每月应付价税款为16600元；每月应付价税款中，租金价税占22%，管理费价税占30%，设备设施配套租赁价税占48%；乙方应在每月第五个工作日前交清当月应交款；乙方在合同签订后二个工作日内向甲方缴交32000元作为物业编码为801202-1的房屋的履行合同保证金，缴交33200元作为物业编码为801202-2的房屋的履行合同保证金，保证金退还不计利息；乙方交纳保证金及第一个月应交款后本合同才正式生效；乙方提前退租或因乙方违约解除租赁合同的，保证金不予退回，不予退回的保证金不能抵偿延期交款的违约金；房屋租赁期间，乙方逾期一个月未交纳应交款，经甲方两次书面催促仍未交纳的，按乙方违约处理，甲方有权单方解除租赁合同，收回房屋，因此造成的损失由乙方自负；乙方未按约定交清当月应交款项数额的，甲方除责令乙方限期如数补交外，从逾期付款之日起，乙方按日支付欠款总额千分之三的违约金给甲方，逾期一个月付款的，除按约定计罚违约金及按乙方违约处理外，甲方有权停水停电，有权留置乙方拖欠应交数额相当的财产作价拍卖抵偿欠款；租赁期满或乙方中途退租、或因乙方违约解除合同，乙方逾期不搬迁仍占用甲方房屋的，每占用一个月按本合同约定的每月应交款双倍支付占用费给甲方。上述两份房屋租赁合同签订后，原告收取了被告交纳的物业编码为801202-1的房屋的履行合同保证金32000元及物业编码为801202-2的房屋的履行合同保证金33200元，被告支付该两处物业的每月应付款至2019年3月份，但物业编码为801202-1的房屋的2019年3月份的应付款被告还欠付1288元，之后，被告即再未向原告支付款项。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。被告自2019年4月起即未按照租赁合同的约定按时支付每月应付款，至今已长达一年有余，原告出租案涉房屋收取租金等款项的合同目的已无法实现，被告的行为构成根本性违约，原告有权据此解除案涉租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。原告通过诉讼要求解除原、被告签订的案涉租赁合同，案涉租赁合同自起诉状副本送达被告之日起解除，即案涉租赁合同自2020年5月21日解除。租赁合同解除后，尚未履行的终止履行，原告要求被告腾退并返还案涉租赁房屋有法律依据，本院予以支持。租赁合同解除前，被告欠付的计算至2020年5月21日的租金等应付款项429568元应向原告补交，租赁合同解除后，被告仍在占有使用案涉租赁房屋，被告应向原告支付房屋占有使用费。原告未按照租赁合同的约定向被告主张双倍的房屋占有使用费，视为原告放弃相应权利，本院按照租赁合同解除时的每月应交款即每月32600元的标准支持房屋占有使用费。被告逾期支付每月应交款，应按照租赁合同的约定向原告支付违约金，但租赁合同约定的违约金的标准过高，本院予以调整，按照每日万分之五予以支持。按照租赁合同的约定，被告逾期付款超过一个月的，原告有权解除合同、收回租赁房屋并计收违约金，故原告诉请被告支付违约金至退还案涉租赁房屋之日有合同依据，本院予以支持，被告应以每月欠付款项为基数，按照每日万分之五，向原告支付自逾期支付当月应交款之日起至腾退并交还案涉租赁房屋之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告珠海市金明泰股份合作公司与被告邓育强于2018年1月1日签订的两份房屋租赁合同自2020年5月21日解除；二、被告邓育强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金明泰股份合作公司腾退并返还珠海市********（A区二层）的房屋；三、被告邓育强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金明泰股份合作公司支付欠付的租金等应付款项人民币429568元及房屋占有使用费（房屋占有使用费以每月应交款人民币32600元为标准，自2020年5月22日起支付至被告邓育强腾退并交还租赁房屋之日止）；四、被告邓育强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金明泰股份合作公司支付违约金（以每月欠付款项为基数，按照每日万分之五，自逾期支付当月应付款之日起至被告邓育强腾退并交还租赁房屋之日止）；五、驳回原告珠海市金明泰股份合作公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币21852元，由原告珠海市金明泰股份合作公司负担人民币852元，被告邓育强负担人民币21000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年七月二十八日书记员 卢燕婷范青玲