广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13656号原告：张文广，男，1956年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：钟鸿，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锡锋，广东汇胜律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，汉族，住广州市天河区。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告张文广与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、蒋盛晓、张海华房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序，公开开庭进行了审理。张文广的委托诉讼代理人钟鸿、唐锡锋到庭参加诉讼，富山公司、蒋盛晓、张海华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张文广向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告富山公司于2018年8月5日签订的《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》无效；2.被告富山公司立即向原告退还已收的转让费703466元；3.被告富山公司立即向原告退还已收的整改费45000元；4.被告蒋盛晓对被告富山公司上述债务在其减少注册资本范围内按其出资比例（即510万X30%=153万范围内）承担补充赔偿责任；5.被告张海华对被告富山公司的上述债务在其减少注册资本范围内按其出资比例（即510万X70%=357万范围内）承担补充赔偿责任；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月5日，原告与被告富山公司签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》，约定被告富山公司将位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”第X栋X层X号公寓的使用权转让给原告，转让费为703466元。原告于2018年8月5日全额支付使用权转让费703466元，并于当天支付整改费45000元。合同约定被告富山公司需于2018年12月31日前将上述房屋交付原告，被告富山公司逾期交房超过180日的，原告有权单方面决定解除合同，被告富山公司收到解除合同通知之日起30日内退还原告已付转让费及利息（利息从原告付款之日起计算到被告退还全部款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。现被告富山公司已违约逾期超过180日未交付房屋，经事后了解，被告富山公司并没有取得案涉XX自由度项目的建设工程规划许可证，且该楼盘建筑物早在2014年已被城管执法部门认定为违建并责令限期拆除。根据相关规定，涉案房屋没有合法的报建手续，未取得建设工程规划许可证，故原告与被告富山公司签订的《公寓使用权转让合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。被告蒋盛晓、张海华是被告富山公司的股东，2019年4月2日，被告蒋盛晓、张海华通过股东会议决议将被告富山公司的注册资本变更从1000万减少为490万，被告蒋盛晓和张海华对被告富山公司减少注册资本出具《债务担保证明》，承诺对公司减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。因此，对于被告富山公司对原告所负的债务，被告蒋盛晓和张海华应在其减少注册资本范围内按其出资比例承担补充赔偿责任。原告就本案纠纷多次与被告协商未果，迫于无奈只能向法院起诉，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。富山公司提交书面答辩意见称，一、富山公司与张文广签订的XX自由度项目《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉讼XX自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了土地管理法、城乡规划法及城市房地产管理法的相关强制性规定。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、张文广明知XX自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。XX自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而XX自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价；富山公司在签约前明确向张文广出示了涉讼地块的《土地使用权证》，说明了XX自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确XX自由度的房屋无法办理产权的事实；并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。张文广以显著低于市场正常交易价的价格受让涉讼房屋，对XX自由度项目的性质未尽合理的注意义务，或以低价取得房屋使用权而选择接受涉讼房屋存在的违法风险，对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对合同无效均有过错，富山公司因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，张文广应自行承担其资金占用损失。三、张文广主张富山公司返还中介公司收取的45000元没有事实和法律依据，富山公司不用承担赔偿责任。张文广支付的45000元费用事实上由中介机构广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）收取并开具收据，富山公司从未收取上述费用、未开具票据，根据合同相对性，富山公司不应承担上述费用赔偿责任。富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》明确约定，一房公司可向客户收取服务费45000元/套，由客户落订时支付给一房公司，该款项不作为楼款，由一房公司向客户收取，如涉及退订，由一房公司退还客户。根据上述约定，一房公司应当向张文广返还或赔偿损失，富山公司不应承担赔偿责任。四、涉讼违法建设的形成有其历史背景原因，富山公司承租运营涉讼建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。涉讼违法建设是由广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）在2014年至2016年修建，并于2016年2月承租给富山公司进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室﹝2013﹞60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（﹝2013﹞98号）执行”。露纯公司据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了XX自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向富山公司承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。富山公司正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营XX自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，富山公司始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，富山公司遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括张文广在内的全体租户的调解事宜并无欺瞒张文广的故意，主观恶意较小。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区XX岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年8月5日，富山公司（甲方、转让方）与张文广（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，编号：XX），约定甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”第X栋X层X号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）56.69平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为703466元；乙方于本合同签订当日一次性支付该物业使用权的全部转让费703446元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；该物业以装修后的现房交付乙方使用，具体交房标准详见合同附件；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经交纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司出具《收款收据》，载明收到张文广交来涉讼房屋的使用权转让费703466元。广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）出具《收款收据》，载明收到张文广交来XX自由度B座333单元的整改费45000元。2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足。股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。富山公司出具的《债务担保证明》显示，富山公司原注册资本1000万元，认缴注册资本1000万元，现申请减少注册资本至490万元，富山公司已就减资事项通知公司债权人，并于2019年2月15日在《广州日报》刊登减资公告，对此次减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。落款处有张海华和蒋盛晓签名及富山公司盖章。企业信用信息公示报告显示，富山公司于2019年4月4日注册资本由1000万元变更为490万元。2019年7月10日，广州市番禺区钟村街道办事处出具《XX自由度租户退款登记通知》，告知XX自由度租户进行登记核算退款金额并处理相关后续事宜。同日，富山公司向XX自由度的租户发出《XX自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街XX自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。2019年10月15日，张文广向富山公司出具《解除合同通知书》：根据《转让合同》约定，富山公司应在2018年12月31日前交付涉讼房屋，但富山公司未按合同约定交付房屋，属严重违约。根据合同约定，张文广正式通知富山公司自本通知发出之日立即解除双方签订的《转让合同》。另查明，本院已受理多件因富山公司转让XX自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。在该系列案中查明以下事项：1.富山公司法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。2.2016年2月1日，富山公司（承租人、乙方）与露纯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市番禺区钟村街XX岔道侧，占地面积36831.9平方米，甲方向乙方出租在地块上建好框架结构的A.B.C.D栋毛坯房屋，租赁期限20年，房屋毛坯框架交割时间于2016年3月15日前；乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公和公寓使用，如需增加或改变经营范围必须经甲方同意；考虑乙方投入大量资金，乙方竣工后还处于招租初期阶段，该房屋第1-2年每年租金为300万元，第三年每年租金330万元，以后每年递增7%；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；等其他内容。诉讼中，张文广主张因涉讼建筑为违法建筑，故其与富山公司签订的《转让合同》无效；张文广按约定支付了转让款703466元，其在销售现场通过刷卡支付整改费45000元，两笔款项是同一次刷卡支付，整改费由富山公司指定的一房公司收取，实为装修费，属于销售的价款。富山公司提供XX自由度项目周边房价情况拟证明涉讼房屋租售价格明显低于市场价格；张文广认为该证据与本案无关。另，富山公司提供《【XX自由度公寓项目】招租咨询服务合同》拟证明45000元费用由一房公司收取并应由其退还。该合同约定“第七条中介电商事宜……3.电商团购费用收取：电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方（一房公司）或乙方指定的公司收取，但实际享受的优惠以甲方（富山公司）确认为准。该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。4.如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退订……”；张文广对此不予确认。本院认为，《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故张文广与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与张文广于2018年8月5日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取张文广的转让款703466元应返还给张文广。根据本案查明的事实，张文广与一房公司之间并无合同关系，虽然张文广与富山公司之间所签订的转让合同约定的转让费为703466元，并不包括张文广所支付的45000元整改费，但结合富山公司与一房公司所签订的《【XX自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向张文广收取该45000元整改费，由此可见，一房公司收取该45000元整改费的权利来源于富山公司，该45000元实为张文广为取得涉讼房屋使用权对价的一部分，张文广有权要求合同相对方富山公司予以返还。关于蒋晓盛、张海华应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。张文广作为涉讼房屋租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与XX自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由1000万元减少至490万元，故富山公司是在明知包括涉讼房屋在内涉讼建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了张文广的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。蒋晓盛应在减资153万元内，张海华应在减资357万元内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。富山公司、蒋晓盛、张海华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认张文广与广州富山投资管理有限公司于2018年8月5日签订的《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、广州富山投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张文广退还转让款703466元及整改费45000元；三、蒋晓盛在153万元内对广州富山投资管理有限公司的上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充赔偿责任；四、张海华在357万元内对广州富山投资管理有限公司的上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充赔偿责任；五、驳回张文广的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11285元，由广州富山投资管理有限公司、蒋晓盛、张海华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  梁少玲二〇二〇年七月十日书 记 员  杜嘉华