广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3889号原告（反诉被告）：詹李辉。被告（反诉原告）：深圳市满京华艺展文化产业有限公司。法定代表人：高飞。委托诉讼代理人：夏星。委托诉讼代理人：张小立。原告（反诉被告）詹李辉与被告（反诉原告）深圳市满京华艺展文化产业有限公司（以下简称满京华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹李辉，被告委托诉讼代理人张小立、夏星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹李辉诉称，原告需要租赁一间商铺做餐饮项目，原告看中了被告满京华艺术小镇T1-050商铺。2019年9月20日被告招商部员工钟晓涵小姐约原告签署合同，期间原告因为费用过高和公摊面积过大有犹豫心态，被告员工看原告犹豫特意做出了承诺：“管理费收取是要等到艺术小镇整体开业才收取，现在这个规模是达不到开业条件的，而且到时候会出一个协议把签约时间重新调整”。原告出于对被告的信任，于2019年9月20日上午签约（被告方当时并没有立刻签约，而是告知要走合同要时间），当日原告来到该商铺查看发现有楼板漏水和空调需要自购没资金起步经营的问题，于2019年9月21日早上9点26分协商退款，原告当时认为合同被告还没签署，没生效，是可以退款的。因为被告当时也曾经说过盖章要几天，合同要下周才可以拿。被告看原告犹豫，被告再次承诺：“装修保证金是装修完成验收完成就可以退了，到时就有钱起步了”。出于当时对被告的信任，当时考虑应该没问题。时间来到了2019年12月份，管理处开始出公告说1月份开始收费。并没有履行当时做合同解析时的承诺，没有开业就开始收取管理费，存在故意欺诈。而且根据签约合同第五条甲方的权利和义务5.12说：“甲方还可根据气候的变化合理安排中央空调的运行”，但是实际上没有提供中央空调，签约前也没有告知，要自行购买，也存在故意欺诈。而且也不实行装修完成就验收退还装修保证金，中间一直拖着不验收，不告知原告需要怎样处理才能退还装修保证金。原告认为被告违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第3款规定：“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为，为无效的民事行为。”1988年1月26日最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”新合同法第五十四条也重申：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的相关规定，依法支持原告的诉讼请求。原告詹李辉诉讼请求：1、法定解除合同；2、退还原告两押一付合同履约金加首月租金6万元，退还装修保证金2万元；3、赔偿原告装修费用9万元，共17万元。被告满京华公司答辩及反诉理由一致：(一)双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在任何欺诈行为。2019年9月20日反诉人与被反诉人签订《合同书》(反诉人为甲方，被反诉人为乙方)，根据第3.3.4条约定“甲方不提供该铺位的空调服务”，被反诉人铺位空调应自行购买，与反诉人无关。根据2019年10月22日双方签订《国际艺展中心商铺装修手册》中表一所示装修流程图已明示被反诉人退还装修保证金流程。根据《合同书》及装修手册约定，被反诉人装修的政府消防部门验收手续均由被反诉人自行办理，办理完成并提供政府消防部门验收合格证件后，反诉人才退还装修保证金。但至今被反诉人仍未提供相应证件材料交予反诉人。根据《合同书》第3.6.2条约定“甲方给乙方提供免租期，免租期间，甲方免收乙方的租金，但市场综合管理费正常收取。免租期从2019年10月1日开始计算”；第3.4.1条约定“合同免租期内，乙方须与每季度第一个月5日前支付当季度的租金和市场综合管理费以及其他应交费用”。按合同约定本应于2020年10月1日开始收取管理费，但直至2019年12月19曰反诉人才下发《通知》，国际艺展艺术小镇自2020年1月1日起整体开业，被反诉人自该日起才需要缴纳管理费，同时被反诉人还给予被反诉人优惠政策，减免了一月份的市场综合管理费，完全履行了相应承诺，被反诉人也进场实施了装修工程，可以说，整个过程不存在任何欺诈行为。(二)按照《合同书》约定，被反诉人违反合同约定，应该承担相应的违约责任。根据《合同书》第3.2条、第3.4.1条、第12。4条约定被反诉人须向反诉人缴纳的市场综合管理费月总额为3845元，在免租期内每季度第一个月5日前支付当季度的市场综合管理费以及其他应交费用，逾期缴纳每日加收千分之五的滞纳金，截至目前被反诉人尚欠反诉人市场综合管理费及水电费均未缴交。根据《合同书》第l2.2条约定合同期间发生如下情况之一时，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收履约保证金：……乙方连续5天或三个月内累计15天不开门营业”；l2.5条约定“若由于乙方的违约行为导致合同提前终止的，除乙方必须付清一切费用外，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金作为违约赔偿，不足部分，甲方有权继续依法追偿。”自2020年1月21日国际艺展中心春节放假起，被反诉人便一直闭门不营业，并占用反诉人的商铺，被反诉人的行为已经构成严重违约，根据合同约定反诉人有权解除合同，并没收被反诉人的履约保证金。综上，为了维护正常的市场秩序，期望法院在查明本案事实的基础上，驳回被反诉人的所有诉讼请求，依法维护反诉人的合法权益。被告满京华公司反诉请求：1、判令被反诉人支付2020年第一季度2～3月份管理费7690(3845×2)元，滞纳金5767.5元(7690×0.005×5×30)，电费783元，水费75元；2、判令被反诉人支付2020年第二季度4～5月份管理费7690元，滞纳金2307元(7690×0.005×2×30)，电费212元，水费20元；3、判令被反诉人支付提前终止合同，补足免租期间实际使用时间的租金131224元(16403×8)(用预付租金冲抵)；4、判令反诉人有权没收被反诉人已经缴交的履约保证金40496元；(以上诉请涉案金额为196264.5元)5、判令解除双方的租赁合同和管理服务合同，并责成被反诉人在判决生效之日起的7日内搬离反诉人经营场所，将该物业交付反诉人；6、驳回被反诉人诉讼请求；7、本案诉讼费由被反诉人承担。针对被告满京华公司的反诉，原告詹李辉答辩称，合同是2019年9月20日中午我签字的，所以第一份证据可以看出被告还没有签的，我要求将合同追回，不继续走合同，根据合同法第32条是自双方当事人签字盖章后合同成立。第2、3页有10月1日是被告让原告不放弃合同作出的欺诈行为，第2页写的是合同开始的时间是暂定的，具体的统一开业的时间是还没有定的。合同第3.6.1约定装修期是免管理费和租金的。这一页也清楚记载被告还没有开业。2019年12月19日发的收费通知说从2020年1月1日开始收费，但是完全没有提到开业的问题。根据合同法第10条，所以口头合同也是合法合理的，但是被告并没有履行口头合同，存在故意欺诈。被告是故意使人发生错误认识的故意行为，属于欺诈。关于13.1的说法不能断章取义，上面有提到事前谈判，我的证据来自合同解释的时候，被告没有签字，所以不属于事先谈判。合同的订立应根据合同法第7条的原则，但是被告违反了中华人民共和国民法通则第58条第3款的规定，因此本案属于无效的民事行为。经审理查明，满京华公司（作为甲方）将位于深圳市宝安区松岗广深公路与松福大道交汇处的国际艺展中心的艺术小镇中区T1-050号铺位租赁给詹李辉（乙方）经营餐饮，双方于2019年9月20日签订了《合同书》，约定租期从2019年10月1日至2022年9月30日，租金16403元/月，市场综合管理费3845元/月；甲方给乙方提供免租期，免租期间免收租金，市场综合管理费正常收取。免租期从2019年10月1日开始计算；本合同签订并生效时，享受14个月免租期；在2019年10月31日完成装修并开业营业，则可再享受2个月免租期；甲方不提供该铺位的空调服务；合同签订时，乙方需支付履约保证金为10496元；乙方装修完成，须自行向政府有关部门办理并取得该铺位的消防验收和安全检查等合格证件后才能开门营业；乙方须按市场规定的营业时间，统一开门、关门，连续5天或三个月内累计15天不开门营业，则视为违约，甲方有权解除合同，没收履约保证金；乙方未能足额缴纳各项费用，甲方可对乙方就未交额费用按日加收千分之五的滞纳金。合同签订当日，詹李辉向满京华公司缴纳款项，满京华公司出具《收款收据》，载明收到满京华公司履约保证金40496元、预付款20248元、装修保证金20000元、垃圾清运费2563元。2019年10月22日，詹李辉与满京华公司装修施工负责人签订《装修流程图》，其中第12项载明“提供商铺装修竣工图纸和消防合格证件，到运营部办理退证、退场手续”，第13项记载：“到财务部办理退还装修办证金等费用结算手续”。2019年10月23日，詹李辉开始装修，并于2019年11月22日装修完成后开始营业。2019年12月19日,满京华公司向包括詹李辉在内的各商户发出《通知》，要求从2020年1月1日起，艺术小镇商铺须按要求正常营业，从2020年1月1日开始缴纳市场综合管理费，对于2019年12月31日前完成装修及摆场并正式对外开门营业且遵守合同约定和市场各项管理规定的商铺，将减免2020年1月的市场综合管理费。詹李辉收到该通知后，认为满京华公司未履行此前曾作出的关于满京华公司开业会有大型活动的承诺，于2019年12月30日歇业并要求满京华公司履行此前的口头约定。经沟通无果，詹李辉遂诉至本院，请求判如所请。另查，詹李辉除了向满京华公司缴纳了上述保证金外，至今未向满京华公司缴纳过管理费及房租，至庭审时，詹李辉还遗留经营物品在涉案店铺内。为了减少不必要的损失，本院在庭审中责令詹李辉尽快清空涉案商铺并退还满京华公司，詹李辉先表示认可，但随后又反悔，要求满京华公司先退还装修保证金后方可同意腾退。在本院向其释明明确可能存在的不利后果后，詹李辉仍坚持其意见。再查，涉案商铺的所有权××××外人深圳市沙浦巨帆投资有限公司，在案涉租赁合同签订前，该所有权人已授权本案满京华公司管理涉案商铺。又查，詹李辉在庭审中仅提交了微信聊天记录作为证据，用以证实满京华公司承诺开业之后才开始收取租金和管理费。该聊天记录显示，满京华公司方工作人员钟晓涵于2019年9月21日回复詹李辉称：“所以在我们正式开业之前，你们都是属于免，你们都是属于装修期，所以你们要尽早装修……如果我们开业之前你开业了，……就是没有费用，10月1号只是暂定的时间，我还跟你解释了，如果说我们时间往后推的话，我们到时候整个合同期都往后延，还要签一份顺延的，还要签一份补充协议，把时间补够啊。”、“你误会了，签合同的时间我就跟你解释了，10月1日只是一个暂定的时间，他只是取一个整数时间，……正常的合同期，我们是以统一开业的时间为准，即统一开业的时间现在还没有定”。满京华公司认可聊天记录的真实性，但对其关联性与合法性不予认可，主张主要以合同为准。以上事实，有《合同书》、《通知》、聊天记录、收款收据、缴费通知书，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，詹李辉与满京华公司曾签订了《合同书》，对该合同，詹李辉主张解除，理由为满京华公司存在欺诈，主要表现有三：一、满京华公司承诺没有开业不开始收取管理费，开业时会有开业活动，但均未兑现；二、满京华公司实际上没有依约提供中央空调；三、满京华公司未兑现装修完成就验收退还装修保证金的承诺，中间一直拖着不验收，不告知詹李辉需要怎样才能退还装修保证金。满京华公司否认存在上述欺诈情形。对此，本院分析认定如下：首先，关于满京华公司承诺没有开业不开始收取管理费，开业时会有开业活动，但均未兑现的问题。詹李辉提供了与满京华公司负责招商的员工钟晓涵的聊天记录作为证据，满京华公司对该聊天记录的真实性予以认可。该聊天记录显示满京华公司员工钟晓涵明称：2019年10月1日只是暂定的时间，正常的合同期，我们是以统一开业的时间为准，而统一开业的时间当时还没有确定。如果开业时间往后推，则整个合同的时间也会向后推。从该聊天记录内容可见，合同中关于2019年10月1日起计收市场综合管理费的约定并非双方当事人的真实意思表示，该日期只是暂定，且双方约定统一开业前属于装修期，租金及市场综合管理费均免交。虽然合同约定的2019年10月1日起计收管理费并非双方真实意思表示，但从聊天记录可见，具体计收管理费时间以统一开业为准，而具体何时统一开业双方并未作约定，聊天记录中亦未见满京华公司对此作出承诺。实际履行过程中，满京华公司曾于2019年12月19日向包括詹李辉在内的租户发出《通知》，明确艺术小镇商铺须于2020年1月1日开始按要求正常营业，即此时满京华公司明确了统一开业时间为2020年1月1日。由于该统一开业日期晚于合同约定的2019年10月1日，且满京华公司实际上是从2020年2月才开始向詹李辉收取市场综合管理费，即比通知的日期更晚。因此，上述《通知》的内容及满京华公司实际收取市场综合管理费的时间均未违反满京华公司在聊天记录中对原告所作的承诺。另，对于开业时会有开业活动的问题，满京华公司否认曾对此作出过承诺，而詹李辉提供的聊天记录亦未能证实其主张。综上，詹李辉提供的证据不足以证实满京华公司存在上述欺诈的事实，其依法应对此承担举证不能的不利后果，本院对其该项欺诈主张不予采纳。其次，关于满京华公司没有依约提供中央空调，签约前也没有告知，要詹李辉自行购买的问题。庭审中，詹李辉明确其所指的关于中央空调的约定系指合同第5.12条。经查，该第5.12条约定，“甲方还可根据气候变化合理安排中央空调的运行”，从该约定内容看，满京华公司并非必须提供中央空调，而是在特定情况下，“可以”提供，即并非满京华公司必须履行的合同义务，此其一；其二，合同中第3.3.4条明确约定：甲方不提供该铺位的空调服务。综上，詹李辉以满京华公司未提供空调服务为由主张满京华公司欺诈显然不能成立，本院不予采纳。最后，关于满京华公司未兑现装修完成就验收退还装修保证金的承诺，中间一直拖着不验收，不告知詹李辉需要怎样才能退还装修保证金的问题。本院认为，装修保证金怎么退还，何时退还，有无履行告知义务等问题系合同的履行问题，即使满京华公司存在未按承诺兑现，亦仅属于违约行为，詹李辉提供的证据显然不足以证实满京华公司在合同签订时就存在欺诈的主观故意，因此，其该项主张本院亦不予采纳。综上，双方当事人签订的《合同书》中除关于2019年10月1日起计算市场综合管理费的约定外，其余内容均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故《合同书》的其余合同内容均合法有效。双方当事人均应严格依约履行。关于合同的解除问题。《合同书》约定连续5天或三个月内累计15天不开门营业，则视为违约，满京华公司有权解除合同，没收履约保证金。本案中，从庭审查明可见，詹李辉存在长期未开门营业的违约事实，满京华公司依法享有合同解除权，因此，满京华公司诉求确认案涉租赁合同已解除有理，本院予以支持。满京华公司在提起反诉前未曾向詹李辉作出解除合同的意思表示，而满京华公司在反诉中明确提出解除合同的请求，故詹李辉在收到满京华公司反诉状之时，即满京华公司解除合同的意思表示到达詹李辉，合同解除权属形成权，系权利人得以自己的意思表示而使法律关系发生变化的权利，故案涉合同在詹李辉收到满京华公司反诉状之时解除。经查，詹李辉于2020年6月6日收到满京华公司的反诉状，因此，案涉租赁合同于2020年6月6日解除。关于履约保证金是否退还的问题。合同约定，满京华公司按本合同约定行使合同解除权的，詹李辉已支付的履约保证金不予退还。如上述认定，詹李辉确实存在违约事实，满京华公司依合同约定主张解除合同亦已获本院支持，因此，满京华公司诉请不退还履约保证金40496元符合合同的约定，本院予以支持。关于满京华公司诉求詹李辉支付免租期实际使用的租金问题。双方签订的《合同书》约定免收詹李辉租金16个月，案涉合同在免租期未届满时已因詹李辉违约而解除，詹李辉应承担免租期租金损失。至于该租金损失的计算标准，考虑到案涉商铺所在的艺术小镇尚处于开业初期，从合同约定的免租期长达16个月，接近三年合同期的一半的情形可见，案涉商铺营商环境相当不成熟，因此本院酌定按合同约定的16403元/月的一半，即8201.5元/月的标准计算免租期损失。合同约定租期2019年10月1日至2022年9月30日，免租期从2019年10月1日开始计算，而案涉合同于2020年6月6日解除，计8个月零6天，满京华公司主张按8个月计算免租期损失系其对自身权利的自由主张，本院予以支持。由此可计得，詹李辉应承担的免租期租金损失为65612元[＝8201.5元/月×8个月]。詹李辉已预付租金20248元，满京华公司主张以该款抵扣上述租金有理，本院予以支持。扣除预付款后，詹李辉仍需向满京华公司支付租金损失差额45364元。因此，满京华公司关于判令詹李辉补足免租期间实际使用时间的租金131224元(16403×8)的诉求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。基于满京华公司提出的抵扣请求，詹李辉关于要求满京华公司退还缴纳一个月房租预付款20248元的诉求，本院不予支持。关于2020年第一、二季度2～5月管理费的问题。市场综合管理费的起算点问题，如上述认定，合同约定的起算点并非当事人的真实意思表示，应以满京华公司实际开业时间为准，虽然实际开业时间为2020年1月1日，但满京华公司发通知要求詹李辉管理费从2020年2月1日，故管理费起算时间以该通知为准。虽然詹李辉自2019年12月30日起就已停止营业，但詹李辉并未及时向满京华公司提出解除合同，亦未腾退案涉商铺，且至庭审时，其仍拒绝先行腾退，因此满京华公司要求詹李辉承担2020年2至5月的管理费有理，本院予以支持。合同约定的管理费标准为3845元/月，因此，詹李辉应支付满京华公司2020年第一、二季度2～5月管理费15380元（3845元/月×4个月）。至于管理费滞纳金的诉求，考虑到案涉商铺所有艺术小镇的营商环境及詹李辉并没有实际经营的情况，本院对该部分诉求不予支持。另，关于2020年6月至满京华公司实际腾退前的空置损失，由于满京华公司未提出主张，本院在此不予处理。关于满京华公司请求判令詹李辉自判决生效之日起七日内搬离案涉商铺的诉求，如上所述，案涉租赁合同已被判令解除，满京华公司该项诉求有理，本院予以支持。关于装修履约保证金20000元的问题。双方争议的焦点在于二次消防验收的责任主体归属的问题。本院认为，装修履约保证金的性质在于保证租客在装修过程中能够严格按照合同及装修图纸装修，防止租客擅自改变房屋结构。本案中，满京华公司作为管理方已验收通过了詹李辉的装修并且詹李辉装修的案涉商铺实际上已开业经营，更无证据显示因詹李辉的装修造成满京华公司损失，由此可见，案涉商铺的装修已符合合同的约定。另，即便案涉商铺尚未经过二次验收，该二次验收亦不能成为满京华公司拒绝向詹李辉返还装修保证金的理由。综上，詹李辉要求满京华公司返还装修保证金的诉求有理，本院予以支持。关于赔偿装修损失9万元的反诉请求问题。如上所述，詹李辉为违约方，故詹李辉该项诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于电费及水费的问题。满京华公司据其提交的收费通知书，要求詹李辉2020年1月15日前支付电费783元、水费75元，合计808元；2020年4月10日前支付水费212元，水费20元，合计232元。詹李辉确认其尚拖欠上述水电费1090元，故满京华公司诉求上述水电费有理，本院予以支持。根据合同约定，乙方应在每个季度的第一个月5日前支付，因乙方未能足额缴纳各项费用，甲方可对乙方因未交额费用按日加收千分之五的滞纳金。但由于詹李辉未能提交证据证明其因满京华公司违约所造成的实际损失大小，根据公平原则，本院酌定调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍以每期金额为本金分别从2020年1月16日、2020年4月11日起计算延期付款滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认詹李辉与深圳市满京华艺展文化产业有限公司签订的《合同书》已解除；二、深圳市满京华艺展文化产业有限公司无需向詹李辉退还履约保证金40496元；三、深圳市满京华艺展文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内返还詹李辉装修保证金20000元；四、詹李辉于本判决生效之日起十日内支付深圳市满京华艺展文化产业有限公司免租期租金损失差额45364元；五、詹李辉于本判决生效之日起十日内支付深圳市满京华艺展文化产业有限公司管理费2020年第一、二季度2～5月管理费15380元；六、詹李辉于本判决生效之日起十日内支付深圳市满京华艺展文化产业有限公司水电费1090元及滞纳金（滞纳金的计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准计算，算至付清之日；其中以808元为本金，从2020年1月16日起计算；以232元为本金，从2020年4月11日起计算）；七、詹李辉于本判决生效之日起七日内搬空案涉商铺内物品，返还商铺给深圳市满京华艺展文化产业有限公司；八、驳回詹李辉的其他诉讼请求；九、驳回深圳市满京华艺展文化产业有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1850元，由詹李辉承担1447元，深圳市满京华艺展文化产业有限公司承担403元；反诉受理费2113元，由詹李辉承担446元，深圳市满京华艺展文化产业有限公司承担1667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年七月九日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。