湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1102民初2956号原告：夏应平，男，汉族，湖北省黄冈市人，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：干文锋，湖北德铭律师事务所律师。被告：黄福田，男，汉族，湖北省黄冈市人，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：陈世雄，黄冈市黄州区东湖法律服务所法律服务工作者。原告夏应平与被告黄福田确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏应平及其委托诉讼代理人干文锋，被告黄福田及其委托诉讼代理人陈世雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方于2004年2月29日签订的以黄州市人民政府黄政字第04696号《黄州市城镇私人房屋所有权证》登记房屋为买卖标的的购房协议合法有效。事实与理由：2004年2月29日，原、被告双方经自愿协商一致，订立一份购房协议，被告黄福田自愿将其所有的黄州市人民政府黄政字第04696号《黄州市城镇私人房屋所有权证》登记的房屋出卖给原告夏应平，房屋位于万家××村，现属于黄州区红卫社区，出卖价格为60480元。原告夏应平按购房协议约定付清购房款，被告黄福田出具收条。被告黄福田按购房协议约定向原告夏应平交付了房屋的土地使用权证和房屋所有权证，并实际交付了房屋。原告夏应平自2004年起实际在该处房屋居住至今。该处房屋土地使用权证原登记在被告黄福田父亲黄锦章名下，由原黄冈地区行政公署土地管理局于1987年1月3日颁发，土地使用权证编号为NO.清(87)46号，黄锦章已于1996年10月去世。2007年3月28日，原黄冈市国土资源局为原告夏应平换发了黄冈集用(2007)001603028号土地使用权证，登记权利人为夏应平。该处房屋现面临政府统一拆迁，原告为保障自身合法权益，特诉请人民法院确认原、被告双方于2004年2月29日签订的以黄州市人民政府黄政字第04696号《黄州市城镇私人房屋所有权证》登记房屋为买卖标的的购房协议合法有效。被告黄福田答辩称，被告在本案中不适格，被告未与原告签订任何合同，未收取任何款项，诉争的房屋是被告的父亲在世所做，是家庭共有房屋。原告在本案中也不适格，其身份信息在不动产登记中心登记的身份信息不相符，该土地是集体土地，原告是城镇户口，城镇居民无权购买集体土地上的宅基地及房屋，如签订买卖合同，应属无效。该购房协议无证人签字，应驳回原告的起诉。原告在庭审时提交了证据1、原告身份证复印件；2、被告身份信息；3、原、被告双方于2004年2月29日签订的《购房协议》；4、被告出具的收到原告购房款收条；5、黄政字第04696号《黄州市城镇私人房屋所有权证》及黄冈集用（2007）001603028号土地使用权证，原黄锦章土地使用证复印件；6、（2018）鄂1125行初110号行政判决书及（2018）鄂11行终169号行政判决书；7、原告户籍登记信息；8、原告现住房屋的门牌照片。被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3、4的三性均有异议；对证据5中土地证的真实性、记载事项、取得方式有异议；对黄锦章土地使用权证的真实性无异议，对目的有异议，该土地是集体土地，被原告私自涂改；对证据6、7、8的真实性无异议，对关联性、目的有异议。被告提交了证据1、《购房协议》；2、黄冈市土地管理局地籍档案复印件；3、房产登记信息；4、公告（2012.9.7对原所有权证予以作废）;5、证明一份；6、土地登记信息；7、村委会证明；8、户籍证明；9、行政答辩状及房屋登记信息。原告对证据1-9的真实性无异议，但认为证据2不能达到证明目的，证据5-9与本案无关联性。第一次庭审中，被告认为原告提交的《收条》上，“黄福田”的签名不是本人所写，申请对笔迹进行鉴定。经本院委托，上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所出具了“沪润司鉴［2019］技鉴字第315号”《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《收条》的内容字迹与样本字迹是同一人所写；检材《收条》上的“黄福田”签名字迹与样本字迹是同一人所写。原、被告对鉴定意见书无异议。进行笔迹鉴定的程序合法，鉴定单位有相应的鉴定资质，《司法鉴定意见书》应作为证据采信。合议庭评议认为，原告提交的证据1-8及被告提交的证据1-9，客观真实、作为与本案有关联性的证据，应予以采信，上述证据能否达到其证明目的，在本院认为中再详细阐述。审理查明，2004年2月29日，被告黄福田的妻子洪彩花和儿子黄金秋以“甲方黄福田”的名义，与原告（乙方）签订了《购房协议》，将登记在被告名下位于黄冈市××层半房屋，以60480元的价格卖给乙方，乙方分两次付清房款后，甲方必须把土地证、房产证交给乙方，配合乙方办好过户手续。该《购房协议》一式两份，分别由原告和被告的儿子黄金秋手写在信笺纸上，协议书底部甲方签名处由被告的妻子洪彩花和儿子黄金秋代被告签名，乙方签名处由原告签名。原告保存由黄金秋手写的《购房协议》，该协议书另有红卫村三名证明人、两名介绍人、一名见证人签名按手印作证。上述《购房协议》签订时被告不在家，被告回家知悉协议内容后，要求原告给付购房款，原告要求被告出具落款时间为2004年2月29日的收条，收条载明“今收到夏应平购本人房屋款人民币陆万零四百捌拾元正（60480），经手人黄福田”，该收条另有三证人、两介绍人签名按手印作证。被告在收到购房款后向原告交付了房屋、房屋所有权证（黄政字第04696号）、土地使用证（NO.清(87)46号）。2007年4月30日，原告取得该房屋占用土地的使用权，土地使用权证号为黄冈集用（2007）001603028号。2012年9月7日，被告在《黄冈日报》刊登遗失声明，声明遗失产权证号为04696的房产证。2018年6月，被告的姐弟三人提出行政诉讼，诉请由被告黄冈市国土资源局撤销向原告颁发的黄冈集用（2007）001603028号土地使用权证，2019年1月16日黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11行初169号行政裁定书，驳回三人的起诉。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被告的妻子和儿子是以“甲方黄福田”的名义与原告签订《购房协议》，被告在履行合同过程中有向原告出具收条的行为，被告既是合同列明的相对方，也是合同履行的参与人，本案被告主体适格。被告庭审中承认，被告的妻子和儿子向其告知卖房事宜后，只能接受事实向原告出具收条，被告出具收条的行为可以视为对《购房协议》的追认和开始履行合同，原告收到被告出具的收条时，《购房协议》自签订时起生效。原告的公民身份号码在户口迁移中出现过变更，原告庭审中提交的户口本原件、土地使用权登记档案上的照片均能反映出这一过程，因此被告关于原告主体不适格的抗辩不成立。《购房协议》签订后，被告全家已向原告实际交付了房屋和相关权属证明，原告也在2007年取得了该房屋占用土地的使用权，该协议并不存在无效情形，被告关于《购房协议》无效的抗辩不成立。被告明知房屋所有权证已交付给原告，却在《黄冈日报》刊登遗失声明，该行为违背诚实信用原则，其提交的证据的证明目的不能成立。根据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。因此，原告关于确认《购房协议》合法有效的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：原告夏应平与被告黄福田于2004年2月29日签订的《购房协议》合法、有效。本案诉讼费80元，鉴定费均由被告黄福田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龙振羽人民陪审员  熊春梅人民陪审员  周国章二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗中平