广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38948号原告：王文，女，1985年8月8日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇组自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：陈俊栩，系广东国道律师事务所律师。被告：广州高置影业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号401房，统一社会信用代码91440106MA59B9WM25。法定代表人：叶文勇。原告王文诉被告广州高置影业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告王文的委托诉讼代理人陈俊栩到庭参加了诉讼，被告广州高置影业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文向本院提出诉讼请求：1、被告退还租赁保证金180000元，水电周转金14559.84元及8月1日至8月31日期间的租金60000元；2、被告支付律师费15000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月30日，原、被告签订《租赁合同》，原告承租广州市天河区黄埔大道西120号高志大厦4层401自编号401Y号商铺，租赁期限为5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。签订上述合同当日，原告及案外人陈敏青向被告缴纳保证金254599.84元，被告收款后向原告出具了收据。2019年7月29日，原告向被告缴纳了8月租金60000元。2019年7月31日，案外人广州市富轩置业有限公司向被告发出解除合同的通知，于2019年8月10日解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、补充协议、《物业服务合同》，并于该日收回401Y铺。被告丧失承租权，无法将上述商铺交付给原告使用。后原告与案外人广州市富轩置业有限公司重新签订租赁合同，并向其缴纳保证金，亦与案外人高成（广州）物业管理有限公司签订了物业服务合同，并支付保证金。现被告的行为已构成根本违约，被告应退还原告支付的保证金，8月份租金及赔偿损失。被告广州高置影业有限公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2019年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区黄埔大道西120号高志大厦4层401Y号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作经营美容店使用，承租建筑面积为396平方米；租赁期限为5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间的月租金额（含物业管理费空调费）60000元整；免租期为2个月，自2019年5月1日至2019年6月30日；乙方承租该物业期间的押金为3个月租赁保证金（含物业管理费）180000元，首月租金60000元，水电周转金14559.84元，合计保证金合计254559.84元，以上费用应在签署合同当天支付到甲方指定账户，甲方收到后开具正式收款票据给乙方（退履约保证金时收款票据原件由甲方收回）；若乙方在合同履行过程中出现违约行为导致本合同解除的，乙方所缴的上述保证金不予退还，若乙方在合同履行过程中不存在违约行为及因不是乙方的原因导致提前解除合同的，合同期限届满又没有续约的，甲方应在5个工作日内向乙方退还所收取的全部保证金；乙方应在每月的1日前缴清当月租金（含物业管理费）；甲方于双方签订合同并收到乙方全额的履约保证金后，于租赁开始日起将租赁物业交付乙方，甲方确保具有转租权；甲方有义务在本合同期限内保障乙方的承租权，如在合同期限内因甲方的原因导致乙方丧失了承租权使乙方无法正常经营的，甲方要向乙方承担违约责任之外还要承担赔偿责任，赔偿标准按乙方赔付标准为准，若无特殊情况下，最高不得超过2000元/天；租赁期内，若乙方未经甲方同意提前退租的，甲方有权收回租赁物业，乙方所缴纳的履约保证金不予退还；租赁期内，甲方要全面保障乙方的承租权，因甲方的原因导致乙方不能继续承租或影响乙方正常营业的，甲方要向乙方承担违约责任，赔偿标准按乙方因停业的实际损失为限，包括但不限于乙方依投入花费的全部装修、搬迁所产生的合理费用；等。关于原告支付涉案商铺款项的情况，原告表示分别于2019年4月22日、4月30日向被告转账支付定金50000元、押金50000元，于4月30日向被告转账支付定金4559.84元，案外人陈敏青于2019年4月30日向被告转账支付100000元，共计254559.84元，款项性质为租赁保证金180000元、水电周转金14559.84元、2019年7月1日至7月31日租金60000元；原告按照被告告知的付款方式于2019年7月29日向被告的法定代表人叶文勇支付2019年8月1日至8月31日的租金60000元。对此提交银行交易流水明细清单、收据、微信聊天记录截图、陈敏青的证人证词予以证明。另，在本案中，陈敏青亦到庭明确其与原告共同投资了广州芃尚医疗美容诊所有限公司（以下简称“芃尚公司”），由原告与被告签订租赁合同，其向被告支付涉案商铺租金保证金100000元，该笔款项由原告主张，其不就上述租金保证金另案主张权利，亦明确不参加本案诉讼。本案中，原告提交案外人广州市富轩置业有限公司（以下简称“富轩公司”）、高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司（以下简称“高成物管公司”）向被告发出的落款时间为2019年7月31日的《解除合同的通知》（主要内容为富轩公司将黄埔大道西120号301自编306A、401铺位出租给被告经营，但被告自2017年5月起未缴交任何租金、管理费、水电费及违约金，已构成根本性违约，现依合同约定于2019年8月10日24时解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业服务合同》，富轩公司、高成物管公司将于2019年8月10日24时收回该铺位）、《关于停止提供服务的通知》（主要内容为被告租赁富轩公司位于黄埔大道西××、××单元的物业，由高成物管公司提供物管服务，被告未按合同约定缴交租金、管理费和水电费，要求被告在于2019年8月6日18:00前缴清所欠款项，否则将于2019年8月10日停止向租赁物业提供电、水、中央空调等物业管理服务等），并提交案外人富轩公司、高成物管公司在涉案商铺大门张贴上述通知书及2019年8月10日报纸的照片。本案中，原告述称：被告于2019年4月30日向其交付涉案商铺，原告即入场装修，但在《租赁合同》约定的免租期内，富轩公司以被告未支付租金为由封锁涉案商铺，并于2019年7月31日向原告发出通知要求原告交还涉案商铺或与富轩公司重新签约；原告遂于2019年8月10日向富轩公司交还涉案商铺，并于2019年8月15日以芃尚公司（原告、陈敏青、张海燕作为股东成立）的名义与富轩公司签订租赁合同、与高成物管公司签订了物业管理服务合同；原告亦于该日向富轩公司支付了125133元保证金、向高成物管公司支付了53807.19元保证金；涉案商铺的租赁合同已无法实际履行，造成原告律师费损失。对此，原告提交为《广州市房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、《广东增值税电子普通发票》、《委托代理合同》、《广东增值税普通发票》、芃尚公司档案资料予以证明。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。原告在签订《租赁合同》后接收涉案商铺，并向被告支付了租赁保证金180000元、水电周转金14559.84元，2019年8月1日至8月31日期间的租金60000元。现原告主张其根据富轩公司、高成物管公司发出的《解除合同的通知》的要求，于2019年8月10日向富轩公司交还涉案商铺，对此提交了相应证据予以证明，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，本院对原告的陈述予以采信。从原告陈述可见原、被告之间的《租赁合同》于2019年8月10日已实际解除，原告据此主张被告退还租赁保证金及水电周转金有事实及合同依据，本院予以支持。但原告主张退还2019年8月1日至8月10日期间的租金缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，被告应向原告退还租金40645.16元（2019年8月11日至2019年8月31日）、租赁保证金180000元、水电周转金14559.84元，对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。另，原告诉请要求被告支付律师费缺乏合同依据，本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州高置影业有限公司向原告王文退还租赁保证金180000元、水电周转金14559.84元、2019年8月11日至2019年8月31日期间的租金40645.16元；二、驳回原告王文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6240元，由原告王文负担1412元，由被告广州高置影业有限公司负担4828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  叶少冰人民陪审员  苏 琴二〇二〇年七月六日书 记 员  谢丽军牛立萍