安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初2961号 原告：查爱华,女,1978年3月生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。 被告：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：张枝女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。 原告查爱华与被告马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查爱华的委托诉讼代理人史永红，被告宏普公司的委托诉讼代理人顾春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查爱华向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办证违约金人民币15577.47元（该违约金自2018年1月1日起以289007元已付款为基数,并按合同约定的日万分之一为标准计算至2019年6月24日被告通知办理房屋所有权证之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月14日，原告与被告签订了《马鞍山市商品房预售合同》，原告购买由被告开发的位于马鞍山市花山区商品房，该商品房建筑面积55.57平方米，价款289007元。后原告依据合同约定付清全部购房款，被告于2017年10月10日向原告出具发票。然而,被告未能按照合同约定承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，并在180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，直至2019年6月24日被告才通知原告办理该商品房不动产权证书，后原告完成房屋权属转移登记手续，被告逾期办证539日。根据《马鞍山商品房预售合同》中第十九条产权登记中的约定：“如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的,原告（买受人）不退房的，自原告（买受人）应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,被告（出卖人）按日计算向原告（买受人）支付全部已付款万分之壹的违约金。”原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 宏普公司辩称，1.双方签订的房屋买卖合同是由行政主管部门制定的示范文本，而非被告制作的格式合同。与本案有关的合同第19条也不是一个格式条款，所以应当按照该条字面意思来理解该条的适用情形。2.根据该合同第19条的约定，原告同意被告在初始登记180日内向权属登记机关申请办理权属转移登记，此处申请仅仅是一个行为，而并非取得所有权证书的结果。3.双方约定的违约金起算日是，如果双方未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，从上述期限届满之次日起开始计算，但是本合同双方并未约定何时取得房屋所有权证书，因此违约金无法计算。4.本案原告并未实际付款，本案房屋是抵款，双方未就具体问题达成一致，被告不应向原告支付逾期交房违约金。 查爱华围绕诉讼请求依法提原告身份证、企业信用信息、马鞍山市商品房预售合同、安徽增值税普通发票、不动产权证书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏普公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，对马鞍山市商品房预售合同，质证认为该合同不能证明被告存在未能依约办理商品房产权登记的违约事实。对安徽增值税普通发票，质证认为不能证明已实际支付289007元，该发票仅是办证需要而开具。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据均具有证明能力和证明力。关于案涉合同第十九条争议条款应如何理解，本院将在裁判说理中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年9月14日，查爱华与宏普公司签订《马鞍山市商品房预售合同》。根据该合同约定，查爱华购买宏普公司开发建设位于马鞍山市花山区商品房，建筑面积为55.57平方米，价款289007元。该合同第十九条约定，出卖人承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2017年10月10日，宏普公司向查爱华开具安徽增值税普通发票，票面金额289007元。2020年4月14日，查爱华取得涉案3栋812室商品房的不动产权证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是，查爱华诉请宏普公司支付逾期办理房产证的违约金是否具有事实和法律依据。 查爱华与宏普公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。双方对此均无异议。宏普公司虽对查爱华的房款支付方式有异议，但房款支付方式不影响本案的房屋买卖合同关系，且查爱华已实际取得涉案房屋不动产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。根据查爱华与宏普公司签订的房屋买卖合同第十九条约定，查爱华履行付款义务后，宏普公司应按合同约定于2017年12月31日前为查爱华办理房屋过户手续，宏普公司截至上述约定的期限届满，未通知查爱华办理房屋权属转移登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。查爱华与宏普公司之间并未约定出卖方逾期办理房屋初始登记的相关免责事由，故宏普公司不应承担违约责任的抗辩不能成立，本院不予采纳。查爱华根据合同约定向本院主张逾期办证违约金，该主张于法有据。案涉合同约定，2017年6月30日为楼栋的初始登记最后期限，共同申请权属登记为初始登记的180日内，权属登记的最后期限应在2017年12月31日。宏普公司逾期办证的违约应从2018年1月1日起算。查爱华认可，宏普公司于2019年6月24日已通知购房业主办理过户登记。逾期天数，应从2018年1月1日起计算至2019年6月24日止。根据庭审查明事实，本院确认的违约金数额为15577.47元[539天（2018年1月1日至2019年6月24日止）×289007×日万分之一]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告马鞍山宏普房地产开发有限公司于本判决生效后10日支付原告查爱华迟延办理房屋权属证书违约金人民币15577.47元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元（已减半收取），由被告马鞍山宏普房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年七月三十日 书记员  丁 敏 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。