山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初8720号原告：绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市市中区七里山南村七里山办事处**。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：济南吉食送餐饮有限公司，住济南市天桥区制锦市小区焦家隅首**。法定代表人：曹凯，执行董事兼总经理。被告：王怀明，男，1986年10月9日出生，汉族，个体工商户，住，住济南市天桥区/div>被告：邢琳，女，1986年11月4日出生，汉族，无业，住，住济南市历下区/div>原告绿地集团山东置业有限公司与被告济南吉食送餐饮有限公司、王怀明、邢琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团山东置业有限公司法定代表人金成发的委托诉讼代理人许芝境、张霞,被告济南吉食送餐饮有限公司法定代表人曹凯,被告王怀明到庭参加了诉讼；被告邢琳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团山东置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年10月23日至2018年4月30日期间的房屋租赁费用644,665.00元及逾期支付违约金共计192813.1元（以36,556.00为基数，自2015年12月20日至2018年4月30日；以75,762.00为基数，自2016年4月20日至2018年4月30日；以75,762.00为基数，自2016年7月20日自至2018年4月30日；以75,762.00为基数，自2016年10月20日自至2018年4月30日；以73,291.50为基数，自2017年1月20日至2018年4月30日；以75,762.00为基数，自2017年4月20日至2018年4月30日；以68,350.50为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日；以7,740.90为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日。以79,129.20为基数，自2017年10月20日至2018年4月30日。2.请求判令被告向原告支付自2015年10月23日至2018年4月30日的物管费共计175,131.00元及逾期支付违约金共计43833.7元（以25,254.00为基数，自2016年7月20日自至2018年4月30日；以25,254.00为基数，自2016年10月20日自至2018年4月30日；以24,430.50为基数，自2017年1月20日至2018年4月30日；以25,254.00为基数，自2017年4月20日至2018年4月30日；以25,254.00为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日；以25,254.00为基数，自2017年10月20日至2018年4月30日。以24,430.50为基数，自2018年1月20日至2018年4月30日。利率均按照年利率24%计算）；3.请求判令被告向原告支付自2016年2月至2018年6月的能源费共计42,942.50元；4.被告承担本案全部诉讼费用（案件受理费14690元、公告费260元、律师费10000元）。事实和理由：2015年2月11日，绿地集团济南普汇置业邮有限公司与被告济南明琳家餐饮管理咨询有限公司签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，合同约定济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承租原告位于济南市市中区的绿地中心项目内的6-1号楼4层的编号为006的店铺，租赁场所套内面积为160平方米，租期为5年，租赁起始日为实际开业日2015年10月23日。2015年7月30日，原告、绿地集团济南普汇置业邮有限公司及济南明琳家餐饮管理咨询有限公司签署补充协议，将合同出租方变更为原告。2016年1月22日，原告与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司、济南吉食送餐饮有限公司绿地中心分公司签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同明琳家补充协议》（二），约定承租方更改为济南吉食送餐饮有限公司绿地中心分公司（已注销），济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承担连带责任。上述合同签署后，原告依约向被告交付租赁场所。2018年4月30日，被告因自身原因向原告提出撤铺申请，并自行搬离租赁场所。但被告一直未按照合同约定缴纳自2015年10月23日至2018年4月30日的房屋租赁费用、物管费以及2016年2月至2018年6月的能源费。原告多次催促，被告拒不支付。济南吉食送餐饮有限公司绿地中心分公司与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司均处于注销状态，济南吉食送餐饮有限公司作为总公司，第二、三被告作为济南明琳家餐饮管理咨询有限公司的股东及注销时的清算组成员应承担连带责任。综上，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王怀明辩称，我们四楼5到6家商户分别在一年内更换四到五家，每一家装修严重影响了四层的经营环境，自2015年10月11日共青团路开始修路，导致客流无法正常进入绿地中心，绿地从未告知开业时共青团路进行市政修路，刻意隐瞒了修路实情，工程持续16个月之久。开业时间暂定2015年6月30日，绿地集团山东置业有限公司一直拖至于2015年10月3日开业，导致我方订货一再改变，人员培训拖三个月，导致我方损失。我方没有得到任何通知，直接被封门，财产变卖。我不同意原告的诉求。我们确实在绿地中心经营，当时开业三四天因为修路物业跟我们协调，要我们撑住，这样经营了两年，没有催收我们物业费，路修好后就招了别人，把我们的商铺锁门了。被告济南吉食送餐饮有限公司辩称，我对情况不知情。我2018年10月28日转让的王怀明的济南吉食送餐饮有限公司，转让完后我把法人、地址、股东变更了，之前的情况、债务我不清楚，且协议上写明债务由王怀明承担。被告邢琳未答辩。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告邢琳未到庭质证，对各方提交的证据，本院组织了质证并予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月11日，绿地集团济南普汇置业有限公司作为甲方与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，合同约定济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承租绿地集团济南普汇置业有限公司位于济南市市中区的绿地中心项目内的6-1号楼4层的编号为006的店铺，租赁场所套内面积为160平方米，租期为5年。上述合同签署后，原告依约向被告交付租赁场所，租赁用途为餐饮。合同约定甲方同意给予乙方3个月的固定免租装修期。双方同意以纯租金方案规定计租方式；起始租金每平方米4.5元/日，第一个租金年度租金为262800元。租赁期限内各年度的租金水平为：第一、二年度4.5元/天/㎡，年度租金各为262800元；第三年度4.7元/天/㎡，年度租金274480元；第四年度4.9元/天/㎡，年度租金286160元，第五年度5.1元/天/㎡，年度租金297840元。租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月（每年的3月、6月、9月、12月）的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。最后一期保底租金，乙方仍应按整季度足额预缴，并在乙方退场后双方再行结算。物业费按合同中载明的租赁房屋套内建筑面积计算，暂定1.5元/天/㎡，由乙方按季度支付。物业费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。如乙方逾期支付物业服务费及其他应付费用，经甲方或经营管理公司催缴后3天内仍未支付时，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金。合同约定为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在本合同正式签署后的7个工作日内，向甲方支付款项43800元，作为履约保证金。乙方同时向经营管理公司支付相当于第一个租赁年度内的两个月物业服务费的款项14600元作为物业服务保证金。保证金的返还在乙方无违约，不欠费的情况下，合同终止履约保证金将在租赁期届满后30天内一次性无息退还给乙方。如乙方出现违约或无理由拖欠应缴费用的情况，甲方或经营管理公司有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他应付款项。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除，乙方所缴纳保证金不予退还。该租赁房屋预计交付日期为2015年5月1日，实际交付日期以交付使用书为准。本商业项目所确定的统一开业时间暂时定为2015年6月30日。2015年7月30日，绿地集团济南普汇置业有限公司（甲方）与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）、原告绿地集团山东置业有限公司（丙方）签订补充协议，约定《商业租赁合同》的出租方变更为丙方绿地集团山东置业有限公司，绿地集团山东置业有限公司承继出租方的一切权利和义务。该补充协议将租赁合同中承租房的编号变更为007A，面积变更为183平方米。租金变更为：起始租金每平方米4.5元/日：第一、二年度4.5元/天/㎡，年度租金各为300578元；第三年度4.7元/天/㎡，年度租金313937元；第四年度4.9元/天/㎡，年度租金327296元，第五年度5.1元/天/㎡，年度租金340655元。履约保证金变更为50096元，物业服务保证金变更为16699元。合同约定租赁场所所在的商业广场的统一开业时间暂时变更为2015年10月30日，最终时间以出租方或经营管理方发出的通知时间为准。2016年1月22日，原告（甲方）与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）、济南吉食送餐饮管理有限公司绿地中心分公司（丙方）签订绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同明琳家补充协议（二），协议约定，各方同意丙方取代乙方成为“租赁合同”的一方，由丙方具体履行，原由乙方享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担，乙方承担连带责任。庭审中双方认可租赁关系于2018年4月30日解除。被告王怀明共已缴纳房屋租赁费37559元；另外物管费支付至2016年7月31日，分三次支付，第一次支付2470元，第二次支付27724.5元，第三次支付25254元；能源费自2017年7月至2018年3月实际缴纳949元；其余房屋租赁费、物管费、能源费未支付。除了已支付上述费用外，被告王怀明认可已缴纳租赁合同的履约保证金50096元，物管费保证金14600元。经审理查明，关于房屋租金，被告欠原告2015年10月23日至2018年4月30日期间的房屋租赁费用644665.00元（其中36556.00元，自2015年9月20日开始欠交；自2016年1月21日至2016年4月30日原告未主张租赁费；其中75,762.00元，自2016年4月20日开始欠交；其中75,762.00元，自2016年7月20日开始欠交；其中75,762.00元，自2016年10月20日开始欠交；其中73,291.50元，自2017年1月20日开始欠交；其75,762.00元，自2017年4月20日开始欠交；其中68,350.50元，自2017年7月20日开始欠交；其中7,740.90元，自2017年7月20日开始欠交；其中79,129.20元，自2017年10月20日开始欠交；其中76548.9元，自2018年1月20日开始欠交。关于物业管理费，被告欠交自2016年8月1日至2018年4月30日的物管费共计175,131.00元，其中25,254.00元，自2016年7月20日开始欠交；其中25,254.00元，自2016年10月20日自开始欠交；其中24,430.50元，自2017年1月20日开始欠交；其中25,254.00元，自2017年4月20日开始欠交；其中25,254.00元，自2017年7月20日开始欠交；其中25,254.00元，自2017年10月20日开始欠交；其中24,430.50元，自2018年1月20日开始欠交。被告另欠原告自2016年2月至2018年6月的能源费共计42,942.50元。原告主张违约金，要求自合同约定的应交付日期的第二天以欠款金额为基数，按年利率24%计算到2018年4月30日。被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。另查明，济南明琳家餐饮管理咨询有限公司已经注销，王怀明、邢琳为股东及清算组成员。另查明济南绿地周边济南市共青团路自2015年11月开始道路改造，至2017年5月20日方实现全面通车。2019年4月，原告委托山东辰静律师事务所向被告王怀明、邢琳发送律师函，催缴欠交费用。本院认为，涉案《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司形成租赁关系并交付租赁场所后，之后济南明琳家餐饮管理咨询有限公司将权利义务转让给被告济南吉食送餐饮有限公司，并约定济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承担连带责任，但被告济南吉食送餐饮有限公司一直未按照合同约定缴纳相关费用，构成违约，因此原告在本案中要求被告济南吉食送餐饮有限公司支付所欠房屋租赁费用、物管费、能源费及违约金的请求，合法有据，本院依法予以支持。济南明琳家餐饮管理咨询有限公司已经注销，但注销时未对案涉债务进行清算，因此应由其股东即被告王怀明及被告邢琳对本案确定的债权债务承担连带清偿责任。双方约定的日千分之五违约金过高，且考虑到共青团路修路对经营的影响，基于公平原则，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。因原告未提交关于律师费损失的相关证据，故对原告主张的律师费损失，本院依法不予支持。原告因此次诉讼而支出的公告费260元，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告济南吉食送餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司截止至2019年8月20日的房屋租赁费用594569元（644,665.00元-履约保证金50096元=594569元）、物业服务管理费160531元（175,131.00元-物管费保证金14600元=160531元）、能源费42942.50元；二、被告济南吉食送餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团山东置业有限公司违约金（其中2015年10月23日至2016年1月20日期间欠交的房屋租赁费36556元全部用履约保证金扣除后，还剩余13540元履约保证金，因此该段时间不计算违约金），其中62222元（2016年5月1日至2016年7月31日期间欠交的房屋租赁费75762元，计算时扣除剩余履约保证金13540元）自2016年4月21日开始计算，其中75762元（自2016年8月1日至2016年10月31日欠交的租赁费用）自2016年7月21日开始计算，其中75762元（自2016年11月1日至2017年1月31日欠交的租赁费用）自2016年10月21日开始计算，其中73291.5元（自2017年2月1日至2017年4月30日欠交的租赁费用）自2017年1月21日开始计算，其中75762元（自2017年5月1日至2017年7月31日欠交的租赁费用）自2017年4月21日开始计算，其中68350.5元（自2017年8月1日至2017年10月22日欠交的租赁费用）自2017年7月21日开始计算，其中7740.9元（自2017年10月23日至2017年10月31日欠交的租赁费用）自2017年7月21日开始计算，其中79129.2元（自2017年11月1日至2018年1月31日欠交的租赁费用）自2017年10月21日开始计算，其中76548.9元（自2018年2月1日至2018年4月30日欠交的租赁费用）自2018年1月20日开始计算，其中10654元（2016年8月1日至2016年10月31日期间欠交的物管费25254元，计算时扣除物管费保证金14600元）自2016年7月21日开始计算，其中25254元（自2016年11月1日至2017年1月31日欠交的物管费用）自2016年10月21日开始计算，其中24430.5元（自2017年2月1日至2017年4月30日欠交的物管费用）自2017年1月21日开始计算，其中25254元（自2017年5月1日至2017年7月31日欠交的物管费用）自2017年4月21日开始计算，其中25254元（自2017年8月1日至2017年10月31日欠交的物管费用）自2017年7月21日开始计算，其中25254元（自2017年11月1日至2018年1月31日欠交的物管费用）自2017年10月21日开始计算，其中24430.5元（自2018年2月1日至2018年4月30日欠交的物管费用）自2018年1月21日开始计算，上述均计算至2018年4月30日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、被告王怀明、邢琳对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告绿地集团山东置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14690元，由原告绿地集团山东置业有限公司负担2910元，由被告济南吉食送餐饮有限公司、王怀明、邢琳负担11780元；公告费260元，由被告济南吉食送餐饮有限公司、王怀明、邢琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓 蕾人民陪审员  司兴菊人民陪审员  徐 健二〇二〇年七月十九日书 记 员  修维超