贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2722民初775号原告：荔波县佳洋营销策划有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县时来新区翰林苑销售中心，统一社会信用代码91522722MA6DWKYG6F。法定代表人：曾财兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王洪安，江西同茂律师事务所律师，执业证号13609201010903753。被告：荔波民达生态旅游置业有限公司，住所地贵州省黔南州荔波县玉屏街道九龄路5号，统一社会信用代码91522722322111547G。法定代表人：刘新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐勇，贵州桥城律师事务所律师，执业证号15227200710300249。委托诉讼代理人：何俊先。原告荔波县佳洋营销策划有限公司（以下简称佳洋公司）与被告荔波民达生态旅游置业有限公司（以下简称民达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳洋公司的法定代表人曾财兴及其委托诉讼代理人王洪安，被告民达公司的委托诉讼代理人徐勇、何俊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金517,510元；2、判令被告支付原告违约金25,875元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月27日，原告与被告签订《荔波滨江国际项目全程独家营销代理合同》，由原告对荔波滨江国际房地产项目进行营销。2019年7月31日，双方签订撤场承诺书，原告不再为被告营销房屋，并对原告截至2019年7月30日之前的房屋销售进行了结算。经结算，确认原告为被告销售房屋12914.52平方米，达到佣金结算标准的金额为74,674,329元，应提取佣金1,715,100元，被告在2019年12月31日前全部付清。但被告至今仅支付佣金120万元，尚欠佣金517,510元。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应遵守，被告在约定时间内未支付原告佣金构成违约，应承担相应的法律责任。为此，特提起诉讼，请依法判处。被告民达公司辩称：一、被告与原告签订《荔波滨江国际项目全程独家营销代理合同》约定，原告提供合法全额发票给被告，被告收到发票方能付款，未收到发票有权顺延付款，现被告已向原告支付128万元佣金，但原告还差60万元的发票未提供给被告，原告违约在先，根据合同法的相关规定，被告有先履行抗辩权，因此原告诉请支付剩余佣金，被告不予认可。二、由于原告工作失误，出现2-7-1-1、5-15-1-1、5-13-1-1、5-14-1-1房源实体与《商品房买卖合同》文本不一致或与起初承诺不符的情况，导致业主提出退房，其中2-7-1-1、5-15-1-1房源已经办理退房手续，而5-5-1-1、5-6-1-1房源至今未能办理网签等手续，现属于未销售状态，根据双方签订《滨江国际撤场佣金结算及确认函》约定，2-7-1-1、5-15-1-1、5-5-1-1、5-6-1-1四处房源的佣金共计136,828元理应扣减。三、在原告销售的房源中，5-13-1-1、5-14-1-1两处房源存在退房风险，2-1-1-1、2-2-1-1、2-5-1-1、9-9-1-1、5-8-1-1五处房源尚有未完成的销售代理工作，由于原告撤场后，未再履行《撤场承诺书》的约定，故上述七处房源的佣金265,595元需要延缓支付，待办理好相关手续及风险解除后，方可支付。四、原告在销售过程中，为了提高业绩，胡乱向购房人莫海曰承诺减免1-7-1-1房源的物业管理费，造成被告承担该房源两年的物业管理费7395元，应从佣金中抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，被告民达公司（甲方）与原告佳洋公司（乙方）签订《荔波滨江国际项目全程独家营销代理合同》，约定：甲方将其开发拥有的荔波县“滨江国际”项目委托乙方独家全案销售代理；项目销售面积以甲方最终给予为准；委托代理事项：负责在国内的营销活动，包括但不限于：销售代理、营销策划，市场拓展，展销活动，负责销售有关文件的编制、设计及制作的监督审核，与广告商及广告媒体的协作，组织购买方开展以该项目为主题的活动，筹备和组织有关该项目的各类促销活动，接待客户并协助买方签署认购书，协助办理银行按揭及填写商品房买卖合同等；合同期限自2017年7月1日至2018年7月30日；乙方代理佣金收取方式：销售任务完成低于50%按销售总金额的2.00%提取佣金，销售任务完成50%（包含）-80%按销售总金额的2.30%提取佣金，销售任务完成80%（包含）-100%按销售总金额的2.60%提取佣金；有关现场售楼处（外展点、分销点）、样板间、户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报告杂志广告及软性文章等一切宣传方式的委托制作费用及发布费用均由甲方负责，有关委托制作及发布合同的谈判乙方配合甲方完成；甲方负责按时支付佣金给乙方，若甲方出现佣金结算审核后延期支付超过一个月的情况，则需向乙方支付应结佣金比例的5%作为违约金；若因乙方故意或工作失误产生纠纷由乙方自行承担（如：一房二卖、胡乱承诺等），给甲方造成损失的，乙方应承担相应的赔偿；乙方负责提供合法全额发票给甲方，甲方收到发票后方能付款，未收到相应发票，甲方有权相应顺延付款；同时，合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同到期后，双方又签订了《荔波滨江国际项目营销代理合同续期补充协议》，将合同期限延长至2018年12月31日。2019年7月30日，双方签订《滨江国际撤场佣金结算及确认函》，内容为：截至2019年7月30日，原告已销售、客户并已签订《商品房买卖合同》达到佣金结算标准的总金额为74,674,329元，合计佣金1,717,510元，已结算支付107万元，剩余未结算佣金为647,510元；剩余佣金2019年7月31日之前支付3万元，2019年8月31日之前支付8万元，原告提交之前被告已支付但未开出的58万元发票给被告；剩余537,510元在后续每月支付5万元，到2019年12月31日之前结算付清，在结清之时同步开完发票；已签合同部分房源，后期若因为客户资料问题退房的，佣金可进行相应减扣。此后，被告分别于2019年7月31日、2019年9月2日、2019年11月28日、2010年1月20支付原告3万元、5万元、2万元、3万元，尚欠517,510元未付，原告为此向本院提起本案之诉。本院认为，被告民达公司与原告佳洋公司签订的《荔波滨江国际项目全程独家营销代理合同》及《荔波滨江国际项目营销代理合同续期补充协议》，均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，双方于2019年7月30日签署《滨江国际撤场佣金结算及确认函》，确认截至2019年7月30日，原告的佣金合计1,717,510元，已支付107万元，尚欠647,510元，并约定了付款日期，后因被告仅支付了其中的13万元，余款537,510元未按期支付，原告为此要求被告支付该款，于法有据，本院予以支持；但原告要求被告支付违约金25,875元，因双方签署的《滨江国际撤场佣金结算及确认函》中明确原告在2019年8月31日之前向被告提供未开出的58万元发票，但经庭审核实，原告并未按此约定履行义务，亦存在一定的违约行为，虽然该违约行为不能成为被告拒绝付款的条件，但原告亦应严格遵守公平和诚实信用原则，及时为被告开具相应的发票，现因原告未能给被告开具上述发票，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。关于被告辩解由于原告的失误导致部分退房、部分房源存在退房风险以及原告在销售过程中胡乱承诺导致被告为案外人交纳物业费，应当扣减或延缓支付部分佣金的问题，因被告在本案中提交的证据不能证实由于原告的违约行为导致已实际办理完毕退房手续的房源情况，也不能证实原告向案外人作出过免交物业费的承诺，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。另外，关于被告提出其于2017年8月4日支付给原告的广告费88,000元应从佣金中扣除的问题，根据双方签订《荔波滨江国际项目全程独家营销代理合同》约定，涉案相关广告的委托制作费用及发布费用均由被告负责，故被告提出的该项主张，与本案审理查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告荔波民达生态旅游置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告荔波县佳洋营销策划有限公司佣金517,510元；二、驳回原告荔波县佳洋营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9234元，减半收取计4617元，原告荔波县佳洋营销策划有限公司负担220元，被告荔波民达生态旅游置业有限公司负担4397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  费树燕二〇二〇年七月九日书记员  覃 路