江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10679号原告：昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市庆丰西路**东方丽池小区业**楼**。负责人：邓瑞仪，该业委会主任。委托诉讼代理人：倪清华，江苏巨升律师事务所律师。被告：苏州皇玛电子科技有限公司，统一社会信用代码91320583690767275W，住所地，住所地江苏省昆山开发区尚东国际花苑商务楼**iv>法定代表人：王敏，该公司经理。委托诉讼代理人：戴继昌，该公司员工。委托诉讼代理人：许礼想，该公司员工。被告：苏州林梢网络科技有限公司，统一社会信用代码91320583MA1T9MLX83，住所地江苏省，住所地江苏省昆山市开发区隆祺丽景国际广场**楼**法定代表人：尤金帅。原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会（以下简称东方丽池业委会）与被告苏州皇玛电子科技有限公司（以下简称皇玛公司）、徐成房屋租赁合同纠纷，本院于2019年5月17日立案，依法适用简易程序进行审理。因被告徐成下落不明，本案转为普通程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告东方丽池业委会撤回对被告徐成的起诉，追加苏州林梢网络科技有限公司（以下简称林梢公司）作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告东方丽池业委会委托诉讼代理人倪清华，被告皇玛公司委托代理人戴继昌、许礼想到庭参加诉讼，被告林梢公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东方丽池业委会向本院提出如下诉请请求：1、确认被告皇玛公司与昆山市东方丽池小区第一届业主委员会（以下简称第一届业委会）2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2、判令被告皇玛公司和被告林梢公司立即从侵占的东方丽池5号楼北二楼搬离，以现有房屋原状归还给原告。3、判令两被告共同向原告支付侵占期间的房屋使用费，暂计100000元，以行情价0.6元/日平方米，使用面积547.2平方米，从2014年5月1日起计算至实际搬离日为止。4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：东方丽池第二届业主委员会于2018年3月31日依法成立，后业委会清查小区所有公共房屋的使用情况。发现5号楼北二楼500多平米的用房长期由被告皇玛公司占用。该公司的经营者徐成曾是东方丽池小区第一届业主委员会的成员之一。2015年皇玛公司法定代表人更换，实际经营者依然是徐成。在原告方要求被告提供使用该房屋的依据时，被告方多方措辞，最后拿出一张2014年5月1日第一届业委会、物业、皇玛公司三方的租赁合同，20年免租金，该合同属于恶意串通损害全体业主的利益，应属无效合同。徐成作为第一届业主委员会的成员，利用职务之便让皇玛公司长期无偿占用小区547.2平米的公共空间，严重侵害小区1000多户业主的合法利益。现原告代表东方丽池小区业主提起诉讼，望判如诉请。被告皇玛公司辩称：该房屋租赁合同涉及主体为涉案小区第一届业委会、第一届物业公司，原告仅列被告皇玛公司为被告属于遗漏被告，不仅程序违法，也不利于查明事实。原告诉称被告皇玛公司使用涉案租赁物20年免租没有事实依据，该租赁合同第4条明确约定被告皇玛公司支付租金的前提和承担方式，被告皇玛公司也依约支付了租金和电费。被告皇玛公司与第一届业委会和物业公司签订了租赁合同，第一届业委会公章有效期至2017年1月9日，但期满后小区物业及业主代表并未提出书面异议，视为对被告皇玛公司继续使用该租赁物的追认。即便原告于2018年3月31日依法成立，但其对被告皇玛公司的租赁行为的认可与否，原告直到2019年4月3日才向法院起诉并提出相关诉请，诉讼过程中又于2019年5月1日向被告皇玛公司发出限期退房通知书，限定期限为一个月，即便被告皇玛公司支付相应租金，应该从原告自认的最后期限即2019年6月1日支付相应租金。原告虽然依法成立于2018年3月31日，但无权对成立之前的行为向被告皇玛公司主张权利，请求驳回诉请。被告林梢公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：原告于2018年3月31日向昆山市青阳城市管理办事处物业管理办公室、昆山市住房和城乡建设局备案，业委会任期三年。第一届业委会于2014年1月10日向昆山市长江街道办事处、昆山市住房和城乡建设局备案，任期三年。徐成系第一届业主委员会五名成员之一。2014年5月1日，案外人苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家公司）、第一届业委会作为出租方(甲方)，与被告皇玛公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁库房情况。甲方将位于昆山市整层(以下简称租赁物)租赁给乙方使用。二、租赁期限长期，即从合同签订之日起20年。三、交付情况。在本出租合同签订前乙方已实际使用上述租赁物。甲方认可本合同签订前乙方对租赁物的承租关系并确认与乙方无租金纠纷。四、租赁费用。1、合同有效期内如甲方在本小区内组织举办任何公益项目演出，由乙方承担10000元每年作为租金。如甲方未举办上述公益项目演出，乙方无需支付租金。五、其他。1、在租赁期内乙方有权对租赁物进行经营所需的装修、改建。乙方有权将租赁物部分或全部转租但须通知甲方。该房屋租赁合同签订后，被告皇玛公司继续使用5号楼北2楼整层的物业用房。2018年7月2日，原告向被告皇玛公司作出《限期清退房屋通知书》，内容为：东方丽池小区第二届业主委员会己于2018年3月份依法依规成立，因你经营的场所东方丽池小区6，7号楼地下室会所，3号楼地下仓库，5号楼北2楼整层明确属于小区的公共用房。为了维护全体业主的共同利益，第二届业委已多次找你沟通未果，现正式向你发出书面通知，限你于2018年7月31日前清退房屋，将所占用房屋如期完好归还给广大业主，具体理由如下：一、与你签订租赁合同的第一届业主委员会任期为2014年1月10日至2017年1月9日，对于2017年1月10日后的权限都是属于无权代理。二、徐成作为东方丽池小区第一届业主委员会的委员之一，本该以透明、公平、公正的原则去为全体业主的共同利益处事。我们暂且不论这份租赁合同签订的主体及时间格式存在很大的瑕疵，徐成作为第一届业委委员，利用职务之便长期无偿占用小区公共用房达500平米以上，这本身就极大的损害了广大业主的利益，也是我们小区任何一个有良知和正义感的业主所不能容忍的。所谓的合同，只是以合法的形式掩盖自己非法侵占的目的。三、皇玛科技公司的招牌对小区每位业主来说再熟悉不过。只是很多业主并不知情这其中的内幕。针对徐成利用职务之便长期侵害全体业主利益的事实，我们有决心跟侵害小区利益之人抗争到底。亦相信正义定能压过黑暗。如果不能通过和平协商的方式解决此事，我们不排除会将此事全部公之于众，让全体业主享有知情权。亦让全体业主联合起来维护自己的权益。但是彼时会引起很多不必要的麻烦以及不可控的局面，请慎思。四、为了全体业主的权益，我们会积极收集各方证据，保留对皇玛科技公司及徐成多年占用小区公共用房按照市场合理价结算租金的追偿权。综合以上，东方丽池第二届业主委员会代表全体业主要求于2018年7月31日前清退房屋，但是如果到2018年7月31日前你方未如期清退，我们则会采取上述措施甚至法律途径来积极维护广大业主的共同权益。2019年5月1日，原告东方丽池业委会向被告皇玛公司出具《限期清退房屋通知书》，内容为：因你经营的场所东方丽池小区三号楼地下仓库，5号楼北二楼整层明确属于小区的公共用房。为了维护全体业主的共同利益，第二届业委会多次找你沟通未果，已限你于2019年4月20日前清退房屋，然至今还未迁出，现再次向你发出书面通知，本业主委员会已占（暂）时将门封上、限期一个月内出面与业主委员会联系解决，如到期未清空解决的话，将以无主物处理。至本院一审判决作出前，涉案房屋仍由被告皇玛公司占有和使用中。被告皇玛公司提供东方丽池小区第一届业主委员会出具的收据一份，载明收到被告皇玛公司公益演出项目租金共计30000元(2014年5月1日至2017年1月期间多次举办佳节送温暖、新老客户答谢会、演出、年会等)。落款日期为2016年12月25日，但在日期年份上有改动。原告对该收据的真实性不认可，认为证据系伪造。根据原告的申请，本院委托江苏正成土地房地产评估咨询有限公司对昆山市东方丽池5号楼北二楼房屋从2014年5月1日起至2019年11月5日的市场租赁价格进行评估，经过评估计算，估价对象房屋于2014年5月1日至2015年12月31日期间的租赁单价为16.19元/平方米/月，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁单价为17.81元/平方米/月，2018年1月1日至2019年11月5日期间的租赁单价为19.59元/平方米/月。原告垫付鉴定费14000元。另查明，2008年12月20日，中国建筑第四工程局有限公司作出的工程竣工报告载明，昆山市开发区东方丽池5号楼建筑面积为5921.53平方米。昆山市测绘中心有限公司于2008年12月16日作出的昆山市房屋建筑面积测量报告载明，昆山市开发区东方丽池5号楼物业用房面积409.19平方米。昆山市自然资源和规划局不动产登记查询涉案房屋的初始登记证明存根载明，5号楼物业用房有两间，分别是一间44.73平方米，一间364.46平方米。原告于2020年6月28日确认物业用房有两处，一处为配电房面积44.73平方米，另一处为夹层364.46平方。原告明确主张涉案房屋面积为364.46平方米，要求被告承担涉案房屋的使用费。上述事实，有《房屋租赁合同》、《限期清退房屋通知书》、评估报告、评估费发票、照片、房屋建筑面积测量报告、工程竣工报告、谈话笔录、初始登记证明存根和当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为,原东方丽池小区第一届业主委员会、案外人福万家公司和被告皇玛公司于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，将昆山市整层(以下简称租赁物)租赁给被告皇玛公司使用。原告成立后就该合同中约定的部分房屋即昆山市东方丽池小区的5号楼××整层提出异议，认为该合同无效。本院认为，昆山市东方丽池小区5号楼物业用房性质是物业管理用房，第一届业主委员会和案外人福万家公司将其租赁给被告皇玛公司使用，改变了物业用房的用途，根据双方签订合同时的《物业管理条例》（2007年修订）第三十八条的规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，被告皇玛公司并未提供证据证明其租赁的涉案房屋在本院一审判决作出前经过业主大会的同意，故该合同有关该物业用房的约定不生效。故对于原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。原告作为业主委员会为了维护全体业主的利益，具有诉讼主体资格，合同部分无效后，被告皇玛公司应将涉案房屋返还给原告，故对于原告要求被告皇玛公司从涉案房屋搬离的诉讼请求，本院予以支持。原告并没有提供证据证明涉案房屋的原始状态，原告要求被告皇玛公司将涉案房屋以现有原状归还的诉讼请求缺少证据支持，本院不予支持。原告于2018年7月2日要求被告皇玛公司于2018年7月31日返还房屋，被告皇玛公司未按期返还，应当承担房屋占有使用费。故对于原告要求被告皇玛公司承担自2018年8月1日起至实际搬离之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于该房屋占有使用费的计算，经评估市场价格为19.59元/月，原告主张以0.6元/日计算系自由行使诉讼权利，本院予以支持，被告皇玛公司应自2018年8月1日起，以0.6元/日至被告皇玛公司实际搬离之日，以364.46平方米为基数向原告支付占有使用费。关于原告主张被告皇玛公司应当支付自2014年5月1日至2018年7月31日房屋使用费的诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同关于涉案房屋的约定未生效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。综合本案事实，《房屋租赁合同》的部分无效，原业主委员会与被告皇玛公司均有过错，故被告皇玛公司应向原告承担50%的损失。原告主张以0.6元/日计算租金损失与评估报告相比偏高，本院调整为评估报告确认的市场价格计算，自2014年5月1日至2018年7月31日的租金损失为319718.89元（20月×16.19元×364.46平方米+24月×17.81元×364.46平方米+7月×18元×364.46平方米），被告皇玛公司应承担50%为159859.45元。原告与被告林梢公司并无合同关系，原告要求被告林梢公司承担义务无事实和法律依据，本院不予支持。被告皇玛公司辩称已经支付三年的租金30000元，提供的收据原告不予认可，且收据落款日期有明显改动，被告皇玛公司应当提供有关银行转账凭证予以佐证，故对于被告皇玛公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条和《物业管理条例》第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州皇玛电子科技有限公司与昆山市东方丽池小区第一届业主委员会于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》关于江苏省昆山市开发区东方丽池小区5号楼物业用房（建筑面积364.46平方米）的约定无效。二、被告苏州皇玛电子科技有限公司于本判决生效后十日内将从其占有使用的位于江苏省昆山市开发区东方丽池小区5号楼物业用房（建筑面积364.46平方米）撤离，并将该房屋返还给原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会，支付原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会租金损失159859.45元(2014年5月1日至2018年7月31日损失的50%)。三、被告苏州皇玛电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会支付自2018年8月1日起至被告苏州皇玛电子科技有限公司实际搬离之日的房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算，以364.46平方米为基数，以0.6元/日计算）。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会指定账号，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32********，开户行：中国建设银行昆山市支行）。四、驳回原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费11285元，鉴定费14000元，合计25285元，由原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会承担14705元，由被告苏州皇玛电子科技有限公司负担10580元。其中，原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会预交的案件受理费4722元，本院予以退还，被告苏州皇玛电子科技有限公司应当负担的4722元缴纳至本院（账号：32********；账户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会预交给第三方的鉴定费，由被告苏州皇玛电子科技有限公司将其承担的5858元直接支付给原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  张桃英二〇二〇年七月二十八日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰