贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初5652号原告：邵进，男，1979年10月2日生，汉族，住贵州省毕节市，联系。原告：韩冬，女，1984年12月29日生，汉族，住贵州省毕节市，联系。二原告委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师，执业证号15205202011163664。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利，公司董事长。委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205201610721167。委托诉讼代理人：付甜（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。原告邵进、韩冬与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邵进、韩冬委托诉讼代理人林蔓、被告委托诉讼代理人余英民、付甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵进、韩冬向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书违约金人民币暂计26,450.82元（以上违约金从2017年4月15日起以房款241,560.00元为基数按日万分之一计算至2020年4月15日；2020年4月15日之后的违约金以241,560.00元为基数按日万分之一计算至被告为原告办妥房屋不动产权证书并交付原告之日止）；2．判令被告立即为原告办理房屋不动产权属证书；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于碧阳国际城第4幢1单元14层15号房，该房号为4-1-14-15。合同约定房屋总价款为241,560.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。但就房屋的权属登记未进行约定，仅仅约定被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房的初始登记。从商品房交付使用至今，被告开发建设的涉案房屋因消防验收不合格等原因至今未取得初始登记，更无法进行转移登记。原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷行，时至今日，被告仍然没有将办理涉案房屋权属证书交付给原告。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自商品房交付使用之日起90日；”故跟根据法律规定，被告应当自商品房交付使用之日起90日后开始计算违约金，根据双方签订的补充协议：违约金的数额为每日已交付房款的万分之一。原告已支付的购房款为241,560.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之一向原告支付违约金至交付涉案房屋权属证书之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告碧阳置业公司辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。且毕节市不动产登记中心于2020年5月19日经审核同意办理C1-C4幢住宅首次登记，取得涉案房屋具备办证条件，且答辩人积极为被答辩人进行办理，违约时间应当计算至取得办证条件之日，即2020年5月19日。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算；基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到答辩人履行通知义务之日止。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知被答辩人即完成，答辩人无法为其办证系因被答辩人未按时向答辩人提交办证资料，故其后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持被答辩人诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约金的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此，目前小区仍有多数业主在答辩人以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见：二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2013年7月14日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第4幢1单元14层15号房；总价款241560.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款241560.00元（发票载明数额）。2015年7月1日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2020年5月19日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年4月26日提起诉讼，请求被告承担从2017年4月15日起逾期办证违约责任的请求权已部分超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，即原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年4月26日前的部分已超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年7月1日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2015年7月1日后的360日内即2016年7月27日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2020年5月19日取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。被告于2020年6月23日开庭时，明确表示其具备办理涉案房屋产权转移登记条件，可以视为被告尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2020年6月22日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款241,560.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月27日起计算至2020年6月22日，共计27,851.87元（241,560.00元×0.0001×1153天）。关于为原告办理不动产权证书的问题。根据附件十二《补充协议》“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元”约定，原告在入住时已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邵进、韩冬支付逾期办证违约金27,851.87元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告邵进、韩冬缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告邵进、韩冬办理不动产权证书；三、驳回原告邵进、韩冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇二〇年七月二十三日书记员  肖 毅