吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初2846号 原告（执行案外人）：林华燮，男，住磐石市。 委托诉讼代理人：孙海波，磐石市烟筒山镇法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：赵方园，女，住长春市高新区。 委托诉讼代理人：王桂茹，女，住长春市朝阳区。 被告（被执行人）：魏孝忠，男，户籍所在地：长春市南关区。 第三人：李艳，女，住吉林省磐石市。 原告林华燮与被告赵方园、魏孝忠，第三人李艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林华燮的委托诉讼代理人孙海波，赵方园及其委托诉讼代理人王桂茹，李艳到庭参加诉讼，魏孝忠经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 林华燮向本院提出诉讼请求：1.请求撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104执异11号执行裁定书。2.请求中止长春市朝阳区人民法院(2019）吉0104执1514号执行裁定。3.请求依法确认林华燮与李艳之间的房屋买卖合同有效。事实与理由：赵方园与魏孝忠民间借贷纠纷一案经长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初3320号民事调解结案。因魏孝忠未能按照调解书履行金钱义务，赵方园向长春市朝阳区人民法院申请强制执行。长春市朝阳区人民法院于2019年10月8日依据（2019）吉0104执1514号执行裁定书对座落在磐石市东宁街邮电大厦综合楼-132号，登记在魏孝忠名下的涉案房屋予以查封。但事实上该房屋早已于2009年12月5日就已出售给李艳，李艳支付全额价款并实际占有使用该房屋。2010年3月18日李艳又将涉案房屋以合理的价格转让给林华燮，林华燮善意取得该房屋后全额支付价款并实际占有使用涉案房屋迄今长达十年之久。2019年12月林华燮得知自己购买的房屋被查封后遂向长春市朝阳区人民法院递交了异议申请书，请求中止朝阳区人民法院（2019）吉0104执1514号执行裁定。2020年4月24日长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104执异11号执行裁定书，依法驳回林华燮的执行异议请求。林华燮认为从李艳手中再次购买涉案房屋虽未办理产权过户手续，只是违反了规范性管理的行为。房屋买卖合同系双方当事人的真实意识表示，不存在胁迫和欺诈行为，属于善意取得。前后两份房屋买卖合同均合法有效。并且赵方园、魏孝忠之间的民间借贷纠纷诉讼发生在2018年，跨越时间长达8年之久，林华燮既不存在为魏孝忠开脱的恶意买卖行为，也不违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》规定，魏孝忠与李艳，李艳与林华燮的房屋买卖合同依法成立，故林华燮诉讼来院。 赵方园辩称：因赵方园与魏孝忠民间借贷执行一案，案外人林华燮不服长春市朝阳区人民法院做出的（2019）吉O104执1514号执行裁定、（2020）吉0104执异11号裁定书，起诉要求撤销上述裁定并确认其与案外人李艳房屋买卖合同有效，赵方园认为，朝阳区人民法院就本案做出的上述一系列裁定以事实为依据，以法律为准绳，是正确的、合法的。林华燮编造谎言、伪造合同，帮助魏孝忠隐匿、转移财产，故意逃避执行;林华燮违法在先，明知法院依据法律和事实做出正确的裁定后仍然起诉，是痴心妄想、无理取闹。林华燮自称魏孝忠于2009年将该房屋出售给了李艳,2010年李艳又将该房屋转售给了林华燮，因此房屋应归其所有，朝阳区人民法院不应对该房屋予以保全查封。赵方园认为上述说法违反法律法规，完全错误，理由如下:第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。朝阳区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定确认争议房屋登记在被执行人魏孝忠名下，魏孝忠依法享有该房屋所有权，林华燮不是该房屋的所有权人，这一判断的合法性是确定无疑的，林华燮无权要求解除法院对该房屋的查封。第二，林华燮对争议房屋不构成善意取得。根据林华燮自述，其自李艳手中购得该房屋。赵方园第一次到争议房屋处与林华燮交流时，林华燮自称是魏孝忠的朋友，在这里住几天，帮他照看房子，现在又自相矛盾地称自己已经在该房屋居住多年，并伪造了所谓的“房屋买卖合同”复印件。确凿的事实是:无论所谓的“房屋买卖合同”是不是二人当年签署的，李艳从未被记载于该房屋的不动产产权登记簿上，依法李艳从未取得该房屋所有权，即便其将房屋出售给林华燮，其行为也是无权处分，不发生物权变动效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，仅在同时具备以下三个要件时，才发生物权变动的效力:（一）受让人受让该不动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，林华燮无法证明其主张，即便其自述是真实的，也不能构成善意取得，因此其依法未能取得该房屋所有权，是不容置疑的，林华燮自身和此次出庭的律师对于这一事实是心知肚明的。第三，林华燮与李艳之间是否存在真实有效的房屋买卖合同与本案无关，也不属于本诉的审理对象。首先，合同具有相对性，该合同仅存在于李艳与林华燮之间，与本案没有法律关系，因此不应在本案中审理，林华燮可以另行起诉李艳，与赵方园无关，林华燮将其写入诉讼请求也许出于对法律的无知，但更可能是妄图恶意地混淆本案法律关系。其次，尽管林华燮与李艳的买卖合同是真是假无从辨别，有很大可能是双方或林华燮单方伪造的，但该合同的有效与否完全不影响这样一个法律事实:李艳从来都不是争议房屋的所有权人，因此林华燮不可能成为该房屋的合法所有权人。综上所述，林华燮的所有诉讼请求均不能成立，请求人民法院查明事实，依法驳回其起诉,维持对该房屋的查封，推进本案的执行，保护赵方园的正当权利，如有必要，请人民法院调查并严惩本案中某些人伪造证据、帮助魏孝忠恶意逃避执行的违法犯罪行为。 魏孝忠未作答辩。 李艳陈述：赵方园所说的都是不对的，我与魏孝忠之间有合同，合同是合法的，之后我又卖给林华燮，没有虚假。 经审理查明：赵方园与魏孝忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月21日作出（2018）吉0104民初3320号民事调解书，内容为“魏孝忠于本调解书生效之日起至2020年8月21日止，每年8月21日前给付赵方园借款本金5万元及利息7,200.00元，直至114,400.00元借款本金及利息还清为止”。因魏孝忠未履行生效法律文书确定的给付义务，赵方园于2019年6月12日向本院申请执行，执行案号为（2019）朝法执字第1514号。2019年10月8日，本院作出（2019）吉0104执1514号执行裁定书，裁定“查封魏孝忠名下坐落于东宁街邮电大厦综合楼，建筑面积65.67平方米的房产，查封期限三年”。 2019年12月10日，林华燮对执行标的提出书面异议。 2020年4月21日，本院作出（2020）吉0104执异11号执行裁定书，驳回林华燮的异议请求。 2020年4月30日，林华燮对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，2009年12月5日，魏孝忠与李艳签订一份《房屋买卖协议》，约定：魏孝忠将自己名下建筑面积65.67平方米，坐落在磐石市东宁街，吉房权磐字0302卖给李艳，房屋作价10万元，魏孝忠于双方约定日期即2011年4月10日配合李艳办理房屋更名手续。 2010年3月18日，赵凤海、李艳与林华燮签订一份《买卖楼房合同》，约定：房屋坐落磐石市邮电大厦住宅楼，成交价格125,000.00元，林华燮预交定金1,000.00元，以收据为证，代办完手续后林华燮一次付清余款124,000.00元。 庭审中，林华燮提交其与魏孝忠之间的微信记录，用以证明林华燮催促魏孝忠协助办理更名过户手续，魏孝忠向其索要好处费。 认定上述事实的证据有：房屋买卖协议、买卖楼房合同、微信截图及庭审笔录。 本院认为：案外人林华燮对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。本案中，林华燮未能提供李艳向魏孝忠以及林华燮向李艳支付购房款的相关证据，也未能提供在法院查封之前合法占有房屋的相关证据，另林华燮于2010年购买案涉房屋，具备了办理更名过户的条件，但直至2019年10月8日法院查封时，林华燮未向魏孝忠积极主张办理更名过户手续，虽提供微信截图证明催促魏孝忠协助办理，但在魏孝忠拒绝的情况下，应积极通过法律途径救济，故未办理过户登记系因林华燮自身原因造成。综上，林华燮不享有排除执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。关于林华燮主张其与李艳之间的合同效力问题，在案外人执行异议之诉案件中，案外人除了提出对执行标的排除执行的诉讼请求之外，也可以一并提出确认与该权益相关的合同效力等具有确认性质的请求，李艳与林华燮在庭审中陈述《买卖楼房合同》系其双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效，对林华燮的此项主张应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 1、原告林华燮与第三人李艳于2010年3月18日签订的《买卖楼房合同》合法有效； 2、驳回原告林华燮其他的诉讼请求。 案件受理费2,780.00元，由原告林华燮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙彦辉 人民陪审员  孙 伟 人民陪审员  闫观梅 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  吴佳音