西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院+西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2019）陕0103民初6226号 原告（反诉被告）：西安中安物业管理有限责任公司，住所地：西安市兴庆路9号。法定代表人：刘雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：何艳，陕西沃智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小杰，陕西沃智律师事务所律师。被告：彭金俊，男，1956年10月5日出生，汉族，住江苏省大丰市万盈镇兆丰村五组112号。委托诉讼代理人：张瑜，女，1982年1月19日出生，汉族，住西安市碑林区咸宁路9号碧水云轩小区1幢2单元19F，系被告彭金俊儿媳。被告（反诉原告）：彭志军，男，1981年10月30日出生，汉族，住西安市碑林区咸宁路9号碧水云轩小区1幢2单元19F，系被告彭金俊之子。原告西安中安物业管理有限责任公司（以下简称中安物业公司）诉被告彭金俊、彭志军物业管理合同纠纷一案，本院受理后，法庭辩论终结前被告彭志军依法提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭对该两案进行了审理。原告中安物业公司的委托诉讼代理人何艳、李小杰，被告彭金俊的委托诉讼代理人张瑜，被告彭志军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中安物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告向原告支付拖欠物业管理费4145.4元（物业费3254.4元、电梯费729元、卫生费162元）以及迟延支付违约金2425.88元，水费684元。电费2972元，合计10227.58元（暂计算至2019年1月1日）；2、判令二被告将违法拆除的电表恢复原状；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告彭金俊系碑林区咸宁路碧水云轩小区1幢2单元19F户业主，被告彭志军系被告彭金俊之子及该房屋实际使用人，原告系该小区物业服务企业。因该小区使用电表严重超过国家有关电表使用年限、强制更换年限，经2016年业主代表大会决议更换小区电表，后原告对小区所有电表进行了更换，由过去抄表式更换为插卡式。被告在使用新电表一段时间后，擅自将新电表拆除，装回之前的旧电表。原告多次要求被告安装新电表，并告知私自更换电表行为的违法后果，但被告拒绝更换新电表至今。且被告无理拒接向原告缴纳任何物业管理费用，原告有权要求被告补齐并自逾期之日按每日3‰缴纳违约金。截止2019年1月1日，被告拖欠原告物业管理费4145.4元，产生违约金4851.76元，拖欠水费684元，电费2972元。被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为，已经严重损害了原告的合法权益，构成违约，私自拆除并使用老旧电表的行为更损害了小区物业管理秩序及公共安全，经原告多次劝说均无效。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告彭金俊辩称：原告所诉事实与理由无证据支持；原告相关诉请罔顾事实，为不实之诉；原告索要违约金没有依据；原告所诉费用没有计算明细、计算依据或计算依据不符合陕西省及西安市相关文件。被告彭志军辩称：原告提交的《碧水云轩物业管理委托合同》无效；原告所诉事实与理由无证据支持；原告相关诉请罔顾事实，为不实之诉；原告索要违约金没有依据；原告所诉费用没有计算明细、计算依据或计算依据不符合陕西省及西安市相关文件。被告彭志军向本院提出如下反诉诉讼请求：1、判令原告违法拆换被告电表，向被告作书面道歉，向被告支付相关费用、赔偿损失共计5024元（含电表安装人工费50元，无法正常用电致使冰箱中海鲜损毁约500元，被告身体检查费474元，被告精神损失费4000元）；2、判令原告违法调整（上涨）、收取小区物业费，判令原告未执行居民生活用电价格政策，违法违规以直接加价电费方式收取公摊耗能费；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年11月7日，原告未经被告彭志军同意，在未提供小区原装电表检测报告，且被告彭志军明确表示反对的情况下，以所谓业委会决议，强行拆换产权归属被告的电表，属侵占公民财产权的违法行为。2016年11月11日，被告在物业办公室向原告要求归还、恢复原装电表时，被原告工作人员殴打致伤。原告未按被告要求换装原电表，致使被告无法正常用电导致冰箱中海鲜损毁，侵害了被告的财产权，造成了经济损失、精神受损。原告在未成立之前、不具备物业服务企业资质情况下，与小区开发商签订物业委托合同，存在欺诈。原告未按规定向被告开具部分月份缴费的网络在线发票、增值税发票。原告提供的服务水平与物业服务收费不相适应，其进行物业费调整的形式和内容、程序和结果违反《物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》等，原告与其他业主之间的物业费收费约定不适用、不约束、不及于被告。原告未按照居民生活用电目录交割收取业主生活用电电费，而是直接通过加价电费方式向业主收取公摊耗能费，原告的上述种种肆意侵占业主财产权，损害业主身体权和健康权，无视业主合理诉求的行为损害了被告的合法权益，故提出反诉，望判如所请。原告中安物业公司辩称：关于电表更换的程序及理由已在前两次的庭审中说明。被告所在小区的电表大多存在老化问题，原告考虑到安全问题，经过公示，且更换电表时被告家中也留有人。被告私自更换电表，所造成的损失应由被告自行承担。海鲜损失费、精神损失费、身体检查费与本案无关，该费用不应由原告承担。碧水云轩小区的电费变更已经过合法程序，应约束全体业主。除被告外，其他业主均已按照新电费缴纳。关于物业公司资质问题，物业公司系合法成立，取得物业管理资质，不存在资质不合法、公示和决议程序违法的问题。综上，请求驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，本院确认事实如下：2002年12月26日，陕西锐捷实业有限责任公司与原告中安物业公司签订《碧水云轩物业管理委托合同》，双方约定将坐落于西安市碑林区咸宁路9号的碧水云轩小区委托原告实行物业管理，委托管理期限自2003年1月1日起至2015年12月31日止；该合同到期后，双方于2016年1月1日续签上述《碧水云轩物业管理委托合同》，委托管理期限自2016年1月1日起至2026年12月31日止，双方还约定合同期满，若双方无异议，本合同自动顺延。2012年6月15日，该小区1幢2单元19F原户业主左朋涛在《管理规约》和《承诺书》中签字。2013年5月左右，二被告成为1幢2单元19F房屋业主并入住。2017年6月12日，原告作出《通知》一份，内容为“根据国家关于调整物业费须经小区三分之二以上业主签字同意才可实施的规定，我小区在大多数业主的理解支持下已超标上述指标。现公示于小区显著位置7日，接受大家监督与检验。如您发现有不实之处或其他不同意见，可在7日内书面告知物业办，公示7日后实施公司调整价格，物业费调价后我们也将按物业二级服务的标准，搞好小区的环境、卫生、秩序、安全等项工作。……。”并将该通知与由业主签字确认的《碧水云轩小区物业费调整方案公示》及《碧水云轩小区物业费调整书面表决明细表》一同张贴于该小区公告栏中。2016年10月15日，原告作出《碧水云轩小区关于更换插卡电表意见征询公示》，内容主要为：小区各户电表已使用15年，元件老化，有漏电现象，存在严重安全隐患。根据国家质量监督检验检疫总局计量司的规定，居民电表使用期限为10年，到期后不再使用、不再检测。应许多业主强烈要求，拟定于统一更换插卡式电表，换表总费用247元。如有不同意者可提出异议，并登记。该文件公示7日内为投票期限，7日后根据投票结果公布方案。2016年10月28日，原告及小区业委会作出《联合公告》，决定更换电表。2016年11月2日，原告作出《碧水云轩小区关于更换插卡电表意见征询结果通报》，内容主要为：关于更换小区插卡电表意见征询已在我小区进行了为期15天的意见征询公示，物业办现将投票结果通报如下：在意见征询期间，未有业主前来签名反对，故今日将对小区电表进行统一更换。上述三份文件，原告均进行了公示。2016年11月7日，原告给被告居住的1幢2单元19F房屋更换了插卡式电表，后被告彭志军书面要求原告更换回旧电表，被原告拒绝。2016年11月11日，被告彭志军从原告处取回旧电表，并于2016年11月12日自行将新电表更换为旧电表。本院还查明，2016年10月起，1幢2单元19F房屋实际使用人被告彭志军开始拒绝缴纳物业费、电梯房、卫生费、水费。以上事实有当事人提交的证据、庭审陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点是1.二被告是否应当缴纳拖欠的相关物业费用；2.被告彭志军反诉请求能否成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于争议焦点1.二被告是否应当缴纳拖欠的相关物业费用。本案中，原告中安物业公司与碧水云轩小区开发商陕西锐捷实业有限责任公司签订《碧水云轩物业管理委托合同》，双方约定将坐落于西安市碑林区咸宁路9号的碧水云轩小区委托原告实行物业管理。庭审中，被告虽提出原告签订物业管理合同在前，注册成立在后，物业管理合同真实性存疑，但原告在首次与碧水云轩小区开发商陕西锐捷实业有限责任公司签订物业管理合同时虽处于筹备阶段，但该合同签订后原告一直在碧水云轩小区从事物业管理活动，且在该合同生效4个月后，即2003年4月19日就领取了营业执照。至2016年10月原告与被告就更换电表及物业费等费用发生争议前，二被告对该合同从未提出过异议。原告与二被告之间形成的物业管理服务合同关系是双方真实意思表示，是有效的合同法律关系。庭审中，二被告辩称从未见过原告公示的因调整物业费及更换插卡式电表而作出的一系列文件，但根据原告提交的证据可知，上述文件原告已在小区公告栏内进行了公示，二被告的辩称理由无证据予以佐证，本院不予采信。庭审中二被告对原告提交的业主登记表及《2015、2016年物业、电梯、卫生、水、电费明细表》均表示无异议，还认为原告未经二被告同意擅自更换电表，二被告在索要回旧电表后，请专业人员进行了安装，不存在安全隐患。经询问，二被告认可未缴纳2016年10月1日起至2019年1月1日止期间内的物业、电梯、卫生、水、电费，但认为上述年度内的相关物业费用并非是二被告不缴纳，而是原告不收，且原告调整费用违法；二被告未经物业管理公司同意擅自更换回旧电表属实，其虽称是由专业人员进行的更换，不存在安全隐患，但均未提交相关证据予以佐证，故上述辩称理由本院不予采信。原告对其依据有关法律及规定所作出的《碧水云轩小区物业费调整方案公示》、《碧水云轩小区物业费调整书面表决明细表》、《碧水云轩小区关于更换插卡电表意见征询公示》、《联合公告》及《碧水云轩小区关于更换插卡电表意见征询结果通报》均在位于碧水云轩小区显著位置的公告栏内进行了公示，并取得了碧水云轩小区业主双过半同意，原告调整相关物业费用并更换老旧电表的行为符合相关法律规定，二被告作为该小区业主应予遵守，二被告未缴纳相关物业费的行为违反了双方之间的合同约定，二被告应补缴2016年10月1日起至2019年1月1日止期间内的相关物业等费用，二被告作为该小区业主，应遵守双方《管理规约》的约定，故原告主张的滞纳金于法有据，本院亦予以支持。二被告虽对原告更换老旧电表有异议，但其在未经作为小区管理方的原告同意的情况下，擅自将已更换的新电表拆除并安装回老旧电表，该行为导致小区存在重大安全隐患，依法应予纠正。关于争议焦点2.被告彭志军反诉请求能否成立。本案中，被告彭志军在法庭辩论终结前提出反诉，要求确认原告违法拆换被告电表，并向被告作书面道歉，向被告支付电表安装人工费50元、无法正常用电致使冰箱中海鲜损毁约500元、被告身体检查费474元、精神损失费4000元，共计5024元。但庭审中，被告彭志军未提交充分合理有效的证据证明上述损失系由原告造成，故被告彭志军的上述反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告彭志军主张的原告违法调整（上涨）、收取小区物业费，原告未执行居民生活用电价格政策，违法违规以直接加价电费方式收取公摊耗能费的反诉请求。原告对该公司调整相关物业费用已经依法作出了公示，并经双过半的业主同意，该调整行为合法有效。故被告的该反诉请求本院亦不予支持。综上所述，被告彭金俊、彭志军应向原告中安物业公司交纳自2016年10月1日起至2019年1月1日止期间内的物业费3254.4元、电梯费729元、卫生费162元、水费684元、电费2972元、滞纳金2425.88元，合计10257.28元；二被告将擅自拆除的新式插卡电表恢复原状；驳回被告彭志军的全部反诉请求。依据《物业管理条例》第二条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释>》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释>》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告彭金俊、彭志军于本判决生效之日起十日内向原告西安中安物业管理有限责任公司一次性缴纳自2016年10月1日起至2019年1月1日止期间内的物业费3254.4元、电梯费729元、卫生费162元、水费684元、电费2972元、滞纳金2425.88元，合计10227.28元；二、被告彭金俊、彭志军于本判决生效之日起十日内将其擅自拆除的新式电表恢复原状；三、驳回被告彭志军的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56元，由被告彭金俊、彭志军共同负担。（此款原告西安中安物业管理有限责任公司已预交，被告彭金俊、彭志军在支付上述款项时直付原告）。反诉案件受理费28元，由被告彭志军自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     （此页无正文）       审  判  长     李  贺人民陪审员     单军田人民陪审员     崔来军   二〇二〇年七月十七日   书  记  员     杜  阳1