文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8423号            原告              原告：青岛安康物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区黄河三路79号3号楼5单元102户，统一社会信用代码91370282065066422U。      法定代表人：赵恒正，总经理。      委托诉讼代理人：邱月君，男，1957年2月13日出生，汉族，系原告工作人员。                  被告              被告：刘元绍，男，1976年8月30日，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告刘元绍支付2014年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2 260元、违约金174.44元、路灯费92元，共计2 526.44元；2、诉讼费、律师费被告承担。                  事实和理由              2015年1月1日，原告与即墨区西苑新村小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告为即墨区西苑新村居民小区提供物业管理服务，受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告刘元绍系即墨区西苑新村小区业主，房屋面积70平方米。被告刘元绍自2014年1月起拒不交纳物业服务费，截至2019年12月共欠物业服务费2 260元、违约金174.44元、路灯费92元，合计2 526.44元。经原告催要被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              我是西苑新村小区业主，房屋面积是71平方米。我从2011年起入住该房屋，物业什么时候入驻的我不知道，也没有人找我签字。物业主任是谁，物业的管理人员我都不知道，物业费是多少我也不知道。我的地下室从入住后被盗窃了三次，对于物业服务费中公共秩序维护费我不同意交纳。我窗外空场被人圈起来装上了铁门，发出声音影响我睡觉，对物业服务费中公共场所维护费用不同意交纳。只要能解决这两项问题，即便我不知道物业入住我也可以交纳物业费。                  认      定      的      事      实                    被告刘元绍系青岛市即墨区西苑新村小区7号楼1单元101户业主。原告青岛安康物业管理有限公司为即墨区西苑新村小区提供物业管理服务。即墨区西苑新村小区未成立业主委员会。      2016年3月1日，（甲方）即墨市通济办事处新兴二居委会与青岛安康物业管理有限公司（乙方）签订《物业委托服务合同》，合同约定原告为西苑新村居民小区提供物业服务，物业服务内容包括：小区大门、围墙以内的庭院和各单位内（分户门以外）的公共卫生的保洁服务；小区垃圾的清运；公共绿化物维持性的管理；本物业服务区域内的公共区域内的公共安全的协助防范工作；公共/公用部位和设施、设备正常运行中的管理维护；公用部位和设施、设备发生维修事宜时依照法律法规提供咨询和引导性的服务。物业服务费采取包干制，交费办法为每个年度的物业服务费由业主和物业使用人主动到物业服务站一次性交纳，时限为从每年的元月一日起至六月三十日止。对在每一个服务年度的最后一日仍未交纳物业服务费的业主，如无正当合法理由，则从次一服务年度的每一日开始累积逾期交纳的日数，并按应交纳的金额每日加收3‰的违约金。物业服务费按原规划建设的用途和物业的建筑面积收交，住宅物业0.6元/月/㎡，公共照明（即路灯）的耗电费2.00元/户/月；空置房物业服务费的收交标准按照物业的性质及相应的收费标准予以全额收交。合同自2016年3月1日起生效，有限期限为3年。当合同约定的期限届满时，若属非因乙方的原因导致本小区无法或没有签订新的《物业服务合同》，乙方可单方作出延续本合同的决定并按本合同第四款（即“物业服务费收费标准的调整”）的有关约定实施。该协议同时对双方权利和义务、物业管理移交事项等进行了约定。被告刘元绍自2014年1月起停止交纳物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛安康物业管理有限公司经被告所在小区的居委会选聘，被告刘元绍作为青岛市即墨区西苑新村小区业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照《物业委托服务合同》约定支付相应的物业服务费用。      被告刘元绍主张原告服务存在瑕疵并拒交物业费，关于被告的该抗辩理由，因被告并无证据证实盗窃事实且根据《物业委托服务合同》原告对公共区域内公共安全为协助防范义务，故对被告的该抗辩事由本院亦不予采信。原告无权对私搭私建设施强制拆除，庭审中原告承诺将立即贴出通知要求私自安装铁门人员自行拆除，如安装人不自行拆除将向相关部门反映情况，故被告不能因此为由拒交物业费。现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，但原告对西苑新村小区实行统一管理、综合服务，服务随着时间的推移而持续进行，服务成果始终处于变化之中且难以量化，不能以某一时间点或某项服务内容来判断物业服务整体质量。物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中被告所主张的拒交物业服务费理由不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。综上，被告的抗辩事由本院不予采纳。被告刘元绍未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，但被告未交纳物业服务费系因对原告服务存有异议，故本院对原告关于违约金的主张不予支持。被告自认西苑新村小区7号楼1单元101户面积为71平方米，原告按照70平方米计算，要求被告支付2016年3月1日起至2019年12月31日的物业服务费、路灯费符合物业服务合同约定和法律规定，也不超过被告应承担的面积和物业费金额，本院予以支持，相应金额认定为物业服务费1 932元（0.6元/月/平方米×70平方米×46个月）、路灯费92元（2元/月×46个月）。因另案中西苑新村小区业主提交的2014年1月至2015年12月期间垃圾清运费、路灯费收费单位并非原告，原告要求被告按照200元/年即16元/月的标准承担垃圾清运费本院不予支持。2014年1月至2016年2月期间的垃圾清运费原告可在债权债务关系证据充分后另行主张。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告刘元绍于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛安康物业管理有限公司2016年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、路灯费合计2 024元；      二、驳回原告青岛安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告刘元绍负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔  婧                                                  二0二0年七月十日                        书 记 员   于梦娇