广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1462号原告：惠州大亚湾集友发展有限公司，住所地：惠州大亚湾区澳头中心中路****。法定代表人：陈建东。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：李如勤，女，汉族，1969年2月27日出生，住湖北省浠水县*********，公民身份号码：421************64X。委托诉讼代理人：徐幼国，男，系被告丈夫。原告惠州大亚湾集友发展有限公司(以下简称集友公司)与被告李如勤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告集友公司的委托诉讼代理人谢佛鹏、被告李如勤的委托诉讼代理人徐幼国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告集友公司向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告支付星河半岛花园7栋502号房购房款84240元及违约金（从2018年5月21日开始按84240元按日万分之二计算至付清之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年9月12日，被告购买由原告开发的位于澳头妈庙的星河半岛花园7栋502号房，建筑面积117.63平方米，套内建筑面积96.79平方米，房价按套内面积计算，每平方米为5527元，总价为535000元。被告选择按揭贷款方式，2013年12月6日支付首付款275000元，银行按揭贷款260000元。经原告多次催促，被告一直未提交相关按揭资料。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：自出卖人向银行承担担保责任之日超过30日，出卖人有权解除本合同；出卖人解除合同的，买受人按该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。原告2016年4月起诉至法院，惠州市大亚湾区人民法院作出（2016）粤1391民初1319号民事判决书，以2014年9月30日可以贷款、原告没有通知，超过法定解除合同期限为由，驳回原告诉讼请求。惠州市中级人民法院（2016）粤13民终3455号民事判决维持原审判决。2018年5月21日，被告支付260000元。按照商品房买卖合同第七条约定，被告须支付违约金。违约金从2013年9月12日开始按逾期应付款260000元每日万分之二计算至2018年5月21日为1620日84240元；依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定的精神，260000元不足以清偿全部债务时，应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。260000元冲抵违约金84240元后，被告实际支付购房款175760元，仍欠购房款84240元，以及按日万分之二计算至付清之日止的违约金。经与被告丈夫联系，其拒绝给付违约金与协商，故为维护合法权益，原告诉至法院，请法院依法判决。原告集友公司为证明诉称事实，向本院提交了如下证据：1.购房合同；2.商品房产权权属书；3.惠州大亚湾区人民法院作出的（2016）粤1391民初1319号民事判决书、惠州市中级人民法院作出的（2016）粤13民终3455号民事判决书；4.（2018）粤1391民初271号民事判决书；5.2015年3月18日关于逾期付款的函、2016年1月17日催款函、2018年8月16日联系函及邮寄单。被告李如勤辩称，双方是在2013年12月6日签订的合同，被告按约支付了首付275000元，还支付了办证费8558元、维修基金7058元。余款26万元将通过银行按揭方式支付。原告售楼人员黄通收了6500元，说只要是深圳来大亚湾买房的都要代办社保要交5000元；因被告在老家购置过一套房，所以原告说办理假离婚证手续会好办一点，要收1500元。被告给的都是现金。办理按揭都是要打流水的，资料也提供了很多次，但是按揭都办不下来。原告联系被告，被告都会配合原告，只有一次因被告小孩要结婚就改了时间。不是被告不办手续，被告也问过同样在小区买房的朋友他们都交过5000元，代办的社保都办了，被告的按揭没下来是因为原告收取了费用但没有帮被告代办社保手续。后来被告想让原告退还6500元，然后被告一次性付款，但原告不同意。原告让被告支付滞纳金是不合理的，是因为原告办不下来，并不存在被告不配合原告。被告李如勤为证明辩称事实，向本院提交了2份银行流水作为本案证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定由被告购买原告开发建设的位于惠州市大亚湾西区石化大道中512号星河半岛花园7栋502号房，建筑面积为117.63平方米，房款总价535000元，首期款275000元于2013年12月6日前支付，余款260000元通过银行按揭方式支付。合同第七条约定：被告如未按本合同时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同《补充协议》第二条约定：1.被告选择普通商业银行贷款的，被告应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。2.被告确认已于原合同及补充协议签订前了解按揭银行/公积金管理部门发放贷款的相关政策，包括但不限于申请贷款的各项条件、所需支付的全部费用及办理按揭所需提供的资料，并确认完全符合申请贷款的各项条件要求。3.如因被告原因导致贷款申请未获原告指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，被告即应在原告发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给原告，被告未在上述期间内支付该笔款项的，则视为延期付款。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，被告向原告支付了首期款275000元、办证费8558元、维修基金7058元。后因受房贷政策的限制，被告未能办理银行按揭。2015年3月18日，原告通过EMS（单号：1012479248812）告知被告欠款情况，并要求被告在2015年3月30日前付清违约金及尽快提交按揭相关资料办理银行按揭手续。2016年1月27日，原告再次通过EMS（单号：1004893037611）告知被告欠款情况，并要求被告在2016年2月4日前付清违约金及尽快提交按揭相关资料办理银行按揭手续。经双方协商未果，2016年4月29日，原告以被告存在逾期付款的违约行为为由，向本院起诉，要求解除原、被告签订的关于星河半岛花园7栋502号房的商品房屋买卖合同及补充协议并要求被告向其支付53500元的违约金，本院审理后认为原告请求解除与被告的合同的解除权未在一年内行使，解除权已经消灭，2016年8月9日，本院作出(2016)粤1391民初1319号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求，原告在法定期间内上诉至惠州市中级人民法院，该院于2017年1月20日作出的(2016)粤13民终3455号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年5月21日，被告向原告支付260000元。2018年8月17日，原告向被告发出《联系函》，认为被告支付的260000元，依据《合同法》解释，应先扣除违约金，故被告仍欠购房款约80000元及2018年5月18日后的违约金。2020年3月31日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。另查，被告于2018年1月12日向本院起诉，要求原告履行交房义务及支付逾期交房违约金，本院已于2018年5月28日作出（2018）粤1391民初271号民事判决书，该判决已生效。本院认为，原告集友公司与被告李如勤签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，原、被告双方对2018年5月21日被告偿还原告260000元事实无异议，双方争议焦点是该款应抵充所欠购房款本金260000元还是先抵充违约金、利息。根据商品房买卖合同及其补充协议约定，购房款260000元被告应通过银行按揭方式支付，如因被告原因导致贷款申请未获原告指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，被告即应在原告发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给原告，被告未在上述期间内支付该笔款项的，则视为延期付款。双方对逾期付款违约责任约定为：被告如未按本合同实际付款，逾期超过60日后，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。因被告未能办理银行按揭，且被告在收到原告发出书面通知后未在7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给原告，故根据协议约定被告应向原告支付违约金。根据相关法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，当事人没有约定的，应当先抵充费用、利息后再抵充主债务，故被告上述偿还的260000元应先抵充违约金后再抵充购房款。根据商品房买卖合同及补充协议约定，自原告第一次通知被告付款期满之次日即2015年3月31日起2018年5月21日止的违约金应以所欠款项260000元为计算基数，按日万分之二的标准计算，计为59696元（260000元×0.0002/日×1148日），充抵后，截止至2018年5月22日被告尚欠原告购房款59696元，此后利息以尚欠购房款59696元为基数，按日万分之二的标准计算至付清款日止。原告主张超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李如勤自本判决发生法律效力后十日内向原告惠州大亚湾集友发展有限公司支付购房款59696元及其利息（利息以59696元为基数，按日万分之二的标准，自2018年5月22日起计算至付清款日止）；二、驳回原告惠州大亚湾集友发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由原告惠州大亚湾集友发展有限公司负担353元，由被告李如勤负担600元。被告李如勤负担的案件受理费已由原告预交，被告可在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  王科丰二〇二〇年七月二十七日书记员  黄 瑾