安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1892号 原告：徐凌，男，汉族，1972年5月12日出生，住安徽省合肥高新区。 委托诉讼代理人：韩瑞玲，女，汉族，1972年10月10日出生，住安徽省合肥高新区，系原告徐凌的妻子。 被告：合肥旭远房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区AN-2地块（科学大道**）安徽络力机电科技公司主厂房**，统一社会信用代码91340100396202820A(1-1)。 法定代表人：俞能江，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈悦，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告徐凌与被告合肥旭远房地产开发有限公司（以下简称旭远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凌的委托诉讼代理人韩瑞玲，被告旭远公司的委托诉讼代理人陈悦、吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐凌向本院提出诉讼请求：1、旭远公司承担因违约而导致徐凌房屋贬值损失15万元；2、案件诉讼费由旭远公司承担。 事实与理由：2015年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（备案号为xxxx）一份。原告在了解、购买该房产前后，被告销售人员多次带领原告参观其售楼部所在地的健身房、酒吧、书馆、游泳池等，明确告知该售楼部以后就是小区配套的高档会所，为小区业主提供配套生活服务，将在交房后移交给物业进行管理，提供给小区业主自由使用。同时，被告提供给原告的售楼手册上也明确写明该小区有配套的3000平米豪华会所。至今，被告在各类网站的宣传视频也都有该小区有高档会所配套的相关内容。正因为如此，原告考虑到现购房为后期养老房，希望小区配套设施齐全，本着此目的与被告签订了购房合同。 原告收房后，发现小区配套会所已经荒废不能使用，后来进一步得知被告已经将该配套会所出售给私人，未来也不可能再成为小区的配套会所。随后，原告与被告在政府的协调下，多次就会所事宜进行沟通协商，但是被告始终回避，拒不承认其销售时曾经承诺过的配套高档会所。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告在售楼手册、广告及网络视频中对3000平方米会所的宣传表述指向是具体明确的，对原告所购房产的价格有重大影响，是合同的一部分，应当视为要约。被告未能按合同约定履行自己的义务，理应承担违约责任。 为此，原告诉至法院,请求判如所请。 被告旭远公司辩称：一、原告不具备适格的起诉主体资格，请求法院驳回原告起诉。原告主张会所系为公共配套设施并要求赔偿损失，但是公共配套设施系为小区全体业主共有，原告作为共有人之一，并无权利提起本案诉讼。 二、原、被告就会所权益在合同中已做了明确约定，原告在购房时已明确知晓会所所有权归被告所有，被告不存在任何违约，原告起诉无事实和法律依据。1、《商品房买卖合同补充协议》第十二条载明：“2、小区内凡未计入商品房买卖合同附件二所列《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》的部位以及根据国家规定可单独转让的商品房附属建筑物、构筑物及该商品房附属的地下车库、会所、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施、其他不属于公共建筑面积分摊范围内的各类附属建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让，所有权属于出卖人；3、商业由出卖人出资建造，且未计入公摊面积，所有权归出卖人所有，出卖人有权自主处分；商业的所有权人或合法的使用权人有权在依法申领的经营范围内自主经营，为小区内业主及周边居民提供有偿服务。”根据上述约定，会所的所有权人是出卖人，原告主张会所是公共配套、提供免费服务，没有合同依据。2、原告所主张的会所实际上是被告的售楼部，属于湖山原著小区S1幢，建筑面积2947.35平方米，属于商业性质，具有独立产权，产权归被告所有，有预售许可证。该会所内部有健身房、酒吧、游泳池等设施，现因习友路修路影响，暂停营业。但在后期道路修好后肯定会恢复经营，不可能让这3000平米的会所闲置和造成资源浪费。 三、原告称为了小区公共配套会所才购买案涉房屋，没有任何证据证明。小区是否有公共配套会所，对原告的购房目的以及房屋价格的确定没有重大影响。房屋价格受到建设成本、学区、交通、周边环境、市场行情、供求关系等多种因素影响，而非由配套设施所决定。原告不能提供证据证明存在公共配套会所对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响，应承担不利法律后果。 四、原告所主张的房屋贬值15万元，没有事实依据，不能成立。原告购买房屋的单价是14941.7元/平方米，建筑面积248.14平方米，总价3707633元。根据目前主流的房屋销售平台软件安居客、链家显示，湖山原著小区现均价达到约27400元/平方米。原告要求被告赔偿损失的价值系其主观估算，既无权威部门的评估鉴定结论，也无合理的可供参考的估算标准用以计算 其损失，更何况事实上房屋是增值而不是贬值。 五、原、被告双方已明确将宣传广告排除成为商品房买卖合同的内容，应当遵循意思自治原则。且原告所述宣传广告内容，不符合商品房买卖合同司法解释第三条中关于“视为要约”的规定。1、《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定“2、双方确认，出卖人对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传内容均以《商品房买卖合同》及其附件和补充协议所规定的内容为准。如广告及宣传资料所述内容未列入合同及附件的，对双方均不具有法律的约束力”。2、宣传手册底端已载明宣传广告为要约邀请，仅供参考，不构成开发商的任何承诺，买卖双方权利义务以签订的合同为准。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用前提是，双方当事人对宣传广告的效力问题没有进行约定。但本案中，双方已就宣传广告的效力进行约定，合法有效。4、根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条第一款的约定，未列入合同的宣传广告对房屋价格的确定没有影响，并且原告也不能证明其是为了会所才购买案涉房屋，不符合“视为要约”的规定。5、原告所述“3000方湖畔私人会所”，该表述不明确、不具体，没有说是在小区内还是在小区外，没有说具体位置，也没有说免费由业主使用还是收费使用，不符合“视为要约”的规定。 六、原告在收房时未对会所提出任何异议，在交房三年后又来主张小区会所问题，既违反合同约定，也违反了诚实信用原则。原告针对会所维权的真正原因是其认为小区别墅物业费比洋房物业费标准高，要求物业公司调整物业费，而跟会所本身无关。 七、案涉湖山原著有1058户业主，原告主张小区公共配套会所损失赔偿属于小区全体业主共有，如果支持原告的诉请，既无合同依据，又会产生不良社会影响。 综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月29日，徐凌（买受人）与旭远公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定，旭远公司将其开发的位于合肥高新区角湖山原著小区房屋出售给徐凌。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为湖山原著小区第Ｃ38幢-1层x下／车-106／106／106中／106上室，该商品房的用途为住宅；4、单价为每平方米14941.7元，总金额3707633元；……。 合同附件四（合同补充协议）第十二条载明：2、小区内凡未计入商品房买卖合同附件二所列《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》的部分以及根据国家规定可单独转让的商品房附属建筑物、构筑物及该商品房附属的地下车库、会所、各类康乐设施及其他经营性和服务型配套设施、其他不属于公共建筑面积分摊范围内的各类附属建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让，所有权属于出卖人，可对外开放经营；3、商业由出卖人出资建造，且未计入公摊面积，所有权归出卖人所有，出卖人有权自主处分，商业的所有权人或合法的使用权人有权在依法申领的经营范围内自主经营，为小区内业主及周边居民提供有偿服务。第十三条载明：1、双方确认，出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同；2、双方确认，出卖人对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传内容均以《商品房买卖合同》及其附件和补充协议所规定的内容为准，如广告及宣传资料所述内容未列入《商品房买卖合同》及其附件的，对甲、乙双方均不具有法律的约束力；4、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等说明或介绍，是基于现有情况所作出的，仅供买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。 2015年6月3日，徐凌与旭远公司就上述房屋办理了商品房网上认购备案确认手续。此后，旭远公司将合同约定的案涉房屋交付给徐凌。2017年8月8日，徐凌取得了房屋的不动产权证书。 另查明，案涉会所系位于合肥高新区，建筑面积为2947.35平方米，于2016年5月31日取得商品房预售许可证。 上述事实，有商品房买卖合同一份、合肥市商品房网上认购备案确认单一份、不动产权证书一份、商品房销售许可证一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：即使被告旭远公司在销售案涉商品房时以售楼手册等形式宣传小区配备3000平方米高档会所，但是该项允诺并不足以对案涉商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，不应视为被告向原告徐凌作出的要约，不应作为双方合同内容。因此，原告徐凌起诉要求被告旭远公司承担其房屋贬值损失15万元，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告徐凌的诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取为1650元，由原告徐凌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年七月八日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。