云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2923民初27号原告：余永平，男，1986年10月3日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇财富路东侧龙凤街北侧。统一社会信用代码：91532923077613542G。法定代表人：徐树辉，执行董事。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：王颖，女，1994年7月21日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。第三人：戚丽昌，女，1966年9月19日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。第三人王颖、戚丽昌共同委托诉讼代理人：张艳、杨雪婷，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告余永平与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司（以下简称“尔海金沙公司”）、第三人王颖、戚丽昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余永平及其委托诉讼代理人罗珍国，被告尔海金沙公司的委托诉讼代理人徐强，第三人王颖及王颖、戚丽昌的共同委托诉讼代理人张艳、杨雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余永平向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》；二、判令被告退还原告选房诚意金人民币270000元，并支付自2018年8月16日起至2019年8月15日的资金占用期间利息13230元及自2019年8月16日起至生效法律文书确定的履行期限届满时止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间利息；三、判令被告赔偿原告重购房屋因房屋价格上涨造成的差价损失128360.10元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告尔海金沙公司系从事旅游地产开发的有限责任公司，在祥云县境内开发祥云生态城·飞虎美食广场楼盘，第三人王颖系被告尔海金沙公司的置业顾问。2018年8月，原告打算购买住房便到尔海金沙公司售楼部咨询，王颖告知楼盘将于2019年6月开盘，原告选定的房屋需要交付270000元的诚意金。2018年8月16日，原告在王颖的安排下与被告签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，协议签订后，原告按照被告的安排向其账户打款200000元，向第三人戚丽昌打款70000元。在被告承诺的开盘日期届满后，原告多次询问，被告均以各种理由敷衍，经向相关部门反映后得知被告的楼盘还未建盖。综上，原、被告签订了合同且支付了购房诚意金，被告未向原告销售选定房屋已构成违约，为此原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告尔海金沙公司辩称，原、被告双方纠纷属于商品房预约合同纠纷，不属于商品房预售合同纠纷。《商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”2018年8月16日，原、被告双方签订《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》时，答辩人建盖的房屋尚不具备预售条件，对方对此是明知的，《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》属于预约合同，合同上约定的预付款200000元作为诚意金，不是房款，签订商品房购销合同后可以视为房款。支付诚意金的回报条件是乙方（被答辩人）有权在开盘预售的时候原价优先选房、签订《商品房购销合同》。至于确定的H1栋1单元2901号房屋仅仅是针对本开发项目的期待权，开盘时物业选定权，在本开发项目具备预售条件后，本合同才具备法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案所涉《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》就属于预约合同，现该合同约定的开盘预售条件尚不具备，不属于法律意义上的商品房预售合同，仅仅是一份预约合同；第二，依照协议约定，被答辩人无权要求退款。根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。本案中，被答辩人交付200000元诚意金，得到的优惠条件是期待开盘预售时优先选房、价格不变，该200000元不是预订款，而是优先选房诚意金，按照协议第四条第二款的约定“乙方按照本协议约定支付优先选房诚意金后，不得以任何理由终止本协议，不得要求退款。”同时约定：如乙方未能在上述第1款约定的时间同甲方签订《商品房购销合同》，则视为乙方自动放弃该物业选定权……。按照协议约定，被答辩人现在仍然享有选定物业的期待权，不能要求退款。本案所涉认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。根据合同法第二条的规定，《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》应为独立的合同，是双方就今后签订商品房买卖合同相关事宜进行预先约定，并不是对商品房买卖结果的直接确认，也不属于《商品房预售合同》；第三，被答辩人要求解除协议，退款、支付诚意金的利息，要求赔偿另购房差价的诉请无法律依据。依照协议约定，被答辩人“不得以任何理由终止本协议”、“无权要求退还诚意金”，更没有要求答辩人支付利息的约定。如前所述，被答辩人至今仍享有选定物业的期待权，而价格不变，如果其自动放弃的话属于被答辩人放弃权利，现被答辩人没有另外买房，何来另购房差价。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条规定的解除合同情形下，出卖人需要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原、被告双方都知晓被告没有达到预售条件，没有签订《商品房购销合同》，出卖方没有再次出售给其他人也没有隐瞒房产抵押等情形，不适用上述法律条款，故被答辩人无权要求退款、付息及赔偿。综上，本案双方签订的是商品房预约合同，被答辩人享有价格不变的选定物业的期待权，待协议约定的条件具备时即答辩人开盘时，被答辩人可以依照协议照原价选购物业。请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人王颖、戚丽昌述称，第三人王颖系被告公司购房置业顾问，戚丽昌系其亲属。2018年8月，被告尔海金沙公司投资开发的祥云生态城飞虎美食广场开始内部预定房源并进行前期宣传、选房等事宜，经被告公司内部通知，王颖作为公司的内部员工，其本人及亲属有权以优惠价格优先选择房源后，自行介绍客户进行转让，居间促成客户与公司签订前期选房协议后，可以收取相关介绍、转让费用。为此，第三人王颖选定了本案房源，并以戚丽昌的名义确定认购房屋。2018年8月15日，原告联系王颖欲购房进行投资，王颖向其明确介绍了房屋信息，并明确告知原告，该房屋信息已经确定在戚丽昌的名下，需支付70000元作为房源转让费，该转让费不计入房屋总价，不开具发票等信息，原告表示清楚，并愿意承担该费用。为此，王颖居间介绍原、被告于2018年8月16日签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，完成了居间介绍服务，被告公司与戚丽昌分别收取了20万元的购房意向金和7万元的房源信息转让费。此后，由于被告原因，未能按期开工，业主联合到公司反映情况，被告分别于2019年6月24日、2019年9月2日针对该事项作出了承诺书，载明无法按期取得相关证件，按时开工施工等，原告要求解除协议时，被告承担返还购房意向金及转让费的责任。关于7万元费用性质认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案第三人王颖、戚丽昌，从中居间介绍，促成原、被告双方签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，戚丽昌收取了款项7万元，性质属于居间服务费，第三人已经协助双方签订协议，确定交易事项，完成了居间介绍服务，履行了对双方的相应义务，即可收取居间报酬。其作为居间人，促成合同成立后即视为其完成了居间义务，不负责合同是否完全实际履行，该合同继续履行或者解除，均不影响居间报酬的取得，且在本案中，即使合同无法正常履行，也非第三人原因造成，第三人没有任何过错，不应承担任何责任。综上，恳请法庭查明案件事实后依法裁判。原告余永平向法庭提交以下证据：A1、居民身份证复印件1份，证明原告的身份情况；A2、员工内部选房协议复印件1份，证明原、被告签订选房协议情况；A3、收据复印件1份、超级柜台客户回执复印件2份、银行卡交易明细清单复印件1份，证明原告向被告支付购房诚意金情况；A4、微信聊天记录1份、微信聊天图片4张，证明原告与被告置业顾问第三人就购买房屋事项沟通的情况；A5、微信聊天记录1份，证明原告于2018年11月底就近购房价格与被告置业顾问沟通情况；A6、承诺书、回复函复印件各1份，证明被告召开业主座谈会就房屋施工、交房等事项向业主单方承诺的情况。被告尔海金沙公司向法庭提交以下证据：B1、员工内部选房协议复印件1份，证明原告与被告公司签订商品房预约合同的情况；B2、记账凭证复印件1份、付款入账通知复印件1份、收据复印件1份，证明2018年8月16日，原告支付认购诚意金20万元的情况；B3、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份，证明案涉项目房地产开发建设进度情况；B4、商品房购销合同空白件1份，证明被告公司《商品房购销合同》的标准文本样式。第三人王颖、戚丽昌向本院提交以下证据：C1、身份证复印件2份，证明第三人的身份情况；C2、微信聊天记录打印件6份，证明王颖与原告介绍案涉房源的相关信息，原告明知房源处于他人名下，需支付7万元的转让费，并表示自愿承担该费用的情况；C3、更名申请复印件1份，证明王颖促成原、被告双方签订《内部选房协议》后，向公司申请将案涉房源转至原告名下，已经完成了与原告约定的服务事项；C4、承诺书复印件1份、祥云尔海金沙旅游开发有限责任公司对祥云生态城业主的承诺书复印件1份，证明原告签订《内部选房协议》后，由于案涉房屋迟迟未动工，多名业主到被告处询问情况，被告分别于2019年6月24日、2019年9月2日针对该事项作出了承诺，对外承诺无法按期取得相关证件、按时开工施工的，原告要求解除协议时，被告承担返还购房意向金和转让费的责任；C5、祥云生态城2018年8月秋季购房加推方案复印件1份、微信聊天记录截图1份，证明被告公司对于内部员工可以优先确定房源，确定以后可以自行转让，转让收益由员工享有的事实予以认可的情况。本院组织双方当事人对各方提交的证据进行交换和质证，对原、被告及第三人均没有异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原、被告提交的《员工内部选房协议》、记账凭证、付款入账通知、收据、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，客观真实，与本案相关联，本院予以确认；原告提交的微信聊天记录（A4）与第三人提交的微信聊天记录（C2）相互印证，本院予以确认；原告提交的微信聊天记录（A5）与被告提交的《商品房购销合同》空白件，客观真实，但达不到其举证目的，本院不予采信；原告提交的承诺书、回复函与第三人提交的更名申请、承诺书、加推方案、微信聊天记录能够相互印证，与在案其他有效证据形成证据锁链，本院予以确认。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：被告尔海金沙公司系从事旅游地产开发的有限责任公司，在祥云县境内开发祥云生态城·飞虎美食广场楼盘，第三人王颖系被告尔海金沙公司的置业顾问。被告尔海金沙公司为开发经营需要，推出了《祥云生态城2018年8月秋季购房加推方案》，方案明确自2018年8月13日至2020年8月20日期间，公司加推三期优质房源38套，以公司员工优惠认购房源回款，再经置业顾问去化，房源可签溢价，除承担部分税款外，所有收益归员工所得。为此，第三人王颖选定了本案房源，并以戚丽昌的名义确定认购房屋。2019年8月，因原告余永平欲购买房产，在与第三人王颖就房源信息进行咨询后确定认购戚丽昌名义下的涉案房屋，原告及第三人王颖对向被告尔海金沙公司支付选房诚意金，向第三人戚丽昌支付转让费等事项达成了合意。2018年8月16日，原告与被告尔海金沙公司签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》并通过银行转账的方式向被告支付了200000元优先选房诚意金。同日，原告向第三人戚丽昌账户转账70000元。与此同时，第三人王颖向祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司提交《更名申请》，表示自愿将本人在祥云生态城选中物业H1-1-2901号房（建筑面积132.33平方米，认购价555786元）转让给原告余永平。此后，因被告尔海金沙公司迟迟未进行动工，业主联合到公司反映情况，经协调，2019年6月24日被告向业主出具了《承诺书》，就项目恢复施工时间、交房时间、预约客户权益保障问题等内容进行承诺。2019年9月2日，被告再次向业主出具《承诺书》，表示被告尔海金沙公司对于业主与被告签订的《员工内部选房协议》以及向被告支付的认购诚意金、转让费用等情况予以认可。《承诺书》第二项，被告承诺“若二开发商公司未及时筹集资金、办理相关办证手续，无法取得、或按时取得以上证件的，导致施工链断裂的，或者无法动工的。三期、四期的业主有权与其解除《订房协议书》，二公司需连带偿还业主缴付的购房金（按照公司开具的发票、业主缴纳凭证为准）、转让费。……”；第三项：“三期房屋，包括H1、H2、C5栋规划房屋。预计取得《商品房预售许可证》的时间：2020年3月15日前，签订《商品房预售合同》的时间：2020年3月30日前。主体工程完工时间：2021年3月15日前……”。另查明：法庭辩论终结前，涉案房屋所涉项目未取得施工及预售许可。本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。这种协议一般以“认购书”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。结合在案证据及事实，原、被告双方签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，符合商品房预约合同的表现形式，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。本案中，原、被告双方签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，系有效合同。在合同履行过程中，被告迟迟未履行促成双方签订《商品房购销合同》的主要义务，经多方协商后，被告亦多次向原告等相关业主作出若无法取得、或按时取得相关证件，或者无法动工的，三期、四期的业主有权解除《订房协议书》，公司对业主缴付的购房金、转让费承担连带偿还责任的意思表示。现，被告就案涉房屋项目仍未取得预售许可，原告主张解除与被告签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，返还选房诚意金及转让费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。就资金占用费的主张，因被告对原告作出承诺签订《商品房预售合同》时间为2020年3月30日前，原告予以认可，且因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于资金占用利息，应自2020年3月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。关于原告主张被告赔偿另购房屋差价损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告余永平返还选房诚意金、转让费合计人民币270000元，并支付该款自2020年3月31日起至生效法律文书确定的履行期限届满时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算的资金占用利息；二、驳回原告余永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7474元，由祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司负担5350元，由原告余永平负担2124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨 哲人民陪审员  罗天斌人民陪审员  赵功修二〇二〇年七月十三日书 记 员  杨浩然