广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初410号原告（反诉被告）：曲静，女，1971年1月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张丽蓉、洪子隽，分别系广东实德律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州立文德教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区华就路******，统一社会信用代码91440101MA59K5YF6F。法定代表人：曹晓莉。被告（反诉原告）：广州立文德三号教育科技有限公司，住所地广东省广，住所地广东省广州市天河区平苑街****码91440101MA5CCBQJ34。法定代表人：曹晓莉。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：文籍、赵国斌，分别系湖南商管律师事务所律师、实习人员。原告（反诉被告）曲静诉被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司（以下简称“立文德公司”）、广州立文德三号教育科技有限公司（以下简称“立文德三号公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲静的委托诉讼代理人张丽蓉，被告（反诉原告）立文德公司、立文德三号公司的共同委托诉讼代理人文籍、赵国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曲静诉称：曲静与立文德公司及立文德三号公司于2018年8月12日签订《广州市房地产租赁合同》，约定立文德公司及立文德三号公司承租曲静坐落于天河××××房，租赁期限自2018年8月1日至2013年9月30日止，合同对租金标准、费用承担、违约责任等均进行了约定。曲静依约向立文德公司及立文德三号公司交付了涉案房屋，立文德公司及立文德三号公司在使用期间屡次出现拖欠租金及各项费用的情形，其后双方于2019年10月21日起解除租赁合同，并注销了房屋租赁备案登记。此后经曲静多次催告，立文德公司及立文德三号公司拒绝腾空及交还房屋。为维护曲静合法权益，请求判令：1.立文德公司和立文德三号公司向曲静支付逾期交付2019年6月1日至2019年10月21日期间的租金违约金共计65095.75元；2.立文德公司和立文德三号公司向曲静支付逾期向曲静返还原应由被告支付但实际由曲静垫付的租赁税费违约金5761.13元（以16460.37元为本金，从2019年10月22日起计至2019年11月25日，按每日1%的标准计算）；3.立文德公司和立文德三号公司向曲静支付从2019年11月1日起至立文德公司和立文德三号公司腾空房屋并实际交还房屋给曲静之日止的物业管理费以及2019年9月1日至立文德公司和立文德三号公司腾空房屋并实际交还房屋给曲静之日止的电费和2019年8月26日至立文德公司和立文德三号公司腾空房屋并实际交还房屋给曲静之日止的水费（其中2019年11月1日至2020年2月29日期间的物业管理费12349.2元；2019年9月1日至2019年10月30日期间的电费2046.8元；2019年8月26日至2019年10月26日期间的水费92.3元）以及被告迟延返还上述款项的违约金（其中2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以6174.6元为本金；2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费违约金从2020年3月21日起计至实际支付之日止，以6174.6元为本金；2019年9月1日至2019年10月30日期间的电费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以2046.8元为本金；2019年8月26日至2019年10月26日期间的水费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以92.3元为本金；违约金均每日1%的标准计算）；4.立文德公司和立文德三号公司向曲静支付从2019年10月22日起至腾空并交还租赁房屋给曲静之日止的房屋占用费（房屋占用费按租金标准的双倍计算，从2019年10月22日起至2020年9月30日，以155588元/月的标准计算，其后的占用费按照合同约定的相应期间租金标准双倍计算）；5.曲静没收立文德公司和立文德三号公司已支付的履约保证金146782元；6.立文德公司和立文德三号公司立即腾空位于广州市天河××××房的租赁房屋并交还曲静，曲静有权将租赁房屋内的物品设施作为废弃物予以处理（费用由被告承担）；7.被告广州立文德三号教育科技有限公司立即办妥将其注册地址迁出租赁房屋的工商变更手续；8.本案的诉讼费用由立文德公司和立文德三号公司承担。被告（反诉原告）立文德公司及立文德三号公司共同辩称：双方签订租赁合同后于2019年10月21日协商一致书面解除，曲静同日对房屋进行停电处理，我方当日停止营业，我方支付房租至2019年10月21日，所以不存在欠付房租的情况。我方不欠房租的基础上，我方还有2个月的押金在曲静处，从实际情况看曲静不仅不存在实际损失，甚至还多占有了我方2个月的押金。关于事实，曲静在2019年10月21日对涉案房屋进行停电，我方从当日起已经无法正常使用房屋，涉案房屋是二楼的阁楼，只有一墙窗户可以采光，在停电的情况下，室内照明及空调均无法运行。对于搬离的情况，我方在停电无法营业后及时搬离，并找其他地方继续营业，我方也无法对曲静房屋继续占有。对于曲静通知家长的行为，在停电的当天，曲静擅自要求物业通知家长，导致家长恐慌，从而大规模退费，致使我方从2019年11月开始无法营业。关于我方与曲静签订的租赁合同不合理，需法院予以调整。关于所谓欠费及搬离费用，曲静有权利利用押金代付或冲抵，而曲静却没有任何的行动。对于搬空情况，曲静有权利对涉案房屋进行搬空，但曲静在我方早已搬空的情况下，仍拒绝去现场核实情况及与我方见面接收钥匙。合同约定的违约金过高，明显高于曲静实际的损失。合同条款约定的缴税义务转嫁给我方违法。对方没收两个月的押金不合理，按照合同约定，曲静与我方不属于合同第9条约定的曲静没收我方押金的条件，实际上双方是在2019年10月21日协商解除合同的。综上所述，我方不欠任何租金，还有2个月的押金在曲静处，10月21日合同协商解除并被停电搬离，公司因此彻底解散后，曲静还利用其年边怠于再次出租以及年后疫情无法出租的时机恶意向我方转嫁高额赔偿。请求法院驳回曲静的全部诉讼请求。被告（反诉原告）立文德公司及立文德三号公司提起反诉称：立文德公司及立文德三号公司因经营幼儿日托机构需要租赁涉案房屋，双方于2018年8月12日签署了《广州市房地产租赁合同》，之后立文德公司及立文德三号公司对房屋进行了装修并开始正式营业。2019年下半年双方就合同履行产生争议，但曲静却在协商同意立文德公司及立文德三号公司继续履行合同的同时欺骗称“不真正解除合同，只是去街道办理解约手续以便暂缓缴纳房屋租赁税”为由，骗取立文德公司及立文德三号公司于2019年10月21日配合其前往街道办办理了解约手续。其后双方仍就争议问题继续协商，曲静却单方解除了与立文德公司及立文德三号公司签订的《广州市房地产租赁合同》，并单方面对房屋进行断电及让物业通知立文德公司及立文德三号公司日托机构的家长，导致立文德公司及立文德三号公司在房屋内的商业经营活动被迫突然终止，家长纷纷要求退还学费，且因已实际无法办公导致公司解散，从而造成巨大损失。租赁期间，立文德公司及立文德三号公司代为缴纳了应由曲静承担的房屋租赁税，且立文德公司及立文德三号公司每月所支付的租赁税金额中除含有承租房屋应缴纳的税款外，还含有曲静其他不属于涉案房屋所产生的租赁税款项，均应由曲静予以退还。特提起反诉，请求法院判令：1.曲静向立文德公司及立文德三号公司返还履约保证金146782元；2.曲静向立文德公司及立文德三号公司赔偿因其断电、擅自通知家长等行为造成的直接经营损失额253171元；3.曲静向立文德公司及立文德三号公司赔偿装修损失额715581元；4.曲静向立文德公司及立文德三号公司赔偿员工遣散损失额193356元；5.曲静向立文德公司及立文德三号公司返还立文德公司及立文德三号公司代为缴纳的房屋租赁税款95834.5元（2018年11月至2019年10月）。原告（反诉被告）曲静针对反诉辩称：立文德公司及立文德三号公司在2019年2月就开始出现逾期支付租金的情况，在4月、6月、9月、10月均出现逾期支付租金。立文德公司及立文德三号公司确认了双方解除合同是因为其拖欠租金、水电费、物业管理费等严重违约行为导致，且其提出的反诉中的所谓装修、经营、员工工资损失等均是因为其自身严重违约导致，因此立文德公司及立文德三号公司的这些损失就算是有，也应依法由其自己承担。并且因为立文德公司及立文德三号公司的严重违约行为，曲静有权没收其履约保证金。3.由于立文德公司及立文德三号公司在经营该公司时自身对行业不熟悉，并且依赖其向第三人融资的方式进行经营，从而导致在其融资未果，经营不善的情况下，无法准时支付租金、水电费、管理费等费用，导致双方租赁合同在2019年10月21日解除。由于立文德公司及立文德三号公司擅自寻找第三方意图处理曲静的房屋，并且曲静了解到在其装修的时候拆除了房屋内的部分消防设施设备，屏蔽了部分的消防设施设备，并在装修后没有经过消防验收，合同解除后，考虑到安全存在隐患，曲静为了在立文德公司及立文德三号公司处上学的孩子的安全问题考虑，不得不采取停电的措施，同时在双方解除合同后，立文德公司及立文德三号公司仍拒绝支付租金、水电费、管理费，曲静为了避免损失扩大，并且考虑到合同解约的过错方在于立文德公司及立文德三号公司，在合同解除后曲静没有义务再继续供电，为了阻止损失持续扩大，不得不采取停电措施。根据曲静与立文德公司及立文德三号公司法定代表人的微信聊天记录，在合同解除后，立文德公司及立文德三号公司非常清楚其不能再继续使用房屋，但是立文德公司及立文德三号公司还是继续在房屋内经营，而没有任何停止经营活动及清空房屋的安排和准备，并再三要求曲静重新向其出租房屋，理由是立文德公司及立文德三号公司的法定代表人的配偶愿意出资资助其继续经营，双方租赁合同已经实际解除，而立文德公司及立文德三号公司还是霸占着房屋，没有腾空房屋的意愿，并继续经营，导致曲静的损失不断扩大，曲静不得不采取停电措施。曲静于2019年10月21日下午对涉案房屋进行停电，于上午前往房屋租赁登记备案部门办理涉案房屋租赁合同的解除手续。最后，基于立文德公司及立文德三号公司多次严重违约，逾期支付租金等费用，作为出租人，已经多次向立文德公司及立文德三号公司提出主张，要求其清偿欠款，并在10月19日发出解除合同通知，通过微信的方式已经发送给了立文德公司及立文德三号公司。立文德公司及立文德三号公司非常清楚其是导致合同解除的过错方，并且其自身还拒绝支付欠款，作为出租人的停电措施是其可预期的事情，但立文德公司及立文德三号公司即便在停电的情况下还继续经营至2019年10月25日，因此曲静的停电并不影响立文德公司及立文德三号公司的撤场，而是立文德公司及立文德三号公司完全没有撤场的准备，也从未告知曲静在何时办理交接手续，直至曲静不得不提起本案诉讼，立文德公司及立文德三号公司仍然拒绝将涉案房屋交还给曲静，并扬言通过法院诉讼，扩大曲静的损失，存在故意长期霸占房屋的行为，请求法庭驳回立文德公司及立文德三号公司的全部反诉请求。立文德公司及立文德三号公司提及关于曲静通知物业告知家长的情况也不属实，曲静从未通知物业告知家长。因立文德公司和立文德三号公司是同意于合同解除的当天支付完毕欠付的租金、水电费等费用的，但实际上于办理租赁合同解除时，立文德公司和立文德三号公司并未支付，从而是由曲静垫付相关的租赁税费。因此曲静在立文德公司和立文德三号公司严重欠费的情况下，有先履行抗辩权，以防止损失的扩大，依法维护自身的权利。实际上双方的租赁关系解除，但立文德公司和立文德三号公司还继续利用涉案房屋跟家长说其是正常开业的，这会导致家长可以会继续向立文德公司和立文德三号公司缴纳相应的学费，但实际上立文德公司和立文德三号公司并不能继续使用涉案房屋，所以立文德公司和立文德三号公司这种行为会给曲静造成另外一种风险，可能会造成孩子无法上课，家长向曲静要求退费的情况。虽双方协商一致前往相关部门办理涉案租赁合同的解除手续，但因合同的解除是因立文德公司和立文德三号公司的严重违约而导致，所以曲静有权没收立文德公司和立文德三号公司已支付的履约保证金。关于曲静主张的装修损失款，根据租赁合同第6条约定租赁合同期满后曲静无须向立文德公司和立文德三号公司支付装修款。关于员工遣散费用，立文德公司和立文德三号公司的举证所计算的费用是其统计的，不具有证明效力。统计表中的员工遣散费用很多是关于2019年8月至10月，租赁合同解除之前的欠付的员工工资，该费用与曲静没有任何的关系，即使存在租赁合同解除后，应当向员工支付的费用也是属于立文德公司和立文德三号公司的营业成本，而其因为经营风险需要遣散员工的情况，该风险也应由其自身承担，不应由曲静承担。对于立文德公司和立文德三号公司主张的第5项诉讼请求，租赁合同第三条第1款、最后一款及第七条约定全部租赁税费应由承租人（立文德公司和立文德三号公司）负担。所以曲静认为立文德公司和立文德三号公司起诉诉讼请求没有任何事实和法律依据。经审理查明：天河××××房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为曲静。2018年8月12日，曲静（出租方，甲方）与立文德公司（承租方，乙方）签署《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将涉案房屋按现状出租给乙方作商业用途使用，乙方确认已经现场查看并愿意按照现状承租以作为乙方拟新设立注册的公司的经营场所；乙方应在本合同签署之日即2018年8月1日交付履约保证金146782元给甲方，甲方在收到上述保证金全额及首期（从2018年10月8日起至2018年10月31日期间）租金之日起1个工作日内，将本房屋按照现状交付乙方，租赁期限为2018年8月1日至2023年9月30日止；甲方和乙方约定税后租金如下，在2018年10月1日至2019年9月30日期间，第一年每个月的税后租金为73391元（免租期为2018年8月1日至2018年9月30日为免租期），每一年期满后的下一年按照6%递增……2018年10月1日至2019年9月30日期间月租金额（未含税）为73391元，2019年10月1日至2020年9月30日期间月租金额（未含税）为77794元；上述租赁期限内（无论是否免租期），本房屋的物业管理费、水电费、通讯费等全部由于租赁使用本房屋产生的全部费用均由乙方承担，上述租金为甲方实收金额，即该金额不含任何税费；乙方须每月依时到街道缴纳本房屋租赁全部税费并开具发票且留发票复印件给甲方留存，本合同终止或解除时，乙方应及时配合甲方到街道进行注销登记备案；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账或现金付款方式缴付给甲方；乙方在签署本合同之日应向甲方缴纳146782元作为履约保证金以及缴纳2018年10月8日起至2018年10月31日期间的租金56819元，合计203601元；如乙方有应付而未付的款项（包括但不限于租金、税费、使用本房屋产生的各项费用等），甲方有权用履约保证金代付或冲抵，不足由乙方继续承担，且甲方有权要求乙方补足履约保证金差额；乙方应按时交纳租金和各项费用，逾期交付租金和费用的，每逾期一日，乙方需按拖欠的租金总金额的1%及拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金；租约期满，乙方应根据本合同约定清洁状态将本房屋交给甲方，且甲方对乙方不予任何赔偿，包括但不限于装修、设施设备等均不予以任何补偿；本合同的租金额为不含税（费）金额，如因本房屋租赁产生的任何税费均由乙方另行承担和支付，乙方使用本房屋进行商业活动，所产生的各项费用及债务由乙方自行承担，包括但不限于租金，经营活动的各项税收、租赁税、物业管理费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视、网络、治安费、垃圾清理费等费用；租赁期限届满后，如各方没有续约，则在乙方结清本房屋的所有费用（包括但不限于租金、租赁税、管理费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视、网络、治安费、垃圾清理费等费用），且乙方不存在违约情况并将本房屋复原状如约退还甲方后，甲方应在收回本房屋5个工作日内将履约保证金无息退回乙方，但如因相关缴费时间造成乙方应承担而未缴纳款项情形的，则上述保证金应在乙方将未缴纳的款项均已经交清后才予以无息退回，如乙方逾期拖欠有关费用，甲方有权自履约保证金扣减直接交付，不足部分乙方仍应继续承担；如乙方或新设公司在租赁期限内自行停止经营或自行搬走或提前解除本合同，则甲方有权没收全额保证金，且甲方有权将本房屋腾空，将本房屋内的物品设施作废弃物处理（处理费用由乙方和新设公司承担），并有权另行出租本房屋，而无需向乙方和新设公司承担任何责任；在租赁期满或根据本合同约定解除时，乙方或新设公司不按期交付本房屋的，乙方和新设公司须按上述租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费；乙方或新设公司有以下情形之一的，视为根本违约，甲方有权解除合同，有权将本房屋内的物品设施（如有）作为废弃物予以处理（处理费用由乙方和新设公司承担），腾空和收回本房屋且无需对乙方和新设公司承担任何责任，且乙方及新设公司还应赔偿甲方的全部损失……2.乙方及/或新设公司拖欠租金超过15天的，3.乙方及/或新设公司拖欠租赁税费超过30天的……；乙方保证新设公司在领取营业执照之日起壹拾天内在本合同上盖章，否则，甲方有权解除本合同，收回本房屋，没收保证金，将本房屋内的物品设施作为废弃物予以处理，且对乙方及新设公司不予以任何补偿，所有后果由乙方和新设公司自行承担，且如果乙方及/或新设公司拒绝将本房屋交还给甲方，则在甲方收回本房屋之前的期间内，甲方有权向乙方及新设公司收取等额于双倍租金的房屋使用费；该新设公司的盖章行为视为新设公司确认在其签署本合同之日起与乙方共同成为本租赁房屋的承租方，视为新设公司确在其签署本合同之日起与乙方共同承担本合同项下约定的承租方（即乙方）的全部义务（包括但不限于缴纳租金、承担使用租赁本房屋的费用等），视为新设公司确认甲方有权向新设公司主张本合同项下出租方对承租方的全部权利；新设公司在本合同上盖章后，视为甲方、乙方、丙方就本合同约定达成一致；本合同自甲方和乙方签署之日起生效，新设公司成为承租本房屋的共同承租人自其签署本合同之日起生效等。2018年9月19日，立文德三号公司注册成立，股东为立文德公司。立文德三号公司成立后于《租赁合同》首部及尾部的共同承租方（丙方）处加盖印章，并由法定代表人曹晓莉签名。《租赁合同》履行期间，立文德公司和立文德三号公司已按照《租赁合同》约定全额支付租赁保证金，并支付涉案房屋的租金至2019年10月21日，支付电费至2019年9月1日，支付物业管理费至2019年10月31日，支付水费至2019年8月25日，支付租赁税费至2019年10月21日；其中部分租金支付情况为于2019年6月28日支付2019年6月租金73391元；于2019年11月25日支付2019年8月部分租金3739.45元；于2019年9月9日支付2019年9月部分租金36695.5元；于2019年9月16日支付2019年9月部分租金10000元；于2019年9月20日支付2019年9月部分租金22956.05元；于2019年11月25日支付2019年9月部分租金3739.45元；于2019年11月25日支付2019年10月租金52666.54元（本案庭审过程中，双方当事人对上述款项支付情况均予以确认）。2019年10月21日，曲静（出租人）、立文德公司和立文德三号公司（共同承租人）共同向广州市天河区住房建设和园林局提交《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，载明：房屋地址为涉案房屋；双方同意于2019年10月21日起，解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案（该条款下方手写“因承租人拖欠租金、水电费、物业管理费等违约行为导致”字样）等。同日，广州市天河区住房建设和园林局出具《房屋租赁登记备案证明》（审核时间为2019年10月21日15:54:16），载明租赁双方提前解除合同，穗租备2018B0601301437号备案证明于2019年10月21日予以注销。2019年10月21日，曲静向猎德街来穗人员出租屋服务管理中心支付租赁税费16460.37元，广州市天河区猎德街来穗人员和出租屋服务管理中心开具《税收缴款书（税务收现专用）》贰张，载明纳税人名称为曲静，地址为涉案房屋，税种为“综，地址为涉案房屋100000元以上”及“综合征收：土地使用税”，税款所属时期为2019年9月至2019年10月，金额合计16460.37元。本案审理过程中，双方当事人均确认立文德公司及立文德三号公司已于2019年11月25日将上述租赁税费支付给曲静。2010年1月6日，曲静提起本案诉讼。2020年3月27日，曲静及立文德公司、立文德三号公司于涉案房屋现场签署《房屋交接书》，载明：双方于2020年3月27日下午在涉案房屋现场看到有三个门，其中未编号的一个门未上锁（双方由此门进入场地，内部全部连通），另外编号201、201两个门均上锁，没有钥匙可打开。立文德现于2020年3月27日下午已将201房屋交还给曲静。（立文德认为本房屋已于2019年10月或其他较早时间交还、不再占用，并不是今日才交付，但曲静认为2020年3月27日下午才收回201房屋，对于双方争议由法院判定）。现立文德公司、立文德三号公司确认并承诺在交还房屋前，已经腾空201房屋内的全部财物，包括但不限于电器、家具、装饰、设施设备、悬挂物等，如交还房屋后有遗留任何财物（包括但不限于电器、家具、装饰、设施设备、悬挂物等）及装修，视为立文德公司、立文德三号公司放弃对该等财物及装修的所有权，曲静有权对遗留财物（如有）以及装修作出任何处理而无需向立文德公司、立文德三号公司承担任何责任，立文德公司、立文德三号公司将不可撤销的放弃主张对遗留财物（如有）及装修的任何权利。根据双方提交的现场视频显示，涉案房屋与相邻的202房为打通状态，房屋内遗留有沙发、木质矮柜。洗衣机、木质方桌、木质儿童游艺设施、木质书架、铁架等物品。本院另告知因房屋交接可能导致房屋内装修灭失，双方均表示清楚由此产生的法律风险，不申请对装修价值或残值等进行评估，由此产生的法律后果由其自行承担。曲静主张其为立文德公司及立文德三号公司代垫涉案房屋的物业管理费及水电费用，并就此提交如下证据予以证明：1.显示由珠光御景花园物业服务中心于2019年12月18日出具的涉案房屋的《缴费通知单》（载明2019年11月1日至2019年12月31日期间商铺管理费为6174.6元，2019年9月至2019年10月期间商铺电费为2046.8元，2019年8月至2019年10月期间商铺水费为92.3元；本期应交8313.7元，预交余额298.7元，累计应交8313.7元；温馨提示请阁下于当月月底前缴清以上款项，如逾期未缴交者，每日按应缴总额0.1%的标准收滞纳金）；2.显示由广州珠光物业管理有限公司珠光御景花园物业服务中心于2019年12月31日出具的《证明》（载明兹因涉案房屋原承租方立文德三号公司一直拖欠其应缴纳的本商铺项下2019年11月、12月的管理费、水电费，经珠光御景花园管理处多次催促均无果，故现由本商铺业主曲静向我方缴纳相关费用，合计8313.7元）；3.显示由广州珠光物业管理有限公司于2019年12月31日开具的发票[载明购买方为曲静，商铺管理费（价税合计6174.6元）、商铺电费（价税合计2046.8元）、商铺水费（价税合计92.3元），价税合计8313.7元，备注2019年11月-12月，2019年9月2日-2019年11月1日，2019年8月26日-2019年10月25日]；4.银联POS签购单壹张（商户名为广州珠光物业管理有限公司，2019年12月31日交易金额8313.7元）；5.显示由珠光御景花园物业服务中心于2020年3月6日出具的涉案房屋的《缴费通知单》（载明2020年1月1日至2020年1月31日期间商铺管理费为3087.3元，2020年2月1日至2020年2月29日期间商铺管理费为3087.3元；本期应交6174.6元，预交余额298.7元，累计应交6174.6元）；6.显示由广州珠光物业管理有限公司珠光御景花园物业服务中心于2020年3月20日出具的《证明》（载明兹因涉案房屋原承租方立文德三号公司一直拖欠其应缴纳的本商铺项下2020年1月、2月的管理费，经珠光御景花园管理处多次催促均无果，故现由本商铺业主曲静向我方缴纳相关费用，合计6174.3元）；7.显示由广州珠光物业管理有限公司于2020年3月21日开具的发票[载明购买方为曲静，商铺管理费价税合计6174.6元，备注2020.1-2]；8.银联POS签购单壹张（商户名为广州珠光物业管理有限公司，2020年3月21日交易金额6174.6元）；9.显示由珠光御景花园物业服务中心于2020年3月19日出具的涉案房屋的《缴费通知单》（载明2020年3月1日至2020年4月30日期间商铺管理费为6174.6元；本期应交6174.6元，前期欠费6174.6元，预交余额298.7元，累计应交12349.2元；温馨提示请阁下于当月月底前缴清以上款项，如逾期未缴交者，每日按应缴总额0.1%的标准收滞纳金）。经质证，立文德公司及立文德三号公司对上述证据的真实性无异议，表示其已于2019年10月底搬离涉案房屋，此后产生的费用不应由其承担。本案审理过程中，双方为证明就涉案房屋租赁事宜的沟通情况，均向本院提交曲静及立文德公司和立文德三号公司法定代表人曹晓莉之间的微信聊天记录，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年10月21日，曹晓莉发出“因为园区停电，加上物业散布不当言论，已经有几个家长要求退学费了，已经对我们造成很严重的影响……我们和投资人没有谈成，如果你们配合恢复水电，我先生会资助我们三天内把租金补齐了……如果你坚定不沟通，也不续费，这个月的费用我是不会交了，会尽快将生源转移和安置出去……剩下的一个月押金，你要扣就扣吧”；2.2019年10月23日，曲静发出“贵司不仅长时间拖欠我方租金、税费、管理费、水电费等大量费用，并在双方已解除合同的情况下，仍占用本人商铺。我方已委托律师跟进处理，合法维护本人权益”，曹晓莉回复“没有占用，拜托，在撤场，如果不通电，就撤不了”，曲静回复“请缴清贵司欠款”，曹晓莉回复“没法开展撤场工作，欠款我会安排，也是义务，好，先把电开通，我们正在搬，不开通电，很多工作做不了，昨天停电已经造成园区安保系统失效，很大的安全隐患，我们有7天搬迁期，您用不着搞这么急，不是解约了就立即要断电的，没这个说法”；3.2019年11月4日，曲静发出“关于要求立即还清欠款、腾空并交还房屋的通知，就广州市天河××××房，你方与本人已经在2019年10月21日起解除该房屋租赁合同，并由广州市天河区住房建设和园林局注销了租赁备案。因此，本人与你方的租赁关系在2019年10月21日起已经解除。2019年10月22日我方委托律师就你我双方解除《广州市房地产租赁合同》的后续事宜向你方提交律师函，明确提出三点要求。同时我方相关合理诉求也通过御景物业管理处、猎德居委会向你方多次表达。但时至今日，贵方未予以任何响应。你方的违约行为已严重侵害了本人的合法权益，涉嫌非法侵占本人房屋，本人保留追究你方责任的权利。鉴于上述情况，我方再次通知你方：1.你方应立即向本人支付拖欠的租金、租赁税费、从租金及各项费用欠款之日起至实际清偿之日止的违约金、按照合同约定的租金标准的双倍向本人支付的你方占用该房屋期间的房屋占用费，并缴清实际发生的电费水费等各项费用。2.你方应立即拆除该房屋内你方擅自加建的违章建筑，将该房屋恢复原状，并腾空该房屋，将清洁状态的该房屋交还给本人。如你方拒不履行上述合同义务，本人将采取措施向你方主张权利，并由你方承担一切法律后果。对于本函未提及的本人的其他权利，不代表本人放弃该等权利。本人保留追究你方的全部法律责任的所有权利”。曲静另提交微信群组聊天记录（群组成员包括曲静、曹晓莉、案外人林华群、李冬梅）予以证明立文德公司及立文德三号公司于合同解除后一直占用涉案房屋主要原因是其拟继续租用涉案房屋，但因其无承租能力，且未能提供相应的担保，故双方未能就重新租赁事宜达成一致，曲静多次要求立文德公司及立文德三号公司交还涉案房屋，但其一直不予理会，立文德公司及立文德三号公司还确认如双方未能于2019年12月9日前签订生效的新的租赁合同，则按照原合同约定向曲静支付场地使用费。经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年11月24日，曹晓莉发出“新约签署共识要点：一、原租赁合同解除后的事项按微信群约定达成共识并签署正式了结协议。且承租方须按了结协议的约定履行全部义务后，才签署新的租赁合同；二、原承租方提供了公安消防部门对201房、202房现状，包括但不限于201房、202房消防设施设备及搭建等均需获得公安消防部门合格确认等现状验收合格证明验收合格证书以及其他经营资质执照后，才签署新的租赁合同；上述一、二项约定同时具备，为以下签署新租赁合同的共识前提：三、李冬梅女士和立文德公司均作为新租赁合同项下的连带保证担保人。此为签署新的租赁合同的前提条件之一；四、业主曲静、林华群将在新租赁合同中增加加强业主权利保障条款；五、新租金（含税金）从新租赁合同生效之日起算……六、新租赁合同未签署前的供电为业主为自己的商铺供电，不是对立文德三号公司、立文德公司供电，不存在且不构成事实租赁关系。新的租赁合同生效前，立文德三号公司、立文德公司不可进行经营活动，否则，业主有权随时停止供电；七、新租赁合同项下的履约保证金为三个月租金（含税）；八、在未另行签署新的租赁合同前，业主曲静、林华群保留所有权利，各方权利义务以正式签署原租赁合同了结协议（包括互不追责等）和新签署的租赁合同为准。以上新签共识，曹晓莉已确认……我们确认将在11月25日12:00前交齐‘解约共识’中约定应缴的全部费用，给曲小姐的费用为76605元，给林先生的费用为43243元。业主将在11月25日9:00通电。以上交费数据及时间，曹晓莉已确认”，曲静回复“曲静确认同意以上新约签署共识要点。同时，在立文德在2019年11月25日12：00前缴清76605元的前提下，本人同意通知御景物业管理处于2019年11月25日9:00为201商铺通电，不是对立文德三号公司、立文德公司供电，不存在且不构成事实租赁关系。在新的租赁合同生效前，立文德三号公司、立文德公司不可进行经营活动，否则，业主有权随时停止供电”，李冬梅发出“本人确认以上条款，谢谢曲小姐、林先生的支持！”林华群发出“鉴于上述情况，请确认立文德在新的租赁合同签订前应付清从2019年11月25日开始直至新的租赁合同生效之日止的201、201商铺的场地占用费，上述期间的场地占用费收费标准为：201商铺为77794元/月、202商铺为48643元/月。以上以各方届时签订的新的租赁合同在2019年12月9日生效为前提。否则，按照原租约约定支付场地使用费。”曹晓莉回复“好的谢谢确认辛苦大家了”，李冬梅回复“确认同意谢谢！”；2.2019年11月25日，曹晓莉发出“关于担保的细节，还有一点点顾虑，希望请您确认下。主要是新签第三条担保。冬梅担保作为签署合约的前提条件。如果签完之后，因企业发展需要，冬梅作为股东被稀释股份或者退出，不适合再当担保了，房租合约是否继续存在？”，林华群回复“我始终意见如初：李冬梅女士的连带保证担保是本人有意愿与立文德签新约的前提条件之一，不存在阶段性担保的说法……请曹女士尽快支付昨天答应的欠款……”，曲静回复“我方的意见与林先生一致，且多次明确表达。即李冬梅女士的连带保证担保是本人有意愿与立文德签新约的前提条件之一，不存在阶段性担保的说法。请知悉。另，目前已超过12点，但我方尚未收到贵司欠款，希望能遵守承诺以免影响后续合作”，曹晓莉回复“因为合约是公司和您签的，如果因为发展需要冬梅减持或退出，合约就无效的话，对公司实际是没有保障的。请两位理解！如果二位确认的话，公司可以立即打款”，李冬梅表示“我没有改变我愿意做担保人的意愿，我仍然愿意努力促成，不过今天发生了一些预期以外的事情：1.早上曹小姐告诉我公司目前无现金，作为担保人我需要支付今天上午应缴费用，我回应了担保人和经营责任人的不同概念和责任；第二，曹小姐和潜在的投资人谈借款/注资，对方认为我的担保是公司的潜在风险，而不是助力，提出希望解除我的担保以继续推进续约。这的确不是我的预期，我力有不逮！真是极度抱歉由此带给两位及家人的困扰！”曹晓莉表示“冬梅表示过不会再注资，也不会借款。而我作为品牌创始人和法人会为公司负责到底。只要二位房东考虑好，我可以安排公司立即打款，谢谢！”曲静回复“本人再次重申：根据昨天共识要点，李冬梅女士作为新的租赁合同项下的连带保证担保人，是我方与立文德签订新的租赁合同前提之一。请知悉”，曹晓莉发出“我已经通知财务打款，请查收”，曲静回复“李冬梅女士作为新的租赁合同的连带保证担保人，这是后续签订新租赁合同的前提条件之一。但李冬梅女士已表示不会作为上述担保人，并自行退群，前提条件已经无法成就，则新的租赁合同无法签署。我方201商铺已在供电状态。请你方在2019年11月30日前将我方201商铺清洁交回给我方并缴清费用。逾期，我方将不得不采取法律措施维护我方合法权益，届时由你方承担所有法律后果。本函不代表我方放弃任何权利，我方保留原租赁合同项下的全部权利。”；3.2019年11月27日，曲静发出“我方重申：就201商铺，立文德与我方的租赁关系在2019年10月21日已解除，但你方至今仍拒绝交还商铺，已导致我方严重经济损失！基于曹女士微信提及‘昨天搬回来，家长们欢天喜地’，我方认为你方存在强占本人商铺擅自进行活动的情形，你方此举已经严重违反法律法规规定，必须立即停止！现本人再次催告：你方必须在2019年11月30日前将201商铺清洁交回给我方……我方郑重声明如下：你方与李冬梅女士之间的任何争议、纠纷，与我方完全无关。我方与立文德租赁关系已经解除，201商铺是我方拥有产权的商铺，根据法律规定，我方有权收回商铺，你方负有交还商铺给我方的法定义务！请尊重中国法律规定，将属于我方的商铺交还给我方！”；4.2019年11月28日，曲静发出“就广州市天河区平苑街1号201商铺，我方自2019年11月30日凌晨零时起停止供电。请你方尊重中国法律，在2019年11月30日前将201商铺清洁交回给我方！本函不代表我方放弃任何权利，我方保留原租赁合同项下的全部权利”。曲静为证明立文德公司及立文德三号公司在获悉其提起本案诉讼后才仓促表示拟交还商铺，但经律师要求大家约时间交接时，立文德公司及立文德三号公司未作反映，事实亦未交还，向本院提交微信群组聊天记录（群组成员包括林华群、曹晓莉及其委托代理人、曲静及其委托代理人）予以证明，立文德公司及立文德三号公司则主张其曾多次向曲静交还钥匙，但曲静不予接收，并就此提交同一微信群组聊天记录予以证明。经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2010年1月17日，曲静邀请张律师加入聊天群组并表示“请张律师与曹小姐办理本人商铺的交接手续谢谢”（时间16:45），张律师遂询问“请问曹小姐想要在什么时候办理交接”，曹晓莉回复“谢谢，我晚上8点到，我的嘉成和律师6点就在，他们可以先过文书，我要把孩子安顿好才能来”，张律师询问曹晓莉“请问里面的家具及电器等属于你方可移动的物品想如何处理？”，曹晓莉回复“已经搬了……我的律师7点准时到”，张律师询问“请问您这边是否准备了交接材料？能否先发来看看？”（时间17:56）曹晓莉回复“您跟律师现场确认吧”，曲静向曹晓莉发出“曹小姐，因您安排的交接时间过于仓促，我方律师今晚早已有其他安排。您说已清空商铺，那只要交还钥匙及签署《交铺承诺函》明确相关事宜即可。麻烦您签署《交铺承诺函》及将《交铺承诺函》和钥匙交给管理处即可”（时间19:43），曲静随即发出名为“交还御景201商铺承诺函（曹晓莉）”的文件[时间19:48，承诺函内容为“本人曹晓莉为立文德公司及立文德三号公司的法定代表人，本人的上述两公司向曲静承租了位于广州市天河××××房，现因我司原因不再承租该房屋，于2020年1月17日将该房屋交还曲静，房屋钥匙共条，由本人交至管理处；并确认于交还房屋时我司已腾空承租人的相关财物，如有遗留任何财物（包括但不限于电器、家具、装修装饰物、悬挂物等任何物品），交由曲静全权处理，并对遗留财物不向曲静主张任何权利”]，曹晓莉回复“好的”（时间20:32），其后曲静询问曹晓莉“请问你是否已将本人商铺钥匙以及已签署完毕的《交还御景201商铺承诺函》（按以上附件格式）交到御景管理处了？”（时间22:14），曹晓莉回复“我今天没过去，交给律师处理了”（时间22:58）；2.2010年1月18日，曹晓莉告知曲静及林华群“二位早！可以问你们的律师，我已经全权交给律师处理了。他们应该有沟通意见。”张律师回复“曹小姐，我是201铺曲静小姐的代理律师，因为您安排的交接时间过于仓促，而我昨晚上已有安排，所以曲小姐已亲自与您沟通要求贵方签署《交还御景201商铺承诺函》及交还全部钥匙至管理处即可。您的律师昨晚没有和我沟通，今接到自称是您同事的一位先生的电话，我也把曲小姐跟您沟通的内容再和他说了一遍，并要求他和您联系核实操作方法，他说会和您联系，不知道结果如何？如果您确实已委托律师全权处理，麻烦您提供一下律师的联系方式，我和您的律师沟通一下，或者您把律师拉进群里大家一起沟通更方便”，曹晓莉随即邀请文籍律师（即立文德公司、立文德三号公司的共同委托诉讼代理人）加入聊天群组并表示“这是文律师”，文律师发出己方的手机号码，张律师发出部分群组聊天记录并向文律师表示“文律师，这是之前的沟通情况，刚才曲小姐也向管理处了解过，还没有收到曹小姐签章的《交还御景201商铺承诺函》及商铺钥匙，所以想请问一下你们这边什么时候可以准备好资料并交接？如果需要我过去现场交接也可以，大家再约个时间”，文律师表示“所有东西早已搬空，我们现正在管理处，管理处负责人徐经理答复不收钥匙”，张律师回复“既然已经搬空，那就麻烦承租人这边按曲小姐的意见出具一份《交还御景201商铺承诺函》和交还钥匙”，文律师表示“钥匙已经多次交还，但是公司以及曹小姐个人没有义务也不愿意签署这份出租人方方面拟定的所谓承诺函，其中条款与事实既不公平也不清晰”，张律师遂要求文律师拍摄201现状的视频，文律师发送商铺内照片数张并表示“谁都起诉到法院了，是以免日后争议的态度么，为何不坐下来协商呢，既然公平清晰对等，那为何不是曲小姐签署曹小姐出具的承诺函，而要曹小姐签署曲小姐出具的呢，并且函件需要双方协商修订，不是一方出具另一方就必须签订，要公平清晰就该共同修改拟定，而不是单方面发送要求承诺签字……昨天拍的现状现在发送，能移动的软装早已请走”，张律师回复“因为昨天下午才讲要交接的事，今天已有安排，我们今天都没空去到现场。那承租方是不是确认如果有剩余未搬的物品就不要了？交还钥匙就相当于把遗留物（如有）交给曲小姐全权处理？”文律师回复“今天上午去交还钥匙都没有接受，其余的就不说了，你方将能收取的地址发送过来我们会第一时间送或邮寄过来，而不是像今天一样我们送钥匙不收取并且还需要附带签署承诺书等条件。双方解除租赁合同与交接已经是很久之前的事了，遗留物我们之前已经处理完毕，如发现还有，可与我方电话沟通。其余入墙、装修等等，按双方签订的租赁合同、商定、以及相关法律来处理即可。同时我方认为双方需商议的事务确实较多，我们这样微信沟通费时费力也没有结果，我建议当面沟通较好，您已经起诉我方了，您这边看是打官司开庭时一并沟通？还是今早提前沟通处理？我个人建议可以今早提前沟通处理，这样对双方都是及时止损……所以我建议双方及时当面沟通，确认金额和止损方法，共同努力，追求共赢”，曲静向曹晓莉及文律师表示“我与201业主有同样的疑问：如果你方说的是201房的钥匙多次交还，请问201房的钥匙你方向谁交还？能否举证多次给了谁……此外，如果你方已经清空了201房软装及可移动物品，家具等，那对于入墙装修、设施设备（如有）等，由其是你方擅自加建的二层阁楼，你方准备如何处理？以及对于我方委托律师提出的……这些最基本的问题做出正面答复、这应该是曹小姐从2019年10月21日至今仍一直无端占用201商铺返还给我最起码的确认。否则，何谓交还商铺？”张律师发出“……关于交接文书我昨天下午有问曹小姐提供，她说交给了律师处理，但又没提供律师的联系方式，所以曲小姐为配合你方尽快解决交房问题，才又起草了承诺函。既然你方如此仓促想交还房屋，曲小姐又基于现实情况无法到场，故根据你方所说的已清场情况要求你方签署承诺函完全合情合理。你方至今未交房是事实，既然有心交还，就约一个大家都有空的时间面对面交接”；3.曲静向曹晓莉发出“201房租赁合同在2019年10月21日解除后，你方负有法定义务及时腾空房屋并交还房屋给我方。对于文律师在群里的发言，我方不清楚曹晓莉女士你方的意见如何？基于我方此前已经与你方多次面对面沟通协商，均因你方原因未果。如你方本次真的有心交房，请将你方认为所谓需要商议的事务一一列出，并将你方的解决想法或意愿直接在群里说明，以便彼此了解，促进协商，免得像前面几次一样浪费大家宝贵的时间”。立文德公司及立文德三号公司为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1.租赁场地情况照片（由工作人员陈嘉成于2010年1月18日通过微信发送给代理人），显示场地内已基本清空，一张玻璃大门上加有U型锁，一张玻璃大门上未显示有加锁；2.企业信用信息公示报告，显示立文德三号公司于2019年12月10日被列入经营异常名录，列入原因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系的”；3.应退学费统计（自制表格）、已退学费统计（自制表格）、学员退费流水，证明学员退费的事实存在；4.立文德公司及立文德三号公司发放员工工资付款回单，证明因无法营业，遣散员工所赔偿的损失；5.房屋租赁税费统计（自制表格），证明立文德公司及立文德三号公司承担房屋租赁税费情况；6.装修费用统计（自制表格）、立文德三号公司账务明细清单（网络打印件），证明其装修损失及公司实际损失情况；7.《立德文珠江御景幼教中心（室内装饰设计合同）》、《装修合同》（四份）、《拾木记家具定制合同》、《消防工程服务协议》、《检测报告》、《室内空气污染防治工程服务合同》、《日立中央空调设备供应及安装合同书》、《弱电系统采购安装合同》，证明装修费用支出情况。经质证，曲静对证据1的真实性不予确认，无法确定拍摄时间，且即使场地清空也不能证明已向曲静交还涉案房屋；对证据2真实性无异议，但立文德三号公司的经营状态与其占有涉案房屋不交还不存在关联性；对证据3、4认为与本案无关；对证据5的真实性不予确认，且根据双方《租赁合同》约定，租赁税费应由立文德公司及立文德三号公司负担；对证据6的真实性不予确认，立文德公司及立文德三号公司未提交款项的支付凭证，本案合同系因其违约导致解除，曲静无需赔偿或者补偿任何装修费用；对证据7认为本案系因立文德公司及立文德三号公司违约导致合同解除，曲静无需赔偿或补偿其任何装修费用，另立文德公司及立文德三号公司于《房屋交接书》中明确不可撤销的放弃主张对商铺遗留财物（如有）及装修的任何权利。曲静明确表示不同意利用该等装修（如有）。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于涉案房屋的交接情况，曲静称其曾多次要求立文德公司和立文德三号公司交还涉案房屋，且因无法在立文德公司和立文德三号公司通知的时间去办理现场交接而要求其将钥匙交去物管并出具《承诺函》，但其不同意签署《承诺函》亦未交还钥匙，其后曲静的代理人也提出若有心交还则双方约一个有空的时间面对面交接，但立文德公司及立文德三号公司并未作出回复，实际也没有交接；立文德公司和立文德三号公司称其多次提出交还房屋，是曲静不同意接收钥匙，立文德公司和立文德三号公司要求曲静提供地址供其将钥匙进行邮寄，曲静也未提供地址，在2010年1月18日立文德公司和立文德三号公司的委托人还去到物业管理处想将钥匙交付托管，但物业表示无法接收钥匙，因为曲静要求我方签署承诺函做出赔偿，并不主张任何装修财物的权利，在此情况下涉案房屋的钥匙由立文德公司和立文德三号公司的工作人员放去涉案房屋二楼的柜子里。2.关于涉案房屋的断电情况，曲静称其在2019年10月21日下午对涉案房屋进行断电，其后因立文德公司和立文德三号公司表示愿意提供担保人继续租赁涉案房屋，双方达成一个共识，就是立文德公司和立文德三号公司清缴欠付的费用然后以此为基础继续协商，立文德公司和立文德三号公司同时以付欠款为由提出要求曲静恢复供电，所以曲静在2019年11月25日恢复了涉案房屋的供电，并声明不是对立文德公司和立文德三号公司供电等，立文德公司和立文德三号公司于当日向曲静支付了涉案房屋2019年10月21日前的租金及租赁税费，其后因为立文德公司和立文德三号公司无法达成重新签约的大前提即提供担保人、且无法提供房屋的消防验收证明，所以双方无法继续就租赁事宜进行磋商，曲静故要求其交还涉案房屋，在立文德公司和立文德三号公司未交还的情况下于2019年11月30日进行断电，其后未再恢复供电；立文德公司和立文德三号公司表示2019年10月21日曲静对涉案房屋进行断电，此后的情况不清楚。3.关于曲静主张的租赁税费违约金的支付情况，曲静表示该违约金并非是其向税收征收部门支付，而是因为立文德公司和立文德三号公司欠费导致曲静有代垫行为，根据合同的约定，立文德公司和立文德三号公司应向曲静返还代垫费用及支付迟延返还的违约金。4.关于租赁税费、物业管理费及水电费的交易习惯，曲静表示在《租赁合同》履行过程中，租赁税费的缴费一直由立文德公司及立文德三号公司进行缴纳，具体情况不清楚，但2019年10月21日双方前往街道办理租赁合同注销登记备案后，街道的出租屋服务管理中心开具了税单要求结清租赁期间的租赁税费，开具税单时立文德公司及立文德三号公司的法定代表人曹晓莉及其工作人员均在场，曲静遂要求其进行支付，但是曹晓莉表示有事直接离开，其工作人员也一直表示要等曹晓莉的指示才能付款，其后也没有支付，曲静只能垫付，因为如果不支付的话会产生相应的滞纳金，曲静垫付后当天也向立文德公司及立文德三号公司进行了催缴，物业管理费及水电费的交易习惯是由物业管理方直接将缴费通知单发给承租人，由承租人按照通知单的要求进行支付，本案中曲静垫付的物业管理费及水电费是因为物业管理方物业管理方无法找到立文德公司及立文德三号公司，所以直接向曲静进行催收，曲静收到缴费通知单后也催促立文德公司及立文德三号公司进行支付，但其并未支付，曲静为了避免损失扩大或者滞纳金的产生，遂按照物业管理方的要求代垫了相关费用，曲静在代垫相关费用后仅是在函件中要求立文德公司及立文德三号公司结清相关费用，但并未向立文德公司及立文德三号公司出示垫付的凭证，其后在提起本案诉讼时将代垫凭证作为证据予以提交，根据物业管理费及水电费的交易习惯，物业管理方都是在固定期间向承租人发送缴费通知单，在立文德公司及立文德三号公司未向曲静交还涉案房屋之前，其应该清楚在固定期间需按照缴费通知单的要求支付相关费用，立文德公司及立文德三号公司所负有的主动缴纳的义务也是合同中进行明确约定的，所以即使曲静在代垫后未明确告知其代垫情况，也不影响其缴费义务的承担；立文德公司及立文德三号公司则表示在租赁过程中，租赁税费是其定期到街道的出租屋服务管理中心打税单并且支付税费，但在租赁后期发现缴税义务人应为曲静，所以在2019年10月21日双方办理租赁合同注销登记备案时未再支付租赁税费，2019年10月21日街道的出租屋服务管理中心开具了税单要求结清租赁期间的租赁税费，其虽然在场也清楚管理中心要求结清租赁税费的要求，但如上所述，租赁税费的缴费义务人应为曲静，所以其当日并未进行支付，且双方就租赁税费的承担问题在当日之前已经进行过多次协商，并且初步达成了曲静返还部分租赁税费的口头协议，但双方最终未能就此达成一致，也解除了《租赁合同》，物业管理费及水电费的交易习惯是由物业管理方直接将缴费通知单发给立文德公司及立文德三号公司，由其按照通知单的要求进行支付，曲静没有参与或者进行代垫代缴，曲静在向其发出的函件中仅是要求其结清相关费用，但并未明确费用的构成及明细，其并不清楚曲静主张费用的具体构成，因此不存在履行迟延的问题，立文德公司及立文德三号公司在曲静提起本案诉讼后才清楚其主张的所谓代垫情况，另立文德公司及立文德三号公司认为涉案房屋的物业管理费的承担主体应该是涉案房屋的所有权人，涉案房屋是否对外出租并不影响所有权人支付物业管理费的义务。本案审理过程中，曲静撤回其第六项诉讼请求；明确其第一项诉讼请求的计算方式为2019年6月28日支付6月份租金73391元，违约金从6月2日起算至6月28日合计逾期27天，按照每日1%的标准计算违约金为19815.57元，2019年11月25日支付8月份租金3739.45元，从8月2日起算至11月25日合计逾期116天，按照每日1%的标准计算违约金为4337.76元，2019年9月9日支付9月份租金36695.5元，从9月2日起算至9月9日合计逾期8天，按照每日1%的标准计算违约金为2935.64元，2019年9月16日支付9月份租金10000元，从9月2日起算至9月16日合计逾期15天，按照每日1%的标准计算违约金为1500元，2019年9月20日支付9月份租金22956.05元，从9月2日起算至9月20日合计逾期19天，按照每日1%的标准计算违约金为4361.65元，2019年11月25日支付9月份租金3739.45元，从9月2日起算至11月25日合计逾期85天，按照每日1%的标准计算违约金为3178.53元，2019年11月25日支付10月份租金52666.54元，从10月2日起算至11月25日合计逾期55天，按照每日1%的标准计算违约金为28966.6元；明确其第三项诉讼请求为立文德公司和立文德三号公司向曲静支付从2019年11月1日起至2020年3月27日止的物业管理费15038.14元以及2019年9月2日至2019年10月31日止的电费2046.8元和2019年8月26日至2019年10月25日止的水费92.3元以及立文德公司和立文德三号公司迟延返还上述款项的违约金（其中2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以6174.6元为本金；2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费违约金从2020年3月21日起计至实际支付之日止，以6174.6元为本金；2020年3月1日至2020年3月27日期间的物业管理费2688.94元曲静尚未代垫，但物业管理处已发送缴费通知单，该费用是必然产生的；2019年9月2日至2019年10月31日期间的电费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以2046.8元为本金；2019年8月26日至2019年10月25日期间的水费违约金从2019年12月31日起计至实际支付之日止，以92.3元为本金；违约金均每日1%的标准计算）；明确第四项诉讼请求为立文德公司、立文德三号公司立即向曲静支付从2019年10月22日起至2020年3月27日止的房屋占用费809057.6元（房屋占用费按租金标准的双倍计算，从2019年10月22日起至2020年9月30日，以155588元/月的标准计算）。立文德公司及立文德三号公司明确其诉请中的相关损失额系按照涉案商铺及相邻的202号商铺（两商铺为打通状态）的房屋面积比例对其总损失额进行分配计算所得。本院认为：曲静与立文德公司和立文德三号公司签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《租赁合同》解除的法律后果承担问题，根据本院查明的双方履约情况及双方于《房屋租赁合同注销登记备案申请表》中载明的情况可知，涉案《租赁合同》系因承租人立文德公司和立文德三号公司在履约过程中存在迟延支付租金、物业管理费等违约行为而导致解除，租赁双方于2019年10月21日办理《租赁合同》注销登记备案手续仅是双方对于解除《租赁合同》一事达成合意，并非双方对于《租赁合同》解除的法律后果达成一致，故在此情况下，对于立文德公司和立文德三号公司已支付的租赁保证金146782元的处理仍应结合合同约定和双方履约情况进行判定。根据《租赁合同》中的约定，立文德公司和立文德三号公司在租赁期限内自行停止经营或自行搬走或提前解除合同的，曲静有权没收租赁保证金，而本案中并不存在立文德公司和立文德三号公司自行停止经营、自行搬走或单方提前解除合同的情形。另《租赁合同》还约定立文德公司和立文德三号公司拖欠租金超过15天的，曲静有权解除合同、将涉案房屋内物品设施作为废弃物予以处理，且可以腾空和收回房屋等，该条款亦未约定在相关违约情形发生时，曲静有权没收立文德公司和立文德三号公司已支付的履约保证金。综上，曲静要求没收立文德公司和立文德三号公司支付的履约保证金146782元缺乏依据，本院不予支持，立文德公司和立文德三号公司反诉要求曲静返还履约保证金146782元并无不当，本院予以支持。关于2019年10月22日至2020年3月27日期间的涉案房屋占用费的问题，在双方租赁合同关系已经解除的情况下，作为承租人的立文德公司和立文德三号公司负有及时将涉案房屋交还出租人曲静的义务，在诉讼过程中亦对其履行上述交还义务的情况负有举证义务，如其未提供充分证据对其已实际交还涉案房屋（或系因出租人拒不接收涉案房屋导致其无法交还的）进行举证的情况下应自行承担举证不能的法律后果。与此同时，作为出租人的曲静也负有及时收回房屋以防止损失进一步扩大的义务。结合本案查明的相关事实，本院作出如下认定：1.2019年10月22日至2019年11月24日期间，曲静多次提出要求立文德公司和立文德三号公司交还涉案房屋，但其并未交还，双方还就结清《租赁合同》解除的法律后果及另行就涉案房屋订立新的租赁合同关系进行磋商，在此期间，涉案房屋一直处于断电状态，结合立文德公司和立文德三号公司承租涉案房屋系用于商业用途的事实，在此情况下，立文德公司和立文德三号公司明显不可对涉案房屋进行正常的占有及使用，故立文德公司和立文德三号公司应按照月租金的50%的标准向曲静支付上述期间的占有使用费；2.2019年11月25日至2019年11月29日期间，双方经初步磋商，曲静于上述期间对涉案房屋恢复供电并要求立文德公司和立文德三号公司于2019年11月30日前交还涉案房屋，本案审理过程中，立文德公司和立文德三号公司虽表示对上述期间的断电情况不清楚，但曲静该陈述与双方相应期间的微信聊天记录相吻合，本院予以采信，与上同理，在涉案房屋系正常供电的情况下，立文德公司和立文德三号公司应按照相应期间的月租金的100%的标准向曲静支付上述期间的占有使用费；3.2019年11月30日至2020年3月27日期间，立文德公司和立文德三号公司的法定代表人曹晓莉于2020年1月17日向曲静提出办理交接手续，曲静亦于同日向曹晓莉提供其委托人的姓名及联系方式以便办理交接手续，但结合查明事实可知，双方并未于当日办妥交接手续，结合本院关于租赁合同关系解除后就房屋交接事项的义务承担的认定，对于因涉案房屋未于2020年1月17日办妥交接手续而由此产生的扩大损失，从公平原则出发，应由租赁双方各承担50%。另结合涉案房屋自2019年11月30日一直处于断电状态的事实，对于2019年11月30日至2020年3月27日期间涉案房屋的占有使用费，立文德公司和立文德三号公司应按照相应期间的月租金的50%的标准向曲静进行支付。综上，立文德公司和立文德三号公司应向曲静支付涉案房屋2019年10月22日至2020年3月27日的占用费208496.29元{[77794元/月×50%÷31日×10日]＋[77794元/月×50%÷30日×24日]（2019年10月22日至2019年11月24日）＋[77794元/月÷30日×5日]（2019年11月25日至2019年11月29日）＋[（77794元/月×50%÷30日×1日）＋（77794元/月×50%×3个月）＋（77794元/月×50%÷31日×27日）]（2019年11月30日至2020年3月27日）}，对于曲静超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。关于立文德公司及立文德三号公司迟延支付租金的违约金问题，双方对于立文德公司及立文德三号公司迟延支付租金的期间及金额均无异议，仅就违约金计付标准存在争议，根据《租赁合同》的约定，违约金计算标准为未付金额的1%/日，综合本案案情，在曲静未举证证明立文德公司及立文德三号公司迟延支付租金给其造成的实际损失的情况下，上述违约金计付标准确有过高之嫌，从公平原则出发，本院酌情予以调整至中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准（2019年8月19日前）及全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准（2019年8月20日后），结合本院查明的事实，立文德公司及立文德三号公司应向曲静支付迟延支付租金的违约金（迟延支付2019年6月租金的违约金以73391元为本金，自2019年6月2日起计至2019年6月28日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月的违约金以3739.45元为本金，自2019年8月2日起计至2019年11月25日，其中，2019年8月2日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至2019年11月25日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；2019年9月的违约金分别以36695.5元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月9日止，以10000元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月16日止，以22956.05元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月20日止，以3739.45元为本金，自2019年9月2日起计至2019年11月25日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；2019年10月的违约金以52666.54元为本金，自2019年10月2日起计至2019年11月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付），上述违约金总额以不超过65095.75元为限。至于迟延支付租赁税费的违约金，根据《租赁合同》的约定，涉案房屋租赁期间所产生的租赁税费应由承租人即立文德公司及立文德三号公司负担，根据双方当事人陈述，立文德公司及立文德三号公司于2019年10月21日即明确知悉其应承担的租赁税费的具体数额，但其并未完成相应的租赁税费缴纳义务，曲静于同日亦向其进行催缴未果，结合曲静代垫租赁税费的情况及立文德公司及立文德三号公司实际支付租赁税费的情况，曲静现诉请要求立文德公司及立文德三号公司支付迟延支付租赁税费的违约金具有事实及合同依据，与上同理，本院酌情对于违约金计付标准予以调整，即立文德公司及立文德三号公司应向曲静支付迟延支付租赁税费的违约金（以16460.37元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，自2019年10月22日起计至2019年11月25日止），对于曲静超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。至于涉案房屋相关物业管理费、水电费的问题，曲静已提交证据证明其实际代垫涉案房屋2019年11月1日至2020年2月29日期间物业管理费12349.2元、2019年9月2日至2019年10月31日期间电费2046.8元和2019年8月26日至2019年10月25日期间水费92.3元的情况，与上同理，本院作出如下认定：1.物业管理费，立文德公司及立文德三号公司应全额支付涉案房屋2019年11月25日至2019年11月29日期间的物业管理费514.55元（3087.3元÷30日×5日），并按照50%的比例支付剩余期间的物业管理费5917.33元[（12349.2元-514.55元）×50%]，即应支付2019年11月1日至2020年2月29日期间物业管理费6431.88元（5917.33元＋514.55元）；2.电费与水费，结合涉案房屋的实际交接情况，曲静诉请要求立文德公司及立文德三号公司支付2019年9月2日至2019年10月31日期间电费2046.8元和2019年8月26日至2019年10月25日期间水费92.3元并无不当，本院予以支持。至于2020年3月1日至2020年3月27日期间物业管理费，曲静并未提交其已实际垫付上述款项的证据，故对其该项主张不予支持。至于迟延支付物业管理费及电费的违约金问题。涉案《租赁合同》已于2019年10月21日解除，合同解除后双方曾就相关法律后果的妥善处理进行协商，但未能达成一致，且在其后双方对于未能及时办妥交接手续而导致损失扩大均存在过错，综合本案案情，本院对于曲静诉请要求立文德公司和立文德三号公司支付迟延支付物业管理费及水电费的违约金的诉讼请求不予支持。但曲静代垫上述费用确给其造成一定利息损失，从公平原则出发，本院酌情判令立文德公司和立文德三号公司向曲静支付迟延返还物业管理费及水电费的利息，其中2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费利息以3344.58元[514.55元＋（6174.6元－514.55元）×50%]为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费利息以3087.3元（6174.6元×50%）为本金，从2020年3月21日起计至实际支付之日止；2019年9月2日至2019年10月31日期间的电费利息以2046.8元为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；2019年8月26日至2019年10月25日期间的水费利息以92.3元为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；上述利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准计算，对于曲静超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于立文德三号公司的注册地址迁移问题，曲静与立文德公司和立文德三号公司之间就涉案房屋成立的租赁合同关系已经解除，立文德三号公司已非涉案房屋的承租方及使用方，故其仍以涉案房屋作为其工商登记注册地址缺乏依据，亦不利于工商行政部门管理行为的实施，故对于曲静要求立文德三号公司办妥将其注册地址迁出涉案房屋的工商变更手续的诉请本院予以支持，且从实际出发，该办妥时间定为二十日为宜。关于立文德公司及立文德三号公司要求曲静返还的房屋租赁税费问题，根据《租赁合同》的约定，涉案房屋租赁期间所产生的租赁税费应由承租人即立文德公司及立文德三号公司负担，现其要求曲静返还缺乏合同依据，本院不予支持。至于立文德公司及立文德三号公司要求曲静赔偿经营损失、装修损失、员工遣散损失的反诉请求，如上所述，涉案《租赁合同》系因立文德公司及立文德三号公司存在违约行为而导致解除，且曲静亦表示对涉案房屋内的装饰装修不同意利用，故立文德公司和立文德三号公司作为违约方要求曲静赔偿上述损失缺乏依据，且其中部分损失的产生应属于其商业经营中所产生的风险，该风险亦应由经营者立文德公司及立文德三号公司自负，故对其上述反诉请求本院不予支持。本案中，曲静撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曲静于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司返还天河区平苑街1号201房履约保证金146782元；二、被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曲静支付上述房屋2019年10月22日至2020年3月27日的占用费208496.29元；三、被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曲静支付迟延支付上述房屋租金的违约金（迟延支付2019年6月租金的违约金以73391元为本金，自2019年6月2日起计至2019年6月28日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月的违约金以3739.45元为本金，自2019年8月2日起计至2019年11月25日，其中，2019年8月2日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至2019年11月25日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；2019年9月的违约金分别以36695.5元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月9日止，以10000元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月16日止，以22956.05元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月20日止，以3739.45元为本金，自2019年9月2日起计至2019年11月25日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；2019年10月的违约金以52666.54元为本金，自2019年10月2日起计至2019年11月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，上述违约金总额以不超过65095.75元为限）；四、被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曲静支付迟延支付租赁税费的违约金（以16460.37元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准，自2019年10月22日起计至2019年11月25日止）；五、被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曲静支付上述房屋2019年11月1日至2020年2月29日期间物业管理费6431.88元、2019年9月2日至2019年10月31日期间电费2046.8元及2019年8月26日至2019年10月25日期间水费92.3元；六、被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曲静支付迟延返还物业管理费及水电费的利息（其中2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费利息以3344.58元为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费利息以3087.3元为本金，从2020年3月21日起计至实际支付之日止；2019年9月2日至2019年10月31日期间的电费利息以2046.8元为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；2019年8月26日至2019年10月25日期间的水费利息以92.3元为本金，从2019年12月31日起计至实际支付之日止；上述利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准计算）；七、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内办妥将其注册地址迁出上述房屋的工商变更手续；八、驳回原告（反诉被告）曲静的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14345元，由原告（反诉被告）曲静负担9960元，由被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司负担4385元；本案反诉受理费8807.5元，由原告（反诉被告）曲静负担920元，由被告（反诉原告）广州立文德教育科技有限公司、被告（反诉原告）广州立文德三号教育科技有限公司负担7887.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  田常国人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年七月一日书 记 员  谢丽军