四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14401号 原告：颜巧蓉，女，1966年7月7日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：李建军，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：杨力，女，1985年8月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：勾锐，四川锐维律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭怡维，四川锐维律师事务所律师。一般授权代理人。 第三人：王晓方，女，1988年11月1日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：龙智勇，男，1963年8月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告颜巧蓉与被告杨力、第三人王晓方、龙智勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月8日立案，依法适用普通程序，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员张荣、张明共同组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告颜巧蓉的委托诉讼代理人李建军、被告杨力的委托诉讼代理人勾锐到庭参加了庭审，第三人王晓方、龙智勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜巧蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除对异议人所购位于成都市高新区房屋的查封及排除执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告委托杨修凤参加2017年8月25日在淘宝网拍卖位于成都市高新区的住宅房产。2017年8月25日，原告以最高应价4554300元成交该房产成为买受人，并于2017年8月29日前委托杨修凤付清全部成交价款及佣金合计4727363.40元。2017年9月1日，四川国槌拍卖有限公司向原告移交了房屋，原告自此实际占有并在此居住。因原业主王晓方与杨力发生房屋买卖纠纷，杨力查封了该房屋，致使原告至今没有过户。根据成都高新区人民法院（2017）川0181民初11480号民事判决书载明“被告王晓方将其案涉房屋另行出卖并已成交。……并结合委托书及公证书、委托拍卖合同等书证充分证实了上述售卖情况及成交记录的真实性，本院对被告王晓方将其案涉房屋另行出卖并己成交的事实予以确认。”成都市中级人民法院（2018）川01民终9463号民事判决书对上述事实以“驳回上诉，维持原判”再次予以确认。两审判决书均对原告在四川国槌拍卖有限公司网拍购房行为进行了认可。依据物权法的规定，法院生效判决具有物权效力，可以发生物权变动，故法院对颜巧蓉已付清房款、实际居住并已发生物权效力的房屋进行查封、执行实属不当。故原告诉至法院。 被告杨力辩称，即使本案的拍卖是真实成立的，原告也只是商品房预售之外的一般买受人，拍卖成交是在案涉房屋查封之后，不能阻止本案执行。 第三人王晓方、龙智勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述等相关权利。 经审理查明，2017年8月17日，成都高新技术产业开发区人民法院立案受理了原告杨力与被告王晓方、龙智勇及第三人四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案。杨力诉称，经四川中原物业顾问有限公司居间服务，杨力与王晓方、龙智勇签订《房屋买卖合同》，约定王晓方、龙智勇将案涉房屋出售给杨力，杨力支付定金300000元，但王晓方、龙智勇隐瞒了案涉房屋两次抵押的事实且在签订《房屋买卖合同》后仍委托拍卖公司在淘宝网上拍卖案涉房屋。因此杨力诉请判决解除《房屋买卖合同》并要求双倍返还定金600000元。诉讼中，杨力提出财产保全申请，申请对王晓方名下的财产在价值650000元的范围内予以保全。本院审查后，于2017年8月17日作出（2017）川0191民初11480号民事裁定书，裁定对王晓方所有的财产在价值650000元的范围内予以查封、冻结。当月22日，本院向成都市不动产登记中心作出（2017）川0191执保1658号协助执行通知，要求该中心协助本院将案涉房屋予以查封并于当月24日对案涉房屋采取查封措施。本院对上述房屋买卖合同纠纷进行审理后于2018年3月29日作出（2017）川0191民初11480号民事判决书，判决解除杨力与王晓方签订的《房屋买卖合同》，王晓方、龙智勇向杨力双倍返还定金320000元。后王晓方、龙智勇不服，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院经审理后于2018年9月11日作出（2018）川0191民终9463号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，杨力向本院申请强制执行，本院于2019年1月11日立案执行，案号为（2019）川0191执312号。 另查明，2017年7月23日，王晓方（甲方）与四川国槌拍卖有限公司（乙方）签订《委托拍卖合同》，约定甲方将案涉房屋委托乙方公开拍卖，拍卖保留价为4500000元，网络起拍价为3134300元。2017年8月10日，四川国槌拍卖有限公司就案涉房屋发布拍卖公告，公告载明经于当月24日至25日对案涉房屋进行拍卖。2017年8月16日，颜巧蓉向四川国槌拍卖有限公司出具《网拍授权委托书》，委托杨修凤参与竞拍国槌公司拍卖的案涉房屋。2017年8月25日，四川国槌拍卖有限公司出具（2017）国槌成字第0825号《拍卖成交确认书》，载明当日11:14:08颜巧蓉以最高应价拍得案涉房屋，成交金额为4554300元。自2017年8月21日至2017年8月29日，四川国槌拍卖有限公司共收到颜巧蓉经杨修凤账号支付案涉房屋购房款4554300元及拍卖佣金173063.40元。 案涉房屋目前登记在王晓方名下，所有方式为单独所有。 以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供的《执行裁定书》《民事判决书》《委托拍卖合同》《公证书》《网拍授权委托书》《拍卖成交确认书》、竞买公告、竞价须知及成交公示、付款凭证、收条以及被告提供的《房屋信息查询记录》《民事裁定书》《保全财产清单》等在案佐证，经本院审查认为，上述证据能够相互印证，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……”被告杨力向本院申请强制执行后，本院对案涉房屋的诉讼中的查封自动转为了执行中的查封。原告颜巧蓉认为其通过拍卖途径拍得案涉房屋并已支付全部价款，且实际占有案涉房屋，故其对案涉房屋享有所有权，足以排除本院的查封。故本案的争议焦点在于颜巧蓉对案涉房屋的占有是否能排除执行？ 根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条至第三十条的规定，除继承、征收等非因法律行为取得物权外，不动产物权的设立、变更、登记、转让和消灭，须经依法登记始能发生效力。原告颜巧蓉通过拍卖途径拍得案涉房屋，应为合法有效。但因未办理房产变更登记，故受让房屋未发生物权变动效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，需要审查上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件以明确原告能否对案涉房产享有可以排除对执行标的的强制执行的权利。从查明的事实来看，本院于2017年8月24日对案涉房屋采取了查封措施，而案涉房屋拍卖成交的时间为次日即2017年8月25日。即本院对案涉房屋的查封时间早于案涉房屋拍卖成交的时间，不符合上述要件。且参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，故颜巧蓉提出其于2017年8月25日拍得案涉房屋并据此享有所有权的主张于法无据，其提出的要求解除对案涉房屋的查封的异议请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告颜巧蓉的全部诉讼请求。 本案案件受理费200元、公告费300元及后续公告费，由原告颜巧蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄穗 人民陪审员  张荣 人民陪审员  张明 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  白兰