浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2624号 原告：王明辉，男，1987年5月19日出生，汉族，住江山市。 原告：李娟，女，1986年7月26日出生，汉族，住江山市。 两原告共同委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。 被告：吕燕云，女，1990年11月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：袁加文，男，1988年8月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：朱杰，浙江万宝律师事务所律师。 被告：嘉兴市亿森房产中介有限公司。住所地：嘉兴市南湖新区望湖路**。统一社会信用代码：91330402329929747W。 法定代表人：张黎，总经理。 委托诉讼代理人：徐君伟，浙江品尚律师事务所律师。 原告王明辉、李娟与被告吕燕云、袁加文、嘉兴市亿森房产中介有限公司（以下简称亿森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理了本案。原告王明辉、李娟及其共同委托诉讼代理人刘琳，被告袁加文及被告吕燕云、袁加文的共同委托诉讼代理人朱杰，被告亿森公司的委托诉讼代理人徐君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王明辉、李娟向本院提出诉讼请求：1、解除被告吕燕云和袁加文与原告王明辉、李娟于2019年7月13日签订的《二手房买卖合同》，并由被告吕燕云和袁加文返还原告王明辉、李娟已付购房款1000000元（扣除已返还的400000元），并向原告王明辉、李娟双倍返还定金600000元。2、被告嘉兴市亿森房产中介有限公司退还原告王明辉、李娟己付居间服务费40000元，并对上述第一项诉讼请求承担连带责任。3、本案受理费、财产保全费、财产保全责任保险费5950元等均由三被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告吕燕云、袁加文支付自2020年1月21日起至2020年6月5日止以每天1000元计算的违约金137000元。事实与理由：2019年7月13日两原告经被告亿森公司居间介绍，与被告吕燕云和袁加文签订了《二手房买卖合同》，三方约定被告吕燕云和袁加文将其名下的坐落于嘉兴市的房产（建筑面积为134.27平方米）以2490000元的价格转让给两原告。两原告应于2019年7月13日向被告吕燕云、袁加文支付定金300000元，应于2019年8月15日支付1380000元，两原告再申请贷款790000元，另外10000元两原告于物业交割手续完成后1个工作内支付，还有10000元两原告于迁出该房屋内所有户口后1个工作日内支付。双方应于2019年8月15日前共同办理网上签约手续并签署《浙江省二手房屋买卖合同》等法律文件，于两原告按揭审批通过后7个工作日双方办理房屋权属转移登记手续。合同还对违约责任和不可抗力、争议解决方式等作出了约定。原告李娟于2019年7月7日通过微信向被告袁加文支付了20000元，于2019年7月13日合同生效当日通过转账方式向被告吕燕云支付了280000元，同日被告袁加文出具了收到300000元定金的收据。原告王明辉分别于2019年7月18日、2019年9月2日分三次以转账方式各向被告吕燕云支付了200000元、310000元、890000元共计1400000元。两原告于2019年7月Ｉ3日向被告亿森公司作出了《居间服务费用支付承诺书》，当天通过刷Ｐ0Ｓ机方式向被告亿森公司支付了居间服务费40000元。被告吕燕云和袁加文收到两原告支付的1700000元款项后，并未按约取得涉案房屋原相关抵押的注销资料，导致涉案房屋产权转移手续无法办理。2019年12月7日原告王明辉未经原告李娟同意擅自与被告袁加文达成了《补充协议》一份，约定双方如能在2019年12月17日前办理产权转移手续的，原合同继续履行。还约定了其他条款。2019年12月19日原告王明辉又未经原告李娟同意擅自与被告袁加文达成了《买卖终止合同》，约定终止房屋买卖合同，被告吕燕云和袁加文于2020年1月20日退还两原告已付房款700000元，于2020年2月28日前退还1000000元，另再支付两原告围墙整改费和已付房款利息合计45000元，若被告吕燕云和袁加文逾期履行付款义务的，每逾期一日，支付违约金1000元，合同还约定了其他条款。被告袁加文分别于2020年1月20日和2020年1月21日各退还原告200000元共计400000元，余款被告袁加文和被告吕燕云一直未付。两原告认为，两原告与被告吕燕云、袁加文及被告亿森公司三方签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。因被告吕燕云和袁加文收款1700000元后未能办理涉案房屋的原抵押注销手续，导致涉案房屋的产权未能转移至两原告名下，致使两原告无法取得涉案房屋产权。被告吕燕云和袁加文已构成根本性违约，应按约承担违约责任，向两原告双倍返还定金600000元。因《二手房买卖合同》的买受人为原告王明辉和李娟二人，而《补充协议》和《买卖终止合同》的买受人处却只有原告王明辉一人签字确认，故《补充协议》和《买卖终止合同》均不具备合同成立的要件，对两位买受人无法律约束力。两原告有权按原合同依法追究对方的违约责任。被告亿森公司作为买卖双方的居间中介方，未能全面履行中介的职责，故意隐瞒重要事实，将不具备转让条件的房产介绍给两原告，最后两原告在支付1700000元款项后既得不到房产，又得不到退款，将两原告置之巨大的交易风险之中，导致两原告的合法权益遭受严重侵害。被告亿森公司不仅应退还已收取的居间服务费40000元，还应当承担连带赔偿责任。两原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告吕燕云、袁加文答辩称，1、双方已于2019年12月19日达成买卖终止合同，一致同意终止涉案房屋买卖合同。两被告也已按照双方约定将围墙整改费和已付房款利息合计45000元交付于两原告。2、关于原告主张的违约金。两被告按照合同约定于2019年12月16日将两原告所支付的1700000元购房款打入兴业银行借记卡用于偿还银行贷款注销案涉房屋抵押，而两原告于2019年12月19日提出悔约，被告本着善意与原告签订了买卖终止合同，原告也知晓两被告已将其支付的购房款打入了银行，也认可待两被告处置房屋后将购房款返还。但因疫情暴发影响，小区封锁，致使两被告无法及时出售涉案房屋，该情况已超出双方订立解除合同时的预见范围。根据最高院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，两被告认为双方约定的返还购房款期限正好在疫情暴发期间，在签订买卖终止合同时双方也是在确定由两被告处置房屋后将房款返还的前提下约定的返还时间，因疫情影响，两被告无法及时处置房屋并非是两被告故意或者过失所造成。从双方的聊天记录以及转账记录可以看出，两被告也是在努力通过其他途径来积极地返还购房款。而在三月份疫情缓和后，两被告也在积极的出售案涉房屋，但因原告故意在房屋内写字干扰两被告卖房而导致两被告无法及时完成交易，并非两被告刻意或者过失的拖延履行还款义务，因此对原告主张的违约责任，两被告不予认可。3、关于违约金的计算方式。合同中虽然约定了两个还款时间，但双方未约定未足额履行的违约责任，1000元每天的违约金也是根据1745000元来计算的，而两被告分别于2020年1月20日、1月21日返还了400000元，因此逾期应当从最后一期还款日也就是2020年2月29日计算更符合合同的约定。4、两被告认为1000元每天的违约金明显过高。两被告已于2020年1月20日、1月21日返还400000元，剩余金额为1345000元，按1000元每天计算，已达到年利率27.1%，而原告的实际损失按全国银行间同业拆借中心公布的1月份的贷款市场报价利率为4.15%，已明显高于实际损失。另外，两被告于2020年4月14日返还100000元、4月25日返还150000元、6月4日返还500000元、6月5日返还550000元，其计算到6月5日的违约金已明显高于原告的实际损失。两被告认为违约金应当按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2020年2月29日至2020年4月14日期间以1345000元为基数计算为6865元、2020年4月15日至2020年4月25日期间以1245000元为基数计算为1444.5元、2020年4月26日至2020年6月4日期间以1095000元为基数计算为4504.5元、2020年6月5日起以545000元为基数计算为57.4元，总计11571.4元。5、对于诉讼费、保全费、保全责任保险费的承担，两被告认为原告以虚构的事实进行起诉并申请财产保全损害了两被告的合法权益，且保全责任保险费也并非诉讼的必要支出，因此这些费用不应由两被告承担。综上，请求法院综合考虑疫情以及原告阻碍两被告卖房还款的行为，驳回原告对两被告的诉讼请求。 被告亿森公司答辩称，两原告对被告亿森公司的诉讼请求无事实和法律依据。1、被告作为居间方已提供完善的居间服务，包括但不限于前期的房源储备、信息整合、带领看房、办理网签手续、组织双方协商议价、共同签订房屋买卖合同，并在房屋转让合同中悉数列明了房产的相关产权事实以及房屋相关的配套内容，已经尽到了充分的居间服务义务。在双方发生交易变更以及风险的时候，在尊重买卖双方主体意愿的情况下协助双方签订《补充协议》以及《买卖终止合同》，尽可能地减少本案的诉争风险，因此可以认定被告亿森公司无明显过错，原告主张退还相应的居间费用，并无相应的事实依据。2、本案在任何协议中均未约定亿森公司承担连带责任保证，也没有作出相关的意思表示，且无相应的法律规定居间方需对房屋交易承担连带责任。3、原告方认为亿森公司隐瞒重要事实，将不符合条件的房屋进行交易，但并未提供相应的证据予以证明。双方的买卖合同一直是在尊重双方意思自治的情况下，依据《补充协议》和《买卖终止合同》履行各自的内容，本案的交易过程是公开、透明、属实的。4、居间费用是居间合同法律关系与本案并非同一法律关系，原告在房屋买卖合同关系中要求被告亿森公司退费并承担连带责任，无法律依据。综上，请求法院驳回对被告亿森公司的全部诉讼请求。 双方当事人向本院提供了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。原告提供的不动产权证、二手房买卖合同、收据、补充协议、买卖终止合同、支付凭证、银行账户明细账、微信聊天记录、保险单和保险费发票等证据，三被告质证后对其真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。被告吕燕云、袁加文提供的微信转账记录、袁加文与王明辉的微信聊天记录、李娟与袁加文的微信聊天记录、贷款合同及银行交易明细、王明辉与亿森公司工作人员的微信聊天记录等证据，原告及被告亿森公司质证后对证据的真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吕燕云、袁加文系嘉兴市的所有权人。2019年7月13日，原、被告双方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，该文件合订本包括《二手房买卖合同》、《居间服务费用支付承诺书》等。原告王明辉、李娟作为乙方、被告吕燕云、袁加文作为甲方、被告亿森公司作为丙方签订的《二手房买卖合同》约定，甲方将坐落于嘉兴市房屋出售给乙方，房屋成交总价格为2490000元，同时对房屋基本情况、房屋交易具体事宜、付款方式、双方的其他权利义务进行了明确的约定。原告签署的《居间服务费用支付承诺书》中约定案涉房屋买卖居间服务费为40000元，由原告在签订房屋买卖合同时支付被告亿森公司。合同签订后，两原告按约向被告吕燕云、袁加文支付了定金300000元、购房款1400000元，合计1700000元，并向被告亿森公司支付了居间服务费40000元。此后，因被告吕燕云、袁加文未能取得嘉兴市房屋的《不动产权登记证明》等相关抵押注销资料，导致双方签订的《浙江省二手房买卖合同》产权转移事宜无法如约履行，2019年12月7日，原告作为乙方、被告吕燕云、袁加文作为甲方、亿森公司作为居间方签订《补充协议》一份，对合同的履行进行补充约定，同时约定，若银行未扣除房屋欠款，无法取得《结清证明》，原告有权解除合同，作退房处理，被告吕燕云、袁加文需在2019年12月30日前退还原告已付所有欠款，包括已付房款及利息、部分居间费、该房屋围墙整改费用，已付房款具体数额为1700000元，利息按照现行银行活期存款利率计算，部分居间费具体数额为20000元、围墙整改费用为10000元。后因被告吕燕云、袁加文未按《补充协议》的约定取得《结清证明》，原告作为乙方、被告吕燕云、袁加文作为甲方、被告亿森公司作为丙方签订《买卖终止合同》一份，约定终止甲乙双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》以及《浙江省二手房买卖合同》；甲方在2020年1月20日前退还乙方已付房款700000元、2020年2月28日前退还乙方剩余购房款1000000元及围墙整改费和已付房款利息合计45000元；甲乙双方一致同意终止该房屋的转让合同，同时互不追究其余任何违约责任，若甲方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，甲方应按每日1000元的标准向乙方支付违约金。原告王明辉、被告袁加文、被告亿森公司在合同上签字、盖章。该买卖终止合同签订后，被告袁加文、吕燕云分别于2020年1月20日向李娟转账支付200000元、2020年1月21日向李娟转账支付200000元。因被告袁加文、吕燕云未按买卖终止合同的约定履行付款义务，原告遂提起本案诉讼。 诉讼中，原告明确表示对双方签订的《买卖终止合同》予以认可，本案仅要求被告吕燕云、袁加文按该合同的约定支付违约金，并确认被告袁加文、吕燕云分别于2020年4月14日支付原告100000元、2020年4月25日支付原告150000元、2020年6月4日支付原告500000元、2020年6月5日支付原告550000元、2020年6月23日支付原告45000元，购房款1700000元以及围墙拆改费和已付房款利息45000元已付清。 另查明，原告王明辉、李娟系夫妻，被告吕燕云、袁加文系夫妻。原告为本案财产保全支出保险费5950元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《二手房买卖合同》、《居间服务费用支付承诺书》）、《补充协议》、《买卖终止合同》等，权利义务明确，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点主要为：一、原告主张的违约金是否有事实和法律依据以及原告主张的违约金标准是否过高、是否应予以调整；二、原告要求被告亿森公司退还居间服务费并对被告袁加文、吕燕云的还款义务承担连带清偿责任是否有事实和法律依据；三、原告要求三被告承担本案的财产保全保险费是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一。根据双方签订的《买卖终止合同》，双方之间的签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》以及《浙江省二手房买卖合同》已终止，被告吕燕云、袁加文应于2020年1月20日前返还原告购房款700000元、2020年2月28日前退还原告购房款1000000元以及围墙整改费和已付房款利息合计45000元，但被告吕燕云、袁加文未按合同约定履行退款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整。原告虽称，根据双方签订的房屋买卖合同，被告吕燕云、袁加文未按约履行房屋买卖合同，依法应双倍返还原告定金，现原告与被告签订的《买卖终止合同》约定的违约金标准是对房屋买卖合同约定的违约金的降低，是双方当事人的真实意思表示，并未明显过高，被告吕燕云、袁加文未按约退还购房款，应按约承担违约责任。对此，本院认为，双方签订的房屋买卖合同已终止，双方签订的《买卖终止合同》约定被告吕燕云、袁加文退还原告购房款及围墙整改费和已付房款利息，视为双方已对之前的房屋买卖合同的违约责任进行了清算，双方之间形成新的债权债务关系。而根据买卖终止合同的约定，被告吕燕云、袁加文仅负有向原告退款的义务，原告的损失主要为因被告未按约退款而导致的损失，对原告的该部分损失，本院综合考虑被告吕燕云和袁加文退还款项的情况等因素，酌定为40000元，超过部分不予支持。 关于争议焦点二。被告亿森公司已促成原、被告双方签订房屋买卖合同并提供的相应的居间服务，且在双方出现争议时及时组织双方签订了《补充协议》以及《买卖终止合同》，案涉房屋买卖合同未能实际履行，系因双方协商终止案涉房屋买卖合同，被告亿森公司作为居间方并不存在过错，原告要求被告退还居间服务费，没有事实和法律依据，本院难以支持。此外，双方并未约定，被告亿森公司需对被告吕燕云、袁加文的付款义务承担连带清偿责任，原告要求被告亿森公司对被告吕燕云、袁加文的上述付款义务承担连带清偿责任，也没有事实和法律依据，本院难以支持。 关于争议焦点三。双方签订的《买卖终止合同》中并未约定该部分费用由被告承担，且财产保全责任保险费并非原告实现债权的必要支出，故对原告要求被告承担财产保全责任保险费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告吕燕云、袁加文于本判决生效后七日内共同支付原告王明辉、李娟违约金40000元； 二、驳回原告王明辉、李娟的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1980元，保全费5000元，合计6980元，由原告王明辉、李娟共同负担2000元，由被告吕燕云、袁加文共同负担4980元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 江虹 二〇二〇年七月二十日 法官助理 李强 书 记 员 黄洁