文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3993号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：刘平，女，1970年10月23日出生，汉族，住青岛市市**。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告刘平向原告支付2018年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费3 645.36元并支付违约金     1 093.61元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告刘平购买青岛市即墨区**小区**户房屋， 2018年1月1日至2019年6月30日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计4 998.97元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告刘平辩称，对刘平是**小区**户房产的业主、房屋建筑面积为101.26平方米的事实均无异议。物业的服务有缺失和瑕疵：1、我在装修的时候发现楼顶的太阳能是坏的，当时找到物业维修，物业至今没有修好，本来太阳能上有的四根管子现在也没有了。我家在楼顶，楼顶上十多个不能用的太阳能很危险。2、我家屋顶到现在还是漏水，而且瓦片有破损，一旦刮风下雨就会有小石子往下掉，物业没有处理过。3、我家户外的下水管生锈破损，整个墙面都湿了，物业应该维修。物业服务有瑕疵，要求物业服务费折扣。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告刘平系**小区**户业主，2016年6月4日接收房屋。**户房屋为洋房，建筑面积101.26平方米。2019年6月22日，原告向刘平邮寄律师函催收物业服务费。截至2019年6月30日，被告欠交2018年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费3 645.36元（2元/月/平方米×101.26㎡×18个月）。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经建设单位选聘，作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告刘平作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点。本案中，被告提出的物业服务瑕疵主要由房屋质量引起，原告作为物业服务企业有义务协助业主与建设单位联系，对质保期内的物业进行维修处理，但房屋维修的效率和效果并不能完全归因于原告，不能认定原告提供的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，被告不应以此拒交物业服务费。现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题积极作为。但物业服务的完善需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡，本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告要求被告支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费   3 645.36元（2元/月/平方米×101.26㎡×18个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，但被告未证实其已经尽到了对业主反映强烈的问题积极与开发单位进行沟通协调的义务，被告拒付物业服务费的原因也基于对物业服务瑕疵的异议，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告刘平于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3 645.36元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告刘平负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年七月二十日                  书 记 员   于梦娇