上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初24325号原告：张岱，男，1974年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：祁洁士，女，1978年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。被告：上海羋耿信息技术有限公司(原企业名称上海置天信息技术有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：乔新娣，总经理。委托诉讼代理人：袁苗苗，上海达必诚律师所律师。第三人：上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区祝潘路XXX号。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：于慧，女。第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女。第三人：陈娟，女，1978年10月21日生，汉族，户籍地浙江省临海市杜桥镇府前街XXX号。委托诉讼代理人：王纯将(系陈娟之丈夫)，户籍地同第三人陈娟。第三人：潘海江，男，1968年2月17日生，汉族，户籍地浙江省天台县平桥镇新东村3组18号。原告张岱(以下简称第一原告)、祁洁士(以下简称第二原告)与被告上海羋耿信息技术有限公司、第三人上海百熙投资管理有限公司(以下简称百熙公司)、上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)、陈娟、潘海江委托合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，原、被告于2019年6月14日一致要求给予一个月的庭外和解时间。本案于2019年7月16日公开开庭进行审理。原告张岱、祁洁士之共同委托诉讼代理人王昊和被告上海羋耿信息技术有限公司之委托诉讼代理人袁苗苗、黄贤明到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序。经被告申请，本院依法于2019年10月21日追加百熙公司、万街公司、陈娟为本案第三人参加诉讼；2019年12月31日，本院依职权追加潘海江为本案第三人参加诉讼。经原告申请，本院于2020年3月31日启动评估程序，并于2020年6月9日结束。本案于2020年6月19日再次公开开庭进行审理。原告张岱、祁洁士之共同委托诉讼代理人陈渊、被告上海羋耿信息技术有限公司之委托诉讼代理人袁苗苗、第三人百熙公司之委托诉讼代理人于慧、第三人万街XXX委托诉讼代理人周艺菲、第三人潘海江到庭参加诉讼。第三人陈娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案的诉讼，故本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张岱、祁洁士向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区晨阳路XXX弄XXX号楼208室房屋(以下简称系争房屋)恢复原状后交付原告；2、判令被告按每月人民币4,500元的标准支付2018年10月2日至系争房屋返还原告之日的房屋使用费(暂算至2019年4月2日，计27,000元)。在庭审中，原告明确诉讼请求为：1、要求被告将系争房屋恢复原状后返还原告；2、要求被告支付租金117,446.70元；3、要求被告支付以117,446.70元为本金自2018年10月1日起至清偿日止按日万分之五计算的违约金；4、要求被告支付截止至2020年6月15日止拖欠的房屋使用费22,261.74元及自2020年6月16日起至上述房屋返还日止按月使用费3,242.11元计算的房屋使用费。后又将上述诉讼请求2中租金金额减少为26,991.83元，诉讼请求3中计算违约金的本金随之调整。事实和理由：两原告系系争房屋的产权人。2013年，原告与被告原名上海置天实业有限公司签订委托管理合同，由被告对系争房屋进行管理经营。合同起租日期为2013年10月1日，期限为5年，包租期内双方租金收益9比1分成。合同签订后，被告即控制占有系争房屋。2016年5月15日，被告委托万街公司与陈娟签订万街公司租赁合同，将系争房屋租给陈娟使用，陈娟在系争房屋楼层开设加盟性质的海友酒店(经营主体系陈娟为投资人的个人独资企业上海栗子宾馆)。后被告与陈娟将系争房屋墙体完全拆除。现原、被告间合同已到期，且未续租。庭审中，第二原告自认在合同期内收到过万街公司房租57,627.24元，合同期外收到过付款人为上海栗子宾馆和潘海江房屋使用费44,201.52元。被告上海羋耿信息技术有限公司辩称，对于庭审中原告确认已收到的租金和使用费没有异议，但是对于原告的诉讼请求答辩如下：1、被告与原告签订的委托管理合同于2018年9月30日终止，被告与百熙公司签订的转委托合同同时终止，2018年10月1日后系争房屋由相关第三人实际占有使用，并非被告将系争房屋出租给实际使用人的，被告未收到过任何费用，因此2018年10月1日后的房屋使用费原告应向实际使用人主张；2、委托管理期限届满后，按约原告不能要求恢复原状；3、合同期内系争房屋的出租行为是市场行为，应尊重各方的约定，即租金应按相关租赁合同约定的标准计算，合同期满后的占用费被告同意按每月3,242.11元计算；4、关于违约金，按约被告在实际收到租金收益后才支付给原告，被告没有实际收到租金收益，故无需承担违约责任。第三人百熙公司、万街公司述称，百熙公司与被告签署的委托招商运营管理协议，委托期限为2013年10月1日至2018年9月30日，后万街公司与陈娟签订租赁合同，租赁期限为2016年5月1日至2018年9月30日，在此租赁期限内，万街公司共向原告支付过五笔租金合计57,627.24元，至此，万街公司已履行完成租赁合同约定的义务，上述租赁合同、委托招商运营管理协议到期解除后，相应权利义务关系解除，第三人不再承担与系争房屋相关的后续责任。第三人陈娟则未具述称意见。第三人潘海江述称，希望和原告协商继续租赁系争房屋。经审理查明，2013年10月11日，两原告作为权利人取得系争房屋的上海市房地产权证，权证号为沪房地浦字(2013)第076331号。第二原告与被告签有委托管理合同，该合同上第二原告为委托方(甲方)，被告为受托方(乙方)，约定甲方委托乙方管理的物业为系争房屋；甲方将该物业按原业主向甲方交付物业的状态，交给乙方管理，甲方与该物业的业主移交该物业钥匙的同时，与乙方签订房屋委托管理交接书；自本合同签订之日直至甲、乙双方签署房屋委托管理交接书上所确认的实际验收交接之日为甲方委托乙方对外预招租期，该期间内乙方负责该物业对外宣传、招租(洽谈与代为签订租赁期限不超过本合同委托期限的租赁意向书或租赁合同)及相关的所有事宜，该招租委托作为甲方委托乙方管理该物业必不可少的程序，甲方应当积极配合；甲方委托乙方对外出租该物业的起租日为2013年10月1日，租赁期限为5年；在委托期限内，甲方全权委托乙方负责对该物业进行管理服务，具体权限包括但不限于：①以乙方名义代理甲方进行该物业的对外招租并与承租人签订租赁期限不超过本合同委托期限的租赁意向书或租赁合同，②以乙方名义代为解除租赁合同，③以乙方名义收取租金及其他费用、开具租金发票并代交有关税费，④以乙方名义代为行使、决定其他设计该物业使用、管理的事项；乙方可根据甲方的委托将该物业与江镇东方现代广场项目的其他物业进行统一集中管理(包括但不限于其他物业合并招租、合并经营等)；乙方有权决定该物业的实际承租人或实际使用人是否可以对该物业进行重新分割、布局、装饰，是否可为该物业添加商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，以及是否可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造，甲方对乙方的决定无异议，由此产生的相应费用甲方无需承担；乙方亦可根据需要自行委托第三方负责以上条款所述的使用及经营管理事项；包租期内甲乙双方租金收益9：1分成，甲方得九成、乙方得一成，该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担；委托管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担；本合同所指该物业租金仅指该物业专有部分面积的租金收益，本合同中甲方自委托事项中获得的收益仅指该物业租金收益；委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取，乙方应当自该物业起租日即2013年10月1日每届满6个月后的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户；委托管理期限内，乙方在委托管理权限范围内独立处理各项事务的权利不受甲方干涉；乙方可以委托其他有资质的经营管理者行使委托管理事项；乙方有向甲方支付本合同约定收益的义务；委托管理期限届满，若甲方不再继续委托乙方管理的，乙方将按使用的合理现状向甲方交还该物业，如该物业内存在不可拆卸的装饰、装修的，则归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状，乙方将在委托管理期限届满前10天内向甲方发出商铺交接通知书，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续，若甲方逾期办理交接手续，则自委托管理期限届满之日起即视为乙方已将符合和合理使用功能的该物业交付甲方，物业返还后，甲方仍有义务维护商业中心的业态经营；乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日向甲方当年收益的万分之五支付违约金。此外，原、被告尚在合同上约定了其他内容。合同签订后，第二原告(甲方)和被告(乙方)签订房屋委托管理交接书，双方确认2013年1月13日对江镇东方现代广场项目物业进行验收交接，甲方向乙方实际交接的时间为2013年10月1日，双方并确认甲方交付给乙方的该物业符合委托管理合同约定的交付条件，乙方对该物业的现状予以认可，乙方自本交接书签署之日起，有权以甲方名义对该物业进行管理活动，自即日起，未经乙方或实际承租人之同意，甲方不得再进入该物业，亦不得以其他方式干扰乙方及实际承租人的经营与管理。后被告(甲方)与百熙公司(乙方)签订委托招商运营管理协议，将包括系争房屋在内的东方现代广场江镇店建筑面积3.3万平方米的商业用房委托百熙公司经营管理，委托期限为2013年10月1日至2018年9月30日，乙方有权全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以东方现代广场江镇店的名义与最终租户订立租赁合同，指定招商运营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴等。2016年5月15日，万街公司(甲方)与陈娟(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋和商铺编号XXX号XXX、XXX室房屋出租给乙方，租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为宾馆类，经营品牌为海友，租赁期2016年5月1日至2018年9月30日。2016年5月31日，东方现代商业广场物业管理处发送原告方告知书，称原告的委托方前来办理房屋的装修手续，因租赁方作为宾馆使用，将对你房屋的原始墙体和公共走道进行拆除后重新分割。第二原告到现场查看后，于2016年6月7日要求物业暂停对系争房屋的装修施工，但承租人仍继续装修完毕，并用于经营宾馆。2019年10月15日，王纯将作为转让方(甲方)与受让方第三人潘海江(乙方)签订宾馆转让协议，约定将甲方上述宾馆全套设备、证照以150万元转让乙方。当日，王纯将和潘海江签订宾馆转让补充协议，约定自2019年10月16日起，房屋租赁合同中承租方变更为潘海江，转让方不再享有房屋租赁合同中约定的各项权利，亦不承担房屋租赁合同中约定的各项义务。第二原告在与被告合同期内共收到过万街公司款项57,627.24元，在合同期外第二原告收到过上海栗子宾馆、潘海江房屋款项44,201.52元。经原告申请，法院委托评估机构上海城市房地产估价有限公司对系争房屋(室内设定为原始格局、毛坯状态)2016年5月1日至2020年4月13日期间的房屋使用费进行评估，估价结果房屋使用费总价为154,000元，原告方为评估花去评估费4,000元。原告按长于评估报告估价结果时间段结合评估总价计算得出的月租金和月房屋使用费为3,242.11元，被告及到庭第三人均无异议。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、委托管理合同、房屋委托管理交接书、告知书(含该书下第二原告签写内容)、本院(2016)沪0115民初79873号民事判决书、房地产估价报告各1份，被告提供的委托招商运营管理协议、万街公司租赁合同各1份，第三人陈娟提供的宾馆转让协议、宾馆转让补充协议各1份，及原、被告和第三人的陈述在案佐证。本院认为，第二原告和被告签订的委托管理合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同已到期，第二原告有权收回系争房屋，第二原告与被告签订房屋委托管理交接书时，被告确认过第二原告向其交付系争房屋当时的现状，按约被告有权决定系争房屋的实际承租人或实际使用人是否可以对该物业进行重新分割、布局、装饰，是否可为该物业添加商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，以及是否可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造，原告对被告的决定无异议，系争房屋因被用作宾馆使用，现房屋的原始墙体和公共走道进行拆除后已作重新分割，对此被告应按约将符合合理使用功能的系争房屋返还第二原告，即恢复系争房屋的原始墙体和公共走道原状，对被告抗辩的原告不能要求恢复原状之说，合同上约定的是如系争房屋内存在不可拆卸的装饰、装修的，则归第二原告无偿所有，第二原告不要求恢复原状，被告曲解了合同内容，故被告该抗辩不能成立；第二原告和被告在合同中未约定租金收益金额，被告和百熙公司签订的相关协议对租金收益金额也未作约定，在履行合同过程中，被告未向第二原告支付过租金收益，对万街公司合同期内支付给第二原告的款项，被告与第二原告未曾确认即为履行双方合同约定的租金收益，现第二原告不同意以收到的款项作为系争房屋计算租金收益的标准，被告在履行合同中对租金收益未与第二原告确认一致，以致产生争议，责任在被告，在双方对系争房屋租金收益和房屋使用费不能协商一致的前提下，本院只能按评估结果作为认定系争房屋的实际租金和房屋使用费的依据，被告和到庭第三人对第二原告折算的租金和房屋使用费没异议，本院可予认定，第二原告庭后将起算租金的时间重新调整为2016年5月1日晚于第二原告与被告约定的起租日，第二原告宽限被告起租日，未加重被告的责任，被告应支付第二原告自2016年5月1日起至合同到期日2018年9月30日止按评估结果计算的租金收益分成款扣除第二原告已收到合同期内款项后尚欠的租金，而对被告抗辩的合同期内系争房屋的租金应按相关租赁合同约定的标准计算亦不能成立；对被告抗辩的不承担违约责任一节，按约被告有义务按期将收到的系争房屋租金收益支付给第二原告，如被告无正当理由逾期向第二原告交付约定收益的，被告应按约承担违约责任，而被告没有合同约定的违约事实，故本院对第二原告该诉讼请求实难支持；对第二原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持，故对被告抗辩的第二原告应向实际使用人主张房屋使用费的意见不能采纳。综上，本院对第二原告变更后的诉讼请求中合理部分予以支持。对第一原告与第二原告共同主张变更后的诉讼请求的问题，系争房屋虽为两原告共有，但本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，第一原告无权主张第二原告与被告间合同项下的相关权利，故本院对第一原告在本案中主张的相关实体权利不能支持。第三人陈娟未到庭应诉，放弃了对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，对由此可能产生的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海羋耿信息技术有限公司应于本判决生效之日起10日内将符合合理使用功能的上海市浦东新区晨阳路XXX弄XXX号208室房屋返还原告祁洁士；二、被告上海羋耿信息技术有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告祁洁士房屋租金26,991.83元；三、被告上海羋耿信息技术有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告祁洁士截止至2020年6月15日的房屋使用费22,261.74元和自2020年6月16日起至上述房屋返还日止按每月3,242.11元计算的房屋使用费；四、驳回原告祁洁士的其余诉讼请求；五、驳回原告张岱的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,031元，评估费4,000元，合计5,031元，由被告上海羋耿信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  卫凌云人民陪审员  周媛媛人民陪审员  梅天红书 记 员  陈晓芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。