安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0621行初123号 原告杜彪，男，1982年6月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人徐斌，安徽启宇律师事务所律师。 被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省淮北市濉溪县岱河路74号，统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬,该中心主任。 参加诉讼行政机关负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 委托代理人张海燕，安徽镜远律师事务所律师。 被告濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县浍河路15号，统一社会信用代码12340621485539855X。 法定代表人刘溪，该中心主任。 委托代理人李玉建，该中心办公室主任。 委托代理人杨超，安徽胜方律师事务所律师。 第三人中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路50号，统一社会信用代码913406008508261758。 法定代表人周**，该分行行长。 委托代理人葛长侠，安徽众星合律师事务所律师。 委托代理人张海峰，安徽众星合律师事务所律师。 第三人淮北市天恒房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路68号，统一社会信用代码9134062177498156X4。 法定代表人张学芳，该公司总经理。 委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。 原告杜彪诉被告濉溪县不动产登记交易中心（简称县不动产交易中心）、被告濉溪县住房保障中心（简称县住房保障中心）及第三人中国银行股份有限公司淮北分行（简称中行淮北分行）、淮北市天恒房地产开发有限公司（简称天恒公司）房屋行政登记一案，于2020年6月5日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向县不动产交易中心、县住房保障中心送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2019年7月14日公开开庭审理了本案。杜彪及其委托代理人徐斌，县不动产交易中心副主任李明文及委托代理人张海燕，县住房保障中心的委托代理人李玉建、杨超，中行淮北分行委托代理人葛长侠，天恒公司委托代理人代根军，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜彪诉称，2006年7月12日，原告与天恒公司签订《商品房买卖合同》，天恒公司将涉案房屋（位于淮北市相山区南黎路××南侧××单元××室）出售给原告。后原告装修并居住至今。2013年11月14日，天恒公司私自将案涉房屋抵押给了中行淮北分行并办理了房屋他项权证。后中行淮北分行对天恒公司提起诉讼并申请强制执行，在执行过程中，原告提起执行异议之诉，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民初81号民事判决，该判决认定原告享有涉案房屋所有权，并判令“不得执行位于淮北市相山区南黎路××南侧××单元××室房屋。”被告的颁证行为侵害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求依法撤销县住房保障中心于2013年11月14日登记并颁发给中行淮北分行《他项权证》（编号：房地产他证濉房2013字第××号）的房产抵押登记行为。 杜彪为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提交如下证据材料： 1.房地产他证濉房2013字第××号他项权证。证明被告于2013年11月14日作出行政行为。 2.淮北市中级人民法院（2019）皖06民初81号民事判决书。证明涉案房屋系原告购买、占有、居住，被告作出的行政行为错误。 3.重户销户证明。证明购房合同上的杜彪与本案原告系同一人。 4.《商品房买卖合同》。证明原告购置该房屋合法、有效。 5.房屋认购单、收据。证明原告支付购房款的事实。 6.银行凭证。证明原告支付房款的事实（代开发商交税金）。 7.不动产发票。证明原告交付房款的事实。 8.入住联系单、入住手册。证明原告入住房屋的时间。 9.物业费、水电气收费台账及发票。证明原告实际入住使用至今。 县不动产交易中心辩称，一、淮北市中院的执行异议之诉判决，只是排除了涉案房屋的执行，并非对涉案房屋的确权，不能据此认定涉案房产登记错误。既然房产登记行政行为尚未被确认违法，他项权证的办理也就不必然违法。原告和天恒公司之间的买卖合同纠纷应当通过民事诉讼解决。二、2011年6月9日，涉案503室房屋的产权登记在天恒公司名下，直到办理他项权证时，并未发现原告购买了涉案房屋。作为申请人的淮北市徽乐物资有限责任公司（简称徽乐公司）和中行淮北分行及担保人天恒公司，依法提供了申请书、流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告、委托书、股东会决议、房地产权证等相关材料，符合办证条件。原濉溪县房地产管理局办理涉案房屋他项权证时程序合法，尽到了审查义务。三、原告起诉已超过法定起诉期限，原告早在2016年8月就已经知道涉案房屋办理了他项权证，而在2020年5月6日才提起行政诉讼，显然已经超过一年的起诉期限。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 县不动产交易中心在法定期限内向本院提交了拟证明其作出的被诉行政行为合法性的以下证据： 1.申请书、各类房地产抵押权设立登记申请书、营业执照副本和组织机构代码证复印件、受托人身份证复印件。证明中行淮北分行和天恒公司向原濉溪县房地产管理局提出抵押登记申请，同时提交有关资质证明、受托人身份证明。 2.委托书、照片。证明中行淮北分行委托杨鹏展办理徽乐公司抵押贷款事宜，天恒公司委托翟峰办理抵押及他项权证相关手续。 3.《流动资金借款合同》。证明徽乐公司和中行淮北分行于2013年11月5日签订《流动资金借款合同》，徽乐公司从中行淮北分行借款450万元。 4.天恒公司章程及股东会决议。证明天恒公司有张学芳、吕淑芳两位股东，经召开股东会，最终决议由天恒公司为徽乐公司的借款提供房产抵押担保，担保金额为450万元。 5.《最高额抵押合同》。证明天恒公司和中行淮北分行签订了《最高额抵押合同》，天恒公司用包括涉案房屋在内的12套房产自愿为徽乐公司的借款提供担保。 6.房地产抵押估价报告、估价明细单。证明濉溪县华盛房地产估价有限公司对包括涉案房屋在内的12套房产进行评估，评估价位714万元。 7.房地产权证及证明。证明涉案12套房屋的基本情况，涉案503室房产于2011年6月9日已经登记在天恒公司名下。 县住房保障中心辩称，原告起诉本中心属于所列诉讼主体错误，原告提起的是撤销诉讼，撤销登记职权已经不再由县住房保障中心行使，请法院依法驳回原告对本中心的起诉。 县住房保障中心在法定期限内未向本院提交证据、依据。 中行淮北分行述称，一、天恒公司是涉案房屋的产权人并取得濉公房字第××号房屋所有权证书，天恒公司以该房屋为抵押物，为徽乐公司的贷款提供抵押担保，并进行了抵押登记，该抵押行为合法有效，中行淮北分行依法享有担保物权。该项担保物权已经被淮北市中级人民法院（2015）淮民二初字第00187号民事判决所确定。另，淮北市中级人民法院（2019）皖06民初81号民事判决书所判决事项，只是以优先保护消费者的物权期待权，排除对涉案房屋的强制执行。原告不能以享有足以排除执行的民事权益否定中行淮北分行的合法抵押物权利。二、原告的诉请不符合权利的主张途径。首先，本案的抵押登记行为未违反法律禁止性规定，不存在法定撤销涉案房产抵押登记行政行为的法定条件；其次，抵押物权的消亡需要涉案房屋产权权属的变更为前提，即需要先行撤销或者主张天恒公司所获得的涉案房屋产权权属登记无效；再次，原告目前并未取得涉案房屋的物权权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 中行淮北分行未向本院提交证据材料。 天恒公司述称，涉案房屋登记在天恒公司名下，天恒公司系涉案房屋合法产权人，有权办理抵押登记，该登记行为合法有效。涉案房屋经生效判决书确认，尚欠天恒公司房款，原告违约。 天恒公司未向本院提交证据材料。 经庭审举证、质证，县不动产交易中心对杜彪所举证据质证意见为：对证据1-9的真实性无异议，但原告依据该组证据不能证明案涉房产的登记行为违法。 县住房保障中心对杜彪所举证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2的证明目的有异议，并不能证明本中心颁证错误；对证据3-9的关联性有异议，本中心依据原始产权证及抵押合同办理的他项权证，行政机关没有义务主动去审查该房屋有没有涉及他人权益，且在颁证时未看到该组资料，所以该组证据不能证明被告颁证错误。 中行淮北分行同意县不动产交易中心及县住房保障中心对杜彪所举证据的质证意见。 天恒公司对杜彪所举证据质证意见为：对证据1-9的真实性无异议，但杜彪尚欠天恒公司购房款未付。 杜彪对县不动产交易中心所举证据质证意见为：对证据1-7本身无异议，但天恒公司隐瞒了将涉案房产已实际出售给原告的事实，提供的资料虚假。同时，中行淮北分行也没有尽到合理的审核义务，导致被告作出错误的行政行为。该组证据不能证明案涉行政行为合法有效。 县住房保障中心、中行淮北分行及天恒公司对县不动产交易中心所举证据均无异议。 本院对上述证据审核认证如下：县不动产交易中心及杜彪所举证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院对其证明效力均予以认定。 经审理查明，2006年7月12日，杜彪与天恒公司签订《商品房买卖合同》，约定杜彪购买天恒公司开发的位于相山区南黎路××水岸人家小区××单元××室，房产总价款为115000元，并约定了付款方式为首付33000元，银行按揭80000元等内容。2008年10月23日，天恒公司给杜彪开具购房预订款33000的收据；2016年1月6日，天恒公司为杜彪开具购房款60835元的收据；2016年1月27日，天恒公司给杜彪开具不动产发票，金额为93380元。杜彪已向天恒公司交付购房款93835元，尚欠21165元房款未付。杜彪提供了不动产登记信息查询证明，证明其名下无其他用于居住的房屋。另，从杜彪提供的电费缴纳明显显示，其于2010年1月就已入住使用涉案房屋。杜彪称未办理按揭贷款系因其提出申请后，天恒公司迟迟不予办理导致。 2011年6月9日，天恒公司办理涉案房屋初始登记，产权证号为房地权证濉公房字第××号。2013年11月11日，天恒公司向原濉溪县房管局出具证明，证明其开发的“水岸人家”小区部分房屋包括涉案房屋在内，暂不对外销售。2013年11月14日，天恒公司将包括涉案房屋在内的房产抵押给中行淮北分行并办理了房屋他项权证（房地产他证濉房2013字第××号）。2016年4月21日，淮北市中级人民法院依据（2016）皖06执74号执行裁定查封了涉案房产。之后，杜彪向淮北市中级人民法院提出书面异议。2016年8月19日，淮北市中级人民法院作出（2016）皖06执异118号执行裁定书，裁定驳回杜彪的异议。其后，杜彪又向淮北市中级人民法院提起执行异议之诉；案经审理，2019年12月24日，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民终1135号判决，维持了淮北市中级人民法院作出的（2019）皖06民初81号民事判决，该判决确认杜彪对案涉商品房享有足以排除执行的民事权益，并判决不得执行位于淮北市相山区南黎路××南侧××单元503房屋。 另查明，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月，县房管局更名为县住房保障中心。2020年3月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 本院认为，本案争议焦点为：一、杜彪的起诉是否超过法定起诉期限；二、他项权证（房地产他证濉房2013字第××号）证载下对案涉房屋的登记行为是否应予撤销。 一、杜彪的起诉是否超过法定起诉期限 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，杜彪于2016年8月知道其所购房屋已抵押登记并被法院查封后，先是提出执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，直至2019年12月24日，安徽省高级人民法院作出终审判决。根据行政诉讼法第四十八第一款的规定，该情形不属于杜彪自身的原因而耽误起诉期限，被耽误的时间不计算在起诉期限内。故，以2019年12月24日为起点计算，杜彪于2020年6月5日提起本案诉讼，未超过法定期限。因此，对县住房保障中心及县不动产交易中心的该抗辩主张，本院不予采纳。 二、他项权证（房地产他证濉房2013字第××号）证载下对案涉房屋的登记行为是否应予撤销 本案中，天恒公司为徽乐公司的银行贷款，将包括案涉房屋在内的房产向中行淮北分行提供抵押担保时,隐瞒了涉案房屋已经出售给杜彪的事实。同时，中行淮北分行未提供证明其对案涉房屋的使用情况及是否便于实现抵押权等进行调查核实，显然存有一定的过错。另，从法律保护权利位阶角度看,杜彪作为买房人购买房屋用于居住,其购买的时间较早并已交付大部分购房款且入住十多年,享有物权期待权,未办理房产登记,是开发商天恒公司的过错造成。杜彪居住权利属生存权范畴,应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,建设工程优先权优于抵押权,但建设工程优先权不得对抗买房人的权利,按照逻辑推理,显然可知在先买房人的权利高于抵押权人,故即使中行淮北分行就案涉房屋设立抵押权时为善意,也不能对抗杜彪作为买房人的权利。因此，本院对中行淮北分行的辩解,不予采纳。原濉溪县房地产管理局就案涉房屋他项权证的登记颁发行为，主要证据不足，依法应予撤销。 另，县不动产登记交易中心是濉溪县辖区内负责房屋登记工作的主管部门,具有办理房屋登记的法定职权，是本案的适格被告。县住房保障中心无房屋登记职权，不是本案适格被告。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记交易中心于2013年11月14日，登记并颁发给第三人中国银行股份有限公司淮北分行的他项权证（编号：房地产他证濉房2013字第××号）证载下对原告杜彪所购503室房屋的登记行为（该登记行为系原濉溪县房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由第三人淮北市天恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张 侠 审 判 员  张勤爱 人民陪审员  关建华 二〇二〇年七月二十五日 法官助理文灿 书记员桑婉清 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。