济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3415号原告：济南宏达物业管理有限公司，住所地济南市屯小区3区6号楼3-201室。法定代表人：白霞，总经理。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。被告：李子秀，女，1964年12月22日出生，汉族，济南育才中学教师，住济南市，公民身份号码：。原告济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达物业公司）诉被告李子秀物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宏达物业公司的委托代理人于合双、被告李子秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业费2544.19元；2.判决被告按日千分之三向原告支付违约金；3.诉讼费及其他相关费用均由被告承担。事实与理由：2006年6月13日和2008年6月10日，原告与南辛苑小区的开发商山东鲁信置地有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对小区进行物业服务，原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业费的业主的利益。为了维护原告及已经交费业主的权利，特向贵院提起诉讼。李子秀辩称，宏达物业声称与鲁信置地有限公司签订了《物业服务委托合同》，直到宏达物业被赶出南辛苑小区，答辩人不知具体内容。十二年来，宏达物业从没向业主说过，违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案》第十三条1，3，5款的规定。我们看到的是宏达物业的服务质量越来越差，违反了《物业管理条例》多项规定，未能按照宏达物业提供的《物业服务委托合同》履行物业服务义务，物业服务标准不达标。一、宏达物业违反《物业管理条例》第四章第三十五条、第四十六条、第五章第五十五条、《物业服务委托合同》第二章多条规定，在维护小区公共秩序、防范安全、维护公共绿化、公共环境卫生、维修养护公共设施等方面未尽到相应责任义务，在导致业主人身、财产安全受到损害时，未承担相应法律责任。具体事实如下：1.小区安全性极差，居民人身和财产受到极大威胁。(照片为证)(1)小区大门24小时敞开，外部车辆和人员可以随意进出，不询问不登记。南辛苑小区变成了远近闻名的“免费停车场”，导致小区居民停车难，本应享受的公共资源被严重侵害和挤占，共享单车随意停放在小区，交通秩序混乱。(2)多家住户被盗。全小区只在传达室安装四个摄像头，经常不开机，就是摆样子、应付检查，开机也没有存储监控的功能。夜间值班人员不巡查，未尽到管理服务义务，致使小区内多家地下室被盗。2014年8月6日早，答辩人发现自家与本单元501业主的地下室被盗，报警后南辛庄派出所出警，答辩人丢失价值2380元的蓝色台铃电动车一辆，车架号585221247011426，5000元的电脑主机一台，南辛庄派出所已备案，地下室的门和锁全部被破坏掉，无法再使用，当天安装新门。公安人员告知小区门口监控不起作用，小区安全性太差。答辩人遂和公安人员去小区传达室确认属实，导致案件侦破困难，给答辩人带来无可挽回的经济损失。答辩人所住的5号楼3单元地下室就接二连三被盗，被盗比例高达80%，有的业主还多次被盗。然而宏达物业并没有给出相应的解释也没加强安全措施，社区秩序混乱不堪。另外，据答辩人所了解，小区4号楼1单元102室地下室被盗后，宏达物业曾起诉业主要求交纳所欠物业费，此案交付槐荫区法院审理，槐荫法院曾派人去南辛苑小区做过调查，调解后此业主免交所欠3000多元物业费。2.小区公共环境脏乱差，公共绿化维护不善。(照片为证)(1)小区公共环境恶劣。导致全年有10个月(3-12)需要挂蚊帐，没有蚊无法保证正常作息。(2)化粪池多年无人清理。新物业入驻后立即着手清理化粪池，清理出来的化粪量足足有五十多灌车，清理师傅说至少有几年没清理过了。(3)楼前乱占车位、乱摆花盆的情况比比皆是。(4)小区卫生无法保障，楼道多日无人清洁。(5)小区部分绿化被用作私人养鸡场，现有绿化部分未见维护。夏季草木疯长不修剪，部分树木已枯死，从未补种。(6)小区自行车棚无门无锁，里面脏、乱、差，已经成为堆放杂物的场所。3.公用设施设备维护养护得不到保障。(照片为证)(1)小区西侧体育活动设施全部损毁，早已无法使用。(2)楼道内设施维修全部都是住户自行集资解决，宏达物业自始至终不管不问。以答辩人所在单元为例，公用的上下水管道落水管堵塞、损毁，都是单元住户个人集资找人维修。一楼二楼的业主向宏达物业反映相关情况，宏达物业置之不理，首次管道疏通花了180元，每家30元。后来又发生堵塞，102住户个人换了下水道，后来堵塞到2楼，下水道换成粗管，花费750元，202-602每家分摊150元，单元东户也都是个人处理维修。除此之外，楼道里声控开关，灯泡等损坏后，曾多次反向宏达物业映维修诉求未果，最终答辩人只能自己解决，找人换声控开关100元，换公用灯泡4个8元。(3)电梯问题频发。经常发生业主被困情况，给业主人身安全造成了极大威胁。因宏达物业不按时向电力公司缴纳电费，拖欠电费致使停电，电梯因停电不能正常运行。(4)小区路面损毁严重，坑洼不平。二、原告违反《物业管理条例》第四章第三十七条、第五章第四十九条、第五十条、《物业服务委托合同》第四章第十九条第7项规定，私自改变物业管理用房用途，擅自占用、拆除公用设施。2018年在没有征得小区业主同意的情况下，小区整个西院墙及自行车棚被拆除了。原告给出的通知是西院墙是危墙，重新修建。但在重建时却将院墙位置随意改变。业主要求原址原盖未果，至今部分院墙还未修复，临时用铁皮替代。三、宏达物业违反2006.6.13签订的《物业服务合同》第四章第十二条，答辩人在保修期内的房屋因质量问题，多次向宏达物业反映维修诉求未果。2006年6月宏达物业与鲁信开发商曾因房屋质量问题到访答辩人家，当时主卧西墙有一处宽1米2，高1米5的门状裂缝(照片为证)，开发商说是盖楼时的通道没处理好，另外，阳台西北角开裂长约2米，宽约2-3毫米的缝隙。那时候房子还在保修期内，开发商承诺给予维修或补偿，并说可与物业联系。答辩人曾多次请宏达物业与开发商协商此事，宏达物业在明知道答辩人房屋存在质量问题的情况下，一直拖着不管，导致答辩人房子最终未能得到维修或补偿，造成经济损失2000余元。答辩人房屋多次发生楼上漏水，天花板有水渍的情况，向宏达物业反映多次，宏达物业置之不理，最终只能业主之间自行协调解决。四、宏达物业因服务质量下降被全体业主赶出南辛苑小区。(照片为证)正因为宏达物业未能完成《物业服务委托合同》第二章规定的委托管理事项；未能达到第五章规定的物业服务标准，未能按约定(业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到90%)实现管理目标，导致大部分业主对宏达物业的物业服务工作不满意，因此全体业主要求成立业委会，签名表决选聘新物业(同意更换物业的业主达到三分之二以上)，南辛苑小区业委会于2019年2月15日与新物业签订了物业合同，根据宏达物业合同第三章之规定，原合同终止。五、关于宏达物业所说的多次催要物业费问题，宏达物业陈述不尽不实。在地下室被盗前，答辩人一直按时缴纳物业费。由于宏达物业服务管理混乱，大门敞开，在答辩人被盗之前已有好多业主家中及地下室被盗，而宏达物业并没有采取任何防范措施，才导致小偷猖獗，不管白天还是夜晚，都可以随时进入南辛苑小区进行偷盗，这也是直接导致我家地下室被盗的原因。被盗的当天早上，答辩人曾找到宏达物业经理隋大海并告知：将不再缴纳物业费，直至抵够被盗造成的损失。答辩人一直在南辛苑小区居住，宏达物业从经理到员工从未有一人(无论是以口头还是到访的形式)找答辩人催缴物业费。表明宏达物业已经默认了答辩人的说法。综上所述，宏达物业所诉案由与事实不符。因宏达物业不能履行物业管理服务义务，已经构成了根本违约，使合同目标无法实现，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，答辩人未缴部分物业费的原因是宏达物业造成的。因此：(一)请求法院驳回宏达物业诉讼请求；并由宏达物业承担诉讼费。(二)依据《物业管理条例》第三十五条和[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定精神，请求法院裁定宏达物业赔偿答辩人被盗及经济损失费用1万余元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月13日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取；高层住宅为每月每平方米1元，包含电梯费，另加自来水供水二次加压费每立方米0.35元。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与山东汤生项目管理有限公司签订了新的《物业服务合同》。李子秀系济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区业主，住该小区5号楼3单元502室，物业建筑面积94.65平方米。按照《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，李子秀的物业费按每月每平方米0.48元收取，其自2014年7月至2019年2月15日拖欠物业费55个月零15天，数额为2523.10元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对物业服务公司和小区业主均有约束力。宏达物业公司需依前期物业服务合同为李子秀提供符合约定的物业服务，李子秀亦应依照约定支付物业费。由于2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与新的物业公司签订了新《物业服务合同》。因此依照双方之前签订的合同约定，李子秀的支付物业费的时间应截止2019年2月15日。现因李子秀拖欠物业费2523.10元，宏达物业公司主张李子秀支付物业费，于法有据。但因宏达物业公司未提交证据证明其完全履行了合同约定的物业服务内容且经本院查明宏达物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此本院对于宏达物业公司要求李子秀支付的物业费酌情按照20%的比例予以减免，对于宏达物业公司要求李子秀支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李子秀于本判决生效之日起十日内向原告济南宏达物业管理有限公司支付2014年7月至2019年2月15日的物业费2018.48元；二、驳回原告济南宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告济南宏达物业管理有限公司负担5元，被告李子秀负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李永晶二〇二〇年七月三十一日书记员  孔营营