贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初1604号原告郭某，男，身份证住址山东省滨州市滨城区。原告张某某，女，身份证住址天津市河**。二原告的共同委托代理人胡婷婷，贵州秉尚律师事务所律师，代理权限为特别代理。二原告的共同委托代理人王莲秀，贵州秉尚律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司董事兼总经理。委托代理人王某某，男，代理权限为特别代理。被告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路**一社会信用代码91520112214590739R。负责人王皓杰，银行行长。委托代理人罗某某，女，代理权限为一般代理。委托代理人蔡某，男，代理权限为一般代理。原告郭某、张某某诉被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称为工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、张某某的共同委托代理人胡婷婷、王莲秀、被告宏德公司的委托代理人王某某、工商的委托代理人罗某某、蔡某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭某、张某某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除二原告与被告宏德公司签订的编号为201700778的《商品房买卖合同》及附件；2、判令解除二原告与被告工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》；3、判令被告贵州宏德公司向二原告返还首期购房款人民币326059元及资金占用费人民币41946.13元（资金占用费以人民币326059元为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月31日起，暂计算至2020年3月31日，最终计算至实际退还时止）；4、判令被告宏德公司向二原告返还剩余房款人民币1216074.29元（暂计算至2020年3月16日，最终计算至最后一期返还银行按揭贷款本息后的本金余额）；5、判令被告用的公司向二原告返还银行按揭贷款本金及利息人民币180553.32元（原告截止2020年3月15日共计还款27期，其中本金人民币43925.71元、利息人民币136627.61元，在双方解除合同之前，原告继续履行合同造成的按揭戴安本季及利息支出也由被告向原告返还）；6、判令被告宏德公司协助二原告向乌当区住建局要求返还住房维修基金人民币31721元；7、判令被告贵州宏德公司协助二原告向贵州世纪银河地产顾问有限公司要求返还团购费人民币20000元；8、判令被告贵州宏德置业有限公司向二原告支付违约金人民币15860.59元；9、判令本案诉讼费、律师代理费由被告负担。事实及理由：2017年7月31日，原告张某某、郭某与被告宏德公司签订了编号为201700778的《商品房买卖合同》。合同中约定二原告购买被告宏德公司位于乌当区，建筑面积15.12平方米的房屋一套，总价款为1586059元，2017年7月31日二被告向被告宏德公司交付首期房款326059元，余款1260000元以银行按揭支付。2017年12月12日原告张某某、郭某与被告工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》，二原告办理完银行按揭手续后，2017年12月16日被告工商银行已将1260000元的余款转至被告宏德公司指定账户。2017年7月31日，二原告应被告宏德公司要求向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费人民币20000元。2017年9月22日，二原告应被告宏德公司要求向乌当区住建局交付住宅专项维修资金人民币31721元。二原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告贵州宏德公司应于2018年9月30日前完成房屋的交付工作，而截至2020年3月30日，被告宏德公司仍未向原告交付该房屋。合同第十三条第二款约定“出卖人逾期交房超过90日，买受人除有权退房外，出卖人还应按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”，现原告已按照合同约定完全履行义务，原告有权要求被告退房，原告与被告宏德公司协商退房问题，未果。因二原告与被告宏德公司间的《商品房买卖合同》及附件无法继续履行，因此依附于此的二原告与被告工商银行签订《个人购房借款／担保合同》也无法继续履行。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1、原告主张按照银行同期贷款利率计算资金占用费，没有法律依据也并非合同约定，诉讼请求不能成立；2、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，原告向银行按揭的剩余购房款应在合同解除后，由被告直接返还给银行，不应返还给原告。3、原告主张要求被告承担律师费并不合理；4、诉讼费承担问题请法院依法判决。被告工商银行辩称，原告的起诉是基于原告与被告宏德公司之间的纠纷，与我行无关，我行不承担任何责任，我行已经按照合同约定发放了贷款，并且截止目前原告的还款均正常，我行要求继续履行合同，原告按照合同约定按约还款，被告宏德公司继续承担担保责任，如果法院判决解除合同，需将我行的剩余本息一次性结清，并承担相关费用。我行才能配合办理后续的事项。经审理查明，2017年7月31日原告郭某、张某某与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告郭某、张某某，该房屋回话用途为住宅，属框架结构。建筑面积158.12平方米，套内建筑面积106平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价14962.82元，总价款1586059元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款326059元，余款1260000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年9月30日。该房至今未交付使用。另查明，2017年12月12日原告郭某与被告工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同主要约定，郭某向被告工商银行贷款1,260,000元，被告宏德公司作为担保人，抵押人为郭某、抵押共有人为张某某，借款期限30年，二原告办理完银行按揭手续后，2017年12月16日被告工商银行已将1,260,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告郭某从2018年1月15日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告郭某与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》于2017年7月31日向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20,000元，2017年9月22日，原告郭某向贵阳市乌当区住建局交付住宅专项维修基金31,721元。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、团购费收据、《世纪银河团购优惠服务说明书》、维修基金收据、按揭贷款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告郭某、张某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年9月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。．．．．．．”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本院对于原告郭某、张某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议的诉请，本院予以支持。二、关于是否解除原告郭某与被告工商银行签订的《个人借款/担保合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，郭某与被告工商银行签订担保合同的目的已无法实现，对原告主张要求解除原告郭某与被告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》的请求，本院予以支持。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对原告要求返还首付款326,059元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》已经解除，被告工商银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人购房借款/担保合同》产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故本院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准）及退还被告工商银行未还贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用费的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1,586,059元×1%=15,860.59元，故本院对原告要求被告宏德公司支付15,860.59元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张资金占用损失的请求，本院不予支持。六、关于协助退还维修基金及团购费的问题。原告缴纳的维修基金及团购费均是因为原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》而产生，虽然原告缴纳费用的主体并非被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失。作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金及团购费相关事宜。故本院对原告要求被告宏德公司协助原告在乌当区住建局返还维修基金31,721元的请求予以支持。对原告要求被告宏德协助原告到贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的请求予以支持。七、关于律师费的问题。原告主张律师费由被告承担，但其并未提供相关的律师费凭证，且在合同中并未约定，故本院对原告主张律师费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭某、张某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议；二、解除原告郭某、张某某与被告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告郭某、张某某首期购房款人民币326,059元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前支付被告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行剩余贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告郭某、张某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郭某、张某某向乌当区住建局返还住房维修基金人民币31,721元的相关事宜；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郭某、张某某向贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费人民币20,000元的相关事宜；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告郭某、张某某违约金人民币15,860.59元；九、驳回原告郭某、张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,270元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币20,631元，原告郭某、张某某负担人民币639元（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  胡祯兰二〇二〇年七月七日书记员  邵 益