昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3982号原告：樊友平，男，1991年4月14日出生，汉族，户籍登记地江西省上饶市余干县，现住昆明市盘龙区。委托代理人：余世忠，系云南振润律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：张弦，系云南振润律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：方媛，女，1989年12月30日出生，汉族，户籍登记地云南省曲靖市富源县。委托代理人：蔡恒，系云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被告：包磊，男，1986年4月6日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区。第三人：云南华辉房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦13层1318室。法定代表人：王宇，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：熊正前，系云南律道以和律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：周璇，系云南律道以和律师事务所律师，一般授权代理。原告樊友平诉被告包磊、方媛、第三人云南华辉房地产经纪有限公司（以下简称“华辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，本院依法适用普通程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告樊友平及其委托代理人余世忠、张弦，被告方媛及其委托代理人蔡恒，第三人华辉公司委托代理人熊正前到庭参加了诉讼，被告包磊经本院公告送达民事起诉状副本、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告樊友平诉称：2018年7月23日原告与被告包磊、方媛签订《房屋买卖合同》，约定由原告向两被告购买昆明市盘龙区房屋，建筑面积115.6平方米，房屋及车位的转让总价款为1400000元；合同签订之日原告向被告包磊、方媛支付购房定金50000元；2018年7月30日前完成房屋转让预约协议之日，原告向两被告再支付750000元作为购房款首付款，并约定第三人的居间服务费为28000元。当日，原告向两被告支付购房定金50000元。双方于2018年7月27日签订《房屋转让预约协议》，约定房屋成交价为1300000元，此前已支付的50000元作为购房定金；协议生效之日原告一次性支付转让价款650000元，其中440000元为预付购房款，210000元为购房定金。该协议还约定原告支付给被告的前期购房款视为原告代两被告清偿此前的购房按揭款，两被告应当用于归还原按揭贷款。若购房按揭贷款仍有剩余，则由两被告自行负责偿还至房屋不动产权证办理完毕；若两被告仍未能结清原按揭贷款则视为两被告违约。《房屋转让预约协议》签订之后，原告按协议约定向两被告支付了650000元购房款，两被告已将案涉房屋交付原告使用，但两被告一直未按约向银行归还原按揭贷款。经原告多次催办房屋产权过户登记手续，两被告均以各种理由及借口拒不履行，至今仍未按约向银行归还按揭贷款，并无法联系，致使原告购房合同目的不能实现。故原告诉至法院请求：1.解除原告与两被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.解除原告与两被告签订的《房屋转让预约协议》；3.判令两被告向原告返还购房款440000元，并双倍返还购房定金520000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。原告樊友平曾于2019年10月24日向法院申请变更诉讼请求为：1.请求法院依法裁判二被告继续履行《房屋买卖合同》；2.请求法院依法裁判二被告继续履行《房屋转让协议》；3.请求法院依法裁判二被告承担30147.95元的违约金（700000元购房款，年利率6%，2018年7月27日支付房款至2019年4月15日立案共计262天）；4.本案诉讼费由二被告承担。经本院同意变更并向被告包磊再次进行公告送达新的诉讼请求，原告又当庭变更诉请为最初状态，该诉请已经过公告，被告方媛亦当庭答辩及放弃新的举证期限。被告方媛就原告解除合同及退还相关款项的诉讼请求，答辩如下：合同的签订及履行过程中，方媛没有收取任何款项，也没有违约或导致合同法定解除的事由，原告对被告方媛的诉讼请求应当驳回。被告包磊未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。第三人华辉公司述称：原告主张第三人未如实告知案涉房屋未还清贷款不属实，在双方签订的合同中已经明确示明了房屋的现状，第三人已经尽到了提示义务。关于原告与两被告之间的权利义务以及责任承担，请法院依法予以判决。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、1.原告身份证复印件，2.被告方媛、包磊身份证复印件，3.第三人工商信息登记表，共同证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。二、4.《房屋买卖合同》、《公证书》，5.收条，6.银行流水，共同证明原告与两被告于2018年7月23日签订《房屋买卖合同》、于2018年7月27日签订《房屋转让协议书》；原告总计向两被告支付了800000元购房款(其中100000元为车位款),700000元中,购房款为440000元、定金为260000元；两被告在收到原告购房款之后，未按月偿还原按揭贷款，导致本案房屋无法过户登记到原告名下，已构成违约，原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任。被告方媛对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明内容认可。对证据二的真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不认可，并不能证明原告所说被告包磊、被告方媛均收取了原告的款项，原告提供的定金收条和800000元的付款收条均是在打款之前要求被告提前出具的。从银行流水中也可看出被告方媛并未收到原告的任何款项，原告所主张的款项均是打入被告包磊的个人账户，同时与合同中约定的付款方式及甲方的指定账户并不一致。第三人华辉公司对原告所提交证据提出以下质证意见：对全部证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可，对证据二的第三项证明内容，从原告提交证据中无法予以证明，该组证据反而证明了第三人在整个居间服务过程中并不存在未披露涉案房屋未结清银行贷款的过错情形。被告方媛向本院提交如下证据材料：1.离婚证，证明被告方媛在2018年5月24日已和被告包磊登记离婚，双方在签订《房屋买卖合同》和预约转让协议之前已经解除法定的婚姻关系。2.《房屋买卖合同》，证明合同约定原告向被告交付定金50000元，在签订预约转让协议当天需支付首付款750000元；被告拿到产权证后20个工作日双方办理过户；被告方媛没有收到房款、车位款及定金，双方并没有对甲方指定收款账户达成一致意见，被告至今没有拿到产权证，不满足过户条件。3.《加强全市房源信息发布管理规范房地产经纪机构行为的通知》，证明自2018年7月12日，昆明市住房和城乡建设局发文要求中介机构需取得房源核验信息编码才能对外发布房源信息，办理二手房交易相关手续，涉案房屋未取得产权证，至今不满足过户条件。原告对被告方媛所提交证据发表如下质证意见：对全部证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不认可，两被告于2018年5月24日离婚，但与原告2018年7月签订合同，离婚后还以夫妻名义进行交易，存在逃避债务的可能性，婚姻关系的解除不影响夫妻共有财产对外交易；被告方媛和包磊与原告达成协议并经公证，意思表示真实，内容合法有效；被告方媛和包磊均亲自签字、按手印，共同收取原告的购房款和车位款；原告申请诉讼保全已查封被告名下的案涉房产，房产证是否取得不影响正常交易，本案合同具备交易的要件。第三人华辉公司对被告方媛所提交证据发表如下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，不能证明被告方嫒的观点。对证据三的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，不符合证据要求，不具有证据能力和证据效力。第三人华辉公司未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。各方当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告包磊经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原告及被告方媛提交的上述证据，本院视为被告包磊放弃质证权利。综合上述证据及双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：被告包磊、被告方媛原系夫妻关系，原为盘龙区房屋共同共有人。2018年7月23日，原告樊友平和被告包磊、方媛及第三人华辉公司共同签订《房屋买卖合同》，约定原告及被告包磊、方媛通过第三人华辉公司就案涉房屋达成买卖协议，成交价格为人民币1400000元；双方于2018年7月30日前办理完成房屋买卖预约公证，公证办理完毕当日原告须向被告指定账户支付750000元，剩余尾款在双方办理完毕产权过户之日原告通过与银行办理按揭贷款方式支付。被告包磊、被告方媛于合同签订当日出具《房屋定金收条》，认可收到原告支付的50000元定金。2018年7月27日，双方签订《房屋转让预约协议》，将案涉房屋成交价格变更为1300000元，约定此前原告向被告支付的50000元为此后签订的房屋买卖合同的定金，该协议生效之日原告应向被告支付650000元。其中440000元为预付购房款，210000元为此后签订房屋买卖合同的定金；剩余购房款在双方办理产权转移登记当日，由原告通过办理银行贷款支付；双方办理产权转移登记的条件为被告取得案涉房屋不动产权证之日起的20日内；并约定原告前期支付给被告的购房款，被告应用于归还案涉房屋的原购房贷款，剩余部分由被告自行负责偿还，至案涉房屋不动产权证可以领取而被告未能结清原购房贷款，则视为被告违约，应承当相应的违约责任。该《房屋转让预约协议》签订并办理公证后，原、被告双方未重新签订相应的房屋买卖合同，被告包磊、被告方媛于2018年7月27日出具《收条》，认可收到原告支付的房屋及车位款共计800000元。另查明，在本院受理的（2019）云0103民初3983号案件中，原告以同样的方式向两被告购买了两被告共同共有的位于银海白沙郡花园地下室-1层B139号车位，价格为100000元。因被告未按期偿还银行贷款，且拒绝履行办理不动产产权转移登记义务，原告的合同目的不能实现，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，原告樊友平和被告包磊、方媛先后共同签订了《房屋买卖合同》和《房屋转让预约协议》，因《房屋转让预约协议》签订时间在后，且更改了合同主要内容即案涉房屋成交价，并经公证机构公证，在案涉房屋的买卖合同关系中，原、被告于2018年7月27日签订的《房屋转让预约协议》，已取代双方于2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》，原告关于解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求与解除后续《房屋转让预约协议》的诉讼请求实为解除双方房屋买卖关系，故本院一并作处理。本案中，《房屋转让预约协议》虽名为预约，但其就案涉房屋的价款、支付方式及时间、标的物交付时间、违约责任等合同主要内容进行了明确的约定，双方此后未再签订房屋买卖合同，且被告包磊已实际收取了原告的部分购房款，应当视为本约。根据原、被告在该《房屋转让预约协议》中的约定，原告已如期向被告支付购房款440000元及两笔定金合计260000元，购房款及定金总计700000元，两被告应按照约定履行以该笔购房款优先偿还其就案涉房屋所欠银行贷款、领取不动产权证书、办理不动产权转移登记的义务，但两被告未按时偿还银行贷款，亦不配合原告办理不动产权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，两被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同；根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，因被告的前述违约行为，《房屋转让预约协议》不再具有继续履行的可能，最终导致原告订立合同目的落空，应承担双倍返还定金的违约责任，故本院对于原告要求解除房屋买卖关系及关联协议、两被告返还购房款440000元及承担双倍返还购房定金520000元的诉讼请求，依法予以支持；第三人华辉公司在本案中不承担责任。关于被告方媛抗辩其与被告包磊于案涉合同签订前已办理离婚手续、原告支付的购房款均由被告包磊收取、方媛不应承担违约责任的观点，根据原告提供的两份协议、两份收条等证据，以及被告方媛和被告包磊至今仍为案涉房屋共同共有人的事实，可以证明被告方媛为案涉合同的权利义务人，其与被告包磊是否离婚、是否收到原告支付的购房款均不影响其应承担合同约定的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告樊友平与被告包磊、被告方媛关于盘龙区房屋的买卖合同关系及关联协议；二、被告包磊、被告方媛于本判决生效后十日内向原告樊友平返还购房款440000元；三、被告包磊、被告方媛于本判决生效后十日内向原告樊友平支付双倍定金520000元；四、驳回原告樊友平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13400元，由被告包磊、被告方媛承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  陈金芝人民陪审员  袁幼青二〇二〇年七月九日书 记 员  张 棵