广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初33265号原告：上海恺恪信息咨询中心（有限合伙），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A3-3420室。法定代表人：陈敏。委托诉讼代理人：杨继周，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丹纯，广东连越律师事务所实习律师。被告：广州银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：黄子励。委托诉讼代理人：倪晓亮，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所实习律师。被告：广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司，住所地广州市越秀区东风东路840号1208房，现下落不明。法定代表人：李水坤。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8，现下落不明。法定代表人：何绍文。第三人：广州市越秀区矿泉街瑶台村第十经济合作社，住所地广州市越秀区站西路31号，现下落不明。法定代表人：何裕庆。第三人：广州市锐源物业管理有限公司，住所地广州市越秀区王圣堂大街78号首层，现下落不明。法定代表人：张穗逵。第三人：广州市方程公寓股份有限公司，住所地广州市越秀区XXXX街78号第二层02房，现下落不明。法定代表人：陈菲。第三人:张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。第三人：黄飞，男，1994年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。第三人：陈敏，男，1979年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人张涌、黄飞、陈敏共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人张涌、黄飞、陈敏共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）与被告广州银行股份有限公司（以下简称广银公司）、广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司（以下简称中惠公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司），第三人广州市越秀区矿泉街瑶台村第十经济合作社（以下简称瑶台村第十经济社）、广州市锐源物业管理有限公司（以下简称锐源公司）、广州市方程公寓股份有限公司（以下简称方程公司）、张涌、黄飞、陈敏所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨继周、许丹纯，被告广银公司的委托诉讼代理人倪晓亮、苏玲，第三人张涌及第三人张涌、黄飞、陈敏的共同委托诉讼代理人黄秋敏、徐伟良到庭参加诉讼；被告中惠公司、长城公司，第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋归原告所有；2.判决被告长城公司、中惠公司、广银公司、第三人张涌、黄飞、陈敏协助将广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至原告名下；3.判决被告长城公司、中惠公司、广银公司，第三人张涌、黄飞、陈敏、锐源公司、方程公司自判决生效之日起将上述房屋腾空并交付原告。事实和理由：一、原告通过公开拍卖竞价合法方式受让涉案广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋。显然，原告通过合同约定取得涉案房屋所有权，涉案房屋应归原告所有。位于广州市白云区XXXX街XX号综合楼是由广东长城建设总公司、广州市白云区矿泉瑶台村民委员会于1991年共同开发建设，双方约定首层（1至30轴）1816平方米归广州市白云区矿泉瑶台村民委员会所有，其余归广东长城建设总公司所有（具体包括首层31至36轴200平方米、二层全层厂房、三层至九层住宅），大确权房产登记号为：定字41722号，该综合楼首层（31至36轴）200平方米和第二层03单元164.77平方米即是本案涉案房屋。1996年10月15日广东长城建设总公司变更为广东长城建设集团有限公司，即是本案被告长城公司。1995年4月24日被告中惠公司向被告长城公司购买了包括涉案房屋在内的一、二层共2852平方米房屋，并办理了预售登记备案【登记号为预售契约（合同）：93001137】。1996年被告中惠公司因借款纠纷被广州市城市合作银行荔湾支行（原称广州市荔湾区城市信用合作社联合社，以下简称“荔湾支行”）诉至广州市荔湾区人民法院，同年广州市荔湾区人民法院作出（1996）荔经初字第32号判决，判决被告中惠公司清偿250万元借款本息给荔湾支行。1997年荔湾支行向广州市荔湾区人民法院申请执行，1998年广州市荔湾区人民法院将荔湾支行参与执行分配申请移送广州市中级人民法院，同年广州市中级人民法院将荔湾支行列入了（1998）穗中法经执字第145、360号执行案的参与分配债权人。1999年广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第145、360号《民事裁定书》，裁定将天河高新技术产业开发区中惠实业公司购买的广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）200平方米和第二层03单元164.77平方米的涉案房屋所有权以1666214.6元抵偿给荔湾支行所有。根据《物权法》的相关规定，自广州市中级人民法院作出上述裁定之日起荔湾支行即拥有涉案房屋的所有权。荔湾支行是广州市城市合作银行的分支机构，1999年7月7日广州市城市合作银行改制为广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行），荔湾支行涉案房屋所有权由广州市商业银行股份有限公司承接；2009年11月6日广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）变更为广州银行股份有限公司，即是本案的被告广银公司。原告与第三人张涌、黄飞、陈敏组成联合体（以下简称“联合体”）通过广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）以公开拍卖竞价方式受让被告广银公司转让的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包（以下简称“房产权益资产包”），房产权益资产包包括本案的广州市越秀区矿泉街XXXX街XX号首层（31至36轴）200平方米和第二层03单元164.77平方米的涉案房屋。为此，2019年2月19日联合体与被告广银公司签订《成交确认书》，并于2019年2月20日签订《转让协议》，2019年3月15日联合体付清了房产权益资产包全部款项。后经联合体四方协商，涉案房屋分配归原告所有。自此，原告通过合同约定取得涉案房屋所有权，涉案房屋应归原告所有。被告中惠公司、长城公司负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记法定附随义务，该附随义务不因约定而免除。因此原告主张三被告协助将广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至原告名下。位于广州市白云区XXXX街XX号涉案综合楼是由被告长城公司于1991年开发建设并预售，被告中惠公司于1995年4月24日预购并办理预售合同备案手续（预售契约93001137号），但未办理首次产权登记。其后，被告中惠公司将涉案房屋以物抵债给被告广银公司，被告广银公司通过竞拍方式将涉案房屋售卖于原告。在上述涉案房屋所有权流转过程中，三被告均没有履行所有权转移登记义务，原告因合同约定取得了涉案房屋所有权，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记是三被告的法定附随义务。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，被告长城公司将开发建设的涉案房屋售卖于被告中惠公司，被告中惠公司通过合同约定的方式且经法院裁定将涉案房产抵债给被告广银公司，被告广银公司通过拍卖方式将涉案房屋转让给原告，涉案房屋所有权的变更均自合同成立时生效，虽然涉案房产未办理物权变更登记，但并不影响原告享有涉案房屋所有权的合同效力；同时，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，虽然原告享有涉案房屋所有权的合同效力，但由于三被告不协助办理所有权变更登记，原告无法到现场按房管部门的要求办理房屋过户登记，未经登记，涉案房屋不发生物权效力，导致涉案房屋约定所有权与物权效力相分离，导致原告无法对涉案房屋行使完整的、真正意义的物权，而协助原告办理涉案房屋所有权转移登记是三被告的法定附随义务。因此，原告主张三被告协助将广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至原告名下。三、腾空并交付涉案房屋是三被告主要的合同义务，三被告应该在合同约定所有权移转时腾空并交付房产，未经权利人允许任何第三人使用涉案房屋均没有法律依据，三被告及第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司均负有腾空并交付涉案房屋的义务。因此，原告主张三被告及第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司自判决生效之日起将广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层03单元建筑面积164.77平方米房屋腾空并交付原告。位于广州市白云区XXXX街XX号涉案综合楼是由被告长城公司于1991年开发建设并预售，1995年4月24日被告长城公司将涉案房屋售卖于被告中惠公司并办理预售合同备案手续（预售契约93001137号），但被告长城公司未将涉案房屋交付被告中惠公司。其后，被告中惠公司将涉案房屋以物抵债给被告广银公司，被告中惠公司也未将涉案房屋交付被告广银公司。然而，经查询得知，第三人瑶台村第十经济社自2007年至今，就将包含涉案房屋首层200平方米在内的房屋出租给第三人锐源公司。此外，第三人方程公司现正在使用广州市越秀区XXXX街XX号（后改为78号）第二层03单元的164.77平方米房屋。原告于2019年4月28日、2019年4月30日分别向第三人方程公司、锐源公司发出《律师函》，限期其清空并退还涉案房屋，但两公司拒收《律师函》，拒绝交付房屋。显然，腾空并交付涉案房屋是三被告主要的合同义务，三被告应该在合同约定所有权移转时腾空并交付房产，未经权利人允许任何人均无权使用涉案房屋，第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司使用涉案房屋没有任何法律依据，三被告及第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司均负有腾空并交付涉案房屋的义务。因此，原告主张三被告及第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司自判决生效之日起将涉案房屋腾空并交付原告。综上，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告广银公司辩称：一、根据《转让协议》的约定，我方仅承担协助过户至联合体的义务，且其协助过户义务仅限于协助提供必要支持性文件。我方与张涌、黄飞、陈敏、原告（下称“联合体”）于2019年2月20日签订的《转让协议》第一条第1款约定：“甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包按现状转让给乙方。”第四条第（六）款第2项约定：“甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。”我方认为，根据《转让协议》的约定，我方通过公开拍卖形式将包括涉案商铺在内的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包按现状有偿转让给联合体，我方应为协助联合体办理标的对应房产、土地的过户手续而提供现有所能提供的必要支持性文件，但我方的协助过户义务仅是对于联合体而言，我方不承担协助过户至除联合体之外的任何第三方包括联合体成员的义务。且我方的协助过户义务仅限于协助提供必要支持性文件，如我方提供了所有现有支持性文件后仍不能达到过户要求的，我方不承担任何责任。二、我方对联合体内部对各物业的权益分配方案并不知情，能否过户至原告名下，应当法院进行审理后确定。我方认为，我方作为资产处置方，与联合体签订《转让协议》，对联合体内部对各物业的分配方案并不知情也不可能知情，我方与原告之间无任何法律关系，从《转让协议》的约定来看，我方不负有协助过户给原告的义务，原告也未提供证据证明其为涉案商铺的实际持有人。涉案商铺能否过户至原告名下，应当由法院进行审理后确定。如法院认为可以直接过户至原告名下且作出相应判决书的，我方将予以配合。三、如法院判决我方协助原告办理商铺过户手续的，应当考虑相关税务问题。我方认为，即便联合体内部达成了分配方案，我方确实为涉案商铺的实际持有人，涉案商铺的过户手续也应该是先过户给联合体，再由联合体过户给原告。如直接过户给原告，将会使两次交易行为变成一次交易行为，无论是通过协助过户还是通过强制执行程序协助过户，法院需考虑税务机关是否会认可该种方式，是否会在执行过程中导致税务部门不予认可而对判决书的执行产生影响。另外，我方作为资产的转让方，法院也应当考虑在直接过户给原告的情况下，我方是否能够向税务部门交税，如不产生不利影响，不会导致我方无法交税的，我方愿意予以配合。四、我方如确需协助原告办理商铺过户手续的，过户至原告所产生的所有费用（包含一切税、费、金）应由原告自行承担。《转让协议》第三条规定：“该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金【交易双方需向广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）支付的交易服务费除外】全部由乙方承担。”我方认为，根据上述合同约定，联合体将对应资产过户至其名下所产生的所有费用（包含一切税、费、金）均应由联合体自行承担，那么如我方需直接协助原告办理商铺过户手续的，过户至原告所产生的所有费用（包含一切税、费、金）应由原告自行承担。第三人张涌、黄飞、陈敏述称：我方同意涉案物业归原告所有，由被告广银公司直接过户至原告名下。被告中惠公司、长城公司，第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司没有作答辩。经审理查明：1999年2月21日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第145、360号民事裁定：……三、将天河高新技术产业开发区中惠实业公司所有的广州市白云区XXXX街XX号首层200平方米和第二层164.77平方米的房屋所有权以1666214.6元抵偿给广州市合作银行荔湾支行所有……。广州市合作银行荔湾支行即现被告广银公司。2019年2月19日，原告及第三人张涌、黄飞、陈敏（受让方）与被告广银公司（转让方）及广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，其中约定：兹因广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）受转让方委托，通过公开市场方式转让麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益，被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下：二、三方共同确认，在本次交易中受让方以人民币56,504,200.00元受让交易标的。三、受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2019年2月20日，原告及第三人张涌、黄飞、陈敏（受让方、乙方）与被告广银公司（出让方、甲方）签订《转让协议》，其中约定：甲、乙双方现就权益转让事宜充分协商一致，现达成如下协议：一、转让标的。1.甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方。二、转让对价。该权益的转让对价为56,504,200.00元，不含本协议第三条所述的税、费、金。三、税、费、金承担。该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金[交易双方需向广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平合）支付的交易服务费除外]全部由乙方承担。四、交易条件。（六）乙方已知悉并同意以下事项：1.交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。2.甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。3.甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。七、交易标的对应资产过户。1.该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。5.如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。八、声明。1.乙方确认：甲方已协助乙方查询过相关档案资料和进行过现场勘察，并已充分披露了该权益对应资产的所有现状、瑕疵、潜在风险以及法律上的瑕疵和风险。乙方也已对该权益对应资产的所有现状进行了充分了解，完全知悉该资产现有的和潜在的所有瑕疵及风险，并对该资产进行了独立的调查和判断，在独立分析的基础上自愿购买，同时不以上述资产的瑕疵及风险要求返还交易款项，也不要求解除合同等。2019年3月15日，原告及第三人张涌、黄飞、陈敏支付了56,504,200.00元给被告广银公司，被告广银公司并出具《收款收据》。原告（丁方）与第三人张涌（甲方）、第三人黄飞（乙方）、第三人陈敏（丙方）签订《资产权益确认协议》，其中约定：鉴于本协议四方已联合受让广州银行委托挂牌出售的麓景路XX号大院麓景台御景阁XXXX等48套房产权益资产包。协议四方现就资产权益的归属达成以下协议:1.协议四方共同确认XXXX街XX号首层、XXXX街XX号二层房产的全部权益归丁方所有，协议四方确认不对该房产主张权利。2.上述房产的过户登记、物业交接等相关手续由丁方自行负责办理,本协议四方均予以认可等。据2019年11月18日的房产登记号：定字41722号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区XXXX街52-76号（双号）的建筑面积为17734.7549平方米，9层，由广州市白云区矿泉瑶台村民委员会占有首层1816平方米，其余首，二层厂房，3-9层住宅由被告长城公司占有。另查明：1992年9月20日，第三人广州市白云区（现越秀区）矿泉街瑶台村第十经济合作社（甲方）与被告长城公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲、乙双方就王圣堂大街共同合建综合楼宇一事，经友好热商，达成如下协议：一、合作建房地点：合作兴建的楼宇位于瑶台村××大街，原使用权归属甲方，经市规划局批准用于建厂房及住宅，见（92）城地批字第428号文，用地面积是3890平方，拟建九层楼宇为综合楼。二、合作方式：原则是甲方出地，乙方出资，并负责楼宇兴建。三、分成办法：建成的楼宇，首层1816平方米归属甲方，其余归属乙方（具体位置为首层的（1）～（31）轴属甲方，（31）～（36）轴属乙方）。首层以上全部产权归乙方所有，乙方补偿甲方8000000元，产权由乙方负责办理。首层属甲方的部分，乙方必须在报建批出之日起十八个月内竣工，并将此部分交付给甲方使用，如果不能按时交付给甲方，作租赁处理。即每月每平方米以人民币十二元计算，由乙方支付给甲方（每月中旬一次性付清当月租金直至乙方交楼给甲方使用为止）等。广州市白云区矿泉瑶台村民委员会在该协议上加盖印章并同意本协议书。本院认为：原告及第三人张涌、黄飞、陈敏与被告广银公司签订的《成交确认书》、《转让协议》，原告与第三人张涌、黄飞、陈敏签订的《资产权益确认协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案房屋由生效裁定确认归被告广银公司所有，被告广银公司再将涉案房屋转让给原告及第三人张涌、黄飞、陈敏，现原告及第三人张涌、黄飞、陈敏已经按约定向被告广银公司支付完转让款，而原告及第三人张涌、黄飞、陈敏约定涉案房屋归原告所有，故原告请求确认涉案房屋归其所有，并要求被告长城公司、中惠公司、广银公司、第三人张涌、黄飞、陈敏协助办理过户手续合法有理，本院予以支持。鉴于本案为所有权确认纠纷，本案只处理涉案房屋的权属归属问题，原告要求收回涉案房屋属于另一法律关系，本案不作调处，原告可另寻法律途径解决。被告中惠公司、长城公司，第三人瑶台村第十经济社、锐源公司、方程公司没有到庭应诉，视为放弃对原告的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层建筑面积164.77平方米房屋归原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）所有；二、被告广东长城建设集团有限公司、广州天河高新技术产业开发区中惠实业公司、广州银行股份有限公司及第三人张涌、黄飞、陈敏应于本判决发生法律效力之日起三十日内，与原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）共同到房管部门协助将广州市白云区XXXX街XX号首层（31至36轴）建筑面积200平方米和第二层建筑面积164.77平方米房屋不动产登记过户至原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）名下；三、驳回原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）的其他诉讼请求。本案受理费35600元，由原告上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  钟香华人民陪审员  黎景欣二〇二〇年七月一日书 记 员  徐珮仪