云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1613号上诉人（原审被告）：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，地址：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组。负责人：张荣立，该居民小组组长。委托诉讼代理人：严胜浪，云南乾周律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：邓加伟，男，1971年1月3日生，汉族，沾益区人，初中文化，无业，住云南省曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：韩菁，云南天志律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南盈信建筑有限责任公司，地址：云南省沾益县西平镇龙华社区彭家营村119号，统一社会信用代码：91530328064298176W。法定代表人：张连科。上诉人沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组（以下简称中凤来居民小组）因与被上诉人邓加伟、云南盈信建筑有限责任公司（以下简称盈信建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭于2020年6月1日询问当事人后进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中凤来居民小组上诉请求：1.依法撤销曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初1324号民事判决，依法改判驳回被上诉人邓加伟的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人中凤来居民小组与被上诉人盈信建筑公司存在代理关系的事实错误。1.本案中被上诉人盈信建筑公司的法定代表人张连科下欠被上诉人邓加伟高利贷，邓加伟在购房时没有将购房款交给上诉人中凤来居民小组，上诉人没有收到该购房款是客观事实，更不存在上诉人委托过被上诉人盈信建筑公司出售过房屋。一审在没有任何委托代理关系的证据下，错误认定上诉人中凤来居民小组与盈信建筑公司存在委托卖房关系，判决由上诉人赔偿购房款，侵害了上诉人的合法权益。2.中凤来居民小组与盈信建筑公司只是房屋建盖的发包方与承包方关系，作为承包方的盈信建筑公司无权处置、出售中凤来居民小组的房屋。在没有证据证实存在委托卖房的证据情况下，盈信建筑公司擅自出售上诉人中凤来居民小组的房屋是无权处分的非法行为，依法不能保护。3.邓加伟无证据证实盈信建筑公司能否对该房屋进行出售，购房合同中相对人是中凤来居民小组，委托人是被上诉人盈信建筑公司，但合同中上诉人未在合同中签字盖章，也无证据证实上诉人追认该购房合同，故上诉人在没有委托盈信建筑公司出卖房屋，没有收到购房款的情况下，不应该承担返还购房款的义务。综上所述，一审认定事实错误，请依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人邓加伟辩称：1.上诉人与被上诉人盈信建筑公司之间为代理关系。首先，对涉案房屋系盈信建筑公司建盖的事实各方均予认可。因上诉人拖欠盈信建筑公司涉案房屋工程款无法支付，双方间存在债权债务关系，故协商一致确定以部分安置房抵所欠工程款。上诉人明确授权盈信建筑公司作为其代理人出面面向社会公众进行宣传对外销售涉案房屋，为此，盈信建筑公司还组织了一批专门工作人员组建售楼部并制作涉案房屋销售宣传单面向社会发放公开出售，上诉人与盈信建筑公司之间已形成代理法律关系是客观事实。如上诉人未授权盈信建筑公司出售涉案房屋，盈信建筑公司不敢筹建“中凤来小区”售楼部并制作宣传单，中凤来小组对盈信建筑公司出售涉案房屋的行为不可能不知情，其从未明确制止，反而与盈信建筑公司一同策划实施对外出售的行为。这一事实从上诉人一审庭审答辩及其上诉状中得以证实，在对外销售该批涉案房屋的过程中，其中一些合同是由中凤来小组直接出面签订并直接收到购房款，其所签合同样本与本案合同样本完全一致，合同中的代理人仍为盈信建筑公司。因此，上诉人作为代理关系中的被代理人不能以合同的签订者或收取购房款者不是自己而予以否认。本案邓加伟与盈信建筑公司签订的《中凤来安置房购房合同》，不论是代理人、被代理人其中一方或双方签字、盖章及收款，该合同关系均已成立。其次，邓加伟是在案外人容平昆陪同下，到盈信建筑公司组建的涉案房屋售楼部办公室内与代理人盈信建筑公司先签订了《中凤来安置房购房合同》并由盈信建筑公司出具了收款收据后，才将合同项下的购房款转账支付至案外人容平昆的账户内，这一事实足以证明盈信建筑公司已经以其签合同并出具收据的实际行为明确指示且认可邓加伟将合同项下的购房款支付至案外人账户内，故邓加伟已实际履行了支付购房款的合同义务且完全有理由相信盈信建筑公司既有权出售房屋也有权收取购房款，支付行为合法有效。再次，对于代理人盈信建筑公司与被代理人中凤来小组以及盈信建筑公司与案外人容平昆之间存在的债权债务关系，被上诉人邓加伟作为房屋买卖合同关系中的当事人，无审查义务及法定举证义务。上诉人未提交任何证据证实盈信建筑公司欠邓加伟高利贷的事实。最后，因出售中凤来安置房而引发的纠纷已有多起，上诉人与被上诉人盈信建筑公司之间的代理关系确系客观事实且属违法代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，本案中的代理人即被上诉人盈信建筑公司与被代理人中凤来小组需共同承担连带责任，应对本案承担连带返还合同项下购房款的法定责任。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法予以维持，上诉人的上诉请求不能成立，请依法驳回。被上诉人盈信建筑公司经一审法院公告送达上诉状副本后，未进行答辩。原告邓加伟向一审法院起诉请求：1、请依法确认原被告间签订的《中凤来安置房购房合同》无效；2、判令两被告连带承担返还原告购房款240000元；3、判令两被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年12月26日起至付清全部款项之日止的资金占用费；4、判令本案所有费用包括但不限于诉讼费、公告费等均由两被告承担。一审法院认定事实：原告邓加伟系被告中凤来居民小组集体经济组织之外的成员。2014年12月26日，被告盈信建筑公司以被告中凤来居民小组的名义与原告邓加伟签订了《中凤来安置房购房合同》，该合同约定：被告中凤来居民小组将其新农村第11幢1单元902号房屋出卖与原告邓加伟，面积129.8平方米，价款240000元，付款期限为签订合同时一次性付清。合同签订当天，案外人容平昆收到了原告邓加伟交纳的购房款240000元，被告盈信建筑公司向原告邓加伟出具收款收据一份，该收据加盖了盈信建筑公司财务专用章，明确载明原告邓加伟已向盈信建筑公司支付购房款240000元。另查明，案外人容平昆与被告盈信建筑公司有债权债务纠纷。再查明，本案案涉房屋的土地属于被告中凤来居民小组的集体土地，出售时，该地面上由被告盈信建筑公司建盖的房屋（包括案涉房屋）没有取得行政机关预售许可批准文件。一审法院认为，本案案涉拆迁安置房屋占用范围内的土地属于被告中凤来居民小组的集体土地，出售该房屋依法不可能取得预售许可批准文件，也不得上市自由交易，属于典型的“小产权房”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。损害国家利益或者社会公共利益的，即为违反效力性强制性规定。在本案中，邓加伟系被告中凤来居民小组集体经济组织之外的成员，与中凤来居民小组签订的《中凤来安置房购房合同》损害了社会公共利益，违反了法律效力性强制性规定，故属无效合同，不受法律保护，该合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告中凤来居民小组认可案涉房屋建筑工程系盈信建筑公司建盖，故该建设工程施工合同的合同主体实质系被告中凤来居民小组与盈信建筑公司，而本案房屋出卖人应确认为被告中凤来居民小组，由此，本案房屋买卖合同的当事人应确认为原告邓加伟与被告中凤来居民小组。中凤来居民小组明知小产权房不得对外出售，上市交易，仍然同意被告盈信建筑公司对安置后剩余的商铺及房屋对外出售，视为双方达成一致意思表示向社会公众公开出售小产权房，该行为违反了法律关于效力性强制性规定；同时，被告盈信建筑公司明知小产权房不能向社会公众对外出售，仍然实施代理销售行为，应依法认定被告盈信建筑公司明知代理事项违法仍然代理。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。二被告在房屋销售事宜上存在违法代理关系，故二被告应当承担连带返还原告邓加伟实际购房款240000元的民事责任。原告邓加伟明知其不属于被告中凤来居民小组的成员，仍然购买案涉房屋，对于合同无效也具有一定过错，应当承担相应的民事责任，故其诉请被告承担银行同期贷款利息的请求不予支持。判决：一、确认原告邓加伟与被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-076）无效；二、被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司于判决生效后十日内连带返还原告邓加伟购房款240000元；三、驳回原告邓加伟的其他诉讼请求。案件受理费4900元，公告费600元，合计5500元，由原告邓加伟负担1100元，被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司负担4400元。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人邓加伟提交中凤来小区房屋销售宣传单一份，欲证明被上诉人盈信建筑公司长期以上诉人中凤来居民小组代理人身份面向社会公开销售涉案房屋的事实，代理关系客观存在。上诉人质证认为，没有成立过售楼部，一切都是盈信建筑公司做的，被上诉人邓加伟提交的这份证据是盈信建筑公司背着我们自己制作的，我们不清楚，我们不差盈信建筑公司款项，反而是他们差我们钱。二审中，上诉人陈述：房子大部分是本居民小组的安置房，小部分处理给不属于本集体组织的，账是打到我们账户上的。钱没有打到我们账上的，我们不认可。对于盈信建筑公司进行宣传，打广告的行为不清楚。中凤来小区安置房屋总共盖了300多套，房屋除分给村民的，还剩96套，抵扣过几套房子是为了解决上访问题。有89套房子与盈信建筑公司签合同的有91人。当时张连科做了个烂尾楼，造成了上访事件，各级政府为了处置农民工工资和材料款，当时核算后要启动收尾工程，我们帮张连科支付了工资和材料款等，和盈信建筑公司没有结算过，从账面上看他们不差我们钱，我们也不差他们钱了。村民集资进行收尾，房子建好后，因为要处理当时张连科拖欠的材料款和农民工工资，我们村子要处理这些矛盾，就用房子抵张连科欠的工资和工程款。所以用房子去抵这些款，抵农民工工资抵了10多套，但是抵张连科欠高利贷的一套都没有，剩下的都分给村上的老百姓了。由于他私人借贷的问题，不可能全部由我们来承担。盈信建筑公司设立售楼部在路口是事实，存在多长时间不清楚。结合当事人的陈述及一审证据，本院认为，二审中被上诉人邓加伟提交的证据能证实其主张的被上诉人盈信建筑公司就其建设的中凤来拆迁安置房的销售成立过售楼部，并公开宣传销售涉案房屋的事实，进一步印证了盈信建筑公司系中凤来居民小组委托代理销售房屋的事实。经询问，当事人对一审认定事实无异议。经二审审理，除确认一审认定事实外，另查明，盈信建筑公司在建设中凤来小区（拆迁安置房）过程中，成立售楼部并对外公开发放宣传单，代理中凤来居民小组销售房屋。本案的争议焦点是：盈信建筑公司和邓加伟签订的购房合同的行为对中凤来居民小组是否产生法律约束力。本院认为，本案上诉人虽然主张其与盈信建筑公司之间不存在代理关系，双方之间只是房屋建盖的发包方与承包方的关系，但从本案查明的事实来看，盈信建筑公司与相关购房人签订的合同中都明确记载出卖人为中凤来居民小组，同时，本案中盈信建筑公司作为建筑单位，对其建盖的中凤来安置房成立了售楼部，并在相关售房宣传资料上明确载明开发单位“中凤来（拆迁安置房）”，对此，中凤来居民小组抗辩其并不知情，但其未能提供相应证据证实其已对盈信建筑公司的售房及宣传行为进行过制止，对此，亦可视为其对盈信建筑公司代其销售房屋行为的认可，故盈信建筑公司代中凤来居民小组和邓加伟签订的购房合同对中凤来居民小组具有法律约束力，即中凤来居民小组系案涉房屋的出卖人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”规定，只有在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产交易才符合法律规定，本案案涉房屋系中凤来居民小组新农村拆迁安置房，建盖房屋占用的土地系集体土地，邓加伟并非中凤来居民小组成员，故本案房屋交易不符合法律规定，从案涉房屋所使用的土地性质及建盖用途，案涉房屋不得向中凤来居民小组成员外的人员进行分配和出售，中凤来居民小组对外销售安置房的行为违反了法律规定，同时也损害了社会公共利益，故邓加伟与中凤来居民小组签订的《中凤来安置房购房合同》系无效合同，当事人因该合同取得的财产，依法应当予以返还。盈信建筑公司明知案涉房屋为拆迁安置房不能向中凤来居民小组成员外的人员进行出售，仍然实施代理销售行为，属于明知代理事项违法仍然代理，其依法应当与被代理人中凤来居民小组承担连带责任。综上所述，上诉人中凤来居民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 廖 锐二〇二〇年七月二十八日法官助理刘芳书记员唐皓