广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12323号原告（反诉被告）：曾锦忠，男，1975年5月30日出生，汉族，住福建省福安市，委托诉讼代理人：李伟、吴小凤，分别为广东鼎法律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：黎荣光，男，1972年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：刘刚，北京市一法（深圳）律师事务所律师。第三人：广铺源（广州）商业地产投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路208号801自编805房。法定代表人：詹家烁。原告曾锦忠诉被告黎荣光，第三人广铺源（广州）商业地产投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告曾锦忠及其委托诉讼代理人李伟、吴小凤，被告的委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告因经营食品店需要租赁店铺找到第三人的经办人员黄贱才，第三人明知被告没有出租的权利仍把被告介绍给原告。三方于2019年8月6日签订了《定金协议书》，约定被告将位于海珠区××之一的铺位出租给原告，签订协议书当日被告收取原告定金50000元。后原、被告双方于2019年8月30日前按照月租42000元、装修补偿费180000元、租赁期约四年四个月左右，押金为三个月租金等条件签订正式的租赁合同。《定金协议书》签订后，被告因知道其无权出租该商铺，便以方便办理营业执照为由欺骗原告签订《联合经营合同》，约定被告提供涉案商铺给原告使用，期限自2019年8月27日起至2024年1月31日止，原告每月需支付固定利润（实为租金）42000元、履约保证金126000元和装修补偿费18万元，任何一方违约，守约方有权终止合同，并追究违约责任等。被告自始至终都没有参与经营，实际是意图通过联营合同掩盖其无权以出租人身份与原告签订租赁合同的的非法事实。联营合同中的每月联营固定利润42000元实为每月租金，被告在每月租金缴纳前都会催告提示原告缴纳租金，原告每月支付42000元时也备注为租金。2020年3月9日，商铺的权属人陈咏诗在门上张贴《封铺通知》并将铺上锁，原告才得知被告无权出租该商铺。原告在通过第三人寻找店铺时，向第三人支付了2万中介费，5万元定金也是由第三人的股东王**情代管。2020年3月9日，商铺权属人陈咏诗将商铺收回，导致合同无法继续履行，给原告造成损失。对于被告的反诉，原告认为：同意解除合同的反诉请求，不同意被告的其他反诉请求。原告通过中介去寻找店铺的时候，一直都是以租赁合同跟中介和黎荣光进行协商的，并且双方按照租赁合同的性质签订了协议。协议签订后，由于黎荣光本身不具备出租人的资格，谎称为了方便办营业执照，要求原告跟他签订联合经营合同，而这个联合经营合同里面的实质内容，与定金协议的实质内容一致，包括租金、押金、进场费等完全一致。黎荣光只是用这个协议来掩盖其不是出租人的事实，实质上黎荣光并没有参与任何经营。本案原告发现被黎荣光欺骗的起因是，原告在2020年1月向黎荣光支付了本案店铺三月份的租金42000元。但是黎荣光在全额收到原告租金后，并没有交给其上家胡毅，导致胡毅也没有将租金交给陈咏诗，然后陈咏诗才发现了胡毅以及黎荣光的转租行为。由于店铺被合法出租人陈咏诗于2020年3月20日收回，导致双方租赁关系不能履行，是被告黎荣光违约，所以应当返还双倍押金。故起诉请求判令：1、解除原被告之间的《定金协议》和《联合经营合同》；2、被告向原告双倍返还定金100000元；3、被告向原告返还履约保证金126000元、水电押金10000元；4、被告向原告返还装修补偿费159230.8元（按照装修补偿费180000元÷总租期52个月×剩余租期46个月计算）；5、被告向原告返还中介费20000元；6、本案的诉讼费、担保费由被告承担。被告反诉称及辩称：原告不是本案适格原告，应驳回原告起诉。原告系以广州馨滋鲜餐饮有限公司（以下简称“馨滋鲜公司”）设立人的身份与被告签订定金协议及联合经营合同，馨滋鲜公司成立后，上述定金协议、联合经营合同项下的合同权利义务应由馨滋鲜公司享有承担。原告要求解除定金协议没有事实和法律依据。原告虽然与被告签订定金协议，但原告没有按照定金协议约定向被告交付定金，按照法律规定，定金协议没有生效，原告无权解除未生效的定金协议，原告要求被告双倍返还定金没有依据。原告自2020年2月不再履行联合经营合同，已构成根本违约，原告对联合经营合同不再享有解除权。原告构成根本违约，被告有权没收原告交纳的履约保证金126000元。原告对接手商铺之前的装修进行拆除、重新装修，出于自愿直接或间接对其接手商铺前的经营人的装修进行补偿，且原告在支付装修补偿费后对原有装修进行了拆除。原告及被告及案外人胡毅共同注册馨滋鲜公司，是三方真实意思表示，不存在欺骗。原告也按照自己的真实意思在微信里面表示，也表示自己愿意注册公司，并以公司为主体进行经营。案外人胡毅出具了文件，同意提供该场地无偿给设立的公司使用，使用期是两年。原告称被告从始至终都没有参与经营与事实不符。根据案外人胡毅与其上一手出租人的微信聊天记录的沟通，及房屋所有权人的沟通，房屋所有权人及次承租人均知晓转租的事实。他们对转租的行为是同意的。原告经营店铺遭受损失，是因为其不具有经营阿婆牛杂相应的厨艺水平或者经营能力，其在微信聊天记录曾向被告黎荣光表示，开了三个多月，工资都发不出来，一直亏损，当时疫情尚未发生，人流良好。原告隐瞒事实，向法院提起诉讼，是在试图让自己的商业风险转嫁给被告。因此请求法院依法驳回原告诉请。故提出反诉请求要求判令：1、解除原告与被告于2019年8月26日签订的联合经营合同；2、原告向被告支付2020年3月至联营合同解除之日期间的房屋租金（按每月房屋租金44100元标准支付，暂计算至2020年5月的房屋租金为132300元）；3、原告向被告支付逾期支付租金的滞纳金（以各期逾期未付租金为基数，每逾期一日按逾期未付租金金额的万分之六计算滞纳金，暂计算至2020年5月25日的滞纳金为4736元）；4、被告没收原告的履约保证金126000元；5、原告负担本案案件受理费和财产保全申请费。第三人述称：原告在履行联合经营合同上存在根本性违约，不享有合同解除权。其司按照原告的要求和合同约定提供了居间服务，其司有权收取中介费。经审理查明：2019年8月26日，原告（联营方、乙方）与被告（原租方、甲方）签订《联合经营合同》，约定：甲方将坐落在海珠区新港西路229号首层自编之一的商铺出租给乙方，面积50平方米，商铺原有物品所有权归甲方，甲方承诺乙方在联营期间可无偿使用；联营期限自2019年8月27日至2024年1月31日止；甲方同意给予乙方0天免费装修期；每月场地联营固定利润为42000元；签订合同时乙方向甲方支付固定利润履约保证金126000元；首月固定利润42000元和装修补偿费180000元共计348000元于2019年8月26日交付；2019年8月27日至2020年1月31日期间月租金42000元；乙方从签约后的次月（每月25日前）需自行以银行划账的方式交纳固定利润及所有发生的费用；若乙方逾期交付固定利润及其他费用，每逾期一天，甲方向乙方按应收款的5%加收滞纳金；任何一方违约，则守约方有权终止本合同，并追究违约方的违约责任和收取违约金，若乙方违约，则甲方没收乙方的履约保证金；水电押金10000元；甲方提供资料，牌照乙方自行办理；等。2019年8月6日，被告出具《收据》，载明收到原告交商铺9月租金49000元。2019年8月26日，被告出具两张《收据》，载明收到原告交来商铺装修补偿金180000元、押金及水电押金136000元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《集体土地房产证》，载明新港西路229号的权属人为广州市海珠区新滘镇凤和客村第四经济合作社（以下简称“合作社”），总建筑面积397.88平方米，使用性质商业、厂房、仓库；2、2018年10月11日陈咏诗签名的《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》；3、2018年10月19日陈咏诗与合作社签订《租赁合同》，约定合作社将新港西路229号（单元001）的物业出租给陈咏诗作商铺，建筑面积100平方米，合同期自2019年2月1日至2024年1月31日止，如需要转租或分租需征得合作社书面同意，并办理合同的转租或分租手续；4、陈咏诗与胡毅签订的《广州市房屋租赁合同》，约定陈咏诗将新港西路229号首层自编之二的房产出租给胡毅，建筑面积50平方米，租赁期限自2019年3月1日至2024年1月31日，胡毅在此租赁期间不得将该物业转租；5、2019年8月6日原告与被告及第三人签订的《定金协议书》复印件,载明被告同意出租商铺给原告，双方协定于2019年8月30日按照如下条款签订正式合同，首月租金42000元，装修补偿费180000元，等，签订本协议书当日，被告收取原告定金5万元。备注：五万元由王**情代管；6、2019年8月26日的《收据》，载明收到原告交来的中介费20000元；7、录音及文字记录。被告质证认为：证据1真实性认可，但是不能达到证明目的；证据2真实性无法确认，是案外人制定的文件与本案无关；证据3是案外人签订与本案无关，无法达到原告证明目的；证据4是案外人签订，真实性无法确认，与本案无关；证据5确认是被告签名，但没有收到原告给的5万元定金；证据6不是被告收取的，中介费是黄贱才收取的；证据7被告表示不是原告说的意思。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、2019年8月24日合作社与胡毅签订的《广州市房屋租赁合同》，约定合作社将涉案房屋出租给胡毅，面积55平方米，租期从2019年9月1日至2022年8月31日，等；2、2019年8月16日被告与胡毅签订的《联营合同》，约定胡毅同意与被告合作联营的方式经营轻餐饮，合作期限2019年9月1日至2024年1月31日，该专卖店的一切经营业务由被告负责，专卖店的全部投资由被告负责，由被告经营，自负盈亏，被告向胡毅交纳126000元用为合作联营保证金、180000元装修补偿金，每月租金、联营利润合计42000元，等；3、2019年8月26日，原告（乙方）与被告、胡毅（甲方）签订的《餐饮牌照使用协议书》，约定甲方的营业执照、食品经营许可证给乙方无偿使用，乙方使用牌照期间，店铺所有的经营管理、独立核算、自负盈亏与甲方无关，乙方经营前后的一切债权债务与甲方无关，等；4、2019年9月18日的《公司登记备案申请书》、《广州馨滋鲜餐饮有限公司章程》（记载原告出资占98%、被告、胡毅分别出资占1%）、2019年9月20日《准予设立开业登记通知书》（法定代表人为原告）、《营业执照》、《食品经营许可证》；5、和吴锦辉的微信聊天记录，证明原告在2月25日将房屋钥匙交给了被告。原告质证认为：证据1真实性合法性关联性不予确认，因为该社的资产出租必须通过三方平台。该社已经出租给了案外人陈咏诗，不可能再出租给胡毅，而且胡毅和陈咏诗之间签订的租赁合同，显示胡毅是向陈咏诗承租的，不是向经济社承租的；证据2真实性合法性关联性不予确认。虽然是联营合同，实质上就是租赁合同，黎荣光和胡毅签订该合同的时间是2019年8月16日。在此之前，黎荣光和中介在2019年8月4日就向被告收取了店铺出租意向金1万元。8月6日向原告收取了定金协议的四万元。黎荣光在和胡毅签订该协议之前就已经向我方收取了定金。而且黎荣光和原告的定金协议是2019年8月6日签的。这可以证明原告为何在谈的过程中，一直要求中介提供出租人的产权资料，然后中介一直找借口没有提供，黎荣光为了收取转让费发票，在签订定金协议后在16日签订所谓的联营合同；证据3牌照使用协议本身就是以原告名义办理的，只是在办理过程中被告说以公司名义办方便未来转让。黎荣光和原告之间只是代理关系，而不是真实牌照给我方使用；证据4真实性确认，关联性不确认，黎荣光没有实际参与经营，只是黎荣光说可以帮原告办理营业执照，被告说怎么办，原告就配合，就是为了尽快办理营业执照；证据5真实性无异议，但被告提供的聊天记录不完整，原告并没有说不想经营商铺，12月份周边也开了两家餐饮，对经营有点影响，但是还是能经营下去。交钥匙给被告是因为原告有好几把钥匙，给被告一把是方便被告，被告说有人想接盘，原告就想着一边经营一边看能否把店铺转租出去。原告是吴锦辉的姐夫。诉讼中，原告申请证人陈某出庭作证。证人作出如下陈述：其是陈咏诗的哥哥，涉案商铺是2018年10月份陈咏诗通过海珠区三资交易平台向凤和第四经济合作社承租的，当时就租给了胡毅，他是卖衣服的。在2019年6、7月份，胡毅说衣服不好卖，说想做餐饮，当时陈咏诗与胡毅的合同说明了不能转租转让的，我们就问胡毅是不是他自己做，他说是，在九月份转为做了餐饮。在今年的二月份，胡毅没交租。一直到了三月初，胡毅说他是加盟店，所有的营业收入在公司那里被扣住了。我们当时就找到了过年前在店里面工作的曾先生的电话，问怎么回事，才知道曾先生已经把二月份的租金交给了一个叫黎荣光的人，但是黎荣光我们不认识，也没有向他出租。曾先生说黎荣光是作为房东来出租给他的，收了三十多万。我们联系胡毅，胡毅仍旧说是公司扣住，胡毅说黎荣光是他的上司，是加盟公司的负责人的角色。我方认为胡毅违反了不能转租的协议。在3月10日我们就给胡毅发出了收铺的通知，同时在店铺大门也张贴了，当天在商铺我方自行上了一把锁。在3月12日，实际经营者回到了店铺，把钥匙交回给我。5月10日晚上，实际经营者就把店里他们买的器具物品清空，我方把店铺收回。胡毅2月份交了半个月租金，3-5月租金没有交，胡毅一直说餐饮店是其开的，没有说给其他人经营。证人庭后向法院提交了其的户口本，证实其与陈咏诗是兄妹关系。庭审时，经本院向原告释明，假如法院认定原告与被告之间的租赁合同无效，原、被告表示坚持各自的诉讼请求。原、被告双方确认原告按照合同约定的标准向被告交租至2020年2月，双方认为装修补偿费18万元实际为转手费。被告表示其3-5月没有向胡毅交租。原告确认其交的5万元定金包含在18万元的装修补偿费里，中介费2万元是第三人中介公司收取，不是被告收取。关于其第第三项诉讼请求，原告表示其计算错误，租期为53个月，故要求被告返还的装修补偿费为18万元÷53个月×47个月=159622.6元。本院认为：原告与被告签订的《联合经营合同》约定原告向被告每个月交纳固定利润，以及履约保证金、装修补偿费等等，实质上是租赁合同。原告作为承租人，有权提起本案诉讼。被告抗辩应由馨滋鲜公司承担上述合同的权利义务无理，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据陈咏诗与胡毅之间的租赁合同载明胡毅租赁期间不得将该物业转租。现被告未能举证证实其向原告出租房屋得到了陈咏诗的同意，且证人出庭也表示不清楚被告与胡毅之间的关系，商铺由陈咏诗方直接向原告收回。故原告与被告之间的《联合经营合同》、《定金协议》实为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告返还履约保证126000元、水电押金10000元有理，本院予以支持。中介费20000元并非被告收取，原告要求被告返还中介费无理，本院不予支持。至于定金问题。虽然双方之间签订了定金协议，但原告确认定金5万元包含在18万元的装修补偿费里，且双方之间的租赁合同无效，原告要求被告双倍返还定金本院不予支持。合同无效，被告要求没收原告的履约保证金，支付逾期交租的滞纳金没有依据，本院不予支持。被告无权出租房屋给原告，且其自认未向上一手交租，商铺也于3月被陈咏诗收回控制，被告反诉要求原告支付3月至5月的租金无理，本院不予支持。关于装修补偿费，双方认为实为转手费，原告要求被告返还装修补偿费159622.6元（18万元÷53个月×47个月）并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告曾锦忠与被告黎荣光之间签订的《联合经营合同》、《定金协议》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回履约保证金126000元、水电押金10000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回装修补偿费159622.6元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7378元，由原告负担2213元，被告负担5165元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案财产保全费2446元，由原告负担733元，由被告负担1713元。本案反诉受理费2447元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年七月二十四日书记员  李敬钊吴越鸣