广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40784号原告：广州市雄业投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区水荫路52号大院之七102房。法定代表人：郑辉德。委托诉讼代理人：陈育虹，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镇慧，广东启源律师事务所律师。被告：中国人民解放军南部战区空军保障部机营机电设备厂（原中国人民解放军广州军区空军后勤部机营机电设备厂），住所地广州市越秀区水荫路52号大院。负责人：丁吉冰。被告：中国人民解放军南部战区空军保障部，住所地广州市越秀区水荫路52号大院。法定代表人：向阳。两被告共同委托诉讼代理人：刘淑军，广东博厚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：秦天宇，广东博厚律师事务所律师。原告广州市雄业投资咨询有限公司（以下简称“雄业公司”）诉被告中国人民解放军南部战区空军保障部机营机电设备厂（以下简称“空军设备厂”）、中国人民解放军南部战区空军保障部（以下简称“空军保障部”）合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈育虹、陈镇慧，两被告的共同委托诉讼代理人刘淑军、秦天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告赔偿投资本金未经营完年份的损失24531989.97元【以投资款本金54437000元为基数，每年按照53‰的折扣递减未经营完年份（自2018年6月1日计至2029年5月31日，合共11年）的标准计算，详见我方附表3】；2.两被告向原告支付逾期赔偿诉请一损失的利息(以24531989.97元为基数，从2018年6月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.两被告立即向原告赔偿投资款贷款利息未经营完年份的损失21637215.15元【以投资款贷款利息48013434元（按照54437000元为本金，按照4.9%的年利率，自2011年6月1日起计至2029年5月31日，共18年）为基数，每年按照53‰的折扣递减未经营完年份（自2018年6月1日至2029年5月31日，合共11年）的标准计算】；4.两被告向原告支付逾期赔偿诉请三损失的利息(以21637215.15元为基数，其中从2018年6月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；5.两被告立即向原告支付三个月租金80448元（按租金321792元/年，即月租金26816元的标准计算）及逾期支付该三个月租金的利息（以80448元为基数，从2018年6月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2009年下半年，被告空军设备厂为了解出租屋停车问题，经与原告共同协商，一致同意以租代建的方式进行合作，即由空军设备厂出地、原告出资的方式合作新建一栋综合楼，建成的综合楼大部分物业归被告使用和管理,一部分物业由空军设备厂以较低的价格出租给原告使用18年，期满后物业无偿归被告所有。为此：1、2009年12月8日，原告与被告空军设备厂签订《承包合同》，约定：空军设备厂经过认真研究和论证并报上级批准新建一栋综合楼（过去危房车间）。由于空军设备厂无经济来源建设此项目，其经过投标由原告投资3305万元（预算）。原告将建好的停车场交给空军设备厂管理使用和收取停车费，空军设备厂占用面积4597平方米，原告使用面积2479平方米，原告每月每平方米按10元交给被告作为租金，卫生费每月每平方按0.2元收取，原告每年上交被告共计321792元租金和管理费。被告自愿将此综合楼（除被告使用面积外）以18年的经营权承包给原告管理使用和出租，作为原告投资建设的补偿等。2、2010年4月19日，原告与空军设备厂签订《补充协议》，约定：原告每年上交空军设备厂管理费134640元、租金321792元。原告增加投资约260万元。根据市场租金涨减情况，每三年原告按照向甲方交给租金和管理费递增(减)3%等。3、2011年3月20日，原告与空军设备厂签订《补充协议》，约定：空军设备厂为了整治环境将中环大厦对面垃圾堆放场拆除，由原告投入35万元建设二层建筑面积117平方米的房屋，一层主要用于空军设备厂理发室，租金低于原告当时出租价的每平方米20元，原告不再向空军设备厂缴管理费和租金，双方严格执行2009年12月8日签订的承包合同中的有关条款。4、2011年9月5日，原告与空军设备厂签订《补充协议》，约定：原告每年向空军设备厂缴纳租金、管理费、卫生费合计486542元，付款方式每半年付总数的一半，原告增加投资约65万元等。5、原告依约建成整栋物业即中环大厦(含配电房)，于2011年5月陆续交付空军设备厂指定的楼层给其使用和经营管理。原告承租的物业部分用于出租，部分作为办公自用。因空军设备厂自2012年后没有依约为原告提供《军队对外有偿租赁许可证》等相关证件，导致原告无法为租户们备案，出租率和租金标准都受到了较大影响，原告遭受了一定的经济损失。6、2013年7月，空军设备厂委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司就52号大院整栋物业的投资成本费用、投资收益测算等进行评估，其中投资成本费用包括土建工程费、安装工程费、新增一套800千瓦变电供电系统、电梯四部(车辆使用电梯2部、人用电梯2部)、图纸设计和勘探费、监理费、质检费共5443.7万元。7、2017年11月底，空军设备厂因部队政策原因提出提前终止合同、收回物业，并要求原告限期内清退场地，完全没有商量的余地。鉴于部队主体的特殊性，原告唯有积极配合空军设备厂，于2017年12月4日与其签订《腾退协议书》，约定原告于2017年12月31日前停止租赁业务，于2018年5月31日前完成清场，并于2018年6月1日前将前述房屋、镶嵌物及附属设施设备(含相关资料)完好无损地移交空军设备厂，同时与其结清房租、水电等费用。于是，原告不得不被迫忙于与所有租户提前解除合同，减免租户部分租金，甚至赔偿租户相应的违约金；且原告提前搬离办公场地、重新寻找和装修办公场地，仅此两项就让原告遭受了上百万元的经济损失。对于何时理赔原告的投资损失问题，被告空军设备厂称需上级主管部门设立的“停偿办”统一处理，但“停偿办”至今尚未按合同约定的理赔原则答复原告。8、2019年8月20日，原告委托律师通过邮政特快专递的方式致函两被告，恳求两被告就承包合同终止后原告的投资款本息的理赔等问题进行协商妥善处理，但该函件均因无人签收而被退回。因双方在上述承包合同第十八条中约定的投资贷款利息是按未经营完年份的贷款利息，故双方约定的计算标准是清楚的，只是贷款利率存在一定的不确定性，鉴于本案纠纷是因被告执行上级指令而导致与原告提前终止合同，原告作为合作投资人，因此遭受投资损失是显而易见的，根据法律规定和双方的约定由两被告向原告赔偿相应损失是合理的。利率存在一定的不确定性，基于公平原则，原告有权主张暂按中国人民银行发布的五年以上同期贷款利率每年4.9%计算未经营完年份的投资贷款利息是合理及可行的。综上，为维护原告的合法权益，故向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、关于第一项诉请，我方认为原告的投资本金目前存在举证不明的情形，原告应提供建设施工合同、发票、竣工验收合同予以佐证。2、关于第二项诉请，根据双方签订的多份涉案合同，均无此项赔偿约定，原告的该项诉讼请求，没有事实依据。3、关于第三项诉请，与诉请一一样存在举证不明的问题，原告应该提供贷款合同及支付利息凭证予以佐证。4、关于第四项诉请，与诉请二一致，依照合同并没有事实依据。5、关于第五项诉请，涉案物业在2017年12月31日腾退时，被告已明确给予原告5个月的免租期限，已经超过了原告的诉求范围，因此不存在逾期支付该三个月租金的利息的问题。6、被告空军保障部在本案中不应承担责任，本案涉案物业由空军设备厂进行出租、管理，空军保障部仅为被告空军设备厂的上级单位，并非本案涉案合同签订方，也非权利义务的承接方，原告要求被告空军保障部承担本案责任无事实及法律依据。7、关于诉请1-4，总体而言，原告与被告空军设备厂之间的各项协议已于2017年12月4日通过签订《腾退协议书》解除，并且该协议已明确具体的约定补偿方式及后续的处理原则，该协议合法有效，应当具有约束力，原告应当遵照该协议履行，原告在本案所提诉请违反了双方的约定，依法应予驳回。经审理查明，2009年12月8日，原告（乙方）与被告空军设备厂（甲方）签订《承包合同》，其中约定：第一条、甲方为了解决出租屋停车问题，甲方经过认真研究和论证，并报上级批准，新建一栋综合楼（过去危房车间），占用土地面积623平方米（623平方米土地面积租给乙方），主要解决我厂停车难的问题。为了最大限度地使用土地，新建21层，共面积13083平方米，其中首层623平方米作为公用部分和安装设备，二至六层作为室内停车场，每天可有150台车辆流动使用，七至二十一层作为乙方办公和岀租。为了增强收益和固定资产，二层以上向电房飘出3.2米，每层飘出面积82平方米，共面积1644平方米。总共建筑面积14727平方米（其中占用土地建设面积13083平方米，二层以上飘出面积1644平方米。第二条、由于甲方无经济来源建设此项目，甲方经过投（议）标由乙方投资3305万元（详见预算）。建设此楼主要解决甲方出租屋车辆停放问题，为了便于统一管理和使用，乙方将建成好后的停车场交给甲方管理使用和收取停车费，乙方作为对甲方使用土地的租金和管理费用，甲方占用面积：4597平方米（其中二至六层3115平方米，二至六层飘出411平方米，首层三部车用电梯和值班室占用面积106平方米，首层原电房及通道占用面积128平方米，七层机房和载人电梯及配电占用面积106平方米，八层车用电梯和配电等占用面积132平方米，公摊面积按15%,599平方米），甲方占乙方未交甲方租金面积的39%（其中主体有二层1246平方米不包括此比例，作为乙方向甲方上交租金），按投入经费计算，加上两部车辆电梯经费，甲方占投资方经费40%。七至二十一层飘出1233平方米，主体二层1246平方米，共计2479平方米，每月每平方米按10元交给甲方作为租金，除交给我厂面积外，卫生费每月每平方米按0.2元收取，乙方每年上交甲方共计321792元租金和管理费，乙方付款方式：每半年付款总数的一半。甲方自愿将此综合楼（除甲方使用面积外）以18年的经营权承包给乙方管理使用和出租，作为乙方投资建设的补偿（另外甲方有论证报告）。第五条、甲方旧房搬迁和拆除3-8月。乙方建设期14个月，装修和租期3个月，建设期2009年12月1日至2011年5月31日；承租期限从2011年6月1日至2029年6月1日止，承包合同到期后，乙方将整栋楼（不动产）完好无损地移交给甲方，若乙方有续约意愿，应提前三个月通知甲方，在同等条件下乙方优先承包权。第六条、甲方负责停车场的管理使用和收取停车费，对停车场的安全及其设施维护使用负全责。第七条、乙方租赁用途为：办公、商住、仓库。第十一条、甲方负责无偿提供《军队对外有偿租赁许可证》和《军队房屋租赁许可证》，由于甲方占乙方投资40%，办理房屋租赁许可证如果需要上交费用，甲方占40%，乙方占60%。《消防证》办理费用由乙方承担，甲方确保乙方的正常经营，否则后果由甲方承担。第十二条、甲方须保证乙方在建设和承包期间的产权清楚，没有任何产权纠纷，若发生纠纷，由甲方负责处理，带来的经济损失，由甲方承担。第十七条、乙方承租房屋不能随意改造、增扩设备。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，不动产权属归甲方所有。第十八条、甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，应提前三个月通知乙方，甲方补偿乙方3个月租金，并对乙方投资和投资贷款利息（未经营完年份）每年按53‰的折扣递减来理赔。第二十条、合同生效后，甲乙双方自觉履行合同条款，如有一方违约而给对方带来的经济损失由违约方承担。第二十二条、本合同条款未尽事宜，经双方另行议定，并签订补充协议作为本合同附件。2010年4月19日，原告（乙方）与被告空军设备厂（甲方）签订《补充协议》，其中约定：根据甲乙双方2009年12月8日签订的综合楼建设合作承包合同，甲方将占地面积623平方米的土地出租给乙方建一栋综合楼，第二层以上飘出3.2米，每层飘出面积82平方米，共建21层，总面积14727平方米（主体面积13083平方米，飘出面积1644平方米）。为节约资源，增加收入和固定资产，同时甲方供电设备占用乙方一楼面积100平方米。根据乙方的申请，经过设计人员计算论证和质检人员的认可，在原设计22层的基础上增加两小层，22、23层每层482平方米，24层302平方米，共计1266平方米，其中166平方米用于工作人员居住，其余1100平方米每月每平方米乙方向甲方交管理费10元，卫生费每月每平方米0.2元，每年共134640元，加上主合同每年上交甲方321792元，乙方每年向甲方交租金和管理费456432元，付款方式：每半年付款总数一半。乙方增加投资约260万元。根据市场租金涨减情况，每三年乙方按照向甲方交给租金和管理费递增（减）3%。此楼属于部队资产，乙方只能用于出租和自己办公、住宿，不得将此楼作价转让和出卖。甲乙双方仍然执行2009年12月8日签订的承包合同中所有条款。2011年3月20日，原告（乙方）与被告空军设备厂（甲方）签订《补充协议》，其中约定：根据2009年12月8日甲乙双方签订了中环大厦建设承包合同和2010年4月19日补充协议。甲方为了整治环境，将中环大厦对面垃圾堆放场拆除，由雄业公司投入35万元建设二层，建筑面积117平方房屋，一层主要用于甲方理发室，租金低于乙方当时出租价的每平方米20元，乙方不再向甲方缴管理费和租金。甲乙双方严格执行了2009年12月8日签订的中环大厦建设承包合同和补充协议中的有关条款。2011年3月23日，被告空军设备厂出具《证明》，内容为：我厂驻广州市越秀区××，属于部队管辖范围。我厂七号楼与张楚标有18年的合作经营期，在此期间张楚标有对外经营权。特此证明。2011年9月5日，原告（乙方）与被告空军设备厂（甲方）又签订《补充协议》，其中约定：根据甲乙双方2009年12月8日签订的综合楼建设合作《承包合同》和2012年4月19日甲乙双方签订的《补充协议》，其建筑面积为15993㎡。目前已竣工，按照图纸和实际建设面积，第一层增加10㎡,2至21层每层增加约16㎡,共增加面积326㎡。二至六层已交给甲方作为室内停车场，因此，甲方停车场和附属设施占用面积在原4597㎡的基础上增加80㎡,即：4677㎡。另246㎡乙方每月每平方米向甲方交管理费10元，卫生费每平方米0.2元，即每月甲方交纳管理费、卫生费2509元，每年交纳管理费、卫生费30110元。加上主《承包合同》每年上交甲方321792和2010年4月19日《补充协议》的134640元。合计需向甲方交纳费用的面积为3825㎡（卫生费按乙方出租面积计收），乙方每年向甲方交纳租金和管理费、卫生费合计共486542元。付款方式：每半年付总数的一半。乙方增加投资约65万元。根据市场租金涨减情况，每三年乙方按照向甲方交纳租金和管理费的总额递增（减）3%。此楼属于部队资产，乙方只能用于出租和自己办公、住宿，不得将此楼作价转让和出卖。甲乙双方仍然执行2009年12月8日签定的《承包合同》中的所有条款和2010年4月19日签定的《补充协议》。2013年9月1日，原告（乙方、承租方）与被告空军设备厂（甲方、出租方）签订《军队房地产租赁合同》，其中约定：为保障双方的合法权益，在平等自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，签订本合同。第一条、甲方自愿将位于广州市越秀区××之七楼的房屋，场地面积633平方米出租给乙方使用。第二条、租赁用途：办公、仓库。第三条、租赁期限自2013年9月1日起至2029年5月31日止。第四条、租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方，付款方式为现金或支票。第六条、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之＿＿向甲方支付房地产租赁保证金＿＿元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第九条、合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方非因军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（四）因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十五条、双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：具共5页附件。同日，原告与被告空军设备厂又签订《7号楼补充条款》，其中约定：一、本合同是该项目唯一合法有效合同。广州军区空军后勤部机营机电设备厂与乙方签订的其他任何合同、协议、意向等均无效。二、乙方已知悉军队房地产管理的法规政策，认可本合同所有条款，并承诺依法依约执行合同。三、本项目属于引入社会资金建设改造空余房地产项目，甲方提供土地（门牌号为××之七、简称“中环大厦”）占地面积633㎡,第二层以上飘出3.3米，2至21层每层面积为721㎡,22至23层每层面积为482㎡、24层的面积为302㎡，总建筑面积16319㎡，甲方已分成面积4485㎡作为停车场和设备房，收益归甲方所有。另外乙方每年向甲方交纳租金和管理费、卫生费共486351元。甲方给予乙方18年（从2011年6月1日起至2029年5月31日止）的经营承包期。四、根据评估报告和部队有关规定，确定甲乙双方合作期为18年（从2011年6月1日起至2029年5月31日止），甲方应占比例31%,面积为5059㎡,乙方应占比例为69%,面积为11260㎡（详见评估报告）。七、租赁期满或者合同解除时，全部房地产无偿移交给甲方。乙方移交给甲方的房地产及权属甲方所有的全部财产应保证正常使用。租赁期间，所有与租赁有关的设施设备必须登记造册，列入移交；租赁期满，必须办理书面移交手续。移交时，经权威部门检测，租赁的建筑物、构筑物主体结构及质量必须符合国家的有关安全标准，不存在任何安全隐患；绿化、消防、供电、通信、照明、电梯、通风、给排水等与租赁有关的软硬件附属设备设施，必须保持完好无损，具备正常使用功能。否则，乙方应无偿予以修理、更换。十、双方认可的不违背主合同和上述条款的其他补充内容：第一个3年（2013年9月1日至2016年8月31日），经甲乙双方协商，决定将甲方分成的房屋按方式一执行：方式一：甲方将分成的房屋面积5326㎡的房屋，减去室内停车场及设备占用面积，实际返祖给乙方的面积为841㎡，双方约定租金为：每平方米年租金纯收入为574.3元，租金年收入为460275元。卫生费按乙方面积，每平方年费为2.4元，即为26076元，合计486351元。2017年11月14日，被告空军设备厂向原告发出《通知》，主要内容为：为贯彻落实关于停止有偿服务的决策指示，在用营区内及周边的租赁（以租代建）项目必须全面停止经营，由部队出租单位收回房屋，请贵方于2018年5月31日前，做好所承租（以租代建）我厂位于××之七房屋的清场腾退工作，并于2018年6月1日将上述房屋完好无损地移交给我方。如逾期不按要求清场向我厂移交租赁区域的，我厂将依据停偿有关政策规定采取一切必要措施配合停偿。且房屋内逾期未清退物品，视为贵司放弃所有权并自愿交由我厂处理。若因贵司未及时清场并向我厂移交房屋，致使我厂采取前述措施造成的一切损失及后果由贵司全部承担。特此通知。2017年12月4日，原告（乙方）与被告空军设备厂（甲方）签订《腾退协议书》，其中约定：本着坚决全面彻底终止租赁，兼顾乙方腾退转场压力的原则，经双方协商，现就乙方承租（以租代建）甲方位于广东省广州市越秀区××7栋（中环大厦），面积16319平方米房屋的清场腾退达成如下协议：一、乙方承诺。（一）乙方于2017年12月31日前停止租赁服务，并2018年5月31日前完成清场，并于2018年6月1日将前述房屋、镶嵌物及附属设施设备（含相关资料）完好无损地移交甲方，同时与甲方结清房租、水电费等相关费用。（二）乙方全权负责所属次承租户的清退工作，相关费用及责任由乙方全部承担，与甲方无关，同时做好清退期间次承租户的安全管理工作，凡发生安全责任事故造成经济损失的，由乙方负全责。（三）乙方自行处理好所述人员的清退、安置及相关的债权、债务，乙方的债权、债务等与甲方无关，甲方不承担任何连带责任。（四）乙方未能按期间向甲方移交房屋的，甲方将依据停偿有关规定，有权采取停水、停电、封门等措施直至收回租赁区域，由此带来的一切损失及后果由乙方负全责。二、甲方承诺。（一）甲方给予乙方5个月（即2018年1月1日至2018年5月31日止）的清场腾退期，腾退期甲方免收乙方租金。（二）在乙方全部结清房屋租金、水电等相关费用，甲方验收房屋完好无损后，甲方一次性无息返还乙方承租押金。（三）若有新的停偿配套政策出台，且涉及到乙方利益的，甲方将严格按照有关政策规定及程序办理。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。原双方所签订的合同合约自行终止。因本案纠纷，原告于2019年9月24日向本院提起诉讼。原告主张其就涉讼大楼后续的处置问题曾向被告空军设备厂提出书面意见及要求其给予经济补偿，提交了如下证据：1、2018年1月10日向被告空军设备厂发出的《对中环大厦项目处置的意见》（主要内容为：根据部队停偿相关文件精神，中环大厦完全符合要求“租期在2018年12月31日后，原则上出租房屋面积3000平方米以上或者场地面积10000平方米以上或者认定补偿金额500万以上的项目”认定条件，理应列入委托管理的范围；因该项目投资巨大，实际经营时间较短，至今尚未收回成本，如贵厂欲单方面中止《承包合同》，我司要求贵厂进行经济补偿。综上，我司要求按照军队文件规定对中环大厦作托管处理。）；2、原告分别向被告空军设备厂、空军保障部发出的《关于商请协商解决中环大厦后续遗留问题的函》及该函均被退回的EMS详情单（该函主要内容为：2017年11月，贵方因部队政策原因提出提前终止合同、收回物业并要求我方限期内清退场地，我方予以积极配合，但因此我方不得不被迫与所有租户提前解除合同、减免租户部分租金，甚至赔偿租户相应的违约金，且我方不得不提前搬离办公场地、重新寻找和装修办公场地。为此我方因贵方提前终止合同而遭受了数百万元的经济损失。希望秉着友好协商、公平合理和诚实信用原则，妥善处理合同终止后的后续遗留问题，保障我方的合法权益。）。两被告对上述证据质证称：对其真实性、合法性、关联性均不予确认，我方均没有收到，且两份文件均属于原告单方制作，落款时间亦形成于签订腾退协议书之后。原告主张根据咨询报告显示其就涉讼大楼项目投入投资款本金54437000元且该咨询报告是被告空军设备厂单方委托，故应予采信，提交了案外人广东卓越土地房地产评估咨询有限公司于2013年8月出具的《广州军区后勤部机营机电设备厂综合楼（7号楼）投资收益评估咨询报告》。（该报告载明：1概述。1.1项目概况。受广州军区后勤部机营机电设备厂（以下简称甲方）的委托，2008年经广州军区空军后勤部批准，于2009年12月1日至2011年5月在位于广州市越秀区××大院合作建设一栋综合楼，甲方提供土地、雄业公司（以下简称乙方）出资建设，根据甲方提供的《房地产咨询评估委托书》，项目土地面积为633平方米，建筑面积为16319平方米，容积率为25.8，地上建筑21层高，21层以上盖小三层。根据《广州军区空军空余房地产管理实施细则》和《关于恢复办理空余房地产正常租赁业务的通知》要求，委托第三方评估机构对甲乙双方利益进行评估，重新签订制式合同。1.2咨询目的。①根据甲方土地价值和乙方的投资成本，确定甲、乙合作建设综合楼利益分配的比例；②为甲乙双方在18年合作期内如何进行利益分配提供参考。1.3咨询时点。2011年6月1日（双方合作期起始日）。3、咨询对象的状况分析。3.1（2）咨询对象面积。根据委托方所提供的《房地产咨询委托书》，咨询对象土地面积为633平方米，房地产总建筑面积为16319平方米。停车场和设备使用面积共计4485平方米，其中2-6层每层721平方米，合计3605平方米，首层车用电梯和人用电梯占用106平方米，首层供电设备等占用面积为128平方米，七层机房占用面积为106平方米，八层车用电梯和配电设备占用面积132平方米，公摊面积为10%，即408平方米。5.2投资成本测算。投资成本包括土建安装工程费以及项目投资建设过程中发生的利息费用等，假设资金的投入在建设期间均匀投入。经测算，项目投资成本费用组成如下：（1）土建工程费总价为3100.61万元；（2）安装工程费费1795.09万元；（3）新增一套800千瓦变电供电系统160万元；（4）电梯四部（车辆使用电梯2部，人用电梯2部）共248万元；（5）图纸设计和勘探费80万元；（6）监理费、质检费等60万元。合计5443.7万元。（7）建设期投资利息，投资利息按单利计算，利率采用咨询时点银行1-3年期定期贷款利率6.4%计算，投资建设期从2009年12月到2011年5月共1.42年，设定费用在投资建设期间均匀投入，则投资利息＝5443.7×6.4%×（1.42/2）＝247万元。投资成本为以上各项合计5690.7万元。5.3乙方投资收益测算。根据物业实际情况和对水荫路周边房屋出租状况调查分析，通过市场比较法综合确定租金水平为65元/平方米，出租率为90%。（3）计算乙方年纯收益＝年总收入-年运营费用＝702-331＝371元/平方米。5.5乙方所投资成本合作期内的本金利息。根据委托方的意见，设定项目建设成本均为贷款，项目建成后，将每年办公楼纯收益用于偿还贷款，还款时点为上年末下一年初，根据“5.3”得知每年综合楼总收益为439.04万元，纯收益以每三年递增5%计算，直到还清投资成本为止，经测算投资成本为5690.7万元，需在第13年才能还清。6、咨询结论：（1）按照甲方土地价值，与乙方投资成本和利息计算，甲方所占比例＝甲方土地出资价值/（甲方土地出资价值+乙方投资成本及利息之和）＝31%；乙方所占比例＝乙方投资成本及利息之和/（甲方土地出资价值+乙方投资成本及利息之和）＝69%。7附件。附件1《房地产咨询评估委托书》，载明：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司：2008年经广州军区空军后勤部批准，我厂于2009年12月1日至2011年5月期间，在位于广州市越秀区××大院内与雄业公司合作建设一栋室内停车场综合楼（简称：七号楼）。根据部队有关规定，合作期为18年，现请贵公司对该综合楼进行评估，一是确定我厂和雄业公司合作建设综合楼利益分配的比例；二是为我厂与雄业公司在合作期内如何进行利益分配提供数值。）。两被告对上述报告质证称：对其真实性、合法性予以认可，对其关联性有异议，承包合同等协议约定的场地面积、建筑面积等均与该报告存在冲突，因此我方认为该报告书无法作为本案的准确依据。原告主张两被告提交的《军队房地产租赁合同》是为了续办租赁许可证而签订的，提交了中国人民解放军房地产管理局于2011年10月31日核发的《军队房地产租赁许可证》，载明：出租人为空军设备厂，承租人为张楚标，房地产位置为广州市越秀区××之七，有效期为自2011年11月1日至2012年10月31日。两被告质证称：对其真实性无异议，的确存在过租赁许可证的事实。诉讼中，原告称：我方提起本案诉讼是基于承包合同第五条、第十八条的约定；投资款54437000元即基于咨询报告提出，因当时承建涉案工程时，有部分设备、劳动力是从其他项目调拨的，故没有其他合同予以佐证；根据咨询报告显示投资成本还包括建设期投资利息247万元，但我方立案时没有注意到投资成本还包括该利息，将该利息与承包合同第十八条约定的投资贷款利息混淆了，故才主张投资款为54437000元；原、被告双方实际履行的是《承包合同》及《补充协议》，涉讼中环大厦总建筑面积16319平方米，我方实际占有67.4%，即承包建筑面积为10993平方米，从2011年6月1日起至2017年12月31日止，我方承包中环大厦的收益约1500万元（平均每年约214万元），这远远不足以弥补我方投入的巨大成本，但对此无书面证据证明；原、被告签订的《腾退协议书》是针对承包经营合同内容，针对腾退行为的约定，对于合同终止后的补偿，则应按照承包合同履行。被告空军设备厂称：确认原告提交的咨询报告是我方单方委托的，该报告存在瑕疵，但我方认为本案没有必要进行评估，故不再申请评估；原、被告双方实际履行的是《军队房地产租赁合同》；本案的涉案项目实际上是以物业的使用租赁为标的的合同，虽名为投资合同实为租赁性质的合同，在腾退协议书中对项目的情况进行了载明，该协议不仅针对腾退的行为，也对后续事宜作出约定，包括给予五个月腾退期补偿。原告与两被告一致确认:对涉讼项目有增加投资时，通过签订补充协议对此作出约定，但实际操作中不是每笔投资均一一签订补充协议，除了原告已提交的承包合同及三份补充协议外，双方没有再行签订补充协议；涉讼大楼中环大厦于2011年5月投入使用；原告实际于2018年5月31日腾退交还。关于涉讼大厦是否有办理相关报建手续的问题，原告称：由部队办理。两被告称：涉案项目根据部队内部程序，向上级主管部门呈批，没有向地方房管部门报建。本院认为，关于合同的效力问题。根据原告与被告空军设备厂就涉讼中环大厦先后于2009年12月8日、2010年4月19日、2011年3月20日、2011年9月5日签订的《承包合同》及三份《补充协议》及于2013年9月1日签订的《军队房地产租赁合同》的约定可见，原告通过在被告空军设备厂提供的土地上投资建设一栋24层商用办公楼，获取建成房屋10993平方米十八年的使用期，在此期间被告空军设备厂拥有房屋的所有权，原告享有经营使用、租赁、管理权等。因此，原告实际系以其投资折抵涉讼大厦相应区域十八年租赁期内的租金，原告与被告空军设备厂之间形成租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告空军设备厂未提供涉讼大厦的权属证明书，也未提供涉讼大厦的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述法律规定，原告与被告空军设备厂签订的《承包合同》、三份《补充协议》及《军队房地产租赁合同》均应为无效合同。关于原告的投资成本及投资款损失的认定问题。上述《承包合同》及三份《补充协议》虽对原告的投资款项作出约定，但原、被告一致确认在增加投资时并非逐一再行签订补充协议，且被告空军设备厂于2013年单方委托案外人对原告的投资建设成本进行测算并出具评估咨询报告，且双方之后依据该报告而签订《军队房地产租赁合同》，现被告空军设备厂对该评估咨询报告持有异议，且其明确表示在本案中不申请评估，亦无提交足以反驳评估咨询报告结论的相反证据，故对其相关抗辩，本院不予采纳。原告现依据评估咨询报告主张其投资建设成本，应予采信。根据前述报告，原告的投资成本含土建工程费、安装工程费、建设期投资利息等在内合共5690.7万元，现原告主张投资款本金以5443.7万元计算，是其自行处分其权利，本院予以照准。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，结合涉讼大厦的使用状况、交还后的实际利用价值及部队停偿政策等因素，在原告仅在涉讼大厦经营七年且已与被告空军设备厂自愿签订《腾退协议书》并将涉讼大楼全部交还的情况下，客观上会导致原告的投资建设成本无法分摊的损失，故原告诉请被告空军设备厂对该损失进行分担，于法有据，本院予以支持。被告空军设备厂仅依据《军队房地产租赁合同》第九条第四款的约定，抗辩其无需向原告作任何补偿，有违公平合理、等价有偿原则，故本院对其抗辩不予采纳。经综合考量本案案情、合同履行的实际情况、评估咨询报告所评定的收益情况及需在第十三年才能收回投资成本等因素，基于公平原则与诚实信用原则，本院酌情确定被告空军设备厂向原告支付补偿款26264769元[按照投资建设成本5690.7万元÷13年×剩余未完成的期限6年（13年-已经营使用的7年﹤2011年6月1日至2018年5月31日，共7年﹥）计算得出]。对于原告超出该金额的诉讼请求部分，本院予以驳回。原告要求被告空军保障部共同承担本案责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中国人民解放军南部战区空军保障部机营机电设备厂向原告广州市雄业投资咨询有限公司支付补偿款26264769元。二、驳回原告广州市雄业投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335025元，由原告广州市雄业投资咨询有限公司负担184981元，被告中国人民解放军南部战区空军保障部机营机电设备厂负担150044元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  黎景欣人民陪审员  关嘉欢二〇二〇年七月二十九日书 记 员  韩俊彦梁梓鹏何婧