江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初740号原告朱新娇，女，1965年2月4日生，汉族，江西省瑞金市人，户籍地瑞金市，现住瑞金市。委托诉讼代理人刘科深，江西华瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人杨辉，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。被告刘美兰，女，1956年3月10日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托诉讼代理人刘继荣，广东南天星律师事务所律师。第三人杨水来，男，1956年1月2日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。第三人杨艳生，男，1971年11月29日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。原告朱新娇诉被告刘美兰买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用普通程序，由审判员危先平担任审判长，与人民陪审员徐美贞、杨艳军组成合议庭，于2020年4月8日第一次开庭审理，原告朱新娇及原告的委托诉讼代理人刘科深，被告刘美兰的委托诉讼代理人刘继荣均到庭参加诉讼。在诉讼期间，本院依职权追加杨艳生、杨水来作为第三人参加诉讼，于2020年5月11日第二次公开开庭进行了审理，原告朱新娇及其的委托诉讼代理人杨辉，被告刘美兰的委托诉讼代理人刘继荣，第三人杨水来、杨艳生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新娇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令按照原告的房屋面积所分摊的土地面积将被告名下的土地使用权证号为瑞国用（2004）01180874号土地使用权转移登记到原告名下；2、办理转移登记的全部费用和诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月9日，被告从康居（瑞金）企业发展有限公司受让了位于瑞金市的土地使用权，并办理了土地使用权变更登记三续，领取了土地使用权证书（证号为需国用（2004）01180874号），该土地使用权用途为商住宅，土地面积为320平米。被告受让土地后不久即在该土地上兴建了六层楼房。2013年5月2日，原告购买了该楼房内四楼402室的房屋，房屋面积为147.42平米，并于当日与被告签订了《房地产买卖契约》（以下称《契约》）。《契约》第三条约定:“双方同意年月日由甲方将上述房地产证交付给乙方，房地产交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第五条约定:“乙方不能够按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”《契约》还对房地产买卖的其它内容进行了约定。《契约》签订后，原告依约向被告支付了全部购买房地款，被告依约向原告交付了房屋。2013年9月4日，原、被告分别就房地产买卖到瑞金市房地产管理局办理了房屋所有权变更登记手续，原告领取了《房屋所有权证》（证号为房权证字第××号），但未办理土地使用权变更登记手续。此后，原告要求被告办理土地使用权变更登记手续，但被告以种种理由拒绝，致使原告至今无法取得土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”;第六十条第三款规定“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……”。原告认为，原、被告之间签订的《房地产买卖契约》系原被告双方的真实意思表示，应当认定为有效。《契约》约定被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。被告虽办理了房屋所有权变更登记手续，但拒绝办理土地使用转移登记手续，因此，被告并未完全向原告交付房地产，被告的行为，严重违反了《契约》的约定，系违约行为，同时也侵害了原告的合法财产权益。故此，原告特向贵院起诉，诉请如前，请贵院早日裁决，依法支持原告的全部诉讼请求。原告朱新娇为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息和诉讼主体适格;2、被告的常住人口登记信息表，证明被告的身份信息和诉讼主体适格；3、《土地登记审批表》一份、《土地使用权转让合同书》一份。证明：被告土地的性质、用途等基本信息；被告从福州康居企业发展有限公司瑞金分公司受让土地的事实；4、《房地产买卖契约》、《销售不动产统一发票》。证明：被告向原告出让房屋、土地及原告支付购买房地产款项的事实；5、《房屋所有权证书》。证明：原告从被告处购买房地产后，原、被告双方将被告的房屋过户登记到原告的名下，但土地使用权至今未办理过户登记到原告名下的事实；6、《瑞金市房屋所有权转移登记申请书》1份、《询问笔录》1份、《房地产买卖契约》1份、被告刘美兰的《身份证》1份。证明：2013年5月2日，原、被告在政府主管部门的监证下签订了《房地产买卖契约》，约定被告刘美兰将案涉不动产转让给原告，契约第三条明确，房地产转移给原告时，建筑物范围内的土地使用权一并转移原告。原、被告为转移案涉房屋的所有权，共同向政府主管部门提交了《转移登记申请书》，并接受了询问。被告刘美兰在申请所有权转移登记时，向政府主管部门提交了《身份证》，国家机关依照程序核对后作为档案资料存档。被告刘美兰对原告所提供的证据经质认为：对证据一没有异议;对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象关联性有异议，被告不是本案的诉讼主体适格;对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对证明对象没有异议;对证据四的三性均有异议，与原告证明对象的关联性也有异议，对房地产买卖契约不是原告与被告签订的，被告没有签过名，从协议本身可以看出是虚假的，合同内容是空白的，对原告提供的发票两份的三性均有异议，被告从来没有收过原告的房款，原告通过其他方式去办理房屋转让登记时，缴纳相关税费而开具的发票，而不是被告向原告开具的收据，双方从来没有进行过交易;对证据五的真实性、合法性我方无法识别，对与本案的关联性及证明对象有异议，房屋不是被告去办理的，也不是被告销售给原告的，被告也没有到过不动产中心等相关单位办理过户登记手续，被告在土地二层以上没有自行建造房屋，所以不存在有房屋销售的问题。对第六组证据，对该组证据来源的真实性没有异议，对证据合法性、关联性及原告证明对象的关联性均有异议，瑞金市房屋所有权转移申请书及询间笔录，买卖契约及身份证的所有签字均不是被告所签并按的手印，房屋转让过户是多家统一在当时的房管局办理的，被告没有去房管局办理过过户登记，对询问笔录被告签字与委托代理书上的笔迹显然不是一致的，房屋买卖契约在第一次庭审中第四组证据对其已发表过质证意见，对房屋买卖的过户，原告坚持是被告办理的，现在的不动产管理中心对本案所涉的房屋过户登记申请进行撤销，因为这是虚假材料骗取的。第三人杨水来对原告提交的证据经质证认为：对1-5组证据我不知道；对第6组证据，办证的时候是我委托别人去办的，不是被告本人去办的。第三人杨艳生未到庭，未对原告提交的证据进行质证。被告刘美兰辩称：一、答辩人与原告没有签订过《房地产买卖契约》，根本没有与原告约定过转让房地产给原告原告在诉状中诉称:原告于2013年5月2日与答辩人签订了《房地产买卖契约》不是事实。二、答辩人从来没有转让房地产给原告，原告更没有支付过任何购房款给答辩人，答辩人不存在给原告办理转让房地产过户登记。原告在诉状中诉称:“《契约》签订后，原告依约分别向被告支付了全部购买房地产款，被告依约向原告交付了房屋。2013年9月4日，原、被告就房地产买卖到瑞金市房地产管理局办理了房屋所有权变更登记手续，……，这根本不是事实。三、答辩人与原告没有签订过房屋买卖合同，更没有发生过房地产交易，原告无权要求答辩人应将自己享有的国有土地使用权过户登记给原告。四、答辩人与原告之间不存在任何房地产交易，根本谈本上答辩人存在违约。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，更没有证据支持，敬请法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告为支持其主张，提交了如下证据：提供一份转让建筑空间的合同，是刘九娣、刘美兰、杨水来签订的合同，是杨水来邀请了杨艳生去集资建房，后杨艳生将房屋转让给了原告，所有的事项都是杨水来去办理的，证明被告没有在自已享有的该宗土地上建设房屋，被告没将土地转让给杨水来，杨水来没有支付过土地价款给被告刘美兰，能证明被告刘美兰与原告没有发生过房地产买卖关系，更不存在签订过房屋买卖合同。另，原告在庭后还提交了如下证据：契证（编号：契证瑞字第04860号），证明被告刘美兰缴纳了内环路A10A区-15、16、17、18面积为320平方米土地的契税6400元；第三人杨水来于2009年12月21日出具给刘美兰的收条一张，证明杨水来收到刘美兰支付的店面建筑补偿款30000元；瑞金市房地产销售发票，证明刘美兰支付了购地款160000元；收据一张，证明刘美兰实际支付的购地款为212000元；权属费、放线费、规划设计费、房产测绘费、查档费、他项权证费等票据。原告对被告提交的证据经质证认为：对该份合同的三性均有异议，不能确定该转让建筑空间合同是否由甲乙双方本人亲自所签;从该合同约定的内容来看转让的建筑空间不符合同我国物权法的相关规定，我国物权法规定合同转让的标的必须为有形的有价值的实物或其他财产形权益，而建筑空间在我国目前法律中并不属于可以交易转让的对象，甲乙双方所约定的建筑空间的转让不适用于我国民法以及物权法的相关规定不属于我国法律所规定的，可以转让交易的标的，甲乙双方所转让的标的，是不合法的，对其与本案的关联性而言，本案的诉讼是房地产买卖契约要求被告办理土地使用权的转移登记，而该份合同是刘美兰与杨水来、刘九娣就土地上层空间而转让的合同，与本案不存在事实的法律关联性，而且从该空间合同的第四条可以看出甲方刘九娣、刘美兰必须协助乙方好建筑规划，房产办理的事项，印证了原告从被告处购卖房地产办理房屋转让手续及要求被告刘美兰，办理转移登记的相关事实。被告提供的空间转让合同不真实，空间转让合同是2004年签订的，合同如果真实的话，在房屋建成以后被告与杨水来应该会及时将二层以上房屋分割登记到杨水来名下，但本案直到2013年原告办理房产证时房屋仍然登记在被告名下，相隔的十年，被告与杨水来双方所谓分割条款没有履行，可以看出这个合同是虚假的，履约的结果与合同约定不一致，不能认定为被告与杨水来空间转让合同构成了法律上的高度概然，所以我方认为是虚假的;退一步假设合同是真实的，只能说明被告与杨水来是合伙关系，一个人出地另一个人出钱，被告与杨水来约定的空间转让条款只能在合伙人内部有效，对外没有法律约束力，不能够约束原告，同时直到庭审被告及杨水来没有证据证明向购房人告知了空间转让合同的事实，告知过不动产存在权利瑕疵的事实，所以这个条款对原告没有约束力;被告与杨水来签订的空间转让合同是违反了法律的规定，主要违反的条款是房地产管理法第三十二条;第四十二条，以及物权法第一百四十七条，根据以上条款，我国是房地主体一致原则，这一份空间转让合同土地使用权归被告是明显违反法律规定的，同时根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第三十四条以及合同法第百七十四条，可以发现不动产有偿合同不适用所有权保留制度，综上，这份空间转让合同是假的，即使是真实的也不能采信。原告对被告刘美兰庭后提交的证据经质证认为：1、刘美兰该组证据系庭后提交，超过了法律规定的举证期限，其举证行为不具合法性，请求法庭对证据不予审查。2、我方对刘美兰提交的《契证》以及加盖有国家机关印章的《发票》、《收款收据》的真实性不持异议。我方对落款为2009年12月21日由杨水来出具给刘九娣、刘美兰的《收条》、收款人为印勇的《收据》的真实性有异议我方无法审査和确认，我方也不知情、未参与。3、对刘美兰的庭后提交的全部证据的关联性，我方均不予认可，该证据不能证明刘美兰的诉讼主张和证明目的。4、落款为2009年12月21日由杨水来出具给刘九娣、刘美的《收条》明显与刘美兰在庭审时出示的《建筑空间转让协议》相互矛盾。空间转让协议约定，杨水来应无偿为刘美兰、刘九娣建起一楼店面，且杨水来与刘美兰双方在庭审时均表示是按照空间转让协议履行的，但刘美兰庭后提交的《收条》却载明刘九娣刘美兰已向杨水来支付了店面建筑补偿款3万元，证据之间自相矛盾，当事人的主张也先后反复，相互矛盾，故此请求法庭不予采信刘美兰和杨水来的证据及其主张。综上，请求法庭不予采信刘美兰庭后提供的证据，以维护我方权益。第三人杨水来对被告提交的证据经质证认为：空间转让合同是真的，合同的装书订都已经生锈了，说明时间已经很久了，合同上刘美兰的签字是其丈夫代签的。第三人杨艳生对被告提交的证据经质证认为：该证据与其无关。第三人杨水来辩称：我是邀请杨艳生集资建房的，本案房屋是由杨艳生转卖给原告，我与杨艳生签订了建房协议。第三人杨水来提交了如下证据：转让建筑空间合同、集资建房实际面积计算集资建房金额表、房屋分户面积测算表、集资建房合同。原告对第三人杨水来提交的证据经质证认为：对转让建筑空间合同的三性均有异议，质证意见同对被告提供该份证据的质证意见一致;对其他证据的三性均有异议，第三人仅提供测绘费计算表是原件，其他的都是复印件复印件不能作为证据来使用，这些所列的表格不能够约東原告，原告不知情也没有参与，对集资建房合同也是复印件，第三人也没有提供和原告或与钟冬元的集资建房合同，杨水来和其他案外人形成相应的法律关系并不等于杨水来与原告也形成同样的法律关系;即使按照第三人所提供的集资建房合同在该合同的第七条第二项，也明确載明，第三人是负有办理土地权属及房产权属的证件义务，同时在合同第六条第四项也有同样的约定，如果杨水来与被告签订的空间转让合同属实，他们之间形成个人合伙关系，杨水来代表合伙体对外承诺为购房户或集资建房户办理土地和房产权属，是属于执行合伙事务的形为，对被告具有当然的法律效力，如果被告和杨水来空间转让合同是虛假的，那么杨水来对刘美兰的土地及房产对外处分也构成一种表见代理，因为被告明知土地上所建房屋被出售不仅没有提出任何异议，反而携带自已的身份证原件在政府主管机关的见证下和购房户签订了房地产买卖契约，相对人有理由相信杨水来构成表见代理。被告对第三人杨水来提交的证据经质证认为：对转让建筑空间合同的三性没有异议;对杨水来与集资建房户的绘算表，资金明细表、办理相关房产证的计算表等证据被告不知情，这是第三人与集资建房户签订的，与被告无关;对集资建房合同第三人杨水来与建房户签订的，对该合同的真实性、合法性与关联性是无异议的，实际上他们如何签订履行的，最后如何办理的，被告是不知情的，针对第三人杨水来递交的上述证据，被告与杨水来不存在合伙关系，证据不能证明双方是合伙关系;该证据更不能证明被告带了身份证到相关部门办理了过户;该证据更不能证明杨水来可以表见代理，本案是第三人杨水来与原告之间的关系，与被告没有关系，不存在表见代理人问题。第三人杨艳生未到庭参加诉讼，在庭审前提交了如下证据：1、集资建房合同；2、杨艳生与原告儿子王仕文签订的套房转让协议。原告对第三人杨艳生提交的证据经质证认为：对集资建房合同的三性不予以认可;与原告没有关联;原告也没有参与;对套房转让协议，庭后在代理词进行说明，现在无法确认。被告对第三人杨艳生提交的证据经质证认为：对集资建房合同的三性没有异议，对套房转让协议的三性没有异议，但是该证据可以证明以下事实：一、证明第三人杨艳生与原告交易的只限于房屋所有权，只转让房屋不包括土地使用权；二、证明该房屋买卖的过户由原告自行办理，费用由原告自行承担；三、证明本案所涉房屋的过户登记及土地的分配与被告无关。第三人杨水来对第三人杨艳生提交的证据经质证认为：集资建房合同是没有错的;套房转让协议我没有参与，我不知道，我是后来才知道的，合同上王仕文是没有错的。本院综合原、被告及第三人举证、质证情况，对以下案件事实予以认定：2003年11月9日，被告刘美兰从康居（瑞金）企业发展有限公司受让了位于瑞金市的土地使用权，并办理了土地使用权变更登记手续，领取了土地使用权证书【证号为瑞国用（2004）01180874号】，该土地使用权用途为商住宅，土地面积为320平米。被告刘美兰受让土地后，于2004年7月13日，与刘九娣一起作为甲方与作为乙方的第三人杨水来签订了一份《转让建筑空间合同》，约定：“1、甲方采用合作形式同意将自己购买位于瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区地的沿街店面共捌间（宽度为32米，纵深12米）的第二层以上的建筑空间转让给乙方开发建设。合作中，甲方以自己土地置换第壹层建筑店面，乙方以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。2、甲方同意将开发建设所需的配套一层柴草间土地六十一点贰平方（见设计图纸）转卖给乙方。土地价格以甲方当时购买价每壹平方680元转让给乙方使用。第一层楼梯所占土地只提供给乙方使用，甲方不转卖；3、甲方除转让临公园路没街建筑第二层以上空间及转卖的一层配套柴草间土地（见设计图纸）六十一点二平方米外，其余土地使用权仍归甲方所有，乙方无所有权。4、甲方必须协助乙方办理好建设，规划及房产办证有关手续。需缴纳的建设配套费用，规划建设及房屋权属证件建设中的各种税费等有关经费一律由乙方缴纳。甲方概不承担。5、乙方在取得上述转让建筑空间权属后，应无偿为甲方建设建筑基础及第壹层共捌间店面（宽32米，纵深12米交付给甲方使用。第壹层店面的建筑必须按框架建筑结构，并完成粗粉刷。所需建设费用由乙方负责，甲方概不承担，以第贰层以上建筑空间转让置换。第一层店面的其它装修由甲方负责。6、乙方必须确保建筑质量验收达到合格，并争取达到良好。如建筑质量出现任何问题，乙方应承担所有经济赔偿及法律责任，甲方概不负责。7、乙方取得空间转让权属后，有权组织现场施工，并对组织现场施工负有安全责任。施工中的一切安全问题及经济问题由乙方负责，甲方不负任何责任。8、乙方必须按照批准的规划、建设立面及层高要求进行施工，并按市政府规定的有关建设时间完成施工任务。9、乙方对转让的第贰层以上建筑开发，有经营、销售管理等方面一切权利，经营的所有收入归乙方所有，甲方不得干扰。10、乙方在取得第贰层以上建设开发权属后，不得将该权属转包或转卖。如乙方出现有转包转卖的行为，甲方有权单方收回转让权。由此产生的一切损失由乙方负责。二、甲方职责1、积极协助乙方做好各项工作，协助乙方协调各方面的关系，解决施工中遇到的有关问题。2、协助乙方搞好建筑施工的规划放线。3、确保土地建设的合法权属。......”。第三人杨水来（甲方）邀集第三人杨艳生（乙方）等人参与第二层以上住房的集资建房，并与各户签订了集资建房合同，合同中约定：“甲方经与土地所属权人联系，并协商确定无偿做好一层店面置换二层至六层建房空间、土地座落在本市公园路西边，Ａ10＃地13＃一20＃临街店面，现邀请乙方共同集资兴建二至六层住宅，为便于管理和操作，由甲方包工包料统一组织施工，经双方协商达成如下条款:一、工程概况及施工范围:......。二、工程造价及住房分配办法:1、住宅每平方米单价肆佰捌拾元正（480.00元）。柴火间工程款每平方米270.00元，土地使用每平方米680.00元，合计每平方米玖佰伍拾元正（950.00元），甲方可负责办理土地使用证，但所属费用由乙方负责。2、住宅及柴火间分配以抽签确定，或自行协商调整。三、住宅面积、层差及应分摊事项：......。六、甲方责任：1、甲方在施工中应保质保量、各种村料不得以次充好，如发生质量事故所产生的损失，甲方应无条件赔偿2、施工中所发生的安全事故，应由甲方承担3、负责协助办現房严权属及土地权属。（但所需费用由乙方负责支付）4、办好各种施工报建手续，所需应缴纳的各种费用由甲方负责，（规划费、城市建设配套费等）缴纳规划部门的押金5、协调各户与土地权属人及各户之间的各种事宜......。”杨艳生缴清集资建房款，房屋也交付给了杨艳生，杨艳生于2008年元月27日将该房以18.2万元的价格转让给了本案原告朱新娇之子王仕文，后办理的是朱新娇的权属证书。2013年5月2日，第三人杨水来拿到被告刘美兰的身份证及土地证后，委托他人与原告到瑞金市房地产交易管理所签订了一份《房地产买卖契约》，2019年9月4日，办理了朱新娇402＃房的房屋所有权证，编号为：瑞房权证象湖镇字第××号。并在房权证产权来源中注明：该房自刘美兰手购买。现原告要求被告将土地按房屋面积分摊并办理土地过户登记手续，被告以原告只购买了房屋未出资购买土地为由未予办理。另查明，被告刘美兰于2003年11月9日从康居（瑞金）企业发展有限公司转让土地使用权时，面积为320平方米，合同价是每平方500元，总价款为160000元。而被告实际支付给康居（瑞金）企业发展公司的总价款是212000元，每平方米为662.50元。本院认为，被告刘美兰与第三人杨水来签订的《转让建筑空间合同》中约定，被告刘美兰以取得土地使用权的瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区地的第二层以上的建筑空间转让给第三人杨水来开发建设。合作中，被告刘美兰以自己土地置换第壹层建筑店面，第三人杨水来以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。第三人杨水来又邀集杨艳生参与集资建房，建成后，第三人杨艳生又将该房转让给了原告朱新娇之子王仕文。虽然原告提供了与被告刘美兰于2013年5月2日签订了《房地产买卖契约》，但被告辩称自己并未在契约上签名，而是由第三人杨水来代签订的，由杨水来为原告办理了房屋登记手续，应认定为被告刘美兰委托第三人杨水来邀集第三人杨艳生进行集资建房，杨艳生将房屋转让给原告后，应认定原、被告之间形成了合作建房关系。因原告现在申办不动产权属证书，需将住房所应分摊的土地分配至各户，原告要求被告将土地进行分配，但被告刘美兰与第三人杨水来在《转让建筑空间合同》中约定除柴火间的土地61.2平方以每平方680元的价格转让给了杨水来外，其余土地使用权仍属被告所有，原告参与集资建房时没有向被告缴纳土地使用权转让的费用，现原告要分割房屋占用部分的土地使用权，但原告集资402＃房屋时并未支付相应的土地价款，故对原告要求判决被告协助原告办理土地过户登记手续及由被告承担土地转移登记费用的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告朱新娇的全部诉讼请求。案件受理费204元，由原告朱新娇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及预交上诉费元，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  危先平人民陪审员  杨艳军人民陪审员  徐美贞二〇二〇年七月二十四日代书 记员  杨亚荔