山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初1633号 原告（反诉被告）：杨某某,男,1990年8月24日生,汉族，住山东省临沂市兰山区。 原告（反诉被告）：单某某,男,1996年11月8日生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 以上两原告共同委托诉讼代理人:杨某某，男，1965年5月9日生，汉族，系杨某某父亲，住山东省临沂市兰山区。 以上两原告共同委托诉讼代理人:厉晓伟，山东上和律师事务所 被告（反诉原告）：张某某,男，1980年1月26日生,汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈桂清，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张东升，山东隆泰律师事务所律师。 原告杨某某、单某某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨某某、单某某的共同委托诉讼代理人杨某某、厉晓伟，被告张某某的委托诉讼代理人陈桂清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某某、单某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付787624元租金；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中变更诉第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金828874元及利息（按同期银行贷款利率计算）。事实与理由：二原告系表兄弟关系,2016年2月26日原告杨某某的母亲和单某某的父亲代表两原告与被告签订《商铺租赁合同》,租赁期限2016年4月1日至2020年3月31日,四年总计房租1027624元(除去装修期5个月租金87500元),被告每半年支付,签订合同后被告共缴纳111250元租赁费（含押金15000元）,剩余828874元未支付,原告多次找被告协商,被告总以种种理由拒不支付,原告无奈特诉至贵院。 张某某辩称，原告所诉内容与事实不符。被告认为，原告杨某某之父与被告签署的商铺租赁合同为无效合同，原告应返还被告租金及押金132500元，同时应向被告支付装修损失3万元。本案的诉讼费用由原告承担。 张某某向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被告向原告返还租金132500元；2、请求判令被告向原告支付装修损失30000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2016年2月26日，反诉原告在不知情的情况下与反诉被告父亲杨某某签订《商铺租赁合同》,2016年3月3日原告向被告杨某某账户打款111250元,同日原告按被告指定向山东银座地产有限公司账户打款21250元。被告未通知原告到物业管理处办理房屋交接手续,原告随后开始对毛坯商铺进行装修,装修过程中商铺所在地管理方新昌物业服务(北京)有限公司以“甲方未在《进场确认书》记录为由”勒令原告停止装修退出商铺。其后原告了解到在《商铺租赁合同》中被告的签字非被告本人签署,经原告电话催告被告始终未予以追认。原告一直未使用商铺,商铺一直处于闲置状态。期间原告多次向被告索要返还租金及装修损失,被告一直拒绝支付。被告拒绝返还原告租金及赔偿原告装修损失的行为,严重危害了原告的权益。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法裁判,判如所请。 杨某某、单某某针对张某某的反诉请求辩称，第一，杨某某、单某某对各自父母代为签订商铺租赁合同以及收到部分租赁费的事实知晓且认可，该双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，反诉原告签订合同后将款项打入杨某某账户，双方合同已成立。第二，反诉原告陈述，因物业公司勒令其退出商铺明显不符合事实。反诉原告承租房屋后对房屋如何使用、何时装修以及如何经营是其自身的经营行为，承租后商铺是否处于闲置状态不是其不支付租赁费的理由。第三，反诉原告诉求第一项请求不应得到支持。反诉被告收到的租金为96250元及15000元的押金，其他费用反诉被告不知情也没有收到，原告诉求的第二、第三项请求更不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据经审查认证的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 杨某某、单某某系表兄弟关系，两人在临沂市北城新区鲁商中心Ｃ01号楼－145号共有房产一套（房产证号：ＹＳ××71），面积为218.19平方米。2016年2月26日，杨某某的父亲杨某某代表杨某某、单某某（出租方甲方）与张某某（承租方乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方向乙方出租商铺一套，商铺地址位于：临沂市广州路与孝河路交界口“鲁商中心”，Ｃ01＃号楼下沉广场145室（本合同以下简称“该房屋”），房屋性质为商业用房，该房屋平面图见本合同附件。甲乙双方同意，该房屋以建筑面积作为计算租金、物业服务费及其他费用的依据，该房屋实测建筑面积为218.19平方米（该建筑面积以房地产管理部门认可的测绘机构的测量数据为准）。乙方承诺租赁该房屋主营婷美小屋，在租赁区域统一以婷美小屋作为品牌对外持续营业。二、租赁期限和装修期、房屋的交付：租赁期限为2016年4月1日至2020年3月31日，甲方同意将该房屋自2016年4月1日交付给乙方用于装修，该房屋交付时装修标准为毛坯，乙方须在该房屋交付后15日之内进场装修。甲方同意给予乙方自该房屋实际交付日起5个月的装修期，即2016年4月1日至2016年8月31日，实际交房期限顺延的，按2.4条约定处理。乙方无须承担该装修期内的租金。三、租金及租金支付：自租赁之日（即2016年4月1日）起，该房屋的租金按照下述规定计算：乙方租赁的该房屋的年度租金合计为210000元（大写人民币贰拾壹万元），以后租赁年度租金递增情况如下：乙方应于本合同签订之日，将7个月（即2016年9月1日至2017年3月31日）租金122500元及约定的履约保证金一次性以银行转账缴付于甲方。乙方应于2017年3月1日前，将6个月（即2017年4月1日至2017年9月30日）租金110250元一次性缴付与甲方。乙方应于2017年9月1日前将6个月（即2017年10月1日至2018年3月31日）租金110250元一次性缴付与甲方。乙方应于2018年3月1日前，将6个月（即2018年4月1日至2018年9月30日）租金115762元（大写人民币壹拾壹万伍仟柒佰陆拾贰元）以银行转帐方式一次性将租金缴付与甲方。乙方应于2018年9月1日前,将6个月（即2018年10月1日至2019年3月31日）租金115762元（大写人民币壹拾壹万伍仟柒佰陆拾贰元）以银行转帐一次性将租金缴付与甲方。乙方应于2019年3月1日前,将6个月（即2019年4月1日至2019年9月30日）租金121550元（大写人民币壹拾贰万壹仟伍佰伍拾元）以银行转帐一次性将租金缴付与甲方。乙方应于2019年9月1日前，将6个月（即2019年10月1日至2020年3月31日）租金121550元（大写人民币壹拾贰万壹仟伍佰伍拾元）以银行转帐一次性将租金缴付与甲方。账户名：杨某某开户行：中国民生银行临沂西城支行账号：62×××63。四、租赁保证金及其他费用相关约定：4.1.1乙方应于本合约签署时，向甲方缴纳履约保证金：人民币（大写）壹万伍仟元整,¥15000元。乙方缴纳的履约保证金在本合约依规定得以全面履行完毕,补齐乙方应当向甲方缴纳的费用后，退还乙方（不计利息）。4.1.2如甲方不能按时将房屋提交乙方，甲方应无息返还乙方全部保证金；如乙方不能履行本合约规定，不能按时入店经营，甲方有权解除本合约，全部保证金归甲方所有。八、乙方的违约责任：8.1乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按合同10.2条处理。8.2乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日,则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定的管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。十、合同的变更和解除：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：10.1.1该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回去的；10.1.2该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；10.1.3该房屋灭失、严重毁损或被鉴定为危险房屋，以致无法使用并旦在90日之内无法修复的；10.1.4合同期内，甲方需要对商场或其任何部分拆除或重建时影响到该房屋经营的。十一、房屋的交还：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。十二、权利的放弃：在乙方违约情况下甲方接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项,也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。合同还对其他事项作了约定。杨某某的父亲杨某某代表单某某、杨某某及被告张某某均在合同上签字并捺印予以确认。 合同签订后，张某某于2016年3月3日向杨某某银行账号汇入首批租金111250元（包括押金15000元），并向山东银座地产有限公司汇入中介费21250元，杨某某的父亲杨某某将房屋交付张某某使用，张某某对店铺进行了部分装修，因鲁商中心一直未开业，该店铺一直闲置未予使用。2017年8月6日，杨某某通过电话向张某某要下一期房租，张某某表示鲁商中心未开业，其已产生十几万损失，一般租户都是等商场开业才支付房租。杨某某表示商铺经营不行，但作为办公或者作小仓库或住宿都能讲究。双方就租金问题协商未果。杨某某、单某某为此于2020年2月12日诉至本院，要求解除双方的租赁合同，由张某某支付所欠房租。张某某提出反诉，要求杨某某、单某某退还已支付的房租，并赔偿装修损失，形成本案诉讼。 庭审中，杨某某代理杨某某、单某某出庭诉讼，并向本院提交杨某某、单某某出具的说明一份，载明：临沂市兰山区北城新区鲁商中心C01#楼-145室房屋（合同号YS505871）产权为杨某某、单某某共同共有，分别由杨某某的父母、单某某的父母各出资50%为二人购买。房屋购置后，于2016年2月26日出租给承租人张某某使用，租赁合同的签订及房屋租赁费的收取由二人父母代办，杨某某、单某某对房屋出租、收取租金的过程均知晓且认可，鉴于承租人未按合同约定支付租金，一并委托杨某某全权处理合同解除及收取租金的全部事宜。张某某经质证表示该证据是2020年4月20日由二原告出具，与租赁合同是否有效无关。 本院认为，本案争议的焦点是：一、租赁合同的效力问题。二、原告要求解除合同，并要求被告支付所欠房租，被告反诉要求原告退还已支付的房租，并赔偿装修损失，哪一方主张能否成立问题。 关于第一个问题。涉案租赁合同由原告杨某某的父亲杨某某代表原告杨某某、单某某与被告张某某签订，合同履行中被告杨从林支付的首批租金及押金111250元，亦汇入了原告杨某某的银行账户，二原告对上述合同的签订及履行均予以认可，虽然被告抗辩主张电话通知二原告对合同进行追认未果，但并未提交证据证实，且本案亦无证据证实被告未使用房屋的原因系二原告的未追认行为所造成，因此被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。双方所签租赁合同，并无法律规定的无效情形，应为有效合同。被告抗辩主张合同无效，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于第二个问题。如前述，本案合同为有效合同，双方均应按合同约定全面履行己方的义务。合同于2016年2月26日签订，计租时间自2016年9月1日至2020年3月31日止，被告只交纳2016年9月1日至2017年3月31日期间租金及押金共计111250元，剩余租金未交纳，房屋也一直处于闲置状态，被告对此抗辩主张系因物业阻止装修所致，与本院查明情况不符，房屋闲置的原因，应系商场未开业所致。出现此种情形，被告作为承租方，如己方的合同目的不能实现，应当及时向原告提出解除合同，终止双方的租赁关系。原告作为出租方，在租赁房屋一直处闲置状态，且被告一直拒付租金情况下，亦应采取解除合同，并另行寻租等方式，避免扩大损失。双方在合同履行中，均采取消极放任的态度，既不积极履行合同义务，亦不解除合同避免损失，致涉案房屋在长达三年时间一直闲置，扩大了损失，双方均应承担相应的责任。根据合同约定，租金损失为706374元（总租金817624元－已付租金及押金111250元），双方对该损失应平均分担。关于合同解除问题，双方的租赁关系于合同到期日终止，已无解除必要，本院对原告的该项请求，不再支持。对于被告反诉要求退还房租及赔偿装修损失的问题。被告的上述损失，并非系原告违约所致，本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨从林自本判决生效后十日内支付原告杨某某、单某某租赁费353187元。 二、驳回原告杨某某、单某某的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告杨从林的反诉请求。 案件受理费11676元减半收取5838元，由被告负担2618元，由原告负担3220元；反诉费3550元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二〇年七月十三日 书记员  刘晓光