西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2570号   原告（反诉被告）：范亚男，女，1987年4月9日出生，汉族，个体经营者，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张治山，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，陕西邦维律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄月琴，女，1976年11月9日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：段波澜，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡益民，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）范亚男与被告（反诉原告）黄月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法由审判员武晓伟适用普通程序独任审理。原告（反诉被告）范亚男及其委托诉讼代理人张治山、张雪梅，被告（反诉原告）黄月琴的委托诉讼代理人段波澜、蔡益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告范亚男向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向其退还房屋押金30000元、半年租金134400元、物业费6048元、已完成装修费用146232元、卷闸门15000元、地砖10000元，以上合计341680元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与陕西智景置业有限公司（以下简称智景置业公司）经过前期商谈于2018年7月1日正式签订《房屋租赁合同》,由原告承租智景置业公司位于XX城XX路与XX路XX层的临街商铺，面积112平方米，用于商业经营，租赁期限自2018年7月1日至2026年6月30日。原告依约支付智景置业公司房屋押金30000元、半年租金134400元、物业费6048元。智景置业公司交付房屋后，原告与尚品建设有限公司签订《施工合同》，装修施工即开始进行，已完成装修费用146232元，安装卷闸门15000元、铺设地砖10000元。但在同年7月21日，因原承租人叶晓军与西安鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）的纠纷，造成原告承租的该商铺无法进驻，无法继续装修和使用。智景置业公司的行为己造成合同无法履行，该公司现已注销，被告黄月琴系公司法定代表人、股东，故原告诉至本院，望判如所请。被告黄月琴辩称：首先，原承租人叶晓军与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中约定叶晓军有权转租，故原告与智景置业公司签订的房屋租赁合同有效。其次，叶晓军与鑫海物业公司的房屋租赁合同纠纷已由西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初16215号民事判决书判决，明确了叶晓军与房屋产权人于2018年5月31日签订的《租赁合同书》继续履行。出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间分别成立独立的合同关系，叶晓军能够继续承租出租人的房屋，出租人也允许承租人转租，被告向原告交付了租赁房屋，原告无法进驻非被告过错所致，其现要求解除租赁合同、退租、赔偿装修损失等，理由不能成立。再次，被告已经向原告交付了租赁房屋，且原告已进行装修，即使解除合同，解除前的房租也不存在退租的问题，更何况原告还欠有被告解除前的房租未付，被告已经通过反诉主张该部分款项。综上，原告行使解除权系单方面提出，不符合法律规定或约定的解除条件，被告不同意原告的各项诉讼请求。反诉原告黄月琴向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与智景置业公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付其所欠房租358400元(自2018年7月1日起至2020年4月27日止，即268800元÷12个月×22个月-134400元)；3.判令反诉被告支付其迟延支付租金的利息损失27955.2元(358400元×4.875‰×16个月)，上述两项合计386355.2元。事实与理由：反诉原告系智景置业公司法定代表人、自然人股东。2018年7月1日，智景置业公司与反诉被告签订《房屋租赁合同》,合同约定：反诉被告租赁智景置业公司位于XX城XX路与文景路十字东北角的“智慧国际”一层的临街商铺，面积为112平方米，租赁期限为2018年7月1日至2026年6月30日，年租金为268800元。合同签订后，智景置业公司按合同约定完成房屋交付义务，反诉被告租赁房屋进行了装修。截止2020年4月27日，反诉被告仅支付6个月租金134400元，尚欠16个月的租金358400元未予支付，已构成违约。现反诉被告要求提前解除合同，合同约定的4个月装修免租期将不予豁免。反诉原告作为智景置业公司自然人股东，有权向反诉被告主张债权，故反诉至本院，望判如所请。反诉被告范亚男辩称，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、收款收据、营业执照、施工合同、工程项目预算书、设计图、装修资料明细、装修图片、催款函、陕西领新智能科技有限责任公司收款收据、西安未央区兴业门窗销货清单、智景置业公司营业执照及工商信息、授权委托书、告知函，被告提交的西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16215号民事判决书等证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018 年 5 月 14 日，叶晓军与西安明州置业有限责任公司（以下简称明州置业公司）、西安乐康物业管理有限公司（以下简称乐康物业公司）签订租赁合同书，约定由明州置业公司、乐康物业公司将位于西安市XX城XX路与文景路十字东北角的“智慧国际”综合体一层至四层裙楼商铺出租给叶晓军使用，建筑面积为20989.1824平方米，其中一层、二层为明州置业公司享有合法权利，三层、四层为乐康物业公司享有合法权利；租赁期限自2018年6月1日起至2030年5月31日止；在租赁期限内，承租人可以将该房屋的部分或全部转租给他人，并按有关规定办理登记备案手续，同时将承租人与次承租人的转租信息及租期交出租人一份。合同签订后，明州置业公司、乐康物业公司于 2018年5月25日将房屋交付叶晓军，叶晓军遂开始对房屋进行隔断、装修。2018年7月1日，范亚男（乙方）与智景置业公司（甲方）签订房屋租赁合同,约定范亚男承租位于西安市XX城XX路与XX路XX层的临街商铺，面积112平方米，用于商业经营，租赁期限自2018年7月1日至2026年6月30日；租金每平方米按200元/月收取，第一年和第二年租金为每年268800元，从第三年起每两年在上年度租金的基础上递增5%；自2018年7月1日起，乙方按照约定开始支付租金，按半年支付，每次均应提前30日向甲方足额支付；甲方应于2018年7月1日将房屋按约定条件交付给乙方；签订合同后3日内，乙方向甲方支付履约保证金及租金，履约保证金为30000元；房屋装修期为3个月，甲方免除乙方在此期间的房屋租金。该合同第十一条约定，甲方负有如下义务：1.依据租约规定期限将该房屋交付给乙方；2.在租赁期限内确需要提前收回该房屋时，应当事先告知乙方。该合同第十三条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达30日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。该合同签订前，范亚男于2018年6月26日向智景置业公司支付房屋押金30000元、半年租金134400元，共164400元。2018年6月28日，范亚男以租赁房屋地址注册成立陕西九善门酒业有限公司。合同签订当日，智景置业公司向范亚男交付房屋。2018年7月11日，范亚男向智景置业公司缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费6048元。2018年7月13日，叶晓军出具授权委托书，内容为：兹委托智景置业公司为其代表，代表其就位于XX城XX路与文景路十字东北角“智慧国际”综合体的一层至四层裙楼商铺的租赁事宜、进行谈判、签署合同及收费，智景置业公司就“智慧国际”综合体的一层至四层裙楼商铺的租赁过程中所签署的文件其均予认可。2018年7月15日，范亚男与尚品建设有限公司签订《九善门茅台烟酒装修项目施工合同》，约定范亚男将案涉租赁房屋的装修工程项目发包给尚品建设有限公司，由尚品建设有限公司负责施工，约定工期30天，工程总价185000元，工程项目包含招牌工程（23760元）、天棚工程（25325元）、地面工程（18400元）、墙面工程（49531元）、柜子工程（87192元）、水电工程（19450元）、设计工程（3000元）等。合同签订后，尚品建设有限公司即开始入场施工。2018年7月20日，范亚男支付尚品建设有限公司装饰工程款85000元。另，范亚男在西安未央区兴业门窗厂购买并安装卷闸门一套，花费15000元；在陕西领新智能科技有限责任公司购买瓷砖，花费10000元。2018年10月12日，尚品建设有限公司向范亚男出具催款函一份，内容为：其公司已按照合同约定完成酒柜制作等项目，要求范亚男支付已产生费用76162元。范亚男未支付以上催要费用，酒柜尚未交付。另查，2018年7月19日，鑫海物业公司作为涉案房屋的物业公司，向明州置业公司、乐康物业公司发出“违章装修停工整改通知单”。同年7月21日，鑫海物业公司以叶晓军装修未提前通知，且在装修施工过程中存在严重违章为由，对租赁房屋施工现场采取停电、锁门等方式阻挡装修。叶晓军遂以侵权将鑫海物业公司诉至本院，要求鑫海物业公司支付因侵权造成的各项损失共计 921164 元。本院于2018年10月30日作出（2018）陕 0112 民初 13379 号民事判决书，判决驳回叶晓军的全部诉讼请求。宣判后，叶晓军不服，提起上诉。上诉期间，叶晓军申请撤诉。2019 年 1 月 30 日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终1170 号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）陕 0112 民初 13379 号民事判决书，并准许叶晓军撤回起诉。同时，叶晓军将明州置业公司、乐康物业公司及鑫海物业公司（第三人）诉至本院，提起房屋租赁合同纠纷之诉。本院于2019年4月3日作出(2018)陕 0112 民初 16215 号民事判决书，判决叶晓军与明州置业公司、乐康物业公司于 2018 年 5 月 14 日签订的《租赁合同书》 继续履行。因叶晓军与明州置业公司、乐康物业公司、鑫海物业公司的以上纠纷，造成范亚男承租的该商铺自2018年7月21日开始无法进驻，至今无法继续装修和使用，范亚男与尚品建设有限公司签订的施工合同终止，房屋装修已完成水电改装、隔墙、卫生间墙面和地面贴瓷、吊顶材料入场等。再查，智景置业公司于2018年6月8日注册成立，为一人有限责任公司，股东和法定代表人为黄月琴，认缴出资额为500万元，黄月琴在公司担任执行董事兼总经理。2019年3月14日，智景置业公司简易注销。法庭调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，范亚男与智景置业公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，且事后经叶晓军追认，而叶晓军依据与房屋产权人所签订租赁合同依约享有转租权利，故应认定范亚男与智景置业公司所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。该合同中约定了智景置业公司负有按照约定期限交付房屋的义务，但对房屋交付后的义务未作详细说明，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的基本义务，智景置业公司作为出租方应依法履行以上约定及法定义务。合同签订后，智景置业公司虽按照合同约定期限向范亚男交付了房屋，范亚男接收房屋并开始装修施工，但在房屋装修过程中，因叶晓军与房屋产权人、物业公司纠纷导致其自2018年7月21日开始无法进场施工，至今合同仍处于无法继续履行的状态。智景置业公司未依法履行保持租赁物符合约定用途的义务，构成违约，并因其违约行为致使范亚男合同目的无法实现，故对范亚男主张解除租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除后所产生的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，智景置业公司应返还范亚男合同未履行部分的各项费用并赔偿相关损失。其中，租赁合同中约定的免租期为3个月，智景置业公司在免租期内即已出现违约行为，范亚男未能实际使用租赁房屋，故其所支付的押金30000元、半年租金134400元、物业费6048元，均应认定为合同未履行部分的费用，由智景置业公司予以返还。范亚男为使用租赁房屋，对房屋进行了装修施工，已支付装修工程款85000元，并购置卷闸门花费15000元，购买瓷砖花费10000元，但在确定其装修损失时，除考虑以上支付金额外，还应考虑已完成的房屋装修现状。案涉租赁房屋实际装修时间较短，根据原告所提供照片及当事人陈述，装修的完成部分为水电改装、隔墙、卫生间墙面和地面贴瓷等，综合考虑以上情况并参考原告所提交的工程预算表，本院酌情确定装修损失为60000元。范亚男所主张的酒柜定制费用76162元，该项费用范亚男尚未支付，酒柜尚未交付，故对该项费用本院不予支持。智景置业公司作为一人有限责任公司，未经清算即办理简易注销，其所产生的上述债务应由股东黄月琴承担清偿责任。黄月琴反诉请求继续履行合同并要求范亚男支付欠付租金及迟延支付租金的利息损失，因智景置业公司违约行为致合同自2018年7月21日至今处于无法继续履行的状态，其主张的以上反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告范亚男与被告黄月琴于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄月琴于本判决生效之日起十日内退还原告范亚男押金30000元、租金134400元、物业费6048元，共计170448元；三、被告黄月琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告范亚男装修损失60000元；四、驳回反诉原告黄月琴的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6425元（原告范亚男已预交），由原告范亚男负担1150元，由被告黄月琴负担5275元，被告黄月琴应负担部分于本判决生效之日起十日内支付给原告范亚男。反诉案件受理费3547.5元（反诉原告黄月琴已预交），由反诉原告黄月琴自担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   武晓伟                                                         二〇二〇年七月十四日                                                         书  记  员   崔子豪 1