云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初2954号原告：李春美，女，生于1979年5月5日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。委托诉讼代理人：张剑，云南杜昊律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：林科美，女，生于1984年3月8日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。委托诉讼代理人：姜天成，男，生于1976年10月7日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县，与被告林科美系夫妻关系。委托权限:特别授权。委托诉讼代理人：吴忠富，云南振诚律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人：张正碧，女，生于1951年3月8日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。第三人：姜天义，男，生于1966年6月28日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。第三人：姜天香，男，生于1975年4月25日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。第三人：姜天信，男，生于1978年4月7日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。原告李春美诉被告林科美，第三人张正碧、姜天义、姜天香、姜天信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序于2020年3月26日、7月8日公开开庭进行了审理。原告李春美及其委托诉讼代理人张剑、被告林科美及其委托诉讼代理人吴忠富、姜天成（第二次开庭前接受委托）、第三人张正碧、姜天义、姜天香、姜天信（第一次开庭经本院传票传唤无正当理由均未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春美向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《铺面租赁协议》；2、请求判令被告返还原告租金43000.00元；3、请求判令被告赔偿原告装修损失90000.00元；4、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求要求被告承担鉴定费用。事实与理由：位于彝良县的铺面原系姜啟友（已死亡）所有，第三人张正碧系姜啟友配偶，姜啟友与张正碧共同生育四子，长子姜天义、次子姜天香、三子姜天成、四子姜天信，被告林科美系姜天成妻子。2019年8月6日，原、被告签订《铺面租赁协议》，约定：原告承租被告位于彝良县的铺面用于餐厅经营，租期五年，前两年租金为每年43000.00元。2019年8月9日，原告依约向被告支付了房租43000.00元，被告向原告出具了收条，原告随后对该铺面进行装修，共花费装修费90000.00余元，同年9月20日，原告发现该租赁铺面门前被人用砖块、废旧轮胎堵住，原告随即报警。经了解，被告与第三人之间就该租赁铺面的权属存在争议，第三人在得知被告将该铺面出租后，实施了用砖块、废旧轮胎堵门等妨害行为。原告多次与被告协商处理此事均无果，现在铺面已经装修完毕，但原告始终不能正常使用该铺面用于经营，故诉至本院。被告林科美辩称，位于彝良县的铺面系被告及其丈夫姜天成在2012年9.7地震后修建的，该铺面权属清晰明了，属被告林科美所有。修建该铺面时，被告丈夫姜天成与姜天香口头约定：在该铺面修建完毕后由第三人姜天香收取三年的房租抵扣因修建铺面时第三人姜天香垫付的资金。2018年8月1日，被告将该铺面出租给张学翠使用一年并收取租金，期间没有任何人对该铺面的权属提出异议，在被告将该铺面出租给原告后，第三人姜天香便实施了堵门行为。同时，致使原、被告签订的租赁合同目的不能实现是因第三人姜天香、姜天信的侵权行为所致，本案原告应针对第三人的侵权行为提起侵权行为之诉，而不是起诉被告解除租赁合同。被告作为租赁合同的出租人，已经尽到了出租人应尽的出租义务按时将该铺面交给原告占有并正常使用，自合同签订后，原告对该铺面享有占有、使用、收益的合法权益。被告认为原告的起诉没有事实和法律依据，原、被告双方依法签订的租赁合同系双方的真实意思表示，双方应当按照诚实信用原则履行相应的合同义务，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人张正碧辩称，原告向被告租赁房屋的产权是我的，因我要装修房子，我将装修房子的材料堆放在自家房前几天，请求人民法院驳回我是本案诉讼第三人。第三人姜天义辩称，原告的诉讼请求与其无关。第三人姜天香辩称，1、我与被告林科美的丈夫姜天成达成协议，由我垫资40多万元对姜天成居住位于彝良县的房屋进行拆除重建，垫付的资金不计算利息，修建完工后，由我收取该房屋三年半的租金，租金用于赔偿我的垫资。2、房屋的一、二、三层出租给邱远荣卖家具，租金为每年9万元，租了两年后，邱远荣未再续租，我只收了两年的租金共18万元，按照我与姜天成事先的约定，我还应收取一年半的租金13.5万元，加上姜天成拿去用的1.5万元，姜天成还差我15万元；3、被告林科美未经任何人许可，私自将门面出租给原告，私自收取原告的租金，未将收取的租金用于归还我的垫资；4、该房屋的产权属于我父母亲所有；5、请求人民法院驳回我是本案诉讼第三人。第三人姜天信辩称，此事与我无关，房屋是我母亲张正碧装修，请求人民法院驳回我是本案诉讼第三人。原告李春美为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件一份、户口证明复印件三份，拟证明原告及第三人在本案中的诉讼主体资格的事实；2.《铺面租赁协议》原件、证明打印件、收条原件各一份，拟证明原、被告于2019年8月6日就被告自建的位于彝良县的铺面签订《铺面租赁协议》，双方对该铺面的租赁时间、租金等事项进行了约定，原告依约向被告支付租金43000.00元的事实；3.收条、装修明细表、身份证、报警记录原件各一份，照片五张及视频、音频光盘各一张，拟证明原、被告签订铺面租赁合同后，原告对租赁铺面进行了装修，共花费装修费89170.00元及在原告装修过程中，该租赁铺面门前被第三人用砖块、废旧轮胎堵住，并无故阻止原告使用该租赁铺面，据此原告及时联系被告到现场进行处置，并报警处理无果。之后，原、被告因此事经该社区居民委员会调解未果。综上，因被告不能保证原告对租赁房屋的正常使用，已经构成根本违约的事实；4.通话录音光盘一张，拟证明第三人张正碧与被告林科美对案涉的租赁房屋权属存在争议，第三人姜天香的妻子阻止原告继续开店的事实；5.鉴定意见书及云南增值税普通发票各一份,拟证明原告对租赁铺面进行装修所产生装修费、鉴定费的事实；经庭审质证，被告林科美对证据1“三性”无异议；对证据2中《租赁合同》、收条“三性”无异议，这份《证明》的内容表述不完全准确；对证据3收条、装修明细表“三性”有异议，对本组其他证据“三性”无异议，但第三组证据达不到对方的证明目的，不能说明被告方对房屋租赁合同构成根本违约，这个行为是第三人的侵权行为导致的，对音频光盘真实性、合法性认可，关联性不予认可，是其他人的行为，与本案被告无关；对证据4的证明目的是要证明姜天香的妻子阻挠原告开店，与本案没有关系，第三人及案外人与本案无关，第三人的侵权行为因为林科美与第三人之间有经济纠纷，并不涉及到该房屋的权属争议；对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，且本鉴定与房屋租赁合同的解除与否无关，第五页第十一项“现场堆放剩余主材未施工部分”不应计入装修损失部分。经庭审质证，第三人张正碧、姜天香、姜天信对证据1-5均无异议。第三人姜天义认为轮胎是拉去垫路的，不是有意去堵门的，其他没有意见。被告林科美对其抗辩主张，向本院提交了下列证据予以证明:6.被告身份证复印件一份，拟证明被告诉讼主体资格的事实；7.角奎镇大河村民委员出具的《证明》、彝良县农村住房安全认定牌复印件各一份，拟证明位于彝良县房屋为被告所有的事实；8.《铺面租赁协议》原件一份，拟证明被告将位于彝良县门面房出租给原告及双方约定铺面租金为每年43000.00的事实；9.《房屋租赁合同》及结婚证复印件各一份，拟证明被告与姜天成系夫妻关系及2018年姜天成将角奎镇大河村车站组77号门面房正常出租给张学翠的事实；10.昭通市中级人民法院作出的（2019）云06民终461号民事判决书一份，拟证明对该案房屋权属是清晰的事实；经庭审质证，原告李春美对证据6“三性”予以认可；对证据7真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的；对证据8与原告提交的证据2中《铺面租赁协议》系相同证据，予以认可；对证据9《房屋租赁合同》与本案无关，真实性无法核实，但是从该合同第三条第三款可以看出，甲方出租房是保证了乙方对房屋的正常使用，在本案中，被告与原告签订的合同没有该条款。对结婚证的真实性、合法性认可，但与本案没有关联性；对证据10真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性，同时达不到被告的证明目的，该判决书一审判决的内容是排除妨害纠纷，不是确权之诉，不能证明案涉房屋是被告所有，该判决书上当事人自述来看，房屋是小产权房，没有经过政府的规划和许可，即使我们的租赁合同不能解除，那么我们与被告签订的合同也是无效的。经庭审质证，第三人张正碧、姜天义、姜天信对证据6-10均无异议。第三人姜天香认为村委会的《证明》没有异议，对其他没有意见。第三人张正碧、姜天义、姜天香、姜天信均未向本院提交证据。本院认为，证据1、6系公安机关颁发的证件材料，来源合法，能证明原、被告及第三人的身份信息，本院予以采信；证据2、8能证明原、被告就位于彝良县的铺面签订《铺面租赁协议》，双方对该铺面的租赁期限、租金及租金收取方式等事项进行了约定，原告依约向被告支付租金43000.00元的事实，本院予以采信；证据3、4相互印证，能证明因被告与本案第三人之间存在纠纷致使原告不能正常使用该铺面的事实，本院予以采信；证据5系双方协商由本院指定的鉴定机构作出的鉴定结论，能证明原告的装修损失及原告支付鉴定费10000.00元的事实，本院予以采信；证据7中农村住房安全认定牌复印件一份与当事人的陈述相互印证，能证明被告在角奎镇××车站组××住房的事实，本院予以采信；对村委会出具的“证明”因其不具备相关资质，其证明内容不予采信；对证据9与本案无关，本院不予采信；对证据10系法院生效文书，对其合法性、真实性予以采信，但与本案无关联性。通过庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2019年8月6日，原、被告签订《铺面租赁协议》，约定：原告承租被告位于彝良县的铺面用于餐厅经营，租期五年，租赁时间自2019年9月1日至2024年8月31日止，前两年租金为每年43000.00元，后三年的租金涨幅依照市场价格，由双方协商确定，租金于每年的9月1日前按年支付，原告依约向被告支付租金43000.00元。原告随即对该铺面进行装修，装修过程中，因被告与第三人之间存在纠纷，第三人张正碧、姜天香将修建姜天成家房屋所需的砖块、砂石等拉来堆放于原告租用的铺面门前，致使原告不能正常使用该铺面，从而给原告造成经济损失，经鉴定原告装修损失评估为86441.46元，原告为此支付鉴定费10000.00元。另查明：被告位于彝良县房屋未取得建设工程规划许可证及相应准建手续。本院认为，原、被告签订《铺面租赁协议》中所涉房屋属城镇区域内建筑，双方签订合同系城镇房屋租赁合同，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定，原、被告均未能提交证据证明案涉房屋已取得相应的建筑规划、准建备案等手续,具备法律规定的出租条件,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原、被告于2019年8月6日签订的《铺面租赁协议》违反了法律强制性规定,应属无效，无效的合同自始没有法律约束力,据此，原告以被告与第三人之间存在纠纷导致双方签订的房屋租赁合同目的不能实现为由请求解除《铺面租赁协议》的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定，被告应当返还原告已支付的租金43000.00元。关于原告的经济损失问题，首先原告的装修费评估为86441.46元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，被告所出租房屋在没有办理相关准建手续的情况下,仍与原告签订租赁合同,将该房屋铺面出租给原告,自身具有过错。而作为本案承租人，在与被告签订《铺面租赁协议》时，亦负有审查被告所出租房屋有无房产证、规划许可证及房屋权属是否合法的谨慎审查义务，原告在未充分了解案涉房屋的情况下与被告签订租赁合同，进而投资装修，原告对此亦存有过错。其次鉴定费10000.00元，庭审中原、被告对装修费有争议，经各方协商通过法院指定鉴定机构进行鉴定，原告为此支付鉴定费10000.00元，该鉴定费亦为原告的经济损失部分。根据本案双方当事人的过错程度、原告经济损失的大小并结合本案双方合同的签订、履行实际情况等因素考虑,由被告对原告的损失承担80%的责任，原告自担20%的责任，即由被告赔偿原告装修损失69153.17元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、原告李春美与被告林科美于2019年8月6日签订的《铺面租赁协议》无效；二、被告林科美返还原告李春美租金43000.00元；三、被告林科美赔偿原告李春美装修损失69153.17元；四、驳回原告李春美的其他诉讼请求。上列第二、三项于判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12960.00元（其中案件受理费2960.00元，鉴定费10000.00元），被告林科美负担12400.00元，原告李春美负担560.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日起即发生法律效力。如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钟 娅人民陪审员  吴文义人民陪审员  张 佳二〇二〇年七月二十三日法官助理白庆海书记员夏大赟