广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11027号原告：广州米天崖商业有限责任公司，住所地：广东省广州市南沙区双山大道7号1219房。法定代表人：蔡伟华。委托诉讼代理人：薛涛,广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程霞,广东岭南律师事务所实习人员。被告：谢建辉，男，1968年8月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁俊芳，系广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈珍德，系广东力创律师事务所律师。被告：廖源涛，男，1994年9月1日出生，汉族，住广东省紫金县。原告广州米天崖商业有限责任公司（以下简称“米天涯公司”）诉被告谢建辉、廖源涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州米天崖商业有限责任公司的委托诉讼代理人薛涛，被告谢建辉及其委托诉讼代理人梁俊芳，被告廖源涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州米天崖商业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢建辉支付原告2018年2月1日至2018年7月31日期间的场地占用费15240元，并以15240元为基数按照中国银行同期贷款利率标准计算利息暂计305.6元（自2018年8月1日起暂计算至2018年8月31日，应计算至实际清偿之日止）；2.判令谢建辉支付原告自2018年2月1日至2018年7月31日期间的欠缴电费共计4712.8元，并以4712.8元为基数按照中国银行同期贷款利率计算利息暂计94.2元（自2018年8月1日起暂计算至2018年8月31日，应计算至实际清偿之日止）；3.判令被告廖源涛承担违约责任，向原告支付合同保证金14280元，并判令该保证金归原告所有；4.判令廖源涛向原告支付水电周转金2000元；5.判令廖源涛向原告支付自2018年10月1日至2019年1月15日期间欠缴租金共计17850元；6.判令廖源涛向原告支付自2018年8月1日至2019年1月15日期间所欠缴的电费共计2996.37元；7.判令廖源涛向原告支付逾期支付上述第3、4、5、6项费用的违约金暂计2227.6元，自2019年1月16日起暂计至2019年2月15日止，应计算至实际清偿之日止（违约金计算标准按照租赁合同第10.2条约定）；8.判令谢建辉对上述第3、4、5、6、7项内容承担连带责任；9.判令本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：谢建辉原与广州宏美超市有限公司建立租赁合同关系，由谢建辉承租位于广州市番禺区南村镇华南新城大平台120号-2，建筑面积为50平方米的租赁物由被告经营“西格尔头疗养发馆”。后双方于2018年1月31日双方终止租赁关系。自2018年2月1日起原告开始取得上述租赁物的管理处分权，但在2018年2月1日至2018年7月31日期间谢建辉一直占用上述租赁物，在占用期问一直没支付电费，没有支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的场地占费，共计15240元以及2018年2月1日至2018年7月31日期间的欠缴电费共计4712.8元。2018年7月27日，原告与谢建辉的员工即廖源涛签订《租赁合同》（合同编号：米租20180728-1056号）及《补充协议》，廖源涛向原告租用位于兴南大道163号大平台1056号商铺，由两被告继续在上述商铺共同用于继续经营“西格尔头疗养发馆”，上述租赁合同约定租赁物的面积为50平方米；月租金为7140元/月；租赁期限为2018年7月28日至2019年7月27日；同时承租人需向原告支付房屋租赁保证金为14280元、水电周转金2000元。合同签订后，该租赁物一直由两被告共同使用，但两被告均未按约定向原告履行交付保证金14280元、水电周转金2000元的义务，且自2018年8月1日起至2019年l月15日一直未缴纳电费，共计拖欠电费共计2996.37元；拖欠2018年10月l日至2019年1月15日期间租金共计17850元。原告己多次通过电话、微信、短信等方式向两被告催缴拖欠的租金、电费等费用，但两被告一直未予以理睬，更于2019年1月15日擅自解除合同并进行了清场，两被告至今拖欠的费用、一直未向原告支付。上述两个租赁物地址实质上为同一租赁物，即两被告从始至终均使用同一租赁物。综上，两被告的上述行为已严重违反双方的合同约定，且严重损害原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，故原告特诉至贵院，望支持原告的所有诉讼请求。被告谢建辉答辩称，我方对与原告的租赁合同已于2018年1月31日终止，并且交还场地给原告，对于此后廖源涛租用场地是廖源涛独立签订租赁合同，与我方不存在关联。被告廖源涛答辩称，我与原告签订租赁合同的时候，谢建辉也在场，签订合同时谢建辉将押金条给了我，我认为谢建辉已经将他支付的租赁保证金转让给我；《补充协议》我没有见过，对其三性不予认可，对租赁物的总面积存疑；我的确有欠租金，是因为原告方不肯配合我方办理营业执照故没有缴纳。原告提供以下证据：1.《租赁合同》（合同编号：宏超租自编7-20171006）1份；2.《关于终止原合同的协议书》1份、《房屋租赁合同终止协议书》1份；3.原告与被告谢建辉聊天记录1份；4.《租赁合同》（合同编号：米租20180728-1056号）1份、《补充协议》1份；5.微信聊天记录（廖转款）1份、《催款通知书》1份、《租金表》1份、《电费表》1份、微信聊天记录1份；6.《证明》1份、两被告共同经营店面照片1份、《催告函》2份、原告与被告廖源涛微信聊天记录、原告与被告谢建辉短信聊天记录、《声明》1份；补充证据：1.广州宏美超市有限公司与陈江波租赁合同纠纷民事判决书1份；2.广东康景物业服务有限公司华南新城物业服务中心商铺水电费交纳流水表1份；3.房屋租赁登记备案证明1份，并拟以此证明原告的诉讼主张。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。查明事实如下：广东华南新城房地产公司（甲方）与广州宏美超市有限公司（乙方）签订《关于终止原合同的协议书》，约定：1.甲乙双方于2013年4月19日签署了编号为“广州华城2013-022”的商铺使用协议书自2018年1月31日终止，广州米天涯商业有限责任公司自2018年2月1日起至2020年12月22日继续履行原合同的乙方义务。2.乙方缴纳的租赁保证金、管理费保证金转作为广州米天涯商业有限责任公司缴纳的各项保证金，甲方届时根据履行情况最后直接与广州米天涯商业有限责任公司结算。3.场地交接和水电费结算由乙方和广州米天涯商业有限责任公司双方自行办理。其后，原告米天涯公司（乙方）与广东华南新城房地产有限公司（甲方）签订《使用协议书》，其中第二条约定：甲方将坐落在番禺区华南新城大平台A区116-121、111A、112号，B区123、B104、B105、B106号商铺部位的房地产交予乙方作商业用途使用，总建筑面积为1133.512平方米，其中A区116-121、111A、112号商铺建筑面积为297.619平方米，B区123、B104、B105、B106号商铺建筑面积为835.893平方米。第三条约定：从甲方交付商铺给乙方进场之2018年2月1日至2020年12月22日至，为期34个月。第八条第二款约定：原广州宏美超市有限公司与甲方于2013年4月19日签署的使用协议书（合同书号：广州市华城【2013】-022）作废，以此协议书为准。2017年10月6日，广州宏美超市有限公司（甲方）与被告谢建辉（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：宏超租自编7-20171006），合同约定：广东宏美超市有限公司将位于广州市番禺区南村镇华南新城大平台120号-2出租给谢建辉，建筑面积为50平方米，租赁期限自2017年10月6日起至2019年6月5日。月租金额为6890元，月管理费为250元，房屋租赁保证金为13780元，水电周转金为2000元。广州宏美超市有限公司于同日向谢建辉出具了收到房屋租赁保证金及水电周转金合计为15780元的收据。后双方签订《房屋租赁合同终止协议书》，合同中约定：一、甲乙双方同意提前终止双方于2017年10月6日之前签订的位于广州市番禺区南村镇华南新城大平台120号-2的房屋租赁合同；二、合同编号为宏超租自编7-20171006的房屋租赁合同，双方执行至2018年1月31日，乙方需向甲方缴纳租赁、水电费至2018年1月31日。六、甲乙双方承诺签订本终止协议后一个月内，双方派员对账清缴应缴未缴的费用。被告谢建辉合同签署的落款时间为2018年7月27日。广州宏美超市有限公司出具一份《说明》并加盖公司公章，内容为：广州宏美超市有限公司于2017年10月6日与谢建辉签订《租赁合同》（合同编号：宏超租自编7-20171006），确定双方关于本公司所有位于广州市番禺区华南新城大平台120-20商铺（即兴南大道163号大平台1056号）的租赁关系（该商铺由本公司承租自华南新城房地产公司），双方于2018年1月31号即解除上述租赁协议，在租赁合同履行期间均委托蔡伟华（米天涯公司法定代理人）负责与谢建辉进行对接，本公司与华南新城房地产公司解除协议后由广州米天涯商业有限责任公司与华南新城房地产公司签订了租赁协议，有关1506商铺的全部权益自2018年1月31号始均由广州米天涯商业有限责任公司享有，以上均属事实。2018年7月27日，原告米天涯公司（甲方）与被告廖源涛（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：米租20180728-1056号），合同第1.1约定：甲方将兴南大道163号大平台1056号商铺出租给被告廖源涛，面积为25平方米；第2.1：合同期限为1年，自2018年7月28日起至2019年7月27日；第3.1：租赁期限为2018年2月1日至2019年6月5日，月租金3570元。第9.2：本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该商铺上有附着物不得拆除。经甲方同意，乙方需在提前终止、解除或届满之日起三日内迁出商铺，搬走物品，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权采取任何其认为适当的措施收回商铺。同日，原告米天涯公司（甲方）与被告廖源涛（乙方）签订《补充协议》，第一条：甲乙双方确定甲方租予乙方的位于兴南大道163号大平台1056号商铺的出租建筑面积为50平方米；第二条：原《租赁合同》的第三章的“租金、履约保证金”重新约定如下，租赁期限自2018.7.28至2019.7.27，月租金7140元，乙方须于签订本协议时一次性向甲方支付第一个月租金7140元；房屋租赁保证金14280元；水电周转金2000元；第三条：本补充协议生效后，即成为“原租赁合同”不可分割的组成部分，与“原租赁合同”具有同等的法律效力；第四条：除本协议中明确所作修改的条款外，“原租赁合同”的其余部分完全继续有效。2018年7月31日，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华通过短信向被告谢建辉发送对账单，被告谢建辉回复“好的蔡总，我叫我老婆对一下”。2018年8月19日，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华再次发送对账单并询问“谢老板，数对得怎样？”，被告谢建辉回复“知道了，下星期对”。2018年12月18日，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华询问“谢老板，你这笔钱什么时候来交？请给个时间。”被告谢建辉回复“稍后给您回电话好吗？”2018年12月29日，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华又一次发送对账单给被告谢建辉。原告米天涯公司2018年9月27日向被告谢建辉发出两份《催告函》（抬头谢健飞），表示2018年6月27日至2018年8月27日应缴电费2363.4元，2017年11月1日至2018年6月27日应缴电费6680.7元。催收函下为被告廖源涛签名并备注已收原件。2018年11月16日，被告廖源涛通过微信向原告发送“蔡总，那边我不租了”，原告法定代表人回复“那你要回来把铺交还给我”，廖源涛回复“钥匙明天我叫人放在花店”，原告法定代表人回复“你回来签个交接表，表明你把店交还给我，里面没有你遗留东西就行了”，廖源涛回复“不用了，我不在广州这边，店里的东西谢总都不要了”。2018年11月19日，原告米天涯公司向被告廖源涛发送《催款通知书》，该通知书表明截止至2018年11月18日止，廖源涛尚有2018年10月1日至2018年11月30日租金及管理费14280元，电费2996.37元，合计17276.37元未缴清，请廖源涛于2018年11月20日前缴清款项。2019年1月15日，被告谢建辉向原告米天涯公司出具一份声明，内容为：本人廖源涛已于2018年12月15日结束位于兴南××××华南新城大平台1056号店铺的经营。店内物品已全部搬走，没有遗留任何物品。特此声明。声明人：谢建辉代廖源涛。谢建辉并在该声明上手写备注：受廖源涛的委托，本人谢建辉于今日把钥匙交给蔡伟华，把华南新城大平台1056号店铺交还给米天涯商业有限责任公司，经廖源涛确认没有贵重物品放在店里，店里的所有物品直接清空。在交还商铺的环节上，如因店里物品的原因，廖源涛和广州米天涯商业有限责任公司、蔡伟华有任何纠纷由谢建辉负责。声明人谢建辉。庭审中，原告米天涯公司确认被告廖源涛是2018年7月28日接手经营案涉商铺，原告米天涯公司与被告廖源涛的租赁合同已实际解除。被告廖源涛陈述:“支付了40000元顶手费给被告谢建辉，谢建辉并将其已经支付的15780元押金收据原件转手给我”；“被告谢建辉所书写的声明我并没有细看，我只是委托他帮我写一份声明”。被告谢建辉陈述:“声明是原告让我写2018年12月15日；当时被告廖源涛称店铺里的东西都不要了，原告直接收回店铺就行，我联系了被告廖源涛，廖源涛称回了老家出来不方便，我当时知道廖源涛已经没有使用店铺并已经归还钥匙了，只是原告多次打电话给我催我让廖源涛交接。”。本院认为，关于被告谢建辉拖欠原告米天涯公司2018年2月至2018年7月场地占用费及电费的问题。原告主张被告谢建辉拖欠其2018年2月1日至2018年7月31日场地占用费15240元（该费用包含2018年2月至2018年7月的管理费240元/月及2018年6、7月的租金6900元/月）及电费4712.8元。被告谢建辉抗辩称与广州宏美超市有限公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，双方执行原合同至2018年1月31日，之后再无经营该店铺，且欠缴的电费应在其缴纳的15780元押金中予以扣减，没有欠缴电费及其他费用。本案中，虽然被告谢建辉与广州宏美超市签订的《房屋租赁合同终止协议书》约定合同执行至2018年1月31日，但该协议书的落款签名时间为2018年7月27日，且该协议书中第六条约定，甲乙双方承诺签订本终止协议后一个月内，双方派员对账清缴应缴未缴的费用。另，广州宏美超市有限公司也出具一份《说明》，有关1506商铺的全部权益自2018年1月31号始均由广州米天涯商业有限责任公司享有。2018年7月31日之后，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华多次通过短信向被告谢建辉发送对账单，被告谢建辉一直无明确答复。而2018年7月28日，被告谢建辉才以40000元的价格转手涉案店铺给被告廖源涛，并将15780元押金单收据原件一并转交给廖源涛，被告廖源涛继续使用谢建辉的品牌经营案涉店铺。被告谢建辉认为顶手费40000元不应包括其所缴纳的押金15780元，拖欠的租金、管理费及电费应在该15780元押金中予以扣除，但据庭审廖源涛陈述，其在支付顶手费40000元时，被告谢建辉将该押金收据原件一并转交给他。对此，本院认为，当谢建辉将押金单原件交给廖源涛时，是一个延续的过程，意味着对该租赁押金15780元所享有的权利一并转让给廖源涛，而且如果谢建辉认为无拖欠原告租金、管理费及电费，完全可以通过短信甚至见面时与原告米天涯公司法定代表人蔡伟华对账谈妥。因此，结合原告提供的店铺租金表、电费表、与谢建辉、廖源涛的聊天记录，及被告谢建辉、廖源涛的庭审陈述，被告谢建辉抗辩主张2018年1月31日后再无使用店铺，且拖欠的管理费及电费已缴清的主张，本院不予采信。原告主张被告谢建辉尚拖欠原告米天涯公司场地占用费15240元（2018年2月至2018年7月的管理费240元/月及2018年6、7月的租金6900元/月）及电费4712.8元，合计19952.8元，本院予以支持。至于原告主张被告谢建辉应支付逾期付款利息，原告与被告谢建辉签订《房屋租赁合同终止协议书》约定签订本终止协议后一个月内，双方派员对账清缴应缴未缴的费用。此后，被告谢建辉拖延对账清缴所欠的费用，故原告主张的逾期付款利息应从2018年8月28日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款还清之日止。关于被告廖源涛拖欠原告米天涯公司租金及电费的问题。首先，原告主张被告廖源涛至2019年1月15日才结束案涉1056号店铺的经营。本案中，被告谢建辉代被告廖源涛书写的《声明》表明廖源涛结束案涉1506号商铺经营的时间为2018年12月15日，落款时间为2019年1月15日，但据庭审廖源涛陈述其只是委托被告谢建辉写一份声明，声明中的具体日期并不知情，而谢建辉则陈述该声明中所写的日期为原告米天涯公司法定代表人蔡伟华所要求。通过原告米天涯公司法定代表人蔡伟华与被告廖源涛的聊天记录可知，廖源涛于2018年11月16日告知原告米天涯公司法定代表人蔡伟华表示不再承租1506号商铺，原告米天涯公司法定代表人蔡伟华则要求廖源涛“回来签个交接表，表明把店交还给我，里面没有遗留东西就行”，廖源涛回复“不用了，我不在广州这边，店里的东西谢总都不要了。”。双方签订的《租赁合同》第9.2约定：“本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该商铺上有附着物不得拆除。经甲方同意，乙方需在提前终止、解除或届满之日起三日内迁出商铺，搬走物品，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权采取任何其认为适当的措施收回商铺。”。结合廖源涛委托谢建辉出具《声明》，其于2018年12月15日结束1056号铺的经营。综合以上的情形以及出租方与承租方均有义务避免损失扩大。本院认定应计租金至2018年12月15日。庭审中，被告廖源涛也确认已支付2018年8月、9月的租金，尚有拖欠原告的租金及电费。至于原告主张被告廖源涛向原告支付合同保证金14280元及水电周转金2000元的主张。由于庭审中，原告方已确认双方签订的《租赁合同》已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故对原告的该部分主张，本院不予支持。被告廖源涛应向原告米天涯公司支付2018年10月1日至2018年12月15日的租金17850元（7140元+7140+3570元），及2018年8月1日至2018年11月30日电费2996.37元，合计20846.37元，扣除廖源涛享有的谢建辉转手前交付给原告的租赁保证金13780元及水电周转金2000元，被告廖源涛尚拖欠原告米天涯公司的租金4070元及电费996.37元，被告廖源涛应付清给原告。逾期付款利息应从原告向被告廖源涛催告付清欠款之日即2018年11月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款还清之日止。至于原告主张被告谢建辉应对被告廖源涛拖欠的金额承担连带清偿责任，原告并没有相关证据证实被告谢建辉与廖源涛之间为共同经营或合伙的关系，且涉案商铺经原告同意已于2018年7月28日转由被告廖源涛承租，故对原告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告谢建辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州米天崖商业有限责任公司支付管理费、租金及电费合计19952.8元及逾期付款利息（以19952.8元为本金，从2018年8月28日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款还清之日止）；二、被告廖源涛应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州米天崖商业有限责任公司支付租金4070元及电费996.37元，合计5066.37元（以5066.37元为本金，从2018年11月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款还清之日止）；三、驳回原告广州米天崖商业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1293元，由原告广州米天崖商业有限责任公司负担736元，由被告谢建辉负担432元，由被告廖源涛负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 忠人民陪审员  何国明人民陪审员  陈凤英二〇二〇年七月三十日书 记 员  李颖瑶