宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1798号原告：刘某,住银川市。委托诉讼代理人:阮某,西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。被告：苏某,住银川市。被告:宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司。法定代表人:祁某。原告刘某与被告苏某、宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司（以下简称诚易之家中介）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告刘某、被告苏某到庭参加诉讼。被告诚易之家经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。于7月16日再次公开开庭进行审理，原告刘某及委托诉讼代理人阮某、被告苏某、诚易之家中介法定代表人祁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求:1.要求与二被告解除签订的《居间服务合同》及《银川市存量房屋买卖合同》；2.要求被告苏某返还双倍的房屋定金40000元，并支付违约金14200元，合计金额：54200元；3.要求被告宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司支付（自2020年4月3日至2020年6月10日期间）资金占用利息268元；4.本案的诉讼费用由被告共同承担。在庭审中，刘某明确诉讼请求1为：要求与二被告解除签订的《居间服务合同》、补充协议、《过户、按揭代理合同》及《银川市存量房屋买卖合同》。事实和理由：2020年4月3日前，苏某将位于银川市××区的房屋信息登记在被告房屋中介公司，并委托房屋中介公司办理该房屋的出售。同年4月3日刘某与苏某及房屋中介公司签订了《居间服务合同》及《银川市存量房屋买卖合同》。首先合同约定：房屋的建筑面积为：133平方米，双方确认交易价格为710000元。其次约定了：房款支付方式及房屋交付，原告于2020年4月3日向苏某支付定金20000元，由房屋中介公司暂时保管，同年5月1日共同前往银行办理面签手续后，将首付款213000元以银行托管的方式支付给苏某。之后于5月1日办理该房屋的产权证过户手续。最后合同约定违约责任及发生争议管辖的事项，苏某擅自提高房屋交易价格，并在15日内未履行该房屋的交易，其违反了合同约定，构成违约，应当返还双倍的房屋定金40000元及房屋总价款日万分之五的违约金14200元。合同签订当日原告交付了20000元的定金，并由房屋中介公司代为保管，并给原告出具了定金收条。2020年5月7日之后，苏某以各种理由拖延时间不给原告办理过户手续，导致该合同无法履行。之后，原告与房屋中介公司多次与被告苏某交涉要求继续履行合同，但苏某明确表示该房屋不卖了，因此，苏某构成了违约。故原告诉至本院，请求判如所请。苏某辩称，按照合同约定2020年5月1日去银行让原告给我打房款首付15万元，但是我名下没有房产，然后我就回去找中介科，中介科问我卖的谁的房子，我说卖的是我儿子的房子，中介科说这是一份废合同，让我和原告刘某协商。中介公司不给我们退定金，就让我们打官司，合同上没有我儿子的签字，我没法履行这份合同。我同意解除《居间服务合同》及《银川市存量房屋买卖合同》。诚易之家中介辩称，其不同意解除合同，也不同意支付资金占用利息，其对定金只是保管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：刘某提交的定金收条1份，苏某提交的保管条1张、《税收缴款书》1张、《原长城机床厂住宅家属区协议》1套、《银川不动产查询单》1张、西萃芳庭入住各项明细表1份、宁夏增值税发票1张、不动产登记费一般缴款书收据1张、户口本1份、不动产权登记证书1份，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、刘某提交《居间服务合同》、补充协议、过户按揭代理合同各1份、《银川市存量房屋买卖合同》1份，苏某认可该组协议是其与刘某所签，但认为其没有违约，构成违约的是诚易之家中介。本院认可该组证据的真实性。2、刘某提交微信截图1份，苏某否认该证据是其与中介公司的聊天记录。本院认定，对该证据的真实性无法核实，不予采信。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：2020年4月3日，刘某（乙方，购买人）、苏某（甲方，出售人）及诚易之家中介（丙方，居间人）签订《居间服务合同》及《补充协议》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于××区房屋签订本合同，合同约定了居间服务及标准、居间代理费及支付、各方权利义务及违约责任。同日，三方签订《补充协议》，约定房屋总价款为71万元。乙方于2020年4月3日支付定金2万元，甲方须同时出具定金收到证明，并由丙方代为保管，甲方将该购房发票原件、购房合同原件、契税票原件、身份证复印件交由丙方暂时保管，丙方出具相关凭证收据。甲方承诺于2020年5月1日前办理本次交易房屋的产权证并不迟于2020年5月1日将交易的房屋产权证交于丙方代为保管。甲乙双方约定于2020年5月1日共同前往银行办理面签手续。甲乙双方任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。如本协议与《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。同日，三方签订了《银川市存量房屋买卖合同》，合同对房屋的成交价格、付款方式、房屋交付、三方义务、违约责任进行了约定，并约定合同发生的争议向房屋所在地人民法院起诉。同日，三方签订了《过户、按揭代理合同》，合同对代理服务事项及完成标准、服务费、权利和义务及违约责任进行了约定。上述合同签订后，刘某在2020年4月3日支付定金20000元，由诚易之家中介保管。另查明，西夏区西萃芳庭11号楼2单元201室房屋的所有人为高政，高政出生于2006年2月23日，是苏某儿子，现系未成年人。涉案房屋于2020年5月21日取得不动产权证书。本院认为，综合本案的审理情况，本案的争议焦点为：第一，涉案合同是否有效？第二，涉案合同是否应当解除？首先，关于涉案合同的效力问题。苏某、刘某、诚易之家中介于2020年4月3日签订了《居间服务合同》及《补充协议》、《银川市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭代理合同》，在上述合同的签订中，作为出卖人签字的是苏某，涉案房屋的所有权人是苏某儿子高政。《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。”根据苏某在庭审中的陈述，其作为高政的监护人，在签订上述合同时虽未与高政商量，但是其出售涉案房屋的价格为71万元，而其购买房屋时的价格为15万元左右，故其出售房屋的行为显然没有侵害高政的利益，其作为监护人所签订的上述合同合法有效，本院予以确认。其次，关于合同是否应当解除的问题。《补充协议》第二条约定苏某应于2020年5月1日前办理房屋产权证，并不迟于2020年5月1日将房屋产权证交于诚易之家中介代为保管。第四条违约责任约定，如逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，苏某构成根本违约，刘某有权解除合同，并约定本协议与《银川市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。本案中，涉案房屋不动产权证书登记时间为2020年5月21日，距合同约定的办理产权证书的时间2020年5月1日已逾期超过15日，现刘某要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于刘某要求苏某双倍返还定金40000元并支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故刘某只能选择适用违约金或者适用定金条款，刘某自行选择适用定金条款，根据《中华人民共和国担保法》的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故苏某应向刘某双倍返还定金40000元，因刘某支付的20000元定金由诚易之家中介保管，故由诚易之家中介保管的20000元由诚易之家返还，下剩20000元由苏某支付。关于刘某要求诚易之家中介支付资金占用期间的利息的诉讼请求，因诚意之家中介只是保管定金，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、解除苏某、刘某、宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司2020年4月3日签订的《银川市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及《补充协议》；二、苏某于本判决生效之日起十日内向刘某返还定金20000元，宁夏诚易之家房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某返还由其保管的定金20000元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取581元（实收581元），由苏某负担428元，由刘某负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 金 菁二〇二〇年七月二十七日书记员 王小瑞附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。