广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初29832号原告：深圳帝王居物业发展有限公司（以下简称帝王居公司），住所地深圳市罗湖区宝安南路蔡屋围都市名园**，统一社会信用代码9144030061882401J。法定代表人：孔小凯，董事长。委托诉讼代理人：周志芳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201211024181。委托诉讼代理人：舒明月，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911014965。被告：深圳北大汇丰企业有限公司（以下简称北大汇丰公司），住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路都市名园**第****，统一社会信用代码9144030032632235XF。法定代表人：李寒进，总经理。委托诉讼代理人：王志强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200510689514。委托诉讼代理人：康云霞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911142560。第三人：深圳市罗湖区机关物业管理办公室，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路**罗湖商务中心**，统一社会信用代码12440303G347887280。法定代表人：钟月明，主任。委托诉讼代理人：高婷婷，广东百朋律师事务所律师，执业证号14403201011765817。委托诉讼代理人：叶艳浓，广东百朋律师事务所律师，执业证号14403202011200847。原告深圳帝王居物业发展有限公司与被告深圳北大汇丰企业有限公司及第三人深圳市罗湖区机关物业管理办公室相邻用水、排水纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周志芳、舒明月，被告委托诉讼代理人王志强、康云霞，第三人委托诉讼代理人高婷婷、叶艳浓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即拆除其在罗湖区都市××小区××楼××层东北侧擅自搭建构筑物，将其破坏的五楼天台区域屋面防水设施，女儿墙与屋面连接处等按照原设计恢复原状；拆除进入原告物业内的排污管道，修复对原告物业的损害。2、请求判令两被告立即赔偿原告人民币1205806元。3、请求判令两被告赔偿原告因本案而产生的律师费损失人民币70000元整。4、请求判令本案诉讼费、执行费用全部由两被告承担。事实与理由:原告系罗湖区都市名园小区裙楼**以及****的所有权人，被告租赁第三人所有的都市名园小区裙楼五层的物业，原告与被告之间存在相邻关系。2016年，被告开始进场对都市名园小区裙楼五层物业进行装修改造，并且在未取得任何规划许可文件下对五层东北角进行排水施工、屋面改造、增加构筑物等，擅自打穿裙楼四层至五层的楼板，设置排污管道。在罗湖区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》以及《停止违法行为通知书》之后，被告仍未停止上述违法行为。被告违法装修行为严重破坏了原屋面的防渗、排水的功能，裙楼五层的屋面雨水经常直接灌入原告的物业内，给原告造成巨大的损失，并持续影响原告的正常使用。第三人作为五层物业的所有权人，有义务阻止被告的违规装修及改造行为，并对其物业造成相邻权利人的侵害承担责任。原告多次向被告及第三人发函，要求拆除被告擅自装修的排污管道，但被告及第三人都置之不理。鉴于原告物权受到损害之事实，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十一条、第九十二条等法律规定，原告特提起诉讼，恳请贵院判令支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，北大汇丰公司并未有破坏房屋防水排水设施、改装排污管道的侵权行为，帝王居公司物业内部漏水与北大汇丰公司无关。帝王居公司也未举证证明其因漏水导致损失，即便其确有损失，也与北大汇丰公司的装修行为无因果关系，其诉讼请求无事实与法律依据。具体答辩意见有以下几点：一、北大汇丰公司没有擅自打穿四层至五层的楼板设置排污管道的侵权行为。1、案涉北大汇丰公司装修物业已无构筑物、搭建物。被告代理律师接受委托后前往涉案物业实地查看，目前罗湖区都市××小区××楼××层东北侧已无搭建物或构筑物。2、帝王居公司所指的进入其物业内的排污管道指向不明，被告北大汇丰公司从未将任何排污管道或其他管道进入原告帝王居公司物业内，不存在损害的事实。按常理推断，北大汇丰公司如要进入帝王居公司所有的四楼内部物业安装排污管道，必须经过帝王居公司的同意和配合才能完成，在北大汇丰公司装修施工期间，帝王居公司一直严密监督，北大汇丰公司不可能存在“擅自打穿四层至五层的楼板设置排污管道”的行为。3、在2017年7月22日由帝王居公司发给北大汇丰公司的《关于拆除违规建筑构件及修复屋面防水设施的紧急函》中，帝王居公司描述“另外告知：裙楼第五层有些租户，未经我司同意伙同个别人员采取不正当手段砸坏我司楼板，将排污管道接入我司物业室内，是极错误的行为。我司近期将采取强力措施，拆除、封堵这些管道”。在2017年7月25日帝王居公司发给深圳市机关物业管理办公室《关于拆除裙楼第五层排污管道的函》中，帝王居公司称“贵办多家租户在2016年装修都市名园裙楼第五层A、B、C区时，未经我司同意，擅自打穿5层到4层的楼板，共打穿楼板18处，将排污管道穿过楼板进入4层我司物业内……请贵办在2017年8月31日前拆除进入我司物业内的排污管道，逾期我司将强制拆除”。从上述描述中可知，即便存在非法改装排污管道的行为，也并非北大汇丰公司所为，五楼物业一共分为A区、B区、C区，酒店、街道办等区域，北大汇丰公司仅承租B区，不排除其他租户施工的可能性。4、在帝王居公司已经发现排污管道的情况下，当时帝王居公司也应如上述函件所述已经采取措施拆除、封堵管道，未及时采取措施的，损失应由其自身承担。5、《深圳市规划土地监察局停止违法行为通知书》等文件中，也是责令拆除搭建构筑物，从未认定北大汇丰公司破坏房屋防水、排水设施、改装水管等。6、涉案房屋于2000年竣工并投入使用，被告2016年才承租该房屋。2000年至2016年长达16年时间内，房屋设施设备可能已经老化，历任业主、租户对房屋进行的装修、改造也将影响房屋防水、排水功能甚至主体结构。不能因此就认定屋面渗漏管道破裂就是因被告北大汇丰公司装修原因所致。7、2016年至今深圳地区经历了若干次台风暴雨天气和其他等级的雨水天气，如果楼面防水排水设施遭到严重破坏的话，将导致四楼常年漏水，而帝王居公司仅主张两次损失明显不合常理，从此反推可知帝王居公司主张的这两次漏水并非北大汇丰公司原因所致，北大汇丰公司并未破坏屋面防水、排水设施。二、帝王居公司并未充分举证证明其损失，即便存在损失也与北大汇丰公司的装修行为无因果关系。1、2017年7月22日帝王居公司发函所称的2017年6月、7月漏水问题，并主张导致的损失60万元，包括室内装修及设施、设备损坏损失50余万元，用工及餐补费用10多万元，帝王居公司未提供证据证明漏水事实、漏水原因、实际损失，该部分主张无事实和法律依据。2、帝王居公司主张的2018年8月29日的漏水，根据帝王居公司提供的图片显示，漏水是因其四楼物业内部雨水管道漏水所致，而该管道为建筑物原有管道，并非北大汇丰公司改装。帝王居公司主张的损失605806元及给其租户造成的损失4万多元，并无依据。3、案涉帝王居公司四楼物业，自2015年之前起就一直闲置，室内的物品是何时放置，2018年8月29日之前是何状况，是否已经损坏，是否为2018年8月29日之后因其他原因或自然原因损坏，均无从考证。华南价格鉴证财产评估有限公司出具的《价格鉴证报告》，因帝王居公司不能证明其房屋漏水与北大汇丰公司有关，故鉴定基础并不存在，该《价格鉴证报告》不应予以采纳。4、即便帝王居公司确因漏水原因遭受损失，帝王居公司也有及时止损的义务。在漏水发生后，帝王居公司应当及时采取措施，包括但不限于及时排水、长期通风、及时清洗清洁保养相关器材、及时维护保养地板天花等，而不是放任漏水持续造成长期影响。因帝王居公司未及时采取措施防止损失扩大的部分，其损失应由自己承担。三、本案律师费因由帝王局公司自行承担。1、本案并非法律法规明确规定的由败诉方承担律师费的情形，原被告双方亦未在在任何合同或文件中约定律师费的承担，且帝王居公司的诉讼请求无事实和证据依据，其有关律师费损失的请求亦不应支持。综上，北大汇丰公司未有打穿楼板改装排污管道、破坏楼面防水、排水设施等侵权行为，帝王居公司即便存在损失也与北大汇丰公司的装修行为无因果关系。帝王居公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院予以全部驳回。第三人答辩称：一、原告主张被告擅自装修改造的事实发生于2016年,并非答辩人管理案涉物业期间,答辩人无需承担相应的法律责任。案涉物业系答辩人所有,在产权未作移交的情况下根据区政府会议要求于2015年7月移交给区创业中心管理,并由区创业中心于2016年1月25日出租给被告使用,被告在承租案涉物业后进行装修。为便于管理，2018年5月30日答辩人与被告另行签订《房屋租赁合同》,案涉物业由被告继续使用。至此,被告装修的事实及行为已在2016年实施并完成。且答辩人与被告于2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》明确约定由被告支付因使用租赁房屋而产生的费用,因其不当或不合理使用导致租赁房屋或其附属设施出现或发生安全、损坏、故障等情形时,被告负责维修或赔偿。在原告所述事实发生后,被告曾于2016年3月21日致函深圳华润物业管理公司都市名园物业服务中心,承诺因使用案涉物业而造成的法律责任由其承担。故,本案中答辩人无需承担法律责任。答辩人提交的《房屋租赁合同》、《承诺函》足以证明上述事实。二、答辩人自收回案涉物业管理权后,积极履行出租人及产权人义务,多次积极协调相关部门并促进解决被告因使用租赁房屋而产生的争议。答辩人于2018年5月30日收回案涉物业管理权并与被告签订《房屋租赁合同》,自原告主张被告擅自改造的事实并要求赔偿时,答辩人在第一时间核查该事实并积极协调被告、物业管理公司、街道办事处、区规划土地监察局等相关部门,积极履行产权人及出租人的义务,尽责妥善解决该争议并分别于:2018年10月31日,致函被告要求其出席协调会议、及时整修、积极协商并承担相应的法律责任。2019年01月30日,致函被告督促其尽快拆除都市名园五楼B区外公共空间的室外构筑物。2019年06月18日,致函深圳华润物业管理有限公司都市名园物业服务中心(该函抄送被告),请求物业服务中心加强五楼平台的管理,防止安全事故发生。2019年2月22日,致函桂园街道办事处,商请街道执法队协助拆除都市名园裙楼五楼B区室外平台违法构筑物。2019年4月17日及2019年6月12日致函区规划土地监察局,请求协助拆除都市名园裙楼五楼B区室外平台违法构筑物。上述事实可由答辩人提交的证据5-10充分证明答辩人积极履行出租人的义务,尽快解决本案争议。综上所述,在答辩人移交案涉物业管理权期间,未经答辩人同意的情况下,积极协调解决因承租人使用案涉物业而产生的争议,答辩人已尽责履行出租人应履行的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告是位于深圳市蔡屋围都市名园名悦阁裙楼**和****房产的所有权人。第三人是都市名园名悦阁裙楼五层房产的所有权人。原告的房产位于第三人房产的下方。2016年1月25日，案外人罗湖区高新技术创业中心与被告签订租赁合同，将属于第三人所有的都市名园名悦阁裙楼五层部分区域，建筑面积1942平方米出租给被告使用，租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止。为便于管理，在2018年5月30日，由第三人与被告重新签订租赁合同，租赁面积和期限未变。二、因原告房产的屋顶和墙壁自2017年开始出现漏水及雨水灌入情况，造成原告室内装修和存放的物品损坏，原告与被告产生了纠纷，原告曾多次向被告、第三人和涉案房产所在的物业管理公司发函，要求协商处理此事并由被告赔偿损失，但未协商一致，故此原告以被告的房产因装修导致漏水损害原告房产合法权益为由提起本案诉讼。2016年9月13日，深圳市规划土地监察局曾向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告拆除在都市名园裙楼五层东北侧搭建的钢架铁皮构筑物。第三人在2018年、2019年为此事曾向被告、物业管理处、桂园街道办事处、罗湖区规划土地监察局发函，要求拆除五楼B区室外平台违法构筑物。被告在庭审中表示上述构筑物已经予以拆除。三、本案诉讼期间，原告申请对“就申请人物业内雨水灌入的事实与被告对都市名园裙楼五层东北角进行排水施工、屋面改造、增加构筑物等违法装修行为，导致雨水灌入申请人物业内，从而造成申请人物业内的地板、健身器材等财物的损失金额进行评估”。本院依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对上述事项进行评估鉴定，经过该公司的评估鉴定和更正，评估结论为：在基准日内，“雨水灌入申请人物业内，从而造成申请人物业的地板健身器材等财产”的损失金额为140683元。原告为本案支出律师费28000元。本院认为，本案为相邻用水、排水纠纷。我国《物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”。因原告房产的屋顶和墙壁自2017年开始出现漏水及雨水灌入情况，造成原告室内装修和存放的物品损坏，原告与被告产生了纠纷，原告曾多次向被告、第三人和涉案房产所在的物业管理公司发函，要求协商处理此事并由被告赔偿损失，但未协商一致。本案诉讼期间，本院根据原告的申请，对原告物业内雨水灌入的事实与被告对都市名园裙楼五层东北角进行排水施工、屋面改造、增加构筑物等违法装修行为，导致雨水灌入原告物业内，从而造成其物业内的地板、健身器材等财物的损失金额进行了评估鉴定，评估结论为：在基准日内，雨水灌入原告物业内造成原告物业的地板、健身器材等财产损失金额为140683元。因此，原告关于被告对其租用的房产装修时导致漏水的主张，本院予以采信，故原告要求被告修复被告租用房产的防水设施以避免漏水造成原告房产损失的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告赔偿因漏水而造成的经济损失，经过评估鉴定，原告的财产损失金额为140683元，对原告的该项诉求，本院予以支持；原告为本案支出律师费28000元应当由被告承担；委托鉴定费用41500元，已由原告向鉴定公司预交，应由被告径付原告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳北大汇丰企业有限公司应于本判决生效之日起三十日内修复位于深圳市罗湖区都市名园裙楼五层的防水设施以避免渗漏水造成原告深圳帝王居物业发展有限公司的房产损失；二、被告深圳北大汇丰企业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳帝王居物业发展有限公司赔偿因渗漏水造成的损失人民币140683元；三、被告深圳北大汇丰企业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳帝王居物业发展有限公司支付律师费用人民币28000元；四、驳回原告深圳帝王居物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费人民币16282元，原告负担4884元，被告负担11398元，原告已预交的案件受理费11398元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费11398元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。委托鉴定费用人民币41500元（已由原告预交），由被告径付原告。鉴定人出庭费用人民币1000元，由被告负担。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  李 星审判员  张曼丽二〇二〇年七月二十七日孙莹书记员     柏榕楠