文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3981号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：车启来，男，1974年3月6日出生，汉族，住青岛市市**。      委托诉讼代理人：侯天傲，山东青大泽汇律师事务所律师。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告车启来向原告支付2016年12月3日至2019年7月31日期间物业服务费6 489.4元及违约金1 946.82元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告车启来购买青岛市即墨区**小区**户房屋，2016年12月3日至2019年7月31日期间共拖欠原告物业服务费及违约金合计8 436.22元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告车启来辩称，1、被告并未签署房屋交接书，房屋并未交付。房屋为现房销售，在签订商品房预售合同时涉案房屋已经存在屋顶漏雨等质量问题，且房屋至今仍处于未交付状态，被告无需交纳物业费；2、原告在提供物业及其他服务时存在消极慢怠疏于管理等行为，并未根据前期物业服务合同的约定提供完善的物业服务。被告从2016年至今多次催促物业公司及开发商履行保修义务，修缮房屋完毕后交纳物业费，但两公司并未妥善解决该问题，物业公司及开发商存在违约行为，因此对于前期物业服务合同中约定的物业费标准在六折基础上应予以降低。3、被告并无恶意拖欠物业费的故意，被告曾多次催告物业公司及开发商修缮房屋，修缮完毕通过验收后交纳物业费，鉴于房屋修缮基本没有进展，导致涉案房屋至今仍为毛坯状态至今无法装修并未使用，因此原告主张的违约金没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经天泰·蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      2016年10月26日，车启来（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋建筑面积为101.07平方米。甲方定于2016年12月3日前将该房屋交付给乙方，房屋交付条件为乙方已经按时支付了全部购房款（包括房屋面积差价款）并按期履行了其他相关义务且该房屋已经通过单体竣工验收。在房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，甲方可以（但无义务）发出房屋交付通知。乙方必须在甲方发出的房屋交付通知书确定的交付时间或合同约定的房屋交付时间截止日（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到该房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业管理费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金。补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为青岛天泰温泉谷置业有限公司与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》、《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。      因被告车启来主张房屋存在瓦片缺失、屋顶漏雨等问题，曾数次与原告联系维修，原告认可从2019年3月起原告处出现被告的报修记录。2019年8月9日，原告通过律师函向车启来催收物业服务费。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告车启来作为**小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      根据车启来与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，车启来应当于合同约定的房屋交付期限2016年12月3日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。被告车启来所购房屋为已通过竣工验收且被告已经办理了房屋权属登记，被告无证据证实其有拒收房屋的法定事由，也无证据证实有变更交付时间的约定，故被告应当按《青岛市商品房预售合同》约定时间接收房屋并按约交纳物业服务费。被告延期办理入住手续，应自《青岛市商品房预售合同》约定的交付之日届满的次日即2016年12月4日起交纳物业服务费，原告要求被告支付2016年12月4日至2019年7月31日期间的物业服务费符合合同约定及法律规定，本院予以支持，超过部分本院不予支持。**户房产处于空置状态，自2018年7月1日起按照《山东省物业服务收费管理办法》相关规定减收物业服务费。2016年12月4日至2019年7月31日期间物业服务费认定为5 426.09元【2元/月/平方米×101.6㎡×18个月+2元/月/平方米×101.6㎡÷31×28天+2元/月/平方米×101.6㎡×13个月×60%】。被告拖延支付物业服务费构成违约，因开发商与原告签订的《前期物业服务合同》并未约定违约金，本院对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、第五十二条                  裁判主文              一、被告车启来于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2016年12月4日至2019年7月30日期间的物业服务费5 426.09元；      二、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告车启来负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年七月二十日                  书 记 员   于梦娇