上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25965号原告(反诉被告)：宋某2，男，汉族，住江西省乐平市。法定代理人：许某某，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰妮，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：杜娟，女，1972年3月2日出生，汉族，住安徽省淮北市。委托诉讼代理人：张正雯，上海海仲律师事务所律师。原告(反诉被告)宋某2诉被告(反诉原告)杜娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，被告杜娟在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告(反诉被告)宋某2的法定代理人许某某、委托诉讼代理人滑宝珠、陈杰妮，被告(反诉原告)杜娟及其委托诉讼代理人张正雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某2向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月9日解除；2、判令被告向原告支付自2019年7月1日至2020年5月9日租金465,096.8元及欠付物业管理费1,000元；3、判令被告向原告支付解除合同违约金52,000元；4、判令被告按每日520元的标准向原告支付自2019年6月11日起至实际付清之日止的逾期支付违约金的滞纳金。事实和理由：2018年12月26日，宋某2、杜娟签订《商铺租赁合同》，约定宋某2将其位于本市原丰溪南路XXX号、XXX号、XXX号一层(现龙腾大道XXX号、XXX号、XXX号)商铺(以下简称系争商铺)租赁给杜娟作为商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准，甲方对所出租的商铺具有合法产权，并出示房产证、身份证等文件，乙方也应当提供身份证明。租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日，甲方于2019年1月1日前交付该商铺，2019年1月1日至2019年3月31日为免租期，物业管理费及装修过程中产生的垃圾清运费、水、电费应由乙方承担。每月租金52,000元，2个月为一期支付租金，下次租金支付时间为提前20日支付。租赁保证金为52,000元。乙方应按时支付租金，若延期支付超过20天则视为违约，甲方有权收回该商铺，并有权要求乙方支付滞纳金、违约金、水费、电费等各类欠费。任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于保证金数额1倍的违约金。违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或(及)实欠赔偿金总额1%的滞纳金。合同签订后，原告向被告交付系争商铺。2019年1月9日，被告支付了保证金和一个月租金、物业费共计10.6万元，于2019年6月6日支付了一个月租金、物业管理费5.3万元。被告任法定代表人的上海黻麟教育科技有限公司注册在承租房屋，于2019年1月16日成立。被告欠付租金后，原告多次催讨未果，原告遂起诉。诉讼中，被告已于2020年5月9日将系争商铺返还给原告。杜娟辩称，不同意原告诉请。原告与被告签署的租赁合同是无效合同。原告签署合同时候有欺诈行为，做虚假承诺。签署合同之前，宋某2的代理人宋某1在沟通时候多次口头承诺，系争商铺完全符合办理培训机构所有条件和要求，若在办理培训机构所需要的证件过程中需要帮忙，原告会给予配合和帮助。事实上相反，原告没有配合办理相关证书，且系争房屋本身存在严重违章搭建问题，消防及结构都存在违法行为，导致系争房屋无法办出办学培训许可证，被告租赁房屋目的无法实现。签署合同之前，被告没有看到产权证，只给被告看了其中一份产证的复印件。签署合同之后，被告反复要求看原件，原告以各种理由推脱，不给看产证。签订合同时候许某某与宋某1不是夫妻关系，所以宋某1的签名是无效的。原告陈述的租金支付情况属实。被告认为违约不是被告造成，支付理由不成立；滞纳金适用政府行政机关采用，普通民事主体约定滞纳金不符合法律规定，且滞纳金标准远超过违约金最高的实际损失的20%的标准。滞纳金与违约金同时主张，属于重复计算。2019年5月，被告开设中小学语言和逻辑类的培训，其实没有证。5月就将收到的家长的费用退了，6月开始，没有招新生，系争商铺一直空置至今。2020年2月处于新冠肺炎疫情期间，被告没有经营。杜娟基于如上事实向本院提出反诉：1、判令反诉原告与反诉被告签署的《商铺租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失费共计330,102.5元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失913,549.12元(投入广告、招聘人员、运营、工资)；4、判令反诉被告返还反诉原告已经支付的房屋租金及保证金共计279,000元。宋某2针对反诉辩称，租赁合同有效，许某某委托宋某1签订商铺租赁合同，许某某对宋某1签订的租赁合同始终追认，从来没有因主体问题产生纠纷。杜娟支付租金及押金，全部打入许某某账户，杜娟对许某某是宋某2的法定监护人收租金是知情的。反诉被告提供了产证复印件和宋某2的出生证，反诉原告在2019年1月16日已经注册了教育科技公司，若没有提供资料，不可能注册公司。政府部门没有出具任何证明文件证明系争商铺是违章搭建。被告办不出教育培训许可证，根据证据P8办学情况场所表，第5项有明确要求，民办培训机构法人注册地实际使用的办学场所总建筑面积不少于200平方米。反诉原告没有办出培训证的根本原因就是自己租赁的商铺(196平方米)没有达到要求。租赁合同约定乙方经营范围以营业执照为准，没有约定要办教育培训机构。反诉原告办不出培训机构的责任自己承担，系争商铺现状是看过的，不存在任何虚假承诺、欺诈等。装修的损失根据合同约定，应该恢复原状归还，且装修是被告经营行为，原告不需要该装修。违约方是被告，被告再请求该损失没有依据。违约方是杜娟，其未按时支付租金导致合同解除，应承担经营损失，且很大一部分损失是不真实无法核实，数额不认可。本院认定事实如下：宋某2为未成年人，许某某为宋某2的母亲。据沪房地徐字(2014)第004876号、沪房地徐字(2014)第004861号、沪房地徐字(2014)第004870号三份房地产权证记载：宋某2系上海市丰溪南路XXX号、XXX号、XXX号(现路牌号更改为龙腾大道XXX号、XXX号、XXX号)店铺所有权人；建筑物所在实际层均为1层，类型均为店铺，建筑面积分别为65.84㎡、65.17㎡、65.84㎡。三个店铺相邻合于同一幢建筑物，即系争商铺。由于建筑物内部层高较高，三个商铺内部安装楼梯分割为二层使用。2018年12月26日，受许某某委托，案外人宋某1代表宋某2(甲方)与杜娟(乙方)签订商铺租赁合同。约定甲方将系争商铺租赁给乙方作商业经营用途,经营范围以乙方营业执照为准,甲方对所出租的商铺具有合法产权,并出示房产证、身份证明等文件,乙方也应提供身份证明文件。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为196.85平方米。二、租赁期限，1、甲乙双方商定,租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。甲方于2019年1月1日前交付该商铺,2019年1月1日至2019年3月31日为免租期,但物业管理费及装修过程中产生的垃圾清运费、水、电费应由乙方承担。四、甲方有如下情形之一时,乙方有权提前中止合同：提供房屋不符合条件,或无法提供合法有效证件。六、租金、递增及支付方式，1、每月租金为：人民币伍万贰仟元整(￥52,000元/月)，双方约定2个月为一期支付租金,下次租金支付时间为提前20日支付；2、租金每年在前一年基础上递增百分之五;3、租赁保证金为：人民币伍万贰仟元整(￥52,000元/月);4、该商铺的物业管理费由乙方承担并支付;5、若需缴纳税费,应由乙方负责承担。七、甲方的责任和权利，1、甲方应为乙方办理营业执照等证件,提供有效的房产证明及相关材料,且尽力配合乙方办理相关执照,但未符合相关部门的办理条件,造成的后果应由乙方自行承担,与甲方无关。……3、乙方在签订本合同之前已经仔细查看该商铺,日后乙方不得以任何理由或借口要求甲方更换任何固定设施、设备。八、乙方的责任和权利，1、合同期内,乙方对所租赁的商铺及配套设施拥有合法使用权;2、乙方应遵守国家法律、法规依法经营;……4、乙方必须依约支付租金及其他费用,不得无故拖欠；……6、租赁期满或者解除合同时,该房地产室内室外固定装修及固定设施设备应全部拆除,恢复原样交还给甲方。若乙方未及时搬离或遗留室内的物品均视为放弃,甲方有权自行处理,产生的搬运费或处置费用,应由乙方承担。十一、乙方应按时支付租金,若延期支付超过20天则视为违约,甲方有权收回该商铺,并有权要求乙方支付滞纳金、违约金、水、电、煤等各类欠费。十二、任何一方未能履行本合同规定的条款的均视为违约单方违约的,守约方有权提前终止合同,违约方必须在10天内向守约方赔付相当于保证金数额1倍的违约金;十三、违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的,每逾期一天,守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或(及)实欠赔偿金总额1%的滞纳金。2018年12月28日，杜娟向许某某中国建设银行股份有限公司徐汇支行账户转账50,000元，审理中，双方确认系租赁保证金。随后，许某某向杜娟交付系争商铺。2019年1月19日，杜娟向许某某账户转账支付房租106,000元(含两个月租金104,000元及两个月物业费2,000元)。2019年1月16日，杜娟作为股东设立了上海黻麟教育科技有限公司，工商注册的住所为：上海市徐汇区丰溪南路XXX号XXX层。经营范围：从事教育软件科技,计算机软件科技,电子科技,计算机网络科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让,企业管理咨询,企业形象策划,市场营销策划,商务信息咨询,设计、制作各类广告,通讯器材、电子产品、办公用品、文具用品、工艺礼品(象牙及其制品除外)、玩具的销售,动漫设计,文化艺术交流策划,会务服务,展览展示服务[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]。次日，杜娟将系争商铺委托他人进行装修；之后，杜娟将系争商铺用于开设幼儿及小学的课外教育培训、托管班等业务。杜娟曾以系争商铺为场所向区教育局申请设立民办培训机构办学许可证，因不符合相关条件遭到拒绝。2019年6月6日，杜娟向许某某转账53,000元(含一个月租金及一个月物业费)。之后杜娟未向许某某支付租金及物业费。中介公司薛某曾代表许某某向杜娟催告付租金，杜娟向其表示系争商铺有问题，并提出宋某1曾经口头答应帮忙解决。2019年8月，杜娟发短信与宋某1沟通，宋某1回复“履行合同”、“具体你和小薛说，我没这么多精力。希望大家按合同办，愉快！”2019年8月9日，上海市公安局徐汇分局对系争商铺进行消防监督检查，建筑物合法性检查“√是”，建筑防火及消防设施：“疏散通道√通畅”、“安全出口√通畅”、“疏散指示标志√完好有效”、“灭火器√完好有效”，责令改正情况无填写，备注：“加强月查，定期对消防设施进行检查”。2019年10月19日，许某某向杜娟发短信称：“杜娟女士，你承租我龙腾大道XXX、XXX、XXX号商铺，至今拖欠租金数月，已构成严重违约，我将按合同依法追索损失，特告知”。杜娟当日回复：“我们已经和薛总宋总谈到这个问题，因为房子结构与面积问题使办证问题受到很大困扰，需要业主予以协助”，“因为我们的经营项目与房子本身存在问题是冲突的，这个在一开始已经和宋总确认过，而中介和宋总都保证过没有问题。”许某某：“租房付钱天经地义，我没有过多的精力和义务，我现已全权委托薛总，有什么问题找他吧。”……杜娟：“我们正常做教育是没有问题的，但是目前卡在房子没有办法在面积和消防上面达到教育部门要求，所以向宋总反应，也希望大家都可以开心得财”。2019年11月1日，宋某2向法院递交本案民事诉状及证据材料。同日，许某某发短信给杜娟：“我的卡号你有的，先付房租吧”。杜娟：“其实我们从一开始就想买个铺子的，……我们因为经营问题部分资金也被冻结了，但是我们是有诚意的。”……当日，杜娟向许某某转账2万元。2019年11月12日、11月19日、11月28日、12月7日、2020年1月21日，杜娟分五次向许某某各转账1万元，共5万元。杜娟于2019年12月24日签收本案民事诉状副本。诉讼中，因杜娟对宋某1代理宋某2签订商铺租赁合同的资格提出异议，许某某于2020年3月18日出具《委托书》。受托人宋某1(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，委托人许某某系争商铺产权人宋某2的法定代理人，因无法亲自办理系争商铺的出租相关事宜，委托宋某1为代理人，代表本人签署房屋出租协议及其他相关手续，受托人宋某1在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。审理中，双方确认，物业费每月按1,000元计，杜娟共计支付了15个月物业费，其中3个月物业费3,000元支付给宋某2，另12个月物业费直接支付给物业公司。以上事实，除庭审笔录、证据交换笔录、现场勘查笔录外，另有商铺租赁合同、房地产权证、银行转账明细、工商注册信息、照片、办学场所情况表、消防检查意见通知书、装饰工程合同等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。审理中，本院于2020年5月9日陪同原、被告(反诉原、被告)至系争商铺进行现场踏勘，许某某确认系争商铺结构未予破坏，同意杜娟按现状交付系争商铺，许某某收房。双方确认水电费已结清。审理中，杜娟申请袁某某出庭作证，因证人在作证前曾旁听法庭审理，故本院未予准许。本院认为，依法成立的合同受法律保护。宋某2为系争商铺的产权人，其法定代理人许某某有权代理他将商铺进行出租并进行收益。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，宋某1受许某某委托，代理宋某2签订商铺租赁合同，并无不当与违法，宋某1的代理行为对宋某2发生效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案出租的标的物具有合法的房地产权证，产权面积按照一层计算，没有外部搭建及扩建，杜娟主张因分割为两层使用即二层部分属于违法搭建，无事实依据，本院不予采信。本案租赁合同签订主体合法，不动产建筑物产权合法，当事人意思表示真实、自愿，不存在欺诈，故商铺租赁合同有效，当事人应当恪守履行。杜娟要求确认合同无效的诉请，本院不予支持。承租人应当按照合同约定的期限足额支付租金。商铺租赁合同第六条约定2个月为一期支付租金,下次租金支付时间为提前20日支付。故杜娟在2019年6月6日支付一个月租金、物业费之后，至迟应于2019年6月10日支付下一期(7月)租金，但杜娟直至同年11月1日才支付了部分租金20,000元，已构成根本违约。根据合同第十一条的约定，宋某2于催告多次无果的前提下于2019年11月1日提起诉讼要求解除商铺租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。合同自通知到达对方时解除，本案商铺租赁合同于本案民事诉状副本送达杜娟时(2019年12月25日)解除。关于杜娟主张宋某2一方许诺帮助办理办学许可证，现系争商铺不符合办学条件等不能实现其租赁合同目的。本院认为，商铺租赁合同第七条约定，“甲方应为乙方办理营业执照等证件,提供有效的房产证明及相关材料,且尽力配合乙方办理相关执照,但未符合相关部门的办理条件,造成的后果应由乙方自行承担,与甲方无关。”2019年1月16日，杜娟作为股东以系争商铺为住所设立了上海黻麟教育科技有限公司，本院注意到，该公司工商基本信息显示，公司营业执照经营范围并无任何教育培训方面的许可。杜娟在与宋某2签订商铺租赁合同之前，就知自己注册的公司无教育培训经营范围，需另外取得教育局培训方面的许可。现商铺租赁合同中并无任何有关教育培训许可的具体约定，宋某2作为出租人无须承担租赁合同约定以外的义务。故未能符合教育局的办理培训许可条件,无法获得办学许可证的风险后果应由杜娟自行承担，杜娟在庭审中举证的短信聊天记录，不符合邀约、承诺的形式，不构成合同条款。杜娟主张宋某2没有提供符合约定的商铺，应赔偿其装修及营业损失的诉请，本院不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同终止时，承租人应当及时返还租赁房屋。现杜娟已于2020年5月9日交付系争商铺，并结算水、电费，故宋某2可将收取的50,000元租赁保证金予以返还。杜娟应当支付至商铺租赁合同解除之日的欠付租金、合同解除后至其实际交房之日期间的使用费以及全部物业费。具体计算如下：(一)2019年4月1日至2019年12月25日期间，合计租金52,000元×8个月＋41,935元(12月的25天)＝457,935元，减去已付租金216,000元，欠付租金共计241,935元。(二)2019年12月26日至2020年5月9日期间，合计使用费10,065元(12月的6天)＋208,000元＋15,600(5月的9天)＝233,665元，减去已付使用费10,000元，欠付使用费共计223,665元。(三)物业费2019年1月1日至2020年5月9日，合计16个月9天，已付3＋12＝15个月物业费，(宋某2主张)还需支付1个月物业费1,000元。杜娟主张合同无效应退还全部租金的诉请，并无事实依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商铺租赁合同第十二条约定了解除合同违约金的计算标准，宋某2据此主张，本院予以支持。第十三条约定了逾期向守约方赔付违约金的滞纳金，因原、被告对于租赁合同是否有效、合同解除的效力、何方违约等事项均有争议，故违约事实的认定及责任分配均有赖于本案争议经法院裁决生效时方得有定论，宋某2主张杜娟自2019年6月11日起支付逾期支付违约金的滞纳金的诉请，该约定有违合同法原理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百一十九条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、宋某2与杜娟签订的《商铺租赁合同》于2019年12月25日解除；二、宋某2于本判决生效之日起十日内返还杜娟租赁保证金50,000元；三、杜娟于本判决生效之日起十日内向宋某2支付2019年7月1日至2019年12月25日止的欠付租金计241,935元；四、杜娟于本判决生效之日起十日内向宋某2支付2019年12月26日至2020年5月9日止的商铺使用费计223,665元；五、杜娟于本判决生效之日起十日内向宋某2支付物业费1,000元；六、杜娟于本判决生效之日起十日内向宋某2支付解除合同违约金52,000元；七、驳回宋某2的其余诉讼请求；八、驳回杜娟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,087元，反诉案件受理费9,251元，均由杜娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  蒋瑞余人民陪审员  王婉娜二〇二〇年七月十日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。