天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初7436号原告：天津市工具工业公司，住所地天津市河**解放南路**。法定代表人：谭德俊，经理。委托诉讼代理人：刘江明，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津欧陆风情文化交流有限公司，住，住所地天津市和平区新华路**201/div>法定代表人:马学武，总经理。委托诉讼代理人：陈静，女，天津欧陆风情文化交流有限公司工作人员。被告：天津市和平区大津城麻花店，住所地，住所地天津市和平区劝业场街新华路**平1iv>经营者：樊润达，男，1995年7月5日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：张营营，女，天津市和平区大津城麻花店工作人员。被告：张然然，女，1985年11月21日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：张营营（姐妹关系），女，住天津市河**。第三人：天津市房产管理服务中心，住所地天津，住所地天津市和平区睦南道**>法定代表人：孙斌，主任。委托诉讼代理人：张鹭，女，天津市和平区劝业场房管站工作人员。原告天津市工具工业公司与被告天津欧陆风情文化交流有限公司（以下简称欧陆公司）、被告张然然、被告天津市和平区大津城麻花店（以下简称大津城麻花店）及第三人天津市房产管理服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市工具工业公司的委托诉讼代理人刘江明，被告欧陆公司的委托诉讼代理人陈静，被告张然然的委托诉讼代理人张营营，被告大津城麻花店的委托诉讼代理人张营营，第三人天津市房产管理服务中心的委托诉讼代理人张鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市工具工业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告欧陆公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》于2019年8月31日解除；2.判令三被告将租赁的坐落于天津市和平区新华路159号计144.19平方米的房屋腾空并交原告收回；3.判令被告欧陆公司支付原告欠付的租金457000元（自2011年至2019年8月31日）；4.判令三被告向原告支付占用房屋的使用费（自2019年9月1日起至三被告实际腾空交付房屋之日，按照年租金288000元标准计算）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2010年4月8日,就坐落于天津市和平区新华路159号计租面积144.19平方米的房屋,原告与案外人天津市和平区欧陆风情婚纱影楼签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限自2010年4月8日起至2012年4月7日止,月租金为24000元。同时约定不按期支付租金,原告有权单方解除合同并要求在3天内退还房屋。2011年11月10日,原告、被告欧陆公司与案外人天津市和平区欧陆风情婚纱影楼签订《补充协议》,约定将房屋承租人变更为被告欧陆公司,同时与原租赁合同有关的权利义务一并转由被告欧陆公司享有承担,原债务由被告欧陆公司偿还。同时将租赁期限顺延至2017年4月7日。2017年7月1日,原告与被告欧陆公司签订《天津市和平区新华路159号房屋租赁问题协商备忘录》,该备忘录约定自备忘录签订之日起被告欧陆公司继续使用房屋一年,租金支付等双方仍按照原合同条款执行。因被告欧陆公司拖欠房租多次催要无果,原告工作人员薛猛于2019年8月22日将解除通知以微信的形式向被告欧陆公司代理人陈静发出，陈静予以回复。且原告于2019年8月23日将解除通知邮寄给被告欧陆公司地址和平区新华路159号，被拒收。但被告拒不腾房且未支付欠付租金。现被告欧陆公司自2011年至2019年8月31日期间尚欠付租金457000元，原告要求被告欧陆公司予以支付。由于双方合同约定月租金为24000元，故原告按照每年288000元标准向被告欧陆公司主张自2019年9月1日起至实际腾房之日房屋占有使用费。后原告发现被告欧陆公司将房屋进行了转租给被告张然然、大津城麻花店。故原告要求前述三被告承担腾房及使用费的责任。原告适用疫情减免政策，装修损失不同意承担，但腾房前在不影响涉案房屋原结构的前提下被告可自行拆除。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。欧陆公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告欧陆公司不同意解除，被告欧陆公司未收到原告邮寄的解除通知，被告欧陆公司之前的办公地点在诚基中心现马振琦生病在家办公。被告欧陆公司不同意腾房，2017年4月8日合同到期，由于被告欧陆公司一直在经营，双方7月1日签订的备忘录中，明确约定继续使用房屋经营一年，如果原告未发生企业退出被告欧陆公司可以继续经营。对于第三项诉讼请求，被告欧陆公司确实欠付租金457000元，但原告于2018年12月8日向被告欧陆公司发出告知书，欠款自2019年9月1日起两年内补齐，现尚未到期限。且因2013年新华路进行排水工程、电商突起经营环境恶劣应当予以减免，被告欧陆公司也曾向原告提出过减免。关于使用费，被告欧陆公司不同意支付，合同不应解除。且如果判定给付，受疫情影响，也应当予以减免。被告欧陆公司于2020年1月26日起按照金街繁华办通知停止营业，至2020年4月12日恢复营业。被告欧陆公司与被告张然然及大津城麻花店均不是转租关系，被告欧陆公司与被告张然然签订有承包联营合同，营业税及企业所得税均由欧陆公司以自己名义缴纳，现房屋由大津城麻花店使用。另欧陆公司在使用房屋期间产生了装修损失，应由原告负担。张然然、大津城麻花店共同辩称，不同意原告全部诉讼请求，被告张然然与被告欧陆公司承包经营，委托张营营管理一切事物。房屋的承包费由张然然向欧陆公司实际交纳至2020年2月25日，由于未到期，赶上了疫情，应适用疫情减免政策。天津市房产管理服务中心述称，涉案房屋承租人是原告，为第三人劝业场房管站管辖的房屋，原告的转租行为已经经过备案登记，第三人认可，对于本案诉讼第三人听从法院判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区新华路159号，系国有自管产，权利人为本案第三人天津市房产总公司（现更名为天津市房产管理服务中心），由天津市和平区劝业场房管站代为经营管理；根据《天津市公有非住宅房屋租赁合同》载明，承租人系本案原告，面积144.19平方米，间数8间，间号101-104、平1、201-203，2010年4月8日，原告与案外人天津市和平区欧陆风情婚纱影楼签订《房屋租赁合同》约定将涉案房屋出租给该案外人，租赁期限自2010年4月8日起至2012年4月7日，月租金为24000元，按季度结算，支付时间为每到期前十天，不按期交付租金，原告有权单方解除合同并要求在3天内退还房屋；后原告、天津市和平区欧陆风情婚纱影楼及本案被告欧陆公司于2011年11月10签订《补充协议》，约定房屋承租人由天津市和平区欧陆风情婚纱影楼变更为被告欧陆公司，同时与原租赁合同有关的一切权利义务一并转由欧陆公司享有及承担。租赁期间届满时如欧陆公司无拖欠租金的行为，原告同意与欧陆公司续租，租赁期限自动顺延至2017年4月7日。如欧陆公司不能按时缴纳租金，原告有权随时终止合同；后原告与欧陆公司于2017年7月1日签订《关于天津市工具工业公司和天津欧陆风情文化交流有限公司就天津市和平区房屋租赁问题协商备忘录》，载明原告参加人为鄢立新、谭德俊、杨华来、薛猛，被告欧陆公司参加人为马振琦，约定原告允许欧陆公司从本备忘录签订之日起继续使用房屋经营一年，该期限到期后如原告没有发生企业退出的情况，欧陆公司可以继续经营。欧陆公司使用房屋期间内的租金支付等双方仍按照原合同条款及双方之前的合作习惯执行。本备忘录签订后七个工作日内，欧陆公司需将2017年内已欠的租金补齐。之前欧陆公司欠租的，需在上述约定的房屋使用期间内补齐；后2018年12月8日原告向被告欧陆公司发出《告知书》，内容载明自2012年以来，欧陆公司拖欠房租，截止2017年12月31日已累计拖欠房租36.2万元，原告正式通知欧陆公司，要求欧陆公司2019年1月14日前支付所签原告部分房租款7.2万元，从2019年1月起，欧陆公司每月20日前足额支付原告房租款2.4万元。其余欠款29万元两年内补齐。以上欧陆公司如无异议请按期履行，如不按期履行，原告将终止双方签订的备忘录的相关约定；后被告欧陆公司于2019年1月10日申请2019年房租金暂按每月2万元标准支付，每月20日前支付，保证年付租金不低于24万元。原告同意按该标准执行。原告主张其已向欧陆公司发出解除双方租赁合同通知，具体为工作人员薛猛于2019年8月22日以微信形式向被告欧陆公司陈静发出《告知书》，陈静予以回复。告知书内容载明自2012年以来，欧陆公司拖欠房租，截止2019年7月31日已累计拖欠房租43.7万元.原告正式通知欧陆公司由于欧陆公司屡次违约，不守诚信，不履行双方签订的房屋使用备忘录的相关约定，导致双方租赁关系的终止。原告要求欧陆公司自2019年8月22日起30天内将所租新华路159号房屋腾空交付原告并支付所欠原告全部房租款43.7万元。另原告于2019年8月23日将该《告知书》邮寄给欧陆公司，邮寄地址为和平区新华路159号，但欧陆公司拒收。对此，欧陆公司代理人陈静当庭陈述“给我发送告知书的时候是马振琦正在做手术的时候，我在微信里向薛猛说等手术完毕后将租金转过去”，对于原告主张邮寄的告知书，欧陆公司表示没有收到。且欧陆公司亦当庭表示之前办公地点在天津市和平区诚基中心，现由于马振琦生病在家办公。另查，对于原告主张截至2019年8月31日前期间欧陆公司尚有457000元未支付，欧陆公司认可欠付该数额，但主张应予减免，且表示2019年春节前欧陆公司一次性支付了4个月共计80000元租金；被告欧陆公司主张其与被告张然然及大津城麻花店均非转租关系，并提供其与张然然签订的《公司承包经营合同》，原告对此虽不予认可，但未提供证据予以反驳；欧陆公司主张受新冠肺炎疫情影响自2020年1月26日起至2020年4月12日止期间停止营业，经核实，停止营业期间应为自2020年1月26日起至2020年3月22日止期间。再查，经本院现场查勘，涉案房屋现由大津城麻花店经营使用。第三人表示认可原告的转租行为。原告认可适用对于疫情的减免政策，现查明具体政策为属小微企业应享受免收3个月房租，3个月房租减半的优惠政策。本院认为，原告与被告欧陆公司签订的《补充协议》及《关于天津市工具工业公司和天津欧陆风情文化交流有限公司就天津市和平区房屋租赁问题协商备忘录》系双方当事人真实意思表示，《补充协议》系对《房屋租赁合同》合同主体的书面变更，但对于原租赁合同约定的权利义务，双方均予以确认。且第三人对原告的转租行为亦予以认可，故上述合同及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。双方于2017年7月1日签订的备忘录中约定从本备忘录签订之日起继续使用房屋经营一年，该期限到期后如原告没有发生企业退出的情况，欧陆公司可以继续经营。后欧陆公司继续使用，原告亦未提出异议，应视为双方为不定期租赁，可以随时解除合同。被告欧陆公司抗辩原告于2018年12月8日向其出具的《告知书》，主张原告其余欠款290000元于2019年1月起两年内补齐，现尚未到达履行期限。其仅是对欠付租金给付期限的约定，不能作为欧陆公司继续承租房屋的依据，对该项抗辩意见不予采信。对于解除通知义务，原告以微信形式通知被告欧陆公司工作人员陈静，陈静认可收到，邮寄送达地址为欧陆公司注册地址，且陈静作为欧陆公司的诉讼代理人亦当庭表示现欧陆公司无实际办公地址，故应当认定原告已尽到了充分的通知义务，故对于原告要求确认就涉案房屋与被告欧陆公司签订的租赁合同解除的主张，本院予以支持。依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告逾期未支付原告房屋租金应予以支付。合同解除后，欧陆公司仍占用涉案房屋，应支付占用期间的房屋使用费，故原告要求被告欧陆公司支付自2011年1月1日起至2019年8月31日止期间房屋租金及使用费457000元的主张，本院予以支持。被告欧陆公司未提供对上述租金及使用费原告应作出让免的合理依据，故对该项抗辩，本院不予采信。关于自2019年9月1日起至实际腾房之日止期间的房屋使用费，原告按照租金标准予以主张，标准适当，应予以支持。因双方约定2019年租金标准为每月20000元，故欧陆公司自2019年9月1日起至2019年12月31日止期间支付房屋使用费标准为每月20000元，自2020年1月1日起至实际腾房之日止期间，欧陆公司支付房屋使用费标准为每月24000元。对于欧陆公司受疫情影响的减免抗辩，因相关减免政策系对合法租赁关系下租金的让免，而合同解除后，欧陆公司并未有占用涉案房屋的合法依据，故其不应适用相关减免政策。但考虑欧陆公司确属于小微企业，又系租金减免政策的适格范围，且在自2020年1月26日起至2020年3月22日止期间停止营业并未经营，故本院酌定对该期间的房屋使用费，欧陆公司不予支付。合同解除后，被告欧陆公司无权再占有涉案房屋，故原告要求被告欧陆公司腾出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告张然然腾出涉案房屋的诉讼请求，因其未提交张然然占用房屋的证据，故本院不予支持。关于原告要求被告大津城麻花店腾出涉案房屋的诉讼请求，因经本院现场查勘，涉案房屋确系由大津城麻花店占用，合同解除后，现大津城麻花店未能提供证据证明具有占用涉案房屋的合法依据，故大津城麻花店应腾出涉案房屋。现被告欧陆公司主张经营所得的税费由其缴纳，故其亦享有使用涉案房屋的收益，应支付占用期间的房屋使用费，故对于原告主张被告张然然及大津城麻花店支付占用涉案房屋使用费的主张，本院不予支持。被告欧陆公司抗辩装修损失由原告承担，于法无据，故对该项抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津市工具工业公司与被告天津欧陆风情文化交流有限公司就坐落于天津市和平区新华路159号房屋签订的房屋租赁合同解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津欧陆风情文化交流有限公司及被告天津市和平区大津城麻花店将坐落于天津市和平区新华路159号房屋腾空并交原告天津市工具工业公司收回；三、本判决生效之日起十日内，被告天津欧陆风情文化交流有限公司给付原告天津市工具工业公司自2011年1月1日起至2019年8月31日止期间的房屋租金及使用费457000元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津欧陆风情文化交流有限公司给付原告天津市工具工业公司房屋使用费（自2019年9月1日起至2019年12月31日止期间，按照每月20000元标准计算；自2020年1月1日起至2020年1月25日止期间，按照每月24000元标准计算；自2020年3月23日起至实际腾房之日止期间，按照每月24000元标准计算）；五、驳回原告天津市工具工业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8155元，由被告天津欧陆风情文化交流有限公司负担（本判决生效之日起十日内，被告天津欧陆风情文化交流有限公司直接给付原告天津市工具工业公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  樊 蓉人民陪审员  颜祥力人民陪审员  张宝华二〇二〇年七月二十日书 记 员  崔礼辉附：本裁判文书所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。