山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初2290号原告：范伟，男，1977年9月4日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：李枫岭，青岛市北公言法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：顾洪霞，青岛市北公言法律服务所法律工作者。被告：兴业银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区同安路886号，统一社会信用代码91370200664518339N。法定代表人：彭光辉，行长。委托诉讼代理人：朱兴伟，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告：青岛嘉纳可可制品有限公司，住所地山东省莱西市姜山镇驻地，统一社会信用代码91370285790807828L。法定代表人：宫伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。被告：宫伟，男，1966年11月9日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。被告：青岛金广泰实业有限公司，住所地青岛市市南区东海西路37号金都花园A25C，统一社会信用代码91370200737258399U。法定代表人：张根民，执行董事。被告：青岛国力康工贸有限公司，住所地青岛市市南区南京路9号16A，统一社会信用代码91370202693751324L。法定代表人：朱桂贤，执行董事兼经理。被告：罗银燕，女，1962年2月28日出生，香港特别行政区居民，住青岛市市南区，证件号码D306532（5）。第三人：乔振华，男，1981年9月21日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王艳玲，山东双麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周世艳，山东双麟律师事务所律师。原告范伟与被告兴业银行股份有限公司青岛分行（以下简称兴业银行青岛分行）、青岛嘉纳可可制品有限公司（以下简称嘉纳公司）、宫伟、青岛金广泰实业有限公司（以下简称金广泰公司）、青岛国力康工贸有限公司（以下简称国力康公司）、罗银燕，第三人乔振华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告范伟及其委托诉讼代理人李枫岭，被告兴业银行青岛分行的委托诉讼代理人朱兴伟，被告嘉纳公司、宫伟的共同委托诉讼代理人朱绍显，第三人乔振华的委托诉讼代理人王艳玲到庭参加诉讼。被告金广泰公司、国力康公司、罗银燕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范伟向本院提出诉讼请求：1.撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02执民506号执行裁定书；2.判决范伟享有青岛市市南区户房屋承租权；3.确认范伟对承租的房屋享有优先购买权；4.诉讼费及其他费用由被告承担。本案审理中，范伟增加诉讼请求：判决停止对涉案房屋强制执行。事实与理由：2019年5月6日，范伟向山东省青岛市中级人民法院提出执行异议。2019年10月21日，山东省青岛市中级人民法院裁定驳回范伟的异议请求。宫伟与范伟签订的房屋租赁合同合法有效，根据法律规定，范伟享有优先购买权。执行异议裁定书裁定驳回范伟的异议请求，违反法律规定。综上，请求依法判如所请。兴业银行青岛分行辩称：一、兴业银行青岛分行就涉案房屋享有合法的抵押权，且该抵押权已经山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁0202民初1110号民事判决书确认。宫伟在该房屋设立抵押时向兴业银行青岛分行出具承诺书，证明涉案房屋当时的承租人为案外人马丽，承租期限至2015年11月24日。马丽也向兴业银行青岛分行出具承诺书，若兴业银行青岛分行需执行涉案房屋，其同意予以配合。二、兴业银行青岛分行已经将涉案债权转让给乔振华，并且已经完成债权主体变更手续。综上，请求依法判决驳回范伟的诉讼请求。嘉纳公司、宫伟共同辩称，同意范伟的诉讼请求。金广泰公司、国力康公司、罗银燕未作答辩。乔振华述称，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”鉴于宫伟与范伟签订租赁合同之前涉案房屋已经办理抵押登记手续，该租赁合同不得妨碍乔振华行使抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，范伟对涉案房屋无权享有优先购买权。如范伟认为其在涉案房屋租赁关系中遭受损失，应当向宫伟主张赔偿。综上，请求依法判决驳回范伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴业银行青岛分行与嘉纳公司、宫伟、罗银燕、金广泰公司、国力康公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月28日作出（2017）鲁02民初1110号民事判决书。本院在该案中查明，为保证兴银青借字2016-90号借款合同的履行，宫伟与兴业银行青岛分行签订兴银青借高抵字2013-144-1号《最高额抵押合同》，并于2013年5月24日办理抵押登记。本院在该案中认为，上述合同合法有效，兴业银行青岛分行依法享有抵押权，有权对宫伟位于青岛市市市南区燕儿岛路17号4号楼2单元102户、202户的房屋（房地产他项权证：青房地权市他字第××号）在最高额本金1,633万元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。判决内容为：一、嘉纳公司于判决生效之日起10日内偿还兴业银行青岛分行所欠借款本金3,000万元，利息1,050,256.04元（计息暂截至2017年8月4日，自2017年8月5日起至实际付清之日止的利息按照合同约定利率计算）。二、嘉纳公司于判决生效之日起10日内偿还兴业银行青岛分行律师费1,039,417元。三、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行青岛分行有权对宫伟名下权证字号为青房地权市他字第××号项下房屋拍卖、变卖所得价款在最高额本金1,633万元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权；宫伟在抵押权人实现抵押权后，有权向嘉纳公司追偿。四、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行青岛分行有权对嘉纳公司名下权证字号为西国用（2009）第G0006号项下土地使用权拍卖、变卖所得价款在最高额本金239万元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。五、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行青岛分行有权对嘉纳公司名下权证字号为房权证西房自字第××号项下房屋拍卖、变卖所得价款在最高额本金878万元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。六、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行青岛分行有权对嘉纳公司名下权证字号为青工商莱抵登字2016第0030号项下机器设备拍卖、变卖所得价款在最高额本金30,082,154.98元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。七、宫伟、罗银燕对嘉纳公司的上述第一项、第二项债务分别在最高额本金1亿元及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向嘉纳公司追偿。八、金广泰公司对嘉纳公司的上述第一项、第二项债务在最高额本金4,250万元及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向嘉纳公司追偿。九、国力康公司对嘉纳公司的上述第一项、第二项债务在最高额本金1,250万元及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向嘉纳公司追偿。十、嘉纳公司于判决生效之日起10日内偿还兴业银行青岛分行所欠借款本金12,499,999.9元、利息300,626.14元（计息暂截至2017年8月4日，自2017年8月5日起至实际付清之日止的利息按照合同约定的利率计算）。十一、宫伟、国力康公司、金广泰公司对嘉纳公司的上述第十项债务分别在最高额本金1,250万元及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向嘉纳公司追偿。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理中，本院于2017年9月1日作出（2017）鲁02民初1110号民事裁定书，并于2017年9月5日查封宫伟名下位于青岛市市南区户房屋。本院（2017）鲁02民初1110号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照兴业银行青岛分行的申请请，本院立案执行，执行案号为（2018）鲁02执804号。2019年4月24日，本院作出（2018）鲁02执804号之二执行裁定书，裁定依法评估拍卖涉案房屋。本案审理中，当事人提交如下证据：一、范伟提交的证据范伟提交证据如下：证据1、《房屋租赁合同》原件及房地产权证复印件，证明宫伟与范伟于2015年8月28日签订租赁合同，范伟承租争议房屋合法有效。证据2、房租收款收据、房屋押金收据共10份，证明范伟按约履行租赁合同。证据3、物业收款收据3份，证明范伟按时缴纳物业费。证据4、转租合同，证明范伟于2016年9月30日将争议房屋的一部分转租给案外人赵振经营，原租赁合同约定范伟有转租权。证据5、营业执照、食品经营许可证、赵振网络购物手机截图、赵振与中国移动营业厅签订的《山东移动家庭宽带新装服务协议》，证明赵振在承租部分房屋后合法经营并安装宽带。证据6、《补充协议》，证明范伟与赵振于2019年10月8日协商将租金18万作为范伟投资拉面馆的经营资金。证据7、青岛心成竹物业公司于2019年10月21日出具的《说明》、便民卡2张、充值收款凭证、超收对账单，证明涉案房屋的水电费、物业费一直由范伟缴纳。证据8、山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02执804号之二通知书、范伟出具的情况说明、转账交易明细详情手机截屏、宫伟出具的房租减免证明、涉案房屋及非涉案房屋平面图，证明：（1）山东省青岛市中级人民法院作出的通知书对涉案房屋及非涉案房屋描述存在部分混淆，范伟及时向执行庭提交了情况说明，并且附上减免房租证明、涉案房屋和非涉案房屋平面图。范伟已经按照执行庭的指示将房租按时汇入山东省青岛市中级人民法院账户。（2）执行庭作出的通知书进一步说明或认可，范伟对该房屋的承租权合法有效。兴业银行青岛分行质证称：对证据1《房屋租赁合同》的真实性及签署时间有异议，对房地产权证的真实性无异议。宫伟将涉案房屋抵押给银行时，曾向银行出具承诺函，确认涉案房屋出租给案外人马丽，租赁合同期限至2015年11月14日。因此，该《房屋租赁合同》存在伪造的嫌疑。对证据2房租、押金收款收据的真实性不予认可。首先，该收款收据上宫伟的签字笔迹与证据1租赁合同中宫伟的签字笔迹明显不符，也与范伟提交的其他证据中宫伟的签字不一致，存在伪造的嫌疑。其次，该9份收款收据载明的收款时间跨度长达4年，但收据编号连续，存在事后伪造的嫌疑。范伟未提供其向宫伟实际支付租金的银行转账凭证，仅凭该收据无法证明双方之间存在合法的租赁合同关系。对证据3物业收款收据的真实性无法确定，不予认可。该3份收据出具的时间均在涉案房屋被法院查封之后，且无法证明缴款人为范伟。对证据4转租合同的真实性不予认可。在证据1租赁合同的真实性无法认定的情况下，该转租合同是否具有法律效力不确定。对证据5营业执照、食品经营许可证的真实性无法确认。该两份证据并非范伟所有，无法确认其来源。赵振网络购物手机截图、赵振与中国移动营业厅签订的《山东移动家庭宽带新装服务协议》均无原件，对其真实性不予认可。对证据6的质证意见同证据4。对证据7物业公司出具《说明》的真实性不予认可。该证据应属于证人证言，作出该证据的单位负责人应当到庭接受质询。对便民卡2张的真实性不予认可，无法看出与涉案房屋关联。超收对账单载明的用户名为宫伟，无法与涉案房屋关联。即使该超收对账单对应的是涉案房屋，因该超收对账单记载欠交费用高达1,582.98元，如果范伟合法租赁占有该房屋，不应存在长期欠交水费的情况。对充值凭证的真实性无异议，但该凭证“姓名”栏记载为“诗婷美容”，与范伟无关。对证据8通知书的真实性无异议。情况说明系范伟单方出具，对其真实性无法确认。涉案房屋的面积等情况应当以房屋登记信息为准。转账交易明细详情手机截屏是打印件，无银行盖章，对真实性无法确认。即使转账交易明细属实，其金额也与范伟提交租赁合同约定的租金不符。对房租减免证明的真实性无法确认。通过对比范伟提交的该份证据与兴业银行青岛分行提交的抵押人承诺函、宫伟出具委托书上宫伟的签名可以发现，三份文书上宫伟的签字笔迹均不一致。因此，对房租减免证明的真实性不予认可。对房屋平面图的真实性无法确认，应当以房产局登记信息为准。嘉纳公司、宫伟质证称，对范伟提交所有证据的真实性、关联性、证明事项均无异议。首先，《房屋租赁合同》上的签字为宫伟。合同履行中，宫伟收取的租金均为现金。宫伟及其所在单位嘉纳公司诉讼较多，因法院限制高消费，故租金均以现金收取。关于收据的问题，宫伟个人出租涉案房屋，专门购买了一本收据，在收取租金时向范伟出具。关于欠缴水费的问题，房屋出租人不承担房屋承租人使用房屋期间的水电费用，欠缴水电费与宫伟无关，且该欠缴事实恰恰说明范伟实际使用房屋。关于便民卡的问题，原则上只能登记在产权人名下，承租人不能更换便民卡登记主体。兴业银行青岛分行如果对宫伟的签字有异议，可以通过鉴定予以确认。乔振华质证称，对证据1的质证意见同兴业银行青岛分行。即便范伟提供的租赁合同属实，因该合同签署于涉案房屋办理抵押登记之后，其租赁权不能对抗抵押权人对房屋享有的优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，范伟要求确认合同承租权和优先购买权均不应支持。对证据2、3、4、6的质证意见同兴业银行青岛分行。对证据5营业执照、食品许可证的真实性无异议，对证明事项有异议。案外人名下的营业执照、食品许可证与范伟无关。对证据5其他部分，因范伟未提供原件，不予质证。证据7物业公司出具的《说明》没有单位负责人及经办人的签字，不符合证据形式。对证据8同意兴业银行青岛分行的质证意见。二、兴业银行青岛分行提交的证据兴业银行青岛分行提交证据如下：证据1、（2017）鲁02民初1110号民事判决书，证明兴业银行青岛分行对涉案房屋享有合法抵押权。证据2、抵押人承诺函、承租人承诺函、承租人声明、抵押物共有人承诺书2份、房屋租赁协议，证明涉案房屋在抵押给兴业银行青岛分行时，宫伟声明该房屋出租给案外人马丽，租赁期限为2009年11月15日至2018年11月14日，该期限与范伟签订租赁合同的租赁期限重合，范伟签订租赁合同存在伪造的嫌疑。证据3、动产抵押登记书，证明在（2017）鲁02民初1110号案件中，嘉纳公司曾将其自有设备抵押给兴业银行青岛分行，当时代表嘉纳公司到登记机关办理抵押登记手续的代理人为范伟，进一步证明宫伟与范伟之间存在相互串通、伪造租赁合同以阻碍本案执行的嫌疑。证据4、（2020）鲁02执异40号民事裁定书，证明兴业银行青岛分行已经将（2017）鲁02民初1110号案件所涉债权转让给乔振华，并由法院出具裁定书予以确认。范伟质证称，对证据1的真实性无异议。对于证据2的真实性无法确认。对证据3的真实性无异议。范伟当时在嘉纳公司工作过3年左右，劳动关系不在该公司，没有具体职务，主要协商政府工商部门及联系对外业务，后来因为公司经营不好离职。对证据4的真实性无异议。嘉纳公司、宫伟质证称，对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议。嘉纳公司、范伟与兴业银行青岛分行之间的业务及交往关系很好，由银行出具指导意见以体现不动产的使用价值。第二份租赁合同没有实际履行，仅为了提高贷款率，于2015年初终止履行。对证据3的真实性无异议。因范伟的老家在莱西，对当地单位比较熟悉。嘉纳公司设在莱西，故当地问题的处理由范伟出面解决。兴业银行青岛分行以该证据为由单方推测宫伟与范伟之间的租赁合同为伪造，没有事实和法律依据。宫伟将房屋租赁给熟悉的人，符合常理。对证据4的真实性无异议。乔振华质证称，对上述证据的真实性和证明事项均无异议。三、乔振华提交的证据乔振华提交证据如下：证据1、房地产他项权证，证明涉案房屋于2013年5月24日办理抵押登记手续，该时间早于宫伟与范伟签订《房屋租赁合同》的时间。证据2、（2020）鲁02执异40号民事裁定书，证明兴业银行青岛分行已经将（2017）鲁02民初1110号案件所涉债权转让给乔振华，并由法院出具裁定书予以确认。证据3、动产抵押登记书、（2017）鲁0285民初6404号民事裁定书、（2019）鲁0285民初6511号民事裁定书、“采招网”网站截图，证明范伟系嘉纳公司员工，宫伟是该公司法定代表人。宫伟与范伟交往颇深，进一步证明宫伟与范伟之间存在相互串通、伪造租赁合同以阻碍本案执行的嫌疑。范伟质证称，对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3动产抵押登记书、民事裁定书的真实性无异议，但动产抵押登记书中没有范伟的签字确认。证据3“采招网”网站截图与本案无关。兴业银行青岛分行质证称，对上述证据均无异议。嘉纳公司、宫伟质证称，对证据1的真实性无异议。当时宫伟为了租赁房屋取得收益，没有将房屋抵押的事实告知范伟。对证据2的真实性无异议。对证据3动产抵押登记书的真实性无异议。嘉纳公司的确与职工发生过劳动争议，鉴于发生争议的劳动者均为莱西本地人，发生争议前期宫伟找到范伟帮助调解，调解不成对方提起仲裁和诉讼。退一步讲，不论范伟是否嘉纳公司及宫伟的职工或朋友，宫伟将涉案房屋出租给范伟是自然人之间的交易行为，不能仅仅以该证据为由断定租赁合同为虚假。范伟是否嘉纳公司职工，与租赁合同无关。对证据3“采招网”网站截图不予认可，嘉纳公司确实有过工程改造，但没有采取招标形式。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，生效的（2017）鲁02民初1110号民事判决书认定，为保证兴银青借字2016-90号借款合同的履行，宫伟与兴业银行青岛分行签订兴银青借高抵字2013-144-1号《最高额抵押合同》，并于2013年5月24日办理抵押登记。上述合同合法有效，兴业银行青岛分行依法享有抵押权，有权对宫伟位于青岛市市市南区燕儿岛路17号4号楼2单元102户、202户的房屋在最高额本金1,633万元及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。范伟提交的《房屋租赁合同》显示，其与宫伟之间的租赁合同签订于2015年8月28日，明显晚于涉案房屋办理抵押登记的时间2013年5月24日。根据上述法律规定，范伟主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案审理中，宫伟、范伟均称，宫伟在出租涉案房屋时未向范伟告知涉案房屋已经抵押的事实。根据上述法律规定，宫伟对出租涉案房屋造成范伟的损失应当承担赔偿责任。因此，范伟主张其对涉案房屋享有对抗执行的承租权及优先购买权，并要求停止对该房屋的执行，与上述法律规定不符，本院依法不予采纳。综上所述，范伟的诉讼理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：驳回范伟的诉讼请求。案件受理费30,800元，由范伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  谢雄心审判员  李晓波审判员  孙秀强二〇二〇年七月二十四日书记员  韩明玉书记员  王娉婷