天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2497号原告：天津铭宇房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道9号2号楼535，统一社会信用代码：91120110328689219M。法定代表人：聂大海，总经理。委托诉讼代理人：关方，女。委托诉讼代理人：张鹏，天津朗杰律师事务所律师。被告：天津瑞盛房地产开发有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-9，统一社会信用代码：91120195MAO6AEEB4P。法定代表人：刘涵，总经理。委托诉讼代理人：刘凯旋，男，该公司法务人员。原告天津铭宇房地产经纪有限公司与被告天津瑞盛房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关方、张鹏，被告的委托诉讼代理人刘凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津铭宇房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：天津铭宇房地产经纪有限公司诉称：1．请求法院依法判令被告支付原告佣金525,558.04元，并自2019年8月8日起按未付佣金的9%计算逾期付款违约金至实际给付之日止；2．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告表示其主张的违约金实际为损失。事实及理由：原告系房地产经纪公司，被告系房地产开发公司。原、被告于2019年1月签订《景瑞．翰邻项目分销代理合同》，约定被告委托原告代理销售“景瑞.翰邻”项目，合作期限自2019年1月11日至2019年12月31日。被告在原告推荐有效客户与开发商签署《天津市商品房买卖合同》并支付首期房款后，向原告支付100%佣金，佣金计算比例=房价款的2%，佣金按月结算。同时约定，合同产生纠纷任何一方可向甲方（即本案被告）所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，原告为被告提供代理销售服务，但被告未按合同约定向原告支付佣金。根据合同约定，截至2019年7月8日，原告推荐并已签约的客户，被告应于2019年8月8日前结清佣金。该部分佣金尚有525,558.04元未付。就欠付佣金及逾期付款违约金，原告提起诉讼，望判如所请。天津瑞盛房地产开发有限公司辩称，不同意原告的全部诉请，原告提供的证据不符合合同中关于佣金的支付条件，具体如下：1.合同第6.1款约定，乙方即原告推荐的有效客户与被告签署《天津市商品房买卖合同》并支付首付款后，被告向原告支付佣金，同时根据6.2条约定，双方每月结算一次，以《签约案源明细确认表（函）》为准；2.根据合同第4.6条约定，每月25日进行书面对账即结算，双方共同确认并签署《签约案源明细确认表（函）》，需要双方盖章或由双方指定的负责人进行确认；3.根据合同第3.2条约定，有效客户的确定依据是《客户确认单》，需由被告指定人员签署才有效，同时根据第4.5条约定，甲方指定人员为张楠或吉星儒。综上，原告均不具备符合上述要求的材料，因此被告不同意原告的全部诉请，也不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原、被告提交的《景瑞．翰邻项目分销代理合同》及后附6个附件均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认证如下：1．原告提交的证据二付款通知书三份，被告虽不认可其真实性，但对其中被告工作人员“张楠”、“李筱帆”的签字均无异议，对其真实性予以确认。2．原告提交的原告工作人员杨舒羽与被告工作人员张楠、李筱帆、蔚倩倩的微信聊天记录，被告认可这三份微信聊天记录的微信身份信息为张楠、李筱帆、蔚倩倩，同时提出存在变更微信号的可能，但在本院指定的期限内未提交证据予以证明，对这三份微信聊天记录的真实性予以确认。3．原告提交的记账凭证3套（一套：金额为19,391.42元的发票1张、金额为219,391.42元的签约案源明细确认表；一套金额为141,279.26元的发票1张，金额为141,279.26元的签约案源明细确认表；一套金额为297,671.9元的发票4张，金额为297,671.9元的签约案源明细确认表），结合上述证据2中的微信聊天记录内容，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，当事人对以下事实无异议，本院予以确认：原告作为代理商（甲方）、被告作为分销商（乙方）签订《景瑞．翰邻项目分销代理合同》，甲方委托乙方销售代理“景瑞．翰邻”项目。合同第二条约定，合作期限自2019年1月11日至2019年12月31日（合作期满后一个月内，有效客户成交，甲方按照合同约定结算佣金）。合同第三条就客户确认原则及有效期进行约定：1．乙方必须提前向甲方指定工作协调人进行有效报备，方可视为乙方成功带客，报备需符合以下要求：报备工具，微信、云客系统；报备信息，客户名称、完整的手机号码、性别；时间要求，带客到访前，提前30分钟报备；2．乙方陪同客户到访该项目营销中心时，须提交《客户确认单》，《客户确认单》经甲方指定人员签署后，该客户视为有效的乙方客户，乙方凭有效的《客户确认单》结算佣金；3．到访后，乙方应向甲方提供云客系统客户报备二维码，甲方指定人员应使用云客系统扫码确认客户有效性，并在系统内分配接待销售人员；4．有效客户及有效期的界定，经甲方确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后一个月内与甲方签订意向购房单或购买（排卡、认购、网签等）该项目的，视为乙方有效客户，甲方按照本合同约定向乙方支付佣金；5．成功销售的确认，乙方推荐客户须与开发商签署《天津市商品房买卖合同》，视作乙方成功销售；6．在合同的履行过程中，甲方不得将已确认为乙方的客户再行确认为其他销售代理公司的客户，否则甲方应按本合同约定向乙方支付佣金。合同第四条第5款约定，甲方指定张楠、吉星儒代表甲方，负责与乙方进行本合同履行过程的联动对接与确认事宜（包括但不限于开展信息通报、单据审核签收与签字确认客户、成功销售确认单、对账单等的单据确认等工作）；第6款约定，甲乙双方每月25日进行书面对账，确认客户签约信息、佣金总额、客户付款比例及付款时间等，双方应核对《签约案源明细确认函》或《签约案源明细确认表》5日内核对完并盖章或由甲方指定负责人签字确认，该对账材料甲乙双方各执一份。甲方于对账完毕后30日内将佣金打入乙方指定账户，付款前15日内乙方向甲方提供相应佣金金额的增值税专用发票。合同第六条第1款约定，乙方推荐的有效客户与开发商签署《天津市商品房买卖合同》，甲方按照以下约定向乙方支付佣金，具体甲方支付佣金的计算方式如下：乙方推荐的有效客户与开发商签署《天津市商品房买卖合同》并支付首期房款后，甲方向乙方支付100%佣金，佣金计算比例=《天津市商品房买卖合同》客户缴纳房价款的2%；第2款约定，佣金按月结算，以每月《签约案源明细确认函（表）》为准，乙方销售成功的，甲方在收到乙方付款申请文件后以支票或转账形式支付该套100%佣金。签署协议后，原告按照合同约定代理被告销售“景瑞．翰邻”项目。原告称通过微信程序中的“云客”系统进行客户到访前的报备，经被告核对无异议后将客户带至项目现场，交给被告方的销售人员，并填写《客户确认单》，分别由原告的销售人员、被告的销售人员、被告分访人员、来访客户签字，《客户确认单》由被告留存，原告处保存的并不完整；对此，被告称原告销售人员需提前30分钟在微信群或“云客”系统报备，客户到现场后填写《客户确认单》，并由被告方的置业顾问、客服人员、内业人员、现场负责人、原告人员、来访客户签字确认，《客户确认单》原、被告均有留存。双方就原告代理销售的客户屈月仙购买的房屋所产生的佣金已进行结算，对习鹏宇、苗帅、刘渊、任超伟、王文岐、徐煜、王岚、李新月、赵佳禾、姜少华、张波、李善会等12名人员能否确认为原告代理销售的客户存在争议，但被告认可上述12名人员自被告购买了房屋，以及对12名人员的购房时间及购房总金额26,277,902元均无异议。另查明，就结算事宜，原告方工作人员杨舒羽与被告方指定人员张楠微信联系。2019年7月4日，杨舒羽通过微信向张楠发送一张销售额统计表（已认购未对账），其中包含涉案的12名人员及已结算人员屈月仙，张楠对表中的部分房号和购房金额提出异议。同日，杨舒羽更新销售额统计表后再次发送给张楠。8月9日，杨舒羽与张楠联系，表示就其中有问题的4名客户（习鹏宇、苗帅、王岚、姜少华）提交了说明。10月17日，杨舒羽再次与张楠联系，表示之前有问题的是四套，询问张楠是被告方安排去掉这几个还是原告自己去掉，再出具对账明细，张楠未有回复信息。此外，自2019年6月起，杨舒羽还与被告方的工作人员李筱帆通过微信联系，李筱帆表示张楠负责与原告对账，李筱帆负责“走款”。李筱帆要求原告前往被告处找“来访单”并需要签字。7月8日，杨舒羽向李筱帆发送一张签约案源明细确认表，客户人员11人，为习鹏宇、苗帅、屈月仙、王文岐、徐煜、王岚、李新月、赵佳禾、姜少华、张波、李善会。7月10月，杨舒羽表示7月8日发送的表格遗漏了刘渊。7月12日，杨舒羽询问李筱帆是否已核对完毕，李筱帆表示已核对完毕，应该没有问题。7月13日，李筱帆向杨舒羽发送四张表格，要求杨舒羽确认是否为2019年的合同并进行备注、填写申请书、所有数据确认完毕后盖章，其中第一张签约案源明细确认表中确认7套房屋，包括王文岐、徐煜、苗帅、张波、姜少华、李新月、刘渊，签约总价为14,883,595元，佣金数额为297,671.9元；第二张为刘渊的佣金申请书，申请金额为47,234.04元；第三张分销签约房源明细表无法打开；第四张仍为刘渊的佣金申请书，金额与第二张表格一致。杨舒羽收到上述表格后，表示客户刘渊已对账并开票，李筱帆予以认可，同时杨舒羽询问客户赵佳禾、李善会、习鹏宇是否到“节点”，李筱帆表示这三个客户不在执行单内下次一起，客户王岚未入备案。7月15日，杨舒羽向李筱帆发送王文岐、徐煜、苗帅、张波、姜少华、李新月、刘渊7名客户的签约案源明细确认表及佣金申请书，佣金共计297,671.90元。7月16日，杨舒羽将发票送至被告的项目处。7月25日，杨舒羽询问李筱帆何时能付款，李筱帆表示月底或下个月初付款。8月2日，李筱帆要求杨舒羽提供原告的账户信息，并表示“一半周”能付款。8月8日，杨舒羽表示尚有5套房的明细已作出并发送给李筱帆，为习鹏宇、任超伟、王岚、赵佳禾、李善会。8月19日，李筱帆向杨舒羽发送分销签约案源明细表，5名客户为习鹏宇、任超伟、王岚、赵佳禾、李善会，李筱帆表示其系统中没有显示习鹏宇，但也未提出异议。10月22日，杨舒羽表示核对除掉那几套有问题的房源，李筱帆表示也不知道哪里有问题，杨舒羽表示与张楠核实四套有问题的房源可以先挑出去后核对剩余的，并将未结房源的“带看单”拿给李筱帆，并向李筱帆发送三份分销签约房源明细表，明细表中已去掉习鹏宇、王岚、苗帅、姜少华，第一张表确认5名客户名王文岐、徐煜、张波、李新月、刘渊，第二张细表已无法打开，第三张确认客户名为屈月仙，李筱帆收到后表示需核实所有的“带看单”，杨舒羽表示已开票的已于发票一并交给李筱帆，现只能提供5个人的“带看单”。11月1日，杨舒羽表示已将发票交给物业，并询问李筱帆何时付款。11月22日，李筱帆要求杨舒羽提供第三笔的佣金申请电子版，并注明为14万多的，杨舒羽向李筱帆发送佣金申请书，客户名为任超伟、赵佳禾、李善会，佣金金额141,279.26元，李筱帆表示“25号实在来不及21万那个了，4万的没问题”，并表示“10号结21的”，“14万也争取10号”。2019年12月4日，李筱帆表示被驳回。2020年4月29日，被告方的蔚倩倩与杨舒羽联系，表示与原告方核对应付佣金，并表示原告的付款进度为：发起执行单3笔297671.9（已验收）、80633.84（已验收）、141279.26（退回），发起付款申请2笔（219391.42）（退回）、40026.96（退回）。杨舒羽向蔚倩倩发送涉案12名客户的销售额统计表，同时蔚倩倩表示“以后有事找我就行”。4月30日，杨舒羽询问何时付款，蔚倩倩表示因涉及到遗留问题，需要沟通协调。5月11日，蔚倩倩要求杨舒羽提供客户明细（已签合同）并注明哪些客户已经付过中介费、交过来的发票明细以及对应的付款申请书、被告已经支付的款项，并表示最后核对确认，杨舒羽因此发送销售额统计表（佣金结算）两张，第一张记载涉案的12名客户及佣金总额525,558.04元，第二张记载客户为屈月仙。双方确认一共成交13套，已结算一套。蔚倩倩表示漏看了习鹏宇和王岚，杨舒羽表示是否13套成交明细都没问题，只是缺少这两个客户的付款申请书，蔚倩倩予以认可。再查明，2019年8月2日，由张楠、李筱帆签字的付给原告的付款通知单，显示金额为297,671.9元，原告解释依据上述微信聊天记录中2019年7月李筱帆发送给杨舒羽包括王文岐、徐煜、苗帅、张波、姜少华、李新月、刘渊，签约总价为14,883,595元、佣金数额为297,671.9元的签约案源明细确认表形成，并据此开具了297,671.9元的发票。2019年11月22日，张楠和李筱帆再次在付给原告的付款通知单中签字，金额为219,391.42元，原告解释这219,391.42元对应的房源佣金包含在上述297,671.9元对应的房源佣金中，只是扣除了客户苗帅、姜少华。张楠和李筱帆还在另外一张付给原告的付款通知单中签字，金额为141,279.26元，原告解释这141,279.26元对应的客户为任超伟、赵佳禾、李善会。本院认为，原、被告签订的《景瑞．翰邻项目分销代理合同》，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：1．原告主张的12名客户能否确认为原告推荐的有效客户及对应的佣金金额是多少；2．原告主张的损失能否得到支持。关于争议焦点1。依据《景瑞．翰邻项目分销代理合同》第三条约定的客户确认原则，原告应提交客户的报备信息、《客户确认单》等材料。在原告无法提供客户报备信息及《客户确认单》等材料的情况下，原告提交了张楠、李筱帆签字的三份付款通知单及原告工作人员杨舒羽与张楠、李筱帆、蔚倩倩的微信聊天记录。依据合同第四条第5款的约定，张楠作为被告方指定联系人与原告联系，其职责为包括但不限于开展信息通报、单据审核签收与签字确认客户、成功销售确认单、对账单等的单据确认等工作，故张楠能够代表被告确认原告推荐的客户是否为有效客户。同时，被告方人员李筱帆作为原告与张楠对账后的“走账”人员，其也能代表被告就款项的给付情况进行确认。后被告方人员蔚倩倩又代表被告继续与杨舒羽联系。故，张楠、李筱帆、蔚倩倩的行为，均能够代表被告。原告提供的三份付款通知单中对应的金额分别为297,671.9元、219,391.42元、141,279.26元，结合本院查明的杨舒羽与李筱帆的微信聊天记录，能够确认分别对应的客户为王文岐、徐煜、苗帅、张波、姜少华、李新月、刘渊等7人，上述7人中扣除苗帅和姜少华后的5人，任超伟、赵佳禾、李善会。结合李筱帆微信中表示同意给付金额为“21万”、“14万”的情节，本院能够确认付款金额为219,391.42元对应的客户王文岐、徐煜、张波、李新月、刘渊，付款金额为141,279.26元对应的客户任超伟、赵佳禾、李善会，经过被告方人员的认可，能够认定为是原告推荐的有效客户。至于苗帅、姜少华，王岚、习鹏宇这四名客户，张楠及李筱帆均在微信聊天记录中予以确认过，原告就苗帅及姜少华对应的佣金也向被告开具过发票，后张楠及李筱帆又对这4名客户提出异议，但未明确异议的理由，后蔚倩倩作为被告公司的代表在与杨舒羽微信沟通过程中，明确对涉案的12套房屋的成交明细均无异议，综合这些情节，本院确认苗帅、姜少华，王岚、习鹏宇也为原告推荐的有效客户。依据合同第六条第1款约定佣金的计算标准，佣金应按《天津市商品房买卖合同》中客户交纳房款的2%计算，双方对涉案12名客户成交房款总额为26,277,902元无异议，故被告应支付原告佣金26,277,902元＊2%=525,558.04元。关于争议焦点2。依据合同第四款第6条约定的结算方式，双方每月25日对账，双方应于5日内核对完毕《签约案源明细确认函（表）》，被告应于对账完毕后30日内支付佣金。根据本院查明的事实，双方就涉案的12套房屋一直处于对账中，依据杨舒羽与李筱帆的微信聊天记录，客户王文岐、徐煜、张波、李新月、刘渊于2019年7月15日核对完毕，客户任超伟、赵佳禾、李善会于2019年10月22日核对完毕，至于客户苗帅、姜少华，王岚、习鹏宇于2020年5月11日通过杨舒羽与蔚倩倩的微信聊天记录核对完毕。即被告最迟应于2019年8月15日前支付客户王文岐、徐煜、张波、李新月、刘渊对应的佣金10969571＊2%=219,391.42元；于2019年11月22日前支付原告客户任超伟、赵佳禾、李善会对应的佣金7063963＊2%=141,279.26元；于2020年6月11日前支付客户苗帅、姜少华，王岚、习鹏宇对应的佣金8244368＊2%=164,887.36元。被告未按期付款的行为已经构成违约，应支付因其违约行为给原告造成的损失。原告主张以未付款为基数，按照年利率9%计算损失，被告抗辩此计算标准过高，在原告未能举证证明其存在其他损失的情况下，原告的损失即为利息损失，故本院予以调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。经核算，被告应分别自2019年8月16日起以219,391.42元为基数，自2019年11月23起以141,279.26元为基数，自2020年6月12日起以164,887.36元为基数，按上述计算标准支付原告损失。至于被告提出的发票问题，合同第四条第6款约定，原告应于付款前15日内向被告提供相应金额的发票。根据法院查明的事实，原告曾多次向被告开具发票，故不存在原告怠于履行开具发票的行为，且诉讼过程中原告表示可随时开具发票，故原告在收取被告给付佣金的同时应向被告开具同等金额的发票。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告天津瑞盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告天津铭宇房地产经纪有限公司佣金525,558.04元，原告在接收款项时应向被告开具同等金额的发票；二、被告天津瑞盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津铭宇房地产经纪有限公司损失（损失的计算方式：自2019年8月16日起以219,391.42元为基数，自2019年11月23起以141,279.26元为基数，自2020年6月12日起以164,887.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，支付至款项实际给付之日止）；三、驳回原告天津铭宇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,056元，减半收取计4,528元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二〇年七月十四日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。