福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初2341号 原告：胡滨洋，男，1987年1月20日出生，汉族，住福建省安溪县，现住安溪县。 被告：泉州市交发置业投资有限公司（原名称：泉州市闽运房地产开发有限公司），住所地泉州市丰泽区丰泽街东段公交大厦**，统一社会信用代码：913505245831399511。 法定代表人：陈建良，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴秀莲，女。 原告胡滨洋与被告泉州市交发置业投资有限公司（以下简称交发置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡滨洋、被告交发置业公司的特别授权委托诉讼代理人吴秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡滨洋向本院提出诉讼请求：1.判决交发置业公司支付延期交房违约金20514元；2.判决交发置业公司支付延期产权登记违约金323元；3.判决交发置业公司支付产权登记面积与合同约定的建筑面积差异费用2281元。（庭审中已放弃该诉讼请求）；4.判决由交发置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、胡滨洋与交发置业公司于2014年11月25日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201411290009），合同约定胡滨洋购买交发置业公司位于安溪县××镇××村××房屋一套，房屋总价款为389273元，合同约定交发置业公司2015年12月20日交付房屋。胡滨洋已经依约交付房款，但交发置业公司直至2016年10月20日发“入伙通知书”通知胡滨洋于2016年10月28日办理房屋交接手续，但在房屋交接过程中，交发置业公司却将胡滨洋商品房钥匙交予物业公司，物业公司人员坚持要求胡滨洋先预交1年物业费、预收300元公共水电费及押金2000元等费用后才可移交钥匙，胡滨洋当场拒绝物业公司不合理要求，胡滨洋多次要求交发置业公司按合同约定交房，但交发置业公司却坚持不配合将钥匙交予胡滨洋及出示相关满足交付条件资料，导致未能完成房屋交接。胡滨洋与交发置业公司在2017年初协商延期赔偿时，交发置业公司同意赔偿期交房违约金，交发置业公司也在2017年3月份提出赔偿方案，方案中胡滨洋与交发置业公司存在交房时间与违约金额分歧，同时方案中交发置业公司要求胡滨洋放弃诉讼权利，胡滨洋担心签字会对影响延期产权登记诉讼权利，所以赔偿方案双方未谈妥。由于交发置业公司坚持不按《商品房买卖合同》第十一条约定完成房屋交接，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件、并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，所以从合同约定的交房日期2015年12月20日至2017年5月31日（胡滨洋2017年6月电费详单证明此期间胡滨洋未占有房屋）期间产生的延期交房责任由交发置业公司承担。根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。延期交房违约金计算的法律依据为：本案具体为房屋总价款389273元，逾期时间段2015年12月21日至2017年5月31日，逾期天数共计527天，违约金：389273＊527＊0.0001＝20514元。二、由于交发置业公司未按《商品房买卖合同》第十四条约定，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人支付已付款的0.0001%向买受人支付违约金。胡滨洋于2019年11月10日收到交发置业公司通知可以交纳契税办理产权登记。延期产权登记违约金计算的法律依据为：本案具体为房屋总价款389273元，逾期时间段2017年7月31日至2019年11月10日，逾期天数共计832天，违约金：389273＊832＊0.000001＝323元。三、《商品房买卖合同》约定建筑面积共76.79平方米，实际产权面积为76.34平方米。依据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，据实结算房价款。胡滨洋也收到交发置业公司2019年9月27日开的“销项负数”福建省增值税普通发票，但至2020年4月30日，胡滨洋未收到交发置业公司的相差面积差异费用2281元。经胡滨洋多次催讨，交发置业公司仍无支付违约金与面积差异费用之意，为维护本人合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 交发置业公司辩称，一、交发置业公司对逾期交房的违约金金额有异议，请求人民法院依法认定。交发置业公司负责的德馨花苑项目按照合同约定应于2015年12月20日交房，因多种原因延期至2016年10月20日才向胡滨洋发《入伙通知书》通知胡滨洋于2016年10月28日办理房屋交接手续，2016年10月20日已符合交房条件，以此计算延期交房天数305天，但根据《商品房买卖合同》第八条第4点的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，即交发置业公司因气象因素延期139天；买受人要求电梯前室及过道墙面装修标准由乳胶漆改为贴墙面瓷砖，工期延期90天；加上国家电网停电公告3天。故交发置业公司实际延期交房天数73天。在房屋交接过程中，胡滨洋诉称因拒绝物业公司不合理要求而不办理交房手续，交发置业公司认为2016年10月20日至胡滨洋实际办理交房手续的期间不应计入逾期违约，属于胡滨洋与物业公司之间的纠纷，交发置业公司不承担此期间的违约责任。交发置业公司在2016年10月20日就已符合《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交接条件，仅承担2015年12月20日至2016年10月20日期间的实际延期交房73天的违约责任。故根据《商品房买卖合同》第九条第1点约定：“逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金”。因此，交发置业公司应支付给胡滨洋的延期交房违约金为1,420.85元（389,273元*73天*0.00005）；二、交发置业公司对延期产权登记的赔偿金额有异议，请求法庭酌情认定。胡滨洋诉称于2019年11月10日收到被告通知可以缴纳契税办理产权登记，交发置业公司对此事实无异议。但交发置业公司需要说明的是延期办理房屋权属登记并非全是交发置业公司的原因，办证审批时间等原因也造成一定的延期，故交发置业公司请求法庭酌情予以降低违约金金额；三、交发置业公司对胡滨洋诉请支付产权登记面积与合同约定的建筑面积差异费用无异议，且该费用已于2020年5月21日通过银行转账的方式支付2,281元的面积差异费用至胡滨洋的收款账户（62170018300********)，故该费用交发置业公司不予再次支付。 当事人围绕诉讼请求、答辩及争议焦点依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的胡滨洋提供的身份证复印件、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、销售不动产发票、入伙通知书、12345投诉交房诉求截图、2017年6月胡滨洋电费详单、竣工规划条件许可核实时间、房屋产权登记竣工时间等证据；以及交发置业公司提供的国家电网停电公告、《关于德馨花苑逾期交房赔偿方案的请示》、《泉州市汽车运输总公司关于同意闽运房地产公司支付逾期交房赔偿款批复》、中国建设银行网上银行转账记录、竣工验收报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：交发置业公司向本院提供福建省安溪县气象局的《气象证明》、《业主声明》，欲证明交发置业公司是因气象因素、买受人要求电梯前室及过道墙面装修标准由乳胶漆改为贴墙面瓷砖等特殊原因造成交房延期。胡滨洋经质证，对《气象证明》真实性无异议，认为中雨可以施工，不一定造成延期交房，2014年11月25日签订合同，2015年11月20日交房；对《业主声明》的真实性无异议，认为并非胡滨洋本人签字。本院认为，《气象证明》是福建省安溪县气象局依法定程序提供，可以证明涉案房产在建设过程中，安溪本站2013年10月至2016年9月期间，出现中雨以上降水共139天。（中雨以上≧10㎜）。该证据具有足够的证明力，本院依法予以采信；《业主声明》是闽运房地产公司应大多数业主的要求，同意该项目的电梯前室及过道墙面装修标准由乳胶漆改为贴墙面瓷砖。业主一致同意交房时间在原购房约定交房时间的基础上顺延二至三个月。虽然胡滨洋认为签名并非其本人所签，但其未能进一步举证证明，况且该工程也确实已经施工完成，大部分业主同意延期。因此对该证据，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年11月25日，胡滨洋与泉州市闽运房地产开发有限公司（后变更为泉州市交发置业投资有限公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201411290009），合同约定胡滨洋购买交发置业公司位于安溪县××镇××村××，房屋总价款为389273元，合同约定交发置业公司于2015年12月20日交付房屋。交发置业公司于2016年10月20日发出“入伙通知书”，通知胡滨洋于2016年10月28日办理房屋交接手续，但在房屋交接过程中，交发置业公司将胡滨洋商品房钥匙交予物业公司，物业公司要求胡滨洋先预交1年物业费、预收300元公共水电费及押金2000元等费用后才可移交钥匙，胡滨洋拒绝缴纳，交发置业公司未能将钥匙及相关满足交付条件资料交予胡滨洋，导致未能完成房屋交接。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件、并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。《商品房买卖合同》第九条:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2.施工过程中遇到地质等出卖人不可控制的原因导致工期延期的。3.因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准，若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向买受人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合）。”该合同及合同补充协议同时对涉案房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，胡滨洋已经依约交付房款，但交发置业公司未在约定期限内交房，直至2017年5月31日才将涉案房屋交付给胡滨洋使用。 二、《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人支付已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。胡滨洋于2019年11月10日收到交发置业公司通知可以交纳契税办理产权登记。涉案房屋延期产权登记共计832天（2017年7月31日至2019年11月10日）。该合同及合同补充协议同时对涉案房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，胡滨洋已支付全部购房款，但交发置业公司未在约定期限内交房，直至2017年5月31日才将涉案房屋交付给胡滨洋使用； 三、在审理过程中，胡滨洋于2020年5月21日收到交发置业公司的面积差异费用2,281元。 另查，交发置业公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，因气象因素可以延期139天、买受人要求电梯前室及过道墙面装修标准由乳胶漆改为贴墙面瓷砖，工期延期90天、加上国家电网停电公告3天，共计可以延期工期232天。 本案的争议焦点：1.本案交发置业公司逾期交房的天数即违约金为多少？2.交发置业公司应支付延期产权登记违约金的金额为多少。对上述争议焦点，本院分析如下： 1.根据胡滨洋提供的证据，2014年11月25日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定交发置业公司于2015年12月20日交付房屋。胡滨洋已经依约交付房款。交发置业公司于2016年10月20日发出“入伙通知书”，通知胡滨洋于2016年10月28日办理房屋交接手续，但在房屋交接过程中，交发置业公司将胡滨洋商品房钥匙交予物业公司，物业公司要求胡滨洋先预交1年物业费、预收300元公共水电费及押金2,000元等费用后才可移交钥匙，胡滨洋拒绝缴纳，交发置业公司未能按合同约定将钥匙及相关满足交付条件资料交予胡滨洋，导致未能完成房屋交接。所以从合同约定的交房日期2015年12月20日至2017年5月31日期间产生的延期交房责任由交发置业公司承担，逾期天数共计527天；根据《商品房买卖合同》第八条第4点的约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，即交发置业公司因气象因素延期139天；买受人要求电梯前室及过道墙面装修标准由乳胶漆改为贴墙面瓷砖，工期延期90天；加上国家电网停电公告3天。共计可以扣除工期232天。故交发置业公司主张应将天气等原因引起的日数应予扣除的意见成立，予以采纳。根据《商品房买卖合同》第九条第1点约定：“逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金”。据此，交发置业公司应支付给胡滨洋延期交房的违约金为5,742元（389,273元*295天*0.00005）。 2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于交发置业公司至2017年11月16日才将涉案房产交付给买受人胡滨洋，逾期已超过90日，胡滨洋要求继续履行合同的，交发置业公司理应按合同约定支付给胡滨洋逾期交房违约金；交发置业公司认为延期办理房屋权属登记并非全是交发置业公司的原因，办证审批时间等原因也造成一定的延期。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。交发置业公司未能按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，应承担违约责任。因此，延期办理产权登记违约金计算依据为：房屋总价款389,273元，逾期时间段2017年7月31日至2019年11月10日，逾期天数共计832天，违约金：389,273元*832天*0.000001=323元。 本院认为，胡滨洋与交发置业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，胡滨洋依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条的规定，交发置业公司的行为已构成违约，依约应承担逾期交房及延期办理产权登记的民事责任。因交发置业公司逾期交房未超过360日，胡滨洋选择继续履行合同，故交发置业公司应支付给胡滨洋延期交房违约金为5,742元（389,273元*295天*0.00005）、延期办理产权登记违约金为323元（389,273元*832天*0.000001）。综上所述，胡滨洋请求交发置业公司支付逾期交房违约金及延期办理延期产权登记违约金中于法有据的部分，本院予以支持；交发置业公司辩解中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市交发置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给胡滨洋延期交房违约金5,742元； 二、泉州市交发置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给胡滨洋延期办理产权登记违约金323元； 三、驳回胡滨洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费378元，由泉州市交发置业投资有限公司负担200元，由胡滨洋负担178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林王敏 人民陪审员  陈景渊 人民陪审员  苏茉莉 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  谢亚锦 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。