江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初16号原告：李颖，女，1972年12月12日生，汉族，居民身份证号码320602197212121528，住南通市崇川区郭里园27幢101室。委托诉讼代理人：徐峰，江苏苏通律师事务所律师。被告：徐萍，女，1968年9月3日生，汉族，居民身份证号码320602196809031520，住南通市崇川区新桥新村6幢107室。委托诉讼代理人:俞舟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。原告李颖与被告徐萍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李颖及其委托诉讼代理人徐峰，被告的委托诉讼代理人俞舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1.确认被告徐萍与徐金富签订的房屋（郭里园新村27幢101室）买卖合同系无效合同，并判决该房产归原、被告共同共有。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告的姐姐，徐金富(2017年去世)是原、被告的父亲，李吉英是原、被告的母亲(1979年去世)。从1977年开始，原告和父母、姐姐(被告)搬进南通市小石桥3-15号(公房)，当时母亲李吉英是户主。1979年11月母亲去世。1991年被告结婚，离开小石桥的房屋，户口也迁出。1991年父亲徐金富离休，可在南通市果品食杂总公司（以下简称果品公司）分得一套房，但必须将小石桥3-15号交给果品公司再分配。后徐金富将小石桥房屋交给果品公司，换了郭里园新村27幢101室。1993年12月，果品公司搞公房出售，需预交1万元。父亲徐金富提出让原告出钱，并明确表示买房写原告的名字。次日，原告在银行里取出1万元给了父亲。原告所在工作单位也出具证明说明原告在单位没有分配住房可以参与购买公房。后父亲徐金富在果品公司办理优惠出售公有住房手续，产权证上没有写原告。徐金富的解释是以他的名字购买可多享受工龄优惠，以后房子给原告，让原告装修房子。原告花了2万多元对房子进行了装修，后又添置了家电。1994年5月，原告与父亲搬进郭里园新村27幢101室。2012年4月原告因未婚先孕被父亲及被告赶出家门。2017年11月28日父亲徐金富去世后，原告至房产交易中心查询才知道父亲早在2013年12月就以签订房屋买卖合同的方式将郭里园新村27幢101室房屋过户到被告名下。原告认为，郭里园新村27幢101室是先用小石桥3-15号公房换来的，1993年公房出售时，原告已经是十几年的共同居住人并早已参加工作，也具备购买公房的条件，只是因为父亲在才以父亲的名义购买，原告实际是同住产权共有人。父亲徐金富无权单方决定卖房。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员。被告明知该房屋系出售给家庭的公房，却依然购买，损害了原告的共有产权权益。现依据合同法第52条之规定提起诉讼，请求法院确认被告徐萍与徐金富签订的房屋买卖合同无效。被告徐萍辩称，1.本案不是分家析产纠纷，不适用继承的相关规定。原、被告母亲于1979年去世，案涉房产不是原、被告母亲的遗产。徐金富基于果品公司职工的身份，获得购房资格，向果品公司购买案涉房屋，系个人财产，其生前已处分该财产。2.本案的商品房买卖合同是有效的。从物权角度，原告无权对与自己无关的第三方买卖合同提起无效之诉，主体资格不适格，应驳回起诉。房产证上登记的所有人为徐金富。《南通市市区优惠出售公有住房申请审批表》、《南通市市区优惠出售公有住房买卖契约》的购买方只有徐金富一人。因此案涉房屋为徐金富的个人财产。3.从债权角度，原告所述事实不是真实的，也没有证据支持，应驳回诉讼请求。原告在事实与理由中提到的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》成文时间是1994年7月18日，不能用于评价1993年的购房行为。《南通市市区优惠出售公有住房管理办法》第二十一条第二款规定，职工购买非本单位的公有住房，应向房屋产权单位提出书面申请，并经产权单位审查同意。原告当时是南通市天南大酒店的职工，如果原告要购买果品公司的房屋，应向产权单位提出书面申请，并经产权单位审查同意。而《南通市市区优惠出售公有住房申请审批表》明确记载购房人是徐金富，所以原告没有购房资格。原告陈述其出资1万元购房款、2万多元装修款也未提交出资证据，与其当时的收入也不相符。事实上被告已经支付了购房款，2014年3月22日，徐金富立下书面遗嘱，对郭里园新村27幢101室房屋的购房款进行分配，其中10万元给原告。被告给付原告10万元后，原告出具了收条。上述证据足以证明，原告对房屋过户到被告名下是明知的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的常住人口登记底册、干部履历表、户口本、申请购房职工家庭成员住房分配情况证明单、优惠出售公有住房申请审批表、优惠出售公有住房买卖契约、户口注销证明、存量房买卖合同、原告申请证明单和出售房屋评估情况表、原告母亲李吉英死亡登记表、原来的户籍底册、果品公司在1993年5月18日更名材料、果品公司改制材料、1993年分房前的会议记录、不动产电子登记簿查询结果证明、果品公司分房通知和腾退住房分配通知、天南公司工作证明、被告和父亲徐金富在房产交易所签的材料，被告举证的申请购房职工家庭成员住房分配情况证明单、南通市市区优惠出售公有住房申请审批表、南通市市区优惠出售公有住房买卖契约、南通市市区优惠出售公有住房管理办法、徐金富所有的房产证、被告所有的房产证、土地证、以及被告出具收条本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证2018年1月9日原告与被告的微信记录，证明房款是原告出的，遗嘱内容原告之前不知情，10万元是被告向原告的还款，原告曾在2005年至2006年间汇了100万日元给被告。被告对该证据不予认可。原告未能提供证据原始载体供核对，本院对该证据无法确认。对于原告主张的10万元系被告还款的事实，因其未能提供相应的证据，本院无法采信。2.原告举证的南通市果品食杂有限公司出具的证明，出具了证据原件，经核对无误，本院予以确认。3.原告举证的原告与鲁支农的微信记录、原告与刘光峰的微信记录，证明买房和装修都是原告出的钱。被告对此不予认可。该证据实质是证人证言，因证人未到庭，本院无法确认其真实性。4.原告举证的案外人拆迁协议，与本案不具关联性。5.原告举证的果品公司文件，被告不予认可，原告提交了盖有南通市档案馆证明专用章的复印件，本院予以确认。6.原告举证的租房合同，与本案不具关联性。7.原告举证的原告与被告徐萍的微信记录，被告不予认可，原告未能提供证据原始载体供核对，本院对该证据无法确认。8.原告举证的当年一起在天南大酒店同事潘春霞的证词，因证人未出庭作证，本院无法确认其真实性。9.被告举证的徐金富的书面遗嘱，原告代理人对其真实性无法确认，原告本人质证称“写遗嘱时拍了录像，遗嘱上的10万元也没有给我”，本院对对该份遗嘱的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李颖曾用名徐进，被告徐萍是原告的姐姐，原、被告的父亲徐金富于2017年去世，原、被告的母李吉英于1979年去世。原告与父母、姐姐(被告)原住南通市小石桥3-15号(公房)。1979年11月母亲李吉英去世。后被告结婚，搬离小石桥的房屋。1993年徐金富单位果品公司分房，徐金富分得郭里园新村27幢101室，同时将小石桥3-15号房屋交给果品公司再分配。1993年12月，果品公司优惠出售公有住房。徐金富向果品公司提出购房申请。南通市市区优惠出售公有住房申请审批表载明购房人为徐金富，家庭成员包含原告，出售房屋座落郭里园新村27幢101室，所有权人为果品公司。原告所在工作单位南通天南大酒店出具证明说明原告在单位没有分配住房。1993年12月31日，徐金富与果品公司签订优惠出售公有住房买卖契约，成交价为7746.99元。1993年12月28日，郭里园27幢101室在不动产所有权登记簿登记所有权人为徐金富。2013年12月徐金富与徐萍签订存量房买卖合同，将郭里园新村27幢101室房屋以382000元的价格出卖给被告。徐金富与徐萍在房屋所有权登记申请书上注明申请登记的房屋不是共有。2014年3月22日，徐金富立遗嘱一份。遗嘱第二条：“本人所有的坐落于南通市崇川区郭里园27幢101室房屋（建筑面积59.98平方米），是1993年按照房改优惠政策向原南通市果品公司购买，已于2013年12月26日过户转让给长女徐萍。长女徐萍自愿于2014年6月30日前一次性给予本人该房屋补偿款人民币25万元现金，本人在收到该补偿款的同时出具收条。”遗嘱第三条：“……为了平衡各方利益，本人自愿将长女徐萍给付的补偿款人民币25万元，分别给次女李颖10万元，……”2014年6月10日，原告向被告出具收条一份，确认收到被告10万元整。本院认为，果品公司向徐金富优惠出售公有住房依据的是南通市人民政府1993年8月20日颁布的通政发[1993]156号文件《南通市市区优惠出售公有住房办法》。第七条规定：“凡具有本市市区城镇常住居民户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工（含离、退休人员，下同），每户（夫妻双方及未婚子女为一户，已婚子女可分户计算）可购买一套（处）优惠出售的公有住房。”第八条规定:“优惠购房每户只享受一次。现居住公有住房的住户，由符合购房条件的承租人购买。”第二十一条规定：“职工购买本单位的公有住房，须填写优惠购房申请表，并经本单位审查同意。职工购买非本单位的公有住房，应向房屋产权单位提出书面申请，并经产权单位审查同意。”显然徐金富是作为果品公司的职工即所谓承租人购买本单位的公房，所有审批程序是按照本单位职工的购房程序进行，其产权理应归徐金富所有。原告李颖并非果品公司职工，不属于果品公司符合条件的分房户，也不符合《南通市市区优惠出售公有住房办法》第八条所指的承租人资格，对购买的郭里园新村27幢101室房屋不享有所有权。徐金富作为房屋所有权人处分房屋给被告，符合法律规定。当然，原告作为与徐金富同住的家属应享有房屋的使用权。徐金富在遗嘱中作出补偿原告10万元的承诺，属于对原告使用权的补偿，应属合理。原告如认为未收到该10万元，可另行主张。原告诉讼要求确认徐萍与徐金富签订的房屋（郭里园新村27幢101室）买卖合同无效的诉讼请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告李颖的诉讼请求。案件受理费7030元，由原告李颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7030元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：468958202565)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  顾 清法官 助理  王曙曙二〇二〇年七月二日书 记 员  韩云香