广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤16民终719号上诉人（原审被告）：杨儒番，男，汉族，1970年5月16日出生，住广东省龙川县老隆镇水坑尾。委托诉讼代理人：杨拓，广东唐龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴国添，女，汉族，1996年4月14日出生，住广东省龙川县***********88号。委托诉讼代理人：魏小平，男，汉族，1968年8月6日，住广东省龙川县***************。上诉人杨儒番因与被上诉人戴国添房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨儒番上诉请求：1.撤销龙川县人民法院(2019)粤1622民初1987号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人、被上诉人在履行合同过程中，因受政策影响，导致案涉房屋至今两年多一直未能办理房屋所有权转移登记手续，无法实现合同目的。上诉人认为：1、2017年8月17日，上诉人、被上诉人、龙川县中鑫地产签订《房屋买卖合同书》，房屋转让价款为418000元，被上诉人首次付款为248000元，预留170000元，在办证后90天内付清。第五条产权过户第一项规定：甲乙双方同意于权属调查后，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理所有权变更登记。从以上约定可以看出，被上诉人在与上诉人签订《房屋买卖合同书》时已经知道或者已经预见案涉房屋办理所有权转移登记、权属调查可能会受到政策的影响，因案涉房屋开发商在建设的时候有超面积建设的违法情形，所以一直无法进行权属调查。2019年5月16日，龙川县人民政府发布《为妥善处理当前我县不动产统一登记的历史遗留问题的公告》，该公告规定县不动产登记中心自2019年6月3日起开始正式受理涉及历史遗留问题的不动产登记申请。上诉人在2019年9月25日向县不动产登记中心提交权籍调查申请材料，县不动产登记中心也已受理，但因为案涉房屋开发商在建设时超面积建设，涉及开发商。在一审诉讼期间，县不动产登记中心也已经就此类房屋的权籍调查、产权过户等问题向龙川县人民政府请示，因龙川县人民政府在一审诉讼期间未答复，所以县不动产登记中心未就上诉人的申请进行权籍调查。所以，上诉人认为被上诉人在签订合同时知道案涉房屋所有权转移登记必须办理权属调查后才能进行，上诉人在一审答辩时也已经说明龙川县*******已经向县政府请示并等待答复。也就是说，案涉房屋所有权转移登记并不是不能办理，是等待县政府答复后才能办理。2、案涉房屋所有权转移登记条件已经成就，一审判决认定的所谓影响案涉房屋所有权变更登记之不可抗力情形已消灭。一审诉讼期间，龙川县*******已经就相关历史遗留问题的房屋所有权转移登记问题向龙川县人民政府请示，龙川县人民政府已于2020年1月8日发布《龙川县不动产统一登记历史遗留问题处理意见的补充规定》，该补充规定已经明确规定类似案涉房屋之情形在补交相关费用后可以办理所有权转移登记，龙川县********也已经对案涉房屋进行权籍调查并形成宗地/宗海代码：441622001001GB03244《不动产测量报告》，报告结论为符合龙川县不动产登记发证要求，权籍调查审核意见为通过。为此，影响案涉房屋所有权转移登记的所谓不可抗力之情形已经消灭，案涉房屋可以根据《龙川县不动产统一登记历史遗留问题处理意见的补充规定》、案涉房屋的《不动产测量报告》办理案涉房屋的所有权转移登记手续。3、一审判决程序违法。被上诉人的诉讼请求中有请求上诉人返还中介服务费，但该服务费并不是上诉人收取，而是由合同的丙方即龙川县中鑫地产中介服务部收取，上诉人并没有返还的义务。至于被上诉人请求返还中介服务费的请求，一审法院应当依法追加返还义务人即龙川县中鑫地产中介服务部作为本案被告参加诉讼，但一审法院在一审诉讼期间并没有追加龙川县中鑫地产中介服务部作为被告参与本案的诉讼，也没有要求被上诉人申请追加龙川县中鑫地产中介服务部作为被告参与本案诉讼，被上诉人在一审审理期间也没有放弃该诉讼请求，一审法院直接在判决书中认定并判决由上诉人、被上诉人各承担50%的中介服务费。一审审理期间，一审法院已经查明上诉人只收到案涉房屋首付款22万元，龙川县中鑫地产中介服务部留存24800元，而被上诉人的诉讼请求是请求上诉人返还248000元，一审法院也应当根据查明的事实向被上诉人释明应当追加合同丙方即龙川县中鑫地产中介服务部为被告，参与本案诉讼，或者在向被上诉人释明后，由被上诉人放弃24800元的诉讼请求。但一审法院并没有依法向被上诉人释明，也没有追加龙川县中鑫地产中介服务部为被告，被上诉人也没有放弃该诉讼请求，一审法院直接在法院认定事实部分认定对龙川县中鑫地产中介服务部留存的24800元由被上诉人另行主张。上诉人认为一审法院的上述做法违反程序并造成诉讼资源的极大浪费，加大当事人的诉讼成本。4、一审法院对案件受理费的判决不公平。一审法院是以不可抗力情形解除合同，那么双方对合同的解除均没有过错，一审判决在确定案件受理费承担的时候却确定案件受理费全部由上诉人承担。5、一审判决认定事实错误。一审法院认为是被上诉人分别于2019年6月4日、9月25日就案涉房屋向相关部门提交了权籍调查材料。事实上是上诉人分别于2019年6月4日、9月25日向龙川县*******提交权籍调查材料。综上所述，上诉人认为一审判决程序严重违法，而且一审判决认定的所谓不可抗力情形已消灭，案涉房屋已经可以办理所有权转移登记手续，为此，上诉人依法提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人戴国添辩称，上诉人与被上诉人于2018年8月17日签订了《房屋买卖合同书》，被上诉人向房产中介公司支付了248000元，上诉人收取了房产中介公司购房款22万元。因上诉人的的房产面积超建，2019年5月16日，龙川县自然资源局发布了《为妥善处理当前我局不动产统一登记的历史遗留问题公告》，规定县不动产登记中心自2019年6月3日起开始正式受理涉及历史遗留问题的不动产登记申请。但因案涉房屋存在超建行为，仍需等待龙川县人民政府批复，目前无法办理产权登记转移手续。因未办理产权转移登记手续，被上诉人一直未接受案涉房屋。因上述政策关系，上诉人与被上诉人虽然签订了上述房屋购买合同，但两年多来上诉人无法将上述房产过户到被上诉人名下，无法履行上述房屋购买合同的条款，被上诉人没有过错，要求终止上述购房合同，返还上诉人收取的房屋买卖款，平均负担房屋中介费用是正确的。戴国添向一审法院起诉请求：1.依法解除戴国添、杨儒番签订的《房屋买卖合同书》；2.判令杨儒番退还戴国添的购房款248000元、中介服务费4000元，并向戴国添支付违约金83600元；3.本案诉讼费用由杨儒番承担。一审法院认定事实：2017年8月17日，戴国添作为乙方、杨儒番作为甲方、龙川县中鑫房地产中介服务部作为丙方签订了一份《房屋买卖合同书》，合同主要内容为：一、甲方将其所拥有的位于龙川县老隆镇水坑尾85号住宅房一套(建筑面积128.97㎡，房地产权证号：粤房地证字第C6884263号)出售给乙方，房屋成交总价为418000元，由戴国添首次付款248000元，预留170000元在合同生效办证后玖拾天内付清；二、甲乙双方同意在权属调查后共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；三、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在合同签订之日起陆拾天内完全不能取得房产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按房产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。四、龙川县中鑫房地产中介服务部为甲、乙双方提供中介服务，中介服务费为4000元由乙方承担，应于交付定金时一次性付清。甲、乙双方未能交易成功的，中介费不予减免。甲、乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%。如甲方或乙方违约或者违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。合同签订后，戴国添于2017年8月17日向龙川县中鑫房地产中介服务部支付了首付款248000元，当天龙川县中鑫房地产中介服务部向杨儒番支付了戴国添给付的部分首付款22万元。合同签订后，由于政策原因，房屋买卖须进行权籍调查，暂停办理产权登记转移手续。2019年5月16日，龙川县自然资源局发布了《为妥善处理当前我局不动产统一登记的历史遗留问题公告》，规定县不动产登记中心自2019年6月3日起开始正式受理涉及历史遗留问题的不动产登记申请。杨儒番分别于2019年6月4日、同年9月25日就案涉房屋向相关部门提交了权籍调查材料。但因案涉房屋存在超建行为，仍需等待龙川县人民政府批复，目前无法办理产权登记转移手续。因未办理产权转移登记手续，戴国添一直未接受案涉房屋。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，双方在履行合同过程中，因受政策影响，导致案涉房屋至今两年多一直未能办理房屋所有权转移登记手续，无法实现合同目的。因此，戴国添请求解除与杨儒番签订的《房屋买卖合同书》，理由充分，一审法院予以支持。戴国添基于案涉合同向龙川县中鑫房地产服务部支付了248000元，杨儒番只收到龙川县中鑫房地产服务部转交的购房款22万元。合同解除后，杨儒番应当将收到的房屋首付款22万元退还给戴国添。对于留存在龙川县中鑫房地产服务部的部分房屋首付款24800元，戴国添可另行向龙川县中鑫房地产服务部主张权利。案涉房屋系因不可抗力的原因导致无法办理产权转移登记手续，双方均不存在违约情形。戴国添主张杨儒番支付违约金，理据不充分，一审法院不予支持。案涉合同约定：双方自愿解除合同的，中介服务费双方各承担50%。如戴国添或者杨儒番违约或者违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。本案中，案涉房屋未能办理产权登记转移手续而导致合同解除，双方当事人均不存在过错。故中介服务费4000元应由双方各承担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除戴国添与杨儒番于2017年8月17日签订的《房屋买卖合同书》。二、杨儒番应在本判决发生法律效力之日起十日内向戴国添返还购房款22万元及中介服务费为2000元。三、驳回戴国添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6634元，适用简易程序减半收取计3317元(戴国添已预交)，由杨儒番负担。二审期间，上诉人杨儒番提交了《不动产测量报告》作为新证据，拟证明案涉房屋符合不动产登记发证要求，可以办理过户手续。被上诉人戴国添质证认为，对报告的真实性没有异议，但房屋到目前还不能办理过户登记手续。本院经审理查明，一审判决中记载的“原告分别于2019年6月4日、同年9月25日就案涉房屋向相关部门提交了权籍调查材料”应更正为“被告分别于2019年6月4日、同年9月25日就案涉房屋向相关部门提交了权籍调查材料”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为案涉《房屋买卖合同书》应否解除。对此，评判分析如下：本案中，双方签订《房屋买卖合同书》后，因政策原因这一不可抗力导致案涉房屋在合同签订后至一审判决前长达两年多的时间内无法办理过户登记手续，合同的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第第一项规定的合同法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，本院予以维持。上诉人在二审期间提交的《不动产测量报告》在一审判决作出后相关部门才出具，一审法院依据现有证据支持被上诉人解除合同的主张并无不当，故上诉人依据该《不动产测量报告》主张继续履行合同的理由不充分，本院不予支持。因双方对房屋未能办理过户登记均不存在过错，故中介服务费、一审案件受理费应由双方各负担一半较为公平合理。综上所述，上诉人杨儒番的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3317元，由上诉人杨儒番负担1658.5元，被上诉人戴国添负担1658.5元。二审案件受理费6634元，由上诉人杨儒番负担。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  谢雄伟审判员  曾贵芳二〇二〇年七月九日书记员  高小宝