临清市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1581民初2439号 原告：柳雷，男，1972年10月3日出生，汉族，居民，住临清市。 委托诉讼代理人：宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。 被告：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路南首运河半岛9-1商铺。 法定代表人：周建明，董事长。。 原告柳雷与被告临清市嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人宋炳伟到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即为原告办理运河半岛小区23号楼2单元302室房产及CK-23-2-01号储藏室的不动产证书。2、判令被告支付原告逾期办证违约金，以579064元为基数，从2017年6月12日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2010年7月17日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告的运河半岛小区23号楼2单元302室房产及CK-23-2-01号储藏室，该房产为期房销售。合同签订后，原告履行了付款义务，被告将原告购买的房产实际交付给原告占有使用，但被告违约至今未履行办理不动产证书的义务，根据双方签订的合同第11条的约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金。为此，原告特诉至贵院，请求人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。 嘉和置业公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。 本院认定事实如下：2010年7月17日，被告嘉和置业公司作为甲方、原告柳雷作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的运河半岛小区23号楼2单元302室房产，建筑面积148.87平方米，及CK-23-2-01号储藏室，建筑面积33.33平方米，合计价款579064元。付款方式按揭付清。该房为预售房屋。甲方负责为乙方办理产权登记手续，费、税由乙方承担。竣工时间2011年5月31日，交房时间2011年6月2日。签定合同后，原告按合同约定支付了房款。2012年11月1日被告将房屋交付原告，原告随即入住。但原告至今未取得不动产权证书。 原告对其主张提交了下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明2010年7月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的运河半岛小区23号楼2单元302室房产，建筑面积148.87平方米，及CK-23-2-01号储藏室，建筑面积33.33平方米，合计价款579064元。付款方式按揭付清。交房时间为2011年6月2日。被告临清市嘉和置业有限公司负责为原告办理产权登记手续，费、税由原告承担。2、被告为原告出具的购房款发票、其他费用结算单各一份，证明原告已经依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，将544160元购房款交付给了被告，已完成合同义务。3.被告为原告出具的地暖开口费、有线电视开口费、燃气开口费收据，证实了2012年11月1日被告将房屋交付给原告。4.被告出具的情况说明、企业信息登记表。1.原、被告签订的商品房买卖合同（原件质证后取回），2010年7月17日原、被告签订，证实原告从被告处购买由被告开发建设的运河半岛小区23号楼2单元302室房产及CK-23-2-01储藏室，属于期房，依照双方合同第11条规定被告未能及时办理房屋产权登记，被告违约的事实。被告应自2017年6月12日起支付逾期办证违约金，至判决确定的给付之日止，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2.被告出具的增值税发票1张、完税凭证1张（原件质证后取回），证实原告已按照合同约定支付了全部房款，正式发票是被告给业主统一开具，发票日期并不是实际缴款日期，缴款日期更早一些，用被告出具的收据换取的正式发票。3.供暖、天然气、有线电视开口费，证明被告于2012年11月1日将涉案房屋实际交付给原告使用，原告随即入住。4.被告制作的情况说明一份、临清市信访办出具的信访情况表两份，来源于（2017）鲁1581民初2132号案件卷宗，证实因被告一直未按合同约定办理不动产登记手续，包括原告在内的全体业主多次信访，在信访的压力下，2016年8月15日上午，业主代表、开发商代表、临清市信访局、新华办事处、住建局代表在运河半岛售楼处办公室就全体业主的诉求向全体业主进行解答及说明，证明包括原告在内的全体业主因被告逾期办证问题一直向被告及有关部门主张相关权利，并不存在已过诉讼时效的问题，同时被告在情况说明中单方面陈述，小区内有个别业主擅自私搭乱建的现象，与事实不符，是在为被告违约办证作不符合事实的辩解，2016年8月15日被告在情况说明中承诺，自即日起公司起动房产证办理的相关程序，从被告承诺至今已将近两年，没有任何进展，被告至今仍不能提供办理房屋不动产证书所需要的必要的证明文件，责任完全在被告，被告应承担逾期办证的违约责任。5.临清市自然资源和规划局出具的情况说明一份。证明截至现在，被告没有向房产登记机关提交办理不动产登记的应由出卖人提交的材料。 庭审中，原告要求违约金，以579064元为基数，自2017年6月12日（自立案之日倒推三年）起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算。 本院认为，原告柳雷与被告嘉和置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。合同中明确约定被告作为甲方负责为作为乙方的原告办理产权登记手续，原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求依法应当予以支持。被告交付房屋后，一直未为原告办理相关登记手续，构成违约，原告要求被告支付逾期办证的违约金，依法应当予以支持。由于双方在合同中没有对具体办证的时间进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日届满，出卖人承担逾期办证的违约责任。本案中双方实际交房时间为2012年11月1日，故嘉和置业公司承担违约责任的起算时间应为2013年2月2日。关于诉讼时效问题。尽管已经合法占有房屋的买受人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权不适用诉讼时效的规定，但要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权应适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起算。本案中，孙光学自2013年2月2日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期违约办证行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，柳雷要求嘉和置业公司承担违约金的数额，应从其提起诉讼之日（2020年6月16日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2017年6月16日，原告提出违约金从2017年6月12日计算的请求，本院应予支持。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理（年利率6%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告柳雷办理运河半岛小区23号楼2单元302室房产及CK-23-2-01储藏室房屋不动产证书。 二、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳雷支付逾期办证的违约金，以579064元为基数，按年利率6%自2017年6月16日起计算至判决确定的给付之日止。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。 案件受理费1150元，由被告承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  张保国 二〇二〇年七月三十日 书记员  张 昕