福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初3172号 原告：福建省南安市金荣投资有限公司，住所地：福建省南安市洪濑东溪省道307路边，统一社会信用代码：9135058378694087X7。 法定代表人：黄庭玉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈泽斌、李崇权，北京盈科（泉州）律师事务所律师、实习律师。 被告：王岁柳，男，1977年11月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 原告福建省南安市金荣投资有限公司（以下简称“金荣投资公司”）与被告王岁柳合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员余善根适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金荣投资公司的委托诉讼代理人陈泽斌、被告王岁柳的委托诉讼代理人苏清柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金荣投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令王岁柳支付金荣投资公司房屋占有使用费（自2009年1月22日起至实际退房之日止，月租金按600元／月计算，暂计至2020年4月22日为81000元）；2.判令王岁柳赔偿金荣投资公司物业管理费、滞纳金损失共计5815元；3.判令本案诉讼费由王岁柳承担。事实与理由：王岁柳于2008年1月20日以金鹿集团公司员工的身份向金荣投资公司申请认购房屋，经金荣投资公司审批同意，双方签订《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，约定王岁柳向金荣投资公司购买址在，且金荣投资公司于2009年1月22日将案涉房屋交付给王岁柳，王岁柳签订有关物业使用及管理规定的“承诺书”给金荣投资公司。以上合同履行后，至2019年王岁柳起诉金荣投资公司要求确认案涉房屋买卖合同无效并要求赔偿。经贵院一审、泉州市中级人民法院二审，判决确认案涉房屋买卖合同无效，金荣投资公司返还王岁柳购房款、水表开户费、装修押金以及赔偿利息；二审中金荣投资公司新增诉求要求王岁柳返还案涉房屋，经调解王岁柳同意归还案涉房屋，故二审增加判决王岁柳应归还金荣投资公司案涉房屋。但是关于金荣投资公司的损失承担，二审法院建议另案起诉，故为维护金荣投资公司的合法权益，特向贵院起诉，希判如所请。 王岁柳辩称，被答辩人的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第一、本案涉及的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》已经被南安市人民法院和泉州市中级人民法院判决确认无效，根据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因此，合同无效的法律后果是返还，有过错的才需赔偿损失，本案中，被答辩人只能要求答辩人返还房屋，但是合同无效的原因是被答辩人没有取得商品房预售许可证明，过错完全在于被答辩人，答辩人对此没有过错。因此，被答辩人在答辩人没有过错的情况下无权要求答辩人承担赔偿损失。因此，被答辩人要求答辩人支付房屋占有使用费的经济损失没有任何的法律依据。第二、被答辩人主张按照月租金600元/月的标准计算，也没有任何的事实和法律依据。在本案中，诉争的房屋自始至终都没有取得商品房预售许可，也没有经过消防验收，也没有取得建设工程规划许可证，更没有工程竣工验收，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，《消防法》第十三条的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”诉争的房屋根本就不能使用和出租，如果出租也属于无效，因此，在涉案房屋根本不能使用和出租的情况下，况且交房后答辩人也一直不敢使用，也从未使用，因此就不存在占用使用费和租金，所以被答辩人主张每月600元的租金计算,没有任何的依据。第三、作为《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》的附件，主合同无效的，从合同也属于无效，因此答辩人所签署的承诺书也无效，被答辩人无权要求答辩人赔偿物业管理费滞纳金损失。况且被答辩人也从未提供物业服务，而且根据承诺书第一条的载明，提供物业服务的是被答辩人指定或者委托的物业管理企业，不是被答辩人，而被答辩人也没有提交证据其有提供物业服务，因此其要求答辩人赔偿物业管理费滞纳金损失完全没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2008年1月20日，王岁柳以金鹿集团员工的身份，向金荣投资公司申请以优惠房价购买东溪生活住宅配套小区9栋楼602号房。同日，金荣投资公司（甲方）与王岁柳（乙方）签订一份《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，约定：一、甲方将坐落在泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房，建筑面积90.64平方米，经双方同意每平方米1280元预定售给乙方。乙方对甲方所提供的项目建设的概况及现状已作了解并愿意签定本认购协议手续。二、乙方上述认购面积合计90.64平方米，每平方米单价1280元，总价116019元，其购房契税等其他税费按政府规定由乙方交纳等等。金荣投资公司开发的“洪濑东溪生活住宅配套小区”，于2007年2月取得南安市人民政府颁发的南国用（籍）第00070063号《国有土地使用证》，于2007年2月2日取得南安市规划建设局同意项目选址的《建设项目选址意见书》以及《建设用地规划许可证》，但至今尚未取得商品房预售许可证。金荣投资公司于2008年12月将涉案商品房交付给王岁柳。 另查明，王岁柳曾于2019年7月25日向本院提起诉讼，请求判令双方签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效，金荣投资公司返还其购房款并赔偿其经济损失等。本院经审理于2019年10月15日依法作出（2019）闽0583民初7411号《民事判决书》，判决确认王岁柳与金荣投资公司于2008年1月20日签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效；金荣投资公司应于本判决生效后三十日内返还王岁柳已付购房款110219元、水表开户费1100元、装修押金1000元及利息（其中100000元自2008年1月20日起计至实际返还之日止，另外12319元自2009年1月22日起计至实际返还之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。后金荣投资公司不服，提起上诉，福建省泉州市中级人民法院经审理，依法于2020年4月1日作出（2020）闽05民终145号《民事判决书》判决维持南安市人民法院一审判决内容，并判决王岁柳应于本判决生效之日起三十日内将坐落在泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房返还给金荣投资公司。经查，该商品房至今未返还。 以上事实，有双方当事人的共同认可，金荣投资公司提供的营业执照（副本）、王岁柳的身份证复印件、“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书、承诺书、（2019）闽0583民初7411号福建省南安市人民法院民事判决书、（2020）闽05民终145号福建省泉州市中级人民法院民事判决书、（2020）闽05民终145号福建省泉州市中级人民法院民事裁定书及双方的庭审陈述等为据，事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案金荣投资公司与王岁柳签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》已经法院生效判决解除，且经法院生效判决金荣投资公司应将房款及利息退还给王岁柳，金荣投资公司已于2008年12月将涉案房屋交付给王岁柳，王岁柳应支付房屋占用和使用费。关于房屋使用费的支付标准，可参照适用最高人民法院在《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》（〔2003〕民一他字第13号）中:“商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准,因为买受人在签订合同时是善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说,应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。”本案中,双方签订的认购协议书已被生效判决确认无效,该无效系由于金荣投资公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证明导致,故本案房屋占用使用费标准可参照上述答复进行处理。因案涉商品房坐落在泉永路线公路边，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，该案涉商品房坐落的土地使用权出让最高年限应为50年，案涉商品房的总价款为116019元,金荣投资公司于2008年12月将案涉商品房交付王岁柳使用，金荣投资公司自愿请求判令王岁柳自2009年1月22日起支付房屋占有使用费，系其自愿处分自身的民事权利，本院予以照准。房屋占有使用费的计算标准应按照（116019元／50年＝2320.38元／年）为标准计算自2009年1月22日起至实际退房之日止。王岁柳于2009年1月22日签订的《承诺书》中第1条载明：本人同意由贵公司（金荣投资公司）指定（或委托）的物业管理企业对所辖物业进行维修、管理服务，并按该小区物业规定的价格标准交纳各种费用。故现金荣投资公司请求判令王岁柳支付其物业管理费，符合双方约定，但因金荣投资公司并未提供证据证明案涉房屋的具体物业管理费收费标准，故本院酌定王岁柳应支付给金荣投资公司的物业管理费按3000元计算为妥。金荣投资公司请求判令王岁柳赔偿其滞纳金损失，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。王岁柳的辩解理由不能成立，本院依法不予采信。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王岁柳应支付给原告福建省南安市金荣投资有限公司按照2320.38元/年标准计算的房屋占有使用费（自2009年1月22日起至实际返还房屋之日止。其中，截止起诉之日2020年5月6日的房屋占用使用费为26193.28元，该款项应于本判决生效后十日内一次性付清；自2020年5月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费应于实际返还房屋之日起三日内一次性付清）； 二、被告王岁柳应于本判决生效之日起十日内，支付给原告福建省南安市金荣投资有限公司物业管理费3000元； 三、驳回原告福建省南安市金荣投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1971元，减半收取为人民币985.5元，由福建省南安市金荣投资有限公司负担556.5元，王岁柳负担429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 余善根 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 黄小兰 速 录 员 洪玉玲 附：本案引用的主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。