云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2627民初1301号原告：崔若，男，1981年9月15日出生，汉族，住广东省电白县，现住云南省广南县。委托诉讼代理人：吴开元，纪元法律服务所法律工作者。被告：张应红，女，1973年8月18日出生，汉族，住云南省广南县。委托诉讼代理人：张哲宇（系张应红之女），女，住云南省昆明市五华区。第三人：刘富，男，1988年3月5日出生，汉族，住云南省广南县，现住广南县。委托诉讼代理人：郑召君，云南瑶光律师事务所执业律师。原告崔若诉与被告张应红合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序；诉讼过程中张应红以刘富系争议土地的实际承租人，与本案诉讼具有利害关系为由，申请追加刘富为第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以追加刘富为第三人参加诉讼，并于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告崔若及其委托诉讼代理人吴开元，被告张应红及其委托诉讼代理人张哲宇，第三人刘富及其委托诉讼代理人郑召君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张应红向本院提出诉讼请求：1.判决解除崔若和张应红于2015年3月11日签订的《土地租赁合同》，责令张应红及时搬出修理厂的所有设施，将所租赁的土地返还崔若；2.判决张应红及时支付拖欠崔若的租金24万元（从2016年3月11日计算至2020年3月11日，每年6万元，4年共计24万元）。事实与理由：2015年3月11日，崔若和张应红经协商达成一致后，签订了《土地租赁合同》，合同约定崔若将属于自己位于广南县的400余平方米土地出租给张应红经营汽车修理厂，租期至2018年3月11日，租金为每年6万元。合同签订后崔若仅支付了2015年度的租金后，经营一段时间后就将该修理厂转租给刘富，此后就没有支付崔若租金，崔若多次与张应红联系支付租金事宜，开始张应红都承诺会尽快支付，后来又以与刘富打官司等各种借口推诿搪塞，后来更换电话号码失联，最后崔若通过朋友找到张应红电话号码，并与其联系尽快来处理合同事宜，张应红就直接说不要修理厂的设施了，叫崔若自己去拆除相关设施自行处理，就一直使用崔若的土地至今，已长达四年之久拒不支付租金，也不与崔若协商解除合同事宜。综上所述，张应红对所签合同拒不履行付款义务，其行为构成违约，双方所签的合同已无法继续履行。故崔若为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。张应红辩称：张应红与崔若签订的《土地租赁合同》事实上早已解除，张应红不是崔若诉争土地的承租人，不应向崔若支付租金，崔若的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：一、张应红与崔若之间的《土地租赁合同》约定的附解除合同的条件成就，合同于2016年3月15日已解除。张应红与崔若本是合伙关系，2014年7月2日张应红与崔若达成合伙协议，由崔若出场地，由张应红前夫徐俊投资建厂共同合伙经营修理厂，后因修理厂经营状况不好，张应红与崔若解除合伙，崔若作为合伙出资的土地由张应红承租，双方于2015年3月11日签订《土地租赁合同》，约定张应红承租崔若的土地使用，租赁期限为三年。合同签订后，张应红向崔若一次性支付了2015年3月11日至2016年3月11日一年的土地租金60000元，其后张应红未再继续使用土地及支付租金。《土地租赁合同》第二条约定“租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地。如超期三天不交清租金的视为自动解除合同”。该约定属于附解除条件的条款，在2016年3月11日止第一年的租期届满后，张应红若要继续承租使用土地，则应于2016年3月15日之前支付当年的租金，但张应红未继续使用土地也未支付租金，崔若也未向张应红要求支付租金，双方约定的解除合同的条件成就，合同即时失去效力，合同的权利义务自动销灭，无需当事人一方或双方的意思表示主动行使解除权，合同即告解除。此后双方也未就张应红继续承租土地达成新的协议，因此崔若依据已解除的合同要求张应红支付租金无任何法律及事实依据。二、张应红签订的《修理厂转让合同》崔若是明确知晓的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，崔若未对张应红签订的《修理厂转让合同》提出过任何异议。张应红与崔若合伙经营修理厂期间，因经营状况不好，崔若提出解除合作关系，当时崔若主张将修理厂转让给一个经营百货的商家作为仓库使用，张应红主张修理厂转让应保持修理厂业态不变，崔若对张应红与刘富之间就修理厂转让一事是知悉的，其中关于租金支付的约定崔若亦明确知晓，可以说崔若在整个修理厂转让过程都参与其中且未表示反对，其对张应红将修理厂转让给刘富是认可的；更为重要的是，在2016年3月第一年租期届满后，崔若是向刘富主张租金，并未向张应红主张租金，此后崔若也多次向刘富要求支付租金，崔若还因收取租金的事宜与刘富产生纠纷闹至派出所，派出所对此亦有相关记录。崔若在明确知晓张应红将修理厂转让，租金亦约定由刘富支付的情况下未表示反对，在第一年租期届满后张应红与崔若未就租金收取事宜协商过，崔若作为土地出租人不是向张应红主张租金，而是直接向刘富主张租金，同一块土地不可能存在两个承租者同时向出租人承担租金，应视为崔若以自己的实际行动解除了与张应红之间的《土地租赁合同》。在崔若向刘富主张租金时，刘富亦未表示反对，双方之间就租赁该土地达成合意，崔若与刘富建立了新的租赁合同关系，崔若认可刘富是土地的实际承租者与使用人，因而直接向其主张租金。张应红曾于2015年7月30日向广南县人民法院起诉要求刘富支付相应的修理厂转让款及租金，庭审前张应红就起诉刘富一事告知了崔若，请求崔若如果庭审有需要就第一年租金支付情况出庭作证，崔若也同意出庭。一审判决生效后张应红于2016年5月6日也就是第一年租赁期限届满后第二个月向法院申请强制执行，当时刘富的活动情况是由崔若提供的，张应红诉刘富的整个诉讼过程崔若是知晓的，其并未提出任何异议，认可张应红向刘富转让修理厂的行为，在此期间也未向张应红主张租金，而是明确表示其向刘富主张租金。通过崔若系列的行为可以明确看出，崔若不再认可张应红是承租人，双方之间不存在租赁合同关系。三、张应红与崔若之间的《土地租赁合同》解除后，张应红未再继续占有使用诉争土地，也不应支付相应的土地使用费。《中华人民共和国侵权责任法》第二十三条明确了受益人归责基本原则，张应红自《修理厂转让合同》签署生效后，就不再是诉争土地的实际使用人和受益人，根据“谁使用，谁受益，谁负责”的受益人归责基本原则，崔若应向实际使用人、受益人刘富主张相应租金。四、崔若与刘富于2016年3月已形成新的租赁关系，刘富是该诉争土地的实际承租人，崔若应向刘富主张相应租金。张应红曾于2015年向广南县人民法院起诉关于本案诉争土地的《修理厂转让合同》纠纷一案，根据一审判决确认的法律事实，本案诉争土地的租金应由实际承租人刘富承担。广南县人民法院(2015)广民一初字第246号《民事判决书》确认本案诉争土地的《修理厂转让合同》合法有效，其中《修理厂转让合同》的第三条明确约定“修理厂转让后，场地租金由乙方支付，每年陆万元。各种税费、水电及各种费用均由乙方自理”。综上所述，张应红与崔若虽然于2015年3月11日签订了租赁期限为三年的租赁合同，但事实是双方实际履行完第一年租期的合同之后该租赁合同即告解除，张应红与崔若之间不存在租赁合同关系，此后张应红也未再继续占有使用土地，张应红不欠任何该诉争土地的款项，崔若的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院驳回崔若的全部诉讼请求。刘富述称：1.崔若第一项诉讼请求主张的修理厂的设施张应红已经转让给刘富，属于刘富的合法财产，崔若起诉张应红主体不适格，张应红与崔若签订的《土地租赁合同》，刘富不清楚，希望法庭查实。2.本案崔若起诉的是合同纠纷，刘富不是合同签订的当事人，根据合同相对性的原则，崔若起诉的24万元不应该由刘富承担，即使本案租地是刘富使用，也是基于对受让设备设施的占有使用，即使要承担责任，也是基于张应红向崔若担责任后，根据刘富与张应红签订的《修理厂转让合同》，张应红才能向刘富主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实，本院依法予以确认，对当事人提交的证据，本院认定如下：1.崔若提交的1号证据崔若的身份证复印件和2号证据张应红的户口证明复印件，及张应红提交的1号证据张应红的身份证复印件，以及刘富提交的1号证据刘富的身份证复印件来源合法，客观真实，能证明崔若、张应红、刘富的基本身份信息情况，依法予以采信。2.崔若提交的3号证据《土地租赁合同》和张应红提交的2号证据《土地租赁合同》来源合法，合同内容一致且能与当事人陈述相互印证2015年3月11日，崔若和张应红经协商一致后自愿签订《土地租赁合同》，合同约定“甲方（崔若）自愿将位于广南县的土地一宗出租给乙方（张应红）经营汽车修理厂，该宗地紧靠洗车场围墙内地面积大约400平方米。租期为三年，第一年租金为60000元，第二年开始每年递增5%，自签订合同之日至2018年3月11日止；租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天乙方不交清租金的视为自动解除合同，甲方有权收回土地。”合同还约定“甲方只提供所租用的土地，国家收取的税费及相关费用均由乙方承担。合同期内依法必须依法经营不得转租。”的部分，依法予以采信；张应红提交的2号证据《土地租赁合同》中有手写添加的内容“如转租转让必报之甲方同意”，该添加部分内容无其他证据印证其客观真实性，依法不予采信。3.崔若提交的4号证据云南省广南县人民法院（2015）广民一初字第246号《民事判决书》和张应红提交的4号证据《民事判决书》系同一证据，来源合法，客观真实，能与庭审当事人陈述相互印证张应红曾于2015年7月30日向广南县人民法院起诉要求刘富支付修理厂转让费及租金，2015年10月20日广南县人民法院作出（2015）广民一初字第246号《民事判决书》，判令刘富给付张应红转让费及租金67540元，该判决书已经发生法律效力，依法予以采信。4.崔若提交的5号证据《土地使用证》来源合法，客观真实，能与庭审当事人陈述相互印证证明崔若与张应红签订的《土地租赁合同》所涉土地权属证号为广国用（2005）第006469984号，登记的土地使用权人为崔若的父亲崔坤，依法予以采信。5.张应红提交的3号证据《修理厂转让合同》和刘富提交的2号证据《修理厂转让合同》系同一证据，来源合法，客观真实，能与崔若和张应红提交的证据云南省广南县人民法院（2015）广民一初字第246号《民事判决书》相互印证张应红和刘富经协商一致，自愿签订《修理厂转让合同》，合同内容主要约定“张应红自愿将位于广南县中银修理厂转让给刘富营业，所转让的修理厂包括设备、配件等，场地租期三年，刘富不能拆除场内外设施。转让费为17.85万元。”合同还约定“修理厂转让后，场地租金由刘富支付，每年6万元，各种税费、水电及各种费用均由刘富自理。”，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年7月，徐俊（系张应红前夫）与崔若达成口头协议，由崔若出场地，徐俊投资共同合伙经营修理厂。徐俊与崔若因故解除合伙协议后，张应红于2015年3月11日与崔若经协商一致后自愿签订《土地租赁合同》，合同约定“甲方（崔若）自愿将位于广南县的土地一宗出租给乙方（张应红）经营汽车修理厂，该宗地紧靠洗车场围墙内地面积大约400平方米。租期为三年，第一年租金为60000元，第二年开始每年递增5%，自签订合同之日至2018年3月11日止；租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天乙方不交清租金的视为自动解除合同，甲方有权收回土地。”合同还约定“甲方只提供所租用的土地，国家收取的税费及相关费用均由乙方承担。合同期内依法必须依法经营不得转租。”双方签订合同当天，张应红向崔若支付了第一年即2015年3月11日至2016年3月11日的租金6万元。涉案租赁土地权属证号为广国用（2005）第006469984号，登记的土地使用权人为崔若的父亲崔坤。同日，张应红又将其在涉案租赁土地上经营的修理厂转让给刘富经营，双方为此自愿签订《修理厂转让合同》，合同内容主要约定“张应红自愿将位于广南县中银修理厂转让给刘富营业，所转让的修理厂包括设备、配件等，场地租期三年，刘富不能拆除场内外设施。转让费为17.85万元。”合同还约定“修理厂转让后，场地租金由刘富支付，每年6万元，各种税费、水电及各种费用均由刘富自理。”张应红与刘富签订《修理厂转让合同》后，刘富即开始经营修理厂，2015年7月30日张应红以刘富不按照合同约定履行义务为由，向广南县人民法院起诉要求刘富支付修理厂转让费及租金，2015年10月20日广南县人民法院作出（2015）广民一初字第246号《民事判决书》，判令刘富给付张应红转让费及租金67540元，该判决书生效后，刘富没有主动履行判决书确定的义务，致使张应红向广南县人民法院申请强制执行，但至今未强制执行完毕。刘富从与张应红签订《修理厂转让合同》后即在涉案土地上开始经营修理厂，刘富没有经营修理厂之后，仍在涉案租赁土地上居住并使用至今。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，崔若和张应红于2015年3月11日自愿签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，且《土地租赁合同》内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故《土地租赁合同》属合法成立并生效的租赁合同，对崔若和张应红均具有法律约束力，崔若和张应红之间形成了合法有效的租赁合同关系。崔若主张并要求解除案涉《土地租赁合同》，张应红抗辩称《土地租赁合同》约定的解除条件“租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天乙方（张应红）不交清租金的视为自动解除合同”已经成就，《土地租赁合同》已经解除。本案中双方在《土地租赁合同》中约定了合同解除的条件且该条件也已经成就，但合同解除权是形成权，只有在权利人行使解除权的情况下，才产生相关法律后果，不存在合同自动解除的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，张应红并未提交证据证明双方已经协商一致解除合同，也未提交证据证明其在合同约定的解除条件成就后通知了崔若解除合同，应当由其承担举证不能的法律后果，故涉案的《土地租赁合同》并未自动解除。涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限为三年，即从2015年3月11日至2018年3月11日，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，崔若和张应红约定的租赁期限届满后，张应红应当将承租的土地返还崔若，但其未将土地返还崔若，任由与其具有合同关系的刘富使用租赁物至今，崔若知道刘富使用租赁物后对此没有提出异议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限三年届满后，因双方的行为致使租赁的期限变为不定期，涉案的《土地租赁合同》由固定期限的租赁合同变为不定期租赁合同。张应红未按约定支付租金，双方在《土地租赁合同》中约定合同解除条件已经成就，崔若可以行使合同解除权，且因《土地租赁合同》是不定期租赁合同，当事人可以随时主张解除合同，崔若现以向人民法院提起诉讼的方式，在合理期限内向张应红作出了解除合同的意思表示，故涉案的《土地租赁合同》已具备法律规定的解除条件，应予解除，合同解除，合同的权利义务终止，但合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，故张应红应当将租赁物即涉案的租赁土地腾空返还给崔若，并支付租赁期间的租金。涉案《土地租赁合同》由固定期限的租赁合同变为不定期租赁合同，租赁期限即从2015年3月11日开始计算，因与张应红存在合同关系的刘富使用涉案土地至今，崔若于2020年4月提起诉讼，其主张的租金计算期限从2016年3月11日至2020年3月11日亦在合理范围，涉案《土地租赁合同》中约定的第一年租金为6万元，次年开始每年递增5%，张应红支付了第一年即2015年3月11日至2016年3月11日的租金后，剩余的租金至今未付，崔若按照6万元/年的标准计算2016年3月11日至2020年3月11日期间共四年的租金为24万元，也未超出双方在合同中的约定，亦予以支持。张应红答辩主张其与刘富之间签订了《修理厂转让合同》并约定“修理厂转让后，场地租金由乙方（刘富）支付，每年陆万元”；张应红和刘富约定的租金承担事宜系合同双方当事人的约定，属于对合同债务承担的约定，在未取得债权人即收取租金的权利人崔若的同意的前提下，张应红与刘富关于租金的约定并不对崔若产生法律效力，但张应红并未举证证明崔若已经同意或者追认了张应红与刘富签订的《修理厂转让合同》中关于租金的约定，应当由其承担举证不能的法律后果。张应红还主张崔若知道张应红与刘富之间的修理厂转让事宜，刘富作为涉案土地实际使用人，已于2016年3月与崔若形成新的租赁关系，应当由刘富承担相应责任；根据合同的相对性原则，刘富是基于其与张应红签订的《修理厂转让合同》才实际使用涉案租赁土地，张应红也未能证明刘富和崔若之间存在新的租赁关系，故对张应红的答辩主张，依法不予采纳。综上所述，崔若的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除崔若和张应红于2015年3月11日签订的《土地租赁合同》；由张应红于本判决生效后十日内将《土地租赁合同》中约定的位于广南县的租赁土地腾空并返还给崔若；二、由张应红于本判决生效后十日内支付崔若2016年3月11日至2020年3月11日期间的土地租赁费24万元。如果未按本判决书确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。案件受理费2450元，由张应红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 陈 俊二〇二〇年七月十二日书记员 王贤菊