江苏省扬州市邗江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1003执异135号异议人（利害关系人）：吴佳俊,男,1996年10月8日出生,汉族，住江苏省仪征市。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行，住所地在江苏省扬州市。负责人：茅新平，该行行长。被执行人:扬州五洋无纺布有限公司，住所地在江苏省高邮市。法定代表人：晏仲武。被执行人：扬州海云无纺机械制造有限公司，住所地在江苏省扬州市。法定代表人：孙谋圣。被执行人：晏仲武，男，1970年1月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被执行人：孙谋群，女，1970年12月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行（以下简称浦发银行扬州分行）申请执行扬州五洋无纺布有限公司（以下简称五洋公司）、扬州海云无纺机械制造有限公司（以下简称海云公司）、晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷一案过程中，异议人吴佳俊对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。2020年4月10日，本院作出（2020）苏1003执异42号执行裁定书，异议人吴佳俊不服向扬州市中级人民法院申请复议。2020年6月20日，扬州市中级人民法院作出（2020）苏10执复68号执行裁定书：撤销原裁定，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2018年6月22日，本院对浦发银行扬州分行诉五洋公司、海云公司、晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1003民初3168号民事判决：五洋公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行扬州分行给付借款本金9979146.29元及利息；五洋公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行扬州分行给付律师费112000元；如五洋公司不履行上述第一项、第二项给付义务，浦发银行扬州分行有权就其抵押的位于高邮市××桥镇天山工业集中区321084、115042、GB00018、F00010001的房产及土地使用权以拍卖、变卖所得价款按其抵押顺位在最高额1000万元范围内优先受偿；海云公司、晏仲武、孙谋群对五洋公司的上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；海云公司、晏仲武、孙谋群承担保证责任后，有权向五洋公司追偿。根据浦发银行扬州分行的申请，本院于2018年9月7日立案执行，案号为（2018）苏1003执3064号。执行过程中，本院裁定拍卖、变卖上述抵押房产及土地使用权。经司法委托评估，上述不动产评估价值为1460万元。2019年1月3日，本院在淘宝网司法拍卖平台上发布第一次拍卖公告，公告中载明：“拍卖标的：高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（不含空调、办公用具、厨具等动产）”、“本标的物有无优先购买权人的说明：无”。后案外人扬州阿特兰新材料有限公司（以下简称阿特兰公司）以承租人身份及拍卖财产中包含其设备为由向本院提出执行异议，本院因此而撤回该次拍卖。该异议审理中，上述抵押权人与承租人就租赁与抵押谁在先产生过纷争，后双方达成一致意见。抵押权人浦发银行扬州分行同意带租拍卖，拍品上负担阿特兰公司2017年3月24日至2027年3月23日的十年租赁合同，并同意拍卖范围中剔除属承租人所有的设备。2019年4月17日，本院就涉案标的再次发布拍卖公告，公告中“特别提醒”部分标黄注明“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（详见评估报告及随卷的不动产原件，但评估报告部分内容有误，详情见如下内容：1、拍卖范围不含：空调、办公用具、出具等动产，评估报告误评的属承租人的500KV变压器、1组配电柜和ENN新奥燃气调压柜及附属管道约200米；2、带租拍卖，承租人已与被执行人签订2017.3.24-2027.3.23日的租赁合同，并已交纳租金至2020.3.23，买受人从2020.3.24后收取租金；3、厂区红线内但未登记在不动产证部分的面积包含在本次拍卖范围内，被执行人已交纳过补价，后续手续或者相关费用由买受人自行负担”。后案外人陆长江作为普通债权人对本院带租拍卖行为提出异议，案号为（2019）苏1003执异93号。该次拍卖因异议审查而中止，且因异议审查周期较长，该案于2019年7月8日裁定终结本次程序。后上述异议经本院审查裁定驳回，陆长江不服向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院于2019年9月4日作出（2019）苏10执复129号执行裁定书，驳回陆长江的复议请求，维持原裁定。2019年9月11日，该案恢复立案执行，案号为（2019）苏1003执恢718号。2019年9月17日，本院对涉案标的重新上拍，在拍卖公告中“特别提醒”部分标黄注明“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；未经特别说明，拍卖标的不包含不动产内放置的动产”，并将带租拍卖的租赁期限更正为“2017.4.1-2027.3.31”，买受人开始收取租金的时间更正为“2020.4.1后”；在竞买须知中载明：“拍卖成交后，买受人应于成交后10日内将成交价款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户”、“买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”。异议人吴佳俊报名参加了竞拍，并交纳了拍卖保证金100万元。2019年10月22日，异议人吴佳俊以最高价1490万元竞拍成功，交纳的拍卖保证金自动转入本院指定账户。吴佳俊提出异议称，一、被执行人五洋公司、晏仲武向法院恶意隐瞒厂房对外出租信息，根据三份租赁合同，涉案厂房在2015年7月第一次部分出租给扬州宗洋无纺机械有限公司（以下简称宗洋公司），于2017年4月第二次全部出租给阿特兰公司，于2019年6月第三次部分出租给佘德阳、邵荣昌，但晏仲武仅向法院提交了阿特兰公司的租赁合同，隐瞒了另外两份租赁合同，其恶意行为直接导致厂房对外公告信息与实际占有、租赁的事实严重不一致；二、被执行人五洋公司、晏仲武涉嫌向法院提交虚假租赁合同，因为涉案厂房第二次竞拍公告显示，租期为2017年3月24日至2027年3月23日，优先购买权人为阿特兰公司，第三次竞拍公告租期却是2017年4月1日至2027年3月31日，说明其向法院提交了承租人都是阿特兰公司但租期不同的两份租赁合同，要么都是虚假合同，要么有一假不可能同时为真；三、与阿特兰公司的租赁合同存在虚假，有规避执行的嫌疑，因为五洋公司在法院第一次竞拍公告上没有提交任何租赁合同，该合同可能系嗣后订立，且阿特兰公司的年租金仅62万元，租金偏低、租期过长，阿特兰公司负责人喻小华自己陈述“50-60万半栋，我兜底”该陈述与阿特兰公司嗣后主张的全部厂房租赁并不一致，但与其实际占有情况一致；四、因为晏仲武的恶意隐瞒导致法院竞拍公告信息不完整，未能提供另外两份租赁合同，未能公示阿特兰公司具体租赁位置、每年的租金及缴纳方式，最为关键的是，未能审查租赁合同的真实性及能否最终带租拍卖，根据《执行异议复议规定》第二十一条第（四）项、《网拍规定》第三十一条第（一）项、《网拍意见》第2、5条的规定，法院应进一步对其进行司法审查，不能仅依据当事人一致意见允许其撤回异议；五、退而言之，法院在公告带租拍卖的前提下，应依法作出裁定，并认定阿特兰公司为优先购买权人，并履行相应通知义务，根据《网拍意见》第22条及《拍卖变卖规定》第31条第2款的规定，法院应以裁定形式确定本次拍卖为带租拍卖，并载明租期，但法院未作出裁定认定阿特兰公司的租赁权，另外法院在第二次拍卖公告中带租拍卖标注优先购买权人为阿特兰公司，但此次竞拍公告中标注优先购买权人为无，如果阿特兰公司是优先购买权人，其应在吴佳俊出最高价时对其是否行使权利进行陈述，且法院应在拍卖公告前依法通知阿特兰公司；六、竞拍公告存在诸多违法不当之处，法院在网拍之前未能依法公示相应信息，根据《网拍规定》第十三条规定第（三）、（五）项规定，法院应公告评估报告副本及标的现实占有情况，但在第三次竞拍公告上未再次披露评估报告，且未公示涉案厂房现实占有情况；七、法院应保护善意竞买人，名义竞买人系吴佳俊，实际竞买人系其父亲吴建海，吴建海系一名辛辛苦苦做灯具制造的企业主，文化水平不高，目前正在经营一家有四十多名工人的灯具厂，因厂房系租赁，每年要承担几十万租金，临近春节，资金极度紧张，为了能有自己的工厂，且出于对法院司法权威的充分信任才积极参与竞拍，没想到走到这步困境；八、竞买人恳请法院从法律、人情出发，从保护中小企业发展考虑，撤销此次拍卖，返还保证金，竞买人从客观上是实际需要这样一幢厂房用于经营灯具生意的，如果能退还保证金，竞买人可再次以企业名义参与竞拍。请求：1、撤销开始于2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的网络司法拍卖；2、向竞买人吴佳俊退还100万元拍卖保证金。2020年4月8日，异议人吴佳俊向本院提交了补充意见，强调执行法院在司法拍卖过程中应充分尽职调查上述租赁合同的真实性，具体内容与执行异议申请基本重复。2020年4月10日，异议人吴佳俊再次向本院提交补充意见：一、五洋公司早在2014年即在涉案厂房上设定抵押给浦发银行；二、即便阿特兰公司在浦发银行2017年3月23日设定抵押权之前订立《房屋租赁协议》，其嗣后的租赁合同，也在浦发银行设定抵押之后，该租赁不足以对抗抵押权，更不足以对抗买受人，法院应予以涤除之后再行拍卖；三、现有证据材料不足以表明阿特兰公司已经按照补充的租赁合同的标准，按期支付了租金；四、高邮市高新技术产业开发区的《证明》，无法证明阿特兰公司与五洋公司之间2017年3月份租赁合同的真实性。综上，执行法院在阿特兰公司及陆长江提起的执行异议中，未予以审查租赁真实性，直接导致承租人与被执行人恶意串通，设定虚假租赁，妨碍法院执行，妨碍涉案厂房实现其应有的市场价值，既侵害了债权人利益，更让买受人占有、使用的利益无法实现。故此次司法拍卖应依法予以撤销。申请执行人浦发银行扬州分行称，本案借款是2014年11月发生的，并办理了第一次抵押。后因被执行人逾期未还，2017年3月进行了转贷并将原抵押注销重新办理了抵押登记。第二次抵押登记前，申请执行人工作人员上门勘查过涉案厂房，了解到有承租人在生产经营。后来在阿特兰公司提的异议案件中，其提供了包括水电缴费凭证、合同、政府招商的证据材料，以证明租赁在涉案抵押之前。申请执行人予以认可，并与其达成带租拍卖的一致意见。申请执行人认为带租拍卖这一限定拍卖条件，法院已在拍卖公告中标黄提醒到任何一个参与竞拍的人。买受人吴佳俊作为有民事行为能力的自然人，明知拍卖标的上有租赁仍竞拍，视为其已认可并承受该标的的租赁情况。经了解其悔拍原因主要是其后续资金不足而非其他原因。故买受人无权在竞拍后针对该拍卖条件提出异议。被执行人五洋公司、海云公司、晏仲武、孙谋群未答辩。另查明，涉案标的带租拍卖，负担的是被执行人五洋公司与案外人阿特兰公司的租赁合同。案外人阿特兰公司系高邮高新技术产业开发区招商引资进入被执行人五洋公司场地生产经营的企业。2016年4月1日，案外人阿特兰公司与被执行人五洋公司签订房屋租赁协议，约定租用期自2016年4月1日始。同年，案外人阿特兰公司在租赁场地内投资建设新奥燃气管道等设施。2017年3月24日，案外人阿特兰公司又与被执行人五洋公司签订租赁合同补充协议，进一步明确租期为10年，即从2017年4月1日起至2027年3月31日止。涉案抵押登记时间为2017年3月23日。本院认为，涉案抵押登记时间为2017年3月23日，而案外人阿特兰公司在2016年即与被执行人签订租赁合同，投资建设生产设备并生产经营至今，其租赁关系产生于抵押权设定之前，这与该案当事人达成的带租拍卖的一致意见并不矛盾。故，本院对涉案标的带租拍卖并无不当，异议人以租赁虚假等为由主张撤销拍卖，本院不予支持。关于异议人提出的拍卖公告中存在带租拍卖期限与上一次不一致、未全部披露评估报告等问题，本院认为，本次拍卖公告信息是对之前拍卖信息完善的结果，已尽到如实披露义务，故异议人以此为由请求撤销拍卖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人吴佳俊的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省扬州市中级人民法院申请复议。审判长  张玉群审判员  张广才审判员  曹保山二〇二〇年七月三十日书记员  张雅璐