江苏省常州市武进区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0412执异41号案外人：薛国全，男，汉族，1947年11月10日生，住常州市武进区。案外人：何小妹，女，汉族，1949年7月10日生，住常州市武进区。案外人：薛钧文，男，汉族，1993年9月22日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：屠江南，江苏典修律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文娴，江苏典修律师事务所实习律师。申请执行人：唐修林，男，汉族，1973年12月31日生，住常州市武进区。被执行人：费霞，女，汉族，1976年11月21日生，住常州市武进区。被执行人：薛伟波，男，汉族，1973年9月10日生，住常州市武进区。本院在执行唐修林申请执行费霞、薛伟波民间借贷纠纷一案过程中，案外人薛国全、何小妹、薛钧文向本院提出书面异议。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2012年1月16日，本院作出（2011）武邹民初字第70号民事判决书：被告费霞、被告薛伟波于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告唐修林借款255000元、并承担该款自2011年1月6日起至判决给付之日止按同期银行贷款利率计算的借款利息。2011年1月7日，根据唐修林的申请，本院作出（2011）武邹民初字第70号民事裁定：查封、冻结被告费霞、被告薛伟波银行存款270000元或查封其相应价值的财产。根据该裁定，本院于该年1月10日至常州市房××市场××该年1月7日至常州市房××处，查封被告费霞购买的座落于常州市××路××号××幢××室的房产（预查封合同备案号：Ａ4563473Ｂ482469ＢＢ7ＤＤ），预查封期限为两年。根据唐修林的申请，本院于2012年10月30日立案强制执行，案号为（2012）武邹执字第273号。2013年2月15日，因被执行人费霞、薛伟波暂无合适财产可供执行，且申请执行人对此无异议，本院作出（2012）武邹执字第273-3号民事裁定：终结本院作出的（2011）武邹民初字第70号民事判决书中未履行部分的本次执行程序。在执行过程中，本院对审理过程中预查封的案涉房产进行了续查封。2021年4月2日，根据唐修林的申请，本院恢复该案的执行，案号为（2021）苏0412执恢403号。案外人薛国全、何小妹、薛钧文提出异议称，2011年上半年，费霞与何杏英达成口头协议，约定由三案外人购买常州市钟楼区中意宝第施工编号为16幢甲单元902室（后交付后公安编号为17幢902室）房屋，双方约定三案外人需支付费霞、何杏英其已支付的房屋首付及按揭贷款共计172931.97元，剩余的房屋贷款，由案外人自2011年6月起负责归还至结清为止。薛国全自2011年6月起，依约支付了首付款并开始每月归还房贷。2011年12月20日，费霞、何杏英与三案外人补签了《房屋转让合同》，合同载明：费霞、何杏英将常州市钟楼区中意宝第施工编号为16幢甲单元902室（后交付后公安编号为17幢902室）期房出售给案外人，并将有关房屋购买合同、发票、协议、收据等资料移交案外人，此后该房屋归案外人所有，与费霞、何杏英再无涉及。由于案涉房屋为期房，签订房屋买卖合同时，费霞、何杏英尚无法办理房屋产权证，案外人至今未能将案涉房屋的产权变更至案外人名下。案外人早已将案涉房屋装修后入户居住。直到2021年4月，案外人才得知案涉房屋被贵院查封的事实，案外人在签订房屋买卖合同时毫不知情，费霞、何杏英故意隐瞒了前述查封情况，案外人自签订房屋买卖合同后每月如约支付房贷长达九年多之久，且已经交付入住多年。为维护案外人的合法权益，请求：1.停止常州市钟楼区××幢××室房屋（前述为公安编号）的强制执行；2.请求确认常州市钟楼区××幢××室房屋归三案外人所有。申请执行人唐修林辩称，一、申请人在2011年元月的民间借贷纠纷案件的审理过程中，向法院提出了保全申请，要求查封常州市怀德中路115号中意宝第17幢902室费霞的房屋以及其他财产。费霞得知房屋被查封后，恶意串通三案外人补签了所谓的房屋转让合同，以达到转移房产的目的。案外人在异议申请书中明确提及自2011年6月起将所谓的房贷汇入费霞账户用于银行扣款，充分说明费霞得知房屋查封后与薛国全等人签订假房屋转让合同以达到规避执行房产的目的。二、在本案的执行过程中，执行法官明确告知薛国全案涉房屋已被法院查封，相关的买卖属无效，薛国全明知房屋买卖无效，仍继续纠缠案涉房屋，妨碍司法公正。三、薛国全、何小妹系薛伟波的父母、费霞的公婆，薛钧文系薛国全、何小妹的孙子，是薛伟波与前妻所生之子。从上述关系可以看出，费霞为了达到转移案涉房屋逃避法院执行，与家人弄虚作假签订房屋转让合同，欺骗法院妄图蒙混过关。综上，请求：驳回案外人的异议请求。被执行人费霞、薛伟波未作答辩。案外人薛国全、何小妹、薛钧文为证明其主张,向本院提供以下证据:1.房屋转让合同复印件一份，证明2011年12月20日，费霞、何杏英将案涉房屋出售给案外人并约定自2011年6月起由案外人负责归还房贷直至还清为止的事实。2.个人购房担保借款合同复印件一份，证明案涉房屋按揭贷款期限自2010年4月12日起至2030年4月11日的事实。3.中国农业银行卡存款业务回单、交易明细清单一份，证明自2011年6月起至今，薛国全每月按时将房贷汇入费霞账户用于银行汇款。4.常州中亿房地产开发有限公司商品房结算单一份，证明2012年1月案涉房屋完成交付，案涉房屋施工编号为中意宝第16幢902室、公安编号为中意宝第17幢902室。另查明，本院就查封的案涉房屋于2012年6月15日至中意宝第售楼处调查，该售楼处销售经理陈述，常州市钟楼区××幢××室为公安编号，房屋买卖合同登记建筑编号为16幢902室，该房屋系费霞、何杏英于2011年3月13日共同购买，该年12月31日交付，因被法院预查封至今未办理产权证。该房总价为633000元、首付133000元，其余房款系农业银行按揭贷款。又查明，本院（2012）武邹执273号续查封系上述涉案房屋的首查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，薛国全、何小妹、薛钧文与费霞、何杏英签订《房屋转让合同》的时间为2011年12月20日，本院对案涉房屋的查封时间为2011年1月7日，费霞对案涉房屋的处置系在本院的查封行为之后。未经法院允许，任何人不得对查封财产在查封期限内有转移、隐匿、变卖、抵押等处分行为，费霞在明知查封禁令的情况下，未经法院许可，私自处分查封财产，其行为侵犯了正常的民事诉讼秩序，并不能产生其处分行为合法的法律效果。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，案外人买受案涉房屋时，案涉房屋处于被本院生效裁定予以查封期限之内，法院的查封具有公示效力，案外人不能取得上述案涉房屋的财产权。综上，薛国全、何小妹、薛钧文对案涉房屋享有的权利不能够排除本院对其的执行，案外人的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人薛国全、何小妹、薛钧文的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐 锟人民陪审员  周友玉人民陪审员  林丽洁法官 助理  张洪燕二〇二〇年七月二十八日书 记 员  蒋晓妍