四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民撤1号 原告：张述蓉，女，生于1964年7月4日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）诉讼代理人：漆勇（系张述蓉之夫），男，生于1964年2月25日，汉族，大学文化，巴中农村商业银行巴州区支行风险部经理，住四川省巴中市巴州区通佛路17号3幢3单元2室。 委托诉讼代理人：鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。 被告：张靖东，男，生于1980年5月20日，汉族，大学文化，国药控股巴中分公司负责人，住成都市龙泉驿区。 委托（特别授权）诉讼代理人：周凤翔，巴中市恩阳区花丛法律服务所法律工作者。 被告：王仕银，男，生于1963年2月20日，汉族，小学文化，个体户，住四川省巴中市恩阳区。 被告：易容（系王仕银之妻），女，生于1964年3月15日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市恩阳区。 委托（特别授权）诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 原告张述蓉与被告张靖东、王仕银、易容第三人撤销之诉纠纷一案，因不服本院（2××7）川1903民初917号民事调解书，于2018年12月1日向本院起诉，本院于2019年6月6日作出（2019）川1903民撤1号民事判决书，原告张述蓉不服，上诉于四川省巴中市中级人民法院，四川省巴中市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）川19民终1093号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2019）川1903民撤1号民事判决，发回重审。本院于2020年5月27日另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了重新审理，原告张述蓉的委托诉讼代理人漆勇、鲜爱萍，被告张靖东的委托诉讼代理人周凤翔，被告王仕银、易容的委托诉讼代理人王成富等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张述蓉向本院提出诉讼请求：1．撤销巴中市恩阳区人民法院（以下简称恩阳法院）作出的（2××7）川1903民初917号民事调解书；2．被告王仕银、易容履行2013年11月30日与张述蓉签订的《商品房买卖合同》；并于判决生效后立即协助张述蓉办理房屋过户登记手续；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：一、王仕银、易容夫妇与张靖东双方隐瞒房屋已出售给张述蓉的事实，恶意串通，以房抵债协议损害张述蓉利益，应属无效，人民法院确认该协议的调解书存在错误，应予撤销。张靖东与张述蓉系亲戚，王仕银、易容将巴中市恩阳区××镇××街××大楼（以下简称仁智大楼）第一幢第二层商住房约630平方米（以下简称诉争之房）出售给张述蓉，并交付张述蓉使用的事实，张靖东是知晓的。张述蓉在使用期间，一直在该房的窗户玻璃上粘贴三张告示，内容为“此二楼出租或出售，电话号码：×××18”。张靖东作为购房人应当查看房屋现状，尽到必要的注意义务，也应知道房屋已出售给了张述蓉。王仕银在与张述蓉家人通话中承认，他们在诉讼之前，张靖东是知道诉争之房已出售给张述蓉的。张述蓉购买房屋价格为2800元／㎡，张靖东办理抵押贷款时，银行委托评估价格为2700元／㎡。而张靖东与王仕银、易容以诉争之房抵债价格仅为1150元／㎡。张靖东与王仕银、易容以明显不合理的低价抵偿债务，恶意串通意图明显，涉嫌虚假诉讼。张靖东作为原告起诉王仕银、易容民间借贷纠纷一案中，恩阳法院2××7年6月29日作出（2××7）川1903民初917号民事调解书，案件已经审结，双方已无争议，只需自行办理房屋变更登记即可。而恩阳法院又于2××7年6月30对抵债房屋作出（2××7）川1903民初971号-1号保全裁定。恩阳法院未审查诉争之房的使用现状，使得张靖东与王仕银、易容恶意串通的虚假诉讼得逞，对其无效协议予以确认造成错误。张靖东在办理不动产权证后，于2018年7月12日电话告知张述蓉并发送其所办不动产权证照片，张述蓉才知道所购买、使用之房已经过恩阳法院的民事调解书、裁定书登记变更为张靖东。张靖东的行为也证明他事前是知道房屋已被张述蓉购买。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，张靖东与王仕银，易容达成的调解协议应属无效，恩阳法院对该调解协议予以确认错误，应予撤销。二、王仕银、易容按照2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》的约定，履行办理房屋变更登记手续。张述蓉与王仕银、易容于2013年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定购买王仕银、易容修建的位于“仁智大楼”第一幢第二层商住房约630平方米（诉争之房，以最终测量为准），合同签订后，张述蓉支付了购房款140万元，王仕银、易容出具了收款收条。2016年12月14日，王仕银与张述蓉办理了交房手续，并将该房钥匙及水、电卡一并交给张述蓉，由张述蓉占有管理使用至今。2××7年1月15日张述蓉在该房窗户玻璃上粘贴三张告示，内容“此二楼出租或出售，电话号码：×××18”。期间，王仕银、易容多次向张述蓉提出租用该二楼开设宾馆，张述蓉于2××7年12月23日与王仕银、易容就该房屋签订《房屋租赁合同》。张述蓉曾多次催促王仕银、易容办理房产过户手续，王仕银、易容总是以没有钱缴纳房屋建设等相关税费为由推诿。现王仕银、易容已具备给张述蓉办理户权的条件，应当及时办理相关产权登记手续。三、根据最高人民法院《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》（法发【2016】13号）第4条、第10条规定，前述事实表明，王仕银、易容、张靖东在明知诉争之房已出售给张述蓉并使用的情况下，隐瞒事实，恶意串通以房抵债，导致虚假诉讼，恩阳法院也未认真审查案件事实，草率对无效协议进行确认，作出错误调解书。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告张靖东辩称：恩阳法院作出的（2××7）川1903民初917号民事调解书原、被告诉讼主体及诉讼真实有效，并且符合法律规定；原、被告的借款关系真实，并非弄虚作假。本案中原告张述蓉的诉称和陈述，张述蓉与王仕银、易容之间的商品房买卖关系并非是真实的商品房买卖事实。一是以物抵债形成的商品房买卖合同，根据法律规定，双方都是以物品抵债的争议的标的物应以登记为准。二、张靖东与王仕银、易容以物抵债是成立的，并非虚假诉讼，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告王仕银、易容辩称：原告所提出的诉讼请求中，有一个诉讼请求即诉争之房归原告所有，是另一个法律关系，即商品房买卖合同纠纷。今天所审的是第三人撤销之诉，原告是否在本案有权提出或者是否得到支持，我们认为是不可以的。首先本案不是虚假诉讼。1．原告诉称事实不真实，原告与王仕银签订的房屋买卖合同不是真实意思表示，双方不是买卖合同关系，而是民间借贷关系的一种担保形式，所以不能认定是一个买卖合同。2．原告诉称诉争之房由王仕银交与其使用不真实，房屋的租金仍由王仕银夫妇在收取。3．原告要求王仕银夫妇履行房屋过户手续没有法律依据。双方签订合同后，原告一直要求办理房屋产权证，王仕银夫妇未办理过户的原因是双方之间的债务有一大部分是不合法的债务。4．张靖东与王仕银夫妇之间的以物抵债协议是双方真实意思表示，也已经过法院确认。综上，王仕银夫妇与原告之间是民间借贷关系，非房屋买卖合同关系。依据物权法规定，物权的取得是以物权登记为生效要件，故应驳回原告的诉讼请求。 原告张述蓉为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组：1．短信图片（房产证2××7巴中恩阳不动产权0000552），内容：2018年7月12日张靖东给张述蓉之夫漆勇电话告知茶坝镇仁智大楼通过法院调解，王仕银已经过户给他名下。2．短信截图。内容：漆勇给易容发短信“为啥把他买的房过户给了张靖东？”证明目的：2××7年6月，张靖东诉王仕银、易容民间借贷纠纷一案，张述蓉不知情，一审法院也未通知张述蓉参加诉讼，被告王仕银、张靖东、易容也未告知原告张述蓉。被告张靖东于2018年7月12日通过微信方式发给原告之夫漆勇产权证照片，并告知茶坝镇仁智大楼Ａ栋二楼1号他与王仕银已通过法院调解，于2××7年8月过户到他名下。原告此时才知道此事，并立即与王仕银、易容夫妇交涉要求将该房过户到原告张述蓉名下。但多次交涉无果，根据民诉法第五十六条第三款之规定，于2018年12月1日向法院提起诉讼。 第二组：商品房买卖合同、房款收据各一份，承诺书、水电卡复印件、诉争之房的出租广告照片六张及收据一份；王仕银房屋租赁合同及租赁费的银行流水、微信记录、证人张某、贾某证明。证明目的：张述蓉已对××镇××街××大楼××幢××楼××号房屋购买、占有、使用并收取租金，对于此前的民间借贷和房屋买卖双方并无纠纷；基于合同约定，被告王仕银严重违约，应当由王仕银给原告办理产权证而未办理产权证，其责任不在原告。按照法律规定，损害了原告的物权期待权。 第三组证据：1.2019年1月5日王仕银与漆勇电话记录一份。2.2019年5月14日易容提交给恩阳法院证词。3.2018年7月12日至2018年11月19日王仕银、易容的微信记录。4．电话及微信图片。5.2014年12月1日王仕银向张靖东书立《收条》100万元及王仕银提交的交易明细。6.2××7年1月21日王仕银向张靖东立据170万元借条及交易明细。7.2××7年6月25日张靖东向恩阳法院提交的起诉状和相关资料。8.2××7年6月29日恩阳法院出具的民事调解书。9.2××7年6月30日恩阳法院出具的民事裁定书。10.2××7年7月12日恩阳法院出具的协助执行通知书。11.2××7年8月8日张靖东提交对抵押案涉房申报完税。12.2××7年8月14日恩阳不动产中心办理过户。13.2××7年9月18日张靖东用案涉房向巴中农商行茶坝支行申请贷款300万元及相关资料。14.2××7年9月21日张靖东向王仕银转款两笔80万元的银行流水及王仕银录音。15．王德财向张靖东银行账户（6214××××4657）转还利息，结算至2××7年12月22日至2018年7月20日向张靖东转了9个月利息，同时王仕银之子在还300万元的贷款利息，其中四笔是22600元，并注明是还王仕银贷款利息，与张靖东贷款300万元月息7.532‰，每月还款利息22596元相吻合，与王仕银2019年1月5日电话录音陈述的事实一致（王仕银电话录音陈述和庭审陈述抵押的房屋租金是我在收取，银行贷款利息是我儿子（王德财）在给付）。证明目的：1．王仕银夫妇真实意思是以房抵押，而不是以房抵债；2．王仕银夫妇与张靖东通过法院虚假诉讼，一审法院在未查明事实的情况下出具错误的调解书，同时一审法院积极配合立案、审理、开庭、调解都是在同天。3．一审笔录中国有土地使用证为巴市国用（204）第3663号，调解书中却是国有土地使用证为巴市国用（2004）第3364号，调解书中张靖东身份与判决书中身份信息不符，是虚假抵债、虚假诉讼，转移资产，逃避债务。一审法院未审查借贷来源，且转款依据与借据明显不一致。当日王仕银向张靖东转款90万元，而后张靖东再向其转款170万元，明显虚增债务，100万元借款无张靖东转给王仕银的依据及流水，而是王仕银主动提交银行交易明细，但也无对方户名及账号，不能证明借款成立。一审法院不审查，草率出具调解书，违反法律规定。同时，以房抵债民事调解书违法，不符合2016年以来最高法院系列司法解释和政策，特别是“九民会议”精神。应予以撤销。 第四组：1．张述蓉与王仕银、易容签订商品房买卖合同。2．被告张靖东与王仕银、易容房屋抵押完税发票及《申报明细表》。3．巴中农商行茶坝支行对诉争之房贷款价格评估表及抵押物确认表。4．被告易容向恩阳法院提交“张述蓉案涉及门市、住房清单”一份。5．被告易容微信内容。6．被告王仕银的微信记录、电话录音记录。7．张怀金与谢毅《商品房认购合同》（位置与诉争之房距离100米左右）。8．王仕银与邓甫成《联建房订购协议书》二份及购房收条，《仁智大楼销售公示》一份。9．陈翠华的《房屋认购协议》。10．彭跃辉调查笔录一份及身份证复印件、邓江房屋购买《收条》一份及照片两张。证明目的：原告与被告王仕银、易容2013年签订《商品房买卖合同》约定160万元购买的630㎡的商业用房，平均价格为2800／㎡；而被告王仕银与张靖东的调解书载明：1460.85㎡的商住房以物抵债270万元，而通过虚假诉讼，调解书处分的被告王仕银、易容与张靖东抵押诉争之房的价格，根据2××7年8月8日税务局完税凭证可推定价格仅为1150元／㎡，2××7年9月通过农商银行评估价格为2700元／㎡，时隔一个月价差达到1550元。证明王仕银、易容与张靖东以明显低于市场价抵偿含案涉之房在内的房屋不和常理。 被告张靖东的委托诉讼代理人周凤翔质证意见：与第一次庭审中的质证意见一致。 被告王仕银、易容的委托诉讼代理人王成富质证意见：除了原审一审的质证意见外，补充一个方面，房屋买卖合同，不能达到原告所证明是双方真实的买卖关系，是基于民间借贷，原告为了所借款项得到保障而与被告王仕银、易容签署的协议，其目的是为了担保。原告方在2016年12月就对该房屋实际占有、控制，那么2××7年张靖东和王仕银、易容过户的时候是6月30日，张靖东行使房产权的时候，原告就应当知道其权利受到侵害，那么第三人撤销之诉的时间应从那时开始，而并非是张靖东向原告微信或者短信告知的时间，原告主张第三人撤销之诉已经超过诉讼时效。且原告没有提供与王仕银之间债务合法性的证据。 原告的委托诉讼代理人鲜爱萍对被告方的质证意见认为：被告方代理人所说不属实。第一组证据，我们认为张述蓉未参加张靖东与王仕银、易容民间纠纷一案，不能归责于她本人，而且她知道她的房屋被过户给了张靖东的时间应该是从2018年7月22日起算，她于2018年12月1日向法院起诉，没有超过法律规定六个月时间。2013年10月30日原告与被告王仕银、易容签订《商品房买卖合同》，双方是签字认可的，而且收条是以前的借贷本息结算后打的收条，双方也是认可的。在原一审卷宗，包括其陈述都认可，包括微信都认可这个事实，以前的借款本息，抵作购房款事实双方均认可，不需要再审查，本案不是民间借贷纠纷。 被告张靖东为支持诉讼请求，向本院提交以下证据： （2××7）川1903民初917号民事调解书、2014年王仕银、易容借款100万元的中国农业银行转账凭据，转账分三次：2014年11月22日转182000元，2014年12月2日转71万，2014年12月5日转款10万元，共计99万元。立据时给了1万元现金，故立据为100万元，调解书达成时间是2××7年6月，拿到调解书后张靖东就已取得了该房屋的所有权、占有权，6月30就换了锁。 原告委托诉讼代理人的质证意见：被告张靖东所举证据不真实，不客观，应不予采信，也不能达到他的证明目的。张靖东根本未向法庭提供任何依据，他向王仕银转款的依据和流水，相反是王仕银主动提供了他农业银行的交易流水。我们刚才向法庭提供了他的流水上万笔，而且王仕银主动配合提供的银行流水没有对方的账号、户名。2××7年1月21日，王仕银先给张靖东转一个50万元，一个40万元，然后才是张靖东向他转150万元。 被告王仕银、易容为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：与一审一致，另举出一份结算清单。原告向被告王仕银提供的借款金额是错误的，是虚假陈述。掩盖其收取高利的目的。 原告的委托诉讼代理人的质证意见：没有关联性。原告与被告王仕银夫妇签订的房屋购买合同，双方是认可的。他们也认可收条，原来的借款本息是双方结算后无争议。 被告王仕银、易容的委托诉讼代理人对原告方的质证意见认为：原告与王仕银、易容借贷于2014年1月3日结算后连本带息140万元，实际上不止140万元，是160多万元，当时是按照5分的月息计算，后面又打了欠条，所以后又向漆勇以及他儿子支付相关费用，从这一点也可以说明，原被告所签的房屋买卖合同并非真实。 通过原、被告的举证、质证后，认定事实如下： 2013年11月3日，原告张述蓉与被告王仕银、易容对之前的民间借贷进行结算后，于同日签订了《商品房买卖合同》，约定将位于××街道××大楼××幢××层商住房630㎡以单价2800元／㎡总价176万元出售给原告张述蓉所有，并约定分期付款：自签订合同起买受人按80%付给出卖人现金140万元，下余部分待两证齐全一次付清。合同签订后，因被告王仕银、易容无力偿还借款，以借贷结算后的本息转为购房款，于同日向原告张述蓉出具了收条一张，内容为“今收到茶坝镇街道001号张述蓉购房款壹佰肆拾万元（1400000.00元），此据，收款人：王仕银、易容，2013.11.3”。2016年12月14日王仕银与张述蓉办理了交房手续，并将该房钥匙及水、电卡交给张述蓉，由张述蓉管理使用，2××7年1月15日张述蓉在该房窗户玻璃上粘贴了三张告示，内容为“此二楼出租或出售，电话号码：×××18”。期间，被告王仕银、易容夫妇向原告张述蓉提出租用该房，张述蓉于2××7年2月23日与王仕银、易容夫妇签订了《房屋租赁合同》。至今被告王仕银、易容未给原告张述蓉办理房产过户手续。2××7年6月29日，恩阳法院受理张靖东与被告王仕银、易容民间借贷纠纷一案，同日，恩阳法院适用简易程序进行了公开审理，双方自愿达成以房抵债协议。被告王仕银、易容自愿以位于恩阳区××镇××街××大楼不动产登记证书分别为：川（2××7）巴中市恩阳不动产权第0××7号、0××4号、0××5号、0××8号、0××3号、0××5号、0××1号、0××9号、0××0号、0××2号商铺十个；不动产登记证书分别为：川（2××7）巴中市恩阳不动产权第0××4号、0××6号住房二套及被告王仕银、易容位于恩阳区××镇××街国有土地使用证为巴市国用（2004）第3364号，房屋所有权证房权证（巴房茶）字第茶0070号房产共计作价为2700000元抵偿给张靖东所有以清偿二被告所欠债务。恩阳法院同日作出（2××7）川1903民初917号民事调解书予以确认。该调解协议中的（2××7）巴中市恩阳不动产权第0××4号，即仁智大楼Ａ栋1单元2层1号房屋建筑面积574.86㎡已由被告王仕银、易容出售给张述蓉。同日，恩阳法院以（2××7）川1903民初971-1号民事裁定书，对上述财产进行了查封。2××7年7月12日，恩阳法院作出（2××7）川1903民初971-2号协助执行通知书，送达与巴中市不动产登记中心，将上述协议房屋全部过户与被告张靖东。2018年7月12日被告张靖东以短信方式告知原告，原告张述蓉及其夫漆勇多次找被告王仕银、易容夫妇交涉，要求办理房屋产权手续，但被告推诿，且原告知晓所购之房已经法院处理过户与张靖东，酿成纠纷，致原告诉讼来院。 同时查明：上述抵偿房产商业及住宅共计1460.85㎡，抵偿总价270万元，单价约1848元／㎡。被告张靖东将上述房产取得不动产权证后，于2××7年9月巴中农商行茶坝支行贷款300万元，评估价格为2700元／㎡。贷款后向被告王仕银、易容夫妇转款80万元，贷款利息由被告王仕银、易容及其子在偿还。 本院认为，原告张述蓉与被告王仕银、易容之前存在民间借贷关系，双方通过结算本息，被告无现金偿还，签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规范和限制性规范，也未损害社会公共利益，该合同合法有效。被告王仕银、易容当即将所欠本息转为购房款，向原告张述蓉出具了140万元的购房款收据，表明原告张述蓉按照合同的约定支付80％的购房款，履行了自己的义务；被告王仕银、易容按照合同的约定，履行了交付房屋（钥匙及水、电卡）的部分义务，但未履行办理产权过户的义务，其责任在于被告，被告王仕银、易容存在违约。原告张述蓉对该房在行使管理、使用过程中，于2××7年12月23日与被告王仕银、易容签订了《房屋租赁合同》，但在同年6月29日，被告王仕银、易容通过法院调解，以物抵债，将原告的房产抵偿给被告张靖东。一是被告王仕银、易容隐瞒事实，一房多卖，存在严重违约；二是表明张靖东与王仕银、易容之间的民间借贷纠纷诉讼，原告张述蓉不知情，法院也未通知其参加诉讼，本案的诉讼时效应当自原告知道之日，即2018年7月12日开始起计算，故本案未超过诉讼时效。关于原、被告争议的主要焦点：王仕银、易容抵偿给张靖东的房屋是否存在明显低价，是否存在虚假诉讼的问题。第一，抵偿的房屋大部分为商业，综合均价仅为1848元／㎡，与住宅价相当，第二，出售给原告的价格为2800／㎡，贷款时银行委托评估价为2700元／㎡，约相差900元／㎡，第三，被告张靖东贷款300万元后转给被告王仕银、易容夫妇80万元，且300万元的银行贷款利息也是被告王仕银、易容及其子在偿还。第四，原告张述蓉与其夫漆勇知道情况后，多次找被告王仕银、易容要求办理产权过户手续，被告王仕银数次承诺要把事情处理好，不可能把价值500多万元的房产270万元就抵了。因此，综上，王仕银、易容抵偿给张靖东的房屋存在明显低价，为了逃避债务，转移财产，与被告张靖东恶意串通，通过虚假诉讼，达到其目的。在张靖东与王仕银、易容民间借贷纠纷一案中，从受理到审判、作出以物抵债民事调解书、保全裁定书均为同日完成，从债权到物权的转变仅用一天时间，缺乏公示程序，损害第三人利益，不符合2016年以来最高人民法院系列司法解释和政策，特别是“九民会议”精神，因此恩阳法院作出的（2××7）川1903民初917号民事调解书存在错误，应予以撤销。故原告张述蓉的诉讼主张，事实清楚，证据确实充分，其理由符合法律规定，本院应予以支持。被告张靖东、王仕银、易容主张的事实缺乏证据，抗辩理由不成立，本院应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2××7年）川1903民初917号民事调解书。 二、被告王仕银、易容继续履行2013年11月3日与原告张述蓉签订的《商品房买卖合同》，并于判决生效后30日内协助原告张述蓉办理房屋过户登记手续。 三、案件受理费20,100元，被告张靖东负担5,000元，被告王仕银、易容负担15,100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  扈 磊 人民陪审员  佘宇海 人民陪审员  冯安伦 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理  廖 斌 书 记 员  罗 丹