广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14676号原告:中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆街1座3楼301室（住所申报），统一社会信用代码91440605781184542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告公司法务。被告:苏炬明，男，1973年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姜尚成，广东法制盛邦律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静，被告苏炬明及其委托诉讼代理人姜尚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付案涉物业从2018年8月至2020年5月期间的物业服务费10019.68元及违约金2050.75元予原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.签约情况。2018年7月24日，原、被告签订《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，合同有关费用标准及收费办法约定如下：（1）第十条约定，配套商业物业服务费为8元/平方米/月（含公摊）；（2）第十二条约定，被告于每月10日前向原告交纳当月应缴费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。2.物业情况。案涉物业位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，被告为权利人。原告以56.93平方米计收物业管理服务费。由于原合同关于违约金的约定标准过高，原告主张按照年利率24%的标准收取违约金。3.欠费情况。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收案涉欠费均未果。被告拖欠案涉物业2018年8月至2020年5月期间的物业服务费10019.68元及违约金2050.75元，至今未向原告缴纳。原告为维护合法权益，遂起诉。被告辩称，一、原告主张被告支付2018.8至2020.5期间30座101物业服务费9757.44元、30座102物业服务费10019.68元，被告不予认可，原告应依据法律规定及合同约定，按照2.8元/月/平方米为准计算相应的物业服务费。1.两物业所对应的《前期物业服务协议》第十条均就物业服务费的收费标准作出明确约定，双方确认物业服务费的标准分为两种，一是住宅用房2.80元/月/平方米，二是非住宅用房8.00元/月/平方米，被告所拥有的物业业态为住宅，应依据住宅标准即2.80元/月/平方米缴纳物业服务费用。关于上述合同明确约定条款，原告代理人在之前同类案件庭审中表示“由于审核不清楚便填写为住宅”，我们认为，该主张是无任何事实和法律依据的。首先，根据被告两物业不动产登记证书显示，被告的物业性质为市场化商品房，被告在签署《前期物业服务协议》时并无住宅抑或是非住宅法律性质的专业判断能力，原告亦并未在协议签署之时就物业服务费标准作出明确解释和说明，在原告将其物业业态界定为住宅并约定按照住宅标准执行时，被告有充足的理由相信并认定其所适用的是2.80元/月/平方米的物业服务费标准。其次，原告公司规模巨大，人员专业，合同审核的内部流程必定是严密且完善的，其不可能在如此重要的条款发生所谓的审核错误，这是不符合日常逻辑经验的，且该条款亦为协议的核心条款，亦为被告最为关注且关乎被告切身利益的条款。显然，该条款设定为原告真实意思表示，其意图在协议签署之时让被告产生其所谓的误解，并在协议履行之时单方强制使用被告无任何预期的高服务标准，恳请贵院就该行为予以否定性评价。退一步讲，无论被告物业在法律性质上属于住宅抑或是非住宅性质，因该合同明确约定被告适用住宅的物业管理费标准，物业服务费标准均需按照协议所约定的住宅适用标准执行。2.根据《中华人民共和国合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。基于《前期物业服务协议》约定，该条款的通常理解应为“双方按照住宅收费标准缴纳物业服务费用”，原告基于其强势地位作为格式合同条款提供方，在发生条款解释争议时应作出不利于原告的解释，即应按照作为非专业普通老百姓的合理解释与理解进行适用。3.根据《物业管理条例》第40条、《物业服务收费管理办法》第5条、《物业服务收费明码标价规定》第11条、《广东省物业管理条例》第46条、《佛山市物业管理办法》第90条，原告确定物业服务费标准，应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应原则，且不得利用使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。原告利用合同约定所产生的歧义，及利用被告或其他业主对原告所谓大公司的信任进行误导，其实质就是一种价格欺诈行为。在被告及其他业主向原告提出异议并告知西樵地区同类物业适用标准远低于原告所主张标准后，原告直接拒绝有诚意的沟通，且从未向被告或其他业主公示任何服务收费标准明细或备案文件，原告应举证说明其履行的物业服务与其所主张物业费标准的匹配性。二、除物业服务费外，原告向被告额外主张违约金费用、本案诉讼费用，被告亦不予认可。1.原告在本案中并未举证证明其已尽到物业服务合同义务，且在被告反映物业管理及费用问题时未能有效沟通反馈，在双方长达数年的费用纠纷中存在较大的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵，其不能将物业管理费未予缴纳的责任完全归咎于被告。2.根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。我们认为，在《前期物业服务协议》物业服务费条款存在争议且未明确的情形下，原告并未与被告进行任何协商却单方面强制要求被告按其主张标准支付，实质上应属于擅自提高收费标准的行为，被告有权基于该司法解释进行抗辩，并中止支付物业服务费。3.退一步讲，即使原告主张被告存在延迟支付情况，其向贵院主张的违约金计算基数标准被告不予认可，其应以2.80元/月/平方米计算相应的延期支付违约金。综上，恳请贵院能够作出公平、合理、合法的判决，依法认定原被告双方的物业服务费标准应以2.80元/月/平方米为准，并判决驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审核，原、被告对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的有异议的证据：《关于加强物业服务收费管理的通知》，被告称该通知已失效，应当适用2019最新标准，经审核，该通知已于2019年5月1日废止，本院对该份证据不予认定。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：原告是经工商登记具备物业管理服务、停车场经营管理业务等资质的经营主体。被告是广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××的所有权人，该房屋建筑面积为56.93平方米。2018年7月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，约定由原告为被告物业所在的中海山湖豪庭小区提供物业管理服务，管理服务费收费标准：1.公共能耗单独收取的，按照下述方式进行约定（一）住宅用房：高层管理服务费按房屋建筑面积2.80元/月/平方米（不含公摊），该收费标准不含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等），公共能耗费根据当地政府规定，按小区业主每月实际发生额另外收取。政府对公共能源价格（主要指水价、电价）实施调整时，该部分费用同时作相应调整。2.公共能耗费打包在物业服务标准中一起收取的，按照下述方式进行约定（一）非住宅用房：配套商业管理服务费按房屋建筑面积8.00元/月/平方米（含公摊），该收费标准已包含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）。因政府对公共能源价格（主要指水价、电价）进行调整而导致公共能耗费调整后与调整前的差额部分，业主须按照产权面积占物业管理计费总面积的比例进行分摊。甲方所拥有的物业业态为住宅，应依据以上收费标准缴纳物业服务费用。并约定物业服务费按月交纳，甲方应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止等内容。2017年10月25日，被告预交了案涉102铺及另案101铺三个月的物业管理服务费共计2696.88元，其中102铺1366.32元、101铺1330.56元。后，被告以8元每月的标准交纳了2018年2月至2018年7月的物业管理服务费。2018年3月30日，原告办理了案涉房产的产权登记，载明房屋用途为商铺。庭审中，原告确认其主张的违约金是以每月管理服务费455.44元为基数按照年利率24%从应缴日期的次月1日起至2020年5月22日止。本院认为，本案的争议焦点在于：1.应按2.8元还是8元每月每平方计收管理服务费；2.收取违约金有否依据。被告辩称服务协议中载明“甲方所拥有的物业业态为住宅，应根据以上收费标准缴纳物业服务费”，该条款是原告真实意思表示应依据该条款按2.8元计收物业服务费，且无论房屋性质如何都应根据合同约定适用住宅标准即2.8元计收管理服务费，原告称系原告未审核清楚填写有误，实际上很难误导对条款的理解，后续催收及被告收楼预交费用时都是以8元标准计收。本院分析如下：首先，服务协议中的条款并非系直接约定被告物业适用住宅标准，而是先确定物业业态从而根据物业业态选择适用标准，即存在标准、事实及结论的逻辑推理关系，而事实上，被告所购物业系商铺并非住宅，被告作为物业买受人即使是非专业人士也应知晓其所买物业是非住宅还是住宅，故而合同签订时，根据物业的实际业态，被告应当知晓其所购物业管理服务费适用非住宅用房配套商业标准即8元每月每平方米，对于原告所述填写有误的主张，本院予以采信。其次，被告于收楼时曾以8元每平方米预交三个月管理服务费及交纳了2018年2月至2018年7月的管理服务费，其明显知悉案涉房屋以8元每月每平方米的标准计收管理服务费。最后，被告在答辩中亦陈述，前期就西樵其他地区同类物业公司所适用的标准远低于原告确定的8元标准的情形多次向原告反馈，故而被告对其物业适用8元的标准是清楚明了的。综上，从合同签订、开始交费及实际履约整个过程中，被告均知晓其物业是按照8元/月/平方米的标准，故而原告不存在价格欺诈、擅自扩大收费范围等行为，且《中海山湖豪庭前期物业服务协议》关于物业管理服务费的约定并未违反相关法律规定，被告应据此履行交费义务。经核算，被告物业每月应缴管理服务费为455.44元（56.93平方米×8元/月/平方米），2018年8月至2020年5月物业管理服务费合计10019.68元（455.44元/月×22月）。关于违约金。原、被告签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》第十二条，约定了交费时间及逾期交费的违约金，现原告以违约金约定过高主张按年利率24%计收违约金，本院认为本案系物业服务合同纠纷，结合被告违约及原告损失情况，本院酌定以每月欠缴费用455.44元为基数从应缴之日的次月1日起至2020年5月22日止按日万分之五计收违约金。经核算，截至2020年5月22日止，违约金总计为1554.65元，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告苏炬明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区×××××××××××××××××××××××自2018年8月起至2020年5月止的物业管理服务费10019.68元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；二、被告苏炬明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第一项所涉物业管理服务费自应缴月份次月1日起至2020年5月22日止的违约金1554.65元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101.76元，减半收取计50.88元（原告已预交），由原告负担1.88元，由被告负担49元并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  尹红丹二〇二〇年七月二十三日书记员  蔡 洁