上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12045号原告：丁红芳，女，1959年6月17日生，汉族，住上海市虹口区。原告：李晨曦，女，1987年5月16日生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。被告：陈顺荣，男，1956年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张培强。第三人：上海金丰易居置业有限公司，住所地上海市宝山区市一路**A-968。法定代表人：江庆春，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔。原告丁红芳、李晨曦与被告陈顺荣、第三人上海金丰易居置业有限公司(以下简称金丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁红芳及其与原告李晨曦共同的委托诉讼代理人吴薏，被告陈顺荣及其委托诉讼代理人张培强到庭参加诉讼。第三人金丰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁红芳、李晨曦共同向本院提出诉讼请求：1、判令陈顺荣继续履行上海市房地产买卖合同，配合丁红芳、李晨曦办理上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权变更登记手续；2、判令第三人金丰公司配合丁红芳、李晨曦办理系争房屋的产权变更登记手续；3、判令陈顺荣从2020年2月7日起以每日人民币460元(以下币种均为人民币)为标准向原告支付逾期办理过户手续的违约金至实际过户日止。事实和理由：2015年10月22日，丁红芳、李晨曦通过房产中介与陈顺荣签订了房地产买卖合同，约定丁红芳等向陈顺荣购买系争房屋，总价为92万元。由于系争房屋为动拆迁房，按照国家政策规定交房三年后才能上市交易。合同签订后，丁红芳、李晨曦按约向陈顺荣支付了总计79万元的房款。2016年2月陈顺荣将房屋交付给丁红芳、李晨曦，随后丁红芳、李晨曦对其进行了装修，并实际占有使用该房屋至今。2020年1月22日系争房屋已经可以上市交易，但陈顺荣一直拖延办理过户，故丁红芳、李晨曦向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告陈顺荣辩称，定金协议上原告丁红芳未签字，无第三方签字盖章，且协议上有变更涂改的字迹，故该份协议无效。房地产买卖合同应经房地部门备案，该合同未予备案，且丁红芳的签字是擅自添加的，故该合同也应无效。若合同有效，原告丁红芳、李晨曦应支付房款83万元，剩余的9万元在履行过户手续时支付，但并未足额支付，丁红芳、李晨曦存在违约，故不同意丁红芳、李晨曦的全部诉讼请求。第三人金丰公司未到庭陈述，但向本院提供书面意见，表示系争房屋系动迁安置住房。根据政府部门出具的《配套商品房供应单》，系争房屋的购房人为陈顺荣。2016年1月6日，金丰公司与陈顺荣就系争房屋签订了预售合同，并交付了房屋。在系争房屋具备办理小产证条件后，金丰公司向陈顺荣交付了办理小产证所需的文件材料。因此，根据以上预售合同约定，金丰公司已完全履行了作为房屋出售者的全部义务。该案系因丁红芳、李晨曦与陈顺荣私人矛盾引起，与金丰公司无关。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，李晨曦(乙方、购买方)与陈顺荣(甲方、出售方)就系争房屋签订动迁房买卖定金协议，约定该房屋成交金额为92万元，定金金额为2万元，并约定甲方同意乙方于办理过户当天支付9万元。该协议补充条款约定，甲方为到手价，过户税费乙方支付。协议签订后，李晨曦当日即向陈顺荣支付了定金2万元。2015年11月3日，李晨曦(乙方、买受人)与陈顺荣(甲方、出卖人)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为92万元到手价，并于补充条款中约定甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后3个工作日内，甲方承诺办理名为陈顺荣及家人产权证，如甲方不按承诺办理产权人便是违约。并承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续，(国家政策过户如有过户年限变动甲方配合乙方办理过户手续)。甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方。另附件三付款协议中约定：1.乙方于2015年10月22日支付甲方购房定金人民币大写：贰万元整。2.乙方于签订买卖合同当日支付甲方购房款人民币大写：伍拾伍万元整。3.甲方该房交房于乙方时，乙方支付房款：壹拾捌万。4.甲方办理该房产权证交于乙方时支付：捌万元整。5.过户当日乙方支付甲方房屋尾款大写：玖万元整。2015年12月14日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局出具了《配套商品房供应单》，载明陈顺荣为系争房屋的购房人。2016年1月12日，第三人金丰公司(甲方、卖方)与陈顺荣(乙方、买方)就系争房屋签订了上海市商品房预售合同。合同第十一条约定甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。其后第三人金丰公司按约交付了房屋，陈顺荣在拿到房屋钥匙后直接交于丁红芳、李晨曦，由对方入住使用。关于房款支付情况，丁红芳、李晨曦表示共计支付给陈顺荣购房款79万元，其中包括2015年10月22日支付定金2万元；2015年11月3日转账支付购房款55万元；2015年11月3日借予陈顺荣现金2万元；2016年2月1日转账支付购房款16万元；2016年4月25日转账支付购房款4万元。陈顺荣对上述收条等予以认可，但认为2015年10月22日的定金及11月3日借条中的2万元均未收到，只认可收到房款75万元。关于系争房屋产权事宜，系争房屋产权于2017年1月22日登记到第三人金丰公司名下。第三人金丰公司出具书面情况说明，表示在系争房屋具备办理小产证条件后，即向陈顺荣交付了办理小产证所需的文件材料。陈顺荣辩称金丰公司尚未通知其办理小产证。2020年3月，丁红芳、李晨曦多次短信通知陈顺荣要求其配合办理产权证过户手续，但陈顺荣未予配合，并要求丁红芳、李晨曦付满房款83万元，才愿意配合办理过户手续。本案审理中，丁红芳、李晨曦已经向本院预交了13万元代管款作为房屋尾款。以上事实，有原告提供的动迁房买卖定金协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、借条、收条、银行转账凭证、配套商品房供应单、商品房预售合同、房地产登记信息、物业管理费发票、水电费发票、手机短信截屏及双方当事人当庭陈述等证据为证，经本院庭审质证属实，可予认定。本院认为，本案双方房屋买卖先后签订了定金协议、买卖合同等书面合同，并按约付款交房，双方意思表示真实，合同合法有效，应予认定。根据房地产买卖合同附件三付款协议的约定，丁红芳、李晨曦于陈顺荣办理系争房屋房产权证并交付时支付房款8万元，双方过户当日再支付尾款9万元。目前陈顺荣尚未办理小产证，故根据上述约定，丁红芳、李晨曦只需支付房款至75万即可。据此，陈顺荣主张丁红芳、李晨曦未足额付款，存在违约，显然与事实不符，不予采信。该房屋现已满足交易过户的条件，丁红芳、李晨曦要求继续履行合同，可予准许。鉴于房屋产权仍旧登记在金丰公司名下，故应当由陈顺荣与金丰公司办理产权变更登记手续，将房屋产权登记至陈顺荣名下后，再与丁红芳、李晨曦办理产权变更登记手续。双方定金协议中明确过户税费由丁红芳、李晨曦负担，故上述两次过户所涉及的各类税费均由丁红芳、李晨曦负担。办理过户手续同时，丁红芳、李晨曦应当支付房屋所有余款。根据丁红芳、李晨曦提供的收条、借条、转账凭证等，其主张已经实付房款79万元可予认定，故还需支付余款13万元。另根据查明的事实，系争房屋已于2017年1月22日办理产权登记，登记于金丰公司名下，现已满三年，符合动迁房转让的相关政策，故陈顺荣理应按照合同约定积极配合办理过户手续，丁红芳、李晨曦主张陈顺荣承担逾期办理过户的违约金，符合合同约定，可予支持。关于违约金的具体数额，合同约定违约金每日按照房价的千分之五计算，丁红芳、李晨曦主张每日按照房价的万分之五计算，鉴于丁红芳、李晨曦未举证证明其实际损失，考虑到本案实际情况，本院酌情确定按每日100元的标准，自本案受理之日即2020年6月2日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告丁红芳、李晨曦与被告陈顺荣就上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同继续履行；二、被告陈顺荣于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告丁红芳、李晨曦名下，第三人上海金丰易居置业有限公司予以配合；三、原告丁红芳、李晨曦于上述房屋产权过户当日，向被告陈顺荣支付尾款13万元(此款已交至本院代管款账户)；四、被告陈顺荣于本判决生效之日起十日内，按每天100元计算，向原告丁红芳、李晨曦支付自2020年6月2日起至实际过户之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,500元，由被告陈顺荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇二〇年七月三十一日书记员 侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。