云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2901民初3433号原告：童福庆，男，1967年4月24日出生，汉族，住大理市。原告：夏丽梅，女，1980年12月23日出生，汉族，住大理市。二原告共同委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：屈华彩，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南琪年房地产开发有限公司，住所地大理市经济开发区满江琪年时代商贸城****。统一社会信用代码：915329005662213982。法定代表人：郭佑柱，职务总经理。委托诉讼代理人：彭礴，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理琪年时代商业运营管理有限公司，住，住所地大理市经济开发区滨海大道**/div>统一社会信用代码：91532900594566414P。法定代表人：陈山喜，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴敬贤，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：庄招虎，男，1991年3月6日出生，汉族，住昆明市官渡区。原告童福庆、夏丽梅与被告云南琪年房地产开发有限公司（以下简称琪年地产公司）、大理琪年时代商业运营管理有限公司（以下简称琪年运营公司）第三人庄招虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告童福庆及其委托诉讼代理人段合宁、屈华彩、被告琪年地产公司的委托诉讼代理人彭礴、被告琪年运营公司的委托诉讼代理人吴敬贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童福庆、夏丽梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人将琪年时代商贸城14-7号商铺归还原告；2.判令被告支付2016年7月1日起至2018年6月30日止的租金13,500元及2018年7月1日起至归还商铺之日止的租金（按20,000元/年的标准计算）；3.判令被告及第三人恢复原告商铺原状并连带赔偿损坏原告商铺损失60,000元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2012年10月，原告向被告琪年地产公司购买“琪年时代商贸城”14幢一至四层7号商铺并按合同约定付清了购房款。2013年6月30日，该公司又与原告签订《琪年时代商贸城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，约定由该公司管理商铺，委托经营管理期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，租金从第四年起算，期满不续签。双方还约定了租金的收益分配及给付、租金服务费的收取比例、双方的权利义务、违约责任等。但迄今为止被告从未依约将商铺租金支付给原告。2016年12月13日，被告琪年运营公司在原告不知情的情况下与第三人签订《房屋租赁合同》，将琪年时代商贸城14幢5-9号商铺出租给第三人，租期6年（2016年12月20日至2022年12月19日），并收取了前三年的租金117,000元。被告与第三人约定的租赁期间超出原告与被告约定的租赁期间，严重侵犯了原告的合法权益，对原告不发生效力，由此造成的后果只能由被告自行承担。且被告琪年运营公司因疏于履行委托经营管理义务，致使原告的商铺被第三人严重破坏。2018年1月，被告要求原告续签《琪年时代商贸城商铺委托经营管理协议》，原告明确表示不同意，并提出解除《委托经营管理协议》，让被告赔偿房屋损失、恢复原状、退还商铺的请求，但被告置之不理。二被告的行为违反相关法律规定，应当承担违约责任和连带赔偿责任。被告琪年地产公司辩称，原告与我公司的房屋买卖的行为已经完成。我公司与原告之间没有任何代管协议、代租协议或委托经营协议，原告没有分清我公司和琪年运营公司的责任，我公司不是适格被告。被告琪年运营公司辩称，我公司确实与原告签订了《委托经营管理协议》，但协议没有终止，根据该协议第5、6条约定，我公司在管理期内与第三人签订租期较长的合同时原告应顺延管理期限，在该期限内我公司与第三人签订合同无需征得原告同意。第三人承租了我公司代为管理的第5-9号5间商铺后，为了经营方便，将6号和7号间的隔墙打开，并未破坏房屋主体结构。我公司收取第三人的租金后也多次通知原告收取租金，但原告认为第三人破坏了房屋结构而拒收。2019年12月，第三人因原告的原因退出涉案商铺经营。我公司也已经为原告修复了隔墙，所以第三人的经营行为及我公司的代管行为没有给原告造成损失，不应该承担赔偿责任。第三人庄招虎经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告的身份情况；2.《商品房购销合同》及公证书原件1份，证明原告向被告购买商铺及双方约定的合同内容；3.《琪年时代商贸城一期商铺交房表》复印件1份，证明被告托管原告购买的商铺，时间自2013年7月1日起至2018年6月30日止；4.《琪年时代商贸城商铺委托经营管理协议》原件1份、《琪年时代商贸城商铺委托经营管理协议的补充协议》复印件1份，证明委托经营管理期限、租金收取、服务费、税金等合同内容；5.被告琪年运营公司与第三人签订的《房屋租赁合同》、收据、银行存款凭条复印件各1份，证明被告未征得原告的同意将商铺出租给第三人，并对商铺造成严重的损坏，被告从未将租金支付给原告；6.照片打印件11张，证明被告疏于管理商铺，未经原告同意将商铺墙体拆除，导致房屋主体结构被破坏，影响原告正常使用；7.《商铺出租协议》复印件1份，证明原告诉请2主张租金20000元/年的依据。经当庭质证，被告琪年地产公司对原告提交的第1、2、3组证据无异议；认为第4、5组证据与其无关；对第6、7组证据的三性不认可。被告琪年运营公司对原告提交的第1、2、3组证据无异议；对第4、5、6组的三性认可，证明方向不认可；对第7组证据三性不认可。被告琪年地产公司没有提交证据。被告琪年运营公司提交了照片打印件3张，证明琪年运营公司对原告商铺进行修复。原告对该证据的真实性认可，证明方向不认可，认为房屋没有完全恢复原状。被告琪年地产公司无异议。本院认为，原告提交的第1—6组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，能够相互印证形成证据锁链证明案件事实，予以采信；原告提交的第7组证据与本案无关，不予采信；被告琪年运营公司提交的证据，原告对真实性无异议，证据真实合法，予以采信。根据到庭当事人的一致陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2012年11月14日，原告向被告琪年地产公司购买了“琪年时代商贸城”14幢1—4层7号房屋。2014年4月27日，原告（甲方）与被告琪年运营公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定：甲方将“琪年时代商贸城”14幢7号商铺委托给乙方管理；甲方放弃委托经营期限内前三年（2013年7月1日至2016年6月30日）向乙方收取的任何形式的经营管理收益；委托经营第四年起至委托经营期结束（2016年7月1日至2018年6月30日），如委托经营管理的商铺已实际出租并取得租金收入，租金由乙方代甲方收取并按季度支付给甲方，甲方按照实际收取租金标准的10%向乙方支付商业服务费；本协议期间甲方不得提前收回商铺，否则将承担违约责任，并承担乙方因此而造成的损失；甲方有权在委托经营管理期满后收回自己的商铺。同时，原告与二被告签订《关于“琪年时代商贸城”商铺委托经营管理协议的补充协议》，约定：双方对“琪年时代商贸城”商铺委托经营管理时间从2013年7月1日开始计算。2013年6月30日，被告琪年地产公司将涉案商铺交给原告及琪年运营公司，双方在《琪年时代商贸城商铺交房表》上约定托管期间自2013年7月1日起至2018年6月30日止。2016年12月13日，被告琪年地产公司与第三人庄招虎签订《房屋租赁合同》，约定琪年地产公司将“琪年时代商贸城”14幢5—9号商铺（其中包含原告的7号商铺）出租给第三人，租期自2016年12月20日起至2022年12月19日止；每间铺面15,000元／年，端头铺面18,000元／年；前三年租金甲方优惠乙方50％按22500元／每间，端头铺面27000元／每间，即16,500元/年（15,000元×50%+18,000元×50%）。合同签订后，第三人向琪年地产公司支付了2016年12月20日至2019年12月19日（三年）的租金，并于2019年12月搬离涉案房屋。第三人承租期间，为了经营方便，将商铺之间的隔墙拆除，对房屋进行了改造。被告琪年运营公司收回商铺后，砌筑了6号和7号商铺之间的隔墙。被告琪年运营公司托管期间未向原告支付过租金。本院认为，原告与被告琪年运营公司、琪年地产公司均为合法民事主体，原告与被告琪年运营公司签订的《商铺委托经营管理协议》及与二被告签订的《补充协议》意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。结合被告琪年地产公司与原告签订《补充协议》，以及与第三人签订《房屋租赁合同》的事实，本院认定琪年地产公司属该租赁合同的一方主体，与被告琪年运营公司共同承担责任。关于租金承担及商铺返还的问题，双方在《商铺委托经营管理协议》中约定：委托经营第四年起至委托经营期结束（2016年7月1日至2018年6月30日），如委托经营管理的商铺已实际出租并取得租金收入，租金由乙方代甲方收取并按季度支付给甲方，甲方按照实际收取租金标准的10%向乙方支付商业服务费；原告有权在委托经营管理期满后收回自己的商铺。合同签订后，原告按约向被告琪年运营公司交付了房屋，被告琪年运营公司应当向原告支付委托经营管理期间取得的租金收益；租赁期限届满后，承租人、次承租人应依约腾退涉案房屋。本案中，原告要求二被告支付扣除服务费后委托管理期间内的租金收益13,500元未超出被告琪年地产公司与第三人约定的租金标准。故，本院对原告要求二被告支付租金13,500元并返还商铺的诉请予以支持。第三人并非《商铺委托经营管理协议》的主体，且其已搬离涉案房屋，不应承担责任。对于逾期腾房占有使用费的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期间届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依据《关于“琪年时代商贸城”商铺委托经营管理协议的补充协议》的约定：双方对“琪年时代商贸城”商铺委托经营管理时间从2013年7月1日开始计算。房屋至今由被告管理使用，应承担委托管理协议到期之后的房屋占有使用费，本院对原告的该项诉请予以支持，但原告主张参照20,000元/年的租金标准无证据证实，本院酌定参照第三人庄招虎与被告琪年地产公司签订《房屋租赁合同》中的租金标准{16,500元/年（15,000元×50%+18,000元×50%）}，由被告承担房屋占有使用费。关于商铺的恢复原状及损坏赔偿的问题，原告将商铺交付给被告之后，被告在出租商铺过程中，对房屋进行了改造，改变了房屋的原状，应承担修复责任。原告向开发商琪年地产公司接收房屋之后，即交付给二被告管理使用，故二被告应承担恢复商铺原状的责任（以购买房屋时开发商提供的原始图纸为准）。原告对其所主张的损失60,000元未能举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告大理琪年时代商业运营管理有限公司、云南琪年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将琪年时代商贸城14幢7号房屋返还原告童福庆、夏丽梅，并将该房屋恢复原状（以购买房屋时开发商云南琪年房地产开发有限公司提供的原始图纸为准）。二、被告大理琪年时代商业运营管理有限公司、云南琪年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告童福庆、夏丽梅租金13,500元，并承担从2018年7月1日起至归还房屋之日止的按16,500元/年计算的房屋占有使用费。三、驳回原告童福庆、夏丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由原告承担108元，被告承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  罗进文人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年七月二十日书 记 员  陈晓蓉