上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11110号原告：上海红纳影院管理有限公某，住所地上海市浦东新区。法定代表人：虞驰捷，执行董事。委托诉讼代理人：杨成。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海金联置业有限公某，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨晓，执行董事。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海红纳影院管理有限公某(以下至本判决主文前简称红纳公某)与被告上海金联置业有限公某(以下至本判决主文前简称金联公某)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月18日因疫情影响中止审理，于2020年6月16日恢复并公开开庭进行了审理，原告红纳公某的委托诉讼代理人杨成、倪晓强，被告金联公某的委托诉讼代理人赵晓攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红纳公某提出如下诉讼请求：1.判令被告金联公某返还2016年3月至2019年5月期间多收取的租金人民币(以下币种相同)420,962元；2.判令被告金联公某支付利息损失：以420,962为本金，自2019年9月30日起至本判决生效日，按照同期银行贷款利率标准计算；3.判令被告金联公某退还租赁保证金多收部分租赁保证金22,119元；4.判令被告金联公某支付张杨北路XXX弄XXX号XXX楼共用部位及402室房屋改造、设计、装修费用共计12万元；5.判令被告金联公某免收2020年1月24日至2020年6月16日的租金；6.判令被告金联公某返还原告红纳公某支付的2020年1月24日至2020年5月31日的租金380,473元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月15日,就原告向被告租赁位于上海市浦东新区张杨北路5688弄2幢10号2层、3层、4层401室房屋(以下简称系争房屋)事宜，双方签订《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)。《合同》约定，系争房屋使用面积暂定1,554平方米(以下简称暂定使用面积)，最终交付面积依据上海市房屋土地管理局核准的实测面积为准。《合同》同时约定，年保底租金为102万元(注：系按照每平方米1.8平方米/天X1,554平方米X365天后取整得出),每三年递增5%,每个租赁年度以365天计算。2019年4月29日，被告向原告提供的《房屋土地权属调查报告书》载明，系争房屋独用面积仅为1,064.28平方米。后经原告初步测量，包含原告实际占用的部分系争房屋共用面积在内，系争房屋实际使用面积为1,352平方米，比暂定使用面积少202平方米。因此，原告认为，由于系争房屋上述面积短少因素，原告于2016年3月至2019年2月期间多付租金共计397,760元(注：计算公式：202平方米/1554平方米X102万元X3年=397,760元)；原告于2019年3-9月多付租金81,208元【注：计算方式：202平方米/1554平方米X102万元X(1+5%)/12个月X7个月=81,208元】。另外，原告为系争房屋4楼共用部位及402室房屋改造、设计、装修共计支付费用计12万元，该费用应当由被告承担。2020年1月24日起原告因疫情影响停业至今未恢复。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告金联公某辩称：不同意退回多收取的租金及已经支付的租赁保证金。不同意支付系争房屋设计改造装修费用。关于疫情期间的租金，由法院根据相关口径进行调整。系争房屋四层建筑面积为1,800平方米减去物业用房的面积，就是合同约定的1,554平方米使用面积。原告提出需要根据实际使用面积确定租赁面积，最终就根据实测的实际使用面积1,554平方米签订了租赁合同。合同履行过程中，被告也及时将实测面积的报告提交给原告，在原告工商注册以及申报许可证过程中也自行调取了房屋的产调信息，原告对租赁房屋的面积明知。租赁合同约定的面积是根据内墙以内的面积计算的。实测报告出具后，实测面积与双方现场测量的面积有所增加。在此情况下，出于双方之间的合作关系，被告法定代表人也是原告的股东之一，故没有要求原告增加租金，原告也从未提出过对租金进行调整。其后，原告法定代表人涉嫌伪造案外人公某印章，案外人公某的法定代表人就是被告法定代表人杨晓，为此，原、被告发生矛盾，原告因此提出要求重新测量使用面积变更租金。原告提出的依据是房屋土地权属调查报告中有一个租赁房屋的独用面积，但是2-4层都是由原告一家租赁无其他承租人，因此，原告以独用面积作为使用面积缺乏依据。并且房产测量规范中也有关于房屋使用面积的界定，与独用面积不是一个概念。双方对房产测量规范均知悉。测量的建筑面积与实测面积相差实际上不大。原告实际使用面积包括其搭建的夹层，故其实际使用面积大于1,554平方米。关于系争房屋的相关费用，原告没有提供相应的证据。至于疫情期间的租金，被告是非国有企业，自身有房产成本，需要结合原告获取的补贴及其实际营收情况确定。85,000元的租金标准在相同地段是属于偏低的。疫情期间租金的确定由法院根据本案证据进行确定。本院经审理，原、被告对房屋租赁合同、招商银行业务回单、发票、房屋土地权属调查报告书、系争房屋2、3、4层平面图打印件、2020年1月24日上海市电影局通知、2020年2月19日上海电影发行放映行业协会商请函、付款凭证、2015年8月19日、2016年4月20日上海市房地产登记薄、消防安全检查合格证、上海市电影放映单位情况登记表、2016年11月15日房屋租赁补充协议、2018年5月23日补充协议、原告在2019年3月26日发给被告的关于2019年3月20日函告的回复、2019年4月18日原告发给被告的函告、红纳国际影城房产技术条件、交付确认书等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2015年8月15日,就原告向被告租赁系争房屋事宜，双方签订《合同》。《合同》约定：原告承租被告的系争房屋使用面积1,554平方米(面积暂定，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指该使用面积)的文化、体育、商业用房，由原告经营“红纳国际影城”(名称暂定)；系争房屋的最终交付面积依据上海市房屋土地管理局核准的实测使用面积为准；租赁期15年,系争房屋的交付日为2015年9月1日，在系争房屋交付给原告后，原告享有6个月的免租装修及试营业期，从2015年9月1日至2016年2月28日，原告在此后不再享有任何免租的权利，被告原因导致的除外；租期自免租结束之日起，即2016年3月1日起至2031年2月28日止；年保底租金为102万元(注：系按照每平方米1.8平方米/天X1,554平方米X365天后取整得出),每三年递增5%,每个租赁年度以365天计算；原告应当自营业之日起于每月25日前支付下一个租赁月的保底比例租金；被告应当在收到原告支付的租金或费用后3个工作日内开具正式发票，如被告不能提供正式发票，原告有权暂停下一期付款；原告应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，如原告逾期支付30天以内的，原告无须承担支付滞纳金等责任，超过30天经被告书面催告后仍未能及时交纳的，每逾期一天，原告需按逾期欠缴总额的0.01%/日向被告支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；被告保证在整个租赁期间内向原告免费提供位于系争房屋正面外立面的不小于100平方米广告位置及40平方米红纳影院霓虹灯店招位置用于原告宣传，具体位置由双方协商确定;被告免费提供位于系争房屋所属整体建筑地面首层显著位置,面积不小于4平方米的影院售票处位置,并负责按影院售票处需要铺设网线、电话线等设施(工程费用由原告承担)，相关公共事业费用原告应当按照本合同约定交纳；……。同日，原、被告共同签署《红纳国际影城房产技术条件》，对系争房屋的现状进行确认。2015年8月28日，原、被告签署《交付确认书》，确认被告将系争房屋按照红纳影院房产技术条件交付给原告。2015年8月19日、2016年4月20日，因原告曾委托被告办理成立公某之事，系争房屋的产权登记信息先后被调取两次。出具时间2016年6月2日并盖有原告公章的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及出具时间2016年6月7日并盖有原告公章的《上海市电影放映单位情况登记表》上均填写系争房屋的建筑面积为“1,554平方米”。2016年11月15日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定原告使用上海市浦东新区张杨北路5688弄2幢10号一层部分空间。2018年5月23日，原、被告签订《补充协议》，约定原告应于2018年6月8日前向被告支付2018年6月的租金8.5万元,其后,应于每个月的第1日前支付当期租金。原告已经支付被告2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金。2019年3月20日，原告向被告出具《关于2019年3月20日函告的回复》，原告对被告提出的“关于影院六楼曾建VIP影厅所在区域不在租赁范围内的函告”内容不予认可。2019年4月18日，原告向被告发送《函告》，向被告提出系争房屋的使用面积的异议。根据系争房屋的产调信息，系争房屋的建筑面积为1,699.14平方米。原告自行测量的使用面积为1,352平方米，比暂定使用面积1,554平方米少202平方米。2020年1月24日，上海市电影局出具《关于全市影院春节期间停止营业的通知》给全市各院线、影院，通知：根据上海市当前新型冠状病毒肺炎疫情防范一级响应的要求，各影院自即日起至春节假期结束，停止开门营业，各院线公某要指导督促旗下影院落实好退票和停业措施，请各影院遵照执行。2020年2月19日，上海市电影发行放映行业协会出具《商请函》，恳请上海市各影院物业业主、商场管理方能够酌情减免影院方在疫情期间的房屋租金和物业管理费等相关费用。原告提供的出具日期为2020年6月19日的上海浦东新区鸿纳国际影城的《实时影院放映成绩表》显示：2020年1月24日起至2020年6月19日期间该影院各放映厅的收入均为“0”。被告系国内合资公某。本院认为，《房屋租赁补充协议》及《补充协议》均系对《合同》的补充，视为《合同》的一部分。《合同》系原、被告关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。《合同》约定：原告承租被告的系争房屋使用面积1,554平方米(面积暂定，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指该使用面积)；2018年6月的租金8.5万元,其后,应于每个月的第1日前支付当期租金。原告租赁的系争房屋系现房，原告应该是在查看并了解系争房屋的现状及大致面积后决定承租系争房屋的，合同约定的租金也是按整套房屋确定的月固定租金，并未约定按照每平方米使用面积计算租金。原告自测的使用面积为1,352平方米，被告对此不予认可，原告该自测使用面积缺乏依据，不予采信。原告根据自测使用面积计算使用面积的差额并以此要求被告退还多收的租金及租赁保证金，证据不足，不符合法律规定。因此，原告要求判令被告金联公某返还2016年3月至2019年5月期间多收取的租金420,962元、要求判令被告金联公某支付利息损(以420,962为本金，自2019年9月30日起至本判决生效日，按照同期银行贷款利率)、要求判令被告退还租赁保证金多收部分22,119元及要求判令被告支付张杨北路XXX弄XXX号XXX楼共用部位和402室房屋改造、设计、装修费用共计12万元的诉讼请求，均不符合合同约定及法律规定，均不予支持。关于原告要求判令被告免收2020年1月24日至2020年6月16日的租金。原告因疫情影响并根据2020年1月24日上海市电影局的通知自2020年1月24日起停止经营，且原告2020年1月24日起至2020年6月19日期间因为停业各放映厅的收入均为“0”。根据相关政策指导意见规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案审理中，本院主持双方就疫情期间租金减免问题进行调解，因双方意见较大，调解未成。庭审后，原告书面确认于2020年7月收到相关部门对原告因疫情无法正常营业的补贴5万元。故本院根据公平原则并结合原告的经营实际情况、原告已经收到相关补贴5万元的因素，酌定免除原告2020年1月24日起至2020年6月16日止的房屋租金共计153,634元。原告要求免收其余租金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求判令被告返还已经支付的2020年1月24日至2020年5月31日的租金380,473元的诉讼请求。自2020年1月1日起至2020年6月16日期间合同约定的原告应付租金为470,333元，扣除本院酌定免除原告的2020年1月24日起至2020年6月16日止期间的租金153,634元，原告实际应付的2020年1月1日起至2020年6月16日期间租金为316,699元。原告实际已付的2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金425,000元,扣除原告实际应付的2020年1月1日起至2020年6月16日期间租金316,699元,被告应返还原告多收的2020年1月1日至2020年6月16日期间的租金108,301元。原告要求被告返还其余租金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告上海金联置业有限公某于本判决生效之日起十日内返还原告上海红纳影院管理有限公某多收的2020年1月1日至2020年6月16日期间的租金108,301元；二、驳回原告上海红纳影院管理有限公某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,010.87元,减半收取计5,005.44元，由原告上海红纳影院管理有限公某负担3,772.44元，由被告上海金联置业有限公某负担1,233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年七月三十一日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。