上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1386号原告：杨子夜，男，1984年10月15日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告：曹婷，女，1987年8月2日生，汉族，户籍地上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李沁豫，上海市华荣律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：龚卿，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海远正置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴丹，总经理。委托诉讼代理人：王剑华，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆兆，上海瀛东律师事务所律师。原告杨子夜、曹婷与被告上海远正置业有限公司(以下简称“远正公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨子夜、曹婷的共同委托诉讼代理人李沁豫，被告远正公司的委托诉讼代理人陆兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨子夜、曹婷向本院提出诉讼请求：1、被告对坐落于上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)主卧及主卧卫生间(墙体、墙纸、地板、踢脚线、卫生间门)及其相应的防水措施予以修复、恢复原状；2、被告赔偿与修复相关的费用支出,包括除甲醛、保洁、搬家具等人工费合计2,000元；3、被告赔偿该房屋的空置费(按同地段小区平均租金水平6,500/月，自2019年8月14日计算至被告修复之日后一个月)；4、被告赔偿原告系争房屋空置期间物业费，按4,134.24元/年标准,期限自2019年8月14日计算至被告修复之日后一个月；5、被告赔偿原告物品损失费(主卧室的实木衣柜因漏水浸泡损坏)1,000元；6、被告赔偿原告误工费1,595.40元、车费307元；7、被告赔偿原告精神损失费5,000元；8、被告支付原告律师费13,000元。事实和理由：2014年11月23日，原告与被告签订了《商品房购买合同》，约定原告向被告购买系争房屋。2016年4月，被告将系争房屋交付原告，并交付了《上海市新建住宅质量保证书》《上海市新建住宅使用说明书》。自交房之日起，原告发现系争房屋的两个卫生间存有异味，后多次找房修检查但始终未能找到原因。2017年9月，原告发现公共卫生间墙面有渗漏发霉情形，历经半年几次返修后漏水情况好转。2019年8月14日，楼下住户告知其主卧天花板及墙面有漏水，后发现系争房屋主卧及其卫生间墙面渗漏发霉严重。因被告拒绝维修，原告只好通知物业公司凿墙进行处理。现系争房屋墙面因长期大面积渗漏，造成墙体严重变形起壳发霉，卫生间门泡水损坏无法闭合，地板和墙纸泡水损坏。后原告多次找被告报修，被告一直推脱拒绝。在保修期内因房屋质量不达标造成的渗漏，被告应当承担修复责任，故原告诉至本院。被告远正公司辩称，被告已经交付了系争房屋，不存在违约情形。系争房屋竣工验收后，原告于2016年4月17日也确认接收系争房屋。漏水发生后物业公司打开主卧卫生间管道井，发现管口脱落，但是脱落原因无法明确。系争房屋同号顶楼被封闭，导致气压发生变化，有可能是导致原告家渗水的原因。系争房屋的质量保修期已经届满，被告不应该承担维修责任。根据原告提供的证据，电气管线、排水管道的维修期是房屋交付起两年，故系争房屋已经超过了质保期。原告对系争房屋扩大的损失应该由原告自行承担。据被告所知，原告长期不居住在系争房屋内，楼下发现漏水后原告才得知，如果原告及时发现，不至于造成这么大的损失。原告要求对系争房屋内系争部位进行修复缺乏法律依据，修复系争房屋所产生的各项费用原告没有举证，且即使存在这些费用，误工费等没有实际发生。即便系争房屋修复后，也不影响房屋正常使用，不存在空置期。精神损失费和律师费的主张也没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年11月23日，远正公司(甲方、卖方)与杨子夜、曹婷(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定2,400,243元(含附件三装修、设备价格)。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方于2016年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。系争房屋的质量保证书中记载，在正常条件下，质量保修期限为：……4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……6、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年。2016年4月17日，系争房屋交付杨子夜、曹婷。2016年11月21日，杨子夜、曹婷登记为系争房屋的权利人。2020年3月22日，小区的物业服务企业中远酒店物业管理有限公司上海分公司出具情况说明：“2019年8月14日下午13点58分接到57-1201业主反映57-1301家中渗水(57-1201主卧卫生间外面顶部渗水)，服务中心随即联系57-1301业主配合工程师傅上门查看，经初步判断为主卧卫生间管道井渗水，8月15日下午，工程师傅将1301室卫生间管道井墙体敲开后发现系排污管下水管道检修口漏水，并将检修口进行修复。室内地板已经变形、墙纸受潮，应57-1301业主要求，将地板撬开，受潮墙纸撕掉。”审理中，双方均确认系排污管下水管道检修口松动导致漏水。审理中，杨子夜、曹婷申请对系争房屋主卧及主卧卫生间漏水后的修复方案进行鉴定。本院依法委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2020年7月7日，上海源正科技有限责任公司出具鉴定意见：系争房屋因卫生间渗漏水造成室内装饰局部受损建议及时修复，修复建议为：1、主卧(1)北墙及东墙(邻卫生间)底部墙纸发霉，部分墙纸已拆除，基层腻子局部起鼓、脱落，面积约9.0㎡；修复建议：受损墙纸及腻子铲除至抹灰层，重新批嵌腻子并铺贴墙纸。(2)北侧木地板(邻卫生间)发霉、变色，部分木地板(规格为1220㎜×145㎜)及踢脚线(规格为80㎜)已拆除，面积约14.9㎡；修复建议：受损木地板拆换及踢脚线拆换，踢脚线长度约17.1m；(3)门口木地板变色、松动，面积约3.3㎡；修复建议：受损木地板拆除及踢脚线拆换，踢脚线长度约7.4m。2、主卫(1)门扇与门套变形，无法关闭，规格为M0922；修复建议：受损门扇及门套拆换。(2)管道井井壁沿饰面砖(300㎜×600㎜)打开1处，内部立管检修口处可见硅胶堵漏修补痕迹；修复建议：洞口破损墙砖剔除，并在该墙砖处安装砖饰面的检修门。(3)台盆柜背面(胶合板)开孔处破损，面积约0.7㎡；修复建议：拆换受损背板。3、次卧修复建议：西墙及北墙底部墙纸可见修补色差，面积约12.2㎡；修复建议：受损墙纸拆换。4、次卫修复建议：在管道检修口高度位置拆除墙砖1块，安装面砖饰面检修门。杨子夜、曹婷支付鉴定费10,000元。杨子夜、曹婷对鉴定意见无异议，远正公司表示其对主卧及主卧卫生间的修复建议无异议，但是次卧及次卧卫生间不在修理范围，故不发表意见。杨子夜、曹婷表示按照鉴定意见中主卧及主卧卫生间修复建议进行修复。审理中，双方确认系争房屋物业费为每年4,134.24元。本院认为，杨子夜、曹婷与远正公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效。远正公司作为系争房屋出售人，应将符合质量标准的房屋交付杨子夜、曹婷，亦应对所出售房屋的质量瑕疵承担责任。本案中，双方均确认系排污管下水管道检修口松动导致的漏水。系争房屋系带装修交付，该质量问题非杨子夜、曹婷使用不当造成，其对该质量瑕疵无过错。该质量问题应为系争房屋本身存在的瑕疵，远正公司应承担瑕疵担保责任。远正公司称保修期已过，因保修期满施工单位的保修责任消灭，但远正公司的瑕疵担保责任不受影响，故远正公司的上述意见本院不予采信。现杨子夜、曹婷要求按照鉴定意见修复建议中的主卧及主卧卫生间修复建议进行修复符合法律规定，本院予以准许。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。远正公司应对其违约行为造成杨子夜、曹婷的损失进行赔偿。关于相关费用：1、除甲醛、保洁、搬家具等人工费，杨子夜、曹婷未提供证据证明，本院难以确认；2、空置损失，本案下水管道检修口松动导致漏水，后经修复漏水已经解决。系争房屋的现状虽对杨子夜、曹婷使用系争房屋有一定影响，但不会导致其完全无法居住使用。结合系争房屋对其居住的影响及后期修复所需的时间，结合系争房屋同地段租金行情，本院酌情确定远正公司赔偿杨子夜、曹婷4万元。3、物业费，该损失系杨子夜、曹婷损失的一部分，结合系争房屋利用受限情况，本院酌情远正公司赔偿其3,000元。4、物品损失费，系争房屋卧室内家具受浸水影响，确有损失，杨子夜、曹婷主张1,000元尚属合理，本院予以确认。5、误工费、车费，上述费用与漏水无因果关系，杨子夜、曹婷主张上述无法律依据，本院难以支持。6、精神损失费、律师费，杨子夜、曹婷主张该费用无法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条之规定，判决如下：一、被告上海远正置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照上海源正科技有限责任公司出具鉴定意见中对主卧、主卫的修复建议完成对原告杨子夜、曹婷名下上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号XXX室房屋修缮；二、被告上海远正置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杨子夜、曹婷空置损失4万元、物业费3,000元、物品损失费1,000元。三、驳回原告杨子夜、曹婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,127元，由原告杨子夜、曹婷负担558元，由被告上海远正置业有限公司负担569元。鉴定费10,000元，由被告上海远正置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年七月二十七日法官助理 汤 娜书 记 员 戴剑英附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。