福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2688号 上诉人（原审被告）：陈坤山，男，汉族，1978年9月28日出生，户籍地福建省泉州市泉港区，现住福建省泉州市泉港区。 被上诉人(原审原告)：泉州市别样红物业管理有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰街道金山商业街金山街**楼116店面。 法定代表人：陈守将，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈航，福建欣港律师事务所律师。 上诉人陈坤山因与被上诉人泉州市别样红物业管理有限公司(以下简称别样红物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院(2019)闽0505民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈坤山上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回别样红物业公司的一审诉求；2.由别样红物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。《福建省前期物业服务合同》的服务期限至2015年10月15日便已结束，陈坤山作为华盛二期的业主，并未要求别样红物业公司继续履行物业服务合同，也未实际享受别样红物业公司提供的物业管理服务，其没有交纳相应物业服务费用的义务。二、一审法院基于上述《福建省前期物业服务合同》的内容，判令陈坤山对相应的物业管理服务费进行足额支付，但即使该《物业服务合同》没有解除，一审法院也忽视了别样红物业公司对于上述《物业服务合同》存在众多违约行为，明显有损于陈坤山的合法权益。具体如下：1.诉争小区的一期物业费为每月每平方米0.8元，二期物业费为每月每平方米1.3元，存在同小区、同物业、同服务，不同价的不公平情形，《物业服务合同》显失公平。2.小区内的安全管理长期缺位，别样红物业公司未依约履行相应安全管理服务。(1)二期1-6#楼消防管道全都没有水，水压为零；灭火器已经过期未更换，楼梯过道杂物堆积，消防安全隐患异常突出；(2)对小区业主私自在小区一侧的墙上挖门的行为，物业既不制止也不督促整改，2019年10月份亿丰购物广场营业以来，靠近商场的通道更是直接敞开，外来人员等可以不经过门卡自由出入小区，门卡安全开同虚设；(3)二期门禁视频系统至今没有安装，单元门敞开，任何人都可以随便进出；(4)门岗应三班倒24小时值班，但物业仅安排两班，对进出人员没有登记，且下半夜都在睡觉没有值班巡查；(5)电梯时有停运、下滑等故障；(6)4#楼与6#楼之间的店面天台上，有门店业主私自加盖铁皮临时房，区行政执法人员制止后物业至今未督促相关业主整改清理到位，大风时水泥架上的铁皮有刮飞的危险，给业主造成极大安全威胁。3.别样红物业公司没有按要求履行卫生保洁义务。(1)楼道卫生长期没有人员做保洁，楼梯转角平台杂物成堆；(2)任由建筑垃圾长时间堆放在小区绿地上面，没有安排清理；(3)绿化里杂草丛生，没有定期修剪清理，绿化靠天浇水，2019年9月份以来已近90天没有下雨，物业仅在近日给绿化浇过1次水，部分绿化任其枯死且没有进行补植；(4)电梯内小广告、乱涂乱画等从未进行清理，电梯脏乱。4.别样红物业公司的财务管理不透明。(1)别样红物业公司只开业主缴纳物业费收款收据没有正式发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税；(2)各栋楼公用水费、电费发票没有公示，仅公示各户的公摊费用，业主对费用支出情况一无所知；(3)小区公告栏、电梯等广告收费没有公示，费用支出或去向不明。5.别样红物业公司的日常服务不到位。(1)二期一楼的信报箱至今未启用，业主信报资料只能放在小区东大门，时有丢失，且无法追查。这一现象至今没有整改，给业主造成不可挽回的损失；(2)3#、4#楼一楼的放空部分属于全体业主休闲娱乐空间，但至今空空如也，没有任何活动设施；(3)没有为全体业主安排电动车、摩托车停车位，导致业主的电动车、摩托车只能长期放在室外消防通道上，既无安全保障，又严重影响小区秩序。在一审诉讼过程中，陈坤山曾向一审法院阐述过相关违约事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令陈坤山按照《物业服务合同》约定的金额足额支付相关费用，对此，陈坤山不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对陈坤山予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决陈坤山全额支付相关的物业管理费用明显不公正。三、陈坤山在装修前向被上诉人缴纳了2000余元装修押金，按照装修押金的抵扣惯例应当折抵物业费；另陈坤山妻子停放在地下车库的电动车被烧毁，别样红物业公司也未尽管理义务予以处理。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，应当依法改判驳回别样红物业公司的诉求，以维护陈坤山的合法权益。 别样红物业公司辩称：收费标准是合同约定的，且一期、二期不一样，二期有好几部电梯，所以收费不一致。别样红物业公司至今仍在提供物业服务。陈坤山反映的问题不属实，别样红物业公司一审已回应过。一审不支持别样红物业公司的公摊水电费是不合理的，合同有约定且别样红物业公司有代垫。 别样红物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈坤山支付所欠别样红物业公司物业费7040元、公摊水电费1267元、违约金1424.16元，共计9731.16元。庭审后，别样红物业公司申请减少诉讼请求为：判令陈坤山支付所欠别样红物业公司物业费7040元、公摊水电费1267元，共计8307元。 一审法院查明：2012年10月15日，泉州市洛江区华大房地产开发有限公司作为甲方与别样红物业公司作为乙方共同签订《福建省前期物业服务合同》，由别样红物业公司为华盛二期提供物业服务。前期物业服务合同主要内容约定：“物业服务费按建筑面积计算(不含公共水电分摊费)高层住宅每月1.3元/m²，物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照[户][建筑面积]分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取等。”前期物业服务合同期满后，别样红物业公司至今仍为华盛二期提供物业服务。陈坤山系华盛二期5#2503号商品房业主，该房产建筑面积123.47m²。陈坤山尚欠别样红物业公司自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7040元。别样红物业公司多次催讨未果，故诉诸法院。 一审法院认为，别样红物业公司系依法成立从事物业管理服务的企业，向华盛二期小区提供了相应的物业服务，陈坤山作为该小区的业主，应当按约定标准向支付物业费。因陈坤山自认其自2016年1月份起至今未向别样红物业公司支付过物业费，而别样红物业公司提供的《别样红物业管理有限公司(缴费通知单)(2019-08)》、《欠费业主告知书》可以证实陈坤山尚欠别样红物业公司自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费未交纳且别样红物业公司书面向陈坤山催收的事实，故法院予以认定；根据双方约定的物业费收费标准及陈坤山的房屋面积，陈坤山尚欠别样红物业公司的物业费为7062元(每月1.3元/m²x123.47m²x44个月)，别样红物业公司自愿按照7040元计算物业费，不违反法律规定，法院予以照准。关于公摊水电费，别样红物业公司主张陈坤山应支付其公摊水电费1267元，但别样红物业公司提供的证据中未能体现计算公摊水电费的依据，不足以证明陈坤山尚欠其公摊水电费1267元，故法院对别样红物业公司的此项主张不予支持。陈坤山辩称别样红物业公司提供服务不到位及其他相关的物业服务问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费，故法院对陈坤山要求将物业费核减为2000元的辩解不予采信。陈坤山辩称别样红物业公司未退还其押金2000元，与本案不具有关联性，且别样红物业公司又有异议，陈坤山以此作为不支付物业费的理由，依据不足，不予采信。别样红物业公司申请减少诉讼请求，系对自身权利义务的处分，法院予以照准。综上所述，别样红物业公司的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈坤山应于判决生效之日起十日内向别样红物业公司支付自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7040元；二、驳回别样红物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由别样红物业公司负担10元(多预交的40元予以退回)，由陈坤山负担40元，限于判决生效之日起五日内向法院交纳。 本案二审中，陈坤山提交如下证据：陈坤山手机微信截屏的照片、小区业主群信聊天记录，证明：物业日常保洁服务不到位，公摊水电费资金不明确，在泉港城市管理局的内部通报中，只评了70分。别样红物业公司质证称：对证据“三性”都有异议，不能达到证明目的，整改函不是小区内部物业评价，是市容环境卫生考评，不属于别样红物业公司的物业服务范围。 别样红物业公司二审中提供照片四张，来源于2020年6月24日的物业日常拍照，证明：别样红物业公司提供物业服务及陈坤山所述不属实。陈坤山质证称：对证据“三性”有异议，别样红物业公司近期有对电梯小广告情况进行整改，之前要不断催促物业督促日常保洁，消防仍然没有水。 对当事人二审提交的证据，本院经审查认为，对陈坤山提交的证据的真实性予以确认，但仅凭该证据不足以证明别样红物业公司物业日常保洁服务不到位。对别样红物业公司二审中提供的照片四张的真实性予以确认，可以证明别样红物业公司仍在履行物业服务合同。 对一审认定的事实，陈坤山认为遗漏认定其主张的物业服务不到位的问题。别样红物业公司无异议。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。有异议的事实，将结合争议焦点予以阐述。 本案二审当事人的争议焦点为：陈坤山是否应向别样红物业公司支付物业费7040元及相关利息? 当事人对争议焦点的意见与各自的诉、辩主张基本一致。 本院认为，陈坤山与别样红物业公司之间的物业服务合同关系，有《福建省前期物业服务合同》等为证，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交纳物业服务费用，是业主在物业管理活动中应当履行的主要义务，也是物业服务企业能够正常开展物业服务工作的前提。本案中，别样红物业公司依约为华盛二期小区提供了相应的物业服务，陈坤山作为该小区的业主，应当按约定标准向支付物业费。如一审所述，陈坤山尚欠别样红物业公司自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7062元，事实清楚，本院予以确认。陈坤山辩称别样红物业公司未依约为华盛二期小区提供物业服务，但未能提供证据证明其主张，也与事实不符。陈坤山主张其妻子停放在地下车库的电动车被烧毁电动车，亦缺乏证据证明别样红物业公司未尽管理义务存在责任。故，陈坤山拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。陈坤山逾期未支付物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现别样红物业公司要求陈坤山支付自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7040元及相关利息，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。陈坤山主张将装修押金2000余元折抵物业费，该装修押金所涉法律关系与本案处理的物业服务合同系不同的法律关系，别样红物业公司亦不认可在本案折抵，陈坤山可另行主张权利。 综上所述，陈坤山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈坤山负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年七月三十日 书记员  庄晓思 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。