江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11867号原告：江阴市九月居地产代理有限公司，统一社会信用代码91320281MA1T7D8MX2，住所地江苏省江阴市澄南路360号2层210号。法定代表人：盛秋萍，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梦娇，江苏宏润（江阴）律师事务所实习律师。被告：杭州高策营销策划有限公司，统一社会信用代码91330109773564553Y，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道风情大道351号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹毅晖，浙江五前律师事务所律师。原告江阴市九月居地产代理有限公司（以下简称九月居公司）与被告杭州高策营销策划有限公司（以下简称高策公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告九月居公司的委托诉讼代理人刘原业、黄梦娇，被告高策公司的委托诉讼代理人曹毅晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九月居公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付项目利润的30%为419771.04元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告就代理销售江阴凤凰大厦项目事宜与江阴佳旺置业有限公司（江阴凤凰大厦项目开发商，以下简称佳旺公司）进行了商业洽谈。2018年5月29日，原被告为合作代理销售本项目签订了《江阴凤凰大厦项目合作协议》（以下简称协议），后原告引进被告与佳旺公司签订《江阴凤凰大厦销售代理合同》，每套出售房源实际成交金额超出底价表部分作为项目销售佣金。协议约定，被告垫付本项目前期精装修所需资金，承担项目团队所有人员的工资和福利。原告成立客户服务部门，负责配合被告做好客户服务及售后工作、开拓销售渠道。项目销售佣金全部以被告名义对外销售及结算，全部进入被告账户。双方约定本项目税后利润按照被告70%、原告30％的比例分配。但合作期限届满后，被告告知原告无利润可分配，至今不予提供真实的项目销售、成本支出凭证等情况。原告曾多次与被告交涉，要求提供合作项目相关的所有财务账簿供查阅、审计，但被告都拒绝交涉。因被告的行为严重违反了我国相关法律规定及双方合同约定的权利义务，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求依法判决。高策公司辩称：他公司对于原告所谓的利润部分持不同观点，到目前为止整个项目还存在亏损情况，不存在利润分配，所以原告所诉请的要求被告支付项目利润的30%，该项目不能予以分配，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2018年5月29日，甲方高策公司与乙方江阴华航房产中介有限公司（以下简称华航公司）签订《江阴凤凰大厦项目合作协议》一份，协议约定：合作内容为江阴市《凤凰大厦》项目的销售代理工作；合作期限自2018年6月1日到2019年5月31日止；甲方提供本项目销售前期精装修所需资金，负责计划及执行项目销售代理中涉及的相关工作事宜，负责项目团队的所有人员工资及相应的福利；乙方成立客户服务部门，负责配合甲方做好客户服务及售后工作，配合甲方开拓本地区域的销售渠道；项目销售佣金将全部以甲方名义对外销售及结算，全部收入进入甲方所开列的指定账户内，乙方对甲方账户进行共管，直至合同到期，每月进出账目流水、成本需公示乙方知晓，项目精装修成本、项目管理及销售人员差旅费及招待费等由甲方项目部负责人核准签字后，即行支付，并纳入项目总成本；项目税后利润分配的前提为：每季度结算已销售房源利润部分，税后利润核算时间为：甲方终止本项目销售代理合同，税后利润分配比例为：甲方占70%，乙方占30%。此后，甲方佳旺公司与乙方高策公司签订《江阴凤凰大厦销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理销售江阴市凤凰大厦持有可售房源共计83套，总建筑面积为4763.68平方米，合同期限自签约之日起至2019年5月31日止，在本合同到期10天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动顺延；乙方对可售房源精装修后出售，该套房源实际成交金额超出底价表部分，为乙方该套房源的装修款项，该部分款项即为销售佣金，由乙方与客户签署装修合同后收取，甲方不另行收取。2018年12月26日，华航公司经工商登记变更为九月居公司。另查明：江阴市凤凰大厦项目通过高策公司代理销售成功的房屋编号分别为1211、1301、1304、1305、1306、1307、1311、1312、1313、1314、1315、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1510、1511、1512、1513、1514，共23套房屋，高策公司获得的销售佣金总计为1711840元。2018年7月6日，甲方高策公司与乙方张家港八号空间装饰工程有限公司（以下简称八号装饰公司）签订《住宅室内装饰工程合同》一份，装饰工程名称为江阴凤凰大厦1602室样板房，合同总价为148000元。2018年11月28日，甲方高策公司与乙方八号装饰公司签订《住宅室内装饰工程合同》一份，装饰工程名称为江阴凤凰大厦公共部位局部改造，合同总价为86800元。高策公司已向八号装饰公司支付的价款金额为110000元。审理中，双方一致确认案场原告方负责人为张蕾。以上事实，有合作协议、工商变更登记通知书、销售代理合同、销售情况表、房屋销售合同、交款收据、案场收入明细、银行交易流水、装饰工程合同，以及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：一、项目团队人员的工资及福利是否应计入项目总成本？二、合作协议约定的税后项目利润应当如何结算？关于争议焦点一，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，合作协议约定“甲方负责项目团队的所有人员工资及相应的福利”，对该约定的理解原、被告双方存在争议。九月居公司认为该内容应视为双方明确约定了项目人员的工资及福利均由高策公司承担，故工资及福利不应再计入成本。高策公司则认为该内容应视为双方仅约定由其负责预支项目人员的工资及福利，故工资及福利最终仍应计入成本。对此，本院认为双方对合同中部分条款理解不一致的情况下，应根据合同的上下文条款进行解释。合作协议约定甲方职责为：提供本项目销售前期精装修所需资金，负责计划及执行项目销售代理中涉及的相关工作事宜，负责项目团队的所有人员工资及相应的福利，并约定：项目精装修成本、项目管理及销售人员差旅费及招待费等由甲方项目部负责人核准签字后，即行支付，并纳入项目总成本。据此，合作协议仅约定甲方支出的项目精装修成本、项目管理及销售人员差旅费及招待费计入项目总成本，并未约定人员工资及福利的支出也计入成本。另外，合作协议约定税后利润比例为甲方占70%，乙方占30%，而甲方支出的费用中除人员工资及福利外，其余支出的费用均纳入成本，故合作协议未约定甲方负责的人员工资及福利应计入项目总成本，也并不存在不合理、不公平的情形。综上，高策公司认为人员工资及福利不应由其承担的观点无相应证据证明，本院不予采信，本院认定案涉项目人员工资及福利均应由高策公司自行承担，不应计入项目总成本。关于争议焦点二，本院认为：1、关于高策公司取得的销售佣金金额，九月居公司认为销售成功的房屋为23套（含1304号），佣金总计为1711840元，高策公司认可其销售成功的房屋为22套（不含1304号），佣金总计为1634125元。高策公司对1304号房屋佣金收据的真实性无异议，对是否收到收据上载明的款项表示不清楚，且认为收据日期为2019年5月10日，他公司已基本撤场，由于1304号房屋的佣金收据加盖有高策公司财务专用章，且高策公司未能提供相应证据证明其观点，故本院认定该收据载明的1304号房屋佣金77715元应为高策公司收取，故高策公司收取的案涉项目佣金总额为1711840元。2、关于项目成本的金额，合作协议约定项目精装修成本、项目管理及销售人员差旅费及招待费等由甲方项目部负责人核准签字后，即行支付，并纳入项目总成本，合作协议还约定了利润分配方式为税后利润，因此，项目成本应由装修费、差旅费及招待费等支出费用、税金组成，已收取的售房佣金扣除上述费用后，剩余部分即为需分配的利润。（1）装修费部分，高策公司提供了装饰合同及费用支出凭证，以证明案涉项目产生的装修费为234800元。九月居公司对上述证据真实性无异议，但认为高策公司目前仅支付装修费110000元，故表示明确未付部分由高策公司承担后，同意计入总成本。因装饰合同系高策公司与装修公司之间进行签订，支付装修款的义务人为高策公司，故本院明确未付部分124800元由高策公司与装修公司自行处理，装修款234800元均应计入成本。（2）差旅费及招待费等支出费用部分，九月居公司及高策公司一致确认案场原告方负责人为张蕾，故张蕾签字确认的费用应属于支出的成本。根据高策公司提供的费用报销明细及相关凭证，本院以张蕾签字确认的部分，另结合九月居公司认可的部分，确认支出的总费用为219398.4元（含房租费21000元、押金3500元、中介费2000元），但其中房租押金3500元、冰柜押金500元不是必然支出，属于可退还的费用，故对该4000元应予扣除，本院确认报销明细中的215398.4元为项目成本。至于九月居公司提出应扣除样板房软装、靖江过路费、扬州项目费用的观点，因上述费用已经张蕾签字确认，且九月居公司并无证据证明上述费用与案涉必然无关，故本院对此观点不予采信。另外，九月居公司认可高策公司支付给何立明27000元的经纪人佣金，本院予以确认。高策公司提供了杭州新高策投资管理有限公司与杭州品晶广告设计有限公司的广告设计合同及设计费用发票，以证明其为案涉项目需支付广告设计费15000元，也应计入成本。但因杭州新高策投资管理有限公司与高策公司并非同一家公司，高策公司无法证明其为案涉项目进行广告设计及应支付的费用，故本院对其观点不予采信。至于高策公司提供的其余支出费用凭证，均系其单方制作，并不属于双方明确约定应扣除的成本范畴，且九月居公司不予认可，故对其余费用本院均不予采信。（3）税金部分，合作协议约定分配的利润为税后利润，而高策公司并未提供纳税凭证，由于目前无法确认高策公司应交缴纳的税费，对此高策公司可在实际缴纳后另行向九月居公司主张税费的30%部分，故本案中以售房佣金扣减成本后结余的金额作为分配的利润。综上，本院确认应扣除的项目总成本为477198.4元。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合作协议约定利润的分配比例，九月居公司应获得30%的利润为370392.48元【（1711840-477198.4）*30%】。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州高策营销策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市九月居地产代理有限公司利润分配款370392.48元；二、驳回江阴市九月居地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7596元、财产保全费1986元，合计9582元（江阴市九月居地产代理有限公司已预交），由江阴市九月居地产代理有限公司负担1127元；由杭州高策营销策划有限公司负担8455元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴市九月居地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁 蔚人民陪审员  徐凤玉人民陪审员  潘静雯二〇二〇年七月七日书 记 员  承宇博附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。