福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2606号 上诉人（原审被告）：黄玉鸾，女，1974年11月3日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：泉州正邦物业管理有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇吾都村闽商投资区，统一社会信用代码：913505245875489551。 法定代表人：林向荣，任公司总经理。 委托诉讼代理人：张艺婷，福建安荣律师事务所律师。 上诉人黄玉鸾因与被上诉人泉州正邦物业管理有限公司（以下简称正邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2020）闽0524民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄玉鸾上诉请求：改判黄玉鸾无须支付正邦公司律师代理费1000元。事实和理由：正邦公司物业管理服务不到位，私自改变楼层原有设计方案，允许中套的进户门位置外移60cm并收取相应的罚金，导致日常出入存在很大的安全隐患。正邦公司私自出租小区公共区域、占用小区公共资源，影响业主的生活居住环境。小区最顶楼的屋面属于整栋楼层业主共有的，却被私人设置铁门锁住，长期占为私有，物业对此存在管理不作为。黄玉鸾的房子阳台大梁，正邦公司也没有处理好。基于正邦公司的上述种种行为，无权要求黄玉鸾承担律师代理费1000元。 正邦公司辩称，黄玉鸾的上诉请求均不能成立，应予驳回。房屋漏水的问题应向开发商反映，与正邦公司无关。 正邦公司向一审法院起诉请求：1.判令黄玉鸾立即支付给正邦公司截至2019年12月31日的物业费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2019年10月16日起按月2%计算至实际付清款项之日止，暂计算至2019年12月31日止约为192元)；2.判决由黄玉鸾承担正邦公司因本案诉讼支付的律师费1000元。 一审法院认定事实：安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2014年4月18日和2019年4月2日，正邦公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》，合同约定由正邦公司对世邦•清水湾(二期)房地产项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；生活垃圾处理费6元/月/户。合同约定业主每季度首月15日前向正邦公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，正邦公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费)。黄玉鸾系安溪县世邦•清水湾(二期)2幢505号房产的业主，该房屋建筑面积为104.08m。黄玉鸾于2014年4月18日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年10月30日向开发商接受该房屋。依据合同约定，黄玉鸾应缴交物业费124.9元/月；生活垃圾处理费6元/月/户和公摊水电费。黄玉鸾入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截至2019年12月31日，尚欠物业费2998元(2018年1月1日起至2019年12月31日止，该款应在2019年10月15日前缴交)、生活垃圾处理费114元(自2018年6月1日起至2019年12月31日止)和水电公摊费用369元(截止到11月份)，合计黄玉鸾累计拖欠正邦公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3841元。该欠款经正邦公司多次催讨，黄玉鸾至今未能支付，致正邦公司于2020年1月10日诉至法院，并因本案诉讼支付律师费1000元。 一审法院认为，安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县“世邦•清水湾”的开发商。正邦公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》，系双方的真实表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。正邦公司接受安溪兆阳房地产开发有限公司的委托对世邦•清水湾（二期）项目进行前期物业管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。黄玉鸾作为该物业使用人未能依照服务合同的约定交纳物业相关费用构成违约，应承担支付给正邦公司拖欠的物业费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金的民事责任（自2019年10月16日起至实际付清款项之日止），但在违约金的计算上，正邦公司要求黄玉鸾按月利率2％计算，明显偏高，应酌情调整为按年利率6%计算违约金。至于黄玉鸾提出的正邦公司私自改变楼层的原设计方案，允许世邦清水湾二期2号楼5层中套的进户门位置外移的行为，正邦公司并未对相关业主进行劝阻、制止，导致2号楼505室的出入存在很大的安全隐患问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对相关业主进行处罚，也无权处理违章行为，业主如果认为相邻业主的进户门位置外移侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，正邦公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，并上报执法局，执法局也派人员查看了现场，即使正邦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，黄玉鸾等业主也可以根据《世邦•清水湾（二期）前期物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，黄玉鸾应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公摊水电费。当然，正邦公司也应虚心听取黄玉鸾等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，正邦公司的诉讼请求，合法的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黄玉鸾应于判决生效之日起十日内支付给正邦公司物业服务费2998元、生活垃圾处理费114元、公摊水电费369元，合计为3841元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2019年10月16日起按年利率6%计算至实际付清款项之日止）；二、黄玉鸾应于判决生效之日起十日内支付给正邦公司律师服务费1000元；三、驳回正邦公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：黄玉鸾二审提供的照片一张，可以证明案涉楼顶的现状。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：黄玉鸾应否支付正邦公司律师代理费1000元。 本院认为，《世邦•清水湾(二期)前期物业服务合同》第十四条约定，业主经乙方（正邦公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照逾期支付金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。黄玉鸾未能依照该合同约定支付物业服务费构成违约，一审判决黄玉鸾支付正邦公司律师代理费1000元，并无不当。 综上所述，黄玉鸾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄玉鸾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年七月十五日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。