吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初3068号 原告：中国银行股份有限公司长春南部新城支行，住所地吉林省长春市南关区幸福街1788号陶然庭苑小区11、12、13号。 法定代表人：王大男，负责人。 委托诉讼代理人：周俊，该银行员工。 委托诉讼代理人：孙莹莹，吉林巨石律师事务所律师。 被告：朱某，男，1988年4月25日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 被告：吉林省荣业房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市宽城区凯旋路13号。 法定代表人：关明章，总经理。 委托诉讼代理人：李鑫，该公司员工。 委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司长春南部新城支行（以下简称中国银行）与被告朱某、吉林省荣业房地产开发有限责任公司（以下简称荣业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行委托诉讼代理人周俊、孙莹莹，被告朱某，被告荣业公司委托诉讼代理人李鑫、李昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行向本院提出诉讼请求：1.判令朱某偿还中国银行截至2020年5月12日贷款本金余额426,889.08元及利息12,146.46元、罚息376.12元，合计439,411.66元，此后利息、罚息等相关费用计算至执行完毕之日止（具体数据以中国银行银行系统数据为准）；2.荣业公司对上述朱某所欠中国银行全部贷款承担连带保证责任；3.朱某在贷款合同约定的抵押担保范围内承担抵押担保责任，中国银行就《个人一手住房贷款合同》项下的抵押物（南关区乙三路以南，丙六十二路以东万晟幸福里8幢1单元1602号房）享有优先受偿权；4.本案诉讼费、公告费及其他为实现债权的相关费用由被告承担。事实和理由：朱某、荣业公司与中国银行签订了编号2016年吉中银南营字150020号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额为45万元，贷款期限360个月（2016年9月19日至2046年9月19日），贷款用途为购买位于南关区乙三路以南，丙六十二路以东万晟幸福里8幢1单元1602号房屋，还款方式为等额本息，荣业公司为保证人，提供阶段性担保。后朱某未按约定时间履行还款义务，截止至2020年5月12日，其尚欠中国银行各项合计439,411.66元。根据《个人一手住房贷款合同》中违约事件处理，中国银行可以提前终止合同，中国银行多次向朱某提出归还借款本金、利息等，但其始终没有履行还款义务，导致中国银行合法债权至今无法实现。 朱某辩称，对欠款事实无异议，现无力偿还贷款。 荣业公司辩称，荣业公司不应对朱某所欠银行贷款承担连带责任。理由如下：朱某于2016年在荣业公司处购买万晟幸福里小区住房，中国银行、朱某、荣业公司三方签订了借款协议及保证担保协议，约定朱某向中国银行贷款45万元购买上述房屋，荣业公司提供阶段性担保。并约定所购房屋为期房的，贷款人（中国银行）与借款人（朱某）应当在合同签订之日起60日内办理抵押权预告登记。荣业公司于2018年6月6日取得朱某预告登记证后6月7日将预告登记证送交给中国银行张佳霖，要求中国银行办理预告抵押登记。后荣业公司于2019年8月26日将预告证取回办理产权证。但据了解中国银行并未就朱某房屋办理预告抵押登记。2019年4月，案外人李莹起诉朱某民间借贷纠纷（宽城法院），2019年5月5日，将朱某该套房屋查封保全。2019年9月30日，案外人孙铁峰起诉朱某解除房屋买卖合同纠纷（南关法院），将该房屋轮候查封。该房屋经首封宽城法院司法拍卖已于2020年5月19日成交，评估价为874,125元，成交价格为779,887.5元。案外人李莹债权数额为326,792元。一、中国银行过错，是本案损失的根本原因。本案中中国银行与朱某签订了房屋抵押合同，荣业公司将房屋预告登记证书送交给中国银行，但是中国银行并没有对于朱某的房屋办理预抵押登记（预抵押登记作为一种临时性登记行为，虽然不是行政部门对期房交易的监管行为，但是等同于直接产生支配效力的抵押登记，主要设立的目的在于期房买卖中，若出现债权行为，就可以维护交易安全。法律已经赋予了产权预抵押登记的物权效力）。如中国银行在收到预告登记证后及时办理预抵押登记，则在案外人李莹与朱某诉讼并查封、拍卖该房屋时即应享有抵押权及优先受偿权。正是由于中国银行怠于行使自己的抵押担保权利，使得案外人查封朱某名下房产时抵押优先的权利丧失。应视为放弃对债务人提供的担保物行使权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。荣业公司认为债权人（中国银行）放弃债务人提供的抵押物，则其作为担保人，应当在债权人放弃抵押物价值的范围内免责。二、在朱某房屋已经被宽城区人民法院首封的状态下（且中国银行在自己系统中可以看出法院对房屋查封信息）。债权人中国银行仍然没有继续主张按照个人一手房住房贷款合同第八条要求朱某提供新的担保物或者通过诉讼、保全房屋剩余价值的方式要求朱某履行合同约定的预抵押义务，或者通知担保人荣业公司通过诉讼方式防止朱某进一步损害债权人、担保人的权利，而是无所作为。进而导致朱某房屋被第二轮查封。中国银行彻底丧失对该房屋的优先受偿权。而如中国银行在履行预抵押权利的情况下应当对其债权就房屋拍卖价款有全额优先受偿权，但由于其怠于履行权利，致使其债权轮候，可能无法得到债务人本人的清偿，转而要求担保人承担连带保证责任，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款：债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任的规定。于情于理于法无据。荣业公司认为：即使在宽城法院首封了朱某的房屋后中国银行若能积极行使其权利，对于该房屋就算是第二顺位查封，仍能就拍卖价款的剩余值874,125元-326,792元=547,333元取得权利，超过本诉的标的额。亦不至于造成如此损失。综上，荣业公司认为中国银行自行放弃了本应在该房屋被两次查封前就应当设立的抵押权，反而要求担保人承担连带保证责任，违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相关法律规定，保证人（荣业公司）应当在其放弃抵押物价值（874,125元）内免责。故荣业公司请求贵院依法判决其在874,125元范围内不承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月17日，朱某、荣业公司与中国银行签订了编号2016年吉中银南营字150020号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额为45万元，贷款期限360个月（2016年9月19日至2046年9月19日），贷款用途为购买位于长春市南关区乙三路以南、丙六十二路以东万晟·幸福里8幢1单元1602号房屋，还款方式为等额本息，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算，按月付息，逾期贷款的罚息利率按贷款利率上浮50%计算，按罚息利率计收利息的计息公式为利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。朱某以贷款所购房屋为贷款提供抵押担保，合同附件一第五条担保信息中约定“所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后60日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后60日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。”合同附件二第三条借款人违约事件及处理中约定，“第1项下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约……第（2）款未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；第（6）款以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的；或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；”“第2项出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施……第（2）款宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第（10）款要求保证人承担保证责任”荣业公司作为保证人，提供阶段性连带责任保证担保，合同附件二第四条开发商保证中约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任……” 合同签订后，中国银行于2016年9月19日依约向朱某发放贷款45万元。朱某未按约定时间履行还款义务，截至2020年7月14日，其尚欠中国银行贷款本金426,889.08元，利息15,592.86元，本金罚息167.61元，利息罚息450.35元。 另，本案诉状及传票系于2020年6月29日送达至朱某及荣业公司。庭审中，中国银行明确主张贷款到期时间为2020年7月14日。 本院认为，朱某、荣业公司与中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。中国银行已经依约履行发放贷款的义务，朱某未依约履行还款义务，已构成违约，故中国银行有权依约主张贷款提前到期，其要求朱某偿还贷款本息的诉请符合合同约定及法律规定，应予支持。关于中国银行要求对朱某抵押房屋享有抵押权一节，因抵押房屋尚未办理抵押登记，抵押权未依法设立，对该项诉请本院不予支持。关于中国银行要求荣业公司对朱某案涉贷款承担连带保证责任一节，荣业公司已签订保证合同，根据合同约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任……”本案中，借款人朱某尚未办妥贷款所购房屋抵押登记手续，故保证人荣业公司的阶段性连带责任保证尚未解除，仍应承担相应担保责任，故对中国银行该项诉请应予支持。至于荣业公司辩称中国银行未进行预抵押登记、未要求朱某提供新的担保物或者通过诉讼、保全房屋剩余价值的问题，依据合同约定，办理房屋预抵押登记及抵押登记均是借款人的义务，中国银行作为贷款人仅是配合借款人办理，荣业公司未能举证证明朱某履行办理预抵押登记义务时，中国银行存在不配合朱某办理的情形；是否要求朱某提供新的担保物或通过诉讼、保全房屋剩余价值亦是中国银行作为债权人应有的权力而非义务，荣业公司辩称中国银行放弃抵押担保并应在放弃抵押担保范围内免除其保证责任，没有事实和法律依据，因此，荣业公司的抗辩本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告朱某于本判决生效之日立即偿还原告中国银行股份有限公司长春南部新城支行截至2020年7月14日的贷款本金426,889.08元、利息15,592.86元、本金罚息167.61元，利息罚息450.35元及2020年7月14日之后的罚息（本金罚息以本金426,889.08元为基数，自2020年7月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率再上浮50%计算；利息罚息以利息15,592.86元为基数，自2020年7月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率再上浮50%计算）； 二、被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国银行股份有限公司长春南部新城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,946元、保全费1353.96元，由被告朱某、吉林省荣业房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员 常 菁 二〇二〇年七月二十八日 书记员 杨相力