广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2013号原告:谭万洲，男，1991年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告：莫健霞，女，1991年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。两原告的共同委托诉讼代理人：高继华，广东佛明律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道高明大道东357号之7铺（首层）。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。原告谭万洲、莫健霞诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月23日、2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告谭万洲、莫健霞的共同委托诉讼代理人高继华，被告树头房地产公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭万洲、莫健霞向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付违约金26274.44元（在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：请求被告从2017年9月1日起至实际交付房之日止，按每日万分之一，以555485元为本金计算违约金给原告）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原被告签订商品房预售合同，约定被告将其位于佛山市高明区XXX房预售给原告，总金额为555485元，被告应于2017年8月31日前将具备经竣工验收合格条件的该商品房交付给原告使用，逾期超过90天后，原告有权要求继续履行合同，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已支付了房价款555485元给被告，但该商品房于2018年12月17日才完成竣工验收。原告认为，被告未能依约于2017年8月31日前将具备经竣工验收合格条件的该商品房交付给原告使用，已构成违约，应支付违约金，555485元×0.0001×473天＝26274.44元。之前，已有部分业主向法院起诉并获得理赔。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，现向法院提起上述诉讼请求。树头房地产公司辩称：针对被告没有在商品房约定的交楼日期时达到竣工验收备案状态，原被告在2019年11月5日就此事达成补充协议，原告自愿放弃向被告追讨因被告逾期取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及由此可能造成被告逾期为原告办理房产证等违约责任的全部权利，作为原告在购买车位时原告享受折惠，原告自愿放弃各种权利的主张，因此，原告起诉日，原被告已签订了车位买卖合同，被告已按备案价格的九折给予原告优惠，双方就补充协议已履行完毕。原告在签订补充协议后又反悔并起诉至法院不应被支持。补充协议是双方意思表示一致的基础上签订的，是双方在法律规定的范围内行使对自身权利的处分，并且该补充协议不存在违反法律法规导致合同无效的情形。请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2016年11月15日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告向被告购买佛山市高明区的房屋，房价为555485元；被告应当在2017年8月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给两原告使用；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付两原告的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，两原告有权解除合同；两原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自两原告付款之日起，按照0.0136%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向两原告支付违约金；两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。两原告依约向被告支付了全部房价款。涉案房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。另查明：两原告与被告于2019年11月5日签订了一份《补充协议》，双方约定，两原告就被告交付其开发建设的樵顺嘉园商住小区在商品房买卖合同（预售）中约定的交楼期限内，被告所购买的房号为XXX商品房所在的XX座商住楼暂未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及由此可能造成被告逾期为两原告办理房产证等违约事宜，两原告自愿同意放弃向被告追讨因被告逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及被告因此可能逾期为两原告办理房产证等违约事项的全部权利，作为对两原告的补偿，被告对两原告在樵顺嘉园商住小区所购买的小车停车位给予每个小车停车位均可在原销售价格基础上享受9折优惠；双方对上文所述事情作一次性解决后双方再不因在商品房买卖合同中所涉的任何违约责任而互相追究，自愿放弃各自各种权利的主张。2019年9月4日，两原告与被告签订了一份《树头房产认购书》，确认两原告按九折优惠购买被告的地下室-2层XXX号汽车位，该汽车位的认购价为124200元，备案价为138000元。2019年11月5日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（现售)》，两原告向被告购买地下室-2层XXX号汽车位，建筑面积为28.55平方米，总价款为124200元。该汽车位的备案价格为138000元。再查明：2019年5月14日，被告以手机短信的方式通知原告“尊敬的樵顺嘉园XXX房的业主谭万洲莫健霞先生/小姐，樵顺嘉园项目已经验收合格备案，达到商品房买卖合同约定及国家法定交付条件，期望在收到信息后务必尽快过来收房，详细收楼业务请咨询樵顺嘉园管理处0757-88982268。樵顺嘉园收楼部”。两原告确认已收到上述手机短信信息。两原告至今未去办理涉案房屋的具体交接手续。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等。2016年11月15日原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2017年8月31日前，而涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，树头房地产公司已逾期交楼，构成违约。2019年5月14日，被告通过手机短信的方式通知两原告收楼，两原告已收到该短信通知，被告采用能使两原告准确知悉的方式对两原告履行了收楼通知义务并无不当。两原告在收到收楼通知后怠于履行收楼义务，由此产生的该日期后的逾期收楼责任应由两原告自行承担。对于被告通知两原告收楼前的违约责任问题。在被告通知两原告收楼前，涉案房屋虽已具备交楼条件，但已超过了《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间，被告本应承担相应的违约责任。然而，两原告与被告于2019年11月5日签订了一份《补充协议》，两原告并未举证证明其签订该协议时存在被胁迫、欺诈的情形，本院确认该协议除“双方对上文所述事情作一次性解决后双方再不因在商品房买卖合同中所涉的任何违约责任而互相追究，自愿放弃各自各种权利的主张”部分外合法有效。该协议中，两原告自愿同意放弃向被告追讨因被告逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的违约事项的全部权利，据此，两原告放弃了追究被告逾期交楼违约责任的权利，两原告无权再向被告主张该项违约责任。根据诚实信用原则，两原告应对其放弃的民事权利承担相应的法律后果。对于两原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭万洲、莫健霞的诉讼请求。本案受理费1252.6元，减半收取626.3元（两原告已预交），由原告谭万洲、莫健霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二〇年七月十四日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪