杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2724号 原告（反诉被告）：许青艳，女，1985年8月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：汪治斌，男，1985年3月17日出生，汉族，住杭州市下城区，系许青艳丈夫。 被告（反诉原告）：潘营，女，1961年11月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告许青艳为与被告潘营房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，被告潘营提起反诉，本院受理后决定将本诉与反诉合并审理，并于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告许青艳的委托诉讼代理人汪治斌，被告潘营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许青艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还押金20000元；2、诉讼费由被告承担；3、判令被告对道具损坏赔偿28744元。事实和理由：原告于2016年9月24日租赁被告位于下城区永清路232号的房屋，于2017年9月14日续租合同，续租期为三年，在续租期间，原告于2019年9月25日提前3个月提出终止合同。被告已明确同意，在房屋交接期间，被告未履行合同退还押金20000元，经多次协商未果。另被告在未通知和得到原告允许的情况下，私自处理原告店铺内的装修和物品，总价值为35930元，被告应按八折赔偿28744元。 被告潘营答辩称：一、2016年9月，潘营与许青艳签订房屋租赁合同，收取房屋装修、设施设备押金20000元。后又于2017年9月24日续签了三年的房屋租赁补充合同。关于房屋装修、设施设备押金20000元，潘营在退房移交当日告知许青艳会将扣除少交房租120.23元及违约金15917.34元后的余额3962.43元退回。潘营于2020年1月20日通过微信转账退还，许青艳拒收。二、从许青艳提出退房之日起，潘营明确告知同意转租，从未同意退租，后多次强调抓紧转让招租并尽快交清所欠房租。潘营微信同意许青艳退房并不等于豁免许青艳的违约责任。许青艳按合同约定应支付月租金三倍的违约金15917.34元及租金120.23元、物业费376.50元、电费100.98元。许青艳合计应支付潘营16515.05元。三、2020年1月15日上午，潘营验房收钥匙时，许青艳已将物品清理完毕准备移交钥匙和房屋，由于对违约金抵扣押金未能达成一致意见，许青艳要求移交推迟到晚上。当晚许青艳亲自将两把钥匙和房屋移交给潘营，并承诺会结清所欠费用。许青艳对不存在的物品索赔没有任何依据，不合理且不合法。四、许青艳要求潘营承担诉讼费的请求于法于理无据，应当驳回。五、2020年3月1日至5日期间，许青艳的丈夫通过邻居转告并打电话骚扰威胁新租客，2020年3月6日，许青艳的丈夫在租房违约的情况下，拿着无效的原租房合同驱赶新租客，并以报警恐吓新租客。潘营保留对许青艳骚扰新租客引起的房租损失追诉的权利。综上，潘营只需退还许青艳押金余款3484.95元。要求法院依法判决。 反诉原告潘营向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付违约金15917.34元；2、判令被反诉人偿付拖欠的房租费120.23元、电费100.98元、物业费376.50元；3、被反诉人承担反诉的诉讼费用。事实与理由：许青艳因开店需要，承租潘营位于本市下城区永清路232号的店面房，双方于2016年9月签订房屋租赁合同，于2017年9月24日签订房屋租赁补充合同。约定租期自2016年10月1日至2020年9月30日，合同对租金等双方的权利义务及违约责任作出了较为明确的约定。租赁合同第十五条约定，乙方（被反诉人）未经甲方（反诉人）同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金。2019年租期内，房屋每月的租金为5305.78元。2019年9月16日，许青艳通过微信提出要求退租，租到年底。通常在年底很难找到租户，潘营很难同意，除非许青艳找到新租户续租才能避免损失，于是要求许青艳找到新租户接上才行。后双方多次交涉，潘营仍然要求许青艳须找到新承租人续租。但许青艳到年底未找到新承租人，坚持提前退租。无奈，双方在2020年1月15日办理了交还房屋手续。当时潘营明确告诉许青艳提前退租的行为已违约，应依合同约定承担违约责任。违约金为月租金的三倍，即5305.78×3=15917.34元。直到2020年2月底，潘营才找到新租户，3月中旬开始出租，许青艳的提前退租造成房屋两个多月的空置损失。且许青艳多次骚扰新租户的正常经营，有可能新租户会要求潘营承担其经营损失。交还房屋时，许青艳仍拖欠房租120.23元、物业费376.50元、电费100.98元。潘营将违约金及拖欠的房租、物业费、电费从押金中扣除后，余款通过微信转账给许青艳，然而许青艳拒收。许青艳在未经反诉人同意的情况下提前半年多退租，其提前退租行为构成违约，应承担违约责任，应向潘营支付月租金三倍的违约金，同时应偿付拖欠的房租、物业费、电费合计597.71元。许青艳为提前退租不承担违约责任，胡搅蛮缠，又多次骚扰新租户的正常经营，甚至多次胡乱报警，浪费宝贵的警力资源，占用潘营的时间精力，给潘营带来相当大的精神困扰。 反诉被告许青艳答辩称：一、租赁合同明确约定，乙方未经甲方同意，中途擅自退出的乙方应按租金的三倍向甲方支付违约金。许青艳遵循合同在2019年的9月25日以微信的形式向潘营提出提前终止合同。2019年9月25日，潘营微信回复同意提前终止合同。二、对于房租差额和物业费、水电费，因合同终止时，水电费的单据未出，许青艳租赁期间产生的费用肯定会支付，租金差额，因租金每年递增，预付租金时未细算，租金差额也同意支付。三、报警不属于骚扰，若给新租客造成经济损失，新租客可另案提起诉讼。 本院经审理认定以下事实： 2016年9月29日，许青艳（乙方，承租人）与潘营（甲方，出租人）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于本市下城区永清路232号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日，年租金55000元，该房屋续租的租金将在第一年租金的基础上递增不低于5%，乙方必须按时向甲方缴纳租金，付款的时间方式为每次支付半年房租，并于到期前一个月支付；租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金；乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人；租赁期间，水、电、物管、卫生费等房屋相关费用由乙方承担；房屋装修、设施设备押金20000元，房屋租赁期满后退回押金等内容。上述合同签订后，许青艳已向潘营支付押金20000元。2017年9月24日，双方又签订房屋租赁补充合同，延长上述房屋租赁期三年，如乙方在本合同后继续延期，乙方必须按完整年度续租，且不再签订其他续租合同。 2019年9月16日，许青艳通过微信向潘营提出租赁合同履行至12月底后不再履行。潘营回复：你转租可以，但。2019年9月25日，许青艳又通过微信向潘营提出其支付三个月的房租15750元后，租赁合同履行至12月结束，要求潘营届时办理交接手续，并将押金退还。潘营回复：好的。后双方又通过微信商定将交接时间变更为1月15日。至2020年1月15日双方办理交接手续时，潘营要求许青艳支付相当于三个月租金的违约金，遂引发本案纠纷。 庭审过程中，许青艳确认尚欠潘营租金差额120.23元、电费100.98元、物业费376.50元未付。 上述事实有房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、微信聊天记录、转账记录、催交电费款通知单、物业费收据等证据及当事人庭审陈述为证。 本院认为，许青艳与潘营签订的房屋租赁合同及补充合同均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。潘营未及时向许青艳退还20000元押金已构成违约，应承担相应的民事责任。许青艳要求潘营退还押金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。许青艳已于2020年1月15日将租赁房屋交还潘营，其未及时腾空租赁房屋内物品所造成的损失应由其自行承担，且其所举证据不足以证明房屋内尚有道具遗留的事实，故其要求潘营赔偿道具损失28744元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。许青艳对尚欠潘营租金120.23元、电费100.98元、物业费376.50元的事实无异议，故潘营要求许青艳支付上述费用的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。双方当事人提交的微信聊天记录表明，在租赁房屋办理交接手续前，双方当事人就房屋租赁合同于2020年1月15日解除已协商一致。潘营主张许青艳擅自退租与事实不符，其要求许青艳支付违约金的诉讼请求亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、潘营于本判决生效后十日内返还许青艳押金20000元； 二、许青艳于本判决生效后十日内支付潘营租金120.23元、电费100.98元、物业费376.50元； 三、驳回许青艳的其他诉讼请求； 四、驳回潘营的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1019元，因适用简易程序减半收取509.50元，由许青艳负担359.50元，由潘营负担150元。反诉案件受理费106元，由许青艳负担25元，由潘营负担81元。 许青艳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，潘营于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 叶盛华 二〇二〇年六月二十四日 代书记员 王依仁