文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19546号原告：广州博川文化发展有限公司，住所地广州市天河区广棠北路20号A栋A5050房，统一社会信用代码×××ＲＸ9。法定代表人：欧玉婷，职务总经理。委托代理人：邱小兵、陈旺，均为广东诺臣律师事务所律师。被告：广东银弘资产管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道268号1006B房，统一社会信用代码×××09Ｙ。法定代表人：陈永松。委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习人员。被告：陈永松，男，1966年3月19日出生，汉族，住所地广东省普宁市，被告：刘明文（曾用名：刘理文），男，1977年3月27日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习人员。被告：谭俭，男，1960年9月5日出生，汉族，住所地广州市荔湾区，被告：叶晓凤，女，1991年7月9日出生，汉族，住所地陕西省石泉县，委托代理人：孔秋廉，广东理奥律师事务所律师。被告：刘琛源，男，1999年3月26日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮南区，委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习人员。被告：刘映辉，男，1975年8月4日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮南区，委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习人员。被告：许礼鑫，男，1976年6月17日出生，汉族，住所地广东省普宁市，被告：刘少虎，男，1961年5月18日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮南区，第三人：广州市汇韩置业有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2842号自编16栋（部位：自编105房）。法定代表人：丘鸿浩。委托代理人：郑元奖，广东创杰律师事务所律师。第三人：广州市新洲经济发展有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2842号自编15栋101房。法定代表人：黄治臣。委托代理人：刘方舟，系该公司员工。委托代理人：庄昭炜，系该公司员工。原告广州博川文化发展有限公司（简称博川公司）诉被告广东银弘资产管理有限公司（银弘公司）、陈永松、刘明文、谭俭、叶晓凤、刘琛源、刘映辉、许礼鑫、刘少虎及第三人广州市汇韩置业有限公司（简称汇韩公司）、广州市新洲经济发展有限公司（简称新洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日受理后，依法于2019年7月19日由审判员邝荣勋、人民陪审员凌川、黄美红组成合议庭，公开开庭进行审理。后于2019年11月25日由审判员林湛河、人民陪审员凌川、黄美红组成合议庭，第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈旺、邱小兵，被告银弘公司、刘琛源、刘明文、刘映辉的共同委托代理人刘玉东、蔡明宏，被告叶晓凤的委托代理人孔秋廉，第三人汇韩公司的委托代理人郑元奖，第三人新洲公司的委托代理人刘方舟、庄昭炜到庭参加诉讼。被告陈永松、许礼鑫、谭俭、刘少虎下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：第三人新洲公司是广州市海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋及空地（简称案涉租赁物业）的房地产权属人，第三人汇韩公司是案涉租赁物业的全权代管人。后汇韩公司将案涉租赁物业出租给被告银弘公司，银弘公司有转租权。2018年7月6日，原告从被告银弘公司处承租了案涉租赁物业，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，从2018年7月10日起至2023年5月2日止，月租金346000元，且第三年起在上一年租金基础上递增5%，免租期4个月，合同保证金692000元，原告有转租权，等。同日，汇韩公司向原告出具了《同意出租证明》。合同签署后，原告依约向被告银弘公司支付了合同保证金692000元及租金346000元。2018年8月29日，汇韩公司与原告一同前往海珠区住房和建设水务局办理了房屋租赁登记备案。2018年10月8日，被告银弘公司单方要求解除《房屋租赁合同》，并向原告出具了一份《解除合同的函》。原告向被告银弘公司提出强烈质疑，要求解决好有关问题，继续履行合同或者依照合同约定赔偿原告损失，但被告银弘公司拒不理会。随后，银弘公司与汇韩公司以租赁合同解除，汇韩公司另行出租为由要求原告立即无条件退场。原告认为被告银弘公司单方解除合同的行为已经严重构成违约，侵害原告的合法权益，故原告起诉请求：1.判令银弘公司退还原告已支付的场地租金346000元及押金692000元，并向原告支付利息（以1038000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至款项退还之日止）；2.判令银弘公司赔偿原告违约金1000万元；3.判令陈永松、刘明文、谭俭、叶晓凤、刘琛源、刘映辉、许礼鑫、刘少虎对上述第1、2项诉讼请求承担连带偿付责任；4.本案诉讼费由九被告承担。被告银弘公司辩称：1.博川公司承租案涉房屋目的不在于实际经营，而是通过种种行为导致合同解除来获取补偿，其不合理之诉求不应得到支持。2.博川公司无证擅自施工，被业主责令停工并办理相关施工证件，因不能及时改正而导致合同的解除，责任在于博川公司。3.博川公司并未实际对案涉房屋进行任何装修投入，且无证据证明其遭受的实际损失，1000万元违约金主张没有依据且明显高于实际损失，不应得到支持。博川公司并无承租房屋进行实际经营的真实意思表示，因违规无证施工被制止，须承担因此导致合同解除的责任。博川公司未能举证证明其对案涉房屋的实际投入（实际损失），应承担举证不能的不利后果。请法院查明事实，保障银弘公司的合法权益。被告刘琛源、刘明文、刘映辉辩称：银弘公司股东以履行完毕出资义务，详见被告提交的《验资报告》，原告未能提供证据证明银弘公司股东未完成出资义务。本案起诉时被告刘明文、刘映辉均不是银弘公司的股东，并不是本案适格被告。原告对其主张应举证证明，否则承担不利后果，本案不适用撕破公司面纱情形。对原告滥用诉权查封银弘公司的行为，我方保留追索的权利。被告叶晓凤辩称：叶晓凤实际上只是银弘公司的挂名股东，即便如此，叶晓凤在2015年1月4日已经履行完毕出资义务。叶晓凤已于2017年2月28日退股且早已离职，与银弘公司不再有任何关系。本案争议发生的时间是2018年7月6日之后，原告要求叶晓凤承担责任根本不能成立。另叶晓凤不是本案适格被告，更无需承担连带责任。第三人汇韩公司辩称：根据合同相对性，汇韩公司不是合同的相对方，与本案无关。原告在租赁期间，未向相关政府部门报批，擅自对承租的旧建筑物进行破坏性动力开挖，对此，汇韩公司多次要求银弘公司通知原告停止施工。汇韩公司从未采取停水停电的方式暴力驱赶原告，原告所述均非事实，也无任何证据证明。第三人新洲公司辩称：新洲公司是案涉物业的合法权属人，但未参与案涉物业的实际经营行为，新洲公司自2004年10月起取得包括案涉物业（海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋及空地）在内的整个16万平方米地块及地上物业权属登记（详见海珠区新港东路2842号自编1栋至17栋房地产权证）。新洲公司于2016年9月1日与汇韩公司签订《授权委托书》，委托汇韩公司全权经营管理该地块，收益由汇韩公司收取，新洲公司未参与案涉物业的实际经营行为。本案合同纠纷与新洲公司无关。被告陈永松、许礼鑫、谭俭、刘少虎没有提交答辩意见及证据。经审理查明：根据原告提供的房产证复印件显示广州市海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋的房地产权属人为第三人新洲公司。新洲公司于2016年9月1日向汇韩公司出具《授权委托书》，委托汇韩公司全权代为管理新洲公司名下位于广州市海珠区新港东路2842号琶洲项目用地约80万平方米地块使用权及地上房产，委托权限包括对房产进行出租并收取租金等。2018年7月6日，原告（承租人、乙方）与被告银弘公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方同意将坐落于广州市海珠区新港东路2842号7号地厂房、3栋、16栋、空地房屋出租给乙方做办公及商业用途使用。建筑面积6775平方米，空地面积2500平方米，合计租赁面积9325平方米，其中建筑物面积按40元/㎡，空地按30元/㎡；2.租赁期限共5年，自2018年7月10日起至2023年5月2日止。免租期4个月，即2018年7月10日起至2018年11月9日，免租期从甲方实际交付租赁物业之日起算；3.2018年7月10日止2020年7月9日月租金346000元，自2020年7月10日起月租金在上年租金基础上递增5%。合同期满，乙方具有优先续租权，合同继续生效租期5年。甲方每月按规定向乙方收取水电费，以水表、电表实际示数结算。以上费用自2018年11月10日起由乙方在每月到5日前向甲方服务中心向甲方缴纳当月租金及上月的水电费等；4.乙方交付692000元作为合同保证金，乙方在合同期满缴清各项费用后并无其他违约行为，甲方将合同保证金（不计息）凭单在10个工作日内退还；5.甲方应在本合同签订之日起将租赁房屋按约定状态进行改造并移交乙方使用。甲方须向乙方提供本租赁房屋的全部有关证照和资料，负责物业的备案手续，费用由甲方承担，至该租赁房屋可用于工商登记注册；6.乙方对房屋原有建筑物和设备、资产应尽维护、保养义务，并合理使用，除房屋主体结构、消防设施（一次消防）、排污设施、排水设施（主体）、供水设施、电力设施（至强电房）外，其他设施设备的维护和维修等由乙方自行负责。乙方实行房屋加建、装修或增设附属物行为的，该行为为承租人自愿行为，其责任、费用由乙方自行承担；7.合同任一方实行合同解除权的，需提前3个月书面通知对方，合同自一方解除合同的通知送达对方之日起即为解除。对方有异议的，应当在收到通知之日起15日内向法院请求确认解除合同的效力；8.如因政府国有土地性质改变，区域规划调整，政府征收征用，导致本租赁合同无法履行而提前终止的，第一至第四年甲方需向乙方赔偿当年度9个月租金，第五年甲方需向乙方赔偿当年度6个月租金。因其他原因甲方要求解除合同的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方退还保证金并按合同余期应付全部租金标准向乙方支付违约金；9.乙方出现违约或者违法行为，经甲方多次催告并在出整改通知书后30日内仍不更正的，甲方有权采取停水停电、解除合同等措施。因乙方违约行为或违法行为导致合同解除的，甲方有权没收承租方所交付的保证金；10.在合同租赁期间，乙方在室内可以自行改建，一切安全问题由乙方自行负责，如改建（加建）期间发生坍塌，或对房屋主体结构造成破坏，乙方须承担相关维护或重建费用，期间租金照算。允许乙方在室内自由加建2层或3层；等等。《房屋租赁合同》签订后，博川公司向银弘公司支付了2018年11月的租金346000元及保证金692000元共计1038000元，其中200000元汇入刘明文银弘账户，838000元根据银弘公司的指示支付至广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社。汇韩公司于2018年7月6日出具《同意出租证明》，同意博川公司对广州市海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋、空地进行出租、分租、日常事务的经营管理等，授权期限从2018年7月6日起至2023年5月2日止。2018年7月20日，博川公司与银弘公司签订《房屋交接书》，双方确认2018年7月20日交接B、C、D仓共4433㎡，空地2500㎡。A仓2342㎡需待工程完工（屋顶防漏瓦、窗户安装完毕）时交接并开始计算免租期。2018年8月29日，汇韩公司与博川公司向广州市海珠区住房和建设水务局办理了广州市海珠区新港东路2842号自编3栋、12栋、13栋租赁备案手续。2018年10月8日，银弘公司向博川公司发出《解除合同的函》，载明：双方于2018年7月6日签订《房屋租赁合同》，鉴于租赁场地无法正常办理营业执照而造成贵司损失，我司深感抱歉，经我司股东协商一致，现解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，并于2018年10月31日前退回贵司所交的场地租金346000元及押金692000元，共计1038000元。博川公司委托广东诺臣律师事务所于2018年10月30日向被告银弘公司发出《律师函》，主要内容是银弘公司无权单方解除《房屋租赁合同》，要求继续履行《房屋租赁合同》。如银弘公司坚持单方解除合同，需在三日内将保证金629000元返还博川公司，并支付违约金21246560元。2018年11月19日，原告再次向银弘公司发出《律师函》，要求银弘公司退还保证金629000元、租金346000元并支付违约金21246560元。另查明，根据银弘公司的企业信用信息公示报告显示：银弘公司注册资本5088万元，法定代表人陈永松，股东为刘琛源、陈永松。银弘公司的股东变更情况：2017年2月28日，股东由刘映辉、叶晓凤变更为刘映辉、刘少虎、谭俭；2017年9月12日，股东由刘映辉、刘少虎、谭俭变更为刘映辉、谭俭、许礼鑫；2018年6月13日，股东由刘映辉、谭俭、许礼鑫变更为刘明文、刘琛源。双方对如下案件事实存在争议：一、关于租赁合同解除的原因。原告博川公司主张被告银弘公司单方违法解除租赁合同，因为银弘公司拖欠汇韩公司的租金。原告为证明其主张提供了银弘公司发给博川公司的《解除合同的函》、汇韩公司与银弘公司签订的《解除协议书》（复印件）、刘映辉与博川公司人员周桂萍的微信聊天记录及视频为证。经质证，银弘公司、刘琛源、刘明文、刘映辉对《解除合同的函》的真实性无异议，认为出具该《函》的背景是原告无证施工被责令停工后被告应原告要求配合而出具，且原告收到函件后没有按照合同约定在15日内提出异议；对《解除协议书》真实性有异议，且认为该《解除协议书》签订时间是在2018年10月17日，发生在博川公司与银弘公司解除合同之后，不能证明原告主张的原被告解除合同的理由；确认微信聊天记录的真实性，但认为不能证明案涉租赁合同解除的原因是银弘公司不交租所致。微信聊天记录部分内容为：1.2018年10月7日，刘映辉说“我们的园区有点大麻烦，股东都要走了，办公室又有违建，你的仓库又建不了，好烦啊”，周桂萍回复“那你就麻烦啰，你那栋要拆吗？你觉得这个时候还是不要让其他股东撤退，要不然你很大麻烦”；刘映辉说“发两次函过来了，他们都不交租，又不增资，不增资交不了租金汇韩公司会把我们的场地收回去的”，周桂萍说“那你有什么打算？如果汇韩公司收回去，那我们的合同就是提前解除，那违约金就厉害了，你其他的投资人呢？不是来了几批人吗”；2.2018年10月19日，周桂萍发了一张场地照片并问“这是怎么了？”刘映辉说“我都跟你说了，到了16号，人家公司要收回厂，最迟到17号，都没有解决，人家公司要收回，我都没有想到，我都跟你讲了，你们都以为我在开玩笑，有什么办法，公司一定要收回来，已经是收回来了，我都同意退租都没有办法”。周桂萍说“你说汇韩要收回去，那我们都跟你协商了直接转给我们，我们交租，损失不用你给，差价都给你赚了，你又不肯。”汇韩公司在庭审中确认银弘公司拖欠租金是汇韩公司解除与银弘公司租赁合同的原因之一。银弘公司、刘琛源、刘明文、刘映辉认为博川公司在A仓尚未交接且未办理施工相关许可证擅自动工，对房屋结构进行损害被汇韩公司及时制止并最终导致租赁合同解除。汇韩公司陈述案涉厂房有30-40年的旧厂房，原告无证施工，相关部门已到现场要求停止施工。博川公司认为A仓已交付使用，但没有签订书面交接协议，博川公司在A仓是做地址勘查、房屋结构安全鉴定及桩基，没有改变厂房的结构，没有法律法规规定需要进行报批才能施工，不存在无证施工和违法施工情况，没有相关部门到过现场制止。二、关于博川公司的损失。原告博川公司主张其损失情况如下：            序号              损失项目及金额（元）              损失说明              证明文件资料                  1              工程勘察费12720              广东省工程勘察院已对案涉场地A仓改造工程岩土工程勘察，已支出12720元              付款申请书、银行电子回单、交易凭证、合同、工程结算表、钻孔工作量签证表                  2              钢结构设计费20800              广州奥华建筑设计院有限公司佛山分公司已完成对租赁场地进行钢结构设计，已付20800元              付款申请书、银行电子回单、发票、合同、设计费请款单                  3              房屋鉴定费27300              广州正高工程技术有限公司已完成租赁场地的房屋安全鉴定，已付27300元              付款申请书、银行电子回单、发票、合同、鉴定报告                  4              A仓夹层钢结构工程1072000              委托广州固岩土木工程有限公司对A仓夹层钢结构进行施工，已付首期工程款107200元              付款申请书、银行电子回单、发票、付款申请、合同                  5              整体方案设计费50000              委托广州原印装饰设计有限公司对场地进行整体规划设计，已付服务费50000元              费用报销单、银行电子回单、发票、合同                  6              打印费、空调费9799.8              打印制作标书，支出4300.8元，购买空调支出5499元              费用报销单、空调费发票、打印费发票                  7              广告制作费3283              打造渔船号工程，制作广告牌、广告画报等支出2944元，喷绘印刷339元              付款申请书、银行电子回单、发票、费用报销单、物料报价、送货单                  8              场地绿化费用11000              改造租赁场地环境进行绿化工程，零星工程长费用3150元，种花绿化7850元              费用报销单、绿化明细、费用报销明细、收据、施工人员身份信息、绿化照片                  9              咨询服务费、劳务费3400              A仓标书制作产生咨询服务费2800元，水单安装产生劳务费600元              付款申请书、收据、收款人身份信息                  10              员工工资104132              原告为案涉场地项目专门聘请欧玉婷、周桂萍，损失2018年7月-2019年1月工资104132元              存款对账单、付款申请书、费用报销单                  11              招商会支出费用38000              2018年7月10日举办了渔船号项目招商会，支出餐费33000元及会议费5000元              费用报销单发票、招商会签到表、签约书                  12              预期可得收益9600000（暂计4年）              租赁场地9325㎡，参照原告与第三方签署的合同、承租意向书等文件，继续履行合同原告每月预期可获得收益至少20万              租赁合同、承租意向书《防火、安全生产责任书》                  13              律师费30000              因银弘公司违约，博川公司委托律师支出律师费30000元              付款审批单、银行电子回单、发票、合同                  14              公证费6518              原告委托公证处对租赁场地现状进行公证，产生公证费4800元及公证员上门服务费1600元（800元/人），公证员外出交通费118元，现场照片打印费133元，共6518元              付款审批单、银行电子回单、费用报销单、发票、《公证书》                  15              担保费30000              因维权采取诉讼财产保全措施，支出担保费              付款审批单、银行电子回单、发票、支付担保费通知函                  16              诉讼材料打印费232              打印诉讼材料、复印费              发票      被告银弘公司、刘琛源、刘明文、刘映辉经质证，认为原告提供证明其第1至12项损失的证据无法证实发生在案涉租赁场地，无法证实款项用于出租房屋，与本案无关；证明第10项损失的证据并无显示与案涉出租房屋有关，且款项的性质备注备料款，没有送货、收货单据予以佐证，原告提供的《公证书》均显示现场无相关材料；证明第13至16项损失的证据，合同没有约定该款项责任的归属，且不属于案件的必要费用，且原告的查封行为主要针对银弘公司的股东，其主观上具有恶意；原告主张的预期收益损失的依据租赁合同无法证明已实际履行，不能依据该合同租金标准认为原告存在预期收益，合同是否履行存在不确定性。博川公司陈述A仓的桩基础在解除合同前已完成11根，剩余的钢材已在公证前运走了。博川公司补充提交了涉及施工图纸。银弘公司则认为施工图不能计算出现场桩基的具体根数。三、关于原告主张被告陈永松、刘明文、谭俭、叶晓凤、刘琛源、刘映辉、许礼鑫、刘少虎承担责任的依据。原告主张被告刘映辉、叶晓凤存在虚假出资以及抽逃出资的情况，银弘公司的注册资本是5088万元，虽然被告提供的验资报告显示两股东有资金汇入账户，不代表资金转入后没有转出，不能证实该资金用于被告银弘公司的实际经营，根据公司法及司法解释的规定，刘映辉、叶晓凤应承担连带责任；被告刘明文在租赁合同签署后收取了原告支付的20万元租金，没有证据证明该款项回到银弘公司账户中，存在股东与公司财产混同的情形，应对原告损失承担连带责任；被告陈永松、刘琛源、许礼鑫、谭俭、刘少虎在受让银弘公司股权时未实际出资且没有合理对价，应当知道刘映辉、叶晓凤存在虚假或抽逃出资的情况仍受让股权，需在股权受让范围内与股权出让人对原告的损失程度连带清偿责任。被告刘明文、叶晓凤提供了广州恒越会计师事务所有限公司出具的《验资报告》、《企业信息报告》，证明履行了出资义务且刘明文、叶晓凤退出银弘公司股东。原告经质证，对《验资报告》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为工商登记信息显示银弘公司的股东没有实际出资，仅有验资报告不能证实银弘公司的真实出资情况；对《企业信息报告》没有异议，但认为刘明文实际收取了原告转入的20万元。原告于2018年11月26日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年11月28日作出（2018）粤0105财保835号民事裁定书，裁定冻结刘明文、谭俭、叶晓凤银行存款1000万元；或查封、扣押相应价值的财产。该民事裁定书已移送执行。本院认为：原告博川公司与被告银弘公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。银弘公司于2018年10月8日向博川公司发出《解除合同的函》，解除了双方签订的《房屋租赁合同》。关于银弘公司是否有权单方解除租赁合同。原告认为被告银弘公司单方解除与原告的租赁合同，因银弘公司拖欠汇韩公司的租金导致汇韩公司解除了与银弘公司的租赁合同。原告提供了《解除合同的函》、《解除协议书》（复印件）、微信聊天记录为证。被告银弘公司认为原告未取得施工许可的情况下擅自施工，对房屋结构进行损害被汇韩公司及时制止并最终导致租赁合同解除。本院采信原告的意见，认定系被告银弘公司单方违约解除租赁合同，主要理由：1.租赁合同是银弘公司单方解除，应由银弘公司承担其有权解除合同的举证责任。被告银弘公司主张原告未取得施工许可的情况下擅自施工，对房屋结构进行损害被责令停工并导致合同解除，但未能提供证据证明相关部门出具过停工通知或银弘公司、汇韩公司曾责令原告博川公司停工。同时，根据《房屋租赁合同》第七条第2款“乙方出现违约或违法行为，经甲方多次催告并在出整改通知书后30日内仍不更正的，甲方有权采取停水停电、解除合同等措施”约定，即便本案中原告博川公司存在擅自施工的行为，银弘公司应先发出整改通知且博川公司逾期不改正的情况下，银弘公司才有权解除合同。银弘公司未能举证证明其提出解除合同前向博川公司发出了整改通知，现有证据亦不能证明银弘公司与博川公司协商一致解除合同。故银弘公司未能举证证明其有权单方解除合同，应承担不利的法律后果。鉴于此，被告银弘公司提前单方解除与原告博川公司的《房屋租赁合同》没有合同依据及法定理由，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告银弘公司退还2018年11月租金346000元，被告银弘公司同意退还，本院予以确认。由于租赁合同因被告银弘公司违约单方解除，故原告要求银弘公司退还保证金692000元有理，本院予以支持。由于被告银弘公司逾期没有退还上述款项，造成原告资金被占用损失，故原告要求被告银弘公司支付自起诉之日即2018年12月29日起至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息合理，本院予以支持并将利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的损失问题。原告主张工程勘察费12720元、钢结构设计费20800元、房屋鉴定费27300元、整体规划设计费50000元有相应的合同、支付凭证、发票等证据佐证且符合租赁场地改造需要，本院予以认定。原告主张的广告制作费3283元、“渔船号”图形商标设计费1800元有相应的广告照片、设计成果，可以认定；场地绿化费用11000元有相应照片、绿化明细表、费用报销单为证；水电安装劳务费600元符合租赁场地所需且金额合理，本院予以认定；招商会费用损失没有支出凭证但原告已举证证明举办了招商会，本院酌情认定损失30000元。对于原告主张的空调安装费用5499元，原告在退场时可以拆除搬走且不影响空调的使用及价值，本院对该项损失不予支持；原告主张的标书打印制作费4300.8元、A仓标书制作咨询服务费2800元、人员工资104132元属于原告自身经营考虑，与被告银弘公司解除合同无关，本院不予支持。原告主张律师费30000元、公证费6518元、担保费30000元、诉讼材料打印费232元没有合同依据，由原告自行负担的非必要的诉讼支出。对于原告主张的A仓夹层钢结构工程损失1072000元。原告提供的《公证书》中现场照片显示案涉场地仅完成少量桩基工程，地上的搭建尚未进行。原告陈述已完成11根桩基施工，剩余钢材等材料已在公证前搬运走。原告与广州固岩土木工程有限公司约定包材料包安装的合同总价2680000元，备料款为1072000元。原告已支付的1072000元是首期款，并非原告与广州固岩土木工程有限公司的结算价款。原、被告均为未申请鉴定，原告陈述案涉房屋已交还给银弘公司无法进行鉴定，故综合考虑施工合同是原告原因而终止，施工仅完成少量桩基，已购买未使用的钢材等材料已由博川公司运走可重复利用，但存在价值贬损等因素，本院酌情认定原告损失为合同总价的30%即804000元。经计算，原告因合同解除的直接经济损失为961503元。原告主张的可期待利益损失9600000元。虽然原告提供了签约意向书、租赁合同，并根据租赁合同的租金标准、租赁面积计算原告承租全部租赁面积9325平方米的租金收入，但案涉租赁场地尚未改造完成，至合同解除之日原告并未就案涉租赁场地获得实际收益。案涉租赁场地需要原告继续投入资金才能改造完成，实际经营中亦存在相应成本等因素影响原告收益。鉴于此，原告在本案中主张可期待利益损失9600000元理据不足，本院不予采纳。但原告作为市场经营主体，为租赁场地投入大量人力和资金，获得经营收益具有较高的可能性。原告与银弘公司签订的《房屋租赁合同》第七条第一款约定银弘公司无正当理由单方解除合同需按合同剩余期限应付全部租金标准支付违约金即21246560元。违约金确实明显过高，被告认为请求降低违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院认定因被告银弘公司违约解除合同造成原告直接经济损失为961503元，本院酌情以原告直接经济损失的130%确定被告银弘公司向原告赔偿损失的总额即1249954元（961503元×130%）。关于被告陈永松、刘明文、谭俭、叶晓凤、刘琛源、刘映辉、许礼鑫、刘少虎承责问题。原告主张上述八被告未按照认缴出资额足额缴纳出资，同时滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益，应对公司债务承担连带责任。本院认为，被告叶晓凤提供的广州恒越会计师事务所有限公司出具的《验资报告》显示叶晓凤、刘映辉分别于2015年1月4日缴纳了出资1017.6万元和4070.4万元，足额出资。原告虽对《验资报告》有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故本院对《验资报告》予以采纳。刘映辉、叶晓凤出资后至法庭辩论终结时，银弘公司的注册资本没有变更。原告主张上述八被告未按照认缴出资额足额缴纳出资缺乏依据。至于原告主张银弘公司可能存在抽逃出资等情况，但未能举证证明，本院不予采纳。虽然刘明文代银弘公司收取了原告支付的20万元款项，但不足以证明公司财产与股东财产混同。本案债务未经执行程序执行，暂无证据证实银弘公司财产不足以清偿本案债务，且《验资报告》在形式上已证实叶晓凤、刘映辉足额出资。鉴于此，原告以八被告未足额出资及公司财产与股东财产混同为由要求八被告对银弘公司的债务承担责任理据不足，本院不予支持。如原告本案债权经执行程序未获清偿，有银弘公司股东存在抽逃出资、财产混同等违反公司法相关规定行为的证据，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广东银弘资产管理有限公司向原告广州博川文化发展有限公司退还租金346000元、保证金692000元，并支付利息（以1038000元为基数，自2018年12月29日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、在本判决生效之日起十日内，被告广东银弘资产管理有限公司向原告广州博川文化发展有限公司赔偿损失1249954元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88028元、保全费5000元，由原告负担受理费69782元、保全费3964元，被告银弘公司负担受理费18246元、保全费1036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  凌 川人民陪审员  黄美红二〇二〇年七月二十七日书 记 员  徐文慧谭颖诗