上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25958号原告(反诉被告)：陈素萍，女，1963年6月28日出生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈振生，上海泛洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈秋明，上海泛洋律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈森龙，男，1969年8月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：陈红，女，1970年2月4日出生，汉族，户籍地户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：陈鑫山，男，1995年1月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。第三人：陈根余，男，1944年7月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区华漕镇陶家角村陈**。原告(反诉被告)陈素萍与被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山、第三人陈根余房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序审理，后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告(反诉被告)陈素萍及其委托诉讼代理人陈振生、被告(反诉原告)陈森龙及被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山的委托诉讼代理人陈渊以及第三人陈根余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈素萍向本院提出诉讼请求：判令：1、陈森龙、陈红、陈鑫山继续履行《动迁置换房买卖协议》，协助陈素萍办理涉案房屋过户登记手续；2、陈森龙、陈红、陈鑫山承担迟延履行协议的违约责任，按陈素萍已付房款815,290元，从2017年7月21日起至判决生效之日止按年利率6%向陈素萍支付违约赔偿金；3、第三人协助原告办理涉案房屋过户登记手续；4、陈森龙、陈红、陈鑫山承担连带责任。事实与理由：被告原居住的闵行区华漕村某某宅XXX号，因虹桥交通枢纽开发建设需要而被拆迁。2007年5月29日，陈森龙与上海机场(集团)有限公司签订《上海市征用集体所地土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据协议，被告获得动迁安置房屋三套，分别是：1、《爱博家园》xx号x层xx室；2、《爱博家园》xx号xx层xx室(即本案诉争房屋，2011年启用公安编号为：闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室)；3、《爱博家园》xxx号xx层xxx室。2009年11月25日，原、被告双方通过协商，签订《动迁置换房屋买卖协议》，协议约定被告自愿将诉争房屋卖给原告，整套房屋价格为1,070,290元，且约定了付款时间、付款方式、交房、过户等房屋买卖必需的事项。协议签订后，原告按约向被告支付房款：2009年11月24日首付100,000元，2009年11月25日支付380,290元，2009年12月29日支付220,000元，合计700,290元。2011年10月31日，原告作为乙方、被告作为甲方就诉争房屋签订《房屋买卖交接及续收房款备忘录》，明确诉争房屋“全部交付乙方，该房所有物权归乙方所有，由乙方任意装修入住，一切该房的物业管理费用由乙方自负。”当日，原告向被告续付款50,000元，2011年11月2日，原告又向被告付款50,000元。随后，原告对涉案房屋进行了精心装修，并入住至今。2013年1月29日，被告向原告借款15,000元，抵扣原告应继续支付的购房款。2017年3月6日，因被告拒不履行合同义务，拒不配合办理诉争房屋过户手续，原告向法院提起诉讼(2017)沪0112民初9907号，要求被告继续履行合同。在该案审理中，原告惊悉被告和第三人恶意串通，隐瞒事实真相，通过虚假诉讼的方式意图将诉争房屋的产权转移为与第三人共有，为原告办理过户手续设置障碍，案号(2016)沪0112民初20171号。原告不提不撤回前案的起诉，被迫另行提起第三人撤销之诉，案号：(2017)沪0112民撤4号。该案经历了发回重审，案号(2018)沪01民终1052号和一审(2018)沪0112民撤2号、二审(2019)沪01民终689号，最终由上海市第一中级人民法院作出二审终审民事判决书，判决驳回上诉，维持撤回(2016)沪0112民初20171号民事调解书的判决。原告在上述一系列的诉讼中，为维护自身合法权益而委托律师起诉应诉，前后共支付律师服务费118,000元。原告认为，原、被告协议有效，原告按约履行了自己应负的义务。根据协议，在过户条件成就后，被告应配合原告办理协助房屋过户，但被告至今没有履行，故原告诉至法院，望判如所请。陈森龙、陈红、陈鑫山辩称，合同约定的配合过户行为，涉及双方各项权利和利益，属于合同双方共的权利和义务，在原告因不满足过户限制规定的情况下，规避限购政策，系原告违约，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，陈森龙、陈红、陈鑫山向本院提起如下反诉请求：1、解除双方于2009年11月25日签订的关于上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁置换房买卖协议》；2、判令陈素萍将上述房屋交还陈森龙、陈红、陈鑫山。针对反诉，陈素萍辩称，陈森龙、陈红、陈鑫山拒绝履行合同，在房屋可以办理产证后，其办理完产证未通知原告，导致原告不知晓房屋已可以按合同约定办理过户，系被告阻挠原告过户，故其不同意全部的反诉请求。第三人陈根余称，子女不抚养第三人，故第三人有苦衷，并且系争房屋是根据调解书所确定赋予其权利，故其对房屋享有权利。经审理查明，第三人陈根余系陈森龙之父。陈森龙与陈红系夫妻，双方所育之子为陈鑫山。2007年5月29日，案外人上海机场(集团)有限公司(甲方，拆迁人)与陈森龙(乙方，被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定由甲方拆迁乙方所有的坐落于上海市闵行区华漕镇陶家角村陈南宅XXX号房屋,甲方向乙方提供安置房三套(《爱博家园》xxx室)等内容。该协议同时记载“同住人陈鑫山、陈红”。同日，案外人上海机场(集团)有限公司(甲方，拆迁人)与陈森龙、陈红、陈鑫山(乙方，被拆迁人)签订《房屋认购合同》一份，约定乙方向甲方认购涉案房屋，乙方同意签订本合同时将拆迁安置补偿费用转为房屋价款279,263.36元。2009年11月25日，陈素萍(买受人，乙方)与陈森龙、陈红、陈鑫山(出卖方，甲方)签订《动迁置换房买卖协议》一份，约定由乙方以1,070,290元的价格向甲方受让涉案房屋；付款方式为银行转账，付款时间为2009年11月24日首付100,000元、2009年11月25日付380,290元、2009年12月29日付220,000元、拿钥匙的时候付100,000元、拿涉案房屋产权证时付100,000元、留置170,000元待涉案房屋办理好房产权证过户手续时全部付清；甲方确保涉案房屋无任何合法追索和纷争，如有此情况，按甲方违约条款处理；因涉案房屋为动迁置换房，按政府现行规定，几年内不能办理房产过户手续，如在政府允许办理房产过户手续时，甲方应无条件地主动配合乙方办理房产权证过户手续。有关契税和过户手续费按政府规定由甲、乙双方各自负责。甲方如违约，甲方必须赔偿乙方人民币壹佰零柒万整作为违约罚金补偿给乙方。合同对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，陈素萍按约给付陈森龙、陈红、陈鑫山购房款共计815,290元(含借款15,000元抵充房款)。2011年10月31日，陈森龙、陈红、陈鑫山将涉案房屋交付给陈素萍。2016年4月，陈森龙、陈红、陈鑫山与涉案房屋的开发商案外人上海舜威房产开发经营有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了《上海市商品房出售合同》。后涉案房屋于2016年9月28日被核准登记至陈森龙、陈红、陈鑫山名下。2016年7月14日，陈根余作为原告，以陈森龙、陈红、陈鑫山为被告，以共有权确认纠纷为由向本院提起诉讼【案号(2016)沪0112民初20171号】。审理过程中，该案主审法官向陈森龙、陈红询问涉案房屋当时的居住情况。陈森龙回复称租给别人居住。2016年11月10日，本院根据陈森龙、陈红、陈鑫山、陈根余的意见出具了(2016)沪0112民初20171号民事调解书，载明：一、确认涉案房屋由陈根余、陈森龙、陈红、陈鑫山四人共同共有；二、陈森龙、陈红、陈鑫山于2016年12月1日前协助陈根余办理涉案房屋的过户手续，过户费用由双方依法各自负担。在上述案件审理过程中，陈森龙称涉案房屋正由其出租给他人居住使用。2017年1月25日，涉案房屋核准登记至陈根余、陈森龙、陈红、陈鑫山名下。2017年4月，陈素萍作为原告，以陈森龙、陈红、陈鑫山为被告，以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼【案号(2017)沪0112民初9907号】。同年5月11日，陈素萍以在该案审理过程中发现涉案房屋权利人已发生变化为由撤回了该案起诉。随后，陈素萍提起了(2017)沪0112民撤4号诉讼案件。在该案诉讼中，陈素萍提出诉讼请求：1.撤销上海市闵行区人民法院作出的(2016)沪0112民初20171号民事调解书；2.驳回陈根余的诉讼请求；3.陈鑫山、陈红、陈森龙继续履行2009年11月25日与原告就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室签订的《动迁置换房买卖协议》，协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。2017年11月13日，本院作出判决，驳回陈素萍的诉讼请求。陈素萍不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2018年4月19日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终1052号民事裁定书，裁定：(一)撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民撤4号号民事判决；(二)本案发回上海市闵行区人民法院重审。该案发回重审后，本院依法重新组成合议庭审理，该案审理过程中还查明，2007年5月29日，案外人上海机场(集团)有限公司(甲方，拆迁人)与案外人陈某某(乙方，被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定由甲方拆迁乙方所有的坐落于上海市闵行区华漕镇陶家角村陈南宅XXX号房屋,甲方向乙方提供安置房三套(《爱博家园》二期B东9号102室、B东9号202室、B西40号1301室)等内容。该协议同时记载“同住人陈嘉成、陈根余、陆月宝”。陈素萍与案外人朱某某于2017年5月31日登记结婚。朱某某系上海户籍。陈素萍目前名下仅一套房屋。朱某某名下无房。本院工作人员向上海市闵行区房地产交易中心工作人员就外地户籍户籍人员购房的相关政策和条件进行询问。心工作人员向本院介绍了本市首次及之后关于房屋限购等方面的相关政策,并告知经系统查询，上海市闵行区天山西路XXX弄XXX-XXX号爱博四村、五村经备案不受限制交易政策的影响，故涉案房屋的出售方不限售，又因涉案买卖合同签订时尚未出台限购政策，故买受方不限购。2018年10月26日，本院作出(2018)沪0112民撤2号民事判决书，判决撤销本院(2016)沪0112民初20171号民事调解书。陈森龙、陈红、陈鑫山不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2019年3月6日作出(2019)沪01民终689号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2017年7月20日，涉案房屋的《上海市不动产登记簿》备注栏载明：“根据闵行区信房办公室于2015年5月14日形成的关于推进爱博四、五村产证办理会议备忘录工作意见其中第四条精神：考虑到爱博四、五村居民动迁居民安置和产证办理的客观情况，小区业主在办理完小产证后，不再设置产证满三年方可上市交易的限制。”现原告遂以诉称理由诉至本院。本案审理中，双方确认陈素萍已支付购房款815,290元，尚余255,000元未支付，陈素萍亦向本院表示愿意支付购房尾款。上述事实，由《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋认购合同》、《动迁置换房买卖协议》、收条、转账凭证、《房屋卖买交接及续收房款备忘录》、本院(2016)沪0112民初20171号民事调解书、(2017)沪0112民初9907号民事裁定书、(2017)沪0112民撤4号民事判决书、(2018)沪0112民撤2号民事判决书、上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终1052号民事裁定书、(2019)沪01民终689号民事判决书、上海市不动产登记簿、借条等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，陈素萍与陈森龙、陈红、陈鑫山签订的《动迁置换房买卖协议》、《房屋卖买交接及续收房款备忘录》，系当事人真实意思表示，于法不悖，依法成立并生效，双方均应按协议约定履行各自义务。虽然陈森龙、陈红、陈鑫山与第三人陈根余之间曾诉至本院，并经本院调解达成调解协议，本院作出(2016)沪0112民初20171号民事调解书，但该调解书已被之后本院作出的(2018)沪0112民撤2号民事判决书所撤销，并经上海市第一中级人民法院作出的(2019)沪01民终689号民事判决书所维持，故在无充足证据可以证实陈素萍违约，陈森龙、陈红、陈鑫山可享有合同解除权的前得下，陈森龙、陈红、陈鑫山作为协议相对方以及本案所涉房屋的产权人，理应按协议约定，继续履行协议。虽然本院(2016)沪0112民初20171号民事调解书已被撤销，但涉案房屋产权登记上仍有第三人陈根余，尚未恢复至原登记状态，故第三人陈根余亦有义务协助陈素萍办理涉案房屋产权过户登记手续。至于陈森龙、陈红、陈鑫山提出的抗辩，鉴于本院(2018)沪0112民撤2号案件审理过程中，本院工作人员对限购问题已向相关职能部门作了笔录，且在本案审理中，本院亦对陈素萍对限购风险进行了告知，故陈森龙、陈红、陈鑫山的抗辩不足以阻止合同继续履行，对其抗辩，本院不予采信。陈素萍按协议约定支付了大部分房款，并已实际取得占有使用房屋，故其要求陈森龙、陈红、陈鑫山继续履行协议，陈森龙、陈红、陈鑫山及第三人协助其办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于在合同履行过程中，陈森龙、陈红、陈鑫山存在过错，构成违约，故陈素萍主张违约责任，本院可予以支持，但其主张的违约金标准，本院予以酌情调整。至于陈素萍要求承担连带责任的请求，因陈森龙、陈红、陈鑫山已共同承担责任，故对该请求，本院不再支持。至于房屋尾款，本院在本案中一并予以处理。关于陈森龙、陈红、陈鑫山的反诉请求，鉴于本院已详细陈述理由，故对其反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈素萍与被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山于2009年11月25日就上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁置换房买卖协议》继续履行，被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山于本判决生效之日起十五日内共同协助原告(反诉被告)陈素萍办理上述房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权过户登记至原告(反诉被告)陈素萍名下，办理产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由原告(反诉被告)陈素萍与被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山按相关规定各自负担；二、被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈素萍以本金815,290元为基数，自2017年7月21日起至本判决生效之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、原告(反诉被告)陈素萍应于被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山协助其办理上海市闵行区天山西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续当日支付被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山剩余房款255,000元；四、第三人陈根余对本判决第一项所确定的房屋产权变更登记负有协助义务；五、驳回原告(反诉被告)陈素萍其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,432.62元，由被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山负担。反诉费案件受理费减半收取计7,216.31元，由被告(反诉原告)被告(反诉原告)陈森龙、陈红、陈鑫山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇二〇年七月九日书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。