贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初7314号原告：刘茂贵，男，1987年6月3日出生，苗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师。被告：凯里市银时房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91522601569221756U，住所贵州省凯里市韶山南路**。法定代表人：唐中华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。原告刘茂贵与被告凯里市银时房地产开发有限责任公司（以下简称“银时房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘茂贵的委托诉讼代理人王雪乂，被告银时房开公司的委托诉讼代理人王陆飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘茂贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金12827.71元（2017年7月1日至2018年6月15日，共计350天），并按年利率6%支付利息至本息付清之日止（从2018年6月15日暂计算至2020年5月15日的利息为1476.06元，共计700天）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止（从2018年7月1日暂计算至2020年5月15日为25435.10元，共计685天）；3、判令被告积极协助原告办理房屋产权登记并交付办理商品房转移登记的有关文书；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市第4幢3单元6层3-6-1号房屋，建筑面积112.22平方米，总房价款366506.00元。合同约定，房屋交付日期为2017年6月30日，交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书及相关设施、设备达到条件，逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同，被告自2017年7月1日起按日计算全部已付款万分之一支付逾期交房违约金至实际交付之日止，并于实际交付之日起30日内向原告支付违约金；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，并承诺于2018年6月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内办理，超过60日的被告自约定日期起向原告按日支付已付款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订后，原告已按约支付了购房款，被告直至2018年6月14日才向原告交付房屋，且至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，同日被告还以出卖人的优势地位要求原告签订不公平的《补偿协议》，要求原告同意以补偿金折抵物业费且在商品房价款之外额外支付天然气安装费、电表开户费等共计2900.00元，否则不向原告交付房屋钥匙，但贵州省荣华物业服务有限公司并未同意以补偿金折抵物业费并因此拒绝向原告返还装修保证金。按合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金12827.71元及逾期办证违约金25435.10元（暂计算至2020年5月15日）。为维护自身合法权益，特向人民法院提起上述诉讼。银时房开公司辩称，1.原、被告对逾期交房违约问题已签订《补偿协议》，双方应按该协议约定履行。根据《弗莱明戈一期业主花名册（交房）》，最早签到的一期业主是2018年1月25日，且有较多业主签到时间在2018年1月31日以前，证明2018年1月31日前，被告已启动一期交房工作。从常理分析，一期业主对逾期交房到市政府信访，政府也出面协调，一旦确定交房自然会全面通知一期业主，因房屋销售代理公司已经离开凯里，暂未找到当时电话、短信、微信等方式通知原告收房的证据。故逾期交房的截止时间确定在2018年1月31日符合常理且有证据支持，除了2018年1月31日之前收房的业主，其余业主的逾期交房时间均为214天。《商品房买卖合同》约定交房时间2017年6月30日，因各种原因，被告未能按时交房，在政府协调下，被告与原告达成《补偿协议》，确定交房时间顺延至2018年1月31日，被告应补偿原告2017年7月1日至2018年1月31日止的逾期交房违约金7844.40元。补偿金兑现方式为被告代原告缴纳天然气安装费、电表开户费等共计2900元，其余部分补偿金由被告代原告缴纳物业管理费（从交房后第二年起算）方式逐步支付。因2019年已明确购房人不需要缴纳天然气安装费、电表开户费，故该部分不可操作，已操作也要逆转，《补偿协议》约定的补偿金兑现方式仅有被告代原告缴纳物业管理费（从交房后第二年起算）可操作。因此，原告的逾期交房违约金应按《补偿协议》约定由被告代原告缴纳物业管理费方式逐步兑现支付。2.原、被告签订《商品房买卖合同》时还签订了该合同附件十二《补充协议二》，该《补充协议二》约定双方同意以2017年6月30日之次日为办理产权期限的起算日，出卖人在该日之次日起720日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日以实际交楼之次日；出卖人未能在约定时间办妥房地产权证的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金直至取得房地产权证为止，因此，被告逾期办证违约起算时间应为原告实际收房的次日的720日后，且应按已付房款的年0.1%计算违约金，经计算原告的逾期办证违约金为1.00元。综上，被告确有违约事实，应承担违约责任，但应按双方之间的协议约定确定违约责任，原告部分诉请不符合协议约定，请依法公正裁判。经审理查明：2016年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016003311），约定原告购买被告开发位于凯里市第4幢3单元6层3-6-1号房屋，建筑面积112.22平方米，总房价款366506.00元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书及出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起Ｘ日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告支付购房款366506.00元。另查明，原、被告另签订附件十二《补充协议二》。该《补充协议二》第八条双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、双方同意以2017年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日以实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关的税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、出卖人未能在约定时间内办妥房地产产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，直到取得房地产产权证为止。再查明，2018年6月14日，原、被告就弗莱明戈项目不能按原定时间交付签订《补偿协议》，约定将双方《商品房买卖合同》约定的最终交房时间顺延至2018年1月31日，原合同条款不变；被告给原告的补偿按原《商品房买卖合同》约定的最后交房时间之次日起至2018年1月31日止，补偿金额按该合同约定的方式计算；补偿金兑现方式为被告代原告支付天然气安装费2400元、电表开户费500元共计2900元，其余部分补偿金由被告代原告缴纳物业管理费（从交房后第二年起算）。还查明，在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求办证违约金的起算时间，即要求办证违约金从2017年9月30日开始计算。经书面释明，原告变更违约金的起算时间即增加诉请金额，则需补缴相应诉讼费用，后原告未按期补缴相应诉讼费用，本院按原告撤回变更诉讼请求处理。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、收款收据、借款凭证、入伙手续书、《补偿协议》和《补充协议二》等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付购房款，被告逾期交付商品房及逾期办理商品房所有权初始登记并提供办理转移登记的有关文书，被告的行为不仅违反了合同约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担民事责任。一、关于逾期交房违约金及利息。原告提出《补偿协议》系被告单方制作并以其作为出卖人的强势地位要求原告签订，并非原告的真实意思表示，严重侵害原告的合法权益，且协议约定以违约金抵扣物业费未经债权人物业公司签字同意，故该《补偿协议》无效。本院认为，该《补偿协议》系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该协议无效，对原告不具有约束力。被告抗辩交房时间为2018年1月31日，但未能提供充分证据证实，原告提供《入伙手续书》、《弗莱明戈准予入住通知书》证实交房时间为2018年6月26日，本院予以采信。双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力。逾期交房违约金从2017年7月1日计算至2018年6月14日止，共计349天，违约金为12791.06元（366506.00元×349天×0.0001）,原告主张超出的部分，本院不予支持。《商品房买卖合同》未约定被告逾期支付违约金应承担的违约责任，且本院支持原告的逾期交房违约金足以弥补其损失，故对原告主张按年利率6%支付利息的诉请，本院不予支持。二、关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。双方签订的《补充协议二》第八条系对办理商品房转移登记的约定，并不能以此免除被告按《商品房买卖合同》约定期限取得商品房所有权初始登记并向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，且按《补充协议二》第八条约定计算违约金，不合理地减轻被告责任，对原告不公平。因原告未举证证实未及时取得相关办证文书造成的实际损失，且原告系自住，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院确认双方《商品房买卖合同》约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。暂计算至2020年5月15日的违约金为12552.83元（366506.00元×685天×0.00005）。2020年5月16日以后的违约金以已交付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。三、关于原告诉请被告积极协助办理房屋产权登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书。因原告未提供证据证实被告具备办理房屋产权登记及交付转移登记文书的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋还没有办理所有权初始登记，现无法提供转移登记材料，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告凯里市银时房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘茂贵逾期交房违约金12791.06元；二、被告凯里市银时房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘茂贵逾期交付办理商品房转移登记文书违约金12552.83元，2020年5月16日之后的违约金以已交付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；三、驳回原告刘茂贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为397.00元，由原告刘茂贵负担144.00元，由被告凯里市银时房地产开发有限责任公司负担253.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年七月十六日法官助理潘旭书记员李丽霞