山西省孝义市人民法院民事判决书（2020）晋1181民初957号原告：吴×，现住孝义市。委托诉讼代理人：那×，山西前广律师事务所律师。被告：山西艺居天下企业管理咨询有限公司，统一社会信用代码：91140100MA0JX63W1E。法定代表人：汪×。委托诉讼代理人：丁×，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李×，山西晋泰律师事务所实习律师。原告吴×诉被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴×的委托诉讼代理人那×，被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人丁×、李×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴×向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、依法判令被告返还原告支付的租赁费等各项费用68000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告承租了位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街商铺，租赁期限两年，自2019年10月18日至2021年10月17日止。原告按合同约定支付被告租金65000元，合同保证金2000元，装修保证金1000元，共计68000元。原告承租后在正常经营活动中被告知停止营业，并要求支付租金，原告才知道被告并非该商铺的所有权人，无权收取原告的租金和保证金。原告为此多次要求被告退还租赁费等费用均遭拒。为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼，提出以上诉讼请求。被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司辩称，1、经商铺所有权人授权，被告具有与原告签订合同、收取租金和保证金的主体资格,原、被告签订的合同合法有效。2、原告自租用被告经营管理的商铺以来，至今已正常经营10个多月。至原告提起诉讼，原告从未向被告反映过被任何人、任何公司要求其停止经营的情况。原告租赁的商铺仍在正常营业。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告吴×针对其主张提供如下证据：1、原告吴×的身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、山西星宇旅游度假有限公司与被告签订的《山西星宇旅游度假项目招商代理合同》及授权委托书各1份，证明2019年8月1日，山西星宇旅游度假有限公司委托被告，对该公司开发的山西星宇旅游度假项目进行招商代理，根据代理合同的约定，签订租赁合同的主体是租户与山西星宇旅游度假有限公司，租金等相关费用也是由山西星宇旅游度假有限公司收取，被告只是收取山西星宇旅游度假有限公司支付的佣金；3、房屋所有权证复印件1份，证明诉争商铺的所有权人是山西星宇商贸有限公司；4、《商铺租赁合同》1份，证明2019年8月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街商铺，面积390平方米，租赁给原告，租赁期限两年，自2019年10月18日至2021年10月17日止，商铺用途为娱乐行业，第一年租金65000元，第二年免租金，原告需向被告缴纳合同保证金2000元，装修保证金1000元，共计68000元；5、收据3支、微信账单1支，证明合同签订后原告依约向被告缴纳了租金65000元，合同保证金2000元，装修保证金1000元的事实。被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司对原告提供的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，根据被告与山西星宇旅游度假有限公司于2019年8月1日签订的招商代理合同，山西星宇旅游度假有限公司作为商铺的所有权人，授权山西梦幻海旅游有限公司与被告签订招商代理合同，合同授权被告可以与租户签订商铺租赁合同并收取租金。合同签订后，原、被告于2019年8月18日签订了商铺租赁合同，合同签订时被告具有与原告签订商铺租赁合同并收取租金的权利。虽然被告与山西星宇旅游度假有限公司于2019年8月31日重新签订了招商代理合同，但后一个合同是前一个合同的承继，被告与原告签订的合同合法有效。对证据3，该证据仅是复印件，对其真实性无法认定，但对其证明效力无异议。对证据4、5的真实性无异议，被告经争议商铺所有权人的授权，有权与原告签订商铺租赁合同并收取租金，双方签订的合同是当事人的真实性意思表示。且合同已经履行将近一年，在此期间原告能够正常营业，因此被告不同意返还租金。被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司对其诉讼请求提供如下证据：1、被告公司的营业执照副本复印件1份，证明被告系适格诉讼主体；2、《招商、运营管理合同书》1份，证明2019年5月14日，被告与山西梦幻海旅游有限公司签订合同，山西梦幻海旅游有限公司作为产权人授权被告全权对其开发的商铺进行招商、运营管理并收取运营管理费用。被告与原告签订商铺租赁合同并收取原告的租金有合法授权，双方签订的合同合法有效；3、《商铺租赁合同》1份，证明被告经商铺的产权人授权，有与原告签订商铺租赁合同的权利，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，原告租赁后正常营业，被告不存在返还租金和其他费用的情况；4、照片1张，视频资料1份，证明至原告提起诉讼，原告租金的商铺一直在正常经营，无任何公司或个人告知其停止营业。原告吴×对被告提供的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，该招商、运营管理合同不适用于原、被告之间的承租合同。首先该合同的双方当事人是被告与山西梦幻海旅游有限公司，而被告没有山西梦幻海旅游有限公司委托被告进行招商代理运营的授权委托书，被告的授权事项不明。其次，该招商、运营管理合同已于2019年7月31日起解除。被告拥有的G栋商铺的招商代理权的授权单位是山西星宇旅游度假有限公司，授权时间是2019年8月1日。2019年8月18日原、被告签订商铺租赁合同是在被告获得新的授权之后，根据新的授权与原告签订租赁合同的主体是山西星宇旅游度假有限公司，不是被告。最后，根据新招商代理合同的约定，被告获得佣金的方式是从被告最先招商的商户签订租赁合同后，从商户收取的租金中支付，因此向原告收取租金的单位应是山西星宇旅游度假有限公司。对证据3的真实性无异议，但原告在实际经营过程中被告知被告没有签订商铺租赁合同的授权，双方签订的合同无效。对证据4的真实性无异议，原告目前的经营状况与本案无关，原告现在能正常经营并不代表被告具有与原告签订商铺租赁合同并收取租金的权利。本院依法组织双方当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。本院对原、被告有争议的事实分析认定如下：2018年5月14日，山西梦幻海旅游有限公司作为甲方与被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司作为乙方签订《招商、运营管理合同书》一份，合同约定甲方委托乙方就其开发的孝义梦幻海项目（暂定名），总建筑面积约300000㎡（共三层），进行全案策划和招商代理及运营管理等工作，乙方根据甲方要求，向甲方提供有关市场调查及项目定位、招商策略策划、策略性广告推广和制作（不含项目工程、装修整改及楼宇广告制作）和招商服务，乙方以运营公司的名义对外从事招商和宣传推广工作。甲、乙双方共同确定租赁基价和商业运营管理收费标准，并按双方约定的合作方式收取代理酬金。代理期限暂定十年，从2019年5月14日至2029年5月13日。租赁基价的定价原则是前三年免租，免租期租金归乙方所有。双方还对代理费用及结算方式、双方的权责等进行了约定。山西梦幻海旅游有限公司的法定代表人张改花，被告的法定代表人汪×在合同上签字并加盖各自公司印章。合同签订后被告带领工作团队进场并按照合同约定的委托事项进行招商。2019年8月18日，被告作为甲方以自己的名义与原告吴×作为乙方签订《山西梦幻海·梦幻天街商铺租赁合同》一份，合同约定：1、租赁物（商铺）位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街位于山西省孝义市××街商铺，商铺实用面积390平方米。2、商铺用途为娱乐行业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变所承租商铺用途。3、租赁期限2年，自2019年10月18日起至2021年10月17日止。4、租金支付方式为，第一年年租金陆万伍仟元整（小写）65000元，第二年为免租期。水费7元/吨，电费1.2元/度。5、合同签订之日，乙方需向甲方缴纳合同保证金2000元整，合同期满30日后，在乙方不拖欠甲方任何款项情况下，甲方不计息如数退还乙方保证金。合同双方还对双方的权利义务、违约和争议的解决等进行了约定。原告在合同上签字捺印，被告在合同书加盖公司印章。合同签订之日，原告通过其微信账户给付被告租金65000元、合同保证金2000元及装修保证金1000元，被告给原告出具收据三支。原告对承租的商铺装修后开始营业。2019年8月31日，山西星宇旅游度假有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《山西星宇旅游度假项目招商代理合同》，合同约定：甲乙双方于2019年5月13日签订的《孝义梦幻海全程招商运营代理合同》，因甲方变更招商条件及政策，提出重新签订招商代理合同，同时解除《孝义梦幻海全程招商运营代理合同》。一、合作方式和范围甲方授权乙方作为甲方山西星宇旅游度假项目的独家招商（租赁）代理，该项目位于山西省吕梁市，租赁面积300000平米（详见附件可租赁商铺明细表）。二、合作期限本合同代理期限为5年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止。在本合同到期前的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期经双方协商延长。合同到期后，如甲方或乙方提出终止合同，则按本合同中合同终止条款处理。三、租赁条件（一）商铺租赁价格由甲乙双方协商确定为以下金额（租赁面积平米数据按方管部门指定的第三方测绘公司测绘数据为准不包括公摊面积）：商户签订租赁合同之日起到2020年12月31日前为免租期。从2021年1月1日起：第一年人民币0.3元/平米/天，第二年人民币0.4元/平米/天，第三年人民币0.5元/平米/天，第四年人民币0.5元/平米/天。五、招商代理佣金（一）招商代理佣金分配：乙方代理佣金为每一个商户每年度缴纳租金的40%。…（二）佣金结算标准：商户签订《商铺租赁合同》，且支付租金，则认定为该商户完成签约，达到佣金结算标准。（三）佣金收取方式：商户交付甲方租金后甲方将租金总额的40%直接于当日转入乙方账户，无需任何支付审批手续。由甲方向租赁商户出具全额财务数据，以及签订租赁合同。乙方同时向甲方开具佣金收据。…六、甲方的责任第一款第三项约定：甲方正式委托乙方为山西星宇旅游度假项目的正式委托书。…七、乙方的责任第一款第六项约定：在甲方与客户正式签署租赁合同之前，乙方不得以代理人的身份签署房产临时租赁合同，收取定金。…合同双方当事人还对合同的生效及终止、其他事项和特别条款进行了约定。山西星宇旅游度假有限公司的法定代表人张宏，被告的法定代表人汪×在合同上签字并加盖各自公司的印章。合同签订后，山西星宇旅游度假有限公司给被告出具《授权委托书》一份，委托事项为山西星宇旅游度假有限公司全权委托山西艺居天下企业管理咨询有限公司根据双方签署的《山西星宇旅游度假项目招商代理合同》之约定条款并设施项目整体招商出租工作。委托期限：2019年8月1日--2024年7月31日。山西星宇旅游度假有限公司的法定代表人张宏，被告的法定代表人汪×在合同上签字并加盖各自公司的印章。授权时间为2019年8月1日。原告在营业过程中被告知停止营业并交纳相应的租金，原告才知山西星宇旅游度假有限公司之前未给被告授权，被告无权与原告签订租赁合同，也无权收取原告的租金和保证金。原告要求被告退还租赁费，但被告予以拒绝，双方产生争议，故原告提起诉讼。另查明，诉争的山西××街商铺登记的所有权人是山西星宇商贸有限公司。山西星宇商贸有限公司于2016年8月11日变更为山西星宇旅游开发有限公司，于2018年9月19日变更为山西星宇旅游度假有限公司，公司法定代表人是张宏。山西梦幻海旅游有限公司的法定代表人是张改花。本院认为，本案争议的焦点之一是原告吴×与被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司于2019年8月18日签订的《山西梦幻海·梦幻天街商铺租赁合同》是否有效。被告与山西梦幻海旅游有限公司签订的《招商、运营管理合同书》，关于委托内容约定由被告以运营公司的名义对外从事招商和宣传推广工作。从该约定来看被告有权以自己的名义代表山西梦幻海旅游有限公司对外签订招商合同，但位于山西省孝义市××街交汇处的孝义梦幻海项目中不仅有山西梦幻海旅游有限公司的商铺，也有山西星宇旅游度假有限公司的商铺，被告能够的处分的仅是山西梦幻海旅游有限公司享有所有权的商铺。而山西星宇旅游度假有限公司与山西梦幻海旅游有限公司系两个不同的法人组织，公司的法定代表人也不相同，被告是否有权代表山西星宇旅游度假有限公司对外签订合同，应当看山西星宇旅游度假有限公司在与被告签订合同是否给予被告相同的授权。首先，根据原告提供的房屋所有权证，本案诉争的山西××街商铺的所有权人是山西星宇旅游度假有限公司。其次，山西星宇旅游度假有限公司在2019年8月31日与被告签订《山西星宇旅游度假项目招商代理合同》明确约定：“在甲方与客户正式签署租赁合同之前，乙方不得以代理人的身份签署房产临时租赁合同，收取定金”，即使山西星宇旅游度假有限公司授权被告从2019年8月1日起即代表公司对外从事招商活动，也未授权被告对外以自己的名义签订商铺租赁合同。因此被告作为无权处分人，以自己的名义与原告签订商铺租赁合同后，未能取得商铺所有权人，即山西星宇旅游度假有限公司的事后追认，双方签订的商铺租赁合同无效。被告由此收取的原告给付的房屋租赁费65000元、合同保证金2000元及装修保证金1000元，共计68000元应当退还原告。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、依法确认原告吴×与被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司于2019年8月18日签订的《山西梦幻海·梦幻天街商铺租赁合同》无效；二、被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司返还原告吴×房屋租赁费65000元、合同保证金2000元及装修保证金1000元，共计68000元，于本判决书生效之日起十五日内付清。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1500元，减半收取750元，由被告山西艺居天下企业管理咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判员 王 红二〇二〇年七月二十八日（法官助理 张辉辉书记员 杨雅俊