广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25620号原告（反诉被告）叶桂英，女，1958年3月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人洪建安，系原告儿子。委托诉讼代理人李俊，广东盟凯律师事务所律师。被告（反诉原告）胡妙嫦，女，1955年12月30日出生，香港居民，住香港九龙。委托诉讼代理人崔琼斯，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人隋悦然，广东利人律师事务所律师。原告（反诉被告）叶桂英诉被告（反诉原告）胡妙嫦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，胡妙嫦在法定期限内提起反诉。本院对本诉和反诉依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）叶桂英及其委托诉讼代理人洪建安、李俊、被告（反诉原告）胡妙嫦委托诉讼代理人崔琼斯、隋悦然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶桂英向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原、被告2001年4月8日围绕案涉房屋所签订的两份协议（一份手写、一份为打印件）均为有效，并判令被告协助办理房屋产权过户手续；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告以第一人称口吻通过文字打印《卖房协议》又手写一份协议，约定将其持有的一幢私宅楼，坐落于平湖镇山××路××号，建筑面积114.37平方米，从2001年4月8日起，楼房、厨房、及本宅楼围墙内的一切占地面积卖给原告。被告及其家属等任何人日后与所卖房屋及占地面积没有产权关系。本楼（包括厨房、及一切围墙内面积）为拾捌万伍仟元，交款后该房地产证自动归属原告所有，并将房地产证交给原告。并承诺，凡与该楼产权有争议，被告必定出来主持公道，伸张正义。若如有国家等单位征收该地及楼房，将无条件协助承买人办理有关索赔手续。手写协议中还约定，房产证以及一切证明文件交给原告以后被告家属无权拥有上述财产，以后发生任何事情与被告无关。原、被告及双方家属均在两份协议上签名，并有见证人签名见证。协议签订后，原告将转让款给付被告；被告方将房产证等相关文件资料交付原告。原告及其家属自2001年入住至今。但是，房屋买卖完成后，被告一直不予配合原告办理相关产权过户手续，后被告移居香港，更是无法联系。被告的行为已经损害了原告的合法权益，为此原告诉至本院。胡妙嫦辩称，第一，案涉房产涉及两部分，第一部分面积有114平方，房屋用途属于农村私人宅基地，另外一部分约200平方米属违章建筑，没有办理权属证。按照我国土地管理法及物权法的规定，该两地性质的土地房屋均不得转让。本案当事人的转让行为违反了法律的强制性规定，该转让行为当然无效。第二，双方在2001年4月8日签署发生的转让行为，对转让的标的物面积约定不清。胡妙嫦向本院提出反诉，诉讼请求：一、确认反诉原告、反诉被告于2001年4月8日就房屋转让事宜签订的手写协议无效；二、判令反诉被告向反诉原告返还位于龙岗区平湖街道山厦社区山厦路41号的房屋（房产证号：深房地字第××号）；三、判令本案案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告为龙岗区平湖街道山厦社区（原山厦）原著居民，与1996年9月16日取得深房地字第××号房产证。2001年4月8日，反诉被告与反诉原告就龙岗区平湖街道山厦社区山厦路41号的房屋转让事宜签订手写协议。因涉案房屋是在农村宅基地上建成的房屋，依法不得转让给本集体经济组织以外的成员，反诉被告非山厦村民，其签订的房屋转让的手写协议违法了法律规定，故反诉原告请求法院认定双方就转让龙岗区平湖街道山厦社区山厦路41号的房屋事宜签订手写协议无效，由反诉被告向反诉原告返还涉案房产。双方转让行为中有涉及到一部分没有产权证的违章建筑的转让，但在合同中并没有约定，因此该转让行为也当然是无效的。叶桂英对胡妙嫦的反诉辩称，第一，被告反诉所称没有事实和法律依据，被告胡妙嫦及其家人已于1997年移居香港，自然丧失在山厦集体经济组织成员的身份，依照我国土地管理法以及参照农村土地承包经营法，其无权继续占有案涉房屋以及土地使用权。第二，被告胡妙嫦作为案涉房屋房产证登记的权利人已于2001年4月8日将案涉房屋转让给原告，并且收受转让款。双方的房屋买卖合同合法有效，原告自房屋交付之日2001年起直到庭审当日一直合法稳定的占有、使用案涉房屋。被告违反双方合同约定，拒不配合办理不动产权转移登记，也在2019年度向原告提出解除合同返还房款、退还房屋的不合理要求。第三，被告所称的土地管理法等强制性规定，是适用于农村集体经济组织的，而案涉不动产所在地，于2003、2004年统一转为城市化进程中的城市所有土地，已转化为国有土地，因此其诉称所依据的法律与本案并无直接关联，所称的事实也与客观事实不符。综合以上三点，原告认为被告所提反诉既无事实依据，也无法律依据，应当予以驳回。对其不诚信、违反合同诚实信用原则以及违反民法诚实信用的基本原则的行为，应当受到相应的谴责。经审理查明，2001年4月8日，胡妙嫦与叶桂英签订手写协议一份，协议内容如下：本人胡妙嫦，房屋在山厦山厦路41号，现将房屋转让给（叶桂英女士。）包括围墙内建筑物、家私、电器。房产证及一切证明文件交给乙方（叶桂英女士），以后胡妙嫦家属无权拥有上述之财产。以后发生任何事情均与甲方（胡妙嫦女士）无关。如日后乙方需甲方帮助，甲方乐意协助。转让价钱为人民币壹拾捌萬伍仟元正。（185000元正）从签约日期起生效。以后双方共同遵守。否则后果自负。此协议书甲乙双方各持一份。同时在协议签名的有叶桂英的丈夫洪维峰、胡妙嫦的丈夫陈耀佳、胡妙嫦的女儿陈兆婷、陈兆媛及见证人叶某。协议签订后，被告（反诉原告）胡妙嫦将案涉房产移交给原告（反诉被告）叶桂英，并将该房产的房地产证（深房地字第××号）及相关的村镇住宅建筑许可证、宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书交给原告（反诉被告）叶桂英，原告（反诉被告）叶桂英开始实际占有使用案涉房产。另查，案涉房产位于深圳市龙岗区平湖镇山××路××号。2019年，被告（反诉原告）胡妙嫦以案涉房产原有的房地产证（深房地字第××号）遗失为由向相关部门申请补办上述房屋的房产证，证号：粤（2019）深圳市不动产权第0058242号。庭审后，原告（反诉被告）叶桂英向本院申请撤回其第一项诉讼请求中的请求确认原、被告签订的《卖房协议》（打印件）为有效的诉讼请求，本院对其此项申请予以准许，准予原告撤回上述请求。本院认为，深圳市人民政府在2004年6月26日发布《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。经本院核实，案涉房产所在土地性质为国有，且案涉房屋已取得房屋产权证，故原、被告于2001年4月8日签订的“房屋买卖协议”（手写协议）并未违反法律、行政法规的强制性规定。上述协议系双方真实意思表示，合法有效。对原告叶桂英主张确认上述协议有效的诉讼请求，本院予以支持。因上述房产依现有政策还不可以过户，故本院对原告诉请判令被告协助办理房屋产权的过户手续的请求不予支持。对于被告反诉主张原、被告于2001年4月8日就房屋转让事宜签订的手写协议无效的诉讼请求，本院不予支持，其基于协议无效提出的返还平湖街道山厦社区山厦路41号房屋（房产证号：深房地字第××号）的请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告叶桂英与被告胡妙嫦于2001年4月8日签订的房屋买卖协议（手写协议）有效；二、驳回原告叶桂英的其他诉讼请求；三、驳回被告胡妙嫦的全部反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费2000元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈树雄二〇二〇年七月二十三日书记员  方 锐