江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0481民初851号原告：瑞昌市大华物业服务有限公司，住所地：瑞昌市杨林湖大道南侧，统一社会信用代码：913604817814748063。法定代表人：蔡琳琳，公司经理。委托诉讼代理人：朱中海，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。被告：吴小明，男，1973年1月18日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：吴振华，男，1965年10月6日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市，系被告吴小明叔叔。原告瑞昌市大华物业服务有限公司与被告吴小明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞昌市大华物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱中海与被告吴小明及其委托诉讼代理人吴振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞昌市大华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业管理费、垃圾处理费等共计7925元（2017年1月至2019年12月），并支付违约金1306元，合计9231元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告吴小明是瑞昌市大唐家园一期4-1702室、4-1703室、8-402室、16-504室、24-501室五套房屋的业主，其中4-1702房屋面积为82.54平方米，4-1703房屋面积为82.54平方米，8-402房屋面积为82.54平方米，16-504房屋面积为111.17平方米，24-501房屋面积为111.24平方米。2013年12月20日，原告与瑞昌市桂林办事处大塘村民委员会签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原告的服务内容，收费标准（多层住宅0.35元/平方米/月，高层住宅1.0元/平方米/月）及违约责任（逾期按每日万分之五计算违约金）等。被告每年应交纳物业服务费2389元，至今被告拖欠物业管理费7925元。因原告先后催讨多次无果，为此，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告瑞昌市大华物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照副本一份，证明原告具有物业管理资格及公司具体情况。证据2、《大唐家园安置区物业管理委托合同》一份。证明原告于2013年12月20日与瑞昌市桂林街道办事处大塘村民委员会签订了《大唐家园安置区物业管理委托合同》，原告正式接手瑞昌市大唐家园小区物业管理工作，以及合同约定的物业服务内容、物业服务费用收取标准、业主的权利与义务及违约责任等事实。证据3、原告公司台帐一份，证明被告在大唐家园小区有五套房屋、每套面积情况及结欠物业管理费情况等事实。被告吴小明辩称：我在大唐家园小区共有五套安置房是事实，具体面积记不太清楚，但四套是空置房，只有24-501号房搬迁时就装修居住。根据《大唐家园安置区物业管理委托合同》第十九条第3项规定，空置房屋的管理服务费，由政府解决，不需要我个人交纳，我只需交纳一套房的物业服务费用。大塘村委会与原告签订前期物业服务合同主体不合法，合同无效，对全体业主不具有约束力，且合同在2017年12月19日已到期，合同约定期满自然终止，双方未续订合同，原告诉请的物业费用算至2019年12月份，该诉请无事实根据。另外，原告在垃圾处理、绿化带维护、车辆管理、公共设施的维护上都没有尽到自己应尽的义务，原告提供的服务与收费根本不能相适应，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张，向本院提交了小区照片二十七张，证明原告在物业管理上未尽到自己义务等事实。根据原告的诉称及被告的辩称，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下：大唐家园小区是瑞昌市人民政府对瑞昌市桂林办事处大塘村几个村民小组村民整体拆迁安置的小区。在业主入住前期，瑞昌市桂林街道办事处指定大塘村民委员会代表被拆迁安置的业主对外选聘物业公司为小区提供前期物业服务。2013年12月20日，通过有关组织与群众代表投票选聘，大塘村民委员会将大唐家园安置小区委托瑞昌市大华物业服务有限公司实行物业管理，双方订立了《大唐家园安置区物业管理委托合同》，委托管理期限为4年，自2013年12月20日至2017年12月19日，合同约定了委托管理事项，物业服务质量等级标准，物业服务的期限、物业服务费用收取的标准，以及双方的权利与义务及违约责任的承担。合同第十九条约定：经大唐新区建设领导小组会议决定，同意减免大唐家园安置区过渡时期（五年）物业管理费，实行“前两年全免，后三年减半”。减免的物业费用由政府与物业公司解决，另外50%由物业公司从业主或物业使用人中收取。物业费用标准约定为住宅房屋多层安置房，按建筑面积每月每平米0.35元，小高层或高层电梯房，按建筑面积每月每平米1元由物业公司向业主或物业使用人收取（不含二次供水，二次供水据实分摊），非住宅房屋车库或柴房由物业公司按建筑面积每月每平方米0.2元，门面房按建筑面积每月每平方米1元，向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告进驻了大唐家园安置住宅小区，并对小区物业实施了管理服务。被告于2013年12月领取了16-504号房及24-501号房，2015年2月领取了4-1702、4-1703、8-402号三套房屋，并交纳了24-501号房屋2016年其应交纳的物业管理费用。合同期满后，大塘村委会没有与原告续订合同，小区也没有成立业主委员会，但原告一直继续管理着大唐家园安置小区的物业工作。因业主拖欠了大量的物业管理费，且收取不上来，原告在管理上也确实存在一些对小区损坏设施维修、维护不到位情况。因被告吴小明认为自己的空置房不用交物业费，装修居住的房屋因物业公司没有履行好小区管理和维护的义务，自2016年后就一直不肯交纳后期物业费。原告无奈，只得诉至法院，依法提出前述诉讼请求。本院认为：大唐家园小区是政府投资兴建的安置小区，瑞昌市桂林街道办事处作为政府部门指定大塘村民委员会代表本村被安置的村民，通过公开选聘，委托瑞昌市大华物业服务有限公司对大唐家园小区实行物业管理，双方签订的《大唐家园安置区物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告已经按照合同约定及相关规定为被告提供了物业服务，被告应按合同规定及时向原告交纳物业服务费。合同到期后，双方未续订合同，但原告仍按原合同约定提供了物业服务，业主确实在自愿的情况下享受了物业服务，双方形成事实物业服务状态，故双方未达成新的合意前，仍应按照原合同内容确认权利义务关系，故原告要求被告支付2017年1月至2019年12月的物业费，本院应予以支持。因双方在合同中未约定支付物业费用的期限，原告要求被告支付逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。《大唐家园安置区物业管理委托合同》第十九条第3项所指的“空置房”，是指政府没有分配出去的安置房，权属还是属于政府的房屋，并不是指拆迁户分得的没有装修的安置房屋。被告认为自己未装修入住的房屋，不需要交纳物业管理费用，没有事实和法律依据。但考虑被告为拆迁安置户，空置房产较多，物业管理费负担较重，加上空置房屋与装修入住房屋所花费的物业服务成本也有区别，酌定被告空置房屋交纳百分之七十的物业费用。被告认为原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费用的理由，被告以原告未完全尽到小区管理和维护义务等理由而拒交物业管理费的意见，本院不予支持。根据原告提交的台帐记录及被告的答辩内容，本院核定被告在大唐家园小区共五套房屋，2015年2月28日交付三套电梯房，4-1702面积为82.54平方米，4-1703面积为82.54平方米，8-402面积为82.54平方米，2013年12月份交付二套楼梯房，16-504面积为111.17平方米，24-501面积为111.24平方米，2014年装修入住24-501室，其余四套为空置房。被告三套电梯房自2017年3月1日（前两年是免交）至2019年12月30日应交的物业管理费计算为1683.82元【（82.54平米+82.54平米+82.54平米）×1元/平米/月×34个月×20%】，被告二套楼梯房自2016年1月1日（前两年免交）至2019年12月31日四年应交的物业管理费计算为1775.01元【（111.17平米×0.35元/平米/月×36个月×20%+111.17平米×0.35元/平米/月×12个月×70%）+（111.24平米×0.35元/平米/月×36个月×50%+111.24平米×0.35元/平米/月×12个月）】，扣减被告已交纳24-501号房2016年一年应交的物业管理费233.6元（111.24平米×0.35元/平米/月×12个月×50%），被告还应交纳物业管理费3225.23元，另加上原告代收的2017-2019年的卫生费72元（2元/月×36个月），被告共应交纳物业管理费用及垃圾处理费合计3297.23元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴小明于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业服务费、垃圾处理费合计3297.23元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  罗立平二〇二〇年七月十二日书记员  李 丹