贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7965号原告：邹禹（反诉被告），男，1969年2月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：朱明义（反诉原告），男，1972年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：赵江湖（特别授权），系贵州圣谋律师事务所律师。原告邹禹（反诉被告，以下简称原告）诉被告朱明义（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月22日公开开庭进行了审理。原告邹禹（反诉被告）、被告朱明义（反诉原告）及委托代理人赵江湖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹禹（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2019年3月9日签订的《租房合同》；2、判决被告朱明义返还原告房屋租金人民币23,800.00元；3、判决被告朱明义赔偿因不交付门面给原告造成的损失人民币15,000.00元；4、判决被告朱明义赔偿原告租金占用利息5712.00元；5、判决被告朱明义赔偿原告自签订合同后造成的各项损失，包括上诉费、差旅费、误工费。事实和理由：2019年3月3日，原告因与安徽荣事达集团旗下安徽品冠工贸有限公司签订产品销售代理合同，需用门面。经联系，原告于2019年3月6日交付1000.00元门面定金给被告。后原、被告于2019年3月9日签下3年租房合同，并按合同约定通过微信交付了被告一年的租金23800.00元。交付租金后，被告要求原告在合同补充了“租赁期满后，装修门面物料归甲方（朱明义），乙方（邹禹）不得撤走”的霸王条款，该条款与原合同条款自相矛盾。原告考虑到租金已付，就没有较真，便要求朱明义提交门面钥匙、腾空门面，但朱明义未按约定交付门面钥匙，房内物件也不搬走，仍将门面占有使用。2019年4月12日，被告使用该门面经营猪肉生意，在门面内放打肉机绞肉片和肉沫，还将门面前的摊位租给他人卖小鸡。2019年7月17日，被告再次使用该门面从事经营活动。原告的行为说明其已收回门面自己经营，严重违反合同约定，应解除合同，退还租金。因该门面不能交付，造成原告与安徽荣事达集团旗下品冠工贸有限公司签订的产品代销合同违约，损失人民币15,000.00元。现特向法院起诉请求依法判决。被告朱明义（反诉原告）辩称：一、原告诉请解除合同无事实和法律依据。涉案房屋的钥匙已交付原告，被告已履行交付房屋的合同义务。原告将门前摊位租给他人经营水果零售、张贴转租信息，原告自己的行为表明其已使用了房屋。被告没有阻碍原告使用房屋或者交付的房屋不能使用，被告不存在违约行为。根据合同第三条第3款，解除合同需双方协商一致，现被告不同意解除合同。二、原告诉请返还租金、承担违约责任及赔偿损失，无事实和法律依据。被告无违约行为，故原告不能解除合同。双方签订合同至今，被告也没有使用过涉案房屋。三、装修物料最后归属系双方约定，不存在霸王条款之说。原告与他人签订购销合同造成损失与本案无关联性。综上所述，合同合法有效，请求法院判决驳回原告诉请。被告朱明义（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付6200.00元的押金；2.请求法院判决被告支付2020年3月9日至2021年3月8日的租金23800.00元；3.反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2019年3月9日，原、被告经多次协商后签订《租房合同》，约定原告租用被告房屋3年，还约定了年租金23800.00元，于2019年12月20日至31日支付押金6200.00元等内容。合同签订后，原告支付了一年的租金，被告也把钥匙交给原告，由原告占有、使用该房屋，原告还将该房屋门前的摊位转租给他人经营水果。合同履行过程中，原告称不想继续租用房屋，后双方协商，由原告自己转租，原告还张贴了转租广告。现第一年租期已满，原告仍未支付租金及押金，为维护自身合法权益，特诉请支持被告的反诉请求。对被告朱明义（反诉原告）的反诉，原告邹禹（反诉被告）辩称：原、被告在合同中约定了解除条件，我在微信聊天时也通知了被告。我确实张贴了转租广告，但广告中记载的联系电话我上次庭审后就注销了。被告的反诉请求没有事实依据和理由，我不应该支付该费用。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，经庭审举证和质证，对当事人无异议的证据，即：原、被告提交的租房合同、原告提交的付款凭证、被告提交的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院作如下认定：对原告提交的2019年3月11日、4月12日、7月17日的照片、2019年3月19日微信聊天记录、（2019）黔0502民初5810号民事判决书、（2019）黔05民终4494号民事裁定书、（2019）黔0502民初14553号民事裁定书、光盘录音材料，被告提交的照片（含聊天记录）、朱明义与晏书龙的微信聊天记录、短信聊天记录，真实性予以确认；对平面布置图、《2019年度品冠之家年销售合同》、安徽省长丰县人民法院《受理案件通知书》及《调解协议》、安徽品冠工贸有限公司《关于要求立即履行合同函》、安徽品冠工贸有限公司支付凭证、工商银行支付票据、收据、农商行结算业务申请书，与本案无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月3日，原告邹禹因与安徽品冠工贸有限公司签订《2019年度品冠之家年销售合同》，需用门面，遂于2019年3月6日向被告朱明义转账1000.00元。后双方于2019年3月9日签订《租房合同》，朱明义将其位于毕节市七星关区上门面约103平方米租给原告使用三年，双方约定每年租金人民币23800.00元并按年支付；租赁期间从2019年3月9日至2022年3月8日；在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除合同，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。合同订立后，原告通过微信转账方式于当日向被告支付了第一年租金余款22800.00元，被告朱明义未于当日交付门面，在原告电话催交后于2019年3月21日向原告提交门面卷帘门钥匙1把，因门面为一整体，1把钥匙可以打开门面。原告收到钥匙后并未装修使用该门面。后因原告与安徽品冠工贸有限公司签订产品代销合同发生纠纷，原告于2019年3月19日通过微信向被告表示：因厂家合同有问题，与厂家协商没有解决，暂时用不了门面，如果被告要收回门面，可承担一个月租金损失，如果不收回，就由原告自己转租。之后，原告在门面卷帘门上张贴转租广告，但实际未租出。另被告在该门面内存放的部分物件未清空，被告还将门面前1个摊位租给他人卖小鸡，原告也将另一个摊位租给他人卖玉米。原告曾于2019年5月16日诉至本院请求处理，本院于2019年6月28日作出（2019）黔0502民初5810号民事判决，被告不服该判决并提出上诉。2019年10月8日，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终4494号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。在重新审理的过程中，原告于2019年12月25日申请撤诉，本院作出（2019）黔0502民初14553号民事裁定书裁定予以准许。现原告再次向本院起诉，请求判如所诉。另查明：因原告未能履行与安徽品冠工贸有限公司签订的代销合同，双方经诉讼，原告收回向该公司前期支付的货款人民币60,000.00元中的45,000.00元，原告损失人民币15,000.00元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告邹禹经人介绍，与被告朱明义协商租房。双方经协商后签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。该《租房合同》明确约定：“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。”本案原告因第三方合同不能履行等原因，不需要使用门面，系特殊情况，符合当事人双方约定解除合同的条件。被告在合同签订12日后并经原告催交才将1把钥匙交付原告，且被告在该门面内存放的部分物件未清空，另被告还自行使用门面并将位于门面前1个摊位租给他人卖小鸡，原告也因此诉请解除合同。原、被告均以自己的行为明确表示不履行该合同。原告于2019年3月19日通过微信通知被告，后双方没有达成解除合同的一致意见，原告具有解除合同的请求权，且合同解除的约定条件已然成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”综上所述，对原告主张解除该租房合同的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告已支付被告第一年租金23,800.00元，且原告在第一次开庭审理时已经将涉案房屋的钥匙上交，其已不再继续占有、管理或者使用涉案门面，故原告实际控制门面的时间应认定为2019年3月21日至第一次开庭时间即2019年6月25日止，共计96天，原告应付被告门面租金23,800.00÷365×96=6,260.00元。被告应该退还原告房屋租金23,800.00-6,260.00=17540.00元。对原告主张被告赔偿因原告无法履行与安徽品冠工贸有限公司所签订的代销合同造成的损失人民币15,000.00元及上诉费、差旅费、误工费等其他损失，并主张被告按月利率2%赔偿原告一年利息5712.00元；对被告主张原告支付押金及第二年度租金，均无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告邹禹（反诉被告）与被告朱明义（反诉原告）于2019年3月9日签订的《租房合同》；被告朱明义（反诉原告）返还原告邹禹（反诉被告）的房屋租金人民币17,540.00元，限本判决发生法律效力之日起十日内付清；驳回原告邹禹（反诉被告）的其他诉讼请求；驳回被告朱明义（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币457.00元，由原告邹禹（反诉被告）负担277.00元，由被告朱明义（反诉原告）负担180.00元；反诉费275.00元，由被告朱明义（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  田应军二〇二〇年七月十七日书记员  张 伟