成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3544号 原告：姚莉，女，1978年12月21日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：赵波，男，1982年7月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：杨雪锋，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都双流富豪实业有限责任公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：薛元富。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉瑞，四川顺泰律师事务所律师。 原告姚莉、赵波与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称“富豪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚莉、赵波的委托诉讼代理人杨雪锋，被告富豪公司的委托诉讼代理人王智勇和张嘉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚莉、赵波向本院提出诉讼请求：1、判令富豪公司立即对案涉房屋小区问题进行整改。2、判令富豪公司支付逾期交房违约金10853.52元（从2020年1月11日起计算至整改完成之日止，暂计至2020年4月2日为10853.52元）。3、判令富豪公司从整改完成之日起开始收取物业管理费。4、判令富豪公司支付鉴定费。事实与理由：2018年7月27日，姚莉和赵波与富豪公司签订四川省商品房买卖合同（预售）和补充协议，由二人购买该司位于四川省成都市双流区房屋，房屋总价为1323592元，二人以首付款和银行按揭方式支付了全部房款。二人在富豪公司的售楼中心签订合同时，该司的合同和陈列的沙盘、不利因素告知、规划图等其他宣传资料均未展示和告知案涉房屋的12栋楼3单元旁有垃圾房和厕所、12栋1单元和2单元之间、2单元和3单元之间共有4个非机动车入口。通过沙盘、资料和销售人员的讲解，12栋与其他楼栋无任何差异，与商业楼的相邻的围墙也处于封闭状态，12栋周围系绿化区域且无其他附属设施。但2020年1月，富豪公司通知交房验收时，姚莉和赵波才发现，12栋3单元旁有厕所和垃圾房，12栋1单元和2单元之间、2单元和3单元之间共有4个非机动车入口，入口附近的绿化为塑料草坪，且12栋的地下层只能停放非机动车，12栋与商业楼相邻的围墙也存在2个出入门和硬化道路。含姚莉和赵波在内的12栋的业主与富豪公司沟通，要求该司整改时，该司未作任何答复。该司以弄虚作假的方式误导姚莉和赵波签订合同，违反了诚实信用原则，造成二人无法按时收房和入住，故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。诉讼中，二人确认其第一项诉讼请求中涉及的整改项目为：①将12栋3单元旁的垃圾房、厕所和从12栋3单元通往垃圾房和厕所的硬化道路予以拆除并将地面恢复成小区同等水平绿化。②将12栋3单元旁的垃圾房通往商业楼的出入门封闭为围墙。③将12栋1单元和2单元的西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口、2单元和3单元之间西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口，共计4个非机动车库出入口进行封闭，出入口外露面恢复成小区同等水平绿化。④12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间存在的4个非机动车道予以拆除，并将地面恢复成小区同等水平绿化。⑤将非机动车道和商业楼的出入门封闭为围墙。⑥将12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间存在的玻璃顶予以拆除并进行封闭，将对应地面恢复成小区同等水平绿化，同时将塑料草坪更换为真草坪。 富豪公司辩称，1、双方所签商品房买卖合同约定的交房时间为2020年1月10日前，案涉房屋在约定的交房时间届满前已满足商品房买卖合同约定的交付条件，富豪公司已告知交房日期为2020年1月10日。姚莉和赵波未按合同约定和通知的时间在2020年1月10日与富豪公司就案涉房屋办理交接手续，系自身所致，与富豪公司无关，故本案不存在逾期交房的情形。二人主张的逾期交房违约金不应得到支持。2、物业费的问题，该费用系物管公司向姚莉和赵波收取，其计取涉及物管公司，系另一法律关系，与富豪公司无关，故二人关于物业费的主张亦不应得到支持。3、关于整改问题，富豪公司认为，①案涉房屋所在的楼盘交付业主后，业主需要装修后才能入住，为方便建筑垃圾的转运，物管公司临时搭建了垃圾房；而厕所也是物管公司考虑到装修人员使用而临时搭建。从12栋3单元通往垃圾房和厕所的硬化道路、垃圾房通往商业楼的出入门，也系物管公司临时建设，与富豪公司无关。②12栋1单元和2单元的西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口、2单元和3单元之间西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口、12栋1单元和2单元以及2单元和3单元之间存在的4个非机动车道、非机动车道和商业楼的出入门，本身就存在于整个楼盘的规划设计，该规划设计的红线图等在楼盘的销售现场进行了公示，不存在富豪公司违规建设。③玻璃顶，符合总平绿化要求，非违规建设。塑料草坪铺设于玻璃顶之上，该草坪本身不在楼盘的规划设计范围之内，但富豪公司为了美观且考虑到玻璃顶上无法种植真花草树木遂在玻璃顶上铺设。若姚莉和赵波认为无必要铺设草坪，富豪公司与其他业主就拆除草坪协商一致后再行拆除。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于成都市双流区系富豪公司开发。开盘销售期间，富豪公司按商品房预售的规定，在售楼部大厅右侧墙面张贴公示了商品房预售许可证等各种证照及建设工程规划总平图，以展架方式公示了不利因素告知书、商品房买卖合同和补充协议等文本样本，大厅中间展示了三里花城楼盘的沙盘模型。 不利因素告知书载明，本项目10-13号楼南侧规划有商业用房，商业用房建成运营后，上述楼栋住宅可能会受到采光和噪音等影响；本项目采取分期开发建设，项目未全部建成前可能存在部分配套设施、设备不能呈现或暂时不能投入使用，后期房屋在修建过程中，可能会对相邻楼栋产生噪音和粉尘等影响，建成后可能会对相邻楼栋的采光和通风产生影响；出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素；购买风险包含但不限于以上部分，请详细了解本项目情况后再购买；以上事项，基于政府相关主管部门批准的规划设计方案，若因规划设计方案调整导致相关事项发生变化的，以政府最终批准的规划设计方案为准，项目后期信息，将在确定可以销售时另行公示等。 2018年7月27日，姚莉和赵波与富豪公司签订四川省商品房买卖合同（预售）和补充协议。该合同约定，1、姚莉和赵波以1323592元的价格购买富豪公司开发的住宅，二人以公积金方式支付房款。2、富豪公司按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。3、商品房交付时，应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；若商品房为住宅的，富豪公司还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。4、公共服务和其他配套设施以建设工程规划许可为准。其中，规划的绿地率、规划的非市政道路、规划的车位和车库、规划的物业服务用房均达到使用条件。本项目内的基础设施设备和相关公共设施的具体约定，详见附件五。5、商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第二款关于公共服务和其他配套设施方面约定的交付使用条件的，买受人和富豪公司同意按下列方式处理：规划的绿地率未按时达到交付使用条件的，买受人不以此拒绝收房，富豪公司不承担逾期交房的违约责任。同时，买受人同意该司在90日内进行整改。逾期整改的，富豪公司自逾期之日起至实际达到上述条件之日止按3元/日的标准向买受人支付违约金。富豪公司整改完成后通知买受人于3日内进行验收，如买受人未在该期限内进行验收的，视为富豪公司完成整改。规划的非市政道路、规划的车位和车库、规划的物业服务用房未按时达到交付使用条件的，处理方式与规划的绿地率一致。6、富豪公司在2020年1月10日前交付商品房。双方交接商品房时，富豪公司向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。该司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由该司承担并按照本合同第十九条处理。7、除不可抗力外，富豪公司未按合同约定的时间交付商品房的，双方同意按逾期时间，分别处理：①逾期在90日之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，富豪公司按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。②逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知富豪公司。该司自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时该司按全部房款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，富豪公司按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。8、因买受人原因导致该商品房未按本合同第十八条第一款约定的时间交付的，双方同意按如下方式处理：为富豪公司已按约完成房屋交付义务，该商品房的保修期自本合同或补充协议约定的交房期限届满日之次日起开始计算，且与该房有关的包括但不限于物业管理服务费、水电气费、维修资金等自本合同或补充协议约定的交房期限届满日之次日起由买受人承担，该房毁损灭失的风险同时转移给买受人。9、附件五未就绿化和景观设置进行约定。附件十二就不利因素进行了约定。同时又以加下划线的方式约定“购买风险包含但不限于以上部分，请您详细了解本项目情况后再购买”。 补充协议约定，1、项目修建过程中，富豪公司有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动。经规划行政主管部门批准的规划变更，不影响买受人所购商品房质量或使用功能的，以售楼部的公示为准，富豪公司采取适当方式通知买受人，买受人自愿不以此主张解除合同或要求富豪公司承担违约责任。买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意富豪公司在不突破规划设计条件中的容积率、绿地率等规划指标的条件进行建设方案调整，买受人不解除合同，富豪公司不承担违约责任。2、合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明为建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的竣工验收报告。3、出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。4、出卖人在销售时已将该商品房所有情况（物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细的介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路等）发生变化，均以政府相关部门的政策、规划要求为准，出卖人不承担任何责任。5、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映。 上述合同签订后，姚莉和赵波付清全部房款。2019年8月26日，富豪公司与施工单位、监理单位完成了12栋的住宅工程质量分户检验，签署了住宅工程质量分户检验汇总表，验收结论为合格。2019年9月29日，通过竣工验收。同年12月16日，取得房产测绘成果报告书；同年12月25日，12栋工程办理竣工验收备案登记。2020年1月9日，华西都市报刊登了富豪公司关于交房公告，告知该楼栋集中交付的时间为2020年1月10日9点—17点和收房应准备的资料等。 后，二人以所在楼栋旁搭建有垃圾房、厕所、通往垃圾房的硬化道路、垃圾房通往商业楼的出入门、所在楼栋有4个非机动车库入口和对应的非机动车道、非机动车库入口附近的绿化为塑料草坪、12栋与商业楼相邻的围墙也有2个出入门等，与沙盘展示的环境和设施不一致为由，认为富豪公司未按合同约定交付房屋，构成违约，未于2020年1月10日与富豪公司就案涉房屋办理交接手续，且后与12栋的其他业主共同向相关单位和部门以及在人民网进行投诉，要求该司整改。 另查明，2017年7月11日，成都市双流区规划建设局审核通过了总平面图。该总平图显示，12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间共有4个非机动车库入口，入口外有非机动车道，12栋与商业楼之间的围墙上有2个出入门。 铺装总平面图显示，12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间非机动车库出入口的位置有玻璃顶的设计。富豪公司已按上述规划及设计图内容进行了实际修建，并为了美观在上述玻璃顶上铺设了绿色塑料草坪。 庭审后，物管公司成都双流***物业管理有限责任公司***分公司向本院出具情况说明，告知该楼盘六期12栋旁的厕所、垃圾房、通往垃圾房的硬化道路、垃圾房通往商业楼的出入门系其临时修建，分别用于装修工人和未入住业主使用、建渣中转，该司承诺待四期垃圾房建成后拆除上述设施并恢复原有绿化。 上述事实，有四川省商品房买卖合同（预售）、补充协议、华西都市报、竣工验收报告、总平面图、铺装总平面图、情况说明、不利因素告知书等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，姚莉和赵波与富豪公司就案涉住宅所签订的商品房买卖合同和补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方应当按约履行各自的权利、义务。根据本院查明的事实，本案的争议焦点为：1、姚莉和赵波要求整改的项目是否系富豪公司按规划设计修建，该司是否应当进行整改。2、富豪公司是否存在逾期交房的情形。3、物管费的主张是否能够得到支持。对上述争议问题，本院评判如下： 针对第一个争议焦点。本院庭审后向物管公司核实，该司确认12栋旁的垃圾房、厕所、通往垃圾房的硬化道路以及垃圾房通往商业楼的出入门均系其临时搭建，并非富豪公司搭建。姚莉和赵波要求拆除上述设施的主体错误，富豪公司不应对上述设施的整改承担责任。同时，该物业公司修建的上述设施系临时环卫公共设施，符合《成都市物业管理条例》第十三条第七款的规定。姚莉和赵波要求拆除上述设施，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 姚莉和赵波以案涉房屋所在楼栋有4个非机动车库入口和非机动车道、玻璃顶、出入门，上述设施与富豪公司在销售现场的沙盘所展现的该楼栋前后均为绿化不一致为由，要求整改。对此，本院认为，上述设施均由富豪公司修建，售楼部现场公示的六期建设规划总平图中有4个非机动车库出入口、道路以及出入门的规划，玻璃顶在六期铺装总平面图中亦有体现。虽然沙盘展现该楼栋前后均为绿化，但双方在补充协议中明确约定沙盘等仅为楼盘的形象宣传；凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力，应以实际交付及规划为准。双方在合同中未约定12栋前后均为绿化，故沙盘展现的绿化内容并非双方的合同约定，对富豪公司不具有约束力。因此，富豪公司修建的上述公共设施并不违反合同约定及建设规划，二人要求将上述设施拆除后恢复成绿化或进行封闭，并无合同约定及规划依据，本院不予支持。 姚莉和赵波要求拆除的塑料草坪铺设于玻璃顶之上，该草坪并非该楼盘景观规划设计的组成部分，系富豪公司为美观而自行铺设。该草坪的装饰美化了业主对玻璃顶的视觉环境，并未对业主的生活和居住产生重大影响，且二人要求将该草坪整改为真草坪无合同依据和法律依据，本院不予支持。 同时，姚莉和赵波要求整改的厕所、垃圾房等设施均为该楼盘的公共服务和其他配套设施的组成部分，属于建筑物专有部分以外的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，建筑物专有部分以外的共有部分应当由全体业主共同共有和共同管理，而全体业主则通过业主大会或业主委员会来实现对建筑物专有部分以外的共有部分的共同管理。上述设施是否应当进行整改和是否应当就整改问题提起诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第八十三条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项的规定，应当由全体业主共同决定，即应当由业主大会或业主委员会决定或行使权力。故对姚莉和赵波以自身名义就上述小区公共设施的整改提起的诉讼请求，本院不予支持。 针对第二个争议焦点。双方在商品房买卖合同中已明确约定了交房时间为2020年1月10日和交房条件。富豪公司在约定交房日前，已依约取得了案涉房屋的竣工验收报告、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表，达到了约定的交房条件。富豪公司于2020年1月9日在华西都市报刊登交房公告，告知集中办理案涉楼栋交房的时间，履行了合同义务。姚莉和赵波未按合同约定和通知的交房时间在2020年1月10日与富豪公司办理房屋交接手续，无合法理由，系自身原因所致，富豪公司不存在逾期交房的违约行为。因此，二人主张的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 针对第三个争议焦点。物管费系物管公司向姚莉和赵波收取，其计取主体非富豪公司。二人关于物管费的主张与富豪公司无关，属另一法律关系，故本院在本案中不予支持。 本案并未产生鉴定费，故姚莉和赵波要求富豪公司承担鉴定费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款第七项、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告姚莉、赵波的全部诉讼请求。 案件受理费36元，由原告姚莉、赵波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年七月六日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞