江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初21087号原告：汪丽，女，1973年1月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：汪弋舒（曾用名沈屹滢），女，1998年6月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：汪丽，女，1973年1月26日出生，汉族，住江苏省昆山市，系原告汪弋舒的母亲。被告：昆山市周市镇圣远恒建材商行，住所地江苏省昆山市周市镇红星时代家居广场一楼A8082号，统一社会信用代码92320583MA2000KF0Q。经营者：王小旭，男，1986年8月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：何芝琴，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁莉莉，江苏惟勤律师事务所实习律师。原告汪丽、汪弋舒与被告昆山市周市镇圣远恒建材商行（以下简称圣远商行）、昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法适用普通程序，于2020年4月14日第二次公开开庭进行了审理。原告汪丽（参加两次庭审）、汪弋舒（参加第二次庭审）、被告圣远商行委托诉讼代理人何芝琴（参加第一次庭审）、蔡萍（参加第二次庭审）、被告红星公司委托诉讼代理人李珍珍（参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪丽、汪弋舒向本院提出诉讼请求：1.判令被告圣远商行、被告红星公司立即搬空房屋，恢复原状，交还正常使用状况的涉案房屋；2.判令被告圣远商行支付原告非法侵占使用费39311元（暂计2019年2月23日到2019年8月15日，要求以实际非法侵占日期计算），并支付逾期利息337元（按银行同期基准贷款利率计算，暂计至2019年8月15日)；3.判令被告圣远商行向原告支付合同违约金39311元；4.判令两被告承担承担本案财产保全费用、诉讼费用。第二次庭审中，原告汪丽、汪弋舒明确第二项诉讼请求为判令两被告支付非法占有使用费，从2019年2月23日支付至实际搬离之日，参照原告与被告红星公司签订的委托经营管理合同最后一年的租赁费82700元来计算，并且支付逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年2月23日起计算至实际支付之日止；明确第三项诉讼请求为判令两被告向原告支付侵占赔偿金39311元（暂从2019年2月23日起至2019年8月15日,要求计算至实际返还之日，按中国人民同期贷款利率,以最后一年年租金82700元为基数）。事实和理由：原告为×××房屋的所有权人，房屋建筑面积为55.64平方米，房屋用途为商业。2008年7月4日，原告和被告红星公司签订了《委托经营管理合同》，约定由被告对原告拥有所有权的商铺进行统一经营管理出租，并约定了收益方式：委托期前2年商铺经营收入归红星公司，第3年至第4年按照68900元支付固定租金，第5年到第7年按照75800元支付固定租金；第8年至第10年按照82700元支付。在原告与被告的《委托经营管理合同》期内，被告红星公司将涉案房屋租赁给被告圣远商行使用，被告圣远商行与被告红星公司签订了《展位租赁及商业管理服务合同》。被告圣远商行于2014年8月18日工商注册登记，注册地为周市镇红星时代家居广场A8082号，即铺位号237、238、262、263，店铺招牌名称为“简一大理石瓷砖”。原告与被告红星公司的《委托经营管理合同》已于2019年2月22日期满，合同期满后，原告多次通过发函、电话、微信等途径告知被告圣远商行、红星公司，要求圣远商行、红星公司归还涉案房屋及支付非法侵占房屋的使用费，但圣远商行、红星公司无视原告，被告圣远商行、红星公司一直非法侵占原告房屋至今并拒付房屋使用费。被告红星公司曾于2019年5月15日给原告发出《商铺交还通知书》，而原告到现场交接时，被告圣远商行仍在原告的房屋内经营，原告当即要求被告圣远商行、红星公司立即搬空房屋，恢复原状，交还正常使用的涉案房屋，但圣远商行、红星公司至今未履行该义务，致使涉案房屋至今都无法交接，被告圣远商行仍在原告的房屋内经营至今。截至2019年8月8日，被告非法侵占房屋使用费为39311元，利息337元，违约金39311元，以上金额暂以2019年2月23日至2019年8月15日计，要求以实际非法侵占日期计算。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告圣远商行辩称：1.原告没有证据证明涉案商铺由圣远商行占有使用，圣远商行承租的商场展位是通过与昆山众胜家具广场有限公司（以下简称众胜公司）签订展位租赁合同而承租使用的，是合法使用商铺。圣远商行与原告之间并没有相关租赁合同，原告应当与众胜公司或者被告红星公司结算费用，无权要求圣远商行支付使用费。2.原告计算租金的方式没有依据，原告必须首先证明涉案商铺的地理位置是圣远商行所承租的展位及其向圣远商行索要租金的计算依据。3.即使认定圣远商行所占用的展位是原告商铺，但该展位并无明确的四至界限，与其它有顶有墙的商铺不同。涉案商铺属于虚拟产权商铺，其构造和利用与其他业主的商铺使用和经营具有整体性和不可分割性，原告的商铺并没有办法实际单独分割。因此原告商铺的使用应当受到其他大多数业主共同意志的限制。现绝大多数业主已经将涉案商铺所在楼层交由众胜公司统一租赁经营，故原告对商铺权利的行使不得损害其他业主的合法权益。4.原告所谓的赔偿金性质为实际损失，在租赁合同中实际损失主要指租金，所以原告该损失诉请与原告关于租金的诉请存在重复性质。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告红星公司辩称：1.红星公司与原告签订的委托经营管理合同于2019年2月22日期满。之后因司法所及新镇派出所开会要求红星公司对商铺进行平稳过渡，形成了会议纪要，一致通过由红星公司过渡三个月，三个月后红星公司将商铺移交了众胜公司。因此，现阶段原告要求红星公司的第一项诉请，事实上红星公司无法履行。2.红星公司并不存在非法侵占，过渡期为2019年2月23日至2019年5月22日，根据当时会议纪要及商场管理交接协议，扣除过渡期内成本后，剩余款项留给业主，因此对于过渡期的租金不应当参照原告与红星公司签订的原合同计算，也不存在逾期利息的问题。除了第二项诉讼请求中的逾期利息外，原告不存在其他损失，因此没有额外的赔偿金。综上，请求法院驳回原告对红星公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汪丽、汪弋舒（曾用名沈屹滢）系昆山市×××的业主。2008年7月4日，汪丽、汪弋舒与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定汪丽、汪弋舒将本市××××××室内的商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向汪丽、汪弋舒支付租金，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司应支付房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2011年2月22日（2年），免收红星公司管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日（2年），红星公司应每年支付68900元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日（3年），红星公司应每年支付75800元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日（3年），红星公司应每年支付82700元固定管理租金收益；租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同签订后，原告已向被告红星公司主张了2019年2月22日前的租金。2019年2月23日至2019年5月22日原告商铺仍由红星公司代管并收取租金。2019年6月至今，涉案整体商铺由案外人众胜公司经营管理，红星公司不再经营管理相应的商铺，但租金至今并未实际支付相应业主。2019年5月15日，红星公司给所有业主发送商铺交还通知书，将案涉商铺交还给业主，但原告没有在商铺交接书上签字。之后，原告向被告发函，要求被告腾退商铺，如继续使用，要求被告与其签订租赁合同。现原告以被告一直未归还涉案商铺、支付占用使用费，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。根据(2019)苏0583民初18298号原告杨建锋、顾小洁与被告昆山聚铭远装饰工程有限公司、第三人昆山众胜家具广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案查明的事实：2019年3月5日，众胜公司成立，红星公司退出案涉商场之后，超过三分之二的业主与众胜公司签署新的委托经营管理协议。本案原告并未与被告众胜公司签署。另查明，2017年被告圣远商行与红星公司签订一份《展位租赁及商业管理服务合同》，圣远商行向红星公司承租编号为A-01-0018的展位，展位位置A8082/8092，铺号237/238/262/263，租赁期和商业管理服务期限均自17年8月1日起至18年7月31日止。2019年6月30日，被告圣远商行与众胜公司签订《展位租赁及管理服务协议》，合同中的展位编号为A8082/8092。根据原告提供的房产证中的平面图、照片及被告签订的展位租赁协议，被告圣远商行租赁的商铺包含原告拥有产权的商铺。另根据被告圣远商行提供的收款收据、江苏增值税专用发票，被告圣远商行有按约向众胜公司支付租金。本院认为，关于原告主张要求被告搬空房屋、恢复原状，交还正常状况的涉案房屋的诉请，本案中原告汪丽、汪弋舒与被告红星公司签订的《委托经营管理合同》终止后，红星公司于2019年2月23日至2019年5月22日期间仍代管原告商铺并收取租金。之后案外人众胜公司与超过三分之二以上业主签订了委托经营管理合同，众胜公司对该商场拥有管理权，红星公司已不再经营管理涉案商铺，该管理权对其他未签约业主亦具有约束力。被告圣远商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表示，依法成立有效。众胜公司将商铺交付圣远商行使用，圣远商行也依约向众胜公司支付租金，系合法占有。另原告购买的商铺不同于独立商铺，系分割的商铺买卖，其商铺面积在整个商场中占据比例较小，为保证物业整体功能的发挥，原告行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果原告将商铺收回，势必会将商铺出租，因原告所涉商铺的特殊性，承租人若从事与周边环境截然不同的经营，势必会影响其他业主利益，也会打乱该商场初建的整体布局。综上，本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付占有使用费及逾期付款利息的诉请，本院认为，2019年2月23日至2019年5月22日涉案商铺由被告红星公司代管并收取租金，因此该期间的占有使用费（即租金）应由红星公司支付给原告汪丽、汪弋舒。关于该期间的租金标准原、被告存在争议，鉴于红星公司至今未予支付租金，且本院已给予其时间进行租金清算等工作，但至今尚不能提供租金支付明细并实际向业主支付租金，红星公司依法应当承担相应的法律后果。因此，按照之前合同约定及交易惯例收取的租金标准（2016年2月23日至2019年2月22日，红星公司每年支付82700元）来支付所欠租金，并无不当，故本院依法支持2019年2月23日至2019年5月22日期间的租金合计20675元（82700元÷12个月×3个月）。关于逾期付款利息，红星公司收取租金后并未及时支付业主，原告汪丽、汪弋舒主张逾期付款利息于法有据，但应以20675元为基数，从2019年5月23日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算为宜。2019年5月22日后，众胜公司已经与超过三分之二以上业主签订委托经营管理合同，故众胜公司对该商场拥有管理权，该管理权对其他未签约业主即原告亦具有约束力。本案中，被告圣远商行与众胜公司签订的《展位租赁及管理服务协议》系当事人的真实意思表示，依法成立有效。被告圣远商行已经按约足额向众胜公司支付相应租金，故无需再向本案原告支付租金，向本案原告支付租金的义务应由众胜公司承担。庭审中，本院向原告做出释明，要求原告追加众胜公司为被告，但原告拒绝追加，坚持要求本案被告支付租金，故对于2019年5月22日后的租金及逾期付款利息，原告要求本案被告支付没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付赔偿金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪丽、汪弋舒支付租金（占有使用费）20675元及逾期付款利息（以20675元为基数，从2019年5月23日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告汪丽、汪弋舒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1774元，由原告汪丽、汪弋舒负担887元，被告昆山红星时代家居广场有限公司负担887元。原告预交的案件受理费887元，本院予以退还。被告应当负担的887元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32×××98，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘春香人民陪审员  朱 莉人民陪审员  侯梅芳二〇二〇年七月八日书 记 员  徐鸣杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。