河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1182号原告：李刚，男，1982年1月15日生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：陈大强，河南雷雨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：阮小刚，男，1976年6月4日生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张荣会，河南浩誉律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李刚与被告阮小刚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李刚及委托诉讼代理人陈大强、被告阮小刚的委托诉讼代理人张荣会均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1．确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效，并返还原告宅基地及房屋；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月28日，原告因急需用钱，将其名下位于南阳市卧龙区七里园乡七里园村枣园西组的房屋（房权证号为宛市7103017）及所占土地出卖给被告，并签订《房屋买卖合同》一份，总价款为580000元，约定分三次付清。原告随即将房屋交付被告，被告支付500000元后，下欠80000元至今未付。因农村宅基地上所建宅基房不得出售或转让给非同一经济组织成员，双方在买卖时更未经过村组集体组织同意，房屋一直未过户，被告以此为由拒绝支付剩余房款。原告自2011年下半年起要求被告退还房屋或支付剩余房款，但被告拖延至今。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告阮小刚辩称：1．原、被告签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，是双方真实意思表示，案涉合同不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形；2．原告诉称被告下欠80000元房款未付的情况不属实，根据双方签订的买卖合同约定总价款为530000元，足以证明被告下欠房款为30000元。原告李刚围绕其诉讼请求，提交了如下证据：1．原告身份证、户口簿，证明原告身份情况及原告系农村户口；2．南阳市私有房屋所有权登记申请表、××新区村民建房建设工程规划许可证、房屋所有权证存根，房屋分户平面图各1份，证明涉案房屋系在农村宅基地上建造；3．房屋买卖合同1份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同及合同约定情况；4．南阳××新区××办事处××里园社区委员会证明一份，证明李刚所卖的房屋是其唯一宅基地房产，且该宅基地至今仍为集体所有。被告阮小刚质证后认为：1．真实性无异议，证明方向有异议，常驻户口登记卡显示登记日期2010年10月19日，显示原告户口所在地是河南省南阳市××区七里园乡××组，但根据被告提供的证明显示原告现住址为南阳××新区××办事处××里园社区居委会，证明原告是城镇居民；2．真实性无异议，对证明方向有异议，建设工程规划许可证显示落款时间为2005年5月13日，而案涉房屋至今已经多年，案涉房屋的位置、土地性质已经发生变化；3．真实性有异议，与被告持有的协议内容不符；4．证明内容有异议，社区不能证明该房产是原告唯一房产，且该证明不能证明案涉房屋是宅基地，根据被告提供的建设工程申请表，建设工程规划许可证显示是个人住宅，不是宅基地。被告阮小刚围绕其答辩意见，提交了以下证据：1．被告身份证，证明被告的身份情况；2．房屋买卖合同1份，证明原、被告关于房屋买卖的相关权利义务约定；3．民事诉状1份，证明原告将房屋交给被告的事实；4．收据4张，证明被告支付原告房款500000元的事实；5．房产证复印件、房屋所有权证存根各1份，证明房屋系合法建筑，原告对该房屋拥有合法处置权，双方买卖合法有效；6．南阳高新区村民建房建设工程规划许可证正本及副本、南阳市居（村）民建房建设工程规划许可证申请书各1份，证明该房屋系合法建筑，且该房为在高新区规划范围内。原告李刚对被告提交的证据质证后认为：1．真实性无异议，证明原、被告并非同一集体组织的成员；2．该买卖合同应认定为无效合同，该合同总价款被涂改过，包括合同第二项都被涂改的，这些不是原告涂改的，该合同最下方的一行字和签名都不是原告签字，因此认为该合同不真实；3．证明方向有异议，不能排除买卖合同违法；4．被告已支付500000元无异议；5．真实性无异议，该房屋就是宅基地的房权证，房屋坐落位置在高新区七里园村××组；6．真实性无异议，但该证注明了是村民建房，申请书上也写明了是村民建房，由村民小组意见、村委意见，证明是农村宅基房。原告李刚提交了七里园社区居民委员会出具的证明一份，用以证明争议房屋系原告唯一宅基房产，该宅基地至今仍为农村集体所有。被告阮小刚提交了南阳市城市总体规划图、高新区七里园村××组039号地块界止点图、河南帝佑规划勘验设计有限公司专业范围表1份，证明案涉地块现属于城镇规划范围内。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告李刚系南阳市卧龙区七里园乡七里园村枣园西组村民。2003年李刚在高新区七里园村××组丘地号39处经批准建房，房屋建筑面积为226.3㎡，总层数2层。2005年换发许可证，2006年2月15日领取房屋所有权证，房权证号为宛市房权证字第××号，房屋所有权人为李刚。2009年12月28日，李刚申请在现有房屋上增建86㎡，村民小组、辖区居（村）委会、城（乡）建设管理所均同意增建并加盖印章。2010年3月28日，原告与被告阮小刚签订房屋买卖合同，原告将位于南阳市高新区七里园法庭后第一排第一家房产出售给被告，房权证号为宛市7103017，约定总价为580000元，房款分三次付清。后李刚于2010年3月28日、2010年4月16日、2010年6月3日分四次共收到被告支付房款500000元。2010年4月16日李刚出具的收据中载明：“收据收到阮小刚卖房款贰拾万元整（￥200000.00）剩余房款壹拾叁万元整（隔墙上下两间）李刚2010.4.16”。2010年6月3日，李娟出具收据，载明收到收房款100000元，并备注：“余款叁万元（￥30000元）未付”。合同签订后，被告阮小刚即在涉诉房产内居住至今。现原告以房屋买卖合同无效为由，诉至法院。另查明，被告阮小刚户籍登记地为南阳市××区××路××号。本院认为，一、农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地的使用权。农村宅基地与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权享有该集体的宅基地使用权。本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，双方达成涉诉房屋买卖合同时，被告阮小刚并非南阳市卧龙区七里园村××组村民，其不享有对该村宅基地使用的权利。原、被告之间所达成的涉诉农村房屋买卖合同虽系双方的真实意思表示，但该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益。双方之间就涉诉房屋达成的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。二、关于原告主张返还宅基地房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，考虑到涉案房屋已转让长达十余年，被告购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实，处理此类案件，要综合权衡买卖双方的利益。原告作为房屋出卖方，在出卖房屋并取得所需款项十余年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，有违诚信原则，其对合同的无效应承担主要责任。考虑到原告收取被告阮小刚购房款并占用资金时间较长，对被告造成了实际损失，故对原告主张返还宅基地房屋的诉讼请求本院予以支持，原告应当返还已收取被告阮小刚的500000元购房款并支付资金占用费。资金占用费以200000元为基准自2010年3月28日起按年利率6%计算至款付清止日，以200000元为基准自2010年4月16日起按年利率6%计算至款付清止日，以100000元为基准自2010年6月3日起按年利率6%计算至款付清止日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告李刚与被告阮小刚于2010年3月28日签订的房屋买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告阮小刚返还原告李刚南阳市卧龙区七里园村枣西组的宅基房（房产证号为宛市房权证字第××号）；三、本判决之日起十日内，原告李刚返还被告阮小刚购房款500000元，并以200000元为基准自2010年3月28日起，以200000元为基准自2010年4月16日起，以100000元为基准自2010年6月3日起按年利率6%向被告阮小刚支付资金占用费至款付清止日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元（已减半），由原告负担2200元，由被告阮小刚负担2200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月二十六日书记员  王佳琪