福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初696号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全。 委托诉讼代理人：洪振明，男，1988年10月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：杨洋，女，1991年7月29日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。 被告：洪自力，男，1963年12月6日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称锦绣庄木偶馆）因与被告洪自力财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣庄木偶馆的委托诉讼代理人洪振明，被告洪自力的委托诉讼代理人陈美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄木偶馆向本院提出诉讼请求：1.判令洪自力立即向锦绣庄木偶馆支付自2019年7月至11月期间的商铺占有使用费5739元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；2.判令洪自力立即向锦绣庄木偶馆支付自2018年10月至2019年11月期间服务管理费1785元，并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%计算的逾期付款损失；3.判令由洪自力承担本案的诉讼费、保全申请费、保全担保费、公告费等。庭审中，锦绣庄木偶馆明确商铺占有使用费的起止时间为自2019年7月1日至2019年11月30日，服务管理费的起止时间为2018年10月1日至2019年11月30日。事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算案，案号为（2016）闽05民破5号，同日指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，锦绣庄木偶馆曾向洪自力出租址于丰泽区泉山路中段365号锦绣庄民间艺术园锦绣古玩城242号商铺，面积为25.5平方米，洪自力在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、服务管理费等由洪自力承担；洪自力违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向锦绣庄木偶馆支付违约金和赔偿金。2016年6月20日，管理人向洪自力发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》（泉锦租字第2016001号），书面通知洪自力如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户，随后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，由于管理人未通知洪自力继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知洪自力涉案合同已解除，并要求洪自力立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。但直至起诉前，洪自力仍未缴清商铺占有使用费、服务管理费等，严重侵害了锦绣庄木偶馆的合法权益。 被告洪自力辩称，锦绣庄木偶馆的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、锦绣庄木偶馆诉请判令洪自力支付商铺占有使用费及赔偿逾期付款损失，没有事实与法律依据，依法不应得到支持。（一）从锦绣庄木偶馆提供的《通知书》（2016年11月16日）内容可知其破产管理人曾于2016年11月16日向各租户书面通知租赁合同已经解除，并要求各租户于2016年11月30日前结清租金，自行腾空，逾期履行的，予以强制搬迁。即若各租户在上述时间内未能自行腾空的，则管理人有权强制搬迁。因此，在诉争租赁合同已经实际解除的情况下，管理人未根据自身的通知内容进行强制搬迁，超出上述期限的房屋占有使用费损失，属于锦绣庄木偶馆怠于行使权利造成的扩大损失，应由锦绣庄木偶馆自行承担。（二）退一步说，若锦绣庄木偶馆有权要求洪自力支付商铺占有使用费，亦不应当按照原租金标准进行计算，自锦绣庄木偶馆进入破产程序以来，整个艺术园就处于基本荒芜状态，诉争商铺完全不具备商业经营的条件。出于公平考虑，应当委托第三方评估机构对锦绣庄木偶馆进入破产以后的商铺占有使用费用进行评估以确定支付标准。（三）合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，违约责任的承担方式不应以合同中约定的违约金进行计算，锦绣庄木偶馆依据租赁合同的约定计算逾期付款损失，违反法律规定，依法不应得到支持。二、锦绣庄木偶馆诉请判令洪自力按照5元/平方米支付服务管理费及赔偿逾期付款损失，于法无据，应予驳回。（一）自锦绣庄木偶馆启动破产程序以来，诉争商铺所在的园区就开始无人进行管理和维护，锦绣庄木偶馆未为洪自力提供相应的服务，其无法享有收取服务管理费及请求赔偿逾期付款损失的权利。而且在锦绣庄木偶馆破产清算过程中，园区内的不明人员随意出入且不断发生偷盗行为，各租户的人身受到了不同程度的威胁，财产也常常流失，各租户保留向锦绣庄木偶馆追究法律责任的权利。（二）案涉租赁协议书对于服务管理费用的金额并未进行约定，且该协议书已实际解除。即锦绣庄木偶馆的主张既没有法律规定，也没有双方的约定。（三）退一步说，若洪自力需要支付服务管理费用，锦绣庄木偶馆主张的按5元/平方米计算亦明显过高且不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告锦绣庄木偶馆提交如下证据：1.房屋所有权证书，证明涉案商铺系锦绣庄木偶馆所有；2.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；3.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明承租商铺租金以1147.5元/月收取，服务管理费以127.5元/月收取；4.泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；5.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明锦绣庄木偶馆已通知洪自力原租赁合同关系已于2016年7月26日解除；6.2019年10月9日通知书、照片，证明管理人再次通知洪自力立即腾空返还商铺；7.泉州锦绣庄在职员工工资表（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务，自管理人接管后一直有保留充分且必要的园区管理人员、保安、保洁等为整个园区提供必要的管理、安保、清洁等服务；8.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区提供安保服务；9.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限按公司对园区的电梯进行维保，以保障园区有效运作；10.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明锦绣庄木偶馆为维护园区有效运作，而缴纳水电费、网络费、支付维修费、垃圾清运费等情况；11.报告，证明管理人曾于2019年11月19日向泉州市中级人民法院报告尚有包括洪自力在内的部分租户占用园区房屋，未予腾退；12.公告，证明泉州市中级人民法院于2019年11月29日发布公告，要求包括洪自力在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，截至该公告发布时洪自力仍占用房屋。 被告洪自力提交如下证据：1.照片，证明锦绣庄艺术园处于基本荒芜状态，洪自力商铺无法进行经营的事实；2.照片，证明锦绣庄艺术园处于无人管理的状态，洪自力商铺无法进行经营的事实；3.关于印发《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》通知，证明泉州市普通住宅物业服务指导性收费标准中关于店面的物业服务收费最高为1元/月/平方米，锦绣庄木偶馆按照5元/月/平方米计算明显过高的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将围绕争议焦点进行分析认定。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 座落于泉州市丰泽区××路××号××庄××整幢的房屋所有权人为原告锦绣庄木偶馆。洪自力向锦绣庄木偶馆承租商铺一间。 2016年5月26日，本院裁定受理锦绣庄木偶馆破产清算一案，并指定管理人。 2016年6月20日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向锦绣庄木偶馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日，管理人发出《通知书》，通知锦绣庄木偶馆与各租户的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2016年12月21日，管理人再次发出《租户通知书》，通知双方租赁合同已依法解除。 另查明，根据2018年6月5日的《锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据》载明租金2017年11月1日至2017年11月30日，共1个月合计1147.5元。洪自力于2019年12月1日腾退案涉租赁商铺并返还给锦绣庄木偶馆。 本院于2019年11月27日作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄木偶馆管理人等拍卖的锦绣庄木偶馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地〔国有土地使用权证号：泉国用（2012）第XX号、第XX号、第XX号、第XX号、第XX号、第XX号〕及地上建筑物和相关附着物。 本案双方当事人争议焦点为：被告洪自力是否应向原告锦绣庄木偶馆支付商铺占有使用费、服务管理费并赔偿相应逾期付款损失？若是，相应数额应如何认定？ 双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。对当事人争议的问题，本院分析认定如下： 一、关于占有使用费的问题。首先，锦绣庄木偶馆进入破产程序后，管理人已发出解除诉争租赁合同并要求腾退商铺的通知。洪自力明知其与锦绣庄木偶馆的租赁合同已经终止且管理人已要求腾退房屋，但其仍占有使用商铺直至2019年12月1日，锦绣庄木偶馆现诉请按照双方实际履行的1147.5元/月的标准计算逾期腾房占有使用费，洪自力亦认可租赁合同有效期内双方系按该标准履行，故本院予以支持。洪自力关于锦绣庄木偶馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由锦绣庄木偶馆自行承担的辩解不能成立，不予支持。其次，洪自力辩称锦绣庄木偶馆进入破产程序后诉争商铺不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估申请。因洪自力明知锦绣庄木偶馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺，且从锦绣庄木偶馆提交的证据3收款收据来看，洪自力在锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后仍按上述标准向管理人缴纳部分月份的占有使用费。故洪自力辩称应按仓储用房标准计算占有使用费缺乏依据，其提交的证据1、2照片不足以证明其主张，本院不予采信。对于洪自力申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院依法不予准许。再次，锦绣庄木偶馆诉请自2019年7月1日至2019年11月30日的商铺占用使用费，洪自力对起算时间并无异议，但因诉争租赁物已于2019年11月27日被本院生效法律文书确认由福建清源山旅游投资有限公司竞得，故洪自力应向锦绣庄木偶馆支付自2019年7月1日起至2019年11月27日止的占有使用费共计5622.75元（1147.5×4+1147.5÷30×27）。锦绣庄木偶馆诉请超出的部分，本院不予支持。另因洪自力逾期支付占有使用费，锦绣庄木偶馆主张其应赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款损失，应予支持。但锦绣庄木偶馆主张应按照年利率10.95%计算，缺乏合同依据且该部分损失主要是资金占用损失，故本院酌情认定逾期付款损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 二、关于服务管理费的问题。锦绣庄木偶馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄木偶馆提交的证据7-10主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。现锦绣庄木偶馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张洪自力应支付服务管理费依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，原告锦绣庄木偶馆与被告洪自力之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。诉争租赁合同终止后，洪自力应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄木偶馆支付占有使用费，并赔偿锦绣庄木偶馆自起诉之日即2020年5月7日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。洪自力关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。锦绣庄木偶馆主张洪自力应支付服务管理费依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告洪自力应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2019年7月1日起至2019年11月27日止的商铺占有使用费共计5622.75元，并赔偿自2020年5月7日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由原告泉州锦绣庄木偶艺术馆负担13元，被告洪自力负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  陈主忠 审判员  吴钟毅 二〇二〇年七月三十一日 书记员  吴月霞 附注： 一、适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权 利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定 全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。