广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初587号 原告：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：陈芷艺，女，1987年1月22日出生，汉族，住广西，住广西梧州市长洲区iv> 被告：曾毅，男，1985年11月29日出生，汉族，现住广西梧州市万秀区。 原告梧州国海置业有限公司(以下简称国海置业公司)诉被告陈芷艺、曾毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国海置业公司的委托诉讼代理人李兰娟，被告陈芷艺、曾毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国海置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为ＷＺ2019105923的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令两被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案手续；3.判令两被告向原告支付违约金130052.40元（433508元×30%），该笔款直接从两被告已付购房款中扣除；4.判令两被告赔偿原告律师服务费10000元；5.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《梧州市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.出卖人将其所有的位于梧州市房屋出售给两被告，合同总价款为433508元，买受人在2019年5月5日前支付首期房款130508元，占全部房款的30.1%，余款303000元向银行贷款支付。2.如买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同附件五补充协议约定：1.买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首期款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。2.若买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按照以下方式处理：出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，则按第（2）项处理：出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述第（1）项承担违约货任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，出卖人在买受人己付房款中扣除违约金及出卖人再次卖出该房时所受的差价损失及相关费用、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人。3.因买受人的原因导致解除合同的，买受人应按照合同总价的30%支付出卖人违约金，出卖人可终止合同，将该房另行出售他人。 合同签订后，两被告未能办理获得银行贷款，根据合同约定，买受人应于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款303000元，但截至起诉时止，被告仍拖欠原告购房款303000元，逾期付款超过90日，已构成合同解除的条件，原告多次追讨，但两被告未能支付。另外，合同签订后，原告已经到有关机关办理了《梧州市商品房买卖合同》备案手续，按照合同约定，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案注销手续。原告认为，原告与两被告之间的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，因两被告违约，原告要求解除《梧州市商品房买卖合同》，并要求两被告支付违约金130052元，配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案手续。 两被告共同辩称，两被告购房时未办理银行按揭贷款原告即要求两被告支付首期购房款，后无法办理贷款手续，原告亦不作处理，违约并非两被告造成。 本院经审理认定事实如下：2019年5月5日原告作为出卖 人与作为买受人的两被告签订了一份合同编号为ＷＺ2019105923的《梧州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市房屋，该商品房建筑面积共90.80平方米，单价为每平方米4774.32元，总金额433508元；2.付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式按期付款，应当于2019年5月5日前支付首期房价款130508元，占全部房价款的30.10%，余款303000元向银行申请贷款支付。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。3.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件五合同补充协议约定：1.买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。2.买受人根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起15日内或出卖人催告时起15日内（以时间在先者为准）以书面方式向出卖人提出，逾期不提出的视为买受人放弃退房或解约的权利。出卖人向买受人发出关于退房或解约事由发生的通知视为出卖人催告，买受人签订合同，没有符合本合同规定的退房条件而单方提出退房的，出卖人有权不予同意其退房要求。若出卖人同意买受人退房要求解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款的30%支付出卖人违约金，出卖人可将该房另行出售他人。3.双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。4.若因乙方未按约支付合同约定的任一款项，或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该车位被查封，预查封等原因导致双方发生纠纷的，甲方为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括受理费、保全费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由乙方承担。5.《商品房买卖该合同》及其附件和本补充协议构成双方关于买卖该商品房单位的全部协议内容，内容如与之前签署的认购书等有抵触的，以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议为准，《商品房买卖合同》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。 两被告按合同约定向原告支付了首期房款130508元。后因被告曾毅征信不良无法办理银行按揭贷款，两被告至今未支付购房余款。 另查明，2020年1月8日，原告与广西迈泰律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托广西迈泰律师事务所参加本案诉讼活动，并支付了10000元律师服务费用。 上述事实，有原告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件、广西增值税普通发票发票联复印件、梧州市商品房预售许可证复印件、《委托代理合同》复印件、广西增值税专用发票抵扣联复印件及庭审笔录予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，两被告应于合同签订之日起30日内即2019年6月5日前以银行按揭贷款的方式将购房余款支付给原告，如未能获得贷款或未能足额获得贷款的，两被告应于贷款期限届满之日起10日内即2019年6月15日前一次性付清购房余款。但两被告至今未能支付购房余款，逾期付款超过90日，原告有权解除合同，现原告要求解除原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，依法有据，本院予以支持。合同解除后，两被告应配合原告到梧州市不动产登记中心办理撤销《梧州市商品房买卖合同》的备案手续。 关于原告要求两被告支付违约金的问题，两被告逾期支付购房余款，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告依据合同约定主张解除合同并要求两被告按合同总价款的30%支付违约金。本院认为，原、被告约定的违约金计算标准过高，原告的损失实为两被告逾期支付的购房余款303000元的银行利息，结合原告的损失及被告的过错程度，本院将违约金计算标准调整为以被告逾期支付的购房余款303000元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。两被告辩称，其逾期支付房款系原告未及时跟进处理导致，但其未能提供证据予以佐证，故对其该辩解，本院不予采纳。 关于原告要求两被告支付律师服务费的问题。根据合同约定，因两被告未按合同约定支付任一款项，原告为实现债权或解除合同而发生的律师费用，由两被告承担。本案中，两被告未按合同约定支付购房余款，原告依据合同约定起诉到法院要求解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，并委托了广西迈泰律师事务所参加本案诉讼活动，支付了10000元律师服务费用，现原告要求两被告承担该律师服务费用，依法有据，本院予以支持。 另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，应恢复原状，原告应返还被告已经支付的购房款。原告从两被告已支付的购房款中扣除上述违约金及律师服务费用后，其应将余款返还给两被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告梧州国海置业有限公司与被告陈芷艺、曾毅签订的合同编号为WZ2019105923的《梧州市商品房买卖合同》，被告陈芷艺、曾毅于本判决生效之日起十日内配合原告梧州国海置业有限公司到梧州市不动产登记中心办理撤销《梧州市商品房买卖合同》的备案手续； 二、被告陈芷艺、曾毅应向原告梧州市国海置业有限公司支付违约金（违约金以303000元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告陈芷艺、曾毅应向原告梧州市国海置业有限公司支付律师服务费10000元； 四、上述违约金及律师服务费从被告陈芷艺、曾毅支付的购房款103000元中予以扣除，原告梧州市国海置业有限公司于本判决生效之日起十日内将剩余购房款返还给被告陈芷艺、曾毅。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7802元，减半收取计3901元，由原告梧州市国海置业有限公司负担1015元，被告陈芷艺、曾毅负担2886元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年七月十七日 法官助理 李晓琳 书 记 员 黄卉妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。