河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初637号 原告：李文贤，男，1946年2月6日生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。 原告：刘兰香，女，1947年4月7日生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。 二原告委托诉讼代理人：吴圈池，河北一力律师事务所律师。 被告：李强，男，1973年5月19日生，汉族，户籍所在地沧州市肃宁县，现住沧州市肃宁县。 委托诉讼代理人：林川，河北旭宁律师事务所律师。 被告：张洪流，男，1968年1月25日生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。 委托诉讼代理人：刘铁乐，河北秦镜律师事务所律师。 原告李文贤与被告刘兰香、李强、张洪流确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文贤、刘兰香及委托代理人吴圈池，被告李强及委托代理人林川、被告张洪流及委托代理人刘铁乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文贤、刘兰香向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告签订的房产买卖协议无效；2、判令被告返还原告肃宁县东关家属区80号院房产一处（房产证号：肃宁镇字第××号）价值17万元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李强系二原告之子，2011年5月6日，原告以6万元价格购买王炳昌座落在肃宁镇东关家属区房产一处，并办理了房产变更登记手续。2017年2月19日，被告李强未征得原告同意，擅自将原告所有的肃宁县东关家属区80号院以17万元的价格转让给被告张洪流，二被告签订了房产买卖协议。原告认为，原告合法所有的房产，被告李强根本无权处分，二被告所签协议应属无效。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告李强辩称，李强与张洪流签署的房产买卖协议书属合法有效的协议。第一，李强处分的房产确属二被答辩人的共同财产，但是李强属于经授权后的有权处分，理由如下：其一，原告李文贤在多年前脑部被摔伤，已不能完全辩认自己的行为，已属无限制民事行为能力成年人，根据民法总则第二十八条的规定，李文贤的配偶即本案的第二原告刘兰香作为其第一顺序的法定监护人，有权代李文贤实施民事法律行为；其二，李强是经第二原告刘兰香的授权后处分的涉案房产，并以合理的市场价格收取了房款，且将房产证交付给张洪流，这一系列的交易行为符合交易习惯及常理，可以说明李强是有权处分，若真如二原告所称李强系无权处分，李强手中不可能拥有房产证，也谈不上将房产证件交付给张洪流。第二，房产交易时间为2017年2月19日，如李强确为无权处分，结合常理，二原告早应提出异议，为何时隔三年之久后才提出异议，答辩人认为，以二原告提出异议的时间点来看，答辩人完全有理由怀疑是因为涉案房产已被肃宁县人民政府划入棚户区改造的范围内，二原告在此时间点起诉合同无效，明显属于违背诚实信用及公平交易等原则的毁约行为，亦属浪费司法资源。综上，针对二原告没有事实和法律依据的诉求，以及维护经济社会的市场稳定和鼓励交易原则，请法庭驳回二原告的全部诉求。 被告张洪流辩称，张洪流是经中间人井某介绍，二原告因年事已高与儿子共同居住。意愿出卖本案涉案房屋，原告的出卖意愿是真实的，并指派其儿子李强由中间人井某、宋某共同完成与被告张洪流的房屋买卖行为，张洪流缴纳价款17万元并对涉案房屋进行管理。于2017年9月份按照政府环保要求完成了煤改电的设备安装。在今年春节前后因涉案房屋所在的棚户区需要进行改造，政府欲征收，政府部门与张洪流签订了征收补偿协议并公示，原告得知后面对高额的补偿故意违反诚实信用原则毁约并提起本案诉讼。请求法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。 原告主张，二原告对于李强出卖房屋的行为概不知情，更没有授权李强出卖本案的涉案房屋，当时二原告并不在此房屋居住，是李强背着二原告与张洪流签订的房屋买卖协议，今年疫情期间二原告才得知房屋已经被张洪流占有，故提起诉讼，要求被告返还房屋。原告提交证据:1、原告常住人口登记卡、身份证，证实二原告的身份，系夫妻关系；2、2017年2月19日二被告签订的协议书复印件，证据来源是肃宁县拆迁办复印而来，用于证实二被告签订的房产买卖协议，二原告不知情应属于无效协议；3、从肃宁县不动产局调取的涉案房屋的房产证复印件，肃房证字第××号，证实房屋原来为王炳昌所有；4、原告与王炳昌签订的房屋买卖协议书2011年5月6日，证实原告购买王炳昌房产的情况。5、转移登记申请表，证实2011年5月12日办理过户情况。6、转让房屋完税证明单，证实2011年5月9日过户交税情况。7.房屋登记审核信息表，证实过户完成后原告领取了房产证。8、销售不动产统一发票，证实售房款是6万元。9、完税证，2011年5月9日原告办理过户缴纳的契税情况。证据3-9均来源于肃宁县不动产局的档案。 被告李强质证称，对证据1无异议；证据2，对协议书的真实性无异议，但是从协议的形式看该协议仅仅属于效力待定，不能证实协议无效，协议内容符合相关法律规定；对证据3-9、真实性无异议，以上证据仅仅能说明二原告自王炳昌处购买涉案房产的事实。不能证实李强属于无权处分，即与原告的证明目的没有关联性。 被告张洪流质证称，第一点，本案涉案的房屋买卖协议合法有效，原告主张无效缺乏事实依据和法律依据。第二点，从原告提供的上述证据看本案涉案房屋在2017年以17万的价格转让给张洪流，2011年以6万元的价格购得，相比较是3倍的价格，体现了原告的合法权益得到了充分地保护，并不存在权益受损的情况。其他的意见同意李强代理律师意见。 被告李强提交以下证据： 第一组证据： 1、李某2、李某1、李某3书面证言及出庭证言，证言用以证实第一原告李文贤于1986年因脑部被摔伤早已不能完全辨识自己的行为的事实； 2、物证：因李文贤脑部摔伤，不能辨识自己的行为，为防止其外出时走失，李强为其准备的防走失信息牌两个（信息牌记载的联系方式为李强夫妻二人的电话号码），定位器两个原件及影印件； 3、肃宁县人民医院影像诊断报告单一份，诊断内容为：李文贤右侧放射冠腔隙性脑梗死，脑白质稀疏、脑萎缩及右侧颞顶骨（颞骨位于头颅两侧,并延至颅底；顶骨前方为额骨，后方为枕骨，在额、枕骨之间是左、右是顶骨）术后改变等症状，说明李文贤脑部曾进行过手术治疗及已出现脑梗死及脑萎缩等症状，进而证实证人李某1、李某2、李某3所作李文贤曾脑部被摔伤这一事实的真实性； 第一组3份证据证实我方主张认定李文贤已属不能完全辨认自己行为的成年人，因此，其配偶即本案第二原告作为其第一顺序法定监护人，有权代为实施民事法律行为的事实。 第二组证据： 1、井某书面证言一份，并出庭作证，用以证实刘兰香明确作出出售涉案房产的意思表示以及授权给李强进行处置的意思表示。井某证言主要内容为：2017年的一天我听说刘兰香卖房，有一天下午刘兰香过去了，她说卖，回去让李强找我。第二天李强来找我，说好了房的价格。2017年2月19日写了个协议，把钱付清了，李强把房产证拿过来了给了张洪流，由宋某和我、李强、张洪流共同出具了一份协议。2017年底煤改电张洪流花钱改的，2019年底开始拆迁。 2、李某2、李某1、李某3书面证言各一份，并出庭作证，用以证实二原告家产及家中的大事小情均由李强处理，说明李强有权处分涉案房产；（该证据即为第一组第1份证据，同一证据中有证明不同目的的证言） 3、李强与其舅舅刘锦勋的微信聊天记录影印件7张，用以证实刘锦勋代二原告起草《赡养协议》的事实； 4、刘兰香与李强的微信聊天记录影印件7张，其中刘兰香以微信方式发送给李强的《赡养协议》中已就涉案房产交易后作出了明确追认的表示（详见聊天记录第4张），具体表达如下：“老人卖房款十七万元，由女儿、儿子每人各保管一半，即85000元”；另外，在第7张聊天记录中，刘兰香以发送语音的方式也明确提到了卖房款十七万元为其夫妻二人的财产，与本案有关的语音表述内容为：“不打协议了，哈房钱你给我，不给你们分，我还活着，哈不是遗产，这是我和你爸爸的财产，不许你们分，一分也别分，你把那十七万给我。。。。。” 第二组4份证据证实李强出售涉案房产是经合法授权的有权处分，且处分后原告予以了明确追认，综合以上两组证据证实，李强与张洪流签署的协议书合法有效。 第三组证据： 1、肃宁县东洲路棚户区改造东关家属院房屋征收补偿草案一份； 2、肃宁县东关家属院小区国有土地上房屋征收补偿安置方案明白纸一份； 第三组证据证实，我方有足够的理由怀疑原告在此时间点毁约是出于不合理、不合法的目的。 被告李强陈述称，2017年2月的一天中午回家吃饭，我母亲和我说井某给我们联系了个买房的，让我去东关跟井某联系，我跟井某不是很熟悉和张洪流更是不认识，房产买卖是由我母亲联系的，我只是经手。签完协议我告诉父母了，卖房的17万元在我这里保管，这17万放着老人有病专款专用。证人李某2、李某1、李某3，与原、被告（李强）系亲属关系，证人对其家庭应当是比较了解的，以及对李文贤的健康状况比较清楚。三位证人的证言，属实有效。井某作为协议的中证人其做证言能够客观的反应涉案房屋交易时的基本情况。真实有效。另外鉴于原告李文贤庭审状态，及刘兰香也认可李文贤时常处于糊涂的状态，同时我方也向法庭提交了能够证实李文贤不能辨识自己行为的相关证据，但是原告对该主张不予认可。因此我方向法庭申请，对李文贤的行为能力进行司法鉴定请法庭予以准许，请原告予以配合，如果原告拒不配合，结合庭审以及现有的证据予以证实的情况下，请法庭认定支持我方的主张。 原告李文贤、刘兰香质证称，我们在2015年9月份不在涉案房屋居住了，搬到了新大众小区李强的一个别墅，但是李强并不在那住，李强有时候就过去，但是我们不在一起吃饭，我们自己做饭吃。2020年4月份去了河间市李子口村居住。赡养协议是2020年4月份李强的三舅和李强商量着起草的。对于第一组证据中证据2，走失牌、定位器没有意见，但是不能证实李文贤不具备行为能力。对于第一组证据中证据3，只能说明原告李文贤生过病，但是不能说明李文贤没有行为能力。对于第二组证据中证据3，原告不认可，对其真实性合法性关联性都有异议。李强与其舅舅商量赡养老人的问题，二原告并不知情也没有参与，更没有签订。对于第二组证据中证据4，聊天情况属实但是聊天的内容与本案没有关联性。从聊天的时间上看是原告起诉前时间不长，也就是说原告在今年疫情期间得知房子由儿子出卖给张洪流，二原告特别生气想着要求解决卖房的问题。因没有调解成功原告才提起的本案之诉。更能说明李强出卖房屋时是背着二原告的。不能证实二原告对于李强出卖房屋的行为进行了追认。对于第三组证据中证据1、2，与本案没有关联性。对李某2、李某3、李某1的证言应当以当庭证言为准，被告提交的证言李某1和李某3均不是本人所写。其次对证人证词的内容原告不认可。与本案没有关联性。而且证人也不能证实李文贤没有行为能力，只能说有时候糊涂。对于井某的证言，其证实的内容原告不认可，原告刘兰香反复强调没有委托井某出售房屋。也没有授权李强出售房屋。井某的证言也能够说明是李强在没有父母书面授权和签字的前提下，将房屋出售给被告张洪流。售房款原告不知道，更没有收到。 被告张洪流质证称，被告李强所提供的上述证据真实来源合法，可以充分证实李强经手将涉案房屋出售给张洪流是得到了原告的授权的，并且从微信语音当中看出原告对该事件也是认可的，也充分表明了，原告对买卖涉案房屋的协议是知晓的。据我们得知赡养协议是原告刘兰香以微信的形式发给李强的，并不是像原告说的与其舅舅协商的，既然原告以微信的形式发送给李强赡养协议，显然是征求李强的意见，赡养协议中涉及到本案涉案房屋的房款17万元如何保管的问题，更充分证明了李强将涉案房屋出售给张洪流是知情并给与授权的。尤其是在2011年原告在购得该房屋的价款6万元时多出了2倍，是原来的3倍，6年的时间这么高的溢价，二原告也没有反对的必要。综上李强作为二原告的儿子出示的上述证据真实并且足以证明原告是知情并认可授权的，从而也证明了张洪流取得该房屋的使用权是合法有效，是善意的，应当得到法律的保护。对李某2、李某3、李某1的证人证言真实性没有异议，证言证明李强在父母年事已高的情况下，代表该家庭签署本案涉案房屋的买卖协议。井某的证言真实性没有异议，其证言证明本案涉案协议是李强受其母亲指派所完成。恰恰表明了应当认定有效，应当认定张洪流善意取得。给李强房款的时候李强告诉我房主是李文贤，说一两天后就去办过户手续，过户的时候再让老人过去签名，所以没要求老人在协议上签字。 被告张洪流提交以下证据：1、煤改电收款收据一张，证明我们对该房屋行使所有权、管理权。2、征收补偿安置协议照片，证明现在的部门认可我们对房屋的所有权。3、征收初评结果公示表照片。4、不动产中心出具的证明，证明没有办理过户的原因。不是被告的个人原因。证据2、3是在肃宁县拆迁指挥部拍照取得。 原告质证称，对于证据1，收款收据我方不认可不是正式票据，也没有说明是房产的位置；证据2、3，拆迁补偿安置协议的照片和公示照片真实性由法院核实，原告不认可拆迁补偿款给被告张洪流，这是原告的房子。证据4没有异议。房产证先前是由我保管，后来搬出东关家属院后在新大众住的那没有锁这些东西的地方，交由李强保管。李文贤的身份证还有户口本、转业证，工资折子都由李强保管。所以老人去世花的费用都是李文贤的工资。房本是由李强保管，不是赠给他。我是今年三月份才知道李强把房子卖了。跟张洪流从来没有见过面，也不认识。 被告李强质证称，对张洪流提交的证据三性均无异议。 对原、被告提交的证据本院认定如下：对当事人无异议的原告提交的证据1-9、被告李强提交的防走失信息牌，定位器，肃宁县人民医院影像诊断报告单，肃宁县东洲路棚户区改造东关家属院房屋征收补偿草案、肃宁县东关家属院小区国有土地上房屋征收补偿安置方案明白纸，被告张洪流提交的征收补偿安置协议及征收初评结果公示表照片、肃宁县不动产登记中心出具的证明真实性予以确认；对被告李强申请证人李某2、李某1、李某3出庭证言及书面证言，与本案关联性不予确认；被告李强申请证人井某出庭证言及书面证言，井某是二被告所签买卖协议的中证人，与二原告在东关家属院是前后邻居，其参与了整个买卖房屋的过程，对事情经过的陈述符合常理，可信度较高，本院予以采信；李强与刘兰香的微信聊天记录及微信语音聊天，刘兰香认可内容属实，对真实性予以确认；李强与其舅舅刘锦勋的微信聊天记录，结合李强与刘兰香微信聊天记录中，刘兰香称“小强你三舅写的协议让我发给你如果你不同意的话跟你三舅沟通”的内容，可以印证李强主张的赡养协议系其舅舅起草，对李强证明目的予以确认；对张洪流提交的收款收据，不能证实系缴纳的争议房屋的煤改电费用，与本案关联性不予确认； 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月6日，李文贤以6万元的价格购买了王炳昌位于肃宁县，2011年5月12日双方办理了房屋转移登记。2017年2月19日，被告张洪流以17万元的价格购买了该处房屋，并与二原告之子李强签订了买卖协议，中证人井某、宋某亦在协议中签字。协议签订后，被告张洪流向李强支付了17万元，李强将房产证交与张洪流。 本院认为，本案争议房屋系二原告婚姻存续期间购得，系二原告夫妻共同财产。夫妻对共同所有财产有平等处理权。在审理过程中，被告李强申请对李文贤的民事行为能力进行鉴定，本院认为与待证事实无关联，对证明待证事实无意义，对其鉴定申请不予准许。本案房屋买卖行为发生在2017年2月份，至原告起诉近三年时间，且在刘兰香发送给李强的赡养协议中，提到了卖房款17万元如何保管，刘兰香并未对卖房事宜提出异议，刘兰香称其不知情不符合常理。证人井某作为房屋买卖双方联系人，参与了整个买卖房屋过程，其证言与被告李强的陈述相印证，可以证实刘兰香委托其子李强与井某联系卖房事宜。原告刘兰香及被告李强在庭审中均称原告李文贤“脑子糊涂”，结合刘兰香家中房产证、李文贤的身份证、户口本、转业证、工资存折都由李强保管的陈述亦可以印证被告李强陈述称刘兰香将卖房事宜委托李强办理的真实性。退一步讲，即使刘兰香没有委托李强，中间人井某在得到刘兰香同意卖房让李强与其联系的答复后，联系买主张洪流促成了该买卖房屋事宜，井某与二原告原系邻居关系，对二原告的家庭情况应比较熟悉，加之李强在签订协议时出示了争议房屋的房产证以及被告李强与二原告的特殊关系，足以使被告张洪流认为李强系有权处分。张洪流提交的肃宁县不动产登记中心出具的证明，亦可以证实非张洪流原因未能办理过户登记手续，棚户区改造房屋征收初评结果公示表及东关家属院征收改造项目房屋征收补偿安置协议中的被征收人均显示为张洪流，可以认定在购买后，被告张洪流实际占有了该房屋。原、被告所签房屋买卖协议符合合同成立要件，应为有效，原告主张二被告签订的房屋买卖协议无效本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费1850元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员  李京华 二〇二〇年七月八日 书记员  张静宇