山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初1643号 原告：枣庄宏兴物业管理有限公司，住所地：枣庄市薛城区西托后村，统一社会信用代码：913704037731691313。 法定代表人：张联运，经理。 委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。 被告：枣庄市锦泰置业有限公司，住所地：枣庄市薛城区永兴路**，统一社会信用代码：91370400071339490X。 法定代表人：辛朋，总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会，住所，住所地：枣庄市薛城区辽河路锦泰花苑**院内社会信用代码：55370403MEA778049P。 法定代表人：宋申山，主任。 委托诉讼代理人：单明才，山东长明阳律师事务所律师。 原告枣庄市宏兴物业管理有限公司（以下简称宏兴公司）诉被告枣庄市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）、枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会（以下简称托后社区）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行审理。锦泰公司的法定代表人张联运及其委托诉讼代理人褚海燕，被告锦泰公司的委托诉讼代理人刘朋，被告托后社区的法定代表人宋申山及委托诉讼代理人单明才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏兴公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告向原告支付物业服务费1,050,000元并支付违约金；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年7月8日，枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务的《协议》一份，将托后社区小区和锦泰花苑A区委托给原告进行管理，约定物业服务费由村里(即被告托后社区村委会)按每月每平方0.25元付给原告。目前枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会变更为枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会。2015年7月，被告枣庄市锦泰置业有限公司选聘宏兴公司（乙方）对薛城区托后社区棚户区改造项目提供前期物业管理服务，并与原告签订《前期物业管理服务合同》，项目建筑面积102,377.98m，约定物业服务费用按商业1.00元/月/平方米、不带电梯住宅0.25元/月/平方米、带电梯住宅0.60元/月/平方米交纳；《合同》第三十一条第7项约定当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时，甲方(即被告锦泰置业公司)协助乙方催缴，并承担连带责任。自2015年至2019年，西托后社区村民委员会每年给付原告部分物业费(包含直接向原告工人支付的工资),2019年5月25日，西托后社区村委会向原告发送《通知》，要求原告停止在锦泰花苑A区的一切管理行为并将业务交接给村委会。原告曾经多次找村委会负责人要求结算物业费，但均被无正当理由拒绝。综上，原告特提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。本案在审理期间，原告变更诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付物业服务费1,120,743元并支付违约金（每年应付金额减去已付金额，每拖延一日支付欠款金额千分之三的违约金，分段计算）；2、本案诉讼费用由二被告承担。 被告锦泰公司辩称，一、宏兴公司与锦泰公司在《前期物业管理服务合同》第四十三条中约定有仲裁条款，宏兴公司应申请仲裁，不应提起诉讼，法院应裁定驳回宏兴公司的起诉。二、宏兴公司要求锦泰公司支付物业服务费没有依据。1、《前期物业管理服务合同》第八条及第三十四条明确约定，物业费的交纳主体为业主或物业使用人；第三十一条第7点也明确约定当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时由甲方协助催缴，并承担连带责任。据此，锦泰公司承担连带责任的前提条件是应由业主交纳物业费且业主不按规定交纳。2、依据宏兴公司在诉状中的陈述，其在与托后社区的物业服务协议中明确约定由村委会交纳物业费，而且本案被告也是村委会，因此，锦泰公司承担连带责任的前提条件不成就，锦泰公司不应承担连带责任。3、《前期物业管理服务合同》第三十七条约定，本合同期限自承接查验后首位业主入住之日起，满一年止。锦泰花苑A区业主在2013年即已入住，2013年12月曾选聘过薛城和顺物业公司提供前期物业管理服务（合同第七条约定未能全部交房），因此，《前期物业管理服务合同》最迟应于合同签订一年后即2016年7月终止。宏兴公司无权要求锦泰公司支付物业费。 被告托后社区辩称，原告依据2014年7月8日及2019年7月与锦泰公司的合同，诉讼请求均不能成立，合同第15条约定，小区物业费村里只垫付一年，村里不负责支付，由于原告物业服务不好，向住户收取物业服务费受阻，导致物业服务人员工资不能按时发放，服务工具如扫把、垃圾桶、消毒液等也不能及时购买，垃圾无人及时清理，化粪池污水管道堵塞，道路不畅等，导致业主意见更大，在此情况下，村委会为了小区物业管理不停摆，稳定物业人员情绪，维护小区基本生活次序，经请示上级监管部门同意，暂时垫资协助宏兴物业管理所属小区的日常工作，但村委会垫付的费用，在宏兴物业向业主收取后，应及时足额交还村集体财务，另外由于种种原因合同约定祁连山路小区物业管理，自2015年5月开始原告退出，村里另行安排赵广文管理，2014到2015年村里垫付给原告的物业费达371,478元，扣除按合同应垫付的2014年的物业费183,900元，多垫付了187,578元，对此原告应依照合同约定向住户收取，然后返还给托后居委会，对此，托后居委会保留相应权利，2014年的合同，第14条规定，协议期满本协议自然终止，双方如续订，应提前30日向对方提出书面意见，实际履行过程中2015年12月底合同期满，双方均未在规定时间内向对方提出书面异意见，也未签订新的物业服务合同，双方虽然没有办理解除手续，但物业管理已经有村里直接给物业人员发工资，有村里直接购买垃圾桶等用具，按照实际支出支付该费用，自2016年开始，不存在托后居委会向原告继续支付物业管理费的合同依据，从法律上看，最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释，第8条第2款明确规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费业主另行主张权利，综上不论从事实还是法律上，原告向被告托后社区主张物业费的诉讼请求都不能成立，请法庭依法驳回原告对托后委员会的诉讼请求。 根据当事人双方的陈述及提交的证据、结合当事人对证据的质证意见，本院就本案事实认定如下：2014年7月8日，枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》，协议约定：将托后社区小区和锦泰花苑A区委托给原告进行管理，托后社区小区位于，大地物流园内，为托后社区集体投资所建，共安置210户，面积20,700平方米；锦泰花苑A区位于，面积40,600平方米；双方对服务范围、服务细节、违约责任、公共实施的维修保养及费用负担作了约定，双方还约定按照物业三级资质二级标准服务，物业服务费由村里(即被告西托后社区村委会)按每月每平方0.25元付给原告，但空房按物业规定收取，外来户村里不予垫付，其他村里不再负责一切费用。同时，还约定该合同期限为2年（自2014年元月1号到2015年12月30日止），协议期满协议自然终止，如续订合同应在合同期满前30日向对方提出书面意见。该协议第十五条还约定小区的物业管理费村里只给垫付一年。以后的物业管理费由物业自行到户家收取。 2015年8月9日，被告锦泰公司通过山东阳光正大建设项目管理有限公司枣庄分公司招标，原告宏兴公司参与竞标并中标。同日，枣庄市薛城区物业管理办公室给原告发出中标通知书。随后，被告锦泰公司（甲方）选聘原告宏兴公司（乙方）对薛城区托后社区棚户区改造项目提供前期物业管理服务，并与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业建筑面积：102,377.98平方米，物业管理区域名称：薛城区托后社区棚户区改造项目，坐落位置为枣庄新城光明大道南侧、京福高速公路与京沪高速铁路之间；物业管理区域四至：东至京沪高速铁路防护带，南至沿河路，西至京福高速公路防护带，北至光明大道；第二章对物业服务内容进行了约定；第三章服务费用中第六条载明“本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业1.0元/月/㎡；不带电梯住宅物业：0.25元/月/㎡；带电梯住宅物业0.6元/月/㎡。”第八条载明“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费由乙方承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，由物业使用人承担责任。物业费用每年缴纳一次。”第八章权利与义务中第三十一条第7项约定当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时，甲方(即被告锦泰置业公司)协助乙方催缴，并承担连带责任。第三十四条甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向乙方支付违约金，一方可以向人民法院起诉。第九章中第三十七条约定：本合同期限自承接查验后首位业主入住之日起，满一年止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十八条约定本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第四十三条约定：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向仲裁机构申请仲裁。 2014年起，锦泰花苑A区陆续交付使用，总面积102,377.98平方米，安置回迁的居民开始使用居住。锦泰花苑A区共811户房屋，多层468户、高层343户。其中，1-18#楼及27#楼为低层，建筑面积49.640.60平方米，19-26#楼为高层，建筑面积约43.629.78平方米，幼儿园2.042平方米，会所1.043平方米。 2014年度，被告托后社区按合同约定垫付2014年的物业费183,900元。被告托后社区为了维护小区基本生活次序，经请示上级监管部门同意，暂时垫资协助原告宏兴公司管理所属小区的日常物业服务工作，2015垫付了187,578元（含2015年度上半年村垫付高层物业费58,988元）。2014到2015年，被告托后社区垫付给原告的物业费合计371,478元。2015年12月底合同期满，双方均未在规定时间内向对方提出书面意见，也未签订新的物业服务合同。2016年被告托后社区付物业费270,000元、2017年被告托后社区付物业费404,500元、2018年被告托后社区付物业费286,000元、2019年被告托后社区直接支付给物业工人工资79,462元、被告托后社区付建筑垃圾清运费70,000元。以上支付的费用，包括被告托后社区代付原告宏兴公司的聘用人员（包括保洁、保安等）的工资。以上已付合计已付1,297,540元。 2016年2月、7月份，原告的法定代表人张联运向被告托后社区及巨山街道办事处反映：从住户入住至今业主所装修的产生的建筑垃圾清运都是物业负责的，住户每平方2元建筑垃圾清运费上房时此款已扣，物业至今没有收到此款，垃圾外运费至今拖欠，希望能把此款拨给物业，使物业也能跟好的为业主服务。 2017年2月7日原告要求村委会清算2014-2016年的物业费用，制作了书面的算账申请交与被告托后社区；2017年2月13日，薛城区信访局转送给巨山街道办事处的来信（访）事项转送单，2017年2月16日巨山街道办事处给张联运制作的不予受理告知书。 2017年5月8日，村两委班子成员与原告宏兴公司的法定代表人张联运根据当时创卫生城市文件精神的需要，经开会研究就村物业工作情况共同达成一致意见：1、物业下步服务标准以宏兴公司与锦泰公司签订的物业服务标准执行；2、物业公司受村两委人员监督，村两委人员随时抽查，每发现一处服务不到位或任何居民反映一次不合格，调查落实是事实的，每次不少于500元罚款；3、经双方协商此项物业费，已卖房屋面积、公共营销等费用（垃圾清运费、电梯维护费、消防维护费）等公共的所有费用都得从此物业费用中冲减；4、根据政府经管站需要，如果物业费发放需要开发票或经管站有别的规定，一切均按经管站的要求去做；5、物业费面积待双方根据以上几项核定协商落实准后执行；6、以上几项经村两委人员同物业人员协商，达成意见于2017年5月31日前对小区现状进行集中整治、整改，如达不到管理标准，不符合政府、村两委创卫标准，同时又拿出任何力度，没有多大起色和改变现在的状况，物业公司承诺自愿放弃一切，后果自负，永不再议，村两委有权有责任进行下一步管理；7、关于出租楼情况，经村研究锦泰花苑A区商住楼现出租商住楼面积约900平方米；8、经乙方多次申请要求租赁，村研究同意把27号商住楼租赁给乙方，同时关于租赁制约情况一切以签订协议为准。 2018年4月13日原告写给托后社区两委成员的申请，内容包括申请2018年1至3月份的工人工资、申请结算2014-2017年的物业费用以及请示2018年村委会给物业公司的工作安排。 2018年11月6日，新一届村两委班子成员开会研究关于聘律师及物业公司人员工资情况，其中会议记录的第二项内容为：依据2017年5月8号上届村两委人员开会定的规定，同时还得按照街道经管站的要求给锦泰花苑A区物业拨付人工工资。 原告宏兴公司的法定代表人张联运于2018年12月19日向原村负责人姬脉森打电话催要物业费，姬脉森表示物业费是开完会研究定完的事，是有会议纪要的，依据以前来的，下一步还这么走；2019年1月8日，2019年3月18日，向被告托后社区现负责人宋申山打电话催要物业费，宋申山称过完年包括垃圾清运费、电梯消防维保费等等，召集开会商量；2019年5月25日，被告托后社区经村委会全体成员并召开村民代表大会研究决定：即日起停止原告在锦泰花苑A区一切管理行为和业务往来并将业务往来交接给村两委，村委会将另行指定专人负责。随后，下发了解除物业服务的通知，限期办理交接手续。 2019年7月10日原告委托山东薛国律师事务所律师向被告拖后社区发送律师函，要求被告拖后社区与原告算账并尽快支付拖欠的物业费用。 2019年9月20日，原告宏兴公司的法定代表人张联运向包村干部周瑞打电话催要物业费，周瑞称和村里沟通完了，让张联运把手里的资料准备好，到10月4、5号左右给村里交涉；于2019年12月28日，2020年1月22日，向包村书记康耀打电话催要物业费，康耀让张联运提供干活的明细清单、对账，后又以“忙”、“不是一个人两个人对账的事”为由，将给付物业费的事推到“年后商量”。 枣庄宏兴锦泰花苑A区物业管理处曾与锦泰花苑A区的业主签订《小区管理服务协议》，约定由业主向物业公司交纳物业费。该协议加盖的公章名称为枣庄宏兴锦泰花苑A区物业管理处，没有法定代表人及经办人的姓名及签字，仅有业主的签字，亦没有签订时间。 另查明，枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会现更名为枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会。 本院认为，一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告锦泰公司（建设单位）在安置回迁村民时通过招标的形式选聘原告宏兴公司为物业服务企业，且至今业主亦未成立业主委员会，符合前期物业服务的适用情形。锦泰公司与宏兴公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同对业主具有约束力。枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该协议对锦泰公司及枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会具有约束力。因行政划分枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会现更名为枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会，该合同对该社区亦具有约束力。根据枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》第十五条约定物业费村里垫付内容，锦泰公司与宏兴公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）对被告托后社区亦具有约束力。虽然合同约定被告托后社区仅垫付一年的物业服务费，但根据双方的当庭陈述与辩解结合相关证据均能证实，自2015年起物业费一直由被告托后社区实际支付的事实，结合村两委会议记录及村负责人签署的按合同执行的意见能够确认双方在合同期满后虽然未再续签，截至2019年5月25日双方实际上一直按照《物业管理服务合同》及《协议》的约定由被告托后社区垫付锦泰花苑A区的物业费。故原告要求被告托后社区支付拖欠的物业费依法有据，应予支持。因《物业管理服务合同》约定被告锦泰公司与宏兴公司约定的期限为一年，且锦泰公司作为建设单位将其所建设的安置回迁小区房屋实际全部交付使用后即丧失了对该小区的所有权、管理权，已经移交由被告托后社区管理，故原告要求被告锦泰公司承担连带责任无事实和法律依据，依法应予驳回。 二、关于物业服务费及违约金的认定问题。原告宏兴公司按《物业管理服务合同》及《协议》的约定提供了物业管理服务，被告托后社区应当按照《物业管理服务合同》及《协议》的约定按时交纳物业服务费。宏兴公司依据约定的物业服务费标准进行收取物业服务费并无不当。关于物业费计算面积，虽然合同约定总面积102,377.98平方米，根据原告当庭提交的证据本院确认多层楼房建筑面积49,640.60平方米，高层楼房建筑面积约43,629.78平方米，幼儿园2,042平方米，会所1,043平方米。自2015年1月1日起至2019年5月25日，共计53个月。物业费应为多层物业费49,640.60×0.25元/月×53个月=657,737.95元；高层物业费43,629.78×0.6元/月×53个月=1,387,427.00元；幼儿园物业费2,042×1元/月×53个月=108,226元；会所物业费，原告放弃主张该部分物业费，属于对自己民事权益的处分，本院应予准许。关于建筑垃圾清运费，虽然被告托后社区已经预先扣除，但并不必然全额支付给原告，垃圾清运费只有原告实际发生后才能主张，因此原告要求按预先扣除安置住户的垃圾清运费数额支付，无事实和法律依据，本院依法不支持。以上物业费总计:657,737.95+1,387,427.00+108,226=2,153,390.95元。扣减已付物业费及建筑垃圾清运费1,297,540元，被告尚欠物业费:2,153,390.95-1,297,540=855,850元。自2015年1月1日起至2019年5月25日止，累计应支付原告宏兴公司物业管理费855,850元，被告托后社区至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。 按《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。经审查后，本院认为该项主张的标准过高，应以宏兴公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以欠付的物业服务费855,850元为基数，自被告托后社区解除与原告签订的《物业管理服务合同》的次日起按日万分之五的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会于判决生效后十日内向原告枣庄宏兴物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2019年5月25日止拖欠的物业管理费855,850元及违约金（以855,850元为基数，按照日万分之五的标准自2019年5月26日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告枣庄宏兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 受理费14,250元，减半收取7,125元，由原告枣庄宏兴物业管理有限公司负担945.75元，由被告枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会负担6,179.25元。于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇二〇年七月二十九日 书记员  杨**雯