江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初1205号原告：滁州市新碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341102MA2N07QT3X，住所地在安徽省滁州市琅琊区育新路**。法定代表人：孙财，该公司经理。委托诉讼代理人：徐某。被告：王祥，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：彭青春，江苏华旦律师事务所律师。被告：陆维柱，住南京市雨花台区。原告滁州市新碧房地产开发有限公司（简称新碧公司）诉被告王祥、陆维柱案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新碧公司的委托诉讼代理人徐某、被告王祥的委托诉讼代理人彭青春到庭参加诉讼，被告陆维柱经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。经审理查明，王祥与陆维柱民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月24日作出（2019）苏0114民初244号民事裁定书，对被告陆维柱名下价值100万元财产予以保全，2019年2月1日，滁州市不动产登记中心协助查封了陆维柱名下位于安徽省滁州市的不动产。后本院于2019年6月3日作出（2019）苏0114民初244号民事调解书，调解书载明：1.陆维柱偿还王祥借款本金900000元及利息118000元（截至2019年3月22日），合计1018000元，分别于2019年6、7、8月每月月底前偿还40000元（合计120000元），2019年9月起至2020年10每月月底前偿还60000元（合计840000元）,2020年11月底前偿还58000元；2.如陆维柱有任一期未按约履行，则王祥有权就全部剩余未还款项申请强制执行，并要求陆维柱自2019年3月23日起以900000元为基数按照年利率8%支付逾期还款违约金至实际清偿之日止；3.双方纠纷就此了结，再无争涉。该法律文书生效后，被告陆维柱未能履行生效法律文书确定的义务，根据被告王祥的申请，本院于2019年7月18日立案执行，案号为（2019）苏0114执1629号。在案件执行过程中，本院于2019年11月27日，依法作出（2019）苏0114执1629号执行裁定书，裁定拍卖陆维柱名下位于安徽省滁州市xx室不动产（所有权证号：皖（2018）滁州市不动产证明第1006591号）。现该执行案件尚在执行中。案外人新碧公司提出执行异议后，本院于2020年3月17日作出（2020）苏0114执异7号执行裁定书，驳回了新碧公司的异议请求。原告新碧公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告新碧公司与被告陆维柱《滁州市商品房预售合同》己解除，安徽省滁州市房屋归原告新碧公司所有；2.判令解除对安徽省滁州市房屋的预查封，停止执行；3.判令本案的诉讼费用由被告王祥、被告陆维柱承担。事实与理由：1.雨花台区人民法院没有及时向原告新碧公司送达查封房屋的裁定书，执行法院违反了执行程序，雨花台区人民法院2019年2月即查封了案涉房屋，但原告新碧公司并未收到通知，直至2019年11月才向原告新碧公司送达即将拍卖涉案房屋的公告，程序明显违法。2.原告新碧公司是涉案房屋的所有权人，享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋虽然办理商品房预售合同的备案登记，但备案登记是为了保障将来实现物权而向登记机构申请的登记，其本身并不能产生物权法的法律效力。原告新碧公司在不知道涉案房屋已经被预查封的情况下与被告陆维柱解除买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。3.法院虽预查封案涉房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件，法院应当中止拍卖程序，并解除对上述房屋的预查封措施。本案中原告新碧公司与被告陆维柱已经协商解除，被告陆维柱不可能取得《房屋所有权证》，法院对涉案房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。为维护原告新碧公司合法权益，故诉至法院。被告王祥辩称，1.法院查封合法，法院在对涉案房屋进行预查封时，已经作出裁定书并送达申请执行人与被执行人，且法院对于办理了商品房预售合同登记的或者商品房预告登记的房屋可以进行预查封，预查封的效力等同于查封。本案预查封符合法律规定，预查封合法。2.原告新碧公司不具有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求，继续执行。预告登记具有排他效力，经预告登记保全的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。被告陆维柱为房屋的预购登记人，对房屋的物权期待权已经办理了预告登记，其对房屋的权利可以对抗作为房屋所有权的原告新碧公司。3.本案中，因案涉房屋进行了预告登记，房屋虽然属于原告新碧公司，不能直接进行查封，但根据规定可以进行预查封，待案涉房屋登记在被执行人名下时，自动转为查封登记。本案的预查封并非房屋的所有权，而是被告陆维柱基于房屋买卖合同产生的合同权利，其中包括被告陆维柱可以向原告新碧公司主张进行案涉房屋物权变动的请求权，该请求权具有一定财产价值。4.本案中原告新碧公司与被告陆维柱主观上并非善意，其协商解除房屋买卖合同的行为，意图损害了申请执行人的合法权益，破坏已经采取的查封措施，如果在相应的财产权利被查封后，被执行人仍可以任意处置被查封的财产权利，那么查封制度将失去原本的法律意义，申请执行人的权益将无法保护，有失公平。综上，请求驳回原告新碧公司的诉讼请求。被告陆维柱未作答辩。本院经审理查明：2017年6月16日，原告新碧公司与被告陆维柱签订编号为201700045437的《滁州市商品房预售合同》，合同甲方为原告新碧公司，乙方为被告陆维柱。合同第二条约定乙方向甲方购买xx室不动产，政府批准的规划用途为住宅。第三条预定乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币7155.17元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为899834元，该房屋全装修总价为1088474元。合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二条起算至实际付款之日，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任，具体方案详见本合同补充协议第三条约定。合同第十一条约定甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任，详见本合同补充协议第五条的约定。合同附件一中约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2017年2月24日与甲方签约，并付首付房款计218474元，乙方于2017年3月24日前应支付房款计870000元。合同补充协议第三条约定买受人未按合同约定的时间付款按下列方式处理：1.逾期在90日内，自合同约定应付款期限届满之日起之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。合同补充协议第五条约定逾期交付责任按逾期时间，分别处理：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。2019年4月20日，原告新碧公司与被告陆维柱签订《合同解除协议书》一份，协议甲方为原告新碧公司，乙方为被告陆维柱，协议约定甲乙双方于2017年6月16日签订编号为201700045437的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下合称“原合同”），约定乙方向甲方购买安徽省滁州市琅琊区（下称该商品房），付款方式为银行按揭付款。现甲乙双方经协商一致同意解除该合同，并就解除原合同有关事宜达成以下条款，供双方遵照执行：一、甲乙双方于2017年6月16日签订编号为201700045437的该合同于本协议生效时解除；二、乙方按原合同的约定已向甲方支付了房价款1088474元，针对上述款项，甲乙双方一致同意按下列方式处理：1、自付首付款218474元，在办妥原合同注销手续后30天内，由甲方按公告约定（按中国人民银行同期活期存款利率计算利息）退还给乙方。2、银行贷款870000元，在本协议签订之日后由乙方将上述所欠按揭银行贷款本息以及所产生的违约金直接支付给按揭银行，解除抵押之后，乙方所偿还银行的贷款本金和利息以及违约金由甲方支付给乙方。3、甲方自原合同约定交付期限届满之次日起之双方签订本协议之日止，按日向乙方支付乙方已交房价款的万分之三的违约金。2017年1月24日，被告陆维柱向原告新碧公司支付购房款定金117942元，并备注诚意金转定金；2017年2月25日，被告陆维柱向原告新碧公司支付购房款100532元；2018年10月17日，被告陆维柱向原告新碧公司支付银行按揭款870000元，合计支付购房款1088474元。2019年4月30日，原告新碧公司向中国银行滁州稻香村支行还款864340.8元，借款人名称显示为被告陆维柱；同日，原告新碧公司向中国银行滁州稻香村支行还款5521.07元，其中本金1309.22元，利息4211.85元。另查明，原告新碧公司建设的碧桂园皖投中央名邸1＃楼的合同开工日期为2017年1月4日，竣工验收日期为2019年4月29日。房地产权登记信息显示，本院于2019年2月1日首轮查封案涉房屋，案涉房屋位于xx室的房屋所有权人为原告新碧公司，于2018年5月21日办理了预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记，权利人分别为被告陆维柱和案外人中国银行股份有限公司滁州分行。本院认为，一、关于案涉购房合同是否解除的问题。本案中，被告陆维柱向原告新碧公司购买的案涉房屋于2018年5月21日办理了预告登记，本院于2019年2月查封了预告登记在被告陆维柱名下的房屋。查封措施限制的是被告陆维柱处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制原告新碧公司关于案涉房屋买卖的合同权利，但原告新碧公司行使解除权应当符合法律规定。原告新碧公司庭审中主张系因为被告陆维柱未支付逾期付款违约金且原告新碧公司自身存在逾期交付房屋的情形，双方协商一致解除了购房合同。对此，本院认为，逾期支付违约金及逾期交付房屋并未构成根本违约，亦未达到合同目的不能实现的标准；被告陆维柱支付全部购房款后，原告新碧公司以其行为表示继续履行购房合同，且案涉房屋已经可以交付，双方合同的主要义务均已达到可以实际履行的标准，并不存在其他不能履行的情形。被告陆维柱明知案涉房屋被查封的情况下，仍然与原告协商解除合同，并要求原告新碧公司偿还银行贷款，其主观并非善意，原告新碧公司仅仅以被告陆维柱逾期交付违约金和自身逾期交房的情形，便与被告陆维柱协商解除合同，其主观上亦非善意；原告新碧公司与被告陆维柱之间存在恶意串通，损害申请执行人利益的情形，故双方之间签订的解除协议无效，本院对于原告新碧公司与被告陆维柱之间协议解除购房合同的行为不予认可，对于原告新碧公司主张确认案涉购房合同已经解除的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告新碧公司确认案涉房屋属于其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产的取得，从而保证将来本登记的实现。原告新碧公司与被告陆维柱签订了购房合同，被告陆维柱支付全部房款，且办理了预售商品房买卖预告登记，在案涉购房合同并未解除的情况下，被告陆维柱仍然享有对案涉不动产的物权期待权。案涉房屋虽然登记在原告新碧公司名下，但被告陆维柱可以请求原告新碧公司将房屋办理登记至其名下。虽然被告陆维柱的该物权请求权属于合同权利，但被告王祥对于案涉房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，现案涉房屋并无不能进行物权变更登记的情形，可以办理至被告陆维柱名下后进行相应的拍卖、变卖、折价等以实现被告王祥的债权，原告新碧公司如存在对被告陆维柱的合法债权亦可以申请参与分配。原告新碧公司要求确认案涉不动产归原告新碧公司所有，于法无据，本院不予支持。三、关于案涉不动产的预查封能否解除及执行是否应当停止的问题。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本院对于被告陆维柱购买的办理了商品房预告登记的房屋进行查封并无不当。由于案涉购房合同并未解除，债权尚未消灭，预告登记并未因此失效，本院对于预告登记在被告陆维柱名下的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。案涉房屋在变更登记至被告陆维柱名下后可以进行相应的拍卖、变卖、折价等执行措施。因此，对于原告新碧公司主张解除案涉房屋预查封措施并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告滁州市新碧房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费13962元，由原告滁州市新碧房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郭莉莉人民陪审员  闻 强人民陪审员  朱庆翠二〇二〇年七月七日法官 助理  顾正麟书 记 员  朱 驰