文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初27450号原告：何光华，男，1943年5月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。被告：张俐，女，1963年4月2日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。被告：罗明伟，男，1987年5月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市永川区。原告何光华与被告张俐、罗明伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员徐宏、人民陪审员郑元霞组成合议庭，适用普通程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告何光华的委托诉讼代理人梅洪敏，被告张俐、罗明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何光华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决二被告涤除2014年6月23日登记的抵押期限为2014年6月20日至2014年12月19日的抵押登记；2、请求依法判决被告张俐协助原告办理位于重庆市沙坪坝区杨家山***房屋的不动产权证；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告于2005年4月12日与被告签订协议，购买重庆市沙坪坝区杨家山****号房屋。签订协议后，原告按约定履行了房款的支付义务。原告签订协议后不久就实际入住至今。2013年12月30日，涉案房屋办理了权利人为被告张俐的产权证。2014年6月23日，二被告在涉案房屋所在的房屋登记机关办理了抵押登记。房屋现有抵押时间是2014年6月20日至2014年12月19日，抵押权登记的最后期限2014年12月19日后，至今为止，罗明伟都没有行使担保物权，而且，此抵押登记一直存在。根据担保法司法解释第十二条的规定，已经过了司法解释规定的行使担保物权规定的时间，即从2014年12月19日开始后的两年内，罗明伟没有行使担保物权。而且原告在此前，一直要求二被告办理，但是二被告一直拒绝。现被告拒绝配合原告过户，原告因此诉至法院，希望判如所请。被告张俐辩称，张俐和其前夫刘北宏在2005年4月12日前已经通过沙坪坝区法院判决离婚，但是离婚后，二人仍然住在一起，一直到现在。张俐的前夫要求将杨家山****号房屋出售，当时张俐勉强同意了，于是在2005年4月12日与原告签订了协议一份，房款也是张俐前夫收取的。法院已经判决被告张俐赔原告4万元，原告申请法院执行，已经从张俐的工资中扣完了。张俐的理解是张俐没有履行合同，张俐赔了原告4万元，现在张俐的意见是张俐不履行合同了，已经赔了4万元，愿意再退4万元房款。同时，该房屋已经抵押给罗明伟，无法办理过户。因此张俐不同意原告的诉讼请求。被告罗明伟辩称，根据原告所说的，罗明伟和张俐是借款关系，经重庆市九龙坡区人民法院调解，2016年向沙坪坝区法院申请了执行，在执行过程中，原告在2017年提出执行异议，因此，已申请行使担保物权实现债权，但受到原告的阻碍。张俐欠罗明伟的钱还未还，罗明伟不同意涤除抵押登记。本院经审理认定事实如下：2005年4月12日，原告何光华（乙方）与被告张俐（甲方）在案外人魏德明的见证下签订《协议》一份，约定乙方以40000元的价格向甲方购买位于重庆市沙坪坝区烈士墓杨家山****号建筑面积为48.03平方米的一室一厅住房一套，首付定金20000元，其余20000元在2005年9月15日前付清，若乙方在2005年9月15日以后未付清其余20000元，甲方有权立即收回该房屋；今后不管房屋价格涨跌，都以本协议成交价格为准；甲方在本协议签字之时，即将该房屋所有资料和钥匙等交给乙方，并保证协助乙方办理该房屋相关手续。其中产生所有费用由乙方负责；甲乙双方必须按照本协议严格执行，如果任一方违反本协议，则按照甲乙双方协商的购房金额的二倍收取违约金，如乙方违反本协议，则由甲方收取违约金，如甲方违反本协议，则由乙方收取违约金，本协议经甲方、乙方签字即生效。合同签订后，张俐将涉案房屋交付给何光华。2005年9月9日，何光华向张俐支付房款共计40000元。2013年5月份，何光华与张俐多次就房屋办理过户的费用补偿问题进行协商。张俐提出支付何光华120000元，何光华将房屋返还给张俐；或者要求何光华支付80000元补偿费用后，双方办理房屋过户手续，何光华对此不同意。2013年12月30日，张俐取得涉案房屋的房地产权证，该房屋的权利人为张俐，建筑面积为48.03平方米。2014年6月20日，被告张俐与被告罗明伟签订借款合同一份，约定张俐向罗明伟借款180000元。同时，张俐与罗明伟签订了《重庆市房地产抵押合同》，将沙坪坝区杨家山****号房屋设定抵押，作为张俐履行还款的担保，合同约定，抵押期限2014年6月20日至2014年12月19日，贷款金额180000元，贷款期限2014年6月20日至2014年12月19日。此后，张俐与罗明伟将沙坪坝区杨家山****号房屋在不动产登记机关办理了抵押登记。2014年6月24日，何光华向本院提起诉讼要求张俐协助办理沙坪坝区杨家山****号房屋过户手续并支付逾期办证违约金80000元。本院于2014年8月20日作出（2014）沙法民初字第06050号民事判决书，确认张俐与何光华签订的购房协议属有效合同，判决张俐支付何光华逾期办证违约金40000元，驳回何光华的其他诉讼请求。同时，本院在该判决书中释明，张俐在承担此违约金后，还应当继续履行合同义务，在诉争房屋设定的抵押权涤除后，立即为何光华办理房地产权变更登记。2016年7月，罗明伟向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼要求张俐、案外人刘北宏归还借款并支付利息，重庆市九龙坡区人民法院于2016年7月8日作出（2016）渝0107民初12343号民事调解书。调解书载明，双方达成调解协议：张俐、刘北宏偿还罗明伟借款180000元及利息54000元，共计234000元。由张俐、刘北宏于2016年9月30日还款，每月不少于10000元，到2016年12月30日前还清234000元。若张俐、刘北宏在2016年12月30日前未还清234000元，利息从2016年5月14日起计付，本金为未还金额，按月息2分，利随本清。张俐、案外人刘北宏未按时履行调解书的还款义务，罗明伟依据上述调解书向本院申请强制执行。在执行程序中，本院于2017年1月16日作出（2017）渝0106执302号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人张俐名下的、位于沙坪坝区杨家山****号房屋一套（权证号为104房地证2013字第55380号）；二、查封期限为三年。上述房屋被查封后，何光华作为案外人向本院提出执行异议，本院于2017年7月28日作出（2017）渝0106执异164号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市沙坪坝区杨家山****号房屋的执行。2017年8月16日，罗明伟向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求撤销沙坪坝区人民法院（2017）渝0106执异164号执行裁定书。本院于2017年12月21日作出（2017）渝0106民初9792号民事判决书，本院认为，何光华与张俐签订的《协议》已经本院的生效判决确认合法有效，且确认张俐是将涉案房屋出售给何光华，其有义务依据法律规定和合同约定协助办理房屋的房地产权证。何光华按照该协议支付了全部价款，张俐将该房交予何光华占有。房屋未办理过户登记并非何光华自身原因。何光华在执行程序中作为案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院作出中止对位于重庆市沙坪坝区杨家山****号房屋执行的裁定书符合法律规定。因此对罗明伟提出要求撤销（2017）渝0106执异164号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院判决驳回了罗明伟的诉讼请求。2019年10月17日，何光华向本院提出申请，要求采取财产保全措施，并提供了财产担保。本院作出（2019）渝0106执保2247号执行裁定书，裁定一、冻结被申请人张俐的银行存款4万元或查封其相应价值的财产。二、查封申请人何光华提供的担保物，其所有的位于重庆市沙坪坝区杨家山****号房屋。原告何光华缴纳保全费420元。现何光华认为张俐应当涤除涉案房屋的抵押登记，并协助其办理该房屋的过户手续，何光华因此起诉来院。审理中，原告认为其要求被告涤除抵押权的依据是，抵押权存续期间，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。二被告借款债权的诉讼时效期间应当是2014年12月19日至2016年12月18日，罗明伟在该期间均没有行使抵押权。上述事实，有何光华提供的《民事判决书》2份、房地产抵押合同、档案查询结果、执行裁定书2份以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告何光华与被告张俐签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。原告向被告张俐支付了全部房款，张俐应当将涉案房屋过户至原告名下。被告张俐在取得涉案房屋产权证后，不仅没有及时履行协助原告办理过户的义务，还将涉房屋设立抵押，导致涉案房屋至今没有过户至原告名下。因此，被告张俐对不履行过户义务存在主观恶意，房屋未过户登记至原告名下也并非原告的原因。本院在于2017年12月21日做出的（2017）渝0106民初9792号民事判决书中认为，何光华与张俐签订的《协议》已经本院的生效判决确认合法有效，且确认张俐是将涉案房屋出售给何光华，其有义务依据法律规定和合同约定协助办理房屋的房地产权证。何光华按照该协议支付了全部价款，张俐将该房交予何光华占有。房屋未办理过户登记并非何光华自身原因。被告何光华在执行程序中作为案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院作出中止对位于重庆市沙坪坝区杨家山****号房屋执行的裁定书符合法律规定。因此对罗明伟提出要求撤销（2017）渝0106执异164号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持，判决驳回了罗明伟的诉讼请求。换言之，虽然被告罗明伟对该房屋享有抵押权，但原告何光华对涉案房屋享有排除其执行的权益，其抵押权已实际不能实现担保目的，为便宜解决纠纷，本院对原告要求二被告涤除涉案房屋抵押登记的诉讼请求予以支持。涉案房屋抵押登记消除后，涉案房屋具备过户条件，因此，对原告要求被告张俐协助办理位于重庆市沙坪坝区杨家山66-5-2房屋的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、被告张俐、被告罗明伟在本判决发生法律效力后立即涤除在重庆市沙坪坝区杨家山66-5-2房屋上设立的抵押权；二、被告张俐在重庆市沙坪坝区杨家山66-5-2房屋的抵押消除后，立即协助原告办理该房屋的过户手续。案件受理费80元，保全费420元，合计500元，由被告张俐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谢凤鸣人民陪审员  徐 宏人民陪审员  郑元霞二〇二〇年七月十二日法官 助理  冯 举书 记 员  郭 琴