上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25933号原告：上海市徐汇区东安花苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：王业忠，主任。委托诉讼代理人：徐皪珺，上海恒隆律师事务所律师。被告：邱志萍，女，1972年7月25日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：顾方平，男，1982年1月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：白伞伞，上海市东高地律师事务所律师。原告上海市徐汇区东安花苑业主委员会(以下简称业委会)与被告邱志萍、顾方平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理。本院依法适用普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区东安花苑业主委员会的委托诉讼代理人徐皪珺、被告顾方平及其委托诉讼代理人白伞伞到庭参加诉讼。被告邱志萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1.判令邱志萍、顾方平共同将上海市徐汇区东安路沿街(B室)归属于东安花苑小区物业管理用房(以下简称系争房屋)腾空后返还业委会；2.判令邱志萍、顾方平共同向业委会支付2018年9月1日至实际腾空返还房屋之日止的房屋占用使用费，按4500元/月计算。事实和理由：上海市徐汇区东安路沿街(B室)房屋系上海市徐汇区中山南二路777弄东安花苑小区物业管理用房，依法归全体业主所有。2015年4月，业委会与邱志萍签订房屋租赁合同，将系争房屋出租邱志萍，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，月租金1200元。邱志萍未经业委会同意擅自将房屋出租给了顾方平，租期自2017年9月14日至2019年9月13日，月租金4500元。新一届业委会成立后告知邱志萍不再续租，邱志萍因与顾方平的合同关系要求延期，业委会同意延期至2018年10月底，但邱志萍承诺5月底前租客搬出，6月1日正式交房，过渡期租金按每月4500元计算，故双方未能续签租赁合同。截止2018年7月10日，邱志萍仍未能清退顾方平，业委会无奈通知邱志萍合同于2018年4月30日期满终止。邱志萍于2019年2月27日支付2018年5月至8月房屋占有使用费18,000元，此后再未付款，顾方平仍占用系争房屋。业委会多次催告无果，故诉至法院，要求判如所请。邱志萍未作答辩。顾方平辩称，其与业委会没有法律上的关系，不应作被告。业委会主体不适格，房屋是违章建筑，没有法定权利管理人，业委会没有权利出租房屋，两份租赁合同均无效。因为房屋是违章，使用费只能是正常租金的1/3，其愿意承担每月1000元的使用费。本院经审理认定的事实如下：2015年4月12日，业委会与邱志萍签订《房屋租赁合同》，业委会将东安路上一小间房屋出租给邱志萍，面积15平方米，租期自2015年5月1日至2018年4月30日止；月租金1200元，邱志萍先支付3个月房租和1个月房租保证金，以后按6个月支付。邱志萍与顾方平签订《房屋租赁合同》，邱志萍将中山南二路777弄B室(以下简称系争房屋，注：系争房屋即业委会与邱志萍签订的租赁合同中的东安路上一小间房屋，系争房屋实际位于东安路上，靠近东安路与中山南二路的转角)出租给顾方平，使用面积20平方米，租期自2017年9月14日至2019年9月13日止，月租金4500元。顾方平支付邱志萍一年的租金及相当于两个月租金的保证金共计63,000元。2019年2月27日，邱志萍向上海洲梁物业服务有限公司汇款18,000元。2019年9月30日，业委会委托物业在系争房屋的房门上张贴了要求顾方平即时搬离的通知。业委会曾两次锁系争房屋的门，但后均被顾方平打开。审理中，顾方平称2019年1月1日业委会停电，2019年9月恢复过一会儿又停掉了，无法使用房屋。业委会称2019年12月停电至今。为证明系争房屋为合法建造，业委会提供了：1、上海市测绘院的1：500测绘图；2、不动产登记簿，记载：中山南二路XXX弄XXX号XXX-XXX层，5-26层，建筑面积24,103.50平方米；3、沪建(96)107号建设工程规划许可证、建筑工程项目表，记载：项目名称东安花苑二期工程，高层公寓式办公楼24层33,257.40平方米，裙房11,246.60平方米，多层公寓式办公楼5869.78平方米，多层商业楼5365.53平方米；4、城建档案馆调取的总体规划图；5、小产证中的宗地图；6、现场拍摄照片，照片显示系争房屋位于东安花苑小区大门外北侧，沿东安路，系争房屋所在建筑为二层楼，紧邻办公楼。顾方平认为，上述证据无法证明系争房屋是合法建筑。本院认为，司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。业委会提供的证据中，测绘院测绘图与小产证宗地图中记载信息与系争房屋的平面轮廓、实际所在位置基本相符，但测绘图是对客观存在的建筑物的测量绘制，而宗地图是土地证书和宗地档案的附图，产证所附的宗地图是为了表明产证房屋所附着土地之范围，真实反映房屋所处的地理位置以及与其他建筑物的空间关系，因此不能认为出现在宗地图上的其他建筑物就是合法的，相关法律、法规并未赋予宗地图如此之功效。而规划许可证、工程项目表均未有系争房屋所在二层楼宇之描述，更为重要的是，总体规划图应可作为是否取得政府主管部门建造许可的判断依据，但系争房屋客观所在位置在该图纸中对应之处并无建筑物，这说明了规划之时并未计划在该位置建造建筑物。综上分析，业委会所提供的证据，既不能证明系争房屋的建造事先取得了政府相关职能部门的审核同意，也不能证明事后得到了政府相关职能部门的追认，因此本院认为系争房屋的建造并未取得合法的建造手续，依照前述司法解释的规定，业委会与邱志萍签订的租赁合同以及邱志萍与顾方平间的租赁合同均应认定为无效。合同无效的，因合同取得的财产应予返还，因此邱志萍、顾方平应当将系争房屋返还业委会。业委会要求返还房屋依法有据。司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现业委会按转租合同之标准主张房屋占有使用费，并无不当。但这是以房屋能正常使用为前提，租赁系争房屋系商业用途，停电对房屋的正常使用有重大不利影响，故本院酌情降低停电之后的使用费标准。司法解释规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此顾方平也有支付房屋占有使用费的义务，但期限应自业委会要求顾方平腾退之次日起算，即2019年10月1日起。邱志萍经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、邱志萍、顾方平于本判决生效后十日内将上海市中山南二路777弄东安花苑小区东安路沿街一间房屋(具体位置以照片显示为准)腾空后返还上海市徐汇区东安花苑业主委员会；二、邱志萍于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区东安花苑业主委员会自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，自2018年9月1日至2019年11月30日期间按每月4500元计算，自2019年12月1日起按每月2500元计算；三、顾方平对上述自2019年10月1日起的房屋占有使用费承担连带支付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由上海市徐汇区东安花苑业主委员会负担350元，由邱志萍负担1300元，由顾方平负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  郑誉华人民陪审员  朱亚平二〇二〇年七月三十一日法官 助理  张 鑫书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。