贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初1236号 原告（反诉被告）：丁奎方，男，1975年3月23日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告（反诉被告）：杨永香，女，1973年9月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：陈腾飞，贵州港丰律师事务所律师 被告（反诉原告）：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。 法定代表人：王建中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告丁奎方、杨永香与被告大方安泰房地产开发有限公司（安泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，安泰公司提起反诉，本院受理后决定合并审理。原告(反诉被告)丁奎方及二原告(反诉被告)委托诉讼代理人陈腾飞到庭参加诉讼。被告（反诉原告）安泰公司委托诉讼代理人赵江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁奎方、杨永香向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告交付房屋；2.请求判决确认原告向被告购买房屋的所有权归原告并判决被告向原告交付办理房屋所有权证所需相关文书；3.请求判决被告向原告支付自2017年8月9日起至实际交付房屋日止期间的逾期交房违约金，暂计算至2020年2月3日止为27221.8元；逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书违约金自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，暂计算2020年2月3日止为64143.3元。共计91365.1元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月18日购买由被告开发的位于大方县棚户区改造南区项目第1栋第1单元5层2号房。双方在合同中约定：（1）、原告以贷款（银行按揭）方式按套内面积计算向被告支付购房总款307939元购房（原告已履行该付款义务）；（2）、被告应在2017年8月8日前按合同约定条件向原告交付房屋，逾期交房按每日万分之一计算违约金；（3）、被告应在2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日内按每日0.1%承担违约责任，逾期90日以后按每日0.2%承担违约责任。至原告起诉日止，被告仍然没有向原告交付房屋和交付办理商品房所有权转移登记的有关文书。被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，暂计算自2017年8月9日起至2020年2月3日止为：307939元×884天×万分之一／天＝27221.8元；因合同约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金明显偏高，现原告依法按照每天万分之2.1计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书所造成的损失，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，暂计算自2018年1月1日起至2020年2月3日止为：307939元×763天×万分之2.1／天×130%＝64143.3元。综上所述，原告已经依照合同约定履行了付款义务，原告不构成违约，依法不应该承担责任。被告构成实质性违约，应当依合同约定向原告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。请求人民法院依法支持原告诉求。 安泰公司辩称，涉案房屋土地自2018年3月6日被省高院查封至今仍未解封，已经构成事实上的履行不能，形成合同僵局，故我方提出要求解除合同，原告所诉的一、二项诉讼请求无事实支撑，因原告属于按揭贷款，支付款项时间不一致，第三项计算错误，请求法院驳回原告的诉求，依法平衡双方利益。 安泰公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉原告安泰房公司与反诉被告于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同》；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：大方县黔西北花园小区棚户区改造项目是大方县人民政府招商引资项目，开发单位为安泰公司，施工单位为重庆万美建设工程有限公司。安泰公司按照商品房开发等有关法律的规定向反诉被告通过银行按揭方式出售涉案项目南区一栋1-5-2号房，并于2016年5月18日双方签订《商品房买卖合同》。合同签订后，由于施工单位于2015年8月、2016年12月以工程款纠纷为由恶意停工，并在2018年3月在贵州省高级人民法院起诉并就涉案项目申请查封至今，目前涉案项目工程仍在诉讼中，房屋涉案项目自2016年12月起就停止不前，致使反诉原告无法按照合同约定的时间如期交付房屋，反诉原告已经违约，继续履行合同，反诉原告的损失将无限扩大且无休止，履行合同约定的办理交房手续和办证手续无望。涉案房屋工程处于诉讼鉴定阶段，无法进行竣工验收和交付使用，也不能按照合同约定时间办证。由于诉讼时间较长，且质量鉴定后存在修复甚至返工的问题，竣工时间无法确定。反诉原告已经不能按时履约，双方订立合同的目的不能实现，如果让反诉原告长期承担支付违约金的责任，违反公平原则。且最高人民法院2019年公布《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》48条中对违约方起诉解除合同做出明确规定，违约方不存在恶意违约的情形，而是继续履行合同将给违约方自身造成重大损害的合同，违约方可以请求人民法院判决解除合同。综上，反诉原告特提出解除合同，望法院支持反诉原告的诉讼请求。 丁奎方、杨永香辩称，首先，反诉原告的诉讼请求于法无据，依法不应当得到支持，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求，以维护反诉被告合法权益。依据合同法第九十四条及最高院关于商品房买卖合同司法解释，结合全国各个法院审判实例，作为商品房买卖合同的违约方可以解除合同的情形有以下四种情形：第一种，买受人延期支付购房款，经出卖人催收在三个月合理期限内仍未履行的；第二种，非因开发商原因致使买房人不能办理按揭款导致合同目的不能实现；第三种，因不可抗力致使合同目的不能实现，若继续履行合同将使开发商损失无限扩大；第四种，发生情势变更（爆发全球性的金融危机或者国家政策的变动），若继续履行合同，致使开发商履行合同的成本增大，此四种情形为违约方可以解除合同的法定情形。除此之外，作为商品房买卖合同的出卖人无权要求解除商品房买卖合同。其次，双方在商品房买卖合同中并未约定开发商可以解除合同的实质性约定，本案中无约定解除权。综上所述，反诉原告主张请求解除商品房买卖合同的诉求因没有法律依据可以支持，请求法院依法驳回其反诉请求。再有，反诉原告以自己的商业风险与其他公司的纠纷作为不能实现合同目的的主张是没有法律依据可以支持的，不属于不可抗力，而是属于自己的商业风险，此商业风险的后果，依法不应当由买房人承担。最后，反诉原告以九民会议纪要第48条的规定，是属于适用法律的错误，九民会议既非法律又非司法解释，法院不能在民商事案件中作为法律依据加以援引。因此，反诉原告的请求与事实理由依法不成立。虽然原告已经对房屋进行装修入住，但不构成强行入住，其理由是：原告接到安泰公司的通告后，缴纳了房屋装修押金，装修入住，其入住行为得到安泰公司的同意，因此，不构成强行入住。 本院经审理查明事实如下：2016年5月18日，丁奎方、杨永香作为买受人与安泰公司作为出卖人签署了《商品房买卖合同》，约定“买受人购买的商品房为合同约定的第1栋1单元5层2号房，建筑面积102.79平方米，套内建筑面积85.44平方米。该商品房单价每平方米3604.15元，总价款307939.00元。付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日起向出卖人交付首付款（小写）计97939.00元，余款（小写）210000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。交付时间和条件：出卖人应当在2017年8月8日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期在60日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房登记的有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。”合同签订后，丁奎方、杨永香于2016年5月24日向安泰公司交纳了首付款97939.00元，并于2016年9月12日通过银行按揭方式向安泰公司交纳了剩余房款210000.00。2018年12月30日，丁奎方、杨永香自行更换涉案商品房的锁芯进行装修。因安泰公司与重庆万美建设工程有限公司因建设工程施工发生纠纷，重庆万美建设工程有限公司诉至贵州省高级人民法院，省高院以2018年3月1日的（2018）黔财保1号民事裁定书及2018年3月6日的协助执行通知书查封了大方县建设投资有限公司位于大方县改造项目的国有土地使用权。因安泰公司未按合同约定的时间交付房屋及办理商品房所有权登记的相关文书，丁奎方、杨永香诉至本院。 上述事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、建设工程施工合同、停工报告、贵州省高级人民法院民事裁定书及协助执行通知书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据在卷为证，足以认定。 本院认为，丁奎方、杨永香与安泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。丁奎方、杨永香履行了交付307939.00元房款给被告安泰公司的义务，安泰公司负有按合同约定时间交付房屋及取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给丁奎方、杨永香的责任。安泰公司逾期交付涉案商品房以及逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给丁奎方、杨永香的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告有权要求被告交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书。丁奎方、杨永香已于2018年12月30日自行更换涉案商品房的锁芯进行装修，实际占有了涉案商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，涉案商品房视为2018年12月30日交付，丁奎方、杨永香要求安泰公司交付房屋的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，丁奎方、杨永香可就安泰公司未按合同约定时间交付涉案商品房的违约行为要求被告按合同约定赔偿违约金，安泰公司逾期交房已超过六十日，丁奎方、杨永香未提出退房，根据涉案《商品房买卖合同》第十三条的约定，安泰公司应按日计算向二原告支付全部已付款万分之一的违约金，安泰公司应于2017年8月8日前交房，实际于2018年12月30日交房，逾期时间509天，违约金为307939.00元×0.01%×509天=15674.10元。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条的约定，安泰公司承诺在2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付丁奎方、杨永香，安泰公司未履行上述约定，已构成违约，但丁奎方、杨永香未提供证据证明安泰公司的该违约行为给其造成的具体损失。根据本案实际，对丁奎方、杨永香要求支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院酌定按日万分之0.5从合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的次日即2018年1月1日计算至实际交付之日止。对丁奎方、杨永香要求安泰公司交付办理房屋所有权证所需相关文书的诉讼请求，由于涉案房屋所使用土地的国有土地使用权已被贵州省高级人民法院查封，而国有土地使用权查封前，安泰公司未取得办理商品房转移登记的有关文书。国有土地使用权被查封后，取得办理商品房转移登记的有关文书受到阻碍，不能取得办理商品房转移登记的有关文书，而且安泰公司对其不能按期交付办理商品房转移的有关文书的违约行为需向丁奎方、杨永香承担支付违约金的责任，故本院对丁奎方、杨永香的该项诉讼请求不予支持。 对安泰公司提出解除涉案《商品房买卖合同》的反诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除。双方在《商品房买卖合同》中并未约定合同的解除条件，且丁奎方、杨永香不同意解除，故不存在约定解除的情形。而法定解除权只针对守约方，违约方一般不具有合同解除权。最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”该规定为违约方在一定条件下解除合同提供了理论支撑，但涉案的《商品房买卖合同》不是长期性合同，而且继续履行并不存在显失公平，因为并未增加安泰公司的履行涉案合同的成本，安泰公司履行完自己的义务后，就不需要再承担违约责任；而且，安泰公司提出解除合同的理由是其因与施工单位之间正在进行诉讼，涉案商品房所涉土地的使用权被人民法院查封，但人民法院根据当事人的申请采取查封等财产保全措施，是为了防止当事人转移财产，确保当事人在胜诉后能够顺利执行；而且，安泰公司与施工单位产生的纠纷，属于安泰公司自身的商业风险，安泰公司不能将其自身的商业风险作为其违约的理由，转嫁给房屋买受人；《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。”如果最终贵州省高级人民法院判决确认安泰公司不能向买房人如期交房和如期交付办理商品房转移登记的有关文书是施工单位的原因造成，安泰公司在承担了相应的违约责任后，可以向施工单行进行主张。故安泰公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉请求的理由不成立，也没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第一百二十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁奎方、杨永香逾期交房的违约金15674.10元； 二、大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以307939.00元为基数，从2018年1月1日起按每日万分之0.5的标准向丁奎方、杨永香支付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 三、驳回丁奎方、杨永香的其他诉讼请求； 四、驳回大方安泰房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费1040.00元，反诉案件受理费50.00元，由大方安泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员  章 英 二〇二〇年七月十七日 法官助理  钱程阳 书 记 员  蒋 昕