西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初14155号原告：陕西金泰建设有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：张忠昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚楠，陕西莱顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷金平，陕西莱顿律师事务所律师。被告：西安富海明都酒店有限公司，住所地：西安市碑林区内。法定代表人：刘小雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚娟，陕西畅洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯登攀，男，该公司员工，住西安市雁塔区。原告陕西金泰建设有限公司与被告西安富海明都酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陕西金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除双方于2009年6月4日、2013年2月22日签订的《租赁合同》及相关补充协议，被告立即交回租赁房屋。 2、请求依法判令被告支付主楼2018年4月1日至2019年3月31日的房租600425.12元。3、请求依法判令被告支付主楼2019年4月1日至2020年3月31日的房租5375171.12元，2020年4月1日之后的房租按照每月433333.33元计算至交回房屋之日止。4、请求依法判令被告支付主楼违约金至租金付清之日（自2018年4月1日暂计算至2019年8月31日为3599940元）。5、请求依法判令被告支付副楼租金至交回房屋之日止（自2018年12月10日暂计算至2019年12月9日为2556566.49元，2019年12月9日以后的房租按每月222360.4元计算至交回房屋之日止）。6、请求依法判令被告支付副楼违约金至租金付清之日止（自2018年11月2日暂计算至2019年8月31日为331431.76元）以上各项共计12463534.81元。7、请求依法判令被告支付原告申请保全向中国平安财产保险股份有限公司支付24927元的保费。8、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由，2009年6月4日，原告与吴明富（承租方、乙方，吴明富作为即将成立的西安富海明都酒店有限公司的授权代表签字，且租赁房屋一直由被告使用并交纳租金）签订《租赁合同》（主楼），合同第三条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用的规定，不做违法违规活动，四、起租日为2010年4月1日，租期15年 ，租赁期自2010年4月1日起至2025年3月31日。五、租金、支付方式和期限，第一年租金410万元，从租期第二年开始租金在前一年租金的基础上每年递增9万元，2、租金一年一交，第一年分三次支付，以后每年房租乙方应于上年度的3月10日前一次性支付。十、违约责任，乙方同意按照合同规定按时交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按年租金总额的1‰向乙方收取违约金，自应付之日起算至付清之日止。2013年2月22日，原告与被告签订《租赁合同》（副楼）合同约定：一、房屋位置在XX路XX层，其中甲方房产权属3层至9层及地下室，总面积4698.79元。二、租赁用途，商办，三、租赁期限，12年（2012年12月10日至2025年3月31日）。五、交款方式，每一年交款一次，每次交款时间为每年11月1日前，第一次交款时间为合同签订之日起五日内。两年内不递增，第三年开始每年在第一年租金的基础上递增2%。第三年起租地上每月每平方米租金为44元加递增，地下每月每平方米25元加递增计算，十、双方约定的其他事项，2、乙方如不按合同规定时间交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金总额的5‰向乙方收取违约金，自应付之日起算至付清之日止。逾期30日甲方有权收回房屋，因此造成的一切经济损失，由乙方自行承担。18、XX楼XX层XX城路独立的小商业用房，甲方愿意交予乙方使用，但乙方愿每年付24000元给予甲方补贴，21、颐澜（兰）大厦实测多出800平米面积，甲方同意乙方年支付20万元（其中15万元为现金，5万元用代金券支付），原租赁合同第二年执行。合同签订后，原告按约交付了房屋，但是被告却未按约支付房租，无奈，原告将被告诉至碑林区人民法院，后双方达成和解，被告虽按照和解的内容向原告支付了租金，但是自那之后，被告却仍然不履行支付租金的合同义务。原告以各种方式催要租金，均未果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告有权解除合同，并要求被告交回房屋。被告长期拖欠租金的行为严重违约，并违反了诚实守信原则，原告现将被告诉至本院请求判如所请。被告西安富海明都酒店有限公司（以下简称富海明都）辩称，被告对原告所诉双方之间分别于2009年6月4日、2013年2月22日签订（主楼）《租赁合同》及（副楼）《租赁合同》的事实没有异议。1、对于原告要求解除双方于2013年3月22日签订的《副楼租赁合同》，被告同意解除，但对原告诉请要求解除《主楼租赁合同》的诉请，被告不同意。2、针对原告第二项诉求中提到的支付主楼2018年4月1日至2019年3月31日的房租600425.12元，被告不予认可。3、原告第三项诉请中支付主楼2019年4月1日至2020年3月31日房租5375171.44元不予认可。4、第四项诉请中支付主楼违约金自2018年4月1日至2019年8月31日（暂计算）共计3599940元，被告不予认可。对于原告第五项及第六项诉请，因《副楼租赁合同》第十条第10款及第14款中明确约定该合同所涉及的房屋各种城建手续以及消防、工商、税务、环境等相关手续由原告进行办理，合同签订后，经被告多方努力，仍然难以取得相关手续。时至今日，原告仍未解决副楼的相关手续问题，导致酒店负责人被碑林消防大队约谈并多次处罚，查封了部分房间，酒店根本无法正常经营，故被告不同意支付副楼租金及违约金。经审理查明： 2009年6月4日金泰公司（甲方 出租方）与吴明富（乙方 承租方）签订《租赁合同》（主楼）。合同约定：三、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用的规定，不做违法违规活动；四、起租日为2010年4月1日，租期15年。租赁期自2010年4月1日起至2025年3月31日；五、租金、支付方式和期限：1、第一年租金410万元，从租期第二年开始租金在前一年租金的基础上每年递增9万元；2、租金一年一交，第一年分三次支付，以后每年房租乙方应于上年度的3月10日前一次性支付。3、租金内不含出租人及承租人应向国家缴纳的各种税费，如产生各种税费，其所有费用由承租人自行承担缴纳。十、违约责任：2、乙方同意按照合同规定按时交付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，由甲方按年租金总额的1‰向乙方收取违约金，自应付之日起算至付清之日止。2013年2月22日金泰公司（甲方 出租方）与富海明都（乙方 承租方）签订《租赁合同》（副楼）。合同约定：一、房屋位置在XX路XX层，其中甲方房产权属3层至9层及地下室，总面积约4698.79平方米；二、租赁用途：商办；三、租赁期限：12年（2012年12月10日至2025年3月31日）；四、租金金额：（1）净租金为44元每平方米每月，其中地上建筑面积4116.33平方米，月租金180898.52元；地下室建筑面积582.46平方米，净租金为25元每月每平方米，月租金14561.5元。月租金合计为195460.02元，年租金为2345520.24元；五、交款方式：每一年交款一次，每次交款时间为每年11月1日前，第一次交款时间为合同签订之日起五日内，两年内不递增，第三年开始每年在前一年租金的基础上递增2%。第三年起租地上每月每平方米租金为44元加递增，地下每月每平方米25元加递增计算。（以上租金不含税）。十、双方约定的其他事项：2、乙方如不按合同规定时间交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金总额的5‰向乙方收取违约金，自应付之日起算至付清之日止，逾期30日甲方有权收回房屋，因此造成的一切经济损失由乙方自行承担。10、乙方承租后的消防、工商、税务、环境等相关手续由承租方自行办理，与甲方无关。14、甲方房产暂无各种城建手续，由乙方自行办理需用的各种相关手续。18、XX楼XX层XX城路独立的小商业用房，甲方愿意交予乙方使用。但乙方愿每年付24000元给予甲方补贴。21、颐澜（兰）大厦实测多出800平米面积，甲方同意乙方年支付20万元（其中15万元为现金，5万元用代金券支付）。原租赁合同第二年执行。2016年6月16日金泰公司以电子邮件的形式给富海明都发《补充协议》：根据2009年6月4日金泰公司（甲方）和吴明富（乙方）签订的租赁合同，针对合同履行过程中乙方屡次租金拖欠，迟缴的情况，双方经过多次沟通，达成以下条款，从今天起，遵此执行。一（1）、颐澜（兰）大厦主楼租金原一次交全年的暂改为乙方缴纳按季支付，具体时间分别为每年的3月10日、6月10日、9月10日、12月10日前。二（1）、本年度（2016年）颐澜（兰）大厦主楼租金乙方缴纳有实际困难，甲方同意乙方第一次付租金时间延迟到7月5日前，第二次付租金时间延迟至8月10日前。（3）、双方同意乙方7月5日前支付第一次租金时，利息截止6月底打包价150000元同时支付。乙方8月10日前支付第二次本息时，甲方同意少收乙方一个月利息。（4）本协议与2009年6月4日双方签订的租赁合同具有同等法律效力，与租赁合同条款有出入时，按此条款执行。三、2016年度乙方应付主楼租金和利息明细：（每年数字有变化），2016年主楼租金5110040元，（1）2016年7月5日前乙方应付租金1277510元、利息150000元，小计：1427510元。（2）2016年8月10日前乙方应付租金1277510元、利息71850元，小计1349360元。（3）2016年9月10日前乙方应付租金1277510元，利息71850元，小计1349360元。（4）2016年12月（笔误9月）10日前乙方应付租金1277510元、利息35925元，小计1313435元。另查,2017年原告因被告逾期支付租金向本院提起诉讼,本院(2017)陕0103民初3347号予以判决,判决后经双方协商,原告给予被告大的优惠包打包价360万元整(包括颐兰大厦主楼截止2018年3月31日前的租金及违约金)双方已确认,并签订了《还款协议书》，约定上述款项付清时双方可签订按季支付租金的新《补充协议》。后被告向原告支付了上述款项。2018年5月31日至2019年4月26日被告共计向原告支付750万元租金,原告对此无异议,并称被告于2018年8月22日支付了6000元,该笔费用已在被告欠付的2018年副楼部分的租金中予以抵扣。庭审中，被告认可税费由其承担，交纳方式为被告连同租金一并交给原告，由原告向税务机关缴纳，且每年的税费均按照315171.44元交纳。2018年之后的税费被告均未向原告交纳。被告向法庭提交其自2017年来向原告反应副楼问题的函件及西安市规划局碑林分局关于违法建设认定的函及批办单等，证明原告出租给被告的房屋有一部分系违建，被告在经营过程中多次因违法建筑致使经营受到影响，结合疫情，请求原告对租金减免两个月。原告对此不予认可，称双方在合同中均已明确约定承租后的消防、税务、工商、环境等均由被告自行办理，原告对此是明知的，且自原告起诉后被告也一直未向原告腾出场地，一直占用至今，故不同意减免。以上事实，有2009年6月4日、2013年2月22《租赁合同》、2016年6月13日《补充协议》、电子银行业务回单等、律师函、民事判决书、关于副楼问题的函件、增值税普通发票、完税证明及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以要求解除合同。被告未按期向原告支付租金，原告向被告发出律师函限其在收到律师函七日内支付所欠租金，但被告仍未支付，原告有权要求解除合同并要求被告支付剩余租金并承担违约责任。故对原告要求解除2009年6月4日、2013年2月22日签订的《租赁合同》及2016年6月13日补充协议予以支持，合同解除后被告应该向原告交还房屋。根据双方2013年2月22日合同约定，被告承租后的消防、工商、税务、环境等相关手续由承租方自行办理，与原告无关，且被告实际对副楼房屋进行了占有使用，应按约向原告支付租金，故对被告辩称未办理相关手续，不应支付租金及违约金，本院不予采信。根据2009年6月4日主楼租赁合同第五条及2013年2月22日副楼合同第十条第21款约定，2018年4月1日至2019年3月31日期间主楼的租金应为482万元加15万元，为497万元。2019年4月1日至2020年3月31日房屋的租金为491万元加15万元，为506万元。被告未按期支付租金应向原告按照约定支付违约金，虽然双方在之后签订了补充协议，约定租金按季支付，但被告并没有按照协议约定支付，故违约金的计算方式仍应以2018年3月10日为起算点，至2019年8月31日违约540天，每逾期一日按照年租金总额的1‰计算为（4970000+50000）×1‰×540天=2710800元。2019年4月1日至2019年8月31日违约金为（5060000+50000）×1‰×174天=889140元。关于副楼部分的租金， 2018年12月10日至2019年12月9日期间副楼的租金为（48.58×4116.33+27.60×582.46）×12+24000=2616566.49元，扣除已购代金券60000元为2556566.49元。关于副楼违约金，因副楼租金应于每年11月1日前付，被告2018年8月22日支付最后一笔，实际逾期295天，应按照合同约定每逾期一日按照月租金总金额5‰支付违约金，为213822.1658×5‰×295=315387.69元。因2018年度被告副楼租金尚未支付，应按照先扣除该年的副楼租金及违约金，再扣除主楼租金的顺序予以扣减。被告自2018年5月31日至2018年8月22日期间陆续付款2506000元，扣除2018年度副楼租金（47.63×4116.33+27.06×582.46）×12+24000-60000=2505865.99元后剩余134.01元。被告于2018年9月21日付款1000000元，加上剩余的134.01元，扣减2018年副楼违约金315387.69元，剩余684746.32元。被告自2018年11月9日至2019年4月26日陆续向原告付款4000000元，在被告欠付的主楼部分租金中扣减后，被告尚欠的原告2018年4月1日至2019年3月31日主楼租金为497万元，扣除后剩余285253.68元。故被告应支付原告租金为：主楼2018年4月1日至2019年3月31日租金应为285253.68元，2019年4月1日至2020年3月31日租金5060000元，2020年4月1日至房屋实际交付之日按照每月433333.33元计算；2018年4月1日至2019年8月31日期间主楼的违约金合计3599940元，之后按照每天5200元计算；2018年12月10日至2019年12月9日副楼租金为2556566.49元。2019年12月10日至房屋实际交付之日按照每月222360.4 元计算，被告未付应该支付2018年11月2日暂计算至2019年8月31日期间的违约金为331431.76元，之后按照每日1111.8元计算至租金实际付清之日。因租赁合同中约定产生的税费由被告承担，被告未向原告交纳税费，原告交纳后被告应当承担该部分费用。原告要求被告支付向中国平安财产保险股份有限公司支付的24927元的保费，于法无据，本院不予支持。原告起诉后被告并未向原告交还涉案房屋，现要求原告减免两个月租金，原告不同意，被告因自己原因导致损失扩大应自行承担因此造成的后果，故对被告辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告陕西金泰建设有限公司与被告西安富海明都酒店有限公司于2009年6月4日、2013年2月22日签订的《租赁合同》及2016年6月13日《补充协议》依法予以解除，被告于本判决生效之日起六十日内向原告交还租赁房屋。二、被告西安富海明都酒店有限公司于本判决生效后六十内支付原告陕西金泰建设有限公司主楼2018年4月1日至2019年3月31日期间的房屋租金285253.68及税费315171.44元，共计600425.12元。三、被告西安富海明都酒店有限公司于本判决生效后六十内支付原告陕西金泰建设有限公司主楼2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金5060000元及税费315171.44元，共计5375171.44元，并支付至房屋实际交还之日的房屋占用费（2020年4月1日之后按照月租金433333.33元计算）。四、被告西安富海明都酒店有限公司于本判决生效后六十内支付原告陕西金泰建设有限公司主楼违约金至租金付清之日。（自2018年4月1日暂计算至2019年8月31日为3599940元，之后按照每日5200元计算）五、被告西安富海明都酒店有限公司于本判决生效后六十内支付原告陕西金泰建设有限公司副楼2018年12月10日至2019年12月9日期间的房屋租金2556566.49元，并支付至房屋实际交还之日（2019年12月10日之后按照月租金222360.4元计算）。六、被告西安富海明都酒店有限公司于本判决生效后六十内支付原告陕西金泰建设有限公司副楼违约金至租金付清之日。（自2018年11月2日暂计算至2019年8月31日为331431.76元，之后按照每日1111.8元计算）七、驳回原告陕西金泰建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费101760元（案件受理费96760元，保全费5000元）由被告西安富海明都酒店有限公司负担。（此款原告已垫付，被告于本判决生效后六十日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长       刘  彧                               审  判  员       俱艳妮                               人民陪审员       李  秦                                   二〇二〇年七月十三日  书  记  员       任尧   1