山西省沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0430民初385号 原告魏桂英，女，汉族，1967年8月24日出生，汉族，无业，山西省沁县人，现住沁县。 委托代理人任艳楠，女，汉族，1989年9月25日出生，无业，现住沁县。系原告魏桂英的女儿，代理权限为特别授权。 被告沁县住房和城乡建设管理局。 法定代表人：张俊峰,职务：局长。 地址：沁县沁州南路8号。 委托代理人王艳龙，山西沁州律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告沁县房地产开发中心。 法定代表人：梁剑，职务：经理。 地址：沁县县城沁州北路77号。 委托代理人王帆，山西沁州律师事务所律师，代理权限为一般权限。 委托代理人陈瑞，山西沁州律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 原告魏桂英诉被告沁县住房和城乡建设管理局（以下简称沁县城建局）、沁县房地产开发中心（以下简称沁县房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏桂英及其特别授权代理人任艳楠、被告城建局的委托代理人王艳龙、被告沁县房产中心的委托代理人陈瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏桂英诉称：2010年1月，原告听说世纪佳园小区正在开发，经到售楼部了解后，双方口头达成了商品房预约合同，约定购买2号楼3单元1401室房屋一套及车库一个，原告在2010年1月27日和2010年1月30日分别向当时的售楼部交付了1万元购房定金和1万元车库定金，当时的售楼部向原告出具了两张收据。后来，听说开发商出了问题，原告一直向城建局和房地产中心反映原告购买房屋的问题，但二被告均说会解决，但又一直推脱未予解决。直到2018年10月在小区物业处了解到，该房屋已经由他人在2018年4月3日安装了水表并入住，二被告现在已经不可能如约向我出售双方约定的商品房。因被告不履行合同义务，给我造成了经济损失。原告认为，沁县世纪佳园项目工程后来由沁县住房和城乡建设管理局和沁县房地产开发中心接管，二被告应该承担相应责任。为此，原告特向贵院提起诉讼。请求：1、依法判令二被告向原告双倍返还购房定金40000元，并从2018年4月起按银行同期同类贷款利率计算利息，计算至实际清偿之日。2、判令二被告承担本案诉讼费。 被告沁县城建局辩称，1、原告起诉的诉讼主体不适格，原告是向开发商交付的定金，城建局不是合同的相对方，也没有实际收取该款项，城建局并没有接管房产中心，只是履行相应的监管职责，不应承担民事责任。应由开发商或者其股东来承担责任。2、应否返还定金及由谁返还，应在法庭调查中依法查明，如为原告违约则不应当返还。3、应审查双方最终未签订购房合同的责任在哪一方，如果不应归责于被告，则不能适用定金罚则。4、原告的主张超过了诉讼时效。5、原告要求支付利息的主张没有法律依据。 被告沁县房产中心辩称，1、诉讼主体不适格，我中心是应行政部门的要求协助对该小区完成善后事宜，原告诉讼请求应向合同的相对方主张。2、不应适用定金罚则，签订定金合同应以书面形式，同时还应约定定金的数额和交付期限，本案中双方没有签订书面合同，且交付的两万元是否为定金也不清楚，即使是定金也不适用定金罚则。3、原告的主张超过了诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合原告起诉与被告答辩，归纳本案的争议焦点为：1、原告诉请的要求二被告双倍返还购房定金并从2018年4月起按银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求是否合理合法？2、原告的请求应该由谁承担？3、该案是否已超过诉讼时效？ 原告魏桂英针对争议焦点提供证据如下： 1、原告魏桂英身份证复印件1份。证明原告的基本身份情况。 2、收据1支。证明2010年1月27日原告向沁县世纪佳园售楼部交付购房定金1万元。 3、收款收据1支。证明2010年1月30日，原告向世纪佳园售楼部交付车库定金1万元。 4、世纪佳园2号楼3单元业主登记表。证明我收据上记载的××楼已经被别人居住了。 被告沁县城建局、沁县房产中心对原告提交证据的质证意见为，对证据1没有异议。证据2，无法核实是否实际缴纳，即使缴纳也应当由世纪佳园返还。证据3，收款人是太原快特准房地产经纪有限公司，这个公司尚未注销主体仍然存在，并且该公司股东并未实缴出资，应当由该公司或者股东承担返还责任。另外合同约定车库的价款是多少并不清楚，定金数额是否超过法律规定，原告应当在法庭合理说明。证据4，登记表没有加盖公章不符合证据的形式，这个房屋有其他业主居住是因为原告不同意签订购房合同和继续缴纳房款所以才导致第三人购买，不能证明被告人存在违约行为，不能以此要求被告返还定金。 被告沁县城建局、沁县房产中心针对争议焦点未提供证据。 本院依职权调取的证据有： 1、关于世纪佳园项目工程由山西佳美食品有限公司全权委托沁县房地产开发中心全面接管的协议书1份。证明世纪佳园这个项目工程全部由沁县房地产开发中心接管。 原告对本院依职权调取的证据无异议。 二被告对本院依职权调取的证据的质证意见为，真实性认可，但是具体到本案中是否应当返还原告的定金应当结合合同法和担保法等相关法律规定。 本院对上述证据的客观性、真实性及关联性认证如下：原告提交的证据1，二被告无异议，本院予以采信；证据2，二被告对款项是否实际缴纳有异议，但未提供相应证据，本院予以采信；证据3，二被告虽有异议，但未提供相应证据，结合本院依职权调取的证据，本院予以采信；证据4，二被告异议成立，该证据虽在证据形式上有所欠缺，但客观反映了该房屋已被他人购买并居住的事实，本院予以采信。本院依职权调取的证据，客观真实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告魏桂英于2010年1月27日、2010年1月30日分别向世纪佳园项目工程售楼部交付了1万元购房定金和1万元车库定金，当时的售楼部分别向原告出具了两张定金收据，收据中约定购买2号楼3单元1401室房屋一套及车库一个。2012年11月25日，沁县房地产开发中心作为甲方与山西佳美食品有限公司、李万军作为乙方达成了《关于世纪佳园项目工程由山西佳美食品有限公司全权委托沁县房地产开发中心全面接管的协议书》，该协议书中载明，乙方同意世纪佳园项目工程由甲方全面接管，乙方配合甲方全面完成剩余事项，包括剩余工程完工、原有房屋销售情况等全部事宜。后沁县房产中心召集魏桂英等已缴纳定金的购房者了解所购房屋的情况。原告于2018年10月在世纪佳园小区物业处了解到，该房屋已由他人在2018年4月3日安装了水表并入住。期间，原告曾到被告沁县城建局、沁县房产中心反映情况未果。为维护自己合法权益，原告于2020年7月6日诉至法院。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告魏桂英与世纪佳园项目工程售楼部就房屋及车库的买卖达成了初步合意，原告魏桂英支付的定金20000元作为签订正式房屋及车库买卖合同的担保，故双方间的定金合同关系依法成立且合法有效。 关于本案原告起诉是否已过诉讼时效的问题。原告主张返还定金，其民事诉讼时效的计算应自其知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原告与世纪佳园项目工程售楼部、被告沁县房产中心间均未就定金合同的违约条款等细节进行约定，故应将被告沁县房产中心实际将该房屋出售与第三人之时确定为原告权利受到损害之时。原告陈述其于2018年10月在世纪佳园小区物业处了解到该房屋已由他人在2018年4月3日安装了水表并提供了相关证据，被告沁县房产中心就此未提供证据，故本案未超诉讼时效。 关于被告沁县城建局应否承担责任的问题。本案中，相关证据证明沁县房产中心是全面接管世纪佳园项目工程的主体。沁县城建局作为行业主管部门，与本案无关，不应承担责任。 关于被告沁县房产中心应否承担责任及如何承担的问题。沁县房地产开发中心作为世纪佳园项目工程的全面接管者，理应承担本案定金合同的相应权利和义务。本案中，原告交付的是订约定金，只有在一方故意违约的情况下才适用定金罚则，而如果是因为双方就细节问题未能达成一致，该情形并不能适用定金罚则。原告陈述被告沁县房产中心曾召集其参加过相关会议，其也曾找被告沁县房产中心反映情况，但双方未能达成一致解决意见，从而未能签订房屋买卖合同。因此，双方对定金合同未能履行均有责任。故原告要求双倍返还定金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，但被告沁县房产中心应当将已收取的定金20000元返还原告。 故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、被告沁县房地产开发中心在本判决生效后三十日内，一次性退还原告魏桂英已付定金20000元。 二、驳回原告魏桂英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告魏桂英负担200元，被告沁县房地产开发中心负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。 审判员  张淼 二〇二〇年七月三十日 书记员  王敏