太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2510号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西安卓汽车服务有限公司，统一社会信用代码：91140100317068636F。法定代表人：程某。委托诉讼代理人：王某1，住山西省太原市。委托诉讼代理人：闫某，山西安卓汽车服务有限公司财务，住山西省太原市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码：911401007572939928。法定代表人：王某2，董事长。委托诉讼代理人：杨某，山西文英律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某3，住太原市。上诉人山西安卓汽车服务有限公司因与被上诉人山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西安卓汽车服务有限公司委托诉讼代理人王某1、闫某，被上诉人山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人杨某、王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西安卓汽车服务有限公司上诉请求：1、驳回被告(反诉原告)山西安卓汽车服务有限公司(以下简称安卓公司)于本判决生效后十五日内支付原告(反诉被告)山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司(以下简称昌兴公司)截止2019年10月31日的租金400000元的判决。2、安卓公司截止2019年6月13日断电前按照租赁房屋实际使用天数计算，不欠租金;2019年6月13日之后房屋租金从供水、通电能正常使用之日起开始计算。3、本案诉讼费及一审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、不负责任到基本计算错误。一审判决书第16页倒数第5行，“故根据该保证书主张2018年年底两个月的租金(每年租金100万元÷12个月×2个月)及上半年所欠租金60000元共计240000元”。以上计算正确金额应为：每年租金100万÷12个月×2个月=16.6666万元+6万元=22.6666万元。二、截至2019年3月31日到期房屋租赁合同，3年应付总租金计算错误;一审判决书第16页第二段第6行，“昌兴飞腾公司陈述截至2019年4月1日之前，安卓汽车公司应向其支付2016年4月1日至2017年9月30日的租金1800000元，2017年10月1日至2019年3月31日的租金150000元，共计3300000元”，事实是3年应付房屋总租金290万元。三、截止2019年3月31日房屋租赁合同到期，上诉人不欠房租，剩余多支付房租14万元;四、截止2019年6月13日断电前按照实际使用天数计算，不欠房租;2019年4月1日至2019年6月12日期间没有断水、断电，房屋可以正常使用，应支付被上诉人73天房屋租金140000.13元人民币，减去上诉人之前剩余房租14万元人民币，至2019年6月13日断电前不欠房屋租金。五、断电、断水、无暖不能使用，房租照收，适用法律、法规严重不当。停电前、停电后，上诉人多次登门、书面送达联络函、并提出对3年支付房租金额进行核对、确认，一直在采取积极补救措施而被上诉人则置之不理，不断扩大事态的发展，导致上诉人至今租赁的房屋不符合约定用途，不能使用、不能收益。六、上诉人提供2019年4月18日最新证据不予采纳;一审中，被上诉人起诉的欠款金额是错误的，无法提供诉求上诉人欠款金额来源，仅以2018年12月29日被上诉人写的“保证书”和2019年2月28日上诉人写的“申请”作为证据，法官对其予以采信，并作为审判依据;对上诉人当庭提交的最新、最终证据(2019年4月18日昌兴公司出具的证明)确未予采信，显然判决有失公平。七、补交新证据26万交费转款证明;根据《民诉法》第六十四条规定，谁主张谁举证。庭审中被上诉人无法提供案件相关证据，法官3次开庭都是以被上诉人为中心，作为反诉人应当享有同等的诉讼权利，对此反诉人当庭提出质疑。综上所述，一审法院判决明显违背了法律的公平、公正、诚实、信用原则，损害了当事人的合法权益。山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司辩称，安卓公司上诉状所述不是事实。一、2018年12月29日安卓公司为昌兴公司出具的《保证书》的计算应为：2018年年底前2个月的租金按18万元结算，加上所欠上半年的6万元租金，共计欠款24万元。2019年4月12日安卓公司支付4万元，欠款24万减去4万元，欠款为20万元，与昌兴公司2019年4月18日为安卓公司出具的《证明》一致。二、安卓公司上诉事实与理由中的二、三、四、六项的计算都是错误的。三、昌兴公司从未停过水，在安卓公司迟延支付租金，符合双方约定解除合同的条件下，昌兴公司多次催要未过，经通知曾经停过电，很快就恢复了。四、一审中安卓公司认可共计交纳过租金278万元，昌兴公司对此也认可，除此之外交纳的都是水电物业费，上诉人第七项新证据26万元交费转账不是租金，不能核减欠款。一审判决正确，请求维持原判。山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求，1、请求判决被告（反诉原告）安卓汽车公司立即支付原告（反诉被告）昌兴飞腾公司到期租金470000元；2、请求依法解除原、被告双方的租赁合同并判决被告（反诉原告）安卓汽车公司继续支付租金至实际腾房之日止(租金按58833元每月计算)；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）安卓汽车公司承担。山西安卓汽车服务有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判决昌兴飞腾公司承担因停电给安卓汽车公司及下游租客造成的装修费损失、停业损失、名誉损失合计195835元，赔偿金暂计算从2019年6月13日开始暂至2019年11月3日，最终赔偿金额直至房屋恢复正常之日止；2、请求判决昌兴飞腾公司退还安卓汽车公司多收取的水费、电费合计327766元；3、请求判决昌兴飞腾公司退还安卓汽车公司缴纳的房租保证金及利息224000元，最终利息计算直至安卓汽车公司收到退回20万元保证金之日止；4、请求判决昌兴飞腾公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失、投资扩建费、已收回2500平米左右房屋的建设装修费，3项减免后赔偿金合计1255000元；5、请求驳回昌兴飞腾公司关于要求安卓汽车公司支付房租50万元及要求解除原有双方租赁合同的诉求，直至双方清算完毕；6、请求判令昌兴飞腾公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年12月25日，山西昌兴运通租赁有限公司作为出租方（甲方）与安卓汽车公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于××街的一处展厅出租给乙方，占地面积约5000平方米，实际建筑面积约4500平方米。双方约定租赁期限为3年，自2016年元月1日至2018年12月30日止，租金每年2000000元。首次房租合同签订后于2015年12月31日前，乙方向甲方支付500000元，剩余500000元于2016年元月20日前支付完成，剩余1000000元于2016年6月30日前支付。为了保证乙方正确合理的使用该房租，同时不拖欠相关费用，乙方同意向甲方缴纳保证金200000元。乙方如拖欠房租超过20天以上，甲方有权扣除保证金的10%。甲方应在租赁期满或合同解除之日20日内将保证金本金退还乙方。乙方不能按租赁期限及租金标准履行合同时，甲方有权扣除全额保证金。安卓汽车公司于2015年11月17日、11月24日共向昌兴飞腾公司支付保证金200000元。2016年，昌兴飞腾公司作为出租方（甲方）与安卓汽车公司作为承租方（乙方）签订一份《补充协议》，约定根据甲乙双方2015年12月25日签定的房屋租赁合同，乙方未按期足额支付甲方租赁费，已属违约。考虑到乙方实际能力无力承担现有租赁场地和面积，乙方让出该场地一半的面积退与甲方。协议约定，将甲方的的位××街的场地前展厅东面一半面积为300平方米、后展厅300平方米、二层东面办公区300平方米和西边二层120平米。一层西面维修车间450平方米和加层75平米，合计：525平米。三层西面维修车间600平方米租赁给乙方，展厅西面有100平米地上附加建筑物、大厅西院内100余平米的空地租赁给乙方。双方约定租赁期限为3年，每年租金为120万元，付款方式一年二次，自2016年4月1日至2019年3月31日止。合同签订后每年4月1日前付上半年房租60万，下半年房租在每年10月1日前付清60万。房租从2016年4月1日起开始，免去2016年1月至3月的租金，作为乙方原装修部分补助费和改建费。原山西昌兴运通租赁有限公司的合同改为昌兴飞腾公司。2017年9月30日，昌兴腾飞公司作为出租方（甲方）与安卓汽车公司作为出租方（乙方）签订一份《补充协议》，约定乙方将现租赁甲方的的位××街的前展厅西侧第三跨4米面积为237.6平方米，以及该4米展厅对应的门前停车场退还甲方。租赁费自2017年10月1日起从乙方原租赁费120万元中减去20万元至100万元。直至原合同执行完结为止。另2018年12月29日，安卓汽车公司总经理王某1向昌兴飞腾公司出具一份保证书，载明：王某1保证在2019年1月10日前付清昌兴飞腾公司2018年底前2个月的租金及上半年的租金60000元，否则将展厅退还昌兴飞腾公司。庭审中，双方对安卓汽车公司向昌兴飞腾公司交纳200000元保证金均认可，但昌兴飞腾公司认为该保证金已经折抵了2019年4月1日前的租金，安卓公司则认为该保证金并没有折抵租金。另双方均认可截至2019年4月1日前，安卓汽车公司共计向昌兴飞腾公司支付租金共计2660000元。昌兴飞腾公司陈述截至2019年4月1日之前，安卓汽车公司应向其支付2016年4月1日至2017年9月30日的租金1800000元，2017年10月1日至2019年3月31日的租金1500000元，共计3300000元。安卓汽车公司对2016年4月1日至2017年9月30日的租金1800000元没有异议，但认为自2017年10月1日至2019年3月31日由于安卓汽车公司曾于2018年9月底向昌兴飞腾公司提出退房，故应当支付租金1350000元，共计3150000元。另昌兴飞腾公司陈述安卓汽车公司向昌兴飞腾公司出具的保证书是双方对2019年3月31日前租金的结算，故根据该保证书主张2018年年底两个月的租金（每年租金100万元÷12个月×2个月）及上半年所欠租金60000元共计240000元。2019年3月30日，昌兴飞腾汽车公司作为出租方（甲方）与安卓汽车公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将太原市学府街115号的前展厅(自西向东第五框，占地8m×30m)、一层西面维修车间450平米和加层75平米、三层西面维修车间600平米、展厅西面100平米地上附加建筑物、大厅西院内100余平米的空地租赁给乙方使用。前展厅租赁期限从2019年4月1日起至2022年3月31日止，东间及其他租赁期限根据甲方与太原市华茂通不锈钢有限公司合同期限确定。双方约定租赁期限为三年，每年租金为700000元，每年租金分两次付清。每年4月1日前付上半年房租350000元，每年10月1日前付下半年房租350000元。乙方未能按时支付租金及相关费用，甲方有权收回房屋并终止合同。现昌兴飞腾公司主张安卓汽车公司支付该租赁合同项下上半年的租金350000元，并要求解除合同，支付租金至实际退房之日。安卓汽车公司则陈述昌兴飞腾公司自2019年6月13日起对其采取断电措施，致使安卓汽车公司及其下游租户无法经营，故无权要求其支付上半年租金。另安卓汽车公司于2019年4月1日之后向昌兴飞腾公司支付租金120000元，该款系2019年4月1日之后的租金。昌兴飞腾公司则认为该120000元系2019年3月31日前的租金，在保证书确认的所欠租金240000元中予以核减后，昌兴飞腾公司仅主张2019年3月31日前的租金120000元。一审法院认为，昌兴飞腾公司与安卓汽车公司签订的租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同是否应当解除的问题，因安卓汽车公司逾期交纳租金的行为已经构成违约，依合同约定昌兴飞腾公司享有解除合同的请求权，但安卓汽车公司的违约行为可以以继续支付租金的方式弥补原告的损失，应慎用合同解除权。其次，安卓汽车公司对租赁房屋前期装修投资较大且与多家下游租户也签订了租赁合同，解除合同将导致不经济、不利益，基于公平原则及利益均衡等因素，案涉租赁合同应当以不解除为宜。故昌兴飞腾要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于所欠租金数额，安卓汽车公司向昌兴飞腾公司出具的保证书系双方真实意思表示，本院予以采信。昌兴飞腾公司认可该保证书系双方对2019年3月31日前所欠租金的结算，故本院确认2019年3月31日前所欠租金数额为240000元。另自2019年4月1日起至2019年10月31日止的租金为350000元。故安卓汽车公司应当支付昌兴飞腾公司租金共计590000元，核减安卓汽车公司于2019年4月1日后又支付的120000元租金，安卓汽车公司还应支付昌兴飞腾公司截至2019年10月31日的租金470000元。关于安卓汽车公司认为因昌兴飞腾公司断电造成其无法正常经营，无权主张断电期间的租金的意见，本院认为，虽安卓汽车公司未能按照合同约定按期支付租金存在过错，但是昌兴飞腾公司未采取合理方式解决问题，而是采取断电行为，也存在过错，故断电期间（2019年6月13日至2019年10月31日）应当减免部分租金，本院酌定减免租金的数额为断电期间应付租金的30%为70000元（700000元年租金÷12个月×4个月×30%），予以核减后，安卓汽车公司应支付昌兴飞腾公司的租金数额为400000元。关于昌兴飞腾公司要求安卓汽车公司支付租金至退房之日的诉讼请求，因案涉合同并未解除，故本院不予支持。关于200000元保证金的问题，昌兴飞腾公司主张保证金已经折抵了2019年3月31日前的租金，但并未提供证据证明，本院不予采信。因保证金系为了保证合同履行及租金缴纳而设立的，故在案涉合同不解除的情况下，暂不退还或折抵租金。关于安卓汽车公司要求昌兴飞腾公司赔偿其经营损失的反诉请求，因其未提供证据证明，故本院不予支持。关于安卓汽车公司要求昌兴飞腾公司退还多收的电费、水费的诉讼请求，因不属于本院受理范围，故本院不予处理。关于安卓汽车公司要求昌兴飞腾公司退还其保证金及及利息、赔偿其剩余租赁期内的装饰装修残值损失、投资扩建费、建设装修费的诉讼请求，因案涉租赁合同并未解除，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西安卓汽车服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司截至2019年10月31日的租金400000元；二、驳回原告（反诉被告）山西昌兴飞腾汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）山西安卓汽车服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，昌兴飞腾公司与安卓汽车公司签订的租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2019年4月18日昌兴飞腾公司出具的证明，是在2018年12月29日安卓汽车公司向昌兴飞腾公司出具的保证书之后出具的，明确载明至2019年3月底，安卓汽车公司还剩20万元租金未付清，据此，本院认定，截止2019年3月底，安卓汽车公司欠20万元租金未付清昌兴飞腾公司，一审以保证书确认所欠租金数额不妥，且计算有误，应予更正。故本院确认2019年3月31日前所欠租金数额为200000元。另自2019年4月1日起至2019年10月31日止的租金为408331，一审计算为350000元有误，应予更正。故安卓汽车公司应当支付昌兴飞腾公司租金共计608331元，核减安卓汽车公司于2019年4月1日后又支付的120000元租金，安卓汽车公司还应支付昌兴飞腾公司截至2019年10月31日的租金488331元。关于安卓汽车公司认为因昌兴飞腾公司断电造成其无法正常经营，无权主张断电期间的租金的意见，本院认为，虽安卓汽车公司未能按照合同约定按期支付租金存在过错，但是昌兴飞腾公司未采取合理方式解决问题，而是采取断电行为，也存在过错，故断电期间（2019年6月13日至2019年10月31日）应当减免部分租金，本院酌定减免租金的数额为断电期间应付租金的30%为70000元（700000元年租金÷12个月×4个月×30%），予以核减后，安卓汽车公司应支付昌兴飞腾公司的租金数额为418331元。一审法院认定截至2019年10月31日所欠租金为400000元，虽有瑕疵，但被上诉人未上诉，本院不作变更。安卓汽车公司主张不欠昌兴飞腾公司房租，证据不足，不予支持。综上所述，山西安卓汽车服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人山西安卓汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二〇二〇年七月二日书记员 冯 莉