江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初2800号原告：徐永青，男，1972年9月28日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：缪凤英，女，1975年12月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王小青、蒋高鹰（实习），江苏漫修（昆山）律师事务所律师（代理上述两原告）。被告：潘胜飞，男，1984年3月22日出生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：陈童刚、李振华，江苏六典律师事务所律师。原告徐永青、缪凤英与被告潘胜飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年5月9日、6月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小青、被告委托代理人陈童刚（参加第一次诉讼）、李振华（参加第二次诉讼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永青、缪凤英向本院提起诉讼请求，1、请求判令被告立即向原告支付逾期迁出房屋租金339111元(自2019年9月16日计算至2019年11月11日，按照租期内年租金的双倍计算)及滞纳金162773(滞纳金以339111元为基数，自2019年11月12日起，按日百分之二的标准暂计算至2019年12月5日，实际计算至被告履行之日止)。2、请求判令被告向原告支付修复租赁物的费用54100元。3、判令被告向原告支付空置期损失950000元(按照年租金190万计算6个月)。4、被告承担本案受理费用。后原告增加诉请，1、判令无需退还被告租赁保证金10万元；2、判令被告支付物业费3125.92元，按照1元每月每平方计算，总计2344.44平方米，从2019年10月1日至2019年11月11日止。事实和理由：2016年9月15日，案外人陈某1、宋某与被告签订《租赁合同》一份，约定案外人将位于昆山市周市新浦路X号房屋(以下简称“租赁物”)出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金金额及支付方式等。上述协议签订后，案外人将房屋按期交付被告，后2019年6月案外人将房屋出售给原告，原告承接案外人对于被告的权利及义务。2019年9月15日租赁期满，被告不按期搬离租赁物，造成原告无法向其他承租方按期交付租赁物而不得已解除合同，且由于被告的逾期交付行为导致原告至今仍未能将租赁物再次出租，造成原告巨大损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法查明事实，判如所请!被告潘胜飞辩称，一、被告按期归还房屋，不存在违约情形。1、被告与案外人陈某1、宋某于2016年9月15日签订了租赁合同，约定由被告承租陈某1、宋某位于周市新浦路X号房屋，面积约2300平方米。租赁期限自2016年9月15日至2019年9月15日。年租金109万元，履约保证金10万元。被告如期支付房租及押金。在2019年7月，陈某1、宋某向被告告知其房子将要出售，之后原告与被告工作人员联系，对续租事宜进行协商。在合同即将到期时，被告配合原告与被告转租的次承租人朱某、卢某、陈某2、江苏百佳惠苏禾大药房连锁有限公司重新签订了以原告为出租方的房屋租赁合同，被告也根据原告的要求，将2019年9月16日起收取的房租及押金共计401693元通过转账交付给了缪凤英。被告于2019年9月实际已经将转租的房屋共计约680平方米交付原告，对于被告实际经营使用的房屋，因原告对于被告向案外人承租的用于门头的两间店面与被告的出租方一直在协商中，因此也未明确是否收回房屋，但是被告认为原告已经将被告转租的房屋收回了，怕原告要求立即收回房屋，因此于2019年9月20日左右就将所有人员清退，搬离了相关物品，将房屋腾空了，告知原告可以收回房屋，但是原告因为想要承租被告实际向案外人承租的两个店面，一直在与被告和案外人进行沟通，对于是否收回房屋一直没有给予明确答复，原告在已经知道被告腾空了房屋的情况下，直至2019年10月12日才连同宋某、陈某1向被告发函，在此期间还提出诸多要求，无理要求被告进行场地清理，被告本着多一事不如少一事的想法，尽力进行清理，2019年11月初，被告发现有人已经入场转修，经询问是原告派人接收了房屋，被告为确认相关事宜，于2019年11月11日向原告发函，要求其履行房屋收回后的保管义务。因此原告已经履行了合同到期，交付房屋的义务，不存在违约占有房屋的情况。退一万步讲，就算被告系2019年11月11日向原告交付房屋，也不存在违约责任，因为被告正式收房通知是在2019年10月12日，即2019年9月15日至2019年10月12日也应当为双方形成的不定期租赁关系，而2019年10月12日至2019年11月11日这个期间，因为原告认为已经腾空的房屋需要进一步清理，被告一直在配合原告进尽可能的进行清理，因此该期间应当算作因为原告原因而导致的合理搬迁期，而并非违约占有时间。综上，被告并没有违反合同约定，违约占有房屋，原告要求被告双倍支付房屋租金及滞纳金的请求没有法律依据。二、原告请求空置期损失没有法律依据。1、同本答辩状第一条的理由，原告没有违约，因此原告不存在要求空置期损失的法律依据。2、原告与陈某1、宋某明，在房屋过户后，未出示任何如买卖合同、房产证等文件证明其合法身份。并且在合同到期后，也未第一时间告知被告不再续签。即使其真的存在空置损害，也是因为其自身行为导致，应由其承担不利后果。3、原告陈述房屋空置至今与事实不符。原告于2019年11月初就进场进行了装饰装修，准备经营超市，据被告所知，原告超市早就于2019年底2020年初装饰装修完成，无论其是对外出租还是自己经营，均未空置。如2020年初未能经营，系受新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力，而并非被告导致。4、原告在第一条诉讼请求中已经毫无法律依据地向被告主张了双倍房租、滞纳金作为违约损失，又主张空置损失明显是一种试图高额获利的行为，退一步讲，即使本案存在违约金，合同法规定的违约金性质主要是补偿性的，原告在没有任何法律依据的情况下既主张双倍赔偿金、滞纳金又主张高额的空置损失是一种烂诉行为。且原告至今未向被告归还10万元履行保证金，如其认为被告存在违约，没收了履行保证金，那其就更不应当再追究被告的其他违约金。基于以上答辩意见，被告认为原告的诉请事实不清，证据不足，法院应当驳回对被告的所有诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告双方均确认的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，被告与陈某1、宋某签订租赁合同，陈某1、宋某将昆山市周市镇新浦路X号出租给乙方，面积约2300平方米。租赁期限为2016年9月15日至2019年9月15日。租金为每年109万元。双方在合同第六条关于违约责任约定：“1、甲乙双方任何一方违约解除合同，应向对方支付双倍于年租金的赔偿。2、如乙方未按期向甲方支付租金及其他费用，每逾期一天，乙方需按应交款额的2%向甲方支付滞纳金。3、乙方欠缴租金或其他费用达20天时：a、甲方有权从乙方的保证金中扣除上述费用及相应滞纳金，直至欠款付清为止。保证金少于规定数额时，乙方须在接到甲方通知后五天内将保证金补足。b、甲方有权采取停止水、电等供应的措施，但不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其他费用的权利。4、若合同到期终止或因乙方违约而提前终止的，则乙方应于合同终止之日起7天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、滞纳金、违约金等）并办理归还该房屋之手续。否则，甲方有权根据本合同追究乙方的责任，包括收取滞纳金。5、若乙方违反本合同规定，于本合同租赁期届满前无故、擅自解除本合同，则乙方无权要求返还保证金及已付的租金和其他费用。6、乙方如在租赁期或清场过程中对甲方利益造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在租赁保证金中扣除对所造成的实际损失的赔偿。如果租赁保证金不足抵扣，乙方必须足额赔偿甲方。7、甲方有权向乙方追讨由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失，包括但不限于应向甲方支付双倍于每天租金的延期租金”。后两原告从陈某1、宋某处购得上述房屋，2019年7月22日，上述房屋登记在本案原告名下。原告与被告未就房租到期后续租事宜达成一致，合同到期后，双方就交房时间上存在争议，引起该纠纷。另查明，被告曾将其租赁的上述房屋中的部分转租给朱某、卢某、陈某2、江苏百家惠苏禾大药房连锁有限公司。其中朱某租赁面积约25平方米；租赁期限为2019年4月8日至2022年4月7日；租金第一年56000元、第二年58000元、第三年60000元。卢某租赁面积约25平方米；租赁期限为2018年9月7日至2021年9月6日；租金为每年55000元。陈颖租赁面积约500平方米；租赁期限为2018年1月20日至2020年1月19日；租金为每年400000元。江苏百佳惠苏禾大药房连锁有限公司租赁面积约130平方米；租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日；租金为第一年230000元、第二年230000元、第三年240000元。2019年9月24日，被告就收取的上述房屋的租金及其他款项交付给原告，金额为401693元。另查明，2019年10月12日，两原告通过原产权人宋某、陈某1向被告发送告知函，内容为：“你与我方签订的昆山周市新浦路X号商业租赁合同已于2019年9月15日到期，经我方多次沟通至今未把该房移交给我方。现再次告知你方按照合同约定把房屋恢复原状并在2019年10月15日前与我方办理移交手续。我方保留追究你未按时办理移交手续所产生的逾期及相关损失的权利”。另查明，2019年11月4日，陈某1给被告发信息称“潘总，麻烦你抓紧安排人去开一下门呀，我们人都在了。还有问一下里面是不是都清理干净了，上面的灯拆了一半的有没有全部拆下来”。另查明，2019年11月11日，被告发函给两原告，内容为：“陈某1、宋某与我于2016年9月15日签订了租赁合同，约定由陈某1、宋某向我出租位于昆山市周市镇新浦路X号房屋出租给我，面积约2300平方米，租赁期限为2016年9月15日至2019年9月15日，年租金为109万元，履约保证金10万元，合同签订后，陈某1、宋某如约向我方交付了房屋，我也如约支付了全部租金以及履约保证金。合同到期后，我如期将超市物品全部清空、搬离，达到交付条件，并多次向陈某1、宋某以及你们（陈某1、宋某告知我你们是新的产权人）要求交付房屋，也配合你们将你们认为应当清理的场地予以清理，但是你们以及陈某1、宋某至今未与我办理房屋交付手续。关于我对外出租部分，此承租人朱某、卢某、陈颖、江苏百佳惠苏禾大药房连锁有限公司也已经与你们重新签订了房屋租赁合同，我也根据你们的要求，将2019年9月16日起，多收取的房租及押金共计401693元通过转账交付给了缪凤英。因此，对于次承租人的房屋，我也履行了交房义务。基于上述情况，我特向你们做如下告知：一、我已经如期履行了交房义务。二、希望你们能和陈某1、宋某沟通，尽快接管超市部分房屋，我与陈某1、宋某的合同已经到期，我不再履行看管义务，如在合同到期后因你们不收房而引起的一切损失与我无关”。再查明，2019年12月31日，原告与江苏捷明乐集团有限公司签订租赁合同，租赁期为2020年1月20日至2028年4月19日，租金第1-2年为50万元。2019年11月4日，原告徐永青与何学荣签订房屋租赁合同纠纷。租赁面积约为1800平方米；租赁期限为十年，自2019年11月10日至2029年11月9日。上述事实由房屋租赁合同、银行流水、告知函、聊天记录及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合案件事实，本案中，原告与陈某1、宋某签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，虽然后期徐永青、缪凤英通过买卖方式获得的租赁物，但买卖不破租赁，上述租赁合同继续有效。租赁合同到期后，原、被告并未就续租事宜达成一致。双方当事人最大的争议焦点为：租赁物的返还时间，原告认为被告返还房屋的时间为2019年11月12日；而被告则认为“因原告对于被告向案外人承租的用于门头的两间店面与被告的出租方一直在协商中，因此也未明确是否收回房屋。被告已经于2019年9月20号左右就将所有人员清退，搬离了相关物品，将房屋腾空了，告知原告可以收回房屋……”。本院认为，首先，租赁期间届满后，在被告未主动返还且原告未主张返还的期间为不定期租赁。在原告主张返还之后至被告返还之前为占有使用期间。其次，根据原告提供的证据，其要求被告返还租赁物的时间为2019年10月15日，故2019年9月16日至2019年10月15日之间为不定期租赁。再次，本案中，负有返还义务的被告并未提供充分证据证明其在2019年11月11日之前以书面告知或者实际交接的方式将租赁物返还给原告，但是根据原告提供的其与案外人何学荣的房租租赁合同签订时间，至少在2019年11月4日前原告已经处分了涉案房屋，故本院认为，双方之间房屋交接时间为2019年11月3日，则2019年10月16至2019年11月3日为占有使用期间。被告应支付2019年9月16日至2019年10月15日的租金，标准按照之前的租赁合同约定的租金标准扣除合同转继部分为33.9万（109万-5.6万-5.5万-40万-24万元），经核算，金额为28250元；2019年10月16日至2019年11月3日，该期间为被告占有使用期间，费用标准按照原告新的租赁合同的租金标准扣除合同转继部分为114.9万元（190万-5.6万-5.5万-40万-24万），经核算，该期间的费用为60642元。以上合计88892元。关于原告诉请中按照租金标准按照双倍计算、滞纳金按照每日万分之二计算，本院认为，原告的该项主张依据的均为合同第六条约定的违约责任部分，该约定过高，本院根据原告的违约程度酌定不定期租赁期间的滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算、占有使用期间的滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于空置期损失，根据原告提供的证据，其在2019年11月4日已经与第三方签订了租赁合同，且本院对原、被告之间的租赁合同终止后至原告与第三人之间新的租赁合同签订之前的占有使用费予以支持，故对原告的该项诉请不予支持。关于保证金10万元，合同解除，原告应当返还给被告。关于物业费，被告实际承租面积为1664.42平方米（2344.42-25-25-500-130），期间为2019年10月1日至2019年11与3日，经核算，金额为1831元（1664.42元+166.44元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告潘胜飞在本判决生效之日起十日内支付原告徐永青、缪凤英2019年9月16日至2019年10月15日的租金28250元及滞纳金（以28250元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月16日计算至实际支付之日）；2019年10与16日至2019年11月3日占用期间的费用60642元及滞纳金（以60646元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，从2019年10月16日计算至实际支付之日）。二、被告潘胜飞在本判决生效之日起十日内支付原告徐永青、缪凤英2019年10与1日至2019年11月3日物业费1831元。三、原告徐永青、缪凤英在本判决生效之日起十日内返还被告潘胜飞保证金100000元。四、驳回原告徐永青、缪凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8444元，由原告负担6376元；被告负担2068元。原告的案件受理费2068元，本院予以退还；被告应当负担的2068元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811148377；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年七月八日书记员  邵振华