上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1557号原告(反诉被告)：鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：马圣君，总经理。委托诉讼代理人：顾慧丽，女。委托诉讼代理人：王学文，上海市经纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：方春芽，女，1964年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司诉被告方春芽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，被告于2020年4月9日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司(以下简称鹏志公司)的委托诉讼代理人顾慧丽、王学文，被告(反诉原告)方春芽的委托诉讼代理人谢文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司(以下简称鹏志公司)向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告于2019年7月18日签订的上海市房屋租赁合同于2019年8月31日解除;2.判令被告按照人民币(以下币种相同)13,500元/月的标准向原告返还2019年10月11日至10月31日的房屋租金；3.判令被告向原告返还房屋押金27,000元；4.判令被告向原告支付违约金27,000元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年7月上旬就被告所属的坐落在上海市浦东新区东方路XXX号(海富花园XXX号楼)21D室的房屋(以下简称系争房屋)租赁进行洽商。在原告明确告知被告租赁房屋的目的是办公的情况下,被告告知原告海富花园XXX号楼一大半以上都是办公且保证可以办公的前提下(被告所属的上述房地产的性质是住宅),双方于2019年7月18日签订了《上海市房屋租赁合同》并对原告的办公室装修图进行了确认。合同约定此房屋为办公用途；交付日期和租赁期限约定被告于2019年7月18日交房，租期为2019年8月1日至2022年7月31日止,月租金13,500元,每三个月支付一次,押金为二个月的租金。原告于合同签订当日向被告支付三个月租金和二个月押金共计67,500元。拿到钥匙后,原告安排装修人员在7月24日进场,敲除原有的装修物。但随后,海富花园物业人员就阻止原告进行办公室的装修,并且在8月2日由物业、居委、业委会、街道、城管对海富花园“居改非”进行联合执法，导致装修无法进行。8月30日物业公司给原告开具了整改通知书,明确不能“居改非”，装修被迫停止。期间原告也多次告知被告装修受阻的事实,希望被告能协助原告推进装修,但无果。至此,原告考虑到公司实际运营的保障需要找寻他处办公，故在8月31日给被告发函《解除租赁通知》,通知被告解除合同并要求退还部分租金和押金。9月10日，物业公司、业委会、居委会再次发函《致海富花园小区全体业主、租户的告知书》，由塘桥街道派驻海富花园成立“居改非”现场工作办公室。在原告装修无望且无法保证办公的情况下,原告跟被告沟通退租后的交房及租金押金退还事项,并再发函《房屋结算催告函》提出解决方案。但被告还是不予理睬且在10月17日发函催讨第二期的租金。至此,退房友好协商的路径结束。现原告为维护自身合法权益,诉至法院，要求判如诉请。被告方春芽辩称，第一，8月31日被告确实收到原告的解除函，但当时原告未将系争房屋恢复原状，故合同当日并未解除，在原告将房屋恢复原状、向被告返还房屋的前提下，同意解除合同。第二，不同意返还2019年10月11日至10月31日的房屋租金，原告还需支付被告交房前的租金。第三，在租金支付完毕、房屋恢复原状的情况下，愿意返还押金。第四，不同意支付违约金，被告没有违约。根据合同约定，原告对系争房屋是住宅性质为明知，被告并无隐瞒，原告是可以预知到这种情况，要求被告支付违约金没有依据。如果法院认定被告违约的，被告认为违约金过高，应予调整。反诉原告方春芽向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将上海市浦东新区东方路XXX号6号楼21D室房屋恢复原状；2.判令反诉被告支付反诉原告2019年11月1日起至2020年6月3日止的房屋租金(按照13,500元/月计算)；3.判令反诉被告支付反诉原告2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业费4,138元(按照413.80元/月计算)。事实与理由：反诉原、被告于2019年7月18日签订上海市房屋租赁合同，根据合同约定，反诉原告已明确告知该房屋是住宅，并没有承诺反诉被告可以用于办公用途，最后该合同能否实现反诉被告合同目的，反诉被告是可以预知的，反诉被告要求解除租赁合同，但并没有按照承诺将房屋恢复原状交付反诉原告，故反诉被告应向反诉原告支付2019年11月1日起的租金及物业费，并同时将房屋恢复原状交付反诉原告，故起诉要求判如所请。反诉被告鹏志公司辩称，不同意恢复原状返还的诉请，没有合同依据，补充协议约定退房前恢复D和E室墙体，反诉被告已履行完毕。反诉原告根据合同约定应当保证系争房屋用于办公的使用要求，如果发生产权纠纷包括使用权能，需要反诉原告去处理，但其没有和物业沟通，导致反诉被告办公用途受阻、合同目的无法实现，故系反诉原告违约，应当由其自行承担损失。不同意支付11月1日起的租金，同意支付8月份的物业费，反诉被告于8月31日微信告知反诉原告合同已经解除，10月1日微信告知反诉原告墙体已经恢复，反诉被告多次欲将钥匙返还给方春芽，其均不肯收亦拒绝调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告是系争房屋的权利人之一。2019年7月18日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋建筑面积127.71平方米，房屋类型住宅，同意乙方用于办公用途。合同1.1条约定：该房屋的现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。合同2.1条约定：甲方于2019年7月18日向乙方交付该房屋，租赁期自2019年8月1日起至2022年7月31日止。合同3、4条约定：月租金13,500元，每三个月支付一次，提前7天，先付后住；甲方交付房屋时乙方应支付房屋租赁保证金27,000元；租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，物业费由乙方支付。合同6.3条约定：乙方必须按规定用途使用所承租之房屋,不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内任何非法营业之行为。合同9.2条约定：甲方同意乙方对该房屋进行重新装修，乙方装修完成后须提供一份完整装修图纸给甲方,其中包括水电气布置图,还必须有原D/E之间主墙体的原始位置标识及厚度注明图并经D/E两方业主签字确认；合同期满乙方应按图纸恢复原D/E之间主墙体并由D/E双方业主签字,完好归还业主原有的设施：热水器一台、空调柜机一台、空调挂机两台。合同另对其他事项作了约定。2019年7月19日，原(乙方)、被告(甲方)另行签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在装修时对该房屋D/E之间的墙体部分拆除作为通道，但乙方须在拆除时要保留好两端分户原有墙体(敲墙前后须拍照片留底)……在乙方合同期满后须在退房前完成分户墙恢复并要D/E两户房东共同确认。原告于该日向被告转账支付了2019年8月1日至10月31日的租金及押金共计67,500元。同日，双方签署《房屋交接书》(租赁)，被告方由时任海富花园物业工作人员陈某某代签名。2019年8月30日，海富花园物业服务中心向系争房屋业主发出整改通知书，言明：该户存在改变房屋使用性质(房改非)，要求于9月1日前自行整改。8月31日，原告通过微信向被告发出6#21D租赁解除通知，言明系争房屋无法进行办公装修，导致租房目的无法实现，只好另觅他处租房办公，通知解除双方的租赁合同，互不承担违约责任，要求被告退还9月1日至10月31日的租金及2个月押金共计54,000元。9月10日，海富花园业委会、保利物业、居富都委会发出致海富花园小区全体业主、租户的告知书，告知已成立小区“居改非”现场工作办公室，要求对于擅自改变物业使用性质等违法违规行为自行整改，否则追究法律责任。10月1日，原告工作人员通过微信联系被告：“……现在d室e室分户墙已恢复，你也可与物业联系询问，e室我也已完成退租手续。”被告当日回复：“我刚刚收到物业闵经理的照片，我的房子已经完全面目皆非。”10月9日，原告工作人员通过微信向被告发出房屋结算催告函，言明：一、2019年8月31日我司已通知与您解除房屋租赁合同；二、根据房屋租赁合同我司已于9月30日恢复D/E室房屋结构墙体;三、我司愿意向你支付房屋占用费至2019年10月10日；四、我司现要求退回2019年10月11日至2019年10月31日租金及2个月押金小计36,145.20元……被告回复：我让物业去拍了我房子的照片，没有恢复原样，因此无法和你们办退租。快到十月底了，请贵公司安排交下三个月房租了……。”因原、被告就系争房屋解约、退租、还房等事宜协商不成，以致引发本案诉讼。庭审中，原告表示除系争房屋外还承租了21E室的房屋，并于2019年9月30日恢复了已拆除的D/E室隔墙，原告与21E室业主的租赁合同已自行协商解除。2020年6月3日，原告经被告同意向其交付了系争房屋的钥匙。审理中，被告申请证人陈某某出庭作证。陈某某向本院陈述：她是富都物业公司海富花园项目的工作人员，被告不在上海期间由她代理租房事宜。2019年7月19日系争房屋交接时是她代被告签名，房屋交付时是全装潢的状态，可以直接入住。系争房屋购买时是装修交付的，之后没有再装修过，租给原告前曾进行过粉刷和保洁。2019年7月底，富都物业公司退出了海富花园小区管理。以上事实，由原告(反诉被告)提供的房屋租赁合同、付款回单、整改通知书、告知书、微信截图、租赁解除通知及截图、结算催告函及截图、付租通知微信照片，由被告(反诉原告)提供的租赁合同及补充协议、租赁解除通知、照片、房地产权证、房屋交接书(租赁)等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除。经查，系争房屋的类型为公寓、用途为居住，系住宅用房，加之系争房屋小区对“居改非”现象予以整治，原告以系争房屋无法用于办公、导致合同目的无法实现为由要求解除合同，并无不当，本院予以准许。原告于2019年8月31日通过微信向被告发出租赁解除通知，本院确认合同解除之日应为该日。关于违约责任。被告作为产权人在明知系争房屋系住宅的情况下，将房屋出租给原告并在合同中明确约定同意用于办公用途，因小区整治“居改非”导致原告不能实现办公使用的目的，合同不能继续履行的主要责任在于被告，被告应当承担相应的违约责任。原告作为承租方也未尽到必要的审查义务，亦应承担一定的责任。故本院依法将违约金酌定为13,500元。关于返还租金。原告已支付租金至10月31日，现自愿将返还租金的主张调整至2019年10月11日至10月31日期间，并无不当，本院予以准许。关于房屋押金。合同解除后，原、被告结清相关费用后被告应当返还剩余房屋押金，故原告要求返还押金27,000元的诉请，本院予以支持。关于反诉诉请。合同及补充协议并未约定按原状返还，反诉被告从未正常使用过系争房屋用于办公，且其自愿承担了合同解除后的部分租金，亦未主张装修损失，加之反诉原告系违约方，故反诉原告要求恢复原状的诉讼请求，本院难以支持。在本案诉讼中，反诉被告多次提出返还系争房屋钥匙的要求，然反诉原告以未恢复原状为由不予接受，现要求反诉被告承担2019年11月1日起至2020年6月3日止的租金，系反诉原告自身怠于行使收回房屋的权利，对于扩大部分的损失，本院不予支持。鉴于反诉被告9月30日前尚未将D/E室合墙恢复，尚不具备交还条件，现反诉原告主张2019年8月1日至2020年5月31日期间的物业费，本院难以全部支持，根据合同约定及公平原则，2019年8月1日至10月10日占用系争房屋期间的物业费应由反诉被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司、被告方春芽于2019年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月31日解除(房屋坐落于上海市浦东新区东方路XXX号21D室)；二、被告方春芽于本判决生效之日起十日内返还原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司2019年10月11日至10月31日的租金9,320元；三、被告方春芽于本判决生效之日起十日内返还原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司房屋押金27,000元；四、被告方春芽于本判决生效之日起十日内支付原告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司违约金13,500元；五、反诉被告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告方春芽2019年8月1日至10月10日的物业费965.27元；六、驳回反诉原告方春芽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,163元，减半收取计1,081.50元，由被告方春芽负担。反诉案件受理费813元，减半收取计406.50元，由反诉被告鹏志建筑装饰工程(上海)有限公司负担25元，反诉原告方春芽负担381.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二十七日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。