广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初6984号原告：李秀丽，女，1972年3月4日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************520。委托诉讼代理人：王兴林，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新忠，广东金卓越律师事务所实习律师。被告：李悦华，男，1974年11月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县********************，公民身份号码441************012。被告：姚丽萍，女，1972年9月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县********************，公民身份号码441************021。委托诉讼代理人：李悦华，男，1974年11月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县********************，公民身份号码441************012。被告：惠东县富林物业管理有限公司，住所惠东县*******************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。原告李秀丽与被告姚丽萍、李悦华、惠东县富林物业管理有限公司（以下简称富林物业公司）侵权纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李秀丽的委托诉讼代理人王兴林、李新忠及被告姚丽萍、李悦华到庭参加诉讼，被告富林物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告承担连带责任向原告支付占用原告所有权的房屋的费用暂计41535元（按照15元/平方米/月租金计算至归还房屋使用权为止）。2.依法判令三被告停止侵害原告的房屋使用权，将房屋使用权归还给原告。3.依法判令三被告恢复房屋原状，将原告所有权的房屋内的装修垃圾等物品清理干净。4.依法判令三被告向原告赔礼道歉。5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉请中的费用暂计期间明确为2018年11月16日起至2019年11月16日。事实与理由：2017年6月21日，原告与富林物业公司签订商品房买卖合同（预售），约定购买××公司开发的位于平山黄排井下山地段××花园（公园一号）×栋×层×号房，建筑面积230.75平方米，总价为1593644元，原告支付了首付483644元，按揭贷款1110000元，约定的交付时间为2017年3月31日，××公司于2017年6月21日当日交付现房给原告。原告于2018年11月16日发现有业主将房屋钥匙在被告富林物业公司处借出（有被告富林物业公司登记被告李悦华借钥匙的登记信息为证据），并且堆放了装修垃圾和快递纸盒等物品，经过原告向被告富林物业公司了解，上述物品系2栋1901号房的业主（被告姚丽萍和李悦华）堆放，原告告知三被告将房屋使用权和钥匙交还给原告，然而三被告并没有将上述物品清理干净，也没有交还使用权和钥匙给原告。被告富林物业公司未经原告同意，擅自将原告的房屋钥匙交给被告姚丽萍和李悦华，三被告对原告实施了侵权行为并且产生了侵权后果，应当与被告姚丽萍和李悦华承担共同侵权责任。依据市场和该片区的租金，原告的毛坯房应该租金在15元/月/平方米，原告的房屋面积为230.75平方米，即被告姚丽萍和李悦华未经原告同意占有原告的房屋使用权的费用为3461.25元/月，总计占有接近1年的时间，占有期间的费用总和为41535元。依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告依法提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告李悦华、姚丽萍共同辩称：一、首先本人对原告家庭表示诚挚的歉意。本人和原告均是新购买的房屋，整个楼层九我和原告两户人。因本人家庭装修，未经深思熟虑，贪图一时方便，听从装修师傅的建议，在2018年11月16日未联系邻居的情况下，从物业公司借到其房钥匙抱着邻里相助、通行的心理，在邻居的毛坯房堆放装修材料，按照要求办出装修材料打扫干净，并沟通好讲红砖留下使用。因恰逢家里老人变故，忙于照顾老人，忙于老人后事等原因未能将所借邻居家的钥匙还给物业公司。又因今年9月20日装修师傅未经任何人同意将我新购的一张浴室柜、本楼1320房业主赠送的二十多盆吊兰和阳台吊顶火烧板边料放置其房屋里面。因该时间引起邻居家庭和本人家庭烦扰，本人现当庭再次表示诚挚的歉意，希望得到邻居家庭的谅解。同时本人夫妻因未处理好邻里纠纷，占用国家司法资源表示愧疚，我们一定吸取教训。本人愿意就个人和个人房屋装修师傅使用邻居1902房毛坯作为临时仓储一些装修材料用地向邻居作出补偿。被告富林物业公司未到庭，但在庭前提交书面答辩状称：一、被答辩人没有交纳过物业管理费。没有证据证明本案房屋的物权已经转移给被答辩人，理由如下：侵权的前提条件，必须是权利的客观存在，而被答辩人的房地产目前一是还没有办理到不动产权证书，不存在法定的物权；二是被答辩人也还没有交纳过物业管理费用，因此答辩人暂时不存在替被答辩人管理物业的合同责任。从本案的起诉来看，被答辩人的权利意识是非常强的，既然如此，为什么被答辩人却从不尊重答辩人的权利，不尊重答辩人的物业管理权，不依法依约交纳物业管理费？被答辩人与开发商的购房合同第十一条（三）约定，开发商自通知交楼日期起计算物业管理费。该合同第二十一条约定买受人同意答辩人作为前期物业服务企业。购房合同附件九《前期物业服务合同》第七条也约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。就本案而言，答辩人的涉案房屋钥匙来源于开发商，被答辩人收到开发商的交房屋钥匙却没有来答辩人单位交纳物业服务费用，答辩人便完全可以善意相信被答辩人可能还没有向开发商赎楼，也就是说涉案的物权还没有转移交付到被答辩人手中。答辩人便完全可以善意管理这些还没有实际交付业主使用的物业。直到被答辩人拿到房屋钥匙打开房门验收房屋时，答辩人才有责任清理被答辩人房屋的杂物，然而，被答辩人却私自更换了房屋钥匙，把他人的物品恶意锁在涉案房屋里面来起诉答辩人，而且其诉求是要求答辩人支付使用费直到归还房屋，这是极其不合理的诉求。被答辩人私自更换了房屋钥匙锁住答辩人的物品，答辩人客观上如何能够搬离物品归还被答辩人房屋？二、本案的本质是相邻权纠纷，相邻权的界定更有其深刻的道德价值。答辩人认为，答辩人善意认为：把还没有交付的房屋无偿借给邻居使用，有利邻居装修、方便生活、团结互助，无偿借用存放一下装修物品也不会损坏房屋。《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十八条规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应提供必要的便利。第九十一条规定：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。答辩人根据这些法律精神认为，即便本案房屋客观上已经早就交付给被答辩人，但作为相邻权，在不会危及相邻不动产的安全的情况下，应当按照有利生产、方便生活、团结互助的法律精神来处理相邻关系。相邻权利人应当提供邻居必要的便利。这是社会主义的良好道德风尚。三、本案即便侵权成立，由于被答辩人没有造成损失，答辩人也没有因为借用土地而获利，被答辩人的赔偿损失的诉求不应当得到支持。由于被答辩人还没有交纳过物业管理费，因此答辩人与被答辩人之间不存在合同违约之债。答辩人与被答辩人之间也不存在侵权之债。分析如下:一般侵权责任的构成要件包括：（1)行为人从事了民事违法行为；（2)造成了他人财产或人身损害的事实；（3)违法行为与损害后果之间具有因果关系；（4)行为人主观上有故意或过失的过错。具备前述构成要件，则构成一般侵权责任；欠缺任何一个构成耍件，都可能会导致一般侵权责任的不构成。侵权责任的构成要件受侵权责任归责原则的影响。在过错责任原则下，需要行为人有过错;在无过错责任原则下，则不考虑行为人是否存在过错。本案而言，答辩人没有过错，甚至还认为帮助有需要的群众是一种道德行为。本案也没有造成了被答辩人的财产或人身损害的事实。综上，被答辩人其诉讼请求毫无事实和法律依据，被答辩人既然认为房屋物权早已经从开发商手中移交给被答辩人，被答辩人就应当诚实信用，依法依约交纳物业管理费；被答辩人违约无信在先，违反了民法总则规定的“诚实信用”原则，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告李秀丽围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据予以佐证：1.身份证、登记信息，证实原、被告主体资格；2.房屋内照片，证明被告李悦华在场及承认垃圾等其他物品是其放的事实；3.被告李悦华借钥匙的登记，证明被告李悦华于2018年11月16日登记借钥匙，并侵占原告的房屋使用权的事实，被告富林物业公司擅自将钥匙交给李悦华，对侵权行为和结果应承担连带责任；4.被告姚丽萍房屋登记，被告姚丽萍居住在2-1901房，并且整层只有两户业主的事实；5.原告的商品房买卖合同，证明2-1902的房屋所有权人系原告的事实；6.物业服务合同首页，被告富林物业与原告存在物业服务与被服务事实。综合证据及各方的庭审意见，本院认定事实如下：原告李秀丽于2017年6月21日与惠州市××房地产有限公司签订编号为HT0047149号《商品房买卖合同（预售）》，购买位于惠东县平山黄排井下山地段××花园×栋×层×号房的房产，房屋建筑面积230.75平方米，并于2017年7月17日办理房屋预告登记。案外人惠东县××房地产开发有限公司与被告惠东县富林物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，负责案涉小区的物业服务工作。被告李悦华、姚丽萍为夫妻关系，居住在惠东县平山黄排井下山地段××花园******房，与原告是隔壁邻居。2018年11月16日，被告李悦华因装修需要向被告富林物业公司借取了原告房屋的大门钥匙，用以堆放装修材料，但钥匙的取得未经过原告的同意。被告李悦华、姚丽萍及原告确认被告李悦华、姚丽萍持有的原告房屋的钥匙已于2019年9月24日归还给原告，双方均同意针对被告的侵权行为由被告李悦华、姚丽萍当面向原告道歉，并及时将杂物从原告家中搬离。庭审过程中，原告主张按10元每平方计算侵占损失，被告李悦华、姚丽萍同意该计算标准，被告富林物业公司称“只要被告夫妻同意就可以”；但庭后被告李悦华反悔并向本院申请鉴定。本院依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对原告所有的惠东县平山黄排井下山地段××花园×栋×层×号房的租赁费用进行评估，广东惠亿价格事务所有限公司作出编号为惠亿价评字【2020】第038号评估结论，认定标的面积230.75平方米，租赁单价为12元/平方米/月，租赁费用为每月2769元。被告李悦华垫付鉴定费用3500元。原告对上述鉴定结论无异议；被告李悦华对上述评估结论有异议，申请重新评估。提出异议理由为：1.认为房屋为毛坯房，没有通水通电，应按照仓储用房价格5元/㎡认定；2.房屋属于红岭片区，根据县政府会议纪要，此片区带电梯公寓房租金为8元/㎡；3.此片区按学区划分为地质小学，房屋出租价格较便宜。广东惠亿价格事务所有限公司于2020年7月9日出具《关于〈关于惠东县平山黄排井下山地段××花园×栋×层×号房的租赁费用重新评估申请〉的回复函》（编号惠亿价事字【2020】第028号），对被告李悦华所称的事项进行回复，认为过程、方法和结论均无过失或者遗漏，不需要重新评估。根据现场勘查，原告的1902号房内被被告李悦华、姚丽萍堆放了装修材料和杂物：入户花园堆放大量红砖、数根木条及装修设备、装修材料，客厅及餐厅区域堆放红砖、未安装的卫浴设备、装修垃圾、装修设备及数十盆枯萎的吊兰，阳台堆放装修垃圾，房间内未堆放物品。经询问原告，原告称案涉房产约定2017年3月31日交付，实际已于2017年6月21日交付原告；被告的侵权行为是持续的，原告在2019年3月底发现过一次，已经做出过谅解，但被告持续侵权，未将房屋内的杂物清理干净，故要求被告支付借钥匙开始的侵占费用；原告称被告虽已将房屋钥匙归还，但为保留证据未让被告将物品搬出。经询问被告李悦华、姚丽萍，称两人为夫妻关系，××花园2栋19层01号房为两人共同所有的房产；被告李悦华于2018年11月向被告富林物业公司借原告家的钥匙用于堆放装修材料，2019年3月份已将房屋清理干净，但后来包工头又在2019年9月份将施工工具放置在原告家中引发纠纷；原告在2019年3月份已经对被告的行为作出谅解，但因为家里发生事情故忘了将原告的钥匙归还物业公司，导致工头在9月下旬又将材料堆放至原告家中。庭后询问被告富林物业公司，富林公司称其通知原告办理房屋交接手续，但原告未办理且未缴纳物业管理费，因邻居装修需要堆放装修物品，故当作房屋未交接的做法将钥匙借给被告夫妻；原告在台风过后查验房屋时发现房屋堆放红砖，就投诉到物业，经协商双方达成一致意见，但因富林物业公司的员工离职，忘了将钥匙取回，引发后续侵权行为；原告在取回钥匙后将房门钥匙更换，不让被告夫妻搬走装修材料。本院认为，原告李秀丽向惠州市××房地产有限公司购买案涉房产，双方已签订商品房买卖合同并办理房屋预抵押登记，合同合法有效，且原告自认案涉房屋已在2017年6月21日交付现房给其使用，房屋使用权已转移，在未解除上述商品房买卖合同前，原告作为惠东县平山黄排井下山地段××花园×栋×层×号房的买受人对该房产享有排他的占有、使用、收益、处分的权利，不受他人的非法侵犯。关于被告姚丽萍、李悦华的责任问题。被告姚丽萍、李悦华自认其为惠东县平山黄排井下山地段××花园******房的共有人，在装修时贪图一时之便，在未经原告同意下借取原告房屋钥匙，并将装修材料堆放至原告家中。虽双方确认原告在第一次发现时经协商已谅解被告的行为，但被告姚丽萍、李悦华在争议产生后未及时将原告的钥匙归还物业，至第二次争议产生时仍将杂物堆放在原告家中，持续占有使用原告的房产，存在过错，原告要求从被告取得钥匙的2018年11月16日起算侵占期间的占用费用，理由充分，本院予以支持。虽被告姚丽萍、李悦华辩称在2019年3月至2019年9月期间未占有使用，但也未将原告钥匙归还，也未举证证实，存在持续侵权的行为，故对其辩解，本院不予采纳。因被告姚丽萍、李悦华已于2019年9月24日将钥匙归还原告，无法将房屋内杂物清出，故侵占时间计算至2019年9月24日止，原告诉请超出部分，不予支持。关于被告富林物业公司的责任问题。虽被告富林物业公司辩称原告未办理正式的收房手续，也未缴纳物业费用，但原告自认已于2017年6月21日收房，被告富林物业公司未举证证实房屋未实际交付；富林物业公司在未经原告同意的情况下将原告购买的房屋随意交由他人占有使用，侵犯原告作为房屋的权利人享有的权利，且被告姚丽萍、李悦华的行为不为被告所称的“相邻权”的房屋利用方式，被告富林物业公司不能以其行为为未取得利益的“善意行为”、未收取原告的物业费等为由规避其应承担的法律责任，被告富林物业公司应对被告姚丽萍、李悦华应承担的责任承担连带责任。关于侵权责任的承担方式问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条“承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害‘（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定，原告在权利被侵犯时可选择以上途径要求被告承担侵权责任。一、归还房屋的问题。双方自认被告已将钥匙于2019年9月24日归还原告，房屋的使用不在被告的掌控之下，故不涉及使用权归还的问题。二、恢复原状的问题。因被告堆放的杂物仍未清理完毕，故原告要求三被告将房屋恢复原状，将垃圾清理干净，理由充分，本院予以支持。三、赔礼道歉的问题。被告姚丽萍、李悦华擅自使用原告房屋用于堆放装修材料，被告富林物业公司擅自将原告房屋钥匙借给被告李悦华使用，三被告均存在过错，经询问原告要求的道歉方式为当面道歉，被告姚丽萍、李悦华亦同意该种道歉方式，故原告要求三被告向其当面赔礼道歉，理由充分，本院予以支持。四、侵占费用的问题。虽双方曾确认按10元每平方计算侵占费用，但因被告李悦华反悔并提出重新鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定；虽被告李悦华对该鉴定报告提出异议，但鉴定机构已针对李悦华提出的情况作出回复，李悦华提供的证据不足以证实鉴定结论存在不应以采纳的情形，故对该鉴定结论，本院予以采纳，即案涉房屋按每月租金为2769元。虽被告李悦华、姚丽萍未将杂物堆满全部的房间，但案涉房产为住宅，在上述期间房屋确已完全在被告李悦华、姚丽萍的实际控制之下，原告无法达到利用目的，故不能以其现有侵占面积确定侵占费用，应以每月2769元计算每月的侵占费用。结合被告的侵占期间2018年11月16日至2019年9月24日，共313天，侵占费用为2769元÷30天*313天=28889.9元，原告诉请超出部分，不予支持。被告富林物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚丽萍、李悦华于本判决生效之日起7日内共同赔偿原告李秀丽28889.9元。二、被告惠东县富林物业管理有限公司对被告姚丽萍、李悦华的上述赔偿义务承担连带责任。三、被告姚丽萍、李悦华、惠东县富林物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内将被告姚丽萍、李悦华堆放在原告李秀丽名下位于惠东县平山黄排井下山地段××花园×栋×层×号房内的杂物清理完毕。四、被告姚丽萍、李悦华、惠东县富林物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李秀丽口头赔礼道歉。五、驳回原告李秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元（原告李秀丽已预交），由被告姚丽萍、李悦华、惠东县富林物业管理有限公司共同负担583元，由原告李秀丽负担255元；鉴定费3500元，由被告姚丽萍、李悦华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  何丽雅人民陪审员  张小勇二〇二〇年七月十七日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿