云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初2123号原告（反诉被告）：黄书福，男，1961年8月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王西，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘向平，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明千益丰房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市白云路366号百金大厦23层23号。诉讼代表人：昆明千益丰房地产开发经营有限公司管理人。负责人：段超，该管理人负责人。委托诉讼代理人：郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱鸿雁，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）黄书福与被告（反诉原告）昆明千益丰房地产开发经营有限公司（以下简称：千益丰公司）一般取回权纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄书福的委托诉讼代理人王西、刘向平，被告（反诉原告）千益丰公司的委托诉讼代理人郝武甲、朱鸿雁均到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。原告黄书福向本院提出如下诉讼请求：1.确认位于昆明市清泉村铂金大道誉峰峰景花园Ａ区房屋，不属于被告的破产财产；2.判令被告协助原告取回上述房屋；3.本案诉讼费等费用，全部由被告承担。其主要的事实及理由为：2013年5月，原告与被告签订《借款合同》约定原告借款1240万元给被告，用于弥补被告昆明市清泉村“誉峰国际”（誉峰峰景花园）项目流动资金的周转。此后，原告按照合同约定，于2013年5月27日向被告指定的收款人账户转款1000万元并向被告支付现金240万元。借款期满，因被告无法还款，双方协商由被告以房抵款。为此，原告按照被告要求，于2014年6月5日提出《抵款审批表》，申请以被告位于昆明市清泉村铂金大道誉峰峰景花园Ａ区房屋作价1120万元，抵借款1080万元，原告补现款40万元。2014年6月6日，被告完成内部审批程序后，双方就上述五套房屋分别签订《商品房购销合同》，原告刷卡支付现款40万元，被告向原告分别开具收到五套房屋购房款的收据，共计1120万元，被告同时收回之前双方签订的《借款合同》原件。2014年7月4日，五份《商品房购销合同》办理登记备案手续。2019年6月26日，被告管理人通知原告，称昆明市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）云01破申4号民事裁定书，裁定受理被告破产重整一案，并指定了管理人，要求原告向管理人申报债权。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款：特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。商品房买卖属于特定物买卖，本案中，涉案商品房虽未办理产权证，但原告黄书福已经支付全部购房款，因此该涉案房屋不属于破产财产。另根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：人民法院受理破产申请后，债务人占用的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。故原告对涉案房屋依法享有取回权。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告千益丰公司答辩并提起反诉称，一、其与原告系民间借贷关系。2013年5月27日，双方《借款合同》约定千益丰公司向原告借款1240万元，借款期限自2013年5月27日至2013年11月26日，原告实际出借的款项为1000万元，其余240万元作为借款期限内的利息，未实际出借。双方同时约定由千益丰公司提供“誉峰国际”Ｄ区1幢号共计建筑面积2000㎡的住宅楼作为对原告债权的担保。《借款合同》签订后，自2013年6月25日起至2014年7月4日，原告共计收取480万元的利息。2014年7月4日，双方对涉案五套房产签订《商品房购销合同》并进行了网签备案。双方基础法律关系属于民间借贷关系。二、涉案五套房产均属于千益丰公司破产财产。千益丰公司作为在建工程占用范围内建设用地使用权人，合法建造涉案五套房产，该五套房产属于千益丰公司所有。涉案房产从未给原告办理初始登记、预告登记或正式登记，千益丰公司仍为涉案房产的所有权人。涉案五套房产在破产重整申请受理时为千益丰公司所有，不包含在千益丰公司财产的除外范围，依法属于破产财产。三、涉案五套房产未完工，不符合交付条件，不能继续履行。2019年3月8日，昆明市中级人民法院受理千益丰公司的破产重整申请，千益丰公司已丧失基本经营能力，且涉案五套房产至今尚未竣工，不具备交付条件，涉案五套房产的交付属于事实上不能履行。故提起反诉请求：1.确认昆明市盘龙区房产属于千益丰公司破产财产；2.判令反诉被告黄书福配合解除上述五套房产《商品房购销合同》网签备案；3.案件诉讼费由反诉被告黄书福承担。反诉被告黄书福答辩称：一、涉案五套房产不属于千益丰公司的破产财产。2014年6月6日，黄书福已付清五套房产的价款1120万元；2014年7月4日，双方办理了备案登记，故涉案五套房产属于原告黄书福。二、涉案房产系特定物，不因其尚未竣工验收而成为破产财产。三、本案商品房购销合同未解除前，千益丰公司要求黄书福配合解除网签备案登记，无法律依据。除非商品房购销合同解除，才能要求撤销备案登记。本案黄书福起诉依据的是取回权，立案时被法院错误登记为商品房预售合同纠纷，黄书福坚持本案应为取回权纠纷。千益丰公司要求撤销备案只能另案再诉。四、本案双方之间系商品房买卖合同关系，并非民间借贷法律关系。原告（反诉被告）黄书福为支持其诉讼主张，向本院提交了如下本诉及反诉证据：一、告知函，欲证明：管理人通知原告申报债权。二、1.千益丰公司的企业法人营业执照、法定代表人身份证明及其法定代表人李庆坤的居民身份证复印件；2.案涉誉峰峰景花园小区的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证明》，欲证明：千益丰公司向黄书福请求借款时，为证明其建设项目顺利推进、具备偿还能力而提供的相关材料。三、1.千益丰公司与黄书福签订的《借款合同》；2.黄书福于2013年5月27日转账1000万元给李庆坤的《农业银行个人结算业务申请书》；3.李庆坤于2013年5月27日出具给黄书福的《收条》，欲证明:千益丰公司向黄书福借款1240万元，用于房地产项目建设；黄书福向被告指定的收款人账户转款1000万元、现金支付240万元。四、1.《抵款审批表》；2.黄书福2014年6月6日支付40万元的《银联支付凭证》；3.千益丰公司于2014年6月6日出具给黄书福的《收据》五份；4.黄书福与千益丰公司签订的《商品房购销合同》五份及《商品房买卖合同登记备案表》五份，欲证明：千益丰公司以本案五套房屋作价1120万元，抵黄书福借款1080万元，黄书福补现款40万元，双方就此签订了《商品房购销合同》并办理了登记备案手续。五、现场照片一组，欲证明：涉案项目的大部分房产已经交付使用，涉案房屋可以继续交付。经质证，千益丰公司对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，认为该组证据证明涉案五套房屋系千益丰公司合法建造，属于千益丰公司的合法财产。对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可借款金额，认为千益丰公司实际收到黄书福的借款本金为1000万元。对第四组证据的真实性无异议，但认为本案基础法律关系为民间借贷，借款本金为1000万元，自借款后至涉案五套房屋备案前，千益丰公司按照合同约定的利息进行了支付。即使涉案五套房屋进行备案登记也不产生物权登记的效力，即使双方签订了购房合同也不代表黄书福已经取得了相应房产、可以行使取回权。对于第五组证据，认可真实性，但不认可证明目的，认为整个项目尚未施工完毕、还不能进行交付，照片中的房屋的业主自己强行进入装修，千益丰公司已经发函制止。鉴于千益丰公司对于黄书福提交的上述证据的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）千益丰公司向本院提交如下证据：1.千益丰公司的营业执照，欲证明：反诉原告身份信息、主体资格。2.（2019）云01破申4号《民事裁定书》及（2019）云01破4号《决定书》，欲证明：昆明市中级人民法院于2019年3月8日裁定受理千益丰公司破产重整申请，并指定清算组为管理人。3.《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，欲证明：千益丰公司合法建造位于昆明市盘龙区房产所在建筑物。4.项目现场照片，欲证明：誉峰峰景花园Ａ区尚未建设完工，不符合交付条件。5.黄书福与千益丰公司于2013年5月27日签订的《借款合同》、2013年11月27日签订的《借款展期合同》付款凭证（明细表1张，付款凭证13张），欲证明：①2013年5月27日，双方签订《借款合同》，约定千益丰公司向黄书福借款1240万元，借款期限自2013年5月27日至2013年11月26日。实际上，黄书福仅向千益丰公司支付借款1000万元，其余240万元作为借款期限内的利息，但未实际支付；②千益丰公司提供誉峰国际Ｄ区1幢号共计建筑面积2000㎡的住宅楼用于担保黄书福的债权，住宅价格按5000元／㎡，期限届满，无法偿还借款和有关费用的，将担保房产所有权转移给千益丰公司或其指定的自然人或单位；③黄书福共计收取利息480万元。6.《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》各五份，欲证明：双方就誉峰峰景花园Ａ区2栋Ｓ01、Ｓ06、Ｓ07、Ｓ08、Ｓ10五套房产签订《商品房购销合同》并办理了网签备案，但该五套房屋至今未完工、未实际交付，更未办理产权登记。经质证，黄书福认可千益丰公司提交的第一、二、三、六组证据的真实性、合法性、关联性。不认可第四组证据真实性，认为无法看出照片拍摄时间，照片的拍摄片面、是断章取义，但可以看出项目主体已完工。认可第五组证据的真实性，但不认可关联性，认为本案民间借贷关系双方已履行完毕，并进行了最终结算和确认，该组证据与商品房预售合同关系无法律上的关联性。因黄书福对于千益丰公司前述证据第一、二、三、五、六组证据的真实性无异议，本院对相应证据的真实性予以确认。对于千益丰公司提交的第四组证据，因照片拍摄时间、地点不明，黄书福亦不予认可，本院不予采信。根据当事人提交的证据及质证意见，本院确认如下事实：2013年5月27日，千益丰公司与黄书福签订《借款合同》，约定黄书福向千益丰公司出借1240万元用于“誉峰国际”项目流动资金的周转，借款期限陆个月，自2013年5月27日至2013年11月26日，该款中1000万元指定支付给李庆坤个人账户（开户行：盘龙区农村信用合作联社白龙信用社东华分社，卡号：62×××29），余款240万元以现金方式支付给千益丰公司，千益丰公司到期一次性偿还。该合同第四条担保条款约定，千益丰公司提供所开发项目“誉峰国际”Ｄ区1幢号共计建筑面积2000㎡的住宅楼（住宅价格按5000元／㎡）用于对黄书福债权的担保，担保期限自主债权生效之日起至千益丰公司清偿所有债务和有关费用为止。担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押债权的费用。还款期限届满，千益丰公司无法偿还黄书福借款和有关费用的，千益丰公司自愿将上述抵押物作价金额等于未还款项和有关费用之和，将上述抵押物的所有权转移给黄书福或黄书福指定的自然人或单位，并办理相应的产权变更手续。双方并约定违约责任等权利义务。当日，黄书福向千益丰公司指定的李庆坤上述账户转账付款1000万元。李庆坤另向黄书福出具收取现金240万元的收条，并承诺于2013年6月26日、7月26日、8月26日、9月26日、10月26日、11月26日分别归还40万元。2013年11月27日，千益丰公司与黄书福签订《借款展期合同》，约定将前述借款延期陆个月，自2013年11月26日至2014年5月26日，千益丰公司到期一次性偿还。该合同第三条担保条款约定，千益丰公司提供所开发项目“誉峰国际”A区3幢号共计建筑面积2480㎡的写字楼（写字楼价格按5000元/㎡）用于对黄书福债权的担保，担保期限自主债权生效之日起至千益丰公司清偿所有债务和有关费用为止。担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押债权的费用。还款期限届满，千益丰公司无法偿还黄书福借款和有关费用的，千益丰公司自愿将上述抵押物作价金额等于未还款项和有关费用之和，将上述抵押物的所有权转移给黄书福或黄书福指定的自然人或单位，并办理相应的产权变更手续。双方还约定违约责任等权利义务。上述借款期限届满，千益丰公司未能还款，于2014年6月5日黄书福与千益丰公司达成以物抵款，共同签署《抵款审批表》，一致同意“现以誉峰国际2栋S01、S06、S07、S08、S10共五个商铺（共计￥1120万元）抵借款￥1080万元，黄书福补现款￥40万元”。2014年6月6日黄书福通过刷卡方式向千益丰公司支付了40万元。2014年7月4日，黄书福与千益丰公司就誉峰峰景花园A区2幢第1-2层S01号、S06号、S07号、S08号、S10号的五套商业用房分别签订了五份《商品房购销合同》并进行了房屋买卖合同备案登记，五套房屋的价款分别为2613795元、2644789元、2675519元、2010649元、1255248元，总计11200230元。该五份合同中均约定于2016年4月30日前交房。2014年6月26日，千益丰公司取得誉峰峰景花园A区项目的商品房预售许可证明。该项目至今尚未竣工验收。2019年3月8日，本院依据千益丰公司的申请，裁定受理千益丰公司破产重整一案。2019年6月26日昆明千益丰房地产开发经营有限公司管理人向黄书福发出《告知函》，告知其法院已受理千益丰公司破产重整案，管理人受法院指定依法接管千益丰公司，经过管理人调查发现其与千益丰公司签订了《商品房购销合同》并登记备案，现债权申请其限已截止，为保障其在重整程序中依法享有的权益，告知其依法向管理人申报债权等内容。黄书福认为涉案五套房屋不属于千益丰公司的破产财产，遂向本院提起本案诉讼，提出如上诉请。综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：一、誉峰峰景花园A区2幢第1-2层S01号、S06号、S07号、S08号、S10号房屋是否属于千益丰公司的破产财产？二、黄书福主张对上述五套房产行使破产取回权是否具有事实及法律依据，应否得到支持？三、千益丰公司要求黄书福配合解除上述五套房产的商品房购销合同网签备案登记的主张能否得到支持？本院认为：本案系在我院受理千益丰公司的破产申请后，黄书福以涉案五套房屋不属于破产财产范围内财产，其作为涉案房屋的权利人向千益丰公司的管理人主张取回该财产引起的纠纷，属一般取回权纠纷。所谓一般取回权，是指财产的权利人依照民法关于物的返还请求权的规定，从破产程序中的管理人处取回其财产的权利。取回权的权利基础主要是所有权以及其他物权，是物的返还请求权在破产法上的体现。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”本案中，黄书福与千益丰公司就诉争誉峰峰景花园A区2幢第1-2层S01号、S06号、S07号、S08号、S10号房屋签订有合法有效的《商品房购销合同》，双方之间建立房屋买卖合同关系。黄书福与千益丰公司在原借贷关系项下借款到期后约定用千益丰公司欠黄书福的借款1120万元冲抵上述房屋购房款，加之黄书福另行向千益丰公司支付的40万元，上述五套房屋购房款于2014年6月6日结清。现黄书福主张双方买卖的房屋属于特定物，其已完全支付了对价，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款：“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产”之规定，该五套房屋不属于千益丰公司破产财产，其依法享有取回权。对此，本院认为，首先，虽然最高人民法院2002年7月30日公布的《关于审理企业破产案件若干问题规定》第七十一条列举了“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。”但2007年6月1日起《中华人民共和国企业破产法》施行，2013年9月5日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》，对不应认定为破产财产的情形作出了不同于此前的规定，在该司法解释第二条“下列财产不应认定为债务人财产：……”的规定中，并未将“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物”列入其中。依据新法优于旧法的原则，本案诉争房产是否属于千益丰公司的破产财产的认定，应适用《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。本案涉案五套房屋并不符合上述规定情况，不应排除在债务人即千益丰公司的财产范围之外。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案中，黄书福与千益丰公司合同约定购买的房屋系具有预期性质的期房，双方虽办理了合同备案登记，但该登记行为仅具有债权合同公示效力，并不产生物权变动的效力。案涉房屋至今未完成竣工验收，无法达到交付使用条件，不具备房屋所有权初始登记条件，其作为商品房财产形态的物权尚未设立，其产权性质仍为千益丰公司的在建工程，应属于千益丰公司的破产财产范围。黄书福关于案涉五套房屋不属于破产财产其享有取回权的主张，理由不能成立，本院不予支持。对于千益丰公司要求黄书福配合解除上述五套房产的商品房购销合同网签备案登记的主张，本院认为，黄书福与千益丰公司所签《商品房购销合同》真实、合法、有效，在该合同关系未解除、黄书福享有的合同债权未消灭的情况下，千益丰公司提出的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，黄书福提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据不能成立，本院不予支持。千益丰公司提出的反诉请求中有事实及法律依据的部分，本院予以支持；其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定，判决如下：一、座落于昆明市清泉村铂金大道誉峰峰景花园Ａ区在建房屋属于被告（反诉原告）昆明千益丰房地产开发经营有限公司的破产财产；二、驳回原告（反诉被告）黄书福的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）昆明千益丰房地产开发经营有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由黄书福负担；反诉案件受理费50元，由昆明千益丰房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  杨 艳审 判 员  朱 欢人民陪审员  吕玉瑞二〇二〇年七月十五日法官助理仝倩华书记员吴自红