四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2986号 原告：刘作文，女，1968年3月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张龙福，四川英济律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓霞，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告刘作文与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理。原告刘作文委托诉讼代理人张龙福，被告橙森公司委托诉讼代理人刘晓霞、程梦曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘作文向本院提出诉讼请求：1.解除刘作文与橙森公司于2018年5月21日签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司支付欠付租金（按照合同约定，自橙森公司欠付之日起计算至退房之日止）；3.橙森公司支付违约金60000元。事实与理由：2018年5月，刘作文在成都中集产业园开发投资有限公司（以下简称中集公司）购买了位于成都市新都区房屋。案涉房屋系中集公司开发的具有投资性质的公寓楼，由中集公司指定的装修公司装修，装修后由中集公司指定的橙森公司运营。2018年5月21日，刘作文与橙森公司签订《业主房屋租赁合同》，约定刘作文将案涉房屋租赁给橙森公司，用于酒店、公寓租赁、商业及办公使用。租赁期为2018年9月1日至2031年12月15日，租期15年，每三个月支付一次租金。合同签订后，刘作文将案涉房屋装修至符合橙森公司可以直接用于经营的状态并交付。同时，鉴于租期较长，刘作文在自费装修的基础上给予橙森公司3.5个月的免租期。但橙森公司拖欠租金数月，已严重违约，为维护合法权益，故诉至本院。 橙森公司辩称，同意解除《业主房屋租赁合同》，对于欠付租金的事实无异议，但是橙森公司已支付房屋押金，刘作文主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2018年5月21日，刘作文（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定刘作文将自己名下位于成都市新都区房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋建筑面积51.63平方米，租赁期为13年，自2018年9月1日起至2031年12月15日，免租期为3.5个月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民币30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2018年12月16日——2021年12月15日，租金为人民币30元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1549元整（大写：壹仟伍佰肆拾玖元）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。” 以上事实有《业主房屋租赁合同》等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，刘作文与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间；2.橙森公司应当支付的租金是多少；3.橙森公司是否应当支付违约金，违约金是否应当调整。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。庭审中，橙森公司陈述其在2020年2月多次以电话、函件的方式与刘作文协商合同解除的事宜，橙森公司上述行为表明不再履行支付租金的主要合同义务。2020年5月8日，刘作文向本院提起诉讼，要求解除《业主房屋租赁合同》，符合法定解除条件。因此，本院认定2020年5月8日为的合同解除时间。刘作文主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于橙森公司应当支付的租金。根据刘作文向本院提交的租金支付明细，橙森公司已付清2018年12月15日至2019年12月15日的租金，2019年12月15日至2020年3月15日仅支付1000元租金后未再支付。庭审中，本院向橙森公司释明，需在庭审后3个工作日向本院提交书面核实租金支付情况，逾期未提交的，将以刘作文提交的租金支付明细作为定案依据。期限届满后，橙森公司仍未向本院提交书面回复。据此，本院以刘作文提交的租金支付明细作为欠付租金的计算依据。因此，本院对于刘作文要求支付欠付租金6486.35元（51.63元/天×145天－1000元）的诉请请求予以支持。橙森公司辩称，因疫情影响，强行清退了部分租户，产生了损失，请求对租金予以减免。本院认为，橙森公司与刘作文合同的签订与橙森公司违约均发生在疫情爆发以前，且橙森公司未向本院提供证据证明其因为疫情原因而产生的损失。所以，对于该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金。《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向刘作文支付违约金60000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”庭审中，橙森公司对于违约金的计算方式，请求本院予以酌情认定。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向刘作文支付的押金转化为违约金外，另支付30000元违约金用以弥补弘宇公司的损失。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除四川橙森科技发展有限公司与刘作文于2018年5月21日签订的《业主房屋租赁合同》； 二、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付刘作文租金6486.35元； 三、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付刘作文违约金30000元； 四、驳回刘作文的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费751元，由四川橙森科技发展有限公司负担751元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 霍 萍 二〇二〇年七月八日 书记员 杨明铭