四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初225号 原告：王建明，男，生于1975年5月16日，藏族，住四川省成都市郫都区。 原告：杨进光，男，生于1979年9月30日，汉族，户籍地山东省莱州市，现住四川省成都市郫都区。 二原告委托诉讼代理人：徐代林，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川金马房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街。统一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 被告：韩童军，男，生于1975年1月1日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘孟辉，四川力恒律师事务所律师。 原告王建明、杨进光与被告四川金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、韩童军买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，于2018年11月2日作出（2018）川1421民初1980号民事判决。金马公司提出上诉后，四川省眉山市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）川14民终72号民事裁定，裁定撤销本院（2018）川1421民初1980号民事判决，发回本院重审。2019年9月20日，本院作出（2019）川1421民初2067号民事裁定，裁定驳回原告王建明、杨进光的起诉。王建明、杨进光提出上诉后，四川省眉山市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）川14民终1214号民事裁定，裁定撤销本院（2019）川1421民初2067号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月1公开开庭进行了审理。原告王建明、杨进光及其委托诉讼代理人徐代林，被告金马公司的委托诉讼代理人徐成东，被告韩童军的委托诉讼代理人刘孟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建明、杨进光向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款3298882元及利息457719元（按中国人民银行逾期贷款年利率9%计算，自2016年10月20日起至购房款全部还清时止，暂计算至2018年5月5日），合计3756601元；3.判令被告赔偿原告实际经济损失6636000元（按该房屋目前市场价格10000元∕平方米，实际购房面积1050平方米，每平方米价差6320元计算）；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费均由被告承担。在本案诉讼中，原告提出预备的诉讼请求，即如果本案商品房买卖合同的法律关系不成立，则请求返还钢材款3298882元及利息，利息按月利率2%自2015年4月12日计算至款项付清时止。事实和理由：原被告于2016年10月20日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于仁寿县房屋，建筑面积1050平方米，价格每平方米3680元。原告以钢材款转付购房款的方式，向被告支付了购房款3298882元，双方约定待房屋实际面积测绘后多退少补。 购房合同签订后，原告多次找被告交涉催促，但被告至今未给原告办理商品房买卖备案登记手续，房屋也一直未交付给原告。后原告得知，被告现已把原告购买的房屋转卖给了第三人，并办理了备案登记手续。被告的行为直接导致原告已无法取得该房，双方签订的房屋买卖合同目的不能实现。因该房屋目前价格大幅度上涨，给原告造成了巨大的经济损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定具状起诉。 被告金马公司辩称，1.金马公司与二原告之间没有房屋买卖的合意，且从来没有与二原告签订过《商品房买卖合同》；2.金马公司从未收到过二原告或他人给付的分文购房款，因此不存在向二原告返还购房款，更不存在计算利息和赔偿损失的问题；3.金马公司没有向二原告购买过钢材，也不差欠二原告任何款项，因此不存在用钢材款转付或者抵扣购房款的情形；4.即使原告提供的《商品房买卖合同》真实存在，它也是一份无效合同，对金马公司不具约束效力；5.金马公司从未委托或者授权韩童军与二原告磋商、洽谈、签订该合同，韩童军的行为属于无权代理；6.原告所持的《商品房买卖合同》和情况说明上加盖的印章与金马公司的真实印章不相符，合同及情况说明的印章是假的；7.根据原告的诉称，即使二原告与韩童军签订过《商品房买卖合同》，本案也应该是名为商品房买卖，而实际为钢材买卖，二原告与韩童军建立的基础法律关系为钢材买卖合同关系，而非真实的房屋买卖关系，人民法院应当以查明的基础法律关系对案件进行审理，本案以房屋买卖合同纠纷进行审理不符合本案的客观实际。而金马公司并非钢材买卖合同关系的主体，故不是本案的适格被告；8.《商品房买卖合同》内容缺乏商品房买卖合同的主要要件并且不是金马公司的真实意思表示。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告对金马公司的诉讼请求。 被告韩童军辩称，我于2013年12月12日起以四川省仁寿县第五建筑工程公司（以下简称“仁寿五建司”）代理人的身份与金牛区瑞扬建材商贸部（以下简称“瑞扬商贸部”）签订了钢材采购合同，2016年10月以金马公司的名义与二原告签订的《商品房买卖合同》没有经过金马公司的授权，是个人行为。钢材买卖合同签订后，瑞扬商贸部不断地供货，我也一直付款。后瑞扬商贸部见我资金紧张，杨进光便提出签订房屋买卖合同的形式作为付款的保障，所以签订房屋买卖合同是假的，原告也清楚这一事实，涉案房屋修好后，金马公司对外销售，原告也是知晓的，也未提出异议。如果还欠钢材款，请原告拿出送货单及欠款凭证，该支付就支付。原告方只能根据基础法律关系，也就是钢材买卖关系主张权利。由于原告方坚持根据商品房买卖合同主张权利，则应该判决驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，被告金马公司系位于仁寿县项目的开发商。被告韩童军挂靠仁寿五建司承包修建“西蜀桦苑”项目。瑞扬商贸部系由原告王建明、杨进光合伙经营的个体工商户，已于2019年5月16日被核准注销。 2013年12月22日，韩童军以仁寿五建司视高西蜀桦苑项目部代理人的身份与瑞扬商贸部签订了一份《钢材订购合同》，约定由瑞扬商贸部为仁寿五建司承建的“西蜀桦苑”项目供应钢材。2015年4月12日，金马公司出具《付款承诺书》，载明：“由我四川金马房地产开发有限公司开发仁寿县视高镇西蜀桦苑项目总负责人韩童军，就西蜀桦苑项目施工方四川省仁寿县第五建筑工程公司所购金牛区瑞扬建材商贸部钢材，钢材款加总货款垫资于2015年3月30日结算共计欠款5098882.00元（大写：伍佰零玖万捌仟捌佰捌拾贰元整），此款于2015年4月13日支付100万（大写：壹佰万元整），2015年5月15日前支付100万（大写：壹佰万元整），剩余货款余2015年6月15日之前全部付清。我公司承诺货款付清后无任何经济瓜葛！如到期未支付金牛区瑞扬商贸部货款，我公司则按总欠款的每天千分之三支付资金占用费。特此承诺！”金马公司在承诺单位后加盖印章，韩童军在承诺单位负责人后签字。至2016年10月，经韩童军与瑞扬商贸部结算，尚欠钢材款3298882元。2016年10月20日，金马公司与瑞扬商贸部共同签署一份《情况说明》，载明：“关于甲方（金马公司）向乙方（金牛区瑞扬建材商贸部）购买的钢材，甲方尚欠乙方尾款人民币小写3298882.00元（大写：叁佰贰拾玖万捌仟捌佰捌拾贰元整），现乙方自愿以3680.00（大写：叁仟陆佰捌拾元整）一平方米购买西蜀桦苑二期3＃楼Ａ栋3、4层整层，甲方同意乙方用所欠的该笔钢材欠款抵扣房款，最终面积与总价以房管局最后实际测绘报告为准，多退少补。备注：3楼露台甲方承诺给乙方免费使用。”金马公司在该情况说明上盖章，韩童军以授权代表人的身份签名，瑞扬商贸部在该情况说明上盖章，原告杨进光以授权代表人的身份签名。同日，王建明、杨进光与金马公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定王建明、杨进光购买金马公司位于仁寿县，合同对付款方式及期限、房屋交付条件及期限、产权登记等主要内容均未约定。《商品房买卖合同》出卖人处由金马公司盖章，韩童军以委托代理人的名义签名，买受人处由王建明、杨进光签名。由于“西蜀桦苑二期”当时尚未办理相关行政许可手续，王建明、杨进光所购房屋未办理备案登记，只是附有房屋平面图。金马公司于2017年3月6日取得了“西蜀桦苑”建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，于2017年10月13日取得3＃楼商品房预售许可证。王建明、杨进光签订《商品房买卖合同》后多次联系韩童军，要求办理备案登记未果。2018年5月，王建明、杨进光得知所购房屋中的25套已经被金马公司出卖给了其他人，并办理了备案登记，遂向本院提起诉讼。 在诉讼中，金马公司放弃了对相关书证中金马公司印章真实性的异议；王建明、杨进光也表示即使基于钢材买卖合同关系，也放弃请求仁寿五建司支付欠款的权利。 上述事实有经过庭审质证的《商品房买卖合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《钢材订购合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》、金马公司印章信息、付款承诺书、情况说明、法人授权证明书、瑞扬商贸部的工商登记材料等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1.本案当事人争议的应确定为何种法律关系？2.王建明、杨进光与金马公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？3.金马公司是否应当承担法律责任？如是，应承担何种责任？4.本案的债务金额应确定为多少？ 对于争议焦点1，关于本案当事人争议的应确定为何种法律关系的问题。本案基础的法律事实是瑞扬商贸部向韩童军挂靠仁寿五建司承包施工的“西蜀桦苑”项目供应钢材，双方构成买卖合同关系。韩童军在欠下瑞扬商贸部的货款后，金马公司在《付款承诺书》中明确向债权人表示加入“西蜀桦苑项目施工方”即韩童军的债务，并承诺在2015年6月15日之前分期全部付清，系债务加入。金马公司因此而成为瑞扬商贸部该笔钢材款的债务人。债务履行期届满后，因债务人未全部清偿债务，金马公司与瑞扬商贸部于2016年10月20日共同签署了《情况说明》，内容为因金马公司欠下瑞扬商贸部的债务3,298,882元，故以每平方米3,680元的价格购买金马公司开发的西蜀桦苑二期3#楼A栋3、4层整层。该《情况说明》实为以物抵债协议。该以物抵债协议并无法定无效的情形，也无损害国家和社会公共利益、恶意损害第三人合法权益的情形，依法具有法律效力。二原告作为瑞扬商贸部经营者与金马公司同日签订的《商品房买卖合同》，是为实现前述以物抵债协议中的房屋交付和产权登记而签署的文件，属以物抵债协议的组成部分。二原告与金马公司之间并未成立真正的商品房买卖合同关系。故本案当事人争议的是钢材买卖合同以及基于买卖合同而债务加入后的权利义务，属买卖合同关系，也应当按买卖合同的相关规定解决当事人之间的争议。本案的案由也应当由房屋买卖合同纠纷变更为买卖合同纠纷。 对于争议焦点2，关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。如前所述，《商品房买卖合同》系债权人与债务人在达成名为《情况说明》的以物抵债协议后，为实现以物抵债协议中的房屋交付和产权登记而签署的文件，属以物抵债协议的组成部分。现双方当初约定用以抵偿债务的房屋大部分已经出售并转移登记给第三人，以物抵债协议大部分内容已经无法履行，以物抵债的合同目的无法实现。在《商品房买卖合同》中并没有约定二原告给付购房价款的义务，故二原告请求解除《商品房买卖合同》，实际上只是免除金马公司按《商品房买卖合同》应负的交付房屋的义务，是二原告对自己权利的处分，依法应予以支持。 对于争议焦点3，关于金马公司的民事责任问题。金马公司向债权人瑞扬商贸部出具《付款承诺书》，已经构成了对韩童军向瑞扬商贸部所负债务的加入。所以，金马公司因债务加入而与韩童军共同成为瑞扬商贸部的债务人，应当与韩童军共同清偿对瑞扬商贸部的债务。 对于争议焦点4，关于债务金额。金马公司在2015年4月12日出具《付款承诺书》，表示加入韩童军的5,098,882元债务时，以及2016年10月20日金马公司与瑞扬商贸部共同签署《情况说明》确认尚欠钢材款3,298,882元时，韩童军均以负责人或者代表人身份在《付款承诺书》和《情况说明》上签字。表明瑞扬商贸部、金马公司和韩童军都是认可欠款金额的，即至2016年10月20日时尚欠3,298,882元。被告无证据证明事后偿还过欠款，应认定债务金额为3,298,882元。对于原告主张的按欠款月利率2%计算利息的问题。因金马公司在《付款承诺书》中已经明确承诺在2015年6月15日之前将欠款5,098,882元全部付清，如到期未支付，则“按总欠款的每天千分之三支付资金占用费”，是单方面对违约责任的承诺，对此，债务人韩童军也签字予以了确认。但是在2016年10月20日瑞扬商贸部与金马公司及韩童军共同签署的《情况说明》中，双方确认的债务金额为3,298,882元，此举是当事人对双方权利义务的再次确认，而确认的内容除欠款3,298,882元外，并没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。在此前的《钢材订购合同》中，双方也没有此类约定。故二原告在诉讼中主张欠款利息，应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定处理。金马公司在与瑞扬商贸部签署《情况说明》约定以物抵债后，又将房屋售卖，致使以物抵债不能实现，存在较大过错。据此，本院确定被告应当赔偿二原告的逾期付款损失计算标准为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍。 最后，韩童军挂靠仁寿五建司承包“西蜀桦苑”项目工程，系该项目实际施工人，其以仁寿五建司“西蜀桦苑”项目部名义与瑞扬商贸部《钢材订购合同》，也是该买卖合同的实际相对人。二原告主张韩童军承担《钢材订购合同》的债务而放弃仁寿五建司可能承担的民事责任，是对自己权利的处分，应予支持。金马公司实质上加入的是《钢材订购合同》买受人的债务，仁寿五建司未参加本案的诉讼，并不影响金马公司可能行使的追偿权。 经本院释明，二原告基于买卖合同关系提出了预备的诉讼请求，被告也对此发表了辩论意见，当事人的诉讼权利已经得到充分保障。 依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王建明、杨进光与被告四川金马房地产开发有限公司于2016年10月20日订立的《商品房买卖合同》； 二、被告四川金马房地产开发有限公司、韩童军在本判决生效之日起十五日内支付原告王建明、杨进光钢材款3,298,882元； 三、被告四川金马房地产开发有限公司、韩童军在本判决生效之日起十五日内赔偿原告王建明、杨进光逾期付款损失。逾期付款损失的计算方法：以3,298,882元为基数，1.自2015年6月15日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算到2019年8月19日；2.自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算到欠款付清时止; 四、驳回原告王建明、杨进光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107,340元，财产保全费5,000元，合计112,340元，由原告王建明、杨进光负担42,000元，被告四川金马房地产开发有限公司、韩童军负担70,340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 审 判 员  黄志强 人民陪审员  徐 芬 二〇二〇年七月三日 书 记 员  曾 真