广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终962号上诉人（原审被告）：柯勇平，男，1976年8月15日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区，公民身份号码：4417********。被上诉人（原审原告）：曾利送，女，1978年7月26日出生，汉族，住广东省五华县，公民身份号码：4414********。原审第三人：阳西县方圆锦绣房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县新城。法定代表人：方小梦。委托诉讼代理人：方娃娃，该公司员工。上诉人柯勇平因与被上诉人曾利送、原审第三人阳西县方圆锦绣房地产开发有限公司（下简称锦绣公司）合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院作出（2019）粤1721民初3759号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯勇平上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判柯勇平不用返还20000元给曾利送;3、一、二审诉讼费由曾利送负担。事实与理由：本案于2019年11月4日立案,适用简易程序,应在三个月内结案，而本案于2020年2月20日才结案，超过法定期限，程序违法。一审法院认为本案属于商铺所有权的买卖合同,认定事实不清，柯勇平转让的是商铺的长期使用权,而不是涉案房产的所有权，曾利送支付定金10000元就是为了取得该商铺的长期使用权,而不是所有权。锦绣公司对商铺的情况十分了解，且有相关租赁资料，并多次向曾利送陈述柯勇平拥有商铺长期使用权。柯勇平也是通过涉案方式取得商铺使用权，该商铺面积大约有40一50平方，地处阳西县城中心繁华地区，90000元绝对不可能购买，取得商铺所有权。曾利送担心生意不佳，以柯勇平未能提供商铺产权证，取得长期使用权为借口，不履行协议，违约在先，其请求双倍返还定金应不予支持。曾利送二审答辩称：曾利送通过锦绣公司提供的信息，一直认为是柯勇平出售商铺，但是锦绣公司后来提供的是一年一租的模式，我方才终止了合同。原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回柯勇平的上诉请求，维持原判。锦绣公司述称：1.我方在介绍售卖房产时了解柯勇平与市场方是永久性的一份使用合同，在2019年10月14日签订合同时我方也要求柯勇平提供合同，柯勇平称暂时提供不了。2019年10月15号上午柯勇平发送了一年一租的租赁合同给我方，我方认为合同中存在租赁以及每月租金800元，而我方之前从柯勇平得知800元是每月的物业管理费，所以我方认为柯勇平提供的信息不准确，且带有欺骗性。由于要在2019年10月25日前签订房屋买卖合同，我方及时与柯勇平沟通，柯勇平多次以工作原因没空，最终得不到解决。我方曾在2019年10月24日去到相关部门了解情况，由于该商铺是出售长期使用产权可进行商铺买卖，所以我方才受曾利送委托签订定金收据，柯勇平也清楚定金收据是以买卖形式签订。我方认为一审判决正确。曾利送向一审法院提出诉讼请求：1、柯勇平向曾利送支付回购买阳西县新城市场商铺合同***号商铺定金款人民币10000元，并按购买商铺定金违约的标准支付曾利送双倍的违约金人民币20000元；2、本案诉讼费由柯勇平负担。庭审中，曾利送明确第一项诉讼请求为柯勇平向曾利送双倍返还定金共20000元。一审法院认定事实：2019年10月14日，曾利送向柯勇平支付1万元拟购买阳西县新城市场商铺***号，柯勇平于收款当天出具《定金收据》交曾利送收执，载明收到曾利送购买阳西县新城市场商铺合同***号定金壹万元。该商铺成交价为人民币玖万元整。双方约定时间在2019年10月25日前备齐相关资料到阳西县方圆锦绣房地产开发有限公司签订《存量房转让合同》交商铺第一期款。1、第一笔房款：双方约定签订合同当日交首期款人民币伍万元整；2、第二笔房款：2020年1月31日前结清购买商铺余款人民币肆万元整商铺尾款可通过银行转账或现金方式支付给卖方；该商铺所需费用由卖方承担，变更到买主名下，约定期间内，业主违约，定金双倍退还，买方不买，定金不予退还。该铺在2019年11月3日后由买家收租金。买卖双方在签订《存量房转让合同》当日各需向中介方支付清中介服务费。2019年10月15日，柯勇平在微信中向中介人员出示柯勇平（乙方、承租方）与阳西县市场物业管理站（甲方、出租方）于2019年8月1日签订的《阳西县物业站市场商铺租赁合同》，载明乙方租得甲方新城市场***号商铺，租赁期限从2019年8月1日起至2020年7月30日止，共一年，从2019年1月份起每月租金800元，根据《阳西县城乡集贸市场管理暂行规定》的有关规定，按先交费后使用的原则使用市场商铺。租金按年缴交，每年12月10日前到新城物业分站缴交的付款方式，合同规定的租赁期满，本合同自然终止，租赁期满后，在同等条件下乙方优先租赁。其后，曾利送以柯勇平无法证明其拥有案涉商铺的所有权，经催还定金无果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，案涉商铺位于新城市场***号，曾利送、柯勇平双方确认该商铺为两层，面积大概40-50平方米，位于临街第一排。诉讼中，柯勇平提供《合同转让协议》一份、《证明》两份拟证明案涉商铺经所有权人同意可以转让，转让给曾利送的也是使用权而不是所有权。《合同转让协议》载明乙方（许秀英）在2014年8月7日将《新城市场商铺租赁合同》（新城市场商铺合同***号）转让给丙方（柯勇平）经营，并将该合同的权利和义务转让给丙方。阳西县市场管理站新城分站于2014年8月7日出具给阳帆自来水公司的《证明》，载明兹有我市场***号商铺经营户许秀英将该商铺转让给了柯勇平经营，现需到贵公司办理水表用户更名手续，望给予办理。阳西县市场物业管理站新城分站于2019年11月22日出具《证明》，载明兹有阳西县十四区市场***号乙方柯勇平同志合同期内物业同意承租人柯勇平可以将该商铺使用权转让给第三方；提供《证明》两份拟证明锦绣公司在柯勇平出具《定金收据》前曾到阳西县市场物业管理站新城分站了解案涉商铺的情况，两份《证明》均由阳西县市场物业管理站新城分站出具，格式一致，见证人不同，载明兹有阳西县方圆锦绣房地产开发有限公司的中介人员于2019年10月8日至2019年10月13日期间到我站了解阳西县十四区新城市场商铺***号乙方柯勇平同志的使用权一事，本站相关人员已解释清楚，中介人员了解该商铺的权利和义务以及使用权的详细情况没有疑问而离开。庭审中，锦绣公司陈述其从柯勇平处得知该商铺是有权转让的，而且与市场物业部签订了一份长期的使用合同，柯勇平没有说案涉商铺要一年签一次租赁合同，亦没有说800元包含租金，只说是物业费。从商铺隔壁了解，说商铺是柯勇平的，因当天是周日，无法取得物业部的信息，基于对柯勇平夫妻的了解和柯勇平提供的水表过户证明，就签订《定金收据》。签订本案《定金收据》前，锦绣公司向曾利送提供柯勇平的身份证复印件及物业部水表更名证明，并向曾利送转述柯勇平说可以提供与物业部签订长期使用合同，还有权出售该商铺以及每个月需要缴纳物业管理费800元。曾利送陈述其因为案涉商铺售价为9万元，觉得便宜所以决定购买，锦绣公司向其释明柯勇平有案涉商铺的长期使用权及每个月需缴纳物业管理费。一审法院认为，本案属定金合同纠纷。庭审中，柯勇平主张转让的是商铺的长期使用权；锦绣公司陈述签订《定金收据》前向曾利送释明柯勇平说可以提供与物业部签订的长期使用合同，曾利送亦称其收到的信息是长期的使用权和物业管理费。由于双方共同确认商铺面积为40-50平方米，结合本地经济水平及商铺位置，9万元的价格显然远低于本地商铺所有权出售的价格，但又远高于短期（一年内）使用权的价值。据此，应认定曾利送向柯勇平支付1万元定金是为了取得该商铺的长期使用权。由于柯勇平在签订定金合同前口头告知锦绣公司和曾利送其享有商铺的长期使用权。曾利送、锦绣公司基于信任与柯勇平签订《定金收据》，以9万元购买商铺，曾利送并按约定支付定金1万元。在签订合同的第二天，经锦绣公司向柯勇平催告要求其出示长期使用权合同，但柯勇平出示其与阳西县市场物业管理站签订的《阳西县物业管理站市场商铺租赁合同》显示其仅有一年的租期，与其向锦绣公司及曾利送反映情况均不吻合，且800元并非物业管理费而是租金。虽然在签订定金合同过程中，曾利送及锦绣公司存在疏忽大意轻信于人的过错，但柯勇平作为商铺转让方，其对商铺情况十分了解，且拥有相关租赁资料，但在挂牌转让时没有提供相应资料，且多次向中介及曾利送陈述其拥有商铺长期使用权，并且告知曾利送支付管理费，即签订过程中，柯勇平故意隐瞒其与物业站签订的为一年短期租赁的事实，并虚构自己有商铺长期使用权的事实，并以9万元的价格将商铺长期使用权转让给曾利送。同时，柯勇平提供的阳西县市场物业管理站新城分站出具的《证明》亦载明出租方仅同意柯勇平在租赁合同期限内将商铺使用权转让给锦绣公司，对超出合同期限的使用权并未约定。截至本案辩论终结时止，柯勇平尚未取得该商铺的所有权或长期使用权，且双方无法达成一致意见，故柯勇平无法按约定将案涉商铺的长期使用权转让给曾利送，构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，曾利送请求柯勇平双倍返还定金共20000元，合法合理，予以支持。柯勇平主张出具《定金收据》前已向锦绣公司释明案涉商铺的情况，锦绣公司亦已了解情况，并提供阳西县市场物业管理站新城分站出具的两份《证明》，但仅凭该两份《证明》不足以证明物业站已告知锦绣公司柯勇平租期及租金情况，故对柯勇平该主张不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：限柯勇平在本判决生效之日起十日内返还20000元给曾利送。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由柯勇平负担。本院经审理，当事人对一审法院认定事实没有异议，本院予以确认。另查明：柯勇平与锦绣公司签订定金收据后第二天通过微信转发《阳西县物业站市场商铺租赁合同》给锦绣公司工作人员，合同反映涉案商铺是柯勇平向阳西县物业站租赁，租赁期限从2019年8月1日起至2020年7月30日止共一年，每月租金800元。锦绣公司收到后认为商铺与之前了解的情况不一，即与柯勇平联系，柯勇平称没有时间，最终没有协商解决。曾利送于2019年10月22日书写起诉书，在2019年11月4日向一审法院起诉。涉案商铺由阳西县市场物业管理站管理，原出租给许秀英，2014年8月7日，柯勇平向许秀英受让经营，诉讼期间柯勇平又将商铺转让给他人经营。本院认为，从柯勇平2019年10月14日出具的《定金收据》内容来看，系柯勇平通过锦绣公司收取曾利送定金10000元，约定双方在10月25日前备齐相关资料到锦绣公司签订《存量房转让合同》交商铺第一期款，性质是预约合同，目的是为了签订《存量房转让合同》，据此，本案案由应为合同纠纷。按照传统民法理论，当事人之间签订的合同可分为本约合同和预约合同。本约合同是对合同双方特定权利义务的明确约定，而预约合同则是合同双方约定将来签订本约合同的预先协议，其合同义务不在于给付某物，而在于订约的行为，目的在于当事人对将来签订本约合同的事项进行规划，设定按照公平诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本案中，曾利送交付定金，目的是以90000元的成交价购买涉案商铺，按常理，90000元的成交价显然远低于本地商铺出售价格。涉案商铺系柯勇平向阳西县市场物业管理站租赁，没有所有权，其意图是以90000元转让该商铺经营权。由于锦绣公司对柯勇平是否拥有涉案商铺的所有权的情况未进行详细了解，致使曾利送与柯勇平未能最终签订《存量房转让合同》，存在不可归责双方事由，双方没有过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，柯勇平应返还定金10000元给曾利送，曾利送请求双倍返还定金应不予支持,一审判决对此处理不当，应予纠正。柯勇平上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初3795号民事判决；二、限上诉人柯勇平在本判决发生法律效力之日起十日内返还10000元给被上诉人曾利送。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由上诉人柯勇平负担75元，被上诉人曾利送负担75元；二审案件受理费300元，由上诉人柯勇平负担150元，被上诉人曾利送负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 张国雄审 判 员 梁宗军审 判 员 蔡旻霏二〇二〇年七月三日法官助理 刘晓敏书 记 员 严 律附法律相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。