广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9642号原告（反诉被告）：杨雅丽，女，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：方丽英，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯青诗，广东威法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广东金果投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：戚某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告杨雅丽与被告广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案。诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理，后依法适用简易程序，于同年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方丽英、被告的委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××402）；2.被告向原告返还购房款190000元并支付利息（以190000元为本金按年利率4.9%的标准自2017年4月10日起计算至实际返还之日止）；3.被告向原告支付违约金3900元；4.被告向原告赔偿经济损失14456.43元；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告主张更正诉讼请求3中的笔误为：被告向原告支付违约金3700元。事实和理由：原告与被告于2017年4月10日签署《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××402），约定被告以总价款390000元向原告出售位于佛山市南海区××××××××××XX中心1栋XXXX号产业配套用房。合同约定原告应于预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的51.35%，金额190000元，剩余房款金额180000元应于2017年4月19日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告应于2017年7月30日之前交付房屋，若逾期超过90日交付房屋，原告有权解除买卖合同并应书面通知被告，被告应于合同解除通知书送达之日起的15日内退还全部已付房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时被告应按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告依约支付了首期款，被告于收款当日出具收款收据，即原告已依约履行了支付首期款义务。另原告已依约向银行申请办理按揭手续，但因被告不符合银行按揭条件导致原告未能与银行订立房屋担保贷款买卖合同（即根本无法办理按揭）。被告至今未能交付房屋，逾期超过90日。根据涉案合同第十二条约定，原告有权解除买卖合同并要求被告承担违约责任和赔偿原告为购买该房产所支付的物业维修基金、契税、印花税等经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益，特向房屋所在地的人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告全部诉讼请求。被告辩称，其答辩意见与反诉状内容一致。被告向本院提出反诉请求：1.被告清偿欠付的购房款180000元；2.被告支付逾期付款违约金28269元（按日万分之1.5自2017年7月10日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定被告出售坐落于佛山市南海区××××××××××XX中心1栋2249号产业配套用房给原告。房屋总价为370000元，付款方式为贷款，其中首期款为190000元，剩余房款180000元应于2017年4月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。根据补充协议第五条约定“买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款，逾期按《商品房买卖合同》第八条规定执行”，据此原告按揭贷款没有通过也应当在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款。但原告并未按期支付合同约定的款项，虽经多次催收，直至今日尚未支付剩余购房款180000元。原告拖欠房款的行为已构成严重违约，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之1.5的违约金”。为保护被告合法权益，故提起反诉。原告辩称，原告认为被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由：被告未按照合同约定的房屋交付时间交付房屋给原告，原告也从未收到被告的收楼通知，被告无证据证明其已交付房屋，因此其逾期交付房屋的事实成立，原告有权依据合同第十二条解除合同，被告无权要求原告支付剩余房款及违约金。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人无异议或虽有异议未能举证推翻的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的收入证明，并非原告的收入证明，本院对其不予采信。2.被告出示的补充协议，上显示有签名为“杨雅丽”，且该签名与预售合同上的原告签名相似，在原告未能提交相反证据反驳的情况下，本院对该补充协议真实性采信。3.被告出示的收楼及支付剩余价款通知书，无相应送达证明，本院对其不予采信。4.被告出示的支付购房价款通知书及EMS快递单、邮件投递情况查询能够印证且有原件核对，本院对其采信。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市南海区××××××××××XX中心1栋XXXX号产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价370000元。第七条付款方式及期限自本合同网上签订之日起7日内支付首期款190000元，剩余房款180000元应于2017年4月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条逾期付款责任逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。第九条商品房交付条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。同日，双方另签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款，逾期按《商品房买卖合同》第八条规定执行；等等。原、被告确认涉案商铺已付款项为190000元。2020年1月16日，被告通过EMS邮寄追缴房款通知书（被告主张邮寄文书对应被告举证的《支付购房价款通知书》），该邮件于次日送达。2020年4月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告提起反诉。另查，本院作出的（2019）粤0605民初27444号民事判决书（钟铭志诉广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷）中查明：2016年8月5日，佛山市南海区××××××××××XX中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续……广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终11694号民事判决书（曾森凤诉广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷）中查明：诉讼中，一审法院向广东南海农村商业银行桂城支行发函调查，该行复函：…….2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向我行申请按揭贷款并放款。该判决已在2018年12月29日生效……诉讼中，本院向广东南海农村商业银行股份有限公司发函询问涉案商铺的贷款问题，该行桂城支行复函……涉案商铺所在土地因开发商（即被告）将该项目的单一土地证拆分为两个土地证，拆分期间，银行对此项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。该（2019）粤0605民初27444号案件经佛山市中级人民法院二审判决维持，并已于2020年6月2日生效。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》为买卖双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同约定剩余房款按照按揭贷款方式付款，原告作为买受人、贷款人，补充协议约定由原告申请办理银行按揭贷款手续及贷款不通过情况下由买受人期限内支付购房款的内容，并未加重原告责任，原告主张涉案补充协议内容加重原告责任，属无效的观点，本院不予采纳。补充协议约定买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，在原告未能付清房款的情况下，被告有权依约推迟交付房屋予原告。原告主张因被告原因导致己方无法贷款，但补充协议约定由原告负责向银行申请贷款，原告并未举证有向银行办理贷款申请手续，即使因被告原因（土地证拆分问题）影响了2017年6月8日至2017年10月31日期间的贷款发放，该影响期间结束后，原告仍可继续通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，且根据生效的（2019）粤0605民初27444号民事判决书查明事实可知，该贷款影响期间亦有部分业主成功申请按揭贷款并放款。原告以此诉请解除合同、退还款项及支付违约金等，本院均不予支持。被告反诉原告支付剩余房款180000元，本院予以支持。因被告对贷款问题确实存在一定程度上的过错，且被告并未充分举证在2020年1月16日前有积极催讨尾款，故本院酌定违约金从通知书送达原告之日（即2020年1月17日）起按合同约定日万分之一点五的标准计算，对被告违约金主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨雅丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款180000元及违约金（以180000元为本金从2020年1月17日起至实际履行之日止按日万分之一点五的标准计付）予被告（反诉原告）广东金果投资发展有限公司；二、驳回原告（反诉被告）杨雅丽的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东金果投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费收取3533.43元（原告已预交），由原告杨雅丽自行负担。反诉案件受理费2212.02元（被告已预交），由被告广东金果投资发展有限公司负担100元，原告杨雅丽负担2112.02元并应于本判决发生法律效力之日起十日迳付予被告广东金果投资发展有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月二十三日书记员 孙王成欣