山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初809号 原告：李洪香，女，1969年3月8日出生，汉族，住高青县。 委托诉讼代理人：管玉猛，山东正义阳光律师事务所律师。 被告：高青冠兴置业有限公司。住所地：高青县田镇街道黄河路**。 法定代表人：李莹，经理。 委托诉讼代理人：王桂国，山东青苑律师事务所律师。 原告李洪香与被告高青冠兴置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告李洪香的委托诉讼代理人管玉猛、被告高青冠兴置业有限公司的委托诉讼代理人王桂国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付2018年12月31日至起诉日逾期交房及相关设施设备违约金142283元（按753615元*每日万分之4*472日计算）、2019年12月31日至起诉日逾期办证违约金806元（按753615元*每日万分之0.1*107日计算），共计143089元。二、判令被告按753615元的日万分之4向原告支付自2020年4月17日至实际交房之日逾期交房违约金，按753615元的日万分之0.1向原告支付2020年4月17日至实际办证之日的逾期办证违约金。三、诉讼费、律师费由被告承担。 事实与理由：2017年6月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》【合同编号为：20170625ＦＢＨＨＸＧ69Ｚ9ＸＤ】（以下简称“预售合同”）约定原告购买被告开发的位于高青县×幢×单元×层×××号房产（以下简称“该房产”），预售合同总价为人民币753615元。约定被告应在2018年12月30日前达到交付条件（预售合同第9条：取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等），向原告交付该房产。约定若逾期交付该房产超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之4的违约金。约定因被告原因于2019年12月31日前未取的房屋所有权证书的，被告按日向原告支付全部房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依合同约定履行了相关付款义务，但因被告原因该房产至今也未取得建设工程竣工验收备案证明等文件，未达到交付条件，相关设施设备也未达到使用条件，致使该房产无法交付、房屋产权证书无法办理。原告多次与被告协商，被告均置之不理。因此为维护原告的合法权益诉至法院，请法院查清事实，依法支持原告诉讼请求。 被告高青冠兴置业有限公司辩称，1、涉案房屋已于2019年5月31日交房，被告已装修并使用。2、逾期原因是因青岛峰会、北京中非会议论坛这两会的召开，要求施工单位中止施工6个月左右，这是不可抗力的因素，导致了施工延期。同时，也导致了被告逾期交房，这是非被告主观因素导致的，被告不应担责。3、2019年5月31日交房，双方对交房时间的变更是双方认可的状态下进行的，被告当时也并未提异议。4、根据双方的商品房买卖合同，办理房产证是附条件的，只要原告在归还银行分期贷款期间有过逾期记录，则产权证暂不予办理。据了解，原告在农商行有过逾期记录，因此，产权证的办理是因为原告的原因导致暂不予办理。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本案当事人依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年6月28日，原告李洪香与被告高青冠兴置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），由原告购买被告开发商品房×幢×单元×层×××号房价款610515.00元、储藏室（八号楼中单元负一层东户2号）价款23100.00元、车库（A区15号）价款120000.00元，合计全部房价款：753615.00元。 截止2017年7月12日，原告已交清商品房、储藏室、车库总价款753615.00元。 2019年5月31日，被告收取原告办证费用22618.00元，另外还收取原告部分物业费、装修押金、垃圾清运费等费用。 2、商品房买卖合同（预售）第十一条交付时间和手续（一）约定：出卖人（被告）应当在2018-12-30日前向买受人（原告）交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1.2种方式处理，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。 商品房买卖合同（预售）第二十条房屋登记（二）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内（2019-12-30之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，2.出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。 3、原、被告附件十一补充协议第11条约定：办证注意事项，在办理三证前，出卖人将向银行查询买受人在银行的按揭贷款还款情况，对于有不良还款记录的买受人，出卖人不予办理三证。 4、自2019年5月31日起，原告占有、使用、装修涉案房产。 5、本案诉讼过程中，被告申请本院调取以下证据：①被告施工期间因“青岛峰会”“、北京中非会议”等国家活动，为防止环境污染，而责令中止施工的情况，包括但不限于中止施工的时间及次数等。②高青县南部新区市政工程尚未由高青县住建局 完工并移交高青县行政执法局的事实。③调取原告在京华园小区 购买的住房，分期付款逾期情况。 被告申请本院调取上述证据的目的是拟证明未按合同约定交房、未按合同约定办证具有不可抗力的客观原因。 本院根据被告的申请，依法到相关国家机关调取了证据：① 高青县住建局没有因“青岛峰会”“、北京中非会议”等国家活动而责令被告中止施工。②高青县南部新区市政工程竣工验收证明书，证明2019年4月20日竣工，2019年5月24日验收。③原告李洪香没有逾期还款情况。 本院认为，原告李洪香与被告高青县冠兴置业有限公司签订的商品房买卖合同（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对其合法有效性，本院予以确认，各方当事人均应依法依约享有权利、履行义务。原告已经履行了交付房款、办证费用、物业费、装修押金、垃圾清运费等费用，被告即应按照合同约定向原告交付商品房、为原告购买的商品房办理房屋所有权证书，逾期应当依法依约承担违约责任。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告约定的交房时间是2018年12月30日，而实际交房时间是2019年5月31日，故，被告应当按照合同约定向原告支付2018年12月31日至2019年5月30日期间的违约金，即45518.35元（753615.00元×151天×4÷10000）。原告主张2019年5月31日以后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。 原、被告约定的取得房屋所有权证书的最迟时间是2019年12月30日，原告至今仍未取得房屋所有权证书，故，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金，直至原告取得房屋所有权证书之日止。 被告辩称理由不当，本院不予采信。被告申请调取的证据也不能证明其延期交房、逾期办证具有合法的依据。 关于原告主张被告支付其律师费的问题。由于原告未提交委托代理合同、支付律师费的转账凭证、已委托律所开具的发票等证据，且商品房买卖合同（预售）对此没有约定，故，对原告的该主张本院不予支持。 综上，案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告高青县冠兴置业有限公司向原告李洪香支付逾期交房违约金45518.35元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告高青县冠兴置业有限公司向原告李洪香支付逾期办证违约金（以753615.00元为基数，自2019年12月31日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之零点一计算）； 三、驳回原告李洪香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1579.00元，由原告李洪香负担379.00元，由被告高青冠兴置业有限公司负担1200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 经明健 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 董丹丹 书 记 员 闫 洵