福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8277号 原告：朱宏宇，男，汉族，1973年8月9日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，公司总经理。 委托诉讼代理人：熊益彬、李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 原告朱宏宇诉福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。朱宏宇委托诉讼代理人肖文桂、仁文公司委托诉讼代理人熊益彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱宏宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令仁文公司支付逾期交房的违约金，按朱宏宇已付款（即633702元）的日万分之壹计算，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天（即2014年10月1日）起至仁文公司实际交付房屋之日止，至提起本次起诉之日止，暂计违约金数额为103230元[价款总金额633702元×违约金率0.0001×1629天（即自2014年10月1日起至2019年3月18日止）=103230元]；2、依法判令仁文公司承担本案全部的诉讼费用（含案件受理费、保全费等）。 事实和理由：2014年1月16日，朱宏宇与仁文公司签订商品房买卖合同（合同编号：201337500011，以下简称合同），约定：朱宏宇向仁文公司购买仁文公司开发的位于福州市鼓楼区××镇××路××号××＃楼××层××单元商品房（以下简称“单元房”），价款总金额2083702元；仁文公司应当于2014年6月30日前将符合条件的房屋交付朱宏宇使用；仁文公司逾期交房的，逾期超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向朱宏宇支付已付款的万分之一的违约金。福州市房地产交易登记中心已为朱宏宇购买单元房办理了预购商品房预告登记。 合同签订后，朱宏宇根据商品房买卖合同附件六第二条第4、5款的约定，将办理按揭贷款所需材料递交给仁文公司，同时朱宏宇按仁文公司的指示在约定的时间内去仁文公司指定的银行（汇丰银行、建设银行）办理相关按揭贷款手续，但由于仁文公司众所周知的事实（即仁文公司因民间借贷等纠纷先后分别被厦门、泉州、龙岩、福州、南平五市法院查封，税务部门对仁文公司的财产采取查封、冻结强制措施，等）银行拒绝为朱宏宇办理按揭贷款，朱宏宇的按揭贷款手续并未如期办成，这是仁文公司的过错，跟朱宏宇无关。且根据《合同法》第68条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”因仁文公司可能丧失交房能力，朱宏宇暂时中止办理银行按揭（当然主要是银行也因为仁文公司的原因拒绝为朱宏宇办理银行按揭），从2014年10月1日开始，朱宏宇先后多次催促仁文公司应按合同约定的时间尽快交房并承担违约责任，但仁文公司一直拒绝将单元房交付朱宏宇使用。2018年9月2日，朱宏宇收到仁文公司委托福建闽江律师事务所寄发的《律师函》，在该《律师函》中，仁文公司单方对《商品房买卖合同》第六条的“付款方式及期限”及附件六等约定内容作实质变更，朱宏宇不认可这些变更，朱宏宇认为双方应继续按照合同约定的付款方式履行，2018年9月3日，朱宏宇去仁文公司指定的银行（建设银行）办理相关按揭贷款手续，但由于仁文公司没有授权给银行的原因，银行又拒绝为朱宏宇办理按揭贷款，朱宏宇将情况反馈给仁文公司，但仁文公司一直没有回复，以沉默的方式拒绝协助朱宏宇办理按揭贷款手续，朱宏宇的按揭贷款手续并未如期办成，这是仁文公司的过错，跟朱宏宇无关。 综上所述，朱宏宇已按合同约定履行其支付首期购房款633702元的义务和去银行申请办理按揭贷款的义务且不存在任何需要支付违约金等违约责任的事实，朱宏宇的按揭贷款手续未如期办成，其责任在于仁文公司，仁文公司应承担逾期交房的违约责任，依合同约定支付逾期交房违约金。特诉至贵院，望判如所请。 仁文公司辩称,因朱宏宇违约，其要求仁文公司支付逾期交房违约金没有合同和法律的依据，应当予以驳回。首先，根据合同的约定及朱宏宇自身陈述，朱宏宇属于应先履行债务的一方。而朱宏宇至今仍未支付购房余款，使得仁文公司收取购房款的合同根本目的无法实现，根据《合同法》第67条的规定以及房地产交易习惯，在朱宏宇未付清购房款之前，仁文公司有权拒绝交房且无须支付逾期交房违约金。其次，未办理银行按揭贷款系朱宏宇自身原因，与仁文公司无关。仁文公司开发的案涉楼盘房屋众多，绝大部分业主均已按约定办理银行按揭贷款支付购房款，与朱宏宇类似未办贷款的业主仅有极少数几户，不存在因为仁文公司的原因无法办理按揭贷款的情况。 朱宏宇要求行使不安抗辩权没有事实和法律依据。首先，关于不安抗辩权的行使，《合同法》第68条已进行明确的规定，而朱宏宇并未提供确切的证据证明仁文公司无法履行合同，故其无权行使不安抗辩权。其次，根据《合同法》第69条的规定，行使不安抗辩权也应当及时通知对方，但朱宏宇没有证据证明已通知仁文公司，故其行使不安抗辩权也不符合法律规定的程序。即使法院认定仁文公司应向朱宏宇支付逾期交房违约金，朱宏宇主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应当支持。 本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，仁文公司与朱宏宇签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区××镇××路××号仁文•大儒世家原厝南地块第20＃楼16层1502单元房产，建筑面积134.28㎡，商品房价款2083702元；2.买受人于2014年1月16日付房款50000元，于2014年2月16日前付房款583702元，其余购房款1450000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金。5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。仁文公司于2014年1月16日向朱宏宇出具了金额为633702元的销售不动产统一发票。 2014年2月27日，仁文公司向朱宏宇邮寄了一份《通知书》，主要内容：朱宏宇所购买的仁文•大儒世家原厝南地块第20#楼16层1502单元房产已具备办理贷款的手续，要求朱宏宇于2014年3月6日前到相关银行办理按揭手续。2014年9月25日，仁文公司向大儒世家•天澜I期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜I期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2015年6月30日前办理交房。2018年8月31日，仁文公司委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知朱宏宇在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。 另查，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。福州市人民政府专题会议纪要【2016】139号文件关于仁文•大儒世家项目问题处理如下：“1.由福州住房公积金中心福州，先行办理该项目涉及建行组合贷款手续……3.由市建委牵头，协调施工方加快完成大儒世家项目剩余的工程量，确保及时完工验收交房。” 2019年3月22日，朱宏宇提起本案诉讼，诉请仁文公司支付逾期交房违约金。因朱宏宇迟延支付购房款，仁文公司向本院提起另案诉讼，即（2019）闽0102民初479号案件，要求确认朱宏宇、仁文公司签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月9日解除。因本案需以该案的审理结果为依据，故本案中止审理。该案经一、二审，2019年8月13日，本院驳回仁文公司的诉讼请求。2020年2月15日福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终8536号民事判决书，认为:“仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定：朱宏宇于签订本合同当日支付首付款633702元，剩余房价款1450000元由朱宏宇向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续；仁文公司应于2014年9月30日前交付案涉房屋。仁文公司于2014年2月27日向朱宏宇发出《通知书》要求朱宏宇到相关银行办理按揭贷款手续，朱宏宇未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，在双方履行合同均有过错且过错程度相当的情况下，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同，本院不予支持。综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”该判决书于2020年3月17日生效。 后本案恢复审理，审理中仁文公司提出朱宏宇部分诉讼请求已超过诉讼时效，朱宏宇认为其于2014年至2017年每年都参与业主的维权活动，另提交仁文公司出具的《商品房延期交付通知书》证明仁文公司自愿按双方合同约定向朱宏宇支付逾期交房违约金。故构成诉讼时效的中断。仁文公司对此有异议，认为该通知书系仁文公司向已交付全部购房款的业主发送，并非向朱宏宇发送。 本院认为，仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议已经生效判决认定合法有效，双方当事人均应依约履行，朱宏宇应依约全额支付购房款，仁文公司应依约如期交付房屋。生效判决亦认定“仁文公司于2014年2月27日向朱宏宇发出《通知书》要求朱宏宇到相关银行办理按揭贷款手续，朱宏宇未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，双方履行合同均有过错且过错程度相当。”因此，双方应就各自的过错承担责任。仁文公司未依约如期交房，应承担违约责任，依合同约定支付违约金。朱宏宇诉请逾期交房违约金按其已付购房款633702元的日万分之壹计算，自合同约定的最后交付期限的第二天（即2013年1月1日）起至仁文公司实际交付房屋之日止，仁文公司认为朱宏宇部分诉请超过诉讼时效。本院认为，业主要求开发商给付逾期交房违约金的请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定，这种违约金系逐日产生，累计而得的继续性债权，其诉讼时效应按每一逾期日而分别计算。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务。”本案中，朱宏宇没有举证其有向仁文公司提出支付逾期交房违约金，及仁文公司自愿按双方合同约定向朱宏宇支付逾期交房违约金，其不存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对2019年3月22日往前推三年起计至实际交房之日止的逾期交房违约金予以保护，朱宏宇的其余诉请超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定，判决如下： 一、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宏宇逾期交房违约金（自2016年3月22日起至实际交房之日止，每日按已付购房款633702元的万分之一计算）； 二、驳回朱宏宇其他诉讼请求。 如果仁文公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2364元，因适用简易程序减半收取1182元，由朱宏宇负担332元，仁文公司负担850元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林丹丹 二〇二〇年七月十六日 书记员  姜洁玫 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 三、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。