广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6773号原告：陈智玄，男，1970年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：杨董誉，男，1984年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告陈智玄与被告杨董誉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人郭玉臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金61161元（从2018年9月1日起至2019年7月6日止，按每月6000元标准计）。事实和理由：原告与被告因买卖越秀区XXX路276号之二903房于2019年8月6日签定了《房屋租赁合同》，约定以月租6000元的价格把该房屋出租给被告，后来因被告未能按约定购买该房屋，到8月31日，原告把房屋交给被告使用，被告随即装修及改造了房屋；后来被告未能按约定购买，该房屋于2019年5月31日转售给了案外人肖XX，并于2019年7月6日移交给了肖XX使用。被告已实际使用该房屋，理应支付使用房屋期间的租金，因此原告向法院提起诉讼，请求判令被告支付租金61161元及本案诉讼费。被告辩称，1、该房屋租赁合同形成的原因首先是原被告关于该房屋签署了买卖合同，买卖合同签署的时间是2018年8月6日，与该房屋租赁合同签署日期是同一日，签署该租赁合同是为保障乙方也就是被告在未办理产权过户前的管业权和优先购买权，但该合同并未严格按照合同约定内容履行，只是在签署该房屋买卖合同时，保障买家的权益而已。2、该房屋租赁合同已经双方协商一致于2019年3月17日协商解除，并约定双方不再追究对方的责任，因此被告认为原告提起该诉讼于法无据，请求法院依法驳回。经审理查明，广州市越秀区XXX路276号之二903房原登记所有权人为胡XX。该房屋建筑面积107.24平方米，规划用途为住宅。2009年3月26日，胡XX出具《授权委托书》，载明：委托人胡XX，受委托人陈智玄、李XX；委托人是广州市越秀区XXX路276号之二903房（XX大厦XX阁9C房）的产权人，现委托受委托人其中的任何一人作为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列各项手续及签署有关文件：一、办理房屋产权登记、遗失登记、抵押登记、涂销抵押的手续；二、代办测绘、退保险费、领取《房地产权证》；三、办妥《房地产权证》后出售，收取售房款；四、有权办理二手楼按揭贷款的所有手续及签署所有文件，提前还款；五、到规划局调案复印建设工程规划验收合格证及相关资料；六、对上述房屋进行管理、使用，订立租赁合同、收取租金，并出具收据……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认。受委托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至委托事宜办妥为止等。该委托书经广东省广州市南方公证处（2009）南公证内字第08XX2号《公证书》公证。2018年8月6日，陈智玄代胡XX（甲方）与杨董誉（乙方）签订《房屋买卖合同》，并且该两方还与德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区XXX路276号之二903房，成交价475万元等。同日，陈智玄代胡XX（甲方）与杨董誉（乙方）还签订《房地产买卖补充合同（XX大厦）》，对《房屋买卖合同》作出修改。次日，双方又签订了一份《房地产买卖补充合同（XX大厦）》，再次对合同内容作出修改。签订在后的补充合同约定如下：乙方向甲方购买广州市越秀区XXX路276号之二903房，面积为107.24平方米，成交价为475万元，交易过户所需的费用全部由乙方承担，即乙方承担契税、交易费、印花税、营业税、个人所得税等包括但不限于因购买房屋所产生的税费（按实际情况缴交），有关细节补充修正如下：一、付款方式：1.2018年8月31日前支付定金30万元；2.2018年11月15日前支付部分楼款50万元；3.2019年2月15日前支付部分楼款20万元；4.2019年4月15日前递件交易当天支付部分楼款90万元；5.余款285万元由乙方于2019年2月15日前向银行申请办理银行按揭，于2019年4月15日前递件交易，2019年5月30日付完（包括按揭部分楼款）全部购房款；如乙方申请贷款金额不足，不足部分乙方须于交易过户当天一起支付给甲方。二、合同第四条违约金标准修改为成交价的20%。三、取消合同第六条，修改为无论乙方以任何形式付款，全部购房款均须于2019年5月30日前付完；逾期支付按未付金额每日0.05%的标准支付罚金。四、取消主合同第九条。五、合同第十条修改为补充合同条款与主合同不一致的，以补充合同为准。六、甲方同意在未收齐全额楼款的情况下把房产交付给乙方使用，交付使用前所发生的费用由甲方负责，交付使用后由乙方负责；甲方同时与乙方签署一份20年租期的租赁合同，以保障乙方在未完成产权过户前的管业权和优先购买权；该租赁合同随着产权过户到乙方名下时失效。七、违约责任：1.乙方如未按每期楼款的时间支付楼款，按每日0.05%的标准支付罚金；合同继续履行。2.本次房屋买卖的最终完成日期定为2019年5月30日前，如乙方最终未能付完全部楼款完成交易，属于乙方根本性违约：未过户到乙方名下时，乙方须立即退还房屋，除按成交价20%赔偿给甲方外，还须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿；如已过户到乙方名下，除按成交价20%赔偿给甲方外，另须按每月6000元的标准从乙方接收房屋之日支付房屋占用费用，装修费用不作补偿，产权须回转到陈智玄名下，全部过户税费由乙方承担。3.甲方如不按约定办理交易过户给乙方，须按成交价20%赔偿给乙方，可按租赁合同的约定无偿使用20年等。同日，陈智玄（为甲方）与杨董誉（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区XXX路276号之二903房出租给乙方使用，租期自2018年8月6日至2038年8月5日，月租金为6000元，租金按月结算，乙方在每月6日前支付租金给甲方；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租金保证金12000元，首期租金6000元；房屋交付给乙方使用的日期为2018年8月6日。上述各份协议签订后，杨董誉分别于2018年8月7日、2018年8月31日、2018年11月15日向陈智玄银行账户转账支付楼款10万元、20万元、5万元。2018年8月31日，陈智玄将涉案房屋交付杨董誉使用，双方签署《收楼协议》。2019年3月17日，陈智玄再次以胡XX代理人的身份，代胡XX（甲方）与杨董誉（乙方）签订《补充合同》。其中约定：乙方经丙方介绍，以人民币475万元向甲方购买了广州市越秀区XXX路276号之二903房，但乙方因个人原因未能继续履行买卖该房产合同，至签订本合同为止支付了甲方35万元，现经三方协商达成如下约定：一、乙方将该房产合同买卖权限转让给新买家肖XX；乙方与该新买家达成协议以495万元出售上述903房。二、经甲方与乙方协商，甲方同意将乙方已支付的35万元及新买家多付的总楼款20万元退还乙方；然后乙方同意扣除10万元作为赔偿甲方费用。三、甲方与新买家重新签订房地产买卖合同后，甲方与乙方买卖所签租赁合同也同时解除，乙方把房产交回甲方，双方不再追究对方的责任。四、该房产在重新售出给新买家后的水电费、煤气费、管理费等由新买家承担……七、本协议书一式三份，三方各持一份，签署后生效；本协议书的签订取代之前所有的口头及书面约定，均以本协议书为准。该合同首部原本打印有“丙方：广州市德才房地产代理有限公司”的内容，但已被横线划掉，并且划掉位置印有指模。2019年6月20日，陈智玄从其个人银行账户向杨董誉转账退还15万元。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年10月11日的《广州市不动产登记查册表》记载，案外人肖XX于2019年5月31日申请广州市越秀区XXX路276号之二903房转移登记，2019年年6月4日核准登记。2019年，杨董誉提起诉讼，要求胡XX和陈智玄退还30万元。本院于2020年3月11日作出（2019）粤0104民初40079号民事判决书，判决：一、陈智玄在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向杨董誉返还及支付购房款项30万元；二、陈智玄在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向杨董誉支付财产保全申请费2020元；三、驳回杨董誉的其他诉讼请求。后陈智玄不服，提起上诉，至本判决作出之日，该案二审尚未审结。诉讼过程中，双方确认签订租赁合同后，被告既没有向原告缴纳租赁保证金，也没有交纳租金；并确认原告是于2018年8月31日交付给被告使用。另，原告称新买家的房屋钥匙是由被告交付的，被告则表示其联系到新买家肖女士之后，其后续的房屋交付、递件、办理变更登记等手续，均是由原告及相关人员办理，被告对后续处理事务不清楚。经本院释明，原告表示：若法院经审查认为原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原告要求变更诉讼请求为：要求被告支付房屋使用费61161元（自2018年9月1日起至2019年7月6日止，按照双方签订的租赁合同约定的租金标准每月6000元进行计算）。被告表示：我方不同意原告变更诉讼请求，双方签订的租赁合同已经明确只是为了保障被告在未完成产权过户前的管业权和优先购买权，并不具有实际意义，且未按照房屋租赁合同履行。该租赁合同没有任何实际意义。另原告与被告签署的补充协议中也明确约定与新买家重新签订买卖合同后双方所签署的租赁合同解除，双方不再追究对方责任。本院认为：关于租赁合同的效力。从本案查明事实可见，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是在双方签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖补充合同（XX大厦）》的当天签订的，双方签订租赁合同的行为与《房地产买卖补充合同（XX大厦）》中约定的“甲方同时与乙方签署一份20年租期的租赁合同，以保障乙方在未完成产权过户前的管业权和优先购买权；该租赁合同随着产权过户到乙方名下时失效”相吻合，可见该租赁合同是为了保证被告在产权过户至其名下前对涉案房屋的使用而签订的；从双方实际履行情况来看，双方亦从未交收租金和租赁保证金，原告交付房屋给被告使用的时间为2018年8月31日，并非租赁合同约定的2018年8月6日，也就是说，不论是双方的协议内容还是实际履行情况，都可以证实双方并非存在真实的租赁关系，原、被告签订的《房屋租赁合同》并非双方的真实意思表示，该合同应属无效。因原告明确表示若法院经审查认定《房屋租赁合同》无效，则变更诉讼请求为要求被告支付房屋使用费，而根据本案查明事实，原告已于2018年8月31日将房屋交付给被告使用，此后房屋并未转移登记至被告名下，且《补充合同》明确载明“乙方因个人原因未能继续履行买卖该房产合同”，因此，在被告因自身原因无法继续购买房屋且又实际接收了房屋使用的情况下，原告要求被告支付占用涉案房屋期间的房屋使用费合法有理。因涉案房屋已于2019年6月4日核准登记至新买家名下，原告自该日起已无权主张房屋使用费，其要求计付房屋使用费至2019年7月6日缺乏依据，本院不予支持，被告应付的房屋使用费应计至2019年6月3日。至于房屋使用费的计算标准，因租赁合同为无效合同，被告应参照同期同地段的租金参考价计付房屋使用费。根据2019年广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在楼盘的参考价为每月每平方米33元，据此计得涉案房屋的租金参考价为每月3539元，原告主张的每月6000元远高于该标准，本院不予支持，被告应按每月每平方米33元的标准计付房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告杨董誉应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年9月1日至2019年6月3日的房屋使用费（按建筑面积107.24平方米，每月每平方米33元标准计）支付给原告陈智玄；二、驳回原告陈智玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1329元，由原告陈智玄负担733元，被告杨董誉负担596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年七月二十一日书 记 员  梁菁菁