广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1826号原告：钟永德，男，汉族，1989年4月5日出生，住江西省瑞金市**************，公民身份号码：360************612。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼****）。法定代表人：曾庆波。委托诉讼代理人：杨丽芬，女，该公司工作人员。原告钟永德与被告惠州市金汇投资发展有限公司（以下简称金汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行审理。原告钟永德到庭参加诉讼，被告金汇公司的委托诉讼代理人杨丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟永德向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，2016年6月30日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一暂计至2018年3月10日共计25620元；2.请求法院判令被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费等。事实和理由：原被告于2015年12月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告以420000元的价格购买被告所有的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋2单元1901号房，同时，该合同第八条约定，最后交房期限为2016年6月30日，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……2.该商品房经综合验收合格。原告以全款购买方式向被告支付完毕购房款，但被告逾期交付房屋已是无争议事实，原告曾多次督促被告立即履行双方签订的《商品房买卖合同》的违约责任（即向原告支付逾期交房违约金），但被告以搪塞敷衍了事，无奈之下原告诉诸法院，以保障自身财产权利。上述事实均有证据支持，请法院判如所请。原告钟永德为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.原告身份证；2.购房发票；3.被告工商信息；4.商品房买卖合同；5.购房见证书。被告金汇公司辩称，1.原被告双方已签订《协议书》，双方就延期交房事宜达成一致意见，原告同意不再追究被告延期交房责任及任何赔偿。《协议书》是双方真实意思表示，原告应当信守。原被告双方于2018年3月5日签订了《协议书》，双方就逾期交房违约赔偿责任问题达成一致，被告同意不追究原告购房借款的利息和滞纳金。原告同意不再追究被告延期交房责任及任何赔偿、也不得以延期交房理由对被告提出任何请求、不得向被告提出诉讼、不得向政府部门投诉被告、不得干扰被告的正常工作。若原告违反上述规定，被告有权要求原告赔偿因此受到的损失。《协议书》是双方当事人真实意思表示，是对《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任条款的变更，原告不能再依据《商品房买卖合同》的约定追究被告的违约责任。原告违反诚实信用原则，向法院起诉，被告保留追究的权利。2.本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月30日，原告2016年7月1日即知道其权利受到损害，2019年6月30日，诉讼时效已经届满，在此之前原告一直未向被告主张权利，直到2020年方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，原告的请求应该被驳回。3.原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算截止日期错误。逾期交房违约金计算的截止期限为金汇公司最先向原告发出入伙通知之日，即2018年2月28日。2018年2月12日通过综合验收并备案，被告金汇公司拿到竣工验收备案表后，于2018年2月28日向原告在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄入伙通知书，通知原告前来入伙收楼，金汇公司除了上述通知方式外，于2018年3月2日在惠州日报登报通知业主入伙。金汇公司在涉案房屋通过综合验收并备案后，迅速采取行动，积极履行通知义务，并且通过多种方式和途径通知原告前来入伙，入伙通知达到原告之日，金汇公司即已履行完自己的交房及通知义务。若因为原告的拖延，没有及时办理入伙手续，责任不在金汇公司，这一后果应当由原告自行承担。若由金汇公司承担原告拖延入伙期间的逾期交房违约责任，对金汇公司来说极为不公平。因此，逾期交房违约金计算的截止日期应当是入伙通知最早到达原告之日，即2018年2月28日。原告最终在2018年3月8日入伙收楼，原告却主张延期交房违约金算至2018年3月10日，完全是无稽之谈。被告惠州市金汇投资发展有限公司为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.竣工验收备案表；2.入伙通知书、快递单；3.惠州日报；4.前期物业协议；5.协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋二单元1901号房，总价款为420000元。合同第六条对付款方式及期限约定为：原告以按揭方式付款：即总购房款的30%，计126000元，含定金30000元；余款294000元由原告在签订本合同之日起7日内办理银行按揭手续支付剩余购房款。合同第八条对交付期限及交付标准约定为：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；……。合同第九条对逾期交付超过360日的违约责任约定为：逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2016年6月30日前付清了房屋总价款420000元，其中，前期首付款126000元除了已付的30000元定金，余款96000元按约定每季度还24000元，原告按期还了两个季度共还了48000元，剩余48000元在收房时支付。2018年3月5日，原、被告双方签订了《协议书》，约定：原告是金汇上元花园2栋2单元1901房业主，原被告双方已经就金汇上元花园延期交房违约赔偿责任达成一致。被告同意不追究原告购房借款的利息和滞纳金。原告同意不再追究被告延期交房责任及任何赔偿、也不得以延期交房理由对被告提出任何请求、不得向被告提出诉讼、不得向政府部门投诉被告、不得干扰被告的正常工作。若原告违反上述约定，被告有权要求原告赔偿因此受到的损失。另查，被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表。被告于2018年2月28日通知原告在2018年3月10日前收房，原告于2018年3月8日办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否承担逾期交房违约责任问题。原、被告于2018年3月5日签订《协议书》，约定被告同意不追究原告购房借款的利息和滞纳金；原告同意不再追究被告延期交房责任。该《协议书》内容不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，属于有效合同，对原、被告均具有法律约束力。《协议书》中，原告已明确放弃追究被告逾期交房责任，故原告向本院诉请被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告庭审时主张《协议书》是在被告胁迫下签订的，但未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告钟永德的诉讼请求。案件受理费220.25元，由原告钟永德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年七月二十七日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾