甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8640号原告:齐静，男，1971年12月3日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程月，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告:兰州宝源房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区西北宾馆**楼**。法定代表人:陈本厚，该公司经理。被告:赵振强，男，1974年3月8日出生，汉族，住兰州市城关区。被告:穆惠西，女，1940年2月8日出生，汉族，住兰州市城关区。原告齐静与被告兰州宝源房地产开发有限公司（以下简称：宝源公司）、赵振强、穆惠西房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐正浩、程月到庭参加诉讼，被告宝源公司经公告送达开庭传票，被告赵振强、穆惠西经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告齐静向本院提出诉讼请求：1、判令被告宝源公司向原告履行交付兰州市城关区（产权证记载的地址为段家滩554号“宝影花园”第47幢第1层第101室）的合同义务；2、被告赵振强、穆惠西配合宝源公司向原告腾交上述房屋;3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由:2003年5月28日，原告与被告宝源公司了签订《商品房买卖合同》，依合同约定原告购买宝源公司位于城关区。合同签订后，原告及时向被告宝源公司履行了付款义务，同年8月原告下海经商到国外发展。期间原告一直督促被告宝源公司尽快履行交房及办证义务，2008年7月，被告为原告办理房屋所有权证。办证后原告才得知房屋由被告赵振强、穆惠西实际占有。为此，被告宝源公司向原告承诺会妥善解决和赵振强的纠纷，尽快向原告交房。原告相信了被告宝源公司的承诺，但宝源公司一直未能解决，之后就不再履行义务。无奈，原告与赵振强协商此事，但双方未达成一致，遂酿成纠纷。综上，被告宝源公司不履行交房义务的行为己构成违约，原告作为涉案房屋的合法所有权人，被告赵振强、穆惠西理应配合宝源公司履行交房义务。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告宝源公司、赵振强、穆惠西未到庭答辩。对于原告提交的原告与宝源公司于2003年5月28日签订的《商品房买卖合同》、2003年6月9日的甘肃省兰州市房地产开发专用发票、兰房（城私）产字第××号房屋所有权证书、甘肃省契税完税证、中华人民共和国税收通用完税证、甘肃省行政性收费票据、甘肃省服务业统一发票、（2013）城民一初字第649号民事判决书、（2015）兰民三终字第185号民事裁定书、（2018）甘7101行初150号行政裁定书、（2018）甘71行终216号行政裁定书，以及本院调取的（2016）甘0102民初731号民事判决书、（2017）甘01民终915号民事判决书，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的2008年6月3日的收条,该收条载明的收款人为李保军，原告并未提供证据证明李保军与宝源公司的关系，故本院对该证据不予认定。对于原告提交的第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要摘录，不属于法定的证据形式，故本院对该证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月28日，原告齐静与被告宝源公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告宝源公司开发的涉案房屋，房屋总价款为18万元。该合同还约定被告宝源公司于2003年10月31日前向原告齐静交付房屋，并于房屋交付使用后360日内给原告办理房屋产权登记手续。同年6月9日，原告齐静向被告宝源公司支付购房款18万元，但宝源公司未向原告齐静实际交付房屋。2008年7月4日，原告齐静取得了涉案房屋所有权证，产权证号为：兰房（城私）产字第××号，该产权证登记的房屋坐落及房屋状况为：兰州市城关区拱星墩街道段家滩554号第47幢1层，建筑面积113.11平方米。在原告购买涉案房屋之前，被告宝源公司曾于2002年9月28日与被告赵振强签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了被告赵振强。双方约定：房屋总价款为173800元，被告先付购房首付款53800元，余款12万元以按揭贷款方式支付；被告赵振强如不能如期付款，则宝源公司有权解除合同；宝源公司于2002年10月31日前向被告赵振强交付房屋。合同成立当日，赵振强向宝源公司支付购房首付款53800元。同年10月29日，赵振强向宝源公司交付物业费、暖气费、电表费等费用后，宝源公司向赵振强交付房屋。此后房屋由赵振强及其母穆惠西居住使用至今。后因赵振强就剩余房款申请银行按揭未获批准，其未向宝源公司交付剩余购房款12万元。2005年12月2日，宝源公司因经营期限届满未办理注销登记手续而被甘肃省工商行政管理局吊销营业执照。2006年3月20日及2007年11月22日，宝源公司分别向赵振强发出律师函，要求赵振强交付购房余款，但赵振强未予答复。2010年8月25日，宝源公司再次委托律师向赵振强发出催告函，要求赵振强于当年9月5日交付购房余款12万元，否则视为解除双方签订的《商品房买卖合同》。赵振强收到催告函后，仍未向宝源公司交付购房余款。2013年11月29日，赵振强以宝源公司未给其办理购房余款的按揭贷款构成违约，且宝源公司与齐静恶意串通将涉案房屋一房二卖为由诉至本院，请求确认齐静与宝源公司签订的《商品房买卖合同》无效并判令齐静与宝源公司赔偿其损失37608元。本院审理后依法作出（2013）城民一初字第649号民事判决书，驳回了赵振强的诉讼请求。赵振强对该判决不服，上诉至兰州市中级人民法院。在审理过程中，赵振强撤回上诉，本院（2013）城民一初字第649号民事判决书生效。2016年1月27日，齐静以其为涉案房屋所有权人，赵振强、穆惠西占有该房屋侵犯其所有权为由诉至本院，请求赵振强、穆惠西返还案涉房屋。本院审理后于2016年11月4日作出（2016）甘0102民初731号民事判决书，驳回了齐静的诉讼请求。齐静对该判决不服，上诉至兰州市中级人民法院。该院于2017年11月10日作出（2017）甘01民终915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其中，（2016）甘0102民初731号民事判决书作出了如下认定:“本案原告与宝源公司签订的《商品房买卖合同》虽然未被确认无效，原告亦取得了涉案房屋的所有权证，但原告在庭审中认可其购买房屋之前未查看房屋状况，宝源公司金向其交付了房屋所有权证。而买受人购买商品房时，未实地查看商品房状况即出资购买，其行为明显与常理不符。同时，原告与宝源公司所签商品房买卖合同约定宝源公司负有向原告交付房屋的义务，原告作为房屋买受人应当要求出卖人宝源公司交付房屋；如交付不能，则由宝源公司依据《商品房买卖合同》承担相应的责任。其次，从被告赵振强取得涉案房屋的方式看，涉案房屋是宝源公司与被告赵振强签订《商品房买卖合同》、被告赵振强支付购房首付款后，宝源公司履行合同义务而将房屋交付给被告赵振强使用的。而宝源公司于2006年、2007年仍在催告被告赵振强履行付款义务，表明当时双方的商品房买卖合同仍未解除。即使2010年8月26日宝源公司催告被告赵振强付款，并表示若赵振强不予付款则解除《商品房买卖合同》后，宝源公司仍未要求被告赵振强返还房屋，故被告赵振强对于涉案房屋的占有属于有权占有。被告穆惠西基于其与被告赵振强的母子关系，也有权对涉案房屋占有、使用。综上所述，在宝源公司未要求被告赵振强返还房屋前，被告赵振强、穆惠西对涉案房屋的占有仍属于有权占有，而对原告负有交付房屋义务的是宝源公司，原告现直接要求被告赵振强、穆惠西停止侵害、返还房屋没有事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持”。（2017）甘01民终915号民事判决书作出了如下认定：“据此从本案的特殊性考虑，上诉人齐静应当依据合同的相对性向宝源公司主张交付房屋的义务，若交付不能，则由宝源公司承担相应的责任，故本案不应适用物权法关于返还原物及排除妨害请求权的规定，一审判决驳回上诉人齐静的诉讼请求并无不当”。2018年4月4日，赵振强以原兰州市住房保障和房地产管理局为齐静办理产权证存在重大瑕疵并违反法定程序为由将兰州市国土资源局列为被告、齐静列为第三人诉至兰州铁路运输法院，请求撤销该颁证行政行为。兰州铁路运输法院于2018年9月4日作出（2018）甘7101行初150号行政裁定书，驳回了赵振强的起诉。赵振强对该裁定不服，上诉至兰州铁路运输中级法院。该院于2018年10月30日作出（2018）甘71行终216号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，原告齐静与被告宝源公司所签商品房买卖合同约定，宝源公司负有向原告交付房屋的义务，原告作为房屋买受人有权要求出卖人即被告宝源公司交付房屋。但根据（2016）甘0102民初731号、（2017）甘01民终915号民事判决书的认定，可知涉案房屋已由宝源公司交付给赵振强使用，在宝源公司未要求被告赵振强返还房屋前，被告赵振强、穆惠西对涉案房屋的占有属于有权占有。而宝源公司至今未要求被告赵振强返还房屋，赵振强、穆惠西对案涉房屋的占有仍为有权占有，因此，因宝源公司将涉案房屋交付给赵振强使用而致使其现无法向齐静履行交付房屋的义务，故原告要求被告宝源公司履行交付房屋义务的请求，因事实上履行不能，本院不予支持。关于原告要求被告赵振强、穆惠西配合宝源公司向其腾交上述房屋的请求,原告该项请求实为要求被告赵振强、穆惠西向宝源公司腾房,而原告无权代表宝源公司要求赵振强、穆惠西向宝源公司腾房,故对原告该项请求,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告齐静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告齐静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  王永义人民陪审员  彭 红二〇二〇年七月十五日书 记 员  王淑娟