包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初3813号 原告：包头市新晓物业服务有限公司。 法定代表人：陈新晓，经理。 委托诉讼代理人：梁福福。 委托诉讼代理人：张传来,内蒙古天骄律师事务所律师。 被告：包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会。 法定代表人：杜永明。 委托诉讼代理人：吕惠平，内蒙古天祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康佳佳，内蒙古天祺律师事务所律师。 原告包头市新晓物业服务有限公司与被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后,依法适用简易程序并于2019年11月4日公开开庭进行了审理。因案件复杂该案于2020年1月9日转为普通程序。因全国范围内出现新冠肺炎疫情本案于2020年2月3日中止审理。疫情缓解，本案恢复审理。本院于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告包头市新晓物业服务有限公司的法定代表人陈新晓及委托诉讼代理人梁福福、张传来，被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会法定代表人杜永明及委托诉讼代理人吕惠平、康佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包头市新晓物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2017年10月1日至2019年9月30日两年物业服务费共计231418元；2.被告支付原告违约金252963元，以上费用总计484381元；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告自愿放弃第2项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.被告支付原告2017年10月1日至2019年9月30日两年物业服务费共计231418元2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年9月30日签订了《XX小区物业服务合同》,原告提供物业服务的主要内容是:1.小区共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；2.小区公共秩序的维护、安全防范；3.公共绿地养护；4.物业公共区域、物业共用部位的清扫、保洁；5.物业装饰、装修管理服务；6.物业档案资料管理。收费标准：多层、底店均为每月每平方米0.60元。业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业服务费用，物业服务费按年缴纳，即合同签订后开始交纳，半年后无正当理由未交的，从第七个月的一号开始计算违约金，被告未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。合同服务期限为2017年10月1日起至2019年9月30日止。原、被告签订的合同合法有效，原告如约提供物业服务，被告应及时支付物业服务费。被告长时间拖欠物业服务费，构成违约，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会辩称，答辩人就被答辩人所起诉的物业服务合同纠纷一案，提出以下的答辩意见：1.答辩人作为被告诉讼主体不适格，法院应该依法驳回起诉。首先,XX小区的性质为村民集资所建设的安置房，答辩人代业主委员会与被答辩人签订了《XX小区物业服务合同》，答辩人没有交纳物业服务费的义务。包头市XX区XX镇XX村地处包头市郊区，在城市发展过程中，该村土地多次被征收。为了更好的安置被征地村民，答辩人组织全体村民召开村民大会，村民一致同意建设安置房，即本案所涉的XX小区。XX小区的性质为村民集资建设的安置房，并非建设单位所开发销售的商品房。小区的居民绝大多数为该村村民，基于此特殊性，答辩人系作为基层群众性自治组织与被答辩人于2017年9月30日签订了《XX小区物业服务合同》,答辩人签订该份合同的依据是《村民委员会组织法》的规定的村民委员会有义务办理本村的公共事务和公益事业。本案中业主大部分为XX小区村民。被答辩人向XX村民提供了物业服务，答辩人并没有享受被答辩人提供的物业服务。答辩人作为合同相对方可以协助物业服务企业督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主限期缴纳物业服务费用，但是答辩人并无缴纳物业服务费的义务。答辩人作为被告主体不适格，法院依法应驳回起诉。2.被答辩人请求答辩人支付其物业服务费无事实与法律依据,依法应驳回其诉讼请求。首先,答辩人已经向全体村民全部交付房屋，被答辩人请求支付其物业服务费缺乏事实依据。XX小区于2014年建设完成竣工验收合格，符合交付条件。答辩人召开了村民代表会议，向所有的村民（业主）发出交付通知，2014年XX小区已经全部交付。其次,被答辩人请求答辩人支付物业服务费缺乏法定或约定依据。交纳物业费的主体为业主或实际使用人，答辩人交纳物业服务费无法定的依据。答辩人与被答辩人所签订《XX小区物业服务合同》第十二条中约定，答辩人的权利和义务包括“按时交纳未交付房屋的物业管理费”，该条款显失公平，且加重了答辩人的责任。答辩人作为村民自治组织，向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，交纳未交付房屋的物业服务费涉及村民的重大利益，需征得村民代表大会或者村民大会的同意。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签定的《XX小区物业服务合同》中由答辩人交纳未交付房屋的物业服务费的条款加重了答辩人的义务，应当认定无效。3.被答辩人在合同履行过程中多次违约，存在物业服务满意率低，违法收费等情形，答辩人有权追究其违约责任。被答辩人未履行合同义务，村委会多次组织村民清扫小区，自行花钱雇人倾倒小区内的垃圾、浇灌小区的绿地、维修小区内共用设施设备等，答辩人有权向有关部门投诉被答辩人的行为，并追究被答辩人违约的法律责任。 原告包头市新晓物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《XX小区物业服务合同》1份，15页，原件；2.底店及办公楼面积图纸1份，复印件；3.《XX村安置楼》总表格1份（7页）、《XX村村委未交付房子》表格（4页），以上表格均加盖原告单位公章；4.原告自己出具的《XX应缴物业费明细》1页，打印件，原告法定代表人陈新晓及委托诉讼代理人张传来签名；5.原告提供物业服务的照片25张；6.2017年至2019年考勤表3本30页，工资表3本27页；7.保安交接班记录1本；8.2019年9月17日XX区劳动和社会保障监察大队作出的《关于要求青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会协调处理拖欠工资问题的函》1份，复印件；9.原告支付亮化费、直饮水水泵电费等公共耗能费用的发票10张。原告包头市新晓物业服务有限公司提交以上证据的证明目的：原、被告签订《XX小区物业服务合同》，双方约定，原告给XX小区、被告的办公楼及周边底店提供物业服务，被告按约定标准应向原告支付物业服务费用。双方还约定了违约责任。原告所服务的XX小区住宅楼44847.36平方米，被告办公楼、底店总计2430平方米。原告按照合同约定履行了合同义务，但被告未缴纳物业服务费。现被告总计欠原告物业服务费231418元，该费用包括空置房物业服务费89792.28元，底店及办公楼的物业服务费29160元，被告应承担的小区住宅物业费补贴113465.66元。原告多次向被告索要，被告拖欠未付。被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会对原告提交的证据1的真实性认可，对证明目的不认可。被告提出该合同系原告所提供的格式合同，合同中部分约定违反法律规定，该合同第十二条当中的第六款约定，被告按时缴纳未交付房屋的物业管理费，该条款显失公平，且加重了被告的义务。该合同第二十一条也明显不公平。对于证据2的真实性无法查证，对于证明目的不认可，该证据当中载明“本建筑工程1290.6平方米”，但证明目的证明的数字是2430平方米。被告的办公大楼不包含在双方所签订的物业服务范围之内。被告没有享受物业服务，不应缴纳物业服务费。关于底店物业服务费，原告应向业主去催要，被告不是适格主体。被告并未向原告提供办公楼和底商的具体面积，双方对办公楼和底店并未对接，说明办公楼和底店并不属于物业服务的范围，实际上，原告也并未提供服务。原告所诉面积与实际面积不符。对于原告提交的证据3《XX村安置楼》总表格中显示的户数及面积真实性认可，该表格是被告提供给原告的，对原告主张的空置房屋户数面积不认可，因为空置房屋随时有变动，该证据证明小区住户所有人或实际使用人已经确定，物业服务费应向业主催要。对证据3《XX村村委未交付房子》表格的真实性及证明目的均不认可，小区房屋已经全部交付，空置不等于未交付。对原告提交的证据4的真实性及证明目的存在异议，首先，被告对小区整体总面积、小区住宅面积、空置房面积、底店办公楼面积均存在异议；其次，原、被告签订的合同当中明确约定被告按收取额每月每平方米0.10元标准补差，现原、被告关于补差是按全部建筑面积还是按照收取额计算，理解存在差异；再次，空置房及底店，原告不应向被告收取物业服务费，应当向业主收取。被告的办公楼不在原告服务范围之内。最后，对被告提交的空置房屋名单不认可，房屋已经全部交付，房屋空置不代表未交付。对原告提交的证据5的真实性及证明目的部分认可，部分不认可。原告只为住宅小区提供倒垃圾及门卫的服务，绿化都是被告村民浇水，楼道内卫生只打扫过一个月，其余时间干脆不打扫。村民反映凡是清倒建筑垃圾原告要另外收费。对于新提交的照片中，对原告倾倒垃圾门房值岗的服务事实认可。物业服务合同约定垃圾一天一倒，但2019年年初以后原告就不履行该约定了。原告提供的照片中垃圾桶清扫车都是被告提供的。双方签订物业服务合同约定原告的工作内容有6项，其证据只表明其向小区倾倒了垃圾，绿地养护装饰装修的管理等内容原告未提供，系被告提供的，被告也替原告履行过为绿地浇水的义务。原告承认被告清倒过垃圾，为绿地浇过水，但该项工作主要是原告在做。对原告提交的证据6、证据7的真实性无法查证，证明目的不认可；对原告提交的证据8的真实性认可，与本案的关联性不认可，原告的经营状况与本案无关。对原告提交的证据9的真实性及证明目的认可，以上费用，部分由原告缴纳，部分由被告缴纳。 被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会向本院提交如下诉讼证据：1.收据6份，《XX村村委会安置楼内部认购书》2份，《房屋装修须知及注意事项协议》2份，共4页，《XX村安置房》共13页；2.被告《会议记录》1页；3.《XX村商铺社区认购书》24份，共24页；4.《用工协议》2份以及相应领款单2份，雇佣村民身份证复印件2份，《收据》1份及相应照片6张；5.收据9份，发票2份，借条2份，《关于要求青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会协助处理拖欠工资问题的函》1份；6.照片20张，证人证言1份，欠条1张；7.村民用工表5份，领条3份，证人证言1份；8.收据2张。被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会提交以上证据的证明目的：被告于2014年9月10日召开村民代表会议，讨论决定了小区内住户领取房屋钥匙时间为2014年9月15日到11月30日。村委会已通知全体业主（村民）办理交付手续，小区内房屋已于2015年3月向全体住户交付。原告为XX小区提供物业服务前，小区内住宅及小区底店的业主已经确定，部分业主缴纳了物业服务费，有的村民售出房屋,原告按每月每平方米0.60元收取物业服务费。被告应当向住宅及底店的业主主张物业服务费。被告的办公大楼不在原告提供物业服务的范围之内，原告并未对被告的办公大楼提供物业服务，被告的办公大楼自行雇人清扫，被告的办公大楼的管道等公共设施系被告自行维修，故原告请求被告办公大楼的物业服务费没有事实和法律依据。原告对XX小区提供的物业服务不到位，被告多次组织村民清扫小区，自行花钱雇人倾倒小区的垃圾、浇灌小区的绿地、维护小区内共用设施设备等。期间，被告为原告垫付各种费用24811元。原告对被告提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可。原告对小区内村民按每月每平方米0.50元标准收取物业服务费，原告主张的是按照合同约定被告为村民补差的每月每平方米0.10元。原告按每月每平方米0.60元标准收取物业服务费的业主并非村民。原告对被告提交的证据2的真实性认可，证明目的不认可。被告2014年召开村民代表会议并形成《会议记录》，但原告提供物业服务是2017年。《会议记录》只是内部意向，具体实施情况不清楚。被告提交的证据3与本案无关，原告的诉讼请求中并未主张该26间底店的物业服务费。对被告提交的证据4，原告认可被告的办公大楼内部自行提供物业服务，被告的办公大楼门前的管道等公共设施系被告自行维修，但原告维护被告单位的停车场。另外，被告的直饮水供应、直饮管道维护、配电设施维护均由原告提供。被告对原告维护被告单位的停车场、直饮水管道、配电设施及供应直饮水的陈述不认可。原告对被告提交的证据5的真实性及证明目的均无异议，原告认可被告为其垫付的费用24811元且同意从物业服务费中扣除。对被告提交的证据6中的照片，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，原告提出，被告为了应付检查，村委会的党员及工作人员来小区进行打扫，时间不超过1个小时。证据6中的证人未到庭，不符合证人证言作为证据的条件。但原告认可欠证人工资，现已结清；对被告提交的证据7，原告对其真实性及证明目的均不认可，与本案无关。原告对被告提交的证据8的真实性及证明目的均无异议，认可该两户非村民按每月每平方米0.60元收取。 本院对原告提交的证据1、证据3中的《XX村安置楼》总表格、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9的真实性及证明目的予以确认；对原告提交的证据2、证据3中的《XX村村委未交付房子》表格、证据4的真实性及证明目的不予认定；对被告提交的证据5、证据8的真实性及证明目的予以确认；对被告提交的证据1、证据2、证据4、证据6的真实性予以确认，对证明目的不予确认；对被告提交的证据3与本案无关，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告包头市新晓物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的被告包头市××区民委员会签订了《XX小区物业服务合同》，合同约定，在自愿、平等、意见一致的基础上，就甲方选聘乙方为XX小区提供物业管理服务事宜。合同服务期限为2年，自2017年10月1日起至2019年9月30日止。合同第一条物业管理服务区域情况及物业管理区域四至为空白，费用标准多层及底商为每月每平方米0.60元。合同第二条规定了乙方提供物业服务的主要内容有6项，分别为：1.小区共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；2.小区公共秩序的维护、安全防范；3.公共绿地养护；4.物业公共区域、物业共用部位的清扫、保洁；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理。甲方通过协议以包干制方式委托乙方对本物业管理区域进行物业服务收费。根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定协商确定。甲方按收取额每月每平方米0.10元补差。业主或物业使用人应该于物业交付使用之日起承担其物业服务费用。物业服务费按年交纳，即合同签订后开始缴纳，半年后无正当理由未交的，从第七个月的1号开始计算违约金。甲方及业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第十二条约定了甲方的权利和义务，第6项为：按时缴纳未交付房屋的物业服务费。第十三条约定了乙方的权利和义务，第3项为：按照合同约定向甲方、业主、使用人收取物业服务费。本合同一式三份，甲乙各执一份，一份由甲方向行政主管部门备案备用。本合同自签字盖章之日起生效。 原告向XX小区提供物业服务期间，原告以借款或被告代原告垫付的方式向被告支取人民币24811元，原、被告均同意该款项从被告应该交纳的物业服务费中折抵。 诉讼期间，本院到原告提供物业服务的实地进行调查，被告陈述XX小区属于集体土地上的小产权房屋，被告为发包方，村民向被告购房，属于成本价购房。被告认可截止2019年9月30日，XX小区尚有85套房屋未领取钥匙，合计建筑面积为8482.97平方米。外户籍购房**，建筑面积12823.18平方米。原、被告均认可XX小区的住宅建筑面积为44847.36平方米；办公楼分为3层，1层为底店，建筑面积1000平方米，其中卫生所使用的底店1层、2层总计200平方米，底店大门向外；其余2层及3层出入门朝里修建，总计1200平方米。原告称其为被告办公楼提供的服务是安保服务、停车场的保洁服务、供水服务、公共设施的维护等，被告不认可。 对以上事实，本院予以确认。 根据庭审调查及原、被告当庭陈述，本案的焦点为：1.原告主张的物业服务费包括以下部分：按照合同约定被告对XX小区住宅楼的补差部分；被告未实际交付房屋部分的物业服务费；被告的办公楼部分的物业服务费。现双方对此存在重大争议，原告认为，其诉请的区域均属于《XX小区物业服务合同》提供物业服务范围；被告认为，《XX小区物业服务合同》的范围不包括被告的办公楼；《XX小区物业服务合同》中被告缴纳未交付房屋的物业服务费显失公平，加重了被告的义务。2.《XX小区物业服务合同》第六条中，被告按收取额每月每平方米0.10元补差，其中的“收取额”该如何理解。 针对本案的第1个焦点，本院认为，原、被告签订的《XX小区物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。但是合同约定了服务范围是XX小区，但未对物业管理服务区域情况及物业管理区域四至进行约定，现双方对此产生争议且无法达成共识。根据XX小区物业服务合同，无法确认被告的办公楼在原告提供物业服务的范围且原告未提交其向被告办公楼提交物业服务的相关证据，故根据现有证据不能认定被告的办公楼在原告提供物业服务的范围。原、被告签订的《XX小区物业服务合同》明确规定了被告缴纳未实际交付房屋部分的物业服务费，现被告提出该约定显失公平，加重被告的义务，依据不足。本案认定被告应该按约定交纳未实际交付房屋部分的物业服务费。综上，认定原告收取物业服务费的部分为XX小区住宅楼的补差部分及被告未实际交付房屋部分的物业服务费。原告要求收取被告的办公楼部分的物业服务费，依据不足，本院不予支持。 针对本案的第2个焦点，原、被告签订《XX小区物业服务合同》第六条中约定，被告按收取额每月每平方米0.10元补差。这里的“收取额”，原告认为是应收取额，被告认为系已收取额。本院认为，《XX小区物业服务合同》签订后，被告履行了合同，一直到合同届满，作为村民委员会的被告，在诉讼中只是陈述对原告提供的服务不满意，并未提交在合同履行期间要求原告整改的相关证据。无论是作为房屋实际使用人的业主，还是作为村民委员会的被告，都应该按照合同约定向原告交纳物业服务费。《XX小区物业服务合同》第六条中“收取额”的约定，应作出有利于原告的理解，即认定为应收取额。第六条未有村民和非村民的约定，但实际中，原告对非村民按每月每平方米0.60元收取，被告也认可，视为双方均认可只对村民补差，不对外户籍户籍购房者补差。div> 综上，原、被告均认可XX小区的住宅建筑面积为44847.36平方米，扣除外户籍户籍购房建筑面积12823.平方米，村民购房总建筑面积为32024.18平方米，按照《XX小区物业服务合同》，被告的补差部分应为76858.03元，现原告要求被告支付，理由充分，本院予以支持。未交付房屋部分，原告请求的未交付房屋的总建筑面积为7482.69平方米，被告认可未领取房屋钥匙的总建筑面积为8482.97平方米，未领取钥匙，不论原因，均属于未实际交付，均不能改变房屋未交付的事实。扣除未交付房屋的补差部分，原告要求被告按建筑面积7482.69平方米支付未交付房屋部分的物业服务费为89792.28元，理由充分，本院予以支持。以上二项被告总计应给原告物业服务费166650.31元，扣除被告为其垫付的费用24811元，尚欠141839.31元；原告要求被告的办公楼及外户籍户籍购房者补差的物业服务费，不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，判决如下： 一、被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会支付原告包头市新晓物业服务有限公司拖欠的物业服务费141839.31元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4772元，原告包头市新晓物业服务有限公司已预交，原告包头市新晓物业服务有限公司负担1847元，被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会负担2925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 葛 丽 人民陪审员 吕 霞 人民陪审员 贾凤霞 二〇二〇年七月十日 书 记 员 祖国庆 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》： 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《物业管理条例》： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。