安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1622民初1947号 原告：席超，男，1970年10月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告：王荣，女，1984年2月28日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：丁延军，江苏简安律师事务所律师。 被告：张新海，男，1955年2月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：梅启林，安徽东屹漆园律师事务所律师。 被告：赵静，女，1989年5月23日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：刘辉，安徽东屹漆园律师事务所律师。 原告席超、王荣诉被告张新海、赵静申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员邸建、人民陪审员张丰收、孙龙组成合议庭，于2020年5月15日，公开开庭审理。原告席超及席超、王荣共同的委托诉讼代理人丁延军，被告张新海及其委托诉讼代理人梅启林，被告赵静的委托诉讼代理人刘辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销蒙城县人民法院（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书第二项裁定，准许对赵静名下位于合肥市的强制执行；2、判决本案的案件受理费用由两被告承担。事实与理由：一、本案的基本事实及原审理过程。在蒙城县人民法院审理（2017）皖1622民初8094号、（2017）皖1622民初8095号买卖合同纠纷一案中，因席超、王荣申请查封了蒙城县新淮中超市有限公司账户，被告赵静提供其位于合肥市进行反担保。蒙城县人民法院以（2017）皖1622民初8094号之一民事裁定书、（2017）皖1622民初8095-2民事裁定书、（2017）皖1622民初8095-3民事裁定书作出对上述房产的查封裁定。在申请执行期间蒙城县人民法院又以（2018）皖1622执1447号之一执行裁定书对此房产继续查封并进行强制执行拍卖。在执行期间，被告张新海于2018年10月29日向蒙城县人民法院提出执行异议，蒙城县人民法院于2018年11月28日作出（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书，撤销了（2017）皖1622民初8095-2民事裁定书、（2017）皖1622民初8095-3民事裁定书及（2017）皖1622民初8094号之一民事裁定书中对赵静名下位于合肥市的查封。原告不服提出执行异议之诉，后经法院一审、二审、发回重审等认定（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书确实存在一定的错误。经蒙城县人民法院民事审判庭与蒙城县人民法院执行局多次勾通后，蒙城县人民法院执行局于2020年3月11日重新作出（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书，撤销了蒙城县人法院（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书，同时继续中止对涉案房产合肥市的执行。二、蒙城县人民法院执行局在未经认真审查本案事实，又草率作出（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书，继续中止对涉案房产合肥市的执行，明显错误。（一）、原告席超、王荣与蒙城县新淮中超市有限公司之间的债权债务关系明确，而且已经法院生效的法律文书所确认。被告人赵静以其房产自愿为上述债务提供反担保，是其真实的意思表示，合法有效。两原告申请查封拍卖其房产既有事实依据，也有法律依据，且程序合法。（二）、本案所涉房产应属赵静所有，不应属张新海所有。因所涉房产还没有办理正式不动产证，但也已经向不动产管理部门作了商品房销售登记备案。赵静在提供反担保时向法院提供的有购房合同、购房发票及在不动产管理部门的登记备案材料等，合肥市长丰县不动产管理局登记备案信息显示房产所有人也系赵静而非张新海。而且被上诉人所提供的契税、维修基金、小区物业管理费、办证费、银行货款支付等所有收据上记载的交款人均是赵静而非张新海。商品房登记备案属于一种特殊的不动产登记，具有物权性质，房产行政管理部门备案登记记载的权利人就应是房产的实际所有人。张新海为要其欠款，虽然与赵静事后补签了所谓的房屋买卖合同，但该合同并不能否定所涉房产属赵静所有的物权属性，不具有对世的排他性。（三）、被告张新海所提的执行异议不符合2014年12月《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件，所涉房产不应被停止执行。1、2014年12月《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合（1）在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同，（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（3）已支付全部价款或者已支付部分价款，剩余价款能够按照法院的要求交付执行，（4）非因买受人自身原因未办理过户登记的。上述四个条件必须同时具备才可排除执行。2、被告张新海与赵静所签的所谓房屋买卖合同也是张新海为要其欠款，在原告申请法院下裁定查封后所作的补签，并非是他们之间真正的房屋买卖合同。本案执行异议先由被告赵静先行提出，被法院裁定驳回后，其又提出执行异议，后其又撤回起诉。在此情况下，才又由张新海提出执行异议，可见他们在主观上并非善意。赵静与张新海所签订协议的时间，应在其向法院提供担保之后，两人存在倒签合同时间的恶意行为。对这一事实原告已在原审理程序中申请法院进行司法鉴定，因该案程序上的原因至今未能启动司法鉴定。3、被告张新海所提供的契税、维修基金、小区物业管理费、办证费等收据上记载的交款人均是赵静而非张新海，应为赵静所付。既使后期部分款项是张新海代赵静所支付，也应视为赵静与张新海之间产生了新的债权债务关系，不具有排他性，不能排除赵静对该房屋所享有所有权。4、该房屋的按揭货款合同的主体是赵静并非张新海，按揭贷款的支付也是赵静而非张新海，张新海也没向法院提供任何的证据来证明后续的房贷系其所缴。“已支付全部价款或者已支付部分价款，剩余价款能够按照法院的要求交付执行”，系指全额购房或部分付款后余款能全部交由法院执行，办理按揭贷款的房产显然是不符合此条规定的，司法解释这样规定的目的也是为了更好地保护债权人的利益。本案所涉房屋被告张新海并没全额支付，也没将余额全部交给法院，显然是不符合此条规定的。5、本案所涉房产现在仍然处于毛坯状态，可以自由进入，原告在查封该房产时是可以进到屋内的，在被查封后原告已将房产交于房产中介进行拍卖，该房并没有被张新海实际占有使用。原告在原审中提供的现场照片及录像足以证明该房屋的实际状态。综上可见，被告张新海所提的执行异议不符合2014年12月《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件，不能排除执行。（四）、本案在执行程序中也存在一定的错误。被告人张新海提出执行异议后，因本案案情相对较复杂，应当举行听证，但主办法官在不举行听证，又不认真审查异议理由是否成立的情况下，就随意性地作出了错误的蒙城县人民法院（2018）皖1622执民37号执行异议裁定。在发现错误之后，重新就本案作出（2018）皖1622执民37-1号执行异议裁定裁定时同样也没有进行听证程序。综合以上事实及理由，（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书在认定事实上、裁定内容上、裁定程序上均存在一定的错误，本案所涉房产不应被中止执行。根据民事诉讼法的相关规定，特具状起诉，请依法判如所请！ 张新海辩称：1.答辩人张新海的权利足以排除对涉案房产的执行。本案答辩人与被告赵静之间的买卖合同如约完成，购买方已交房款交付、出售方已将房屋交付答辩人占有使用，各方合义义务均已履行完毕，答辩人按合同要求交纳了办证费用、契税、物业管理费用（2017年8月23日签订合同，8月25日付款200万元，当日交付房屋，2017年12月31日缴契税、维修基金、办证费和物业费共计65008.25元）。答辩人不但实际占有涉案房产并对该房产进行了处置，由于家庭原因，答辩人2017年10月31日在合肥北城，多家房产中介挂牌转让该房产。因涉案房产的开发商中途变更，手续未能及时衔接，导致涉案房产当时不能办理产权登记及变更，非答辩人过错。总之，上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所有要件，足以排除对涉案房产的查封执行。2.在涉案房产办理抵押担保登记未果情况下，被告赵静(赵锋涛)重新提供了价值2380万的反担保房屋，并在蒙城不动产中心登记在案，该担保物余值1200万元，是原告债权额的5倍，2018年6月原告在执行过程中申请重新查封了涉案房产，违反《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第21条，属于严重超标的查封行为。(2018)皖1622执异37-1民事裁定是对超标的查封、乱查封的纠正，也是是对(2018)皖1622执异1447号之一错误裁定的纠正。3.至于被答辩人声称所谓借款及合同后补等说辞纯属主观臆断，凭空猜想，并无证据证明。房屋买卖合同的签订、购房款的支付、房屋的占有处置（挂牌出让）均在赵静与被答辩人签订反担保合同之前，各种费用的缴纳、按揭还款均在实际查封之前，完全符合《执异规定》第28条，足以排除对此房屋的执行。张新海现有微信聊天记录证明不仅实际占有，而且委托他人管理的事实。4.根据《物权法》第十五条，张新海与被告赵静签订的房屋买卖合同合法有效，双方履行合同义务，理应受到法律保护。赵静用已经出售给他人的房屋提供担保是不合法的、无效的，此时赵静对房屋已经没有处分权。综上所述，张新海对案涉房屋的所有权应受到法律保护，足以排除原告对涉案房产的查封与执行。恳请法庭以事实为依据、依法律为准绳驳回原告的无理诉求。 赵静辩称：（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书的认定事实清楚，适用法律正确。一、被告张新海的权利能够排除蒙城县人民法院对涉案房产的执行。答辩人与被告张新海签订的房屋买卖协议合法有效，购房款履行完毕后，答辩人已将房屋交付给张新海，因涉案房产的开发商中途更换，相关手续未能及时衔接，导致涉案房产至今不能进行产权变更登记。上述事实均发生在涉案房屋被法院查封之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张新海依据上述情形能够排除蒙城县人民法院对涉案房产的执行。二、涉案争议的房产并没有为两被答辩人的债权提供反担保。蒙城县人民法院在审理（2017）皖1622民初8094号、（2017）皖1622民初8095号买卖合同纠纷一案过程中，被答辩人申请查封蒙城县新淮中超市有限公司的银行账户。答辩人曾用涉案房产为蒙城县新淮中超市有限公司提供反担保，因该房产没有产权证，房产部门不予协助，没有实际查封。蒙城县新淮中超市有限公司另行提供赵锋涛及答辩人位于蒙城县城关镇鸿业未来城11#楼101、102、103、104、105铺房（剩余价值1200万元）进行财产反担保。因此，答辩人已变换其它担保物为蒙城县新淮中超市有限公司的债权进行反担保，本案诉争的房产并没有为两被答辩人的债权提供反担保。另外，在蒙城县新淮中超市有限公司另行提供的担保物足以清偿被答辩人债权的情形下，被答辩人再次申请查封答辩人已经转让的财产明显存在错误、于法无据。违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定。综上所述，被告张新海的权利足以排除蒙城县人民法院对涉案房屋的执行，（2017）皖1622民初8095-2号、（2017）皖1622民初8095-3号、（2017）皖1622民初8094号之一民事裁定书本身就是一个重复、错误的裁定，恳请法庭查明事实后，依法裁定驳回被答辩人的起诉。 经审理查明：席超、王荣与蒙城县新淮中超市有限公司买卖合同纠纷，我院（2017）皖1622民初8094号民事判决书、（2017）皖1622民初8095号民事调解书，确认席超、王荣对蒙城县新淮中超市有限公司享有债权。审理中，席超、王荣申请查封了蒙城县新淮中超市有限公司账户，2017年11月4日，赵静提供《商品房买卖合同》申请以合同所载的位于合肥市的房产为解除法院对蒙城县新淮中超市账户的冻结进行担保。我院于2017年11月14日，以（2017）皖1622民初8094号之一民事裁定书；2017年11月8日，以（2017）皖1622民初8095-2民事裁定书；2017年11月14日，以（2017）皖1622民初8095-3民事裁定书,对赵静、赵锋涛提供的房产裁定查封。执行期间，本院于2018年6月12日，以（2018）皖1622执1447号之一执行裁定书对此房产查封。张新海于2018年10月29日，向我院提出执行异议，我院于2018年11月28日，作出（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书：撤销（2017）皖1622民初8095-2民事裁定书、（2017）皖1622民初8095-3民事裁定书及（2017）皖1622民初8094号之一民事裁定书中对赵静名下位于合肥市的查封。因（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书中存在表述错误，2020年1月20日，作出（2018）皖1622执异37-1号执行裁定书，撤销了我院（2018）皖1622执异37号执行异议裁定书，中止对涉案房产合肥市的执行。席超、王荣遂提起本诉。 另查明：2017年8月23日，赵静（甲方）与张新海（乙方）签订《房屋买卖合同》：一、甲方将合肥市以337万元的价格卖给乙方，其中含银行抵押按揭贷款137万元，乙方一次性付款200万元，并承担甲方银行按揭贷款137万元的债务，每月按银行的要求偿还房屋按揭贷款，办证过户时，乙方还清全部房贷。转款贰百万到账之日，甲方把该房屋的所有权力转交乙方，包括钥匙，甲方与开发商的合同规定的权力及义务一并由乙方承担；二、此房屋除抵押银行按揭贷款外，甲方具有完全的自主产权，本协议签字生效，乙方即取得该房屋的完全处置权，甲方应无条件配合乙方并按乙方要求负责办理过户转让等相关手续，直至该房屋产权过户完毕为止。2017年8月25日，张新海通过银行分两次共给赵静转账200万元支付房款并接收房屋。根据合同约定，张兴海承担了偿还银行按揭贷款的义务。2017年10月31日，张新海将合肥市在网上邀约出售。 上述事实有原被告提供的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：2017年8月23日，赵静与张新海签订的《房屋买卖合同》合法有效，合肥市的房产系赵静合同购买，未办理产权登记手续。赵静、张新海的《房屋买卖合同》签订于赵静为解除对蒙城县新淮中超市账户的冻结，申请担保之前。张新海已按合同的约定支付给赵静款项并承担按揭贷款的还款义务，对于赵静，张新海已支付全部买房的价款并已合法占有该不动产。张新海就购买赵静位于合肥市的房产所享有的民事权益能够排除执行。原告要求判决撤销蒙城县人民法院（2018）皖1622执异37-1号执行异议裁定书第二项裁定，准许对赵静名下位于合肥市的强制执行的诉讼请求，应予驳回。原告对张新海、赵静所签房屋买卖合同的书写时间是在2017年11月4日赵静向法院写担保申请之前还是之后进行司法鉴定的申请，不予准许。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项判决如下： 驳回原告席超、王荣的诉讼请求。 案件受理费9150元，减半收取4575元，由原告席超、王荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 员  邸 建 人民陪审员  张丰收 人民陪审员  孙 龙 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  蔡正茂 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。