重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初2327号原告：重庆圣地亚酒店管理有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**第**、第**，统一社会信用代码91500113331524191Y。法定代表人：徐英勤，总经理。原告：徐英勤，男，1976年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告：陈洪涛，男，1972年10月5日出生，汉族，住重庆市巴**。三原告共同委托诉讼代理人：吴天福，重庆索通律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李罗妍，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆雷铭投资管理有限公司，住所，住所地重庆市巴**渝南大道**机构代码08016164-7。法定代表人：黄雪花，总经理。委托诉讼代理人：罗丹心，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：中国人民解放军32605部队，住所地，住所地重庆市渝中区长江二路**iv>负责人：高乐，政治委员。委托诉讼代理人：方琳，重庆依斯特律师事务所律师。原告重庆圣地亚酒店管理有限公司（以下简称圣地亚公司）、徐英勤、陈洪涛与被告重庆雷铭投资管理有限公司（以下简称雷铭公司）、第三人32605部队租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。同时，原告申请司法评估，本案遂委托重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司进行评估，2019年8月16日，该鉴定机构以技术条件及鉴定能力有限为由，退回了鉴定委托。之后，又因涉及其他案件审理结果，本案中止审理。本案恢复审理后，于2020年5月9日再次公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人吴天福、李罗妍，被告雷铭公司的委托诉讼代理人罗丹心，第三人委托诉讼代理人方琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣地亚公司、徐英勤、陈洪涛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月1日解除；2、判令被告赔偿损失200万元；3、本案受理费和鉴定费由被告承担。事实与理由:2015年3月18日，原告徐英勤、陈洪涛与被告雷铭公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆市巴南区渝南大道XX号第X1层、第X2层，建筑面积约3755.18平方米的房屋（后经补充协议变更为2857.18平方米）出租给原告用于开设酒店、旅店、茶楼、足浴，租期10年，即2015年4月7日起至2025年4月6日止。该房产为第三人所有，属于部队军产。同时，双方约定，如因部队战备等原因提前收回房屋的，合同自动终止。同时，被告也承诺，若房屋被拆除，被告承诺赔偿申请人200万元损失。合同签订后，徐英勤、陈洪涛按约定支付了租金及保证金，完成了付款义务，被告也如约交付了房屋。原告接房后，积极投入酒店的建设，先后对房屋进行了装修、消防改造、设备添置等工作，在不含租金、保证金的情况下总计投入超过了500万元，并于2015年4月29日办理了工商注册登记，创建了圣地亚公司，此后经营活动均以圣地亚公司进行。2017年3月23日，第三人发出通知，根据《中央有关部队全面停止有偿服务的通知》的精神，宣布即日起终止租赁关系，要求原告等承租人于2017年4月5日前搬离。经与第三人交涉，将承租期限延展至2018年1月1日。2017年12月底，原告已按照第三人的要求，实施了搬离撤场工作，并于2018年1月1日将承租房屋交给被告及第三人处置，现该房屋现已被部队封存。至今被告未能就原告损失事宜达成合意。原告认为，虽然第三人是根据中央军委决定终止合同，但也是因为被告的违约行为才导致了租赁合同的全面、快速终止，致使原告无法继续经营，被告应该赔偿原告经济损失。原告投入超过了500万元，远超合同约定的损失金额200万元，现同意按照合同约定要求被告支付200万赔偿金。被告雷铭公司辩称:原告陈述与客观事实部分不符，（2018）渝0113民初5782号判决所查明的雷铭大厦属于违规建筑，系原、被告双方租赁关系结束后对该建筑物作出的属性认定，故双方的租赁合同是有效的。原告在部队开展停偿工作后，自行与部队签订协议书，并将其承租的楼层绕过被告直接交付给部队，即使在本案中原告应该得到经济补偿也应该由本案的第三人承担。对于原告变更后的解除合同的请求，尊重法院的判决。对于原告主张的损失赔偿，被告认为原告的损失不应当由被告承担，因部队停偿工作的开展，被告也遭受了巨大的经济损失，法院在之前的判决中已经将部队停偿定性为不可抗力，因不可抗力带来的经济损失应当各自承担。另原告要求的赔偿金额于法无据，不能予以认定，要求法院依法判决。第三人32605部队辩称:第三人与被告签订的租赁合同中约定了，被告不得擅自转租，转租应经第三人书面同意，并报军队地产管理部门审核备案后实施，被告擅自转租给原告的行为已构成严重违约。第三人与原告之间不存在租赁关系，也未要求原告终止租赁关系，第三人根据停偿通知，要求被告终止租赁关系时才发现实际经营者为原告，故只能要求原告停止经营，搬离租赁房屋。巴南法院（2018）渝0113民初5782号生效民事判决书中已经认定，被告在租赁场地上修建的“雷铭大厦”并未取得军队房屋管理部门的审批手续，属于擅自修建。原告承诺在2018年1月1日搬离，但至今仍有部分物品没有搬离，要求原告立即搬离，否则将追究其场地占用费。第三人亦未向重庆市公安局巴南区分局证明酒店的消防安全检查合格。原告诉讼请求与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告举示的房屋租赁合同及其补充协议、中国人民解放军78401部队证明、重庆圣地亚酒店管理有限公司执照、中国人民解放军78401部队通知、中国人民解放军78401部队与原告签订的《协议书》、（2018）渝0113民初5782民事判决书、（2018）渝0113民初6286号民事判决书，（2020）渝05民终68号民事判决书等证据，根据被告质证意见，经审查，本院对以上证据予以确认；对于原告举示的装饰工程施工合同、格力空气能热水器工程销售订购合同、圣地亚酒店局域网组建合同书、广告制作安装合同2份、美的空调工程项目购销合同、TCL电视产品购销合同、欣悦软装订货合同、重庆圆实家具有限公司产品购销合同、电脑销售合同、窗帘产品订购合同、玻璃制作安装合同、酒店布草买卖合同、地毯销售、地毯销售合同销售合同、不锈钢销售合同、消防改造工程收据等证据，因被告对真实性提出异议，且尚未核实，不予确认。被告雷铭公司在举证期限内未向本院举证。以上证据，均在卷佐证。根据原告的到庭陈述和上述证据，本院认定案件事实如下：坐落于重庆市巴**渝南大道**房屋，即“雷铭大厦”，系被告雷铭公司承租中国人民解放军78401部队（以下简称78401部队，现部队代号变更为32605部队）的场地后修建。2015年3月18日，原告徐英勤、陈洪涛（乙方）与被告雷铭公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方将位于重庆市巴南区渝南大道XX号第X1层、第X2层，建筑面积约3755.18平方米的房屋（第X1层1877.59平方米、第X2层1877.59平方米）出租给乙方，房屋状况为清水房，用途为商业用房，该房屋为甲方投资与部队合作建房，甲方不享有产权，但享有使用权和收益权，该房屋竣工后无需通过政府主管部门验收；乙方租赁房屋用去开设酒店、旅店、茶楼、足浴；租期10年，即2015年4月7日起至2025年4月6日止，在本合同租赁期限内，若政府规划调整或部队因战备等原因，导致该房屋被拆除、收回不能继续使用的，本合同提前终止，双方互不承担违约责任；租金2015年4月7日至2017年4月6日期间的租金标准为30元/月/平方米，每月租金112655元，每年租金1351860元，租金在上两年的基础上递增8%，以此类推；房屋装修：本合同履行期限届满或合同因故终止时，乙方除可搬出移动家具、电器外，其与装修设施不得拆除，归甲方所有；合同解除：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，或部队因战备等原因提前收回房屋的，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。该合同最后条款空白处手写添加了“另若五年内此房屋拆除，甲方承诺赔偿乙方损失200万元，遇争议以本补充协议为准”。2016年5月3日，原告徐英勤、陈洪涛（乙方）与被告雷铭公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2015年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方享有使用收益权的位于重庆市巴南区XX号第X1层、第X2层房屋共计3755.18平方米（其中五层1877.59平方米、六层1877.59平方米）......，就前述租赁合同的变更达成如下协议：1、由于部队政策原因，导致足浴部分无法经营，双方于2015年11月6日解除对五层898平方米（五层出电梯右侧）租赁关系，五层其余部分及六层租赁关系继续保持；2、甲方补偿乙方对该部分的装修费的一部分，共计58万元，补偿方式为自2016年5月起1年内于乙方继续承租部分租金冲抵......。合同签订后，原告徐英勤、陈洪涛对承租房屋进行装饰装修，并成立了圣地亚公司经营。2017年3月23日，因中央军委关于全面停止军队有偿服务的文件指示，78401部队向圣地亚公司发出《通知》:“从发出通知之日起，我单位与承租方之间的租赁关系终止，请贵公司于2017年4月5日前搬离该房屋。”2017年5月27日，78401部队（甲方）与圣地亚公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：为贯彻落实党中央、中央军委关于军队全面停止有偿服务决策部署，现就全面停止乙方租赁项目达成如下一致意见：1、乙方须于2017年12月31日8时在该租赁场所内停止运行，不再从事一切经营活动；5、乙方须于2018年6月30日前将租赁房屋内的物品自行搬离，租赁房屋退回甲方；6、双方应于2017年8月30日前，共同选定评估公司，进行相关价值评估，费用由乙方自行承担；10、若国家和军队政策重大调整允许雷铭公司恢复经营，甲方优先考虑乙方恢复原经营场所；11、国家和军队出台相关赔偿补偿政策后，甲方应按相关规定进行赔偿补偿，费用由部队托管，向相关方确认后，赔付至乙方；12、甲乙双方保留诉诸法律的权益。另查明，2017年5月27日，被告与第三人签订《协议书》，约定案涉租赁合同已于2017年3月27日解除，雷铭公司需在2018年1月31日前搬离将房屋和场地交给第三人。因雷铭公司未按约定交换租赁物，2018年4月28日，巴南法院作出（2018）渝0113民初5012号民事调解书，确认雷铭公司需在2018年4月30日前将其承租的案涉租赁物归还第三人。2018年6月29日，本院对雷铭公司诉78401部队租赁合同一案中作出了（2018）渝0113民初5012号民事判决，其中判决雷铭公司拆除巴南区渝南大道XX号（成字第1162号）的自建大楼、恢复原状。本院认为，原告徐英勤、陈洪涛与雷铭公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同履行过程中，因部队全面停止有偿服务的战备原因，原告已按照78401部队的要求于2017年12月31日前从承租房屋内搬离，不再从事经营活动，与雷铭公司的租赁关系已经终止，为此，原告徐英勤、陈洪涛要求确认与雷铭公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月1日解除，本院认为该合同已经终止，无再解除的必要。原告圣地亚公司并非案涉房屋租赁合同的相对方，故其并非本案适格的原告，对其在本案中的诉讼请求，均不予支持。合同终止后，根据合同第十一条第（二）项约定：“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，或部队因战备等原因提前收回房屋的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任”，同时，合同最后增加一条“另若五年内此房屋拆除，甲方承诺赔偿乙方损失200万元，遇争议以本补充协议为准”，对此，本院认为增加内容系对合同第十一条第（二）项的补充，该约定对合同双方有约束力。根据本院2018年6月29日作出的（2018）渝0113民初5012号民事判决，雷铭大厦已应当拆除，原告自租赁期限开始之日2015年4月7日该大厦判决拆除之日尚不足5年，故根据上述合同约定，被告应当赔偿原告损失。合同履行过程中，因被告收回了部分出租房屋，且对收回房屋的装修费约定补偿共计58万元，该部分补偿应在200万的赔偿中扣除，故被告还应赔偿原告142万（200万-58万）。雷铭公司辩称租赁合同的解除系军队全面停止有偿服务的不可抗力，双方均无过错，为此雷铭公司无需承担赔偿责任。《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，原、被告双方在签订租赁合同时均知晓案涉房屋系军产，且已经在合同中约定了因军需战备需要部队提前收回房屋的处理方式，为此，本院认为本案租赁合同并非因不可抗力解除，对雷铭公司的辩称不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告重庆雷铭投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐英勤、陈洪涛损失142万元；二、驳回原告重庆圣地亚酒店管理有限公司的诉讼请求；三、驳回原告徐英勤、陈洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22800元，本院减半收取11400元，由原告重庆圣地亚酒店管理有限公司负担3306元，被告重庆雷铭投资管理有限公司负担8094元，本案受理费已由原告重庆圣地亚酒店管理有限公司垫付，被告重庆雷铭投资管理有限公司负担的部分应在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  汤华巍二〇二〇年七月二十九日书记员  邓媛媛