江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终866号上诉人（原审被告）：太仓有立家房地产经纪有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路77号1幢1207室。法定代表人：张强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：池涛，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盛，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周伟强，男，1965年1月8日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何建文，女，1974年5月24日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。原审第三人：王信林，男，1973年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。上诉人太仓有立家房地产经纪有限公司（以下简称有立家公司）因与被上诉人周伟强、何建文、原审第三人王信林居间合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。有立家公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审法院一方面认为有立家公司并非案涉买卖合同的居间方，张丹促成交易的行为不能视为有立家公司作出，另一方面又认为张丹有权代表有立家公司收取购房款，并以此判决有立家公司承担支付义务，前后矛盾。一审法院认为有立家公司与张丹应当共同承担支付购房款的义务，却对张丹的身份、行为未予查明和认定，并拒绝有立家公司追加张丹的合理请求。2.关于承诺书，有立家公司作为资金监管方只有收到房款后才对王信林产生支付义务，案涉房款最终汇入张丹个人账户，一审法院未查清及认定张丹和有立家公司之间有任何关系。周伟强、何建文未核实实际的中介机构，也未按照承诺书将购房款付至有立家公司账户，而是支付给了张丹个人，虽然没有恶意串通，但也存在一定过错，理应对损失结果承担部分责任。3.关于张丹是否涉嫌刑事犯罪，张丹对案涉购房款存在非法占有目的，其利用周伟强想尽可能卖高房价归还债务的心理，作为居间方参与本案，又利用有立家公司法定代表人张强的信任，让有立家公司接受其在有立家公司处办公的请求，并向周伟强、何建文隐瞒其实际是个体户的事实而虚构了其代表有立家公司进行居间服务。在买卖双方均不知情的情况下，将各方带到有立家公司签订承诺书，以资金监管为名让购房者钱惠强将购房款打入其个人账户，最终骗取购房款51万元。张丹的上述行为涉嫌诈骗罪，建议移送公安机关依法处理。本案中，有立家公司不仅是张丹欺骗周伟强、何建文的工具，也是受骗方。一审判决有立家公司承担购房款损失，明显不当。周伟强、何建文共同辩称，关于承诺书，有立家公司对周伟强、何建文已作出明确承诺，只要案涉房产过户至买受人钱惠强名下，有立家公司即负有付款义务，至于购房款在张丹处还是有立家公司处，与周伟强、何建文无关。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王信林述称，王信林对周伟强享有合法债权，恳请二审查明事实，支持其应得债权。周伟强、何建文向一审法院起诉请求：1.判令有立家公司支付购房款510000元；2.判令诉讼费用由有立家公司承担。一审法院认定事实：周伟强、何建文名下共同共有房屋一套，座落于太仓市夹层（房屋所有权证号：0100108089）。因周伟强结欠第三人王信林债务，为了尽可能多的卖高房屋价款归还债务，周伟强要求自己对涉案房屋进行变卖。2018年3月12日，周伟强（卖方/甲方）、钱惠强（买方/乙方）、正宇房产（中介方/丙方）签订《房地产买卖契约》一份，其中约定甲方周伟强自愿将上述房屋出售给钱惠强，房地产成交总价580000元，房屋价款分期支付，第一期在买卖合同签订之日，付购房定金40000元，第二期款510000元于2018年4月10日前支付，并办理过户手续，第三期款30000元于钱惠强过户后贷款到账三天内一次性付清。丙方按成交价2%计算收取中介费，乙方承担10000元，过户当天当场付清。合同丙方落款处由张丹签字确认，未加盖相关公司印章。合同签订后钱惠强向周伟强、何建文支付定金40000元，后于2018年3月18日向张丹汇款300000元。2018年3月27日，为促成上述《房地产买卖契约》的履行，在张丹的引荐下，周伟强、何建文、王信林执行案件的代理律师曹巍以及案外人钱惠强至有立家公司处进行洽谈。当天，周伟强、何建文出具材料一份，内容为：“有立家房产有限公司、王信林：今有我夫妇将太平路18号上城国际1210室卖给钱惠强如房产交易成功（过户），我夫妇同意有立家房产有限公司将购房款中的497608元直接支付给王信林”。当天，张丹起草书写《承诺书》一份，内容为：“王信林：我公司承诺，如周伟强、何建文名下城厢镇太平南路18号1幢1210室过户至钱惠强名下后将购房款中的497608元付至你中国农业银行6228450400059012417卡内”,落款处由张丹签字确认并由有立家公司法定代表人加盖了公章。周伟强、何建文和钱惠强向一审法院另提供了张丹起草书写的另一份《承诺书》复印件一份，内容为：“钱惠强：你向周伟强、何建文购买城厢镇太平南路18号1幢1210室房产现我公司代收你购房款，上述房产未能过户至你名下，我公司将伍拾壹万元购房款全额退还于你”，落款处由张丹签字确认并加盖有立家公司公章，落款日期与前一份《承诺书》为同一天。当天，钱惠强向张丹汇款210000元。关于前述承诺书的形成以及张丹与有立家公司的关系。周伟强、何建文本人的陈述是：因为我们欠王信林49万多钱，我们同意直接支付给王信林。卖房子的中介张丹说购房款打到他卡上，曹律师提出要他公司敲章，然后就去了有立家公司写承诺、签字、敲章，具体的对接是曹律师负责的。周伟强并陈述：我没有参与商谈，他们让我签字我就签字了，我也没有具体核实过张丹和有立家公司的关系。何建文本人并陈述：张丹应该是有立家公司员工吧，他的办公室就在那里。王信林与周伟强执行案件中的代理人曹巍的陈述是：我向张丹提出，问他是个人做房产中介还是公司做，张丹称是公司做的，之后张丹就把三方约到有立家公司商谈房屋买卖合同如何履行，之后形成了相应的承诺书。曹巍并陈述，我当时作为王信林的代理人参与到该事件中的时候并不知道周伟强与钱惠强、正宇房产签订有买卖合同，当时最关心的是资金的安全，即如果周伟强卖掉房屋，王信林能否拿到该笔购房款，出于该情况，我在得知张丹是有公司操作涉案房屋买卖合同的情况下，基于对房产中介的信任，作出了该种选择。当时协商的本意是由购房人将购房款支付到有立家公司账户，由有立家公司对此负责。在法院商谈的时候张丹说他是代表公司的，之后他带我们到了有立家公司，谈完后有立家公司加盖了公章，基于该种情况，我认为他是代表有立家公司的。案外人钱惠强的陈述是：房屋买卖合同签订后，张丹告诉我周伟强可能要赔我钱了，因为周伟强欠别人的钱，房子被查封了。后来张丹约我到法院，让我把购房款直接打到法院，但是我担心周伟强还欠别人的钱，我付款之后这个房子还是不能买卖。再后来，张丹就约了周伟强他们和曹律师一起去了中介公司，曹律师口述，张丹起草了相关文书，大致内容就是让我把钱打给中介，后来我分两次打给了中介张丹。当时商谈的时候，中介公司还有一个男的当时在玩游戏，只是和张丹一起聊房屋买卖的事情，其他的不清楚。张丹就是当时去的这家中介公司的，他带我去过好几次，有几次是晚上，都是他一个人在，他在哪间办公室我都记得清楚的。2018年4月9日前，钱惠强向张丹陆续支付契税计48840元。2018年4月28日，张丹组织周伟强、何建文和案外人钱惠强办理了涉案房屋网签手续，并告知周伟强、何建文其已经收到了钱惠强支付的购房款。网签合同中的居间方为太仓市金广房产中介服务有限公司。2018年5月9日，钱惠强向何建文支付剩余购房款30000元，随后张丹向钱惠强交付了涉案房屋的房产证，产权人已变更登记为钱惠强。张丹未将钱惠强向其支付的510000元支付给有立家公司，也未支付给周伟强、何建文和第三人王信林。周伟强、何建文称其曾向公安机关报案，但公安机关认为不构成刑事犯罪未予立案。周伟强、何建文遂以侵占罪向张丹提起刑事自诉，后撤回了自诉，由此产生本案纠纷。一审另查明，张丹系太仓市城厢镇正宇房产中介服务部（个体工商户）经营者，登记的经营场所为太仓市城厢镇新华西路94号。一审中，经向周伟强、何建文本人询问，二人对于王信林作为第三人要求有立家公司将购房款中的497608元直接向其支付均表示同意。一审法院认为，根据查明的事实，涉案房屋买卖合同发生在周伟强结欠案外人王信林债务且已进入执行阶段的背景下，周伟强、何建文为偿还债务，在张丹的促成下与案外人钱惠强订立房屋买卖合同，该房屋买卖合同依法成立且合法有效。根据房屋买卖合同约定，钱惠强需履行向周伟强、何建文支付购房款的义务，周伟强、何建文需于收到第二期购房款510000元后履行房屋过户手续。根据实际履行情况，第一期购房款（即定金40000元）已经支付，第二期购房款510000元需于2018年4月10日前支付。在此背景下，出于交易安全的考虑，应王信林要求张丹将有立家公司引入涉案房屋买卖交易过程，并与张丹共同向王信林、钱惠强出具了《承诺书》，该承诺书系有立家公司的真实意思，且未违反法律规定，对有立家公司具有约束力。现第三人王信林依据《承诺书》要求有立家公司承担相应法律责任。对此,一审法院认为，虽然在周伟强与钱惠强最初签订《房地产买卖契约》时张丹在合同抬头处记载的中介方为“正宇房产”，但是并未写明具体中介机构的名称，而合同落款处只是由张丹个人签字确认，因此对于周伟强和钱惠强而言，并无法确切知晓“正宇房产”所对应的中介机构，而王信林并未参与《房地产买卖契约》的签订，其对此情节并不知晓。而在合同的后续履行过程中，张丹将有立家公司引入涉案房屋买卖合同履行最关键的付款环节，且有立家公司对于张丹以有立家公司名义向王信林、钱惠强出具的《承诺书》盖章确认，应当视为有立家公司自愿与张丹共同承担《承诺书》所负的义务，由此足以使王信林、钱惠强包括周伟强、何建文有人对于张丹有权收取涉案购房款产生合理信赖,现并无证据证明周伟强、何建文与案外人钱惠强恶意串通故意损害有立家公司的情形存在。现查明钱惠强已将510000元购房款支付给了张丹，且涉案房屋已经过户给钱惠强，因此王信林有理由相信《承诺书》约定的有立家公司向其支付购房款497608元的付款义务已经成就，且周伟强、何建文在一审中对此仍表示同意，故对第三人王信林要求有立家公司向其支付款项497608元的诉讼请求一审法院支持。关于周伟强、何建文要求有立家公司向其支付剩余购房款的诉讼请求。根据《承诺书》的内容，有立家公司自愿与张丹共同承担付款责任的对象应是王信林，其对周伟强、何建文并不负有付款责任，因此，周伟强、何建文《承诺书》向有立家公司主张付款责任。根据一审查明的事实，对于周伟强、何建文而言，张丹起初以“正宇房产”的抬头作为居间方签订房屋买卖合同，之后又以其他房产公司的名义办理网签合同，有立家公司并非涉案买卖合同的居间方，张丹居间促成涉案房屋买卖合同并收取购房款的行为并不能视为代表有立家公司作出，对周伟强、何建文要求有立家公司向其支付购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。周伟强、何建文作为涉案房屋的原所有权人，其可以要求购房款的实际收取人张丹向其支付其应当取得的剩余购房款。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条的规定判决：一、有立家公司于判决生效之日起7日内支付第三人王信林款项497608元；二、驳回周伟强、何建文要求有立家公司向其支付剩余购房款12392元的诉讼请求。案件受理费8900元，由周伟强、何建文负担136元，由有立家公司负担8764元。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，有立家公司法定代表人张强表示，案涉承诺书签订时，各方并无将购房款付至有立家公司账户后再由有立家公司将其中的497608元支付王信林的意思。张强还陈述，张丹自2018年1月初开始借用有立家公司的办公室办公，持续时间约3个月。本案二审的争议焦点为：有立家公司是否应承担向王信林支付497608元的义务。本院认为，案外人张丹虽实际收取了钱惠强支付的51万元房款，但综合全案情况，有立家公司应向王信林支付其中的497608元，理由如下：第一，从张丹与有立家公司的关系来看，有立家公司法定代表人张强自认，张丹自2018年1月初起借用有立家公司办公且持续约3个月，该时间段涵盖了案涉房屋买卖合同至承诺书订立的全部阶段，房屋买受人钱惠强于一审中关于张丹曾多次带其去过有立家公司且张丹在有立家公司有办公室的陈述与张强的自认亦可相互印证。故张丹于案涉交易期间曾于有立家公司办公。第二，从承诺书的内容和签订情况来看，案涉承诺书中载明497608元的收款主体为王信林，付款条件系房屋过户完成。张丹于有立家公司处草拟该承诺书，并以有立家公司名义作出了房屋过户后由有立家公司向王信林支付497608元的意思表示，有立家公司对此未提出异议并由其法定代表人张强亲自加盖公章，故有立家公司对于承诺书的内容已作出确认。张强于二审中表示，承诺书订立时，各方并无将购房款付至有立家公司账户后再由有立家公司将其中的497608元支付王信林的意思，从上述承诺书形成的经过及张强于诉讼中的陈述可知，有立家公司履行支付义务不应以实际收取房款为必要条件。综合上述情况，各方于承诺书签订时，对张丹可代表有立家公司具有合理信赖，而承诺书中关于房屋过户后有立家公司应支付王信林497608元的文义亦未超出有立家公司的理解范围。现案涉房屋已完成过户登记，一审认定有立家公司应按承诺书约定向王信林支付497608元，并无不当。现有证据表明，该497608元款项实际系张丹个人收取，故有立家公司于履行支付义务后有权向张丹主张。综上，有立家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8764元，由太仓有立家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩小安审 判 员 冯月青审 判 员 李晓琼二〇二〇年七月三十日法官助理 蒋 超书 记 员 郭聪敏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。