广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5971号原告：龙燕，女，1984年2月19日出生，苗族，住广东省广州市天河区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李旺东，广东盈达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家健，广东盈达律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区越秀地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：赖兆锋，任董事长。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲维，广东蕴德律师事务所实习律师。第三人：广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码7。负责人：李耀民。原告龙燕诉被告佛山市南海区越秀地产有限公司（以下简称“越秀地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了第一次审理。后，本院依法追加了广州越秀物业发展有限公司佛山分公司（以下简称“越秀物业公司”）作为本案第三人，并于同年6月16日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人李旺东、黎家健及被告的委托诉讼代理人林鑫均到庭参加了两次诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告龙燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担原告于案涉房屋（广东省佛山市南海区）维修期间的物业费用及相关水电费用（2017年7月至2018年6月4日以及2018年11月至2019年1月），共6515.85元。2、请求判令被告赔偿原告因承担租客临时外宿旅馆（2018年11月25日至2018年11月26日）的住宿费损失，共2212元。3、请求判令被告赔偿原告2018年11月至2019年5月的租金损失24500元及中介服务费损失1750元。4、请求判令被告向原告支付电热水器费用1071元。5、请求判令被告向原告赔偿案涉房屋2017年7月至2018年5月的占有使用损失38500元（损失标准参照租金标准）。6、判令被告承担本案律师费5000元及案件受理费。事实与理由：原告于2017年2月与被告签订商品房买卖合同购买广东省佛山市南海区。合同第十一条（三）款2项约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具电器等电气设备不能正常使用。”第十六条（二）款约定：“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）即使更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”合同附件七中第一条第2项中约定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。”原告于2017年6月26日收楼当天发现案涉房屋存在诸多质量问题（多处石断裂、入户锁芯需更换、多处门吸失效、墙面刮边、墙面需补灰重刷、电路漏保失效等），便立即书面申请修复后再交付。然而，在上述质量问题未得到有效处理的情况下，2017年9月案涉房屋更出现渗水、裂缝、墙面空鼓等质量问题，案涉房屋根本无法实现正常居住使用功能。案涉房屋的修复持续近一年（2017年6月26日至2018年6月4日），此期间原告无法使用居住案涉房屋，被告也因此承诺承担此期间的费用损失，并指引被告提交书面申请。原告于2018年6月4日提交申请后，将案涉房屋出租并交付给租客入住（租赁期间：2018年6月4日至2019年6月3日，租金标准：3500元/月）。租客入住当天即发现案涉房屋内未铺设热水管，原告无奈采购电热水器解决卫生间热水供应问题。2018年9月，案涉房屋再次出现渗水、墙面大面积发霉的情况。2018年11月案涉房屋排污管严重淤堵，渗水情况严重导致房内木地板因渗水腐烂，墙面整体发霉，墙身脱落，租客已无法正常居住使用案涉房屋，唯有临时入宿旅馆。原告因此承担了住客2212元住宿费。鉴于案涉房屋的质量问题严重，不能正常居住使用，且整修时长不确定，租客与原告于2018年11月解除租赁合同。此次案涉房屋再次整修一直持续至2019年1月。2019年1月，原告向被告提交发票和书面申请要求其赔偿此次整修期间产生的经济损失，被告接收资料并承诺承担相关损失后，至今未履行上述承诺，即便原告向其寄发律师函以期追偿，被告亦不予理睬。首先，案涉房屋在交楼时不仅装修存在瑕疵，而且根本未完成防水排水、管道铺设等基础设施设备工程，案涉房屋未达到正常居住使用的交楼标准，导致原告不能按《商品房买卖合同》约定的交楼时间实际居住使用案涉房屋，损害了原告对案涉房屋将近一年的占有使用利益。其次，2018年9月后案涉房屋再次出现的质量问题不仅导致原告产生电热水器、住宿等费用支出，还直接影响租客正常居住，最终导致原告不能履行租赁合同义务，损失了部分租金收入，以及后期维权产生的5000元律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之法律规定以及双方合同之约定，原告付清全部购房款的情况下，被告交付的案涉房屋存在质量瑕疵，基础设施设备未敷设，装饰装修也未达合同约定标准，根本不符合交楼标准，属于瑕疵履行。交楼后，尽管被告已对案涉房屋履行保修义务，但其对原告在修复期间发生的损失应负赔偿责任。原告已依照合同约定全面履行其合同义务，被告瑕疵履行合同的行为，违反了合同法权利义务对等的原则，已严重侵犯原告的合法权益，原告有权依法依约要求被告承担案涉房屋维修期间产生的损失。现原告为维护自身的合法权益，特意向法院提起诉讼，望判如所请。被告越秀地产公司辩称：一、因质量瑕疵要求赔偿损失须达到“严重影响正常居住使用”的程度，原告所称质量瑕疵并未达到此程度，要求赔偿租金、占有使用、物管费、水电费、律师费等损失没有依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定。一方面，涉案房屋不存在严重影响正常居住使用的质量缺陷。涉案房屋主体结构、防风防雨等条件能够满足正常使用条件下安全使用的要求，原告所称涉案房屋存在的门槛石断裂、门套、门吸失效、渗水等均属于一般质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量问题，质量问题及该类问题的维修并不严重影响正常居住。另一方面，涉案房屋的一般质量瑕疵并未导致原告损失。原告无证据证明一般质量瑕疵导致严重影响正常居住使用，也无证据证明因质量瑕疵或维修工作导致损失的证据。原告已支付的费用不属于损失，即使若存在严重影响居住的质量问题，亦与房屋质量无因果关系。如物管费、水电费等杂费是占有、使用商品房的固有费用，并不因房屋质量问题而增加或减少。综上，原告对诉请中主张的79548.85元损失没有事实基础和法律依据。二、原告主张的费用缺乏事实及法律依据。如前所述，被告无须承担任何赔偿责任，即使若存在因质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告主张的费用缺乏依据，具体为：（1）要求赔偿租金损失24500元及占有使用损失38500元缺乏事实和法律依据。一方面，原告无证据证明维修工作对其造成无法享有占有利益的重大影响。原告所称维修期间为2017年7月至2018年6月4日以及2018年11月至2019年1月，且该期间无法占有、使用涉案房屋并未提供充分证据，诸如门槛石断裂、门套、门吸失效、渗水等质量瑕疵，现代生活中实际上广泛存在居住期间中进行商品房维修的情形，并非但凡涉及维修即搬离维修房屋的情况。且现代房屋质量瑕疵维修工艺条件下房屋质量瑕疵维修过程并不需要长达数月，原告对维修期间为2017年7月至2018年6月4日以及2018年11月至2019年1月并未充分举证。另一方面，原告未能利用涉案房屋达到预期出租收益目标属于应有买受人承担的商业风险，不可归责于被告。首先，原告无证据证明一般质量瑕疵导致严重影响正常居住使用，也无证据证明因质量瑕疵或维修工作导致损失的证据，原告未能利用涉案房屋达到预期出租收益目标并非由涉案房屋质量瑕疵所致。其次，原告主张的损失数额缺乏事实依据，对于租金、占有利益损失，房屋租赁中存在显著的市场因素，市场供需关系决定房屋是否能及时出租、以何种价格出租，原告要求支付租金、占有利益损失是将市场风险向被告转嫁，于法无据、有违公平原则。（2）要求赔偿租客临时外宿费用2212元没有依据。《商品房买卖合同》（预售）附件七“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”中“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算”，以及第7点（4）：“管道堵塞：保修期限为6个月”。故自2017年6月26日起算，至原告所称排污管堵塞的2018年11月，管道堵塞保修期已过，被告对此不承担维修或赔偿义务。另外，此时原告已将涉案房屋出租，已有人居住，原告未证明管道堵塞为质量问题导致而非人为使用不当导致。另外，桂城锦江之星酒店住宿价格并未达到2天2212元的水平。故原告要求赔偿租客临时外宿费用2212元没有事实基础和法律依据。（3）原告要求赔偿中介服务费损失1750元没有依据。原告接收涉案房屋后，是否委托租赁中介出租该房屋并支付中介费属于原告的自由处置权利，不委托中介进行出租并不影响原告享有用益物权；即使假设被告未充分履行合同，该费用亦不属于被告可预见的损失，不属于合同法第113条规定可要求赔偿的损失范围。故要求被告承担因其委托中介支付的费用于法无据。（4）原告要求赔偿电热水器费用1071元没有依据。《商品房买卖合同》（预售）附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第7点：“管道：45楼及以下02、03、07、08、12、13单元有燃气表，其余单元不配燃气；46楼及以上02、03、06单元有燃气表，其余单元不配燃气”。双方并未约定须于该房屋浴室与厨房之间铺设热水管，亦未约定配备热水器，原告拟使用厨房热水器对浴室供水属于原告单方面设想，故电热水器理应由使用人按需安装并承担费用；另外，安装后原告仍可使用、处分该热水器，原告就购买热水器事宜并无实际损失。故原告要求被告承担热水器购买费用没有依据。（5）原告要求承担律师费没有依据。本案并不属于债权人行使撤销权、人身损害赔偿、名誉侵权、著作权、商标权等可要求败诉方承担律师费的法定情形，双方签署的《商品房买卖合同》（预售）亦未约定买受人可主张对方支付律师费。原告要求支付律师费缺乏法定及约定依据。综上，首先，涉案房屋不存在严重影响正常居住的质量缺陷，原告以此为由要求的任何损失赔偿于法无据；其次，原告主张的各项损失及损失与涉案房屋质量瑕疵的因果关系并无充分证据予以佐证、缺乏事实基础。故被答辩人的主张于法无据，恳请法院驳回被答辩人全部诉讼请求。第三人越秀物业公司书面述称：一、收楼时间及过程。2017年6月26日业主龙燕前往星汇云锦服务中心办理收楼手续，现场签署了《房屋交付书》、《消防安全责任书》、《业主临时规约承诺书》、《业主手册确认书》、《装饰装修手册确认书》、《收楼交接验收表》。二、收楼后的维修。业主交收楼时提出的维修问题，2017年9月保修中心预约第三方维修单位进行了维修，包括修复墙身空鼓处。三、具体维修细节问题。由于上述维修事项期间对接的保修中心工作人员和现场管家均已经离职，对于当时房屋维修问题更细致的事情难以追溯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所提供的微信聊天记录，由于原告已经提供了原始载体予以核对，本院对聊天记录的真实性予以确认。对于其他证据，本院结合案件事实进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年2月15日，越秀地产公司（出卖人）与龙燕（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买越秀星汇云锦广场二区1座912房，总房价为2119744元。同年6月26日，越秀地产公司将上述房产交付给龙燕，双方签订《商品房交付书》。《商品房交付书》以印刷体载明房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。龙燕提供的其与声称为“越秀地产梁经理”的微信聊天记录显示：1.2017年11月11日至13日，龙燕发送了有人在卫生间进行维修的照片，龙燕称告知“梁经理”卫生间渗水，卫生间没有做防水。2.同年11月18日至24日，双方沟通门槛石更换事宜。3.同年12月至2018年2月，双方沟通卫生间防水及天花板安装事宜。4。2018年6月，龙燕提出“两个洗手间的洗脸池和洗澡间的热水龙头都不出水”并表示“两个卫生间的管道并没有通”。5.同年7月21日，龙燕询问“我们物业费申请免费流程到哪儿了？麻烦你把去年6月到今年6月的免费部分同步给物业”，“梁经理”回复“他这个费用不是立马减免的，时间比较长”、“不过我们会让物业先冻结费用，不过在还没见面下来之前会先挂在账上”。6.同年9月至10月，龙燕再次表示存在渗水问题；同年11月，“梁经理”表示“关于渗漏那里我们这边可以安排进场了”。7.同年11月至12月，双方就渗水维修问题进行沟通，龙燕称先让租客搬出去。诉讼中，龙燕陈述：案涉房屋为样品间。龙燕收楼的时候，办理手续的人称必须签署了文书，才能交钥匙。收楼后，由于发现渗水问题，对方分别于2017年9月、11月及2018年下半年进行维修，至2019年1月完成修复。龙燕没有支付2017年7月至2018年6月的物管费，2018年9月至2019年1月物管费由越秀地产公司支付了。另查，龙燕因本案委托律师提供法律服务，并支付了律师费5000元。本院认为，龙燕向越秀地产公司购买了案涉房屋，双方就该房屋是否存在质量问题存在争议。对此，本院分析如下：首先，龙燕所提供的其与“越秀地产梁经理”2017年至2018年期间的聊天记录显示，案涉房产的卫生间一直存在渗水问题，维修人员曾一再上门维修。其次，龙燕亦提供了与其他人员的微信聊天记录、保修单、申请书、物业费费用明细等证据，虽然上述证据均无原件而无法核实真实性，但上述证据的保管人越秀物业公司经本院合法传唤没有到庭陈述情况，也没有就证据进行说明，考虑到越秀物业公司与越秀地产公司的密切联系，结合上述“越秀地产梁经理”前后持续一年多微信聊天内容分析，不排除龙燕上述证据所证明的投诉情况是事实。综合分析，龙燕的证据可以证明案涉房屋存在卫生间渗水的质量问题，在越秀地产公司没有举证反驳上述证据所能证明的事实的情况下，本院对上述房屋质量问题予以确认。对于龙燕所主张的其他质量问题，由于没有充分的证据予以证明，本院对该部分主张不予确认。越秀地产公司应就渗水问题向龙燕赔偿损失。根据龙燕所提出的主张，本院对损失认定如下：1.房屋维修期间（2017年7月至2018年6月、2018年11月至2019年1月）的物业费用及相关水电费。诉讼中，龙燕主张其没有支付2017年7月至2018年6月的物管费，而微信记录显示“梁经理”就该期间的物管费免费提交了审批，本案也没有证据显示越秀物业公司向龙燕催缴该期间的款项，故龙燕主张越秀地产公司承担该部分费用，本院不予支持。对于2018年11月至2019年1月期间的费用，龙燕主张越秀地产公司已经实际承担，故对该部分费用的主张，本院也不予支持。2.电热水器费用。龙燕主张因房屋管道问题，其需要另外购置电热水器，但龙燕的证据并不足以证明其上述主张，故本院对该部分费用主张不予支持。3.租客临时外宿旅馆费、2017年7月至2018年5月的占用费损失、2018年11月至2019年5月的租金损失、中介服务费损失、律师费。房屋确实存在渗水问题，并由维修人员修复完毕。从现有的证据来看，渗水并不导致房屋完全无法使用。然，虽然房屋可以使用，但维修人员前后两次上门对卫生间防水进行维修，时间跨度长达一年，结合微信记录中的视频与图片，客观反映房屋渗水问题较为严重，对房屋的使用确实造成影响，并造成了龙燕的损失。据此，本院结合渗水问题的影响程度、影响时间、房屋曾经出租的事实分析，本院酌定越秀物业公司应向龙燕赔偿损失25000元。龙燕超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。越秀物业公司经本院送达开庭传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、佛山市南海区越秀房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失25000元予龙燕。二、驳回龙燕的其他诉讼请求。佛山市南海区越秀房地产有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取894.36元（原告已预交），由原告负担553元，由被告负担341.36元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇二〇年七月十日书记员  韦可楠