云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1456号（2020）云3102民初1457号原告：罗朝菊，女，汉族，1970年11月3日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：王正前，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331201810033959，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司，住所瑞丽市畹町镇新合村委会和平村民小组********商铺，统一社会信用代码91533102MA6K7WG54Y。法定代表人：彭旺英，公司总经理。原告罗朝菊与被告瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司（以下简称嘉跃农副产品公司）合同纠纷两案，于2020年6月11日受理，两案于2020年7月7日合并公开开庭进行审理。原告罗朝菊及其委托诉讼代理人王正前，被告嘉跃农副市场公司法定代表人彭旺英到庭参加诉讼。两案现已审理终结。原告罗朝菊向本院提出两案诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签署的两份《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》、《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》；2、请求依法判决被告返还原告购买畹町农副产品综合市场二层Z2-2号、Z2-3号摊位经营权购买款共10万元；3、请求依法判决被告支付原告自2019年1月18日起至上述两份合同实际解除之日止的委托经营费，暂计算至2020年5月18日止的委托经营费为24000元；4、请求依法判决被告支付原告自2020年1月16日起至2019年度委托经营费付清之日止的逾期支付违约金，暂计算至2020年5月15日止的违约金为2160元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月18日，原、被告签订两份《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》、《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》，约定由原告先出资10万元向被告购买畹町农副产品综合市场Z2-2号、Z2-3号两摊位10年的经营权，再由原告将摊位委托给被告经营，由被告每年支付给原告两摊位委托经营费18000元，并约定了违约金。合同签订后，原告随即将10万元支付给了被告，被告也如约支付给原告2018年度的经营费18000元，但到了今年，被告却没有继续向原告支付2019年度的经营费，原告多次向被告催要，被告却总是以各种理由敷衍原告，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告嘉跃农副产品公司辩称：一、双方的合同目的完全能够实现，答辩人不同意解除双方签订的合同及协议。被答辩人所述签订合同内容属实，合同签订之后，被答辩人按约向答辩人支付了10年的摊位租金10万元，答辩人也按约向被答辩人支付了2018年1月20日至2028年1月20日的委托经营费18000元。2020年初，由于新冠肺炎疫情影响，答辩人没有按约向被答辩人支付2019年的委托经营费，但双方达不到解除合同的条件。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、第6款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，调解不成的，应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同。答辩人双方进行经营的行为实质是一种返租行为，被答辩人以逾期支付租金为由要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，显然违反了上述司法解释的规定。答辩人恳请法庭依照公平原则降低委托经营费的收取标准，并减免答辩人2020年上半年的委托经营费。二、被答辩人既要求退还租金又要求支付委托经营费的诉讼请求前后矛盾。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以用气恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。合同解除后，被答辩人的摊位经营权都不存在了，哪来的委托经营费？所谓“皮之不存毛将焉附”。双方间的合同已经履行两年多，对这两年的多的摊位租金，答辩人有权不退还。对差欠被答辩人的委托经营费，法院应考虑疫情影响，根据公平原则进行适当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告罗朝菊提交的证据有：1、原告的身份证复印件一份，欲证明：原告的诉讼主体适格。2、《企业信用信息公示报告》复印件一份，欲证明：被告的诉讼主体适格。3、《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》、《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》、《收据》复印件各二份，欲证明：《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》约定，被告将位于畹町农副产品综合市场的摊位Z2-2、Z2-3出租给原告使用，租赁期限自2018年1月18日至2028年1月18日为止，每个摊位租金每年5000元，签署摊位租赁协议时即付摊位10年租金5万元；《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》约定，原告同意将位于畹町农副产品综合市场二层Z2-2号、Z2-3号摊位委托给被告经营，合作经营委托期为拾年，即自2018年1月18日至2028年1月18日，原告于2018年1月18日将摊位交付被告使用；被告每年付给原告委托经营费9000元，委托经营费按年支付，被告需支付的经营费于出租起始次年的1月15日前支付给原告，如被告逾期支付，则每逾期一日按1‰总款向原告支付违约金，逾期超过60日的，原告有权提前解除合同，收回委托摊位，并返还原告购买时支出总款；原告已经按照合同约定支付了10年摊位经营权购买款10万元。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被告对原告提交证据无异议，原告提交的证据能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下事实：2018年1月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》约定：“…第二条租赁物业及期限：1、甲方将位于畹町农副产品综合市场的摊位Z2-2，出租给乙方使用；2、租赁期限自2018年1月18日始至2028年1月18日止；第三条租金及支付方式：1、本摊位租金为5000元/年，签署摊位租赁协议时即付摊位10年租金5万元；2、乙方需支付的租金于出租之日一次付清，如乙方逾期支付，则每逾期一日按日30元向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权提前解除合同，收回租赁摊位…”同日，被告（受托方、乙方）与原告（委托方、甲方）又签订《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》约定：“第一条：甲方同意将位于畹町农副产品综合市场二层Z2-2号摊位委托给乙方经营；…第三条：合作经营委托期为拾年，即自2018年1月18日至2028年1月18日，甲方于2018年1月18日将摊位交付乙方使用；第四条：每年乙方付给甲方委托经营费为甲方购买摊位经营权总款5万元的18%，即9000元；第五条：在同等条件下，乙方向甲方承诺可于三年后以甲方当时购买摊位时支付的金额5万元的1.1倍回购，即55000元；第六条：委托经营费按年支付，即在委托期每年1月15日前乙方将应支付金额以现金或支票方式向甲方支付至甲方指定的银行账号；第七条：乙方需支付的经营费于出租起始次年的1月15日前支付给甲方，如乙方逾期支付，则每逾期一日按1‰总款向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权提前解除合同，收回委托摊位，并返还甲方购买时支出总款”。2018年1月20日，原、被告双方针对Z2-3号摊位签订了同样的《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》及《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》，约定内容与Z2-2号摊位约定内容相同。合同签订后，原告即向被告支付了Z2-2号、Z2-3号两个摊位的租金共10万元，随即将两个摊位委托给被告进行经营。后被告向原告支付了两摊位2018年1月18日至2019年1月18日的委托经营费共18000元，即未再支付委托经营费。本院根据当事人的诉讼请求及证据情况，在征求当事人意见的基础上，将两案争议焦点归纳为：一、原、被告双方签订的《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》、《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》应否应予解除？二、被告应否向原告返还Z2-2号、Z2-3号摊位经营权购买款10万元？三、被告应否向原告支付从2019年1月18日起至两份合同实际解除之日的委托经营费？具体金额是多少？四、被告应否向原告支付2019年度委托经营费至付清之日止的逾期支付违约金，具体金额是多少？本院认为，本案系租赁合同纠纷。（一）关于原、被告签订的租赁合同及委托经营协议应否予以解除的问题。原、被告在平等自愿的基础上签订租赁合同及委托经营协议，合同合法有效。被告辩称由于新冠肺炎疫情影响，被告未按约支付2019年的委托经营费，但双方达不到解除合同的条件。本院认为原告签订租赁合同及委托经营协议目的系从中赚取委托经营费利润，被告未按约定于2020年1月15日前向原告支付2019年度的委托经营费，该时间点新冠肺炎疫情还未爆发，被告法定代表人在庭审中也明确表示现公司经营困难，无法支付委托经营费，不能继续履行合同；根据双方签订《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》约定，委托经营费按年支付，被告逾期支付超过60日的，原告有权提前解除合同。被告因经营困难迟延履行主要债务的行为，致使原、被告双方签订租赁合同及委托经营协议的目的无法实现，且无法继续履行合同，双方签订的租赁合同及委托经营协议应予以解除。（二）关于被告应否向原告返还Z2-2号、Z2-3号摊位经营权购买款10万元的问题。被告辩称合同解除后，丧失摊位经营权即不能再主张委托经营费，双方的租赁合同已经履行两年多，对这两年多的摊位租金，被告有权不退还。本院认为，租赁合同与委托经营协议同日签订，同时生效，合同解除之日是摊位经营权丧失的时间也是委托经营费截止的时间，原告主张返还摊位经营权购买款和合同解除之日止的委托经营费，二者并不存在矛盾。关于已经履行两年的摊位经营权购买款应否予以返还的问题，双方在《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》第五条进行了约定：如被告逾期支付超过60日的，原告有权提前解除合同，收回委托摊位，并返还原告购买时支出总款。该约定系合同双方的真实意思表示，被告逾期未支付委托经营费构成违约，其应向原告返还购买摊位经营权时支付的总款10万元。本院对原告要求返还Z2-2号、Z2-号3摊位经营权购买款10万元的主张予以支持。（三）关于被告应否向原告支付从2019年1月18日起至两份合同实际解除之日的委托经营费及具体金额的问题。被告根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、第6款规定，申请降低委托经营费的收取标准，并减免2020年上半年的委托经营费。被告并未提交降低委托经营费收取标准的依据，考虑新型肺炎疫情对被告摊位租赁经营确实造成影响，本院酌情确定减免从疫情开始至合同解除的委托经营费。即合同解除后，被告应向原告支付2019年1月18日起至2020年1月18日的委托经营费共18000元，以后的委托经营费予以免除。（四）关于被告应否向原告支付2019年度委托经营费至付清之日止的逾期支付违约金及具体金额的问题。根据双方签订的《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》第七条约定：“乙方需支付的经营费于出租起始次年的1月15日前支付给甲方，如乙方逾期支付，则每逾期一日按日1‰总款向甲方支付违约金…”被告作为乙方，未按约定于2020年1月15日前向原告支付2019年度的委托经营费，构成违约；该时间点新冠肺炎疫情还未爆发，被告关于疫情期间承租人没有按照约定期限支付租金不应承担违约责任的主张，本院不予支持；原告针对被告逾期未支付委托经营费的损失即为银行利息损失，双方关于违约金按每日1‰进行计算的约定过高，本院酌情确定按月利率2%计算违约金，即被告应向原告支付以18000元为基数按月利率2%的标准计算从2020年1月16日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告罗朝菊与被告瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司分别于2018年1月18日、2018年1月20日针对畹町农副产品综合市场Z2-2号、Z2-3号两摊位签订的《畹町农副产品综合市场（摊位）租赁合同》、《瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司摊位委托经营协议》予以解除。二、被告瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗朝菊返还Z2-2号、Z2-3摊位经营权购买款10万元。三、被告瑞丽市畹町嘉跃农副产品综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗朝菊支付委托经营费18000元及逾期付款违约金（以18000元为基数，按月利率2%的标准计算从2020年1月16日起至实际清偿之日止）。四、驳回原告罗朝菊的其他诉讼请求。两案案件受理费共2754元，由被告瑞丽市畹町嘉跃房地产开发有限公司承担。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审判员  黄丽仙二〇二〇年七月二十四日书记员  唐 敏