重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1213号原告：重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段70号4幢，统一社会信用代码：91500000075693331L。法定代表人：张滨，系公司董事长。委托诉讼代理人：徐春红，重庆天喜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢正雄，重庆天喜律师事务所律师。被告：重庆龙灵科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道69号启迪科技园12栋3-1，统一社会信用代码：91500110MA5UFJKE9X。法定代表人：王宇，系公司总经理。第三人：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市两江新区金渝大道16号，统一社会信用代码：9150000020288617XW。法定代表人：蒋荣超。委托诉讼代理人：曹群，系公司员工。原告重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司（以下简称“渝豪仕公司”）与被告重庆龙灵科技有限公司（以下简称“龙灵公司”）、第三人重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称“渝高公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告渝豪仕公司的委托诉讼代理人徐春红，被告龙灵公司的法定代表人王宇，第三人渝高公司的委托诉讼代理人曹群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝豪仕公司诉称：2018年1月11日，原、被告签订《重庆启迪科技园物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，服务区域为重庆启迪科技园12栋3层301室，双方对物业服务内容及标准进行了约定。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告未按约向原告交纳物业服务费、水电费及违约金。为维护原告合法权益，特起诉来院，请求：1、判令被告向原告支付2018年4月1日至2019年9月30日的物业服务管理费用共计44154元(2453元/月×18个月)，并以此为基数支付自起诉之日起的资金占用损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率为支付标准）；2、判令被告立即向原告支付2018年1月14日至2019年9月16日的水电费共计23134元，并以此为基数支付自起诉之日起的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率为支付标准）；3、本案律师费3000元及诉讼费由被告承担。被告龙灵公司答辩称：原告未按约提供物业服务，服务不到位，被告不应当支付相应的物业管理费用。要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人渝高公司答辩称：我方系案涉房屋的产权人，请求法院依法判决。经审理查明：2018年1月11日，原、被告签订了《重庆启迪科技园物业管理服务协议》，其中约定：1、原告为被告位于重庆启迪科技园12号楼3层301室提供物业管理服务，建筑面积为408.85平方米；2、被告自2018年1月11日起至2021年1月10日止向原告全额缴纳物业管理服务费，按该房屋的建筑面积计算，按6元/m2/月计算；支付方式为：每月2453元，每季度7359元，被告按季缴纳，于每季首月15日之前缴纳当季物业管理费；3、自被告实际接收房屋之日起，被告应当承担并及时足额支付该房屋所发生的水、电等能源费用，被告自用水电：按月缴纳；电为1元/度，水为4.75元/吨；每月根据抄表据实缴纳；逾期按每日千分之三向原告缴纳违约金/滞纳金；4、本合同签署后，被告应在本合同约定的期限内向原告足额支付物业服务费等其他被告应缴纳费用。原告陈述，协议签订后，原告按约向被告提供了物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费及水电费，并于2019年12月1日退租。第三人渝高公司（甲方）与原告（乙方）签订《渝高深蓝物业管理服务合同》，约定：委托管理期限为2017年4月15日起至2027年4月14日，甲方已出租物业，由乙方与物业承租人所签订的物业管理服务协议直接向物业承租人收取物业管理费（按租赁合同所约定建筑面积计收物业管理费）、水电费、能耗公摊等费用。经查，第三人渝高公司系案涉房屋的产权人。庭审中，原告举示催款函、催费通知书，拟证明被告拖欠12号楼3F的物业服务费及水电费、2号楼6F水电费的情况及原告已经催收的事实。原告还举示欠费情况明细，拟证明被告未支付物业费及水电费的情况。原告陈述，其不仅按约向被告提供12号楼3层301室的物业管理服务并缴纳水电费，2号楼602、603室虽没有签订物业服务合同，但原告亦为其提供了物业服务并缴纳了水电费。对此，被告陈述，2号楼6F的房屋系我公司员工宿舍，当时系我方统一向原告缴纳12号楼3层301室、2号楼602、603室的水电费，原告负责代收后，再由原告支付给电力公司及自来水公司，后来因为双方发生物业服务纠纷，故我方从2018年1月左右就停缴纳了水电费。被告确认未支付原告2018年4月1日至2019年9月30日12号楼3层301室的物业费44154元，2018年1月14日至2019年9月16日的12号楼3层301室的水电费16928元，以及2018年1月18日至2019年9月16日的2号楼602、603室的水电费6145元，但辩称因原告的物业服务存在瑕疵，故认为其不应当缴纳上述费用。原告还举示了《诉讼代理委托合同》及发票，拟证明原告因本案向被告主张权利，实际产生了律师费3000元。被告对律师费不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理服务协议、物业管理服务合同、企业入驻通知单、诉讼代理委托合同及发票、欠费情况明细、不动产权证、催款函、催费通知书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆启迪科技园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，被告应按约向原告履行义务。关于被告提出的物业服务存在瑕疵是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，根据《渝高深蓝物业管理服务合同》约定，原告有权与承租人签订物业服务合同并收取物业管理费等费用。物业服务合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告在客观上亦接受了原告的物业管理服务。同时，被告当庭并未提交原告服务存在瑕疵的相关证据，即使存在被告陈述的一定服务瑕疵，也不足以免除被告的缴纳义务。因被告对欠付物业费的期间及金额无异议，故原告主张被告支付2018年4月1日至2019年9月30日的物业服务费44154元于法有据，本院予以支持，其主张从起诉之日即2019年11月15日起算资金占用损失亦符合法律规定。关于水电费的问题，对于12号楼3层301室的水电费，根据合同约定，被告需按月缴纳水电费，电费按1元/度、水费按4.75元/吨的标准计收，逾期未交，按每日千分之三的标准支付违约金。现原告主张2018年1月14日至2019年9月16日期间12号楼3层301室的水电费16928元，本院对此予以支持。关于2号楼602、603室的水电费，双方虽未签订物业服务合同，但被告对原告已经代为缴纳该案涉房屋水电费的事实并无异议。故对原告主张被告支付2号楼602、603室的水电费6145元，本院予以支持。故被告应向原告支付水电费共计23073元。同时，原告主张从起诉之日起算违约金亦符合法律规定。关于律师费的问题，因双方服务协议中并未就律师费负担问题进行明确约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆龙灵科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司支付2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费44154元及资金占用损失（以44154元为基数，从2019年11月15日之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至该款项付清为止）。二、被告重庆龙灵科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司支付2018年1月14日至2019年9月16日期间的水电费23073元及违约金（以23073元为基数，从2019年11月15日之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至该款项付清为止）。三、驳回原告重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费778元，由原告重庆渝豪仕现代服务业发展有限公司负担37元，由被告重庆龙灵科技有限公司负担741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 徐秋里二〇二〇年七月二十七日法官助理 高 雅书 记 员 万平生